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1. INTRODUCCIN . OBJETO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1. INTRODUCCIN. OBJETO.
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ordenacin o los procedimientos de ejecucin o de c) mbitos en los que se propone suspender la ordenacin
intervencin urbanstica y la duracin de dicha suspensin, anterior y duracin: Es objeto del nuevo PGOU respetar en
conforme a los dispuesto en el artculo 27. lo esencial los parmetros de ordenacin de la ciudad
consolidada y de los desarrollos pendientes, en especial de
Asimismo las finalidades de difusin de este documento se regulan aquellos que se encuentran en algn grado de desarrollo
adicionalmente en los artculos 39.4 y 40.2 de la LOUA. activo en este momento, al objeto de interferir lo menos
posible en la escasa dinmica de desarrollo actual por las
En coherencia con dichos requisitos y finalidades, se ha estimado circunstancias econmicas conocidas. Por tal motivo, se
conveniente establecer el siguiente contenido de resumen del PGOU: propone suspender la ordenacin vigente en supuestos de
cambio substancial de clasificacin o calificacin.
a) Sntesis de diagnstico de la situacin actual: Se desarrolla
en el apartado 2 de este documento, y tiene por objeto
reflejar los principales condicionantes de partida que
fundamentan criterios de ordenacin, tanto de medio fsico
y socioeconmico, normativa, planeamiento supramunicipal
y en especial del PGOU vigente y su estado de desarrollo.
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2. SNTESIS DE DIAGNSTICO DE LA
SITUACIN ACTUAL.
A) MODELO DE ASENTAMIENTOS:
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reconsideracin, en base al modelo propugnado por la LOUA y el b) Ordenacin del SNU comn:
POTA.
-Abordar la solucin de las parcelaciones mediante la
El Sector UR-15, aunque colindante al Sector Las Marismas es muy integracin como suelo urbano no consolidado o
cuestionable su configuracin lineal, con extrema dificultad de urbanizable exclusivamente las reas afectadas por la
materializacin del aprovechamiento urbanstico por limitaciones de edificacin, aproximadamente el 30-35% de la zona G-2
la zona de proteccin del FFCC y aparentemente estar situado sobre delimitada por el PGOU vigente en SNU comn. Dotar al
una caada. conjunto de Unidades y Sectores de una estructura general
viaria y dotacional comn.
B) ORDENACIN DEL SUELO NO URBANIZABLE.
C) ORDENACIN DEL SUELO URBANO.
a) Ordenacin del SNU protegido:
-En el suelo urbano consolidado dar una mayor coherencia
-Se excluye la Laguna de Valdeojo, protegida por el PEPMF. a la regulacin de condiciones de usos y ordenanza de
De acuerdo con la investigacin realizada, se deduce la edificacin.
efectiva prdida de valores que justifican la proteccin en el
momento actual, por actuaciones y proyectos de -Urbanizadas slo 8 unidades de las 17 previstas,
transformacin agrcola aprobados por la Administracin del aproximadamente el 52,32 % del suelo y el 42,30 % de las
Estado y de la Junta de Andaluca. viviendas.
-Ajustar a la realidad la proteccin forestal. -De los 19 Sectores previstos se han urbanizado 11,
alcanzando 4.095 viviendas, el 73,54% de la capacidad
-La categora de SNU protegido restauracin, total. Disponen de planeamiento aprobado tres sectores
aparentemente no tiene regulacin en las NNUU, salvo que adicionales con un 8,83 % adicional de viviendas.
se interprete que es el artculo 370.
E) CUANTIFICACIN DEL SUELO URBANO EXISTENTE.
-Integrar ms coherentemente el rgimen de los espacios
protegidos por el PEPMF. El grado de desarrollo alcanzado, supone el siguiente estado de
clasificacin del suelo en la reciente AdP 2009:
-Proteccin de yacimientos arqueolgicos: Actualizar de
acuerdo con la revisin de la Carta Arqueolgica. -Suelo urbano consolidado: 4.430.186 m2
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natural Brazo del Este y se ampla el mbito territorial del de la Red de Espacios Naturales protegidos y Servicios
citado Paraje Natural. Ambientales, por la que se incluyen en el Inventario de
- Decreto 348/2001, de 22 de noviembre, por el que se Humedales de Andaluca, determinadas zonas hmedas de
declara zona de Especial Proteccin para las Aves el Paraje Andaluca. (En Lebrija laguna de la Malaguea)
natural Brazo del Este y se modifica el Plan de Ordenacin de
los Recursos Naturales del citado paraje Natural aprobado -ZIAE 7: Campia de Jerez y Lebrija:
por Decreto 198/2008, de 6 de mayo.
En el inventario de zonas importantes para las aves
-Resolucin de 19 de octubre de 2009, de la Direccin esteparais en Andaluca, consta la ZIAE 7: CAMPIA DE
General de Sostenibilidad de la Red de Espacios Naturales, JEREZ Y LEBRIJA, que delimita una franja en el trmino de
por la que se modifican los lmites de los humedales Lebrija, entre la circunvalacin y el lmite del trmino por el
Complejo Intermareal de Castilnovo (Cdiz), Gravera de Sur.
Balastrera (Huelva) y Brazo del Este (Sevilla) del Inventario
de Humedales. b) Espacios protegidos por el PEPMF:
En definitiva, coincidentes con los espacios naturales citados existen -"Zonas Hmedas": Incluye los siguientes espacios:
las siguientes ZEPAs: A"ZH-6 CONJUNTO LAGUNAR DE LA CIGARRERA, GALIANA
Y PEA".
-ZEPA Complejo Endorreico Lebrija Las Cabezas (ZEPA A"ZH-7 LAGUNA DEL PILN".
cdigo ES0000275). -"Zonas Hmedas Transformadas": Se incluyen los siguientes espacios:
-ZEPA Brazo del Este (ZEPA cdigo ES0000272). A"HT-5 BRAZO DEL ESTE".
A"HT-14 LAGUNA DEL VALDEOJO".Perdidos lo valores que
-Laguna de Grillo: justificaban la proteccin y de ah su exclusin en el PGOU
2001.
