Español Make Money With Small Income Propiedades

[Gary W.
Eldred] Make Money with Small Income propiedades
Lo que tiene que empezar
Ha odo probablemente que dijo cien veces, Toma el dinero para hacer el dinero.
No verdadero. Para hacer el dinero con pequeas propiedades de ingresos slo
necesita capacidades analticas, un espritu empresarial y sentido comn del
mercado. Cuando aprende cmo reconocer acuerdos buenos, el dinero le encontrar. Y
en este libro, como ningn otro, va a aprender cmo encontrar, crear, y sacar
ganancia con acuerdos buenos.
Desarrolle sus capacidades analticas

Mientras que prcticamente cualquiera con un CI encima 100 puede estimar bastante
bien el valor de mercado de una casa mirando media docena de casas similares en la
misma vecindad que se han vendido recientemente, la valoracin de propiedades del
alquiler requiere habilidades ms especializadas. Encontrar rara vez dos
propiedades de ingresos que Aprenden a burlar corresponden el uno al otro tan
estrechamente como las casas hacen. Con propiedades de ingresos, debe pagar a
atencin a los detalles el concurso. y nmeros. Por eso este libro entrar en
conceptos analticos con ms precisin que la mayor parte de otros libros de bienes
inmuebles. Aprender a entender realmente valores de mercado, flujos de fondos,
INTRODUCCI
venga declaraciones, rasgos de la propiedad y ubicaciones. Aprender a ver con ojos

crticos y oportunistas. Tambin descubrir cmo juzgar la fuerza de la economa
local que apoya valores de la propiedad, niveles de alquiler y apreciacin. Como
una recompensa, despus de que se ha hecho familiar con estos conceptos y tcnicas,
ser capaz de elegir aquellas propiedades que casi se garantizan ceder vueltas
fuertes.
Exageraciones del gur contra el mundo real

Al contrario del infomercials, comprando bienes inmuebles no le har dinero. Har
el dinero cuando aprenda a comprar elegante, poder con eficacia y crear el valor.
Muchos de los bienes inmuebles hypesters y buhoneros aquella gente que es
extensamente Buhoneros conocidos por su ningn dinero efectivo, ningn crdito,
ningn problema engaa lanzamientos a las masas llevan el ingenuo y crdulo a
creer que si compra bienes inmuebles, el dinero va el ingenuo. venir. Mientras unas
almas pueden la suerte revelndose simplemente en el lugar correcto en el momento
adecuado, slo aquellos inversionistas que son protegidos por un ngel de la guarda
deberan contar con la suerte para verlos a travs del mercado de bienes inmuebles
ferozmente competitivo. Todos los otros deben contar con la inteligencia
(capacidades analticas), espritu empresarial y sentido comn del mercado. Si no
considera con cuidado lo que hace, probablemente se esquilar. Visto desde un punto
de vista diferente, este hecho deletrea la oportunidad. Aqu est why:When
realmente desarrolla las capacidades apropiadas, actitudes y habilidades, los
bienes inmuebles le ofrecern el potencial prcticamente ilimitado.
Desarrolle un espritu empresarial

En la mente popular, el empresario del trmino quiere decir arriesgan al
interesado. No lo crea. A travs de pensamiento analtico y oportunista, en
Desarrolle un espritu empresarial
los trepreneurs realmente disminuyen el riesgo ampliando sus ganancias. Para

conseguir este resultado los empresarios nunca cesan su bsqueda para encontrar un
mejor camino, los empresarios desarrollan hbitos inquisitivos de la pregunta
mind:They. Experimentan. Consecuentemente y continuamente permanecen conscientes de
la nueva informacin, nuevas oportunidades.
Poco comn, An Esencial Este espritu empresarial no viene fcilmente a la mayor

parte de personas. Debe trabajar para nutrirlo. Siempre que mire una propiedad, el
espritu empresarial le debera impulsar a mezclar el juicio crtico con la
imaginacin visionaria. En vez de simplemente la crtica lo que es incorrecto,
ataque violento de locura en cuanto a posibilidades remediadoras. Ms bien que
aceptar que clichd adLearn piensa como procedimiento de trabajo estndar vice o
llamado, un empresario. los empresarios preguntan por qu o por qu no. Ahora
piense en ello. Cul es su cociente empresarial corriente? Llena tpicamente su
da de quejas no productivas, retortijones de tripas y frustracin? Tiende a
rechazar rpidamente y pasar por nuevas ideas y modos diferentes de ver o hacer?
Cree que ms o menos sabe todo que tiene que saber? O trata con impaciencia de
aadir a su base de conocimiento y experiencias? En su libro que hace pensar, Que
Decir Cuando Se dirige a Su M (Libros de Bolsillo,982), Sbalo Helmstetter indica
a muchos hbitos del discurso que la gente del bloque de conseguir sus objetivos.
Este psiclogo en escala nacional prominente muestra cmo la mayor parte de
nosotros de una manera u otra erigen paredes de la autoconversacin negativa que
inconscientemente y con severidad limitan lo que hacemos y lo que queremos
intentar. Pague la concentracin a su lengua. Incluso Elimine mejor, invite
comentarios de otros. Que charranes abnegados patyour de discurso, que palabras y
frases, que autoconversacin. le notan las creencia que limitan otros utilizacin?
El peor de todos, aplaza? (Ver la Caja I.)
INTRODUCCIN
Algn da debera escribir una lista De todos los acuerdos que he perdido;
Prosperidad que estaba en mi apretn los mir a travs de mi resbaln de dedos;
Las suertes inesperadas que debera haber comprado se perdieron porque sobrecrea
que pens en esto, pens en esto, podra haber jurado que me ol algo raro, Y
mientras medit cosas dos veces, el Otro los agarr al precio. Parece que siempre
vacilo, Luego hago mi mente mucho a tarde. Un hombre muy cauteloso es yo Y por eso
espero a comprar. Cuando las pistas se elevaron alto en Sexto y Tercer, El precio
preguntado, sent, era absurdo; Aquellos blockfronts triste y negro con el
holln se valoraron en treinta dlares por pie! No hara hasta una oferta, Pero
los otros hicieron s, los otros hicieron! Cuando Tucson era la tierra del
desierto barata, podra haber tenido un montn de la arena; Cuando Fnix era el
lugar para comprar, crea que el clima era demasiado seco; Invierta en Dallas
esto es el punto! Mi sexto sentido me advirti que no debera. Un hombre muy
prudente es yo Y por eso espero a comprar.
Cmo Nassau y cmo Suffolk creci! Jersey del norte! Staten Island, tambin!
Cuando los otros entresacaron estas granjas que se tumban Y dieron la bienvenida a
acuerdos con los brazos abiertos... Una esquina aqu, diez acres all, Componiendo
valores ao a ao, decid pensar y como crea, compraron los acuerdos que debera
haber comprado. Las posibilidades de oro que tena entonces se pierden y no vendrn
otra vez. Hoy no me puedo atraer Ya que todo es tan demasiado caro. Los acuerdos de
yesteryear estn muertos; El mercado suave y la mi cabeza del so. Anoche tena un
sueo temeroso, s que despert con un grito: Algunos indios se acercaron a mi cama
Para baratijas en el barrelhead (En billetes de un dlar de veinticuatro Y nada
menos y nada ms) venderan la Isla de Manhattan a m. Mayora ira era veintitrs.
El redmen frunci el ceo: No en una apuesta! Y vendido a Peter Minuit. A veces
una lgrima ahoga mi ojo Para acuerdos que tena, pero no compr; Y ahora las
palabras ms tristes de la vida que escribo SI SLO hubiera INVERTIDO ENTONCES!
Annimo
La moraleja: no espere a comprar verdadero esate. Compre bienes inmuebles y espere.
Caja I
La pena del inversionista.
Sentido comn del mercado: pensamiento estratgico sistemtico
Los empresarios crean el valor para s y sus clientes (a.k.a. Arrendatarios)

En todas partes de este libro, tratar de encender su imaginacin. Ofrecer
suposiciones que puede usar para realzar sus posibilidades de la inversin. Y, como
se explica ms tarde, le dar un sistema del pensamiento estratgico que le puede
ayudar a formular y evaluar proyectos provechosos de la accin. Pero cuando todo se
diga y se hace, sus operaciones de la propiedad provechosas y mejoras crecern de
su entusiasmo y desearn proveer a sus arrendatarios apuntados (clientes) de una
proposicin del valor excepcional una proposicin del valor que estos
arrendatarios preferirn con impaciencia sobre los ofrecidos por todas otras
propiedades competidoras y propietarios. La estrategia buena comienza con el deseo
de hacer bien. Es tanto emocional (pasin) como es intelectual. Para tener xito
donde los otros fallan, primero realmente sienta el paseo para hacer continuamente
mejor.
Sentido comn del mercado: pensamiento estratgico sistemtico

Intente este experimento: Conversacin con dirigidos de los gerentes de la
propiedad del molino, dueos e inversionistas. Pregnteles cmo suben con la
estrategia del mercado que maximizar sus flujos de fondos as como sus valores de
la propiedad a largo plazo. Sus respuestas, a lo ms, mostrarn alguna combinacin
arbitraria de experiencia, juicio intuitivo y perspicacia creativa. Seguramente en
la mayor parte de veces y en la mayor parte de mercados, los inversionistas que se
han acercado a su llamada estrategia de este modo brusco realmente tienen xito
finalmente. Los aumentos de alquiler estables, la apreciacin de la propiedad y un
pagado de la hipoteca realmente producen vueltas a largo plazo. Pero estos
inversionistas no hacen casi tanto dinero como podran. Sufren ms dolores de
cabeza y fastidios que necesario. Y para muchos, cuando xito de tormentas, su
barco zozobra. Cmo s? Como durante ms de20 aos, he trabajado como un mercado y
consultor financiero de constructores de casas, reveladores, inversionistas y
firmas de bienes inmuebles. Adems, he comprado, he renovado, he manejado y he
vendido docenas de propiedades del alquiler para mi propia cuenta.
INTRODUCCIN
En toda esta experiencia, nunca he visto una situacin donde las ganancias no se
podan realzar a travs de un enfoque mejor, ms sistemtico a la estrategia y
ejecucin. Pruebas que he acumulado claramente demuestran que aumentar
dramticamente sus vueltas y aliviar sus riesgos cuando sistemticamente organice
su pensamiento, recopilacin de datos y funcionamiento de proyectos. Despus de que
ha adoptado con inteligencia este enfoque, ver cmo mezclar el anlisis del
mercado con el pensamiento sistemtico, orientado al objetivo para superar a dueos
competidores e inversionistas si afronta tiempos buenos o mal. Si todo este
anlisis del mercado y pensamiento estratgico suena al trabajo, tiene razn
hasta un punto. Pero despus de que establezca su sistema y desarrolla un plan de
guardarlo corriente, sus esfuerzos cotidianos disminuirn y sus recompensas se
multiplicarn. Como con la mayor parte de otro aprendizaje del profesional, durante
su carrera de la inversin inmobiliaria, una relativamente pequea cantidad del
esfuerzo el frente pagar dividendos grandes con el tiempo. Incluso mejor,
descubrir que puede encontrar fcilmente la mayor parte del mercado, econmico, y
datos de la propiedad que necesitar. Las agencias estatales, los Agentes
inmobiliarios, las firmas de la direccin de la propiedad, las empresas de
servicios pblicos y otras fuentes rutinariamente coleccionan y publican la
informacin valiosa sobre bienes inmuebles y tendencias econmicas locales. Y al
final, es usted que decidir cuanto datos para incluir en su fabricacin de la
estrategia. En algunas de mis asignaciones consultoras, he puesto en hasta tres
meses de jornada completa. Pero aun si invierte slo tres das para ganar el
sentido comn del mercado, las vueltas de su rements superior investEarn mostrarn
una mejora marcada. Da vuelta a travs de conseguir este resultado porque su
entreprestrategic neurial espritu, sentido comn del mercado y pensamiento
estratgico impulsar su rendimiento sobre su mercadotecnia. los competidores que
vuelan por el asiento de sus pantalones. Stephen Covey enfatiza, Comience con el
final en mente y multiplicar la eficacia de cualquier nivel dado del esfuerzo.
Amn! Para maximizar sus ganancias en bienes inmuebles, desarrolle un plan
estratgico de cada propiedad que posee antes de que lo compre. Haga bien
haciendo bien.
Ganancia con propiedades de ingresos
En este captulo, aprender por qu la posesin de pequeas propiedades de ingresos

le har rico. En este contexto, uso el trmino pequeas propiedades de ingresos de
significar bloques de pisos de la multifamilia que se extienden en la talla de
duplexes hasta, supongamos,24 unidades. Puede adquirir propiedades que se caen
dentro de esta categora por tan slo5000$ por unidad (o an menos). Pero ms
comnmente, pagar probablemente un precio de25000$ a50000$ por unidad. En ciudades
higherpriced y vecindades, tales propiedades se pueden vender en la variedad
de50000$ a00000$ por unidad. Incluso dentro de la misma ciudad, encontrar que las
cifras del precio por unidad variarn por vecindad, condicin de la propiedad y
tipo del arrendatario. En cada ubicacin, sin embargo, cuando comparado con casas,
las propiedades de la multiunidad tienden a ofrecer a inversionistas precios
inferiores, flujos de fondos altos y numerosas otras ventajas. Puede conseguir una
sensacin para los tipos de propiedades de las cuales hablo de la Figura.
Ventajas de propiedades de la multiunidad

Los inversionistas de bienes inmuebles ms pequeos comienzan su entrada en el
campo con casas de la familia sola. Este paso parece el ms fcil y el ms familiar
GANANCIA CON PROPIEDADES DE INGRESOS

Descripcin de la propiedad
Sq. Pies.
Precio395000$
Ingresos netos35550$
Precio de la tasa de capitalizacion

Can de oro, Arizona4000 edificio de dos pisos de Ocho unidades. Dos dormitorios
un bao. (49375$ p.u.) San Pablo, California5632 Cuatro plex con cuarto del fondo y
el cuarto rec. y cuarto de televisin. El rea tiene la barra bq y la tina
caliente. Aparcamiento cubierto. Las unidades son el00% ocupado. (243750$ p.u.)
Spokane, Washington8000 pr nicos operty en la Colina del Sur inferior de Spokane.
Seis edificios de5 unidades contiguos y contiguos. Aparcamiento amplio en la parte
trasera de la propiedad. (29833$ p.u.) Fort Wayne, Indiana3,800 Recin remodel5
pisos de una habitacin. Todo nuevo mechanicals, todas las nuevas aplicaciones,
nuevas ventanas y alfombra. (30000$ p.u.) Akron, Ohio2,988 (2) pisos de dos
dormitorios, (1) de una habitacin, (1) eficacia ms garaje de3 coches con calzada
circular. Alquileres4502;275$;255$. (32250$ p.u.) Evanston, Illinois8350 Este
edificio aejo consiste en0 pisos muy grandes. (160000$ p.u.) Miami, Florida2400
Triplex. El artculo8 se licenci. Buena condicin. (49967$ p.u.)
Figura
Una prueba de fijacin de precios y ubicacin para pequeas propiedades de ingresos

residenciales.
Descripcin de la propiedad
Sq. Pies.
Precio
Ingresos netos58200$
Precio de la tasa de capitalizacion2
Cincinnati, Ohio38788 construccin de485000$ de Ladrillo, construida en921 &

renovada a mediados de los aos980. Unidades muy grandes.21 unidades totales,5 dos
bdrms (1,000 SF a,384 SF) y6... (23095$ p.u.) Trenton, Nueva Jersey4330249000$ Un
escaparate detallista y cinco pisos. Propiedad de la esquina totalmente arrendada.
(41500$ p.u.) Holyoke, Massachusetts27914594000$22 pisos de2 BR. Pintura con plomo
dcil! Ladrillo de cuatro pisos. El00% ocupado. (27000$ p.u.)
31623$27
67716$14
Para una prueba ms amplia de propiedades, los precios y los precios de la tasa de
capitalizacion, visitan loopnet.com.
Figura
(Continuado)
porque la mayor parte de esta gente ha comprado ya su propia residencia personal.

La compra de una casa de la familia sola para alquilar bsicamente repite este
mismo proceso de compra. Sin embargo, aunque haya posedo muchas casas del
alquiler, realmente comenc mi inversin con una propiedad de cinco unidades, segu
esa compra con una propiedad de siete unidades, y despus aad un de cuatro
unidades a mi carpeta. Los inversionistas del principiante no tienen que temer
entrar sobre sus cabezas con propiedades del piso. De hecho, recientemente dije a
un mdico en Atlanta que me haba pedido el consejo que debera buscar un4 a la
propiedad de2 unidades, ms bien que los alquileres de la familia sola que
exploraba actualmente. Mis razones de este consejo incluyen lo siguiente:
Precio bajo de adquisicin flujos de fondos ms Altos Menos tiempo de bsqueda
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Mayor facilidad de direccin Aumentada libre de impuestos, potencial de la

actualizacin ms potencial para dueo que financia posibilidades Realzadas para
crear valor
Vamos a mirar cada una de estas ventajas un poco ms estrechamente.
El Coste inferior de la Adquisicin El precio mediano de una casa de la familia

sola en los Estados Unidos ha subido ahora encima de60000$. En reas ms alto
valoradas como San Diego, Boston, Nueva York, y Washington, D.C., el precio mediano
se acerca a300000$. A menos que quiera invertir en vecindades menos deseables y
hasta all, los precios de la vivienda pueden parecer absurdos, tal como en Palo
Alto del Este, California o Chicago Southside invirtiendo en la vivienda para
familias sola se hace costado prohibitivo para muchos inversionistas de medios
medios. homebuyers prometedores, tambin, han notado las ventajas del coste de
pequeas propiedades de ingresos. duplexes como consiguiente, ocupado por los
dueos, triplexes, y los cuatrillizos atraen otra vez el renovado inters. Los
individuos o las familias que no podan comenzar a permitirse los pagos mensuales a
una Pequea casa de ingresos de350000$ ahora encuentran que se pueden permitir una
peticin de propiedades de500000$ o cuatrillizo de600000$ porque las colecciones de
alquiler irn un largo camino hacia el pago de su princito homebuyers amigo,
inters, contribuciones territoriales y propiedad insurand inversionistas. ance
(PITI). Cuando hablo con homebuyers valorado de sus vecindades deseadas, les digo
buscar una pequea propiedad de ingresos. Cmprelo. Use colecciones de alquiler
para ayudar a encontrar gastos mensuales. Cree el valor a travs de mejoras y luego
vndase o actualizacin en unos aos. Este mismo consejo se mantiene para
inversionistas. Dado su por precios unitarios inferior (con relacin a casas de la
familia sola), las pequeas propiedades de ingresos le pueden dar un ms econmico
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entrada en bienes inmuebles. Adems, conseguir tpicamente flujos de fondos ms
altos con propiedades de la multiunidad.
Flujos de fondos ms altos Durante la mayor parte de los30 aos pasados, muchos
arrendatarios se cerraron de la propiedad de viviendas porque no podan tener
derecho a una hipoteca. Carecan del crdito aceptable o no haban podido ahorrar
bastante dinero para cubrir el pago al contado y gastos de cierre. Esta situacin
trabaj en beneficio de inversionistas que poseyeron casas singlefamily. Los
arrendatarios pagaron alquileres relativamente altos porque no tenan otra opcin.
Aunque la posesin fuera ms barata que el alquiler, los estndares de la
hipoteca resistentes guardaron a la gente en alquileres. Los inversionistas de la
familia sola disfrutaron de flujos de fondos positivos altos. El Nuevo mundo de la
Compra de Casa de Los das de flujos de fondos positivos para inversionistas de la
familia sola ha desaparecido en muchas ciudades. Durante los cinco aos pasados,
las bajas tasas de inters, fciles califican a hipotecas, y poco o nada qu
hipotecas del comprador abajo nuevas hayan convertido a millones de arrendatarios
antes desalentados en propietarios. Esta conversin de masas de arrendatarios en
propietarios ha dolido inversionistas aspirantes en casas de la familia sola en dos
ways:It ha empujado precios de vivienda hasta niveles rcord, as haciendo compras
menos econmicas para inversionistas; tambin ha impedido a alquileres elevarse.
Los nuevos constructores de casas por todas partes del intento de la counSingle
familia ahora hacen publicidad con la pregunta: Por qu los alquileres de
alquiler a menudo cuando puede poseer? produccin negativa Con tal feroz (y sin
precedentes) flujos de fondos. competencia de constructores de casas, los niveles
de alquiler para casas de la familia sola se han quedado atrs los aumentos de
precios del alojamiento. Los alquileres inferiores con relacin a precios
significan que los inversionistas ms nuevos deben subir o con un pago al contado
del25 a40 por ciento o incurrir en flujos de fondos negativos. Cuando primero
comenc a invertir, mis casas de la familia sola generaran un flujo de fondos
positivo hasta con la financiacin del00 por ciento.
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En aquel tiempo podra comprar casas a un precio de00 veces el alquiler mensual. En
otras palabras, podra comprar una casa por50000$ y luego alquilarla por500$ por
mes. Aunque las casas en algunas reas todava cedan el flujo de cantidades de
efectivo comparable, encontrar que, en las ciudades ms caras, el multiplicador de
alquiler grueso mensual para casas ha brincado a50,200, o ms alto. Una casa que
ahora alquila por000$ por mes se podra vender por50000$,200000$, o ms. Para traer
alquileres gruesos de500$ por mes en la mayor parte de ciudades principales,
tendra que comprar una casa valorada en la variedad de250000$ a300000$. Aunque los
inversionistas de mucho tiempo en casas de la familia sola cosechen ahora una
prosperidad en ganancias de la capital debido a la apreciacin de precios, los
nuevos inversionistas en casas del alquiler afrontan la situacin del flujo de
fondos peor en la memoria. S porque rutinariamente hablo con inversionistas
aspirantes en todo el pas. Nunca antes tienen encontr tanto desaliento, sobre
todo de inversionistas ms jvenes que quieren comprar casas Valoradas de construir
su riqueza. A estos inversionistas digo compran a la familia sola? fijadores
(ver mi libro, Hacen el Dinero con FixerBuy un fijador. Uppers y Renovations) o,
como enfatizado en este libro, compran pequeas propiedades de ingresos. Los pisos
Proporcionan ms Abajo GRMs y As Flujos de fondos ms Altos Aunque las casas de la
familia sola ahora a menudo manden multiplicadores de alquiler gruesos (GRMs)
de50,200, o ms alto, todava puede encontrar propiedades de la multiunidad en la
mayor parte de ciudades que se venden por precios de potencial de la gruesa de80
a35 veces mensualmente alquilan colecciones. Las propiedades del piso como
consiguiente, ms pequeas (sobre todo5 a24 unidades o ms grande) pueden ceder un
flujo de fondos positivo con slo el0 a20 por ciento abajo. De hecho, como muestro
ms tarde, todava puede comprar propiedades de ingresos y conseguir el0 a20 por
ciento cashIncome las propiedades en el dinero efectivo vuelven. Esta discrepancia
en flujos de fondos persiste (en tpicamente la produccin lo menos por el momento)
porque inversionistas ms alquiler por propiedades de ingresos del valor
principalmente segn el dlar invertido. cuanto flujo de fondos producen. Si un
acuerdo
13
no se puede estructurar para ceder un flujo de fondos positivo, la mayor parte de

inversionistas de la propiedad se alejarn y buscarn otra propiedad. En contraste,
los homebuyers valoran casas de la familia sola segn sus gustos personales y sus
ganancias mensuales de sus empleos. Si homebuyers quieren la casa y se pueden
permitir los pagos mensuales, pagarn cualquier precio que el mercado llevar; por
lo tanto, comprando casas de la familia sola, los inversionistas deben sobrepujar
homebuyers quienes no piensan principalmente en trminos de vueltas de la inversin
en efectivo oncash anuales. Cuando los inversionistas no hacen caso del flujo de
fondos e invierten principalmente para la apreciacin, ya no invierten especulan
bsicamente con precios ms altos. Espere que Flujos de fondos Se caigan al Futuro
Hoy, las propiedades de ingresos ms pequeas todava pueden generar flujos de
fondos positivos. Persistir esta situacin? No pienso tan al menos no con pagos
al contado bajos. Mientras que los boomers siguen preocupndose por la fuente y la
suficiencia de sus ingresos del retiro, los nmeros cada vez mayores reconocern
las ventajas de propiedades de ingresos. Como ms inversionistas averiguan este
tipo de la propiedad, ofrecern precios. Aunque los niveles con el tiempo de
alquiler sigan inflndose, los precios de la propiedad se inflarn an ms rpido.
Con relacin a precios de la propiedad, los flujos de fondos (colecciones de
alquiler) no seguirn el ritmo. Podemos ver ya esta tendencia en ciudades como
Nueva York y San Francisco. En estos y otros ubicaciones caras, los especuladores
en el potencial de la apreciacin han empujado prcticamente a inversionistas del
flujo de fondos del mercado. Recientemente vi una propiedad de seis unidades en San
Francisco venderse por $1,2 millones. Las colecciones de alquiler para esta
propiedad sumaron slo7200$ por mes. Cada mes, esta relacin de alquiler por el
precio (el multiplicador de alquiler grueso) entr en66. Con el20 por ciento abajo,
los alquileres cubriran apenas los pagos de la hipoteca (amortizacin de la
deuda). Esto significa que estos inversionistas deben subir o con un pago al
contado mucho ms alto o salir cada ao para pagar contribuciones territoriales,
seguro, mantenimiento y reparaciones. Una compra todo en efectivo de esta propiedad
habra ganado neto a estos inversionistas una produccin anual de slo el4,7 por
ciento (no contar la apreciacin, que, por supuesto, es donde realmente planearon
hacer su dinero).
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Por suerte para comenzar a inversionistas, la mayor parte de ciudades todava

ofrecen flujos de fondos razonables y potencial fuerte para la apreciacin. Pero no
espere demasiado mucho tiempo. Considerando que las tasas de inters de la
obligacin ofrecen vueltas muy bajas y las reservas se nublan con la incertidumbre,
las propiedades de ingresos ahora estn de pie claramente superior a estas otras
inversiones populares. An, Demasiado dinero con demasiado dinero que persigue
demasiado pocos inchasing buenos demasiado pocas vestiduras, tiene que actuar
ahora. Ausente algunas inversiones buenas. el tipo del colapso econmico general,
cinco aos de ahora, los precios de venta de pequeas propiedades de ingresos
habrn subido considerablemente ms alto, y los flujos de fondos positivos (en
trminos histricamente normales de la financiacin) se encontrarn en menos y
menos ubicaciones. Qu Producciones son Razonables? A lo largo de la dcada de los
aos990, muchos inversionistas de la bolsa fcilmente ganaron producciones del2 a20
por ciento por ao. Para los finales del siglo, varias revisiones revelaron que la
mayor parte de inversionistas haban venido para creer que podran esperar que
tales altas prestaciones siguieran ao tras ao para por lo que el ojo podra ver.
Como la mayor parte de personas ahora realizan, estas expectativas grandiosas no
llevaban ninguna relacin a la realidad. Como la economa estadounidense crece (por
trmino medio) slo el3 a5 por ciento por ao, es matemticamente imposible para la
bolsa crecer continuamente en un precio tres a seis veces ms rpido. Como miramos
al futuro con la visin ms clara, prcticamente toda la reserva hypesters ha
atenuado su retrica. Incluso ese grande toro Jeremy (Reservas para la Carrera
Larga, McGraw Hill,3er editor,2002) Siegel ahora dice a inversionistas de la
reserva prepararse para vueltas de la bolsa de no mejor que el7 por ciento por ao
durante al menos una dcada y que el7 por ciento es antes de deducciones para
comisiones de corretaje, gastos del fondo de inversin e impuestos sobre la renta!
Las implicaciones para Bienes inmuebles Con rentabilidades por dividendo (flujos de
fondos positivos) en reservas de menos del2 por ciento por ao e ingresos totales
del7 por ciento (si y cuando la bolsa otra vez se mueve constantemente hacia
arriba), inversionistas aoran producciones ms altas. An en
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los, slo bienes inmuebles presentes (y sobre todo propiedades de ingresos) pueden
ofrecer a inversionistas aquellas vueltas de dos cifras que durante un momento
breve y excepcional en la historia fueron experimentadas antes por reservas.
Sorprendentemente, relativamente pocos inversionistas entienden esta oportunidad.
Muchos todava se agarran a la esperanza falsa que las reservas rebotarn y
volvern a jugar sus das de gloria. Los otros empujan el dinero en fondos de
cobertura arriesgados o simplemente se sientan al margen con sus fondos del mercado
de dinero primed para manar en la siguiente cosa grande. Sin embargo, esta
ignorancia de masas no persistir muy lejos en el futuro. S de las cifras de
ventas de mis propios libros y conversaciones con lectores que me llaman que los
nmeros cada vez mayores de inversionistas son seriamente precios de la Propiedad
que consideran bienes inmuebles. Mis conversaciones con subirn como corredores de
bienes races en todo el pas tambin los nuevos inversionistas buscan la ternera
aument el inters a bienes inmuebles por inversionistas. Como notado antes, la
mayor parte de esto recin para produccin. centros de inters generados en la
vivienda para familias sola hasta, es decir estos inversionistas aspirantes
descubren la realidad de flujos de fondos negativos. Para responder a este
problema, muchos nuevos inversionistas de bienes inmuebles han comenzado a buscar
extinciones del derecho de redimir, dueos afligidos y fixeruppers. Varios libros
ms vendidos han llevado a la gente a creer que pueden comprar rutinariamente
bienes inmuebles venta al por mayor con descuentos de la venta al por menor
del30 a40 por ciento. Naturalmente, el concurso aumentado por estos tipos de
propiedades hace acuerdos buenos ms resistentes para encontrar. As pues, qu
otras opciones pueden comenzando a inversionistas persiguen? Las pequeas
propiedades de ingresos y los condominios, que explico en mi libro, Hacen el Dinero
con Condominios y Casas adosadas. Pero como los mritos de estas propiedades ya que
las inversiones se hacen ms extensamente conocidas, las oportunidades aqu tambin
se harn relativamente menos provechosas para nuevos inversionistas. Hace veinte
aos, menos de0 millones de americanos salvaban seriamente e invertan para retiro,
educacin universitaria de sus nios y otros a largo plazo objetivos financieros.
Hoy, ese nmero ha crecido a50 millones o ms.
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No toma a Einstein para entender esto porque la clase media se ha afiliado a la

clase adinerada en la bsqueda de inversiones slidas, las producciones en efectivo
seguirn cayndose. Desafa la razn de creer que50 millones de americanos pueden
encontrar todos inversiones seguras que ceden vueltas del dinero efectivo en dinero
efectivo de5, Toda la inversin2, o hasta el0 por ciento por ao. el dinero
efectivo en dinero efectivo que Esto es por qu le impulso a empezar ahora. Aunque
las vueltas del flujo de fondos hoy no hagan las producciones mirarn como bien
como hicieron hace5 o0 aos, siguen cayndose. parezca mucho mejor hoy que mirarn5
o0 aos en el futuro. El nmero total de inversionistas que buscan altas
prestaciones se ha puesto mucho ms rpido que la capacidad de la economa de
generar vueltas de la inversin altas. Matemticamente, la mayora de estos
inversionistas debe terminar decepcionada.
Menos Tiempo de Bsqueda en Contraste con casas de la familia sola, puede construir
la riqueza en propiedades de la multiunidad con mucho menos tiempo de bsqueda.
Incluso en reas costosas, una carpeta de0000000$ o5000000$ de casas iba (o al
menos debera) incluir al menos20 o30 propiedades separadas. En reas lowerpriced,
una carpeta de esta cantidad podra incluir hasta50 o00 propiedades separadas.
Obviamente, para comprar esto muchas casas requeriran al menos varios miles de
horas de mirar casas, evaluar vecindades, contratos de compra de negociar y
solicitacin de prstamos. Con propiedades de ingresos ms pequeas, sin embargo,
puede trabajar su camino hasta unos5000000$ o Construir la carpeta del dlar
de0000000$ ilimitada con tan slo3 a0 adquisiciones. Aun si cada riqueza del
acuerdo de la multiunidad con toma dos o tres veces ms largo para completar que
propiedades de ingresos, una compra de la familia sola, todava ha salvado un
conyet invierten la cantidad menos siderable del tiempo de bsqueda. Por supuesto,
ya que se mueve hasta unos20,30, o tiempo de50 millones de dlares y esfuerzo. la
carpeta de propiedades (le debera planear a
17
cultive a ese rico), una coleccin tan grande de casas de la familia sola se hara
prcticamente imposible de adquirir y poder. Para inversionistas de bienes
inmuebles que quieren una vida aparte de la fabricacin de dinero, las propiedades
de la multiunidad dan mucho ms vuelta de la inversin para cada hora invertida en
adquisiciones de la propiedad y negociaciones.
La mayor Facilidad de la direccin Cuando posee5 o20 casas, tiene5 o20 hornos,
tejados, acondicionadores de aire, sistemas elctricos y patios para supervisar. Si
posee dos o tres edificios de la multiunidad en cambio, reduce los componentes que
a algn punto necesitarn la atencin. Aunque el mantenimiento de una propiedad de
la multifamilia cueste ms por edificio, le costar menos por unidad tanto en
trminos de dlares como tiempo. Adems, como mueve hasta2 a edificios de24
unidades o ms grande, se puede permitir a emplear a un gerente local que se
ocupar de cualquier preocupacin cotidiana que se levante. Puede compensar a su
gerente (gerentes) local con una cantidad nominal de la reduccin de alquiler.
Idealmente, su gente local debera realizar un poco de mantenimiento y
reparaciones, dirigirse a la mayor parte de problemas del arrendatario o
preocupaciones, y preparar y arrendar puestos vacantes como ocurren. En general,
encontrar que puede hacer funcionar50 unidades de una propiedad de la multifamilia
tan fcilmente como podra manejar5 o0 casas del alquiler de la familia sola. Con
ayuda local y procedimientos eficientes, las propiedades de la multiunidad gerentes
en una base continua no tienen que requerir la mayor parte de su tiempo personal o
esfuerzo.
Potencial de la Actualizacin Libre de impuestos aumentado Para construir la

riqueza, debe evitar pagar impuestos al grado mximo que la ley permite. Para
dueos de propiedades de la multiunidad, la Ley del impuesto sobre la renta ofrece
una ventaja generosa. Cuando se mueve hasta propiedades ms grandes, puede la
pirmide su construccin de la riqueza libre de impuestos a travs de un
Artculo031 cambio aplazado por el impuesto.
18
Nunca pague el impuesto sobre la plusvala.
Si vende una propiedad, debe pagar un impuesto sobre su ganancia; por lo tanto, la
cantidad que puede invertir de nuevo en una propiedad ms grande es reducida por la
cantidad de impuestos debidos. Con un cambio del Artculo031, sin embargo, conserva
su ganancia y sus cuentas de la capital acumuladas totales hacia su pago al contado
en la propiedad ms grande.
Los cambios no Necesariamente Implican Comercios de Doble sentido Debido a la

ignorancia, la mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles que tienen un poco
de conciencia de cambios libres de impuestos creen que para usar este beneficio
fiscal, deben encontrar a un vendedor que aceptar una o varias de sus propiedades
actualmente posedas en el comercio. Aunque esta posibilidad represente una manera
de completar un cambio libre de impuestos, no representa la tcnica de cambio el
ms comnmente usada. La mayor parte de cambios realmente implican a al menos tres
inversionistas. Los cambios Tripartitos de Cambio Tripartitos superan en nmero
cambios del trueque de venta bipartitos porque es por lo general difcil
encontrar a un dueo de una propiedad que quiere quien aceptar la propiedad que
planea cambiar. La verdad es que es a veces posible persuadir a un vendedor poco
dispuesto a aceptar su propiedad en el comercio. Pero hacer as puede causar para
gastar tambin Cambios puede mucha capital de negociacin que podra dedicar por
otra parte a cuestiones como un precio inferior o implicar varia financiacin del
dueo llevar (OWC). la propiedad en Cambio, los dueos de inversionistas de bienes
inmuebles ms serios que arreglan un cambio tripartito a travs del
folsimultaneously pasos de mugidos: Localice a un comprador para la propiedad que
quiere cambiar; localice una propiedad que quiere compran y se venden. comprar; y
establecido un depsito por lo cual usted hecho su propiedad a su comprador, el
comprador paga en efectivo a su vendedor y su vendedor le comunica la propiedad. En
efecto, ninguna propiedad realmente se ha cambiado por otra propiedad. A causa de
esta anomala, John Reed (un experto principal en cambios) aconseja renombrar esta
tcnica el interdependiente
19
venta y estrategia de reinversin. Como podra adivinar, la nomenclatura sugerida

de Reed no se ha puesto de moda. Los cambios son Complejos, pero Fciles Algo que
implique leyes del impuesto federal se enredar en una telaraa de reglas y normas,
y los cambios del Artculo031 no demuestran ninguna excepcin. Sin embargo, aunque
las reglas de cambio sean complejas, cambien transacciones son relativamente
fciles a administrar cuando trabaja con un profesional que se experimenta en
establecer con xito y realizar cambios libres de impuestos. John Reed dice que los
costos adicionales totales (incluso honorarios del abogado y gastos del depsito)
de conducir un cambio no deberan exceder2000$. Professional Publishing Company
(ahora asumido por Dearborn Financial en Chicago) hasta publica formas estndares
que pueden ser usadas para completar el trabajo de escribir requerido segn la ley.
Aun si confa en formas de estndares, use un impuesto o bienes inmuebles cambian
al profesional. Est consciente que la mayora de contables pblicos certificados
(CPAs) y abogados de bienes races sabe poco sobre cambios del Artculo031. A menos
que usted el contable o el abogado han dominado esta rea de la ley, encuentre a
alguien ms que tiene esta maestra. Si vive en al menos una ciudad mediana, hay
probablemente un club de cambio cuyos miembros incluyen a inversionistas y
corredores de propiedades de bienes inmuebles comerciales que pueden recomendar a
profesionales de cambio competentes y con experiencia. Los cambios ascendentes no
causan ganancias gravables..2. Son los cambios Libres de impuestos Realmente la
Tax Free? Algunas personas critican con el trmino el cambio libre de impuestos.
Dicen que un cambio no elimina impuestos, pero slo aplaza el pago a una fecha
posterior. Esta visin es incorrecta en cinco puntos:
El propio cambio es la Tax Free si sigue las reglas. Si debe pagar impuestos ms
tarde depende de cmo se despoja de la propiedad. Si lo sostiene hasta que muerte,
la propiedad pase en su finca sin cualquier impuesto sobre la plusvala.
20
3.
45.
Como otra alternativa, podra arreglar una venta en un ao posterior en la cual

tiene prdidas fiscales que puede usar para compensar la cantidad de sus ganancias
de capital. Puede retirar su capital a travs de unas nuevas finanzas de cashout
libres de impuestos. Si los americanos son bastante prudentes para elegir a
legisladores que entienden la importancia de la inversin productiva, podemos ver
el impuesto sobre la renta o al menos la plusvala taxabolished.
El punto ms importante es que los cambios eliminan la plusvala en el ao elimina

una propiedad de ingresos comerciando. Si paga en futuros aos depender de qu
inteligente est en el desarrollo de sus estrategias de evasin fiscal y en el
derecho tributario que existe en algn futuro ao. Cambiando, elimina una
obligacin tributaria definida en el ao de disposicin y acepta una futura
obligacin tributaria incierta y contingente. Esto es una compensacin fiscal que
siempre debera tratar de hacer. Casas de la familia sola Tcnicamente, tambin
puede usar un Artculo031 cambio aplazado por el impuesto para evitar impuestos
cuando adquiere casas ms caras o hasta comerciar de una casa de la familia sola a
una multiunidad el propYou tambin puede erty. Como un asunto prctico, sin
embargo, esto techtrade singlenique se persigue mucho ms con propiedades de la
multiunidad que con casas de la familia sola. El alquiler de la exfamilia perienced
inversionistas de la multiunidad fcilmente entra en casas y en tales acuerdos y es
condominios bien informados libres de impuestos. con sus ventajas. Los dueos de
residencias de la familia sola mucho con menor probabilidad tendrn la experiencia
en esta rea y tendern a rechazar el desconocido y desconocido. Sin embargo, si
realmente posee o planea poseer casas del alquiler, no pase por alto la posibilidad
del Artculo031. Como notado, si quiere subir de una o varias residencias de la
familia sola a edificios de la multiunidad, intento de estructurar la transaccin
para evitar aquellos impuestos repugnantes, que reducen la capital sobre la
plusvala.
21
Ms potencial para el dueo Financing En el mundo de bienes inmuebles, OWC que

financia casi siempre golpea la financiacin bancaria. Los dueos generalmente
estructuran sus acuerdos con menos burocracia, calificacin ms fcil, trminos
(creativos) ms flexibles y gastos de cierre inferiores. Tambin, los vendedores
aceptarn con frecuencia pagos al contado inferiores. Aunque algunos vendedores de
casas de la familia sola financien a sus compradores, esta prctica soportes mucho
ms comunes en el campo de Dueos de propiedades de la multiunidad. De hecho, la
casi toda a menudo oferta mis adquisiciones de la multiunidad ha implicado a al
menos algn vendedor que financia. asistido por los vendedores sin Embargo, como el
inversionista de bienes inmuebles que financia a y el columnista Robert Bruss ha
indicado, inversionistas. muchos dueos no se ofrecen la financiacin de OWC. Para
conseguirlo, debe hacer la parte OWC de su compra ofrecer y luego explicar por qu
tiene sentido desde el punto de vista del vendedor. En general, OWC a menudo le
puede ayudar a cerrar acuerdos de la multiunidad con la financiacin de trminos
que nunca pasaran la asamblea con un asegurador bancario.
Las Posibilidades realzadas para Crear el Valor Aunque pueda crear seguramente el
valor a travs de mejoras con residencias de la familia sola, sus posibilidades
para hacer as el aumento considerablemente con propiedades de la multiunidad. Con
casas de la familia sola, ofrece contra homebuyers. Como la mayor parte de
homebuyers no hacen el factor un margen de beneficio en sus ofertas de compra,
tienden a pagar demasiado propiedades en la necesidad del trabajo u otros tipos de
mejoras. En contraste, los profesionales dominan el mercado de la multiunidad.
Estos inversionistas dirigirn los nmeros muy estrechamente. Sin un potencial de
la ganancia fuerte, bajarn el acuerdo. Como consiguiente, ofreciendo guerras y
pagando demasiado resultado menos con frecuencia. Para atraer a un comprador, los
vendedores de propiedades de la multiunidad deben querer cortar su precio o dar
otros incentivos para asegurar a compradores elegantes que pueden ganar una
ganancia.
22
Los tipos de las Mejoras en Trminos de mejoras actuales, las propiedades de la

multiunidad tambin le dan la mayor deriva. Con casas singlefamily, leyes de
divisin por zonas apretadas, el carcter de la vecindad y los precios de casas
cercanas todos confabulan limitar su potencial del lado de propiedades upIncome.
Con propiedades de la multiunidad, multiplquese su valor est relacionado
directamente hasta un total de ingresos netos que la propiedad produce. Algo que
pueda oportunidades hacer para incrementar ingresos netos incrementar el valor de
crear el valor. la propiedad. Como los edificios de la multiunidad son tpicamente
regulados por leyes de divisin por zonas menos restrictivas, tpicamente disfruta
de una serie ms amplia de posibilidades profitgenerating. Adems, la direccin
eficaz cuenta mucho ms hacia la creacin del valor para propiedades de la
multiunidad vis vis una casa de la familia sola. Una casa vale lo que una casa
vale. La direccin en s cuenta poco. La mayora de homebuyers planea vivir en la
casa, no alquilarlo. Con edificios de la multiunidad, sin embargo, la direccin
ejerce el control de costes operativos, satisfaccin del arrendatario, volumen de
ventas del arrendatario, colecciones de alquiler y estrategia del mercado total.
Juntos, stos y muchas otras variables determinan el flujo de fondos que la
propiedad de ingresos producir y, proporcionalmente, su valor. Incluso mejor, al
menos en trminos de sus oportunidades, la mayor parte de dueos de pequeas
propiedades de ingresos mal manejan sus edificios. Para verificar este hecho para
usted, mire algunas propiedades. Conversacin con arrendatarios. Siempre encontrar
casi el gran cuarto para la mejora. Revisaremos muchas tcnicas que crean el valor
en captulos posteriores, pero por el momento, realizaremos que muchos (si no
mayora) pequeas propiedades de ingresos ofrecen gran potencial para la vuelta e
ingresos netos ms altos. Economas de escala Como con adquisicin y direccin, las
propiedades de ingresos tambin ofrecen economas de escala cuando viene a la
fabricacin de mejoras. Para mejorar, supongamos,2 casas, tendr que trabajar con2
edificios diferentes en2 ubicaciones diferentes. Cada propiedad requerir su propio
estudio del mercado nico, diseo, reparaciones y renovaciones. En contraste, puede
mejorar un de2 unidades
Resumir
23
(o dos de6 unidades) propiedades con mucho menos tiempo y esfuerzo (por unidad del
alquiler). Sus gastos de renovacin tambin reflejarn economas de escala. Un
tejado grande cuesta lejos menos de2 tejados individuales. Hasta el punto de que
cada una de las unidades individuales de un edificio es similar, puede aplicar slo
una modernizacin a todas las unidades. Cuando se concentra en un (dos, o hasta
tres) propiedades ms grandes en vez de una docena o ms de propiedades ms
pequeas, otra vez consigue ms vuelta para cada hora que invierte.
Resumir
En contemplar el porvenir, me convenzo de que los inversionistas de bienes
inmuebles que en algn momento slo habran pensado en casas singlefamily cambiarn
su inters del pequeo, propiedades de la multiunidad. Estas inversiones los
Pequeos ingresos proporcionan economas de escala significativas, cuestan menos
por unidad, ceden flujos de fondos anuales ms altos, y la produccin de
propiedades presenta mayores oportunidades de crear el valor superior y vuelta de
la direccin. Actualmente, cuando rendimiento. comparado con reservas,
obligaciones, anualidades o cualquier otro activo orientado a los ingresos, las
pequeas propiedades de ingresos parecen destinadas para producir el rendimiento
superior. Puesto en prctica los principios estratgicos y las tcnicas presentaron
en los captulos siguientes y conseguir tanto un capital propio alto como unos
ingresos slidos, protegidos de la inflacin para la vida. El mejor de todos, sus
arrendatarios le amarn.
C CHHA PUNTO DE LA AP TE ERR
Trabaje su estrategia empresarial

Desde que Guillermo Nickerson escribi su ahora clsico Cmo Convert000$ en un
milln en mi Tiempo libre (Libros de Bolsillo,959), los autores de bienes inmuebles
ms vendidos han estado revelando los secretos de mi xito. Llamar slo a unos
cuantos que han seguido (ms o menos) este enfoque: Suzanne Thomas, Robert Allen,
Leigh Robinson, Robert Irwin, Kevin Meyers, Roger Neal, David Schumacher, y s,
hasta atentamente, Gary Eldred. De hecho, puede haber ledo ya libros escritos por
uno o varios de estos autores inversionistas. Pero aqu est la cogida: Si
simplemente adopta un enfoque de la inversin que fue desarrollado por alguien ms
en otro lugar y tiempo, puede terminar por perder su cuenta bancaria. Y sin una
duda, perder seguramente las mejores oportunidades que se presentan a usted
(aunque, a menudo inesperado). Por qu? Como los mercados inmobiliarios
experimentan el cambio continuo. Mire tales variables importantes como tasas de
inters; tasas de vacantes; precios de la propiedad; niveles de alquiler; empleo;
datos demogrficos demogrficos, gustos del consumidor, actitudes preferentes y
estilos de vida; el coste y suministro de nueva construccin; y reglamentaciones
urbansticas sobre la divisin en zonas del gobierno, normas y restricciones. Estas
variables y docenas de otros no slo cambian a travs del tiempo sino tambin a
travs de estados, ciudades y reas metropolitanas.
24
Todo esto depende
25
Slo recientemente, un inversionista me pregunt si valiera la pena perseguir la

Seccin de la HUD Ocho programa del alquiler. Contest, Todo esto depende. En
Condado de Orange, Florida, me dicen que la mayor parte de propietarios del
alquiler no irn cerca del programa. En contraste, en el condado cercano de
Seminole, algunos inversionistas dicen que lo aman. La seccin Ocho proporciona un
camino claro a ganancias.
Todo esto depende

A su perjuicio, ms que unos cuantos ingenuos (crdulo?) al inversionista wannabes
le gustara creer que alguien ms les puede decir exactamente lo que tienen que
hacer para hacer una fortuna en bienes inmuebles. Pero la vida no tan fcil. S,
puede Nadie puede contar aprenden de las experiencias de otros; puede conseguir
seguramente ideas que puede querer intentar. Seyou el camino fcil rious
inversionistas de bienes inmuebles debera leer la cosa de bienes inmuebles everyto
pueden encontrar esto podra llevar a la riqueza mejorada. rendimiento. Sin
embargo, antes de que brinque para seguir a un gur de bienes inmuebles popular,
recordar tres de las palabras ms importantes en bienes inmuebles (y vida) Todo
esto depende!
Una Estrategia de Su Propio En este libro, no le engaar con cinco caminos

mgicos o siete pasos fciles a la riqueza de bienes inmuebles. No le dar una
lista de DOS detallado y don'ts. Y no fingir que puede comprar de manera rentable,
mejorar y manejar propiedades de ingresos sin alguna inversin del esfuerzo,
tiempo, inteligencia y al menos una cantidad realizable de la capital de la semilla
1. Este dinero no necesariamente tiene que venir de su bolsillo. Los compaeros o
los parientes con frecuencia proporcionan la financiacin de siembra y el crdito
tanto para principio como para inversionistas de bienes inmuebles experimentados.
26
TRABAJE SU ESTRATEGIA EMPRESARIAL
Sin embargo, realmente prometo compartir el conocimiento y tcnicas necesarias para

usted para desarrollar una estrategia provechosa, que construye la riqueza de su
propio. En el mundo real, conquistar los desafos y las vicisitudes de la
propiedad de ingresos invirtiendo slo cuando sepa cmo descubrir hechos del
mercado corrientes y adaptarse ya que los problemas se levantan y las oportunidades
se despliegan. En otras palabras, de este libro como sin otro aprender a
pensar estratgicamente.
PVP: Una Regla Constante De pensar estratgicamente, adopta una regla de

mercadotecnia central: llamo esta regla de unificacin (o principio), la
proposicin del valor preferido (PVP). Cuando tienda de arrendatarios para un lugar
para vivir, comparen rasgos, servicios, ubicacin, alquilen niveles, condiciones de
arrendamiento, y quizs docenas de otros detalles que aadirn a (o quitarn mrito
a) su placer de una propiedad. Se comparan, contrastan, pesan y consideran. Al
final, qu propiedad eligen finalmente? El ms barato? No necesariamente. El
mejor? Probablemente no. El ms grande? Tal vez, pero no puede contar con ello. En
el anlisis final, slo puede decir que los arrendatarios elegirn la propiedad que
ofrece a la Oferta total su proposicin del valor objetivo que prefieren sobre todo
el mercado otras propiedades superiores que han considerado. Bien, podra decir,
lo que es nuevo aqu, valor. Eldred? Slo declara el obvio. A esto respondo
tanto s como no. S porque en un sentido, cada uno sabe que (coaccin ausente) la
gente elegir su mejor oferta. Pero cundo viene a las prcticas actuales de
propietarios, gerente y renovadores, contesto un enftico NO! Durante los20 aos
pasados, he mirado ms de5000 (para el alquiler, para la venta) propiedades en
todas partes de los Estados Unidos, Canad, Mxico y Australia. Sin una duda, al
menos el90 por ciento de estas propiedades se habra beneficiado de la mejor
mercadotecnia. Y por la mejor mercadotecnia no quiero decir simplemente la mejor
publicidad o la mejor arte de vender. En cambio, quiero decir el esfuerzo
estratgico total.
El polvo marco estratgico: una descripcin rpida
27
Supongo que el dueo de la propiedad, el gerente o el agente de ventas no

suficientemente se haban dirigido o sistemticamente a la pregunta de PVP.Namely,
Cmo podramos realzar nuestra proposicin del valor de modos que satisfaran
mejor (asombran) a nuestros clientes (arrendatarios, compradores) y al mismo tiempo
tiran ms dlares a travs de a nuestro punto fundamental? Recuerde, antes de que
pueda mejorar en cualquier rea de la vida, debe querer mejorar. Debe querer hacer
el esfuerzo requerido. Debe creer que el esfuerzo dar resultado. Debe desarrollar
una actitud empresarial. En consecuencia, los captulos ltimos de este libro
proporcionan las agujas que realzan la ganancia y perspicacias que puede integrar
en su mercado total y estrategia de inversin y as crear un PVP para su futuro por
los arrendatarios. Pero primero, vamos a pasar por un resumen rpido del marco
estratgico.
El polvo marco estratgico: una descripcin rpida

La mirada a la Figura22 De este diagrama puede agarrar rpidamente el proceso de
razonamiento estratgico por el cual abogo. Esencialmente, combina estos cinco
elementos:1.2.3.4.5. Sepa thyself. Establezca su anlisis. Sistemticamente
coleccione datos pertinentes. Desarrolle su estrategia del mercado. Planee su
trabajo. Ejecute su plan.
Al principio, desarroll una variante de la demanda, utilidad, escasez y

transferencia (POLVO) marco estratgico para ayudar en mi consulta con clientes
principales como Wells Fargo, siglo21 Internacionales, Georgia Ocano Pacfico y
desarrollo de la Cala del Guijarro, pero finalmente realic que los inversionistas
de bienes inmuebles individuales podran usar un similar
2. Como notar, el POLVO de la sigla se refiere a las cuatro reas claves que los
inversionistas inteligentes deben investigar: (1) Demanda, (2) Utilidad, (3)
Suministro, y (4) Proceso de transferencia.
28

I. Objetivos A del empresario. Personal B. Financial
II. Establecer el problema A. La Declaracin B del problema. Identificacin de la

propiedad fsica C. Identificacin de derechos a la propiedad D. Perodo de
anlisis E. rea geogrfica de anlisis
III. Determinantes de valor: Recogida de datos A. La demanda (Quin alquilar o

comprar?) B. La utilidad (Qu juego de ventajas debera proporcionar?) C. La
escasez (Cules son la cantidad y la calidad del concurso?). Fuentes de
concurso.2. Competidores del inventario.3. Haga una lista de fuerzas &
debilidades.4. Suministro del pronstico. D. El proceso de transferencia (Cmo
vender y transferir los derechos a la propiedad?). Promocin.2. Ventas y
negociacin.3. Arriendos.4. Contratos de ventas.
1. Crecimiento de la ciudad: poblacin, riqueza, ingresos, etc.2. El comprador

sabe, preferencias & expectativas.
1. Restricciones de uso.2. Anlisis de la ubicacin.3. Anlisis del sitio.4.

