Expediente de dominio.

Alcance y finalidad

Autor: Antonio Alberto Prez Urea - Abogado del Ilustre Colegio de Granada

Editorial: El Derecho Editores

Diario de Jurisprudencia El Derecho, n 2354, pg. 1

Jurisdiccin: Civil

Fecha de publicacin: 03 de enero de 2007

+ NDICE
+ FICHA TCNICA
I. Concepto y naturaleza jurdica

El expediente de dominio (AAP Tarragona, Sec. 3, de 4 de enero de 2005) es un

procedimiento judicial, asimilable a los actos de jurisdiccin voluntaria, que tiene por objeto
acreditar la adquisicin del dominio a los efectos de proporcionar un ttulo inmatriculador,
pudiendo tambin servir para reanudar el tracto registral interrumpido, as como para
registrar los excesos de cabida. La naturaleza jurdica de este procedimiento ha sido, sin
embargo, objeto de discusin, pudiendo distinguirse, principalmente, dos grupos doctrinales
en orden a determinar la naturaleza jurdica del expediente de dominio:

a) Los que estiman que nos hallamos ante un acto de jurisdiccin voluntaria.

b) Quienes consideran que se trata de un juicio declarativo regulado en la LH y no en la LEC.

La opcin mayoritaria es la que entiende que nos hallamos ante un acto de jurisdiccin
voluntaria "especial". Como tal -acto de jurisdiccin voluntaria, resulta de inters destacar
que este procedimiento no tiene las suficientes garantas para el titular registral y sus
herederos. La DGRN en su Resolucin de 26 de marzo de 1923 deneg la inscripcin de un
expediente de dominio al considerarlo inaplicable a fincas y derechos cuya propiedad
aparezca inscrita en el registro, cuando se trate de obtener la extincin de asientos
definitivos sin las garantas que el juicio declarativo ofrece a los respectivos titulares
inscritos. Textualmente, declar lo siguiente: "Que, como repetidamente ha manifestado
este Centro, el expediente justificativo del dominio es inaplicable a fincas y derechos cuya
propiedad aparezca inscrita en el Registro, cuando se trate de obtener la extincin de
asientos definitivos sin las garantas que el juicio declarativo ofrece a los respectivos titulares
inscritos, y ha de entenderse siempre subordinado a los fundamentales artculos 24, 41 y 82
de la ley Hipotecaria EDL 1946/59 q, que determinan el valor de las inscripciones frente a las
acciones de nulidad o cancelacin. Que si la persona que ha promovido el expediente en
cuestin cree haber adquirido el dominio sobre la finca inscrita a nombre de tercero, y tener,
por lo tanto, un derecho real ejercitable contra todos los que impidan o menoscaben su
ejercicio, puede dirigir su accin de naturaleza negatoria contra los favorecidos por la
inscripcin o sus causahabientes para que consientan en la cancelacin de su derecho y en el
restablecimiento de la verdad jurdica; y si, por el contrario, estima que los titulares se
hallan ligados por vnculos obligatorios a transferir el derecho inscrito, puede ejercitar
tambin ante los Tribunales las acciones personales nacidas del contrato o de cualquier otra
fuente jurdica".

II. Finalidad del expediente de dominio

En todo caso, este acto de jurisdiccin voluntaria puede perseguir una triple finalidad:

a) Inmatricular una finca en el Registro.

En lo referente al expediente de dominio en su faceta de medio inmatriculador, conforme a

reiterada posicin jurisprudencial y doctrinal, su finalidad va dirigida en exclusiva y es la de
acreditar que la persona promovente del expediente adquiri el dominio de una finca, en
base a un acto o causa idnea para tal adquisicin, a efectos de proveerle de un ttulo de
inmatriculacin registral.

Pero -y esto es importante, el auto que resuelva, que carece de efecto de cosa juzgada, no
declarar el dominio o atribuir o negar derechos de clase alguna, que quedan reservados a
la controversia propia del proceso declarativo. Esto supone la concurrencia de las notas
propias de un acto de jurisdiccin voluntaria y que no queda desvirtuada por la oposicin que
pueda formularse a la solicitud del expediente promovido, limitada necesariamente a la
concreta peticin objeto del expediente, que no impide sus sustanciacin hasta resolucin
final, dado que la oposicin no lo convierte en contencioso conforme al art. 1817 de LEC de
1881 EDL 1881/1 , al no ser de aplicacin a estos supuestos.

La aplicacin de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil viene determinada por la Derogatoria

nica de la Ley 1/2000 EDL 2000/77463 , que mantiene la vigencia de dicha Ley sobre
Jurisdiccin Voluntaria, excepcin hecha de los arts 1827, y 1880 a 1890 que quedan
derogado EDL 1881/1 qs.

El expediente de dominio (regulado en los arts 201 y siguientes de la Ley Hipotecaria EDL
1946/59 y 272 a 287 de su Reglamento EDL 1947/13 q) ofrece un medio o tipo de titulacin
supletorio para la inmatriculacin de fincas en el Registro de la Propiedad cuando el promotor
no puede obtenerla por carecer de la titulacin propia u originaria, no disponer de la misma o
no ser registrable.

Por lo dems, se viene sealando en la jurisprudencia que la finalidad del expediente no es

declarar si una persona es o no duea de una finca, sino que su objeto se limita a concretar
si se estima justificada la adquisicin por el promotor, no siendo el marco procesal adecuado
para la discusin de pretendidos derechos sobre la finca, pues el expediente se dirige
simplemente a declarar probada la adquisicin del dominio pero no en cuanto a este derecho
en s mismo (STS de 30 de enero de 1957 y, en sentido similar, la ms reciente de 7 de
marzo de 1996 EDJ 1996/1494 ).

La Resolucin de la DGRN, de 22 de enero de 2002, declar lo siguiente: "Como ha

declarado reiteradamente este Centro Directivo, el auto recado en expediente de dominio es
un medio excepcional para lograr la inscripcin de una finca ya inmatriculada a favor del
promotor, y ello por una triple razn:

a) Porque, contra la regla bsica de nuestro sistema, que exige para la rectificacin de un
asiento el consentimiento de su titular o una resolucin judicial dictada en juicio declarativo
contra l entablado, dicho auto puede provocar la cancelacin de un asiento sin satisfacer
ninguna de esas dos exigencias;
b) Porque, contra la presuncin, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del
derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. art. 38 de la Ley Hipotecaria EDL 1946/59 ),
se va a posibilitar una declaracin dominical contraria al pronunciamiento registral en un
procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho
pronunciamiento, y de ah que el propio art. 40 a) de la Ley Hipotecaria EDL 1946/59
contemple este cauce como subsidiario de la inscripcin de los titulares intermedios;

c) Porque contra la exigencia de acreditacin fehaciente del ttulo adquisitivo para su acceso
al Registro, se hace posible la inscripcin en virtud de un auto que declara la exactitud del
ttulo adquisitivo invocado por el promotor, siendo as que dicho ttulo puede estar
consignado en un simple documento privado, y que tal auto recae en un procedimiento en el
que no queda asegurado el legtimo reconocimiento de aquel documento privado por sus
suscriptores; esta excepcionalidad justifica una comprobacin minuciosa por parte del
Registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de
evitar la utilizacin de este cauce para la vulneracin o indebida apropiacin de derechos de
terceros (al permitir una disminucin de las formalidades que en aquellos supuestos
ordinarios se prescriben, precisamente, para la garanta de aqullos, como por ejemplo, la
exigencia de formalizacin pblica del negocio adquisitivo para su inscripcin registral, o
para la elusin de obligaciones fiscales); se impone, por tanto, una interpretacin restrictiva
de las normas relativas al expediente de reanudacin de tracto y en especial de las que
definen la propia hiptesis de interrupcin de tracto, de modo que slo cuando
efectivamente concurra esta hiptesis, y resulte as del Auto calificado, puede accederse a la
inscripcin".

b) Inmatricular un exceso de cabida en una finca ya inscrita.

