Nuevos Derechos Reales Conjuntos Inmobiliarios.

Nuevos Derechos Reales: Conjuntos
Inmobiliarios.
*PERAL VALENTINA
El presente ensayo tiene como finalidad delinear los aspectos generales de los nuevos
derechos reales receptados en el recientemente sancionado Cdigo Civil y Comercial de la Nacin,
bajo el ttulo de Conjuntos Inmobiliarios. Se realizara as un breve anlisis del nuevo plexo
normativo incorporando opiniones doctrinarias al respecto.
Palabras Clave: conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, nuevo cdigo
civil, nuevos derechos reales.
-Universidad Nacional De Crdoba. Facultad de Derecho y Cs. Sociales-
Introduccin.
Incorporados en el Titulo VI del Libro Cuarto, del recientemente sancionado

Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, bajo la denominacin genrica de Conjuntos
Inmobiliarios, encontramos tres figuras preexistentes en la realidad social, que por su
cotidianeidad y expansin, motivaron arduos pedidos de la doctrina para su incorporacin
en la legislacin de fondo. Estas tres figuras son: los conjuntos inmobiliarios propiamente
dichos, tiempos compartidos y cementerios privados. Si bien estos derechos guardan cierta
relacin, poseen aspectos caractersticos que han llevado a criticar su inclusin bajo la
misma calificacin, inicindose la doctrina en sus primeras disidencias. Hay quienes
sostienen que el trmino Conjuntos Inmobiliarios engloba adecuadamente a las tres
figuras mencionadas, sin perjuicio de sus particularidades1; de lo contrario no se explicara
la designacin del Ttulo VI. As, si el legislador hubiese considerado cada derecho como
una categora autnoma, as lo hubiese regulado. Adhiriendo a esta postura encontramos
adems del Dr. Dellarmonica, al Dr. Ricardo Javier Saucedo, quien fuera el encargado de la
formulacin de los comentarios al Ttulo VI en el Cdigo Comentado del Dr. Rivera. En la
vereda contraria encontramos quienes criticando la interpretacin anterior, sostienen que
estos nuevos derechos no son modalidades o especies de un mismo gnero, sino derechos
reales autnomos, habiendo sido un error englobarlos en el mismo ttulo.
A continuacin, se analizar el plexo normativo de cada una de estas nuevas figuras a fin
de que el lector pueda finalmente optar por la corriente que considere mejor se ajusta a su
naturaleza.
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DELLARMONICA, ROBERTO H. PANEL I: NUEVAS FORMAS DE DOMINIO. 1 CONGRESO DEL NUEVO DERECHO PRIVADO
ARGENTINO. UNIVERSIDAD NACIONAL DEL LITORAL. 2015.
0
Nuevos Derechos Reales: Conjuntos Inmobiliarios.
Peral Valentina. Facultad de Derecho y Cs. Sociales. Universidad Nacional de Crdoba.
Conjuntos Inmobiliarios
Definicin y elementos caractersticos:
Al momento de redactar el Cdigo Civil, Vlez Sarsfield se mostr reacio a la
inclusin de definiciones dentro del articulado, pues como explic en la nota al antiguo
artculo 495 de C.C, consideraba que su elaboracin era tarea propia de la doctrina,
pudiendo admitirse solamente y en forma excepcional, aquellas que contuviesen reglas
claras de conducta. Como anttesis a esta postura, la comisin redactora del nuevo Cdigo
Civil y Comercial de la Nacin (en adelante CCC) opt por definir los institutos en l
receptados. En consecuencia, al comenzar a hablar de conjuntos inmobiliarios encontramos
como punto de partida una suerte de concepto dado por el artculo 2073 que reza Son
conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanstico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con
arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. Esta definicin no ha
escapado a los reveces de las opiniones doctrinarias, por cuanto estn quienes consideran
que la norma no proporciona un concepto acabado, sino que simplemente se limita a
enunciar diversas figuras que sern consideradas dentro del rgimen. En contraposicin, a
este pensamiento, algunos juristas como el Dr. Ricardo Javier Saucedo y la Dra. Lilian N.
Gurfinkel de Wendy, enfatizan que la enumeracin abierta del artculo es verdaderamente
un acierto del legislador, pues la alusin a la posibilidad de destinar el uso de los inmuebles
a diversas finalidades, hacindolo extensible incluso a cualquier emprendimiento que
contemple usos mixtos o que se componga por una pluralidad de estos conjuntos
(denominndose estos casos como mega emprendimientos) impide poner en duda la
naturaleza jurdica de futuros proyectos inmobiliarios. Independientemente de la postura
que prefiera adoptarse, hay consenso respecto al carcter meramente enunciativo del
catlogo presentado.
Para ahondar en la significacin de las figuras contempladas por la norma, es til
valerse de disposiciones provinciales y elaboraciones doctrinarias en donde ellas se han ido
definiendo. As, el ministro Ricardo Luis Lorenzetti, ha definido a los conjuntos
inmobiliarios como situaciones jurdicas comunitarias de ndole funcional originadas en
el aprovechamiento que hace una pluralidad de sujetos de un inmueble o conjunto de
inmuebles, integrado por partes privativas y sectores, cosas y servicios comunes o de uso
comn, indisolublemente unidos.2. Los clubes de campo, han sido definidos como un
complejo recreativo (residencial o no) ubicado en una extensin suburbana, limitada en el
espacio e integrada por lotes construidos o a construir, independientes entre s, que cuenta
con una entrada comn y est dotado de espacios destinados a actividades deportivas,
culturales y sociales3. En lo que respecta al barrio cerrado o privado, se ha dicho que ellos
constituyen un complejo urbanstico particularizado, destinado a asentamiento
permanente de sus habitantes, en el que coexisten parcelas individuales destinadas a
viviendas, y otras de propiedad comunitaria o de una entidad jurdica, cuyo fin es oficiar
como lugar de esparcimiento, recreacin, prctica de deportes o actividades culturales
para beneficio de todos los habitantes, y en consecuencia, con una necesaria e insensible
2
RICARDO LUIS LORENZETTI. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN COMENTADO. TOMO IX. PG. 574.. RUBINZAL-CULZONI EDITORES. 1 EDICIN. 2014.
3
RICARDO LUIS LORENZETTI. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN COMENTADO. TOMO IX. PG. 575. RUBINZAL-CULZONI EDITORES. 1 EDICIN. 2014.
1
relacin unas con otras, con calles internas de uso particular de aqullos y con cerco
perimetral en toda su extensin, generalmente son un sistema de vigilancia y seguridad que
impide el acceso a extraos.4. Por su parte, a los parques industriales, se los ha
conceptualizado por la ONUDI (ORGANIZACIN DE NACIONES UNIDAS PARA EL DESARROLLO INDUSTRIAL.)
como un terreno urbanizado y subdividido en parcelas, conforme a un plan general,
dotado de carreteras, medios de transporte y servicios pblicos, que cuenta o no con
fbricas construidas (por adelantado) que a veces tiene servicios e instalaciones comunes y
a veces no, y est destinado para el uso de una comunidad de industriales.5
A lo explicado cabe agregar que los conjuntos inmobiliarios aluden a un derecho real,
principal, sobre cosa propia, que se ejerce mediante la posesin sin perjuicio de su
registracin con efecto declarativo. Su objeto, complejo y multifactico, puede combinar
construcciones con espacios verdes. Especial atencin debe ponerse, en aclarar que el
objeto no es el conjunto inmobiliario en su totalidad sino sus diferentes sectores o partes
cuya interdependencia y relacin es inescindible.
Debe destacarse que los conjuntos inmobiliarios son ahora derechos reales no slo por su
ubicacin dentro del Ttulo VI sino tambin por su acogimiento en la nmina del artculo
1887, ms precisamente en el inciso d, que presenta los derechos reales receptados por el
CCC. Esta mencin es de vital importancia pues como se dijo, se conserva el sistema de
numerus clausus, del cual se desprende la prohibicin de crear, en el sentido amplio y
genrico de la palabra, derechos reales no contemplados en la ley.
Su naturaleza jurdica, segn emana del artculo 2075. 2 Prrafo, es la de derecho real
de propiedad horizontal especial. Por ello, son de aplicacin supletoria todas las
regulaciones referentes a la propiedad horizontal propiamente dicha siempre que los
conjuntos estn afectados a ese rgimen. Nuevamente, las aguas doctrinales se bifurcan en
este punto, no faltando quienes sostienen que la idea de designar estos nuevos derechos
reales como una suerte de propiedad horizontal especial permite resaltar la autonoma de
cada una de estas figuras. En tanto otros juristas, consideran que su regulacin autnoma
era innecesaria, habiendo bastado ampliar las disposiciones de la propiedad horizontal,
evitando as, la modificacin del numerus clausus.
Pasando a hablar ahora de las caractersticas de esta urbanizacin el artculo 2074
CCC menciona:
Cerramiento: en la realidad el cerramiento suele realizarse por cuestiones de
seguridad, mxime si nos encontramos en presencia de un barrio privado en donde
la eleccin de esta forma de vida suele estar basada en los deseos de tranquilidad y
proteccin. Adems, esta caracterstica se corresponde, con el derecho de los
propietarios de controlar el ingreso y egreso de personas al del conjunto. Podra
alegarse al respecto que el cerramiento no se esgrime como una caracterstica
esencial, puesto que pueden darse situaciones en las cuales ste sea parcial o incluso
inexistente. Debe entenderse al respecto la creacin de lmites ostensibles que
impliquen una demarcacin del terreno sin que ello lleve a pensar que debe tratarse
de estructuras slidas, pudiendo ser cumplido con alambres, cercos vivos, entre
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2
otros, siempre que se respeten las disposiciones provinciales y municipales al

