SITUACIN

INMOBILIARIA
CHILE 2016-2017
El ajuste en precios que anticipamos
se consolida y esperamos que se
acente

DICIEMBRE 2016
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Principales mensajes
Condiciones financieras relevantes para el mercado inmobiliario el 2017 se mantendran similares a lo
observado durante el ao. Si bien tasas externas podran seguir aumentando, seran parcialmente
contrarrestadas por un mayor estmulo monetario local.
Debilidad del mercado laboral continuara afectando el comportamiento de pago de los clientes, manteniendo
un comportamiento precautorio en la banca e impidiendo aceleraciones en la demanda por viviendas.
Como hemos anticipado en versiones anteriores de nuestro Situacin Inmobiliaria, precios de viviendas y
oficinas han retrocedido de manera heterognea a nivel nacional. A pesar de este retroceso, estimamos un
desalineamiento en torno a 15% entre precio de viviendas y sus determinantes, que se ha ampliado en el
margen, lo que nos lleva a acentuar nuestra visin respecto a la necesidad de un ajuste adicional en los
precios y/o una mejora sustantiva en los fundamentales (empleo, salarios, crecimiento econmico, tasa de
inters real y costos de construccin).
Oferta habitacional se mantiene estable, pero demanda cae con fuerza durante el ao, lo que se refleja en un
relevante aumento en meses disponibles para venta, en retrocesos en rentabilidad de arriendos y fuerte
desaceleracin en crditos hipotecarios para tramos altos. Este ajuste en rentabilidades desincentivara la
entrada de nuevos inversionistas minoritarios al mercado inmobiliario (deudores con ms de un crdito).
Inversin en el sector inmobiliario seguira moderndose en los prximos aos, enfocada principalmente en el
segmento habitacional de la Regin Metropolitana. La mayor parte de la inversin del sector para los
prximos aos ya se encuentra en etapa de construccin, a la vez que se observa una cada en los proyectos
presentados para evaluacin ambiental, lo que dara cuenta de un bajo dinamismo esperado.
Si bien la vacancia de oficinas ha disminuido algo durante el ao, los precios continan resintindose,
reflejando un mercado sobre-abastecido ante el ingreso esperado de nuevos m2. Reiteramos nuestra visin
respecto a muy probables cadas adicionales de precios en este segmento.
2
ndice

1. Condiciones econmicas: sin favorecer de manera significativa al

sector

2. Sector inmobiliario residencial: ventas se desaceleran y precios

continan cediendo, tal como lo anticipamos

3. Sector inmobiliario comercial: ms adelante en el ajuste, precios y

vacancia castigadas

4. Regulacin y tendencias: Se ampla exencin de IVA hasta marzo

2017

3
CONDICIONES
ECONMICAS
Desafiantes en un ambiente donde
recuperar crecimiento se ha
transformado en una prioridad
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Proyecciones econmicas
Proyecciones: 2015 2016 2017
PIB (% a/a) 2,3 1,5 1,9
Inflacin (% a/a, fdp) 4,4 2,9 2,6
Tipo de cambio (vs. USD, fdp) 704 660 682
Tasas de inters de poltica
(%, fdp)
3,50 3,5 3,0

Consumo Privado (% a/a) 1,9 2,1 1,7

Consumo Pblico (% a/a) 5,8 6,0 3,0
Inversin (% a/a) -1,5 0,1 1,0

Resultado Fiscal (% PIB) -2,2 -2,9 -3,4

Cuenta Corriente (% PIB) -2,0 -1,6 -1,8
Proyecciones corto plazo: Octubre Noviembre Diciembre
IMACEC (% a/a) -0,4% ~ 1,0% 1,0%
Inflacin (% m/m) 0,2% 0,1% ~ 0%

Fuente: BBVA Research 5

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Confianza se mantendr en niveles pesimistas hasta fines

2017/principios 2018 de iniciar una recuperacin hoy mismo

CONFIANZA DE CONSUMIDORES Y PERCEPCIN DE DESEMPLEO*

(ndice neutral = 50)

70 Perspectivas de consumidores sobre la

economa y el mercado laboral se
60 mantienen en terreno pesimista, salvo
mejoras parciales en el margen.
50
Nuestro anlisis del comportamiento
cclico y persistencia de las confianzas
40
para pases OECD y Latam, seala
que basado en la duracin promedio de
30
las recuperaciones en confianzas,
stas llegaran a niveles neutrales
20
recin a fines 2017/principios 2018.
10
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
IPEC Percep. desempleo Neutral

* En cuanto al nivel de desempleo dentro de los prximos 12 meses, Cree que habr ms cesanta, aproximadamente la misma o menos cesanta que en la actualidad?
(ndice 0-100 pts.) 6
Fuente: Adimark, BBVA Research
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Inflacin cede y permite aumento en salarios reales, lo que en

conjunto con empleo eminentemente por cuenta propia es
capaza de reacelerar la masa salarial. Mucho de aquello se
estaran gastando en bienes durables importados
MASA SALARIAL POR COMPONENTES
(Var. % anual)

