UNIVERSIDAD LATINA DE COSTA RICA

CENTRO INTERNACIONAL DE POSGRADOS

Maestra Derecho Notarial y Registral

Profesor:

M.Sc. ADRIA N BONILLA JUNCOS

Seminario de Aspectos Mercantiles, Tributarios,

Civiles y Derecho de Personas

TEMA: CE DULAS HIPOTECARIAS

INTEGRANTES:

MARIBEL CRUZ BARRANTES

ROSA MARA CALVO JARA

3
 07-11-09

Tabla de Contenidos

Introduccin......................................................................................................3
CEDULA HIPOTECARIA......................................................................................4
Concepto........................................................................................................4
Fundamento legal........................................................................................5
CARACTERISTICAS DE LA CDULA HIPOTECARIA...............................................5
Requisitos especficos.....................................................................................6
Diferencias con la Hipoteca Comn...................................................................11
EMISION DEL TITULO......................................................................................12
CANCELACION.................................................................................................12
INTERRUPCION DE PRESCRIPCION..................................................................13
REPOSICION DE CEDULA HIPOTECARIA...........................................................14
OTROS ASPECTOS RELATIVOS DE LA CEDULA HIPOTECARIA............................15
ASPECTOS FISCALES........................................................................................17
Conclusin.......................................................................................................19
Bibliografa......................................................................................................20
ANEXOS.......................................................................................................21
Cedula hipotecaria.....................................................................................21
Cancelacin Cdulas Hipotecarias...............................................................21

3
CE DULAS HIPOTECARIAS
Introduccin

Para comenzar se puede decir que la cdula hiptocaria es un derecho real

de garanta que tiene sus orgenes en Grecia, antes del Imperio Romano. All de
una manera sencilla, daban publicidad a los gravmenes (letreros en las fincas),
luego debido a la necesidad de movilizacin del crdito territorial surge esta figura.

La cdula hipotecaria se define como aquel gravamen que pesa sobre una
finca. Es una garanta representada por cdulas, sin que el dueo del inmueble
quede comprometido, solo la finca.

Sus principales caractersticas son: garantizar una obligacin crediticia,

hacer llegar recursos al dueo, la finca queda comprometida, es una especie de un
derecho real agregado a un ttulo valor y su diferencia con la hipoteca es la
irresponsabilidad del propietario, la aplicacin del principio de literalidad y se va a
responsabilizar por el monto de la cdula, la circulacin de la cdula que es
imposible en una hipoteca.

En cuanto a aspectos registrales se refiere, necesariamente para que se

constituya la cdula hipotecaria debe de elaborarse en escritura pblica,
presentarse al Registro Pblico para su respectiva inscripcin, (es el registrador el
funcionario que expide la cdula, artculo 429 Cdigo Civil); adems la finca tiene
que estar libre de gravmenes hipotecarios anteriores como se explicar ms
adelante, se debe pagar timbres de acuerdo al arancel del Registro Pblico,
constancia municipal de que estn al da en los impuestos sobre el bien inmueble,
entre otros requisitos que igualmente se revelarn en este trabajo. Las cdulas
hipotecarias estn reguladas en los artculos 426 y siguientes del Cdigo Civil.

3
CEDULA HIPOTECARIA

Concepto

Son muchas y variadas las definiciones que los autores dan a este trmino, las
que mejor definen a la cdula hipotecaria incluyendo la que indica el Cdigo Civil
en su artculo 426:

-La cdula hipotecaria es un ttulo valor plenamente incorporado al derecho

comercial, por el cual responde nicamente la propiedad gravada mediante el
ttulo, de manera tal que antes o despus de hacer efectiva la obligacin contenida
en el ttulo, el deudor queda liberado de la deuda.

-La cdula hipotecaria es un ttulo valor representativo de la constitucin de un

derecho real de garanta inmobiliario que otorga a su legtimo tenedor los derechos
que la ley establece.

- La hipoteca de cdulas es un gravamen impuesto a una finca por su

propietario para asegurar el pago de un crdito representado por cdulas, sin que
nadie, ni an el dueo del inmueble, quede comprometido personalmente a la
satisfaccin de la deuda1

La siguiente definicin integra de forma sencilla los anteriores conceptos:

Instrumento constituido para responder por un crdito representado por una

cdula, sin que nadie, aun el dueo se obligue personalmente al pago de la deuda.
Es un ttulo valor y un derecho real de garanta. 2
1
Primer compendio de temas registrales del Registro Pblico de Bienes Inmuebles, BRENES Senz Gerardo,
DUARTE Bogantes Nuria, otros Noviembre 2002, 138 pp.
2
PROYECTO DE LEY: Aprobacin del tratado para la creacin e implementacin de la hipoteca

3
 Agregarle adems que es un gravamen hipotecario que se utiliza
relativamente poco en Costa Rica, pues se tiende ms a utilizar la hipoteca comn.
La cdula hipotecaria es un derecho real de garanta y a la vez un ttulo valor.

Fundamento legal

En sus formas de constitucin y ejercicio se rige por lo dispuesto en los

artculos 426 a 440 del Cdigo Civil. Pero tambin el Cdigo de Comercio integra
su rgimen jurdico, al indicar en su artculo 685 que se consideran ttulos valores.
Como consecuencia de ello, con la transmisin de las cdulas, por endoso
nominativo o en blanco, participan de todas y cada una de las caractersticas de
los ttulos valores, tales como la incorporacin, la legitimacin, la literalidad, la
autonoma y la circulacin. Como tales, confieren a su legitimado el derecho de
exigir la prestacin que en ella se consigna. Y adems de toda la normativa que
se indicar de manera conexa al tema.