respecto.
partes comunes: con mayor precisin el artculo 2076 contempla como tales las
zonas destinadas a la circulacin, acceso y comunicacin del conjunto, el cual
guarda concordancia con el artculo 2039 CCC que define a la unidad funcional, y a
cuya lectura remitimos. Tambin sern partes comunes las reas destinadas al
deporte o la recreacin, junto con toda otra zona que establezca el reglamento o que
fuese posteriormente afectada al uso comunitario. Esta ordenacin ha sido un gran
acierto puesto que hoy en da es moneda corriente la existencia de amenities, clubes
deportivos o sociales dentro de los mismos barrios cerrados viniendo a conformarse
una suerte de pueblos privados como los denomina el Dr. Saucedo. Finalmente,
debe tenerse en cuenta que el artculo 2076 in fine instituye el carcter de cosas
comunes a todas aquellas que no estn determinadas como propias. Se muta as de
la antigua concepcin que consideraba como principal la cosa propia, es decir la
unidad funcional a la que considera principal la cosa comunitaria.
partes privativas: son las unidades funcionales que conforman el conjunto
inmobiliario sea que se trate de departamentos, pisos, inmuebles, parcelas, etc. Se
establece como requisito que ellas deben tener independencia funcional,
entendiendo por tal, la disponibilidad de todos los elementos necesarios para poder
funcionar individualmente conforme a su destino, y salida a la va pblica ya sea en
forma directa o a travs de las partes comunes, sin que sea menester la constitucin
de una servidumbre de paso. Al respecto, el artculo 2077 CCC, cuya fuente
inmediata es el artculo 1 de la ley 13.512, aborda lo referente a las cosas y partes
privativas, aclarando que estas pueden hallarse construidas, es decir, con final de
obra realizada, o a construir, o sea, meramente proyectadas, plasmadas en un plano
de subdivisin aprobado por el registro que correspondiese.
estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes:
se plasma la idea de que las partes comunes son inescindibles tanto entre s como
respecto de la unidad funcional a la cual sirven. Se refuerza esta concepcin en la
ltima parte del artculo que sostiene Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible. Ello trae aparejada como
principal consecuencia, el hecho de que no pueda enajenarse una parte privativa
desligada de una de uso comn, ni tampoco desasir el pago de los gastos por los
servicios de las partes comunes alegando su no uso o abandono.
reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario: Debemos
relacionar este postulado con los artculos 2078, 2080, 2083 y 2086 del CCC cuya
fuente puede encontrarse en los artculos 3, 6, 7 y 8 de la ley 13.512. De este plexo
normativo surge que cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco
establecido por la normativa, respetando las obligaciones, lmites y restricciones que
surjan del reglamento respectivo, el cual se presume iure et de iure conocido por
todos pues es parte integrante de los ttulos de propiedad al ser transcripto en todas
las escrituras traslativas de dominio. Estas limitaciones tienden por lo general a
resguardar situaciones de inters comunitario como ser la buena convivencia y la
proteccin de valores ecolgicos, arquitectnicos y paisajsticos que en buena
3
medida repercuten sobre de la comunidad urbanstica toda, y constituyen una

