I.

Denominacin

El Derecho registral es una rama del derecho que tiene su origen en el Derecho Civil
y que nace por la necesidad de publicitar uno de los actos ms relevantes para la
seguridad jurdica del crdito: las hipotecas.

Sobre el particular, Gunther Gonzales Barrn seala que los primeros registros son
meramente hipotecarios o de cargas y gravmenes, no inscribindose la propiedad de
la tierra (Gonzales Barrn: 2004, p. 106).

Vale decir, que el origen de la necesidad de publicitar no estuvo en la propiedad en

s, Sino en las hipotecas; que antes del registro eran proclives a la clandestinidad. Es
por esta razn que originariamente esta disciplina era denominada Derecho
hipotecario, siendo que en Espaa an la conserva, debido a la influencia de su Ley
Hipotecaria. (1861)

Con el desarrollo de la doctrina, otros autores han ensayado diversas denominaciones

como: Derecho registral inmobiliario o Derecho inmobiliario; denominaciones que se
justifican por el origen inmobiliario del registro, pero estas adolecen al igual que la
denominacin Derecho hipotecario de parametrarse al mbito de los inmuebles,
cuando esta disciplina hoy en da no se agota all, sino que abarca otros actos y
derechos referidos a los bienes muebles y a las personas, sean estas naturales o
jurdicas.

Esta problemtica de la denominacin de esta disciplina es reconocida por la exposicin

de motivos de nuestro cdigo civil.

*Frecuentemente el tratamiento doctrinal del Derecho registral identifica su rea de

estudio con el registro de la inmueble. Esto ha llevado a muchos autores a denominarlo
Derecho registral inmobiliario, designacin excesiva, por cuanto el concepto inmobiliario
(el resaltado es nuestro, porque creemos que la palabra correcta es registral) no se
agota con el mencionado registro. Otros autores lo llaman Derecho hipotecario, por
razones ms que nada histricas o de costumbre, admitiendo la inexactitud del trmino,
que este caso peca de restringido". (Diario Oficial "El Peruano", Separata Especial:
1987, p. 9).

Es por esta razn que en la actualidad es ms apropiado denominar a esta disciplina

como Derecho registral, en tanto es una denominacin que comprende de forma
genrica todos los actos y derechos, que la ley tipifique inscribibles.
 II. Concepto de derecho registral

Cuando Se revisan los conceptos vertidos en la doctrina, sobre la materia registral,

vemos que la mayora de estos conceptos tienen un comn denominador: se refieren al
derecho registral inmobiliario.

CONCEPTOS:

Derecho que regula de un modo inmediato y primario el nacimiento,

modificacin, extincin y eficacia de las jurdicas registrales, y de un modo
general la organizacin y funcionamiento del Registro de la Propiedad".
(Manuel Amors Guardiola, citado por Dvila, 2007, p. 13).

Derecho regulador de la forma de constitucin, modificacin, transmisin

y extincin de las relaciones jurdicas que tiene por objeto un bien inmueble,
una finca. (Alfonso Cosso y Corral, citado por Dvila, 2007, p. 14).

Conjunto de normas que regulan los derechos reales inscribibles (Jernimo

Gonzales y Martnez, citado por Dvila: 2007, p. 14).

Conjunto de normas que regulan la publicidad registral de los actos de

constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales
fincas". (Francisco Hernndez Gil, citado por Dvila, 2007, p. 14).

La autonoma normativa del Derecho registral en nuestro pas, se empez a

evidenciar con la promulgacin del Cdigo Civil de 1984, cuando los legisladores de
la poca tomaron la decisin de darle un libro propio (Libro IX: Registros pblicos),
lo que signific un avance, respecto del tratamiento que tuvo en el Cdigo del 36
(donde la normativa sustantiva de los Registros pblicos se encontraba en la
Seccin Quinta del Libro IV: Derechos reales).