CARACTERISTICAS DE LA CDULA HIPOTECARIA

Se mencionan aquellas caractersticas bsicas de la cdula hipotecaria:

a) Con la cdula hipotecaria nadie, ni an el dueo del inmueble hipotecado,

queda obligado personalmente al pago de la deuda Art 426 C.C esta es la
caracterstica principal.

b) Son medios por los cuales se garantizan obligaciones crediticias.

c) Pueden tener una utilizacin de por vida, siempre y cuando su valor nominal
tenga fuerza comercial.

centroamericana entre las repblicas de guatemala, el salvador, honduras, nicaragua, costa rica,
panam y repblica dominicana expediente n 17.144 Asamblea Legislativa

3
 d) Estn representadas por ttulos (bienes muebles), respaldadas por bienes
inmuebles.

e) Son ttulos valores a la orden transmisibles por endoso, toda vez que
cumplen con los requisitos establecidos en los artculos 667 y siguientes del
Cdigo de Comercio.

f) Pueden constituirse en escritura pblica Art 429 C.C.

g) Los crditos estn garantizados con bienes inmuebles los cuales no podrn
ser ms de uno Art. 430 C.C.

Requisitos especficos

1. Cuando se constituye una hipoteca para responder a un crdito representado

por cdulas, esta se debe hacer en escritura pblica y, una vez constituida e
inscrita, se emitirn las cdulas respectivas (arts. 426, 429 y 430 del Cdigo
Civil y art. 76 del Reglamento del Registro Pblico).

2. La escritura constitutiva de una cdula hipotecaria debe contener:

a. Comparecencia del deudor y, si este no es el dueo de la finca, debe
comparecer el propietario de esta y consentir en la imposicin del gravamen.
Indicar el nombre completo de los comparecientes y sus calidades, quienes
deben manifestar su deseo de constituir un crdito representado por cdulas
hipotecarias (art. 83 del Cdigo Notarial, art. 7 de la Ley sobre Inscripcin de
Documentos en el Registro Pblico, art. 452 del Cdigo Civil y art. 77 del
Reglamento del Registro Pblico)

b. Monto por el cual se constituye la cdula hipotecaria, lugar y fecha de pago

(art. 77, inc. c, del Reglamento del Registro Pblico y art. 430, incs. 2 y 3,
del Cdigo Civil)

3
 c. Datos de inscripcin de la finca hipotecada, e indicar su descripcin completa
y nmero de plano catastrado (art. 430, inc. 1, del Cdigo Civil; art. 88 del
Cdigo Notarial y art. 30 de la Ley del Catastro Nacional)

d. Grado de la cdula hipotecaria (Principio de literalidad)

e. Indicar el tipo de inters, que se pagar junto con el capital (art. 430 del
Cdigo Civil)
3. La hipoteca de cdulas podr constituirse nicamente sobre inmuebles que no
soporten hipotecas comunes o condicin resolutoria anteriores, lo cual deber
expresarse en la escritura. Despus de constituirse una cdula hipotecaria,
pueden constituirse otras cdulas hipotecarias o hipotecas comunes de ulterior
grado. Si la finca gravada se adquiri sin perjuicio de terceros y est vigente la
accin del tercero, esta situacin se har constar en la escritura y en la cdula
(art. 427 del Cdigo Civil; arts. 77, inc. b, y 82 del Reglamento del Registro
Pblico).

4. Una hipoteca comn se puede reemplazar por una hipoteca de cdulas si estn
de acuerdo el deudor y el acreedor. Se debe cancelar la hipoteca comn al
constituirse la cdula hipotecaria (art. 428 del Cdigo Civil y art. 81 del
Reglamento del Registro Pblico).

5. Las cdulas hipotecarias pueden emitirse en moneda nacional o extranjera,

segn el Voto 27-95 de la Sala Constitucional del 5 de enero de 1995, que
declara inconstitucional el prrafo primero del art. 430 del Cdigo Civil. En
cualquier caso, las cdulas debern ser del valor de un mltiplo de cien (art.
430 del Cdigo Civil).

3
 Sin embargo, podr hacerse en moneda extranjera para responder por crditos
obtenidos en el extranjero, con sociedades o bancos domiciliados fuera del
pas. En uno u otro caso, debern ser del valor de un mltiplo de ciento. 3

6. Las cdulas deben estar firmadas por el dueo del inmueble hipotecado o por
su legtimo representante, y por el registrador de cdulas hipotecarias o por el
subdirector o el director del Registro Pblico de la Propiedad (art. 79 del
Reglamento del Registro Pblico y art. 430 del Cdigo Civil).

En el ttulo de cdula se har constar:

a. Nombre completo del deudor y su nmero de cdula. Si fuera una
persona jurdica, su nombre completo y el nmero de su cdula jurdica.
Adems, debe indicarse el domicilio del deudor y, en caso de ser
extranjero, su nacionalidad (art. 426 del Cdigo Civil, aplicacin
supletoria).

b. Si hay acreedor, debe darse su nombre completo y su nmero de cdula y

domicilio. Si es extranjero, debe indicarse su nacionalidad (art. 430, inc. 3,
del Cdigo Civil).

c. Monto por el cual se constituye. Si el crdito est representado por varias

cdulas, debe hacerse constar por cuntas y por qu monto cada una
(art. 430, inc. 2, del Cdigo Civil).

3
. La Sala Constitucional, mediante voto 0027-95 de 16:18 horas del 03 de enero de 1995,
declar: ... debiendo entenderse que las restricciones sobre suscripcin de cdulas hipotecarias en
moneda extranjera prescritas en el prrafo primero del artculo 430 del Cdigo Civil, en su texto
vigente, segn la reforma de la Ley nmero 6965 del veintids de agosto de mil novecientos
ochenta y cuatro, carecen de cualquier efecto contrario al sealado en el antecedente que
anteriormente se transcribi. Es decir, que pueden emitirse cdulas hipotecarias, tanto en moneda
nacional como extranjera, sin restriccin, por lo que, debe adems, anularse la frase de ese prrafo
que dice: ...previa autorizacin del Banco Central.

