MAV - Manual de Orientacoes Tecnicas

MAV MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS
DO ESTADO DO ESPRITO SANTO

Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens Imveis
MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

Comisso de Avaliao Imobiliria do Estado do Esprito Santo CAI, Abril, 2011, 1. Edio.
1. GESTORES PBLICOS ESTADUAIS
JOS RENATO CASAGRANDE

Governador do Estado do Esprito Santo
JOS EDUARDO FARIA DE AZEVEDO

Secretrio de Estado de Gesto e Recursos Humanos
MARIA LEILA CASAGRANDE

Subsecretria de Estado de Administrao Geral
ROSSANA PIGNATON BUERY

Gerente de Patrimnio Estadual
2. EQUIPE TCNICA
LEONARDO FERNANDES DO NASCIMENTO

Presidente da Comisso de Avaliao Imobiliria
THOMAS FELIPE DIETER

Membro da Comisso de Avaliao Imobiliria
SANDRO PANDOLPHO DA COSTA

Assessor Especial da Gerncia de Patrimnio Estadual
FERNANDA NUNES DE FREITAS

Supervisor da Gerncia de Patrimnio Estadual
3. REVISO DE TEXTO
SANDRO PANDOLPHO DA COSTA

Assessor Especial da Gerncia de Patrimnio Estadual

APRESENTAO
A Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos SEGER o rgo Pblico

do Estado do Esprito Santo ao qual cabe a gesto do patrimnio pblico estadual e das
atividades que a aliceram.
A atividade de avaliao de bens patrimoniais no Servio Pblico tem a funo de

determinar os valores que a Administrao Pblica aplicar na aquisio,
desapropriao, locao, dentre outras de interesse do Estado, de determinados bens do
seu interesse, bem como os que ir auferir pela sua alienao, doao, concesso de
uso, dentre outras, conforme exigncias legais que assim o determinam. Portanto, tais
finalidades, pela prpria natureza, pressupem a sua relevncia para o Poder Pblico.
Assim sendo, o Estado do Esprito Santo, por meio da SEGER, tem reconhecido a
relevncia dessa atividade cientfica, primando pela utilizao de servios tcnicos
profissionalizados de Engenharia de Avaliaes e Percias para subsidiar as relevantes
operaes de movimentao patrimonial onde o valor cientfico seja imprescindvel,
em mercado vigente, promovendo segurana tcnica e jurdica aos ordenadores de
despesas, aos rgos Pblicos Estaduais e ao errio.
Na qualidade de cincia reconhecida por entidades oficiais em escala mundial, bem

como no territrio brasileiro, est lastreada de Princpios Cientficos consignados nas
Normas Tcnicas que regem o seu funcionamento. No Brasil, um ramo especfico da
Engenharia, Arquitetura e Agronomia, conforme o sistema CONFEA/CREA. O seu
emprego disciplinado pela Norma Tcnica NBR 14.653 e suas partes correlatas,
editadas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT, com o respectivo
registro no INMETRO.

A avaliao cientfica deve seguir metodologias tcnicas definidas e com limites
disciplinados em Normas Tcnicas da ABNT, com mtodos e clculos cientificamente
demonstrveis, comprovveis, auditveis e tecnicamente consistentes.
Dessa forma, a utilizao crescente que o Estado do Esprito Santo tem feito dos
trabalhos tcnico-cientficos de Engenharia de Avaliaes e Percias, em detrimento de
metodologias pessoais de avaliao, espelha a eficincia tcnica e a Transparncia
Administrativa que ocasionaram o seu vertiginoso crescimento no contexto nacional
nos ltimos anos.
Metodologias de avaliao pessoais revelia da ABNT e da Engenharia de

Avaliaes, alm de no terem valor cientfico, possuem nveis de subjetividade que
no se pode definir precisamente, expondo o Errio a riscos, razo pela qual so
refutadas pelo Estado, sobretudo em demandas que exijam elevado nvel de preciso
tcnica e apurao em mercado vigente.
Em palavras colhidas de manifestao de parecer do Colendo Tribunal de Contas do

Estado do Rio de Janeiro: grande o risco de a Administrao Pblica incorrer em
danos ao errio quando os valores praticados em atos onde a Lei Federal 8666/93
exige avaliao prvia so baseados em laudos de avaliao em desacordo com as
Normas Tcnicas.
Nesse contexto, este manual um instrumento que ir reger os trabalhos tcnicos de

Engenharia de Avaliaes e Percias a serem utilizados pelo Estado do Esprito Santo
em que o Laudo de Avaliao de valor cientfico for requerido para subsidiar as
operaes patrimoniais em mercado vigente, em especial nas modalidades de
movimentao patrimonial cujo custo-benefcio torne imprescindvel a sua utilizao,
a exemplo de compra direta ou desapropriao de imveis.

A ABNT j dispe de um conjunto de regras e exigncias tcnicas que norteia os
trabalhos da espcie. Entretanto, este manual dispe exigncias complementares
especficas para o atendimento da preciso e acuro cientfico desejado s demandas
deste Estado, bem como da autossuficincia da capacidade informativa e explicativa
dos trabalhos de avaliao.
Dessa forma, esperamos que este trabalho seja um valioso instrumento de colaborao
para a continuidade do crescimento dos nveis de excelncia do Servio Pblico
Estadual que o tornaram modelo de gesto para o Brasil, levando em conta que a
Transparncia Administrativa e o zelo para com a proteo ao errio so instrumentos
imprescindveis nesse processo, no qual as atividades cientficas da Engenharia de
Avaliaes e Percias se inserem.
Leonardo Fernandes do Nascimento

Presidente da Comisso de Avaliao Imobiliria CAI
Thomas Felipe Dieter

Membro da Comisso de Avaliao Imobiliria CAI

LISTA DE TABELAS
TABELA 1 Tipo de Avaliaes e Profissionais Legalmente Habilitados ..........19

TABELA 2 Clculo de Percentual de Trabalho Executado ...............................39

SUMRIO
APRESENTAO ......................................................................................................3
LISTA DE TABELAS .................................................................................................6
SUMRIO ....................................................................................................................7
RESUMO ......................................................................................................................9
1 INTRODUO 10
2 REFERNCIAS NORMATIVAS 12
3 DEFINIES 14
3.1 CONCEITOS ....................................................................................................14

3.2 ABREVIATURA ..............................................................................................17
3.3 HABILITAO PROFISSIONAL ..................................................................18
4 PROCEDIMENTOS TCNICOS 22
4.1 ATIVIDADES PRELIMINARES ....................................................................22
4.2 VISTORIA ........................................................................................................24
4.3 LEVANTAMENTO DOS DADOS DE MERCADO ......................................26
4.4 METODOLOGIAS ...........................................................................................28
4.4.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado ..........................29
4.4.2 Mtodo Involutivo .................................................................................30
4.4.3 Mtodo Evolutivo ..................................................................................30
4.4.4 Mtodo da Capitalizao da Renda .....................................................31
4.4.5 Mtodo do Custo ....................................................................................32
4.5 TRATAMENTO DE DADOS ..........................................................................32
4.5.1 Tratamento por Fatores ........................................................................34
4.5.2 Tratamento Cientfico ...........................................................................34
4.6 ESPECIFICAO DA AVALIAO ............................................................36
5 ORIENTAES TCNICAS GERAIS PARA LAUDOS TERCEIRIZADOS
38
6 LAUDO DE AVALIAO 41
7 PROCEDIMENTOS ESPECIAIS 44
7.1 DESAPROPRIAES .....................................................................................44

7.1.1 Definio .................................................................................................44
7.1.2 Conceitos ................................................................................................44
7.1.3 Critrios Gerais .....................................................................................46
7.1.4 Critrios Complementares para Trabalhos Terceirizados ...............50
7.2 AVALIAO PARA LOCAO ...................................................................50
7.2.1 Por Comparao Direta ........................................................................51
7.2.2 Por Remunerao de Capital ...............................................................51
7.2.3 Por Participao no Faturamento .......................................................52
7.2.4 Observaes Finais em Avaliao para Locao ................................52
7.3 SERVIDES .....................................................................................................53
7.3.1 Capacidade de Uso ................................................................................54
7.3.1.1 Aproveitamento .............................................................................54
7.3.1.2 Outorga Onerosa ..........................................................................54
8 DISPOSIES GERAIS 55
8.1 ALINHAMENTO ESTRATGICO DAS DEMANDAS DE AVALIAO .56
8.2 OBSERVAES FINAIS ................................................................................59
9 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS 62
ANEXO I - FICHA DO BEM IMVEL PARA AVALIAO ...........................63

ANEXO II MODELOS DE LAUDO COMPLETO E SIMPLIFICADO CAI .66
ANEXO III PARECER TCNICO DE HOMOLOGAO .............................78

RESUMO
O Estado do Esprito Santo possui cerca de 1.500 imveis em seu patrimnio,

distribudos por toda a sua extenso territorial, que necessitam constantemente de
avaliaes, ora para encontrar o valor venal do bem, ora para subsidiar aes de
locao de imveis.
Tendo em vista que, at ento, ressentia-se a ausncia de um manual tcnico de

avaliaes para o Poder Pblico Estadual, bem como a previso expressa para a sua
elaborao constante do Programa de Gesto Patrimonial Integrada do Estado do
Esprito Santo, a Comisso de Avaliao de Imveis do Estado do Esprito Santo -
CAI disserta o presente Manual de Avaliaes de Bens Imveis do Estado do Esprito
Santo - MAV, para nortear os trabalhos avaliatrios que sero desenvolvidos ou
contratados por esta Administrao Pblica Estadual para as finalidades pertinentes.

1 INTRODUO
A Engenharia de Avaliaes uma especialidade das disciplinas de Engenharia que

rene um conjunto de conhecimentos na rea da Engenharia, Arquitetura e
Agronomia, bem como de outras reas das cincias sociais e exatas, que tem como
objetivo determinar tecnicamente o valor de um bem, conforme o seu comportamento
no mercado no qual est inserido.
Este estudo definido pela ABNT NBR 14653-1:2001 como uma anlise tcnica,
realizada por engenheiro de avaliaes, que serve para subsidiar tomadas de decises a
respeito do valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica para determinada finalidade,
situao e data.
Seu escopo de atuao contempla bens tangveis de qualquer natureza, como: imveis
(casas, terrenos, apartamentos, lojas e salas comerciais, etc.) mquinas e
equipamentos, automveis, mveis e utenslios, semoventes, culturas reprodutivas,
jazidas, instalaes e empreendimentos de base imobiliria (parques industriais,
shoppings, portos, aeroportos, cinemas, hotis etc.) e outros que demandem o estudo
cientfico de bens.
Emprega-se tambm a Engenharia de Avaliaes no estudo de valor de

bens intangveis, que so aqueles representados por direitos, marcas e patentes, pela
tradio no mercado, pelo conceito usufrudo na esfera comercial e industrial
corporificado pela clientela fixa e permanente e outros tambm no materializveis
diretamente por objetos fsicos.
Para obteno desses valores, existem tcnicas previstas em normas e na bibliografia

tcnica especializada, a cuja obedincia exige, dos profissionais, pleno conhecimento

de estatstica, de matemtica financeira, de engenharia econmica, bem como de
legislao urbanstica, que o avaliador precisa conhecer para fazer uso da mais
apropriada, a fim de cumprir o dever tico primordial de agir com cincia e
conscincia.
A Engenharia de Avaliaes deve ser exercida por engenheiros, arquitetos,

agrnomos, cada um com habilitao legal e capacitao tcnico-cientfica para
realizar avaliaes de bens, devidamente registrados no Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA.
Apenas os profissionais habilitados em cada atividade podero assinar os relatrios

tcnicos denominados laudos de avaliao e, consequentemente, registrar junto ao
CREA a respectiva Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART).
No mbito do Governo do Estado do Esprito Santo, as avaliaes so realizadas para

fins de alienao fiduciria, arrendamento, renovao de aluguel, alienao, seguro
etc., alm da prpria demanda interna que a requeira.
Um laudo de avaliao contempla: a apurao da finalidade da avaliao pretendida;

dos seus objetivos; a detalhada vistoria no imvel e em seu entorno; a apurada e
completa pesquisa imobiliria na regio em anlise; os corretos e precisos clculos
avaliatrios, com a aplicao da correta metodologia avaliatria, dentro do
preconizado pelas normas tcnicas, o que ir resultar em um Laudo completo e
fundamentado. Consequentemente, ter-se- uma avaliao dentro da boa tcnica, do
bom senso e da boa tica profissional.

2 REFERNCIAS NORMATIVAS
Para cada tipo de trabalho a ser realizado, necessrio que o avaliador conhea as
normas e legislaes vigentes.
As leis, decretos, restries e normas relacionadas a seguir contm disposies que

devem ser acatadas e que serviram como parmetro para a elaborao deste Manual de
Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens:
Lei 5194/66, de 24/12/1966 - regula o exerccio das profisses de

engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo e d outras providncias;
Lei 6496/77, de 07/12/1977 - institui a ART na prestao de servios de
engenharia, arquitetura e agronomia e d outras providncias;
Lei n 8666/93 - Lei das Licitaes e Contratos Pblicos;
Resoluo CONFEA N218, de 29/06/1973: Discrimina atividades das
diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e
Agronomia;
Resoluo CONFEA N307, de 28/02/1986: Dispe sobre a Anotao de
Responsabilidade Tcnica - ART e d outras providncias;
Resoluo CONFEA N345, de 27/07/1990: Dispe quanto ao exerccio
por profissional de Nvel Superior das atividades de Engenharia de
Avaliaes e Percias de Engenharia;
Lei 6766/79, de 19/12/1979 - dispe sobre o parcelamento do solo
urbano e de outros;
Lei 9785/99, de 29/01/1999 - altera a lei 6766/79 sobre parcelamento do
solo urbano;
Lei 12112/09, de 10/12/2009 altera a lei 8245/91 sobre locaes de
imveis urbanos;

NBR 14653-1, de abr/2001 - Avaliao de Bens - parte 1: procedimentos
gerais;
NBR 14653-2, de mar/2011 - Avaliao de Bens parte 2: imveis
urbanos;
NBR 14653-3, de jun/2004 - Avaliaes de Bens parte 3: imveis
rurais;
NBR 14653-4, de dez/2002 - Avaliao de Bens - parte 4:
empreendimentos;
NBR 13752, de dez/1996 Percias de engenharia na construo civil;
NBR 12721, de ago/2006 - Avaliao de Custos Unitrios de construo
para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios
edifcios;
NBR 13133, de 1994 Norma para Execuo de Levantamento
Topogrfico da ABNT.
Observao importante: Caso essas normas e leis tenham sofrido atualizaes,

aplicam-se os textos recentes aprovados.