Al margen de esto, al ser el Derecho registral una materia muy especializada,

cuenta con normas especiales (sustantivas y procedimentales) que ponen en
evidencia su autonoma normativa, que en el plano sustantivo lo aleja del
Derecho civil, y en plano procedimental lo aleja del Derecho administrativo.
III. CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL:

A. ES UN DERECHO HETEROGNEO

En el Derecho registral coexisten normas de derecho pblico con normas

de derecho privado. Si bien toda la organizacin del Registro, su
funcionamiento, y los efectos de las inscripciones que este publicita estn
regulados por normas de orden pblico; los actos o derechos de estas
inscripciones, por lo general, corresponden al mundo de los privados (compra
venta, hipoteca, embargo, constitucin de sociedades, sucesin intestada,
divorcio, etc.).

B. ES UN DERECHO LIMITATIVO

Los actos o derechos que pueden acceder al Registro estn regulados la regla del
'nmerus clausus'; vale decir que no cualquier acto o derecho puede acceder al
Registro, sino los taxativamente enumerados por la ley. As, por ejemplo, el Art.
2019 del Cdigo Civil enumera los actos inscribibles en el Registro de
Propiedad Inmueble (hoy Registro de Predios).

"Art. 2019. Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde est
ubicado cada inmueble:

1. Los actos y Contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan,

modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2. Los contratos de opcin.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales
dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosmilmente acreditados.
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del Juez se refieran a
actos o contratos inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre
inmuebles"

Como se puede apreciar, es una lista cerrada que no permitir efectuar inscripciones

en este registro que no se adecen a ella.

C. ES UN DERECHO FORMALISTA

Esta caracterstica se aprecia en su real dimensin en los llamados registros

de valla alta. Los registros jurdicos cuyos efectos son la publicidad y la
oponibilidad de las inscripciones, son registros muy rigurosos en cuanto a
los requisitos y a las formalidades que deben cumplir los ttulos que
pretendan tener registral.

En nuestro ordenamiento jurdico, el Art. 2010 del Cdigo Civil, que consagra
el principio de la titulacin autntica, es un claro ejemplo de esta
caracterstica:

"Art. 2010. La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en

instrumento pblico, salvo disposicin contraria".

En otras palabras, solo los actos y derechos inscribibles que hayan logrado
instrumentalizarse bajo las reglas de fe pblica, sea esta notarial, judicial o
administrativa, podrn acceder al Registro, pero siempre previa calificacin
positiva efectuada por el registrador pblico o el tribunal registral.

D. ARCHIVO REGISTRAL Y PUBLICIDAD

Cuando culmina el procedimiento registral, ya sea con la denegatoria de la

rogatoria o la inscripcin del ttulo, hay documentacin que sustenta esta
denegatoria o inscripcin; la misma que ser archivada por el Registro.

Esto implica que el Registro, al margen de cualquier archivo administrativo que

pueda llevar, organiza un archivo especial denominado archivo registral en el
cual constar toda la documentacin que se genere como consecuencia del
procedimiento registral.

E. ARCHIVO REGISTRAL

De la lectura del Art. 1080 del TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos, se advierte que el archivo registral est constituido por:

a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles,

discos pticos y otros soportes magnticos;
 b) Los ttulos que han dado mrito a las inscripciones conforme a lo
establecido en el Art. 70, acompaados de los documentos en los que
consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral
emitidos en el procedimiento registral, los informes tcnicos y dems
documentos expedidos en este;

c) Las solicitudes de inscripcin de los ttulos cuya inscripcin fue

denegada, con las respectivas esquelas de observacin y tacha;

d) Los ndices y los asientos de presentacin organizados en medios

informticos, as como los que, de acuerdo con la tcnica anterior,
constarn en soporte papel.

Como se puede apreciar, la importancia del archivo registral radica en

que contiene la documentacin sobre la que se va a expedir la
publicidad registral. (Nuevo Reglamento General de Registros
Pblicos, art. 1080, 2012)

F. PUBLICIDAD REGISTRAL

El Art. 2012 del Cdigo Civil prescribe que:

-Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones".

Con esta norma, nuestro ordenamiento jurdico consagra el Principio Registral

de Publicidad, que contiene, a su vez, el concepto de cognoscibilidad legal,
que alude a que el pblico en general goza de la posibilidad de conocimiento
de los datos incorporados al Registro no siendo necesario un conocimiento
efectivo de dichos datos (Barrn, 2012, p. 125).

