CIERRE REGISTRAL

y MEDIDAS
CAUTELARES

...

L
; LA LEY
 .,
.4

CAPtn.n..O ll

6) CARACTERES DEL SlSTEMA REGJSTRAL lNMOBILlAR.JO ARGENTINO

EN CUANTO A 1A RECEPCIN DE LOS PRINGPIOS REGlSTRALES

Son la sntesis tcnica de criterios objetivos que orientan y facilitan el

anlisis jurdico, siendo los criterios fundamentales o las orientaciones esen-
ciales o lneas directrices de un sistema registral inrno biliario, a saber:

6 A) Principio de legalidad y calificacin

Deben ser considerados simultneamente, ya que el primero alude al
comportamiento que el registrador tiene normativamente impuesto y, que
concreta mediante la calificacin de los documentos que ingresan en el re-
gistro. El principio de legalidad est contenido en el art. 8 de la ley 17.801,
estableciendo que el registro examinar la legalidad de las formas extrnse-
cas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que
resultare de ellos y de los asientos respectivos. En efecto, reducida a su senti-
do especfico, solo permite examinar las solemnidades documentales (redac-
cin en idioma espaol, firma y sellos del autorizante, lugar y fecha del acto,
.. etc.). No obstante el art. 9 del mentado ordenamiento registra! en su inc. ::i)
~
prescribe el rechaz de los documentos viciados de nulidad absoluta y rnam-
fiesta, lo que implica obvia y naturalmente, ir ms all de las formas extrnse-
cas. Adems por su parte los arts. 3 {enumeracin de los requisitos para que
un documento pueda ser inscripto o anotado), 15 (de los asientos existentes
en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del do-
-
.~-
minio y de los dems derechos registrados, as corno la correlacin entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones. Rechazn-
dose la registracin del documento en que aparezca como titular del derecho
.. una persona distinta de Ja que figure en la inscripcin precedente); art. 17
' (inscripto o anotado un documento no podr registrarse otro de igual o ante
-~-
rior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en
segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de
la certificacin a que se refieren los arts. 22 y concordantes y se lo p resente
dentro del plazo establecido en el art. 5 o, se trata de hipotecar, dentro del
plazo fijado en el art. 3137 del Cd. Civil, estableciendo este ltimo que el
registro debe hacerse dentro del trmino establecido en la ley nacional de
registros de la propiedad N 17.801, art. 5: " .. .las escrituras pblicas que se
presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otor-
gamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin"); y
23 (determinando que ningn escribano o funcionario pblico podrautori
,.~ ...._.~---1
.."
.,~ ..
8

zar documentos :i~.;:~__.;,.co;::?Stiruci-5n, modicadn o cesin de de-

rechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Re-
gistro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que
se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las cons-
ta.T.J.das registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el L

nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin); de all se infiere
que estas disposiciones normativas estn indicando que la calificacin
registra! no puede limitarse aulas formas extrnsecas".

El Registro de la Propiedad Inmueble no puede adoptar una actitud pasi-

va frente a la realidad registral yema registral, pues Ja ley pone en sus manos
una verdadera obligacin al establecer que el Registro examinar la legalidad
de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite. El
art. 14 de la ley 17.801 establece que se debe ingresar la mayor cantidad de
datos posibles, para que luego pueda auto abastecerse en orden ala informae
cin requerida y ejercer el control de legalidad que le impone el art. 8 de la
misma ley. La escritura en la que se instrumenta la constitucin de una hi-
poteca debe contener el estado civil del acreedor, pues de tal modo se acuerda al
Regfatro de la Propiedad Inmueble la posibilidad de cumplirsu funcin para
que en el caso, por ejemplo, que el titular del derecho real quiera transferirlo,
pueda el Registro controlar tal acto de disposicin a la luz de lo normado por
el art. 1277 del Cd. Civil (Ley 17.BOl. C.C. Art. 1.277. CNCI F. Capital Federal
14/ 9/ 1995. Cartula: M. M. de la P. el Registro de la Propiedad Inmueble 68/95.
Publicaciones: La Ley, 4/6/96, p. 6-94366, comentado por Maria T.Acquarone).

6 B) Principio de prior:fdad
El principio de prioridad es uno de los pilares bsicos de todo el sistema
registra! argentino y, de algn modo, se confunde con la publicidad regis-
tral misma. Sin el funcionamiento de la prioridad la registracin carece de
sentido.
El principio de prioridad se aprecia desde un punt o de vista material y -~
tambin formal. El primero exterioriza la preferencia de una situacin jurdi-
ca sobre otra, sea por incompatibilidad (dos transmisiones de dominio o dos
hipotecas de igual grado sobre el mismo bien raz), sea por oporubilidad (em-
bargos sucesivos, transmisin de dominio y embargo), determinando o fi.
jan do la prelacin de la que accede primero al registro: "Prior tempo re potior
jure.
Desde la ptica formal significa que el registrador no debe inscribir dere-
chos incompatibles y debe practicar los asien tos -comenzando por los del
libro diario- en estricto orden cronolgico.
La formulacin del principio de prioridad, cuyo sistema registral de la ley
17.801 ha sido articulado sobre la base de las reservas de prioridad progresi-
vas que van naturalmente conformando, o enervando por el transcurrir de
los respectivos plazos, las correlativas posiciones registrales de Jos docu-
mentos.
 CAR.-\CTER.ES DEL StSTEMA R.fGISTRAL INMOBI LIARIO ARGENTINO 9

Arma Felipe Pedro Villaro (6) que desde la reserva de prioridad que sig-
nifica la certificacin (art. 25). pasando por la del plazo de presentacin (art.
5), y terminando por la de la inscripcin provisional y sus prrrogas (art. 9).
existe una armnica organizacin del tiempo registra] que concluye perfecta
y equilibradamente en el art. 17 (cierre registral), y 18 (inscripciones condi-
cionadas) y 19 (prioridad pura y alteracin contractual de la prioridad), sien-
do toda esta estructura jurdica netamente argentina.
La informacin brindada por el registro de la Propiedad en torno a la si-
tuacin jurdica de un inmueble debe ser mantenida durante el perodo de
validez del certificado que ha emitido, a condicin de que el documento sea
ingresado en el plazo de cuarenta y cinco das fijado por el art. S del dec.-ley
17.801/68 y que el mismo se autorice dentro del plazo de validez de aqul.
Incumplidas estas exigencias la reserva de prioridad concluye resultando de
aplicacin el principio "prior in tempore potior in jure" (SCBA, B 51908 S
21/5/1991, JuezVivanco. "Rodrguez Rica, Mara Jos c. Prov. de Bs. As. [Reg.
de la Propiedad] si demanda contencioso administrativa". Anulada: Senten-
cia anulada por SCBA: Nueva sentencia de fecha 28/3/95. Publicat:iones: AyS
1991-I, 851. SCBA, B 53.308 S 23/5/1995, Juez La.borde. "Ungaro, Ricardo Flix
el Prov. de Bs.As. [Reg. Propiedad] s/ demanda contencioso administrativa".
Publicaciones: AyS 1995 II, 449) (7).
Nuestro Superior Tribunal Federal ha fallado que la inscripcin tarda priva
al acto de efecto contra terceros hasta que ella tiene lugar (arts. 2505, Cd.
Civil, 2y 5ley17.801). pero no existe ningn plazo legal mximo para que la
inscripcin se realice, lo que impide denegarla por la sola circunstancia de
que se pretenda inscribir una escritura de antigua data (CS, R. 376, "Rodrguez
el Prov. de Bs.As.", 7 /3/85) (8).

6 B.1) El principio de prioridad segn Lpez de Zavala

Desde la doctrina sostiene -Lpez de Zavala (9)- que el principio de

prioridad tiene vinculacin con el'' ius preferendi". Ysegn la doctrina clsica
los derechos reales se caracterizan por sus dos notas sobresalientes: el "ius
persequendi" (derecho de persecucin) y el "ius preferendi" (derecho de pre-
ferencia).
Apunta el citado autor que hay tres aspectos distintos en "el derecho de
preferencia'; a saber. a) derecho de preferencia por prelacin concursa!; b) de-
recho de preferencia por prioridad temporal, y c) derecho de preferencia por
exclusin concursa!.

(6) VtLUJIO, FELIPE PEDRO, Elementos de Derecho Registra/ Inmobiliario, Fundacin Edi-
tora Notarial, La Plata, 1980, p. 35.
(7) JUBA B-80668.
(8) OCANOO, DANIEL ENRIQUE, Compendio de Jurisprudencia Usuai de la Corte Suprema,
Ed. VeraArvalo, 1994, p. 396. .
(9) LPEZ DE Z..vAL!A, FERNANDO J., Curso lntroducrorio al Derecho Registra~ Ed. Zavala,
ps. 374/5.

L.__..
 -j
l 10 JosE Ntcow T>.P..A!>OP-RELLJ

6 B. la) La preferencia por prelacin concursal (1O)

La hipoteca en primer trmino atribuye al crdito garantizado una prela-
cin concursal, lo que significa que en el caso de qu.iebra del deudor (que al
mismo tiempo sea propietario de la cosa) el acreedor h ipotecario va a cobrar
antes que otros acreedores. Esa preferencia por prelacin concursa! exist e er-,
el derecho de hipoteca, existe en el derecho.de pren,da y, -segn opinin de
Lpez de Zavala (11)- (con una interpretacin, de la ley de bancarrotas) en
forma indirecta, a travs del derecho de retencin, existe en el derecho real
de anticresis. En suma, concluye, existe en los derechos reales de garanta,
donde cabe hablar de un derecho real garanti.zante y de una obligacin ga-
rantizada a la cual le transmite una preferencia. Pero no existe en los dere-
chos reales principales. No es una caracterstica comn a todos los derechos
reales.

6 B.lb) La preferencia por exclusin concursal

Sostiene Lpez de Zavala (12) que en el ca.so del derecho de dominio
existe lapreferencia por exclusin concursa!. En todos los derechos reales
principales hay preferencia por exclusin concursal. Ello significa que si se
decreta el concurso o quiebra y entre los bienes en poder.del fallido o concur-
sado, existe un bien que es de un tercero, este tercero reclama la restitucin y
saca el bien totalmente, si es dueo, parcialmente, si tiene alguno de los de-
rechos reales limitados. Excluye el bien, en esa medida, de la ejecucin.
En el caso de la hipoteca iroaginmosnos -dice Lpez de Zavala- que
la persona declarada en quiebra no es el deudor, sino el propietario no deu-
dor, el tercer poseedor. Cuando se declara la quiebra este propietario que no
es deudor, es decir el propietario que responde hipotecariamente, pero que
no responde como obligado, qu se hace con el bien? El bien se remata como
hipotecado, no se puede rematar como libre. El acreedor hipotecario excluye
1' su hipoteca. Por qu? Porque nunca estuvo en poder del deudor. Cuaneo
adquiri el inmueble, lo hizo ya hipotecado. Una vez que est hipotecado no
1
es de l en la medida de la hipoteca. Quiere dedr que ac la hipoteca funcio-
na corno exclusin. No cobra nada el acreedor, pero conserva ntegra su hi-
poteca e ntegro su crdito. El fallido no es el deudor, no. El deudor es solven-
1
te. El fallido es el tercer poseedor.
La preferencia por exclusin concursa! es un rango comn a todos los
derechos reales. Ningn derecho real, cuando acta como derecho real, sufre
la ley del concurso.

(10) Art. 126 de la ley24522, dice en su parte pertinen te: .. .los acreedores con hipote-
ca, prenda o garantizados con wanant, pueden reclamar e n cualquier tiempo el pago me-
diante la realiza cin de Ja cosa sobre Ja que recae el privilegio ...". Y el art. 209 de Ja Ley de
Concursos dispone que "los acreedores titulares de crditos con garanta real pueden re-
querir la venta a que se refiere el art.126, segunda parte, mediante peticin en el con curso,
que tramita por expediente separado ... .
(11) LPEZ DE Z..v/JJA, FERNANDO J., ob. cit. p. 376. .
(12) LPEZ DE Z..vAUA, FERNANDO J., Curso Introductorio al Derecho RegisrraLEd. Zavala,
ps. 37617.

",
 CARACTERES DEL 5 1STEM.A REGIST~ itiMO.&lW.FUO ARGENTINO 11

Finalmente concluye el citado autor, que si generalmente la preferencia

por exclusin concursal nos pasa desapercibida para la hipoteca, es porque
la vemos actuar en .hiptesis en 12.S q11e el fallido es el deudor que simultnea-
m ente es el propietario. En tal hiptesis, la hipoteca acta como accesoria
del crdito dando al crdito una prelacin concursal, y como el concurso tor-
na exigible el crdito, simultneamente se torna exigible la hipoteca (13).

6 B.lc) La preferencia por prioridad temporal

Significa que el derecho nacido antes desplaza al que pretende nacer des-
pus: "prior in tempere potior in jure". Primero (primero en el tiempo, mejor
en el derecho); "prevalet iure qui prevenir tempere" (prevalece en el derecho
el que previene en el tiempo) (14). En el sistema del registro de la Propiedad
Inmobiliario, el primero es el que goza de prioridad, y hay tres tipos de prio-
ridades: La prioridad directa, la indirecta y la prioridad reservada o reserva
de prioridad.