Construccin de anlisis.
IV. Estimacin y Creacin de Valor A. Enfoque del coste. B. Enfoque de ventas

relativo. C. Enfoque de ingresos. D. Busque y evale modos de mejorar. V. Sntesis
e Interpretacin de Resultados
VI. Ejecute Su POLVO de la Figura2 de la Estrategia Marco Estratgico ( Gary W.

Eldred, reimprimido con permiso).
Objetivos del empresario: sepa Thyself
29
proceso del pensamiento para mejorar enormemente su propio mercado y estrategias de

inversin. Por tanto escrib un manual del colegio apuntado expresamente a
estudiantes de la escuela de negocios que tomaban un curso en mercado inmobiliario
y anlisis3 de la inversin Posteriormente, despus de escribir este libro (Bienes
inmuebles: Anlisis y Estrategia), me invit a ensear este sistema en los
programas del negocio del graduado en la Universidad de Stanford, la Universidad de
Virginia y varios otros colegios clasificados por la cumbre. Tambin he enseado el
sistema en varios seminarios de la inversin y programas que se han ofrecido a
inversionistas, compaas de explotacin de la propiedad y consultores del mercado.
El feedback positivo total, considerable confirma que este sistema estratgico
realmente trabaja para ayudar a inversionistas a descubrir y explotar sus mejores
oportunidades de mercado de la estrategia Planeadas. En ejemplos posteriores, voy
latidos genricos. muestre cmo yo y los otros hemos usado este tipo del
razonamiento estratgico para incrementar alquileres y realzar los valores de
pequeas propiedades de ingresos. Como notado antes, decidir para usted cuanto
detalle analtico es necesario para servir sus objetivos, an debera saber que el
inversionista resulta realmente demuestran que hasta la aplicacin ocasional de
este marco estratgico multiplicar sus vueltas. En otras palabras, puede comprar
simplemente propiedades y alquilarlos. Este enfoque genrico le dar vueltas
genricas. O puede llegar a conocer a usted as como sus mercados locales,
propiedades, arrendatarios y condiciones econmicas. Entonces desarrolla una
estrategia especfica esto se adapta a sus recursos, objetivos y las oportunidades
de mercado ms prometedoras. Poniendo este enfoque en la accin, slo no ampliar
sus ganancias tambin minimizar sus riesgos.

Casi cada uno quiere hacer el dinero. Sobre todo ahora, cuando la bolsa suea (y
carpetas de la reserva) se disipan, muchos inversionistas
3. Para el mucho mayor detalle que permitido aqu, ver Bienes inmuebles: Anlisis y
Estrategia (Harper & Row,987).
30
han hecho una prisa loca en bienes inmuebles. Pero antes de que simplemente corra
con la manada, tome la medida de sus recursos financieros y personales, sus
talentos y sus objetivos. Puede elegir entonces un programa de la inversin y
estrategia del mercado que servir mejor sus objetivos y su estilo deseado de la
vida.
Los talentos, las Inclinaciones y los Recursos Cuando primero comenc a comprar y
renovar propiedades, yo no slo carecieron de un plan claro, tambin no pude
inventariar mis talentos e inclinaciones. Slo despus de que el mtodo de tanteos
hizo logro pegarme con bienes inmuebles y finalmente desarroll un programa de la
inversin que trabaj para m tanto personalmente como econmicamente.
Lamentablemente, demasiados inversionistas de bienes inmuebles aspirantes eligen el
programa incorrecto o la manera incorrecta de ejecutar, y rendirse luego antes de
que hayan dado al campo una posibilidad justa. Antes de que destine a un curso de
accin, de una manera realista examine cmo bien su inversin se alinear con sus
capacidades personales, recursos, gusta, y aversin. Para jueces de salida,
pregntese las preguntas siguientes:1. tiempo y dinero. Cuntas horas por semana o
por mes quieren usted para invertir? Siendo realistas a qu parece su perfil
financiero (crdito, dinero efectivo, ganancias, tomando a prstamo el poder)?
Habilidades comerciales. Qu tipos de talentos de manitas posee? Disfruta de este
tipo del trabajo? Creatividad y diseo. Disfruta de averiguar nuevas ideas?
Quieren usted para aprender y adaptar las ideas de otro? Quisiera usted mirar
propiedades, asistir a ferias de muestras y hojear a travs de revistas y diarios
en direccin de la propiedad, mejoras creativas y temas relacionados? Compaeros.
Prefiere jugar como un grupo individual o quisiera usted unirse con otros para
compartir financiacin de la capital, trabajo, responsabilidades y toma de
decisiones?
23.
4.
31
56.
7.
8.
Arrendatarios. Qu los tipos de personas quisiera usted atraer como arrendatarios?

Corredores de bienes races. Quiere buscar y venderse en su propio, o alistar la
ayuda de corredores de bienes races? Nmeros. Puede aprender a trabajar con
estados de ingresos, flujos de fondos, clculos de la tasa de rendimiento,
estimaciones de costos, presupuestos, y rehabilitacin apretada y horarios de
renovacin? Logro personal. Qu tipos de bienes inmuebles le daran el mayor
sentido del logro personal y el orgullo de logro y propiedad?
No importa cmo contesta a cada una de estas preguntas, puede desarrollar una
estrategia que ms o menos encaja su perfil deseado, pero la llave al xito debe
esperar y prepararse, para abrigar y sostener expectativas esa realidad del
partido. Demasiados dueos de pequeas propiedades de ingresos tratan de hacer
todo esto. Su prdida que incendian despus de realizar su pobecomes tential. Los
otros compran con poco o nada abajo y luego encuentran que carecen del dinero
efectivo o crdito necyour ganancia. essary para pasar tiempo tempestuoso. En la
parte positiva, estas faltas de armona de tiempo, talento y dinero a menudo
producen a vendedores afligidos que se venden en precios de ganga slo para
deshacerse de este dolor de cabeza.
Tase Sus Finanzas nada abajo los promotores de bienes inmuebles han tirado a
demasiado inversionista idealista wannabes adelante abajo el camino a la ruina
financiera con su mantra de ningn dinero efectivo, ningn crdito, ningn
problema. Aunque sea verdad seguramente que puede comprar bienes inmuebles sin
dinero efectivo o crdito, que el hecho es una peticin de principio: Si esto es
su situacin, por qu no tiene algn dinero efectivo o crdito? Para tener xito en
bienes inmuebles (como con todos otros tipos de la inversin), tiene que ejercer la
disciplina financiera y la responsabilidad. No
32
dinero efectivo, ningn crdito es seguramente un problema si su posicin

necesitada resulta de gastos excesivos y prstamo. Como he escrito extensivamente
en este tema en otra parte, no me repetir aqu. Pero por favor, nunca crea durante
un momento que la inversin en bienes inmuebles le pondr en camino a la libertad
financiera ausente una capacidad diligente de salvar y gastar sabiamente4 la
Situacin financiera Para manejar sus finanzas como un avaro fronterizo, debera
tasar su capacidad del crdito, dinero efectivo disponible y flujo de fondos
mensual regular. Cunto dinero ser capaz de asignar a adquisiciones de bienes
inmuebles y trabajo del apuro manteniendo todava una reserva para cubrir
contingencias y emergencias? Como dirige un poco de posibilidad de destinar los
errores del principiante, no empuje sus lmites. Use sus primeras propiedades de
adquirir experiencia y poner a punto su estrategia. Para ver realmente donde
actualmente est de pie econmicamente, conteste a estas preguntas. Cul es su
puntuacin de crdito? En sus esfuerzos de determinar si es un riesgo de crdito
bueno, la mayor parte de prestamistas de la hipoteca dirigirn su puntuacin de
crdito. Aunque los numerosos sistemas que marcan el crdito ahora existan, el
resultado ms de uso comn es calculado por Fair, Isaacs Company (FICO). Para
aprender su resultado de FICO, vaya a www.myfico.com. Para el Control sus2,95$,
Fair Isaacs le dir su resultado y puntuacin de crdito. sugiera modos que lo
puede mejorar. Tambin le avisar cmo su resultado se compara con todos los dems
y, basado en su perfil del crdito actual, este sitio web le dar alguna idea sobre
la tasa de inters que los prestamistas le acusaran. (Ms alto su puntuacin de
crdito, ms abajo su tasa de inters y viceversa. ) Cul es su capital propio?
Esencialmente, su capital propio consiste en el valor total de lo que posee menos
el importe que debe a otros.
4. Para un libro bueno que describe la disciplina personal necesaria para hacerse
rico, ver al Millonario Al lado (Longstreet,997).
33
(Si ha completado antes una aplicacin de la hipoteca, es probablemente familiar
con esta forma, que se llama un balance personal. ) Cmo el lquido es usted? Los
prestamistas de la hipoteca no se concentrarn slo en sus activos totales y
capital propio; tambin querrn evaluar su posicin de caja. Generalmente, ms en
efectivo tiene a mano, mejor puede encontrar tiempos adversos y reveses
inesperados. Por supuesto, (o sus compaeros) tambin necesitar algn dinero
efectivo para cerrarse (pago al contado, cerrando gastos, reparaciones de la
propiedad encomendadas, y quizs, mejoras de la propiedad). Si su balance muestra
cantidades de efectivo bajas (o cerca del dinero efectivo como reservas,
obligaciones o CD), piense que la venta de algunos activos (coches, barcos,
vacaciones a casa, joyera, etctera) refuerza su cuenta de caja. La liquidez no
slo aade a su capacidad del crdito sino tambin le da el dinero contante para
brincar rpidamente a acuerdos buenos cuando se levantan. Cuntos ingresos
residuales genera cada mes? Muchos americanos gastan y toman a prstamo tan
pesadamente que hay poco si dinero se fuera terminado al final de mes. Obviamente,
este tipo de la existencia mensual impedir seriamente su capacidad de construir la
riqueza. Para incrementar sus ingresos residuales, ver que gastos puede acuchillar,
que deudas puede eliminar, y sin que lujos (frivolidades) puede hacer. Como los
planificadores financieros subrayan, si quiere invertir bastante dinero para
construir la riqueza mientras todava es bastante joven para disfrutar de ello,
estrictamente discipline sus gastos y prstamo (improductivo). Viva bajo de sus
medios. Objetivos financieros Ahora para la parte divertida. Considerando sus
recursos financieros y capacidades personales, cuntas el dinero quisiera usted
hacer sobre los siguientes5,0, o20 aos? Cuntas propiedades quisiera usted a
acHow mucha mano de papel? Planea fijar y tirar, fijar y sostener, dinero le hacen
o simplemente compran y sostienen? Juguetee con algunos nmeros. Qu miradas
factibles? Despus de que tiene quieren hacer? trabajado a travs de los nmeros,
destine un plan a
34
escritura. Ate un horario. Fije plazos. Sin un plan escrito, horario y objetivos,
la mayor parte de personas aplazan. Van a la deriva. Lamentan. Evite esta trampa
perpetua. Compromtase en el papel y con la accin. Realizo que a este punto no
hemos hablado an de los tipos y fuentes de vueltas financieras que son posibles
para inversionistas de bienes inmuebles empresariales. Pero despus de que ha ledo
y ha dominado las tcnicas del anlisis financiero, vuelva a esta parte del marco;
entonces trabaje a travs de sus posibilidades. Para alcanzar sus objetivos
financieros, debe saber primero cuales son. Con objetivos en mente, debe trazar un
mapa despus de un camino que le llevar a ellos.
Establecer su anlisis
Como la parte de su esfuerzo de conseguir ganancias superiores y minimizar el
riesgo, debera comenzar su evaluacin de cada propiedad dirigindose a estas
cuestiones:
Identifique la propiedad fsica. Identifique los derechos a la propiedad que

vendrn con la propiedad. Identifique el rea (reas) que delinean los lmites
geogrficos razonables para la oferta y demanda. Exponga el perodo de tiempo de su
anlisis. Aplicaremos estos temas en captulos posteriores. A este punto, tiene que
ver por qu su anlisis de la inversin debera considerar explcitamente cada una
de estas cuestiones antes de que pueda juzgar exactamente los mritos de una compra
propuesta.
Identifique y Totalmente Describa la Propiedad Fsica Cuando comience a comparar

propiedades de ingresos, su investigacin preliminar se debera concentrar en
identificar y describir cada propiedad fsica de los modos siguientes:
35
Nmero y mezcla de los Pies cuadrados de unidades del alquiler del edificio total y
cada talla del Sitio de la unidad del alquiler, lmites y Tipo de servicios de
construccin, estilo arquitectnico y Efectos personales de condicin totales
En el ms mediano a zonas urbanas grandes, las pequeas propiedades de ingresos

residenciales vienen a una amplia variedad de tallas, formas, estilos y
condiciones. Se podra correr mirar desigual todo que se podra hacer disponible.
Adems, las escalas de precios de la propiedad, mensualmente alquileres y tasas de
vacantes variarn extensamente segn estas caractersticas fsicas principales.
Asegurar estos tipos de la informacin preliminar le puede ayudar de dos modos: le
ayudar a estrechar su bsqueda a slo aquellas propiedades que se caen dentro de
sus categoras deseadas de la inversin, y le guardar contra la comparacin de
manzanas a naranjas, que le pueden llevar por descuido a pagar demasiado de una
propiedad o quizs hacer que usted renuncie equivocadamente un trato. El nmero y
la Mezcla de Unidades del Alquiler debido a condiciones totales de la oferta y
demanda del mercado, diversos tipos de edificios y unidades del alquiler
experimentan niveles diferentes de la peticin del alquiler. En algunos mercados,
un edificio de cuatro unidades que No todos los ingresos consisten en todas las
unidades de dos dormitorios, de dos baos puede la oferta de propiedades alquilar
mucho mejor que un edificio de cuatro unidades que incluye todas las unidades de
una habitacin, de un bao. O diga lo mismo afronta esta opcin: puede comprar un
potencial de2 unidades. construccin que incluye cuatro eficiencia, cuatro2/1s y
cuatro/1s, o podra comprar una propiedad de6 unidades que consiste en todo2/1s.
Cul es mejor? Ninguna respuesta absoluta existe. Todo esto depende de la
naturaleza del mercado local. Por eso su anlisis del mercado preliminar debera
tratar de identificar los tipos de edificios y unidades que muestran la mayor
demanda del arrendatario, puestos vacantes ms bajos y los niveles de alquiler
relativos ms altos. He visto que los inversionistas que comienzan brincar para
comprar dicen que un edificio de2 unidades, supuestamente valorado por el trato
de/1s slo aprende que el mercado se sobresatur con/1s. Estos inversionistas
36
entonces sufrido ms volmenes de ventas y puestos vacantes ms altos que haban

esperado. A menudo ver cifras publicadas en tasas de vacantes para el piso
mercado. Nunca acepte estas cifras al valor nominal. En la inspeccin ms
cercana, encontrar que las tasas de vacantes y el volumen de ventas del
arrendatario no sostienen constante a travs de todos los tipos de propiedades,
vecindades y mezclas de la unidad. Conversacin con corredores de bienes races,
gerentes de la propiedad y otros inversionistas. Tambin, siga los listados de
alquileres del piso en Nunca confan en los anuncios clasificados y el alquiler del
piso serso llamado vicios del mercado. Aprenda tanto como puede sobre la
extensamente tasa de vacantes. los submercados del alquiler diversos que realmente
se combinan para producir ese promedio del mercado. Los Pies cuadrados Cuando mire
propiedades de la multiunidad, agentes y dueos le citarn tpicamente dos tipos
diferentes de cifras de pies cuadrados. Una cifra se presentar a la talla total
del edificio. El otro tipo se aplicar a las tallas de las unidades individuales.
El inversionista ingenuo simplemente acepta estas cifras de pies cuadrados al valor
nominal. El inversionista elegante pregunta a las cifras ms estrechamente. Qu
reas totales se cuentan dentro de las cifras de pies cuadrados? Los bloques de
pisos pueden dedicar el espacio a vestbulos, stanos, balcones, lavandera, y
equipo HVAC as como las propias unidades vivas actuales. Siempre divida a cifras
de pies cuadrados totales y asgnelos a travs de los diversos tipos de construir
usos. Una investigacin cuidadosa requiere este paso por dos motivos importantes.
En primer lugar, ningn estndar solo se aplica a medidas de pies cuadrados.
Algunos dueos o los agentes pueden contar stanos y balcones. Los otros pueden no.
Otra vez, la precisin le ayuda a comparar manzanas con manzanas. En segundo lugar,
quiere tomar sobre todo la nota de pies cuadrados rentables. Algunos edificios
gastan muchos pies cuadrados debido al diseo ineficaz. Un edificio de3500 pies
cuadrados realmente podra incluir ms pies cuadrados rentables que otra propiedad
que mide5000 pies cuadrados.
37
A los dueos y los agentes a veces les gusta empujar sus propiedades como una gran
compra porque se comparan favorablemente con la peticin/precios de venta de otras
propiedades en una base price per squarefoot. Si la calidad de que los pies
cuadrados de la propiedad estn de pie inferior a sus propiedades del par, No todo
el cuadrado sin embargo, merece venderse en unas cuentas del metraje de precios
rebajadas por pie cuadrado. El precio inicial inferior no hace igualmente. seale
la gran compra que el vendedor reclama. Son exactas las cifras de pies cuadrados?
Aunque los vendedores y sus agentes casi siempre rechacen sus estimaciones de pies
cuadrados, los inversionistas que comienzan todava demasiado a menudo confan en
las cifras del vendedor slo para aprender ms tarde que aquellas cifras se
equivocaron. En aquellos casos donde el precio por pie cuadrado cuenta pesadamente
en sus comparaciones de la propiedad y evaluaciones, saque su cinta mtrica.
Examine las dimensiones relevantes para ver usted mismo. Esto es el nico modo que
se puede proteger contra el futuro choque de la sorpresa adversa. Son las unidades
del alquiler la medida correcta? He visto2/2s tan slo600 o700 pies cuadrados y tan
grande como,300 o400 pies cuadrados (no contar, por supuesto, aquellas unidades
extravagantes valoradas por el premio encontradas en edificios de lujo en ciudades
principales y reas del centro de vacaciones). La eficiencia puede recorrer en la
talla de tan slo25 pies cuadrados hasta400 o500 pies cuadrados. Otras
combinaciones de cuartos y tipos de la unidad tambin pueden mostrar un amplio
desacuerdo en la talla. Para invertir de manera rentable, consiga una sensacin
para las tallas de la unidad que mandan la mayor parte de peticin en su mercado.
Cuando una unidad del alquiler con la combinacin correcta de cuartos todava
parezca demasiado pequea (o hasta demasiado grande), se topar con el problema que
lo guarda alquilado sin rebajar abruptamente el nivel de alquiler. Incluso con un
descuento de alquiler, las unidades con el tamao incorrecto sufrirn tpicamente
el mayor volumen de ventas del arrendatario. Talla del sitio y Rasgos En muchas
ciudades, el valor de la tierra en la cual un edificio se sienta pueden el30 a70
por ciento fcilmente total del valor total de la propiedad. Incluso las pequeas
diferencias en talla del sitio o rasgos pueden
38
aada (o quite mrito) las decenas de miles de dlares vis vis otras propiedades
aparentemente similares. Recientemente mir dos triplexes. Ambas propiedades
trajeron sobre la misma cantidad de ingresos netos, an una propiedad se valor
en89000$ Estrechamente evalan y el otro se valor en209000$. Si usted slo la
talla y considerado los propios edificios, la calidad de89000$ del sitio. la
propiedad claramente pareci mejor compran. Pero, de hecho, la propiedad de209000$
ofreci el valor escondido con el sitio. Resulta que la talla del sitio de esta
propiedad (y dividiendo en zonas) permitira a una cuarta unidad construirse. La
talla del sitio adicional tambin podra resultar valiosa para aadir a un
edificio, creacin de ms aparcamiento o almacn o suministro de la mejor
intimidad. En la evaluacin de un sitio, tambin tome la nota de la calidad de su
ajardinamiento y su egreso e ingreso (cmo fcilmente los coches pueden tirar en y
de la propiedad). Aunque poco comn en pequeas propiedades de ingresos, de vez en
cuando podra encontrar que una propiedad incluye una piscina, pistas de tenis, u
otros rasgos potencialmente deseables y servicios. Cuando compara varias
inversiones de la multiunidad, tiene presente que la talla del sitio y los rasgos
pueden afectar considerablemente el valor de la propiedad total. Asegrese que
estrechamente hace una lista de todas aquellas variaciones que pueden hacer una
diferencia. El tipo de la Construccin Ya que comienza a mirar pequeas propiedades
de ingresos, encontrar todos los tipos de estilos arquitectnicos, materiales de
construccin y diseos. Estas propiedades tambin se pueden extender en la
condicin del prstino al desmontaje fronterizo. Unos, tambin, son el
mantenimiento alto. Los otros son gastos de explotacin bajos. Mis primeras
experiencias. Cuando primero comenc a comprar pisos, generalmente compraba viejo,
grande, casas de la familia sola que se haban cortado y se convirtieron en
propiedades de la multiunidad. Generalmente, estos tipos de bloques de pisos se
valoran en la gama baja del mercado; producen grandes flujos de fondos, y porque
pueden ser difciles de financiar a travs de bancos, sus dueos a menudo ofrecen a
vendedor que financia.
39
Las casas grandes convertidas pueden hacer grandes propiedades del juez de salida.
En la desventaja, los edificios de este tipo a menudo sufren un alto grado de la

cada en desuso funcional y fsica. Son el mantenimiento tpicamente alto, y con
frecuencia carecen de calor individualmente controlado y unidades de aire. Sin
embargo, para inversionistas de planta baja con dinero efectivo limitado o crdito,
creo que este tipo de la propiedad puede hacer una gran inversin del juez de
salida.
Su experiencia. Segn sus recursos e inclinaciones, tales propiedades ms viejas

pueden o pueden no apelar a usted. Pero mi punto bsico le debe animar a salir en
su mercado, mirada a propiedades, y comparar precios, niveles de alquiler, flujos
de fondos y requisitos de mantenimiento / directivos. Puede decidir entonces el
tipo de la propiedad de la multiunidad que mejor encaja su perfil de la inversin.
Como Baskin Robbins ofrece muchos sabores al helado, el mercado inmobiliario ofrece
muchos tipos de pequeas propiedades de ingresos. Cada tipo apela a gustos
diferentes. Antes de que compre, inventarie sus opciones. Evale los pros y los
contras de cada tipo de la propiedad y los tipos de arrendatarios que le gustara
atraer. Efectos personales Cuando compra bienes inmuebles, paga principalmente la
tierra y los edificios. Estos artculos se llaman bienes races; sin embargo, la
parte del precio inicial de un vendedor tambin podra incluir efectos personales,
que pueden incluir artculos como equipo del lavadero, refrigeradores, estufas, y
de vez en cuando, mobiliario. Adems, el precio de la propiedad podra incluir
artculos que son efectos personales en la naturaleza, pero se han tan adaptado al
uso con el edificio que la ley clasifica estos artculos como encuentros. Los
encuentros tpicamente incluyen la propiedad como ventiladores de techo, unidades
de aire acondicionado de la ventana, araas de luces, abridores de la puerta de
garaje, trituradores de basura, gabinetes incorporados y estantes para libros y
lavavajillas. Evaluacin de la propiedad. Con objetivos de anlisis de la propiedad
y evaluacin, quiere asegurarse que totalmente entiende no
40
slo las caractersticas de los bienes races sino tambin la descripcin precisa y
el listado de todos los efectos personales y encuentros que se deben incluir junto
con su compra. Obviamente (todas otras cosas iguales), un bloque de pisos donde
cada unidad se amuebla por una arandela, secador, ventiladores de techo, variedad,
lavavajillas y refrigerador vale ms de un que no ofrece tales artculos. Fuente de
errores. Sin embargo, aunque una propiedad que incluye una variedad de efectos
personales y encuentros valga ms que una propiedad similar que carece de estos
artculos, la pregunta todava se hace, Nunca pague mucho Cunto ms? Y la
respuesta es, No en cuanto al mobiliario y mucho como podra creer. Voy
expresamente adappliances. adornar esta cuestin con nmeros cuando nos pongamos al
captulo sobre el anlisis financiero. Por el momento, tenga presente que las
diferencias entre propiedades con respecto a efectos personales y encuentros aaden
otro elemento a su anlisis de la inversin.
Entienda Su Bulto de Derechos y Restricciones Esto es mi propiedad! Har con ello

en absoluto quiero a. Quizs en hace mucho tiempos que preceden restricciones de
divisin por zonas, cdigos de construccin, derechos de los arrendatarios,
hipotecas, arriendos escritos, y numerosas otras leyes, ordenanzas y contratos, una
reclamacin tan no puesta en peligro de la propiedad puede haber llevado el peso
sustancial. Pero no hoy. Hoy, sus derechos de usar, disee, ocupe, arriende,
hipoteque, construya, complemento, o disfrute de una propiedad probablemente se
restringir de una docena de modos o ms. Como un inversionista elegante, querr
verificar que sus planes estratgicos de las propiedades que compra, maneje,
renueve, arriendo antes de Que compre, y se venden cumplen con los derechos legales
que verifican lo que legal realmente posee. En general, sus restricciones de
derechos legales se aplican. ser circunscrito por unos o todos los tipos
siguientes de estorbos.
41
Dividiendo en zonas En la mayor parte de ciudades, cualquier propiedad usted la

compra se localizar dentro de un distrito de divisin por zonas que se identifica
como, supongamos, RA, R4, C2, o uno de otros ms de varias docenas de tipos de
distritos. Puede aprender el distrito de divisin por zonas aplicable para
cualquier propiedad consultando su ciudad o el mapa de divisin por zonas del
condado. Despus de aprender la clasificacin del distrito para la propiedad, debe
consultar despus la parte de normas y reglas de las ordenanzas de divisin por
zonas escritas. Estas reglas cubrirn temas como los ejemplos siguientes. Use
restricciones. Las reglas del uso generalmente tratan con preguntas bsicas de
residencial, comercial, profesional, oficina, o industrial; sin embargo, estas
leyes tpicamente subdividen cada una de estas categoras principales an ms
exactamente. Un distrito de divisin por zonas residencial podra permitir
duplexes, donde el otro permitir hasta24 unidades, y el otro podra excluir todos
los usos residenciales excepto casas de la familia sola. Algunos distritos de
divisin por zonas se llaman exclusivos, mientras los otros permanecen
globales. Un distrito comercial global podra permitir la multiunidad
residencial, mientras que un distrito exclusivo prohibira todos los usos excepto
aquellos que la ley expresamente pone en una lista. Altura y reveses. Como estos
trminos implican, las restricciones de altura limitan la altura de edificios
(incluso signos del tejado y chimeneas), y los requisitos de revs dicen a
propietarios cmo estrechamente pueden construir legalmente hacia el frente, lado y
lmites traseros de un sitio. Adems del propio edificio, las distancias de revs
tambin se pueden aplicar a garajes, las cubiertas, patios, pavimentaron zonas de
aparcamiento, calzadas, pistas de tenis y piscinas. La altura y los requisitos de
revs no slo gobiernan la nueva construccin sino tambin limitan lo que puede
hacer a su propiedad a travs de renovaciones, conversiones y adiciones del
edificio. Antes de que compre una propiedad con proyectos para mejora o adiciones
(o), verifique la legalidad de aquellos cambios. (Por supuesto, este principio se
aplica a todos los tipos de restricciones, no slo reglas de revs y altura.)
Ocupacin. Las reglas de la ocupacin del cdigo de divisin por zonas pueden
limitar el nmero total de personas que pueden vivir en una unidad del alquiler. En
mi ciudad,
42
por ejemplo, los inversionistas a veces alquilan sus unidades a grupos de cuatro o
cinco estudiantes de colegio; sin embargo, en alguna familia sola distritos de
divisin por zonas residenciales, la ley limita la ocupacin con tres adultos sin
relaciones. Algunas comunidades tambin limitan la ocupacin de unidades del
alquiler a dos personas por dormitorio. Cuando su estrategia del mercado aspira la
ocupacin high density, ser consciente que sus proyectos pueden dirigir el contador
a la ley. Por suerte para inversionistas, los gobiernos tpicamente evitan hacer
cumplir leyes de la ocupacin a menos que reciban quejas vecinas justificables. Sin
embargo, si piensa en la compra de una propiedad que atiesta a arrendatarios en las
unidades (y as enormemente aumenta los flujos de fondos de la cantidad de alquiler
que por otra parte se podra obtener), compruebe la legalidad de esta estrategia.
De ser ilegal, factor lo que arriesga en su oferta de compra. Si o cuando el
gobierno procura hacer cumplir el cdigo, podra ver sus colecciones de alquiler
gruesas caer a plomo. Comits examinadores arquitectnicos. Algunas comunidades
pueden regular hasta el color pinta una propiedad o si puede presentar o bajar
postigos. Las propiedades que se localizan en distritos histricos son sobre todo
susceptibles a varia o pureza histrica arquitectnica normas. Durante un perodo
de un ao en San Francisco, el comit examinador arquitectnico (ARB) dictatorial
recibi2 interpretaciones de reveladores que quisieron construir nuevos proyectos
altos en la ciudad. El ARB rechaz a todos ellos por motivos estticos. En la
parte positiva para inversionistas existentes, tales estndares rigurosos para
nueva construccin y renovaciones realmente tienden a reducir el concurso y guardar
alquileres en la escasez de oferta. Talla de la parte y talla del edificio. Suponga
que encuentre una gran parte vacante en un rea dividida en zonas para
cuatrillizos. La mirada de la economa buena para la nueva construccin y est a
punto de cerrar el acuerdo; entonces descubre un problema tcnico. La talla de la
parte es demasiado pequea no demasiado pequeo para construir fsicamente la
unidad, pero demasiado pequeo con objetivos de la divisin por zonas
Coordine una estrategia legal con su estrategia del mercado.
43
cdigo. O diga que su estudio del mercado de la vivienda muestra una fuerte demanda
de estudios de aproximadamente350 pies cuadrados que alquilaran fcilmente al
precio del alquiler muy provechoso de450$ por mes. Ay, encuentra que la divisin
por zonas no le permitir realizar esta estrategia del mercado. La ley puede
requerir (completamente absurdamente, podra aadir) que todas las unidades del
alquiler residenciales deben contener mnimo de500 pies cuadrados. Por supuesto, si
construyera (o remodel) a esta talla ms grande, sus gastos aumentaran y tendra
que cobrar un alquiler ms alto. Este segmento de mercado de la gama baja de
arrendatarios que preferiran vivir solos esencialmente se fuerza en medidas de la
parte del alquiler porque el cdigo excluye unidades del alquiler pequeas, menos
caras. Otra vez, enfatizo, actuando (edificio, direccin, renovando) propiedades
del alquiler, su objetivo de encontrar que la estrategia del mercado ms provechosa
siempre debe ser atenuada por las estipulaciones de la ley. Conformidad ausente con
cada detalle de la ley, los reguladores del gobierno le pueden obligar a aplazar
sus magnficos proyectos aun cuando se ha preparado arrendatarios complacientes a
pagar lo que le gustara ofrecer. Cdigos de construccin Aparentemente, los
cdigos de la construccin intentan realzar la seguridad de edificios. Para
garantizar la conformidad, las ciudades y los condados por lo general requieren que
reparaciones principales, remodelar y renovaciones (as como nueva construccin)
pasen por un proceso de permisin del gobierno. Algunos propietarios, sin embargo,
tratan de esquivar el proceso de permisin, por lo general ahorrar el tiempo, el
problema y el dinero. Estos dueos contratan a contratistas no licenciados o
manitas para completar sus, proyectos de la mejora no permitidos. Dos
implicaciones. Como un inversionista potencial y propietario, esta posibilidad del
trabajo destilado clandestinamente sostiene dos implicaciones: Nunca compre una
propiedad que ha sido sujeta al trabajo no permitido sin un descuento sustancial en
Se precaven del precio, y mejorando su propio trabajo destilado clandestinamente
apropiado. lazos, siempre asegure los permisos necesarios e inspecciones. Si
compra, posee o trata de vender a
44
propiedad con mejoras no conformes, a algn punto cuando los inspectores realmente
descubren finalmente las violaciones, le pueden obligar a arrancar el trabajo y
volverlo a hacer en una manera que cumple con la ley. Los tiempos han cambiado.
Hace unos aos, el proceso del permiso y las inspecciones complementarias eran
flojos en muchas comunidades. El trabajo destilado clandestinamente present poco
riesgo del descubrimiento. Hoy, sin embargo, y examinando el futuro, menos y menos
funcionarios quieren hacer la vista gorda para cifrar violaciones y trabajo no
permitido. Adems, debera la causa de trabajo no conforme, no permitida o
contribuir a la herida o la muerte de un arrendatario, podra afrontar problemas de
responsabilidad serios. A menos que le guste tentar el destino, asegrese cada
propiedad que compra o propio cumple con todos los cdigos de construccin y otras
reglas pertinentes y normas. Los Inversionistas de Leyes ambientales en pequeas
propiedades de ingresos son ms afectados por leyes ambientales que estn
relacionadas con pintura con plomo, amianto, radon gas y tanques de petrleo
calentadores sepultados. Adems, tenga cuidado con la eliminacin de deshechos
(aguas residuales) sistemas que no se relacionan con una lnea de aguas residuales
municipal. Puede creer que en esta era moderna, ningunas propiedades urbanas
careceran de conexiones de la alcantarilla. Lamentablemente, esto no es el caso.
Por ejemplo, el condado de Sarasota, Florida, es una de las zonas urbanas ms ricas
en los Estados Unidos, an las decenas de miles de propiedades en ese condado
(hasta unos en carreteras principales) permanecen sin un sistema de la alcantarilla
moderno. Para un informe detallado completo de las cuestiones ambientales que se
pueden aplicar en las reas donde planea invertir, consulte sus agencias de
proteccin ambiental estatales o locales para sus folletos informativos. Tambin,
el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano estadounidense (www.hud.gov)
publica una variedad de folletos que hablan de cuestiones ambientales del inters
de dueos de la propiedad privada. Condiciones de arrendamiento Cuando compra una
propiedad que es ocupada actualmente por arrendatarios, debe seguir cumpliendo los
trminos de aquellos
45
los arriendos en los cuales el vendedor anterior entr. Planea aumentar

alquileres? Planea a Read los arrendatarios hacen renovaciones? Planea moverse en
arriendos antes de esa unidad de la esquina selecta con visiones magnficas tanto
de la baha como de las montaas? compra. Si los arriendos existentes de sus
arrendatarios les dan derechos que entran en conflicto con sus proyectos, debe
poner sus planes sostienen hasta que aquellos arriendos expiren5 Por eso debe
asegurar y leer copias de cada arriendo que se aplica a las unidades en los
edificios que compra. Quin sabe? A menos que lea los arriendos, puede aprender
demasiado tarde que el vendedor ha dado a su hermano un arriendo de cinco aos
escrito de la mejor unidad en el edificio a un nivel de alquiler esto es la mitad
de la tasa del mercado libre. Leyes de Derechos de arrendatarios Adems de leer
estrechamente los arriendos existentes, tambin querr concordar con reguladores o
un abogado para aprender si sus futuros por los arrendatarios son cubiertos por
algn tipo de leyes de derechos del arrendatario. Tales leyes podran pertenecer a
aumentos de alquiler, reparaciones encomendadas, conversiones del condominio,
desahucios o depsitos de seguridad. Generalmente, cuando un arriendo entra en
conflicto con un estatuto de derechos de unos arrendatarios (o un fallo judicial),
los soportes de la ley supremos. La extensin de proteccin al consumidor. Cada vez
ms, con el cambio de nuestra sociedad a llamadas leyes de proteccin de los
consumidores, los gobiernos estatales y las administraciones municipales definen
cada vez ms reglas de gobernar relaciones del inversionista arrendatario. Excepto
en aquellas ciudades donde las opiniones polticas ultraliberales reinan, las leyes
de derechos de los arrendatarios no afectarn materialmente sus operaciones del
alquiler. Sin embargo, debe seguir los detalles tcnicos de estas leyes a una tee;
por otra parte, se puede abrir hasta algunas penas onerosas. Los derechos de los
arrendatarios pueden hacer dao a aquellos que son sus beneficiarios intencionados.
Para una novela de terror de derechos de arrendatarios, mire el vdeo
5. Como una alternativa, podra tratar de negociar con los arrendatarios para
modificar los trminos del arriendo. Algunos inversionistas hasta pagan a los
arrendatarios existentes para desocupar antes que el arriendo estipula.
46
pelcula Alturas de Ocano Pacfico que presentan como estrella a Michael Keaton
como el malo arrendatario que sabe cmo jugar el sistema judicial del alojamiento
para todo vale. En el lado brillante, tena los dueos de la propiedad de Alturas
Pacfica presentada en el antes de Que compre, la pelcula sigui poseyendo ese
edificio a travs del alquiler el vdeo2002, lo habran visto ms que el cudruple
en el valor durante los5 aos desde Alturas Pacficas. la pelcula Alturas de
Ocano Pacfico se film. En un sentido estricto, parece que las leyes de derechos
de arrendatarios cojas favorecen a arrendatarios. Sobre la carrera ms larga, tales
leyes desalientan el nuevo suministro del alojamiento y as conducen abajo puestos
vacantes, hacen subir precios de la propiedad y hacen la vida miserable para todas
las personas a las que les gustaran alojamientos razonables a un precio econmico,
a travs de alquiler de poltica Izquierdista o a travs de compra. Alto los
niveles de alquiler y los bienes inmuebles propcreates erty precios ahora prohben
a casi todos los millonarios medios. clase de vivir en San Francisco. La mayor
parte de inversionistas de la propiedad, sin embargo, han hecho millones. Las Leyes
de Vivienda justa Indudablemente es consciente que vario federal, el estado y las
leyes locales proscriben ciertos tipos de la discriminacin. Si posee un bloque de
pisos de2 unidades, ni usted ni su gerente podran rechazar alquilar a
arrendatarios debido a su sexo, raza, religin, color, pertenencia tnica,
invalidez o nios (a menos que posea una propiedad que cabe dentro de la edad55 o
sobre la excepcin). Sin embargo, algunos estados y las ciudades (y tribunales) han
ampliado las categoras de arrendatarios protegidos para incluir, por ejemplo, a
homosexuales, parejas que cohabitan del sexo opuesto, estudiantes de colegio y
miembros de los militares. Para aprender las leyes de vivienda justa precisas que
se aplicarn a sus propiedades, consulte a un abogado o su oficina de vivienda
justa local. Tambin, est consciente que las leyes de vivienda justa con
frecuencia eximen ciertos tipos de propiedades como casas de la familia sola,
partes del compaero de habitacin, y dos a edificios de cuatro unidades,
ocupados por los dueos. Cuando viene a la conformidad con leyes de vivienda justa,
los propietarios deben poner el pie con cuidado. Las violaciones (y sobre todo un
modelo de hace mucho tiempo de prcticas ilegales) le podran costar fcilmente sus
ahorros de la vida.
47
No tome ningunas posibilidades aqu. Aprenda la ley y luego sgala

escrupulosamente. Las hipotecas sabe que si no puede pagar su hipoteca, su
prestamista le puede empujar en la extincin del derecho de redimir. A menos que
pague el importe total que debe, perder todos sus derechos de la propiedad, usar,
y ocupacin. Sin embargo, relativamente pocas personas saben que su contrato de la
hipoteca limita sus derechos a la propiedad de varios otros modos importantes.
Ocupacin del dueo. Los prestamistas de la hipoteca dan sus trminos del prstamo
ms favorables y las tasas de inters ms bajas a aquellos prestatarios que viven
en la propiedad que financian. Por eso animo por primera vez (o en efectivo y
corto) a inversionistas a comprar unos dos a la propiedad de cuatro unidades. Si
Compran un cuatrillizo. consiente en vivir en una de las unidades para al menos un
Vivo en una unidad. ao, puede financiar el acuerdo con un pago al contado de slo
el3 a5 por ciento. An as, nunca mienta sobre su intencin de ocupar una propiedad
del alquiler de modo que pueda tener derecho a la financiacin ms fcil y ms
abajo costada. Algunos inversionistas tiran esta broma, pero no realizan que este
engao los expone no slo a una extincin del derecho de redimir sino tambin a una
conviccin de crimen con multas pesadas y una permanencia ampliada en la prisin
federal. Cuando diga a un prestamista que vivir en una propiedad (ausente un
cambio realmente inesperado y serio de circunstancias), est legalmente y
contractualmente obligado a cumplir con ese compromiso. Modificaciones de la
propiedad. Muchas hipotecas incluyen una clusula que lee algo similar a lo
siguiente: el Prestatario debe mantener la propiedad en la reparacin buena y no
debe hacer ningunas modificaciones materiales sin el consentimiento por escrito del
prestamista. Este requisito puede afectar a inversionistas de dos modos. Limita su
derecho Dado por Dioses de hacerse un slumlord. Si sangra una propiedad hasta el
punto de que se hace agotado, el prestamista podra de
48
clare la hipoteca inmediatamente debida y pagadera. Si no puede pagar el prstamo

como exigido, el prestamista podra extinguir el derecho de redimir la hipoteca.
Tambin, esta clusula requiere que usted notifique al prestamista y busque el
permiso antes de que emprenda cualquier renovacin extensa, remodelar o
construccin adicional. Se podra preguntar, Por qu se debera preocupar el
prestamista? Seguramente, si mejoro la propiedad, la posicin del prestamista se
hace ms segura porque aumento el valor de Consultar su propiedad.
Lamentablemente, de vez en cuando, su suplender antes de que la posicin resulte
falsa. renueva. Puedo declarar a partir de aos de inspeccin y evaluacin de
propiedades que no todas las mejoras ownerdesigned crean el valor. Una y otra
vez, he mirado una propiedad remodelada y slo me he asombrado. Como contemplo un
poco de renovacin corrompida, pregunto a m o el corredor de bienes races, Qu
en el mundo pensaba este tipo? Le garantizo que demasiados dueos no pueden probar
sus gustos personales e ideas creativas contra la opinin del mercado. (Por
supuesto, no har este error porque investigar a fondo preferencias del
arrendatario antes de que comience sus mejoras.) Servidumbres a Travs de una
servidumbre, un partido obtiene el derecho de usar la propiedad de alguien ms con
un objetivo especificado. Por ejemplo, los dueos de propiedades frente a la playa
deberan conceder al pblico una ruta de acceso a travs de su tierra. Las empresas
de servicios pblicos a menudo aseguran servidumbres para erigir y mantener lneas
elctricas o caeras. En casos donde una parte del edificio sin el acceso de la
calle se separa de otra parte que presenta la calle, los dueos de la parte trasera
pueden ganar una servidumbre de la calzada a travs de la parte delantera de modo
que puedan tener acceso a su propiedad. Como un inversionista, debe identificar
claramente cualquier servidumbre que pueda restringir su derecho de usar o mejorar
cualquier propiedad que planee comprar. En otras ocasiones, como el comprador de
una propiedad, puede obtener derechos de la servidumbre de usar o pasar por la
propiedad de alguien ms. Camino, las servidumbres (o el carecer de eso) pueden ma
49
Las servidumbres pueden aadir o restar del valor de la propiedad.
terially afecte el valor y la utilidad de la propiedad. Asegrese que totalmente

entiende la naturaleza precisa de cualquier servidumbre que se aplique a sus
inversiones de bienes inmuebles.
Asociaciones del propietario y Restricciones del Hecho Adems de todas las reglas y
las normas del gobierno, muchos propietarios tambin deben cumplir con una mirada
de restricciones de la asociacin del propietario. Tales reglas son tpicamente
redactadas por los oficiales elegidos de la asociacin. Adems, algunas reglas del
uso tambin corren con la tierra. Esta frase significa que las reglas realmente
se registran en el hecho a la propiedad que se localiza en el condado (parroquia)
juzgado. Aunque las reglas de la asociacin del propietario y las restricciones del
hecho el ms comnmente se apliquen a condominios, casas adosadas y casas
singlefamily, tales restricciones tambin se pueden aplicar a pequeas propiedades
de ingresos. Negocio actualmente la compra de un triplex en la Llave de la Siesta
(Florida) que es realmente la parte de una asociacin del condominio de slo cuatro
propiedades (todo triplexes). Algunas restricciones pertinentes para esta propiedad
se muestran en la Figura22.
Derechos a la propiedad: Resumir comenzamos esta discusin de derechos a la

propiedad con el una vez jactancia a menudo oda, es mi propiedad. Har con ello
como complazco. Como un inversionista elegante, puede ver ahora que tal
aseveracin parece temeraria. Para evitar errores y sorpresas desagradables, no d
nada por supuesto. Antes de que compre, investigue todo de un a Z de reglas de la
asociacin a la divisin por zonas. Muchos propietarios han creado grandes planes
estratgicos de sus sitios web y edificios slo para aprender ms tarde que tales
proyectos violan alguna ley, regla, regulacin o restriccin del contrato. Es
verdad que sacar ganancia ms cuando adapte su propiedad fsica y operaciones
directivas hacia un segmento de mercado acertado de arrendatarios, pero tambin es
verdad que para ganar aquellas ganancias, no puede culpar delante con sus ojos
cerrados.
50
Aquellas reglas que expresamente se exponen en la Declaracin, Estatuto o Artculos

de incorporacin como enmendado o que han sido adoptadas por la Junta directiva
estrictamente se harn cumplir. Su lectura de estas reglas y su conformidad
voluntaria con ellos facilitarn la direccin apropiada de este condominio y
promovern los intereses vitales de todos los dueos de la unidad. Yo. ANIMALES O
ANIMALES DOMSTICOS. Slo un (1) gato, ave o pequeo perro (menos de5 libras) se
pueden guardar en una unidad. El inquilino ser responsable para reparar todo el
dao hecho por un animal domstico e indemnizar y sostendr la Asociacin y la
Junta directiva inocua contra todas las reclamaciones de heridas de personas o dao
a propiedad causado por su animal domstico.2. Los animales domsticos son la
responsabilidad de sus dueos y no se deben hacer un fastidio o la perturbacin de
ninguna clase a otros. Alpino Chaletes de Bioanco siempre ha tenido una regla de la
cuerda. No permiten animales domsticos en la propiedad del Condominio a menos que
no acompaado por su dueo. Los animales domsticos no se pueden atar fuera de la
unidad y abandonarse desatendidos, tampoco les permitirn vagar. Los DUEOS DEBEN
LIMPIAR DESPUS DE SUS ANIMALES DOMSTICOS. POR OTRA PARTE, LOS DUEOS SE MULTARN
Y SI LAS VIOLACIONES SIGUEN, EL ANIMAL DOMSTICO SE DECLARAR UN FASTIDIO Y SE
QUITAR DEL COMPLEJO.3. Todos los animales domsticos se deben registrar con la
oficina de la Asociacin. II. Los VEHCULOS Y APARCANDO Cada unidad se deben
asignar un (1) aparcamiento regular para un coche de pasajeros. Los cuatro (4)
aparcamientos restantes se reservan para invitados y negocio e invitados. Todos los
vehculos para con regularidad aparcarse se deben registrar con el gerente.
Ningunos camiones, furgonetas comerciales, recogidas, vehculos cultos,
autocaravanas o remolques de viajes se pueden aparcar en la propiedad del
Condominio excepto temporalmente atendiendo una unidad, cargando o descargando.
Cualquier perodo ms largo que de noche se prohbe. Ningunos barcos o acoplado del
barco se pueden aparcar en la propiedad del Condominio en cualquier momento. Los
vehculos abandonados se remolcarn lejos al costo del dueo. Todos los
aparcamientos se deben guardar libres de basura, partes, equipo u otros materiales.
Las bicicletas, los ciclomotores, las motocicletas y los vehculos similares se
pueden almacenar en reas de almacenamiento designadas bajo los edificios a riesgo
del dueo.
Figura22
Muestra reglas del condominio de Triplex y normas.
51
III. El USO DE PRTICOS EXTERIORES E INQUILINOS del Primer piso de ESCALERAS puede
no usar los prticos o rieles para airear la ropa de cama, secando la ropa u otros
materiales. Las parrillas de la barbacoa o el equipo slo se pueden usar en hierba
de la planta baja o reas concretas, no en balcones debido al peligro de incendio.
Todos los objetos sueltos y movibles se deberan quitar durante tempestades
severas. IV. BASURA Y BASURA Toda la basura, la basura y la basura se deben colocar
en bolsas de plstico, grabaron o empataron encima y colocaron en receptculos de
la basura. Ninguna chatarra, materiales inflamables o materiales desechados se
pueden permitir acumularse, y cada unidad y las reas comunes se deben siempre
guardar en una condicin limpia y sanitaria. Los inquilinos no deben permitir que
nada se caiga o se lance de ventanas del primer piso, puertas o balcones. V. Los
Almacenes de ALMACENES se pueden usar para el almacenaje de artculos de hogar,
materiales de la aficin y equipo, pero todo riesgo de prdida o dao debe ser
asumido por el dueo de tales materiales. Ninguna actividad se debe conducir en los
almacenes que constituiran un fuego o peligro para la salud, aumentaran precios
de seguros o crearan un fastidio a los otros inquilinos de la propiedad del
Condominio. VI. Las Radioes DEL RUIDO, registrando amplificadores y televisores se
deben girar a un volumen mnimo entre las horas de las23:00 y8:00. VII. La
OCUPACIN Ninguna unidad puede ser ocupada en una base regular por ms de dos
personas por dormitorio. Esta regla no se debe aplicar a visitas ocasionales por
invitados. Ningn inquilino debe hacer el uso de ninguna unidad que viole cualquier
ley, ordenanzas, o normas de cualquier organismo del gobierno, los documentos del
Condominio o estas Reglas de la Casa. VIII. DIVERSO de Ninguna manera puede una
unidad ser ocupado por un menor sin su pervision de un adulto responsable.
Figura22
(Continuado)
52
Esta precaucin sobre todo se aplica entonces negocia el precio. Sin el

conocimiento claro de restricciones pertinentes, puede sobrestimar las
posibilidades de la ganancia. El optimismo injustificado le puede atraer en el pago
demasiado de una propiedad, o quizs prstamo ms que los flujos de fondos
realistas de la propiedad pueden cubrir. Como ver, en el clima de inversin de
hoy, las vueltas ms altas son ganadas por aquellos inversionistas empresariales
que pueden convertir una propiedad de bajo rendimiento en un ganador. Pero sus
acciones de la magia no pueden tener xito contra el cambio prohibido.
Dnde debera Invertir? Para la conveniencia, la mayor parte de inversionistas que

poseen casas del alquiler de la familia sola limitan su bsqueda de propiedades a
un rea geogrfica que se cae dentro de un30 al radio de60 minutos de su residencia
personal. Tpicamente, tales inversionistas quieren permanecer cerca de sus
propiedades de modo que puedan tratar fcilmente con cuestiones cotidianas
(mostrando la propiedad, haciendo reparaciones, disciplinando a arrendatarios,
etctera). Como un dueo de pequeas propiedades de ingresos, especialmente como
adquiere experiencia y comercia hasta propiedades ms grandes, no tiene que seguir
una estrategia de adquisicin tan reprimida. Con propiedades de ingresos, puede
delegar aquellas tareas cotidianas a su gerente local. Idealmente, quiere invertir
en aquellas reas geogrficas que proporcionarn el mejor clima econmico y la
apreciacin de la propiedad ms alta. Antes de que elija una ubicacin para sus
inversiones, investigue su cuadro de trabajo local. Querr tasar su potencial para
el crecimiento de poblacin y nuevo desarrollo de propiedades competidoras. Durante
la prxima dcada o dos, los inversionistas de bienes inmuebles en algunas reas
del pas disfrutarn de un doblamiento, triplicacin, o hasta cuadruplicacin de
sus valores de la propiedad y alquilarn niveles, mientras que los propietarios en
otros lugares pueden hacer bien para mantenerse al corriente simplemente de la
inflacin. Al grado posible, invierta para el crecimiento. Por eso a diferencia de
la mayor parte de libros que tratan con la inversin en bienes inmuebles, este
libro le ayuda a identificar aquellas reas que muestran la mayor parte de promesa
para el fuerte
53
los resultados econmicos y evitan reas que presentan riesgo ms alto y

perspectivas econmicas que se rezagan. Antes de que hasta piense en la eleccin de
una propiedad especfica, descubra donde la economa local se encabeza. Cuando
posible, subida a bordo de un barco esto navega en una marea alta. No puede esperar
sus propiedades de mostrar la apreciacin fuerte cuando se anclan en un mar esto
retrocede. Como describo en el Captulo3, aprend esta leccin el camino difcil.
Perodo de tiempo Como la parte de su estrategia de inversin, piense en el tiempo

planea sostener cada una de sus adquisiciones. Si planea fijar y tirar, su
econmico y anlisis del mercado no tienen que mirar fuera ms lejos que6 a2 meses.
Por otra parte, como una compra, mejore y sostenga al inversionista, querra tomar
un mediados a la perspectiva de largo alcance de, supongamos,5 a20 aos. Las
perspectivas del tiempo diferentes pueden llevar a opciones de la inversin
considerablemente diferentes. Ahora mismo, por ejemplo, creo que muchas vecindades
ms abajo valoradas y las comunidades en todas partes de los Estados Unidos son
equilibradas para vuelta y apreciacin de la propiedad dramtica; sin embargo,
invertir con xito en estas reas requiere un Plan paciente su inversionista de la
salida. Si quiere ganar el dinero efectivo rpido, se podra concentrar
principalmente en la tentativa de encontrar que bargainstrategy. valor propiedades
que puede arreglar e inmediatamente revender (o cambio). En cualquier caso, no
elija sus ubicaciones o sus propiedades hasta que haya estudiado claramente
detenidamente el cmo y el cuando de su estrategia de salida.
Dnde se encabeza la economa local?

