CONTRATTI DI VENDITA E GARANZIE CONCERNENTI I BENI DI CONSUMO

un'obbligazione di consegnare beni conformi al contratto e dalla unificazione delle varie specie di difetti previsti dal codice civile ossia
vizi, mancanza di qualit essenziali, mancanza di qualit promesse in un'unitaria categoria, costituita dal difetto di conformit del bene
al contratto.
Si presume che i beni di consumo siano conformi se coesistono le seguenti circostanze:
- sono idonei all'uso al quale servono abitualmente beni dello stesso tipo;
- sono conformi alla descrizione fatta dal venditore e possiedono le qualit del bene che il venditore ha presentato al consumatore
come campione o modello;
- presentano la qualit e le prestazioni abituali di un bene dello stesso tipo, tenuto conto della natura del bene e delle dichiarazioni
pubbliche sulle caratteristiche specifiche dei beni fatte al riguardo dal venditore o dal produttore, in particolare nella pubblicit o
sull'etichettatura;
- sono altres idonei all'uso particolare voluto dal consumatore e che sia stato comunicato al venditore alla conclusione del contratto
e che il venditore abbia accettato anche tacitamente.
- la individuazione dei rimedi spettanti al consumatore in ipotesi di difetto di conformit: il venditore infatti responsabile nei
confronti del consumatore per qualsiasi difetto esistente alla consegna del bene, per il periodo di due anni dalla consegna stessa.
- la garanzia convenzionale, che vincola chi la offre secondo le modalit indicate nella dichiarazione di garanzia medesima o nella
relativa pubblicit;
CONTRATTI NEGOZIATI FUORI DEI LOCALI COMMERCIALI E CONTRATTI DI VENDITA E DISTANZA
Per contratto negoziato fuori dei locali commerciali si intende qualsiasi contratto tra il professionista e il consumatore:
1) concluso alla presenza fisica e simultanea del professionista e del consumatore, in un luogo diverso dai locali del professionista;
2) per cui stata fatta un'offerta da parte del consumatore;
3) concluso nei locali del professionista o mediante qualsiasi mezzo di comunicazione a distanza immediatamente dopo che il
consumatore stato avvicinato personalmente e singolarmente in un luogo diverso dai locali del professionista, alla presenza fisica e
simultanea del professionista e del consumatore;
Per contratto a distanza si intende, invece, qualsiasi contratto concluso tra il professionista e il consumatore nel quadro di un regime
organizzato di vendita o di prestazione di servizi a distanza senza la presenza fisica e simultanea del professionista e del consumatore,
mediante l'uso esclusivo di uno o pi mezzi di comunicazione a distanza fino alla conclusione del contratto, compresa la conclusione del
contratto stesso.
VENDITA DI BENI IMMOBILI
Quando il contratto di compravendita ha per oggetto beni immobili troviamo due possibili forme contrattuali: la vendita a corpo e la
vendita a misura.
- nella vendita a misura, l'immobile viene venduto con l'indicazione della misura e del prezzo stabilito per ogni unit di misura (il prezzo
complessivo ovviamente il risultato della misura per il prezzo per unit di misura).
- nella vendita a corpo, invece, il prezzo dell'immobile viene valutato non in base alla misura, ma nel suo insieme.
CONTRATTI RELATIVI AD IMMOBILI DA COSTRUIRE
Serie di garanzie per il compratore di un immobile in corso di costruzione, acquistato tramite contratto preliminare.
Obbligo del costruttore:
- di rilasciare allacquirente, all'atto della stipula del contratto volto al trasferimento non immediato della propriet o di altro diritto
reale di godimento sull'immobile da costruire, una fideiussione bancaria o assicurativa di importo pari alle somme che il costruttore
ha riscosso e che deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento;
- di consegnare, all'atto del trasferimento della propriet, una polizza assicurativa indennitaria decennale, sempre a favore
dellacquirente, a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile.
LA PERMUTA: NOZIONE E DIFFERENZE DALLA VENDITA
Il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della propriet di cose, o di altri diritti, da un contraente allaltro.
La permuta di regola un contratto consensuale ad effetti reali immediati, ma al pari della vendita, pu avere anche unefficacia
obbligatoria immediata ed unefficacia reale differita.
 CAPITOLO 10: LA LOCAZIONE E LAFFITTO
LA LOCAZIONE: NOZIONE E CARATTERI
La locazione il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un
determinato corrispettivo.
- un contratto consensuale e produce effetti obbligatori tra le parti: difatti, colui che prende in locazione un bene non diviene titolare
di alcun diritto reale sul medesimo, bens solo del diritto a godere del bene nei confronti del locatore, per un dato tempo e per un
uso determinato;
- ha per oggetto una cosa mobile o un immobile;
- una particolare forma (atto pubblico o privato) richiesta, a pena di nullit, solo per le locazioni immobiliari per durata superiore ai
nove anni;
- quanto alla durata, la locazione non pu eccedere i trentanni: si riduce a tale tempo quello, eventualmente superiore, convenuto tra
le parti.
OBBLIGHI DEL LOCATORE
Il locatore obbligato:
- alla consegna della cosa in buono stato di manutenzione, nel senso che la cosa deve essere priva di vizi che possano diminuirne
l'idoneit all'uso convenuto;
- al mantenimento in buon uso, con il correlativo obbligo delle necessarie riparazioni;
- a garantire il pacifico godimento del conduttore, per l'ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa (ad. es.: una servit di
passaggio).
OBBLIGHI DEL CONDUTTORE, sono:
- prendere in consegna la cosa;
- servirsene per l'uso stabilito, osservando la diligenza del buon padre di famiglia;
- corrispondere il canone stabilito, commisurato alla durata del godimento del bene;
- restituire la cosa nello stato in cui l'aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.
Il conduttore non ha diritto ad essere indennizzato per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se, per, vi stato il consenso del
locatore, questo tenuto a pagare un'indennit corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile
al tempo della riconsegna.
EVOLUZIONE LEGISLATIVA DELLA LOCAZIONE
In materia di locazione di immobili la prima legge, in ordine di emanazione, a cui ancora oggi, per molti aspetti, si fa riferimento la L.
27 luglio 1978, n. 392.
Con la L. 392/1978, meglio conosciuta come legge sullequo canone, il legislatore aveva disciplinato sia i contratti di locazione di
immobili urbani ad uso abitativo, sia i contratti di locazione di immobili urbani ad uso commerciale, distinguendo nettamente le due
forme contrattuali, per durata, diritto di prelazione spettante o meno, libert o rigidit nella determinazione del canone, tempo entro il
quale dare la disdetta etc.
Lultima legge 431/1998, invece, ha introdotto rilevanti novit limitatamente alla locazione di immobili ad uso abitativo, lasciando,
quindi, in vigore, tutte le disposizioni in materia di contratti di locazione di immobili ad uso commerciale.
LA LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI: USO ABITATIVO
Le modifiche pi significative apportate dalla L. 431/1998, riguardano essenzialmente:
- la possibilit di stipulare contratti con libera determinazione del canone;
- l'introduzione di contratti tipo da stipularsi con l'assistenza delle associazioni sindacali con accordi definiti in sede locale, anche ad
uso transitorio;
- l'introduzione del diritto di prelazione per l'inquilino, non previsto precedentemente;
- l'obbligatoriet della forma scritta dei contratti e della loro registrazione;
- l'introduzione di condizioni necessarie per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
CONTRATTI LIBERI
Per tali contratti si prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4 + 4) se il locatore non d disdetta, alla prima
scadenza, per uno dei motivi elencati:
1. debba destinare l'immobile ad un uso personale o familiare;
2. se l'inquilino possiede un altro immobile disponibile nello stesso comune;
3. per ristrutturazione o ricostruzione dell'immobile;
4. per non uso da parte dell'inquilino;
5. per vendita dell'alloggio.
Solo per le circostanze descritte, il locatore pu dare disdetta alla prima scadenza, inviando comunicazione scritta al conduttore con
lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. Dalla seconda scadenza in poi, ciascuna delle parti pu proporre all'altra
il rinnovo del contratto o la rinuncia, sempre dando un preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza. Resta fermo il fatto che, il
conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, pu recedere dal contratto in qualsiasi momento, dando, in ogni caso, un preavviso di almeno
6 mesi al locatore.
Per quanto riguarda la forma, richiesta la forma scritta, nonch la registrazione del contratto.
RECESSO DEL CONDUTTORE
Il recesso pu essere:
- convenzionale, se le parti hanno inserito nel contratto una clausola che consenta al conduttore di recedere indipendentemente da
una giusta causa;
- legale, quando consentito al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, in presenza, per, di gravi motivi. Va
ricordato che, anche in questi casi, richiesto un preavviso di almeno 6 mesi prima del recesso, da comunicarsi con lettera
raccomandata.
RISOLUZIONE
In tema di risoluzione, il contratto si risolve per inadempienze da parte del conduttore, quando quest'ultimo:
- non abbia ancora versato il canone decorsi venti giorni dalla scadenza;
- non abbia pagato nel termine previsto gli oneri accessori, quando, per, l'importo non pagato superiore a quello di due mensilit
del canone;
- il conduttore faccia un uso diverso dell'immobile rispetto a quello stabilito. In quest'ultimo caso, il locatore deve chiedere la risoluzione
entro tre mesi da quando ne venuto a conoscenza, altrimenti, si applicher il regime giuridico riferito alla nuova destinazione.
SUBLOCAZIONE
Non consentito al conduttore di sublocare totalmente l'immobile, senza il consenso del locatore; mentre, salvo patto contrario, il
conduttore, pu effettuare la sublocazione parziale dell'immobile, notificando al conduttore, tramite lettera raccomandata, il nominativo
del subconduttore, i vani locati e la durata del contratto.
CESSIONE SUCCESSIONE
Non consentita neanche la cessione del contratto senza il consenso del locatore. La successione del contratto, , invece, ammessa:
- in caso di morte del conduttore, succedendogli, in questa ipotesi, il coniuge, gli eredi ed i parenti e affini conviventi con lui
abitualmente;
- in caso di separazione giudiziale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, gli succede il coniuge, sempre che
il giudice abbia assegnato all'altro coniuge il diritto di abitare nella casa familiare;
- in caso di separazione consensuale o di nullit del matrimonio, gli succede l'altro coniuge, se cos i due abbiano deciso.
CONTRATTI DI LOCAZIONE STIPULATI CON ACCORDI DEFINITI IN SEDE LOCALE: USO ABITATIVO
In tal caso la durata non pu essere inferiore a tre anni. Se le parti, alla prima scadenza non concordano sul rinnovo, il contratto
prorogato di diritto, per altri due anni (3 + 2), sempre che il locatore non dimostri di trovarsi in una delle circostanze, prima citate a
proposito dei contratti liberi.
USO ABITATIVO TRANSITORIO
Per luso abitativo per esigenze transitorie la durata non pu essere inferiore ad un mese e non pu superare i diciotto mesi. Tali
contratti sono stati introdotti per soddisfare esigenze particolari da individuarsi nella contrattazione delle organizzazioni sindacali a
livello territoriale.
USO ABITATIVO DI STUDENTI UNIVERSITARI CON ESIGENZE TRANSITORIE
In questo caso particolare la durata del contratto va da sei mesi a tre anni. Si possono stipulare tali contratti solo se il conduttore
iscritto ad un corso di laurea in un Comune diverso da quello della propria residenza. forma scritta e registrazione sono richieste per
tutte le forme contrattuali descritte.
La contrattazione locale individua, dunque, l'importo minimo e massimo cui il canone deve poter far riferimento, in base, non solo alle
caratteristiche della zona in cui l'immobile ubicato, ma anche in base ad elementi specifici riguardanti l'immobile, come lo stato di
manutenzione, la categoria catastale, l'arredamento etc.
Inoltre, l'altro aspetto, parimenti importante, riguarda le agevolazioni fiscali previste per queste tipologie contrattuali sia per il
conduttore, ma soprattutto per il locatore. Abbattimento del 30% sul canone da dichiarare ai fini IRPEF a cura del locatore, nonch
prevede un ulteriore abbattimento dell'imposta di registro per entrambe le parti. Ma la cosa pi importante riguarda il fatto che si
esclude il pagamento delle imposte sui canoni di locazione non effettivamente percepiti.
LA CEDOLARE SECCA
Si tratta del regime della cedolare secca che riservato alle persone fisiche titolari del diritto di propriet o di altro diritto reale di
godimento di unit immobiliari abitative locate, che non agiscono nellesercizio di un'attivit di impresa, o di arti e professioni.
La scelta, da parte del locatore, di tale regime di tassazione esclude l'applicazione delle seguenti imposte: IRPEF; imposta di registro
dovuta sul contratto di locazione; imposta di bollo sul contratto di locazione.
La scelta, da parte del locatore, di tale regime ha effetti anche nei confronti del conduttore, il quale non pi tenuto, per il periodo di
durata dell'opzione, al versamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione concluso.
Inoltre, per il periodo di durata dell'opzione, sospesa per il locatore la facolt di chiedere l'aggiornamento del canone
LA LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI: USO COMMERCIALE
La locazione commerciale il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) un immobile urbano o
parte di esso, con la previsione di destinarlo ad un uso diverso da quello di abitazione, caratterizzato da un'attivit economica produttiva
di reddito.
Affinch si possa parlare di locazione di immobili ad uso commerciale, e dunque non abitativo, gli immobili devono essere destinati a:
- attivit industriali, commerciali o artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggi e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende
di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili;
- esercizio abituale e professionale di qualsiasi attivit di lavoro autonomo.
La durata minima dei contratti in questione non pu essere inferiore a sei anni rinnovabile per altri sei (6 + 6), per le attivit industriali,
commerciali e artigianali di interesse turistico; non pu essere, invece, inferiore a 9 anni rinnovabile per altri 9, nei contratti relativi ad
immobili urbani adibiti ad attivit alberghiere, all'esercizio di imprese.
Se l'attivit d'impresa fosse stagionale, il locatore obbligato a locare l'immobile per la stessa stagione dell'anno successivo allo stesso
conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la
durata massima di 6 anni consecutivi o 9 anni se si tratta di utilizzazione alberghiera.
RINNOVO DISDETTA
Nelle locazioni di immobili ad uso commerciale, se le parti non danno disdetta entro un certo tempo prima della scadenza, il contratto
si intende rinnovato tacitamente per un altro periodo di uguale durata. Nei contratti con durata di sei anni, la disdetta va comunicata,
almeno 12 mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata. Nei contratti con durata di 9 anni, invece, la disdetta va comunicata
almeno 18 mesi prima della scadenza, sempre con lettera raccomandata.
Tuttavia, prevista dalla legge, una limitazione a tale facolt solo alla prima scadenza e nei confronti del locatore: il locatore alla prima
scadenza non pu recedere, se non tassativamente per uno dei motivi previsti nell'art. 29 della L. 392/1978 (giusta causa), cosicch
i contratti vengono ad avere una durata effettiva di dodici anni (6 + 6) o di diciotto anni (9 + 9). Sono esempi di giusta causa:
- adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- ristrutturare, demolire o ricostruire l'immobile;
- adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta
Dopo la prima scadenza, il locatore potr esercitare liberamente la facolt di disdetta, rimanendo solo obbligato alla comunicazione
scritta con lettera raccomandata, almeno dodici o diciotto mesi prima.
RECESSO DEL CONDUTTORE RISOLUZIONE
Il conduttore, ha il diritto di poter recedere per:
- recesso convenzionale: si ha quando le parti prevedono contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento
dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere
esecuzione;
- recesso legale: tale recesso non previsto dalle parti. Qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore pu recedere dal contratto in
qualsiasi momento con un preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
INDENNIT PER LA PERDITA DELL'AVVIAMENTO
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso commerciale il conduttore ha diritto ad una indennit
pari a 18 mensilit dell'ultimo canone corrisposto per le attivit industriali, commerciali ed artigianali e di interesse turistico e a 21
mensilit per le attivit alberghiere.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennit pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile:
- venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attivit o di attivit incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini
a quella gi esercitata dal conduttore uscente;
- ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
Non spetta alcuna indennit di avviamento se:
- il contratto si risolve per inadempimento da parte del conduttore;
- vi disdetta o recesso del conduttore;
- il conduttore viene sottoposto a fallimento o a qualsiasi altra procedura concorsuale.
DIRITTO DI PRELAZIONE
Esso spetta in due casi:
1. Vendita dell'immobile: Nel caso in cui il locatore voglia vendere l'immobile, deve darne comunicazione al conduttore con un atto
notificato tramite l'ufficiale giudiziario. Tale atto dovr contenere una serie di informazioni utili al conduttore quali:
- il corrispettivo richiesto;
- le condizioni della compravendita;
- e, soprattutto, l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario
a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Qualora il proprietario/locatore non provveda a comunicare al conduttore la sua intenzione di vendere l'immobile, o il corrispettivo
indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione pu, entro
6 mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Nuova locazione: la legge prevede un diritto di prelazione per il precedente conduttore, anche nel caso in cui, alla scadenza del
contratto, il locatore intenda stipularne un altro contratto a nuove condizioni con un nuovo conduttore.
In questa ipotesi il locatore deve inviare al vecchio conduttore, almeno 60 giorni prima della scadenza del contratto in corso, la
nuova proposta di locazione, a mezzo raccomandata.
Il tempo concesso al conduttore per esercitare il suo diritto di prelazione di 30 giorni.
Il locatore non ha l'obbligo di comunicare al conduttore gli estremi del nuovo contratto se:
- il conduttore ha gi provveduto a comunicare che non intende proseguire la locazione;
- il contratto di locazione si scioglie per inadempimento o recesso del conduttore;
- il conduttore stato sottoposto a fallimento o ad altra procedura concorsuale.
CESSIONE - SUBLOCAZIONE SUCCESSIONE
Per ci che riguarda la cessione e la sublocazione del contratto di locazione, esse sono ammesse, anche senza il consenso del locatore,
a condizione che sia ceduta o sublocata anche l'azienda.
Di tali fatti, deve per, esserne data comunicazione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore pu
opporsi solo per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che hanno diritto a continuare l'attivit o per successione o per atto
anteriore alla morte del conduttore e avente data certa.
In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si
trasferisce di diritto al coniuge che continui nell'immobile la stessa attivit gi esercitata insieme all'altro coniuge, prima della
separazione legale o consensuale o prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.
L'AFFITTO
L'affitto ha per oggetto il godimento di cose produttive mobili e immobili e si distingue, dunque, dalla locazione proprio perch in essa, i
beni non producono n frutti civili, n naturali, a differenza di quanto avviene nell'affitto (es.: affitto di azienda).
DOVERI E DIRITTI DELL'AFFITTUARIO
L'affittuario ha i seguenti doveri:
- curare la gestione del bene in conformit della destinazione economica e dell'interesse della produzione;
- sopportare le spese ordinarie riguardanti la cosa oggetto di affitto;
- destinare al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione della stessa ed osservare le norme di buona tecnica;
- non deve mutare la destinazione economica della cosa medesima;
- non pu subaffittare la cosa senza il consenso del locatore.
Di contro, l'affittuario ha i seguenti diritti:
- godere dei frutti naturali e civili prodotti dalla cosa;
- pu adottare le iniziative atte a produrre un aumento di reddito delle cose, purch non comportino assunzioni di obblighi da parte
del locatore, non arrechino pregiudizio e risultino comunque conformi all'interesse della produzione.
DIRITTI E OBBLIGHI DEL LOCATORE
Il locatore:
- deve consegnare la cosa con i suoi accessori, con le sue pertinenze e nello stato di servire all'uso e alla produzione cui destinata;
- tenuto, per tutta la durata dell'affitto ad eseguire le spese e le riparazioni di carattere straordinario;
- ha il diritto di controllo, che consiste nel poter accertare, in ogni momento, se l'affittuario osserva gli obblighi che sono a suo carico.
SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO RECESSO
Il contratto di affitto si scioglie:
- per interdizione, inabilitazione dell'affittuario, salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l'esatto adempimento degli
obblighi dell'affittuario;
- per insolvenza dell'affittuario;
- per il mancato impiego da parte dell'affittuario dei mezzi necessari per il mantenimento della cosa o per l'inosservanza delle norme
di buona tecnica;
- per effetto di perdite, di oltre il quinto del reddito annuale subite dall'affittuario per spese di riparazione a carico del locatore. In
questo caso in alternativa allo scioglimento si pu chiedere una riduzione del canone di affitto;
- se varia notevolmente il rapporto contrattuale, come conseguenza all'emanazione di una legge o un provvedimento normativo circa
la gestione della cosa: anche in questo caso, si pu trovare un accordo diverso dallo scioglimento del contratto.
Il recesso viene cos regolato:
- se il contratto a tempo indeterminato, le parti possono recedere in qualsiasi momento, dando un congruo preavviso all'altra;
- in caso di morte dell'affittuario il locatore e gli eredi dellaffittuario possono, entro tre mesi dalla morte, recedere dal contratto
mediante disdetta da comunicare all'altra parte, con sei mesi di preavviso;
- infine, se stato stabilito il recesso in caso di vendita del bene, il cessionario che intende recedere, deve comunicarlo all'affittuario
con un congruo preavviso.
AFFITTO DI FONDI RUSTICI
Nell'ambito dei fondi rustici, troviamo due forme contrattuali:
- l'affitto a coltivatore diretto: Il contratto deve avere una durata minima di quindici anni per consentire una migliore
programmazione dell'attivit produttiva. Questo limite temporale, per, vincola solo il proprietario, restando l'affittuario libero di
recedere in qualsiasi momento dall'affitto purch ne dia avviso con lettera raccomandata almeno un anno prima della scadenza
dell'annata agraria. La legge poi, dispone un tacito rinnovo del contratto se nessuna delle parti comunichi la propria disdetta con
 lettera raccomandata almeno un anno prima della scadenza del contratto. L'affittuario ha diritto di prelazione, ha cio diritto ad
essere preferito se entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione offre condizioni uguali a quelle comunicategli
dal locatore.
Nel caso di trasferimento a titolo oneroso del fondo oggetto del contratto, la legge, analogamente a quanto previsto per il contratto
di affitto, attribuisce al coltivatore diretto un diritto di prelazione. Ci vuol dire che questi deve essere preferito, a parit di condizioni,
a chiunque altro, qualora il concedente decida di trasferire il fondo. l'affitto a non coltivatore diretto: regolato da norme analoghe,
con la differenza che il canone che egli deve pagare maggiorato rispetto a quello stabilito dalla legge per il coltivatore diretto.
CAPITOLO 11: IL MUTUO
<<Esso il contratto con cui una parte consegna allaltra una determinata quantit di denaro o di altre cose fungibili e laltra si
obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualit.
La funzione che il contratto di mutuo intende realizzare consiste nell'attribuzione della piena disponibilit del bene oggetto del contratto
a favore della parte mutuataria che ne acquista la piena propriet. Per quanto riguarda la natura giuridica, il mutuo un contratto:
- reale: si perfeziona cio con la consegna del denaro o delle cose fungibili;
- traslativo: esso trasferisce la propriet della cosa. Il trasferimento della propriet delle cose date in mutuo necessita, tuttavia, non
solo della consegna ma anche del consenso delle parti, essendo tutti e due gli elementi necessari per il perfezionarsi della fattispecie;
- unilaterale, anche se con attribuzioni corrispettive, dopo la conclusione dello stesso esistono solo obbligazioni a carico del
mutuatario, configurandosi la prestazione del mutuante non come unobbligazione a suo carico, ma come elemento necessario
perch il contratto venga ad esistenza;
- di straordinaria amministrazione: sia per il mutuante che per il mutuatario non rilevante che il mutuo serva per far fronte alle
spese correnti o che si pensi di restituire il denaro ricevuto con lutilizzo del semplice reddito senza utilizzare beni capitali;
- a causa variabile, poich pu essere a titolo oneroso o a titolo gratuito.
GLI ELEMENTI DEL CONTRATTO
Gli elementi del contratto di mutuo sono:
- laccordo delle parti; esso da solo non elemento sufficiente al perfezionamento del contratto essendo il mutuo un contratto reale.
Nel caso in cui all'accordo raggiunto non faccia seguito il trasferimento del denaro o delle altre cose fungibili, ricorreranno comunque
i presupposti per l'esercizio dell'azione di risarcimento.
Accordo vi deve essere sul termine di scadenza che essenziale; tuttavia, in caso di mancata indicazione, il termine sar determinato
dal giudice;
- la causa, diversa a seconda che si tratti di mutuo oneroso o di mutuo gratuito. Nel primo caso la causa consiste nello scambio tra
la possibilit di uso di un bene fungibile e il pagamento degli interessi; nel secondo, invece, la causa consiste nel beneficio arrecato
nel lasciar godere del bene fungibile al mutuatario;
- loggetto, che deve essere una quantit di denaro o altro bene fungibile.
LE OBBLIGAZIONI DELLE PARTI
La restituzione della somma o dei beni mutuati deve avvenire nel termine convenuto dalle parti, quindi in un'unica soluzione o a rate.
Il termine per la restituzione, nel mutuo oneroso, si presume stipulato a favore di entrambe le parti: ci significa che il mutuante non
pu pretendere la restituzione anticipata n il mutuatario pu restituire prima della scadenza.
Il saggio degli interessi legali pu essere aggiornato annualmente con proprio decreto dal Ministro dell'economia e delle finanze; a tale
saggio si computano gli interessi convenzionali, se le parti non ne hanno determinato la misura.
Interessi superiori devono esser determinati per iscritto, altrimenti sono dovuti nella misura legale. Se sono dovuti interessi usurari, la
clausola nulla e non sono dovuti interessi.
Se il mutuatario non paga gli interessi o il diverso corrispettivo convenuto, il mutuante pu agire in giudizio, alternativamente:
- con l'azione di risoluzione del contratto di mutuo per inadempimento;
- chiedendo il pagamento dei soli interessi senza far valere la risoluzione del contratto che continua, quindi, a produrre i suoi effetti.
Nel caso in cui il mutuatario non adempia all'obbligazione di restituzione della somma o delle cose mutuate, si distinguono due ipotesi:
- in caso di restituzione rateale: il mancato pagamento, anche di una sola rata, legittima il mutuante a chiedere la restituzione
anticipata dellintero. Tale soluzione non praticabile se il mancato pagamento dipende da impossibilit temporanea dovuta a causa
 non imputabile al mutuatario;
- in caso di restituzione in un'unica soluzione: il mancato rimborso, alla data stabilita, legittima il mutuante ad agire in giudizio per
chiedere la restituzione e il risarcimento del danno.
IL PRELIMINARE DI MUTUO: IL MUTUO DI SCOPO
Con esso una parte si obbliga a prestare un futuro consenso a consegnare la cosa oggetto della promessa.
Nel mutuo di scopo, una parte si obbliga a fornire i capitali necessari al conseguimento di una finalit, stabilita legislativamente (mutuo
di scopo legale) o convenzionalmente (mutuo di scopo volontario), realizzata a cura dell'altra parte, la quale si obbliga a restituire la
somma ricevuta e a svolgere l'attivit necessaria al conseguimento dello scopo.
IL MUTUO GARANTITO
A tutela del mutuante si pone, prima di tutto, la normale garanzia generica. Il mutuante, poi, potr esercitare tutti i mezzi conservativi
previsti dalla legge (sequestro conservativo, azione revocatoria, azione surrogatoria). Inoltre le parti hanno la facolt di stabilire forme
di garanzia specifiche che possono avere natura reale (ipoteca e pegno) o personale (fideiussione) in relazione alle quali si parla di mutuo
pignoratizio, mutuo ipotecario e mutuo cambiario.
CAPITOLO 12: GLI ALTRI CONTRATTI
IL COMODATO
Trattasi di un contratto con cui una parte (comodante) consegna allaltra (comodatario) una cosa mobile o immobile affinch se ne
serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Dal punto di vista della natura giuridica,
il comodato un contratto:
- reale. La consegna del bene costituisce un elemento perfezionativo della fattispecie;
- gratuito. Tale carattere elemento qualificante e permette la distinzione tra il contratto in esame ed altre figure quali la locazione
e laffitto;
- con prestazioni a carico di una sola parte, consistente nellobbligo, posto a carico del comodatario, di restituire la cosa comodata;
- non formale. Non si richiede la forma scritta e ci, neanche qualora il contratto abbia ad oggetto immobili e una durata ultra-
novennale;
- personale. In esso rilevano le qualit personali delle parti contraenti.
L'OGGETTO DEL CONTRATTO. LE OBBLIGAZIONI DELLE PARTI
Oggetto del contratto di comodato , l'attribuzione di un diritto personale di godimento, che pu riguardare beni immobili, mobili
registrati e mobili.
Il godimento attribuito pu essere esercitato in maniera diretta o indiretta, anche se necessaria l'autorizzazione del comodante per il
godimento indiretto concesso a terzi. Il bene concesso in comodato deve essere un bene restituibile nella sua individualit; esso inoltre
deve essere non consumabile.
OBBLIGAZIONI DEL COMODANTE
- il comodante obbligato a non compiere atti di disposizione che possano recare pregiudizio al godimento del comodatario;
- responsabile per i vizi della cosa concessa in comodato;
- deve rimborsare al comodatario le spese straordinarie, necessarie ed urgenti, sostenute per la conservazione della cosa.
OBBLIGAZIONI DEL COMODATARIO
- ha l'obbligo di usare la cosa per luso previsto;
- non pu cedere a terzi, senza il consenso del comodante, il godimento del bene;
- tenuto a custodire e conservare con la diligenza del buon padre di famiglia il bene ricevuto in godimento;
- tenuto a restituire il bene alla scadenza del termine convenuto.
Il comodatario non deve pagare alcun corrispettivo per l'uso della cosa. Su di lui, quindi, gravano solo gli oneri di usare e custodire il
bene comodato.
SCIOGLIMENTO DEL RAPPORTO CONTRATTUALE
- possibilit per il comodante di esigere la restituzione della cosa (oltre al risarcimento del danno) nellipotesi in cui il comodatario si
renda inadempiente rispetto agli obblighi riguardanti la custodia e luso del bene;
- il comodante pu chiedere la restituzione della cosa, anche prima del tempo stabilito, qualora sopravvenga un urgente e impreveduto
bisogno della cosa stessa;
- la morte del comodatario legittima il comodante a recedere dal contratto;
- nel comodato a tempo indeterminato il comodante pu recedere in qualsiasi momento con un minimo di preavviso.
LA SOMMINISTRAZIONE: NOZIONE
La somministrazione il contratto con il quale una parte si obbliga dietro corrispettivo di un prezzo ad eseguire, a favore dell'altra,
prestazioni periodiche o continuative di cose. La prestazione deve aver per oggetto cose (in propriet o in uso), non servizi: in questo
ultimo caso, infatti, ricorre l'istituto dellappalto o contratto dopera. In particolare:
- prestazioni periodiche: sono quelle che si ripetono a distanza di tempo, a scadenze determinate (es.: somministrazione settimanale
di foraggio per una scuderia);
- prestazioni continuative: sono quelle che si prolungano ininterrottamente per tutta la durata del contratto (es.: erogazione di gas
o di energia elettrica).
DISCIPLINA
- raramente nel contratto viene stabilita con esattezza l'entit della fornitura da somministrare (si usa indicare solitamente i
quantitativi minimi e massimi). Se nulla si detto, comunque, si intende pattuita la quantit corrispondente al normale fabbisogno
del somministrato al tempo della conclusione del contratto;
- quanto al prezzo, esso corrisposto:
- nel caso di prestazione periodica, all'atto delle singole prestazioni;
- nel caso di prestazioni continuative, alle scadenze d'uso (ogni mese, ogni tre mesi etc.) in proporzione a ciascuna di esse;
- linadempimento di una delle parti non comporta di per s la risoluzione del contratto a meno che esso non sia tale da menomare
la fiducia nellesattezza dei successivi adempimenti;
- il contratto di somministrazione pu essere a termine o a tempo indeterminato (in questultimo caso concessa a ciascuna
delle parti la facolt di recesso, previo congruo preavviso);
PATTO DI PREFERENZA E CLAUSOLA DI ESCLUSIVA
per rafforzare la posizione dell'uno o dell'altro contraente o di entrambi, sono previste delle clausole volte ad assicurare una preferenza
all'uno o all'altro contraente nella stipulazione di un nuovo contratto alla scadenza di quello in corso (patto di preferenza) o a garantire
una posizione di esclusivit all'uno o all'altro contraente nel periodo di durata del rapporto (clausola di esclusiva).
Patto di esclusiva: pu essere inserito nel contratto di somministrazione a favore di una delle parti:
- a favore del somministrante: il somministrato non pu ricevere da altri prestazioni della stessa natura n procurarsele con mezzi
propri;
- a favore del somministrato: il somministrante non pu eseguire ad altri, nella zona contemplata e per la durata del contratto,
forniture della stessa natura.
L'APPALTO: GENERALIT
<< L'appalto il contratto con il quale una parte assume con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio
rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.
L'organizzazione di mezzi e la gestione a proprio rischio sono, dunque, gli elementi caratteristici dell'appalto e sottolineano il nesso di
interdipendenza che sussiste tra appalto ed impresa:
- l'appaltatore , infatti, imprenditore, in quanto organizza i mezzi per la realizzazione di un risultato e per mettere a disposizione di
altri il risultato stesso in cambio di un corrispettivo;
- gestione a proprio rischio, poi, significa che l'appaltatore risponde verso il committente degli eventuali difetti, vizi o difformit
dell'opera, e non pu imputare gli stessi ai suoi ausiliari.
OBBLIGAZIONI DELL'APPALTATORE
- L'appaltatore deve compiere direttamente e con la propria organizzazione l'opera o il servizio che ha assunto, senza affidarla in
subappalto a terzi (a meno che il committente non sia d'accordo);
- i rischi che incidono sull'opera, durante il corso dell'esecuzione, ricadono sullappaltatore)
- l'opera deve essere compiuta secondo le modalit convenute, a regola darte e nel termine e al prezzo pattuito;
- l'appaltatore deve garantire l'opera da eventuali difformit e vizi;
- il diritto dell'appaltatore al corrispettivo subordinato allaccettazione dellopera da parte del committente; l'appaltatore, pertanto
compiuta l'opera deve invitare questultimo a vendicare la stessa, per constatare se essa sia stata eseguita a regola d'arte: tale
 verifica si chiama collaudo.
OBBLIGAZIONI DEL COMMITTENTE
Sono:
- il pagamento del prezzo: l'appalto, un contratto a titolo oneroso; il prezzo pu essere stabilito o globalmente oppure a misura
(es.: tot a metro quadrato);
- lesecuzione del collaudo dell'opera, appena ricevuto l'invito di verifica da parte dell'appaltatore: nel caso di ingiustificato ritardo
(mora) l'opera si intende accettata.
IL DIRITTO ALLA REVISIONE DEL PREZZO
In ogni caso, l'appaltatore o il committente possono chiedere la revisione del prezzo qualora, per effetto di circostanze imprevedibili, si
siano verificati, successivamente alla conclusione del contratto, aumenti o diminuzioni del prezzo dei materiali o della mano dopera tali
da determinare una variazione superiore al decimo del prezzo complessivo convenuto.
La revisione, comunque, pu essere accordata solo per quella differenza che eccede il decimo. L'appaltatore, inoltre, ha diritto ad un
equo compenso quando nel corso dell'opera si manifestino difficolt impreviste di esecuzione.
ESTINZIONE DELL'APPALTO
Causa peculiare di estinzione, oltre quelle tipiche previste per ciascun contratto, il recesso da parte del committente: questi, infatti,
pu in qualsiasi momento recedere dal contratto, e tale sua facolt non subordinata alla esistenza o alla ragionevolezza di un motivo.
Egli, per, deve tenere indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno. La morte dell'appaltatore
non causa di scioglimento del contratto in corso di esecuzione, salvo che la considerazione della persona dell'appaltatore abbia
costituito motivo determinante del contratto e gli eredi non diano affidamento in ordine alla buona esecuzione dell'opera.
RESPONSABILIT DELL'APPALTATORE
La responsabilit dellappaltatore pu essere cos classificata:
- responsabilit contrattuale nei confronti del committente; essa permette a questi di esercitare, in caso di inadempimento o
ritardo, l'azione di risoluzione del contratto e quella di risarcimento danni;
- responsabilit per difformit e vizi dell'opera. Il committente pu richiedere che i vizi e le difformit siano eliminati a spese
dell'appaltatore o pu chiedere una riduzione del prezzo; solo eccezionalmente, qualora l'opera sia del tutto inadatta alla sua
destinazione, il committente pu richiedere la risoluzione del contratto. Se i vizi o le difformit dipendono da colpa dell'appaltatore, il
committente ha inoltre diritto al risarcimento dei danni;
- responsabilit per danni arrecati ai terzi, nel caso in cui dall'esecuzione dell'appalto derivino danni a persone o cose.
IL CONTRATTO DI ASSICURAZIONE
L'assicurazione il contratto con il quale una parte (assicuratore), verso il pagamento di una somma di danaro (premio), si obbliga a
rivalere lassicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro (assicurazione contro danni), ovvero a pagare un
capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana (assicurazione sulla vita), ovvero a tenere indenne lassicurato
da quanto questi deve pagare ad un terzo per avergli procurato un danno
Causa: trasferimento del rischio dall'assicurato all'assicuratore, dietro pagamento di un corrispettivo (premio) da parte del
contraente
- Oggetto: il rischio;
- Natura: contratto aleatorio, di regola si conclude mediante formulari (polizza) e si configura pertanto come contratto di adesione,
- Premio: l'oggetto della prestazione del contraente e costituisce il corrispettivo a carico dell'assicurato per l'assunzione del rischio
da parte dell'assicuratore;
- Rischio: possibilit che un determinato evento dannoso si verifichi nel futuro. Esso deve necessariamente ed obiettivamente esistere
al momento in cui la stipulazione si perfeziona
Il contratto di assicurazione richiede la forma scritta per la sua prova. Da ci deriva l'obbligo per l'assicuratore di rilasciare la polizza
che costituisce il documento probatorio tipico del contratto di assicurazione e la sua funzione quella di provare l'esistenza del contratto.
ASSICURAZIONE CONTRO I DANNI
Contratto con il quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno
a lui prodotto da un sinistro. La funzione di tale assicurazione di natura indennitaria, nel senso che la somma dovuta dall'assicuratore
non deve mai superare il danno sofferto dall'assicurato in quanto questi non pu arricchirsi, ma pu soltanto essere indennizzato del
danno subito.
Danno risarcibile: solo il danno emergente; il valore delle cose perite determinato al momento del sinistro.
Assicurazione della responsabilit civile. un ramo dell'assicurazione contro i danni che ha la funzione di tenere indenne l'assicurato
di quanto egli sia tenuto a pagare ad un terzo a titolo di risarcimento danni per essere incorso in responsabilit civile nei suoi confronti
L'assicuratore tenuto a risarcire il suo assicurato, non il terzo danneggiato, salvo il caso in cui sia il terzo a richiedere il risarcimento
a lui diretto.
ASSICURAZIONE SULLA VITA
un contratto con cui l'assicuratore, in relazione agli eventi della vita dell'assicurato, assume l'obbligo di pagare un capitale o di
corrispondere una rendita al contraente o ad un terzo, in corrispettivo di un premio unico o periodico.
- assicurazione per il caso di morte: La somma va pagata alla morte dell'assicurato o ad unepoca prestabilita, ed il pagamento del
premio cessa con la morte;
- assicurazione per il caso di vita: L'assicuratore si obbliga a pagare un capitale o rendita ad un'epoca fissa se l'assicurato ancora
in vita;
- assicurazione mista: Se l'assicurato muore prima di una data et il pagamento effettuato a persone designate, se in vita lo
percepisce lui stesso;
- assicurazione infortuni. una forma particolare di assicurazione sulla persona, destinata a coprire i danni derivanti alla persona
da incendi, infortuni etc.
- assicurazione a favore dei terzi: Le parti stabiliscono che alla morte dell'assicurato l'indennit attribuita ad un terzo designato.
Per effetto della designazione, il terzo acquista un diritto proprio ai vantaggi dell'assicurazione.
RIASSICURAZIONE
un contratto di assicurazione con il quale, nei limiti stabiliti dal contratto stesso, lassicuratore si assicura contro il danno a lui derivante
dal verificarsi del rischio assunto nei confronti dellassicurato.
IL FRANCHISING: NOZIONE E TIPOLOGIE
Il franchising un contratto tra imprese che rientra nell'ambito dei rapporti di distribuzione e consente al produttore di beni e servizi
(franchisor) di commercializzare i propri prodotti con i propri segni distintivi mediante una rete di imprese affiliate (franchisees). Queste
ultime sopportano tutti gli oneri per l'installazione e gestione dell'attivit in contropartita dell'ingresso in una rete distributiva
commerciale, senza assumere i rischi dell'avviamento di una nuova impresa. Tuttavia, in cambio della partecipazione a una collaudata
rete commerciale, il franchisee privato di parte della sua autonomia nell'organizzazione e gestione dell'azienda, nella predisposizione
di una attivit di promozione commerciale e nella libert di agire in concorrenza sul mercato.
Il franchising un contratto bilaterale di collaborazione tra due soggetti, giuridicamente ed economicamente indipendenti e presenta
le seguenti caratteristiche:
- un rapporto di collaborazione tra imprenditori nel quale prevale l'elemento personale;
- un contratto d'impresa normalmente stipulato con un gran numero di affiliati e, quindi, necessita di regole uniformi che lo collocano
tra i contratti in serie o per adesione conclusi mediante moduli o formulari (per esempio i contratti di fornitura di energia elettrica);
- un contratto a effetti obbligatori e consensuale, cio si perfeziona a seguito del consenso delle parti;
- oneroso a prestazioni corrispettive, in quanto il franchisee deve pagare un prezzo per l'ingresso nella rete distributiva e il diritto di
utilizzo;
- un contratto commutativo. Infatti possibile per le parti conoscere i reciproci vantaggi e svantaggi;
- tollera l'apposizione di condizioni e termini e pu essere preceduto da un contratto preliminare.
In particolare, il contratto deve espressamente indicare:
- l'ammontare degli investimenti e delle spese di ingresso che l'affiliato deve sostenere prima dell'inizio dell'attivit. Questa indicazione
assai importante per verificare la congruit e conseguente legittimit della clausola che limita il periodo di durata del franchising;
- le modalit di calcolo e di pagamento delle royalties e l'indicazione di un incasso minimo da realizzare da parte dell'affiliato;
- l'ambito dell'eventuale esclusiva territoriale sia in relazione ad altri affiliati sia in relazione a canali e unit di vendita direttamente
gestiti dall'affiliante;
- la specifica del know-how fornito dall'affiliante all'affiliato;
- le caratteristiche dei servizi offerti dall'affiliante in termini di assistenza tecnica e commerciale, progettazione e allestimento,
formazione;
- le condizioni di rinnovo, risoluzione o eventuale cessione del contratto stesso.
Gli obblighi dellaffiliato sono:
- precontrattuali: obblighi precontrattuali di comportamento a carico dell'aspirante affiliato (franchisee) di fornire, tempestivamente
e in modo esatto e completo, all'affiliante ogni informazione necessaria o opportuna per la stipula del contratto, anche se non
espressamente richieste dall'affiliante stesso;
- contrattuali: oggetto immediato del franchising la concessione del franchisor (impresa affiliante) di inserire l'affiliato in una rete
distributiva commerciale gi avviata in corrispettivo di determinati obblighi sia di natura pecuniaria, sia di altro genere, oltre agli
obblighi di rispettare le direttive dettate dall'impresa affiliante, le zone di esclusiva ecc.;
- corrispettivo in denaro: tra gli obblighi dell'affiliato (franchisee) che concorrono a formare il contratto di franchising vi quello di
pagare un corrispettivo in denaro. Il franchisee deve corrispondere un prezzo che, di solito, composto da una parte fissa, detta
diritto di ingresso, in genere rapportata anche al valore economico e alla capacit di sviluppo della rete commerciale o da canoni
periodici (o royalties), determinati in misura fissa o variabile rapportati al volume di affari realizzato oppure mediante l'acquisto
minimo di prodotti;
- obbligo di non trasferire la sede: se espressamente indicata nel contratto, l'affiliato non pu trasferire la sede dell'impresa senza
il preventivo consenso dell'affiliante, se non per causa di forza maggiore;
- obbligo di riservatezza: l'affiliato si impegna a osservare e a fare osservare ai propri collaboratori e dipendenti, anche dopo lo
scioglimento del contratto, la massima riservatezza in ordine al contenuto dell'attivit oggetto del franchising;
- obbligo di consentire il controllo: anche se non previsto direttamente dalla legge, la natura stessa del contratto di franchising,
consentendo di entrare a fare parte di una rete commerciale gi avviata, limita l'autonomia gestionale del franchisee e gli impone di
uniformarsi e rispettare precise regole di comportamento dettate dal franchisor.
Gli obblighi dell'affiliante sono:
- precontrattuali: il futuro affiliante (franchisor) deve fornire tempestivamente all'aspirante affiliato (franchisee) ogni informazione, da
questi ritenuta necessaria eccetto quelle riservate o la cui divulgazione costituirebbe violazione di diritti di terzi, per consentirgli di
svolgere ogni accertamento idoneo a valutare la convenienza economica della nuova impresa. In particolare, almeno 30 giorni prima
della sottoscrizione, ha l'obbligo di consegnare all'aspirante affiliato copia completa del contratto, corredato degli allegati;
- contrattuali di solito previsti:
- impegno a concedere al franchisee la licenza dell'uso dei propri segni distintivi e a trasferire il proprio know-how e le formule
che individuano i prodotti dati in franchising;
- obbligo di fornire assistenza tecnica, commerciale, promozionale e di marketing;
- impegno ad addestrare il personale impiegato nell'impresa del franchisee. Inoltre il franchisor si obbliga a rifornire di beni o
servizi il franchisee che si obbliga a conformarsi a una serie di comportamenti prefissati;
- obbligo di informazione: il legislatore indica espressamente le informazioni che il franchisor deve fornire all'aspirante affiliato
(franchisee) per consentirgli di svolgere ogni accertamento idoneo a valutare la convenienza economica della nuova impresa. Se il
franchisor fornisce false informazioni, l'altra parte pu chiedere l'annullamento del contratto, se i raggiri sono stati tali che senza di
essi l'altra parte non avrebbe sottoscritto il contratto.
- Se a tempo determinato, la legge esige che il contratto abbia una durata minima sufficiente a garantire al franchisee
l'ammortamento degli investimenti effettuati per l'esercizio della nuova attivit d'impresa e lo smaltimento di eventuali giacenze di
magazzino e, comunque, mai inferiore a 3 anni, salvo risoluzione anticipata per inadempienza di una delle parti. Se a tempo
determinato alla scadenza potr essere rinnovato.
- Se il contratto a tempo indeterminato, alle parti spetta il diritto di recesso, ma sempre nel rispetto del tempo sufficiente al
franchisee per ammortizzare gli investimenti effettuati per l'esercizio della nuova impresa e mai inferiore a 3 anni, salvo recesso per
giusta causa.
IL DEPOSITO
Il contratto col quale una parte riceve dallaltra una cosa mobile con lobbligo di custodirla e di restituirla in natura.
La causa del deposito consiste nell'assicurare la custodia della cosa: provvedere cio alla conservazione materiale di essa,
preservandola dai pericoli di sottrazione, distruzione o danneggiamento. Il deposito un contratto reale: si conclude, cio, mediante
accordo seguito dalla consegna della cosa al depositario.
La consegna della cosa, oggetto del deposito, avviene normalmente con il passaggio materiale del bene da custodire: in tal caso il
depositario ne acquista la detenzione; la consegna pu tuttavia mancare quando la cosa si trovi gi nelle mani del depositario.
Il deposito si presume gratuito, salvo che dalla qualit professionale del depositario o da altre circostanze si debba desumere una
diversa volont delle parti.
Soggetti del contratto di deposito sono il depositante ed il depositario.
Il depositario obbligato:
- a custodire e a restituire la cosa. Nella custodia il depositario deve usare la diligenza del buon padre di famiglia;
- a non servirsi della cosa, salvo consenso del depositante;
- a restituire al depositante i frutti della cosa, da lui eventualmente percepiti.
Durante il rapporto, sorgono a carico del depositario alcuni obblighi accessori tra cui va ricordato lobbligo di avviso al depositante,
quando siano state modificate le modalit di custodia, e quando il depositario perda, per fatto a lui non imputabile, la detenzione della
cosa. Obblighi del depositante sono:
- di pagare il compenso;
- di rimborsare le spese di conservazione e restituzione.
Capitolo 13: Limpresa e lazienda
imprenditore chi esercita professionalmente unattivit economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di
beni o di servizi.
Due elementi fondamentali caratterizzano l'imprenditore:
- l'iniziativa: cio il potere di organizzare l'impresa, di indirizzarne l'attivit decidendone la politica economica e di dirigerne la
produzione;
- il rischio economico: cio la sopportazione di tutti gli oneri inerenti alla conduzione dell'impresa.
Dalla qualit di imprenditore derivano particolari diritti, doveri e responsabilit; in particolare l'imprenditore:
- ha la direzione dell'impresa e ne assume la titolarit;
- ha lobbligo di proteggere lintegrit fisica e la personalit morale dei propri dipendenti.
IL CONCETTO DI IMPRESA
Lattivit economica organizzata dall'imprenditore e da lui esercitata professionalmente al fine della produzione o dello scambio
di beni o servizi.
ATTIVIT ECONOMICA
Lattivit imprenditoriale consiste in una serie di atti (affari) coordinati al conseguimento di uno stesso fine consistente nella
creazione di una nuova ricchezza destinata al mercato, ossia a soddisfare bisogni altrui, o nella produzione o scambio di beni o
servizi.
ATTIVIT ORGANIZZATA
Altro carattere dell'attivit imprenditoriale quello dell'organizzazione. Esso insito nel concetto stesso di impresa, intesa come
complesso di mezzi (beni) e di persone. organizzata l'attivit svolta con l'ausilio di pi soggetti mediante l'utilizzazione di strumenti
tecnici o combinando i diversi fattori produttivi.
PROFESSIONALIT
Per professionale deve intendersi unattivit:
- abituale (ossia non occasionale) e continua (non necessariamente esclusiva): imprenditore, infatti, anche chi gestisce
un'impresa a carattere unicamente stagionale (si pensi al gestore di uno stabilimento balneare o di un albergo aperto per una sola
stagione all'anno). imprenditore, chi, oltre all'impresa, abbia anche una propria attivit di diversa natura
- preordinata ad uno scopo di lucro: Perch sussista la professionalit sufficiente che lattivit di impresa sia gestita con criteri
tali da essere idonea a ricavare almeno quanto occorra per coprire i costi dei fattori di produzione impiegati nel ciclo produttivo o
distributivo.
PRODUZIONE E SCAMBIO DI BENI
Requisito indispensabile per l'acquisizione della qualit di imprenditore l'esercizio di un'attivit produttiva e cio il compimento di una
serie di atti coordinati e finalizzati alla produzione o allo scambio di beni o di servizi. Non solo quindi produzione materiale di beni e servizi,
ma anche scambio di beni gi prodotti: dunque imprenditoriale lattivit creatrice di nuova ricchezza.
ATTIVIT ESERCITATA IN NOME PROPRIO (CD. SPENDITA DEL NOME)
Essenziale, inoltre, che l'imprenditore eserciti l'impresa in nome proprio, sopportandone il relativo rischio economico (cd. rischio
imprenditoriale).
il requisito della spendita del nome il criterio in base al quale si identifica la figura dell'imprenditore.
L'IMPRENDITORE AGRICOLO
Il codice civile, considerando imprenditore chiunque svolga un'attivit creatrice di ricchezza, ha configurato tale anche lagricoltore,
ma ha conservato ad esso alcune facilitazioni quali:
- esclusione dall'obbligo della tenuta delle scritture contabili;
- non assoggettabilit al fallimento ed alle altre procedure concorsuali in caso di insolvenza.
Tuttavia, anche le imprese agricole in stato di insolvenza e di crisi potranno accedere agli accordi di ristrutturazione dei debiti e di
transazione fiscale.
ISCRIZIONE IN UNA SEZIONE SPECIALE DEL REGISTRO DELLE IMPRESE.
Tale iscrizione, oltre alle funzioni di certificazione anagrafica ed a quelle previste dalle leggi speciali, efficace per lopponibilit ai terzi.
L'art. 2135 c.c., definisce le attivit agricole essenziali, e cio quelle dirette alla coltivazione del fondo, alla selvicoltura, all'allevamento di
animali.
La qualifica di imprenditore agricolo viene oggi riconosciuta non solo a coloro che coltivano materialmente il fondo o allevano il bestiame
ma anche a chi esercita allevamenti ittici, alle aziende conserviere e casearie, e a chi presta servizi a favore dell'agricoltura.
Agli imprenditori agricoli poi consentita la vendita al dettaglio di prodotti provenienti in misura prevalente dalle rispettive aziende
agricole e pu avere per oggetto anche prodotti derivati, ottenuti attraverso attivit di manipolazione o trasformazione di prodotti
agricoli e zootecnici.
L'ultimo inciso del comma 1 dell'art. 2135 c.c. attribuisce la qualifica di imprenditore agricolo a chi esercita attivit connesse a quelle
di coltivazione del fondo, di selvicoltura e allevamento di animali. Si intendono comunque connesse:
- le attivit dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione che abbiano per oggetto
prodotti prevalentemente ottenuti dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali;
- le attivit dirette alla fornitura di beni o servizi mediante l'utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse dell'azienda normalmente
impiegate nell'attivit agricola esercitata, ivi comprese le attivit di valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e forestale,
ovvero di ricezione ed ospitalit (ad esempio, l'agriturismo).
LIMPRENDITORE AGRICOLO PROFESSIONALE
imprenditore agricolo professionale chi, in possesso di conoscenze e competenze professionali, dedichi alle attivit agricole,
direttamente od in qualit di socio di societ di persone o cooperative o di amministratore di societ di capitali, almeno il 50% del
proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attivit medesime almeno il 50% del proprio reddito globale da lavoro.
Le societ di persone, cooperative e di capitali sono considerate imprenditori agricoli professionali a condizione che:
- nelle societ di persone (societ semplice e in nome collettivo) almeno un socio sia in possesso della qualifica di imprenditore agricolo
professionale. Per le societ in accomandita occorre far riferimento ai soci accomandatari;
- nelle societ di capitali e nelle societ cooperative un amministratore sia in possesso della qualifica di imprenditore agricolo
professionale (nelle societ cooperative l'amministratore deve essere anche socio).
Le societ che intendono assumere la veste di societ agricole devono necessariamente indicare tale termine nella propria
denominazione o ragione sociale.
L'IMPRENDITORE COMMERCIALE
Sono imprenditori commerciali coloro che esercitano:
- attivit industriale diretta alla produzione di beni o servizi: quella attivit produttiva di beni o di servizi che richiede un procedimento
di trasformazione della materia
- attivit intermediaria nella circolazione dei beni: quella diretta alla distribuzione dei beni sul mercato;
- attivit di trasporto per terra, per acqua, per aria;
- attivit bancaria o assicurativa;
- attivit ausiliarie delle precedenti, quali ad esempio l'attivit dell'agente di commercio; l'attivit del mediatore;
L'iscrizione nel registro delle imprese ha solo efficacia dichiarativa. I punti fondamentali degli imprenditori commerciali riguardano:
- l'obbligo di tenere le scritture contabili;
- l'obbligo di iscrizione nel registro delle imprese;
- lassoggettabilit al fallimento e alle altre procedure concorsuali nelle ipotesi di crisi dell'impresa o di insolvenza dell'imprenditore.
L'IMPRESA FAMILIARE E L'AZIENDA CONIUGALE
L'impresa familiare quella impresa in cui collaborano con l'imprenditore, senza che intercorra un rapporto societario o di lavoro
subordinato, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Soltanto al titolare compete il potere di ammettere
un familiare nellimpresa, poich limprenditore deve essere libero di scegliere i suoi collaboratori.
DIRITTI PATRIMONIALI DEI SINGOLI FAMILIARI
Il familiare che presta in modo continuativo la sua attivit di lavoro nellimpresa familiare ha un complesso di diritti definiti di
partecipazione e cio:
- ha diritto al mantenimento secondo la condizione patrimoniale della famiglia;
- partecipa agli utili dellimpresa familiare, ai beni acquistati con essi, nonch agli incrementi dellazienda, anche in ordine
allavviamento, in proporzione della quantit e qualit del lavoro prestato.
Il titolare, anche se non obbligato alla tenuta delle scritture contabili , per, tenuto ad una documentazione sufficientemente idonea
a consentire ai familiari di esercitare, in sede di rendiconto, il controllo sulla gestione e sui risultati della stessa.
L'ATTIVIT GESTORIA DELL'IMPRESA FAMILIARE
Spettano al titolare le decisioni concernenti la gestione ordinaria: egli vi provvede in piena autonomia e non previsto alcun obbligo di
previa consultazione o comunicazione ai familiari che collaborano. Spettano, invece, alla maggioranza dei componenti dell'impresa le
decisioni concernenti:
- l'impiego degli utili e degli incrementi;
- la gestione straordinaria;
- la cessazione dell'impresa.
Spettano, infine, a tutti i partecipanti (all'unanimit) le decisioni inerenti al trasferimento del diritto di partecipazione all'impresa familiare.
L'AZIENDA CONIUGALE vedere
Cadono in comunione immediata le aziende costituite dopo il matrimonio e gestite da entrambi i coniugi; in tal caso si ha impresa
coniugale in azienda coniugale ed entrambi i coniugi sono considerati imprenditori.
L'IMPRESA SOCIALE
Tutte le organizzazioni private che esercitano in via stabile e principale unattivit economica organizzata al fine della produzione o dello
scambio di beni o servizi di utilit sociale, diretta a realizzare finalit di interesse generale. Lassenza dello scopo di lucro ed il
perseguimento di finalit di interesse generale sono i tratti caratterizzanti dell'impresa sociale.
Le imprese sociali devono essere costituite mediante atto pubblico in cui deve essere esplicitato il carattere sociale dell'impresa,
attraverso la espressa indicazione dell'oggetto sociale e dell'assenza dello scopo di lucro. L'atto costitutivo deve poi essere depositato,
entro 30 giorni, a cura del notaio o degli amministratori, presso l'ufficio del registro delle imprese nella cui circoscrizione stabilita la
sede legale dell'impresa, per l'iscrizione in apposita sezione.
IL PICCOLO IMPRENDITORE
Notevoli sono le conseguenze connesse alla distinzione in esame, in quanto il piccolo imprenditore:
- esonerato dalla tenuta delle scritture contabili;
- soggetto alliscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese esclusivamente a fini certificativi e di pubblicit notizia.
Il concetto di piccola impresa dato dal codice in riferimento all'imprenditore: sono cos piccoli imprenditori, ai sensi dell'art. 2083
c.c., il coltivatore diretto del fondo, lartigiano, i piccoli commercianti e coloro che esercitano unattivit professionale organizzata
prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti la propria famiglia. Tale norma individua alcune tra le pi comuni figure di
piccoli imprenditori, e cio:
- i coltivatori diretti;
- gli artigiani;
- i piccoli commercianti.
Con l'ultimo inciso l'art. 2083 c.c. fissa una regola di carattere generale, quella della prevalenza del lavoro proprio e dei familiari sul
lavoro altrui, ossia dei dipendenti salariati, che serve come criterio di identificazione per eventuali altre categorie di piccoli imprenditori.
LA FIGURA DELLARTIGIANO NELLA LEGISLAZIONE SPECIALE
Impresa artigiana: essa contraddistinta dai seguenti elementi:
- il ruolo preponderante dellartigiano che deve prestare in misura prevalente il proprio lavoro, anche manuale, nel processo
produttivo;
- un processo produttivo non del tutto meccanizzato, potendo, peraltro, avere ad oggetto una qualsiasi attivit di produzione di beni
anche semilavorati o di prestazioni di servizi eccetto le attivit di intermediazione nella circolazione di beni o ausiliari di essi, di
somministrazione al pubblico di bevande o alimenti, salvo il caso che siano solamente strumentali e accessorie all'esercizio
dell'impresa, le prestazioni di servizi commerciali e le attivit agricole.
LACQUISTO DELLA QUALIT DI IMPRENDITORE E LA CAPACIT DI ESERCITARE L'IMPRESA
La qualit di imprenditore commerciale si acquista per il solo fatto di esercitare professionalmente una attivit economica tra quelle di
cui all'art. 2195 c.c.
Nessun altro adempimento richiesto in quanto l'iscrizione nel registro delle imprese ha solo efficacia dichiarativa. La qualit di
imprenditore si perde per cessazione effettiva dell'attivit a prescindere dalla cancellazione dal registro delle imprese. Cos:
- Lassolutamente incapace pu, invece, continuare lesercizio di un'impresa commerciale, che a lui pervenga per successione o
donazione, previa autorizzazione del Tribunale su parere del giudice tutelare;
- anche l'inabilitato pu soltanto continuare l'esercizio di un'impresa commerciale, se autorizzato dal Tribunale, su parere del giudice
tutelare;
- il minore emancipato pu essere autorizzato ad iniziare l'esercizio di una nuova impresa commerciale e, naturalmente, a continuare
quello di un'impresa gi esistente (in tal caso ha piena capacit anche per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
Lamministrazione di sostegno, la quale permette di tutelare, i soggetti che per effetto di una menomazione fisica o psichica sono
incapaci, anche temporaneamente, ad espletare le funzioni della vita quotidiana e a gestire i propri interessi patrimoniali e giuridici.
SCRITTURE CONTABILI, REGISTRO DELLE IMPRESE E SEMPLIFICAZIONI PER LESERCIZIO DI ATTIVIT ECONOMICHE
La tenuta delle scritture contabili elemento indispensabile per ogni impresa commerciale: infatti, ogni imprenditore commerciale
(sono esclusi, quindi, sia il piccolo imprenditore che l'imprenditore agricolo) deve tenere obbligatoriamente:
- il libro giornale, nel quale vanno annotate giorno per giorno tutte le operazioni, nell'ordine in cui sono compiute, secondo i criteri di:
- cronologicit (ogni affare va iscritto in ordine cronologico);
- immediatezza (ogni affare va iscritto appena compiuto);
- il libro degli inventari, in cui va redatto l'inventario allinizio dell'attivit e poi ogni anno per indicare lo stato patrimoniale dell'impresa.
L'inventario contiene l'elencazione e la valutazione delle attivit e delle passivit relative all'impresa, nonch le attivit e le passivit
dell'imprenditore estranee alla medesima. L'imprenditore deve, altres, conservare tutta la corrispondenza, i contratti e le fatture
(nonch i libri contabili) per 10 anni.
Libro unico del lavoro, con la funzione di documentare ad ogni singolo lavoratore lo stato effettivo del proprio rapporto di lavoro.
Le scritture contabili sono soggette ad alcune formalit estrinseche (in particolare numerazione e, per alcune di esse, bollatura e
vidimazione) ed intrinseche (modo in cui devono essere tenuti tali libri).
In particolare, previsto che i libri, prima di essere messi in uso, devono essere numerati progressivamente in ogni pagina, recanti la
dichiarazione nell'ultima pagina del numero di fogli di cui il registro si compone. previsto, ancora, che le scritture devono essere tenute
secondo le norme di una ordinata contabilit. Non si possono fare abrasioni e qualche eventuale cancellazione deve eseguirsi in modo
che le parole cancellate siano leggibili.
Il legislatore accanto a tali scritture obbligatorie prevede la tenuta di scritture facoltative (un esempio dato dal libro mastro in cui
vengono riassunte le operazioni trascritte sul libro giornale). Possibilit di tenuta informatica delle scritture contabili.
EFFICACIA PROBATORIA DELLE SCRITTURE CONTABILI
Le scritture contabili, in generale, costituiscono un mezzo di prova, fatta eccezione per i contratti per i quali sia richiesta la forma scritta.
Due sono le regole fondamentali in materia:
- le scritture contabili fanno sempre prova contro l'imprenditore, anche se non tenute regolarmente; tuttavia, chi vuole trarne
vantaggio non pu scinderne il contenuto;
- possono, invece, costituire prova a favore dell'imprenditore, soltanto nei rapporti tra imprenditori inerenti all'esercizio dell'impresa
e solo qualora si tratti di:
- libri bollati e numerati nelle forme di legge;
- libri tenuti secondo le modalit prescritte dalla legge;
- libri riguardanti rapporti fra imprenditori ed inerenti all'esercizio dell'impresa.
REGISTRO DELLE IMPRESE
lo strumento di pubblicit legale, attraverso il quale il legislatore ha inteso fornire la possibilit di acquisire informazioni sui dati e i fatti
salienti delle imprese a quanti vengono in contatto con esse (fornitori, banche, consumatori etc.). definita la seguente disciplina:
- modalit d'iscrizione: l'iscrizione avviene su domanda dell'interessato ovvero di ufficio, se obbligatoria. In entrambi i casi
subordinata allaccertamento, da parte dell'ufficio del registro, della regolarit dei fatti o atti da iscrivere;
- oggetto dell'iscrizione: i principali atti e i fatti e le loro successive modificazioni, concernenti la vita dell'impresa;
- soggetti obbligati all'iscrizione: l'imprenditore commerciale; le societ, anche se non hanno ad oggetto un'impresa commerciale;
gli enti pubblici aventi come oggetto esclusivo o principale un'attivit commerciale; i consorzi con attivit esterna;
- efficacia dell'iscrizione: immediata e dichiarativa nel senso che, attraverso l'assolvimento degli obblighi pubblicitari, l'imprenditore
potr opporre ai terzi tutti i fatti che hanno costituito oggetto di iscrizione, indipendentemente dall'effettiva conoscenza che i terzi
abbiano avuto dei fatti iscritti.
Quando liscrizione richiesta sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata, il conservatore del registro procede
alliscrizione immediata dellatto. Si parla di efficacia costitutiva totale quando liscrizione presupposto perch latto sia produttivo di
effetti sia tra le parti che per i terzi; si parla di efficacia costitutiva parziale quando liscrizione presupposto per lefficacia dell'atto solo
nei confronti dei terzi.
Ha efficacia costitutiva totale l'iscrizione nel registro delle imprese dellatto costitutivo delle societ di capitali e cooperative.
Ha efficacia costitutiva parziale, invece, ad esempio, la registrazione della deliberazione di riduzione del capitale sociale per esuberanza
di una s.p.a.
Istituzione di appositi uffici del registro presso le Camere di commercio, esteso l'obbligo di iscrizione nel registro agli imprenditori agricoli,
alle societ semplici, a piccoli imprenditori ed agli artigiani iscritti al relativo albo.
COMUNICAZIONE UNICA PER LA NASCITA DI UN'IMPRESA
Tale comunicazione, da presentare all'ufficio del registro delle imprese presso le camere di commercio competenti utilizzando la via
telematica, vale come assolvimento della maggior parte degli adempimenti amministrativi previsti per l'iscrizione al registro delle
imprese e, se sussistono i presupposti di legge, vale anche ai fini previdenziali, assistenziali, fiscali e per l'ottenimento del codice fiscale
e della partita Iva.
La suddetta comunicazione diventa unico adempimento anche per le modifiche e le cessazioni delle imprese.
Sportello unico sar l'unico organismo competente a fornire una risposta unica e tempestiva per conto di tutte le amministrazioni
pubbliche coinvolte nell'iter autorizzatorio per l'esercizio delle attivit imprenditoriali.
Sportello unico delle attivit produttive (SUAP) deve essere lunico punto di accesso per le pratiche amministrative relative allo
svolgimento dell'attivit imprenditoriale
SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVIT (SCIA)
Sostituzione Dichiarazione di inizio attivit (DIA), con la Segnalazione certificata di inizio attivit (SCIA).
- ogni atto di autorizzazione, licenza, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l'esercizio di attivit
imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall'accertamento di requisiti e presupposti richiesti
dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, sostituito da una segnalazione dellinteressato (SCIA);
- l'attivit pu essere iniziata immediatamente dalla data di presentazione della segnalazione all'amministrazione competente;
- in caso di accertata carenza dei requisiti necessari ed entro il termine di 60 giorni dal ricevimento della SCIA, l'amministrazione
competente adotta motivati provvedimenti con cui dispone il divieto di proseguire l'attivit e la rimozione degli eventuali effetti
dannosi. L'interessato pu evitare tali provvedimenti conformando alla normativa vigente l'attivit ed i suoi effetti entro un termine
fissato dall'amministrazione, in ogni caso non inferiore a 30 giorni;
GLI AUSILIARI DELL'IMPRENDITORE: GENERALIT
All'attivit imprenditoriale partecipano diversi soggetti, che collaborano nell'esercizio dell'impresa. Questa collaborazione si attua
mediante svolgimento di prestazioni di opera:
- sia da parte di persone estranee allorganizzazione, che si pongono di fronte all'imprenditore in posizione di indipendenza (ausiliari
autonomi);
- sia da parte di persone che agiscono nellambito dellimpresa e che si pongono, rispetto all'imprenditore, in posizione di
subordinazione (ausiliari subordinati).
Nell'ambito degli ausiliari dell'imprenditore, quindi, si distinguono:
- ausiliari subordinati, che sono legati all'imprenditore da un rapporto di lavoro subordinato (dirigenti, impiegati, operai);
- ausiliari autonomi, che sono legati all'imprenditore da un rapporto di prestazione d'opera e stipulano con esso particolari contratti
(es.: mandato, contratto di agenzia, contratto di spedizione, commissione, mediazione).
L'INSTITORE
Institore la persona preposta dal titolare allesercizio di unimpresa commerciale, o di una sede secondaria o di un ramo
particolare dellimpresa.
Trattasi di un prestatore di lavoro con funzioni direttive, cui spetta:
- la funzione direttiva dellimpresa, che egli esercita sovraintendendo a tutti i rami dell'impresa o a quello cui preposto;
- la rappresentanza generale dellimprenditore, in relazione a tutti gli atti pertinenti all'esercizio dell'impresa.
La procura necessaria soltanto nel caso in cui l'imprenditore intenda limitare i poteri che la legge attribuisce all'institore.
Riguardo ai poteri rappresentativi previsti dalla legge, si nota che:
- l'institore pu svolgere tutte le attivit rientranti nel normale esercizio dellimpresa, egli non pu, per, alienare o ipotecare gli
immobili del preponente, salvo che questi abbia espressamente ampliato i suoi poteri;
- ha la rappresentanza processuale necessaria, collegata con i poteri sostanziali che per legge o per procura gli sono stati attribuiti;
- ha l'obbligo, quando agisce, di dichiarare ai terzi che agisce nel nome e per conto del preponente.
I PROCURATORI
Sono procuratori coloro i quali, in base ad un rapporto continuativo, possono compiere per l'imprenditore gli atti pertinenti all'esercizio
dellimpresa, pur non essendovi preposti. Anche il procuratore un lavoratore subordinato (es.: direttore del settore pubblicit, direttore
del personale).
Il procuratore, al contrario dellinstitore, incaricato di specifiche mansioni che si possono concretare solo in una serie di atti particolari
relativi all'esercizio dell'impresa.
I COMMESSI
I commessi sono quegli ausiliari che esercitano attivit subordinata di concetto o di ordine, estranea per a funzioni direttive. Essi
possono essere:
- preposti alla vendita nei locali dell'impresa (commessi di negozio);
- incaricati della vendita da piazza a piazza (commessi viaggiatori).
AZIENDA: GENERALIT
L'azienda il complesso dei beni organizzati dallimprenditore per lesercizio dellimpresa.
Tali beni sono coordinati strumentalmente dall'imprenditore cui spetta la titolarit dellazienda per consentirgli lutilizzazione funzionale
nonch la piena disponibilit dei singoli beni per l'esercizio dell'impresa. All'azienda, in particolare, fanno capo:
- BENI MATERIALI (merci, macchinari, locali etc.);
- BENI IMMATERIALI (brevetti, marchi etc.).
Non fanno parte dell'azienda i contratti, i crediti ed i debiti che, invece, fanno capo direttamente allimprenditore. Possiamo definire:
- lazienda come il complesso dei beni che vengono predisposti per l'esercizio di un'attivit produttiva;
- limpresa come quellattivit professionalmente organizzata allo scopo di produrre o scambiare beni e/o servizi.
LAVVIAMENTO
Il fatto che l'azienda sia caratterizzata da un complesso di beni organizzati in funzione di uno scopo produttivo ci induce a considerare:
- che, come tali, i singoli beni che compongono l'azienda hanno un determinato valore;
- che, invece, se sono coordinati ed organizzati per l'esercizio aziendale ed in grado di produrre profitti, gli stessi beni hanno un valore
generalmente superiore rispetto a quello individuale.
Il maggior valore che tali beni acquistano quando sono organizzati prende il nome di avviamento dell'azienda.
Se un soggetto acquista un'azienda gi avviata, acquista anche lavviamento, cio laspettativa di guadagni futuri ed infatti egli per la
cessione dell'azienda dovr pagare un prezzo pi alto rispetto al reale valore dei singoli beni.
L'avviamento, in pratica, il plusvalore che deriva all'azienda dal fatto che i beni che la compongono sono organizzati e coordinati per
conseguire lo stesso fine; esso pu essere dunque:
- soggettivo: in quanto inerente alle capacit e qualit personali dell'imprenditore (es.: cuoco, artigiano) e come tale non trasferibile
perch connesso all'iniziativa, all'abilit, alle capacit di organizzazione di colui che gestisce l'attivit;
- oggettivo: in quanto inerente agli elementi dell'azienda ed al luogo in cui l'attivit si esplica, per cui si trasferisce integralmente ed
automaticamente con l'azienda stessa.
IL TRASFERIMENTO DELL'AZIENDA
L'imprenditore, nella veste di titolare dell'azienda, pu trasferire a terzi:
- sia i singoli elementi dell'azienda;
- sia l'azienda nel suo complesso.
Quest'ultimo tipo di trasferimento pu aversi per atto tra vivi in forme diverse (es.: vendita, usufrutto, affitto), mentre pu trasferirsi
secondo le regole generali anche per donazione, permuta, conferimento in societ.
DISCIPLINA
Per le imprese soggette a registrazione i contratti che hanno per oggetto il trasferimento della propriet o il godimento
dell'azienda devono essere provati per iscritto, salva l'osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli
beni che compongono l'azienda o per la particolare natura del contratto.
Tale articolo, dunque, fissa due principi:
- necessit della forma scritta solo ai fini della prova e per le sole imprese soggette a registrazione;
- osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l'azienda.
Da tali principi si deduce che, in realt, lazienda non ha peculiari modalit di trasferimento, ma circola nelle forme proprie dei beni che
la compongono: cedere o affittare l'azienda, cio, equivale a cedere o locare una serie di beni. Nell'atto di cessione non necessario
indicare tutti i beni dell'azienda che si trasferiscono mentre occorre necessariamente indicare i beni che non vengono trasferiti.
I contratti che hanno per oggetto il trasferimento della propriet o il godimento dell'azienda devono essere redatti per atto pubblico o
per scrittura privata autenticata per consentirne l'iscrizione nel registro delle imprese, entro 30 giorni, a cura del notaio rogante o
autenticante.
POSIZIONE DEL CESSIONARIO
Il cessionario acquista l'azienda a titolo derivativo, ma non cos la qualit di imprenditore, che viene acquistata a titolo originario: da ci
consegue che il cessionario non esercita la stessa impresa che ha acquistato, bens esercita un'impresa nuova ad essa corrispondente.
SUCCESSIONE
I contratti in cui succede il cessionario sono quelli stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa, e, quindi, qualunque contratto stipulato
dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa. In particolare, per i contratti di lavoro in caso di trasferimento dellazienda, il rapporto di
lavoro continua con il cessionario ed il lavoratore conserva tutti i diritti che ne derivano. Altri contratti in cui subentra l'acquirente sono:
- i contratti di locazione dell'immobile in cui opera l'azienda;
- i contratti di somministrazione delle materie prime stipulati con i fornitori abituali;
- i contratti di assicurazione relativi all'impresa;
- i contratti di consorzio.
ESCLUSIONE DEI CONTRATTI PERSONALI
Sono esclusi dalla cessione automatica i contratti che abbiano carattere personale, nei quali hanno fondamentale rilievo le qualit
personali e professionali della controparte proprio perch basati su di un rapporto fiduciario con l'imprenditore.
SUCCESSIONE NEI CREDITI
La loro cessione a favore dell'acquirente ha effetto, nei confronti dei terzi (debitori), dal giorno della notifica al debitore o della sua
accettazione; ovvero, dal momento delliscrizione nel registro delle imprese dell'intervenuto trasferimento dell'azienda. Tuttavia, il
debitore che paghi in buona fede all'alienante liberato.
SUCCESSIONE NEI DEBITI
I debiti aziendali sono quelli relativi all'esercizio e all'organizzazione aziendale, di natura sia contrattuale che extracontrattuale, che sono
sorti prima del trasferimento dell'azienda, anche se hanno una data di scadenza successiva. Per essi vale la regola generale per cui il
cedente pu essere liberato dai debiti solo se i creditori lo consentano. Ad essere derogato, per le sole aziende commerciali, il principio
generale secondo cui ciascuno risponde solo delle obbligazioni da lui assunte. previsto, infatti, che nel trasferimento di un'azienda
commerciale risponde dei debiti suddetti anche l'acquirente dell'azienda, se essi risultano dai libri contabili obbligatori.
IL DIVIETO DI CONCORRENZA
Chi aliena lazienda deve astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento, dalliniziare una nuova impresa che per
loggetto, lubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dellazienda ceduta. Nel caso di usufrutto o di affitto
dellazienda il divieto di concorrenza vale per la durata dellusufrutto o dellaffitto. Il patto di astensione dalla concorrenza non pu
avere una durata maggiore di cinque anni.
USUFRUTTO E AFFITTO DI AZIENDA
L'azienda pu anche essere costituita in usufrutto e concessa in affitto. Lusufruttuario ed affittuario hanno l'obbligo di esercitare
l'azienda sotto la ditta che la contraddistingue, gestirla senza modificarne la destinazione, ricostituire le normali dotazioni di scorte e
sostituire gli impianti deteriorati dall'uso. L'usufruttuario e l'affittuario subentrano automaticamente nei contratti aziendali per la durata
dell'usufrutto o dell'affitto. Non si verifica accollo dei debiti aziendali anteriori.
I SEGNI DISTINTIVI: LA DITTA
Tra i segni distintivi assume una prevalente importanza la ditta, che il nome sotto il quale limprenditore svolge la sua attivit.
Essa costituisce, a differenza del marchio e dell'insegna, che hanno carattere meramente facoltativo, mezzo di individuazione necessario
dell'impresa economica.
Nella creazione della ditta l'imprenditore deve rispettare due principi: il principio della verit ed il principio della novit:
- principio della verit: esso impone che l'attivit economica sia esercitata in nome proprio dall'imprenditore: per questo stabilito
che, in qualunque modo sia formata, la ditta deve contenere almeno il cognome o la sigla dellimprenditore medesimo;
- principio della novit: la ditta deve essere anche nuova, cio idonea a caratterizzare una data impresa, differenziandola in modo
preciso da imprese similari. La novit non intesa in senso assoluto, ma in relazione ad imprese col medesimo oggetto ed operanti
nella stessa parte del territorio nazionale.
La ditta pu essere trasferita sia per atto tra vivi che per causa di morte purch con essa avvenga contestualmente il trasferimento
della azienda.
Nel caso, poi, di usufrutto o affitto dell'azienda, la ditta deve essere necessariamente trasferita.
I SEGNI DISTINTIVI: L'INSEGNA
L'insegna il segno distintivo del locale nel quale si svolge l'attivit dell'imprenditore. Essa pu corrispondere alla ditta e, in questo caso,
la tutela dell'insegna un riflesso della tutela della ditta; pu, invece, avere un contenuto diverso ed essere formata sia mediante una
denominazione, che mediante figure o simboli.
I SEGNI DISTINTIVI: IL MARCHIO E LE CREAZIONI INTELLETTUALI
Il marchio il segno distintivo del prodotto. Esso pu consistere tanto in un emblema, quanto in una denominazione o in un segno (si
pensi al cavallino rampante delle auto della Ferrari), purch presenti carattere distintivo e cio:
- abbia il carattere delle novit;
- non sia contrario alla legge, all'ordine pubblico o al buon costume;
- non sia generico e non veritiero.
I marchi si distinguono in diversi tipi, fra i quali ricordiamo:
- marchio di fabbrica, che serve ad indicare la provenienza del prodotto da una determinata impresa industriale;
- marchio di commercio, che serve ad indicare che esso posto in vendita da una determinata impresa (es.: marchio dei grandi
 magazzini o dei supermercati).
Il rivenditore, comunque, anche se appone il proprio marchio di commercio, non pu cancellare quello di fabbrica:
- marchio di forma, che consiste nella forma dellinvolucro o anche del prodotto, purch non meramente funzionale od ornamentale
(es.: la bottiglia della Coca-cola);
- marchio collettivo (o di categoria), tendente a proteggere indistintamente i prodotti di un gruppo di imprese associate tra di loro
(es.: pura lana vergine).
I marchi, inoltre, possono essere:
- emblematici o figurativi, se consistono in figure, riproduzioni di oggetti del mondo reale o disegni fantastici;
- nominativi, se consistono nel nome del produttore;
- denominativi, se consistono in nomi comuni e di fantasia, nonch nelle pi varie combinazioni di parole.
I requisiti di validit del marchio sono:
- la novit, non deve essere gi noto come marchio di prodotti o merci dello stesso genere fabbricati o messi in commercio da altri
imprenditori;
- la liceit, non deve essere contrario alla legge, allordine pubblico o al buon costume;
- la verit, non deve ingannare i consumatori circa la qualit, la provenienza e la natura dei prodotti;
- loriginalit. non deve essere generico ma dotato di capacit distintiva.
Il diritto all'uso esclusivo del marchio pu acquistarsi in due modi:
- con la registrazione (cd. marchio registrato). Per registrare validamente un marchio nell'ambito del territorio nazionale
necessario depositare l'apposita domanda all'Ufficio Italiano Brevetti e Marchi (UIBM) o alle Camere di commercio locali.
- con luso di fatto (cd. marchio non registrato). Chi ha fatto uso di un marchio non registrato ha la facolt di continuare ad usarlo,
nonostante la registrazione da altri ottenuta, nei limiti in cui anteriormente se ne avvalso.
Il marchio non registrato gode di una tutela minore di quello registrato: infatti chi ottiene la registrazione gode della presunzione assoluta
della titolarit del diritto e di una protezione estesa comunque a tutto il territorio nazionale
Contro chiunque usi il suo marchio contraffatto (a parte la tutela penale) limprenditore pu esercitare:
- l'azione di usurpazione e di contraffazione, rivolta ad ottenere l'accertamento dell'abusiva riproduzione del marchio identico, ovvero
la contraffazione dello stesso e la lesione dei diritti che ne deriva.
- l'azione di rivendicazione, esperibile in tutti i casi di abusiva registrazione di un marchio da parte di un soggetto che non ne abbia
diritto;
- l'azione inibitoria, diretta ad ottenere che l'altro soggetto cessi di usare il marchio contraffatto;
- l'azione di rimozione, diretta ad ottenere la distruzione del marchio contraffatto e, eventualmente, dei prodotti posti in vendita con
tale marchio;
- l'azione di risarcimento del danno derivante dall'uso che altri abbiano fatto del marchio;
- l'azione di concorrenza sleale.
Il marchio pu essere trasferito per la totalit o per una parte dei prodotti o servizi per i quali stato registrato e la cessione pu
avvenire anche indipendentemente dal trasferimento dellintero complesso aziendale.. Il marchio, oltre che trasferito a titolo definitivo,
pu essere anche concesso in godimento temporaneo (cd. licenza di marchio). Il nostro ordinamento tutela le creazioni intellettuali e,
in particolare:
- le opere dellingegno, che sono le idee creative nel campo culturale;
- le invenzioni industriali, che sono le idee creative nel campo della tecnica.
Il sistema normativo strutturato sul:
- riconoscimento del diritto d'autore per le opere dell'ingegno letterarie e artistiche;
- riconoscimento del diritto di brevetto per le invenzioni industriali, per i modelli di utilit e per i modelli e i disegni.
Il diritto dell'inventore non sorge automaticamente a seguito dell'invenzione, ma deriva dalla concessione del brevetto da parte dell'Ufficio
italiano brevetti e marchi, concessione che consiste nella registrazione dell'invenzione nel Registro dei brevetti per invenzioni industriali.
I caratteri che l'invenzione deve presentare affinch sia brevettabile sono:
- novit, cio non essere gi compresa nell'insieme delle conoscenze tecniche e non essere stata ancora divulgata;
- originalit, cio deve essere il frutto di un'attivit inventiva;
- liceit, cio non contraria a norme imperative, all'ordine pubblico e al buon costume;
- industrialit, cio deve essere suscettibile di utilizzo pratico da parte di qualsiasi tipo di industria, anche agricola.
Il brevetto per invenzione industriale dura 20 anni dalla data di deposito della domanda; il brevetto per modello di utilit dura 10 anni
dalla data di presentazione della domanda.
L'INIZIATIVA ECONOMICA E LA CONCORRENZA
Il principio costituzionale della libert di iniziativa economica a fondamento del regime concorrenziale e libero che contraddistingue il
nostro sistema economico.
La concorrenza deve svolgersi in modo da non ledere gli interessi dell'economia nazionale e nei limiti stabiliti dalla legge.
Principio fondamentale della disciplina della concorrenza sleale che gli imprenditori concorrenti non possono usare mezzi e tecniche
contrari ai principi della correttezza professionale. Oggetto di tale disciplina sono gli atti di concorrenza sleale idonei ad arrecare danno
all'altrui azienda attraverso la sottrazione di clientela.
Essi possono essere cos classificati:
- atti tipici. Per essi la scorrettezza professionale ed il danno potenziale si presumono e quindi non devono essere accertati n provati
in giudizio. Si distinguono:
- atti di confusione: ad esempio l'uso indebito dei segni distintivi di altro imprenditore da cui derivi inganno nei consumatori;
- atti di denigrazione o vanteria: la diffusione, cio, di notizie e apprezzamenti sui prodotti e lattivit di un concorrente, idonei a
determinare il discredito o l'appropriazione dei pregi dei prodotti o dellimpresa di un concorrente;
- atti atipici, cio gli atti non conformi ai principi della correttezza professionale e idonei a danneggiare laltrui azienda.
In presenza di tali presupposti, limprenditore leso pu azionare il rigido sistema di sanzioni previsto dal codice civile e cio:
- azioni inibitorie e reintegratorie, esperibili indipendentemente da dolo o colpa o da un danno concreto;
- azione di risarcimento in caso di dolo o colpa del concorrente.
IL CONTRATTO DI SOCIET
Un'attivit economica pu essere esercitata da una singola persona fisica (impresa individuale) oppure da una pluralit di persone
(impresa collettiva).
Nell'impresa individuale limprenditore a capo dellimpresa e ne assume i rischi, nel secondo caso pi soggetti concorrono all'esercizio
dell'attivit economica dividendo utili e perdite. La societ quindi la forma di esercizio collettivo dellimpresa, in quanto
un'organizzazione di persone e di beni preordinata al raggiungimento di uno scopo produttivo.
La societ si costituisce mediante contratto con cui due o pi persone conferiscono beni o servizi per lesercizio in comune di unattivit
economica allo scopo di dividerne gli utili.
Dalla definizione si desume che gli elementi essenziali del contratto di societ sono:
- la pluralit di persone: che sempre necessaria al momento della costituzione della societ. Va chiarito che tale elemento risulta
essenziale solo nel caso di contratto di societ, non invece, nel caso di costituzione di societ con atto unilaterale, nel qual caso la
pluralit dei soci non costituisce pi un elemento essenziale;
- il conferimento di beni o servizi: la societ non pu esistere senza un fondo sociale, pertanto con il contratto di societ ogni
contraente si obbliga a contribuire alla formazione di esso, mediante prestazione di beni (mobili, immobili, crediti) o servizi (la propria
attivit manuale o intellettuale);
- lesercizio in comune di un'attivit economica: lattivit di produzione e di scambio esercitata nell'interesse di tutti i soci che ne
assumono il rischio;
- la divisione degli utili: costituisce lo scopo ultimo dell'attivit sociale che quello di realizzare un guadagno che venga ripartito tra i
soci.
I conferimenti sono le prestazioni di dare o di fare cui le parti del contratto di societ si obbligano, al fine di esercitare in comune
un'attivit economica.
Il contratto di societ , perci, un contratto consensuale.
Possono formare oggetto di conferimento innanzitutto i beni, cio denaro, beni mobili o immobili, e in generale ogni cosa che sia
utilizzabile e suscettibile di valutazione economica. Possono formare oggetto di conferimento anche i servizi, ossia l'attivit lavorativa o
gli apporti d'opera del socio.
CAPITALE E PATRIMONIO SOCIALE
Il capitale sociale un'entit numerica che indica il valore in denaro della somma dei conferimenti eseguiti o promessi dai soci in sede
di costituzione della societ.
Il patrimonio sociale il complesso dei rapporti giuridici attivi e passivi che fanno capo alla societ.
Capitale e patrimonio coincidono nella fase iniziale dell'attivit, allorch unici mezzi a disposizione della societ sono i conferimenti
effettuati dai soci e non esistono ancora passivit. Successivamente, mentre il patrimonio destinato a variare a seconda delle vicende
economiche della societ, il capitale sociale rimane immutato, a meno che non si provveda, con una delibera assembleare, ad un
aumento o riduzione dello stesso.
LA CLASSIFICAZIONE DELLE SOCIET
In base allo scopo distinguiamo tra:
- societ lucrative, che hanno la finalit di dividere gli utili conseguiti tra i soci: societ semplice, in nome collettivo, in accomandita
semplice, a responsabilit limitata, per azioni e in accomandita per azioni;
- societ mutualistiche, che non hanno, invece, lo scopo di perseguire un utile per i soci, ma piuttosto quello di fornire ai soci stessi
beni, servizi od occasioni di lavoro a condizioni pi vantaggiose di quelle offerte dal mercato: le societ cooperative e le societ di
mutua assicurazione.
In relazione all'oggetto sociale e quindi alla natura dell'attivit svolta distinguiamo tra:
- societ commerciali, tali sono tutte le societ ad esclusione della societ semplice, che non pu mai avere natura commerciale;
- societ non commerciali, che hanno ad oggetto un'attivit non commerciale (attivit agricola, attivit di revisione legale dei conti).
In relazione al grado di autonomia patrimoniale:
- societ di capitali, che sono dotate di autonomia patrimoniale perfetta; ci significa che il patrimonio sociale nettamente distinto
da quello personale dei singoli soci e la societ gode di personalit giuridica, essendo un soggetto giuridico a s stante; quindi i
creditori della societ potranno soddisfarsi solo sul patrimonio della societ ma non potranno pretendere che i soci facciano fronte
con i patrimoni personali ai debiti contratti dalla societ. I soci rischiano, dunque, solo nei limiti della quota conferita. Inoltre, i creditori
particolari del socio non possono soddisfarsi sulla quota di questi nella societ. Sono societ di capitali: la societ per azioni, in
accomandita per azioni, a responsabilit limitata, le societ coooperative e le mutue assicuratrici;
- societ di persone, che, invece, sono dotate di autonomia patrimoniale imperfetta; ci comporta che la societ, pur essendo
dotata di un proprio patrimonio non ha personalit giuridica; i creditori sociali, quindi, se il patrimonio sociale non sufficiente a
soddisfare i loro crediti, potranno aggredire il patrimonio personale dei singoli soci, i quali rischiano nella societ non solo i beni
conferiti, ma anche i loro beni personali. Sono societ di persone: la societ semplice, la societ in nome collettivo e quella in
accomandita semplice.
LE SOCIET DI PERSONE: LA SOCIET SEMPLICE
La societ semplice la forma pi elementare di societ, la cui caratteristica fondamentale data dal fatto che essa pu avere ad
oggetto esclusivamente l'esercizio di attivit non commerciali.
Le societ semplici svolgono solitamente attivit agricole, attivit di gestione di immobili e attivit di revisione legale dei conti di aziende.
Le norme che regolano la societ semplice valgono, fatte salve le deroghe espressamente previste, anche per le altre societ di
persone.
La societ semplice non ha personalit giuridica ed ha unautonomia patrimoniale imperfetta, ci comporta che i creditori sociali
possono agire direttamente nei confronti dei soci che hanno agito in nome e per conto della societ i quali rispondono solidalmente e
illimitatamente dei debiti sociali. La responsabilit dei soci, per, sussidiaria nel senso che opera solo in caso di insufficienza del
patrimonio societario, pertanto se il creditore si rivolge per la soddisfazione del suo credito ad un socio questi pu domandare la
preventiva escussione del patrimonio sociale indicando i beni su cui il creditore possa agevolmente soddisfarsi. Inoltre i creditori
personali del socio non possono agire sui beni della societ, ma possono ottenere la liquidazione della quota del socio loro debitore, se
i beni di quest'ultimo non sono sufficienti a soddisfarli. La misura della partecipazione agli utili , di regola, proporzionale al conferimento
eseguito da ciascuno dei soci. Divieto del cd. patto leonino (patto con cui uno o pi soci sono esclusi da ogni partecipazione agli utili o
alle perdite).
Il potere di amministrazione della societ spetta a ciascun socio con responsabilit illimitata, disgiuntamente dagli altri soci, salvo diversa
regolamentazione disposta del contratto sociale.
Nell'atto costitutivo pu essere previsto un sistema di amministrazione congiuntiva, secondo il quale per il compimento delle operazioni
sociali necessario il consenso di tutti i soci e i singoli amministratori non possono compiere da soli nessun atto, salvo che vi sia urgenza
di evitare un danno alla societ.
La societ semplice si scioglie:
- per decorso del termine;
- per conseguimento dell'oggetto sociale o sopravvenuta impossibilit di realizzarlo;
- per volont di tutti i soci; per il venir meno della pluralit dei soci;
- per altre eventuali cause previste dal contratto sociale.
Lo scioglimento, comunque, non determina l'immediata estinzione della societ, ma solo il cambiamento dello scopo sociale. Si instaura,
infatti, la fase della liquidazione, durante la quale la societ continua ad esistere, ma pu solo provvedere al pagamento dei debiti sociali,
alla conversione in denaro del patrimonio sociale ed alla sua ripartizione tra i soci.
LA SOCIET IN NOME COLLETTIVO
La societ in nome collettivo una societ di persone che la legge ha previsto per l'esercizio di attivit commerciali. Svolgendo attivit
commerciale le societ in nome collettivo sono sottoposte allo statuto dell'imprenditore commerciale.
La stipulazione dell'atto costitutivo deve essere fatta per iscritto e cio mediante scrittura privata autenticata dal notaio o atto pubblico
che deve essere pubblicato nel registro delle imprese. Tuttavia l'inosservanza di questo requisito formale non comporta l'invalidit del
contratto. La societ costituita mediante regolare atto costitutivo ma non registrata al registro delle imprese esiste ugualmente, anche
se irregolare. La principale conseguenza della mancata registrazione dell'atto costitutivo che i rapporti tra la societ ed i terzi sono
regolati dalle norme relative alla societ semplice, ma con due eccezioni: resta ferma la responsabilit solidale e illimitata dei soci; il
potere di amministrazione ed il coincidente potere di rappresentanza spettano, in mancanza di specifica regolamentazione del contratto
sociale, disgiuntamente a tutti i soci.
Le modificazioni pi interessanti dell'atto costitutivo riguardano la durata della societ, che pu essere prorogata espressamente o
tacitamente, e l'eventuale riduzione del capitale sociale. Nel caso in cui si verifica una perdita del capitale sociale, nell'interesse dei
creditori prevista la regola fondamentale secondo cui non pu farsi luogo a ripartizioni di utili fino a quando il capitale non sia
reintegrato o ridotto in misura corrispondente.
L'autonomia patrimoniale delle s.n.c. imperfetta: la responsabilit dei soci per le obbligazioni sociali illimitata e solidale ed previsto
che il patto contrario non ha effetto nei confronti dei terzi. ll creditore sociale non pu rivolgersi ai singoli soci se non dopo aver escusso
il patrimonio sociale). Inoltre, il creditore particolare del socio non pu chiedere la liquidazione della quota del suo debitore.
Per quanto riguarda l'esecuzione del rapporto sociale, i soci hanno, in primo luogo, l'obbligo di compiere i conferimenti, cos concorrendo
alla formazione del capitale sociale.
La societ tenuta a redigere annualmente, alla chiusura dell'esercizio sociale, l'inventario, che costituito dal bilancio e dal conto dei
profitti e delle perdite.
LA SOCIET IN ACCOMANDITA SEMPLICE
La societ in accomandita semplice (s.a.s.) una societ di persone caratterizzata dal fatto che di essa fanno parte due diverse
categorie di soci:
- gli accomandanti i quali, conferendo soltanto dei beni e non partecipando alla gestione sociale, non assumono responsabilit verso
i terzi creditori sociali ed hanno solo l'obbligo di versare alla societ il proprio apporto (responsabilit limitata). Essi, pertanto, sono
obbligati nei limiti della quota di capitale conferita;
- gli accomandatari che, invece, partecipando alla gestione ed alla direzione della societ, assumono una responsabilit illimitata e
rispondono anche con il proprio patrimonio personale, sia pure in via sussidiaria, delle obbligazioni sociali.
La ragione sociale costituita dal nome di almeno uno dei soci accomandatari con l'indicazione di s.a.s.
L'atto costitutivo va redatto per iscritto (scrittura privata autenticata o atto pubblico) e va pubblicato nel registro delle imprese.
Con riguardo all'amministrazione della societ, abbiamo detto che i soci accomandanti sono obbligati solo al conferimento, corrono il
rischio di perdere solo il capitale conferito, ma non hanno alcun potere di amministrazione. Pertanto, qualora laccomandante si
ingerisca nella gestione sociale compiendo atti di amministrazione, risponde illimitatamente e solidalmente delle obbligazioni sociali (si
considera di fatto un accomandatario).
I soci accomandatari, invece, hanno il potere di amministrare la societ, potere che conferito loro di diritto.
Per quanto riguarda la possibilit di uscire dalla societ cedendo la propria quota, mentre i soci accomandatari, in quanto
