Acerca De La "Adecuacin" De

Urbanizaciones Existentes Al Rgimen

Del Cdigo Civil Y Comercial.-

Enviado por HQTG el Jue, 09/24/2015 - 10:08

El siguiente informe fue realizado por el Dr.
(Abogado) Juan Carlos Pratesi, del Estudio Pratesi &
Asoc.

Parte pertinente (pag.37/39) Anexo 1 Orden

de Servicio N045 Reg. Prop. Inmueble
Provincia de Bs.As.
El derecho real de conjuntos inmobiliarios conforma un
derecho real de"propiedad horizontal especial.
El Cdigo prev en su artculo 2075 CCC que las formas de
dominio preexistentes (barrios cerrados, clubes de campo,
etc. -Decreto 9404/86 y 27/98-) debern "adecuarse" a
este nuevo derecho real.
Se interpreta que dicha adecuacin resulta en esta
instancia de cumplimiento imposible y no ser objeto
calificacin registra! hasta su regulacin por una norma
especfica.
Por ello, las transmisiones, modificaciones, constituciones y
extinciones de derechos reales relacionadas a las parcelas
subdivididas por Plano aprobado por Geodesia, se seguirn
calificando en la forma de estilo.
Planos de subdivisin por Geodesia aprobados con
anterioridad al 1 de agosto de 2015 con o sin
comunicacin en este organismo:
Se continuarn registrando los derechos reales constituidos
sin requerir la
afectacin al nuevo derecho real de conjunto inmobiliario,
pues se interpreta que el
de subdivisin oportunamente aprobado implica un derecho
adquirido.
Planos de subdivisin por Geodesia aprobados con
posterioridad al 1de agosto de 2015:
Se publicitar la comunicacin del plano en idntica forma y
se registrarn los
documentos en la forma sealada en el punto anterior. Ello,
por cuanto si el organismo con competencia aprob el plano
pudo haber considerado que existfa un derecho adquirido
en alguna etapa previa.

Planos especficos para el derecho real de conjuntos

inmobiliarios:
En su registracin se les aplicar la nornativa referente al
derecho real de propiedad horizontal con las diferencias que
impone el derecho de conjuntos inmobiliarios.
La diferencia ms importante es que "el terreno" sobre el
cual se asienta cada unidad no se especifica como "cosa y
parte necesariamente comn", lo que permite interpretarlo
como propio.
Para este nuevo derecho real est previsto expresamente
que las unidades funcionales pueden estar construidas o en
construccin, debiendo determinar los organismos
provinciales involucrados la normativa provincial aplicable
para la constitucin, modificacin y transmisin de
derechos reales sobre unidades en
construccin, es decir que podra dictarse una normativa
provincial con el contenido
del Decreto 2489/63, artculos 6 y 6 bis, incorporados por
Decreto 947/2004, determinarse la continuidad de su
vigencia o no exigirse ninguna regulacin especial por
surgir la viabilidad de su estado constructivo de la ley de
fondo.
Respecto del Decreto Ley 8912/77 (artculo 64 y siguientes)
y los Decretos 9404/86 y 27/98, se interpreta que
continan vigentes en sus partes tcnicas pertinentes, en
cuanto no se opongan a la regulacin del Cdigo Civil y
Comercial.
La registracin del conjunto inmobiliario deber practicarse
en folios reales similares a los de PHB y PHA, los que
debern identificarse como CIB Y CIA, y hasta tanto estn
confeccionados los folios podrn utilizarse los PHB y PHA
testando de una manera prolija y colocndo la identificacin
CIB y CIA
Conforme lo establece el artculo 2074 CCC deber
calificarse que se haya constituido una entidad con
personera jurdica que agrupe a los propietarios de
las unidades privativas.
El Reglamento puede establecer un "derecho de
preferencia" en la adquisicin a favor del consorcio de
propietarios o a favor del resto de los propietarios de las
unidades privativas que podra ser rogado para su
publicidad (art 2085 CCC).

