FIANZA

Roberto Granillo celebra contrato de locacin de inmuebles con la Sra. Mara

Olivares con fecha 26 de junio de 2005 operando el vencimiento con fecha 25
de junio de 2007. Celebra el contrato tambin, la Sra. Gladis Serra
Constituyndose en fiadora lisa y llana y principal pagadora por las bligaciones
devengadas por el Contrato celebrado. Se estipula que el destino del inmueble
es la vivienda de la familia conformada por la Locataria, su hija y nieta menor
de edad.
Con fecha 18 de diciembre de 2005, vctima de un accidente de trnsito muere
la Sra. Maria Olivares.
El 15 de Abril de 2006 Roberto Granillo enva carta documento a la Sra. Maria
Anglica Torres (hija de Maria Olivares) conjuntamente a la fiadora Sra. Gladis
Serra intimndolas al pago de las mensualidades debidas: Enero a Abril de
2006 inclusive, con ms los intereses, y gastos que correspondan.
Al no tener respuesta positiva alguna y habindose negado a recibir la carta
documento la Sra. fiadora quien se obligara de manera expresa como
codemandada y principal pagadora por lo tanto es codeudora solidaria, Granillo
impetra demanda de P.V.E en el juzgado Civil y Comercial de turno.
Preparada la va ejecutiva, interpuesta la demanda ejecutiva, comparece la
Sra. Gladys Serra interponiendo la excepcin de falta de legitimacin sustancial
pasiva argumentando que 1. habiendo acaecido la muerte de la Sra. locataria,
se ha extinguido la fianza celebrada, dando lugar a una nueva locacin de la
ella no es parte. 2. entiende que se ha producido una novacin subjetiva y por
ello la fianza se ha extinguido, entendiendo que no ha participado del nuevo
convenio entra locador y herederos. En merito del presente argumento
cita jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia donde se sostiene que
cesara la obligacin del fiador frente a la celebracin de un nuevo contrato, sin
su consentimiento, o por cualquier modificacin que importe novacin de la
deuda.(autos Delfino Abdul Jose c/Marta Fanny Fuentes de Moyano-Desalojo-
Recurso de Casacin). Sostiene adems que es de aplicacin el art. 1582 bis
del C.C.
1.Cual son los efectos que de la muerte del locatario sobre el contrato de
locacin? Lea los arts. 1195, 1496 y 2042 del C.C.
2. A lo resuelto en el punto anterior que consecuencias jurdicas derivan de
esos efectos sobre la fianza?
3.La actora funda su pretensin contra la codemandada en las siguientes
normas 2004, 2005, 702 y 707 del Cdigo Civil. Considera correcta la
aplicacin de las mismas al caso?
4.La codemandada Sra. Serra, podra haber limitado su responsabilidad
contractualmente?
Porque? Fundamente.
5. Es aplicable lo dispuesto por el art. 1582 bis al caso? Porque? Fundamente.
6. Considera que ha habido una novacin subjetiva de la obligacin? Porque?
7. Ud. Es el juez de la causa, resuelva conforme a derecho.
Al respecto puede consultar:
Salas, A. y Trigo Represas, F., Cdigo Civil Anotado, Bs as, Depalma, 1979, t.
II. Majul Roberto Antonio c/ Molina Agusta Amrica y Otros- P.V.E. Alquileres
Semanario Jurdico T 95-2007-A Delfino Abdul Jose c/ Marta Fanny Fuentes de
Moyano-Desalojo- Recurso de Casacin Semanario Jurdico N 1248. T 81-
1999-B,p.41.
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Respuestas

1. Cuales son los efectos que de la muerte del locatario sobre el contrato de
locacin?
1195, 1496 y 2042 del C.C.

Con la muerte del locatario no se extingue el contrato, pasando a sus

herederos todos los derechos y obligaciones tal como los tenia el causante.
A travs de los aos y por aplicacin de leyes de prrroga locativa se fue
desvirtuando la norma contenida en el art. 1496 con relacin al locatario. Sus
derechos ya no se transmiten a sus herederos exclusivamente, sino a las
personas que hubieran recibido trato familiar del inquilino. Principio que qued
luego definitivamente receptado por el art. 9 de la ley 23091.
Adems, es una consecuencia que se desprende del art. 1195 bis que ordena
que los efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente a los
herederos y sucesores universales, a menos que consistieran en
obligaciones personales o contrarias a alguna disposicin de la ley o clusula
del contrato o a su naturaleza misma. Por lo tanto, no puede sostenerse que la
muerte del locatario extingui el contrato de locacin suscripto entre las partes.

