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Imobiliria
SUMRIO
1 Introduo ..................................................................................................................................... 11
1.1 Conhecendo o ramo de Locao............................................................................................ 11
1.2 Conhecendo o ramo de Vendas ............................................................................................. 13
1.3 Conhecendo o ramo de Loteamento ..................................................................................... 14
2 Conhecendo o Mdulo de Gesto Imobiliria .............................................................................. 16
2.1 Imobiliria x Gesto Imobiliria ............................................................................................ 16
2.2 Ferramentas e Navegao .................................................................................................... 17
2.2.1 Boto Ir Para .............................................................................................................. 17
2.2.2 Boto W ..................................................................................................................... 18
2.2.3 Boto de consulta de CEP.............................................................................................. 19
2.3 SAC e Acompanhamentos ..................................................................................................... 21
2.4 Filtros laterais nas telas......................................................................................................... 21
2.4.1 Imveis - Filtros ............................................................................................................. 24
2.4.2 Contrato de locao - Filtro ........................................................................................... 24
2.4.3 Consultar SAC - Filtro..................................................................................................... 24
2.5 Sugesto de campos .............................................................................................................. 24
2.5.1 Cadastro de Imveis - facilitadores ............................................................................... 24
2.5.2 Contrato de Locao - facilitadores .............................................................................. 25
2.5.3 Novas parcelas - facilitadores........................................................................................ 25
2.5.4 Detalhamento - facilitadores......................................................................................... 25
3 Cadastros Bsicos .......................................................................................................................... 26
3.1 Cartrios ................................................................................................................................ 27
3.2 Corretores .............................................................................................................................. 28
3.3 Edifcios e Galerias................................................................................................................. 31
3.4 Empreendimentos ................................................................................................................. 35
3.5 Imobilirias ............................................................................................................................ 37
3.6 ndices.................................................................................................................................... 41
3.6.1 Boto Importar ndices................................................................................................ 42
3.6.2 Boto Calcular ndice Acumulado ............................................................................... 44
3.7 Infraestruturas ...................................................................................................................... 45
3.8 Mdias .................................................................................................................................... 45
3
3.9 Motivos de SAC ...................................................................................................................... 46
3.10 Parceiros ................................................................................................................................ 48
3.10.1 Aba Gesto Imobiliria .................................................................................................. 48
3.10.2 Aba Contas bancrias do locador .................................................................................. 49
3.10.3 Aba Contatos ................................................................................................................. 50
3.11 Profisses e Ramos de Atividade ........................................................................................... 51
3.12 Tipos de Detalhamento ......................................................................................................... 52
3.13 Tipos de Imveis .................................................................................................................... 53
3.14 Veculos de Comunicao ...................................................................................................... 54
4 Rotinas Imobilirias ....................................................................................................................... 55
4.1 Efetivao da Captao para Venda e/ou Locao .............................................................. 55
4.1.1 Imobiliria Cadastros Imveis ................................................................................. 56
4.2 Configurao e suporte de mltiplas regras para gerao de aluguis e repasses na locao
73
5 Prospeco .................................................................................................................................... 85
5.1 Divulgao do imvel ............................................................................................................ 85
5.2 Primeiro atendimento a prospects ........................................................................................ 88
5.3 Triagem dos prospects .......................................................................................................... 89
5.4 Levantamento da necessidade do cliente ............................................................................. 92
5.5 Feed-back ao proprietrio ..................................................................................................... 96
6 Locao.......................................................................................................................................... 98
6.1 Efetivao da locao com diversos tipos de garantia ......................................................... 98
6.1.1 Aba Geral ....................................................................................................................... 99
6.1.2 Aba Inquilino ............................................................................................................... 100
6.1.3 Aba Contrato ............................................................................................................... 101
6.1.4 Aba Administrao ...................................................................................................... 103
6.1.5 Aba Repasse ................................................................................................................ 104
6.1.6 Aba Negociaes ......................................................................................................... 104
6.1.7 Aba Locadores ............................................................................................................. 111
6.1.8 Aba Garantia - Fiadores ........................................................................................... 112
6.1.9 Aba Garantia Imvel Cauo ................................................................................. 112
6.1.10 Abas: Garantia - Cauo, Garantia - Poupana, Garantia - Seguro ou Garantia -
Ttulo de Capitalizao............................................................................................................... 113
6.2 Fechamento do Contrato de Locao - Opo Finalizar Contrato ................................... 114
4
6.3 Verificao das contas do imvel - Opo Visualizar contas do imvel .......................... 115
6.4 Clculo e Reteno do IRRF ................................................................................................. 116
6.5 Envio de cobrana para o jurdico ....................................................................................... 116
6.6 Aluguis e Repasses............................................................................................................. 117
6.6.1 Inserir uma nova parcela avulsa .................................................................................. 118
6.6.2 Inserir um detalhamento avulso ................................................................................. 122
6.7 Repasse de alugueis para mltiplos proprietrios e beneficirios ...................................... 123
6.7.1 Boto Gerar Repasse ................................................................................................... 123
6.7.2 Gerar repasse automtico ........................................................................................... 124
6.7.3 Notas de servio do repasse ....................................................................................... 125
6.7.4 Boto Cancelar Repasses............................................................................................. 125
6.8 Realiza compensao de ttulos - Automaticamente ao gerar o repasse de uma parcela. 126