3
 d. Los datos de inscripcin, en el Registro Pblico de la Propiedad, del
inmueble que se dio en garanta, y que no podr ser ms de uno (art.
430, inc. 1, del Cdigo Civil).

e. Los intereses que devenga el crdito, y el lugar y la fecha de pago del

monto adeudado (art. 430, inc. 3 y prrafos finales, del Cdigo Civil).

f. Adems de los generales que contiene la escritura, tenemos los siguientes

requisitos indispensables:
Monto del crdito por el cual se constituye
Nmero de cdula que representan el crdito
Fecha de pago y lugar de pago del crdito
Indicar si el crdito devenga o no intereses (indicando el tipo de
inters respectivo)
Indicar que se constituye un hipoteca de cdulas segn artculo 77
del Reglamento del Registro
Que no existen las condiciones expresadas en Art.77 inc b)
Reglamento del Registro Pblico.
Grado del crdito
Tanto la escritura como el ttulo de cdulas debe expresar la
advertencia en cuanto a la prescripcin que indica el inciso 4 del
Art 430 Cdigo Civil.

El Registrador verifica que se cumplan los requisitos, el pago de derechos y

timbres respectivos (se calculan en igual forma que se hace para la hipoteca
comn) por la constitucin del crdito, para su debida inscripcin.

7. Cuando se constituye una cdula hipotecaria, no es necesario que haya

acreedor; aunque s puede haberlo y, en consecuencia, la cdula se emitir a
su nombre. Si no lo hay, se emite a nombre del dueo del inmueble, quien,
igual que cualquier otra persona, puede negociarla aun despus de vencida
(art. 433 del Cdigo Civil).

3
8. No se puede constituir una cdula hipotecaria en derechos proindivisos.
Solamente se puede constituir sobre la totalidad de un inmueble (art. 270 del
Cdigo Civil, en concordancia con el principio de literalidad).

9. Un crdito puede estar representado por una o varias cdulas, siempre y

cuando sean de un valor de un mltiplo de cien y de un mismo grado (art. 430
del Cdigo Civil).

10. En las hipotecas de cdulas se tendrn por renunciados los trmites del juicio
ejecutivo, y la base para el remate de la finca hipotecada ser el valor de la
primera hipoteca. La cdula garantiza el capital, los intereses corrientes y
moratorios y los gastos de ejecucin (arts. 434 y 435 del Cdigo Civil).

11. En caso de extravo, prdida, robo, hurto, destruccin o cualquier otro motivo
por el que se haya desposedo el tenedor de un ttulo de cdula hipotecaria,
para efectuar su reposicin el interesado o perjudicado por tal situacin debe
acudir a la sede jurisdiccional. En esta sede se ordenar su reposicin una vez
resuelta la diligencia incidental, y se emitir la ejecutoria de la sentencia en
firme, la cual se presentar al Registro para su inscripcin y la confeccin del
respectivo ttulo de cdulas (arts. 708 y siguientes del Cdigo de Comercio).

12. Pagar tributos respectivos: derechos de Registro (art. 2, inc. c, de la Ley de

Aranceles del Registro Pblico), timbre agrario, timbre municipal, timbre del
Colegio de Abogados y timbre de Archivos Nacionales. Se advierte que la
cancelacin del crdito de cdulas, pagar nicamente los dos ltimos timbres
sealados.4

4
Gua de calificacin Registral. Registro Pblico de la Propiedad Inmueble, p. 45-47. Impresos EMY 86 pp.

3
Diferencias con la Hipoteca Comn

La diferencia esencial entre la hipoteca comn y la de cdulas, consiste en

esa irresponsabilidad del propietario. En el fondo, el dueo de la finca es el
deudor, puesto que es quien se aprovecha o dispone del dinero obtenido por este
medio; mas la ley, en el deseo de satisfacer las exigencias del trfico, ha
circunscrito al inmueble toda la responsabilidad, llegando a tal extremo la
independencia entre la cosa y su dueo, que este ltimo puede solicitar que las
cdulas se expidan a su favor, por lo que llega a ser, en cierto modo, acreedor de
su propio inmueble.5

De acuerdo con esto, es el propio dueo de la finca quien solicita la emisin

de la cdula y cuando el Registro se la da, el dueo del inmueble puede utilizarla
para garantizar cualquier prstamo u operacin, sin necesidad de otorgar escritura
hipotecaria (otra diferencia).

Con este propsito, la cdula hipotecaria puede traspasarse por endoso en

blanco y sin llenarlo puede transmitirse a otras personas (tambin difiere de la
hipoteca comn). De esta forma, entre el tenedor de la cdula y el dueo del
inmueble podra no existir ninguna relacin previa, existiendo una presuncin
(aunque no absoluta) de que el portador de la cdula es su propietario, y como tal
est legitimado para hacer efectivo el crdito que ah consta en contra del
inmueble que sirve de garanta, sin que los endosantes ni el dueo del inmueble
respondan en lo personal.6

EMISION DEL TITULO

5
Brenes Crdoba, Alberto. Tratado De Los Bienes, Editorial Juricentro, 1981, pg. 162
6
Sentencia N 313 2001 TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIN PRIMERA .-San Jos, a las nueve horas
cuarenta y cinco minutos del tres de agosto del dos mil uno.-

3
 Su fundamento legal est regulado en Art. 430 del C.C. y 79 y 80 del
Reglamento del Registro Pblico y constituye en el acto posterior a la inscripcin
del documento de la cdula hipotecaria.

El documento que se confecciona en papel de seguridad tiene que ser fiel

reflejo de la inscripcin del documento de cdula hipotecaria entre los aspectos
ms importantes que debe indicar dicho ttulo son los que se indican en el Art. 430
C.C en concordancia con el Art. 77 del Reglamento del Registro Pblico:

1. Los datos necesarios para identificar la finca dada en garanta

2. Monto que importa el crdito de cdulas e indicacin de las anteriores, si las
hubiese.
3. Calidades de la persona a cuyo favor se extiende, fecha y lugar de pago.
4. Lo referente a prescripcin Art. 430, inciso 4 CC.
5. Todos las dems condiciones del crdito e inscripcin del gravamen.

CANCELACION

Se realiza en escritura pblica, junto con el testimonio de cancelacin, se

deben presentar las cdulas respectivas para su cancelacin e incineracin. Tal
omisin ser causal de cancelacin de presentacin (Art 439 CC , Art 50 inc c) y 83
del Reglamento del Registro Pblico).

