Estudios y Cuestiones Puntuales

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Estudios y cuestiones puntuales

ngel Ortega Garca, Juan Ortega Cirugeda
Comentarios a la Ley del Suelo de Madrid (Ley 9/2001,de 17 de julio)

Captulo III. Estudios y cuestiones puntuales
Autor: ngel Ortega Garca, Juan Ortega Cirugeda
Id. vLex: VLEX-242449

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Resumen
III. Estudios y cuestiones puntuales

1. Rgimen urbanstico de la propiedad del suelO
1.1. Contenido Urbanstico del Derecho de Propiedad
1.2. Derechos y deberes de la propiedad del suelo
1.3. Clasificacin del suelo
1.3.1. Suelo Urbano
1.3.1.1. Suelo urbano consolidado
Concepto
Derechos y deberes de la propiedad en el suelo urbano consolidado
Rgimen jurdico del suelo urbano consolidado
Coeficiente de edificabilidad
1.3.1.2. Suelo urbano no consolidado
Concepto
Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano no consolidado
Rgimen jurdico del suelo urbano no consolidado
1.3.2. Suelo Urbanizable
1.3.2.1. Suelo Urbanizable Sectorizado
Concepto
Derechos y deberes de la propiedad ensuelo urbanizable sectorizado
Rgimen jurdico del suelo urbanizable sectorizado
1.3.2.2. Suelo Urbanizable No Sectorizado
Concepto
Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable no sectorizado
Rgimen Jurdico del suelo urbanizable no sectorizado
1.3.2.3. Coeficiente de edificabilidad en el suelo urbanizable: el Aprovechamiento
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unitario
El rea de Reparto en suelo urbanizable
El Aprovechamiento urbanstico unitario: concepto y procedimiento de obtencin
Gestin por reas de Reparto en sectores de suelo urbanizable
1.3.3. Suelo no urbanizable de proteccin
Concepto
Derechos y deberes de la propiedad del suelo no urbanizable de proteccin
Rgimen de las actuaciones en suelo no urbanizable de proteccin
2. Determinaciones de la ordenacin urbanstica
2.1. Los estndares de redes generales y locales
2.2. La red de viviendas pblicas o de integracin social
2.3. El porcentaje de viviendas de proteccin pblica
3. Sistema de planeamiento de la comunidad de madrid
3.1. Instrumentos de Ordenacin Territorial
3.1.1. Plan Regional de Estrategia Territorial
Concepto
Objetivos
3.1.2. Programas Coordinados de la Accin Territorial
3.1.3. Planes de Ordenacin del Medio Natural y Rural .
3.1.4. Actuaciones de Inters Regional
3.1.4.1. Zonas de Inters Regional
Concepto y objeto
Zonas de Inters Regional de Actuacin Inmediata
Zonas de Inters Regional de Actuacin Diferida
3.1.4.2. Proyectos de Alcance Regional
Concepto y funcin
3.2. Instrumentos de Ordenacin Urbana
3.2.1. Formacin, aprobacin y efectos de los planes de ordenacin urbanstica
3.2.1.1. Iniciativa del planeamiento
3.2.1.2. Actos preparatorios: Avances y proyectos de Planes
3.2.1.3. Procedimiento de aprobacin de los planes
Aprobacin inicial
Suspensin de actos de uso del suelo, de construccin, edificacin y de ejecucin de
actividades
Informacin Pblica
Informes requeridos durante la tramitacin
Informe de anlisis ambiental
Aprobacin provisional y Aprobacin definitiva
3.2.1.4. Publicacin, vigencia y efectos de los planes
3.2.1.5. Modificacin y Revisin de los Planes
Revisin de los Planes de Ordenacin Urbanstica
Modificacin de los Planes de Ordenacin Urbanstica
3.2.2. Planes Generales
3.2.2.1. Concepto y naturaleza del Plan General
3.2.2.2. Objeto
3.2.2.3. Funciones
3.2.2.4. Contenido de los Planes Generales

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1. Determinaciones bsicas
1. Para la totalidad del trmino municipal
2. Para el suelo no urbanizable de proteccin
3. Disposiciones comunes para suelo no urbanizable de proteccin y suelo
urbanizable no sectorizado
4. Para el suelo urbanizable no sectorizado
5. Para el suelo urbanizable sectorizado
6. Para todo el suelo urbano
2. Determinaciones complementarias
3.2.2.5. Documentacin de los Planes Generales
3.2.2.6. Procedimiento de aprobacin
1. Procedimiento general
2. Aprobacin por silencio
3. rganos competentes para la aprobacin definitiva
3.2.3. Planes de Sectorizacin
3.2.3.1. Concepto y funcin
3.2.3.2. Contenido
3.2.3.3. Procedimiento
3.2.4. Planes Parciales
3.2.4.1. Concepto
3.2.4.2. Contenido y funcin
3.2.4.3. Documentacin
3.2.5. Planes Especiales
3.2.5.1. Funcin
3.2.5.2. Contenido
3.2.6. Estudios de Detalle
3.2.6.1. Funcin y lmites
3.2.6.2. Contenido y documentacin
4. Ejecucin del planeamiento
4.1. El aprovechamiento unitario del sector del Plan de sectorizacin y la cesin de
redes pblicas
4.2. Cesin de las obras de urbanizacin por silencio municipal
4.3. Protagonismo del deber de conservar las obras de urbanizacin
5. Patrimonios pblicos de suelo
5.1. Introduccin
5.2. Constituccin y bienes integrantes de los patrimonios pblicos de suelo
5.2.1. Constitucin de los Patrimonios Pblicos de Suelo
5.2.2. Bienes integrantes de los Patrimonios Pblicos de Suelo
5.2.3. Reservas de Suelo
5.3. Enajenacin
6. Disposiciones transitorias tercera, cuarta y sexta
6.1. Disposicin transitoria tercera
6.2. Disposicin transitoria cuarta

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6.3. Disposicin transitoria sexta
Texto
III. ESTUDIOS Y CUESTIONES PUNTUALES
1. RGIMEN URBANSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO
El Ttulo I de Rgimen urbanstico del suelo, viene a definir el contenido urbanstico de

la propiedad del suelo, los derechos y deberes y los principios del rgimen urbanstico
generales y particulares para cada clase de suelo.
1.1. Contenido Urbanstico del Derecho de Propiedad
La propia Ley al establecer los fines que han de guiar la ordenacin urbanstica, viene
a poner de manifiesto la clara intencin de la Ley de impedir la especulacin, y
garantizar el uso racional del suelo para que cumpla su funcin social, tanto como
medio fsico de la vida individual y social, como en su ordenacin y proteccin dentro
de cada clase de suelo.
De esta forma el contenido de la propiedad urbanstica est ntimamente ligado a su

funcin social, la cual delimita las facultades susceptibles de adquisicin, y condiciona
su ejercicio. Los derechos y los deberes inherentes a la propiedad del suelo, derivan
de la clasificacin, y en su caso de la calificacin de los predios.
La clasificacin urbanstica, as como la categorizacin del suelo y la calificacin

urbanstica vienen a definir la funcin social de los terrenos, las construcciones y las
edificaciones, que quedan vinculados a los correspondientes destinos y usos recogidos
en la ordenacin urbanstica. Sin que quepa la utilizacin del suelo, especialmente su
transformacin urbanizacin y edificacin fuera de los procedimientos y con las
limitaciones establecidas en la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, para
cada clase de suelo.
El rgimen urbanstico legal de la propiedad del suelo viene delimitado por una serie
de principios que le sirven de marco definidor. Estos principios son los siguientes:
1. La ordenacin urbanstica de los terrenos, las edificaciones y las construcciones, as

como de sus usos, no confiere a los propietarios afectados por ella derecho alguno a
indemnizacin. Esto tiene como excepcin los supuestos de infraccin del principio de
prohibicin de las vinculaciones singulares, siempre en las condiciones y supuestos

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determinados por la Ley.
Las vinculaciones singulares operan como limite de la ordenacin urbanstica,

imponiendo el deber de indemnizacin a los propietarios en las condiciones fijadas en
la legislacin urbanstica, en este sentido se pronunciaba el Tribunal Supremo respecto
a la Ley del Suelo de 1976, al afirmar:
Segn sabemos, la ordenacin del uso de los terrenos y construcciones por los
Planes de Urbanismo no conferir derecho a los propietarios a exigir indemnizacin
por implicar meras limitaciones y deberes que definen el contenido normal de la
propiedad segn su calificacin urbanstica (si bien con respeto en todo caso al
principio de la justa distribucin de beneficios y cargas, segn el artculo 87.1 del
Texto Refundido). Pero s conferirn derecho a indemnizacin las ordenaciones que
impusieran vinculaciones o limitaciones singulares que lleven consigo una restriccin
del aprovechamiento urbanstico del suelo que no puede ser objeto de distribucin
equitativa entre los interesados (artculo 87.3). Como puede comprenderse el
problema radica en diferenciar los casos de ordenaciones que impusieron
vinculaciones o limitaciones singulares de aquellas otras determinaciones generales
que imponen limitaciones y deberes propios de la ordenacin urbanstica. [STS de 18
de marzo de 1999 FJ 8 (RJ 1999/2348)].
2. Los deberes urbansticos sobre terrenos construcciones y edificaciones tienen

carcter real. Las transmisiones realizadas por actos nter vivos o mortis causa no
modificarn la situacin jurdica del titular, quedando el adquirente subrogado en el
lugar y puesto del transmitente, tanto en sus derechos y deberes urbansticos como
en los compromisos que ste hubiera acordado con la Administracin, y hayan sido
objeto de inscripcin registral.
Al establecer este rgimen de subrogacin real, la Ley del Suelo, sigue lo preceptuado
en el artculo 21 de la LRSV, relativo a la transmisin de fincas y deberes urbansticos,
donde se establece que la transmisin de fincas no modificar la situacin del titular
de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislacin urbanstica
aplicable o exigibles por los actos de ejecucin derivados de la misma. El nuevo titular
quedar subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y
deberes urbansticos, as como en los compromisos que ste hubiera acordado con la
Administracin urbanstica competente y hayan sido objeto de inscripcin registral,
siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutacin jurdico-
real. En este sentido se est empezando a pronunciar la jurisprudencia, entre otras las
STS de 21-7-2000, 23-1-1999.
3. La participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin

urbanstica de los entes pblicos, y el reparto de los beneficios y cargas derivados de
la ejecucin del planeamiento urbanstico entre los afectados por la misma.
En este sentido el Tribunal Constitucional en su reciente STC 164/2001, de 11 de julio,

recoge la doctrina relativa a la participacin de la comunidad en las plusvalas
generadas por la accin urbanstica de los entes pblicos, considerando el reparto de

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competencias y el tratamiento que se debe otorgar a cada clase de suelo.
As, el Tribunal Constitucional entiende que, el art. 47 CE ordena la participacin de la

comunidad en las plusvalas que genere la accin urbanstica de los entes pblicos; y
segn resulta de la STC 61/1997, FFJJ 6 a) y 17 c), el art. 47 CE no atribuye
competencias sino que fija un objetivo comn para los distintos entes pblicos. Por
ello, tanto el Estado como las Comunidades Autnomas debern, en el marco de sus
competencias, procurar la participacin de la comunidad en aquellas plusvalas
urbansticas. La identificacin y valoracin de plusvalas urbansticas es, una tarea
instrumental en el ejercicio de las distintas competencias a travs de las cuales se
puede cumplir el fin redistributivo del art. 47 CE. Por eso el Estado, al fijar las
condiciones mnimas para la igualacin de los propietarios (art. 149.1.1 CE), debe
tomar en consideracin qu propiedades se benefician con ms intensidad de las
plusvalas urbansticas. Esa identificacin y valoracin de las plusvalas es, en todo
caso, instrumental para el ejercicio de la competencia estatal ex art. 149.1.1 C.E y no
impide una identificacin y valoracin distinta de cada Comunidad Autnoma en el
ejercicio de sus competencias. Para la participacin de la comunidad en las plusvalas
urbansticas (mediante la regulacin de las condiciones bsicas de ejercicio del
derecho de propiedad) el Estado dispone de una amplio margen de configuracin. El
art. 47 CE no impide, en este sentido, que la participacin en las plusvalas se
concentre en determinadas clases de suelo.
La Comunidad de Madrid ha querido ejercitar la competencia en materia urbanstica

de forma plena, y prueba de ello es la participacin de la Comunidad de Madrid y del
resto de Administraciones pblicas, por medio de los terrenos destinados a redes
pblicas.
En lo que respecta al reparto de beneficios y cargas derivados de la ejecucin del

planeamiento urbanstico, entre los afectados, ste debe quedar garantizado por el
sistema de ejecucin del planeamiento utilizado, en los trminos establecidos por la
Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Puesto que es la nica con competencia
para fijar los concretos instrumentos de equidistribucin en cada caso.
1.2. Derechos y deberes de la propiedad del suelo
El contenido del derecho de propiedad del suelo lleva unidas una serie de facultades
reales y actuales de uso, disfrute y explotacin normales del bien teniendo en cuenta
su situacin, caractersticas objetivas y destino. La Ley del Suelo al hablar de estas
facultades lo hace con independencia de la clase de suelo de que se trate. El uso y

disfrute de los bienes deber ser conforme, o en todo caso, no incompatibles ni
contradictorios con la legislacin administrativa que sea de aplicacin y, en particular
con la ordenacin del territorio y la ordenacin urbanstica.
Estas facultades urbansticas deben ejercitarse dentro de los lmites y con el

cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes y en el planeamiento
urbanstico. La legislacin a que hace referencia la Ley del Suelo es toda legislacin

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administrativa de aplicacin, como la sectorial de incidencia ambiental, y las normas

sobre proteccin de los patrimonios arquitectnicos y arqueolgicos.
La Ley del Suelo, establece una serie de deberes bsicos para los propietarios de
suelo de cualquier clase, que debern cumplirse en todo caso. Estos denominados
deberes generales constituyen el mnimo legal de los deberes de los propietarios de
suelo, cualquiera que sea la clasificacin del mismo.
Estos deberes generales son los siguientes:
a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenacin urbanstica, levantando, en su

caso, las cargas impuestas por sta.
b) Conservar y mantener el suelo natural y, en su caso, su masa vegetal en las

condiciones precisas para minimizar riesgos de erosin o incendio, o que afecten a la
seguridad o salud pblica, o que puedan producir daos o perjuicios a terceros o al
inters general, incluido el ambiental. Este deber incluye, asimismo, el de usar y
explotar el suelo de forma que no se produzca contaminacin indebida de la tierra, el
agua y el aire, ni tengan lugar emisiones ilegtimas en bienes de terceros.
c) Realizar las reforestaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su

vegetacin que sean necesarios para mantener el equilibrio ecolgico, minimizar los
procesos erosivos, impedir la contaminacin indebida del suelo y prevenir desastres
naturales. En particular, proceder a la reposicin
de la vegetacin en toda la superficie que la haya perdido como consecuencia de

incendio, desastre natural o accin humana no debidamente autorizada, en la forma y
condiciones prevenidas en la legislacin correspondiente y en los planes y programas
aprobados conforme a la misma.
d) Respetar las limitaciones que deriven de la colindancia con bienes que tengan la
condicin de dominio pblico natural, en los que estn establecidos obras o servicios
pblicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotacin
regulada.
e) Cumplir los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislacin

administrativa reguladora de las actividades a que se refiere la letra c) precedente, as
como los aprobados para la proteccin de los espacios naturales, la flora y la fauna.
f) Permitir la realizacin por la Administracin pblica competente de los trabajos de

restauracin o mejora ambiental que sean necesarios.
g) Respetar las limitaciones que para la utilizacin urbanstica del suelo supone la
determinacin de superficies mnimas y caractersticas de unidades aptas para la
edificacin.
h) Conservar las edificaciones, las construcciones y las instalaciones existentes de

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modo que cumplan en todo momento los requerimientos mnimos exigibles para la
autorizacin de su uso, procediendo a las obras y los trabajos de mantenimiento,
reparacin, saneamiento y, en su caso, rehabilitacin. Quedarn sujetos igualmente al
cumplimiento de las normas sobre proteccin de los patrimonios arquitectnicos y
arqueolgicos.
i) Solicitar y obtener en la forma dispuesta en la presente Ley las autorizaciones

administrativas preceptivas para cualquier acto de transformacin o uso del suelo,
natural o construido.
En cada clase de suelo estos deberes generales sirven de mnimo necesario de

cualquier actuacin sobre el mismo, y vienen a ser completados por los deberes
especficos de cada clase de suelo. Establece la Ley un rgimen secuencial de
cumplimiento de los deberes urbansticos.
1.3. Clasificacin del suelo
Ser el planeamiento general el instrumento encargado de clasificar todo el suelo del

trmino municipal, sin perjuicio de la capacidad del planeamiento territorial para
clasificar directamente terrenos, con plena y directa eficacia, siempre que as lo
establezca la Ley de Ordenacin del Territorio de la Comunidad de Madrid. La
clasificacin operada por el planeamiento territorial vincula en todo caso al
planeamiento urbanstico.
En la Ley se establecen tres clases de suelo: Urbano, urbanizable y no urbanizable de

proteccin. Dentro de las clases de suelo se distinguen categoras primarias las que
regulan el rgimen propio de la clase de suelo correspondiente, y, en su caso,
secundarias aquellas complementarias que complementan las primarias, que se
establecern reglamentariamente como divisin de todas o algunas de las categoras
primarias.
Se clasifica como suelo urbano el que rene las caractersticas fsicas para ser incluido
en esta clase de suelo por disponer de servicios urbanos o estar consolidado por la
edificacin en sus dos terceras partes. El suelo urbano se categoriza en suelo urbano
consolidado y suelo urbano no consolidado.
Se clasifica como suelo no urbanizable de proteccin aquel que tenga algn valor que
proteger por estar sometido a algn rgimen especial, de acuerdo con la legislacin
sectorial o el planeamiento regional territorial, o algn valor que preservar, de
conformidad con el planeamiento regional territorial o el planeamiento urbanstico.
El planeamiento regional territorial clasificar directamente los terrenos que, en todo

caso, deban pertenecer a esta clase de suelo. El establecimiento de dicha categora
encuentra su amparo en el desarrollo del artculo 45 de la Constitucin Espaola que
establece el derecho de todos, sin distinciones, a disfrutar de un medio ambiente
adecuado, el deber de conservarlo y la obligacin de los poderes pblicos de velar por
la utilizacin racional de todos los recursos naturales con el fin de proteger y mejorar

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la calidad de vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyndose en la

indispensable solidaridad colectiva.
Se clasifica como suelo urbanizable el resto del suelo del trmino municipal, es decir,
el que no es suelo urbano ni suelo no urbanizable de proteccin. El suelo urbanizable
se categoriza en sectorizado y no sectorizado. En el suelo urbanizable sectorizado se
distingue aqul que tenga ordenacin pormenorizada, que no tendr que realizar Plan
Parcial para su ejecucin, del que carezca de ordenacin pormenorizada, que s tendr
que ejecutarlo. El suelo urbanizable no sectorizado se transformar en sectorizado
mediante el correspondiente Plan de Sectorizacin.
1.3.1. Suelo Urbano
La Ley del Suelo viene a otorgar un carcter marcadamente reglado al suelo urbano al
exigir como requisito el que los terrenos formen parte de una trama urbana. Esta
referencia no es casual, y viene de la abundante jurisprudencia que ha limitado la
consideracin de suelo urbano, a aquellos terrenos incluidos en la trama urbana,
adems de contar con los servicios urbansticos.
La definicin de trama urbana va a condicionar en gran medida la clasificacin del

suelo como urbano. Recogiendo la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en
diversas sentencias, en interpretacin del artculo 78.a) del Texto Refundido de la Ley
sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de 9 abril 1976 y
21.a) del Reglamento de Planeamiento, ha reiterado la necesidad de que para que un

terreno pueda y deba ser clasificado como suelo urbano no basta con que,
simplemente, est dotado de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuacin de
aguas residuales y suministro de energa elctrica con las caractersticas adecuadas
para servir a la edificacin que sobre l existe o haya de
construirse, sino tambin que tales dotaciones las proporcionen los correspondientes
servicios y que el suelo est insertado en la malla urbana, es decir, que exista una
urbanizacin bsica constituida por unas vas perimetrales y unas redes de suministro
de agua y energa elctrica y de saneamiento de que pueda servirse el terreno y que
ste, por su situacin, no est completamente desligado del entramado urbanstico ya
existente, el suelo del cual constituya sin duda suelo urbano
En este sentido se pronuncia la STS de 13 de mayo de 1998 [RJ 1998\3844) FJ 7]es

necesario que el terreno se encuentre en la malla urbana, o, lo que es lo mismo, que
un terreno que se encuentra aislado de toda urbanizacin no merece la clasificacin
de urbano por ms que ocasionalmente tenga los servicios urbansticos a pie de
parcela, es decir, los tenga porque pasen por all casualmente y no porque la accin
urbanizadora haya llegado a su entorno (Sentencias del Tribunal Supremo de 14
marzo 1993, 14 abril 1993 [RJ 1993\2607], 23 noviembre 1993 [RJ 1993\8520], 16
diciembre 1993 [RJ 1993\9642], 3 mayo 1995 [RJ 1995\3784], 3 octubre 1995 [RJ
1995\7213], 2 octubre 1995 [RJ 1995\7205], 7 marzo 1995 [RJ 1995\1952], 18
diciembre 1997 [RJ 1997\8855], etc.).

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Esta definicin que marca la jurisprudencia viene a ser ratificada por las condiciones
establecidas en el artculo 14 de la Ley, que son las siguientes:
a) Que sean solares por ser aptos para la edificacin o construccin y estar
completamente urbanizados, estando pavimentadas las calzadas y soladas y
encintadas las aceras de las vas urbanas municipales a que den frente y contando,
como mnimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuacin de aguas
residuales, suministro de energa elctrica y alumbrado pblico conectados a las
correspondientes redes pblicas.
b) Que cuenten con urbanizacin idnea para la edificacin o construccin a que deba
otorgar soporte y realizada en grado suficiente, que proporcione, en todo caso, acceso
rodado por va urbana municipal, abastecimiento de agua, evacuacin de aguas
residuales y suministro de energa elctrica y alumbrado pblico.
c) Que estn ocupados por la edificacin o construccin al menos en las dos terceras
partes de los espacios aptos para la misma, conforme a la ordenacin que establezca
el planeamiento urbanstico.
d) Que estn urbanizados en ejecucin del planeamiento urbanstico y de conformidad

con sus determinaciones.
En el suelo urbano de conformidad con las determinaciones del planeamiento general,

se podrn diferenciar dos categoras primarias, el suelo urbano consolidado y no
consolidado, en funcin del grado de urbanizacin del que dispongan.
Esta distincin por el grado de transformacin, en tanto instrumento para la

imposicin de distintos deberes urbansticos, sera una condicin bsica de ejercicio
del derecho de propiedad urbana y estara amparada por la competencia estatal ex
art. 149.1.1 C.E; as resultara de la STC 61/1997, FFJJ 8 y 20.
Queda, por tanto, en manos de la Comunidad de Madrid la definicin del modelo

territorial a que responden estas dos categoras primarias del suelo urbano, siendo
conforme a la Constitucin otorgar una trato diferenciado a ambas categoras del
suelo urbano, en lo que respecta a los deberes urbansticos de la propiedad.
1.3.1.1. Suelo urbano consolidado
Concepto
El suelo urbano consolidado, est integrado por los solares, as como por las parcelas
que, por su grado de urbanizacin efectiva y asumida por el planeamiento urbanstico,
puedan adquirir la condicin de solar, mediante obras accesorias y simultneas a las
de edificacin o construccin.
Respondiendo a esta definicin de suelo urbano consolidado, se establecen en el

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apartado 1 del artculo 14 de la Ley, cuales son los terrenos que teniendo ya la
condicin de suelo urbano deben considerarse consolidados por la urbanizacin.
Los solares, en definicin de la Ley, son aquellos terrenos aptos para la edificacin o
construccin y completamente urbanizados, estando pavimentadas las calzadas y
soladas y encintadas las aceras de las vas urbanas municipales a que den frente y
contando, como mnimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuacin de
aguas residuales, suministro de energa elctrica y alumbrado pblico conectados a
las correspondientes redes pblicas.
Igualmente tendrn la consideracin de suelo urbano consolidado, aquellos terrenos

que cuenten con urbanizacin idnea para la edificacin o construccin a que deba
otorgar soporte y realizada en grado suficiente, que proporcione, en todo caso, acceso
rodado por va urbana municipal, abastecimiento de agua, evacuacin de aguas
residuales y suministro de energa elctrica y alumbrado pblico.
La Ley hace una remisin a un futuro desarrollo reglamentario de los criterios para
valorar adecuadamente el grado de urbanizacin y de consolidacin de los terrenos
para la clasificacin como suelo urbano, as como los criterios que sean de aplicacin,
en su caso para distinguir entre las dos categoras establecidas.
Derechos y deberes de la propiedad en el suelo urbano consolidado
Los derechos y deberes del suelo urbano consolidado vienen recogidos en el artculo
17 de la Ley, plenamente diferenciados de los establecidos para el suelo urbano no
consolidado en el artculo 18 de la Ley.
Estos derechos y deberes especficos, son los siguientes:
a) Realizar las obras ordinarias de carcter accesorio que resten para completar la
urbanizacin de forma que la parcela adquiera la condicin de solar con carcter
previo o, en su caso y en las condiciones que se fijen, de forma simultnea a la
edificacin.
b) Edificar en el solar en las condiciones y, en su caso, plazos establecidos por el

planeamiento.
c) Destinar la edificacin a alguno de los usos legitimados por la ordenacin

urbanstica en vigor.
d) Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificacin a fin de que sta mantenga en

todo momento las condiciones mnimas requeridas para la autorizacin de su
ocupacin.
A estos derechos y deberes hay que aadirles los que con carcter general establece
el artculo 12 de la Ley.