6 B.2) Prior.dad direcra

Nuestro sistema registral tiene como fecha del asiento, la fecha en el libro
diario (v. gr. entr en fecha 26/4/01, bajo en el N 2716), indica la fecha y
nmero de entrada. Es decir que tiene como fecha del asiento la fecha en el
libro diario. La ley registra] argentina sigue la.fecha inicial. Argumenta Lpez
de Zavala (15) citando a Garca Coni que este ltimo lo denomina "rerropro-
rida.d endgena", porque el asiento del folio real retrocede al momento del
libro diario.
Ahora bien, el art. 19 de la ley 17 .801 dispone en su primera parte que: "La
.. prioridad entre dos o ms i11~ ....1ipcio11cs o anotaciones relativas al mismo in-
' mueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a
los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40 ... ".

:..
(13) lPEZ DE Z....VAA, FERNANDO J., ob. cit., p. 377.
(14) El art. 218 del C.P.N. y su conc. art. 218 del Cd. Proc. Bonaerense dice: uEl acree-
dor que ha obtenido el embargo de bienes de su deudor, no afectados a crditos privilegia-
dos, tendr derecho a cobrar ntegramente su crdito, intereses y costas, con preferencia a
otros acreedores, salvo en el caso de concurso. Los embargos posteriores afectarn nica-
mente el sobrante que quedare despus de pagados los crditos que hayan obtenido em-
bargos anterioresn. Preferencia al pago. El Cdigo no crea privilegio de pago alguno entre
los distintos embargantes de un mismo bien, sino una prioridad respecto de quien trab
primero. en el tiempo, la medida. Prioridad que cesa en caso de concurso, quiebra o frente
a un acreedor con privilegio especial, como podra ser el acreedor hipotecario. Ante suce-
sivos embargos prevalece en cuanto a Ja prioridad del pago el antecedente (primus tempo re;
prior in iu.re) y de existir acreedores privilegiados, conforme lo determina la ley sustancial,
tienen preferencia en primer lugar, respecto del propio ejecutante. De igual preferencia
gozan, adems, las "costas de la ejecucin" (art. 590, ap. 1), aun frente a los dems privile-
giados, toda vez que los gastos para liquidar el bien han sido tiles para percibir el crdito
(conL nota an. 3879 , del Cd. Ovil). Con!. cita de FENOCHl.ETOBERNAL C>srRo-P1GN1, Cd.
Proc. Comenrado, Pcia. Bs.As., Ed. La Rocca, 1986, ps. 237/ B).
(15) LPEZ DE Z....vfo.LIA, FERNANDO J. ob. cit., p. 381.

~.
 -.,-
,_ - 1 ;
j
." 1
1 12

Como se dijo se trata de la prioridad directa inicial, que en opinin de

Lpez de Zavalia difiere del sistema germnico (llarnado de prioridad directa
final) pues en este sistema de inscripcin constitutiva, el asiento que es prac-
ticado primero prevalece sobre el asiento practicado despus, teniendo en
c-,e1rta el ;:icrr.cnto del fo TIo real. !:n e! s!s!e~a de pricrid2d rlirecta. iriJci21, err
cambio, se tiene en cuenta no la fecha real en que se hace el asiento en ~l folio
sino la fecha y nmero en el Libro Diario cuando entra el documento (16) .
En efecto, el art. 40 mencionado por el art. 19, dispone que: "El Registro,
por procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar
un sistema de ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de do-
cumentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les
corresponda".
Nos recuerda Lpez de Zavala (17), que los registros usan sellos numera-
dos sincronizados electrnicamente. Entonces, no hay problema. Se usa una
numeracin que recoge la cronologa Por ejemplo: el instrumento presenta-
do a las 11,47 se Je pone el nmero 11-47, con lo cual prevalece sobre el n-
mero 11-48.

6 B.Za) Derecho comparado (Ley Hipotecara Espaola) .

Los autores Andomo y Marcolin de Andorno (18) retuerdan por resultar
de inters el art. 24 de la ley hipotecaria espaola que dispone:" ... Se conside-
ra como fecha de la inscripcin para todos los efectos qu~ sta debe producir,
la fecha del asiento de la presentacin en el Registro de los ttulos respecti-
vos" y el art. 25 de dicha ley que puntualiza: "para determinar la preferencia
entre dos o ms ihscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se
atender aJa hora de la presentacin en el Registro de los tt}os respec_tivos".
Citan a Roca Saste, quien estima que a la luz de dichos artculosf los efectos
de las inscripciones se producen a partir de la hora y, en su caso;rnin~tos en
que el tirulo correspondiente fue presentado al Registro. Es (!<;_>rir_ 'i'--~"" !:?. pre-
ferencia de las inscripciones en general se detemna por el riguroso orden
cronolgico de la presentacin de los ttulos al Registro {19).
f Se advierte fcilmente q-ue a travs de lo expuesto se trata d un sIB,tema
1 similar al implementado entre nosotros, por medio de los arts. 19, 40 y:concs.
de la ley 17.801. -
'.; 1

1 6 B.2b) Documentos provenientes de actos otorgados en forma simultnea

1
Dispone el art. 19 de la ley 17.801 en su prrafo segundo que:" ... C~m res-
pecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simult-
1
(16) LPEZ DE Z..vlU.IA., ob. cit., p. 380/3; ANOORNO, Luis o .. MARCOUN DE ANDORNO, MAlrrA,
Ley Nacional Inmobiliaria Registra! 17.801, ps. 323 y 324.
{17) LPEZ OE Z..vALIA, FEP.J'W'IOO J., ob. cit., p. 381.
(18) ANooRNo, Luis O. y MARCOUN DE ANooRNo, MAlcrA, Ley Nac. Reg. Inmobili.aria 17.801,
Ed. Hammurabi (al'lo ), ps. 324/5.
(19) ROCA SASTRE, Derecho Hipotecario, t 0 11, p. 149, cit. por A.NooRNo y MARcouN OE
ANOORNO, ob. cit., ps. 324/5.

_/
 nea, la prioridad deber resultar de los mismos... ". Se aplica el viejo brocrdico
"prior tempere potior iure", nos Ue11~a determinar a cul de ellos deber
darse preferencia.
El precepto legal transcripto se vincula con el inc. d) del art. 16 de la refe
rida ley en cuanto admite el denominado "tracto abreviado" cuando se trate:
"... de instrumentaciones que se otorguen en forma sin1ultnea y se refieran a
negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las res
pectiv<'1.s autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios .. .".

6 B.3) Prioridad indirecta

Si Ja prioridad directa inicial essegnLpezde Zavala, una'' retro prioridad
endgena~ la prioridad indirecta ser exgena (20), porque se retrotrae a la
fecha del instrumento.
En efecto, el art. 5 de la ley 17.801 (modificado por ley 20.089, a..rt. 2), dis-
pone que las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de cua-
renta y cinco das contados desde su otorgamiento se considerarn registra-
das a la fecha de su instrumentacin. Este precepto legal juega armnicamente
con lo establecido por el art. 25, al disponer que expedida una certicadn,
el registro tornar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el
mismo inmueble dentro del plazo de vigencia ms el del plazo a que se refie-
re e!"art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores
que en dicho perodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los

l
efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la
inscrip'cin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Adems cabe agregar que el instrumento pblico que se pretende inscribir
1 debe ser autorizado por el escribario o funcionario pblico dentro de !"s r.Ja-
zos legales de validez de los certificados (conf. arg. arts. 21, 22, 23, ;4 y ;:i ae
la ley 17.801). Resta decir, que vencido el plazo de validez de Jos certificados,
caduca automticamente la "reserva. de prioridad".

6 B.4) Prioridad reservada

Lpez de Zavala denomina "prioridad reservada" o "reserva de prioridad"
o "reserva indirecta" (21), aquella que resulta de los certificados previstos por
la ley 17.801 en Jos arts. 23, 24 y25, disponiendo especialmente este ultimo
precepto legal en su parte pertinente:" ... Esta certificacin producir los efec-
tos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la
inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado";
disponiendo el art. 24 que: "El plazo de validez de la certificacin... ser de
quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de docu.
mentas autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal

(20) LPEZ DE ZAvALA, FERNANDO J., ob. cit., ps. 382/3.

(21) LPez DE U..v!J..A, FERNANDO J., ob. cit., p. 383.
 14 JOSE N ICO W T ARABOP.RELLI

en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o

fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
El sistema de reserva de prioridad desenvuelto por nuestra legislacin a
travs de !as certificaciones imponen no slo que la escritura se otorgue den-
tro 'del plazo de validez del certificado, sino tambin que Se iI:scrtba en e!
plazo previsto por la ley (CNCiv., Sala E 16/2/82, JA, 1983-II-488) (22).

6 C) Principio de especialidad o deterniinacin

El principio de especialidad o su sinnimo de determinacin, es clara-
mente formal, est ordenando ala ms perfecta individualizacin de los asien-
tos registrales para lograr, naturalmente, una ms perfecta publicidad.
Constituye la determinacin expresa y precisa de los sujetos, objeto y causa
de Ja relacin jurdica que ingresa en el registro, a fin de provocar una muta-
cin en el asiento correspondiente.
Este principio surge de los arts. 11 (La matriculacin se efectuar desti-
nando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordena-
miento que sirva para designarlo); art. 12 (el asiento se registrar sobre la
base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble,
sus medidas, superficie y linderos, su nomenclatura catastral, se identificar
al plano de mensura, nombre de los titulares del dominio, con los datos per-
sonales, respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nom-
bre o razn social, clase y domicilio, proporcin de la copropiedad, lugar y
fecha de otorgamiento, funcionario autorizante, estableciendo el encadena-
miento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresa-
r, adems la fecha y nmero de presentacin del documento en el registro);
art 13 (caso de divisin del inmueble, se confeccionarn tantas nuevas ma-
triculas como partes resultaren, anotndose en el folio primitivo la des-
i !
rnembraci!'l :::'"'r.:irl~ "m el caso de los inmuebles diversos que se anexaren,
se har una nueva y nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de
correlacin, en ambos casos se vincular la o las matrculas con los planos de
mensura correspondientes); art. 14 (tracto sucesivo, prioridad, efectos: Los
asientos por tracto sucesivo se llevarn por estricto orden cronolgico que
implica intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma del art.
12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificacin de las circuns-
tancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especial-
mente con relacin al derecho que se inscriba. Vale decir que segn este ar-
ticulo, matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se
registrarn: a) las posteriores transmisiones de dominio; b) las hipotecas, otros
derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio; c) las
cancelaciones o extinciones que correspondan; d) las constancias de las cer-
tificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 22, 24 y
concordantes).

(22) ANooRNo, Luis O., MARCOUN DE ANDORNO, MARTA. Ley Nac. Registra[. Inmobiliaria
17.801, ob. cit., p. 406.
 C""'"CT<P.I5 DEL S1sTEMA Rlc1STR.'-L lNMOB lllAR.10 ARGENTINO 15

6 D) El principio del tracto sucesivo

Este principio ya enunciado en el apartado anterior del tracto sucesivo o
requisiw de la previa inscripcin est contenido en el art. 15 de la ley 17.801,
expresando que tod_o ttulo que pretenda ser registrado debe tener como an-
tecedente uno tambin registrado; y que en cada folio Jos asientos existentes
deben resultar perfectamente encadenados como derivndose los unos de
los otros, prohibindose autorizar documentos de constitucin, transmisin
o modificacin de derechr>s reales sin tener a la vista el ttulo inscripto, ele-
vndoselo a Ja categora de principio sustancial. La falta de titulo inscripto
fuera de los supuestos del art. 16 (documento otorgado por los jueces, los
herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u
obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes
registrados a su nombre; cuando se trate de documentos o instrumentos que
se otorguen en forma simultnea y se refieren a negocios jurdicos que ver-
sen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones ha-
yan intervenido distintos funcionarios; cuan do el mismo sea consecuencia
de actos relativos a Ja particin de bienes hereditarios; cuando los herederos
declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios
inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge), resta eficacia al docu-
mento por imperio del art. 18 del Cd. Civil al disponer que: los actos prohi-
bidos por las leyes son de ningn valor, si la ley no designa otro efecto para el
caso de contravencin, como sancin genrica a la violacin del art. 23, es
decir la falta de efectos jurdicos del acto. Sin embargo, dice Villaro, Felipe
Pedro, que la falta de tracto, derivada de la falta de titulo inscripto, es a su
juicio un defecto subsanable, porque no convierte al acto nulo sino en inefi-
caz, es decir, privado de sus efectos propios. Y como fuera de la nulidad abso-
luta y manifiesta y de la falta de competencia territorial, de la falta de forma
legal, y de la exclusin documental (son stos defectos insub.:a...'1ables), todos
los dems son subsanables, cabe subsanar tambi Ja interrupcin del tracto,
mediante una escritura complementaria (artculo 3, ley 17.801), de Ja que
debe resultar, con la reanudacin del tracto, la existencia de la legitimacin
correspondiente. Mientras tanto el"documento tendr inscripcin provisio-
nal (Villaro, Felipe Pedro, Elementos de Derecho Registral Inmobiliario, Fun-
dacin Editora Notarial, 1980, p. 85).
En suma, denominase tracto sucesivo al encadenamiento ordenado y
sucesivo de las titularidades que han alcanzado emplazamiento registral.

