EL CONTRATO LLAVE EN MANO O TURNKEY CONTRACT

La modalidad del contrato llave en mano se constituye en una opcin vlida para
que a travs de ste, las entidades estatales puedan desarrollar algunos de los
proyectos u obras a su cargo. Presenta ventajas y desventajas. Las ventajas que se
pueden destacar radican, por ejemplo, en la concentracin, en un solo contratista de
todas las obligaciones inherentes y necesarias para la ejecucin y total terminacin
de la obra, as como la responsabilidad en aqul, sobre la totalidad de la misma.
Ello conlleva igualmente a que exista un solo interlocutor vlido que dialogue con la
entidad sobre el contrato; Se eliminan o minimizan las rdenes de cambio o
modificaciones contractuales que generan mayores gastos y se asegura la
existencia de un solo valor fijo que regir durante el desarrollo y hasta la
terminacin del contrato. El contrato llave en mano ofrece ventajas cuando integra
previamente tecnologa, permite la desagregacin tecnolgica y la asimilacin de
tecnologa5 . Como desventajas puede decirse que normalmente este tipo de
contratos eleva el costo de las obras y proyectos por la misma inamovilidad e
invariabilidad del proyecto, lo que conlleva a que el contratista deba asumir los
vacos u 5 dem supra omisiones no detectadas o no contempladas al momento de
la definicin del objeto y el alcance contractual debindose asegurar
econmicamente frente a tales eventualidades; De la misma manera, la
responsabilidad global por la ejecucin del contrato influye en el precio por los
costos en que ha de incurrir para asegurar y reasegurar el proyecto frente a las
eventualidades o riesgos que asume. Es evidente que bajo un examen y anlisis de
costo-beneficio debern sopesarse estos eventuales sobrecostos, circunstancia
que necesariamente deber ser contemplada con anterioridad al inicio del proceso
de seleccin respectivo, como parte de los estudios de conveniencia y viabilidad
respectivos. De igual manera, en algunos tipos de contrato bajo la modalidad llave
en mano (los que conllevan construccin y operacin, p.ejm,), si no se establecen
condiciones de transferencia de tecnologa, participacin de la tecnologa nacional y
se exigen compatibilidades con otras tecnologas, puede resultar cuestionable esta
modalidad, pues se puede caer en una dependencia total con el contratista
operador, en un incremento desmesurado de los costos por ser nico proveedor. En
ocasiones el costo de capacitacin de personal local resulta excesivo y oneroso
para que ste pueda estar a la par del contratista. Es definitivo igualmente hacer
compatible la tecnologa aportada por le contratista, con otras concomitantes o
futuras La expresin llave en mano, no encierra por s misma una categorizacin o
una regulacin particular o especfica de un contrato tpico que se encuentre
plasmado en la regulacin de un pas, tal y como sucede con contratos como el de
compraventa, arrendamiento, mutuo, comodato y dems figuras que el legislador
local ha plasmado en sus cdigos civiles o comerciales o en los que regulan la
actividad contractual del Estado.
CARACTERISTICAS

En principio, puede decirse que las caractersticas principales que distinguen esta
modalidad contractual, frente a otros de confeccin o locacin de obra, la constituyen: A)
La fusin, en una sola persona -el contratista- de la concepcin y ejecucin de la obra. B)
La obligacin global asumida por el contratista frente al cliente, de entregar una obra
completamente equipada y en perfecto estado de funcionamiento. C) La invariabilidad del
precio pactado De las anteriores caractersticas principales, se desprenden las siguientes
connotaciones :

1. El contrato llave en mano a diferencia del contrato tradicional implica la

celebracin de un solo y nico contrato realizado entre el cliente y el contratista.
Generalmente, en la seleccin de este tipo de contratos ejerce una influencia
decisiva

2. El hecho de que en los contratos llave en mano, el contratista asuma la

concepcin y la ejecucin de la obra condiciona no solo el procedimiento de
adjudicacin del contrato, generalmente un procedimiento restringido o negociado

3. A diferencia de los contratos tradicionales de construccin, en los contratos llave

en mano la elaboracin detallada del proyecto tiene lugar una vez concluido el
contrato, circunstancia sta que justifica conceder al contratista un derecho a
introducir modificaciones en sus planos