El expediente de dominio para registrar el exceso de cabida tiene por finalidad no la

inmatriculacin de la superficie que antes no figuraba inscrita, sino la simple rectificacin de
la medida superficial de fincas ya inscritas en su totalidad (Resoluciones de la DGRN de 20
EDD 1972/411 y 23 de noviembre de 1972 EDD 1972/412 ), siendo, por tanto, su objeto
declarar justificado el exceso de cabida de una finca inscrita a nombre del solicitante, como
refiere la STS de 12 de marzo de 1948, lo que supone que las fincas estn determinadas por
su naturaleza y el enclavamiento geogrfico que marcan sus linderos y, por tanto, el exceso
o defecto de cabida no significa la configuracin de una finca nueva, sino la rectificacin
numrica de la cabida comprendida dentro de esos linderos (AAP Madrid, Sec. 11, de 19 de
septiembre de 2005) EDJ 2005/168257 .

Para que se admita la peticin de la promotora, la finca ha de estar determinada por su

naturaleza y el enclavamiento geogrfico que marcan sus linderos, no significando el exceso
o defecto de cabida la configuracin de una finca nueva, sino la rectificacin numrica
comprendida dentro de los linderos, y en el presente caso no hay descripcin e identificacin
del predio por lo que debe rechazarse el expediente planteado (AAP Almera, Sec. 1, de 8
de noviembre de 2004) EDJ 2004/264115 .

c) Reanudar el tracto sucesivo ininterrumpido de una finca o derecho real, teniendo en

cuenta, en este caso, la eficacia cancelativa de los asientos contradictorios. La doctrina fija
los requisitos y presupuestos necesarios para que opere:
Para que un expediente de dominio pueda ser incoado, es esencial la carencia de ttulo
intermedio que pueda tener acceso al Registro, lo que no sucede en el caso en que el que
promueve el expediente trae causa directa del ltimo titular registral, no pudiendo prosperar
la alegacin sobre la consideracin como ttulo adquisitivo de la propiedad la usucapin
extraordinaria, que no puede suplir la ausencia de verdaderas titularidades intermedias (AAP
Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3, de 3 de febrero de 2005) EDJ 2005/22626 .

Se deniega la reanudacin del tracto sucesivo a favor de la demandante al entender que lo

que se persigue es la reanudacin del tracto sucesivo previa la segregacin de la finca
titularidad de la solicitante de la matriz que en el Registro de la Propiedad an figura
indivisa. Argumenta la Sala que el expediente de dominio no es el medio hbil para producir
la inmatriculacin de una segregacin, ni a travs del expediente inmatriculacin, que slo
sirve para practicar una primera inscripcin en sentido registral, ni a travs del de
reanudacin del tracto sucesivo interrumpido, que se refiere a la finca tal y como est
inscrita en el Registro o a una cuota indivisa de la misma (AAP Madrid, Sec. 10, de 30 de
noviembre de 2004) EDJ 2004/231313 .

La reanudacin del tracto sucesivo requiere que el que la solicite, demuestre la adquisicin
por cualquier modo del dominio actual y la posibilidad de acceder al registro por la ruptura
de alguno de los eslabones de la cadena de sucesivas transmisiones de la propiedad. Indica
el Tribunal que en este caso, en la cadena de titularidades, no se ha interrumpido el tracto
sucesivo (AAP Barcelona, Sec. 19, de 25 de febrero de 2004) EDJ 2004/8829 .

Por otro lado, conviene aclarar que, conforme a lo dispuesto en el art. 40 a) de la Ley
Hipotecaria EDL 1946/59 , "cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al
Registro alguna relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar: ( ....) 3 Por
resolucin judicial, ordenando la rectificacin", de donde se colige que el interesado puede
elegir entre el expediente de dominio o acudir a la jurisdiccin contenciosa. La DGRN, en su
Resolucin de 24 de enero de 1963 EDD 1963/33 seal, en este sentido, que cuando se
pretende una rectificacin registral, puede conseguirse por cualquiera de los procedimientos
legalmente establecidos, sin que sea obligatorio acudir a uno determinado, ya que el
precepto que regula los modos de rectificacin, no lo hace con carcter excluyente, ni
produce la excepcin de cosa juzgada, puesto que siempre cabe la posterior incoacin del
juicio contradictorio por quien se crea perjudicado. No puede ser de otra forma, dado que el
procedimiento declarativo ordinario posee mayores garantas procesales que el expediente
de dominio, mxime se si tiene en cuenta la naturaleza de expediente de jurisdiccin
voluntaria -especial que este ultimo, entendemos, tiene.

III. Efectos del expediente de dominio

Siguiendo en este punto a Luis Francisco MONREAL VIDAL, los efectos del expediente de
dominio se pueden concretar en los siguientes:

a. Expedientes para inmatriculacin. Proporciona el ttulo inscribible para el que careca de

ttulo o lo tena defectuoso. Las inscripciones por l practicadas surten los efectos generales
del sistema, sin que lgicamente conceda al inmatriculante la condicin de tercero
hipotecario. No les afecta la suspensin de dos aos que establece el artculo 207 LH EDL
1946/59 , limitado para las inmatriculaciones practicadas conforme a los artculos 205 y 206
LH EDL 1946/59 q.

b. Expedientes para registrar excesos de cabida. Tiene la misma virtualidad que en el caso
anterior, pues proporciona un ttulo para hacer constar en el Registro la mayor cabida, si
bien la fe pblica no cubrir.

c. Expedientes para reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Permite la inscripcin a favor

del que acredite ser titular actual de la finca, aun cuando no derive su adquisicin del ltimo
titular inscrito, permitiendo la cancelacin de posibles inscripciones contradictorias (arts 202
LH y 286 RH EDL 1947/13 q). As:

si las inscripciones contradictorias tienen ms de treinta aos de antigedad y el titular de

las mismas ha sido citado en forma y no ha formulado oposicin, se procede sin ms a la
cancelacin de las mismas.

si no tienen la citada antigedad, se podr inscribir el expediente y practicar las

cancelaciones si los titulares de las inscripciones contradictorias han sido odos en el
expediente.

EDJ 2006/350543
AP Madrid, sec. 14, S 13-7-2006, n 524/2006, rec. 834/2005. Pte: Uceda Ojeda, Juan

RESUMEN

Estima la AP el recurso deducido por el vendedor contra la sentencia que le conden a

devolver a la actora el duplo del importe por sta entregado en concepto de arras. Los
hechos se contraen a la suscripcin de un contrato de compraventa de local de negocio y al
compromiso de que, a la fecha de la escritura, se encontrar libre de arrendatarios y cargas;
llegado ese momento, el comprador no acepta el negocio al no encontrarse el local libre de
arrendatarios. Considera la Sala que asiste la razn al recurrente. ste se comprometi a
entregar el local libre de cargas y arrendatarios en un trmino de quince das a partir de
dicha firma, y tomando en consideracin la cuanta de la resolucin del contrato de
arrendamiento, no es de extraar que el apelante destinara parte de la suma recibida por la
compraventa para pagar dicha resolucin. Al margen de ello, ningn incumplimiento se
observa en la actuacin del vendedor con consistencia bastante para llevar al adquirente a
resolver el contrato.