personalmente responsabili per i debiti sociali, possono farlo solo con il consenso di tutti gli altri soci, gli accomandanti, posta la scarsa
influenza che essi hanno nella vita della societ, possono, salvo patto contrario, liberamente trasferire la propria quota per atto tra vivi,
purch vi sia il consenso di tanti soci che rappresentino la maggioranza del capitale sociale.
IPOTESI PARTICOLARI DI SOCIET: LA SOCIET DI FATTO, LA SOCIET OCCULTA E LA SOCIET APPARENTE
Pu accadere, che venga a costituirsi una societ per fatti concludenti, cio non in virt di un'espressa manifestazione di volont delle
parti, ma a seguito di un comportamento consistente nell'esercitare in comune e con mezzi propri un'attivit economica al fine di
dividerne gli utili. In tal caso si configurerebbe una societ di fatto, fattispecie inquadrabile unicamente nell'ambito delle societ di
persone
Diversamente, si parla di societ occulta quando pi soggetti decidono di dar vita ad una societ pattuendo, per, che la sua esistenza
non sia rilevabile all'esterno.
Fenomeno totalmente diverso quello della societ apparente, che si realizza quando pi soggetti, non legati da alcun rapporto
societario, si comportano in modo da ingenerare nei terzi la convinzione che essi agiscano in qualit di soci, inducendoli a fare
affidamento sull'esistenza della societ e sulla sua responsabilit solidale per le obbligazioni assunte.
LE SOCIET DI CAPITALI
I creditori sociali possono fare affidamento solo sul patrimonio sociale (autonomia patrimoniale perfetta).
LA SOCIET PER AZIONI
La societ per azioni (S.p.A.) rappresenta il principale tipo di societ di capitali e, allo stesso tempo, la forma pi importante di societ
predisposta per le imprese di grandi dimensioni, che richiedono l'apporto di ingenti capitali e importano l'assunzione di notevoli rischi.
Nella societ per azioni per le obbligazioni sociali risponde soltanto la societ con il suo patrimonio. Le quote di partecipazione dei soci
sono rappresentate da azioni. Tre sono i caratteri che contraddistinguono la S.p.A.:
- la limitazione della responsabilit dei soci alla somma o al bene conferito;
- il capitale sociale costituito da azioni e cio porzioni di uguale ammontare ognuna delle quali esprime la misura della partecipazione
di ciascun socio alla societ;
- il capitale sociale non pu essere inferiore a 50.000 .
- La denominazione pu essere costituita anche da un nome di fantasia, ma deve contenere lindicazione societ per azioni.
La S.p.A. si pu costituire non solo tramite contratto ma anche tramite atto unilaterale. Questo vuol dire che la societ pu essere
costituita da un unico azionista fin dal principio, e tale pu rimanere anche per tutta la vita utile della societ. Latto con cui si costituisce
la S.p.A. formato da due documenti separati:
- latto costitutivo in cui si manifesta la volont delle parti di dare vita alla societ. Esso va redatto per atto pubblico la cui mancanza
determina la nullit della societ. Le modifiche dellatto costitutivo sono, di regola, di competenza dellassemblea straordinaria;
- lo statuto che contiene le norme sul funzionamento della societ.
Vi sono due tipi di stipulazione dellatto costitutivo:
- stipulazione simultanea o istantanea: mediante comparizione delle parti avanti al notaio e redazione dellatto pubblico;
- stipulazione successiva o per pubblica sottoscrizione: al termine e come conclusione di una complessa fase di raccolta delle
sottoscrizioni.
La S.p.A. deve costituirsi per atto pubblico a pena di nullit. La costituzione della S.p.A. si completa con iscrizione nel registro delle
imprese che avviene entro 20 giorni a cura del notaio; la pubblicit delliscrizione ha efficacia costitutiva e cio un elemento
indispensabile per dirsi che la societ sia venuta ad esistenza ed acquisti la personalit giuridica.
I fatti pi importanti relativi alla vita della societ (non solo latto costitutivo, ma anche, ad esempio, la nomina dei sindaci, il conferimento
delle procure etc.) devono essere iscritti nel registro delle imprese.
Per la costituzione di una societ per azioni, inoltre, sono richieste tre condizioni necessarie:
- lintera sottoscrizione del capitale sociale;
- nelle indicazioni dellatto costitutivo deve esservi quella dellammontare del capitale sottoscritto e versato;
- il rispetto delle previsioni relative ai conferimenti;
Per quanto attiene in particolare ai conferimenti, il legislatore ha disposto che:
- se nellatto costitutivo non stabilito diversamente, i conferimenti devono farsi in danaro;
- alla sottoscrizione dellatto costitutivo deve essere versato almeno il 25% dei conferimenti in danaro o, nel caso di costituzione con
atto unilaterale, il loro intero ammontare;
- le azioni corrispondenti ai conferimenti di beni in natura e di crediti devono essere integralmente liberate al momento della
sottoscrizione.
Al socio azionista spettano diritti di amministrazione e diritti di natura patrimoniale. Sono diritti di amministrazione:
- il diritto di intervenire alle assemblee dei soci e di partecipare alla discussione;
- il diritto di voto che spetta al socio per ogni azione posseduta;
- il diritto di ispezionare i libri contabili ed esaminare il bilancio;
- il diritto di impugnare le delibere assembleari non conformi alla legge o all'atto costitutivo.
Sono diritti patrimoniali:
- il diritto al dividendo e quindi agli utili conseguiti dalla societ;
- il diritto alla ripartizione del residuo attivo in seguito allo scioglimento della societ;
- il diritto di opzione e cio di sottoscrivere le nuove azioni che sono emesse dalla societ.
Le quote di partecipazione alla societ sono rappresentate da azioni, che costituiscono frazioni del capitale sociale e che attestano, nei
rispettivi possessori, la qualit di socio. A ciascun socio viene assegnato un numero di azioni proporzionale alla parte del capitale sociale
sottoscritta e per un valore non superiore a quello del suo conferimento. Possono aversi:
- le azioni al portatore, quando ammesse, si trasferiscono mediante la consegna materiale del titolo. Il possessore del titolo potr
esercitare i relativi diritti mediante presentazione dello stesso alla societ;
- le azioni nominative si trasferiscono mediante la doppia intestazione sul titolo e sul libro dei soci, e ci pu avvenire:
- mediante girata;
- mediante transfert.
La modalit pi diffusa di trasferimento quella mediante girata, in due distinti momenti:
- dalle parti, all'atto del trasferimento del titolo: queste si limitano a modificare l'intestazione del titolo stesso con efficacia solo tra
esse e verso i terzi;
- successivamente dalla societ, allorch il possessore legittimo richieda, esibendo il titolo, la modificazione dell'intestazione nel libro
dei soci.
Per ottenere finanziamenti, la societ per azioni pu attingere dal mercato non solo offrendo azioni, ma anche particolari documenti
definiti obbligazioni. L'obbligazionista, fa un prestito di cui esige la restituzione con gli interessi, quindi capitale di credito. la deliberazione
di emissione deve risultare da verbale redatto da notaio ed iscritta nel registro delle imprese.
La societ pu emettere obbligazioni al portatore o nominative per somma complessivamente non eccedente il doppio del capitale
sociale, della riserva legale e delle riserve disponibili risultanti dall'ultimo bilancio approvato.
Tali limiti sono diretti ad assicurare un certo equilibrio tra l'indebitamento della societ nei confronti degli obbligazionisti e il capitale
raccolto ed evitare, quindi, che i prestiti ottenuti da terzi siano di ammontare superiore a quanto investito in societ dai soci.
La S.p.A. come tutte le persone giuridiche svolge la propria attivit tramite organi da costituire obbligatoriamente. Distinguiamo:
- la funzione di gestione, svolta dagli organi amministrativi;
- la funzione decisionale, svolta di regola dall'assemblea;
- la funzione di verifica e riscontro, svolta dagli organi di controllo.
Il sistema classico o tradizionale quello che si basa sulla esistenza di tre organi sociali:
- assemblea dei soci: organo decisionale che esercita le sue funzioni come assemblea ordinaria per le decisioni di ordinaria
amministrazione o come assemblea straordinaria per le decisioni di straordinaria amministrazione e cio ogni qualvolta si debbano
 prendere quelle decisioni che andranno a modificare l'atto costitutivo;
- consiglio di amministrazione o amministratore unico: organo esecutivo nominato dall'assemblea con compiti di gestione e di
amministrazione;
- collegio sindacale: organo di controllo interno della S.p.A. nel sistema tradizionale, al quale affidata la vigilanza della gestione sociale
al fine di assicurare il rispetto della legge e dell'atto costitutivo. Il collegio sindacale, a parte i primi componenti nominati nell'atto
costitutivo, viene nominato sempre dall'assemblea ed formato da tre o cinque membri effettivi soci o non soci, a cui si aggiungono
due membri supplenti.
Nel sistema dualistico, fermo restando il potere decisionale (seppur ridotto) dell'assemblea dei soci, il potere di amministrazione e di
controllo viene affidato a due organi:
- consiglio di gestione: costituito da un numero di componenti soci o non soci, non inferiori a due ed l'organo a cui si applicano, in
quanto compatibili, le disposizioni sull'amministrazione previste nel sistema tradizionale o classico;
- consiglio di sorveglianza: composto da un numero di soci o non soci non inferiore a tre e almeno un componente deve essere scelto
tra i revisori legali iscritti nell'apposito registro. Tale organo nominato dall'assemblea dei soci e ad esso spetta il compito di
nominare il consiglio di gestione. Quanto ai compiti del consiglio di sorveglianza, funzione preminente quella di controllo e vigilanza
tipica del collegio sindacale, ma le sue funzioni sono anche altre: approvare il bilancio di esercizio e, se previsto, quello consolidato.
Il sistema monistico si basa sulla esistenza di un consiglio di amministrazione che al suo interno nomina un comitato di controllo per la
gestione. L'organo amministrativo viene nominato dall'assemblea dei soci e ad esso spetta la gestione della societ. Il comitato di
controllo, invece, nominato dal consiglio di amministrazione, composto da amministratori che possiedono particolari requisiti di
onorabilit e professionalit, e, almeno un componente del comitato deve essere scelto tra i revisori legali iscritti nell'apposito registro.
Quanto alle funzioni del comitato per il controllo, ad esso competono:
- funzioni di vigilanza, inerenti all'adeguatezza della struttura organizzativa societaria, del sistema di controllo interno, amministrativo
e contabile, nonch in ordine alla sua idoneit a rappresentare correttamente i fatti di gestione;
- ulteriori compiti affidatigli dal consiglio di amministrazione con particolare riguardo ai rapporti con il soggetto incaricato di effettuare
la revisione legale dei conti.
LA SOCIET IN ACCOMANDITA PER AZIONI
La societ in accomandita per azioni (s.a.p.a.) una societ di capitali in cui sono presenti due categorie di soci: gli accomandatari,
solidalmente e illimitatamente responsabili delle obbligazioni sociali e gli accomandanti, che rispondono nei limiti del conferimento.
Laccomandante non ha poteri amministrativi n pu comunque esercitarli efficacemente; per lui nemmeno si prospetta la possibilit
di compiere atti di amministrazione neanche in forza di una procura speciale per singoli affari.
Quanto agli accomandatari, latto costitutivo deve indicare con precisione i loro nomi. Essi assumono di diritto, ossia indipendentemente
da una nomina assembleare, la carica di amministratori e la conservano senza limiti di tempo. Il capitale sociale rappresentato da
azioni.
La s.a.p.a., pertanto, presenta affinit sia con la s.a.s., per la presenza di due categorie di soci, sia con la S.p.A. in quanto le quote di
partecipazione dei soci sono rappresentate da azioni. Il limite minimo di capitale sociale fissato, anche per le s.a.p.a., in 50.000 .
Le norme proprie previste per la s.a.p.a. riguardano:
- la denominazione sociale, che deve contenere il nome di almeno uno dei soci accomandatari e lindicazione s.a.p.a.;
- le modificazioni dellatto costitutivo, che devono essere approvate dallassemblea straordinaria e devono altres riportare il
consenso unanime degli accomandatari;
- gli accomandatari, che non votano nelle delibere di nomina e di revoca del collegio sindacale (cio dellorgano che esercita su di
loro funzioni di controllo) ed in quelle concernenti lesercizio dell'azione di responsabilit;
- la nomina degli amministratori che non spetta all'assemblea, in quanto sono amministratori tutti i soci accomandatari.
L'assemblea svolge la sua attivit secondo le modalit di funzionamento stabilite per la s.p.a.
Per quanto riguarda, infine, il collegio sindacale, risulta integralmente applicabile la normativa predisposta in materia di s.p.a., con l'unica
differenza: si vieta agli accomandatari di votare nelle deliberazioni aventi ad oggetto la nomina e la revoca dei singoli sindaci ovvero dei
componenti del consiglio di sorveglianza e lesercizio dell'azione di responsabilit.
LA SOCIET A RESPONSABILIT LIMITATA
una societ di capitali che esercita unattivit col patrimonio conferito dai soci e con gli utili eventualmente accumulati ed in cui le
quote di partecipazione dei soci non possono essere rappresentate da azioni. La s.r.l. deve costituirsi con atto pubblico, ed il suo
capitale sociale non pu essere inferiore a 10.000 .
Possibilit, per tutte le s.r.l., di determinare lammontare del capitale in misura inferiore ad 10.000, pari almeno ad 1 , con
conferimenti esclusivamente in denaro. In tal caso sorge l'obbligo per la societ di accantonare una somma da dedurre dagli utili netti
risultanti dal bilancio pari almeno ad un quinto degli stessi e tale obbligo permane sino a che riserva e capitale non abbiano raggiunto
lammontare di 10.000 . La riserva pu essere utilizzata solo per imputazione a capitale e per copertura di eventuali perdite con
obbligo di sua reintegrazione laddove essa sia diminuita.
Nella denominazione sociale possono anche non comparire i nomi dei soci, ma essa deve sempre contenere l'indicazione di societ a
responsabilit limitata o di s.r.l..
non solo potranno essere conferiti (sempre qualora l'atto costitutivo consenta conferimenti diversi dal denaro) il know-how, le esperienze
professionali, il nome, il marchio, il brevetto, i diritti personali di godimento, etc.
Per quanto riguarda il procedimento di costituzione, si applicano le stesse regole della societ per azioni, per quanto riguarda:
- la sottoscrizione integrale del capitale sociale;
- i conferimenti dei soci in danaro e in natura;
- il versamento di almeno il 25% dei conferimenti in danaro;
- la stima dei conferimenti in natura.
La s.r.l., al pari della S.p.A., acquista la personalit giuridica con l'iscrizione nel registro delle imprese.
Caratteri naturali della quota sociale sono la trasferibilit e la divisibilit. In particolare, circa la trasferibilit delle quote:
- le partecipazioni sono liberamente trasferibili per atto tra vivi e per successione a causa di morte, salva contraria disposizione
dell'atto costitutivo;
- latto di trasferimento deve essere redatto per iscritto con firma autenticata dal notaio, il quale provveder, entro 30 giorni, a
depositare lo stesso nel registro delle imprese ai fini dell'iscrizione.
Si possono costituire le s.r.l. con un unico socio con atto pubblico unilaterale, ma si versa lintero capitale anzich il 25% dei conferimenti
in denaro.
In caso di s.r.l. unipersonale, delle obbligazioni sociali risponde solo la societ con il suo patrimonio ed i creditori sociali non possono
avanzare pretese sul patrimonio personale dell'unico socio. In caso di insolvenza della societ, per le obbligazioni sociali sorte nel periodo
in cui l'intera partecipazione appartenuta ad una sola persona, questa risponde illimitatamente, solo se ricorrano i seguenti
presupposti:
- mancato versamento dellintero ammontare dei conferimenti in denaro all'atto della costituzione;;
- mancata effettuazione dei versamenti ancora dovuti dal socio ormai unico entro 90 giorni;
- mancata attuazione della pubblicit dei dati relativi all'unico socio mediante iscrizione nel registro delle imprese.
SOCIET A RESPONSABILIT LIMITATA SEMPLIFICATA
Il nuovo tipo di societ soggetto ad un regime particolarmente agevolato sia con riferimento all'ammontare del capitale sociale
necessario per la sua costituzione sia per le formalit di accesso, che sono meno onerose rispetto ai costi da sostenere per fare ricorso
alla tradizionale forma della s.r.l. Latto costitutivo va redatto per atto pubblico in conformit al modello standard tipizzato con decreto
del Ministro della giustizia.
Tra le disposizioni fondamentali che disciplinano tale tipo di societ vi quella che prevede che il capitale sociale, pari alla cifra simbolica
di almeno 1 e in ogni caso inferiore a 10.000 deve essere interamente versato alla data della costituzione mediante conferimento
in denaro effettuato all'organo amministrativo.
Possibilit di nominare amministratori che non siano necessariamente soci.
Per quanto riguarda l'organo amministrativo, se l'atto costitutivo non dispone diversamente (cio che gli amministratori siano scelti tra
soggetti esterni alla societ), l'amministrazione della societ affidata ad uno o pi soci nominati con decisione dei soci.
Gli amministratori sono solidalmente responsabili verso la societ per i danni ad essa derivanti dall'inosservanza dei doveri imposti dalla
legge o dall'atto costitutivo. L'organo di controllo della s.r.l. dovr, d'ora innanzi, essere nominato solo se:
- per due esercizi consecutivi siano stati superati due dei limiti, ai fini della redazione del bilancio in forma abbreviata;
- la societ sia tenuta alla redazione del bilancio consolidato;
- la societ controlla altre societ sottoposte obbligatoriamente alla revisione legale dei conti.
IL BILANCIO
Il bilancio di esercizio il documento contabile che rappresenta in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e finanziaria
della societ ed il risultato economico dell'esercizio stesso. Esso consente ai creditori di conoscere la consistenza del patrimonio sociale,
agli azionisti se c' stato un reddito di esercizio, anche al fine della sua eventuale distribuzione. Inoltre, attraverso il bilancio trova corretta
applicazione la disciplina posta a tutela dell'integrit del capitale sociale e sui suoi risultati poggia, infatti, l'adozione di alcune importanti
delibere quali la riduzione del capitale per perdite, l'acquisto di azioni proprie, l'emissione di obbligazioni. Elementi cardine nella redazione
del bilancio sono:
- il principio della chiarezza della redazione: esso riguarda la comunicazione delle informazioni che il bilancio contiene e consiste in
una modalit dell'esposizione che consenta la comprensione del documento da parte dei destinatari (forniti di media cultura
contabile);
- il principio della verit e correttezza delle rappresentazioni: la verit delle rappresentazioni attiene alla corrispondenza del valore
iscritto in bilancio all'intrinseco contenuto del bene, del diritto o del rapporto cui esso si riferisce, si realizza con il comportamento
di buona fede del redattore del bilancio rivolto a fornire ai destinatari un'informazione adeguata alla comprensione del valore
rappresentato. La correttezza delle rappresentazioni consiste, innanzi tutto, nel rispetto dei principi di redazione e dei criteri di
valutazione.
- ove la quantit di informazioni prescritte non fosse sufficiente a dare una rappresentazione veritiera e corretta, il redattore deve
fornire le informazioni complementari necessarie allo scopo;
- i redattori del documento hanno l'obbligo di derogare ad uno qualsiasi dei precetti sul bilancio (e non solo ai criteri di valutazione) nei
casi eccezionali in cui la loro osservanza fosse incompatibile con la rappresentazione veritiera e corretta che il bilancio deve offrire
ai suoi lettori.
Ulteriori principi di redazione del bilancio, sono: il principio della prudenza, il principio della continuit di gestione, il principio di
competenza, il principio della valutazione separata degli elementi patrimoniali e il principio di continuit sostanziale dei bilanci.
Il bilancio d'esercizio si compone di due elaborati contabili e di una nota integrativa; in particolare:
- il primo documento rappresentato dallo stato patrimoniale; esso costituisce il prospetto contabile della consistenza patrimoniale
della societ al termine di ogni esercizio e contiene l'indicazione in colonne contrapposte degli elementi attivi e passivi, con la
precisazione del loro valore.
Lo stato patrimoniale contiene:
- attivo: crediti verso soci per versamenti ancora dovuti; immobilizzazioni (distinte in immobilizzazioni immateriali, materiali e
finanziarie); attivo circolante; ratei e risconti;
- passivo: patrimonio netto; fondi per rischi ed oneri; trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato; debiti; ratei e risconti;
- il secondo elaborato contabile costituito dal conto economico, che contiene una rappresentazione dinamica dei movimenti del
patrimonio durante l'esercizio. In concreto, mediante l'indicazione dei proventi realizzati e dei costi sostenuti, esso riassume il
risultato economico della gestione annuale dell'ente.
- il terzo documento che compone il bilancio la nota integrativa: fornisce un'informativa discorsiva ed esplicita delle voci che lo
stato patrimoniale ed il conto economico rendono in numeri.
Le societ possono redigere il bilancio in forma abbreviata quando, nel primo esercizio, non abbiano superato due dei seguenti limiti:
a) totale dell'attivo dello stato patrimoniale ammontante a 4.400.000 ;
b) ricavi delle vendite e delle prestazioni ammontanti a 8.800.000 ;
c) n. 50 dipendenti occupati in media durante l'esercizio (limite rimasto invariato).
Carattere totalmente differente ha il bilancio consolidato di gruppo: si tratta di un documento contabile redatto (in aggiunta al proprio
bilancio di esercizio) dalla societ capogruppo, in cui viene descritta la situazione economico-patrimoniale del gruppo stesso.
LO SCIOGLIMENTO E LA LIQUIDAZIONE
L'estinzione della societ per azioni si realizza mediante una complessa fattispecie a formazione progressiva articolata in tre momenti:
- lo scioglimento;
- il procedimento di liquidazione;
- la cancellazione dell'ente dal registro delle imprese.
Invero, il prodursi di una causa di scioglimento non determina automaticamente l'estinzione dell'ente, con la perdita della personalit
giuridica. Quello che si verifica, invece, un sostanziale cambiamento dello scopo sociale: alla finalit di svolgere un'attivit economica,
si sostituisce quella di ripartire fra i soci i guadagni realizzati, insieme al rimborso dei conferimenti effettuati. Lo scioglimento della
societ si verifica per le seguenti ipotesi:
- decorso del termine;
- conseguimento dell'oggetto sociale o sopravvenuta impossibilit di conseguirlo, salvo che l'assemblea, tempestivamente convocata,
non deliberi le opportune modifiche statutarie idonee ad evitare lo scioglimento;
- riduzione del capitale al di sotto del minimo legale, se non si provveduto alla sua reintegrazione o alla trasformazione della societ;
- incapacit patrimoniale della societ di procedere alla liquidazione della quota al socio recedente;
- deliberazione dell'assemblea;
- altre cause previste dall'atto costitutivo.
Al verificarsi di una causa di scioglimento e fino al momento del verificarsi degli adempimenti pubblicitari relativi alla carica di liquidatore,
spetta agli amministratori il potere di gestire la societ. La loro operativit per limitata ai soli fini della conservazione dellintegrit e
del valore del patrimonio sociale e sono personalmente e solidalmente responsabili dei danni arrecati ai soci, ai creditori sociali e ai
terzi per atti ed omissioni compiuti violando tale limite.
A seguito del prodursi di una causa di scioglimento, la societ entra, automaticamente, in stato di liquidazione: il suo scopo, in tale stato,
si trasforma da quello lucrativo a quello di pagare il passivo e ripartire tra i soci il residuo attivo.
Completata la liquidazione del patrimonio dell'ente con il pagamento dei debiti sociali e la conversione in denaro dell'attivo, i liquidatori
devono redigere il bilancio finale, indicando la parte spettante a ciascun socio o azione nella divisione dell'attivo (cd. piano di riparto).
A seguito dell'approvazione del bilancio finale di liquidazione, i liquidatori devono chiedere la cancellazione della societ dal registro delle
imprese.
Dopo la cancellazione i creditori sociali rimasti eventualmente insoddisfatti potranno sempre agire:
- contro i soci: fino alla concorrenza delle somme da questi riscosse in base al bilancio finale di liquidazione;
- contro i liquidatori: qualora il mancato pagamento sia dipeso da loro colpa;
Compiuta la liquidazione, i libri della societ devono essere depositati e conservati per dieci anni presso l'ufficio del registro delle imprese
affinch chiunque possa esaminarli anticipando le spese.
TRASFORMAZIONE, FUSIONE E SCISSIONE
Si ha trasformazione di una societ qualora la stessa, durante la sua vita, assuma un tipo di organizzazione diverso da quello originario
di cui all'atto di costituzione.
Essa non determina l'estinzione di un soggetto, con la conseguente nascita di un nuovo ente, ma una mera modifica della disciplina
normativa.
In sostanza, con la trasformazione non si ha novazione soggettiva o successione di una societ ad un'altra, bens la societ cambia solo
il tipo e lo schema organizzativo.
Una volta avvenuta la trasformazione, il socio ha diritto ad ottenere nella societ trasformata azioni o quote per un ammontare
proporzionale a quello da lui gi posseduto secondo l'ultimo bilancio approvato prima della trasformazione.
Si parla di trasformazione omogenea con riguardo a quelle vicende modificative che vedono la trasformazione di societ commerciale
di persone (s.n.c. o s.a.s.) in societ di capitali (S.p.A., s.r.l., s.a.p.a.) o viceversa. Analogamente, si qualifica come trasformazione
omogenea quella da un tipo di societ di persone ad un altro appartenente alla stessa categoria o da un tipo di societ di capitali ad un
altro. La trasformazione di societ di capitali in societ di persone richiede le maggioranze previste per le modificazioni dello statuto,
restando sempre salva la possibilit del recesso del socio dissenziente. La fusione pu attuarsi in due modi, e cio per:
a) incorporazione: una societ (incorporante) assorbe interamente l'altra incorporata, assumendone tutte le obbligazioni ed
acquistandone tutti i diritti;
b) fusione in senso stretto (o fusione mediante unione): in tal caso una o pi societ si estinguono, ma dalla loro sostanza
 patrimoniale sorge un terzo ente nuovo.
La fusione pu avvenire tra societ dello stesso tipo o di tipo diverso e quindi pure tra societ lucrative e societ cooperative.
Gli amministratori delle societ partecipanti alla fusione devono redigere un progetto di fusione, da sottoporre all'approvazione delle
assemblee delle societ medesime. Il progetto di fusione deve indicare, tra le altre cose, l'atto costitutivo della nuova societ risultante
dalla fusione, il rapporto di cambio delle azioni o quote, la disciplina degli eventuali conguagli in danaro, le modalit di assegnazione delle
quote o delle azioni della societ che risulta dalla fusione.
Il rapporto di cambio il rapporto in base al quale si attribuiscono le partecipazioni societarie della societ che risulta dalla fusione o di
quella incorporante ai soci delle societ assorbite. Si consente di dare pubblicit al progetto di fusione o scissione, in alternativa al
deposito presso il competente Registro delle imprese, attraverso la pubblicazione del documento sul sito internet della societ, con
modalit atte a garantire la sicurezza dello stesso, l'autenticit dei documenti e la certezza della data della pubblicazione medesima.
La fusione deve essere deliberata separatamente dalle assemblee di ciascuna delle societ che vi partecipano mediante approvazione
del relativo progetto con le maggioranze prescritte dalla legge. Le varie delibere devono poi essere iscritte nel registro delle imprese.
Si procede, quindi, alla stipulazione dellatto di fusione tra tutte le societ partecipanti, che deve essere fatto per atto pubblico e
depositato per liscrizione nel registro delle imprese dei luoghi ove sono poste le sedi di tutte le societ partecipanti alla fusione. Alla
fusione possono opporsi i creditori sociali.
L'operazione di scissione si caratterizza per la scomposizione del patrimonio di una societ, che viene attribuito, in tutto o in parte, ad
altre societ (preesistenti o nuove), e per l'attribuzione ai soci della societ originaria di azioni o quote delle societ beneficiarie del
trasferimento patrimoniale.
Per quanto riguarda la procedura necessaria alla realizzazione della scissione, essa pu essere sinteticamente individuata in alcuni
punti:
- redazione del progetto di scissione, da parte degli amministratori delle societ partecipanti alla scissione;
- relazione illustrativa degli amministratori in riferimento al progetto di scissione, al rapporto di cambio ai criteri di distribuzione delle
azioni o quote;
- redazione della situazione patrimoniale della societ soggetta a scissione secondo le norme sul bilancio di esercizio;
- deliberazione della scissione da parte delle societ partecipanti;
- attuazione della scissione, in mancanza di opposizione da parte dei creditori sociali.
Il progetto di scissione deve contenere l'esatta descrizione degli elementi patrimoniali da assegnare a ciascuna delle societ beneficiarie
e dell'eventuale conguaglio in denaro.
Il progetto di scissione deve essere iscritto nel registro delle imprese dei luoghi in cui hanno sede le societ partecipanti.
LE SOCIET COOPERATIVE
Con il termine societ mutualistiche vengono indicate le societ cooperative e le societ di mutua assicurazione. Elemento comune
di tali societ lo scopo mutualistico, inteso come lintento di fornire beni, servizi o occasioni di lavoro direttamente ai membri
dellorganizzazione a condizioni pi vantaggiose rispetto a quelle offerte dal mercato. Le societ cooperative sono predisposte per
l'esercizio collettivo a scopo mutualistico di imprese commerciali e non.
Il fenomeno cooperativo si manifesta in vari campi:
- consumo: (cantine sociali, latterie sociali etc.) la cooperativa procura ai soci beni a condizioni pi favorevoli di quelle prospettate dal
mercato;
- produzione: (cooperative agricole in generale etc.) i soci conferiscono i loro prodotti alla cooperativa e, tramite la stessa, li vendono
direttamente ai consumatori, eliminando ogni intermediario;
- lavoro: la cooperativa impiega direttamente il lavoro dei soci;
- costruzioni: (cooperative edilizie) la cooperativa ha come scopo la costruzione di edifici, da assegnarsi in propriet ai soci, con divieto
di alienazione ai non soci ed esclusione di ogni profitto per la societ;
- credito: (banche popolari) la cooperativa esercita il credito a vantaggio dei soci, ai quali distribuisce anche, sia pure in misura limitata,
gli utili conseguiti.
La pi significativa modifica introdotta dalla riforma del diritto societario riguarda la distinzione tra cooperative a mutualit prevalente
e cooperative non a mutualit prevalente. Sono cooperative a mutualit prevalente quelle che:
- svolgono la loro attivit prevalente in favore dei soci, consumatori o utenti di beni o servizi;
- si avvalgono prevalentemente, nello svolgimento delle loro attivit, delle prestazioni lavorative dei soci;
- si avvalgono prevalentemente degli apporti di beni o servizi degli stessi soci.
Le cooperative a mutualit prevalente devono prevedere nei propri statuti particolari requisiti di non lucrativit, idonei a garantire
l'ammissione alle agevolazioni fiscali. Tali sono:
- il divieto di distribuire i dividendi in misura superiore all'interesse massimo dei buoni postali fruttiferi, aumentato di due punti e mezzo
rispetto al capitale effettivamente versato;
- il divieto di remunerare gli strumenti finanziari offerti in sottoscrizione ai soci cooperatori in misura superiore a due punti rispetto al
limite massimo previsto per i dividendi;
- il divieto di distribuire le riserve fra i soci cooperatori;
- l'obbligo di devoluzione, in caso di scioglimento della societ, dellintero patrimonio sociale, dedotto soltanto il capitale sociale e i
dividendi eventualmente maturati, ai fondi mutualistici per la promozione e lo sviluppo della cooperazione.
Le norme essenziali che disciplinano la costituzione delle societ cooperative sono le seguenti:
- la societ cooperativa deve costituirsi nella forma dellatto pubblico ed sottoposta alliscrizione nel registro delle imprese, a seguito
della quale acquista la personalit giuridica. Tutte le cooperative devono iscriversi presso lAlbo delle societ cooperative. Tale
iscrizione, ha assunto valore costitutivo della qualifica di societ cooperativa;
- per costituire una cooperativa necessario che i soci siano almeno nove.;
- l'atto costitutivo stabilisce le regole per lo svolgimento dellattivit mutualistica e pu prevedere che la societ svolga la propria
attivit anche con terzi;
- la denominazione sociale pu essere formata liberamente, ma deve sempre contenere lindicazione di societ cooperativa;
- l'atto costitutivo non deve indicare l'ammontare del capitale sociale (che variabile date le costanti modifiche determinate dalla
variazione del numero dei soci), bens la quota capitale sottoscritta da ciascun socio, i versamenti eseguiti e, se il capitale ripartito
in azioni, il valore nominale delle stesse.
Per quanto riguarda il regime della responsabilit, le obbligazioni sociali esclusivamente responsabile la societ con il suo patrimonio.
Le partecipazioni dei soci al capitale dell'ente sono rappresentate da quote o da azioni (a seconda che la cooperativa sia regolata dalla
disciplina della s.r.l. oppure della S.p.A.) nominative di valore non inferiore a 25 , n, per le sole azioni, superiore a 500 .
Inoltre nessun socio pu avere una quota superiore a 100.000 , n tante azioni il cui valore nominale superi questa cifra; nelle
cooperative con pi di cinquecento soci altres prevista la possibilit di aumentare tale limite sino al 2% del capitale sociale.
Il contratto di societ aperto e consente l'ingresso di nuovi soci alle condizioni determinate dallo stesso atto costitutivo. L'ammissione
deve essere deliberata dagli amministratori, previo accertamento della sussistenza dei requisiti prescritti, e la delibera va annotata sul
libro dei soci. L'atto costitutivo della cooperativa si configura, dunque, come un contratto aperto alladesione dei terzi e per questo esso
deve espressamente indicare i requisiti e le condizioni per l'ammissione dei soci.
Quanto all'assemblea sociale, ogni socio ha di regola un solo voto e pu esercitarlo purch iscritto da almeno novanta giorni nel libro
dei soci.
Particolari tipi di cooperative sono le societ di mutua assicurazione, che hanno ad oggetto l'esercizio dell'attivit assicurativa e sono
caratterizzate dalla stretta interdipendenza tra la qualit di socio e quella di assicurato. In pratica, a seguito del semplice ingresso nella
compagine societaria, il socio acquisisce automaticamente il diritto alla prestazione assicurativa: non si pu acquistare la qualit di
socio se non assicurandosi presso la societ, e si perde la qualit di socio con l'estinguersi dell'assicurazione.
CAPITOLO 14: I TITOLI DI CREDITO
Titolo di credito pertanto un documento contenente la promessa unilaterale di effettuare una data prestazione a favore di chi lo
presenter al debitore.
Tale documento ha le seguenti caratteristiche:
- rappresenta un credito;
- attua con la massima speditezza il trasferimento dello stesso, in quanto trasferendo il documento si attribuisce ad altri il diritto in
esso incorporato.
Funzione del titolo di credito la mobilizzazione della ricchezza: favorire, cio, la circolazione dei beni, rendendola pi semplice e pi
sicura, sia nello spazio che nel tempo. Pertanto:
- l'acquirente del documento in cui incorporato il credito, se in buona fede, acquista, per effetto del possesso del documento, un
diritto autonomo rispetto al precedente titolare, per cui non subir alcun pregiudizio dalla mancanza di titolarit del cedente o
dall'esistenza di diritti altrui a lui ignoti;
- al possessore del titolo, per ottenere la prestazione del debitore, baster esibire a questi il documento, senza dover fornire altra
prova dell'acquisto e senza altra formalit di notifica.
Sono caratteri comuni ai titoli di credito:
- l'incorporazione: il diritto trasfuso, incorporato nel documento per cui sufficiente il possesso del titolo per provare lesistenza
del diritto in esso incorporato e per ottenere la prestazione in esso prevista. La distruzione del documento pu importare, la perdita
del diritto.
Con il trasferimento del documento si trasferisce anche il diritto, pertanto, chi acquista in buona fede il possesso di un titolo, in
conformit delle norme che ne disciplinano la circolazione, ne diventa proprietario anche se lo riceve da chi non ne era il legittimo
proprietario;
- la letteralit: il contenuto e la portata della promessa sono quelli che risultano dal documento nel suo contesto, per cui il titolare
non pu pretendere una prestazione diversa da quella risultante dal documento ed il debitore non pu disconoscere le obbligazioni
inserite nel titolo;
- l'autonomia: per facilitare la circolazione del titolo, chi acquista per successivi trasferimenti il titolo acquista a titolo originario un
diritto proprio ed autonomo rispetto ai precedenti rapporti intercorsi tra gli altri titolari. Ci significa che il debitore potr opporre
all'attuale possessore soltanto le eccezioni personali e non anche quelle relative ai detti rapporti personali intercorsi con i precedenti
possessori del titolo.
Sono caratteri che troviamo, invece, solo nei titoli cambiari (assegni e cambiali):
- l'esecutivit: che consiste nella possibilit di effettuare un'azione forzata nei confronti del debitore senza dover ricorrere ad una
preventiva azione di accertamento del diritto;
- l'astrattezza: con tale caratteristica si indica il fatto che nei titoli cambiari non vi l'indicazione del motivo legato alla loro emissione.
RAPPORTO CARTOLARE E RAPPORTO FONDAMENTALE
Con il rilascio del titolo, al debitore fanno capo due rapporti obbligatori: un rapporto cartolare e un rapporto fondamentale.
Il rapporto cartolare quello che risulta dal contesto letterale del titolo e legittima il possessore in buona fede all'esercizio del diritto
incorporato nel documento.
Il rapporto sottostante o fondamentale invece il rapporto che intercorre tra i soggetti che hanno dato vita all'obbligazione che ha
originato l'emissione del titolo di credito, ossia tra l'emittente (soggetto passivo) e il primo prenditore. L'adempimento del rapporto
cartolare comporta l'automatica estinzione del rapporto fondamentale.
CLASSIFICAZIONI DEI TITOLI DI CREDITO
I titoli di credito possono cos classificarsi:
in base al contenuto del diritto spettante al possessore si distinguono:
- titoli di partecipazione: sono quei titoli che conferiscono al possessore un determinato status con i relativi diritti e obblighi
(es.: la qualit di socio che scaturisce dall'acquisto di azioni);
- titoli propriamente detti: sono i titoli cambiari cio assegni e cambiali, che conferiscono ai possessori un diritto di credito verso
gli obbligati cambiari;
- titoli rappresentativi di merci: sono quei titoli che conferiscono al possessore il diritto alla consegna di una determinata quantit
di merci;
in base al rapporto fondamentale (e cio, al rapporto sottostante che ha portato alla creazione del titolo) si distingue tra:
- titolo causale: nel quale, insieme alla promessa, pure indicato il rapporto sottostante, alla cui sorte viene legato l'adempimento
del titolo anche di fronte ai terzi.
- titolo astratto: in cui, invece, il rapporto fondamentale non enunciato ed , perci, irrilevante nei confronti dei terzi possessori
in buona fede del titolo, i quali avranno diritto alla prestazione anche se il rapporto fondamentale pi non sussiste, ovvero viziato.
Il titolo di credito astratto, dunque, opera indipendentemente dal negozio che ha portato alla sua creazione, per cui nessuna eccezione
derivante da tale negozio sar opponibile al possessore di buona fede. L'astrattezza, per, non opera nei rapporti tra le parti ed infatti
colui che risulta debitore in base al rapporto cartolare potr sempre opporre alla controparte le eccezioni relative all'invalidit o
all'inesistenza del rapporto fondamentale. Sono titoli di credito astratti: la cambiale, lassegno circolare.
In relazione al regime di circolazione del titolo si distinguono:
- titoli nominativi, intestati ad una determinata persona; tale intestazione risulta sia dal titolo che dal registro dell'emittente (es.: le
azioni ordinarie delle S.p.A.). Il trasferimento avviene mediante lannotazione del nome dell'acquirente sul titolo e nel registro
dell'emittente o con il rilascio di un nuovo titolo intestato al nuovo titolare;
- titoli allordine, intestati anch'essi ad un nome; l'intestazione, per, risulta unicamente dal titolo e l'emittente non tenuto a
registrarla.
Il trasferimento avviene mediante consegna del titolo accompagnato da girata (girata , appunto, l'ordine di pagare ad una
determinata persona rivolto dal creditore al debitore);
- titoli al portatore, non intestati ad alcun nome; per il trasferimento sufficiente la semplice consegna del titolo (es.: il denaro e i
libretti di risparmio al portatore).
I titoli allordine possono circolare anche come titoli al portatore, quando la girata anzich piena (cio con l'indicazione del nome del
soggetto a cui favore fatta) in bianco (cio, con la sola firma del girante): in tal caso il titolo si trasferisce con la semplice consegna.
In relazione ai diritti enunciati nel titolo, si distinguono:
- titoli di pagamento: danno diritto ad una determinata prestazione di carattere pecuniario (es.: cambiale, assegno);
- titoli rappresentativi: attribuiscono un diritto diverso dal diritto di credito e cio, in genere, un diritto reale; tali sono la nota di
pegno, la polizza di carico;
Questi titoli, che rappresentano una determinata merce, attribuiscono al possessore il diritto alla consegna della merce in essi
indicata, in quanto il possesso della merce si trasferisce con il possesso del titolo;
- titoli di partecipazione: attribuiscono al possessore un determinato status giuridico con i relativi diritti da esso derivanti: tali
sono le azioni di societ, che attribuiscono lo status di socio con i relativi diritti (partecipazione alle assemblee, diritto di voto etc.).
Ricordiamo inoltre:
- in relazione allemittente: i titoli di credito pubblici (ad esempio i buoni del tesoro);
- in relazione al modo di emissione: i titoli individuali creati di volta in volta per una singola operazione; ed i titoli di massa (detti anche
in serie), che vengono creati con ununica operazione diretta, appunto, a porre in essere pi titoli del medesimo contenuto (es.: azioni
sociali, obbligazioni sociali etc.).
AMMORTAMENTO DEL TITOLO DI CREDITO
La legge tende a far conseguire, a colui che ha perduto il possesso del titolo, un documento che ne faccia le veci; ma allo stesso tempo,
deve tener conto che eventualmente il titolo originario pu continuare a circolare, ingenerando nei terzi laffidamento sulla sua validit.
Per conciliare le opposte esigenze predisposto un particolare procedimento cd. di ammortamento, rivolto ad eliminare lefficacia del
titolo smarrito, o sottratto o distrutto ed a concedere al possessore un duplicato, stabilendo che il pagamento sia ugualmente eseguito
in suo favore.
Lammortamento ammesso per i soli titoli allordine e nominativi, non anche per i titoli al portatore. Il legittimo possessore di questi
ultimi, qualora li abbia perduti per smarrimento o sottrazione, pu denunciare detti eventi allemittente del titolo, dandone prova.
LA CAMBIALE
La cambiale un titolo allordine, formale ed astratto, che attribuisce al possessore legittimo il diritto incondizionato di farsi pagare
una somma determinata alla scadenza indicata. In base alla definizione data si evince che la cambiale:
- titolo all'ordine: pertanto requisito naturale di essa la possibilit di circolare mediante girata (la trasferibilit per girata, per,
pu essere esclusa dalla clausola non allordine)
- titolo formale: infatti, la forma prescritta , nella cambiale, un elemento essenziale per resistenza del titolo stesso;
- titolo completo: deve contenere in s tutti i requisiti richiesti sul foglietto cambiario; essi non possono essere desunti, cio, da altri
documenti aggiuntivi;
- titolo astratto: infatti, nella cambiale manca qualsiasi menzione del rapporto fondamentale ad essa sottostante;
- ammette il confluire in essa di pi obbligazioni aventi il medesimo oggetto: infatti, all'obbligazione originaria si aggiungono quelle
di ogni successivo girante e dellavallante, obbligazioni tutte autonome e valide indipendentemente dalle altre, ma tutte legate dal
vincolo della solidariet;
LA CAMBIALE TRATTA
Contiene lordine che una persona (traente) d ad unaltra (trattario) di pagare ad un terzo (prenditore o beneficiario) una somma di
danaro alla scadenza.
Il traente sempre il creditore, il trattario sempre il debitore, mentre il beneficiario pu essere o un soggetto diverso dal traente o
lo stesso traente.
La complessa struttura della cambiale-tratta porta a distinguere tra:
- rapporto di valuta (intercorrente tra traente e prenditore) che d causa allemissione o negoziazione del titolo (es.: vendita di
merce da cui scaturisce l'obbligo di pagamento del prezzo);
- rapporto di provvista (intercorrente tra traente e trattario) in virt del quale il traente ordina al trattario di pagare la somma
portata dal titolo al prenditore o ad un suo giratario. Questo rapporto pu derivare da qualsiasi causa: un rapporto contrattuale per
il quale il trattario risulti debitore nei confronti del traente, o un rapporto di conto corrente o di apertura di credito (in tali casi il
traente la banca).
Nella cambiale tratta, il soggetto che formalmente chiamato al pagamento il trattario. Tuttavia, perch egli assuma la qualit di
obbligato cambiario necessario che accetti la cambiale, firmandola. Con l'accettazione, egli assume l'obbligazione di pagare alla
scadenza la somma portata dal titolo.
IL PAGHER CAMBIARIO
il principale strumento di credito esistente nel nostro sistema ed induce, grazie alle garanzie che lo circondano, i possessori di
capitale a superare la propria preferenza per la liquidit affidando in usi pi produttivi il loro danaro. Esso contiene la promessa, fatta
da una persona (emittente), di pagare ad un terzo (prenditore o beneficiario) una somma di danaro ad una determinata scadenza.
Tanto la tratta quanto il vaglia cambiario sono negozi giuridici unilaterali.
REQUISITI DELLA CAMBIALE
La dichiarazione cambiaria deve essere redatta in forma scritta e deve avere carattere autonomo: non pu ritenersi valida, pertanto,
una scrittura cambiaria inserita nel contesto di un altro documento. Requisiti essenziali della cambiale sono:
- la denominazione di cambiale inserita nel contesto del titolo ed espressa nella lingua in cui esso redatto;
- lordine incondizionato o la promessa incondizionata di pagare una somma determinata.
La somma da pagarsi deve essere scritta due volte, una in lettere e una in cifre; se vi differenza tra le due scritturazioni prevale la
somma scritta in lettere.
- il nome, il luogo e la data di nascita ovvero il codice fiscale del trattario, se si tratta di cambiale-tratta;
- il nome del primo prenditore;
- la data di emissione;
- la sottoscrizione dell'emittente o del traente;
- il luogo e la data di nascita ovvero il codice fiscale dellemittente nel vaglia cambiario.
La mancanza di uno di questi requisiti fa s che il documento non valga pi come cambiale, ma come semplice attestazione di credito.
Elementi accidentali della cambiale sono:
- il luogo di emissione (se manca, la cambiale si presume emessa nel luogo indicato accanto alla firma del traente o dellemittente);
- il luogo di pagamento (se manca: per la tratta, si intende il domicilio del trattario; per il vaglia, quello dellemittente);
- la data di scadenza, che pu essere:
- a giorno fisso: (es.: il 18 novembre 2012);
- a vista: in tal caso la cambiale pagabile al momento della presentazione al debitore per il pagamento;
- a certo tempo vista: la cambiale scade dopo un certo tempo dalla presentazione per l'accettazione;
- a certo tempo data: la cambiale scade dopo un certo tempo non dalla presentazione, ma dalla data di emissione del titolo.
Se non vi indicazione di scadenza, la cambiale si considera pagabile a vista. I requisiti cambiari suddetti devono sussistere nel momento
in cui la cambiale presentata per il pagamento. La cambiale che circola sprovvista di uno o pi dei suoi requisiti essenziali viene definita:
- incompleta: quando il rilascio del titolo avviene senza un accordo circa il suo successivo riempimento;
- in bianco: quando sussiste un contratto di riempimento successivo
CATEGORIE DI OBBLIGATI E RAPPORTI TRA ESSI
Gli obbligati al pagamento della cambiale si distinguono in due categorie:
- obbligati principali, quali lemittente nel pagher e laccettante nella tratta;
- obbligati in via di regresso (ossia nel caso di rifiuto dell'obbligato principale) quali il traente ed i giranti.
Lavallante assume la posizione di obbligato principale se d avallo per un obbligato principale; altrimenti, quella di obbligato in via di
regresso.
Alla data di scadenza della cambiale, se l'obbligato principale rifiuta il pagamento, l'attuale portatore legittimo del titolo pu rivolgersi ad
uno qualunque, a sua scelta, tra gli obbligati cambiari; l'obbligato di regresso, poi, pu pretendere il rimborso di quanto ha pagato dai
giranti che lo precedono, dal traente e dai loro avallanti. Se, invece, lobbligazione del traente o dell''emittente ad essere nulla per vizio
di forma o di contenuto, tale nullit travolge anche le dichiarazioni cambiarie degli altri obbligati.
LACCETTAZIONE DELLA TRATTA
latto negoziale con cui il trattario entra nel rapporto cambiario e si obbliga a pagare la somma indicata nel titolo. Si tratta, dunque, di
un istituto proprio della sola cambiale-tratta in cui una persona (traente) d ad un altra (trattario) lordine di pagare una certa somma:
il traente, in tal modo, assume l'obbligazione di pagare, nell'ipotesi in cui il trattario non faccia onore all'ordine ricevuto, come se avesse
promesso il fatto di un terzo. Fino a che la tratta non accettata, pertanto, non sorge un'obbligazione cambiaria n vi un debitore
principale cambiario. Ad accettazione avvenuta, invece, entra nel rapporto cambiario anche il trattario ed assume lobbligazione di
pagare alla scadenza la somma portata dal titolo come obbligato principale.
La presentazione per l'accettazione diventa, obbligatoria allorch sia espressamente prescritta dal traente o da un girante, cos come
nelle ipotesi di tratta a certo tempo vista, ovvero pagabile presso un terzo o in luogo diverso dal domicilio del trattario. Laccettazione
espressa con la parola accettato, visto o con altre equivalenti, ma anche con la semplice sottoscrizione del trattario sulla facciata
anteriore della cambiale. Se il trattario rifiuta di accettare, il rifiuto deve essere accertato mediante protesto; la mancata accettazione
d luogo allazione di regresso nei confronti dei giranti e del traente.
LA GIRATA
La cambiale, di regola, si trasferisce mediante girata. Trattasi, in pratica, di una dichiarazione scritta sul titolo con la quale il girante
ordina al debitore cartolare di effettuare il pagamento del titolo stesso non pi in proprio favore, ma a vantaggio di un altro soggetto
(giratario). La formula tipica per me pagate a.... La trasferibilit mediante girata un elemento non essenziale della cambiale.
Accanto alla funzione essenziale di trasferimento, la girata ha una ulteriore funzione di garanzia: infatti, il girante diviene anch'egli
obbligato cambiario ed solidalmente responsabile per l'accettazione e per il pagamento della. La girata deve essere incondizionata,
ed ogni eventuale condizione si ha per non apposta.
La girata pu essere:
- in pieno (es.: per me pagate al sig. X) oppure in bianco. Questultima non contiene l'indicazione del giratario ed costituita dalla
sola firma del girante. Nel caso di girata in bianco il giratario pu riempirla con il proprio nome o con quello di altra persona,
trasmettere la cambiale ad un terzo senza riempire la girata in bianco e senza girarla. In questa ultima ipotesi la cambiale circola,
in sostanza, come un titolo al portatore (per la sua trasmissione basta, infatti, che si trasferisca il possesso).
- per procura o per incasso: attribuisce al giratario la veste di mandatario del girante incaricato di riscuotere la somma.
Il giratario, quindi, potr chiedere il pagamento in nome e per conto del girante ed agendo come rappresentante di quest'ultimo ed
a lui sono opponibili tutte le eccezioni che il debitore avrebbe potuto opporre al girante;
- in garanzia: la cambiale viene data in pegno con la clausola valuta in garanzia, valuta in pegno al giratario, che pu chiedere
al debitore il pagamento e su questo soddisfarsi fino alla concorrenza del suo credito.
L'AVALLO
Con lavallo un soggetto (avallante) sottoscrive una cambiale garantendone il pagamento da parte di un altro obbligato (cd. avallato).
L'avallante, inoltre, non pu pretendere che il portatore escuta (cio vada a chiedere soddisfazione) preventivamente lavallato.
IL PAGAMENTO DELLA CAMBIALE
Alla scadenza della cambiale il pagamento della somma indicata nel titolo deve essere richiesto:
- al trattario (anche se questi non ha accettato), nella cambiale tratta;
- allemittente nel pagher cambiario.
La cambiale deve essere presentata al pagamento nel luogo e allindirizzo indicati sul titolo. Se tale indirizzo manca, il pagamento deve
essere richiesto nella casa di residenza delle seguenti persone:
- del trattario, nella cambiale tratta;
- dellemittente, nel pagher cambiario;
- del domiciliatario, nella cambiale domiciliata.
Legittimato a chiedere il pagamento originariamente il prenditore della cambiale; successivamente il portatore che giustifichi il suo
diritto con una serie continua di girate, anche se lultima in bianco. Il debitore liberato se effettua il pagamento al legittimo possessore
della cambiale, anche se questi non leffettivo titolare del credito. Al debitore, tuttavia, incombe l'onere di accertare la serie continua
delle girate e l'identit del possessore del documento. Affinch il pagamento sia liberatorio, occorre che colui che paga non sia in dolo
o colpa grave.
Chi effettua il pagamento della somma cambiaria ha diritto che la cambiale gli sia consegnata quietanzata, in modo che il pagamento
risulti dal titolo. Il possesso del titolo da parte del debitore fa presumere lavvenuto pagamento. In caso di pagamento parziale, questo
deve essere annotato sul titolo che rimane peraltro in possesso del presentatore. Il portatore della cambiale non tenuto a ricevere il
pagamento prima della scadenza. D'altra parte il debitore che paga prima della scadenza paga a suo rischio e pericolo con la
conseguenza che, ove il beneficiario del pagamento, anche se legittimato dal titolo, risulti poi non avervi in effetti diritto, il pagamento
stesso non liberatorio e lo stesso debitore pu perci essere costretto a pagare una seconda volta al vero titolare del credito
cambiario. Il pagamento fatto dal trattario, che abbia o meno accettato, o dall'emittente estingue la cambiale. parimenti estintivo del
credito il pagamento fatto dal traente di una cambiale tratta non accettata.
Non estintivo del credito il pagamento effettuato da un obbligato di regresso (e dellavallante dellobbligato principale).
LE AZIONI CAMBIARIE ED IL PROTESTO
Il portatore di una cambiale, qualora il pagamento venga rifiutato dal trattario (per la tratta) o dall'emittente (per il pagher), pu
pretendere lo stesso da tutti gli obbligati cambiari, ed a tal fine pu:
- iniziare l'esecuzione forzata sul patrimonio del debitore, servendosi della cambiale come titolo esecutivo;
- promuovere un ordinario giudizio di cognizione;
- avvalersi del procedimento ingiuntivo (poich esso consente di iscrivere sollecitamente ipoteca giudiziale).
LE AZIONI CAMBIARIE
In ciascuno dei casi sopra enunciati, l'azione cambiaria pu essere:
diretta: contro gli obbligati principali (che sono: l'accettante e i suoi avallanti nella tratta, lemittente e i suoi avallanti nel pagher).
Essa pu essere esercitata entro tre anni a decorrere dalla data della scadenza e presuppone sempre il mancato pagamento;
di regresso: contro gli obbligati di regresso (che sono: traente, girante e loro avallanti nella tratta; giranti e loro avallanti nel
pagher), purch il titolo sia andato in protesto. L'azione di regresso pu essere esercitata entro un anno a decorrere dalla
data del protesto levato in tempo utile o da quella della scadenza, se vi sia la clausola senza spese. Il presupposto per poterla
esercitare , dunque, il mancato pagamento o la mancata accettazione.
IL PROTESTO
L'azione cambiaria di regresso si differenzia da quella diretta per essere condizionata al maturare di due presupposti: uno sostanziale,
rappresentato dal mancato pagamento (e nella cambiale tratta, dalla mancata accettazione) del titolo, ed uno formale, rappresentato
dalla necessit che tale evento venga constatato in una forma determinata.
Il protesto un atto pubblico, redatto da un notaio o da un ufficiale giudiziario, nel quale si accerta in forma solenne l'avvenuta
presentazione della cambiale ed il conseguente rifiuto ad accettare o pagare. Indipendentemente dal protesto, il portatore ha l'obbligo
di dare avviso al proprio girante ed agli eventuali avallanti della mancata accettazione o del mancato pagamento, ed ogni girante deve
informare il precedente. I pubblici ufficiali ed i loro ausiliari, abilitati a levare protesti cambiari, devono comunicare al presidente della
Camera di commercio competente l'elenco dei protesti per mancato pagamento o per mancata accettazione di cambiali, con i motivi
del rifiuto, affinch siano iscritti nell'apposito registro informatico dei protestati. La notizia di ciascun protesto levato conservata nel
registro informatico fino alla sua cancellazione, ovvero per 5 anni dalla registrazione. Al protesto segue il pignoramento (azione
esecutiva) sui beni del debitore.
LE AZIONI EXTRA-CAMBIARIE
Poich lemissione della cambiale non estingue il rapporto fondamentale sottostante, lazione da questo nascente, detta azione causale
permane nonostante lemissione o la trasmissione della cambiale, salvo che si provi che vi fu novazione. Lesercizio dell'azione causale
subordinato al mancato buon fine della cambiale, cio all'avvenuto accertamento mediante protesto della mancata accettazione
della tratta o del mancato pagamento del vaglia cambiario.
LE CAMBIALI FINANZIARIE
Le cambiali finanziarie sono dirette alla raccolta di risparmio tra il pubblico: le imprese che necessitano di un finanziamento a breve
termine possono reperire i fondi senza ricorrere all'indebitamento bancario, mediante la sottoscrizione di una serie di cambiali
finanziarie, con le quali si impegnano incondizionatamente a pagare, alla scadenza stabilita, la somma indicata nel titolo.
L'ASSEGNO BANCARIO
Lassegno bancario un titolo di credito, all'ordine o al portatore, che ha la struttura formale della cambiale-tratta, ma svolge una
funzione economica diversa: costituisce uno strumento di pagamento a servizio di chi ha fondi disponibili presso una banca. Esso
contiene lordine incondizionato, rivolto dal traente ad una banca, di pagare una somma determinata. Pertanto, da un punto di vista
economico, l'assegno bancario strettamente legato al deposito bancario che il traente ha presso il trattario.
Se la banca trattaria non paga per mancanza di fondi, essendo l'assegno un titolo esecutivo, il portatore potr sempre rivolgersi contro
gli obbligati in via di regresso (traente ed eventuali giranti) con lazione di regresso. La banca infatti non direttamente obbligata verso
il portatore dell'assegno e risponder nei confronti del traente unicamente per un ingiustificato rifiuto di pagare. Il diritto del traente di
ordinare il pagamento al legittimo presentatore presuppone dunque:
- che il traente abbia somme disponibili presso il trattario (rapporto di provvista);
- che il traente possa disporre di tali somme a mezzo di assegno, in conformit di una convenzione espressa o tacita.
L'assegno bancario deve contenere i seguenti requisiti di forma, che sono essenziali per la sua validit:
- denominazione di assegno bancario;
- ordine incondizionato di pagare una somma determinata;
- indicazione del trattario;
- indicazione del luogo del pagamento.
- data e luogo di emissione;
- sottoscrizione autografa del traente.
Non , necessaria lindicazione del prenditore: in tal caso, per, l'assegno circoler come titolo al portatore e non all'ordine. L'assegno
bancario, infatti, pu essere emesso sia all'ordine sia al portatore. Il trasferimento si attua, quindi, nel primo caso mediante girata e nel
secondo mediante consegna materiale del titolo.
L'esercizio dei diritti incorporati nell'assegno subordinato all'inderogabile onere per il portatore di presentare lassegno alla banca
trattaria per richiedere il pagamento.
LA CIRCOLAZIONE DELLASSEGNO
L'assegno bancario, come detto, pu essere emesso allordine o al portatore e, per la circolazione di tali titoli, trovano applicazione
i tipi:
- assegno all'ordine: il trasferimento si attua mediante girata cui deve accompagnarsi la consegna del titolo;
- assegno al portatore: il trasferimento si attua mediante la semplice consegna del titolo.
- clausola non trasferibile: Tale clausola blocca la circolazione del titolo sia nelle forme cambiarie che in quelle del diritto comune:
rende, cio, l'assegno non solo non girabile, ma anche non cedibile. L'assegno non-trasferibile pu essere pagato solo al prenditore,
i quali non possono girare il titolo se non per l'incasso ad un banchiere. Pertanto se l'assegno viene rubato o smarrito, il ladro o il
ritrovatore non possono esigere la somma n trasferire il credito.
- assegno sbarrato: Il traente o il portatore possono sbarrare l'assegno apponendovi sulla facciata anteriore due sbarre parallele
per tutta la lunghezza trasversale dell'assegno; la clausola di sbarramento limita la circolazione del titolo nella sola fase finale, poich
l'ultimo giratario deve essere necessariamente un banchiere, oppure, un cliente del banchiere trattario;
- assegno da accreditare: Tale assegno non pu essere pagato in contanti, ma chi intende incassare l'importo pu solo versarlo alla
 banca trattaria se ne cliente affinch venga accreditato sul proprio conto, o aprire un conto presso la stessa banca trattaria,
se essa acconsente.
- assegno turistico (travellers check): Il pagamento di tale assegno subordinato alla esistenza sul titolo di una doppia firma
conforme del prenditore, il quale deve ripetere la firma all'atto della presentazione.
L'ASSEGNO CIRCOLARE
L'assegno circolare un titolo di credito allordine, formale, emesso da un istituto bancario autorizzato, contenente la promessa di
pagare a vista al prenditore la somma su di esso indicata. L'assegno circolare, pertanto, viene comunemente accettato come
mezzo di pagamento ancor pi dell'assegno bancario, che implica sempre la fiducia nel traente. L'emissione di assegno circolare deve
essere:
- correlata allesistenza di somme disponibili presso l'istituto emittente (provvista);
- intestato a persona determinata (in quanto titolo all'ordine).
La provvista , per lo pi, costituita mediante versamento in contanti nelle casse dell'istituto di credito, dell'importo corrispondente a
quello portato dall'assegno. Essa, per, pu altres derivare da un credito del cliente verso la banca conseguente a precedenti depositi
o alla concessione di una specifica apertura di credito.
L'assegno circolare di importo pari o superiore a 1.000 deve essere obbligatoriamente non trasferibile, ai sensi della nuova
normativa sull'antiriciclaggio.
CAPITOLO 15: II FALLIMENTO E LE ALTRE PROCEDURE CONCORSUALI
LA PROCEDURA ESECUTIVA COLLETTIVA
L'imprenditore, nell'esercizio della sua attivit, pu trovarsi in particolari difficolt, di natura economico-finanziaria, che lo rendono
incapace di far fronte al pagamento dei debiti aziendali. Tale situazione, che pu essere temporanea o duratura, denominata stato di
insolvenza.
Quando si verifica lo stato di insolvenza di un imprenditore commerciale sorge l'esigenza di garantire un uguale regolamento di tutti i
rapporti che fanno capo all'imprenditore stesso, assicurando la parit di trattamento di tutti i creditori che hanno in egual modo riposto
la loro fiducia nella prosperit dell'impresa (par condicio creditorum).
Tale principio, tuttavia, attenuato in presenza di cause legittime di prelazione (privilegi, pegni, ipoteche), che attribuiscono al relativo
titolare il diritto di soddisfarsi sul ricavato dalla procedura esecutiva, con precedenza sugli altri creditori (detti chirografari).
IL FALLIMENTO: NOZIONE E PRESUPPOSTI
Con l'espressione fallimento si indica lo stato patrimoniale dellimprenditore che non ha pi la capacit obiettiva di far fronte
puntualmente alle obbligazioni aziendali. Caratteri del fallimento sono dunque:
- l'universalit: il fallimento coinvolge lintero patrimonio del debitore, inteso quale complesso dei beni e dei rapporti giuridici presenti
e futuri del fallito;
- la concorsualit: la procedura si svolge nell'interesse di tutti i creditori del fallito, i quali devono essere soddisfatti in egual misura,
salvo il rispetto delle legittime cause di prelazione (par condicio creditorum).
Innanzitutto il debitore deve essere un imprenditore commerciale con esclusione degli enti pubblici. Non sono soggetti alle disposizioni
sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori che abbiano il possesso congiunto dei seguenti requisiti:
- aver avuto, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito dell'istanza di fallimento o dall'inizio dell'attivit se di durata inferiore, un
attivo patrimoniale di ammontare complessivo annuo non superiore a 300.000 ;
- aver realizzato, sempre nello stesso periodo, ricavi lordi per un ammontare complessivo annuo non superiore a 200.000 ;
- avere un ammontare di debiti (comprendenti sia quelli scaduti, sia quelli non scaduti) non superiore a 500.000 .
Si consente, in questo modo, all'imprenditore agricolo in stato di crisi o di insolvenza di ricorrere:
- alla procedura di accordi di ristrutturazione del debito, strumento con il quale anche l'imprenditore agricolo pu ristrutturare il
suo debito, stipulando con i creditori rappresentanti almeno il 60% dei crediti uno specifico accordo;
- alla transazione fiscale, istituto che consente alle imprese in stato di crisi o di insolvenza tenute al versamento di imposte e
contributi di abbattere o comunque dilazionare il debito erariale, allo scopo di evitare il definitivo tracollo.
Ritornando ai presupposti per la dichiarazione di fallimento, il presupposto oggettivo consiste nella manifestazione dello stato di
insolvenza. Si trova in stato di insolvenza limprenditore che non pi in grado di adempiere regolarmente alle proprie obbligazioni. Lo
stato di insolvenza pu manifestarsi attraverso svariati indici: reiterati inadempimenti, fuga, irreperibilit, latitanza, chiusura dei locali
etc.. Il correttivo alla riforma ha previsto che il fallimento pu essere dichiarato solo se lammontare dei debiti scaduti e non pagati
superiore a 30.000 .
Quanto ai presupposti negativi, limprenditore commerciale non deve essere gi sottoposto ad una procedura di liquidazione coatta
amministrativa, non deve aver fatto domanda di concordato preventivo e non devono sussistere i requisiti per lassoggettabilit
dellimpresa alla procedura di amministrazione straordinaria. Il presupposto soggettivo, pertanto, ricorre quando si verificano le
seguenti condizioni:
- esiste un'impresa;
- l'impresa stessa abbia carattere commerciale, non sia cio agricola;
- limprenditore non dimostri di possedere i tre requisiti dimensionali e di indebitamento di non fallibilit;
- l'impresa sia imputabile giuridicamente al soggetto, nel senso che il soggetto che la gestisce abbia capacit di agire;
Il presupposto oggettivo, invece, come detto, consiste nello stato di insolvenza, in cui si trova limprenditore che non pi in grado di
soddisfare regolarmente le proprie obbligazioni. Si ricordi, infine, che lo stato di insolvenza manifestatosi deve avere carattere
permanente; non deve cio consistere in una temporanea difficolt di adempiere.
IL FALLIMENTO DELLE SOCIET COMMERCIALI
Devono quindi ritenersi soggetti al fallimento:
- le societ commerciali;
- le associazioni, le fondazioni e gli enti no-profit, qualora abbiano come scopo esclusivo o prevalente l'esercizio di attivit commerciale;
- le societ cooperative e le societ di mutuo soccorso che in concreto esercitino attivit commerciale, ancorch questa non ne
costituisca l'oggetto statutario;
IL FALLIMENTO DEL SOCIO A RESPONSABILIT ILLIMITATA
Il fallimento di uno o pi soci illimitatamente responsabili non produce il fallimento della societ; la sentenza che dichiara il fallimento di
una societ con soci a responsabilit illimitata produce anche il fallimento dei soci, pur se non persone fisiche, illimitatamente
responsabili. Pertanto:
- il fallimento di una societ in nome collettivo (registrata o irregolare) causa del fallimento di tutti i soci;
- il fallimento di una societ in accomandita per azioni causa del fallimento dei soci accomandatari;
- il fallimento di una societ in accomandita semplice causa del fallimento di tutti i soci accomandatari e dei soci accomandanti che
abbiano compiuto atti di immistione nellamministrazione della societ, o che abbiano consentito che il loro nome fosse compreso
nella ragione sociale.
IL FALLIMENTO NELLE SOCIET CON SOCI A RESPONSABILIT LIMITATA
In caso di fallimento della societ, la procedura concorsuale non investe anche i singoli soci. Il fallimento, infatti, va dichiarato in nome
della societ, in persona degli amministratori che la rappresentano, i quali sono sottoposti ad una serie di limitazioni di carattere
personale.
LA DISCIPLINA DELLE CRISI DA SOVRAINDEBITAMENTO
Per sovra-indebitamento si intende una situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente
liquidabile per farvi fronte che determina la rilevante difficolt di adempiere le proprie obbligazioni ovvero la definitiva incapacit del
debitore di adempierle regolarmente. Il procedimento si sviluppa sotto il controllo dellautorit giudiziaria, la quale si limiter
allomologazione dellaccordo raggiunto tra il debitore e i creditori. Il compito di gestire nel merito la vicenda invece affidato ad un
organismo di composizione della crisi, di nuova istituzione, composto da professionisti in possesso di adeguata preparazione. Quanto ai
presupposti di ammissibilit dell'istituto, il debitore, anche consumatore:
- non deve essere assoggettabile alle altre procedure concorsuali;
- non deve aver fatto ricorso alla procedura di composizione della crisi nei 5 anni precedenti;
- non deve aver subito, per cause a lui imputabili, provvedimenti di risoluzione, revoca o cessazione dell'accordo o del piano;
- deve fornire una documentazione idonea a ricostruire la sua situazione economica e patrimoniale.
In presenza di tali presupposti, il debitore pu proporre ai creditori un piano per la ristrutturazione dei debiti e la soddisfazione dei crediti
attraverso qualsiasi forma, anche mediante la cessione di crediti futuri. Il debitore, in questo modo, ha la possibilit di chiudere una volta
e per tutte i conti lasciati in sospeso.
LA DICHIARAZIONE DI FALLIMENTO: PROCEDIMENTO
La dichiarazione di fallimento pu esser promossa:
- su ricorso di uno o pi creditori;
- su richiesta dello stesso debitore;
- su istanza del pubblico ministero.
Il giudice ha il dovere di segnalare al Pubblico ministero l'insolvenza eventualmente rilevata nel corso di un giudizio civile in cui
l'imprenditore sia parte.
Competente alla dichiarazione di fallimento il Tribunale del luogo ove l'imprenditore ha la sede principale dell'impresa. L'imprenditore
devono essere obbligatoriamente convocati avanti il Tribunale, insieme ai creditori istanti, per essere sentiti in camera di consiglio, in
modo da garantire loro il diritto alla difesa.
Il Tribunale pu rifiutare di emettere la dichiarazione di fallimento con decreto motivato, quando ritenga l'insussistenza dei presupposti
richiesti dalla legge. Il decreto di rigetto impugnabile dal creditore istante o anche dal debitore. Qualora questo venga accolto, gli atti
sono rimessi nuovamente al Tribunale che deve dichiarare il fallimento.
Il provvedimento della Corte di appello, sia che accolga sia che respinga il ricorso, non pi impugnabile.
Se il Tribunale riscontra l'esistenza dei presupposti previsti dalla legge, dichiara il fallimento con sentenza. Tale sentenza, inoltre, contiene
la nomina dei principali organi della procedura (giudice delegato e curatore); ordina al fallito di depositare, entro 3 giorni, il bilancio, le
scritture contabili e fiscali obbligatorie e l'elenco dei creditori; fissa la prima udienza di verifica dei crediti, che deve avvenire entro 120
giorni dal deposito della sentenza, ovvero 180 giorni in caso di particolare complessit della procedura; assegna ai creditori e ai terzi il
termine perentorio di 30 giorni prima dell'udienza di accertamento del passivo per la presentazione delle domande di insinuazione, di
restituzione o di rivendica. La sentenza dichiarativa di fallimento provvisoriamente esecutiva. Quanto al profilo della pubblicit:
notificata per intero al debitore;
comunicata per estratto al P.M., al curatore ed al richiedente il fallimento;
annotata presso l'Ufficio del Registro delle imprese ove l'imprenditore ha la sede legale.
La sentenza produce i suoi effetti dalla data della pubblicazione e, nei confronti dei terzi, dalla data di iscrizione nel Registro delle imprese.
RECLAMO AVVERSO LA SENTENZA DI FALLIMENTO E REVOCA DELLA STESSA
Contro la sentenza che dichiara il fallimento possono proporre reclamo il debitore e qualunque interessato, cio chiunque abbia
interesse, non solo patrimoniale ma anche morale, ad ottenere la revoca del fallimento (es.: il coniuge del fallito). Il ricorso deve essere
depositato presso la Corte d'appello nel termine perentorio di 30 giorni decorrenti, per il debitore, dalla data della notifica della sentenza.
Possibilit, per il curatore o per la parte proponente il reclamo, di richiedere alla Corte la sospensione in tutto o in parte, o anche solo
temporaneamente, della liquidazione dell'attivo eventualmente gi iniziata. Il collegio pu accogliere l'istanza quando ricorrono gravi
motivi, sentite le parti.
La sentenza con cui si chiude il giudizio di reclamo pu accogliere il ricorso, disponendo la revoca del fallimento, o in alternativa, rigettare
il ricorso, confermando pertanto il fallimento. A seguito della revoca della sentenza di fallimento:
- restano salvi gli effetti degli atti legalmente compiuti dagli organi del fallimento;
- le spese della procedura ed il compenso al curatore sono liquidati dal Tribunale. Le spese sono poste a carico del creditore istante,
qualora questi sia stato condannato ai danni per aver chiesto la dichiarazione di fallimento con colpa, mentre sono poste a carico
del fallito persona fisica se, con il suo comportamento, ha dato causa e adito alla dichiarazione di fallimento;
- riacquistano efficacia gli atti i cui effetti erano caduti automaticamente con la dichiarazione di fallimento o in conseguenza della
dichiarazione giudiziale con cui si era chiusa la revocatoria fallimentare;
- l'ex fallito riacquista le libert e le capacit personali limitate o perdute, ivi compresa la capacit processuale;
- vengono eliminati tutti gli effetti negativi per i creditori (es.: la sospensione degli interessi sui loro crediti).
La revoca del fallimento di una societ di persone determina normalmente anche quella dei fallimenti dei soci illimitatamente
responsabili.
EFFETTI DELLA DICHIARAZIONE DI FALLIMENTO
Per effetto della sentenza dichiarativa di fallimento:
- il fallito persona fisica deve consegnare al curatore la propria corrispondenza riguardante i rapporti compresi nel fallimento, inclusa
quella elettronica. Nel caso di mancato ottemperamento dell'obbligo, il fallito decade dal beneficio dellesdebitazione. Nel caso di
fallimento di societ, invece, il decreto correttivo, circoscrivendo la salvaguardia degli interessi di riservatezza della corrispondenza
al solo fallito persona fisica, ha previsto l'obbligo, a carico degli amministratori e dei liquidatori di societ, di consegnare al curatore
tutta la corrispondenza diretta alla societ fallita;
- il fallito deve comunicare al curatore ogni cambiamento della propria residenza o del proprio domicilio e deve presentarsi
personalmente agli organi del fallimento per fornire informazioni o chiarimenti sulla gestione della procedura, anche a mezzo di
mandatario in caso di legittimo impedimento. In caso di mancato adempimento prevista una sanzione penale.
Permangono le altre incapacit che il codice civile e le leggi speciali collegano alla figura del fallito, tra cui: la perdita della possibilit di
esercitare alcune professioni (avvocato, titolare di farmacia, geometra) con cancellazione dai relativi albi professionali; la perdita della
capacit di assumere determinati uffici (tutore o curatore). Il soggetto fallito pu dunque ora iscriversi nel registro delle imprese, quale
titolare di una nuova impresa commerciale, distinta da quelle assoggettate al fallimento.
Il fallito perde, inoltre, la legittimazione processuale. il curatore, infatti, che si sostituisce ad esso nei giudizi, anche in corso, concernenti
rapporti di diritto patrimoniale compresi nel fallimento, ad eccezione delle azioni relative ai beni e ai diritti personali, alle cose
inespropriabili e delle azioni correlate alla dichiarazione di fallimento. In tali giudizi, inoltre, il fallito non pu testimoniare, rendere
interrogatorio formale o spiegare intervento volontario. Infine, l'apertura del fallimento determina l'automatica interruzione del processo.
EFFETTI PATRIMONIALI
In seguito alla dichiarazione di fallimento, il fallito viene spossessato dei suoi beni (pur mantenendone formalmente la propriet), i quali
passano allamministrazione del curatore, che li prende in consegna. A seguito di tale spossessamento il fallito privato
dellamministrazione e della facolt di disposizione dei suoi beni, che restano vincolati al fallimento. Tutti gli atti di disposizione compiuti
dal fallito, nonch i pagamenti da lui effettuati o ricevuti dopo la sentenza di fallimento solo inefficaci nei confronti dei creditori.
Lo spossessamento, tuttavia, non si estende a tutti i beni del fallito, in quanto ne restano esclusi:
- i beni e i diritti strettamente personali;
- gli assegni aventi carattere alimentare, gli stipendi, le pensioni e i salari nei limiti di quanto occorre per il mantenimento del fallito
stesso e della sua famiglia;
- le cose non soggette a pignoramento;
- i frutti derivanti dallusufrutto legale sui beni dei figli minori, i beni costituiti in fondo familiare ed i loro frutti;
- la casa di abitazione, nei limiti necessari al fallito ed alla sua famiglia.
Sono invece compresi nel fallimento anche i beni che pervengono al fallito durante la procedura, dedotte le passivit incontrate per
l'acquisto e la conservazione di tali beni.
EFFETTI NEI CONFRONTI DEI CREDITORI
Il fallimento apre il concorso dei creditori sul patrimonio del fallito; la sentenza dichiarativa di fallimento conferisce ai creditori il diritto
di partecipare alla distribuzione del ricavato dalla liquidazione del patrimonio del fallito, sulla base dellimporto del credito al momento
della dichiarazione di fallimento.
Per i crediti cd. privilegiati (cio garantiti da pegno, ipoteca, o muniti di privilegi generali o speciali), invece, non sospeso il corso degli
interessi legali. Questi ultimi, inoltre, non partecipano alla par condicio creditorum e fanno valere il loro diritto di prelazione sul prezzo
dei beni vincolati (per il capitale, gli interessi e le spese) e solo allorch non siano soddisfatti interamente con il valore realizzato da tali
beni diventano per il residuo creditori chirografari e concorrono con costoro (per la medesima percentuale) nelle ripartizioni del resto
dell'attivo.
EFFETTI DEL FALLIMENTO SUI CONTRATTI IN CORSO DI ESECUZIONE
Il fallimento non determina mai la risoluzione dei contratti in corso di esecuzione tra le parti, ma solo lo scioglimento del rapporto in
determinati casi.
- i contratti gi eseguiti da una delle parti restano in vita: se, per, ad eseguirli stata la controparte del fallito, questa, in quanto
creditore, entrer nel numero dei creditori concorrenti e dovr accontentarsi della percentuale fallimentare;
- per i contratti non ancora eseguiti o non compiutamente eseguiti da entrambe le parti bisogna distinguere:
- alcuni, e cio quelli basati sullintuitus personae, si sciolgono ipso iure per il fallimento di una delle parti (es.: mandato,
 commissione);
- altri (quali lassicurazione contro i danni ed i rapporti di lavoro subordinato) proseguono necessariamente con subentro
automatico del curatore nella posizione del fallito;
- altri, invece, possono essere mantenuti in vita e viene attribuita al curatore, previa autorizzazione del comitato dei creditori, la
facolt di scelta tra subentro e scioglimento.
REVOCATORIA FALLIMENTARE
La revocatoria fallimentare si fonda sul presupposto che tutti gli atti compiuti dal fallito, nel periodo in cui si trovava in stato di insolvenza,
sono pregiudizievoli per i creditori, per cui la sua finalit quella di reintegrare il patrimonio dell'imprenditore fallito, rendendo inefficaci
tutti gli atti compiuti in precedenza dallo stesso in pregiudizio ai creditori. Sono sottoposti alla revocatoria fallimentare gli atti rientranti
in una delle seguenti categorie:
a) atti a titolo oneroso, pagamenti di debiti scaduti e garanzie che presentino anormalit tali da far sospettare lintenzione fraudolenta
(es.: vendita di un bene per una somma irrisoria; dazione in pagamento di un bene di valore notevolmente superiore al debito etc.);
b) atti a titolo oneroso, pagamenti e garanzie che non presentino irregolarit, se il curatore provi che laltra parte conosceva lo stato
di insolvenza e gli atti stessi siano stati compiuti entro sei mesi dalla dichiarazione di fallimento.
Non possono essere pi promosse azioni revocatorie decorsi 3 anni dalla dichiarazione di fallimento e comunque decorsi 5 anni dal
compimento dellatto.
ORGANI PREPOSTI AL FALLIMENTO
Una volta dichiarato il fallimento ed apertasi la procedura concorsuale, ha inizio l'attivit mirante alla liquidazione dei beni del fallito ed
alla distribuzione del ricavato tra i creditori. Tale attivit compiuta dagli organi fallimentari. Sono il Tribunale fallimentare, il giudice
delegato, il comitato dei creditori ed il curatore. Tribunale fallimentare lo stesso tribunale che ha dichiarato il fallimento ed , in
concreto, l'organo investito dell'intera procedura concorsuale. Spetta, infatti, al Tribunale:
- nominare e (eventualmente) revocare o sostituire il giudice delegato ed il curatore, quando non prevista la competenza del
giudice delegato;
- risolvere le disparit di vedute tra gli organi anzidetti;
- decidere sui reclami contro i decreti del giudice delegato;
- chiedere chiarimenti, informazioni ed indicazioni al curatore, al fallito ed al comitato dei creditori.
Il Tribunale fallimentare, oltre che organo preposto alla procedura fallimentare, anche giudice naturale di tutte le cause che derivano
dal fallimento.
Tutti i provvedimenti del giudice delegato sono dati con decreto motivato e contro di essi ammesso il ricorso al Tribunale, da parte di
qualunque interessato.
Il curatore l'organo preposto alla procedura fallimentare il cui compito principale consiste nellamministrazione dei beni del fallito e nel
compimento di tutte le operazioni della procedura, sotto la vigilanza del giudice delegato e del comitato dei creditori.
Il curatore nominato dal Tribunale ed scelto, di regola, tra gli iscritti agli albi dei commercialisti, dei ragionieri e degli avvocati; pu
sempre essere revocato. Nell'esercizio delle sue funzioni il curatore pubblico ufficiale. Il curatore, entro dieci giorni dalla nomina, deve
comunicare al registro delle imprese il proprio indirizzo di posta elettronica. Egli deve:
- procedere allapposizione dei sigilli sui beni che si trovano nella sede principale dell'impresa fallita;
- redigere nel pi breve tempo possibile linventario dei beni del fallito;
- redigere la prima relazione informativa sulle cause del dissesto, entro 60 giorni dalla data della sentenza di fallimento;
- redigere, ogni 6 mesi successivi alla presentazione della relazione suddetta, un rapporto riepilogativo delle attivit svolte;
- redigere il bilancio dell'ultimo esercizio del fallito se questi abbia omesso di farlo o, se esso stato fatto, revisionarlo ed,
eventualmente, completarlo;
- esaminare le domande di ammissione al passivo, predisporre elenchi separati dei creditori e dei titolari di diritti su beni mobili ed
immobili di propriet o in possesso del fallito e depositare il progetto di stato passivo nella cancelleria del Tribunale con le proprie
conclusioni sulle ragioni e sul titolo delle domande fatte valere. I creditori potranno depositare, fino al giorno dell'udienza di
verificazione dello stato passivo, i documenti integrativi resi necessari a seguito delle conclusioni e eccezioni del curatore;
- presenziare alludienza di discussione dello stato passivo e proporre eccezioni sui fatti relativi alla domanda di ammissione al passivo;
- esaminare le domande di ammissione al passivo proposte tardivamente e presentarle con le proprie osservazioni al giudice delegato
per l'ammissione;
- presentare istanza al Tribunale di non farsi luogo al procedimento di accertamento dello stato passivo per insufficiente realizzo
dell'attivo;
- predisporre un programma di liquidazione, entro 60 giorni dalla redazione dell'inventario, da sottoporre al comitato dei creditori per
l'approvazione e procedere alle vendite secondo procedure competitive;
- presentare il rendiconto particolareggiato della sua gestione, dopo aver compiuto la liquidazione dell'attivo e prima del riparto finale.
Contro gli atti di amministrazione od i comportamenti omissivi del curatore, il fallito ed ogni altro interessato possono proporre reclamo,
per violazioni di legge, al giudice delegato, che decide con decreto motivato soggetto a reclamo al Tribunale.
Il comitato dei creditori composto da tre o cinque creditori e nominato dal giudice delegato. Il comitato svolge funzioni consultive: deve
essere ascoltato in tutti i casi previsti dalla legge (pareri obbligatori) e tutte le volte che il Tribunale o il giudice delegato lo ritenga
opportuno (pareri facoltativi).
LA PROCEDURA FALLIMENTARE ORDINARIA
Tali fasi, in ordine progressivo, sono le seguenti:
CONSERVAZIONE E AMMINISTRAZIONE DEL PATRIMONIO
La conservazione del patrimonio comprende tutte quelle operazioni (apposizione di sigilli, inventario dei beni e presa in consegna, da
parte del curatore, dei beni stessi) necessarie per dare inizio alla procedura. Nella fase di amministrazione il curatore subentra al fallito
nella gestione dei suoi beni e, pertanto:
- pu compiere liberamente tutti gli atti di ordinaria amministrazione;
- pu compiere atti di straordinaria amministrazione solo a seguito di autorizzazione del comitato dei creditori.
LA CONTINUAZIONE DELLIMPRESA DEL FALLITO
La continuazione dell'impresa del fallito consentita in due ipotesi nettamente distinte tra loro e cio:
- con la dichiarazione di fallimento, quando dallimprovvisa interruzione pu derivare un danno grave ed irreparabile, nel qual caso il
Tribunale pu autorizzare la continuazione temporanea dellesercizio dellimpresa del fallito, purch non arrechi pregiudizio ai
creditori;
- successivamente, quando nominato il comitato dei creditori, quest'ultimo ritenga opportuno riprendere in tutto o in parte l'esercizio
dell'impresa. In tal caso l'esercizio provvisorio disposto dal giudice delegato, previo parere favorevole del comitato, su proposta del
curatore.
In ogni caso, comunque, la continuazione ha carattere provvisorio e pu sempre ordinarsene la cessazione da parte del Tribunale.
All'esercizio provvisorio dell'impresa provvede il curatore, mentre il comitato dei creditori deve essere tenuto al corrente di tale esercizio
ed informato del suo andamento, a mezzo di convocazioni e rendiconti periodici.
ACCERTAMENTO DEL PASSIVO E DELL'ATTIVO
La fase dellaccertamento del passivo serve ad individuare i singoli creditori ammessi al concorso: ammessi cio a partecipare, in
ragione dei propri crediti ed alla pari (salvo le cause legittime di prelazione), al riparto dei beni del debitore. In tale fase devono essere
determinati anche lammontare di ciascun credito vantato e gli eventuali diritti di prelazione.
Essa ha inizio con le domande di ammissione al passivo che i creditori ed i titolari di diritti reali o personali sui beni mobili ed immobili in
possesso del fallito debbono presentare entro 30 giorni prima delludienza fissata per la verifica dello stato passivo. Il ricorso deve
essere accompagnato dalle ragioni di prelazione nonch dai documenti giustificativi del credito. In mancanza, i creditori (o i terzi)
possono depositare i documenti fino al giorno delludienza di verifica.
Le domande sono esaminate dal curatore il quale, dopo aver predisposto elenchi separati dei creditori e dei terzi, rassegnando per
ciascuno le sue conclusioni, deposita il progetto di stato passivo in cancelleria.
Alludienza di verifica, il giudice delegato decide su ciascuna domanda con decreto, accogliendola, respingendola, o dichiarandola
inammissibile. Il giudice pu altres ammettere con riserva i crediti sottoposti a condizione o privi del titolo giustificativo, o accertati con
sentenza pronunziata prima della dichiarazione di fallimento ma non ancora passata in giudicato. Terminato lesame, il giudice rende
esecutivo lo stato passivo con decreto.
I creditori (o i terzi titolari di diritti su beni del fallito) tardivi, che non vantino un diritto di prelazione, partecipano solo alla ripartizione
delleventuale residuo dopo il riparto tra i creditori intervenuti tempestivamente, se il ritardo ad essi imputabile. I creditori che hanno
proposto domanda di ammissione del credito possono opporsi alle decisioni del giudice delegato attraverso tre forme di impugnazione
dello stato passivo:
- l'opposizione allo stato passivo stesso, per essere ammessi al passivo o per vedersi riconoscere un diritto di prelazione che stato
escluso dal giudice delegato;
- l'impugnazione dei crediti altrui, con cui possono contestare che la domanda di un creditore o di altro concorrente sia stata accolta;
- la revocazione, qualora, prima della chiusura del fallimento si scopra che l'ammissione di un credito o di una garanzia stata
determinata da falsit, dolo o errore essenziale di fatto.
Accertato il passivo, si verifica la consistenza dello stato attivo del fallimento, costituito da tutti i beni del fallito e da quei beni che, per
effetto della revocatoria, sono ritornati, ai soli fini della procedura fallimentare, nel suo patrimonio. L'accertamento di tale stato avviene
mediante la redazione dell'inventario e la presa in consegna da parte del curatore dei beni inventariati.
LA LIQUIDAZIONE DELL'ATTIVO
Con la liquidazione dell'attivo i beni del fallito vengono convertiti in danaro, ai fini del soddisfacimento dei creditori. L'attivit di liquidazione
dovr avvenire all'interno di un programma di liquidazione, predisposto dal curatore ed approvato dal comitato dei creditori.
Il piano deve essere formato entro 60 giorni dalla redazione dell'inventario, quindi ancor prima dell'emanazione del decreto di esecutivit
dello stato passivo: ci significa che le operazioni di liquidazione potranno iniziare anche prima della fase di accertamento del passivo.
L'approvazione del programma spetta al comitato dei creditori, mentre il giudice delegato dovr autorizzare i singoli atti di esso previa
una mera verifica formale della loro conformit al piano di liquidazione. Come ha precisato il decreto correttivo il programma costituisce
l'atto di pianificazione e di indirizzo delle modalit e dei termini previsti per la realizzazione dell'attivo, e deve indicare:
- l'opportunit di disporre l'esercizio provvisorio dell'impresa, o di singoli rami di azienda, o di autorizzarne l'affitto a terzi;
- l'esistenza di proposte di concordato ed il loro contenuto;
- le azioni risarcitorie, recuperatone o revocatorie da esercitare;
- le possibilit di cessione unitaria dell'azienda, di singoli rami, di beni o di rapporti giuridici individuabili in blocco;
- le condizioni di vendita dei singoli cespiti.
Prima dell'approvazione del programma, il curatore pu procedere alla liquidazione di beni, previa autorizzazione del giudice delegato e
sentito il comitato dei creditori, solo quando dal ritardo pu derivare pregiudizio allinteresse dei creditori.
Le vendite dei beni (mobili od immobili) devono essere effettuate tramite procedure competitive. stata quindi adottata la significativa
novit dell'utilizzabilit, anche nella vendita di immobili, della modalit delle offerte private, se ritenute pi vantaggiose. Il curatore pu
decidere, nel programma di liquidazione, la modalit di vendita pi conveniente ai fini del maggior realizzo possibile; potr, quindi,
prevedere nel piano qualsiasi forma di vendita (allincanto, senza incanto, a trattativa privata), sulla base del solo giudizio di convenienza
per la procedura.
IL RIPARTO
Effettuata la liquidazione, si provvede ad attribuire il ricavato ai singoli creditori. Le somme disponibili debbono essere ripartite secondo
il seguente ordine preferenziale:
le spese incontrate nel corso della procedura ed i debiti contratti dal curatore per la procedura stessa hanno precedenza
assoluta;
vanno poi soddisfatti i creditori privilegiati, secondo l'ordine previsto dalla legge;
infine si provvede a soddisfare i creditori chirografari (quelli cio che non hanno titolo per esser considerati privilegiati e che sono
soddisfatti per ultimi).
LA CHIUSURA DEL FALLIMENTO
Il fallimento si chiude per:
ripartizione finale dell'attivo senza soddisfacimento integrale dei creditori;
impossibilit di ripartizioni per mancanza dell'attivo;
mancanza di domande di ammissione al passivo nei termini prescritti;
estinzione di tutte le passivit.
La chiusura del fallimento va dichiarata dal Tribunale con decreto motivato, su istanza del curatore, del debitore o anche d'ufficio.
Con la chiusura del fallimento cessano dalle funzioni gli organi fallimentari, ed il debitore reintegrato nei suoi diritti patrimoniali; i
creditori riacquistano tutti i loro diritti nei confronti del debitore per ottenere l'eventuale parte dei propri crediti non soddisfatti per
intero.
LA RIAPERTURA DEL FALLIMENTO
Si limitano le possibilit di dichiarare la riapertura del fallimento solo alle ipotesi seguenti:
- chiusura per ripartizione finale dell'attivo senza integrale soddisfazione dei creditori ammessi;
- chiusura per mancanza di attivo.
IL CONCORDATO FALLIMENTARE
una particolare forma di chiusura del fallimento con la quale si realizza la soddisfazione paritaria dei creditori senza ricorrere alla fase
della liquidazione dell'attivo.
La proposta, che pu essere presentata sia da uno o pi creditori o da un terzo (assuntore del concordato), sia dal fallito, pu prevedere:
- la suddivisione dei creditori in classi, secondo posizione giuridica ed interessi economici omogenei;
- trattamenti differenziati fra creditori appartenenti a classi diverse;
- la ristrutturazione dei debiti e la soddisfazione dei crediti attraverso qualsiasi forma, anche mediante cessione dei beni, accollo o
altre operazioni straordinarie
La proposta di concordato deve essere esaminata preliminarmente in merito alla sua mera ritualit dal giudice delegato, il quale chiede
il parere del curatore con specifico riferimento ai presumibili risultati della liquidazione ed alle garanzie offerte. Il giudice, acquisito il
parere (nel merito) favorevole del comitato dei creditori, ordina che venga comunicata ai creditori. A questo punto la proposta deve
essere sottoposta al voto dei creditori. La proposta approvata quando ottiene il voto favorevole dei creditori che rappresentano la
maggioranza dei crediti ammessi al voto.
I creditori che non fanno pervenire il loro dissenso nel termine fissato dal giudice delegato si ritengono consenzienti.
Se non sono proposte opposizioni nel termine fissato, il Tribunale omologa il concordato con decreto motivato non soggetto a gravame.
Il decreto che omologa il concordato impartisce le disposizioni esecutive volte ad attuare gli effetti della decisione. Esso reclamabile
con ricorso alla Corte d'appello; all'udienza fissata, il collegio provvede con decreto motivato, impugnabile in Cassazione entro 30 giorni.
Scaduti i termini per opporsi all'omologazione, o quando si esauriscono le impugnazioni, la proposta di concordato acquista piena
efficacia e produce immediatamente due effetti:
- vincola il fallito (e il terzo garante o assuntore) all'adempimento degli obblighi assunti;
- rende obbligatorio il concordato per tutti i creditori anteriori all'apertura del fallimento, compresi quelli che non abbiano presentato
domanda di ammissione al passivo (anche per mancata conoscenza del fallimento), salvo patto contrario.
Quando il decreto di omologazione diventa definitivo, il Tribunale dichiara chiuso il fallimento.
L'ESDEBITAZIONE DEL FALLITO
Consiste nella liberazione del fallito, una volta chiusa la procedura senza l'integrale pagamento di tutti i creditori, dei debiti residui nei
confronti dei creditori concorsuali non soddisfatti per intero, a condizione che egli sia considerato meritevole. Pu beneficiare
dell'esdebitazione solo il fallito persona fisica, essendo pertanto escluse dallistituto le societ dichiarate fallite. Il fallito pu inoltre
richiedere l'esdebitazione solo qualora sia in possesso di tutti i seguenti requisiti soggettivi positivi:
- abbia cooperato con gli organi della procedura, fornendo tutte le informazioni e la documentazione utile all'accertamento del passivo
e adoperandosi per il proficuo svolgimento delle operazioni;
- non abbia ritardato o contribuito a ritardare lo svolgimento della procedura;
- non abbia violato le disposizioni riguardanti l'obbligo di consegna al curatore della corrispondenza inerente i rapporti relativi al
fallimento;
- non si sia reso autore di una delle seguenti attivit fraudolente: distrazione dell'attivo, esposizione di passivit insussistenti,
causazione o aggravamento del dissesto, ricorso abusivo al credito;
- non sia stato condannato per il reato di bancarotta fraudolenta o per delitti contro leconomia pubblica;
Il decreto del Tribunale che accoglie la richiesta di esdebitazione produce i seguenti effetti nei confronti dei creditori:
- i creditori che hanno partecipato al fallimento (concorsuali), in quanto avevano presentato domanda di insinuazione al passivo dello
stesso, perdono ogni diritto di agire individualmente nei confronti del fallito per la parte di credito rimasta insoddisfatta, ma
 conservano il diritto di agire per la parte residua nei confronti dei coobbligati, dei fideiussori del debitore e degli obbligati in via di
regresso del fallito;
- i creditori del fallito, che, pur vantando un credito anteriore alla procedura di fallimento, non hanno partecipato allo stesso, potranno
agire individualmente nei confronti del fallito per la sola parte attribuita nel concorso ai creditori di pari grado.
I REATI CONCORSUALI: NOZIONI GENERALI
Per reati concorsuali si intendono tutti quei fatti, compiuti dal fallito o da altre persone nel periodo immediatamente antecedente o
durante una procedura concorsuale, che la legge punisce come reati.
REATI FALLIMENTARI
a) la bancarotta fraudolenta, quando il fallito dolosamente abbia:
- prima o durante il fallimento, distratto, occultato, dissimulato, distrutto o dissipato, in tutto o in parte, i propri beni ovvero, al fine di
arrecare danno ai creditori, abbia esposto o riconosciuto passivit inesistenti;
- prima o durante il fallimento, sottratto, distrutto o falsificato, in tutto o in parte, al fine di procurare a s o ad altri un ingiusto profitto
o al fine di procurare danno ai creditori, i libri e le scritture contabili, o li abbia tenuti in modo tale da non rendere possibile la
ricostruzione del patrimonio o del movimento di affari
- prima o durante il fallimento, eseguito pagamenti o simulato titoli di prelazione, al fine di favorire alcuni creditori a danno di altri;
b) la bancarotta semplice, quando il fallito abbia:
- fatto spese, personali o per la propria famiglia, eccessive e sproporzionate rispetto alla sua condizione economica;
- consumato notevole parte del patrimonio in operazioni puramente aleatorie e/o manifestatamente imprudenti;
- compiuto operazioni di grave imprudenza per ritardare il fallimento;
- aggravato il proprio dissesto, astenendosi dal chiedere la dichiarazione del proprio fallimento o con altra colpa grave;
- omesso di tenere, negli ultimi tre anni, le scritture contabili, o le abbia tenute in modo irregolare o incompleto.
c) il ricorso abusivo al credito, quando gli amministratori, i direttori generali, i liquidatori e gli imprenditori esercenti un'attivit
commerciale, dissimulando il proprio dissesto o lo stato di insolvenza, siano ricorsi o abbiano continuato a ricorrere al credito;
IL CONCORDATO PREVENTIVO: NOZIONE
Il concordato preventivo costituisce il mezzo offerto al debitore per evitare che su di esso ricada la gravosa procedura fallimentare,
anche se pu essere convertito in fallimento. un accordo giudiziale, con il quale i creditori ed il debitore concordano le modalit di
estinzione delle obbligazioni contratte. L'accordo deve essere approvato dai creditori.
CONDIZIONI ORGANI E PROCEDIMENTO
In particolare, sotto il profilo soggettivo richiesto:
