SANEAMIENTO POR EVICCION EN LA COMPRA VENTA

DAVID AREVALO PADILLA

DIANA MARIA PINEDA SANTOS

ARMANDO POLO CAMARGO

JAIRO NORIEGA SARMIENTO

DOLORES ZUBIRIA CELIN

PROFESOR. RENATO SILVESTRI SAADE

UNIVERSIDAD DEL ATLNTICO

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS

PROGRAMA DE DERECHO

SEPTIMO SEMESTRE

GRUPO 6

BARRANQUILLA

2017
 SANEAMIENTO POR EVICCION EN LA COMPRA VENTA

I.OBLIGACION DE SANEAMIENTO.

Obligacin que comprende:

1. Proporcionarle al comprador una posesin pacfica de la cosa vendida, se

predica en relacin con el vendedor del mismo a quien no le es permitido
perturbar la posesin del comprador y adems frente a perturbaciones
provenientes de terceros y corresponde al saneamiento por eviccin.
2. Proporcionarle al comprador lo til de la cosa vendida, se refiere a que la
cosa debe servir materialmente para el fin destinado segn su naturaleza y
da lugar al saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios.

II. EVICCIN.

Art 1894 Cdigo Civil: Hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador
es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial

Puede ser que el derecho vendido sea ajeno, porque pertenezca en todo o en
parte a una persona distinta al vendedor y a dicha persona le es inoponible la
venta y haga valer su inters contra el comprador obteniendo una sentencia
judicial que se lo reconozca. Es cuando el comprador sufre eviccin total o
parcial.

La eviccin no consiste simplemente en el hecho de que el comprador sea privado

del todo o en parte de la cosa comprada por sentencia judicial, como lo expresa el
Art. 1894 del Cdigo Civil. Es necesario que se trate de una sentencia que
reconozca que al momento de la venta, exista sobre el bien un derecho de
persona distinta del vendedor, con el consiguiente despojo para el comprador
vencido.
Se puede decir entonces que la eviccin es consecuencia de un vicio jurdico
que afecta el bien. Su ocurrencia es un riesgo que amenaza el legitimo inters de
todo comprador y, por eso, es justo que exista, a cargo del vendedor y como
elemento de la naturaleza del contrato, una obligacin de garanta o de amparo
contra un posible despojo por terceros que hagan valer derechos anteriores a la
venta. Esta es la obligacin de Saneamiento por Eviccin.

No debe confundirse la eviccin con el saneamiento, pues mientras la eviccin se

refiere a una privacin judicial de la cosa, el saneamiento hace mencin a la
obligacin que tiene el vendedor a reparar los daos y perjuicios que surjan como
efecto del despojo. As la eviccin opera como fundamento de derecho, mientras
el saneamiento lo es de hecho.

III. REGULACION

EL Cdigo Civil regula la eviccin en los artculos 1894 y ss., mientras que la
normatividad es escasa en la materia y slo se refiere a la eviccin en el art. 940
inciso segundo, por lo que en esta materia se hace necesario una remisin al
ordenamiento civil.

IV. SANEAMIENTO POR EVICCIN.

Implica que el vendedor est obligado primero a defender judicialmente al

comprador contra las acciones que ejercen terceros sobre la cosa vendida, y
segundo si no se logra impedir la eviccin, y se da sentencia que priva al
comprador en todo o en parte de la cosa vendida, deber indemnizar al comprador
los perjuicios sufridos por la eviccin total o parcial.

Conforme con el Art. 1895 del Cdigo Civil, el vendedor es quien debe hacer el
saneamiento respecto de todas las evicciones que tenga la cosa y sean anteriores
a la venta. As, si son varios los vendedores la accin tendr que dirigirse contra
ellos. Pero puede darse el caso de que el vendedor no aparezca, para esto est
el Art. 1897 del Cdigo Civil, segn la norma, aqul a quien se demanda una cosa
comprada podr intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiera
adquirido, la accin de saneamiento que contra dicho tercero competira al
vendedor, si ste hubiera permanecido en posesin de la cosa.

V. ELEMENTOS DE LA EVICCIN

Conforme a la ley, el hecho generador de la obligacin de saneamiento que

corresponde al vendedor es la eviccin, es decir, la perturbacin de derecho que
prive al comprador del todo o parte de la cosa vendida, en virtud de una causa
anterior a la adquisicin del bien, entonces para que se configure la eviccin y sea
legtima la accin de saneamiento deben concurrir, entre otros, los siguientes
presupuestos:

1. que haya una persona que a ttulo oneroso adquiere una cosa de otra persona.