Durante finales de los aos980, un conocido mo (a quien llamar Tom) fijaba y
tiraba propiedades de500000$ en el condado del Contra Costa, a aproximadamente5
millas al este de San Francisco. Tom haca una matanza (50000$ a75000$ por casa).
Haba estado trabajando una casa a la vez (tres al perodo de tenencia de seis
meses), pero el dinero llegaba tan rpido que decidi reforzar. En989, Tom tom a
prstamo pesadamente, dej su trabajo del da y compr ms tres casas
simultneamente. Decidi que porque el negocio del capirotazo y el apuro era la
siguiente mejor cosa a la imprenta del dinero, lo hara jornada completa. Antes de
que Tom podra convenir y liquidar su inventario threehouse corriente, sin embargo,
la economa local girada contra l. De todos modos, Tom ar delante. Haba tenido
xito en el pasado, se dijo, y tendra xito ahora. Adems, la recesin se calmara
probablemente dentro de meses. No hizo. Y dentro de un ao Aprenden los hechos Tom
estaba al revs en tres propiedades. sobre su vecino incluso despus de
renovaciones, las casas valan economa. menos que cuando los haba comprado. Lo
que es peor, haba mermado su dinero efectivo para pagar las mejoras de la
propiedad y sus del bolsillo llevan para principal, inters, impuestos, el seguro
(PITI) por los prstamos de adquisicin sum2774$ por mes.
54
Cuatro lecciones
55
Huelga decir que, este compaero sufra un mundo del dao. Las ganancias ganadas
con el sudor de la frente de Tom de preceder a cuatro aos se evaporaban. Aunque me
gustara relatar un final feliz, no pas. Tom realmente puso a arrendatarios en cada
una de las propiedades de contener en parte snagrar profusamente de flujos de
fondos negativos, pero sus colecciones de alquiler ascendieron a slo5250$ por mes.
Sus tres caimanes todava le masticaban. Ms, el presupuesto domstico de su
familia requiri ms7000$ por mes (de que400$ fueron para cubrir el PITI en su
hipoteca). Tom colg en durante ms dos aos, pero finalmente la carga aplastante
de la deuda le oblig a venderse. Al final, su capital total y prdidas de
transporte en aquellas tres propiedades excedieron400000$.
Cuatro lecciones
Triste de decir, durante principios al mediados de los aos990, el revs de Tom
tena muchos equivalentes. En Los ngeles, Houston, Dallas, Boston y Ciudad de
Nueva York, hicieron girar a muchos inversionistas imprudentes de manera similar al
revs. Qu puede aprender de sus desgracias? Aqu estn cuatro lecciones:1. nunca
persiga una estrategia de inversin en bienes inmuebles sin supervisar
estrechamente la economa local y mercado inmobiliario local donde invierte.
Precvase de la utilizacin de ms accin de palanca (deuda) que se puede manejar
sin peligro; proporcionalmente, no deje los que atraen el dlar alto devuelven
spellbind usted en el crecimiento demasiado rpido o tomando demasiadas propiedades
al mismo tiempo. Planee estrategias del mercado mltiples. Incluso los sistemas
econmicos de retumbo pueden quebrar dentro de un perodo de 612 meses o quizs
deberamos decir, sobre todo retumbar los sistemas econmicos pueden dar vuelta
para romper relativamente rpidamente. No deje su trabajo del da prematuramente.
(Confe en m en ste. Tambin, en un tiempo vertiginoso abandon el sentido comn
en
2.
3.
4.
56
DNDE SE ENCABEZA LA ECONOMA LOCAL?
el favor de lo que poco realistamente calcul sera ganancias rpidas y fciles. Y

como Tom, no haba considerado o me haba preparado para una contingencia de la
desventaja) Aunque hablemos de cada una de estas cuatro lecciones poco a poco, en
este captulo, principalmente le muestro cmo y por qu juzgar la fuerza y
direccin de una economa local.
Base econmica importa enormemente

El autor lo hizo y tan puede! Tan abre la pgina de la informacin
publicitaria del xito de librera clsico, Cmo Convert000$ en un milln en Mi
Tiempo libre, por Guillermo Nickerson (Libros de Bolsillo,962).With estas palabras
del estmulo, devor los contenidos de este libro. Y a la edad de21 aos, comenc a
poner inmediatamente el consejo de este autor en prctica. Yo pronto los mltiplos
de Ingresos encontraron lo que pensaba eran tratos sper. Acrelate a crecimiento
atar con cuerdas a la frmula de Nickerson, el precio de unas expectativas. la
propiedad de ingresos debera igualar0 veces los ingresos operativos netos (NOI) de
la propiedad. Usando esta frmula, no poda creer los acuerdos fantsticos que
venan mi camino. Rutinariamente compraba edificios del piso pequeo por cinco a
siete veces NOI. En otras palabras, compr propiedades de ingresos que segn el
consejo de Nickerson se deberan haber vendido por00000$. An, pagu slo50000$
a70000,2$ pensaba a m, estos vendedores estn locos. No saben lo que hacen.
Alamo, California (rea de la Baha de San Francisco) contra Terre Haute, Indiana
Ya que result, era yo que se equivoqu. No pude entender que no debera haber
aplicado la frmula de fijacin de precios de Nickerson en mi propio
1. Este convenio de negocios no perteneci a bienes inmuebles.2. Estas cifras
reflejan la proporcionalidad, no los nmeros actuales.
57
ciudad natal. A diferencia de Alamo, California (donde Nickerson vivi), mi ciudad

natal de Terre Haute, Indiana sufri una economa local estancada y una poblacin
que se encoge. Mientras que las propiedades de Nickerson tpicamente se doblaban en
el valor por el perodo de0 aos, mas (hasta despus de mejoras) se esforzaron por
seguir el ritmo de la inflacin. Por suerte, estas propiedades realmente cedieron
cantidades enormes del flujo de fondos positivo; y porque estas experiencias de la
inversin del principio precedieron Tax Reform Act (TRA) de986, tambin
proporcionaron amortizaciones de cantidades de impuestos enormes. Usando esta
proteccin fiscal, disfrut de ingresos prcticamente libres de impuestos tanto de
mis colecciones del alquiler de la propiedad como de mis ganancias profesionales.
La Base econmica de Abandono de autores Por qu no pude realizar la importancia

de base econmica? Como Nickerson, como la mayor parte de los otros autores que han
escrito libros ms vendidos sobre la inversin inmobiliaria, omiti decir a sus
lectores cmo evaluar sus sistemas econmicos locales. Robert Allen simplemente
dice, Las casas y los bloques de pisos siempre estarn en la demanda, gures
reprincipales gardless de lo que la economa puede hacer. La gente errneamente
debe vivir en algn sitio; no tienen opcin. El alojamiento es una necesidad
elemental. 3 no hacen caso econmico O, ms recientemente, consideran a Kevin
Meyers: base. [La fijacin y tirar], en muchos aspectos, son un negocio de la
prueba de la recesin. Sin tener en cuenta la economa externa, la gente necesita y
quiere el alojamiento de calidad y pagar el dlar superior.... 4 Igualmente, los
autores del similar se enriquecen en bienes inmuebles libros completamente no
hacen caso del hecho que los inversionistas de bienes inmuebles elegantes tienen
que estudiar la base econmica de una ciudad antes de la formacin de su estrategia
de inversin. Sin una economa local creciente, la demanda de alquileres pandear
tpicamente. Con una economa local creciente, sus arrendatarios potenciales se
multiplicarn en el nmero y su pay3. Robert Allen, Nada Abajo (Nueva York: Simon &
Schuster,980),22.4. Kevin Meyers, Cmprelo, Apuro Esto, Vndalo, Ganancia!
(Chicago: Dearborn,998),2.
58
los controles mostrarn continuamente el aumento de ganancias. La tarta econmica

sirve partes ms grandes para casi cada uno.
La ventaja de las Lecciones Aprendi que Algunas reas locales se estancan. Algn
movimiento despacio delante en una quilla plana. Algunos mercados se balancean como
un loco del retumbo para romper y luego del busto para retumbar. Algunas reas
histricamente estables se plantean para el retumbo. Los otros entrarn en la
decadencia gradual. Una llave al xito a largo plazo est con la capacidad de
esperar y prepararse. Sujete escotillas con listones durante tormentas pendientes.
(A mediados de los aos980, por ejemplo, vi los signos siniestros de
sobreconstruccin y aumento del paro en Dallas, Texas. Entonces liquid mis
propiedades del alquiler de Dallas cerca de la cumbre del mercado.) A la inversa,
debera aumentar sus posesiones de la propiedad en ciudades o vecindades donde los
precios todava no incorporan el potencial verdadero del rea para el crecimiento.
Aun cuando planea fijar y tirar, ms bien que mejorar y sostener, no se ponga hasta
consiguen whipsawed (como mi amigo Tom hizo) por deuda alta y precios que se
ablandan. Si las seales econmicas en su destello del rea amarillo, reducir la
velocidad. Atene sus ambiciones. InProfit de pliegue su posicin de caja.
Estrechamente supervise cualquier fondo del mercado. grietas en su inversin y
estrategias del mercado. Cree alternativas. Tan importante, muvase rpidamente
cuando las seales parezcan prometedoras. Est a punto de sacar ganancia grande de
la siguiente alza cclica. Aunque las seales econmicas precisas que mirar varen
antes de tiempo y lugar, como un gua, presten la atencin a aquellos a la lista
siguiente:I. demanda: Evale el poder adquisitivo del consumidor
A. B. C. Empleo de crecimiento demogrfico y Gastos de ingresos de hacer negocio
59
D. E. F. G.
Espritu empresarial de actitudes de la Comunidad de la Riqueza de la calidad de

vida
II.
Suministro: Evale su concurso potencial

Las casas de la Existencia de construccin de A. B. C. D. E. F. G. H. I. New para
casas de la Existencia de venta para Condominios de alquiler para Condominios de
venta para el Piso de tasas de vacantes del Piso de alquiler alquilan niveles
Delincuencia de la tierra buildable Disponible y ejecuciones hipotecarias
Como un inversionista que comienza, puede querer prescindir de toda esta

conversacin sobre base econmica, seales del mercado, demanda y suministro. Slo
dgame lo que tengo que saber para hacer mucho dinero, dice. Pero esto es
exactamente el punto. Hasta que compruebe los hechos sobre su economa local o la
economa local donde planea invertir, dispara ciego. Puede dar su blanco, pero
entonces otra vez, puede no. Aun cuando marca una secuencia de xitos, no se haga
demasiado credo (ya que somos propensos para hacer). Mientras toma sol en la
gloria, alguien slo podra mover el objetivo.
Donde Conseguir Datos no se tiene que hacer un economista o investigador de mercado

hecho y derecho para destapar stos poblacin y datos econmicos. Su Agente
inmobiliario local, hipoteque al prestamista, y las asociaciones del constructor de
casas con regularidad coleccionan y a menudo publican estos datos y estadstica
til de manera similar. Otras fuentes de datos incluyen empresas de servicios
pblicos, el ecoRely en su oficina de investigacin nomic local de su colegio local
o recursos. la universidad estatal y su oficina de planificacin urbana local o
regional.
60
Crecer la poblacin?
Esencialmente, crecimiento demogrfico (o carecen de eso) los resultados de tres
fuentes: nacimientos, mortalidad y la gente que se mueve en o de un rea. Trate de
conseguir una descripcin buena sobre su rea. Mire las fuentes de crecimiento o
decadencia. Se acercan ms personas o alejan? Cmo es la distribucin por edades
del cambio demogrfico? La mayor parte de personas piensan en Florida como la sala
de espera del Cielo, pero de hecho, el nmero de nios en el estado crece
rpidamente. Aun si el nmero de mayores que se desbordan en el estado debera
reducir la marcha (que seguramente no espero), una larga cola de nios
proporcionar una demanda consecuente y creciente de pisos del alquiler y casas.
Los bolsillos del Crecimiento demogrfico de Crecimiento Existente y Potencial rara

vez se extienden regularmente a travs del rea del metro o una ciudad. reas
geogrficas deLook para bolsillos velop o pasillos de crecimiento. Trate de
determinar donde el crecimiento ms pesado tiene reas emergentes. ocurrido.
Alcanza esta rea su lmite? Se atascan los caminos y las autopistas sin peaje
con el trfico? Han disparado los alquileres y los precios del alojamiento hacia
arriba? Dnde va el siguiente estallido del aumento demogrfico ocurrir?
Averige los Nmeros Actuales Los medios a menudo relatan que la tasa de
crecimiento demogrfico de un rea reduce la velocidad. La mayor parte de personas
interpretan esta declaracin para significar que el propio crecimiento reduce la
marcha. Completamente a menudo esto no es el caso. Mejor dicho, ya que la base
demogrfica de un rea se hace ms grande, el aumento del porcentaje se puede caer
aunque varias personas acercarse sigan aumentando. Diga que durante los aos990 la
poblacin de un condado salt300000 a400000; por lo tanto, la dcada trajo un total
Aumenta el nmero de empleos?
61
tasa de crecimiento del33 por ciento. Durante los aos2000, se espera que esta tasa
de crecimiento total se caiga al25 por ciento. Sin embargo, hasta con esta tasa de
crecimiento inferior, la poblacin del condado aumentar en00000, exactamente
mismas varias personas que en la dcada anterior. Son varias personas quienes crean
la demanda, no la tasa de crecimiento en s. Mire los nmeros.
Precvase de Negativas Falsas Si mira a las cifras de crecimiento demogrfico para

Highland Park, Texas, Washington, D.C. o Ciudad de Nueva York, vera muy poco
movimiento ascendente durante los30 aos pasados. An, los precios del alojamiento
y los niveles de alquiler en cada una de estas ciudades han subido para estar entre
Evaluar grande el ms alto en los Estados Unidos. Por qu? Como las influencias de
cuadros estas ciudades dibujan su demanda de su mucho en reas ms pequeas. reas
del metro circundantes ms grandes. Para juzgar la demanda total de alojamiento en
una comunidad especfica o vecindad, coincida las cifras de crecimiento demogrfico
proyectadas para reas contiguas enteras. Concntrese en una demasiado pequea rea
y perder el cuadro grande.

Para crecer y prosperar, la mayor parte (pero no todos) las reas necesitan un
corazn del empleo bsico. Esencialmente, quiere identificar a los empleadores
principales de un rea, los tipos predominantes de negocios, su potencial para el
crecimiento, y, en la desventaja, si alguna reduccin, despidos o cierres parecen
inminentes. Expresamente, los empleadores bsicos traen el dinero en un rea.
Cuando estos negocios disminuyen, tan todos los negocios no bsicos que se
alimentan de los ingresos generados por estas firmas principales (o agencias
estatales e instituciones). Por ejemplo, los empleadores bsicos tpicamente
incluyen lo siguiente:
62
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Fabricantes. Para ver el papel crtico que los fabricantes juegan, mire la pelcula
de Michael Moore, Roger y M. Este catlogos documentales la perdicin econmica
del Slex, Michigan, despus de que General Motors cerr la fbrica de Buick local.
Firmas del servicio profesionales. El ms bajo y mediados de arquitectos del
nivel, los abogados, los contables, los consultores y las agencias publicitarias
slo cuentan como rellenos de la ciudad, no constructores de la ciudad. De manera
similar clasificado son corredores de bienes races, corredores de bolsa y agencias
de seguros; sin embargo, algn profesional (o financiero) firmas del servicio
satisface un regional, por todo el estado, clientela nacional, o hasta global. Los
billings de estas firmas pueden traer millones hasta mil millones de dlares en
una economa local. Servicios mdicos. La asistencia mdica se ha hecho el negocio
ms grande en los Estados Unidos, e indudablemente se har mucho ms grande ya que
las personas nacidas durante una explosin demogrfica comienzan a golpear sus
aos60. Muchas reas locales mantienen ahora hospitales, clnicas, y prueban
laboratorios que hacen entrar a pacientes de cientos (o hasta miles) de millas
lejos. Piense la Clnica Mayo. Viajes y turismo. Parece como si casi cada zona
rural y urbana en el pas ahora quiera capturar la parte de ms de $250 mil
millones por ao que los americanos gastan para viajes, turismo, convenciones y
otras actividades relacionadas con el ocio. Piense el Lugar de McCormick o el
Centro de Jacob Javits. Colegios y universidades. Alojan mucho ciudades y ciudades
uno o varios colegios o universidades que traen millones (o mil millones) en la
rea local. Boston, por ejemplo, es patria de62 colegios. En este sentido, la
educacin realmente paga. Venta al por menor/Distribucin. El centro comercial de
Omni en Miami atrae a compradores que viven en Mxico, Brasil y Argentina. La
Alameda de la Cala de la miel en Terre Haute dibuja en compradores de las zonas
rurales circundantes y pequeo
63
7.
ciudades de hasta60 millas de distancia. La vecindad que7 1 contribuyen poco a la

base econmica de un rea, pero las alamedas grandes, los centros del catlogo y
las operaciones del almacenamiento (como Amazon.com, L.L. Bean) pueden emplear
cientos o hasta miles basado en ingresos sacados de en todas partes de la regin,
pas o el mundo. Centros de gobierno. Obviamente, las ciudades que alojan el
Congreso (provincial) estatal reciben ingresos fiscales enormes de los residentes
de sus jurisdicciones respectivas, como Washington, D.C. (Ottawa) recibe en dlares
fiscales de en todas partes de los Estados Unidos (Canad). Adems, muchas otras
ciudades sacan ingresos de las agencias federales y estatales, bases militares,
contratistas de defensa y hospitales de la Administracin del Veterano localizados
en el rea. Piense la NASA y Titusville, Florida.
Extraordinariamente, muy pocos pequeos inversionistas prestan mucha atencin al

empleo bsico de su rea a menos que su economa se haya convertido ya en la
recesin. Cuando la economa de Sur de California retumb a finales de los aos980,
la verdadera Mirada para inversionistas de la finca de reas y homebuyers
igualmente pensaba aquel el0 a20 por ciento por ao propiedad appreciaof
crecimiento de trabajo. los precios de tion duraran para siempre. Cuando el Berln
Espera que la Pared se cay en989, pocos propietarios o potenslowdowns. tial
compradores podran ver cualquier implicacin para precios de vivienda de San Diego
y alquileres del piso.
Cul Era la Conexin de San Diego? Gastos de defensa. Los contratistas de defensa
proporcionaron un porcentaje significativo de los empleos bsicos en Sur de
California. Despus de que el Muro de Berln se cay, el Congreso, completamente
como era de esperar, acuchill gastos de defensa. Los contratistas de defensa, por
su parte, acuchillaron decenas de miles de empleos. Adems, el Congreso con
severidad redujo el nmero de personal colocado en la Base naval de San Diego.
64
Como el paro subi, la demanda del alojamiento y los precios del alojamiento
(niveles de alquiler) se cayeron. Casi cada uno se uni con la construccin de
casas y la venta de casa comenz a sentir los efectos. Los constructores de casas
cierran sus obras de la construccin. La mayor parte de corredores de bienes
races, los inspectores de casa, los abogados de la propiedad, los aseguradores del
ttulo y los gerentes del piso experimentaron reducciones en ingresos. Estos
efectos deprimentes adelante se rizaron a travs de la economa local.
Pronosticando la Recuperacin Entonces, viva en Berkeley, California, y con

frecuencia volaba abajo a San Diego (La Jolla) para excursiones del fin de semana.
Guard mi ojo en seales del mercado directamente. A mediados de los aos990, todo
estaba en el lugar. El fondo del mercado estaba claro. Tanto la poblacin como el
crecimiento de trabajo suban. Los prestamistas de la hipoteca hacan ms fcil
tomar a prstamo. Esto es cuando escrib, Hacia el ao2001, muchos arrendatarios
en todas partes de Sur de California lamentarn profundamente los tratos del
alojamiento que perdieron durante el mediados990s5 An, desde996, el llamado perito
catastral para el Examinador de San Francisco escribi, Una casa es donde la
inversin mala es (el7 de noviembre de996). Y otro experto de California escribi,
Las ganancias del dlar rpidas [en bienes inmuebles] mucho tiempo se van.... La
compra de una propiedad en la excelente condicin y la esperanza de alguna manera
para ganar una ganancia son una situacin sin triunfos (San Diego Union Tribune,
el8 de septiembre de996). Por qu vi qu los otros perdieron? Como s cmo leer y
pesar seales del mercado. Y esto es el talento que me gustara usted aprender. La
mayor parte de personas simplemente amplan el pasado presente o reciente en el
futuro. Por eso varia Ganancia a partir de aos apoya a los entusiastas de la
reserva todas las ganancias de la bolsa pronosticadas del0 a5 por ciento
anualmente. la lectura del mercado (Le hacen recuerda los libros ms vendidos,
seales de Dow. 36,000, Libros de Tiempos,999, y Reservas para la Carrera
Larga,2da edicin McGraw Hill,998?)
5. Gary W. Eldred, deje de alquilar ahora (NIHO,996),61.
Coste de dirigir un negocio

65
Ni yo ni alguien ms podemos pronosticar exactamente cuando y por cunto los

precios de vivienda o los alquileres aumentarn o disminuirn; sin embargo, no
tiene que aspirar tal precisin. Su objetivo es supervisar fundamentos y luego
atenuar su estrategia en consecuencia. Robert Schiller (Exuberancia Irracional,
Universidad de Princeton,2000) comenz su crtica de la reserva hypesters en el
noviembre de996. Incluso entonces, los precios de accin eran fuera del golpe con
ganancias y dividendos. An, los ndices burstiles principales siguieron
disparando hasta principios de2000. Sin embargo, hacia2003, aquellos inversionistas
que haban prestado atencin a las advertencias de Schiller en997 o998 (y haban
movido su dinero en obligaciones o bienes inmuebles) eran lejanos delante de
aquellos inversionistas que rechazaron cambiar su estrategia de inversin.
Coste de dirigir un negocio

Por qu hizo el movimiento de fabricantes de tejido de Nueva Inglaterra antiguo
sus fbricas al Sur? Por qu hizo mucho movimiento de firmas de la tecnologa de
Valle del Silicio todas o parte de sus operaciones a Austin, Texas? Por qu hizo a
mi editor, John Wiley & Sons, Inc., recientemente dejan su oficina central mundial
de mucho tiempo en605 Avenida3, Ciudad de Nueva York, a favor de un nuevo complejo
de la oficina slo a travs del ro Hudson en Hoboken, Nueva Jersey? Por qu
pronostican los analistas de negocios el crecimiento enorme de almacenamiento y
empleo de distribucin a lo largo del pasillo I4 que une Daytona Beach, Orlando y
Tampa San Petersburgo? Gastos. Gastos inferiores de dirigir un negocio.
Los negocios y el Empleo Emigran para ms Abajo costar Ciudades, estados y Pases
En el mercado muy competitivo, nacional y global, las firmas principales
continuamente buscan ubicaciones comerciales que reducirn sus gastos de trabajo,
transporte, bienes inmuebles, energa e impuestos. Adems, esperan ver que clases
de incentivos que gobiernan
66
el ment (s) podra proveer como formacin del trabajador, financiacin de inters
bajo y disminuciones fiscales. A veces, esta bsqueda puede animar simplemente un
movimiento del corazn comercial central a los barrios residenciales, o quizs a
travs de lneas estatales a un ambiente ms fiscal y amistoso. En otras ocasiones,
el movimiento puede tomar los empleos de la firma a un estado diferente o pas. En
general, tiene que evaluar al pariente Buscan el espritu competitivo del coste de
reas del rea (reas) donde usted que atrae el nuevo plan de invertir. Haga cree
que su estructura de costes (en el equilibrio) animar a empleadores a negocios.
acercarse o empujarlos a mudarse?
Costo de la vida para Firmas de Empleados tambin factor en los costos de la vida
de un rea para empleados. La broma en Valle del Silicio durante varios aos
pasados ha sido, Qu llama un techie quin gana50000$ por ao? Respuesta: Un
arrendatario. Considerando los gastos de manera escandalosa alto vivos (sobre todo
precios del alojamiento, sino tambin impuestos sobre la renta del estado de
California, atasco, y automvil y seguro del propietario), muchas firmas de Valle
del Silicio tendrn que encontrar ubicaciones alternativas que proporcionan un
estilo de vida ms econmico a empleados. En el pasado, Salt Lake City, Seattle, y
Austin eran capaces de capitalizar en el hecho que dieron a empleados que ms abajo
viven gastos. Mientras todava verdadero para un grado (con relacin al rea de la
Baha de San Francisco y Valle del Silicio), estas ciudades ya no pueden ofrecer
las ventajas de reduccin claras que mostraron al principio de los aos990. La
pregunta ahora se hace: Dnde estn los siguientes puntos calientes para la
tecnologa (u otros tipos del empleo) que crecer fuertemente en el futuro?
Calidad de vida (QOL)

Hoy, cada vez ms la gente elige los sitios donde trabajarn para la calidad de
vida as como las recompensas del dinero. Ex
Calidad de vida (QOL)
67
los ecutives evalan nuevas ubicaciones sobre la base de clima, servicios

recreativos, sistemas escolares, instalaciones culturales, servicios municipales,
ndices de criminalidad, gastos de vivienda y atasco. Muchas comunidades que buscan
el intento de crecimiento de construir sus imgenes de la calidad de vida. Un paso
de Edmonton, Alberta, el folleto econmico lee as: Las temporadas distintas
disfrutadas por Edmontonians son indicativas de las actividades recreativas
disponibles. Los veranos son calientes, con temperaturas de da hacer un
promedio22C (72F) y temperaturas de la tarde que se enfran a un agradable5C
(60F). El verano se complementa antes de una primavera suave y otoo, as como
mucha luz del sol, haciendo la mayor parte del ao agradable para excursionismo a
pie, ciclismo, equitacin del rastro, golf, tenis y acampar. La bicicleta y las
rutas de senderismo en el parque de la ciudad Capital City son unidas por cuatro
puentes peatonales de peatones a travs del Ro del Norte Saskatchewan. A lo largo
de este valle del ro son campos de golf contiguos, lanzamientos del barco, zonas
para picnics y una red hermosa de rastros. Los inviernos son caracterizados por
cielos azules claros, humedad baja y muy poco viento. El mes ms fro es enero, el
promedio que alto es 0C (16F) y el promedio que bajo es 8C (0F). Con
temperaturas de invierno crujientes y una nevada anual media de40 cm (55), Edmonton
es una ciudad ideal para entusiastas del deporte de invierno. En el invierno, las
rutas de senderismo se convierten para acomodar usar las raquetas de nieve y esqu
a campo traviesa. Adems de los rastros del ro, muchos otros rastros de esqu a
campo traviesa finos y las instalaciones de descenso se localizan dentro de, o en
la proximidad inmediata con, Edmonton. Para complementar los veranos agradables e
inviernos vigorizantes, Edmonton ofrece el aire prcticamente sin contaminaciones y
sin polen. Edmonton es una ciudad para ser disfrutada por todos, para todas las
temporadas. Despierta ese cuadro su deseo de buscar un trabajo o comenzar un
negocio en Edmonton? Los lderes de la ciudad esperan tan, ya que durante los
prximos aos las ciudades que consiguen el crecimiento econmico sern
68
Invierta en reas con QOL alto.
aquellos que pueden vender sus ventajas como un lugar bueno para criar a una
familia y disfrutar de la vida. Cmo tasa su rea? Qu esfuerzos serios, si
alguno, se estn haciendo mejorarlo?
Calidad de vida tambin atrae riqueza

Contemple a la gente que ha comprado la propiedad en el lamo tembln, Colorado;
Jackson Hole, Wyoming; Llave de la Chalupa, Florida; Alce de la Bandera, Carolina
del Norte; Ashland, Oregon; o Sedona, Arizona. En buena parte, no son la gente que
actualmente sostiene empleos en aquellas reas. Mejor dicho, son la gente con
ingresos relativamente altos o riqueza quienes eligen donde quieren vivir o
mantener una segunda casa. Muchas personas independientes de ingresos altas como
escritores, consultores, inventores y empresarios tambin disfrutan tanto del
dinero como de libertad ocupacional de vivir dondequiera que quieran. Aquellas
ciudades, ciudades y zonas rurales que pueden apelar al sin trabas ni obligaciones
y econmicamente mvil seguirn experimentando la demanda alta de su propiedad
privada. Sin dudas en absoluto, esta tendencia seguir. Como los boomers se
dirigen al retiro, como Internet Dnde va (e intranet) la revolucin permite
aumentar boomers emigran? varias personas para trabajar de la casa no importa
donde esa casa se localiza la gente abandonarn alto costo, reas de la calidad
de vida bajas a favor de aquellas ubicaciones donde preferiran realmente vivir.
Atraer su rea a esta gente?
Actitudes de la comunidad y acciones

Otro factor que incrementa la demanda y explica por qu algunas reas se ponen ms
rpidas que otros es actitudes de la comunidad. Expresamente, quieren los lderes
de la ciudad el crecimiento econmico?
Actitudes de la comunidad y acciones
69
En algunos estados y ciudades, la respuesta a esta pregunta es no. Los lderes

comerciales o del gobierno a veces locales desalientan nuevas firmas de localizar
en un rea como una manera de proteger el inters privado. Los polticos a veces
locales desarrollan una base de operaciones que no quieren que forasteros desafen.
La ciudadana local puede querer conservar un camino de vida6 a Travs de
funcionarios elegidos y designados, lo hacen difcil para nuevas firmas obtener
permisos, licencias y aprobacin7 de divisin por zonas En el pasado y sobre todo
en ciudades dominadas por una o como mximo varios empleadores principales los
dueos poderosos de firmas existentes han no dado acceso con xito a la nueva
industria a un rea. Su razn principal ha sido evitar a postores adicionales para
trabajadores disponibles y as mantener precios mal pagados. En ciudades que
quieren el crecimiento econmico, sin embargo, las firmas y las organizaciones
privadas, as como varios funcionarios pblicos, activamente reclutan inversin y
nuevos empleadores. Por ejemplo, Jacksonville, Florida, la Cmara del comercio
alquil una empresa consultoria nacional para preparar un anlisis econmico
completo de esa ciudad. Un objetivo del estudio era identificar los tipos de
empleadores cuyas necesidades corresponderan mejor a las fuerzas de Jacksonville.
Adems, el consultor recomend modos que los lderes de la comunidad de
Jacksonville podran mejorar la mercadotecnia de la ciudad a empleadores apuntados.
Del mismo modo, dos de las reas rpidamente crecientes en Norteamrica han sido
Calgary y Edmonton, Alberta, Canad. Aunque sus sistemas econmicos se beneficiaran
de la base del recurso wellendowed de Alberta (sobre todo petrleo), un factor
contribuyente tambin ha sido a favor de negocio, la actitud de a favor de
crecimiento del provincial y gobiernos de las ciudades. En Canad, un pas donde
las actitudes polticas de izquierda tienden a dominarse, Alberta ha ganado una
reputacin de la libre empresa.
6. Durante finales de los aos970, Oregon se opuso al crecimiento econmico

completamente en voz alta, hasta hasta el punto de anunciar Oregon como un estado
donde los recin llegados no eran bienvenidos. Hacia984, sin embargo, los lderes
polticos y los ciudadanos haban cambiado su meloda. Mal hecho dao por la
recesin de981 82 y todava reducen la marcha para recuperarse, Oregon sali para
reclutar la nueva industria.7. Recientemente, los padres de la ciudad en Terre
Haute rechazaron400 empleos que pagan alto porque los corredores de poder locales
se opusieron a la compaa (un fabricante qumico principal).
70
Espritu empresarial
En un estudio extensamente reconocido conducido para la Oficina de la Referencia
Demogrfica, la profesora Jeanne Biggar remont los cambios en la poblacin que los
Estados Unidos han experimentado desde970. Not que5 estados de Sunbelt haban
explicado casi dos terceras partes del crecimiento demogrfico de Amrica. Biggar
indic, sin embargo, que el verdadero sentido de estos cambios no era tanto varias
personas quienes se movan al Sur y Oeste; en cambio, era la calidad de aquellos
que emigraron lo que sostuvo implicaciones siniestras para las ciudades ms viejas.
El Norte, el profesor Biggar not, pierde a la juventud capaz que podra ser la
ms probable proporcionar las ideas creativas y el mando entusistico tena que
abordar los problemas asociados con ciudades declinantes. En otras palabras,
aquellos individuos que se acercan a la vida con lo que nos referimos como a la
ventaja empresarial. Muchas ciudades ms viejas no disminuyen porque pierden su
base econmica; pierden su base econmica porque pierden a los individuos que
podran respirar la vida en sus sistemas econmicos. Ninguna ciudad, estado o pas
pueden crear o sostener la prosperidad a menos que alimente a individuos que
permanecen conscientes de mercados que cambian, quien puede descubrir
oportunidades, y Buscar reas quien puede combinar recursos en nuevos y mejores
ricos de modos de encontrar las necesidades de otros. empresarial siempre debemos
volver a la gente. Sin tener en cuenta la lista total de ventajas adtalent.
econmicas de un rea y desventajas, en el anlisis final la prosperidad de un rea
ser determinada en gran parte por el paseo de su gente. La gente que vive en un
rea, o se mueve en el rea, muestra el espritu empresarial?
Resumir
Cuando primero comenc a comprar propiedades en mi ciudad natal, no saba nada
sobre la base econmica de la ciudad. Completamente probablemente, no podra
Resumir
71
le han dicho lo que el trmino base econmica signific. Pero ahora realmente s:
he atestiguado retumbos de primera mano, bustos y recuperacin en Dallas, Texas,
San Diego, California, y Vancouver, Columbia Britnica. S que una economa local
fuerte puede ayudar a convertir a inversionistas de bienes inmuebles en
multimillonarios. Tambin s que una diapositiva hacia abajo, aun cuando temporal,
puede poner a inversionistas improvisados de arriba abajo. Aun si es un apuro a
corto plazo y aleta, estrechamente supervisa las fuentes bsicas de su rea de
empleos, ingresos y riqueza. Si las seales econmicas comienzan a destellar
amarillo, prestan la atencin. No crea que se pueda apresurar ciegamente a travs
de sin el peligro. Como importantemente, use su conocimiento de la base econmica
para ayudarle a seleccionar reas geogrficas y comunidades que muestran la promesa
ms duradera. Descubra aquellas ciudades, barrios residenciales, o hasta vecindades
que experimentarn altas tasas de la creciente demanda sobre los siguientes5,0, o5
aos. Haba entendido los fundamentos de lo que he presentado para usted en este
captulo al principio de mi carrera, habra decidido invertir en algn sitio adems
de Terre Haute. O, quizs habra apuntado una parte ms prometedora de la zona
urbana de Terre Haute que aquellas vecindades donde realmente compr. En muy lo
menos, habra reconocido que mis propiedades con poca probabilidad conseguiran los
mismos precios de la apreciacin que aquellos de Guillermo Se concentran en
ciudades, Nickerson. Las propiedades a travs de los Estados Unidos o hasta en
todas partes de la misma rea del metro comunidades, y rara vez aumentan en el
valor en un paso uniforme. vecindades Mejor dicho, aquellas propiedades aprecian el
ms rpido con el duradero donde la creciente demanda empuja contra un compromiso.
suministro estirado. De este modo, ponga este conocimiento para trabajar. Antes de
que invierta, siga el consejo de Harold Hill (el Hombre de la Msica) Tiene que
saber el territorio.
Evale el concurso
Despus de que ha encontrado una o varias reas geogrficas donde la base econmica
local parece estable, fuerte, y crecimiento, invierta algn tiempo y esfuerzo en
evalan el concurso del alojamiento. Su revisin competitiva puede pagar dividendos
grandes porque la mayora de inversionistas que poseen pequeas propiedades de
ingresos raramente, si alguna vez, conduce algn tipo del anlisis del mercado
competitivo organizado. De hecho, la mayor parte de propietarios nunca hasta
solicitan la reaccin del mercado de sus propios arrendatarios y candidatos del
alquiler. Como consiguiente, ellos misprice sus unidades, no pueda hacer las
mejores mejoras que realzan la ganancia, evitar la innovacin, y, en general, hacer
funcionar sus propiedades con el rendimiento de subpar. Por suerte para usted, esta
direccin de subpar deletrea ganancias grandes para empresarios de bienes
inmuebles.
La batalla competitiva
Piense en ello como esto. Es un entrenador, y su equipo ha ganado un punto en los
desempates. Cree que aumentara su posibilidad de la ganancia si estrechamente
estudiara las pelculas animosas anteriores de sus competidores? Por supuesto iba.
Cada entrenador de ganancia aprende todo que puede sobre los competidores por los
cuales luchar
72
Cuatro buenas razones para conducir un anlisis del mercado competitivo
73
La ganancia de entrenadores estudia su concurso.
el ttulo del campeonato. Este mismo principio se mantiene en bienes inmuebles.

Estudie a sus competidores; entonces trabaje su estrategia animosa de jugarlos
mejor que.

Declarado ms exactamente, su anlisis del mercado inmobiliario competitivo puede
incrementar su rendimiento de al menos cuatro modos importantes:1.2.3. Seleccione
la mejor rea en la cual invertir. Use el poder de la informacin del mercado de
negociar con xito con vendedores. Aprenda las fuerzas y las debilidades de los
competidores tales que puede wow sus arrendatarios con una proposicin del valor
excepcional. Desarrolle valoraciones de la propiedad ms exactas y formas pro
financiero.
4.
Donde Invertir Su anlisis de la base econmica le lleva a aquellas reas de fuerza

de empleo y crecimiento demogrfico. Busca a la gente con el dinero, pero el otro
lado de la demanda es el suministro. Cuando demasiados inversionistas, los
reveladores y los constructores de casas todos entran en el mismo territorio, ellos
a veces ofrecen precios a alturas no sostenibles al mismo tiempo traen adelante
toneladas de nuevo alojamiento, piso y desarrollo del condominio. Tarde o temprano,
el mercado es inundado en el producto. Los puestos vacantes fusilan y alquilan la
cada de niveles. Texas a Mediados de los aos980 Texas en el temprano a mediados
de los aos980 sirve del Objeto expuesto nm. para ilustrar este punto. Entonces
como ahora, Texas era una estrella brillante para el crecimiento econmico, pero
los bienes inmuebles de Texas se desarrollan
74
EVALE EL CONCURSO
el ers fue salvaje en el sobreedificio especulativo. Entre980 y985, lanzaron

cientos de miles de proyectos del condominio y pisos. Incluso sin el colapso de
precios del petrleo, el mercado de la vivienda de Texas no poda haber absorbido
posiblemente todas estas nuevas propiedades a precios y niveles de alquiler alto
bastante para girar una ganancia. Por suerte, vi este exceso de provisin venir a
la corriente y liquid mi carpeta de propiedades de Texas un ao antes del pico.
Aunque me gustara reclamar el crdito del anlisis del mercado extraordinariamente
perspicaz, temo el Factor que la jactancia exagerara considerablemente la verdad
del asunto. En ese caso, cualquiera que sobreconstruye en quien prest la atencin
ms leve al pblico sus datos del mercado de ventajas del alojamiento, crecimiento
de trabajo y populastrategy. tion podran haber pronosticado fcilmente un descenso
serio en el mercado. Aprenda de la Experiencia de Texas Ya que el sobreedificio
desastroso de los aos980, los prestamistas de construccin han apretado con
severidad sus prcticas de prstamo. Adems, la mayor parte de los reveladores de
tiro rpido, que lanzan la arma se han matado. No pronostico ningn descenso con el
tamao de Texas similar en el horizonte. Sin embargo, el sobreedificio todava
puede mojar mercados de crecimiento. Como escribo, tanto los mercados del alquiler
de Atlanta como Chicago muestran signos de ablandarse debido a cantidades grandes
de la construccin reciente. Si comprara en cualquiera de aquellas reas
geogrficas ahora mismo, escogera mis vecindades y lugares del mercado muy con
cuidado. Buscara bolsillos de oportunidades de mercado que podran resistir el
concurso que aumentando concesiones de alquiler probablemente traern. Adems, me
concentrara en la compra de slo aquellas propiedades que son el trato valorado
y listo para mejoras que realzan el valor. Cuando seales del mercado como
concesiones de alquiler y destello de puestos vacantes creciente amarillo, es
tiempo de dar un toque a los frenos, reducir la velocidad y tomar una mirada ms
cuidadosa. Compre Cuando la Sangre Corra en las calles Seguramente, quiere seguir
con la precaucin en las etapas tempranas de sobre
75
suministro. Pero despus de tasas de vacantes, alquile niveles y reflujo de precios

del piso, es tiempo de comenzar a comprar. Antes de principios de los aos990,
podra haber colgado las Casas para la seccin de anuncios clasificados de venta de
las Noticias de la Maana de Dallas de la Sobreconstruccin de la pared; entonces,
para seleccionar propiedades, simplemente lance dardos. En ese alojamiento
totalmente reducido pronto se convierte en el mercado (an todava sostenido por
escaseces econmicas fuertes. y crecimiento demogrfico), casi cualquier estrategia
de inversin de bienes inmuebles habra dado resultado con vueltas de talla muy
grande. Igualmente para el San Diego (o hasta el Imperio Interior) mercados de la
vivienda de mediados de los aos990. Dnde y cuando correr la sangre despus? No
puedo decir seguro ahora mismo. Puede estar seguro, sin embargo, que en algn sitio
en algn tiempo, el exceso de provisin causar estragos otra vez en una economa
por otra parte a largo plazo, sana, local. Y otra vez, aquellos que quieren
intervenir y limpiar el lo cuando los otros vean solamente la desesperacin ganar
grande.
La informacin del mercado Le da Negociando Poder y Confianza Cuando comienza a

hacer compras para comprar sus propiedades de ingresos, la mayor parte de
vendedores le dan alguna clase del registro de alquileres que aparentemente
confirma los alquileres que coleccionan para sus unidades del alquiler. Puede
creer a estas cifras del dueo? Tal vez, tal vez no. Debera fielmente confiar en
estas cifras de alquiler para calcular su precio de compra y futuros flujos de
fondos? Absolutamente no! Para negociar con poder y confianza, nunca debe, nunca,
nunca me aclaro? nunca confan en los ingresos del alquiler o el gasto se
imagina que los vendedores o sus corredores de bienes races le dan. Siempre debe
trabajar sus propias cifras basadas en el conocimiento de primera mano del mercado
del alquiler. Adelanta este conocimiento slo por mirar realmente Confan en su
propio una amplia prueba de para propiedades de alquiler, detailnumbers, no el
sus caractersticas y precios del alquiler, y luego cuidar para ver cmo
rpidamente varios vendedores. los tipos de unidades alquilan.
76
EVALE EL CONCURSO
Las Cifras de los vendedores: los Vendedores Demasiado Altos o Demasiado Bajos
rutinariamente exageran sus colecciones de alquiler. Para negociar con eficacia,
debe usar sus datos del mercado de primera mano para informar suavemente al
vendedor que no compra su hacer creer al mundo. Aun si las cifras fueran verdad, un
ms alto que el nivel del alquiler del mercado crear probablemente ms volumen de
ventas del arrendatario y puestos vacantes ms altos. Para la mayor parte de
dueos, ms alto que alquileres del mercado no necesariamente llevan a ganancias
ms altas. En algunas ocasiones, los vendedores que carecen del conocimiento del
mercado bueno cobrarn alquileres que se sientan debajo del mercado. En este caso,
por supuesto, calcule su precio de oferta segn las cifras del vendedor. Usa su
conocimiento del mercado para ganar la confianza que negocia una gran compra
(sujeto, naturalmente, a sus inspecciones de la propiedad de diligencia debida).
Puede Levantar Fcilmente los Alquileres Muchos vendedores le mostrar sus
alquileres aparentemente debajo del mercado y luego aadir, Pero merezco un
precio mucho ms alto porque despus de que asume la propiedad puede levantar
fcilmente los alquileres. Rechace esta estratagema. Diga al vendedor que paga las
operaciones corrientes de la propiedad. Busca una inversin, no una especulacin.
Por supuesto, el Sr. Seller, si quiere proveerme una garanta de alquiler de
aquellas cantidades sobre la siguiente Paga durante los cinco aos, quizs
podramos valorar la propiedad presente, no usando una corriente de ingresos ms
alta. A menos que realmente vea el potencial del aspecto positivo enorme que
ampla bien el futuro. ms all de las cifras del vendedor, pague slo por el
momento. Reserve el aspecto positivo como una recompensa por sus esfuerzos
empresariales.
Buscando Preferred Value Proposition (PVP) Despus de ganar la propiedad de una

propiedad del alquiler, mejorar sus operaciones y estrategia del mercado. Pero
cmo sabe qu mejoras le dan la ventaja competitiva ms provechosa? Conduciendo un
anlisis del mercado competitivo (CMA).
77
Como inspecciona y evala las unidades del alquiler que estn disponibles, toman la
nota de cada detalle que a los arrendatarios anticipados les gustara o les
disgustara. Busca consecuentemente las fuerzas y debilidades, ventajas y
desventajas de varias propiedades. Como toma la nota de estos rasgos, atributos, y
vuelta ons y vuelta offs, formula su propia lista de accin estratgica de DOS y
don'ts. Con su conocimiento superior de propiedades competidoras, puede diferenciar
positivamente sus unidades de aquellas unidades ofrecidas por otros inversionistas.
Su mercado objetivo de arrendatarios ver rpidamente que ofrece la proposicin del
valor que prefieren (el PVP).
La construccin de Su Formas You Pro Financiero no compra propiedades del alquiler

simplemente a wow sus arrendatarios con un producto excepcional. Quiere hacer el
dinero. As, su CMA no slo le alerta a las mejoras provechosas que puede poner en
prctica, tambin le conduce libre de aquellos proyectos grandiosos que los
arrendatarios no querran pagar. Si sus CMA Su CMA conduce alquileres vecinos de
espectculos por dos dormitorio usted a unidades de la ganancia grande tpicamente
se extienden entre mejoras de850$ y700$. por mes,850$ ponen el alquiler mximo que
va a ser capaz de coleccionar. Olvide el Jacuzzi, las contracumbres de Corian y el
refrigerador de SubZero. Estas mejoras no le darn un reembolso satisfactorio.
Demasiado a menudo, he visto que los inversionistas que comienzan (y propietarios)
se llevan con sus mejoras de la propiedad slo para aprender que han puesto ms
dinero en sus mejoras que el mercado (arrendatarios/compradores) llevar. Cuando
atena sus proyectos contra la realidad de la fijacin de precios competitiva,
golpea que equilibrio provechoso entre demasiado poco y demasiado. Su CMA contesta
a la pregunta importante: Si hago estas mejoras, cunto ms querrn los
arrendatarios y sern capaces de pagar cada mes estas unidades?
78
EVALE EL CONCURSO
Recuerde, su mercado objetivo de arrendatarios vivos dentro de un presupuesto.