Se debe indicar en el (los) ttulo (s) lo siguiente: los mismos se endosan

al Registro para su cancelacin e incineracin, esto es necesario para que
los ttulos queden fuera de circulacin en caso de extravo o robo y para que el
Registro tenga la facultad con base en el endoso de proceder conforme al mismo.
Los timbres se calculan igual que para la hipoteca comn.

La cancelacin de la hipoteca de cdulas debe hacerse (art. 439 del Cdigo

Civil y art. 83 del Reglamento del Registro Pblico) adems de por escritura
pblica, puede ser tambin por ejecutoria expedida en juicio ordinario, o bien, por

3
la protocolizacin de la resolucin en ejecucin hipotecaria, por haberse rematado
con base en ese crdito y los de grado inferior.

Es improcedente la cancelacin parcial con recibo de suma o en cuanto a la

garanta (art. 83, inc. a, del Reglamento del Registro Pblico).

INTERRUPCION DE PRESCRIPCION

Es un mecanismo muy usado en las hipotecas de cdulas y se da en dos

sentidos.

1. Consiste en el reconocimiento expreso que hace el propietario de que la

obligacin existe por estar en toda su vigencia, as como la garanta que lo
respalda

2. La otra forma de interrumpir la prescripcin es precisamente con la gestin

cobratoria, facultad que le asiste al acreedor o tenedor de la cdula
hipotecaria. Ambos aspectos se encuentran regulados en el artculo 430
C.C, inciso 4

El acto de interrupcin debe hacerse en escritura pblica cuando es el

propietario el que reconoce la existencia de la obligacin y la garanta que lo
respalda. En cuanto al cobro de derechos, paga 2.000 colones de derechos de
Registro y en cuanto a timbres, nicamente paga timbre del Colegio y timbre de
Archivo, segn sea el monto del crdito.

Con respecto a la gestin cobratoria, sta se hace a travs del mandamiento

emitido por los Tribunales de Justicia. Es el caso cuando la alguna finca
encontramos algn crdito de cdulas prescrito y en tiene anotaciones de
mandamiento, se hace necesario estudiar para determinar que dichos
mandamientos no interrumpan la prescripcin del crdito de cdulas.

3
REPOSICION DE CEDULA HIPOTECARIA

Por ser un ttulo valor, la cdula hipotecaria que por alguna razn deja de
existir materialmente, ya sea por prdida, robo, destruccin parcial o total, se
pueden pedir su reposicin. Para ello, deber cumplirse con los requisitos que
establecen los artculos 708 y siguientes del Cdigo de Comercio, que regula la
reposicin de ttulos valores a la orden, entre los cuales se encuentra la cdula
hipotecaria.

Conforme a CRITERIOS REGISTRALES emitidos por la Direccin del Registro

Pblico, dicha reposicin debe ventilarse en sede judicial (Requisitos: Publicacin
de edictos, y la rendicin de una garanta)

El Juez respectivo, luego de valorar toda la prueba aportada, ordenar si es

procedente y por resolucin razonada la reposicin del ttulo de cdulas en los
mismos trminos que fue constituida la original, dejando sta sin valor ni efecto
legal, todo sin perjuicio de tercero de mejor derecho.

OTROS ASPECTOS RELATIVOS DE LA CEDULA HIPOTECARIA

1. Para poder constituir un crdito de cdulas se requiere que la finca est

libre de hipotecas comunes y condiciones resolutorias, sin embargo
constituido el crdito se puede constituir otros crditos de cdulas o la
hipoteca comn Art 427 CC.

2. El valor de la cdula debe ser mltiplo de cien Art 430 CC.

3. Actualmente se constituyen tanto en moneda nacional como en moneda

extranjera con ciertas restricciones 17
7
. Art 430 C.C La Sala Constitucional, mediante voto 0027-95 de 16:18 horas del 03 de enero
de 1995, declar: ... debiendo entenderse que las restricciones sobre suscripcin de cdulas
hipotecarias en moneda extranjera prescritas en el prrafo primero del artculo 430 del Cdigo
Civil, en su texto vigente, segn la reforma de la Ley nmero 6965 del veintids de agosto de mil

3
 4. Se dice que la cdula trabaja vencida en virtud de que la fuerza legal que
tiene este tipo de ttulo es que su plazo este vencido e exigible a la hora de
darla en garanta. De ah que en general, los plazos en crditos de cdulas
sean cortos (un mes).

5. Una vez emitidos y entregadas las cdulas a su legtimo titular, son

transmisibles por endoso.

6. Es comn que en las escrituras de constitucin de cdulas que el

constituyente y beneficiario del ttulo, otorguen poder especial
generalmente al mismo notario que otorga para que ste firme y retire el
ttulo de cdula de la oficina de cdulas una vez inscrito el documento de
constitucin.
En cuanto a la Expedicin y entrega de la cdula hipotecaria: Inscrito el
documento, el Registrador de Cdulas Hipotecarias entregar al interesado
la cdula, en la cual constar su firma y la del dueo del mueble hipotecado
o su legitimo representante. Dicho acto se har hasta constar por escrito en
un libro de entrega de cdulas que se llevar al efecto y el recibo ser
firmado por el funcionario y el interesado, o su apoderado. 8

Con Respecto a los remates judiciales basados en ttulos de cdulas

hipotecarias debidamente regulados en el Artculo 434 C.C. para los efectos
interesa . Quien tuviere el derecho de pedir el remate, podr hacerlo con base
en la cdula o cdulas en su poder En toda hipoteca de cdulas se tendrn por
renunciados los trmites de juicio ejecutivo, y la base para el remate de la finca
hipotecada ser el valor de la primera hipoteca. Quien tuviere el derecho de pedir

novecientos ochenta y cuatro, carecen de cualquier efecto contrario al sealado en el antecedente

que anteriormente se transcribi. Es decir, que pueden emitirse cdulas hipotecarias, tanto en
moneda nacional como extranjera, sin restriccin, por lo que, debe adems, anularse la frase de
ese prrafo que dice: ...previa autorizacin del Banco Central.
8
Art 79 Reglamento Registro Pblico; As corrida la numeracin por el Artculo 1 del Decreto Ejecutivo N
28541, que adicion los artculos 16 y 17, y orden correr la numeracin por lo que este artculo pas de ser
77 a 79)

3
el remate, podr hacerlo con base de la cdula o cdulas en su poder,
independientemente de las que se encuentren en el de otras personas.