- NORMATIVA ESTUDIADA
o l D de 14 febrero 1947.
l art.298.3
o l D de 8 febrero 1946. TR Ley Hipotecaria
l art.200 , art.205 , art.207
o l RD de 24 julio 1889. Ao 1889. Cdigo Civil
l art.1454

+ NDICE
+ CLASIFICACIN POR CONCEPTOS JURDICOS
 + FICHA TCNICA
FUNDAMENTOS DE DERECHO

No se aceptan los razonamientos jurdicos de la resolucin apelada, que debe verse

modificados por los que, a continuacin se expondrn.

PRIMERO.- Dado que para resolver el recurso de apelacin ante el que nos encontramos es
imprescindible interpretar los trminos del contrato suscrito por los litigantes, vamos a
proceder antes a exponer el objeto del mismo y las clusulas que son objeto de discusin.

En el contrato de fecha 1 de agosto de 2000, que es denominado de arras mientras que la

sentencia apelada lo califica de precontrato de compraventa, las partes litigantes se
comprometieron a comprar (la demandante, S.A. GEICOP LEGANES) y a vender (la
demandada, D Ana ) libre de cargas, gravmenes y arrendatarios, al corriente del pago de
impuestos arbitrios, contribuciones, gastos de comunidad y dems afines, por un precio de
1.682.834 euros, el solar situado en la calle Lpez Santo nm. 4 de las Rozas de una
extensin superficial de 1.417,57 m2 sobre el que se encuentra ubicado un edificio
construido en una sola planta con una superficie de 424,42 m2 destinado a bar-restaurante
que se encontraba arrendado a sociedad de responsabilidad limitada EL TERNESCO,
debiendo destacarse las siguientes estipulaciones, la cuarta que indica que "la parte
compradora entrega en este acto a la parte vendedora, en concepto de arras o seal, por la
venta antes expresada la suma de 36.000 , ms otros seis mil que sern entregados antes
del 30 de septiembre de 2002, lo que hace un total en concepto de arras de 42.000 euros,
de conformidad con el artculo 1454 del CC EDL 1889/1 , por el cual cualquiera de las partes
podr resolver el presente contrato allanndose el comprador a devolverlas duplicadas" y la
quinta, que recoge una condicin resolutoria indicando "que con independencia de lo
establecido en la estipulacin cuarta con respecto a la resolucin unilateral, y dado que la
finca objeto de transmisin se encuentra actualmente arrendada y pendiente de inscripcin
tanto en lo relativo a la titularidad registral de la vendedora como en lo relativo a la
inscripcin del exceso de cabida, el presente contrato queda sometido a las siguientes
condiciones resolutorias: 1)que con anterioridad a simultneamente a la firma de la escritura
de compraventa que tiene como lmite el treinta de enero de 2003, la finca objeto de
contrato deber estar libre de los actuales arrendatarios y 2)que con anterioridad o
simultneamente a la firma de la escritura de compraventa que tiene como lmite el 30 de
enero de 2003 la finca objeto de contrato se encuentre efectivamente inscrita en el Registro
de la Propiedad a nombre de la vendedora y con su superficie real de 1417,57 m2. Si
transcurrida dicha fecha no estuvieran cumplidas ambas condiciones la parte compradora
podr optar por resolver el presente contrato de arras o seal, viniendo obligada la parte
vendedora a devolver la seal entregada en este acto o bien prorrogar el plazo establecido a
su voluntad".

SEGUNDO.- El da fijado por las partes para la firma de la escritura pblica, el seis de febrero
de 2003, la sociedad GEICOP LEGANES S.A. se neg a suscribir el contrato en cuanto la finca
no se encontraba libre de arrendatarios y ocupantes al da de la fecha, ya que segua
funcionando con normalidad el negocio de cafetera y restaurante que se desarrolla en la
citad finca, porque de la informacin registral recibida se comprueba que el exceso de cabida
de 851, 57 metros cuadrados no surtir efectos contra terceros hasta el siete de agosto de
dos mil cuatro y porque tambin subsiste en el Registro de la Propiedad una anotacin
preventiva de embargo.
Debemos indicar que la sociedad demandante entiende que debe entrar en juego la
estipulacin quinta, por lo que solicit que se condenara a D Ana a abonarle la cantidad de
42.000 euros ms los intereses correspondientes, mientras que esta mantiene que debe
considerarse que ha desistido unilateralmente del contrato, al no darse las condiciones
prevista en la condicin resolutoria, y que por lo tanto debe entrar en juego las arras
penitenciales, carcter que no es puesto en duda en ningn momento, por lo que tiene
derecho a quedarse con los 42.000 euros, siendo la primera peticin la que acepto el
Juzgado de Instancia al entender que concurran los presupuestos para aplicar la condicin
resolutoria.

Obviamente el trabajo que nos corresponde abordar en esta resolucin es analizar si

concurren los requisitos necesarios para la aplicacin de la condicin resolutoria expresa
pactada, pues si no es as deberemos entender que la compradora, amparndose en una
condicin resolutoria que no era aplicable, simplemente desisti del contrato.

TERCERO.- Si analizamos los artculos 200 y 205 de la Ley Hipotecaria y el 298.3 de su

Reglamento vemos que la inscripcin en el Registro del exceso de cabida de una finca puede
lograrse por varas vias, a travs del expediente de dominio, del acta de notoriedad o
mediante el titulo pblico de adquisicin siempre que"se acredite en la forma prevista en el
apartado 1 la previa adquisicin de la finca por el transmitente con la mayor cabida
resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompae certificacin
catastral, descriptiva y grfica, que permita la perfecta identificacin de la finca y de su
exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular
inscrito o del adquirente", que es el que fue utilizado por la demandada.

Igualmente debemos conocer que el artculo 207 de la Ley Hipotecaria indica que las
inscripciones de inmatriculacin practicadas en funcin de los ttulos pblicos de adquisicin
no surtirn efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos aos desde su fecha, lo que
llev al Registrador de la Propiedad de Las Rozas a recoger tal limitacin cuando procedi a
inscribir el asiento correspondiente.

No vemos que se haya incumplido el contrato pues, en definitiva, la vendedora opt, por una
de las posibilidades que le concede la ley para conseguir que se inscribiese el exceso de
cabida de la finca que iba a ser transmitida, sin que debamos alertarnos por el hecho de que
la inscripcin del exceso de cabida no surta efectos frente a terceros, pues esa mencin
simplemente anuncia que los efectos de la fe pblica registral estn suspendidos durante dos
aos, y debe conocerse que en este caso poca importancia iba a tener tal limitacin, pues,
tal como indica la sentencia del Tribunal Supremos de 31 de diciembre de 1999 EDJ
1999/43941 "la fe pblica registral acta asegurando la existencia y contenido jurdico de los
derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la
descripcin de las fincas -sentencias de 24 de julio de 1987 EDJ 1987/6116 , 3 de junio de
1989 EDJ 1989/5642 , 1 de octubre de 1990, 26 de noviembre de 1992 EDJ 1992/11661 , 3
de febrero de 1993 EDJ 1993/913 y 7 de febrero de 1998 EDJ 1998/589 , por citar las ms
recientes-. As, una reiterada doctrina jurisprudencial tiene declarado que la fe pblica
registral no se extiende a los datos y circunstancias de mero hecho que se constatan en el
Registro, tales como la naturaleza, situacin, linderos y superficie de la finca inscrita, y si
bien en las aejas resoluciones de 21 de marzo de 1953 y 25 de enero de 1958 se ha
recogido que tales circunstancias materiales o fsicas se encuentran amparadas por el
principio de legitimacin registral formulado por el artculo 38 de la ley Hipotecaria , ello lo es
tan slo con la fuerza y virtualidad de una presuncin "iuris tantum", como ha destacado la
sentencia de 28 de marzo de 1979 EDJ 1979/642 . Seala asimismo la sentencia de 1 de
julio de 1995 EDJ 1995/2871 , que el Registro de la Propiedad, cauce de una base fsica
fehaciente, ya que reposa sobre simples declaraciones de los otorgantes y por ello caen fuera
de la garanta que presta cuantos datos registrales se corresponden con hechos materiales o
fsicos, tanto a los efectos de la fe pblica como de la legitimacin registral, sin que, por
tanto, la institucin responda de los datos y circunstancias de puro hecho, ni por
consiguiente de los datos descriptivos de la finca, como son los referentes a la superficie. En
definitiva, que el principio de exactitud registral contienen una presuncin no "iuris et de
iure", sino "iuris tantum", razn por la que puede ser destruida mediante prueba en contrario
-sentencias de 26 de octubre de 1984 EDJ 1984/7441 , 16 de septiembre de 1985 EDJ
1985/7546 , 21 de septiembre de 1987 EDJ 1987/6474 , 31 de octubre de 1989 EDJ
1989/9714 , 8 de mayo de 1992 EDJ 1992/4457 , y 13 de febrero de 199 7 EDJ 1997/1320
-".