derivacin lgica de los preceptos del artculo 14 de la Constitucin Nacional y el
artculo 10 sobre abuso del derecho del CCC. En caso que los titulares las
considerasen inocuas, pueden iniciar las impugnaciones pertinentes ante la
Asamblea de Propietarios solicitando su modificacin o derogacin. Agotada esta
va interna, se abre la posibilidad de acudir ante los rganos jurisdiccionales si fuese
necesario.
El reglamento, parte vital en esta figura, se encarga adems de regular la creacin
de servidumbres e incluso se lo faculta a establecer un rgimen de admisin de
invitados y familiares de los usuarios. Puede determinarse igualmente la
autorizacin de terceros al uso pleno o parcial de los espacios comunes debiendo
abonar para ello los aranceles que la administracin determine. Esta facultad de uso,
que puede ser permanente o transitoria, no es pasible de ser transmitida ni por actos
entre vivos ni mortis causa, sea en forma parcial o total. No debera ser necesario
recordar que este derecho de admisin como podra llamarse, si bien tiene por
objetivo preservar la homogeneidad del grupo conviviente, no debe basarse en
criterios discriminatorios para evitar colisiones con los preceptos de la ley 26356,
principios constitucionales, ni prescripciones de diversos tratados internacionales
ratificados por nuestro pas.
En caso de incumplimiento de alguna de estas imposiciones, al transgresor puede
inicirsele un sumario administrativo ante los rganos de contralor y disciplina de la
administracin, cuya decisin debe ser pasible de posterior revisin en el mbito
judicial. Esto nos lleva a tocar el tema del rgimen disciplinario. El legislador ha
facultado a los establecimientos a aplicar sanciones a aquellos usuarios cuyas
conductas graves y reiteradas provoquen algn dao o contravengan lo dispuesto en
el reglamento. Se critica la escasa regulacin de este aspecto pues se considera que
debieron haberse incorporado los lmites al poder disciplinario que la jurisprudencia
ha venido perfilando a lo largo de los aos. Entre ellos encontramos: el
aseguramiento del derecho de defensa, la no discriminacin, la congruencia y la
proporcionalidad entre la infraccin y la sancin, entre otros. Relativo a ello se ha
dicho que que cuando se trate de infracciones acaecidas en partes comunes de uso
necesario (calles, pasajes, etc.) La sancin no podra implicar jams la exclusin de
la misma pues se estara violando el derecho constitucional a la propiedad. No
obstante si la infraccin fue cometida por un tercero, en las partes comunes o por un
tercero o usuario en partes comunes destinadas a la recreacin o el deporte, se
entiende que si podra caber la exclusin de ella, sea por tiempo determinado o
indeterminado.
obligacin de contribuir con los gastos y cargas comunes: Ampliado en el
artculo 2081, encontrando sus antecedentes en los artculos 8, 17 y 18 de la antigua
ley 13.512, implica el deber de pagar toda erogacin referente al mantenimiento del
conjunto inmobiliario. Esta contribucin debe realizarse en proporcin a lo
establecido en el reglamento. El nuevo cdigo guarda sin embargo silencio respecto
al trmite de cobro de las expensas comunes. Las aguas se dividen entre quienes
sostienen que la ausencia de otorgamiento de cobro ejecutivo inhabilita la
utilizacin de esta va procesal y quienes, partiendo de la premisa de la aplicacin
supletoria de las normas de propiedad horizontal propiamente dicha, sostienen la
procedencia de la va ejecutiva segn lo dicho por el artculo 2048 in fine,
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constituyendo as una clase de crdito privilegiado. Cabe recordar que no es posible

liberarse del pago de los gastos comunes mediante el abandono de la unidad
funcional o de los espacios comunes.
entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades
privativas: el consorcio de propietarios ha sido definido por la doctrina como la
reunin o conjuntos de todos los copropietarios6 y su reconocimiento como sujeto
de derecho, constitua una de las demandas doctrinarias que ms adhesin ha tenido
a lo largo del tiempo. El CCC viene finalmente a responder a este pedido. Como
resultado del otorgamiento de personera jurdica a la entidad encargada de
representar los intereses de los propietarios de las unidades privativas, ste se
vuelve capaz, entre otras cosas, de poseer patrimonio propio o estar en juicio sea
como actor o demandado. La regulacin referente al consorcio de propietarios se
halla especficamente regulada en el artculo 2044 de propiedad horizontal el cual
resulta supletoriamente aplicable.
Transmisibilidad de los conjuntos Inmobiliarios:

