SEGUROS Y POLIZAS REAS

COMUNES
 POLIZAS EN REAS COMUNES
La ley slo exige los amparos de incendio y terremoto, pero las
aseguradoras ofrecen ms
No se trata de alarmar, pero s de prevenir. Por eso, qu hara si al
llegar a su vivienda la encuentra quemada? Dnde alojara a su
familia? Con qu dinero la reconstruira y, mientras tanto, dnde
vivira?
pesar de que la Ley 675 obliga a tomar plizas de incendio y
terremoto para los bienes comunes, los expertos coinciden en que -
curiosamente- los propietarios de conjuntos nuevos son los que ms
toman los seguros, mientras que los consejos en edificios con ms
edad no lo hacen. De cualquier forma, lo primero que debemos
entender es que no se asegura el edificio, sino el bienestar de la
copropiedad.
- El terreno no se quema ni se lo roban, pero es posible que quede
agrietado con un movimiento telrico. Pregntese dnde vivira
mientras hacen la reclamacin y reparan el edificio, algo que
puede demorar ms de seis meses si todos los propietarios estn con
la misma aseguradora.
- lo importante es entender que el valor corresponde al costo de
levantar nuevamente el edificio y no al avalo comercial.
Tambin, que inflar o reducir este monto no significa que le van a
pagar ms ni que va a 'timar' a la compaa pues -en caso de
siniestro- el ajustador se limita a verificar qu daos hay y cunto
vale repararlos.
Si el monto es menor al costo del dao hay infra seguro y solo pagan
un porcentaje. Si es mayor simplemente pagan lo que cuesta la
reconstruccin.
 SEGUROS

Seguro contra incendio y terremoto

Insuficiencia de la indemnizacin

Seguro de bienes de dominio privado

 PARA QUE SOLICITAN AVALUO DE
AREAS COMUNES ?

PARA ASEGURAR LAS AREAS COMUNES, EN

CUMPLIMIENTO DE LA LEY

PARA DETERMINAR EL VALOR DE AREAS DE

DESAFECTACION DE BIENES COMUNES.

PARA ESTABLECER EL VALOR DE LOS MODULOS

DE CONTRIBUCION.
 QUE SE DEBE AVALUAR COMO AREAS
COMUNES

para efectos del seguro de reas comunes,

normalmente no se debe incluir el terreno.
reas comunes
reas comunes de uso exclusivo
las reas incluidas en el proyecto de divisin. lo
que aparece en reglamentos de P.H. en cuadro
de reas
 QUE SE DEBE AVALUAR COMO AREAS
COMUNES

lo anterior incluye, porteras, saln social,

escaleras, pasillos, etc.
adicionalmente se debe incluir:
placas de todos los pisos
cubiertas
fachadas
 INDICE DE CONTENIDO
AVALUO DE AREAS COMUNES

Carta Remisoria
ndice
Estudio de Avalo de reconstruccin
Informacin Bsica
Indicadores Econmicos
Informacin sobre titulacin
Caractersticas Generales del Sector
Predio avaluado
 INDICE DE CONTENIDO
AVALUO DE AREAS COMUNES

Reglamentacin Urbanstica
Caractersticas Generales del Terreno
Caractersticas Generales de la Construccin
Servicios pblicos
Consideraciones Finales
Etapas y metodologa utilizadas elaboracin del
avalo
 INDICE DE CONTENIDO
AVALUO DE AREAS COMUNES

Certificado de Avalo de reconstruccin

Memoria Fotogrfica

Plano topogrfico, plancheta

Certificado de tradicin y libertad

Anexos
 BIENES COMUNES

ESENCIALES :
SON LOS INDIPENSABLES PARA LA
EXISTENCIA , ESTABILIDAD
CONSERVACION Y SEGURIDAD DEL
EDIFICIO.

NO ESENCIALES :
SON LOS NO INDISPENSABLES
 BIENES COMUNES

EL TERRENO
LOS CIMIENTOS
LOS MUROS
LOS TECHOS
LA PORTERIA
LAS INSTALACIONES DE SERVICIOS
LA PORTERIA-LOS PATIOS-PUERTAS DE
ENTRADA
 DOCUMENTOS QUE SE REQUIEREN

Escritura del predio, reglamento de propiedad horizontal,

original y de ajuste a la nueva Ley 675 de Agosto 3 de
2001.
Certificado de libertad y tradicin (matriz).
Planos de stano, primera planta y ltima planta,
Cubierta.
 METODOLOGIA UTILIZADA

METODO DE COSTO INVERTIDO

Determinacin del costo de reposicin, que es el costo

de repetirlo o reproducirlo y para ello es necesario
conocer el valor a nuevo para partir de all para poder
evaluar la construccin usada.
Los presupuestos de construccin en Colombia se divide
en los siguientes costos:

Costos directos
Costos Indirectos
Costos Administrativos y de ventas
Costos financieros
 COSTOS DIRECTOS.
Preliminares Carpintera madera
Desages
Carpintera metlica
Muros
Equipos especiales
Paetes
Cerrajera
Estructura
Vidrios
Cubiertas