Construyendo su formas pro financiero para futuras colecciones de alquiler, gastos
de capital y gastos, debe pesar continuamente y de una manera realista afluencias
potenciales contra efusiones. No quiere valorar sus unidades del mercado. Mejor
dicho, quiere proveer a sus arrendatarios de la mejor oferta que pueden conseguir
para la cantidad de dinero que se pueden permitir a gastar. Siempre debe trabajar
los nmeros como trabaja en la propiedad.
Identifique a sus competidores

En un sentido estricto, su propiedad estar enfrente de la competencia de
alquileres del piso valorados de manera similar que se localizan en la misma
vecindad. Pero ms ampliamente (y ms de una manera realista), su concurso puede
incluir unidades del piso del alquiler en otras reas de ciudad as como casas,
cooperativas y condominios que se ofrecen como alquileres. Adems, Sus competidores
para muchos segmentos del arrendatario, se puede volver compemay se sientan a
travs del tition de la propiedad de viviendas (calle de la familia sola, o a
travs de casas, cooperativas o condominios). De hecho, durante los aos2000 a2003,
el piso alquila niveles y ciudad. las tasas de ocupacin sufrieron porque las bajas
tasas de inters atrajeron a millones de arrendatarios en la compra de sus propias
casas. Por qu el alquiler cuando puede poseer? se hizo el grito de guerra
competitivo de corredores de bienes races y constructores de casas.
Rpidamente Adptese para Cambiar Cuando procure identificar su concurso potencial,

contestar a la pregunta, Qu otras propiedades y tipos de propiedades podran
atraer los mismos tipos de arrendatarios qu aspiro? Entonces qudese en fondo de
los rasgos y la fijacin de precios de estas alternativas.
Identifique a sus competidores
79
Si un nuevo proyecto del condominio de200 unidades viene en el mercado con

financiacin cero abajo y pagos menos que el alquiler, debera permanecer rpido
y flexible para disparar una respuesta competitiva. Por otra parte, sus unidades
pueden comenzar a incurrir en ms volumen de ventas, puestos vacantes ms altos y
tenGive su resistencia de la hormiga de arrendatarios para alquilar aumentos. Nunca
olvide la mejor oferta ellos que la mayor parte de tienda de la gente y compara.
Buscan su mejor oferta dondequiera que puedan puede encontrar. encuntrelo. Siempre
debe estar listo para cambiar su estrategia como los precios relativos de pisos,
casas y cambio de condominios. Supervisando consecuentemente el mercado, no
atacarn los puntos flacos de usted cuando el concurso se caliente no importa
donde o que tipo de propiedad crea la presin competitiva.
Cuando los Mercados Se aprietan a Corto plazo, el concurso lo puede hacer ms

difcil para usted generar beneficios de explotacin fuertes. An, sobre la carrera
larga, se beneficiar indudablemente de la tendencia general de inflacin y
alquileres crecientes. Con el tiempo, como ampliamente supervisa niveles de
alquiler, puestos vacantes y precios de vivienda, su conocimiento del mercado le
ayudar rpidamente a poner sus alquileres a niveles ms altos cuando la demanda
aumenta. Los dueos del piso que no supervisan estrechamente el mercado corriente
no slo tienden a sobrevalorarse de mercados suaves, tambin no pueden ajustar sus
alquileres hacia arriba cuando el mercado da vuelta en su favor. Algunos
propietarios que conozco simplemente aumentan sus precios del alquiler en4 o el5
por ciento cada ao. En la prctica, esta poltica no maximizar ganancias. En
mercados lentos, su aumento de puestos vacantes y su calidad del arrendatario se
deteriora. En mercados apretados, sus alquileres se quedan atrs. En el uno o el
otro tipo del mercado, la ignorancia competitiva de estos propietarios conduce para
bajar el rendimiento que podran conseguir por otra parte.
80
EVALE EL CONCURSO
Las Implicaciones Ms prcticas Durante2000 a2003, cuando los precios de vivienda

se alzaron y alquileres arrendatarios ablandados, anticipados se preguntaron, Por
qu paga000$ por mes en el alquiler cuando para ese pago mensual (despus de
nuestra deduccin impositiva) podramos comprar una casa de200000$? Pero ahora,
con alquileres ablandados precios de vivienda Altos y precios del alojamiento que
suben como un cohete, muchos arrendatarios forzarn pronto ya no se puede permitir
a comprar. El alquiler parece ms ms joven econmico. Si (cuando) los intereses
hipotecarios comienzan a subir, millones de personas nuevas optimistas para
alquilar. el homebuyers otra vez se obligar a seguir alquilando. Los
inversionistas que son primeros en notar este cambio se pueden colocar para
aprovecharlo. Creo que los prximos tres a cinco aos mostrarn mercados del
alquiler mucho ms fuertes y precios simultneamente crecientes de pequeas
propiedades de ingresos.
Que buscar: la ubicacin

Cuando evala y compara propiedades competitivas, primero estrechamente detalla los
rasgos de sus ubicaciones respectivas. Superficialmente, podra tasar las
ubicaciones como dicen, excelente, bien, bien, o vamos a salir aqu rpido. Pero
los inversionistas inteligentes van ms profundos. De hecho, el concepto de la
ubicacin realmente incluye docenas de ingredientes clave principales y menores esa
peticin del arrendatario de impacto. Como mnimo, considere lo siguiente:
Contribuciones territoriales de Distritos escolares de esttica y Accesibilidad de
ndices de criminalidad de servicios Moderna
81
Residentes Vecinos de transporte pblico (existencia y recin llegados)
En un mundo ideal, todas sus propiedades competitivas corresponderan perfectamente

el uno al otro en cada medida posible de la ubicacin. Desgraciadamente, tal
perfeccin rara vez se encuentra. Ms que probable descubrir que la Ubicacin
manda diferencias locational significativas (tanto favorable a una amplia variedad
como desfavorable).When hace, se debe adaptar de ingredientes. su estimacin del
arrendatario apela o abajo en consecuencia. Debe aislar con cuidado cada
diferencia; por otra parte puede perder un rasgo que puede proporcionar una ventaja
competitiva o desventaja.
Esttica Para entender realmente e identificar los rasgos de una vecindad, conduzca
las calles muy despacio. A veces, salga de su coche y pasese. Enfoque su atencin
a atractivo total de la vecindad y peticin. Conversacin con residentes. Qu les
gusta o disgusta? Busque respuestas a preguntas como stos:1. ruido. Sufre la
vecindad de algn ruido de trfico excesivo, trayectorias de vuelo del aeropuerto,
sonidos industriales u otras perturbaciones (perros fuertes que ladran,
construccin cercana, etctera)? Mantenimiento. Mantienen los dueos y los
arrendatarios sus propiedades? Centellean las casas y los bloques de pisos con el
orgullo de la propiedad, o hacen muchas propiedades tienen que pintar y
mantenimiento del patio? Aparcamiento. Son las calles relativamente sin coches, o
carece la vecindad de calzadas situadas fuera de la calle suficientes y garajes?
Peor an, ve coches aparcados en patios? (Las vecindades cargadas de alquileres
estudiantiles a veces muestran este tipo de la monstruosidad.)
2.
3.
82
EVALE EL CONCURSO
4.
56.
Mezcla mala. Linda la vecindad o se combina en algn anuncio, industrial, o uso de

la tierra por otra parte incompatible? Nota partes vacantes antiestticas y
propiedades de mala suerte o alojadas? Visiones. Disfrutan los residentes vecinos
de visiones agradables de lagos, parques, bosques, bahas o montaas? Sensacin
total. Cul es su sensacin total de la vecindad? Parece sube, estable, o baja?
Los Distritos escolares Si las casas del arrendatario incluyen a nios de la edad
escolar, calidad del distrito escolar pueden incrementar o retardar precios del
alquiler. No pase por alto este rasgo. A diferencia de su propia casa, sin embargo,
no tiene que comprar su propiedad de la inversin en el mejor o hasta un bien
distrito escolar. Todo esto depende de sus precios relativos, niveles de alquiler y
los tipos de arrendatarios que espera atraer a su propiedad. He encontrado con
frecuencia que es sabio evitar propiedades en los distritos escolares superiores
porque los inversionistas y homebuyers ofrecieron precios de compra demasiado alto.
Completamente quiero sacrificar una cantidad desconocida de la futura apreciacin a
favor de ms flujo de fondos en mi bolsillo hoy. Trabajo menos prestigioso los
nmeros en su rea para usted. Lo que es distritos escolares que son verdad en una
ciudad o la vecindad no podra estar de pie verdadero en otra parte. Sin embargo, a
menudo no tenga xito equivocadamente pasan por alto los distritos escolares menos
prestigiosos. En inversiones. muchas ciudades, menos del20 por ciento de casas del
alquiler incluye a nios de la edad escolar.
Contribuciones territoriales y Servicios En demasiadas ciudades y ciudades, las

contribuciones territoriales altas pueden corroer recibos de alquiler. Antes de que
evite que los impuestos altos en s, sin embargo, comparen al Gobernador
83
servicios de ernment. Las contribuciones territoriales altas minan valores slo

cuando los residentes del rea no reciben un alto nivel conmensurado de ventajas
del gobierno. Adems de escuelas, los servicios del gobierno pueden proporcionar
parques, reas de la reconstruccin, campos de golf, centros universitarios,
coleccin de la basura, agua, y alcantarillas, as como polica, fuego y otros
servicios protectores. Si encuentra que dos propiedades competitivas son sujetas a
cantidades diferentes de contribuciones territoriales, mire adelante. Tambin puede
encontrar que se diferencian en su nivel de servicios del condado y municipal. En
algunos casos, puede Averiguar lo que hasta descubre que un precio inferior
gobierno de distritos fiscal ofrece un nivel ms alto de servicios. Pase lo que
pase, nuevos servicios consigue alize que los arrendatarios de algunos edificios
disfrutarn de un nivel de servicios del gobierno que no son availfor los impuestos
usted capaz a los arrendatarios en otras reas. Los precios del alquiler pagarn.
puede reflejar esta diferencia.
ndices de criminalidad Naturalmente, la gente quiere sentirse segura en sus pisos

y en sus calles vecinas. El delito bajo hace para valores de la propiedad ms altos
y mensualmente alquila, pero no es slo la cantidad de delito que cuenta. Ms
importante es el tipo de delito. El trfico de drogas, los desempates a penaltis de
cuadrilla y los robos con fractura pesan mucho diferentemente que robos de coches
ocasionales o aquellas rias domsticas que hacen entrar la polica. Completamente
a menudo, tambin, las percepciones del delito vecino no corresponden a la
realidad. Compruebe hechos con la polica. Tambin, reconozca que las reas de
reportaje estadsticas se pueden no aplicar exactamente a varias vecindades del
submercado. Precvase de generalizaciones arrolladoras del modo amplio. La punta lo
ms estrechamente posible los lmites de la calle actuales que delinean reas de
delito alto. A veces puede localizar bolsillos de la seguridad relativa. Cuando la
gente buena huye a este oasis, los alquileres y los valores de la propiedad
subirn.
84
EVALE EL CONCURSO
La accesibilidad Cmo rpidamente y seguramente puede viajar de una vecindad a

centros de trabajo, compra, servicios profesionales, reas de la reconstruccin,
escuelas, colegios e instalaciones culturales? A menudo se atoran las calles?
Fluye la mayor parte de trfico to from a travs de un intercambio del tipo de la
pesadilla (como la unin de espagueti famosa de Atlanta, quizs ms adecuadamente
llamada la unin del funcionamiento defectuoso)? Dejan los accidentes automticos
frecuentes el trfico parado? Y peajes? Pueden montar. Es servida la vecindad por
slo un puente o numerosos caminos en y? Los arrendatarios tpicamente valoran la
accesibilidad conveniente an ms que la mayor parte de propietarios (quienes en su
mayor parte emigran a barrios residenciales).
Moderno Para algunos segmentos del arrendatario, modernos se ha hecho mucho rasgo
solicitado. Cmo tasa la vecindad para cafeteras, restaurantes tnicos, libreras
y cines (sobre todo aquellos que muestran pelculas extranjeras e independientes)?
Esa publicidad viene a, Ande a tiendas chic, los restaurantes y las cafeteras,
traern un premio de alquiler agradable para propiedades que ofrecen esta
conveniencia deseable. Si la vecindad carece de stos en los sitios ahora, algn
signo muestra su llegada? Ha mostrado Starbuck el inters al rea?
Transporte pblico En algunas ciudades, bloques de pisos dentro de la distancia a

pie conveniente de un tren de persona que vive fuera de la ciudad (o metro)
estacin alquilan para hasta5 a0 por ciento ms que unidades completamente
comparables localizadas ligeramente ms lejos. Las unidades del alquiler cerca de
paradas de autobs no mandan tpicamente el premio de precios que acostumbraron
para, pero para algunos arrendatarios, este rasgo todava resulta ser una ventaja
que vale la pena pagar. En cuanto a otros tipos de transporte pblico (taxis,
aeropuertos, barcos, servicio de la limusina),
85
la disponibilidad fcil puede o puede no afectar los niveles de alquiler de una

propiedad. Debe aprender al arrendatario y mercado homebuyer para contar seguro.
Quines Son los Residentes y Homebuyers Reciente y Arrendatarios? Siempre que

compare ubicaciones (vecindades), aprenda quien vive all ahora y quien se acerca.
Cules son sus profesiones, educations, aos, ingresos, estilos de vida, razas,
religiones y tallas de la familia? Aunque sea verdad que discriminacin de la
barra de leyes de vivienda justa, es el obviWho's que se mueve ous que pocas
vecindades en el Unido en? Quines son estados perfectamente reflejan divermoving
demogrfico? sity. Hoy encontramos fieles voluntarios considerables de los Negros,
Latinos, judos, asiticos, mayores, profesionales urbanos jvenes y varias otras
mezclas demogrficas. Hoy, muchos vecindad los cambios raciales y tnicos hacen
subir valores no abajo, como muchas creencia estereotpicas sostienen. Ya que
nuestros breves objetivos aqu, sin embargo, notan que la gente influye en niveles
de alquiler y valores de la propiedad. Y aunque las leyes de vivienda justa
prohban a corredores de bienes races y gerentes de la propiedad de hacer caso de
las caractersticas raciales, tnicas, y religiosas de vecindades, los
inversionistas no tienen que apartar la vista y no hacer caso de la realidad.
Aparte de datos demogrficos, note si las propiedades vecinas son ocupadas
principalmente por dueos o arrendatarios. Similar a raza, pertenencia tnica,
religin y otras caractersticas personales, no puede juzgar a dueos o
arrendatarios como siempre mejor o peor, en s. En cambio, debe pesar y considerar.
Cules son las implicaciones para los precios del alquiler de una propiedad? De
vez en cuando, en vecindades que experimentan gentrification, por ejemplo, puede
encontrar a arrendatarios ms jvenes, de alta calidad que desplazan moderateincome
propietarios. Sin embargo, cuando posible, prefiero comprar edificios de la
multiunidad predominantemente vecindades de la familia sola si los puedo comprar
por un precio razonable. Igualmente, las unidades del condominio en edificios con
la ocupacin del dueo ms alta tienden a alquilar por un precio ms alto que
edificios del condominio que se inundan de arrendatarios.
86
EVALE EL CONCURSO
Rasgos del sitio

Despus de que ha detallado cmo las propiedades competidoras se comparan en
trminos de ubicacin, puede dar vuelta despus a los rasgos del sitio de
propiedades especficas. Notara sobre todo tales rasgos potencialmente atractivos
como ajardinamiento, cuidado del patio, tierras espaciosas, aparcamiento local,
cercado y servicios como piscina, pistas de tenis, casa club o gimnasio. En la
inspeccin de los servicios del sitio y el sitio, trate de identificar aquellos
rasgos atractivos ese soporte en la escasez de oferta; entonces, cuando entre en el
mercado para comprar, ser capaz de reconocer rpidamente aquellos rasgos que
colocan una propiedad en una ventaja competitiva o desventaja. Por supuesto, este
mismo principio se mantiene para el exterior y el interior de propiedades.
El exterior del edificio

Como inspecciona los exteriores de varias propiedades competitivas, note su
esttica, estado de la reparacin, materiales de construccin como ladrillo,
bloque, o marco, nmero de historias y estilo arquitectnico. Parecen los
edificios modernos y funcionales o anticuados? Note puntos del acceso a las
unidades. Pueden los arrendatarios aparcar razonablemente cerca del edificio o
puntos de entrada de la unidad del alquiler? Cunta peticin de freno hacen
muestran tpicamente los edificios y las tierras de competidores? La propiedad
conmaintain su dition invitan a arrendatarios potenciales a entrar y mirar? O
animara propiedades del piso? buscadores para llegar, tome un vistazo, e
inmediatamente ahuyente el derecho, as abandonando su cita para ver una unidad
vacante. Iba la propia propiedad levantar alguna cuestin de seguridad con
arrendatarios potenciales? Son protegidas las ventanas de la primera planta por
pantallas de seguridad u otras medidas preventivas? Estn las zonas de
aparcamiento, pasajes peatonales y entradas del edificio bien encendidas?
La inspeccin de los interiores de unidades del alquiler competidoras
87
Recuerde quiere ver estas propiedades competidoras a travs de los ojos de

arrendatarios potenciales. Demasiados inversionistas pasan por alto la peticin
actual y livability de propiedades. En cambio, excesivamente se concentran en
alquileres y gastos. Mientras los alquileres y los gastos realmente determinan el
punto fundamental, es la peticin de la propiedad desde el punto de vista del
arrendatario que al final explica a las cifras que trabajan ellas mismas abajo a
ese punto fundamental.
Juegue al Arrendatario
Antes de que invierta en una propiedad del alquiler, fuertemente le animo a jugar
al arrendatario. Por el juego el arrendatario, quiero decir pasa por el proceso
de bsqueda bsico como iba un verdadero arrendatario. Lea los anuncios del
alquiler. Llame para hacer la pregunta adicional. Salga y mire las casas actuales y
pisos que estn actualmente disponibles para el alquiler. Aprenda sobre varios
procedimientos de aplicacin del arrendatario, arriendos, y dae depsitos que los
dueos y los gerentes usan. Tambin, evale el esfuerzo de mercadotecnia total
incluso la calidad de la publicidad, el profesionalismo de la exposicin y
cualesquiera actividades complementarias. Con esta informacin en la mano, puede
aprender a distinguir entre aquellos propietarios (gerentes) que alquilan sus
propiedades y a aquellos cuyas unidades permanecen en el mercado para una cantidad
de tiempo ampliada. Mirando realmente unidades y hablando con agentes del alquiler,
ganar una riqueza de conocimiento que se puede convertir entonces en la verdadera
riqueza.

Con tierras agradables y un exterior del edificio bueno, los inversionistas pueden
atraer tpicamente a arrendatarios en mirar sus unidades del alquiler disponibles;
sin embargo, sin los arrendatarios agradables interiores, ms buenos engaar
88
EVALE EL CONCURSO
tinue su bsqueda. Cules son aquellos rasgos que contribuyen a un interior

agradable? Probablemente muchos de aquellos mismos rasgos que le atrajeron a su
casa corriente.
Esttica Livability: talla de la unidad, cuenta del cuarto y plano Facturas de

servicios
Esttica: Cmo Hace la Unidad mire usted, Sensacin y Sonido? Estaba una vez en
una casa, retira el tasador de bienes inmuebles Dodge Woodson, esto me hizo
sentir como si debera haber habido un atad que se sienta en la sala de estar. Las
cortinas eran oscuras y pesadas un verde horroroso que me dio un sentimiento
misterioso. No asusto fcilmente, y estoy acostumbrado a la vista de muchas casas
en muchas condiciones diferentes, pero esta casa me hizo incmodo. Si hubiera sido
un comprador anticipado o arrendatario, no habra sido capaz de concentrarme en
algo excepto las cortinas. La reaccin de Woodson a esta casa con las cortinas
verde oscuro misteriosas no habra sorprendido a la profesora Mary Jasmosli de la
Universidad George Washington. Jasmosli ha desarrollado una maestra ella las
unidades del Alquiler llaman la sensibilidad ambiental. A travs de su bsqueda de
demostracin de reshould ha encontrado que la gente reacciona emocionalmente a
reas vivas interiores de modos que peticin emocional. ellos mismos no pueden
explicar, ni entender. Rasgos de casa como el nmero de ventanas, tratamientos de
la ventana, combinaciones de colores, visiones, colocacin de paredes y entradas,
talla del cuarto, altura del techo, limpieza y la cantidad de luz todos sostienen
el sentido especial, relata Jasmosli. Ahora, volveremos al Dodge Woodson. La
prxima vez que entr en esa casa, no poda creer la diferencia, comenta. Los
dueos haban sustituido las cortinas verde oscuro por tratamientos de la ventana
blancos sueltos.... No slo era el rea viva bonita, esto AP
89
mirado detenidamente mucho ms grande.... Not rasgos que nunca haba visto antes.
Los cuartos estaban llenos de la luz. Esta experiencia me convenci del poder de
que los tratamientos de la ventana tienen. Al grado su permiso de sensibilidades
esttico, critique el impacto emocional de las reas vivas que inspecciona. Pague
la concentracin a todo de tratamientos de la ventana a alturas del techo, de
combinaciones de colores a la colocacin de paredes y entradas. Reaccionarn los
arrendatarios potenciales como el Dodge Woodson hizo en su primera visita a la casa
describe, o respondern ms como hizo en su segunda visita?
Livability: la Talla de la Unidad, Conde del Cuarto, y Plano despus de Que se ha
movido ms all de la esttica de una unidad del alquiler, despus evala su plano.
La disposicin del rea viva ofrecen la conveniencia y la intimidad, y trabaja
eficazmente? Cuando primero se acerca a la entrada principal, tiene que subir
pasos escarpados? Hay un rea cubierta por tanto los invitados pueden evitar estar
de pie en la lluvia o nieve esperando a alguien dentro a contestar su golpe? Si
enLivability principal genera el trance est debajo del grado, parece que el agua
puede aumentar en el rea de la entrada? Ya que los alquileres ms altos y usted
andan en la puerta principal, notan si volumen de ventas inferior. se deja caer
inmediatamente en un rea viva o si la unidad tiene un vestbulo. Hay un armario
del abrigo de adequatesized cerca? Con relacin a la entrada principal, dnde se
localiza la cocina? Puede andar de la puerta de entrada a otros cuartos de la
unidad sin pasar por un tercer cuarto? Cmo son las ubicaciones y las tallas de
dormitorios, baos y armarios? Ahora imagine a arrendatarios que viven en el piso.
Dnde jugarn sus nios, tanto dentro como al aire libre? Sern capaces los
padres de vigilarlos? Si mira una unidad con el tamao ms grande, tiene una sala
de estar de Grand Central Terminal, o agradablemente se asla este cuarto de
otras reas de actividad?
90
EVALE EL CONCURSO
Entre en la cocina. Cunto toma el grifo para dibujar el agua caliente? Con
objetivos de la eficacia de trabajo, puede alguien andar cmodamente entre el
refrigerador, horno, stovetop, y fregadero? Ve el contador adecuado y el espacio
del gabinete? Cunto la luz natural y artificial est all? Hay comer en la
cocina que separa a los miembros domsticos que comen de aquellos que trabajan
(preparacin de comidas, limpiando)? Es all el acceso fcil a la cocina de una
entrada exterior de la entrada principal de la unidad? Puede cmodamente alguien
entrar en la cocina de la zona de aparcamiento llevando varios bolsos de
comestibles? El ruido es un problema potencial dentro de muchas unidades del
alquiler. Realmente suena de una televisin o equipo de msica llevan en otros
cuartos? Podra traer hasta una radio porttil en sus inspecciones. Colquelo en
varios cuartos. Levante el volumen. Proporcionan las paredes bastante
insonorizacin? Los arrendatarios del tipo del compaero de habitacin quieren la
intimidad y tranquilo. Si una propiedad no puede ofrecer estos elementos
necesarios, perder a arrendatarios y alquileres. Tan importante, sern capaces
los arrendatarios de or a vecinos o ruido vecino de dentro de la unidad? Otra vez,
los arrendatarios pagan el tranquilo. Rebajan pesadamente para el ruido. Aunque los
vecinos potenciales y el ruido vecino sean sobre todo importantes para notar en
vecindades llenas de bloques de pisos, predominantemente las vecindades de la
familia sola no son ningunos forasteros a equipos de msica fuertes, perros que
ladran y motor de Indy500 revving. No suponga slo que la vecindad ofrezca la paz y
tranquilo a los arrendatarios de un edificio. Verifique la paz y tranquilo con
dueo de la propiedad, gerente o residentes corrientes.
Las Facturas de servicios Cuando ve unidades competitivas, preguntan de facturas de

servicios de dos modos. Quin paga qu? Cmo la energa eficiente es la unidad?
Quin Paga Qu? Aunque relativamente pocos propietarios hoy dirijan todas las
cuentas pagadas tipos de edificios del alquiler, muchos dueos hacen
El proceso del alquiler
91
pague el agua, aguas residuales, cable, calor, coleccin de la basura o alguna

combinacin de eso. Para comparar unidades del alquiler y sus niveles de alquiler
respectivos justamente, tiene que saber que si alguna factura de servicios se
incluye en la cifra de alquiler mensual. En climas ms fros, por ejemplo, un
alquiler de000$ por mes que cubre gastos calentadores realmente podra resultar ser
un coste inferior que otra unidad que alquil por950$ por mes ningunas cuentas
pagadas. Cmo la energa Eficiente Es las Unidades? La eficiencia energtica
afecta el rentability de unidades del alquiler de dos modos. Un camino es la
comodidad. Las unidades que carecen del aislamiento bueno tienden a disipar el
calor o el aire acondicionado demasiado los Arrendatarios huyen del alquiler
rpidamente, causando cambios incmodos de temperaturas, aire fro, esbozos, y
posiblemente puntos calientes. las unidades con El otro camino se cuestan. Ya que
sabemos, utilidades de inhigh coste pobres. el sulation y la energa guzzling HVAC
y aplicaciones envan facturas de servicios a travs del tejado. O ambos de estas
condiciones aumentarn volumen de ventas del arrendatario de un edificio, puestos
vacantes, y alquilarn niveles. Hoy, los arrendatarios elegantes verifican la
eficiencia energtica antes de que firmen un arriendo. Es absolutamente razonable
para usted buscar respuestas sobre la eficiencia energtica, examinar el HVAC y
unidades de agua caliente, y examinar las ventanas y puertas exteriores para ver
redacta. Tambin podra preguntar a arrendatarios corrientes sobre su nivel de
comodidad y la talla de su calor, agua caliente y cuentas refrescantes.
El proceso del alquiler

Cuando tienda de arrendatarios para un lugar para vivir, principalmente consideran
ubicacin, el exterior e interior de la propiedad fsica y los gastos mensuales
(alquiler, aparcando honorarios, facturas de servicios). Sin embargo, a un grado
mayor que la mayor parte de propietarios realizan, las opciones del arrendatario
tambin son bajo la influencia del proceso del alquiler total. Este proceso
tpicamente comienza con la publicidad de las unidades y se extiende a travs de la
AP
92
EVALE EL CONCURSO
los procedimientos de plication, la cantidad de la nueva aplicacin y depsito de

seguridad quired, los trminos especficos del acuerdo del alquiler, y hasta los
procedimientos de arrendamiento de personalidad y profesionalismo (o carecen de
eso) del hijo del arrendatario perinfluence que contesta llamadas telefnicas de
prospecchoices. tive arrendatarios y muestra las unidades disponibles. Como evala
a competidores potenciales, realza su capacidad de trabajar una estrategia del
mercado de ganancia cuando con cuidado evala el proceso del alquiler total que la
mayor parte de propietarios y los gerentes tpicamente siguen. Trate de descubrir
las ventajas que darn a sus propiedades una ventaja competitiva en todas partes
los puede encontrar. Cuando muy pocos dueos permiten animales domsticos, tal vez
les debera permitir. Cuando casi todos los dueos requieren un arriendo de2 meses,
tal vez se podra aprovechar de la permisin de trminos ms cortos. Cuando la
mayor parte de dueos hacen publicidad con la informacin bsica, vaga, quizs
puede ganar el inters del arrendatario para sus unidades con un mensaje de ventas
ms atractivo. Hablamos del proceso del alquiler en un captulo posterior. Por el
momento, reconozca que este proceso realmente afecta la peticin relativa y la
deseabilidad de unidades del alquiler competidoras. Como contempla propiedades del
alquiler, aada estos tipos de datos a su almacn del conocimiento.
5
Vaya despus de un mercado objetivo
Vamos a examinar donde hemos sido hasta ahora y donde vamos. En general, quiere
estudiar la base econmica de un rea, conducir un anlisis del mercado competitivo
y trabajar una estrategia del mercado que dar a sus propiedades una ventaja
competitiva a otros propietarios. Quiere proporcionar una proposicin del valor
preferido (PVP) a un tipo escogido del arrendatario. Cuando tales arrendatarios
miran una de sus unidades, quiere que ellos griten, Wow! Lo tomaremos. Pagaremos
lo que pregunta! Bien, sueo. Pero consigue la idea general.
Cmo crear un PVP

Cmo puede conseguir este objetivo de PVP y todava ganar una ganancia sana? Vamos
a volver sobre estos seis pasos:1. contemple la fuerza total del rea (reas) del
mercado pertinente para crecimiento demogrfico, empleos, ingresos, riqueza,
calidad de vida, nmero de listados residenciales para la venta y para alquiler,
valores de mercado, niveles del alquiler del piso, tasas de vacantes y otras
seales del mercado.
93
94
VAYA DESPUS DE UN MERCADO OBJETIVO
2.
3.
45.6.
Descubra todo que puede sobre las casas competidoras, pisos y condominios que
actualmente atraen (o podra atraer) el tipo de personas que podran arreglar su
mercado objetivo. Despus de que este estudio del mercado total le lleve a una o
varias reas geogrficas prometedoras, seleccione un mercado objetivo de
arrendatarios. Aprenda todo que puede sobre estos arrendatarios potenciales (el
tema principal de este captulo). Compre una propiedad que piensa podra estar de
pie superior a estos competidores. El plan, el diseo, y ejecutan un programa de la
mejora para esta propiedad. Desarrolle una proposicin del valor total y una
campaa econmica, muy eficaz para vender, cambiar, o arrendar la propiedad.
Qu hace casi cada negocio en el pas quieren? Menos concurso! Qu tipo de

mercados hacen la mayor parte de propietarios se vuelven? Muy competitivo! Incluso
las relativamente pequeas ciudades y las ciudades tpicamente ofrecen a homebuyers
y arrendatarios cientos, si no miles, de opciones. Cmo puede consecuentemente
ganar ganancias extraordinarias en un mercado lleno de opciones del arrendatario?
Satisfaga un mercado distinto con rasgos de la propiedad nicamente deseables.
Cuando elija un mercado objetivo y trabaja su estrategia en consecuencia, demanda
del arrendatario de Establecen sus propiedades exceder considerablemente aquellas
propiedades competidoras genricas competitivas. Puesto que de hecho, aquellas
propiedades competidoras no parecern la ventaja comparable a travs de en absoluto
al segmento de mercado de arrendatarios quien mercadotecnia objetivo. ha decidido
ofrecer una proposicin del valor preferida.
Reglas de diversidad
El trmino la diversidad abraza no slo gnero, raza y creencia religiosas. Tambin
incluye un panorama completo de datos demogrficos
95
y psychographics (sentimientos emocionales, preferencias y actitudes).

Reflexionando cmo la gente se diferencia a travs de una amplia gama de
caractersticas, puede el cero en en el ojo de un toro escogido de clientes del
arrendatario.
Las Diferencias demogrficas Piensan en la lista siguiente de caractersticas

demogrficas. Puede ver cmo un propietario podra usar uno o varios de estos
atributos para ayudar a segmentar un mercado? Con estos atributos en mente, trabaje
una estrategia de encontrar una necesidad de motivacin, querer, o problema de esta
gente.
Aos de la edad de Salud/invalidez de Peso de Altura de Ocupacin/empleador del
Sexo de educacin Etapa de ahorros de la Riqueza/dinero efectivo de
Ingresos/puntuacin de crdito de la composicin de la Casa de la talla de la Casa
de la ubicacin Geogrfica de Estado civil del Propietario/arrendatario de la
Puntuacin de crdito de la Pertenencia tnica de la Religin de la vida
Aqu estn varios ejemplos de mi experiencia: Share Home (Edad y Salud) Entre mis
propiedades, antes pose3200 pies cuadrados grandes, casa de la familia sola de
cinco dormitorios, de cuatro baos que alquil por850$ por mes a un matrimonio con
nios. Pero en la conversacin con otro propietario del alquiler en la vecindad,
descubr un uso mucho ms provechoso para esa casa. Result que este inversionista
posey cuatro propiedades en el rea y alquil cuartos en cada una de estas casas
grandes a mayores individuales. Tpicamente, esta gente era la edad70 o ms viejo.
Eran bastante sanos para sentir cario por su propia vida diaria bsica, pero no
hasta el mantenimiento de su propia residencia privada. El inversionista Essen
96
tially hecho funcionar estas propiedades como pensiones de clase superior. Llam
estas casas parte de las Casas. Posteriormente, aprend que la suerte ciega me
haba favorecido. No slo mi casa se localiz dentro de un distrito de divisin por
zonas de Share Home, sino tambin, sin cambios en absoluto, encontr los cdigos
del alojamiento reguladores estrictos que se aplicaron a este tipo de la propiedad
del alquiler (es decir la talla de bedIncrease alquila cuartos, el nmero de
cuartos de bao, el nmero y locawith apuntan tion de salidas, cerraduras de la
ventana, instalaciones de la cocina, mercadotecnia. etctera). Aunque no tuviera
inters a dirigir personalmente un Share Home, realmente di en arriendo la casa al
operador abajo la calle. Mi nuevo alquiler:350$ por mes. Actualizacin de la parte
de las casas: Tropical Village, Inc. Slo hace un par de semanas, respond a un
anuncio de bienes inmuebles (ver el Objeto expuesto5) en la edicin de la propiedad
del mircoles del Wall Street Journal. El titular del anuncio prometi a
inversionistas una vuelta del dinero efectivo en dinero efectivo del30 por ciento.
Cuando recib el paquete promocional, me asombr ver que la compaa de explotacin
solicitando fondos del inversionista, Tropical Village, Inc., construa la parte de
las Casas nueva, de alta calidad en un formato de triplex. Aqu est un extracto de
la carta promocional incluida (para la carta llena, ver el Objeto expuesto52): No
hay otro producto en el mercado del alquiler dentro de nuestro grupo de alquiler
que ofrece los servicios [gimnasio, piscina calentada, saln de la belleza, tarjeta
y cuarto de la Super Bowl, minigolf, juego de tejo, servicio de la criada] que
ofrecemos. Nuestro mercado objetivo para el alquiler es el mayor que no puede
manejar completamente el mantenimiento diario de una casa o piso, an son sanos y
no estn listos para el tipo de vida asistida del cuidado.... Los mayores pueden
guardar su independencia ms larga. El Pueblo tropical pretende proporcionar sus
mercados objetivo de inversionistas y residentes una proposicin del valor que esto
es resistente para golpear.
97
VUELTA DEL30%*
3 NUEVA historia Triplexes
Para Healthy Seniors Elevators & Health Club Dn de $670000 el0%. (67000$)
Incluye: Mgmt & Financing

El031 BIEN/RECESIN Prueba
Telfono gratuito: (877)5426251

*Tasa de rendimiento proyectada
Objeto expuesto5
Anuncio para Pueblo Tropical Triplex.
Considerando la venta total y los precios de alquiler del su desarrollo Share Home
anterior, parece que tienen xito. Otras Posibilidades puede cortar y jugar a los
dados datos demogrficos en miles de combinaciones diferentes. Como alquila el que
que construye a la vez, podra sealar las necesidades de un tipo completamente
estrecho de persona, familia o casa. Un renovador que conoca expresamente adapt
sus varias propiedades del alquiler de alojar mejor a compaero de habitacin que
vive, familias con chiquitos o familias con nios adolescentes. Parece que las
unidades amistosas con la silla de ruedas tambin estn en la escasez de oferta con
relacin a la demanda. Algunos propietarios apuntan el
98
Tropical Village, Inc.

PARQUE de GRAN EN SOUTHPARK 8517 SUR APARCA CRCULO SUITE210 ORLANDO, FL32819
(407) 3540004 FAX (407)354112 TELFONO GRATUITO (877)5426251 El30 de agosto
de2002
El querido Dr. Eldred: Gracias por su inters en Club de la Baha del Pelcano.
Estoy seguro que es consciente del nmero creciente de ancianos dentro del estado
de Florida. Florida slo es segunda a California en poblacin mayor y crecimiento y
es un hecho probado que los mayores viven ms largos y se quedan fsicamente ms
sanos. Como un revelador del alojamiento mayor hemos encontrado que hay una gran
necesidad dentro del estado para el alojamiento mayor econmico. La informacin que
hemos recibido de los consejos mayores diferentes y los Ministerios de Vivienda ha
reforzado nuestros estudios del mercado. En Tropical Village, Inc. hemos
desarrollado un estilo nico del alojamiento del alquiler que atiende las
necesidades de mayores de hoy. Nuestro objetivo es construir la vivienda de
proteccin oficial y segura para el mayor sano, activo. Las dos preocupaciones
principales de mayores y sus familias son la seguridad y la carencia de familia o
contacto social. Muchos mayores tienen un problema principal con la soledad y la
carencia de la interaccin con otra gente. Cuando esto pasa los mayores tienen una
tendencia de fallar fsicamente y mentalmente. Me gustara explicar el tipo de
alojamiento que construimos. Nuestro desarrollo consiste en triplexes de tres pisos
individual. Cada suelo tiene cinco dormitorios con cuartos de bao individuales,
una cocina compartida y una sala de estar compartida. Piense en el alojamiento
estudiantil slo especializado para mayores de hoy. Estos triplexes totalmente se
amueblan y las cocinas totalmente se equipan. Cada suelo tiene un lavadero, cuarto
del ordenador con un ordenador e impresora y servicio de Internet rpido. Adems de
se totalmente amueblarse, los dormitorios tienen una pared segura, ventilador de
techo, y son clave cerrado con llave para la intimidad. La sala de estar tiene
una25 TV en color con un grabador de vdeo. Tambin ofrecemos al Guarda la Alarma
Mdica para aquellos que pueden solicitar esto. Nuestros mayores tienen una
atmsfera hogarea que es muy de alta calidad. Nos han aconsejado esto mayores,
mayores sobre todo solos, como esto concepto vivo compartido; realmente como tener
la interaccin con otros mayores y generalmente forman pequeos grupos del tipo de
la familia. Tratamos de hacer a cada alumna del suelo, y con la ayuda del vecino
Figura52
Ejemplo de mercadotecnia objetivo.
99
organizaciones mayores y grupos sociales, somos capaces de tener un programa de

actividades en el lugar para nuestros mayores sanos. Tenemos un grupo de doctores
que har llamadas de la casa, una compaa de la farmacia que entrega
prescripciones y da conferencias, asistencia mdica de casa y terapia fsica en el
sitio. El Consejo Osceola sobre el Envejecimiento agarr5 estudios del grupo de
muestra nuestro producto vivo compartido con ms de200 participantes, y el precio
de la aprobacin era ms del75 por ciento. Los grupos de muestra eran de grupos muy
diversificados de mayores. Los triplexes son afiliados juntos por montacargas
rpidos. El desarrollo mayor tendr muchos servicios como un gimnasio, piscina
calentada, saln de la belleza, tarjeta y cuarto de la Super Bowl, minibs,
minigolf, juego de tejo y direccin profesional en el sitio. Despus de un proceso
de entrevista extenso tanto en Florida como en Atlanta hemos elegido Premier
Management Group para manejar nuestro proyecto en Kissimmee, Florida, Atlanta,
Georgia, el condado de Pasco, Florida y tambin manejarn nuestro desarrollo ms
nuevo, Club de la Baha del Pelcano en la Baha de la Palma, Florida. He encerrado
su curriculum vitae para su revisin. Los triplexes son amueblados por un grupo del
diseo llamado C.V.C. con azulejo de cermica y alfombra berber. No hay otro
producto en el mercado del alquiler dentro de nuestro grupo de alquiler que ofrece
los servicios que ofrecemos. Nuestro mercado objetivo para el alquiler es el mayor
que no puede manejar completamente el mantenimiento diario de una casa o piso, an
son sanos y no estn listos para el tipo del hospital de vida asistida del cuidado.
Con los servicios locales que traemos en el desarrollo, los mayores se pueden
quedar ms largos y guardar su independencia ms larga. Cada triplex es alquilado
por el dormitorio a razn de675,00$ por mes para nueve dormitorios y775,00$ por mes
para seis dormitorios. Cada triplex genera el alquiler en quince dormitorios. Este
alquiler incluye todas las utilidades, telfono, cable de satlite y servicio de la
criada dos veces por semana (en la cocina, sala de estar y lavadero), ms todos los
servicios en el sitio. Los dormitorios son todos precableados para cable de
satlite y servicio telefnico. Nuestras comunidades son gated para la seguridad de
los mayores. Nuestro proyecto, Baha del Puerto en Kissimmee, Florida,
completamente se vende y los primeros arrendatarios se acercan. Nuestro equipo de
gestin est en el proceso de arrendar estas unidades. ramos la parte de dos
exposiciones mayores grandes dentro de los ltimos meses y somos contentos de decir
que tenan mucho xito. Summerhill en Atlanta, Georgia, se vende, la tierra se ha
comprado, y esperamos comenzar la construccin en aproximadamente seis a ocho
semanas una vez que la financiacin de construccin est firmemente en el lugar.
Nuestro proyecto en el Puerto Richey, Florida, Club de la Baha de la Puesta del
sol, se ha vendido completamente tanto de la Fase I como de la Fase II. Nuestra
construccin est en proceso y comenzaremos a prearrendar en octubre de este ao.
(continuado)
Figura52
(Continuado)
100
Estamos ahora en el proceso de prevender el Club de la Baha del Pelcano en la

Baha de la Palma que se localiza en condado de Brevard en la costa oriental de
Florida. Elegimos esta ubicacin debido a la cantidad alta de ancianos. Cuando
mencion anteriormente, cada triplex tiene quince dormitorios, nueve alquiler de
dormitorios por675,00$ por mes y seis alquiler de dormitorios ms grande por775,00$
por mes. El coste del triplex es690000$. La manera de comprar esta inversin
consiste en ya que los follows:We requieren un depsito del0 por ciento que se paga
as:6000$ se deben presentar con el contrato y entran en el desarrollo del
proyecto. Si no puede por ningn motivo conseguir su financiacin, este dinero es
reintegrable. Se requerir que el equilibrio de63000$ se enve a la compaa del
ttulo en el tiempo Tropical Village, Inc. est lista para comprar la tierra e ir a
la construccin. Tropical Village, Inc. pagar hasta el3 por ciento de la cantidad
del prstamo en el cierre de gastos para usted. Esto ser aproximadamente8600,00$.
Pagamos esto para compensar el tiempo que esperar su triplex a construirse. El
flujo de fondos neto despus de todos los gastos y pago de la hipoteca es
aproximadamente28000$ anualmente. Encerrado por favor encuentre una hoja de la
cifra del flujo de fondos y un poco de informacin general. Evans Group y Parsons
Architectural Co. disearon nuestras unidades y estamos muy orgullosos de la
calidad de vida que nuestros mayores experimentarn dentro de todos nuestros
proyectos. La Construccin del Parque de invierno ha sido nuestro constructor para
nuestros dos ltimos proyectos y tenemos la confianza completa en su capacidad de
construir proyectos excelentes. Por favor llmeme cuando reciba este paquete de
modo que lo podamos revisar juntos. Mi nmero de telfono gratuito es (877)
5426251. Tambin me gustara ampliar una invitacin a usted de venir a mi oficina
de Orlando y me alegrara de mostrarle el sitio y tambin revisar los proyectos del
edificio. Por nuestra conversacin tratamos con tres prestamistas. El nombre de uno
es CTX Mortgage Company que el telfono # es 5614710213 y el nombre del contacto
es Lynn Stevens. Tendr los otros nombres y nmeros disponibles cuando hablemos
otra vez. Sinceramente,
Linda S. Encargado de ventas del castor
Figura52
(Continuado)
101
La gente diferente quiere decir diferente quiere, necesidades diferentes.
econmicamente responsable, an en efectivo o arrendatario creditimpaired. Una de

mis propiedades anteriores se localiz dos bloques desde un hospital. Arregl la
propiedad y redact un acuerdo del alquiler que cuando juntado hecho estas unidades
sobre todo atractivas a enfermeras ms jvenes, solas.
La mercadotecnia del Estilo de vida de Diferencias de Psychographic se concentra en

actitudes especficas y valores. La mayor parte de propietarios (sobre todo los
reveladores ms grandes, constructores de casas y bloques de pisos) combinan datos
demogrficos con psychographics para crear sus mercados objetivo. En este sentido,
uso el trmino psychographics para mandar a todos los tipos de predisposiciones
mentales tales a los que les gusta, aversin, gustos, preferencias, actitudes,
valores y estilo de vida. Otra vez cotizando del Pueblo Tropical carta promocional
(Objeto expuesto52):
Nuestro objetivo es ofrecer la vivienda de proteccin oficial y segura al mayor

sano, activo. Muchos mayores tienen un problema principal con soledad y carencia de
la interaccin con otra gente.... [Por lo tanto] mayores como este concepto
compartido que vive... y generalmente forme pequeos grupos del tipo de la
familia.... Somos capaces de patrocinar un programa de actividades para nuestros
residentes. Aqu puede ver cmo el Pueblo Tropical mezcla caractersticas
demogrficas como vejez y salud razonablemente buena con caractersticas
psychographic como estilo de vida activo, interaccin social y seguridad. El ms
importantemente, puede ver cmo la firma trata de entender las necesidades y quiere
de su pblico objetivo, y trabaje sus unidades del piso, servicios y servicios para
encontrar aquellas necesidades.
102
Condominios de la Playa del mirto Algunos aos atrs, fui llamado como un consultor
de estudio del mercado por un revelador en la Playa del Mirto, Carolina del Sur,
quien trataba de conseguir que la financiacin construya un proyecto del
condominio. Lamentablemente para este revelador, su prestamista crey que era
chiflado. Por qu? Como entonces, la economa nacional se atasc en una recesin
profunda, los precios de gasolina se alzaban, y, de ninguna pequea preocupacin,
el mercado de la vivienda de la Playa del Mirto local se ensuci con el sin vender
transparente, el mediados de subida, proyectos del condominio frente a la playa
Pero este revelador no estaba loco. Haba estudiado su segmento de mercado objetivo
muy bien. Saba que como uno del primer ministro centros que juegan al golf en los
Estados Unidos, la Playa del Mirto atrajo a cientos de miles de invitados cada ao
que no se preocuparon nada por el Ocano Atlntico y Magnficas playas del Hilo.
Estos invitados vienen para jugar el golf todo el da; y coma mariscos, bebida y
compaerismo de la parte con amigos toda la tarde. Estos compaeros que juegan al
golf no necesitaron o quisieron un condominio caro, frente a la playa (u hotel).
Quisieron alojamientos cmodos, privados, y espaciosos a un precio de ahorro. La
proposicin del valor del revelador: Un estilo de la casa adosada de350 pies
cuadrado, condominio de dos dormitorios, de dos baos, situ4 bloques al Oeste de
la playa, an5 minutos despus de la mayora de los campos de golf populares. A
causa de esto del camino trillado ubicacin, el revelador era capaz de valorar
las unidades incluso suministran en exceso60 por ciento menos que los niveles de
precios del condominio que crearon el busto frente a la playa. An, esto no era no
extinguen el derecho de redimir el final de la historia. oportunidad. El revelador
saba que muchos compaeros que juegan al golf circulan dentro de un grupo de6 a0
(o ms) amigos. Para hacer las unidades del condominio ms atractivas y econmicas,
persuadi a potenciales compradores a partir los gastos de propiedad entre
quizs4,6, o hasta0 compaeros. Cuando vendido de esta manera, los compaeros que
juegan al golf eran capaces de obtener el alojamiento para el uno o el otro fin de
semana que super la calidad de algo comparable en el
1. Un edificio transparente es un proyecto parcialmente construido, abandonado.

Como slo el esqueleto (el marco) del edificio se ha presentado, puede ver
directamente a travs de ello.
103
mercado. Y cuando calculado en una, base de uso nocturno por persona, a coste mucho
menos que Holiday Inn. Dentro de8 meses, el revelador haba vendido las dos
primeras fases del proyecto y estaba ya en la planificacin de la fase tres. En
este caso, la mercadotecnia objetivo inteligente y el desarrollo de productos
crearon ganancias enormes para este empresario astuto aun cuando la mayor parte
de otros constructores adheran fuertemente a sus cuentas de la preocupacin.
Evite Etiquetas Estndares, Imagine a Sus Arrendatarios Actuales que puede haber
odo que la gente manda a segmentos del alojamiento ya que emptynesters,
balanceando singles, homebuyers nuevo, mueva a compradores, la edad55 mercado, y
ms recientemente, el mercado hispano, el mercado asitico, y hasta el mercado
islmico. SRI (antes conocido como el Instituto de investigacin de Stanford, una
firma de Menlo Park con quien he hecho poco trabajo) desarroll un sistema de
clasificacin del segmento de mercado conocido como VALS (una sigla para valores y
estilos de vida) que fue irreflexivamente usado por muchos nuevos bloques de pisos
y constructores de casas. Incluido entre estos segmentos VALS son tales grupos
supuestos como:
Sobrevivientes cumplidores de Sustainers
Emuladores de Belongers Socialmente conscientes
Aunque algunas o todas de las etiquetas ya mencionadas pudieran estimular su

pensamiento, nunca confiar en etiquetas para conducir su estrategia de segmentacin
del mercado. Un libro para inversionistas de bienes inmuebles, por ejemplo, dice a
sus lectores vender sus propiedades renovadas a homebuyers nuevo. Pero Evite amplio
lo que pone etiqueta (como hacen todas las etiquetas de segmentacin genricas) las
etiquetas del cepillo. carece de claridad y precisin. Aprend que el hecho en la
persona durante el mediados a finales de los aos990 cuando ofreca mi Parada que
Alquila Ahora! Seminarios de la TM en todo el pas. Completamente sorprendente a
m, mis asistentes del seminario no caben especfico
104
demogrfico. Incluyeron una amplia gama de aos, ingresos, riqueza y talla de la

familia:
La edad (25 a55) Ingresos (20000$ a20000$) Cash abajo disponible (0 00000$)
Puntuacin de crdito (350800) Estado civil (solo, divorciado, separado, casado,
casado con nios, compaeros solteros) Raza (todas las razas) Estilos de vida
(todos los valores, actitudes y situaciones de la vida que cualquiera podra
imaginar) sin Embargo, toda esta gente realmente sostuvo una preferencia de
motivacin en comn. Quisieron dejar de alquilar y comenzar a poseer. Cuando cree
un mercado objetivo para sus propiedades, piense exactamente. El cuadro claramente
en cada detalles relevantes las caractersticas (datos demogrficos,
psychographics, estilos de vida, preferencias, vuelta ons y vuelta offs) de la
gente que le gustara impresionar por su PVP. Entonces forme los rasgos de su
propiedad y programa de arrendamiento para apelar a aquellas motivaciones fuertes.
Los Estudiantes de colegio he odo a muchos dueos de casas del alquiler y pisos
declaran que evitan alquilar a estudiantes de colegio. Pero similar a homebuyers
nuevo, los estudiantes de colegio vienen a todos los tipos. Mis compaeros y yo una
vez renovamos un bloque de pisos de6 unidades expresamente para un mercado objetivo
de estudiantes de colegio. Ese edificio result completamente provechoso, y los
estudiantes apreciaron el modo que dirigimos la propiedad de servir sus necesidades
y queremos. Pero no alquilamos slo a estudiantes de colegio. Apuntamos a mejores
estudiantes, no fumadores, recursos financieros por encima de la media, maduros en
el comportamiento, tranquilo, y limpio. A cambio, ofrecimos a los estudiantes uno
de los sitios ms agradables para vivir a un nivel de alquiler justo. Conseguimos
nuestras ganancias extraordinarias a travs de gastos inferiores para reparaciones,
publicidad, mercadotecnia, y direccin, as como puestos vacantes prcticamente
cero y deudas incobrables.
La golpeadura del ojo del toro
105
La golpeadura del ojo del toro

Podra comenzar sus pensamientos sobre la mercadotecnia objetivo con amplias
etiquetas del cepillo como sustainers, cumplidores, estudiantes de colegio,
compradores nuevos, mayores activos, nesters vaco, young marrieds, singles,
compaeros de habitacin, ingresos moderados, el Artculo8s, o hasta que una vez
segmento ubicuo conocido como yuppies. O y otro amplio segmento del cepillo,
burpies (profesionales urbanos negros)? Y por supuesto, la etiqueta demogrfica
esquemtica ms popular de todos, personas nacidas durante una explosin
demogrfica, ahora seguidas del General Xers, el General Ys y eco boomers.
Cualquiera de estas etiquetas esquemticas le podra sealar hacia segmentos de
mercado que comparten algunas caractersticas similares, pero la gente dentro de
cada una de estas categoras arrolladoras tambin muestra diferencias crticas.
Para golpear el ojo de ese toro ms provechoso dentro de su mercado objetivo,
busque las necesidades nicas e intensas que motivan a la gente especfica.
Encuentre Necesidades nicas e Intensas De crear un muy proposicin del valor

provechoso (PVP), encontrar que aquellos intensos (motivacin) necesitan y quieren
ese otro alquiler que los propietarios pierden. Busque aquellas diferencias que
harn la diferencia para el ojo del toro Identificar su segmento de arrendatarios
que planea servir. Por ejemplo, encontr que las enfermeras que alquil a los
arrendatarios calientes sobre todo se preocuparon por la seguridad y sebuttons.
curity; por lo tanto, aument la cantidad de la iluminacin al aire libre en la
propiedad, dobles cerraduras de la puerta del cerrojo muerto instaladas, y ech el
cerrojo sobre pantallas de la tela metlica de medida pesada en todas las primeras
ventanas de la historia del edificio. Adems, estas enfermeras quisieron mucho ms
espacio del armario que las otras unidades del alquiler ms viejas en la vecindad
tpicamente proporcionada. Por suerte, los dormitorios en mi edificio ms viejo
midieron al menos46. Ese rasgo permiti que yo cortara2 del espacio y
106
aada un armario de longitud de la pared en cada dormitorio. Como un toque

especial, instal espejos de cuerpo entero en las nuevas puertas del armario. Esto
no slo jugado a la vanidad sino tambin sigui las apariencias espaciosas de los
dormitorios.
La Evaluacin del Arriendo del Ojo del toro En la toma de una seal de Doreen
Bierbrier (Manejando Su Propiedad del Alquiler para Ms Ingresos, McGraw Hill,985),
alquil a las enfermeras individualmente, ms bien que como un grupo preformado.
Tambin permit a cualquier enfermera salir de su arriendo en cualquier momento si
encontrara a un arrendatario de sustituto que result aceptable para m y los
residentes existentes del edificio. stos (principalmente ms joven) las mujeres
apreciaron esa flexibilidad aunque pocos de ellos ejercieran esta opcin. De
hecho, la estabilidad total de arrendatarios dentro de la propiedad realmente me
sorprendi.
Tire el Procedimiento de trabajo Estndar la Mayor parte de dueos de pequeas

propiedades del alquiler hacen funcionar sus edificios segn alguna combinacin
del procedimiento de trabajo estndar, las direcciones detalladas ofrecidas por
autores de sus libros de bienes inmuebles favoritos, o las perspicacias personales
del dueo y los prejuicios idiosincrsicos Saben su no dirigido por un cliente
(arrendatario) perfil. Impulso al cliente. usted para practicar un enfoque ms
provechoso. Antes de que comience su bsqueda de la propiedad, llegue a conocer a
su cliente intencionado. Mis experiencias y las experiencias de otros empresarios
demuestran que ms estrechamente se identifica y se ocupa de las necesidades de
motivacin de sus arrendatarios potenciales, ms le premiarn con una corriente ms
alta y ms seria de ingresos del alquiler. En el contraste absoluto para apuntar la
mercadotecnia, aquellos dueos que simplemente ofrecen una propiedad del alquiler
genrica a un arrendatario genrico ganan vueltas genricas a lo ms. Si sigue en
su camino, engaar
Cmo identifica Wow (PVP) rasgos de sus arrendatarios?
107
los demn usted mismo al llamado mercado alquilan niveles, ya que esto es a qu el
mercado se refiere: el alquiler medio por un estndar, producto parecido en un
mercado abierto y competitivo. Ningn empresario que maximiza la ganancia quiere
competir con una llanura Jane el producto genrico.