6.9 Boto Juros e Multa ............................................................................................................ 126
6.10 Botes Pr-Visualizar Boleto e Imprimir Boleto ............................................................ 128
6.11 Gerao de arquivos para impresso .................................................................................. 129
7 Venda de Imveis ........................................................................................................................ 131
7.1 Efetivao da proposta de venda do imvel ....................................................................... 131
7.2 Cobrana de valores em atraso ........................................................................................... 136
7.3 Rateio da comisso de vendas ............................................................................................ 137
7.4 Gerao das Notas Fiscais da venda ................................................................................... 137
8 SAC .............................................................................................................................................. 143
8.1 Registro de atendimentos ao cliente ................................................................................... 143
8.1.1 Inserir SAC ................................................................................................................... 143
8.2 Servios e reparos em imveis - Solicitao de servio ....................................................... 147
8.3 Acompanhamento de atendimentos ao cliente .................................................................. 148
8.3.1 Concluir SAC ................................................................................................................ 151
8.3.2 Aba Resultado ............................................................................................................. 152
8.4 Consultar SAC ...................................................................................................................... 153
9 Contabilizao ............................................................................................................................. 155
9.1 Locao................................................................................................................................ 155
9.1.1 Parcela de aluguel ....................................................................................................... 155
9.1.2 Repasse ao Proprietrio .............................................................................................. 155
9.1.3 Taxa de administrao ................................................................................................ 155
5
9.1.4 Recuperao de receitas ............................................................................................. 155
9.2 Venda / Revenda ................................................................................................................. 155
10 PARAMETRIZAO ...................................................................................................................... 156
10.1 Documentos personalizados ............................................................................................... 156
10.1.1 Criao do Modelo ...................................................................................................... 156
10.1.2 Criao da Consulta ..................................................................................................... 157
10.1.3 Criao do Relatrio Doc e Docx ................................................................................. 158
10.1.4 Vinculao do Relatrio Doc e Docx a uma tela.......................................................... 160
10.2 Configurao de Modelos de Notas Fiscais ......................................................................... 161
10.3 Aluguis ............................................................................................................................... 166
10.3.1 Parmetros para correo do valor do depsito da poupana................................... 166
10.3.2 Parmetros para gerao do financeiro de aluguel .................................................... 166
10.4 Detalhamentos .................................................................................................................... 167
10.4.1 Parmetros para gerao dos detalhamentos do financeiro de aluguel .................... 167
10.4.2 Parmetros para clculo de juros................................................................................ 168
10.4.3 Parmetros para clculo de multa .............................................................................. 169
10.4.4 Parmetros para clculo da correo monetria ........................................................ 169
10.5 Jurdico ................................................................................................................................ 170
10.5.1 Parmetros do envio ao DEJUR ................................................................................... 170
10.6 Repasses .............................................................................................................................. 170
10.6.1 Parmetro para gerao automtica de repasse ........................................................ 170
10.6.2 Parmetros da parcela de repasse .............................................................................. 171
10.6.3 Parmetros da compensao de ttulos ...................................................................... 173
10.6.4 Parmetros da gerao dos detalhamentos do IRRF .................................................. 173
10.7 Notas Fiscais ........................................................................................................................ 174
10.7.1 Parmetros da Nota de Servio de repasse ................................................................ 174
10.7.2 Parmetros do Item da Nota de Servio de repasse ................................................. 174
10.8 Divulgao ........................................................................................................................... 175
10.8.1 Parmetros para configurao da divulgao de imveis .......................................... 175
10.9 FAC....................................................................................................................................... 175
10.9.1 Parmetros para configurao da FAC ........................................................................ 175
10.9.2 Parmetros para configurao da Entrega de Chaves ................................................ 176
10.10 Fotos .................................................................................................................................... 176
6
10.10.1 Parmetros para configurao da vinculao de fotos ........................................... 176
11 Anexo I......................................................................................................................................... 177
11.1 Glossrio .............................................................................................................................. 177
12 Anexo II........................................................................................................................................ 179
12.1 Diagrama de estado ............................................................................................................ 179
12.2 Estgios do imvel ............................................................................................................... 179
12.3 Estgios do Contrato de Locao ........................................................................................ 180
7
Gesto Imobiliria
9
10
1 INTRODUO
Obs.: Todo e qualquer aluguel dever ser declarado pela imobiliria no DIMOB
(Declaraes de Informaes sobre Atividades Imobilirias)
12
vigncia do contrato, valor do aluguel, destinao do imvel,
periodicidade e forma do reajuste, etc.
As comisses podem ser pagas por qualquer uma das partes e so pagas a
todos aqueles que participaram do processo da venda:
13
corretor(es)- quem intermediou a venda;
captador(es)- quem captou o imvel;
e outros, conforme a estrutura de cada administradora.
14
Um incorporador disponibiliza para vendas unidades de um projeto
(loteamento). O ramo de loteamento trata da venda destes lotes, ou seja,
venda de uma unidade do loteamento.
15
2 CONHECENDO O MDULO DE GESTO IMOBILIRIA
16
2.2 FERRAMENTAS E NAVEGAO
17
Ao clicar no cone da lupa, uma janela de consulta apresentada para que o
usurio possa selecionar o cadastro desejado. Ao clicar no boto Ir Para o
cadastro selecionado ser aberto.
2.2.2 BOTO W
18
2.2.3 BOTO DE CONSULTA DE CEP
O sistema disponibiliza dois botes para a consulta de CEP, sendo a lupa e a logo
dos Correios.
A consulta pela lupa ser no prprio banco de dados do sistema, uma vez que
pela logo dos Correios a pesquisa ser feita diretamente pelo site do
Correios.
19
Ao clicar na logo dos Correios, o site deste aberto j na tela de busca de
CEP, conforme apresentado abaixo, porm, nenhum dado ser retornado,
automaticamente, para o sistema.
20
2.3 SAC E ACOMPANHAMENTOS
Algumas telas possuem uma aba lateral que nos permite criar filtros rpidos.
Esta aba pode ser ocultada/exibida ao clicar na barra vertical direita da tela
ou pressionando <Ctrl>+<F3>. Aps informar os dados desejados e clicar no
boto Aplicar (na parte superior da aba) os dados selecionados sero
apresentados na tela.
Abas verticais
21
Caixa de texto
Este componente permite que se informe duas datas que sero utilizadas para
definir o incio e o trmino de um perodo, respectivamente.
Lista de opes
Permite que se selecione uma das opes da sua lista que ser exibida ao clicar
na seta para baixo direita do componente.