3 DEFINIES
3.1 CONCEITOS
Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens,

aplicam-se as definies constantes do Item 3 da NBR14653-1 e Item 3 da
NBR14653-2. Por conseguinte, seguem conceitos complementares pertinentes ao
entendimento dos usurios deste manual.
Avaliao de bens: anlise tcnica realizada por profissional habilitado,

para identificar o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos, bem
como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica
para determinada finalidade, situao e data;
Averbao da edificao: registro da edificao existente ou realizada
sobre um terreno, na matrcula do terreno no RGI, normalmente com
descrio da tipologia da edificao e suas reas. Em se tratando de
empreendimentos, a descrio mais detalhada e poder abranger
adicionalmente, para os empreendimentos condominiais, as fraes
ideais das unidades autnomas;
Avaliao intervalar: a avaliao que tem como objetivo estabelecer,
quando solicitado pela Administrao Pblica, um intervalo de valores
admissveis em torno da estimativa de tendncia central ou do valor
arbitrado;
Campo de arbtrio: o intervalo com amplitude de at 15% em torno da
estimativa de tendncia central utilizada na avaliao. O campo de
arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana calculado para
definir Grau de Preciso da estimativa;
Caractersticas intrnsecas do imvel: aspectos inerentes ao prprio
imvel, ao seu terreno, a exemplo da rea, dimenses, posio,
confrontaes, assim como s benfeitorias nele existentes, a exemplo do
partido arquitetnico, padro, conservao, rea, diviso interna;
Caractersticas extrnsecas do imvel: aspectos no intrnsecos do
imvel ligados ao logradouro, bairro, cidade, enfim, regio, assim
como ao contexto em que se insere, em termos, por exemplo, de
mercado, economia, legislao.
Certido de Inteiro Teor da Matrcula do imvel no RGI: documento
emitido pelo Cartrio de Registro de Imveis, contendo o histrico do
imvel desde o seu registro inicial, abrangendo, por exemplo, averbaes
de edificaes, alteraes de edificaes, aes reais e reipersecutrias,

hipotecas, alienaes fiducirias, cadeia dominial e alteraes de
endereo;
Dano Fsico de Imvel: Dano constatado no imvel decorrente de vcios
construtivos, ao humana delituosa ou no, omisso humana, por
exemplo, em relao manuteno preventiva ou corretiva, agentes da
natureza, entre outros;
Especificao da avaliao: classificao da avaliao em relao aos
graus de fundamentao e preciso resultantes;
Estabilidade e solidez: integridade estrutural, ausncia de risco de
colapso;
Estimador: Funo baseada nos dados de uma amostra usada para
estimar um parmetro da populao estudada;
Estimativa Pontual: Valor obtido para o estimador pontual;
Estimativa de tendncia central: Estimativa pontual obtida por um
estimador de tendncia central (por exemplo, a mdia);
Grau de Fundamentao: funo do aprofundamento do trabalho
avaliatrio, da metodologia empregada e da confiabilidade, qualidade e
quantidade dos dados amostrais utilizados;
Grau de Preciso: estabelecido quando for possvel medir o grau de
certeza e o nvel de erro numa avaliao;
Habitabilidade: pressupe a existncia de condies satisfatrias de
conforto, segurana e salubridade na edificao;
Habite-se: documento expedido pela Administrao Pblica local,
normalmente prefeitura ou rgo competente, que atesta a regularidade
das benfeitorias existentes no imvel e sua conformidade com as normas
e posturas locais, ou conformidade com os projetos aprovados segundo
as normas e posturas locais vigentes poca da aprovao, liberando o
imvel para uso, inclusive no habitacional, se for o caso;
Homologao: o ato ou efeito de homologar, ou seja, a aprovao
dada pela Comisso de Avaliao Imobiliria CAI a trabalhos tcnicos
de avaliao desenvolvidos por avaliadores, que no integram o corpo
tcnico da CAI, ora profissionais dos demais rgos pblicos, ora
pertencentes de empresas terceirizadas. O modelo bsico de
homologao utilizado pela CAI est disponvel no ANEXO III
Parecer Tcnico de Homologao, a ttulo de exemplo;
Intervalo de valores admissveis: faixa de variao de preos admitida
como tolervel em relao ao valor de avaliao;
Inovao tecnolgica: material, componente ou sistema construtivo que
incorpora diferencial tecnolgico em relao aos correspondentes pr-
existentes no mercado quando de seu lanamento;

Intervalo de predio: estimativas de um intervalo de valores, a partir de
dados de mercado observados, dentro dos quais novos dados do mesmo
contexto estaro contidos com determinada probabilidade;
Intervalo de Confiana: intervalo de valores dentro do qual est contido
o parmetro populacional com determinada confiana, dentro do qual se
encontra a estimativa de tendncia central;
Laudo Completo: o que contm, de forma descritiva, consubstanciada,
os requisitos previstos pela NBR 14.653 e suas partes, com as
informaes suficientes para o seu entendimento e a definio do valor
do bem;
Laudo Simplificado: uma modalidade que atende, de forma resumida,
aos itens constantes da modalidade completa, com quesitos especficos;
Laudo de Uso Restrito: o laudo que obedece a condies especficas
pr-estabelecidas entre as partes (exemplo: para instruo processual),
no tendo validade para outros usos ou exibio para outras pessoas no
envolvidas diretamente na negociao;
Matrcula no RGI: resultante da ao de documentar, em um livro ou
ficha, no Cartrio de Registro de Imveis, a descrio do imvel em
termos principalmente de endereo e metragem, seus proprietrios e os
sucessivos registros e averbaes que informam transaes, hipotecas,
nus e alteraes fsicas do bem;
Memorial de Incorporao: Acervo documental do registro da
incorporao em condomnio, no RGI;
Parecer Tcnico e Relatrio Complementar: Parecer ou Relatrio
circunstanciado contendo esclarecimento tcnico emitido por
profissional do quadro ou credenciado, sobre assunto de sua
especialidade, eventualmente em complementao a outro trabalho
anterior de sua autoria, sempre que solicitado;
Preo de Liquidao Forada: a quantia aufervel pela
comercializao de um bem, na hiptese de venda compulsria ou em
prazo menor que o mdio de absoro pelo mercado, sendo um dos
objetivos possveis de um trabalho de avaliao. estabelecido sempre
que formalmente solicitado;
Unidade Isolada: unidade imobiliria autnoma no condominial;
Valor arbitrado: valor pontual adotado como resultado final da
avaliao, dentro dos limites do campo de arbtrio;
Valor deprecivel: diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e
o seu valor residual;
Valor de indenizao: valor de bens, no obrigatoriamente de mercado,
destinado a ressarcimento de dbitos, desapropriaes ou congneres;
Valor Econmico: valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na
aplicao do mtodo da capitalizao da renda;

Valor locativo de mercado: para fins do presente normativo, o valor de
mercado para locao, que corresponde quantia mais provvel pela
qual se aluga voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referncia, dentro das condies do mercado vigente;
Valor patrimonial: valor correspondente totalidade dos bens de pessoa
fsica ou jurdica. Para que represente o valor de mercado, deve ser
apurado e aplicado o fator de comercializao, com base em informaes
de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de carter
regional, previamente publicada;
Valor de risco: somatrio do valor do terreno, benfeitorias e eventuais
equipamentos de um imvel. Para que represente o valor de mercado,
deve ser apurado e aplicado o fator de comercializao, com base em
informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de
carter regional, previamente publicada;
Valor venal de mercado: para fins do presente normativo, o valor de
mercado para compra/venda, que corresponde quantia mais provvel
pela qual se compra/vende voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente;
Vcios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de
deficincias de projetos, de falhas na execuo da construo ou da
qualidade dos materiais, os quais tornam a edificao total ou
parcialmente imprpria para o fim a que se destina e/ou depreciam o
imvel;
Vcios construtivos graves: so aqueles que afetam o imvel ou parte
dele.
3.2 ABREVIATURA

utilizam-se as seguintes Siglas e Abreviaturas:
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas;

ART Anotao de Responsabilidade Tcnica;
CAI Comisso de Avaliao Imobiliria;
CAM Comisso de Avaliao Mobiliria
CND Certido Negativa de Dbitos;
CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
CUB Custo Unitrio Bsico da Construo Civil;
GEPAE - Gerncia de Patrimnio Estadual;

INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade
Industrial;
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias;
IDH ndice de Desenvolvimento Humano;
NBR Norma Brasileira Registrada no INMETRO;
OS Ordem de Servio;
RGI Registro Geral de Imveis no Cartrio de Registro de Imveis;
SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo
Civil;
SINDUSCON Sindicato das Indstrias da Construo Civil;
SIF Sistema de Informaes Fiscal;
SEGER - Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos.
3.3 HABILITAO PROFISSIONAL
Tendo em vista a grande variedade das disciplinas na rea tecnolgica, a

Administrao Pblica tem sua disposio, dependendo da tipologia do bem a avaliar
e da finalidade da avaliao, uma gama de profissionais especializados na Engenharia
de Avaliaes, cada qual com sua habilitao legal, cujas especialidades esto abaixo
referenciadas aos tipos mais comuns de avaliaes.
Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens e para
melhor subsidiar a Administrao Pblica, seguem na TABELA 1 (Tipo de
Avaliaes e Profissionais Legalmente Habilitados) as principais avaliaes e percias
relacionadas s principais habilitaes:

TABELA 1 Tipo de Avaliaes e Profissionais Legalmente Habilitados
Avaliaes ou Percias referentes: Profissional Legalmente

Habilitado
Imveis Urbanos Arquiteto
Eng.Civil
Edificaes Arquiteto
Eng. Civil
Edificaes Rurais Eng. Agrcola
Eng. Civil
Arquitetura Paisagstica e de Arquiteto
Interiores
Planejamento Fsico Urbano e Arquiteto
Regional Urbanista
Estradas, Pistas de Rolamento e Eng. Civil
Aeroportos
Sistemas de Transportes, de Eng. Civil
Abastecimento de gua e Eng. Agrcola
Saneamento
Portos, Rios, Canais, Barragens e Eng. Civil
Diques
Drenagem e Irrigao Eng. Civil
Eng. Agrcola
Pontes e Grandes Estruturas Eng. Civil
Aeronaves, Instalaes, Operao Eng. Aeronutico
e Transporte Areo
Levantamentos Topogrficos, Eng. Agrimensor
Batimtricos, Geodsicos e
Aerofotogramtricos
Glebas Rurais, Construes para Eng. Agrnomo
fins rurais, Irrigao e Drenagem Eng. Agrcola
para fins Agrcolas,
Agropecuria, Culturas
Gerao, Transmisso, Eng. Eletricista
Distribuio e Utilizao de
Energia Eltrica
Materiais Eltricos e Eletrnicos Eng. Eletrnico
Inventrio Florestal, Ecologia, Eng. Florestal
Defesa Sanitria Florestal,
Recursos Naturais
Renovveis, Ordenamento e
Manejo Florestal

Processos Mecnicos, Mquinas, Eng. Mecnico
Instalaes Industriais e Eng. Agrcola
Mecnicas, Veculos, Sistemas de
Refrigerao e de Ar
Condicionado
Estudo de Impacto Ambiental Eng. Agrcola
Eng. Florestal
Eng. Agrnomo
Prospeco e Pesquisa Mineral, Eng. de Minas
Lavra de Minas, Captao de
gua Subterrnea,
Beneficiamento de Minrios
Processos Metalrgicos, Eng. Metalurgista
Instalaes e Equipamentos,
Beneficiamento de Minrios
Embarcaes, Diques, Operaes Eng. Naval
e Trfego de Servios
Hidrovirios
Dimensionamento, Avaliao e Eng. de Petrleo
Explorao de Jazidas
Petrolferas, Transporte e
Utilizao de Petrleo
Indstria Qumica, Petroqumica Eng. Qumico
e de Alimentos, Produtos
Qumicos, Tratamento de guas
e Instalaes
Controle Sanitrio do Ambiente, Eng. Sanitarista
Captao e Distribuio de gua,
Esgoto e Resduos, Poluio e
Drenagem
Indstria de Alimentos, Eng. Tecnlogo
Acondicionamento, Reservao, de Alimentos
Distribuio, Transporte e
Abastecimento de Produtos
Alimentares
Indstria Txtil, Produtos Txteis Eng. Txtil
Trabalhos Topogrficos e Eng. Gelogo ou
Geodsicos, Estudos Relativos Gelogo
Cincia da Terra,
Prospeco, Jazidas, Ensino
Fonte: IBAPE-SP/2007

H de se ressaltar que muitas avaliaes envolvem mais de uma disciplina tcnica.
Nesse caso o aconselhvel que se escolha um Engenheiro de Avaliaes e este se
incumba de indicar e coordenar outros engenheiros especialistas.