Como probablemente no puede leer pensamientos, necesita algunas tcnicas para
descubrir aquellos elementos de su proposicin del valor que motivar a los
arrendatarios del ojo de su toro para actuar ahora. Aqu estn varias ideas que han
trabajado para m y otros propietarios del alquiler afortunados que conozco:
Hable informalmente con la gente; descubra que sus problemas Prestan la atencin,
escuchan a escondidas, leen, miran. Conversacin con personas enteradas y expertos.
Use cuestionarios. Conduzca grupos de muestra (informales).
Conversaciones informales Quizs soy un inquisidor nacido. No importa donde soy, me

gusta empezar conversaciones con la gente para aprender que a sus pensamientos,
problemas, les gusta, y aversin. De hecho, descubr la oportunidad del alojamiento
de enfermeras visitando a uno de mis padres en el hospital. En la conversacin
ocasional, pregunt a una enfermera donde vivi. Esto se abri la puerta a uno de
aquellos No me comienzan en esto comentarios. Esa invitacin dada intensific mi
pregunta y llev a la conversacin adicional con los Arrendatarios conocen a la
enfermera. Entonces continu a describir cuanto difwhat quieren. ficulty ella y sus
compaeros de trabajo encontraron buscando un lugar decente y econmico para vivir
De este modo, preguntarles. cerca del hospital que es donde prefirieron vivir
dados sus programas de trabajo de la hora rara.
108
Del mismo modo, porque he gastado la mayor parte de mi carrera que da clases en
universidades, a menudo he confiado en conversaciones informales con estudiantes
para aprender sobre sus problemas de viviendas, preferencias, gusta, y aversin.
Estas conversaciones me ayudaron a desarrollar mi estrategia para la propiedad de
ingresos de6 unidades que mencion antes en este captulo, as como otros
alquileres estudiantiles que he posedo. Cuntos la gente hace sabe (o sepa)
quienes han hecho compras para comprar o alquilar el alojamiento en el ao pasado o
dos. Conversacin con ellos. Aprenda sus reacciones a las propiedades que miraron.
Por qu eligieron finalmente su casa corriente? Cul era la diferencia que hizo
la diferencia para esta gente? Qu rasgos les habran gustado, an encontr raro o
no disponible? Conversacin con la gente. Haga preguntas. Se sorprender en cuanta
informacin valiosa puede recoger.
Preste la Atencin Lee la vecindad y la seccin de comunidades de su peridico

local. Sobre todo siga aquellas historias de inters humano as como Pregunta y
columnas de la Respuesta donde la gente habla de su caza de la casa y problemas del
alquiler. Cuando posible, vaya a su biblioteca local y lea los artculos en los
Bienes inmuebles del domingo o las partes de Casas del Los Angeles Times, San Diego
Union Tribune, el Examinador de San Francisco, Chicago Tribune, o la Centinela de
Orlando o la edicin del sbado del Washington Post. Estos peridicos no slo
reportajes en las ltimas tendencias de bienes inmuebles, pero ms tambin llevan a
los columnistas excelentes en escala nacional organizados, Robert Bruss, Kenneth
Harney y Lew Siechelman. Tambin puede encontrar artculos buenos que provocan la
idea en revistas como Datos demogrficos americanos, el Diario de la direccin de
la Propiedad y Bienes inmuebles Hoy. Tambin, escuchar a escondidas. Reanime sus
odos cuando oiga a la gente que habla de bienes inmuebles. Visite varias de muchas
salas de chat de bienes inmuebles en Internet. Siempre que descubra algo nuevo o
interesante, lo caliente con especias. Pregntese si este hecho, tendencia o
problema le pudieran ayudar mejor a adaptar una propiedad del alquiler hacia el
segmento del ojo de un toro de arrendatarios. Hay all algn rasgo o beneficie
esto podra ofrecer lo que reforzar su ventaja competitiva?
109
La conversacin con Personas enteradas y Expertos Cada comunidad incluye una docena
o ms de ocupaciones y profesiones donde aquellos ganancia empleada directamente,
informacin de la persona enterada hablando directamente con homebuyers y
arrendatarios. Para aprender ms sobre su mercado, hable con cualquiera de esta
gente:
Los gerentes de la Propiedad de corredores de bienes races consejeros del Crdito
de Monitores de propiedades de banqueros que Remodelan a Periodistas de
inversionistas de Bienes inmuebles de contratistas que cubren urbanizacin y
Urbanistas del personal de la Agencia de servicios sociales de arrendatarios de la
Existencia de bienes inmuebles, inspectores del permiso de edificacin, dividiendo
en zonas a Profesores de corredores de propiedades de la Hipoteca del personal
(arquitectura, planificacin, bienes inmuebles, alojamiento) Administradores en la
ciudad o el ministerio de Asuntos Exteriores del alojamiento financian a
administradores del Artculo8 de la HUD de servicios del descubridor del Compaero
de habitacin de servicios del descubridor del Piso
El anlisis de tendencia le ayuda de manera rentable a adaptarse al cambio.
Recuerde que quiere descubrir tendencias demogrficas y psychographic, problemas

personales, escaseces y excesos. Pregunte quien alquila y quien compra donde y por
qu. Pregunte lo que est caliente, lo que no es. Cuando los propietarios
remodelan, qu rasgos prefieren? (Disminuye) el aumento varias personas que
sienten el dolor financiero?
Use Cuestionarios Hace unos aos cuando estaba en el colegio que promueve
conciertos de rock con grupos nacionales y regionales (otra de mis bsquedas
empresariales), tena que aprender qu grupos atraeran probablemente las
muchedumbres ms grandes. Despus de principios que aprenda entonces en mi clase
de mercadotecnia, desarroll un cuestionario y luego ped que escuela secundaria
local y estudiantes de colegio expresaran sus preferencias.
110
Desde esa primera empresa en la investigacin de la revisin, he usado

cuestionarios docenas de tiempos para entender mejor lo que los arrendatarios y
homebuyers quieren, por qu interpretan el modo que hacen, y cmo planean actuar.
Aunque el repartimiento y el recogimiento de revisiones puedan no apelar a usted,
por00$ ms o menos, puede contratar probablemente a un estudiante de colegio local
para realizar esta investigacin para usted.
Grupos de muestra Durante los20 aos pasados, los grupos de muestra han surgido
como uno de los modos ms populares de entrar en las mentes de arrendatarios
potenciales y homebuyers. Para conducir un grupo de muestra, simplemente junta una
prueba de la gente de su mercado objetivo propuesto; entonces, a travs de
conversaciones del compromiso, sonda sus creencia y sentimientos. Sospecho que casi
cada constructor del piso y la casa principal en el pas ahora dirige grupos de
muestra para aprender pensar en sus clientes intencionados. A cierto grado, dirig
mi Parada que Alquila Ahora! Seminarios de la TM como un cuasi grupo de muestra.
Las firmas de bienes inmuebles y los prestamistas de la hipoteca a menudo pagaban
mis honorarios. A cambio, prove a estos clientes de los nombres de perspectivas
junto con los comentarios y preocupaciones que haba sacado de pregunta de mi
seminario y sesiones de la respuesta. En creacin de su concepto Share Home,
Tropical Village, Inc., empleada [el condado] de Osceola Consejo sobre
Envejecimiento para sostener5 grupos de muestra (ms de200 participantes totales).
Las perspicacias que se ganaron ayudaron al Pueblo Tropical a formular su tema de
mercadotecnia as como los rasgos especficos, servicios y servicios que la firma
mezcl en su triplexes y proposicin del valor total. Para aprovechar esta tcnica
de investigacin, no tiene que conducir un grupo de muestra formal. Esto
probablemente se estira ms all del tiempo, esfuerzo y dinero que quiere poner en
su investigacin de la inversin al menos durante sus etapas del principio. Sin
embargo, si se encuentra (o se puede establecer) en un ajuste del grupo, trate de
conseguir que el grupo se concentre y hable de temas que le podran alertar a
Espere y adptese a cambio
111
oportunidades de mercado del alquiler. Los inversionistas empresariales buscan

ideas provechosas en todas partes los pueden encontrar.
Los empresarios elegantes tambin buscan el cambio. Preguntan cmo el desarrollo de
tendencias afectar la futura demanda de casas especficas, pisos, vecindades y
comunidades.
La Onda de la Edad Cada uno sabe que la poblacin se hace ms vieja. Durante los
prximos20 aos, ms de60 millones de personas celebrarn su60mo cumpleaos.
Sesenta millones de nuevos jubilados estn en el horizonte. Dnde querr esta
gente vivir? Qu clases de unidades del alojamiento querrn (parte de las Casas)?
Qu rasgos presionarn sus asuntos polmicos? Los inversionistas de bienes
inmuebles que brincan a la delantera de este tren carguero a la oportunidad
montarn a caballo seguramente para gloriarse. An, como he subrayado, ms de60
l mismo no definen un mercado objetivo en s. Simplemente Lo que figura dirige la
seal de pararse, mire y escuche. Qu peticin a los segmentos del ojo del toro
dentro de este sobre60 mercado mayores? permanecer underserved hasta algunos
sentidos del empresario su necesidad y crea una manera de llenarlo? Aqu estn
algunas tendencias que los demgrafos comienzan a descubrir..2. Reduccin del
tamao. Un cambio lejos de McMansions que se hizo tan popular durante finales de
los aos980 y los aos990. Ciudades del colegio. Los jubilados aprecian la
combinacin de educacin, deportes, artes, teatro y diversidad sin gastos de la
ciudad grandes y agravamiento.
112
3.
45.
6.
7.
8.
Pequeas ciudades / rurales. Sobre todo aquellos que combinan la reconstruccin al

aire libre abundante con un nivel de la cultura de alta calidad (como Ashland,
Oregon). Unidades del alojamiento del suelo solo. Post60 a menudo prefieren evitar
la escalera. Entradas y palancas de la puerta. Entradas ms amplias para acomodar
sillas de ruedas y paseantes. Las palancas de la puerta son ms fciles a poder que
manijas. Clima de cuatro temporadas suave. Mientras Florida permanecer el estado
ms popular para jubilados, estados de cuatro temporadas suaves como Tennessee,
Georgia, Carolinas, y Virginia se har cada vez ms popular. Tambin, Misisip y
Alabama cultivarn su inmigracin de jubilados. Alto costo de reas econmicas.
Por qu vivo en un bungal de Brooklyn de antes de la guerra cuando puede alquilar
o poseer una casa grande, nueva o piso slo fuera de Orlando soleado o Tampa para
menos de la mitad de los gastos en Brooklyn? Seguridad y gastos de explotacin
bajos. Cerradura y permiso sin preocupacin. Con viajes extensos por el orden del
da, los mayores no querrn concernirse por lo que pasa a su casa mientras estn
lejos.
Las tendencias antes mencionadas representan slo una prueba de tendencias mayores
para esperarse. Qudese sintonizado para el futuro desarrollo.
Repita Boomers cada ao, los miles de artculos hablan de los efectos que
envejeciendo a personas nacidas durante una explosin demogrfica crear para el
mercado de la vivienda. Pero hasta ahora, los medios no han pasado mucho tiempo
para otra tendencia demogrfica absolutamente previsible. Los aos de nacimiento
para personas nacidas durante una explosin demogrfica eran 9461964. Los aos de
nacimiento para el busto del beb eran 9651977. Entonces comenzando en978, los
nacimientos anuales otra vez comenzaron a subir en4 millones una variedad del ao y
siguieron en o cerca de ese paso durante ms de5 aos.
113
Cerca de nmeros de registro de jvenes entrar pronto en el mercado del alquiler.
El primer de stos llamado eco boomers girar la edad25 en2003. Nostlgico de los
aos970, cerca de nmeros de registro de jvenes se desbordar otra vez en el
mercado de la vivienda de planta baja. Qu tipos de pisos, que rasgos, que
ubicaciones apelarn a los segmentos diversos de la generacin del eco? Presente
sus antenas de descubrimiento tempranas. Es el eco boomers el envo de usted
alguna seal en cuanto a cmo sus preferencias evolucionarn?
Tendencias locales y Cambios La onda de la edad y el eco boomers representan dos

cambios demogrficos definidos y profundos que golpearn la zancada llena durante
la dcada prxima. El ms importantemente, cmo afectarn estas tendencias las
reas dnde planea invertir? O viceversa puede descubrir reas (vecindades,
comunidades) que tendr la posibilidad de beneficiarse del crecimiento que explota
de estas dos categoras de edad? Qu otras tendencias demogrficas y psychographic
ocurren en su rea de la inversin? Cuando hable con expertos del alojamiento
locales y personas enteradas, no hable extensamente slo el aqu y ahora. Explore
sus opiniones sobre el cambio de la comunidad y la poblacin. Los cambios de la
pista en gustos, distribucin por edades, ingresos, crecimiento de trabajo,
Encuentran una tendencia y y popularidad vecina. Ya que lo dicen en el paseo a
ganancias. hockey, no patine a donde el disco es ahora; patine a donde va. Planee
jugar en una tendencia. Cuando la tendencia crece, tambin van su conocimiento y
capacidad. Aprender de sus arrendatarios. Refinar y ampliar su compra de la
propiedad, mejora de la propiedad y estrategia del alquiler. Sus ganancias crecern
mientras que la tendencia sigue rodando a lo largo.
Es la propiedad muy?
Como un inversionista empresarial que busca vueltas superiores, querr evaluar sus
propiedades segn criterios mltiples. La llave a la fabricacin de grandes
acuerdos est en estudiar detenidamente lo que la propiedad har para usted, as
como lo que puede hacer para la propiedad. Los inversionistas inteligentes trabajan
a travs de su anlisis de la inversin usando todas las cotas de referencia
siguientes:
El coste de reposicin Por unidad mide multiplicadores del alquiler de Gross

Aumento del valor Capitalizado del Potencial de la capital para crear el valor
Despus de examinar estas cotas de referencia del valor, ver que hasta un precio
inferior al del mercado puede no ceder la tasa de rendimiento y el margen de la
seguridad que le gustara. Y al contrario de la creencia popular, a veces puede
conseguir una gran vuelta ms un margen de seguridad aun si paga encima del valor
de mercado. La broma, por supuesto, debe saber lo que hace y por qu la hace.
Demasiados inversionistas simplistamente brincan despus abajo
114
Cunto costara para reconstruir la propiedad?
115
el mercado compra, y rechace en el reflejo rotular de moda todas las propiedades

firmemente valoradas encima del mercado. En la inspeccin ms cercana, cualquiera
de estas estrategias de decisin se puede equivocar.

Cuando invierte en una propiedad, le gustara sacar ganancia como aprecia en el
valor. Sobre la carrera larga, cuando los costes de la construccin suben y
aumentos demogrficos, esto es un pronstico seguro. A corto plazo, sin embargo,
mercado corriente con el Tiempo, los valores ms altos a veces brincan demasiado
lejos encima de la construccin de gastos de gastos del edificio. Observando
ganancias grandes, los constructores apresuran a construir nuevas casas,
condominios y apartpull mentas de la propiedad. El mercado se hace inundado y luego
valores. los precios de la propiedad y los alquileres vacilan.
El Ciclo de Construccin Aqu es cmo el ciclo de construccin trabaja:

Tpicamente, una ciudad, la ciudad o el rea de vacaciones comienzan a retumbar.
Los empleos y los salarios suben. Ms personas se acercan. Decadencia de tasas de
inters. Los alquileres del piso y los precios de vivienda comienzan a salir. Los
puestos vacantes desaparecen. Inventarios de decadencia de casas sin vender.
Bastante pronto, las casas existentes o los pisos que se podran construir nuevos
por, supongamos,00000$ por unidad comienzan a ordenar que los valores de
digan,20000$,30,000$ o ms. Oportunidad del Espa de constructores Con valores de
mercado de propiedades existentes muy por encima de costes de reposicin, los
constructores pueden hacer rpidamente mucho dinero. Construya en00000$; vndase
en30000$. Grande! Ganancia de30000$. Lamentablemente, en el pasado, demasiados
constructores han apresurado con frecuencia a encontrar la creciente demanda.
Debido a expectativas demasiado optimistas, el suministro se multiplica. Una
escasez se hace un sur
116
ES LA PROPIEDAD MUY?
ms. Los compradores que compraron cerca de la cumbre de la desilusin de la cara

del ciclo (o peor) como niveles de alquiler y valores temporalmente se estancan o
se deslizan atrs para bajar niveles. Recuperacin con el Tiempo, los constructores
se retiran y los inventarios gradualmente excedentes disminuyen. Los puestos
vacantes se aprietan, el inventario de casas sin vender comienza a caerse, y los
arrendatarios potenciales otra vez superan en nmero el suministro de propiedades
disponibles. Los valores de la propiedad y los alquileres se estabilizan al
principio, pero entonces borde. Finalmente, ya que las escaseces otra vez surgen en
el horizonte, los puestos vacantes disminuyen. Los precios salen en otra carrera
rpida a corto plazo. El ciclo de construccin gira otra revolucin.
Las implicaciones para Inversionistas El ltimo ciclo de construccin del busto del
retumbo principal ocurrieron en Texas al mediados a finales de los aos980. Las
propiedades que se podran recin construir por75000$ a00000$ vendidos por
hasta25000$ a50000$. Los condominios y los proyectos del piso, sobre todo, se
multiplicaron con el abandono imprudente. La proteccin fiscal de bienes inmuebles
grande beneficia el combustible aadido al fuego. Como con el punto coms y reservas
de la tecnologa, incrementos de precios rpidos dados de comer a s hasta que la
burbuja se reventara. Podran los escollos inversionistas haber evitado agarrarse
en este downdraft? Absolutamente. Haban vigilado costes de la construccin,
podran haber esperado problemas. Ya que siempre que los valores de mercado de
propiedades empujen las ganancias Grandes para ms del0 a5 por ciento delante de
sus nuevos constructores pueden traer gastos de colocacin, el mercado destella
amarillo. An ms bien que con cautela reduzca la velocidad, la mayor parte de
demasiado nuevos inversionistas aspirantes (y constructores) se apresuran.
suministre al mercado. Los inversionistas inteligentes, sin embargo, prestan la
atencin a este seal de advertencia. Se echan atrs de nuevas adquisiciones o slo
compran cuando pueden conseguir su precio no el inflado (y pronto desinflarse)
precio de mercado.
117
La moraleja: Qudese en el contacto con constructores locales u otros que estn al

corriente sobre gastos del contratista (construyendo a proveedores, patios de
trastos viejos, tasadores, prestamistas de construccin). O podra dar vuelta a uno
o varios servicios del coste de la construccin. Puede seguir fcilmente sus gastos
del edificio locales a travs de sus manuales (en su biblioteca) o sus sitios web.
Cuando los mrgenes de beneficio del constructor se pongan alguna vez ms gordos,
el exceso de provisin resultar seguramente. Ganancia Cuando Gota de Valores
Debajo de Alquileres de Gastos bajo? Montaismo de puestos vacantes? Casas sin
vender y condominios que se amontonan en Servicio del Listado Mltiple de los
Agentes inmobiliarios? Constructores que quiebran? Prestamistas que extinguen el
derecho de redimir la hipoteca? Grande! Esto es el tiempo perfecto para
inversionistas para comprar sobre todo cuando los valores de mercado terminan
debajo de costes de reposicin porque esto significa que pocos constructores se
arriesgarn adelante. Por qu la paga ms para construir que usted se puede poner
de una venta? Mientras las tendencias emergentes en el rea sealan a una poblacin
ms grande, ms empleos, una base econmica creciente y una calidad de vida
solicitada, los precios (alquileres) se garantizan elevarse. Ms demanda que
aprieta contra un suministro total relativamente fijo premiar a inversionistas con
vueltas generosas. Los Equipos de la limpieza Ganan el Dinero Bueno que con
frecuencia omos sobre los ciclos del busto del retumbo de bienes inmuebles. Pero,
de hecho, los celebres (1980s1990s) los bustos del retumbo del Texas, California,
Ciudad de Nueva York y varias otras reas no reflejan la norma. Los mercados de la
vivienda en la mayor parte de reas permanecen mucho ms estables. Las
probabilidades son que nunca experimentar esa clase de la expulsin. Mientras
quizs esto est bien en un sentido, es malo en el otro porque los equipos de la
limpieza pueden hacer vueltas estupendas. Considere Reichmans, que march en Ciudad
de Nueva York durante su recesin de977 de974. Dentro de relativamente pocos
aos sus $300 millones de adquisiciones del edificio de oficinas (principalmente
con el dinero prestado) llevaron un valor superior a $1 mil millones. Al otro final
del espectro, un ex estudiante mo en Dallas a quien haba enseado en la
universidad del Metodista del sur compr su primera inversin durante el abajo
ciclo de principios de los aos990: una pequea casa extinguida el derecho de
redimir por8000$. Despus de gastar2500$
118
para reparaciones y restaurando (la mayor parte de los cuales se realiz), arrend
la casa por350$ por mes. En la compra durante tales tiempos duros, hizo Reichmans
o mi ex estudiante toman un riesgo grande? En absoluto no; de hecho, completamente
el contrario! Los precios de compra de sus propiedades estn hasta ahora debajo de
costes de reposicin que no tomaban prcticamente ningn riesgo de ninguna
consecuencia. Tanto mercados de Sobra Dallas como Ciudad de Nueva York eran (y
permanezca) reduzca el riesgo. capitales principales de industria y servicios
financieros. Con su base creciente a largo plazo de empleos y poblacin, una
recuperacin enorme en precios era slo un asunto de cuando, no si. Entretanto, los
alquileres existentes de las propiedades proveyeron ms que flujos de fondos
amplios. Tenga el Dinero, Viajar Va expulsiones locales o regionales similares
ocurrir otra vez? Probablemente. Aunque los constructores y los prestamistas de
construccin hayan entrado supuestamente en una nueva era de edificio disciplinado
y prstamo, hemos odo esa historia antes. Parece que cada generacin olvida los
errores del pasado. Deben aprender de nuevo las lecciones enseadas en aos ms
tempranos. Qudese informado. Cuide de varias ciudades y mercados inmobiliarios en
todo el pas. Si los precios de la propiedad otra vez se sumergen debajo de la
Permanencia inform su coste del reemplazo, no pierda esto opabout portunity de la
ciudad. Adopte el lema, Tenga el Dinero (Crdito), Viajar. Si los tratos no
vienen mercados. a usted, como un inversionista empresarial, preprese para ir a
los tratos.
Recesiones (Regionales) locales incluso sin el sobreedificio serio, los precios de

la propiedad se pueden caer a veces debajo de costes de reposicin debido a
decadencias de trabajo y recesin. Durante principios de los aos990, los despidos
grandes en defensa y firmas aeroespaciales crearon los problemas del alojamiento de
Sur de California. Recordar
Por medidas de la unidad
119
la base econmica resulta en el Captulo3. Por el momento, sin embargo, slo

reconozca que la sobreconstruccin y/o prdidas de puestos de trabajo puede ofrecer
magnficas oportunidades de comprar durante un abajo ciclo.
El placer del buscador de gangas del coste de reposicin del valor de mercado

Los inversionistas de bienes inmuebles a menudo confan en varias medidas por
unidad para ayudarles a decidir si una propiedad parece a una ganga. Como todas
las medidas de la regla bsica o la gruesa, por unidad la seal de cifras si
una propiedad tiende a ser Rpidamente cuenta valorado o bajo alguna norma de la
prueba patrn. Obligando nunca solos, stos por tipos del precio unitario de
medidas realmente proporcionan seales de benchcomparisons. significativas a
comparaciones del inversionista.
Por Unidad del Piso mirando bloques de pisos de la multiunidad, debera dividir el
precio inicial en el nmero de unidades del piso en la propiedad. Por ejemplo, para
una propiedad de8 unidades valorada en450000$, contara:
precio por precio unitario por unidad450000$ 856250$
Si sabe que otros bloques de pisos similares se han vendido tpicamente por60000$
a70000$ por unidad, puede haber encontrado un trato. Adems, esto y otro por
medidas le dan una manera rpida de comparar precios predominantes cuando los
edificios se diferencian en la unidad
120
tallas. Por ejemplo, diga que compara propiedades de seis unidades, de nueve
unidades, y de once unidades a los precios respectivos de275000$,435000$ y487500$.
Figurando por precios unitarios, puede clasificar ms fcilmente las propiedades
del ms bajo al ms alto valorado. No. Unidades169 Price Price de
$487500$275000$435000 por Unidad $44318$45833$48333
La talla, la Calidad y la Ubicacin Idealmente, las unidades que compara deberan

corresponder estrechamente el uno al otro; sin embargo, si esto no es posible,
ajuste sus valoraciones para reflejar talla, calidad y diferencias de la ubicacin
entre propiedades. Sobre todo considere toda la ubicacin, sitio y rasgos de
construccin destacada en el Objeto expuesto5. No trato de empujarle en la
parlisis de anlisis tan comn en programas M.B.A. Pero tratando de manchar
aquellas diferencias que hacen una diferencia, puede juzgar mejor propiedades
segn su deseabilidad relativa y sacar ganancia el potencial. Golpes de oportunidad
(Arbitraje) Principalmente, las medidas del precio por unidad le pueden ayudar a
encontrar edificios de trato. Sino tambin, esta medida le puede ayudar a manchar
oportunidades de otros dos modos:
Compre en un mercado. Vndase en el otro..
2.
Talla. Cambie la talla de las unidades del ms grande al ms pequeo, o viceversa.

Suponga que las unidades de700 a800 pies cuadradas ms pequeas venden y alquilan
en premios sustanciales sobre unidades ms grandes, de200 a400 pies cuadradas. As,
la compra de un edificio de unidades predominantemente ms grandes podra dar
resultado grande cuando configura de nuevo el edificio en una tranquila de unidades
con el tamao ms pequeo. Conversin. Tambin se podra aprovechar notando que los
edificios con alquileres de dos dormitorios tpicamente se venden en40000$ a50000$
por unidad se extienden. En contraste, en edificios del condominio similares, las
unidades de dos dormitorios se venden en70000$ a la variedad de80000$. O, la
disparidad de precios podra trabajar en
121
el sentido contrario. Camino, puede ser capaz de comprar en el uso ms abajo

valorado, converso, luego venderse (o alquiler) en el uso caro. Aunque los tipos
anteriores del arbitraje no ocurran a menudo, realmente se levantan de vez en
cuando. Por siempre prestar la atencin a precios relativos, el inversionista
empresarial se queda equilibrado de brincar cuando este tipo de la oportunidad del
arbitraje llama.
Por Pie cuadrado (P.S.F). Las medidas ha odo probablemente a compradores de la

propiedad y vendedores se refieren a una casa u otro tipo de la propiedad notando
que se vendi por, supongamos,35$ por pie cuadrado. Precio por pie cuadrado
(p.s.f). representa uno de la mayor parte de mtodos de uso comn de la fijacin de
precios de la prueba patrn. Los inversionistas y homebuyers igualmente confan en
ello para proporcionar una medida aproximada del valor relativo. Para calcular una
cifra por pie cuadrado, simplemente divida los pies cuadrados totales de la unidad
(casa, piso o edificio del total) en su precio:
precio inicial de p.s.f. pies cuadrados285000$ 90050$
p.s.f. p.s.f.
Si las propiedades de venta comp tpicamente se han vendido en $170$80 p.s.f.,
puede haber encontrado un trato a un precio de50$ p.s.f. Las advertencias Si slo
fuera tan simple. Como indicado en el Captulo2, homebuyers e inversionistas ambos
van la utilizacin incorrecta p.s.f. cifras porque ningunos estndares uniformes se
aplican a medidas del pie cuadrado. Todos los pies cuadrados no se crean igualmente
en trminos de calidad, diseo y utilidad. As calcule cifras de p.s.f. con la
precaucin. A menos que no diseado y
122
construido con la habilidad, los garajes convertidos, los stanos y los desvanes
valen mucho menos por pie cuadrado que las reas vivas originales funcionalmente y
estticamente superiores. Tambin, tenga cuidado con faltas de armona de la talla.
Algunos edificios muestran a cuentas del cuarto o tallas del cuarto lejos de la
proporcin el uno con el otro, o con propiedades competidoras. Recientemente mir
una casi nueva casa (3800 pies cuadrados) que incluyeron un gran cuarto enorme,
quizs800 o900 pies cuadrados. An cuatro de los cinco dormitorios de la casa
eran02 ms bien pequeos, suaves, ms o menos. El resto de los pies cuadrados de la
casa fue tomado principalmente por un dormitorio principal enorme y un bao
romano glorioso. Ha visto probablemente casas No todo el cuadrado como ste
varios cuartos gigantescos para el espectculo, otros disfuncionalmente pequeos.
La casa falla ya que un metraje cuenta la unidad viva integrada. En consecuencia,
esta casa igualmente. finalmente vendido en70$ p.s.f. Otras casas en la vecindad
tpicamente traan precios p.s.f. de85$ a95$. Use medidas de p.s.f. como un gua,
pero no pague los precios de mercado superiores por la calidad baja, espacio mal
utilizable. Cuando primero comenc a comprar pisos que se haban convertido de
casas grandes, no pude apreciar este punto. Guarde sus sentidos crticos templados.
Evale la calidad as como la cantidad. Advertencia del Valor de la tierra Cuando
mire p.s.f. que valora para propiedades existentes, encontrar a cifras del valor
bruto. Este tipo de p.s.f. incluye el valor del edificio, las mejoras del sitio
(cercas, aparcamiento, cubiertas, aceras, calzada), y la parte (tierra). Como una
cota de referencia del ruleof pulgar, esta tcnica trabaja bien menos cuando sus
propiedades comparables se sientan en sitios que se diferencian enormemente en el
valor. Por ejemplo, diga que comprueba precios p.s.f. y encuentra un edificio de
fourunit que recientemente se vendi por aproximadamente450000$ o89$ por pie
cuadrado. Encuentra una propiedad de cuatro unidades similar cinco bloques lejos.
Se valora en un p.s.f. de70$. Ha encontrado un trato? Por lo visto tan hasta con
un poco ms investigacin, aprende que la propiedad lowerpriced se sienta dentro de
los lmites de un rea de delito ms alta. Como consiguiente, su sitio web
vale50000$ menos que mucho otro cuatrillizo que recientemente se vendi. Por
supuesto, con relacin a sus niveles de alquiler y AP
123
Siempre valore la tierra por separado del edificio.
el potencial de preciation, esto70$ p.s.f. cuatrillizo todava podran hacer una

ganga, pero el precio p.s.f. solo no le dira esto. Los lesson:Don't leen
demasiado, demasiado pronto en comparaciones de precios por pie cuadrado. Siempre
verifique la comparabilidad de la propiedad y ubicacin.
Los Costes de reposicin investigando costes de reposicin (ver la seccin

precedente), constructores a menudo cotizan costes de la construccin en trminos
de precio por pie cuadrado. Las advertencias se aplican aqu, tambin. A diferencia
de la venta comp p.s.f. cifras, el constructor p.s.f. gastos a menudo excluye el
valor de la parte. Tambin, si ha construido alguna vez (o ha comprado) una nueva
casa, sabe que las cifras del coste se pueden diferenciar dramticamente. No slo
se diferenciarn entre constructores, pero se diferenciarn segn tipos de
materiales, la calidad del acabamiento y la marca de las aplicaciones incorporadas.
Antes de que aplique un precio por cifra del coste de la construccin del pie
cuadrado a una propiedad que valora, asegrese que entiende la naturaleza precisa
de la estimacin. En mi rea, los costes de la construccin para pisos recin
construidos se extienden de un nivel ms bajo de60$ p.s.f. hasta ms de00$ por pie
cuadrado. Como siempre, tenga cuidado del partido comparativo.
Precio Por Pie Delantero Aunque popular como una fijacin de precios mtrica para
sitios detallistas, el precio por pie delantero desempea un relativamente pequeo
papel en la valoracin de la propiedad privada. Principalmente, los homebuyers o
inversionistas residenciales lo usan para evaluar sitios de la orilla. Como las
ventajas ms populares de poseer lakefront son visiones y rea de la playa, ms
grande la lnea de la costa de un sitio, mayor su deseabilidad y ms alto su valor.
Si la orilla se valora en el pie de4000$ por frente, un sitio de un acre con25 pies
de la lnea de la costa se vendera en500000$. Si un sitio incluyera slo80 pies de
la lnea de la costa (otras cosas iguales), su valor igualara320000$. Por
supuesto, es cuando otras cosas no son iguales lo que a veces lanza estimaciones
del valor de la pista. Pero como regla emprica, el precio por pie delantero puede
comunicar una informacin til.
124
Multiplicadores de alquiler gruesos (GRMs)

Para valorar casas del alquiler y edificios del piso pequeo, los inversionistas
con frecuencia usan multiplicadores de alquiler gruesos anuales o mensuales (GRMs).
Un inversionista podra comprobar varias ventas comp y descubrir los datos
siguientes: Terraza del Colegio de Alquiler Gruesa Anual Bivens de55000$ Lago
Apts.62700$ Cuatro Palmas GRM798467 Anual de48300$
Precio de venta $434500$526680$323610
Si encuentra una propiedad de ingresos con GRM relativamente alto, podra sealar
un precio demasiado alto o alquila demasiado bajo. La comprobacin adicional
revelara la respuesta. En todas partes de los Estados Unidos y Canad, he visto
GRMs anual tan slo40 (como propiedades de mala suerte o vecindades impopulares), y
hasta3 (ciudades de California costeras). En mi presente ciudad dominada por la
universidad, los multiplicadores de alquiler gruesos tpicamente se extienden de un
nivel ms bajo de6,0 (alojamiento estudiantil corriente) a8,2 (unidades ms nuevas
en el profesional, pero no primero, vecindades.) Por regla general, cuando los
multiplicadores de alquiler gruesos anuales van mucho encima80, a menudo mira
flujos de fondos negativos a menos que aumente su pago al contado al30 por ciento
o ms como urbano y ciudades de vacaciones con GRMs Alto los precios del
alojamiento altos a menudo producen GRMs de0 o ms alto, inversionistas orientados
a los ingresos que viven en la seal negativa aquellas reas deberan comprar sus
casas del alquiler y flujo de fondos. pisos en otra parte. O bien, incomeoriented
inversionistas en reas caras puede buscar vecindades o lugares del mercado
(condominios, segmento inferior y medio, barrios residenciales perifricos) que
ofrecen una mejor relacin del precio/alquiler.
1. Basado en intereses hipotecarios corrientes para inversionistas solventes de
aproximadamente6,0 al7,0 por ciento en pequeas propiedades de ingresos.
Valor capitalizado
125
Valor capitalizado
Como otro enfoque popular al valor, la mayor parte de inversionistas de bienes
inmuebles usan la frmula siguiente:
V NOI R
Donde V representa el valor de mercado estimado de la propiedad; NOI (ingresos

operativos netos) representa los alquileres de la propiedad menos gastos; y R
iguala el precio de capitalizacin del mercado. Esencialmente, esta frmula es la
versin del inversionista de bienes inmuebles del precio/ganancias (P/E) proporcin
que es usada por inversionistas de la bolsa. Para ilustrar, aqu est cmo esta
tcnica buscara un bloque de pisos de seis unidades:
El Estado de ingresos Gross (Anual) alquileres potenciales anuales (725$62)
Ingresos de aparcamiento y Vacante de reas de almacenamiento y prdidas de
coleccin ingresos brutos Eficaces del7% Licencias de Utilidades de recogida de la
Basura de gastos Menos de operaciones y fijas y Publicidad de honorarios del
permiso y honorarios de la direccin de promocin Mantenimiento del6% y Patio de
reparaciones se preocupa Propiedad de Contribuciones territoriales Diversa y
Reservas de seguro de responsabilidad civil para funcionamiento del Total de
reemplazo e Ingresos operativos netos (NOI) de gastos fijados
12.3.4.5.6.7.8.9.0.1.2.3.4.5.6.
52200$5,062 (4,009) $53254$0804502069003,1953,0004882,2503,202,267875$7914$35340
El clculo de NOI parece relativamente franco. Si no tiene cuidado, sin embargo, se

puede equivocar de varios modos. Alertarle a stos
126
trampas posibles, piense en las advertencias siguientes y explicaciones (que

corresponden numricamente con las entradas mostradas en el estado de ingresos):1.
alquileres potenciales gruesos. Para esta cifra, use los niveles de alquiler
existentes de la propiedad; si sus alquileres corrientes se sientan encima del
mercado, use niveles del alquiler del mercado. Verifique todos los arriendos para
cantidades del alquiler y condiciones de arrendamiento. No use una cifra de
alquiler basada en sus aumentos de alquiler esperados (si cualquiera).2. Ingresos
extra. Con muchas propiedades puede culpar para tasas de solicitud del alquiler,
aparcamiento, almacenaje, lavandera, cuarto del partido, garajes, etctera.
Verifique todos tales ingresos existentes. No proyecte ingresos extra esto no ha
sido probado por experiencia de operaciones pasada o datos del mercado
razonables.3. Vacante y prdidas de coleccin. Use tasas de vacantes del mercado o
los puestos vacantes del dueo corriente para el ao pasado cualquiera es ms
alto. Tambin, juzgando tasas de vacantes del mercado, tome a sus cifras del
lugar del mercado en el cual esta propiedad actualmente funciona. Las tasas de
vacantes pueden variar considerablemente por ubicacin, talla del piso, calidad, y
alquilar el nivel. Como compara tasas de vacantes por el lugar del mercado, trate
de manchar aquellos segmentos que experimentan las mayores escaseces.4. Ingresos
brutos eficaces. Es de este dinero efectivo que pagar gastos de la propiedad e
hipotecar pagos. Si sobrestima niveles de alquiler o subestima puestos vacantes,
puede terminar el dinero efectivo corto.5. Recogida de la basura. Verifique precios
y cantidades permisibles. Busque alternativas ms abajo costadas.6. Utilidades.
Adems de la iluminacin del rea comn, algunos edificios incluyen calor
centralizado y sistemas de aire. Verifique las cantidades de estos gastos con
empresas de servicios pblicos. (Nota personal: nunca hara funcionar otra vez un
edificio donde las unidades del piso carecieron de unidades HVAC individuales a
menos que el precio del edificio fuera muy bajo o el sistema HVAC muy eficiente. Lo
ms ms viejo centraliz sys
Valor capitalizado
127
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
abunda rara vez distribuyen el calor y el aire acondicionado uniformemente.

Arrendatarios continuamente quejas de la voz de demasiado fro o demasiado
caliente.) Licencie y permita honorarios. De vez en cuando, se requiere que los
dueos de propiedades del alquiler paguen honorarios municipales de una clase o el
otro. Gastos del arriendo. Idealmente, generar un suministro bueno de candidatos
del alquiler de fijaciones libres, remisiones y preguntas; por otra parte, tendra
que hacer publicidad. Tambin, tendr que pagar probablemente controles de crdito
en arrendatarios potenciales. Honorarios de la direccin. Aun si automaneja sus
unidades, asigna algn gasto aqu para su tiempo y esfuerzo. No confunda la vuelta
en el trabajo para la vuelta en la inversin. Mantenimiento y reparaciones. Lo
mismo. Entre en un gasto para pagar a usted u otros. Tendr cuidado de que yo
mismo no debera significar, trabajar gratis. Mantenimiento de tierras. El
cuidado del patio implica segar el csped, recortar setos, quitar nieve, hojas de
limpiar, tendiendo a los macizos, etctera. Diverso. Incurrir en tales gastos de
chucheras como preparacin del arriendo, kilometraje automtico y gastos
telefnicos de fondo. Contribuciones territoriales. Verifique la cantidad, la tasa
impositiva y el valor fiscal. Compruebe la exactitud. Note si la propiedad es
sujeta a alguna evaluacin especial (alcantarilla, aceras, rescate acutico).
Propiedad y seguro de responsabilidad civil. Verifique la cobertura exacta de
propiedad y tipos de prdidas. Aumente deductibles y lmites en la responsabilidad.
Reservas para reemplazo. Finalmente, tendr que sustituir el tejado, HVAC,
aplicaciones, alfombrado y otros artculos de la vida limitada. Asigne una cantidad
anual proporcional aqu. Ingresos operativos netos (NOI). Reste todos los gastos de
ingresos brutos eficaces. Ahora tiene el numerador para V NOI/R.
128
Como un principio general, los inversionistas empresariales primero usan un enfoque

conservador al entendimiento de NOI de un edificio. No hacen magnficas asunciones
sobre aumentos de alquiler potenciales. No omiten gastos necesarios. Tratan de
verificar y verificar a todos dos veces expreguntan a las cifras de peniques del
vendedor. Cobran por su propio Horario de trabajo E. (si cualquiera); y asignan
cantidades razonables para reservas para reposiciones. Adems, pedir ver el
Horario E de los vendedores donde han relatado ingresos de la propiedad y gastos
para el IRS. (Puede conseguir la resistencia por esta solicitud, pero con cuidado
pesar la respuesta de los vendedores.)
Estime que el Valor de mercado calcula el valor va el enfoque de ingresos

capitalizado, despus tiene que subir con un precio de la capitalizacin apropiado
(R). Esencialmente, este precio representa su vuelta en efectivo anual no
reforzada, bruta, como la rentabilidad por dividendo representa su vuelta en
efectivo no reforzada, anual en reservas. Por suerte para inversionistas de bienes
inmuebles, el precio de la tasa de capitalizacion (R) para propiedades de ingresos
tpicamente torres sobre ahora rentabilidad por dividendo diminuta para reservas.
Calcule R calcula un precio de capitalizacin del mercado comparando el NOIs
(ingresos operativos netos) de propiedades similares a sus precios de venta
respectivos. Para subir con este tipo de la informacin, puede hablar con agentes
de bienes inmuebles competentes que con regularidad se venden (y preferentemente
posea) las propiedades del alquiler, otros inversionistas (de unos precios de Cap
locales son el club de la inversin de bienes inmuebles del juego, por ejemplo), la
propiedad por mercados locales. las firmas de la direccin que tambin manejan
ventas y propietarios que se han vendido recientemente. La gente en bienes
inmuebles (generalmente) tiende a ayudar el uno al otro e informacin de la parte.
En trminos de formato, mostrara estos datos del mercado as:
Valor capitalizado
129
Precio de venta de la Propiedad reciente Hampton Apts. (8 unidades) Woodruff Apts

de452900$. (6 unidades)360000 Seoro de Adams (6 unidades)295000 Newport Apts. (9
unidades)549000 Terraza del Canto (8 unidades)471,210
NOI43211$35,90028,44053, l7042,409
R el9,54%9979697890
De varios precios de la tasa de capitalizacion de la propiedad comparables (R),

seleccionara aquellos edificios y ubicaciones ms comparables a la propiedad que
evala, dice90 al9,5 por ciento. Calculara entonces una variedad del valor de
mercado para la propiedad que valora as:
1. V V2. V35340$ (NOI) 09$392666$35340 (R) (NOI) 098360612$
(R)
En todo el pas, los precios de la tasa de capitalizacion para pequeas

propiedades del alquiler pueden correr de tan slo6 o el7 por ciento hasta2, el4
por ciento, o ms alto. Generalmente, un precio de la tasa de capitalizacion bajo
ocurre cuando valora propThe muy deseable ms abajo la tasa de capitalizacion
erties en el bueno a las vecindades superiores. Los precios de la tasa de
capitalizacion relativamente altos tienden a seguir la procharlatanera menos
deseable, el ms alto erties en as as vecindades. Piso buildthe valor. los ings
con el potencial de la conversin del condominio tambin tienden a venderse con
precios de la tasa de capitalizacion bajos. Recuerde, un precio de la tasa de
capitalizacion bajo traduce a un valor relativamente alto; y un precio de la tasa
de capitalizacion alto produce un valor relativamente bajo. Si encuentra que a
travs de todos los tipos de propiedades y vecindades en su ciudad, los precios de
la tasa de capitalizacion en su rea son demasiado bajos (es decir, precios
tambin
130
alto), busque otras reas. Los precios de la tasa de capitalizacion bajos

(mltiplos del ingreso mnimo) tpicamente ofrecen riesgo inferior y vueltas del
dinero efectivo en dinero efectivo ms altas. Los inversionistas de la Bolsa de la
Analoga de la Proporcin de P/E pueden ver la paralela entre precios de la tasa
de capitalizacion y proporciones P/E. Si una propiedad se vende con un precio de la
tasa de capitalizacion del085 (el8,5 por ciento), esa cifra representara un
mltiplo P/E de aproximadamente doce. O a la inversa, una reserva con un mltiplo
P/E de, supongamos,4 mostrara una produccin de ganancias (precio de la tasa de
capitalizacion) del7,1 por ciento (071). Los uno o el otro camino, estas tcnicas
similares ambo intento de mostrar la valoracin relativa de una corriente de
ingresos. Con reservas, una corriente de ganancias corporativas; con bienes
inmuebles, una corriente de ganancias del alquiler. Igualmente, con el tiempo estas
producciones subirn o abajo segn la fuerza de la economa, las perspectivas para
tasas de inters, el potencial para alquileres ms altos, la calidad de los
ingresos y varios factores de riesgo. Ningn precio de la tasa de capitalizacion
solo puede representar alguna vez el precio correcto. Siempre debe investigar el
submercado relevante.
Espere el Futuro; Paga por el momento En el ejemplo anterior, habra confiado en

cifras del gasto y ingresos verificadas atradas de la historia de operaciones
corriente de la propiedad y su conocimiento de propiedades competitivas. An, como
un inversionista empresarial, va Vendedores pedir hacer cambios en la propiedad a
travs de improveyou para pagar mentas, mejor direccin, y quizs hasta
revitalizacin vecina. Estos tres cambios potencial. puede incrementar
dramticamente ingresos netos y en los Inversionistas pagan slo mismo tiempo bajan
el precio de la tasa de capitalizacion de la propiedad. Su por el momento. el
valor de la propiedad puede brincar rpidamente en el20 por ciento, el30 por
ciento, o ms. De este modo, aqu est donde tiene que tener el cuidado. Negociando
para comprar, concntrese en el presente, no su (o el vendedor) la visin del
futuro. Los inversionistas que esperan grandes ganancias a menudo pagan demasiado.
Dejan a los vendedores capturar el potencial del valor que planean crear.
Vuelta del dinero efectivo en dinero efectivo
131
Razn y Juicio Cuando compra de forma conservadora, realza su margen de la

seguridad. De vez en cuando, sin embargo, puede encontrar una propiedad sper a un
relativamente alto precio. Lo debera automticamente rechazar? No necesariamente.
Pero antes de que compre, compruebe, verifique y compruebe de nuevo sus
expectativas optimistas. A veces una propiedad totalmente valorada con el
potencial extraordinario superar una propiedad valorada por el trato con el
aspecto positivo muy limitado. Cuando realmente compra alto, tener cuidado con los
riesgos toma. Los peligros desapercibidos han rebajado muchas cosas seguras. Hace
sus datos del mercado de la economa local, sus arrendatarios objetivo, y las
propiedades competidoras (alquileres, rasgos) realmente apoyan sus proyectos de
cultivar NOI de la propiedad. La mam los inversionistas del Principiante de la
Palabra, sobre todo, tiende a regalar demasiado de sus proyectos para una
propiedad. Para comprar a un precio conservador, no gire sus naipes de modo que los
vendedores (o su agente de ventas) los puedan ver. Si explcitamente pregunta a los
vendedores de modos que revelan sus ideas que crean el valor, los vendedores usarn
probablemente ese potencial para Evitar hacer seas refuerzan su propia posicin de
negociacin. En sus proyectos a la mayor parte de vendedores de casos ya sostienen
al vendedor de ideas inflado. sobre todas las grandes cosas puede hacer para
realzar su propiedad que desgraciadamente, dicen, nunca tenan el tiempo (o
dinero) para llevar a cabo. Con tales estratagemas comunes, no tiene que cargar a
los vendedores por an ms municiones para disparar atrs en usted. Tanto como
posible, enfoque sus negociaciones sobre el presente. Retenga el futuro como prima
para sus talentos empresariales y perspicacias.

Muchos inversionistas juzgan sus propiedades por la tasa de rendimiento del dinero
efectivo en dinero efectivo que pueden conseguir. Como consiguiente, los
inversionistas escudrian el coste
132
y los trminos de su financiacin tanto como hacen una propiedad. Para ilustrar,
vamos a presentar ese bloque de pisos de seis unidades de varias pginas atrs.
Suponga que pueda comprar esa propiedad por350000$, o slo menos de60000$ por
unidad. Se dirige a un prestamista y provisionalmente arregla una hipoteca
por280000$ (una proporcin del prstamo al valor del80 por ciento).The el
prestamista quiere una tasa de inters del8,0 por ciento con un trmino de25 aos.
Tendra que subir con70000$. Aqu estn las cifras relevantes:
La cantidad del prstamo Annualized hipoteca pagos el8,0%; Ingresos operativos
netos (NOI) de25 aos Menos pagos de la hipoteca BTCF (antes de flujo de fondos
fiscal) BTCF Pago al contado9408$ $ $70000
el3,44%35000025,93235,34025,9329,408
No mal. Pero diga que su precio de la barrera iguala el5 por ciento. Qu podra
hacer para incrementar su vuelta del dinero efectivo en dinero efectivo? Para
jueces de salida, podra tratar de conseguir que el prestamista ample el trmino
del prstamo a30 aos. De ser exitoso, sus pagos annualized (asuncin de ningn
cambio de la tasa de inters) se caeran a24652$; por lo tanto, BTCF aumentara
a0688$ (35,340 24,652):
Vuelta del dinero efectivo en dinero efectivo0688$ $70000 el5,3%
Si no le gusta ampliar el trmino del prstamo a30 aos, podra tratar de apretar
al prestamista a una tasa de inters del7,625 por ciento. En
133
ese caso, sus pagos de la hipoteca de annualized (25 aos) iban2502$ totales. Su
BTCF igualara0237$ (35,340 25,102):
Vuelta del dinero efectivo en dinero efectivo0237$ el70,000 el4,28%
Ay!, ese precio inferior no lo har completamente. Pero como un inversionista

emprendedor, tiene varias otras opciones:1.2.3.4. Aspire a una tasa de inters an
inferior (el7,5 por ciento trabajara) Pide el vendedor devolver un inters slo
nota del globo durante cinco aos en el7,0 por ciento por, supongamos,20000$.
Negocie un precio inferior de la propiedad. Interruptor de un de25 aos, hipoteca a
tipo fijo al7,0 por ciento5/20 hipoteca de la tasa ajustable. Esta tctica
trabajara sobre todo bien si planeara vender (o cambio) la propiedad dentro de
cinco aos. Busque modos razonables y ciertos de incrementar los ingresos netos de
la propiedad. Colecciones del alquiler de aumento, levante la ocupacin. Gastos de
reduccin. (Ver captulos siguientes.) Consienta en pagar al vendedor un precio ms
alto a cambio del dueo que financia en trminos ms favorables (tasa de inters
inferior, pago al contado inferior) que un banco ofrecera. Algunas o todas de
estas tcnicas podran trabajar. Tendra que experimentar slo con los nmeros y
negociar por alguna solucin mutuamente agradable. El caso es que como un
inversionista en bienes inmuebles, el mercado nunca le provee una vuelta.
Proporciona su propia vuelta basada en el precio, los trminos de la financiacin,
mejoras de la propiedad y estrategia del mercado que rene.
5.
6.
Encuentra una propiedad. Negocia y estructura mucho.
134
Crecimiento de capital
Adems de un precio de ganga y flujos de fondos anuales, tambin ver su
crecimiento de la riqueza de bienes inmuebles a travs de la apreciacin de la
propiedad e hipotecar la amortizacin (devolviendo la cantidad que toma a prstamo
con los alquileres que colecciona). Juntos, la apreciacin y la amortizacin giran
bellotas (pequeos pagos al contado) en robles (capital que se multiplica5,0,20
veces, o ms). Para ver este poder que construye la riqueza de propiedades de
ingresos, mire la Figura6. Con objetivos de la ilustracin, diga que compra400000$
fourplex y la financia con un prstamo del90 por ciento en el inters del6,5 por
ciento durante25 aos. Cree que esta propiedad apreciar a un precio mnimo del3
por ciento por ao, pero que podra aumentar en el valor en hasta el7 por ciento
por ao. Bajo esta variedad de asunciones, puede ver que despus slo cinco aos,
su capital original de40000$ crecer a al menos38343$. Y a un precio de la
apreciacin del7 por ciento, su capital despus de que cinco aos
alcanzaran240743$. Estudie estas cantidades del crecimiento de la capital muy
estrechamente. No puede ayudar a realizar que una multiplicacin enorme de la
capital original no requiere asunciones heroicas sobre el precio de apreciacin.
Mejor dicho, las cifras revelan el poder enorme de la accin de palanca. Ahora para
la comparacin adicional, suponga que en vez de comprar esta pequea propiedad de
ingresos, invirtiera sus40000$ en reservas y ganara una tasa neta del0 por ciento
de la vuelta. Aqu est cmo sus40000$ creceran:
Vueltas de la reserva el0 por ciento5 aos0 aos5 aos $56000$08280$7820
Hoy40000$
25 Aos482240$
Aun cuando contrasta su riqueza de la bolsa con la capital podra ganar con slo
el3 por ciento por ao de la apreciacin de la propiedad, la riqueza de la
propiedad gana con mucho. (Y no hemos considerado hasta los flujos de fondos
anuales positivos que recibir cuando sus colecciones de alquiler aumentan durante
los aos.)
$1000000$846000$800000$600000$412707$400000$260531$200000$0$38343
5 aos
10 aos5 aos25 aos Apreciacin del3 por ciento392400$
$1500000$200000$900000$63107$600000$379731$300000$0$8743
5 aos
10 aos5 aos25 aos Apreciacin del5 por ciento2290000$
$2500000$2000000$500000$000000$524531$500000$0$2407435 aos924307$
10 aos5 aos Apreciacin del7 por ciento de25 aos
Figura6
El crecimiento de capital original de40000$ bajo precios variados de apreciacin de

la propiedad.
135
136
No Se conforme con Intereses bajos de la Apreciacin Pero aqu estn las an

mejores noticias. Como un inversionista de la propiedad empresarial, no se tiene
que conformar con precios de la apreciacin de la propiedad de slo3,5, o hasta el7
por ciento. A diferencia de reservas, puede usar sus habilidades empresariales de
estudiar el mercado, mejorar la propiedad, desarrollarse un competitivo Crean su
propio borde para su mercado objetivo y localizan commuappreciation. nities y
vecindades que son equilibradas de golpear el mercado. Algunos o todos de estos
esfuerzos acelerarn sus ganancias de la capital. Con esto dijo, ahora damos vuelta
para mostrarle cmo conseguir estos resultados superiores.
Coleccione ms alquileres
Recuerde a la frmula del valor bsica de la cual hablamos en el Captulo6:

V NOI (ingresos operativos netos) R (precio de la
capitalizacin)
Incrementar el valor de una propiedad cada vez que pueda entender una manera de
aumentar el numerador (NOI) o disminuir el denominador (R) de esta ecuacin.
Ilustrar: Suponga que encuentre una propiedad de seis unidades que actualmente cede
un NOI de48000$ por ao. Basado en conversaciones con corredores de bienes races,
otros inversionistas y varios tasadores, calcula esta propiedad como es se
debera vender con un precio de la tasa de capitalizacion del9 por ciento (09). En
consecuencia, cuenta el como es el valor de estas seis unidades en533333$.
48,000 (NOI) 09 (R)
533,333 V
Si negocia con un vendedor motivado (a diferencia de un dueo que prueba slo el

mercado), debera ser capaz de comprar esta propiedad por un precio de
aproximadamente525000$, dar o tomar segn trminos y condiciones. Si realmente
guardara solamente stos
137
138
COLECCIONE MS ALQUILERES
las unidades alquilaron y la propiedad suficientemente mantenida, disfrutara de

aquellas tasas medias del3 a7 por ciento por ao de la apreciacin que la mayor
parte de inversionistas experimentan.
Nunca acepte promedio

Si est contento con aquellas clases de precios de la apreciacin medios, se
recuesta, contrata a un gerente del piso interino y colecciona sus controles de
alquiler sin trabajo o preocupacin. Pero le impulso a no aceptar el promedio. Si
realmente quiere subir a la va rpida para construir la riqueza, estudiar el
mercado y poner su sombrero de pensamiento empresarial. Haciendo cambios que
incrementarn NOI de la propiedad en slo el0 por ciento y dejarn caer su R al8,5
por ciento, brincar el valor de esta propiedad a $62176 ganancia inmediata de la
capital de87843$ (62176$ menos533333$):
$63276$52800 (nuevo NOI) 085 (nuevo R)
Estn tales aumentos grandes en el valor posible dentro de, supongamos, un perodo
de6 a2 meses? Absolutamente! Por qu? Como la mayor parte de dueos de pequeos
ingresos properBecome un valor todava empatan piensan en s como propietarios
(con el creador. nfasis en m' de seor); y, piensan en sus residentes
simplemente como arrendatarios (vasallos) con toda la connotacin del peyorativo
que la palabra puede implicar. Adems, como subrayo muchas veces, los
inversionistas ms pequeos no contemplan con inteligencia propiedades
competidoras, tampoco tratan de adaptar continuamente sus estrategias del mercado a
necesidades residentes, quiere, y preferencias. Hablar de un PVP (proposicin del
valor preferida) o marca objetivo a estos dueos le conseguira un que demonios
son usted hablando de miran. No puedo creer el nmero de dueos de pequeas
propiedades de ingresos que todava creen que funcionan en tiempos feudales.
Nunca acepte promedio
139
Destquese y Soporte Encima Nunca piensan en usted como un propietario. Nunca

defina lo que hace como posesin de propiedades del alquiler. En cambio, piense
en usted como proveer a sus clientes con un producto (alojamiento) que se destaca y
encima de sus competidores. Yo guaranNever se hacen una tee que si adopta esta
actitud, sus ganancias van el propietario. dispare lejos encima del promedio por
dos motivos:1. mejores relaciones residentes. Los residentes de sus propiedades le
premiarn con volumen de ventas inferior, alquileres ms altos y menos problemas.
Consciente de oportunidades. Con un orientado por los clientes, actitud de la
mejora constante, buscar consecuentemente y subir con ideas que van el valor
agregado a sus operaciones de la propiedad.
2.
Una Estrategia de Su Propia direccin Buena y mercadotecnia depende del estudio

continuado de propiedades competidoras y preferencias residentes. Nadie le puede
decir la estrategia especfica que le ceder las ganancias ms altas. Seguramente,
puede leer una docena (o ms) los libros sobre landlording y la mayor parte de
ellos le darn una lista precisa de DOS y don'ts que puede cubrir todo de
aplicaciones del alquiler a waterbeds. Mientras las ideas de estos libros a menudo
pueden resultar provocativas, nunca los acepte como la palabra final. Que trabajos
hoy pueden no trabajar maana. Lo que los trabajos en Peoria pueden no revisar en
Paducah. Que trabajos en un mercado del alquiler apretado pueden resultar menos
eficaces para un mercado de la vacante alta. Que trabajos mejor con arrendatarios
del Artculo8 de la HUD realmente pueden rechazar a aquellos residentes de alta
calidad de sus edificios ms caros. Debera aceptar animales domsticos, fumadores
o estudiantes de colegio? Todo esto depende. En principio, siempre quiere ofrecer
su segmento seleccionado de arrendatarios la proposicin del valor que preferirn
an, en el
140
mismo tiempo, una proposicin del valor que engorda su punto fundamental. En la
prctica actual, puede encontrar que el maximizar la ganancia valora la proposicin
slo a travs de estudio del mercado y experimentacin. En esto y los captulos
siguientes, compartir con usted muchas agujas que podra tratar de reforzar su NOI
y bajar el precio de la tasa de capitalizacion que los futuros compradores (otros
inversionistas) aplicarn a sus propiedades. Pero de acuerdo con mi tema total,
reconozca que nadie puede saber exactamente lo que trabajar mejor:
Para usted En su mercado Para los tipos de propiedades poseer Para los tipos de
arrendatarios que le gustara atraer con Respecto a sus recursos personales
(tiempo, dinero, esfuerzo, imaginacin) sin Embargo, si guarda una actitud
despierta, una mente abierta y un deseo interminable de aprender y aumentar su
conocimiento, estoy absolutamente seguro que no construir simplemente la riqueza
con pequeas propiedades de ingresos har as en un paso muy rpido.
Siga experimentando para mejorar consecuentemente.
Verifique colecciones de alquiler corrientes

Cuando comienza a hacer compras para propiedades de ingresos, debe tasar
exactamente el como es el valor de la propiedad; por otra parte, arriesga de
pagar demasiado. Pero esa tarea realmente no es tan fcil como el Captulo6 le
lleva a creer. Para de hecho, su necesidad del anlisis personal e inteligente se
aumenta en el campo de propiedades de ingresos (con relacin a casas singlefamily)
no slo porque cada propiedad de la multiunidad est de pie nico para todos los
otros, sino tambin porque los dueos y sus agentes de ventas raramente le dicen
todo que saben sobre sus propiedades. Si espera la revelacin llena y exacta,
lamentable, suea.