Pisos Pintura

Enchapes y accesorios Remates

Hidrulicas y sanitaria Equipos y herramientas

Elctrica Administracin de obra
 COSTOS INDIRECTOS.
Se denominan indirectos porque se aplica un
porcentaje o relacin indirecta con los costos de
materiales, mano de obra y equipos

Honorarios: todo tipo de honorarios y estudios

requeridos para la construccin
Conexin de servicio
Impuesto seguros y garantas
Imprevistos
 COSTOS ADMINISTRATIVOS

Son los costos de la oficina o gerencia de obra e

incluye gastos menores, costos legales generales,
contabilidad, auditoria.

NO SE DEBEN INCLUIR LOS SIGUIENTES

COSTOS:

Gastos de ventas, tales como Comisiones de ventas,

publicidad, notaria y legales de venta y costos
financieros.
 COMPOSICION GENERAL DE LOS
COSTOS DE LA EDIFICACION

COSTOS PONDERACION %

Costos directos 45.0

Costos indirectos 8.0
Costos generales administrativos 2.5
TOTAL PORCENTAJE DEL TRABAJO 55.5
OTROS INDICES QUE NO DEBEN SER TENIDOS EN CUENTA

Costos financieros 10.0

TOTAL SOBRE PRECIO DE VENTA 100.0

 CAPITULO DE TITULACION
ACLARACION

PROPIETARIO? ?

TITULO DE ADQUISICION ?

FOLIOS DE MATRICULA INMOBILIARIA MATRIZ

 SEGURO
AREAS
COMUNES
 DEFINICIONES
Tomador del Seguro: persona que traslada los riesgos
por cuenta propia o ajena, quien suscribe este contrato,
y por tanto a quien corresponden las obligaciones que
se derivan del mismo, salvo aquellas que expresamente
corresponden al Asegurado.

Asegurado: Persona titular del inters expuesto al

riesgo y a quien corresponden, en su caso, los derechos
derivados del contrato

Copropiedad Asegurada: Ser el inmueble registrado

bajo la direccin y ciudad plenamente identificado en la
Pliza como Direccin del Riesgo Asegurado
SEGUROS NUEVO REGIMEN DE P.H.
CONTENIDO DE LA LEY

Articulo 15.
Seguros todos los edificios o conjuntos sometidos
al rgimen de propiedad horizontal podrn constituir plizas
de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y
terremoto, que garanticen la construccin total de los
mismos.

en todo caso ser obligatoria la constitucin de

plizas de seguros que cubran contra los riesgos de
incendio y terremoto los bienes comunes de que
trata la presente ley, susceptibles a ser asegurados.
 SEGUROS NUEVO REGIMEN DE P.H.
CONTENIDO DE LA LEY

las indemnizaciones provenientes de los seguros

quedarn afectadas en primer termino a la
reconstruccin del edificio o conjuntos en los casos
en que esta sea procedente. Si el inmueble no es
reconstruido, el importe de la indemnizacin se
distribuir en proporcin al derecho de cada
propietario de bienes privados, de conformidad con
los coeficientes de copropiedad y con las normas
legales aplicables.
 RIESGOS DE COPROPIEDADES

DAOS FISICOS Edificios Maquinas - Enseres

ACCION A Infidelidad empleados Personas

TERCEROS ajenas

PERDIDAS POR Dinero - Valores

TRANSPORTE

PERDIDA Cuotas de administracin Rentas

CONSECUENCIAL por alquileres Gastos adicionales

RECLAMACION Daos a propiedades lesiones o

TERCEROS muerte Responsabilidad patronal
Incumplimiento contratos
DAOS A
Enfermedad Accidente - Muerte
PERSONAS
Terremoto - Avalanchas
CATASTROFICOS Inundaciones motn asonada
conmocin civil Huracn o vendaval
 SUMA ASEGURADA
Monto mximo de responsabilidad para la compaa
estipulado para cada uno de los bienes, secciones y
artculos especificados en la cartula de la pliza.

La responsabilidad de la compaa no exceder en ningn

caso de los limites y sublimites fijados para determinadas
coberturas.
 INDICE VARIABLE

Si as se pacta en la cartula de la Pliza, la suma

asegurada se considera bsica y se reajustara
automticamente a partir del da de iniciacin de su
vigencia, en forma lineal y en proporcin al tiempo
corrido, hasta alcanzar al final de la vigencia de la
pliza el porcentaje adicional indicado en la
cartula.
 SEGURO INSUFICIENTE O INFRASEGURO

Si al momento de ocurrir cualquier perdida o dao

cubierto por la pliza, los bienes asegurados tienen un
valor superior a la cantidad por la cual estn
amparados, el Asegurado ser considerado como su
propio asegurador por la diferencia entre estas dos
sumas, y por lo tanto , soportara la parte proporcional
que le corresponde de dicha perdida o dao.
 DEDUCIBLE
Es la suma que invariablemente se descuenta del
monto de la perdida indemnizable y que siempre
queda a cargo del Asegurado o del Beneficiario y
ser indicado en la cartula de la Pliza.