4. Esta estructura sobre la que descansa el contrato llave en mano, y que ha

revolucionado ciertamente la industria de la construccin, implica a su vez una
prdida de control sobre el proyecto por parte del cliente y una reduccin
considerable en las funciones del ingeniero que en este tipo de contratos acta
generalmente como representante del cliente

5. Finalmente, la obligacin global que se deriva de los contratos llave en mano

para el contratista influye de manera decisiva en la determinacin del precio, que no
puede ser, ms que un precio alzado. Adicionalmente a lo anterior, debe decirse
que tambin adquiere especial importancia en estos contratos, la responsabilidad
general que asume el contratista frente al contratante, dado el protagonismo y la
asuncin de obligaciones que ste adquiere desde la concepcin, hasta la
terminacin del proyecto, pues en los casos ms extremos de esta modalidad, el
cliente o contratante no interviene en la ejecucin del mismo. Caracteriza
igualmente al contrato llave en mano, en su concepcin clsica u original derivada
de la obligacin general del contratista de entregar una obra lista para funcionar, el
suministro de materiales, maquinaria y equipos, su movilizacin; la realizacin de
las obras civiles; la instalacin, montaje, la financiacin, y la puesta a punto y en
funcionamiento de la obra proyectada.

CLASIFICACIONES
No existe una legislacin que estipule en forma expresa la forma o el contenido de
un contrato llave en mano y menos an que haga una diferenciacin o
clasificacin de los mismos; sin embargo es dable bajo la premisa que orienta la
contratacin como lo es la voluntad contractual de las partes, stas puede
considerar distintas configuraciones contractuales integrando diversas modalidades.
Sobre esta base, podrn estructurarse distintas modalidades como lo advierte
Barriere.

Cuando se utilizan en un mismo proyecto:

- Contratos llave en mano Mixtos Cuando una parte del proyecto es tradicional y la
otra es llave en mano. - Contratos llave en mano parciales Cuando se contrata de
forma tradicional todo el proyecto pero se subcontrata una parte llave en mano.
- Contratos semi llave en mano Cuando el contratante celebra varios contratos
siendo uno de ellos llave en mano y encarga a este ltimo contratista la
coordinacin de los dems contratos.
Con base en la diferencia de contenidos en la prctica:
- Contratos llave en mano simples o parciales Cuando el contratista concibe la
obra, suministra bienes de equipo y materiales y pone en funcionamiento la obra de
conformidad a lo estipulado en el contrato mientras que el contratante realiza la
instalacin bajo la supervisin y asistencia del primero.
- Contratos llave en mano completos o clsicos Cuando el contratista concibe,
construye y pone en funcionamiento del proyecto.
- Contratos llave en mano amplios Cuando junto a las prestaciones del clsico el
contratista asume otras obligaciones complementarias relativas a la formacin del
personal local o asistencia tcnica para el funcionamiento. Refiere sobre este
mismo tema, Enrique Butlow: siendo entonces el contrato llave en mano un
contrato de locacin de obra por precio alzado, participa de sus caractersticas y es
por eso que el llave en mano, puede ser mixto, parcial, completo o de cualquier
otra forma que lo conciban las partes..
ETAPAS
En trminos generales, y tal y como sucede en la contratacin tradicional de obras
por parte de las entidades gubernamentales, existen, en nuestra opinin, tres
etapas: Precontractual, Contractual y Postcontractual:

1. Etapa Precontractual: Corresponde a aquella en que la entidad contratante

prepara el proyecto, y que incluye la estructuracin tcnica, financiera y legal del
mismo y del proceso de seleccin, obedeciendo a las necesidades pblicas
(cuando se trata de contratacin estatal) y los programas de gobierno.
Dependiendo de la legislacin particular de cada pas habr la etapa o la fase de
negociacin de algunas clusulas contractuales y ajustes del proyecto,
dependiendo de la complejidad de ste y la necesidad de aquellos, pues resulta
en algunos casos tan complejos que necesariamente la adjudicacin del mismo
debe basarse en parmetros generales buscando aterrizar el objeto del
contrato y los presupuestos establecidos. Podra decirse que tal seleccin se
asemeja a la de los consultores o interventores cuya escogencia en pases como
Colombia se hace a travs de concursos de mritos en donde el factor de
seleccin se da con base en las calidades o mritos del proponente, dejando a
la postre la definicin y ajuste econmico del contrato

