Price Effects of Landfills on House Values

Author(s): Arthur C. Nelson, John Genereux and Michelle Genereux

Source: Land Economics, Vol. 68, No. 4 (Nov., 1992), pp. 359-365

Published by: University of Wisconsin Press

p. 359

A veces algunos usos del suelo que se perciben que tienen efectos negativos sobre los precios
estn prohibidos por la comunidad. Las personas estn llanas a pagar ms por sitios que no
estn afectados por molestias que por sitios que s lo estn.

Los vertederos son comnmente considerados una forma de molestia. Los vertederos son
comnmente considerados una forma de molestia. Son lugares de actividad que incluyen el
transporte por camin, el vertido, el llenado, la clasificacin, la pulverizacin.

La literatura indica que las caractersticas ambientales pueden incrementar el valor del terreno
y la casa si ellas son atractivas o deseables, y al revs si estas son molestas o no deseables. El
ruido ambiente tambin pueden reducir el precio. La calidad del aire tambin puede reducir.

El efecto de los vertederos sobre el valor de propiedades residenciales es objeto de debate,

pues algunos autores indican que tiene efectos negativos otros, positivos. Por ejemplo

p. 360

EQUIVALENCIA

1 MILLA = 1.6 km

Havlicek (1985):

- Muestra: 182 hogares unifamiliares cerca de 5 vertederos cerca de Fort Wayne, Indiana.

- Resultados:

* Una casa ubicada 1 milla cerca de un vertedero en comparacin con una casa similar
est a US$3.640 menos.

* 5% ms por cada milla lejos del vertedero.

Adler et al 1982:

- Muestra: Proximidades de un sitio de residuos peligrosos en Pleasant Plains, New Jersey. Se

contaminaron las aguas a una condicin en que se hizo evidente en 1974. El estudio evala las
ventas de casa antes y despus de este hecho.

- Resultados: Para casas entre 1.5 millas cerca del vertedero, no hubo un cambio significativo.
Entre 1.5 y 2.25 millas hubo un 10% de diferencia de precios entre casas que se vendieron
antes o despus de 1974.

Para ventas despus de 1974, la distancia del vertedero fue un factor predictor del efecto del
precio fuera de 2.25 millas. El efecto del precio medio fue de 2700 por milla

Gamble et al 1982

Muestra: efectos del gran vertedero Boyertown en el condado de Montgomery, Pennsylvania

entre 1977-79. La investigacin se limita a una milla a la redonda, teorizando que los precios
de las casas ms lejanas no seran sustancialmente afectadas.

Resultados: No son estadsticamente significantes:

* No incluye una gran rea.

* Muestra de 137

Research Planning Consultants, Inc (1983)

Muestra: Se evalan los efectos de precios y desarrollo de vertederos en propiedades

residenciales en 4 sitios localizados en Houston, Texas, Baltimore, Maryland, Minneapolis,
Minnesota and Atlanta. No encontraron efectos negativos, y en efecto en algunas situaciones
encontraron que los vertederos actualmente incrementaron los valores de propiedad. Sin
embargo, no clarificaron en que momento de los vertederos el estudio fue ejecutado. Cerca
de las ltimas etapas de la vida de un vertedero, despus de que los valores de propiedad ya
han cado, los precios pueden aumentar debido a las expectativas futuras de los beneficios
positivos de los vertederos cerrados y cubiertos.

En este artculo:

Muestra: Vertedero llamado Anoka Regional Landfill ubicado en Minnesota sobre los valores
de ms de 700 hogares, localizados entre 2 millas del vertedero vendidas durante los 80.
Acepta residuos slidos desde 1967, recibiendo hasta ms de 500 toneladas de basura por da.

p. 361

Anoka Regional Landfill en Ramsey, Minnesota

Acepta residuos slidos desde 1967. Recibe hasta ms de 500 toneladas de basura por da. Se
ha permitido que sus operaciones continen y expandan. Mientras que el rea alrededor del
relleno era un pas abierto (open country) cuando comenzaron las operaciones, el desarrollo
ahora se acerca al lmite del relleno sanitario.

Fue seleccionado por varias razones:

1. Est en medio de un paisaje suburbano cerca de una gran zona urbana, Minneapolis-St.Paul.

2. El terreno es plano y ligeramente arbolado.

3. El vertedero opera bajo restricciones regulatorias sustanciales dirigidas principalmente a
minimizar los efectos adversos sobre el valor de la propiedad cercana.

4. El vertedero ha estado operando desde 1967 y continuar en los 1990s.El perodo de

estudio se extiende desde 1979 a 1989.

5. El vertedero afecta a un mercado inmobiliario razonablemente homogneo.

El anlisis procede en 2 fases:

1. El efecto de precio de la proximidad del vertedero fue estimado por incrementos de media
milla de zonas concntricas. Esto se hizo para determinar a qu distancia los efectos del precio
de los vertederos eran estadsticamente insignificantes. Esta distancia se encontr en algn
lugar entre 2,0 y 2,5 millas.

2. Usar la real distancia desde el centro del relleno sanitario hacia dos millas.

p. 362.

Conclusiones del estudio:

Cuanto ms se aleja la casa del vertedero, el precio aumenta. En particular, el valor del
inmueble aumenta cerca de $5000 por cada milla que se ubica lejos del vertedero. En
porcentaje es 6.2 % por milla desde el vertedero.

p. 364

2 Implicaciones:

- Se demuestra
Scott Campbell (1996) Green Cities, Growing Cities, Just Cities?: Urban Planning and the
Contradictions of Sustainable Development, Journal of the American Planning Association,
62:3, 296-312, DOI: 10.1080/01944369608975696

p. 297
El tringulo del planificador: 3 prioridades, 3 conflictos
Nuestra tendencia histrica ha sido promover el desarrollo de ciudades al costo de la
destruccin de la naturaleza: para construir ciudades hemos despejado bosques, contaminado
ros y el aire y nivelado montaas.
En el mejor de los casos, el planificador ha adoptado una postura ambivalente entre los
objetivos del crecimiento econmico y la justicia econmica.
El planificador debe reconciliar tres intereses: hacer crecer la economa, distribuir el
crecimiento de manera justa y en el proceso no degradar el ecosistema.
En un mundo ideal, los planificadores se esforzaran por lograr un equilibrio de los tres
objetivos. Sin embargo, las restricciones profesionales y fiscales limitan drsticamente el
margen de maniobra de la mayora de los planificadores. La realidad de la prctica restringe a
los planificadores al servicio de los intereses ms estrechos de sus clientes, es decir, las
autoridades y las burocracias (Marcuse 1976), a pesar de los esfuerzos para trabajar fuera de
esas limitaciones (Hoffman 1989).

