MEMORIA DESCRIPTIVA

PARA PROYECTO RESIDENCIAL

PRESENTACION DE RESIDENCIAL LA ACHIRANA

 _
Memoria descripti va Residencial LA ACHIRANA -PARCONA
 . INDICE....

1. INTRODUCCIN AL PROYECTO:

2.- CRITERIOS DE DISEO..

3.- CRITERIOS DE PARTIDO ARQUITECTONICO

4.- DESCRIPCION DELA DISTRIBUCION ARQUITECTONICA

_
Memoria descripti va Residencial LA ACHIRANA -PARCONA
 _
Memoria descripti va Residencial LA ACHIRANA -PARCONA
1.- INTRODUCCIN AL PROYECTO:

Se ha denominado este proyecto a modo informativo y para la continuidad de

esta propuesta, como Residencial la ACHIRANA se encuentra en esquina con
dos viales una de las arterias principales de la municipalidad de Parcona y uno de
los viales que atraviesan a esta llamado prolongacin Principal, es uno de los ncleos
de la municipalidad.

Por tanto se localiza en un lugar que podramos denominar como que son en
la actualidad junto al crecimiento incipiente de esta municipalidad una de las
primeras zonas de expansin residencial y empresarial de Parcona.

Cuenta con una superficie de 10.000 m aproximadamente antes de su

medicin definitiva y obtencin de los datos definitivos de propiedad de la
Municipalidad.

La posicin de Parcona en el mercado de suelo urbano para actividades

productivas de cualquier mbito se encuentra en proceso de crecimiento y es
considerada como una de los crecimientos ms incipientes de la regin. El anlisis
se funda en la identificacin de los posibles factores que, en relacin con la materia
analizada, se ponen de manifiesto y que se estudia en el posterior estudio de
mercado adjunto a este documento.

NORMATIVA

Plantear la demanda de suelo de PARCONA slo puede hacerse

desde la consideracin de que esta municipalidad se halla inscrita en un mbito
bien comunicado. Es en la propia regin un de los espacios donde se hallan los
nuevos crecimientos urbanos e industriales y es tambin en el que se desenvuelve
la oferta de terceros capaz de satisfacerlo.

El mbito de PARCONA responde a una demanda de operadores de alcance

adquisitivo, y a satisfaccin de necesidades residenc iales y comerciales
tambin ms amplias.

La demanda que actualm ente se ha form ulado en el m bito a tomar

_
Memoria descripti va Residencial LA ACHIRANA -PARCONA
 com o referen cia ( Parcona) tiene una m agnitud d el orden de cientos de
metros cuadrados. Entr e ella tien e un peso muy destacado la que en los
ltimos aos ha ofrecido y en los pr xim os ofrecer esta m u nici p alid ad
de Parcona

La oferta residencial disponible en dicho mbito en la actualidad es escasa.

La oferta que estamos preparando para salir al mercado se halla muy

marcada y a la vez diferenciada. La oferta que ahora se promueve en la zona
hace pensar que ser capaz de satisfacer la demanda.

La oferta local de Parcona es menor que su demanda para el producto que

presentamos, la cual presumiblemente es capaz de desarrollar operaciones
de esta ndole no solo para inversores de la propia municipalidad sino atraer
inversin externa.

La capacidad de que dicho suelo pueda ser satisfactoriamente canalizado

hacia el mercado va a depender del xito que tengan dos estrategias
complementarias a impulsarlo: la que se destina a captar operadores
externos al rea para implantaciones relevantes significativas, y la que acierte
a ofrecer en Piura un espacio de calidad para el entorno geogrfico que se
ha considerado. Esta ltima estrategia pasara por incluir en la oferta de
Residencial la achirana componentes urbanos significativos para el
mbito de referencia: componentes residenciales de alta calidad, para uso
pblico y privado, componentes comerciales, reas exclusivas, etc.

La decidida actuacin de esta iniciativa privada trabajando de forma conjunta

con la municipalidad como propietaria actual del suelo a travs de una alianza
pblico-privada, har que la idea de crear y desarrollar en Piura un proyecto de esta
caracterstica, sea hoy en da algo ms que un mero proyecto y se confirme como
una decidida apuesta de futuro y desarrollo de la zona. Los principales artfices de
dicha iniciativa forman una simbiosis entre los intereses pblicos y los privados, y
anan en una actuacin sin precedentes en la zona a los actores claves de la
iniciativa pblica, residencial y empresarial.

