PACTO ARRAL

El diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola define las arras como Cosa que se
da como prenda o seal en algn contrato o concierto, Entrega de una parte del precio o
depsito de una cantidad con la que se garantiza el cumplimiento de una obligacin

Teniendo en cuenta estas definiciones, podramos decir que es un acuerdo entre las partes por
el que convienen garantizar el contrato entregando una parte del precio como prueba de su
cumplimiento. Como indica GARCA CANTERO, no es posible dar un concepto unitario de las
arras en Derecho espaol, sino explicar las diversas funciones que pueden cumplir segn la
doctrina y la jurisprudencia. El pacto arral, fruto de la autonoma de los contratantes, es un
pacto accesorio que puede acompaar al consentimiento sobre la cosa y el precio.

En este sentido LASARTE, al hablar de las garantas del crdito, cita como medios especficos
de garanta dirigidos al reforzamiento o aseguramiento del derecho de crdito a las arras,
definindolas como arral o seal.

Hay que advertir que las arras son una garanta que se aade al contrato de compraventa, no
es un contrato de arras como se dice en la instancia, sino un contrato de compraventa en
documento privado, que incluye esta garanta, como verdadera clusula penal.

MODALIDADES O FUNCIONES
Para una mejor comprensin del papel de las arras debemos acudir a las distintas
funciones que se reconocen unnimemente a las arras en nuestro ordenamiento
jurdico.
La distincin entre la posibilidad de desistimiento y el simple incumplimiento es
importante para delimitar la frontera entre las arras confirmatorias y las penales,
adems el incumplimiento de una de las partes desautoriza a la misma para exigir los
efectos de las arras penitenciales por un supuesto desistimiento de la otra parte.
1- Arras confirmatorias
Pueden considerarse las arras como un principio de ejecucin del contrato que
ayuda a reforzar el contrato mismo.
Segn MARIO PARDO las arras confirmatorias, ni otorgan facultad de
desistimiento del contrato a las partes, ni tampoco cumplen una funcin de
liquidacin anticipada de la indemnizacin de daos y perjuicios. Las partes no
podrn desvincularse del contrato renunciando a las arras o devolvindolas
duplicadas, y, si alguna de ellas incumplen el contrato, la otra parte podr optar
por reclamar el cimplimiento del contrato o la resolucin del mismo, con
indemnizacin de daos y abono de perjuicios en ambos casos

ESPN (11) entiende que las arras confirmatorias cumplen la misma funcin de
garanta de la obligacin que la pena convencional, ya que no slo representan
un signo o seal de haberse celebrado un contrato, sino qu tradicionalmente
conceden, en caso de incumplimiento imputable a una de las partes, el derecho
a la parte no culpable de quedarse con las arras recibidas, o exigir el doble si las
entreg, a ttulo de indemnizacin, si no prefiere exigir el cumplimiento del
contrato. Por consiguiente, la pena convencional y las arras confirmatorias
producen una misma funcin de garanta de la obligacin.

2. Arras penitenciales, desistimiento o arrepentimiento

Son las reguladas por nuestro CC en el art. 1454 Si hubiesen mediado arras o seal en
el contrato de compra y venta, podr rescindirse el contrato allanndose el comprador
a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Permiten desistir del contrato,
perdiendo las arras el que las haya entregado o devolviendo el doble el que las haya
recibido.

La jurisprudencia ha venido entendiendo que las arras penitenciales tienen carcter

excepcional y exigen una interpretacin restrictiva. Las arras penitenciales constituyen
un supuesto de obligacin facultativa, en el que los obligados, vendedor o comprador,
pueden liberarse de su obligacin principal, decidiendo cumplir otra subsidiaria.

3. Arras penales

Hay que acudir de nuevo al Cdigo de Comercio, que en su art. 83 dispone: Los
contratos de compraventa celebrados en feria podrn ser al contado o a plazos; los
primeros habrn de cumplirse en el mismo da de su celebracin, o, a lo ms, en las
veinticuatro horas siguientes. Pasadas stas sin que ninguno de los contratantes haya
reclamado su cumplimiento, se considerarn nulos, y los gajes, seal o arras que
mediaren quedarn a favor del que los hubiere recibido.