Hasta aqu se han perfilado los elementos caractersticos de los conjuntos
inmobiliarios ampliando su explicacin con normas concordantes y opiniones
doctrinarias. Pero queda pendiente an, el tratamiento de las normas de transmisibilidad
de las unidades funcionales. Vuelve as a cobrar relevancia lo antedicho respecto al
reglamento pues en l se establecern los lineamientos, condiciones y limitaciones tanto
para cederlas como para transmitirlas.
Respecto de la cesin, la cuestin parece no tener dificultades ya que se establece la
posibilidad de ceder el uso y goce, sea en forma total o parcial, por cualquier ttulo
(mortis causa o entre vivos) o cualquier derecho sea real o personal acorde a lo
expuesto por el artculo 2082. La transmisin en cambio, no presenta la misma
simplicidad dado que la redaccin del artculo 2085 ostenta ciertas contrariedades. Se
sostuvo en las VIII Jornadas Notariales Cordobesas que la redaccin es poco feliz
puesto que en su primera parte faculta la limitacin por va reglamentaria pero, acto
seguido, se proscribe toda disposicin que impida la libre transmisibilidad. Pareciera a
simple vista y bajo una interpretacin literal, que ambos enunciados son incompatibles.
Opinamos sin embargo, que la norma hace referencia a limitaciones que no impidan o
violenten la facultad del propietario de disponer acabadamente de su propiedad. El Dr.
Lorenzetti, ha interpretado que lo que este articulo tiende es a evitar la clusula
conocida como bolilla negra, prctica muy difundida entre los barrios privados,
consistente en el sometimiento, por parte del futuro adquirente, a una entrevista ante el
comit de propietarios y la presentacin de un formulario continente de su informacin
personal que sera exhibido en una cartelera pblica a fin de que los dems propietarios
manifestaran si consideraban que exista algn impedimento, de cualquier tipo, para que
esa persona adquiriese la propiedad.
Siguiendo con la cuestin de la transmisin, el mencionado artculo 2085 in fine,
incorpora asimismo un derecho de preferencia a favor del consorcio o del resto de los
propietarios del conjunto en la adquisicin de la unidad que se pretenda enajenar. La
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doctrina pareciera no querer darle tregua a los codificadores pues reprocha aqu la falta
de un rango de jerarqua o preferencia entre estos dos supuestos para el caso que ambos
quisiesen adquirir la unidad, ni tampoco manifiesta un plazo en el cual dicha facultad
deba ser ejercida. S se est de acuerdo sin embargo que, a los fines de plasmar este
derecho de preferencia, la mejor herramienta viene a estar dada por el pacto de
preferencia regulado por los artculos 1165 y siguientes del CCC- Siendo el primero de
stos el que lo define como aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la
cosa con prelacin a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla.
No puede concluirse el anlisis de los conjuntos inmobiliarios sin hacer una suerte
de sntesis respecto a las facultades del reglamento de propietarios, con la finalidad de
enfatizar la importancia de su constitucin en forma completa y detallada. As el
reglamento es el encargado de regular entre muchas otras cosas: las limitaciones
edilicias, las normas de convivencia, los mtodos para el resguardo de valores
ecolgicos y arquitectnicos, los derechos y deberes de las partes, tanto respecto a su
uso y goce del derecho como a su transmisibilidad, la constitucin de servidumbres, las
sanciones aplicables por el agrupamiento de propietarios, su procedimiento y sus vas
recursivas si las hubiere. Regular tambin los regmenes de ingreso de terceros, junto
con toda otra disposicin que se crea conveniente para asegurar la normal y pacfica
convivencia entre los usuarios.
Tiempo Compartido.
Conceptualizacin y Caracteres.
El segundo derecho real regulado bajo la designacin genrica de conjuntos
inmobiliarios es el tiempo compartido. Se trata de un derecho real, sobre cosa propia
que puede o no ejercerse mediante la posesin efectiva (dependiendo esto de la
naturaleza del bien afectado al rgimen). Esta figura mostr sus primeros atisbos en
nuestro pas en la segunda mitad de la dcada del 80 como consecuencia de la
masificacin del turismo mundial impulsado por el abaratamiento de costos y la
apertura al mercado a las clases medias.
El nombramiento de este derecho tiene sus orgenes en el vocablo anglosajn
time sharing, pero, al no ser su traduccin literal del todo atinada, debe tenerse en
cuenta que no es el tiempo propiamente dicho lo que se comparte sino el uso y goce de
una cosa durante perodos determinados. Algunas legislaciones comparadas, prefieren
referiste a l como un derecho de multipropiedad, no faltando quienes consideran que
sera ms acertado hablar de propiedad con titularidad temporal compartida o
dominio alternativo. Lo cierto es que el legislador opt por mantener una
terminologa arraigada en los usos y costumbres del trfico mercantil, tomando como
modelo adems los preceptos de la ley de Sistema Turstico de Tiempo Compartido.
Ser el artculo 2087 del nuevo cdigo el que precisa esta figura de la siguiente manera:
Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn afectados a su
uso peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u
otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. De esta
definicin se desprenden los caracteres principales a saber: el uso y goce de un bien, por
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periodos o turnos de tiempo siendo su principal ventaja, la notable disminucin de