8.0

Crecimiento del empleo impulsado 7.0

principalmente por cuenta propia.
6.0
Asalariados muestran destruccin de
empleos en el margen. 5.0

4.0

Salarios reales muestran un repunte 3.0

en los ltimos meses, en lnea con
2.0
menor inflacin y salarios nominales
estables. 1.0

0.0
2012 2013 2014 2015 2016

IREM real Ocupados (var. % a/a) Masa salarial

Fuente: INE, BBVA Research 7

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Ocupacin en cuenta propia concentrada en sectores de comercio,

construccin y servicios. Destruccin generalizada de asalariados en
comercio, sector pblico, minera, construccin y actividades financieras.
Sector financiero apalanca solo parcialmente al trabajador por cuenta propia,
lo que sealiza vientos menos favorables para la demanda por viviendas.
CREACIN DE EMPLEO POR CATEGORA* CREACIN ANUAL DE EMPLEO POR CATEGORA Y ACTIVIDAD
(Miles de personas, octubre de cada ao) (Miles de personas, octubre de 2016)
200 120
100
150 80
60
100 40
20
50 0
-20
0 -40
-60
-50 -80

Act. prof .

Aloj. y comida

Pblicos
Construccin
Act. inmob.
EGA
Agricultura

Act. f inanc.
Manuf actura

Transporte
Act. admin.

Minera
Comercio
-100
2012 2013 2014 2015 2016

Empleadores Cuenta propia Asalariado

Personal de serv. Familiar no rem. Total Empleador Cuenta propia Asalariado Resto

Fuente: INE, BBVA Research 8

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Tasa de desempleo se muestra resiliente a posicin cclica

desfavorable pero esconde debilidad. Indicadores alternativos reflejan
un mercado laboral que no favorece la compra de viviendas
TASA DE DESEMPLEO INE vs U. DE CHILE SOLICITUDES DE PAGO SEGURO CESANTA ACEPTADAS
(Porcentaje, prom. a septiembre de cada ao) (Porcentaje, var.% a/a)
8.5 6,0

8.0
4,0

7.5
2,0
7.0

0,0
6.5

6.0 -2,0

5.5
-4,0

5.0
2013 2014 2015 2016
-6,0
U. de Chile (Gran Stgo.) INE (Gran Stgo.) INE (Nacional) ene.15 abr.15 jul.15 oct.15 ene.16 abr.16 jul.16 oct.16

Fuente: INE, U. de Chile, Superintendencia de Pensiones, BBVA Research 9

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Contraccin de mrgenes permite mantener tasas hipotecarias

en niveles histricamente bajos, a pesar del aumento en tasas
de largo plazo y mayor spread de bonos bancarios
TASA DE INTERS DE COLOCACIONES HIPOTECARIAS DESCOMPOSICIN DEL CAMBIO EN TASAS HIPOTECARIAS
(Porcentaje) (Puntos base)
4,50 0,40

4,00 0,30 0,09

0,20
3,50
0,10 0,25
3,00
0,00
2,50
-0,10
2,00
-0,20
1,50 -0,50
-0,30
1,00 -0,40

0,50 -0,50

0,00 -0,60
2014 2015 2016 Dif. Nov-16 / Ago-16

BCU10 Spread bonos bancarios BCU10 Spread bonos bancarios

Comisin/margen Coloc. de vivienda (en UF) Comisin/margen Coloc. de vivienda (en UF)

Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research 10

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Recortes en la TPM podran parcialmente contrarestar

condiciones financieras menos favorables provenientes del
escenario externo.
TASA DE POLTICA MONETARIA*
(Porcentaje)
5,5

Bajas presiones inflacionarias y posicin

5,0
cclica de la economa justificaran un
mayor estmulo monetario.
Reduccin de la TPM, en lnea con la 4,5

menor inflacin esperada, permitiran

contener parcialmente alzas en las tasas 4,0

de inters de instrumentos benchmark.

Instrumentos de mercado ya incorporan 3,5

dos recortes para el prximo ao. En

BBVA Research prevemos un primer 3,0

recorte en enero y no descartamos la

necesidad de llevar la TPM bajo 3% a 2,5
mediados del 2017. 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

EEE: Decil 1 y 9 TPM EOF: Decil 1 y 9

* Los puntos corresponden a la mediana de cada encuesta (EEE y EOF). EEE: Encuesta de Expectativas Econmicas. EOF: Encuesta de Operadores Financieros.
11
Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Colocaciones hipotecarias se desaceleran con fuerza durante el ao,

alcanzando un bajo dinamismo no visto en 13 aos. Desaceleracin
generalizada en los tramos de deuda. Crditos sobre UF 2.000 rompen
su tendencia alcista en lnea con eliminacin a exencin de IVA
CRECIMIENTO DE COLOCACIONES HIPOTECARIAS COLOCACIONES HIPOTECARIAS POR TRAMO DE DEUDA
(Porcentaje, var.% a/a de saldos reales) (Porcentaje, var.% a/a de saldos reales)
25,0 5,0