6 D bis) Tracto abreviado

El art. 16 inc. a) de Ja ley 17.801, al permitir el tracto abreviado cuando la
inscripcin sea otorgada por los jueces, los herederos declarados o sus repre-
sentantes -en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida
por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre- est
condicionada a que el documento exprese Ja relacin de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de Ja transmisin o adjudicacin, a partir
del que figure inscripto en el Registro. La intimacin a cumplir el mandato de
escrituracin bajo apercibimiento de hacerlo el rgano jurisdiccional no re-
sulta admisible cuando -como en el caso-, al haber fallecido el causante
 16 )os! N1cow JARABOP..R.ELLI

titular de la obligacin, son sus sucesores quienes deben ejecutarla; pues es

requisito indispensable para ello la existencia de la declaratoria de herede-
ros. (Ley 17801 Art. 16 !ne. a. CNCI A, Capital Federal 16-2-1999. Cartula:
"Bassan Perriard, Berta D. e/ Duro de Bassan, Beatriz s / Suc.". Publicaciones:
L1.Ley; 19110/99 , 5-99437).

6 E) Principio de legitimacin y de la fe pblica registra!

La legitimacin y la fe publica registral-seala Villaro, Felipe Pedro (23)-
que son distintas caras de una misma moneda, siendo la legitimacin registral
el efecto de presuncin que produce la inscripcin de un derAcho o preten-
sin para su tintlar. Por ella se presume que quien tiene un derecho inscripto
es titular de l.
t"
La fe pblica registra! es la presuncin que produce la informacin del
registro para el tercero que se apoy en ella: Por ello se .presume que si el
registro publicit una situacin registral de determinado modo, el tercero que
recibi esa publicitacin tiene a su favor la presuncin de que ella es exacta-
mente as, aunque en la realidad extrarregistral no Jo sea.
De la combinacin de los arts. 15 y 23 de la ley 17.801 habra U..'"la legiti-
macin, donde no se registrar documento en el que aparezca corno titular
del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin preceden-
. te y, ningn escribano o funcipnario publico podr autorizar documentos de
transmisin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin .;
tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro. f.

Dice Villa.ro (24) que en cuanto a la fe pblica registra!, tampoco se trata
claramente de ella en el art. 22 de la ley 17.801, y por ms que se hagan es-
fuerzos, tampoco puede encontrrsela en al art.1051 del Cd. Civil. La buena
fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca Ja in-
1
1
exactitud del Iegistro y, agrega que pese a Jo dicho, la jurisprudencia de las
Cmaras de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, y E:~ fr~pic ::lagistro
1
1
de la Provincia de Buenos Aires, sustentan decisiones en la fe pblica registra!
cuando desplazan los embargos y otras medidas precautorias omitidas en Ja
certificacin, en favor del tercero adquirente de un derecho real sobre Ja base
cj.e un certilicado expedido por el Registro sin consignr aquel embargo o
medida precautoria
Es que todo asiento registral hace presuini.r, a favor de quien aparece como
su titular, que el derecho existe y le pertenece, hasta tanto se demuestre su
inexactitud (legitimacin); la informacin que emana del registro y cuyo con- ,_.
tenido es determinante para que el tercero contrate, se presume ntegra y
~:
. completa, an cuando no coincida con la realidad extrarregistral (fe pblica
registral) (25).
1

1
1 .;.'
1
(23) V1LI.ARO, FELIPE PtoRO, op, cit., p. 36/ 7.
1 (24) Vi~. FELIPE PEoRO, ob. cit., p. 37.
(25) PAPAfio, KJPER, Du..1..0N y C...UssE, Derechos .Reales, T0 Ill, Depalma (1990), p. 203.
! 1

'_.'

~I
. ..
. -

.
~ J
~-
l. ,.,. -
 CARACTERES DEL sISTEMA RtGISTRAL 1NMOBIW.R.10 ARG~NTINO 17

Finalmente el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral, cele-

brado en la ciudad de Buenos Aires en 1972 , aprob la siguiente declaracin:
"Il. Los principios del derecho registral son las orientaciones fundamentales,
que informan esta disciplina y dan Ja pauta en Ja solucin de !os problemas
jurdicos planteados en el derecho positivo" (26).
El principio de la fe pblica registral-fundado en Ja presuncin de exac-
titud del registro a favor de los adquirentes de buena fe-no ha sido incorpo-
rado tcnicamente a nuestro derecho. En efecto, alUlque de las normas con-
tenidas en los arts. 2, 20 y 22 de la ley 17.801 se desprende: ia inoponibilidad
a terceros de los derechos no inscriptos, Ja proteccin que se acuerda a los
terceros es de carcter negativo y traduce la vigencia del principio de corn-
pletividad e integridad. Si del certificado emitido por el Registro de la Propie-
dad Inmueble surge un asiento defectuoso y suficientemente alertador de Ja
necesidad de investigar su origen, el tercero adquirente, para alegar buena fe
merecedora de la inoponibilidad que pretende, debi investigar la realidad
extrarregistral. La responsabilidad que el Estado Je ha encomendado al escri-
bano pblico, como cristalizador de la forma con la cual la ley quiere brin-
darle seguridad a Ja comunidad, conducen ecesariamente a exigirle una ma-
yor diligencia y precaucin. As, dado que las obligaciones que asume no tie-
nen porqu ser expresas, pues pueden estar implcitamente establecidas en
la ley o por la fuerza de la costumbre, si surge Ja necesidad de investigar los
ttulos, el cumplimiento de las diligencias que es dable esperar a su respecto
no pueden desvincularse de esta pauta. (Ley 17.801 , Art. 2, Ley 17.801, Art.
20, Ley 17.801Art.22. CNCII, Capital Federal 8/4/1997. Cartula: "Masri,Vic-
toria S. el Registro de Ja Propiedad Inmueble 306 / 96''. Publicaciones: La Ley,
31319'9, p. s-96721).
1
1
J El art. 23 de la ley 17.801 exige tener ala vista la certificacin expedida por
el Registro de la Propiedad en Ja que conste la situacin jurdica. t:: los bienes
y de las personas. La deficiencia apuntada, adems de Ja transgresin a la
disposicin aludida, produce el mismo efecto: Ja prdida, para el acto
instrumentado, de la posibilidad de gozar del sistema de proteccin que di-
cha ley establece para garantizar su inscripcin. Efectivamente, la norma ci-
tada impone al notario el deber de requerir la informacin a travs del res-
pectivo certificado que, simultneamente a su expedicin, origina dos efec-
tos bsicos: la denominada fe pblica registral, la reserva de prioridad. Es
esta ltima la que garantiza la inscripcin del acto cuando se cumplen a su
vez, los requisitos exigidos por el ?.T(. 5, o sea que el ttuJo ingrese dentro de
los 45 das de su otorgamiento. Con ello se pretende amparar el eventual titu-
lar de un derecho pero, obviamente tal finalidad no se cumple, y el sistema
queda desvirtuado, si al tiempo de la formalizacin del acto no se cuenta con
el referido informe. (Ley 17.801, Art. 23, Ley 17801Art.5. CC0201 LP, B 83400
RSD-142-96, S 11/6/1996, Juez Sosa (SD) . Cartula: "Lagos, Enrique Ricardo".
Mag. Votantes: Sosa-Crespi).

(26) Citado por PAPAHO, KJPER, D1u.oN y 0.ussE, Derechos Reales, T0 lll, 1990, Depalma,
p. 204.

L
r
1
CIERRE REGISTRAl
y MEDIDAS
CAUTELARES

____
'
'"::i
-. .'1
r
1 1
18 Jos N1cow TARAllORRE LLI

6 F) Principio de Rogacin;

Significa que el Registro slo acta a solicitud de parte, y no de oficio (arts.

6 y 7 de la ley 17 .801.

6 G) Principio de inscripcin:

Segn la solucin adoptada en las distintas legislaciones, Ja torna de ra-

zn de las mutaciones inmobiliarias podra ser voluntaria u obligatoria (27).
Dicen Papao y ntros citando a Coghlan que desde el punto de vista de la
mecnica registral, la inscripcin consiste en extractar de los ttulos que ac-
ceden a la rbita registra! sus notas predominantes opuesto al de transcrip-
cin, que exige la reproduccin ntegra del documento que se lleva a regis-
tro (28). Finalmente en cuanto al rol que la inscripcin cumple, esto es, si
constituye o no un recaudo exigido para que la constitucin o transmisin
del derecho quede efectivamente perleccionada, puede ser declarativa o cons-
titutiva

6 H) Principio de publicidad:
Se refiere a los medios por los cuales se divulga el contenido de los asien-
tos registrales, es decir "erga omnes", frente a terceros (v. gr. los certificados
de estado de dominio y gravmenes emitidos por el Registro Inmobiliario),
que se entronca con el objeto-fin de la publicidad registral, que se materiali-
za a travs del certificado emitido por el Registro, considerado como un ins-
trumento pblico (art. 979 inc. 2 del Cd. Civil). ) ..
f
'

(27) MoissET OE EsPANts, Dominio de au.tomotDres y publicidad registra!, Ed. Hammurabi,

Bs.As., 1981, ps. 222/3, cit. por PAPARo, KlPER, D1UDN y C.WssE, oh. citada, p. 202.
(28) PA.l'Aflo, KlPER, D1u.oN y O.ussE, Derechos Reales, T0 Ill, 1990, Depalma, p. 202.
-i
.
'
J
'

1
..
.

'
 L.. R ESERVA DE P P..JOR.IDAD. EL BLOQYEO RiG JSTR.;, L 25

CAPrnn.oN
1
15) l.A RESERVA DE PRJORIDAD. EL BLOQUEO REGISTRAL.
LA TlTITl.A "rN mNERE" o RETROPRJORIDAD

El art. 25 de Ja ley 17.801 prescribe que expedida una certificacin de las

comprendidas en los artculos anteriores (ej. certificado de dominio) produ-
cir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien la requiera, en el
plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere
solicitado.
Implica ello que la situacin jurdica informada en el certificado es man-
tenida a favor del documento para el que se requiri durante el plazo de vali-
dez establecido por la ley. De este modo y forma el instrumento respectivo
tendr su ubicacin registra! guardada desde la expedicin del certificado
correspondiente.
En tal sentido se ha sentenciado que:" ... obteniendo el certificado respec-
tivo, se produce el 'cierre registra[' o 'bloqueo registral'merced a un acto vo-
luntario del titular del dominio inscripto, quien provoca la publicidad de un
negocio jurdico en gestacin, cuyo efecto es dar una reserva de prioridad a
favor del derecho real" (CNCiv., Sala F, junio 12-974) (35).
Se advierte que esta reserva de prioridad no se opera de pleno derecho,
sino combinada con el plazo de los 45 das establecido por el art. 5 de la ley
17 .801, para la presentacin de los instrumentos para su inscripcin, y que es
el plazo legal, al que se refiere el art. 25 de la ley en estudio. Vale decir que si el
instrumento ingresa al ente registral fuera de los 45 das, Ja reserva de priori-
dad cae o caduca de pleno derecho y queda slo en pie Ja prioridad comn
del art. 19 del cuerpo legal mencionado, que es la que surge de la presenta-
cin.
Cabe agregar que Ja reserva de prioridad en anlisis requiere para su efi-
cacia que el instrumento se autorice dentro del plazo de validez del certifica-
do (que ser de quince, veinticinco o treinta das segn se trate respectiva-
mente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos
con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la pro-

(35) Pub. en El Derecho en Disco Lser- (C) 1998 Albremtica S. A.

 26 Jost N1cow TARAE>OFtRELU

vincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Fe-

deral, conf. art. 24 ley 17.801). De no ser as, tambin caduca (36).

Vale recordar lo dispuesto por el art. 5 de la ley 17.801, modificado por la

ley 20.089, al disponer que las escrituras pblicas que se presenten dentro del
plazo de Jos 45 das contados desde su otorgamiento, se considerarn regis-
tradas a la fecha de su instrumentacin.