2. Etapa Contractual: Comprende la materializacin del proyecto y la ejecucin de

la obra en todas sus fases hasta su terminacin y recibo por parte del
contratante. Dentro de sta, igualmente se deben definir al inicio del contrato los
ajustes definitivos y especficos del proyecto sobre los cuales el contratista se
hace responsable de su ejecucin tanto tcnica como econmica siendo de su
entera responsabilidad los vacos o indefiniciones o indeterminaciones en tales
aspectos. Juega papel especial la participacin de los equipos de control de
calidad del contratista y el de supervisin del contratante a fin de contar con una
adecuada construccin o culminacin del proyecto..

3. Etapa Postcontractual: Comprende el cierre del contrato, su liquidacin y el

seguimiento de las plizas o garantas de calidad o estabilidad de las obras,
dentro de los plazos y trminos que stas sealen
 CONTRATO A PRECIO FIJO

Un contrato de precio fijo es aquel en el que el cliente y el proveedor firman un precio

que no variar. Ni que decir tiene que para que el proveedor (principalmente) est de
acuerdo en firmar un precio fijo, deber conocer de antemano, a la perfeccin y en detalle, lo
que debe hacer. Si la definicin es ambigua, ste no estar dispuesto a firmar un precio fijo (o
si se ve obligado a ello, te encontrars con algunas de las desventajas de este tipo de
contrato).

Este tipo de contratos se usan por tanto para subcontratar bienes o servicios con unas
especificaciones del producto y un alcance muy bien definido y para el que existe suficiente
competencia como para poder determinar un precio razonable antes de la subcontratacin.

Es la forma comn de comprar bienes (productos fsicos) en un proyecto estableciendo un

presupuesto cerrado (ordenadores, maquinaria, materiales, etc).

Tanto si actas como comprador o vendedor, debers tener en cuenta que el beneficio en
este tipo de contratos est incluido en el precio pero el comprador lo desconoce. Si el
trabajo cuesta ms, es el vendedor quien asume los riesgos. Si cuesta menos es tambin l
quien aumenta sus beneficios.

Como veamos en un post anterior, el contrato de precio fijo es el tipo de contrato con
menos riesgo para el comprador si est bien definido el alcance.

Las principales ventajas de este tipo de contrato son:

Implica menos trabajo de gestin para el comprador (comparado con otras tipologas de
contrato) una vez redactado el alcance del proyecto
El vendedor (proveedor) se ve incentivado para reducir los costes, aumentando as su
beneficio.
Es un contrato muy habitual y conocido que cualquiera est dispuesto a firmar (siempre y
cuando el trabajo a realizar est adecuadamente especificado y el precio est en mercado)
El comprador conoce el precio desde inicio (que recordemos no variar por lo que nuestro
presupuesto global del proyecto estar bajo control)

Por otro lado, las principales desventajas de este tipo de contrato son:

El comprador (el que va a subcontratar un trabajo) deber realizar ms trabajo para

redactar el alcance del trabajo (que si subcontratara con otra tipologa de contrato)
Un trabajo subcontratado mediante este tipo de contrato puede resultar finalmente ms
caro si el alcance est poco claro, ya que el vendedor incluir contingencias por riesgos
(previendo todos los cambios que el cliente le pedir sobre el alcance inicial).
 Si el comprador (el cliente, el que subcontrata) negocia un precio fuerte a la baja, el
vendedor buscar beneficios en rdenes de cambio.
En caso de que incurra en prdidas el vendedor con el precio acordado, ste puede no
completar partes de trabajo o reducir calidades.

Teniendo en cuentas lo positivo y negativo de este tipo de contratos, podremos reconsiderar

nuestra eleccin por esta tipologa o elegir una variante del contrato de precio fijo. Las
variantes buscan paliar las desventajas permaneciendo en la tipologa de contrato de precio
fijo.