2. que el adquirente sea privado de todo o parte de la cosa comprada o que se le

ha impedido entrar en posesin de ella.

3. que tal efecto deriv del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero.

4. que dicho derecho corresponda al tercero.

5. Que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto.

6. que el efecto sea en virtud de sentencia judicial que cause ejecutoria.

7. que la accin ejercitada en su contra por un tercero, en razn de tener un

derecho sobre la misma cosa, sea anterior a la adquisicin o celebracin de la
compraventa.

VI. REQUISITOS DE SANEAMIENTO POR EVICCIN.

Para que pueda hablarse de eviccin es obligatoria la presencia de varios

elementos. Conforme al artculo 1894 del Cdigo Civil hay eviccin cuando el
comprador es privado de la cosa comprada por sentencia judicial. No es posible
hablar de eviccin sino como consecuencia de dicha providencia. Es por lo tanto
necesario, para que se efecte la eviccin, que el comprador sea privado del todo
o parte de la cosa comprada, por sentencia judicial; pero es necesario que por ella
el comprador pierda definitivamente el dominio, es decir, que contra ese provedo
no haya medio legal alguno capaz de invalidarla, para recobrar el dominio que por
l se haba perdido transitoriamente.

En este sentido para que se d el saneamiento por eviccin se exigen las

siguientes condiciones:

1. Que el vicio tenga una causa anterior a la venta, Art. 1895 cdigo civil,
indiferente que esta provenga directamente del vendedor o de alguno de sus
antecesores.

2. Que el comprador no haya tenido conocimiento de la eviccin. Requisito

indispensable es falta de conocimiento por parte del comprador frente a los
problemas jurdicos que tuviera el bien con anterioridad a la venta, porque de lo
contrario, aquel adquiri el bien con todos sus defectos y vicios, y mal hara la ley
en otorgar derechos a un comprador cuando prcticamente ha renunciado a ellos
al adquirir consciente de que estaba sometido a demandas o acciones posteriores

3. Que no exista culpa del comprador. Necesario es que el comprador no tenga

culpa alguna en la perdida de la cosa, pues de lo contrario no puede trasladar su
propia culpa al vendedor, el cual nada ha tenido que ver con la prdida de la cosa.

4. Que la pretensin del tercero tenga su fundamento en un vicio de derecho. Este

tipo de acciones tendrn que provenir de terceras personas que alegan derechos
sobre la cosa vendida, es decir, las pretensiones aducidas sern de derecho y en
ese orden el llamado a enfrentarlos ser el vendedor, contrario a lo sucedido en
ataques de hecho, los que deber soportar el comprador.
 VII. CARACTERSTICAS

A) Es exigible a todos los vendedores: Conforme con el Cdigo Civil el

vendedor es quien debe responder por el saneamiento de todas las
evicciones que tenga la cosa y sean anteriores a la venta. As, si son varios
vendedores, la accin tendr que dirigirse contra ellos. Pero no slo la
accin se puede dar contra el vendedor directo, o sea, de quien el
comprador adquiri la cosa, porque si el vendedor no aparece, aquel a
quien se demanda una cosa comprada podr intentar contra el tercero de
quien su vendedor la hubiera adquirido, si ste hubiera permanecido en
posesin de la cosa.

B) Es indivisible: La accin de saneamiento es indivisible. En consecuencia

puede intentarse contra cualquiera de los herederos del vendedor o contra
cualquiera de los vendedores, que por un solo acto de venta haya
enajenado la cosa. La accin es total, integra porque el amparo que se
pretende es nico. Es decir, si son tres herederos, no podr invocarse
acciones para cada uno, o sea, dividiendo la obligacin, en razn a que la
defensa y el amparo implican homogeneidad, pues la pretensin es total
unitaria. Si la indemnizacin es en dinero la accin es divisible y cada
heredero o cada vendedor es responsable solamente a prorrata de la cuota
hereditaria o de venta.