4 PROCEDIMENTOS TCNICOS
4.1 ATIVIDADES PRELIMINARES
recomendvel que o profissional, ao ser designado para desenvolver uma avaliao,

esclarea eventuais dvidas junto ao rgo Solicitante, para que o escopo do trabalho
fique completamente elucidado. O avaliador deve estar previamente ciente dos
aspectos essenciais envolvidos na prestao do servio tcnico, tais como:
Identificao do imvel que ser objeto da avaliao, com a respectiva

individualizao, no caso de ser apenas parte de um conjunto de
edificaes;
Definio de seu objetivo: valor de mercado, locao ou outros;
Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, locao,
desapropriao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia,
seguro, arrematao e outras indicadas pela Administrao;
Necessidade ou no da verificao das medidas;
Fundamentao e preciso que se pretende atingir;
Prazo limite para apresentao do laudo;
Condies especiais, no caso de laudos de uso restrito.
Convm tambm analisar a situao dominial do bem. A documentao bsica para

realizao das avaliaes de imveis a Certido de Inteiro Teor da Matrcula no RGI.
Quando a documentao bsica no contiver informaes suficientes realizao do

trabalho de avaliao, o profissional dever solicitar ao rgo Solicitante documentos
complementares, tais como: laudos anteriores, projetos, memoriais descritivos, carns
de IPTU, ou outros que melhor subsidiem o servio.

Embora rotineiramente essa averiguao no faa parte do escopo da avaliao, cabe
ao engenheiro de avaliaes solicitar informaes complementares relativas ao bem.
Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, deve-se informar ao contratante
e explicitar a circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo
dessas condies.
Deve-se ainda consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como

examinar outras restries ou regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de
passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do imvel.
Quando o engenheiro de avaliaes tiver conhecimento de estudos ou projetos que

possam vir a afetar o bem em avaliao ou existirem restries especiais estabelecidas
em leis ou regulamentos aplicveis ao imvel avaliando, aos elementos amostrais ou
regio, as respectivas conseqncias devem ser explicitadas e consideradas parte no
laudo.
Nesse sentido, indica-se que sejam tomadas as seguintes providncias:
Consulte o Cdigo de Obras e a Lei de Uso e Parcelamento do Solo da

localidade;
Verifique restries impostas (desapropriaes, tombamentos, expanso
da rede viria urbana) por rgos municipais, estaduais e federais, como:
IBAMA, INCRA, Patrimnio Histrico e Companhias de Energia e
Telecomunicaes;
Situao de conformidade do complexo industrial junto ao SIF;
Examine fichas de manuteno dos equipamentos, faturas das mquinas
e equipamentos e/ou guias de importao;

Consulte tabela de depreciao e vida til dos equipamentos constantes
da publicao "Anais do I Congresso Brasileiro de Engenharia de
Avaliaes" do IBAPE;
Estude os setores onde se insere o objeto avaliando, incluindo visitas a
complexos industriais similares/concorrentes;
Verifique obsoletismo funcional;
Verifique restries quanto a reas de preservao permanente, de
reserva legal e de reservas indgenas;
Observe a forma de ocupao da terra (arrendatrio, meeiro, posseiro
etc.).
4.2 VISTORIA
A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de conhecer
e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado.
O que caracteriza a vistoria a minuciosa verificao das condies do objeto da

avaliao na data de referncia do laudo, tais como localizao do imvel,
caractersticas da regio e do respectivo entorno, uso e ocupao do solo,
caractersticas do terreno, caractersticas arquitetnicas, tcnicas construtivas
utilizadas, anomalias construtivas, proximidade de plos valorizantes ou
desvalorizantes, dentre outros fatores apreciados para determinar o valor de um bem.
Alm dessa caracterizao do bem, a vistoria auxilia na identificao do mercado a ser

estudado. Traz tambm subsdios de anlise dos fatores de circunvizinhana que
podem influenciar na variao dos valores ofertados. Isso auxilia o diagnstico do
mercado, bem como a prpria avaliao.

Para que a vistoria colete e informe as caractersticas tcnicas necessrias avaliao,
deve ser realizada por aqueles que tm pleno domnio das tcnicas cientficas de
construo, projetos, comportamentos em uso das edificaes, patologias, clculos
estatsticos em geral, alm de outros itens da prpria formao cientfica, acadmica e
legal desses profissionais, que possibilitem o cumprimento correto e seguro da
avaliao.
Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Todos os imveis a serem avaliados

devem ser vistoriados externa e internamente pelo profissional responsvel tcnico
pelo trabalho. Somente em casos excepcionais, onde no seja possvel o acesso ao
bem, admite-se a adoo da denominada situao paradigma, desde que previamente
acordada, justificada e explicitada no laudo.
Nessas ocasies, o fato dever ser previamente comunicado ao Governo do Estado do

Esprito Santo, para anlise de convenincia deste.
A avaliao poder prosseguir com base em uma caracterizao presumida do bem

objeto, com base em elementos e informaes que for possvel obter, tais como:
vistoria externa, no caso de unidades isoladas; vistoria de reas comuns, de outras
unidades do mesmo edifcio, no caso de apartamentos, escritrios ou conjuntos
habitacionais; descrio interna; projetos arquitetnicos, etc.
O rgo Demandante dever fornecer nome e telefone de contato para agendamento

de vistoria, bem como demais dados que venham a ser solicitados pela CAI.
No caso de divergncias entre o endereo constante da documentao do imvel e o

verificado pelo avaliador por ocasio da vistoria, havendo a convico do avaliador de
tratar-se do imvel objeto da documentao e da demanda, emitido o laudo e
consignada a divergncia verificada.

Por outro lado, no havendo a convico, concludo e entregue o laudo sem definio
de valor do bem, contendo a respectiva justificativa. No caso de trabalhos tcnicos
elaborados por empresas terceirizadas, dever seguir o item 5 deste manual,
Orientaes Tcnicas Gerais para Laudos Terceirizados, conforme Tabela de Clculo
do Percentual de Trabalho Executado.
Se no momento da vistoria for constatada, pelo engenheiro avaliador, divergncia

entre a rea (total ou privativa) mensurada in loco e a rea constante da documentao
apresentada, o profissional avaliador deve indicar qual poro da rea no est em
conformidade com a rea registrada.
A avaliao dever ser embasada na rea ad mensuram, ou rea aferida in loco, ser
apresentada parte o resultado da avaliao considerando a condio original, bem
como os custos para regularizao da rea no regularizada documentada, para fins de
subsdio.
4.3 LEVANTAMENTO DOS DADOS DE MERCADO
A pesquisa de elementos comparativos realizada para a obteno de dados e

informaes para os clculos avaliatrios. Compreende o planejamento da pesquisa, a
coleta de dados e vistoria de dados amostrais.
Esse estudo o ponto mais importante em uma avaliao, pois a partir dele que se
obtm uma amostragem vlida, confivel e representativa do mercado imobilirio
local. Portanto, esse levantamento deve ser realizado com plenos conhecimentos da
situao fsica, econmica, mercadolgica e outros possveis aspectos que possam
estar influenciando no valor do imvel (variveis).

recomendvel que a coleta de dados seja planejada com antecedncia, levando em
considerao: as caractersticas do bem avaliando, disponibilidade de recursos,
informaes e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execuo dos
servios; enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliao.
Quanto aos aspectos quantitativos, deve-se buscar a maior quantidade possvel de

dados de mercado, com atributos semelhantes aos do bem avaliando. Em relao aos
aspectos qualitativos, destaca-se a necessidade de buscar: similaridade entre os
elementos de pesquisa e o bem avaliando; identificao e diversificao das fontes de
informao; identificao e descrio das caractersticas relevantes dos dados de
mercado coletados; bem como dar preferncia a referncias de mercado
contemporneas.
No devem ser considerados os elementos amostrais comercializados com prazo

superior a 12 (doze) meses. Apenas em casos excepcionais, em circunstncias
especficas, ser admitida a utilizao de dados mais pretritos, desde que os modelos
matemticos aplicados contenham variveis do tipo data do evento, validadas pelo
teste de Durbin-Watson. Destaca-se ainda a necessidade de anuncia prvia por
parte da CAI, que analisar a adequabilidade da amostra.
Dever compor anexo obrigatrio ao laudo uma tabela dos dados pesquisados, onde os
elementos amostrais sero perfeitamente descritos (endereo, caractersticas, detalhes,
atributos utilizados como variveis ou como fatores de homogeneizao, etc.), com
respectivas datas e informao das fontes (nome, telefone ou outro contato de fcil
acesso). As fontes citadas devem ser obrigatoriamente as originais.
A pesquisa de responsabilidade do autor do laudo, no cabendo sua atribuio a

terceiros. No caso de eventual utilizao de bancos de dados de terceiros, os elementos

devero ser conferidos e confirmados junto s fontes, passando o autor do laudo a
assumir a responsabilidade pela pesquisa.
No ser aceita a utilizao de nenhum mtodo de atualizao de preos.
Com a vistoria regio e ao imvel efetuada, bem como a pesquisa imobiliria, se

define qual a melhor metodologia a ser aplicada na avaliao a ser realizada. De
acordo com as normas tcnicas de avaliao deve ser utilizado, prioritariamente, o
mtodo comparativo direto de dados de mercado.
4.4 METODOLOGIAS
A metodologia aplicvel depende da natureza do bem avaliando, da finalidade da

avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes que possam ser
colhidas no mercado estudado.
A sua escolha deve ser justificada e obedecer aos preceitos da ABNT NBR 14653 e
suas partes, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
As metodologias normatizadas aplicam-se em condies normais do mercado. Em

situaes atpicas, onde ficar evidente e comprovada a impossibilidade de utilizar as
metodologias previstas, facultado ao engenheiro de avaliaes o emprego de outro
procedimento, desde que devidamente justificado e com anuncia prvia da
comisso estadual de avaliao de bens imveis.
Os procedimentos avaliatrios usuais, com a finalidade de identificar o valor de um

bem, de seus frutos, direitos, seu custo e indicadores de viabilidade econmica esto
descritos nos itens 8.2, 8.3 e 8.4 da ABNT NBR 14653-1:2001. Cabe ressaltar que no

h hierarquia entre os mtodos avaliatrios, devendo-se optar pela metodologia mais
adequada finalidade da avaliao. Quando possvel, deve ser preferencialmente
utilizado o mtodo comparativo direto de dados de mercado. Usualmente as
metodologias normatizadas so aplicadas nas seguintes situaes:
Mtodo comparativo direto de dados de mercado: Preferencialmente

utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas,
lojas, apartamentos, escritrios, entre outros, sempre que houver
quantidade suficiente de dados semelhantes ao objeto avaliando;
Mtodo involutivo: Utilizado no caso de inexistncia de dados amostrais
semelhantes ao avaliando. Exemplo: avaliao de glebas;
Mtodo evolutivo: Indicado para obter o valor de mercado no caso de
inexistncia de dados amostrais semelhantes ao avaliando. o caso de
residncias de alto padro, galpes, entre outros;
Mtodo da renda: Recomendado para empreendimentos de base
imobiliria, tais como shopping-centers e hotis;
Mtodo para quantificao do custo do bem: Utilizado quando houver
necessidade de se obter o custo do bem.
4.4.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos
elementos comparveis constituintes da amostra. A anlise dos elementos
assemelhados tem como objetivo encontrar a tendncia de formao de seus preos.
A homogeneizao das caractersticas dos dados deve ser efetuada com o uso de
procedimentos matemticos consagrados, dentre os quais se destacam o tratamento por
fatores e a inferncia estatstica.

4.4.2 Mtodo Involutivo
O mtodo involutivo deve ser empregado quando no houver mnimas condies de

utilizao do mtodo comparativo direto. Trata-se de um critrio indireto de valorao
que indica a viabilidade de incorporao de uma gleba ou terreno de grandes
dimenses para transform-los em outro empreendimento, alicerado no seu
aproveitamento eficiente.
O valor de mercado do bem baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-

econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do
bem e com as condies de mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios
viveis para execuo e comercializao do produto.
Na utilizao deste mtodo, deve-se dar preferncia, pela ordem:

a) Modelos dinmicos com fluxo de caixa, conforme NBR 14653-4;
b) Modelos dinmicos com equao de frmulas pr-definidas;
c) Modelos estticos, com frmulas simplificadas, apenas para pequenas glebas,
absorvveis em curto prazo.
Para a utilizao do mtodo involutivo, consultar as partes 1 e 2 da NBR 14.653. No

devem ser utilizadas tabelas prvias e genricas de fatores de gleba.
4.4.3 Mtodo Evolutivo
Nesse mtodo analtico, a composio do valor total do imvel (Vi) consiste em partir
do valor do terreno (Vt), som-lo ao valor das benfeitorias (Vb) com custos diretos e
indiretos, e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do
empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do clculo do fator
de comercializao (FC).

Vi = (Vt + Vb) x FC
Para aplicao deste mtodo, o valor do terreno deve ser calculado em comparao
com outros, o valor da benfeitoria por meio do mtodo do custo e o fator de
comercializao obtido no mercado, comparando-se com imveis que tenham as
mesmas caractersticas e propores similares de terrenos e benfeitorias. Este fator de
comercializao pode ser maior ou menor que uma unidade, em funo das condies
de mercado.
4.4.4 Mtodo da Renda
Identifica o valor do bem com base na capitalizao presente da sua renda lquida
prevista, considerando-se cenrios viveis. utilizado nas avaliaes de
empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros).
Nesses empreendimentos, devem-se observar as prescries da NBR 14653-4.

Tambm pode ser utilizado na determinao do valor de mercado, em situaes onde
no existam condies da aplicao do mtodo comparativo direto ou evolutivo, ou,
alternativamente, quando a finalidade da avaliao seja a identificao do valor
econmico.
Nesses casos, necessrio fundamentar:
1) Despesas necessrias sua manuteno e operao e receitas provenientes da

sua explorao, descontados os impostos;
2) Estrutura mnima do fluxo de caixa, conforme previsto na ABNT 14653-4,
no que for aplicvel;
3) Taxa de desconto, no mnimo, pelo critrio determinstico.