Los puntos (esquinas) del triangulo: economa, medioambiente, equidad.

a) Desarrollo econmico: el planificador del desarrollo econmico ve la ciudad como una
locacin donde la produccin, consumismo, distribucin e innovacin toman lugar. La ciudad
est en competencia con otras ciudades para mercados y nuevas industrias. El espacio es el
espacio econmico de carreteras, reas de mercado y zonas de consumidores.
p. 298
b) Planificador medioambiental: ve la ciudad como un consumidor de recursos y productor de
desechos. La ciudad est en competencia con la naturaleza por los escasos recursos y la tierra,
y siempre representa una amenaza para la naturaleza. El espacio es el espacio ecolgico de
vas verdes, cuencas fluviales y nichos ecolgicos.
c) el planificador de la equidad: ve la ciudad como una locacin de conflicto sobre la
distribucin de recursos, servicios y oportunidades. La competencia est dentro de la propia
ciudad, entre diferentes grupos sociales. El espacio es el espacio social de comunidades,
organizaciones vecinales, sindicatos: el espacio del acceso y la segregacin.
Existen otros `puntos de vistas de la ciudad, arquitectnico, psicolgico y de transporte. El
trangulo es para simplicidad conceptual: La forma triangular en s misma no se propone aqu
como la estructura geomtrica subyacente del mundo del planificador. Enfatiza el punto de
que un unidimensional espectro hombre versus medioambiente olvida los conflictos sociales
en las disputas medioambientales contemporneas, como loggers versus the Sierra Club,
farmers versus suburban developers, or fishermen versus barge operators.
3 puntos del tringulo representan intereses divergentes, y por lo tanto llevan a tres conflictos
fundamentales

Eje del tringulo 1: El conflicto de propiedad

Este conflicto entre el inters econmico y la equidad surge de demandas y usos competitivos
de la propiedad, como entre la gerencia y el trabajo, los propietarios y los inquilinos, o los
profesionales gentrifying y los residentes de largo plazo. En este conflicto ninguno de los
intereses resiste al otro, pero necesita del otro para sobrevivir. La tendencia contradictoria de
una sociedad capitalista y democrtica a definir la propiedad (como la vivienda o la tierra)
como un bien privado, pero al mismo tiempo confiar en la intervencin del gobierno (por
ejemplo, zonificacin o vivienda pblica para la clase trabajadora) para asegurar los aspectos
de beneficio social de la misma propiedad, es lo que Richard Foglesong (1986) llama la
"contradiccin de propiedad". Esta tensin se genera a medida que el sector privado resiste y
necesita una intervencin social, dada la naturaleza intrnsecamente contradictoria de la
propiedad. De hecho, la esencia de la propiedad en nuestra sociedad es el tirn tenso entre
estas dos fuerzas. El conflicto define el lmite entre el inters privado y el bien pblico.

Eje del tringulo 2: El conflicto de recursos.

p. 299

Los negocios resisten la regulacin de la explotacin de la naturaleza, pero al mismo tiempo

necesitan regulacin para conservar los recursos para presentes y futuras demandas. La
esencia del concepto de recursos naturales es por lo tanto, la tensin entre la utlidad
econmica en una sociedad industrial y su utilidad econmica en un medioambiente natural.
Este conflicto define el lmite entre la ciudad desarrollada y el desierto sin desarrollar, que es
simbolizado por los lmites de la ciudad. Este lmite no es fijo, es dinmico y controvertido
entre fuerzas mutuas y dependientes.

El conflicto econmico-ecolgico tiene varios paralelos instructivos con el conflicto

crecimiento-igualdad:
- Los industriales deben frenar su creciente tendencia a la reduccin de los salarios,
con el fin de proporcionar al trabajador salarios suficientes para alimentarse, alojarse y
reproducirse de otro modo, es decir, el salario de subsistencia.

- En el conflicto de recursos, los industrialistas deben frenar su tendencia a

incrementar los beneficios de la madera a fin de asegurar que una cantidad suficiente de
bosque siga reproducindose- > Rendimiento sostenido, aunque las empresas madereras y
ambientalistas difieren acerca de cunto puede ser explotado el bosque y seguir siendo
sustentable.

Eje del tringulo 3. El conflicto del desarrollo

Si el conflicto de la propiedad, es caracterizado por el inters ambivalente de la economa de

proveer al menos sobrevivencia para la gente trabajadora, y el conflicto de los recursos, por el
inters ambivalente de la economa de proveer condiciones sustentables para el
medioambiente, el conflicto del desarrollo deriva de la dificultad de hacer ambos a la vez.

Este puede ser el enigma ms desafiante del desarrollo sostenible: cmo aumentar la equidad
social y proteger el medio ambiente simultneamente, ya sea en una economa en estado
estacionario (Daly 1991) o no.

En escala mundial, los esfuerzos para proteger el medio ambiente podran conducir a una
desaceleracin del crecimiento econmico en muchos pases, exacerbando las desigualdades
entre pases ricos y pobres.