Ciudad Autnoma de Buenos Aires, 24 de septiembre de

2015.-

Este Memorando contiene slo informacin general y no tiene la intencin

de servir ni dar consejo tributario".
En caso que este e-mail constituya consejo tributario, advertimos que tal
consejo tributario no es una opinin tributaria formal y no fue prevista o
escrita para ser utilizada, y no debe ser utilizada, por usted o cualquier otro
contribuyente con el propsito de evadir las normas penales tributarias.
"Todos los derechos intelectuales reservados. Se prohbe su difusin y/o
reproduccin parcial y/o total sin la debida autorizacin. En el caso de
autorizarse su reproduccin se deber mencionar la fuente"

Nuevo Cdigo Conjuntos Inmobiliarios: Countries y

Barrios Cerrados
Dra. Nydia Zingman de Domnguez
Profesora de la Facultad de Derecho UBA
Profesora de Postgrado de CPACF (Colegio Pblico de Abogados de
CABA).
www.nydiazingman.com
El nuevo Cdigo que entrar en vigencia el 01/01/2016
dispone para los conjuntos inmobiliarios entre los que se
incluyen clubes de campo y countries, que se caracterizan
por tener partes comunes y privativas, cerramientos, estado
de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y
bienes comunes, reglamento estableciendo rganos de
funcionamiento, lmites a los derechos particulares y
rgimen disciplinario, contribucin a gastos y cargas
comunes y la personera jurdica de la entidad que agrupa a
los propietarios de las unidades privativas.
Somete a todos los conjuntos inmobiliarios al rgimen del
derecho real de Propiedad Horizontal, contenido en el
Cdigo en el mismo Libro, estableciendo que debern
adecuarse a esta normativa los conjuntos inmobiliarios
prexistentes que se hubieren establecido como derechos
personales o con un rgimen mixto (personales y reales).
Tambin menciona en su articulado que los propietarios
debern respetar los lmites y restricciones del reglamento
de propiedad horizontal en aras de una buena y normal
convivencia y la proteccin de valores paisajisticos,
arquitectnicos y ecolgicos.
Se crea un derecho de preferencia a favor del consorcio o de
los otros propietarios del complejo, para el caso de decidir la
venta de su unidad un integrante del consorcio, lo cual opera
como una limitacin a la trasmisin de la propiedad a un
tercero pero no como prohibicin.
Se elimina as la denominada bolilla negra que consiste en
el procedimiento previo a la adquisicin de un inmueble por
la que el interesado debe someterse a una entrevista ante un
comit de propietarios, completar un extenso formulario con
informacin sobre sus estudios, pertenencia a otros clubes,
deportes que practica, religin, etc.
Los propietarios pueden hacer observaciones ya que dichos
datos se pegan en una cartelera pblica en el club house y
de all adviertan impedimentos al ingreso de esa persona.
Adems, el interesado debe reunir las firmas de tres
propietarios que avalen su ingreso en el country.
En la jurisprudencia muchos casos han llegado a la
Jurisdiccin Civil cuando el afectado recurri ante ella, por
arbitrariedad de la medida, por discriminacin o por afectar
derechos constitucionales la misma.
Hubo proyectos que limitaban expresamente las facultades y
poder disciplinario de las autoridades de los consorcio
estableciendo por ejemplo, que se podran aplicar multas y
suspensiones hasta 90 das (Proyecto de la Diputada Bullrich
P.), para utilizar lugares comunes ms no para ingresar al
country o barrio cerrado un propietario, por afectar ello el
derecho constitucional de Propiedad.
Pero el nuevo Cdigo no explicit las medidas disciplinarias,
estableciendo que ante conductas graves o reiteradas de los
titulares de unidades funcionales violatorias del derecho de
propiedad horizontal, el consorcio puede aplicar las
sanciones previstas en el Reglamento.
La ley de Propiedad Horizontal establece el procedimiento
ante la justicia ordinaria para quienes se vean afectados en
su caso por alguna medida que consideren extralimitada,
arbitraria, antijurdica.
Se establece que todos los aspectos relativos a las zonas
autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dems elementos
urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios,
se rigen por las normas administrativas aplicables a cada
jurisdiccin y que la localizacin de los conjuntos
inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas
provinciales y municipales aplicables.
Un dato novedoso es que se otorga la facultad del consorcio
de establecer por reglamento la posibilidad de crear
servidumbres y restricciones a los dominios particulares as
como tambin posibilita establecer las mismas u otros
derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre si o con
terceros conjuntos (por ejemplo: la utilizacin de las canchas
de ftbol o tenis por parte de los integrantes de otros
complejos).
Es mi opinin que el nuevo Cdigo en todos estos temas ha
innovado llenando un vacio legal normativo, recogiendo
prinicipios acogidos previamente por nuestra jurisprudencia
y propuestos por algunos proyectos legislativos de aos
anteriores, modernizando y respondiendo as a nuevas
realidades.

ES IMPERIOSO DICTAR NORMAS

QUE REGULEN LOS CONJUNTOS
INMOBILIARIOS EN MENDOZA
Unidiversidad | Datos interactivos
mayo 26 2015 09:57.