CUARTO.- No podemos aceptar que la resolucin del contrato se encuentre justificada por el
hecho de que subsistiese en el Registro de la Propiedad una anotacin preventiva de
embargo sobre la finca que iba a ser objeto de transmisin, dado que tal situacin no vena
recogida como condicin resolutoria expresa en el contrato, que la parte vendedora acredit
debidamente ante el Notario que se haba satisfecho la deuda que dio origen a la anotacin
preventiva de embargo y que solo quedaba por cancelar el asiento registral, hecho que se
produjo el da 14 de mayo de 2003 (folio 98 vuelto), y, sobre todo, porque el comprador, en
todo caso, poda descontar el importe de la carga del precio de compraventa para asegurarse
de la veracidad del documento.

Tampoco podramos admitir que el contrato pudiera resolverse con apoyo de las normas
generales contenidas en el CC, pues no debe olvidarse que el artculo 1483 solo permite
rescindir el contrato de compraventa si la finca vendida "estuviese gravada, sin mencionarlo
la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba
presumirse no la habra adquirido el comprador si la hubiera conocido", circunstancias que no
concurren en este caso ya que ni la carga era oculta ni tena trascendencia o importancia
para poder pensar que el comprador no hubiese celebrado el contrato de conocerla, ya que
el mismo, descontado el importe del embargo del total del precio, se hubiera asegurado no
sufrir perjuicio alguno por el embargo anotado en el Registro.

QUINTO.- Por ltimo, nos debemos ocupar si la actuacin del comprador pudo estar
justificada o amparada en funcin de la situacin en que se encontraba el contrato de
arrendamiento constituido a favor de la sociedad de responsabilidad limitada EL TERNESCO
sobre la finca que iba a ser objeto de venta, que es el tema que presenta mayor dificultad
para resolver este litigio.

Para analizar esta cuestin debemos determinar si la vendedora cumpla con lo pactado, si, a
la vez de la escritura de venta, firmaba con el arrendatario una escritura de resolucin
voluntaria del contrato de arrendamiento donde se comprometa a desalojar la finca, en un
plazo de 15 das, lo que no debemos dudar que hubiese ocurrido de continuarse con la
operacin, ya que el arrendatario acudi a firmar su escritura pblica a la misma hora y ante
el mismo Notorio y en las conversaciones que se cruzaron entre las partes previas a la
fijacin del da para otorgar el documento pblico se hizo alusin expresa al tema, o, por el
contrario, a la fecha de la firma de la escritura pblica no solo bastaba con que estuviese
resuelto el contrato sino era necesario que la finca estuviese completamente desalojada.

Teniendo en cuenta el tenor literal de la clusula quinta donde se indica que con anterioridad
o simultneamente la finca debera estar libre de arrendatarios, y sobre todo los intereses
econmicos en juego, nos inclinamos porque la vendedora no incumpli el contrato y que el
comprador no poda hacer uso de la condicin resolutoria, pues no debe olvidarse que como
la resolucin del arrendamiento tena un coste muy elevado de dinero, 450.759,07 euros que
se iban a tomar del precio de venta, hecho que tambin conoca la parte actora como puede
comprobarse el documento obrante al folio 69, no poda exigirse a la vendedora, que sin
tener la seguridad de que se iba a llevar a cabo la venta del inmueble, resolviese, abonando
un precio tan elevado, un contrato que le ofreca unos notables beneficios y obligase a los
inquilinos a abandonar el restaurante.

En definitiva y en funcin de lo expuesto, la expresin "libre de arrendatarios" debe

interpretarse como que no existiese vigente ningn contrato de arrendamiento sobre la finca
y no como que la finca estuviese completamente desocupada, ya que la finalidad que
buscaron las partes en esta clusula fue que el comprador pudiese ejercitar, sin
condicionamiento ni limitacin alguna todas las facultades derivadas del dominio.

Todas estas consideraciones nos llevan a estimar el recurso de apelacin y a revocar la

sentencia de instancia en los trminos que expondremos en la parte dispositiva de la
sentencia.

SEXTO.- No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta
segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelacin formulado por la Comunidad
demandante (artculo 398. 2 de la LEC EDL 2000/77463 ), mientras que las de la primera
instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo establecido por nuestro sistema
procesal para esta materia, deben correr a cargo de la parte demandante (artculo 394 de la
LEC EDL 2000/77463 ).

Vistos los artculos citados y dems de general y pertinente aplicacin

FALLO

Que estimando el recurso de apelacin formulado por D Ana , que viene representado ante
esta Audiencia Provincial por el procurador D. Fernando Anaya Garca, contra la sentencia
dictada el da por el Juzgado de Primera Instancia nm. 3 de Majadahonda en los autos de
juicio ordinario nm. 406/2003, debemos revocar y revocamos la misma, y, en
consecuencia, absolvemos a la referida seora de todas las pretensiones deducidas en su
contra en este procedimiento por la sociedad annima GEICOP LEGANES, que deber correr
con el pago de las costas procesales.

No se hace pronunciamiento expreso sobre las costas causadas durante la tramitacin del
recurso de apelacin.

Hgase saber al notificar esta resolucin las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ. EDL
1985/8754
As, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicacin.- Firmada la anterior resolucin es entregada en esta Secretaria para su

notificacin, dndose publicidad en legal forma, y se expide certificacin literal de la misma
para su unin al rollo. Certifico.

Publicacin.- En la misma fecha fue leda y publicada la anterior resolucin por el Ilmo. Sr/a.
Magistrado que la dict, celebrando Audiencia Pblica. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificacin de la anterior

resolucin. Doy fe.

EDJ 2006/15445
AP Zaragoza, sec. 2, S 17-1-2006, n 13/2006, rec. 470/2005. Pte: Acn Garos, Francisco

RESUMEN

Estima la AP el recurso deducido por el vendedor contra la sentencia que le conden a

devolver al adquirente el importe de la seal recibida y el de los gastos en que incurri al
incumplir, presuntamente, el contrato de venta pactado entre ellos. El problema est en la
clusula por la que se obliga a entregar la vivienda libre de cargas y gravmenes, siendo as
que, habindose inmatriculado por la va del artculo 205 LH, no tiene dicha inscripcin
efectos frente a terceros en los tres aos siguientes. No considera la Sala que dicha
inmatriculacin suponga un gravamen o carga de la finca adquirida, mxime teniendo el
actor conocimiento de la situacin registral en todo momento, por lo que en puridad no
puede hablarse de un verdadero incumplimiento por parte del vendedor.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El 21-5-04 D Beatriz entreg a D. Gabriel 2000 euros en concepto de arras

penitenciales por la compra de un huerto propiedad del segundo, sito en Piedratajada
(Zaragoza), cuyo precio se estipul en 39.000 euros, condicionndose aquellas y su
efectividad, adems de a la inexistencia de relacin arrendaticia alguna, "a que el citado
huerto se halle libre de cargas, gravmenes y dems arbitrios, comprometindose la
parte vendedora, si las hubiera, a cancelarlas antes de la firma de la escritura notarial de
compraventa, que deber realizarse un mes despus de que la finca est debidamente
inscrita en el Registro de la Propiedad".