A nivel local, en conflicto del desarrollo tambin ocurre. Comunidades dependientes de los
recursos, que se encuentran en el fondo de la jerarqua de trabajo en la economa. Ej: mineros,
leadores. Las comunidades urbanas pobres a menudo se ven obligadas a elegir entre la
supervivencia econmica y la calidad ambiental, como cuando las nicas oportunidades
econmicas son ofrecidas por incineradores, sitios de desechos txicos, vertederos y otros
usos nocivos de la tierra que la mayora de los barrios pueden permitirse oponerse y (Bryant y
Mohai 1992, Bullard
1990, 1993). Si, como algunos argumentan, la proteccin ambiental es un lujo de los ricos,
entonces el racismo ambiental est en el corazn del conflicto de desarrollo.

La segregacin econmica conduce a la segregacin ambiental: la primera ocurre en la

transformacin de los recursos naturales en productos de consumo; esto ltimo ocurre cuando
los despojos de la produccin son devueltos a la naturaleza. El desarrollo desigual se lleva a
cabo en todas las etapas del ciclo de los materiales.

p. 300

Implicaciones del modelo del tringulo del planificador

Conflicto y complementariedad en el triangulo.

La imagen del tringulo sirve para enfatizar los fuertes conflictos entre crecimiento econmico,
proteccin ambiental y justicia social. La naturaleza de los 3 ejes es la mutua dependencia
basada no solo en oposicin sino tambin en colaboracin.

El goteo: Uno puede argumentar que la mejor manera es mejorar la equidad medioambiental
es expandir la economa, de este modo tenemos ms dinero para comprar proteccin
medioambiental. El primero es llamado economa de goteo. Podemos llamar a este ltimo
ambientalismo de goteo?
()
Sin embargo, slo si ese crecimiento econmico se distribuye ms justamente, los pobres
podrn restaurar y proteger su medio ambiente, cuya devastacin degrada inmediatamente su
calidad de vida. En otras palabras, el conflicto de desarrollo slo puede resolverse si se
resuelve el conflicto de propiedad. Por lo tanto, el desafo para los planificadores es lidiar con
los conflictos entre intereses en competencia descubriendo e implementando usos
complementarios.

Orgenes del tringulo en una vista social de la naturaleza

El tringulo puede ser estudiado desde perspectivas ambientalistas e histrica materialista.

Pero juntas, uno puede ver ms claramente la dimensin social de los conflictos ambientales,
que es el conflicto del desarrollo. Esta sntesis no es fcil: requiere aceptar la construccin
social de la naturaleza, pero evitando la trampa materialista de negar arrogantemente
cualquier aspecto de la naturaleza ms all de la teora del valor del trabajo.

El conflicto medioambiental no puede ser visto como un simple grupo representando intereses
de la naturaleza y otro grupo que la ataca.

El punto crucial es que los 3 grupos tienen una interactiva relacin con la naturaleza: las
diferencias estn en sus conflictivas concepciones de la naturaleza, sus conflictivos usos de la
naturaleza y como ellas incorporan la naturaleza en sus sistemas de valores. Este choque de
valores humanos revela cunto se superponen los dominios ostensiblemente separados del
desarrollo comunitario y la proteccin del medio ambiente, y sugiere que los planificadores
deben hacer mejor en la combinacin de modelos sociales y ambientales.
p. 301.

Desarrollo sustentable: alcanzando el elusivo centro del tringulo.

Si 3 esquinas del tringulo representa los objetivos claves en la planificacin y los 3 ejes
representan los 3 conflictos resultantes, el centro del tringulo como representante del
desarrollo sustentable: el equilibrio entre estos tres fines.

Llegar al centro, sin embargo, no ser tan fcil. Una cosa es ubicar la sostenibilidad en
abstracto, pero otra muy distinta es reorganizar la sociedad para llegar all.

A primera vista, la difundida promocin del desarrollo sostenible es asombrosa, dadas sus
implicaciones revolucionarias para la vida cotidiana.

Argumentos en contra del desarrollo sustentable:

- El pensamiento pesimista es que el desarrollo sostenible ha sido despojado de su
poder transformador y reducido a su mnimo comn denominador. Despus de todo, si el
Banco Mundial y los ecologistas radicales ahora creen en la sostenibilidad, el concepto no
puede tener dientes: es tan maleable como para significar muchas cosas para muchas
personas sin necesidad de compromiso con polticas especficas.

- Sin embargo, tambin hay una interpretacin optimista del amplio abrazo dado a la
sostenibilidad: la idea se ha convertido en hegemnica, una meta-narrativa aceptada, un dado.
Ha pasado de ser una variable a ser el parmetro del debate, casi seguro de ser integrado en
cualquier escenario futuro de desarrollo. Por lo tanto, no debe sorprendernos que no se haya
acordado ninguna definicin, ni temer que esto revele un defecto fundamental en el concepto.
En la batalla de las grandes ideas pblicas, la sostenibilidad ha ganado: la tarea de los prximos
aos es simplemente elaborar los detalles y reducir la brecha entre su teora y su prctica.

Es el desarrollo sostenible un concepto til?

es til para los planificadores? El objetivo puede ser demasiado lejano y holstico para ser
operativo: es decir, no puede descomponerse fcilmente en pasos concretos a corto plazo.
Tambin podramos ser capaces de definir la sostenibilidad pero ser incapaces de medirlo o
incluso de saber, un da en el futuro, que lo habamos logrado.

p. 302

Sin embargo, la sostenibilidad puede ser un concepto til en el sentido de que plantea el
objetivo de planificacin a largo plazo de un sistema socioambiental en equilibrio. Es un
concepto unificador, enormemente atractivo para la imaginacin, que rene muchas
preocupaciones ambientales diferentes bajo un valor global. Define un conjunto de prioridades
sociales y articula cmo la sociedad valora la economa, el medio ambiente y la equidad
(Paehlke 1994, 360). En teora, nos permite no slo calcular si hemos alcanzado la
sostenibilidad, sino tambin determinar qu tan lejos estamos. (La medicin real, sin embargo,
es otra tarea ms difcil.) Claramente, se puede argumentar que, aunque inicialmente
defectuoso y vago, el concepto puede ser transformado y refinado para ser til para los
planificadores.
p. 303.
Historia, equidad y desarrollo sostenible

Cmo, entonces, definimos lo que es justo? Propongo considerar la justicia social como el
esfuerzo por una distribucin ms equitativa de los recursos entre los grupos sociales a travs
del espacio de las ciudades y de las naciones, una definicin de distribucin "justa". Cabe
sealar que las sociedades se consideran "justas" si los procedimientos de asignacin tratan a
las personas de igual manera, incluso si el resultado sustancial es desequilibrado. (Se podra
esperar que la igualdad de trato no sea ms que el primer paso para reducir la desigualdad
material).