C) Es privada: En la accin de saneamiento por eviccin lo nico

comprometido es el patrimonio de cada uno, sin que haya incidencia del
orden pblico. As las cosas, la declaracin de voluntad de los contratantes
puede tomar dos direcciones, privadas ambas: una, pactar el saneamiento
por eviccin, en caso de presentarse, y dos, renunciar a ella.

VIII. LO QUE COMPRENDE EL SANEAMIENTO POR EVICCIN

a) Accin de saneamiento por defensa:

La accin tiene por objeto amparar al comprador en el dominio y posesin pacifica
de la cosa vendida. En este orden, se obliga al vendedor a sanear todas las
evicciones que tengan una causa anterior a la venta, valga decir, salir al paso a
cualquier demanda que pueda tenerse sobre el bien objeto de venta. Pero cmo
se ejerce esta defensa. El artculo 1899 del Codigo Civil, en su inciso primero,
precepta que el comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa
anterior a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla.

Si el comprador omite citar al vendedor y fuere evicta la cosa, el vendedor no

estar obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no asiste a defender la
cosa vendida, ser responsable de la eviccin; a menos que el comprador haya
dejado de oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa.
(Art. 1899)

- La obligacin de indemnizarle de los daos y perjuicios causados por la eviccin

IX. EFECTOS DE LA OBLIGACIN DEL VENDEDOR DE

SANEAMIENTO POR EVICCIN (art. 1904)

El saneamiento por eviccin lo que persigue es que el vendedor restituya el precio

de la cosa vendida y la indemnizacin de los perjuicios, preferencialmente porque
al triunfar el tercero en su pretensin, el comprador tiene que entregar el objeto
materia de la compraventa, cuando se ejecuta exitosamente la sentencia,
generando los siguientes efecto:

1. Le corresponde al vendedor restituir el precio de la cosa vendida, dicho

precio es el que pago el comprador cuando se celebr el contrato, aunque la cosa
en el momento del saneamiento por eviccin cueste menos, el vendedor tiene que
restituir el precio que le fue pagado. Salvo si el nuevo valor de la cosa es
resultado del deterioro del que el comprador haya sacado provecho, se har el
descuento correspondiente al momento de la restitucin del precio. Se entiende
esta obligacin de restitucin del precio por el carcter conmutativo de la
compraventa. Perdida la cosa para el comprador se le debe el precio que haya
dado por ella, con la advertencia o limitacin prevista en el Art. 1905 del Cdigo
Civil. Le corresponde en todo caso al vendedor probar que el deterioro provino por
hecho imputable al comprador y del que hubiere logrado provecho.

2. Tambin debe restituir lo que se hubiere gastado el comprador en la

celebracin del contrato. Los gastos realizados por el comprador al realizar el
contrato, como estudio de ttulos, elaboracin de la minuta del contrato, los
derechos de notariado y registro, etc., debern ser reembolsados ntegramente
por el vendedor. Esta obligacin es una sancin porque no puede el comprador
perjudicarse con un acto del que solo es responsable el vendedor.

3. Los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo. Si

con la condena, resultante de la pretensin del tercero, el comprador es obligado a
la restitucin de los frutos, corre a cargo del vendedor, con posterioridad, el
reembolso de los frutos satisfechos por parte del comprador; con excepcin de
aquella situacin proveniente de la continuidad del juicio por el comprador cuando
el vendedor, ante la denuncia del pleito, no opone medio de defensa alguna y se
allana al saneamiento, de acuerdo a lo preceptuado en el Art. 1905 del Cdigo
Civil, en cuyo caso los frutos reembolsables percibidos durante la defensa, son a
cargo del comprador.

4. Las costas de la demanda que hubiere sufrido el comprador como

consecuencia de la demanda. En una accin judicial, en disputa de un mejor
derecho y promovida por un tercero, ocasiona, por lo menos inicialmente, ciertos
gastos para la comparecencia al proceso, que se puede ampliar, si el comprador
continua interviniendo en el juicio. Si esto ocurre el vendedor est obligado a
pagar estas costas. Tambin se excepta la situacin anotada en el punto
anterior, es decir si el comprador continua con el juicio aun cuando el vendedor se
haya allanado al saneamiento.