- che l'istante sia imprenditore commerciale;
- che versi in stato di crisi (cio in una difficolt, anche temporanea, ad adempiere le proprie obbligazioni) o in stato di insolvenza (il
medesimo del fallimento).
La proposta di concordato pu prevedere la soddisfazione anche non integrale (bens in percentuale) dei creditori privilegiati (alla
stregua quindi di quelli chirografari).
Sono organi della procedura di concordato preventivo il Tribunale, il Giudice delegato ed il Commissario giudiziale.
Quanto al procedimento il debitore propone al Tribunale del luogo in cui si trova la sede principale dellimpresa, con ricorso, la domanda
di ammissione alla procedura di concordato preventivo. Il Tribunale valuta l'ammissibilit della domanda. Se accerta l'insussistenza dei
presupposti respinge la proposta e, accertati i presupposti, dichiara con separata sentenza il fallimento.
Il Tribunale dovr verificare che la domanda di concordato sia fatta con ricorso dal debitore e che alla stessa siano allegati una relazione
aggiornata sulla situazione patrimoniale dell'impresa ed un elenco dei titolari dei diritti reali o personali sui beni di propriet
dell'imprenditore. Il tutto dovr essere certificato da un professionista. Se riconosce ammissibile la proposta dichiara aperta la
procedura di concordato. Successivamente l'adunanza dei creditori chiamata a votare sulla proposta.
Il concordato approvato se riporta il voto favorevole dei creditori che rappresentano la maggioranza dei creditori ammessi al voto.
Se la proposta approvata dalla maggioranza prescritta, inizia il giudizio di omologazione, nel quale il Tribunale controlla la legittimit
del concordato (cio una verifica formale del raggiungimento della maggioranza prescritta). Se la maggioranza prescritta raggiunta,
il Tribunale omologa il concordato con decreto motivato, altrimenti emette sentenza di fallimento.
EFFETTI
il debitore ammesso alla procedura di concordato preventivo conserva lamministrazione dei suoi beni e continua lesercizio dellimpresa
(egli, cio, non viene spossessato dallamministrazione e disponibilit del suo patrimonio), con lunica limitazione che, durante tutta la
procedura, la sua attivit svolta sotto il controllo del commissario giudiziale. richiesta, inoltre, lautorizzazione del giudice delegato
per gli atti di disposizione eccedenti lordinaria amministrazione (ad esempio: mutui, compromessi).
Gli effetti del concordato preventivo nei confronti dei creditori sono in parte analoghi a quelli del fallimento, dovendo sempre essere
rispettata la par condicio creditorum.
CONCORDATO CON CONTINUIT AZIENDALE E ACCORDI DI RISTRUTTURAZIONE
Per continuit aziendale si intende la prosecuzione dell'attivit di impresa da parte del debitore, la cessione dell'azienda in esercizio
ovvero il conferimento dell'azienda in esercizio in una o pi societ, anche di nuova costituzione.
Il concordato con continuit aziendale un concordato in cui l'esercizio dell'azienda rimane in capo all'imprenditore che chiede
l'ammissione alla procedura e in cui l'adempimento della proposta reso possibile dai flussi di cassa positivi generati dalla continuit
operativa dell'azienda. perci fondamentale che l'imprenditore predisponga un piano industriale dal quale dovr necessariamente
emergere che, pagati tutti i costi correnti, l'azienda in grado di sviluppare risorse di cassa in eccesso che potr destinare alla
soddisfazione dei creditori concorsuali.
RISOLUZIONE E ANNULLAMENTO DEL CONCORDATO
Il concordato pu essere:
- risolto, su domanda dei soli creditori, in caso di inadempimento degli obblighi con esso assunti, qualora tale inadempimento non sia
di scarsa importanza;
- annullato, se si scopre una esagerazione dolosa del passivo o una sottrazione o dissimulazione dell'attivo.
Alla risoluzione o all'annullamento pu conseguire la dichiarazione di fallimento solo qualora ne sussistano i presupposti e ne facciano
richiesta i creditori o il PM.
LA LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVA: NOZIONE E CONDIZIONI
una speciale procedura concorsuale, che la legge prevede per alcune categorie di imprese (imprese assicurative, cooperative,
bancarie etc.), per le quali il dissesto ha ripercussioni di ingente rilevanza pubblica e, di conseguenza, esclusa la sottoposizione al
fallimento.
Si tratta di una procedura concorsuale di natura amministrativa, volta alla liquidazione del patrimonio di imprese la cui attivit riveste
un interesse pubblico.
Condizioni ( sufficiente che esista una sola di esse), dunque, della liquidazione coatta amministrativa sono:
stato di insolvenza;
violazioni di norme o di atti amministrativi che comportino un irregolare funzionamento dellimpresa;
motivi di pubblico interesse, che a giudizio insindacabile della P.A., impongano la soppressione dell'ente.
ORGANI
Il provvedimento di liquidazione coatta emanato dall'Autorit amministrativa, con decreto impugnabile dinanzi all'Autorit giudiziaria,
e contiene anche la nomina del commissario liquidatore e del comitato di sorveglianza. Il commissario liquidatore:
- organo individuale o collettivo;
- pubblico ufficiale;
- prende in consegna i beni, nonch le scritture ed i documenti contabili;
- provvede all'amministrazione del patrimonio ed alla gestione dell'impresa durante la liquidazione;
- riceve dall'imprenditore il conto della gestione relativa al tempo successivo all'ultimo bilancio;
- presenta all'autorit vigilante una relazione sulla situazione patrimoniale e sull'andamento della gestione;
- sovraintende all'accertamento dello stato passivo;
- procede alle operazioni di liquidazione.
L'autorit di vigilanza:
- nomina e revoca il commissario liquidatore;
- autorizza il liquidatore a compiere quegli atti per i quali la legge richiede l'autorizzazione;
- fissa le direttive cui deve attenersi il commissario;
- sovraintende alle operazioni di liquidazione in senso stretto.
Il comitato di sorveglianza:
- formato da 3 o 5 membri scelti tra persone esperte nel ramo di attivit esercitata dall'impresa;
- organo prettamente consultivo ed assolve ai compiti che nel fallimento spettano al comitato dei creditori;
- i pareri del comitato, anche quando sono obbligatori, non sono vincolanti.
DISCIPLINA
La liquidazione coatta disposta sempre dalla pubblica amministrazione, con decreto che deve essere inserito integralmente nella
Gazzetta Ufficiale entro 10 giorni dalla sua emanazione e iscritto nel registro delle imprese. La P.A. provvede altres con esso, o con
altro provvedimento successivo, alla nomina del commissario liquidatore e del comitato di sorveglianza.
Le fasi della liquidazione coatta sono:
- Laccertamento del passivo, che compiuto dal commissario liquidatore sulla base delle scritture contabili e dei documenti
dell'impresa
- la liquidazione dellattivo spetta, ugualmente, al commissario liquidatore, il quale ha tutti i poteri, salvo il caso della vendita in blocco
di tutti i mobili o degli immobili, per la quale occorre il parere favorevole del comitato di sorveglianza e l'autorizzazione dell'autorit di
vigilanza;
- la chiusura della procedura, che pu avvenire per riparto finale del ricavato e per concordato.
L'AMMINISTRAZIONE STRAORDINARIA DELLE GRANDI IMPRESE
L'amministrazione straordinaria delle grandi imprese in stato di insolvenza una procedura concorsuale finalizzata a conciliare
l'esigenza di soddisfacimento integrale delle pretese creditorie con la necessit di recuperare complessi produttivi di particolare
consistenza nel quadro economico generale del paese mediante prosecuzione, riattivazione o riconversione delle attivit imprenditoriali,
anche al fine di mantenere quanto pi possibile stabili i livelli occupazionali.
PRESUPPOSTI SOGGETTIVI ED OGGETTIVI
L'istituto trova esecuzione nei confronti di imprenditori commerciali, di natura privata, ai quali sono applicabili le norme sul fallimento.
Deve inoltre trattarsi di imprese:
- che abbiano un numero di dipendenti pari o superiore a 200 unit;
- che abbiano unesposizione debitoria pari almeno ai due terzi dellattivo patrimoniale e dei ricavi provenienti dalle vendite e dalle
prestazioni dell'ultimo esercizio;
- che per esse sia accertata, da parte del commissario giudiziale, sentito il Ministro dello sviluppo economico, la sussistenza di
concrete possibilit di recupero dell'equilibrio economico.
PROCEDIMENTO ED ORGANI
il Tribunale del luogo in cui l'impresa ha la sede principale che dispone l'apertura della procedura, su ricorso dell'imprenditore, di uno
o pi creditori, del pubblico ministero ovvero dufficio, con sentenza dichiarativa con cui:
- dichiara lo stato di insolvenza;
- nomina uno o, nei casi di particolare complessit, tre commissari giudiziali, su indicazione del Ministero competente o, in caso di
inerzia, di propria iniziativa;
- nomina il giudice delegato;
- ordina all'imprenditore di depositare entro due giorni in cancelleria le scritture contabili e i bilanci;
- stabilisce la data per l'udienza di verifica dello stato passivo.
La procedura di amministrazione straordinaria pu attuarsi attraverso meccanismi alternativi fra di loro:
- un programma di cessione dei complessi aziendali, con finalit liquidatorie, della durata massima di un anno;
- un programma di ristrutturazione aziendale, con finalit conservative e rinnovative, della durata massima di due anni;
- per le societ operanti nel settore dei servizi pubblici essenziali, anche tramite la cessione dei complessi di beni e contratti sulla
base di un programma di prosecuzione dell'esercizio dellimpresa di durata non superiore ad un anno.
Durante tale periodo la continuazione delle attivit si svolge sotto la vigilanza di uno o tre commissari straordinari nominati dal Ministero
dello sviluppo economico, che hanno la gestione dell'impresa, l'amministrazione dei beni dell'impresa insolvente e predispongono il
programma di attuazione della procedura, e di un comitato di sorveglianza, sempre di nomina ministeriale, con funzioni consultive. In
caso di esito negativo della procedura, al termine del periodo stabilito, ovvero in qualsiasi momento nel corso di essa, qualora risulti che
la stessa non possa essere utilmente proseguita, il Tribunale dispone con decreto la conversione dell'amministrazione in fallimento. In
caso, invece, di esito positivo, il Tribunale con decreto motivato dichiara la chiusura della procedura.
LA PROCEDURA D'URGENZA PER IL RISANAMENTO AZIENDALE
Di fronte alla crisi di imprese di grande rilievo nazionale, per lattivit svolta e per il numero di dipendenti occupati, si ritenuto opportuno
attivare una procedura pi agile per consentire una veloce ripresa dell'attivit, senza pregiudicare le ragioni dei creditori.
Per accedere alla procedura durgenza di ristrutturazione economica e finanziaria: l'impresa deve possedere congiuntamente i seguenti
requisiti:
- lavoratori subordinati, compresi quelli ammessi al trattamento di integrazione dei guadagni, non inferiori a 500 da almeno un anno;
- debiti, inclusi quelli derivanti da garanzie rilasciate, per un ammontare complessivo non inferiore a 300 milioni di .
CAPITOLO 16: IL DIRITTO DI FAMIGLIA
IL DIRITTO DI FAMIGLIA: GENERALIT
Il diritto di famiglia comprende linsieme delle norme che hanno per oggetto gli status familiari (coniuge, figlio, padre etc.) e i rapporti
giuridici che si riferiscono alle persone che costituiscono la famiglia. Si pu dire che la famiglia una formazione sociale fondata sul
matrimonio, con i caratteri della esclusivit, della stabilit e della responsabilit. Alla famiglia fondata sul matrimonio o famiglia
legittima si contrappone la cd. famiglia naturale o di fatto, costituita da persone di sesso diverso che convivono more uxorio. A tale
riguardo vanno considerati tre aspetti:
- i rapporti tra i conviventi di fatto: non vi sono diritti e doveri reciproci alla coabitazione, allassistenza morale e materiale, alla
fedelt, cos come tra i coniugi: piuttosto, la reciproca assistenza materiale considerata adempimento di unobbligazione naturale
e la collaborazione lavorativa assistita da presunzione di gratuit;
- i rapporti tra i genitori e i figli (cd. figli naturali): sono equiparati a quelli intercorrenti nella famiglia legittima. In particolare, i genitori
hanno il diritto e l'obbligo di mantenere, istruire ed educare anche i figli nati fuori del matrimonio;
- i rapporti con i terzi: il familiare di fatto, ha diritto al risarcimento dei danni nei confronti del terzo che abbia illecitamente causato
la morte del convivente.
MISURE CONTRO LA VIOLENZA NELLE RELAZIONI FAMILIARI
Quando la condotta del coniuge o di altro convivente causa di grave pregiudizio all'integrit fisica o morale ovvero alla libert dell'altro
coniuge o convivente, il giudice, su istanza di parte, pu adottare con decreto uno o pi dei provvedimenti. Il giudice pu disporre, ove
occorra, l'intervento dei servizi sociali o di un centro di mediazione familiare, nonch l'erogazione di un assegno periodico in favore delle
persone conviventi prive di mezzi.
CONIUGIO, PARENTELA, AFFINIT
Quanto ai rapporti che legano fra di loro i componenti della famiglia distinguiamo:
- il rapporto di coniugio, che lega marito e moglie;
- il rapporto di parentela, che costituisce, invece, un legame di sangue tra persone che discendono da un comune capostipite
riconosciuto fino al sesto grado;
- il rapporto di affinit, che lega tra loro il coniuge ed i parenti dell'altro coniuge (cos suocero e genero sono affini di primo grado, etc).
IL REGIME PATRIMONIALE LEGALE E LE CONVENZIONI MATRIMONIALI: CENNI SUL REGIME PATRIMONIALE LEGALE
In seguito alla riforma del diritto di famiglia, che ha equiparato la posizione dei coniugi anche sul piano patrimoniale, il regime legale dei
rapporti patrimoniali tra i coniugi, in mancanza di diversa convenzione, costituito dalla comunione dei beni (detta comunione legale),
che importa la contitolarit e la cogestione dei beni acquistati anche separatamente in costanza di matrimonio. La legge, tuttavia,
ammette che i coniugi possano, mediante una apposita convenzione, accordarsi per un regime di separazione dei beni, di comunione
convenzionale, ovvero per la costituzione di un fondo patrimoniale, costituito da taluni determinati beni sui quali incombe un vincolo di
destinazione. L'autonomia dei coniugi incontra per i seguenti limiti:
- il divieto di derogare ai diritti e ai doveri previsti dalla legge per effetto del matrimonio;
- il divieto di costituzione di dote: nulla ogni convenzione che tenda alla costituzione di beni in dote;
LE CONVENZIONI MATRIMONIALI
Le parti possono derogare al regime legale di comunione mediante un negozio giuridico, la convenzione matrimoniale, che deve essere
stipulata per atto pubblico a pena di nullit. Le convenzioni possono essere stipulate in ogni tempo, anteriormente o successivamente
alla celebrazione del matrimonio, e sono in qualsiasi momento modificabili col consenso di tutte le persone che sono state parti nelle
convenzioni medesime o dei loro eredi e devono essere annotate a margine dell'atto di matrimonio. La scelta del regime di separazione
pu anche essere dichiarata nell'atto di celebrazione del matrimonio.
OGGETTO DELLA COMUNIONE LEGALE
Costituiscono oggetto della comunione:
- gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali;
- i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione;
- i proventi dell'attivit separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non sono stati consumati;
- le aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite dopo il matrimonio. Qualora si tratti di aziende appartenenti ad uno dei coniugi
anteriormente al matrimonio ma gestite da entrambi, la comunione concerne solo gli utili e gli incrementi;
- i beni destinati all'esercizio dell'impresa di uno dei coniugi costituita dopo il matrimonio, se sussistono al momento dello scioglimento
della comunione;
- gli incrementi derivanti dall'esercizio dell'impresa di uno dei coniugi costituita prima del matrimonio, se sussistono al momento dello
scioglimento della comunione.
Non cadono in comunione e sono beni personali di ciascun coniuge:
- i beni acquistati dal coniuge prima del matrimonio;
- i beni acquistati successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, quando nell'atto di liberalit o nel testamento
non specificato che essi siano attribuiti alla comunione;
- i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge (gli abiti, l'orologio, etc.) ed i loro accessori;
- i beni che servono all'esercizio della professione del coniuge, tranne quelli destinati alla conduzione di un'azienda facente parte della
comunione;
L'acquisto di beni immobili o mobili registrati effettuato dopo il matrimonio escluso dalla comunione, quando tale esclusione risulti
dall'atto di acquisto se di esso sia stato parte anche l'altro coniuge.
L'AMMINISTRAZIONE DEI BENI DELLA COMUNIONE
L'amministrazione del patrimonio in comunione spetta ad entrambi i coniugi, in applicazione del principio di uguaglianza. Occorre per
distinguere:
- gli atti di ordinaria amministrazione possono essere compiuti da ciascuno dei coniugi disgiuntamente: si tratta di quegli atti di
utilizzazione, conservazione o manutenzione di beni che riguardano i bisogni ordinari della famiglia;
- la rappresentanza in giudizio per gli atti di cui sopra riconosciuta disgiuntamente a ciascun coniuge: anche uno solo di essi pu
validamente compiere gli atti processuali;
- gli atti di straordinaria amministrazione spettano congiuntamente ad entrambi i coniugi, salva la possibilit, in caso di rifiuto del
coniuge a prestare il consenso, di ottenere dal giudice l'autorizzazione al loro compimento, ove risulti necessario nell'interesse della
famiglia o dell'azienda coniugale, o in caso di impedimento.
Gli atti compiuti senza il consenso necessario dell'altro coniuge sono:
- annullabili, se concernono i beni immobili o mobili registrati, ma l'azione di annullamento pu essere proposta dal coniuge non
consenziente solo entro un anno dalla data di conoscenza;
- validi, se concernono beni mobili, ma il coniuge che ha agito senza il consenso dell'altro ad essere tenuto a reintegrare lo stato
della comunione.
LA COMUNIONE DI FRONTE AI CREDITORI
I creditori possono soddisfarsi sui beni personali dei coniugi, in via sussidiaria, nella misura della met del credito, se i beni della
comunione sono insufficienti; i creditori personali dei coniugi possono soddisfarsi sui beni della comunione solo dopo aver escusso i beni
personali, solo fino al valore del coniuge obbligato e solo dopo che siano stati soddisfatti i creditori della comunione.
SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE
La comunione legale si scioglie in presenza di una delle seguenti cause:
- morte di uno dei coniugi;
- sentenza di divorzio;
- dichiarazione di assenza o di morte presunta di uno dei coniugi;
- annullamento del matrimonio;
L'azienda coniugale pu essere sciolta per accordo dei coniugi, da stipulare con atto pubblico a pena di nullit.
Verificatasi una delle cause anzidette, lo scioglimento produce i seguenti effetti:
- fa cessare la comunione legale;
- conduce alla divisione del patrimonio comune.
La divisione dei beni della comunione legale si effettua ripartendo in parti uguali lattivo e il passivo. Il giudice, in relazione alle necessit
della prole e all'affidamento di essa pu costituire in favore di uno dei coniugi l'usufrutto su una parte dei beni spettanti all'altro coniuge.
LA COMUNIONE CONVENZIONALE
I coniugi possono, mediante convenzione, modificare il regime della comunione legale, dando luogo ad una comunione convenzionale.
Le convenzioni possono escludere alcuni beni dalla comunione o includere dei beni che non sarebbero compresi nella comunione legale,
purch non si tratti di beni di uso personale o beni che servono per la professione o beni ottenuti per risarcimento del danno o pensione.
Possono, dunque, formare oggetto di comunione, per effetto di un contratto tra le parti, i beni acquisiti prima del matrimonio, quelli
ricevuti in donazione o per successione e quelli acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali.
LA SEPARAZIONE DEI BENI
I coniugi, con espressa convenzione, possono pattuire che ciascuno di essi conservi la titolarit esclusiva dei beni acquistati durante il
matrimonio.
Ciascun coniuge ha il godimento e lamministrazione dei beni di cui titolare esclusivo e i redditi derivanti da tali beni, se posseduti in
regime di separazione, sono attribuiti esclusivamente al coniuge che ne risulta titolare.
IL FONDO PATRIMONIALE
I coniugi possono conferire dei beni immobili, mobili registrati ovvero dei titoli di credito in un fondo destinato a far fronte ai bisogni della
famiglia.
Il fondo patrimoniale pu essere costituito non solo da uno dei coniugi o da entrambi, ma anche da parte di un terzo.
La sua costituzione deve avvenire per atto pubblico e i beni che ne fanno parte possono essere:
- di propriet di entrambi i coniugi;
- di propriet in tutto o in parte di uno solo di essi (il coniuge che costituisce il fondo patrimoniale pu riservarsene la propriet
ovvero attribuirla volontariamente all'altro coniuge);
- di propriet di un terzo nel caso in cui latto di costituzione sia stato compiuto da un terzo che si sia riservata la propriet dei beni
costituenti il fondo.
I frutti del fondo, comunque, devono essere impiegati per i bisogni della famiglia e amministrati secondo le regole della comunione legale.
Per quanto concerne lalienazione dei beni del fondo si distingue due ipotesi:
- se vi sono figli minori: necessaria lautorizzazione del tribunale, da accordarsi solo in caso di necessit od utilit evidente;
- se non vi sono figli minori: lalienazione subordinata solo al consenso di entrambi i coniugi, salvo che i beni siano stati gi dichiarati
alienabili allatto della costituzione del fondo patrimoniale.
IL PATTO DI FAMIGLIA
Patto di famiglia quel contratto con cui, compatibilmente con le disposizioni in materia di impresa familiare e nel rispetto delle
differenti tipologie societarie, limprenditore trasferisce, in tutto o in parte, l'azienda, e il titolare di partecipazioni societarie trasferisce,
in tutto o in parte, le proprie quote, ad uno o pi discendenti.
Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico a pena di nullit, richiedendosi la forma solenne ad-substantiam quale misura di
garanzia per gli interessi coinvolti.
Si ammette che il patto di famiglia possa essere sciolto o modificato dalle stesse persone che lo hanno concluso o mediante la stipula
di un contratto della stessa specie o mediante recesso, comunicato agli altri contraenti attraverso una dichiarazione certificata da
notaio.
 CAPITOLO 17: LE SUCCESSIONI PER CAUSA DI MORTE E LE DONAZIONI
In generale, si ha successione in un rapporto giuridico quando questo, pur restando inalterato nei suoi elementi oggettivi, viene
trasmesso da un soggetto ad un altro.
Il principio fondamentale che, con la morte, i diritti patrimoniali di una persona si trasmettono (salvo eccezioni) ad altri soggetti.
Costoro possono essere designati o dal titolare del patrimonio (detto de cuius), mediante testamento o dalla legge.
Formano oggetto di successione soltanto:
- i rapporti patrimoniali di natura reale e le relative azioni, tranne quelli personalissimi, come lusufrutto, luso, che si estinguono
con la morte del loro titolare;
- i rapporti patrimoniali personali: si estinguono, quindi, con la morte del soggetto il diritto agli alimenti e si sciolgono alcuni contratti:
di mandato, di lavoro etc.;
- i rapporti inerenti allazienda, di cui il de cuius fosse titolare, i quali non si estinguono se non in casi particolari;
- i rapporti in formazione, nei casi in cui la proposta nei confronti del de cuius non cade a seguito della sua morte.
Tutti i rapporti non patrimoniali, sia personalissimi (es.: diritti della personalit), che familiari (matrimonio, potest parentale) si
estinguono con la morte del titolare.
SUCCESSIONE A TITOLO UNIVERSALE E A TITOLO PARTICOLARE: DISTINZIONE FRA EREDIT E LEGATO
Si ha successione a titolo universale quando un soggetto (erede) succede indistintamente nell'universalit o in una quota di beni
(patrimonio ereditario) da solo o in concorso con altre persone.
Si ha, invece, successione a titolo particolare quando un soggetto (legatario) succede in uno o pi rapporti determinati, che non vengono
considerati come quota dellintero patrimonio. Lerede, in quanto successore a titolo universale nei rapporti attivi e passivi del de cuius
(in toto, o per quota), subentra al defunto anche nel possesso, fin dall'apertura della successione, con gli stessi caratteri che aveva
rispetto al defunto (buona o mala fede, vizi).
Lerede, poich subentra nell'insieme dei rapporti giuridici del de cuius, risponde dei debiti del defunto anche coi propri beni, salvo che
abbia accettato con la formula del beneficio dinventario. Il legatario, poich succede in uno o pi determinati rapporti attivi, non tenuto
a pagare i debiti ereditari, a meno che il defunto non gli abbia posto a carico espressamente il pagamento di qualche debito.
La successione a titolo universale richiede un atto di volont del successore: occorre, infatti, l'accettazione per l'acquisto dell'eredit.
La successione a titolo particolare, invece, si realizza senza un apposito atto di volont del destinatario dell'attribuzione, ed opera ipso
iure cio di diritto.
IL PROCEDIMENTO DI ACQUISTO DELL'EREDIT: L'APERTURA DELLA SUCCESSIONE
L'apertura della successione segna il momento in cui il patrimonio del defunto rimane privo del titolare.
Essa avviene:
- al momento della morte del de cuius ;
- nel luogo in cui il defunto aveva l'ultimo domicilio (e non gi nel luogo in cui avvenuta la morte).
La morte costituisce pertanto l'evento fondamentale che d luogo all'apertura della successione. Essa va intesa sia come momento
cronologico al quale si riporta la successione, che come fatto giuridico cui la successione si ricollega. Altro presupposto essenziale
dell'apertura della successione la sopravvivenza del chiamato.
LA VOCAZIONE
La vocazione una fase del fenomeno successorio, pi esattamente il suo fondamento: vocazione , infatti, la designazione del
successibile. La vocazione pu aversi:
- per testamento, ossia per atto di volont del de cuius, il quale dispone delle proprie sostanze per il tempo in cui avr cessato di
vivere (successione testamentaria);
- per legge, quando, mancando il testamento, l'eredit devoluta ai soggetti indicati dalla legge, ossia al coniuge e ai parenti entro il
sesto grado;
esclusa, la validit dei cd. patti successori, cio di patti con i quali la persona:
- disponga o si vincoli a disporre dei propri beni, in vista della morte, a favore dell'uno o dell'altro successibile (patti costitutivi);
- disponga o si obblighi a disporre con un successivo negozio di diritti che eventualmente gli possono spettare su una futura
successione;
- rinunzi o si obblighi a rinunziare con un successivo atto a successioni non ancora aperte;
LA DELAZIONE
La delazione lattribuzione (offerta), in favore del chiamato, del diritto a succedere, sul fondamento della vocazione. Essa costituisce
laspetto dinamico della vocazione, normalmente coincidente con essa, tranne casi particolari. La delazione pu essere:
- successiva: se per effetto di ununica chiamata, i due soggetti sono destinati a succedere luno dopo la morte dellaltro;
- solidale: ciascun successore chiamato per lintero, in concorso con altri; il fenomeno che si ha nell'accrescimento;
- condizionata: se l'istituzione di erede fatta sotto condizione sospensiva o risolutiva; pu farsi rientrare in tale ipotesi la delazione
nella sostituzione ordinaria;
- indiretta: essa si ha nella rappresentazione; infatti il rappresentante acquista la medesima posizione del rappresentato.
L'ACQUISTO DELL'EREDIT: IL DIRITTO DI ACCETTAZIONE
il diritto del chiamato di acquistare l'eredit: esercitando tale diritto il semplice chiamato si trasforma in erede.
PRESCRIZIONE E DECADENZA DEL DIRITTO DI ACCETTAZIONE:
La prescrizione del diritto di accettazione quella ordinaria decennale, il cui termine decorre dal giorno dell'apertura della successione.
La decadenza dal diritto di accettazione ricorre nel caso in cui lAutorit Giudiziaria, su istanza degli interessati, abbia fissato un termine
entro il quale il chiamato avrebbe dovuto accettare o rinunziare. Trascorso tale termine senza alcuna dichiarazione, il chiamato perde
il diritto di accettare.
Se il chiamato all'eredit muore senza avere accettato l'eredit, il diritto di accettare si trasmette ai suoi eredi.
L'ACCETTAZIONE
L'accettazione la dichiarazione di volont unilaterale del chiamato, diretta all'acquisto dell'eredit. Leffetto dellaccettazione risale al
momento in cui si aperta la successione. L'erede diviene titolare del patrimonio ereditario fin dal momento della morte del de cuius,
anche se l'accettazione interviene in un momento successivo. L'accettazione non pu essere subordinata a termine o a condizione, ed
irrevocabile. Quanto alle modalit l'accettazione pu essere:
- pura e semplice: in tal caso produce confusione tra il patrimonio del defunto e quello dell'erede;
- con beneficio d'inventario.
Quanto alla forma, l'accettazione pu essere:
- espressa: quando, in un atto pubblico o in una scrittura privata, il chiamato dichiara di accettare l'eredit ovvero assume il titolo di
erede;
- tacita: quando il chiamato all'eredit compie uno o pi atti che presuppongono necessariamente la sua volont di accettare e che
egli non avrebbe il diritto di fare se non nella qualit di erede, sempre che per egli sia capace di agire;
- presunta o legale: si ha quando il chiamato pone in essere atti di disposizione che sono considerati, con presunzione assoluta, atti
di implicita accettazione. Sono tali le cd. manifestazioni di volont legalmente determinate come, per esempio, la donazione, vendita
o cessione a vantaggio di uno o pi coeredi.
L'ACCETTAZIONE CON BENEFICIO D'INVENTARIO
L'accettazione con beneficio d'inventario ricorre quando l'erede impedisce la confusione tra il suo patrimonio e quello del de cuius, per
circoscrivere le conseguenze economiche negative di una successione onerosa (cio, di una successione le cui passivit superino le
attivit) al solo patrimonio del de cuius. In questo caso, infatti, lerede risponde delle obbligazioni trasmessegli dal de cuius solo nei limiti
del valore del patrimonio ereditario.
LA RINUNCIA ALL'EREDIT
La rinunzia all'eredit un negozio unilaterale tra vivi, non recettizio, con il quale il chiamato dichiara di non voler acquistare l'eredit.
un vero e proprio atto dismissivo che ha per oggetto il diritto di accettare l'eredit. Con quest'atto egli fa cessare gli effetti della delazione
verificatasi nei suoi confronti a seguito dell'apertura della successione e rimane, pertanto, completamente estraneo alla stessa, con la
conseguenza che nessun creditore potr rivolgersi a lui per il pagamento di debiti ereditari, n egli potr esercitare alcuna azione
ereditaria o acquisire alcun bene dell'asse. Per ci che concerne caratteri e forma si ricordi che:
- la rinunzia pu farsi validamente solo in un momento successivo all'apertura della successione, stante il limite sul divieto dei patti
successori;
- la rinunzia atto solenne e, come tale, deve risultare da una dichiarazione resa dal chiamato (o da un suo rappresentante) ad un
notaio o al cancelliere del Tribunale territorialmente competente ed inserita nel registro delle successioni;
- la rinunzia non pu essere parziale;
- negozio limitatamente revocabile.
La rinunzia revocabile, purch:
- non sia decorso il termine di prescrizione del diritto (10 anni);
- non vi sia stata accettazione da parte di altri eredi.
CONCETTO E IPOTESI DI SUCCESSIONE LEGITTIMA: GENERALIT
L'espressione successione legittima, o intestata, significa successione per volont di legge e non per effetto di volont privata espressa
mediante testamento.
Presupposti sono:
- morte del de cuius senza testamento;
- esistenza di un testamento privo di disposizioni patrimoniali, o nullo, o annullato, o revocato;
- esistenza di un testamento che dispone solo per alcuni dei beni del de cuius;
Sono successori legittimi: il coniuge, i discendenti, gli ascendenti, i collaterali e gli altri parenti fino al sesto grado. Se questi successori
mancano, l'eredit devoluta allo Stato.
SUCCESSIONE DEI PARENTI
Al padre ed alla madre succedono, innanzitutto, i figli in parti uguali cui sono equiparati gli adottivi. Se non vi sono discendenti, succedono
i genitori, o gli ascendenti, o gli adottanti con adozione speciale: in tal caso l'ascendente pi prossimo esclude i remoti (es.: il genitore
esclude il nonno).
Pu capitare che vi siano pi ascendenti dello stesso grado (es.: nonno materno e i due nonni paterni): in tal caso l'eredit si divide per
met a favore della linea materna e met a favore della linea paterna (nell'esempio in esame: il nonno materno ricever il doppio di
ciascun nonno paterno).
I genitori o gli ascendenti concorrono con il coniuge superstite e con i fratelli e le sorelle del de cuius, escludendo tutti gli altri collaterali.
Si ricordi che:
- consanguinei: sono i fratelli nati dallo stesso padre, ma da madre diversa;
- uterini: quelli nati solo dalla stessa madre, ma da padre diverso.
SUCCESSIONE DEL CONIUGE SUPERSTITE
Il coniuge, in particolare, pu rivestire la qualifica di:
- erede, acquistando lintera eredit, quando il defunto non lasci figli, ascendenti o fratelli;
- coerede, quando concorre con i figli del de cuius, con gli ascendenti, o con i fratelli del defunto.
Il divorzio fa perdere ai coniugi il reciproco diritto successorio, se la morte avviene dopo l'annotazione della relativa sentenza nei registri
di stato civile.
Nei casi di divorzio e di separazione con addebito, al coniuge spetta un assegno vitalizio commisurato alle sostanze ereditarie ed alla
qualit e al numero degli eredi (legittimi), se al momento dellapertura della successione godeva degli alimenti a carico del coniuge
deceduto.
SUCCESSIONE DELLO STATO
Il presupposto di tale successione l'assenza di un successibile appartenente alle categorie indicate innanzi che possa acquistare
l'eredit di un defunto cittadino italiano. Lo Stato non risponde mai dei debiti ereditari e dei legati oltre il valore dei beni acquistati.
NOZIONE E CONTENUTO DEL TESTAMENTO
Il testamento l'atto revocabile col quale taluno dispone, per il tempo in cui avr cessato di vivere, di tutte le proprie sostanze o di parte
di esse. Il testamento atto mortis causa, in quanto mira a disciplinare situazioni che sorgono per effetto della morte della persona ed
destinato ad avere effetti a causa della morte e dopo la morte.
IL CONTENUTO TIPICO DEL TESTAMENTO
un contenuto di natura patrimoniale; sotto tale aspetto, il testamento pu contenere:
- sia listituzione di uno o pi eredi, cio di soggetti che siano destinatari dei beni, a titolo universale;
- che lattribuzione di uno o pi legati. Qualora questo sia l'unico contenuto del testamento, la legge che designa gli eredi legittimi.
IL CONTENUTO ATIPICO DEL TESTAMENTO
Il testamento pu contenere anche disposizioni di carattere non patrimoniale, destinate ad avere efficacia dopo la morte del loro autore.
Ad esempio, mediante testamento si pu riconoscere un figlio naturale, designare il tutore per il proprio figlio che resti orfano, riabilitare
un indegno etc.
LE FORME DEL TESTAMENTO IN GENERALE
La legge distingue i testamenti in:
- testamenti ordinari: che si dividono, a loro volta, in:
- testamento olografo;
- testamento per atto di notaio (che pu ancora essere pubblico o segreto);
- testamenti speciali: sono forme particolari di testamento pubblico riconosciute solo per determinate situazioni o circostanze
eccezionali: testamenti redatti in occasioni di malattie contagiose, calamit pubbliche, infortuni; testamenti in navigazione marittima
o aerea; testamenti dei militari o assimilati in tempo di guerra.
IL TESTAMENTO OLOGRAFO
il testamento redatto, datato e sottoscritto di pugno dal testatore: costituisce, quindi, la forma pi semplice di negozio testamentario.
I singoli requisiti formali del testamento olografo sono:
- autografia: il testamento deve essere interamente scritto a mano dal testatore. L'autografia necessaria per stabilire lautenticit
del documento; perci invalido un testamento scritto a macchina o a stampatello, anche se sia sottoscritto;
- data: l'indicazione del giorno, mese ed anno, in cui il testamento fu scritto. Essa pu essere sostituita da forme equipollenti (per
esempio Natale 2009) e serve ad accertare la capacit del testatore nel momento della redazione e l'eventuale revoca di disposizioni
incompatibili, nel caso di due o pi testamenti stilati dallo stesso soggetto;
- sottoscrizione: ha, innanzitutto, la funzione di individuare il testatore, ma serve anche ad attestare che la volont manifestata nello
scritto divenuta definitiva. Essa comprende di regola il nome e il cognome, ma comunque valida quando individua con certezza
la persona del testatore (es.: la firma il tuo pap in un testamento redatto in forma di lettera). La sottoscrizione deve essere posta
in calce alle disposizioni: eventuali aggiunte non sottoscritte sono perci prive di valore.
Se manca lautografia (perch ad esempio il documento stato redatto a macchina o con l'intervento anche parziale della scrittura di
un terzo) ovvero la sottoscrizione, il testamento nullo. Se, invece, manca la data (ovvero incompleta o impossibile) il testamento
annullabile.
IL TESTAMENTO PUBBLICO
Il testamento pubblico un documento redatto con le richieste formalit da un notaio, dopo che il testatore gli ha esposto le sue ultime
volont davanti a due testimoni: esso fa piena prova, fino a querela di falso, delle dichiarazioni del testatore. I requisiti formali del
testamento pubblico sono:
- la dichiarazione di volont orale al notaio, previo accertamento dell'identit personale del testatore da parte del notaio;
- la presenza di almeno due testimoni (di regola o, talvolta, quattro);
- la redazione per iscritto della volont testamentaria a cura del notaio;
- la lettura dellatto al testatore ed ai testimoni ad opera del notaio;
- la sottoscrizione del testatore, dei testimoni e del notaio;
- la data, comprensiva anche dell'ora;
- la menzione dell'osservanza delle formalit enunciate.
IL TESTAMENTO SEGRETO
Il testamento segreto consiste nella consegna solenne di una scheda contenente le disposizioni testamentarie al notaio, che la riceve
e la conserva tra i suoi atti.
La scheda non deve essere necessariamente autografa (pu anche essere scritta da un terzo), ma deve essere sempre sottoscritta
dal testatore o, se questi non sa scrivere, deve dichiarare al notaio di aver letto il testamento e di approvarlo e la causa per la quale
non ha apposto la firma.
Il testatore deve consegnare la scheda, alla presenza di due testimoni, al notaio che, se non sigillata, provvede a sigillarla personalmente
e redige o sullo stesso involto che contiene la scheda, o su un altro, appositamente preparato l'atto di ricevimento. L'atto di ricevimento
deve essere sottoscritto dal testatore, dai testimoni e dal notaio.
CAPACIT DI TESTARE E DI RICEVERE PER TESTAMENTO: CAPACIT ED INCAPACIT DI TESTARE
Possono disporre per testamento tutti coloro che non sono dichiarati incapaci di testare. La capacit di testare costituisce perci la
regola, mentre i casi di incapacit sono eccezionali. Sono incapaci di testare:
- il minore (chi non ha compiuto gli anni 18);
- l'interdetto (giudiziale) per infermit di mente;
- colui che al momento della redazione del testamento era incapace di intendere e di volere (cd. incapace naturale).
In questi tre casi il testamento annullabile su richiesta di chiunque vi abbia interesse (annullabilit assoluta) e l'onere di fornire la prova
dell'incapacit grava su colui che, affermando tale incapacit, impugni il testamento.
CAPACIT ED INCAPACIT DI RICEVERE PER TESTAMENTO
La capacit di ricevere per testamento pi ampia della capacit di ricevere per successione in generale: infatti, possono essere
chiamati a succedere per testamento anche i nascituri concepiti, le persone giuridiche, gli enti non riconosciuti. Sono, quindi, nulle le
disposizioni testamentarie a favore di:
- tutore (dell'interdetto o del minore), se le disposizioni sono state fatte prima dell'approvazione del conto della tutela;
- notaio e testimoni intervenuti nel testamento pubblico;
- persona che ha scritto laltrui testamento segreto e notaio che abbia ricevuto lo stesso in plico non sigillato.
REVOCAZIONE E CADUCIT DEL TESTAMENTO: LA REVOCAZIONE IN GENERALE
Il testamento un atto essenzialmente revocabile, in quanto la volont in esso espressa pu mutare fino all'ultimo momento della vita
del testatore. La revoca espressa il negozio giuridico unilaterale, non recettizio, inter vivos con il quale il testatore elimina in tutto o in
parte l'efficacia delle proprie precedenti disposizioni testamentarie in maniera esplicita. La revoca tacita si verifica, invece, quando nel
testamento posteriore siano contenute disposizioni incompatibili con le precedenti e nelle ipotesi di ritiro del testamento segreto.
REVOCAZIONE DI DIRITTO O CADUCIT
Le disposizioni testamentarie, a titolo universale o particolare, sono revocate di diritto per:
- sopravvenienza (dopo la compilazione del testamento) di figli o discendenti del testatore, bench postumi anche adottivi;
- riconoscimento di un figlio nato fuori del matrimonio, successivo alla compilazione del testamento;
- ignoranza del testatore di avere figli al tempo della compilazione del testamento.
PUBBLICAZIONE ED ESECUZIONE DEL TESTAMENTO
La pubblicazione del testamento ha la funzione di rendere possibile la conoscenza del contenuto di esso da parte del chiamato alla
successione e dei familiari del defunto, ed anche da parte dei creditori ereditari e dei creditori dell'erede, a tutela dei rispettivi diritti,
nonch di renderne possibile l'esecuzione.
FORME E PROCEDIMENTO DI PUBBLICAZIONE
- La pubblicazione del testamento olografo: si impone a chiunque sia in possesso del testamento olografo di un defunto di
presentarlo ad un notaio al fine della pubblicazione, appena venga a conoscenza della morte del testatore.
- La pubblicazione del testamento segreto: il testamento segreto deve essere aperto e pubblicato dal notaio, appena gli pervenga
notizia della morte del testatore. Tale pubblicazione ha luogo con le medesime modalit relative alla pubblicazione del testamento
olografo.
- Il testamento pubblico, a differenza degli altri, ha sempre valore di atto pubblico.
COMUNICAZIONE DEI TESTAMENTI AL TRIBUNALE
Il notaio deve trasmettere alla cancelleria del Tribunale, nella cui giurisdizione si aperta la successione, copia in carta libera dei verbali
di pubblicazione del testamento olografo o segreto, nonch copia del testamento pubblico, qualora di questo tipo di testamento si tratti.
Tale comunicazione rafforza la pubblicit che viene data al testamento, in quanto qualsiasi soggetto, anche se ignora quale notaio abbia
proceduto alla pubblicazione, recandosi presso il Tribunale del luogo in cui morta la persona della cui eredit egli si interessa, pu
prendere visione del suo testamento.
COMUNICAZIONE AGLI EREDI E LEGATARI
Il notaio che ha ricevuto un testamento pubblico, appena gli nota la morte del testatore, o nel caso di testamento olografo o segreto
dopo la pubblicazione, comunica l'esistenza del testamento agli eredi o legatari di cui conosce il domicilio o la residenza.
ISCRIZIONE NEL REGISTRO GENERALE DEI TESTAMENTI
Presso il Ministero della Giustizia (Ufficio degli Archivi Notarili) istituito il Registro generale dei testamenti nel quale devono essere
iscritti tutti i testamenti e gli eventuali atti di revoca o di ritiro dei testamenti segreti. Ogni notaio, entro dieci giorni da quando partecipa
alla formazione di un atto di ultima volont, deve chiedere la relativa iscrizione in tale registro. Pertanto, solo i testamenti non depositati
presso notai o depositati in modo informale rimangono non registrati.
ESECUZIONE DEL TESTAMENTO
Consiste nell'attuazione della volont testamentaria. Il compito di eseguire le disposizioni di ultima volont del de cuius riservato
normalmente allerede.
La legge, per, consente al testatore di nominare un esecutore testamentario, il quale, in tal caso, prende il posto dell'erede nel curare
l'esecuzione di tutte le clausole del testamento. Pu avvenire, infatti, che il testatore abbia particolari ragioni di sfiducia nei confronti
dell'erede istituito soprattutto quando l'interesse di quest'ultimo potrebbe essere in contrasto con alcune disposizioni a titolo particolare.
L'esecutore nominato dal testatore pu anche non accettare il suo ufficio.
La dichiarazione di accettazione non pu essere sottoposta a condizione o a termine. I compiti dellesecutore sono diversi:
- deve amministrare la massa ereditaria, prendendo possesso dei beni che ne fanno parte (tranne che il testatore non abbia espresso
una contraria volont);
- ha la rappresentanza processuale, attiva e passiva, nelle azioni relative all'eredit;
- ha lobbligo di far apporre i sigilli e di far redigere linventario dei beni ereditari con particolari cautele quando tra i chiamati all'eredit
vi sono minori, assenti, interdetti o persone giuridiche;
- deve rendere conto della sua gestione al termine di essa, o, se questa si prolunga oltre l'anno dalla morte del testatore, anche dopo
un anno da questo evento, fermo restando l'obbligo del rendiconto finale.
LA SUCCESSIONE DEI LEGITTIMARI
La successione dei legittimari quella in favore di alcune categorie di successibili, ai quali la legge attribuisce il diritto intangibile ad una
quota del patrimonio indipendentemente dalle disposizioni del testatore. Per assicurare la quota di loro spettanza (cd. legittima o quota
di riserva) ai legittimari, limitano il diritto di disporre del testatore, correggendo o neutralizzando l'effetto delle disposizioni testamentarie
e delle donazioni fatte in vita.
Malgrado la quasi identit di termini, la successione legittima e quella dei legittimari non devono essere confuse:
- la successione legittima, infatti, quella che si apre in favore degli eredi legittimi, quando manchi il testamento, oppure quando
questo sia invalido o inefficace, in tutto o in parte;
- la successione dei legittimari rappresenta anch'essa un modo di successione per legge; non costituisce per un modo autonomo
di vocazione e di successione. Infatti, essa si applica sia in presenza di un testamento, sia in sua mancanza, e stabilisce quali sono
le persone alle quali deve essere necessariamente attribuita una quota del patrimonio ed in quale misura, anche contro il
testamento. Essa una forma di successione legittima potenziata.
L'istituto della legittima opera a favore del nucleo familiare, inteso in senso rigoroso e stretto. I legittimari, quindi, sono:
- il coniuge superstite;
- i figli ed i loro discendenti in quanto succedono per rappresentazione;
- gli ascendenti.
L'AZIONE DI RIDUZIONE: NOZIONE, EFFETTI E SOGGETTI
L'azione di riduzione l'azione che ha per scopo la reintegrazione della legittima, mediante la riduzione delle disposizioni testamentarie
e delle donazioni eccedenti la quota di cui il testatore poteva disporre. Soggetti legittimati allazione di riduzione, sono:
- il legittimario leso;
- lerede del legittimario (se il legittimario muore prima di avere accettato l'eredit o vi rinunzia: ossia per trasmissione o per
rappresentazione);
- lavente causa del legittimario: ad esempio il compratore dell'eredit o cessionario di essa.
Se la domanda di riduzione accolta, si procede in tal modo:
- innanzitutto si riducono le disposizioni testamentarie proporzionalmente (tranne diversa volont del testatore);
- successivamente si riducono le donazioni, cominciando dall'ultima che ha provocato la lesione e risalendo a quelle precedenti.
L'azione soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, decorrente dalla data di accettazione della eredit da parte del chiamato in
base a disposizioni testamentarie lesive della legittima. Dopo l'apertura della successione il legittimario pu rinunziare all'azione di
riduzione e l'atto irrevocabile.
L'AZIONE DI RESTITUZIONE
L'azione di riduzione non ha natura recuperatoria; leffetto reale , invece, collegato allazione di restituzione. Il legittimario, che
mediante l'azione di riduzione abbia fatto dichiarare inefficace la disposizione lesiva, pu ottenere quindi la restituzione dell'immobile
oggetto di tale disposizione e lo riceve libero da ogni peso o ipoteca.
LA SUCCESSIONE A TITOLO PARTICOLARE: IL LEGATO
Il legato una disposizione mortis causa a titolo particolare, in base alla quale un soggetto, legatario, succede in uno o pi rapporti
determinati, che non vengono considerati come quota dellintero patrimonio. L'acquisto del legato ha luogo di diritto, senza che occorra
accettazione. La rinunzia al legato un atto abdicativo: infatti, opera rispetto ad un diritto gi acquistato e porta, quindi, non ad un
mancato acquisto, ma alla perdita di un acquisto gi fatto.
LA COMUNIONE EREDITARIA
Si ha comunione ereditaria quando al de cuius succedono pi eredi, i quali diventano comproprietari dei beni che fanno parte dell'eredit.
Ogni coerede pu cedere la propria quota, ma, comunque, deve notificare la proposta di alienazione ed il prezzo agli altri coeredi, i quali
hanno il diritto, se a loro conviene, di essere preferiti a parit di prezzo (cd. diritto di prelazione). Se il coerede cede la propria quota a
terzi e non compie la preventiva notificazione ai coeredi, questi hanno il diritto di riscattare dallacquirente la quota alienata (cd. retratto
successorio).
LA DIVISIONE
La comunione ereditaria cessa con la divisione. In seguito alla divisione il diritto che ha ogni coerede su tutto il patrimonio ereditario in
ragione di una quota aritmetica si converte in diritto esclusivo su beni determinati. La divisione cui non partecipano tutti i coeredi nulla.
Abbiamo i seguenti tipi di divisione:
- divisione amichevole o contrattuale, che ha luogo, nell'esercizio del potere di autonomia privata, con le modalit stabilite dagli stessi
coeredi, sulla base dell'unanimit dei consensi;
- la divisione giudiziale, che quella deliberata ed attuata dall'autorit giudiziaria quando, mancando l'unanimit dei consensi, i coeredi
(o un coerede) abbiano promosso l'azione di divisione ereditaria;
- la divisione testamentaria, che quella operata personalmente e direttamente dal testatore. Tale divisione pu comprendere
anche la quota legittima, ma il testatore deve comunque rispettare i diritti dei legittimari. La divisione testamentaria nulla quando
il testatore nell'effettuarla abbia omesso qualcuno dei legittimari o degli eredi istituiti.
RIMEDI CONTRO LA DIVISIONE
La divisione contrattuale pu essere impugnata per nullit. Il contratto di divisione pu essere annullato per violenza o dolo, ad istanza
di ciascuno dei coeredi; esclusa, invece, lazione di annullamento per errore. Se per errore sono stati omessi dei beni, vi un apposito
rimedio: il supplemento di divisione; se, invece, vi stato errore nella stima dei beni, prevista una particolare impugnazione: la
rescissione per lesione.
LA DIVISIONE DEI DEBITI E PESI EREDITARI: DIVISIBILIT DEI DEBITI EREDITARI
Al riguardo si deve distinguere:
- nei rapporti interni, cio tra coeredi, vige il principio per cui i debiti ereditari si dividono fra di loro in proporzione della rispettiva
quota ereditaria; fatta salva, per, una diversa volont del testatore che potrebbe addossare il pagamento dei debiti ad un solo
coerede o ripartire l'onere dei debiti non proporzionalmente;
- nei rapporti esterni, cio nei confronti dei creditori, opera in assoluto il principio della divisibilit: anche quando il testatore abbia
previsto una responsabilit non proporzionale tra i coeredi, il creditore pu chiamare in giudizio ogni coerede in proporzione alla sua
quota.
ECCEZIONALI IPOTESI DI INDIVISIBILIT DEI DEBITI EREDITARI
Ricorrono quando:
- uno dei coeredi possegga il singolo bene oggetto del debito;
- loggetto del debito sia indivisibile;
- il debito sia garantito da ipoteca gravante su un bene ereditario; in tal caso sar tenuto al pagamento quel coerede cui toccato il
bene gravato da ipoteca, salva l'azione di rivalsa.
LA DIVISIBILIT DEI PESI EREDITARI
Si definiscono pesi ereditari gli oneri che sorgono come effetto necessario dell'apertura della successione (imposta di successione;
spese giudiziali di inventario e di divisione; spese funerarie etc.) ed i legati; essi si dividono tra i coeredi allo stesso modo e con gli stessi
limiti esaminati per i debiti ereditari.
LA COLLAZIONE
La collazione l'atto con il quale i figli o i discendenti legittimi, legittimati, adottivi e naturali, ed il coniuge del de cuius, che concorrono
alla successione, devono conferire alla massa attiva del patrimonio ereditario tutti i beni che sono stati loro donati in vita dal defunto, in
modo da dividerli con gli altri coeredi in proporzione delle rispettive quote. Oggetto della collazione sono le donazioni dirette ed indirette.
Non sono soggette a collazione, tuttavia:
- le spese di mantenimento, educazione, malattia;
- le spese ordinarie per abbigliamento, nozze, istruzione artistica o professionale;
- le liberalit fatte in occasione di servizi resi o in conformit agli usi;
- le cose donate, perite per causa non imputabile al donatario;
- le donazioni di modico valore fatte al coniuge.
LA DONAZIONE
un contratto, col quale una parte (donante), arricchisce laltra (donatario), senza ricavarne un corrispettivo.
Si ricordi che, proprio in considerazione di tale arricchimento, il donatario ha sempre lobbligo di fornire gli alimenti al donante che in
seguito venga ad averne bisogno, purch non si tratti di donazione rimuneratoria o di donazione obnuziale (fatta, cio, in vista del futuro
matrimonio).
Il donatario, per, non tenuto oltre il valore della donazione tuttora esistente nel suo patrimonio.
IL CONTRATTO DI DONAZIONE: CAPACIT
Quanto alla capacit, distinguiamo:
- capacit di donare:
- per le persone fisiche si richiede la piena capacit di disporre;
- per le persone giuridiche, vi capacit se ammessa dal loro statuto o dall'atto costitutivo;
- capacit di ricevere;
- per le persone fisiche non vi sono limiti particolari;
OGGETTO E FORMA DELLA DONAZIONE
Oggetto della donazione pu essere qualunque bene che si trovi nel patrimonio del donante: non pu essere un bene altrui, n un bene
futuro. La donazione deve essere fatta per atto pubblico a pena di nullit, qualunque sia l'oggetto (mobile o immobile) della liberalit.
Se, per, ha per oggetto cose mobili di modico valore, l'atto pubblico non necessario, ma occorre l'effettiva consegna della cosa.
L'INVALIDIT DEL CONTRATTO DI DONAZIONE
La disciplina dell'invalidit diverge da quella stabilita per gli atti tra vivi e si avvicina a quella del testamento:
- Lonere illecito o impossibile rende nulla la donazione se ne ha costituito il motivo determinante;
- Lerrore sul motivo della donazione causa di annullabilit, se il motivo risulta dall'atto e sia il solo che ha determinato il donante a
compiere la liberalit);
- Lilliceit del motivo rende nulla la donazione quando il motivo stato determinante (a compiere la liberalit) e risulta dallatto;
- la donazione nulla convalidabile mediante conferma espressa o esecuzione volontaria, dopo la morte del donante.
FIGURE PARTICOLARI
Si ha donazione indiretta quando il donante raggiunge lo scopo di arricchire un'altra persona servendosi di atti che hanno una causa
diversa dalla donazione. Essa non richiede la forma dell'atto pubblico, ma soggetta ad alcune regole tipiche della donazione.
La donazione rimuneratoria, invece, un tipo di donazione che si qualifica per i motivi del donante: fatta in segno di riconoscenza o in
considerazione dei meriti del donatario, o per speciale rimunerazione, alla quale il donante non tenuto n per legge, n per uso, n
per costume sociale.
Si definisce obnuziale la donazione effettuata in vista di un determinato e futuro matrimonio, dagli sposi tra loro ovvero da altri a favore
degli sposi o dei figli nascituri.
Ricorre la figura del negozio misto con donazione quando, in un negozio, le parti stabiliscono un corrispettivo di gran lunga inferiore a
quello che sarebbe dovuto.
Il negozio misto con donazione consta di due elementi:
- sproporzione tra le due prestazioni;
- intenzionalit nello stabilire la sproporzione (altrimenti il negozio sarebbe inscindibile, se esistono gli altri presupposti).
LA REVOCA E LA RIVERSIBILIT DELLA DONAZIONE
La legge prevede che la donazione possa revocarsi in presenza di due gravi ragioni:
- ingratitudine del donatario;
- sopravvenienza dei figli.
CAPITOLO 18: PUBBLICIT E TRASCRIZIONE
In relazione agli effetti si distinguono tre forme di pubblicit:
- la pubblicit-notizia: ha lo scopo di rendere determinati fatti giuridici conoscibili da chiunque, ma la sua omissione, pur potendo dar
luogo a sanzioni pecuniarie o penali, non incide sulla validit e sullopponibilit ai terzi del fatto che ne costituisce oggetto (es.: le
pubblicazioni matrimoniali);
- la pubblicit-dichiarativa: ha lo specifico scopo di rendere opponibile ai terzi il fatto giuridico pubblicizzato) in sua mancanza, l'atto
resta valido tra le parti, ma inopponibile ai terzi (es.: la trascrizione in ordine ai negozi dispositivi di beni immobili);
- la pubblicit-costitutiva: si ha quando la pubblicit un requisito necessario per la costituzione di un rapporto giuridico (es.: il diritto
di ipoteca nasce solo con l'iscrizione nei registri immobiliari).
LA PUBBLICIT IN RELAZIONE ALLE VARIE CATEGORIE DI BENI
I modi di rendere pubbliche le situazioni giuridiche relative ai beni mutano a seconda della natura di questi. Infatti:
- per i beni mobili, la pubblicit data dal possesso, in quanto chi possiede un bene mobile si presume che ne sia titolare, e la consegna
dello stesso rende noto ai terzi che il diritto su di esso viene trasferito (pubblicit di fatto);
- per i beni mobili registrati, ai fini della pubblicit, necessaria liscrizione in appositi registri (es.: la vendita di un'automobile dev'essere
registrata al P.R.A.: Pubblico Registro Automobilistico);
- per i beni immobili, infine, necessaria la trascrizione nei registri immobiliari.
LA TRASCRIZIONE
La trascrizione un mezzo di pubblicit relativo agli immobili ed ai beni mobili registrati che assicura la conoscibilit delle vicende relative
a tali beni. La sua funzione si ricollega direttamente ad una precisa esigenza di mercato, che quella della circolazione dei beni
nell'ambito di una societ organizzata, e della conoscibilit di tale circolazione, per cui si possa sapere in qualsiasi momento a chi
appartiene un determinato bene.
GLI ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE CON EFFICACIA TIPICA
Sono:
- i contratti che trasferiscono la propriet di beni immobili o che costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali di godimento su
beni immobili e quelli che costituiscono la comunione su tali diritti;
- i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di
pianificazione territoriale;
- i contratti che conferiscono diritti reali di godimento su beni immobili, se superano una certa durata (locazione, societ, associazione,
consorzi etc.);
- i contratti di anticresi; le transazioni che hanno ad oggetto controversie sui diritti suddetti;
- gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale
a ci autorizzato;
- le sentenze costitutive, traslative e modificative dei diritti suddetti, i provvedimenti giudiziari con i quali nellesecuzione forzata si
trasferiscono la propriet;
L'obbligo della trascrizione stato esteso anche ai contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti.
Condizione per l'obbligo di trascrizione che il preliminare risulti da atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata
giudizialmente. Tuttavia gli effetti della trascrizione cessano se entro un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo, e
comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare stesso, non sia seguita la trascrizione del definitivo.
GLI EFFETTI DELLA TRASCRIZIONE
- gli atti soggetti a trascrizione e non trascritti tempestivamente non possono essere opposti a chi ha acquistato e trascritto
tempestivamente il suo titolo;
- non possono avere effetto nei confronti di chi ha trascritto tutte le successive iscrizioni o trascrizioni di diritti acquistati dallo stesso
autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.
Quindi, se un soggetto, mediante successivi atti di disposizione, trasferisce ad altri soggetti lo stesso diritto immobiliare, il criterio in
base al quale si risolve il conflitto quello della priorit della trascrizione.
NATURA E DISCIPLINA GIURIDICA DELLA TRASCRIZIONE
La trascrizione, avendo natura dichiarativa (e non costitutiva come in altri ordinamenti) non costituisce un obbligo per le parti stipulanti,
bens semplicemente un onere. Ci significa che la mancata trascrizione di un atto non comporta un vizio dell'atto stesso, che resta
valido ed efficace in toto ma espone l'acquirente alla possibilit di vedersi sottrarre quanto legittimamente acquistato. Se Tizio acquista
da Caio un appartamento, e per noncuranza non effettua la trascrizione, potrebbe verificarsi l'ipotesi che Caio, pur non essendo pi
proprietario del detto immobile, venda ad un altro soggetto lo stesso bene, e se quest'ultimo proceder per primo alla trascrizione, Tizio
non potr opporgli il suo acquisto da Caio. Tizio potr soltanto rivolgersi a Caio per la restituzione del prezzo e per l'eventuale
risarcimento dei danni. La trascrizione costituisce, invece, un obbligo per il pubblico ufficiale rogante latto (solitamente un notaio), il
quale deve eseguire la trascrizione entro trenta giorni dalla stipula del contratto. La trascrizione, per la sua natura di onere:
- non soggetta a prescrizione n a decadenza (gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano entro un anno dalla
data convenuta per la stipula del definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare se non segnata la
trascrizione del definitivo);
- effettuabile in qualsiasi momento;
- ha efficacia dal momento in cui si trascrive.
CONTINUIT DELLE TRASCRIZIONI
Il principio della continuit delle trascrizioni si ispira all'esigenza di realizzare il cd. stato civile degli immobili, e di generare la certezza
sulla consistenza giuridica e spettanza della propriet medesima.
AMBITO DI APPLICABILIT DELLA TRASCRIZIONE
- la trascrizione opera solo per gli acquisti a titolo derivativo e non per quelli a titolo originario. In particolare, nel conflitto fra acquisto
a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, si applicano le regole dell'usucapione;
- le norme sulla trascrizione non valgono nel caso in cui il conflitto da dirimere sia fra soggetti acquirenti da diversi danti causa:
bisogna risalire al comune autore, rispetto al quale vale il principio della priorit dell'acquisto;
- essa non vale per gli acquisti a non domino: non ha infatti efficacia sanante salvo quanto detto per l'usucapione abbreviata;
- nel caso che nessuno dei due o pi soggetti abbia effettuato la trascrizione, si applica il criterio della priorit dell'acquisto;
- fra due soggetti che abbiano acquistato dallo stesso autore uno un diritto reale e l'altro un diritto di credito, prevale il diritto reale
anche se non trascritto.
LUOGO E MODALIT DELLA TRASCRIZIONE
La trascrizione deve essere eseguita presso l'ufficio dei Registri Immobiliari nella cui circoscrizione sono ubicati i beni oggetto degli atti
da trascrivere.
Nel caso in cui un bene sia riportato in pi Registri Immobiliari (ipotesi di immobili siti ai confini di diverse circoscrizioni) la trascrizione
sar effettuata presso tutti gli uffici per la parte di loro competenza. Le spese per la trascrizione gravano su colui a cui favore la
trascrizione opera.
I REGISTRI IMMOBILIARI
La Conservatoria dei Registri Immobiliari il luogo in cui vengono effettuate tutte le trascrizioni afferenti beni immobili. In Italia, essi
seguono un criterio personale: si fa cio riferimento alle persone che compiono i negozi da trascriversi. Questo significa che per
individuare un immobile, non sufficiente averne gli estremi catastali, ma necessario individuare almeno due dei presenti o passati
proprietari, perch sar a nome di questi che risulter registrato il bene.
Ricordiamo che i registri della conservatoria sono pubblici, quindi possono essere visionati da chiunque vi abbia interesse.
CAPITOLO 19 DIRITTO TRIBUTARIO: LE FONTI DEL DIRITTO TRIBUTARIO
LA COSTITUZIONE
Nellordinamento italiano fonte primaria del diritto tributario la Costituzione, la potest legislativa in materia tributaria spetta, allo
Stato e alle Regioni.
Lo Stato ha, in via esclusiva, la potest di disciplinare il sistema tributario e di stabilire i principi fondamentali in materia fiscale. Gli articoli
fondamentali, in materia di imposte, sono:
- Lart. 23, che sancisce la riserva di legge in materia tributaria accogliendo un principio tipico dello Stato di diritto che quello della
 legalit delle imposte;
- Lart. 53, secondo il quale tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacit e il sistema tributario
informato a criteri di progressivit. Il dettato costituzionale, pertanto, contiene i tre fondamentali principi delluniversalit dellimposta,
della progressivit del sistema tributario e dell'uguaglianza del carico tributario.
Il principio della generalit o delluniversalit del tributo si ricava dall'art. 53 della Costituzione, in base al quale tutti sono tenuti a
concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacit contributiva.
In base all'art. 53 della Costituzione tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacit contributiva.
L'art. 53 in sostanza pone una garanzia per i soggetti passivi disponendo che il legislatore nel determinare i tributi deve tener conto
della loro capacit contributiva ponendo pertanto un limite alla potest impositiva in materia fiscale.
Un principio di equit, largamente condiviso, vuole che il carico tributario individuale cresca con il crescere della ricchezza del
contribuente.
Quando il carico tributario cresce in rapporto diretto con il crescere della ricchezza considerata imponibile la tassazione proporzionale.
Quando il carico tributario cresce in misura pi che proporzionale col crescere della ricchezza imponibile, la tassazione definita
progressiva.
LE ALTRE FONTI DEL DIRITTO TRIBUTARIO
La norma tributaria, ha come fonte di produzione primaria la legge che pu creare, modificare, estinguere norme tributarie. Nessun
tributo, dunque, pu essere creato con atto normativo diverso dalla legge o da atto con forza di legge. Decreti legge e decreti legislativi
sono entrambi emanati dal Governo ed hanno la stessa forza della legge. I decreti legge sono emanati dal Governo di propria iniziativa
per motivi di necessit ed urgenza salvo, poi, la conversione in legge da parte delle Camere entro sessanta giorni dalla loro emanazione.
Tra le fonti secondarie sempre pi rilevanza stanno assumendo i regolamenti. Tali atti, emanati dall'esecutivo, possono classificarsi, in
ragione dell'organo da cui promanano, in:
- governativi, in quanto deliberati dal Consiglio dei Ministri;
- ministeriali, se deliberati dal singolo Ministro.
La forza delle circolari, atti amministrativi a rilevanza interna, data dal vincolo gerarchico; esse, pertanto, non possono considerarsi
fonti di diritto oggettivo, n possono modificare norme preesistenti. Hanno, tuttavia, una forza normativa indiretta, in quanto
costituiscono condizione di legittimit degli atti emanati dagli uffici inferiori. L'appartenenza dell'Italia ad organismi sovranazionali o
internazionali rende necessario accennare alle fonti normative estere. Nella gerarchia delle fonti, le norme comunitarie sono poste ad
un livello pi elevato rispetto alle norme interne. Perci le norme interne non devono essere applicate se in contrasto con il diritto
comunitario. Tra le fonti comunitarie vanno citate in particolare:
- i regolamenti che hanno portata generale, sono obbligatori in tutti i loro elementi e sono direttamente applicabili in ciascuno degli
Stati membri senza necessit di ratifica;
- le direttive che vincolano, invece, lo Stato membro per quanto riguarda il mezzo da raggiungere, ferma restando la competenza
degli organi nazionali in merito alla forma e ai mezzi.
Il diritto tributario internazionale formato dalle convenzioni stipulate e ratificate dall'Italia con gli altri Paesi. Scopo di tali convenzioni
quello di evitare fenomeni di doppia imposizione ossia di evitare che uno stesso soggetto sia tassato pi volte in Stati diversi. Gli usi
sono fonti di diritto non scritte in quanto sono regole costantemente osservate da parte dei singoli.
LO STATUTO DEL CONTRIBUENTE: COME SI DEVE LEGIFERARE IN CAMPO FISCALE
- Lobbligo per il legislatore di predisporre testi di legge che siano i pi chiari possibile;
- il divieto di introdurre nuovi tributi con decreto legge nonch di individuare con legislazione durgenza nuovi soggetti passivi di tributi
gi esistenti;
- lobbligo per lamministrazione finanziaria di diffondere le informazioni f scali e portare a conoscenza gli atti, anche con mezzi
informatici;
- la non retroattivit della legge;
INTERPRETAZIONE E INTEGRAZIONE DELLE NORME FINANZIARIE
Interpretare una norma significa compiere un'operazione mirante a ricercare il significato della stessa attraverso un'indagine che pu
essere:
- letterale, se rivolta allo studio del significato letterale del testo;
- logica, se rivolta alla discussione della disposizione nel suo complesso;
- sistematica, se rivolta a coordinare la singola disposizione di legge con le altre norme.
EFFICACIA DELLA NORMA TRIBUTARIA NEL TEMPO E NELLO SPAZIO
Per quanto riguarda il termine iniziale dell'entrata in vigore delle norme tributarie, non esistono difformit dai principi del diritto in
generale. Le disposizioni tributarie non possono avere effetto retroattivo. Le norme tributarie cessano di operare per:
- abrogazione espressa;
- abrogazione tacita, allorch venga emanata una legge che detta norme incompatibili con la precedente o ridisciplini interamente
la materia;
- sentenza della Corte costituzionale che riconosca l'incostituzionalit della norma.
Si applica, sia per le sanzioni amministrative sia penali, il principio di legalit in base al quale nessuno pu essere assoggettato a sanzioni
se non in base ad una legge in vigore prima della commissione della violazione e per un fatto che, secondo una legge posteriore, non
costituisce violazione punibile. La legge tributaria ha carattere strettamente territoriale. Le leggi regionali, provinciali e comunali hanno
efficacia nell'ambito dei confini dell'ente locale che le ha emanate.
LA LOTTA ALL'ELUSIONE E IL DIRITTO D'INTERPELLO
Con lelusione il contribuente mira ad evitare il prelievo tributario a suo carico ricorrendo ad opportune scappatoie al limite della legalit.
L'elusione consiste nello sfruttamento, operato da alcune categorie di soggetti, delle smagliature delle norme tributarie per realizzare
un consistente risparmio d'imposta.
Pertanto, affinch la norma possa essere applicata, necessario che:
- ci sia un vantaggio fiscale (riduzione o rimborso di imposta);
- ci sia un comportamento volto ad aggirare il sistema fiscale;
- gli atti siano posti in essere senza valide ragioni economiche.
Si considerano residenti, salvo prova contraria, i cittadini emigrati nei cd. paradisi fiscali. Tale disposizione consente, in pratica, al fisco
di tassare i redditi ovunque prodotti dai cittadini italiani residenti all'estero senza dover dimostrare che la residenza dichiarata dal
contribuente fittizia. Sar cura di quest'ultimo dimostrare il contrario al fine di evitare un aumento della tassazione del proprio reddito.
Al fine di arginare i comportamenti antielusivi e favorire i rapporti tra contribuente e fisco stato introdotto nel nostro ordinamento il
diritto d'interpello (ruling).
Quest'ultimo consiste nella possibilit per il contribuente di ottenere risposte dall'amministrazione finanziaria, sulla correttezza o meno
di determinati comportamenti. La richiesta del parere deve essere presentata alla competente Direzione centrale del Dipartimento
delle finanze. La richiesta del parere pu riguardare:
- i casi d'interposizione fittizia;
- le operazioni o i comportamenti elusivi;
- la qualificazione di determinate spese tra quelle di pubblicit e propaganda ovvero tra quelle di rappresentanza.
I TRIBUTI
Nell'ambito dei tributi possiamo distinguere tre categorie: imposte, tasse e contributi. Le imposte sono prelievi obbligatori che lo Stato
richiede a tutti coloro che producono reddito o possiedono ricchezza. Il gettito di tali entrate viene destinato allerogazione dei servizi
pubblici generali (sanit, istruzione, sicurezza etc.) di cui tutti i cittadini, in diversa misura, possono usufruire. L'imposta rivolta dunque
alla generalit dei soggetti e non legata a nessuna particolare attivit dello Stato. Le tasse invece sono quei prelievi che lo Stato
effettua solo nei confronti di determinati soggetti che richiedono un servizio specifico. Pu essere definita come la controprestazione
(prezzo) per la richiesta di un servizio speciale (quando il servizio non rientra tra quelli generali coperti dalle imposte). Le tasse sono
caratterizzate, dunque, non dal requisito della generalit, bens da quello della specialit. I contributi sono dei tributi che presentano
contemporaneamente alcuni caratteri dell'imposta e altri della tassa. Essi vengono richiesti a determinati soggetti per varie
motivazioni:
- perch appartengono a determinate categorie individuate dallo Stato per prestazioni future (es.: contributi previdenziali INPS);
- per vantaggi particolari ricevuti (es.: contributi di miglioria);
- per attivit che comportano una maggior spesa per l'Ente pubblico (es.: contributi di utenza stradale).
Possiamo classificare le imposte in base a vari criteri. Distinguiamo:
1. imposte erariali e locali in base al soggetto che gestisce il gettito: erariale o statale quell'imposta il cui ricavato va allo Stato; locale
, invece, l'imposta il cui gettito viene gestito direttamente dagli altri enti territoriali minori (Regioni, Provincie e Comuni);
2. Limposta si dice proporzionale quando l'aliquota o percentuale d'imposta fissa qualunque sia la base imponibile da assoggettare
ad imposizione (es.: IVA);
3. L'imposta progressiva quando l'aliquota cresce al crescere della base imponibile (es.: IRPEF);
4. L'imposta fissa quando determinata nell'importo, che rimane costante qualunque sia la base imponibile (es.: l'imposta di registro
nei casi in cui viene applicata l'IVA);
5. L'imposta diretta colpisce le manifestazioni immediate della capacit contributiva quali il reddito, solo perch prodotto, o la ricchezza,
solo in quanto esistente (es.: IRPEF).
6. L'imposta indiretta colpisce le manifestazioni mediate della capacit contributiva cio il reddito in quanto consumato o speso (es.:
IVA), la ricchezza in quanto trasferita (es.: imposta di registro);
7. limposta personale quando commisurata alla totalit dei redditi prodotti dal contribuente, tenendo conto della situazione
familiare e personale (es.: IRPEF);
8. limposta reale quando si commisura ad un singolo bene o reddito, ma non tiene conto della situazione personale del contribuente
(es.: IVA, IRAP etc.);
9. imposte sul valore e sulla quantit a seconda che la base imponibile sia rappresentata da un valore monetario o da una quantit
fisica (espressa in Kg, ettolitri etc.). Nel primo caso avremo le imposte sul valore (quelle applicate sul patrimonio o sul reddito); nel
secondo caso avremo le imposte sulla produzione o consumo di determinati beni (cosiddette accise).
Le tasse vengono classificate in:
1. tasse amministrative: si pagano per la richiesta di servizi amministrativi resi dallo Stato o dagli altri enti pubblici territoriali (es.:
tasse di concessioni governative);
2. tasse giudiziarie: sono quelle riferite al contenzioso giudiziario per tutte le formalit economiche richieste da questultimo;
3. tasse di fabbricazione o industriali: si riferiscono alla produzione di determinati beni su cui lo Stato impone il pagamento di un
tributo (es.: produzione di alcolici);
I SOGGETTI PASSIVI: GENERALIT
Soggetti passivi del rapporto dimposta sono tutti coloro che sono sottoposti alla potest tributaria della pubblica amministrazione e
che, quindi, pagano il tributo o, in caso di inadempimento, subiscono lesecuzione forzata.
DEBITORE PRINCIPALE - SOSTITUTO D'IMPOSTA RESPONSABILE D'IMPOSTA CONDEBITORE
Il debitore principale il soggetto su cui grava realmente il carico dellimposta per circostanze oggettive (reddito prodotto, esercizio di
impresa etc.).
Il sostituto dimposta colui che, per precise disposizioni di legge, tenuto a versare i tributi allo Stato per conto del debitore principale,
che sostiene realmente il carico del tributo e su cui il sostituto avr lobbligo di rivalsa (es.: il datore di lavoro per le ritenute d'acconto
ai fini IRPEF o per i contributi versati per conto del lavoratore, detratti sulla sua busta paga mensile).
Il responsabile d'imposta tenuto a pagare il tributo al fisco, insieme al debitore principale, in relazione ad un presupposto riferito a
questultimo (es.: il notaio per il pagamento dell'imposta di registro per la registrazione degli atti da lui ricevuti o formati). La differenza
fra sostituto e responsabile d'imposta sta nel fatto che nel primo caso, il debitore principale non pu assolutamente provvedere al
pagamento del tributo, mentre nel secondo caso, se non provvede al pagamento del tributo, il responsabile d'imposta, vi deve comunque
provvedere il debitore principale.
Il condebitore o coobbligato in solido all'imposta un soggetto che insieme ad altri obbligato al pagamento del tributo, ma in ragione
dello stesso presupposto di fatto che lo accomuna agli altri e da cui deriva l'obbligazione tributaria verso il fisco.
ANAGRAFE TRIBUTARIA
L'individuazione dei contribuenti avviene da parte dello Stato tramite codici numerici ed alfanumerici particolari. I codici maggiormente
rappresentativi sono il codice fiscale e la partita IVA. Il codice fiscale un codice alfanumerico composto da sedici caratteri (numeri e
lettere) e individua semplicemente l'identit delle persone fisiche, ma non da informazioni sul tipo di attivit svolta dal soggetto. Per le
persone giuridiche composto da undici cifre (solo numeri) e coincide con la partita IVA.
La partita IVA un codice composto da undici cifre (solo numeri) e viene rilasciato, da qualsiasi Direzione provinciale dell'Agenzia delle
entrate, o dal 1999, anche dalle Camere di Commercio, a tutti coloro che intendono svolgere un'attivit professionale o d'impresa.
L'ACCERTAMENTO FISCALE L'ATTIVIT ISTRUTTORIA: LA LIQUIDAZIONE E IL CONTROLLO DELLA DICHIARAZIONE
Gli atti dovuti (di dichiarazione o di pagamento) del soggetto passivo sono sottoposti ad un controllo da parte dell'amministrazione
finanziaria, la quale pu giungere a sostituire la mancante od insufficiente iniziativa dei soggetti passivi. Possibilit per i contribuenti di
provvedere a rettificare la propria dichiarazione fino al termine di decadenza del potere di accertamento del fisco sulla base delle
informazioni ricevute dall'Agenzia delle entrate in merito a ricavi, redditi, volume di affari e produzione. La liquidazione consiste nel calcolo
dell'imposta dovuta e nella correzione di eventuali errori commessi dal contribuente; deve essere effettuata entro l'inizio del periodo di
presentazione delle dichiarazioni relative all'anno seguente. L'amministrazione deve comunicare al contribuente o al sostituto d'imposta
l'esito di tali attivit di controllo qualora da questa emerga un risultato diverso da quanto dichiarato, anche allo scopo di evitare
reiterazione di errori nelle successive dichiarazioni. Una volta superata questa fase, l'amministrazione finanziaria dovr procedere al
controllo vero e proprio dei dati. In tale fase, l'amministrazione finanziaria pu invitare il contribuente a fornire chiarimenti circa i dati
contenuti nella dichiarazione. Nell'ipotesi di una eventuale rettifica il soggetto interessato ne dovr essere informato, anche con
riferimento ai motivi che hanno dato luogo alla rettifica stessa.
L'ATTIVIT DI ACCERTAMENTO
Al termine dell'attivit istruttoria se l'amministrazione finanziaria ha riscontrato delle irregolarit emana un atto chiamato avviso di
accertamento. Questo un provvedimento amministrativo con il quale si stabilisce l'obbligazione tributaria per il periodo accertato.
L'avviso di accertamento deve contenere l'intimazione ad adempiere al pagamento entro 60 giorni dalla notifica. Decorsi ulteriori 30
giorni dalla su citata scadenza l'agente della riscossione inizier l'esecuzione coattiva senza aspettare la formazione del ruolo. L'avviso
di accertamento deve essere notificato al contribuente entro termini prestabiliti. La notificazione effettuata mediante consegna di una
copia al destinatario a mano o mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviare presso il domicilio fiscale del contribuente.
L'ACCERTAMENTO NEI CONFRONTI DELLE PERSONE FISICHE
Oltre al cd. controllo formale, gli Uffici possono procedere ad un controllo di carattere sostanziale o di merito: questo pu essere diretto
alla rettifica del reddito complessivo del contribuente (accertamento generale) o solo di alcune tipologie di reddito (accertamento
parziale).
L'accertamento si dice analitico quando l'Ufficio, sebbene la dichiarazione sia incompleta o infedele, in grado di determinare
analiticamente, ossia voce per voce, il maggior reddito conseguito o le indebite detrazioni e deduzioni effettuate dal contribuente. Ogni
qualvolta l'accertamento analitico esprime un volume di reddito non adeguato a quello attribuibile al contribuente sulla base di elementi
certi, l'Ufficio potr ricorrere allaccertamento sintetico. Tale accertamento esperibile solo nei confronti di persone fisiche non titolari
di reddito d'impresa o di lavoro autonomo. La rettifica, in qualsiasi modo svolta, presuppone una dichiarazione del contribuente. In caso
di omessa presentazione della dichiarazione, l'Ufficio procede ad accertamento d'ufficio, determinando il reddito complessivo del
contribuente sulla base dei dati e delle notizie comunque raccolte o di cui sia venuto a conoscenza con facolt di avvalersi di presunzioni
non qualificate e di prescindere, in tutto o in parte, dalle risultanze delle dichiarazioni o delle scritture contabili del contribuente.
L'ACCERTAMENTO NEI CONFRONTI DI POSSESSORI DI REDDITI D'IMPRESA E DI LAVORO AUTONOMO
Anche nei confronti dei possessori di redditi d'impresa e di lavoro autonomo, l'accertamento sostanziale pu essere parziale o generale.
Per i possessori di queste categorie di reddito la rettifica analitica si basa sulle scritture contabili, anche se l'Ufficio le pu disattendere
in tutto od in parte. In via eccezionale, l'Ufficio pu procedere all'accertamento induttivo prescindendo dalle scritture contabili e dalle
risultanze del bilancio e avvalendosi di notizie e dati comunque in suo possesso.
Data la gravit delle infrazioni che rendono esperibile la rettifica induttiva, la legge autorizza l'Ufficio ad avvalersi di presunzioni cd. non
qualificate, presunzioni prive cio dei requisiti di gravit, precisione e concordanza.
L'ACCERTAMENTO INDUTTIVO MEDIANTE GLI STUDI DI SETTORE
Gli studi di settore si prefiggono l'identificazione della capacit reddituale potenziale (cos come le limitazioni della capacit stessa) del
contribuente medio di ogni categoria economica tramite l'analisi dei dati dichiarati e di altri elementi extracontabili: il contribuente che
dichiara meno di quanto indicato dagli studi sottoposto all'azione di accertamento. Destinatari degli studi di settore sono i contribuenti
che abbiano dichiarato ricavi o compensi non superiori al limite stabilito per ciascuno studio di settore del relativo decreto.
L'ACCERTAMENTO DEI REDDITI DI FABBRICATI
I redditi di fabbricati sono spesso oggetto di attivit accertatrice da parte degli Uffici, che possono procedere a rettifica della
dichiarazione ovvero ad accertamento parziale.
ACCERTAMENTO CON ADESIONE
L'accertamento con adesione: forma di accertamento in un unico atto in contraddittorio con linteressato che, in quanto definitivo, non
alimenta il contenzioso.
L'ambito soggettivo, infatti, comprende tutti i contribuenti ed attualmente ammesso per tutte le tipologie reddituali. La norma prevede
la possibilit di definire tutti i periodi d'imposta ancora accertabili e leliminazione delle cause ostative, anche di carattere penale. Per
quanto concerne l'ambito oggettivo, l'adesione pu riguardare tutti gli aspetti dell'azione accertatrice, inclusa la determinazione sintetica
del reddito. L'adesione non produce automaticamente effetti sia ai fini delle imposte sui redditi sia ai fini IVA. L'accertamento definito
con adesione:
- non impugnabile da parte del contribuente;
- non integrabile o modificabile da parte dell'Ufficio se non qualora ricorrano determinate circostanze;
Nonostante l'adesione, il contribuente ha l'obbligo di conservare la contabilit.
L'ESTINZIONE DEL DEBITO D'IMPOSTA: IL VERSAMENTO VOLONTARIO
L'estinzione del debito d'imposta avviene generalmente attraverso il versamento spontaneo da parte del contribuente. Di norma va
effettuata in ununica soluzione, salvo casi particolari in cui sono concesse rateazioni e dilazioni. I versamenti possono essere effettuati:
- presso lagente della riscossione;
- presso le banche;
- presso gli sportelli dell'ente Poste italiane S.p.A.
Il pagamento spontaneo pu aversi mediante:
- ritenuta diretta per le imposte dovute sui redditi provenienti dallo Stato o dagli enti statali. La ritenuta pu essere a titolo d'imposta
o di acconto;
- versamenti diretti presso una qualsiasi banca autorizzata, un qualsiasi ufficio postale o presso gli agenti della riscossione; devono
essere effettuati con un nuovo tipo di delega di pagamento sostitutivo di quelle tradizionali, il modello F24.
Per il pagamento pu essere scelta una forma diversa dal contante (carte di credito, di debito e prepagate, assegno bancario,
assegno circolare).
LA COMPENSAZIONE E IL VERSAMENTO UNITARIO
Versamento unitario e l'eventuale compensazione dei crediti e dei debiti per imposte e contributi nei confronti dei vari enti impositori
purch crediti e debiti risultino dalla dichiarazione annuale o dalle denunce periodiche. I versamenti devono essere effettuati entro il 16
del mese di scadenza.
La compensazione va fatta entro la data di presentazione della dichiarazione successiva. Tuttavia per i crediti IVA di importo superiore
a 5.000 annui il termine per effettuare la compensazione stato fissato a partire dal giorno 16 del mese successivo a quello di
presentazione della dichiarazione o dell'istanza da cui il credito emerge. Per tali crediti, inoltre, previsto l'obbligo di utilizzare il canale
telematico. Come gi accennato i versamenti vanno effettuati mediante il modello F24 esclusivamente per via telematica.
LA RISCOSSIONE COATTIVA
La normativa privatistica prevede che il creditore possa rivolgersi al giudice per ottenere un titolo esecutivo che gli permetta di realizzare
il suo diritto; altre volte pu chiedere, se in possesso di idoneo titolo, l'esecuzione forzata.
In campo fiscale, invece, la pubblica amministrazione pu direttamente procurarsi il titolo esecutivo senza controllo dell'autorit
giudiziaria. Titolo esecutivi sono:
- il ruolo sia per le imposte dirette che per quelle indirette;
- l'avviso di accertamento (dal 1 ottobre 2011) per le imposte sui redditi e l'IVA.
L'avviso di accertamento deve contenere, infatti, anche l'intimazione ad adempiere, entro il termine di presentazione del ricorso,
all'obbligo di pagamento degli importi stabiliti. La stessa intimazione deve essere contenuta in eventuali successivi atti notificati al
contribuente. Il versamento delle somme dovute deve essere effettuato entro 60 giorni dal ricevimento della raccomandata che
contiene l'atto e l'intimazione. L'avviso inviato deve, inoltre, contenere anche l'indicazione che, decorsi 30 giorni dal termine ultimo per il
pagamento, la riscossione delle somme richieste sar affidato ad Equitalia S.p.A. Vi sono due tipi di ruolo:
- ordinario, nel quale vengono indicati i dati relativi al contribuente nonch le notizie relative all'imponibile, all'aliquota da applicare,
 all'imposta dovuta;
- straordinario, formato solo se vi fondato pericolo per la riscossione, in cui vengono indicate, oltre all'imposta dovuta e ai relativi
interessi, anche le eventuali sanzioni. Una volta effettuata l'iscrizione a ruolo, l'agente della riscossione provveder a notificargli la
cartella di pagamento contenente l'intimazione a pagare entro 60 giorni dalla notifica con l'avvertimento che, in mancanza del
pagamento, si proceder all'esecuzione forzata.
Se il debitore non paga, si procede all'esecuzione forzata che colpisce i beni mobili e gli immobili e si articola in tre fasi:
- pignoramento tramite ingiunzione di astenersi dalla disposizione del bene;
- vendita del bene allasta;
- riscossione del credito.
IL RICORSO DEL CONTRIBUENTE: LA SOSPENSIONE E LA RATEAZIONE DELLA RISCOSSIONE
Il contribuente pu, entro 60 giorni dalla notifica della cartella di pagamento, proporre ricorso contro l'iscrizione a ruolo. Il ricorso non
sospende per la riscossione. La Direzione provinciale dell'Agenzia delle entrate pu disporne la sospensione, in tutto o in parte, fino
alla data di pubblicazione della sentenza della Commissione tributaria provinciale con provvedimento motivato da notificare sia al
concessionario che al contribuente.
Ipotesi di sospensione della riscossione qualora si verifichino eventi straordinari tali da alterare gravemente lo svolgimento di un corretto
rapporto tra i debitori e gli enti impositori. La sospensione non pu, in ogni caso, superare i 12 mesi e deve essere richiesta prima
dell'inizio della procedura esecutiva.
Inoltre, nell'ipotesi di temporanea difficolt del contribuente, l'agente della riscossione pu concedere, su richiesta del debitore, la
ripartizione del pagamento delle somme iscritte a ruolo fino ad un massimo di 72 rate mensili (rateizzazione ordinaria) o fino ad un
massimo di 120 rate in caso di comprovata e grave situazione di difficolt legata alla congiuntura economica (rateizzazione
straordinaria).
In caso di comprovato peggioramento della situazione di obiettiva difficolt la dilazione concessa pu essere prorogata una sola volta
per un ulteriore periodo di 72 mesi o una proroga di ulteriori 120 rate in caso di peggioramento della grave situazione di difficolt
legata alla congiuntura economica.
Il debitore decade automaticamente dal beneficio della rateazione e lintero importo iscritto a ruolo immediatamente e
automaticamente riscuotibile in un'unica soluzione in caso di mancato pagamento di otto rate anche non consecutive. Per quanto
riguarda invece le modalit di pagamento, questo potr essere effettuato presso gli sportelli dellagente della riscossione, delle poste e
delle banche. Nelle ultime due ipotesi i costi dell'operazione sono a carico del contribuente. Sono inoltre ammessi mezzi di pagamento
diversi dal contante come assegni e pagobancomat.
LE SANZIONI NEL DIRITTO TRIBUTARIO: CLASSIFICAZIONE
La violazione di obblighi tributari determina, da parte della legge, l'irrogazione di sanzioni. possibile distinguere due categorie di sanzioni:
le penali e le amministrative, in base al tipo di pena comminata ai trasgressori:
- per lillecito penale prevista l'irrogazione di sanzioni penali;
- per lillecito amministrativo si comminano sanzioni amministrative.
Una particolare tipologia di sanzioni amministrative rappresentata dalle sanzioni accessorie, che conseguono all'irrogazione di una
sanzione principale sia penale che amministrativa pecuniaria. Le sanzioni accessorie consistono di solito nel divieto di esercitare
determinate attivit, nella perdita di specifici diritti, nella cancellazione da albi o elenchi, nella destituzione da cariche pubbliche, private
o da particolari uffici.
IL SISTEMA SANZIONATORIO AMMINISTRATIVO TRIBUTARIO
La misura delle sanzioni pecuniarie fissa o varia tra un minimo ed un massimo. L'autore della violazione viene identificato, per
presunzione e fino a prova contraria, nel sottoscrittore o in colui che ha compiuto l'atto illegittimo. Il concorso di pi soggetti in una
violazione, comporta, per ciascuno, la punibilit con la sanzione disposta per quella fattispecie. quindi sanzionabile il comportamento
di chi con minaccia, violenza, inducendo altre persone in errore o approfittando di un soggetto incapace, anche in via transitoria, di
intendere e di volere, provochi la commissione di un illecito. Attraverso l'istituto del ravvedimento il trasgressore pu, con il pagamento
di una sanzione minima e regolarizzando la propria posizione nei termini stabiliti dalla legge, rimediare alle inadempienze commesse. Il
ravvedimento regolato da una disciplina unitaria per imposte sui redditi e IVA ed applicabile anche agli altri tributi indiretti
esperibile in assenza di contestazione della violazione o di attivit di accertamento; in tal modo, si mira a premiare il comportamento
spontaneo del soggetto.
LA DISCIPLINA DEI REATI TRIBUTARI
Presupposto obiettivo e definitivo dell'evasione d'imposta, diventano le distorsioni nell'uso della dichiarazione annuale ai fini IVA e delle
imposte sui redditi. In particolare, il nucleo centrale del nuovo sistema sanzionatorio costituito dalle seguenti tre figure d'illecito:
- dichiarazione fraudolenta, che dichiarazione non soltanto ingannevole, ma caratterizzata da un alto coefficiente dinsidiosit.
L'ipotesi ricorre quando la dichiarazione supportata da un impianto contabile, o pi genericamente documentale, atto a sviare od
ostacolare la successiva attivit di accertamento dell'amministrazione finanziaria o, comunque, ad avvalorare artificiosamente la
falsa esposizione di dati in essa racchiusa;
- dichiarazione infedele, caratterizzata dalla semplice sottrazione di materia imponibile e di imposta senza condotta fraudolenta;
- omessa dichiarazione, in caso di mancata presentazione della stessa.
Per molte delle fattispecie sopra esaminate si applica la confisca dei beni.
IL CONTENZIOSO TRIBUTARIO
Gli organi speciali per la giurisdizione tributaria sono stati ridotti a due:
- Commissioni tributarie provinciali, con sede in ogni capoluogo di provincia e competenza nell'ambito del territorio provinciale;
- Commissioni tributarie regionali, con sede in ogni capoluogo di regione e con competenza nell'ambito del territorio regionale.
Rimane la possibilit di fare ricorso alla Corte di Cassazione, per motivi attinenti alla giurisdizione e alla competenza. Giudice singolo in
materia tributaria: questultimo competente per le controversie di valore inferiore a 2.582,28. Il processo tributario inizia con la
proposizione del ricorso innanzi alla Commissione tributaria provinciale. Il ricorso da proporsi entro 60 giorni dalla data della
notificazione di una serie di atti come avvisi di accertamento e liquidazione del tributo, ruoli e cartelle di pagamento, rifiuti di restituzione
di tributi, etc. Condizione di procedibilit del ricorso il reclamo il quale deve essere presentato preliminarmente per tutte le
controversie di valore non superiore a 20.000 . Il contribuente pu anche formulare proposta di mediazione completa della
rideterminazione dell'ammontare della pretesa. LUfficio dell'Agenzia delle entrate, lente locale o l'agente della riscossione nei cui
confronti stato proposto il ricorso si costituiscono in giudizio entro e non oltre il 60 giorno dalla data in cui stato loro notificato o
consegnato il ricorso. Latto conclusivo del processo la sentenza che deve essere resa pubblica entro 30 giorni dalla deliberazione e
il dispositivo deve essere comunicato alle parti nei successivi 10 giorni.
LA CONCILIAZIONE GIUDIZIALE
Tale istituto presenta le seguenti caratteristiche:
- proponibile solo in primo grado (dinanzi la Commissione tributaria provinciale);
- l'iniziativa pu partire dal giudice, dall'amministrazione finanziaria o dal contribuente;
- riguarda le liti non risolvibili in base a prove certe;
- riguarda le stesse controversie per le quali ammesso l'accertamento con adesione;
- non consente la restituzione di quanto gi versato all'ente impositore.
Sono previste due diverse forme di conciliazione:
- conciliazione giudiziale propriamente detta: proposta in udienza, o prima dell'udienza con atto scritto da depositare presso la
segreteria della Commissione tributaria provinciale. Se la conciliazione avviene durante l'udienza, il collegio giudicante rediger un
verbale di conciliazione in cui verr specificato il quantum d'imposta da pagare;
- conciliazione stragiudiziale: proposta dall'Ufficio; si basa su un preventivo accordo degli interessati ed sottoposta al vaglio del
giudice tributario.
L'AUTOTUTELA
Nel momento in cui il contribuente impugna latto emanato dal fisco presentando ricorso sorge una controversia. Prima che inizi la fase
contenziosa, ovvero anche in pendenza di giudizio, prevista la possibilit che lamministrazione finanziaria riveda il proprio operato
mediante ricorso alla cd. autotutela. Tale procedimento consiste nel potere concesso allamministrazione finanziaria di annullare
eventuali atti propri ritenuti illegittimi o infondati. L'annullamento degli atti emanati dalla pubblica amministrazione pu avvenire sia
d'ufficio sia su richiesta del contribuente, il quale dovr indirizzare l'istanza agli Uffici competenti.
La procedura di autotutela pu essere attivata anche dal Garante del contribuente.
LE IMPOSTE DIRETTE
L'IRPEF (IMPOSTA SUL REDDITO DELLE PERSONE FISICHE)
L'IRPEF un'imposta erariale, personale, diretta, generale e progressiva. Al riguardo aggiungiamo che la progressivit dell'IRPEF una
progressivit a scaglioni, ci significa che al crescere di determinate classi di reddito corrisponde una percentuale anch'essa crescente.
Il presupposto dell'IRPEF il possesso di redditi, in denaro o in natura, da parte di una persona fisica. Il criterio per l'applicabilit
dell'imposta non , dunque, la natura o la fonte del reddito, ma la sua imputabilit alla persona fisica. Sono tenuti al pagamento
dell'imposta tutti i cittadini italiani per i redditi prodotti in Italia e all'estero, nonch i cittadini stranieri per i redditi prodotti in Italia.
L'imposta si applica sul reddito complessivo del soggetto formato per i residenti da tutti i redditi posseduti al netto degli oneri deducibili
e per i non residenti soltanto da quelli prodotti nel territorio dello Stato.
REDDITO COMPLESSIVO E SINGOLE CATEGORIE DI REDDITO
Il reddito complessivo annuo dato dalla somma dei redditi netti di ogni categoria diminuita dalle perdite derivanti dall'esercizio di
imprese commerciali in contabilit semplificata e dall'esercizio di arti e professioni. Le categorie di reddito individuate sono sei e cio:
- redditi fondiari: sono quelli inerenti a terreni o fabbricati situati nel territorio dello Stato, che sono o che devono essere iscritti, con
attribuzione di una rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano.
I redditi fondiari si dividono in redditi dominicali, redditi agrari e redditi dei fabbricati:
- il reddito dominicale costituito dal reddito medio ordinario ritraibile dal terreno attraverso l'esercizio di attivit agricole;
in pratica, tale reddito quello derivante dalla terra nel suo stato naturale (rendita) e dai capitali in essa stabilmente investiti;
- il reddito agrario costituito dalla parte di reddito medio ordinario imputabile al capitale d'esercizio e al lavoro di organizzazione
impiegati nei limiti delle potenzialit del terreno, nell'esercizio di attivit agricole su di esso. Tale reddito , invece, imputato
all'imprenditore agricolo;
- i redditi dei fabbricati, invece, sono costituiti dai redditi medi ordinari ottenibili da ciascuna unit immobiliare urbana, tramite
l'applicazione delle tariffe destimo, stabilite dalla legge catastale per ciascuna categoria e classe.
Possibilit di applicare un'imposta sostitutiva all'IRPEF sui redditi da locazione di immobili (cd. cedolare secca). Sono previste due
distinte aliquote a seconda della tipologia di locazione: 21% sui contratti a canone di mercato e 15% per quelli a canone
concordato (10% per il quadriennio 2014-2017). La cedolare secca sostituisce lIRPEF e le relative addizionali, limposta di
registro e di bollo dovute sul contratto di locazione;
- redditi di lavoro dipendente: sono quelli che derivano da rapporti aventi per oggetto la prestazione di lavoro, alle dipendenze e sotto
la direzione di altri;
- redditi di lavoro autonomo: sono quelli che provengono dall'esercizio di arti e professioni.
La determinazione di tali redditi avviene in base al principio contabile detto di cassa: si considerano cio imponibili, ai fini IRPEF, solo
i ricavi realmente incassati o i costi realmente pagati nell'esercizio in cui si determina il reddito;
- redditi di capitale: rientrano in tale categoria tutti i redditi provenienti dall'impiego o dall'investimento di capitali (interessi su mutui,
depositi o c/c,). Non costituiscono redditi di capitale, bens d'impresa, gli interessi, gli utili o proventi, conseguiti nell'esercizio di
imprese commerciali o da partecipazioni in societ in nome collettivo (s.n.c.) e in accomandita semplice
- redditi d'impresa: La determinazione del reddito d'impresa avviene in base al principio della competenza economica: ci significa
che si considerano imponibili ai fini impositivi tutti i ricavi e tutti i costi imputabili all'esercizio di riferimento, indipendentemente dalla
loro effettiva riscossione (per i ricavi) o dal loro effettivo pagamento (per i costi);
- redditi diversi: rientrano in tale categoria tutti quei redditi che non trovano una collocazione precisa nelle prime cinque categorie
che abbiamo trattato. Facciamo alcuni esempi: redditi di lavoro autonomo occasionale; redditi provenienti da attivit commerciali
non esercitate abitualmente.
I CRITERI DI APPLICAZIONE DELL'IRPEF
La determinazione del reddito complessivo netto il risultato della sequenza di operazioni qui di seguito riprodotta:
 Somma dei singoli redditi netti (con esclusione di quelli soggetti a ritenuta alla fonte a titolo d'imposta o ad
imposta sostitutiva e di quelli soggetti a tassazione separata)
(=) Reddito complessivo lordo
(-) Oneri deducibili
(-) Deduzione abitazione principale
(=) Reddito complessivo netto (base imponibile)