141
Por ley y prctica, se cree que los vendedores en este mercado bajan estndares de
truthTruth, est, plenitud. Antes de que los inversionistas individuales
(compradores) pueden afirmar en el tribunal que han sido engaados por a y
falsificaciones del vendedor de ingresos o no divulgaciones, declaraciones. tales
compradores generalmente deben mostrar que cumplieron con su deber legal de
investigar. De hecho, casi todos los estados de ingresos de la propiedad, los
aviadores y los folletos de ventas incluirn un ments similar a lo siguiente: La
informacin aqu se ha obtenido de fuentes crey confiable. Mientras no dudamos de
su exactitud, no lo hemos verificado y no hacemos ninguna garanta, garanta o
representacin sobre ello. Es su responsabilidad de confirmar independientemente su
exactitud y completo. Cualquier proyeccin, opiniones, asunciones o estimaciones
usadas son por ejemplo slo y no representan el rendimiento corriente o futuro de
la propiedad. El valor de esta transaccin a usted depende del impuesto y otros
factores que deberan ser evaluados por su impuesto, asesores jurdico y
financieros. Usted y sus consejeros deberan conducir una investigacin cuidadosa,
independiente de la propiedad de determinar a su satisfaccin la conveniencia de la
propiedad para sus necesidades. Esencialmente, este ments significa que est en su
propio. Pase lo que pase los vendedores o su agente de ventas le dicen sobre el
pasado de una propiedad (o futuro) colecciones de alquiler (y gastos), todava debe
conducir su propia investigacin cuidadosa, independiente. Por lo tanto, para
verificar las colecciones de alquiler actualmente relatadas de un dueo, adopte las
tcnicas siguientes.
Examine Todos los Arriendos y Aplicaciones del Alquiler Cuando mire los arriendos,
querr aprender los nombres de todos los residentes corrientes, los precios del
alquiler para cada unidad, el arriendo expi
142
las fechas de la racin, las cantidades de depsitos, si el dueo proporcion

concesiones de alquiler y algn suppleClosely examinan pagos mentary para,
supongamos, animales domsticos, aparcamiento, o extra el registro de alquileres.
arrendatarios. De las aplicaciones del arriendo, si el vendedor se los mostrar,
puede tratar de determinar la solvencia de los arrendatarios, sus sitios del empleo
y el perodo de tiempo cada arrendatario ha vivido en el edificio.
Interpretando la informacin del Alquiler en General, esta informacin le ayudar a

conseguir un ms a fondo (y quizs ms exacto) visin tanto de la calidad como de
la cantidad de ingresos del alquiler. Por ejemplo, podra encontrar que un alto
porcentaje de arrendatarios se ha movido en el edificio slo recientemente; fijaron
pequeos depsitos de seguridad; tienden a trabajar en empleos inestables; y
exponen la puntuacin de crdito que raspa el fondo. Obviamente, una mezcla del
arrendatario de este calibre causar tpicamente volumen de ventas ms alto,
prdidas de coleccin ms grandes, y no con poca probabilidad, ms daos a la
propiedad debido a la falta de cuidado. Casi seguramente, estos arrendatarios no
proporcionarn la cantidad de colecciones de alquiler o ingresos operativos netos
que el dueo reclama. Rebaje en consecuencia. Por otra parte, podra encontrar un
edificio con una mezcla residente de arrendatarios a largo plazo fuertemente
calificados que han fijado depsitos de seguridad grandes as como depsitos para
los alquileres de su mes pasado. Adems, los dueos de esta propiedad le muestran
una lista de espera autntica. En este caso, no slo hace las colecciones de
alquiler relatadas de los dueos parecen confiables, pero (como hablamos ms tarde
en este captulo) puede haber encontrado un edificio que podra mantener puestos
vacantes bajos hasta a niveles de alquiler considerablemente ms altos.
Colecciones de alquiler, No Precios del Alquiler Demasiados nuevos inversionistas
simplemente aceptan las cifras de alquiler del dueo y luego restan ese factor de
la vacante del5 por ciento ubicuo. En
143
No es cunto cobra; es cunto colecciona.
verdad, muchos propietarios no coleccionan el95 por ciento de sus alquileres

previstos aun si consiguen la ocupacin del95 por ciento. De este modo, el Paso,
para verificar alquileres, verifica los precios del arriendo que los arrendatarios
han consentido en pagar. El paso2, de una manera realista estime prdidas de
coleccin y vacante. Sus ganancias y el valor del edificio, descansan sobre fondos
vlidos, no arriendos agujereados.
Conversacin con Arrendatarios Antes de la compra de una pequea propiedad de

ingresos, siempre hablo con una prueba de los arrendatarios del edificio. Esta
prctica sirve cuatro objetivos.
Identifique problemas en el edificio. Identifique problemas con arrendatarios.

Verifique datos de la aplicacin y el arriendo. Genere ideas para la mejora.
Problemas en el Edificio No bastante aparcamiento. Demasiado ruido. Las

cuentas para calor y aire son escandalosas 277$ el mes pasado. Estas paredes son
de papel delgado. Este lugar carece de la seguridad. Hemos tenido tres robos
durante los seis meses pasados. Los armarios en este piso son demasiado pequeos,
y no hay lugar para el almacenaje a largo plazo. Ningn lugar para aparcar o
almacenar mi bicicleta. Cucarachas, puf. Este lugar hierve en cucarachas. Para
aprender realmente sobre un edificio, hable con los arrendatarios. Esta pregunta
casi siempre saca Preguntan los arrendatarios, una respuesta, Me dicen, lo que no
hace le gusta Lo que est esto que usted por aqu. Por supuesto, a veces el
tenlike lo menos sobre hormigas hablar bien del edificio (o su vida aqu?
dueo). Pero ms a menudo les gusta quejarse. Con frecuencia dudan en decir cosas
buenas
144
porque aquellas clases de comentarios podran llevar a un aumento de alquileres.

Algunos vendedores atan un por favor no moleste a los arrendatarios a su
publicidad o aviador promocional. Mientras no molesto a los arrendatarios, nunca
dejara a esa declaracin desalentarme de hablar con ellos. Los problemas con
Arrendatarios arrendatarios Malos pueden arruinar un edificio potencialmente bueno.
Si algunos arrendatarios crean fastidios (o peor) para otros, entonces quiere saber
sobre ello antes de que estructure su oferta de comprar la propiedad. Los problemas
dentro de una propiedad y los problemas con arrendatarios perjudiciales pueden
afectar negativamente puestos vacantes, volumen de ventas, y alquilar colecciones.
Verifique Datos de la Aplicacin y el Arriendo de vez en Cuando, los arriendos y
los datos de aplicacin no retratan los hechos verdaderos sobre los arrendatarios
de una propiedad. A veces, los vendedores realmente han creado arriendos del
fantasma con datos falsos. Fraude absoluto ausente, sin embargo, sus conversaciones
con arrendatarios podran revelar concesiones de alquiler que no se registran en el
archivo escrito que le dieron a la revisin. Tambin podra encontrar que algunas
unidades se estn subarrendando o son por otra parte ocupadas por residentes que no
estn en el arriendo y nunca pueden haber completado una aplicacin del alquiler.
Antes de que compre, quiere reunir un registro de alquileres esto es el ms exacto
posible. Por otra parte, tanto su NOI como precio de la tasa de capitalizacion
(precio del riesgo) cifras se pueden equivocar. Genere Ideas para la Mejora Siempre
que delate un edificio, quiere dividir los problemas que encuentra en dos
montones: econmicamente no soluble, y opTenants dar portunity cargado. Como sus
conversaciones con arrendatarios revelan las fuerzas y debilidades del como es
usted ideas para la propiedad, la valora ya que est de pie hoy. Pero provechoso
tambin piensa cmo podra de manera rentable mejoras. mejrelo maana. A travs de
los ojos de un comprador crtico, hace una lista de sus faltas y negativas
profitdraining. A travs de los ojos de un inversionista empresarial, visualiza
modos de convertir la ventaja en el oro.
Ponga sus alquileres con sentido comn del mercado
145
Su Anlisis del Mercado competitivo siempre comprobar los datos de alquiler un

dueo le da contra los niveles de alquiler de las unidades competitivas que ha
mirado. Dice que consigue850$ por mes para sus dos dormitorios? Esto es
interesante. No he encontrado ningunos otros2/2s en la vecindad que pregunten a ms
de775$ por mes. Cmo atrae a arrendatarios que pagarn850$? No puede querer
declarar su pregunta completamente tan sin rodeos, pero no puede esperar negociar
un precio razonable para la propiedad si los vendedores sostienen ilusiones sobre
el valor del alquiler de sus unidades. Por otra parte, tal vez el edificio
realmente incluye algunos atributos que garantizan alquileres ms altos. (Aunque
personalmente, dudara tpicamente en comprar una propiedad en el extremo superior
de una variedad del alquiler vecina. Con precios de alquiler totalmente valorados,
su capacidad del aspecto positivo pesadamente se ancla.) Arriendos o no, en el
anlisis final, es su conocimiento del mercado que le informar suficientemente
sobre la cantidad de colecciones de alquiler que puede esperar una propiedad de
ceder en su estado fsico corriente y prcticas de la direccin. Igualmente, para
estimar colecciones de alquiler El mercado, no despus de mejoras, no hace caso del
bombo de los vendedores Todos los arriendos, le dir que tiene que hacer es
pintar y alfombrar de nuevo estas unidades. el valor del alquiler de Usted puede
conseguir fcilmente ms50$ por mes. Lo habra hecho yo mismo, pero acabo de estar
demasiado ocupado en las unidades. el restaurante poseo. Tal vez el derecho del
vendedor, pero no sabr seguro hasta que realmente haya visitado y haya
inspeccionado una prueba justa de propiedades competidoras.
Ponga sus alquileres con sentido comn del mercado

Muchos dueos de pequeas propiedades de ingresos dedican lejos demasiado poco
esfuerzo al entendimiento de los precios del alquiler que deberan cobrar por sus
unidades. Ellos underprice. Sobrevaloran. No hacen mejoras rentenhancing. No pueden
segmentar suficientemente su
146
arrendatarios. Gastan demasiado dinero para la publicidad ineficaz, y demasiado

poco para la mercadotecnia objetivo. Si experimentan puestos vacantes altos, culpan
un mercado suave. Si experimentan puestos vacantes muy bajos, estn orgullosos de
su habilidad como un propietario. En conjunto, estos errores (y muchos otros)
fluyen de la misma fuente. Los propietarios slo no realizan las grandes ganancias
que pierden porque hacen que sus alquileres reflejen su propio capricho personal o
juicio arbitrario ms bien que realidad del mercado. Diga que posee un edificio
de2 unidades. Usted underprice en25$ por mes. El precio de la tasa de
capitalizacion aplicable es el09 (el9 por ciento). Cunto le cuesta este error?
Ingresos perdidos25$2 unidades2 meses
3600$ por ao valor del edificio Perdido3600$ 0940000$
Y aquellas prdidas se acumulan cuando underpricing en slo25$ por unidad por mes!
Mueva ese error de fijacin de precios hasta50$ o00$ por mes, y sus prdidas para
esa propiedad de2 unidades se alzan en la variedad de00000$ a200000$. No haga
ningn error. Los alquileres de Underpriced le pueden costar un bulto del dinero.
La sobrefijacin de precios, tambin, tambin le puede costar la abundancia en
trminos de puestos vacantes, volmenes de ventas, costes de publicidad altos,
tasas de cambio de la perspectiva bajas, dao a la propiedad y deudas incobrables.
Antes de que ponga sus precios de alquiler, estudie detenidamente su decisin con
el rigor analtico. Ganar recompensas grandes por su esfuerzo.
El mito de niveles del alquiler del mercado

Si los pisos fueran un bien homogneo, como latas de la sopa del tomate de Campbell
o botellas de la Coca cola, podra
147
Considere una variedad del alquiler del mercado, no la tasa del mercado libre.
correctamente espere que cada piso alquile por el mismo precio. Podra hablar
significativamente de un nivel del alquiler del mercado. Pero, de hecho, los
bloques de pisos y sus unidades individuales se diferencian de docenas de modos que
sus arrendatarios potenciales encuentran la apelacin o poco atractivo:
Altura del Techo de la Luz natural de Pies cuadrados de uso/eficacia de la energa

de visiones Aplicaciones de cuenta del Cuarto del Aparcamiento Tranquilas /
Aplicaciones de cuenta del Cuarto del Aparcamiento del ruido (calidad, cantidad)
Ajardinamiento de Calidad de Tomas elctricas de Alfombrado/tapices para el suelo
de Limpieza de Cubiertas/patios/balcones de Calor/aire acondicionado de fines
peticin Emocional
Plano del rea de esquemas/esttica Living en color energa de la Cocina de

funcionalidad de la Cocina del Almacn del espacio del Armario estilos de vida del
Arrendatario de datos demogrficos del Arrendatario de conveniencia de Entryway,
actitudes que Encienden Tipos/estilo de cubiertas de la Ventana del Estado fsico
de la Chimenea de Lavandera de Seguridad de ventanas Image/reputation
Y esta lista no se dirige hasta a otros artculos importantes como la cantidad del
depsito de seguridad (movimiento total en el dinero efectivo), los trminos del
arriendo, la calidad de la direccin, y ltimo, pero lejano de lo menos, atributos
mltiples de la ubicacin. Trataremos con cada una de estas cuestiones poco a poco,
pero el punto principal es this:You no puede decir con inteligencia que sus
unidades de dos dormitorios, de dos baos deberan alquilar por675$ por mes hasta
que haya comparado su rasgo byfeature de unidades con unidades competitivas.
148
Niveles de alquiler y Tasas de vacantes Suponen que contemple cuatro edificios de6
unidades competitivos similares (todas las unidades900 pies sq.,2/2s) los.You
descubren los alquileres siguientes:
Dos nmero de $600$650$725$750 de dormitorios de puestos vacantes034
La construccin de nm. que construye nm.2 que construye construccin nm.3 nm.4
En el mundo real, por supuesto, probablemente no encontrar cuatro edificios

absolutamente comparables. Pero Otras cosas iguales, he estructurado este ejemplo
simplemente para hacerle el ms alto el alquiler, ver que los alquileres bajos
tpicamente llevan a vacanthe bajo ms alto el cies. Los alquileres altos
tpicamente llevan a puestos vacantes altos. De este modo, si por casualidad slo
mira los puestos vacantes de alquiler y niveles en la Construccin nm.3 y nm.4,
podra erturnover. roneously concluir un alquiler del mercado de
aproximadamente725$ a750$. De hecho, sin embargo, despus de que corresponde a la
tasa de vacantes al precio de alquiler, ve que ambos de estos dueos sobrevaloran
probablemente sus unidades.
El Mito de la Tasa de vacantes del Mercado he hablado con propietarios que me han
dicho algo como esto: No voy a aumentar alquileres este ao. El mercado demasiado
suave. La Asociacin del Agente inmobiliario relata una tasa de vacantes del
mercado de casi el8 por ciento. No quiero dar a mis arrendatarios una razn de
mudarme en este tipo de la lucha general competitiva. En un sentido, estos dueos
muestran la conciencia del mercado, pero no muestran el sentido comn del mercado.
Aunque sea verdad que demasiados dueos realmente tratan de levantar alquileres en
mercados suaves y terminar con puestos vacantes altos y volumen de ventas, antes de
que realmente renuncie al alquiler en
149
pliegue, mire los datos del mercado ms estrechamente. Rara vez haga los puestos
vacantes se extienden igualmente entre todas las ubicaciones, tipos de unidades y
escalas de precios. He visto situaciones donde una tasa de vacantes del mercado
en una ciudad mediana se alz debido a problemas de la direccin/arrendatario
serios en varios proyectos de la HUD grandes. Ausente que el tipo de la anomala,
las tasas de vacantes todava se pueden agrupar dentro de ciertos segmentos del
mercado total, mientras demanda de otros tipos de unidades permanecen enrgicos.
Por ejemplo, en mi ciudad, los alquileres del piso encima de000$ por mes se
encuentran resistencia sustancial el beWhat realmente causa000$ por mes financiar
un razonablemente mercado casa realmente agradable con tasas de inters de hoy
(en premandar a? velar precios de vivienda en mi rea). Los arrendatarios de
ingresos medios se preguntan, Por qu alquiler cuando podemos poseer? An,
dentro de400$ a la escala de precios de650$ por mes, la tasa de vacantes todava se
sienta debajo del4 por ciento. La moraleja: Nunca acepte cifras del alquiler del
mercado, ni cifras de la vacante del mercado sin dividir primero a aquellas
cifras por segmentos de mercado. Quiere averiguar lo que, donde, quien, y por qu
de aquellos nmeros antes de que confe en ellos para sus decisiones que ponen el
alquiler.
Piense la Variedad de Alquiler, No Precio de Alquiler Siempre que contemple

alquileres, desarrolla un cuadro ms informativo cuando piensa la variedad de
alquiler. Trate de comparar cada precio del alquiler tanto con los rasgos como con
los factores de la vacante dentro de un edificio. Busque puntos de la resistencia
del mercado. Busque la gama baja de lo que est disponible. En cualquier ciudad,
siempre encontrar una variedad de alquileres entre pisos algo comparables. A veces
puede explicar estos desacuerdos en trminos de talla de la unidad, calidad o tasas
de vacantes, pero a veces las unidades son simplemente underpriced. Sus alquileres
se sientan bajo de las cantidades que los pisos podran mandar hasta en como es
la condicin.
150
Levante alquileres sin mejorar considerablemente el edificio

Cuando primero toma la propiedad de un edificio, debe cumplir con los trminos del
arriendo que los dueos anteriores han firmado con los arrendatarios corrientes. Si
un arriendo todava tiene seis meses para correr en625$ por mes, no puede levantar
arbitrariamente el alquiler. Puede levantar, sin embargo, alquileres ya que
vacanRent aumentos puede cies ocurrir, como renovaciones del arriendo subidas, e
inmediatamente incrementar a travs de la renegociacin de arriendos existentes.
Tambin, NOI, de ah podra encontrar edificios donde muchos arrendatarios
corrientes firmaron un arriendo de un ao cuando ellos construyendo el valor.
movido en el edificio hace dos o tres aos, pero ahora se quedan un arrendamiento
mensual informal. Con el aviso de30 das (o como por otra parte especificado por la
ley estatal o local), puede levantar los alquileres en estos arrendatarios.
Confirme Sus Sospechas Como un inversionista en pequeas propiedades de ingresos,

siempre tratar no de dejar pasar un ojo agudo para propiedades con alquileres
bajos con relacin a unidades competidoras comparables. Parecen al descubrimiento
de un montn de cuentas de000$. Pero cmo confirma su sospecha? Diga que su
estudio del mercado le lleva a creer que las unidades se llenaran a un nivel de
alquiler ms alto, pero quiere ms pruebas. Aqu est que buscar:1. listas de
espera. Algunos propietarios (gerentes) toman el gran orgullo de sus listas de
espera. Muestran sus listas de espera como una insignia de honor. De hecho, ms que
algo ms (excepto en ciudades controladas por el alquiler apretadas), una lista de
espera larga tpicamente hace seas debajo de alquileres del mercado. Puestos
vacantes cero. Nunca tenemos una vacante. Estas unidades siempre alquilan el
primer da. Los alquileres son probablemente demasiado bajos. Tasa de cambio alta.
Estas unidades alquilan rpido. La primera persona que mira uno de nuestros pisos
casi siempre lo toma. Los alquileres bajos probablemente explican por qu.
23.
151
45.
Precio de volumen de ventas bajo. Rara vez tenemos una vacante. Muchos de nuestros
arrendatarios han estado con nosotros durante aos. Maravilla por qu? Mejoras
del arrendatario. Nuestros gastos de mantenimiento son muy bajos. Nuestros
arrendatarios siempre arreglan sus pisos y tienen cuidado de propias cosas.
Raramente omos cualquier queja. Los arrendatarios con alquileres bajos rara vez
hacen un fastidio de s. Prefieren mantener un perfil bajo.
Si puede encontrar un edificio por un precio razonable dnde oye estos tipos de
comentarios, lo compra! Puede levantar casi seguramente los alquileres hasta sin
hacer cualquier mejora sustancial en la propiedad.
Por qu Dueos Underprice Sus Dueos de Unidades underprice sus unidades del piso
por su parte o ms de los motivos siguientes:
Fastidio bajo. Es seguramente ms fcil poseer un edificio que se queda alquilado

con arrendatarios satisfechos. Ignorancia del mercado. Pocos dueos realmente
realizan revisiones del mercado competitivo. En cambio, confan en rumores,
intuicin y noticias generales sobre tasas de vacantes, la economa e inflacin.
Caridad. Muchos de nuestros arrendatarios viven de rentas fijas. No nos
sentiramos razn obligndolos a moverse levantando sus alquileres. Ninguna
hipoteca. Muchos propietarios a largo plazo compraron sus edificios cuando los
precios de la propiedad eran mucho ms bajos. Han dado resultado ahora (o han
pagado a cuenta) sus equilibrios de la hipoteca. Los dueos como stos no sienten
ninguna presin para levantar sus alquileres. Ningunos caimanes los mastican.
Tiene alguno de estos motivos el sentido econmico? No por lo general. An,
repetidas veces durante mi carrera, he visto a dueos bajo
152
maneje sus propiedades de modos que no pueden maximizar sus colecciones de

alquiler. Seguramente cada dueo quiere volumen de ventas bajo, arrendatarios
satisfechos y alquiler ups rpido cuando los puestos vacantes realmente ocurren.
Pero a qu precio? Esto es la verdadera cuestin. La experiencia muestra que estos
dueos se rinden demasiado para demasiado poco. Con una direccin mejorada y
estrategia del mercado, no tiene que regalar sus unidades para guardarlos
alquilado.
Las Oportunidades del inversionista con Vendedores de la etapa de la Vida en

particular me gusta encontrar edificios posedos por personas de edad que ahora
sufren burnout. Despus Mutualmente ventajoso con aos de la direccin prctica
intensiva, quieren el alivio. Conseguir este objetivo, ellos deliberadamente
vendedor que financia. culpe bajo alquila. Por su parte, cosechan las recompensas
de fastidio bajo, volumen de ventas bajo y vacante baja. Pero dejan el flujo de
fondos sustancial. De este modo, aqu est donde puede sacar ganancia. Ofrezca
comprar su propiedad en su como es el valor con el vendedor que financia. En
mayora de los casos, los pagos de la hipoteca hace el testamento realmente
aumentan la cantidad de dinero que estos dueos han estado poniendo en su bolsillo
cada mes. Una Mirada a los Nmeros en Otras palabras, si los dueos actualmente
alquilan la propiedad de traer alquileres gruesos de, supongamos,32000$ por ao
antes de gastos, estos dueos mete en el bolsillo despus de gastos de no ms
que24000$ (2000$ por mes). Suponga, por ejemplo, que estos dueos consentiran en
venderse basado en un precio de la tasa de capitalizacion bajo del8 por ciento:
V V24000$ 08300000$
Si comprara este edificio por el0 por ciento abajo (vendedor que financia) y
financiara el equilibrio de270000$ ms de20 aos con una tasa de inters
153
del7,5 por ciento, pagara a los vendedores275$ por mes por un total de26098$ por
ao. No slo estos vendedores son libres ahora de tomar ese viaje alrededor del
mundo con el cual han estado soando, han ganado ms flujo de fondos de su
propiedad. Cmo el Trabajo de Nmeros para Usted a Primera vista, podra decir,
Espere un minuto. Soy el perdedor en este acuerdo. Cmo puedo hacer dinero? La
mayor parte de mis colecciones de alquiler corrientes irn a los vendedores.
Afronto un flujo de fondos negativo. Olvid no es un inversionista pasivo. Es un
empresario. Hizo esta inversin slo porque su anlisis del mercado mostr que los
propietarios actuales eran undermanaging la propiedad. Incluso sin mejoras
sustanciales, sabe que puede levantar alquileres e incrementar NOI en el20 por
ciento. Despus de que ha subido los alquileres a donde deberan ser, el valor de
su edificio subir a360000$.
24000$ (viejo NOI),2028000$ (nuevo NOI)28000$ 08360000$
V (nuevo valor) Nuevo Valor
Su flujo de fondos antes del impuesto parecer ahora a esto:

La gruesa alquila Gastos NOI Mtg. Pymt. El Dinero efectivo de BTCF en el dinero
efectivo devuelve38400$9,60028,80026098$2702$2702 (BTCF) 30000$
(abajo pymt.) el9%
No slo ha aadido60000$ al valor del edificio, sus aumentos de alquiler junto con
algunos aumentos de gastos de funcionamiento dan una vuelta del dinero efectivo en
dinero efectivo inmediata del9 por ciento.
154
Cmo Alto puede Ir? Ni un estudio del mercado ni las seales de underpricing
(esperan listas, puestos vacantes cero, arrendatarios satisfechos) le dirn
exactamente a qu distancia puede tomar sus aumentos de alquiler. Su respuesta
definitiva slo vendr probando el mercado. Al contrario de que podra esperar, sin
embargo, que debera probar ms alto y luego echarse atrs si es necesario. Si
prueba ms abajo e inmediatamente tiene xito, todava no sabe el lmite superior
que podra haber conseguido. Prueba sin Riesgo eral caminos:1. puede probar alto
sin mucho riesgo en sev
La prueba hace publicidad. Antes de conseguir realmente una vacante, haga pblico
los datos concretos de sus unidades en los canales normales (anuncios clasificados,
oficinas del alojamiento de colegios locales, tablones de anuncios) en el alquiler
ms alto que podra esperar hasta obtener. Si nadie llama, son probablemente
tambin arrendatarios Dejados cuentan alto. Si los arrendatarios potenciales
realmente llaman, note cuantos usted su y la intensidad de su inters. Seis
llamadas el primer da con todos los visitantes listos para visitar la propiedad
mxima por lo general le indica no han golpeado an el precio del alquiler. su
lmite superior.2. La prueba hace publicidad con la exposicin. Incluso ms
informativo, cuando publicidad de prueba, llevan a cabo con showings de prueba.
Haga preparativos con uno o varios de sus arrendatarios para permitir la entrada en
su unidad (unidades). (Tpicamente, si el arrendatario ha dado el aviso, el
arriendo puede o al menos debera darle este derecho.) Durante la exposicin,
supervise los comentarios del residente anticipado. Haga preguntas sealadas.
Aprenda todo que puede sobre sus unidades y el mercado del piso como visto a travs
de los ojos de perspectivas actuales. Pida que las perspectivas ofrezcan. Si
realmente tiene una vacante, programa una exposicin con arrendatarios mltiples.
Entonces
3.

155
pregnteles, Qu quiere usted para pagar? En mercados de la vivienda calientes,

los vendedores de casa han usado este enfoque de subasta para vender sus
propiedades por hasta el5 por ciento o el20 por ciento sobre su precio inicial
original.
Use el Enfoque de la Rellamada Cuando conduzca un estudio del mercado, por lo

general compara la peticin de alquileres. Puede ver un para anuncio de alquiler
o signo, ver la unidad y notar el precio en el cual el dueo (o gerente) ha
colocado la propiedad en el mercado. Entender mejor el mercado, sin embargo,
continuacin sus viewings despus de una semana o dos. Llame por telfono al dueo
y averige si la unidad todava est disponible. Tambin, para probar el mercado en
varias categoras del alquiler (talla de la unidad, rea de la ciudad, escala de
precios), consiguen una copia de un peridico que se imprimi hace dos semanas.
Pase por los anuncios del alquiler secretos. Marque los nmeros y descubra
Persiguen para aprender que las unidades han alquilado y cuales permanecen
vacantes. Use estos datos para ayudar a descubrir el mercado patwhich charranes de
competidores. Podra encontrar la fuerza emergente en tener800$ encontrados a000$
por mes mercado de dos dormitorios en arrendatarios. el rea de noroeste de ciudad,
pero lentitud en otra parte. Qu sealan los datos sobre cmo alto podra ser
capaz de valorar sus unidades sin incurrir en puestos vacantes prolongados? Mire
estrechamente para aquellos rasgos/ubicaciones en la fuerte demanda. En casos donde
su mercado de productos parece grande, pruebe sus aumentos de alquiler a un nivel
ms alto. Cuando el mercado parezca ablandarse, no vaya con el flujo. Entienda
modos de hacer sus unidades ms deseables. (Ver el Captulo8.)
Los Aumentos selectivos a Veces un propietario ponen un horario de alquiler para

una propiedad de la multiunidad as:
156
1/1s2/1s2/2s
$650$785$850
En este tipo de valorar el plan, todas las unidades con la misma cuenta del cuarto
se valoran al mismo precio del alquiler como si la cuenta del cuarto sola
determin la deseabilidad. En la inspeccin ms cercana, sin embargo, podra
encontrar que algunas unidades proveen su cuenta resiRoom sola abolla mejores
visiones, menos ruido, aparcamiento ms conveniente o mayor intimidad. En aquellos
casos, no le iguala podra ser muy bien capaz de valorar estas unidades
deseabilidad. en un premio con relacin a los dems. Igualmente, segn su mercado
objetivo, arriba las unidades pueden mandar un precio ms alto que abajo unidades,
o viceversa. Con relacin a unidades del nivel inferior, arriba los pisos
tpicamente ofrecen la intimidad, la seguridad realzada, la luz ms natural y
ningn ruido desde encima (como en la gente que camina pisando fuerte sobre). En
contraste, algunas personas prefieren la primera planta porque permite que acceso
ms fcil al aparcamiento, ninguna escalera suba, y quizs baje cuentas para
calefaccin o aire acondicionado. O arriba o abajo, las unidades del final tienden
a entregar ms peticin de ah, alquileres potencialmente ms altos. En conjunto,
nunca valore sus unidades nicamente por la cuenta del cuarto. No slo sus unidades
compiten con otras propiedades, compiten el uno con el otro. Ya que identifica
aquellas ventajas (o desventajas) dentro de su propio edificio, precio en
consecuencia.
Las transacciones con el amor de Arrendatarios de Arrendatarios Corriente bajo
alquilan. Pero mayora sabe cuando consiguen el acuerdo proverbial esto est
demasiado bien para durar. Cuando una propiedad cambie manos, los arrendatarios en
el edificio esperarn ver sus alquileres subir. Sin embargo, trate de calmar sus
aprehensiones. Conversacin con Cada Arrendatario Personalmente Idealmente, habr
hablado con al menos varios de los arrendatarios antes de la compra de construir
157
. Pero ahora, al grado posible, se encuentran con cada arrendatario personalmente.

Establezca la compenetracin. Pregnteles que mejoras que les gustara ver ocurren.
Consiga su reaccin. Explique el hecho que Sr. y Dueos de la Sra Former realmente
subvencionaban las operaciones de la propiedad. Se podran permitir a hacer as
porque slo haban pagado95000$ por el edificio hace8 aos. Adems, ya no hasta
estuvieron enfrente de pagos de la hipoteca. Convencern estas conversaciones a
todos estos arrendatarios de que es un tipo bueno o galn? Persuadirn estas
conversaciones a estos arrendatarios a pagarle de buena gana50$ suplementarios,00$,
o ms cada mes? No. Pero, al menos estos esfuerzos se acercarn mucho mejor que una
mera carta escrita que anuncia un punto grande en sus alquileres en la siguiente
fecha de renovacin de su acuerdo del alquiler. PVP Visitado de nuevo Durante esta
discusin entera de levantar alquileres, puede creer que he faltado a su palabra a
mi principio de PVP la creacin de unos arrendatarios Proporcionar valora la
proposicin por arrendatarios que supera su mejor oferta, no los ofrecidos por
otros propietarios. De ser as, el acuerdo ms barato. ha olvidado la segunda mitad
de ese principio, es decir la proposicin del valor que provee tambin le debe
ceder ganancias superiores. No le he impulsado a levantar arbitrariamente
alquileres. A travs de su estudio del mercado, ha encontrado que los aumentos de
alquiler se justifican con relacin a los rasgos y la fijacin de precios de
propiedades competitivas. Incluso a los niveles de alquiler ms altos, todava
ofrece como bien (o mejor) un acuerdo que la mayor parte de arrendatarios podran
encontrar. En sus esfuerzos de apaciguar a los arrendatarios corrientes, la
compenetracin personal y las explicaciones irn slo hasta ahora. Al final de da,
los arrendatarios decidirn pegarse con su propiedad principalmente porque no
pueden encontrar algo ms que les guste mejor por la misma cantidad de dinero.
Asegrese que tambin presiona este punto de suma importancia. Su necesidad de ms
ingresos del alquiler para cubrir pagos de la hipoteca altos, contribuciones
territoriales y primas de seguros realmente cuenta muy poco en las mentes de sus
arrendatarios. Para retener a arrendatarios, antes que nada, asegrese que
entienden la realidad del mercado corriente. Si no han hecho compras para un lugar
para vivir durante varios aos,
158
podran estar enfrente del choque de la etiqueta adhesiva. En su un en un

conversaciones, ponga a estos arrendatarios al corriente en precios del alquiler.
(Tambin les podra recordar de los gastos del dlar y fastidio personal que el
movimiento a una nueva residencia crea.)
Puede incrementar sus colecciones de alquiler bajando alquileres?

Durante los seis meses pasados, he guardado mi ojo en una casa del alquiler que
paso con frecuencia. La casa muestra bien, cmodamente se localiza en una vecindad
profesional de la familia sola, casas predominantemente ocupadas por los dueos
dentro de un paseo en bicicleta de0 minutos de una universidad principal y el
distrito financiero (CBD) de la ciudad.Yet durante todos estos seis meses pasados,
la casa se ha sentado vacante. Por qu? Como los dueos comenzados preguntando a
un alquiler de500$ por mes. Despus de cuatro meses sin interesados, dejaron caer
su precio a250$, que todava es el alquiler de peticin hoy. El mercado verdadero
alquila la variedad para esta casa cumbres en000$.
Un Ejemplo Extremo de la Ignorancia del Mercado y Sobrefijacin de precios (o Soar

Imaginario) Aunque un ejemplo como un loco extremo de la fijacin de precios
imaginaria en un mercado de alta calidad dbil, es decir un alquiler de alta
calidad por esta ciudad, realmente ilustra el punto. A veces realmente puede
incrementar sus colecciones de alquiler y se aprovecha de la bajada de alquileres.
Como niveles de alquiler, volumen de ventas del arrendatario, los alquileres
Inferiores pueden y prdidas de la vacante tender a subir (o abajo) ganancias de
aumento. juntos, debe supervisar continuamente el mercado para encontrar aquellos
niveles de compensacin que maximizan ganancias. Si una o varias de sus unidades se
sientan vacante durante dos o tres semanas, es probablemente sobre el mercado. Si
mira una unidad sentarse vacante durante seis meses, la gente comenzar a poner su
cordura en duda.
Puede incrementar sus colecciones de alquiler bajando alquileres?
159
Una Oportunidad de Compra a Veces un dueo de una propiedad del alquiler entra en
el agua profunda sin un chaleco de la vida. Compra una propiedad, subestima sus
gastos y trata de salvar sus flujos de fondos aumentando alquileres. Por supuesto,
estos aumentos de alquiler (ausente una justificacin del mercado) hacen asuntos
peores. Los puestos vacantes suben al20 por ciento. Cada de colecciones de
alquiler. Ms arrendatarios dan el aviso que no renovarn sus arriendos. Monte de
volmenes de ventas. El dueo afligido pierde varios pagos de la hipoteca y
comienza a sentir el calor de los abogados del prestamista. Aunque esta situacin
deletree el problema para el dueo afligido, deletrea la oportunidad del
inversionista empresarial que puede solucionar el problema: Para despertar
colecciones de alquiler, reduzca alquileres. Es mucho mejor conseguir la ocupacin
del95 por ciento con un precio del alquiler de800$ por mes que la lucha con la
ocupacin del80 por ciento a un nivel de alquiler de850$. Considere a las cifras
para este edificio de24 unidades: Encima de Alquileres del Mercado (Ocupacin del80
por ciento)
1.24 (unidades)850$28095840$
Cumbre de alquileres del mercado (ocupacin del95 por ciento)

2.24 unidades800$295218880$
Los dueos que maximizan la ocupacin no necesariamente maximizan ganancias.
Como puede ver, las colecciones de alquiler en el alquiler inferior de800$ por mes
realmente ceden ms dinero efectivo. Pero mire lo que pasa si cargamos alquileres
de725$ por mes para tratar de conseguir (o sostener) que el ideal mtico de puestos
vacantes cero (ocupacin del00 por ciento):
Debajo de alquileres del mercado (ocupacin del00 por ciento)

3.24 (unidades)725$2,0208000$
Naturalmente, los puntos de la ruptura precisos en alquileres, puestos vacantes y

colecciones de alquiler variarn con el tiempo por rea, escala de precios y rasgos
de construccin. An, el principio bsico sostiene en todos los sitios siempre:
160
Continuamente supervise el mercado. Nunca cese su bsqueda para determinar aquellos

precios del alquiler que maximizarn los ingresos netos de la propiedad si su
objetivo es maximizar el valor de la propiedad.
Mercados del Alquiler sensibles al tiempo En algunas ubicaciones, puede conseguir

alquileres mximos slo si alquila sus propiedades dentro de una ventana de
oportunidad. En la mayor parte de ciudades del colegio, los puestos vacantes en
agosto tpicamente alquilan ms rpido y en alquileres ms altos que en,
supongamos, noviembre o junio. En Sarasota, Florida (y otros puntos de vacaciones
de invierno), diciembre puede resultar funcionar mejor. En abril, los snowbirds se
han ido y los puestos vacantes proliferan. En Hamptons, el verano trae los
alquileres superiores. Pero mejor hace firmar sus arriendos antes de la Primavera
porque en mayo y junio, los dueos comienzan a hacerse desesperados y acuchillar su
peticin de alquileres. En contraste con temporadas del alquiler tpicas, de vez en
cuando, en mercados muy apretados, puede extraer alquileres superiores despus del
perodo de finales de actividad mximos. En aquellos casos, porque prcticamente
todas las propiedades ahora tienen arrendatarios, aquellos puestos vacantes raros
que realmente ocurren pueden ser capaces de tomar adLearn la ventaja del alquiler
de su escasez disponiendo que el marseason de su ket todava incluye a muchos
arrendatarios que buscan un lugar mercado local. para aterrizar hasta despus la
msica se ha parado. La moraleja: Sepa el cronometraje de los mercados donde posee
propiedades. Algn ciclo de reas a travs de picos y valles cada ao. Si ve su
ventana de oportunidad cerrarse, es por lo general mejor cortar alquileres ms
pronto, ms bien que ms tarde.
Construya capital rpido con interiores agudos

Puede construir la capital rpido cuando reconoce cmo coleccionar ms alquileres
de una propiedad existente. Pero acelerar realmente su edificio de la riqueza,
tiene que crear el valor para sus propiedades y sus residentes a travs de varias
mejoras y cambios. Con frecuencia, puede traer ms alquileres, cortar gastos y
bajar el precio de la tasa de capitalizacion de un edificio todos al mismo
tiempo. Consiguiendo simultneamente todos estos objetivos, puede brincar el valor
de una propiedad en el30 a40 por ciento dentro de un perodo tan slo24 meses. Pero
va probablemente a trabajar para esta recompensa.
El imperativo empresarial
Como he mencionado, con confusin de la bolsa persistente e incertidumbre, los
cientos de miles de inversionistas han decidido cambiar su asignacin de activos
lejos de reservas y hacia bienes inmuebles. Considerando las esperanzas
extraordinariamente exageradas y fantasas que50 millones de inversionistas
recientemente sostuvieron para reservas, creo que esta prisa a bienes inmuebles
seguir. Pero djeme resumir el problema.
161
162
CONSTRUYA CAPITAL RPIDO CON INTERIORES AGUDOS

Demasiados Inversionistas Demasiados inversionistas corren (y seguir corriendo)
demasiado pocas propiedades buenas. Durante varios meses pasados he estado buscando
agresivamente pequeas propiedades de ingresos, principalmente en Florida, sino
tambin en otras reas del pas. Los nicos acuerdos de la capital inmediatos (es
decir creacin del valor a travs de aumentos de alquiler rpidos) que encuentro
estn en el bajo a propiedades de ingresos moderados. Aunque haya ganado antes
vueltas enormes en el mercado bajo y moderado, estas propiedades ya no encajan mis
objetivos. (Sin embargo, todava creo que estas propiedades hacen un gran punto de
partida para comenzar a inversionistas porque ceden flujos de fondos altos y a
menudo se venden a precios econmicos.) No obstante el mercado bajo y moderado,
para conseguir ese aumento del30 por ciento jugoso en el valor en el mercado de hoy
requerir tpicamente entrepreneurThe que bajo cuelga ial talentos. Para marcar
grande, se debe mezclar juntos la fruta consigue el sentido comn del mercado
escogido, la creatividad y un deseo verdadero de entregar un mejor producto a su
mercado objetivo. Usted rpidamente. debe ver lo que los otros no ven. Debe
funcionar a un nivel que la mayor parte de personas no realizarn.
Demasiado pocos Vendedores Recientemente vi el anuncio siguiente: lado de Oeste de

Bradenton: Doble, Triplex,8 plex o29 unidades.64 GRM, flujo de fondos positivo
el20% abajo. Bienes inmuebles de Bronson (987)654 3210. Llam el primer da y
dej un mensaje que quise ver las propiedades. Ninguna respuesta. En la
continuacin aproximadamente dos semanas ms tarde, habl con el corredor de
propiedades del listado. Me dijo que haba recibido60 llamadas de la propiedad y
haba pedido perdn por no regresar a m. Pero entonces, noticias an peores. El
vendedor haba retirado el apropiado
El imperativo empresarial
163
lazos del mercado a favor de nueva financiacin. Por qu debera vender y pagar
impuestos cuando unas nuevas finanzas en efectivo pondrn apenas tanto el dinero en
el bolsillo del inversionista? el corredor de propiedades pregunt retricamente
transmitiendo las razones del inversionista de decidir no venderse. Lamentablemente
para nuevos inversionistas, las bajas tasas de inters hacen la propiedad de la
propiedad mucho ms provechosa de inversionistas existentes. Las tasas de inters
inferiores medias ms abajo hipotecan pagos y flujos de fondos ms altos. Adems,
si vendo a inversionistas dicen a s, dnde ser capaz de invertir de nuevo el
dinero que golpea las vueltas que gano ahora con estas propiedades de ingresos?
No las Palabras del Desaliento no me interpretan mal. No trato de desalentarle.

Todo lo contrario. Quiero animarle a empezar ahora de modo que en5,0, o5 aos
(segn sus objetivos y compromiso), se siente cmodamente en una situacin
financiera similar a dueos de hoy que compraron5,0, o hace5 aos. Cuando mire
propiedades hoy, no se concentre en las oportunidades pasadas que perdi. No se
concentre en la tasa de capitalizacion ridculamente baja del vendedor precio
alto de Hoy y precio inicial absurdamente alto. En cambio, los precios
parecern se concentran en el valor que puede crear para esa propiedad. Piense
cuanta capital va bajo ya que espera incorporar esa propiedad ya que entiende
caminos atrs en2013. levantar su NOI. Si su anlisis cuidadoso no revela el
potencial para la propiedad, movimiento al siguiente vendedor. Incluso en mercados
apretados, algunos dueos golpean tiempos duros financieros. Divorcian de ellos,
sufra la direccin burnout, hgase satisfecho, o ver otras empresas que quieren
perseguir. Cuando mire, siempre encontrar a vendedores motivados con propiedades
cargadas de la oportunidad. Incluso mejor, despus de que se haga conocido en su
mercado local, los acuerdos vendrn a usted. Despus de que haba estado comprando
propiedades durante slo dos o tres aos, los vendedores a los cuales haba
comprado
164
comenz a recomendarme a sus amigos landlording que ahora quisieron venderse. A

menudo, estas remisiones trajeron acuerdos fciles sin la friccin de una comisin
de bienes inmuebles.
Su mercado objetivo
Casi cada libro sobre la direccin de la propiedad le dice proteger a fondo a sus
arrendatarios; entonces seleccione al candidato (candidatos) quienes ms se
califican. Discrepo de este consejo. Creo que debera seleccionar al arrendatario
ms apreciativo que se califica. El arrendatario ms apreciativo es el que que el
ms muy valora lo que ofrece, y quiere y es capaz de pagar los alquileres ms
altos.
Seleccione al arrendatario calificado que mayora quiere la unidad.
Visualice a Sus Arrendatarios Quizs dueos que ofrecen una propiedad genrica a un
arrendatario genrico puede seleccionar a clientes por su puntuacin de crdito y
referencias. Pero los empresarios van adelante. A quien quiere apelar?
Las familias con pequeas Enfermeras de Mayores de Estudiantes de colegio de nios

que trabajan en el hospital cercano singles del profesional de Young quines viven
como Trabajadores de compaeros de habitacin en la fbrica local Quin ms?
O podra pensar en trminos de ciertos servicios como luz natural, tranquila,

amplitud, almacenaje o conveniencia. Recuerde, cuando estudie el mercado
(compitiendo propiedades junto con la aversin, preferencias, necesidades, y quiere
de diversos tipos de diez
Su mercado objetivo
165
hormigas), realmente no intenta descubrir niveles del alquiler del mercado en s.