Aunque hablaremos de estas variantes en otro post, adelantamos cuales son:

Contrato de Precio Fijo ms Honorarios con Intentivo (Fixed Price Incentive Fee, FPIF)
Contrato de Precio Fijo ms Honorarios por Desempeo (Fixed Price Award Fee, FPAF)
Contrato de Precio Fijo con Ajuste Econmico de Precio (Fixed Price with Economic Price
Adjustment, FP-EPA)

Precio fijo ms honorarios con incentivos (FPIF)

En un contrato de precio fijo ms honorarios con incentivos (FPIF), las ganancias (o
incentivos financieros) se pueden ajustar con base al cumplimiento de criterios de
desempeo especficos de! proveedor tales como completar el trabajo ms rpido, en
forma ms barata o mejor. El precio final se calcula mediante una frmula basada en la
relacin de los costos negociados finales con los costos objetivos totales. (Ver ms sobre
incentivos ms adelante). Una variacin en un precio fijo ms honorarios con incentivos
(FPIF) es un precio fijo ms honorarios con incentivos (FPIF) sucesivo al contrato objetivo,
en el cual se cambia el objetivo para el incentivo despus de alcanzar el primer objetivo.
Ejemplo: Contrato de precio fijo ms honorarios con incentivos Contrato =$1.100.000. Por
cada mes que el proyecto termine anticipadamente, se le paga al proveedor un adicional de
$10.000
Precio fijo ms honorarios por cumplimiento de objetivos
(FPAF) En un contrato de precio fijo ms honorarios por cumplimiento de objetivos (FPAF),
el comprador paga un precio fijo ms una cantidad por cumplimiento de objetivos (un bono)
que se basa en el desempeo. Esto es muy similar al contrato de precio fijo ms honorarios
con incentivos (FPIF), excepto que la posible cantidad total por cumplimiento objetivos se
determina con antelacin y se reparte basndose en el desempeo. Por ejemplo, el
comprador puede decir que hay un mximo disponible de honorarios por cumplimiento de
objetivos de $50.000. Ser repartido a la proporcin de $5.000 por cada mes que la
produccin supere cierta cantidad. Este es un tipo de contrato con incentivo. En muchos
casos, el honorario pagado se juzga de manera subjetiva. Por lo tanto, los procedimientos
deben establecerse con anticipacin para otorgar el honorario y se debe establecer un
consejo para ayudar a tomar la decisin de manera justa. El costo para administrar el
programa de honorarios por cumplimiento de objetivos contra los beneficio potenciales
debe valorarse a la hora de tomar la decisin para utilizar este tipo de contrato.
Ejemplo: Contrato de precio fijo ms honorarios por cumplimiento de objetivos
Contrato=$1.100.000. Por cada mes que el desempeo sea superior al nivel planificado por
ms de 15 por ciento, se retribuye al proveedor con un adicional de $5.000, con una
retribucin mxima de $70.000.
Precio fijo con ajuste econmico de precio (FPEPA)
Si hay incertidumbres sobre las condiciones econmicas futuras (precios futuros) para
contratos existentes para un perodo de varios aos, un comprador puede elegir un
contrato de precio fijo con ajuste econmico de precio. Los costos futuros de suministros y
equipo que quizs se le pida al proveedor que proporcione bajo contrato pueden no ser
previsibles. Piensa en "economa" en cualquier momento que veas esto en el examen y
deberas recordarlo. A un tipo de contrato similar se lo denomina precio fijo con posible
predeterminacin de precios
Ejemplo: Contrato de precio fijo con ajuste econmico de precio Contrato=$1.100.000 pero
se permitir un incremento al precio en el segundo ao basado en el informe del ndice de
Precios al Consumidor de EEUU del primer ao. Contrato=$1.100.000 pero se permitir un
incremento de precios durante el segundo ao para responder a los incrementos de los
costos de materiales especficos.
 CONRATO PRECIO UNITARIO
En este tipo de contrato, el comprador paga por cada hora o por cada artculo. Los
contratos por tiempo y materiales frecuentemente se utilizan para los esfuerzos de servicios
en los cuales el nivel de esfuerzo no puede definirse cuando el contrato es adjudicado.
Tiene elementos de un contrato de precio fijo (en el precio fijo por hora) y un contrato de
costos reembolsables (en los costos del material y el hecho de que el costo total es
desconocido). Si t fueras a pagarle a alguien sobre una base contractual por cada hora
trabajada, sin importar qu tan productivos fueron y sin importar lo que estuvieron
haciendo, quisieras hacer esto por un largo perodo de tiempo? Recuerda, la ganancia del
proveedor se encuentra dentro de la tarifa, por 10 tanto, no tienen incentivos para tener l
trabajo hecho rpida o eficientemente. Por esta razn, un contrato por tiempo y materiales
se utiliza mejor para el trabajo valorado en pequeas cantidades de dlares y una duracin
breve de tiempo. Para asegurarse de que los costos no se vuelvan ms altos que lo
presupuestado, el comprador puede establecer una clusula de "no exceder" dentro del
contrato y por consiguiente, limitar el costo total que necesita pagar. Con un contrato por
tiempo y materiales, el comprador tiene una cantidad media de riesgos de los costos
comparado con los costos reembolsables y contratos de precio fijo.
Ejemplo: Contrato por tiempo y materiales Contrato=$100 por hora ms gastos o materiales
a precio de costo. O: Contrato=$100 por hora ms materiales a $5 por metro lineal de
madera.
En esta variante el constructor realiza una detallado catalogo de conceptos por unidad de
obra, los cuales debern ser fcilmente medibles, el contratista calculara un costo unitario
para cada concepto, por ejemplo, metros cuadrados de losa, m2 de piso, que deber incluir
todos los gastos necesarios para la ejecucin de esa unidad de obra, el costo final estimado
de la obra ser la suma de esos conceptos. Aqu tambin el propietario entrega un anticipo al
contratista, el cual se amortizara en estimaciones semanales o mensuales, las cuales se
calcularan sobre los volmenes reales ejecutados en la construccin. Esto hace que sea un
modelo de contrato muy justo para ambas partes, adems de que en caso de que la obra
tenga que ser detenida por cualquier causa, se puede determinar fcilmente el monto del
finiquito. La desventaja es que requiere de una mayor supervisin para estar al pendiente de
los volmenes reales de obra ejecutados. Este tipo de tipo de contrato es recomendado para
obras de gran tamao.
VENTAJAS