La finca fue inscrita en el Registro de la Propiedad al amparo del art.205 de la Ley

Hipotecaria , con la limitacin establecida en el art.207 de dicha Ley , por lo cual, "como
dicha inscripcin llevaba inherente el gravamen de no tener efectos frente a terceros hasta
transcurridos dos aos desde la fecha de inscripcin", la compradora, que consideraba que la
finca llevaba consigo esa carga o que el contrato estaba viciado de nulidad "por tener una
condicin de imposible cumplimiento", interpuso demanda en la que con carcter principal
solicit se declarase la nulidad del contrato celebrado, con la condena del demandado a la
devolucin de los 2000 euros recibidos, intereses y gastos ocasionados a la Sra. Beatriz
-373,78 euros, segn el desglose efectuado en el hecho noveno de la demanda- y,
subsidiariamente, su resolucin, con todas las consecuencia inherentes.
La nulidad fue desestimada, pues se consider que el hecho de que la inmatriculacin
carezca de efectos frente a tercero durante determinado tiempo es mera consecuencia de la
va elegida por el demandado - art.205 LH -; sin embargo, s se apreci incumplimiento, por
entenderse que si el demandado asumi la obligacin de inscribir su derecho en el Registro,
"lgicamente ello haba de tener lugar de modo que tuviera efectos frente a terceros", por lo
que -se dice- debi acudir al expediente de dominio, conforme al art.199.1 LH , que le
hubiera proporcionado un auto inscribible con efectos frente a tercero, sin proceder al
amparo del art.205 de la misma Ley , pues en este caso la inscripcin a obtener no haba de
surtir efectos frente a tercero durante dos aos, tiempo durante el cual es como si no se
hubiera practicado, quedando en consecuencia incumplida la obligacin de inscripcin de la
finca en el Registro.

Recurre el demandado, que alega la defectuosa valoracin de la prueba e indebida aplicacin

del art.199 LH, as como la "indebida interposicin de la demanda por falta de claridad",
excepcin opuesta por aquel en los momentos iniciales del juicio y resuelta con su
disconformidad en sentido contrario.

SEGUNDO.- Sobre la referida excepcin baste reproducir las razones que llevaron al Juez a
su desestimacin, pues la demanda interpuesta, vistos los fundamentos en que la actora
apoy la nulidad pretendida, no incurre en ningn incumplimiento que se erija en bice
procesal a un pronunciamiento de fondo sobre la accin ejercitada, pues ninguno de sus
elementos identificadores -sujetos, objeto y causa petendi- queda indeterminado.

TERCERO.- En lo que se refiere al otro alegato del recurso, traduce el recurrente errnea e
interesadamente la doctrina de la RDGRN de 30-5-88 EDD 1988/10522 y dice que "el
expediente de dominio del art.199 LH sirve para reanudar el tracto, de manera que no es
inscribible un auto judicial de reanudacin del tracto cuando el que promueve el expediente
es adquirente por compra del titular, aunque se trate de compra en documento privado, ya
que lo procedente seria elevar a documento publico el privado", y que en el caso ese
expediente de reanudacin no era medio adecuado "ya que el auto no hubiera sido inscribible
por el Registro de la Propiedad, dado que no exista reanudacin del tracto".

Se desconoce as, de entrada, que el expediente de dominio tanto puede ser de reanudacin
del tracto como de inmatriculacin (v.gr. Resolucin 22-11-1995), y que lo que la Resolucin
de 30-5-88 EDD 1988/10522 dice es que una de las finalidades del expediente de dominio es
la de servir de cauce apropiado para declarar la efectiva adquisicin del mismo por su
promotor, pero nicamente en aquellas hiptesis en que dicha adquisicin no trae causa
directa de un titular inscrito, ya que cuando el promotor del expediente adquiere
directamente del titular registral, la inscripcin de esta ltima adquisicin, la que enlaza la
titularidad extrarregistral actual con la del transmitente inscrito, ha de discurrir por los
cauces ordinarios.

El adquirente, en el caso, pudo haber acudido a la inmatriculacin de la finca mediante

expediente de dominio. No lo hizo, y la cuestin a resolver es si con tal proceder incumpli lo
convenido con la parte actora.

Hay que decidir en sentido contrario, con revocacin de la sentencia apelada.

Del documento de arras suscrito resulta que el Sr. Bonet se oblig a dejar el huerto "libre de
cargas, gravmenes y dems arbitrios" y a cancelar las que hubiere antes de la firma de la
escritura de compraventa, que deba realizarse un mes despus de que la finca estuviese
debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. El demandado en ningn momento ha
discutido que esa inscripcin estuviese a su cargo. A partir de ah queda por nicamente por
dilucidar si la inscripcin realizada al amparo del art.205 LH , con limitacin de sus efectos
respecto a terceros hasta transcurrir dos aos desde su fecha, supuso, como quiere la
actora, incumplimiento de la obligacin asumida de dejar la finca libre de cargas y
gravmenes. El Juez de instancia resolvi que s, por entender que, "lgicamente", la
obligacin de inscripcin asumida "haba de tener lugar de modo que tuviera efectos frente a
terceros", y que, habiendo optado por la va del art.205 LH , en la que la inscripcin a
obtener no haba de surtir efectos frente a tercero durante dos aos, durante ese tiempo la
inscripcin es como si no se hubiera practicado, quedando en definitiva incumplida la
obligacin a su cargo. Lo cierto es, sin embargo, teniendo en cuenta los hechos fijados en
demanda y contestacin, que en el caso, en el que la compradora conoca la no
inscripcin de la finca, no cabe apreciar que las partes conviniesen, ni expresa ni
tcitamente, la forma en que haba de realizarse la inmatriculacin de la finca, por
lo que, de los dos medios legalmente posibles para ello -el del artculo 205 de la
Ley Hipotecaria y el expediente de dominio- el vendedor pudo optar, como opt,
por el primero. Lo que no supuso tampoco incumplimiento de las condiciones
estipuladas -entregar la finca libre de cargas y gravmenes-, pues como dice el
Tribunal Supremo en sentencia de 18-4-2000 EDJ 2000/6152 "la limitacin
establecida por el artculo 207 de la Ley Hipotecaria a las inmatriculaciones hechas
en la forma realizada (artculo 205 de la misma Ley ) no entraa ninguna carga o
gravamen, en el sentido jurdico propio de dichos trminos".

El recurso, en suma, debe prosperar, con revocacin de la sentencia dictada y desestimacin

de la demanda de D Beatriz.

CUARTO.- Las costas de la primera instancia y del recurso se rigen por los arts 394 y 398
LEC EDL 2000/77463 .

VISTOS los artculos citados y dems de general y pertinente aplicacin

FALLO

Que estimando el recurso de apelacin interpuesto por D. Gabriel contra D Beatriz y la

sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nm. 18, de los de
Zaragoza, a la que el presente rollo se contrae, debemos revocar la referida resolucin y
desestimando la demanda de D Beatriz contra D. Gabriel, absolvemos a ste de los
pedimentos deducidos en su contra. Con imposicin de costas a la actora, no hacindose
especial pronunciamiento de las causadas en esta alzada.