2042: la fianza se extingue por la extincin de la obligacin principal, y por las

mismas causas que las obligaciones en general, y las obligaciones accesorias
en particular.

ley 23091 Continuadores del locatario.

Artculo 9. En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del locatario, el

arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y
recibido del mismo ostensible trato familiar.

2. A lo resuelto en el punto anterior que consecuencias jurdicas derivan de

esos efectos sobre la fianza?

Volviendo al punto anterior tomamos lo referido al Art. 2042: la fianza se

extingue por la extincin de la obligacin principal, y por las mismas causas
que las obligaciones en general, y las obligaciones accesorias en particular
Podemos decir que no se aplica el principio: Extinguida la obligacin principal,
queda extinguida la obligacin accesoria; ya que la obligacin principal
subsiste.
3. La actora funda su pretensin contra la codemandada en las siguientes
normas 2004,
2005, 702 y 707 del Cdigo Civil. Considera correcta la aplicacin de las
mismas al caso?

Art. 2004: La solidaridad a la cual el fiador puede someterse, no le quita a la

fianza su carcter de obligacin accesoria, y no hace al fiador deudor directo de
la obligacin principal. La fianza solidaria queda regida por las reglas de la
simple fianza, con excepcin de la privacin del beneficio de excusin y del de
divisin.

Art. 2005: Cuando alguien se obligare como principal pagador, aunque sea con
la calificacin de fiador, ser deudor solidario, y se le aplicarn las
disposiciones sobre los codeudores solidarios.

Art. 702: La obligacin no deja de ser solidaria, cuando debindose una sola y
misma cosa, ella sea para alguno de los acreedores o para alguno de los
deudores obligacin pura y simple, y para otros obligacin condicional o a plazo
o pagadera en otro lugar.

Art. 707: La novacin, compensacin o remisin de deuda, hecha por

cualquiera de los acreedores y con cualquiera de los deudores, extingue la
obligacin.

Considero correcta la mencin a los art 2004, 2005, 702 y 707 ya que
caracterizan el tipo de fianza a la cual suscribi en el contrato la Sra. Serra.

A continuacin cito a la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a

Nominacin de Crdoba, 1997/08/04, Banco del Suqua S.A. c. Fuentes,
Hugo y otras, LA LEY, 1998-F, 884 :
Corresponde la aplicacin de los arts. 2004, 2005, 702 y 707 del Cdigo Civil
al codeudor solidario del titular puesto que el principal pagador se ha obligado
en las mismas condiciones que el deudor contratante y no asume una
obligacin accesoria y subsidiaria, sino una obligacin con otros codeudores

4. La codemandada Sra. Serra, podra haber limitado su responsabilidad

contractualmente?
Existen distintos tipos de fianza, a continuacin dejo una breve descripcin de
cada una de ellas:

1) el fiador principal pagador. (Fianza a la cual se somete la Sra. Gladis Serra)

Es la figura que suele utilizarse en la casi totalidad de los contratos de alquiler.
El garante responde ante el acreedor-propietario de la misma manera que lo
hace el inquilino. Ante el incumplimiento de las obligaciones de su afianzado, el
garante sufrir las siguientes consecuencias:

a) puede ser ejecutado directamente por el propietario del inmueble sin que
hiciera falta demostrar antes la insolvencia del deudor principal (el inquilino). Es
decir el garante pierde el beneficio de la excusin.
b) Tambin pierde el beneficio de la divisin, lo que significa que si hubiera
varios garantes del mismo contrato, no puede oponerse a que se le ejecute
todo su patrimonio a l solo, en lugar de repartir la obligacin
proporcionalmente entre todos los cofiadores.

c) El propietario no precisa intimar ni constituir en moroso al inquilino para

luego recin obligar al garante a que responda con sus bienes. Este lo hace
desde el primer momento en que incumple el deudor. El nico derecho que
tiene el garante sobre el inquilino es a reclamarle despus el total de la deuda
que debi abonar por culpa de su incumplimiento.

Las otras dos formas de fianza que expongo no son frecuentes en los contratos
de alquiler, porque el garante queda mucho menos comprometido que cuando
se constituye como principal pagador, y esta circunstancia perjudica la
seguridad de cobro del propietario. Estas son:

2) fianza simple. Aqu el garante cuenta con los beneficios de excusin y

divisin antes citados. Es decir que, para poder ejecutar al garante, el
propietario tendr primero que probar que trat de hacer esto antes con el
inquilino (beneficio de excusin) y que, si hubiera ms garantes del deudor
principal, todos deberan comprometerse por partes iguales al pago de la
deuda (beneficio de divisin).