4.4.5 Mtodo do Custo
Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias no mtodo evolutivo, ou quando a

finalidade da avaliao for a identificao do custo de um imvel. Esto previstos os
seguintes critrios para identificao do custo de reedio do imvel:
Mtodo da quantificao do custo: Utilizado para identificar o custo de

reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitrio bsico
de construo ou por oramento detalhado, com identificao das fontes
consultadas.
Mtodo comparativo direto de custo: Na utilizao deste mtodo deve-se
considerar uma amostra composta por custos de projetos ou obras
semelhantes.
Nos casos de avaliao por meio do custo de construo ou reproduo das

benfeitorias, naquilo em que for aplicvel, deve ser utilizado o CUB Custo Unitrio
Bsico da Construo Civil, de acordo com a regio pesquisada. A no utilizao do
CUB deve ser devidamente justificada.
4.5 TRATAMENTO DE DADOS
So vrias as ferramentas utilizadas para a determinao do valor de mercado de um

determinado bem, cuja escolha est diretamente ligada pesquisa efetuada e
natureza do bem avaliando, podendo-se citar:
Regresso Linear;
Tratamento por Fatores;
Regresso Espacial;
Anlise Envoltria de Dados;

Redes Neurais Artificiais;
Apurao de Custos do Bem;
Fluxo de Caixa Descontado; entre outras.
No caso dos mtodos comparativos, o tratamento dos dados pode utilizar vrias
ferramentas analticas, entre as quais se destacam o tratamento por fatores e a
inferncia estatstica, adotadas em funo da qualidade e da quantidade de dados e
informaes disponveis.
Sempre que possvel, os tratamentos devem ser baseados em processos de inferncia

estatstica, admitindo-se, entretanto, a utilizao de estatstica descritiva clssica,
desde que os fatores utilizados sejam publicados ou fundamentados. Outras
ferramentas, quando aplicadas, devem ser devidamente justificadas, com apresentao
dos princpios bsicos e interpretao dos modelos adotados.
Na aplicao do mtodo comparativo direto para a obteno do valor de mercado,

recomendvel o tratamento por fatores apenas em amostras homogneas, onde so
observadas as condies de semelhana definidas na coleta de dados. Para amostras
heterogneas, recomendvel a utilizao de inferncia estatstica, desde que as
diferenas sejam devidamente consideradas, inclusive quanto a eventuais interaes.
Em qualquer tratamento adotado, o poder de predio do modelo deve ser verificado a

partir do grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo
modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do primeiro
quadrante.
A verificao da representatividade da amostra em relao ao bem avaliando pode ser

feita pela sumarizao das informaes na forma de grficos ou tabelas. Nesta etapa,

verificam-se o equilbrio da amostra e a insero das variveis independentes do bem
avaliando dentro do intervalo amostral.
4.5.1 Tratamento por Fatores
Observar procedimentos do item 8.2.1.4.2 e critrios de validao no ANEXO B da

ABNT NBR 14653-2:2011. No tratamento por fatores, devem ser utilizados os
elementos amostrais mais semelhantes possveis ao avaliando, em todas as suas
caractersticas, cujas diferenas, para mais ou para menos, so levadas em conta.
admitida a priori a existncia de relaes fixas entre as diferenas dos atributos

especficos e os respectivos preos. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor
original do elemento comparativo na forma de somatrio.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral ser considerado como

homogeneizante quando, aps a aplicao dos respectivos ajustes, se verifica que o
conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variao
dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos relativos, o
comportamento do mercado, numa determinada abrangncia espacial e temporal, com
a considerao de: elasticidade de preos, localizao, fatores de forma (testada,
profundidade, rea ou mltiplas frentes), fatores padro construtivo e depreciao.
4.5.2 Tratamento Cientfico
Devem-se observar os preceitos do item 8.2.1.4.3 da ABNT NBR 14653-2:2011. No

caso de utilizao de modelos de regresso linear por inferncia estatstica, devem-se
observar os critrios do ANEXO A da referida norma.

Outras ferramentas analticas, tais como redes neurais, regresso espacial e anlise
envoltria de dados podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto
de vista terico e prtico.
Nos modelos de regresso, recomenda-se:
a) Sempre que possvel, a adoo de variveis quantitativas;

b) As diferenas qualitativas podem ser especificadas na seguinte ordem de
prioridade:
I. Variveis dicotmicas;
II. Variveis Proxy (CUB, ndice Fiscal, IDH, etc.);
III. Cdigos Ajustados;
IV. Cdigos Alocados.
c) Na utilizao de variveis qualitativas, manter o equilbrio amostral e
observar o nmero mnimo de elementos em cada agrupamento, de cada
caracterstica diferente, segundo os critrios de micronumerosidade
constante do ANEXO A, subitem A.2 Pressupostos Bsicos da ABNT
NBR 14653-2:2011;
d) As variveis de auxlio para obteno da matriz geradora dos cdigos
ajustados devero ser devidamente explicadas em memria de clculo.
Com relao aos pressupostos de verificao dos modelos de inferncia

estatstica utilizados nas avaliaes, acrescentam-se, alm dos critrios j
previstos na Norma, sero obrigatrios os seguintes:
I. No ser aceito Coeficiente de Determinao Ajustado inferior a 0,60
(60%);
II. Para verificao da multicolinearidade, ser analisada a matriz das
correlaes que espelha as dependncias lineares de primeira ordem

entre as variveis independentes, no sendo aceitas correlaes
superiores a 80%;
III. Os dados amostrais que apresentarem resduos relativos padronizados
superiores a 70% devero a priori ser excludos da modelagem, salvo
contrrio, quando este for imprescindvel para a concepo do estudo
estatstico proposto;
IV. Os outliers sero aceitos desde que tenham resduos relativos
inferiores a 70% e se respeite Distncia de Cook.
4.6 ESPECIFICAO DA AVALIAO
A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, da disponibilidade de

dados de mercado, da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e
dos recursos disponveis, sendo definida quanto Fundamentao e Preciso.
Os graus de fundamentao e preciso nas avaliaes sero definidos nas partes

especficas da NBR 14653, de acordo com a tipologia do bem avaliando, guardado o
critrio geral de atribuir graus em ordem numrica e crescente, onde o grau I o
menor.
No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos na

Norma Tcnica da ABNT pertinente, o trabalho no deve ser classificado quanto
fundamentao e preciso, sendo possvel a sua utilizao exclusivamente em
situaes ou finalidades especiais que a Administrao venha a admitir. Em caso de
trabalhos terceirizados, estes esto sujeitos recusa pela Administrao, conforme
manifestao da comisso estadual de avaliao de imveis.
A fundamentao de uma avaliao est relacionada tanto com o aprofundamento do

trabalho avaliatrio, quanto com as informaes que possam ser extradas do mercado,

e determina o empenho do avaliador. J o grau de preciso aplicvel apenas no
mtodo comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite
avaliao. Este depende das caractersticas do mercado e da amostra coletada e no
passvel de fixao a priori.

5 ORIENTAES TCNICAS GERAIS PARA LAUDOS
TERCEIRIZADOS
Para os efeitos de utilizao de servios terceirizados pela Administrao Pblica,

seguem algumas orientaes tcnicas imprescindveis para a realizao dos trabalhos:
I. Todo laudo de avaliao deve ser elaborado seguindo as normas da

ABNT vigentes e de acordo com as determinaes legais, ressaltando-se
que as atividades de avaliao de cunho cientfico so atribuies
exclusivas do exerccio profissional correspondente s diferentes
modalidades de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
II. Os profissionais avaliadores devem adotar os Procedimentos de
Excelncia, previstos no item 6 da ABNT NBR 146531:2001, que
dizem respeito capacitao profissional, ao sigilo, propriedade
intelectual, ao conflito de interesses, independncia na atuao
profissional, competio de preos e difuso do conhecimento
tcnico;
III. A empresa ou profissional contratado dever comunicar ao Governo do
Estado do Esprito Santo e recusar o servio, na eventualidade de
existncia de qualquer impedimento de ordem tica, legal, ou outra
aceita pela Administrao;
IV. Conforme previsto no item 4.2 Vistorias, quando o trabalho for
executado parcialmente por motivos previstos naquele item, ser vedado
o pagamento integral pelo trabalho executado. Em face disso, devero
ser analisadas as etapas de servio executadas conforme a
proporcionalidade exposta pela TABELA II Clculo do Percentual de
Trabalho Executado;
V. proibido aos terceirizados divulgar os valores de avaliao e as
informaes dos documentos produzidos (laudos, pareceres, relatrios

tcnicos, etc.), bem como quaisquer informaes contidas na
documentao fornecida pelo Governo do Estado do Esprito Santo. A
no observncia dessa proibio constitui falta grave e motivo de
sanes administrativas e outras cabveis;
VI. Todos os trabalhos tcnicos realizados por terceirizados so de
propriedade do Estado, que poder utiliz-los integral ou parcialmente na
forma do prprio interesse, inclusive para fins de divulgao, publicao
ou quaisquer outros que entender necessrios;
VII. As atividades de avaliao realizadas pelas empresas credenciadas e
contratadas por esta Administrao Pblica sero monitoradas e
revisadas pelos profissionais do quadro da CAI, que poder exigir
correes ou adequaes dos trabalhos;
VIII. Os trabalhos de avaliao devero ser entregues em duas vias impressas,
devidamente assinadas e com a ART quitada. Dever ser entregue
tambm uma via em meio digital, na forma solicitada pela
Administrao, com todos os arquivos referentes ao trabalho, inclusive
modelo estatstico.
TABELA 2 Clculo de Percentual de Trabalho Executado
ITEM ETAPAS DO SERVIO NDICE

(PERCENTUAL)
1 Vistoria 25%
2 Pesquisa de Mercado 30%
3 Tratamento de Dados 10%
4 Redao do Laudo 30%
5 Editorao e Entrega do 5%
Trabalho
Esta tabela ser utilizada com base nos valores referenciais utilizados pela Administrao e conforme as tipologias de
servio, sendo vedado o pagamento integral por atividades parciais.

Segue abaixo a especificao dos itens da referida tabela:
1 Vistoria Exame circunstancial para averiguao das caractersticas do objeto, seu
entorno e da regio em que est inserido, com relatrio fotogrfico, imagens areas e
mapas de localizao e croquis do imvel;
2 Pesquisa de Mercado Por ser til para a Administrao Pblica deter a pesquisa
de mercado como parte de seu banco de dados, mesmo no sendo possvel auferir o
valor pontual do bem avaliando pelos motivos j explcitos no item 4.2, a pesquisa de
mercado dever ser apresentada conforme NBR 14653 e poder ser utilizada pela
Administrao em qualquer trabalho de seu interesse, assim como quaisquer partes dos
trabalhos contratados pelo Estado;
3 Tratamento de dados Elaborao de modelos estatsticos, planilhas com fatores
de homogeneizao, ou demais ferramentas analticas utilizadas para inferir o
comportamento do mercado para formao de valores, incluindo as devidas
justificativas do ponto de vista terico e prtico, bem como sua validao;
4 Redao do Laudo Apresentao informaes descritivas para elucidao da
avaliao, contemplando sua finalidade, caracterizao do imvel avaliando,
metodologia, especificao, resultados, dentre outros dados conforme item 10 da
ABNT NBR 14653-1. Os modelos de laudo de avaliao completo e simplificado
esto no ANEXO II;
5 Editorao e Entrega do Trabalho Engloba a estruturao do laudo de avaliao,
compilao de anexos, impresso, encadernao, criao de cpia em arquivo digital,
remessa do trabalho, dentre outras atividades correlatas.
H de se ressaltar que os laudos contratados devero estar conforme com as diretrizes

da Lei n 8666/93 - Lei das Licitaes e Contratos Pblicos, bem como das emanadas
deste manual.

6 LAUDO DE AVALIAO
O resultado final do trabalho avaliatrio d-se pela emisso de um Laudo de

Avaliao, que segundo a ABNT NBR 14.653 : um relatrio tcnico elaborado por
engenheiro de avaliaes em conformidade com as normas vigentes, para avaliar o
bem. Na engenharia legal, esse termo reservado ao trabalho do perito.
O Laudo deve ser: claro, objetivo, conciso, preciso, conclusivo e correto (no s na
percia propriamente dita, mas tambm na linguagem apresentada).
Os laudos de avaliao devem contemplar todos os itens exigidos pelas normas

especficas e ter apresentao homognea, no se aceitando anotaes posteriores de
forma manuscrita, devendo seguir os modelos padronizados disponveis no ANEXO II
Modelo de Laudo Completo e Modelo de Laudo Simplificado.
Esses moldes no pretendem limitar o enriquecimento dos trabalhos e sim estabelecer

uma estrutura mnima para apresentao dos laudos, bem como facilitar a imediata
visualizao dos dados relevantes.
Todas as pginas dos trabalhos devero ser rubricadas e/ou assinadas pelo responsvel
tcnico. A numerao das pginas do trabalho obrigatria, podendo ser aposta por
meios informatizados.
Alm dos requisitos mnimos previstos nas normas pertinentes (ABNT NBR 14653 e
suas partes), devem ser impressas e anexadas ao laudo: fotografias do bem avaliando,
plantas e croquis, imagens areas, memoriais descritivos, manuais de orientao,
planilha com as referncias de mercado (elementos amostrais), memria de clculo,
cpia da documentao do bem, cpia da respectiva ART, dentre outros que
enriqueam o trabalho.