Vale decir; que cuando el Cdigo Civil sanciona la presuncin de conocimiento

de las en realidad se refiere a la posibilidad de conocer las inscripciones,
corriendo por cuenta del interesado, si efectiviza o no ese conocimiento. Y esta
posibilidad, la Otorga el Registro a travs de la llamada Publicidad Formal,
consagrada en el Numeral II del Ttulo del TUO del Reglamento General de
los Registros Pblicos cuando prescribe que:
 "El Registro es pblico: La registral formal garantiza que toda persona
acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga informacin del archivo registral".

"El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la

informacin contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas
establecidas en los Reglamentos del Registro".

El mismo cuerpo reglamentario, en sus artculos 127 al 141, prescribe la forma

de acceder a la informacin que otorga el Registro, siendo las notas ms
saltantes las siguientes:

La contenida en el archivo registral se solicita sin expresin de causa (vale decir;

sin dar explicacin alguna del porque se solicita la informacin), pero previo pago
de las tasas registrales preestablecidas.

La publicidad formal que otorga el Registro, es de cuatro tipos:

i) manifestaciones,

ii) certificados y copias literales.

iii) certificados compendiosos o de

iv) informacin y certificacin del contenido de los datos de los ndices y

del contenido de los asientos de presentacin; los mismos que el reglamento
reagrupa en manifestaciones y certificados.

IV. PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

a) Principio de Rogacin

Las inscripciones de los actos no se realizan de oficio, sino que requieren

siempre de peticin de parte interesada.

Como sealan Manzano Solano y Manzano Fernndez (2008): La necesidad

de que la funcin registral de publicidad haya de ser rogada o solicitada es una
derivacin natural, en el orden positivo, de la exigencia de consentimiento de
los interesados para la exteriorizacin pblica de sus derechos privados
patrimoniales, nota esencial del concepto mismo de publicidad jurdica
 registral. El Registro de la Propiedad no es un censo de la propiedad inmueble,
en el sentido, que seala Roca Sastre, de que se imponga con la coactividad de
los Registros fiscales o administracin.

Al contrario, es una institucin de carcter pblico, pero puesta al servicio

inmediato de los particulares o de los entes pblicos.

Dicho principio se encuentra recogido en el artculo III del Ttulo Preliminar del
RGRP.

Por lo tanto, siendo que los actos y contratos se inscriben a instancia del
interesado, el procedimiento registral solo se iniciar a solicitud de este,
nunca a instancia del registrador, salvo casos excepcionales como la
rectificacin de oficio, regulada en el artculo 76 del RGRP.

b) Principio de Tracto Sucesivo

Este principio nos informa que para que se inscriba un ttulo es necesario que
el Disponente del derecho solicitado registrar tenga inscrita su titularidad.

Por ejemplo, si se solicita inscribir un contrato de compraventa de A en favor

de B, es necesario que en forma previa se inscriba el ttulo de propiedad de
A.

Como sealan Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill (1979): Este es el

mecanismo propio del llamado principio de tracto sucesivo o de continuidad
registral, que tiene por objeto mantener el enlace o conexin de las
adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a
base de formar todos los actos adquisitivos inscritos una continuidad perfecta
en orden al tiempo, sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial
sucesivo de cada finca inmatriculada.

De esta manera, se garantiza que exista en el Registro una continuidad en la

transmisin de las titularidades, lo cual al final redunda en una garanta para
el titular registral, porque no se van a inscribir disposiciones del derecho inscrito
si es que el titular de este no ha participado. Se encuentra recogido en el artculo
2015 del Cdigo Civil y en el artculo VI del Ttulo Preliminar del RGRP.

c) El Principio de Legitimacin
 Mediante este principio se presume la exactitud del contenido del asiento
registral, mientras no sea rectificado o invalidado por el Poder Judicial.

Se encuentra recogido en el artculo 2013 del Cdigo Civil y en el artculo VII

del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP).

Garca Garca (1988) lo define como aquel principio hipotecario en virtud del
cual los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como
consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos se le
considera legitimado para actuar en el trfico jurdico y en el proceso como
tal titular, es decir, tanto en el mbito extrajudicial como en el judicial, y en la
forma que el propio asiento determina. (Garca, 1988)

Son dos las consecuencias que produce la legitimacin del asiento: la exactitud
y la integridad.