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Rgimen jurdico del suelo urbano consolidado
Las parcelas de suelo urbano consolidado estarn vinculadas a los usos previstos por
la ordenacin urbanstica, y en su caso a la construccin o edificacin.
El Ayuntamiento, en suelo urbano consolidado, transcurrido un ao desde la

aprobacin del Plan General, de oficio o a instancia de cualquier persona, podr
delimitar reas en las que los solares y las parcelas susceptibles de edificacin con
realizacin simultnea de la urbanizacin pendiente, quedan sujetos al rgimen de
ejecucin mediante sustitucin del propietario y, en su caso, a la expropiacin por
incumplimiento de la funcin social de la propiedad. El procedimiento de delimitacin
de las reas es el regulado en el apartado 2 del artculo 162, que se ajustar a las
siguientes reglas:
a) Aprobacin inicial por el Alcalde.
b) Informacin pblica por plazo de veinte das.
c) Aprobacin definitiva por el Pleno, cuyo acuerdo deber motivarse en necesidades

de ejecucin del planeamiento urbanstico o el cumplimiento de los objetivos de ste
o de algunos de los fines propios, segn esta Ley, de los patrimonios pblicos de suelo
y ser publicado en el Boletn Oficial de la Comunidad de Madrid.
As mismo los terrenos estn afectados por la carga de la ejecucin y la financiacin

de todas las obras de urbanizacin que an resten para que la parcela
correspondiente adquiera la condicin de solar, incluyendo, cuando proceda, la cesin
a ttulo gratuito de la superficie destinada a vial, y las infraestructuras de urbanizacin
pendientes a todo lo largo del permetro de la parcela, cuando ello fuera posible, y al
pago de la cuota de urbanizacin correspondiente, en otro caso.
Cuando proceda, la realizacin de cualquier acto de edificacin requerir con carcter

previo, la puesta a disposicin del Municipio de la superficie a que se refiere el nmero
anterior y la prestacin de garanta suficiente para la realizacin de las obras de
urbanizacin pendientes.
Para la materializacin de la superficie edificable permitida podr autorizarse la

edificacin, an cuando la parcela correspondiente no tenga la condicin de solar,
siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Asuncin expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la

realizacin simultnea de toda la urbanizacin pendiente y la edificacin y de
formalizacin, en su caso, de la cesin de superficie de vial asimismo pendiente, as
como de no ocupacin ni utilizacin de la edificacin hasta la total terminacin de las
obras, la materializacin, en su caso, de la cesin y el efectivo funcionamiento de los
servicios urbanos correspondientes.
b) El compromiso de no ocupacin, ni utilizacin, incluir el de consignacin de

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condicin, con idntico contenido, en cuantos negocios jurdicos se celebren con

terceros e impliquen el traslado a stos de alguna facultad de uso, disfrute o
disposicin sobre la edificacin o parte de ella.
c) Prestacin de garanta en cuanta suficiente para cubrir el coste de ejecucin de las

obras de urbanizacin comprometidas.
La edificabilidad del suelo urbano consolidado es la establecida por el planeamiento

general para cada rea homognea, consistente en sealar un valor numrico con la
finalidad de definir la intensidad edificatoria.
Sin perjuicio del desarrollo reglamentario, para la obtencin del coeficiente de

edificabilidad se respetar el siguiente procedimiento:
a) Se calcular la superficie edificada de cada solar o parcela, expresada en metros

cuadrados construidos. La superficie edificada real del rea homognea ser la suma
de todas las superficies edificadas de todos los solares o parcelas existentes en el
interior del rea homognea.
El coeficiente de edificabilidad real del rea homognea ser el cociente de la

superficie edificada real entre la superficie de suelo de todo el rea, expresado en
metros cuadrados construidos por metro cuadrado de suelo.
b) Al establecer la zona o zonas urbansticas de ordenacin pormenorizada, el

planeamiento general calcular, sobre la superficie de suelo del rea homognea, la
nueva superficie edificable, derivada de las condiciones de intensidad edificatoria
establecidas por el planeamiento, a fin de compararla con la superficie edificada real y
justificar, en su caso, las estrategias propuestas contemplando un escenario de
evolucin previsible del rea homognea con hiptesis razonables sobre la dinmica
inmobiliaria.
El coeficiente de edificabilidad del rea homognea ser el cociente de la nueva

superficie edificable entre la superficie de suelo de todo el rea, expresado en metros
cuadrados construibles por metro cuadrado de suelo.
1.3.1.2. Suelo urbano no consolidado
Concepto
El Suelo urbano no consolidado est integrado por la restante superficie de suelo

urbano y, en todo caso, la precisada de obras de urbanizacin a realizar en rgimen
de actuaciones integradas de ejecucin del planeamiento, incluidas las de reforma
interior, renovacin, mejora urbana u obtencin de dotaciones urbansticas, que
requieran de la distribucin equitativa de beneficios y cargas.

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Respondiendo a esta definicin de suelo urbano consolidado, se establecen en el

apartado 1 del artculo 14 de la Ley, cuales son los terrenos que teniendo ya la
condicin de suelo urbano deben considerarse como no consolidados por la
urbanizacin.
Los terrenos que estn ocupados por la edificacin o construccin al menos en las dos
terceras partes de los espacios aptos para la misma, conforme a la ordenacin que
establezca el planeamiento urbanstico. Este es el supuesto del suelo urbano
consolidado por la edificacin, pero que atendiendo al criterio de la urbanizacin,
estos terrenos precisan actuaciones integradas de ejecucin de la urbanizacin
prevista en el planeamiento.
Igualmente, estn incluidos en esta categora todos aquellos terrenos que deban ser
objeto de operaciones de reforma interior, renovacin, mejora urbana u obtencin de
dotaciones urbansticas, siempre que stas requieran de la distribucin equitativa de
beneficios y cargas.
Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano no consolidado
Los derechos y deberes del suelo urbano no consolidado vienen recogidos en el

artculo 18 de la Ley, plenamente diferenciados de los establecidos para el suelo
urbano consolidado en el artculo 17 de la Ley.
Estos derechos y deberes especficos, son los siguientes:
a) Instar a la aprobacin del pertinente planeamiento de desarrollo a fin de establecer

la ordenacin pormenorizada precisa para legitimar la actividad de ejecucin del
planeamiento.
b) Instar a la delimitacin del correspondiente mbito de actuacin y al sealamiento

del sistema de ejecucin.
c) Llevar a cabo la actividad de ejecucin o, en todo caso, intervenir y participar en

ella con arreglo al principio de distribucin equitativa de beneficios y cargas, y en los
trminos y condiciones determinados en el Ttulo III de la presente Ley, salvo en los
casos en que aqulla deba realizarse por un sistema pblico de ejecucin.
d) Realojar a los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia

habitual, en las actuaciones urbansticas que exijan el desalojo de dichos ocupantes y
en los supuestos, trminos y condiciones establecidos por la legislacin aplicable.
Estos derechos y/o deberes establecidos en el artculo 18 de la Ley vienen

complementados con una enumeracin de deberes especficos relativos al proceso de
ejecucin del mbito de actuacin, que son los siguientes:
a) Abstenerse de toda actuacin en contra o al margen del sistema de ejecucin que

se haya determinado.

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b) Efectuar a ttulo gratuito, en la forma y cuanta dispuesta en la presente Ley y en el

contexto del sistema de ejecucin establecido, las cesiones de suelo reservado para
las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios pblicos.
c) Ceder a ttulo gratuito al Municipio, en solares, en la forma y cuanta dispuesta en la

presente Ley, las superficies precisas para la materializacin del 10 por 100 del
producto del coeficiente de edificabilidad del mbito de actuacin, o unidades de
ejecucin en que se divida, por su superficie.
d) Costear y, en su caso, ejecutar en las condiciones y los plazos fijados a tal fin y en
el contexto del sistema de ejecucin establecido al efecto, la totalidad de las obras de
urbanizacin, incluida la parte que proceda de las obras precisas para asegurar la
conexin del mbito de actuacin a las redes generales y, en su caso,
supramunicipales de infraestructuras, equipamientos y servicios de la ordenacin
estructurante del planeamiento general y la integridad y funcionalidad de stas, as
como para reforzar, mejorar o ampliar tales redes cuando sea necesario para
compensar el impacto y la sobrecarga que suponga la puesta en uso del mbito de
actuacin.
Los mbitos de actuacin son los regulados en el artculo 37 de la Ley. El

planeamiento urbanstico deber tener entre sus determinaciones la divisin del suelo
del trmino municipal.
La totalidad del suelo urbano de un trmino municipal deber dividirse en reas

homogneas, siendo cada una de ellas la pieza de referencia respecto a la cual se
sealan las condiciones de la ordenacin estructurante. Las reas homogneas del
suelo urbano debern delimitarse atendiendo a criterios de homogeneidad tipolgica
y funcional en s mismas y respecto al conjunto del ncleo urbano y el territorio
municipal. Respetando tales criterios, se justificar que, en la medida de lo posible,
cada rea homognea de suelo urbano coincida en la mayor parte de su extensin
con barrios o unidades tradicionales de la ciudad consolidada, y que sus lmites sean
elementos estructurantes de la ordenacin urbanstica. Sobre estas divisiones de
suelo se aplicarn las zonas urbansticas de ordenacin pormenorizada u Ordenanzas,
establecidas en el artculo 40.
Dentro de las reas homogneas se delimitarn los mbitos de actuacin en suelo

urbano no consolidado que proceda, pudiendo constituir todo el rea homognea un
nico mbito. Los mbitos de actuacin podrn ser continuos y discontinuos.
Rgimen jurdico del suelo urbano no consolidado
En el suelo urbano no consolidado slo podrn realizarse, mientras no cuente con

ordenacin pormenorizada establecida
directamente por el planeamiento general o, en desarrollo de ste, por el

correspondiente planeamiento de desarrollo:

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a) Las obras correspondientes a infraestructuras, equipamientos y servicios pblicos

de las redes definidas por la ordenacin estructurante del planeamiento general, as
como las de infraestructuras y servicios pblicos de la competencia de cualquiera de
las Administraciones pblicas y los servicios pblicos prestados por compaas
suministradoras que sean compatibles con la ordenacin establecida en el
planeamiento.
b) Los usos, construcciones, edificaciones e instalaciones de carcter provisional que

no estn expresamente prohibidas por la legislacin sectorial ni por el planeamiento,
los cuales habrn de cesar en todo caso y ser demolidas, sin indemnizacin alguna,
cuando lo acordare la Administracin urbanstica. Las licencias o autorizaciones que se
concedan con estas condiciones, debern ser aceptadas expresamente por el
propietario. La eficacia de las licencias quedar condicionada en todo caso a la
prestacin de garanta por importe mnimo de los costes de demolicin y
desmantelamiento, as como de inscripcin en el Registro de la Propiedad del carcter
precario de los usos, las obras y las instalaciones.
c) Las obras de mantenimiento y conservacin de construcciones, edificios e

instalaciones.
En todo caso el establecimiento por cualquiera de los instrumentos de planeamiento

de la ordenacin pormenorizada del suelo urbano no consolidado, determina las
siguientes consecuencias legales:
a) La vinculacin legal de los terrenos al pertinente proceso urbanizador y edificatorio

del mbito de actuacin o de las unidades de ejecucin en las que se divida, en el
contexto del sistema de ejecucin determinado al efecto.
b) La afectacin legal de los terrenos al cumplimiento, en los trminos del sistema de

ejecucin que se fije al efecto, de los deberes legales de la propiedad, tal como
resulten precisados por el planeamiento urbanstico, as como, en su caso, a la
distribucin equitativa de los beneficios y cargas entre los propietarios. Cuando la
superficie total de los terrenos con destino o uso pblicos y carcter dotacional
previamente existentes en la unidad de ejecucin sea igual o superior a la que deba
resultar de la ejecucin del planeamiento urbanstico, se entiende sustituida una por
otra, percibiendo la Administracin el exceso, si lo hay y en la proporcin que
corresponda, en terrenos con edificabilidad.
c) La afeccin legal de los terrenos al cumplimiento de la cesin correspondiente al 10

por 100 del producto del coeficiente de edificabilidad del mbito de actuacin o de las
unidades de ejecucin en las que se divida, por la superficie del mismo, el cual se
ceder urbanizado al Municipio.
d) El derecho de los propietarios a la adjudicacin de solar o solares resultantes de la

ejecucin en proporcin al valor del terreno por ellos aportado, salvo que no asuman
la ejecucin ni participen en ella.

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e) La afectacin legal de los terrenos obtenidos por la Administracin en virtud de

cesin a ttulo gratuito y por cualquier concepto a los destinos previstos por esta Ley
y, en virtud de la misma, por el planeamiento urbanstico.
Hasta que no se finalicen las obras de urbanizacin, no es posible, con carcter

general, ms que la realizacin de los usos provisionales del suelo permitidos para
esta categora de suelo en la letra b) del nmero 1 del artculo 20, que tendrn a
todos los efectos el carcter precario.
En el planeamiento urbanstico, entre sus determinaciones estructurantes, se

establece el coeficiente de edificabilidad de cada mbito de suelo urbano no
consolidado, cuya finalidad es definir la intensidad edificatoria y garantizar la
distribucin equitativa de beneficios y cargas.
El procedimiento para la obtencin del coeficiente de edificabilidad, sin perjuicio de su

posterior concrecin reglamentaria, es el siguiente:
a) El coeficiente de edificabilidad de cada uno de los mbitos de suelo urbano no

consolidado ser igual al coeficiente de edificabilidad del rea homognea en que se
encuentre, expresado en metros cuadrados construibles en el uso caracterstico por
metro cuadrado de suelo.
La superficie edificable de cada mbito ser la resultante de multiplicar el coeficiente

de edificabilidad por la superficie de suelo de todo el mbito, expresado en metros
cuadrados construibles en el uso caracterstico.
b) En el supuesto que el mbito sea todo el rea homognea, la determinacin del

coeficiente de edificabilidad vendr establecida discrecionalmente por el
planeamiento general en funcin de las estrategias propuestas y por comparacin con
los coeficientes de edificabilidad de las reas homogneas colindantes, si las hubiera.
c) El planeamiento que establezca la ordenacin pormenorizada de los mbitos

sealar los coeficientes que, de conformidad con las estrategias propuestas, fijen las
relaciones de ponderacin entre todos los usos pormenorizados que se consideren, al
objeto de definir la superficie edificable de cada uso pormenorizado.
La superficie edificable de cada mbito ser la suma de las superficies edificables

homogeneizadas de todos los usos pormenorizados.
1.3.2. Suelo Urbanizable
Los terrenos que no tengan la condicin de suelo urbano o no urbanizable de

proteccin, sern adscritos a esta clase de suelo por el planeamiento general, y
podrn ser objeto de transformacin, mediante su urbanizacin o cualquiera de las

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otras formas previstas legalmente, en las condiciones y trminos que fije el

planeamiento, de conformidad con las Normas que reglamentariamente se
establezcan.
La Ley viene por tanto a otorgar un carcter marcadamente residual al suelo

urbanizable, siguiendo la regulacin hecha por el Estado en la Ley 6/1998, de 13 de
abril, y su posterior modificacin por el Real Decreto-Ley 4/2000.
En el suelo urbanizable, de conformidad con el planeamiento urbanstico se podrn

diferenciar dos categoras primarias, el suelo urbanizable sectorizado y no
sectorizado. Esta categorizacin se hace en funcin de las previsiones del
planeamiento general para la transformacin del suelo.
1.3.2.1. Suelo Urbanizable Sectorizado
Concepto
El suelo urbanizable sectorizado, est integrado por los terrenos que el planeamiento
general prevea expresamente que deben transformarse en suelo urbano y que, a tal
efecto se divide en sectores.
Esta categora de suelo, viene a reproducir el suelo urbanizable delimitado de la LRSV

estatal, que tiene fijadas por el planeamiento las condiciones y el mbito para su
desarrollo.
Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable sectorizado
La Ley ha querido equiparar en derechos y deberes la propiedad del suelo urbano no

consolidado y el suelo urbanizable sectorizado, en el artculo 18 de la Ley, regula los
derechos y deberes del suelo urbano no consolidado, esta equiparacin en derechos y
deberes entre ambos suelos, solamente puede admitirse, desde el punto de vista
competencial, por lo que supone de implantacin de un modelo de suelo dotacional,
que encaje en la competencia autonmica en la materia. De otra forma podra ser
objeto de cuestin de inconstitucionalidad por invadir las competencias estatales ex
art. 149.1.1 C.E.
Rgimen jurdico del suelo urbanizable sectorizado
El rgimen aplicable en el suelo urbanizable sectorizado es el mismo que se establece

en la Ley para el suelo urbano no consolidado en el artculo 20, con la matizacin de
que, el suelo urbanizable sectorizado, es aquel que tiene establecida la ordenacin
pormenorizada por el planeamiento general.
La participacin de los propietarios en la adjudicacin de solar o solares resultantes de

la ejecucin ser en proporcin a la superficie de terreno aportado por los mismos.
Estas adjudicaciones de fincas de resultado solar o solares responde al principio

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de equidistribucin de beneficios y cargas consagrado por nuestro derecho

urbanstico, que en todo caso, es una garanta legal para los propietarios afectados
por cada actuacin urbanstica.
1.3.2.2. Suelo Urbanizable No Sectorizado
Concepto
Esta categora primaria del suelo urbanizable, coincide con la regulada en la LRSV,
donde se habla de suelo urbanizable que el planeamiento an no ha incluido en un
concreto mbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las
condiciones para dicho desarrollo.
El suelo urbanizable no sectorizado a los efectos de la Ley de la Comunidad de

Madrid, es la categora residual dentro del suelo urbanizable. Est integrado por
todos los terrenos en los que, estando adscritos a la clase de suelo urbanizable, no
existe previsin expresa en el planeamiento general para su transformacin en suelo
urbano.
Se podrn formular iniciativas de desarrollo urbanstico mediante actuaciones

urbanizadoras de transformacin de los terrenos, que vienen a suponer un cambio de
categora dentro del suelo urbanizable, pasando el suelo urbanizable a sectorizado.
Las iniciativas de desarrollo urbanstico se formalizarn mediante solicitudes de

tramitacin y aprobacin del correspondiente Plan de Sectorizacin.
Las determinaciones de ordenacin y gestin de las actuaciones urbanizadoras que se

legitimen por el correspondiente Plan de Sectorizacin debern observar los criterios
que sobre delimitacin de sectores y su insercin en el modelo territorial se
establezcan, en su caso, reglamentariamente, o los fijados por el planeamiento
territorial y urbanstico de aplicacin.
Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable no sectorizado
La Ley ha querido equiparar en derechos la propiedad del suelo urbanizable no

sectorizado al suelo no urbanizable de proteccin, mientras no se produzca el cambio
de categora por medio de la sectorizacin.
Los derechos de la propiedad del suelo urbanizable no sectorizado comprenden,

adems de los generales y los atribuidos al suelo no urbanizable de proteccin, unos
derecho especficos, que son los siguientes:
a) Promover la sectorizacin de sus terrenos y, para ello, el Plan de Sectorizacin,

cuya aprobacin supondr la adscripcin de los mismos al rgimen urbanstico del
suelo urbanizable sectorizado.
b) Solicitar y, en su caso, ejecutar en sus terrenos las obras, construcciones y

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edificaciones e implantar los usos y las actividades autorizables en esta categora de

suelo conforme a esta Ley.
c) En todo caso, consultar previamente al ejercicio de los anteriores derechos, a las

Administraciones competentes, sobre la viabilidad de la sectorizacin y legislacin
sectorial aplicable, as como respecto de las obras de conexin con las redes
exteriores a la actuacin. El pronunciamiento administrativo ser vinculante.
Entre los derechos especficos del suelo urbanizable no sectorizado, se encuentra la

regulacin del derecho de consulta, con carcter previo a ejercitar los derechos
especficos de esta categora de suelo recogidos en las letras a) y b). La Comunidad
de Madrid ha optado por un pronunciamiento administrativo vinculante a la consulta
planteada.
Este derecho de consulta, previsto por el artculo 16.2 LRSV, y referido a los
propietarios de suelo urbanizable residual, esto es, a los propietarios de aquel suelo
urbanizable donde de acuerdo con la legislacin urbanstica de las Comunidades
Autnomas an no es posible instar la aprobacin del planeamiento que abre el
camino a la transformacin fsica del suelo. A estos propietarios reconoce el art. 16.2
LRSV el derecho a consultar a la Administracin competente sobre las condiciones de
urbanizacin de sus terrenos. En este sentido, la consulta urbanstica sera simple
expresin sectorial del derecho general de consulta (del art. 35 g) de la Ley 30/1992,
de 26 de noviembre, de Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y del
Procedimiento Administrativo Comn). El art. 16.2 LRSV slo establece los contenidos
informativos mnimos de la consulta urbanstica, pero no condiciona el rgimen
jurdico de aquella informacin. A cada Comunidad Autnoma corresponder
determinar, entre otras cosas, el grado de vinculacin de la Administracin urbanstica
a su propia informacin.
El contenido de los deberes de la propiedad en el suelo urbanizable no sectorizado

comprende, adems de los generales y de los atribuidos en suelo no urbanizable de
proteccin, los siguientes:
a) Los establecidos para el suelo no urbanizable de proteccin, mientras no se

apruebe ninguna de las actuaciones previstas en las letras a) y b) anteriores.
b) El de solicitar y obtener la aprobacin o autorizacin que corresponda para la

realizacin de las actuaciones a que se refieren las letras a) y b) anteriores.
c) El pago del canon municipal que proceda por la realizacin de actos legitimados por
proyecto de actuacin especial.
d) En el caso de que se apruebe el Plan de Sectorizacin, los propios del suelo

urbanizable sectorizado y los asumidos en la propuesta de compromisos, as como, en
todo caso, los de ejecutar y ceder a las Administraciones pblicas que corresponda las
obras exteriores al sector necesarias para la debida conexin de ste con las redes
supramunicipales de infraestructuras, equipamientos y servicios pblicos municipales,

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desde la aprobacin del correspondiente Plan de Sectorizacin.
Rgimen Jurdico del suelo urbanizable no sectorizado
El carcter residual del suelo urbanizable no sectorizado, trae una serie de

consecuencias jurdicas importantes. En este sentido, la Ley aplica el rgimen jurdico
del suelo no urbanizable de proteccin a todo el suelo urbanizable no sectorizado,
mientras no se produzca el cambio de categora a suelo urbanizable sectorizado, a
travs del correspondiente Plan de Sectorizacin. Sin embargo, la Ley hace una
aplicacin ms aparente que real de este rgimen jurdico al suelo urbanizable no
sectorizado, porque la utilizacin residual del suelo no urbanizable comn de las
leyes anteriores se ha trasladado al suelo urbanizable no sectorizado, encajando usos
actuales del suelo urbanizable no sectorizado como por ejemplo: las instalaciones
de recogida, seleccin, tratamiento y valorizacin de residuos; y las industrias que por
los riesgos que comporten, precisen una localizacin aislada, con las actividades
que eran autorizadas en suelo no urbanizable comn.
El art. 9.2 LRSV, en su redaccin de 1998, estableca como criterio de clasificacin del
suelo (como no urbanizable) la inadecuacin para un desarrollo urbano. El juicio de
adecuacin corresponde, en todo caso, al rgano competente para la clasificacin. La
deficiente adecuacin puede traer causa de valores o fines que hagan necesaria la
preservacin del suelo (el propio art. 9.2 LRSV enuncia los valores agrcola, forestal,
ganadero, as como la riqueza natural) o de otras circunstancias. Al planeamiento
corresponde establecer, como expresamente dispone el ltimo inciso del
artculo 9.2 LRSV, los criterios sobre cundo un terreno es adecuado, o no, para un
desarrollo urbano, remitiendo de esta forma la clasificacin del suelo al planificador
urbanstico.
Este artculo 9 LRSV ha sido modificado parcialmente por el art. 1.1 del Real Decreto-
Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalizacin en el Sector
Inmobiliario y Transportes, que suprime llanamente el ltimo inciso del prrafo 2 (as
como aquellos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano).
La Ley del Suelo, ha dotado al planificador de la facultad de prever expresamente qu

terrenos van a ser transformados en suelo urbano, por considerarlos adecuados para
dicho desarrollo; y cules se consideran inadecuados; o resulta necesario preservar
por sus valores agrcolas, forestales, ganaderos, o por sus riquezas naturales. En estos
dos ltimos supuestos se clasifican como suelo urbanizable no sectorizado y, suelo no
urbanizable de proteccin (letra b del art. 16.1). El rgimen jurdico de ambos es muy
similar, diferencindose en la restriccin de los usos posibles en el suelo no
urbanizable.
En el suelo urbanizable no sectorizado podrn realizarse, en los trminos y

condiciones en cada caso prescritos en la Ley, las siguientes actuaciones:
a) Las obras e instalaciones y los usos requeridos por las infraestructuras y los

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servicios pblicos estatales, autonmicos o locales que precisen localizarse en

terrenos con esta clasificacin y categora de suelo.
b) Los que se legitimen mediante calificacin urbanstica o proyecto de actuacin

especial.
En los trminos que disponga el planeamiento territorial y el urbanstico, mediante la

previa calificacin urbanstica regulada en los artculos 147 y 148 de la Ley,
podrn legitimarse la realizacin de las siguientes construcciones, edificaciones e
instalaciones con los usos y actividades correspondientes:
a) Las de carcter agrcola, ganadero, forestal, cinegtico o anlogo. Los usos

agrcolas, ganaderos, forestales, cinegticos o anlogos, que debern ser conformes,
en todo caso, con su legislacin especfica, comprendern las actividades,
construcciones e instalaciones necesarias para las explotaciones de tal carcter,
incluidas las de elaboracin de productos del sector primario, y debern guardar
proporcin con la extensin y caractersticas de dichas explotaciones, quedando
vinculadas a ellas y a las superficies de suelo que les sirvan de soporte.
La calificacin a que se refiere esta letra podr legitimar tambin el uso accesorio de
vivienda cuando sta sea necesaria para el funcionamiento de cada explotacin e
instalacin.
b) Las de carcter extractivo. El uso extractivo comprender las construcciones e

instalaciones estrictamente indispensables para la investigacin, obtencin y primera
transformacin de los recursos minerales o hidrolgicos. La superficie mnima de la
finca soporte de la actividad ser la funcionalmente indispensable.
c) Las de carcter de infraestructuras. El uso de infraestructuras comprender las

actividades, construcciones e instalaciones, de carcter temporal o permanente,
necesarias para la ejecucin y el mantenimiento de obras y la prestacin de servicios
relacionados con el transporte por cualquier medio de personas y mercancas, as
como de potabilizacin, transporte, abastecimiento, depuracin y tratamiento de
aguas; la generacin, el transporte y la distribucin de energa; las
telecomunicaciones; y la recogida, la seleccin, el tratamiento y la valorizacin de
residuos.
d) Las de carcter residencial. Para que se autorice el uso de vivienda familiar ser
necesario que se disponga aislada en el interior de la unidad, que por su localizacin
no pueda presumirse finalidad urbanizadora por no existir instalaciones o servicios
necesarios para la finalidad de aprovechamiento urbanstico, y que la finca cuente,
cualquiera que sea su naturaleza, con la superficie mnima que se establece en la
legislacin forestal y agraria para los terrenos considerados monte.
e) Las instalaciones de dominio y uso pblico destinadas al ejercicio de actividades

cientficas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales,
incluyendo el alojamiento, si fuera preciso. En estos supuestos, la superficie mnima

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de la finca ser la que funcionalmente sea indispensable.
f) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de

comercializacin de productos agropecuarios y los servicios complementarios de
dichas actividades.
g) Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales

rehabilitadas al efecto, dentro de los lmites superficiales y de capacidad que se
determinen reglamentariamente.
h) La rehabilitacin para su conservacin, incluso con destino residencial, de edificios

de valor etnogrfico o arquitectnico, aun cuando se encontraran en situacin de
fuera de ordenacin, pudiendo excepcionalmente incluir las obras de ampliacin
indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
Hay que destacar que las construcciones, edificaciones e instalaciones con los usos y
actividades correspondientes a las de carcter de infraestructuras (letra c) y las de
carcter residencial (letra d), vienen a diferenciar el rgimen de las actuaciones en
suelo urbanizable de las actuaciones en suelo no urbanizable de proteccin
establecidas en el apartado 3 del artculo 29 de la Ley. La finalidad de esta
diferenciacin, no es otra que garantizar que, en el suelo no urbanizable de
proteccin, no se implanten construcciones, edificaciones e instalaciones con los usos
y actividades, que alteren la naturaleza de este suelo, excluido legalmente de
cualquier posible transformacin urbanstica.
De forma excepcional, siempre que el planeamiento territorial y urbanstico no lo

prohba, si justificadamente no sea factible su realizacin en suelo urbano o
urbanizable sectorizado, podr legitimarse mediante la aprobacin de un proyecto de
actuacin especial regulado en los artculos 149 y 150 de la Ley, el
establecimiento en suelo urbanizable no sectorizado de los siguientes usos y
actividades con las construcciones, edificaciones e instalaciones que cada uno de ellos
requiera:
a) Uso de equipamiento social, comprensivo, en las condiciones que fije el

planeamiento general y, en su caso, el planeamiento territorial, de:
1. Establecimientos e instalaciones para la defensa o seguridad pblica.
2. Actividades y servicios culturales, docentes, cientficos, asistenciales, religiosos,

funerarios y similares, y con carcter general, los de inters social.
3. Instalaciones deportivas, recreativas y de ocio y esparcimiento.
4. Actividades y servicios propios de las reas de servicio de las carreteras.
b) Uso industrial, comprensivo, en las condiciones y con los requerimientos que

establezca el planeamiento general y, en su caso, el planeamiento territorial, de:

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1. Los depsitos de residuos inertes, materiales, maquinaria y vehculos.
2. Establecimientos industriales que, por los riesgos que comporten, precisen una
localizacin aislada o que, por su vinculacin con explotaciones extractivas,
agropecuarias o forestales, deban ubicarse junto a stas.
c) Uso turstico, comprensivo, en las condiciones y con los requisitos que establezca el
planeamiento general y, en su caso, el planeamiento territorial, de los
establecimientos destinados al alojamiento temporal de personas dotados de
equipamiento complementario adecuado, concebidos para satisfacer una oferta
turstica especializada en el suelo rural.
Quedan excluidos de las actuaciones previstas en el artculo 27 de la Ley, las referidas

a infraestructuras, instalaciones o servicios pblicos, reguladas en el artculo 25 de la
Ley.
1.3.2.3. Coeficiente de edificabilidad en el suelo urbanizable: el Aprovechamiento

unitario
El rea de Reparto en suelo urbanizable
Todo el suelo urbanizable sectorizado clasificado por el Plan General, integrado tanto
por los sectores como por los suelos destinados a redes pblicas exteriores a los
mismos, conformarn una nica rea de reparto.
La Ley define el rea de reparto como los espacios fsico-jurdicos, territorialmente

continuos o discontinuos, delimitados por los Planes Generales para el suelo
urbanizable sectorizado, cuyo objeto es materializar la equidistribucin de
aprovechamientos entre las propiedades afectadas por cada actuacin urbanstica.
La Ley considera una determinacin estructurante del planeamiento urbanstico el

establecimiento del aprovechamiento unitario de cada sector de suelo urbanizable.
Este aprovechamiento unitario, sirve la doble finalidad de definir la intensidad
edificatoria, y garantizar la equidistribucin de beneficios y cargas.
Al rea de reparto se le fijar por el planeamiento un determinado valor de

aprovechamiento unitario de reparto, que ser el cociente de dividir la suma de los
aprovechamientos urbansticos totales de los usos globales de todos los sectores
entre la superficie total del rea de reparto.
El Aprovechamiento urbanstico unitario: concepto y procedimiento de obtencin
Los sectores son los espacios del suelo urbanizable que han de ser objeto del
desarrollo de la ordenacin pormenorizada. Los sectores debern delimitarse de forma
que tengan dimensiones y

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caractersticas adecuadas para ser espacios de desarrollo unitario de planeamiento y,

en su caso, de gestin. Junto a tal exigencia, la sectorizacin se efectuar siempre del
modo ms idneo para articular la utilizacin urbanstica del territorio, considerando
especialmente los trazados de los elementos de las redes pblicas estructurantes.
El instrumento de planeamiento competente, al efectuar la ordenacin pormenorizada

de un sector, deber justificar convenientemente que las condiciones establecidas de
intensidad edificatoria y usos pormenorizados resultan compatibles con el
aprovechamiento unitario.
Esta justificacin de adecuacin de la ordenacin pormenorizada al aprovechamiento

unitario, siguiendo el apartado 7 del artculo 39 de la Ley, se realizar por medio del
siguiente procedimiento:
a) Sobre cada zona urbanstica de ordenacin pormenorizada incluida en el sector se

calcular la superficie edificable para cada uso pormenorizado segn las condiciones
del planeamiento.
Las determinaciones pormenorizadas de la ordenacin urbanstica, reguladas en el

apartado 4 del artculo 35, tienen la suficiente concrecin normativa para obtener la
superficie edificable del sector, as como el rgimen normativo de los usos, que
permitirn definir la superficie edificable de cada uso pormenorizado del sector.
b) Se homogeneizar cada superficie edificable multiplicndola por el coeficiente de

ponderacin del uso pormenorizado a que se destina con relacin al uso caracterstico
del sector.
La suma de todas las superficies edificables homogeneizadas ser la superficie

edificable de cada zona urbanstica de ordenacin pormenorizada, expresada en
metros cuadrados construibles en el uso caracterstico.
La ordenacin pormenorizada de los usos en cada sector de suelo en que se haya

dividido el trmino municipal comprende dos grupos de determinaciones:
1. La regulacin de las condiciones de admisibilidad de cada uno de los distintos usos

pormenorizados en la delimitacin de suelo correspondiente.
2. El establecimiento para cada mbito de los coeficientes que fijen las relaciones de
ponderacin u homogeneizacin entre todos los usos pormenorizados atendiendo a
los objetivos urbansticos perseguidos.
Estos coeficientes de homogeneizacin permiten obtener que las superficies

edificables estn referidas en todo momento al uso caracterstico del sector, al objeto
de evitar diferencias entre los propietarios derivadas de diferencias de valor entre los
diversos usos pormenorizados.
Las superficies edificables homogeneizadas de todas las zonas de ordenacin

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pormenorizada, equivalen a la superficie edificable total del sector expresada en

metros cuadrados construibles del uso caracterstico, por cada metro cuadrado de
suelo. Es decir, se trata del aprovechamiento urbanstico total del sector.
c) El coeficiente de edificabilidad del sector ser el cociente de la suma de las

superficies edificables de todas las zonas urbansticas de ordenacin pormenorizada
incluidas en el sector entre la superficie de suelo del sector y de las redes pblicas a
l adscritas.
Tomando como base la superficie edificable total homogeneizada, se calcula el

coeficiente de edificabilidad del sector. La novedad de la Ley est en la inclusin a
efectos de calculo de las redes pblicas, que como veremos ms adelante facilita la
obtencin de las mismas en sectores con exceso de aprovechamiento unitario.
El coeficiente de edificabilidad del sector deber ser igual o inferior al

aprovechamiento unitario del sector fijado por el planeamiento.
El aprovechamiento urbanstico total de los usos globales de un sector, se puede

definir como la superficie construible en el uso caracterstico por cada metro cuadrado
de suelo. Se obtiene como resultado de multiplicar el coeficiente de edificabilidad por
la superficie de suelo del sector y de las redes pblicas a l adscritas.
Tomando como base de clculo el rea de reparto, el aprovechamiento unitario de

reparto, que ser la referencia para la equidistribucin de todos los sectores. El valor
del aprovechamiento unitario de reparto ser el cociente de dividir la suma de los
aprovechamientos urbansticos totales de los usos globales de todos los sectores
entre la superficie total del rea de reparto.
Gestin por reas de Reparto en sectores de suelo urbanizable
Todo sector de suelo urbanizable sectorizado por el Plan General materializar la

equidistribucin respecto al rea de reparto con base en las siguientes reglas:
a) Si el aprovechamiento unitario es mayor que el aprovechamiento unitario de

reparto del conjunto del suelo urbanizable sectorizado, habr de incorporarse a la
actuacin la superficie de terrenos de redes pblicas necesaria para verificar la
igualdad entre ambos valores. La incorporacin de tales terrenos a la actuacin podr
concretarse mediante las formas siguientes:
1. Preferentemente mediante la cesin al Municipio y/o a la Comunidad de Madrid de

terrenos que estn destinados en el planeamiento vigente a redes pblicas generales
y/o supramunicipales y que tengan la clasificacin de suelo urbanizable.
2. De resultar inviable o excesivamente complejo para el promotor la obtencin de la

superficie necesaria de terrenos urbanizables destinados a redes pblicas, aqul
podr sustituir la parte no satisfecha de la cesin mediante la entrega a la
Administracin correspondiente de su equivalente econmico.

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b) Si el aprovechamiento unitario es igual al aprovechamiento unitario de reparto del

conjunto del suelo urbanizable sectorizado, se considerar que el sector cumple la
exigencia de equidistribucin respecto al rea de reparto, pudiendo proceder al
desarrollo interno de la pertinente unidad o unidades de ejecucin.
c) Si el aprovechamiento unitario es inferior al aprovechamiento unitario de reparto

del conjunto del suelo urbanizable sectorizado, los promotores del sector podrn
requerir del Municipio la contribucin a los costes de urbanizacin en la cuanta
econmica equivalente al valor del defecto de aprovechamiento.
En el suelo urbanizable no sectorizado, al delimitarse el sector por medio del

correspondiente Plan de Sectorizacin, el aprovechamiento unitario de reparto ser el
del rea de reparto delimitada por el Plan General para el suelo urbanizable
sectorizado.
En lo que afecta a la gestin de estos sectores de suelo urbanizable delimitados por

un Plan de Sectorizacin, llevar a cabo la equidistribucin en base a las siguientes
reglas:
a) Si el cociente del aprovechamiento urbanstico total del sector entre la superficie

conjunta del sector y los terrenos exteriores destinados a redes pblicas calificados
por el Plan de Sectorizacin, resulta mayor que el aprovechamiento unitario del rea
de reparto de suelo urbanizable sectorizado delimitada por el Plan General, habr de
incorporarse a la actuacin la superficie de terrenos de redes pblicas necesaria para
verificar la igualdad entre ambos valores. La incorporacin de tales terrenos a la
actuacin podr concretarse mediante las formas establecidas para el rea de reparto
del suelo urbanizable.
b) Si el cociente del aprovechamiento urbanstico total del sector entre la superficie

conjunta del sector y los terrenos exteriores destinados a redes pblicas calificados
por el Plan de Sectorizacin, es igual al aprovechamiento unitario del rea de reparto
delimitada por el Plan General, se considerar que el nuevo sector cumple la
exigencia de equidistribucin mediante la cesin, a travs del proceso reparcelatorio
interno, de todos los terrenos con destino pblico vinculados al desarrollo de la
actuacin.
1.3.3. Suelo no urbanizable de proteccin
Concepto
La clasificacin residual del suelo como urbanizable slo acta en defecto de la

expresa clasificacin como suelo no urbanizable, que sustancialmente corresponde a
la Comunidad Autnoma. Tambin la clasificacin residual del suelo como urbanizable,
no impone ni el cmo ni el cundo de la transformacin del suelo: la conformidad del
suelo urbanizable con el medio ambiente resultar de las decisiones (autonmicas y,
complementariamente, locales) sobre volumen edificatorio, usos e intensidades.

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En consecuencia, all donde la Comunidad Autnoma disfrute de un amplio poder

decisorio para la clasificacin del suelo como urbano o no urbanizable la clasificacin
legal residual (urbanizable) ni vaca ni impide el ejercicio de las competencias
urbansticas autonmicas. Pues bien, en relacin con lo anterior cabe destacar, el
amplio margen decisorio autonmico que para la clasificacin del suelo urbano
permite el art. 8 LRSV; y lo mismo para la clasificacin del suelo como no urbanizable
conforme al art. 9 LRSV. De ello se sigue el amplio margen de opcin que a cada
Comunidad Autnoma corresponde a la hora de clasificar el suelo como urbanizable.
En el caso de la Comunidad de Madrid, este margen ha sido reducido de forma

significativa con la redaccin dada al artculo
9.2 de la LRSV por el Real Decreto-Ley 4/2000, puesto que ahora el suelo no
urbanizable tiene el carcter reglado que le confiere el rgimen de proteccin del que
disponga, de conformidad con la legislacin sectorial de aplicacin (artculo 9.1 LRSV).
En este sentido se pronuncia el artculo 16 de la Ley al diferenciar los terrenos en

atencin a las circunstancias que motivan su clasificacin como suelo no urbanizable
de proteccin. As la
Ley diferencia dos categoras, en consonancia con el artculo 9 de la LRSV, que son:
a) Suelo no urbanizable de proteccin de rgimen especial
b) Suelo no urbanizable preservado por el planeamiento regional territorial y

urbanstico.
El planeamiento regional territorial clasificar directamente como suelo no

urbanizable de proteccin, los terrenos que, en todo caso deban pertenecer a esta
clase de suelo, que ser completado, por la clasificacin que haga el planeamiento
general, en atencin a las circunstancias que concurran en los terrenos recogidas en
el apartado 1 del artculo 16 de la Ley.
La Comunidad de Madrid, con el fin de evitar la utilizacin urbanstica del suelo no

urbanizable de proteccin, en los supuestos de incendio o agresin ambiental, sean
cuales fueran sus causas, si quedasen daados el suelo, la vegetacin y la fauna o sus
hbitats, y los terrenos perdieran el valor que dio lugar a su proteccin, quedarn
sujetos desde el mismo momento de la produccin del dao a restitucin medio
ambiental.
Establece adems el apartado 3 del artculo 16, que deber transcurrir el plazo de
treinta aos desde que ha sufrido el dao, para que proceda el cambio en la
clasificacin del suelo, salvo su previa autorizacin por Ley aprobada por la Asamblea
de Madrid, en la que quede justificada la imposibilidad de la restitucin del dao.

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Derechos y deberes de la propiedad del suelo no urbanizable de proteccin
La Ley ha querido impedir que el suelo no urbanizable de proteccin pueda ser

soporte de actuaciones que perjudiquen la proteccin establecida en la legislacin
sectorial y en el planeamiento regional territorial y en el planeamiento urbanstico. Por
ello son muy excepcionales las actuaciones permitidas en este suelo.
En el suelo no urbanizable de proteccin los derechos de la propiedad comprenden,

adems de los generales, los siguientes:
a) La realizacin de los actos precisos para la utilizacin y explotacin agrcola,

ganadera, forestal, cinegtica o anloga a la que estn efectivamente destinados,
conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios tcnicos e instalaciones,
compatibles con la preservacin de los valores que motivan su inclusin en esta
clasificacin de suelo. Esta facultad comprende slo los trabajos y las instalaciones
que sean indispensables y estn permitidos o, en todo caso, no prohibidos por las
ordenaciones territorial y urbanstica, debiendo ejecutarse en los trminos de stas y
con sujecin, adems y, en todo caso, a las limitaciones impuestas por la legislacin
civil y la administrativa aplicable por razn de la materia.
b) La realizacin de obras, edificaciones y construcciones y el desarrollo de usos y

actividades que se legitimen expresamente en los trminos dispuestos por esta Ley
mediante calificacin urbanstica.
En cuanto a los deberes en el suelo no urbanizable de proteccin, adems de los

establecidos con carcter general, tiene los siguientes:
a) Los que establezcan la legislacin sectorial y las ordenaciones territoriales y

urbansticas, en funcin de las condiciones que el planeamiento fije para realizar las
intervenciones y los usos permitidos.
b) Los que voluntariamente asuma el propietario para la realizacin de usos e

intervenciones opcionales compatibles con el especfico rgimen de proteccin a que
estn sometidos los terrenos.
Este rgimen de deberes viene a confirmar la voluntad del legislador de someter al

suelo no urbanizable de proteccin a un rgimen muy estricto de uso y de absoluta
incompatibilidad con su transformacin, salvo supuestos excepcionales y previa
calificacin urbanstica.
Rgimen de las actuaciones en suelo no urbanizable de proteccin
La Ley del Suelo, ha dotado al planificador de la facultad de prever expresamente qu

terrenos se consideran inadecuados; o resulta necesario preservar por sus valores
agrcolas, forestales, ganaderos, o por sus riquezas naturales. En estos supuestos se
clasifican como suelo urbanizable no sectorizado y suelo no urbanizable de proteccin
(letra b del art. 16.1), respectivamente. El rgimen jurdico de ambos es muy similar,

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diferencindose en la restriccin de los usos posibles en el suelo no urbanizable de

proteccin.
La finalidad de esta diferenciacin, no es otra que garantizar que, en el suelo no

urbanizable de proteccin, no se implanten construcciones, edificaciones e
instalaciones con los usos y actividades, que alteren la naturaleza de este suelo,
excluido legalmente de cualquier posible transformacin urbanstica.
En el suelo no urbanizable de proteccin, excepcionalmente, a travs del

procedimiento de calificacin previsto en la Ley, podrn autorizarse actuaciones
especficas, siempre que estn previstas en la legislacin sectorial y expresamente
permitidas por el planeamiento regional territorial o el planeamiento urbanstico.
Previa calificacin urbanstica y con los limites establecidos para esta clase de suelo,
el planeamiento regional territorial o el planeamiento urbanstico podrn prever, en el
suelo no urbanizable de proteccin de la letra b) del nmero 1 del artculo 16, las
siguientes construcciones e instalaciones con los usos y actividades correspondientes:
a) Las de carcter agrcola, forestal, cinegtico o anlogos, as como las

infraestructuras necesarias para el desarrollo y realizacin de las actividades
correspondientes. Los usos agrcolas, forestales, cinegticos o anlogos, que debern
ser conformes en todo caso con su legislacin especfica, comprendern las
actividades, construcciones o instalaciones necesarias para las explotaciones de tal
carcter, incluidas las de elaboracin de productos del sector primario, y debern
guardar proporcin con la extensin y caractersticas de dichas explotaciones,
quedando vinculadas a ellas y a las superficies de suelo que les sirvan de soporte.
Los usos a que se refiere este nmero, podrn ser autorizados con el accesorio de
vivienda, cuando sta sea necesaria para el funcionamiento de cada explotacin e
instalacin.
b) Las de carcter extractivo. El uso extractivo comprender las construcciones e

instalaciones estrictamente indispensables para la investigacin, obtencin y primera
transformacin de los recursos minerales o hidrolgicos. La superficie mnima de la
finca soporte de la actividad ser la funcionalmente indispensable.
c) Las instalaciones de dominio y uso pblico destinadas al ejercicio de actividades

cientficas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales,
incluyendo el alojamiento, si fuera preciso. En estos supuestos, la superficie mnima
de la finca ser la que funcionalmente sea indispensable.
d) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de

comercializacin de productos agropecuarios y los servicios complementarios de
dichas actividades.
e) Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales

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rehabilitadas al efecto, dentro de los lmites superficiales y de capacidad que se

determinen reglamentariamente.
f) La rehabilitacin para su conservacin, incluso con destino residencial, de edificios

de valor arquitectnico, an cuando se encontraran en situacin de fuera de
ordenacin, pudiendo excepcionalmente incluir las obras de ampliacin
indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
2. DETERMINACIONES DE LA ORDENACIN URBANSTICA
2.1. Los estndares de redes generales y locales
Dice el epgrafe VII de la Exposicin de Motivos de la Ley que los estndares se

revisan y modifican radicalmente respecto de los establecidos por el Texto Refundido
de la Ley del Suelo de 1976 y su Reglamento de Planeamiento de 1978, por el cambio
sustantivo de la realidad social y urbana de la Comunidad de Madrid.
Respecto de las redes generales del artculo 36.5, la diferencia es fundamental, ya

que el artculo 12.1.b) de la Ley de 1976 slo refiere los estndares a los espacios
libres destinados a parques pblicos y zonas verdes en proporcin no inferior a 5
metros cuadrados por habitante, a lo que el artculo 25.1.c) del Reglamento de
Planeamiento advierte que sto es en relacin al total de poblacin previsto en el Plan
y contempla, adems y fuera de este estndar, las reas pblicas destinadas al ocio
cultural o recreativo.
Pues bien, este estndar en la Ley de Madrid es algo superior, ya que al sealar 20
metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos, que es la
superficie de la vivienda media, como el nmero medio de usuarios es algo inferior a
4, este estndar es algo ms exigente que el anterior.
Son nuevos los estndares de equipamientos sociales y servicios: 30 metros

cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos, y de redes de
infraestructuras: 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados
construidos.
Antes de terminar esta referencia a los estndares de las redes
generales hay que observar que la poblacin a tener en cuenta, al efecto, ha sido
siempre la total del municipio, as lo seala el artculo 25.1.c), prrafo primero, del
Reglamento de Planeamiento, al hablar de en relacin al total de poblacin prevista
en el Plan y el artculo 42.1.b).2 de esta Ley de Madrid, que se refiere a que los
elementos de carcter general sern los suficientes para satisfacer las necesidades a
escala municipal.
Sin embargo, el artculo 36.5, que se ha comentado, emplea una expresin que
permite entender que la ciudad existente se supone que cuenta ya con redes
suficientes, y que stas son referibles, ms bien, al crecimiento futuro, al decir que los

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estndares lo son por referencia a la capacidad total mxima de los suelos urbanos
no consolidados y urbanizables.
En cuanto a los estndares de redes locales, que se contienen en el artculo 36.6, y

con referencia a sus antecedentes normativos, resulta lo siguiente:
En el suelo urbano de Plan General, ni el artculo 12.2.1 de la Ley de 1976 ni el 29 del

Reglamento de Planeamiento establecen estndares, la Ley de Madrid refiere tambin
los estndares a los mbitos de suelo urbano no consolidado y a sus posibles unidades
de ejecucin.
En el suelo urbanizable, los estndares del artculo 13.2 de la Ley de 1976 y del Anexo
del Reglamento de Planeamiento son:
En el artculo 13.2 de la Ley:
Parques y jardines, zonas deportivas pblicas y de recreo y expansin: 18 metros

cuadrados cada 100 metros cuadrados de vivienda, sin que pueda ser inferior al 10
por 100 de la total superficie ordenada.
Centros culturales y docentes pblicos y privados: 10 metros cuadrados por cada

100 metros cuadrados de viviendas.
Aparcamientos: 1 plaza por cada 100 metros cuadrados de edificacin.
En el cuadro del artculo 10 del Anexo del Reglamento de Planeamiento, para suelo
residencial y para conjuntos de entre 1.000 y 2.000 viviendas:
Espacios libres: 21 metros cuadrados por vivienda.
Centros docentes: 12 metros cuadrados por vivienda.
Servicios de inters pblico y social:
a) Parque deportivo: 8 metros cuadrados de suelo por vivienda.
b) Equipamiento comercial y social: 9 metros cuadrados construidos por vivienda.
Aparcamientos: 1 plaza por cada 100 metros cuadrados de edificacin.
En suelos industriales los porcentajes son algo menores y se prescinde de varios usos
dotacionales.
En la Ley de Madrid, el sistema de redes locales es el siguiente, artculo 36.6:
Equipamientos y servicios pblicos: 30 metros cuadrados por cada 100 metros

cuadrados construidos, al menos el 50 por 100 con destino a espacios libres pblicos

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arbolados, lo que supone: espacios libres: 15 metros cuadrados, equipamientos y

servicios pblicos: 15 metros cuadrados.
Una plaza y media de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados edificables.
Hemos utilizado una unidad del Reglamento de Planeamiento de cierta entidad, y

mientras la Ley de Madrid exige plaza y media de aparcamiento en lugar de una, el
resto de los estndares son ligeramente inferiores, con la diferencia muy importante,
que se reitera, de que ahora se exigen estndares en suelo urbano no consolidado.
2.2. La red de viviendas pblicas o de integracin social
Al regular el artculo 36 las determinaciones de las redes pblicas desde el punto de

vista funcional, distingue dentro de las redes de servicios y al lado de la red de
servicios urbanos, epgrafe 2.c).2, la red de viviendas pblicas o de integracin
social, de la que conviene resaltar aqu, adems de hacer una referencia en las
cuestiones competenciales, lo siguiente:
Que por su jerarqua esta red puede ser, conforme al nmero uno del artculo:
supramunicipal, general o simplemente local, es decir, referirse a competencias
propias del Estado o de la Comunidad Autnoma.
Una segunda observacin respecto de esta importante novedad legal, es que no se

refiere a las viviendas de proteccin pblica en general, sino que contempla como su
justificacin o la integracin social o como carcter de las viviendas el de pblico, es
decir, el tratarse de viviendas de promocin pblica.
La posible implantacin contra Plan como se ha sealado al comentar el artculo

161.1, relativo a los actos promovidos por las Administraciones Pblicas.
2.3. El porcentaje de viviendas de proteccin pblica
El artculo 38.2 de la Ley contiene una referencia un poco confusa, cuando dice que el
10 por 100 de la superficie del rea de reparto de suelo urbanizable sectorizado y de
cada sector de suelo urbanizable no sectorizado, ser destinado a la tipologa de
viviendas que libremente determine cada Ayuntamiento y aade, en el prrafo
segundo, que en el 90 por 100 restante del rea de reparto de suelo urbanizable
sectorizado y de cada sector de suelo urbanizable no sectorizado deber destinarse
como mnimo el 50 por 100 de las viviendas edificables a viviendas sujetas a algn
rgimen de proteccin pblica y de stas como mximo un 25 por 100 a viviendas de
precio tasado o figuras similares en el futuro.
Este precepto contiene la ltima de tres soluciones:
La que sealaba el artculo 110.1 de la Ley de 1995: como mnimo la calificacin para
vivienda sujeta a algn rgimen de proteccin pblica supondr el 50 por 100 de la
superficie del suelo urbanizable destinado al uso residencial: Aqu se atenda a la

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superficie de suelo.
La segunda estaba en el Proyecto de Ley artculo 38.2: En cada rea de reparto en

suelo urbanizable debern destinarse como mnimo el 50 por 100 de las viviendas
edificables a viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica. Aqu se atenda
al nmero de viviendas.
La redaccin definitiva del artculo 38.2 es mixta, por lo que puede originar alguna
confusin, y supone:
El 10 por 100 de la superficie ser destinado a la tipologa de viviendas que

determine el Ayuntamiento.
En el restante 90 por 100 de la superficie, se aplica el criterio siguiente:
Se destinar, como mnimo, el 50 por 100 de las viviendas edificables a viviendas de

proteccin pblica y de ellas, como mximo el 25 por 100 a precio tasado.
En consecuencia, Un mximo del 50 por 100 de las viviendas edificables puede ser
vivienda libre.
El problema de las viviendas de proteccin pblica es que han de cumplir unos

requisitos, en especial en cuanto al coste que dificultan su ejecucin, por lo que el
artculo 111 de la Ley de 1995 contemplaba la transformacin de vivienda de
proteccin pblica en vivienda libre, cosa que se ha suprimido, pero hay que esperar
que, a travs del aumento de los mdulos y de las dems medidas que sean
necesarias, este fundamental destino a viviendas de proteccin pblica se pueda
llevar a la realidad.
3. SISTEMA DE PLANEAMIENTO DE LA COMUNIDAD DE MADRID
3.1. Instrumentos de Ordenacin Territorial
La Ordenacin del Territorio es una funcin pblica de gobierno del territorio para la
organizacin racional y equilibrada de su utilizacin y, en general, de los recursos
naturales, que propicie la cohesin e integracin social de la Comunidad de Madrid
(artculo 13 Ley 9/95).
Tiene como objetivos principales:
a) La ms idnea articulacin territorial de la Comunidad de Madrid y de sta con el

resto de Espaa.
b) Las determinaciones de mbito regional dirigidas a mejorar las condiciones de vida

en colectividad y a armonizar el desarrollo econmico-social con el medio ambiente en
general, la preservacin de la naturaleza y la proteccin del patrimonio histrico y
cultural.