3) Fianza solidaria. Al igual que el la fianza principal pagador, el garante pierde

los beneficios de excusin y divisin. La diferencia con la primera es que en la
solidaria el acreedor est obligado a intimar primero al inquilino para exigir el
cumplimiento de la deuda.

Podemos concluir diciendo que la fiadora podra haber utilizado un tipo de

fianza diferente a la que utiliz y de esa manera limitar su responsabilidad o en
el contrato mediante alguna clusula.

5) Es aplicable lo dispuesto por el art. 1582 bis al caso? Porque? Fundamente

Art 1582 bis: La obligacin del fiador cesa automticamente por el

vencimiento del trmino de la locacin salvo la que derive de la no restitucin a
su debido tiempo del inmueble locado.
Se extingue el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la
renovacin o prrroga expresa o tcita del contrato de locacin, una vez
concluido este.
Ser nula toda disposicin anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria, como codeudor o principal pagador, del contrato de locacin original.

Siguiendo a grandes autores podemos decir que el contrato de locacin puede

extinguirse por:

a) Cumplimiento: puede acaecer de dos formas, se puede definir la primera

como plazo cierto (cuando fue fijado en terminar o comenzar en una fecha
determinada) y la segunda como plazo incierto (cuando es fijado con relacin a
un hecho futuro necesario).
b) Incumplimiento: el incumplimiento de las obligaciones del locatario hace
nacer en el locador en derecho de solicitar la conclusin de la locacin.
c) Anticipadamente por acuerdo de partes, disposicin legal o acaecimiento
de fenmenos de la naturaleza:
La locacin ser finalizada la fecha estimada en el contrato
correspondiente, por disposicin legal porque las leyes establecidas acatan
su extincin y por fenmenos de la naturaleza provocados por causas
externas del contrato.

El art. 1582 bis hace referencia a la causal de extincin desarrollada en el punto a; es decir el
cumplimiento del plazo. En el caso que estamos analizando no se da este supuesto, el plazo de
la locacin no ha concluido, por lo cual considero incorrecta su aplicacin.

6. Considera que ha habido una novacin subjetiva de la obligacin? Porque?

Cuando hablamos de la novacin, decimos que es el cambio de una obligacin que se extingue
con todos sus accesorios, por otra que nace, a travs del cambio en alguno de los elementos de
la relacin obligacional originaria. En el caso de la novacin subjetiva, el cambio se produce en
los sujetos, ya sea en la persona del deudor o del acreedor
Siguiendo a la doctrina mayoritaria en el tema podemos decir que La novacin por cambio del
deudor, tambin conocida como novacin subjetiva pasiva, puede traducirse jurdicamente de
dos maneras: la novacin por delegacin y la novacin por expromisin.
Hay novacin por delegacin, cuando existe el consentimiento comn del acreedor, del deudor
delegado y del deudor delegante, en celebrar el acto jurdico novatorio por el cual el acreedor
libera de la obligacin civil al deudor primitivo (delegante) aceptando en su sustitucin a un
nuevo deudor (delegado). Por su parte, hablamos de la novacin por expromisin, cuando no
existe ese consentimiento comn de todos los involucrados, dado que solo existe acuerdo entre
el acreedor y el nuevo deudor, faltando nicamente la manifestacin de voluntad del deudor
original.
El art 814 de nuestro cdigo civil reza: La delegacin por la que un deudor da a otro que se
obliga hacia el acreedor, no produce novacin si el acreedor no ha declarado expresamente su
voluntad de exonerar al deudor primitivo
Cito a modo ampliatorio los autos "Monti de Bercowsky Mara E. y otro c/ Sofa A. Arrieta s/
Sucesin al tratar los efectos de la locacin por muerte del locatario sobre la fianza, y la
consecuencia derivada del art. 1195 bis diciendo que en funcin de ello, sin duda alguna que
sostener que ha existido novacin, deviene claramente impropio. Contina diciendo el fallo
precitado que pues los sucesores no son en dicho contexto terceros son, una vez ms,
continuadores de la persona del causante. En este contexto, se sostiene por esta Cmara que
no opera la novacin en el supuesto mencionado.
Se puede ver que en nuestro caso no existe tal situacin, ya que no
es aplicable a los presentes, no existe novacin y menos an nuevo contrato.

