File

UNIVERSITAS INDONESIA
PENERAPAN VALUE ENGINEERING UNTUK EFISIENSI

BIAYA PADA PROYEK BANGUNAN GEDUNG BERKONSEP
GREEN BUILDING
(STUDI KASUS : PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG
MENTERI)
SKRIPSI
SRI PUJI LESTARI

0706163501
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
DEPOK
JULI 2011
Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

NO. SKRIPSI: /021/FT.01/SKRIP/07/20011
PENERAPAN VALUE ENGINEERING UNTUK EFISIENSI BIAYA

PADA PROYEK BANGUNAN GEDUNG BERKONSEP GREEN
BUILDING
(STUDI KASUS: PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG MENTERI)
SKRIPSI
diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Teknik
SRI PUJI LESTARI

0706163501
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
DEPOK
JULI 2011

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS
Skripsi ini adalah karya saya sendiri,
dan semua sumber, baik yang dikutip maupun dirujuk
telah saya nyatakan dengan benar.
Nama : Sri Puji Lestari
NPM : 0706163501
Tanda tangan :
Tanggal : 3 Juli 2011
ii
Universitas Indonesia

HALAMAN PENGESAHAN
Skripsi ini diajukan oleh :

NPM : 0706163501
Program Studi : Teknik Sipil
Judul Skripsi : Penerapan Value Engineering Untuk Efisiensi Biaya
Pada Proyek Bangunan Gedung Berkonsep Green
Building (studi kasus: Proyek Pembangunan Gedung
Menteri)
Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima

sebagai bagian persyaratan yang diperlukan untuk menyelesaikan skripsi
dalam mencapai GelarSarjana Teknik pada Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Indonesia.
DEWAN PENGUJI :
Pembimbing : M. Ali Berawi, M.Eng.Sc, Ph.D ( )
Penguji : Ir Bambang Setiadi ( )
Penguji : Ir. Setyo Supriyadi, M.Si ( )
Ditetapkan di : Depok
Tanggal : 24 Juni 2011
iii

VALIDATION SHEET
This thesis has been submitted by:

Name : Sri Puji Lestari
Student Number : 0706163501
Study Program : Civil Engineering
Title : Application of Value Engineering for Cost
Efficiency on Green Building Construction Project
(case study : Building of Ministry Construction
Project)
It has been successfully defended before the Council of Examiners and was
accepted as part of the requirements necessary to obtain a Bachelor of
Engineering degree in Civil Engineering Program, Faculty of Engineering,
University of Indonesia.
BOARD OF EXAMINERS
Adviser : M. Ali Berawi, M. Eng.Sc, Ph.D ( )
Examiner : Ir. Bambang Setiadi ( )
Examiner : Ir. Setyo Supriyadi, M.Si ( )
Defined in : Depok
Date : June 24, 2011
iv

KATA PENGANTAR
Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan
rahmat-Nya, saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini dilakukan
dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana Teknik
Program Studi Teknik Sipil pada Fakultas Teknik Universitas Indonesia. Saya
menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa
perkuliahan sampai pada penyusunan skripsi ini, sangatlah sulit bagi saya untuk
menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih
kepada:
(1) Bapak M. Ali Berawi,M.Eng.Sc, Ph.D selaku dosen pembimbing yang
telah menyediakan waktu, tenaga, dan pikiran untuk mengarahkan saya
dalam penyusunan skripsi ini.
(2) Ir Bambang Setiadi dan Ir. Setyo Supriyadi, M.Si selaku dosen penguji.
(3) Bapak dan Ibu Dosen Teknik Sipil Universitas Indonesia atas berbagai
arahan yang diberikan baik secara langsung maupun tidak langsung.
(4) Orang tua dan keluarga saya yang telah memberikan bantuan dukungan
material dan moral; dan
(5) sahabat yang telah banyak membantu saya dalam menyelesaikan skripsi
ini.
Akhir kata, saya berharap Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala
kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa
manfaat bagi pengembangan ilmu.
Depok, 3 Juli 2011
Penulis

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI
TUGAS AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS
Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di

bawah ini :
NPM : 0706163501
Program Stu : Teknik Sipil
Departemen : Teknik Sipil
Fakultas : Teknik
Jenis karya : Skripsi
demi kepentingan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada
Universitas Indonesia Hak Bebas Royalti Noneklusif (Non-exclusif Royalty-
Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul:
Penerapan Value Engineering Untuk Efisiensi Biaya Pada Proyek Bangunan

Gedung Berkonsep Green Building (studi kasus: Proyek Pembangunan Gedung
Menteri)
beserta perangkat yang ada (jika siperlukan). Dengan Hak Bebas Royalti
Noneklusif ini Universitas Indonesia berhak menyimpan, mengalihmedia/
formatkan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database), merawat dan
mempublikasikan tugas akhir saya selama tetap mencantumkan nama saya
sebagai penulis/pencipta dan pemilik Hak Cipta.
Dibuat di : Depok
Pada tanggal : 03 Juli 2011
Yang menyatakan
(Sri Puji Lestari)
vi

ABSTRAK

Program Studi : Teknik Sipil
Judul : Penerapan Value Engineering Untuk Efisiensi Biaya
Pada Proyek Bangunan Gedung Berkonsep Green
Building (studi kasus: Proyek Pembangunan Gedung
Menteri)
Green building adalah konsep bangunan ramah lingkungan yang merupakan salah
satu bentuk respon dunia mengenai kondisi lingkungan saat ini. Meskipun
demikian, masih banyak anggapan bahwa konsep bangunan ramah lingkungan ini
mahal sehingga masih sedikit owner yang menerapkan konsep ini pada bangunan
mereka. Pada penelitian ini dilakukan studi value engineering (VE) untuk
mendapatkan biaya yang optimal pada bangun green building. VE pada penelitian
ini dilakukan pada system pengkondisian udara dengan fokus penelitian adalah
pada pemilihan refrigerant ramah lingkungan untuk menggantikan refrigerant
r134a yang tidak ramah lingkungan karena dapat menyebabkan pemanasan global.
Hasil dari penelitian adalah sistem pengkondisian udara yang lebih ramah
lingkungan dan efisien terhadap biaya.
Kata kunci:
green building, value engineering, refrigerant
vii

ABSTRACT
Name : Sri Puji Lestari

Study Programe : Teknik Sipil
Title : Application of Value Engineering For Cost Efficiency
on Green Building Concept Project (case study: Ministry
Building Construction Project)
Green building is the concept of environmentally friendly building, which is

one form of response the world about the current enviromental conditions.
Nevertheless, there are many assuming that enviromentally friendly building
concept is still expensive so only many owners who apply this concept in their
building. In this study, Value Engineering (VE) was used to obtain the optimal
cost for green building. VE in this study was conducted on air conditioning
system. Focus in this reasearch is the selection of environmentally friendly
rerigerants to replace refrigerant R134a which less sustainable for enviroment
because it can cause global warming. The result are air conditioning system that
enviromentally friendly and efficient of cost.
Keyword :
Value Engineering, Green Building, Refrigerant
viii

DAFTAR ISI
HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS ........................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN ....................................................................... iii
KATA PENGANTAR .................................................................................. v
HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI ...................... iv
ABSTRAK ................................................................................................... vii
DAFTAR ISI ................................................................................................ ix
DAFTAR TABEL ........................................................................................ xii
DAFTAR GAMBAR .................................................................................... xiii
DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................. xiv
BAB 1 PENDAHULUAN ...................................................................... 1

1.1 Latar Belakang Masalah .................................................. 1
1.2 Perumusan Permasalahan ................................................ 4
1.2.1 Deskripsi Permasalahan ....................................... 4
1.2.2 Signifikansi Masalah ............................................ 5
1.2.3 Rumusan Masalah ................................................ 5
1.3 Tujuan Penelitian ............................................................ 5
1.4 Batasan Penelitian ........................................................... 6
1.5 Manfaat Dan Konstribusi................................................. 6
1.6 Keaslian Penelitian .......................................................... 6
1.7 Kesimpulan ..................................................................... 11
BAB 2 LANDASAN TEORI MENGENAI BIAYA BANGUNAN

GREEN BUILDING MENGGUNAKAN VALUE
ENGINEERING ....................................................................... 12
2.1 Isu Lingkungan Hidup .......................................................... 12
2.2 Peran Perkembangan Konstruksi Dalam
Isu Lingkungan (Bangunan Dan Dampaknya
Bagi Lingkungan) .............................................................. 14
ix

2.3 Green Building Konsep Gedung
Berwawasan Lingkungan .................................................. 16
2.3.1 Sejarah Green Building ............................................ 17
2.3.2 Definisi Green Building ............................................ 18
2.3.3 Prinsip Green Building ............................................. 20
2.3.4 LEED ....................................................................... 22
2.3.5 Greenship Rating Tools............................................. 23
2.3.6 Perkembangan Green Building Di Indonesia ............. 24
2.4 Value Engineering ............................................................. 25
2.4.1 Sejarah Dan Filosofi VE ........................................... 25
2.4.2 Definisi Dan Konsep Nilai (Value) ........................... 26
2.4.3 Definisi VE .............................................................. 29
2.4.4 Alasan Alasan Untuk Unnecessary Cost................. 32
2.4.5 Elemen Elemen Penting Dalam VE........................ 34
2.4.6 Metodelogi Value Engineering .................................. 35
2.4.6.1 Metodologi Baku Value Engineering ............ 35
2.4.7 Perkembangan Value Engineering Di Indonesia ....... 48
2.5 Value Engineering Pada Bangunan Berkonsep
Green Building ................................................................... 49
BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN............................................... 51

3.1 Pendahuluan........................................................................ 51
3.2 Rumusan Masalah Dan Strategis Pemilihan
Metode ............................................................................... 51
3.2.1 Rumusan Masalah Dan Hipotesis .............................. 51
3.2.2 Strategi Pemilihan Metode ....................................... 52
3.3. Lokasi Penelitian................................................................. 53
3.4 Pengumpulan Data .............................................................. 53
3.5 Analisis .............................................................................. 56
3.5.1 Tahap Informasi ......................................................... 56
3.5.2 Tahap Analisis Fungsi ................................................ 57
3.5.3 Tahap Kreasi .............................................................. 58
x

3.5.4 Tahap Evaluasi ........................................................... 59
3.5.5 Tahap Pengembangan ................................................. 62
3.5.6 Tahap Presentasi......................................................... 63
3.6 Alur Penelitian .................................................................... 64
3.7 Kesimpulan ......................................................................... 65
BAB 4 ANALISIS DATA

4.1 Tahap Informasi ................................................................ 66
4.1.1 Mengumpulkan Informasi......................................... 66
4.1.2 Gambaran Umum Proyek ......................................... 66
4.1.3 Biaya Keseluruhan Proyek ........................................ 70
4.1.4 Pengujian Hukum Pareto .......................................... 70
4.1.5 Pemilihan Pekerjaan ................................................. 74
4.2 Tahap Analisis Fungsi ....................................................... 75
4.2.1 Analisis Fungsi ......................................................... 75
4.2.2 FAST Diagraming .................................................. 77
4.3 Tahap Kreasi ..................................................................... 79
4.4. Tahap Evaluasi ................................................................ 80
4.4.1 Analisa Keuntungan dan Kerugian............................ 80
4.4.2 Analisis Paired Comparison dan Decision................. 83
4.4.3 MatrixAnalisis Life Cycle Cost (LCC)...................... 90
4.5 Tahap Pengembangan ........................................................ 94
BAB 5 KESIMPULAN
5.1 Kesimpulan ....................................................................... 99
5.2 Saran ................................................................................. 99
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................. 101
xi

DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Strategi pemilihan metode ...................................................... 52

Tabel 3.2 Contoh Pembagian Poin ......................................................... 60
Tabel 3.3 Point Sharing Matrix .............................................................. 61
Tabel 3.4 Contoh Tabel Untuk Analisis Decision Matrix ....................... 62
Tabel 4.1 Rekapitulasi Biaya ................................................................. 76
Tabel 4.2 Hasil Pengujian Pareto Keseluruhan Biaya Proyek ................. 71
Tabel 4.3 Hasil Pareto Pekerjaan Arsitektur Gedung Menteri................. 72
Tabel 4.4 Pareto Pekerjaan M/E Gedung Menteri................................... 73
Tabel 4.5 Tabel Identifikasi Fungsi Dasar Pekerjaan MVAC ................. 75
Tabel 4.6 Fungsi Pendukung .................................................................. 76
Tabel 4.7 Analisis Keuntungan dan Kerugian Refrigerant
Hidrokarbon ........................................................................... 81
Tabel 4.8 Analisis Keuntungan dan Kerugian Refrigerant Amonia ........ 82
Tabel 4.9 Analisis Keuntungan dan KerugianRefrigerant Air ................. 82
Tabel 4.10 Alokasi Poin Hasil Wawancara .............................................. 84
Tabel 4.11 Remaining Poin...................................................................... 84
Tabel 4.12 Pembagian Nilai (Allocation Points) ...................................... 85
Tabel 4.13 Point Sharing Matrix .............................................................. 86
Tabel 4.14 Hasil Perhitungan Point Sharing ............................................. 87
Tabel 4.15 Bobot Nilai Rata-Rata ............................................................ 88
Tabel 4.16 Rangking Parameter Untuk Masing-Masing Alternatif ........... 89
Tabel 4.17 Tabel Matrix Keputusan (Decision matrix) ............................. 89
Tabel 4.18. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara dengan
Refrigerant R134a .................................................................. 91
Tabel 4.19. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara
Refrigerant Hidrokarbon ........................................................ 92
Tabel 4.20. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara Refrigerant
Air ......................................................................................... 93
Tabel 4.21. Life Cycle Cost sistem pengkondisian udara dengan
Refrigeran HFC R134a dan Refrigerant Hidrokarbon ............. 97
xii

DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 :Tingkat distribusi CO2 per kapita di dunia .............................. 13

Gambar 2.2. Digram Impor Energi dari Tahun 1993 2004 ........................ 13
Gambar 2.3. Diagram Konsumsi Energi oleh Bangunan .............................. 15
Gambar 2.4. Diagram Konsumsi Air oleh Bangunan ................................... 15
Gambar 2.5. Diagram Konsumsi Kayu oleh Bangunan ................................ 16
Gambar 2.6. Diagram Flow Proses Studi nilai ............................................ 35
Gambar 3.1 Alur Penelitian ......................................................................... 64
Gambar 4.1. Grafik Pareto Keseluruhan Biaya Proyek ................................. 71
Gambar 4.2. Diagram Biaya Tiap-Tiap Pekerjaan ........................................ 72
Gambar 4.3 Grafik Hasil Pareto Pekerjaan Arsitektur Gedung Menteri ........ 73
Gambar 4.4 Grafik Hasil Pareto Pekerjaan M/E Gedung Menteri................. 74
Gambar 4.5 FAST Diagram Untuk sistem Pengkondisian Udara ................. 77
xiii

DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Data Hasil Wawancara

Lampiran 2 Analisa Biaya
Lampiran 3 Rencana Anggaran Biaya Proyek
Lampiran 4 Hasil Wawancara untuk Validasi Hasil
Lampiran 5 Form Revisi
xiv

BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 LATAR BELAKANG MASALAH

Green building atau yang dikenal sebagai sustainable building merupakan
bangunan yang dikenal ramah terhadap lingkungan dan efisien terhadap sumber
daya. Dimana efisiensi ini melalui siklus hidup bangunan (buildings life cycle)
mulai dari desain, konstruksi, operasi, perawatan, renovasi, dan pembongkaran
(Fincher,2010). Penerapan Konsep Green building pada sebuah bangunan
bertujuan untuk mengurangi dampak negatif bangunan terhadap lingkungan. Hal
ini disebabkan bangunan tersebut menggunakan lahan, mengkonsumsi energi dan
air, serta merubah udara dan atmosfer dalam jumlah yang besar. Selain itu,
menurut press release yang dikeluarkan oleh GBCI (Green Building Counsil
Indonesia) pada tanggal 30 September 2010, bangunan gedung, baik dalam proses
pembangunan dan pengoperasiannya menimbulkan dampak terhadap lingkungan
alami. Dampak dari bangunan gedung rata-rata mengeluarkan 30% emisi CO2
(penyebab utama perubahan iklim), 17% air bersih, 25% kayu, 40-50% bahan
mentah lainnya dan 20-40% penggunaan energi (Juan, Gao, Wang, 2010). Adopsi
green building meningkatkan secara global karena kebutuhan untuk mengurangi
konsumsi sumber daya dan kontaminasi selama umur bangunan (Korkmaz, Riley,
Horman, 2010).
Konsep green building seharusnya diintegrasikan dengan proyek sejak awal
sehingga diperoleh hasil yang maksimal dengan biaya yang seefisien mungkin.
Green building dapat diterapkan pada bangunan baru maupun renovasi bangunan
lama. Konsep green building ini merupakan bagian dari respon global untuk
meningkatnya kesadaran manusia atas peran aktivitasnya dalam menyebabkan
perubahan iklim global. Bangunan hijau ini mempromosikan bahwa perbaikan
perilaku (dan teknologi) terhadap bangunan dapat banyak berperan dalam
mengatasi pemanasan global. Bangunan menyumbang lebih dari 40% dari seluruh
emisi karbon, yang merupakan salah satu penyebab terjadinya pemanasan global
(Yudelson, 2007).