El movimiento ambiental ampla el espacio para esta "equidad" de dos maneras: (1)
intergeneracional (presente versus generaciones futuras) y (2) entre especies (como en los
derechos de los animales, la ecologa profunda y la legalizacin de los rboles). Las dos
dimensiones adicionales de la equidad siguen siendo esencialmente abstracciones, sin
embargo, ya que nadie del futuro o de otras especies puede hablar por su "parte justa" de los
recursos. Los abnegados abogados (o ventrlicos egostas) "hablan por ellos".

Esta expansin de la equidad socioespacial para incluir a las generaciones futuras y otras
especies no slo hace que el concepto sea ms complejo; Sino que tambin crea la posibilidad
de contradicciones entre los diferentes llamamientos a la "equidad". La ralentizacin de la
expansin industrial mundial puede preservar ms recursos del mundo para el futuro
(aumentando as la equidad intergeneracional), pero tambin puede socavar los esfuerzos del
mundo subdesarrollado Para acercarse a los estndares de vida de Occidente (reduciendo as
la equidad internacional). Las batallas sobre las prcticas de pesca de los nativos americanos,
el bho moteado y la preservacin restrictiva de las tierras de labranza empujan juntas varias
nociones divergentes de "justicia". Es a travs de la resolucin de los tres tipos de conflictos en
el tringulo del planificador que la sociedad forma iterativamente lo que es justo.

El camino hacia el desarrollo sostenible.

2 aspectos finales de la borrosa definicin de sostenibilidad: su camino y su resultado.

Subsisten dos preocupantes preguntas sobre el desarrollo sostenible: Cmo va a llegar? Una
vez que llegas all, cules son las consecuencias negativas? Los planificadores an no tienen
respuestas adecuadas a estas dos preguntas; Es decir, todava no tienen estrategias concretas
para lograr el desarrollo sostenible, ni tampoco saben cmo contrarrestar la resistencia
poltica a ella.

- Transformacin espiritual: la decisin de un desarrollo sostenible parece servir como

vehculo para sermonear sobre la corrupcin moral de un mundo industrial. Naive: Durante los
aos cincuenta y sesenta en la planificacin integral de un solo "inters pblico", antes de que
los incrementalistas y los planificadores de la defensa sacaran la alfombra de debajo de
nosotros.

p. 304.

Sospecho que las crticas de los planificadores al movimiento de desarrollo sostenible en los
aos venideros sern paralelas a la crtica de la planificacin integral hace 30 aos: Los
incrementalistas argumentarn que no se puede lograr una sociedad sostenible en un gran
salto, porque requiere demasiada Informacin ecolgica y es demasiado arriesgado. Los
planificadores argumentarn que no existe ningn inters social comn en el desarrollo
sostenible y que los planificadores burocrticos invariablemente crearn un esquema de
desarrollo sostenible que descuide los intereses tanto de los pobres como de la naturaleza.
Para ambos grupos de crticos, la perspectiva de integrar intereses econmicos, ambientales y
de equidad parecer forzada y artificial. Los Estados exigirn a las comunidades que preparen
"Planes Maestros de Desarrollo Sostenible", que resultarn ser listas de deseos de objetivos y
medidas de implementacin sospechosamente vagas. Para lograr un consenso para el plan, el
lenguaje se reducir al mnimo comn denominador, y los planes agradables recogern polvo.

Una alternativa es dejar que el desarrollo holstico sostenible sea un objetivo a largo plazo; Es
digno, porque los planificadores necesitan una visin de una sociedad urbana ms sostenible.
Pero durante los prximos aos, los planificadores se enfrentarn a conflictos profundamente
arraigados entre los intereses econmicos, sociales y ambientales que no se pueden desear a
travs de imgenes reconociblemente atractivas de una comunidad en armona con la
naturaleza. Uno no es ms propenso a abolir completamente el conflicto econmico-ambiental
mediante el logro de la felicidad sostenible que eliminar completamente las fronteras entre la
ciudad y el desierto, entre las esferas pblica y privada, entre los que tienen y los que no
tienen. Sin embargo, uno puede difundir el conflicto, y encontrar formas de evitar su cada ms
destructiva.

Mi preocupacin acerca de las ramificaciones de un futuro sostenible es una que a menudo se

expresa: la economa de estado estacionario, nogrowth sera probable relegar gran parte del
mundo en desarrollo-y los pobres dentro del mundo industrializado- a un estado de pobreza
persistente. Los partidarios del desarrollo sostenible rechazan correctamente como
defectuoso la premisa de la economa convencional de que slo una economa en crecimiento
puede lograr una redistribucin social.

Y la economa del crecimiento, de hecho, tambin ha exacerbado la degradacin del medio

ambiente. Sin embargo, es ilusorio pensar que una economa sostenible garantizar
automticamente una distribucin socialmente justa de los recursos. La visin del no-
crecimiento (comnmente aunque no asumido universalmente para caracterizar el desarrollo
sostenible) plantea temores poderosos, y los planificadores deben ser expertos ante tales
temores. De lo contrario, no comprendern ni los peligros potenciales de la economa en
estado estacionario ni la naturaleza de la oposicin al desarrollo sostenible.

Repensando/redefiniendo desarrollo sostenible

A pesar de las deficiencias en la forma actual, la formulacin del desarrollo sostenible, el

concepto retai es la integridad y un enorme potencial. Simplemente necesita redefinirse y
hacerse ms preciso. En primer lugar, se debe evitar una visin dicotmica, en blanco y negro
de la sostenibilidad. Deberamos pensar en la sociedad norteamericana no como una
corrupcin, totalmente insostenible, que tiene que ser hecha pura y completamente
sostenible, sino ms bien como un hbrido de ambos tipos de prcticas. Nuestro propsito,
entonces, debera ser avanzar hacia prcticas sostenibles en una progresin evolutiva.