Intenta descubrir rasgos/atributos en la demanda alta por cierta gente, pero
raramente encontrado. Considere que los propietarios tienden a caer a cuatro
categoras:
Nunca haga nada ms que es absolutamente necesario. Mantenga la propiedad bastante

para conservar su condicin. Cosmticamente realce la propiedad segn los gustos
del dueo. Empresarialmente realce la propiedad. Por qu superan los empresarios
estos otros tipos de propietarios? Como visualizan a sus futuros arrendatarios.
Podemos decir que los empresarios tratan de ponerse dentro de las mentes de sus
clientes. Continuamente preguntan, Cmo iba mi arrendatario preferido reaccionar
a...? Iba ellos reaccionar con 'Wow' excitado, un suave 'es bien', o un repulsivo
'Puf...'.
Su Buzn de sugerencias En las pginas siguientes, leer docenas de ideas. Pese y

considere estas ideas ya que iba aquellos podra salir de un buzn de sugerencias.
Unos puede usar inmediatamente. Unos no puede. Pero no tire a ninguno de ellos.
Cada vez evala una propiedad como una inversin potencial, pasa estas ideas otra
vez. Pregntese, Para los tipos de arrendatarios qu tengo en mente, cambiara
esto sostienen la proposicin del valor que podra ofrecer? Crear este cambio una
ventaja competitiva para esto Aprenden a prever la propiedad que sostendr mi punto
fundamental? que otros Cuando mira propiedades con un entreprefail para ver. ojo
de neurial, ver el potencial de la ganancia que evita el aviso de la mayor parte
de vendedores y la mayor parte de otros inversionistas. En el mercado de hoy (y ms
seguramente en el mercado de maana), esto es cmo encontrar la mayor parte de sus
acuerdos.
166
Figuracin de reembolso
Cuando encuentra una propiedad que garantiza la mejora, calcula su reembolso con
una variante de la frmula del valor que hemos estado usando...
V NOI R
Slo en este caso, los V se refieren para valorar creado y el NOI se refiere a los
ingresos netos adicionales que sus pisos traern despus de que ha realizado su
magia. Diga que sus mejoras aaden00$ por mes por unidad a NOI. Si el precio de la
tasa de capitalizacion aplicable es el0 por ciento, a travs de su trabajo, ha
creado2000$ en el valor agregado para esa unidad.
V V200$ (12$00/unidad 02000$
Cunto debera querer invertir para conseguir ese aumento de2000$ por unidad del
valor? Personalmente, yo proporcin de la figura a2:1. Por cada$ en el valor
creado, prefiero no invertir ms que50. Pero tcnicamente, podra invertir
hasta99,9 (o un total de1999$ en este caso) y todava obtendra una ganancia.
Dlar rpido contra el ltimo Dlar Generalmente, la mayor parte de empresarios van
por el dlar rpido, no el ltimo dlar. En otras palabras, a travs de sus
mejoras, no trate de mejorar todo. En cambio, a travs de su estudio del mercado,
identifique aquellos cambios que crean la mayor parte de ingresos para la menor
parte de cantidad de gastos y el riesgo ms bajo. Sus arrendatarios actan sobre un
presupuesto, y usted tambin. Ms cerca empuja sus alquileres hacia el extremo
superior del relincho
Figuracin de reembolso
167
borhood (o el extremo superior de buena voluntad de sus arrendatarios y capacidad

de pagar), ms arriesga de pasarse de su objetivo.
Haciendo Su Presupuesto para Mejoras decidir cuanto dinero para asignar a cambios
dentro de una propiedad, suponga que despus de su revisin de la propiedad y el
mercado, desarrolla la lista siguiente de posibilidades: el Coste de la Mejora
Pintura de400$ de limpieza Cuidadosa y alfombra2000 bao de la Cocina rehace5000
Ventiladores de techo250 ventanas New3000 Chimenea2500 aplicaciones de la Cocina250
aparcamiento Cubierto de500 Balcn/cubierta2,500 Nuevos HVAC (energa
eficiente)2000 Alquiler/MO de20400$ Aadido Total.75$500053525255020360$
Tericamente, todas estas mejoras costaran un total de20400$ e incrementaran sus

alquileres en360$ por mes. Usando la frmula extensamente aceptada, puede ver que
estas mejoras aadirn aproximadamente43200$ al valor de cada unidad.
V V4,320 (12360$) 043200$
Es razonable este nmero? No probablemente. A menos que trate con alquileres del
dlar altos en un rea cara, ha levantado sus alquileres demasiado alto. Tiene que
volver y elegir aquellas mejoras
168
esto le dar la vuelta ms alta que sus arrendatarios quieren pagar. Podra wean
sus posibilidades as: la Pintura de Limpieza de la Mejora y el bao de la Cocina
de la alfombra rehacen el Coste total de Aplicaciones400$2,0005,000250 Alquiler/MO
de8650$ Aadido.75$500025250$
Colocando estos nmeros en la ecuacin del valor, se pone

V V3,000 (12250$) 030,000
Aun si incrementara alquileres en slo200$ por mes, su valor creado todava le

dara un reembolso de aproximadamente3:1.
El Efecto de la Suma En la decisin que mejoras hacer, tratara tpicamente de

imaginar el efecto de la suma de sus cambios en la buena voluntad del arrendatario
de alquilar la propiedad. A veces incluye algunos artculos del reembolso bajos (en
una base individual) para el synergistic o efecto de toque suave que aadirn al
proyecto total. Apunte su Naturalmente, en el funcionamiento a travs de los
nmeros de mejoras anteriores, nunca ser capaz exactamente caltoward un coste de
culate total y vuelta. Pero, si confa en esta metodologa, le obligar a estudiar
detenidamente el efecto. sus posibilidades. An al mismo tiempo, evite exagerar el
proyecto. Use este mtodo de maximizar su oportunidad de conseguir la mayor parte
de golpe por el dlar.
El interior de las unidades
169

La mayor parte de brisa de inversionistas a travs de una propiedad y luego lo
evala diciendo algo como esto, Bien, estas unidades deberan ir por tal vez550$
por mes, cumbres de575$. Djeme dirigir los nmeros y ver cmo salen. En
contraste, para poner la fundacin para crear el valor, Se imaginara no moran
exclusivamente en el valor monetario de la vida en la unidad. la unidad del
alquiler; mejor dicho, iba estrechamente examWhat cambiar ine esto como iba
alguien (de su mercado objetivo) quin considera este piso para su querra? casa.
De hecho, trate de preinspeccionar el piso an ms estrechamente que muchos
residentes iban. Las unidades que finalmente decepcionan a sus residentes llevan a
quejas y volumen de ventas.
Afile la Esttica Cuando anda en la unidad, se encuentra con una neutralidad

suave? Ve la pintura descolorada, raya seales, combinaciones de colores
anticuadas, puertas huecos y principales baratas, agujeros del clavo en las
paredes, alfombrado llevado, el linleo rasgado, lmparas pasadas de moda, raj
platos del interruptor de la pared o fregaderos manchados? Si contesta s a
algunas o todas de estas preguntas, grandes! Ha encontrado el camino ms fcil a la
creacin del valor. Preste Atencin especial a Cocinas y Baos A realmente wow sus
arrendatarios potenciales, haga entrar a Martha Stewart para rehacer las cocinas y
cuartos de bao. Hojee las pginas de aquellos muchos revistas del bao y cocina.
Busque esa combinacin correcta de materiales y colores que crearn un ligero,
brillante, alegre, e invitando la mirada. Elimine aquellas aplicaciones de oro de
la cosecha, los fregaderos desconchados y manchados y esto cristal rajado en la
puerta de la ducha. Ya que inspecciona la cocina y baos, foco durante al menos30
segundos en cada uno de lo siguiente:
170
Windows de la Taza de Fregaderos de Techos de pisos e Iluminacin de platos de la

Toma elctrica de alfizares
Gabinete de Gabinetes de la Pared de grifos y cajn manejan Encimeras de

Aplicaciones
Concentrndose durante30 segundos en cada ingrediente en estos cuartos, notar todo

que se mezcla juntos para dar a estos cuartos su sabor total. En todas partes del
piso entero, cuenta de detalles. Pero sobre todo incluyen las cocinas y cuartos de
bao. La energa correcta en las cocinas y cuartos de bao puede transformar una
unidad del ho zumbido en un objeto de valor. Cunto costar esta transformacin?
Si ha gastado recientemente25000$ para remodelar su propia cocina, puede creer que
la energa en una unidad del alquiler rompera el banco. No verdadero. Puede llevar
a cabo el escaparate makeovers con unos gastos de entre2000$ y5000$. Sustituyendo
fregaderos, cabinetry hardware, las tazas y los asientos de servicios requieren el
relativamente pequeo dinero. En cuanto a cabinetry, el ms a menudo barnizar (no
un reemplazo lleno) puede conseguir sus objetivos. La limpieza Genera Ganancias
quiere atraer a arrendatarios que sentirn cario por sus propiedades? Entonces a
fondo limpie las unidades como si un sargento de la taladradora estuvo a punto de
realizar una inspeccin del guante blanca. No piense, propiedad del alquiler.
Piense, a casa. Limpie en todas partes. Quite la suciedad, polvo, redes de la
mazorca y errores de programacin muertos de todas las esquinas, zcalos, lmparas
y estanteras. Saque todos los cajones de la cocina. Vierta el hilo de Ariadna y
otros escombros acumulados. Lmpielos limpio. Asegrese todas las ventanas y los
espejos centellean y brillan. Mire estrechamente para la mugre en la ducha y pistas
de la puerta de la ducha. Raspe la herrumbre de los botiquines y repintura donde
necesario. Elimine todos los olores asquerosos. El piso slo no debera parecer
fresco y limpio, debera oler fresco y limpio. Algunos dueos de pequeas
propiedades de ingresos limpian sus unidades superficialmente. Figuran, es slo un
alquiler. Por qu van a todo esto trou
171
La limpieza devuelve al menos dcuplo.
ble y gasto? De hecho, sin embargo, la limpieza devuelve ms que cualquier otra
mejora. Es el modo ms fcil para usted de dar a sus propiedades una ventaja
competitiva. Lo que es ms importante los mejores arrendatarios pagarn la
limpieza. Consigue dos objetivos simultneamente: ms dinero de mejores
arrendatarios.
Luz natural y Visiones Si sus unidades parecen oscuras, aclare ellos. Adems de
combinaciones de colores, considere la adicin de ventanas o claraboyas. Si tiene
suerte, podra encontrar uno de aquellos edificios ms viejos con0' techos ahora
reducido a8' va el azulejo acstico suspendido. Por unos motivos desconocidos a m
(conservacin de la energa?), los techos dejados caer se hicieron extensamente
populares en los aos970. Hoy, se consideran feos y anticuados. Arranque aquellos
techos dejados caer. Sus cuartos parecern ms grandes y ms brillantes. Tambin,
en cuartos con techos altos, instale ventanas de la claraboya para traer ms
ligero. Para unidades de la primera planta, ver si puede realzar la visin con
ajardinamiento o cercado. Para unidades superiores y piso, piense el largo plazo.
rboles de la planta. Aunque rara vez econmicamente factible, podra crear una
visin moviendo una ventana. Las visiones feas apagan a la mayor parte de
arrendatarios. Las visiones agradables proporcionan argumentos de venta buenos.
Haga tanto como puede para mejorar (o eliminar) el antiguo y realzar a ste.
Los Toques especiales Para aquellos toques estticos especiales, rieles de la silla
de intento, fronteras del empapelado, mejoraron picaportes, puertas revestidas con
paneles y manchas de madera (ms bien que pintura). Las mejoras en lmparas,
tambin, le pueden ayudar a aadir la energa. Parece que las formas ms nuevas de
la iluminacin de la pista ganan la popularidad en algunas reas tanto para forma
como para funcin. Puede conseguir ideas para toques especiales no slo de muchos
tipos de la decoracin de casa y remodelar revistas, sino tambin visitando nuevas
casas modelas y piso de alta calidad ms nuevo, casa adosada y desarrollo del
condominio. No puede ir demasiado lejos con
172
Aada toques especiales esa impresin.
los toques especiales o usted cortarn en su rentabilidad. Sin embargo, unos

cuantos caramba zumban rasgos ayudar a perspectivas del alquiler a diferenciar
favorablemente y recordar sus unidades vis vis las otras propiedades que han
inspeccionado.
La seguridad, la Seguridad y la Funcionalidad a Menudo seguridad y funcionalidad

van juntos como con el nmero y la capacidad de tomas elctricas. Los edificios ms
viejos, sobre todo, carecen de bastantes salidas y amperaje para manejar sin
peligro todas aplicaciones enchufables de la casa moderna, ordenadores, impresoras,
facsmiles y audio/vdeo (a.k.a. centros de entretenimiento de casa). Muchos
arrendatarios no notan este tipo de la cada en desuso funcional hasta que se
muevan en una unidad. Entonces solucionan el problema con enchufes del adaptador
y cables de extensin vagabundos. Si el piso carece de la capacidad elctrica,
planee una mejora. Otras Cuestiones de Seguridad y proteccin Otros tipos de
cuestiones de seguridad pertenecen a alarmas del humo, detectores del monxido de
carbono, rutas de la escalera de incendios, cerraduras de la puerta, ventanas de la
primera planta y primera planta que desliza puertas de cristal. Los riesgos de la
salud ambiental pueden existir debido a la pintura con plomo, no encubra el amianto
o formaldehdo cualquier de los cuales puede el potencial encontrarse en
materiales de construccin usados en la construccin (o remodelando) antes de978.
Insista en revelaciones del vendedor escritas ambientales sobre la presencia de
problemas. Consiga cualquier de estos riesgos. Si el edificio es el sospechoso,
ayuda experta. no lo compre sin asegurar el consejo de un experto ambiental. Rara
vez van las mejoras ambientales devolver con alquileres ms altos. Para tratar de
manera rentable con cuestiones ambientales, debe asegurar un descuento grande en el
precio en el momento de la compra. En cuanto a la seguridad contra robos, asegrese
todas las ventanas y las puertas se cierran bien y no pueden ser jimmied con una
tarjeta de crdito
173
(como en los programas de televisin), o hasta un destornillador. Las cerraduras
del cerrojo muertas son las mejores. Las mirillas de la puerta de entrada tambin
proporcionan un sentido de seguridad. En nuestro mundo plagado por los criminales,
los arrendatarios quieren sentirse seguros en sus casas. Si las puertas, las
cerraduras de la puerta y las ventanas parecen dbiles, muchos arrendatarios no
alquilarn la unidad sin tener en cuenta sus otros rasgos positivos. La escalera,
las Alfombras y los Cuartos de bao Prestan la particular atencin a cualquier paso
o rieles de la escalera que pueden ser sueltos o peligrosos. Las alfombras radas y
las baeras sin fondos sin resbalones y barandillas tambin pueden provocar cadas.
En conjunto, debera remediar cada riesgo de seguridad o seguridad dentro de la
propiedad. Aun cuando una reparacin o la modificacin no levantan sus colecciones
de alquiler, proteger a sus arrendatarios y reducir la posibilidad que pudiera
terminar responsable de la prdida de un arrendatario.
El Conde/Cuarto del Cuarto de Rightsizing Size Robert Griswald (Direccin de la

propiedad para Maniques, Wiley,2000) cuenta de comprar un edificio de2 unidades
formado de todo twobedroom, pisos de un bao. Como el edificio se localiz slo
millas y media de un campus del colegio, al principio crea que atraera a dos
estudiantes (compaeros de habitacin) a las unidades. Pero a su sorpresa, esa
estrategia fall. Aunque muchos arrendatarios anticipados miraran las unidades,
hace un informe Griswald, nuestro arrendamiento no tuvo prisa mucho y nuestros
puestos vacantes permanecieron inaceptables. Claramente, trataba de definir y
forzar el mercado del alquiler y Escuchar arrendatarios con cuidado anticipados
para adaptarme a mi percepcin de sus necesidades. [Cuando albore en m que al
arrendatario tendra que cambiar mi plan] comenc a carefeedback. totalmente
examinan los comentarios de arrendatarios anticipados y realmente escuchan sus
necesidades. Encontr que haba un mercado fuerte para facultad y estudiantes de
posgrado pero prefirieron vivir solos.
174
Griswald entonces adelante descubri que la facultad y los estudiantes de posgrado

principalmente quisieron tranquilo y un lugar para trabajar o estudiar sin ruido o
interrupciones de compaeros de habitacin. Con esto ms imagen fiel de
necesidades, dice, Rpidamente realic que podra vender stos muy mismas unidades
de dos dormitorios, de un bao a este nuevo mercado objetivo.... [Por tanto] revis
mi esfuerzo de mercadotecnia y cambi mis anuncios en el peridico del colegio para
leer, '1 dormitorio ms la guarida'. Con ese cambio de la cuenta del cuarto
anunciada, Griswald dice que todava era capaz de alcanzar su mercado al principio
intencionado, pero slo despus de cambiar el producto para encajar mejor lo que
ese mercado quiso. Griswald entonces proporciona el consejo que corresponde
perfectamente a mi tema en este libro: Recuerde: Mire su propiedad del alquiler
desde el punto de vista de los arrendatarios ms probables. Entonces promueva y
acente los rasgos de su propiedad del alquiler que demostrar del gran inters
para ese mercado.
Rightsizing el Camino Fcil Por suerte para Griswald, en este caso era capaz a
rightsize la cuenta del cuarto (two bedroom/onebath one bedroom/one den/one bath)
sin hacer cualquier cambio serio en la propiedad fsica. Idea estupenda! Pero
tambin puede rightsize la cuenta del cuarto quitando paredes, combinando unidades
o subdividiendo unidades. En algn momento en Manhattan, la bsqueda de apartAlways
de cuatro dormitorios de mentas gener la muy fuerte demanda contra la escasez de
oferta ms provechosa, mientras que cuenta del cuarto de pisos de dos dormitorios.
demanda lenta con experiencia contra una superabundancia de puestos vacantes. En el
reconocimiento de este desequilibrio del mercado, un inversionista empresarial
compr un edificio de pisos de dos dormitorios en un precio de compra abruptamente
reducido y luego combin las unidades de dos dormitorios en mucho buscado
175
despus de pisos de cuatro dormitorios. Despus rpidamente alquil las nuevas

unidades ms grandes a precios superiores. La reduccin del tamao Tambin Puede
Trabajar Por regla general, el potencial de la ganancia de rightsizing la cuenta
del cuarto tiende a favorecer la reduccin del tamao sobre upsizing. Esto es
porque las unidades ms pequeas tpicamente alquilan por un precio ms alto por
cuarto que unidades ms grandes. Considere el horario de alquiler siguiente:
Eficacia del Tipo de la Unidad bedroom/1 bath2 bedroom/2 bath Alquiler Mensual
$950$00$350
En un mercado del alquiler donde este tipo del declive de alquiler existe, podra
rightsize un edificio convirtiendo algunas de aquellas unidades de dos baos
twobedroom/en la eficiencia. Si en esta situacin, pudiera cortar cada piso de dos
dormitorios en dos eficiencia, sus colecciones de alquiler para ese espacio
saltaran de350$ por mes a900$ por mes. Por supuesto, tendra que al factor en los
gastos de la conversin determinar si su reembolso le hara bastante dinero. Pero
el principio sostiene: A veces, los desequilibrios del mercado pueden crear
oportunidades de la ganancia por rightsizing las cuentas del cuarto de las
unidades. Rightsize las Tallas del Cuarto ha andado alguna vez en una casa y ha
encontrado algunos cuartos demasiado grandes y otros demasiado pequeo? Parece hoy
que en muchos constructores de casas construyen un gran cuarto enorme junto con un
dormitorio principal enorme y bao, y luego acaban la casa con tres o cuatro
dormitorios con el tamao de tontorrn. La casa carece de un sentido de la
proporcin, que claramente es que algn homebuyers como. Qu sentido de la
proporcin debera un piso mostrar? La respuesta vara por segmento del
arrendatario, escala de precios, y calculando (es decir los gustos hoy se
diferencian de aquellos de0,20, o hace30 aos).Thus, cuando la oferta y demanda del
mercado cambia, las oportunidades se levantan para empresarios para notar
desequilibrios de la talla del cuarto. Compre un del estilo construyen
176
; entonces reajuste el espacio interno en las unidades para mandar ms peticin al

segmento de mercado intencionado de hoy.
Cree Ms Almacenaje sabe que el autoalmacenaje (minidepsitos) ahora representa

uno de los tipos crecientes ms rpidos de propiedades en los Estados Unidos? Nos
hemos hecho todos traperos. Trelo? Por qu podra necesitar esto algn da.
Conversacin con arrendatarios. Conversacin con propietarios. Muchos le dirn la
misma cosa. Me gustan mis Casi todos los arrendatarios a casa, pero carecemos de
bastante espacio del almacenaje. Si pagar ms quiere aadir la peticin a sus
unidades, aadir el espacio storstorage. espacio de la edad. Para hacer as, puede
pensar en el almacenaje de tres modos:
Traiga el espacio muerto al Aumento de la vida la eficacia del espacio existente

Crea el nuevo almacn externo a las unidades del piso
Traiga el Espacio Muerto a la Vida Me dejan ilustrar con lo que parece trivial,
pero de hecho siempre crea una impresin favorable durable. Mire en el gabinete
bajo su fregadero. Ver un pequeo hueco entre el panel delantero del gabinete
encima de la puerta y el fregadero. En otras palabras, espacio muerto. Cmo podra
usar ese espacio? Instale un pequeo compartimento desplegable para guardar jabn,
esponja y almohadillas de Brillo. No ms desorden del fregadero. Siempre que
muestre esta pequea innovacin a otra gente, siempre consigo Wow, no est tan
ordenado, el tipo de la respuesta. Bien, confes que es trivial. Pero ilustra el
punto. Todas las casas y los pisos incluyen cantidades generosas de espacios
muertos grandes y pequeos que con la creatividad puede traer a la vida:
Bajo escalera y Ventanas salientes de huecos de la escalera con almacenaje

construido bajo el asiento junto a la ventana y bajo el exterior de la ventana
177
Las ventanas del jardn En las cumbres de Paredes de gabinetes sin Salida de
cocinas convenientes para bajar Se prorrogaron el almacenaje entre clavos (como con
un botiqun en la pared) barras de ejecucin en la horca de la Cocina para
cacharros de cocina Estas ideas representan slo una prueba de posibilidades. Si
con cuidado inspecciona alguna casa o piso y luego pregunta, Dnde estn los
espacios muertos qu puedo traer a la vida con objetivos del almacenaje? Garantizo
que los encontrar. El Almacn de la Existencia de Rightsize Mis ejemplos favoritos
para ilustrar este punto viene de California Closet Company (CCC). Como esta firma
innovadora ha demostrado, puede doblar (o tres veces) su capacidad de memoria sin
aadir que hasta una pulgada cuadrada del nuevo Hace el espacio existente.
Simplemente reorganice y replantee el trabajo espacial crudo ms espacio que ya
existe. Aunque fundado como con eficacia. compaa del armario, CCC ahora replantea
garajes, oficinas, talleres y cocinas. Ponga estos mismos principios de
organizacin para trabajar y realzar realmente la peticin de sus propiedades del
alquiler. Tambin podra multiuso algn espacio. La manera ms comn de conseguir
este final es a travs del uso de una cama de Murphy que plega en una pared. Esto
no slo aumenta el rea total utilizable, sino tambin puede instalar estanteras
junto a la cama. Puede usar o la cavidad de la pared o crear una cavidad nueva, ms
grande sacando una nueva pared hasta con la cama de Murphy. Cree el Nuevo Espacio
Externo a la Unidad Por qu dejado sus dlares del arrendatario fluir a una
compaa de autoalmacenaje? Cree ms almacenaje directamente en su propiedad que
traer ingresos adicionales. (Hablaremos de este tema junto con otras ideas de
generar ms ingresos de sus propiedades en el Captulo9.)
178
Compruebe que el Ruido de Niveles de ruido es un problema potencial dentro de

pisos. Sonar de una televisin o equipo de msica llevan en otros cuartos? Traiga
una radio porttil en sus inspecciones de construccin. Colquelo en varios
cuartos. Suba el volumen. Proporcionan las paredes bastante insonorizacin? Las
familias y los arrendatarios del compaero de habitacin quieren la intimidad y
tranquilo. Si su propiedad no puede ofrecer estos elementos necesarios, su
propiedad perder su peticin. Tan importante, oirn sus arrendatarios a vecinos o
ruido vecino de dentro de sus unidades? Otra vez, la gente paga el tranquilo.
Rebajan pesadamente para el ruido. Aunque los vecinos potenciales y el ruido vecino
sean sobre todo importantes para considerar en reas lleno de la multivivienda para
familias, como notado antes, predominantemente las reas de la familia sola tambin
pueden presentar equipos de msica fuertes, perros que ladran y motor de Indy500
revving. El cuerpo del tambor de la prctica de la escuela secundaria cercana
fuera de tres o cuatro horas por da? Cuando posible, visite la propiedad durante
perodos de trfico alto o ruido mximo. No suponga que una vecindad de aspecto
pacfica realmente ofrezca la paz y tranquilo. Verifique antes de que compre.
Busque revelaciones escritas del vendedor de la propiedad. Conversacin con
vecinos. Determine si alguien ha tratado de hacer cumplir tranquilo quejndose al
gobierno de la ciudad, una asociacin de propietarios, o presentando una demanda
del fastidio? Si compra la propiedad, podra con eficacia invocar alguno de estos
remedios contra arrendatarios (o propietarios) en otras propiedades cercanas?
Podra su propio edificio incorporar ms rasgos para reducir el ruido que emana
del exterior o del interior del edificio? Cuando suprime el ruido en el tranquilo,
crea el valor.
Livability total de la unidad

Otra vez, recuerde que no dirige una propiedad del alquiler. Provee a la gente de
una casa. En su anlisis sumario
Livability total de la unidad
179
Cree una casa, no simplemente una unidad del alquiler.
de las unidades pesan livability total de las unidades para su mercado intencionado
de residentes.
Ofrecen las unidades bastantes pies cuadrados? Son intachablemente limpias las
unidades, frescas, y brillantes? Huelen limpios y frescos? Representa la cuenta
del cuarto la configuracin ms provechosa del espacio? La esttica de las
unidades excita con la peticin emocional? Trae la unidad bastante luz natural?
Qu visiones vern los arrendatarios de dentro de las unidades la busca? Ofrecen
las unidades cantidades generosas de armarios y almacn? Son tranquilas las
unidades? Hace el plano para el flujo de trfico eficiente? Se sentirn los
arrendatarios seguros y se sentirn seguros dentro de las unidades? Ofrecen las
cocinas y los baos una energa competitiva?
Cuando mejore las unidades para transformar una propiedad del alquiler en una casa,
conseguir alquileres altos y puestos vacantes bajos.
Genere ms ingresos
Las grandes unidades habitables que centellean con energa y peticin emocional
guardarn su edificio lleno de arrendatarios que pagarn de buena gana precios
superiores. Pero antes de que los interiores agudos pueden cortejar a sus
arrendatarios anticipados, debe conseguir que ellos acudan a sus citas para
inspeccionar las casas que ofrece. Nada llevar a cabo este objetivo un poco
mejor que la peticin de freno. Puede escribir un anuncio de peridico premiado que
har su anillo telefnico. An, este valor literario caer cuando los grandes
arrendatarios levanten delante del edificio e inmediatamente comienzan a
preguntarse, Qu hacemos aqu? Este lugar no es nada como imagin. Cree que
deberamos entrar? Nah, por qu basura nuestro tiempo? Este lugar es un
vertedero. No deberamos pensar hasta en la vida aqu.
Su edificio es su mejor anuncio

Ms que probable, cientos (o hasta miles) de la gente pasarn por su propiedad cada
semana. Qu, si algo, notarn sobre ello? Va aparecer como ese alquiler de mala
suerte de la vecindad, una llanura indescriptible Jane, o slo podra sacar esta
respuesta,
180
181
Anuncie su propiedad con un exterior excepcional ordenado.
No construye esto mantenido bien? Parece que aquellos jardines de flores y

pasajes peatonales de ladrillo extienden la mano e invitan a la gente a venir
dentro. Si quiere que su edificio genere ms ingresos, cree un exterior atractivo.
Cree la publicidad premiada con la peticin de freno de golpe de gracia. No slo va
una peticin exterior atractiva, ordenada a una mejor clase de arrendatarios,
tambin aumentar la satisfaccin del arrendatario y reducir el volumen de ventas.
Limpie las Tierras Cuando primero asuma una propiedad, realice una limpieza
detallada de las tierras, zona de aparcamiento y pasajes peatonales. Recoja basura,
hojas acumuladas, ramas del rbol cadas. Erija una cerca para bloquear la visin
de los contenedores u otras reas de la disposicin de la basura. Al grado los
arriendos corrientes o permisos de la reglamentacin municipal, consiga que
arrendatarios quiten cualquier coche inoperable de los aparcamientos, aparcamientos
o calzadas. Si tales coches se aparcan en las calles, pida que el gobierno de la
ciudad los fije y los remolque. Los prticos, los patios, las cubiertas y los
patios deberan permanecer sin artculos domsticos intiles como mobiliario
desechado, aplicaciones, piezas de recambio, motocicletas, bicicletas, juguetes del
nio y todos otros artculos que dan a la propiedad una mirada desvencijada,
descuidada. El paso un hacia la peticin de freno requiere un aspecto ordenado y
sin escombros sper.
Cuidado del patio y Ajardinando Aqu est donde puede realmente el valor agregado a
una propiedad. Los arrendatarios y homebuyers igualmente aman un csped manicurado,
pasajes peatonales rayados por la flor, cubri con pajote arbustos y jardines de
flores. Con el ajardinamiento, puede convertir un edificio del patito feo en una
propiedad del escaparate. Con el ajardinamiento de usted puede crear la intimidad,
fabricar una visin magnfica que mira fuera del interior de las unidades o
eliminar una visin fea.
182
GENERE MS INGRESOS
Sobre todo si mira un perodo de tenencia de un tres a cinco ao (o ms largo),

puesto en aquellas pequeas plantas, arbustos, jardines de flores y setos ahora.
Cuando se vende, puede ganar fcilmente una vuelta de al menos0:1. Con el tiempo,
Por supuesto, quiere slo plantar lowlandscaping la hierba de mantenimiento y la
vegetacin. No quiere pagar a una compaa de mantenimiento del patio proporcionar
la pequea fortuna enorme. Tal vez uno de sus arrendatarios podra vueltas.
Comience ahora. hasta disfrute de la maestra del patio y podra cortar un acuerdo.
Para csped e ideas del paisaje que trabajarn mejor en su rea geogrfica del
pas, conversacin con varias compaas del paisaje. Evite comprar plantas slo
porque algn cuarto de nios los ha puesto en venta y puede cargar su SUV para una
miseria. Lleve tiempo para aprender que plantas se pondrn las mejores con la menor
parte de trabajo y la posibilidad ms baja de enfermedad y muerte temprana. Y no
olvide de buscar sitios buenos para plantar rboles. Sobre el mediados al plazo
ms largo, los rboles bien localizados le darn un reembolso muy favorable.
Aprenda su altura y anchura en la madurez. Mucha planta de aficionados rboles
jvenes y arbustos demasiado cerca al edificio.
Las aceras, los Pasajes peatonales y las Zonas de aparcamiento Sustituyen o reparan
grietas principales y abrochamiento que puede aparecer en sus aceras y zonas de
aparcamiento. Quite toda la hierba o malas hierbas que pueden crecer a travs de
las grietas. El borde todas las reas donde el patio linda el hormign o el
asfalto. Pagas de la pulcritud. La hierba crecida demasiado y las malas hierbas
realmente manchan la peticin de freno de una propiedad del alquiler exactamente
porque estos tipos de defectos sealan que la propiedad es un alquiler. Tambin
quite manchas de petrleo de zonas de aparcamiento. Si el aparcamiento para la
propiedad resulta inadecuado al nmero de coches los arrendatarios propios, cree
ms zona de aparcamiento. No permita que arrendatarios (o nadie ms) aparquen en el
patio. Marque todas las zonas de aparcamiento y restrinja todo el aparcamiento a
aquellas reas designadas.
183
Cercas, Faroles y Correos Con objetivos de esttica, intimidad y seguridad, el

cercado de calidad puede realzar el valor de una propiedad. Como seguramente, un
oxidado, pudrido, o medio cayndose la cerca claramente mancilla la propiedad.
Igualmente para faroles oxidados con lmparas del cristal roto. Para un toque
decorativo agradable, aada un vallado blanco o una cerca de piedra baja delante
del edificio. Si el edificio aloja un racimo de correos, asegrese que el rea del
correo se guarda ordenada y los correos presentan una primera impresin buena.
Demasiados propietarios descuidados Limpian permitir las reas del correo
acumularse con rea del correo de chatarra y correo, circulares publicitarias,
revistas no deseadas, guardarlo limpio. y otros artculos del correos que se
dirigen a personas que ya no viven en el edificio. Si cada unidad tiene su propio
correo, sustityalos por nuevo atractivo. Afile los nmeros de la unidad, tambin.
El Exterior del Edificio Junto con mejorar a fondo el sitio, concentre su atencin
en el exterior del edificio (edificios). El edificio debe sealar a arrendatarios
anticipados que este dueo toma el cuidado bueno de su propiedad. Para evaluar el
exterior del edificio y generar ideas para mejoras, concntrese en estos cuatro
criterios: los Materiales de construccin de Condicin del Aspecto y la colocacin
del Sitio del gasto de mantenimiento (cmo el edificio se orienta en el sitio)
Aspecto Ya que comienza a inspeccionar el exterior del edificio, estar apartado al
menos50 a00 pies. Coloque el edificio en la perspectiva con el sitio y con otras
propiedades en la vecindad. Cabe? Hace el estilo arquitectnico dan el
184
GENERE MS INGRESOS
Est apartado de la propiedad. Evale cada detalle que contribuye a (o quita mrito
a) el exterior.
propiedad una unicidad atractiva, o est un diseo de la caja rectangular simple

sin ventanas a ambos lados? Tenga otros media docena de bloques de pisos en la
vecindad sida construido con el mismo diseo suave? Qu mejoras puede hacer al
edificio que realzar su aspecto y favorablemente lo har resaltar de propiedades
cercanas as como otros edificios competitivos? El tejado. Preste la atencin
especial al tejado. Se descolora? Aumentan el amontonamiento de hojas? Crecen
las plantas en el tejado o de los canales oxidados? Un tejado puede influir
dramticamente en la esttica exterior de un edificio porque con frecuencia ocupa
el30 por ciento o ms de lo que ve cuando afronta un edificio. Lmpielo de modo que
muestre tan poca ropa como posible. Si sus esfuerzos remediadores no pueden mejorar
las apariencias del tejado y planea tirar rpidamente la propiedad consideran
la sustitucin de ello. Como el perito catastral Bob Bruss indica, un nuevo tejado
probablemente no le dar un reembolso del dlar para dlar, pero realzar la
comerciabilidad de la propiedad. De vez en cuando, tales reparaciones del artculo
de promocin pueden trabajar synergistically para crear un efecto total que
ayudar a su propiedad a alquilar o venderse por una cantidad ms alta. makeover
cosmtico. Puede imaginar modos de realzar las apariencias del edificio con
postigos, cajas de la flor, puerta (puertas) principales dramtica y entryways,
ventanas nuevas o adicionales, pintura fresca, un color contrastante para el neto,
o acentuacin del diseo con detalles arquitectnicos? Cmo bien hace (o podra)
el exterior de la propiedad distinguirlo de otras propiedades del alquiler
valoradas de manera comparable? Tasa su peticin como grande, as as, u horrible?
Ponga otras posibilidades en una lista para mejoras provechosas. Piense en rasgos
que realmente pondrn su propiedad aparte de sus competidores. Busque aquellos
rasgos que van wow su mercado objetivo y transentes.
185
Condicin exterior: La Inspeccin Profesional Para evitar demasiadas reparaciones

del artculo de promocin, contratar a un inspector de casa profesional para
descubrir problemas potenciales con cualquier propiedad que ofrezca comprar.
Generalmente, sin embargo, no pedir un informe de inspeccin hasta que haya
firmado una compra conUse su extensin que incluye una inspeccin de la
contingencia inspector en la clusula. Sin embargo, antes de ese paso, realice una
inspeccin preprofesional cercana. Su pernegotiate un escrutinio zonal del exterior
(e interior) bajar el precio. sirva tres objetivos.. Negociaciones de compra. Para
conseguir el mejor precio y trminos, debe justificar su oferta. Cuando el vendedor
dice, Qu! Me ofrece415000$! Los edificios como esto se venden por60000$ por
unidad. S, responde. Pero aquellos edificios estn en cerca del perfecto
estado. Como hablamos, esta propiedad va a necesitar.... Arranque a perdedores.
Cuando su preinspeccin claramente identifique problemas an el vendedor no le
alojar con concesiones, dejar de perder el tiempo. Diga sayonara. Movimiento a su
siguiente posibilidad. Educacin y entendimiento. Cuando realmente haga entrar a un
inspector profesional, no se conforme con una mera inspeccin. Vaya para una
educacin. Use sus notas preinspectores para interrogar el pro. Aprenda todo que
puede sobre problemas que se manchan, y entender su causa, alternativas
remediadoras, y el ms importantemente, los medios rentables de la prevencin.
2.
3.
Los materiales y el Mantenimiento Cada rea del pas tiene sus propios tipos de
materiales de construccin que son populares y eficaces para ese lugar. La madera,
el ladrillo, la chapa de ladrillo, el adobe, el bloque concreto, el estuco y el
acero son posibilidades. Adems, algunos edificios se basan en una fundacin de la
pierand viga; los otros se sientan en losas concretas. Windows y los tejados se
diferencian, tambin. Las ventanas del toldo de aluminio del estilo de la manivela
son populares
186
GENERE MS INGRESOS
en algunos climas ms calientes pero rara vez encontrado norte. En California, ve

tejados del azulejo; en Maine, ese tipo del tejado es raro. Evale la calidad de
construccin y materiales de construccin. Sin tener en cuenta los tipos concretos
de materiales de construccin usados en su rea, puede estar seguro que varan
extensamente en gastos, funcin y deseabilidad. Antes de la compra, dirjase a
constructores entendidos, contratistas, o construyendo compaas de suministro para
aprender las diferencias entre de alta cualidad, mediados de la variedad, y
materiales de construccin econmicos. Tal vez puede hablar con alguien que ha
construido recientemente una nueva casa. Pueden haber gastado meses haciendo
compras para y comparando materiales. A diferencia de sus arrendatarios, se tiene
que mover ms all del aspecto. Los inversionistas inteligentes no juzgan la
calidad de un edificio por su trabajo de pintura. Mantenimiento: Tiempo, esfuerzo y
gastos. Aparte de la calidad de materiales de construccin, considere cuanto
tiempo, esfuerzo y dinero va a costar para mantener el edificio. Creciendo,
recuerdo que cada tres o cuatro aos que tuvimos que raspar la pintura que se
desconcha con un cepillo de alambre para prefavorecer bajo pelan nuestra casa para
su siguiente mano de pintura. Ahora, las pinturas duraderas de hoy, las manchas y
el mantenimiento de materiales a menudo duran0 aos o ms largo. edificios. Cuando
realmente repare o renueva, vaya con el bajo o mejoras sin mantenimientos, aun si
cuestan ms. Usted, sus compradores eventuales o sus arrendatarios no quieren
perder el tiempo con el mantenimiento de la propiedad. Bajo o rasgos de
nomaintenance incrementar los ingresos netos de su propiedad y le ayudar a
retener su aspecto agradable en un perodo de tiempo ms largo. Para ms abajo a
propiedades valoradas del modo moderado, fuertemente favorezco apartadero de vinilo
y aleros. En el Sur, me gusta el bloque concreto. Palmada en una mano de pintura
cada5 a20 aos y eso es para mantenimiento exterior. En cuanto a canales, los
viejos los aman. Los odio. La mejor manera de tratar con canales oxidados, llenos
de la hoja los arranca y no los sustituye. Coloque a un desviador de lluvias en
el tejado encima del exterior entryways.
187
Como he dicho antes, no poseo ningn talento, ninguna inclinacin, y ningn tiempo
para tomar personalmente las tareas de reparacin de la propiedad y mantenimiento
de la propiedad. Con materiales de hoy, esa repugnancia no erige ningunas barreras
para la posesin de propiedades del alquiler. Incorporando la Colocacin que mira
un edificio del exterior, note cmo se sita en el sitio. Se colocan las ventanas
para traer almenaras de la luz natural? E intimidad de vecinos? Pueden los
residentes tomar el sol en el traspatio sin ojos curiosos inTenants aman vading su
intimidad? Son las reas durmientes de unidades con cargas las unidades protegidas
del ruido de la calle? Cmo va vientos de invierno predominantes (o brisas de
verano) de la luz natural. golpear el edificio? Cmo afectarn stos comodidad
residente y proyectos de ley de energa? En Norteamrica, una exposicin del sur
con ventanas grandes traer la luz del sol de invierno y reducir gastos
calentadores. Seguridad y proteccin. Note si mancha algn riesgo de seguridad o
seguridad. Se sita el edificio tal que los residentes pueden entrar en reas en
pblico vistas? Una vez pose un edificio donde las entradas a dos de las unidades
requirieron que residentes anduvieran abajo un pasillo estrecho largo con una alta
cerca en un lado y una fila del seto. Aunque nunca pensara en ello atrs entonces,
hoy me asegurara que el pasillo se muy bien encendi por la noche. No slo alguien
se podra caer en la oscuridad, pero el pasaje peatonal oscuro podra resultar
atractivo para un atracador o violador. Hoy, siempre debe tratar de asegurar
razonablemente seguridad y proteccin de sus arrendatarios si son dentro de sus
unidades o simplemente acercndose a un entryway de la calle o una zona de
aparcamiento designada. Topografa. Una vez pose una propiedad que se situ
ligeramente debajo del grado. Despus de cada lluvia difcil, el agua fluy en el
garaje como si fue transportado all por un acueducto. Adems del avenamiento, la
topografa afectar la cuesta de la entrada camino hacia la propiedad. Incluso las
inclinaciones moderadas pueden arreglar la navegacin o
188
GENERE MS INGRESOS
abajo difcil durante nieve y tormentas del hielo. La topografa tambin puede
aumentar gastos de renovacin y exponer un sitio al mayor riesgo de huaico o
terremoto. Note, tambin, el egreso y el ingreso. Aparte de la navegacin de una
calzada durante hielo y nieve, produce el sitio web de la propiedad algn otro
problema para residentes ya que tiran en y de la propiedad? Trfico? Hace el
propio edificio bloquean una visin de si los coches son venideros. Incluso las
dificultades relativamente leves de egreso e ingreso pueden desalentar a la gente
de alquilar unidades en un edificio o crear sentimientos molestos entre aquellos
que hacen.
Nombre Su Construccin de Uno de los modos ms fciles y mejores de crear la

publicidad para su edificio lo debe llamar. Cuando sus arrendatarios dicen a amigos
y conocidos donde viven, no dirn la Avenida42100. Dirn, En el Limn en la
Avenida4. Ah, el amigo responde, he odo de ese lugar. Se supone que es un
lugar bastante bueno para vivir. Cmo Avenida42100, le gusta esto? Brazos de
Hampton, es grande. Pagamos un alquiler bastante tieso, pero est o El Limn que
bien vale la pena. Seguramente latidos la mayor parte de aquellos rbol de la
rata? Los nombres hacen trampas que miramos. El dueo realmente trabaja para
asegurarse que todo ha tenido cuidado de. haga una diferencia. Cambio de nombre
de la vuelta recuerda la lnea area, Avin a reaccin del Valor? De ser as, puede
recordar la compaa debido a sus normas de seguridad flojas. Volaron uno de sus
aviones en Everglades y mataron a cada uno a bordo. Como el Avin a reaccin del
Valor ya no funciona, puede creer que la publicidad mala que rodea ese accidente
condujo la compaa del negocio. Pero no hizo. El Avin a reaccin del valor ahora
vuela bajo el Aire del nombre Tran. Tome una punta del Avin a reaccin del Valor.
Si el edificio que compra sufre de una reputacin pobre, vierta su nombre presente
y dle nuevo uno.
189
Qu Nombre debera Usar? Tanto como posible, trate de unir el nombre de la

propiedad a un tema que completa en su mercadotecnia, ajardinamiento y diseo de
los edificios. Use un nombre que apelar a su mercado objetivo. Evite nombres que
se han hecho deteriorados o clichs. Recoja un peridico de una ciudad grande a
travs del pas. Ledo rapidamente los nombres del nuevo desarrollo de casa y
bloques de pisos grandes. Encuentre un nombre distintivo y atractivo que puede
adaptar a sus operaciones. Si su propiedad es vieja, puede llevar un nombre como
Brazos de Hampton o Pisos de Mayfair. Estos nombres fechan la propiedad. A
menos que apele a mayores, se deshaga de cualquier nombre que parezca a que viniera
a partir de los aos940 a menos que, por supuesto, pueda desarrollar
creativamente un tema del perodo que combina la nostalgia inteligente con la
cadera. (Y Casablanca con una pelcula noir adorno.) Bien, me hago llevado. Pero
realmente se tiene que destacar en el mercado atestado. Su opcin de nombres y un
tema total para la propiedad puede trabajar la magia. (Ver la Caja9.) Pida que el
Correos Le ponga en una Ubicacin Ms prestigiosa No, el correos no mover su
edificio. A veces, sin embargo, le darn una nueva direccin, como cuando una
pequea parte de Miami decidi que quisieron llamarse Pinecrest, y los
Arrendatarios pagarn Gaithersburg, Maryland, era capaz de cambiar su para un
nombre de estado ms alto a Potomac del Norte en un intento de compartir en la
direccin. la aura de su vecino prestigioso. No haga ningn error, los nombres y
direcciones de construccin realmente cuentan. Tanto tan en algunas reas que los
edificios en una calle menos prestigiosa se confabularn para asegurar la direccin
de otra calle ms prestigiosa. El dueo de466 Lexington en Manhattan uni su
edificio con la propiedad en230 Park Avenue, y as se hizo (con la bendicin del
correos)237 Park Avenue. Slo por finagling una direccin de Park Avenue, este
dueo manej un aumento del0 a20 por ciento de sus colecciones de alquiler.
Entienda una manera de obtener una direccin de estado ms alta, y los
arrendatarios le pagarn de buena gana alquileres ms altos hasta
190
GENERE MS INGRESOS
Una de mis propiedades grandes ms tempranas era un complejo del campus de30
unidades. Cuando lo asum, slo20 unidades se alquilaron para el prximo semestre!
El problema provino en gran parte de la ubicacin. El proyecto estaba por las
afueras del rea del campus, definitivamente ms lejos de clases que la mayor parte
de alojamiento. Como era a travs de un puente del campus, psicolgicamente se
separ as como geogrficamente. Como el proyecto tena una ocupacin muy baja de
su inicio, haba sufrido del mantenimiento pobre y haba desarrollado una imagen
mal hecha, de segunda clase. Saba que tendra que mejorar el estado fsico de la
propiedad inmediatamente, pero mi preocupacin principal era cmo cambiar la imagen
total. Tuve que hacer la propiedad deseable como un lugar para estudiantes para
vivir. Como no poda mover el edificio, lo tuve que hacer invitando en su
localizacin actual. Para crear rpidamente una imagen nueva y emocionante, comenc
con un nuevo nombre, Tierras altas del Campus y un smbolo en la forma de
Scotty, un Montas escocs, completo de la falda escocesa. Esto dio la
identificacin visual rpida a todo que hice en el camino de promocin y
publicidad, y un movimiento slo aadi al otro. Sin duda el golpe de mercadotecnia
principal era la introduccin de un minibs apropiadamente identificado con Scotty
y disponible para el uso exclusivo de residentes Montaosos. Un conductor dirigi a
arrendatarios de ac para all a la escuela todo el da, y los fines de semana
dimos las vueltas de barras del campus, lugares de encuentros y acontecimientos
atlticos. Ahora podra hacer publicidad como los nicos pisos que estaban slo
unos pasos lejos de cada lugar en el campus. En nada llano, el problema de la
ubicacin slo no se neutraliz, se convirtieron en ello un ms! Para conseguir la
atencin barata y construir nuestro nombre, imprim miles de pegatinas de
parachoques en miniatura que presentan a Scotty dice... seguido de algn
comentario escabroso. Era la clase de una campaa de la galleta de fortuna
orientada por los estudiantes. Cada uno estaba deseoso de leer a cada uno que
Scotty del else dice la etiqueta adhesiva. Rpidamente aparecieron en bicicletas,
impermeables, cuadernos, y en todas partes del colegio. Ya que cada uno preguntaba
a quin Scotty era, el cuerpo de estudio entero pronto saba sobre Tierras altas
del Campus. Ahora que consegua a arrendatarios, aad una amenidad que encajan su
idea de la diversin. El club de Scotty se estableci para los residentes en un
espacio de stano no usado como un rea de la reconstruccin del saln. Los
domingos por la tarde la direccin lanz cerveza libre y partidos de la pizza con
acontecimientos especiales como pelculas de W. C. Fields. Bastante pronto el Club
de Scotty estaba el en el lugar en el campus. Despus slo un semestre, las
Tierras altas eran el nico bloque de pisos en el campus con una lista de espera.
Caja9
El inversionista Craig Hall cuenta cmo l tierras altas del campus colocadas de
nuevo.
191
Aunque esto fuera una situacin muy especial, es un ejemplo universal porque
dramticamente ilustra el ms bsico de todos los principios de mercadotecnia: Est
relacionado con las necesidades y los deseos del su mercado. No busque ideas que
trabajarn en todas las propiedades no hay ninguno. Mantenga una mente abierta,
penetrante. Busque cosas que puede hacer para atraer y satisfacer a los mejores
arrendatarios para cada inversin especfica. Entonces haga aquellas cosas
necesarias para conseguirlos y guardarlos. La caja9 (Sigui)
aunque nada ms sobre la propiedad haya cambiado. En algunas ciudades, los

arrendatarios pagarn ms el cdigo postal correcto o central telefnica, sobre
todo ahora con la proliferacin de cdigos de la zona urbana mltiples.
Signage Cualquier edificio de cuatro o ms unidades se debera marcar con un signo

No slo cualquier signo, pero un signo que comunica el carcter, calidad y
peculiaridad de la propiedad. Generalmente, signos profesionalmente diseados de
madera atractiva al menos46 en talla. Coloque el signo en una cama de flores,
plantas o arbustos, y destquelo por la noche con una lmpara de la inundacin
eficiente por la energa. Su signo e iluminacin harn el edificio ms fcil a
encontrar por los invitados de sus arrendatarios y sus arrendatarios anticipados.
Naturalmente, tambin, el atractivo del signo cuando combinado con su
ajardinamiento y el exterior del edificio har pblico adelante la calidad de su
propiedad.
Peticin de freno: Resumiendo Como un fijador del comprador, amo encontrar

edificios buenos con exteriores de mala suerte, patios, ajardinamiento y cercado.
Tomado juntos, estos de1. Antes de que destine a cualquier tipo de signage,
verifique los requisitos y prohibiciones de sus ordenanzas del signo locales. Casi
todas las ciudades regulan la talla del signo, la colocacin y la iluminacin. Mi
consejo aqu supone la legalidad.
192
GENERE MS INGRESOS
los rasgos de teriorated cierran con llave una impresin negativa en las mentes de
la mayor parte de inversionistas. Estas negativas pesadamente rebajan la peticin
de freno de la propiedad y su mercado (y alquiler) valor. Entre todas las mejoras
puede hacer a una propiedad, creando deslumbrando el freno (y traspatio) la
peticin devolver su inversin muchas veces. Pero, ya que he enfatizado, se debe
ocupar de detalles. El Hombre Bien vestido o la Mujer Piensan en el hombre bien
vestido o mujer. Ambos consiguen esa mirada espectacular por prestar la atencin a
una docena o ms de detalles. Pelo, maquillaje, joyera, color, estilo, adecuado,
nuevamente limpiado y presionado todo colabora. Ahora, Que le va colocar una
mancha en una blusa o lazo y lo que le hace claramente recuerde: ponerse? Una
impresin negativa. Esto es que gente el pleito de Armani recordar. o la mancha
en Cmo Conseguir Ese Freno Deslumbrante la Peticin de Versachi a Menos que sea el
lazo creativamente dotado, grande? las ideas para mejorar una propiedad pueden no
venir a usted fcilmente. Seguramente no vienen fcilmente a m. Estoy alto entre
el artsticamente desafiado. De este modo, aqu est cmo venc este obstculo.
Llevo una cmara en el glovebox de mi coche. A menudo cuando veo un edificio o
patio que muestra rasgos llamativos, rompo un cuadro. Con el tiempo, he reunido una
coleccin grande de fotos. Cuando trato de entender cmo mejorar mejor una
propiedad del fijador y darle la peticin de freno, saco algunas de estas fotos y
comparo el rasgo de una propiedad modela para figurar con la propiedad del fijador.
Este mtodo siempre trae adelante una prisa de ideas que crean el valor. Intntelo,
le gustar esto. Tambin le recordar que no necesariamente tiene que confiar en
sus propias fotos. Las docenas de Casa y a Casa tipos de libros y revistas llenan
los anaqueles de libreras. Con regularidad compro estas publicaciones. Sus
artculos y fotos van definitivamente el zumo su pensamiento creativo y
sensibilidades estticas.
Renase ms que alquiler
193

Mire estrechamente para modos de generar ingresos extra. Cuando examine los estados
de ingresos de bloques de pisos, se encontrar con frecuencia con un artculo de la
lnea llamado otros ingresos. Estas cantidades pueden incluir el dinero ganado de
mquinas de la lavandera, aparcamiento, armarios de almacenaje, y varios servicios
y servicios.
Lavandera Idealmente, sus unidades incluirn el espacio para conexiones de la

arandela/secador. Pero si no hacen, busque el espacio en otra parte en la propiedad
de poner de fichas (realmente ahora hecho funcionar por la tarjeta) arandelas y
secadores. Sin la lavandera en el local, su edificio sufrir una desventaja
competitiva seria. Los arrendatarios ms buenos se criaron en casas con la
arandela/secadores. No quieren ahora comenzar a tomar su ropa sucia a una
lavandera automtica. No se preocupe de problemas de mantenimiento de la mquina.
La mayor parte de dueos de pequeas propiedades de ingresos no poseen las mquinas
de la lavandera. Contratan el negocio a compaas especializadas que entonces
partieron su tomar con el inversionista de bienes inmuebles. Tambin puede
arrendar mquinas con un acuerdo de mantenimiento. Entonces todos los recibos del
equipo pertenecen a usted. El precio ambas alternativas para ver qu podra
resultar el ms provechoso en el tipo del edificio (edificios) que compra.
El aparcamiento Si los aparcamientos son escasos en la vecindad donde posee

propiedades, considere un recargo para aparcar (o quizs un recargo para un segundo
coche). No d arbitrariamente un aparcamiento por unidad. Algunos arrendatarios
pueden no tener coches. Los otros pueden querer aparcar en la calle. Valorando su
aparcamiento escaso sepa
194
GENERE MS INGRESOS
el rately de las unidades, aquellos arrendatarios que lo quieren ms pagar ms.