Por Dra. Irene Pujol - Abogada de UNCUYO,

especialista en legislacin sobre usos del suelo
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin regula los conjuntos inmobiliarios como una nueva forma
coparticipativa de propiedad, junto con el tiempo compartido y los cementerios privados. La
nueva figura abarca a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales, naticos o cualquier otro emprendimiento urbanstico, independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial, empresarial y aquellos que
contemplan usos mixtos. La misma es regulada como un supuesto de propiedad horizontal
especial. Se llena de esta manera un vaco legislativo, clamado por la doctrina y la jurisprudencia
desde hace ms de tres dcadas y media, receptando una figura que se ha propagado en la
Argentina y en especial en la provincia de Mendoza, que es la segunda con ms conjuntos privados
en el pas [1].
Su regulacin brinda seguridad a los adquirentes de estos conjuntos, que podrn participar por
medio de la asamblea en las decisiones fundamentales del conjunto y que contarn de un derecho
real sobre cosa propia oponible a terceros. Adems, los reglamentos de estos conjuntos se
inscribirn en el Registro, no podrn ser modificados sin participacin de los copropietarios,
los gastos extraordinarios debern ser consentidos y sus expensas podrn ser cobradas por medio
de un juicio breve y ejecutivo.
Es decir que con la nueva legislacin, el derecho de fondo se encuentra definido y regulado; pero
existe un vaco legislativo en nuestra Provincia relacionado con la falta de normas administrativas
de competencia provincial y municipal coordinadas y coherentes, que los regulen atendiendo al
ordenamiento territorial, el que ya haba sido sealado antes de la reforma y que ahora se
evidencia ms.
A estas hacen referencia continuamente los artculos del nuevo Cdigo cuando, por ejemplo, en el
art. 2075 expresa: Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas
y dems elementos urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las
normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
As, en Mendoza deben dictarse normas que eviten que los conjuntos inmobiliarios con destino de
vivienda se sigan propagando en las reas aptas para el cultivo, que impidan que los mismos
obstaculicen la circulacin, conectividad y accesibilidad en el conjunto o tengan un impacto
negativo para el resto del crecimiento urbano o la poblacin aledaa.
Se debe impedir su autorizacin por va de excepcin municipal y que se siga permitiendo el cierre
de calles de dominio pblico. Asimismo, es importante que se prevea que los organismos pblicos
o privados prestadores de servicios pblicos domiciliarios, y los pblicos de seguridad y justicia,
tengan el control y libre acceso a las vas de circulacin interna y que para autorizar y habilitar
estos complejos se exija de una manera efectiva la evaluacin de impacto ambiental.
A la hora de establecer en qu zonas pueden asentarse dichos conjuntos, es importante tener en
cuenta que estos no tienen en el cdigo slo finalidad de vivienda, sino que tambin pueden
destinarse a industria u otros. Por lo tanto, resulta errado restringir el asentamiento de los mismos
solo a zonas urbanas, sino que ello debera depender del destino que tenga cada conjunto.
Cabe recordar que en su momento, a pesar de la gran propagacin de este fenmeno en Mendoza,
la ley 8051 de ordenamiento y uso del suelo de la provincia no dispuso nada al respecto. Ello se
debi a que se objet la inclusin de normas relativas a loteos y emprendimientos privados en la
misma, porque se consider que estos deban ser objeto de leyes especficas y no de una ley
marco, que slo estableca pautas o presupuestos mnimos [2]. Pero hoy en da es imperioso el
dictado de dichas normas para estos conjuntos, porque la ley de loteo existente no prev esta
realidad y menos an un fraccionamiento en un sistema de propiedad horizontal. Sin embargo,
mientras tanto, la ley 4301 tendr que aplicarse a los fraccionamientos privados que desde agosto
debern configurarse bajo la figura de la propiedad horizontal especial, en todo lo que sea
compatible (dimensiones de vas de acceso, superficie de lotes privativos, etctera).
A todo ello se suma que los organismos administrativos, como el Registro y Archivo Judicial de la
Provincia de Mendoza, la Direccin Provincial de Catastro y otros relacionados, debern dictar sus
disposiciones tcnico-registrales o catastrales, etctera, para implementar la registracin del
derecho y de los relevamientos respectivos de acuerdo con la normativa de fondo incluida en el
nuevo cdigo. Para ello, no slo deben tenerse en cuenta las palabras o trminos utilizados en sus
normas, sino principalmente su finalidad, las leyes anlogas, principios, etctera, conforme con lo
dispuesto por el art. 2 del C.C.C. As, por ejemplo, resultara contrario a sus fines que se
exigiera que la unidad deba tener una construccin empezada (a pesar de los trminos confusos en
tal sentido del nuevo Cdigo), que se tomara la superficie cubierta como parmetro alguno, o que
se obligara a modificar todo el reglamento en virtud de las nuevas construcciones que se realicen
en los lotes privativos, como se haca con la propiedad horizontal clsica.
Debe tenerse en cuenta al respecto que, obviamente, lo que la ley ha pretendido es que el lote
particular, tenga o no construcciones, configure una unidad privativa de esta propiedad horizontal
acostada. Adems, que los propietarios puedan realizar construcciones, en principio, en cada uno
de ellos, siempre que cumplan con las normas establecidas en los reglamentos internos y
administrativos de la zona, sometindose a los controles previstos a tal fin.
Por otro lado, el art. 2075 del nuevo cdigo dispone que todos los conjuntos inmobiliarios,
incluso los preexistentes, deben someterse a dicha normativa. Se dispone de esta manera una
excepcin a la irretroactividad de las normas establecida en el art. 7 del C.C.C., que ser
constitucional [3] en el caso concreto si no se afectan derechos amparados por las garantas
constitucionales. Ello hace necesario que tambin se deba prever un procedimiento de adecuacin
a la nueva figura, junto con la regulacin especfica que tendr que fijar pautas mnimas comunes
razonables, atendiendo al inters en general, tomando en cuenta el impacto de estos conjuntos en
el todo, para conseguir un desarrollo sustentable de la Provincia en su conjunto.