La aplicacin coordinada de estas normas importa poner en funciona-

miento un mecanismo que es propio de la actividad registra!. En esa lnea de
pensamiento exponen Papao-Kiper-Dillon y Causse (37) citando a Garca
Coni, que califica a la previsin contenida en el art. 5 como uno de los mayo-
res logros de la ley, ya que protege al ttulo en su marcha hacia el registro
(tutela "in itinere" o retropriori.dad), siempre que se trate del documento
pblico por excelencia, o sea, una escritura pblica cuya fecha indubitada se
garantiza con el art. 1005 del Cd. Civil

Sobre este aspecto la justicia ha resuelto: "Con la ley 17.801 adquirieron

vigencia en todo el pas los certificados con reserva de prioridad, con el con-
siguiente cierre o bloqueo registral, que se inicia con la expedicin de la cer-
tificacin por el registro prevista en el art 22, que est obligado a requerir el
escribano o funcionario pblico (art. 23) cuyos plazos de validez prev el art
24 y que perdura hasta que transcurra el plazo para la inscripcin de la escri-
tura'' (CNCiv., Sala B, 16/2/82, Rep. La Ley, XllII, J-Z. 2133, sum. 4) (38).Ade-
ms se resolvi que: "El sistema implementado por Ja ley 17.801, que consa-
gra lo que se denomina reserva de prioridad indirecta, otorga al certificado
de dominio expedido por el Registro Inmobiliario, el carcter de una anota-
cin preventiva que cubre el lapso entre su emisin y el otorgamiento del
acto jurdico para el cual es requerido. Dicha reserva ti.ende a proteger Jos
intereses de sus participantes, de modo que toda modificacin que en el n-
! terin se suscite no les sea oponible y se produce, de esa mant::te1., ;o q;.:.::: :;:
denomina 'bloqueo registral', cuya consecuenci~ es que satisfecha en los pla-
1. zos legales la inscripcin del documento constitutivo del derecho real, ste
!
desplace, en razn de aquella prioridad, a las anteriores" (CSN, 25/6/85, La
1
! Ley, 1985-D, 366) (39).

(36) Distinto es el caso cuando en el informe dominial se omite el embargo, en tal

sentido se dictamin: ... l 0 ) Se ajusta a derecho la resolucin de la direccin del Registro
de la Propiedad que deniega la inscripcin firme de una venta por encontrarse anotado
con anterioridad un embargo de cuya existencia se omiti dar noticia en el certificado
dorninial, y accede en cambio a inscribirla en forma provisoria por el trmino de 180 das.
t 2) Las acciones por denegatoria de inscripcin en el Registro de la Propiedad que exceden
g Ja rbita ad.miniStrativa, as corno las derivadas de la omisin de un embargo en el certifi-
cado dominial, no corresponden al escribano sino a los interesados ...". (Dictamen 18/2/
l 66, pub. Rev. Notarial del Colegio de Escribanos de la Pea. de Bs.As., N 764, 1966, p. 105).
(37) PAPN'lO, KlPER, Dn..1.0N y CAussE, Derechos Reales, T0 m, 1990, Depalma, p. 234.
(38) Cit por PAP!Jlo, KiPER, D1UDN y CAussE, ob. cit., p.235.
J 1 (39) Cit por PAPfilo y otros, ob. cit., p. 235.

u
 L~ RcsERVA DE PP.10P.1u;.D. EL BLOQ!,'EO R.EG!ST::V.L

La Suprema Corte de Justicia de Ja Provincia de Buenos .Ales se ha pro-

nunciado en el sentido de que la informacin brindada por el Registro de la
?ropiedad en torno a Ja situacin jurdica de un inmueble debe ser manteni-
da durante el perodo de validez del certicado que ha emitido a co;:-db~
de que el documento sea ingresado en el plazo de cuarenta y cinco das jado
por el art. 5 del dec.-ley 17.801/68 y que el mismo se autorice dentro del plazo
de validez de aqul. Incumplidas estas exigencias la reser-Ja de prioridad con-
cluye rt'ci1 ltando de aplicacin el principio "prior in tempore potior in
jure" (40).

Asimismo se ha sentenciado que en materia de inmuebles, Jos efectos de

la inscripcin de la escritura traslativa de dominio se retrotraen a la fecha de
expedicin del certificado, por aplicacin de los arts. 5 y 25 de la ley 17.801
(Adla, XXVIII-E, 1929), o sea que Ja oponibilidad a los terceros operar en esa
fecha. Esto es Jo que se denomina reserva de prioridad. As, la prioridad est
dada en principio, por la fecha de inscripcin, lo cual no tiene carcter abso-
luto, en la medida que la extensin del certiiicado provoca una reserva a fa-
vor del requirente si ste peticiona y presenta a inscripcin, un instrumento
otorgado en el plazo de vigencia de la certificacin y la inscripcin se produ-
ce en el trmino del mencionado art. 5 (Juz. Civil, Com. Conciliacin y Fami-
lia, Den Funes, junio 30-997. "Sabadini de Carnao, Alicia E. si ped. de quie-
bra", LLC, 1998-31).

Ha fallado la Corte Suprema de Justicia Nacional que no existe responsa-

bilidad imputable 2. la provincia demandada, por haberse inscripro en el Re-
gistro Inmobiliario la transferencia de dominio de un inmueble, no obstante
la traba de un embargo del bien que haba obtenido el actor, pues dos das
antes de presentarse dicha orden de embargo haba ingresado un certificado
de ciouli,.;v .:;; .:.l cual se solicita la publicidad de las constancias dominiales
para instrumentar una posterior operacin de compraventa que fue despa-
chado. libre de todo gravamen y sin que mediera enor del organismo, toda
vez que era anterior a la traba, y en base a esas constancias el acto de disposi-
cin del bien, se autoriz la escritura dentro de los plazos de validez de la
certificacin (CS, junio 25-985, "Amparo Ca. de Seguros c. Pea. de Bs.
As.") (41).

En suma, concluye acertadamente Beatriz Arean (42) que la emisin de

un certificado produce los siguientes efectos: l) La publicidad de un nego-

(40) SCBA, B 51908, S. 21 /5/91, JuezVivanco (SD): "Rodrguez Rica, Maria Jos e/ Pcia.
de Bs.As. (Reg. de la Propiedad) s/ demanda contencioso administrativa". Anulada: Sen-
tencia anulada por SCBA. Nueva sentencia de fecha 28/3/95. Publicaciones AyS J99lL
851. Mag. Votantes:Vivanco-Mercader-Pisano-Rodriguez Villar-NegrL SCBAB 53.308 S 231
5195, Juez Laborde (SDJ. "Ungaro Ricardo Flix e/ Provincia de Bs.As. (Reg. Propiedad) si
demanda contencioso administrativa". Publicaciones: AyS, 1995-II, 449, Mag. Votantes:
Laborde-Mercader-Negri-Pisano-Ghione.
(41) Publicado en La Ley, 1985-D, 366.
(42) AP.F.J.N, 8EATiHZ, en Curso de Derechos Reales, ps. 712, 713.
 6.1 J
.
28 JOSE N ICOW TAR.ABORRELL!
~'

I
"
cio juridico en gestacin: al dejarse constancia en el folio respectivo de la
emisin, el registro puede expedii Otros certificados dentro de su plazo de '
'
validez ms el de cuarenta y cinco das que impone el art. 5 para la presenta- . ~:
cin de la escritura. Pero en tal supuesto, hace constar los otros certificados
despachados durante ese periodo, lo que importa la advertencia para el ~
t.
peticionante acerca de la existencia del negocio que se est gestando y que
puede llegar a concluirse. 2) Anotacin preventiva a favor de quien requiera
la inscripcin del documento a que se refiriere el certificado dentro del plazo
del art. 5; se produce una reserva de prioridad que beneficia al solicitante
del c.;e1Jfic::.do, siempre que se c11_'!lpla no slo ese plazo sino tambin el de
validez. Por ello, si corriendo estos plazos ingresa un documento otorgado en
base a un certificado posterior, el registro lo inscribe pero con la advertencia
r.,
j
de lacircunstancia que concncionala inscripcin (art 18 inc. b). Si luego, pero !

siempre dentro de los plazos, es presentado el documento de quien tena

asegurada la prioridad, sta es respetada y queda sin efecto la inscripcin
anterior. 3) Bloqueo o cierre Registra!: Implica la inmutabilidad de la situa-
cin registral a favor de quien solicit el certificado durante el perido que va
desde su expedicin cor;. su respectivo plazo de validez y hasta el cumpli-
miento de los cuarenta y cinco das que se tienen para presentar la escritura
en el Registro.
Adems cnce la autora citada, que esto no significa que haya un cierre
absoluto, pues durante la vigencia del bloqueo pueden ingresar otros docu-
mentos que se anotarn provisoriamente y que, inclusive, pueden llegar a
tener prioridad si en la primera operacin no se han respetado los plazos
legales. Refiere igu.alrnente que se pueden expedir otros certificados.
Finalm~nte da el siguiente ejemplo: el Registro emite un certificado soli-
citado por un escribano para autorizar la venta de un inmueble. Cinco das
despus de la expecf::ir.., ingresa un oficio jucncial ordenando la anotacin
de un embargo sobre el mismo inmueble: Como estn corriendo los plazos
legales, el Registro se limita a anotar el embargo provisionalmente por ciento
ochenta das e informa al juez embargante que e.llo se debe a que se ha emi-
tido un certificado a peticin de un escribano para la venta del inmueble.
Si la escritura se ha hecho y presentado para la inscripcin dentro de los
cuarenta y cinco das, caduca la anotacin del embargo.
Si en cambio se lleva al Registro despus de vencido ese plazo, como ha-
br cesado el bloqueo, pierde virtualidad la reserva de prioridad a favor de la
venta y logra preferencia el embargo, ahora convertido en definitivo.
La misma situaci<;Sn se dara en el caso de que hubiere vencido el plazo de
vigencia del certificado sin ser otorgada la es::ritura, puesto que al solicitar el
escribano uno nuevo saldr informado el embargo, que quedar anotado en
forma definitiva (43).

(43) Alw.N, BEATRIZ, Cuno de Derechos Reales. p. 713.

'"" ;
 L. RESEP:VA DE PR.tOR. I DAD. EL BLOQYEO R~G I ITP.AL 29

15 Bis) SENTENCLA DE LA, SUPREMA CORTE DE JUSTJCH DE LA PROv1NCIA

DE B UENOSAlRES EN LA CAUSA: "UNGA.RO, RICARDO FLIX CONTRA
:!?RO\'!N CJ. DE Bs. h. (~~c. P"f'.0'.ED?D). D:::.."1..1.J'!m
CoITTENCIOSO ADMINISTRA.TIVA" DE FECHA 23/ 5/95

REGISTRO DE 1A PROPIEDAD !N'MUEBLE. CERTIFJCADOS. RESERVA DE PRlORl

DAD. "PRiOR IN TEMPO RE POTIOR IN JUP..E".
En la dudad de La Plata, a 23 das de m::yo de 1995, habindose estable-
cido, de conformidad con Jo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deber obser-
varse el siguiente orden de votacin: doctores Laborde, Mercader, Negri,
Pisano, Ghione, se renen Jos seores jueces de Ja Suprema Corte de Justicia
en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en Ja causa
13.53.308, "Ungaro, Ricardo Flix contra Provincia de Buenos Aires (Reg. Pro-
piedad). Demanda contencioso administrativa".
Antecedentes
l. El notario Ricardo Flix Ungaro, por apoderado, promueve accin con-
tencioso administrativa contra la Provincia de Buenos Aires, a fin de que se
dejen sin efecto las resoluciones contencioso-registrales nms. 1 /90 y 18/ 90
del 17 I 1190 y del 18 /5 /90, respectivamente.
Mediante la primera de ellas, el Director Provincial del Registro de la Pro-
piedad resolvi no hacer lugar a Ja inscripcin definitiva de las escrituras 189
y 236 de fechas 11/9 /87 y 23112 I 87 que autorizara.; en tanto que porla restan-
te se rechaz el recurso de reconsideracin que oportunamente interpusiera.
Manifiesta que, a fin de llevar a cabo los actos escriturarios de transl'.!li-
sin del derecho real de dominio, solicit Jos respectivos certificados de vi-
gencia de dominio y gravmenes al Registre ::!: !':-~p:~d::d, sealndose en
tales documentos que los bienes objeto de la transmisin se encontraban
"libres" de todo gravamen y, en base a ellos, procedi al otorgamiento de las
escrituras pblicas mencionadas.
Al producirse el ingreso de las escrituras en cuestin -aade-- las mis-
mas fueron devueltas con observaciones, las cuales fueron subsanadas, dan-
do lugar a un nuevo ingreso. Con posterioridad, se present personalmente
informndosele que el motivo que impeda la toma de razn definitiva de Jos
ttulos era la circunstancia de que se haba detectado que el levantamiento
de tales embargos era apcrifo.
Plante acto su reclamo en el expediente 2307-9565 /88, Ja autoridad registral
le hizo saber que a la inscripcin definitiva de la escritura 189 se opone la
vigencia del embargo b) 63, nmero 12.925, contrariando lo informado por el
mismo organismo mediante certificados del 2/9/87y17 /12/87, y en cuanto a
la escritura 236 que debe inscribirse previamente su similar.
Sostiene que tales certificados guardan el carcter de instrumentos p-
blicos y que por lo tanto hacen plena fe de lo que en ellos se certifica, sin
atender a su causa o fuente, por lo que -afirma- deben inscribirse Jos actos
formalizados en base a los mismos.
30 JosE N1cow TA!'..A!ORAfW