7. Ud. Es el juez de la causa, resuelva conforme a derecho

VISTOS:
El da 26 de Junio del ao 2006 se celebra contrato de locacin de inmueble
entre el Sr. Roberto Granillo (actor), con la seora Mara Olivares (causante),
obligndose en el mismo acto la seora Gladis Serra (codemandada)
constituyndose en fiadora lisa y llana y principal pagadora. Luego en la fecha
18 de diciembre del mismo ao se produce el fallecimiento de la locataria
Olivares, quedando el uso y goce del domicilio en la persona de su Hija la Sra.
Mara Anglica Torres (codemandada), con su nieta menor de edad.
CONSIDERANDO:
1ro- Resulta procedente la demanda del Sr. Roberto Granillo a las Sra.: Mara
Anglica Torres en base al art. 1496 donde reza Los derechos y obligaciones
que nacen del contrato de locacin, pasan a los herederos del locador y
locatario y como codemandada a la fiadora la Sra. Gladis Serra, para esto, cito
a la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a Nominacin de
Crdoba, 1997/08/04, Banco del Suqua S.A. c. Fuentes, Hugo y otras, LA
LEY, 1998-F, 884 :
Corresponde la aplicacin de los arts. 2004, 2005, 702 y 707 del Cdigo Civil
al codeudor solidario del titular puesto que el principal pagador se ha obligado
en las mismas condiciones que el deudor contratante y no asume una
obligacin accesoria y subsidiaria, sino una obligacin con otros codeudores.
2do-Considero improcedente la exepcin interpuesta por la Sra. Serra de falta
de legitimacin sustancial pasiva, sus argumentos no son aplicables al caso, a
continuacin hago referencia a cada uno de ellos: a) se ha extinguido la fianza
celebrada, dando lugar a una nueva locacin de la ella no es parte, no hay
extincin como dije anteriormente del contrato de locacin, ergo no hay
extincin de la fianza. Se aplica el principio Extinguida la obligacin principal,
queda extinguida la obligacin accesoria, en este caso sucede lo contrario.
b) entiende que se ha producido una novacin subjetiva y por ello la fianza se
ha extinguido, entendiendo que no ha participado del nuevo convenio entra
locador y herederos el argumento esgrimido por la parte defensora en este
caso es de errnea aplicacin. Se aplica el art. 1195 y queda claro en funcin de ello
que sostener que ha existido novacin, es claramente impropio, ya que los sucesores de los
que habla el citado art. no son en dicho contexto terceros requisito que debe existir para la
novacin, son, una vez ms, continuadores de la persona del causante. En este contexto, se
sostiene que no opera la novacin en el supuesto mencionado. c) Sostiene adems que es
de aplicacin el art. 1582 bis del C.C Esta mencin la considero errnea
tambin, ya que el art. citado refiere claramente a la extincin de la obligacin
del fiador pero en el supuesto de finalizacin del plazo pactado para la
locacin, digo que los hechos anteriormente descriptos resultan diferentes a
este supuesto.
RESUELVO:
1)Considerar admitida la demanda interpuesta por el Sr. Roberto Granillo en
contra de la Sra.Gladis Serra, condenando a sta ltima al pago de la totalidad
de las mercedes locativas reclamadas en la demanda con ms los intereses,
rechazando su defensa instaurada. 2) Las costas en esta Sede se imponen a la
Sra. Gladis Serra.
PROTOCOLCESE Y HAGASE SABER-
Bibliografa y jurisprudencia:

-LA NOVACIN SUBJETIVA PASIVA POR DELEGACIN

Autor: Vldik Aldea Correa, Artculo publicado en el "Cdigo Civil Comentado
por los 100 mejores especialistas" Tomo VI, Editorial Gaceta Jurdica, Lima,
2004.

-16716 C5a. CC Cba. 19/2/07. Sentencia N 8. Trib. de origen: Juz. 16. CC

Cba. "Majul Roberto Antonio c/ Molina Augusta Amrica y Otros PVE-
Alquileres

Delfino Abdul Jos c/ Marta Fanny Fuentes de Moyano-Desalojo- Recurso de

Casacin

Semanario Jurdico N 1248. T 81-1999-B, p.41.

Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a Nominacin de Crdoba,

1997/08/04, Banco del Suqua S.A. c. Fuentes, Hugo y otras, LA LEY, 1998-F,
884 :

Autos: Monti de Bercowsky Mara E. y otro c/ Sofa A. Arrieta s/ Sucesin

Cdigo Civil Argentino.

TRATADO DE DERECHO CIVIL - CONTRATOS Tomo I y II Borda

TEORIA DE LOS CONTRATOS -FERNANDO J. LOPEZ DE ZAVALA