[1] Segn publicacin en Los Andes del 12 de diciembre del 2010, titulada: "La ONU pone la lupa
sobre las villas y countries de Mendoza". Nuestra provincia posee ms countries y barrios cerrados
que Rosario y Crdoba, segn nmeros que maneja la DOADU.
[2] Debe tenerse en cuenta que los proyectos de ordenamiento anteriores s prevean normas al
respecto, pero las mismas era inadecuadas y criticables. As, en el ltimo proyecto con las
modificaciones introducidas por Diputados, su art. 85 impeda el desarrollo de emprendimientos
privados bajo las normas de PH, contrariando las propuestas en boga en dicho momento en la
Argentina y el derecho comparado que se plasm en este nuevo Cdigo Civil y
Comercial, abordando ciertos temas de fondos vedados al legislador provincial.
[3] MARIANI DE VIDAL, Marina y ABELLA Adriana M. Conjuntos inmobiliarios en el Cdigo Civil y
Comercial con especial referencia a los preexistentes, Revista La Ley del 8 de abril del 2015 pg. 1
a 10, que se publicar luego en el tomo de la La Ley tomo B.

Tema 35. Los conjuntos inmobiliarios, la multipropiedad y los

garajes: Posibilidades de configuracin y tratamiento registral.

Temas ms cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 34.

Notaras: tema 30.

TEMA 35 (revisado el 24-4-2016 por Manuel Matas, tema largo, debe

subrayarse)

1. LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

2. LA MULTIPROPIEDAD
3. LOS GARAJES

POSIBILIDADES DE CONFIGURACIN Y TRATAMIENTO

REGISTRAL.

1.- LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

I.- Introduccin.- ARNIZ seala que la realidad multiforme de lo que se ha

venido a denominar complejo inmobiliario, conjunto inmobiliario o conjunto
urbanstico, trminos que se han venido utilizando a lo largo del tiempo, hace
muy difcil ofrecer una definicin cientfica del supuesto. Pero debe sealarse que
al concepto de complejo inmobiliario se llega a travs de un criterio que o bien
se apoya en un enfoque urbanstico del sistema o bien en una caracterizacin de
la institucin basada en el sistema de horizontalidad.

II.- Concepto.- GARCIA GARCIA, los define como una pluralidad de fincas
llamadas a pertenecer a una pluralidad de sujetos, ligadas por un punto de
conexin que da lugar a una serie de relaciones entre las mismas.

III.- Caracteres.- Bajo las denominaciones de complejo inmobiliario,

conjunto inmobiliario o conjunto urbanstico, se engloba una serie de
supuestos heterogneos de organizacin permanente de la propiedad inmueble
caracterizados por las notas siguientes:

Existencia de una pluralidad de fincas que se ligan jurdicamente:

Ya sea a travs de una serie de elementos comunes vinculados ob rem

con la titularidad de aquellas fincas
Ya a raz de la existencia de un rgimen comn de obligaciones o
vinculaciones, de naturaleza pblica o privada, que recaen propter rem
sobre las diferentes fincas.

Necesidad de organizar unitariamente la administracin y gestin de la

comunidad

Articulacin jurdica a travs de normas estatutarias, que delimitan el contenido

del dominio y enuncian el elenco de derechos, deberes y limitaciones que
configuran la posicin jurdica de los propietarios afectados por el complejo.

