CAPITULO 1

Formacion de los precios

p
del suelo en una ciudad.
Ciclo de Minicursos en politicas del suelo
LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY
AUTOR: OSCAR BORRERO OCHOA
Medellin,, junio
j 1 de 2010

Avalos - OBO 1
 DEMANDA DE SUELO
Las ciudades crecen porque aumenta la presion
demografica y son generadoras de empleo
empleo. La
economia y la poblacion presionan crecimiento.

Los suelos agrcolas que rodeaban a la

ciudad se convierten en suelos urbanizables.
El cambio del uso del suelo aumenta los
precios
i
Avalos - OBO 2
 OFERTA DE SUELO
El suelo es un recurso escaso,
no reproducible. Al aumentar la
d
demanda
d se elevan
l los
l precios
i
en toda la ciudad

 p
La planeacion urbana debe encauzar las
presiones del mercado, se debe atender las
necesidades de la poblacion y la economia.

Avalos - OBO 3
  p
El problema no es la disponibilidad
p de
tierras porque hay muchas, sino de
suelo con servicios e infraestructura.

El propietario del

Los municipios deben suelo es pasivo en el
captar
t parte
t de
d lal plusvalia
l li proceso de valorizacion
del suelo para recuperar todo el valor se lo
sus inversiones en genera la ciudad y las
infraestructura. obras publicas.

La gestion del suelo por el municipio

es la forma efectiva para desarrollar
ordenadamente una ciudad
ciudad.
Avalos - OBO 4
 Curvas de isoprecios
Mapas de curvas de isovalores o isoprecios:
Indican la topografa econmica del suelo urbano
en los diferentes sectores de la ciudad.

La ingeniera catastral provee un sofisticado

sistema para determinar estas curvas a partir de
d t puntuales
datos t l muestrales.
t l

 tecnica moderna de estudios catastrales se

La
basa en zonas geo-economicas homogeneas

Avalos - OBO 5
El avaluo
l
catastral debe En Colombia se hacen
estar cercano al estudios de valor del
valor de mercado. suelo desde 1959 para
Los politicos deben uso de avaluadores y
definir la tasa del actualizacion catastral.
impuesto no los Es la guia del mercado
valores catastrales. inmobiliario.

La clave de un buen avaluo es tener un

banco de datos actualizado. Ej: Observatorio
inmobiliario de Catastro Distrital, Banco de
datos de la Lonja de Bogota.
Bogota
Avalos - OBO 6
 +Valorizacin: Crecimiento de los
precios por encima de la inflacin

EN UNIDADES DE VALOR CONSTANTE:

Cambio de precio no es valorizacion

SI Precio actual > Precio anterior +

inflacion = terreno valorizado
Si precio actual < precio anterior +
inflacion = terreno desvalorizado

Avalos - OBO 7
Avalos - OBO 8
Avalos - OBO 9
Avalos - OBO 10
Avalos - OBO 11
Avalos - OBO 12
 PLANO DE ISOPRECIOS 2008

RANGOS DE PRECIOS DEL 2008

Ms de 3.750.000 De 600.000 a 900.000

De 3.000.000 a 3.750.000 De 450.000 a 600.000

De 2.250.000 a 3.000.000 De 300.000 a 450.000

De 1.800.000 a 2.250.000 De 225.000 a 300.000

De 1.500.000 a 1.800.000 De 150.000 a 225.000

De 1.200.000 a 1.500.000 De 110.000 a 150.000

De 900.000 a 1.200.000 De 75.000 a 110.000

Oscar Borrero Ochoa 13

 0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
3000000
3500000
4000000
4500000
Rural
Exp
pansion
Dottacional
Ca
alle 200
Ca
alle 180
Ca
alle 170
Ca
alle 160
Ca
alle 150
Cedritos
C
Passadena
Calleja
Multticentro
Sta B
Barbara
San P
Patricio
Sta Ana
S
Chicco norte
Refugio
R
Rosales
R
chico
o reserv

Avalos - OBO
Cabrera
C
AO 2008 (LONJA)

Nogal
Ch
hap Alto
Bavaria
B
Can
ndelaria
Nva Sta Fe
Sosiego
S
20 de julio
Molinos
M
BOGOTA PERFIL DE VALORES DEL SUELO VIVIENDA EJE NORTE SUR