_
Memoria descripti va Residencial LA ACHIRANA -PARCONA
 ACONDICIONAMIENTO AMBIENTAL

Los terrenos donde se propone el desarrollo del proyecto de Residencial

LA ACHIRANA se deben encontrar clasificados como suelo urbanizable para uso
pblico, parking, residencial, comercial y otros, antes de su comienzo, lo que
diferenciara la actuacin.

La garanta de desarrollo inmediato de cualquier actuacin sobre el suelo

es necesaria, en primer lugar y sin perjuicio de los restantes factores implicados, en
la disponibilidad de suelo con la clasificacin y calificacin urbansticas adecuadas
para el desarrollo propuesto.

Y esto es as, porque los plazos del planeamiento y gestin urbanstica son
tremendamente dilatados en el tiempo, y estos plazos se disparan cuando el
planeamiento pendiente es el planeamiento general. De no ser as se hace difcil la
actuacin, por no decir imposible, establecer cualquier previsin medianamente
racional en este orden.

Como hemos sealado, frente a la situacin urbanstica de otras actuaciones

que en el mbito de la que se plantean se pudieran proponer actualmente, una de
las ventajas del suelo de nuestra actuacin se encuentra en la situacin urbanstica
de los terrenos.

_
Memoria descripti va Residencial LA ACHIRANA -PARCONA
El suelo se debe encontrar clasificado como suelo apto para edif icar, por tanto debe ser SUELO EDIFICABLE.

Las condicion es urbansticas, por tanto, son las que resultan de la s

determ inacion es del planeam iento gene ral vi gente.

Las determinaciones del suelo deberan ser:

Clasificacin: Suelo urbanizable

Categora: Sectorizado

A desarrollar mediante: Licencias de obras segn fases del proyecto

Uso global: Administracin Pblica, Parking, Residencial, Comercial.

Altura: 12 pisos (propuestas modificables en licencia)

rea a desarrollar: 10.000 m aprox. Antes de medicin final

Tipologas: Segn ordenanzas pblicas de la municipalidad

Zonas libres resultantes: 6829.00 m aprox. antes de medicin final

rea Edificable: 3171.00 m aprox. antes de medicin final

Sistema de actuacin: Aportacin y Compensacin

Otros: Las restantes determinaciones se refieren al sistema de aportacin,

que es el inicialmente previsto

Sobre las anteriores determinaciones se seala:

Delimitacin y superficie del mbito:

Es la contenida en el propio suelo y se precisar y ajustar mediante la medicin
topogrfica actualizada realizada al efecto. De tal manera que la superficie aplicable
ser la real resultante de medicin del mbito sobre dicho topogrfico actualizado y
el rea de ocupacin para la edificacin ser tan solo de un 30 % quedando
como zona de recreacin pblica con parques el 70 %.

Clasificacin y categora del suelo:

EI suelo debe estar clasificado antes de la ejecucin, como hemos sealado.

_
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Pgina 10 / 63
Uso e intensidad globales:
Segn las normas vigentes, se prev uso pblico, parking, residencial, comercial.

Sobre el parmetro de edificabilidad se efectuarn las precisiones oportunas.

Baste decir ahora que la propuesta del proyecto multi-disciplinar que se pretende no
necesita agotar rea edificable media del la utilizada en otras actuaciones
tradicionales, la cual suele estar entorno al 70%, sino que acta en beneficio
de las zonas verdes, pblicas y parking, ocupando solo un 30%, esto es en gran
parte un desarrollo nuevo con requerimientos que mejoran a otras actuaciones.

Zonas verdes, equipamiento:

La ordenacin urbana del sector prev una gran reserva para dotaciones pblicas
(zonas verdes y equipamientos) bastante superior a la que resultara de aplicar las
determinaciones urbanas adyacentes, por lo que las mismas deben prevalecer
sobre estas.

Por todo lo anterio r, l a propuesta prev una im portante previsin

de equipam ientos sociales , crucial para consegu ir el grado de calidad que se
pretend e.

Sistema de actuacin:
El sistema de actuacin sera el de aportacin y compensacin, aprobado
definitivamente mediante el acuerdo y contrato privado resultante

_
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Pgina 11 / 63
 _
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Pgina 12 / 63
3.- CRITERIOS DEL PARTIDO ARQUITECTONICO

3.1 Principios Bsicos

El proyecto LA ACHIRANA asume de manera trasversal en su diseo los principios
de Sostenibilidad Econmica, Social y Medioambiental, a imagen de los principios
establecidos por la Estrategia Internacional de Desarrollo Sostenible.