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Este componente est sempre associado a um cadastro e permite que se
selecionem valores deste cadastro, para a criao do filtro. Ao clicar no boto +
Adicionar uma janela de pesquisa ser aberta e o usurio poder escolher os
valores que sero inseridos na lista. No exemplo abaixo foram selecionados 3
captadores.
Nem todos os itens da lista sero utilizados na construo do filtro. Para que seja
utilizado alm de estar na lista o item tem que estar marcado. No exemplo da
imagem acima o Jos Cludio no ir participar do filtro. J a Maria do
Carmo e o Antnio Teixira, desde que no removidos, participaro do filtro.
Antes do boto + Adicionar tambm h uma caixa de seleo, esta serve para
marcar ou desmarcar todas as opes da lista. Observe que marcar, no
o mesmo que selecionar.
23
2.4.1 IMVEIS - FILTROS
O filtro para consulta do SAC pode ser feita combinando: origem, tipo, produto,
estgio do SAC e/ou do acompanhamento, perodo de lanamento, motivo de
atendimento, corretor, parceiro, usurio de origem (Encaminhado por), imveis,
executantes, e dados de solicitao de servios.
Nas telas de cadastros alguns campos podero ser sugeridos, apenas sugeridos,
para agilizar a rotina. Alm de facilitar o cadastro d ao usurio maior garantia
dos dados utilizados.
24
2.5.2 CONTRATO DE LOCAO - FACILITADORES
Ao informar o imvel o sistema ir sugerir o contrato de administrao ativo
para locao. Ao confirmar o contrato de administrao o sistema sugerir:
o valor do aluguel, a taxa de administrao, toda a regra para a taxa de
intermediao (percentual cobrado, quantidade de parcelas, parcela inicial) e as
regras do repasse (se garantido ou no e em quantos dias ser feito o repasse
ao locador).
25
3 CADASTROS BSICOS
26
3.1 CARTRIOS
27
3.2 CORRETORES
28
Na aba CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imveis) informar:
29
Na aba Contrato devem constar as informaes sobre o ltimo contrato de
prestao de servios assinado, entre o corretor e a administradora.
30
3.3 EDIFCIOS E GALERIAS
Aba Caractersticas
31
Elevadores: Se h elevadores, quantos so?
32
Aba Localizao
33
Aba Infraestruturas
Esta aba pode ser exibida no Modo grade e no Modo formulrio. Nela
vinculamos as infraestruturas, previamente cadastradas, ao edifcio\galeria e
caso necessrio, pode-se adicionar alguma observao sobre a mesma.
34
3.4 EMPREENDIMENTOS
35
Na aba Geral tem-se dados complementares do empreendimento.
36
Na aba Comissionamento se informa as regras para o comissionamento da
equipe de vendas. Meramente informativo.
3.5 IMOBILIRIAS
37
Aba Geral
38
Aba CRECI
Informar nesta aba a regio em que se localiza a imobiliria, seu CRECI e a data
de expirao do mesmo.
39
Destina-se consulta das imobilirias que so filiais da que foi aqui cadastrada
como Matriz.
40
3.6 NDICES
Aps o cadastro do ndice, o usurio poder informar seus valores. Para isso,
usa-se a aba Cotao de Moeda.
41
3.6.1 BOTO IMPORTAR NDICES
Este boto chama a janela abaixo.
42
O exemplo a seguir mostra do arquivo Indices.txt com dados data e valor
separados por ponto e vrgula
01/04/2015;0,45
02/04/2015;0,28
03/04/2015;0,36
43
3.6.2 BOTO CALCULAR NDICE ACUMULADO
O boto chama a janela.
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3.7 INFRAESTRUTURAS
Exemplo:
*Piscina
*Playground
*Bosque
3.8 MDIAS
45
Mdia toda e qualquer forma de divulgao de informao. Este cadastro
utilizado no cadastro de veculos de comunicao e no cadastro das FACs e
permite, entre outras coisas, estudos sobre o retorno de cada mdia.
O Motivo de SAC tudo aquilo que pode gerar um SAC (Servio de Atendimento
ao Cliente). No cadastro do SAC (Servio de Atendimento ao Cliente), na aba
Geral, informa-se o Tipo SAC. Este tipo tem como origem um motivo. Um
motivo pode atender a vrios produtos e a vinculao deste motivo com um
produto gera o TIPO DO SAC.
46
Quando se passa para o Modo formulrio, pode-se ento criar os vnculos
entre o Motivo de SAC e o Produto.
47
3.10 PARCEIROS
48
Esta aba trata das caractersticas gerais que sero marcadas de acordo com os
dados pessoais do Parceiro que est sendo cadastrado.
O locador pode ter vrias contas bancrias para receber os repasses. Estas
contas so cadastradas na aba acima, no cadastro de Parceiros.
49
No cadastro do contrato de administrao do imvel o inquilino informa, para
cada imvel, a conta em que deseja receber o repasse.
50
3.10.3.2 SUB ABA DADOS REPASSE
51
Neste cadastro pode-se informar se o registro ser um agrupador ou no e a
qual agrupador este registro estar vinculado. Assim, Advogado Trabalhista,
Advogado Tributarista, Advogado Cvel podem estar todos agrupados
Advogado.
52
Incide na tx. Adm.: Informar se o detalhamento incide ou no na taxa de
administrao faz com que os valores do detalhamento sejam ou no
considerados na hora da gerao da taxa de administrao.
O campo Tipo Imvel um agrupador de tipos. Na tela acima temos que o tipo de
descrio APARTAMENTO MOBILIADO agrupado no Tipo Imvel Apartamento
53
3.14 VECULOS DE COMUNICAO
54
4 ROTINAS IMOBILIRIAS
55
4.1.1 IMOBILIRIA CADASTROS IMVEIS
56
Registro IPTU: Nmero do IPTU do imvel.