ammesso in deduzione dal reddito complessivo un importo pari alla rendita catastale dell'unit immobiliare adibita ad abitazione
principale e delle sue pertinenze.
Una volta individuata la base imponibile, l'imposta lorda viene calcolata applicando al reddito complessivo netto le aliquote crescenti per
scaglioni di reddito.
Riportiamo qui di seguito le attuali aliquote IRPEF:

Alle aliquote IRPEF da applicare, si devono aggiungere le cosiddette addizionali che sono:
- l'addizionale regionale IRPEF che si versa alle regioni;
- l'addizionale comunale IRPEF che va versata ai comuni che l'hanno istituita.
Una volta determinata l'imposta lorda si procede al calcolo dellimposta netta applicando le apposite detrazioni previste per i carichi di
famiglia e per il lavoro prestato.
Oltre alle detrazioni fin'ora esaminate necessario, per il calcolo dell'imposta netta, scomputare dall'imposta lorda le detrazioni per
oneri. L'ammontare di tale detrazione calcolato applicando la percentuale del 19% sulla spesa sostenuta. Tra queste si ricordano, in
particolare:
- gli interessi passivi e i relativi oneri accessori, nonch le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, pagati in
dipendenza di prestiti o mutui agrari di ogni specie, nei limiti dei redditi di terreni dichiarati;
- gli interessi passivi e i relativi oneri accessori, nonch le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, dovuti in
dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l'acquisto dell'unit immobiliare da adibire ad abitazione principale
entro un anno dall'acquisto della stessa per un importo non superiore a 4.000 .
Qualora il contribuente contragga un mutuo ipotecario per lacquisto dellabitazione principale per un capitale superiore al valore di
acquisto dellimmobile (ad esempio, mutuo di 200.000 a fonte di un valore di acquisto di 150.000 ), l'agevolazione deve essere
limitata all'ammontare del costo sostenuto per l'acquisto, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori (tra cui figurano
anche i costi di mediazione e le imposte di registro, ipotecaria e catastale). L'immobile deve per essere acquistato nell'anno precedente
o successivo alla stipulazione del mutuo.
RITENUTE ALLA FONTE
Alcune tipologie di reddito possono essere assoggettate durante l'anno a delle ritenute alla fonte ai fini delle imposte dirette (IRPEF o
IRES). La ritenuta pu essere applicata in due diverse modalit:
- ritenuta a titolo d'acconto: in questo caso, la ritenuta che il reddito ha subito considerata come acconto e, dunque, si ha l'obbligo
di dichiarare tali redditi nella dichiarazione finale dei redditi, calcolare le imposte da pagare e da queste detrarre la ritenuta d'acconto
gi versata;
- ritenuta a titolo d'imposta: tale ritenuta effettuata a titolo definitivo perci non si ha l'obbligo di dichiarare tali redditi nella propria
dichiarazione dei redditi.
DA RICORDARE SULLLRPEF
- Per autotassazione si intende il meccanismo col quale lo stesso contribuente determina lammontare dellimposta da pagare.
- Gli oneri deducibili sono costituiti da quelle somme che si possono dedurre direttamente dal reddito complessivo lordo, prima
 dellapplicazione dellimposta;
- Le detrazioni dimposta sono, invece, delle specifiche somme riconosciute in detrazione direttamente sullimposta lorda (es. spese
mediche);
- Il credito dimposta una somma riconosciuta sempre in detrazione sullimposta lorda per redditi che normalmente hanno gi
subito una tassazione (es.: redditi prodotti all'estero etc.).
- Il Modello Unico il modello con cui il contribuente dichiara i propri redditi, ma comprende anche la dichiarazione IVA e l'integrazione
contributiva all'INPS.
- Il Modello 730, di dichiarazione dei redditi, pu essere presentato solo dai lavoratori dipendenti e assimilati e il vantaggio consiste
essenzialmente nel fatto che i crediti d'imposta eventualmente risultanti verso il fisco vengono rimborsati entro l'anno, mentre quelli
risultanti dal modello Unico hanno tempi molto pi lunghi.
Ogni anno si presenta la dichiarazione dei redditi per l'anno precedente e si versa il saldo dell'imposta sempre dell'anno precedente,
tenendo presente che:
- 1) il pagamento avviene nel periodo che va da giugno a luglio di ogni anno;
- 2) la presentazione della dichiarazione avviene generalmente entro il 30 settembre di ogni anno e pu essere effettuato
esclusivamente per via telematica.
- Oltre al saldo per l'anno precedente, il contribuente deve versare al fisco anche un acconto per l'anno in corso. Tale acconto pari
al 100% dell'imposta pagata nell'anno precedente. Il versamento dell'acconto si effettua in due rate: una a giugno (pari al 40%) da
pagare insieme al saldo; l'altra rata (del 60%) da pagare entro il mese di novembre.
L'IRES (IMPOSTA SUL REDDITO DELLE SOCIET)
L'IRES un'imposta diretta, personale, erariale e proporzionale. Sono soggetti passivi delllRES:
- le societ per azioni e in accomandita per azioni, le societ a responsabilit limitata, le societ cooperative, le societ di mutua
assicurazione, nonch le societ europee residenti nel territorio dello Stato;
- enti pubblici e privati diversi dalle societ, nonch i trust residenti nel territorio dello Stato (es.: enti pubblici economici);
- enti pubblici e privati, diversi dalle societ, i trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attivit commerciale
nonch gli organismi di investimento collettivo del risparmio, residenti nel territorio dello Stato;
- le societ e gli enti di ogni tipo, compresi i trust, con o senza personalit giuridica, non residenti nel territorio dello Stato.
Presupposto per l'applicazione dell'IRES il possesso di redditi in natura o in denaro da parte dei soggetti sopra elencati.
L'aliquota dell'IRES del 27,5% a decorrere dal periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007.
DETERMINAZIONE DELLIMPONIBILE E TASSAZIONE
L'imposta si applica al reddito complessivo netto costituito dalla somma degli utili complessivi netti conseguiti nel periodo d'imposta.
IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO (IVA)
L'imposta sul valore aggiunto, colpisce le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di
imprese, arti o professioni e le importazioni da chiunque effettuate. In pratica l'IVA incide totalmente sul consumatore finale, che
corrisponder l'intera imposta.
L'IVA presenta le caratteristiche peculiari di un'imposta:
- neutrale: non colpisce lintero valore ma solo il valore aggiunto;
- trasparente: facilmente determinabile il suo ammontare, in qualsiasi fase del ciclo produttivo;
- istantanea: l'Erario pu beneficiare del gettito ad ogni singolo scambio di beni o servizi;
- a pagamento frazionato o plurifase: ciascun soggetto determina e versa solo l'imposta calcolata sul valore che ha aggiunto al bene;
- proporzionale ad aliquote differenziate: sono previste delle aliquote d'imposta differenziate da applicare in base alle diverse
categorie di beni o di servizi;
- gravante sul consumatore finale: anche se i versamenti sono a carico degli esercenti imprese, arti e professioni, il peso effettivo
dell'imposta sostenuto esclusivamente dal consumatore finale.
PRESUPPOSTI OGGETTIVI
Possono costituire presupposti oggettivi:
- le cessioni di beni a titolo oneroso che trasferiscono la propriet (vendita, permuta, somministrazione etc.) o che costituiscono o
 trasferiscono diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione) su beni di ogni genere;
- le prestazioni di servizi dipendenti da obbligazioni di ogni tipo: di fare, di non fare e di permettere (contratto d'opera, appalto,
mediazione etc.) previo corrispettivo;
- le importazioni da chiunque effettuate intendendosi soltanto l'introduzione da parte degli Stati membri della Comunit Europea di
beni provenienti da paesi terzi;
PRESUPPOSTO SOGGETTIVO
Affinch un'operazione possa essere assoggettata ad IVA necessario che essa sia svolta nell'esercizio di impresa o di arti e professioni.
In particolare per esercizio d'impresa s'intende l'esercizio in forma abituale, anche se non esclusiva, delle attivit commerciali o agricole
anche se non organizzate in forma d'impresa.
TERRITORIALIT DELLIMPOSTA
Ai fini dell'applicazione dell'IVA le cessioni di beni e le prestazioni di servizi devono essere effettuate nel territorio dello Stato italiano.
Assume, pertanto, importanza fondamentale la localizzazione delle operazioni. A tal proposito il principio base che le cessioni di beni si
considerano effettuate nel territorio dello Stato se hanno per oggetto beni immobili ovvero beni mobili nazionali, comunitari, esistenti
nel territorio dello stesso ovvero beni mobili spediti da altro Stato membro, installati, montati o assemblati nel territorio dello Stato dal
fornitore o per suo conto.
ESIGIBILIT DELLIMPOSTA
L'effettuazione dell'operazione configura il presupposto d'imposta; altra cosa l'esigibilit dell'imposta che segna il momento a partire
dal quale nasce il diritto del fisco alla percezione del tributo. In sostanza la norma prevede che si versi lIVA solo al momento dellincasso
della fattura e comunque entro un anno dalloperazione. Allo stesso modo il cessionario, ovvero colui che riceve la fattura, potr detrarre
lIVA solo quando provveder al pagamento della fattura, la quale dovr recare l'annotazione che si tratta di operazione con imposta ad
esigibilit differita, con l'indicazione della relativa norma. Il regime dell'IVA per cassa possa essere adottato da tutti i soggetti con volume
d'affari annuo non superiore a 2 milioni di .
CLASSIFICAZIONE DELLE OPERAZIONI AI FINI IVA
Sono operazioni non imponibili le cessioni di beni e le prestazioni di servizi destinate all'esportazione nei paesi non comunitari, le
operazioni ad esse assimilate ed i servizi internazionali o connessi agli scambi internazionali.
Le operazioni esenti:
- non sono soggette al pagamento dellimposta, perch godono di agevolazioni previste dalla legge;
- concorrono a formare il volume di affari IVA (escluse le cessioni di beni ammortizzabili);
- sono soggette a fatturazione e registrazione sui libri IVA;
- non consentono di recuperare lIVA pagata a monte su acquisti e spese.
Sono operazioni escluse quelle che non sono soggette alla normativa IVA. Tali operazioni:
- non sono soggette al pagamento dellimposta;
- non devono essere n fatturate n annotate nei libri IVA;
- sono estranee al volume di affari IVA;
- non consentono di recuperare lIVA pagata a monte su acquisti e spese.
Le operazioni intracomunitarie si distinguono in:
- acquisti intracomunitari, costituiti dalle acquisizioni, derivanti da atti a titolo oneroso, della propriet di beni o di altro diritto reale di
godimento sugli stessi, spediti o trasportati nel territorio dello Stato da altro Stato membro dal cedente, nella qualit di soggetto
passivo dimposta, ovvero dall'acquirente o da terzi per loro conto.
- cessioni intracomunitarie, cio cessioni a favore di Stati della CE: queste pur non potendo configurarsi come esportazioni sono allo
stesso modo considerate operazioni non imponibili.
IL VOLUME D'AFFARI
Il volume di affari annuo consiste nellammontare di tutte le operazioni che, con riferimento ad un anno solare, sono state o avrebbero
dovuto essere registrate.
In sede di dichiarazione annuale il contribuente procede al raffronto tra le operazioni attive poste in essere nell'anno che costituiscono
nel loro insieme il volume daffari e le operazioni passive (acquisti di beni e prestazioni di servizio ricevute) effettuate nello stesso
periodo. La differenza tra l'imposta relativa alle prime (operazioni attive) e quella portata in detrazione per le seconde (operazioni passive)
viene a costituire l'imposta da versare all'erario (debito dimposta).
I REGIMI CONTABILI
A seconda del volume di affari realizzato, i contribuenti sono assoggettati a diversi obblighi di carattere contabile:
- regime ordinario: si applica alle imprese che nell'anno precedente hanno realizzato un volume d'affari superiore a 400.000 , se si
tratta di imprese servizi, ovvero a 700.000 , se si tratta di imprese aventi ad oggetto altre attivit (contribuenti ordinari);
- regime semplificato: si applica agli artisti e professionisti con qualunque volume d'affari e per le imprese che nell'anno solare
precedente hanno realizzato in volume di affari non superiore a 400.000 o a 700.000 a seconda che abbiano per oggetto
rispettivamente prestazioni di servizi o altre attivit;
- regime forfettario per i contribuenti minimi: si applica, a decorrere dall'1-1-2015 alle persone fisiche titolari di partita IVA. I limiti
per l'accesso variano a seconda dell'attivit esercitata dai 15.000 ai 40.000 annui;
- regime premiale per la trasparenza, a favore dei soggetti che svolgono attivit artistica o professionale ovvero attivit d'impresa in
forma individuale o in forma di s.n.c. o s.a.s. e che decidono di istituire un conto corrente dedicato ai movimenti finanziari relativi
all'attivit svolta.
Riassumiamo nella seguente tabella i principali libri contabili obbligatori nella contabilit ordinaria e in quella semplificata:

Il libro giornale riporta, giorno per giorno, le registrazioni di tutte le operazioni aziendali, classificate in fatti finanziari e fatti economici,
e a cui vengono associati appunto, conti finanziari e conti economici.
- I conti finanziari si riferiscono ai movimenti di denaro, crediti e debiti, senza tener conto del fine a cui tali movimentazioni sono rivolte.
- I conti economici (detti anche derivati), invece, si riferiscono alla motivazione economica collegata al movimento finanziario;
La particolarit dei conti economici che essi possono essere riferiti solo all'esercizio (e allora prendono il nome di conti di reddito)
oppure essere riferiti a pi esercizi (in tal caso prendono il nome di conti economici patrimoniali come ad esempio i beni strumentali).
Tutti i conti descritti, opportunamente classificati, confluiranno a fine anno nel bilancio. Il Bilancio un documento contabile composto
dai seguenti prospetti:
- Stato Patrimoniale: descrive la situazione patrimoniale dell'impresa ed composto da attivit e passivit. In tale prospetto troviamo
come risultato finale il Patrimonio Netto, ossia il valore netto dell'azienda. I conti che vengono riportati nello Stato Patrimoniale sono
tutti quelli di natura finanziaria o economico - patrimoniale;
- Conto Economico: il prospetto di bilancio che riepiloga tutti costi e tutti i ricavi strettamente riferiti all'anno (conti economici di
reddito) in base al principio della competenza economica e permette di determinare, dunque il risultato dell'esercizio: utile o perdita;
- Nota Integrativa: potremo definirla come una relazione esplicativa dei contenuti del bilancio, soprattutto in riferimento ai criteri
adottati per la valutazione delle singole poste o conti, o per l'imputazione di determinati costi.
Riportiamo qui di seguito, a titolo esemplificativo, dei prospetti di Stato Patrimoniale e di Conto Economico:

- Sono conti finanziari: i Crediti v/soci; le Immobilizzazioni finanziarie; i Crediti; le Liquidit; i Ratei attivi e passivi; tutti i Debiti; i Fondi
 rischi e oneri.
- Sono conti economici patrimoniali, le Immobilizzazioni materiali e immateriali; le Rimanenze; i Risconti attivi e passivi e infine il
Patrimonio Netto.
Lo Stato Patrimoniale il prospetto di partenza per la valutazione di un'azienda in caso di cessione.