En segundo lugar, debemos ampliar la idea de "sostenibilidad". Si "crisis" se define como la

incapacidad de un sistema de reproducirse, entonces la sostenibilidad es lo opuesto: la
capacidad a largo plazo de un sistema para reproducirse. Este criterio se aplica no slo a los
ecosistemas naturales, sino tambin a los sistemas econmicos y polticos. Con esta definicin,
la sociedad occidental ya hace mucho para sostenerse: la poltica econmica y las estrategias
corporativas (por ejemplo, inversin, capacitacin, poltica monetaria) se esfuerzan por
reproducir las macro y microeconomas. Del mismo modo, los gobiernos, los partidos, los
sindicatos y otros agentes polticos se esfuerzan por reproducir sus instituciones e intereses. El
defecto de la sociedad es que mientras se esfuerza por mantener sus sistemas polticos y
econmicos, a menudo niega mantener el sistema ecolgico. El objetivo de la planificacin es,
por lo tanto, una agenda ms amplia: sostener, simultneamente y en equilibrio, estos tres
sistemas a veces concurrentes, a veces complementarios.

En tercer lugar, ser til distinguir inicialmente entre dos niveles de sostenibilidad: especfico
versus general (o local versus global). Uno podra fcilmente imaginar y lograr la sostenibilidad
en un solo sector y / o localidad, por ejemplo, convirtiendo a una comunidad del Noroeste
Pacfico en prcticas de madera de rendimiento sostenido. El reciclaje, la energa solar, la
cogeneracin y la conservacin pueden reducir el consumo de recursos no sostenibles. Sin
embargo, para lograr una sostenibilidad completa en todos los sectores y / o en todos los
lugares, se requiere una reestructuracin y redistribucin tan complejas que el nico camino
factible hacia la sostenibilidad global es probablemente una acumulacin larga e incremental
de avances locales e industriales.
p. 305.
Lo que este enfoque incremental e iterativo significa es que los planificadores encontrarn su
visin de una ciudad sostenible desarrollada mejor a la conclusin de las negociaciones
disputadas sobre el uso de la tierra, el transporte, la vivienda y las polticas de desarrollo
econmico, no como premisa para comenzar el esfuerzo. Para pasar los primeros aos en el
aislamiento hermtico de las universidades y grupos ecologistas, perfeccionar el desarrollo
sostenible, antes de probarlo en el desarrollo comunitario es hacia atrs. Ese enfoque
considera el desarrollo sostenible como una sociedad ideal fuera de los conflictos del tringulo
del planificador, o como el tranquilo "ojo del huracn" en el centro del tringulo. Al igual que
con el plan integral ideal, se presume que los mritos objetivos y tecnocrticos de un esquema
de desarrollo sostenible perfeccionado asegurarn la aceptacin de la sociedad. Pero uno no
puede alcanzar el centro sostenible del tringulo del planificador en un solo salto holstico
hacia un equilibrio preestablecido.

(queda)

Polticas para la gestin ambientalmente adecuada de los residuos: el caso de los residuos
slidos urbanos e industriales en Chile a la luz de la experiencia internacional. Hernn Durn
de la Fuente.

I. Generacin de los residuos, niveles de desarrollo y estilos de vida.

A. Definicin de residuos slidos domsticos y caractersticas de su composicin.

p. 13 B. Relacin entre Generacin de residuos y estilos de vida.

A mayor desarrollo econmico y social hay una mayor generacin de basura, en peso y
volumen? No. Es posible inferir diferencias en el valor econmico de los residuos a travs de la
calidad de stos como se ver ms adelante.
p.14
Esos valores reflejan los niveles socioeconmicos de la poblacin y tambin algunos factores
culturales y de eficiencia de los mecanismos de control de los residuos urbanos. Un aspecto de
estos podra ser la tendencia al consumo superfluo de las sociedades ms avanzadas; en ellas
la apariencia de los bienes de consumo tiene gran importancia. Desde un punto de vista
econmico, lo superfluo de la presentacin jugando un rol importante en el desarrollo de estas
sociedades.
Este texto me puede servir para contar como se gestionaban los desechos hace 20 aos.
Externalidades e instrumentos de regulacin urbana, Gonzalo Edwards
p.1
El desafo para la autoridad es encontrar alternativas que permitan internalizar estos efectos
externos de la mejor forma posible. Los instrumentos de regulacin urbana de control directo
por la autoridad encargados de lo anterior se pueden clasificar en tres grupos.

a) Aquellos que se basan en la regulacin por medio de normas, como por ejemplo, los planes
reguladores.
b) Aquellos instrumentos que persiguen potenciar el uso del mercado, los cuales se basan
tpicamente en la desregulacin o en la regulacin flexible.
c) Aquellos que persiguen corregir en los mercados existentes las distorsiones entre beneficios
y costos privados y sociales, los cuales se basan en sistemas de impuestos y subsidios.

p.3

II. Plan Regulador: Externalidades e Instrumentos generales.

1. Objetivos:

Es difcil hablar de la existencia de un objetivo al referirse a un Plan Regulador especfico, ya

que, y en primer lugar, las regulaciones pueden tener ms de un objetivo, como por ejemplo,
(a) ayudar a internalizar efectos externos; (b) redistribuir la riqueza de un determinado grupo a
otro; (c) incrementar el presupuesto del gobierno local.

En segundo lugar, hay que tener presente que una cosa es el objetivo y otra la potencialidad
del instrumento, esto es, la regulacin -ordenanza-, para lograr el primero. Es muy posible que
en un momento dado existan regulaciones que tcnicamente no sean capaces de lograr el
objetivo, o bien, que se encuentren de algn modo truncadas y que por tal motivo tambin
sean poco operantes. Puede ocurrir que como consecuencia de un diagnstico equivocado de
la aparente o real externalidad, se elija para su correccin un instrumento de poltica que no
sea el adecuado.