IV.- Supuestos. Antes de exponer una enumeracin, seala ARNIZ que las
distintas modalidades de complejos inmobiliarios no suelen presentarse de una
forma determinada y precisa, sino que muchas veces ofrecen caractersticas
mezcladas.

La clasificacin que l mismo formula es la siguiente:

1.- Supuestos, que, sin otra especificidad, exceden de la realidad

fsica integrada por las casas por pisos.

1.1.- La Propiedad Horizontal tumbada.- Surge a mediados del siglo XX.

Pequeos ncleos de poblacin residenciales, con una finalidad bsicamente
vacacional, cerradas a la poblacin en general y dotadas de unos servicios
especiales. Fue lo que se llam en un principio urbanizacin privada que
posteriormente se extendi a otros usos, como los industriales o los
comerciales. Regulacin.- Se consideran regulados por el art. 396 CC y la LPH.
Sin embargo, la aplicacin directa de esas normas plantea dificultades, como la
imposibilidad de presumir que son elementos comunes todos los que no son
privativos.

1.2.- La edificacin compleja.- Comienza a proliferar a mediados de los aos

70. Regulacin.- Se trata de resolver jurdicamente como una serie de
regmenes de propiedad horizontal yuxtapuestos, si bien incardinados dentro de
una supracomunidad. Formas.- Se pueden destacar dos formas:

1.2.1.- Diferentes portales en rgimen de edificacin cerrada.-

En estos casos suele triunfar la idea de establecer una doble cuota. Una de las
cuotas recae sobre los elementos comunes generales de la totalidad de los
edificios, y la segunda cuota sobre los elementos comunes especficos de cada
edificacin con portal independiente.

1.2.2.- Una parcela con diferentes edificaciones en rgimen de

edificacin abierta.- Se construye un edificio en rgimen de propiedad
horizontal, y se reservan partes de la parcela para ir construyendo otros edificios
paulatinamente. La regulacin jurdica no es del todo clara, ya que esta forma
puede comprender desde una parcelacin encubierta sin licencia; hasta el
supuesto, perfectamente legal, de diferentes edificaciones sujetas a propiedad
horizontal, integradas en una organizacin superior, que da lugar a la inscripcin
en pirmide, y que exige de modo indispensable un estatuto negocial.

1.3.- La situacin de plantas compartidas.- El supuesto ms caracterstico

es el de dos o ms edificios, constituidos cada uno de ellos en propiedad
horizontal, que comparten un garaje subterrneo comn, bajo las construcciones
de los edificios. Esta figura fue admitida por la DGRN en una Resolucin de los
ochenta, y recogida en diferentes fallos jurisprudenciales como la SAP de
Barcelona de 20 de septiembre de 2006. Regulacin.- El supuesto constituye
hoy uno de los ejemplos tpicos de organizacin de complejos inmobiliarios
privados. Aunque no aparece especficamente tipificada en la legislacin estatal,
s lo recoge escuetamente la legislacin catalana. Se resuelve normalmente a
travs de un rgimen complejo de cuotas de forma que la planta total destinada
a aparcamiento, se organiza como elemento privativo de los dos o ms edificios
situados por encima de su rasante, de forma que se atribuye una cuota especfica
en cada una de las comunidades en propiedad horizontal en que se integra.
2.- Supuestos caracterizados por los usos urbansticos a que se destina
el total inmueble.- Caben dos supuestos:

2.1.- Las edificaciones destinadas a uso de aparcamiento.- El supuesto es:

combinacin de plantas destinadas a garaje con edificaciones situadas por
encima de la rasante. Ello da lugar, con mucha facilidad, al nacimiento de
organizaciones inmobiliarias complejas. Regulacin.- Arts. 68 RH y 53.2 del RD.
1093/1997. Sin embargo, ARNAIZ considera insuficiente tal regulacin. De ello
se tratar en este tema en la presunta referida a los Garajes.

2.2.- Las edificaciones destinadas a multiplicidad de usos.- Son supuestos

las edificaciones destinadas a usos industriales y, sobre todo, a usos comerciales
o tursticos; sin excluir los grandes conjuntos inmobiliarios, en el sentido vulgar
del trmino, que combina usos residenciales, comerciales, de servicios,
deportivos e incluso infraestructuras. Son supuestos mucho menos frecuentes,
pero sin todava una regulacin suficientemente adecuada, lo que requerir que
el ttulo constitutivo y los Estatutos prevean de forma minuciosa y clara el
rgimen de usos, admisin y prohibiciones.

