Saneamiento por vicios o defectos ocultos en la compraventa

El vendedor responde frente al comprador, segn dispone el artculo 1484 del Cdigo Civil, de los
defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se la destina, o
disminuyan este uso de tal modo que, de haberlos conocido el comprador, no la habra adquirido o
habra dado menos precio por ella.

Esa responsabilidad cesa si se trata de defectos manifiestos o a la vista, o, aun no siendo

manifiestos, si el comprador es un perito que por razn de su oficio debera fcilmente conocerlos
(Sentencia del Tribunal Supremo 24.2.2006 - RJA 1563). Los vicios han de ser anteriores a la
conclusin del contrato, aunque su desarrollo puede ser posterior. El concepto de perito que
maneja el artculo 1484 del Cdigo Civil se entender no en sentido tcnico de persona con ttulo
profesional, sino en el de persona que por su actividad profesional est facultada para conocer
las caractersticas de las cosas.

- La obligacin de responder por vicios ocultos: contenido natural del contrato

de compraventa

+ La responsabilidad del vendedor: atenuada o agravada por las partes

La obligacin de responder por vicios ocultos es contenido natural del contrato de compraventa.
No obstante, pueden las partes atenuar o agravar la responsabilidad del vendedor. Si el vendedor
ignoraba tales vicios, no por ello queda exento de responsabilidad, salvo que se hubiese pactado
lo contrario (artculo 1485 del Cdigo Civil). No puede en cambio pactarse la exclusin del
responsabilidad para los casos en que el vendedor sea consciente del vicio (artculo 1102 del
Cdigo Civil).

- El comprador, ante la obligacin de sanear por vicios: desistir del contrato

(accin redhibitoria), o exigir una rebaja proporcional del precio
(accin quanti minoris)
Existiendo la obligacin de sanear por vicios, el comprador puede optar entre desistir del contrato
(accin redhibitoria), abonndosele los gastos que pag, o exigir una rebaja proporcional del
precio (accin quanti minoris), a juicio de peritos. Actuando el vendedor con mala fe, es decir,
si conoca los vicios de la cosa y no los manifest, est obligado adems a indemnizar los daos
y perjuicios al comprador que opta por la resolucin (artculo 1486 CC - STS 17.10.2005 - RJA
8593). Si se ejercita la accin quanti minoris no se puede obtener ms que una reduccin del
precio, no una indemnizacin complementaria. La opcin es libre para el comprador, pero si se
ejerce una, queda excluida la otra.

- Plazo para el ejercicio de las acciones del Cdigo Civil: un plazo de

prescripcin o de caducidad?
El plazo para el ejercicio de estas acciones, denominadas edilicias, es el de seis meses contados
a partir de la entrega de la cosa vendida (artculo 1490 del Cdigo Civil). Es cuestin debatida si
es ste un plazo de prescripcin o de caducidad, existiendo un argumento literal a favor de la
consideracin de plazo sometido a caducidad, pues el precepto dice que las acciones se
extinguirn a los seis meses. La jurisprudencia ha sido vacilante, aunque la ms reciente se inclina
por la tesis de la caducidad (SSTS 23.5.1991, 14.10.2003 y 10.10.2006 - RJA 3784, 7033 y 6467).
La entrega a que se refiere el artculo 1490 del Cdigo Civil es la fsica o material, pues es la
nica que posibilita al comprador el contacto fsico con la cosa y por ende la comprobacin de
sus posibles vicios. A la entrega material no puede asimilarse a estos efectos la traditio ficta.
Frente al tenor literal del artculo 1490 del Cdigo Civil puede defenderse que el plazo no
empieza a correr hasta que hayan cesado las reclamaciones del comprador o las discusiones entre
comprador y vendedor sobre los vicios.

+ Tiene el comprador otras acciones de carcter general a su disposicin?