Cuando el comprador deba recibir la finca libre de gravmenes, se pagar

ntegramente al ejecutante su crdito si el monto del remate alcanzare a cubrir
toda la emisin de las cdulas y cupones expedidos; en el caso contrario, se le
pagar en proporcin a su crdito. En uno y otro caso, el resto del precio quedar
depositado para responder al pago de las cdulas y cupones no presentados en la
ejecucin, y se proceder a la cancelacin del gravamen en el Registro.
(Reformado por Ley 113 de 6 de julio de 1940).9

En en el Artculo 439 C.C., inciso c) que indica:

La cancelacin de la hipoteca deber hacerse:

a)

b)

c) Por mandamiento expedido en ejecucin hipotecaria en cuanto a la de

grado inferior al gravamen que sirvi en base al juicio.

En el primero y ltimo casos junto con el documento inscribible deber

presentarse la cdula correspondiente para que el Registrador al firmar la
cancelacin, la incinere. (Reformado por Ley 358 de 21 de agosto de
1941).

EN RESUMEN: Siempre que se estudie una protocolizacin de remate sobre

fincas que contengan gravmenes de cdulas hipotecarias que no estn prescritas
y aquel sea libre de gravmenes hipotecarios, se deben estudiar bien a fondo en
virtud de que con seguridad se tendr que pedir las cdulas para su cancelacin,
en cuyo caso, si no se presentaron las cdulas se le deber cancelar la
9
Artculo 434 Cdigo Civil de Costa Rica

3
presentacin conforme al Artculo 439 C.C. Pero, si junto con la protocolizacin se
presentaron cdulas para su cancelacin e incineracin, dicha protocolizacin
deber trasladarse al Partido de Cdulas Hipotecarias, aunque el origen de la
protocolizacin no sea la cdula en s.

ASPECTOS FISCALES

En el desarrollo del trabajo hemos hecho referencia al valor fiscal que

corresponde segn sea el acto, entre otros tenemos que se pagan los siguientes
tributos respectivos: derechos de Registro (art. 2, inc. c, de la Ley de Aranceles del
Registro Pblico), timbre agrario, timbre municipal, timbre del Colegio de
Abogados y timbre de Archivos Nacionales. Se advierte que la cancelacin del
crdito de cdulas, pagar nicamente los dos ltimos timbres sealados. 10

10
Gua de calificacin Registral. Registro Pblico de la Propiedad Inmueble, p. 45-47. Impresos EMY 86 pp.

3
Conclusin

Este trabajo refiere a un breve estudio de las cdulas hipotecarias,

partiendo desde su concepto como algunos aspectos generales importantes de
esta figura. De ah que se puede concluir en que la descripcin de la misma es en
dos vertientes, una financiera y una legal; indicndose para la primera que, las
cdulas hipotecarias son ttulos destinados al mercado de capitales que estn
respaldados por garantas de hipotecas sobre inmuebles y que ofrecen
mecanismos predeterminados de devolucin e inters por el capital aportado.

Desde el ptica legal, se puede describir indicando que Las cdulas

hipotecarias se rigen por normas especficas contenidas en el Cdigo Civil. Las
cdulas hipotecarias, en principio, nacen con las caractersticas de los derechos
reales de garanta. A travs de ellas se constituye un derecho real sobre un bien
inmueble, no solo para lograr acceso al crdito, sino que tambin se constituye en
una garanta a favor del acreedor, con la particularidad de que el propietario del
inmueble - a diferencia de la hipoteca, salvo que sea contenida - no queda
obligado en forma personal. Es decir, se trata de un gravamen que recae
exclusivamente sobre el bien (artculo 426 del Cdigo Civil).

Las cdulas hipotecarias no son tan comunes como s lo son las hipotecas,
ya que hay mucha gente que desconoce su funcionamiento, y a veces por seguir
un patrn de costumbres es ms requerida por la colectividad, sin embargo, puede
decirse que la cdula hipotecaria es ms segura en relacin a la hipoteca comn,
ya que existe un ttulo valor que representa la deuda, y no existe una escritura de
hipoteca que grave el inmueble, cerrando mayormente la posibilidad de un fraude
o estafa

3
Bibliografa

1. Primer compendio de temas registrales del Registro Pblico de Bienes

Inmuebles, BRENES Senz Gerardo, DUARTE Bogantes Nuria, otros
Noviembre 2002.

2. PROYECTO DE LEY: Aprobacin del tratado para la creacin e

implementacin de la hipoteca centroamericana entre las repblicas de
guatemala, el salvador, honduras, nicaragua, costa rica, panam y repblica
dominicana expediente n 17.144 Asamblea Legislativa.

3. Gua de calificacin Registral. Registro Pblico de la Propiedad Inmueble,

Impresos EMY 86 pp.

4. Brenes Crdoba, Alberto. Tratado De Los Bienes, Editorial Juricentro, 1981.

5. Sentencia N 313 2001 TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIN

PRIMERA .-San Jos, a las nueve horas cuarenta y cinco minutos del tres de
agosto del dos mil uno

6. Voto 0027-95 Sala Constitucional, de 16:18 horas del 03 de enero de 1995

7. Cdigo Civil de Costa Rica, 9 edicin, Editorial Investigaciones Jurdicas, S.

A., San Jos, 2002.

8. Cdigo de Comercio de Costa Rica, Editorial Investigaciones Jurdicas, S. A.,

San Jos, 14 edicin, set 2002.