2
Saat ini negara-negara seperti Amerika Serikat, Eropa Barat, Kanada, dan
Jepang memiliki konstribusi yang sangat besar dalam emisi gas rumah kaca.
Situasi tersebut akan berubah secara drastis dalam waktu dekat. Pertumbuhan
penduduk di China, India, sebagian Asia, Brazil, dan Rusia menyebabkan
pertumbuhan emisi CO2 bertambah dengan cepat. Hal inilah yang membuatnya
sangat penting bahwa seluruh dunia berpartisipasi dalam mengurangi carbon
footprint (dampak terhadap lingkungan yang berhubungan dengan jumlah
produksi gas rumah kaca, ukuran dalam unit karbon dioksida) peradaban kota
lebih dari 30 tahun ke depan (Yudelson, 2007). Jika kita tidak fokus pada green
building, maka kita tidak akan memiliki kesempatan untuk mencegah terjadinya
perubahan iklim global.
Konsep green building didorong menjadi trend dunia bagi pengembang
properti saat ini. Bangunan ramah lingkungan menjadi keharusan di dunia properti
saat ini. Hal ini dikarenakan bangunan ramah lingkungan mempunyai konstribusi
menahan laju pemasanan global dengan membenahi iklim mikro (Feriadi, 2008).
Poin terbesar dalam konsep ini adalah penghematan air dan energi serta
penggunaan sumberdaya terbarukan. Bangunan hijau dengan kinerja bagus
(high performance green building) mempunyai kinerja lingkungan, ekonomi dan
energi yang lebih baik dari pada bangunan standar (Komrkmaz, Messner, Riley,
Magent, 2010).
Di Amerika Serikat terdapat banyak perusahaan penyuplai energi listrik
dengan berbagai pilihan bahan bakar, termasuk bahan bakar terbarukan.
Pengembang yang memilih energi listrik dari sumber terbarukan akan
memperoleh poin terbesar dalam konsep green building (Yudelson, 2007). Di
banyak negara penerapan konsep green building terbukti menambah nilai jual.
Implementasi konsep green building (yang menghemat energi, air, lahan, material
serta menjaga kesehatan udara dalam ruangan dan mengelola lingkungan secara
bijak) diyakini dapat memberikan konstribusi yang nyata pada fisik dan
lingkungan perkotaan. Kecuali dampak positif pada fisik dan lingkungan
perkotaan, penerapan konsep bangunan hijau juga membumikan prinsip hemat
untuk diterapkan oleh pemilik, penghuni dan pengguna bangunan.

3
Konsep green building juga mulai diterapkan di Indonesia. Namun

demikian, di Indonesia masih membutuhkan edukasi panjang mengenai konsep
ini. Di Indonesia bahkan muncul anggapan bahwa proyek bangunan ramah
lingkungan itu mahal, sulit, dan tidak feasible secara bisnis (Bangunan, 2008).
Untuk menanggapi hal ini maka suatu proyek bangunan ramah lingkungan harus
direncanakan dengan efisien dan optimal.
Dalam manajemen konstruksi (MK) terdapat suatu disiplin ilmu teknik sipil
yang dapat digunakan untuk mengefisienkan dan mengefektifkan biaya. Ilmu
tersebut dikenal dengan nama value engineering/ rekayasa nilai. Value
engineering pertama kali muncul pada saat Perang Dunia tahun 1939-1945 (Elias,
1998). Pada masa ini, terjadi peningkatan kebutuhan yang tidak diimbangi dengan
persediaan sumber daya yang cukup, baik sumber daya alam maupun sumber daya
manusia (Elias, 1998). Di Indonesia, value engineering merupakan ilmu baru
dalam dunia MK, karena masuk mulai tahun 1980-an. Ilmu ini baru digunakan di
Indonesia pada tahun 1990-an dan baru digunakan pada proyek-proyek tertentu
saja (Ustoyo, 2007).
Value Engineering (VE) merupakan sebuah kreatif, pendekatan yang
terorganisir yang sasarannya adalah untuk mengoptimalkan biaya dan/atau kinerja
dari sebuah fasilitas atau sistem (DellIsola, 1974). Pendekatan yang digunakan
diarahkan ke analisis fungsi. Apabila tidak mempunyai sifat-sifat menguntungkan
untuk keperluan tersebut, biaya tersebut dikeluarkan tanpa mengurangi mutu dan
tetap menjaga lindungan lingkungan serta mengutamakan keselamatan
(DellIsola, 1974). VE digunakan untuk mencari suatu alternatif-alternatif atau
ide-ide yang bertujuan untuk menghasilkan biaya yang lebih baik/lebih rendah
dari harga yang telah direncanakan sebelumnya dengan batasan fungsional dan
mutu pekerjaan (DellIsola, 1974). Selain itu, VE juga dapat digunakan untuk
meningkatkan kinerja, kualitas, dan life cycle cost. Dalam perencanaan VE
biasanya melibatkan pemilik proyek, perencana, para ahli yang berpengalaman
dibidangnya masing-masing, dan konsultan VE (LEED Green Associate Study
Guide, 2011).
LEED Green Associate Study Guide (2011), VE dan Life-Cycle Cost
AnalysIs dapat mendukung perkembangan berkelanjutan yang seharusnya

4
digunakan selama perencanaan konseptual, desain, dan konstruksi untuk

mengevaluasi pilihan-pilihan yang berkaitan dengan pembangunan berkelanjutan.
Meskipun demikian melakukan VE dan menggunakan Life-Cycle Cost Analysis
selama perencanaan konseptual bukanlah yang biasa dilakukan. Bagaimanapun,
selama fase awal dari sebuah proyek, keputusan memiliki dampak yang sangat
besar pada biaya dan keberlanjutan dari sebuah fasilitas yang dibuat, meliputi
keputusan yang mempengaruhi operasi, perawatan, dan pembuangan. Penerapan
VE ini akan memiliki potensi yang sangat besar dalam perkembangan
berkelanjutan dan penghematan biaya proyek.
Analisis VE dalam penelitian ini dilakukan dengan membandingkan antara
bangunan konvensional dengan bangunan green building. Setelah melakukan
analisis diharapkan dapat mengetahui bahwa penerapan VE pada bangunan green
building akan memberikan evalusi yang tepat mengenai pilihan-pilihan berkaitan
dengan green building.
1.2 PERUMUSAN PERMASALAHAN

Perumusahan masalah merupakan inti dari suatu penelitian. Dari uraian latar
belakang maka dihasilkan rumusan masalah yang akan diketahui penyelesaiannya
pada penelitian ini.
1.2.1 Deskripsi Permasalahan

Menurut Lacouture, Sefair, Florez, Medaglia, (2009), bangunan memiliki
dampak yang terus meningkat dan signifikan terhadap lingkungan. Dalam skala
global, bangunan berkonstribusi terhadap masalah lingkungan melalui penipisan
sumberdaya, konsumsi energi dan air, dan menciptakan sampah. Selain itu,
operasional dari bangunan juga memberikan dampak negatif terhadap lingkungan
misalnya konstribusi terhadap pemanasan global dan penipisan lapisan ozon. Oleh
karena itu hendaknya manusia mulai mempertimbangkan untuk membuat
bangunan yang ramah lingkungan atau yang juga dikenal dengan Green Building.
Green building muncul sebagai filosofi baru yang mendorong penggunaan
material ramah lingkungan, implementasi teknik untuk menghemat sumberdaya
dan mengurangi sampah dan meningkatkan kualitas lingkungan indoor. Namun

5
demikian, masih banyak orang yang menganggap bangunan ramah lingkungan

lebih mahal jika dibandingan dengan bangunan konvensional. Berdasarkan
deskripsi masalah ini, akan dilakukan identifikasi mengenai komponen-komponen
biaya proyek yang dapat dioptimalkan dengan menggunakan metode VE.
1.2.2 Signifikansi Masalah

Bangunan memiliki dampak negatif yang sangat besar terhadap lingkungan
misalnya penipisan ozon, pemanasan global, menghasilkan sampah, penipisan air,
konsumsi energi dan lain-lain. Untuk merespon kondisi ini, muncullah konsep
green building. Tetapi banyak pihak yang menganggap bahwa bangunan
berkonsep green building lebih mahal jika dibandingkan dengan bangunan
konvensional menyebabkan banyaknya owner yang masih enggan menerapkan
konsep ini pada bangunan mereka. Oleh karena itu, akan dilakukan studi VE
untuk mengetahui komponen biaya apa yang dapat dioptimalkan dari komponen
biaya green building sehingga diperoleh bangunan yang lebih ramah lingkungan
dengan biaya yang optimal.
1.2.3 Rumusan Masalah

Maka rumusan masalah yang harus dijawab pada penelitian ini adalah
1. Apa saja komponen-komponen biaya pada berpontensi dihemat/
diefisiensikan dengan menggunakan metode value engineering pada proyek
berkonsep green building sehingga diperoleh biaya yang paling efisien.
2. Sejauh mana efisiensi ini bisa diterapkan pada proyek gedung berkonsep
green building.
1.3 TUJUAN PENELITIAN

Tujuan penelitian ini adalah:
1. Mengetahui komponen-komponen yang berpotensi dihemat/ diefisiensikan
dengan menggunakan metode value engineering pada proyek bangunan
yang menerapkan konsep green building sehingga diperoleh biaya yang
paling efisien.

6
2. Mengetahui sejauh mana efisiensi ini bisa diterapkan pada proyek gedung
berkonsep green building.
1.4 BATASAN PENELITIAN

Mengingat luasnya cakupan VE dan untuk tujuan penelitian ini, maka
masalah yang ditinjau dalam penelitian ini adalah bagaimana membuat bangunan
menjadi lebih ramah lingkungan dengan biaya yang seefisien mungkin. Dimana
peninjauan biaya dilakukan menggunaka Life Cycle Cost (LCC). Peninjauan pada
bangunan green building ini dilakukan karena masih jarang ditemui bangunan
berkonsep green building. Padahal jika dilihat kondisi lingkungan saat, penerapan
konsep green building akan mengurangi dampak negatif terhadap lingkungan
akibat pembangunan gedung.
1.5 MANFAAT DAN KONSTRIBUSI

Berdasarkan tujuan penelitian, diharapkan agar hasil penelitian ini dapat
memberikan manfaat dan konstribusi, antara lain:
1. Membantu mengidentifikasi komponen-komponen biaya yang dapat
dioptimalkan pada proyek gedung berkonsep green building yang diketahui
lebih ramah terhadap lingkungan sehingga dapat memperkecil terjadinya
pencemaran.
2. Memberikan masukan pada perusahaan konstruksi untuk dapat
mengendalikan biaya pada pelaksanaan proyek yang ramah lingkungan
sehingga termotifasi untuk lebih mengenalkan bangunan yang ramah
lingkungan kepada owner.
1.6 KEASLIAN PENELITIAN

Penelitian serupa mengenai value engineering telah dilakukan sebelumnya
oleh beberapa peneliti di Indonesia antara lain:
1. Togar P.T Sagala, dalam skripsinya untuk mencapai gelar Sarjana S-1
Taknik Sipil pada Universitas Indonesia tahun 1999, dengan judul
Tinjauan Penerapan Metoda Value Engineering Pada Pemilihan Jenis

7
Pondasi . Penelitian dalam skripsi ini dimaksudkan untuk menggunakan

metode VE dalam menentukan jenis pondasi dengan menggunakan tabel
perbandingan alternatif yang telah diberi bobot berdasarkan kriteria-kriteria
yang telah ditentukan sebelumnya dan meletakkan alternatif pilihan sesuai
dengan urutan rangking.
2. Zakki Waston Nusantara, dalam skripsinya untuk mencapai gelar sarjana
S-1 Teknik Sipil Universitas Indonesia tahun 2000, dengan judul Optimasi
Biaya Struktur Pelat Lantai Dengan Metode Value Engineering (Studi
Kasus: Proyek Asrama Mahasiswa). Dalam skripsi ini dijelaskan bahwa
optimasi biaya berdasarkan studi kasus pada proyek Asrama Mahasiswa UI
adalah dengan menggunakan metode value engineering dengan tujuan
untuk memberikan rekomendasi jenis struktur pelat lantai mana yang
memberikan nilai terbaik antara cast in situ (pelat beton bertulang) dengan
Hollow Core Slab (HCS) untuk digunakan pada proyek ini.
3. Harry S. Tambunan dalam tesisnya untuk mencapai gelar Master pada
Universitas Indonesia tahun 2002, dengan judul Pengaruh Penerapan
Metode Value Engineering oleh Pihak Kontraktor terhadap Kinerja Biaya
Proyek Konstruksi Bangunan Industri di Wilayah Jabodetabek. Dimana
dari penelitian ini diketahui bahwa pengetahuan/keahlian tim value
engineering merupakan salah satu kunci keberhasilan penerapan VE.
4. Reza Mahendra dalam skripsinya untuk meraih gelar sarjana pada
Universitas Indonesia tahun 2003, yang berjudul Identifikasi komponen
biaya proyek bangunan gedung yang berpotensi untuk dihemat sesuai
hukum Pareto dengan metode value engineering. (Studi kasus: proyek
bangunan gedung Bank BNI) Dari penelitian ini diperoleh kesimpulan
bahwa faktor dan langkah-langkah value engineering sebagai cost control
adalah analisis pareto, pemilihan aktifitas kajian, pembuatan model biaya
yang salah satu bentuknya adalah initial cost model, pembuatan diagram
FAST dari aktifitas yang dipilih untuk dikaji; dan pencarian alternatif ide-
ide yang kreatif terhadap aktifitas. Komponen biaya proyek konstruksi
bangunan gedung Bank BNI yang dapat dihemat antara lain pekerjaan
struktur dan pekerjaan elektrikal. Dari pengaturan komponen-komponen

8
biaya tersebut, proyek konstruksi bangunan gedung Bank BNI, tidak

sepenuhnya sesuai dengan hukum pareto, dimana biaya kumulatif dari 20%
aktifitas termahal tidak menunjukkan 80% biaya total proyek, melainkan
hanya berkisar 43% - 59% saja.
5. I Wayan Soasti Mantra Yasa dalam skripsi berjudul untuk memperoleh
gelar sarjana pada Universitas Indonesia tahun 2006, dengan judul
Penghematan biaya pada pekerjaan struktur proyek konstruksi bangunan
bertingkat tinggi dengan metode value engineering. (Studi Kasus: Proyek
Pembangunan Gedung Telekomunikasi Telkomsel). Dari penelitian ini
diperoleh kesimpulan bahwa kostruksi beton proyek gedung
Telekomunikasi Telkomsel merupakan item pada pekerjaan struktur yang
berpotensi dilakukan penghematan karena memiliki bobot 74,82% dari total
pekerjaan struktur. Biaya yang berpotensi dihemat adalah sekurang-
kurangnya 18,52% dari desain awal pekerjaan konstruksi beton.
Penghematan biaya tersebut masih berpotensi bertambah karena masih
terdapat biaya-biaya di luar usulan pengganti material, seperti meredesain
struktur karena pengurangan muatan-muatan tetap dari pelat yang diusulkan
sebagai pengganti pelat konvensional. Dan secara keseluruhan
bertambahnya penghematan karena kondisi ekspos dari pelat HCS kepada
pekerjaan finishing dan ME.
6. Tanzil Maharsi dalam skripsinya untuk meraih gelar sarjana S-1 Teknik
Sipil Universitas Indonesia tahun 2008, dengan judul Studi Value
Engineering Pekerjaan Arsitektur Pada Proyek Rusunami Pulogebang
Dengan Pendekatan Pasar. Skripsi ini bertujuan untuk melakukan studi
VE pada proyek rusunami dengan menggunakan pendekatan pasar sehingga
diperoleh optimasi anggaran biaya proyek untuk pekerjaan arsitektur
(seperti pekerjaan pinti, jendela, dll).
7. Vincentius Untoro Kurniawan, dalam tesisnya untuk mencapai gelar Master
pada Universitas Inonesia tahun 2009, dengan judul Penerapan Value
Engineering dalam Penyelanggaraan Infrastruktur Bidang Ke-PU-an di
Lingkungan Departemen Pekerjaan Umum dalam Usaha Meningkatkan
Efektifitas Penggunaan Anggaran. Penelitian ini dilakukan dengan

9
menggumpulkan data, baik data primer maupun data sekunder dengan

metode pengumpulan data kuesioner, wawancara, pengamatan di lapangan,
dan studi literatur dengan respondennya adalah pengguna jasa (Kepala
Satker, Kepala Balai, PPK) yang melakukan kegiatan fisik di lingkungan
Departemen PU yang tersebar diseluruh Indonesia, yang diambil secara
sampling. Hasil penelitian ini adalah penerapan VE di Lingkungan
Departemen PU masih mengalami beberapa kendala, antara lain
ketersediaan regulasi penerapan VE, jumlah personil yang berkompeten
tentang teknik dan manajemen VE, serta tingkat pendidikan dan komposisi
personil satuan kerja ditinjau dari sebaran disiplin ilmu di bidang jasa
konstruksi, yaitu memenuhi bidang arsitektur, sipil, mekanikal elektrikal,
dan tata lingkungan.
8. Diaz Aszwita, dalam skripsinya untuk mencapai gelar Sarjana S- 1 Teknik
Sipil Universitas Indonesia tahun 2009, dengan judul Penerapan Value
Engineering Pada Tahap Desain Arsitektur. Dalam skripsi ini dilakukan
penelitian besar penghematan yang terjadi, bila VE diterapkan pada awal
desain arsitektur. Penelitian ini merupakan gabungan antara pendekatan
kualitatif dan kuantitatif dengan studi kasus proyek Gedung Sekretariat
Negara, Jakarta. Hasil penelitian menunjukkan bahwa VE pada pekerjaan
eksterior, dinding, lantai dan platfon menghasilkan penghematan sebesar
19,11% dari total biaya konstruksi.
9. Leonard Hasudungan dalam skipsinya untuk meraih gela sarjana S-1 Teknik
Sipil Universitas Indonesia tahun 2009, dengan judul Identifikasi Kegiatan
Pekerjaan Arsitektur Proyek Konstruksi Bangunan Gedung Bertingkat Yang
Berpotensi Untuk Dihemat Dengan Metode Value Engineering: (Studi
Kasus: Proyek Gedung Gramedia Majalah Kebun Jeruk Dan Proyek
Gedung Telkomsel Buaran). Dalam skripsi ini rencana kerja VE dapat
digunakan sebagai cost control bagi pemilik proyek maupun bagi kontraktor
walaupun studi VE dilakukan pada tahap pelaksanaan. Indikasi kegiatan
proyek yang dapat dihemat pada pekerjaan arsitektur adalah pekerjaan
dinding , pekerjaan kusen pintu dan jendela, serta pekerjaan lantai. Dari
peraturan komponen biaya proyek pada pekerjaan arsitektur, biaya