57
Endereo: Endereo do imvel que est sendo cadastrado (Rua, Avenida,
Alameda e etc.).
58
59
4.1.1.3 ABA CARACTERSTICAS
Andar: usado pra identificar o andar em que fica o imvel, quando se tratar de
um apartamento. Exemplo: 0 trreo; 1 andar; 2 andar...
Para informar que o imvel possui alguma das caractersticas abaixo, bastar
marcar os campos correspondentes a cada uma.
60
Gabarito: Ateno a esta opo. Se um imvel tem Gabarito significa dizer
que ele est localizado em uma rea que possui permisso da prefeitura para
construo de edifcios e, portanto mais valorizado.
61
A Assinatura Anncio o texto que compor todos os anncios deste imvel,
como uma assinatura. Pode-se colocar o site a imobiliria e o telefone do
departamento onde est o imvel.
Finalizando esta aba, pode-se clicar no boto Gerar Descrio para que o
sistema gere automaticamente a identificao do imvel e gravar o registro. As
abas seguintes so cadastros auxiliares.
Um imvel pode ter quantos textos de anncios desejar. Basta inserir os textos
com as variaes desejadas. Na hora da gerao do anncio o sistema seleciona,
automaticamente, um dos textos, porm, o usurio pode trocar o texto
selecionado por outro.
62
4.1.1.6 ABA TAXAS
63
4.1.1.7 ABA PUBLICAES PORTAL LUGAR CERTO
Esta aba contm apenas uma grade informando s publicaes que foram feitas
para este imvel.
Esta aba exibe o(s) proprietrio(s) do imvel corrente. Ao clicar duas vezes sobre
o proprietrio, o cadastro de Parceiros ser aberto j posicionado no registro do
proprietrio.
64
Boto Outros
Opo Fotos
65
Na caixa destacada na imagem acima selecione a opo Todas as fotos para
que todas as fotos vinculadas ao imvel sejam ento apresentadas.
Ao clicar sobre uma das fotos esta ser apresentada em tamanho maior e trar
no rodap da imagem setas que permitem navegar entre as fotos.
66
Opo Enviar fotos
67
Clicando no boto Browse... ser aberta uma janela do Windows Explorer que
permite visualizar, selecionar e alterar nome das fotos.
Aps selecionar as fotos desejadas bastar clicar no boto Abrir e depois clicar
no boto Enviar, mostrado na imagem anterior. Feito isso, as imagens sero
copiadas para a pasta do servidor de FTP e vinculadas ao imvel.
68
Esta tela permite ao usurio operaes com as pastas e com os arquivos de
fotos do imvel.
No painel direita pode-se criar uma nova pasta; excluir (deletar) a pasta
selecionada; renomear a pasta selecionada; e/ou definir permisses de
acesso pasta.
Ao selecionar esta opo, ser exibida a tela baixo, permitindo uma incluso
rpida no SAC.
69
Opo Inserir SAC
Nesta tela o assistente de filtro pode ser oculto ou exposto pelo componente
"Esconder", a exemplo dos demais assistentes de filtros do sistema.
70
Filtros Personalizados:
71
Filtros Estticos:
O filtro esttico pode ser feito ainda: pelo 'Estgio' do imvel; pela 'Captao'
dos imveis em determinado perodo; pelo 'Fim de opo de locao'
expirando em determinado perodo e\ou 'Fim de opo de venda' expirando
em determinado perodo.
72
Na aba Valores especifica-se um percentual de variao e depois o valor de
aluguel e/ou de venda. Sero selecionados os valores entre o valor menos o
percentual e o valor mais o percentual especificado
Imobiliria\Cadastros\Contratos\Contrato de Administrao
73
No cabealho desta tela identifica-se o imvel do contrato de administrao; se
o mesmo est destinado para venda, locao ou ambos.
Aba Geral
74
Captador: corretor que captou o Inquilino (aluguel) poder ou no ser o
mesmo responsvel pelo contrato.
Aba Locao
75
Imobiliria Locao: Selecionar a imobiliria responsvel pelo contrato.
Tx. Adm. (%): percentual cobrado de taxa de administrao sobre o valor que
est sendo inserido.
Motivo Baixa Locao: Motivo pelo qual houve a baixa do imvel, ou seja, o
porqu do imvel ter sido retirado da administradora.
76
Qtd. Dias at o Repasse: quantos dias aps o vencimento/pagamento do
aluguel a administradora ter para fazer o repasse ao proprietrio ou
beneficirio.
Taxa Intermediao
Caso a opo Cobrar Tx. Interm. esteja marcada, ser exibido os campos para
a definio de como esta taxa ser cobrada.
77
Aba Venda
Regras de Anncio
Proprietrios do Imvel
79
O repasse ao proprietrio ser o percentual retido aplicado ao percentual de
posse. Por exemplo, supondo o percentual de posse de um proprietrio igual
a 40% e o percentual retido 80%, ao receber um repasse o proprietrio
receber 80% dos 40% que ele tem direito. O restante, ou seja, os 20% que
sobrou dos 40%, ser dividido entre os beneficirios de acordo com o
percentual informado no campo percentual do beneficirio. Mesmo os valores
pagos para os beneficirios sero gerados para o 'Locador', sendo informado
apenas o beneficirio que receber o valor. A soma destes percentuais deve ser
100%.
Sub-aba Geral
80
Procurador: Pode-se cadastrar n proprietrios e cada proprietrio poder ter
seu prprio Procurador. Selecione neste campo o 'procurador' do proprietrio.
Sub-aba Beneficirios
81
Na imagem a seguir, os nmeros em preto indicam o percentual de posse, os
nmeros em branco so os percentuais retidos e os nmeros em verde indicam o
percentual que cada beneficirio ir receber do restante do retido. Ento:
Antnia, Joo e Maria tem 20% do imvel e vo reter 100% do que ele tem
direito; o Pedro tem 40% do imvel e vai reter 50% e o restante do que ele tem
direito ser divido entre os dois depositrios, Ana e Leo, com 50% do restante
para cada um.