Cuestin polmica es la de si adems de las especificaciones edilicias, el comprador tiene a su

disposicin otras acciones de carcter general, como son la accin resolutoria del artculo 1124
del Cdigo de Civil, o la accin de anulabilidad por error o dolo (artculos 1301 y siguiente del
Cdigo civil). Pinsese que existe cierto paralelismo entre los supuestos que dan lugar al ejercicio
de las citadas acciones y el de los vicios ocultos a que se refiere el artculo 1484 del Cdigo Civil
(Sentencia del Tribunal Supremo 6.11.2006 - RJA 6720). Por un lado, los vicios que la cosa
padece pueden causar el incumplimiento del vendedor por entrega de prestacin diversa (aliud
pro alio - Sentencia del Tribunal Supremo 6.11.2006 - RJA 6720). Por otro, ntese que en la base
de los vicios ocultos pueden estar presentes vicios del consentimiento, el error que sufre el
comprador, ya que desconoce los defectos de la cosa -artculo 1266 del Cdigo Civil-, o el dolo
del vendedor, que puede conocer y no manifestar los vicios de la cosa. Una primera posicin se
decanta por la compatibilidad de las acciones, de manera que la regulacin especial en materia
de compraventa no desplazara a la general. Frente a esta opinin se puede sealar que el mbito
de coincidencia no es total y que las acciones edilicias tienen su propio mbito de aplicacin,
distinto de aqul que es propio de las acciones generales citadas.

- El saneamiento por vicios ocultos en las ventas judiciales

En las ventas judiciales se da el saneamiento por vicios ocultos, pero no tiene el comprador
derecho a indemnizacin de daos y perjuicios, debido a que el dueo de la cosa no interviene
en la venta ni en la determinacin del precio (artculo 1489 del Cdigo Civil). La intervencin
judicial excluye la mala fe en el vendedor. A la venta judicial se asimila la venta forzosa acordada
por la autoridad no judicial, como la que se produce como consecuencia de las expropiaciones.

- Venta de dos o cosas conjuntamente: vicio de una cosa y saneamiento

respecto a las dems
Cuando se produce la venta de dos o ms cosas conjuntamente, a precio alzado o sealando uno
individual a cada una de ellas, el vicio de una cosa no da lugar al saneamiento con respecto a las
dems, salvo que resulte que el comprador no habra comprado la cosa carente de vicios sin la
viciosa (artculo 1491 del Cdigo Civil, por remisin del artculo 1492 del Cdigo Civil).
- Saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales
Tratndose de saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales hay que estar a lo dispuesto
en las reglas especficas contenidas en los artculos 1491 a 1499 del Cdigo Civil.

- Qu ocurre si se produce la prdida de la cosa vendida con vicios ocultos?

Obviamente, la prdida de la cosa imposibilita su devolucin.

Si la cosa se pierde a causa de los vicios ocultos, la prdida la sufre el vendedor, que deber
restituir el precio y abonar al comprador los gastos del contrato que hubiesen sido de su cargo.
Si el vendedor conoca los vicios ocultos -mala fe-, deber adems indemnizar los daos y
perjuicios (artculo 1487 del Cdigo Civil).

Si la prdida no se produce por los vicios ocultos, sino por caso fortuito o por culpa del
comprador, podr ste reclamar del vendedor el precio que pag, con la rebaja del valor que tena
la cosa al tiempo de perderse. Si el vendedor era de mala fe, deber abonar al comprador adems
daos e intereses (artculo 1488 del Cdigo Civil). En este caso la prdida de la cosa la sufre el
comprador. Pero como pag por ella ms de su valor objetivo debe ser resarcido en esa medida.
El comprador tiene derecho a que se le devuelva la diferencia entre el precio que pag por la cosa
y lo que la cosa realmente vala por tener vicios. Es decir, que pese a que el comprador sufre la
prdida no derivada de los vicios ocultos, no deja por ello de tener derecho a la compensacin
derivada de haber pagado por la cosa ms de su valor real.

----------

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodrguez-Cano, pginas 88 - 89.