Il fatto che il Conto Economico sia rappresentato in forma scalare risponde all'esigenza di mettere in evidenza i risultati parziali delle
varie aree gestionali (area tipica o caratteristica, l'area finanziaria corrente e l'area straordinaria), prima di arrivare al risultato netto
dell'esercizio, utile o perdita che sia.
Il libro degli inventari un registro in cui viene semplicemente riportato il bilancio ogni fine esercizio.
BASE IMPONIBILE
La base imponibile costituita dall'ammontare complessivo dei corrispettivi previsti contrattualmente, compresi gli oneri accessori.
Dunque l'ammontare imponibile dovrebbe comprendere tutte le somme relative a corrispettivi dovuti a seguito di una cessione di beni
o prestazioni di servizi.
ALIQUOTE
Attualmente sono tre: una ordinaria e due ridotte:
- 22% l'aliquota ordinaria e si applica a tutte le operazioni per le quali la legge non dispone diversamente;
- 10% una delle aliquote ridotte e si applica a vari beni e servizi di largo consumo (es.: generi alimentari, medicinali, tessili, servizi
alberghieri, somministrazione)
- 4% la seconda delle aliquote ridotte e si applica a determinati beni considerati di prima necessit (es.: pane, pasta, latte etc.,
nonch, nel campo immobiliare, per l'acquisto di una prima casa da costruttore);
GLI OBBLIGHI DEL CONTRIBUENTE: LE DENUNCE
Tra gli adempimenti previsti per i contribuenti IVA, vi sono quelli di presentazione delle dichiarazioni di inizio, variazione e cessazione
attivit.
A seguito della presentazione della dichiarazione di inizio attivit, l'ufficio attribuisce il numero di partita IVA (composto da 11 cifre) il
quale dopo aver effettuato alcuni controlli preventivi dovr essere indicato dal contribuente nella dichiarazione e in ogni altro
documento richiesto.
Le variazioni riguardano le modifiche dei dati relativi alla ditta, al suo titolare, al depositario delle scritture contabili etc.; vanno dichiarate
entro 30 giorni dal verificarsi dell'evento. La cessazione d'attivit va anch'essa comunicata entro 30 giorni dalla ultimazione delle
operazioni di liquidazione dell'azienda.
LA FATTURAZIONE
Per ciascuna operazione imponibile deve essere emessa una fattura. considerata fattura, qualsiasi documento idoneo a identificare i
soggetti e loggetto delloperazione, i corrispettivi e gli altri dati necessari per la determinazione della base imponibile, il valore normale
degli altri beni ceduti a titolo di sconto o abbuono, laliquota e lammontare dellimposta. Nella fattura va indicato il numero di partita IVA
del cessionario o del committente del servizio, qualora sia lui il debitore d'imposta in luogo del cedente o prestatore ovvero del codice
fiscale se il cessionario o il committente non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione.
La fattura deve essere emessa:
- all'atto della sua consegna o spedizione all'altra parte se in forma cartacea;
- all'atto della trasmissione informatica se informa elettronica.
Infine, nei rapporti con le pubbliche amministrazioni previsto lobbligo di emissione della fattura elettronica.
REGISTRO ACQUISTI
Nel registro degli acquisti vanno annotate le fatture e le bollette doganali relative ai beni e servizi acquistati o importati nell'esercizio
dell'impresa, arte o professione.
LIQUIDAZIONI E VERSAMENTI
Il contribuente, oltre ad effettuare le liquidazioni mensili o trimestrali, provvede a liquidare l'imposta dovuta attraverso la differenza tra
il totale delllVA esigibile nel periodo precedente e il totale dellimposta (derivante dalle registrazioni delle fatture di acquisto).
Ove risulti un debito, il soggetto passivo procede al versamento della somma dovuta presso uno sportello bancario o postale.
In genere, prevista la liquidazione mensile dellIVA. Tuttavia i soggetti che nell'anno precedente non hanno realizzato un volume d'affari
superiore a 400.000 , per gli esercenti arti, professioni e le imprese di servizi, o di 700.000 , per le imprese esercenti altre attivit,
possono optare per il sistema di versamento trimestrale, L'opzione, una volta presentata, vincolante per gli anni successivi finch non
viene revocata mediante comunicazione nella dichiarazione annuale IVA.
Per quanto riguarda i termini relativi alla liquidazione e versamento dell'imposta questi sono fissati:
- al giorno 16 del mese successivo a quello a cui si riferisce la liquidazione se questa avviene mensilmente;
- al giorno 16 del secondo mese successivo a quello cui si riferisce la liquidazione se questa avviene trimestralmente.
Particolari modalit regolano il pagamento dell'acconto relativo all'ultimo mese (o trimestre delll'anno), che va effettuato entro il 27
dicembre.
LA DICHIARAZIONE ANNUALE
La dichiarazione IVA, da redigersi in conformit al modello approvato ogni anno deve contenere:
elementi per l'individuazione del contribuente;
elementi per determinare lammontare delle operazioni e dellimposta;
dati che consentono di porre in essere i controlli.
La dichiarazione IVA va presentata telematicamente tra il 1 febbraio e il 30 settembre dell'anno successivo a quello cui la dichiarazione
si riferisce.
Sono esonerati dalla presentazione della dichiarazione annuale i contribuenti che nell'anno solare precedente hanno registrato
esclusivamente operazioni esenti dall'imposta salvo che siano tenuti alle rettifiche delle detrazioni o abbiano registrato operazioni
intracomunitarie, nonch i contribuenti esonerati ai sensi di specifiche disposizioni normative. La differenza tra l'ammontare dell'imposta
dovuta in base alla dichiarazione annuale e l'ammontare delle somme gi versate mensilmente deve essere versata in un'unica soluzione
entro il 16 marzo di ciascun anno ovvero entro il termine previsto per il pagamento delle somme dovute.
I TRIBUTI LOCALI: LIRAP (IMPOSTA REGIONALE SULLE ATTIVIT PRODUTTIVE)
L'IRAP, un tributo a carattere reale, locale, proporzionale.
A partire dal periodo dimposta in corso al 31 dicembre 2012, operante la piena deducibilit dal reddito IRES o IRPEF dell'imposta
regionale pagata sul costo del lavoro. In particolare tale deducibilit commisurata alla quota imponibile riferita al lavoro dipendente e
assimilato al netto delle deduzioni spettanti.
Il presupposto dell'imposta l'esercizio abituale di un'attivit diretta alla produzione o allo scambio di beni o alla prestazione di servizi
comprese le prestazioni professionali. Potremmo dire, perci, che chiunque apre una posizione IVA tenuto al pagamento di tale tributo.
Sono soggetti passivi dell'IRAP:
- le societ di capitali con sede nel territorio dello Stato;
- gli enti pubblici e privati diversi dalle societ residenti nel territorio dello Stato;
- le persone fisiche e le societ di persone residenti nel territorio dello Stato esercenti attivit commerciali;
- le persone fisiche e le societ semplici esercenti attivit agricola, ma con volume d'affari superiore a 7.000 .
- le societ e gli enti di ogni tipo, con o senza personalit giuridica, non residenti nel territorio dello Stato;
- tutte le amministrazioni dello Stato, le Regioni, le Province, i Comuni, le Comunit montane, le Camere di commercio etc.
L'imposta si applica sul valore della produzione netta ottenuta come differenza tra il valore della produzione e i costi della produzione
che troviamo nel Conto economico di bilancio. Ad essere colpito non , dunque, il reddito netto (quello su cui si applica l'IRPEF o l'IRES)
ma il reddito operativo, cio il reddito proveniente dalla gestione tipica dell'impresa.
ALIQUOTA
L'imposta determinata applicando al valore della produzione netta, l'aliquota del 3,9%. Tale aliquota pu essere variata (in aumento o
in diminuzione) dalle singole regioni. La variazione pu essere differenziata per settori di attivit e per categorie di soggetti passivi.
DICHIARAZIONE
La dichiarazione IRAP va presentata in forma autonoma direttamente alla Regione o alla Provincia autonoma di domicilio fiscale del
soggetto passivo.
Essa deve essere presentata obbligatoriamente in via telematica.
L'IMPOSTA SULLA PUBBLICIT
L'imposta sulla pubblicit un tributo che colpisce principalmente tutti coloro che dispongono di un mezzo attraverso il quale vengono
diffusi messaggi pubblicitari, nonch tutte le altre forme di pubblicit visiva (striscioni, cartelloni, manifesti, insegne). Il tributo
commisurato alla durata del messaggio pubblicitario (se audiovisivo) o alla grandezza o dimensione dei vari striscioni o cartelloni. Non
sono imponibili ai fini dell'imposta sulla pubblicit:
- i messaggi pubblicitari, se sono di dimensioni non superiori a 300 centimetri quadrati;
- gli avvisi al pubblico riguardanti la locazione o la vendita degli immobili, se non superano 0,25 metri quadrati;
- le insegne che indicano il luogo dove si svolge l'attivit d'impresa o professionale, se non superano i 5 metri quadrati.
CAPITOLO 20: I TRIBUTI NEL SETTORE IMMOBILIARE
L'IMPOSTA DI REGISTRO
La struttura del tributo prevede una duplice serie di obblighi:
- sottoporre alla formalit di registrazione gli atti scritti di qualsiasi natura (negoziale, amministrativa, giudiziaria), produttivi di effetti
giuridici, nonch alcuni atti stipulati verbalmente che vanno sottoposti a registrazione nei casi e con criteri determinati dalla legge;
- pagare il tributo liquidato dallufficio.
Sar comunque la Direzione provinciale dell'Agenzia delle Entrate a provvedere alla registrazione di tali atti ed alla riscossione
dell'imposta dovuta.
PRESUPPOSTO DELL'IMPOSTA
L'imposta di registro un'imposta reale indiretta sugli affari. Essa colpisce con aliquote, in prevalenza proporzionali, la capacit
contributiva che si deduce da atti di scambio della ricchezza nonch da atti giuridici negoziali di vario genere, in occasione della loro
registrazione. La registrazione pu essere:
- a termine fisso se stabilito un termine dalla formazione dell'atto entro cui si obbligati a chiedere la registrazione. Tale termine
di 20 giorni per gli atti formati in Italia, di 60 giorni per gli atti formati allestero e di 30 giorni per gli atti soggetti a registrazione
telematica (atti relativi a diritti sugli immobili o autenticati da pubblici ufficiali) nonch per i contratti di locazione e affitto di beni
immobili. Sono soggetti ad essa:
- tutti gli atti scritti, compiuti nel territorio dello Stato;
- i contratti verbali di locazione e affitto di beni immobili, di trasferimento o affitto di azienda e di costituzione o trasferimento di
diritti reali o di godimento su azienda;
- le operazioni di societ ed enti esteri diretti a trasferire o istituire la sede legale o amministrativa o sedi secondarie o l'oggetto
principale nel territorio dello Stato oppure comportanti aumento di capitale destinati alle sedi esistenti nello Stato;
- gli atti formati allestero aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali sui beni immobili o aziende esistenti nello Stato (ovvero
la locazione e l'affitto di tali beni). Sanzione della nullit per i contratti di locazione o costitutivi di diritti reali di godimento di unit
immobiliari o di loro porzioni qualora, ricorrendone i presupposti, non siano stati registrati;
- in caso duso se latto deve essere registrato quando viene depositato, per essere poi acquisito presso le cancellerie giudiziarie, o
presso le pubbliche amministrazioni. Tuttavia se latto ha la forma di scrittura privata autenticata o atto pubblico, la registrazione va
fatta in termine fisso anche se loggetto dellatto rientrerebbe tra le ipotesi di registrazione in caso duso. Sono soggetti a tale
registrazione gli atti indicati nella parte 2a della tariffa allegata al Testo Unico, fra gli altri:
 - i contratti di locazione di beni immobili se non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore
a trenta giorni complessivi nell'anno;
- i contratti di lavoro autonomo;
- le scritture private non autenticate se contengono disposizioni relative ad operazioni sottoposte ad IVA etc.;
- volontaria. Gli atti per i quali non si obbligati alla registrazione possono essere ugualmente registrati dal soggetto. Per questi atti
Imposta di registro determinata in misura fissa.
SOGGETTI PASSIVI
Soggetti passivi dellimposta sono coloro che pongono in essere o che si avvantaggiano dellatto soggetto a registrazione. Costoro,
peraltro, sono i veri e propri debitori d'imposta, ma altri soggetti possono avere una serie di obblighi sia per la richiesta della
registrazione che per il pagamento dell'imposta, come responsabili solidali con l'obbligato principale. Obbligati a chiedere la registrazione
sono:
- il pubblico ufficiale per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati (notaio, segretario comunale etc.);
- le parti per gli atti compiuti senza tale assistenza o all'estero e per le scritture private autenticate;
- i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli atti giurisdizionali;
- gli impiegati dellamministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di finanza per gli atti da registrarsi d'ufficio;
- i loro rappresentanti o responsabili per le operazioni di societ o enti esteri;
- gli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate in seguito alla loro attivit;
- gli intermediari abilitati, se le parti decidono di conferire al professionista l'incarico di procedere alla registrazione telematica degli
atti concernenti il trasferimento di quote di s.r.l.
Tenuti al pagamento del tributo sono:
- le parti solidalmente e chi si serve dellatto per richiedere un provvedimento all'autorit giudiziaria;
- solidalmente con le parti, ma relativamente al pagamento dell'imposta principale (cio quella dovuta al momento della registrazione),
i pubblici ufficiali che hanno redatto latto ed i soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione;
- chi ha richiesto la registrazione per gli atti registrati in caso di uso, o volontariamente;
- laltra parte contraente nei contratti in cui parte lo Stato;
- lente espropriante o acquirente negli atti di espropriazione o di trasferimento coattivo (che non sia lo Stato);
- gli agenti immobiliari, solidalmente con le parti, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate in seguito alla
loro attivit;
- lutilizzatore dellimmobile concesso in locazione finanziaria solidalmente obbligato al pagamento del tributo per limmobile, anche
da costruire o in corso di costruzione, acquisito dal locatore per la conclusione del contratto.
Nei contratti in cui parte lo Stato limposta grava sullaltro contraente; l'altro contraente non obbligato per gli atti delle
amministrazioni dello Stato presentati volontariamente per la registrazione. Nel caso, invece, di espropriazione per pubblica utilit o di
trasferimento coattivo della propriet o di diritti reali di godimento limposta cade sullente espropriante o acquirente, senza diritto di
rivalsa: la stessa imposta non dovuta se lo Stato che acquista od espropria.
ATTI A TITOLO ONEROSO E GRATUITO E DISPOSIZIONI RELATIVE A BENI SOGGETTI AD ALIQUOTE DIVERSE
Se un atto contiene sia disposizioni a titolo oneroso che disposizioni a titolo gratuito, esso soggetto ad imposta di registro per la parte
a titolo oneroso mentre per la parte a titolo gratuito sconter eventualmente la sola imposta sulle donazioni.
BASE IMPONIBILE
La base imponibile il corrispettivo dichiarato nellatto ovvero il valore venale del bene o del diritto che costituisce loggetto dellatto
registrato.
In particolare, essa costituita:
- per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, dal valore del bene o del diritto alla data dellatto, ovvero, per gli
atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o
costitutivi. Una deroga a questa disposizione stata introdotta con la finalit di fare emergere nei rogiti i reali valori delle cessioni
immobiliari per poter disporre di dati utili per laggiornamento delle rendite catastali. Le parti hanno lobbligo di indicare nellatto il
corrispettivo pattuito. Tale valore, pertanto, quello che necessariamente deve essere indicato nell'atto di compravendita per non
 incorrere nella rettifica dell'Ufficio e nell'applicazione delle pesanti sanzioni previste dal fisco;
- per le permute, dal valore del bene che d luogo all'applicazione della maggiore imposta;
- per i contratti che importano lassunzione di unobbligazione di fare in corrispettivo della cessione di un bene o dellassunzione di
altra obbligazione di fare, dal valore del bene ceduto o della prestazione che d luogo all'applicazione della maggiore imposta;
- per le cessioni di contratto, dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire;
- per gli atti portanti assunzione di unobbligazione che non costituisce corrispettivo di altra prestazione, o portanti estinzione di una
precedente obbligazione, dallammontare dellobbligazione assunta o estinta e, se questa ha per oggetto un bene diverso dal denaro,
dal valore del bene alla data dell'atto;
- per gli atti con i quali viene prestata garanzia reale o personale, dalla somma garantita; se la garanzia prestata in denaro o in titoli,
dalla somma di danaro o dal valore dei titoli, se inferiore alla somma garantita;
- per i contratti diversi da quelli indicati nelle lettere precedenti, aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale,
dall'ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera durata del contratto;
- per i contratti relativi sia ad operazioni soggette, sia ad operazioni non soggette allimposta sul valore aggiunto, dal valore delle
cessioni e delle prestazioni non soggette a tale imposta.
VALORE DEI BENI
Ai fini della determinazione della base imponibile si assume come valore dei beni e diritti quello che le parti dichiarano in atto: qualora
tale valore manchi o risulti maggiore, la base sar il corrispettivo pattuito. Se poi nessun valore o corrispettivo espresso nell'atto,
lUfficio dovr procedere alla determinazione della base imponibile. Tale criterio di massima si applica a tutti i contratti aventi per oggetto
prestazioni a contenuto patrimoniale, ad eccezione di quelli relativi a beni immobili, diritti reali immobiliari, aziende e diritti reali su di
esse: per tutti questi, infatti, la base imponibile data dal valore venale in comune commercio dei beni e dei diritti.
Per gli atti relativi ad immobili e diritti reali sugli stessi, l'Ufficio ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore dichiarato tenendo conto:
- dei trasferimenti a qualsiasi titolo, di divisioni, perizie giudiziarie relative agli stessi beni o a beni con analoghe caratteristiche, avvenuti
nel triennio precedente alla stipula dell'atto (o al verificarsi dei suoi effetti costitutivi);
- del reddito netto di cui detti beni sono suscettibili, e del valore del bene risultante dalla capitalizzazione di detto reddito;
- altri elementi di valutazione anche sulla base di indicazioni fornite dai comuni.
Per gli atti relativi a trasferimenti di azienda il valore venale di quest'ultima costituito dal valore complessivo dei beni che la
compongono, ivi compreso lavviamento, al netto di passivit risultanti dai libri contabili obbligatori o da atti aventi data certa.
RETTIFICA DEI VALORI DEGLI IMMOBILI E DELLE AZIENDE
Quando l'Ufficio ritiene che i beni o diritti appena descritti abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato, provvede alla rettifica
nonch alla liquidazione della maggiore imposta con gli interessi e le sanzioni mediante notificazione di avviso entro due anni dal
pagamento dell'imposta principale. L'avviso di rettifica e di liquidazione della maggior imposta deve contenere l'indicazione del valore
attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi in base ai quali detto valore determinato nonch l'indicazione
delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta ed infine dell'imposta dovuta in caso di presentazione di ricorso.
Quest'ultima, pertanto, deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Elementi obbligatori del
provvedimento sono le aliquote applicate, la maggiore imposta, limposta dovuta in caso di presentazione del ricorso, il valore attribuito
a ciascun bene.
LAMMONTARE DELL'IMPOSTA
La misura dell'imposta fissa stata fissata in 200 . Per quanto riguarda gli atti di natura traslativa di beni mobili l'imposta fissa
stabilita nella misura fissa di 200 se il trasferimento avviene in favore dello Stato o di enti pubblici territoriali o se si tratta di contratti
di associazione in partecipazione con apporto di beni mobili e del 3% in tutti gli altri casi.
I TRASFERIMENTI DI IMMOBILI
Per essi l'aliquota stabilita nella misura del:
- 9% per gli atti traslativi a titolo oneroso della propriet di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari
di godimento, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilit e i trasferimenti coattivi;
- 2% se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 semprech
sussistano precise condizioni tra cui il trasferimento della residenza entro 18 mesi nel Comune in cui ubicato l'immobile.
LA REGISTRAZIONE E LA LIQUIDAZIONE DEL TRIBUTO
La registrazione consiste nell'annotazione dell'atto o della denuncia con l'indicazione del numero progressivo, della data di registrazione,
del nome del richiedente, della natura dellatto e delle somme riscosse. Competente per la registrazione degli atti pubblici, delle scritture
private autenticate e degli atti degli organi giurisdizionali la Direzione provinciale dell'Agenzia delle entrate nella cui circoscrizione
risiede il pubblico ufficiale che li ha rogati. Il termine normalmente richiesto per la registrazione di 20 giorni a decorrere dalla data
dellatto; tale termine decorre dalla data dell'ultima autentica per le scritture private autenticate e dalla data di chiusura dell'atto per
quegli atti di durata superiore al giorno (es.: inventari). Esso elevato a 30 giorni per gli atti soggetti a registrazione telematica e per i
contratti di locazione e affitto di beni immobili ed a 60 giorni per gli atti formati all'estero. L'omessa registrazione punita con una
sanzione amministrativa. Particolari disposizioni fissano il divieto:
- per i pubblici ufficiali di rilasciare originali o copie di atti non registrati o di allegare o enunciare negli atti da loro formati, non soggetti
a registrazione in termine fisso, gli atti soggetti a registrazione in termine fisso e non registrati;
- per gli impiegati statali di ricevere in deposito o di assumere a base di un loro provvedimento atti non registrati.
Gli impiegati delle Camere di commercio e quelli addetti alla tenuta di albi riconosciuti dalla legge, non possono iscrivere societ per le
quali non sia prodotto atto costitutivo scritto e registrato. Registrazione d'ufficio, ogni qualvolta la Direzione provinciale dell'Agenzia delle
entrate venga a conoscenza dell'esistenza di un atto per il quale vigeva l'obbligo di registrazione. Lo stesso articolo indica tassativamente
i casi in cui la pubblica amministrazione pu procedere alla registrazione:
- quando si rinviene una scrittura privata o un atto pubblico che non risultino iscritti nel repertorio del pubblico ufficiale che ha rogato
l'atto o autenticato la scrittura;
- qualora la pubblica amministrazione sia venuta nel legittimo possesso di una scrittura privata non autenticata;
- quando esistano presunzioni gravi, precise e concordanti dell'esistenza di contratti verbali di affitto o di operazioni di societ estere;
- quando esistano analoghe presunzioni di contratti verbali di trasferimento o affitto di aziende;
- quando sono depositati gli atti soggetti a registrazione in caso d'uso e quando sia intervenuta la decadenza per gli atti soggetti a
registrazione in termine fisso.
La registrazione viene eseguita previo pagamento dellimposta allufficio. LUfficio indica a margine dell'atto e delle copie gli estremi della
registrazione e appone la quietanza dell'avvenuto pagamento. Analoga annotazione andr effettuata sugli allegati. Se la registrazione
ad imposta fissa, occorre farne menzione. In caso di registrazione di ufficio sar notificato al soggetto debitore un avviso di pagamento,
nei 60 giorni, dell'imposta e della relativa sanzione. Avvenuta la registrazione, l'Ufficio rilascia una ricevuta sulla base della quale, il notaio
o il pubblico ufficiale che ha rogato l'atto procede all'annotazione a margine dell'originale dell'atto stesso degli estremi di protocollo
e registrazione e dell'avvenuto pagamento.
IL PAGAMENTO DEL TRIBUTO
L'imposta, se non dovuta in misura fissa, viene liquidata dall'ufficio mediante applicazione delle aliquote alla base imponibile. Il
pagamento deve essere contemporaneo alla registrazione: se manca, la presentazione dell'atto e la denuncia del contratto verbale si
intenderanno omesse e scatteranno, per il contribuente inadempiente, le sanzioni relative. Solo per i contratti di locazione e affitto
prevista l'autoliquidazione dell'imposta a carico del contribuente. Oltre all'imposta principale, riscossa all'atto della registrazione e dovuta
da chiunque sia obbligato alla registrazione, o richiesta dall'ufficio se diretta a correggere errori od omissioni effettuati in sede di
autoliquidazione dell'imposta nei casi di registrazione telematica, la legge prevede altri tipi di imposta:
- l'imposta suppletiva, richiesta successivamente alla registrazione, quando l'Ufficio incorre in errore od omissione sul calcolo
dell'imposta dovuta;
- l'imposta complementare, da applicarsi successivamente alla registrazione, perch mancavano gli elementi utili a determinare
leffettivo importo del tributo, o perch la liquidazione era sospesa per disposizione di legge.
LE AGEVOLAZIONI SULLA PRIMA CASA
Gli atti di trasferimento, legati all'acquisto della prima casa scontano, dal 1 gennaio 2014, l'imposta di registro nella misura
proporzionale del 2% (nonch le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 ciascuna). Per ottenere lapplicazione della
aliquota del 2% devono concorrere le seguenti condizioni:
- che limmobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui lacquirente ha, o stabilisca entro diciotto mesi dalla data dellatto di
compravendita, la propria residenza, oppure dove svolge la propria attivit, ovvero per i soggetti trasferiti all'estero per motivi di
 lavoro, dove ha sede o svolge l'attivit il soggetto da cui dipende.
Se l'acquirente un cittadino italiano emigrato all'estero necessario che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio
nazionale;
- che lacquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di propriet, usufrutto, uso o abitazione su altra
casa ubicata nel territorio del Comune ove situato limmobile da acquistare;
- che lacquirente non sia titolare su tutto il territorio nazionale (neppure per quote o in regime di comunione legale) di diritti di
propriet, nuda propriet, usufrutto, uso, abitazione su altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni previste per
l'acquisto della prima casa.
In caso di cessioni soggette ad IVA la dichiarazione di sussistenza dei requisiti prescritti dalla legge per poter usufruire dell'aliquota del
2% pu essere resa nel contratto preliminare anzich all'atto dell'acquisto. L'aliquota ridotta estendibile alle pertinenze anche
acquistate separatamente relative allimmobile ammesso ad usufruire dellagevolazione ma limitatamente ad una sola pertinenza per
ciascuna categoria (ad esempio una sola cantina, una sola autorimessa etc.).
Nellipotesi in cui il soggetto abbia prestato una dichiarazione mendace o venduto o donato labitazione prima di 5 anni dallacquisto
decade dai benefici fiscali di cui sopra ed tenuto a corrispondere la differenza d'imposta, gli interessi moratori ed una sanzione del
30% a meno che il contribuente non proceda, entro un anno dall'alienazione, all'acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione
principale. Per i trasferimenti soggetti a IVA che beneficiano delle agevolazioni prima casa, le imposte di registro, ipotecaria e catastale
si applicano nella misura fissa di 200 ciascuna.
L'IMPOSTA IPOTECARIA
L'imposta ipotecaria collegata allo svolgimento delle formalit relative all'attuazione della pubblicit immobiliare, per cui oggetto del
tributo sono le formalit di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione da eseguirsi presso le Conservatorie dei registri
immobiliari. Per le trascrizioni, la base imponibile commisurata a quella determinata ai fini dell'imposta di registro o dell'imposta sulle
successioni e donazioni. Per quanto concerne le iscrizioni e rinnovazioni, nel determinare la base imponibile, si tiene conto del capitale
e degli accessori per i quali iscritta o rinnovata l'ipoteca. L'aliquota dell'imposta ipotecaria pu essere, proporzionale o fissa. L'aliquota
d'imposta, stata determinata nella misura fissa di 200 mentre quella proporzionale si ottiene mediante l'applicazione di una aliquota
variabile dallo 0,5% al 2%. I soggetti passivi sono gli stessi soggetti obbligati al pagamento dell'imposta di registro o che erano obbligati
al pagamento dell'imposta sulle successioni, vale a dire i pubblici ufficiali che hanno ricevuto o autenticato l'atto soggetto a trascrizione
e coloro che richiedono le formalit oggetto dellimposta.
Sono anche obbligati solidalmente tutti coloro nel cui interesse stata fatta la richiesta, inoltre sono obbligati i debitori contro i quali
stata iscritta o rinnovata l'ipoteca nel caso di iscrizione e di rinnovazioni.
L'IMPOSTA CATASTALE
L'imposta catastale colpisce l'esecuzione delle volture catastali e quindi i trasferimenti di tutti i beni inseriti nel catasto. L'imposta
catastale commisurata al valore dei beni immobili rustici ed urbani accertato agli effetti delle imposte di registro o di quelle sui
trasferimenti a titolo gratuito. L'aliquota risulta essere attualmente dell'uno per cento (1%). Per alcuni atti l'imposta invece determinata
nella misura fissa di 200 . Sono soggette all'imposta fissa le volture in dipendenza di atti che non comportano trasferimenti di immobili
o di diritti reali immobiliari, di atti di fusione di societ, di conferimenti di aziende o di complessi aziendali, di atti soggetti all'imposta sul
valore aggiunto e di atti di regolarizzazione di societ di fatto. Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa anche
per i trasferimenti di immobili non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da
successioni o donazioni semprech sussistano in capo al beneficiario i requisiti previsti per l'acquisto della prima abitazione.
ACCERTAMENTO, RISCOSSIONE E AUTOLIQUIDAZIONE DELLE IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
Laccertamento e la riscossione delle suddette imposte vengono effettuate dall'agente della riscossione nella cui circoscrizione ha sede
la Direzione provinciale dell'Agenzia delle entrate competente o dagli istituti di credito. Il versamento va effettuato mediante delega
bancaria ovvero direttamente all'agente della riscossione entro 12 mesi dall'apertura della successione. Il prospetto di liquidazione delle
imposte va allegato alla denuncia di successione.
LE IMPOSTE NELLA LOCAZIONE IMMOBILIARE
La locazione di unit abitative, effettuate dalle imprese che le hanno costruite per la vendita, esente IVA. Conseguentemente, tali
contratti di locazione sono soggetti a registrazione ed al pagamento dell'imposta di registro proporzionale nella misura del 2%.
Diversamente, la locazione degli immobili strumentali :
- obbligatoriamente assoggettata ad IVA se il locatario non soggetto passivo IVA (ossia non agisca nell'esercizio di impresa, arte o
professione);
- obbligatoriamente assoggettata ad IVA se il locatario soggetto passivo IVA con un pro-rata di detraibilit pari o inferiore al 25%;
- esente, negli altri casi, salva comunque la possibilit di optare per il regime di imponibilit IVA in sede di registrazione del contratto.
Il pagamento dell'imposta di registro, va effettuato ad opera dei soggetti obbligati entro 30 giorni dalla data dell'atto. Deroga al regime
generale di esenzione da IVA per le locazioni di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata dalle
imprese che li hanno costruiti o ristrutturati, entro 4 anni dell'ultimazione della costruzione o dell'intervento, a condizione che il contratto
di locazione abbia durata non inferiore a 4 anni.
A decorrere dallanno 2011, il canone di locazione, relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze
locate congiuntamente all'abitazione, pu essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma
della cedolare secca, sostitutiva dellimposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonch delle imposte di registro
e di bollo dovute per la registrazione, risoluzione e proroga del contratto di locazione. Sono previste due distinte aliquote: 21% sui
contratti a canone di mercato e 15% per quelli a canone concordato.
L'opzione per l'applicazione del regime della cedolare pu essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto
reale di godimento di unit immobiliari abitative locate. Pu essere esercitata relativamente a ciascun immobile abitativo locato per
finalit abitative e deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. L'opzione vincola il locatore per l'intera durata del
contratto anche se il medesimo locatore ha la facolt di revocarla in ciascuna annualit successiva a quella in cui stata esercitata.
Dal regime opzionale restano escluse le locazioni di immobili non abitativi, da chiunque effettuate, nonch le locazioni di abitazioni svolte
da imprese e professionisti.
L'IMPOSTA SULLE SUCCESSIONI E SULLE DONAZIONI
Il tributo colpisce, i trasferimenti di beni e diritti per successione a causa di morte ed i trasferimenti a titolo gratuito di beni e diritti inter
vivos. L'imposta sulle successioni e donazioni, si applica:
- ai trasferimenti di beni o di diritti per successione mortis causa. Rientrano in tale accezione anche la costituzione di diritti reali di
godimento, la rinunzia a diritti reali o di credito e la costituzione di rendite e pensioni.
- ai trasferimenti di beni e diritti operati per donazione o altra liberalit tra vivi;
- ai casi di donazione presunta relativi ai beni immobili e partecipazioni societarie posti in essere tra coniugi o parenti in linea retta;
- ai casi di apertura della successione per dichiarazione di morte presunta;
- ai casi di immissione nel possesso temporaneo dei beni dell'assente.
Sono espressamente escluse dall'imposta le erogazioni liberali per spese di mantenimento, educazione, malattia, nozze e abbigliamento
e le donazioni di beni mobili di modico valore. I trasferimenti, effettuati tramite i patti di famiglia, a favore dei discendenti e del coniuge,
di aziende o rami di esse, di quote sociali e di azioni, non sono soggetti all'imposta di successione. Quanto alla territorialit dell'imposta,
l'imposta dovuta in relazione a tutti i beni e diritti trasferiti, anche se si trovavano fuori dal territorio dello Stato. Per quanto concerne
il presupposto del tributo occorre esaminare separatamente ogni singola ipotesi di applicazione dell'imposta stessa:
- per le successioni, la norma tributaria collega il sorgere dellobbligazione tributaria alla semplice apertura della successione,
prescindendo dall'accettazione dell'eredit da parte dell'erede;
- per le donazioni, il presupposto dato dalla stipula dell'atto;
- per la dichiarazione di assenza, il presupposto consiste nell'immissione nel possesso temporaneo;
- per la morte presunta, il presupposto costituito dall'immissione nel possesso dei beni o, in mancanza, dall'eseguibilit della
sentenza di morte presunta.
Sono soggetti passivi dellimposta:
- gli eredi (o meglio i chiamati alleredit) ed i legatari (limitatamente ai beni loro legati) per le successioni;
- i donatari per le donazioni;
- i beneficiari per le altre liberalit tra vivi;
- gli immessi nel possesso temporaneo dei beni dell'assente;
- coloro che succedono per effetto della dichiarazione di morte presunta.
BASE IMPONIBILE E ALIQUOTE PER LE SUCCESSIONI
La base imponibile su cui calcolare limposta sulle successioni costituita dal valore delle quote ereditarie e dei legati, dato dalla
differenza tra il valore dei beni e dei diritti (alla data di apertura della successione) che compongono la singola quota o il singolo legato,
e lammontare delle passivit e degli altri oneri ammessi in deduzione in ragione della quota di spettanza di ognuno. Il valore delle quote
ereditaria e dei legati su cui calcolare l'imposta ridotto di una franchigia di:
- 1.000.000 per il coniuge e i parenti in linea retta;
- 100.000 per i fratelli e le sorelle;
- 1.500.000 per i beneficiari che siano portatori di grave handicap, indipendentemente dal grado di parentela.
Ai soli fini della verifica della franchigia godibile, la quota ereditaria o il legato vanno aumentati delle donazioni eventualmente ricevute
dallo stesso defunto. Le aliquote variano dal 4% all'8%.
BASE IMPONIBILE E ALIQUOTE PER LE DONAZIONI E ALTRI ATTI DI LIBERALIT
La base imponibile cui commisurare limposta sulle donazioni rappresentata dal valore globale dei beni o diritti oggetto della donazione
o nel caso di dichiarazione a favore di pi soggetti o di pi donazioni a favore di soggetti diversi comprese nello stesso atto al valore
della quota spettante o dei beni o diritti spettanti a ciascuno di essi, al netto degli oneri che gravavano sul donatario. Per l'imposta sulle
donazioni sono previste le medesime franchigie stabilite per limposta sulle successioni a favore del coniuge e dei parenti in linea retta
(1.000.000 ), dei fratelli e delle sorelle (100.000 ) e dei portatori di handicap (1.500.000 ). Identiche sono anche le aliquote, che
variano dal 4% all'8%.
LA DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE, LA LIQUIDAZIONE E IL PAGAMENTO DELLIMPOSTA
Entro 12 mesi dellapertura della successione occorre presentare alla competente Direzione provinciale dell'Agenzia delle entrate la
dichiarazione di successione. Obbligati alla presentazione sono:
- i chiamati alleredit, i legatari o i loro rappresentanti;
- gli immessi nel possesso temporaneo dei beni dell'assente;
- gli amministratori e i curatori delleredit giacente;
- gli esecutori testamentari.
L'obbligo di presentazione grava solidalmente su tutti i citati soggetti: tuttavia, sufficiente che la presentazione della dichiarazione
avvenga da parte di uno di essi per sollevare dall'obbligo anche gli altri. La dichiarazione non va presentata se l'eredit devoluta al
coniuge o ai parenti in linea retta e l'attivo ereditario non supera 100.000 e non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari. I
soggetti obbligati devono altres presentare dichiarazione sostitutiva o integrativa (se scaduto il termine dei 12 mesi) se, dopo la
presentazione della dichiarazione di successione, si verificano eventi che determinano l'applicazione dell'imposta in misura maggiore o
che modificano la devoluzione dell'eredit o del legato. L'imposta applicata e liquidata dalla Direzione provinciale dell'Agenzia delle
entrate in base alle dichiarazioni di successione e alle eventuali dichiarazioni integrative o modificative. La liquidazione dell'imposta viene
poi notificata ai soggetti obbligati al pagamento mediante avviso di liquidazione entro tre anni dalla data di presentazione della
dichiarazione. previsto un regime di autoliquidazione per quelle imposte dovute in dipendenza di successioni nell'ipotesi in cui nel
patrimonio del de cuius siano ricompresi beni immobili. Vanno pertanto autoliquidate le imposte ipotecaria, catastale e di bollo.
LIMPOSTA UNICA COMUNALE (IUC)
La nuova imposta una service tax che comprende tre differenti tributi:
- una parte patrimoniale, corrispondente alllMU;
- una parte relativa ai servizi indivisibili, la TASI;
- una parte relativa allo smaltimento dei rifiuti, la TARI, corrispondente alla vecchia TARES.
La IUC si basa su due presupposti impositivi, uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore e l'altro collegato
all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali. La dichiarazione relativa alla IUC deve essere presentata entro il 30 giugno dellanno
successivo alla data di inizio del possesso o della detenzione dei locali. Se intervengono variazioni rilevanti ai fini della determinazione
dell'imposta, il termine di presentazione il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si verificata la variazione. Il modello
dichiarativo sar messo a disposizione dal Comune. Spetta direttamente ai Comuni la determinazione del numero e delle scadenze di
pagamento del tributo, con la previsione di almeno due rate semestrali, anche differenziate fra TARI e TASI. Il versamento andr
effettuato tramite modello F24, bollettino di conto corrente o altre modalit di pagamento elettronico.
LIMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU)
LIMU non si applicher pi alle abitazioni principali, ad eccezione di quelle di pregio classificate nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9.
Presupposto dell'IMU il possesso di immobili. Sono escluse dallimposizione come detto le abitazioni principali e le pertinenze della
stessa (nei limiti di una soltanto per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7), ad eccezione di quelle classificate nelle categorie
catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in villa) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Per queste ultime
continuano ad applicarsi l'aliquota l'aliquota ridotta allo 0,4 %, con facolt dei Comuni di modificare, in aumento o in diminuzione, la
suddetta aliquota sino a 0,2 punti percentuali e detrazione di 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale
destinazione. Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unit immobiliare,
nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. I soggetti passivi dell'IMU sono:
proprietari di immobili ovvero i titolari del diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi, anche se non residenti nel
territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano lattivit. Per gli immobili concessi in locazione
finanziaria soggetto passivo il locatario. Nel caso di compropriet, invece, debitore dell'imposta ciascun comproprietario per la sua
quota. Sono esenti dal pagamento dell'imposta:
- gli immobili destinati all'uso istituzionale dello Stato, degli enti locali, delle Comunit montane, di consorzi tra gli enti precedenti, delle
ASL, delle istituzioni sanitarie pubbliche;
- i fabbricati delle categorie E (fabbricati a destinazione particolare);
- i fabbricati con destinazione a usi culturali esenti dall'IRPEF, IRES ed ILOR;
- i fabbricati destinati all'esercizio del culto e quelli di propriet della Santa Sede esenti a norma del Trattato Lateranense;
- i fabbricati degli Stati esteri e di organizzazioni internazionali esenti da ILOR;
- i terreni agricoli ricadenti in aree montane o in collina, da individuarsi sulla base di un decreto da emanarsi;
- gli immobili posseduti dai Comuni, anche con destinazione diversa da quella istituzionale, purch la loro superficie si trovi
prevalentemente o interamente sul territorio comunale;
- gli immobili utilizzati da enti non commerciali e destinati allo svolgimento, con modalit non commerciali, di attivit assistenziali,
didattiche, ricreative, culturali, sportive e ricettive.
L'imposta municipale propria non si applica, altres:
- alle unit immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a propriet indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze
dei soci assegnatari;
- ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
- alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione
degli effetti civili del matrimonio;
- a un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unit immobiliare, posseduto, e non concesso in
locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate.
La base imponibile costituita:
- per i fabbricati, iscritti in catasto, dalle rendite catastali, vigenti al 1 gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5%, moltiplicate
per:
- 160 per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale A (abitazioni di vario tipo) e nelle categorie catastali C/2, C/6
e C/7, esclusa la categoria catastale A/10 (uffici e studi privati))
- 140 per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale B (collegi, convitti, case di cura, uffici pubblici) e nelle categorie
catastali C/3 (laboratori per arti e mestieri), C/4 (fabbricati per esercizi sportivi) e C/5 (stabilimenti balneari)
- 80 per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria catastale D/5 (banche e assicurazioni))
- 80 per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria catastale A/10 (uffici e studi privati))
- 60 per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale D (opifci, alberghi, teatri, ospedali), esclusa la categoria
catastale D/5;
- 55 per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe)
- per i fabbricati appartenenti interamente alle imprese, classificabili nel gruppo catastale D, distintamente contabilizzati e sforniti sin
dall'origine di rendita catastale, dai costi di acquisizione e incrementativi contabilizzati, aggiornati da appositi coefficienti di
 attualizzazione;
- per le aree fabbricabili, dal valore commerciale dell'immobile al 1 gennaio dell'anno di imposizione, tenendo conto di specifici
elementi di valutazione;
- per i terreni agricoli dal valore ottenuto moltiplicando il reddito dominicale (risultante in catasto alla data del 1 gennaio di ogni anno),
rivalutato del 25%, per i seguenti moltiplicatori:
- 75 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola;
- 135 per gli altri soggetti.
La base imponibile dell'IMU ridotta del 50%:
- per i fabbricati di interesse storico o artistico;
- per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono
dette condizioni.
L'aliquota ridotta:
- allo 0,4% per labitazione principale e per le relative pertinenze, con un margine di manovrabilit dei Comuni sino a 0,2 punti
percentuali;
- allo 0,4% nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario ovvero nel caso di immobili posseduti dai soggetti passivi IRES, ovvero
nel caso di immobili locati.
I soggetti passivi devono presentare la dichiarazione entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui sorto il presupposto
impositivo e vale anche per gli anni successivi semprech non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegna un
diverso ammontare dell'imposta dovuta. Il sistema di versamento dell'IMU prevede un acconto e un saldo: l'acconto va versato entro il
16 giugno in misura del 50% dell'imposta dovuta.
Il saldo, invece, va versato dal 1 al 16 dicembre e consiste nell'ammontare dell'imposta dovuta per lintero anno, con eventuale
conguaglio sull'acconto gi versato.
, tuttavia, possibile versare in un'unica soluzione, entro il termine di scadenza della prima rata, l'imposta dovuta per l'anno in corso. Il
versamento dell'imposta va effettuato tramite modello F24 oppure tramite apposito bollettino postale.
IL TRIBUTO SUI SERVIZI INDIVISIBILI (TASI)
La TASI (tributo sui servizi indivisibili) insieme alla TARI e alla modificata IMU il terzo tributo immobiliare. In particolare il gettito della
TASI destinato a finanziare i costi della manutenzione del verde pubblico e delle strade comunali, larredo urbano, lilluminazione
pubblica e lattivit svolta dalla polizia locale. Il presupposto impositivo della TASI dato dal possesso o dalla detenzione a qualsiasi titolo
di fabbricati, compresa labitazione principale o di aree edificabili come definiti ai fini IMU ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli.
Soggetti passivi sono sia il possessore che lutilizzatore dell'immobile. L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal Comune nel
regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell'ammontare complessivo della TASI. La restante parte corrisposta dal titolare
del diritto reale sull'unit immobiliare.
La base imponibile quella prevista per l'applicazione dell'IMU. L'aliquota di base della TASI pari all'1 per mille. I soggetti passivi
effettuano il versamento dell'imposta dovuta al Comune per l'anno in corso in due rate di pari importo, scadenti la prima il 16 giugno e
la seconda il 16 dicembre. Resta in ogni caso nella facolt del contribuente provvedere al versamento dell'imposta complessivamente
dovuta in unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno. Il versamento effettuato tramite apposito bollettino di conto
corrente postale ovvero tramite le altre modalit di pagamento offerte dai servizi elettronici di incasso o di pagamento interbancari e
postali.
LA TASSA SUI RIFIUTI (TARI)
Terza componente della IUC, la TARI (tassa sui rifiuti) rappresenta l'ultima evoluzione della tassa volta a finanziare i costi del servizio di
raccolta e smaltimento dei rifiuti. Sono escluse dalla TARI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e
le aree comuni condominiali che non siano detenute o occupate in via esclusiva. Soggetti passivi della TARI sono chiunque possieda o
detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Per l'applicazione del tributo
si considerano le superfici dichiarate o accertate ai fini dei precedenti prelievi sui rifiuti.
Relativamente all'attivit di accertamento, il Comune, per le unit immobiliari iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano, pu
considerare come superficie assoggettabile alla TARI quella pari all'80 per cento della superficie catastale. Per le unit immobiliari
diverse da quelle a destinazione ordinaria iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano la superficie assoggettabile alla TARI rimane
quella calpestabile. Il Comune, nel rispetto del principio chi inquina paga, pu commisurare la tariffa alle quantit e qualit medie
ordinarie di rifiuti prodotti per unit di superficie, in relazione agli usi e alla tipologia delle attivit svolte nonch al costo del servizio sui
rifiuti.
L'IMPOSTA DI BOLLO
attribuita ai Comuni, relativamente agli immobili ubicati nel loro territorio, l'imposta di bollo sui contratti di locazione relativi agli
immobili. L'imposta di bollo si applica su tutti gli atti civili e commerciali, giudiziali e stragiudiziali, sugli scritti, sugli avvisi, sui manifesti, sui
disegni. I documenti e atti soggetti a bollo si distinguono in tre categorie:
- atti soggetti fin dall'origine all'imposta: sono quelli su l'imposta deve essere pagata tassativamente e sono gli atti civili,
amministrativi e giudiziali;
- atti soggetti solo in caso d'uso: sono gli atti che devono essere acquisiti dalle cancellerie giudiziarie o dalle pubbliche
amministrazioni (es.: contratti di locazione non superiori a 30 giorni, contratti di lavoro autonomo, scritture private non autenticate
etc.);
- atti esenti in modo assoluto: tra questi ricordiamo gli atti legislativi dello Stato, Regioni, Provincie e Comuni, gli atti e i documenti
elettorali.
Sono, obbligati ad assolvere limposta di bollo in solido:
- per gli atti soggetti a bollo sin dall'origine, tutti coloro che sono parte o che hanno sottoscritto, ricevuto o accettato l'atto;
- per gli atti soggetti a bollo solo in caso d'uso, tutti coloro che ne fanno uso.
Quasi sempre l'imposta prescinde dal valore dell'atto che colpisce, ma imponibile l'atto in s. L'imposta pu essere:
- proporzionale: commisurata al valore dell'atto (es.: cambiale 12 per mille);
- fissa: colpisce in misura fissa gli atti qualunque sia il loro valore.
L'imposta fissa pari a 16,00 su qualsiasi atto su cui dovuta nonch sui contratti relativi ad operazioni e servizi bancari. stata
anche stabilita l'imposta di bollo nella misura forfettaria di 230 sugli atti relativi a diritti sugli immobili sottoposti a registrazione con
procedure telematiche. stata modificata, inoltre, la disciplina relativa all'imposta di bollo sugli estratti conto bancari. Questi sono
attualmente soggetti ad un'imposta fissa pari a:
- 34,20 se il cliente persona fisica, con unesenzione qualora il valore medio di giacenza annuo non sia superiore a 5.000 ;
- 100 se il cliente soggetto diverso da persona fisica.
L'obbligazione tributaria pu essere adempiuta:
- in modo virtuale, attraverso il versamento alla Direzione provinciale dell'Agenzia delle entrate o ad altri uffici autorizzati o mediante
versamento in conto corrente postale;
- mediante pagamento ad intermediario convenzionato con lAgenzia delle entrate. Questi rilascer, con modalit telematiche, un
contrassegno sostitutivo delle marche da bollo.
LA FATTURA DELL'AGENTE IMMOBILIARE
Come ogni imprenditore anche l'agente immobiliare deve emettere un documento fiscale per giustificare, ai fini delle imposte sui redditi
e delllVA, le provvigioni percepite. La fattura, da emettere al momento della riscossione delle provvigioni, mai dopo, oltre ai dati
identificativi dell'agente (ditta, sede, codice fiscale, partita IVA) e del suo destinatario (nome, cognome e indirizzo; la partita IVA non
obbligatoria), deve contenere i seguenti elementi:
- l'indicazione e il calcolo dell'IVA nella misura del 22%;
- la ritenuta d'acconto sulle provvigioni ai fini IRPEF, che pari al 23% sul 50% della base imponibile se l'agente non si avvale di
collaboratori o terzi; oppure l'aliquota pari al 23% sul 20% della base imponibile se l'agente si avvale di collaboratori o terzi.
IL DIRITTO URBANISTICO E LE SUE NORME
Il diritto urbanistico quella branca del diritto amministrativo che regola la facolt di edificare, ossia di costruire nuovi edifici soprattutto
nei centri abitati. L'urbanistica consiste nell'attivit di programmazione e di pianificazione delle modifiche del territorio (i piani urbanistici
stabiliscono se possibile costruire o meno su un determinato territorio). L'edilizia stabilisce, invece, le modalit attraverso cui pu
realizzarsi la trasformazione territoriale ammessa dal piano (necessit di permesso di costruire o meno). Per attivit edilizia in
particolare si intende la costruzione di manufatti stabili destinati a soddisfare bisogni abitativi o produttivi. L'urbanistica si propone,
dunque, di assicurare, pur promuovendo lo sviluppo edilizio delle citt, lo sfruttamento razionale di tutto il territorio nazionale, non solo
quello urbano, al fine di contenere gli effetti pi deleteri di esso (sovraffollamento). Altra legge fondamentale, legge Bucalossi, sostitu la
licenza edilizia con la concessione sancendone l'onerosit. Lo Stato ha preferito prevedere procedure di sanatoria generalizzate
(condoni), in seguito alle quali tutte le costruzioni abusive, realizzate prima di una certa data, dovevano considerarsi lecite qualora il
proprietario pagasse un'oblazione, cio una somma di danaro fissata dalla legge. Vi sono stati diversi condoni: oltre a quello del 1985,
un altro nel 1994 e da ultimo nel 2003.
IL TESTO UNICO IN MATERIA EDILIZIA
Il Testo unico in materia edilizia ha riordinato la precedente disciplina per permetterne una pi semplice leggibilit e applicabilit ed ha
apportato anche delle novit rispetto al passato:
- il permesso di costruire (concessione edilizia) e la denuncia di inizio attivit, con conseguente soppressione dell'autorizzazione
gratuita;
- stata snellita la procedura per il rilascio del permesso di costruire ed stato istituito lo sportello unico dell'edilizia. un ufficio che
ha il compito di seguire tutte le pratiche concernenti le autorizzazioni per la realizzazione di interventi in materia edilizia. Garantisce
trasparenza e celerit delle procedure in quanto permette al cittadino di relazionarsi con un unico interlocutore, invece di passare
da un ufficio all'altro per le varie autorizzazioni;
PROPRIET PRIVATA E DIRITTO DI COSTRUIRE
Per propriet privata si intende il diritto di godere e di disporre in modo pieno ed esclusivo di un bene: in particolare, il diritto di godere
e di disporre in modo pieno di un bene significa che il proprietario ha il diritto di fare tutto quello che crede della sua cosa. Il proprietario
non libero di costruire sul suo fondo, ma deve chiedere l'autorizzazione del Comune per la realizzazione di quasi tutti gli interventi
edilizi. Sono vincoli speciali quelli imposti dalle leggi a tutela del paesaggio o dei beni storico-artistici o a garanzia delle cosiddette zone
di rispetto. Il vincolo speciale pu limitare o addirittura annullare il diritto di edificare di un privato: ad esempio per poter realizzare degli
interventi edilizi su un bene con vincolo storico-artistico, non basta ottenere la concessione comunale ma necessario il rilascio del
nullaosta della Sovrintendenza.
LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA
I piani urbanistici costituiscono il principale strumento di controllo e di indirizzo urbanistico: essi hanno lo scopo di determinare l'assetto
e l'incremento edilizio dei centri abitati e l'ordinato sviluppo urbanistico del territorio. La legge urbanistica prevede un sistema gerarchico
di strumenti pianificatori: in primo luogo, i piani urbanistici programmatici (il piano regolatore generale e il programma di fabbricazione)
per la disciplina dellintero territorio; in secondo luogo, i piani attuativi (piani particolareggiati e altri) per la progettazione specifica delle
singole aree urbane; in terzo luogo, il regolamento edilizio per la disciplina puntuale delle distanze, delle altezze. Facendo ricorso ad uno
schema largamente esemplificativo, pu dirsi che la legislazione vigente prevede i seguenti tipi principali di piano:
- piani territoriali di coordinamento regionali, provinciali e delle Citt metropolitane, che indirizzano la programmazione e la
pianificazione urbanistica degli enti locali, al fine di coordinare gli interventi urbanistici ed edilizi in un ambito territoriale pi vasto di
quello comunale;
- piani regolatori generali comunali, costituenti lo strumento urbanistico che fissa le direttive generali con riferimento alla totalit
del territorio di un Comune.
La formazione del piano regolatore obbligatoria per tutti i Comuni compresi in alcuni elenchi del Ministero dei Lavori pubblici e delle
Regioni e per i Comuni dichiarati stazioni di cura, soggiorno e turismo; tutti gli altri Comuni hanno in ogni caso la facolt di formare il
proprio piano regolatore generale. Il piano regolatore generale deve contenere previsioni di localizzazione (con cui vengono determinate
le aree destinate a servizi di interesse pubblico) e di zonizzazione (con cui il territorio viene diviso in zone con determinati vincoli e
caratteri). Per quanto riguarda le localizzazioni, il piano deve contenere la localizzazione della rete delle principali vie di comunicazione
stradali, ferroviarie e navigabili; la individuazione delle aree destinate a formare spazi di uso pubblico (ad esempio, un parco pubblico),
nonch delle aree da riservare ad edifici pubblici (uffici, ospedali, scuole etc.) ovvero ad opere e impianti di interesse collettivo o sociale.
Relativamente alle zonizzazioni, il piano regolatore generale deve contenere la divisione del territorio comunale in zone omogenee (centri
storici, zone in cui necessario completare l'edificazione, zone destinate ad attivit industriali o agricole etc.); l'indicazione dei vincoli da
osservare nelle zone di pregio storico, ambientale e paesistico; l'individuazione delle zone degradate nelle quali si rendono opportuni
interventi di conservazione e risanamento; la definizione delle norme per l'attuazione del piano. Il piano regolatore comunale ha vigore a
tempo indeterminato, fino a quando non venga sostituito da un altro piano successivamente approvato. Le disposizioni del piano
regolatore generale sono immediatamente operative per i privati, che hanno dunque l'obbligo di osservare nelle costruzioni le linee e le
prescrizioni di zona che sono indicate nel piano. I piani di attuazione devono poi attenersi fedelmente alle disposizioni del piano regolatore
generale. La variante il mezzo attraverso il quale pu procedersi alla revisione di un piano urbanistico adottato, quando il piano stesso
divenuto, per il sopravvenire di nuove ragioni, totalmente o parzialmente inattuabile o obsoleto. La variante pu essere parziale se
riguarda una parte del piano (nuove destinazioni di zona, singoli aspetti normativi etc.) oppure totale se riguarda lintero piano: in questo
caso si tratta in realt di un nuovo piano regolatore. La legge prevede anche ipotesi di varianti automatiche, riconoscendo ad alcuni
piani urbanistici di attuazione la capacit di apportare deroghe alle norme del piano regolatore generale. Un esempio di variante
automatica si ha quando vengono approvati i progetti di opere pubbliche che ricadono su aree che inizialmente non erano destinate dal
piano regolatore a servizi pubblici. Altre varianti:
- programmi di fabbricazione, che possono definirsi come elementari piani regolatori dei Comuni pi piccoli. Anche questi, come i
piani regolatori generali, sono finalizzati alla regolamentazione operativa dell'assetto urbanistico del territorio comunale;
- programmi pluriennali di attuazione, che sono predisposti allindicazione delle priorit da osservare nell'attuazione degli strumenti
urbanistici vigenti, indicando, nell'ambito del territorio comunale, le zone in cui lo sviluppo edilizio dovr indirizzarsi;
- piani particolareggiati di esecuzione e piani di lottizzazione, che rappresentano strumenti di attuazione dei piani regolatori generali.
I piani particolareggiati di esecuzione hanno la funzione di specificare, con prescrizioni pi dettagliate, le indicazioni contenute nel piano
regolatore generale. Il piano di lottizzazione , come il piano particolareggiato, uno strumento di attuazione del piano generale. Per
lottizzazione si intende il frazionamento di un terreno (in genere non edificato) in varie porzioni (lotti) per la realizzazione di uno o pi
fabbricati a scopo residenziale, turistico o industriale, destinati ad essere successivamente venduti. Qualora i Comuni non abbiano
proceduto alla formazione del piano particolareggiato, i privati che intendono apportare delle modifiche all'assetto del territorio
comunale, possono presentare appositi piani di lottizzazione. All'approvazione del piano da parte del Comune segue la stipula di una
convenzione di lottizzazione (una sorta di contratto tra Comune e privato) con cui il privato assume l'obbligo di realizzare, a proprie
spese, le opere di urbanizzazione primaria e una parte delle opere di urbanizzazione secondaria da eseguire nel perimetro del terreno
da lottizzare. I piani urbanistici limitano fortemente il diritto del proprietario di un bene immobile: essi, infatti, dividono il territorio in aree
con destinazioni diverse (ad uso agricolo, ad edilizia residenziale, ad edilizia industriale, a verde pubblico etc.), stabilendo su quali parti
del territorio possibile edificare. Possono anche vietare qualsiasi tipo di intervento urbanistico: in questo caso, il proprietario viene
completamente spogliato del diritto di costruire sulla sua propriet. Numerosi limiti alla libera attivit edilizia sono previsti in determinate
localit vicine ad opere o luoghi soggetti ad uso pubblico, al fine di tutelare preminenti interessi pubblici. Sono previste le seguenti zone
di rispetto:
- zone di rispetto dei cimiteri: inoltre vietato costruire nuovi edifici intorno ai cimiteri, entro il raggio di 200 metri dal perimetro
dello stesso cimitero;
- zone di rispetto delle ferrovie: vietato costruire, lungo i tracciati delle linee ferroviarie
- zone di rispetto del demanio marittimo;
- zone di rispetto degli aeroporti.
- zone di rispetto delle acque pubbliche.
Le zone boscate ed i pascoli i cui suoli siano stati percorsi dal fuoco non possono avere una destinazione diversa da quella preesistente
allincendio per almeno 15 anni. Sui predetti suoli sono vietati:
- per 10 anni, ogni edificazione su aree boscate percorse dal fuoco nei Comuni sprovvisti di piano regolatore; la realizzazione di edifici
e di strutture finalizzate ad insediamenti civili e attivit produttive;
- per 5 anni, le attivit di rimboschimento e di ingegneria ambientale sostenute con risorse finanziarie pubbliche;
- per 10 anni, il pascolo e la caccia limitatamente ai suoli percorsi dal fuoco.
IL REGOLAMENTO EDILIZIO
Il regolamento edilizio lo strumento urbanistico che tutti i Comuni sono obbligati ad adottare: esso contiene norme pratiche relative
all'edificazione, cio all'attivit di costruzione, al fine di garantire l'incolumit pubblica, l'igiene, l'estetica e l'ordinato sviluppo dei centri
abitati. Se i piani urbanistici stabiliscono se, cosa e quando edificare, il regolamento stabilisce come edificare. In termini concreti, la
differenza si pu cos sintetizzare:
- il piano urbanistico stabilisce dove costruire;
- il regolamento edilizio stabilisce come costruire.
Per normative tecnico-estetiche devono intendersi quelle relative all'altezza minima e massima dei fabbricati, l'ampiezza e la formazione
dei cortili interni, l'apposizione dei numeri civici, l'aspetto dei fabbricati e il loro colore e decoro etc. Le disposizioni igienico-sanitarie si
devono ritenere in senso ampio comprensive anche delle distanze tra i fabbricati.
LA LEGISLAZIONE SPECIALE IN MATERIA EDILIZIA: NORME ANTISISMICHE
Per le costruzioni da realizzare nei Comuni siti in zone sismiche, sono state disposte alcune norme tecniche, cui i progettisti devono
attenersi per garantire la sicurezza e l'incolumit pubblica, concernenti l'altezza degli edifici, le distanze tra essi, gli elementi strutturali,
i sistemi costruttivi etc. Chiunque intenda iniziare lavori edilizi in zone sismiche deve darne preavviso allo sportello unico ed tenuto a
richiedere autorizzazione scritta preventiva all'inizio dei lavori, rilasciata dall'ufficio tecnico della Regione (Genio Civile).
NORME SULLE OPERE IN CEMENTO ARMATO
Per le opere da realizzare in conglomerato cementizio e strutture metalliche, necessaria una denuncia preventiva e un collaudo statico
successivo. Sono opere in conglomerato cementizio armato normale, quelle composte da un complesso di strutture in conglomerato
cementizio e armature che assolvono a una funzione statica. Sono opere in conglomerato cementizio armato precompresso, quelle
composte di strutture in conglomerato cementizio e armature nelle quali si imprime artificialmente uno stato di sollecitazione
addizionale di natura ed entit tali da assicurare permanentemente l'effetto statico voluto. Sono opere a struttura metallica quelle nelle
quali la statica assicurata in tutto o in parte da elementi strutturali in acciaio o in altri metalli. La realizzazione delle opere in cemento
armato deve avvenire in modo tale da assicurare la perfetta stabilit e sicurezza delle strutture e da evitare qualsiasi pericolo per la
pubblica incolumit. Il progetto della costruzione deve essere redatto da un tecnico abilitato, iscritto nel relativo Albo. Le opere in
cemento armato devono poi essere denunciate, prima del loro inizio, allo sportello unico delledilizia e devono essere sottoposte a
collaudo statico. Il collaudo deve essere eseguito da un ingegnere o da un architetto esperto, iscritto all'Albo da almeno 10 anni, che
non sia intervenuto in alcun modo nella progettazione e nella realizzazione delle opere.
NORME SULLIGIENE NELLEDILIZIA
Numerosi sono i regolamenti comunali di igiene stabiliscono le condizioni minime di igiene nei fabbricati, affinch in tutte le abitazioni
non manchino acqua e luce, vi sia un efficiente sistema di smaltimento delle acque luride senza alcun inquinamento del suolo; l'acqua
potabile nei pozzi, nei serbatoi e nelle condutture non sia inquinata. Sono presenti poi i requisiti minimi di altezza interna dei locali abitabili,
le superfici minime abitabili, le norme sul riscaldamento, sulla illuminazione naturale, sulla ventilazione e sui bagni nelle abitazioni nonch
le norme sull'isolamento acustico degli ambienti.
NORME SULLE BARRIERE ARCHITETTONICHE
Molteplici sono i provvedimenti destinati ad assicurare l'utilizzo di tutti gli spazi e di tutti gli edifici da parte dei portatori di handicap
nonch ad incentivare l'eliminazione di qualsivoglia barriera architettonica (attraverso l'abbattimento di scale e scalini, la creazione di
varchi sufficientemente larghi, l'installazione di ascensori etc.).
NORME PER LA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI
Gli impianti sono classificati come segue:
- impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le
scariche atmosferiche, nonch gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere;
- impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere;
- impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere
di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;
- impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;
- impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione
e ventilazione ed aerazione dei locali;
- impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;
- impianti di protezione antincendio.
Sono abilitate alla installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione degli impianti le imprese iscritte negli appositi registri o
albi e in possesso di specifici requisiti tecnico-professionali. Per l'installazione, la trasformazione e l'ampliamento degli impianti
obbligatoria la redazione di un progetto da parte di professionisti, iscritti negli albi professionali nell'ambito delle rispettive competenze.
Al termine dei lavori l'impresa installatrice tenuta a rilasciare una dichiarazione di conformit delle opere realizzate alle norme di
legge. L'autorit competente rilascia il certificato di abitabilit dopo aver acquisito la dichiarazione di conformit o il certificato di collaudo
degli impianti installati, ove previsto.
L'EDILIZIA RESIDENZIALE
Per garantire a tutti i cittadini il diritto alla casa, lo Stato intervenuto con numerosi provvedimenti legislativi al fine di incrementare
ledilizia pubblica, cio l'attivit di costruzione di alloggi popolari con finanziamenti in tutto o in parte statali. Tali provvedimenti sono stati
diretti ad incentivare la costruzione di case di tipo popolare, attraverso esenzioni fiscali e finanziamenti delle opere di urbanizzazione. I
piani di zona per l'edilizia economica e popolare, sono da inquadrare nel piano regolatore generale o nel programma di fabbricazione,
al fine di evitare che la programmazione dell'edilizia economica e popolare assuma il carattere di una pianificazione settoriale. Il piano
di zona deve, dunque, individuare le aree dove costruire case economiche e popolari, scegliendole di regola, nelle zone destinate ad
edilizia residenziale nei piani regolatori e preferibilmente in quelle di espansione dell'aggregato urbano. Il piano di zona ha efficacia per
18 anni. Una porzione di tali aree andr a far parte del demanio comunale ed il Comune potr soltanto cedere, a coloro che intendano
promuovere iniziative costruttive, il diritto di superficie (per una durata non inferiore a 60 anni e non superiore a 99 anni). Il legislatore
intervenuto anche per disciplinare gli interventi di recupero del patrimonio edilizio degradato, prevedendo per essi un nuovo strumento
urbanistico, i piani di recupero.
PARCHEGGI PUBBLICI
I Comuni nella formazione dei loro piani urbanistici devono riservare per ogni cittadino almeno 2,5 mq di superficie da adibire a
parcheggio pubblico.
La Regione pu poi individuare i Comuni che devono dotarsi di un programma urbano dei parcheggi, finalizzato a favorire il
decongestionamento dei centri urbani, mediante la creazione di parcheggi nonch limposizione di regole sulla circolazione e la sosta
dei veicoli nelle aree urbane. L'approvazione del piano costituisce (come il piano particolareggiato) dichiarazione di pubblica utilit: per
cui, qualora un parcheggio pubblico venga localizzato su aree di propriet privata, il Comune potr procedere direttamente
allespropriazione delle aree medesime.
PARCHEGGI PRIVATI
La legge fondamentale in materia la legge 24 marzo 1989, n. 122 (detta anche legge Tognoli, dal nome del suo promotore) ha
disposto che chi voglia costruire edifici nuovi deve riservare a parcheggio delle aree, in misura non inferiore a 1 mq per ogni 10 mq di
costruzione. Tali parcheggi non sono gravati da vincoli pertinenziali n da diritti d'uso e sono trasferibili autonomamente dalle unit
immobiliari. Negli edifici gi esistenti, si consente ai proprietari di immobili di realizzare (nei locali siti al piano terreno o nel sottosuolo
dell'edificio) parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unit immobiliari (ossia dei singoli appartamenti), anche in deroga agli
strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. La loro realizzazione soggetta a segnalazione certificata di inizio attivit. I parcheggi da
creare in edifici gi esistenti, pur costituendo una pertinenza dell'immobile principale, non possono essere ceduti separatamente
dall'appartamento al quale sono legati. Per cui il proprietario di un box non potr vendere, donare o dare in usufrutto questo bene, se
non insieme all'appartamento cui questo connesso. La propriet dei parcheggi di pertinenza delle abitazioni pu essere trasferita
separatamente dalla unit immobiliare di riferimento, solo a condizione che ci avvenga con contestuale destinazione del parcheggio
trasferito a pertinenza di altra unit immobiliare sita nello stesso Comune.
DEFINIZIONI DEGLI INTERVENTI EDILIZI
Si intendono per:
- interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle
finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
- interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali
degli edifici, nonch per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria degli
edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono
ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unit mobiliari con esecuzione di opere anche se
comportanti la variazione delle superfici delle singole unit immobiliari;
- interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne
 la funzionalit mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali
dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il
ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle
esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
- interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di
opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il
ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed
impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e
ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla
normativa antisismica nonch quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro
ricostruzione, purch sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
- interventi di nuova costruzione, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite
alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:
- la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma
esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali;
- gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
- la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di
suolo inedificato;
- l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
- l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili,
imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano
diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e salvo che siano installati con temporaneo ancoraggio al suolo;
- gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale
e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un
volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale;
- la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attivit produttive all'aperto ove comportino
l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
- interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso,
mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete
stradale.
I TITOLI ABILITATIVI
INTERVENTI EDILIZI LIBERI, ESEGUIBILI SENZA ALCUN TITOLO ABILITATIVO
Sono:
- gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni,
ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
- le opere temporanee per attivit di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attivit di ricerca di
idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
- i movimenti di terra strettamente pertinenti allesercizio dellattivit agricola e le pratiche agrosilvo-pastorali, compresi gli interventi
su impianti idraulici agrari;
- le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attivit agricola.
Tali interventi devono essere comunque conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e alla disciplina
urbanistico-edilizia vigente.
Essi devono altres rispettare le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attivit edilizia e, in particolare, le norme
antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all'efficienza energetica, nonch le disposizioni contenute nel
Codice dei beni culturali e del paesaggio.
INTERVENTI EDILIZI ESEGUIBILI SENZA ALCUN TITOLO ABILITATIVO MA PREVIA COMUNICAZIONE, ANCHE PER VIA
TELEMATICA, DELL'INIZIO DEI LAVORI ALL'AMMINISTRAZIONE COMUNALE (CIL)
Rientrano in questa categoria:
- gli interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che
non riguardino le parti strutturali dell'edificio;
- le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della
necessit;
- le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilit;
- i pannelli solari, fotovoltaici a servizio degli edifici;
- le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio di impresa, sempre che non
riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa.
Per gli interventi di manutenzione straordinaria e per le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati
adibiti ad esercizio di impresa, l'interessato trasmette all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio
dei lavori asseverata da un tecnico abilitato il quale attesta, sotto la propria responsabilit, che i lavori sono conformi agli strumenti
urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonch che sono compatibili con la materia sismica e con quella sul rendimento
energetico nell'edilizia e che non vi interessamento delle parti strutturali dell'edificio. Si parla pertanto in tal caso di CIL asseverata
(CILA). Anche tali interventi devono essere comunque conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e alla
disciplina urbanistico-edilizia vigente. Essi devono altres rispettare le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina
dell'attivit edilizia e, in particolare, le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all'efficienza
energetica.
INTERVENTI SOGGETTI A PERMESSO DI COSTRUIRE
Sono soggetti a permesso di costruire:
- interventi di nuova costruzione;
- interventi di ristrutturazione urbanistica;
La modifica della sagoma non comporta la necessit di richiedere il permesso di costruire, ad eccezione degli immobili vincolati.
Attualmente rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria gli interventi che comportino la riduzione dei volumi nellambito
delle unit immobiliari. La procedura per il rilascio del permesso di costruire, si svolge attraverso le seguenti fasi:
- la domanda deve essere presentata allo sportello unico per ledilizia, corredata da un'attestazione concernente il titolo di
legittimazione e dagli elaborati progettuali richiesti.
- La domanda deve essere accompagnata da una dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la conformit del progetto agli
strumenti urbanistici approvati e adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore in particolare alle norme
antisismiche, di sicurezza, antincendio, alle norme relative all'efficienza energetica;
- Lo sportello unico per l'edilizia accetta le domande, le dichiarazioni, le segnalazioni, le comunicazioni e i relativi elaborati tecnici o
allegati presentati dal richiedente con modalit telematica e provvede all'inoltro telematico della documentazione alle altre
amministrazioni che intervengono nel procedimento, le quali adottano modalit telematiche di ricevimento e di trasmissione
- Lo sportello unico, entro 10 giorni dalla presentazione della domanda, comunica al richiedente il nominativo del responsabile del
procedimento.
- Al richiedente deve essere data comunicazione dellavvio del procedimento.
- Entro 60 giorni dalla presentazione della domanda il responsabile del procedimento deve: curare listruttoria, acquisire, avvalendosi
dello sportello unico, i prescritti pareri degli uffici comunali, formulare una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata
relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dellintervento richiesto.
Entro 30 giorni dalla formulazione della proposta del responsabile del procedimento, ovvero dall'esito della conferenza di servizi, il
dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale deve adottare il provvedimento finale (rilascio o diniego del permesso di
costruire).
Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbia opposto
motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso. In caso di diniego dell'atto di assenso,
eventualmente acquisito in conferenza di servizi, decorso il termine per l'adozione del provvedimento finale, la domanda di rilascio del
permesso di costruire si intende respinta.
Il rilascio del permesso di costruire subordinato al pagamento da parte del richiedente di un contributo, cio una somma di denaro,
commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione. La quota di contributo relativa agli oneri di
urbanizzazione deve essere corrisposta al Comune all'atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell'interessato, pu
essere rateizzata.
Gli oneri di urbanizzazione si distinguono in oneri di urbanizzazione primaria e secondaria:
- sono di urbanizzazione primaria quelli relativi ai seguenti interventi: strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature,
rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato;
- gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e scuole materne, scuole dell'obbligo nonch
strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi,
impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere.
INTERVENTI SOGGETTI A SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVIT (SCIA)
L'istituto consente di iniziare immediatamente lattivit segnalata, senza la necessit di attendere il decorso di alcun termine, ma
fatta salva la possibilit per l'amministrazione, in caso di accertata carenza dei requisiti, di adottare motivati provvedimenti di divieto di
prosecuzione dell'attivit e di rimozione degli effetti.
Sono realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attivit:
- tutti gli interventi edilizi non assoggettati a permesso di costruire, sempre che siano conformi alle previsioni degli strumenti
urbanistici, dei regolamenti edilizi e alla disciplina urbanistico-edilizia;
- le varianti a permessi di costruire gi rilasciati, non modifichino destinazione d'uso, categoria edilizia e sagoma dell'edificio qualora
sottoposto a vincolo e non violino prescrizioni specificamente imposte dal permesso di costruire. La SCIA relativa a tali varianti pu
essere presentata prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori e ci significa che la presentazione della SCIA pu essere
anche successiva alla concreta realizzazione delle stesse;
- le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-
edilizie, che siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici,
ambientali e dalle altre normative di settore.
Il proprietario dellimmobile, o chi abbia titolo per avvalersi del regime della segnalazione certificata di inizio dellattivit, deve presentare
la SCIA allo sportello unico delledilizia accompagnata:
- dalle dichiarazioni sostitutive di certificazione e dellatto di notoriet, per quanto riguarda tutti gli stati, le qualit personali;
- dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti richiesti dalla legge o da
atti amministrativi a contenuto generale ove previsto espressamente dalla normativa vigente;
- dagli elaborati tecnici e progettuali necessari per consentire le verifiche di competenza dellamministrazione.
Lattivit edilizia oggetto della segnalazione pu essere iniziata dalla data della presentazione della segnalazione, purch siano state
previamente acquisite, ove necessarie, l'autorizzazione paesaggistica e quella prevista dalla normativa per le costruzioni in zone
sismiche. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale nel termine di 30 giorni dal ricevimento della SCIA adotta,
in caso di accertata carenza della correttezza della qualificazione dell'intervento, della sussistenza dei presupposti della procedura e del
rispetto delle prescrizioni di legge, motivato provvedimento di divieto di prosecuzione dellattivit e di rimozione degli eventuali effetti
dannosi di essa, salvo che, ove ci sia possibile, l'interessato provveda a conformare detta attivit ed i suoi effetti alla normativa vigente
entro un termine fissato dall'amministrazione, in ogni caso non inferiore a 30 giorni. L'amministrazione comunque potr adottare anche
successivamente alla scadenza del termine di 30 giorni dalla presentazione della SCIA, provvedimenti di divieto della prosecuzione della
stessa e di rimozione dei suoi effetti, a condizione, per, che provvedimenti siffatti siano giustificati dalla sussistenza di un interesse
pubblico attuale e concreto. La SCIA edilizia ha efficacia per tre anni decorrenti dalla data della sua presentazione. La sussistenza
dell'abilitazione all'esecuzione dei lavori provata con la copia della SCIA, da cui risulti la data di ricevimento. Qualora, per, un intervento
eseguito in seguito a SCIA non sia riconducibile a detto regime, bens a quello del permesso di costruire, l'intervenuta presentazione
della segnalazione medesima assolutamente irrilevante ed i lavori eseguiti sono da considerare abusivi.
LA DIA ALTERNATIVA
Attualmente sono interventi soggetti a denuncia di inizio attivit in alternativa a permesso di costruire a scelta dell'interessato:
- gli interventi di ristrutturazione;
- gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi.
- gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni
plano-volumetriche.
Per quanto riguarda la procedura, il Testo unico prevede che il proprietario dell'immobile, o chi abbia titolo per avvalersi del regime della