costos de mantenimiento de la cosa objeto del disfrute.
En lo que respecta al objeto de este derecho, la norma nos indica que puede tratarse
de bienes muebles o inmuebles siempre que estn libres de gravamen y sean afectados
al fin mencionado sin incompatibilidad alguna. Es de resaltarse el error conceptual del
legislador al clasificar bienes en muebles e inmuebles pues son las cosas las que son
susceptibles de dicha calificacin. Pasando por alto el detalle, puede llamar la atencin
un derecho real que se ejerza sobre bienes, pues por excelencia stos recaen sobre
cosas. Una corriente doctrinaria, dentro de la cual ubicamos al Dr. Saucedo, explica que
se estara haciendo referencia a la posibilidad de someter a este rgimen sistemas
informticos, marcas, patentes, entre otros.
Afectacin y Mecnica de Funcionamiento.
No debe perderse de vista que, sea cual sea el objeto consignado al rgimen del
tiempo compartido, ste debe ser afectado al mismo segn lo dispone el artculo 2089
CCC con las formalidades requeridas para cada caso, segn los requisitos establecidos
en la normativa especial. Las formalidades varan, como era de esperarse, segn la
naturaleza de los bienes. As, la escritura pblica es exigencia sine qua non en caso de
inmuebles, bastando en cambio instrumentos privados con firma autenticada para
bienes muebles registrables.
La afectacin ha sido calificada por la doctrina como un acto de disposicin
jurdica por lo cual deber contarse con la capacidad requerida a tan fin. Los
legitimados a realizarla, acorde al artculo 2090 CCC, pueden ser tanto el titular de los
bienes como por el emprendedor, con consentimiento del anterior, debiendo carecer
ambos de inhibicin alguna. Lorenzetti citando a Cossari, explica que en caso de que
objeto fuese posedo en comunidad, debern prestar los condminos o consorcistas
consentimiento unnime.
Se hace necesario hacer un parntesis para hablar brevemente de los sujetos que
pueden presentarse en este derecho real. Tenemos as al usuario, que ser quien
adquiera por s o por otro el derecho real de tiempo compartido. El propietario, quien es
el titular de los bienes afectados. El emprendedor, que ser quien financie el proyecto.
Puede existir a su vez un comercializador, que ser el encargado de publicitar y
comercializar el tiempo compartido. Y finalmente, encontramos al administrador quien
es el encargado de la gestin y coordinacin del mantenimiento y buen funcionamiento
de este rgimen. Los ltimos cuatro sujetos, pueden confluir en la misma persona, sea
esta fsica o jurdica.
Retomando ahora el tema de la afectacin, una vez consumada, deber elevarse una
rogacin a los respectivos registros (Registro de Prestadores de Establecimientos
afectados a Sistemas de Tiempo Compartido y el que correspondiese segn la
naturaleza del bien), a fin de que tomen razn de ella. La registracin del tiempo
compartido, posee carcter constitutivo y sus consecuencias pueden resumirse en: la
prohibicin de comercializar o publicitar el sistema previo a su efectivizacin, la
prohibicin de constitucin de gravamen o hipoteca posterior, la prohibicin de
modificar el destino previsto y el reconocimiento a los usuarios de la facultad de oponer
su derecho incluso en caso de concurso y quiebra.
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Al igual que los conjuntos propietarios propiamente dichos, el Tiempo Compartido

es pasible de ser administrado por el propietario, el emprendedor o un tercero, quienes
responden ante los usuarios en forma solidaria. En su carcter de administradores,
debern cumplir todas las diligencias derivadas tanto de la legislacin de fondo como
las administrativas y las sean impuestas por el reglamento. Sus funciones pueden
resumirse en la direccin, administracin y aseguramiento del derecho de los usuarios.
Para mayor detalle de los deberes del emprendedor y del administrador se remite a la
lectura de los artculos 2094 y 2097 CCC respectivamente.
Penetrando ahora en los deberes de los usuarios, tenemos una breve enunciacin de
los mismos en el artculo 2095 CCC. Los usuarios, deben comprometerse a usar y
gozar de su derecho segn la naturaleza y finalidad del mismo, procurando no causar
daos ni a la unidad ni a terceros. Deben cumplir fielmente con las prescripciones del
reglamento, en especial aquellas clusulas que procuren armonizar el sistema de tiempo
compartido fijando los periodos de tiempo en los que cada usuario puede hacer uso de
su derecho, sea que se trate de das, semanas, u otro sistema. En procura de una mejor
organizacin, es recomendable que se determine el horario de entrada y salida, las
condiciones las mismas, entre otros. En lo que respecta al deber de abonar, en un solo
pago o en cuotas, todos los gastos relativos a la conservacin del tiempo compartido,
cabe recalcar que la porcin debida no debe ser necesariamente matemtica pudiendo
optarse por diversos criterios como ser proporcionales, o estacionales (es sabido que el
goce de un inmueble en determinado periodo puede ser considerado ms valioso que
otro verbigracia, en poca de vacaciones) Quizs lo ms importante, y sobre lo que
debe hacerse ms nfasis, es en el hecho de que el certificado emanado por el
administrador respecto de dichos gastos es ttulo ejecutivo para su cobro. Si bien nada
se aclara respecto a si este crdito goza o no de alguna clase de privilegio, comparto con
el Dr. Lorenzetti, la postura de que ante el silencio de la ley en este caso es preferible
inclinarse por la negativa.
El legislador, con buen atino, ha enmarcado la relacin administrador usuarios
dentro del mbito de las relaciones de consumo. El artculo 2100 CCC remite a las
disposiciones de estas ltimas. En el mundo globalizado en el cual nos hallamos
inmersos, las relaciones de consumo abarcan casi la totalidad de las relaciones de
trfico jurdico. El derecho al consumidor, al decir del Dr. Francisco Junyent Bass,
atraviesa hoy por hoy transversalmente todo el derecho para convertirse en parte
esencial en la regulacin y proteccin de la mayora de los intercambios negociales. Al
ser el tiempo compartido, una figura tomada de la realidad del trafico externo, y siendo
el comercio uno de sus principales motores, su inclusin expresa en el mbito
consumeril es verdaderamente un acierto de la Comisin Redactora.
Finalmente, debe decirse que la extincin de este derecho real, adems de las
formas genricas previstas, se produce segn lo expuesto por el artculo 2099 CCC, por
vencimiento del plazo de afectacin, cuando no se hayan producido enajenaciones o se
hubiese rescindido la totalidad de los contratos y finalmente por destruccin o vetustez.
Antes de terminar el tpico, se deja en cabeza del lector, evaluar la utilidad del
artculo 2101 que reza al derecho del adquirente del tiempo compartido se le aplican
las normas sobre derechos reales. Era necesaria esta aclaracin luego de haberlo
incluido en la nmina del artculo 1887 CCC dentro de la seccin de Derechos Reales?
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No es su ubicacin metodolgica suficiente para desprender de all su naturaleza real?