4,5

4,0
20,0
3,5

3,0

15,0 2,5

2,0

1,5
10,0
1,0

0,5

5,0 0,0
II

II

II

II

II

II

II
I

I
IV

IV

IV

IV

IV
IV

IV
III

III

III

III

III

III

III
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0,0 2.000UF Entre 2.000 y 5.000UF

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Entre 5.000 y 10.000UF >10.000UF

Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research 12

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Condiciones crediticias para personas, empresas constructoras

e inmobiliarias se mantienen restrictivas, aunque mejoran en el
margen para el financiamiento de empresas
CONDICIONES DE OFERTA CREDITICIA: ESTNDARES DE APROBACIN DE CRDITOS*
(Porcentaje)
40.0 40.0
Menos restrictivo Menos restrictivo
30.0
20.0
20.0

10.0 0.0

0.0
-20.0
-10.0

-20.0 -40.0

-30.0
-60.0 Ms restrictivo
-40.0
Ms restrictivo
-50.0 -80.0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Hipotecarios para la vivienda Empresas inmobiliarias Empresas constructoras

* Diferencia entre el porcentaje de encuestados que opinaron que los estndares de aprobacin de crditos eran menos restrictivos y el porcentaje de quienes consideraron que
dichos estndares eran ms restrictivos. 13
Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
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Principales etapas de un proyecto inmobiliario

Factibilidad: Ingeniera de detalle: Construccin:

Anlisis de viabilidad del proyecto Se desarrollan planos en detalle de Venta en verde: El proyecto ya
en trminos medioambientales, la construccin, se hace un anlisis est en construccin.
tcnico, econmico, administrativo, financiero, se desarrolla un proyecto
legal, etc. ejecutivo, etc.

Factibilidad Diseo Ingeniera Permisos Construccin Venta

Diseo: Permisos: Venta:

Se desarrolla el diseo del proyecto:
arquitectura, localizacin, impacto
vial, infraestructura, entorno, etc. Se
comienzan a tramitar paralelamente
los permisos ambientales.
Se comienzan a tramitar los permisos necesarios El proyecto se encuentra
para la construccin. terminado y est disponible para
Preventa: Cuando los permisos de edificacin an venta inmediata o arriendo.
se encuentran en trmite.
Venta en blanco: Cuando se poseen los permisos
de edificacin pero an no comienza la construccin.

Fuente: BBVA Research 14

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

A pesar de nueva cada en la inversin inmobiliaria el 2016,

mejoran algo las perspectivas para prximos aos,
particularmente en la RM en cerca de US$300 millones. En una
parte por postergacin y en otra por nuevos proyectos.
INVERSIN EN EL SECTOR INMOBILIARIO INVERSIN PROYECTADA SEGN CATASTROS DE 2016
(Millones de US$ a materializar por ao) (Millones de US$ a materializar por ao)
4.000 3.500

3.500
3.000
3.000

2.500 2.500

2.000
2.000
1.500

1.500
1.000

500
1.000
2016 2017 2018 2019 2020
0
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Mar-16 Jun-16 Sep-16

Nota: El catastro de la CBC slo considera proyectos del sector inmobiliario con un monto de inversin mayor a US$15 millones.
15
Fuente: CBC, BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Sector inmobiliario atrae el 17% de la inversin catastrada para

el quinquenio 2016-2020, por un monto de US$ 10.492 millones.
El 90% (US$ 9.400 millones) de las inversiones inmobiliarias ya
se encuentran en etapa de construccin.
INVERSIN A MATERIALIZAR POR SECTOR: 2016-2020 INVERSIN EN SECTOR INMOBILIARIO SEGN ETAPA
(% del total, catastro a septiembre de 2016) (Millones de US$ a materializar, catastro a septiembre de 2016)

8.000

1% 7.000
4%
6.000
24% 25%
5.000

3% 6.375
4.000
4%
3.000
22% 17%
2.000
3.038
1.000
892
0
Energa Forestal Industrial Inmobiliario 2016 2017-2020
Minera Obras pblicas Puertos Otros Ing. de detalle Construccin Terminado

Fuente: CBC, BBVA Research 16

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Regin Metropolitana concentra el 70% (US$7.300 mill.) de la

inversin inmobiliaria nacional. Esta inversin representa el 80%
del total de inversin privada proyectada para la regin. Nuevos
proyectos se enfocan en el sector residencial.
DISTRIBUCIN REGIONAL DE PROYECTOS INMOBILIARIOS INGRESO DE NUEVOS PROYECTOS INMOBILIARIOS EN 3T16
Millones de US$, catastro a septiembre de 2016) (% del total, catastro a septiembre de 2016)
0 2.000 4.000 6.000 8.000

Arica
MM US$ 75
Tarapac 8%
Norte

Antofagasta
Atacama
Coquimbo
Valparaso
Metropolitana
Centro

O'Higgins
Maule
Biobo MM US$863
Araucana 92%
Los Ros
Sur

Los Lagos
Aysn
Magallanes Residencial No residencial

Fuente: CBC, BBVA Research 17

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Superficie autorizada para construccin de obras nuevas se reduce en