82
Boto Ativar Contrato
83
Informando os dados e pressionando o boto Baixar o contrato ser finalizado
e o estgio do imvel alterado para Baixado.
84
5 PROSPECO
85
Aps clicar no + para a gerao de um novo registro, informa-se: uma
Descrio, para identificar o anncio; o Veculo de comunicao onde o
anncio ser veiculado; uma Observao que far parte de todos os anncios
gerados; o Estgio Impresso, Gerado ou Publicado; Utilizado para
Locao ou Venda; Dt. Incio Publicao e Dt. Fim Publicao definem o
perodo de publicao dos classificados; e Apresenta Valor informa se o valor
de venda ou de aluguel far parte ou no do texto do classificado.
87
5.2 PRIMEIRO ATENDIMENTO A PROSPECTS
Aps gravar a FAC o atendente informa ao corretor que tem uma nova FAC
direcionada a ele. Ele ento dar continuidade ao atendimento.
Quando o corretor acessa as FACs, ele ver apenas as FACs que ele
responsvel. Aos poucos, com os contatos do corretor com o cliente, ele
complementa as informaes da FAC e atende ao cliente.
89
A aba Telefones Prospect permite a incluso de outros telefones para contato
com o cliente.
A aba SACs exibir todos os SACs vinculados a esta FAC permitindo um rpido
acesso a todas as informaes do SAC, bastando para isso um duplo clique sobre
o SAC desejado.
90
O boto Aes... permite chamar vrias funcionalidades como apresenta a
imagem a seguir:
Caso o cliente tenha feito uma solicitao de chaves para o imvel esta opo
habilitada e ele pode usar a opo Retornar Visita para fazer ento a
devoluo das chaves conforme tela a seguir.
91
Informado o motivo, que obrigatrio, e uma observao (opcional), ao clicar no
boto Ok registrada a devoluo da chave e o estgio do imvel alterado
para Disponvel.
Quando se tem imveis vinculados FAC que tenham sido tambm solicitado
chaves dos mesmos, pode-se ento imprimir o Termo de Sada Chaves. Isso
pode ser feito clicando no boto na barra de ferramentas principal da tela.
Nesta barra temos tambm os botes SAC Rpido, que permite a insero
rpida de um SAC e o boto Inserir SAC que chama a tela Inserir SAC para
a incluso de um SAC completo.
O boto FAC Rpido abre a tela a seguir e permite a insero de uma FAC
resumida para o corretor informado no parmetro TIMCORFACRAP.
93
O boto permite a impresso do termo de entrega de chaves.
94
A aba Outros nos permite selecionar os Estgios dos imveis, podemos
tambm restringir a pesquisa a imveis de determinado Captador, em
determinado Edifco e/ou Empreendimento e de um Tipo Imvel
desejado.
Ao clicar duas vezes sobre uma miniatura da foto a mesma ser exibida em
tamanho maior, permitindo a navegao entre as fotos utilizando os botes < e
95
> nos cantos da parte inferior da tela para foto anterior e foto seguinte,
respectivamente.
97
6 LOCAO
Imobiliria\Cadastros\Contratos\Cadastro de Locao
98
Ao informar o contrato de administrao o sistema ir sugerir valores para os
campos a seguir:
100
6.1.3 ABA CONTRATO
101
Tipo Garantia: informa-se o tipo de garantia do contrato Ex. Fiador. Cada
tipo escolhido habilitar uma aba correspondente, onde se estabelecer o vnculo
entre a garantia oferecida e a locao. O exemplo acima habilitou a aba
Garantia - Fiadores.
Define-se nesta aba a forma como ser calculado o IRRF (Imposto de Renda
Retido na Fonte); a taxa de administrao a ser cobrada neste contrato de
locao; se ser ou no cobrado a taxa de intermediao e se sim, o
percentual da mesma, o nmero da parcela onde se inicia a cobrana da
taxa e em quantas parcelas a taxa ser cobrada.
103
O valor da taxa de intermediao calculado como um percentual (campo
Tx. Interm. (%)) sobre o Vlr. do Aluguel Negociado da primeira
negociao. Este valor pode ser diludo em um nmero qualquer de parcelas,
definidas no campo Diludo em (qtd. parc.) e ter incio a partir da parcela
definida no campo Parc. Incio cobr.. O valor da taxa de intermediao ser
uma linha de detalhamento da parcela, sempre recebida do Locador e
repassada para a Administradora.
Nesta aba temos duas formas de visualizao: o Modo Grade, que exibe os
dados da negociao em forma de planilha.
104
No cabealho da aba em modo formulrio, encontram-se o contador da
negociao; seu estgio; e o dia de vencimento do aluguel.
105
6.1.6.2 SUB-ABA SEGURO CONTRA INCNDIO
Faz-se aqui a identificao da aplice do seguro; o valor do seguro; as
datas de incio e trmino da cobertura do seguro; e a informao se ele foi
feito ou no atravs da administradora.
106
A quantidade de parcelas geradas ser igual ao Prazo da locao.
107
Opo Gerar Aluguis
TIMMINDIASALU = 15
Incio de Vigncia* = 01/01/2015
Prazo da locao* = 12
Dia de Vencimento* = 20
Valor do Aluguel* = R$ 300,00
Logo:
TIMMINDIASALU = 15
Incio de Vigncia* = 01/01/2015
Prazo da locao* = 12
Dia de Vencimento* = 10
Valor do Aluguel* = R$ 300,00
Logo:
109
Trmino da Vigncia = 09/01/2016
110
Opo Detalhamento em vrios aluguis
111
6.1.8 ABA GARANTIA - FIADORES
Nesta aba vincula-se o(s) fiador(es) do contrato. O fiador pode estar Ativo ou
Exonerado. Quando Exonerado tem-se que informar a data da exonerao.