Las recomendaciones y principios recogidos en este proyecto, as como sus

extrapolaciones y concrecin a travs de las estrategias para su desarrollo, sirven
de base a las actuaciones y criterios de diseo seguidos en el proceso de
elaboracin conceptual y tcnico del proyecto en si mismo.

3.2.-Objetivo Global de diseo, o Misin del Proyecto

Como proyecto residencial asume la definicin de Sostenibilidad que se difunde de

manera internacional, y la convierte en su objetivo global de diseo:

Desarrollo Sostenible es aqul que sobre la base de un Crecimiento

Econmico continuado contribuye al desarrollo social y al uso adecuado del
entorno, posibilitando el incremento de valor de las compaas para todas las
partes interesadas

_
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Pgina 13 / 63
3.3.-Especificaciones de diseo
Con mayor nivel de detalle, de forma no exhaustiva, las claves del proyecto
residencial que se estn teniendo en cuenta durante el actual proceso de diseo
integrado son las siguientes:

Diseo conceptual, que se prev en diferentes fases de desarrollo,

contemplando para las primeras etapas los servicios que deben asumir de cara
a los desarrollos ulteriores. As por ejemplo, en la Zona Pblica donde ir ubicado
el Palacio de la Juventud se contempla la ubicacin de una zona de recreo
pblico con jardines, piscina olmpica, piscina semi-olmpica, canchas de Volei,
canchas de Baloncesto, Canchas de Tenis, Zona de Servicios comunes,
seguridad y control de accesos, la zona para la gestin social, etc.

Estudio de la mejor de las frmulas de acceso desde las vas principales que la
rodean. Trnsito gradual desde el acceso externo a los aparcamientos
concebidos a travs de viales para circulacin hacia el interior de los edificios.

Convertir la seguridad para sus usuarios en una prioridad del diseo y del
modelo de gestin. En el proyecto se tendrn en cuenta las recomendaciones
internacionales para el diseo de espacios comunes y seguros.

Incorporar cuantos equipamientos y servicios comunes aseguren las mximas

facilidades administrativas, de gestin, y operacin para los futuros usuarios del
conjunto.

Facilitar a todos los usuarios el cumplimiento de las cada vez ms exigentes

polticas ambientales, mediante instalaciones y servicios para la gestin de
residuos y espacios de vertido, con una gestin medioambiental conjunta.

Optimizar los espacios existentes mediante un diseo adaptado, por dimensiones,

tipologas y usos previstos, a las conclusiones de los estudios previos de
viabilidad.

Asegurar el acceso de todos los inversores y residentes del conjunto a las

mejores y ms econmicas infraestructuras y servicios de telecomunicaciones,
banda ancha e Internet de ltima generacin: videoconferencia, alojamiento
Web, servicios comunes para la gestin segura de la informacin.

_
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Pgina 14 / 63
3.4.-Estrategias a seguir.

Los criterios de diseo antes enumerados se estructuran en un conjunto de

Estrategias de Diseo bien diferenciadas:

Estrategia del Agua:

Suministro, ahorro y vertido.
Otros usos: paisajsticos y energticos.

Estrategia Ambiental: plantaciones y paisajismo.

Huella ecolgica.
Sistema General de Zonas Verdes y Espacios Libres

Modelos de zonas verdes i ntegradas, principio de l a propuesta que s e pl antea

_
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Pgina 20 / 63
 Estrategia Constructiva.
Recomendaciones de diseo, materiales, y soluciones
constructivas.

Estrategia energtica activa:

Suministro elctrico in-situ.
Alternativas de futuro.
Hibridacin, cogeneracin.
Ahorro energtico
Estudio de opciones para la comparticin de energa con espacios
edificados o actividades anexas al desarrollo

Estrategia energtica pasiva:

Factores de Forma
Materiales y aislamiento.
Orientaciones, vanos y tcnicas constructivas.
Iluminacin natural.
Ventilacin cruzada

_______________________ _____________________________________________________________
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Pgina 21 / 63
 Estrategia de servicio local.
Usos pblicos .
Usos de reas libres .
Usos de parking necesario.
Usos comerciales
Usos habitacionales.

Ejemplo de Estrat egia de diseo urbano con zonas verdes y reas libres

Estrategia del Sistema General Viario.