2016, en especial para viviendas y edificaciones de sectores comerciales.
Regin Metropolitana concentra la mayor superficie autorizada, junto con
Valparaso y Biobo, principalmente con fines habitacionales.
PERMISOS DE EDIFICACIN DE OBRAS NUEVAS PERMISOS DE EDIFICACIN POR REGIN Y DESTINO
(Millones de m2) (Millones de m2, acumulados a octubre de 2016)
20 0 1 2 3 4 5

Arica
Tarapac

Norte
16
Antof agasta
Atacama
Coquimbo
12
Valparaso
Metropolitana

Centro
8 O'Higgins
Maule
Biobo
4 Araucana
Los Ros
Sur

Los Lagos
0
2011 2012 2013 2014 2015 a oct-16 Aysn
Magallanes
Vivienda Industria, comercio y otros
Servicios Total Vivienda Industria, comercio y otros Servicios

Fuente: INE, BBVA Research 18

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Cada en proyectos inmobiliarios presentados al SEIA en 2016, pero leve

aumento en montos aprobados. Actualmente existen 80 proyectos
inmobiliarios en etapa de Calificacin por unos US$ 2.000 millones (3% del
total de proyectos en calificacin), principalmente en la regin Metropolitana.
PROYECTOS INMOBILIARIOS PRESENTADOS Y APROBADOS PROYECTOS EN CALIFICACIN EN EL SEIA POR SECTOR*
EN EL SEIA POR AO* (% del total de proyectos en etapa de calificacin en el SEIA)
(Millones de US$, acum. a noviembre de cada ao)
4.500
10%
4.000
3%
3.500

3.000

2.500
56%
2.000
31%
1.500

1.000

500

0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Energa Minera Inmobiliarios Resto
Presentados Aprobados

* SEIA: Sistema de Evaluacin de Impacto Ambiental (www.sea.gob.cl).

19
Fuente: SEIA, BBVA Research
SECTOR
INMOBILIARIO
RESIDENCIAL
En proceso de ajuste, y donde muy
probablemente tendremos nuevos
retrocesos en precios
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Venta de viviendas cae con fuerza en 1T de 2016, por implementacin de IVA

a la compra de viviendas. Aun habra disponibilidad de viviendas exentas de
IVA (aquellas con permiso de edificacin anterior a 2016). La oferta en el
Gran Santiago sigue creciendo, liderada por departamentos.
VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS OFERTA DE VIVIENDAS NUEVAS
(Unidades) (Unidades)
25.000 100.000

20.000 Efecto 80.000

IVA

15.000 60.000

10.000 40.000

5.000 20.000

0 0
I

I
III

III

III

III

III

III

III
II

II

II

II

II

II

II

III

III

III

III

III

III

III
II

II

II

II

II

II

II
IV

IV

IV

IV

IV

IV

IV

IV

IV

IV

IV

IV

IV
IV
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Deptos. (Gran Santiago) Deptos. (Resto pas) Deptos. (Gran Santiago) Deptos. (Resto pas)
Casas (Gran Santiago) Casas (Resto pas) Casas (Gran Santiago) Casas (Resto pas)
Total Total

Fuente: Cmara Chilena de la Construccin (CChC), BBVA Research 21

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Fuerte cada en ventas en Gran Santiago, en especial ventas en verde y en

blanco, y niveles histricamente bajos de oferta inmediata de viviendas.
Cada en ventas a principios de 2016 genera fuerte aumento en indicador
de meses para agotar stock, alcanzando niveles no vistos desde la crisis
subprime (fines de 2008).
VENTAS DE VIVIENDAS SEGN ESTADO DE LA OBRA MESES PARA AGOTAR STOCK DE VIVIENDAS
(Miles de unidades, Gran Santiago) (Meses)
16 35

14
Efecto
30 IVA
12

10
25
8

6
20
4

2 15

0
II

II

II

II
I

I
IV

IV

IV
IV
III

III

III

III

10
I

I
III

III

III

III

III

III

III
II

II

II

II

II

II

II
IV

IV

IV

IV

IV
IV

IV
2013 2014 2015 2016
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Venta en blanco Venta en verde
Venta de entrega inmediata Total Nacional Gran Santiago Resto pas

Fuente: Cmara Chilena de la Construccin (CChC), GFK Adimark, Banco Central de Chile, BBVA Research 22
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Viviendas pblicas: Subsidios de vivienda pagados disminuyen,

en la medida que se disipa el efecto de la reconstruccin por
catstrofes de aos previos. Subsidios habitacionales se
concentran en regin Metropolitana, Biobo, Maule y Valparaso.
SUBSIDIOS DE VIVIENDA PAGADOS SUBSIDIOS PAGADOS POR REGIN A OCTUBRE 2016
(Miles de unidades, programa regular + reconstruccin) (Porcentaje del total)