10
kumulatif dari 20% aktifitas termahal menunjukkan 56%-60%. Alternatif

pengganti pekerjaan dinding adalah pekerjaan dinding bata+plesteran dan
aci adukan 1:4 dengan tetap mempertahankan fungsi dasar. Pekerjaan ini
dapat digunakan pada proyek Gedung Gramedia Kebun Jeruk maupun pada
proyek Gedung Telkomsel Buaran. Alternatif pengganti pekerjaan lantai
adalah lantai keramik dengan tetap mempertahankan fungsi dasar dapat
digunakan pada proyek Gedung Gramedia Kebun Jeruk maupun proyek
Gedung Telkomsel Buaran. Persentase penghematan akibat perubahan
desain pekerjaan arsitektur pada proyek Gedung Gramedia Kebun Jeruk
adalah 5,58% dan penghematan pada proyek Gedung Telkomsel Buaran
14,51% dari total biaya pekerjaan arsitektur.
10. Herry Priyatno dalam tesisnya untuk mencapai gelar master pada
Universitas Indonesia tahun 2010, dengan judul Pengoptimalan Penerapan
Value Engineering pada Tahap Desain Bangunan Gedung di Indonesia
Dari penelitian ini diketahuai bahwa penerapan VE pada tahap desain
bangunan gedung di Indonesia masih belum optimal diman VE belum
dipahami dengan benar dan diterapkan sesuai dengan standar internasional.
Sebagian stakeholder di Indonesia hanya memahami 2 manfaat dari
penerapan VE pada tahap desain bangunan gedung di Indonesia, yaitu
meningkatkan efisiensi dan nilai proyek yang lebih baik, dan hanya
memahami 1 faktor kunci sukses penerapan VE yaitu perencanaan yang
matang dan terstruktur.
11. Ari Ahmad Affandi dalam skripsinya untuk meraih gelar sarjana S1 pada
Universitas Indonesia tahun 2010, dengan judul Optimasi Pemanfaatan
Jalan Margonda Raya Depok Dengan Metode Value Engineering. Dari
penelitian ini, diperoleh kesimpilan berkaitan dengan upaya untuk
mengoptimasi pemanfaatan Jalan Margonda Raya guna mengurangi
kemacetan yang terjadi. Selain itu, dari penelitian ini diketahui bahwa
pendakatan value engineering untuk mengatasi masalah yang ada
menghasilkan dua skenario utama untuk mengatasi permasalahan kejenuhan
yang terjadi yaitu dengan penambahan kapasitas jalan melalui perubahan
geometri jalan dan pengurangan volume lalu lintas dengan menggunakan

11
kendaraan umum berupa busway. Berdasarkan analisa lebih lanjut dengan

VE direkomendasikan bahwa skenario perubahan geometri jalan merupakan
alternatif yang lebih baik.
1.7 KESIMPULAN
Dalam pelaksanaan sebuah proyek, masalah yang berkaitan dengan biaya
sering kali ditemui, apalagi untuk proyek berkonsep green building yang memang
memerlukan biaya yang lebih besar daripada pekerjaan proyek konvensional.
Oleh karena itu diperlukan perencanaan yang baik agar dalam pelaksanaan
pekerjaan proyek, peningkatan biaya selama pelaksanaan pekerjaan dapat
diminimalisir. Salah satu caranya ialah dengan mengidentifikasi komponen-
komponen yang dapat menyebabkan pembengkakan biaya proyek sehingga dapat
dihasilkan penghematan anggaran proyek.

BAB 2
LANDASAN TEORI MENGENAI BIAYA BANGUNAN GREEN
BUILDING MENGGUNAKAN VALUE ENGINEERING
2.1 ISU LINGKUNGAN HIDUP

Lingkungan hidup didefenisikan oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1982 sebagai kesatuan ruang dengan semua benda, daya, keadaan, dan makhluk
hidup, termasuk manusia dan perilakunya, yang mempengaruhi kelangsungan
perikehidupan dan kesejahteraan manusia serta makhluk hidup lain (Isral, 2008,
p.7). Menurut V. Darsono (1995), lingkungan hidup dibagi menjadi tiga yaitu
(Irsal, 2008, p.8):
1. Lingkungan alami, yaitu segala sesuatu yang berada disekitar manusia baik
yang hidup (flora, fauna) maupun yang tidak hidup.
2. Lingkungan buatan, yaitu segala sesuatu yang dibuat dan dibangun oleh
manusia untuk menunjang kehidupannya (misalnya gedung,
bendungan/irigasi, dan sebagainya)
3. Lingkungan sosial, yaitu manusia lain yang ada disekitar kita. Lingkungan
sosial adalah refleksi dari sifat sosial manusia yaitu bahwa manusia adalah
makhluk sosial.
Ketiga komponen ini membentuk satu-kesatuan yang utuh dan menyeluruh

yang disebut ekosistem. Dalam ekosistem ini manusia berfungsi sebagai
pengontrol yang selalu mencari kemudahan untuk dapat bertahan hidup. Berbagai
cara dilakukan oleh manusia untuk mengeksplorasi apa yang ada disekitarnya
demi menciptakan sesuatu yang baru. Titik kumulasi dari eksplorasi manusia
adalah revolusi industri, yang menjadi latar belakang isu lingkungan hidup.
Isu mengenai lingkungan mulai muncul dalam beberapa dekade belakangan
ini. Kesadaran manusia akan lingkungan yang telah rusak membuat isu tentang
lingkungan ini mencuat. Isu yang paling penting dalam lingkungan adalah
mengenai terjadinya pemanasan global. Pemanasan global disebabkan
bertambahnya jumlah CO2 di atmosfir yang menyebabkan energi panas yang
seharusnya dilepas ke luar atmosfir bumi dipantulkan kembali ke permukaan bumi
12

13
dan menyebabkan meningkatnya suhu permukaan bumi. Berikut ini gambar

distribusi gas karbondioksida:
Gambar 2.1 :Tingkat distribusi CO2 per kapita di dunia

Sumber : Prof. Dr. Michael Bauer,Peter Msle, dan Dr. Michael Schwarz. (2007). Green
Building Guidebook for Sustainable Architecture (p.13)
Selain pemasanan global, isu lingkungan yang sedang menjadi fokus saat ini
adalah konsumsi energi. Berikut ini adalah diagram konsumsi impor energi pada
tahun 2004:
Gambar 2.2. Digram Impor Energi dari Tahun 1993 2004

Sumber : Prof. Dr. Michael Bauer,Peter Msle, dan Dr. Michael Schwarz. (2007).Green
Building Guidebook for Sustainable Architecture (p.11)

14
Dari diagram diatas dapat dilihat bahwa impor energi dari tahun ke tahun
terus meningkat. Hal ini menunjukkan bahwa konsumsi energi dari tahun ke tahun
pun terus meningkat.
Selain pemanasan global dan konsumsi energi, isu lingkungan lainnya yang
menjadi fokus dalam green building adalah konsumsi air dan menipisnya sumber
daya alam akibat penggunaan yang berlebihan.
2.2 PERAN KONSTRUKSI BANGUNAN DALAM ISU LINGKUNGAN

(BANGUNAN DAN DAMPAKNYA BAGI LINGKUNGAN)
Bangunan adalah struktur yang modern dunia. Mereka menggambarkan
kecerdikan masyarakat dan kemampuan kita dalam memanipulasi lingkungan,
dalam bentuk menyajikan tujuan kita. Dalam beberapa cara, bentuk bangunan dan
fungsinya adalah cerminan dari kebudayaan manusia yang lebih besar. William
Mcdonough menggambarkan sebuah bangunan maju yang modern sebagai kapal
uap/api, mengotori, mencemari, dan menghabiskan lingkungan sekeliling, dan
mengandalkan cahaya alam dan udara segara yang jumlahnya sedikit. Orang pada
dasarnya bekerja dalam gelap, dan mereka sering bernafas dengan udara yang
tidak sehat. Bayangkan, sebaliknya, sebuah bangunan sebagai sebuah pohon yang
akan membersihkan udara, menambah sinar matahari, dan menghasilkan lebih
banyak energi daripada konsumsi, menciptakan tempat berteduh dan tempat
tinggal, menyuburkan tanah, dan mengubahnya dengan musim.
Jika kita mengubah masyarakat kita menuju masa depan yang berkelanjutan
(sustainable future), memerlukan perombakan hal hal yang tidak sustainable
saat ini terhadap pertumbuhan ekonomi dan akhirnya mengatasi ketidakefisiensian
dan sampah yang mendukungnya. Bangunan adalah sebuah komponen utama
dalam transformasi ini.
Penulis Worldatch Institute mencatat bahwa bangunan hanya
mengkonsumsi dua per lima dari produksi energi dunia. Ini tidak termasuk energi
yang dibutuhkan untuk memanen, memproduksi dan mengirim material untuk
konstruksi dan pemeliharaan bangunan. Seperenam air yang dipompa dari alam di
konsumsi bangunan. Seperenam dari semua kayu yang dipanen berakhir
dibangunan (tidak memperhitungkan jumlah kayu yang digunakan untuk interior).

15
Gabungan dari konsumsi energi, air, kayu pada sebuah bangunan inilah yang
menjadi penyebab utama kerusakan lingkungan di planet ini (Lenssen N. and
D.M. Roodman, 1995). Berikut ini adalah peran bangunan dalam isu lingkungan :
1. Persentase konsumsi energi
Gambar 2.3. Diagram Konsumsi Energi oleh Bangunan

Sumber : Roodman, D. and N. Lenssen. "A Building Evolution: How Ecology and Health
Concerns Are Transforming Construction". World Watch Paper #124, March 1995.
2. Persentase dari konsumsi air oleh bangunan
Gambar 2.4. Diagram Konsumsi Air oleh Bangunan

Sumber: Roodman, D. and N. Lenssen. "A Building Evolution: How Ecology and Health

16
3. Presentase konsumsi kayu oleh bangunan
Gambar 2.5. Diagram Konsumsi Kayu oleh Bangunan

Sumber : Roodman, D. and N. Lenssen. "A Building Evolution: How Ecology and Health
Pada pergantian milenium, ada 81 juta bangunan yang sedang beroperasi di

Amerika dan akan meningkat sebanyak 38 juta bangunan pada tahun 2010 . Ini
menggambarkan bahwa dalam kurun waktu satu dekade pertumbuhan bangunan
di Amerika telah mencapai 47%. Bangunan merupakan 50% dari kekayaan
nasional yang mempekerjakan banyak orang. Di Kanada, pertumbuhan industri
konstruksi per tahunnya mencapai 2%. Sedangkan di Indonesia, pertumbuhan
konstruksi bisa mencapai rata rata 7% per tahun (Muhanda,2010).
2.3 GREEN BUILDING KONSEP GEDUNG BERWAWASAN

LINGKUNGAN
Revolusi green building tidak hanya dikenalkan di Amerika tetapi juga
dibanyak negara. Revolusi ini diilhami oleh bangkitnya pengetahuan bahwa
bangunan menggunakan sumber daya alam, berdampak pada manusia, dan
berbahaya bagi lingkungan (Yudelson, 2008). Adanya revolusi ini juga didorong
oleh pengetahuan bahwa dunia memiliki waktu yang sedikit untuk merespon
perkembangan berbahaya dari perubahan iklim khususnya global warming dan
bangunan itu memiliki peran yang sangat besar dalam emisi karbondioksida yang
merupakan salah satu penggerak perubahan iklim global (Yudelson,2008).

17
Menurut penelitian yang dilakukan oleh McKinsey (2007), sebuah

perusahaan konsultan internasional, menunjukkan bahwa perubahan dalam desain
bangunan dan konstruksi dapat mengurangi hingga enam milyar ton emisi karbon
tiap tahunnya melalui pengukuran dengan nol atau negatif net life cycle cost
(Yudelson, 2008). Jumlah ini diperlukan untuk menjaga agar emisi karbon
dibawah 450 bagian per milyar pada tahun 2030. Dengan kata lain, green building
menghemat emisi karbon dan uang pada saat bersamaan, melalui isolasi yang
efektif, air- conditioning (AC), pencahayaan dan ukuran efisiensi energi lainnya
(Yudelson, 2008).
Revolusi green building adalah bagian dari sebuah paradigma kearah
ketahanan, sebuah realisasi pertumbuhan bahwa cara hidup saat ini, yang sebagian
besar karena murah dan berlimpahnya bahan bakar fosil, tidak menyokong
kehidupan untuk kurun waktu jangka panjang. Revolusi green building bekerja
untuk semua industri, dalam semua kelompok pendapatan, dan dalam semua
kelompok tingkat sosial (Yudelson, 2008).
2.3.1 Sejarah Green Building

Pada akhir tahun 1980-an, American Institute of Architects (AIA)
menciptakan Committee on Environment (COTE)). Di seluruh Amerika dan
Kanada, arsitek mempunyai komitmen untuk membuat desain ke arah sustainable,
yang bekerja melalui COTE lokal yang sama baiknya dengan US Green Building
Counsil (Yuldeson, 2007).
Diciptakan pada tahun 1993, US green Building Council (USGBC)
bertujuan untuk mengubah bangunan industri ke dalam bentuk aktivitas yang
lebih ramah terhadap lingkungan (Yudelson, 2007). Dimulai pada pertengahan
tahun 1990-an, USGBC, dengan bantuan finansial dari Departemen Energi
Amerika Serikat, mengembangkan sebuah penilaian dan sistem evaluasi mengenai
hal-hal apa saja yang mewakili green building (Yudelson, 2007). Sistem pertama,
diberi nama Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), untuk
konstruksi baru dan renovasi besar, dikemudikan atau diuji pada tahun 1998 dan
1999 pada sekitar 50 proyek di Amerika Serikat (Yuldeson, 2007). Pada Maret
2000, versi 2.0 dari LEED dikenalkan sebagai pembaharuan, revisi dan perluasan

18
versi dari LEED versi 2.0 yang asli dimana sejak versi 2.0 sudah ada banyak
perubahan besar (Yuldeson, 2007). Versi terbaru dari LEED adalah versi 3.0 yang
diluncurkan pada tanggal 27 April 2009 (US Green Building Counsil, 2009).
USGBC tumbuh dengan cepat sejak tahun 1998 dimana pada saat itu hanya
memiliki 100 anggota dan pada awal tahun 2007, jumlah anggotanya lebih dari
7700 badan hukum, institusi, organisasi pemerintah dan lembaga (tidak termasuk
anggota individual) (Yuldeson, 2007). Kemudian pada tahun 2004 didirikan
Canada Green Building Council (CaGBC), yang saat ini telah memiliki angota
lebih dari 1.300 anggota dengan cabang dibeberapa provinsi. CaGBC
menggunakan sistem evaluasi LEED tetapi telah mengalami penyesuaian dengan
kondisi di Kanada. Pada tahun 2007, 225 proyek mendaftar untuk sertifikasi
standar LEED Kanada (Yuldeson,2007). Green building di Kanada tumbuh
dengan cepat, dengan spesial fokusnya pada efisiensi energi dan kualitas udara
dalam ruangan yang cocok untuk Kanada bagian utara dan iklim yang lebih
dingin.
2.3.2 Definisi Green Building

Berikut ini definisi dari Green Building:
1. Robert dan Brenda Vale, mendefinisikan green building sebagai sebuah
pendekatan hijau untuk membangun lingkungan, meliputi sebuah
pendekatan holistik untuk mendesain bangunan; semua sumber daya yang
masuk dalam sebuah gedung, material mereka, bahan bakar atau konstribusi
dari pengguna perlu dipertimbangkan, jika sebuah bangunan berkelanjutan
yang ingin dihasilkan (Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob Harison,
1997, p.5).
2. Menurut kamus dari jaringan A Public Private Partnership for Advancing
Housing Tecnology, green building adalah sebuah pendekatan konsep
desain dan penilaian bangunan yang memperkecil dampak lingkungan dan
mengurangi konsumsi energi dari bangunan dan mendukung kesehatan serta
produktivitas penghuninya (Aziz, 2005, p.60).
3. Menurut EPA pada publikasi website-nya menyatakan bahwa green
building adalah sebuah praktek dari menciptakan bangunan lebih sehat dan

19
lebih dari sekedar model efisiensi sumberdaya dari konstruksi, renovasi,

operasi, pemeliharaan, dan perobohan (Aziz, 2005, p.60).
4. Menurut International Initiative for a Sustainable Built Environment
(ITSBE), green building adalah kesatuan bangunan yang utuh yang
mempunyai perfoma sempurna dengan parameter kunci yang mencakup
konsumsi energi, emisi, dampak ekologis dan lingkungan dalam ruangan.
Bangunan berkelanjutan adalah suatu bangunan hijau (green building)
yang juga mempertimbangkan faktor sosial dan ekonomi (Aziz, 2005, p.61).
5. Menurut Green Building Program Austin Energy, dari Kota Austin, Texas
menyatakan bahwa green building adalah suatu bangunan utuh dengan
pendekatan sistem untuk disain dan teknik konstruksi yang memperkecil
dampak lingkungan dan mengurangi konsumsi energi dari bangunan yang
berkonstribusi pada kesehatan dan produktivitas penghuninya (Aziz, 2005,
p.61).
6. Menurut Building Services Research and Information Association (BSRIA),
sebuah badan industri konstruksi tendensi, mendefinisikan konstruksi
berkelanjutan (sustainable construction) sebagai penciptaan dan tanggung
jawab pengelolaan lingkungan yang sehat yang didasarkan pada efisiendi
energi dan prinsip ekologis[18]. BSRIA menjelaskan bahwa prinsip
ekologis dalam konstruksi berkelanjutan meliputi (Woolley, Kimmin, Paul
Harrison, and Rob Harison, 1997, p.6):
- Meminimalkan konsumsi sumberdaya yang tidak dapat diperbaharui
- Meningkatkan lingkungan alam
- Menghilangkan dan meminimalkan penggunaan racun
Jadi, green building merupakan kombinasi efisiensi energi dan

dampak material pada penghuni. Konsultan, Sustainable Development
Services di Settle, USA, yang menyediakan pelayanan konsultasi khusus
kepada klien, menjelaskan bahwa mereka menyediakan analisis dan
mengintegrasikan solusi pada area fungsi sebagai berikut (Woolley,
Kimmin, Paul Harrison, and Rob Harison, 1997, p.6):
- Konservasi energi