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c) La coordinacin de la accin territorial entre las Administraciones Pblicas y de sus

programas de infraestructuras estableciendo las reservas de suelo necesarias para su
ejecucin.
La poltica territorial de la Comunidad de Madrid se articula sobre dos piezas,

estrechamente relacionadas entre s; la planificacin propiamente regional y la
actividad urbanstica directa y propia de la Comunidad; piezas, a cuya regulacin se
dedican los
Ttulos III y IV del texto legal. La imbricacin entre ellas aparece garantizada, con
absoluto respeto a la autonoma municipal, por la vinculacin de la segunda por la
primera, sin perjuicio de que la ordenacin del territorio pueda ejecutarse, adems de
mediante actuaciones autonmicas propias y directas, a travs de la actividad
urbanstica ordinaria, es decir, por intermedio de la accin urbanstica de los
Municipios.
Estos objetivos que seala la Ley 9/95, muestran de manera clara la concepcin del
territorio de la Comunidad de Madrid como espacio integrado, demandante de una
poltica territorial positiva orientada a potenciar las oportunidades de desarrollo
econmico estable, armnico y compatible con la preservacin de los valores
naturales y los equilibrios ecolgicos bsicos.
La poltica territorial as considerada no puede llevarse a efecto slo a travs de los

instrumentos de planeamiento urbanstico de mbito municipal. En este sentido, los
instrumentos del gobierno y la poltica territorial regionales no pueden quedar
circunscritos a los urbansticos de lgica local sujetos a aprobacin o intervencin, con
un mayor o menor alcance y uno u otro carcter, de la Comunidad Autnoma. Como
seala la Carta Europea de la Ordenacin del Territorio, esta ltima no es otra cosa
que la expresin fsica o espacial de la poltica econmica, social, cultural y ecolgica
de toda sociedad, destacando su naturaleza funcional compleja necesariamente
tributaria de diversas perspectivas y disciplinas pero dirigida siempre al desarrollo
equilibrado del territorio o, mejor, de la utilizacin humana de ste, lo que supone, en
definitiva, una organizacin fsica de todas las actividades humanas, pblicas o
privadas, segn un concepto rector. La ordenacin territorial definida por dicha Ley se
asienta en la definicin de este concepto rector y en la disposicin de los instrumentos
indispensables para hacerlo efectivo.
La Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Poltica Territorial, Suelo y Urbanismo,

define la ordenacin del territorio y la poltica territorial, y al mismo tiempo viene a
sentar las bases de la imbricacin que debe existir entre la planificacin propiamente
regional y la actividad urbanstica de los municipios.
Sus lneas fundamentales pueden sintetizarse as:
a) La vinculacin legal material de la ordenacin del territorio concebida como

funcin pblica y, por tanto, de la elaboracin, aprobacin y ejecucin de sus

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instrumentos, por la va de la fijacin clara de sus objetivos, cuya idea central se cifra
en la cohesin e integracin social de la Comunidad de Madrid mediante una
organizacin racional y equilibrada de la utilizacin de su territorio y, en general, de
sus recursos naturales.
b) La tipificacin de los aludidos instrumentos, haciendo posible una planificacin

tanto de conjunto del territorio regional, como circunscrita por razn del objeto y del
mbito territorial.
c) El reforzamiento de la figura del Plan Regional de Estrategia Territorial, que slo

puede incidir en el planeamiento urbanstico municipal en forma de exigencia de
adaptacin, pero en ningn caso en la de su directa modificacin. Se configura ex
novo el procedimiento para su elaboracin y aprobacin, a fin, entre otros objetivos,
de articular una intervencin suficiente tanto de la Asamblea de la Comunidad, como
de la instancia de gobierno municipal, ambas consideradas decisivas para asegurar la
bondad, la aceptabilidad social y el buen fin de la planificacin. Especial mencin
merece tambin la flexible determinacin, desde el punto de vista de su alcance, del
contenido en determinaciones del Plan, pues se permite que ste module el grado de
vinculacin por tales determinaciones de las medidas de planificacin de las
Administraciones Pblicas y la necesidad de adaptacin de ellas.
Los instrumentos de ordenacin territorial que establece la Comunidad de Madrid, son

los siguientes:
1. El Plan Regional de Estrategia Territorial.
2. Los Programas Coordinados de la Accin Territorial.
3. Los Planes de Ordenacin del Medio Natural y Rural.
Estos instrumentos de ordenacin territorial pueden desarrollarse por dos vas: a

travs de Actuaciones de Inters Regional, y de Planes Urbansticos. En todo caso
vinculan a unas y otros, cualquiera que sea su iniciativa. Por esta vinculacin de los
instrumentos de ordenacin territorial sobre los de ordenacin urbanstica, la Ley del
Suelo de Madrid, prev expresamente la adaptacin de estos ltimos a las
determinaciones de ordenacin territorial, artculo 68 de la Ley.
Pasamos a referirnos a estas figuras, con el fin de fijar el marco imprescindible para
una mejor comprensin de los instrumentos puramente urbansticos.
3.1.1. Plan Regional de Estrategia Territorial
Concepto
El Plan Regional de Estrategia Territorial es el instrumento bsico articulador de todas

las acciones territoriales y conexionador de otros instrumentos como los Programas
Coordinados de la Accin Territorial o los Planes de Ordenacin del Medio Natural y

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Rural. Esta Plan establece los elementos bsicos para la organizacin y estructura del
conjunto del territorio de la Comunidad de Madrid, sus objetivos estratgicos y define
el marco de referencia de todos los dems instrumentos o planes de ordenacin del
territorio.
Objetivos
El Plan Regional de Estrategia Territorial atiende, fundamentalmente, a los siguientes

objetivos instrumentales:
a) La determinacin de los objetivos y de la estrategia relativos a la organizacin y

estructura del territorio de la Comunidad de Madrid.
b) La ordenacin de la actividad urbanstica directa y propia de la Comunidad de

Madrid necesaria para la efectividad de la estrategia de organizacin y estructura del
territorio de la Comunidad de Madrid.
c) Las directrices para la armonizacin y compatibilizacin del planeamiento municipal

y los planes, programas y acciones sectoriales con incidencia territorial.
En cuanto a sus efectos, sin perjuicio del carcter legal formal de las determinaciones
del Plan Regional aprobadas por la Asamblea de Madrid, que prevalecern en
cualquier caso sobre cualesquiera otras de la planificacin territorial o urbanstica,
todas las restantes tendrn la eficacia propia de las disposiciones reglamentarias, con
el alcance concreto que en ellas se determine conforme a lo dispuesto en la letra b)
del nmero 2 del artculo 16 de la Ley 9/95. De estas ltimas slo las relativas a las
Zonas de Inters Regional podrn producir la directa modificacin de las
determinaciones del planeamiento urbanstico municipal.
3.1.2. Programas Coordinados de la Accin Territorial
Los Programas de Coordinacin de la Accin Territorial establecern, en el marco de

las determinaciones del Plan Regional de Estrategia Territorial, la articulacin de las
acciones de las Administraciones pblicas que requieran la ocupacin o uso del suelo
y tengan una relevante repercusin territorial.(Art. 14 Ley 9/95)
3.1.3. Planes de Ordenacin del Medio Natural y Rural
Los Planes de Ordenacin del Medio Natural y Rural tienen por objeto la proteccin,
conservacin y mejora de mbitos territoriales supramunicipales de manifiesto inters
por su valor y caractersticas geogrficas, morfolgicas, agrcolas, ganaderas,
forestales, paisajsticas o ecolgicas, en desarrollo de las determinaciones medio-
ambientales del Plan Regional de Estrategia Territorial.(Art. 14 Ley 9/95)
3.1.4. Actuaciones de Inters Regional
La actividad urbanstica que despliega la Comunidad de Madrid viene caracterizada

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por la referencia al inters regional. En este sentido, la Ley 9/95, define el mismo en
su artculo 19.3, como: aquel que tiene incidencia en la totalidad o en gran parte del
territorio de la Comunidad de Madrid, y cuyo contenido implica el ejercicio de
competencias propias de la Comunidad de conformidad con el Estatuto de
Autonoma.
La actividad urbanstica directa y propia de la Comunidad de Madrid se realiza

mediante actuaciones de inters regional. stas tienen por objeto el desarrollo y la
ejecucin de las polticas territoriales formuladas en el Plan Regional de Estrategia
Territorial y dems planes de Ordenacin del Territorio.
Las actuaciones de inters regional se concretan en dos herramientas: las Zonas de

Inters Regional y los Proyectos de Alcance Regional.
3.1.4.1. Zonas de Inters Regional
Concepto y objeto
Son Zonas de Inters Regional las reas previstas en el Plan Regional de Estrategia
Territorial por su idoneidad para servir de soporte a operaciones urbansticas que,
tengan cualquiera de las finalidades siguientes:
a) La ordenacin y gestin estratgicas del territorio.
b) El despliegue ordenado, integrado y armnico del desarrollo econmico y social de

la regin, la superacin de situaciones de crisis o de transformacin de sectores
econmicos o la correccin de desequilibrios intrarregionales en materia de vivienda,
infraestructuras, dotaciones, equipamientos y servicios.
Las Zonas de Inters Regional pueden ser de Actuacin Inmediata o Diferida, segn
cual sea su finalidad, a continuacin examinamos su concepto.
Zonas de Inters Regional de Actuacin Inmediata
Son Zonas de Inters Regional de Actuacin Inmediata aquellas cuya programacin

prevea la aprobacin definitiva de los pertinentes Planes o instrumentos urbansticos
de ordenacin y la iniciacin de las obras de urbanizacin a que deban stos dar lugar
dentro de los cuatro aos siguientes a la aprobacin definitiva de la delimitacin y
declaracin de las mismas (Art. 25 Ley 9/95).
La ordenacin urbanstica de las Zonas reguladas en esta Seccin y la ejecucin de

dicha ordenacin se llevarn a efecto, para toda o parte de la superficie que dichas
Zonas comprendan, mediante Planes Especiales, Programas de Actuacin Urbanstica
y Proyectos de Alcance Regional, segn proceda, formulados de conformidad con la
legislacin aplicable.
Zonas de Inters Regional de Actuacin Diferida

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Son Zonas de Inters Regional de Actuacin Diferida aquellas que tienen por finalidad
la creacin de reservas de suelo idneas para el desarrollo y la ejecucin de la poltica
territorial de la Comunidad de Madrid mediante las operaciones urbansticas que se
concreten a partir de la correspondiente delimitacin y declaracin. Dichas
delimitaciones debern estar justificadas por las necesidades estratgicas de
reequilibrio territorial para la implantacin de actividades de inters o desarrollo
regional o de proteccin medio-ambiental.
Su perodo de vigencia ser de seis aos, debindose producir dentro de dicho plazo
su transformacin en Zonas de inters Regional de Actuacin Inmediata.
3.1.4.2. Proyectos de Alcance Regional
Concepto y funcin
Los Proyectos de Alcance Regional son actuaciones territoriales concretas que en

desarrollo del Plan Regional de Estrategia
Territorial y dems instrumentos de Ordenacin del Territorio aplicables o cuando

razones de urgencia y excepcional inters pblico as lo exijan, ordenan y disean, con
carcter bsico y para su inmediata ejecucin, obras e instalaciones de carcter
regional.
Pueden tener cualquiera de los objetos siguientes:
a) Infraestructuras regionales de cualquier tipo, comprendiendo las construcciones e

instalaciones complementarias precisas.
b) Obras, construcciones o instalaciones, incluida la urbanizacin complementaria que

precisen, que sirvan de soporte a vivienda pblica de emergencia, servicios pblicos,
dotaciones y equipamientos.
c) Instalaciones para el desarrollo de actividades econmicas que tengan por objeto,

la investigacin, la produccin, la distribucin y la comercializacin de bienes y
servicios.
Los Proyectos de Alcance Regional debern asegurar en todos los casos el adecuado
funcionamiento de las obras e instalaciones que constituyan su objeto, mediante la
realizacin de cuantas sean precisas tanto para la eficaz conexin de aqullas a las
redes generales correspondientes, como para la conservacin, como mnimo, de la
funcionalidad de las infraestructuras y los servicios ya existentes, de conformidad con
lo establecido en el Plan Regional, Planes Zonales de Carreteras, Catlogo viario de la
Comunidad de Madrid, y dems planes sectoriales.
Los Proyectos de Alcance Regional pueden tener tambin por objeto obras y servicios
pblicos de inters comn y actuaciones conjuntas de las Administraciones Generales

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del Estado y de la Comunidad de Madrid y los Municipios, siempre que stas suscriban
los convenios de colaboracin al efecto o su objeto se inscriba en uno de los
convenios previamente suscritos por las Administraciones interesadas para el
cumplimiento de competencias concurrentes, compartidas o complementarias.
Los Proyectos de Alcance Regional pueden comprender terrenos situados en uno o

varios trminos municipales y desarrollarse en suelo urbanizable no sectorizado, ya no
pueden realizarse en suelo no urbanizable puesto que todo l est sometido a
proteccin, salvo que tengan por objeto garantizar el objeto de la proteccin.
El suelo que en los Proyectos a que se refiere el nmero anterior se destine a uso
dotacional pblico tendr la calificacin urbanstica y pasar en todo caso a integrarse
en las redes pblicas establecidas por el planeamiento urbanstico municipal.
3.2. Instrumentos de Ordenacin Urbana
La Ley de Madrid, en su artculo 34, define el sistema de planeamiento urbanstico,

divide los instrumentos de planeamiento en dos grupos, segn su funcin y alcance
en la integracin de la ordenacin urbanstica municipal. Estos dos grupos de Planes
de Ordenacin Urbanstica, son los siguientes:
a) De planeamiento general, que son los que establecen las determinaciones

estructurantes de la ordenacin urbanstica, y sus alteraciones, comprende los
siguientes instrumentos:
1. Planes Generales
2. Planes de Sectorizacin
b) De planeamiento de desarrollo, que son los que establecen las determinaciones

pormenorizadas, que desarrollan sin contradecirlas a las estructurantes que
correspondan, comprende los siguientes instrumentos:
1. Planes Parciales
2. Planes Especiales
3. Estudios de Detalle
4. Catlogos de Bienes y Espacios Protegidos
Esta agrupacin de los instrumentos de planeamiento, en funcin del alcance de la

ordenacin que efectan los mismos, viene
a confirmar la intencin de la Ley, de simplificar la ordenacin urbanstica unificando

la normativa y procurando que los instrumentos de planeamiento se circunscriban a
aspectos determinados de la ordenacin y de esta forma se genere cierta seguridad

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jurdica en los agentes que intervienen.
3.2.1. Formacin, aprobacin y efectos de los planes de ordenacin urbanstica
3.2.1.1. Iniciativa del planeamiento
Entre los principios que rigen la ordenacin urbanstica est la participacin

ciudadana, materializada sta en la formulacin, gestin y ejecucin de la actividad
urbanstica. La Comunidad de Madrid y los Ayuntamientos debern fomentar e
impulsar la participacin, as como velar por los derechos de iniciativa e informacin
de los ciudadanos y de las entidades que los representan.
Considerando este mandato del artculo 3.1 de la Ley, las Administraciones pblicas
deben proteger el derecho de iniciativa e informacin de los ciudadanos y de las
entidades que los representan. Se trata de un derecho de iniciativa, que puede
abarcar tanto la formulacin, gestin y ejecucin. No es un derecho a obtener la
aprobacin de la iniciativa sino a obtener de la Administracin urbanstica un
pronunciamiento motivado sobre las mismas (Art.5.4).
Por lo tanto aunque la actividad de planeamiento urbanstico es una potestad

administrativa, cuyo ejercicio corresponde a la Administracin urbanstica, el
planeamiento urbanstico podr ser formulado tanto por las Administraciones pblicas
como por los particulares, exceptuando los Planes Generales en los que la iniciativa es
solamente de la Administracin.
En el caso del planeamiento de iniciativa particular, los sujetos privados participarn

en la actividad de planeamiento mediante la formulacin de iniciativas y propuestas,
incluso en forma de proyectos de instrumentos de planeamiento. En este proceso de
formulacin de las iniciativas de los sujetos privados se enmarca el derecho de
consulta previo regulado en el artculo 22.1 c) de la Ley.
Como ya se estudi al hablar del rgimen de derechos y deberes de los propietarios

de suelo urbanizable no sectorizado, este derecho de consulta previo de carcter
vinculante para la Administracin, servir de base para la formulacin del
correspondiente proyecto de Plan de Sectorizacin, cuyos parmetros ya han sido
previamente definidos por la propia Administracin. Esta sectorizacin del suelo
urbanizable reproduce en parte la figura del Programa de Actuacin Urbanstica, por
medio del cual la Administracin estableca el desarrollo futuro del suelo urbanizable
no programado, permitiendo con posterioridad la iniciativa privada en el trmite del
Plan Parcial.
3.2.1.2. Actos preparatorios: Avances y proyectos de Planes
La legislacin urbanstica siempre ha contemplado un proceso dilatado en la

tramitacin de los instrumentos de planeamiento urbanstico, que inclua como
antecedentes una serie de actos y acuerdos, que, aunque no formaban parte del
procedimiento, constituan la base del documento que iba a ser objeto de trmite.

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Esta serie de actos previos, ha supuesto que la tramitacin de los Planes y de las
revisiones del planeamiento general se dilaten mucho en el tiempo, por la necesidad
de incluir las consultas e informes de las Administraciones afectadas, e incluir un
perodo de informacin pblica de similar duracin al que se incluye en el
procedimiento.
Con el fin de agilizar al mximo el trmite de los procedimientos de formacin y

aprobacin de los diferentes instrumentos de planeamiento urbanstico, la Ley de
Madrid ha querido reducir los plazos necesarios para el procedimiento.
En este sentido la Ley ha recogido la figura del avance del planeamiento, como
antecedente necesario en el procedimiento de aprobacin de los instrumentos de
planeamiento general los Planes Generales, incluidas sus revisiones y los Planes de
Sectorizacin. Este avance de planeamiento ser facultativo para el resto de
instrumentos de planeamiento (Art. 56.2 Ley).
En la tramitacin de los avances de planeamiento la Ley incorpora una importante

novedad, el Informe previo de anlisis ambiental, que debe ser emitido por la
Consejera competente en materia de medio ambiente, en el plazo de tres meses.
Este informe realiza el anlisis ambiental de la iniciativa de planeamiento general, lo
que supone en realidad una importante agilizacin del trmite de los instrumentos de
planeamiento de desarrollo, que slo requiere nuevos informes ambientales relativos
a las infraestructuras de saneamiento.
La aprobacin de los avances de planeamiento slo tendr efectos administrativos

internos y en las relaciones entre las Administraciones pblicas que hayan intervenido
en su elaboracin.
Estos efectos internos de los avances de planeamiento derivan de la regulacin que

de los mismos hacan los artculos 28.3 de la Ley del Suelo de 1976, y 115.3 del
Reglamento de Planeamiento Urbanstico.
La aprobacin de un avance de planeamiento, segn el art. 28.3 del Texto Refundido

de la Ley del Suelo de 1976 (que dice que slo tendr efectos administrativos internos
preparatorios de la redaccin de los planes y proyectos definitivos), no cabe duda que
es un acto de puro trmite que slo sirve para ilustrar la voluntad administrativa del
rgano urbanstico, y que puede plasmarse ms tarde (o no plasmarse) en
instrumentos de planeamiento que, llegados a su trmite definitivo, podrn, ahora s,
ser impugnados por los interesados. As lo tiene reconocido la jurisprudencia del
Tribunal Supremo, de la que es una muestra la Sentencia de 19 febrero 1992 a cuyo
tenor la finalidad de los avances es puramente interna y preparatoria del
planeamiento, y a diferencia de los planes no tiene carcter normativo, pudiendo el
Ayuntamiento recoger el contenido del avance, en todo o en parte, o bien
modificarlo. Se trata, por lo tanto, de un proyecto de plan, que, como tal proyecto o
ensayo, slo tiene el valor de un estudio, y que, por lo mismo que no afecta a los
derechos e intereses de los particulares, no puede ser impugnado. Slo puede serlo, si

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es que
sus conclusiones se plasman en el Plan, impugnando la aprobacin definitiva de ste

pero en tal caso, como puede comprenderse, ya no se impugna el avance, sino el
Plan.
El acuerdo de aprobacin deber expresar, en todo caso, el resultado de los trmites

de informacin pblica e informe de la Consejera competente en materia de medio
ambiente y, en particular, la incidencia de ste en el contenido definitivo del avance.
3.2.1.3. Procedimiento de aprobacin de los planes
Aprobacin inicial
El acuerdo de aprobacin inicial inicia el procedimiento e implica el sometimiento de

la documentacin del plan de ordenacin urbanstica de que se trate a informacin
pblica por plazo no inferior a un mes y, simultneamente, el requerimiento de los
informes de los rganos y entidades pblicas previstos legalmente como preceptivos o
que, por razn de la posible afeccin de los intereses pblicos por ellos gestionados,
deban considerarse necesarios.
Suspensin de actos de uso del suelo, de construccin, edificacin y de ejecucin de

actividades
La Ley del Suelo de 1976 parte de la premisa de la irretroactividad de los Planes y

Ordenanzas. En consecuencia, el hecho de que se est formando o modificando un
plan no impide el otorgamiento de licencias, de conformidad con la normativa vigente.
Sin embargo, esta irretroactividad de los planes, adecuada al principio de seguridad
jurdica que consagra nuestra Constitucin en su artculo 9.3, puede tener evidentes
inconvenientes, pues la concesin de licencias conforme a una normativa que se
pretende derogar puede suponer de hecho, la inejecucin de la normativa futura (que
habra de hacerse a travs de la tcnica de expropiacin forzosa y por tanto mediante
las correspondientes indemnizaciones, con las consiguientes consecuencias gravosas
para la ejecucin del plan), abrindose durante la etapa inmediatamente
anterior a su aprobacin una etapa especulativa donde los interesados pugnaran por
consolidar como derechos lo que hasta entonces no eran sino meras expectativas
jurdicas. En este sentido la Sentencia de 18 diciembre 1979 ha calificado como
situaciones aberrantes, las creadoras de edificios inicialmente afectados por el
rgimen de fuera de ordenacin. A evitar estas situaciones se dirige la suspensin de
licencias, garantizado la peridica renovacin del planeamiento y su adecuacin a la
realidad econmica, siendo recogida ampliamente en el derecho comparado, y en
nuestro ordenamiento (artculo 27 de la Ley del Suelo y Ordenacin Urbana de 1976).
La finalidad de la suspensin aparece claramente reflejada en la Sentencia del

Tribunal Supremo de 7 noviembre 1988 cuando dice ...que tiene por finalidad
asegurar la efectividad de un planeamiento futuro, es decir, de una ordenacin

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urbanstica que todava no est en vigor, impidiendo que cuando sta no ha llegado a
aprobarse definitivamente puedan producirse aprovechamientos del suelo que, aun
conformes con la ordenacin en vigor, vayan a dificultar la realizacin efectiva del
nuevo plan; ...el Plan nace para ser ejecutado sin ejecucin es un dibujo muerto y
precisamente para hacer visible esa ejecucin nuestro ordenamiento jurdico crea la
figura de la suspensin del otorgamiento de las licencias. Su necesidad y su
racionalidad, claras, como deriva de lo ya expuesto, quedan corroboradas
comprobando su existencia en el derecho comparado; ...obedece pues esta figura a
una terminante exigencia del inters pblico y dado que el Derecho administrativo
aspira siempre a armonizar las exigencias de dicho inters con la garanta del
administrado, el ordenamiento jurdico arbitra distintas vas para tal armonizacin: por
una parte, ha de tenerse en cuenta el lmite temporal de la virtualidad de la
suspensin respecto de las licencias solicitadas con anterioridad que esta Sala ha
destacado en Sentencias de 15 abril 1988, y por otra son de recordar las
indemnizaciones sealadas en los arts. 27.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo
de 1976 y 121.2, 3 y 4 del Reglamento de Planeamiento. Con la armonizacin que
acaba de indicarse de la suspensin del otorgamiento de licencias aparece revestida
de una racionalidad que excluye la idea de una necesidad de interpretacin
restrictiva.
El artculo 70.4 de la Ley establece que la aprobacin inicial de los Proyectos de

Planes de Ordenacin Urbanstica, as como de sus modificaciones o revisiones
comportar la suspensin de la realizacin de actos de uso del suelo, de construccin,
edificacin y de ejecucin de actividades.
Adems deber tenerse en cuenta que, el perodo de vigencia total, continua o

discontinua, de la medida cautelar de suspensin con motivo de un mismo
procedimiento de aprobacin de un Plan de Ordenacin Urbanstica o de su
modificacin o revisin no podr exceder de un ao.
El plazo de suspensin ser ampliable otro ao cuando dentro de aqul se hubiere

completado el perodo de informacin pblica. No ser posible acordar nuevas
suspensiones en la misma zona por idntica finalidad hasta que transcurrieren cinco
aos, contados a partir del trmino de la suspensin.
Informacin Pblica
La informacin pblica deber llevarse a cabo en la forma y condiciones que propicien

una mayor participacin efectiva de los titulares de los derechos afectados y de los
ciudadanos en general.
Este trmite garantiza la participacin de los sujetos privados en la actividad de

planeamiento urbanstico, que la Ley recoge en el artculo 5.4 b), mediante
sugerencias y alegaciones.
La formulacin de sugerencias al instrumento de planeamiento en tramitacin

ofrecer a la Administracin ideas concretas o soluciones para concretas cuestiones

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de la ordenacin propuesta.
Las formulacin de alegaciones en la tramitacin del instrumento de planeamiento

supone la defensa individualizada de derechos afectados por la ordenacin propuesta,
aportando al efecto soluciones concretas de ordenacin a favor de su derecho.
En ambos supuestos, en ningn caso genera el derecho a obtener su estimacin, pero

s un pronunciamiento motivado sobre las mismas.
Informes requeridos durante la tramitacin
La Comunidad de Madrid ha querido unificar en un solo trmite todos los informes que
deben incorporarse en el procedimiento de tramitacin del planeamiento urbanstico.
Esta importante novedad de la Ley hace que los informes de todas las
Administraciones exigibles de conformidad con la legislacin sectorial, los informes de
audiencia a otras Administraciones y los informes de las Entidades y Agentes
interesados en el procedimiento, todos queden unidos al expediente en el mismo
plazo de un mes que se produce el perodo de informacin pblica.
Informes preceptivos de todas las Administraciones exigibles por la legislacin

sectorial
Siguiendo a Enrique Porto Rey, cabe citar los siguientes:
a) Direccin de Carreteras del Ministerio de Fomento (Artculo
10.2 de la Ley 25/1988, de Carreteras del Estado).
b) Consejera de Obras Pblicas, Urbanismo y Transportes (Artculo 22 de la Ley

3/1991, de Carreteras de la CM).
c) Consejera de Economa y Empleo, Direccin General de Agricultura y Alimentacin

(Ley 8/1998, de Vas Pecuarias de la CM).
d) Consejera de Medio Ambiente y Desarrollo Regional, Direccin General de

Prevencin y Educacin Ambiental (Ley 10/1991 de Proteccin del Medio Ambiente de
la CM, Artculo 42.2 de la Ley 16/1995, de 4 de mayo. Forestal y de Proteccin de la
Naturaleza de la CAM y Ley 3/1998, de 13 de octubre, para la Gestin del Medio
Ambiente de la CM).
e) Consejera de Medio Ambiente. Direccin General de Prevencin y Educacin

Ambiental. Informe sobre Contaminacin Acstica. Artculo 24 del Decreto 78/1999, de
27 de mayo.
f) Consejera de Medio Ambiente. Direccin General de Prevencin y Educacin

Ambiental. Informe sobre Aguas residuales. Decreto 170/1998, de 1 de octubre.
Artculo 7.1.