Abre el artculo la posibilidad de constituir este derecho bajo la forma de derecho
personal? Estos interrogantes debern ser objeto de elaboracin doctrinaria a medida
que las normativas del cdigo se introduzcan en la realidad cotidiana.
Cementerios Privados.
Nocin y Recepcin Normativa.
Los lugares destinados al descanso de los fallecidos estuvieron durante muchos
aos ligados fuertemente a los mltiples dogmas religiosos; en especial los de la Iglesia
Catlica. No fue sino hasta la dcada del 50 que stos comienzan a secularizarse
pasando a manos de la administracin estatal. Con el correr de los aos, en virtud del
aumento de la demanda y las visionarias miradas comerciales de algunos, comienzan a
aparecer los primeros cementerios privados. Los tericos del derecho no tardaron en
abocarse al debate. Cul es la naturaleza de estos cementerios? Se trata de un derecho
personal o de uno real? en cualquiera de los casos. De qu clase? Los partidarios del
encuadre real de esta figura disputaban respecto a si deba ser subsumido al derecho de
dominio, al condominio, estando tambin quienes consideraban ms apropiado el
rgimen de propiedad horizontal. Los adversarios de estas posturas, argumentaban que,
por sus caractersticas, los cementerios privados escapaban al perfil clsico de los
derechos reales. Por ejemplo, sostenan que si bien el terreno era perfectamente
individualizable, las parcelas carecan de individualidad catastral por lo que dicha
especificacin se tornaba arduo dificultosa. Adems, el titular de la parcela no estara
facultado a disponer libremente de ella sin correr el riesgo de profanar su finalidad.
Otro argumento adverso sealaba la imposibilidad del cementerio privado de encuadrar
en la figura de propiedad horizontal, que sirve de base a todos los conjuntos
inmobiliarios, dado que no se trataba de construccin alguna sino de una mera
extensin de terreno. Tampoco sera correcto, segn esta corriente, equipararla a la
figura del condominio de indivisin forzosa por tanto las parcelas no son porciones de
un todo indiviso sino fragmentos perfectamente determinados.
Al margen de las crticas, lo cierto es que el CCC se ha enrolado en la primera
de estas corrientes, receptndolo como un nuevo derecho real, principal, sobre cosa
propia, que se ejerce por la posesin. Se lo incluye por tanto en la ya mencionada
nmina del artculo 1887 inciso G, siendo reforzada esta decisin en el artculo 2112 al
decir que al derecho real de sepultura sobre las parcelas se les aplica el rgimen de los
derechos reales. Ser el articulo 2103 CCC, el que exhibe un concepto al apuntar: Se
consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumacin de restos humanos. La crtica que puede hacerse a esta norma es que ms
que definir el derecho real del que gozan los titulares (denominado derecho de
sepultura), describe el objeto afectado al mismo.
Afectacin y Funcionamiento.
Es destacable que ya desde el primer artculo de la normativa, se ve perfilada la
necesidad de afectacin al rgimen. El articulo 2104 CCC es el que luego especificar
al propietario como el encargado de realizar la escritura a tal fin, la cual, en conjunto
9
con el reglamento de administracin y uso, deber ser inscripta en el Registro de