-Resolucin de 10 de julio de 2008, de la direccin General A"HT-15 LAGUNA DE VOCESA".
de Sostenibilidad en la Red de Espacios naturales, por la que A"HT-16 LAGUNA DEL MALAGUEO Y MORO".
se incluyen en el Inventario de Humedales de la comunidad
Autnoma de Andaluca, determinadas zonas hmedas de c) Vas Pecuarias:
Andaluca. (En Lebrija laguna de Grillo)
Existe una amplia red de vas pecuarias que confluyen al ncleo que
-Laguna de La Malaguea: sern un muy importante condicionante para la ordenacin, que
conllevarn desafecciones y excepcionalmente modificacin de
-Resolucin de 30 de julio de 2007, de la Direccin General trazado.
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2.4. PLANES Y PROYECTOS SINGULARES EN CURSO. f) Convenio para la actuacin turstica y golf en la finca La
Gamonosa.
a) Plan Especial del Conjunto Histrico.
No se estima urbansticamente viable en los trminos propuestos en
El nuevo PGOU delimitar un rea coincidente con el mbito del el convenio por las siguientes motivaciones:
PECH, al que se remitir ntegramente en su ordenacin
-No se ajusta al POTA, tanto en trminos cuantitativos (casi
b) Nuevo Hospital Comarcal. agotara la posibilidad de cualquier otro desarrollo), como
de implantacin.
En estado avanzado de obras:
-No se ajusta a los criterios del Decreto 43/2008 que limita
c) Remodelacin de la red ferroviaria y nueva estacin de expresamente la posibilidad de vincular lo a usos
Lebrija. residenciales. Sera necesaria previsin en un Plan
Subregional.
Es muy conveniente el reajuste de la posicin del espacio deportivo
que se incluye en el diseo del entorno de la Estacin, ya que es Se recomienza reconducir la parte del proyecto referente a la
prcticamente el nico punto viable de enlace con la posible ronda actividad hotelera y de golf a una actuacin en SNU. La pequea
urbana del arco Sur. Entr en servicio a mediados de 2013. parte de los terrenos situada entre el ncleo y la circunvalacin s se
se podra integrar en el desarrollo del nuevo PGOU.
d) Remodelacin de la circunvalacin.
De compartir Ayuntamiento y propiedad estos criterios se debera de
Proyecto de mejora de la funcionalidad de algunos nudos de enlace suscribir un nuevo convenio en el marco del proceso de participacin,
para potenciar la fluidez del trfico de paso, frente al de acceso al en igualdad de condiciones al resto de suelo que se incorporen al
ncleo de Lebrija. Obras recientemente terminadas. nuevo PGOU.
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A) CAPACIDAD REAL Y POTENCIAL ACTUAL. De acuerdo con el estudio de vivienda del apartado 7 de esta
Memoria, se establece la siguiente demanda para dar respuesta a las
Viviendas Censo 2001: necesidades del horizonte temporal del PGOU para el 2021:
-Viviendas principales: 7.339 (80,62 %) -Demanda total de nuevas viviendas: 2.001 viv
-Viviendas secundarias: 182
-Desocupadas: 1.503 -Demanda de vivienda protegida: 1.646 viv
-Otras: 79 -Demanda de vivienda libre: 355 viv
Subtotal: 9.103 viv
No obstante, la reserva de vivienda protegida estimamos que a la
-Alojamientos: 0 vista de la situacin econmica y de la evolucin del Registro de
-Colectivos: 4 demandantes, podra modularse a la baja en torno a un 10-15%, en
relacin al Estudio de Vivienda elaborado en 2011 para el PGOU
Viviendas terminadas en periodo 2001-2011: 3.666 viv. inicial.
Viviendas existentes a fin de 2011: 12.769 viv. Dicha cifra da un Existe por tanto una holgura entre el lmite mximo de la Norma 45
estndar de 2,14 hab/viv. del POTA para el suelo urbanizable de 3.419 viv y las 2001 de
demanda mnima antes indicada, que puede servir para resolver
Capacidad potencial actual: problemas como el de los asentamientos del entorno del ncleo, o
simplemente establecer una reserva adicional para que en ningn
-Viviendas existentes: 12.769 viv caso se produzca escasez que incida en el mercado de vivienda libre,
-Solares + Ues y Sectores urb: 1.971 viv o en previsin de que alguna actuacin programada pudiera
-UEs con plan aprobado: 35 viv ralentizarse en su desarrollo respecto a la programacin establecida.
Total: 14.775 viv
Dicha cifra de 14.775 viv es la capacidad operativa del modelo 2.7. DIAGNSTICO DOTACIONAL.
urbano de cierre del PGOU 2001 + AdP.
Las deficiencias ms significativas se detectan en las siguientes
Aplicndole el mismo estndar de 2,14 hab/viv de la situacin actual, dotaciones:
resultara una capacidad potencial de dicho modelo de 31.576 hab.
A nivel global, si bien se dispone de unos estndares razonables, hay
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un porcentaje muy significativo de las reservas de suelo gestionadas los siguientes conceptos para la poblacin actual (y potencial):
no implantadas (en el caso de equipamientos), o no urbanizadas (en
el caso de espacios libres). -Cementerio: El dficit de cementerio (18.872 m2) est en
curso de solucin mediante el Proyecto en trmite de
Se estima importante la mejora de las dotaciones del Conjunto ampliacin del actual en San Benito.
Histrico en coordinacin con el PECH en tramitacin simultnea al -Residencia mayores: Dficit actual de 3.556 m2s.
PGOU. -Centro de da mayores: Dficit actual de 1.368 m2.
-Guarderas: El dficit actual de 12.582 m2 es subsanable
A nivel especfico, se resean a continuacin los dficits ms porque las dotaciones escolares tienen capacidad de dar
significativos: servicio al 50% de la poblacin infantil de 0-6 aos.
-Cultural: Dficit de 5.470 m2
a) Sistemas generales de espacios libres: -Centro de salud: Dficit de 4.923 m2.