Devulvanse las actuaciones al Juzgado de su procedencia, juntamente con testimonio de la

presente para su ejecucin y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

As por esta nuestra sentencia, de la que se unir testimonio al rollo, lo pronunciamos,

mandamos y firmamos.
Publicacin.- Leda y publicada ha sido la anterior Sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado
Ponente, estando celebrando audiencia pblica, esta Sala Segunda, en el mismo da de su
fecha, doy fe.

EDJ 2007/170264
AP Madrid, sec. 19, S 22-6-2007, n 357/2007, rec. 370/2007. Pte: Legido Lpez, Epifanio

RESUMEN

No ha lugar al rec. de apelacin interpuesto contra la sentencia recada en el procedimiento

ordinario en el que se reclamaba la resolucin del contrato suscrito por las partes pues la
obligacin de los compradores surga desde el momento que se cumpliese la condicin
suspensiva establecida y la mora nunca puede relacionarse con la no obtencin de la
financiacin, pues la obligacin de pago surga con la inscripcin registral.

- NORMATIVA ESTUDIADA
o l RD de 24 julio 1889. Ao 1889. Cdigo Civil
l art.1089 , art.1091 , art.1100 , art.1281 , art.1283 , art.1285 ,
art.1502

+ NDICE
+ CLASIFICACIN POR CONCEPTOS JURDICOS
+ FICHA TCNICA
FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a
los que a continuacin se insertan y

PRIMERO.- D. Claudio y D Soledad , a travs de su representacin procesal, formularon

demanda frente a D Aurora y sus hijas D Lidia y D Erica , interesando del Juzgador de
instancia se decretase la resolucin del contrato suscrito por las partes en 19-04-2005, luego
novado por contrato de 8 de junio del mismo ao, al tiempo que se condenase
solidariamente a quienes ocupaban el lado pasivo de la relacin jurdica procesal a entregar a
los demandantes la cantidad de 24.040 ms intereses y costas. A la demanda, en lo que a
nosotros interesa, se opuso D Aurora (53 y ss), hacindolo luego sus hijas D Erica y D
Lidia (233 y ss), que se adhirieron al escrito que haba presentado su progenitora. El
Juzgador de instancia declar la ineficacia del contrato de compraventa que vinculaba a las
partes y que estaba fechado el 19-04-2005 y novado el 8 de junio del mismo ao, y acogi
tambin la condena solidaria que se llev al escrito rector del proceso. Se alzan contra la
sentencia quienes ocuparon el lado pasivo de la relacin jurdica procesal que hacen
descansar su recurso en los siguientes motivos:

1.- infraccin del art. 218.2 LEC EDL 2000/77463 en la medida de que dentro de los hechos
probados no se recogi el dato esencial de la crisis matrimonial de los compradores;
2.- error en la valoracin de la prueba de la declaracin de la demandada: aplicacin
indebida de los arts. 307 y 316 LEC EDL 2000/77463 . Valoracin contraria a las reglas de la
sana crtica por inexistencia de respuestas evasivas y/o confusas;

3.- error en la apreciacin de la prueba: aplicacin indebida de la clusula contractual e

infraccin por inaplicacin de la clusula estipulada: infraccin de los arts. 1089 y 1091 y
1104 del Cdigo Civil EDL 1889/1 q para aadir en este tercer motivo que tambin se daba
contradiccin interna de la sentencia: contradiccin de la sentencia por las obligaciones de
los compradores-demandantes, incumplimiento de los compradores de su obligacin principal
del pago del precio y buena fe de la vendedora: las dos prrrogas que les concedi para el
pago del precio y la negativa de estos a hacerlo efectivo;

4.- interpretacin errnea del contrato: "claridad" de las clusulas contractuales: infraccin
de los arts. 1089, 1091, 1281.1, 1283 y 1285 del Cdigo Civil EDL 1889/1 ; no se supedit
la compraventa a la previa inscripcin de la finca a nombre de las herederas y dentro
tambin de este motivo se denuncia infraccin del principio de la autonoma de la voluntad
(1255 CC EDL 1889/1 ); negligencia de los compradores al tiempo de contratar: no
solicitaron la inclusin de la condicin esencial a pesar de que conocan que era uno de los
requisitos del banco para conceder el prstamo hipotecario; ilicitud de que el Juzgador haya
creado "de facto" una nueva obligacin para la vendedora. Transgresin de los principios de
legalidad y seguridad jurdica y finalmente carcter ilgico de la presuncin judicial conforme
a los actos coetneos y posteriores al contrato;

5.- infraccin legal por inaplicacin al caso del art. 1100 del Cdigo Civil EDL 1889/1 : mora
de los compradores al no tener aprobada la financiacin por falta de la diligencia debida ante
el BBVA y

6.- infraccin del art. 218.1 LEC EDL 2000/77463 al no resolver la sentencia sobre nuestra
pretensin debidamente formulada en la contestacin a la demanda (fundamento jurdico
sustantivo tercero): infraccin del art. 1502 CC EDL 1889/1 : los compradores resolvieron el
contrato el mismo da en que ya estaba inscrita la escritura en el Registro, para terminar
suplicando (438) se estimase el recurso y se desestimase la demanda. Al recurso se opuso la
contraparte (451).

SEGUNDO.- La parte apelante en el extenso recurso de apelacin que present ante el

Juzgador y del que conoce esta Sala, se limita a sustituir el criterio imparcial del Juzgador,
gestado ex art. 117 CE EDL 1978/3879 y con sumisin al imperio de la ley, por el suyo
propio, manteniendo, con toda radicalidad, la inexistencia de condicin suspensiva en el
contrato de 19-04-2005 y novado el 08 de junio del mismo ao en lo atinente a la necesidad
de que las herederas de D. Pablo tuviesen inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad
sobre la vivienda situada en la calle DIRECCION000 nm. NUM000 de la localidad de
Galapagar a que se refera el primero de los contratos a que se acaba de hacer mencin,
contrastando esta posicin jurdica con la que recoge la sentencia de instancia que, como
vimos, declara la ineficacia del repetido contrato al no cumplirse la condicin suspensiva a
que estaba sujeta con condena a las demandadas a que abonen solidariamente a los actores
la cantidad de 24.040 euros ms intereses y costas. Se cie, en definitiva, segn acaba de
exponerse el recurso devolutivo interpuesto a conocer si la de la prueba practicada se puede
llegar a la conclusin de la existencia de la condicin suspensiva esencial de que el bien
inmueble estuviese inscrito a nombre de las herederas del Sr. Pablo en el Registro de la
Propiedad. A estos fines es de todo punto necesario contrastar los datos que seguidamente
se recogen:

A.- clusula 2 del contrato de compraventa de 19-04-2005 en la que se recogen las

indemnizaciones que como clusula penal habrn de asumir las partes cuando se d el
incumplimiento del contrato; se reconoce indemnizacin a favor de la vendedora si llegado el
trmino de dos meses para realizar el pago total la compradora no lo hace efectivo, as como
indemnizacin a favor de la compradora si llegado el trmino ya repetido no eleva a pblico
la compraventa; ahora bien la repetida clusula 2 recoge, en lo que a nosotros interesa y
este dato es esencial, que no se entender incumplimiento de la vendedora respecto del
trmino establecido de dos meses para escritura la compraventa en los siguientes casos:

1.- cuando por impedimento jurdicos no fuera posible adjudicarse la herencia de D. Pablo ,
o, por iguales motivos, no fuera posible el otorgamiento de la escritura de compraventa. En
este caso, la compradora podr optar o bien por prorrogar el trmino de la escritura en otros
dos meses o bien solicitar a la vendedora la devolucin de la seal entregada en este
contrato (24.040 ). Si la compradora hubiere optado por los dos meses de prrroga y
transcurrido dicho plazo persistirn los impedimentos jurdicos para escritura la herencia el
presente contrato quedar resuelto de pleno derecho a instancia de cualquiera de las partes
y en este caso la vendedora deber devolver la seal entregada en este contrato (20.040 );