Propiedad. Una vez realizada esta afectacin, a los fines del inicio de su actividad, ser
necesaria la autorizacin administrativa correspondiente extendida por la Municipalidad
Local en ejercicio de su poder de polica mortuorio.
Aparece una vez ms en este derecho la exigencia de un reglamento que organice
su funcionamiento. En l debern constar las precisiones requeridas por articulo 2105 a
saber: la descripcin del inmueble, sus partes, lugares, instalaciones y servicios
comunes; disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de
sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas
legales, reglamentarias y de polica aplicables; la fijacin y forma de pago del canon
por administracin y mantenimiento, normativa sobre inhumaciones, exhumaciones,
cremaciones y traslados; las pautas sobre la construccin de sepulcros; disposiciones
sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas; normas sobre acceso
y circulacin de titulares y visitantes; y constitucin y funcionamiento de los rganos
de administracin entre otros.
La direccin del cementerio estar a cargo de un administrador, quien tiene el
deber, no solo de asegurar al titular del derecho de sepultura el ejercicio del mismo
segn lo pactado, sino que adems debe llevar una doble registracin: por un lado un
registro donde consten quienes son los titulares de los derechos de sepultura,
consignando en l los cambios de titularidad que se realicen, y por otro un registro
donde se plasmen los datos identificativos de las personas las inhumadas.
Como se apunt al inicio, cementerio privado es el nombre dado al objeto sobre el
cual recae el denominado derecho de sepultura del titular. Mediante la obtencin de una
parcela, el fin principal del adquirente es tener la posibilidad de inhumar restos
humanos en ella, estando facultado adems a usar y gozar de las instalaciones comunes
y servicios comunes del predio. Por su naturaleza, se trata de una pretensin de uso a
perpetuidad. Como el cdigo ha mantenido el principio de prohibicin de abuso del
derecho (artculo 10) tambin a ellos se les imponen ciertas limitaciones, ubicadas en el
artculo 2095 CCC. Dentro de las ms importantes se destaca: ejercer su derecho
conforme a su destino, responder por posibles daos ocasionados al establecimiento y
abonar los gastos que puedan serle requeridos con motivo del servicio.
Debe recordarse, que tanto las facultades de ambas partes como los lineamientos
sobre los cuales debe articularse el sistema del cementerio privado, debe atenerse
estrictamente a lo que dispongan los reglamentos nacionales, provinciales y
municipales dictados en ejercicio del poder de polica mortuoria, tal como lo establece
el artculo 2113 en concordancia con el artculo 75 inciso 30 de la Constitucin
Nacional en el cual se prev que las autoridades provinciales y municipales
conservarn los poderes de polica El poder de polica mortuoria hace referencia a
la potestad administrativa de fiscalizar las inhumaciones, exhumaciones, reducciones y
movimientos de cadveres, restos o cenizas.
Inembargabilidad y Relacin de Consumo.
Una de las cuestiones que mayor atencin provoc en los tericos del derecho, fue
el de la embargabilidad en el mbito del cementerio privado. Pronunciarse por la
negativa, como lo venan haciendo los Cdigos Procesales tanto de la Nacin como de
10
numerosas provincias, implicaba contradecir el principio de general segn el cual el

patrimonio del deudor es prenda comn de los acreedores. Quienes adheran a este
pensamiento, apuntaban al carcter econmico de las parcelas. Sin embargo, inclinarse
por la embargabilidad, tornaba la cuestin problemtica a la hora de una posible
ejecucin, pues en ese proceso, se hallaban comprometidos no solo restos humanos,
sino tambin cuestiones de salubridad, orden pblico y moralidad. En busca de una
armonizacin de estas posturas, hubo autores que sostuvieron la inembargabilidad no
era proceda cuando las parcelas no hubiesen sido utilizadas 7 lo cual no dejaba de
presentar sus serios cuestionamientos. El CCC, el su artculo 2110 primera parte,
pareciera tomar partido por la inembargabilidad absoluta de las parcelas. No obstante,
como toda regla tiene siempre su excepcin, la parte subsiguiente del artculo,
manifiesta la posibilidad de embargo por crditos provenientes del saldo del precio de
compra y construccin de sepulcros, y por gastos en concepto de expensas, tasas o
contribuciones. Esta segunda parte, comparte todos los interrogantes antedichos sobre la
real posibilidad de ejecucin. Se cuestiona as el sentido de la norma. Es fructfero
embargar si no se cuenta con la correlativa posibilidad de ejecucin? Aunque se ejecute
sobre la base de los crditos autorizados por la reglamentacin. Cmo debe procederse
respecto a los posibles restos humanos contenidos en las parcelas?
Imitando la disposicin dada por el artculo 2100 en el mbito del tiempo
compartido, el artculo 2111 determina que las relaciones entre el propietario y el
administrador del cementerio privado se regulan por las normas que rigen las relaciones
de consumo. Cabe hacer extensible gran parte de las explicaciones dadas al tratar el
tema en el derecho real de tiempo compartido. Vale aclarar no obstante, que en este
caso, el sometimiento a las normas consumeriles se justifica en razn de los fines de
lucro que generalmente subyacen a la comercializacin del cementerio parque. Por
parte del emprendedor, suele tratarse de una actividad empresarial, en la cual se ven
invertidos numerosos recursos tanto econmicos como humanos a fin de obtener un
rdito, no solo a raz de la enajenacin de las parcelas sino tambin a travs del cobro
peridico que deben realizar los usuarios como contraprestacin a los servicios
prestados.
Conclusin.
La sociedad moderna en que nos hayamos inmersos se caracteriza por el cambio
constante. Las nuevas formas de produccin y comunicacin, cuya aparicin se ve
acelerada por los agigantados avances tecnolgicos, llevan a las personas a entablar
nuevas relaciones, sean personales, reales, civiles o comerciales, que escapan a las
originalmente reguladas por el gran Vlez Sarsfield en su cdigo civil. Emerge as la
exigencia de una respuesta jurdica efectiva a las nuevas problemticas, tanto sociales
como econmicas, culturales y polticas. Los reclamos de seguridad jurdica que las
nuevas figuras del trfico externo reclaman, deben ser objeto de examen por parte del
legislador, a fin de evitar que el derecho se transforme en un mero conjunto de normas
ptreas y anacrnicas, incapaces de cumplir su funcin primordial que es regular los
aspectos cardinales de la vida en sociedad.
7
11
Los conjuntos inmobiliarios no fueron una creacin de la Comisin Redactora,