20
- Pencegahan polusi
- Efisiensi energi
- Integrasi sistem
- Life cycle costing
Dari definisi-definisi diatas, maka dapat disimpulkan bahwa green building

adalah bangunan yang berwawasan lingkungan, sehingga definisi green building
menurut peneliti adalah sebuah konsep penilainan atas bangunan gedung yang
berkelanjutan (sustainable building) yang ramah terhadap lingkungan, menghemat
penggunaan bahan bakar, mempertimbangkan faktor sosial dan ekonomi serta
berkonstribusi dalam peningkatan kesehatan dan produktivitas penghuninya.
Bangunan yang berkelanjutan mempertimbangkan penggunaan upaya
penghematan dan penggunaan bahan baku ramah lingkungan. Konsep bangunan
berkelanjutan ini mempertimbangkan penggunaan sumber daya secara bijaksana
agar bermanfaat untuk generasi sekarang dan generasi berikutnya.
2.3.3 Prinsip Green Building

Prinsip dasar dari green building adalah:
a. Desain berkelanjutan(Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob Harison,
1997; MoU,2006; Fischer,2010;
Kunci dari prinsip ini adalah:
- Meminimalkan kerusakan yang tidak dibutuhkan terhadap nilai lahan,
habitat, dan ruang hijau.
- Mendorong pengembangan perkotaan yang kepadatannya lebih tinggi,
pengembangan kembali perkotaan dan pembaharuan perkotaan, dan
pengembangan brownfield sebagai sebuah arti untuk menjaga ruang
hijau. Kunci menjaga pengaturan lingkungan adalah melalui pengujian
secara hati-hati setiap lahan.
- Menggunakan desain dan proses konstruksi yang seminimal mungkin
menggangu lahan dan nilainya, menjaga dan memperbaiki dengan
sungguh-sungguh atau memperbaharui habitat yang berharga, ruang

21
hijau dan eko-sistem merupakan hal yang vital untuk mendukung

kehidupan.
b. Konservasi dan kualitas air (Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob
Harison, 1997;MoU,2006; Fischer,2010; kats,2003;
Untuk menjaga konservasi dan kualitas air dapat dilakukan dengan
mempertahankan siklus air alami yang sudah ada. Selain itu, juga dapat
dilakukan dengan meminimalkan penggunaan yang tidak perlu dan tidak
efisien dari air minum. Sementara itu memaksimalkan daur ulang dan
penggunaan kembali air, termasuk penggunaan air hujan, storm water, dan
gray water (air bekas kamar mandi, tidak termasuk air dari toilet).
c. Lingkungan dan energi (Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob Harison,
1997;MoU,2006; Fischer,2010;
Kunci dari prinsip ini adalah:
- Meminimalkan dampak yang merugikan pada lingkungan (udara, air,
sumberdaya alami) melalui optimasi lahan bangunan, optimasi desain
bangunan, pemilihan material, dan agresif menggunakan pengukur
konservasi energi.
- Menghasilkan bangunan yang prestasinya melebihi tingkat
pemenuhan International Energy Code (IEC) mencapai 30 40 %
atau lebih. Memaksimalkan penggunaan energi terbaharukan dan
sumber energi yang berdampak rendah terhadap lingkungan.
d. Kualitas lingkungan ruangan (Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob

Harison, 1997;
Kunci prinsip ini adalah menyediakan kesehatan, kenyamanan, dan
produktivitas lingkungan ruangan untuk penghuni dan pengunjung
bangunan. Kunci prinsip ini lainnya adalah menghasilkan sebuah desain
bangunan, yang memiliki kondisi yang paling baik yang berhubungan
dengan kualitas udara dalam ruangan, ventilasi, suhu yang nyaman, akses
ventilasi dan pencahayaan alami pada waktu siang hari.

22
e. Sumber daya dan material (Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob
Harison, 1997; Fischer, 2010; kats,2003;
Kunci dari prinsip ini adalah meminimalkan penggunaan material
konstruksi yang tidak dapat diperbaharui dan sumberdaya lainnya seperti
energi dan air melalui teknik, desain, perencanaan, dan konstruksi yang
efisien dan daur ulang yang efektif dari robohan konstruksi. Selain itu juga
memaksimalkan penggunaan material daur ulang, material modern yang
efisien, dan sumberdaya komposit yang efisien terhadap bentuk struktur.
2.3.4 LEED
Menurut USBGC, LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design)
Green Building Rating System adalah sebuah volunter, standar nasional
berdasarkan konsensus untuk mengembangkan prestasi yang tinggi untuk
bangunan berkelanjutan (MAPEI, 2006, p.4). LEED memberikan pemilik
bangunan dan operator alat yang mereka perlukan untuk merasakan dampak
langsung dan terukur pada kinerja bangunan mereka. LEED mempromosikan
seluruh pendekatan pembangunan berkelanjutan dengan mengakui kinerja dalam
lima bidang utama kesehatan manusia dan lingkungan: pengembangan lahan
berkelanjutan, penghematan air, efisiensi energi, pemilihan bahan dan kualitas
lingkungan dalam ruangan (Yudelson, 2008, p.13-14). LEED diciptakan untuk
(MAPEI, 2006, p.4):
- Mendefinisikan green buildingdengan menetapkan sebuah standar umum
untuk pengukuran.
- Mempromosikan secara terpadu, praktek desain bangunan secara
keseluruhan
- Memperkenalkan kepemimpinan lingkungan dalam industri bangunan
- Merangsang kompetisi hijau
- Meningkatkan kesadaran konsumen akan keuntungan green building
- Mengubah pasar bangunan

23
Ada beberapa hal yang meliputi luasnya sebagian besar proyek LEED,
adalah sebagai berikut (Galzone, 2006):
LEED untuk konstruksi baru, atau LEED NC
LEED untuk Core dan Shell (bangunan spekulatif), atau LEED- CS
LEED Untuk interior komersial (memperbaiki sewa dan mengubah bentuk),
atau LEED CI
LEED untuk bangunan eksiting (meningkatkan, pengoperasian dan
perawatan), atau LEED EB
LEED untuk perumahan, LEED H
LEED Neigborhood development, LEED ND
LEED Aplication Guides (Retail, komplek bangunan/ kampus, sekolah,
pusat kesehatan, laboratorium, penginapan)
Setiap sistem pemilihan LEED memiliki bilangan yang berbeda dari total
point, sehingga penilaian dapat dibandingkan hanya dalam setiap sistem,
meskipun metode untuk memberi penghargaan prestasi adalah identik. Sertifikasi
LEED yang diberikan adalah sebagai berikut [22]:
Certified : proyek memiliki nilai lebih dari 40% dari dasar, atau utama, pada
point dalam sistem
Silver; proyek memiliki nilai lebih dari 50% dari poin utama
Gold proyek memiliki nilai lebih dari 60% dari poin utama.
Platinum : proyek memiliki nilai lebih dari 80% dari poin utama.
2.3.5 Greenship Rating Tools

Pemberian rating green building di Indonesia menggunakan Greenship
Rating System yang disusun oleh Indonesia Green Building Council. Penyusunan
greenship ini didukung oleh Wold Green Building Council. Greenship Rating
System adalah suatu alat yang berisi butir-butir dari aspek penilaian yang disebut
rating dan setiap butir rating mempunyai nilai (credit point/poin). Apabila suatu
bangunan berhasil melaksanakan butir rating, maka bangunan tersebut akan
mendapatkan poin nilai dari butir tesebut. Bila jumlah poin nilai yang berhasil
dikumpulkan mencapai suatu jumlah yang ditentukan, maka bangunan tersebut
dapat disertifikasi untuk tingkat sertifikasi tertentu. Namun sebelum mencapai

24
tahap penilaian rating terlebih dahulu dilakukan kajian bangunan untuk

pemenuhan persyaratan awal penilaian (eligibilitas). Berikut ini aspek-aspek
penilainan dalam Greenship (Green Building Counsil Indonesia, n.d):
Tepat Guna Lahan (Appropriate Site Development/ASD)
Pemilihan dan pembangunan tapak yang mempertimbangkan prinsip-prinsip
ekologi serta mengikuti ilmu guna lahan dan bangunan, dapat mengurangi
dampak negatif pada lingkungan lahan dan bangunan, meningkatkan
kenyamanan manusia, serta memberikan kemudahan dalam aktivitas sehari-
hari. Dengan demikian, pembangunan yang terjadi diharapkan tidak
membebani daya dukung tapak melebihi dari daya dukung maksimum.
Efisiensi Energi & Refrigeran (Energy Efficiency & Refrigerant/EER)
Melakukan konservasi energi dengan menyadari dampaknya terhadap
lingkungan dan menggunakan refrigeran ramah lingkungan.
Konservasi Air (Water Conservation/WAC)
Melakukan upaya penghematan air dalam mewujudkan kesinambungan
penyediaan air bersih untuk masa depan misalnya dengan cara lansekap
hemat air, mengurangi pemakaian air, mengatur keluaran air, dan lain-lain.
Sumber & Siklus Material (Material Resources & Cycle/MRC)
Mengoptimalkan suatu material sehingga dapat memperpanjang daur
hidupnya.
Kualitas Udara & Kenyamanan Udara (Indoor Air Health & Comfort/IHC)
Manjaga kualitas udara dalam ruang yag berdampak penting bagi kesehatan
dan kenyamanan manusia.
Manajemen Lingkungan Bangunan (Building & Enviroment Management)
Menciptakan suatu panduan pengelolaan gedung yang mengarah dan
memperhatikan etika lingkungan.
2.3.6 Perkembangan Green Building di Indonesia

Pesatnya perkembangan infrastruktur di Indonesia masih miskin konsep
green building atau bangunan hijau yang ramah lingkungan. Meskipun Indonesia
mengalami perkembangan infrastruktur yang pesat beberapa tahun terakhir ini,
namun kemajuannya belum disertai dengan pemahaman para pengembang untuk

25
mendirikan bangunan dengan konsep ramah lingkungan. Konsep green building

di Indonesia masih tahap awal dan memerlukan banyak sosialisasi.
Salah satu bentuk komitmen Indonesia terhadap konsep bangunan ramah
lingkungan adalah dengan didirikannya Konsil Bangunan Hijau Indonesia atau
Green Building Council Indonesia (GBCI) pada tahun 2009. GBCI melakukan
berbagai kegiatan pendidikan masyarakat secara luas serta menyelenggarakan
Sertifikasi Bangunan Hijau di Indonesia berdasarkan perangkat penilaian yang
dikenal dengan nama Greenship.
2.4 VALUE ENGINEERING

Bagian ini terdiri dari sejarah munculnya value engineering (VE) , definisi
tentang VE, definisi nilai, tahapan tahapan dalam melalukan VE, serta
perkembangan VE di Indonesia.
2.4.1 Sejarah dan filosofi VE

Value Engineering (VE) dikembangkan pertama kali oleh Lawrence D.
Miles pada tahun 1940-an di perusahaan General Electric, guna menyelesaikan
masalah kurangnya material penting dari produk yang akan mereka produksi
selama perang dunia kedua (Priyanto, 2010). Pada awalnya, VE bernama analisis
nilai (Value Analysis/VA) dengan pondasi kunci adalah fungsi. Pada mulanya
fungsi ini mengkaji setiap komponen bagian dari perubahan/bagian dari produk
eksiting. Pada perkembangannya, metode analisis ini mengalami perubahan
konteks, yaitu dari pengkajian terhadap bagian produk eksiting ke peningkatan
rancangan konsep, oleh karena itu nama value enguneering (VE) muncul sebagai
bentuk penyesuaian terhadap perubahan konteks tersebut (Priyanto, 2010).
Selama perkembangannnya banyak pengetahuan dan inovasi yang dihasilkan oleh
para praktisis VE. Guna berbagai pengetahuan dan inovasi, pada tahun 1959, para
praktisi membentuk asosiasi pembelajaran di Washington, DC dengan nama
Society of American Value Engineers (SAVE) (Priyanto, 2010). Dalam waktu
yang relatif singkat, metode ini telah tersebar luas diseluruh dunia dan banyak
tools, teknik, dan proses lain yang dikembangkan dalam metode ini. Untuk

26
menarik para pengembang dan praktisi dari tools, teknik, dan proses lain menjadi
anggota SAVE, maka pada tahun 1996, nama asosiasi ini diubah menjadi SAVE
International (Priyanto, 2010).
Dalam uraian singkat mengenai perkembangan VE yang dimuat dalam buku
standar SAVE International (2007), tersirat adanya filosofi VE yang memberi
kemudahan bagi upaya memahami konsep VE. Filosofi VE tersebut adalah
menyediakan cara pengelolaan nilai (value) dan upaya peningkatan inovasi yang
sistematik guna memberikan keunggulan daya saing bagi sebuah produk yang
akan dirakit, karena produk-produk dibeli untuk apa yang dapat mereka lakukan
(fungsi dari produk), baik melalui pekerjaan yang mereka dapat lakukan atau
kualitas estetika yang mereka sediakan (Priyanto, 2010). Untuk dapat fokus pada
pemahaman fungsi, maka fungsi di definisikan dengan menggunakan gabungan
kata aktif (active verb) dan kata benda yang diukur (measure noun) yang dapat
memberikan karakteristik manfaat dari fungsi yang dimaksud. Oleh karena itu,
metode ini menempatkan analisis fungsi sebagai pondasi kunci. Analisis fungsi
terus dikembangkan dan menjadi tool untuk membantu individu dan tim
memahami sebuah konsep melalui fungsi-fungsinya guna memutuskan apakah
desain dapat ditingkatkan atau diadakan material atau konsep lain yang dapat
memenuhi fungsi tersebut.
2.4.2 Definisi dan Konsep Nilai (Value)

Seperti yang telah dijelaskan dalam pembahasan sebelumnya bahwa nilai
(value) merupakan sesuatu yang dikelola dalam pengelolaan nilai. Nilai (value)
dari sebuah subyek tidak dapat digeneralisir dan tidak dapat didefiniskan secara
akurat karena nilai merupakan fungsi waktu, orang, subyek, dan kondisi. Menurut
Snodgrass dan Kasi (1986), sebuah nilai tidak bisa ditetapkan hanya dengan
mempertimbangkan subyek itu sendiri, oleh karena itu tim harus menetapkan
terlebih dahulu alat ukur nilai (value) (Priyanto, 2010). Masing-masing
komponen seharusnya diukur kinerjanya dengan alat ukur ini.
Menurut standar SAVE (2007), Nilai (value) adalah sebuah pernyataan
hubungan antara fungsi-fungsi dan sumber daya. Secara umum nilai (value)
digambarkan melalui hubungan sebagai berikut (Priyanto, 2010):

27
Nilai (Value) Fungsi / Sumber Daya
Dimana fungsi diukur dalam kinerja yang dipersyaratkan oleh pelanggan.

Sedangkan sumber daya diukur dalam jumlah material, tenaga kerja, harga,
waktu, dan nilai nilai yang diperlukan untuk menyelesaikan fungsi tersebut.
Sementara itu, menurut Dell Isola (1997) ada 3 elemen dasar yang
diperlukan untuk mengukur sebuah nilai (value) yaitu fungsi (function), kualitas
(quality), dan biaya (cost) (Dell Isola). Tiga elemen ini dapat diinterprestasikan
melalui hubungan dibawah ini :
Function+Quality
Value =
Cost
Dimana ;
Function = pekerjaan tertentu yang sebuah desain/ item harus lakukan
Quality = kebutuhan, keinginan, dan harapan pemilik atau pengguna
Cost = biaya siklus hidup dari sebuah produk/ proyek
Definisi lain datang datang dari Carlos Fallon dalam buku Mohd. Mazlan
Haji Che Mat (2002) berjudul Value Management : Principle And Aplications :
Towards Achieving Better Value For Money, Pearson Malaysia Sdn. Bhd.,p.3
(Priyanto, 2010).
Worth
Value =
Cost
Dimana ;
Worth = Biaya yang paling minimum untuk menyediakan fungsi yang
diperlukan dan kinerja yang dipersyaratkan dengan cara
membandingkan biaya dari Unit unit yang memiliki fungsi
yang sama.
Cost = Biaya siklus hidup dari produk / proyek
Menurut Kelly t.al, nilai didefinisikan sebagai hubungan antara biaya, mutu,
dan waktu dimana mutu tersebut terdiri dari sejumlah variabel yang ditentukan
berdasar pengetahuan dan pengalaman seorang individu atau beberapa individu

28
dalam sebuah kelompok, yang dibuat eksplisit untuk maksud membuat pilihan
diantara berbagai pilihan yang cocok secara fungsi (Priyanto, 2010). Oleh karena
itu, sistem nilai yang dibuat eksplisit merupakan gambaran pada waktu tertentu
dari berbagai variabel terhadap semua keputusan yang mempengaruhi bisnis inti
atau proyek, sehingga dapat diaudit.
Berdasarkan definisi nilai diatas, Kellly et.al.,(2004) menjelaskan bahwa nilai
desain bangunan gedung dapat diuraikan dan diukur melalui beberapa komponen
berikut ini (Priyanto, 2010):
- Time, dari saat ini hingga selesainya proyek, titik ketika poryek berakhir
dan masuk kembali ke bisnis pelanggan inti.
- Capital Cost (CAPEX) adalah semua biaya yang diasosiasikan dengan
semua biaya modal dari proyek.
- Operating Cost (OPEX) mengacu pada semua biaya yang dikeluarkan
terkait dengan aktivitas operasional dan pemeliharaan.
- Environment mengacu pada sejauh mana proyek-proyek tersebut
menghasilkan sebuah pendekatan simpatik terhadap lingkungan, yang
diukur dengan dampaknya terhadap pendekatan lingkungan lokal dan
global, penguasaan energi, penggunaan energi, dan isu-isu green
lainnya.
- Excange atau resale adalah nilai uang dari proyek.
- Flexibility menggambarkan sejauh mana parameter-parameter proyek
harus mencerminkan sebuah perubahan lingkungan yang terus menerus di
dalam desain.
- Esteem adalah sejauh mana pelanggan berkeinginan untuk memenuhi
komitmen terhadap penyediaan sumber daya bagi estetika atau
menggambarkan penghargaan/kemuliaan (esteem) organsasi, secara
internal dan eksternal.
- Comfort adalah kenyamanan fisik bdan psikologis dari bangunan gedung
sebagai tempat untuk bekerja dan tinggal.
- Politics adalah sebuah dimensi eksternal yang mengacu pada sejauh mana
isu-isu komunitas, popularitas, dan kepedulian lingkungan (good
neighbour) merupakan hal-hal penting bagi pelanggan.