1. Permite al ente contratante cumplir con las Normas COVENIN y poder comparar
los precios unitarios de las diferentes ofertas presentadas, permitindole
seleccionar la opcin que ms le favorezca.

2. Permite una comparacin ms equitativa y objetiva entre las ofertas de las

empresas, pudiendo el contratante seleccionar la empresa que le sea ms
favorable.

3. Con el contrato dividido en partidas, para el contratante es mucho ms fcil

determinar las obras no previstas que se puedan presentar durante la ejecucin
de la obra, as como los aumentos, disminuciones y variaciones de precios que
se puedan presentar.

4. El contratista recibe su pago sobre la base de la cantidad de obra ejecutada,

llamada valuacin, est es de fcil determinacin y verificacin por ambas partes

5. Permite al contratante poder velar en forma ms eficiente por la buena utilizacin

de los insumos, y que la ejecucin de la obra se haga en el tiempo previsto
segn lo acordado por las partes.

6. El contratista podr mediante una supervisin adecuada de su sala tcnica llevar

un control estricto del proceso constructivo con el fin de asegurar una utilizacin
ptima de tiempo y recursos que redundar en mayores ganancias.

7. El contratista podr llevar en forma precisa sus gastos de inversin por unidad,
permitiendo de esta manera hacer los ajustes correspondientes en sus costos de
inversin durante la ejecucin de la partida, esto permitir corregir cualquier
desviacin del proceso evitando posibles prdidas en el mismo. A pesar que
algunos decretos, leyes o normas puedan variar o ser actualizadas en su
contenido, generalmente conforman el mismo marco jurdico y tcnico que es
necesario conocer
 CONTRATO POR ADMINISTRACION DELEGADA
En este modelo de contratacin el constructor se encarga de supervisar y administrar la
construccin, para lo cual sus honorarios sern un porcentaje pactado del costo total de la
obra. El propietario hace entrega de un anticipo o fondo revolvente el cual al final de un
periodo de tiempo determinado, recomendado semanalmente, el constructor har entrega de
la relacin de gastos, comprobando mediante la entrega de facturas, as como su recibo de
honorarios calculado en base a los gastos del periodo. Este en un contrato fcil de administrar
y recomendado para obras pequeas. Pero requiere que el propietario realice una supervisin
precisa de los gastos realizados.
Todo acto jurdico en virtud del cual, una persona se obliga con otra a realizar una obra
material determinada, bajo una remuneracin sin subordinacin. En esta clase de contrato es
el propietario quien controla el desarrollo del proyecto. Esta clase de contratacin resulta
flexible, ya que el precio total es variable dependiendo de la cantidad y las caractersticas de
los servicios contratados.
CONTRATO DE ADMINISTRACIN DELEGADA: El contrato de Administracin Delegada es
una modalidad del contrato de mandato por medio del cual un contratista, por cuenta y riesgo
del contratante, se encarga de la ejecucin del objeto del convenio; en tales eventos el
contratista es el nico responsable de los subcontratos que celebre.