3.- Las situaciones inmobiliarias que se extienden simultneamente por

encima y por debajo de la rasante.- Se trata de los supuestos consistentes
en conectar la edificacin situada por encima de la rasante de la parcela edificable
y bajo la rasante. Se presta muy fcilmente a la constitucin de complejos
inmobiliarios, puesto que el rgimen puro de horizontalidad resuelve muchos de
los problemas, pero no todos. Regulacin.- La regulacin aplicable, aunque
insuficiente, tambin, se encuentra, sobre todo, en los arts. 16.2 RH y 26 y 54
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana.

4.- Las situaciones inmobiliarias en que en una nica parcela coinciden

espacios o superficies destinados a dominio privado con otros cuya
finalidad es la integracin en el dominio pblico.- Supuesto reconocido en
el art. 26 del TR de la Ley del Suelo y R. 24-2-07.

V.- Rgimen comn.-

La agrupacin de supuestos tan diversos dentro de la doctrina del conjunto

inmobiliario se justifica por tres caractersticas bsicas que son comunes a estas
figuras:

1 Inexistencia de regulacin legal completa. Esto es, la inexistencia de una

regulacin especfica que abarque todos los supuestos, al margen del criterio del
art. 24 LPH, que luego veremos, lo que permite un amplio juego de la autonoma
de la voluntad.

2 Publicidad registral de las normas estatutarias. La autorregulacin del

conjunto, a travs de los Estatutos, alcanza eficacia frente a tercero a travs de
la publicidad registral.

3 Tcnica registral del folio plural. Desde el punto de vista de la tcnica

registral, estos supuestos se sujetan al criterio del folio mltiple o plural, o
tambin denominado de pirmide de folios, pues parte de una nica finca que
se va diversificando hacia la base en sucesivas aperturas de folio a los elementos
privativos del conjunto y, posteriormente, a los que tengan ese carcter en cada
una de las subcomunidades, de modo que:

La constitucin del complejo inmobiliario se hace constar mediante

inscripcin en la finca sobre la que se constituye. Que en el caso de
agrupacin de comunidades abrir un folio nuevo.

Se abren folios especiales con nmero propio e historial jurdico especfico

a cada uno de los espacios de atribucin privativa susceptibles de
edificacin independiente.

A su vez, en los casos previstos en el artculo 24.2 LPH, es decir, cuando

tenga lugar la distincin entre la supracomunidad o, en la terminologa
legal, agrupacin de comunidades y las distintas comunidades o
comunidades agrupadas, si estas ltimas son susceptibles, a su vez, de
organizacin de propiedad horizontal, ste se inscribir en el folio abierto
a la finca que ha de organizarse en su comunidad y se abrirn folios
especiales, con nmero propio de finca para cada uno de los elementos
privativos que integren la subcomunidad especfica de que se trate.

De esta forma, cada entidad con su nmero propio se integra en su comunidad

especfica, y sta en la supracomunidad cuyo rgimen estatutario consta inscrito
en el folio originario del inmueble constituido en conjunto.

VI.- Normativa aplicable.-

1.- Estatal.-

Art. 17 de la Ley del Suelo R.D. Legislativo 2/2008, redactado por el apartado
once de la disposicin final duodcima de la Ley 8/2013, de 26 de junio,
actualmente el art. 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitacin Urbana.

.: 4. La constitucin de finca o fincas en rgimen de propiedad horizontal o de

complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola
parcela, siempre que dentro del permetro de sta no quede superficie alguna
que, conforme a la ordenacin territorial y urbanstica aplicable, deba tener la
condicin de dominio pblico, ser de uso pblico o servir de soporte a las obras
de urbanizacin o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber
legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artculo 18.

El complejo inmobiliario podr constituirse sobre una sola finca o sobre varias,
sin necesidad de previa agrupacin, siempre que sean colindantes entre s o
nicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenacin
territorial y urbanstica, deban tener la condicin de dominio pblico, ser de uso
pblico, servir de soporte a las obras de urbanizacin, o ser computables a los
efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administracin el suelo
reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones
pblicas incluidas en la propia actuacin o adscritas a ella para su obtencin.
 5. Cuando los instrumentos de ordenacin urbanstica destinen superficies
superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o uso
privado y al dominio pblico se constituir un complejo inmobiliario de
carcter urbanstico en el que aqullas y sta tendrn el carcter de fincas
especiales de atribucin privativa, previa la desafectacin y con las
limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del dominio
pblico. Tales fincas podrn estar constituidas, tanto por edificaciones ya
realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuracin
fsica se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de
ordenacin.
6. La constitucin y modificacin del complejo inmobiliario privado, del tipo
de los regulados como regmenes especiales de propiedad, por el artculo
24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deber
ser autorizada por la Administracin competente donde se ubique la finca
o fincas sobre las que se constituya tal rgimen, siendo requisito
indispensable para su inscripcin, que al ttulo correspondiente se
acompae la autorizacin administrativa concedida o el testimonio notarial
de la misma.