Como con todas otras decisiones, cmo maneja el aparcamiento variar con las
prcticas de propiedades competitivas. Sin embargo, estudie detenidamente sus
oportunidades. La asignacin de un espacio con cada unidad es una posibilidad. Sino
tambin explore otras opciones que colocan el valor ms alto en un escaso calculan
de nuevo la fuente del valor. de su aparcamiento Si su sitio web se dota de ms
aparcamientos que son necesarios por sus arrendatarios, alquilan instalaciones.
aquellos espacios suplementarios a arrendatarios en edificios cercanos que carecen
del aparcamiento adecuado. Tambin, muchos dueos de coches pagarn de buena gana
extra el aparcamiento cubierto. Si su propiedad acomodar esta mejora, el reembolso
crear generalmente una vuelta importante en su inversin.
Construya Armarios de Almacenaje Cuando posea bienes inmuebles, quiere apretar un

poco de uso provechoso de cada rincn y hendidura dentro del edificio, y dentro de
cada pie cuadrado del sitio. Los bienes inmuebles (edificio o tierra) son demasiado
valiosos un recurso de gastar. Un tal uso provechoso es armarios de almacenaje.
Incluye la propiedad un desvn, stano, o avanza lentamente el espacio dnde se
podra forjar el cuarto para el almacenaje? Puede alquilar fcilmente tales
armarios por0$ a20$ por mes. Generalmente, puede conseguir el reembolso en menos de
cuatro aos. Si ningn espacio existente dentro del edificio puede servir este
objetivo, quizs el sitio podra acomodar varios de aquellos almacenaje
prefabricado chozas. (NOTE: Antes de que convierta cualquier espacio
suplementario que incorpora en el almacenaje pagado, determine si tambin lo podra
convertir en el espacio rentable habitable. De ser as, dirija los nmeros para
figurar qu uso podra generar la cantidad ms alta de ingresos netos.
Sorprendentemente, el almacenaje pagado a menudo proporciona el uso ms
provechoso.)
195
Cable/Satlite Como el dueo de un edificio de la multiunidad, puede ser capaz de

controlar el acceso (en la mayor parte de estados) a los pisos individuales por
compaas del Internet de alta velocidad y la televisin va cable. Adems, puede
ser capaz de controlar si un cable o el abastecedor de Internet pueden colocar una
antena parablica en su propiedad2 que Esto puede aadir posiblemente a los
ingresos de su edificio de tres modos.. Compre la venta al por mayor, venda la
venta al por menor. Alambre el edificio total y pague al abastecedor un coste al
por mayor; entonces acuse a cada arrendatario una tasa mensual de un margen de
beneficio. Compre la venta al por mayor, venda la venta al por mayor. Haga pasar
sus ahorros en costes al por mayor a sus arrendatarios para aadir a su ventaja
competitiva. Esto muy se pegar en sus mentes. Compre la venta al por mayor,
incluya el servicio con el alquiler. No abogo por lo general por ningn enfoque a
ingresos por lo cual unos servicios especiales o la amenidad se ofrecen a cada uno,
a menos que el coste marginal de proporcionar el servicio sea muy bajo y pocos
residentes lo pagaran. En la mayor parte de casos, adelanta ms vendindose a
aquellos que valorarn y apreciarn (ninguna extorsin) lo que ofrece. Libre rara
vez paga como una estrategia del mercado. Sin embargo, si las condiciones
competitivas lo garantizan, consideran la adicin que esto se anima.
2.
3.
Otra vez, el potencial de cable/de satlite ilustra cmo propietarios empresariales

continuamente procedimiento de trabajo del estndar de pregunta. Continuamente
evalan lo que es y contemple cual podra ser.
2. Concuerde con un abogado local. Debido al cabildeo poltico por las compaas de
comunicaciones, los reguladores federales desafan los derechos de propietarios de
ejercer el control de sus propios edificios.
196
GENERE MS INGRESOS
Aada Otros Servicios o Servicios Ya que lee en la Caja9, los bienes inmuebles
notados syndicator y el especialista de la vuelta Craig Hall cuentan de comprar una
propiedad de bajo rendimiento que sufri debido a su ubicacin inoportuna. Entonces
como la parte de su estrategia de crear el valor, ofreci a arrendatarios una
furgoneta de persona que vive fuera de la ciudad. Igualmente, siempre que asuma una
propiedad, estudie detenidamente una lista de servicios o servicios que podra
proporcionar (preferentemente a un precio) que aumentara sus ingresos y reforzara
su ventaja competitiva. Adems del cable/conexin va satlite, considere servicios
como limpieza, guardera o transporte. En trminos de servicios, iba sus
arrendatarios apreciar (y paga por) una piscina, pistas de tenis, racquetball (o
squash) tribunales, un gimnasio o un cuarto de estudio. Como Craig Hall aconseja,
Mantenga una mente abierta y penetrante. Busque cosas que puede hacer para atraer
y satisfacer a los mejores arrendatarios para cada inversin especfica. Amn!
10
Modos creativos de hacer ms dinero

Hasta este punto, ha descubierto cmo elegir un rea con una cuadra (y
preferentemente) crecimiento de la economa local, valorar una propiedad y formar
sus mejoras empresariales hacia un mercado objetivo seleccionado de arrendatarios.
Pero sus oportunidades de hacer el dinero con pequeas propiedades de ingresos
seguir adelante. A travs de su creatividad, tambin puede incorporar una o varias
de las ideas siguientes en sus esfuerzos de maximizar ganancias:
Adapte su acuerdo del arriendo. Unidades de la oferta con mobiliario. Mejore la

vecindad.
Adapte sus acuerdos del arriendo

La mayor parte de dueos de pequeas propiedades del alquiler redactan sus
arriendos para concentrarse en el hierro trminos vestidos que requieren que el
arrendatario pague el alquiler, sienta cario por la propiedad y siga todas las
reglas de la casa y polticas. Como consiguiente, estos dueos nunca realizan que
el arriendo, l mismo, se puede hacer una parte potente de su estrategia del
mercado total.
Use su arriendo para reforzar su estrategia del mercado.
197
198
MODOS CREATIVOS DE HACER MS DINERO
De hecho, los arriendos pueden hacer mucho ms para avanzar su estrategia del
mercado que pueden para obligar a un arrendatario malo a ir directamente.
Principalmente trata con arrendatarios malos a travs de la proyeccin cuidadosa,
no acudiendo a los tribunales para hacer cumplir un arriendo. No me consiga
incorrecto. En estos tiempos litigiosos de derechos del arrendatario, debe ligar a
sus arrendatarios con un acuerdo escrito bien trabajado y legalmente ejecutable. No
le animo a hacer por otra parte; sin embargo, realmente quiero que usted vaya ms
all de la necesidad legal y considere cmo puede usar la lengua de su arriendo
para atraer a grandes arrendatarios.
La Ventaja competitiva antes de Que decida los trminos especficos de su arriendo,

estrechamente examina los arriendos de otros propietarios. Busque modos de
diferenciar su acuerdo del alquiler que animara a arrendatarios (su mercado
objetivo) a elegir su propiedad sobre propiedades competidoras. Por ejemplo, Su
arriendo puede podra ganar una ventaja competitiva por lowhelp usted equivocndose
sus requisitos en efectivo sinceros, ofreciendo una garanta de reparacin,
acortando su trmino del arriendo, diferenciar el que garantiza una renovacin del
arriendo sin unos pisos de aumento de en el alquiler o colocar depsitos de
seguridad del arrendatario y a aquellos del alquiler de su mes pasado en la
inversin de la opcin de la hormiga tencompetitors. de acumularse el inters o la
apreciacin para la ventaja del arrendatario. O bien, quizs podra desarrollar
clusulas del arriendo muy apretadas o restrictivas y colocar su propiedad como
alquileres que satisfacen a arrendatarios ms exigentes y responsables. Podra
incluir restricciones severas del ruido y otros fastidios comunes para alquileres.
De esa manera podra promover su propiedad como el lugar tranquilo para vivir.
Crea la ventaja competitiva no slo adaptando los rasgos de su propiedad a querer
de su mercado del arrendatario sino tambin por la costumbre que adapta las
clusulas, lengua y longitud de su arriendo para corresponder a necesidades del
arrendatario.
199
Explique Sus Ventajas adaptando arriendos para encajar mejor las necesidades de su
mercado objetivo, puede aumentar sus ingresos del alquiler, conseguir un precio ms
alto de la ocupacin y bajar sus gastos de funcionamiento. Para realizar totalmente
estas ventajas, sin embargo, se debe asegurar que los arrendatarios del Espectculo
anticipados reconocen y entienden que los advanand cuentan. tages ofrece. Adopte la
estrategia de un dependiente afortunado. Ms bien que mostrar su propiedad
perfunctorily, indique y explique (desde el punto de vista de los arrendatarios)
los rasgos deseables tanto de la unidad como de su arriendo. Lengua comprensible,
Fcil a leer Como un punto de partida, considere que suprimir a aquellos
multipagina, letra pequea, arrienda formas que son el margen lleno al margen con
la jerga legal. En cambio, trabajo con un abogado para construir un acuerdo mucho
ms amistoso con el lector. Adems, aquellos legalisms excesivos pueden trabajar a
veces a su desventaja. Legalisms muerden atrs. Cuando tome un enfoque demasiado
legalista con sus arrendatarios, no se sorprenda cuando respondan en la clase. Ms
pginas que su arriendo implica y el ms arcano su lengua, ms probablemente sus
arrendatarios (o sus abogados) encontrarn a unos Que el bien una palabra o
clusula discutiendo de. (Los abogados tiran en el arriendo qu nadie mucho ms
dinero de pleitear un arriendo que pueden o leer? haga de redactar un arriendo.) Al
principio, los arriendos de la letra pequea se usaron principalmente para
intimidar a arrendatarios. Hoy, ese objetivo es tan anticuado como feudalismo. Hoy,
de ser empujado, sus arrendatarios y sus abogados se pueden hacer igualmente
creativos en su interpretacin de clusulas del arriendo. Incluso peor, sus dlares
fiscales realmente pueden pagar al abogado de su arrendatario va asistencia
letrada, derechos del arrendatario del gobierno o agencias de derechos humanos. El
mito de un arriendo fuerte. Supuestamente, un arriendo de la letra pequea,
fuerte es el que donde cada clusula liga a los arrendatarios en hacer ex
200
el actly lo que quiere que ellos hagan. (Ah, si slo era tan fcil.) Demasiado a
menudo, sin embargo, los arrendatarios que los arrendatarios Malos rompen hacen lo
que quieren hacer arriendo o ningn arriendo. los arriendos fuertes no creen en
el mito de un arriendo fuerte o hermtico. En mayora de los casos, no es la
fuerza cada da. del arriendo que determina si sus arrendatarios se comportan en
una manera consecuente con sus deseos. Mejor dicho, es la calidad de los propios
arrendatarios. Un arriendo fuerte nunca puede substituir a la seleccin del
arrendatario cuidadosa. Cuando el empuje viene al empujn, un arriendo fuerte le
puede ayudar a mitigar el agravamiento y prdidas causadas por arrendatarios
molestos. Pero, sin tener en cuenta la lengua en su arriendo, son arrendatarios
buenos solos quien har sus das como un propietario tanto provechosos como
agradables. Responsabilidades conjuntas? Como aparentemente, la mayor parte de
arriendos se redactan para la ventaja primaria de propietarios, ellos derechos del
arrendatario rutinariamente leves y responsabilidades del dueo. En contraste, como
la parte de su estrategia del mercado de atraer a arrendatarios de calidad, su
arriendo podra mostrar un tratamiento ms equilibrado. Sin una duda, muchos
arrendatarios realmente ven a propietarios con sospecha y desconfianza. Si adopta
un enfoque ms justo, mostrar su buena fe. Tambin le revelar para ser una
reduccin encima de otros propietarios. Ms, porque realmente tiene la intencin de
realizar sus responsabilidades, un listado de estas responsabilidades ayudar a
educar a sus arrendatarios. Ms que unos arrendatarios creen que los dueos de
propiedades del alquiler realmente coleccionan poco ms que alquileres y se
enriquecen. Adelanta cuando desengaa de ellos de esta ilusin poniendo en una
lista sus responsabilidades y gastos dentro del arriendo. Redactar conjunto? La
gente se siente ms comprometida en acuerdos cuando ayudan a formarlos. Para poner
este hecho a su ventaja, trate de hablar y redactar los trminos de su acuerdo del
arriendo con la participacin del arrendatario. Naturalmente, tendr una idea buena
de cuales clusulas, condiciones y responsabilidades quiere dirigirse. Pero
201
Pida a sus arrendatarios su entrada.
unos dan y toman har a los arrendatarios tener ganas de contribuir a compaeros,
ms bien que meros vasallos o siervos.
Negociacin mutualmente ventajosa. Redactar conjunto tambin puede proporcionar

otra ventaja. Su arrendatario propuesto puede sugerir compensaciones por lo cual
ustedes ambos triunfo. Algunos aos atrs cuando primero me traslad a Florida, por
ejemplo, trat de alquilar un lugar para vivir para el periodo de tres a seis
meses. Antes de comprar una casa, quise que el tiempo aprendiera el mercado y
explorara opciones. Pero porque dese un arrendamiento a corto plazo as como el
hecho pose un animal domstico (un Terrier de Yorkshire), afront recolecciones
escasas e indeseables. Como consiguiente, me qued en una Posada de Vacaciones
durante4 semanas. An, tena yo sido capaz de asegurar una casa del alquiler
satisfactoria o piso, habra sido un arrendatario perfecto. Tambin habra querido
pagar un depsito de seguridad de alquiler y grande superior. An, todos los
propietarios y gerentes habl con simplemente indicado sus ningunos animales
domsticos requisito del alquiler. Ninguno hasta insinu a la posibilidad de
negociar mutualmente ventajoso. Piense con cuidado antes de que adopte una poltica
tan rgida. Aun si no redacta conjuntamente un acuerdo del arriendo, al menos
guarde la puerta de negociacin abierta. Deje a los arrendatarios anticipados saber
que est abierto para flexibilidad mutualmente ventajosa y cambios mutuamente
ventajosos. Cuando que puede incrementar pide la entrada del arrendatario, descubre
las cuestiones de ganancias con la mayor parte de preocupacin y valora al
arrendatario. Est en el flexible, abra aquellos casos que puede valorar para la
ganancia mxima, an todava ofrecer a arrendatarios su mente preferida.
proposicin del valor (PVP).
Qu Trminos podra Negociar? Tericamente, podra abrir el arriendo entero a la

negociacin. Esto es seguramente la prctica para arriendos que se aplican a
algunos edificios de oficinas grandes y centros comerciales. Pero temo que flexi
excesivo
202
el bility resultara impracticable para dueos de pequeas propiedades del

alquiler. En mi experiencia, aqu estn las cuestiones donde podra expresar la
flexibilidad. La proyeccin de criterios Cantidad de Cantidad de alquiler de
Mejoras del depsito para Trminos de Desgaste de Animales domsticos de
arrendatarios del arriendo reglas Estrictas
En la sugerencia de estas posibilidades para la negociacin, realmente quiero

mencionar otra vez que todas sus negociaciones deben ocurrir dentro del contexto de
leyes de vivienda justa aplicables. Generalmente, no puede conducir los trminos de
su arriendo hacia raza de una persona, religin, pertenencia tnica, sexo, edad,
invalidez o ninguna otra categora esto es protegido por fedreal, estado o leyes
del alojamiento municipales. Sin embargo, la llamada vivienda justa no le niega el
derecho de adaptar mutuamente un arriendo con sus arrendatarios anticipados. Como
la analoga, los prestamistas de la hipoteca discriminan y negocian cada da de la
semana. No discriminan, sin embargo, por motivos no permisibles. Ni si usted. El
arrendatario que protege a Muchos propietarios puso un nivel mnimo para crdito e
ingresos. Los candidatos pasan o fallan. Esta poltica de proyeccin resultar
generalmente simple y legalmente defendible. En contraste, para usar otra vez la
analoga de prstamos hipotecarios, la hipoteca no Hace arbitrariamente los
candidatos no sufren el mismo destino. Mientras los aos protegen bien los
prestatarios o se aceptaron o se rechazaron, la gente. hoy los prestamistas cotizan
tasas de inters diferentes, pagos al contado y gastos de cierre para prestatarios
optimistas que se diferencian en trminos de capacidad crediticia, proporciones de
la accesibilidad financiera e historia de trabajo. Adems, al contrario de la
creencia popular, la mayor parte de prestamistas negociarn sus gastos del
prstamo. En otras palabras, si ha ganado un FICO (perfil del crdito total)
resultado de780, casi todos los prestamistas acusarn usted menos y AP
203
demustrele para un pago al contado inferior que alguien ms que muestra un620
resultado de FICO. Trabajara esta misma tctica para usted? La gente buena,
crdito incobrable. Por ejemplo, diga que pregunta a750$ por mes y requiere un
depsito de seguridad de000$. Recibe una aplicacin de una pareja cuya puntuacin
de crdito de575 se sienta debajo de su nmero de lmite de625. Explican que su
crdito incobrable result de una ortografa de paro. Siempre pagaban su alquiler a
tiempo. Realmente les gusta su unidad. Quieren pagar800$ por mes y darle un
depsito de seguridad de2000$. Qu hace? Los acepta o rechaza? Por supuesto,
muchos dueos nunca conseguiran esto lejos. Su mnimo rgido excluira a esta
pareja. Pero es por estos mismos motivos que podra querer poner una poltica de
flexibilidad mientras se compensa en consecuencia. La cantidad del Alquiler
Algunos dueos prefiere no cotizar un precio del alquiler sobre el telfono. En
cambio, cotizan una escala de precios. Cundo los arrendatarios anticipados
muestran hasta la mirada al piso, el dueo dice, Bien, qu me dar para ello?
Bien, no usa completamente aquellas palabras, pero las palabras similares a
aquellos realmente crean el marco idneo para discusiones sobre la cantidad de
alquiler que las perspectivas querran pagar. Este enfoque puede resultar
provechoso por al menos dos motivos: Encuentre al postor alto. Podra conseguir una
oferta alta de alguien a quien en particular le gusta su unidad porque ofrece uno o
varios rasgos crticamente importantes que la perspectiva no ha encontrado en otra
parte. Por supuesto, esto es exactamente por qu junta el estudio del mercado.
Trata de descubrir e incorporar estos rasgos en su estrategia del mercado tal que
puede extraer alquileres ms altos, an proporcione ms satisfaccin del
arrendatario. Si usa el procedimiento de la oferta, podra terminar con una
cantidad del alquiler ms alta que se habra atrevido a preguntar. Tambin, ms
dueos deberan usar definitivamente un proceso de la oferta cuando los mercados
apretados o sus propiedades superiores ceden un batalln de candidatos. En estas
situaciones, los dueos tpicamente aceptan mejor qual
204
Veinte llamadas telefnicas? Quince aplicaciones? Levante sus alquileres.
ified. Pero ms bien que sea muy exigente de entre varios candidatos, deje a cada
oferta de la perspectiva. La unidad ir a las personas que la valoran el ms muy.
Como notado antes, en mercados calientes los vendedores de casa usan el proceso de
la oferta para venderse por cantidades en el exceso sustancial de su precio
inicial.
Aprenda la informacin del mercado. Cuando valora sus unidades segn la oferta,
tambin gana la informacin del mercado valiosa. Recuerde a nuestra discusin sobre
aquellos dueos que se jactan, Nunca sufrimos una vacante. Nuestros pisos siempre
alquilan el primer da golpean el mercado. De hecho, cualquier dueo que haga esta
reclamacin realmente confiesa, No sabemos cunto los arrendatarios pagaran por
nuestras unidades. Pero realmente sabemos que estamos bajo el mercado. Otros
dueos toman un poco ms enfoque del sentido comn del mercado. Una unidad viene al
mercado; lo anuncian en650$; y alquila el primer da. Tres semanas ms tarde, una
unidad similar se hace disponible. Los dueos lo anuncian en675$. Alquila el primer
da. Un mes ms tarde, otro latido de Ofertas de la unidad prueba viene al
mercado. Preguntan a750$. Ninguna mercadotecnia de interesados. durante una semana
apretada. Se echan atrs a715$ y los alquileres de la unidad en tres das.
Obviamente, el enfoque del mtodo de tanteos trabaja mejor que el error continuo
sin el juicio. Sin embargo, haca estos dueos dirigir una subasta u otro tipo del
procedimiento de la oferta, habran aprendido temprano a que el mercado haba
brincado considerablemente delante donde crean que era. Ganancia de abajo
mercados, tambin. Las ofertas tambin ceden la informacin del mercado sobre la
desventaja. Si muestra una unidad a2 perspectivas por el perodo de tres semanas y
no consigue a ningunos interesados, su alquiler demasiado alto (o es la
mercadotecnia el producto incorrecto a la gente equivocada). Cuando los mercados
realmente se ablandan, ms rpido aprende que el hecho, ms rpido puede ajustar su
estrategia. No se queje simplemente que sus puestos vacantes son causados por una
superabundancia de nuevos bloques de pisos que ofrecen dos
205
Las ofertas ayudan al tiempo mercados suaves con la prdida mnima.
meses alquiler libre. Revise sus alquileres (o rasgos) para restablecer su posicin
competitiva favorable.
Depsito de seguridad Como notado, podra variar la cantidad de su depsito de

seguridad basado en la puntuacin de crdito del candidato. O en vez de un depsito
en efectivo, podra aceptar un embargo preventivo contra el coche del arrendatario
u otro tipo del activo. Podra, tambin, renunciar (o reducir) el depsito si las
perspectivas conseguirn que alguien con un perfil financiero fuerte co firme el
arriendo. (Hipoteque ambos de uso de prestamistas de estas tcnicas para hacer
prstamos a prestatarios que por otra parte no se licenciaran solos.) Sobre todo
en mercados suaves, debe intentar ms difcil de calificar a perspectivas sin poner
en peligro su propia rentabilidad. Piense en todas aquellas compaas de la tarjeta
de crdito que han entendido modos de calificar al no calificado. O slo imagine
de que tipo de depresin la industria automotriz estara enfrente si estas
compaas slo vendieran nuevos coches a la gente que se los podra permitir
realmente. Quiere traer ms ingresos? Evite la Estructura rgida sus estndares.
Piense en modos alternativos de satisfacer la proyeccin de su financiero (riesgo)
parmetros. Busque caminos estndares a aceptar, no rechazar. acepte tambin
Mejoras para Arrendatarios habla como bajan. con una perspectiva quien se sienta en
la cerca de indecisin. La tiene que persuadir a suscribirse para su unidad.
Pregunta, Qu no le gusta aproximadamente el piso? Qu puedo hacer para animarle
a hacer nuestra construccin de su casa? Piensa en algunos cambios que satisfaran
mejor sus preferencias o necesidades? Otra vez, esta conversacin reafirmar que
es un tipo abierto y flexible del propietario que quiere guardar a los residentes
del edificio contentos. Sino tambin, cuando sinceramente hable con arrendatarios
anticipados, le proveern de muchas ideas buenas que puede poner a la ventaja
estratgica durante sus operaciones.
206
S, creo que si moviera el refrigerador ac, que hara la cocina ms fcil a

trabajar en. Entonces podra poner en un paso para el comedor. Y por qu no hace
colgar una microonda bajo el gabinete aqu? Ideas estupendas. Har estas cosas
maana. Estamos muy contentos que ha elegido uno de nuestros pisos y sabemos que va
a amar residir aqu. Los animales domsticos Muchos arrendatarios pagarn un premio
de alquiler sustancial por el privilegio de ser capaz de guardar un pequeo animal
domstico en su piso. El problema para propietarios, sin embargo, no es tanto dao
favorito a su propiedad (que puede ser cubierto por un depsito de seguridad
grande). Mejor dicho, se comport mal los animales domsticos (y dueos favoritos)
pueden enojar a otros arrendatarios. Nadie quiere or un perro que gae todo el da
porque se deja en paz en el piso. Nadie quiere or que un gato lucha a las2:00. De
este modo, su misin, le debera decidir aceptarlo, deber entender una manera de
capturar los ingresos suplementarios que los dueos favoritos quieren pagar. An,
haga as con una garanta del arrendatario absoluta que sus animales domsticos no
interrumpirn la paz, las polticas Favoritas se calmarn, y el placer del local
para othbring en ms ers. Si puede negociar un acuerdo que satisface ambos de estos
objetivos, ganar los ingresos y premio del rey Solomon por la sabidura perspicaz.
(Creo ms han tenido xito a veces, sino tambin han fallado. As, yo problemas.
lamente que en este punto no pueda transmitir ningn principio firme para
dirigirle.) Los llamados arriendos estndares del desgaste a menudo declaran que
los arrendatarios son responsables de todos los daos excepto desgaste normal y
rasgn. Nunca usara tal clusula. Invita el abandono del arrendatario y el abuso.
Muchos arrendatarios creen que las alfombras ensuciadas, el yeso rajado, las
pantallas rotas y numerosos otros daos no reflejan nada ms que desgaste normal y
rasgn. Discrepo. Si un arrendatario correctamente siente cario por una
propiedad, esa propiedad no sufrir ningn desgaste sensible durante un
arrendamiento
207
de un ao o menos. Para tales perodos a corto plazo de la residencia, los

arrendatarios deberan dejar la propiedad en esencialmente la misma condicin en la
cual lo aceptaron. La eliminacin de la clusula de desgaste le salvar dinero y
argumento. Si las perspectivas no aceptan esta condicin, les pregunto que dao de
desgaste esperan hacer a la propiedad a lo largo del ao. Como no se confesarn
culpables de causar dao, que por lo general coloca la discusin. Si realmente
vuelven con una respuesta que crear a Arrendatarios de ropa en y rasgn, Trato
de negociar por ms alquiler, un depsito ms alto o un poco de otra compensacin.
Al final, yo los arriendos de un ao no toman una lnea dura, pero quiero
perspectivas de no debera crear entienden que mis precios del alquiler no incluyen
el desgaste. una concesin a daos desgaste o por otra parte. Los trminos del
Arriendo no fijan reflexivamente el plazo de sus arriendos en un ao. Cuando estuve
relacionado antes, muchos arrendatarios buenos necesitan un lugar para vivir
durante un perodo de tiempo ms corto y pagarn un premio de alquiler sano por esa
oportunidad. Podra ser hasta capaz de coordinar un tipo dbil y mximo del
cronometraje. Diga que consigue una vacante en la temporada lenta. Si arrendara
durante un ao, afrontara una vacante otra vez el prximo ao durante la temporada
lenta. En cambio, ofrezca un arriendo de seis meses hasta la temporada mxima; o
quizs un arriendo durante8 meses. Conozco a un dueo de una propiedad de2 unidades
en la Asta de bandera, Arizona, quien alquila sus unidades en arriendos de nueve
meses para estudiantes de colegio (SeptemberMay). Durante la temporada turstica
de verano, acepta30 a alquileres de90 das a precios abruptamente inflados (an
todava valoraba menos que el mejor precio de hoteles y moteles y tambin menos
que las propiedades compartidas). Los Propietarios de Reglas estrictos con
frecuencia entienden mal el objetivo principal de reglas que gobiernan el
comportamiento del arrendatario. Estos dueos creen que las reglas existen
principalmente para proteger su propiedad. No verdadero. Mire las reglas de la casa
largas y detalladas que gobiernan a los propietarios de una cooperativa de
Manhattan de000000$ o Long de $2,5 millones
208
condominio de la Llave del barco. Estas reglas existen para conservar la naturaleza
de la comunidad. Los residentes claramente quieren reglas estrictas porque son la
gente que los crea y hace cumplir. El mismo principio sostiene para comunidades del
piso pequeo. Haga la parte de reglas estricta de su estrategia del mercado. Los
mejores arrendatarios son aquellos que aprecian reglas apretadas como reglas que
pertenecen a animales domsticos, noise,parking,smoking,cleanliness,partying,and y
as sucesivamente En otras palabras, no usa tanto sus reglas de controlar el
comportamiento. Mejor dicho por adoptGive los arrendatarios reglas estrictas,
apela a la gente que voz cona en rulescientiously se comportan como ciudadanos
buenos y quieren que otros se comporten igualmente. fabricacin. En general,
estructure sus reglas para el bien de los residentes, no ya que unos punitivos
dictan de un propietario feudal. Tambin, busque la entrada de arrendatarios en
cuanto a que reglas les gustara ver puesto en prctica, modificado o
discontinuado. Es su edificio, pero es su casa. Dles una voz en cmo puede realzar
su satisfaccin y vida diaria. Resumirme acaba de probar una variedad de modos que
puede incorporar criterios de proyeccin, los trminos de un arriendo y varias
reglas de la casa en su estrategia del mercado. Demasiados dueos de pequeas
propiedades de ingresos nunca realizan cmo estas llamadas cuestiones legales o
financieras relacionan con la mercadotecnia un bloque de pisos. Pero ahora, puede
ver por qu nunca debera adoptar un procedimiento de arrendamiento sin pesar
explcitamente tanto sus gastos como sus ventajas. Puede usar los trminos de su
arriendo como un medio de apuntar el mercado del mismo modo que puede disear los
rasgos de su propiedad de apelar a un segmento escogido de residentes.
Debera Amueblar Sus Pisos? Algunos dueos ofrecen sus pisos con todo lo amueblado
incluso vajilla de mesa y ropa de cama. Los otros alquilan sus unidades
completamente desnudas ni siquiera cubiertas de la ventana o aplicaciones. La
mayor parte de dueos actan en algn sitio entre estos dos extremos.
209
Todo lo amueblado
Mobiliario bsico, aplicaciones
Arandela, secador, todas las aplicaciones, cubiertas de la ventana
Variedad, nevera, cubiertas de la ventana
Variedad
Completamente desnudo
Aada aplicaciones y mobiliario para brincar sus niveles de alquiler y reducir

puestos vacantes.
Dnde a lo largo de esta serie continua debera actuar? Ya, sabe la respuesta a
esa pregunta. Depende de a quien apunta con sus unidades. Depende del equilibrio
total (o desequilibrio) en las proporciones de suministro/demanda para estas varias
posibilidades. La llave a la rentabilidad mxima est en el entendimiento cuanto
reembolso se pondr ya que incrementalmente aade aplicaciones y mobiliario.
Todos los Niveles de precios Al contrario de lo que podra creer, pisos amueblados
(y casas) alquiler en todos los niveles de precios (ver la Caja0).Although
amueblado generalmente implican la gama baja, esto es no necesariamente el caso.
En muchas ciudades, encontrar la fuerte demanda de unidades amuebladas del
mediados a casas de ingresos superiores. La mayor parte de estos arrendatarios
poseern casas en otra parte, o pueden haber colocado sus artculos de hogar en el
almacenaje. En el caso, su situacin temporalmente pasajera o en incierta les da
una necesidad de (por lo general) un trmino ms corto, fastidio bajo que vive el
arreglo. Ausente una casa conveniente o piso, la gente en este mercado tpicamente
reside en moteles regulares o ampliado se quedan tipos de alojamientos.
Reembolso alto Aunque los mercados locales varen, ganar generalmente un reembolso
alto para ofrecer algunas de sus unidades amuebladas. He sido capaz
210
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Haga ms dinero con pisos amueblados.
211
mande los alquileres superiores tanto en de alta calidad como en downscale

amueblaron propiedades. Algunos de mis arrendatarios downscale hasta alquilados de
m durante perodos hasta cinco aos. Como el mobiliario y las compaas del
alquiler de la aplicacin ahora proliferan, no ve tantos pisos ofrecidos
amueblados hoy como era comn hace20 aos. Sin embargo, cuando recientemente
contempl a dueos locales de propiedades amuebladas, relataron que no estuvieron
enfrente de ninguna dificultad que guarda sus unidades alquiladas. Cuando verifiqu
esta informacin a travs de mi tcnica de la rellamada (mencionado en el
Captulo4) encontr que casi todas las unidades disponibles dejaban de nuevo dentro
de menos de una semana. Aun si decide no proporcionar el mobiliario, puede
encontrar (como tengo) que puede realzar sus unidades con aplicaciones y ventana En
cubiertas medias. Una variedad atractiva, refrigerador, amuebl la arandela/secador
y miniciega podran aadir50$ unos pisos arriendan el mes (o ms) a sus colecciones
de alquiler por unidad. Cuando considera que el coste para todo ms rpido, pero
dan vuelta estos nuevos artculos dirigirn menos de2000$, que sobre600$ por ao
ms suplementarios traduce a un significativo rpidamente. reembolso. Ms, unidades
as equipadas tpicamente alquiler ms rpidamente que unidades completamente
desnudas.
Advertencia: no Pague un Precio Superior de Bloques de pisos Amueblados Cuando

compre un bloque de pisos que incluye el mobiliario, las aplicaciones u otro
personal (a diferencia del verdadero) propiedad, valoran los bienes races y
efectos personales por separado. Por otra parte, pagar demasiado los bienes
inmuebles. Con objetivos de la ilustracin, suponga que valore dos edificios
idnticos salvo que los alquileres del Seoro Fairview pisos amueblados y
Tiffany Hill slo ofrecen unidades desnudas duras. Fairview cede NOI anual de50000$
por ao. Tiffany Hill cede un NOI de40000$. Usando nuestra frmula de la valoracin
del precio de la tasa de capitalizacion estndar, valorara las dos propiedades
as:
212
Seoro de Fairview V V50000$ (NOI) 0500000$ (R) V V
Tiffany Hill
40000$ (NOI) 0400000$ (R)
Qu es incorrecto con este cuadro? Acaba de supervalorar el Seoro Fairview

porque ha atribuido0000$ de NOI anual a los bienes inmuebles, mientras que lo
debera haber asignado al mobiliario. Puede salir fcilmente Siempre separado y
comprar mobiliario y aplicaciones; entonces simplemente mueva estos artculos en
las unidades del alquiler. Valore los ingresos de mobiliario y aplicaciones segn
su finca acreal del coste de reposicin tual menos depreciacin, como el
mobiliario. la cantidad que pagara si comprara artculos usados comparables a los
anuncios clasificados de peridico. Edificios del valor amueblados por efectos
personales as:
NOI (completamente desnudo) R40000$
0 (o todo lo que el precio se aplica en su mercado)40000$ 0
Valor de bienes inmuebles Vre400000$
Los inversionistas ingenuos le pueden pagar un precio superior injustificado de un

bloque de pisos amueblado.
El valor de efectos personales (como evidenciado por el mobiliario usado y mercado

de la aplicacin)25000$. Ms bien que pagar500000$, debera ofrecer
$400000$25000$425000. Nunca capitalice los ingresos incrementales producidos por un
piso amueblado. Para hacer as los medios que pagar mucho ms que el mobiliario
valen en el mercado abierto. (Por supuesto, cuando es el vendedor, trata de empujar
Mejore la vecindad
213
todos los ingresos puede en el NOI que capitaliza. Algunos inversionistas ingenuos
no entienden la distincin crtica entre bienes races y efectos personales.
Mejore la vecindad
Compre en la vecindad ms provechosa.. Casi todos los llamados expertos aconsejan,
Compre en la mejor ubicacin que se puede permitir; puede cambiar todo sobre una
propiedad excepto su ubicacin. Cuando viene a bloques de pisos, este consejo
falla por dos motivos importantes.
2.
Los ingresos son ms altos. Con relacin a sus precios de venta, lowto propiedades
de ingresos moderados tpicamente ceden flujos de fondos ms altos que aquellas
propiedades en mejores reas. Para comenzar a inversionistas, las vecindades
menos deseables pueden proporcionar una manera muy provechosa de comenzar un
programa de la inversin. Las vecindades pueden mejorar. Todos a travs del pas,
una vez rechazaron vecindades experimentan la revitalizacin. Los precios de
vivienda que se intensifican rpidamente en lo que era una vez vecindades de la
clase media se desvan homebuyers a ubicaciones que no habran considerado hace0
o20 aos.
La mejora vecina devuelve dividendos ms altos que renovaciones de la propiedad.
Hgase un Empresario Vecino Si ayudar a encabezar la revitalizacin vecina,

incrementar sus alquileres y el valor de su propiedad. Adems, ser capaz de
atraer un nmero ms alto de candidatos del alquiler a su propiedad, dndole una
seleccin ms amplia de arrendatarios.
214
Qu puede usted y otros propietarios vecinos afectados y los residentes hacen para
promover la revitalizacin o, an mejor, gentrification? Aqu estn varias ideas:
Organice una organizacin de accin comunitaria. Rara vez mostrarn los individuos
la iniciativa solos si piensan, Cul es el uso? Formando un grupo, cada
individuo acta con el conocimiento que los otros tambin se afilian al esfuerzo.
Gobierno del vestbulo. Insista en recogida de la basura, mejor proteccin de
polica, ms nfasis en causa penal y prevencin del crimen. Dinero de la
reurbanizacin seguro. Las ciudades, los estados y los gobiernos federales vierten
mil millones de dlares cada ao en proyectos de gastos de capital para vecindades
(calles, aceras, saneamiento, construyendo demolicin, parques, patios de juegos,
rboles, ajardinando). Haga presin sobre sus representantes elegidos al directo un
poco de ese dinero a su rea. Mejore las escuelas. Reina la apata? Pasan los
nios ms tiempo con deportes que la tarea? Disciplinan los profesores ms que
instruyen? Aprenden los nios ms en las esquinas de la calle que hacen en el
aula? Entonces arranque el volumen con la manivela de protesta. Trabajo con padres,
profesores, administradores, polica y los nios. Insista en un programa del vale y
estndares de rendimiento ejecutables. Los propietarios se unen. Forme un pacto de
mejoras de la propiedad mutuas. Se sorprender. Despus de que el trabajo del apuro
comienza, se hace contagioso. Los estndares personales de mantenimiento de la
propiedad y comportamiento individual se levantan. Traiga el cdigo enforcers.
Ledo rapidamente las ordenanzas de divisin por zonas de su ciudad, cdigos de
construccin y leyes de saneamiento. Cuando los propietarios (o sus arrendatarios)
no pueden obedecer voluntariamente, insistir que el cdigo enforcers haga su deber.
Como lee rapidamente los cdigos, encontrar reglas y restricciones que proscriben
casi todos los tipos de fastidios de coches de chatarra a
Mejore la vecindad
215
viejos refrigeradores que se sientan en prticos delanteros a coches fuertes,

televisiones resonantes y peleas domsticas rebeldes.
El Reembolso Enorme la Mayor parte de libros del apuro escritos para inversionistas
de bienes inmuebles impulsa a dueos a crear el valor por improvNeighborhood sus
propiedades. Como ha ledo en todas partes de la mejora este libro, tambin,
fuertemente endoso esta idea. Pero los alquileres de aumentos y su reembolso enorme
ocurren cuando mejora baja precios de la tasa de capitalizacion. la propiedad y la
vecindad. Diga que mejora su propiedad e incrementa sus alquileres mensuales en00$
por unidad. El precio de la tasa de capitalizacion del mercado para propiedades de
ingresos similares localizadas en esto algo abajo y vecindad es el2 por ciento.
Despus del apuro, su edificio aumenta en el valor en0000$ por unidad.
Vpu. Vpu.200$ 20000$
Ahora suponga que combine el apuro de la propiedad con la revitalizacin vecina.

Sus alquileres suben en200$ por mes; pero todava aade a otro pateador a la
ecuacin del valor. Ya que las vecindades aumentan en la deseabilidad (y decadencia
en el riesgo), el precio de la tasa de capitalizacion del mercado para las cadas
del rea. Con la popularidad renovada, el precio de la tasa de capitalizacion
ahora se cae al0 por ciento (0). Con gentrification, los alquileres podran
aumentar en300$ por mes y el precio de la tasa de capitalizacion se podra caer
a8,5 (085) o ms abajo.
Revitalizacin Vpu. Vpu.2200$ 024000$
216
Gentrification Vpu. Vpu.300$2 08542353$
Busque el Starbuck's para ayudar a leadyou en vecindades equilibradas para

gentrification.
Para maximizar vueltas, compre en aquellas vecindades que se destinan para subir la
escala de estado. (Para ms en propiedad y revitalizacin vecina, ver mi libro
Hacer el Dinero con Fijador Uppers y Renovaciones.)
C
Inversin en accin: los pisos Bayside
En la Figura C, puede ver la descripcin bsica de un bloque de pisos de9 unidades

que se puso en una lista recientemente para la venta cerca de Tampa, Florida. Estos
datos brevemente presentan para inversionistas potenciales la mayor parte de las
medidas de la valoracin que ha aprendido en todas partes de este libro: ingresos
operativos de la Red de GRM vuelta del Dinero efectivo en dinero efectivo del
precio de Cap
Por precio unitario por Gastos del pie cuadrado por Gastos de la unidad por pie
cuadrado
Cuando un agente de ventas o el vendedor le den un conjunto de datos comparable,

ahora ser capaz de trabajar a travs de los nmeros, compararlos con otras
propiedades que se han vendido recientemente, y juzgan si ese vendedor ha valorado
su propiedad con espritu competidor. Si los nmeros parecen razonables, puede
seguir de dos modos:1.2. Usted y sus consejeros realizan una inspeccin de
diligencia debida para asegurarse que sabe exactamente lo que compra. Realiza un
anlisis empresarial de la propiedad.
Diligencia debida Otra vez, haga caso de la nota al pie de la pgina del aviador
que todos los agentes de ventas (y la mayor parte de vendedores) atan a su
informacin de la propiedad y folletos:
217
218
CONCLUSIN
INVERSIN precio de20000$ del pago al contado de600000$ de precios de SUMMARY1 por
precio de31579$ de la unidad por Sq. Pies. Sq rentable neto de77,92$. Pies.7700
DESCRIPCIN
Precio de la tasa de capitalizacion corriente1,0 dinero efectivo de GRM5 en dinero

efectivo47 aprox. ao923 construido
Pro Forma954873
Los Pisos de Property:The Bayside se estn vendiendo con la propiedad contigua, los
Pisos Bayview. Los Pisos Bayside consisten en dos edificios de la construccin del
marco y se construyeron en923. La mezcla de la unidad del edificio delantera es8
eficiencia de dos cuartos de /400 pies cuadrados y0 unidades de un bao de una
habitacin de /450 pies cuadrados. El edificio trasero es una dos casita de campo
del dormitorio de /600 pies cuadrados. All aparca para seis coches de la calle;
todo otro aparcamiento est en la calle. La parte es23 acres en la talla y mide
aproximadamente50 pies de ancho por el200 pies de hondo. La propiedad del sujeto de
Location:The se localiza al final del sur del condado de Pinellas, Florida, que es
a travs de la baha de Tampa. La ciudad tiene una poblacin de
aproximadamente245000 personas, hacindolo la cuarta ciudad ms grande en Florida.
La propiedad est en la ciudad en la calle25 y Avenida32 y es dentro de bloques de
la Baha de Tampa. La ciudad, sobre todo el centro de la ciudad, se somete
actualmente a una cantidad enorme de crecimiento y revitalizacin ya que el Centro
de Baywalk se ha abierto. Hay tres proyectos del condominio recientemente
completados con precios de300000$ hasta ms de000000$ que han sido bien acogidos.
La FINANCIACIN de Nueva Financiacin Propuesta SUMARIA: Inters de $480000 el8%:
Trmino de0 aos: Amortizacin de20 aos Mensualmente P&I:4014,91$
1 Esto
la informacin se ha asegurado de fuentes que creemos para ser confiables, pero no

hacemos ningunas representaciones o garantas, expresadas o implcitas, en cuanto a
la exactitud de la informacin. Las referencias a pies cuadrados o edad son
aproximadas. El comprador debe verificar la informacin y todo riesgo de osos para
cualquier inexactitud.
(continuado)
Figura C
Pisos Bayside de9 unidades.
Conclusin
219
Nmero de la MEZCLA DE LA UNIDAD DE DATOS DE OPERACIONES (continuado) de Bao de

Unidades Bdr/Baths0 Bdr8 Eficacia Sq. Ft./Unit Alquiler Formal de Alquiler
Corriente400$23012$2580$25592$651$19441$62544$56897$4879$8718$046$8864 de
$475$565$525$590400$420$545$505$570500$490$500 Formales
INGRESOS Ingresos de Alquiler Previstos de Alquiler Corrientes14936$ Otros Ingresos

Ingresos brutos Previstos de2580$ Deducciones de Less:Vacancy/Other de17516$
Ingresos brutos Eficaces del,0% $14916367$ Menos: Gastos de funcionamiento
Amortizacin de la deuda de65823$ de Ingresos operativos Neta del43,4% $50544 Flujo
de fondos Bruto de4879$ Ingresos totales del8,5% $1046 de Reduccin Principales
del4,7% $17644 Antes de Mantenimiento de Utilidades de Seguro de Impuestos de
GASTOS DE FUNCIONAMIENTO del23,2% $27790 de Impuestos & Reparaciones Anunciando
Reservas de Promociones & Reemplazos que Autorizan & Honorarios Mantenimiento
General & Gastos de Gastos de funcionamiento del Total de la direccin de Trabajo
por Unidad: Gastos por Sq. Pies.:
50% el52,4%
73% el8,5% el5,7%
Figura C
(Continuado)
220
CONCLUSIN
Creemos que la informacin es confiable, pero no hacemos ningunas representaciones

o garantas, expresadas o implcitas, en cuanto a la exactitud de la
informacin.... el comprador debe verificar la informacin y todo riesgo de osos
para cualquier inexactitud. Aunque este ments no libere al agente o el vendedor de
toda la responsabilidad legal de la revelacin exacta y verdica, realmente pinta
un rea gris grande. Nunca puede saber cmo un juez (o jurado) podra gobernar.
Dice, Me engaaron sobre sus ingresos y gastos. Replican, No no hicimos. Le
dijimos no aceptar nuestras cifras. Enfatizamos el hecho que nuestra informacin se
podra equivocar.
Verifique a todo el agente de ventas e informacin sellerprovided.
Las Representaciones firmadas Algunos compradores sofisticados tratan de cambiar

las responsabilidades de revelaciones verdicas atrs de los vendedores a travs
del uso de representaciones firmadas por los vendedores. Si el vendedor dice, El
edificio en cerca del perfecto estado. Nunca hemos descubierto ningn problema con
termitas, molde, amianto o pintura con plomo. Nuestra tasa de ocupacin nunca se ha
cado debajo del97 por ciento. Este lugar prcticamente se alquila. Es un verdadero
fabricante del dinero. Responde, Grande! Realmente me alegro de aprender esto.
A propsito, no se opondra a poner aquellas declaraciones por escrito y
despedirse en ellos, verdad? Simplifico, por supuesto. En tales casos, son por lo
general los abogados que van de ac para all redactando la lengua especfica de
cualquier representacin del vendedor firmada. Y puede estar seguro que9 veces de0,
las declaraciones firmadas atenan el soplo promocional comnmente expresado por
muchos vendedores y agentes. Verifique, Verifique sin Embargo, aun cuando realmente
persuade al vendedor a confirmar sus representaciones por escrito, todava debe
verificar cada hecho esto es material a su decisin. Resumir captulos ms
tempranos, como mnimo debe comprobar:
Conclusin
221
El registro de alquileres y los arriendos el Estado fsico de construir Pies

cuadrados de construir la Calidad de la talla del rea del sitio, dimensiones,
servicios del Sitio de lmites que Dividen en zonas precios de venta del Mercado de
conformidad y alquiler del Mercado de precios de la tasa de capitalizacion
recorren la Calidad y la intensidad del potencial del mercado Objetivo del concurso
La Vecindad de la base econmica local positives y conformidad del Cdigo de
negativas
Despus de completar su diligencia debida, evalua el valor de la propiedad segn su

anlisis de su actuacin de operaciones corriente. Entonces persuade al vendedor a
aceptar un precio no ms alto que ese rendimiento justifica. Dirigiendo los Nmeros
Para los Pisos Bayside, puede ver de la Figura C que el vendedor ha valorado esta
propiedad usando alquileres formales. El estado de ingresos muestra que los gastos
para contribuciones territoriales y seguro se programan para un aumento grande el
prximo ao. Siempre para hacer ponen la mirada de ingresos operativos neta en duda
mejor que ello othclosely cualquier erwise pro iba, ellos suponer que el
inversionista que compra la propiedad levante alquileres por aproximadamente forma
datos. El7 por ciento. A su crdito, realmente confiesan que los alquileres ms
altos causarn la vacante ms alta. Como consiguiente, que el aumento de alquiler
del7 por ciento slo aada3004$ para obtener ingresos operativos. En otras
palabras, si no asume ningn aumento en alquileres y un aumento de2000$ de gastos,
el precio de la tasa de capitalizacion en el precio inicial iguala el8,98 por
ciento (898) o directamente en el9 por ciento que todava no es malo en el de hoy
222
CONCLUSIN
mercado. Por supuesto, exactamente que los nmeros que usa dependen de los hechos
que descubre durante su diligencia debida. En la desventaja, por ejemplo, podra
encontrar una o varias de estas negativas:
Los alquileres del mercado se ablandan. Los nuevos bloques de pisos grandes
conceden2 meses alquiler libre en arriendos de2 meses. Los gastos relatados se caen
bien salvo los gastos realmente incurridos para este tipo de la propiedad. La
propiedad muestra el mantenimiento aplazado extenso. El paro en la economa local
se ha elevado recientemente del4,0 por ciento al6,1 por ciento. Una compaa
cercana que emplea a4000 personas ha anunciado proyectos de cerrar sus
instalaciones y trasladarse a Mxico. O, su hecho que encuentra podra descubrir
algn positives fuerte:
Los alquileres del mercado avanzan en el0 por ciento. Todos los edificios
competidores principales toman listas de espera. La direccin corriente
descuidadamente gasta demasiado para operaciones. Puede encontrar fcilmente modos
de economizar. El paro local se ha cado recientemente del6,1 por ciento al4,0 por
ciento. Catorce mil nuevos empleos se crearon durante los tres meses pasados. Una
nueva oficina de,2 millones de pies cuadrada y el desarrollo detallista slo
rompieron la tierra millas y media lejos de la propiedad. Prcticamente ninguna
tierra vacante cercana es conveniente para el desarrollo a gran escala de nuevos
condominios o pisos. Slo puede entender los nmeros despus de que ha reunido los
hechos sobre la propiedad, el concurso, la economa local y el mercado objetivo.
Con aquellos hechos en la mano, puede subir con la escala de precios que las
operaciones corrientes justifican.
El formal se debe conformar con su conocimiento del mercado.
Conclusin
223
La Estrategia empresarial Su diligencia debida le impide pagar demasiado una

propiedad basada en su estado actual y rendimiento. Su anlisis empresarial le dice
si puede trabajar una estrategia que le har un poco de dinero serio. La Opcin de
la Reurbanizacin Hasta ahora, la mayor parte de mis suposiciones empresariales han
sealado al mejoramiento de una propiedad (o su vecindad). Sino tambin permanezca
consciente para la posibilidad de reurbanizacin. Cuando los movimientos vecinos de
alta calidad, el valor de la tierra puede abrumar el valor del edificio. Cuando
esto ocurre, quiere evitar bombear el dinero en un edificio para el cual esto es
equilibrado derriban. Su verdadero Antes de usted ganancias vendr de la
reurbanizacin (o sellimprove, pesar a una compaa de explotacin). las
posibilidades Cmo le puede contar cuando una propiedad de ingresos alcanza el
final de su vida til (hasta de la reurbanizacin. aunque fsicamente adecuado)?
Valore la tierra por separado. Detrs a los Pisos Bayside de9 unidades Para prever
el potencial de la reurbanizacin, note detalladamente cmo la ubicacin de esta
propiedad cambia. Note que el rea se somete a una cantidad enorme de crecimiento
y revitalizacin. El aviador de ventas tambin relata que (por lo visto) el rea
apoyar precios del condominio de la multiunidad de300000$ hasta ms de000000$.
Compare aquellos hechos con la fijacin de precios de la gama baja del edificio
de9 unidades corriente meros31579$ por unidad. Ms, este edificio se construy
en923, que puede sealar tanto la cada en desuso funcional como fsica. Despus de
ver este cuadro de vecindad y evolucin de la propiedad, el inversionista
empresarial comienza a mirar el valor de la tierra ms estrechamente:
En qu escala de precios se vendera este sitio si fuera vacante? Qu precio

pagaron los reveladores del condominio cercanos por sus sitios web en un por base
de la unidad?
224
CONCLUSIN
Qu precio pagaron los reveladores del condominio por sus sitios web en un por
base del pie cuadrado? Cmo se comparan las reas del condominio con el sitio
sustancial en trminos de talla, rasgos, accesibilidad, visiones y la esttica de
propiedades circundantes? Qu tipo de reurbanizacin va dividiendo en zonas el
permiso? Si no tan favorable como podra ser, puede dividiendo en zonas cambiarse?
Si pudiera construir ms pisos en el sitio, podra dar las visiones de unidades
qu los compradores pagaran mucho? Si su anlisis del sitio parece positivo para
la reurbanizacin, compre, sostenga, haga funcionar y gaste ms que no
absolutamente necesario para mejoras de la propiedad. Cuando es tiempo, reurbanice
o vndase y luego saque provecho. En tal situacin, la propia propiedad de ingresos
le provee una manera ideal de invertir en la tierra sin los riesgos pesados y
gastos que llevan que la tierra vacante implica.
Siempre valore la tierra por separado del edificio.
Empresarios de bienes inmuebles superan a todos otros inversionistas

La prensa financiera rutinariamente repite el mantra, Las reservas superan todos
otros tipos de inversiones. Qu broma!
Slo los Inversionistas Funcionan en Primer lugar, las inversiones no funcionan.

Ninguna inversin ofrece una vuelta esto es independiente del inversionista. A
mnimo, cada inversionista debe decidir que comprar, cuando comprarlo, y cuando
venderse. Histricamente, la mayor parte de personas han perdido el dinero en
reservas porque se han equivocado en al menos un de estos puntos de decisin del
inversionista crticos. En contraste, casi todos los inversionistas de bienes
inmuebles han hecho el dinero porque bienes inmuebles (sobre todo casas y puntal de
ingresos residencial
Conclusin
225
el erties) ofrece una fuente mucho ms seria y consecuente de riqueza. Ningn

inversionista de bienes inmuebles se despierta cada maana y tira en su ordenador
para ver si sus inversiones de la propiedad tienen achispado. Como consiguiente, la
mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles no compran y venden propiedades
sin el anlisis cuidadoso de las propiedades. Por estos motivos, con el tiempo, los
inversionistas de bienes inmuebles han superado dramticamente a la gente que
cambia reservas y lo llama inversin.
Los Inversionistas de Bienes inmuebles empresariales Funcionan el Mejor de Todos

sin Duda, los inversionistas pasivos en bienes inmuebles superan a aquellos
inversionistas que eligen reservas, Afilan sus obligaciones, anualidades, monedas
raras o vientres de la carne de cerdo. Pero los inversionistas empresariales
empresariales superan everyvision. Va el que. Los inversionistas empresariales
permanecen conscientes para descubrir oportunidades emergentes. Se combinan hacen
el dinero. conocimiento, esfuerzo e imaginacin de crear valor para s y sus
clientes. Ya que evala propiedades, pregunta y contesta a dos preguntas:
Como es, har esta propiedad una inversin buena?
Pero lejos lo que es ms importante
Puedo hacer esta propiedad una inversin superior?
Cundo contesta un entusistico S! a ambos de estas preguntas, har mucho

dinero con propiedades de ingresos. Le deseo el mejor. Si tiene cualquier pregunta
o comentarios sobre la inversin en bienes inmuebles, por favor llmeme por
telfono (8009429304, ext.20691) o enveme un correo electrnico (garye
@stoprentingnow.com). Disfruto de tener noticias de mis lectores.

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