Seguridad, utilidad y recomendaciones de gnero.
Accesibilidad integral (discapacitados)
Peatones con accesibilidad.
reas especiales: Parking,.. otros.

3.5.-Detalle de algunas de las estrategias involucradas en el

proceso de diseo.

Para entender mejor el alcance de los estudios que desarrollan las estrategias ya
reseadas, y la manera en la que finalmente se plasmarn en los documentos
tcnicos y normativa del proyecto sus recomendaciones y conclusiones , se
enumeran someramente a continuacin algunos de los aspectos en marcha en el
proceso de diseo del proyecto Residencial LA ACHIRANA.

_
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a
Estrategias para el Sistema General de Zonas Verdes y Espacios Libres.

Distribucin de las zonas verdes. Ejes estructurantes y

pasillos verdes. Integracin en la estructura vial.

Dimensin segn tipologa y posicin respecto a la trama

urbana.
Situaciones singulares:
a. Efecto borde: integracin campo ciudad
b. Espacios protegidos.

Vegetacin y edificacin: distribucin de vegetacin en la

cercana de las edificaciones existentes y futuras.
Criterios de arbolado y plantacin: especies, tipologas y
posicionamiento recomendado segn el uso de las parcelas
colindantes y la jerarqua del viario.

Plantaciones y proteccin activa. Cerramientos visuales y

barreras vegetadas.

Con equivalente nivel de detalle, cada una de las Estrategias enumeradas se

desarrolla para poder ser aplicada la proceso de diseo del Residencial Parque
Norte en general.

_
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a
 4.- DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION ARQUITECTONICA

INGRESO NORTE
PEATONAL

BOULEVARD
BOULEVARD

BLOQUE 1

BLOQUE 3
BLOQUE 2
INGRESO
VEHICULAR

BLOQUE 4
INGRESO
VEHICULAR

AVENIDA AVENIDA
INGRESO
PEATONAL

Ruidos
Los ruidos en el terreno son leves en la parte posterior del terreno y los ruidos fuertes en la
CALLE A
por ser una calle muy transitada y de gran flujo vehicular.
Asoleamiento
El sol de la maana incide en la parte lateralderecha del terreno y muere en la parte lateral
izquierda.
Vientos
En el terreno existen vientos fuertes que probiene del mar y en ciertas ocaciones leves en la
Av. Flavio Relles
Vegetacin
En este terreno no presenta mayor vegetacin por ser un rea totalmente construida.

_
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a
5.- DESCRIPCION DE LA PROPUESTA ESTRUCTURAL

Adecuacin tecnolgica
Este proyecto consta de de : Planta baja en donde va a estar ubicado el
estacionamiento o parqueadero vehicular con amplio acceso y con seguridad
privada,.
Es donde se encuentra la parte fundamental de esta tipologa que son los
departamentos familiares que consta con todos los servicios bsicos como agua
potable, luz elctrica, instalaciones sanitarias, dormitorios, sala, comedor cosina,
lavanderia,doritorio de servicio etc.

1.- Estructuras Posee plintos rectangulares de 3.00m x 1.80m eh interiores los

cuales van a soportar la mayor carga de la edificacin los cuales seran de
hormign armado con varilas de 10mm cismo resistentes.

_
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a
Cadenas de arrastre de 0.30m x 0.30m, las columnas de planta baja son de
0.60m x 0.40m ya que van a soportar mayor carga.
La losa sera alibiana o aligerada ( Losa de Hormign armado moldeada con una
serie de nervios asentados en un conjunto de vigas paralelas) Con 20cm de
espesor.

-Puertas La puerta principal esta trabajada en aluminio y vidrio laminado de 3

cm tipo blindado,las demas puertas de departamentos y locales estan trabajadas
de madera laurel.
-Piesas Sanitarias Estas seran de tipo EDESA, el equipo para los sanitarios como:
llaves y demas de FV.
instalaciones elctricas y sanitarias Los cables seran de 12 y de 10 flexibles y
solidos de marca Electrocable, los equipos de instalacin como breaquers ,
tomacorrientes y otros seran bticino.
AA.SS (Aguas servidas)
Las instalaciones de AA. SS seran de marca de PVC. para tuberias de AA.SS
seran de 4 pulgadas y para tuberias de lavamanos y sumideros seran de 2
pulgadas.
AA.PP (Agua Potable)
Para instalaciones de AA.PP seran de 1 pulgada.

_
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a