No ser necesaria dicha autorizacin en los supuestos siguientes:

a) Cuando el nmero y caractersticas de los elementos privativos resultantes del

complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice
la construccin de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificacin del complejo no provoque un incremento del nmero

de sus elementos privativos.

A los efectos previstos en este nmero se considera complejo inmobiliario todo

rgimen de organizacin unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se
distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos
comunes, cuya titularidad corresponda, con carcter instrumental y por cuotas
porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos
privativos.

El precepto parte de un concepto amplio para adaptarse a las diferentes

realidades posibles.

El artculo 10.3 a) de la LPH establece la necesidad de autorizacin

administrativa, en todo caso, para la constitucin y modificacin del complejo
inmobiliario a que se refiere la Ley del Suelo.

Art. 65.3 TRLS establece la obligacin del registrador de comunicar a la

CCAA la inscripcin de la constitucin del complejo inmobiliario, remitiendo
certificacin y dejando constancia de todo ello por nota marginal.

Art. 2.c) LPH.- Est Ley ser de aplicacin: c) A los complejos inmobiliarios
privados en los trminos establecidos en esta Ley

Art. 415 del RH.- En las comunidades y subcomunidades de propietarios de

inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artculo 17 de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los libros de actas de las
juntas sern diligenciados con arreglo a las siguientes reglas:
2.- Autonmica.- Existen referencias ocasionales a los complejos inmobiliarios
en la legislacin de Castilla La Mancha, Castilla y Len y Galicia. El nico intento
de una regulacin ambiciosa del complejo inmobiliario se encuentra en los
artculos 553-48 a 553-56 del Libro V del Cdigo Civil de Catalua aprobado por
Ley 5/2006 de 10 de mayo.

VII.- Inscripcin en el Registro de la Propiedad.-

La ley de 6 de Abril de 1999 aadi un captulo tercero a la LPH, dedicado a

regular el rgimen de los complejos inmobiliarios privados, al que vamos a
atenernos.

Art. 24 LPH

1.- Requisitos. El rgimen especial de propiedad establecido en el art. 396 C.c.

ser de aplicacin a los complejos inmobiliarios privados que renan los
siguientes requisitos:

Estar integrados por dos o ms edificaciones o parcelas:

independientes entre s
y cuyo destino principal sea la vivienda o locales

Y participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales

en que se encuentren divididos horizontalmente, con carcter inherente a
dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos
inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2.- Modalidades. Estos complejos inmobiliarios privados podrn:

Constituirse en una sola comunidad de propietarios, en cuyo caso quedan

sometidos ntegramente a las disposiciones de la LPH.
O constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios.

Pasamos a desarrollar las dos formas:

2.1. Comunidad nica.

Deben aplicarse las normas de los apartados 4 y 5 del art. 8 L.H.:

En general. La constitucin del complejo inmobiliario debe reflejarse en la

correspondiente finca matriz, previas las agrupaciones que, en su caso, sean
necesarias.

El folio de la finca matriz reflejar la urbanizacin en su conjunto y

detallar los elementos comunes y reglas generales contenidas en el ttulo
constitutivo y en los estatutos.
Inscrito el rgimen, se abrir folio independiente a cada una de las
edificaciones o parcelas.

Matizaciones.
 No obstante, hay que sealar que la aplicacin del rgimen establecido
para la P.H. no puede producirse de manera automtica, por cuanto las
urbanizaciones privadas, frente a la PH en sentido estricto, presentan muy
importantes diferencias, nacidas de la distinta naturaleza de su objeto:

Por una parte, en el conjunto inmobiliario es inaplicable la doctrina legal

que establece el carcter comn de aquellos elementos cuya naturaleza
privativa no conste; y tampoco procede la aplicacin analgica de la
enumeracin del art. 396 CC., ya que en la urbanizacin no hay razn
alguna que imponga la consideracin del vuelo o del subsuelo de las fincas
privativas como elementos comunes.

Ello exige que los estatutos:

identifiquen con toda precisin esos elementos comunes

describindolos pormenorizadamente
e indicando su carcter esencial o accesorio.

La Direccin General ha sealado que la diferencia fundamental entre el complejo

inmobiliario y la P.H es que en aqul el suelo no es elemento comn esencial, por
lo que, en principio, en caso de divisin del mismo ser exigible licencia R. 16-
6-06-, teniendo en cuenta el actual art. 17 LS y la normativa autonmica
(importante).