denuncia di inizio dell'attivit, deve presentare tale denuncia allo sportello unico almeno 30 giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori
accompagnata:
- dagli opportuni elaborati progettuali e da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato che asseveri la conformit delle
opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati ed il non-contrasto con gli strumenti urbanistici adottati e con i regolamenti
edilizi vigenti, nonch il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie;
- dall'indicazione dell'impresa a cui si intende affidare i lavori.
La denunzia in oggetto ha lo scopo di consentire il controllo dell'Amministrazione comunale del rispetto della normativa urbanistica ed
edilizia e delle vigenti prescrizioni tecnico-edilizie. La denuncia di inizio dell'attivit sottoposta al termine massimo di efficacia di 3 anni
e l'interessato ha lobbligo di comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori. I lavori non ultimati entro tale termine
devono essere realizzati previa nuova denuncia. Spetta all'Amministrazione comunale nel termine dei 30 giorni che, dalla
presentazione della denuncia, deve essere lasciato libero prima di iniziare i lavori verificare la sussistenza dei presupposti della
procedura ed il rispetto delle prescrizioni di legge. Una volta che l'intervento sia stato ultimato, il progettista (o un tecnico abilitato) deve
rilasciare un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con cui si attesti la conformit dell'opera eseguita al
progetto presentato con la denuncia di inizio attivit. Contestualmente presenta ricevuta dell'avvenuta presentazione della variazione
catastale conseguente alle opere realizzate o dichiarazione di non modifica del classamento in conseguenze delle variazioni. La
mancanza di tale documentazione sanzionata.
IL CERTIFICATO DI AGIBILIT
Una volta ultimati i lavori, le opere realizzate possono essere utilizzate solo in seguito al rilascio di un'autorizzazione da parte del Comune:
il certificato di agibilit con cui il Comune si accerta che nelle nuove costruzioni sia garantita la salvaguardia della salute dei cittadini in
ogni ambiente di vita e di lavoro.
Il certificato di agibilit attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrit, risparmio energetico degli edifici e degli
impianti negli stessi installati.
Il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la s.c.i.a. o la d.i.a., entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori
di finitura dell'immobile, deve presentare allo sportello unico comunale:
- la richiesta di rilascio del certificato di agibilit;
- la richiesta di accatastamento dell'edificio;
- il certificato di collaudo e tutte le altre attestazioni della conformit dell'opera e degli impianti al progetto approvato e alle norme di
legge.
Lo sportello unico deve comunicare al richiedente entro 10 giorni dalla ricezione dell'istanza, il nominativo del responsabile del
procedimento, che pu disporre anche un'ispezione. Egli per deve rilasciare il certificato o rifiutarlo, entro 30 giorni dalla data di
presentazione della domanda.
L'ABUSIVISMO EDILIZIO E IL CONDONO
Per abusivismo edilizio si intende quel fenomeno, purtroppo in Italia quanto mai diffuso e generalizzato, concernente la costruzione di
edifici e la realizzazione di opere in contrasto con le leggi e i piani urbanistici emanati dai Comuni.
In senso stretto abusivo limmobile costruito in difformit o in mancanza di permesso di costruire. In senso pi ampio pu essere
definito abusivo ogni immobile costruito in violazione di norme di legge come ad esempio le opere edificate in violazione dei vincoli
paesistici, storici, stradali e ferroviari; vi rientrano anche le costruzioni su suolo demaniale. principali di sanzioni:
SANZIONI AMMINISTRATIVE
Gli ufficiali e gli agenti di polizia giudiziaria, nell'ipotesi di mancata esibizione del permesso di costruire nonch in tutti gli altri casi di
presunta violazione urbanistico-edilizia devono darne immediata comunicazione all'autorit giudiziaria, al competente organo regionale
e al dirigente del competente ufficio comunale. Se, dunque, viene accertata un'irregolarit edilizia, il Comune deve in primo luogo ordinare
la sospensione dei lavori, al fine di impedire che dalla prosecuzione dei lavori abusivi derivi un danno di maggiori dimensioni. La
sospensione dura fino alla emanazione dei provvedimenti definitivi.
A seconda del tipo di violazione edilizia commessa, la legge prevede poi diversi tipi di sanzione amministrativa:
- se si tratta di opere realizzate in assenza di permesso, in totale difformit o con variazioni essenziali, il dirigente dell'ufficio comunale
deve ingiungere la demolizione dell'opera abusiva, al fine di ripristinare lo stato dei luoghi, ovvero riportare la situazione a quella che
era prima dell'abuso. In caso di inottemperanza all'ingiunzione a demolire l'autorit competente irroga una sanzione amministrativa
pecuniaria di importo compreso tra 2.000 e 20.000 ;
- se si tratta di opere eseguite in parziale difformit dal permesso di costruire, il responsabile dell'abuso verr condannato al
pagamento di una sanzione pecuniaria se le opere non possono essere rimosse senza pregiudizio della parte conforme al permesso;
- nei casi di interventi edilizi realizzati in assenza o in difformit della segnalazione certificata di inizio attivit, dovr applicarsi una
sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione delle opere eseguite e
comunque mai inferiore a 516 .
SANZIONI CIVILI
Sono, dichiarati nulli gli atti di disposizione (vendita, permuta, donazione etc.) di edifici o loro parti (realizzati dopo il 1985) se in essi non
sono indicati gli estremi del permesso di costruire (o del condono): ovviamente se si tratta di immobili abusivi, realizzati cio senza
permesso, tali estremi non potranno essere indicati e, dunque, gli atti saranno nulli.
SANZIONI PENALI
Sono ovviamente queste le sanzioni pi gravi, in cui pu incorrere il responsabile di un abuso edilizio: la realizzazione di opere abusive ,
infatti, considerata reato, punito con la reclusione fino a 2 anni e con rammenda fino a 103.290 . Esse sono disposte, in aggiunta alle
sanzioni amministrative, contro chi realizza opere senza o in difformit di permesso o in assenza o totale difformit dalla denuncia di
inizio attivit.
CAPITOLO 22: I FINANZIAMENTI
IL MUTUO
Effetto essenziale del mutuo , il trasferimento della propriet della cosa al mutuatario e la liberazione di questultimo ha luogo se, alla
scadenza stabilita, egli trasferisce al mutuante la stessa quantit di cose, dello stesso genere di quelle oggetto del mutuo. Incombono
al mutuatario:
- lobbligo di restituire la cosa o la stessa quantit di cose alla stessa specie e qualit di quelle mutuate alla scadenza stabilita.
- l'obbligo di corrispondere gli interessi (normalmente).
valida la pattuizione per la quale gli interessi siano dovuti in misura superiore a quella legale, purch non in misura usuraria: se siano
convenuti interessi usurari, la relativa clausola contrattuale nulla e non sono dovuti interessi.
Il mancato pagamento degli interessi comporta la risoluzione del contratto. Nel mutuo oneroso il termine per la restituzione si presume
fissato a favore di entrambe le parti: il mutuatario, perci se il contratto non lo consente non pu restituire in anticipo il denaro
ricevuto (in quanto funzione del contratto quella di fare guadagnare al mutuante gli interessi sul capitale dato a prestito).
IL MUTUO BANCARIO: GENERALIT
Il mutuo bancario un prestito monetario, accordato dalla banca con scadenza differita nel tempo, in base al quale il beneficiario,
ricevuta la somma in prestito, si obbliga alla restituzione graduale dellintero importo e degli interessi maturati, attraverso rimborsi
periodici (con cadenza mensile, trimestrale, semestrale o annuale). La costituzione di un'ipoteca sull'immobile, un atto necessario
affinch si possa parlare di mutuo, altrimenti saremmo in presenza di un semplice prestito di denaro.
La Banca d'Italia ha determinato l'ammontare massimo dei finanziamenti nella misura dell'80% del valore dei beni ipotecati o del costo
delle opere da eseguire sugli stessi. Il capitale mutuato pu arrivare anche al 100% del valore dei beni oggetto dell'ipoteca, purch
siano prestate altre garanzie quali fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie, cessioni di crediti verso lo Stato, pegno su titoli di Stato. In
ogni caso la valutazione dell'istituto di credito su qualsiasi domanda di mutuo, ai fini della concessione dello stesso, tiene conto
principalmente della capacit reddituale del soggetto richiedente, accertata dai modelli di dichiarazione dei redditi presentati (modello
Unico, modello 730).
Inoltre il richiedente il mutuo, deve presentare, fra gli altri, i seguenti documenti:
- la relazione preliminare sull'immobile a cura del notaio;
- l'atto di provenienza dell'immobile;
- il contratto preliminare;
- la relazione definitiva sull'immobile a cura del notaio.
La banca all'atto della stipula del contratto si accorda con il mutuatario sulle modalit da seguire per la restituzione di quanto da questi
dovuto. Le parti concordano dunque un piano di ammortamento, nel quale sono stabiliti, tra l'altro, la periodicit e l'ammontare delle
rate. La scelta del piano di rimborso effettuata, in genere, sulla base di due procedimenti, il primo pi adatto ai mutui a tasso variabile,
il secondo adottato maggiormente per i mutui a tasso fisso:
- rimborso a rate posticipate decrescenti: la rata si compone di una quota capitale costante e di una quota interessi decrescente,
calcolata sul debito residuo;
- rimborso a rate posticipate costanti: la rata comprensiva di una quota capitale che aumenta nel corso della durata del prestito
e di una quota interessi decrescente.
Le componenti del costo di un mutuo sono molteplici (spese notarili, commissioni bancarie, imposte etc.) ma tra esse un'incidenza
determinante ha senza dubbio il tasso d'interesse che pu essere fisso o variabile in conformit di specifici parametri di indicizzazione
(tasso interbancario di riferimento, Euribor, prime rate ABI, rendimento dei titoli di Stato). Tra le soluzioni maggiormente adottate dalle
banche per regolarizzare i contratti in corso, vi sono la rinegoziazione dei mutui in questione o anche l'estinzione anticipata e la
contestuale stipulazione di un nuovo contratto che preveda condizioni di tasso commisurate ai livelli dei tassi attuali.
Ricordiamo che, ove previsto dal contratto, possibile anche estinguere anticipatamente il mutuo. Nullit di qualsiasi patto che preveda
il pagamento di penali o altre spese a fronte dell'estinzione anticipata di un mutuo immobiliare. Una volta estinto il mutuo, la banca
rilascia l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca.
L'OBBLIGAZIONE DEGLI INTERESSI IN PARTICOLARE
Il pagamento degli interessi costituisce unobbligazione accessoria rispetto alla prestazione principale, commisurata ad un'aliquota di
questa e che si aggiunge ad essa per effetto del decorso del tempo. I tassi di interesse sono calcolati sulla base dell'Euribor (Euro
Interbank Offered Rate) e del tasso BCE. L'Euribor costituisce il tasso lettera maggiormente utilizzato sul mercato dei depositi bancari
in , Il tasso cos determinato viene maggiorato di un'aliquota che costituisce il ricavo della banca in una misura che, in genere, varia
tra 0,45 e 1%. Il tasso BCE viene utilizzato come parametro di indicizzazione per i mutui a tasso variabile. I contraenti possono stipulare
un mutuo:
- A TASSO FISSO: se l'interesse viene pattuito in un ammontare che rimane invariabile per l'intera durata del contratto. Il tasso
tanto pi alto quanto maggiore la durata del mutuo;
- A TASSO VARIABILE: quando detto tasso determinato in base a parametri mutevoli (Euribor, tasso BCE). In questo caso entrambi
i contraenti assumono il rischio delle variazioni del tasso in dipendenza dell'andamento dei mercati finanziari.
Le notevoli variazioni del costo del denaro hanno indotto le banche alla creazione di prodotti maggiormente rispondenti alle esigenze
della clientela, quali ad esempio, i mutui:
- a tasso misto, ovvero il tasso fisso per un periodo che varia dai due ai cinque anni con possibilit di contrattare un tasso fisso o
variabile alla scadenza convenuta. In altri casi, sempre alla scadenza, viene concessa la sola possibilit di accettare il tasso del
momento per un ulteriore periodo di durata eguale al precedente;
- a tasso variabile con un cap, se il tasso variabile ma predeterminato nel massimo. Le banche offrono tale possibilit, di solito, per
mutui di durata non superiore ai dieci anni;
- a rata costante, se il tasso variabile e si conviene che in caso di aumento del tasso di interesse non aumenta l'importo delle rate
ma il numero delle stesse.
All'obbligazione di pagare il tasso di interesse va aggiunto l'obbligo di corrispondere altre spese, quali le spese notarili, relative all'atto
con cui il mutuo viene erogato e all'iscrizione dell'ipoteca presso la Conservatoria dei registri immobiliari, il compenso spettante alla
banca per le spese di istruttoria, le spese per la perizia al fine della valutazione della garanzia reale che assiste il mutuo, l'imposta
sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie, catastali e sulle concessioni governative ed infine il costo dellassicurazione
sull'incendio ed eventualmente sul furto del bene, nonch di quella legata al rischio di infortuni o morte del mutuatario.
Oltre agli interessi di cui abbiamo parlato finora, contenuti nelle rate da rimborsare, sono dovuti alla banca (in un'unica soluzione) anche
gli interessi di preammortamento, cio gli interessi calcolati sull'intera somma mutuata, dal giorno dell'erogazione fino al giorno di inizio
del piano di ammortamento. Se ad esempio il piano di ammortamento prevedesse rate semestrali posticipate (30/06 e 31/12) e il
mutuo fosse erogato in data 15 marzo, gli interessi di preammortamento sarebbero calcolati dal 15/3 al 30/6, mentre la prima rata
semestrale di mutuo sarebbe corrisposta il 31/12.
IL MUTUO DI SCOPO
Il mutuatario, normalmente, non vincolato in ordine all'utilizzazione di quanto ottenuto a mutuo. In alcuni casi, per, pu essere imposta
allo stesso un'utilizzazione predisposta alla realizzazione di uno scopo determinato:
- il prestito per l'acquisto di merci che il mutuante incaricato di vendere quale commissionario, lucrando la provvigione;
- il mutuo del locatore al locatario per migliorare la cosa locata;
IL MUTUO GARANTITO
La legge prevede che al mutuo possa accompagnarsi la prestazione di garanzie da parte del debitore. La lunga durata del contratto
combinata con l'elevata entit delle somme date in prestito rendono spesso difficile per la banca una valutazione sulla solvibilit del
mutuatario nel medio-lungo periodo. Ci induce gli istituti di credito a tutelarsi attraverso la previsione nel contratto di garanzie reali,
finalizzate a garantire, in caso d'insolvenza del mutuatario, la restituzione dell'importo e degli interessi. Le pi comuni figure di mutuo
garantito sono:
- mutuo pignoratizio: si ha quando l'obbligazione di restituire del mutuatario garantita da pegno;
- mutuo ipotecario: la garanzia, in tal caso, , invece, costituita da ipoteca su un immobile (ed il mutuo a lunga scadenza);
- mutuo cambiario: il mutuatario rilascia, in tal caso, delle cambiali a garanzia del suo debito di restituzione oppure anche pro
solvendo, cio in luogo dell'adempimento.
L'APERTURA DI CREDITO
L'apertura di credito (o fido o affidamento) il contratto col quale la banca si obbliga a tenere a disposizione dellaltra parte una somma
di denaro per un dato periodo di tempo o a tempo indeterminato. Si tratta della pi diffusa operazione di credito a breve termine: essa
ha la funzione di creare una disponibilit a favore dell'accreditato, mettendo a sua disposizione una somma che, pur rimanendo nelle
casse della banca, egli pu utilizzare anche parzialmente e ripetutamente, con l'obbligo di restituirla alla scadenza del contratto o negli
altri casi di cessazione del rapporto.
ESTINZIONE DEL RAPPORTO
L'apertura di credito si estingue:
- per scadenza del termine, se il contratto a tempo determinato;
- per morte o sopravvenuta incapacit dell'accreditato, in quanto si tratta di un contratto basato sulla fiducia;
- per fallimento dell'accreditato o liquidazione coatta della banca;
- per recesso unilaterale di una delle parti.
IL CREDITO AI CONSUMATORI
Credito ai consumatori, ha il preciso obiettivo di tutelare il consumatore che stipula o intende stipulare un contratto di credito al
consumo cos come avviene per i contratti a distanza per la vendita di qualsiasi bene o servizio e, in particolare, per i contratti a distanza
per la vendita di servizi finanziari al consumatore.
DEFINIZIONI
In primo luogo si definisce consumatore qualsiasi persona fisica che agisce per scopi estranei allattivit imprenditoriale, commerciale,
artigianale o professionale eventualmente svolta.
La societ che eroga il credito al consumatore pu avvalersi di intermediari del credito, ovvero agenti in attivit finanziaria, mediatori
creditizi e qualsiasi altro soggetto, diverso dal finanziatore, che, a fronte di un compenso in denaro o di altro genere, svolge lattivit di
presentazione o proposta di contratti di credito e/o quella di conclusione di contratti di credito per conto del soggetto finanziatore.
Gli intermediari del credito hanno lobbligo di indicare, negli annunci pubblicitari e nei documenti destinati ai consumatori, quali sono i
loro poteri, se lavorano a titolo esclusivo con uno o pi finanziatori oppure a titolo di mediatore e se ce un compenso che il consumatore
deve versare allintermediario del credito per i suoi servizi e che deve essere comunicato al consumatore per il calcolo del TAEG. Il
misuratore del costo totale del credito il tasso annuo effettivo globale o TAEG che indica la percentuale annua rappresentata dal
costo totale del credito in rapporto allimporto totale del credito stesso, vale a dire del valore monetario messo a disposizione del
consumatore in virt della conclusione di un contratto di credito (quindi, pi precisamente, il capitale prestato o la somma di denaro
messa a disposizione con lapertura di credito). Le modalit di calcolo del TAEG sono stabilite dalla Banca d'Italia. Tutti gli annunci
pubblicitari che riportano il tasso di interesse o altre cifre concernenti il costo del credito al consumo devono indicare le seguenti
informazioni di base, in forma chiara, concisa e graficamente evidenziata, con l'impiego di un esempio rappresentativo, necessariamente
in forma numerica:
- il tasso d'interesse, specificando se fisso o variabile, e le spese comprese nel costo totale del credito;
- l'importo totale del credito;
- il TAEG - Tasso annuo effettivo globale del credito stesso;
- l'esistenza di eventuali servizi accessori necessari per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni pubblicizzate, qualora i costi
relativi a tali servizi non siano inclusi nel TAEG in quanto non determinabili in anticipo;
- la durata del contratto, se determinata;
- se questa determinabile in anticipo, l'importo totale dovuto dal consumatore, nonch l'ammontare delle singole rate.
Il finanziatore o l'intermediario del credito hanno l'obbligo di fornire al consumatore, prima che egli sia vincolato da un contratto o da
una offerta di credito, le informazioni necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, al fine di
prendere una decisione informata e consapevole in merito alla conclusione di un contratto di credito. Il finanziatore o l'intermediario del
credito devono fornire al consumatore chiarimenti adeguati a fargli valutare se il contratto di credito proposto sia adatto alle sue
esigenze ed alla sua situazione finanziaria. Una copia del contratto concluso, sempre su carta od altro supporto durevole, deve essere
consegnata al cliente.
Il contratto di credito, nullo se non contiene le informazioni essenziali sul tipo di contratto, sulle parti del contratto e sullimporto totale
del finanziamento e le condizioni di prelievo e di rimborso del relativo importo totale. In caso di nullit del contratto, il consumatore
tenuto a restituire soltanto le somme utilizzate ed ha facolt di pagare quanto dovuto a rate, con la stessa periodicit prevista nel
contratto o, in mancanza, in trentasei rate mensili. Sono invece nulle le clausole del contratto relative ai costi a carico del consumatore
che non sono stati inclusi o sono stati inclusi in modo scorretto nel TAEG pubblicizzato nella documentazione informativa precontrattuale
predisposta. La nullit della clausola non comporta la nullit del contratto.
DIRITTO DEL CONSUMATORE DI RECESSO DAL CONTRATTO
Diritto di recesso del consumatore da questi contratti entro quattordici giorni di calendario a partire dalla conclusione di essi oppure,
se successivo, dal momento in cui egli riceve le informazioni su tutte le condizioni contrattuali e le altre informazioni che saranno previste
dalla Banca d'Italia. Il consumatore che recede lo fa senza alcuna penalit e senza l'obbligo di specificarne il motivo. Il consumatore che
recede dal contratto di credito ne d comunicazione al finanziatore inviandogli una comunicazione scritta all'indirizzo della sua sede
mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Se il contratto di credito al consumo ha avuto esecuzione in tutto od in parte, il consumatore, entro trenta giorni dall'invio della
comunicazione del recesso, deve restituire il capitale e pagare gli interessi maturati su di esso fino al momento della restituzione,
calcolati secondo quanto stabilito dal contratto. Il diritto di recesso del consumatore non pu essere sottoposto ad alcuna penalit. Nei
contratti di credito al consumo a tempo indeterminato il consumatore ha il diritto di recedere in ogni momento senza penalit e senza
spese. Il contratto pu prevedere un periodo di preavviso non superiore a un mese.
CREDITO FONDIARIO
Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di
primo grado su immobili.
I finanziamenti possono essere erogati nella forma tecnica ritenuta dalla banca maggiormente opportuna, sempre che sia rispettato il
principio temporale di durata dell'operazione di credito che, come previsto nella definizione stessa, deve essere di medio e lungo termine.
La garanzia ipotecaria ha un carattere di essenzialit per questo credito:
- l'ipoteca a garanzia non soggetta a revocatoria fallimentare (se iscritta 10 giorni prima della sentenza di fallimento);
- gli oneri notarili e di iscrizione sono ridotti;
- i debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto ad una riduzione proporzionale della
somma iscritta;
- l'adeguamento dell'ipoteca si verifica automaticamente se la nota di iscrizione menziona la clausola di indicizzazione del
finanziamento, in deroga al principio di specialit previsto per l'ipoteca stessa.
Nel caso in cui sussistano precedenti iscrizioni ipotecarie del finanziamento si dovr tenere conto del capitale residuo del finanziamento
originario da sommare all'importo di quello nuovo affinch l'erogazione totale non ecceda la percentuale massima (80%). I debitori
hanno la facolt di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca un compenso complessivo
contrattualmente stabilito. Il legislatore ha altres previsto che nei contratti stipulati siano preventivamente indicate, le modalit di
determinazione dell'importo complessivo spettante alla banca in caso di estinzione anticipata del finanziamento. Il cliente deve essere
in grado di conoscere gi all'atto della stipulazione del contratto gli oneri posti a suo carico per l'eventuale esercizio dell'estinzione
anticipata o del rimborso parziale del credito fondiario.
FINANZIAMENTI ALLE IMPRESE
Per finanziamento alle imprese si fa riferimento ad operazioni bancarie che hanno come obiettivo quello di mettere a disposizione delle
aziende i mezzi finanziari di cui necessita per lo svolgimento della sua attivit. Oggi, il TUB, riunisce tutte le operazioni di finanziamento
alle imprese di medio e lungo termine e sostituisce tutti i privilegi relativi ad ogni credito speciale nellunico privilegio speciale.
Questultimo dovr risultare da atto scritto, a pena di nullit, e dovr indicare:
- la banca creditrice;
- il debitore;
- le condizioni del finanziamento;
- la somma di denaro per il quale viene assunto;
- i beni e i crediti sui quali il privilegio viene costituito.
Ai fini dellopponibilit ai terzi necessaria la trascrizione nel registro tenuto dalla Cancelleria del Tribunale del luogo dove ha sede
l'impresa finanziata o dove ha sede o risiede il soggetto che ha concesso il privilegio. Poich si tratta di beni mobili fatto salvo l'acquisto
in buona fede da parte del terzo. Il credito, per essere assistito dal privilegio speciale e quindi ricadere nella fattispecie di finanziamento
di medio e lungo termine alle imprese, dovr rispondere ai seguenti requisiti:
- l'ente finanziatore pu essere solo una banca;
- il finanziato deve essere un imprenditore (sia esso agricolo o commerciale, piccolo o grande);
- il finanziamento deve essere a medio o lungo termine (nella prassi attualmente si intende oltre i 18 mesi).
Il privilegio non pu avere per oggetto beni iscritti nei pubblici registri; questo limite si spiega tenendo presente che per i beni iscritti in
pubblici registri si prevedono gi le garanzie reali ordinarie (ipoteca, pegno etc.). Per quanto riguarda il grado, dove per grado da
intendersi la precedenza rispetto agli altri privilegi, il privilegio speciale posposto esclusivamente al privilegio per le spese di giustizia
ed ai privilegi (onorari, retribuzioni etc.).
IL LEASING: DEFINIZIONE E TIPOLOGIA
Il leasing un'operazione finanziaria con cui una parte concede ad un altra, dietro corrispettivo di un canone periodico, il godimento di
un bene per un certo periodo di tempo, alla scadenza del quale la parte che ha ricevuto il godimento pu scegliere tra la prosecuzione
del godimento, la restituzione del bene, lacquisto della propriet (mediante versamento di un prezzo stabilito). Si distinguono
generalmente due diverse forme di leasing:
- il leasing operativo, che ha la finalit di evitare all'utilizzatore il rischio della propriet del bene e di garantirgli alcuni servizi collaterali;
- il leasing finanziario, che ha la funzione di finanziare l'utilizzatore, che pu servirsi del bene per tutta la durata della sua vita tecnico-
economica senza acquistarne la propriet e senza dover quindi ricorrere alle consuete forme di finanziamento.
IL LEASING OPERATIVO
Ad esso limpresa utilizzatrice fa ricorso per ottenere la temporanea disponibilit di beni strumentali standardizzati per un periodo di
tempo inferiore alla loro vita economica (il che ne consente la riutilizzazione al termine del contratto) senza sopportare i rischi connessi
all'obsolescenza di essi. L'impresa concedente, di regola, anche produttrice del bene concesso e (in ogni caso) si impegna a fornire
un servizio di assistenza e manutenzione per conservare in perfetta efficienza il bene medesimo. Altre caratteristiche del leasing
operativo sono le seguenti:
- la parte che d il bene in godimento lo ha gi a disposizione nel momento in cui stipula il contratto (non importa a che titolo);
- la durata del contratto solitamente breve: spesso inferiore ad un anno e solo in rari casi superiore a tre;
- l'impresa utilizzatrice pu esercitare la facolt di recesso prima del termine, dando adeguato preavviso;
- il canone pattuito costituisce il corrispettivo del godimento del bene, sia pure con il computo del deterioramento, ma non comprende,
sotto nessun aspetto, una porzione di prezzo o di valore capitale del bene stesso;
- al termine del contratto, i beni dati in godimento devono essere restituiti.
Pu essere prevista, per, per l'impresa utilizzatrice, la facolt di optare a favore di una delle tre seguenti alternative:
- rinnovare il contratto;
- sostituire il bene con altro pi confacente alle proprie esigenze;
- riscattare il bene con il pagamento di una somma prefissata. Il prezzo di riscatto rappresenta il prezzo, convenuto dalle parti, che
permette di acquistare il bene al termine della locazione.
IL LEASING FINANZIARIO
Il leasing finanziario pu definirsi come un'operazione mediante la quale una societ finanziaria acquista, per conto di un'impresa
industriale o commerciale, un bene a questa necessario per lo svolgimento del processo produttivo ed alla stessa lo cede in godimento
per un periodo in genere corrispondente alla sua intera vita economica. Il rapporto in esame presenta due caratteri:
- la societ di leasing non produttrice del bene, ma si obbliga ad acquistarlo dal produttore; essa, pertanto, non ha beni a disposizione,
ma capitali da impiegare;
- l'impresa utilizzatrice non ha interesse ad ottenere la disponibilit temporanea di un bene, ma cerca il finanziamento necessario per
l'acquisto di un bene strumentale, che prevede d'inserire per un lungo periodo nella propria struttura produttiva.
L'operazione di leasing si svolge, pertanto, nel modo seguente:
- l'imprenditore che ha bisogno di un certo bene (per lo pi altamente specializzato) si rivolge ad una societ di leasing, che possiede
il capitale, e le chiede di acquistare il bene medesimo;
- questa, se accetta, si impegna ad effettuare tale acquisto ed a fare entrare l'altra parte nella detenzione del bene;
- come corrispettivo di tali due prestazioni l'altra parte si impegna a versare periodicamente alla prima delle somme calcolate in
misura che, alla scadenza prevista, la societ di leasing riceva dall'imprenditore il rimborso completo del prezzo pagato, gli interessi
sulla somma versata a tale titolo, nonch, di solito, un indennizzo forfettario per il rischio finanziario. La durata del contratto per i
beni mobili strumentali oscilla da 2 a 5 anni. Il contratto si presenta particolarmente vantaggioso per linstallazione di macchinari di
notevole valore, poich permette una rateizzazione piuttosto lunga degli oneri relativi e consente di superare la difficolt burocratica
del ricorso ai tradizionali canali del credito. Sul piano fiscale infine, lutilit dell'istituto si riconnette al fatto che i canoni sono
completamente scaricabili nell'esercizio annuale da parte dell'imprenditore utilizzatore e che questi, se soggetto ad IVA, pu operare
la rivalsa per la quota di imposta pagata, a condizione che la durata del contratto non sia inferiore alla met del periodo di
ammortamento del bene mobile stabilito in relazione ai coefficienti previsti dall'apposito decreto ministeriale. Per il leasing
immobiliare la deducibilit dei canoni da parte degli utilizzatori non condizionata invece alla durata minima del contratto.;
- la garanzia per eventuali vizi del bene data dal terzo fornitore e non dalla societ finanziatrice;
- tutte le riparazioni, sia ordinarie che straordinarie, sono a carico dellimprenditore-utilizzatore;
- a carico dell'utilizzatore viene posto, altres, il rischio del deterioramento e del perimento del bene (anche per caso fortuito): egli,
infatti, tenuto a pagare lintero corrispettivo anche se il bene non esiste pi.
Inoltre:
- la durata del contratto commisurata alla vita economica utile del bene;
- in caso di inadempimento dell'utilizzatore, il contratto si risolve di diritto;
- alla scadenza del contratto l'utilizzatore pu scegliere fra lacquisto del bene; la proroga della locazione, per un canone notevolmente
ridotto; ovvero la restituzione del bene.
IL LEASE-BACK
questa un'operazione finanziaria con la quale un bene (frequentemente un immobile, ma anche un qualsiasi bene strumentale) viene
alienato dal proprietario ad unimpresa di leasing, che si impegna a concedere lo stesso bene in godimento al venditore ed a
riconoscergli un diritto di riscatto, trascorso un determinato periodo di tempo; per la successiva restituzione in locazione dello stesso
bene, vengono fissati dei canoni periodici che hanno le caratteristiche dei canoni di un contratto di leasing finanziario. Il lease-back quindi
si differenzia dal leasing in quanto rispetto a questultimo caratterizzato da una fase antecedente, durante la quale il futuro locatario
vende il bene strumentale di sua propriet all'impresa di leasing.
IL LEASING IMMOBILIARE
Con tale operazione finanziaria una parte concede allaltra, per un tempo determinato e verso un corrispettivo da pagarsi a scadenze
periodiche, il godimento di un bene immobile, acquistato o fatto costruire dallimpresa di leasing su scelta ed indicazione della parte
utilizzatrice, con facolt per questultima di acquistare la propriet dellimmobile stesso alla scadenza del contratto (o anche prima, se
convenuto tra le parti) contro versamento di un prezzo stabilito, o determinabile in base a parametri contrattualmente fissati. Le imposte
di registro ipo-catastali devono essere versate in misura integrale al momento dell'acquisto dell'immobile. La societ di leasing, quindi,
all'atto dell'acquisto dell'immobile, oggetto di futura locazione, tenuta a pagare le imposte di registro, ipo-catastali e/o IVA in misura
piena, e questo anche qualora si trattasse di un immobile da costruire o in costruzione. Vi l'obbligo di pagamento delle imposte ipo-
catastali e di registro non solo a carico della societ di leasing e del venditore, ma anche di coloro che prendono in locazione l'immobile.
Infine, in caso di riscatto dell'immobile in leasing, le imposte verranno versate soltanto in misura fissa. Coloro che, a partire dal 1 gennaio
2011, intendono acquistare la propriet dell'immobile al termine del contratto di leasing, diventando effettivi proprietari, dovranno
pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 ciascuna. La misura fissa delle imposte necessaria
per annullare ogni disparit tra l'imposizione applicabile all'acquisto con il contratto di leasing e quella attraverso l'acquisto diretto.
Regole particolari sono fissate per:
- beni immobili. Per essi la deduzione ammessa per un periodo non inferiore a dodici anni;
- autoveicoli aziendali non destinati ad essere utilizzati esclusivamente come beni strumentali: la deduzione ammessa per un periodo
non inferiore al periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente ordinario.
IL FACTORING
L'espressione factoring usata con un duplice significato:
- essa definisce anzitutto un particolare tipo di contratto con cui un imprenditore (cedente o fornitore) si impegna a cedere ad un
altro imprenditore (factor) tutti i crediti presenti e/o futuri che derivino dall'esercizio della sua impresa. La cessione avviene talvolta
pro solvendo, cio con garanzia del buon fine del credito ceduto, ma pi spesso pr soluto (senza rivalsa, quindi, in caso di
mancato pagamento), al valore nominale del credito, dal quale viene detratta una commissione proporzionata all'attivit ed al
rischio del factor. L'accredito al cedente pu avvenire alla scadenza dei singoli crediti, in anticipo rispetto alla stessa, oppure ad una
certa data successiva alla scadenza;
- l'espressione viene, per, riferita anche a tutti i negozi giuridici, posti in essere in esecuzione della suddetta vera e propria
convenzione di factoring, come negozi particolari di cessione di credito.
Il contratto pu assumere diverse funzioni:
- di gestione dei crediti: quando il factor si occupa di riscuotere i crediti e di perseguire gli eventuali debitori inadempienti;
- di finanziamento: quando il factor anticipa l'importo dei crediti acquistati;
- di assicurazione: quando il factor acquista i crediti pro-soluto (valutando e facendosi compensare il rischio dell'eventuale
inadempimento).
L'imprenditore cedente, pertanto mediante il ricorso al factoring pu ottenere molteplici vantaggi:
- semplificazione della gestione commerciale ed alleggerimento dei servizi contabili;
- possibilit di ottenere informazioni commerciali, utilizzando la vasta organizzazione del factor;
- miglioramento della situazione finanziaria, mediante la mobilizzazione del portafoglio clienti: con copertura del rischio di solvibilit e
del rischio di tesoreria;
- utilizzazione dei moderni sistemi meccanografici, di cui si avvalgono le societ di factoring per il volume di operazioni che svolgono,
con possibilit di ottenere anche informazioni statistiche;
- generali economie di gestione, per la riduzione di tutte le spese collegate con il contenzioso d'incasso.
TIPI DI FACTORING
Il factoring pu essere classificato:
- secondo il finanziamento, in:
- maturity - factoring, in cui il cedente non riceve finanziamenti dal factor; egli semplifica la sua attivit di gestione, si assicura tutti
gli altri servizi ed ottiene l'accreditamento dell'importo di ogni fattura alla scadenza anche in caso di mancato pagamento;
- credit - cash factoring, in cui il factor acquista i crediti, garantendone il buon fine ed incaricandosi della loro gestione; il factor
concede, altres, al cedente la possibilit di chiedere anticipazioni (totali o parziali) sull'ammontare del credito ceduto;
- secondo le modalit di esecuzione, in:
 - notification factoring, in cui il cedente si impegna a menzionare su tutte le fatture emesse che il pagamento dovr essere
effettuato esclusivamente al factor;
- non - notification factoring: in cui non previsto l'impegno anzidetto. In tal caso il cedente si obbliga a versare immediatamente
al factor i crediti riscossi: quest'ultimo, infatti, non pu incaricarsi della riscossione poich i debitori non sono stati messi al
corrente della cessione;
- secondo larea geografica, in:
- domestic factoring, che si verifica quando sia il cedente che il factor svolgono la loro attivit nello stesso Paese;
- international factoring, avente per oggetto crediti derivanti da rapporti di carattere internazionale. In questo caso i soggetti
coinvolti nel rapporto sono quattro: l'importatore, il suo factor nazionale, l'esportatore e il suo factor.
Per quanto attiene, in particolare, alla struttura del factoring essa prevede due diversi schemi contrattuali:
- il contratto da cui nasce il rapporto: che contratto normativo, che predispone uno schema di clausole destinate a disciplinare una
serie di negozi giuridici eventuali e futuri, libera restando per ciascuna parte di concludere i singoli negozi;
- i negozi giuridici individuali, che ne discendono e gli danno attuazione; essi hanno la natura di vere e proprie cessioni di credito;
La controparte dell'imprenditore - cedente pu essere o un operatore finanziario specializzato (societ di factoring) o anche una
banca.
Gli intermediari finanziari iscritti all'albo possono, qualora autorizzati, esercitare nei confronti del pubblico l'attivit di concessione di
finanziamenti sotto qualsiasi forma. Inoltre, gli stessi soggetti possono prestare servizi di pagamento, a condizione che siano a ci
autorizzati e iscritti nel relativo albo, nonch prestare servizi di investimento se autorizzati. Gli intermediari finanziari possono altres
esercitare le altre attivit a loro eventualmente consentite dalla legge nonch attivit connesse o strumentali, nel rispetto delle
disposizioni dettate dalla Banca d'Italia. La Banca d'Italia autorizza gli intermediari finanziari ad esercitare la propria attivit se sono
garantite le seguenti condizioni:
- sia adottata la forma di societ di capitali;
- la sede legale e la direzione generale siano situate nel territorio della Repubblica;
- il capitale versato sia di ammontare non inferiore a quello determinato dalla Banca d'Italia anche in relazione al tipo di operativit;
- venga presentato un programma concernente l'attivit iniziale e la struttura organizzativa, unitamente all'atto costitutivo e allo
statuto;
- il possesso da parte dei titolari di partecipazioni e degli esponenti aziendali dei requisiti previsti;
- non sussistano, tra gli intermediari finanziari o i soggetti del gruppo di appartenenza e altri soggetti, stretti legami che ostacolino
l'effettivo esercizio delle funzioni di vigilanza;
- l'oggetto sociale sia limitato alle attivit stabilite.
Tale autorizzazione viene negata dalla Banca d'Italia nel caso in cui, verificata l'esistenza delle condizioni sopra elencate, non risulti
garantita la sana e prudente gestione. Quest'ultima, inoltre, pu richiedere la comunicazione di dati e notizie e disporre ispezioni a mezzo
di propri funzionari. Il bilancio annuale di societ ed enti cessionari assoggettato allobbligo di certificazione da parte di una societ di
revisione. Possono essere ceduti crediti esistenti, ma anche crediti futuri (prima, cio, che siano stipulati i contratti dai quali sorgeranno).
La cessione pu essere pure effettuata in massa e, in tale ipotesi essa viene considerata con oggetto determinato anche con
riferimento a crediti futuri: in quest'ultimo caso, per, la cessione non pu estendersi a crediti che sorgeranno da contratti da stipulare
in un periodo di tempo superiore a due anni. Il cedente garantisce la solvenza del debitore ceduto soltanto nei limiti del corrispettivo
pattuito, ma il cessionario pu rinunziare in tutto o in parte a tale garanzia.
LA CESSIONE DEI CREDITI DIMPRESA
Nel nostro ordinamento la realizzazione degli interessi perseguiti con il contratto di factoring stata affidata all'istituto della cessione
del credito.
- la possibilit di cedere i crediti futuri, purch identificabili;
- la comunicazione scritta della cessione al debitore;
- la possibilit, per il debitore, di opporre al cessionario tutte le eccezioni che avrebbe potuto opporre al creditore originario;
- l'impossibilit, per il debitore che abbia pagato il factor, di chiedere la restituzione del pagamento per inadempimento del contratto
da parte del cedente.
Il trasferimento del credito valido ed efficace nei confronti del debitore ceduto a prescindere da qualsiasi comunicazione allo stesso
ed il factor, alla scadenza, pu pretendere il pagamento dal debitore purch dimostri di essere titolare del credito. Il factor, per, deve
guardarsi dal rischio che il debitore, in mancanza di comunicazione, paghi il creditore originario con effetto liberatorio. Il cessionario,
inoltre, ha la facolt di rendere la cessione opponibile ai terzi nei modi previsti dal codice civile. Il debitore, pu sempre opporre al
cessionario le eccezioni che derivano da pregressi rapporti diretti con lo stesso (es. compensazioni), nonch da eccezioni processuali
(es. prescrizione del credito); pu eccepire, invece, l'incedibilit convenzionale del credito solo provando che il cessionario ne era a
conoscenza al tempo della cessione.
CLAUSOLA DI ESCLUSIVA
Limprenditore cedente pu obbligarsi ad operare in regime di esclusiva totale ed in tal caso si impegna a non porre in essere con i
terzi altri rapporti di factoring (sia continuativi che occasionali). Incombono al cedente, tra gli altri, gli obblighi di:
- trasferire i documenti probatori del credito;
- trasferire le garanzie reali e personali, nonch gli accessori;
- sottoporre ad approvazione preventiva del factor le operazioni dalle quali deriveranno i crediti che si intendono cedere.
Il factor dovr, invece:
- esaminare preventivamente i crediti a lui sottoposti;
- fornire al cedente eventuali servizi collaterali di collaborazione (quali, ad esempio, l'espletamento di indagini di mercato o di solvibilit
di possibili clienti).
ALTRE CLAUSOLE CONTRATTUALI
Nella pratica si riscontrano clausole contrattuali che:
- concedono al factor la facolt di controllo sulle aziende e sulle scritture contabili dellimprenditore cedente;
- sanciscono il diritto, per entrambe le parti, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, pur restando valide le cessioni gi
perfezionate.
REGOLAMENTO DEI CREDITI
Il factor intesta al cedente un conto corrente nel quale vengono annotati:
- a credito gli importi delle fatture relative a ciascuna cessione;
- a debito gli eventuali prelevamenti effettuati dal cedente medesimo e le remunerazioni spettanti al factor.
REMUNERAZIONE DEL FACTOR
Al factor quale corrispettivo per i servizi resi spetta:
- un compenso, calcolato in percentuale (dall'1% al 3%) sullimporto complessivo del credito ceduto;
- gli interessi annuali sulle somme anticipate, in misura per lo pi corrispondente al normale tasso dello scoperto bancario o a quello
applicato nelle operazioni di sconto.
IL FORFAITING
Il forfaiting un contratto atipico usato nel settore dell'esportazione: esso consiste nella cessione pro - soluto, da parte di un esportatore
ad un forfaiter, di titoli di credito ricevuti da un importatore in pagamento delle merci da lui acquistate, contro l'anticipazione del relativo
importo. L'operazione consente all'importatore di procurarsi prodotti pur non essendo in grado di pagarli immediatamente o di
procurarsi un adeguato finanziamento all'estero, ed all'esportatore di vendere i propri prodotti riscuotendone subito il prezzo, pur non
essendo in grado di procurare all'importatore credito a medio termine: il forfaiter assume su di s il rischio dellinadempimento, senza
potersi rivalere nei confronti dell'esportatore, ma solitamente richiede che i titoli siano garantiti da una banca del paese dell'importatore.
I titoli cambiari oggetto dell'operazione di forfaiting devono generalmente possedere i seguenti requisiti:
- essere espressi nelle principali valute cd. forti, quali il dollaro, il marco tedesco e il franco svizzero, data l'ampia reperibilit e
negoziabilit di queste valute;
- essere rappresentati da pagher cambiari o da tratte accettate;
- avere una scadenza oscillante fra i 6 mesi ed i 5 anni;
- essere assistiti da avallo cambiario o da lettera di garanzia di una banca estera di primaria importanza;
- derivare da esportazioni di impianti, macchinari o beni strumentali in genere per i quali sia previsto il regolamento con scadenze
lontane nel tempo.
Una volta reperito il forfaiter, l'esportatore girer gli effetti con la clausola senza regresso alla banca italiana la quale, a sua volta,
provveder ad apporre analoga girata nei confronti del forfaiter acquirente. A parte la snellezza e la semplicit di esecuzione, il ricorso
al forfaiting presenta a favore dell'esportatore italiano una serie di vantaggi, i pi significativi dei quali sono:
- disponibilit immediata del credito nonostante sia stato concordato con l'acquirente estero un pagamento differito;
- eliminazione totale del rischio di mancato pagamento;
- eliminazione del rischio di cambio;
- aumento della capacit di indebitamento dell'esportatore nei confronti delle banche italiane per effetto della migliorata posizione
finanziaria.
L'unico svantaggio pu riguardare il costo dell'operazione di smobilizzo che, essendo basato su tassi di mercato e sulla valutazione dei
rischi insiti nell'operazione, pu risultare relativamente alto. I costi delle operazioni di forfaiting sono i seguenti:
- un tasso base interbancario delle eurodivise, normalmente rappresentato dal LIBOR (London Interbank Offered rate), il tasso a cui
una banca disposta a prestare denaro sull'euromercato;
- una commissione per il rischio assunto nelloperazione pro-soluto. Questa varia in relazione a diversi elementi quali, ad esempio, il
rischio imputabile al Paese del debitore (rischio Paese), la valuta in cui sono espressi gli effetti, la durata dell'operazione nonch il
grado di affidabilit della banca che garantisce il credito;
- una commissione di intermediazione che si colloca intorno all'1%;
- una commissione di impegno (anch'essa oscillante intorno all' 1 %) nel caso in cui l'esportatore abbia fissato il tasso base prima di
aver consegnato gli effetti al forfaiter.
CAPITOLO 3: COSTRUZIONI
CATEGORIE DEGLI EDIFICI
La conoscenza della destinazione d'uso di un bene importante, perch essa pu farne variare il valore economico; quindi individuando
ogni categoria per tipologia d'uso, gli immobili si possono suddividere in:
- immobili industriali ed artigianali: comprendono tutti i fabbricati destinati allo svolgimento delle attivit connesse alla trasformazione
e alla produzione di beni
- immobili commerciali e/o di servizi: magazzini di vendita, negozi, uffici bancari, uffici assicurativi etc.;
- immobili di uso pubblico: uffici amministrativi, scuole, edifici per il culto, edifici ricreativi-culturali, sanitari assistenziali;
- immobili e terreni agricoli: non si pu considerare edificabile un terreno agricolo anche se la normativa urbanistica in vigore consente
l'edificazione nella zona agricola. Difatti i terreni agricoli sono edificabili solo se le costruzioni che vi si realizzano sono necessarie alla
conduzione del fondo; il fondo viene ritenuto predominante sulle costruzioni;
- terreni edificabili, sono quelli caratterizzati dalla specifica natura edificatoria e si distinguono in terreni residenziali, artigianali,
commerciali, industriali e direzionali. I piani urbanistici di previsione dividono il territorio in varie zone classificandone la possibilit
edificatoria secondo lo sviluppo che si vuol dare al territorio comunale;
- immobili residenziali: di seguito verranno approfonditi in modo particolare la suddivisione morfologica della casa di abitazione, i tipi
edilizi e gli spazi della casa.
LA CASA DABITAZIONE
La casa d'abitazione non altro che una trasformazione dell'ambiente naturale operata dall'uomo per procurarsi lo spazio entro cui
svolgere una parte delle sue funzioni vitali. La sua classificazione per tipi pu scaturire da un criterio morfologico che tenga conto del
grado di individualit degli edifici in questione. Partendo da tale premessa possiamo prima di tutto distinguere le case d'abitazione in
due ampie categorie: case unifamiliari, case plurifamiliari.
CASE UNIFAMILIARI SINGOLE
Si tratta di edifici liberi da ogni lato destinati ad ospitare una sola famiglia. Quando non si tratti di residenze legate ad attivit agricole,
questo tipo di abitazione tendenzialmente destinato ad una utenza di condizioni economiche elevate. Tali dimore possono avere
carattere permanente o temporaneo se utilizzate, ad esempio, per brevi soggiorni. Spesso possono essere dotate di giardino esclusivo.
CASE UNIFAMILIARI ASSOCIATE
Sono edifici abitativi composti di pi alloggi destinati a diversi nuclei familiari, e per ognuno di essi previsto un accesso indipendente
dall'esterno, direttamente dalla strada o attraverso un giardino privato. Gli edifici sono privi di qualunque comunicazione tra i vari alloggi
fatta eccezione per le strade di accesso.
CASE PLURIFAMILIARI
Sono edifici composti da vari alloggi, comunque aggregati, a cui si accede tramite ingressi, scale, ascensori, ballatoi in comune. Avendo
in comune una serie di servizi quali il portierato, le strade di accesso, gli impianti tecnologici, l'ingresso, le scale, l'ascensore etc. questi
edifici hanno la necessit di costituire un condominio. Varie possono essere le tipologie:
CASE PLURIFAMILIARI ISOLATE: si tratta di fabbricati aventi i quattro lati liberi. In essi i singoli alloggi sono disimpegnati da una zona
di ingresso che, spesso, accoglie anche il corpo scala-ascensore. Questi edifici vengono detti a torre quando il numero dei piani risulta
elevato.
CASE PLURIFAMILIARI CONTIGUE: In questi edifici i diversi elementi sono collegati tra loro mediante muri perimetrali in comune.
Quest'ultimo tipo edilizio pu suddividersi a sua volta in due sottogruppi:
- case plurifamiliari contigue in linea che possono svilupparsi in linea retta, variamente articolata o, addirittura, curva. Un carattere
determinante di questo tipo edilizio che un unico corpo scala pu servire da un minimo di due a un massimo di quattro
appartamenti per piano;
- case plurifamiliari contigue a blocco che sono blocchi poligonali, chiusi o aperti, racchiudenti al loro interno uno spazio libero: il cortile.
A seconda che si tratti di blocchi chiusi o blocchi aperti avremo, rispettivamente, cortili chiusi o cortili aperti.
CASE COLLETTIVE
Si intendono, con questa denominazione, quelle case plurifamiliari composte da numerosissime cellule abitative, per lo pi di piccole
dimensioni, e da un'ampia dotazione di servizi comuni: ristorante, lavanderia, negozi, asilo etc.
CASA A CORTE
La casa a corte la tipologia pi antica. Essa deriva, infatti, dalla domus elementare di et romana. La casa a corte chiamata cos
perch all'interno di essa insiste una corte di grandi dimensioni che pu essere completamente chiusa sui quattro lati o aperta su un
solo lato. Mentre in un primo tempo gli affacci erano orientati per lo pi verso l'interno, pi tardi si iniziarono a realizzare aperture anche
verso l'esterno.
CASA A TORRE
La casa a torre, presente in molti tessuti urbani cresciuti fortemente in et medievale, considerata come il processo di sviluppo, in
altezza, della cellula abitativa di base. Oggi la casa a torre costituita da un edificio di notevole altezza che si sviluppa intorno ad un
nucleo centrale formato dalle scale e dall'ascensore.
CASA A SCHIERA
La casa a schiera si sviluppa su di un lotto rettangolare molto allungato con fronte di ampiezza di circa 5-6 metri; essa destinata
all'abitazione di un unico nucleo familiare; si sviluppa su pi piani, generalmente non pi di tre fuori terra; ha un ingresso indipendente
ed una piccola pertinenza di area destinata a verde solo sul fronte o anche sul retro. costruita in continuit con altre case, avendo la
comunanza dei muri laterali e tutte costituiscono un unico fabbricato. Nel primo e nel secondo piano si colloca la vera e propria
abitazione.
CASA IN LINEA
La casa in linea destinata all'abitazione di pi nuclei familiari, ogni rampa di scale non serve una sola abitazione, ma, tramite i
pianerottoli, serve due o quattro appartamenti per piano. Se nella casa in linea vi la presenza di un ballatoio condominiale per ogni
piano la costruzione prende il nome di casa a ballatoio.
DEFINIZIONE DEL LUOGO DOVE INSISTE L'EDIFICIO
L'edificio, all'interno del contesto urbano, fa parte di una zona della citt che pu essere:
- quartiere o circoscrizione: Molte citt, sia tradizionalmente sia per motivi burocratici ed amministrativi relativi al decentramento
(citt con un numero di abitanti superiore a 100.000), sono divise in quartieri che hanno un nome storico o sono definiti da un
numero. All'interno dei quartieri esistono gli isolati che sono caratterizzati da una serie di costruzioni in continuit e sono delimitati
da strade;
- centro storico quella parte della citt che conserva la memoria storica dell'origine del nucleo abitativo. In questa zona si possono
riscontrare tipologie abitative antiche e strade con caratteristiche relative all'epoca di costruzione.
- zona industriale e commerciale: Ai margini della citt intere zone sono destinate, urbanisticamente, alle attivit inerenti il commercio
e l'industria, questo al fine di agevolare gli scambi, il traffico pesante e la costruzione di manufatti idonei allo scopo ed
 economicamente validi. In queste zone possibile costruire solo edifici a destinazione industriale, commerciale all'ingrosso e
artigianale.
ELEMENTI DI FABBRICA
Un'apparecchiatura costruttiva consiste in un insieme di parti, detti elementi di fabbrica, tra loro correlate ed integrate, aventi ciascuna
caratteristiche ed attributi specifici di utilizzazione e collocazione con una o pi delle seguenti funzioni:
- delimitare e classificare lo spazio;
- assicurare condizioni di comfort;
- garantire la stabilit dell'organismo.
I principali elementi di fabbrica di tipo strutturale in linea di massima si possono sintetizzare in:
- scheletro portante;
- chiusure orizzontali portanti;
- chiusure verticali portanti;
- fondazioni.
I principali elementi di fabbrica di tipo non strutturale in linea di massima si possono sintetizzare in:
- tramezzi (partizioni interne);
- pavimenti, rivestimenti, intonaci, coperture, controsoffitti, pluviali;
- infissi interni ed esterni;
- elementi di comunicazione verticale.
SCHELETRO PORTANTE
Elemento di fabbrica che ha il compito di portare tutte le altre parti costituenti l'apparecchiatura costruttiva, avente funzione
essenzialmente statica. Esso generalmente formato nella parte in elevazione dai seguenti elementi costruttivi semplici: pilastri, travi,
telai ed eventuali controventi.
CHIUSURE ORIZZONTALI
Con questo termine si intende l'elemento di fabbrica, di qualsiasi forma, che sostituisce inviluppo o suddivisione orizzontale dello spazio
di un organismo architettonico. La sua strutturazione pu essere schematizzata nelle seguenti parti fondamentali:
- parte resistente: sostenuta dallo scheletro portante o da pareti portanti quali ad esempio: solaio in cemento armato e laterizio,
solette in c.a., solai in legno, solai in ferro e laterizio, volte di vario tipo. Se i solai sono realizzati in posizione inclinata si ha il tetto;
- parte di completamento all'estradosso pu comprendere semplicemente la pavimentazione o il manto di copertura;
- parte di completamento all'intradosso pu essere costituita solamente dallo strato di finitura quale intonaco, rivestimento etc.
oppure da un controsoffitto.
CHIUSURE VERTICALI
Con questo termine si intende l'elemento di fabbrica, di qualsiasi forma, che sostituisce inviluppo verticale dello spazio di un organismo
architettonico.
Esse possono essere portanti o portate:
- pareti portanti: suddivise in muratura tradizionale in opera e pannelli parete;
- pareti portate: suddivise in tamponature, tramezzi e serramenti esterni.
ELEMENTI DI COMUNICAZIONE VERTICALE
Con questo termine si intendono quegli elementi di fabbrica che, nell'ambito di un organismo, pongono in comunicazione piani disposti
a quote diverse. Comprendono:
- il corpo scala costituito da:
- involucro che pu essere collegato o indipendente dalla struttura portante oppure pu essere completamente assente;
- scala fissa: compreso gradinata e rampa a piano inclinato, gradini e ringhiera;
- scala meccanica: elemento costruttivo complesso, realizzata in officina;
- il corpo ascensore: costituito da cabina e motore per il sollevamento sono alloggiati nell'apposito vano ascensore compreso di
serramento.
PARTIZIONI INTERNE
Elementi di fabbrica per la suddivisione verticale dello spazio all'interno dell'organismo. Nel caso di ossatura muraria tradizionale o
prefabbricata le partizioni interne possono avere funzione statica. Nel caso pi generale devono assolvere essenzialmente alle esigenze
del comfort.
BLOCCHI FUNZIONALI
Elemento di fabbrica destinato principalmente, in qualit di contenitore di canalizzazioni o raggruppamento di apparecchi di utilizzazione,
a soddisfare le esigenze del comfort.
IMPIANTI NEGLI EDIFICI : DICHIARAZIONE DI CONFORMIT
In particolare, in caso di installazione, trasformazione ed ampliamento di impianti la ditta installatrice dovr rilasciare una dichiarazione
di conformit degli impianti stessi alle norme tecniche vigenti (UNI, CEI o altri):
- di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche
atmosferiche, nonch gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere;
- impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere;
- impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere
di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;
- impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;
- impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione
dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali;
- impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;
- impianti di protezione antincendio.
Tale dichiarazione di conformit, in particolare dovr contenere un progetto redatto da un professionista iscritto negli albi professionali
secondo la specifica competenza tecnica. Nel caso in cui la dichiarazione di conformit non sia stata prodotta o non sia pi reperibile,
la stessa dovr essere sostituita - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del decreto - da una dichiarazione di rispondenza,
rilasciata da un professionista abilitato.
La dichiarazione non comunque obbligatoria ai fini della compravendita, pertanto una sua mancanza non incide sulla commerciabilit
giuridica di un immobile.
Infatti, il venditore dell'unit immobiliare presenta all'acquirente le caratteristiche della stessa nello stato di fatto in cui la stessa si trova
e, se quest'ultimo la trova di proprio gradimento, egli accetta di acquistarla proprio come gli viene presentata. Pertanto il proprietario
dovr solamente dichiarare se gli impianti istallati sono conformi o se non lo sono rispetto alle normative vigenti in materia. In sostanza,
in caso di sottoscrizione della proposta d'acquisto, del contratto preliminare di compravendita o dell'atto definitivo di compravendita, si
dovr indicare una delle seguenti diciture:
- il venditore dichiara che gli impianti sono conformi alla data (indicare la data posta sulla Dichiarazione di conformit degli impianti
fornita dall'idraulico e dall'elettricista);
- il venditore non offre garanzia riguardo alla conformit degli impianti, pertanto l'acquirente accetta di adeguarli a propria cura e
spese, se lo ritiene necessario.
- Il venditore dichiara che la conformit degli impianti tecnologici non valutabile.
ABITAZIONI: PRESCRIZIONI DI CUI AL DECRETO MINISTERIALE 5 LUGLIO 1975: ALTEZZE MINIME
L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere,
i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.
Le altezze minime previste possono essere derogate entro i limiti gi esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in
ambito di comunit montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie
quando l'edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di
deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero
degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani
abitabili ovvero la possibilit di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre.
SUPERFICI ABITABILI E DOTAZIONI
Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno
dei successivi. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14. Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve
essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo. L'alloggio mono stanza, per una persona, deve
avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.
RISCALDAMENTO
Gli alloggi debbono essere dotati di impianti di riscaldamento ove le condizioni climatiche lo richiedano.
UFFICI ED EDIFICI INDUSTRIALI
Per gli edifici industriali, le aziende che occupano pi di 5 lavoratori:
- altezza netta non inferiore a 3 mt. L'altezza netta dei locali si misura dal pavimento fino all'altezza media della copertura dei soffitti
o delle volte e per il calcolo della cubatura e della superficie non va dedotto l'ingombro dei mobili, impianti etc. Altezze minime inferiori
a quelle sopraindicate possono essere consentite dallorgano di vigilanza quando necessit tecniche aziendali lo richiedano;
- cubatura non inferiore a me 10 per lavoratore;
- superficie pari ad almeno mq 2 per lavoratore in ciascun ambiente di lavoro.
L'osservanza di tali parametri (cubatura e superficie minimi) di regola garantisce il principio per cui il lavoratore, nel posto di lavoro,
deve potersi muovere normalmente in relazione al lavoro da compiere.
PARAMETRI EDILIZI E URBANISTICI
I parametri edilizi e urbanistici sono definiti dagli strumenti urbanistici locali, e stabiliscono analiticamente le potenzialit edificatorie di
un sito in funzione delle caratteristiche morfologiche e degli standards urbanistici generali. Il rilascio del titolo abilitativo all'edificazione
subordinato alla verifica del rispetto dei parametri edilizi e urbanistici.
DEFINIZIONI E TERMINOLOGIA
- S.U.= Superficie Utile - Superficie di pavimento di tutti i piani di un organismo edilizio, misurata al netto delle superfici accessorie
(murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre). Si considerano computabili solo le superfici relative a spazi aventi altezza
superiore o uguale a 1,80 m, escludendo: i porticati al piano terra se di uso pubblico, le tettoie e le pensiline, le terrazze scoperte, i
balconi, le logge, e le terrazze coperte, i sottotetti per le parti la cui altezza libera non superi un certo limite, i volumi tecnici, i piani
interrati se destinati a uso privato non abitativo.
- S.A. = Superficie Accessoria - Superficie di pavimento delle seguenti parti dell'edificio, destinate ad accessori e servizi, misurata al
netto delle superfici accessorie (murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre). Si considerano computabili solo le superfici
relative a spazi aventi altezza superiore o uguale a 1,80 m.
- S.C. = Superficie Coperta - data dalla proiezione sul piano orizzontale dei fili esterni delle strutture e dei tamponamenti perimetrali,
compresi volumi aggettanti ed esclusi i balconi completamente aperti, le pensiline e i cornicioni di gronda. Nelle compravendite
immobiliari generalmente le Agenzie immobiliari, per la determinazione del valore di mercato corrente degli immobili a destinazione
residenziale, utilizzano la Superficie lorda vendibile, (o commerciale) il cui calcolo si effettua sommando, alla superficie netta dell'unit
principale, la superficie dei muri interni, muri perimetrali per uno spessore massimo di 50 cm, nonch il 50% dello spessore dei muri
in comunione (per uno spessore massimo di 25 cm). A tale superficie vanno poi sommate le superfici ponderate delle pertinenze, ossia,
la loro superficie reale moltiplicata per coefficienti di omogeneizzazione.
- S.F = Superficie Fondiaria - la superficie delle aree edificabili, indicata direttamente nelle planimetrie di P.R.G. nelle zone gi
urbanizzate totalmente o parzialmente. La S.F. comprende la superficie copribile (e/o coperta) e le aree scoperte di pertinenza della
costruzione.
- S.T. = Superficie Territoriale - la superficie indicata nelle planimetrie di P.R.G., di ogni comparto oggetto di intervento urbanistico
preventivo. La S.T. comprende le aree pubbliche per i servizi, le strade interne e le superfici fondiarie ed edificabili.
- H =Altezza delle fronti - laltezza di ogni parte di prospetto in cui pu essere scomposto l'edificio, misurata dalla linea di terra alla
linea di copertura computando i corpi arretrati qualora non compresi.
- H max = Altezza massima del fabbricato - data dalla massima tra le altezze delle diverse parti di prospetto in cui pu essere
scomposto l'edificio, misurate come al punto precedente.
- V = Volume del fabbricato - Il volume degli edifici si computa vuoto per pieno, come sommatoria della superficie delimitata dal
perimetro esterno dei vari piani per le relative altezze effettive da pavimento a pavimento del solaio sovrastante.
- D = Distacco tra gli edifci - la distanza (minima) tra le pareti antistanti gli edifici, o corpi di fabbrica degli stessi, salvo le pareti
 prospettanti sugli spazi interni. Per gli edifici gradonati la distanza viene misurata in corrispondenza di ogni arretramento.
- D = Distacco dai confini - la distanza tra la proiezione verticale della parete dell'edificio e la linea di confine, misurata nel punto di
massima sporgenza. Si intende come confine, oltre che la linea di separazione delle diverse propriet esistenti o la linea che definisce i
diversi lotti o comparti dei piani attuativi, anche la linea di delimitazione di aree pubbliche per servizi o attrezzature individuata negli
strumenti urbanistici.
Spazi interni agli edifici - Si intendono per spazi interni le aree scoperte circondate da edifici cosi suddivise:
- Patio, si intende per patio lo spazio interno di un edificio a un solo piano, o all'ultimo piano di un edificio a pi piani, con normali minime
non inferiori a 6,00 m e pareti circostanti di altezza non superiore a 4,00 m;
- cortile;
- chiostrina.
- Numero del piano - il numero dei piani fuori terra, compreso l'ultimo eventuale piano in arretramento ed escluso il piano seminterrato
anche se abitabile o agibile.
- Piano sottotetto abitabile o utilizzabile - Si intende per piano sottotetto quello compreso tra il solaio piano di copertura dellultimo
piano e le falde del tetto. Il piano sottotetto da considerare abitabile ove pur non risultando destinato ad abitazione presenti un'altezza
sufficiente per ottenere l'abitabilit. Il piano sottotetto da considerare utilizzabile (e quindi da conteggiare come Superficie utile lorda)
quando l'altezza netta interna misurata dal piano del pavimento alla linea di colmo o comunque nel punto pi alto, all'intradosso del
solaio, superiore a 1,50 m.
- Piano interrato e piano seminterrato - Si definisce piano seminterrato il piano sito al piede dell'edificio e parzialmente interrato, quando
la superficie delle pareti perimetrali comprese al di sotto della linea di terra superiore al 50% della superficie totale delle stesse pareti
perimetrali. Si definisce piano interrato il piano sito al piede dell'edificio quando le pareti perimetrali sono completamente comprese
entro la linea di terra, salvo le porzioni strettamente necessarie per bocche di lupo, accessi, carrabili e pedonali, purch realizzati in
trincea rispetto alla linea di terra.
- Superficie complessiva delledificio - La superficie complessiva costituita dalla somma della superficie utile abitabile e dal 60% del
totale delle superfici non residenziali destinate a servizi e accessori, misurate al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di
porte e finestre;
- Fabbricato o edificio - Si intende qualsiasi costruzione coperta, comunque infissa al suolo con le pi svariate tecnologie, isolata da vie
e spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano, senza soluzioni di continuit, dalle fondamenta
al tetto, che disponga di uno o pi liberi accessi sulla via e abbia una o pi scale autonome.
- Per fabbricato residenziale si intende quel fabbricato o quella parte di fabbricato destinato esclusivamente o prevalentemente ad
abitazione.
- Per fabbricato non residenziale si intende quel fabbricato o quella parte di fabbricato destinato esclusivamente o prevalentemente a
uso diverso da quello residenziale.
- Ampliamento: Si intende l'ulteriore costruzione in senso orizzontale o verticale di abitazioni o di vani in un fabbricato gi esistente.
- Abitazione, stanza, vano Per abitazione (appartamento, alloggio) si intende un insieme di vani o anche un solo vano utile, destinato
all'abitare per famiglia, che disponga di un ingresso indipendente sulla strada o su pianerottolo, cortile, terrazza.
- Per vano si intende lo spazio coperto, delimitato da ogni lato da pareti (in muratura, legno o vetro), anche se qualcuna non raggiunge il
soffitto.
- Per stanza - vano utile si intende il vano compreso nell'abitazione, che abbia luce e aria dirette e un'ampiezza sufficiente a contenere
almeno un letto (camere da letto, sale da pranzo, studi, salotti etc.), nonch la cucina e i vani ricavati dalle soffitte, quando abbiano i
requisiti di cui sopra.
- Per vani accessori si intendono i vani compresi nelle abitazioni destinati a disimpegni, bagni, anticamere, corridoi etc., nonch la cucina
quando manchi di uno dei requisiti sopracitati per essere considerata stanza.
- Opere di urbanizzazione primaria - Il rilascio del Permesso di costruire sempre subordinato alla presenza delle opere di
urbanizzazione primaria o alla previsione di una loro realizzazione da parte dei proprietari prima dell'ultimazione dei lavori. Per ciascun
tipo di nuovo insediamento previsto dal PRG l'area edificabile si considera servita da opere di urbanizzazione primaria quando verificata
l'esistenza di: strada asfaltata connessa con continuit alla rete di strade e servizi esistenti, della sezione carrabile minima di 3,0 m e
 comunque non inferiore alle previsioni del P.R.G., fognatura, acquedotto, gas (ove esiste la rete urbana), rete elettrica, forza motrice,
telefono, rete di illuminazione stradale connessa con continuit a quella urbana, spazi di sosta o parcheggi pubblici, spazi per il verde
attrezzato, da realizzare in prossimit dell'insediamento o nell'ambito del quartiere. Sono altres opere di urbanizzazione primaria gli
allacciamenti ai pubblici servizi non aventi carattere generale, ma al diretto servizio dell'insediamento.
- Opere di urbanizzazione secondaria: Le opere di urbanizzazione secondaria vanno realizzate sulle aree a ci riservate dal P.R.G. Le
opere di urbanizzazione secondaria comprendono: gli asili nido e scuole materne, le scuole dell'obbligo, i mercati di quartiere, le
delegazioni comunali, le chiese e gli altri edifici per servizi religiosi, i centri civici e sociali, le attrezzature culturali e sanitarie di quartiere
o di frazione, gli spazi pubblici attrezzatici quartiere e/o di interesse generale, etc.
RAPPRESENTAZIONE GRAFICO-PROGETTUALE
La progettazione edilizia viene suddivisa nelle seguenti fasi:
- acquisizione di dati e informazioni;
- progetto di massima;
- progetto esecutivo;
- disegni di insieme e dei particolari costruttivi.
LE SCALE DI RAPPRESENTAZIONE
Se si deve disegnare su di un foglio di carta una pianta di un fabbricato, evidentemente non possibile dare al disegno la grandezza
reale della superficie da rappresentare. Il problema si risolve disegnando una forma pi piccola ma simile a quella reale del fabbricato.
Questa operazione viene sintetizzata col termine di rappresentazione in scala. Per esempio: scala 1:100 significa che 1 cm sulla carta
corrisponde a 100 cm in realt, cio a grandezza naturale.
QUOTATURA DEI DISEGNI
La quotatura viene sempre eseguita su piante e sezioni, mentre i prospetti vengono quotati solo con le indicazioni essenziali. Nelle piante
degli edifici si dispongono nell'ordine:
- all'esterno dimensioni totali, spessore dei muri portanti, distanze che intercorrono tra di loro e distanze tra gli assi di simmetria
delle aperture;
- all'interno le quote per la posizione dei tramezzi e degli accessori.
GLI ELABORATI TECNICI DI UN PROGETTO ARCHITETTONICO
Gli elaborati tecnici che compongono un progetto architettonico di un edificio si possono dividere in planimetrie e piante, prospetti e
sezioni.
Le planimetrie si inseriscono nel progetto sotto forma di stralcio per l'inquadramento territoriale dell'edificio da costruire. Si utilizzano
carte topografiche dell'I.G.M. (Istituto Geografico Militare) in scala 1:25.000 che coprono tutto il territorio nazionale, oppure le carte
regionali o ortofotocarta in scala 1:10.000.
Da queste carte si possono estrarre moltissimi dati, quali:
- la rete ferroviaria con tutti i suoi elementi;
- le strade di tutti i tipi con i suoi elementi;
- fossi, sorgenti, canali ed acquedotti;
- centri abitati e costruzione di ogni genere;
- boschi e colture varie.
Questi tipi di carte contengono anche le curve di livello che descrivono l'andamento altimetrico del terreno. Alla scala pi grande poi
sono rappresentati i PRG (Piano Regolatore Generale) in scala 1:2.000/1:1.000 e i fogli catastali rappresentati in genere alla scala
1:2.000/l : 1.000/1:500. Piante, prospetti e sezioni vengono redatti in grande scala, ad esempio:
- la planimetria generale dell'edificio in cui si evidenzia il lotto ed il suo intorno viene rappresentata alla scala 1:500/1:200;
- le piante, i prospetti e le sezioni di un progetto architettonico di massima vengono rappresentati in scala 1:100. Il progetto a tale
scala di rappresentazione viene utilizzato per la richiesta della concessione edilizia presso il Comune di appartenenza del lotto.
- le piante, i prospetti e le sezioni di un progetto architettonico esecutivo vengono rappresentate in scala 1:50. Essendo la scala di
rappresentazione pi grande, il progetto pi dettagliato e quindi sono rappresentati gli elementi costruttivi.
 CAPITOLO 4: CATASTO
AGENZIA DELLE ENTRATE
L'Agenzia delle Entrate, assicura:
- i servizi relativi al catasto, servizi geo-topo-cartografici, servizi di pubblicit immobiliare e quelli relativi alle ex Conservatorie dei
Registri Immobiliari;
- la costituzione dell'anagrafe integrata dei beni immobiliari esistenti sul territorio nazionale;
- l'integrazione delle attivit statali in materia con quelle attribuite agli enti locali;
- la gestione dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare con i connessi servizi estimativi;
- il supporto al processo di decentramento delle funzioni catastali agli enti locali.
IL CATASTO
Il catasto l'inventario dei beni immobili esistenti nel territorio nazionale e ha finalit fiscali e civili. Gli scopi fiscali del catasto consistono
nel determinare il reddito imponibile dei terreni e dei fabbricati ai fini delle imposte dirette e indirette. Il reddito catastale o il valore
catastale costituiscono la base imponibile per l'IRPEF e l'IMU, l'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali. A livello periferico
gli Uffici della Direzione provinciale dell'Agenzia delle Entrate hanno il compito di tenere aggiornati gli estimi catastali, cio i redditi agrari
e dominicali, su cui si basa l'imposizione fiscale, in ragione delle variazioni e dei miglioramenti o declassamenti dei terreni agricoli, i
trasferimenti di propriet per compravendita, successione, usucapione. Questo ufficio provvede alla formazione del Nuovo Catasto che
si divide in Nuovo Catasto Terreni, e Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Attualmente quasi tutti gli uffici del catasto sono stati unificati
facilitando l'accesso agli utenti avendo informatizzato il servizio, per cui possibile avere informazioni sia sui terreni sia sui fabbricai ad
uno qualsiasi degli sportelli; inoltre possibile accedere alle informazioni anche di un altro ufficio di provincia diversa grazie
allinformatizzazione del sistema. La gestione informatizzata degli atti catastali, prevede l'utilizzo di due procedure: il DOCFA per ci che
attiene al Catasto fabbricati, e PREGEO per il Catasto terreni.
CENNI SUL DECENTRAMENTO DELLE FUNZIONI CATASTALI
A decorrere dal 1 novembre 2007, i comuni possono esercitare direttamente, anche in forma associata, o attraverso le comunit
montane, le funzioni catastali, fatto salvo quanto stabilito per la funzione di conservazione degli atti catastali. I Comuni potevano scegliere
fra tre diverse opzioni:
L'opzione A che prevede:
- 1) consultazione della banca dati catastale unitaria nazionale e servizi di visura catastale;
- 2) certificazione degli atti catastali conservati nella banca dati informatizzata;
- 3) aggiornamento della banca dati del catasto mediante trattazione delle richieste di variazione delle intestazioni e delle richieste di
correzione dei dati amministrativi, comprese quelle inerenti la toponomastica;
- 4) riscossioni erariali per i servizi catastali;
L'opzione B che prevede, oltre alle funzioni di cui al punto precedente:
- 1) verifica formale, accettazione e registrazione delle dichiarazioni tecniche di aggiornamento del Catasto fabbricati;
- 2) confronto, con gli atti di pertinenza del Comune, delle dichiarazioni tecniche di aggiornamento e segnalazione degli esiti all'Agenzia
del territorio per la definizione dell'aggiornamento del Catasto fabbricati;
- 3) verifica formale e accettazione delle dichiarazioni tecniche di aggiornamento geometrico del Catasto terreni;
- 4) verifica formale, accettazione e registrazione delle dichiarazioni di variazione colturale del Catasto terreni;
L'opzione C, infine, che prevede, oltre alle funzioni di cui al primo punto:
- 1) verifica formale, accettazione e registrazione delle dichiarazioni tecniche di aggiornamento del Catasto fabbricati;
- 2) verifica formale, accettazione e registrazione delle dichiarazioni tecniche di aggiornamento geometrico del Catasto terreni;
- 3) verifica formale, accettazione e registrazione delle dichiarazioni di variazione colturale del Catasto terreni;
- 4) definizione dell'aggiornamento della banca dati catastale, sulla base delle proposte di parte, ovvero sulla base di adempimenti
d'ufficio.
IL CATASTO DEI TERRENI
Il catasto Terreni in Italia : geometrico, particellare e non probatorio. La costituzione del Catasto terreni, passa attraverso le
seguenti fasi:
- formazione;
- pubblicazione;
- attivazione;
- conservazione.
La formazione del catasto terreni avviene attraverso le seguenti operazioni:
Le operazioni di rilievo topografico hanno come scopo il rilievo della particella, cio di una porzione continua di terreno, situata nello
stesso comune e nello stesso foglio, appartenente allo stesso possessore e della medesima qualit e classe o destinazione duso, e la
rappresentazione planimetrica della stessa su fogli di mappa. Ogni particella contrassegnata da un numero di mappa ed il contorno
di essa rappresentato graficamente da una linea continua; di essa si calcola la superficie in ettari. La mappa catastale suddivisa in
fogli progressivi numerati (normalmente in scala 1:2.000), che nel territorio comunale partono da nord a sud e nella direzione da ovest
a est. Ogni foglio di mappa catastale comprende, ed ha riportato graficamente in scala, un certo numero di particelle, contraddistinte
da un numero chiamato anche mappale. La linea che contorna la particella catastale sulla mappa rappresenta la linea di confine della
stessa. Nella mappa catastale sono anche rappresentati fiumi, laghi, strade etc., che, non essendo particelle, sono privi di numerazione.
Tutti i fogli di mappa catastale di un Comune censuario sono contenuti in un'altra mappa in scala pi grande, chiamata Quadro di
unione, generalmente in scala 1:25.000, ormai presente solo in formato cartaceo al catasto. Oggi quasi tutte le mappe catastali dei
Comuni italiani sono state digitalizzate ed il catasto rilascia una copia in formato A/3 oppure A/4 di una parte del foglio di mappa che
in formato A/0; questo documento rilasciato viene chiamato Estratto di mappa catastale. Le operazioni estimative hanno come
finalit l'attribuzione ad ogni particella della qualit e della classe che le compete (classamento) e il calcolo delle rendite catastali da
applicare alle diverse qualit e classi (tariffe d'estimo). Le operazioni di stima sono:
- la qualificazione, che consiste nel distinguere i terreni di ciascun Comune secondo le varie loro qualit, ossia secondo le specie
essenzialmente differenti, tanto per la diversa coltivazione a cui vengono di solito destinati i terreni stessi, quanto per il diverso loro
prodotto spontaneo, o anche per altre condizioni o circostanze notevoli permanenti;
- la classificazione, che consiste nel suddividere ogni qualit in tante classi quanti sono gradi della rispettiva produttivit, tenuto conto
delle condizioni fisiche ed economiche influenti sulla rendita netta, e precisando per ciascuna classe le principali caratteristiche che
valgono a distinguerla dalle altre;
- il classamento, che ha come fine l'attribuzione a ciascuna particella di una specifica qualit di coltura e di una classe di redditivit;
- la formazione delle tariffe, che determina i redditi dominicali ed agrari per ciascuna qualit di coltura e classe individuata in ogni
zona censuaria, rapportati all'unit di superficie.
Le tariffe d'estimo esprimono il reddito dominicale o il reddito agrario per ogni qualit e classe, per ettaro di superficie.
Il reddito dominicale (RD) il reddito medio ordinario, traibile dal terreno attraverso l'esercizio di attivit agricola da parte del
proprietario, stimato a fini catastali.
Il reddito agrario (RA) invece il reddito medio ordinario spettante a chi gestisce l'attivit agricola sul fondo (imprenditore agricolo),
direttamente o anche mediante l'opera di terzi, al fine di ricavarne il maggior profitto possibile. Mentre, quindi, il reddito dominicale
costituito dalla rendita attribuibile al fondo, il reddito agrario deriva dallo sfruttamento del fondo. Per determinare i relativi redditi
(dominicale ed agrario) si moltiplica la superficie del terreno per la tariffa applicata dal Comune in cui ubicato, per la qualit e per la
classe di appartenenza. L'aggiornamento degli estimi dei terreni avviene con cadenza decennale.
Il catasto attualmente distinto in due archivi:
- archivio elettronico dei dati censuari a sua volta composto da:
- archivio delle partite;
- archivio delle particelle;
- archivio degli intestati.
- mappa particellare.
La partita un complesso di beni aventi intestazione comune (stessa ditta) ed tradizionalmente identificata mediante un numero;
l'insieme delle particelle che risultano intestate a un determinato possessore o a pi possessori in forma indivisa costituisce la partita
catastale. Con l'avvento del nuovo sistema informatico catastale la partita scomparsa, lasciando il posto al semplice nominativo degli
intestatari del bene: la ditta catastale. Le cosiddette partite speciali sono:
- partita 0: elenco dei numeri di mappa soppressi;
- partita 1: aree di enti urbani e promiscui
- partita 2: accessori comuni ad enti rurali o ad enti urbani e rurali;
- partita 3: aree di fabbricati rurali o urbani da accertare divisi in subalterni
- partita 4: acque esenti da estimo
- partita 5: strade pubbliche.
IL CATASTO DEI FABBRICATI: CARATTERI
La struttura del catasto dei fabbricati imperniata sulle unit immobiliari (U.I.) che vengono suddivise in gruppi, i gruppi in categorie e
le categorie in classi. Per Unit Immobiliare si intende: una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero
unarea che, nello stato in cui si trova e secondo luso locale, presenta potenzialit di autonomia funzionale e reddituale. Come le
particelle di terreno, anche le unit immobiliari sono registrate in catasto con un identificativo catastale, rappresentato dai seguenti
dati: nome del Comune; codice della Sezione; numero del foglio di mappa; numero di particella; numero di subalterno.
LA FORMAZIONE
Parallelamente a quanto visto per il catasto dei terreni, anche per la costituzione del catasto urbano si sono rese necessarie operazioni
analoghe, che possono raggrupparsi nelle seguenti fasi: formazione; pubblicazione; attivazione; conservazione. La dichiarazione, da
effettuare su uno specifico stampato prodotto dall'Amministrazione, doveva contenere le seguenti indicazioni:
- ubicazione e genere della costruzione;
- nome, cognome e paternit del proprietario e degli altri soggetti titolari di diritti reali;
- provenienza del possesso;
- consistenza in vani, piani, m , m , a seconda della destinazione dell'unit;
2 3