Lo anterior conlleva que el contratista preste un servicio al contratante (prestacin de hacer)

consistente en encargarse de la ejecucin del objeto del convenio (administrar, ejecutar una
obra, etc.), el cual se encuentra gravado con el impuesto sobre las ventas al no hallarse
comprendido dentro de los servicios exceptuados del gravamen. "

Por otra parte, el artculo 2 del Decreto Reglamentario 1107 de 1992, refirindose a la base
gravable en la prestacin de lo servicios, seala:

Artculo 2o. Base gravable en los servicios. Salvo las normas especiales consagradas en el
Estatuto Tributario para algunos servicios y conforme con lo sealado en el articulo 447 del
mismo Estatuto, la base gravable en la prestacin de servicios ser en cada operacin el valor
total de la remuneracin que perciba el responsable por el servicio prestado,
independientemente de su denominacin.

En concordancia con lo anterior, en el inciso final del Numeral 1.3, Captulo III, Ttulo IV del
Concepto Unificado, se precisa:

"La base gravable para liquidar el Impuesto sobre las Ventas en la prestacin de servicios
ser el valor total de la remuneracin que perciba el responsable por el servicio prestado,
independientemente de su denominacin y de los factores que se hayan aplicado en la
determinacin de la misma. Por ejemplo, en contratos en los que se utilice la frmula A.I.U.
(Anticipo, Imprevistos y Utilidades) o se aplique el factor multiplicador, stos no se tendrn en
cuenta para efectos de determinar la base gravable del IVA, es decir la base estar
conformada por el valor total de la remuneracin percibida por el contratista, llmese
honorarios o .utilidad segn el caso."
Finalmente le manifestamos que la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales, con el fin
de facilitar a los contribuyentes, usuarios y pblico en general el acceso directo a sus
pronunciamientos doctrinarios, ha publicado en su pgina de internet www.dian.gov.co, la
base de conceptos en materia tributaria, aduanera y cambiaria expedidos desde el ao 2001,
a la cual se puede ingresar por el icono de Normatividad tcnica-, dando click en el link
Doctrina Oficina Jurdica.
 BIBLIOGRAFIA

1. http://www.ucipfg.com/Repositorio/MAP/MAPD-
08/BLOQUE%20ACADEMICO/UNIDAD3/Teoria_Tipos_de_contratos.pdf

2. https://www.google.com.co/webhp?sourceid=chrome-instant&ion=1&espv=2&ie=UTF-
8#q=contrato+por+administracion+delegada&*

3. http://dro390mazatlan.com/contrato-de-obra-modalidades/

4. http://www.arqhys.com/construccion/administracion-contrato.html

TABLA DE CONTENIDO
1. Contrato llave en mano
2. Caractersticas, Clasificaciones y etapas del contrato llave en mano
3. Contrato a precio fijo
4. Ventajas y desventajas de contrato a precio fijo
5. Variantes del contrato a precio fijo
6. Contrato a precio unitario
7. Ventajas y desventajas del contrato a precio unitario
8. Tabla de diferencia de contrato a precio fijo y contrato a precio unitario
9. Contrato por administracin delegada

UNIVERSIDAD DE A COSTA
 CUC

TIPOS DE CONTRATOS

CONTRATO LLAVE EN MANO

CONTRATO A PRECIO FIJO
CONTRATO A PRECIO UNITARIO
CONTRATO POR ADMINISTRACION DELEGADA

ING. XILENA ARAMBULA CORTES

INGENIERIA CIVIL

COSTOS Y PRESUPUESTOS

ING. DIEGO BORRERO

BARRANQUILLA- ATLANTICO

2017