200 Efecto
Reconstruccin 20.817
14%
38.295
180 6.052 27%
4%
6.880
5%
160
7.701
5%
189

183

140 11.617
8% 22.499
170

16%
161

160

14.328
143
142

120 10% 15.089

11%

RM Biobo Maule Valparaso Araucana

100
2010 2011 2012 2013 2014 2015 a oct-16 Los Lagos Coquimbo O'Higgins Resto

Fuente: Divisin de Poltica Habitacional (DPH) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, BBVA Research 23
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Precio real de viviendas se mantiene en niveles

histricamente altos, pero datos recientes muestran
que el ajuste en precios ya habra comenzado.
PRECIO REAL DE VIVIENDAS CRECIMIENTO RECIENTE DEL PRECIO REAL DE VIVIENDAS*
(ndice promedio 2008=100) (Porcentaje, var.% t/t)
170,0 5,0

160,0
4,0
150,0
3,0
140,0

130,0 2,0

120,0 1,0

110,0
0,0
100,0
-1,0
90,0

80,0 -2,0
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 mar-14 sep-14 mar-15 sep-15 mar-16 sep-16

Nacional (BCCh) Gran Stgo. (CChC) CChC (Gran Stgo.) ABIF (Nacional)

* ndice de precios de ABIF representa el precio promedio en escritura (UF/m2) e incluye viviendas nuevas y usadas a nivel nacional. Se construye en base a una muestra
de 8 bancos que representan alrededor del 90% del saldo de crditos hipotecarios vigente del sistema bancario. 24
Fuente: Cmara Chilena de la Construccin (CChC), Banco Central de Chile (BCCh), Asociacin de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS

(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada ao)
Zona Norte: 18 16,9
precios aumentan 16

pero arriendos siguen 14

12
12,0
11,0

contrayndose 10 9,2 8,9

8
6
4
2,2
2
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015

PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS

(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada ao)
0,0

-1,0

-3,4
-2,0
-4,9
-3,0

-4,0

-5,0

-6,0
2014 2015
Zona Norte: incluye regiones XV, I, II, y III. 25
Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS

(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada ao)
Zona Centro: 8

precios continan 7
6,9
6,6

moderacin y 6
5,2
5 4,6
arriendos disminuyen 4
3,9
3,5

0
2010 2011 2012 2013 2014 2015

PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS

(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada ao)
12,0
10,0
8,0
6,0
10,5
4,0
2,0
0,0
-2,0 -4,8
-4,0
-6,0
2014 2015
Zona Centro: incluye regiones IV, V, VI y VII. 26
Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS

(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada ao)
Zona Sur: 16

precios repuntan pero 14

12
13,2

arriendos caen con 10

8
fuerza 6
5,7
4,2
3,2
4 2,3
2
0
-2
-4
-3,6
-6
2010 2011 2012 2013 2014 2015

PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS

(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada ao)
4,0
2,0
1,5
0,0
-2,0
-4,0
-6,0 -11,8
-8,0
-10,0
-12,0
-14,0
2014 2015
Zona Sur: incluye regiones VIII, IX, XIV, X, XI, XII. 27
Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS

(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada ao)
Reg. Metropolitana: 12

precios se moderan y 10

arriendos dejan de 8

aumentar

11,5
6

9,7
9,2
8,7

8,5
4

7,2
6,3

6,3
6,0

4,9
4,7
2

3,4

1,5
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Regin Metropolitana (BCCh) Gran Stgo. (CChC)

PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS

(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada ao)
8,0

7,0

6,0

5,0

4,0
7,0
3,0

2,0 3,8
1,0
0,0
0,0
2013 2014 2015
28
Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Precio de viviendas como proporcin del ingreso disponible sigue tendencia

al alza, sealizando cierta sobrevaloracin desde una perspectiva histrica.
Rentabilidad de arriendos se ha ajustado rpidamente regresando a
promedio histricoanticipo de mayor ajuste en precios?
RATIO PRECIO-INGRESO* RATIO RENTA-PRECIO*
(ndice promedio 2008=100) (Porcentaje)
130,0 150,0

125,0 140,0

120,0
130,0

115,0
120,0
110,0
110,0
105,0
100,0
100,0

95,0 90,0

90,0 80,0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Precio-Ingreso (Nacional) Precio-Ingreso (Gran Stgo.) Renta-Precio (Nacional) Renta-Precio (Gran Stgo.)
Prom. lt. 10 aos (Nacional) Prom. lt. 10 aos (Gran Stgo.) Prom. lt. 10 aos (Nacional) Prom. lt. 10 aos (Gran Stgo.)

* Datos Nacionales corresponden al ndice de precios de viviendas del BCCh, mientras que para Gran Santiago se utiliza el ndice real de precios de viviendas de la CChC.
29
Fuente: Cmara Chilena de la Construccin (CChC), Banco Central de Chile (BCCh), INE, Portal Inmobiliario, BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Modelo de precios reales de viviendas

Modelo de Precios
reales de viviendas

Ingreso Meses de
disponible inventarios
(+) (-)
Tasas de Costos de
inters real construccin
(-) (+)

Fuente: BBVA Research 30

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Se ampla brecha del precio real de viviendas respecto a sus

determinantes. Cerrar esta brecha requiere que los precios
retrocedan y/o que los fundamentales (crecimiento, empleo y
tasas de inters) mejoren.
DESALINEAMIENTOS DEL NDICE DE PRECIO REAL DE VIVIENDAS*
(Porcentaje, ndice promedio 2008=100)
180 75