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g) Consejera de Educacin y Cultura.. Direccin General de Patrimonio Cultural

(Artculo 31 de la Ley 10/1998, de Patrimonio Histrico de la CM).
h) Direccin General de Patrimonio del Estado (Artculo 20 de la Ley 16/1985, de

Patrimonio Histrico Espaol, y Orden de Economa y Hacienda de 31 de enero de
1990).
i) Confederacin Hidrogrfica del Tajo (Artculo 18.1.d) de la Ley de Aguas).
j) Patronato del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares (Ley 1/1985 de 23
de enero, y sucesivas Leyes de ampliacin o modificacin de los lmites del Parque).
k) Junta Rectora del Parque Regional en torno a los Ejes de los cursos bajos de los ros
Manzanares y Jarama (Ley 6/ 1994, de 24 de junio).
l) Parque Regional del Curso Medio del ro Guadarrama y su entorno (Ley 20/1999, de
3 de mayo).
m ) Ministerio de Defensa (Disposicin Adicional Primera de la
Ley 6/1998).
Informes exigidos por la Comunidad de Madrid como parte del trmite de audiencia,
que no son preceptivos de conformidad con la legislacin sectorial de aplicacin
a) Consejera de Economa y Empleo, Direccin General de Comercio y Consumo y

Direccin General de Industria, Energa y Minas.
b) Direccin General de Arquitectura y Vivienda de la CM.
c) RENFE.
d) AENA.
e) Telefnica.
f) Gas Natural.
g) Canal de Isabel II.
h) Empresas suministradoras de energa elctrica: (Iberdrola, Unin Fenosa )
Se plantean problemas respecto a la emisin de estos informes tanto los preceptivos

como los de las Administraciones sobre sus respectivas competencias, cuyo rgimen
jurdico difiere.

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En el supuesto de los informes preceptivos, al tratarse de informes que son

determinantes para la resolucin del procedimiento, la demora en su emisin
interrumpe el procedimiento, de conformidad con el artculo 83 de la Ley 30/1992, de
26 de noviembre, de Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y del
Procedimiento Administrativo Comn (en adelante LRJAPAC) (modificada por Ley
4/1999, de 13 de enero). Este rgimen jurdico puede provocar retrasos en la
tramitacin del planeamiento, con independencia de la voluntad de la Ley de Madrid,
puesto que la legislacin sectorial en muchos casos, mantiene plazos mayores para la
emisin de los informes preceptivos.
Mientras que si se trata de los informes que cumplen con el trmite de audiencia al
resto de Administraciones sobre su competencia, si el informe es emitido fuera de
plazo, podr continuarse el procedimiento, prescindiendo incluso del informe emitido
fuera de plazo.
La legislacin sectorial y los plazos regulados en las distintas leyes van a determinar
una vez ms si la agilizacin del procedimiento propuesta por la Comunidad de Madrid
realmente es efectiva.
Informe de anlisis ambiental
Especial mencin merece el Informe de Anlisis Ambiental, una de las innovaciones

que ha introducido la Ley de Madrid.
El anlisis ambiental de los instrumentos de planeamiento urbanstico viene a

garantizar la adecuada proteccin del medio ambiente, siguiendo los criterios ms
recientes en la materia recogidos en las Directivas europeas.
La ordenacin del territorio debe garantizar la proteccin del medio ambiente de

conformidad con el mandato del artculo 45 de la Constitucin Espaola que establece
el derecho de todos, sin distinciones, a disfrutar de un medio ambiente adecuado, el
deber de conservarlo y la obligacin de los poderes pblicos de velar por la
utilizacin racional de todos los recursos naturales con el fin de proteger y mejorar la
calidad de vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyndose en la
indispensable solidaridad colectiva.
Es intencin de la Ley de Madrid, como recoge en su Exposicin de Motivos, utilizar los

instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica sobre todo el planeamiento
regional territorial y los planes generales y de sectorizacin como herramientas
jurdicas de proteccin del medio ambiente, por medio de la clasificacin de suelo y de
los modelos territoriales que se adoptan.
En este marco de fomentar un desarrollo sostenible dentro del territorio de los

asentamientos humanos, es donde se enmarcan los Informes de Anlisis Ambiental.
Estos informes se emiten durante el procedimiento de tramitacin de los instrumentos

de planeamiento, en dos momentos:

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a) en su fase preparatoria, con el objeto de hacer un anlisis previo del proyecto de

planeamiento, examinando la incidencia del mismo en el medio ambiente, pudiendo
motivar cambios en el avance como consecuencia del informe de la Consejera;
b) un informe definitivo relativo al Plan, como antecedente necesario de la aprobacin

provisional, que deber ser emitido en el plazo de dos meses desde la remisin de la
documentacin tcnica del Plan del que se trate.
Aprobacin provisional y aprobacin definitiva
Conviene destacar que la Ley de Madrid ha hecho un esfuerzo importante por acortar
los trmites que debe superar un Plan, ejemplo de ello son los acuerdos de aprobacin
provisional y definitiva.
La aprobacin provisional de los instrumentos de planeamiento ser necesaria para

aquellos instrumentos en los que la competencia para su aprobacin definitiva recaiga
sobre Administracin distinta de la que tramita el expediente. As ocurre en los Planes
Generales, Planes de Sectorizacin, Planes Parciales y Especiales (tanto de iniciativa
pblica como privada) cuando el Municipio no sea competente para acordar la
definitiva, y los Catlogos de bienes y espacios protegidos elaborados con carcter
independiente.
La aprobacin definitiva de los instrumentos de planeamiento es la ltima fase del

procedimiento. Por medio de este trmite de aprobacin definitiva, se examina con
carcter previo la integridad y correccin tanto del proyecto de Plan o de su
modificacin o revisin, como del expediente y de las actuaciones administrativas
realizadas. De apreciarse la omisin o defectuosa celebracin de algn trmite o la
existencia de alguna deficiencia en el contenido sustantivo o la documentacin del
proyecto de Plan o de su modificacin o revisin, el Alcalde, si la aprobacin definitiva
corresponde al Municipio, o, en otro caso, la Consejera competente en materia de
ordenacin urbanstica debern ordenar o, en su caso, requerir la subsanacin de los
defectos o las deficiencias observadas, fijando o concediendo plazo al efecto. La orden
o el requerimiento suspendern, hasta su cumplimiento efectivo, el plazo legal para la
resolucin sobre la aprobacin definitiva.
El rgano competente para la aprobacin definitiva podr adoptar, motivadamente,

alguna de estas decisiones:
a) Aprobar definitivamente el Plan o su modificacin o revisin en sus propios

trminos.
b) Aplazar, motivadamente, en todo o en parte, la aprobacin definitiva del Plan,

hasta la subsanacin de los reparos que hayan impedido sta o, en su caso, de las
precisiones o modificaciones de determinaciones que se estimen procedentes o las
deficiencias tcnicas que hayan sido apreciadas.

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Slo podr exceptuarse del aplazamiento y aprobarse definitivamente concreta o

concretas partes del Plan que sean susceptibles de gestin, aplicacin y ejecucin
autnomas.
c) Denegar motivadamente la aprobacin definitiva del Plan.
Las competencias para la aprobacin de los diferentes instrumentos de planeamiento

son objeto de estudio en cada uno de los mismos, por ello no los reiteramos,
remitindonos, en cualquier caso a los artculos 57, 59 y 61 de la Ley.
3.2.1.4. Publicacin, vigencia y efectos de los Planes
Las Administraciones Pblicas, en este caso tanto la Comunidad de Madrid, como los
Ayuntamientos, deben garantizar a los ciudadanos la informacin sobre los Planes de
Ordenacin Urbanstica vigentes, as como sus modificaciones y revisiones.
Con el fin de garantizar este principio de publicidad la Ley establece un doble

mecanismo de publicidad de los Planes, por un lado crea un Registro de Planes de
Ordenacin Urbanstica, dependiente de la Consejera competente en materia de
ordenacin urbanstica y, por otro lado obliga a la Administracin urbanstica
Municipal a que facilite el acceso a los ciudadanos al contenido de los Planes de
Ordenacin Urbanstica.
El Registro de Planes de Ordenacin Urbanstica, que se crea en el artculo 65 de la

Ley, establece como requisito legal para la publicacin de los diferentes Planes, que
se haya depositado una copia de los mismos, as como de sus modificaciones y
revisiones, sin este depsito y su posterior publicacin no entran en vigor. Igualmente,
este Registro puede expedir copias que acreditan a todos los efectos legales el
contenido de los Planes de ordenacin Urbanstica.
Los Municipios, como Administracin Urbanstica debern garantizar a todos los

ciudadanos y a las entidades que los representen, el acceso al contenido de todos los
Planes de Ordenacin
Urbanstica, tal como ya contemplaba el artculo 133 de la Ley del Suelo de 1992. La
diferencia es que la Ley de Madrid establece que el acceso podr ser a travs de
ediciones convencionales y adems, por medios y procedimientos informticos y
telemticos.
Los Planes de Ordenacin Urbanstica se publicarn en el Boletn Oficial de la

Comunidad de Madrid, con indicacin de haberse procedido al deposito del
correspondiente plan en el Registro administrativo de la Consejera. La publicacin
constar de lo siguiente:
a) El acuerdo de aprobacin definitiva, adoptado por la Administracin competente en

cada caso (Comunidad de Madrid o Municipio).

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b) El contenido ntegro del Plan, de conformidad con la legislacin de rgimen local

por disposicin del Municipio o de la Comunidad de Madrid.
De las normas de los planes de ordenacin urbanstica, de conformidad con el artculo

70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Rgimen Local, y el
artculo 196.2 del reglamento de Organizacin, Funcionamiento y Rgimen Jurdico,
debe ser publicado ntegramente su texto, como condicin necesaria para su entrada
en vigor.
En cuanto a la vigencia de los Planes de Ordenacin Urbanstica, estos entran en vigor

el mismo da de su publicacin, con los requisitos expresados, y tienen una vigencia
indefinida (Art. 66 de la Ley).
3.2.1.5. Modificacin y Revisin de los Planes
Los planes de ordenacin, como toda norma reglamentaria, tienen vigencia indefinida
artculo 45 TRLS 1976, y artculo 125 TRLS 1992, declarado inconstitucional por STC
61/1997. Esta caracterstica es una clara expresin del principio constitucional de
seguridad jurdica que impone el artculo 9.3 de la Constitucin.
Ahora bien, la Administracin, con el fin de adaptar el plan a las exigencias

cambiantes de la realidad, puede ejercer la potestad innovadora o ius variandi,
evitando la petrificacin del ordenamiento urbanstico mediante dos importantes
tcnicas: la revisin y la modificacin. En este sentido, el artculo 154.2 del
Reglamento de Planeamiento en adelante RPU. dispone que: La alteracin del
contenido de los Planes de Ordenacin y Proyectos de Urbanizacin podr llevarse a
cabo mediante la revisin de los mismos o la modificacin de alguno o algunos de los
elementos que los constituyan redaccin similar a la contenida en el artculo 126.3
del TRLS 1992, declarado inconstitucional en STC 61/1997, de 20 marzo.
En esta materia es conveniente revisar la doctrina del Tribunal Supremo sobre la

distincin de las revisiones y modificaciones de los Planes que son operaciones por
completo diferentes, y as la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 enero 1988, seala
las siguientes diferencias:
a) En cuanto a la finalidad perseguida, que persigue la revisin un examen total del

texto objeto de ella a fin de verificar si el mismo se ajusta a la realidad, mientras que
en la modificacin se trata de corregir alguno o algunos de los elementos del Plan
permaneciendo la subsistencia de este que no es sustituido por otro como en el caso
anterior;
b) La revisin no implica necesariamente alteracin pues una vez verificada puede

llegarse a la conclusin de que el texto est de acuerdo con la realidad vigente
aunque hayan pasado varios o muchos aos: por el contrario en la modificacin se
hace ineludible adecuar la ordenacin urbanstica a las exigencias de la realidad, todo
ello porque el urbanismo no es totalmente esttico sino dinmico y operativo;

18 de Jun 17:53
c) En cuanto al procedimiento la revisin se ajustar a los mismos trmites que la

formacin al igual que la modificacin, pero aqulla slo se dar respecto a los Planes
Generales y programas de actuacin mientras la Modificacin puede tener lugar
respecto a Planes, Programas, Normas y Ordenanzas;
d) El procedimiento complejo arbitrado por el legislador para la elaboracin de los

Planes es para que sus distintas fases sean algo ms que ritos que slo sirvan para
complicar el procedimiento, ya que lgicamente estn pensadas para una mayor
garanta en la obtencin de un final ptimo corrigiendo o mejorando los errores
iniciales.
La jurisprudencia marca una clara distincin entre aquellos procedimientos que

alcanzan a todo el documento, sustituyendo el Plan existente por otro, de aquellos en
que se cambian partes de un Plan que subsiste tras su modificacin.
La Ley establece el rgimen de las alteraciones de los Planes de Ordenacin

Urbanstica, por medio de unas disposiciones comunes que establecen las garantas
procedimentales que debe cumplir cualquier alteracin del planeamiento, estn
contempladas en el artculo 67 de la Ley y son las siguientes:
a) Cualquier alteracin de las determinaciones de los Planes de Ordenacin

Urbanstica deber ser establecida por la misma clase de Plan y observando el mismo
procedimiento seguido para su aprobacin. Se exceptan de esta regla las
modificaciones para su mejora, en la ordenacin pormenorizada establecida por los
Planes Generales llevada a cabo por los Planes Parciales, de reforma interior, y los
Planes Especiales, conforme a esta Ley.
b) Toda alteracin de la ordenacin establecida por un Plan de Ordenacin Urbanstica

que aumente la edificabilidad, desafecte el suelo de un destino pblico o descalifique
suelo destinado a viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, deber
contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la cantidad y calidad
de las dotaciones previstas respecto del aprovechamiento urbanstico del suelo, sin
incrementar ste en detrimento de la proporcin ya alcanzada entre unas y otro, as
como las posibilidades de acceso real a la vivienda, y, en todo caso, asegurar la
funcionalidad y el disfrute del sistema de redes de infraestructuras, equipamientos y
servicios pblicos. En ningn caso ser posible la recalificacin para otros usos
de terrenos cuyo destino efectivo sea docente, sanitario o viviendas sujetas a algn
rgimen de proteccin pblica o de integracin social, salvo que, previo informe de la
Consejera competente por razn de la materia, se justifique la innecesariedad de la
permanencia de dicho destino, en cuyo caso el o los nuevos usos previstos debern
ser preferentemente pblicos o de inters social.
c) Las alteraciones de cualquier Plan de Ordenacin Urbanstica que afecten a la

clasificacin del suelo o al destino pblico de ste, debern actualizar completamente
la documentacin relativa a tales extremos. Todo proyecto de Plan de Ordenacin
Urbanstica que altere slo parcialmente otro anterior deber acompaar un

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documento de refundicin que refleje tanto las nuevas determinaciones como las que
queden en vigor, a fin de reemplazar completamente la antigua documentacin.
De esta forma la Ley ha querido evitar la proliferacin de alteraciones de los Planes de

Ordenacin Urbanstica, condicionando stas a un procedimiento reglado que evite
desviaciones en la finalidad del planeamiento urbanstico, y que garantice que los
planes mantienen las determinaciones sobre los suelos pblicos destinados a un uso
docente, sanitario o viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o de
integracin social, o su sustitucin por suelo con igual uso pblico o de inters
social.
Revisin de los Planes de Ordenacin Urbanstica
Se entiende por revisin, segn el artculo 154.3 RPU. la adopcin de nuevos criterios
respecto de la estructura general y orgnica del territorio o de la clasificacin del
suelo, motivada por la eleccin de un modelo territorial distinto o por la aparicin de
circunstancias sobrevenidas, de carcter demogrfico o econmico, que incidan
sustancialmente sobre la ordenacin, o por el agotamiento de la capacidad del Plan
redaccin similar al artculo 126.4 TRLS 1992, declarado inconstitucional por STC 61/
1997.
La Ley de Madrid define la revisin del planeamiento, en su artculo 68, por medio de
una serie de notas caractersticas, que son las siguientes:
1. El ejercicio de nuevo, en plenitud, de la potestad de planeamiento.
2. La adopcin de nuevos criterios que exijan su reconsideracin global y supongan,

en consecuencia, la formulacin completa del correspondiente plan.
3. Las alteraciones que afecten a la coherencia conjunta de la ordenacin desde la

escala y el alcance propio del instrumento de que se trate.
4. Las alteraciones que varen la clasificacin del suelo o disminuyan las superficies
reservadas a espacios libres pblicos.
5. Las alteraciones de los elementos de la ordenacin estructurante que supongan

modificacin del modelo territorial adoptado.
6. La adaptacin de los Planes de Ordenacin Urbanstica a los de ordenacin del

territorio.
7. Los instrumentos de planeamiento excluido el Plan General, se revisarn

cuando las alteraciones que en ellos se pretendan introducir requieran la completa
reconsideracin de la ordenacin por ellos establecida.
De esta definicin vemos que se producen importantes cambios respecto de la actual

regulacin contenida en los artculos 47 y 49 del Texto Refundido de la Ley del Suelo

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de 1976, y su desarrollo en los artculos 154 a 163 del Reglamento de Planeamiento

Urbanstico. De conformidad con la abundante jurisprudencia, que ha venido
criticando la prctica de las modificaciones puntuales, por considerar que se trataba
de verdaderas revisiones encubiertas, la Ley de Madrid restringe al mximo las
posibilidades de tramitar las alteraciones de planeamiento por medio de modificacin,
considerando que es la revisin del planeamiento el procedimiento apto para ello.
Entendemos que la modificacin del planeamiento se queda como un procedimiento

residual, como se desprende del artculo 69 de la Ley.
Dentro de la regulacin que hace el artculo 68 de la revisin del planeamiento,

conviene destacar la posibilidad de acometer la revisin del Plan General por fases
referidas a partes del trmino municipal, cuya ordenacin sea susceptible de gestin
aplicacin y ejecucin autnomas. En este supuesto el primer proyecto que se elabore
deber justificar el procedimiento de revisin diferido, determinar las fases y describir
el proceso a desarrollar hasta completar la revisin del Plan General en su totalidad.
Modificacin de los Planes de Ordenacin Urbanstica
El artculo 154.4 RPU define la modificacin del planeamiento como: la alteracin de

las determinaciones del plan se considerar como modificacin del mismo, aun
cuando dicha alteracin lleve consigo cambios aislados en la clasificacin o
calificacin del suelo, o impongan la procedencia de revisar la programacin del Plan
General redaccin similar al artculo 126.5, declarado inconstitucional por STC
61/1997; debiendo sujetarse la modificacin a las mismas disposiciones
enunciadas para su formulacin artculo 161.1 RPU..
Existe una novedad importante en la tramitacin de las revisiones y modificaciones de

los Planes Generales, respecto a la Ley 9/1995, puesto que en aquella se exima a las
modificaciones puntuales del trmite de avance (artculo 46 Ley 9/1995), mientras
que la Ley de Madrid en su artculo 67 estipula que en ambos deber observarse el
procedimiento seguido para su aprobacin, incluido el avance y el informe de anlisis
ambiental, de conformidad con el artculo 56 de la Ley.
Como ya hemos indicado, la modificacin es, en la Ley, una figura residual, y tiene
fuertes restricciones que concreta el artculo 69, en las siguientes:
a) Afectar ni a la clasificacin del suelo, ni suponer la disminucin de zonas verdes o

espacios libres.
b) Iniciarse su tramitacin, antes de transcurrido un ao desde la aprobacin definitiva

del correspondiente Plan de Ordenacin Urbanstica o de su ltima revisin, ni
despus de expirado el plazo fijado en cualquier forma para que esta ltima tenga
lugar.
3.2.2. Planes Generales

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3.2.2.1. Concepto y naturaleza del Plan General
La Ley del Suelo de 1976 defina los Planes Generales Municipales de Ordenacin,
como instrumento de ordenacin integral del territorio, abarcarn uno o varios
trminos municipales completos y clasificarn el suelo para el establecimiento del
rgimen jurdico correspondiente; definirn los elementos fundamentales de la
estructura general adoptada para la ordenacin urbanstica del territorio y
establecern el programa para su desarrollo y ejecucin, as como el plazo mnimo de
su vigencia.
Consideraba adems que los Planes Generales Municipales debern redactarse

teniendo en cuenta las determinaciones y directrices establecidas en los Planes
Directores Territoriales de Coordinacin, de forma coordinada con las previsiones de la
planificacin econmica y social.
Ha sido tradicional en nuestro derecho urbanstico la existencia de dos figuras de

planeamiento urbanstico general, los Planes Generales y las Normas Subsidiarias.
Las Normas Subsidiarias de planeamiento municipal, las regulaba la Ley del Suelo de
1992, como los instrumentos de ordenacin urbanstica del territorio para aquellos
municipios que carezcan de Plan General.
El Plan General es el instrumento bsico para formular las polticas urbansticas

municipales de conformidad con el planeamiento territorial, abarcando trminos
municipales completos, como lo define el artculo 41.1 de la Ley.
La Exposicin de Motivos de la Ley pone de manifiesto la intencin de la Ley de

unificar los instrumentos de planeamiento urbanstico de mbito municipal en la figura
del Plan General.
El Plan General armoniza dos derechos constitucionales como son la ordenacin

urbanstica, entendida como desarrollo econmico y social, y la proteccin del medio
ambiente. El Plan General deviene instrumento jurdico de proteccin del medio
ambiente, exigindose en el documento de Avance del Plan un Informe previo de
Anlisis Ambiental y una vez superados los trmites de aprobacin inicial y de
informacin pblica, un Informe definitivo de Anlisis Ambiental, previo a la
aprobacin provisional por el Pleno del Ayuntamiento del Plan General, que as
aprobado ser remitido a la Consejera de Obras Pblicas, Urbanismo y Transportes
para el trmite de su aprobacin definitiva.
Mediante este procedimiento se quiere compatibilizar la proteccin del medio

ambiente con la agilizacin del procedimiento y la seguridad jurdica de los
administrados. Agilizacin del procedimiento porque no va a haber necesidad de
nuevos informes medioambientales en el procedimiento administrativo para la
tramitacin del planeamiento de desarrollo y nicamente los relativos a las
infraestructuras de saneamiento.

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Es doctrina jurisprudencial consolidada que los planes urbansticos y ms en concreto

los planes generales de ordenacin urbana son verdaderas normas jurdicas de valor
reglamentario (entre otras muchas Sentencias del Tribunal Supremo de 14 mayo 1989
y 14 octubre 1992).
De ese modo, el planeamiento urbanstico se integra en el ordenamiento jurdico, lo

innova, creando a lo largo de su vida derechos y obligaciones. Adems, determina la
futura utilizacin del suelo, clasifica el territorio en suelo urbano, urbanizable y no
urbanizable, confiere derechos e impone deberes, es decir, determina una gran parte
del estatuto del derecho de propiedad a lo largo de toda su vigencia, vigencia que se
predica como cualquier norma indefinida. As, a diferencia del acto administrativo
que se limita a aplicar el ordenamiento a un supuesto dado, sin innovar nada, el plan
crea situaciones nuevas. Mediante la tcnica de la remisin legislativa, el
planeamiento establece la utilizacin futura del suelo.
Por ello, sus determinaciones vinculan a la Administracin, como una pieza ms del
principio de legalidad estando sometida a sus mandatos no pudiendo incumplirlos ni
dejar de ejecutar sus determinaciones.
As lo reconoce el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de abril 1989 (Plan Especial

de la Carretera de Soria) al sealar que: los planes urbansticos tienen el carcter de
autnticas normas jurdicas, de normas reglamentarias en cuanto subordinados a la
ley de la que traen causa, los cuales se integran en el ordenamiento de acuerdo con
criterios jerrquicos en razn de su funcionalidad y mbito territorial respectivo, de
forma tal que el anterior no puede conculcar del que trae causa. Es la denominada
doctrina ordenamentalista. El plan forma parte del ordenamiento jurdico modificando
situaciones anteriores de forma general y obligatoria.
3.2.2.2. Objeto
El objeto de los Planes Generales lo recoge el nmero 2 del artculo 41, que seala los
siguientes:
a) La clasificacin del suelo.
b) Establecer las determinaciones de ordenacin estructurante, salvo aqullas que

corresponden a los Planes de Sectorizacin, en el suelo urbanizable no sectorizado.
c) Establecer las determinaciones de ordenacin pormenorizada, segn cada clase de

suelo.
Y precisar los mbitos territoriales y las determinaciones concretas de ordenacin

pormenorizada cuya definicin debe ser establecida por los instrumentos de
planeamiento de desarrollo, sealando las instrucciones al respecto, n. 3 d).
3.2.2.3. Funciones