Al disear un plan regulador es inevitable, entonces, comenzar por seleccionar y ordenar los
objetivos, tarea esencialmente normativa que le corresponde al sistema de decisiones pblicas
-local y nacional-.

p. 4

El objetivo general implcito en un plan regulador es proveer una regulacin que ayude a
condicionar las decisiones privadas, con el fin de incorporar el impacto de stas sobre terceros
en aquellos casos en que para tal efecto no se cuente con un mercado.

Para lograr el objetivo de internalizacin de externalidades, se debe definir en primer lugar el

tipo de externalidades que se tratar de internalizar a travs del Plan Regulador. Ello, para
servir de base al anlisis de los instrumentos ms adecuados para su logro.

A modo de ejemplo, supngase que una comu nidad valora como principal objetivo del Plan
Regulador el que exista la mayor cantidad posible de reas verdes pblicas. En este caso, si se
desea mantener un determinado nivel de poblacin, es necesario contar con un coeficiente de
constructibilidad relativamente alto. Si por otro lado se desea respetar la privacidad de los
vecinos, dicho coeficiente debera ser bajo. Si se desea que la comuna cumpla un rol
metropolitano claro, ser importante asignar espacio a la vialidad estructurante.
p. 5
Por otra parte, externalidades tales como el ruido, la congestin, acceso a la luz solar, la
inseguridad que pueda representar usos distintos dentro de un mismo barrio, etc. son difciles
de internalizar actualmente. Al respecto debiera abrirse la posibilidad para una discusin, a fin
de determinar qu solucin debiera proponerse para ellas en el Plan Regulador, como por
ejemplo, si son manejadas en su forma tradicional que define morfolgica y funcionalmente la
ciudad, o bien, si resulta posible crear mecanismos de negociacin donde las normas puedan
ser flexibilizadas en favor de algn atributo distinto que pudiere ser considerado deseable por
las autoridades. Especialmente importante pareciera ser la segunda opcin en el caso de
proyectos mayores y que abarcan ms terreno.

2. Precio del terreno, precio de la vivienda y plan regulador.

Las normas de regulacin, tales como el ndice de constructibilidad, el porcentaje de ocupacin

de suelo y otros, afectan los precios que la gente est dispuesta a pagar por las viviendas y los
precios que las empresas constructoras estn dispuestas a pagar por los terrenos.

En trminos generales, mientras ms restrictivas las normas de construccin, por ejemplo,

mientras menor sea el ndice de constructibilidad, menor ser el precio de los terrenos y
viceversa.

p. 6

A continuacin se presenta un modelo que permite cuantificar la relacin entre el precio del
terreno, el precio de los departamentos, y el ndice de constructibilidad. Es un modelo simple
que slo pretende reflejar las principales relaciones. Se ha usado el ndice de constructibilidad
como indicador de las mltiples normas de un Plan Regulador por ser en general la mayor
limitante en la edificacin en altura y para mantener la presentacin en un plano simple.

Esta frmula seala que el precio por metro cuadrado til ser el costo de construccin
(incluidos los gastos generales, honorarios y utilidad), ms el precio del terreno prorrateado en
los metros cuadrados tiles.

p.9

Otro punto importante que surge del anlisis de la relacin entre el precio de la vivienda, el
coeficiente de constructibilidad y el precio de los terrenos es que en una comuna
perfectamente pueden convivir sectores con distintas normas de construccin, por ejemplo,
distintos coeficientes de constructibilidad, con iguales precios del terreno. La variable de ajuste
sera el precio de la vivienda. Las normas que permiten la construccin en altura en ciertos
sectores de una comuna no tienen por qu elevar el precio por metro cuadrado de terreno
equivalente (habida consideracin de los posibles costos de demolicin involucrados). De
hecho, si en una comuna el precio por metro cuadrado de terreno es mayor en un sector
donde se permite la construccin en altura que en otro donde no se permite, la autoridad
hara bien en aumentar la zona de altura y disminuir la zona de baja altura.

p. 10

III. Externalidades e instrumentos de regulacin flexible

1. Introducccin.
Cuando el intercambio libre es una posibilidad al alcance de todos, cada cual entender que el
uso de un bien escaso implica incurrir en un costo que debe ser afrontado personalmente. En
este contexto, puede hacerse uso pleno del propio conocimiento adaptndose cada cual a la
realidad en la forma que le resulte ms conveniente. Puesto que el conocimiento es el factor
escaso por excelencia, lo particular del sistema de mercado es que constituye la institucin que
mejor permite aprovecharlo, precisamente por cuanto delega las decisiones de forma tal que
stas se logren en el mbito en que se cuenta para ello con el mayor conocimiento pertinente:
el nivel de los interesados ltimos.

Como instrumento para enfrentar externalidades, la regulacin adopta la forma de una norma
que prescribe una solucin, es decir, un determinado tipo o forma de uso, para todos los casos
que se puedan presentar. La capacidad de adaptacin de las personas, en ltima instancia, el
aprovechamiento del conocimiento que detentan o que podran llegar a manejar, se ve de esta
manera limitado al restringirse as las posibilidades de sustitucin. Sin embargo, dentro de la
enorme gama de regulaciones posibles cabe distinguir regulaciones que difieren en cuanto al
grado de adaptacin que permiten a los agentes involucrados.

Para ilustrar el asunto se recurre al siguiente ejemplo, en que se comparan dos zonificaciones
de altura. La primera prescribe una altura mxima, por ejemplo de cuatro pisos; la segunda
especifica dos pisos, permitiendo, sin embargo, pisos adicionales por encima del segundo,
siempre que se cuente para ello con la aprobacin previa de los vecinos contiguos de la
manzana. Para lograr dicho visto bueno se celebrara una
p.11
transaccin por medio de la cual se otorgara el permiso respectivo en que el medio de pago
para lograr dicho acuerdo puede consistir en un permiso equivalente, en pagos monetarios o
en una combinacin de ambos. Las transacciones se inscribiran en el Conservador de Bienes
Races respectivo y se daran a conocer pblicamente.