65
160
55
140
45

120 35

100 25

15
80 Desalineamiento (%, eje der.)
5
60
-5

40 -15
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

ndice precio real de viviendas (estimado) ndice precio real de viviendas (efectivo)

Fuente: BBVA Research, en base a Banco Central de Chile y Cmara Chilena de la Construccin 31
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Menores costos de construccin y condiciones de financiamiento

algo menos favorables sealizan la necesidad de un ajuste a la
baja en el precio real de las viviendas. Menores ventas reducen
presiones de demanda.
INCIDENCIAS EN EL CRECIMIENTO DEL PRECIO DE VIVIENDAS
(Porcentaje, var.% a/a real, septiembre de cada ao)
10,0

8,0
Menores costos de construccin apoyaran una
cada en el precio real de viviendas. La cada en
6,0 sueldos y salarios en las faenas, junto con una
4,0 desaceleracin en el precio de materiales,
2,0
explicaran el retroceso en los costos de
construccin.
0,0

-2,0
Leve alza en tasas de inters para crditos
hipotecarios permiten estimar un menor precio de
-4,0 viviendas.
-6,0
Mayores inventarios (indicador de meses para
-8,0 agotar stock), por fuerte cada en las ventas,
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
presionan a la baja los precios de viviendas.
Ingreso disponible
Costos de construccin
Tasa de inters
Meses de inventarios
Nulo crecimiento del ingreso disponible no
Precio ef ectivo (BCCh-CChC) Precio estimado (BBVA)
genera presin relevante sobre los precios.

Fuente: BBVA Research, en base a Banco Central de Chile y Cmara Chilena de la Construccin 32
SECTOR
INMOBILIARIO
COMERCIAL
Empez antes el convencimiento
respecto al desgaste cclico de este
segmento
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Tasa de vacancia de oficinas mantiene tendencia a alza desde el ao 2013,

aunque en los ltimos aos se observa cierta moderacin. Respecto a otras
grandes ciudades de Latinoamrica, Santiago mantuvo una tasa de vacancia
estable y menor al promedio durante 2014 y 2015.
TASA DE VACANCIA DE OFICINAS CAMBIO EN VACANCIA DE OFICINAS EN LATINOAMRICA
(Porcentaje, UF por m2) (Puntos porcentuales, diferencia entre 2015 y 2014)
14,0 12,0
10,0
12,0
8,0
6,0

10,3
10,0
4,0

5,4
4,5
4,3
4,0
8,0

1,0
2,0

0,8
0,8
2,8
1,9
1,5

0,5
0,3
0,2
0,0
0,0

-1,6
-2,4
6,0
-2,0

-6,6
4,0 -4,0
-6,0
2,0 -8,0

Guayaquil
Guadalajara

Buenos Aires
Panam

Santiago
Bogot

San Jos

Montevideo
Medelln

Cali

Quito
San Pablo

Monterrey
San Juan

Caracas
C. de Mxico
Ro de Janeiro
Lima

0,0
2005 2007 2009 2011 2013 2015

Clase A Clase B

Clase A: Oficinas de altos estndares, poca antigedad de la construccin, ubicadas en zonas consolidadas, entre otros.
Clase B: Oficinas de buena calidad, ms antiguas que las tipo A y ubicadas en sectores an no tan consolidados. 34
Fuente: Banco Central de Chile (IEF Primer semestre 2016), BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Tasa de vacancia de oficinas en la regin Metropolitana ha comenzado a

disminuir, en especial en Santiago y Vitacura. Esto se relacionara con la baja
produccin o nula oferta de proyectos en el corto plazo, ms que a genuinas
presiones de demanda. En este sentido, el precio de arriendo de oficinas ha
seguido ajustndose a la baja.
TASA DE VACANCIA DE OFICINAS CLASE A PRECIO DE ARRIENDO DE OFICINAS CLASE A
(Porcentaje sobre el stock disponible, desde 1T15 a 3T16) (UF/m2, desde 1T15 a 3T16)
25 0,65

0,60
20

0,55

15
0,50

0,45
10

0,40

5
0,35

0 0,30
Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total

Fuente: Global Property Solutions (GPS), BBVA Research 35

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

En un ambiente de demanda contenida, la entrega de grandes

proyectos hara retomar la tendencia alcista en las tasas de
vacancia, agregando nuevas presiones a la baja en los precios
de arriendo de oficinas en la regin Metropolitana.
PRINCIPALES PROYECTOS QUE INGRESARAN AL MERCADO DE OFICINAS EN LOS PRXIMOS MESES:

45.000m2 20.700m2 8.500m2 8.500m2

Complejo Cmara Chilena de Edificio Edificio
Costanera Center: la Construccin: Indumotora: Patio Alonso:
Agregara 45.000 m2 Agregara 20.700 m2 Agregara cerca Agregara cerca
al submercado de al submercado de de 8.500 m2 al de 8.500 m2 al
Providencia Las Condes submercado de submercado de
Vitacura Vitacura