5. Si la cosa evicta haba aumentado su valor en poder del comprador, ya sea

por el transcurso de tiempo o por causas naturales, dicho aumento de valor
tambin deber ser pagado por el vendedor. Si el comprador hace mejoras
necesarias y tiles sobre la cosa, el vendedor esta obligado a pagar dichas
mejoras salvo en cuanto el que obtuvo la eviccin hay sido condenado a abonarlas
(art 1906). Si en vendedor es de mala fe estar obligado a rembolsar lo que
importen las mejoras voluptuarias hechas por el comprador. Siendo las mejoras
necesarias aquellas indispensables para la conservacin de la cosa, y la tiles las
que aumentan el valor venal de la misma. Cuando el comprador hace estas
mejoras no tiene otro inters que el de aprovechar til y ventajosamente la cosa
materia del contrato.

Si el aumento del valor se da por causas naturales o por el transcurso del tiempo,
no se abonar lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta; a menos
de probarse en el vendedor mala fe. Si lo es, ser obligado a pagar todo el
aumento del valor, de cualquier causa que provenga.

X. PACTO QUE EXIME AL VENDEDOR DEL SANEAMIENTO POR

EVICCIN

En las relaciones contractuales la buena fe, es una figura jurdica que juega un
papel importante. En un contrato de compraventa es vlido que las partes
acuerden que el vendedor queda eximido de su obligacin de saneamiento por
eviccin, pero cuando ha habido mala fe por parte del vendedor al suscribir ese
pacto que lo exonera de tal obligacin, dicho pacto es nulo. Entonces es vlido
decir que la legalidad del pacto tiene como requisito sine qua non la buena fe de
los contratantes. La obligacin de saneamiento por eviccin opera por simple
mandato de la ley, sin perjuicio de la libertad que tienen los contratantes para
eximir al deudor de esa obligacin si transcurre el requisito antes mencionado, lo
cual significa que no es necesaria la estipulacin de alguna clausula en el contrato
que obliga a responder en caso de eviccin. El sustento normativo de tal
afirmacin est en el art. 1880 del cd. Civil.

Un ejemplo de mala fe contractual, y que da derecho a la accin de saneamiento,

es que el vendedor tenga conocimiento de que la cosa inmueble que se vendi se
encuentra en posesin de otra persona, entonces la validez del pacto que exime al
vendedor de su responsabilidad respecto a la eviccin es nulo, y solo sera vlida
si se hubiese obrado de buena fe, es decir, sin tener conocimiento de situaciones
que pudieran privar al comprador de la cosa comprada.

Pero cabe aclarar que aunque las partes hayan acordado clausula a travs de la
cual se exonera al vendedor del saneamiento por eviccin o de defender la cosa
vendida, no por esto se absuelve de la obligacin de restituir el precio de la cosa
en caso de eviccin (art. 1909 cd. civil) por tal motivo la obligacin de restituir el
pecio completo de la cosa evicta, debe hacerlo el vendedor aunque se presenten
las siguientes situaciones:

Aunque la cosa haya sido estropeada.

Aunque el precio haya disminuido, es decir, se haya desvalorizado.

A pesar de que el deterioro o disminucin del precio de la cosa se haya sido

causado por negligencia del comprador le corresponde al vendedor pagar el precio
integro de la cosa en caso de eviccin, a menos que el comprador haya sacado
provecho del deterioro, en tal caso se har el descuento correspondiente. Sin
embargo el citado artculo, por el solo imperio de la ley, exime al vendedor de la
obligacin de restituir el precio recibido y de sanear la cosa vendida si concurre el
hecho de que el adquirente compr a sabiendas de ser ajena la cosa, o si
expresamente consinti en tomar el peligro de la eviccin.

XI. CESACIN DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO

El artculo 1903 del Cdigo Civil precisa sobre la cesacin de la obligacin de

saneamiento por eviccin varias situaciones pueden presentarse:

1. Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten a

arbitramento, si consentimiento del vendedor y fallan contra el comprador. En el
derecho procesal civil existe una figura que es el arbitraje o arbitramento,
consistente en que pueden someterse a la decisin de rbitros las controversias
susceptibles de transaccin, entre personas que pretenden una misma cosa y que
se oponen a intereses propios, sin necesidad de adelantar actuacin acord con
las normas de procedimiento ordinarias, y cuya decisin obliga a las partes que se
someten a dicho arbitraje. En consecuencia, si el comprador y la persona que
pretende el derecho se someten al proceso arbitral, sin consentimiento del
vendedor, ste queda eximido de la obligacin de sanear, porque el comprador no
esta facultado para tomar por si mismo estas atribuciones, sino que debe dar
curso a la defensa por la va judicial, para luego citar al vendedor al juicio. Si
acude al arbitraje corre con todos los riesgos del fallo.