B.- la novacin parcial del contrato de compraventa de 19-04-2005, que se lleva a cabo en
8-06-2005 recoge en el epgrafe "manifiestan" lo siguiente: que con motivo de la
problemtica existente por el procedimiento judicial en curso relativo a la "aceptacin de la
herencia a beneficio inventario" por parte de las dos menores hijas del fallecido D. Pablo y la
dilacin que pueda tener este expediente judicial as como la posterior realizacin de las
operaciones particionales de la herencia e inscripcin a nombre de los herederos en el
Registro de la Propiedad, es deseo de las partes modificar o novar parcialmente este
contrato, de mutuo acuerdo, dejando subsistente el previamente firmado en todo aquello
que no afecte al presente acuerdo con la siguiente clusula: nica.- se establece como plazo
mximo para elevar a escritura pblica esta compraventa y pago del precio restante el plazo
de tres meses a contar desde el 19-06-2005 esto es, hasta el 19-09-05;

C.- las demandadas tuvieron siempre noticia de que el pago del precio por los Sres. Claudio
y Soledad debera hacerse a travs de la concesin del oportuno prstamo hipotecario, como
lo demuestra el hecho de que se hiciese mencin, en el documento de novacin, "a la
inscripcin de los derechos de las herederas en el Registro de la Propiedad", se mencionase
en el fax de 12-12- 2005 que dirigiese la demandada al demandante el extremo relativo a la
aprobacin del prstamo hipotecario y apareciese en el expediente abierto por BBVA SA
para conceder el aludido prstamo fotocopias de la escritura pblica de compraventa de la
vivienda de 27-10-2000 en virtud de la cual los Sres. Pablo Aurora adquiran la repetida
vivienda del Sr. Eloy , debiendo sumarse a lo expuesto la testifical del director de la sucursal
bancaria en la que se gestion inicialmente el prstamo hipotecario a que se acaba de hacer
mencin

D.- en la actual situacin del mercado inmobiliario a nadie se le oculta que adquirir un
inmueble con entrega simultnea de una sola vez de 324.547 requiere la necesidad de
acudir al prstamo hipotecario.
Desde cuanto queda expuesto puede concluirse que efectivamente el contrato de 19-04-
2005 estuvo siempre sujeto a condicin suspensiva de la previa inscripcin del derecho a
nombre de las demandadas en el Registro de la Propiedad, nica forma de poder obtener los
adquirentes del inmueble la necesaria financiacin hipotecaria. Tngase presente, como
vimos, que en la novacin se hace mencin expresa a la inscripcin en el Registro a nombre
de los herederos del Sr. Pablo respecto del inmueble a que acabamos de hacer mencin, que
los compradores tuvieron siempre en su poder copia de la escritura pblica de compraventa
de adquisicin de los Sres. Pablo Aurora , sobre el piso tan repetido, al tiempo que en el
documento de 12.09- 2005, fax de la Sra. Aurora a los Sres Claudio y Soledad (29), se hace
mencin a "cuando tengan aprobado el prstamo hipotecario" aadiendo que ningn perito
ha venido a tasar el inmueble ni se ha puesto en contacto con D Aurora . Si esto es as es
porque las demandadas conocan perfectamente la necesidad de inscribir el bien inmueble en
el Registro para posibilitar la concesin del prstamo hipotecario.

A nadie se le oculta que desde el principio de la autonoma de la voluntad que recoge el art.
1255 CC EDL 1889/1 es posible sujetar el cumplimiento de las obligaciones a las condiciones
que recoge el texto sustantivo en los arts. 1113 y siguientes y especficamente su art. 1114
cuando detalla que en las obligaciones condicionales la adquisicin de los derechos
(condicin suspensiva), as como la resolucin o prdida de los ya adquiridos, (condicin
resolutoria), dependern del acontecimiento que constituya la condicin.

Hemos de tener presente, a nuestros fines, y en lo que se refiere a la necesidad de la

inscripcin del derecho de las herederas del Sr. Pablo en el Registro de la Propiedad, que an
cuando D Aurora tena autorizacin de venta del bien desde el 23-02-2005 (114), con
aceptacin de la herencia el 01-09-2005 a beneficio de inventario por las repetidas herederas
(117), y an cuando se haba entregado el 12-09-2005 la escritura de particin de la
herencia en el Registro de la Propiedad (129), es lo cierto que al 19-09-2005 el bien
inmueble no estaba inscrito en el repetido Registro, lo que ocurre el 21-09- 2005. La
condicin suspensiva, por tanto, que tena carcter esencial segn recoge el Juzgador de
instancia y ratifica este Tribunal, no se cumpli al momento de la finalizacin del plazo
mximo que haban establecido las partes en el documento de novacin parcial del contrato
de compraventa de 19-04-2005 (24); incumplimiento de la condicin que ha de considerarse
tal por ms que la escritura pblica de aceptacin de la herencia tuviese acceso al Registro el
12-09-2005, pues la tan citada condicin comportaba la necesidad de la inscripcin en el
Registro de la Propiedad del dominio del bien inmueble en favor de las herederas del Sr.
Pablo .

Precisamente aquel incumplimiento de la condicin llev a los hoy actores a resolver el

contrato (32) como tambin peticion la misma resolucin la parte demandada en
requerimiento notarial de 06-10-2005 que recoge carta de D Aurora y sus hijas a D. Claudio
y D Soledad fechada el 04-10-2005, en la que se hace mencin al art. 1504 CC EDL 1889/1
, si bien es lo cierto que en su contestacin a la demanda tanto por la representacin de D
Aurora como de sus hijas D Erica y D Lidia no se hace mencin en su suplico a la repetida
resolucin, que se recoga en uno de los fundamentos jurdicos del repetido escrito de
contestacin. Debe tenerse presente, de otra parte, que el propio contrato de 19-04-2005
recoga no slo los impedimentos jurdicos que impidiese adjudicar la herencia de D. Pablo ,
sino tambin cuando por iguales motivos jurdicos no fuere posible el otorgamiento de la
escritura de compraventa, en cuyo extremo puede perfectamente incardinarse, como hizo el
Juzgador de instancia, desde los actos coetneos y posteriores al contrato, la necesidad de
inscribir su derecho las herederas del Sr. Pablo en el Registro de la Propiedad. Precisamente
en torno a la condicin suspensiva y su eficacia se ha pronunciado con reiteracin la
jurisprudencia del Tribunal Supremo; y as la sentencia de 30-06-1986 especifica que
tratndose con toda evidencia de una condicin suspensiva, la realizacin del evento
estipulado como tal constituye un requisito necesario para la plena eficacia de la relacin
(art. 1114 CC EDL 1889/1 ) y durante la fase de pendencia la obligacin no es exigible (art.
1117 del propio Cdigo ). Frustrada la condicin al no haberse realizado el evento previsto
dentro del plazo prefijado, el negocio jurdico del que era elemento accesorio deviene ineficaz
y en consecuencia puesto que "deficiente conditione" el contrato se desvanece, no llegan a
nacer los derechos contemplados por los contratantes cuyas expectativas desaparecen
definitivamente. El contrato, dice la sentencia de 10-10-1987 EDJ 1987/7227 , sujeta a
condicin suspensiva (si no se cumple), se tendr por no celebrado, a todos los efectos,
devolviendo el vendedor las cantidades que hubiera recibido a cuenta del precio, como
ocurre en nuestro caso. Si la condicin pactada es suspensiva (sentencia de 15-06-2004 EDJ
2004/58861 ) y la condicin no se cumple, no producir el contrato efecto alguno,
recogiendo esta ltima sentencia la doctrina que plasma ya la de 06-05-1991 cuando afirma
"que la eficacia del contrato (quedar sujeta) al acontecimiento esperado y si esa condicin
suspensiva inicial no se cumple, el contrato "no producira efecto alguno".