Como capa padronizada, os laudos completos devem utilizar uma Ficha Resumo,
conforme modelo em anexo. Exceto essa Ficha Resumo, todas as demais folhas do
corpo do laudo e, se possvel, dos anexos, devero conter o nome ou logotipo da
empresa.
As fotografias do bem avaliando devem ser digitalizadas e coloridas, internas e

externas, impressas em tamanho igual ou superior a 10 cm x 15 cm, com legenda e
observaes julgadas pertinentes. Devem ser apresentadas em forma de planilhas.
Juntamente com as vias impressas, dever ser entregue tambm uma cpia digital de
todos os arquivos utilizados na elaborao da avaliao.
O Laudo de Avaliao tem validade para a data de referncia dele

constante. Como a previso de prazo de validade de trabalhos
avaliatrios extrapola as possibilidades das Normas Tcnicas da ABNT,
assim como outros Entes Pblicos, a Administrao Pblica Estadual
reserva-se ao direito de estipular sua validade administrativa para o
perodo de at 18 (dezoito) meses a partir da sua expedio, sendo
possvel a prorrogao, ou antecipao por fato superveniente que o
justifique.
Os valores adotados nas avaliaes devem, a princpio, coincidir com a
estimativa de tendncia central do intervalo de confiana ou com o valor
ajustado na curva de regresso, cabendo ao avaliador, entretanto, defini-
lo, dentro do seu campo de arbtrio, em funo de aspectos como:
caractersticas do imvel no contempladas no modelo, situao do
mercado imobilirio, conjunturas econmicas, amostra coletada e outros
que forem justificveis. A no adoo do valor mdio do campo de
arbtrio deve ser sempre justificada pelo avaliador.

A anlise e diagnstico do mercado devem considerar as caractersticas
relacionadas para o bem e sua circunvizinhana, assim como estudo dos
indicadores de mercado, quais sejam: vacncia (imveis vagos ou
nmero de bens disponveis, em oferta, naquele mercado), absoro
lquida (velocidade de absoro do novo estoque ou dos bens em oferta),
estoque (nmero total de bens disponveis), estoque novo (nmero de
bens que sero lanados no mercado estudado), etc.

7 PROCEDIMENTOS ESPECIAIS
7.1 DESAPROPRIAES
7.1.1 Definio
Desapropriao ou Expropriao o ato de extinguir o direito de posse sobre a terra ou

sobre qualquer outra propriedade privada. um procedimento pelo qual o Poder
Pblico retira compulsoriamente um determinado bem de um particular, assim a
propriedade de quem foi desapropriado passa a ser do poder pblico, de acordo com o
Princpio da Supremacia do Interesse Pblico sobre o privado (fins sociais).
Da declarao de utilidade pblica devem constar fundamento legal, destinao,

identificao do bem e manifestao do Poder Pblico. Uma causa comum para
desapropriao a remoo de imveis para a construo de estradas ou servios de
transporte massivo, como linhas de trem.
A imisso provisria na posse ocorre quando a Administrao precisa do bem com

urgncia. A desapropriao se consuma no momento do pagamento da indenizao.
7.1.2 Conceitos

aplicam-se para este procedimento especial as definies constantes do Item 3 da
NBR14653-1 e Item 3 da NBR14653-2. Por conseguinte, seguem conceitos
complementares pertinentes ao entendimento dos usurios deste manual:
rea cadastrada (ou rea real): a rea ad mensuram, ou rea aferida

in loco com o auxlio de instrumentos de medio, devidamente aferidos.
Nos casos de utilizao de levantamentos topogrficos, devero ser

adotados os procedimentos NBR 13133/94 Norma para Execuo de
Levantamento Topogrfico da ABNT;
rea remanescente: a rea que resta de uma ao de mutilao ou
desapropriao de um imvel;
Depreciao: Perda de valor de um bem, devido a modificaes em seu
estado ou qualidade, ocasionadas por intervenes externas;
Desmembramento: Subdiviso de um terreno em lotes destinados a
edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que
no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. O
desmembramento de um terreno deve ser consoante ao Plano Diretor
Municipal ou Legislao vigente;
Campo de arbtrio: o intervalo com amplitude de at 15%, para mais
ou para menos, em torno da estimativa de tendncia central utilizada na
avaliao, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem, desde que
devidamente justificado. O campo de arbtrio no se confunde com o
intervalo de confiana calculado para definir Grau de Preciso da
estimativa;
Domnio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal,
absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de algum;
Domnio Direto: Aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o
intuito da enfiteuse;
Domnio Pleno: Domnio total, que a soma do domnio til com o
domnio direto;
Domnio til: Direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar do imvel,
podendo extrair dele seus frutos, vantagem e rendimentos econmicos;
Expropriar: Ato de expropriar que, por sua vez, significa desapossar
algum de sua propriedade segundo as formas legais e mediante
indenizao;
Faixas de Servido: Caracterizam-se como locais com restries, com
limitaes no tocante implementao de uso e ocupao que
configurem violao dos padres de segurana estabelecidos nas normas
tcnicas a qual se destina a passagem. Em linhas de transmisso, so
utilizadas as Servides Areas, j em passagem de gasodutos, utilizada
a Servido Subterrnea. O uso compartilhado destes locais depende de
anlises tcnicas e de segurana, no sendo vedados, entretanto, usos que
no exponham pessoas a condies de risco, nem venham a representar
bices ou limitaes plena operao da instalao;
Lucro Cessante: so prejuzos causados pela interrupo de qualquer das
atividades de um indivduo, advindo de ao de desapropriao ou danos
ocasionados por terceiros;

Mutilao: a perda parcial ou total de parte de um imvel causada pela
passagem de uma faixa de servido ou de desapropriao;
Posse: Deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito;
Servido: Encargo especfico que se impe a uma propriedade em
proveito de outrem.
7.1.3 Critrios Gerais

aplicam-se para este procedimento especial as definies constantes do Item 3 da
NBR14653-1 e Item 3 da NBR14653-2. Por conseguinte, seguem critrios
complementares pertinentes ao entendimento dos usurios deste manual, nos mtodos
avaliatrios deste item:
a) As avaliaes nas desapropriaes totais podem ser feitas pelo mtodo

comparativo de dados do mercado (para a obteno do valor de mercado do terreno) e
de quantificao de custo (para a reedio da benfeitoria expropriada) e eventualmente
pelo mtodo da renda, evolutivo e involutivo, com indicao dos valores de mercado
ou outros valores, quando pertinentes. Quando essas avaliaes discreparem de forma
acentuada, o avaliador deve apresentar os resultados como alternativas para deciso
por quem de direito.
b) Quando o expropriado s tem o domnio, mas no a direito, a avaliao deve

prever descontos sobre seus valores literais de mercado proporcionais aos custos e aos
prazos necessrios para obter as reintegraes respectivas.
c) Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o antes e depois, com

apresentao, em separado, de eventuais valorizaes ou desvalorizaes dos
remanescentes.

I. Quando as construes existentes no forem atingidas pela
desapropriao, recomendvel que sejam apresentados eventuais
oramentos correspondentes s depreciaes funcionais resultantes da
interveno, tais como perdas parciais ou totais de recuo, de vagas para
estacionamento ou acessos.
II. Quando as construes forem atingidas diretamente, devem ser previstos
oramentos relativos ao custo de obras para a readaptao do
remanescente ao uso til e possvel depreciao acarretada por perda de
funcionalidade.
d) Na desapropriao de imveis com explorao de comrcio ou servio,

quando solicitada, deve ser apresentada a estimativa do eventual lucro cessante no
caso de ser necessria a desocupao temporria ou definitiva.
A mensurao do valor cessante ser fundamentada mediante a apresentao de

documentao comprobatria de rendimentos, devidamente registrado na Junta
Comercial. Salvo em contrrio, em casos de expropriao de imveis rurais, cujas
benfeitorias reprodutivas forem de destinao a subsistncia familiar.
e) Quando o remanescente resultar inaproveitvel, deve ser apresentada em

separado alternativa de desapropriao total, conforme legislao de parcelamento de
solo vigente no municpio. Na falta de plano de parcelamento municipal, utilizar as
Normas de Parcelamento do Solo Urbano, conforme dispe a Lei Federal n 6.766, de

19 de dezembro de 1979.
f) Nas ocupaes temporrias, as indenizaes devem corresponder aos aluguis

dos mveis estimados pelo mtodo comparativo de dados do mercado ou pelo da
renda.

e) Nas desapropriaes estabelecendo restries de uso, as indenizaes devem
ser apuradas confrontando as condies de aproveitamento antes e depois.
h) Nos casos em que houver uma faixa de desapropriao que compreenda mais
de um objeto avaliando, o laudo dever ser apresentado como laudo completo em uma
via, compreendendo toda a caracterizao da regio onde esto inseridos os objetos
avaliados, estudo mercadolgico, estatstico e com a devida explicao de cada
mtodo avaliatrio utilizado.
I. Em complemento, devero ser apresentadas fichas resumo individuais

dos objetos. Delas devero constar, de forma sucinta, todas as
informaes que caracterizem o imvel quanto ao seu padro
construtivo, estado de conservao, alm de constar o quadro de reas e
o valor da avaliao.
II. Em casos onde houver mais de um proprietrio ou posseiro, no imvel,
caracterizando assim um condomnio (ou pseudo-condomnio) familiar,
ser apresentada uma ficha resumo do imvel como um todo e fichas
complementares de cada proprietrio e respectiva parte do bem.
III. As fichas individuais devero ser fomentadas conforme especificao
acima mencionada e qualquer complementao devero ser solicitadas
pelo rgo demandante. Poder ser do utilizada como modelo padro de
ficha resumo, o modelo de Laudo Simplificado da CAI ANEXO II
MODELO DE LAUDO SIMPLIFICADO CAI.
i) O valor de mercado a ser informado no laudo de avaliao ser,

preferencialmente, a estimativa de tendncia central da funo estimadora. A adoo
de outro valor fora da estimativa de tendncia central ser admitida exclusivamente
sob justificativa prvia do engenheiro avaliador, limitado aos valores do campo de
arbtrio, conforme previsto na NBR 14.653 Parte 2.

j) Quando solicitado pelo rgo Demandante, o engenheiro avaliador dever
informar um intervalo de valores admissveis em torno da estimativa de tendncia
central ou do valor arbitrado. Essa facha indica o intervalo de variao de valores
tolerveis em relao ao valor final da avaliao, desde que indicada probabilidade
associada;
I. Preferencialmente, ser utilizada a faixa de variao de valores tolerveis

em relao ao valor de mercado do imvel;
II. Caso seja necessrio e devidamente justificado estimar a faixa de valores
tolerveis para o preo, ser utilizado o intervalo de predio, conforme
ANEXO A, da NBR14.653, Parte 2;
III. A adoo de um dos valores de avaliao intervalar ser uma deciso
institucional restrita aos limites do intervalo de valores tolerveis
indicados pelo avaliador, quando este o indicar.
H de se ressaltar que o engenheiro avaliador deve caracterizar o bem avaliando de

forma a possibilitar a identificao de todos os danos causados ao imvel objeto da
desapropriao, alm do valor para efeito de mercado, destacando essas informaes
na apresentao do laudo, visando subsidiar a melhor deciso quanto ao valor do bem
expropriado.
O profissional deve sempre buscar o justo valor para possibilitar ao expropriado

adquirir um bem igual, na mesma poca da entrega do laudo.
Entende-se por um bem igual um bem que tenha as mesmas condies de

habitabilidade e capacidade de abrigar o expropriado, sem lhe trazer nenhum
transtorno ou desconforto.

7.1.4 Critrios Complementares para Trabalhos Terceirizados
Para os efeitos de utilizao de servios terceirizados pela Administrao Pblica, na

elaborao de laudos de avaliao de faixas de desapropriao, seguem algumas
orientaes tcnicas imprescindveis para a realizao dos trabalhos:
a) Fica o engenheiro avaliador do trabalho contratado responsvel por todos os

questionamentos advindos da CAI, por tempo indeterminado, sem nus para o rgo
Demandante;
b) No caso de mudana no projeto de desapropriao, ser o terceirizado

obrigado a fazer as devidas retificaes no laudo apresentado e os encargos sero
cobrados da seguinte forma:
I. Quando houver modificao da faixa de servido indicada para

desapropriao de um imvel j avaliado, a este no haver aditivo de
remunerao, salvo quando houver mudana no objeto que acarrete uma
modificao no mtodo de avaliao. Ex.: Quando o acrscimo de rea
atingir uma benfeitoria antes no contemplada pelo projeto inicial;
II. Quando houver acrscimo de objetos de avaliao decorrente de
alterao de faixa de desapropriao qual se refere, o terceirizado ser
remunerado pela avaliao dos objetos acrescentados.
7.2 AVALIAO PARA LOCAO
Para as avaliaes de aluguis, sero admitidos os seguintes mtodos de avaliao:

7.2.1 Por Comparao Direta
Trata-se de procedimento preferencial, que exige o conhecimento de dados de mercado

referentes a locaes de imveis semelhantes quanto contemporaneidade dos dados
obtidos, s condies de reajuste ou estgios de contrato, existncia de desnveis ou
pavimentos distintos com diferentes capacidades de gerao de renda, ao tamanho das
lojas, testada, cobrana de luvas, etc.
Devem ser considerados elementos em oferta, ou de contratos que no

apresentem distores em relao a reajustes e fases contratuais;
Devem ser consideradas as perdas residuais inflacionrias quando os

elementos em oferta possurem periodicidades diferentes de reajustes;
Devem ser consideradas as diferentes capacidades de rendimentos para

diferentes pavimentos ou desnveis no mesmo pavimento, obtidas no
mercado onde o imvel est inserido;
No caso de existncia de luvas, deve ser adicionado ao aluguel nominal

um acrscimo constante, financeiramente equivalente ao pagamento das
luvas.
7.2.2 Por Remunerao de Capital
Neste critrio, o valor locativo determinado pela aplicao de uma taxa de

remunerao sobre o valor venal do imvel, obtida pelas metodologias previstas pela
NBR14653 e suas partes correlatas. aplicado nos casos de imveis isolados e
atpicos para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel. Nessas
avaliaes, devem ser observados:
a) O aproveitamento eficiente do terreno em relao construo existente;

b) A obteno da taxa de remunerao global, ou para as parcelas de capital-
terreno e capital-benfeitoria, obtida com pesquisa especfica para cada caso, pois
varia para cada tipo de imvel, localizao e tambm ao longo do tempo, dependendo
da conjuntura econmica.
Essas taxas de rendimento lquido esperado devem ser preferencialmente apuradas no

mercado imobilirio local. Em casos excepcionais, em que no seja possvel auferir no
mercado as taxas de remunerao, sugerimos que sejam utilizados dados divulgados
em estudos e bibliografias especializadas. Em geral, essas taxas de renda lquida
variam de 5% a 12% ao ano.
No resultado do laudo, o avaliador dever explicitar que no se contemplaram no valor

da avaliao taxas condominiais, impostos municipais, ou quaisquer outras taxas
inerentes ao bem.
7.2.3 Por Participao no Faturamento
Critrio utilizado na estimao de valores locativos de cinemas, teatros, postos de

servios, baseado no princpio da participao do locador na renda do estabelecimento.
No recomendvel como nico critrio, mas pode ser utilizado supletivamente como
aferidor auxiliar.
7.2.4 Observaes Finais em Avaliao para Locao
Em caso de imveis que tiverem medies compartilhadas, este fato exigir

evidenciao no laudo.