En su criterio tanto esta decisin comt> la que desestim el recurso de

reconsideracin interpuesto son ilegtimas, no aplican la ley de fondo ni cum-
plen con los deberes y responsabilidades fijados por el dec.-ley 11.643 y su
dec. reglamentario 5479/65.
Pide, por consecuencia, que se ordene la inscripcin definitiva de las es-._::;;;_
crituraS 189 y 236, de fechas l l /9/87y23/12/87, respectivamente, ingresadas '; ;.
al Registro de la Propiedad bajo los nmeros 129.039y17.392, en el folio reai
matricula 42.229 del partido de La Plata
Il. Corrido el traslado de ley, se presenta a juicio la FJ.SCa!a de Estado q uie~,
sobre la base de defender la legitimidad de io:. actos administrativos ;:;.td.ca-
dos, solicita el rechazo de la demanda.
Sostiene-en sustancia- que, resultando falsos los levantamientos de
los embargos en cuestin, toda vez que no existan constancias de los oficios
respectivos, ni en el Departamento Archivo Tcnico ni en el Departamento
de Recepcin y Prioridades, el organismo coloc nota de prevencin y for-
mul la denuncia ante el Juzgado en lo Criminal N 2 Secretara N 4 del De-
partamento Judicial de La Plata, situacin que impidi la.aplicacin de la
doctrina que consagra la "inoponibilidad de lo no informado" en la certifica-
cin registra!, ya que sta se refiere a supuestos de error o negligencia en la
expedicin y no cuando se comprueba una maniobra dolosa tendiente a pro-
ducir la certificacin errnea.
Agrega que, aun admitiendo que el Registro de la Propiedad no puede
retractarse del contenido de las certificaciones que e:xpide, ello es a condi-
cin de que el requkente utilice dicha certificacin en tiempo y forma, lo que
en su criterio no ha acontecido en la especie, pues ambas escrituras ingresa-
ron tardamente, esto es, una vez vencido el plazo del art 5 del dec. ley 17.801,
feneciendo as la garanta registral que amparaba al demandante y recobran-
do vigenci<:. la prioridad comn que surge de la fecha ele !.J!P.Se".ltacin de
ambas escrituras, en virtud de lo cual los embargos en cuestn le son
oponibles.
IIl. Agregadas las actuaciones administrativas y la documentacin acom-
paada (nicas pruebas ofrecidas por ambas partes), as como los alegatos
de las mismas, la causa se halla en estado de ser resuelta, por lo que corres-
ponde plantear y votar la siguiente cuestin:
Es fundada la demanda'?
Votacin:
A la cuestin planteada, el seor Juez doctor Laborde dijo:
I. Del expediente administrativo remitido por la demandada y agregado
sin acumular, surgen documentadas las siguientes circunstancias tiles para
la decisin de la causa.
a) A raz de la solicitud de inscripcin definitiva de las escrituras 189 y 236
efectuada por el notario Ungaro, el Departamento Registraciones y Publici-
dad del Registro de la Propiedad detect que los asiento~ de los levantamien-
1

1 u. RESEP,VA o: PR.10R.1 DAD. EL LOQ\.'EO R.ec 1 STP~~L 31

tos de embargos referidos a los inmuebles en cuestin erm apcrifos. en vir-

tud de lo cual, junto a la denuncia formulada ante el Juzgado en lo Penal de
turno, se dispuso la c..n ..:.l2.::ii'. ce 2.q1..lU0s y 1:2. prevencin de la matrcula
1

42.229 del partido de La Plata por el trmino de tres meses a partir del 2/6/ 88
(v. fs. 1, 88/90, exp. cit.)
b) Con el propsito de instrumentar tales actos dicho profesional haba
socitado con fechas 219187y17I12/ 87 los respectivos certicados de domi-
nio, siendo expedido~ por el Registro bajo los nmos 290.501y449.105 li-
bres de todo gravamen, incluyendo los embargos N 12.925 del 12/11/87 y
84.209 del 12/8/ 87 en base a los levantamientos asentados con los N e) 31 N
89.907 y c) 32 N 89.908 (ambos de fecha 28 / 8/87; y fs. 2 y 17, exp. cit.)
c) Reclamada por el profesional la inscripcin correspondiente y, en su
defecto, la concesin de una nueva prrroga (fs. 98), el organismo dispuso el
6/9/88 otorgar prrroga sine die a las inscripciones provisorias de la docu-
mentacin relacionada con dicha matricula, a efectos de dar cumplimiento a
lo establecido en el art. 51 del dec. 54 79/ 63 (fs. 98 vta/99)
d ) fnterin se sucedieron nuevas presentaciones del profesional e infor-
mes de los departamentos tcnicos puntualizando que a la toma de razn
definitiva de las escrituras 189 y 236 se opone la vigencia del embargo b) 63
N 12.295 / 85 librado en autos "Banco de la Provincia de Buenos Aires el
Aprilia" (fs. 145 y sigs.).
e) Con fecha 17 /l/90 el Director Provincial del Registro de la Propiedad
resolvi no hacer lugar a Ja inscripcin defini!iva de las escrituras 189 y 236
autorizadas por el escribano Ungaro, otorgando a las mismas inscripcin
provisoria sine die (Res. N 1del17 /1/90; fs. 272/273)
t) Dicho profesionalinterpuso recurso de revocatoria contra la aludida
resolu.cin (fs. 281/282 i,rta.), el que fue rechazado por su similar de fecha
18/5/90, que mantuvo la inscripcin provisoria sine die de tales documentos.
En sus considerandos el Director del Registro destac que no corresponda
aplicar el principio de "inoponibilidad de lo no informado en la certificacin
registral" sostenido por aqul, pues no se planteaba en la especie un supues-
to de error o negligencia en tal expedic in sino de maniobra dolosa tendiente
a producir Ja certificacin errnea, hecho que, acorde a la funcin primordial
del Registro de brindar seguridad en el tr2.fico jurdico inmobiliario, obligaba
a Ja denuncia en sede penal y la sustanciacin del sumario administrativo
pertinentes.
II. El Registro de la Propiedad suministr los certificados 290.501y449. 105
(fs. 2 y 67, exp. adrn.) que sirvieron de base para la instrumentacin de las
escrituras cuya inscripcin definitiva se pretende.
Con ello se cumpli con los requisitos previstos en los arts. 5, 17 y eones.
del dec.-ley 17.801/68 y 22 y sigs. del dec.-ley 11.643/63.
En efecto. El art. 23 del primer ordenamiento prescribe que: "... ningn
escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin,
constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin
 32 Jos~ N1col.As T1..!\ASORRELLI

tener al~ vista el titulo inscripto en el Registro, as corno certificacin expedi-

da a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de Jos
bienes. .. ".
A..f1ade el art 25 que" ... expedida una certificacin de las comprendidas
en los artculos anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondien-
te, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia
ms el del plazo a que se refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de .
las certificaciones anteriores que en dicho periodo h ubiere despachado ... ".
Finalment-;, el &rt 17 establece que:" ... inscripto o anotado un documen-
to, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin... ".
La transcripcin efectuada permite apreciar el funcionamiento del siste-
ma registra! en lo que interesa para el caso. La expedicin de un certificado
implica una anotacin preventiva en favor de quien-en el plaio que la pro-
pia legislacin establece- solicite la inscripcin del documento para el que
lo ha requerido.
III. Corno esta Corte decidi en causa en que se debati una cuestin
especficamente anloga (B. 51.908, "RodriguezRico", sent. 21 / 5/91), lainfor-
macin as brindada por el Registro en tomo a la situacin jurdica del in-
mueble es mantenida durante el perodo de validez de dicho certificado, a
condicin de que el documento sea ingresado en el plazo de 45 das fijado
por el art 5 y que el mismo se autorice dentro del plazo de validez de aqul.
Carece' as de ~stento -agrego aqu-, la alegacin del actor acerca de
que dicho tmno debe computarse desde el otorgamiento de la escritura.
Pues bien. Incumplidas tales exigencias-recuerdo asimismo--, la reser-
va de prioridad concluye, resultando de aplicacin el art. 19 que al establecer
que la "...pr:i.';,::;.:!a d ~r:~ :k~ o ms inscripciones- o anotaciones relativas al
mismo irunueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asig-
nado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40 ..:, con-
sagra el conocido principio prior in tempore potior in jure.
rv. Se desprende de lo dicho que la escritura N 189 autorizada por el
escribano Ungaro ingres al Registro una vez vencido el plazo establecido
por el mencionado art. 5.
En-efecto. El certificado correspondiente se expidi el da 2/9 /87 en tanto
que la escritura ingres el da 6/5/88, o sea vencido el plazo de 45 das que
:; dispone aquella norma No empece lo que sostiene el actor sobre la fecha de
~~
su presentacin inicial (15/ 10/87), ya que ~orno el propio actor lo admite
~
:;:
t~
en la demanda- debi subsanar observaciones del Registro terendo lugar
:..~
un nuevo ingreso en aquella fecha (fs. 2 exp. adm.).
:-.
iit; La circunstancia apuntada -de suyo esencial- hizo fenecer la garanta

~ registral que amparaba al accionante, recobrando vigencia--como ya d..ije-

~ la prioridad comn que surge de la fecha de presentacin y, en consecuencia,
r le es oponible el embargo b) 63N12.925 ingresado al Registro el dia 12111/ 87
~ (fs. 27, exp. adm.)

i
1. y
 LA R.E5ER.VA DE PRIORIDAD. EL BLOQl,I EO R EG l5TRAL 33

En situacin similar se encuentra el nrnite relacionado con la escritura

N 236-inscripcin definitiva supeditada a la anterior-, desde que el certi-
fi cado se expidi el 17 /12/87 y dicha escritura el 2111 / 88, asimismo vencido
dicho plazo legal, en virtud de lo cual le es oponible el embargo b) 66 N
84.209 ingresado al Registro el 12 /8/87 (fs. 28, exp. adm.).
V. Tales razones sellan Ja suelte adversa de la demanda. No obstan te, cabe
aadir que las impugnaciones que dirige el actor acerca de que la demanda-
da no ha probado la falsedad del lr:>vantamiento de los embargos c) 31yc)32
y, en todo caso, que tal maniobra dolosa no debiera afectar su buena fe, no
enervan la validez del procedirrento llevado a cabo por el Registro.
El art. 54 inc "f" del dec. reglamentario 5479 /65 atribuye a la Direccin
del Registro la facultad de disponer de oficio la correccin de los asientos y la
reposicin de las constancias destruidas o deterioradas, teniendo a la vista la
documentacin necesaria a esos efectos.
A Ja luz de taJ disposicin, considero que le asiste razn a Ja Fiscala de
Estado cuando defiende el procedimiento seguido en la especie por la a uto -
ridad registral, en tanto de haber procedido a la inscripcin definitiva de las
escrituras en cuestin -como pretende el demandante- incumplira una
de sus funciones primordiales, esto es, aportar autenticidad, legalidad y esta-
bilidad a las relaciones jurdicas de los particulares.
Sentado ello, la comprobacin por el Registro de la inexistencia de los
oficios correspondientes as como de asiento alguno en sus departamentos
tcnicos y, por ende, de que la informacin que brind mediante Jos certifi -
cados N 290.501yN449.105 haba sido objeto de una maniobra dolosa por
la que se levantaron falsamente Jos embargos a travs de los vuelcos c) 31 y c )
32, se revela idnea para determinar la situacin registra! operada y, por tz...-:
to, la queja en taJ sentido tambin debe ser desestimada.
VI. En mrito a lo expuesto, juzgo que los actos administrativos impugna-
dos resultan legtimos y que, por consecuencia, debe rechazarse la demanda
promovida.
Voto por la negativa. Costas por su orden (art. 17, C.P.CA.).
Los seores jueces doctores Mercader, Negri, Pisano y Ghione, por los
fundamentos expuestos por el seor Juez doctor Laborde, votaron tambin
por la negativa.
Con lo que termin el acuerdo, dictndose la siguient e
Sentencia:
Por los fundamentos expuestos en el acuerdo que antecede, se rechaza la
demanda interpuesta. Costas por su orden (art. 17, C.P.C.A.).
Reglanse los honorarios del letrado de la parte actora, doctor N stor
Gabriel Scazzola, en la suma de pesos. .. (arts. 9, 10, 14, 15, 16, 21, 23 2 parte,
26, 28 inc. Ma", y 54 del dec.-Iey 8904/ 77), cantidad a fa que deber adicio;,a;se
el 10% (ley 8455). Regstrese y notifquese.
 '\''':"''

34 JosE N1co!s TARA&OR.RELu

15 TER) PACTOS SOBRE EL DERECHO DE PRlORIDAD

Como se viene sosteniendo Ja regla es que prevalece el documento regis-

trado con anterioridad, aunque la fecha de su otorgamiento sea posterior a la
del segundo documento que se intenta inscribir.
En efecto de acuerdo con el art. 17: Inscripto o anotado un documento,
no podr registrarse otro. de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere
instrumentado durante el plazo devigencia de la certificacin a que se refie-
ren los arts. 2.2 y concordantes y se lo presente dentro del plazo estab!ecido
en el art. 5 o, si se trata de una hipoteca dentro del plazo fijado por el art.
3137 del Cd. Civil (44).
Adems reza el art.19 primera parte dela ley 17 .801 que la prioridad en-
tre dos o ms inscripciones relativas a un mismo inmueble se establece por la
fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos.
Sin embargo, los interesados pueden sustraerse voluntariamente al prin-
cipio de la prioridad, expresando en fc;>rma precisa y clara otro orden de pre-
lacin para sus derechos o compartiendo la prioridad o autorizando que sta
sea compartida (art. 19 segunda parte de la ley 17 .801). Y con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prio-
ridad deber resultar de los mismos (doc. legal del mismo artculo).
Como no est en juego el orden pblico, es posible celebrar pactos de
esta clase como ocurrira por ejemplo con un acreedor hipotecario que acep-
ta compartir la prioridad con otro posterior (coparticipacin de rango); o di-
rectamente le cede a este ltimo su lugar (cesin de rango); o uno que tenga
un rango rns fuerte lo cambia por otro menos preferente (permuta de ran-
go) (45}.
Adems exponen Papao, Kiper, Dillon y Cau~... t: (.;,G) y_uc ci c:..-rt. 3135
modificado por la ley 17.711 que prev la nocin de rango y de su reserva,
destacan que por la redaccin dada al art. 19 de fa ley 17.801 se ampla consi-
derablemente el marco de actuacin de la autonoma privada prevista por
aquella norma.