3
ANEXOS

Cedula hipotecaria

NMERO ____: Ante m, ____, Notario Pblico con oficina en la ciudad de ____,
comparece____(nombre y apellidos del propietario de la finca), mayor, (estado civil completo),
____(ocupacin u oficio), vecino de ____(domicilio exacto), portador de la cdula de identidad
nmero____, actuando en su condicin de____ con facultades de ____ cdula jurdica nmero
____, con domicilio social en ____, personera de cuya vigencia el suscrito Notario da fe con vista la
inscripcin practicada en el Registro de Personas Jurdicas bajo la Persona Jurdica nmero ____, y
DICE: Que constituye a favor de su representada un crdito hipotecario por la suma de ____,
moneda de los Estados Unidos de Amrica, representado por ____ cdula de primer grado la (s)
cual (es) devengar (n) un inters del ____ anual y ser (n) pagadas el da ____ de ____ del ao
____, en el domicilio de la compaa antes indicado. Que para responder al crdito expresado,
hipoteca la finca inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad, Partido de ____, matrcula nmero
____, que es terreno de ____ (naturaleza), situado en el distrito ____ del cantn ____ de la
provincia de ____, con una medida de ____ decmetros cuadrados, plano catastrado nmero ____,
y los siguientes linderos: Norte: ____; sur: ____; este: ____; y oeste: ____; sobre la cual no existen
las inscripciones y condiciones expresadas en el artculo setenta y siete del Reglamento del
Registro Pblico. Yo, el Notario advert al compareciente, el valor y trascendencia legal de las
renuncias y estipulaciones implcitas que envuelve la obligacin que ha contrado, as como de que
una vez transcurridos diez aos del vencimiento del plazo para el pago, la cdula no surtir efecto
despus de esa fecha en perjuicio de terceros, siempre que el Registro no manifieste circunstancias
que impliquen gestin cobratoria o reconocimiento del crdito u otra interrupcin de la
prescripcin y el Registrador, al inscribir nuevos ttulos relativos al inmueble ahora gravado, har
caso omiso de tal gravamen. Es todo. Expido un primer testimonio para la sociedad. Ledo lo
escrito al compareciente, lo aprob y juntos firmamos en la ciudad de ____, a las ____ horas del
____ de ____ del dos mil ____.

Cancelacin Cdulas Hipotecarias

ESCRITURA NMERO____ Ante m____ , Notario Pblico con oficina en la ciudad de ____,
comparece el seor ____(nombre y apellidos), mayor, ____ (estado civil completo), ____(profesin
u oficio), vecino de ____ (domicilio exacto), portador de la cdula de identidad nmero ____, y
DICE: Que cancela totalmente la hipoteca de cdulas que consta inscrita en el asiento____ ,
tomo____ , secuencia, subsecuencia , consecutivo , representada por una cdula de ____ grado
(o por cdulas de grado ____) garantizada (s) con la finca inscrita en el Registro de la Propiedad,

3
Partido de____, matrcula de folio real nmero , la cual deja libre de ese gravamen. Al efecto
devuelve la cdula endosada en blanco, para su incineracin en el Registro Pblico. ES TODO.
Extiendo un primer testimonio para el compareciente. Ledo lo escrito al compareciente, resulta
conforme, lo aprueba y juntos firmamos en la ciudad de ____, a las ____ horas del ____ de ____
de ____ (firmas de notario y compareciente).

Engrose:

Lo anterior es copia exacta de la escritura nmero____, visible al Folio____, del Tomo

Nmero____, del Protocolo del suscrito Notario. Confrontada con su original result conforme y la
expido como un primer testimonio en el mismo acto de su otorgamiento.

ESCRITURA PBLICA DE CDULAS HIPOTECARIAS

NUMERO SETENTA Y CUATRO- DOS. Ante nosotros, RICARDO CORDERO BALTODANO Y

HERNAN CORDERO BALTODANO, Notarios Pblicos con oficina en Barrio don Bosco, de la Sala
Garbo cien metros al este, Cordero & Cordero, Abogados, de paso por Caas, actuando en el
protocolo del primero, comparecen los seores (i) JUAN CARLOS ORTIZ VARGAS, mayor de
edad, soltero, Administrador de Empresas, vecino de Liberia, Guanacaste, cdula de identidad
nmero uno- mil veintiocho- ciento ochenta y dos, en su carcter de apoderado general limitado a
las suma de novecientos mil dlares, moneda de curso legal de los Estados Unidos de Amrica o
su equivalente en colones al momento de su actuacin, con facultades suficientes para este acto,
de la sociedad FINANCIERA DESYFIN SOCIEDAD ANONIMA, domiciliada en San Pedro de
Montes de Oca, La Paulina, cien metros al este de la Rotonda de Betania, cdula jurdica nmero
tres- ciento uno- ciento treinta y cinco mil ochocientos setenta y uno, personera de la cual los
suscritos Notarios damos fe y hacemos constar que se encuentra vigente con vista en el Registro
de Personas Jurdicas del Registro Pblico, bajo el tomo quinientos setenta y uno, asiento cuarenta
y cuatro mil doscientos cuarenta y seis, consecutivo uno, secuencia dos y de la personera de su
apoderado de la cual los suscritos Notarios damos fe y hacemos constar que se encuentra vigente
con vista en el Registro de Personas Jurdicas del Registro Pblico al tomo quinientos sesenta y
ocho, asiento ochenta y nueve mil noventa y cinco, consecutivo cero uno, secuencia cero uno y (ii)
el seor JOSE MANUEL APUY ALFARO, mayor, casado una vez, comerciante, vecino de
Guanacaste, Caas, setenta y cinco metros al sur del Almacn Importadora Monge, cdula de
identidad nmero cinco- ciento cincuenta- quinientos sesenta, en su condicin de Presidente con
facultades de Apoderado Generalsimo sin lmite de suma de la sociedad domiciliada en
Guanacaste, Caas, misma direccin de su apoderado de la sociedad denominada
CASABLANCA CLUB BED & BREAKFAST S.A., cdula de persona jurdica tres-ciento uno-
doscientos ochenta y cuatro mil veintitrs. Los suscritos notarios damos fe de la existencia y
vigencia de la sociedad representada y de la personera de su Presidente, con vista del Registro