Caso o imvel no apresente condies de salubridade ou necessite de reparos para
melhorar o estado de conservao ou o padro do imvel, este deve ser informado no
laudo.
Sugerimos que em caso de ao renovatria de aluguel o rgo solicitante faa o

aditamento, se possvel for, com a utilizao de um dos ndices de reajuste de aluguel
previstos pela a administrao pblica e em conformidade com a que regula os
Contratos de Locao Residencial e Comercial a Lei 12.112/09.
Entretanto, ser realizada a avaliao para auferir o valor de mercado de locao para
o bem nos seguintes casos:
Quando houver, durante o prazo estipulado para a durao do contrato,

manifestao de uma das partes para uma reviso do valor de locao por valor
de mercado, em face do ajuste por ndice pr-determinado;
Quando houver modificao fsica na estrutura original do bem e esta acarretar
em uma mudana significativa no valor locatcio. Entende-se por modificao
fsica toda a ao de acrscimo ou decrscimo de rea privativa utilizada como
locao.
7.3 SERVIDES
O critrio bsico para a avaliao de depreciaes decorrentes de servides o da

diferena entre o valor do imvel e de seus frutos, antes e aps a implantao (antes e
depois). Devem-se levar em conta outras interferncias decorrentes do fato, conforme
item 11.2 da Norma NBR 14653-2.

7.3.1 Capacidade de Uso
Na avaliao do terreno, podem ser observadas as seguintes particularidades:
7.3.1.1 Aproveitamento
Quando no utilizado mtodo comparativo, caso seja pertinente, considerar eventual

sub ou super aproveitamento do terreno.
7.3.1.2 Outorga Onerosa
Deve ser considerada quando:

a) O terreno em questo j apresente potencial de uso acima do permitido pelo
zoneamento municipal de referncia;
b) Quando a legislao possibilitar operaes urbanas de aumento de potencial.

8 DISPOSIES GERAIS
Seguem disposies gerais complementares ao entendimento dos usurios deste

manual quanto ao contexto de Gesto Pblica em que ele se insere, alinhadas s
diretrizes dos Programas de Gesto editados pelos rgos Pblicos Estaduais.
Conforme publicado no Dirio Oficial do Estado de 08/01/2010, por meio da Instruo

Normativa SEGER/SEFAZ/SECONT/N 001/2010, o Plano de Gesto Patrimonial
Integrada contempla a Poltica de Administrao de Materiais, objetivando a
destinao produtiva dos bens pblicos.
Devido relevncia dessa atividade para a Administrao Pblica, o referido Plano,

apresentado aos rgos Pblicos Estaduais, inclusive aos rgos de Controle, no I
Seminrio Estadual de Gesto Patrimonial/2010, consignou a Engenharia de
Avaliaes como um dos Eixos Estratgicos de Ao.
Outrossim, a Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos SEGER, por meio

da Subsecretaria de Estado de Administrao Geral SUBAD, com a forte atuao em
Planejamento que as caracteriza, bem como reconhecendo a relevncia da cientfica
dessa atividade, contemplou, em seu Plano Estratgico, a atividade de Engenharia de
Avaliaes, com o fito de promover o atendimento Administrao Pblica Estadual
com a maior celeridade e preciso tcnica que se lhe possa proporcionar.
Alm disso, por meio da utilizao da Engenharia de Avaliaes, a estrutura de

avaliao do Estado pretende ampliar a utilizao da Cincia no desenvolvimento de
atividades de planejamento que extrapolem as avaliaes para operaes cotidianas de
movimentao patrimonial, contemplando outros usos de relevncia econmica a que
os estudos tcnico-cientficos podem servir, a exemplo de projetos que acarretem
anlise de custo-benefcio de operaes imobilirias em contexto estratgico.

8.1 ALINHAMENTO ESTRATGICO DAS DEMANDAS DE AVALIAO
Em face da relevncia da elaborao de Laudos de Avaliao de Bens Imveis para o

Poder Pblico, a estrutura de avaliao do Estado, Comisso de Avaliao de Bens
Imveis CAI, elaborou um formulrio denominado Ficha de Avaliao de Bem
Imvel (disponvel no ANEXO-I), que se encontra entre os anexos deste manual.
O preenchimento adequado daquela ficha possibilitar a integrao de vrios insumos

da infraestrutura de Engenharia de Avaliaes e Percias do Estado do Esprito Santo,
otimizando a gesto desses recursos, aumentando a celeridade de execuo dos
servios e tornando-os menos dispendiosos para a Administrao, conforme ser
explicado adiante:
O Estado dispe de uma estrutura especializada em prestao de servios de

Engenharia de Avaliaes e Percias, qual cabe a elaborao, orientao tcnica,
homologao e demais atividades avaliatrias de natureza cientfica elaboradas luz
da Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT.
O planejamento e o alinhamento estratgico das atividades elaboradas pela estrutura de

avaliao do Estado so fundamentais para garantir o seu mximo aproveitamento por
todos os rgos da Administrao Pblica Estadual.
Nessa esteira, observando os Princpios que regem a Administrao Pblica, em

especial os da Economicidade, Celeridade, da Eficincia, da Razoabilidade,
Proporcionalidade, a Administrao Pblica Estadual ter como meta a utilizao dos
recursos e insumos de avaliao, internos ou externos, visando economicidade,
praticidade, celeridade e eficincia para o Servio Pblico Estadual.

Assim, o alinhamento do cronograma da estrutura de avaliao do Estado para com os
cronogramas de todos os rgos da Administrao que lhes so clientes
indispensvel para promover melhorias na gesto dos recursos investidos nesses
servios.
Essa dinmica permitir a gesto otimizada dos recursos e insumos de avaliao por
meio do planejamento integrado das diligncias, criando assim um ambiente favorvel
para a consolidao de demandas.
A consolidao de demandas tem sido amplamente recomendada pela literatura da

Logstica, por permitir a integrao de tempos, distncias e insumos em geral,
promovendo a execuo de um maior nmero de servios por diligncia, otimizando o
tempo dos avaliadores, reduzindo tempo de execuo dos servios, necessidade de
veculos, motoristas, dirias e de outros insumos necessrios para subsidiar as
diligncias empreendidas para avaliao.
Portanto, como resultado do alinhamento de cronogramas e da consolidao de

demandas, a Administrao poder usufruir um maior nmero de servios em menor
tempo e com utilizao de menos recursos.
Para tal, ser necessrio que todos os rgos/Entidades clientes daquela estrutura
trabalhem com planejamento das suas demandas, encaminhando-as estrutura de
avaliao do Estado em no mximo 60 (sessenta) dias de antecedncia necessidade
do rgo, com a Ficha de Avaliao de Bens Imveis devidamente preenchida.
Dessa forma, evitar-se-o transtornos programao das diligncias da estrutura de

avaliao, melhorando-se o tempo de resposta dessa estrutura para o seu conjunto de
clientes como um todo.

Em geral, todas as demandas oriundas de instrumentos contratuais podem ser
programadas com antecedncia. Tanto a necessidade de renovao de contratos,
quanto a necessidade de busca de novo imvel para locao, aquisio ou
desapropriao, acarretam a necessidade de elaborao de Laudo de Avaliao.
Assim, principalmente em todos os casos em que a necessidade de avaliao

previsvel, imprescindvel que os rgos se planejem para o encaminhamento
antecipado dos processos destinados avaliao de bens, no mnimo com a
antecedncia acima informada, o que, em verdade, se faz necessrio at mesmo nos
demais casos.
Dessa forma, a consolidao de demandas por meio do seu alinhamento estratgico e

dos cronogramas que as dirigem possibilitar a melhoria da gesto dos prazos,
recursos e insumos necessrios aos servios de Engenharia de Avaliaes e Percias.
Entretanto, necessrio advertir que a constncia de irregularidades no cronograma de

diligncias da estrutura de avaliao do Estado poder acarretar transtorno a todos os
rgos Pblicos Estaduais que dependem dessa estrutura, pois impactar diretamente
no planejamento das diligncias, atrasando ou impossibilitando a elaborao dos
servios nos prazos desejados. O planejamento das demandas far-se- imprescindvel.
Nesse contexto, visando a evitar a sobrecarga de demandas de avaliao infrutferas,

anteriormente remessa de processos para avaliao, recomenda-se verificar todas as
condies legais, fiscais, documentais e oramentrias referentes ao imvel pretendido
e as que couberem ao respectivo proprietrio, bem como suas condies de segurana
e de habitabilidade.
Assim sendo, a integrao interorgnica e o alinhamento dos cronogramas dos rgos

demandantes com o cronograma da estrutura de avaliao do Estado desencadearo o

melhor uso desses recursos de forma compartilhada, sendo todos os rgos e
Entidades clientes dessa estrutura corresponsveis pela sua utilizao como um recurso
de uso coletivo.
8.2 OBSERVAES FINAIS
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT, o sistema INMETRO, o

sistema CONFEA/CREA, o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias IBAPE, a
prpria cincia da Engenharia e, por conseguinte, este manual, j deixam demasiado
claro que o Laudo de Avaliao com valor cientfico exclusivamente aquele
elaborado conforme as Normas Tcnicas da ABNT e por profissionais habilitados para
o Exerccio da Engenharia de Avaliaes.
Assim, nas modalidades de movimentao patrimonial em que o Servio Pblico

Estadual utilizar o valor de mercado com valor cientfico e para aplicao em
condies de mercado vigente, estar aludindo elaborao de Laudos de Avaliao
na forma prescrita pela ABNT.
Assim sendo, de forma clara e objetiva, enumeramos abaixo observaes gerais a que
os trabalhos tcnicos de avaliao de bens imveis do Poder Pblico Estadual ou de
seu interesse esto submetidos, alm das demais orientaes constantes deste manual:
I. Sero admitidas exclusivamente as Normas Tcnicas de Avaliao vigentes,

aplicadas em consonncia com as exigncias emanadas deste manual;
II. Em trabalhos contratados, a utilizao de doutrinas complementares s Normas

Tcnicas dever ser devidamente justificada e estar sujeita a ser avaliada
quanto sua aplicabilidade, conforme crivo da comisso estadual de avaliao
de imveis;

III. A utilizao do campo de arbtrio previsto pelas Normas Tcnicas da ABNT
ser possvel exclusivamente pela existncia de caractersticas prprias no
contempladas no modelo e nas demais condies especificadas pelas referidas
normas tcnicas, ressaltando-se a faculdade de a comisso estadual de avaliao
de imveis, em trabalhos contratados, no acat-la, integral ou parcialmente,
nos casos em que entend-la inaplicvel;
IV. O profissional avaliador identificado como responsvel tcnico pelo trabalho

avaliatrio responder a todo e qualquer tempo pelos trabalhos elaborados sob
sua responsabilidade, sem nus para o Estado;
V. O Estado do Esprito Santo reserva-se o direito de solicitar, sem nus, quaisquer

informaes complementares para o entendimento ou fundamentao dos
trabalhos avaliatrios contratados, mesmo informaes porventura no previstas
nas normas tcnicas pertinentes e/ou neste manual;
VI. Em trabalhos contratados ou provenientes de outros rgos ou Entidades e

encaminhados comisso estadual de avaliao imobiliria, o Estado do
Esprito Santo, por meio daquela comisso, reserva-se o direito de solicitar,
gratuitamente, todas as correes, revises, refazimentos, consideraes ou
intervenes tcnicas que entender pertinentes;
VII. As operaes imobilirias de compra direta ou desapropriao de imveis

exigem impreterivelmente a apurao de valores com valor cientfico,
admitindo-se exclusivamente a elaborao de Laudos de Avaliao de Modelo
Completo, sendo expressamente inadmissvel a elaborao de Laudos de
Avaliao de Modelo Simplificado para essas finalidades;
VIII. Em trabalhos contratados, a Administrao reserva-se o direito de especificar o

Grau de Fundamentao mnimo a ser exigido;
IX. A Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos - SEGER poder, a

qualquer tempo, atualizar ou substituir o presente manual, expedir normas e
instrues complementares relativas matria de Engenharia de Avaliaes,
conforme o interesse da Administrao Pblica, estando os seus usurios,
inclusive terceirizados a ele sujeitos, vinculados utilizao da sua ltima
verso;

X. A Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos SEGER reserva-se o
direito de publicar, em quaisquer meios de seu interesse, inteiros ou resumidos,
os Laudos de Avaliao e trabalhos de Engenharia de Avaliaes e Percias
executados pela estrutura de avaliao do Estado, ou contratados pela
Administrao Pblica Estadual.