Fuente: Global Property Solutions (GPS), Colliers, JLL, BBVA Research 36

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Inversin en oficinas muestra un leve aumento en 2017 y 2018,

en parte por postergacin de inversiones de 2016 pero tambin
por nuevos proyectos, en lnea con la reciente cada en tasas de
vacancia. Inversin en centros comerciales tambin aumenta.
INVERSIN INMOBILIARIA EN OFICINAS INVERSIN INMOBILIARIA PARA USO COMERCIAL
(Millones de US$, catastro a sep-16 y sep-15) (Millones de US$, catastro a sep-16 y sep-15)

300 300

250 250

200 200

150 150

100 100

50 50

0 0
2016 2017 2018 2019 2016 2017 2018 2019

Catastro 3T 2015 Catastro 3T 2016 Catastro 3T 2015 Catastro 3T 2016

Fuente: CBC, BBVA Research 37

REGULACIN Y
TENDENCIAS
Entregaron un empujn a precios y
ventas, pero que no afectan
tendencias de mediano plazo
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

REFORMA TRIBUTARIA

IVA en materia inmobiliaria

A contar del ao 2016, los vendedores habituales de viviendas nuevas o usadas

IVA a la venta debern pagar IVA (19%)
de viviendas Se aplica al momento de la firma de la escritura de venta, sobre el precio total de venta
de la vivienda

A contar del ao 2016, los contratos de leasing sobre inmuebles deben pagar IVA,
IVA en en la medida que sea considerado un arrendador habitual (bancos, empresas de
contratos de leasing, aseguradoras, etc.)
Leasing El IVA se aplica al momento del pago de cada cuota del contrato de leasing.
Venta de viviendas con subsidio no pagan IVA
Venta de terrenos no paga IVA. Adems, es posible descontar de la base imponible del IVA el
Excepciones valor de adquisicin reajustado del terreno (con topes).
(no pagan IVA) Compra de viviendas con promesa de compraventa anterior a 2016.
Viviendas con permiso edificacin anterior a 2016, que se vendan en 2016 o terminen
construccin (hayan ingresado la solicitud de recepcin definitiva de la obra a la Direccin de Obras
Municipales) antes del 1 de abril de 2017 (ampliacin del plazo por paro del sector pblico).

Fuente: Ministerio de Hacienda, BBVA Research 39

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

REFORMA TRIBUTARIA

Otros impuestos

A partir del ao 2017, la venta de bienes races que generen una ganancia superior a 8.000 UF a lo
largo de su vida debern pagar impuesto a la ganancia de capital (slo para inmuebles adquiridos
Ganancias despus del ao 2004). Antes de la reforma, estas ganancias no pagaban impuesto.
de capital
El pago de impuesto a la herencia constituir crdito respecto del impuesto a la ganancia de
capital.

Se restringe uso del crdito especial del IVA (65%) en la construccin de viviendas. Antes de la
Crdito especial reforma se aplicaba a viviendas < 4.500 UF. La reforma indica que:
del IVA (65%) a - A contar del ao 2015, slo aplica a viviendas < 4.000 UF, con tope de 225 UF por vivienda
constructoras - A contar del ao 2016, slo aplica a viviendas < 3.000 UF, con tope de 225 UF por vivienda
- A contar del ao 2017, slo aplica a viviendas < 2.000 UF, con tope de 225 UF por vivienda.

Timbres y Para viviendas DFL N2, el impuesto mantiene una tasa de 0,2% del valor de venta
estampillas Para inmuebles que no son DFL N2, el impuesto sube de 0,4% a 0,8% del valor de venta.

Fuente: Ministerio de Hacienda, BBVA Research 40

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Razn de deuda sobre garanta se mantiene en torno a 80%. En 2016 entr en

vigencia nueva normativa de provisiones hipotecarias de la SBIF(1), que vincula las
provisiones con el nivel de loan to value (ratio deuda/garanta). Esto habra
presionado a la baja los niveles de loan to value, en especial para viviendas con
precios menores a 10.000 UF.
RATIO CRDITO/GARANTA (LOAN TO VALUE) LOAN TO VALUE POR TRAMO DE PRECIOS DE VIVIENDAS
(Porcentaje) (Porcentaje, a jun-16)
85
100

95
80
90

85
75
80

75
70
70

65
65
60

55 60
< 1.000 UF 1.000- 4.500- > 10.000 UF Total
50 4.500 UF 10.000 UF
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2014 2015 2016
P25 y P75 Media Mediana

(1)
La nueva normativa de la SBIF vincula las provisiones con el nivel de loan-to-value, y comenz a implementarse en enero de 2016. La Circular Bancos N 3.573 de la SBIF (del
30 de diciembre de 2014) establece el mtodo estndar para constituir provisiones sobre los crditos hipotecarios residenciales. 41
Fuente: Banco Central de Chile, ABIF, BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Deuda hipotecaria de los hogares se estabiliza durante 2015,

tanto en nmero de deudores como en monto de deuda
promedio, y habra comenzado a moderarse en 2016.
DEUDA DE LOS HOGARES DESCOMPOSICIN DEUDA HIPOTECARIA DE LOS HOGARES
(Porcentaje, var.% a/a real) (Porcentaje, var.% a/a real)