Las arras penales son las nicas equiparables a la clusula penal, aunque hay una
diferencia fundamental entre unas y otra.

Las arras penales cumplen la funcin de liquidacin anticipada de la indemnizacin de

daos y perjuicios para el supuesto de incumplimiento, en este caso, siguiendo a
MARIO, las arras penales, a diferencia de las arras penitenciales, se asemejan a la
clusula penal, es ms, la decisin de exigir el cumplimiento o la resolucin es del
vendedor, sin que el comprador pueda imponerle aceptar las arras como
indemnizacin, o, dicho de otro modo, sin que el comprador pueda liberarse de la
obligacin renunciando a las arras.

IV. Valor de las arras

Es ilustrativa la sentencia ya sealada del Tribunal Supremo de 29 de junio 2009, que

analizaba la siguiente clusula de arras: En caso de que la parte compradora
incumpliese el presente contrato, perder la cantidad entregada, en caso de que el
incumplimiento fuese por la parte vendedora, esta deber devolver la cantidad
entregada por duplicado. Al hablar de las modalidades del pacto arral, su valor
depende de la voluntad de las partes reflejada en el contrato, por ello debe fijarse de
la forma ms clara posible, si bien es verdad que los problemas surgen en el caso de
incumplimiento.
1. Resolucin por parte del comprador ante el incumplimiento del
vendedor.
La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha entendido tradicionalmente que la
facultad resolutoria de los contratos requiere no solo la voluntad del infractor que
impida el cumplimiento frustrando el fin del contrato, sino que la vulneracin de lo
pactado resulte grave y esencial, sin que baste alegar el incumplimiento de
prestaciones meramente accesorias o complementarias.

En particular, en los contratos de compraventa la jurisprudencia ms abundante

considera que las obligaciones principales son el pago y la entrega de la cosa objeto
del contrato. En los ltimos tiempos, debido a la proliferacin de demandas de
resolucin de contratos de compraventa basados en incumplimiento del
promotor/vendedor, los jueces han ido interpretando caso por caso qu puede
entenderse como incumplimiento de entidad suficiente para ejercitar la facultad
resolutoria y cules son incumplimientos de obligaciones accesorias que no frustran la
finalidad del contrato.

En conclusin, hay que cuidar la redaccin de las clusulas de contratos de

compraventa de viviendas cuando se trate de pactar arras penitenciales siendo
recomendable establecer expresamente que se permite a las partes desistir del
contrato. Por otra parte, respecto a la resolucin de contratos de compraventa, debe
tenerse en cuenta que no cualquier incumplimiento del vendedor/promotor permitir
la resolucin del contrato por el comprador sino que, atendiendo a las circunstancias
de cada caso, los jueces valorarn si el incumplimiento en cuestin tiene la suficiente
entidad como para estimar la peticin de resolucin del contrato.

V. Posible carcter abusivo del pacto arral

El pacto de arras es uno de los ms frecuentes en la contratacin inmobiliaria,

otorgado normalmente en la fase previa al otorgamiento de la escritura pblica, y ha
dado lugar a abundante doctrina jurisprudencial.

El pacto de arras es uno de los ms frecuentes en la contratacin inmobiliaria,

otorgado normalmente en la fase previa al otorgamiento de la escritura pblica, y ha
dado lugar a abundante doctrina jurisprudencial. Se trata de un corriente acto en que
el comprador de una vivienda entrega al vendedor de la misma, una cantidad de
dinero como seal para que en un plazo determinado tenga lugar la formalizacin
efectiva de la venta ante notario con la entrega de las llaves. Esto permite cerrar el
precio de la compraventa pactado y disponer ambas partes, especialmente el
comprador, de un plazo ms amplio de tiempo para desarrollar los trmites necesarios
para ultimar la compraventa (tales como solicitud de prstamo, verificacin de datos
en el registro, etc.).

La cuestin que podemos plantearnos es si las arras penitenciales, en la contratacin

con consumidores, son abusivas en todo caso, o bien solo cuando vulneren alguno de
los supuestos de la lista negra de clusulas abusivas. Como dice CARRASCO PERERA, el
asunto es de extrema importancia porque se trata de la nulidad de una clusula de
arras penitenciales en la compraventa de vivienda, y es una clusula muy comn en los
contratos de compraventa con precio aplazado.