- aree scoperte e altre dipendenze annesse;

- il nome dell'eventuale inquilino e il canone di affitto;
- l'eventuale esenzione dall'imposta fabbricati.
La formazione ha richiesto operazioni estimative di:
- qualificazione;
- classificazione;
- determinazione delle tariffe;
- classamento.
Preventivamente, il territorio stato suddiviso in zone censuarie, ognuna caratterizzata da costruzioni aventi caratteristiche uniformi.
La qualificazione consistita nel distinguere le unit immobiliari di ciascun Comune in categorie di immobili, in base alle differenti
caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente dell'unit immobiliare stessa. Gli immobili urbani
sono suddivisi in cinque gruppi di categorie, distinti dalle prime cinque lettere dellalfabeto. Nellambito di ciascun gruppo, le singole
categorie sono a loro volta distinte da una sigla costituita dalla lettera del gruppo e da un numero e dalla rispettiva denominazione.
I primi tre gruppi (A, B e C) comprendono gli immobili a destinazione ordinaria: il gruppo A quelli adibiti ad abitazioni in genere (salvo gli
uffici), il gruppo B quelli adibiti ad abitazioni collettive, il gruppo C quelli adibiti a negozi, botteghe, laboratori e simili. Gli ultimi due gruppi
(D ed E) comprendono gli immobili a destinazione speciale e particolare, cio quelli per i quali si prescrive che la rendita catastale venga
determinata con stima diretta. La classificazione consistita nel suddividere, in ciascuna zona censuaria, ogni categoria in tante classi
di immobili, in funzione delle differenti redditivit. Per fare ci occorre tener conto di tutta una serie di condizioni, estrinseche ed
intrinseche, che influenzano la rendita. Fra le condizioni estrinseche si avuto riguardo, ad esempio:
- alla prossimit e al collegamento con il centro degli affari, dei ritrovi, dei mercati, degli uffici;
- alla salubrit della zona;
- all'esistenza e all'efficienza dei servizi pubblici (manutenzione e pulizia delle strade, trasporti collettivi, luce, acqua potabile, gas);
- alla rispondenza della zona a particolari esigenze od abitudini locali per l'esercizio di professioni o del commercio, od anche a
particolare preferenza di taluni ceti della popolazione; al rapporto fra disponibilit e richiesta delle singole unit nel mercato locale;
alla solvibilit dei locatari, in rapporto al ceto cui appartenevano.
Tra le condizioni intrinseche, invece, si avuto riguardo:
- all'esposizione prevalente;
- al grado di finimento e allo stato di conservazione;
- alle caratteristiche igieniche ed estetiche;
- all'importanza e allo sviluppo dei servizi interni;
- alle dimensioni dei vani in rapporto a quelle normali;
- al costo dei materiali da costruzione, all'altezza dei solai, alle prescrizioni delle autorit e alle abitudini locali in merito alla
manutenzione;
- all'esistenza dei servizi comuni.
La determinazione delle tariffe consistita nel definire le rendite per ciascuna categoria di immobile urbano e classe individuata in ogni
zona censuaria, rapportati all'unit di superficie. Di norma, le classi di redditivit variano da tre a cinque ed oltre per le abitazioni. Per
ciascuna classe sono state determinate le tariffe, cio le rendite per unit di consistenza catastale. Il classamento stata l'operazione
di attribuzione a ciascuna unit immobiliare di una specifica categoria catastale e di una classe di redditivit (e quindi della relativa
tariffa). Infine stato eseguito il calcolo delle rendite delle singole unit immobiliari, moltiplicando la consistenza per la corrispondente
tariffa.
LA PUBBLICAZIONE, LATTIVAZIONE E LA CONSERVAZIONE
Dopo la formazione, si provveduto alla pubblicazione delle risultanze, al fine di permettere ai possessori di presentare reclami e
osservazioni relativi all'individuazione dell'unit immobiliare, alla consistenza, all'intestazione (soggetti, natura dei diritti e relative quote),
alla qualit e alla classe e, quindi, alla rendita.
Lattivazione ha invece riguardato la predisposizione degli atti per rendere operante l'inventario.
La conservazione l'attivit di aggiornamento progressivo dell'inventario per tenere evidenti le mutazioni delle unit immobiliari,
concernenti la superficie, la forma, la categoria, la classe e le relative rendite, nonch dei dati concernenti gli intestatari.
A partire dal 1996 stata, inoltre, avviata l'informatizzazione (rasterizzazione) delle planimetrie delle unit immobiliari urbane, al duplice
scopo di determinarne la superficie e di rendere gestibile la consultazione delle loro immagini a mezzo del sistema informativo, quindi
anche in via telematica.
Ai fini di una pi proficua gestione dell'inventario stato costituito anche lo schedario (o prontuario dei numeri di mappa) che indica, per
ordine di foglio, particella e subalterno, il numero del registro delle partite in cui il bene corrispondente censito.
La mappa urbana costituita dalla cartografia, di norma coincidente con quella del catasto dei terreni, sulla quale riportata l'ubicazione
di tutti i fabbricati censiti.
Oltre ai suddetti atti ufficiali, disponibile la planimetria delle unit immobiliari urbane, cio il disegno in pianta di tutte le porzioni di piano
di cui si compone l'unit (scheda planimetrica dellunit immobiliare urbana).
La planimetria, documento privato previsto dalla norma, a disposizione esclusiva del proprietario dell'immobile ed rilasciabile come
copia autentica.
Oltre alle planimetrie dell'unit immobiliari disponibile un ulteriore elaborato grafico, definito elaborato planimetrico, che riporta la
rappresentazione complessiva, suddivisa per piano, di tutte le parti immobiliari di cui si compone l'edificio.
stato previsto che nell'elaborato planimetrico sia disegnato anche il perimetro intero delle varie unit immobiliari.
IL CALCOLO DELLA CONSISTENZA
L'attuale normativa catastale prevede il calcolo della consistenza delle unit immobiliari a destinazione ordinaria con i seguenti
parametri:
- per le unit immobiliari appartenenti al gruppo di categoria A: vano
- per le unit immobiliari appartenenti al gruppo di categoria B: m 3