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Mercantil, al tomo mil trescientos setenta y nueve, folio treinta y cinco, asiento treinta y cinco, y
DICEN: Primero: DE LA CANCELACIN DE HIPOTECA: Manifiesta el apoderado de
FINANCIERA DESYFIN S.A., que por haber recibido su representada la totalidad del capital
adeudado ms intereses cancela totalmente la hipoteca de segundo grado que pesa sobre las
fincas del partido de Guanacaste, folio real matrculas DIECIOCHO MIL SETECIENTOS
CUARENTA Y DOS- CERO CERO CERO, que se describe as: terreno construido con un local
comercial, situada en el distrito primero Caas, cantn sexto Caas de la provincia de Guanacaste,
lindante al norte: Jos Mnauel Apuy Achio y Distribuidora Comercial M y Mo, sur: Electro EME de
Caas S.A., este: calle pblica con tres metros y veintin centmetros de frente, oeste: Wedel
Guzmn Murillo, con una medida de ciento cuarenta y seis metros con setenta y un decmetros
cuadrados, y que se identifica con el plano catastrado nmero G- cero siete cuatro dos dos tres
cero- dos mil uno y TRECE MIL CIENTO SESENTA Y NUEVE- CERO CERO CERO, que se
describe as: terreno para construir con una casa, situada en el distrito primero Caas, cantn
sexto Caas de la provincia de Guanacaste, lindante al norte: Jos Mnauel Apuy Achio, sur:
Abelardo Ajun Lpez, este: calle pblica con un frente de trece metros con sesenta centmetros
lineales, oeste: Carmen Mara Li Jen, con una medida de trescientos ochenta metros con noventa y
nueve decmetros cuadrados y que se identifica con el plano catastrado nmero G- cero cero
cuatro ocho ocho siete seis- mil novecientos noventa y dos, inscritas en el Registro Pblico de la
Propiedad, al tomo: quinientos sesenta y nueve, asiento: setenta y un mil novecientos cuarenta y
dos, consecutivo: cero uno, secuencia: cero cero cero dos, subsecuencia: cero cero uno, liberando
de la responsabilidad a las exdeudoras. Segundo: DE LA CONSTITUCIN DE LAS CDULAS
HIPOTECARIAS: Manifiesta el compareciente APUY ALFARO, que en la condicin dicha
constituye dos crditos hipotecarios de cdulas a favor de FINANCIERA DESYFIN S.A. de la
siguiente forma: a) Un crdito por la suma de DOS MILLONES DE COLONES, representado por
una cdula hipotecaria de SEGUNDO GRADO sobre la finca del partido de Guanacaste, folio real
matrcula nmero DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS- CERO CERO CERO,
descrita en el punto primero de esta escritura y b) Un crdito por la suma de DOS MILLONES DE
COLONES, representado por una cdula hipotecaria de SEGUNDO GRADO sobre la finca del
partido de Guanacaste, folio real matrcula nmero TRECE MIL CIENTO SESENTA Y NUEVE-
CERO CERO, descrita en el punto primero de esta escritura. Tercero: Las cdulas hipotecarias
que se constituyen en este acto sern pagadas en las sucursal de Financiera Desyfin S.A., ubicada
Guanacaste, Liberia (Do it Center), el da treinta y uno de agosto de dos mil diecinueve y
devengaran intereses corrientes a la Tasa Bsica Pasiva del Banco Central de Costa Rica ms diez
puntos porcentuales, siendo la tasa actual de once punto cincuenta por ciento. Dicha tasa ser
variable, revisable y ajustable cada tres meses. Los intereses moratorios sern iguales a los
corrientes ms seis puntos porcentuales. Cuarto: Manifiesta el representante de la sociedad
deudora que sobre las fincas que se constituyeron las cdulas hipotecarias de segundo grado no
pesa ninguna de las inscripciones y condiciones a las que se refiere el artculo setenta y siete

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inciso b) del Reglamento del Registro Pblico. Quinto: Se acuerda por todas las partes que
cualquier tipo de mejora realizada por la sociedad deudora, la propietaria o terceros, que
sobrevenga en las fincas aqu gravadas, o cualquier exceso de cabida, queda incluido en la
garanta hipotecaria que se constituye en este acto. Sexto: Manifiesta ahora el compareciente
APUY ALFARO, en su referida condicin que otorga poder especial a los seores HERNN
CORDERO BALTODANO, mayor, casado una vez, abogado, vecino de San Jos, barrio don
Bosco, cien este de la Sala Garbo, segundo piso, Cordero & Cordero Abogados, cdula de
identidad uno- novecientos diez- cero diecisis y/o MARIANA ALFARO SALAS, mayor, soltera,
abogada, vecina de barrio don Bosco, cien este de la Sala Garbo, segundo piso, Cordero &
Cordero Abogados, cdula de identidad uno- mil doscientos sesenta y nueve- novecientos ochenta
y ocho, a efecto de que cualquiera de los dos, en su nombre proceda a firmar las cdulas
hipotecarias que en este acto se constituyen. Stimo: Manifiesta ahora el compareciente Ortiz
Vargas y dice que en su condicin de apoderado de Financiera Desyfin S.A. otorga poder especial
a los seores HERNN CORDERO BALTODANO y/o MARIANA ALFARO SALAS, ambos de
calidades y generales anteriormente citadas, a efecto de que cualquiera de los dos firme los
asientos correspondientes y retire en su nombre las cdulas hipotecarias que en este acto se
constituyen. Octavo: Queda entendido que la Acreedora en cualquier momento podr realizar las
inspecciones y avalos que considere pertinentes con el fin de determinar el valor de mercado de
las fincas aqu hipotecadas, corriendo los costos de los avalos e inspecciones a cargo del deudor.
Novena: Los suscritos Notarios advertimos a los otorgantes del valor y trascendencia legal de
todas las obligaciones implcitas contradas en esta escritura, as como del valor y la trascendencia
legal de la disposicin contenida en el artculo cuatrocientos treinta inciso cuarto del Cdigo Civil
vigente, que literalmente dice: Si se han pasado ms de diez aos desde el vencimiento del plazo
para el pago, la cdula no surtir efectos despus de esta fecha en perjuicio de terceros, siempre
que el Registro no manifieste circunstancias que impliquen gestin cobratoria o reconocimiento del
crdito u otra interrupcin de la prescripcin. El registrador, al inscribir nuevos ttulos relativos a la
finca respectiva, har caso omiso de tal gravamen. Dcima: DE LA CONSTITUCIN DEL
CRDITO HIPOTECARIO: Contina manifestando el compareciente APUY ALFARO, que su
representada se constituye deudora de FINANCIERA DESYFIN S.A., domiciliada en San Pedro de
Montes de Oca, La Paulina, cien metros al este de la Rotonda de Betania, cdula jurdica nmero
tres- ciento uno- ciento treinta y cinco mil ochocientos setenta y uno por la suma de VEINTE MIL
COLONES, que ha recibido su representada en arrendamiento de dinero en efectivo de acuerdo
con las siguientes condiciones: PLAZO: El plazo del presente crdito es de diez aos contados a
partir del da treinta y uno de agosto de dos mil nueve, sea hasta el da treinta y uno de agosto del
ao dos mil diecinueve. DE LA FORMA DE PAGO: La forma de pago ser el principal e intereses
en un solo pago al vencimiento del plazo, sea el da treinta y uno de agosto del ao dos mil
diecinueve. El presente crdito no podr ser cancelado en forma anticipada. DE LOS INTERESES:
El presente crdito devengar intereses corrientes equivalentes a la Tasa Bsica Pasiva del Banco