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En el artculo 41.3 de la Ley se marcan los puntos que deber de cumplir el Plan
General, para cumplir su funcin y objeto, y que son las siguientes:
a) Fijar los objetivos y estrategias globales para el desarrollo sostenible del territorio
municipal, de conformidad con el planeamiento de ordenacin territorial y de forma
concertada con el planeamiento general de los municipios colindantes.
b) Preservar los suelos no urbanizables de proteccin de su posible transformacin

mediante la urbanizacin y de su deterioro o degradacin en cualquier otra forma.
c) Articular la ordenacin urbanstica necesaria y previsible en los espacios

susceptibles de desarrollo urbanstico, indicando el esquema global de usos del suelo
y de las redes pblicas.
d) Precisar los mbitos territoriales y las determinaciones concretas de ordenacin

pormenorizada cuya definicin debe ser establecida por instrumentos de
planeamiento de desarrollo, estableciendo, en su caso, las instrucciones pertinentes
que deben respetarse en su formulacin.
e) Ordenar los espacios urbanos teniendo en cuenta la complejidad de usos y

actividades que caracteriza la ciudad y la estructura histrica y social de su
patrimonio urbanstico, y prever las intervenciones de reforma, renovacin o
rehabilitacin que precise el tejido urbano existente.
f) Organizar y programar la gestin de su ejecucin.
3.2.2.4. Contenido de los Planes Generales
1. Determinaciones bsicas
El artculo 42 establece el contenido sustantivo, que se divide en funcin del alcance

de las determinaciones bsicas, en los siguientes puntos:
1. Para la totalidad del trmino municipal.
Se establecer todas las determinaciones estructurantes, con las siguientes

precisiones:
a) La totalidad del suelo estar adscrita a todas o algunas de las clases y categoras,
incluyendo la red pblica de infraestructuras, equipamientos o servicios urbansticos.
b) Se justificar expresamente la suficiencia y funcionalidad de los elementos

integrantes de las redes pblicas, en relacin con la densidad global mxima o techo
de capacidad de carga, para lo cual:
1. No se podrn contabilizar los elementos bsicos supramunicipales situados en el

municipio salvo en las proporciones en que as se establezca por el planeamiento

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territorial que los defina.
2. Deber justificarse la distincin entre los elementos de redes generales y de redes

locales.
c) Deber justificarse expresamente la idoneidad de la divisin en reas homogneas,

mbitos de actuacin y sectores. El suelo no urbanizable de proteccin se dividir en
mbitos a efectos de condiciones diferenciadas de ordenacin, con delimitacin
expresa de aquellos que hayan de ser mbito de un Plan Especial.
2. Para el suelo no urbanizable de proteccin
Dice el nmero 2 del artculo 42 que el Plan General establecer, en principio, todas
las determinaciones pormenorizadas de la ordenacin urbanstica necesarias para
garantizar su desarrollo equilibrado, integral y sostenible conforme a las
caractersticas del espacio rural y para preservar los valores que justifican su
proteccin. En especial, al establecer las determinaciones sealadas en la letra d) del
nmero 4 del artculo 35 de la presente Ley respecto a los usos e intervenciones
admisibles, se fijarn las medidas y condiciones de los diversos grados de actividad e
intensidad, tanto normales como excepcionales, en funcin de las capacidades de
acogida de cada parte del territorio. En todo caso, en aquellos mbitos territoriales
que por su complejidad o la concurrencia de circunstancias singulares as lo requieran,
el Plan General podr remitir el establecimiento de algunas determinaciones
pormenorizadas a un Plan Especial, sealando los criterios y objetivos que deben
observarse en su formulacin.
3. Disposiciones comunes para suelo no urbanizable de proteccin y suelo

urbanizable no sectorizado
El artculo 42.3 establece que para los suelos clasificados como suelo no urbanizable
de proteccin y como suelo urbanizable no sectorizado, el Plan General enumerar las
actuaciones que, siendo admisibles de acuerdo al rgimen normativo general, hayan
de autorizarse mediante calificacin urbanstica, estableciendo, en su caso, las
condiciones complementarias que deben observarse en la tramitacin de aqullas.
Asimismo, el Plan General contendr anlogas determinaciones respecto a las

actuaciones que requieran para su autorizacin proyecto de actuacin especial. En
todo caso, la regulacin especfica del Plan General se atendr a lo dispuesto en los
artculos 26 y 27 de la presente Ley.
4. Para el suelo urbanizable no sectorizado
En esta clase de suelo el Plan General establecer las determinaciones que fija el
artculo 42.4, que son las siguientes:
a) En lo que se refiere a la calificacin de suelos como elementos integrantes de redes

pblicas, slo podrn delimitarse expresamente aquellos que vengan definidos por el

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planeamiento territorial con carcter supramunicipal. Sin embargo, tambin con el

carcter de determinaciones estructurantes, el Plan General podr establecer, para el
conjunto del suelo urbanizable no sectorizado o por reas diferenciadas en que se
divida ste, criterios en cuanto a la disposicin de los elementos de las redes
supramunicipales de infraestructuras, equipamientos o servicios pblicos, as como
estndares dimensionales de stas que, en ningn caso, podrn ser inferiores a las
dispuestas en el nmero 5 del artculo 36 de la presente Ley.
b) Las condiciones que fueran pertinentes para delimitar sectores a travs del
correspondiente Plan de Sectorizacin.
Tales condiciones, que tendrn el carcter de determinaciones estructurantes, podrn

ser generales para todo el suelo urbanizable no sectorizado o diferenciadas para cada
una de las zonas urbansticas de ordenacin pormenorizada en que, a estos u otros
efectos, el Plan General lo haya dividido, y tendrn por finalidad, especialmente,
asegurar la adecuada insercin de un nuevo sector urbanizable en la estructura de la
ordenacin urbanstica municipal.
c) En cualquier caso, el Plan General establecer en esta categora de suelo la

totalidad de las determinaciones de ordenacin pormenorizada, en idnticos trminos
que en el suelo no urbanizable de proteccin, a fin de asegurar la eficacia del ejercicio
de las facultades urbansticas en tanto no se promuevan iniciativas de sectorizacin
de los terrenos.
5. Para el suelo urbanizable sectorizado
En el suelo urbanizable sectorizado, el Plan General contendr las determinaciones

que se establecen en el artculo 42.5, y que son las siguientes:
a) Divisin en uno o varios sectores, de forma que todos los terrenos correspondientes
a esta categora urbanstica pertenezcan a alguno de ellos. Respecto de los elementos
integrantes de las redes pblicas generales de infraestructuras, equipamientos y
servicios, el Plan General deber optar entre integrarlos como parte de un sector o
considerarlos no pertenecientes a ninguno, resultando, en cada caso, los efectos
diferenciados de ordenacin y gestin que se contemplan en la presente Ley. El Plan
General habr de justificar expresamente la idoneidad de la delimitacin de cada uno
de los sectores, de acuerdo a lo establecido en el artculo 37 de la presente Ley.
b) Delimitacin del rea de reparto de cargas y beneficios.
c) Sealamiento para cada sector, con el carcter de determinaciones estructurantes,

del uso global y el aprovechamiento unitario. Asimismo, y con carcter igualmente
estructurante, para cada sector en el que exista uso residencial, se deber sealar el
porcentaje de viviendas sujetas a proteccin pblica. Todo ello de conformidad con lo
dispuesto en los artculos 38 y 39.
d) Salvo cuando se establezca directamente la ordenacin pormenorizada, podrn

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establecerse, tambin con el carcter de determinaciones estructurantes, condiciones

especficas respecto a la regulacin de los usos o de la edificacin, as como criterios y
objetivos para la formulacin del correspondiente Plan Parcial.
e) Definicin para cada sector de los coeficientes en que se fijen las relaciones de
ponderacin u homogeneizacin entre todos los usos pormenorizados posibles en el
mismo. El Plan General deber justificar expresamente las variaciones de coeficientes
entre sectores distintos.
f) Cuando as proceda, se indicar el orden de prioridad y las condiciones temporales

que deben observarse para la incorporacin de cada sector al tejido urbano.
Asimismo, en su caso, se sealarn los elementos de redes pblicas generales que
deben estar concluidos y en funcionamiento previamente al desarrollo de cada sector
y cuya cesin y ejecucin habrn de ser consideradas obligaciones inherentes al
mismo.
g) Cuando convenga a los objetivos urbansticos, el Plan General establecer la

completa ordenacin pormenorizada de uno o varios de los sectores que delimite. En
tales casos, deber cumplir los requisitos de contenido exigidos para los Planes
Parciales, sin que sea necesario formular este instrumento de planeamiento.
6. Para todo el suelo urbano
La totalidad del suelo urbano deber ser dividida por el Plan General en reas
homogneas, y mbitos de actuacin de acuerdo a lo establecido en el artculo 37 de
la presente Ley.
Dentro de cada rea y mbito, con base en los objetivos y criterios urbansticos y por
aplicacin del artculo 14 de la presente Ley, el Plan General habr de adscribir la
totalidad de los terrenos a las categoras primarias de suelo urbano consolidado o
suelo urbano no consolidado. Hecho esto, sobre cada rea homognea y mbito se
establecern las siguientes determinaciones:
a) El sealamiento, con el carcter de determinacin estructurante, del uso global y el

coeficiente de edificabilidad, en cumplimiento de lo dispuesto, respectivamente, en
los artculos 38 y 39 de la presente Ley.
b) Definicin de los coeficientes en que se fijen las relaciones de ponderacin u

homogeneizacin entre todos los usos pormenorizados. El Plan General deber
justificar expresamente las variaciones de coeficientes entre reas distintas.
c) La delimitacin de todos aquellos elementos que sean necesarios para completar

las redes pblicas en la escala local.
El Plan General habr de justificar, con base en las limitaciones de la realidad

urbanstica existente en cada rea, que se aproxima lo ms posible a los estndares
establecidos en el nmero 6 del artculo 36 de la presente Ley. En las reas en que no

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se alcancen los estndares citados no podrn establecerse determinaciones de

ordenacin que supongan aumentos de edificabilidad respecto a las condiciones
existentes previas al Plan.
d) La delimitacin de los ncleos o reas histricas tradicionales o caractersticas,

sobre las que deba establecerse una normativa que excluya la sustitucin o alteracin
indiscriminadas de la edificacin y los usos e imponga que las nuevas edificaciones y
usos armonicen con la tipologa histrica o existente.
e) La totalidad de las determinaciones de ordenacin pormenorizada necesarias para

legitimar la ejecucin de los actos e intervenciones, incluyendo, al menos, las
enumeradas en el nmero 4 del artculo 35 de la presente Ley. No obstante, se
admitir que el Plan General no establezca la completa ordenacin pormenorizada
sobre los siguientes mbitos de suelo urbano:
1. Aquellos conjuntos histricos o tradicionales sobre los que convenga formular un

Plan Especial a fin de detallar la ordenacin pormenorizada en aras a su proteccin
patrimonial y recuperacin funcional.
2. Piezas concretas de suelo urbano consolidado, sean manzanas o incluso solares

individuales, sobre las que se propone una ordenacin singular, de forma que,
previamente a autorizar actos de ejecucin en las mismas, sea necesario formular
algn instrumento urbanstico de desarrollo al que se remite la fijacin de alguna o
varias de las determinaciones de ordenacin pormenorizada.
3. Elementos calificados como integrantes de redes pblicas supramunicipales o

generales que, por tener notable dimensin y especial complejidad, requieran ser
ordenados pormenorizadamente a travs del Plan Especial correspondiente.
f) Cuando el Plan General no establezca la completa ordenacin pormenorizada de un

mbito de suelo urbano, vendr obligado a sealar sobre el mismo las siguientes
determinaciones:
1. La delimitacin del mbito o mbitos en que se divide, entendiendo cada uno de

stos como el mbito objeto del correspondiente instrumento de planeamiento de
desarrollo. Sobre cada uno de estos mbitos ser de aplicacin el coeficiente de
edificabilidad y el uso global correspondiente al rea homognea en que se localice,
as como sus coeficientes de ponderacin.
2. Optativamente, condiciones especficas respecto a la regulacin de los usos o de la

edificacin, as como criterios y objetivos para la formulacin del correspondiente
instrumento de desarrollo; a tales efectos, podrn establecerse intervalos de
edificabilidades, as como la prohibicin de usos concretos o parmetros cuantitativos
para la admisibilidad de otros.
3. Cuando as proceda, se indicar el orden de prioridad y las condiciones temporales

que deben observarse para la incorporacin de cada sector al tejido urbano.

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4. Con carcter opcional, la delimitacin de unidades de ejecucin y el sealamiento

del sistema de ejecucin que proceda.
2. Determinaciones complementarias
Adems de las determinaciones bsicas, sealadas con carcter general, el Plan

General, de conformidad con el artculo 42.7, deber contener las determinaciones
complementarias siguientes:
a) El tratamiento, conforme a su legislacin reguladora, de los bienes de dominio

pblico no municipal, as como de los espacios naturales protegidos comprendidos
total o parcialmente en el territorio ordenado, respetando el rgimen que para los
mismos se haya establecido en sus respectivas declaraciones.
b) La ordenacin precisa de los centros cvicos y los establecimientos comerciales,

terciarios y de espectculos que, por sus caractersticas o por las actividades a que se
destinen, tengan un impacto especfico en el tejido urbano, sean susceptibles de
generar trfico, generen demandas especiales de aparcamiento o creen riesgos para
la seguridad pblica, as como de los establecimientos e instalaciones que, por razn
de las sustancias que almacenen, manipulen o procesen, comporten riesgo de
accidentes mayores.
c) La catalogacin de bienes inmuebles y el establecimiento de las medidas

pertinentes de proteccin, de conformidad con la poltica de conservacin del
patrimonio cultural y arquitectnico.
d) La delimitacin de reservas de terrenos de posible adquisicin para la constitucin

o ampliacin de patrimonios pblicos de suelo.
e) La organizacin de la gestin y la ejecucin de la ordenacin estructurante,

precisando como mnimo:
1. Los requisitos objetivos de preceptivo cumplimiento para la realizacin e

incorporacin al tejido urbano de nuevas actuaciones urbanizadoras.
2. Las condiciones que deba satisfacer toda actuacin urbanizadora.
3. El orden de prioridades a observar en el desarrollo urbano.
3.2.2.5. Documentacin de los Planes Generales
Son documentos necesarios, segn el artculo 43, los siguientes:
1. Memoria, con la informacin para la adopcin del modelo definido, el proceso de

seleccin de alternativas y de tomas de decisiones y justificacin de la ordenacin
establecida.

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2. Estudio de viabilidad, con justificacin de la sostenibilidad del modelo de utilizacin

del territorio y desarrollo urbano adoptado y viabilidad en funcin de las capacidades
de iniciativa y gestin y posibilidades econmicas y financieras, pblicas y privadas.
3. Informe de anlisis ambiental.
4. Planos de ordenacin estructurante y pormenorizada, en su caso, as como los

derivados de la legislacin ambiental.
5. Normas urbansticas, diferenciando las que correspondan a la ordenacin

pormenorizada, que en su caso, se establezcan.
6. Catlogo de bienes y espacios protegidos. El catlogo identificar los espacios

sujetos a proteccin por la legislacin del patrimonio histrico y artstico y los
merecedores de proteccin por razn urbanstica e incorporar, por remisin, el
rgimen de proteccin de los primeros y establecer el de los segundos.
3.2.2.6. Procedimiento de aprobacin
1. Procedimiento general
El artculo 57 establece el procedimiento de aprobacin de los Planes Generales, a

travs de las reglas siguientes:
1. Aprobacin inicial por el Pleno del Ayuntamiento, acuerdo que deber expresar la
adecuacin o no del Plan al avance previamente aprobado, indicando las variaciones
introducidas.
2. Sometimiento a informacin pblica por plazo no inferior a un mes y simultneo

requerimiento de los informes de los rganos y entidades pblicos legalmente
preceptivos, que debern ser emitidos en el plazo de informacin al pblico.
3. A la vista del trmite el pleno resolver sobre las correcciones pertinentes, que si
suponen cambios sustantivos determinan en nuevo sometimiento a informacin
pblica y el requerimiento de informes.
4. El Pleno del Ayuntamiento remitir el Plan General a la Consejera competente en

materia de medio ambiente, para que emita el informe definitivo de anlisis ambiental
en el plazo de dos meses.
5. Aprobado provisionalmente se remitir a la Consejera competente en materia

urbanstica para su aprobacin definitiva, si procede, por el rgano competente.
2. Aprobacin por silencio
El artculo 63 en sus dos primeros nmeros se refiere a la aprobacin definitiva, tanto

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de los Planes Generales como de los Planes de Sectorizacin y de sus modificaciones

y revisiones por medio del silencio, para lo que indica que la resolucin expresa debe
recaer en el plazo de cuatro meses desde que el municipio presente el expediente
completo en el registro de la Consejera.
El mero transcurso del plazo sin notificacin de acuerdo expreso determina la

aprobacin definitiva por silencio administrativo positivo, si bien slo podr hacerse
valer por el municipio interesado, quedando la eficacia de la aprobacin definitiva por
silencio condicionada a su publicacin por el Ayuntamiento en la forma prevista por la
Ley.
3. rganos competentes para la aprobacin definitiva
Los tres primeros nmeros del artculo 61 establecen los tres supuestos posibles:
a) El Gobierno de la Comunidad de Madrid, previo informe de la Comisin de

Urbanismo, aprueba los Planes Generales, sus modificaciones y revisiones cuando
supongan alteracin en las redes supramunicipales de infraestructuras,
equipamientos y servicios pblicos, as como disminucin de las zonas verdes y
espacios libres.
b) El Consejero, previo informe de la Comisin de Urbanismo, los Planes Generales,

modificaciones o revisiones, que correspondan a municipios con poblacin de derecho
igual o superior a 50.000 habitantes, salvo en el supuesto anterior.
c) La Comisin de Urbanismo de Madrid, los Planes Generales, modificaciones o

revisiones, de municipios con poblacin de derecho inferior a 50.000 habitantes, salvo
en el supuesto del prrafo primero.
3.2.3. Planes de Sectorizacin
3.2.3.1. Concepto y funcin
Los Planes de Sectorizacin son los instrumentos mediante los cuales se establecen
las determinaciones estructurantes de la ordenacin urbanstica, necesarias para
valorar la procedencia de acometer la transformacin urbanizadora de terrenos
clasificados como suelo urbanizable no sectorizado.
Estos Planes de Sectorizacin tienen su antecedente inmediato en los Programas de

Actuacin Urbanstica, que el artculo 16
de la Ley del Suelo de 1976 y artculo 71 del Reglamento de Planeamiento definan en

los siguientes trminos:
Los Programas de Actuacin Urbanstica efectuarn la ordenacin y urbanizacin de

terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado, de conformidad con el
Plan General Municipal respectivo, para la realizacin de unidades urbansticas

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integradas.
Se considerarn unidades urbansticas integradas aquellas actuaciones que tengan

resueltas, en adecuada correspondencia con la estructura general y orgnica prevista
en el Plan General, la dotacin de servicios y equipamiento suficientes para garantizar
la satisfaccin de las demandas propias de la poblacin o de las actividades que en el
mbito de la actuacin hayan de ubicarse, y las obras de infraestructura necesaria
para garantizar la insercin de las mismas en la ordenacin general en el momento de
su puesta en servicio.
Los Planes de Sectorizacin completan la ordenacin estructurante del

correspondiente Plan General sobre el mbito de suelo urbanizable no sectorizado que
es objeto de una iniciativa de transformacin. Por lo tanto vienen a despear
funciones similares a los Programas de Actuacin Urbanstica, sobre el suelo
urbanizable no sectorizado antes denominado no programado, y como aquellos,
estn vinculados al correspondiente Plan General.
3.2.3.2. Contenido
En el suelo urbanizable no sectorizado la ordenacin que hace el Plan de

Sectorizacin, se refiere a aquellos sectores de suelo urbanizable no sectorizado cuya
transformacin requiere el cambio de categora del mismo, que contempla el artculo
24 de la Ley.
El Plan de Sectorizacin es un instrumento de planeamiento urbanstico general, por

lo que define las determinaciones estructurantes de ordenacin del sector y, en su
caso las determinaciones pormenorizadas.
En cuanto a los lmites del contenido de sus determinaciones, deber ajustarse a lo

estipulado en el artculo 24.3 de la Ley, que establece que: las determinaciones de
ordenacin y gestin de las actuaciones urbanizadoras que se legitimen por el
correspondiente Plan de Sectorizacin debern observar los criterios que sobre
delimitacin de sectores y su insercin en el modelo territorial se establezcan, en su
caso, reglamentariamente, o los fijados por el planeamiento territorial y urbanstico de
aplicacin.; por lo tanto, el Plan de Sectorizacin est vinculado en cuanto a sus
determinaciones estructurantes por las fijadas, tanto por el planeamiento territorial,
como por el correspondiente Plan General Municipal.
Las determinaciones estructurantes propias del Plan de Sectorizacin, para cumplir su

funcin y objeto, debern:
a) Ser coherentes, en todas sus determinaciones, con las estrategias globales

regionales y municipales para el desarrollo sostenible del territorio.
b) Resolver la adecuada integracin de la nueva propuesta urbanstica en la

estructura de ordenacin municipal definida por el correspondiente Plan General.

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c) Vincular sus determinaciones propias de carcter estructurante a las

pormenorizadas propias del Plan Parcial y de los instrumentos de gestin necesarios
para la ejecucin.
Teniendo en cuenta que, el Plan de Sectorizacin como mnimo deber formular las
determinaciones estructurantes del sector, con independencia de las pormenorizadas
que las desarrollen. As este Plan cubre tres grupos de determinaciones
estructurantes, que son las sealadas en el artculo 45.1 de la Ley:
a) La delimitacin del sector que ser objeto de actuacin urbanizadora,

estableciendo para el mismo las pertinentes condiciones bsicas de ordenacin
b) La calificacin de los terrenos que deben formar parte de las redes pblicas
supramunicipales y generales, sean o no interiores al nuevo sector, de forma que se
garantice su integracin en la estructura municipal.
c) La concrecin, en forma de compromisos, de las contribuciones a la Administracin

pblica como contrapartida de la autorizacin de la transformacin urbanizadora y
garantas de sostenibilidad de la propuesta.
La delimitacin sectorial, as como la fijacin de las condiciones de ordenacin

urbanstica se ajustarn en su contenido a las determinaciones establecidas para el
Plan General en el artculo
42.5. Considerando que las determinaciones del Plan de Sectorizacin deben respetar
las fijadas por el Plan General, existen una serie de especialidades respecto al citado
artculo 42.5, que son las siguientes:
1. Habr de justificar expresamente que el sector cumple las condiciones fijadas por el
Plan General para su insercin en la ordenacin urbanstica municipal, tal y como
seala el artculo 42.4 letra b).
2. Igualmente el Plan de Sectorizacin habr de justificar expresamente que las

determinaciones estructurantes, como el uso global y el aprovechamiento unitario de
reparto, y cuantas otras fueran sealadas como determinaciones estructurantes, son
coherentes con las instrucciones fijadas en el Plan General, de conformidad con lo
previsto en la letra c) del nmero 5 del artculo 42 de la Ley. La referencia que hace el
artculo 45.2 b) de la Ley, al artculo 42.4
c), consideramos debe entenderse hecha al 42.5 c) de la Ley por el contenido de los
mismos.
3. Las condiciones de temporalizacin del desarrollo que establece la letra f) del

nmero 5 del artculo 42 de la Ley, y que sern de obligado cumplimiento en cualquier
Plan de Sectorizacin. Este requisito viene a equivaler a la programacin temporal que
hacan los planes generales por cuatrienios para el desarrollo del suelo urbanizable.

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4. El Plan de Sectorizacin podr hacer la completa ordenacin pormenorizada del

sector, siempre que cumpla con los requisitos de contenido que la Ley establece para
los Planes Parciales. En el caso de que se opte por realizar la ordenacin
pormenorizada por medio de un Plan Parcial independiente, en todo caso, ambos
documentos se formularn, conocern y tramitarn de forma simultnea.
La calificacin de los elementos integrantes de las redes pblicas supramunicipales y

generales, por medio del Plan de Sectorizacin, deber cumplir los siguientes
requisitos:
1. Considerar los elementos correspondientes a redes supramunicipales, que se

encuentren tanto en el interior del sector como adyacentes al mismo, fijados por el
Plan General.
2. Calificar, dentro del sector, los elementos de nivel municipal de cada una de las
redes pblicas necesarios como resultado de la ampliacin de actividades y/o
poblacin que supone la iniciativa de transformacin. En todo caso deben cumplir
como mnimo los estndares de redes pblicas fijados en los nmeros 5 y 6 del
artculo 36 de la Ley.
3. Respecto a los elementos exteriores al sector e integrantes de las redes pblicas de

infraestructuras, equipamientos o servicios, que requieran definirse, ampliarse o
reforzarse como consecuencia de la ampliacin de actividades y/o poblacin que
supone la sectorizacin, formarn parte del contenido del Plan de Sectorizacin. Para
ello, podr optar de forma preferente por establecer intervenciones de ampliacin o
mejora de las existentes, ya definidos por el Plan General, antes de establecer nuevos
elementos, sin perjuicio de la obligacin del Plan de Sectorizacin de definir los
nuevos elementos que aseguren la conexin a las redes existentes, especialmente las
de infraestructuras.
El artculo 45.5 de la Ley establece un supuesto especial de Plan de Sectorizacin, al

referirse a la delimitacin de un sector que se site aislado respecto a los suelos
urbanos y urbanizables sectorizados del municipio, el Plan de Sectorizacin incluir
una propuesta de ordenacin estructurante de todos los terrenos intermedios con la
clasificacin de suelo urbanizable no sectorizado. Dicha propuesta de ordenacin
contendr una hiptesis razonable del desarrollo urbanstico de todos los sectores que
pudieran delimitarse en el futuro en tales terrenos intermedios, y tendr por objeto
mostrar, para su adecuada valoracin por la Consejera competente en materia de
ordenacin urbanstica de la Comunidad de Madrid, la racionalidad, funcionalidad y
efectos de las eventuales ampliaciones de la iniciativa en curso, la integracin de
todas en el conjunto y la adecuada funcionalidad e interconexin de las redes pblicas
de infraestructuras, equipamientos y servicios. Esta propuesta de ordenacin tendr
carcter indicativo; sin embargo, si as conviniera, algunas de sus determinaciones
podran incorporarse al Plan General, mediante la pertinente modificacin del mismo
con carcter previo o simultneo a la aprobacin del Plan de Sectorizacin.
Estas exigencias del Plan de Sectorizacin encuentran tambin su reflejo en el artculo

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48.3 de la Ley, cuando regula el Plan Parcial correspondiente, al contemplar que: el

Plan Parcial incluir adems una propuesta de ordenacin global indicativa del
desarrollo de los sectores que previsiblemente puedan limitar por todos los lados con
el propuesto, mostrando la racionalidad, funcionalidad y efectos de su eventual futura
ampliacin integrada en dicho conjunto superior y de su conexin con las redes
municipales y supramunicipales que, en relacin con las previstas en el planeamiento
general, estructuren y delimiten el mismo.
Estos requisitos especiales para los sectores aislados, hacen entrever la preferencia
del legislador urbanstico por la progresiva expansin urbanstica por medio de un
desarrollo territorial integrador, evitando en lo posible lo ncleos aislados de
poblacin.
Llegados a este punto podemos afirmar que la Ley ha querido distinguir dos tipos de
Planes de Sectorizacin distintos, que son los siguientes:
Plan de Sectorizacin Estructurante: este es el instrumento que hace la ordenacin

estructurante del sector que delimita, manteniendo su condicin de instrumento de
ordenacin general, siendo desarrolladas sus determinaciones por medio del
correspondiente Plan Parcial.
Plan de Sectorizacin Pormenorizado: este es el instrumento que ordena

pormenorizadamente el sector que delimita, constituyendo un mixto entre
planeamiento general y planeamiento de desarrollo, puesto que no necesita de un
Plan Parcial.
Existen diferencias en los contenidos y documentacin entre ambos.
El Plan de Sectorizacin Estructurante, tendr como contenido las determinaciones

recogidas en los nmeros 2 y 3 del artculo 45, a las que ya hemos hecho referencia.
Tiene que hacer constar en el Plan como mnimo los compromisos que recoge el
nmero 4 del artculo 45, que son:
a) Prestacin de garanta ante la Administracin por importe mnimo del 10 por 100
del coste total de ejecucin de las obras de urbanizacin del sector y de los elementos
de las redes generales, tanto interiores como exteriores a aqul.
Dicha garanta deber cubrir, en todo caso, las responsabilidades derivadas de

incumplimientos e infracciones, e incluso ser suficiente para acometer eventualmente
las labores de restauracin de los terrenos.
b) Certificaciones tcnicas de los rganos competentes respecto a la suficiencia de las

redes de infraestructuras para garantizar el abastecimiento de la demanda de los
servicios pblicos derivados de la propuesta. En especial, se aportarn suficientes
garantas en cuanto a la autonoma del sistema de transporte, de forma que se
asegure que no se produce sobrecongestin en ninguna de las distintas hiptesis
probables.