Mediante la exactitud se presume que la informacin contenida en el asiento

registral es la que corresponde con la realidad extrarregistral. De esta forma,
existe la presuncin iuris tantum de que la informacin que publicita la partida
registral del inmueble es la correcta, tanto en su existencia como en su
contenido, salvo rectificacin o declaracin de nulidad por parte del Poder
Judicial. Mediante la integridad se presume que solo existen los derechos
inscritos en la partida del inmueble, por lo que cualquier derecho que afecte
al predio pero que no corre inscrito, no le resulta oponible al tercero.

Como seala Chico y Ortiz (1994): La presuncin de integridad supone que lo

que el Registro no contiene ni publica en el momento de la adquisicin debe
ser considerado como inexistente.

d) Principio de Prioridad

Mediante el principio de prioridad se determina la preferencia entre los

ttulos presentados al Registro, principio que queda reflejado en el axioma
romano Prius tempore potior iure.
 Garca Garca (1988) lo define como el principio hipotecario en virtud del cual
los ttulos o derechos que acceden al Registro prevalecen, en caso de
conflicto, frente a los ttulos o derechos que no han accedido al mismo o
sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de
presentacin de los documentos en el libro Diario. (Garca, 1988)

La prioridad se encuentra establecida en el asiento de presentacin, el mismo

que debe contener la fecha, hora, minuto, segundo y fraccin de segundo del
ingreso del ttulo al Registro, segn se desprende del artculo 23 del RGRP. De
esta manera, los derechos o actos registrados, retrotraern sus efectos a la
fecha y hora del asiento de presentacin. As lo seala el artculo IX del Ttulo
Preliminar del RGRP.

e) Principio de Legalidad

Para que el Registro Pblico cumpla de manera adecuada su finalidad, esto es,
dar publicidad con efectos erga omnes de los actos y derechos inscritos, con
presuncin de exactitud, requiere que dichos actos y derechos sean vlidos,
dado los efectos legitimadores de la inscripcin.

Para el logro de dicho objetivo se encarg a un funcionario especializado, el

Registrador Pblico, y en segunda instancia, al Tribunal Registral, la labor de
controlar que los actos que accedan al registro sean vlidos y que, adems, se
adecuen con el antecedente registral, llamando a dicho examen calificacin
registral, premunindole para ello de ciertas garantas tales como la
independencia en el ejercicio de su funcin (Ley N 26366, art. 3, 1994).

Comentando la independencia con que acta el Registrador en su funcin

calificadora, Dez-Picazo (2007) seala que: es un funcionario independiente,
solo subordinado a otros rganos o autoridades en la va administrativa o
jurisdiccional y por el cauce de los oportunos recursos.

Su actividad es pues, libre, sin tener que seguir directrices ni obedecer

indicaciones de ningn tipo.

Como sealan Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill (1979), la calificacin del

registrador ha de referirse al contenido del acto o negocio jurdico objeto de la
correspondiente escritura pblica presentada a inscripcin. El Registrador ha de
comprobar si el acto jurdico en s, o sea, el contenido de la escritura pblica, es
vlido o nulo, tanto como tal como en sus condiciones. Tambin ha de calificar
la trascendencia real del contenido de este ttulo
 f) Principio de fe pblica registral

Mediante este principio se protege al tercero de buena fe que confiado en la

informacin que proporciona el registro contrata a ttulo oneroso e inscribe su
derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el ttulo de su
transferente.

Al respecto, Manzano Solano y Manzano Fernndez (2008), lo definen como

El principio hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la
legitimacin dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisicin a
non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho con los requisitos
exigidos por la ley.

g) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Concepto

El principio de especialidad, tambin llamado de determinacin, nos

informa que deben de estar perfectamente determinados los elementos
del acto o derecho inscrito, tales como el bien, el titular registral, la
persona, natural o jurdica, sobre el cual verse el acto o derecho, as como
los derechos constituidos sobre dicho bien o persona, a efectos de una
adecuada publicidad.