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Central de Costa Rica ms diez puntos porcentuales, siendo la tasa actual de once punto cincuenta
por ciento. Dicha tasa ser variable, revisable y ajustable cada tres meses. Los intereses
moratorios sern iguales a los corrientes ms seis puntos porcentuales. DEL INCUMPLIMIENTO:
La falta de pago al principal e intereses, el incumplimiento de cualquier otra clusula del presente
convenio, as como si se presentare alguna causa imputable al deudor que dificulte o impida la
inscripcin de este documento en el Registro Pblico, facultar al acreedor a dar por vencido el
plazo y tener por lquida y exigible la totalidad de la deuda para proceder a su cobro en la va
judicial. En garanta de pago al principal, intereses corrientes y moratorios y ambas costas de una
eventual ejecucin, se impone: a) Hipoteca de TERCER GRADO sobre la finca del partido de
Guanacaste, matrcula folio real DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS- CERO
CERO CERO, descrita en el punto primero de esta escritura, la cual responder en cuanto a capital
por la suma de diez mil colones y responder adems en cuanto a intereses y costas de una
eventual ejecucin y b) Hipoteca de TERCER GRADO sobre la finca del partido de Guanacaste,
matrcula folio real TRECE MIL CIENTO SETENTA Y NUEVE- CERO CERO CERO, descrita en el
punto primero de esta escritura, la cual responder en cuanto a capital por la suma de diez mil
colones y responder adems en cuanto a intereses y costas de una eventual ejecucin. Cualquier
tipo de mejora realizada por la sociedad deudora, la propietaria o terceros, que sobrevenga en las
fincas aqu gravadas, o cualquier exceso de cabida, queda incluido en la garanta hipotecaria que
se constituye en este acto. Para el caso de remate, se fija la base en la suma adeudada por el
deudor al momento del cobro, de conformidad con la manifestacin del acreedor.
NOTIFICACIONES CONTRACTUALES: Que sin perjuicio de la renuncia al domicilio, para efectos
del captulo segundo de la Ley de Notificaciones Judiciales nmero ocho mil seiscientos ochenta y
siete del cuatro de diciembre del dos mil ocho publicado en la gaceta del veintinueve de enero del
dos mil nueve, el deudor seala como domicilio contractual para atender notificaciones judiciales el
siguiente: Guanacaste, Caas, setenta y cinco metros al sur del Almacn Importadora Monge. El
deudor declara conocer y aceptar que el domicilio sealado se le notificar las resoluciones
judiciales previstas por el artculo diecinueve de la citada Ley de Notificaciones Judiciales. El
deudor declara que el domicilio para atender notificaciones antes sealado es real y existente y ha
sido consignado correctamente. Asimismo, declara que corresponde a su casa de habitacin y que
en caso de que este cambie con posterioridad a la fecha de este documento, se obliga a comunicar
el cambio por escrito al acreedor. Asimismo, declara que entiende y acepta expresamente que en
caso de que el domicilio contractual aqu sealado para atender notificaciones judiciales hubiese
cambiado y dicho cambio no se hubiera comunicado por escrito al acreedor, o si el deudor por
notificar no se localiza en el lugar originalmente sealado, o si se encuentra cerrado en forma
definitiva o resultare incierto, impreciso o inexistente, el notificador as lo har constar y sin ms
trmite, se proceder a nombrarle curador procesal. - Expedimos un primer testimonio para
Financiera Desyfin S.A, con las formalidades legales y fiscales. Conocemos a los otorgantes y

3
firmamos en la ciudad de Caas, a las doce horas del veinticinco de setiembre del dos mil nueve.
---ILEGIBLE---ILEGIBLE--- -

LO ANTERIOR ES COPIA Y PRIMER TESTIMONIO DE LA ESCRITURA NMERO SETENTA Y

CUATRO -DOS, VISIBLE A FOLIO CIENTO CATORCE FRENTE DEL TOMO SEGUNDO DEL
PROTOCOLO DEL NOTARIO RICARDO CORDERO BALTODANO. TASO DERECHOS DE
REGISTRO Y LA EXPIDO PARA EL INTERESADO EN EL MISMO ACTO DE OTORGAR LA
MATRIZ. CONFRONTADA CON SU ORIGINAL RESULTO CONFORME E IGUAL.

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