Por otra parte, hay que tener en cuenta que, en el conjunto inmobiliario,
cada uno de los elementos privativos puede ser edificado
independientemente, en virtud de proyecto y licencia propios, y esto es
fundamental desde el punto de vista del rgimen urbanstico aplicable a
la declaracin de obra nueva o al rgimen de indivisibilidad de las parcelas.

2.2. La agrupacin de comunidades.

En el supuesto de agrupacin de comunidades:

Sujeto otorgante. El ttulo constitutivo ser otorgado:

Por el propietario nico del complejo

O por todos los presidentes de las comunidades integradas, previamente
autorizados por acuerdo mayoritario de las respectivas Juntas.

Contenido. En cuanto a su contenido, el ttulo:

Describir el complejo en su conjunto y los elementos, viales,

instalaciones y servicios comunes
Y fijar la cuota de participacin que corresponda a cada una de las
comunidades integradas

Inscripcin. El ttulo y los estatutos de la comunidad agrupada son

inscribibles en el Registro de la Propiedad. La inscripcin se practicar en la forma
antes indicada: sobre el folio de la finca matriz, previa la realizacin de las
agrupaciones que, en su caso, procedan.

2.3. Complejos no sujetos.

 Finalmente, el art. 24.4 indica que los complejos inmobiliarios privados
que no adopten ninguna de las formas jurdicas indicadas se regirn por los
pactos otorgados por los copropietarios, aplicndoseles en lo dems las
disposiciones de LPH, con las especialidades indicadas.

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Regulacin de los Conjuntos

Inmobiliarios en el nuevo Cdigo
Por Estefana Mourio. emourino@nuevajuridica.com.ar
ECONOMA E4
Domingo 15 Nov 2015

0
El nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (CCCN) erigido por la Ley N 26.994,
recepcion la figura de los conjuntos inmobiliarios dentro del Libro IV -relativo a los
derechos reales- del Ttulo VI.
As el primer artculo del citado Ttulo define esta figura diciendo que son conjuntos
inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanstico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan
usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. (Cfr. art.
2073 CCCN)
De este modo el nuevo cdigo abarc una sera de estructuras que venan siendo
implementadas a travs de distintas figuras jurdicas, destacando que son elementos
caractersticos de estas urbanizaciones una serie de puntos tales como: cerramiento,
partes comunes y privativas, estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes,
lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen rganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y rgimen
disciplinario, obligacin de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con
personera jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. (Cfr. art.
2074 CCCN). Agrega la norma referenciada que las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
El nuevo cdigo establece cual es el marco legal de la figura, indicando que todos los
aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dems
elementos urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las
normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin. (Cfr. art. 2075 CCCN). Pero
asimismo estipula que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa
del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Ttulo V del Libro IV del
CCCN, con las modificaciones que se establecen en el Ttulo VI relativo a los conjuntos
inmobiliarios, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
(Cfr. art. 2075 CCCN)
Un dato saliente de la regulacin de los conjuntos inmobiliarios es que el ya referenciado
artculo 2075, indica que los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen
establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos
personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho
real.
Asimismo el Cdigo delimita cuales seran las partes comunes y las que no dentro de
los conjuntos inmobiliarios, disponiendo que son necesariamente comunes o de uso
comn las partes y lugares del terreno destinadas a vas de circulacin, acceso y
comunicacin, reas especficas destinadas al desarrollo de actividades deportivas,
recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al
uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad
horizontal que regula el emprendimiento, destacando que las cosas y partes cuyo
carcter de comunes o propias no est determinado se consideran comunes. (Cfr. art.
2076 CCCN)
Se denomina partes privativas a la unidad funcional que puede hallarse construida o en
proceso de construccin, y debe reunir los requisitos de independencia funcional segn
su destino y salida a la va pblica por va directa o indirecta. (Cfr. art. 2077 CCCN)
La regulacin contenida en el Cdigo incluye las facultades y obligaciones de los
propietarios destacando que cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco
establecido en la presente normativa, con los lmites y restricciones que surgen del
respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en
miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la proteccin de valores
paisajsticos, arquitectnicos y ecolgicos. (Cfr. art. 2078 CCCN)
Sobre la regulacin de los conjuntos inmobiliarios se puede destacar tambin que el
Cdigo permite que el reglamento de propiedad horizontal limite la transmisin de las
unidades funcionales sin impedirla, pudindose establecer un derecho de preferencia
en la adquisicin a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las
unidades privativas. (Cfr. art. 2085 CCCN)
El Cdigo regula asimismo otros puntos de los conjuntos inmobiliarios, dejando a sus
integrantes que pauten parte de su dinmica a travs de los reglamentos propiedad
horizontal.