9 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS NBR14653-1.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS NBR 14653-2.
BALLOU, RONALD H. Gerenciamento da cadeia de suprimentos Logstica

empresarial. 5 ed. So Paulo: Bookman, 2005.
BARROS, M. M. B. Metodologia para a implantao de tcnicas construtivas

racionalizadas na produo de edifcios. So Paulo, Tese (doutorado)
Escola Politcnica, Universidade de So Paulo, 1996.
BUERY, ROSSANA PIGNATON; COSTA, SANDRO PANDOLPHO. Programa de

Gesto Patrimonial Integrada. GEPAE/SUBAD/SEGER: 2010.
IBAPE/SP - Norma para Avaliao de Imveis Urbanos.
IBAPE/SP - Cartilha: Avaliao o que como contratar.
Caixa Econmica Federal - Caderno de Orientaes Tcnicas COT Avaliao

de imveis e outros bens.
BANDES - MTA - Manual de Orientaes Tcnicas de Avaliaes de Bens.

ANEXO I - FICHA DO BEM IMVEL PARA AVALIAO
FICHA DE AVALIAO DE BEM IMVEL
PROCESSO N: (o processo dever ser autuado no rgo/Entidade de origem)
RGO SOLICITANTE: (nome do rgo ou Entidade)
FINALIDADE/USO PRETENDIDO: (desapropriao, locao, renovao de contrato de

locao, adjudicao, concesso de uso, doao, permuta, permisso de uso, autorizao de
uso, etc.). Ex.: desapropriao para construo de uma escola pblica; desapropriao para
edificao de um hospital com heliponto; imvel para Delegacia com acessos para viaturas;
etc.
INFORMAES E DOCUMENTOS FLS.

01 - Endereo completo do imvel pretendido para locao/ponto de referncia:
(Rua, Quadra, Lote, n, Bairro, Municpio, CEP, etc.) - Informar tambm onde
esto os comprovantes dessa informao no processo Fls. xx
02 Indicao do responsvel que permitir o acesso ao imvel e disponibilizar
as chaves: (NOME/TELEFONE) Informar tambm se h comprovantes no
processo s fls. xx.
03 Pavimentos pretendidos/reas pretendidas/metragem total pretendida/
metragem construda pretendida: (Informar quais os pavimentos pretendidos,
vagas de garagem abrangidas, ptios, espaos internos, externos e anexos
contemplados; metragem total de rea pretendida, metragem total de rea
construda) Informar tambm as folhas dos autos em que haja documentos
com essas informaes - fls. xx fls. xx
04 Proposta comercial (se houver): (Informar o valor de oferta e, quando

houver, anexar os instrumentos pertinentes - flderes, encartes de jornal, slides
impressos, fotografias de outdors, informaes em despacho, ou quaisquer
outras fontes onde se localizou a informao) Se houver anexao desses
instrumentos, indicar tambm em que folhas do processo se encontram - fls. xx
a fls. yy.
05 Documentos do imvel: (Certido de Pleno Teor, Planta de medio,
memorial descritivo, escritura, planta de situao e localizao do imvel,
contendo rea de terreno e rea construda e outros documentos possveis) - das
fls. xx s fls. yy.
06 Data de vencimento do Contrato: (informar no caso de renovao

contratual) - fls. xx
07 OUTRAS INFORMAES: (preenchimento opcional) -

As informaes em cada campo so textuais. Sempre que houver anexao de informaes e documentos que os comprovem,
esta informao complementar dever ser tambm informada no campo remetendo s fls. em que os documentos localizam-se.
INFORMAES IMPORTANTES NO VERSO DESTE DOCUMENTO

INFORMAES IMPORTANTES
01 O preenchimento deste documento indispensvel previamente ao

encaminhamento do processo Comisso de Avaliao de Imveis CAI, para fins de
avaliao de imveis.
02 O no preenchimento, incorreo, impreciso ou insuficincia de informaes

poder prejudicar ou impossibilitar a celeridade do atendimento ao rgo ou Entidade
solicitante da avaliao.
03 Anteriormente avaliao, recomenda-se verificar a disponibilidade do imvel,

condies de habitabilidade e de segurana, existncia de HABITE-SE e demais
condies necessrias para a sua ocupao, para no demandar avaliaes
desnecessrias, evitando acarretar atrasos a todas as demais.
04 Anteriormente avaliao, recomenda-se verificar as condies documentais e de

regularidade fiscal conforme sejam aplicveis ao imvel e ao proprietrio, para no
demandar avaliaes desnecessrias, atrasando todas as demais.
05 No caso de renovao de contrato, o rgo ou Entidade dever atentar para a

forma de reajuste pactuada no contrato, que poder gerar, anteriormente avaliao, a
necessidade de orientao jurdica quanto possibilidade de utilizao de laudo de
avaliao. Clculos de correo por ndice ou outros de natureza contbil ou financeira
no so elaborados pela Comisso de Avaliao Imobiliria.
06 O Laudo de Avaliao de Imveis um instrumento tcnico com a finalidade de

estudo do valor de mercado de bens imveis. Questes de natureza jurdica,
oramentria, financeira, patrimonial e de quaisquer outras naturezas no so de
responsabilidade da Comisso de Avaliao Imobiliria.
07 Recomenda-se o encaminhamento dos processos Comisso de Avaliao

Imobiliria com no mximo dois meses de antecedncia necessidade de elaborao
do laudo de avaliao, para possibilitar o cumprimento de todas as rotinas e diligncias
necessrias ao processo avaliatrio, bem como o retorno do processo ao
rgo/Entidade solicitante em tempo hbil para o seu rito processual interno.
08 - Especialmente nos casos de renovao de contrato, locao ou aquisio de novo

imvel os rgos ou Entidades tero mais facilidade para planejamento prvio das
suas demandas de avaliao, evitando transtornos para si prprios e para a estrutura de
avaliao do Estado.
09 A consolidao de demandas por meio do seu alinhamento estratgico e dos

cronogramas que as dirigem possibilitar a otimizao da gesto dos recursos e

insumos necessrios avaliao de imveis, o que ser benfico a todos os rgos e
Entidades atendidos pela CAI.
10 Este formulrio constitui-se numa ferramenta de gesto que envolve alinhamento

de recursos jurdicos, humanos, materiais, financeiros e de transportes, cuja utilizao
correta promover a consolidao de demandas, a gesto inteligente e integrada de
recursos e insumos da Administrao Pblica aplicados atividade avaliatria e a toda
a cadeia de atividades que ela envolve, o que pressupe a necessidade de sua utilizao
adequada.

ANEXO II MODELOS DE LAUDO CAI
O presente padro de laudo adotado na ntegra para as avaliaes individuais de imveis urbanos
pelas metodologias previstas em norma. Para as demais avaliaes, apresentveis em forma de laudo
do tipo completo, dever ser adotado o presente padro, com adaptaes que forem necessrias.
CAPA:
FICHA-RESUMO DA AVALIAO
LAUDO MODELO COMPLETO
IDENTIFICAO
Solicitante: Governo do Estado do Esprito Santo
Interessado: SEGER
Processo Administrativo: 00000000
Nmero da O.S.: AVA-09: 001/2011
Finalidade: Levantamento Patrimonial
Objetivo: Determinao do Valor Venal de Mercado
Objeto: Imvel Urbano - Prdio Comercial
Endereo: Av. Governador Bley, n 236, Ed. Fbio Rusch, CEP 29010-150
Cidade/UF: Vitria/ES
Proprietrio: Estado do Esprito Santo
rea Construda: 0,00m
rea de Terreno: 0,00m
RESULTADO DA AVALIAO
Valor de Mercado: R$0,00 (valor por extenso)
Liquidez: Mdia / Normal
Metodologia: MCDDM Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
Tratamento de Dados: Inferncia Estatstica
Especificao: Grau de Fundamentao / Grau de Preciso
Data do Laudo: DD/MM/AAAA
DADOS DO AVALIADOR
Nome: Nome Completo
Formao: Arquiteto e Urbanista
CREA: ES-000000/D
IBAPE: ES-000
CPF: 000.000.000-00
DADOS DA EMPRESA
Nome: Nome Completo
Endereo: Endereo Completo
CREA: 00000
CNPJ: 000.000.000/000-00
Representante Legal: Nome Completo
CPF: 000.000.000-00
INFORMAES RELEVANTES
Carimbos e Assinaturas

CORPO DO LAUDO:
1. SOLICITANTE
Governo do Estado do Esprito Santo

SEGER / SUBAD / GEPAE / CAI
Processo Administrativo: 00000000
Ordem de Servio: AVA-09: 001/2011
2. INTERESSADO
SEGER Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos

(Citar o Interessado informado pelo Solicitante)
3. PROPRIETRIO
Estado do Esprito Santo

(Informar, sempre que possvel, o proprietrio do imvel, citando a fonte da informao: escritura,
informao do interessado, informao obtida no local, etc.)
4. OBJETO DA AVALIAO
(Descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o imvel e/ou mquinas e

equipamentos avaliandos, incluindo endereo completo e CEP, conforme exemplo abaixo.)
4.1 Tipo do Bem: Imvel Urbano Prdio Comercial
4.2 Descrio Sumria do Bem: Trata-se de um Prdio Comercial localizado na Av. Governador
Bley, n 236, denominado Edifcio Fbio Rusch, Centro, Vitria/ES, CEP: 29010-150.
rea construda: 0,00m
rea do terreno: 0,00m
4.3 Ocupante e Tipo de Uso: (Exemplo: pelo proprietrio, para uso institucional)
5. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TCNICO
Levantamento Patrimonial
(Outros: Aquisio, Desapropriao, Alienao, Doao, Dao em Pagamento, Locao, etc.)
6. OBJETIVO DA AVALIAO
Determinao do Valor Venal de Mercado

(Outros: valor locativo, custo de reproduo, valor de liquidao forada, etc.)

7. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
- Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1;
- Citar a documentao fornecida pelo Solicitante e/ou Interessado para subsdio do trabalho;
- Eventuais divergncias na identificao do imvel em relao aos documentos apresentados so

consignadas;
- Descrever eventuais divergncias entre a descrio do imvel constante da documentao fornecida

e a caracterizao verificada na vistoria ao local;
- Em se tratando de imveis de difcil localizao ou identificao, informado roteiro de acesso e/ou

referncias (primordialmente, anexar croquis indicando principais pontos de referncia).
8. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIANDO
8.1 Perodo da vistoria: Realizada em DD/MM/AAAA, na presena de ___, funcionrio ___,

telefone de contato ___.
(Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem avaliando e o contexto
imobilirio a que pertence. Valer-se de anexos, em caso de grande volume de informaes, citando
neste campo o nmero do referido anexo.)
8.2 Caracterizao da Regio
(Classificar, quantificar, qualificar e descrever os demais aspectos relevantes, conforme a ABNT NBR
14653, em suas partes especficas, de acordo com o mercado regional.)
8.3 Caracterizao do Terreno
(Identificar, classificar, quantificar, qualificar e descrever os demais aspectos relevantes, conforme a

ABNT NBR 14653, em suas partes especficas, de acordo com a tipologia do bem.)
8.4 Caracterizao das Edificaes e/ou Benfeitorias
(Identificar, classificar, quantificar, qualificar e descrever os demais aspectos relevantes, conforme a

ABNT NBR 14653, em suas partes especficas, de acordo com a tipologia do bem.)
9. DIAGNSTICO DO MERCADO
- Neste item, so informadas as caractersticas e tendncias principais do segmento de mercado em

que se insere o bem avaliando, como o grau de concorrncia, a estrutura, a conduta e o desempenho;
- So analisados tambm aspectos relativos viabilidade de comercializao, citando-se possveis

facilitadores e/ou dificultadores para sua efetiva negociao, quando houver;
- Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador em relao ao

desempenho do avaliando no mercado, contemplando elementos auxiliares finalidade do laudo, tais

como: convenincia de lotear ou remembrar reas; formas de pagamento; permutas; reformas;
carncias em locaes; sugestes para marketing;
- Sem prejuzo das informaes relevantes, o avaliador deve classificar o imvel quanto :
a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ;
b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO;
c) nmero de ofertas: BAIXO, MDIO ou ALTO;
d) absoro pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFCIL, DEMORADA ou RPIDA;
e) pblico alvo para absoro do bem;
f) facilitadores para negociao do bem.
- Nesse sentido, devem ser considerados, dentre outros aspectos que o avaliador julgar pertinentes, os
seguintes:
a) desempenho e tendncias do mercado local, de forma geral e especificamente para bens do tipo do
avaliando, ponderada a influncia da conjuntura econmica;
b) caractersticas da amostragem: ocorrncia de dados de transaes em relao a ofertas; tempo de
permanncia dos dados na condio e oferta;
c) fatos, tais como, ocupao do imvel mediante locao/arrendamento, existncia de posseiros,
obra no regularizada junto a rgos pblicos etc., no considerados para efeito da determinao de
seu valor, que possam constituir-se em obstculos venda do bem;
d) no caso de complexos industriais: a situao econmica do setor em que se insere a atividade
industrial do avaliando, obsoletismo referente planta industrial e reversibilidade de uso da
instalao sem grandes adaptaes.
(Valer-se de anexo em caso de grande volume de informaes, citando neste campo o nmero do
referido anexo.)
10. INDICAO DO(S) MTODOS(S) E PROCEDIMENTO(S) UTILIZADO(S)
(Indicar a(s) metodologia(s) empregada(s) conforme disposto na NBR 14.653 e suas partes,
justificando sucintamente sua utilizao, atentando para as nomenclaturas definidas em norma.)
11. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS:
Perodo de pesquisa: de DD/MM/AAAA a DD/MM/AAAA. Consultar o Anexo ___ Pesquisa de

Mercado.
Tratamento dos dados: (Exemplo: foi utilizado um software de regresso linear mltipla
denominado Sisren Windows, desenvolvido pela Pelli Sistemas, complementado pela memria de
clculo do modelo). Consultar o Anexo ___ Memria de Clculo.
Tipo de tratamento: (Exemplo: indicar estatstica inferencial; estatstica descritiva; dentre outros)
(Os procedimentos adotados na avaliao de acordo com a(s) metodologia(s) escolhida(s) devem ser
descritos, preferencialmente, em anexo, para evitar um grande volume de informaes no corpo do
laudo. Salienta-se que, conforme preconizado pela NBR 14653-1:2001, nos laudos de avaliao do
tipo completo esse memorial deve conter todas as informaes necessrias para ser auto-
explicvel.)