-Estacin de autobuses: Ya est realizada la reserva va
-La dotacin principal (parque San Benito), constituye el 77% Modificacin en la C/ Jos Viel, pero ralentizada su posible
de la dotacin total de la ciudad, en una situacin ms construccin.
propia de parque periurbano que de parque urbano. No
obstante a pesar de esta situacin perifrica, tiene un alto No obstante dichos dficits de la escala general, hay que sealar que
grado de uso accediendo a travs de la red de espacios en la escala local se se da la situacin opuesta con las reservas
libres lineal paralela a la Avda Antonio Calvo Ruiz. genricas de SIPS en desarrollos recientes o en curso, que alcanzan
la cifra de 83.947,62 m2, supervit que incluso permitira valorar
-La gran asignatura pendiente es la gestin de suelo y otros usos dotacionales alternativos.
urbanizacin del Parque del Castillo y las laderas del mismo,
previsiones del PGOU vigente no desarrolladas.
2.8. ESTRUCTURA VIARIA Y MOVILIDAD.
-En todo caso el nuevo PGOU deber mantener o mejorar
el estndar de 6,20 m2/hab establecido por la AdP-2009; Las deficiencias de la estructura viaria urbana se estima una de las
estndar que se recomienda situar en el umbral en torno a mayores distorsiones funcionales y formales de la ciudad heredada
10 m2/hab, recomendable para municipios de relevancia por la escasa atencin del PGOU vigente a dicho aspecto.
territorial.
Se estima imprescindible la generacin de un nuevo chasis estructural
b) SIPS Y OTROS SERVICIOS: para Lebrija, mediante la creacin de una ronda urbana que vaya
suturando la inadecuada estructura radial de la red preexistente.
Se detectan dficits significativos en el estado actual (y potencial) de Dicha estructura bsica debe de complementarse con una red
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-Itinerario ecuestre a travs de municipio para dar a) Mejora de la funcionalidad de la red bsica existente:
continuidad de proyecto de itinerario
supramunicipal de gestin coordinada. -Avda Antonio Calvo Ruiz: Establecer enlace con la Avda de
Canga, y reajuste de alineaciones en polgono El Fontanal,
-Aprovechar el trazado desafectado del FFCC para que permita la continuidad de este viario por futuros
creacin de una va verde que mejore la conexin desarrollos del arco Norte del ncleo.
del ncleo urbano con caminos y vas pecuarias del
entorno, apoyando el itinerario ecuestre indicado en -Vial formado por el conjunto de Calle Lago, Dr. Jos Viel y
el prrafo anterior. Dr. Fleming: Se proponen nuevos enlaces o remodelacin
de los existentes, relacionados con la mejora de la
-Plan municipal de mejora y recuperacin de permeabilidad de conexiones viarias, a travs del rea
caminos rurales. urbana NE, que permita mejorar la relacin con la nueva
ronda urbana.
3.2. ORDENACIN DEL NCLEO URBANO Y ENTORNO. -Avda formada por Nervin, Atenas, Reyes de Espaa y
previsin de continuidad en el Sector Uz-7: El importante
A) CLASIFICACIN DEL SUELO Y MODELO DE logro de coordinacin de todos los recientes desarrollos del
CRECIMIENTO: arco Sur del ncleo, debera de complementarse con una
mejora de los enlaces en sus extremos, con el Bulevar de
La clasificacin del suelo del ncleo urbano propuesta por el PGOU Huerta Macenas (continuidad con c/ Dmaso Alonso) y con
es coherente con la eleccin de un modelo de crecimiento limitado al c/ Juan Pea El Lebrijano.
entorno del ncleo actual, con la excepcin de las dos implantaciones
industriales heredadas del PGOU 2001, el polgono Las Marismas al b) Nueva red viaria bsica:
NO con ampliacin ultimando su urbanizacin (Sector urbanizable
ordenado Uzo-3), y el Sector Elio Antonio a 3,6 km al Sur, con -Nueva ronda urbana completa del ncleo: Actuacin que se
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SUELO URBANO (SUr): -Suelo urbano consolidado (SUrc): 4.430.100 4.486.260 4.588.810 2,29
-Suelo urbano no consolidado (Surnc): Urbaniz 251.894 244.318 626.370 156,37
Dotacin 30.602 ??
TOTAL SUr: 4.681.994 4.730.578 5.245.782 10,89
SUELO URBANIZABLE (SUz): -Suelo urbanizable ordenado (SUzo): 1.968.130 1.919.546 1.784.580 -7,03
-Suelo urbanizable sectorizado (SUzs): 1.371.730 1.371.730 1.393.970 1,62
-Suelo urbanizable no sectorizado (SUzns): 0 4.608.610
TOTAL SUz: 3.339.860 3.291.276 7.787.160 136,60
TOTAL URBANO + URBANIZABLE 8.021.854 8.021.854 13.032.942 62,47
SUELO NO URBANIZABLE (SNU): Categoras asimilables a las siguientes
-Suelo no urbanizable de carcter rural: 151.979.000 152.200.000 124.041.027 -18,50
-Suelo no urbanizable de especial proteccin por planificacin territorial 196.058.000 179.150.000 213.567.000 19,21
o urbanstica (SNUep-p):
-Suelo no urbanizable de especial proteccin por legislacin especfica 14.941.146 31.628.146 20.359.031
(SNUep-l) (*):
TOTAL SNU: 362.978.146 362.978.146 357.967.058 -1,38
OBSERVACIONES: (*) En los casos en los que se superpone el (SNUep-l) sobre el resto de clases de SNU, prevalece y se computa el primero, por ser normativamente el que prevalece.
estima imprescindible para la mejora funcional global de la N del ncleo hasta la conexin con la Avda de Andaluca en
movilidad en Lebrija, y superar la red bsicamente radial el entorno de la actual estacin FFCC.
existente. Con esta nueva ronda, se conseguir un
funcionamiento en red mallada, que descargar c) Otras actuaciones de mejora de la movilidad urbana:
considerablemente de trfico de paso en centro urbano y
coadyuvara a objetivos de limitacin del trfico en el El nuevo PGOU integra las conclusiones y recomendaciones
Conjunto Histrico slo a residentes. del Plan de Movilidad Sostenible (PMS) de Lebrija formulado
durante la fase de Avance del PGOU, a efectos de mejorar
-Nueva ronda intermedia, de continuidad de la Avda de las condiciones de movilidad y calidad ambiental de la
Canga, a travs del polgono El Fontanal, por todo el arco ciudad. En coherencia con dicho PMS, el Ayuntamiento de
Lebrija ya ha ido implementando objetivos como la
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-Ampliacin de la red de carril-bici en los viarios bsicos del -Ampliacin del Parque de San Benito: SGEL-1, SGEL-2 y
ncleo urbano, mediante eliminacin puntual de SGEL-18, sta ltima vinculada al desarrollo del suelo
aparcamientos donde sea necesario, as como en el urbanizable no sectorizado.