San
n Jorge
Gua
acamay
La
a Gloria
Lomas
C Bolivar
14

Usme
Ussme per
Exp
pansion
rural
 BOGOTA: PERFIL DE VALORES DEL SUELO EJE COMERCIAL NORTE SUR

7000000

6000000

5000000

4000000

3000000

2000000

1000000

Avalos - OBO 15
+Precio del suelo en el rea urbana de Quito - 1995 -
Isovalores( *)

USD 20

USD 625

(*) Distrito Metropolitano de Quito - Mercado del suelo en Quito

Avalos - OBO 16
 EJE DE LA AV. 10 DE AGOSTO

USD / M2

360

5.

S N
Avalos - OBO 17
 +Deterioro de zonas urbanas: Sucede
cuando stas se desvalorizan en
forma continua durante un perodo de
tiempo prolongado.

Se produce cuando no se realizan nuevas

inversiones y se dejan deteriorar las
edificaciones.
edificaciones

DETERIORO DETERIORO
ECONOMICO N AOS FISICO

Avalos - OBO 18
+Foco de valorizacin: Son suelos
generalmente ubicados en el cruce de vas
importantes o cerca de polos de atraccion
urbana. Por su rentabilidad de sitio
privilegiado,
i il i d adquiere
d i los
l mayores valores
l
del sector o de la ciudad.

A la vez se convierte en
fuente de irradiacin de
valor en sus alrededores.

Avalos - OBO 19
 A
Aspectos
t d determinantes
t i t

Efecto comunicante: Los focos de

valorizacin crecen a menor ritmo que los
terrenos aledaos
aledaos. Estos tratan de colocarse a
nivel del foco principal.

Efecto generalizado :Sucede cuando se

intercomunican varios focos de valorizacin.
Los puntos intermedios toman como referencia
los valores focales

Avalos - OBO 20
Precio/ m2 Perodo 3 Perodo 2

Perodo 1

Foco 3 Foco 2 Foco 1

+Efectos comunicante y carpa

Avalos - OBO 21
 Efecto cono invertido: generalmente
aparece en ciudades monocntricas donde
su foco de valorizacin es la plaza principal.

Precio/m2
Precio agrrcola
P Precios mximos

Periferia Centro Periferia

+Los precios descienden hacia la
periferia cercana al precio agricola
Avalos - OBO 22
+(Cono de Meyer)
 Efecto del crecimiento periferico en las
demas areas y en el centro de la ciudad.
Precios mximos
Precio/m2

P2
P1
Periferia Centro Periferia
+La mejor ubicacin de
P1 eleva los precios a P2
porque Avalos
crecio la periferia
- OBO 23
Efecto
Ef t cordillera:
dill Se S presentan
t a lol largo
l de
d
vas eminentemente pluricntricas y con
tendencias a demeritar el centro tradicional.

Precio/m2

Bogota 60 - 80

Restrepo
es epo Centro Histrico Internacio Chico
nal
Avalos - OBO 24
Se repite
S it en la
l mayoria
i de
d ciudades
i d d
latinoamericanas. Se exceptuan Buenos Aires,
Montevideo, Cordoba, Rosario.

Precio/m2

Santiago de Chile

Pealolen
e o e Centro Histrico Providen Las
cia condes
Avalos - OBO 25
Efecto
Ef t cordillera:
dill LosL centros
t historicos
hi t i
tienden a convertirse en lugares museo
desplazando
p a las oficinas de alto valor.

Precio/m2

Quito aos 65 - 95

Villa Flora Centro Histrico Mariscal Amazo

nas
Avalos - OBO 26
 +Lmite de p
precios urbanos y agrcolas
g
Zona urbana Centro de la ciudad

Zona agrcola

Zona
suburbana

- -

Avalos - OBO 27
+Obsolescencia economica: Se da
cuando los precios de venta de las
edificaciones se elevan hasta un punto
p
en el cual el mercado se restringe y
prefiere comprar en zonas de menor
prestigio a precios razonables.