La primera regulacin, al igual que la segunda, establece un estndar mximo, pero la ltima
permite una mayor injerencia de los interesados. Los costos de operacin de estas
regulaciones (costos de transaccin) pueden diferir, siendo eventualmente mayor el de la
segunda. Sin embargo, tambin los beneficios a derivar pueden ser superiores, redundando en
tal caso en una solucin que permite una riqueza total mayor.

Supngase que rige la regulacin que permite dos pisos y todos los adicionales que las partes
puedan acordar. En este contexto si el propietario de un sitio, A, tiene inters en levantar pisos
adicionales, deber entrar en conversaciones con B y C, los vecinos contiguos. Si hay o no hay
una transaccin, el nmero de pisos que se autorice, la forma en que se produzcan las
compensaciones, todo ello depender de cada caso. Nada garantiza a priori que haya una
transaccin, por cuanto la suma del precio que solicitan C y B puede resultar prohibitiva para
A. En tal evento todava queda la opcin de buscar otro predio, por ejemplo F, cuyos vecinos G
y H muestren ms inters, o bien, que parezca contar con una demanda final por metros
cuadrados construidos en F, que est dispuesta a pagar un precio mayor que la
correspondiente en A, para as lograr convencer a los dueos de G y H.

Esta ltima cae dentro del mbito que se denomina regulacin de mercado, por cuanto junto
con establecer un estndar ofrece la posibilidad de alterarlo o bien permite que los ciudadanos
encuentren la mejor forma de lograrlo. Este ltimo sera el caso de los permisos de emisin
transables, regulacin empleada para enfrentar emisiones de gases y partculas por fuentes
fijas.

p. 12
Considrese ahora una variante del primer tipo, de regulacin rgida, en la cual la altura
mxima permitida es de 4 pisos, pero que a diferencia de la anterior, permita niveles ms
elevados a condicin de, por ejemplo, cumplir con una determinada norma de densidad por
cada hectrea, la misma que vale para la regulacin rgida para cada sitio. Mientras en el
primer caso hay un estndar fijo, en este ltimo se da lugar a cierta posibilidad de eleccin.
Esta zonificacin y en relacin a los cuatro pisos mximos parejos, permite un grado mayor de
libertad, ya que la demanda por construccin en alta tiene as alguna posibilidad de
materializarse y no es decartada a priori. Sin embargo ambas, y ahora en relacin a la
regulacin de mercado en que los interesados pueden intervenir activamente, no permiten
aprovechar todo el conocimiento que los ciudadanos son capaces de desarrollar para decidir el
uso ms apropiado de la tierra. En otras palabras, se caracterizan tambin por corresponder a
una decisin de planificacin central, institucin que ha demostrado ser especialmente dbil
cuando se trata de situaciones en que la demanda valoriza la heterogeneidad del producto,
aspecto que es muy caracterstico del rea inmobiliaria.

A continuacin se menciona un tipo de regulacin que ofrece cierto grado de flexibilidad, pero
que se encuentra en un mbito ms centralizado. En este caso se delega en la tecnocracia del
municipio y finalmente en el Alcalde o Concejo para aprobar o rechazar proposiciones de los
constructores. La principal diferencia es que aqu el intercambio no ocurre entre vecinos, como
en el caso descrito ms arriba, sino entre un vecino o dueo de tierra y el municipio.

Este modelo permite recoger el conocimiento y la experiencia de los principales interesados,

pero tambin ofrece todas las ventajas y peligros de la delegacin de autoridad; se descansa
con mayor intensidad sobre personas especficas y los resultados pueden ser esplndidos pero
tambin suelen producirse fracasos rotundos, no slo por

p. 13

las construcciones y diseos que finalmente se obtengan, sino tambin por el potencial de
corrupcin a que pueda dar origen.

Finalmente, otra posibilidad de descentralizar la decisin es permitir que los vecinos de una
manzana, por ejemplo, decidan los estndares a aplicar en relacin con aquellas variables
cuyos principales afectados son ellos mismos.

Ejemplo de regulacin flexible: contratos de asociacin.

Principios generales del Derecho urbanstico, Jess Gonzlez Prez

p. 293

1. Urbanismo
El hombre ha hecho una utilizacin irracional de la tierra.

Solo incorporando a la actividad de ordenacin del territorio los ms vastos objetivos, es

posible superar la angustiosa situacin a que nos ha conducido la irracional utilizacin que ha
hecho el hombre de la tierra. Solo as podrn satisfacerse las exigencias ms elementales de
vida de una poblaci6n que aumenta en proporciones jams soadas.

2. Urbanismo y derecho.
En un fenmeno social en el que late en ltimo trmino la cuestin del sistema de detentacin
y aprovechamiento del suelo, no ha podido ser nunca indiferente el derecho. En el anlisis de
los tres supuestos bsicos del planeamiento urbano (econmico social y el fsico) que se
coordinan entre s sobre la base de estudios interdisciplinarios se requiere la presencia del
jurista.

En definitiva, como siempre en Derecho publico y, concretamente, en Derecho administrativo,

todo se reduce a un problema de ecuacin entre la prerrogativa y la garanta, la eficacia y la
seguridad.

p. 294
3. Los principios generales del Derecho urbanstico.

Los principios constitucionales cumplen una triple funcin:

a) Fundamento

b) Interpretacin

c) Integracin

En el ordenamiento urbanstico son:

1. Derecho de propiedad.

a. La propiedad como DDFF. Si no existe derecho de propiedad, desaparecen los problemas del
Derecho urbanstico.

p. 295.

El derecho de propiedad que se reconoce en la Constitucin espaola es muy distinto del

derecho de gozar y disponer de una cosa sin ms que las limitaciones establecidas en los CC.