15 A) Utilizacin del certificado por otro escribano

En un dictamen notarial publicado en la Revista Notarial del Colegio de

Escribanos de la Pea de Bs.As.. se sostiene que en el supuesto que un escri-
bano autorice alguna de las escrituras a que se refiere el art 23 de la ley 17.801
(transmisin, constitucin, modificacin, o cesin de derechos reales sobre
inmuebles), utilizando para ello certificado registral solicitado por escribano

(44) AREAN, BEATRJZ, ob. cit., p. 714.

(45) Fuente: AREAN, BEATRIZ, Curso de Derechos Reales, quien cita los ejemplos
transcriptos, en la p. 714.
~ (46) p APA!/O K!PER D1U.ONWUSSE, Derechos Reales' T0 rn. (1990)' Depalma, ps. 253 y254.
1J
;
~
'.
" .
!

u. R..ssEP.vA DE P~_10P.1DAD. El BL0Q11rn REGISTR.>.L 35

que acta en otro registro notarial, tal escriwra carecer de la proteccin que
segn Ja ley resulta de la certificacin. La falta de proteccin podra ser alega-
da por ttrctros ::,:e;es2dos, ~u'.er:es po::;,:i2.; pla::ite<U la lnoponibi!idad de !a
escritura otorgada de esa manera (4 7).
Tanto el escribano que cede el certificado como el que lo utiliza, asumen
la responsal;>ilidad civil y disciplinaria que de tal hecho podra resultar (48).
Sin ernbaigo extraernos de la jurisprudencia que la nueva ley registra!
17.801 no ha establecido como requisito de validez o de oponibilidad del cer-
tificado del registro de la propiedad inmueble en que se consigna el estado
jurdico de los bienes y de las personas, con reserva de prioridad indirecta,
que deba ser solicitado por el mismo funcionario o escribano que el que en
definitiva autorice la escritura a inscribir (CNCiv., Sala C, agosto 11de1970,
ED, 34-526) (49).

16) LA FE REGISTRAL

Nos ensea Yillaro (50) que en un sentido riguroso la fe pblica registra!

1 es la presuncin de que los asientos registrales son ntegros y exactos, es de-
cir, concuerdan con la realidad extrarregistral en cuanto a la existencia, ex-
tensin y plenitud de los derechos registrados.
Esta presuncin constituye al decir de Haca Sastre -citado poi Villa-
ro (51)- una "ficcin de veracidad" establecida en los sistemas regiscrales
para proteger a los terceros que adquieran confiados en las constancias del
registro, y mantenerlos en su adquisicin, dentro de ciertas circunstancias,
aun cuando esas constancias ne ~oincidan con l.a realidad. Por supuesto que
se trata en todos los casos de rerceros adquirentes de buena fe.
El tercero que contrata lo hace tomando como base y apoyado en la cer-
tificacin y, en definitiva, la fe pbJica se desplaza al contendido de stas.

(47) Dictamen (617/70) pub. Rev. Notarial del Colegio de Escribanos de la Pcia. de Bs.
A:.., N 791, 1970, p.1234.
(48) Dictamen (617/70) Rev. Notarial Coleg. Escribanos Pea. Bs.As., N 791, 1970, p.
1234. .
(49) El Derecho en Disco LsPr - (C) 1998 Albremtica S.A.
(50) V1u..1Ro, FruPE P., op. cit .. p. 108.
(51) V11.1.ARO, FELIPE PEDRO, ob. cit., p. 108.
t
1 CIERRE REGISTRAL

y MEDIDAS
!
1
)
CAUTELARES
''

L
 h EM&AR.GO VER.SUS EL BLOQ1JEO R:GISTR.'.L 37

17) fa EMB.A.JlGO VERSUS EL BLOQUEO REGISTRAL

(FUNCIONES DEL EMBARGO)

Este instituto jurdico al cual se le aplican las normas del derecho proce-
sal, registra! y de fondo, identificado en el derecho procesal como una medi-
da cautelar decretada judicialmente para asegurar de antemano e! resultado
de un proceso, y que consiste en la indisponibildad relativa de determina-
dos bienes.

Fun ciones del embargo

El embarg_o es la afectacin, por orden judicial, de determinados bienes,
a fin de individualizarlos y conservarlos mientras tramite el juicio. cumple
distintas funciones en el proceso: a) Preventivo: con finalidad (art. 209 del
C.P.BA.); b) ejecutorio, como presupuesto necesario para proceder a la eje-
cucin forzada y subasta de Jos bienes en el proceso de ejecucin de senten-
cia (art. 500 del C.P.BA.); c) ejecutivo, asegurando bienes del demandado para
no frustrar el cumplimient8 :'.:: l::. ::e:ltc.:::cia de remate (art. 529 del
C.P.BA:) (52).
Entonces de acuerdo con la funcin, con sus efectos y con el ttulo o cau-
sa que le sirve de base, podemos clasificar el embargo en preventivo, ejecuti-
vo y ejecutorio (53).
Siguiendo en este tema a los autores Nuta, Rotondaro y Prsperi (54), los
clasifican del siguiente modo:

a) Em bargo preventivo

Es una medida cautelar que tiende a asegurar el cumplimiento de una

eventual sentencia condenatoria, con mir:as al proceso de ejecucin de la

(52) FENocHIETTO, BERNAL G.sno, P1cN1, Cod. Proc. CyC. Prov. Bs.As., Ed. La Rocca, 1986,
p. 209.
(53) Ver art. 214 del Cd. Proc. Nac. y su homnimo art 214 del Cd. Proc. Pea. de Bs.
As. que en su parte pertinente dice: ... el embargado deber abstenerse de cuaJquier acto
respect o de los bienes objeto de la medida, que pudiere causar la disminucin de la garan-
tia del crdito, bajo apercibimiento de las sanciones penales que correspondieren.
(54) Nl.l>., RoroND>.Ro y PP.SPERI, Medidas Caucelares y Bloqueo Regiscro.l, Ed. La. Ro cea,
1989, ps. 41/43.
 38 Jos!'. N 1cow TARAWR.PJLLI

misma, individualizndo a ese fin el bien sobre el cual recae y el monto del
crdito. El embargo preventivo stricto sensu o propiamente dicho requiere la
acreditacin de los clsicos presupuestos rituales, a saber: verosimilitud del
derecho invocado, peligro en la demora y contracautela.

b) Embargo ejecutivo

Es una.r;nedida cautelar dictada en un proceso de ejecucin ya declarado .

admisible, en virtud de un ttulo que rene determinados requisitos enume-
rados en la ley; que tiende asegurar el cumplimiento de una eventual senten-
cia de trance y 1.:::matc, individualizndo a ese fin el ien sobre el que rec;:ic y
el monto del crdito. En el embargo ejecutivo (recordemos que genricamente
es embargo preventivo), las cuestiones sobre la verosimilitud del derecho y
peligro en la demora estn superados por la existencia del ttulo ejecutivo (ej.
cheque, pagar, etc.).
Ahora bien, es necesario puntualizar que el embargo ejecutivo se con-
vierte de oficio en ejecutorio, en la oportunidad de dictarse la sentencia en el
proceso ejecutivo (vgr. proceso de ejecucin de honorarios, ejecucin de sen-
tencia, etc.). Por ello sostenemos la doctrina de su transformacin en forma
automtica y de pleno derecho sin necesidad de declaracin judicial al
efecto.
~ Evidentemente ya sea en uno o en otro caso la transformacin debe ser
~
~ publicitada registralmente para la oponibilidad de sus efectos respecto de
~
\:!,
~
terceros.
1
e
:~
e) Embargo ejecutorio
~
::t
] Es una medida judicial dictada directamente o por conversin de alguno
~!

;o
de los anterires (embargo preventivo stricto sensu o embar~o ejecutivo}, en
1
~
l-etapa de ejecucin de sentencia o cumplimiento del<:. d.:: !:::r.c;; y remate,
:
que tiene por fin inmediato el desapoderarnien~o o expropiacin procesal
~ del bien, con miras al cobro del crdito determinado en la sentencia Es decir
~~

~ que este tipo de embargo no es una medida cautelar, sino un acto jurisdiccio-
~ nal de desapoderamiento.
~
~~
~
! 18) EL EMBARGO. DISPONIBIUDAD E INDISPONIBillDAD
7
Los arts. 1174 y 1179 del Cd. Civil permiten la enajenacin de bienes
.1 embargados, pues no padecen de una indisponibilidad absoluta, a condicin
"!
siempre de que se declare la existencia del embargo. En estos casos la medida
~ recae sobre el precio de la venta que ocupa jurdicamente su 1ugat. Conforme
~

/
a ello cobra relevancia el tema de la indisponibilidad del bien embargado,
distinguindose la especie o clase de embargo de que se trata
b}
De acuerdo a lo previsto por los arts. 1174 y 1179 del Cd. Civil frente al
embargo preventivo (stricto se nsu o ejecutivo), desde la ptica jurdica el deu-
dor se encuentra facultado para realizar todo tipo de actos de disposicin y
,.
~Q
.) .

1 administracin en relacin con el bien embargado: enajenarlo (venderlo,

donarlo), darlos en locacin, constituir derecho real accesorio de garanta
:J (hipoteca) , etc .. cum!'.Jliendo con lo previsto en el art. 1174 del Cdigo Ci"vi!,

1 haciendo conocer la medida cautelar al otro contratante.

El embargo ejecutorio, a diferencia del preventivo, aiecta la ctisponibili
dad del bien. El Juez, iniciado el proceso de subasta ha ordenado el desapo
deramiento de la cosa.

Afman Nuta, Rotondaro y Prsperi (55) que ello implica que a partir de
dicho momento la cosa queda a disposicin del Tribunal. El titular dominial
es reemplazado en su capacidad volitiva negocia! por los efectos del proceso
de venta forzosa, en el cual el juzgador dispondr de la misma, a travs de les
mecanismos de ley, para lograr el precio que se afectar a1 pago de los crdi
tos reconocidos en el juicio. El titular dominial est al margen. Su voluntad
no cuenta; la misma fue reemplazada por la potestad jurisdiccional.
De all que la subasta judicial es U.Il acto de expropiacin jurisdiccional
{decretado por propio imperio o potestad jurisdiccional) , mediante el cual se
persigue la transformacin en dinero de la cosa rematad a, por orden judicial
y por medio de un martillero que acta como delegado del juez.
A nuestro entender para disponer del bien gravado mediante un embar-
go preventivo o ejecutivo no se necesita autorizacin judicial, slo debe cum-
plirse con Jo previsto en los arts. 1174 y 1179 del Cd. Civil, denunciando la
existencia del embargo.
'
De esta manera se concluye que la anotacin o toma de razn de Ja trans-
formacin del embargo en ejecutorio no retrotrae sus efectos a la primera
iu;:.<.:1 ipcin, sino que los mismos se contarn a partir de su inscripcin, ;1 "'~
todos los casos estarn sujetos a Jos principios bsicos del bloqueo registral.
Ello no puede ser de otra manera en razn de que la inscripcin del embargo
ejecutorio (acto jurisdiccional de desapoderamiento) slo tendr efectos de
oponibUidad a terceros como tal a partir del da de su inscripcin. Nunca
puede retrotraerse sus efectos al momento de la toma de razn de una medi-
da diferente, con efectos distintos, cual es el embargo preventivo (medida
cautelar).

19) EL EMBARGO Y EL BLOQUEO REGISTRAL

Con referencia a los embargos inscriptos con anterioridad a la expedi-
cin del certificado de dominio con reserva de prioridad, cabe afumar Ja ne-
cesidad jurdica de distinguir la clase o especie de embargo que se trate, de
acuerdo a Ja clasificacin tratada ut supra, con el objeto o fin de establecer Ja
posibilidad jurdica o no de disponer del bien gravado.