2. Si el comprador perdi la posesin por hecho o culpa suya y de ello se sigui la

eviccin. Si el comprador perdi el goce til y pacfico de la cosa vendida, y como
resultado de ese descuido o negligencia, proviene la eviccin, es natural que cese
la obligacin de saneamiento. Esa conducta pasiva o abandonada denota, en
cierto modo, una presuncin de no querer la defensa de la cosa. Por eso se exime
del saneamiento al vendedor en esta situacin.

Tambin se puede deducir similar situacin de otras normas:

a) Cuando el comprador omite citar al vendedor. Art. 1899 Inc. 3, sin que ello
excluya la devolucin del precio.

b) Cuando el comprador deja de oponer alguna defensa o excepcin suya y por

ello fuere evicta la cosa. Art. 1899 C.C. parte final.

c) Si el que compra lo hace a sabiendas de que la cosa es ajena; Aqu adems de

eximir el saneamiento, cesa la obligacin de restitucin del precio. Art. 1909 Inc.
3.

d) En las ventas forzadas por autoridad de la justicia, donde el vendedor no es

obligado sino a la restitucin del precio. Art. 1908.

XII. EVICCION PARCIAL

Cuando la eviccin no recae sobre la totalidad de la cosa vendida, es necesario

distinguir sobre que parte de la cosa recae:
a) Si la parte sobre la cual recae no afecta, el aprovechamiento til y normal de la
cosa, en este caso podr el comprador pedir el saneamiento conforme al Art. 1904
y S.

b) Si es de tal magnitud que hace presumir que no se habra comprado la cosa sin
ella, podr el comprador pedir la rescisin de la venta y ser obligado a restituir la
parte no evicta, para lo cual se le mira como un poseedor de buena fe. El
vendedor restituir el precio y los frutos que hubiere sido obligado el comprador a
entregar por la parte evicta y cualquier otro perjuicio que de la eviccin resulte
para el comprador.( Art. 1909 inciso Final.)

XIII. PRESCRIPCION DE LA ACCION

La accin de saneamiento prescribe en cuatro aos contados a partir de la

ejecutoria de la sentencia que declare la cosa evicta o de la restitucin de la cosa
si la sentencia no lleg a pronunciarse. La restitucin del precio se somete a las
normas generales sobre prescripcin es decir, 20 aos, extraordinaria y 10 aos
ordinaria, Art.1913.cc.

El tiempo se cuenta para ambos eventos, desde la fecha de la sentencia de

eviccin, debidamente ejecutoriada, o desde la fecha de restitucin de la cosa, si
tal sentencia no hubiere llegado a ejecutoriarse.

En cuanto a la prescripcin de la accin en materia mercantil esta regulada en el

articulo 941 del Cdigo de Comercio. En tal sentido, dichas acciones prescriben en
dos aos, contados a partir del momento en que el comprador restituye la cosa,
porque page el precio o purgue el gravamen, desmembraciones o limitaciones del
dominio.

XIV. RENUNCIA AL SANEAMIENTO

Puede esta operar de dos formas:

1) La renuncia general al saneamiento por cualquier eviccin, es vlida y eficaz,
siempre y cuando el vendedor no haya obrado de mala fe. Si ha habido mala fe la
renuncia es nula y no produce ningn efecto, art. 1898 c.c.

2) La renuncia a una determinada causa de eviccin, es a la que se refiere el Art.

1909 C.C. Inc. 3. La estipulacin mediante la cual se exime al vendedor de la
obligacin de sanear la eviccin, no le exime de la obligacin de restituir el precio
recibido; resultando obligado a restituir el precio integro, aunque se halla
deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o
negligencia imputable al comprador, salvo en cuanto a este ltimo haya sacado
provecho del deterioro.
 BIBLIOGRAFIA

Manual de Contratos, Hildebrando Leal Perez

Cdigo Civil

Conferencia de Contratos, Renato De Silvestri Saade

WEBGRAFIA

https://www.gerencie.com/que-es-saneamiento-por-eviccion-y-en-que-caso-
se-da.html

http://cortesyperez.blogspot.com.co/2012/09/el-saneamiento-por-eviccion-
en-la.html