sino figuras de gran utilizacin en el comercio contemporneo. Sin embargo, su
regulacin expresa en este nuevo Cdigo Civil y Comercial ha sido un gran acierto
logrndose cubrir numerosas lagunas terminolgicas que ponan en peligro los derechos
de las partes involucradas a travs de dichas figuras negociales. En consecuencia, ellas
cuentan hoy con una proteccin expresa, estando delimitados claramente en el plexo
normativo, el alcance de sus derechos y sus facultades y deberes como parte de los
mismos.
Es destacable que la recepcin normativa no desplace la autonoma de la voluntad
de los sujetos, quienes, a travs de los reglamentos, se ven dotados de amplias
facultades de ordenacin y administracin de sus relaciones.
Si bien comparto ciertas crticas doctrinas, principalmente en lo referente a las
imprecisiones lingsticas y conceptuales, pues considero que la idea de la utilizacin
de un lenguaje ms simplificado y por ende menos tcnico, como es el que ha
pretendido emplear la Comisin, no es bice para la precisin terminolgica;
herramienta clave para la labor del operador jurdico en su carcter de solucionador de
conflictos, concluyo que la recepcin de los conjuntos inmobiliarios, tiempos
compartidos y cementerios privados en la legislacin de fondo, en forma ordenada y
sistematizada, constituye un fructuoso avance en el mbito de los derechos reales los
cuales, podrn ahora ser ejercidos bajo el marco de confianza y seguridad jurdica que
el trafico social externo reclamaba desde haca tiempo.
* Valentina Peral: Estudiante de la carrera de Derecho, Ayudante Alumno durante

un ao en la materia Derecho Constitucional con el Dr. Enrique Granillo y en Derecho
Privado III: Contratos, con el Dr. Juan M. Caferatta, y durante dos aos consecutivos de
la materia Derecho Privado V: Derechos Reales con el Dr. Gustavo A. Bono.
Disertante en el Primer Congreso de Prctica Profesional realizado en la Universidad
Nacional de Crdoba en el ao 2015, obteniendo reconocimiento especial por la
ponencia sobre Conjuntos Inmobiliarios en el Nuevo Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin.
Bibliografa
CORNA, P. M. (2012). CONJUNTOS INMOBILIARIOS [EN LNEA]. EN ANLISIS DEL PROYECTO DE NUEVO
CDIGO CIVIL Y COMERCIAL 2012. BUENOS AIRES: EL DERECHO. DISPONIBLE EN:
HTTP://BIBLIOTECADIGITAL.UCA.EDU.AR/REPOSITORIO/CONTRIBUCIONES/CONJUNTOS-INMOBILIARIOS-
PABLO-CORNA.PDF [FECHA DE CONSULTA:04/05/2015]
NOTAS DEL PANEL DEL DR. ROBERTO H. DELLAMONICA SOBRE NUEVOS DERECHOS REALES EN LA
PRIMER JORNADA DEL NUEVO DERECHO PRIVADO REALIZADO EN LA CIUDAD DE SANTA FE.
UNIVERSIDAD DEL LITORAL. ABRIL DEL AO 2015.
NOTAS DEL PANEL DEL DR. BIANCO SOBRE CEMENTERIOS PARQUE EN LA PRIMER JORNADA DEL
NUEVO DERECHO PRIVADO REALIZADO EN LA CIUDAD DE SANTA FE. UNIVERSIDAD DEL LITORAL.
ABRIL DEL AO 2015.
NOTAS DEL SEMINARIO DE GARANTA DE MXIMO Y OBJETO DE LOS DERECHOS REALES EN EL CDIGO
CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN REALIZADO EN LA CIUDAD DE CRDOBA. UNIVERSIDAD NACIONAL
DE CRDOBA. SEPTIEMBRE DEL AO 2015.
12
RICARDO LUIS LORENZETTI. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN COMENTADO. TOMO IX.
RUBINZAL-CULZONI EDITORES. 1 EDICIN. 2014.
LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY. DERECHOS REALES TOMO II. SEGUNDA EDICIN ACTUALIZADA DE
ACUERDO AL CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN. ED. ALBEREDOPERROT. 2015
JULIO CESAR RIVERA. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN COMENTADO. TOMO X. BIBLIOTECA
DIGITAL ABOGACA UNC.HTTPS://WWW.FACEBOOK.COM/GROUPS/878228518903645/?REF=TS&FREF=TS
PERAL, VALENTINA. PONENCIA SOBRE CONJUNTOS INMOBILIARIOS EN EL NUEVO CDIGO CIVIL Y
COMERCIAL. 2015
HTTP://WWW.BECCARV.COM.AR/IMAGES/PUBLICACIONES/PNCODCIVIL.PDF
HTTP://WWW.FACC.COM.AR/NEWS12.PDF
HTTP://WWW.LAVOZ.COM.AR/CORDOBA-CIUDAD/COUNTRIES-PARA-2016-TODOS-DEBERAN-
READECUARSE
HTTP://ESCRIBANOS.ORG.AR/CIERRE-Y-CONCLUSIONES-DE-LA-XVII-JORNADA-NOTARIAL-
CORDOBESA/
HTTP://ES.SLIDESHARE.NET/NINANOR2003/CEMENTERIOS-PRIVADOS-EL-NUEVO-DERECHO-REAL-
SEGN-CODIGO-CIVIL-Y-COMERCIAL
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Nuevos Derechos Reales: Conjuntos

-Universidad Nacional De Crdoba. Facultad de Derecho y Cs. Sociales-

Incorporados en el Titulo VI del Libro Cuarto, del recientemente sancionado

otros, siempre que se respeten las disposiciones provinciales y municipales al

medida repercuten sobre de la comunidad urbanstica toda, y constituyen una

constituyendo as una clase de crdito privilegiado. Cabe recordar que no es posible

Transmisibilidad de los conjuntos Inmobiliarios:

periodos o turnos de tiempo siendo su principal ventaja, la notable disminucin de

Al igual que los conjuntos propietarios propiamente dichos, el Tiempo Compartido

No es su ubicacin metodolgica suficiente para desprender de all su naturaleza real?

con el reglamento de administracin y uso, deber ser inscripta en el Registro de

numerosas provincias, implicaba contradecir el principio de general segn el cual el

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* Valentina Peral: Estudiante de la carrera de Derecho, Ayudante Alumno durante

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