Conjunto Histrico, en coordinacin con actuaciones de
progresiva peatonalizacin y restriccin del trfico preferente -Nuevos parques urbanos en la corona Sur del ncleo,
a residentes, en coordinacin con las previsiones del PECH. apoyados en la nueva estacin y hospital comarcal: SGEL-12
a SGEL-13.
-Mejora del transporte pblico mediante autobuses urbanos,
que conecten la periferia con el centro histrico y las nuevas -Mejora de la transicin del recinto ferial con el entorno:
reas de centralidad en torno al hospital comarcal, nueva SGEL-4, incluido en el Sector Uz-2.
estacin FFCC, nuevos Juzgados, parque empresarial y reas
industriales al NO. -Sistemas adicionales vinculados al desarrollo del suelo
urbanizable no sectorizado: SGEL-16, SGEL-19 y SGEL-20.
-Mejora de las actuaciones de aparcamientos pblicos para
residentes y rotatorios, en el borde del conjunto histrico, y c) Sistemas generales de espacios libres de proteccin:
en las nuevas reas de centralidad y actividad urbana. Dentro de este concepto se incorporan como sistemas de
espacios libres suelos que por afecciones sectoriales carecen
de capacidad de acogida para usos urbanos lucrativos, pero
C) SISTEMAS GENERALES DE ESPACIOS LIBRES: que incorporndolos al medio urbano, pueden cumplir
finalidades de proteccin sectorial de infraestructuras, de
La estrategia del nuevo PGOU en cuanto a sistemas generales de yacimientos arqueolgicos o de riesgos de inundacin:
espacios libres, pretende mejorar el estndar actual, establecido por -SGEL-5 y 6: Proteccin del Castillo y laderas.
la AdP-2009 en 6,20 m2/hab, con un peso demasiado concentrado -SGEL-7, SGEL-8: Proteccin de FFCC y reas
en el Parque de San Benito, con la siguiente tipologa de espacios inundables por el por el Oeste del ncleo.
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-SGEL-15 y SGEL-17, al Sur y al Este del ncleo. inicial) los equipamientos y servicios de carcter
supramunicipal o territorial que obviamente no deben de
D) SISTEMAS GENERALES DE EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS. formar parte de los estndares propios del municipio de
Lebrija, ya que de lo contrario cualquier pequea innovacin
Las propuestas del PGOU son las siguientes: futura tendra que asumir unos estndares muy elevados sin
justificacin.
a) Dotaciones supramunicipales: Se establecen diversas reservas
dotacionales genricas con capacidad flexible para acoger -Dejar fuera de estndares los espacios libres calificados con
durante la vigencia del Plan, cualquier categora dotacional la finalidad de proteccin, tanto de enclaves
o de servicios, que adems de respuesta a posibles arqueolgicos, como FFCC o vas de comunicacin,
implantaciones de dotaciones comarcales que sigan incluidos los espacios libres asociados al viario general
reforzando la centralidad de Lebrija en la Unidad Territorial urbano.
Bajo Guadalquivir: SGEQ-1
Con dichos criterios, se propone que los estndares del modelo
b) Dotaciones y servicios genricos de escala municipal para estructural urbano del nuevo PGOU (excluyendo del cmputo los
resolver los dficits diagnosticados y la demanda de los equipamientos y servicios supramunicipales y los espacios libres de
nuevos crecimientos: SGEQ-1 a 6, as como SGSI-1 a 4. proteccin por las razones indicadas), seran los siguientes:
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ligeramente ms amplio, en coherencia con el mbito del PEPCH en detallada. Los nicos matices que se introducen se refieren a una
trmite, as como con la delimitacin del Yacimiento Urbano. ordenacin ms detallada del rgimen de usos compatibles y
alternativos, en coherencia con el Ttulo 10 de las NNUU, que
El hecho de que en esta zona se concentre la mayor parte de los establece una regulacin desde parmetros ms actuales, en especial
inmuebles fuera del mbito del Conjunto Histrico que se incorporan en cuanto a compatibilidad ambiental entre actividades y condiciones
al Catlogo especfico del PGOU, aconseja adicionalmente que esta de las mismas.
zona tenga una ordenanza especfica con el objetivo de la
preservacin del contexto urbano que sirve de soporte a dichos G) ORDENACIN DE LOS ASENTAMIENTOS Y
inmuebles protegidos e incluidos en el Catlogo. PARCELACIONES DEL ENTORNO DEL NCLEO.
c) Resto de ordenanzas del PGOU anterior: Entre los objetivos y criterios de la ordenacin del nuevo PGOU se ha
encontrado desde el inicio de los trabajos y desde el anlisis del
El resto de ordenanzas del PGOU anterior, corresponden a tres apartado 5 de la Memoria de Informacin, abordar el problema de
grupos: las parcelaciones y asentamientos del entorno del ncleo urbano,
para lo que debe de tenerse en cuenta el reciente marco normativo
-Zonas de extensin residencial: del Decreto 2/2012 y las Normas Directoras publicadas por la Orden
-Intensivo con alineacin (IA). de 1 de marzo de 2013.
-Abierto plurifamiliar (AP).