Si se otorgarse al vendedor la facultad de desistimiento y no se otorgase al comprador

la misma facultad, al margen de la cantidad que debiera devolver el vendedor para
ejercitar su facultad, esto es, aunque fuera el duplo o superior al duplo de las arras
entregadas, parece que la clusula encajara en el apartado 3 del art. 87 del Texto
Refundido, segn el cual son abusivas las clusulas que impliquen La autorizacin al
empresario para resolver el contrato discrecionalmente, si al consumidor y usuario no
se le reconoce la misma facultad. Existira aqu una diferencia con las arras penales,
pues en stas, como veremos, el Tribunal Supremo ha considerado que el hecho de
estar previstas solo a favor del vendedor no implica su carcter abusivo. Si se
concediese a ambas partes la facultad de desistimiento, pero estableciendo que, si es
el comprador quien lo ejercita, perder las arras, y, por el contrario, si fuera el
vendedor, no estara obligado a devolverlas duplicadas, sino a devolver una cantidad
inferior al duplo de las mismas, la clusula encajara en el apartado 2 del art. 87 del
Texto Refundido. Sin embargo, no planteara contradiccin alguna con este art. 87.2 el
hipottico pacto por el cual el vendedor, de desistir,

Veamos algunas muestras de estas consideraciones:

VI. Conclusiones
Durante mucho tiempo se ha pensado que un solo artculo (1454 CC) era suficiente
para mantener y resolver todos los problemas que podan presentar las arras, mxime
cuando estamos ante un pacto fijado y convenido por las partes, lo que determinaba
que si haban estipulado las mismas deban y podan exigirse sin problema.
La cuestin ha surgido en los ltimos aos de cara por un lado a la proteccin que se
da a los consumidores recogiendo un listado de clusulas abusivas, es preciso que
acudamos a la normativa de proteccin que se ha ido concediendo con los aos, pero
por otro lado en tiempos de subida de precios de los pisos y de cara a la actuacin de
los promotores estbamos ms bien ante situaciones de alza en las que el promotor
era prcticamente supremo al redactar el contrato e imponer sus condiciones, los
precios en el mercado inmobiliario durante muchos aos suban bastante, y la
normativa protectora se diriga a los casos de desistimiento unilateral del promotor-
vendedor.

El principio de conservacin del contrato es base de nuestra contratacin, la

salvaguardia del mismo y su proteccin a la parte ms dbil hace que ahora el
Supremo tienda su proteccin a los mismos, como se dice en las sentencias de la UE
(TSJUE) se deben equilibrar la posicin jurdica de las partes y buscar la
proporcionalidad teniendo en cuentas las circunstancias del caso.

No se puede predicar la nulidad de todas las clusulas que contengan pacto arral, pues
estamos ante un derecho dispositivo, como dice CARRASCO PERERA(30) la nulidad de
este pacto slo podra considerarse si todo nuestro derecho de contratos fuera
imperativo cuando la contraparte fuere un consumidor, es decir, la nulidad de las
clusulas se debe limitar a las normas de derecho privado de contratos que se
contienen en leyes especficamente consumistas y el CC no lo es. Como expone
GMEZ DE LIAO(31), el Consejo de la Unin Europea, a propuesta de la Comisin, en
cooperacin con el Parlamento y previo dictamen del Comit Econmico y Social,
adopt la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril con dos premisas bsicas y cardinales: de
un lado, la mxima importancia que merece la proteccin de los consumidores frente a
las clusulas contractuales abusivas; y de otro, la necesidad de articular medios
apropiados y eficaces para que, tanto los rganos judiciales, como las autoridades
administrativas pongan fin al uso de tales clusulas. Se trata de una Directiva de
mnimos. Para la determinacin del concepto de clusula abusiva hay que acudir de
forma obligada a los arts. 2 a) y 3.1. De acuerdo con el art. 2a), Las clusulas
contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarn abusivas si,
pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un
desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se
derivan del contrato.
CARRASCO PERERA(33) indica que en tiempos de mercado inmobiliario descendente
las empresas promotoras asisten aterradas a la retirada de sus compradores que
buscan ofertas a la baja lo suficientemente atractivas como para compensar las arras
perdidas.