12. ESPECIFICAO DA AVALIAO
(No laudo, dever ser indicada e justificada a categoria em que se enquadra o trabalho, segundo a
classificao da NBR 14.653 e suas partes correlatas, de acordo com a metodologia utilizada e a
tipologia do bem avaliando. Transcrever, para cada metodologia, as tabelas da NBR 14.653
correspondentes, acrescentando coluna referente pontuao alcanada conforme exemplo abaixo):
(Exemplo)
Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011, Seo 9, no caso de utilizao de modelos de regresso linear,
a especificao da avaliao deve seguir os itens ___, com enquadramento nos graus de
fundamentao e preciso conforme explicitado a seguir:
GRAU DE FUNDAMENTAO:
Segundo a ABNT NBR 14.653 - Parte 2: Imveis Urbanos, item 9 e subitem 9.2.1:
Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear.
Grau
Item Descrio Pontos
III II I
Completa quanto s
Caracterizao do Completa quanto a todas as Adoo de situao
1 variveis utilizadas no 3
imvel avaliando variveis analisadas paradigma
modelo
Quantidade mnima de 3 (k+1), onde k o

6 (k+1), onde k o nmero 4 (k+1), onde k o nmero
2 dados de mercado nmero de variveis 2
de variveis independentes de variveis independentes
efetivamente utilizados independentes
Apresentao de
informaes relativas a Apresentao de
Apresentao de
todos os dados e variveis informaes relativas aos
Identificao dos dados informaes relativas a
3 analisados na modelagem, dados e variveis 2
de mercado todos os dados e variveis
com foto e caractersticas efetivamente utilizados no
analisados na modelo
observadas no local pelo modelo
autor do laudo
Admitida para apenas uma
Admitida, desde que:
varivel, desde que:
a) as medidas das a) as medidas das

caractersticas do imvel caractersticas do imvel
avaliando no sejam avaliando no sejam
superiores a 100% do limite superiores a 100% do
amostral superior, nem limite amostral superior,
4 Extrapolao No admitida inferiores metade do limite nem inferiores metade 3
amostral inferior do limite amostral inferior
b) o valor estimado no
b) o valor estimado no
ultrapasse 20% do valor
ultrapasse 15% do valor
calculado no limite da
calculado no limite da
fronteira amostral, para as
fronteira amostral, para a
referidas variveis, de per
referida varivel, em
si e simultaneamente, e
mdulo
em mdulo
Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
5 para a rejeio da 10% 20% 30% 3
hiptese nula de cada
regressor (teste
bicaudal)

Nvel de significncia
mximo admitido para a
6 rejeio da hiptese 1% 2% 5% 3
nula do modelo atravs
do teste F de Snedecor
Pontuao Total: 16
Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de
regresso linear.
Graus III II I
Pontos Mnimos 16 10 6
3, 4, 5 e 6 no Grau III e os 2, 4, 5 e 6 no mnimo no

Itens obrigatrios no grau Todos, no mnimo no grau
demais no mnimo no Grau Grau II e os demais no
correspondente I
II mnimo no Grau I
Logo, Grau de Fundamentao II (Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011).
GRAU DE PRECISO:
Segundo a ABNT NBR 14.653 - Parte 2: Imveis Urbanos, item 9 e subitem 9.2.2:
Tabela 5 - Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou tratamento por fatores
Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de
confiana de 80% em torno do 30% 40% 50%
valor central da estimativa
Nota: Observar subseo 9.2.3 da ABNT NBR 14.653-2: Imveis Urbanos.

Logo, Grau de Preciso III (Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011).
13. RESULTADO DA AVALIAO E DATA DE REFERNCIA
(Tecer consideraes finais quanto ao valor e ao contexto em que o mesmo se definiu)
13.1 Determinao do valor do imvel
(Exemplo)
Aplicando os atributos das variveis independentes ao modelo inferido, atravs da opo de projeo
do aplicativo Sisren Windows, conforme memria de clculo disponvel no Anexo ___, obteve-se o
seguinte intervalo de confiana e campo de arbtrio (com nvel de confiana estatstica de 80% de
certeza para a MODA):
Limite Inferior do Limite Superior do

Mn. do Campo de Mx. do Campo de
Intervalo de Estimado Intervalo de Resultados
Arbtrio Arbtrio
Confiana Confiana
Valor Unitrio
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
(R$/m)
Amplitude do
-15,00% -0,00% - +0,00% +15,00%
Intervalo

13.2 Valor unitrio adotado
(Exemplo)
Optamos por adotar o valor de tendncia central estimado pelo modelo estatstico, pois entendemos
que no h outras variveis relevantes na formao do valor, que ainda no estejam contempladas.
Assim, o valor unitrio arbitrado para a avaliao ser de R$0,00/m.
13.3 Data de referncia: DD/MM/AAAA
13.4 Valor de mercado
(Exemplo)
O valor de mercado de compra e venda (VI) de um Prdio Comercial localizado na Av. Governador
Bley, n 236, denominado Edifcio Fbio Rusch, Centro, Vitria/ES, importa em:
VI = R$0,00/m x 0,00m = R$0,00
Arredondando-se dentro da permisso normativa (1% de variao) teremos:
VI = R$0,00 (valor por extenso)
Tendo em vista a caracterizao fsica descrita no item 7 deste laudo de avaliao, e com base no
cenrio imobilirio vigente diagnosticado no item 8, entendemos que o imvel avaliando apresenta
uma liquidez "normal".
14. OBSERVAES COMPLEMENTARES IMPORTANTES
(Exemplo)
- consignado que o Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tcnicas da ABNT para a
Avaliao de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 Parte 1 (Procedimentos Gerais) e
Parte 2 (Imveis Urbanos), e baseia-se: na documentao fornecida, em informaes constatadas in
loco na vistoria ao imvel, e em informaes obtidas junto a agentes do mercado imobilirio local;
- consignado que na avaliao considerou-se que toda a documentao pertinente encontrava-se

correta e regularizada, e que o imvel objeto estaria livre e desembaraado de quaisquer nus, em
condies de ser imediatamente comercializado;
- consignado que no foram efetuadas investigaes quanto correo dos documentos fornecidos;
as observaes in loco foram feitas sem instrumentos de medio; as informaes obtidas foram
tomadas como de boa f.

15. PROFISSIONAL (IS) RESPONSVEL (IS)
(Exemplo)
Autor: Nome Completo do Autor

Formao: Arquiteto e Urbanista
CREA ES-000000/D, IBAPE ES-000, CPF 000.000.000-00.
ART: 0000000000000
_____________________________
NOME DO AUTOR
Responsvel Tcnico
_____________________________
NOME DA EMPRESA
Nome do Representante Legal
16. LOCAL E DATA DO LAUDO
(Exemplo)
Encerramos o presente laudo de avaliao, que foi elaborado segundo os preceitos da ABNT NBR
14653 Avaliao de bens, Parte 1 Procedimentos gerais e Parte 2 Imveis urbanos, sendo
composto por __ (nmero por extenso) folhas impressas por computador apenas de um lado, todas
numeradas e devidamente rubricadas, sendo a ltima datada e assinada, e ainda __ (nmero por
extenso) anexos tambm rubricados pelo signatrio.
Local e Data.
17. ANEXOS
(Exemplo)
I Relatrio Fotogrfico
II Imagens Areas
III Planta de Situao
IV Documentao Apresentada
V Espelho de Cadastro Imobilirio
VI PDU de Vitria (Zoneamento e ndices)
VII Pesquisa de Mercado
VIII Memria de Clculo
IX ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica)

ANEXO III PARECER TCNICO DE HOMOLOGAO
- GOVERNO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO
SECRETARIA DE ESTADO DE GESTO E RECURSOS HUMANOS SEGER
SUBSECRETARIA DE ADMINISTRAO GERAL SUBAD
GERENCIA DE PATRIMNIO ESTADUAL GEPAE
COMISSO DE AVALIAO IMOBILIRIA CAI
PARECER TCNICO N. XXX/ANO
PROCESSO: Nmer o do Processo

ORIGEM: CAI
DESTINO: GEPAE
D AT A: Dat a da Homologao
ASSUNTO: AVALIAO DE I MVEL ANLI SE DE LAUDOS
GEP AE
Procedemos ao Par ecer Tcnico, visando analisar o Laudo de Avaliao ,

enviado no dia ___/____/___ _ solicitados pela (rgo Demandant e) e
realizados ( Responsvel Tcnico CREA), com o objetivo de
determinao do valor de mercado d e (Objeto avaliando), que esto
localizados (Localizao), com objet ivo (Objetivo da Avaliao conforme
a demanda).
1 MOTIVO
Determinar o valor de mercado de (Objeto avaliando) , que esto

localizados (Locali zao), com objet ivo de (Objetivo da Avaliao
conforme a demanda) .
2 AUTO RI A DO L AUDO
O laudo apresentado pela (rgo Demandant e) f oi elaborado por

(Responsvel Tcn ico CREA), de acordo com a ABNT NBR 14.653,
Partes 1 (procedimentos gerais) e 2 (im veis urbanos), estando de acordo
com a ref erida Norm a.

3 METODOLOGI A
Descreve-se aqui a metodologia empregada, o bem avaliando e a pesquisa

de mercado, bem como as res salvas encontradas para a realizao da
avaliao.
4 GR AUS DE FUNDAM ENTA O E DE PRECIS O
Quanto fundamentao e preciso , o trabalho at ingiu o Grau de

Fundamentao = (Grau de fundamentao alcanado) e quanto
preciso, o (Grau de preci so alcanado) (estando, portanto de acordo
com a Norma Tcnica ), na f orma determinada pela NBR 14. 653 -2:
(Imveis Ur banos) Tabela 2, Item 9.2.1.4.
5 RESULTADO
No laudo analisado, no se obser vou nenhum ato que no est eja de acordo
com as normas tcnicas, ou seja, a NBR 14653 e suas partes, pois todos
os procedimentos esto suf icientemente explicados nos Laudos. Portanto ,
o Laudo de Avaliao pode ser aceito tecnicamente. O valor de avaliao
mensurado f oi de:
Descreve- se o val or da avaliao, bem como, se necess rio for, os

limites do campo de arbtrio ou o i ntervalo de valores admiss vei s
(para valor de mercado ou faixa de preos, conforme NBR 14.653
Partes 2).
OBSERV AES CO MPLEMENTARES
1-O valor de avaliao considerado nest e parecer ref ere-se ao imvel livr e
e desembaraado de quaisquer nus e gravames, desocupado e nas
condies atuais de mercado.

2-Esta anlise rest ringe -se aos procedimentos tcnicos adotados no
Laudo, conf orme metodologias adotadas.
RESPONSVEL PELA
ANLISE TCNICA
CARGO PBLICO
NMERO DO REGISTRO
CREA
*( N B R 1 4 6 5 3 - 1 i t e m 3 . 4 4 v a l o r d e me r c a d o : q u a n t i a ma i s p r o v v e l p e l a q u a l s e
n e g o c i a r i a v o l u n t a r i a me n t e e c o n s c i e n t e me n t e u m b e m, n u ma d a t a d e r e f e r n c i a , d e n t r o
d a s c o n d i e s d o me r c a d o v i g e n t e . )


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MAV MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS

DO ESTADO DO ESPRITO SANTO

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

JOS RENATO CASAGRANDE

JOS EDUARDO FARIA DE AZEVEDO

MARIA LEILA CASAGRANDE

ROSSANA PIGNATON BUERY

LEONARDO FERNANDES DO NASCIMENTO

THOMAS FELIPE DIETER

SANDRO PANDOLPHO DA COSTA

FERNANDA NUNES DE FREITAS

SANDRO PANDOLPHO DA COSTA

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

A Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos SEGER o rgo Pblico

A atividade de avaliao de bens patrimoniais no Servio Pblico tem a funo de

Na qualidade de cincia reconhecida por entidades oficiais em escala mundial, bem

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

Metodologias de avaliao pessoais revelia da ABNT e da Engenharia de

Em palavras colhidas de manifestao de parecer do Colendo Tribunal de Contas do

Nesse contexto, este manual um instrumento que ir reger os trabalhos tcnicos de

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

Leonardo Fernandes do Nascimento

Thomas Felipe Dieter

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

TABELA 1 Tipo de Avaliaes e Profissionais Legalmente Habilitados ..........19

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

3.1 CONCEITOS ....................................................................................................14

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

ANEXO I - FICHA DO BEM IMVEL PARA AVALIAO ...........................63

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

O Estado do Esprito Santo possui cerca de 1.500 imveis em seu patrimnio,

Tendo em vista que, at ento, ressentia-se a ausncia de um manual tcnico de

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

A Engenharia de Avaliaes uma especialidade das disciplinas de Engenharia que

Emprega-se tambm a Engenharia de Avaliaes no estudo de valor de

Para obteno desses valores, existem tcnicas previstas em normas e na bibliografia

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

A Engenharia de Avaliaes deve ser exercida por engenheiros, arquitetos,

Apenas os profissionais habilitados em cada atividade podero assinar os relatrios

No mbito do Governo do Estado do Esprito Santo, as avaliaes so realizadas para

Um laudo de avaliao contempla: a apurao da finalidade da avaliao pretendida;

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

As leis, decretos, restries e normas relacionadas a seguir contm disposies que

Lei 5194/66, de 24/12/1966 - regula o exerccio das profisses de

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

Observao importante: Caso essas normas e leis tenham sofrido atualizaes,

MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,

Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens,

Avaliao de bens: anlise tcnica realizada por profissional habilitado,

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Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens,

ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas;

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3.3 HABILITAO PROFISSIONAL

Tendo em vista a grande variedade das disciplinas na rea tecnolgica, a

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Avaliaes ou Percias referentes: Profissional Legalmente

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4.1 ATIVIDADES PRELIMINARES

recomendvel que o profissional, ao ser designado para desenvolver uma avaliao,