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c) Plazos vinculantes para la completa realizacin de todas y cada una de las

actuaciones, estableciendo las sanciones o contraprestaciones asumidas en caso de
incumplimiento.
d) Cuantas otras contraprestaciones asuma libremente el promotor a fin de aumentar

la participacin de la comunidad en las plusvalas del desarrollo urbanstico y mejorar,
consiguientemente, el inters pblico de la iniciativa de sectorizacin.
En cuanto a la documentacin el Plan de Sectorizacin Estructurante, deber constar

de los documentos reflejados en el artculo 46 de la Ley, constituidos por los
siguientes:
a) Memoria: En la que se justificar el cumplimiento de las condiciones sobre la

delimitacin sectorial y sus condiciones bsicas de ordenacin que hubieran
establecido el Plan General, el planeamiento territorial o disposiciones aplicables
sectoriales. Adems, se recoger toda la informacin relevante para justificar la
ordenacin propuesta entre las distintas alternativas posibles.
b) Estudio de viabilidad: En el que se justificar la sostenibilidad del modelo de

utilizacin del territorio y desarrollo urbano adoptado, as como su viabilidad en
funcin de las capacidades de iniciativa y gestin y las posibilidades econmicas y
financieras, pblicas y privadas, en el trmino municipal.
c) Estudios Sectoriales: Referidos especialmente a los efectos que supone la

sectorizacin sobre todas y cada una de las redes pblicas de infraestructuras,
equipamientos y servicios, a fin de determinar las necesidades de calificacin de
suelos con este destino y de ejecucin de intervenciones de refuerzo o mejora.
d) Informe de anlisis ambiental, igual que el Plan General.
e) Planos conteniendo los recintos de aplicacin de la ordenacin estructurante y de la

ordenacin pormenorizada, en su caso, as como los derivados de la legislacin
ambiental.
f) Normas e instrucciones urbansticas, diferenciando las que correspondan a la

ordenacin pormenorizada que, en su caso, se establezca.
g) Programa de Actuacin y Compromisos: Donde se recogern las previsiones

vinculantes de ejecucin as como el resto de obligaciones que se hayan acordado
entre la Administracin y el promotor, tal como se seala en el nmero 4 del artculo
anterior.
En el Plan de Sectorizacin Pormenorizado tal y como seala la letra d) del nmero 2

del artculo 45, su contenido deber cumplir los requisitos de contenido exigidos a los
Planes Parciales, que vienen regulados en el artculo 48 de la Ley.

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En cuanto a la documentacin que deber tener este Plan de Sectorizacin

Pormenorizado, sta la componen los documentos exigibles al Plan de Sectorizacin
art. 46 Ley, y la documentacin exigible a los Planes Parciales, establecida en el
artculo 49 de la Ley. Por lo tanto, deber constar de todos los documentos del Plan de
Sectorizacin Estructurante, y adems incluir la documentacin del Plan Parcial al que
sustituye, tal y como seala el nmero 2 del artculo 46 de la Ley.
En lo que respecta a su tramitacin, estos Planes de Sectorizacin se formulan y

tramitan conjuntamente con el Plan Parcial correspondiente, de conformidad con los
artculos 56, 57 y 58 de la Ley.
Los Planes de Sectorizacin Pormenorizados, al ser instrumentos de ordenacin que

sustituyen al Plan Parcial, podran considerarse equivalentes a los Planes Parciales de
iniciativa privada, por lo que, la aprobacin inicial y la apertura del trmite de
informacin pblica debern ser notificados individualmente a todos los propietarios
afectados, as mismo debern notificarse las modificaciones introducidas en el
proyecto en el trmite de aprobacin provisional, no slo a los propietarios afectados
sino tambin a los que hubieran intervenido en el procedimiento, todo ello de
conformidad con el artculo 59 de la Ley.
El artculo 63 en sus dos primeros nmeros se refiere a la aprobacin definitiva, de los

Planes de Sectorizacin de iniciativa pblica, y de sus modificaciones y revisiones por
medio del silencio, para lo que indica que la resolucin expresa debe recaer en el
plazo de cuatro meses desde que el municipio presente el expediente completo en el
registro de la Consejera.
El mero transcurso del plazo sin notificacin de acuerdo expreso determina la

aprobacin definitiva por silencio administrativo positivo, si bien slo podr hacerse
valer por el municipio interesado mediante la publicacin por ste en la forma que
determina la Ley.
Establece la Ley, en su artculo 63.3, un rgimen especfico de aprobacin por silencio

para los Planes de Sectorizacin de iniciativa privada, que tendr en cuenta los
siguientes plazos procedimentales:
1. Seis meses a contar desde la aprobacin inicial, para la aprobacin provisional por
el Municipio, al corresponder la aprobacin definitiva a la Comunidad de Madrid (art.
63.3 a).
2. Si una vez transcurrido este plazo no se ha notificado al solicitante acuerdo expreso

alguno, este podr:
a. Solicitar del Alcalde la expedicin de copia autorizada del expediente ntegro

formalizado a resultas de la tramitacin del procedimiento, incluido el proyecto de
Plan de Sectorizacin. Desde que se formule esta solicitud no podr el Municipio

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realizar actuacin ulterior alguna en el procedimiento, debiendo expedir la copia

interesada en el plazo de los diez das siguientes al ingreso de la solicitud en el
registro municipal.
b. Formular solicitud de aprobacin definitiva del proyecto de Plan de que se trate,

acompaando la copia autorizada del expediente ntegro resultante del procedimiento
ya instruido, ante el rgano de la Comunidad de Madrid competente para la
aprobacin definitiva.
3. La aprobacin definitiva del Plan de Sectorizacin, tras la solicitud de aprobacin

definitiva ante la Comunidad de Madrid, deber resolverse en el plazo de tres meses a
contar desde que el interesado presente el expediente completo, comprensivo del
proyecto de Plan y las actuaciones practicadas en el procedimiento de aprobacin
municipal, en el registro de la Consejera competente en materia de ordenacin
urbanstica. (al amparo del artculo 42.2 de la LRJAPC)
El sentido del silencio se desprende del nmero 5 del artculo 63 de la Ley, que
establece que: el incumplimiento de la obligacin de resolver y notificar dentro del
plazo mximo slo habilitar a la persona interesada para enteder desestimada su
solicitud por silencio administrativo negativo.
Por lo anterior podemos comprobar que los Planes de Sectorizacin de iniciativa

privada tienen un procedimiento de aprobacin por silencio ms largo, puesto que
debe cumplir el rgimen de silencio de la aprobacin municipal, y posteriomente el
plazo de aprobacin definitiva.
3.2.4. Planes Parciales
3.2.4.1. Concepto
El Plan Parcial desarrolla el Plan General o el Plan de Sectorizacin para establecer la

ordenacin pormenorizada de mbitos y sectores completos, tanto en suelo urbano no
consolidado como en suelo urbanizable. En este sentido se pronuncia la Exposicin de
Motivos al universalizar como planeamiento de desarrollo el Plan Parcial.
Cuando en suelo urbano no consolidado, tengan por objeto operaciones de

reurbanizacin, reforma, renovacin o mejora urbanas se calificarn de reforma
interior. Esto hace suponer la sustitucin de los Planes Especiales de Reforma Interior,
que desapareceran de la Ley, como se puede interpretar del artculo 47.2 de la Ley.
El Plan Parcial, cuando ordene un sector en suelo urbanizable, que sea un desarrollo
urbansticamente aislado, incluir adems una propuesta de ordenacin global
indicativa del desarrollo de los sectores que previsiblemente puedan limitar por todos
los lados con el propuesto, mostrando la racionalidad, funcionalidad y efectos de su
eventual futura ampliacin integrada en dicho conjunto superior y de su conexin con
las redes municipales y supramunicipales que, en relacin con las previstas en el
planeamiento general, estructuren y delimiten el mismo. (artculo 48.3 Ley). Esta

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regulacin est conectada con la establecida para los Planes de Sectorizacin para la
delimitiacin de sectores aislados en el artculo 45.5 de la Ley, sirviendo de desarrollo
de la misma.
Adems del sector, el Plan Parcial, habr de ordenar, en su caso, los suelos destinados
por el planeamiento general a redes pblicas supramunicipales o generales, salvo que
la Administracin competente manifieste su intencin de acometer su ordenacin a
travs de un Plan Especial:
a) Aquellos que se dispongan en el interior del sector.
b) Aquellos que, situados adyacentes al sector, sean adscritos al mismo como

resultado de la equidistribucin respecto al correspondiente rea de reparto.
3.2.4.2. Contenido y funcin
El objeto de los Planes Parciales no es otro que establecer las determinaciones de

ordenacin pormenorizada del mbito o sector correspondiente, siempre en desarrollo
de las determinaciones estructurantes fijadas por el planeamiento general.
Las determinaciones pormenorizadas de la ordenacin urbanstica son aquellas que

tienen el grado de precisin suficiente para legitimar la realizacin de actos concretos
de ejecucin material. (artculo 35.3 Ley)
Con la remisin que hace el artculo 48.1 a las determinaciones pormenorizadas de

ordenacin urbanstica, vamos a ver la regulacin que sobre las mismas hace el
artculo 35.4 con el carcter de mnimo, y que considera que, sin perjuicio de una
mayor concrecin y mediante desarrollos reglamentarios, son, en todo caso,
determinaciones pormenorizadas de la ordenacin urbanstica:
a) La definicin detallada de la conformacin espacial de cada rea homognea,

mbito de actuacin o sector y, especialmente en suelos urbanos y urbanizables, de
alineaciones y rasantes.
b) Las condiciones que regulan los actos sobre las parcelas y las que deben cumplir
stas para su ejecucin material.
c) La regulacin del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben cumplir las
edificaciones, las construcciones en general, las instalaciones y las urbanizaciones.
d) El rgimen normativo de usos pormenorizados e intervenciones admisibles y

prohibidas, as como las condiciones que deben cumplir para ser autorizadas.
e) La definicin de los elementos de infraestructuras, equipamientos y servicios

pblicos que conforman las redes locales, completando las redes generales y
supramunicipales pero sin considerarse parte de ellas.

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f) La delimitacin, cuando proceda, de unidades de ejecucin y la asignacin de los

sistemas de ejecucin.
g) Las que no estn expresamente calificadas por el planeamiento general como

determinaciones estructurantes de la ordenacin urbanstica.
Sobre estas determinaciones el artculo 48 hace las precisiones siguientes y que

conviene destacar:
a) Las alineaciones y rasantes se definirn compatibilizando la mejor adecuacin a los

condicionantes del relieve de los terrenos, la integracin del mbito o sector en las
tramas urbanas adyacentes o en el entorno rural y la coherencia y funcionalidad
tipolgica y urbanstica.
b) Se debern definir las condiciones que deben cumplir las parcelas para su
ejecucin material. A tales efectos, el Plan Parcial podr incorporar la definicin
grfica del parcelario, sealando expresamente el grado de vinculacin normativa de
la misma.
c) Para todo suelo edificable se establecern las precisas condiciones sobre la

edificacin y sobre la admisibilidad de los usos que sean suficientes para determinar
el aprovechamiento de cualquier parcela. Cumplida esta exigencia mnima, en los
espacios edificables en que as se justifique, el Plan Parcial podr remitir a Estudios de
Detalle el completar la ordenacin volumtrica de la edificacin y la fijacin de los
parmetros normativos consiguientes.
d) Se localizarn las reservas de suelo destinadas a los elementos de las redes

pblicas locales, en posiciones tales que se optimice su nivel de servicio y, en el caso
de los espacios dotacionales, contribuyan a la revalorizacin perceptual del espacio
urbano.
e) Se delimitarn, en su caso, las unidades de ejecucin que se juzguen convenientes

para la mejor gestin de la ejecucin, sealando a cada una el sistema de ejecucin
correspondiente.
De esta completa delimitacin del contenido de los Planes Parciales, en cuanto

instrumentos de desarrollo del planeamiento general, conviene hacer una matizacin,
la contenida en el nmero 3 del artculo 47 de la Ley, donde se establece la
posibilidad de que los Planes Parciales modifiquen las determinaciones de ordenacin
promenorizada establecidas por el Plan General sobre el mbito o sector.
Esta posibilidad de modificacin va a suponer alguna especialidad en la tramitacin

que analizaremos en su momento.
En suelo urbanizable exige la Ley en su artculo 48.2, con carcter preceptivo para su
aprobacin inicial y posterior tramitacin, los compromisos y garantas tcnicas de
sostenibilidad de la ordenacin propuesta.

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Estas garantas y compromisos del artculo 48.2 son los siguientes:
a) Los estudios especficos necesarios y suficientes para la adecuada conexin,

ampliacin o refuerzo de todos y cada uno de las infraestructuras, equipamientos y
servicios pblicos municipales y supramunicipales cuya prestacin haya de utilizar la
poblacin futura, integrando el supuesto de que llegue a ser residente permanente y,
como mnimo, su integracin en las redes escolar, educativa, asistencial, sanitaria,
hospitalaria, deportiva, cultural, de ocio, comercio diario, servicios de seguridad
interior, bomberos y los enlaces con las infraestructuras y servicios de carreteras o
vas
actuales, captacin y depuracin de agua, luz, telfono, gas, residuos slidos, correos,
transportes pblicos urbanos y regionales por carretera o ferrocarril.
b) Verificacin tcnica, con informe preceptivo y autorizacin escrita de cada rgano

competente sobre su capacidad, lmites y compromisos, o contratos necesarios para
garantizar el abastecimiento de la demanda de los servicios pblicos mnimos antes
citados generada por la propuesta y, en su caso, las medidas adoptadas para
satisfacerla sin sobrecostes pblicos inasumibles por el rgano prestador del servicio.
c) Estudio relativo a las infraestructuras de la red de saneamiento.
d) Conexin y autonoma del sistema de transporte pblico garantizando la no

sobrecongestin en caso lmite de los transportes existentes, a partir de varias
hiptesis de sobrecarga.
e) Planes de alarma, evacuacin y seguridad civil en supuestos catastrficos.
Como se puede comprobar de su exmen, pueden dificultar mucho los planes de

iniciativa particular, por el alcance de estos compromisos y garantas cuyo
cumplimiento es requisito previo para iniciar su tramitacin.
La documentacin de los Planes Parciales es la exigida por el artculo 49 de la Ley,

acompaando, en todo caso, la documentacin relativa a los compromisos y garantas
tcnicas de sostenibilidad, recogida en el artculo 48.2, que acabamos de comentar.
El procedimiento de aprobacin de los Planes Parciales se ajustar a las reglas

establecidas para la aprobacin de los Planes
Generales en el artculo 57, con dos especialidades, derivadas del tratamiento

diferenciado que se le da en la Ley, en funcin de la iniciativa del Plan Parcial.

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As, cuando se trata de Planes Parciales de iniciativa pblica, el procedimiento se

ajustar al siguiente procedimiento:
a) Aprobacin inicial, acordada por el Alcalde, que implicar adems los siguientes
pronunciamientos:
1. Sometimiento de la documentacin del Plan Parcial a informacin pblica por plazo

no inferior a un mes
2. De conformidad con el artculo 70.4, la suspensin de los actos de uso de suelo, de

construccin y de edificacin y de ejecucin de actividades, por un plazo mximo de
un ao.
b) Simultneo requerimiento de los informes preceptivos conforme a la Ley del Suelo

y la legislacin sectorial de aplicacin.
c) Aprobacin provisional por acuerdo del Pleno, para municipios con poblacin de
derecho inferior a 15.000 habitantes.
d) Aprobacin definitiva. Existen dos rganos competentes, en funcin de la poblacin

de derecho del municipio de que se trate. As:
1. Aprobacin definitiva por el Pleno del Ayuntamiento de los municipios de derecho

igual o superior a 15.000 habitantes. No existiendo aprobacin provisional.
Cuando el Plan Parcial modifique la ordenacin pormenorizada establecida por el Plan

General, requerir informe previo de la Comisin de Urbanismo respecto a
cuestiones estrictas de legalidad y a todo lo referente a localizacin caractersticas y
obtencin de redes supramunicipales de infraestructura, equipamientos y servicios
pblicos.
2. Aprobacin definitiva por la Comisin de Urbanismo de Madrid, en municipios

menores.
En cuanto a los Planes Parciales de iniciativa particular, tienen una serie de de

especialidades de procedimiento, que se refieren principalmente a la fase de solicitud
de la iniciativa y a la fase de aprobacin inicial, como seala el nmero 4 del artculo
59. Son las siguientes:
a) El Alcalde, motivadamente y dentro de los treinta das siguientes a la presentacin

de la solicitud, adoptar la que proceda de entre las siguientes resoluciones:
1. Admisin de la solicitud a trmite, con aprobacin inicial del proyecto de Plan.
2. Admisin de la solicitud a trmite, con simultneo requerimiento al solicitante para

que subsane y, en su caso, mejore la documentacin presentada en el plazo que se
seale. Este requerimiento, que no podr repetirse, suspender el transcurso del

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plazo mximo para resolver. Cumplimentado en forma el requerimiento, el Alcalde

adoptar alguna de las resoluciones a que se refieren los apartados 1 y 3.
3. Inadmisin a trmite por razones de legalidad, incluidas las de ordenacin

territorial y urbanstica. De esta resolucin deber darse cuenta al Pleno del
Ayuntamiento en la primera sesin que celebre.
b) Aprobado inicialmente el Plan, la instruccin del procedimiento se desarrollar

conforme a lo dispuesto para los Planes Parciales de iniciativa pblica, en el nmero 2,
salvo lo siguiente:
1. La aprobacin inicial y la apertura del trmite de informacin pblica deber

notificarse individualmente a todos los propietarios afectados.
2. De introducirse modificaciones con la aprobacin provisional del proyecto del Plan,

stas debern notificarse individualmente a todos los propietarios afectados, as como
a los que hubieran intervenido en el procedimiento.
La aprobacin definitiva corresponde a los mismos rganos, de conformidad con el

artculo 61 de la Ley.
En lo referente a los plazos mximos para las aprobaciones de los Planes y sentido del
silencio administrativo, para los Planes Parciales, deber resolverse la aprobacin en
los siguientes plazos (art. 63.3):
a) Seis meses a contar desde la aprobacin inicial, para la aprobacin provisional por
el Municipio, cuando la definitiva corresponda a la Comunidad de Madrid. Transcurrido
este plazo sin que haya sido notificado al solicitante acuerdo expreso alguno, ste
podr:
1. Solicitar del Alcalde la expedicin de copia autorizada del expediente ntegro

formalizado a resultas de la tramitacin del procedimiento, incluido el proyecto de
Plan. Desde que se formule esta solicitud no podr el Municipio realizar actuacin
ulterior alguna en el procedimiento, debiendo expedir la copia interesada en el plazo
de los diez das siguientes al ingreso de la solicitud en el registro municipal.
2. Formular solicitud de aprobacin definitiva del proyecto de Plan, acompaando la

copia autorizada del expediente ntegro resultante del procedimiento ya instruido,
ante el rgano de la Comunidad de Madrid competente para la aprobacin definitiva.
b) Seis meses a contar desde la aprobacin inicial, para la aprobacin definitiva,

cuando sta corresponda al Municipio.
c) Tres meses para los Planes Parciales, desde el ingreso del expediente completo o,
en su caso, de la copia autorizada del mismo en el registro de la Consejera
competente en materia de ordenacin urbanstica, cuando su aprobacin definitiva
corresponda a la Comunidad de Madrid.

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En las aprobaciones de los Planes Parciales de iniciativa pblica cuya aprobacin

definitiva corresponda a la Comunidad de Madrid, sta deber producirse en el plazo
mximo de tres meses, desde el ingreso del expediente completo en el registro de la
Consejera competente en materia de ordenacin urbanstica.
El transcurso del plazo mximo para resolver sin notificacin de acuerdo expreso
alguno determinar la aprobacin definitiva por silencio administrativo positivo de los
Planes Parciales.
3.2.5. Planes Especiales
3.2.5.1. Funcin
Los Planes Especiales son considerados por la Ley como instrumentos de

planeamiento de desarrollo, aunque su funcin es muy limitada por la universalizacin
de los Planes Parciales, quedando reducidas sus funciones a las establecidas en el
artculo 50 de la Ley, que son las siguientes:
a) La definicin, ampliacin o proteccin de cualesquiera elementos integrantes de las

redes pblicas de infraestructuras, equipamientos y servicios, as como la
complementacin de sus condiciones de ordenacin con carcter previo para legitimar
su ejecucin.
b) La conservacin, proteccin y rehabilitacin del patrimonio histrico-artstico,

cultural, urbanstico y arquitectnico, de conformidad, en su caso, con la legislacin
de patrimonio histrico.
c) La conservacin, la proteccin, la rehabilitacin o la mejora del medio urbano y del

medio rural.
d) La proteccin de ambientes, espacios, perspectivas y paisajes urbanos y naturales.
e) Otras que se determinen reglamentariamente.
Por lo que se puede entender la desaparicin del Plan Especial de Reforma Interior, a
favor del Plan Parcial.
Existe una novedad importante en este tipo de Planes, la creacin de la figura del Plan
Especial de infraestructuras, equipamientos y servicios pblicos de la Comunidad de
Madrid, que tiene la importante funcin de definir estas infraestructuras,
equipamientos y servicios pblicos de carcter supramunicipal modificando para ello
la ordenacin de cualquier intrumento de planeamiento urbanstico, siempre
respetando la ordenacin estructurante.
Se trata por tanto de una figura que se encuentra a caballo entre la ordenacin
territorial y urbanstica.

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3.2.5.2. Contenido
Estos Planes contendrn las determinaciones adecuadas a sus finalidades especficas,

pudiendo modificar o mejorar la ordenacin pormenorizada establecida por cualquier
figura de planeamiento urbanstico, debiendo justificar su propia conveniencia y su
conformidad con los instrumentos de ordenacin del territorio y del planeamiento
urbanstico vigentes sobre su mbito de ordenacin.
En todo caso, el Plan Especial contendr , segn proceda:
a) Las determinaciones propias del Plan Parcial que correspondan a su objeto

especfico, en su funcin de desarrollo del Plan General.
b) Las determinaciones propias del Plan Parcial, en su caso de reforma interior,

incluidas las establecidas directamente por el Plan General, que complementen o
modifiquen. (art. 51.2 Ley)
El Plan Especial se formalizar en los documentos adecuados a sus fines concretos,

incluyendo, cuando proceda, Catlogo de bienes y espacios protegidos e informe de
los organismos afectados. (art. 52 Ley)
En cuanto al procedimiento de formulacin de los Planes Especiales se ajusta al

regulado en la Ley para los Planes Parciales,
con la nica especialidad de los mencionados Planes Especiales de infraestructuras,

equipamientos y servicios pblicos de la Comunidad de Madrid, que tiene la
tramitacin que se establece en el artculo 59.3 de la Ley.
3.2.6. Estudios de Detalle
3.2.6.1. Funcin y lmites
El Estudio de Detalle tiene por funcin, en las reas y supuestos previstos por el Plan
General, o por el Plan Parcial, la concreta definicin de los volmenes edificables de
acuerdo con las especificaciones del planeamiento y el sealamiento de alineaciones
y rasantes.
En su regulacin actual cumplen funciones paralelas a las sealadas en la Ley del

Suelo de 1976 y en el Reglamento de Planeamiento.
Para llevar a efecto la funcin encomendada por el planeamiento, los Estudios de

Detalle tienen ciertos limites a su ordenacin, que se contemplan en el artculo 53.2.

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3.2.6.2. Contenido y documentacin
El Estudio de Detalle contendr las determinaciones adecuadas a su objeto, y se

formalizar en los documentos necesarios. (art. 54 Ley)
En cuanto al procedimiento de formulacin de los Estudios de Detalle se ajusta al

regulado en la Ley para los Planes Parciales en el artculo 59, y en lo que respecta a
los plazos mximos de resolucin y el sentido del silencio administrativo, habr de
estarse a lo recogido en el artculo 63, igual que los Planes Parciales y Especiales, con
aprobacin por el Pleno municipal, artculo 61.5.
4. EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO
4.1. El aprovechamiento unitario del sector del Plan de Sectorizacin y la

cesin de redes pblicas
El artculo 82.2 de la Ley dice que la equidistribucin se produce siempre entre

terrenos adscritos a la misma clase y categora de suelo, y aade el artculo 84.1 que
las reas de reparto tienen por objeto materializar la equidistribucin. Sin embargo, el
artculo 84.4 dice que al delimitar sectores en suelo urbanizable no sectorizado, el
aprovechamiento unitario que establezca el Plan de Sectorizacin ser el del rea de
reparto delimitada por el Plan General para el suelo urbanizable sectorizado.
De lo anterior resulta:
1. Que la equidistribucin se produce dentro de la misma categora de suelo, pero en

sentido impropio, ya que la sectorizacin surge en un momento posterior a la vigencia
del Plan General.
2. Que, a diferencia del artculo 94.3.c) de la Ley de 1992, en que cada PAU y sus
sistemas generales constitua una sola rea de reparto, a la que haba que sealar el
aprovechamiento tipo, ahora se recoge un aprovechamiento unitario obtenido para un
suelo distinto.
3. Que, no obstante, se calcula el aprovechamiento unitario del sector del Plan de

Sectorizacin para compararlo con el del Plan General, que es el oficial a los efectos
de conseguir su coincidencia en caso de exceso del primero sobre el segundo,
cediendo nuevas redes pblicas o metlico.
4. Que, con este sistema, el suelo del Plan de Sectorizacin contribuye a la cesin de
las redes pblicas del suelo sectorizado por el Plan General, puesto que el
aprovechamiento unitario que se utiliza es el del Plan General, en el que ha sido
computada la cesin de sus redes pblicas. Adems, los propietarios de suelo en el
Plan de Sectorizacin han de ceder las redes pblicas incluidas en ste y, por

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aadidura, si todava tiene excesos sobre el aprovechamiento unitario, la superficie de

terreno de nuevas redes pblicas o metlico para conseguir la igualdad de
aprovechamientos.
Una reflexin final. Al no hacerse mencin en el artculo 85.2 de que el

aprovechamiento unitario calculado por el Plan de Sectorizacin pueda ser inferior al
aprovechamiento unitario.
La omisin puede significar que so matemticamente no es posible, y en discusiones

matemticas no podemos participar, pero un Plan de Sectorizacin que ha cedido,
indirectamente, las redes pblicas del suelo urbanizable sectorizado y que ha de
ceder sus propias redes pblicas, si no tiene un aprovechamiento urbanstico total
elevado nos atrevemos a decir que ser deficitario y que debe ser compensado de
acuerdo con el propio artculo 85, epgrafe 1.c).
4.2. Cesin de las obras de urbanizacin por silencio municipal
Ha sido normal que los Ayuntamientos hayan puesto inconvenientes a la aceptacin

de las obras de urbanizacin en las urbanizaciones particulares, y ello era lgico por la
distancia de muchas urbanizaciones al ncleo urbano y por los deberes que esta
recepcin supona para la corporacin municipal.
A propsito de los beneficios de la contribucin urbana por la ejecucin de nuevas

urbanizaciones, del artculo 189 de la Ley de 1956, era necesario demostrar la
ejecucin de las obras y como el medio ms lgico de hacer tal demostracin era la
cesin de terrenos y obras al Ayuntamiento, el Decreto 1744/1966, de 30 de junio,
dispuso en su artculo 10.2.f) que si el Ayuntamiento se opona a la transmisin de los
servicios urbansticos sin manifestar las razones de su discrepancia, se entendan
recibidos por el transcurso de tres meses desde el ofrecimiento de cesin de terrenos
y servicios. Esta previsin slo era utilizable a los efectos justificativos del
cumplimiento de los deberes para la obtencin de los beneficios.
La reforma de 1975-1976 no recogi esta previsin con carcter general, con grave
perjuicio para los urbanizadores, ya que sus terrenos quedaban afectos a la ejecucin
de la urbanizacin, con afeccin registral, por lo que el artculo 28.4 de la Ley de 1992
consideraba acreditado el cumplimiento de los deberes urbansticos no slo mediante
certificacin municipal, sino tambin cuando el Ayuntamiento no resolva sobre la
recepcin de las obras de urbanizacin en el plazo de tres meses, en que bastaba
para la acreditacin el ofrecimiento formal de la cesin.
El artculo 135.8 de la Ley de Madrid, con buen acuerdo, ha establecido la misma

previsin, recogiendo casi a la letra el citado artculo 28.4, incluso remitindose en
primer lugar, como lo haca el artculo, al plazo que, en su caso, estuviera previsto en
el planeamiento u ordenanza municipal.
4.3. Protagonismo del deber de conservar las obras de urbanizacin

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Los principios que regan esta materia, contenidos en los artculos 67 a 70 del
Reglamento de Gestin, han sido recogidos slo en parte en los artculos 136 y 137 de
la Ley de Madrid, que se diferencia del Reglamento en los puntos siguientes:
1. La conservacin de las obras de urbanizacin es competencia del Ayuntamiento.