29
Berdasarkan definis-definisi nilai diatas, maka defini oleh Kelly et. El., yang
paling cocok digunakan pada definisi VE dalam penerapan VE untuk efisiensi
biaya bangunan berkonsep green building.
2.4.3 Definisi VE
Definisi VE perlu dipahami untuk memberiakan gambaran yang jelas
mengenai VE. Definisi VE tersebut antara lain sebagai berikut (Priyanto, 2010):
1. Value Engineering (VE) adalah aplikasi metodologi nilai (value
methodology) pada sebuah proyek atau layanan yang telah direncanakan
atau dikonsepkan untuk mencapai peningkatan nilai (value). Metodologi
nilai adalah sebuah proses sistematis yang digunakan oleh disiplin untuk
meningkatkan nilai (value) dari sebuah pryek melalui analisa terhadap
fungsi-fungsinya. (standar SAVE, 2007).
2. Value Engineering (VE) adalah sebuah upaya terorganisir diarahkan pada
analisa fungsi-fungsi dari sistem, perlengkapan, fasilitas, jasa layanan dan
jasa penyediaan untuk mencapai tujuan yang signifikan pada siklus hidup
(life-cycle cost) yang paling rendah, konsisten dengan persyaratan kinerja
(perfomance), kepercayaan (reliability), mutu(quality) dan keamanan
(safety) (PBS PQ250. 1992, PBS PQ251, 1993)
3. Value Engineering (VE) adalah suatu sistem pemecahan masalah yang
dilaksanakan dengan menggunakan kumpulan teknik tertentu, ilmu
pengetahuan, tim ahli, pendekatan kreatif terorganisir yang memiliki tujuan
untuk mendefinisikan dan menghilangkan biaya-biaya yang tidak diperlukan
seperti biaya yang tidak memberikan konstribusi bagi mutu, kegunaan,
umur, dan penampilan produk serta daya tarik konsumen (Miles, 1972).
4. Value Engineering (VE) adalah suatu pendekatan tim profesional yang
dalam penerapannya berorientasi pada fungsi dan dilakukan secara
sistematis yang digunakan untuk menganalisis dan meningkatkan nilai
(value) suatu produk, desain fasilitas, sistem, atau layanan. VE merupakan
suatu metodologi yang baik untuk memecahkan masalah dan atau
mengurangi biaya namun tetap dapat meningkatkan persyaratan kinerja atau
kualitasyang ditetapkan (Siciety of American Value Engineers, 2009).

30
5. Value Engineering adalah sebuah prosedur ketat yang diarahkan pada

pencapaian fungsi yang dibutuhkan dengan biaya minimum tanpa
mengurangi mutu, tingkat kepercayaan, kinerja dan waktu penyerahan
(delivery) (Short et al.,2007).
6. Value Engineering (VE) adalah pendekatan tim yang berorientasi fungsi
yang terorganisir dan terarah untuk menganalis fungsi-fungsi dari produk,
sistem, atau proses penyediaan, untuk tujuan meningkatkan nilainya (value)
dengan mengidentifikasi dan menghilangkan biaya-biaya yang tidak
diperlukan dan mencapai kinerja yang dibutuhkan pada biaya siklus hidup
proyek paling rendah (Fong, 1998).
7. Value Enginnering (VE) adalah sebuah upaya terorganisir yang diarahkan
pada analisis fungsi dari barang-barang dan jasa-jasa layanan dengan
maksud untuk mencapai fungsi-fungsi dasar biaya total paling kecil,
konsistensi dengan pencapaian karakteristik yang diperlukan. VE adalah
sebuah proses dengan menggunakan tim dari berbagai disiplin ilmu untuk
mengkaji proyek dan menggunakan standar untuk mengidentifikasi fungsi-
fungsi biaya tinggi beserta potensi peningkatanya. Tim mengikuti
keseluruhan rangkaian job plan VE yang sistematik dan kreatif untuk
menetapkan nilai (value) optimum dari fungsi yang dipilih. Berbagai
alternatif, yang akan menyediakan fungsi yang diperlukan dengan biaya
modal awal dan atau biaya siklus hidup yang paling ekonomis,
dikembangkan yang secara konsisten memenuhi persyaratan keamanan,
mutu, operasional, pemeliharaan, dan estetika (Younker, 2003).
8. Value Engineering adalah sebuah teknik pemecahan masalah yang
menyediakan sebuah pendekatan terorganisir/terstruktur dengan
menekankan pada pertimbangan yang cermat terhadap faktor-faktor penting
dalam analisa fungsi dan pengembangan solusi-solusi kreatif. (Kasi dan
Snodgrass, 1994).
9. Value Engineering adalah pendekatan yang sistematis, terorganisisr,
berorientasi pada fungsi dan tim yang multi disiplin (Shen dan Liu, 2007).

31
Berdasarkan uraian mengenai definisi VE diatas maka dapat diambil

kesimpulan bahwa VE adalah sistem penyelesaian masalah dengan berorientasi
pada nilai (value) dan dilakukan dengan pendekatan yang sistematis, kreatif dan
terorganisir dengan pertimbangan yang cermat terhadap faktor-faktor penting, dan
bertujuan untuk meminimalkan biaya tanpa mengurangi mutu, kegunaan, umur,
dan penampilan produk.
Menurut Leuuw (2010), dalam praktek VE, pemahaman yang kurang tepat
tentang konsep VE banyak terjadi dikalangan praktisi industri konstruksi, seperti
VE dianggap sebagai review desain, atau upaya pemotongan biaya (cost cutting),
atau sebagai upaya standarisasi (Priyanto, 2010).Berbagai pendapat para pakar
mengenai VE adalah sebagai berikut (Priyanto, 2010):
1. VE bukan apa yang selama ini dilakukan secara rutin oleh para perencana
dan perancang denga reputasi yang bagus. VE bukan bagian dari proses
pengambangan rencana. Upaya VE dilakukan lebih serius dibandingkan
dengan sebuah upaya review proyek/ desain.
2. VE bukan upaya pendekatan untuk pengurangan biaya (cost reduction).
Dalam VE, pengurangan biaya dicapai dengan membuat desain yang lebih
efisien tanpa mengurangi kinerja (perfomance) tingkat kepercayaan
(reliability), atau kemampuan untuk tetap terpelihara (maintainability).
Sebaliknya, upaya pengurangan biaya (cost reduction) menekankan pada
sustitusi material, mengurangi atau menghilangkan elemen-elemen tertentu.
Pendekatan ini seringkali berhasil dengan menurunkan kualitas, atau
mengurangi kinerja.
3. Pelaksanaan VE tidak sama dengan review quality assurance (QA). Secara
tradisional QA akan menjawab pertanyaan seperti apakah desain telah
memenuhi persyaratan peraturan?; akankah desain dapat bekerja?; dan
apakah desain telah memenuhi standar praktek pada umumnya?. Sementara
VE akan menjawab pertanyaan tersebut: apakah ada yang lain yang akan
mencapai fungsi yang sama dengan LCC yang lebih rendah?; dan fungsi-
fungsi apa yang tidak berhubungan dengan kinerja proyek?
4. VE tidak dimaksudkan untuk mempermasalahkan atau memperburuk upaya-
upaya yang telah dilakukan oleh para perencana. VE adalah tool manajemen

32
yang dimaksudkan untuk memasukkan beberapa perbaikan kedalam

pekerjaan yang sudah dilakukan dengan sangat baik.
5. Banyak dari para perencana profesional dan kontraktor menganggap VE
sama dengan review desain (design review) dan perencana biaya (cost
planning). Beberapa kelemahan dari review desain (desain review) dan
perencanaan biaya (cost planning) (Mohd. Mazlan Haji Che Mat, 2002),
yaitu :
a) Tidak berorinetasi pada fungsi.
b) Tidak melibatkan tim multidisiplin.
c) Tidak memiliki berbagai tool dan teknik untuk membuat keputusan
d) Jarang memanfaatkan sudut pandang lain dari profesiaonal yang
sangat berpengalaman.
e) Jarang mempertimbangkan LCC dalam mengambil keputusan.
f) Jarang melibatkan pelanggan atau yang mewakilinya.
g) Tidak menghasilkan banyak solusi alternatif.
6. Beberapa profesional jasa konstruksi menganggap VE terhadap apa yang
mereka telah dilakukan selama ini. Untuk beberapa hal tertentu, hal ini
mungkin saja benar. Karena praktek yang ada selama ini bisa mendapatkan
value for money hanya beberapa kali, VE justru mendapatkan value for
money dengan baik setiap kali digunakan (Connaughton, JN AND Green,
S.D., 1996).
7. Berdasarkan definisi VE yang ada, Leuuw(2001) berpendapat bahwa VE
bukanlah sebuah:
a) Review desain yang berpotensi konflik.
b) Upaya pemotongan biaya (cost cutting).
c) Upaya standarisasi.
2.4.5 Alasan Alasan untuk Unnecessary Cost

Pelaksanaan proyek konstruksi sering terjadi overbuget, hal ini terjadi
kareana adanya biaya-biaya yang tidak perlu (Unnecessery Cost).

33
Dell Isola (1997) menguraikan mengenai alasan-alasan biaya yang tidak perlu
antara lain (p.xxii):
1. Kurangnya Informasi,
Data yang tidak cukup mengenai fungsi owner/ pengguna
inginkan/butuhkan dan informasi material baru, produk, yang dapat
mempertemukan kebutuhan ini
2. Kekurangan ide.
Kegagalan untuk mengembangkan solusi alternatif, di beberapa kasus,
pembuat keputusan menerima solusi pertama yang terlintas dipikirannya.
Kecenderungn ini selalu mendatangkan unnecessery cost , yang dapat
dieliminasi dengan menuntut pengembangan ide alternatif tambahan dan
kemudian membuat keputusan yang didasarkan pada ekonomi dan prestasi.
3. Keadaan sementar
Desain, jadwal dan pengiriman yang mendesak dapat memaksa pembuat
keputusan mencapai kesimpulan cepat untuk memenuhi persyaratan waktu
tanpa memperhatikan nilai yang baik.
4. Kepercayaan yang salah
Unnecesery cost juga sering disebabkan oleh keputusan yang didasarkan
pada apa yang pembuat keputusan percaya sebagai keputusan yang benar,
daripada mempertimbangkan pada kondisi nyata. Hal ini dapat menghalangi
ide bagus.
5. Kebiasaan dan perilaku
Manusia menciptakan kebiasaan. Sebuah kebiasaan adalah bentuk dari
respon, melaukan hal yang sama, cara yang sama, pada kondisi yang sama.
Kebiasaan adalah reaksi dan respon yang orang pelajari secara otomatis,
tanpa berpikir atau memutuskan. Kebiasaan adalah bagian yang penting
dari kehidupan, tetapi ada satu hala yang harus dipertanyakan, Apakah
saya melakukan cara ini karena ini adalah cara yang terbaik, karena saya
merasa nyaman dengan metode ini, atau karena saya selalu melakukan cara
ini!

34
6. Perubahan kebutuhan owner

Sering, kebutuhan baru owner memaksa perubahan selama desain atau
konstruksi yang meningkatkan biaya dan merubah jadwal. Pada banyak
kasus ower tidak mempertimbangkan dampak dari perubahan ini.
7. Kurangnya komunikasi dan koordinasi
Kurangnya komunikasi dan informasi adalah alasan utama untuk
unnecesery cost. VE membuka saluran komunikasi bahwa alat diskusi
persoalan dan mengijinkan mengepresikan pendapat.
8. Standar dan spesifikasi yang Kuno. Beberapa standar dan spesifikasi yang
digunakan dalam konstruksi berumur kurang dari sepuluh tahu. Sebagai
teknologi yang baru, pembaharuan berkelanjutan terhadap data diperlukan,
tetapi ini sering kali tidak sempurna. VE membantu untuk mengisolasi dan
fokus pada teknologi dan standar baru dimana biaya tinggi dan nilai jelek
mungkin terjadi.
Setiap alasan untuk nilai yang jelek ini menyediakan sebuah kesempatan
untuk memperbaiki keputusan yang dibuat dan sebuah area dimana upaya value
engineering adalah tindakan yang tepat.
2.4.5 Elemen Elemen Penting Dalam VE

Elemen elemen VE ini digunakan untuk membantu dalam analisis VE
Elemen ini terdiri dari (Ustoyo, 2007):
1. pemilihan komponen proyek untuk studi VE
2. pembiayaan untuk nilai
3. permodelan biaya
4. pendekatan fungsional
5. Teknik sistem analisa fungsi (Functional Analysis System Technique
FAST)
6. Rancana kerja VE
7. Kreativitas
8. Penentuan dan pembiayaan program VE
9. Kedinamisan manusia, dan

35
10. Pengaturan hubungan antara pemilik, perancang, dan konsultan VE

Setiap elemen tersebut diatas harus digunakan dalan studi VE untuk sebuah
proyek.
2.4.6 Metodelogi Value Engineering

Pada bagian ini akan dibahas mengenai metodologi Value engineering dan
tools yang digunakan untuk studi VE.
2.4.6.1 Metodologi Baku Value Engineering

Metodologi baku untuk melalukan kajian VE menurut SAVE 2007 dibagi
menjadi 3 tingkat yaitu:
Gambar 2.6. Diagram Flow Proses Studi nilai

36
1. Pre-Workshop Activities
Tahap ini bertujuan untuk merencanakan dan mangatur Value Study.
Pertanyaan dasar yang digunakan pada tahap ini adalah apa yang harus
dilakukan untuk menyiapkan Value Study?
Aktivitas yang dilakukan pada tahap ini adalah:
- Mendapatkan persetujuan dari manajemen senior dan dukungan yang
berhubungan dengan job plan, peraturan-peraturan dan tanggung jawab.
- Mengembangkan scope dan sasaran value study.
- Mendapatkan data dan informasi proyek.
- Mendapatkan dokumen kunci seperti lingkup definisi pekerjaan, gambar,
laporan spesifikasi, dan perkiraan proyek.
- Mengidentifikasi dan memprioritaskan strategi masalah yang sedang
diperhatikan.
- Menentukan scope dan sasaran penyelidikan.
- Mengembangkan jadwal penyelidikan.
- Melakukan analisis benchmarking yang kompetitif.
- Mengidentifikasi anggota Value Team.
- Mendapatkan komitmen dari anggota tim yang telah dipilih untuk mencapai
sasaran proyek.
- Mereview biaya proyek.
- Mengumpulkan informasi konsumen/pengguna proyek.
- Jika waktunya tepat, mengundang suppliers, konsumen, atau stakeholder
untuk berpartisipasi dalam Value Study.
- Mendistribusikan informasi ke anggota tim untuk direview.
- Mengembangkan diagram dan model informasi tentang proyek.
- Menentukan tanggal, waktu, lokasi penyelidikan dan logika lain yang
diperlukan.
- Mendefinisikan secara jelas, dengan manajemen senior, persyaratan untuk
kesuksesan hasil Value Study.
2. Workshop (Job Plan) Activities

Workshop (Job Plan) activities ini terdiri dari 6 tahap yang yaitu:

37
a. Tahap Informasi
Menurut Zimmerman(1982) sesuai dengan yang dikutip saudara
Afandi, tahap informasi dalam VE ditunjukkan untuk mendapatkan
informasi seoptimal mungkin dari tahap desain suatu proyek (Afandi,
2010). Informasi tersebut antara lain berupa latar belakang yang
memberikan informasi yang membawa kepada desain proyek, asumsi-
asumsi yang digunakan, dan sensitivitas dari biaya yang diperlukan dalam
bangunan green building. Menurut standar SAVE 2007, aktifitas-aktifitas
yang umum dilaksanakan pada tahap ini adalah:
1. Mendapatkan data proyek dan informasi dan dokumen kunci seperti
scope definisi pekerjaan, gambar-gambar, laporan
spesifikasi,informasi detail biaya proyek, data kualitas, inforamsi
pemasaran, flow charts proses, dan lain-lain. Tool yang digunakan
antara lain: Quality Function Deployment, Voice of Customer.
2. Mengidentifikasi dan memprioritaskan pada masalah yang sedang
diamati. Selanjutnya mendefinisikan scope dan sasaran studi. Tool
yang dapat digunakan antara lain: SWOT (Strengths, Weakness,
Opportunities, and Threats), Project Charter.
3. Tim proyek mempresentasikan konsep proses/ produk/ desain saat ini
dan yang asli.
4. Menyelenggarakan analisis benchmarking yang kompetitif. Tool yang
apat digunakan adalah Bechmarking, Tera Down Analysis, Pareto
Analysis, Design For Assembly.
5. Menentukan jadwal studi; tanggal, waktu, lokasi dan kebutuhan
lainnya.
6. Mendistribusikan informasi proyek kepada anggota tim VE untuk
direview.
7. Memahami lingkup proyek, jadwal, budget, biaya, risiko, kinerja non
moneter .
8. Mengkonformasi konsep proyek yang paling baru.
9. Mengidentifikasi fungsi proyek pada level tinggi.
10. Mengujungi lokasi dan fasilitas.

38
11. Mengkonfirmasi parameter kesuksesan.
Menurut Dell Isola (1982), beberapa pertanyaan yang bisa diajukan

dalam tahap pengumpulan informasi antara lain:
a. Apakah ini ?
b. Apa yang dikerjakannya?
c. Apa yang harus dikerjakannnya?
d. Berapa biayanya?
e. Berapa nilainya?
Dengan mengajukan informasi tersebut bisa diperoleh informasi dasar

dan mendapatkan lingkup bagian yang dikaji secara lebih terperinci.
Pertanyaan tersebut dapat memberikan alur pemikiran sebagai berikut
(Afandi, 2010):
a. Apakah ini?, akan membawa kepada pengertian fitrah atau nature dari
proyek beserta bagian-bagian dan komponen-komponennya.
b. Apa yang dikerjakannya?, akan membawa kepada peran atau fungsi
pada umumnya dari proyek beserta bagian-bagian dan komonen-
komponen.
c. Apa yang harus dikerjakannya? Akan membawa kepada fungsi primer
dari proyek beserta bagian-bagian dan komponen-komponen atau
merupakan alasan dasar diadakannya proyek tersebut.
d. Berapa biayanya?, akan membawa kepada biaya produksi dan biaya
pelaksanaan dari proyek beserta bagian-bagian dan komponen-
komponennya.
e. Berapa nilainya?, akan membawa kepada penghargaan atas manfaat
yang akan diperoleh dari proyek beserta bagian-bagian dan
komponen-komponennya oleh klien atau dalam hal ini pemilik
proyek.
Fase ini akan membawa semua anggota untuk mengetahui proyek

pada level dasar, meliputi taktik, operasional, dan spesifikasi subyek.