-Extensivo unifamiliar (EU). Del anlisis realizado, en cuanto a los parmetros de tamao y
densidad, es muy cuestionable que estas implantaciones constituyan
-Zonas de actividades econmicas: aisladamente asentamiento urbanstico, en base a los criterios de
-Zona Terciario y Servicios (T). las Normas Directoras de la Orden de 1 de marzo de 2013. La
-Zona Industrial (I). valoracin que se hace desde el PGOU diferencia claramente dos
situaciones:
-Zonas de equipamientos y servicios:
-Las implantaciones cercanas al ncleo por el NE y las ms
-Zonas de Planeamiento incorporado (Pi-n): prximas al E de la circunvalacin de Lebrija, consideradas
globalmente stas ltimas, por el nmero de viviendas e
En todas ellas se mantienen esencialmente los parmetros de intensidad del problema debe de resolverse claramente
ordenacin del PGOU anterior, y en las reas de Planeamiento desde la integracin al medio urbano a medio plazo.
incorporado las de los Planes de desarrollo del mismo aprobados en
su mayor parte en los ltimos 10 aos, y que se estima lo ms -Las edificaciones aisladas y parcelaciones a partir de unos
conveniente que culminen so consolidacin con la misma ordenacin 600 m al Este de la circunvalacin, por su grado de
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Respecto a los mbitos al Norte del ncleo, la vinculacin a ste es Durante la elaboracin del documento para aprobacin inicial del
ms cercana que en el caso anterior, ya sea a travs del apoyo en la PGOU se volvi a intentar la concertacin con los propietarios para
A-471 y la Caada de las Cabezas, o caminos de enlace entre que confirmasen a travs de convenios el compromiso de desarrollo
ambas, y simplemente por su ubicacin y grado de consolidacin por por iniciativa privada, volvindose a poner de manifiesto la
la edificacin, renen condiciones objetivas para que sean integrables contradiccin existente entre el inters por la regularizacin y la
en la ordenacin urbanstica del ncleo existente y as se ha dificultad de en este momento de aguda crisis econmica poder
reconocido por el Ayuntamiento en la fijacin de criterios tras la asumir en el horizonte temporal de programacin del PGOU para los
exposicin pblica del Avance y han sido integradas en el PGOU con prximos 8 aos, los compromisos de inversin en urbanizacin.
la clasificacin de suelo urbano no consolidado, concretndose en
las reas de reforma interior U-7 y Ur-16. A la vista del resultado del proceso de concertacin, a principios de
2012 se fija el criterio entre representantes municipales y propietarios,
Respecto al caso de las implantaciones de Pago Dulce a ambos lados de que el PGOU integre en su ordenacin las implantaciones de
de la circunvalacin, est claro que en conjunto suponen en torno a mayor intensidad edificatoria a ambos lados de la circunvalacin de
400 viviendas, de densidad inferior a 5 viv/ha, y que no renen el Lebrija, pero que el plazo sea ms flexible en el tiempo a la espera de
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CLASES DE SUELO 1.ESTADO DESARROLLO DE 2. CAPACIDAD POTENCIAL 3. PGOU 2012 VARIACIN 3/1
PGOU 2001+AdP CIERRE PGOU2001+AdP %
N viviendas N viviendas N viviendas
SUELO URBANO (SUr): Suelo urbano consolidado (Surc): Viv existentes 12.769 12.769 12.769 0,00
Capacidad transformacin tipolgica CH: 208 208 208 0,00
Solares suelo urbano consolidado: 201 201 201 0,00
UEs y Sectores reciente urbanizacin: 1.770 1.770 1.770 0,00
Suelo urbano no consolidado (SUrnc) ordenado en 44 44 44 0,00
curso de desarrollo transitorio:
Suelo urbano no consolidado (SUrnc) sin desarrollo: 540 612 13,33
TOTAL SUr: 15.532 14.992 15.604 0,46
SUELO URBANIZABLE (SUz): Suelo urbanizable ordenado (SUzo): 104 104 104 0,00
Suelo urbanizable sectorizado (SUzs): 1.268 2.358 85,96
TOTAL SUz 1.372 104 2.462 79,45
la mejora de las circunstancias econmicas, as como abierto a que H) CAPACIDAD ESTIMADA DEL NUEVO PGOU:
se pueda intervenir por mbitos independientes de las diferentes
asociaciones de propietarios, e incluso dejar abierta la opcin que de Respecto a la capacidad de viviendas y poblacin del nuevo PGOU
forma transitoria, por la va de declaracin de asimilado a fuera de es conveniente hablar de capacidad estimada , ya que frente a la
ordenacin, se puedan acometer obras mnimas para garantizar las regulacin anterior, la reciente modificacin de la LOUA mediante la
condiciones de habitabilidad y salubridad, as como en su caso, la Ley 2/2012, establece para la ordenacin estructural la
acometida a servicios bsicos accesibles a la que se refiere el determinacin de los niveles de densidad, y se delega a los Planes
apartado 5 del artculo 8 del Decreto 2/2012. La clasificacin del de desarrollo la concrecin exacta de la cifra de viviendas resultante
suelo que responde con total precisin a dichos criterios y de la ordenacin pormenorizada de su mbito. No obstante, en el
aspiraciones es la de suelo urbanizable no sectorizado, siendo las presente Plan, por la relacin entre ndice de edificabilidad y niveles
reas Ans-4, Ans-6 y Ans-7 las que tienen entre sus objetivos la de densidad, normalmente el parmetro determinante ser el umbral
regularizacin de las implantaciones de edificacin preexistentes, para mximo de la horquilla de densidad, con lo que el techo mximo de
lo cual se establece incluso la posibilidad de que en dichos mbitos viviendas que se establece es bastante preciso por dicha motivacin.
de SUzns, se puedan realizar sectorizaciones parciales con la finalidad
especfica de ordenar estos mbitos. Como resultado se obtiene que la cifra estimada mxima de viviendas
del nuevo PGOU resulta de 18.066 viviendas y un techo de
poblacin de 34.877 hab, lo que supone un incremento del 27,31 %
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respecto al estado actual (12.769 viv y 27.395 hab), y un incremento Urbanizacin aprobado, el nuevo PGOU slo programa para su
del 8,03 % sobre la capacidad potencial de cierre del PGOU 2001 segundo cuatrienio el Sector Industrial Uz-1, al NO del ncleo, y
(15.087 viv y 32.286 hab), en el momento de redactar el presente varias reas de actividades terciarias y de servicios vinculadas a las
documento para aprobacin provisional. Si tenemos en cuenta que nuevas centralidades generadas por la nueva estacin de FFCC y el
en dicha capacidad potencial, no estn computados Unidades de nuevo hospital.