112
Nesta aba informam-se os dados do registro da cauo do imvel ofertado
em garantia da locao. Caso o imvel seja cadastrado, informar seu cdigo
no campo Imvel, se no, deixar este campo vazio.
113
Boto Corrigir
114
ATENO: caso uma parcela seja cancelada e tenha algum detalhamento de
compensao, esta compensao ser extinta junto com o contrato, deixando
o ttulo em aberto para ser compensado futuramente.
Esta opo abre a janela Contas do Imvel que permitir visualizar as contas
cadastradas para o imvel da locao e, caso o usurio deseje, consultar o site
da conta selecionada clicando no boto Abrir Site da Conta.
115
Opo Inserir SAC
Esta opo abrir a tela Inserir SAC j com os SACs vinculados a este
contrato de locao. A insero de SAC e suas consultas sero detalhadas em um
tpico mais frente neste manual.
Uma parcela pode ser enviada ao jurdico por falta de pagamento. Para isto,
ela deve estar com o nmero de dias em atraso maior do que o definido no
parmetro TIMQTDDIASDEJUR e deve possuir a TOP especificada no
parmetro TIMTOPGERALUG. A rotina de envio para o jurdico ser executada
conforme o parmetro de agendamento TIMAGEFINDEJUR que ter ser valor
definido conforme o padro cron.
O padro cron originrio do UNIX e tem 5 parmetros: Min Hor Dia Ms Sem.
Que so: Min - Minuto da execuo (De 0 a 59); Hor Hora da Execuo (De 0 a
23); Dia Dia da execuo (De 0 a 31); Ms Ms da execuo (1 a 12); Sem
116
Dia da semana da execuo (De 0 a 6, 0 domingo). Em todos os parmetros
pode-se utilizar o * que indica todos os valores possveis. A ttulo de exemplo 1
13 * * * indica que o processo roda todos os dias s 13:01.
Imobiliria\Rotinas\Locao\Aluguis e Repasses
117
So filtradas nesta rotina todas as parcelas: de aluguel, avulsas, fechamento e
repasse.
As operaes disponveis nesta tela, atravs dos botes Juros e Multas, Gerar
Repasses, Cancelar Repasse, Pr-Visualizar Boleto e Imprimir Boleto, tm
como base o registro selecionado na grade.
Outras operaes financeiras tais como baixa e estorno, devem ser realizadas
na tela Movimentao Financeira.
Uma parcela avulsa uma parcela inserida manualmente pelo usurio contra o
inquilino, ou seja, parcela de receita.
118
possvel lanar uma parcela avulsa em casos como, seguro contra incndio,
fechamento da negociao, etc.
Para se lanar uma parcela avulsa, necessrio que exista uma negociao ativa
ou extinta. Caso a negociao esteja ativa, ser lanada uma parcela tipo
Avulsa, MFD ou Fechamento, caso a negociao esteja extinta, a parcela s
poder ser do tipo Fechamento.
119
6.6.1.1 ABA LANAMENTO
120
A parcela MFD no ter detalhamento.
121
6.6.2 INSERIR UM DETALHAMENTO AVULSO
122
O tipo do detalhamento categoriza e sugere valores para outros campos do
detalhamento, como Base para Tx. Adm, Base para IRRF, Juros, Recebe
de e Repassa para.
O dia em que ser gerado o repasse baseado no valor do campo Dt. Repasse
de uma parcela: caso ele esteja preenchido ser possvel gerar o repasse desta
parcela para a data nele informada, caso contrrio, no ser possvel gerar o
repasse. Este campo calculado dependendo do valor do campo Dias para o
repasse, da aba Regras de Repasse da tela Contrato de Locao, e das
seguintes regras:
Sua periodicidade pode ser definida pelo parmetro TIMAGEGERREP, que segue
o padro Cron.
O padro cron originrio do UNIX e tem 5 parmetros: Min Hor Dia Ms Sem.
Que so: Min - Minuto da execuo (De 0 a 59); Hor Hora da Execuo (De 0 a
23); Dia Dia da execuo (De 0 a 31); Ms Ms da execuo (1 a 12); Sem
124
Dia da semana da execuo (De 0 a 6, 0 domingo). Em todos os parmetros
pode-se utilizar o * que indica todos os valores possveis. A ttulo de exemplo 1
13 * * * indica que o processo roda todos os dias s 13:01.
125
detalhamentos de repasse da parcela de aluguel e todas as notas referentes
ao repasse.
Pode ser necessrio incluir financeiros para o locador diretamente pelo sistema,
por exemplo: para adiantamentos, pagamentos de contas, pagamento de
anncios, etc.
Antes de gerar o repasse todos os ttulos vencidos dos locadores, que possuam
o campo Desdobramento Duplicata igual a ZZ sero compensados e
incorporados em forma de um detalhamento de dbito, caso o Recebe de
seja Locador ou crdito, caso o Repassa para seja Administradora, na
parcela de aluguel. Este detalhamento possuir como Parceiro o mesmo
parceiro do ttulo compensado, como tipo do detalhamento o tipo do
detalhamento definido no parmetro TIMHISDTLCOMREP e como valor o valor
de desdobramento do ttulo.
Este clculo feito individualmente, ttulo a ttulo, para isto aberta a janela
Clculo de Juros e Multa, que j sugere como data base (novo vencimento) a
data atual.
126
A Dt. Novo Venc. poder ser modificada conforme for necessrio, e o novo
clculo ser feito ao clicar o boto Calcular tendo como referncia a diferena
em dias, entre a data base e a data de vencimento original do ttulo.
127
Depois de realizado o clculo as informaes apenas sero de fato salvas ao
clicar em Gravar. Ser gerado um detalhamento para os juros calculados,
outro para multa e caso haja correo monetria esta tambm ser includa em
outro detalhamento.
128
No momento da gerao do boleto todas as contas compensveis, que iro
vencer at 1 ms aps a data de vencimento do boleto sero includas como
detalhamentos (um detalhamento para cada conta). Consequentemente, o valor
ser embutido no valor desdobramento da parcela.