39
Pemahaman mengenai fungsi merupakan dasar untuk mengidentifikasi dan

alternatif bencmark dan mismatches dan mengatur agenda untuk inovasi.
Pada fase ini konsultan perencana mempresentasikan proyek kepada
tim VE, setelah ketua tim VE membuka acara workshop. Anggota tim VE
akan mengajukan pertanyaan yang muncul selama pengkajian dokumen
proyek selama tahap persiapan.
Jika dianggap perlu dilakukan survey lapangna oleh anggota tim VE
yang ditunjuk. Survey ini dilakukan setelah presentasi oleh konsultan
perencana. Tujuan dilakukan survey adalah untuk membuat rekonstruksi
proyek. dengandilakukan survey lapangan dapat diperoleh beberapa catatan
yang tidak dapat dilakukan dengan cara wawancara atau didapat dari
dukumen tetapi sangat penting artinya bagi sebuah pemahaman yang
lengkap dari sebuah masalah nilai.
b. Tahap Analisis Fungsi

Setelah mengumpulkan informasi kemudian dilakukan analisis fungsi.
Tahap analisis fungsi merupakan tahap yang paling penting dalam value
engineering karena analisis fungsi ini yang membedakan VE dengan teknik
penghemtan biaya lainnya. Pada tahap ini akan dilakukan analisis fungsi
sehingga diperoleh biaya terendah yang diperlukan untuk melaksanakan
fungsi-fungsi utama, fungsi-fungsi pendukung, dan mengidentifikasi biaya-
biaya yang dapat dikurangi atau dihilangkan tanpa mempengaruhi kinerja
atau mutu poduk.
Pendekatan fungsional mengandung pengertian uraian, kajian, dan
analisis yang akan dilakukan terhadap proyek tersebut akan mengacu
kepada aspek fungsi dari proyek. Menurut Hario Sabrang (1998) fungsi dari
sesuatu adalah peran dari sesuatu tersebut yang melingkupinya (Afandi,
2010). Peran atau kegiatan yang terjadi dalam proyek tersebut adalah untuk
mendukung tercapainya tujuan sistem yang melingkupinya.
Menurut Mitchell (1982) pendekatan fungsional ini sangat strategis
dalam melakukan analisis VE karena pendekatan ini akan membedakan
penghematan VE dengan teknik penghematan biaya lainnya (Afandi, 2010).

40
Fungsi suatu barang dan jasa merupakan jawaban atas dapat melakukan
apa benda, barang, jasa tersebut. Dimana fungsi dalam VE ada dua yaitu
(Dell Isola, 1974):
1. Fungsi primer, fungsi yang mendasi dasar diadakannya barang atau
jasa tersebut, fungsi ini untuk menjawab pertanyaan apa yang harus
dilakukan oleh barang atau jasa tersebut.
2. Fungsi sekunder yaitu fungsi yang sangat situasional serta kondisional
dan bergantung pada pembeli dan pemanfaatannya. Sehingga bisa
berbagai macamnya.
Bagian yang paling sulit pada analisis fungsi adalah memperkirakan

nilai kegunaan (worth) setiap subsistem atau komponen untuk
membandingkannya dengan biaya yang diperkirakan. Nilai keguanaan
(worth) memberikan identifikasi value artinya biaya terendah yang
diperlukan untuk terlaksananya suatu fungsi tertentu. Untuk itu tidak perlu
ketelitian yang sangat besar. Nilai kegunaan (worth) hanya digunakan
sebagai suatu mekanisme untuk mengidentifikasi wilayah-wilayah dengan
potensi penghematan dan perbaikan nilai (value) yang tinggi. Subsistem
yang melaksanakan fungsi sekunder tidak memiliki worth karena tidak
berhubungan langsung dengan fungsi dasar (Afandi, 2010).
Sebagai bagian dari analisi fungsi, tim VE membandingkan rasio cost-
to-worth berbagai alternatif untuk keseluruhan fasilitas dan subsistemnya.
Rasio cost-to-worth ini diperoleh dengan membagi biaya yang diperkirakan
untuk sistem atau subsistem dengan total worth untuk fungsi dasar sistem
atau subsistem. Rasio cost-to-worth yang lebih besar daripada dua biasanya
mengindikasikan wilayah dimana terdapat potensi penghematan biaya dan
perbaikan nilai (value) (Afandi 2010). Menurut SAVE (2007), tools yang
dapat digunakan sebagai alat bantu pada tahap ini adalah Random Functions
Identification, FAST, Function Tree, Cost to Function Analisis. Pada
penelitian ini tools yang digunakan adalah FAST Diagram.

41
Standar SAVE (2007) mengenal 4 model diagram FAST, yaitu :

1. Classical FAST Model : fungsi yang menggambarkan kesaling
terhubungan antara fungsi yang satu dengan fungsi yang lain didalam
logika HOW WHY. Model ini dikembangkan oleh Charles
Bytheway.
2. Hierarchy Function Model : sebuah grafik hirarki dari fungsi-fungsi
yang disusun secara vertikal. Model ini menempatkan fungsi dasar
dipuncak grafik. Fungsi dari masing-masing sistem utama ditetapkan
dibawah fungsi dasar. Kemudian fungsi pendukung ditempatkan pada
garis bawah fungsi utama. Fugsi ini dilakukan hingga tingkat detail
tertentu diana tim VE merasa cukup mencapai maksu dari
dilakukannya studi.
3. Technical FAST Model : sebuah bentuk lain dari Classical FAST yang
menambahkan all the item function, one time function dan same
time function atau caused by function.
4. Customer-Oriented FAST Model : jenis diagram FAST ini
dikembangkan untuk mencerminkan bahwa pelanggan adalah pihak
yang menentukan ilai (value) dalam proses analisis fungsi. Customer-
oriented FAST menambahkan fungsi-fungsi pendukung : attract users,
satisfy users, assure dependenability, dan assure convenience. Fungsi-
fungsi proyek yang mendukung fungsi-fungsi pelanggan ini ditentukan
dengan menggunakan logika HOW-WHY
Fungsi pendukung: tidak penting bagi kinerja task tetapi fungsi-
fungsi ini adalah fungsi-fungsi yang sangat penting di dalam membangun
daya terima produk, sistem, dan lain-lain dikalangan pelanggan dan di
dalam menjual produk atau layanan.
- Assure convinience adalah semua fungsi yang membuatnya cocok
(tidak menyusahkan) untuk menggunakan (seperti, fungsi-fungsi
terkait dengan hubungan ruangan dalam sebuah bangunan gedung)
- Assure dependability : Semua fungsi yang akan mengurangi biaya
pemeliharaan dan melindungi pengguna dari kondisi alam yang tidak
menyenangkan (seperti dari angin atau rasa dingin).

42
- Satisfy User : semua fungsi yang membuatnya nyaman untuk

ditinggali atau digunakan (seperti dengan memasang sebuah air
konditioner)
- Attract User : semua fungsi yang memenuhi semua harapan estetika
dari pemilik/ pengguna.
c. Tahap Kreatif
Fase ini merupakan fase untuk mengembangkan sebuah kuantiti ide-
ide yang berhubungan dengan cara lain untuk kinerja fungsi. Menurut
Hutabarat (1995), tahap kreatif adalah tahap mengembangkan sebanyak
mungkin alternatif yang bisa memenuhi fungsi primer atau pokoknya
(Ustoyo, 2007). Untuk itu diperlukan adanya permunculan ide-ide guna
memperbanyak alternatif-alternatif yang akan dipilih. Alternatif tersebut
dapat dikaji dari segi desain, bahan, waktu pelaksanaa, metode pelaksanaan,
dan lain-lain. sebagai bahan pertimbangan dalam mengusulkan alternatif
dapat disebutkan keuntungan dan kerugiannya. Sebagai dasar
penilaian/pertimbangan untuk dilakukan analisis VE dapat dipilih kriteria-
kriteria dari item pekerjaan. Kriteria-kriteria tersebut nantinya sebagai bahan
evalusi untuk memilih alternatif yang dipilih. Kegiatan-kegiatan umum yang
dilakukan pada tahap ini adalah(SAVE,2007):
1. Melakukan latihan pemanasan kreatif.
2. Menetapkan peraturan-peraturan yang melindungi lingkungan kreatif
yang dikembangkan. Tools yang digunakan : Creativity Ground
Rules.
3. Menggunakan teknik stimulasi ide yang dapat meningkatkan nilai. Tools
yang digunakan: Brainstroming, Gordon Technique, Nominal Group
Technique, TRIZ, Synetics
4. Mengembangkan ide alternatif yang dapat meningkatkan nilai.
Pada akhir fase ini akan dihasilkan daftar ide-ide yang memuat
alternatif-alternatif lain untuk menjalankan masing-masing fungsi yang
memiliki peluang potensi bagi peningkatan nilai (fungsi dengan nilai rasio
cost to worth lebih besar dari 1:1).

43
d. Tahap Evaluasi
Fase evaluasi merupakan tahap mengurangi kuantiti ide-ide yang
harus diidentifikasi untuk daftar pendek ide-ide dengan potensi yang besar
untuk meningkatkan proyek. Ide-ide yang ingin dihasilkan pada tahap ini
adalah ide-ide yang terkait dengan berbagai alternatif lain untuk
menjalankan fungsi tertentu, fungsi yang berpotensi bagi peningkatan nilai
proyek. banyak tool yang dapat digunakan untuk memunculkan ide kreatif.
Pada umumnya, memunculakan ide kreatif bagi para engineer bukanlah hal
yang mudah karena mereka cenderung untuk menemukan solusi dengan
cepat. Untuk mengendalikan hal ini, maka engineer harus mengikuti seluruh
tahapan yang ada dalam job plan dan menaaati semua aturan dalam fase ini.
Kegiatan-kegiatan umum yang dilakukan padatahap ini adalah (SAVE,
2007):
1. Menjelaskan dan mengkategorikan setiap ide untuk mengembangkan
sebuah pemahaman.
2. Mendiskusikan bagaimana ide-ide berdampak pada biaya proyek, dan
kinerja parameter-parameter. Tools yang digunakan: T-Charts.
3. Memilih dan memprioritaskan ide-ide untuk pengembangan
selanjutnya. Tools yang digunakan: Pugh Analysis, Kepner-Tregoe,
Life Cycle Coasting.
4. Menjelaskan bagaimana ide-ide dituliskan sebagai stand-alone risk-
reward invesment proposals.
Pada tahap ini, ide-ide yang nampak jelas tidak layak dibuang.
Kemudian ide-ide atau alternatif yang terpilih dianalisis keuntungan dan
kerugiaannya, biaya siklus hidupnya (life cycle cost), dan dibuat bobotnya.
1. Analisis keuntungan dan kerugian.
Ide-ide yang muncul dari tahap sebelumnya dianalisis keuntungan dan
kerugian yang ditimbulkan dari setiap ide tersebut. Dalam melakukan
analisis keuntungan dan kerugian ini dapat digunakan tabel yang
menunjukkan keuntungan dan kerugian.

44
2. Analisis paired comparison dan decision matrix

Paired comparison adalah untuk menentukan tingkat kepentingan
(bobot) masing-masing parameter. Pada analisis paired comparison,
parameter-parameter yang digunakan saling dibandingkan satu sama
lain. Tujuannya adalah untuk mengetahui bobot masing-masing
parameter. Setelah analisis analisis paired comparison, dilakukan
analisis dengan decision matrix. Decision matrix bertujuan untuk
mengevaluasi ide menurut beberapa faktor atau kriteria.
3. Biaya Siklus Hidup Proyek
Setelah diketahui keuntungan dan kerugiaanya, ide tersebut dianalisi
biaya siklus hidupnya.
Ide yang terpilih ini kemudian dianalis pada tahap perikutnya yaitu
tahap pengembangan.
e. Tahap Pengembangan
Fase ini merupakan fase analisis lanjutan dan mengembangkan daftar
pendek ide-ide dan pengembangan ini dengan memperhitungkan alternatif-
alternatif value. Kegiatan-kegiatan umum pada fase ini adalah:
1. Membandingkan kesimpulan studi dengan syarat kesuksesan selama
fase informasi dan fase analisis fungsi.
2. Menyiapan sebuah tuliasan menganai alternatif nilai untuk setia ide
yang dipilih untuk pengembangan selanjutnya.
3. Menaksir dan mengalokasikan risiko dan biaya denga tepat
4. Mengadakan analisa cost-benefit.
5. Mengembangkan sketsa dan infomasi yang diperlukan untuk
menyampaikan konsep.
6. Mengkonfirmasi sebuah alternatif yang akan dikembangkan
selanjutnya.
7. Mengakhiri perkembangan alternatif awal.
8. Mengembangkan sebuah rencana tindakan untuk mendefinisikan
langkah-langkah implementasi untuk setiap alternatif nilai (value).

45
Pada tahap ini ide-ide terpilih akan dikembangkan menjadi berbagai

alternatif perubahan sesuai dengan fase pengembangan proyek. masing-
masing alternatif ini akan ditentukan kelayakannya. Alternatif- alternatif
yang tidak layak, tidak bekerja, akan dibuang. Setelah diperoleh alternatif,
selanjutnya bihitung biayanya dan biaya siklus hidup bagi masing-masing
alternatif terbaik. Alternatif terbaik ini perlu didukung sebanyak mungkin
informasi-informasi teknis. Bentuk dukungan informasi teknis dapat
meliputi (Priyanto, 2010, p.116):
- Uraian tertulis tentang konsep asli dan alternatif yang diajukan.
- Backup teknis, tapi tidak dibatasi pada, seperti perhitungan, catalogue
cut, informasi vendor.
- Keuntungan dan kerugian alternatif.
- Pembahasan tentang berbagai alternatif untuk mengkomunikasikan ide
secara jelas kepada para pengkaji, termasuk informasi berkaitan
dengan pelaksanaan seperti biaya, jadwal, potensi konflik.
- Informasi biaya meliputi biaya awal dan biaya siklus-hidup (life-cycle
cost), yang menanyakan perbedaan antara biaya rancangan asli dan
biaya alternatif secara jelas.
Pada akhir fase ini akan dihasilkan berbagai alternatif yang didukung
oleh informasi teknik yang memadai. Berbagai alternatif ini akan
dikomunikasikan kepada perencana, pengguna/pemilik, atau kelompok atau
individu lain yang terlibat pada fase presenatsi.
f. Tahap Presentasi
Tahap ini dapat berupa presentasi atau laporan secara tertulis atau
lisan yang ditujukan kepada semua pihak yang terlibat dalam memahami
alternatif-alternatif yang akan dipilih dalam usulan tim VE. Usulan yang
dipilih dapat disampaikan secara singkat, jelas, cepat dan tanpa
memojokkan salah satu pihak. Rekomendasi ini nantinya digunakan untuk
meyakinkan manajemen, owner, dan stakeholder lain yang berperan dalam
pengambil keputusan. Aktifitas umum pada fase ini:
a. Menyiapkan presentasi dan dokumen pendukung.

46
b. Membandingkan kesimpulan pembelajaran persyaratan keberhasilan

yang ditetapkan selama informasi dan fase analisis fungsi.
c. Menawarkan kepada manajemen skenarion inovasi risk-reward
untuk memilih nilai alternatif yang akan diterapkan.
d. Bertukar informasi dengan tim proyek.
e. Meyakinkan manajemen sehingga mereka dapat membuat keputusan.
f. Bagan rencana pelaksanaan antisipasi.
g. Menyiapkan format laporan.
Presentasi dilakukan dihadapan para perencana, pengguna/pemilik,

atau kelompok atau individu lainnya yang terlibat dalam memberikan
pemahaman terhadap maksud dari masing-masing alternatif sebelum mereka
mengevaluasi lebih lanjut untuk menentukan implementasi dari berbagai
alternatif tersebut. Pada kesempatan ini juga disampaikan laporan awal
tertulis sehingga penerapan/implementasi alternatif tidak terlambat. Laporan
dimaksud memuat informasi minimal, sebagai berikut:
- Tujuan proyek
- Uraian proyek
- Ruang lingkup studi analisis nilai
- Prosedur VA
- Alternatif VA dan pengembangannya.
Pada fase ini juga perlu memastikan bahwa manajemen memiliki

seluruh informasi yang objektif sebagai dasar pembuatan keputusan serta
menguraikan rencana pelaksanaan alternatif yang diusulkan.
3. Post-Workshop Activities
Tahap ini terdiri dari dua aktifitas yaitu:
a. Kegiatan pelaksanaan
Memastikan alternatif yang diterima diterapkan dan manfaat yang
diproeksikan oleh Value Study telah direalisasikan. Bertanyaan dasar pada
fase ini adalah apa program berubah dan bagaimana tim proyek

47
mengaturnya?. Kegiatan-kegiatan umum yang dilakukan pada fase ini

antara lain:
1) Mereview laporan premilinary.
2) Melakukan pertemuan pelaksanaan untuk menentukan disposisi dari
setiap alternatif nilai.
3) Menentukan tindakan rencana untuk alternatif yang diterima dan
dokumen yang rasional untuk alternatif yang ditolak.
4) Mendapatkan komitmen untuk implementasi.
5) Mengatur sebuah kerangka waktu untuk mereviw dan melaksanakan
setiap alternatif nilai.
6) Menghargai prestasi sebagai hasil dari alternatif yang diterapkan.
7) Mengakhiri deliverable.
8) Memvalidasi keuntungan dari implementasi perubahan.
9) Meyakinkan bahwa praktek baru menjadi embedded dengan
menentukan dan mengatur sebuah rencana implementasi.
Output dari fase ini adalah stakeholder proyek menetukan apa yang
akan diubah dalam proyek sebagai hasil dari Value Study. Ini merupakan
perubahan konsep yang asli atau konsep dasar dari suatu studi, sebagai hasil
alternatif nilai, yang perkembangan proyek akan gabungkan dalam kegiatan
pengembambangan prodak dan besain di masa depan.
b. Kegiatan Value Study Follow-Up

Fase ini merupakan Follow Up pada pelaksanaan hasil Value Study dan
memperbaiki aplikasi dari methodologi nilai untuk studi di masa
mendatang.pertanyaan dasar pada fase ini adalah apa yang telah kita
pelajari tentang bagaiman cara yang paling baik dalam menciptakan atau
mengingkatkan nilai dari suatu subjek dibawah pembelajaran/. Kegiatan
umum yang dilakukan pada fase ini adalah:
1) Mempersiapakan laporan hasi studi, pembelajaran pelajaran, atau item
lain untuk direkam/ diurutkan melalui implementasi.
2) Mengidentifikasi dimana kesempatan-kesempatan yang hilang,.