suelo urbano y Sectores urbanizables no desarrollados, con 1.808
viviendas adicionales, el nuevo PGOU supone un incremento respecto I) EL PGOU Y LA VIVIENDA PROTEGIDA:
a la capacidad total del PGOU-2001, de 1.162 viviendas, un 6,87
% respecto a dicho planeamiento vigente al que sustituir. Del diagnstico realizado del sector vivienda como resultado del
estado actual desarrollo del PGOU-2001, se llega a la conclusin de
Hay que sealar que el PGOU provisional reduce 786 viviendas que si bien hay una razonable capacidad en Unidades y Sectores
respecto a la previsin del PGOU inicial (18.852 viv), en recientemente urbanizados de 1.770 viviendas, no hay (aparte del
cumplimiento del Informe de Incidencia Territorial (IIT) de la CIVTU, 10% de aprovechamiento municipal) reserva vinculada para vivienda
que determina que deben incluirse en el cmputo de la Norma 45 del protegida, por lo que el objetivo bsico del nuevo PGOU es invertir
POTA los crecimientos residencial en suelo urbano no consolidado,
aunque no compartimos dicho criterio, ya que el artculo 21.2 de Ley
de Ordenacin del Territorio de Andaluca (LOTA), excluye CLASE SUELO SUP EDIFICABLE N VIVIENDAS
expresamente que las normas de los POT deban ser vinculantes m2t
para los municipios en dicha clase de suelo urbano no consolidado.
SUrnc: Vivienda libre 62.935,00 294
No obstante desde el equipo redactor del PGOU se recomienda al
Vivienda protegida 26.833,00 318
Ayuntamiento ajustarnos a dicho IIT por mero pragmatismo, sin
perjuicio de discrepar argumentadamente del mismo. Subtotal 89.768,00 612
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J) VIABILIDAD ECONMICA:
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dicha labor sera incluso claramente contraria al artculo 8.2 de la incluida parcialmente en el mbito PE-2 y en una pequea
LOUA que dispone que el contenido de los Planes Generales de parte en SNU, y que el objetivo del nuevo PGOU es la sutura
Ordenacin Urbanstica, sin perjuicio de su adecuada normalizacin, con las industrias existentes y formalizar un frente ms
debe desarrollarse con arreglo a los principios de mxima cualificado hacia la nueva ronda urbana.
simplificacin y proporcionalidad segn la caracterizacin del
municipio... c) rea de reforma interior de una zona industrial obsoleta, en
Avda de Andaluca antes clasificada como suelo urbano
Por lo tanto, por mera imposibilidad material y a efectos de no consolidado industrial. Suprimida en PGOU provisional
contrariar an ms de lo habitual el artculo 8.2 de la LOUA y la respecto a PGOU inicial (era Ur-3) integrando alegaciones
finalidad legal del presente Resumen, habr que concluir que slo de propietarios.
cabe enumerar los mbitos ms significativos en los que el nuevo
PGOU proponga una ordenacin substancialmente muy diferente de d) Ur-3: Modificacin de mbito de la Unidad UE-3 del
la vigente, en especial en lo que afecte a desarrollos o derechos antes planeamiento vigente, para la mejora de la conexin viaria
reconocidos en el medio urbano, ya que insistimos en que es inviable con su entorno inmediato.
y contrario al ms elemental sentido comn, la pretensin de que en
un documento resumen se describan las miles de alteraciones de un e) Ur-4: Reforma interior sobre suelo municipal ocupado por
nuevo PGOU sobre el planeamiento anterior en su trmino municipal. antiguos depsitos de agua, que ya han sido sustituidos en
su funcionalidad por los nuevos de la Loma Via de los
Socios.
4.2. MBITOS EN LOS QUE EL NUEVO PGOU ALTERA f) Urt-2: Modificacin de la ordenacin pormenorizada vigente
SUBSTANCIALMENTE LA ORDENACIN ANTERIOR. de la Unidad UE-8. Modificada en PGOU provisional en el
sentido de integrar las alegaciones de propietarios en el
A) MBITOS DE SUELO URBANO DEL PGOU ANTERIOR EN sentido de mantener la ordenacin y desarrollo en base al
LOS QUE SE PROPONEN CAMBIOS SUBSTANCIALES DE PGOU 2001. Era la Ur-8 del PGOU inicial.
DE CLASIFICACIN Y/O DE CALIFICACIN.
g) rea de reforma interior que modifica el mbito y parmetros
a) Ur-1: rea de reforma interior del nuevo PGOU sobre la de la UE-17 del planeamiento vigente. Era la Ur-9 del
actual estacin de FFCC que va a ser sustituida por la que PGOU inicial que ha sido suprimida en cumplimiento de las
se encuentra en construccin, que pasa a clasificarse como recomendaciones del Informe de Cultura, por las cautelas
suelo urbano no consolidado y uso global terciario. arqueolgicas de dicho mbito.
b) Ur-2: rea de reforma interior del nuevo PGOU, antes h) Reforma interior de la ordenacin vigente del Sector UR-13,
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en su borde Oeste, para mejorar la conectividad con la l) SLRV-1: actuacin simple de obtencin de suelo para viario,
futura ronda urbana tras el desmantelamiento del actual en terrenos actualmente calificados con aprovechamiento
trazado del FFCC. Era la Ur-10 del PGOU inicial, ha sido lucrativo Intensiva con alineacin y fachada a conjunto
suprimida en PGOU provisional; sin perjuicio de que para histrico. Se amplia su mbito en PGOU provisional
mantener la mejora de viario Mv-8 sea necesaria la respecto al PGOU inicial.