Como seala Manzano Solano: Para que la publicidad registral

produzca el efecto de seguridad jurdica pretendido, resulta indispensable
precisar o determinar, sin ninguna duda, los elementos integrantes de la
relacin jurdico-material que van a ser objeto de la misma. Por esta
razn, la doctrina hipotecarista habla del principio de especialidad o de
determinacin, que vale tanto como hablar del principio o regla de
necesaria claridad o transparencia. (Solano y Fernndez, 2008)

Para el logro de dicha finalidad es que se hace necesario la adopcin de

un sistema que permita dicha determinacin. Como seala Moisset De
Espans (2004): El llamado principio de la especialidad es la expresin
de los medios tcnicos que deben emplearse para hacer efectiva la
determinacin de todos y cada uno de los elementos esenciales de una
relacin jurdica.

V. Los sistemas registrales

Como lo dijimos inicialmente (tem 4.1), los principios y los sistemas registrales estn
ntimamente relacionados, porque dependiendo de qu principios registrales acoja un
pas para su ordenamiento jurdico, sabremos qu sistema registral rige en ese pas.

5.1. CONCEPTO DE SISTEMA REGISTRAL

Diremos, con el profesor Rubn Guevara Manrique, que "Sistema registral es el

conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre s que regulan
una organizacin registral determinada" (Guevara Manrique, citado por Dvila Dvila,
24).

5.2. CLASIFICACIN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES Y SU CORRELATO

EN EL ORDENAMIENTO JURDICO PERUANO

Son diversos los criterios de clasificacin de los sistemas registrales que existen en la
doctrina.

La lista va desde aquellos que sustentan la clasificacin en el derecho comparado, con

lo que se concluye que hay determinados pases que han desarrollado y establecido
sistemas que otros han seguido o siguen; y, por esa razn, sealan que existe un
sistema francs, alemn o australiano, entre los ms importantes; hasta aquellos otros
que los clasifican por sus rasgos u efectos.

5.2.1. Clasificacin de los sistemas registrales en base al Derecho comparado

Respecto de la clasificacin en base al Derecho comparado, solo haremos una resea

muy sucinta:

1) El sistema registral alemn: se caracteriza por ser un sistema registral

constitutivo y abstracto. En este sistema la inscripcin es la que da origen
al Derecho. Para adquirir el derecho no basta el mero consentimiento ni la
formalizacin del mismo en un instrumento pblico; inclusive es insuficiente
la entrega del bien. Lo que da origen al derecho de propiedad es la
inscripcin en el Registro. Tambin se dice que es abstracto porque la causa
de la traslacin de dominio se desliga de la inscripcin, en tanto lo que se
inscribe no es el acto causal, sino el acto real, siendo que ambos documentos
son diferentes; por lo que la nulidad del acto causal no va a afectar la
inscripcin.
 2) El Sistema registral francs: se caracteriza por ser un sistema registral
declarativo, donde los derechos se adquieren fuera del Registro. Es de
transcripcin y archivo de ttulos, que funcionan con la ayuda de un fichero
inmobiliario que los titulares que figuren relacionados al inmueble respecto
del que solicita publicidad. Finalmente, acotaremos que en este sistema
funciona la publicidad incompleta o restringida; vale decir, que no todos
pueden acceder a la informacin que brinda el Registro. Hay que acreditar
derecho o inters legtimo.

3) El sistema registral australiano, tambin denominado Sistema Torrens (en

alusin a su creador, Sir Roberto Torrens): es uno cuya principal caracterstica
es el ser un sistema registral convalidante.

En este sistema, la inscripcin es facultativa, pero una vez que se accede al

Registro, las inscripciones devienen en obligatorias.

Otra caracterstica relevante de este sistema es que, cada vez que se produce una
mutacin del dominio de los inmuebles, se debe entender que este (el dominio)
retorna a la corona quin, a su vez, otorga el ttulo al nuevo propietario, siendo que
este ttulo deviene en inatacable, lo cual implica un grado de seguridad perfecto.

Finalmente, en este sistema existe un fondo de seguro que cubre las

indemnizaciones que se deban pagar por los errores imputables al Registro.