Desde cuanto queda expuesto resulta evidente que este Tribunal participa ntegramente, tras
examinar la prueba practicada, del criterio mantenido por el Juzgador de instancia debiendo
tener en cuenta que en nuestro caso concreto habrn de aplicarse los criterios de
interpretacin de los contratos que se recogen en los arts. 1281 y ss, especialmente el
criterio intencional, valorando los hechos coetneos y posteriores al contrato (1281.2 y 1282
CC EDL 1889/1 q ) y sin olvidar el criterio sistemtico, interpretando las clusulas las unas
por las otras y atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas, como
expresa el art. 1285 CC EDL 1889/1 , sin olvidar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo
ha reiterado en mltiples sentencias que es necesario acudir al "canon de la totalidad", an
cuando las clusulas del contrato fuesen claras, pues la verdadera voluntad de las partes hay
que buscarla de ese examen sistemtico del pacto que les vincula.

TERCERO.- Estamos ya en disposicin de examinar los motivos del recurso devolutivo

interpuesto por la representacin procesal de D Aurora y D Erica y D Lidia , que
desestima este Tribunal por las razones siguientes:

1.- no infringi el Juzgador de instancia el art. 218.2 LEC EDL 2000/77463 regulador de la
congruencia, pues es evidente que el hecho de que los demandantes pasasen por una crisis
matrimonial, lo que no est acreditado en el procedimiento, en modo alguno afectara al
cumplimiento del contrato fechado en 19-04-2005 ya que no se expresa en aquel documento
privado que la compraventa hubiere de hacerse a favor de la sociedad legal de gananciales
cuyo rgimen econmico patrimonial pudiera afectar a los compradores y sin que aquella
crisis, no acreditada, tuviera incidencia en la posibilidad de obtener el prstamo hipotecario
para adquirir el bien en rgimen de separacin de bienes o adquirirlo uno de los cnyuges
con la autorizacin del otro. No puede relacionarse la congruencia de la sentencia con el
hecho afirmado de la crisis matrimonial, que como hemos reiterado, no tiene incidencia
alguna en el contrato que result ineficaz por no cumplirse la condicin suspensiva;

2.- no hubo error en la valoracin de la prueba pues se valor la documental obrante en

autos y la testifical tambin practicada conforme a las reglas de la sana crtica y se tuvo en
cuenta las manifestaciones efectuadas en su interrogatorio por D Aurora , cuyas
consideraciones por parte del Juzgado comparte tambin este Tribunal;

3.- no se dio error en la apreciacin o valoracin de la prueba pues ciertamente desde el

componente fctico que obra en autos se infiere la existencia de clusula contractual que
encierra una condicin suspensiva de inscripcin de los derechos de las herederas del Sr.
Pablo en el Registro de la Propiedad, como elemento imprescindible para poder los
adquirentes pagar el precio y constituir, en definitiva, la hipoteca de la que tenan
conocimiento las vendedoras; no se tergiversan las fuentes de las obligaciones ex art. 1089
CC EDL 1889/1 , como tampoco se lesiona el art. 1091 1114 del mismo Cdigo, relativo el
primero a que las obligaciones que nacen del contrato tienen fuerza de ley entre las partes
contratantes, como tampoco hubo infraccin del segundo de los preceptos , esto es el art.
1114 CC EDL 1889/1 , al que el Juzgador de instancia interpreta adecuadamente, teniendo
en cuenta como decimos la prueba practicada y lgicamente los criterios que recoge para
interpretar las normas el art. 3.1 del mismo texto sustantivo. Nunca en la sentencia dictada
en la instancia se observa contradiccin con las alegaciones de los compradores
demandantes que haban pedido la resolucin del contrato pero que el Juzgador de instancia
con toda razn jurdica recondujo aquella resolucin a la propia ineficacia ("iuris novit
curia"), sin lesionar el principio de congruencia, sin que pueda hablarse, de otra parte, de
que los vendedores incumplieron su obligacin principal, pues al 19-09-2005 no se haba
cumplido la condicin suspensiva esencial que comportaba la obligacin de pago del precio,
careciendo de cualquier significacin la manifestacin de que los vendedores actuaron de
buena fe y los compradores desde una situacin contraria, pues su obligacin de pago del
precio naca del cumplimiento de la condicin de que venimos hablando;

4.- no hubo interpretacin errnea de las clusulas del contrato ni por tanto infraccin,
segn vimos en el fundamento jurdico anterior, de los arts. 1089, 1091, 1281.1, 1283 y
1285 , debiendo acudir, como se dijo, al "canon de la totalidad", pues como expresa la
sentencia de 24-05-2001 EDJ 2001/6000 "obvio resulta que la interpretacin literal o
gramatical debe tener en cuenta las circunstancias del lugar, tiempo y de los sujetos en
relacin con la estructura del negocio en cuestin y su eficacia jurdica, que es la forma de
conjugar el espritu e intencin con que se emplean las palabras con el significado normal
segn la conciencia social y los usos del trfico, pues el significado, la intensidad o el matiz
de un vocablo no puede ser entendido sino es en el contexto en el que fue hecho". Aadir,
que en este motivo tampoco puede acogerse la infraccin que se denuncia del principio de la
autonoma de la voluntad, y menos an que el Juzgador de instancia crease de facto una
nueva obligacin para la vendedora que no existiera en el contrato, como es la presencia de
la condicin suspensiva esencial no siendo ilgico, obviamente, la presuncin judicial de los
actos coetneos y posteriores, y especialmente la entrega de la copia de la escritura pblica
que sirvi de adquisicin a los vendedores del inmueble a que se refieren los autos, el fax de
12-09-2005 (nm. 7 de la demanda y folio 29) y las esenciales manifestaciones del
documento de novacin ("inscripcin del inmueble a nombre de los herederos en el Registro
de la Propiedad") y

5.- no se dio infraccin, finalmente, de los arts. 1100 CC EDL 1889/1 y 218.1 LEC EDL
2000/77463 en relacin ste ltimo con el 1502 del propio Cdigo, pues la obligacin de los
compradores surga desde el momento que se cumpliese la condicin suspensiva de que
venimos hablando. La mora nunca puede relacionarse con la no obtencin de la financiacin,
pues la obligacin de pago surga con la inscripcin registral.
Se desestima, por tanto, el recurso devolutivo interpuesto.

CUARTO.- Las costas producidas en el recurso que se desestimaba se imponen a su promotor

desde cuanto establece el art. 398 LEC EDL 2000/77463 .

VISTOS los preceptos citados, concordantes y dems de general aplicacin

FALLO

Que, desestimando el recurso de apelacin interpuesto por D Aurora , D Lidia y D Erica ,

que estuvieron representadas por la Procuradora Sra. Martn Garca, al que se opusieron D.
Claudio y D Soledad , que vinieron al litigio representados por el Procurador Sr. Martn
Fernndez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1 Instancia nm. 2 de Collado
Villalba (ordinario 690/05 ) en 12 de enero de 2007, debemos confirmar, como desde la
argumentacin expuesta confirmamos, con expresa imposicin de las costas producidas en la
alzada a sus promotoras.

Notifquese esta sentencia a las partes y dse cumplimiento al art. 248.4 LOPJ EDL
1985/8754 .

As por nuestra sentencia, de la que se unir certificacin literal al rollo de Sala, lo

pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicacin.- Firmada la anterior resolucin es entregada en esta Secretara para su

notificacin, dndose publicidad en legal forma, y se expide certificacin literal de la misma
para su unin al rollo. Certifico.