reordenacin de la volumetra de las dos manzanas
afectadas, manteniendo las mismas condiciones de B) MBITOS DE SUELO URBANIZABLE DEL PLANEAMIENTO
aprovechamiento del PGOU vigente. VIGENTE, EN LOS QUE EL NUEVO PGOU DETERMINA SU
CLASIFICACIN COMO SUELO NO URBANIZABLE:
i) Nuevas dotaciones de sistemas locales en el Castillo, SLEQ-1
y 2, sobe suelo con anterior calificacin residencial. Se han Se desclasifican los siguientes por no ajustarse al modelo de
suprimido en PGOU provisional y se recupera mediante la desarrollo urbano del nuevo PGOU o generar nuevos asentamientos
nueva Unidad Ur-6 los mismo parmetros de la UE 6 del que difcilmente tendran tendra Informe de Incidencia Territorial
PGOU-2001. favorable.
k) SGEL-6: Calificacin como sistema general de espacios Las enumeradas especficamente como Innovaciones del PGOU-
libres de proteccin, por motivaciones de coherencia con el 2014", para cada uno de los planeamientos de desarrollo que se
rgimen de la zonificacin del yacimiento arqueolgico integran como Planeamiento Incorporado Pi-n, en la tabla del
urbano Y-1, del rea PE-1 del planeamiento vigente. En el apartado 2 del artculo 13.10.1 de las Normas Urbansticas. El
PGOU provisional se desprograma esta actuacin respecto PGOU provisional integra ligeros ajustes respecto al PGOU inicial.
al PGOU inicial, como consecuencia de la disminucin del
crecimiento; sin perjuicio de que sirva de bolsa de reserva D) NUEVA DETERMINACIN DE BIENES SOMETIDOS A
para que posibles actuaciones de dotacin vayan PROTECCIN DEL PATRIMONIO ARQUITECTNICO,
contribuyendo a su obtencin o bien que el propio PEPCH ETNOGRFICO Y ARQUEOLGICO:
pudiera programar la obtencin total o parcial, con cargo a
sus propios incrementos de aprovechamiento. Se detallan en el apartado Relacin General de Bienes
Catalogados, del Documento III-B, Fichas de Catlogo.
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4.3. MBITOS EN LOS QUE SE PROPONE SUSPENDER LA B) MBITOS EN LOS QUE EL NUEVO PGOU INTRODUCE
ORDENACIN ANTERIOR Y CRITERIOS DE NUEVAS DETERMINACIONES EN MATERIA DE
APLICACIN. PROTECCIN DEL PATRIMONIO ARQUITECTNICO,
ETNOGRFICO Y ARQUEOLGICO:
A) MBITOS EN LOS QUE EL NUEVO PGOU PROPONE UNA
ALTERACIN SUBSTANCIAL DE LA ORDENACIN Se propone suspender la ordenacin del planeamiento vigente. No
VIGENTE: obstante se estima viable intervenir sobre dichos inmuebles o suelos,
siempre que se adopten, en base a la remisin genrica de la
En general para los mbitos enumerados en los epgrafes A), B) y C), legislacin urbanstica a la proteccin del patrimonio histrico, y as
del anterior apartado 4.2. de este documento se propuso en el PGOU se justifique en los Proyectos correspondientes, las condiciones de
inicial suspender la ordenacin del PGOU vigente por un plazo de proteccin establecidas por el presente PGOU.
dos aos, con la excepcin de las Unidades de Ejecucin previstas en
el mismo, que podrn desarrollarse si simultneamente formula
innovacin para ajustarse a los nuevos parmetros previstos en el C) NUEVA ORDENACIN DEL SUELO NO URBANIZABLE:
presente PGOU en cuando a reajuste de mbitos y de sus condiciones
de aprovechamiento y cesiones, en su caso. En general se proponen suspender por el plazo de dos aos
intervenciones que pudieran ser contrarias a la normativa del nuevo
De lo expuesto en el prrafo anterior quedan excluidos los Sectores PGOU para esta clase de suelo.
UR-15 y UR-17.1 y 2, cuyo desarrollo se estima radicalmente
incompatible con el modelo de desarrollo urbanstico previsto en el No obstante ser viable intervenir va solicitud de licencia, Proyecto de
presente PGOU y no cabe posibilidad alguna de solucin transitoria Actuacin o Plan Especial, siempre que durante el periodo de
de integracin. suspensin se justifique en el instrumento tcnico correspondiente y
quede acreditado el cumplimiento de las condiciones o parmetros
Igualmente, en aquellos suelos a los que el planeamiento vigente les ms restrictivos o exigentes en materia de proteccin respecto al
asigna aprovechamiento lucrativo, y que el nuevo PGOU califica con planeamiento vigente, que establezcan las Normas Urbansticas para
uso dotacional, de espacios libres o de viario, ya sean sistemas el suelo no urbanizable en el nuevo PGOU.
generales o locales, tampoco cabe solucin transitoria de
compatibilidad para una ordenacin diferente de la que determina el
presente PGOU, durante la vigencia de la suspensin.
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5.1. INTRODUCCIN.
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5.2. REAJUSTES MS SIGNIFICATIVOS DEL PGOU 5.2.2. ORDENACIN DEL NCLEO URBANO.
PROVISIONAL RESPECTO AL PGOU INICIAL.
A) INFORME DE INCIDENCIA TERRITORIAL:
5.2.1. ORDENACIN DEL TRMINO MUNICIPAL.
Es la alteracin ms significativa introducida en cuanto a cambio de
A) PARAJE LAS REYERTAS: categora de clasificacin de suelo urbanizable, de sectorizado a
no sectorizado, del Sector central de la corona Sur del ncleo,
Dentro del SNU protegido por planeamiento urbanstico reas de identificado en el PGOU provisional como Ans-8, como consecuencia
Especial Inters Marismas se ha includo una nueva categora del criterio de la CIVTU de computar en los lmites de crecimiento de
identificada en el Plano de ordenacin o.1 como IM-RY Paraje Las la poblacin de la Norma 45 del POTA los desarrollos previstos en
Reyertas, integrando la recomendacin del Informe de Servicio de suelo urbano no consolidado.