Segn ha destacado Garca de Enterra, el problema del ordenamiento urbanstico no es otro

que el de la contradiccin y el conflicto permanente entre los intereses privados (que giran en
torno a su propia lgica del mximo de libertad y disposicin) y los pblicos que radican en la
sujecin del ejercicio de estas facultades a una racionalidad global y coherente establecida
segn fines y objetivos comunitarios y colectivos). (Lecciones de derecho urbanstico).

Cul es la funcin social de la propiedad urbana? Qu consecuencias comporta esa funcin

social en la ordenacin urbanstica del territorio?

La CPR espaola en el artculo 33 inciso 2, consagra la funcin social de la propiedad y acoge

otros principios que condicionarn decisivamente le ordenamiento del derecho de propiedad,
especialmente el de la propiedad urbana. Otras disposiciones consagran el derecho a disfrutar
de una vivienda digna, a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la
persona y la conservacin del patrimonio histrico.

Cmo se proyectan esos principios en la reglamentacin de la propiedad contenida en la Ley

del Suelo?

b. La delimitacin de la propiedad.
La funcin social de estos derechos delimitar su contenido de acuerdo con las leyes. El
contenido del derecho viene delimitado por la norma. La norma configura las gacultades que
constituyen su contenido normal.

p. 296

La facultades y deberes, derechos y obligaciones que integran el contenido normal del derecho
de propiedad, variarn segn la clasificacin urbanstica del suelo.

c. El contenido normal de la propiedad urbana. Viene definido en casa caso por el plan de
ordenacin.

Puede delimitarse el estatuto de la propiedad urbana.

d. La urbanizacin

p. 297.

Desde que se produce la aprobacin de un plan, el suelo por l ordenado est destinado a
cumplir estrictamente las previsiones del plan. La ley del suelo espaola prev tres sistemas de
actuacin

a) Expropiacin

b) Compensacin:

c) Cooperacin.

e. La edificacin.

Una vez terminado el proceso de urbanizacin, una vez convertido el suelo en solar, aquella
funcin social de la propiedad se concreta en cargas o deberes que se manifiestan en dos
momentos perfectamente definidos: edificacin y conservacin de la edificacin.

p. 298.

2. Principio de legalidad

a. El principio y su proyeccin en el ordenamiento urbanstico.

La accin urbanstica de las AE pblicas nicamente ser lcita en cuanto tenga una cobertura
legal: solo cuando la ley habilite su actuacin y dentro de los lmites y para los fines que la
propia ley establezca.

Al afectar la accin urbanstica al derecho de propiedad se proyecta con pleno vigor el

principio de reserva de ley.

b. El principio de legalidad y el planeamiento. El planeamiento, el que delimita el contenido

normal de la propiedad en cada una de las zonas en que clasifica el terreno objeto de
ordenacin.
p. 299

c. El principio de legalidad y la ejecucin de los planes. ()

p. 300
3. Principio de igualdad

a. Principio de igualdad y ordenamiento urbanstico.

(i). Principio de igualdad. Las normas con jerarqua de ley no otorguen un tratamiento
desigual a situaciones idnticas.

(ii). El ordenamiento urbanstico: El urbanismo no constituye una excepcin. No slo no

constituye una excepcin, sino que es el sector en que ms evidentes son los
continuos atentados al principio, pese a que los instrumentos que la ley arbitra para
lograr su plena efectividad.

El urbanismo es por esencia creador de desigualdades. El plan de ordenacin urbana,

por definicin implica una divisin del territorio en zonas, determinando el uso y
destino de cada una de ellas, reglamentando detalladamente sus aprovechamientos
urbansticos. Mientras unos terrenos tendrn despus del plan un valor nulo, otros
habrn adquirido un valor extraordinario.

El plan en cuanto instrumento primariamente tcnico, su objeto no es el de hacer

justicia, sino, ms bien, conformar la realidad fsica por l contemplada segn criterios
funcionales a los efectos de asegurar su armnica ordenacin.

(iii). Tcnicas para hacer efectiva la igualdad: consciente de que la actividad urbanstica es
fuente de tremendas desigualdades, la ley trata de crear instrumentos que, partiendo
de aquella realidad, hagan posible la igualdad. El problema central del urbanismo es
hacer posible la igual distribucin de los beneficios y cargas del planeamiento, y una
justa distribucin de los mismos.

La respuesta a esta cuestin vendr dada en funcin de la eficacia de las tcnicas

arbitradas por el Derecho para conseguir aquella finalidad esencial que consagra la ley
del suelo en su artculo 3.
p. 301

b. El principio de igualdad y el planeamiento

(i). Los planes de urbanismo y la ordenacin del territorio: los planes del urbanismo tienen
como finalidad conformar la realidad fsica segn criterios funcionales. Su objetivo no
es hacer justicia. Pero una tcnica que es utilizada para la justa distribucin de los
beneficios y cargas a l derivadas es el aprovechamiento medio.

(ii). Aprovechamiento medio: consiste en garantizar a todos los propietarios del suelo que
va a ser objeto de urbanizacin segn el plan el aprovechamiento medio del mismo.
Adems de la redistribucin de beneficios y cargas, se le asigna otra que es la
recuperacin de una parte de las plus valas consecuencia de la urbanizacin. Para
cumplir esa finalidad se establece la carga de la cesin obligatoria y gratuita.
(iii). Procedimiento de actuacin
 a. Aprovechamiento medio del sector y aprovechamiento medio de la totalidad
del suelo.
b. Aprovechamiento real de una finca y aprovechamiento medio de la totalidad
del suelo urbanizable programado.

p. 302
(iv). Crtica:
a. Dificultad prctica.
b. Objecin al sistema.

Comisin Nacional del Medio Ambiente (CONAMA), 2010a. Primer

reporte sobre manejo de residuos slidos en Chile. Santiago, Chile: Conama.
Comisin Nacional del Medio Ambiente (CONAMA), 2010b. Levantamiento,
anlisis, generacin y publicacin de informacin nacional sobre
residuos slidos de Chile. Santiago, Chile: Conama.