129
Selecionada a configurao desejada, se o usurio j quiser enviar o arquivo por
e-mail, dever marcar, no painel direita, a opo Enviar Arquivo por E-mail
e informar o(s) E-mail(s) do(s) Destinatrio(s).
130
7 VENDA DE IMVEIS
Isso se faz em
A aba Notificao ser tratada mais frente quando for tratar de cobrana de
valores em atraso, que ser melhor detalhado em COBRANA DE VALORES
EM ATRASO mais a frente.
132
Na aba Data tm-se as datas da entrega de chaves do imvel, da assinatura do
contrato de compra, da proposta de compra, do cancelamento desta proposta e a
data do cadastro, que ser inferida automaticamente.
133
Define-se a periodicidade de vencimento das parcelas (mensal, bimestral, etc),
seu tipo (financiamento, diferena de financiamento, parcelas de comisso, etc),
a data do vencimento da primeira parcela, a quantidade de parcelas, o valor da
parcela, o ndice para correo da parcela at a entrega das chaves, o ndice
para correo da parcela aps a entrega das chaves (a data da entrega das
chaves definida na aba Datas) e alguma observao sobre o parcelamento.
134
O boto Aes... nos apresenta 3 opes:
Esta opo abrir a tela Inserir SAC j com os SACs vinculados a este
contrato de locao. A insero de SAC e suas consultas sero detalhadas em um
tpico mais frente neste manual.
135
Opo SAC Rpido
136
7.3 RATEIO DA COMISSO DE VENDAS
Uma venda pode gerar vrias faturas e estas faturas esto vinculadas notas
ficais.
137
Para se gerar uma nota fiscal necessrio fazer a configurao das notas que
podero ser geradas. Esta configurao est no item Configurao de Notas
Fiscais no captulo de Parametrizao.
138
Seleciona-se o modelo e clica-se no boto Ok para gerar ento a nota fiscal.
Ao clicar duas vezes sobre uma nota, abre-se a tela Central de notas que
permite alterar o(s) vencimento(s), o(s) valor(es) e outros dados do financeiro,
conforme a permisso do usurio.
139
Na tela da Central de notas pode-se, conforme permisso de acesso do usurio,
confirmar a nota clicando no boto Confirmar.
140
Na tela seguinte informa-se a TOP de faturamento; a srie da nota e a data de
sada. Como as notas geradas pelo mdulo de gesto imobiliria tem apenas um
nico item, basta clicar no boto concluir para finalizar o faturamento da nota.
141
Ao clicar duas vezes sobre uma parcela abre-se a tela Movimentao Financeira.
142
8 SAC
8.1 REGISTRO DE ATENDIMENTOS AO CLIENTE
143
Esta rotina atender as seguintes tarefas:
144
O Produto ser: contrato de locao, corretor, empreendimento, imvel, e
parceiro.
Caso o produto seja Venda de Lote o lote da venda ser definido como lote do
SAC e o loteamento do lote tambm ser vinculado ao SAC.
145
8.1.1.1 ABA GERAL
Pode-se, ento, informar uma Data prevista para a concluso deste SAC.
146
8.2 SERVIOS E REPAROS EM IMVEIS - SOLICITAO DE SERVIO
Nesta aba se define o Tipo Servio da chamada que poder ser: adendo de
vistoria, avaliao, cobrana, conferncia, entrega de imvel, instalao de
placa, outros, prvia de vistoria, reparo, retirada de placa, retorno, vistoria
final ou 'vistoria inicial.
147
O cadastro do SAC s permite incluso. A nica alterao permitida para os
campos que se referem solicitao de servios.
148
No Modo formulrio os dados so apresentados para visualizao/edio.
149
Ao fechar um acompanhamento, informando a data e hora de concluso, o
sistema perguntar se o usurio deseja encaminhar o atendimento para algum
ou simplesmente gravar e finalizar o acompanhamento.
150
8.3.1 CONCLUIR SAC
Informa-se o Tipo Comunicao com o solicitante do SAC, que poder ser por
correspondncia, e-mail, pessoalmente, SMS ou telefone.
O Resultado deste SAC poder ser descrito neste campo de livre digitao.
Quando o cliente resolver a parte dele, que estava pendente bastar clicar no
boto Finalizar aguardo cliente que ser definida a data corrente como a
data da concluso do SAC.
151
Aps o SAC ser concludo a aba Resultado ser apresentada contendo os dados
informados no fechamento do SAC.
Aps o SAC ser concludo esta aba ser alimentada com os dados informados no
fechamento do SAC.
152
8.4 CONSULTAR SAC
Imobilirias\Rotinas\SAC\Consultar SAC
O filtro esttico desta tela possui vrias opes para auxiliar a localizao de
um SAC:
153
Esta grade permite que se faam filtros rpidos, a exemplos de uma planilha
Excel. Ao clicar duas vezes sobre o SAC desejado este ser aberto na tela
Inserir SAC para visualizao/edio.
154
9 CONTABILIZAO
9.1 LOCAO
Debita Banco
Credita Crdito a Receber
155
10 PARAMETRIZAO
A criao do modelo pode ser feita tanto utilizando o Microsoft Word como o
BrOffice Writer ou qualquer um de seus semelhantes. A nica exigncia que
o documento seja gravado com a extenso .DOC com o formato do Word 97
2000.
Todas as variveis que o editor ir preencher devera estar delimitadas por & (e
comercial), assim &NOMECORRETOR& ser preenchido com o nome do
parceiro vinculado ao cadastro de corretor, que ser retornado na coluna
NOMECORRETOR da consulta definida em NativeSQL Query na aba Geral
da tela Relatrios Doc e Docx como tratado mais adiante neste mesmo
manual.
156
Goinia, &DTADMISSAO&.