En el Reglamento de Gestin poda ser a cargo de los propietarios cuando as lo
dispona el Plan de Ordenacin o las Bases de un PAU.
2. El planeamiento urbanstico o las condiciones de definicin del sistema de

ejecucin podrn prever la obligacin de los propietarios de constituirse en Entidad de
Conservacin, en cuyo caso la conservacin de la urbanizacin le corresponde a ella.
Esta redaccin parece coincidir con la del Reglamento de Gestin, ya que se traslada
el deber del Ayuntamiento a la Entidad y as parece confirmarlo la Ley al sealar la
forma de calcular la cuota de participacin de los propietarios y aplicar la va de
apremio para hacer efectivas las cuotas, pero no es as por el argumento siguiente.
3. La atribucin de la conservacin a los propietarios comporta para el Ayuntamiento

la obligacin legal de subvencionar la entidad de conservacin.
La redaccin de los artculos produce dudas, ya que la obligacin de conservar

corresponde al Ayuntamiento pero puede corresponder a la entidad de conservacin
con la necesaria aportacin de cuotas. Sin embargo, la subvencin municipal, que
surge en este caso, desdibuja la situacin, pues es preciso coordinar el deber de los
propietarios del pago de las cuotas de conservacin con el deber municipal de
subvencionar.
Aunque la Ley nada dice, hay que entender aplicable el artculo 26.1.4 del
Reglamento de Servicios, que seala que las subvenciones no excedern en ningn
caso del 50 por 100 del coste de la actividad a que se apliquen, con lo que ante la
falta de regulacin de la Ley, puede resultar posible que la subvencin sea de un
porcentaje meramente simblico y que su finalidad sea recoger una prctica existente
que, adems, produce el efecto aadido de que sea la entidad de conservacin quien
contrate directamente las obras, sin necesidad de que lo haga el Ayuntamiento, previo
cumplimiento de sus normas de contratacin.
5. PATRIMONIOS PBLICOS DE SUELO
5.1. Introduccin
La figura del Patrimonio Municipal del Suelo aparece por pimera vez en nuestro
derecho con el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales aprobado por Decreto
de 25 de mayo de 1955, en sus artculos 13 y siguientes, que vena a decir: Con el fin
de prevenir, encauzar y desarrollar la expansin urbana de las poblaciones mayores
de cincuenta mil habitantes o capitales de provincia y para facilitar los planes de
ordenacin urbana, los respectivos Ayuntamientos habrn de constituir los
Patrimonios Municipales de Suelo.

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La Ley del Suelo de 1956 fue la que incorpor esta figura a la legislacin urbanstica.
La Exposicin de Motivos de esta Ley marca las razones que motivan la creacin de
estos patrimonios cuando en su apartado I deca: ... la especulacin del suelo, que
malogra toda ordenacin urbana, sustrae prematuramente terrenos a la agricultura y,
al exigir por los todava no urbanizados precio de solar, coloca a los adquirentes en
difciles condiciones de contribuir a la obra urbanizadora y, en suma, un movimiento
migratorio, que al no ser encauzado, concentra en algunas ciudades, a costa del
medio rural, notables masas de poblacin, con repercusiones de alcance nacional.
El legislador estatal de 1956 confa plenamente en que esta institucin puede

solucionar los problemas derivados del mercado de suelo y, en especial, las tensiones
entre el inters de los particulares y el inters general. La intencin del legislador
urbanstico de entonces de que se creasen los Patrimonios municipales del suelo de
forma obligatoria en todos los Ayuntamientos Capitales de Provincia y los de poblacin
superior a 50.000 habitantes, nunca se materializ, puesto que no llegaron a crearse.
El fracaso de los postulados de la Ley del Suelo de 1956 se hace patente en 1975
cuando se afronta su reforma. As la Exposicin de Motivos de la Ley de Reforma de la
Ley sobre Rgimen del Suelo de 1975, en su apartado II deca que:
La Ley del Suelo bas su poltica antiespeculativa fundamentalmente en la capacidad

de los Patrimonios Municipales de Suelo para ser utilizados como reguladores del
mercado y en la normativa sobre edificacin forzosa de solares sin edificar. La
insuficiencia de estos instrumentos, tal y como han sido concebidos no ofrece lugar a
dudas.
Esta elevacin excesiva de los precios del suelo ha tenido como gravsimas secuelas
no slo el encarecimiento de la vivienda en todas sus categoras y de los
establecimientos industriales y de servicios, sino adems, la indebida apropiacin por
los propietarioa privados de una parte importante de las plusvalas derivadas del
proceso de urbanizacin. La escasa cuanta de las cargas exigidas por la legislacin
urbanstica y la notoria insuficiencia de los correctivos fiscales, han permitido la
consolidacin en manos privadas de importantes beneficios irrenunciablemente
pblicos.
En desarrollo de esta intencin del legislador urbanstico, el Texto Refundido de la Ley

del Suelo de 1976, da a esta figura el marcado carcter finalista que tiene hoy en da.
As el artculo 89.2 deca: Dicho Patrimonio tendr por finalidad prevenir, encauzar y
desarrollar tcnica y econmicamente la expansin de las poblaciones, y se adscribir
a la gestin urbanstica para la inmediate preparacin y enajenacin de solares
edificables y reserva de terrenos de futura utilizacin.
Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, corresponde a

las Comunidades Autnomas afrontar el reto de regular los intrumentos de
intervencin en el mercado inmobiliario.
En este contexto se presenta la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, retomando

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instrumentos como los Patrimonios
Pblicos de Suelo, y afrontando su regulacin, siempre intentando que sta parta de la

tradicin urbanstica.
Los Patrimonios Pblicos de Suelo vienen regulados en la Ley en los artculos 173 a
178, ambos inclusive.
A continuacin vamos a analizar esta figura dentro de la Ley del Suelo de la

Comunidad de Madrid, comenzando por la constitucin y bienes integrantes de los
Patrimonios Pblicos de Suelo, la reserva de terrenos, y la enajenacin de los bienes.
5.2. Constitucin y bienes integrantes de los Patrimonios Pblicos de Suelo
5.2.1. Constitucin de los Patrimonios Pblicos de Suelo
La Ley establece en el artculo 173, tanto para la Comunidad de Madrid como para los
Municipios sin distincin por nmero de habitantes ni por planeamiento en vigor,
la obligacin de constituir, mantener y gestionar sus respectivos patrimonios pblicos
de suelo con la finalidad de crear reservas de suelo para actuaciones pblicas y
facilitar el cumplimiento de los fines de la ordenacin urbanstica.
Esta obligacin requiere que las Administraciones adopten acuerdo expreso de

constitucin del Patrimonio de Suelo correspondiente, que pasar a ser un Patrimonio
separado. En este sentido el nmero 2 del artculo 173 otorga el carcter de
patrimonio separado del restante patrimonio de la Administracin titular.
En el supuesto de que, con incumplimiento de la obligacin legal de constitucin, la

Administracin no haya adoptado el acuerdo de declaracin expresa de constitucin
del Patrimonio Pblico de Suelo correspondiente, la doctrina ha venido admitiendo que
los bienes que por mandato legal deban incorporarse al mismo van a parar al
patrimonio general mientras no exista un patrimonio separado previamente
constituido, del que deben formar parte.
5.2.2. Bienes integrantes de los Patrimonios Pblicos de Suelo
Los Patrimonios Pblicos de Suelo estn constituidos tanto por bienes inmuebles como
por fondos adscritos a dicho patrimonio.
En este sentido el artculo 174 de la Ley los distingue, y establece que forman parte
los siguientes bienes:
a) Los bienes patrimoniales de la Administracin correspondiente, a los que el

planeamiento urbanstico, o por acto expreso de la Administracin, le asigne tal
destino.
b) Los terrenos, construcciones y edificaciones no afectos a un uso o servicio pblico

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adquiridos al ejecutar el planeamiento, incluidos los adquiridos mediante convenios

urbansticos.
c) Los terrenos, construcciones y edificaciones adquiridos en virtud de las cesiones

correspondientes a la participacin de los municipios en el aprovechamiento
urbanstico de los sectores o unidades de ejecucin.
d) Los derechos correspondientes sobre los terrenos a obtener por cesin en la

equidistribucin reparcelatoria de beneficios y cargas con destino a dotaciones para
redes locales y supramunicipales en cualquier clase de suelo, en virtud del valor
econmico de la diferencia entre las edificabilidades objetivas y las normales
establecidas por el planeamiento urbanstico.
e) Los terrenos, construcciones y edificaciones adquiridos por la Administracin titular,

en virtud de cualquier ttulo y, en especial, mediante expropiacin, con el fin de su
incorporacin al correspondiente patrimonio de suelo.
f) Los terrenos, las construcciones y las edificaciones que los municipios y la

Comunidad de Madrid se cedan entre s con carcter gratuito, para su incorporacin al
patrimonio de suelo de la Administracin cesionaria y su aplicacin, en su caso, a una
finalidad especfica.
g) Las cesiones que se obtengan en especie o en metlico para infraestructuras,

equipamientos y servicios pblicos, distintas de las derivadas del cumplimiento de
deberes u obligaciones, legales o voluntarios, asumidas en convenios o concursos
pblicos celebrados en aplicacin de la ordenacin urbanstica.
h) Los terrenos que reciban los Ayuntamientos como consecuencia del pago del canon
que prev esta Ley respecto de los proyectos de actuacin especial.
i) Los dems bienes inmuebles que legalmente deban incorporarse al patrimonio

pblico de suelo.
j) Los dems ingresos que legalmente deban incorporarse al patrimonio pblico de

suelo.
As mismo forman parte del patrimonio los fondos adscritos al mismo, entre los que se
enumeran los siguientes:
a) Los ingresos obtenidos en la gestin y disposicin del patrimonio pblico de suelo.
b) Los crditos que tengan como garanta hipotecaria los bienes incluidos en el
patrimonio pblico de suelo.
c) Los beneficios de sociedades pblicas o mixtas, cuando la aportacin de capital

pblico consista en bienes integrantes del patrimonio pblico de suelo.

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d) Las transferencias presupuestarias que tengan como finalidad especfica la

adquisicin de bienes para el patrimonio pblico de suelo.
e) Los ingresos que perciban los Ayuntamientos como consecuencia del pago del
canon que prev esta Ley respecto de los proyectos de actuacin especial.
5.2.3. Reservas de Suelo
El artculo 175.1 hace una referencia impropia a las reservas de suelo para los
Patrimonios, al sealar que los Planes Generales y Sectoriales podrn establecer
reservas de suelo en cualquier clase de dicho suelo, con lo que comprende el urbano e
incluso el edificado pues el trmino reservas hace referencia a la utilizacin
urbanstica futura, por lo que el artculo 278.1 de la Ley de 1992, refera estas
reservas slo a suelo urbanizable no programado y no urbanizable, aunque ste
ltimo plantea la duda respecto del suelo no urbanizable protegido, nico que
contempla la Ley de Madrid siguiendo a la LRSV, despus del Real Decreto-Ley
4/2000.
5.3. Enajenacin
La cuestin fundamental de los patrimonios del suelo es la forma de disposicin de los

terrenos, combatida por los Ayuntamientos.
En la Ley 9/1995, el artculo 112.3 se remita en cuanto al Patrimonio Municipal del

Suelo a la legislacin urbanstica general, es decir, la Ley del Suelo de 1992, que
respecto de la enajenacin sealaba en el artculo 284.1, como sistema normal el de
concurso, cuyo precio no poda ser inferior al valor urbanstico del aprovechamiento
real del terreno. Respecto del Patrimonio Regional del Suelo, el artculo 114.2 de la Ley
9/1995, estableca siempre el concurso pblico, incluyendo en el precio la ayuda o
subvencin a fondo perdido.
Hay que poner de relieve que el tratamiento de la Ley de 1992 tiene su justificacin
en la Exposicin de Motivos de la Ley de Reforma 8/1990, de 25 de julio, que en el
epigrafe VII sealaba que: no sera justo que las Entidades Locales utilizasen los
terrenos de su propiedad con miras puramente lucrativas, por lo que se sustituy la
subasta, que se estableca en los artculos 154.1 de la Ley de 1956 y 168.1 de la Ley
de 1976, por el concurso.
El artculo 178.1 letra a) de la Ley de Madrid, establece el concurso, por el

porcedimiento abierto o negociado, pero aade que el precio no podr ser inferior al
valor que corresponda al bien conforme a la legislacin general aplicable, con lo que
se viene a recoger un criterio intermedio, ya que se garantiza que el precio
no pueda ser inferior al valor legal del suelo, pero no se prohbe que pueda superar a
dicho valor.
Los Ayuntamientos han insistido en aplicar la subasta, tpica en la actuacin de los

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organismos de preparacin de suelo, pero as su papel es el de un urbanizador ms en

perjuicio de la funcin que corresponde a los Ayuntamientos y Comunidades
Autnomas, y siempre que el concurso est rodeado de toda clase de garantas.
Conviene aadir que el concurso para los bienes del Patrimonio del Suelo y los
restantes de la Comunidad de Madrid, es tambin lo que establece el artculo 178.1
letra a) de la Ley, aadiendo la expresin clasificados como suelo urbano o
urbanizable, por lo que puede entenderse que los bienes de la Comunidad Autnoma
y de los Ayuntamientos, no incorporados a los patrimonios de suelo y que sean no
urbanizables de proteccin pueden enajenarse mediante subasta.
Un comentarista de buena fe no puede sino interpretar as el artculo 50.4 de la Ley de

Patrimonio de la Comunidad de Madrid, Ley 3/2001, de 21 de junio (BOCM de 27 de
julio y entrada en vigor a los dos meses de dicha publicacin, segn la disposicin
final segunda), cuando dice que la enajenacin de los bienes inmuebles y derechos
inmobiliarios se realizar mediante subasta pblica.
6. DISPOSICIONES TRANSITORIAS TERCERA, CUARTA Y SEXTA
6.1. Disposicin transitoria tercera
Se refiere a la conservacin de instrumentos urbansticos, y en sus dos primeros

nmeros no plantea ningn problema de interpretacin, al reconocer la vigencia tanto
de los aprobados en forma definitiva como de los aprobados en forma provisional, una
vez producida su aprobacin definitiva.
Sin embargo, difiere de la Disposicin transitoria tercera de la LRSV, que respecto del
Plan General en tramitacin, permite que se siga tramitando sin adoptar sus
clasificaciones de suelo a la Ley, y entiende bastante para admitir la tramitacin con
que haya recado la aprobacin inicial.
El nmero 3 tambin es claro, al permitir que contine la tramitacin del

planeamiento de desarrollo para su aprobacin conforme a la legislacin con la que
fue elaborado, si contaba con la aprobacin inicial.
En el nmero 4 se regulan los proyectos de Planes de Ordenacin Urbanstica,

modificacin o revisin, que estuvieran tramitndose, entendiendo por tales los que
no hubieran alcanzado al tiempo de entrada en vigor de la presente Ley el estado a
que se refiere el nmero anterior, respecto de los que establece que slo podrn
aprobarse definitivamente una vez adaptados a la nueva Ley.
Como el nmero anterior, el nmero 3, se refiere a la aprobacin inicial, el nmero 4

es contradictorio, ya que contempla Planes que estando en tramitacin no hubieran
alcanzado la aprobacin inicial, lo cual es imposible al ser sta el primer trmite
procedimiental.
Lo que ha ocurrido, es que el texto definitivo ha introducido un nuevo nmero, el 3, al

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que se remite el nmero 4, siendo as que en el Proyecto de Ley el nmero 4 era 3 y

su antecedente, el 2, hablaba y habla de la aprobacin provisional, por lo que es
preciso proceder a la correccin, haciendo referencia en vez de al nmero anterior al
nmero 2.
El nmero 5 y ltimo hace referencia a los Planes de Ordenacin Urbanstica de los

dos primeros nmeros, es decir, los aprobados definitiva y provisionalmente, y seala
la necesidad de adaptarlos a la Ley en dos aos desde la vigencia de sta, al menos
en las determinaciones que seala y concluyendo que si transcurrido el plazo no se ha
producido la adaptacin la Comunidad de Madrid podr sustituir al Ayuntamiento en la
elaboracin, tramitacin y aprobacin, por cuenta del mismo.
Para terminar, hay que observar que esta Disposicin transitoria tercera se refiere
tambin a la adaptacin de las Normas Subsidiarias, con lo que se asegura una
permanencia, ms o menos dilatada, a pesar de ser el Plan General el nico
instrumento que se contempla en el articulado de la Ley.
6.2. Disposicin transitoria cuarta
Esta transitoria tiene por epgrafe Planeamiento en ejecucin, pero slo se refiere a
l el nmero 2, ya que el nmero 1 se refiere a las cesiones segn la clase de suelo.
De acuerdo con el epgrafe a), en suelo urbanizable programado sern exigibles las
cesiones de la nueva Ley cuando en el momento de entrada en vigor de stas el Plan
Parcial no se hubiera aprobado inicialmente y sometido a informacin pblica.
Respecto de este sometimiento a informacin pblica, no se exige en la Disposicin

transitoria tercera que se refiere slo a la
aprobacin inicial con lo que se establece una exigencia adicional a aquellos Planes
Parciales slo aprobados inicialmente que es la de ceder conforme a la nueva Ley,
siendo de tener en cuenta que si bien, como dice el artculo 128.1 del Reglamento de
Planeamiento, aplicable tambin a los Planes Parciales: con el acuerdo de aprobacin
inicial se adoptar el de apertura del trmite de informacin pblica, esta apertura
se produce a travs de la publicidad y publicacin efectivas.
Este epgrafe concluye exigiendo las cesiones que fija la Ley, es decir, las del artculo
36.6, que establece los estndares de las redes locales, y ello con la dificultad de
ajustarse a las previsiones del Plan Parcial sin modificarlo y con la inaplicacin ya del
artculo 121 de la Ley de 1976 sobre compensacin a los propietarios en las
actuaciones no rentables.
El epgrafe b) de esta transitoria cuarta aplica el mismo trmite de aprobacin inicial y

sometimiento a informacin pblica a los PAU, para someter a los que lo no hayan
cumplido a las cesiones que fija la Ley y ello, concluye, sin minorar las establecidas
por el Plan General.

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El epgrafe c), en cambio, dice que en suelo urbano no son exigibles las cesiones de la
Ley hasta que no se adapte el planeamiento general.
Obsrvese que se habla de adaptacin del planeamiento general, siendo as que esta
Ley slo contempla el Plan General lo que como ya se ha dicho, parece contradecirse
con esta subsistencia de las Normas Subsidiarias adaptadas, adaptacin que, por
cierto, no ser nada fcil.
El nmero 2 de la transitoria se refiere a la aplicacin de las disposiciones de la Ley

sobre los sistemas de ejecucin desde luego, salvo en el sistema de compensacin
con Estatutos y Bases aprobados, en que se aplicar el rgimen anterior.
Aqu la transitoria se aparta de la Transitoria tercera.c) de la Ley de 1976 y de la

Transitoria primera.4.a) de la Ley de 1992, que exigan, adems, la aprobacin de la
constitucin de la Junta, lo que es ms adecuado, ya que esta constitucin y su
aprobacin estn subordinadas al cumplimiento del qurum legal.
6.3. Disposicin transitoria sexta
Tiene por epgrafe el de Calculo de la edificabilidad o del aprovechamiento urbanstico

y se refiere a dos cuestiones bien diferenciadas, aunque no se utilice el punto y
aparte.
La primera cuestin es la de que los terrenos afectos a dotaciones o infraestructuras,

equipamientos o servicios pblicos adquiridos mediante expropiacin o por cualquier
ttulo oneroso podrn computarse en el clculo de los coeficientes de edificabilidad de
los mbitos de actuacin (suelo urbano no consolidado) o del aprovechamiento
unitario de los sectores (suelo urbanizable). Esta previsin se corresponde con la
Disposicin transitoria sexta.3 de la Ley de 1992, que era ms restrictiva, ya que se
refera slo al suelo urbano y a la adquisicin mediante expropiacin forzosa.
Sin embargo, el segundo inciso de esta transitoria sexta, atribuye a este supuesto un
efecto nuevo de extraordinaria trascendencia. Establece que en tal supuesto los
terrenos o solares resultantes en los que deba localizarse el 90 por 100 del
aprovechamiento imputable a dichos terrenos o solares se adjudicarn a la
Administracin titular de las dotaciones o infraestructuras, equipamientos y servicios
pblicos.
El problema de fondo es la interpretacin de la expresin: aprovechamiento

imputable a dichos terrenos y solares, que puede interpretarse de dos formas:
La primera es la de que si esos terrenos generan aprovechamiento urbanstico, como

el clsico aprovechamiento hasta ejes de calle que determina un incremento para los
solares colindantes, y que si no se dedujese dara lugar a un enriquecimiento injusto
de los propietarios, que fue la razn de que el aprovechamiento generado por las
carreteras convertidas en viales municipales se entendiese que no corresponda a los
colindantes sino al titular

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de la carretera, en el artculo 110 de la Ley 31/1991, de 30 de diciembre, de

acompaamiento a la de Presupuestos, que establece: En las actuaciones del Estado
en carreteras y dems obras pblicas a cargo del Ministerio de Obras Pblicas y
Transportes, el aprovechamiento urbanstico que pudiera corresponder al Estado
respecto del terreno afectado por las mismas, as como el suelo desafectado del uso
previo de dichas obras pblicas, quedar adscrito a SEPES para cumplimiento de sus
fines propios.
La segunda interpretacin, que es la que hace la Transitoria, supone no slo la

disminucin de aprovechamientos totales y unitarios sino la atribucin de
aprovechamientos reales a las Administraciones titulares de las infraestructuras,
equipamientos y servicios.
Si se hace referencia al suelo urbanizable sectorizado, hay que tener en cuenta el

artculo 84.2 que dice que todo este suelo clasificado por el Plan General integrado
por los sectores y las redes pblicas exteriores, conformar una nica rea de reparto,
y el artculo 84.3, prrafo segundo, que establece que el aprovechamiento unitario de
reparto ser el cociente de dividir los aprovechamientos totales de los sectores entre
la superficie total del rea de reparto.
Es evidente que ste es uno de los puntos principales de la Ley y que permitir la
intervencin de la Administracin en grandes operaciones urbansticas, pero es
preciso seguir pensando en este tema que, de entrada, supone un triple y sucesivo
efecto de las redes pblicas: su adquisicin onerosa, su cmputo en el clculo del
aprovechamiento unitario (o del coeficiente de edificabilidad del mbito de actuacin
en suelo urbano) y la generacin de aprovechamiento o edificabilidad a favor de la
Administracin titular.
En consecuencia, el aprovechamiento es menor, no slo por haberlo dividido por la

superficie del suelo edificable sino del suelo de las redes pblicas exteriores, tanto a
obtener como de las ya en uso, pero adems atribuir aprovechamiento unitario a la
titularidad de las redes pblicas existentes, si no perjudica, relativamente, a los
propietarios de suelos edificables, cuyo aprovechamiento unitario es el mismo,
produce el nacimiento de un aprovechamiento del 90 por 100 del unitario para los
entes pblicos, que aumentar el aprovechamiento real en lo necesario para hacer
efectivo ese derecho al aprovechamiento creado por la Disposicin transitoria sexta.

18 de Jun 17:53

Estudios y Cuestiones Puntuales

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Estudios y cuestiones puntuales

Comentarios a la Ley del Suelo de Madrid (Ley 9/2001,de 17 de julio)

Id. vLex: VLEX-242449

III. Estudios y cuestiones puntuales

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6.3. Disposicin transitoria sexta

III. ESTUDIOS Y CUESTIONES PUNTUALES

1. RGIMEN URBANSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

El Ttulo I de Rgimen urbanstico del suelo, viene a definir el contenido urbanstico de

1.1. Contenido Urbanstico del Derecho de Propiedad

De esta forma el contenido de la propiedad urbanstica est ntimamente ligado a su

La clasificacin urbanstica, as como la categorizacin del suelo y la calificacin

1. La ordenacin urbanstica de los terrenos, las edificaciones y las construcciones, as

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determinados por la Ley.

Las vinculaciones singulares operan como limite de la ordenacin urbanstica,

2. Los deberes urbansticos sobre terrenos construcciones y edificaciones tienen

3. La participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin

En este sentido el Tribunal Constitucional en su reciente STC 164/2001, de 11 de julio,

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competencias y el tratamiento que se debe otorgar a cada clase de suelo.

As, el Tribunal Constitucional entiende que, el art. 47 CE ordena la participacin de la

La Comunidad de Madrid ha querido ejercitar la competencia en materia urbanstica

En lo que respecta al reparto de beneficios y cargas derivados de la ejecucin del

1.2. Derechos y deberes de la propiedad del suelo

facultades lo hace con independencia de la clase de suelo de que se trate. El uso y

Estas facultades urbansticas deben ejercitarse dentro de los lmites y con el

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administrativa de aplicacin, como la sectorial de incidencia ambiental, y las normas

Estos deberes generales son los siguientes:

a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenacin urbanstica, levantando, en su

b) Conservar y mantener el suelo natural y, en su caso, su masa vegetal en las

c) Realizar las reforestaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su

de la vegetacin en toda la superficie que la haya perdido como consecuencia de

e) Cumplir los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislacin

f) Permitir la realizacin por la Administracin pblica competente de los trabajos de

h) Conservar las edificaciones, las construcciones y las instalaciones existentes de

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i) Solicitar y obtener en la forma dispuesta en la presente Ley las autorizaciones

En cada clase de suelo estos deberes generales sirven de mnimo necesario de

1.3. Clasificacin del suelo

Ser el planeamiento general el instrumento encargado de clasificar todo el suelo del

En la Ley se establecen tres clases de suelo: Urbano, urbanizable y no urbanizable de

El planeamiento regional territorial clasificar directamente los terrenos que, en todo

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la calidad de vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyndose en la

1.3.1. Suelo Urbano

La definicin de trama urbana va a condicionar en gran medida la clasificacin del

21.a) del Reglamento de Planeamiento, ha reiterado la necesidad de que para que un

En este sentido se pronuncia la STS de 13 de mayo de 1998 [RJ 1998\3844) FJ 7]es

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d) Que estn urbanizados en ejecucin del planeamiento urbanstico y de conformidad

En el suelo urbano de conformidad con las determinaciones del planeamiento general,

Esta distincin por el grado de transformacin, en tanto instrumento para la

Queda, por tanto, en manos de la Comunidad de Madrid la definicin del modelo

1.3.1.1. Suelo urbano consolidado

Respondiendo a esta definicin de suelo urbano consolidado, se establecen en el

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Igualmente tendrn la consideracin de suelo urbano consolidado, aquellos terrenos

Derechos y deberes de la propiedad en el suelo urbano consolidado