+Obsolescencia fisica: no se invierte

en determinadas zonas de la ciudad y
al cabo del tiempo las construcciones
y el urbanismo se deteriora. Ej: zonas
centrales e historicas.
Avalos - OBO 28
 LA VALORIZACION EN EL TIEMPO
por razones estructurales
Demanda creciente por: Oferta escasa. Soluciones :
crecimiento econmico
 incrementar los permetros
de las ciudades
aumento de poblacin
permitir el crecimiento en
altura.

Oferta escasa La tierra urbana

Demanda creciente siempre se valoriza

Avalos - OBO 29
 Comportamiento
 p estructural.
UVC
Rehabilitacin

Mas alta
E
valorizacin C D Renovacin
urbana
B F

Precio mnimo
agricola o A
suburbano
Ti
Tiempo
Avalos - OBO 30
 Tasa real Tasas reales de valorizacin

% Plusvalia
B normativa

Plusvalia maxima Rehabilitacin

perimetro
C
A D
Precio mnimo Tiempo
Renovacin
R i
Plusvalia por urbana
reajuste e E
inversion
F

Avalos - OBO 31
 COMPORTAMIENTO
CICLICO
Los ciclos son inherentes a la naturaleza y
al ser, por lo tanto a la economa, dado que
no es posible
ibl concebirla
bi l sin
i ell concurso d
dell
hombre y los recursos que lo rodean
+E i t tres
+Existen t ciclos
i l ntimamente
ti t
relacionados:
+Econmico (PIB, sector externo)
+Bienes raices y edificaciones
+La tierra urbana.
Avalos - OBO 32
UVC
Lnea de tendencia
Lnea de ciclos

TEORICO

COYUNTURAL

Ciclo n Ciclo n+1 Tiempo

Avalos - OBO 33
 
Comportamiento
p de las tendencias de
valorizacin y desvalorizacin

T
Tasa reall %
ESTRUCTURAL
+ En desarrollo
- En
E deterioro
d i

3 4

1 2
ECONOMICO
+ En auge
- En recesin
Avalos - OBO 34
Indice en $
Constantes Ciclos de Valorizacin en Colombia
Lnea de
Tendencia

Ciclo

100
Inflacin

59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
Aos
Avalos - OBO 35
1er. Ciclo 2do. Ciclo 3er. Ciclo 4to. Ciclo 5to. Ciclo 6to. Ciclo
CICLOS ECONMICOS Y DE LA CONSTRUCCIN
EN COLOMBIA
CICLO TIPO PERODO CAUSAS ECONOMICAS CAUSAS POLITICAS
Bonanza cafetera y otras Aumento sistema UPAC
AUGE
1977-1981 Aumento produccin nacional
(5 aos) Supervit externo
8o.
Crisis econmica Apoyo poltica de vivienda popular B.
CRISIS
1982-1985 Crisis balanza de pagos Betancur y restriccin crdito a vivienda
(4 aos) Crisis fiscal alta y otros
Auge econmico sector externo Apertura crdito vivienda estratos altos y
AUGE
1986-1988 Crecimiento econmico otros
(3 aos) Sector minero y petrolero
Freno en precios del caf Reforma Constitucional
9o. Crisis fiscal por Reforma Constitucional Guerra del narcotrfico
CRISIS Altas tasas de inters Programa Ciudad Salitre
1989-1991 Reduccin del PIB Eliminacin ICT, creacin INURBE
(3 aos)
Alta inflacin
Sector externo equilibrado
Apertura econmica Cambio de Gobierno
Aumento exportaciones mineras y petroleras Se acelera filtracin de vivienda
Estabilidad fiscal Estabilidad de instituciones
AUGE
1992-1994 Recuperacin del ciclo industrial Fin guerra del narcotrfico
(3 aos) Amnista tributaria y cambiaria Apoyo al sistema UPAC
Bajas tasas de inters Reforma laboral
Reforma financiera
10o.
Baja en precios del caf Cambio de Gobierno
Dficit fiscal Exagerado gasto pblico
Dfi it en balanza
Dficit b l de
d pagos P
Proceso 88.000
000
CRISIS
1995-2001 Altas tasas de inters Temor a sanciones de EEUU
(6 aos) Crecimiento del desempleo Crisis de gobernabilidad
Freno en elAvalos
PIB - OBO Crisis de recursos del INURBE36
Desestmulo a la inversin
 CICLOS ECONMICOS Y DE LA
CONSTRUCCIN