___________________________________________________
PARCEIRO OUTORGANTE
___________________________________________________
&NOMECORRETOR&
&CPF&
PARCEIRO OUTORGADO
159
10.1.4 VINCULAO DO RELATRIO DOC E DOCX A UMA TELA
Para que no relatrio seja apresentada uma determinada tela, deve-se usar a
aba Telas do Relatrio.
Um mesmo relatrio Doc pode estar vinculado a quantas telas desejar, basta
que para isso seja inserida mais de uma tela para o relatrio.
Para inserir uma nova tela, clica-se no boto novo +, informa-se o resource
ID da tela, onde o relatrio ser preenchido e a expresso que ir fazer com
que o relatrio seja exibido ou no.
160
10.2 CONFIGURAO DE MODELOS DE NOTAS FISCAIS
Para se emitir uma nota fiscal faz-se necessrio que antes os modelos destas notas tenham sido
configurados. Isso faz com que as configuraes e as parametrizaes seja o mais amigvel possvel.
Primeiro, tem que se criar um modelo de notas ficais, Comercial Consulta Modelo de Notas e
Pedidos.
Na tela a seguir informamos, basicamente: Srie da nota, Empresa, Tipo Operao, Tipo
Negociao e Dt. de Alterao. Grava-se o modelo e pega o Nro. nico que foi gerado.
161
O Tipo Negociao definido na tela Tipos de Negociao em Comercial >> Arquivos >>
Cadastros. No cadastro da negociao fundamental informar os dados das parcelas a serem
geradas: em Opo de digitao selecionar Digitar Data e Valor; em Prazo o nmero de dias entre
o vencimento da parcela e a data da gerao; o Percentual a ser aplicado sobre o valor da nota para
gerar a parcela; o Banco para a gerao do financeiro; o Tipo de Ttulo do financeiro; e a Conta
Bancria do financeiro.
A conta bancria informada tem que estar configurada para a gerao de boletos.
162
A configurao da nota para o mdulo de gesto imobiliria se faz em Imobiliria Configuraes
Config. Modelo de Notas.
163
Para a criao de um modelo informa-se o Modelo NF. Que o Nro. nico gerado na criao do
modelo na tela Modelo de Notas e Pedidos. Depois informa-se: uma descrio para facilitar a
identificao do modelo na tela de pesquisa; o cdigo do servio para a gerao na nota, caso no
seja informado, ser utilizado o do modelo; o cdigo do CFOP para a incluso o item da nota.
Feito a criao do modelo, vincula-se o modelo aos tipos de contrato. Isso na aba Critrio de Conf.
Modelo.
Nesta aba informa-se o tipo de contrato, e o modelo ser utilizado para lanamento ou no.
164
No pode esquecer-se de cadastrar a alquota de ISS para o servio nas cidades onde se ir gerar a
fatura. Isso feito na tela de cidades na aba Alquotas de ISS. Informa-se o cdigo do servio; o
cdigo da empresa, caso esta tenha uma alquota diferenciada, ou caso seja o mesmo para todas as
empresas informa-se o cdigo 0 (zero) para Empresa; e o percentual da alquota do ISS.
165
10.3 ALUGUIS
Inteiro 8
10.4 DETALHAMENTOS
167
Tipo de detalhamento de Aluguel. Tipo de
detalhamento que ser utilizado no detalhamento na
TIMHISTDETLALUG parcela do aluguel e do repasse.
Inteiro 2
Tipo de detalhamento da Taxa de Administrao.
Tipo de detalhamento que ser utilizado no
TIMHISTDETLTXAD detalhamento da taxa de administrao na parcela do
aluguel e do repasse.
Inteiro 3
Tipo de detalhamento da Taxa de Intermediao.
Tipo de detalhamento que ser utilizado no
TIMHISTDETLTXINT detalhamento da taxa de intermediao na parcela do
aluguel e do repasse.
Inteiro 110
168
10.4.3 PARMETROS PARA CLCULO DE MULTA
Utilizado no processo: Efetivao da locao com diversos tipos de garantia.
169
10.5 JURDICO
10.6 REPASSES
170
repasses. O padro cron originrio do UNIX e tem 5
parmetros: Min Hor Dia Ms Sem. Que so: Min
Minuto da execuo (De 0 a 59); Hor Hora da
Execuo (De 0 a 23); Dia Dia da execuo (De 0 a
31); Ms Ms da execuo (1 a 12); Sem Dia da
semana da execuo (De 0 a 6, 0 domingo). Em
todos os parmetros pode-se utilizar o * que indica
todos os valores possveis. A ttulo de exemplo 1 13 *
* * indica que o processo roda todos os dias s
13:01.
Texto 12***
172
10.6.3 PARMETROS DA COMPENSAO DE TTULOS
Utilizado nos processos: Repasse de alugueis para mltiplos proprietrios e
beneficirios;
Repasse de parcelas avulsas do contratos de
locao.
10.8 DIVULGAO
10.9 FAC
175
10.9.2 PARMETROS PARA CONFIGURAO DA ENTREGA DE CHAVES
Utilizado nos processos: Triagem dos prospects;
Levantamento da necessidade do cliente.
10.10 FOTOS
176
11 ANEXO I
11.1 GLOSSRIO
Beneficirio = Pessoa para quem o Locador solicita que seja feito pagamentos
dos valores a que ele tem direito.
Locao = Contrato pelo qual uma das partes cede outra o uso e gozo de bem
mvel ou imvel mediante a uma remunerao peridica.
177
Percentual Retido = Percentual a ser retido, pelo Locador, sobre o seu
percentual de posse. O restante repassado aos beneficirios.
178
12 ANEXO II
179
Ao cadastrar um contrato de locao e sua primeira negociao, se o imvel
no estiver tambm para venda, o estgio deste ser Alugado, caso esteja
para venda, o estgio ser Alugado a venda.
180
Ao selecionar a opo Extinto / DEJUR, o estgio do contrato ser Extinto
No jurdico, caso contrrio, apenas Extinto. O estgio do imvel ser alterado
para A disponibilizar.
181