Como deducible se toma el mayor valor que resulte entre:

Aplicar la perdida indemnizable el porcentaje indicado
La suma equivalente a la cantidad de S.M.L.M.V. indicada

Si el valor de la perdida indemnizable es igual o inferior

al monto deducible, no habr lugar a la indemnizacin.
 QUE DEBE ASEGURARSE
Estructura de concreto reforzado columnas, vigas,
placas, las fachadas, las cubiertas, las terrazas,
rampa de acceso a los garajes, el ingreso general,
los halls o corredores de todos los pisos, los patios
del primer piso, las escaleras, el saln comunal, el
espacio para portera, shut de basuras, los
buitrones o ductos, las bajantes de aguas lluvias y
aguas negras, las zonas de circulacin vehicular y
peatonal, los garajes para visitantes, los espacios
para aseo, espacios para bicicletas, todos
aquellos elementos que no han sido de
determinados como privados.
 QUE DEBE ASEGURARSE
LOS ACCESORIOS Y ACABADOS DE LOS BIENES
COMUNES Y LAS INSTALACIONES EN GENERAL,
TALES COMO, ASCENSORES, PLANTAS
ELCTRICAS, VENTILACIN, TANQUES DE AGUA,
MOTOBOMBAS.

ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA DOTACION

BASICA PARA EL FUNCIONAMIENTO GENERAL
DE LAS UNIDADES PRIVADAS.
 QUE DEBE ASEGURARSE
SON AQUELLOS ELEMENTOS QUE POR NATURALEZA
SE REPUTAN COMO PARTE ESENCIAL DE LOS
INMUEBLES POR ESTAR AFECTADOS AL SERVICIO
COMN Y AL FUNCIONAMIENTO GENERAL DE LOS
MISMOS. ,
INSTALACIN DE ACUEDUCTO Y
ALCANTARRILLADO, ENERGIA, TELEFONIA, GAS
NATURAL, T.V. CABLE. CITOFONIA INTERNA, DESDE
EL PUNTO DE CONEXIN A LAS REDES DE SERVICIO
PUBLICO HASTA LA ENTRADA DE CADA UNIDAD
PRIVADA
 SOPORTE DE UN SEGURO DE AREAS
COMUNES

Avalo de reconstruccin, con especificaciones

constructivas, acabados, titulacin, y todo lo antes
relacionado.

Memoria fotogrfica

Indicacin en la pliza de acompaar el avalo

 ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO
DE AREAS COMUNES

Asegurar por el valor comercial

Asegurar nicamente parte de las reas
comunes
Asegurar de acuerdo con el presupuesto y no
con trabajo tcnico.
No contar con soporte en caso de reclamacin.
Que aseguran?
 Los asesores de seguros se olvidan del trabajo
profesional de los avaluadores. Venden la pliza
Infra seguro en la contratacin
Direcciones erradas
Pago doble de primas. La copropiedad y el
propietario
Ideal asegurar todo el edificio
Edad del edificio y garantas vigentes.
 CONTRATACION Y ADMINISTRACION
DE LAS POLIZAS DE SEGUROS

ANTES DE CADA PERIODO PRESUPUESTAL LLEVE A

CABO EL SIGUIENTE PLAN DE TRABAJO.
El administrador debe determinar cuales son
los bienes comunes objeto de asegurar. Sacar
relacin general.
Solicitar los servicios de un avaluador
profesional para que determine, reas y valores
de cada uno de los bienes inmuebles, muebles
y equipos objeto del seguro de incendio y
terremoto.
CONTRATACION Y ADMINISTRACION
DE LAS POLIZAS DE SEGUROS

Solicitar los servicios de un Corredor de seguros, para

que cotice las plizas de incendio y terremoto, y anexos
de la pliza recomendados para el Edificio o Conjunto,
para los bienes comunes determinados, objeto del
seguro.
Presentar al Consejo de Administracin, las cotizaciones
para su aprobacin. Y su posterior inclusin en el
presupuesto para la nueva vigencia.
 CONTRATACION Y ADMINISTRACION
DE LAS POLIZAS DE SEGUROS

Aprobacin del presupuesto por parte de la

Asamblea.

Contratar las plizas de seguros anexando el

avalo practicado como soporte de la pliza,
solicitando inspeccin antes de perfeccionarse el
contrato.
 LO QUE FALTA POR REGLAMENTAR
EN EL SEGURO

SEGURO DE TODA LA PROPIEDAD

CRUCE DE PAGO DE PRIMAS SOBRE UN MISMO PREDIO
ELIMINAR EL SEGURO COLECTIVO HIPOTECARIO CUANDO
EXISTA SEGURO GENERAL
TARIFAS ESPECIALES SEGURO P.H. mensual