10,0 11,0

9,0
10,0
8,0

7,0 9,0

6,0
8,0
5,0

4,0 7,0
3,0
6,0
2,0

1,0
5,0
0,0 I II III IV I II III IV I II III IV
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2013 2014 2015

Hipotecaria Consumo Deuda promedio N deudores

Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research 42

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Aumento del porcentaje de deudores con ms de un crdito hipotecario

sugiere una mayor entrada de inversionistas minoritarios al mercado
inmobiliario y es un riesgo hacia ajustes abruptos en el precio de vivienda.
En la misma lnea, la rentabilidad de comprar para arrendar pierde valor,
slo atenuada por los bajos costos de endeudamiento.
NMERO DE CRDITOS POR DEUDOR RENTABILIDAD BRUTA DE ARRIENDOS EN SANTIAGO
(Porcentaje del total) (Porcentaje)
100 8,0
3,6 3,8 4,1 4,6 5,4 5,9 6,8 7,3
95 7,5

90 7,0
15,2 15,0
17,6 15,6
16,8
85 17,1
6,5
18,2
18,7

80 6,0

75 81,1 80,9 79,8

78,8 5,5
77,8 77,0
75,0 73,9
70 5,0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Uno Dos Tres o ms Casas Departamentos

Fuente: Banco Central de Chile (IEF Primer semestre 2016), BBVA Research 43
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Si bien los indicadores de no pago de la deuda hipotecaria han venido disminuyendo

sostenidamente en los ltimos aos, indicadores de castigo y cobertura de crditos
hipotecarios (provisiones sobre morosidad) muestran aumentos en lo ms reciente,
sintomtico de un posible empeoramiento de la cartera hipotecaria de los bancos.
INDICADORES DE NO PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA RATIO DE COBERTURA: PROVISIONES SOBRE MORISIDAD*
(Porcentaje) (Porcentaje)
14 0,70

12
0,68

10
0,66

8
0,64
6
0,62
4

0,60
2

0 0,58
Tasa de ndice de cuota ndice de mora
incumplimiento impaga
0,56
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 oct-15 dic-15 f eb-16 abr-16 jun-16 ago-16 oct-16

El ndice de mora corresponde a la tasa de incumplimiento ponderada por la deuda total del deudor (IEF Primer semestre 2016, BCCh).

ICI: ndice de cuota impaga. Medida de riesgo de crdito calculada como la razn entre cuotas con un atraso superior a 90 das sobre el total de deuda.

Tasa de incumplimiento (TI): razn entre el nmero de deudores que ha entrado en impago a ms de 90 das sobre el nmero total de deudores de la cartera correspondiente. 44
* Cobertura: se calcula como el ratio entre el saldo de provisiones sobre la morosidad de 90 das y ms.
Fuente: Banco Central de Chile, SBIF, ABIF, BBVA Research
 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

Se observa mayor proporcin de hogares que arriendan una

vivienda, mientras que la propiedad reduce su prevalencia,
impulsado por quintil de mayor ingreso.
DISTRIBUCIN DE LOS HOGARES SEGN SITUACIN DE DISTRIBUCIN DE LOS HOGARES SEGN SITUACIN DE
TENENCIA DE LA VIVIENDA TENENCIA DE LA VIVIENDA POR QUINTIL DE INGRESO
(Porcentaje, CASEN desde 1990 a 2015) (Porcentaje, CASEN ao 2015)
100 100

95 95
13,0
17,2 16,2 17,0 17,0 16,6
18,6 90 18,8
90 20,0 22,6
85 29,1
85

80 80

75
75
70
70
65
65
60
60 70,0 65,2
67,4 64,1 64,9 63,1
65,5 64,6 63,6 60,9
61,5 55
55
50
50 I II III IV V
1990 2000 2009 2011 2013 2015
Propio Otro Cedido Arrendado
Propio Otro Cedido Arrendado

Fuente: Ministerio de Desarrollo Social (Encuesta CASEN), BBVA Research 45

 SITUACIN INMOBILIARIA | 2016-2017

A pesar de los esfuerzos por reducir el dficit

habitacional, este no se reduce de forma significativa y
sigue concentrado en quintiles de menores ingresos
COMPOSICIN DEL DFICIT HABITACIONAL SEGN QUINTIL DE INGRESO*
(Porcentaje, CASEN desde 2009 a 2015)
40

35

30

25

20
31,3

15
27,1

21,3
10

13,8
5

6,5
0
I quintil II quintil III quintil IV quintil V quintil

2009 2011 2013 2015

* Indicador que mide el numero de viviendas requeridas para dar alojamiento a hogares allegados, nucleos secundarios hacinados y para reemplazar viviendas irrecuperables.
46
Fuente: Ministerio de Desarrollo Social (Encuesta CASEN), BBVA Research
SITUACIN

INMOBILIARIA
CHILE 2016-2017
DICIEMBRE 2016