CICLO TIPO PERODO CAUSAS ECONOMICAS CAUSAS POLITICAS

Apertura internacional Estabilidad politica

Recuperacion del ahorro Seguridad democratica
Baja en intereses Reeleccion presidencial
AUGE Aumento del consumo
2002 2008
(6 aos)
Inversion extranjera
Revaluacion monetaria
11o. Expectativas Racionales
Saturacion de la oferta Cambio Politico
Altos precios Problemas de seguridad
CRISIS
2008_ - ?_ Crisis financiera internacional Relaciones internacionales
(? aos)
Revaluacion del peso Venezuela, Ecuador
Freno a exportaciones

Avalos - OBO 37
 REAS CENTRALES DE COMERCIO DE
ANTIGUO DESARROLLO EN BOGOTA

REAS CENTRALES DE COMERCIO Y SERVICIOS DE

ANTIGUO DESARROLLO

300,00
CE EN VALORES REALES

250,00

200,00

150,00

100,00
R2 = 0,6301
INDIC

50,00

0,00
1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

AO
Avalos - OBO 38
INDICE PROMEDIO Expon. (INDICE PROMEDIO)
 REAS CENTRALES DE COMERCIO DE
POSTERIOR DESARROLLO EN BOGOTA
REAS CENTRALES DE COMERCIO Y SERVICIOS DE
POSTERIOR DESARROLLO

250,00
ES
ORES REALE

200,00

150,00
INDIICE EN VALO

R2 = 0,1719
100,00

50,00

0,00
1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

AO
Avalos - OBO 39
INDICE PROMEDIO Expon. (INDICE PROMEDIO)
REAS COMERCIALES DE ESTRATOS ALTOS
DE RECIENTE DESARROLLO EN BOGOTA

REAS COMERCIALES Y DE SERVICIOS DE ESTRATOS ALTOS DE

POSTERIOR Y RECIENTE DESARROLLO

180,00

160 00
160,00
ORES REALES
S

140,00

120,00
R2 = 0,8352
100 00
100,00
INDICE EN VALO

80,00

60,00

40 00
40,00

20,00

0,00
1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
AO

INDICE PROMEDIO
Avalos - OBO Expon. (INDICE PROMEDIO) 40
 REAS RESIDENCIALES POPULARES
PERIFRICAS EN BOGOTA
REAS RESIDENCIALES POPULARES PERIFRICAS

160,00 2
R = 0,8639
140,00
ES
LORES REALE

120,00

100,00

80 00
80,00
DICE EN VAL

60,00

40,00
IND

20,00

0,00
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
AOS
Avalos - OBO 41
INDICE PROMEDIO Expon. (INDICE PROMEDIO)
 Comercio y Servicios (Bogota)
Tasas anuales reales por decadas
Zona 60-70 70-80 80-90 90-00
Centro 5 34
5.34 -0.69
0 69 -9.0
90 2 88
2.88
E. altos 10.69 10.61 -1.83 6.53
Popular 10.13 2.82 -0.24 4.57
Industri 6.81 6.57 6.0 2.9

Avalos - OBO 42
 VIVIENDA (Bogota)
Tasas anuales reales
Zona 60-70 70-80 80-90 90-00
Altos 2 30
2.30 12 08
12.08 3 16
3.16 4 24
4.24
M. alto 11.57 8.09 1.09 5.17
Medios 6.90 7.58 -1.98 4.58
M. bajo
j -0.43 6.40 0.59 3.45
Bajo ND 4.25 4.48 3.97

Avalos - OBO 43
 COMPORTAMIENTO SECULAR
+Es el comportamiento
p de la valorizacin
de las tierras en el largo y mediano plazo.

1 2 3

Tiempo
EXPANSION UTILIZACION RENOVACION
RACIONAL URBANA
Avalos - OBO 44
La tasa real promedio de
valorizacin en toda la
ciudad tender con el Generalmente,
G l t las
l
tiempo a ser estable o mayores tasas reales de
ligeramente superior a cero valorizacin se
experimentan en los
perodos iniciales de
Solamente las zonas crecimiento de la ciudad
ciudad,
perifericas y las zonas siendo menores en cada
que intensifican el uso perodo subsiguiente.
ti
tienen cambios
bi
importantes en el valor
del suelo

Avalos - OBO 45