48
3) Mengidentifikasi roadblocks untuk inovasi dan mengetahui mengapa

mereka ada.
4) Mengadakan wawancara dan merekam pelajaran yang dipelajari.
5) Mengintegrasi hasil Value Study dalam laporan program.
6) Mencerminkan pada Value Study dan menentukan bagaimana
pengalaman mengembangkan kapasitas baru.
Outcome dari fase ini adalah individu menjadi pencipta nilai yang
lebih baik dengan dicerminkan pada teori yang mereka pegang sebelum
Value Study.
2.4.7 Perkembangan Value Engineering di Indonesia

Value engineering (VE) mulai diperkenalkan di Indonesia pada tahun 1986
oleh bapak Dr. Ir. Suriana Chandra melalui seminar-seminar di berbagai kota
(Fauzan, 2008). Pada tahun itu juga, metode ini digunakan pada Proyek
Pembangunan Jalan Layang Cawang. Selanjutnya, pada tahun 1987, Badan
Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas), Departemen Keuangan, dan
Direktorat Jenderal Cipta Karya mengajukan pemakaian VE di Indonesia untuk
seluruh pembangunan rumah dinas dan gedung negara di atas satu milyar rupiah
(Fauzan, 2008).
Periode sejak berikutnya yaitu tahun 1990-an sampai awal tahun 2003,
perkembangan VE di Indonesia tidak banyak diketahui. Jika ditinjau dari regulasi
yang dikeluarkan oleh pemerintah terkait dengan konstruksi pada periode tersebut
adalah sebagai berikut (Fauzan, 2008, p. 15):
1. Undang undang Perumahan Dan Pemukiman Nomor 24 tahun 1992;
2. Undang Undang Jasa Konstruksi Nomor 18 tahun 1999;
3. Undang Undang Tentang bangunan Gedung Nomor 28 Tahun 2002;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 28,29,30 Tahun 2000;
5. Keputusan Menteri (Kepmen) Pemukiman dan Prasarana Wilayah
(Kimpraswil) Nomor 332/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis
Pembangunan Gedung Negara.
Maka tampaknya anjuran Bappenas tahun 1987 untuk menerapkan value
engineering pada pembangunan rumah dinas dan gedung negara, tidak dilanjuti

49
dengan penyusunan regulasi yang lebih tinggi tingkatan hukumnya, karena tidak
ada satu klausaul pada regulasi periode tersebut yang menyinggung mengenai
penerapan VE. Beberapa paraktisi memperkirakan bahwa perkembangan VE
pada periode ini telah terhenti.
Pada beriode berikunya mulai tahun 2003 sejak dikeluarkannya Keppres 80
tentang Pedoman Pengadaan Barang dan Jasa Instansi Pemerintah sampai awal
tahun 2007, VE di Indonesia masih belum menunjukan tanda-tanda
perkembangan yang berarti (Fauzan, 2008). Pada periode ini kewajiban
menerapkan Keppres 80 dianggap menghambat perkemangan penerapan VE
khususnya pada proyek-proyek yang dibiayai oleh pemerintah. Keppes 80, disatu
sisi menyatakan bahwa pihak-pihak yang terkait dengan pelaksanaan penyedian
jasa dan barang harus menghindari terjadinya pemborosan dan kebocoran
keuangan, disisi lain tidak menyediakan ruang bagi penyedia jasa untuk berkreasi
mengupayakan penghematan dengan metode-metode dan inovasi-inovasi baru
yang lebih baik.
Value egineering yang dalam aplikasinya memerlukan keleluasaan untuk
berkreasi dan inovasi terhadap desain awal seringkali tidak terakomondasi atau
tidak dipahami oleh owner (panitian pengadaan) dan aparat penegak hukum.
Keterlambatan pemahaman aparat penegak hukum terkait dengan pelaksanaan
konstruksi menyebabkan mereka berpegang pada aturan-aturan kaku yang
sebenarnya masih harus disempurnakan. Hal ini yang menyebabkan value
engineering masih jarang digunakan di Indonesia.
2.5 VALUE ENGINEERING PADA BANGUNAN BERKONSEP GREEN

BUILDING
Dari tahun ke tahun, industri konstruksi di Indonesia terus mengalami
perkembangan yang signifikan. Tetapi perkembangan yang terjadi ini masih
minim konsep green building yang dinilai lebih ramah terhadap lingkungan.
Selain itu, masih banyak kalangan yang berpendapat bahwa bangunan berkonsep
ini memerlukan biaya besar sehingga masih sedikit owner yang menerapkan
konsep ini untuk bangunan yang mereka miliki.

50
Hal ini berlawanan dengan pernyataan yang dibuat oleh Alexia Nalewaik,
CCE MRICS, and Valerie Venters, CCC dalam the AACE international Journal of
Cost Estimation, Cost/ Schedule Control, and Project Managemet yang terbit
bulan Februari 2009 yang menyatakan bahwa konsep bangunan berkelanjutan
menghemat life cycle cost pada biaya utilitas dan biaya perawatan yang menarik
para owner untuk menerapkan konsep ini. Dalam jurnal ini dijelaskan bahwa
konsep bangunan berkelanjutan mencerminkan value engineering. Berikut ini
potensi besar penghematan biaya yang samar-samar dikaitan dengan konsep
desain hijau dan VE (Nalewaik and Venters, 2009):
Desain yang fleksibel dan perencanaan lokasi yang hati-hati mengurangi
footprint dari bangunan, ukuran yang benar dari fasilitas selagi memuaskan
kebutuhan pemilik.
Efisiensi dalam infrasutruktur misalnya penghematan area paving.
Mengurangi peralatan mekanikal dan elektrikal, melalui penggunaan cahaya
matahari, ventilasi alami, dan lain-lain. Serupa dengan sistem efisiensi
tinggi dan perletakan bangunan yang tepat.
Generasi tenaga/power melalui penggunaan photovoltaics dan generasi
lainnya, mengurangi penggunaan energi.
Menggunakan sumber daya lokal dan material daur ulang, yang tidak hanya
mendorong ekonomi lokal tetapi juga mengurangi biaya transportasi.
Memilih dan mengurangi atau tidak menggunakan sama sekali material
khususnya untuk penyelesaian interior.

BAB 3
METODOLOGI PENELITIAN
3.1 PENDAHULUAN
Objek pada penelitian ini adalah bangunan gedung berkonsep green
building. Hal ini karena masih banyaknya anggapan bahwa proyek bangunan
dengan konsep green building mahal. Dengan dilakukan penelitian ini diharapkan
diketahui komponen-komponen biaya yang potensi untuk dihemat sehingga bisa
menghapus anggapan bahwa bangunan berkonsep ini mahal.
Pada bab ini akan dijelaskan tentang metode penelitian yang digunakan
untuk mengetahui bahwa penerapan value engineering pada bangunan berkonsep
green building dapat mengefisiensikan biaya proyek berkonsep ini yang dianggap
memiliki biaya lebih mahal dibandingkan dengan bangunan konvensional. Untuk
mendapatkan hasil penelitian yang akurat, maka pada bab ini dijelaskan mengenai
metode penelitian yang akan dipakai pada penelitian ini. Rumusan masalah dan
strategis pemilihan metode diuraikan pada sub bab 3.2 dan lokasi penelitian sub
bab 3.3. Sub bab 3.4 menjelaskan mengenai pemilihan metode pengumpulan data
yang digunakan pada penelitian ini. Sub bab 3.5 menjelaskan tentang metode
analisis data dan sub bab 3.6 menjelaskan mengenai alur penelitian yang akan
dilakukan pada penelitian ini. Sedangkan sub bab 3.7 berisi kesipmulan dari bab
ini.
3.2 RUMUSAN MASALAH DAN STRATEGIS PEMILIHAN METODE

Tahap awal dalam melakukan penelitian adalah merumuskan masalah,
membuat hipotesis, dan menentukan strategi penelitian.
3.2.1 Rumusan Masalah dan Hipotesis

Berdasarkan rumusan masalah yang disampaikan pada pembahasan
sebelumnya, maka dirumuskan pertanyaan-pertanyaan penelitian (research
questions) untuk dianalisis.
51

52
Pertanyaan-pertanyaan tersebut adalah:

1. Apa saja komponen-komponen biaya pada berpontensi dihemat/
diefisiensikan dengan menggunakan metode value engineering pada
proyek berkonsep green building sehingga diperoleh biaya yang paling
efisien.
2. Sejauh mana efisiensi ini bisa diterapkan pada proyek gedung berkonsep
green building.
Dari rumusan masalah tersebut, maka diperoleh hipotesis dalam penelitian
ini adalah : Dengan Diterapkannya Value Engineering pada Proyek Bangunan
Berkonsep Green Building Maka akan Efisiensi Biaya.
3.2.2 Strategi Pemilihan Metode

Dalam penelitian digunakan suatu strategi yang disarankan oleh Yin (1996)
dengan tujuan agar dapat menjawab pertanyaan dalam penelitian tersebut. Ada
tiga faktor yang mempengaruhi jenis strategis penelitian, yaitu (Afandi, 2010):
1. Tipe pertanyaan yang diajukan
2. Luas kontrol yang dimiliki peneliti atas peristiwa yang akan diteliti.
3. Fokus terhadap peristiwa kontemporer sebagai kebalikan dari peristiwa
historis
Metode penelitian disini menjelaskan tentang metode apa yang akan dipakai
pada penelitian ini. Strategi dalam penentuan metode penelitian dapat dilihat pada
tabel berikut :
Tabel 3.1 Strategi Pemilihan Metode Penelitin

Strategi Bentuk pertanyaan Kontrol dari Tingkat fokus
peneliti peneliti dengan dari kesamaan
tindakan dari penelitian yang
penelitian yang lalu
aktual
Esperimen Bagaimana, mengapa Ya Ya
Survei Siapa, apa, dimana, Tidak Ya
berapa banyak

53
Tebel 3.1 Strategi Pemilihan Metode Penelitin (lanjutan)
Strategi Bentuk pertanyaan Kontrol dari Tingkat fokus

peneliti dengan dari kesamaan
peneliti
tindakan dari penelitian yang
penelitian yang lalu
aktual
Analisis Siapa, apa, dimana, Tidak Tidak
berapa banyak
Historis Bagaimana, mengapa Tidak Tidak
Studi Bagaimana, mengapa Tidak Ya
Kasus
Sumber : Prof. Robert K. Yin, Studi Kasus Desain dan Metode Raja Grafindo Persada, Jakarta.
2002 hal 8
Dalam penelitian ini digunakan rumusan masalah apa dan berapa yaitu :
1. Apa saja komponen biaya yang dapat dihemat pada proyek gedung
berkonsep Green Building
2. Sejauh mana efisiensi ini bisa diterapkan proyek gedung berkonsep green
building. (rumusan masalah yang kedua ini lebih menekankan pada berapa
persen penghematan yang dapat dilakukan dengan menggunakan metode
VE).
maka dapat diketahui bahwa strategi yang digunakan dalam penelitian ini adalah
metode penelitian survei.
Sedangkan berdasarkan pendekatannya, penelitian ini menggunakan
pendekatan kuantitatif. Pendekatan kuantitatif ini didukung dengan pendekatan
kualitatif melalui wawancara dengan para ahli dibidang value engineering dan
green building.
3.3. LOKASI PENELITIAN

Penelitian ini akan dilakukan pada salah satu proyek bangunan yang
menerapkan konsep green building yang berada di wilayah Jabodetabek.
3.4 PENGUMPULAN DATA

Metode pengumpulan data adalah teknik yang atau caracara yang
digunakan oleh peneliti untuk mengumpulkan data. Dalam mengumpulkan data

54
diperlukan juga instrumen pengumpulan data yaitu alat bantu yang dipilih dan
digunakan oleh peneliti dalam kegiatannya mengumpulkan data agar kegiatan
tersebut menjadi sistematis. Data yang digunakan dalam penelitian terdiri dari dua
jenis yaitu:
a. Data Primer, yaitu data yang secara langsung diambil dari objek penelitian.
Data primer ini merupakan data pokok yang digunakan untuk analisis value
engineering. Data primer pada penelitian ini dapat berupa data teknis
proyek, seperti gambar kerja, Rencana Anggaran Biaya (RAB), Rencana
Kerja dan Syarat (RKS).
b. Data Sekunder, yaitu yang diperoleh tidak secara langsung dari objek
penelitian. Dalam penelitian ini, data sekunder berupa data pendukung yang
dijadikan input dan referensi dalam melakukan analisis VE. Data sekunder
terdiri dari daftar harga satuan atau analisa pekerjaan, data bahan, material,
dan peralatan bangunan yang digunakan, data tenaga kerja, peraturan-
peraturan mengenai green building yang dapat dijadikan referensi dalam
melakukan analisis VE.
Peralatan yang digunakan untuk mengumpulkan data pada penelitian ini

antara lain:
1. Alat tulis, digunakan untuk mencatat semua hasil pendataan.
2. Kamera, mendokumentasikan gambar-gambar.
3. Recorder, mereka hasil wawancara antara peneliti dengan narasumber.
4. Kalkulator, sebagai alat bantu dalam melakukan analisis.
5. Komputer, alat yang digunakan untuk menginput data.
Sedangkan metode pengumpulan data yang digunakan pada penelitian ini

terdiri dari:
a. Dokumentasi
Dokumentasi ditujukan untuk memperoleh data langsung dari tempat
penelitian, meliputi gambar kerja, Rencana Angaran Biaya (RAB), Rencana
Kerja dan Syarat (RKS), buku-buku yang relevan, peraturan-peraturan,

55
laporan kegiatan, foto-foto, film dokumenter, dan data yang relevan dengan
penelitian.
b. Wawancara
Wawancara adalah suatu cara pengumpulan data yang digunakan
untuk memperoleh informasi langsung dari sumbernya. Wawancara ini
dilakukan jika peneliti ingin mengetahui secara lebih mendalam mengenai
subjek penelitian. Pada penelitian ini digunakan wawancara bebas terpimpin
yaitu perpaduan antara wawancara bebas dan wawancara terpimpin. Dalam
pelaksanaannya, pewawancara membawa pedoman yang hanya merupakan
garis besar tentang hal-hal yang akan ditanyakan. Penelitian ini akan
dilakukan wawancara dengan ahli value engineering dan green building.
c. Observasi (Pengamatan)
Observasi yaitu melakukan pengamatan secara langsung ke objek
penelitian untuk melihat dari dekat kegiatan yang dilakukan. Observasi
dilakukan pada tahap pengumpulan informasi.
Metode pengumpulan data primer diklakukan dengan cara survey langsung

pada konsultan maupun pelaksana yang menangani proyek tersebut dan
melakukan observasi langsu ke lapangan. Sedangkan untuk metode pengumpulan
data sekunder, dilakukan dengan survey langsung pada instansi-instansiatau
perusahaan-perusahaan yang dianggap berkepentingan. Perusahaan itu dapat
meliputi perusahaan bahan/material bangunan, kontraktor, dan perusahaan-
perusahaan lain yang dapat dijadikan bahan referensi.