(SS) NITTA y otros, ob. cit., p. S l.

~~~5=~~
""~~, 1

JosE N1cow T~oRRELLJ

40
..
Supu esto de embargo preventivo: En este caso, de la medida cautelar (em-
bargo preventivo o ejecutivo), el bien es disponible, cumplindose con los
recaudos prescriptos por Jos arts. 1174 /79 del Cdigo Civil
Hay que reconocer que las cosas embargadas, no estn fuera del comer-
cio, sino que responden a situaciones particulares, en las que no se excluyen
la posibilidad de contratar. Pero bien entendido que el contrato tiene que
celebra.rse por parte del propietario de la cosa de buena fe, o sea declarando
que la cosa se encuentra embargada, pues en caso contrario incurrira en
estelionato, con la responsabilidad que Je asigna el art. 1178 del Cd. Civil.
Las cosas embargadas pueden ser objeto de un contrato, pero ste -se-
gn reiterada jurisprudencia- ser in oponible al embargante (CNCiv., Sala
E, 19/2/82, La Ley, 1982-C, 282; SC Buenos Aires, 19/12/61, La Ley, 106-295,
CApel. Civ. yCom., Sala Il, 24/B/65, La.Ley; 120-571), quien puede actuar con
respecto de la cosa como si no hubiera salido del patrimonio del deudor
(CNCiv., Sala E, 19/282, La Ley. 1982-C, 282, Llambas, Obligaciones, y N 395,
p. 473, nota 13). Se trata de un caso de indisponibilidad relativa, en el cual se
establecen lmites al poder de disposicin del propietario, pero nicamente
en la medida que sea necesaria para proteger el derecho del embargante
(Guaglianone, Aquiles H., La cesin del crdito embargado, Bs.As., 1962, p.
15) (56).
Ahora bien, cabe preguntarse: si el comprador de un inmueble embar-
gado por una suma determinada, que deposita en pago el importe a que as-
ciende el embrugo, puede obtener el levantamiento de la medida precautoria
o sta debe subsistir por todas las consecuencias de la ejecucin que se trans-
miten al sucesor pamcular7
La respuesta a esta pregunta fue obtenida mediante la sentencia plenaria
de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, de fecha 10 de octu-
bre de isa:;, resCJlviendo en autos: "Bco. de Italia y Ro de la Plata c/ Corbeira
Rey Teresas I ejecutivo", que: "El comprador de un inmueble embargado por
una suma determinada, que deposita en pago el importe a que asciende el
embargo, puede obtener el levantamiento de la medida precautoria".
Adems las Cmaras de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Primera
Circunscripcin Judicial de laPcia. de Crdoba, in re: "Za.pala, Hugo Csar c/
Erio, Salvador Moretto si ordinario", resolvi mediante plenario N13: "Am-
rito del resultado del Acuerdo que antecede, y por mayora..: Declarar que
el adquirente de un bien embargado que toma a su carg el gravamen que
consta en un registro pblico, slo responde por el valor nominal del mis-
mo que resulta del informe registra!... ".
Se trataba de un caso da un adquirente de un bien embargado que toma
a su cargo el gravamen que consta en un registro pblico y la pregunta era, si
deba responder hasta el valor nominal del mismo o hasta el monto actuali-
zado de l, con ms sus intereses y accesorios de ley.

(56) BEl.UJSCJOZINONI, Cdigo Civil Comentada, Ed. Astrea, 1990, t" 5, p. 802.
r
EL EM&ARCO VER.Sus EL BLOQ1JEO REcrsTR-A.L 41

La Cma.ra de f.pelacin en lo Civil y Comercial, de Ro Cuarto, en fecha

23/ l l /83, in re: "Tenaglia, Carlos O. el Zulema Martina Arias de Barosco y
Vvenceslaa Francisca Lucero D.P.VE. . we:tz.n~e s.t..:to bter!ocutorio N 241 ,
-1 resolvi declarar que: "El embargo slo podr ser sustituido y cancelado me-
diante depsito judicial del importe que resulta del informe registral, debida-
mente actualizado enfu.ncin de los ndices de precios al consu.midor(costo de
vida) en la ciudad de Crdoba, correspondiente a los meses inmediatos ante-
riores a la fecha de la inscripri611 r1:::g:::ral y a la del depsito judicial sustituti-
vo... ".
A su vez Ja C.S.J .N. in re: "Nielsen Guillermo el Tilli Maza Angel C. y otra",
de fecha agosto 5 de 1986, sent referente al tema que nos ocupa la siguiente
doctrina judicial: "No puede invocar agravios de carcter constitucional con-
tra la resolucin que hizo lugar al pedido de levantamiento de embargo for-
mulado por el tercero adquirente del inmueble gravado que deposit en pago
el importe nominal consignado en Ja traba, el ejecutante que omiti durante
siete meses ampliar el embargo con la comunicacin al Registro de que la
condena era por un monto sujeto a reajuste por depreciacin monetaria, a
pesar de haber podido hacerlo" (57).

19 A) Crtica a estos precedentes jurisprudenciales

Como generalmente sucede en Jos problemas jurdicos, se enfrentan en
contraposicin dos intereses o bienes en disputa, de cuyas resultas uno de
ellos debe necesariamente prevalecer sobre el otro.

1
1
Pc;ir un lado nos encontramos con el inters del adquirente -supuesta-
mente de buena fe- de un inmueble embargado por una suma determinada
y, por el otro, con el derecho del ;:i rrPpdor embargante cuyo inte~s insatisfe-
cho puede ser superior a la suma por ia cual se inscribi el embargo.
En sntesis se trata de analizar el conflicto de intereses entre: a) el valor
regularidad y facilidad del trfico jurdico inmobiliario (arts. 1174, 1179,
2336/38 del Cd. Civil) (comprador'del bien embargado) y, b) el valor seguri-
dad de los derechos que han obtenido tutela judicial (acreedor embargante).
El embargo implica individualizar un bien determinado para afectarlo al
pago de un crdito en virtud del cual se ha trabado. La indisponibilidad que
comporta el embargo es slo relativa, toda vez que la cosa gravada por el
embargo puede ser objeto de Jos contratos (conf. arts. 1174 del Cd. Civil),
declarndose la existencia del mismo (art. 1179 del Cd. cit), disponiendo
expresamente el primero de estos artculos: ... salvo el deber de satisfacer el
perjuicio que el contrato resultare a terceros''.
Significa ello, que la indisponibilidad para su enajenacin no es absoluta,
pues las cosas embargadas no son extra commercium (conf. arg. arts. 2336,
2337 y 2338 del Cd. Civil). Sin embargo entendemos que la enajenacin sien-
do vlida entre los celebrantes del acto, es in oponible al embargante, quien

(57) Cit. por Nu-u1, ROToNDARoyPRSPERI, ob. cit, p.111.

 42 Jost N1cow TAR.ASOR.EULLI

se encuentra facultado para desconocer la transmisin realizada cuando ella

Je cause un perjuicio a sus intereses patrimoniales.
El embargante puede desconocer la transmisin y considerar al bien como
existente en el patrimonio del embargado, tal como si el acto no se hubiese
realizado, y consiguientemente entender que el embargo subsiste mientras
no sea desinteresado en la totalidad del derecho, cuya proteccin se asegur
mediante la cautela (conf. Spota, AG., "Efectos del embargo frente al tercer
adquirente de la cosa embargada", JA, 1956-II-110) (58).
El embargo afecta a la cosa en s misma y se tninsr.rJti:! con ella, de manera
tal que si a pesar del acreedor, la cosa se enajena sera siempre con el grava-
men constituido en beneficio del acreedor embargante, pudiendo darse la
situacin de que medie autorizacin judicial para la venta. y en virtud de la
subrogacin real que se producira, el embargo se traslada sobre el precio de
la venta.
;~

~ Los embargos se anotan en el Registro inmobiliario por el capital recla-

, mado, con ms la suma que se fija "prima facieh para responder provisoria-
mente para intereses y costas, de lo cual se infiere que el crdito y el embargo
:
anotado quedan supeditados en cuanto a su cuantificacin definitiva (por
.,,'.!
capital ms accesorios intereses y costas) a la liquidacin definitiva, de all.
que los accesorios se determinan y anotan provisoriamente, conocindolo
~~
ll
de antemano el adquirente de la cosa embargada. por los efectos publicita-
~ rios que produce el registro.
::i
El levantamiento del embargo mediante depsito en pago del importe
~
t.j
del capital, ms la -suma provisoria por intereses y costas (as anotada en el
registro), no debe ser ordenado de modo automtico, sino que dicho pedido
~ debe sustandarse con el embargante, toda vez que no se trata de un pedido

!
~
. de levantamiento solicitado por el deudor propietario de la cosa embargada,
sino de una sustitucin del objeto del embargo sobre el dim:ro depositado.
En suma, si el deudor embargado no dispona del inmueble gra-vado, di-
cho bien cubra perfectamente la totalidad del credito y, en sentido contrario

1
1'l
i
disponiendo del bien embargado adquirido por un tercero de buena fe, slo
responde con ese bien (gravado) por la suma anotada en el registro inmobi-
liario, con lo cual se causa perjuicio a los intereses patrimoniales del acreedor
embargante, violndose la igualdad ante la ley, creando situaciones discrirni-
1 natori~ y por ende conculcando el derecho de propiedad.
~
"" 20) EMBARGO EJECUTORIO
ti
~ Tratndose rlel embargo ejecutorio, debe considerarse como acto juris-
1
~
diccional de desapoderamiento, por lo tanto el bien es indisponible absolu-
tamente, salvo expresa autorizacin judicial al efecto.
1

1 1

1 (58) Voto del Sr. Juez Dr. Caviglione Fraga, in re: "Bco. de Italia y Ro de la Plata e/
Corbeira Rey, Teresa si ejecutivo", sentencia plenaria de Ja Cmara Nacional de Apelacio-
nes en lo Comercial, de Ja Capital Federal de fecha 10/ 10/83.
1

j
l EL EMSARGO VER.su s EL B LoQyto RE GIST!V.l

El embargo ejecutorio se decr"eta en el rrrnite de cumplimiento de una

sentencia ejecutoria. Tanto el embargo preventivo como el ejecurivo pueden
transformarse en ejecutorio, una vez oue se reconozca el derecho del actor
mediante el pronunciamiento de la se~tencia definitiva en el juicio de cono-
cimiento ante el incumplimiento de dicha sentencia, o cuando debe cum-
plirse la sentencia que manda llevar adelante la ejecud6n ~n1a sentencia de
trance y remate.
En el proceso de ejecucin de sentencia, el embargo es un trm!~;: !nelu-
dible; constituye un acto necesario del proceso, de coriJormidad con la natu-
raleza de la ejecucin procesal forzada.
De all, que el embargo preventivo como el ejecutivo transformados en
ejecutorio, una vez que reconozca el derecho del acreedor (actor) mediante
el pronunciamiento de la sentencia definitiva en el juicio de conocimiento se
promueve la ejecucin de sentencia, o cuando debe cumplirse Ja sentencia
que manda llevar adelante Ja ejecucin en Ja sentencia de trance y remate,
produce el desapoderamiento e indisponibilidad absoluta del bien {con su
anotacin en el registro de Ja propiedad produce efectos contra terceros es
decir "erga omnes") .
El auto que decreta Ja venta del inmueble embargado (embargo ejecuto-
rio) en pblica subasta judicial, conforme su naturaleza jurdica constituye
un acto jurisdiccional de expropiacin decretada por "propio imperio" del
juez de Ja causa, tendiente mediante 12 venta en pblica subasta a transfor-
mar Ja cosa en dinero a fin de satisfacer el crdito del acreedor (recurdese
Jos efectos que producen la publicacin de edictos frente a terceros).
.n tal sentido cabe recordar que la subasta judicial posee su propio siste-
11 ma de publicidad, es decir mediante Ja publicacin de los edictos (art. 566
del C.P.N. y su conc. art. 574 del C.P.C.C.BsAs.) (59).

21 ) CLASiFJCACIN DEL B!DQUEO REGJSTRAL

El bloqueo registra! se clasifica de la siguiente manera: a) relacionado con

el plazo, que a su vez se bifurca en plazo "cierto" o "incierto" y, b) relacionado
con el inters del acreedor, que se subdivide en inters "absoluto" y "relativo".

a) con plazo cierto

Bloqueo registra!
{
b) con plazo incierto

a) con inters del acreedor absoluto

Bloqu'o cegistral {
b) con inters del acreedor relativo

(59) TAMBORRELLI, Jos~ N1coi.As, l.A Subasra Judicial, pub. diario La Ley, jueves 29 de di-
ciembre de 1994, p. 4.
 , .. .:
-.. .

44 Jos! N1 cow TARA&ORRHLI

22) BLOQUEO REGISTRA.L

Una vez expedido un certificado por el registro de la propiedad inmueble
con reserva de prioridad, el ente registral debe condicionar el acceso de cual-
quier medida cautelar (ej. embargo) por los plazos mximos previstos en la
ley 17.801, es decir, trmino de vigencia o validez del certificado (que ser de
15, 25 o 30 das segn se trate respectivamente de documentos autorizados