- per le unit immobiliari appartenenti al gruppo di categoria C: m

CATEGORIE DEL GRUPPO A (ABITAZIONI E UFFICI PRIVATI)
La consistenza si calcola a vano catastale, con arrotondamento al mezzo vano. considerato vano qualsiasi spazio, chiuso da muri o
pareti, dal pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta e una superficie libera che, in relazione alla categoria e classe di cui
trattasi, stata stabilita come normale, cio compresa tra un intervallo minimo ed uno massimo. Le seguenti tipologie di ambienti
concorrono, per intero o in quota parte, a formare la consistenza:
- vani principali (salone, galleria, camera o stanza, cucina);
- accessori a servizio diretto, cio gli elementi necessari al servizio o al disimpegno delle parti principali (bagno, ripostiglio, latrina,
ingresso, corridoio, dispensa, veranda;
- accessori a servizio complementare, vale a dire gli elementi annessi e integranti la funzione delle parti principali ma non
strettamente necessari per lutilizzazione delle stesse;
- dipendenze, vale a dire:
- aree e suoli liberi a servizio esclusivo dellunit immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unit immobiliari (cortili, aie,
giardini, terreni destinati a giochi e ad altri esercizi sportivi, terrazze usufruibili cio non di semplice copertura etc.);
- locali e costruzioni destinati ad usi speciali (tettoie aperte, portici, cisterne, serre, ricoveri antiaerei);
- locali costruttivamente destinati al servizio comune dellunit immobiliare e di altre.
La consistenza in vani utili catastali si ottiene:
1) conteggiando separatamente e sommando:
- come vani utili, e per il loro numero effettivo, i vani principali normali;
- come vano utile, la cucina, anche se di ampiezza inferiore a quella minima predetta;
- i vani accessori a servizio diretto esclusivo dei vani principali e i vani accessori a servizio complementare esclusivo, conguagliati a
vani utili, tenendo conto degli usi locali accertati per la categoria, ovvero, in mancanza di usi locali, contando ogni vano accessorio a
servizio diretto esclusivo per 1/3 di vano utile e ogni vano accessorio a servizio complementare esclusivo per 1/4 di vano utile;
2) apportando al risultato del conteggio un'aggiunta o una detrazione nei limiti del 10%, per tener conto sia di altri elementi che ne
aumentano le utilit ed i comodi, sia di utilit o svantaggi che siano particolari dell'unit immobiliare;
3) arrotondando, infine, il risultato del conteggio cos eseguito al mezzo vano.
CATEGORIE DEL GRUPPO B (COLLEGI. UFFICI, SCUOLE ETC.)
La consistenza si calcola al metro cubo.
- se trattasi di unit immobiliari occupanti interi edifici o porzioni di edifici per tutta la loro altezza, il volume si calcola vuoto per pieno,
moltiplicando la superficie coperta per laltezza totale delle corrispondenti singole porzioni della costruzione.
- se trattasi di unit immobiliari che non occupano da cielo a terra per tutta l'altezza l'edificio o la porzione di edificio di cui fanno parte,
il volume si calcola moltiplicando la superficie interna di ciascun vano (principale od accessorio) per la rispettiva altezza tra pavimento
e soffitto.
CATEGORIE DEL GRUPPO C (NEGOZI, MAGAZZINI, ETC.)
La consistenza si calcola al metro quadrato netto, quindi senza lincidenza dei muri. Per la sola categoria C/1 (negozi) viene effettuato
un calcolo diverso: si calcola al 100% la superficie di vendita, cio quella principale, mentre si ragguagliano le superfici del retrobottega
e degli altri accessori indiretti.
LATTRIBUZIONE DELLA RENDITA
La rendita catastale la rendita media ordinaria ritraibile al netto delle spese e perdite eventuali e al lordo soltanto dellimposta
fabbricati, delle relative sovraimposte e dei contributi di ogni specie. Il valore si ottiene moltiplicando la consistenza per la tariffa d'estimo
pertinente alla categoria e classe che compete allunit immobiliare. Lattribuzione della categoria e della classe delle unit immobiliari
urbane a destinazione ordinaria avviene con il meccanismo di comparazione, concetto principe della dottrina dellestimo, dell'unit
immobiliare da accertare con altre similari gi accertate. Nella formazione del catasto edilizio urbano, ai fini della determinazione delle
tariffe destimo, per ogni zona censuaria e per ciascuna categoria ordinaria si scelto un certo numero di unit immobiliari che, per le
caratteristiche estrinseche ed intrinseche, permetteva di ottenere una rendita unitaria media massima ed una minima. Circa la
metodologia per il calcolo delle tariffe, si specifica che esse sono state determinate con due procedimenti:
- sulla base del canone daffitto, apportando, attraverso specifica analisi, le necessarie detrazioni per pervenire alla rendita catastale
definita dalla legge;
- nelle zone dove la locazione non esisteva o aveva carattere occasionale, la tariffa pu essere calcolata con lapplicazione di uno
specifico saggio di fruttuosit al valore dellunit. Questultimo pu essere individuato con il criterio del costo di riproduzione,
deprezzato per tenere conto dello stato di conservazione dellunit. Il saggio deve essere quello di investimenti edilizi per unit similari
o, in mancanza di dati, quello di investimenti concorrenti.
Per ottenere la rendita catastale di un bene necessario moltiplicare la tariffa d'estimo per i vani, per i metri quadrati o per i metri cubi
a seconda della categoria dell'immobile.
LA STRUTTURA E LA CONSULTAZIONE DELLE BANCHE DATI CATASTALI: GLI ARCHIVI
I database catastali sono attualmente schematizzabili in 5 archivi (in realt molti di pi) in stretta correlazione tra loro.
L'archivio del catasto terreni e l'archivio del catasto fabbricati contengono rispettivamente informazioni sull'identificativo catastale e dati
tecnici degli immobili.
Il catasto dei terreni contiene l'archivio cartografico (correlato anche ai dati dell'urbano); al catasto dei fabbricati , invece, agganciato
l'archivio delle planimetrie delle unit immobiliari.
La banca dati dei soggetti unica tra i due catasti ed a sua volta collegata ad un sub-archivio, cosiddetto delle titolarit, che lega i
soggetti con i relativi atti e volture che ne determinano il titolo di possesso.
I suddetti archivi sono correlati fra loro tramite lidentificativo catastale, per cui dalla conoscenza parziale dei dati su un immobile o sul
soggetto possibile, completare il quadro delle informazioni (visure).
LE VISURE E I CERTIFICATI
La consultazione degli atti catastali (visura) liberamente consentita ad ogni cittadino nell'assolvimento dei principi istituzionali del
catasto.
Lunico documento per il quale sussiste una limitazione all'accesso la planimetria delle singole unit immobiliari urbane, per le quali la
consultazione e/o l'estrazione di certificazione consentita solo ai titolari di diritti reali, a loro delegati e a soggetti portatori di legittimi
interessi.
In relazione all'informatizzazione degli atti catastali, la consultazione avviene mediante procedure di interrogazione del sistema ottenibili
a mezzo di terminale allo sportello dell'ufficio, con rilascio di stampa al richiedente.
LA CONSULTAZIONE ON LINE DEI DATI CATASTALI CON RAPPORTO CONVENZIONALE (SISTER)
Tale sistema consente ad utenti abilitati, a fronte del pagamento dei tributi previsti:
- la consultazione delle banche dati degli uffici del Territorio;
- la presentazione di documenti informatici (solo per i professionisti).
La consultazione telematica permette di ottenere a video e in stampa le visure catastali, sia per i fabbricati sia per i terreni, con lo
stesso contenuto informativo e lo stesso aggiornamento delle stampe che l'utente otterrebbe effettuando la medesima richiesta presso
lo sportello dell'ufficio.
Inoltre, possibile effettuare la visura per soggetto (persona fisica o giuridica) a livello nazionale. Sono previste due categorie di utenti:
- una comprendente essenzialmente Amministrazioni pubbliche ed Enti istituzionali, esenti, secondo la normativa vigente, dal
pagamento dei diritti di visura;
- l'altra soggetta al pagamento dei diritti di visura, comprendente Enti privati e categorie professionali quali notai, ingegneri, architetti,
geometri etc. L'abilitazione alla consultazione telematica alle banche dati consentito previa stipula della Convenzione per l'accesso
al sistema telematico dell'Agenzia del Territorio per la consultazione delle banche dati ipotecaria e catastale.
L'Utente potr scegliere di attivare il collegamento alla sola banca dati catastale ovvero, attivare anche il collegamento alla banca dati
ipotecaria.
Il perfezionamento (stipula) della convenzione e la conseguente abilitazione avverranno in modalit telematica, attraverso sottoscrizione
con firma digitale.
Col sistema di collegamento possibile, oltre ad un accesso diretto alle banche dati catastali, una navigazione di ricerca su una banca
dati centrale che consente, prima di richiedere la vera e propria visura con collegamento all'ufficio interessato, di individuare l'oggetto
che interessa quando, come spesso capita, non si dispongono di dati precisi per ununivoca individuazione. Sono rilasciabili da sistema
informativo le seguenti tipologie di visure:
- per soggetto;
- attuale per immobile;
- storica per immobile;
- elenco immobili;
- porzione della mappa;
- planimetrie delle unit immobiliari urbane ed elaborati planimetrici degli immobili;
Sono, invece, consultabili a vista, fino a quando disponibili solo su supporto cartaceo, i seguenti ulteriori documenti:
- atti catastali su supporto cartaceo;
- elaborati catastali (planimetrie delle unit immobiliari urbane, elaborati planimetrici degli immobili e documenti tecnici d'ausilio alla
predisposizione degli atti di aggiornamento geometrico), qualora esistenti esclusivamente su supporto cartaceo.
con il termine visura si intende la mera attivit di consultazione, svolta dal soggetto interessato, previa corresponsione dei tributi
dovuti, per giungere a conoscenza del dato catastale nella forma in cui lo stesso rappresentato in atti.
MODALIT DI RICERCA
Si pu richiedere la visura del singolo immobile, conoscendo i numeri di foglio, mappale e subalterno. La ricerca pu essere:
- sintetica, limitata ai soli elementi estimali (categoria, classe, consistenza, e rendita catastale) e toponomastici;
- completa, che visualizza, oltre ai dati della visura sintetica, gli intestatari, il numero dell'ultima variazione oggettiva e dell'ultima voltura
e le eventuali annotazioni;
- storica, che contiene la storia dellimmobile dall'impianto meccanografico all'attualit.
Si pu anche richiedere una visura per elenco immobili, da cui si pu vedere il classamento presente nellintero fabbricato; un tipo di
consultazione particolarmente utile al professionista, nella presentazione degli elaborati DOCFA, per avere informazioni finalizzate
all'indicazione della rendita proposta ovvero al singolo proprietario immobiliare che dovesse ricevere una notifica concernente un
accertamento catastale, per verificare la coerenza della rendita attribuita dall'Ufficio, in relazione a quella degli immobili limitrofi. La
consultazione per soggetto pu essere limitata al Comune o valida per l'intera Provincia, pu riguardare solo i fabbricati, ma volendo si
possono individuare anche le propriet dei terreni. Ad oggi anche possibile una consultazione su tutto il territorio nazionale, ad
eccezione delle Provincie autonome di Trento e Bolzano, che in forza della loro autonomia hanno un proprio sistema di consultazione,
autonomo e del tutto simile a quello nazionale, anch'esso consultabile on line.
La consultazione per indirizzo serve qualora si conosca solo l'indirizzo dell'immobile; il tipo di visura al quale si ricorre in estrema ratio.
La visura planimetrica l'ultima, in ordine di tempo, a poter essere visualizzata in via telematica. Questo tipo di visura, al contrario delle
precedenti, che possono essere richieste da chiunque, pu essere effettuata solo dal proprietario o da un professionista delegato
(geometri, architetti, ingegneri, periti edili e agrari, dottori agronomi, notai).
La visura si compone di due pagine numerate. Nella prima pagina vengono elencati i cambiamenti oggettivi in ordine cronologico, a
partire dalla prima data disponibile nel sistema fino alla data della ricerca impostata. I vari stadi oggettivi vengono elencati a ritroso,
partendo da quello attuale per arrivare al pi vecchio.
Nella seconda pagina sono esposte le mutazioni dei soggetti titolari dellimmobile in ordine temporale decrescente, dalla pi recente
(numero 3) alla pi vecchia.
LA CONSULTAZIONE ON LINE DEI DATI CATASTALI SENZA RAPPORTO CONVENZIONALE
Laccesso ai servizi di consultazione telematica ipotecaria e catastale consentito a chiunque in rispetto della normativa vigente in
tema di riutilizzazione commerciale dei dati ipotecari e catastali, su base convenzionale ovvero con pagamento telematico contestuale
per ogni consultazione effettuata.
Il servizio permette, alle sole persone fisiche registrate ai servizi telematici Entratel e Fisconline, di consultare telematicamente la banca
dati catastale e ipotecaria, a titolo gratuito ed in esenzione da tributi, relativamente agli immobili di cui il soggetto richiedente risulti
titolare, anche per quota, del diritto di propriet o di altri diritti reali di godimento.
L'AGGIORNAMENTO CATASTALE
In rapporto alle modalit di richiesta, laggiornamento degli atti dei catasti pu essere effettuato su domanda di parte o d'ufficio per
recuperare, ad esempio, omissioni di dichiarazioni in catasto di costruzioni presenti sul territorio.
L'ACCERTAMENTO CATASTALE SU DOMANDA DI PARTE
Le variazioni su richiesta di parte si possono distinguere tra quelle riguardanti gli oggetti e quelle che concernono i soggetti.
- Le mutazioni negli oggetti si effettuano con la presentazione di dichiarazione di nuove costruzioni; dichiarazione di variazione nella
consistenza, forma o destinazione d'uso di unit immobiliare gi censite; dichiarazione di variazione della qualit di coltura delle
particelle di terreno; produzione di tipi mappali per l'inserimento in mappa delle nuove costruzioni; richiesta di frazionamenti di
particelle di terreni.
- Le mutazioni dei soggetti hanno origine da: domande di voltura; rettifiche di intestazioni (su richiesta di parte o anche d'ufficio).
 Le variazioni d'ufficio si concretizzano in correzioni dovute a cambiamenti dei soggetti e degli oggetti e/o nell'attribuzione della
rendita.
Inoltre, per la libera commerciabilit dell'immobile, in caso di compravendita occorre preliminarmente aggiornare la posizione
dell'intestato catastale del soggetto cedente (se in catasto diversa da quella reale) e lo stato dell'immobile risultante nella planimetria
catastale (se diverso da quello reale).
L'AGGIORNAMENTO DELLE INTESTAZIONI (VOLTURA CATASTALE)
Ogni qualvolta che vengono posti in essere atti civili o giudiziali o amministrativi che diano luogo al trasferimento di diritti censiti nel
catasto, coloro che sono tenuti alla registrazione hanno l'obbligo di richiedere le volture in catasto. Lo stesso obbligo incombe sugli eredi
tenuti alla presentazione della dichiarazione di successione.
Per voltura catastale s'intende il complesso delle operazioni necessarie per tenere in evidenza nei registri i passaggi, ossia le mutazioni
che avvengono nelle persone di coloro che hanno la propriet, il possesso, il godimento di beni immobili. La voltura deve essere
presentata all'Agenzia dell'Entrate.
La voltura pu essere ancora presentata tramite modello cartaceo debitamente compilato, datato e sottoscritto dal soggetto obbligato.
Le domande possono essere inviate anche per plico raccomandato.
Dal 2002 stata introdotta un'ulteriore possibilit di presentazione delle domande di voltura, tramite supporto informatico contenente
il modello digitale della domanda di volture, predisposto con il programma VOLTURA 1.0, distribuito gratuitamente dall'Agenzia
dell'Entrate; in questo caso va unita anche una stampa del modello, datato e sottoscritto dal richiedente. Presenta il vantaggio di
consentire un aggiornamento in front-office della banca dati catastale.
stata resa disponibile per i notai, attraverso l'integrazione dei dati forniti per la trascrizione della formalit, la possibilit di richiedere
l'esecuzione della voltura catastale in forma automatica, presso lo sportello di Conservatoria dei Registri Immobiliari, in forma
automatizzata, contestualmente alla presentazione del documento su supporto informatico contenente la nota di trascrizione.
L'AGGIORNAMENTO DEGLI OGGETTI
Per tenere sempre aggiornati i catasti in seguito alla mutazione degli oggetti, la normativa catastale prevede l'obbligo per i titolari di
diritti reali su immobili di dichiarare in catasto le variazioni nella loro destinazione, consistenza e stato. Circa le modalit per presentare
l'aggiornamento in catasto, le seguenti procedure informatiche vengono rese disponibili gratuitamente ai professionisti da parte
dell'Agenzia delle Entrate: DOCFA 4.002, per il catasto edilizio urbano; PREGEO 10.05, per il catasto dei terreni; DOCTE 2.0, per il
catasto dei terreni. Tali procedure, in sostanza, permettono di compilare telematicamente gli originari moduli cartacei (con il vantaggio
dei molteplici controlli automatici di coerenza resi possibili dall'informatizzazione) e, presentati in front office, consentono
l'aggiornamento in tempo reale della banca dati catastale. Tuttavia, si evidenzia che, ad oggi, i soli documenti di aggiornamento che
possono essere trasmessi in via telematica sono quelli prodotti con DOCFA e PREGEO (oltre alle volture effettuate tramite
professionisti).
La Procedura DOCFA stata introdotta nel 1997 e consente la dichiarazione delle nuove costruzioni e quella di variazione delle unit
immobiliari gi censite. Il documento deve essere necessariamente redatto da un tecnico abilitato alla presentazione in catasto degli
atti di aggiornamento del catasto edilizio urbano, ma deve essere sottoscritto anche da un titolare di diritti reali sull'immobile
interessato.
La Procedura PREGEO stata introdotta nel 1989 e consente la presentazione dei tipi di frazionamento e dei tipi mappali. Il documento
deve essere necessariamente redatto da un tecnico abilitato alla presentazione in catasto degli atti di aggiornamento del catasto dei
terreni, ma deve essere sottoscritto anche da tutti i titolari di diritti reali sull'immobile interessato.
La Procedura DOCTE stata introdotta nel 2002 e consente la presentazione delle dichiarazioni delle variazioni di coltura delle particelle
di terreno. Il documento pu essere redatto direttamente da un titolare di diritti reali sull'immobile interessato ovvero anche dal
conduttore del terreno agricolo che lo abbia in affitto, in quanto soggetto coobbligato dalla normativa.
LA PRESENTAZIONE DEI DOCUMENTI DI AGGIORNAMENTO ONLINE
La funzionalit di presentazione di documenti informatici di aggiornamento del catasto rilasciata solo ai professionisti a ci
specificatamente abilitati. Ad oggi possibile l'inoltro dei documenti DOCFA, PREGEO e VOLTURA. L'invio telematico dei documenti
effettuato attraverso il sistema di interscambio dell'Agenzia del territorio (SISTER).
CENNI SULLA RIFORMA DEL CATASTO DEI FABBRICATI da vedere
La nuova legge si basa su alcuni principi di base, quali:
- coinvolgimento attivo dei Comuni;
- segmentazione territoriale in microzone;
- introduzione del metro quadrato di superficie come parametro di misura della consistenza immobiliare;
CAPITOLO 5: ESTIMO GENERALE
DEFINIZIONE
L'estimo pu definirsi come la disciplina finalizzata ad esprimere, per determinati scopi pratici, un giudizio di natura economica su beni,
fatti di mercato, progetti, programmi di intervento di soggetti pubblici e privati. Tra le competenze dell'estimo rientra anche la previsione
di un costo (cosiddetto preventivo di spesa), per l'effettuazione di lavori, servizi e cos via. Per potere redigere una valutazione coerente
necessaria, inoltre, una specifica conoscenza nel settore tecnologico-produttivo del bene oggetto di stima, l'andamento dei prezzi di
mercato di beni similari, nonch di specifica normativa tecnica e fiscale.
L'obiettivo di coloro che impiegano i principi dell'estimo quello di arrivare alla formulazione di un giudizio di stima, ovvero una relazione
tecnica che si estrinseca in una valutazione, in termini monetari, di un bene o nell'espressione di un parere di fattibilit e convenienza
sotto l'aspetto economico di determinate operazioni.
I RAMI DELL'ESTIMO
L'estimo pu essere ripartito nei seguenti rami:
- generale, che studia la teoria estimativa e le metodologie di carattere generale;
- speciale, che, a seconda della natura e della destinazione economica del bene oggetto di valutazione, si suddivide, a sua volta, in:
- civile o urbano, che concerne i fabbricati civili e le aree fabbricabili; rurale o agrario, che ha per oggetto i terreni agricoli coltivabili
e le relative opere ed impianti di sistemazione e trasformazione dei prodotti agricoli;
- forestale, che riguarda la stima dei boschi e delle masse legnose;
I PRINCIPI GENERALI DELL'ESTIMO
Dallo scopo per cui la stima richiesta e dalle diverse caratteristiche economiche del bene conseguono differenti aspetti economici
dello stesso e conseguentemente diversi valori attribuibili, ciascuno attraverso l'impiego di uno specifico criterio di stima.
L'identificazione dell'aspetto economico da perseguire rappresenta l'atto prioritario nella formulazione di ogni giudizio di stima. Gli aspetti
economici di un bene sono i seguenti:
- la capacit di essere scambiato in quanto esiste un mercato di beni similari;
- la possibilit di essere prodotto ex-novo secondo costi rilevabili in uno specifico mercato;
- la suscettibilit di essere trasformato in un altro bene del quale sia noto il mercato;
- la complementarit ovvero la possibilit di essere parte scindibile di altro bene del quale sia noto o determinabile il valore;
- la surrogabilit, cio la capacit di sostituire un altro bene del quale esiste un mercato;
- la sua capacit di produrre redditi.
La previsione il carattere immanente del giudizio di stima. Il valore di un bene economico la previsione della relazione tra il grado di
utilit del bene stesso e una determinata quantit di moneta. La previsione estimativa deve essere basata su dati storici e solo in questo
modo potr risultare motivata ed inconfutabile.
L'estimo trova come unico fondamento logico della valutazione la comparazione tra il bene oggetto di stima e altri beni con prezzi (o
costi) noti e caratteristiche simili. Una volta costruita la scala dei prezzi, si dovr individuare il gradino nel quale inserire il bene da
stimare, scegliendo come elemento ordinatore uno o pi parametri di confronto comuni a tutti i beni considerati. Il giudizio di stima deve
pertanto formularsi in riferimento a quelle circostanze, che con maggiore frequenza, ovvero normalmente, si riscontrano nel mercato
di riferimento. Per sottolineare questo concetto di maggiore frequenza, di fatto, ogni buon perito conclude la sua relazione di stima con
una frase del genere: Il pi probabile valore di mercato del bene oggetto di stima ....
L'ordinariet attiene sia alle condizioni materiali del bene sia al comportamento delle persone, nonch all'insieme dei fatti e delle
circostanze che in quello specifico settore si sono verificati nel passato, con pi frequenza, e che non possono pertanto che ripetersi
con lo stesso sviluppo e pari evoluzione. Inoltre, essa riguarda lo stato giuridico e contrattuale del bene (ad esempio se si tratta di un
immobile ad uso abitativo si terr conto nella stima se esso locato o sfitto, oppure del canone di locazione fissato per legge e cos via).
L'ordinariet pertanto non una qualit assoluta, generalmente valida nello stesso settore economico in cui inquadrabile il bene da
stimare, ma uno stato variabile di volta in volta e di luogo in luogo. Lo stato di ordinariet comporta un'attenta analisi e indagini su tutta
la popolazione di beni analoghi a quello in esame per accertare se specifiche sue qualit, positive o negative, siano ordinariamente
riscontrate o rappresentino delle condizioni singolari.
la prassi estimale prevede la possibilit di aggiustare il valore determinato per tenere conto di specifiche (straordinarie) qualit del bene
oggetto di stima, non rilevate tra quelle prese a confronto. Queste qualit sono di due tipologie:
- la prima entra in gioco attraverso la valutazione dei cosiddetti comodi e scomodi. Per comodo si intende una qualit del bene
che ne aumenta il valore rispetto all'ordinariet (ad esempio se si tratta di un appartamento gli elementi che potrebbero far
aumentare il suo valore potrebbero essere: la salubrit dell'aria della localit in cui ubicato), ma non incide sulla redditivit del bene
stesso e pertanto non valutabile autonomamente con un processo razionale. In caso di scomodi, cio di condizioni che deprezzano
un bene, l'aggiustamento percentuale operato in diminuzione;
- la seconda valutata attraverso il metodo delle aggiunte e detrazioni. In questo caso, la qualit del bene deve potere essere
valutata autonomamente con un processo razionale.
Ad esempio, un'aggiunta pu essere operata quando il bene presenta un accessorio, una particolare rifinitura, ordinariamente
apprezzata dai compratori, ma non riscontrata nei beni presi come base di confronto.
I PROCEDIMENTI DI STIMA
Il procedimento di stima l'insieme delle operazioni logiche da eseguire per giungere alla formulazione del giudizio di stima.
Il metodo di stima, si basa sulla comparazione, da cui derivano due tipi di procedimenti:
- diretti (o sintetici) sono utilizzati quando possibile disporre di prezzi relativi a transazioni di beni analoghi;
- indiretti (o analitici) quando occorre scegliere diversi ed eterogenei dati elementari che, opportunamente elaborati, consentono
indirettamente di valutare il bene in funzione dello specifico aspetto economico ricercato. Trattasi in questo caso di una serie di
confronti indiretti effettuati su dati elementari (caratteristiche, aspetti del bene) che concorrono a formare il valore e non
sull'interezza del valore attribuibile al bene.
ASPETTI ECONOMICI DI UN BENE E PROCEDIMENTI ESTIMATIVI DIRETTI E INDIRETTI
Il valore di trasformazione dato da una differenza tra il valore di mercato del bene trasformato ed il valore di produzione (stima
degli oneri connessi alla realizzazione delle opere di trasformazione). Si ricorre alle stime basate su questo criterio nel caso, ad esempio,
della valutazione delle aree edificabili.
Analogamente, il valore complementare pu considerarsi la differenza tra due valori di mercato: quello dellintero bene e quello del
bene residuo. Sul criterio del valore complementare si basano, ad esempio, le stime relative alla determinazione delle indennit di
espropriazione parziale di un fondo.
Il valore di capitalizzazione perde la sua autonomia se si considera che, quando il valore di mercato di un bene non determinabile
direttamente, se ne effettua la capitalizzazione dei redditi futuri.
Infine, il valore di surrogazione non altro che il valore di mercato o di costo di un bene similare che pu surrogare quello oggetto
di stima.
VALORE DI MERCATO
Per valore di mercato da intendersi la quantit di moneta che pu sostituire il bene economico in una corrente transazione di
mercato, essendo la moneta la merce comune di scambio. Il valore unitario quello riferito all'unit usuale di misura del bene
commerciato (parametro), ad esempio il m2 di superficie per i terreni o i fabbricati, il m3 di volumetria realizzabile per le aree edificabili
etc. Affinch possa applicarsi questo criterio di stima necessario che esista un mercato attivo di beni similari a quello oggetto di
valutazione dal quale siano rilevabili i prezzi e le caratteristiche, dei beni oggetto di recenti contrattazioni.
PROCEDIMENTO ESTIMATIVO DIRETTO DEL VALORE DI MERCATO
Sinteticamente, nelle linee principali, il procedimento consiste:
- nella rilevazione, attraverso indagini di mercato e sul territorio, dei prezzi di compravendita e delle caratteristiche tecniche
(parametri) di una serie di beni similari a quello oggetto di stima;
- nella costruzione della scala dei valori di tali beni;
- nel confronto tra il bene oggetto di stima e gli altri suddetti;
- nella collocazione del bene nella giusta posizione della scala di valori costruita;
- nella determinazione del valore attraverso la moltiplicazione del parametro del bene oggetto di stima per il prezzo medio unitario dei
beni presi a raffronto;
- nella valutazione di eventuali comodi o scomodi del bene oggetto di stima;
- nell'apporto di alcune aggiunte o detrazioni al valore determinato come sopra, motivate da caratteristiche specifiche dell'immobile
oggetto di valutazione.
Per la ricerca del valore di mercato di un bene, con procedimento diretto, ordinariamente sono impiegati i seguenti procedimenti
metodologici-operativi:
- stima sintetica parametrica;
- stima per valori tipici;
- stima ad impressione o a vista;
- stima storica.
STIMA SINTETICA PARAMETRICA
Affinch il confronto tra il bene oggetto di valutazione e beni similari sia corretto e affidabile, non basta conoscere il prezzo di questi
ultimi, ma necessario avere cognizione anche delle loro caratteristiche tecniche, oltre ovviamente di quelle del bene oggetto di
valutazione. Le caratteristiche tecniche di alcuni beni sono individuabili attraverso specifici parametri tecnici e relative scale di misura
del livello qualitativo o quantitativo della singola caratteristica. Da ci la denominazione di stima parametrica. Le stime comparative
dirette, classiche, sono quelle mono-parametriche, cio quelle che fanno ricorso ad un solo parametro, anche se nella prassi frequente
sono le stime multi-parametriche. In relazione al suddetto limite, affinch la stima sia attendibile, deve essere accortezza del tecnico
valutatore prendere a riferimento, per il confronto con il bene oggetto di valutazione, beni molto similari che differiscano con questo e
tra loro solo per la caratteristica spiegata dal parametro oggetto di stima. I parametri di stima, oltre che fisici, perch caratterizzati da
una grandezza direttamente misurabile del bene, possono essere economici, se fanno riferimento a caratteristiche economiche del
bene, quali ad esempio il beneficio fondiario per i terreni agricoli; il canone di locazione e la rendita catastale per le unit immobiliari
urbane etc. In sostanza il perito, dopo un'accurata indagine di mercato, deve ricavare il valore medio del bene per unit di misura del
parametro e, attraverso la semplice moltiplicazione tra la misura del parametro che esprime le caratteristiche (in sostanza la
consistenza) del bene oggetto di stima e il suddetto prezzo unitario, deve determinare il valore dello stesso.
STIMA PER VALORI TIPICI
Spesso i beni hanno una caratteristica complessa, cio sono costruiti con caratteristiche tipologiche e finiture variegate pi disparate
tra le diverse parti che li compongono ovvero presentano destinazione funzionale differenziata, in questi casi si ricorre alla stima per
valori tipici o per elementi costitutivi.
Ad esempio, un'azienda agricola pu essere costituita da pi appezzamenti di terreni con caratteristiche geologiche diverse tali che
sono utilizzate per colture diverse, ad esempio seminativo, vigneto, orto etc. Pertanto, il valore complessivo dell'azienda, con specifiche
avvertenze, pu essere determinato come somma dei valori dei singoli appezzamenti destinati a diversa coltura.
Altres con la stessa metodologia pu essere calcolato il valore di un intero fabbricato, se composto da unit a destinazione diversa (ad
esempio negozi, uffici, appartamenti etc.), ovvero il valore di un complesso edilizio, anche a stessa destinazione funzionale complessiva
uniforme, ma con porzioni edilizie aventi diverse qualit tipologiche e di finitura (ad esempio porzioni di costruzioni in muratura ordinaria,
altre in prefabbricati, tettoie etc.), cui non possono che attribuirsi valori unitari differenziati. Questa metodologia d un risultato
corretto quando non esiste una complementarit tra le singole porzioni immobiliari, cio interazioni funzionali tra le stesse, che
possono dare luogo a variazioni in aumento o diminuzione rispetto al valore complessivo determinato come somma delle singole
porzioni.
STIMA A VISTA
Con la stima a vista il perito esprime il proprio parere sul valore del bene oggetto della stessa stima semplicemente osservandolo; cio
non ricorre a complicate indagini e a complessi calcoli, ma attinge informazioni dall'esperienza maturata nel settore.
STIMA STORICA
Si definisce stima storica quella effettuata con riferimento al prezzo di compravendita del bene in una precedente contrattazione (data
storica), attualizzato alla data di riferimento della stima. Si ricorre a questa metodologia quando si verificano le seguenti condizioni:
- il mercato di riferimento del bene oggetto di stima, al momento in cui essa si esegue, non presenta indicazioni sufficienti per attribuire
 il valore alla specifica tipologia di beni simili a quelle in esame;
- alla data della precedente contrattazione il mercato era vivo ed il prezzo spuntato dal bene, a quella stessa data, era coerente con
i prezzi ordinariamente correnti sul mercato.
PROCEDIMENTO ESTIMATIVO INDIRETTO DEL VALORE DI MERCATO
A volte il mercato non fornisce indicazioni sul prezzo di compravendita di determinati tipi di bene, in quanto non si sono verificati scambi
recenti di beni similari. In queste condizioni, se il bene a fecondit ripetuta, il perito pu valutarlo ricorrendo alla capitalizzazione del
reddito netto annuo ritraibile dallo stesso.
Mancando informazioni sui valori di mercato di beni similari, il saggio di capitalizzazione pu essere calcolato partendo dai redditi e valori
di beni ancorch dissimili da quello oggetto di stima, ma appartenenti allo stesso settore ed operando aggiunte o detrazioni in relazione
a fattori ascendenti o discendenti sul saggio di capitalizzazione in relazione alle caratteristiche specifiche dellinvestimento proprio del
bene oggetto di stima.
Determiniamo il saggio di capitalizzazione in relazione alla natura dei redditi netti annui ordinari che il bene potr produrre in futuro:
- quando il bene potr fornire un numero illimitato di redditi costanti:
- quando il bene potr fornire un numero di redditi annui costanti limitati ad n anni;
VALORE DI COSTO
In relazione alla sua natura specifica, questo criterio utilizzato quando lo scopo della stima la determinazione del probabile valore di
costo di produzione di un bene.
Tuttavia, spesso, questo criterio viene utilizzato ogni qualvolta necessario determinare il probabile valore di un bene del quale non
esiste un mercato attivo da cui ricavare prezzi di compravendite recenti di beni similari, per cui non possibile applicare il criterio del
valore di mercato.
PROCEDIMENTO ESTIMATIVO DIRETTO DEL VALORE DI COSTO
Il valore di costo va calcolato direttamente come somma dei costi che un imprenditore ordinario deve sostenere per la produzione del
bene.
Ad esempio, il valore di un complesso industriale pu essere calcolato come somma del valore dell'area pi il costo delle costruzioni
insistenti (prefabbricato per il quale esiste gi un prezzo di mercato, oppure determinabile per confronto con altri fabbricati di costo
noto e cos via) e il costo degli impianti, attrezzature, arredi, macchine d'ufficio etc.
VALORE DI TRASFORMAZIONE
Il valore di trasformazione, nella sua accezione pi ampia, determina la possibilit di prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione
in relazione al valore di mercato del prodotto. Nella pratica estimativa coerente e diffuso luso di questo criterio, ogni qualvolta si voglia
determinare il valore di mercato di un bene del quale, in relazione alle sue specifiche condizioni attuali, non possibile rilevare dal
mercato prezzi di beni similari, mentre lo stesso suscettibile di essere trasformato in un altro bene del quale invece esista un mercato
attivo. Condizione essenziale per l'applicazione del criterio in esame , quindi, l'esistenza di un mercato di beni con caratteristiche simili
a quelle che assumer il bene da stimare dopo la trasformazione nonch la presenza di dati di mercato sulla base dei quali possibile
valutare anche i costi da sostenere per la sua trasformazione.
PROCEDIMENTO ESTIMATIVO DIRETTO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE
Il valore di trasformazione pu essere calcolato direttamente come differenza tra il valore di mercato ottenibile dopo la trasformazione
del bene e il relativo costo.
In agricoltura, esempi classici dell'applicazione del criterio di stima sono la determinazione del prezzo delle olive, dell'uva e del latte in
base al prezzo al quale saranno venduti, rispettivamente, lolio, il vino e i prodotti caseari da essi ottenuti. Tale procedura altres utile
per stabilire la convenienza ad effettuare o meno la trasformazione.
VALORE COMPLEMENTARE
possibile prevedere il prezzo di un bene in relazione al rapporto di complementarit produttiva esistente tra il bene oggetto di stima
ed altri beni.
evidente che si pu ricorrere a questo criterio ogni qualvolta si voglia determinare il valore di mercato di un bene del quale, per le sue
specifiche condizioni generali o anche solo attuali, non possibile rilevare dal mercato prezzi di beni similari, mentre lo stesso presenta
la suscettibilit di essere complementare ad un altro bene del quale esista un mercato attivo.
PROCEDIMENTO ESTIMATIVO DIRETTO DEL VALORE COMPLEMENTARE
Il valore complementare, nel senso pi lato possibile, pu essere determinato direttamente come differenza tra il valore complessivo
di tutti i beni Vp+n e il valore Vn, di tutti gli altri beni del complesso, escluso quello oggetto di stima.
PROCEDIMENTO ESTIMATIVO INDIRETTO DEL VALORE COMPLEMENTARE
Il valore complementare pu indirettamente determinarsi attraverso lanalisi preventiva della redditivit netta ordinaria del bene (p + n)
e la redditivit ordinaria del complesso dei beni n.
VALORE DI SURROGAZIONE
Mancando le informazioni di mercato che riguardano un determinato bene e dovendo in ogni caso attribuirgli un valore, si ipotizza che
questo possa essere desunto attraverso la surrogazione con un altro bene che ha delle caratteristiche tali da sostituire la funzionalit
del bene da stimare.
Un esempio tipico di bene non avente un mercato proprio fornito dal letame, il cui valore determinato considerando le quantit di
fertilizzante che sono in grado di produrre lo stesso effetto o hanno la medesima efficacia.
DIRETTO In questo caso, il criterio di stima consiste nella determinazione del valore di mercato o di costo del bene surrogabile con
quello oggetto di stima.
INDIRETTO Il valore di surrogazione pu indirettamente determinarsi attraverso la stima analitica, anzich una comparazione
sintetica, esaminando il valore di mercato o di costo di un altro bene surrogabile con quello oggetto di stima.
VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
Il valore di capitalizzazione dato dalla sommatoria al momento della stima di tutti i redditi futuri; se esso deve coincidere con quello di
mercato bisogna usare come reddito da capitalizzare quello ordinario e come saggio di capitalizzazione quello di mercato.
L'AZIENDA AGRARIA E L'ATTIVIT PRODUTTIVA AGRICOLA
L'azienda agraria un complesso tecnico, una combinazione effettiva di elementi della produzione: l'impresa l'attuazione di questa
combinazione produttiva attraverso il servizio organizzativo dell'imprenditore. L'imprenditore agricolo definito il coordinatore dei fattori
e l'assuntore del rischio della produzione: egli reperisce sul mercato i fattori liberi, li unisce e li coordina, rendendoli cos produttivi. La
sua remunerazione ci che resta dall'introito della vendita, dedotti i carichi di reddito da pagare agli altri fattori e i consumi riscontrati
nel processo produttivo. Gli elementi costituenti l'azienda agraria sono:
CAPITALE FONDIARIO
Il capitale fondiario costituito dalla terra con la sua fertilit naturale e dai miglioramenti fondiari. Il capitale fondiario immobile per
natura fisica ed economicamente fisso. Il beneficio fondiario il prezzo d'uso del capitale fondiario, cio quanto compete della produzione
al proprietario per il concesso uso del fondo; un elemento importante nel bilancio aziendale per la stima analitica per capitalizzazione
del reddito.
CAPITALE AGRARIO
Detto anche di esercizio, esso costituito dalle scorte (immobili per destinazione) e dal capitale di anticipazione (mobile per natura e
per destinazione, economicamente circolante). Le scorte si dividono in:
- scorte vive, o bestiame, da lavoro, da carne, da latte etc.;
- scorte morte fisse (macchine, attrezzi, vasi vinari);
- scorte morte circolanti (mangimi, concimi, lettimi, sementi etc.).
Il bestiame, le macchine e gli attrezzi sono capitali fissi.
CAPITALE DI ESERCIZIO
Per capitale di esercizio, capitale di anticipazione o capitale circolante si intende quanto occorre in denaro per l'esercizio della
produzione. Pi precisamente il saldo fra gli interessi passivi sulle spese relative alle voci di bilancio e gli interessi attivi sul ricavato dai
prodotti. Le componenti negative delle voci di bilancio sono: l'acquisto di mezzi extra-aziendali; quote, imposte, somme occorrenti per
remunerare il lavoro conferito dai lavoratori ed eventualmente dalle macchine e dagli animali, che non siano quelli dell'azienda.
PERSONE ECONOMICHE DELL'IMPRESA AGRARIA
L'imprenditore attua la combinazione produttiva e ne determina il funzionamento e si accolla il rischio del risultato economico del
processo produttivo (tornaconto).
Alla figura dell'imprenditore puro, andr come compenso al suo servigio il profitto, se la produzione superiore ai costi sopportati per
conseguirla, in caso contrario, cio quando la produzione sar inferiore ai costi subir una perdita. In pratica, per, difficilmente si
riscontra la presenza dell'imprenditore puro (che assicura il coordinamento dei mezzi e sopporta il rischio), in quanto questi accomuna
in s anche le vesti di almeno un'altra persona economica. Si pu avere il caso limite, in cui una sola persona fisica riassume in s tutte
le funzioni economiche dell'impresa agraria, e quindi rappresenta tutte le figure in tabella. Si parla in questo caso di piccolo proprietario
coltivatore diretto.
GLI ASPETTI ECONOMICI
I quesiti estimativi che possono essere posti ad un perito nel settore rurale chiamano evidentemente in causa gli aspetti economici dei
beni, come valutazione principale ovvero metodo di confronto:
- il valore di mercato, ai fini della compravendita, divisioni ereditarie, accensione di mutui, ipoteche;
- il valore di trasformazione nei miglioramenti fondiari o, anche in caso di vendita, qualora l'azienda presenti particolari ed ordinarie
suscettibilit di trasformazione, nonch per le stime del prezzo di alcuni prodotti agricoli per i quali non esista un mercato diretto;
- il valore complementare per la valutazione di elementi componenti l'azienda per i quali non esista un mercato autonomo, quali ad
esempio i fabbricati rurali;
- il valore di surrogazione quando nell'azienda devono essere conferiti o separati dalla stessa prodotti agricoli che non abbiano un
mercato, ma siano surrogabili da altri beni di prezzo noto;
- il valore del costo di riproduzione per la valutazione di fabbricati rurali o altre opere di sistemazione dell'azienda.
LA STIMA DELLAZIENDA AGRARIA E DEI FONDI RUSTICI
FATTORI ESTRINSECI
- i caratteri igienici quali la salubrit dell'aria; i caratteri topografici, ovvero se il fondo si trova in pianura, la depressa in montana etc.,
che incidono sul clima e sui trasporti e le opere di sistemazione;
- i caratteri climatici quali la piovosit, la ventosit, la possibilit e la frequenza di gelate o di grandinate;
- i caratteri idrologici, come la presenza di fiumi, canali, invasi, falde freatiche etc. ai fini di valutare la possibilit di irrigazione;
- i caratteri agrari quali quelli relativi alla grandezza e al numero dei fondi agricoli, agli ordinamenti colturali praticati, ai sistemi di
conduzione etc.;
- la posizione delle localit in cui esso ubicato, rispetto ai centri abitati, mercati agricoli, centri stoccaggio e trasformazione prodotti.
FATTORI INTRINSECI
- l'altitudine, la giacitura, l'esposizione etc.;
- la superficie (per i fondi di piccola dimensione, di norma, il mercato pi dinamico e sono pi appetibili);
- la forma geometrica del terreno intesa sia come regolarit del confine per consentire un ordinario uso delle macchine agricole, sia
come accorpamento particellare (un'azienda costituita da un unico accorpamento preferita rispetto ad altre suddivise in pi
appezzamenti non continui);
- sistemazione del terreno e viabilit poderale;
- presenza di piantagioni arboree, loro et, essenza, sistemazione e ciclo produttivo (annuale o poliennale);
- presenza di fabbricati rurali, loro ampiezza, distribuzione, qualit edilizia e stato di conservazione;
- presenza di vincoli, servit attive e passive;
Se la stima concerne:
- solo il fondo rustico, ossia il capitale fondiario, allora essa detta a cancello aperto;
- l'intera azienda, ossia il capitale fondiario e le scorte vive e morte, allora essa detta a cancello chiuso.
I PROCEDIMENTI DI STIMA: PROCEDIMENTO DIRETTO
sua applicazione ai terreni agricoli comporta esclusivamente differenziazioni e particolarit per quanto concerne i parametri di stima e
la tipologia di comodi, scomodi, aggiunte e detrazioni. Le metodologie di stima dirette utilizzabili per la valutazione delle aziende agrarie
o dei fondi rustici sono:
- stima sintetica parametrica;
- stima per valori tipici;
- stima a vista.
I parametri che riescono a riassumere, complessivamente, le caratteristiche tecniche ed economiche dei fondi rustici, influenti sul
valore, sono:
- il Bf (il compenso spettante alla propriet terriera);
- il canone di affitto dei fondi rustici (sempre che non sia di legge);
- la produzione lorda vendibile ricavabile dai fondi rustici;
- il reddito dominicale con i quali i fondi sono registrati in catasto e sulla base dei quali, di norma, sono pagate le imposte dirette sugli
stessi, sempre che sia coerente con lo stato di fatto;
- il reddito netto ritratto dai fondi.
Tra i parametri fisici, per i fondi rustici, il pi importante la superfcie fondiaria.
Di fatto, al parametro fisico superficie fondiaria resta associato un prezzo unitario che fortemente influenzato dalla qualit di coltura
praticata sul terreno. Si potrebbe utilizzare il prezzo medio per unit di superficie.
Se queste caratteristiche non sono autonomamente valutabili si definiscono comodi o scomodi del fondo a seconda che abbiano
un'incidenza positiva o negativa; ad esempio l'ubicazione dei fabbricati in zona elevata o panoramica, in vicinanza dei centri abitati; un
accesso agevole; forma regolare etc., costituiscono altrettanti comodi; di contro l'ubicazione in zona depressa, ombrosa, umida, un
difficile accesso, l'insalubrit della zona ecc. rappresentano scomodi.
Tra le aggiunte vi sono:
- maggiori dotazioni fondiarie rispetto all'ordinario (fabbricati, sistemazioni, impianti irrigui, etc.); laggiunta si calcola valutando il costo
di costruzione delle suddette opere, decurtato per vetust e stato di conservazione;
- maggiori dotazioni di scorte aziendali rispetto all'ordinario e suscettibili di una pratica utilizzazione (nella valutazione a cancelli chiusi);
laggiunta calcolabile come prezzo di mercato delle scorte stesse;
- anticipazioni colturali, frutti pendenti, fertilit residua);
- servit attive.
Tra le detrazioni, segnaliamo:
- minori dotazioni fondiarie rispetto all'ordinario (fabbricati, sistemazioni, impianti irrigui, etc.);
- maggiori spese straordinarie rispetto all'ordinario;
- servit passive;
- ipoteche, mutui ed altri oneri reali gravanti sul fondo; la stima della detrazione costituita dall'onere economico per estinguere il
peso, quando ci possibile, attualizzato al momento della valutazione ovvero, non potendo procedere all'estinzione, attraverso
l'accumulazione iniziale della quota annuale che la presenza del peso comporta;
Nell'estimo rurale si ricorre alla stima per valori tipici quando bisogna valutare aziende nelle quali la superficie complessiva
suddivisa in settori a diversa destinazione colturale.
Pertanto, le indagini di mercato e sul territorio saranno finalizzate a ricercare i parametri tecnici ed i prezzi di mercato di aziende
monoculturali (o pressoch tali) per ciascuna delle qualit di coltura in atto nell'azienda oggetto di stima.
Per ciascun appezzamento caratterizzato da una stessa qualit di coltura il valore sar determinato con la metodologia descritta nella
stima parametrica.
Il valore complessivo dell'azienda sar costituito dalla somma dei valori dei singoli appezzamenti a diversa coltura.
In questo tipo di stima, il perito deve dare una particolare importanza alla valutazione delle aggiunte e detrazioni in quanto la dotazione
complessiva in fattori comuni agli appezzamenti a diversa coltura del fondo oggetto di stima pu discostarsi da quella derivante dal
contributo apportato dai singoli appezzamenti.
La stima a vista spesso praticata nellestimo rurale per beni mobili quali ad esempio il bestiame o macchine agricole.
PROCEDIMENTO INDIRETTO
La stima indiretta del valore di mercato di un fondo agricolo si ottiene attraverso la capitalizzazione del reddito netto annuo, cio del
compenso che, nell'ambito di un'attivit produttiva, spetta al capitalista proprietario del fondo agricolo. La determinazione di questo
compenso richiede il percorso di strade diverse a seconda del sistema di conduzione del fondo, ossia del rapporto esistente tra
l'imprenditore ed il proprietario del terreno. Le due figure possono coincidere e allora si parla di fondi condotti ad economia diretta
ovvero essere distinte ed allora si parla di fondi condotti in affitto. Il calcolo del beneficio fondiario di un'azienda condotta in economia
diretta si effettua attraverso lo sviluppo del bilancio dell'azienda agraria, che mette in relazione ricavi e costi della produzione.
- si ricorre al principio di ordinariet dell'azienda agraria, considerando l'azienda marginale quella, cio, con costo marginale di
produzione pari al prezzo di mercato in regime di libera concorrenza, con profitto uguale a zero;
- si fa riferimento ad un imprenditore ordinario, cio di comuni capacit, prescindendo da scelte particolarmente oculate o
 sconsiderate che lo stesso potrebbe assumere. Infatti, il valore di mercato deve riguardare solo quelle parti dell'azienda che possono
formare oggetto di trasferimento e tra questi non possono rientrare sovra o sotto valutazioni connesse alle particolari capacit
dell'imprenditore.
Il bilancio lo strumento attraverso cui sono esposti i risultati economici dell'impresa e calcolati i redditi.
In pratica, si ottiene aggiungendo al beneficio fondiario un eventuale tornaconto dellimprenditore, supposto che operi anche in condizioni
di non ordinariet.
Scelto ogni elemento necessario per il giudizio sul reddito da capitalizzare, si passa alla ricerca del saggio di capitalizzazione. Per la sua
individuazione si opera un confronto tra il fondo in esame ed altri similari di Bf e prezzi di mercato noti.
Il calcolo del beneficio fondiario di unazienda condotta in affitto indubbiamente pi semplice dellipotesi di unazienda condotta in
economia diretta, in quanto il proprietario, avendo dato in fitto il fondo, non corre il rischio di gestione ma percepisce un compenso
denominato canone daffitto.
Pertanto, il beneficio fondiario sar dato dalla differenza tra il canone daffitto e le spese di competenza del proprietario del fondo.
LA STIMA DI PICCOLI APPEZZAMENTI
Si definisce piccolo appezzamento quello che non consente la costituzione di unazienda agraria organica e ben strutturata. Il piccolo
appezzamento pu avere diverse destinazioni:
- destinazione agricola quando pu andare ad ingrandire aziende preesistenti;
- destinazione extra-agricola quando pu diventare terreno edificabile.
STIMA DI TERRENI A DESTINAZIONE AGRICOLA
Nell'ambito di tale stima si usa distinguere a seconda del fine per cui il piccolo appezzamento acquistato. Infatti, se esso destinato
a essere:
- coltivato, la valutazione effettuata adottando il criterio del valore di mercato;
- annesso ad un altro fondo, la valutazione effettuata adottando il criterio del valore complementare.
STIMA DI TERRENI A DESTINAZIONE EXTRA-AGRICOLA
Nella valutazione di tali terreni bisogna tener conto di numerosi fattori intrinseci ed estrinseci, e cio:
- coefficiente di abitabilit dell'area (m fabbricato/m superficie terreno);
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- conformazione planimetrica del suolo;

- sviluppo della rete stradale;
- andamento topografico del terreno;
- ubicazione;
- mezzi di collegamento;
Per la valutazione di tali terreni si adottano due criteri: prezzo di mercato e valore di trasformazione.
Il criterio del prezzo di mercato si adotta quando esiste un mercato attivo delle aree edificabili; si tratta di confrontare l'area oggetto di
valutazione con altre della zona assimilabili a quella in esame per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle quali si conoscono i
prezzi realizzati in recenti compravendite.
Il metodo del valore di trasformazione viene adottato quando l'acquirente, gi proprietario di un terreno limitrofo, pu trarre particolari
vantaggi dalla compravendita; esso dato dalla differenza tra il valore del fabbricato che si pu costruire, compresa l'area che occuper,
e il costo necessario per realizzarlo.
LA STIMA DEI FRUTTI PENDENTI
Per frutti pendenti si intendono i prodotti ancora in campo in attesa della raccolta, salvo leffettuazione di alcune ulteriori lavorazioni
prima della raccolta.
La necessit della loro valutazione pu sorgere per molteplici cause e, generalmente:
- in caso di danni alle colture dovuti a calamit naturali ed a terzi;
- in caso di espropriazione od occupazione del fondo;
- qualora laffittuario, il mezzadro o lenfiteuta, per un motivo qualsiasi, lascia il fondo durante lannata agraria.
In questi casi il valore dei frutti pendenti costituisce unaggiunta al valore, ordinariamente determinato allinizio del ciclo produttivo.In
relazione al periodo in cui da effettuare la stima dei frutti pendenti, questa pu essere sviluppata con il metodo dei costi sostenuti
ovvero con il metodo dei redditi futuri.
METODO DEI COSTI SOSTENUTI
Questo metodo prevede di calcolare i frutti pendenti come somma delle spese sostenute fino al momento della stima, detratti eventuali
prodotti intermedi raccolti.
Al metodo dei costi sostenuti si ricorre quando il momento in cui devono essere valutati i frutti pendenti molto vicino all'inizio del ciclo
produttivo cosicch, di norma, vi sono solo i costi sostenuti, senza prodotti intermedi.
METODO DEI REDDITI FUTURI
Con questo metodo si calcolano i frutti pendenti come differenza tra il valore dei prodotti ottenibili e le spese ancora da sostenere.
Al metodo dei redditi futuri si ricorre, pi correttamente, nel caso in cui il momento al quale sono da valutare i frutti pendenti sia molto
vicino alla fine del ciclo produttivo; ci perch pi facile stimare la produzione che si otterr dato che i prodotti sono visibili e le spese
future sono relative alla sola raccolta.
LA STIMA DELLE SCORTE
I fondi agricoli, di norma, sono oggetto di vendita, come suole dirsi, a cancello aperto, nel senso che la propriet rimane nel possesso
delle scorte costituenti il capitale agrario. Si indicano di seguito i criteri di stima di ogni elemento costituente il capitale agrario:
- il bestiame stimato a valore di mercato, in relazione all'et, al peso ed alla specie;
- le macchine e attrezzi sono valutati a prezzo di mercato a nuovo, decurtato di una data percentuale per tenere conto della loro
vetust;
- i foraggi, dopo la preventiva quantificazione, sono valutati a prezzo di mercato, qualora esista un mercato locale. Altrimenti si pu
procedere attraverso il criterio di trasformazione (in accrescimento del bestiame) o di surrogazione (di mangimi di pari potere
nutritivo);
- il letame valutato con il criterio di trasformazione o di surrogazione (di concimi di pari potere fertilizzante);
- i materiali di magazzino quali concimi, sementi, anticrittogamici, lubrificanti, carburanti etc., ovvero sementi prodotti in azienda o
prodotti da vendere, sono stimati al prezzo di mercato di acquisto o di possibile vendita.
LA STIMA DELLE ANTICIPAZIONI COLTURALI
Spesso nelle aziende agrarie i successivi esercizi annuali si sovrappongono, nel senso che alla fine di un'annata agraria possono gi
essere state avviate alcune lavorazioni per delle colture il cui ricavo si verificher nell'annata successiva (si pensi al grano e gli altri
cereali invernali e agli erbai autunnali-vernini).
Si chiamano anticipazioni colturali, o scorte a terra, le spese sostenute (concimi, sementi etc.), la manodopera impiegata, le quote
di noleggio per macchine attrezzi e ogni altro materiale impiegato.
Queste anticipazioni costituiscono, pertanto, una detrazione al valore determinato in condizioni di ordinariet, attraverso la
capitalizzazione del Bf.
LA STIMA DEI RESIDUI DI FERTILIT
una stima cui si fa ricorso nel caso dei bilanci per finita locazione, qualora i terreni non dovessero essere restituiti dal conduttore nella
stessa situazione in cui gli furono affidati all'inizio dell'affitto (ad esempio: consegna del terreno al conduttore affittuario, dopo
l'effettuazione di una coltura miglioratrice da parte della propriet e restituzione dello stesso terreno da parte dell'affittuario dopo, per,
l'effettuazione di una coltura depauperante).
Per il calcolo dei residui di fertilit sono disponibili delle tariffe convenzionali di valore della forza vecchia (espresse in /ha per qualit
di coltura svolta).
LA STIMA DELLE PIANTAGIONI ARBOREE DA FRUTTO
Le piantagioni arboree da frutto (frutteti, vigneti, oliveti, agrumeti etc.) assicurano redditi poliennali poich il ciclo produttivo si esaurisce
in un numero di anni superiore a 1. Il ciclo di tali piantagioni, in considerazione del ritmo di successione dei prodotti e delle spese
sostenute, nel periodo considerato, si divide nelle seguenti fasi:
- impianto, in cui la produttivit negativa o nulla. Inizia nell'anno di impianto della piantagione e termina nell'anno in cui i prodotti
equivalgono le spese;
- incremento, in cui i prodotti superano le spese e aumentano di anno in anno;
- maturit, in cui viene raggiunto il periodo di massima produttivit;
- decremento, caratterizzata da una produttivit decrescente. I prodotti superano ancora le spese, ma la differenza tra i primi e le
 seconde tende ad annullarsi di anno in anno.

Consideriamo i frutteti specializzati a governo poliennale in cui l'impianto si effettua in un dato anno e l'abbattimento avviene dopo n
anni.
I problemi estimativi che si possono presentare per tali frutteti sono di tre tipologie e concernono la determinazione del:
- valore del suolo nudo o capitale terra;
- valore del frutteto, dato dal valore del suolo nudo cui si aggiunge quello delle piante da frutto;
- valore del soprassuolo fruttifero, dato, appunto, dal valore delle sole piante da frutto. Stabilito il quesito di stima, il perito per
procedere alla valutazione dovr raccogliere dati sui prodotti annui e le spese. L'operazione comporta non poche difficolt in quanto
i prodotti e le spese variano a seconda dell'et delle piante. Devono, inoltre, essere individuati la lunghezza del ciclo vegetativo, il
grado di fertilit del terreno, il saggio di capitalizzazione e la tecnica di coltivazione adottata;
VALORE DEL SUOLO NUDO trovare
VALORE DEL FRUTTETO
Il valore del frutteto in un anno intermedio del ciclo si ottiene considerando il valore del suolo e del soprassuolo congiuntamente e
applicando uno dei tre metodi illustrati di seguito: metodo dei costi sostenuti, metodo del ciclo fittizio.
Il metodo dei costi sostenuti trova applicazione quando le piante si trovano verso la fine del ciclo.
Il metodo del ciclo fittizio trova applicazione quando le piante si trovano verso la met del ciclo.
VALORE DEL SOPRASSUOLO trovare
LA STIMA DEI BOSCHI.
L'estimo forestale si occupa della stima delle masse legnose e dei boschi.
I BOSCHI
Il bosco una superficie di terreno coperta da una vegetazione disposta a strati che si distinguono in: arboreo, arbustivo ed erbaceo. Il
bosco destinato alla produzione di legname (prodotto finale, prodotto intercalare per diradamenti etc.). Le essenze forestali si
distinguono in relazione a determinate caratteristiche; tra le pi importanti annoveriamo:
- la forma delle foglie
- la durata delle foglie
A seconda delle specie arboree presenti, i boschi si suddividono in:
- puri se sono costituiti da una sola specie di pianta legnosa;
- misti se sono costituiti da pi specie di piante arboree.
A seconda dell'et delle piante, i boschi si suddividono in:
- coetanei se sono costituiti da piante della stessa et;
- disetanei se sono costituiti da piante di et differente.
LA DENDROMETRIA
La dendrometria il ramo delle scienze forestali che si occupa dello studio dei problemi relativi alla determinazione del volume, o
cubatura, e di altri parametri di alberi in piedi, di boschi o di tronchi atterrati.
STIMA DEL VALORE DEL SOPRASSUOLO
Il valore del solo soprassuolo costituito dalla differenza tra il valore del bosco e quello del solo terreno naturale. Il valore del soprassuolo
determinabile negli anni intermedi, risultando uguale a zero al momento di inizio e fine ciclo.
LA STIMA DELL'ET DEL MASSIMO TORNACONTO
L'et del massimo tornaconto coincide con la durata del turno che rende massimo il beneficio fondiario ricavabile dal bosco.
LA STIMA DEI MIGLIORAMENTI FONDIARI
I miglioramenti fondiari sono costituiti dall'insieme di opere da compiere per portare a coltura terreni incolti o sotto utilizzati ovvero per
aumentarne le dotazioni di pertinenze e, quindi, in sostanza per conseguire un incremento di produttivit dei fondi agricoli. Le opere
sono della pi svariata natura e possono riguardare costruzione di fabbricati rurali o ampliamento di quelli esistenti, realizzazione di
opere di scolo, difesa, viabilit, impianti di irrigazione. I quesiti estimali connessi ai miglioramenti fondiari sono costituiti dal calcolo:
- del valore del fondo a miglioramento avvenuto (criterio del valore di trasformazione);
- della convenienza economica all'esecuzione del miglioramento;
- dell'indennit spettante al soggetto che abbia eseguito un miglioramento sul fondo di terzi;
- riparto delle spese del miglioramento, quando le opere coinvolgano pi fondi.
Il giudizio di convenienza dipende dallo scopo per cui si effettua il miglioramento e dal tipo di imprenditore concreto che lo esegue. Esso
si esprime:
- in termini di capitale;
- in termini di redditi;
- in termini di fruttuosit (o di saggio d'interesse): il miglioramento conveniente se il saggio di fruttuosit, ottenuto come rapporto
fra l'incremento di reddito e il costo totale del miglioramento, risulta maggiore o uguale a quello ritraibile investendo il capitale in altre
attivit che abbiano una certa analogia di rischio.
IL RIPARTO DELLE SPESE CONSORTILI
Spesso alcune opere di miglioria possono coinvolgere vasti comprensori riguardanti pi fondi appartenenti a diversi proprietari (si pensi
alle opere di bonifica, scolo, impianti di irrigazione, strade interpoderali, acquedotti etc.). Nasce quindi il problema di ripartire la spesa
complessivamente sostenuta tra i vari proprietari. Nel settore esistono disposizioni di legge che disciplinano alcune opere (ad esempio
la bonifica). Secondo il codice civile, il principio generale che il riparto deve avvenire in forma proporzionale agli aumenti di Bf che i
singoli fondi conseguono per effetto della costruzione delle opere.
LA STIMA DEI FABBRICATI
I principali quesiti che possono presentarsi nell'estimo civile, oltre quello principe inerente la stima dei fabbricati, sono i seguenti:
- stima delle aree edificabili;
- stima delle quote millesimali per la ripartizione delle spese di manutenzione e di gestione delle pertinenze comuni di un condominio.

In relazione ai quesiti estimativi che possono essere posti ad un perito, facile constatare come siano chiamati in causa quasi tutti gli
aspetti economici dei beni, come valutazione principale ovvero metodo di confronto:
- il valore di mercato (ai fini della compravendita, divisioni ereditarie, accensione di mutui, ipoteche);
- il valore del costo di riproduzione (nel caso di valutazione di fabbricati per i quali non esiste un mercato proprio);
- il valore di trasformazione (nelle ristrutturazioni edilizie o, anche in caso di vendita, qualora il fabbricato presenti particolari ed
 ordinarie suscettibilit di trasformazione);
- il valore complementare (per la valutazione di porzioni di fabbricato per le quali non esista un mercato autonomo).
IL VALORE DI MERCATO: PROCEDIMENTO ESTIMATIVO DIRETTO DEL VALORE DI MERCATO
Per la valutazione dei fabbricati civili si impiegano le seguenti tipologie di stima:
STIMA PARAMETRICA
Questo procedimento applicabile quando il fabbricato costituito da un'unica unit immobiliare, o comunque presenta una medesima
destinazione funzionale (ad esempio una palazzina comprendente solo alloggi. Nella comparazione tra il bene oggetto di stima e gli altri
con prezzi noti, si prendono in esame fabbricati in condizioni ordinarie. Pu accadere che l'immobile oggetto di valutazione presenti delle
caratteristiche particolari, apprezzate sul mercato, che lo rendano pi o meno appetibile, rispetto a quelle possedute dagli immobili
presi a raffronto. Se queste caratteristiche non sono autonomamente valutabili si definiscono comodi o scomodi del fabbricato, a
seconda che abbiano un'incidenza positiva o negativa.

STIMA PER VALORI TIPICI

Nell'estimo civile, si ricorre a questa metodologia in caso di valutazione di un fabbricato nel quale la superficie complessiva di tutti i piani
fuori ed entro terra suddivisa in porzioni a diversa destinazione funzionale. In questo caso le indagini di mercato e sul territorio saranno
finalizzate a ricercare i parametri tecnici ed i prezzi di mercato delle varie destinazioni funzionali in cui l'immobile oggetto di stima
suddiviso.
STIMA A VISTA
Nell'ambito dell'estimo civile la stima a vista trovava applicazione in passato, quando era comune la prassi degli operatori immobiliari di
stimare gli appartamenti per civile abitazione a vano.
PROCEDIMENTO ESTIMATIVO INDIRETTO DEL VALORE DI MERCATO
La stima indiretta del valore di mercato di un fabbricato si ottiene attraverso la capitalizzazione del reddito netto annuo, cio del
compenso che spetta al proprietario.
Alla determinazione del reddito netto annuo si perviene attraverso l'analisi del canone di affitto prendendo in esame il bilancio di parte
padronale che presenta come poste attive i ricavi annui della locazione e come poste negative gli oneri e spese a carico della propriet
stessa.

LA STIMA A VALORE DI COSTO

La determinazione del valore di costo di un fabbricato pu essere richiesta per un fabbricato da costruire, al fine di valutare la
convenienza economica delloperazione, ovvero pu essere necessaria anche per un fabbricato esistente, quando per lo stesso non
esista un mercato proprio o quando necessiti, per finalit estimativa, proprio il costo di ricostruzione.
PROCEDIMENTO ESTIMATIVO DIRETTO DEL VALORE DI COSTO
Attraverso indagine di mercato si individuano fabbricati similari a quelli oggetto di stima del quale siano noti il prezzo di costruzione e le
caratteristiche tecniche.
Tra le caratteristiche tecniche rileva il parametro con il quale eseguire il raffronto, generalmente la superficie complessiva commerciale
ragguagliata ovvero il volume vuoto per pieno della costruzione. Il costo sopra determinato un costo riferito ad un fabbricato di nuova
costruzione, essendo tali gli elementi economici degli immobili presi a raffronto, per cui allo stesso devono essere apportati dei
deprezzamenti in relazione alla vetust e all'obsolescenza che il fabbricato oggetto di stima pu presentare.
PROCEDIMENTO ESTIMATIVO INDIRETTO DEL VALORE DI COSTO
Con questo metodo, la stima a costo viene effettuata producendo un analitico computo metrico dei lavori necessari per realizzare il
fabbricato.
Si ricorre ad esso quando le particolarit del fabbricato oggetto di stima sono talmente rare che non possibile effettuare un confronto
diretto con altri immobili gi realizzati, attraverso l'utilizzazione di un parametro sintetico.
LA STIMA A VALORE DI TRASFORMAZIONE
Si ricorre a questo criterio di stima quando necessario determinare il valore di mercato di un fabbricato per il quale, per le sue
specifiche condizioni attuali, sul mercato non esistano beni similari compravenduti, ovvero quando lo stesso al momento della stima
sotto utilizzato, in quanto presenta la suscettibilit di essere trasformato in altro del quale esista un mercato attivo con prezzi pi elevati.
Condizione essenziale per l'applicazione del criterio di stima quindi l'esistenza del mercato dei beni similari con caratteristiche che
assumer il nostro bene dopo la trasformazione, e dati di mercato che ci consentano di valutare i costi da sostenere per la sua
trasformazione.
PROCEDIMENTO ESTIMATIVO DIRETTO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE (vedere quello indiretto)
Il valore di trasformazione va inteso, quindi, come differenza del valore di mercato ottenibile dopo la trasformazione e il relativo costo. Il
metodo definito diretto in quanto il confronto avviene tra valori di mercato del bene trasformato. La procedura utile per stabilire la
convenienza ad effettuare o meno la trasformazione.
LA STIMA A VALORE COMPLEMENTARE
Si pu ricorrere all'utilizzazione di questo criterio ogni qualvolta si voglia determinare il valore di mercato di una parte di un fabbricato o
un fabbricato di un complesso edilizio del quale, per le sue specifiche condizioni generali o anche solo attuali, non esiste un mercato
proprio di beni similari, sempre che lo stesso cespite presenti la suscettibilit di essere complementare ad un altro compendio
immobiliare del quale esista un mercato attivo.
LA STIMA DELLE AREE EDIFICABILI
Questa categoria di beni costituita dalle aree, principalmente urbane, destinate alledificazione per diverse finalit di interesse pubblico
e privato, per le quali esiste un attivo mercato al pari delle costruzioni. L'edificazione disciplinata dagli strumenti urbanistici di
emanazione comunale ed subordinata alla corresponsione di specifici contributi. Il valore delle aree edificabili perci dipende
principalmente dagli stessi fattori estrinseci che caratterizzano il valore dei fabbricati e da altri fattori propri, e per questo denominati
intrinseci.

GLI ASPETTI ECONOMICI

Gli aspetti economici che riguardano le aree edificabili, come valutazione principale ovvero metodo di stima di confronto con il principale,
sono:
- il valore di mercato (ai fini della compravendita, divisioni ereditarie, accensione di mutui, ipoteche);
- il valore di trasformazione (nel caso di vendita, qualora non esista un mercato proprio);
- il valore complementare (per la valutazione di porzioni di aree per le quali non sia possibile una edificabilit autonoma).
LA STIMA A VALORE DI MERCATO
Per la valutazione delle aree edificabili attraverso il valore di mercato, l'unico procedimento utilizzabile quello diretto, non presentando
le aree edificabili la suscettibilit di fornire un reddito. Le metodologie dirette sono le stesse gi precedentemente descritte:
- stima sintetica parametrica;
- stima per valori tipici;
- stima storica.
LA STIMA A VALORE DI TRASFORMAZIONE
Si ricorre a questo criterio di stima quando necessario determinare il valore di mercato di un'area della quale non possibile rilevare
dal mercato prezzi di aree similari, ovvero come secondo criterio di stima, per un confronto con il valore determinato con metodo
diretto. Per l'applicazione del criterio del valore di trasformazione deve esistere un mercato attivo dei fabbricati e dei costi di costruzione
degli stessi.
Il valore di trasformazione, per un'area edificabile, va inteso come differenza del valore di mercato del fabbricato realizzabile sull'area
ed i costi di costruzione del fabbricato, il tutto attualizzato al momento della stima.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI CONDOMINIO E CALCOLO DEI MILLESIMI
Si realizza un condominio quando, in uno stesso edificio diviso in piani orizzontali, coesistono propriet esclusive e parti comuni indivise
legate tra loro da un rapporto di complementariet e di destinazione funzionale comune. Sono parti comuni, ad esempio, il suolo su cui
sorge l'edificio, le scale, le fondamenta etc.
L'uso delle parti comuni, salvo diversa disposizione del regolamento, libero, nel senso che ogni condomino ha il diritto di usare e godere
dei beni e servizi comuni, con il solo limite del rispetto della destinazione funzionale delle cose e del pari godimento degli altri condomini.
La contropartita di tale diritto l'obbligo di farsi carico, in misura proporzionale al valore della propriet di ciascuno, delle spese
necessarie alla conservazione e godimento di quegli stessi beni e servizi. La tabella millesimale lo strumento attraverso il quale si
stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni; in termini matematici, esprime il rapporto
di valore proporzionale tra le singole propriet private e lintero edificio.
Quindi, assegnando ad ogni unit immobiliare un determinato valore espresso in millesimi, si esplicitano i diritti e i doveri che i condomini
assumono nei confronti delle parti comuni. sono stati introdotti opportuni coefficienti di riduzione che sintetizzano tali differenze e che
consentono di ottenere la superficie o volume equivalente o virtuale.
Tali coefficienti si distinguono in diverse tipologie:
- coefficiente di altezza di piano rispetto al suolo: opportuno distinguere i due casi in cui il fabbricato dotato di ascensore o meno.
Nel fabbricato provvisto di ascensore i vantaggi aumentano con l'aumentare dell'altezza, mentre se ne sprovvisto i vantaggi sono
maggiori per le unit immobiliari dei primi piani.
I vantaggi o gli svantaggi di cui sopra derivano anche dalla comodit di accesso al fabbricato, dall'entit delle spese condominiali;
dalla maggiore commerciabilit, luminosit, rumorosit e panoramicit dell'edificio.
- coefficiente di destinazione: si identifica nel particolare uso cui destinata l'unit immobiliare: una valutazione degli spazi in relazione
alla misura della loro utilit.
- coefficiente di utilizzazione: si applica per identificare il particolare uso dei singoli ambienti che compongono lunit immobiliare.
- coefficiente di esposizione o prospetto: si riferisce ai maggiori o minori benefici che un ambiente pu avere in relazione all'affaccio
che esso ha: su strada, su cortile, su visuale libera, su panorama, su giardino.
- coefficiente di orientamento: quello che tiene conto di come sono orientati gli ambienti rispetto ai punti cardinali, quindi tiene
conto della quantit di sole, di luce, di calore, di vento.
- coefficiente di luminosit: considera la quantit di luce che entra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.
La superficie virtuale si ottiene moltiplicando il prodotto di tali coefficienti per la superficie reale.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE DELLE SCALE E DEGLI ASCENSORI
Le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori sono ripartite tra i condomini per met in ragione del valore delle
singole unit immobiliari e per l'altra met esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. In altri termini
le spese sono ripartite in uguali parti secondo i:
- millesimi di propriet: Per stabilire la ripartizione della prima met di spese si deve considerare che alle spese di manutenzione
delle scale ed ascensore non contribuiscono i negozi situati al piano terra.
- millesimi d'uso: per stabilire la ripartizione della seconda met di spese si segue questo procedimento:
- si assegna un numero d'ordine progressivo a ciascun piano: 1, 2, 3, ...;
- si effettua la somma di tali numeri;
- si assegna a ciascun piano un coefficiente pari al rapporto tra numero d'ordine del piano e somma dei numeri
- relativamente a ciascun piano la quota si ripartisce applicando tale coefficiente al valore dei millesimi assegnati dalla tabella.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RISCALDAMENTO
La ripartizione delle spese di esercizio di un riscaldamento centralizzato pu essere effettuata attraverso lutilizzazione di 3 diversi
criteri:
- criterio della cubatura riscaldata: la sua applicazione comporta la determinazione dei metri cubi riscaldati dalle singole unit
immobiliari.
- criterio della superficie radiante;
- criterio misto cubatura-superficie radiante: quello in base al quale la somma della spesa di riscaldamento va divisa in due met:
alla prima si applica il criterio della cubatura riscaldata, alla seconda si applica il criterio della superficie radiante.
SEZIONE QUARTA: ESTIMO LEGALE
LA STIMA DEI DANNI
Si chiama danno qualsiasi diminuzione di valore o di rendita di un bene causata da un fatto doloso, colposo oppure da un sinistro.
Il sinistro un evento non prevedibile, determinato da cause fortuite (incendio, grandine ...). Per i danni causati da azioni dolose o colpose,
si stabilisce che colui che ha commesso il fatto ha l'obbligo di risarcire il danno. Generalmente, i beni suscettibili di subire danni vengono
assicurati mediante un contratto, in base al quale la compagnia si impegna a risarcire i danni causati ai beni stessi. Il danno, al quale
correlata lindennit, pu essere analizzato sotto due aspetti:
- materiale o tecnico, rappresentato dal costo per poter ripristinare l'andamento normale dei redditi;
- economico o finanziario, rappresentato dal mancato reddito percepito.
Si intuisce che l'indennizzo dato dalla somma dei danni; in taluni casi per si conferisce solamente un indennizzo finanziario, o solo un
indennizzo tecnico.
In seguito alla stipulazione del contratto di assicurazione, l'assicurato si impegna a pagare un premio annuo, mentre la compagnia di
assicurazione si impegna a risarcire un eventuale danno. Il premio stabilito dalla compagnia di assicurazione in base alla frequenza e
all'entit degli eventi. compito del tecnico verificare se il danno da imputare alle cause per le quali il bene era assicurato, accertando
l'eventuale inosservanza colposa o dolosa del proprietario.

DANNI DA GRANDINE A UN FONDO COLTIVATO

La stima dei danni in questo caso si effettua in base ai frutti pendenti o alle anticipazioni colturali di quell'anno e non in base alle medie
di produzione o il valore ordinario. Essa di norma serve per determinare l'indennit che l'assicuratore deve corrispondere all'assicurato.
Nell'assicurazione dei prodotti del suolo il danno si determina in relazione al valore che i prodotti avrebbero avuto al tempo della
maturazione o al tempo in cui ordinariamente si raccolgono.
Per la valutazione del danno il tecnico deve:
- accertarsi che l'appezzamento colpito dalla grandine sia assicurato e che il danno sia dovuto effettivamente alla grandine;
- determinare, al netto delle spese, il valore del prodotto che si sarebbe ottenuto se la grandinata non fosse avvenuta.
Bisogna, dunque, ricorrere alla stima dei frutti pendenti in base ai redditi futuri, ovvero:
- calcolare eventuali spese risparmiate dall'imprenditore per il minor prodotto raccoglibile;
- valutare al netto delle spese il prodotto che la coltura in atto potr dare dopo la grandinata;
- calcolare il coefficiente di assicurazione.
L'entit del danno arrecato espressa in percentuale del prodotto ricavabile dal fondo senza la grandinata.
DANNI DA INCENDIO
Lammontare del danno concordato direttamente dallimpresa assicuratrice e dal contraente; in caso di controversia, a richiesta di
una delle parti, da due periti nominati uno dallimpresa assicuratrice e uno dal contraente. Se si verifica un disaccordo tra i due periti,
essi devono nominarne un terzo. Ciascuna delle parti sostiene le spese del proprio perito e quelle del terzo sono divise a met. In caso
di controversia tra i contraenti, la stima dei danni viene demandata dal giudice ordinario ad un consulente tecnico, che sulla base delle
condizioni contenute nella polizza e delle disposizioni di legge, determina la misura dellindennizzo che la Compagnia di assicurazione
deve corrispondere al proprio assicurato. Lammontare del danno determinato con riferimento alle spese da sostenere per ricostruire
ex novo o ripristinare il fabbricato, al netto del deprezzamento dovuto al grado di vetust e allo stato di conservazione al momento del
verificarsi dellevento.
Lammontare del danno al fabbricato parzialmente distrutto viene determinato attraverso laspetto economico del valore
complementare; a questo si somma il costo delle demolizioni, se necessarie, e si sottrae il valore del materiale che si riesce a
recuperare.
Il danno a un fabbricato distrutto totalmente sar determinato attraverso laspetto economico del valore di ricostruzione al netto delle
spese di demolizione e del valore degli eventuali materiali recuperabili.
LE ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILIT
L'espropriazione per pubblico interesse pu essere definita come il trasferimento forzato del diritto di propriet o di altro diritto reale
su di un bene necessario alla realizzazione di un'opera riconosciuta di pubblica utilit, contro la corresponsione di un'indennit.
AREE EDIFICABILI
Per le aree edificabili l'indennit di espropriazione determinata nella misura pari al valore venale del bene.
Essa viene ridotta del 25% nel caso in cui l'area espropriata sia destinata ad interventi di riforma economico-sociale.
Qualora l'area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario coltivatore diretto anche una indennit pari al valore agricolo
medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato.
AREE LEGITTIMAMENTE EDIFICATE
Per le aree legittimamente edificate l'indennit determinata nella misura pari al valore venale.
AREE NON EDIFICABILI
Il Testo Unico prevede che l'indennit definitiva determinata in base al criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture
effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati. Se l'area non effettivamente coltivata,
l'indennit commisurata al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona ed al valore dei manufatti
edilizi legittimamente realizzati. Nel caso in cui il proprietario dell'area sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo spetta un'indennit
aggiuntiva, pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato.
OCCUPAZIONE TEMPORANEA
L'occupazione temporanea, un provvedimento emanato al fine di consentire agli imprenditori ed esecutori dei lavori e di opere di
pubblica utilit l'occupazione provvisoria di beni altrui per estrarne pietre, ghiaia, sabbia o comunque per utilizzarli ai fini dei lavori
(impiantandovi depositi, magazzini, officine etc.). Si tratta di occupazione strumentale, analogamente all'occupazione d'urgenza
necessitata da forza maggiore.
possibile procedere all'occupazione temporanea di aree non soggette ad espropriazione quando risulti necessario per la corretta
esecuzione dei lavori previsti. Si disciplina l'indennit dovuta al proprietario per l'occupazione: essa pari ad un dodicesimo di quanto
sarebbe dovuto nel caso di esproprio per ogni anno di occupazione, pi un dodicesimo dell'indennit annua per ogni mese di occupazione.
LE SERVIT PREDIALI
Il problema estimale pi ricorrente in materia di servit la determinazione dellindennit di asservimento, che deve essere riconosciuta
al proprietario del fondo servente, come giusto ristoro al danno subito per l'imposizione del vincolo costituito dalla servit. Tale indennit
di norma costituita da una somma una tantum da riconoscere al momento della imposizione. Per le servit coattive la legge che
disciplina i criteri di determinazione dell'indennizzo.
Nelle servit volontarie, sono le parti che concordano l'indennit, sulla base dell'utilit o vantaggio che essa procura al fondo dominante
e/o il danno che viene a sopportare il fondo servente. Se una servit passiva comporta la svalutazione di un fondo, l'indennit di
asservimento pari alla differenza tra il valore del fondo libero da ogni servit ed il valore dello stesso fondo gravato dalla servit.
Analogamente, le servit attive possono valutarsi nel maggior valore che in virt di esse viene ad acquistare il fondo dominante.
In altri termini, nello stabilire l'indennit, il perito deve tenere presente il principio generale della non liceit dell'arricchimento dell'uno a
danno dell'altro proprietario.
STIMA DI UN FABBRICATO GRAVATO DA USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE
Lusufrutto
Luso
Labitazione Premettendo che il nudo proprietario pu godersi l'immobile solo alla cessazione dell'usufrutto, il valore attuale
dell'immobile dato dalla differenza tra il probabile prezzo di mercato del bene considerato libero dall'usufrutto ed il cumulo dei futuri
redditi netti che l'immobile capace di produrre dal giorno della stima all'anno in cui viene liberato l'immobile, scontato all'attualit.
LA STIMA DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
STIMA DEL DIRITTO DEL SUPERFICIARIO trovare
STIMA DEL DIRITTO DEL CONCEDENTE trovare
In caso di diritto temporaneo, il diritto del concedente fatto pari al valore dellimmobile al momento della restituzione, anticipato alla
data di riferimento della stima pi laccumulazione iniziale dei canoni dovuti dal superficiario.
In caso di diritto concesso a tempo indeterminato, il diritto del concedente ha un valore solo nel caso in cui sia dovuto un canone annuo
da parte del superficiario.
CAPITOLO 6: STIME AZIENDALI
Stimare un'azienda significa valutare, con diversi metodi e formule matematiche, tutti gli elementi attivi e passivi contenuti nel bilancio
d'esercizio, per arrivare successivamente ad un valore complessivo, formato dalla somma algebrica degli elementi descritti, con
l'aggiunta di un valore di avviamento, alla luce di una preventiva analisi finanziaria, patrimoniale ed economica dell'azienda stessa.
Questa valutazione avviene ogni qualvolta si verifichi un trasferimento dell'azienda nel suo complesso, da un soggetto ad un altro e cio
in caso di:
- affitto o gestione;
- cessione o compravendita;
- successione testamentaria.
CESSIONE D'AZIENDA
Ricordiamo in questa sede che il contratto di cessione d'azienda, da redigere nella forma della scrittura privata autenticata o per atto
pubblico:
- comporta il trasferimento dal cedente al cessionario di tutti gli elementi attivi e passivi presenti nell'azienda, senza bisogno di una
loro identificazione;
- deve essere obbligatoriamente depositato al Registro delle Imprese;
- fa scattare il divieto per il cedente di fare concorrenza al cessionario per un periodo di 5 anni.
OBBLIGHI DEL CESSIONARIO
L'acquirente ha i seguenti obblighi:
- responsabile per il pagamento dei soli debiti che risultino dal bilancio o dalle scritture contabili obbligatorie, nonch inerenti a
rapporti di lavoro o riferiti a tasse, imposte o contributi;
- tenuto a rispondere verso l'amministrazione finanziaria per eventuali violazioni, commesse dal cedente nell'anno in cui avvenuta
la cessione e nei due anni precedenti;
ASPETTI FISCALI DELLA CESSIONE DAZIENDA
Sotto il profilo fiscale la cessione d'azienda comporta il pagamento sia di imposte indirette che di imposte dirette. Per quanto riguarda
le imposte indirette:
- la cessione di un'azienda o di un suo ramo un'operazione esclusa dal campo di applicazione dell'IVA, a prescindere dal soggetto
che cede (imprenditore individuale o societ);
- dovuta l'imposta di registro nella misura del 3%;
- saranno dovute anche l'imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%), se sono presenti immobili.
Per quanto riguarda, invece, l'imposizione diretta:
- la cessione a titolo oneroso di un'azienda o di un ramo di essa genera una plusvalenza tassabile (cd. avviamento) sia ai fini IRPEF
(per le persone fisiche) che ai fini IRES (per le societ di capitali);
- sono previsti tre differenti regimi di tassazione della plusvalenza:
- regime normale: la plusvalenza concorre per intero alla formazione del reddito complessivo d'impresa come componente
positivo di reddito dell'esercizio in cui stata realizzata;
- regime normale-differito: tale regime riconosce al cedente la facolt di frazionare la plusvalenza nell'esercizio in cui stata
realizzata e nei successivi, ma non oltre il quarto, a patto che lo stesso ne abbia fatto richiesta nella relativa dichiarazione
unificata;
 - regime di tassazione separata: con tale regime, previsto esclusivamente e facoltativamente per gli imprenditori individuali che
hanno posseduto l'azienda per un periodo superiore ai cinque anni, l'imposta si calcola applicando alla base imponibile
(plusvalenza) un'aliquota corrispondente alla met del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all'anno
in cui i redditi sono stati rispettivamente conseguiti o imputati.
STIMA DEGLI ELEMENTI PATRIMONIALI
La valutazione degli elementi aziendali viene effettuata attraverso il bilancio d'esercizio cio quel documento contabile, obbligatorio per
tutte le imprese commerciali in cui vengono opportunamente classificati tutti gli elementi finanziari ed economici riguardanti l'azienda.
Il bilancio composto da tre prospetti:
- Stato patrimoniale: sintetizza tutti gli elementi attivi e passivi del patrimonio divisi in attivit e in passivit. La differenza tra attivo e
passivo costituisce il Patrimonio netto.
- Conto economico: riepiloga tutti i costi e i ricavi di competenza dell'esercizio: la differenza tra questi elementi costituisce l'utile o la
perdita dell'anno.
- Nota integrativa: spiega le singole voci del bilancio.

Il Patrimonio netto il valore di partenza per la formazione del prezzo di cessione a cui ovviamente si aggiunge il valore dell'avviamento
commerciale, ottenuto dalla stima di tutta una serie di caratteristiche positive, presenti nelle aziende gi avviate, tra cui spicca
notevolmente la capacit di produrre reddito o profitti in futuro.
Per gli indici di natura economica, facciamo invece riferimento al Conto economico di Bilancio, ovviamente anchesso riclassificato:

ANALISI DI BILANCIO PER INDICI

L'analisi di bilancio per indici, si pone l'obiettivo di valutare l'andamento dei singoli elementi che appaiono in una serie di bilanci
(normalmente due o tre anni consecutivi), e di esaminare le relazioni tra detti elementi, al fine di interpretare la realt aziendale. Gli
indici possono fornirci informazioni retrospettive e prospettive sugli andamenti della:
- redditivit aziendale;
- struttura patrimoniale;
- situazione finanziaria;
- produttivit.
IL PUNTO CRITICO DI GESTIONE
Il Punto Critico di gestione o Punto di Pareggio (break even point) un valore che esprime la quantit di equilibrio da produrre da parte
di unimpresa affinch i costi totali siano uguali ai ricavi totali. In corrispondenza di tale punto perci, non si hanno n utili n perdite, ma
solo pareggio tra costi e ricavi.
Lanalisi del Punto di Pareggio ci informa sulla quantit minima da produrre affinch da quel valore minimo in poi si possano ottenere
degli utili.