Gestin del Medio Natural dentro del procedimiento de Evaluacin
Ambiental del PGOU, por estimar dicho Servicio que se trata de un Ello supone disminuir la capacidad mxima del PGOU inicial de
hbitat de salinas mediterrneas y matorrales halfilos mediterrneos 18.852 viviendas a la cifra de 18.066 del PGOU provisional, es decir
y termoatlnticos de inters para el Plan de recuperacin del guila se reducen 786 viviendas.
imperial ibrica, Aguilucho cenizo y Ganga ibrica.
Ello supone tambin por mera coherencia, reducir proporcionalmente
Por el equipo redactor del PGOU se ha recomendado excluir la los suelos dotacionales que se programan al horizonte temporal de 8
recomendacin de desclasificar el Polgono Elio Antonio, por la aos.
inviabilidad econmica de las indemnizaciones que podra suponer
desclasificar una actuacin pblica por expropiacin de la Entidad B) OTROS REAJUSTES DE CLASIFICACIN O DE
Estatal SEPES, cuyos instrumentos de desarrollo se han ajustado DELIMITACIN DE MBITOS DE DESARROLLO:
escrupulosamente a todos los requerimientos, incluidos los
ambientales. a) mbito de suelo urbano no consolidado Ur-7 del PGOU
inicial (Uz-9 del PGOU provisional):
B) SERVIDUMBRES AERONUTICAS DEL AERDROMO DE
JEREZ DE LA FRONTERA. Se han revisado los criterios de clasificacin segn el artculo 45 de
la LOUA y se ha estimado que por su grado de consolidacin por la
El PGOU provisional integra en el Plano de Ordenacin o.2 y en edificacin, encaja ms adecuadamente en la clasificacin de suelo
NNUU las determinaciones del Informe de Aena Aeropuertos que se urbanizable sectorizado.
concretar en la envolvente de servidumbres de operacin de
aeronaves y la envolvente de servidumbres de aerdromo y
radioelctricas.
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b) Reajuste de lmites entre mbitos de reforma interior Ur-15 y Se realiza esta segregacin en base al diferente nivel de consolidacin
Ur-16 del PGOU inicial (Ur-11 y Ur-12 del PGOU por la edificacin y tipos de usos, que aconsejan para facilitar la
provisional): gestin dividir en dos, manteniendo en ambas similares parmetros
de aprovechamiento en respuesta a las preexistencias.
El reajuste de clasificacin de suelo y de delimitacin entre ambas se
realiza integrando alegaciones de propietarios. f) Actuaciones de transformacin urbanstica de dotacin:
Asimismo el mbito de esta Unidades se ha visto afectado por El PGOU provisional integra esta novedad de gestin de la
alegaciones sobre la va pecuaria Caada Real de Las Cabezas de Modificacin de la LOUA mediante Ley 2/2012, a travs de la nueva
San Juan y los criterios de la Consejera titular de dicho dominio redaccin de los artculos 45 y 55 de la LOUA, de modo que auqellas
pblico y su Informe, del que se ha deducido un tramo de dicha va situaciones en las que el nuevo PGOU establezca un cambio de uso
desafectado, lo que ha permitido una ordenacin de este entorno o de aprovechamiento, debiendo establecerse mecanismos para
ms integrador de todos los intereses contrapuestos. mantener la media dotacional del rea homognea en que se inserta
la actuacin. El PGOU provisional establece dos actuaciones de este
c) Reajuste de lmite del Sector Uz-9 del PGOU inicial (Uz-8 del tipo, con una clasificacin de suelo no urbano no consolidado
PGOU provisional). especfica en los Planos de clasificacin del suelo, ya que el rgimen
jurdico es diferente de las transformaciones urbansticas de
Reajuste motivado por la desafectacin de tramo de va pecuaria urbanizacin.
Caada de Las Cabezas referido en el apartado b) anterior.
-Ado-1: Nuevo suelo terciario sobre terrenos de la
d) Reajustes de delimitacin de Sectores Uz-1, Uz-6, Ans-1 Ans- Mancomunidad Bajo Guadalquivir en San Benito.
2 y Ans-5 del PGOU inicial (Uz-1, Uz-5, Ans-1, Ans-2 y Ans-
5 de PGOU provisional): -Ado-2: Nuevo suelo terciario en esquina de Avda de Las
Cabezas con calle Canga, instrumentado mediante convenio
Como consecuencia del consenso alcanzado con la Administracin urbanstico con la propiedad.
Hidrulica Andaluza (AHA), se acepta que las reas inundables se
puedan clasificar como suelo urbanizable, condicionado su destino C) REAJUSTES DE CALIFICACIN O DE CONDICIONES DE
a sistema de espacios libres, lo que permite una mejor gestin por la APROVECHAMIENTO:
va del aprovechamiento medio en ves de por expropiacin.
a) Sector Uz-2:
e) Segregacin de la Ur-7 del PGOU inicial en dos Unidades
en PGOU provisional (Ur-13 y Ur-4): Se integran parcialmente las alegaciones disminuyendo el uso global
terciario a favor del residencial lo que permite incrementar viviendas,
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siendo ello viable tras el cambio de clasificacin de sectorizado a gestin del PGOU se optar por una en funcin de valoraciones de
no sectorizado del Sector Uz-5 del PGOU inicial. oportunidad, y si se pueden reconducir la implantacin inicialmente
prevista, por la nueva propuesta del PGOU claramente ms
b) Sector Uz-3: adecuada.
En integracin de alegaciones, sin perjuicio de que en Avda. Dr. Jos -Se ha profundizado en la identificacin del
Viel se aprob una innovacin del PGOU para posibilitar la patrimonio arquitectnico y etnogrfico del medio
implantacin de una estacin de autobuses, se acepta realizar una rural, detallando en Fichas de Catlogo los edificios
reserva alternativa (SGSI-3) junto a la nueva estacin de FFCC, por y elementos sometidos a proteccin de los que no
entender que sera la ubicacin ptima de este servicio. Durante la tienen proteccin alguna por tratarse de
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