por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento
del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito de la
provincia o Capital Federal, art. 24), ms el plazo de 45 das para Ja toma de
razn o anotacin de la escritura pblica en este c::::iso mediante la cual se
. transmite el dominio o se enajena el inmueble (arg. art. 5ley17.801, segn
art. 2 de la ley 20.089).

23) Pl:Azo INC!ERTO

Conforme el criterio sustentado por Nuta, Rotondaro y Prsperi (60), el
descript o es el plazo m.Jmo incierto, dado que tanto los terceros como el
registro desconocen hasta el momento del ingreso del documento, sise cum-
., plieron Jos plazos de ley, y por lo tanto si se conserva o no la reserva de prio-
ridad.

24) P1AZO CIERI'O

De ello se sigue que el plazo se transforma en cierto con el ingreso del
documento al reg:stro de la propiedad, constituyendo el ingreso del docu-
mento una condicin, que lo transforma en plazo cierto.
Es decir que si el acto jUrdico se otorg e instnm~enta estando vigente el
certificado. y se inscribi dentro de los 45 dfas de su instrumentacin, todas
las medidas cautelares anotadas condicionalmente, se deben levantar de ofi-
cio.
Ello sucede de esta manera pues la reserva de prioridad del adquirente
rige desde la fecha de expedicin de la certificacin. Es decir que si el acto se
hubiera otorgado o inscripto fuera de los plazos mencionados, o no se hubiere
otorgado o instrumentado el acto de enajenacin, las medidas cautelares
quedai;i anotadas definitivamente. 1
~

i
25) BLOQUEO ABSOUTTO Y REIATIVO
Seguimos aqu Ja doctrina sustentada por Nuta y Rotondaro al clasificar
el bloqueo en relativo o absoluto (61). En efecto, dicen los autores, que pro-
ducido el bloqueo como consecuencia de la expedicin de un certificado con
li
..t

(60) N1..m . RoroNDARO y PllsPERJ, op. cit., p. 75 ~

(61) NvrA, RaroNoARo y PROSPERI, ob. cit., ps. 75/77.

1
f!l . 1 -
 EL EM&AR.GO VERSUS EL BLOQYO R.EG ISTR.AL 45

reserva de prioridad, los registros deben dejar constancias de la misma en los

folios resp~ctivos. Afirman que existe una interpretacin errnea de las leyes
registrales al entender que expedida una certificacin con reserva de priori-
dad para un negocio jurdico determinado, ste queda totalmente protegido
por la misma, resultando inatacable por cualquier acreedor con inters leg-
timo.
La ley registra! obliga a dejar constancia de las certificaciones expedidas
en el folio respectivo (art. 25, J'ey 17.801, reglamentado por el art. 6J dP-1 de-
creto 2080/ 80) prescribiendo que en el asiento de reserva de prioridad debe-
r contener como mnimo: fecha y nmero del certicado; individualizacin
del solicitante; nmero de registro notarial; jurisdiccin; acto para el que se
solicita la certificacin o negocio jurdico de que se trata.
Esta ir1dividualizacin de datos son suministrad os por el Registro al em-
bargante cuando se produce la anotacin -o inscripcin condicional de la
medida cautelar. Ello permite al acreedor embargante peticionar en sede ju-
dicial, independientemente del embargo trabado sobre la cosa inmueble en
el Registro de Ja Propiedad, un e.mbargo sobre el precio a percibir por el ven-
dedor en el momento del acto de escrituracin a favo r.
Ahora bien, de presentarse ante el notario el embargante con un oficio
judicial, en Ja oportunidad del acto de escrituracin, el notario por orden del
juez, deber retener el importe del precio fijado en la rogatoria, debiendo
depositarlo a la orden del juzgado embargante. De llegar el embargante en
fecha posterior a la suscripcin de la escritura traslativa del dominio, deviene
inoperante el embargo sobre el precio de venta, y por ser condicional el em-
bargo sobre Ja cosa, de cumplirse los plazos de ley aludidos, procede su le-
vantamiento.
De eUo se inerc Ja diferencia que sirve de base para Ja clasicacin alu-
dida, en virtud de Ja facultad que le asiste al embargante de actuar cuando el
bloqueo es relativo, dado que an no se ha producido el otorgamiento del
acto.
De producirse la instrumentacin del acto de escrituracin el bloqueo
relativo se transforma en absoluto, y a partir de all ya nada puede hacer el
acreedor embargante fuera del Registro. Slo le cabe la remota posibilidad de
que los plazos legales no se cumplan, quedando inscripta definitivamente la
medida trabada en forma condicional.
Se define al bloqueo relativo como aquel que existe en el perodo com-
prendido entre la expedicin del certificado con reserva de prioridad y la ins-
trumentacin del acto respectivo, producindose el bloqueo absoluto en Ja
oportunidad de suscripcin de la escritura de dominio y su inscripcin den-
- tro de los plazos legales (45 das ms el plazo de certificacin segn su caso),
considerndose registrada con efecto retroactivo a la fecha de su instrumen-
tacin (art. 5ley17.801, segn ley 20.089, art. 2).
Esta clasicacin apunta al inters del acreedoi; embargante, quien en el
primer supuesto tiene un accionar relativo extrarregistral en tanto que en el
segundo supuesto no.
 46 Jost N1cow TARABOR.RELLI

Final.mente cabe puntualizar que la rca medida cautelar (embargo so-

bre el precio) con virtualidad de accin fuera del Registro es el embargo pre-
ventivo y por supuesto con monto determinado. Es de esta manera pues se
trata de una medida cautelar que persigue el precio de la cosa y no la cosa
misma.

25 A) Primero en el tiempo no indica mejor en el derecho frente a errores

registrales? Jurisprudencia.Antecedentes del caso
Se tn.t., de un caso en que el error existi por parte del Registro de la
Propiedad Inmueble, al no inscribir a su debido tiempo, el embargo trabado
con anterioridad al acto de inscripcin de la compraventa y librar un certifi-
cado sin constancia de dicho gravamen.
En tal sentido y referente a este caso concreto la jurisprudencia estable-
ci que: a) "...El registro de la Propiedad Inmueble por va de recali.ficacin u
otra, no puede anotar una compraventa en base a un certificado que se expi-
de con posterioridad a la anotacin de un gravamen, referente al bien objeto
de la venta. b) Si se hiciere Jugar a la inscripcin, pese al embargo, ello sera
violatorio del derecho del embargante y, por lo tanto, de las disposiciones de
fondo y forma que lo protegen. c) El error que consisti por parte dei Regis-
tro, fue no inscribir a su debido tiempo, el embargo trabado con anterioridad
al acto de inscripcin de la compraventa y librar un certificado sui constancia
de dicho gravamen. d) La omisin en el certificado del embargo trabado, im-
posibilit al actor adoptar las medidas necesarias para evitar menoscabos en
su patrimonio, debiendo estimarse que el error del Registro constituy la causa
en virtud de la cual,' el actor tuvo que afrontar el pago de lo adeudado, como
medida pan; poder conseguir la anotacin del..dominio del inmueble que
haba adquirido ..." {62). .:

25 B) Supuesto planteado del embargo trabado sobre el inmueble cuya

escrituracin se persigue
El caso fue planteado por Andorno y Marcolin de Ando~o (63) y dicen
que el problema a resolver, consiste en determinar si durante 'el plazo de vi-
.gencia de los certificados expedidos en los tmnos del art. 25:.ie la ley 17.801,
. como as durante el plazo de inscripcin de la escritwa (art. 5 de la ley 17 .801)
,,
~
o inclusive durante el plazo de inscripcin provisional a los fines de subsanar
f. vicios del documento (inc. b, art. 9 de la ley 17.801), se trabare un embargo
' sobre el inmueble cuya escrituracin se persigue a qui1i"corresponde dar
preferencia? al comprador, que recab oportunamente la expedicin del cer-
tificado de ley y obtuvo por esa va la reserva de prioridad? o al embargante
que, partiendo del presupuesto de que an no se consum la escrituracin o
su inscripcin registra!, en su carcter de acreedor pretende ejercer su poder

(62) Jurisprudencia, Rev. Notarial del Coleg. de Escribanos Pcia. de Bs; As., N 828,
p. 1300.
(63) .ANooRNO, LuJS O. y MAAcouN DE AJ.iooRNo, M., ob. cit., ps. ,42415.
 EL EMBARGO VE~ l.'S Et s~oQyEO REG:STfV. L 47

de agresin sobre el ininueble en cuestin, an inscripto a nombre de! deu-

dor? Las dos posturas han sido sostenidas entre nosotros.

25 i3.i j ?oscura de Garca. Co ni

Los citados autores refieren que Garca Coni participa de este ltimo cri-
terio al expresar que: "tampoco incurre la ley 17.810 en el exceso de la inde-
fensin de acreedores, ya que stos, por medio de Ja advertencia de los nego-
cios en trmite preescriturario (art. 25, ley 17.801) tienen la opnrtunidad de
impedir Ja consumacin del derecho rea.i que pueda perjudicarlos. Esta posi-
bilidad que se brinda a los acreedores (especialrnen te a Jos embargantes dili
gentes) es Ja contrapartida que los terceros tienen para equilibrar los despla-
zamientos potenciales de la reserva de prioridad indirecta", agregando a con-
tinuacin que "si bien el Registro no puede retractar;;e de sus certificaciones
ya agotadas, las mismas podrn ser revocadas hasta el momento de su utili-
zacin escrituraria" (64).

25 B.2) Postura de Carrillo, Luis O. Andomo y Marco/in de Andorno

Carrillo ha sostenido en nota aprobatoria a un fallo dictado con fecha
l /6/81, por el entonces juez de Primera Instancia en Jo Civil y Comercial de la
4 Nominacin de Rosario, en los autos: "Bco. Vaf Coop. Ltdo. c/ Peroni, V
y/o Tantuci, N. s/ juicio ejecutivo" (sentencia firme) , que "cualquier preten-
sin del acreedor del vendedor de afectar el bloqueo registraJ resultara com-
pletamente desubicada frente al texto de los arts. 25 de Ja ley nacionaJ 17.801
y 42 de Ja ley registraJ provincial N 6435 (de la Pea. de Santa Fe). pues el
certificado registral posee vigencia temporal de quince das corridos a con-
tarse desde la cero hora del da de su expedicin (art. 41, ley 6435 citada)".
Expedido el certificado: "es ste privilegiado frente aJ cautelar posterior, y
durante sus quince das no puede ser perturbado, ni estnrb?..c!c-s !"~ ;:-::.s8~
tendientes a la escrituracin. El acreedor embargante posterior deber se-
guir el nico camino que le resta: dejar transcurrir el plazo, verificando si efec-
tivamente se produjo el acto y en el tiempo previsto. Si es as deber ir por
otro bien de su deudor, o por su concurso o quiebra, y, si no fuese as, su
embargo, que aguardaba ineficaz, cobrar una vida plena inesperada" (65).
Andorno y Marcolin de Andomo (66) piensan en efecto, que si se ha ex-
pedido certificado registral en los trminos de Jos arts. 23, 24, 25 y eones. de la
ley 17 .801, a los efectos de procederse a Ja venta de un inmueble, el b loqueo
registra! emergente de la aludida certificacin tendr prioridad sobre un
embargo posterior trabado e inscripto sobre dicho b ien, si el empleo
escriturarlo de dicho documento pblico y la correspondiente inscripcin
registra! se ha efectuado en tiempo propio, confonne a las leyes que discipli

(64) GARCIA CoNl, La retroprioridad registra! y su reserva, La Ley, 1984- C, 899, ciL por
ANooRNo, LuLS O. y N!ARCOUN DE ANooRNo, M., ob. cit, p. 424.
(65) CARRILto, El bloqueo registra! frente a la cautela~ posterior, Zeus, 23-J-132, cit. por
ANDORNO, Luts O. y MARCOLIN DE ANooRNo, M., ob. cit., ps. 425/ 6.
(66) ANooRNo, L. O y MAAcouN DE ANDORNO, M . ob. cit., ps. 42617.
 48 Jos EN ICOLS TARA!OR.RELLI

nan la materia. Lapreanotacin emergente del art. 25 de la ley Nacional 17.BOl

protege al documento in itinere y primar sobre un embargo trabado con
posterioridad, que tendr carcter condicional, siempre que se ht,1biesen ob-
servado los plazos y dems condiciones en la forma expuesta.
Se ha consignado que, si concurrieren en un mismo diados solicitudes
de registracin, consistiendo una de ellas en una medlda cautelar y la otra en
una certificacin, se opera la prioridad de sta, por cuanto sus efectos se
retrotraen a la cero hora del da de su expedicin (art. 24ley17.801) (57).

.
l

(67) Ponencia presentada al VI Congreso Nac. De Derecho Registra! por las Dras. Ma-
ra C. Gutirrez de Travascio, Nora M. Georgieff de Ojeda y Cecilia G. Hemndez de Davies,
p. 31, cit. por ANDORNO, Lr.ns o. yMARcoUN DEANOORNO, M ob. cit., p. 427.
1
;.',