56
3.5 ANALISIS
Analisis yang digunakan untuk menjawab kedua rumusan masalah pada
penelitian ini adalah analisis VE. Berikut metodologi VE yang digunakan pada
penelitian ini:
3.5.1 Tahap Informasi

Tahap ini merupakan tahap awal dalam studi VE. Aktifitas VE pada
tahap ini adalah:
a. Memahami konsep desain asli
b. Mengedentifikasi masalah dan kendala-kendala
c. Mengkonfirmasi konsep proyek paling baru.
d. Mengunjungi lokasi
e. Mengumpulkan informasi sebanyak-banyaknya berkaitan dengan
proyek.
f. Mengkonfirmasi parameter kesuksesan.
Masalah Green Building yang dibahas pada tahap ini:
a. Meminimalisasi konsumsi sumberdaya.
b. Memaksimalkan penggunaan kembali (reuse) sumberdaya
c. Menggunakan sumber daya yang dapat diperbaharui dan dapat
didaur ulang.
d. Melindungi lingkungan alam
e. Menciptakan lingkungan sehat dan tidak beracun.
f. Mengejar kualitas dalam menciptakan lingkungan bangunan.
g. Menggunakan kembali aset bangunan yang sudah ada.
h. Mendesain untuk meminimalkan sampah
i. Konservasi sumberdaya air
j. Mempertimbangkan manusia dan lingkungan lokalnya.
Pada tahap awal ini dilakukan pengumpulan informasi sebanyak

mungkin berkaitan dengan proyek yang menjadi objek penelitian.
Informasi umum yang diperoleh pada tahap ini antara lain adalah :
- Nama Proyek

57
- Lokasi proyek
- Pemilik proyek
- Nilai proyek
Hal-hal yang dapat dilakukan pada tahap informasi ini antara lain:
1) Mengumpulkan informasi yang berkaitan dengan objek studi.
Adalah mengumpulkan semua informasi yang berkaitan dengan objek
studi. informasi ini dapat berupa:
- Gambar-gambar perencanaan
- Spesifikasi biaya
- Perkiraan biaya
- Pedekatan desain
- Jadwal kegiatan, dan lain-lain.
2) Penentuan sasaran studi

Untuk menetukan sasaran studi, dilakukan analisis pareto terhadap
biaya proyek dan dilakukan pemahaman terhadap kriteria-kriteria green
building sehingga diketahui komponen pekerjaan yang akan dianalisis
menggunakan VE.
3.5.2 Tahap Analisis Fungsi

Dalam studi VE, tahap analisis fungsi merupakan tahap yang
penting, karena tahap inilah yang membedakan VE dengan metode
penghematan biaya lainnya. Pada tahap ini didefinisikan fungsi dari
komponen-komponen proyek yang telah didefinisikan sebelumnya pada
fase informasi. Tahap ini merupakan tahap untuk memperkirakan nilai
kegunaan dari suatu subsistem dan diperkirakan biaya (cost) untuk
subsistem tersebut. Aktifitas VE pada tahap ini adalah:
a. Menetukan fungsi dari komponen item pekerjaan.
b. Mengidentifikasi masalah Green Building yang potensinya tinggi
untuk didiskusikan

58
c. Menentukan komponen item pekerjaan, mengklasifikasikan fungsi

tersebut ke dalam fungsi basic untuk komponen-komponen yang
berfungsi sama dengan item pekerjaan. untuk mengembangkan
fungsi ini dapat digunakan tools FAST.
d. Mentukan rasio cost/worth yang merupakan indeks nilai biaya
dibanding nilai manfaat.
e. Kemudian menentukan item pekerjaan yang akan dianalisis pada
tahap selanjutnya.
Masalah Green Building yang dibahas pada tahap ini:
a. Mendefinisikan fungsi dari masalah Green Building yang
didefinisikan pada tahap Informasi.
b. Mendimensikan model fungsi dengan biaya dan atribut kinerja
Green Building.
c. Memilih fungsi yang berhubungan dengan Green Building sebagai
fokusnya selama tahap kreatif.
3.5.3 Tahap Kreatif

Tahap ini merupakan tahap pengembangan sebanyak mungkin
alternatif yang biasa memenuhi fungsi-fungsi primer atau pokok. Sehingga
pada tahap ini perlu dikembangkan ide-ide guna memperbanyak alternatif-
alternatif yang akan dipilih. Untuk membangkitkan ide-ide yang dapat
meningkatkan nilai dapat digunakan Brainstorming, Gordon Technique,
Nominal Group Technique, TRIZ, Synetics.
Aktifitas VE :
- Mengembangkan ide-ide alternatif yang dapat meningkatkan nilai.
Persoalan Green Building yang dibahas pada tahap ini:
a. Meminimalkan penggunaan energi
b. Mencegah terjadinya polusi
c. Memelihara dan meningkatkan bio-diversity
d. Konservasi sumbardaya air.
e. Mengatur target Green Building

59
f. Meningkatkan kualitas kehidupan dan menawarkan kepuasan bagi

konsumen.
g. Menghasilkan dan mendukung kebutuhan alam dan lingungan sosial
h. Memaksimalkan efisiensi penggunaan sumberdaya
i. Mengurangi penggunaan energi dan metarial mentah.
j. Memaksimalkan konsumsi sumberdaya alam yang dapat diperbaharui.
k. Mengurangi jumlah emisi dan sampah berbahaya.
l. Meningkatkan kualitas lingkungan dalan ruangan.
3.5.4 Tahap Evaluasi

Pada tahap ini dilakukan analisis terhadap masukan-masukan ide dan
alternatif.
1) Pertama, melakukan analisis keuntungan dan kerugian terhadap
masing-masing alternatif. Pada tahap ini, jika ada ide yang tidak layak
untuk dianalisis lebih lanjut, maka ide/ alternatif tersebut harus
dihilangkan.
2) Kedua, melakukan analisis paired comparison dan melakukan
analisis decision matrix. Pada analisis ini harus ditentukan terlebih
dahulu parameter-parameter yang akan digunakan. Contoh parameter-
parameter yang digunakan pada adalah:
a. Biaya awal
b. Potensi Penipisan Ozon
c. Potensi Pemanasan global
d. Biaya operasional dan biaya perawatan
e. Keselamatan
f. Penghematan energi.
- Paired Comparison
Pada analisis ini, langkah pertama yang dilakukan adalah menetukan
pembagian nilai (allocation poin) untuk masing-masing parameter.
Contoh pembagian poin dapat dilihat pada tabel 3.2.

60
Tabel 3.2. Contoh Pembagian Poin

Key Max Min Remaining
PAREMETER
Letter Point Points points
Biaya Awal A 100
Potensi Penipisan Ozon (ODP) B 100
Potensi Pemanasan Global (GWP) C 100
Biaya Operasional dan perawatan D 100
Keselamatan E 100
Efisiensi Energi F 100
TOTAL 600
Sumber : Hasil Olahan Sendiri
Setelah diketahui pembagian nilai (allocation points) masing-masing

parameter, dilanjutkan dengan menghitung jumlah total dari
perbandingan berpasang (paired comparison) dan menghitung
maksimum poin yang dialokasikan untuk masing-masing bagian
dengan menggunakan rumus :
Jumlah total paired comparison = n(n-1)/2.
Maksimum poin = Remaining poin/ jumlah total paired
comparison
dimana, n adalah jumlah parameter yang digunakan.
Kemudian dilanjutkan dengan matrix pembagian poin (point sharing
matrix).
Pada point sharing matrix, skala yang digunakan adalah:
Major Besar 100%,0%
Medium Sedang 75%,25%
Minor Kecil 60%, 40%
Equal Sama 50%,50%

61
Tabel 3.3. Point Sharing Matrix
- Decision Matrix
Setelah diperoleh bobot masing-masing parameter, dilakukan
analisis decision matrix. Pada analisis decision matrix, harus
diketahui ranking dari parameter untuk masing-masing alternatif.
Skala ranting yang digunakan adalah :
5 Excellent
4 Very Good
3 Good
2 Fair
1 Poor
Penentuan rating dilakukan dengan melakukan wawancara.

62
Tabel 3.4. Contoh Tabel Untuk Analisis Decision Matrix

Alternatif
Kriteria
Alternatif 1 Alternatif 2
Kriteria Bobot Rating score Rating Score
1 Biaya Awal
2 Potensi Penipisan Ozon (ODP)
3 Potensi Pemanasan Global (GWP)
4 Biaya Operasional dan perawatan
5 Keselamatan
6 Efisiensi Energi
TOTAL
RANKING
3) Tahap ketiga adalah analisis tehadap siklus hidup biaya (life cycle
cost) sehingga diperoleh alternatif dengan biaya terendah.
Persoalan Green Building yang dapat didiskusikan pada tahap ini:

a. Memaksimalkan efisiensi penggunaan sumberdaya.
b. Meminimalkan konsumsi energi yang tidak dapat diperbaharui.
c. Menggunakan produk yang ramah lingkungan
d. Melindungi dan menghemat air
e. Meningkatkan kualitas lingkungan dalam ruangan.
f. Mengoptimalkan operasional dan perawatan
3.5.5 Tahap Pengembangan

Selama fase pengembangan dari studi VE, setiap ide yang didesain
diperluas dalam solusi yang dapat dikerjakan. Pengembangan ini terdiri
dari desain yang direkomendasikan, modal, dan perbandingan life cycle
cost dan sebuah deskripsi yang mengevaluasi keuntungnan dan kerugian
dari rekomendasi yang diajukan. Alternatif terbaik ini perlu didukung
sebanyak mungkin informasi-informasi teknis. Kemudian ide yang dipilih
ditulis dengan jelas sehingga owner atau stakeholder lainnya dapat
memahami maksud dari alternatif dan dapat memahami keuntungan dari

63
ide yang dipilih, dan juga dapat mengidentifikasi faktor negatif dari
alternatif tersebut. Proposal ini biasanya terdiri dari teks, diagram, sketsa,
hitungan pendukung, perbandingan biaya, risiko pekerjaan, dan informasi
lain yang diperlukan. Pada tahap ini juga harus dipertimbangkan mengenai
reliability, customer convenience, quality control, capital cost, O&M cost,
life cycle cost, schedule, risk, availability, political ramifications, and
perception dari ide yang dipilih.
3.5.6 Tahap Presentasi

Tahap ini merupakan tahap presentasi hasil studi VE kepada owner
dan pihak-pihak pengambil keputusan lainnya. Lembar kerja VE dan hasil
dari VE diberikan kepada Owner dan pihak-pihak yang berperan dalam
mengambil keputusan.

64
3.6 ALUR PENELITIAN

Alur penelitian menggambarkan tahapan-tahapan yang dilakukan dalam
penelitian.
Gambar 3.1. Alur Penelitian

65
Dari alur penelitian dapat dilihat tahapan-tahapan dalam penelitian ini.

Dimulai dengan adanya isu lingkungan global yang terdiri dari menipisnya
jumlah sumber daya, kelangkaan energi, kelangkaan air, terjadinya pencemaran
lingkungan oleh bangunan, maka timbul pemikiran untuk membuat bangunan
yang berkonsep ramah lingkungan yang dikenal dengan nama green building.
Kemudian timbul permasalahan bahwa bangunan berkonsep ini mahal sehingga
masih sedikit sekali penerapan konsep ini. Dari masalah ini kemudian di
kumpulkan literatur mengenai green building dan metode penghematan value
engineering sehingga menghasilkan hipotesis yang nantinya akan diuji
kebenarannya. Untuk menguji kebenaran ini dipilih metode penelitian yang akan
digunakan untuk penelitian dan dikumpulkan data yang diperlukan. Data tersebut
kemudian dianalisis sehingga diperoleh rating bangunan tersebut dan
direkomendasikan hasil penghematan dengan menggunakan VE. Tahapan akhir
dalam penelitian ini adalah pembuatan kesimpulan untuk menjawab hipotesis.
3.7 KESIMPULAN
Pada bab ini dijelaskan tahapan-tahapan yang digunakan dalam penelitian.
Tahapan tersebut meliputi perumusan masalah, hipotesis, strategi pemilihan
metode penelitian, pengumpulan data, dan analisis data.

66
BAB 4
ANALISIS DATA
4.1 TAHAP INFORMASI

Berdasarkan rencana kerja (job plan) dalam value engineering, tahap
pertama yang harus dilalui dalam studi VE adalah mengumpulkan informasi
sebanyak mungkin mengenai desain perencanaan proyek mulai data umum hingga
batasan desain yang diinginkan dalam proyek tersebut. Kemudian dilanjutkan
dengan mengidentifikasi item pekerjaan berbiaya tinggi.
4.1.1 MENGUMPULKAN INFORMASI

Data proyek diperlukan untuk mendapatkan informasi dasar mengenai
suatu proyek. Data-data proyek berisi informasi umum proyek, fungsi gedung
proyek, dan batasan desain perencanaan proyek. Informasi mengenai proyek
diperoleh dengan meminta langsung data proyek ke pihak kontraktor. Sedangkan
untuk mendapatkan informasi yang tidak terdapat di data proyek, dilakukan
melalui wawancara kepada pihak terkait.
4.1.2 Gambaran Umum Proyek

4.1.2.1 Data Umum Proyek
Studi Value Enguneering ini akan dilakukan pada proyek pembangunan
yang menerapkan konsep green building. Dimana bangunan ini ditargetkan untuk
mendapatkan sertifikat Platinum.
1. Berikut data-data umum yang diperlukan sebagai bahan informasi untuk
penerapan Value Engineering pada bangunan ini:
- Jenis Proyek : Gedung Kantor dan Gedung Parkir.
- Lokasi Proyek : Jalan Pattimura, Blok-M, Jakarta Selatan.
- Pemberi Tugas : Kementian Pekerjaan Umum.
- Status Proyek : KSO PP-Brantas
- Perencana : PT Jakarta Konsulkindo
- Nilai Kontrak : Rp. 358.700.000.000,00
67
2. Karakteristik Proyek adalah sebagai berikut:

a. Gedung kantor dan Gedung Parkir
- Gedung Kantor: 17 lantai dan 1 lantai semi basement
- Gedung Parkir : 12 Lapis dan 1 lantai semi basement
b. Lingkup pekarjaan :
- Pekerjaan Struktur
- Pekerjaan Arsitektur
- Pekerjaan Interior
- Pekerjaan Mekanikal/ Elektrikal
- Pekerjaan Landscape
Pada penelitian ini, pekerjaan yang akan dianalisis adalah pekerjaan yang
yang memiliki bobot biaya besar dan menjadi salah satu poin dalam tercapainya
konsep green building pada sebuah bangunan sesuai dengan cheklist green
building yang rencananya akan diterapkan pada proyek ini.
4.1.2.2 Penerapan Green Building Pada Proyek Studi Kasus

Pada bangunan berkonsep green building, sejak dimulai dalam tahap
perencanaan, pembangunan, pengoperasian hingga dalam tahap pemeliharaannya
memperhatikan aspek-aspek dalam melindungi, menghemat, mengurangi
penggunaan sumber daya alam, menjaga mutu baik bangunan maupun mutu
kualitas udara di dalam ruangan, dan memperhatikan kesehatan penghuninya yang
semuanya berpegang kepada kaidah-kaidah berkesinambungan. Berikut kriteria
green building yang diterapkan pada proyek ini adalah:
1. Bentuk bangunan
Bangunan ini memiliki sisi tipis di pada bagian puncak yang berfungsi sebagai
shading untuk bangunan dibawahnya.
2. Orientasi bangunan
Kondisi bangunan menghadap ke timur, hal ini didasarkan pada
pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:
a. Bangunan mendapatkan sinar matahari lebih maksimal.
b. Memerlukan penerapan teknologi tambahan untuk mengurangi efek
dari cahaya dan panas matahari yang masuk ke bangunan secara
berlebihan.
68
c. Bukaan di arah timur lebih baik daripada arah barat.

d. Menurut hasil penelitian, cahaya matahari sore hari (barat) lebih
bersifat menyengat dan menyilaukan.
3. Teknologi tambahan pada arsitektural

Teknolologi tambahan pada arsitektural berupa Sun Shading dan Heat
Insulation. Shading berfungsi memantulkan sinar matahari sehingga tidak
menjadi silau. Selain sun shading, bangunan ini juga dilengkapi dengan
reflektor yang berfungsi untuk memantulkan sinar matahari sehingga bisa
masuk ke dalam ruangan sebagai pencahayaan alami.
4. Seleksi Vendor dan material bersertifikast Green

a. Disyaratkan material maupun management vendor memenuhi
persyaratan untuk Greenship GBCI, diutamakan material yang
bersertifikasi Green.
b. Disyaratkan semua peralatan dan sistem terkalibrasi dan tervalidasi
dengan baik. Untuk setiap instalasi yang diwajibkan untuk mamasang
meteran atau indikator yang permanen.
5. Sistem M/E Pendukung Konsep Green

a. Sistem Pengkondisian Udara
Sitem pengkondisian udara pada proyek ini menggunakan AC Sentral
Cooled Chiller dan Sistem AC Variable Refrigerant Volime (VRV).
Refigerant yang digunakan adalah Refigerant HFC-134 a yang ramah
lingkungan sehingga tidak mempengaruhi penipisan lapisan ozon.
b. Sistem Air Bersih
Merencanakan instalasi daur ulang air dengan kapasitas yang cukup
untuk kebutuhan seluruh sistem flusing, irigasi, dan make up water
cooling tower (jika ada). Dimana pada bangunan ini menggunakan
sistem daur ulang air kotor dan air bekas menggunakan STP dan WTP.
c. Pencahayaan buatan
Implementasi pencahayaan buatan pada proyek ini adalah
1) Menggunakan Ballast elektronik frekuensi tinggi
69
2) Zonasi pencahayaan dalam ruang kerja yang dikaitkan dengan

sensor gerak (motion sensor)
3) Penempatan tombol lampu dalam jarak pencapaian tangan pada saat
buka pintu dan menyediakan lampu meja di tempat kerja (task
lamp).
d. Pencahayaan alami
Pencahayaan alami dalah dengan menggunakan lux sensor untuk
optimasi pencahayaan buatan sebagai pengganti intensitas cahaya alami
kurang dari 300 lux, mendapatkan tambahan
e. Sistem Lift
Lift pada proyek ini menggunakan sistem Variable Voltage Variable
Frequency (VWF) yang putaran motornya lebih halus dan Inrush current
lebih kecil sehingga ebih hemat energi listrik. Lift juga menggunakan
Car light/ Fan Shut Off sehingga lampu dan kipas akan mati secara
otomatis ketika elevator tidak digunakan. Selain itu, lift juga dilengkapi
dengan regenerative converter yang akan menghasilkan listrik ketika
lift bergerak turun sehingga menghemat energi listrik lebih dari 35%
(mengurangi emisi CO2 1400 kg/thn)
70
4.1.3 Biaya Total Keseluruhan Proyek

Biaya total keseluruhan proyek dapat dilihat dalam tabel 4.1. Sedangkan
untuk rincian biaya dapat dilihat pada lampiran.
Tabel 4.1. Rekapitulasi Biaya Proyek

No. Pekerjaan Biaya
1 Pekerjaan Persiapan Rp7.865.104.367,52
2 Pekerjaan Struktur GK Rp79.028.209.502,51
3 Pekerjaan Arsitektur GK Rp78.390.880.386,05
4 Pekerjaan M/E GK Rp76.559.848.878,00
5 Pekerjaan Interior Lepas GK Rp21.037.186.683,00
6 Pekerjaan IT jaringan data GK Rp5.633.682.023,00
7 Pekerjaan Landscape GK Rp1.930.048.320,25
8 Pekerjaan Struktur GP Rp39.221.047.706,15
9 Pekerjaan Arsitektur GP Rp11.986.126.342,28
10 Pekerjaan M/E GP Rp4.438.957.411,00
TOTAL Rp326.091.091.619,76
Keterangan:
- GK = Gedung Kantor
- GP = Gedung Parkir
4.1.4 Pengujian Hukum Pareto

Analisa Pareto dilakukan untuk mengetahui biaya tertinggi pada proyek ini
yang berpotensi untuk dilakukan analisis value engineering. Berikut ini langkah-
langkah dalam pengujian hukum pareto:
1. Mengurutkan biaya pekerjaan dari yang terbesar ke yang terkecil.
2. Menjumlah biaya pekerjaan total secara kumulatif.
3. Menghitung persentase biaya masing-masing pekerjaan.
Biaya Pekerjaan
% Biaya Pekerjaan=
Total Biaya Keseluruhan
4. Menghitung presentase kumulatif
5. Mengeplot presentase kumulatif.
Hasil pareto dari total biaya keseluruhan proyek dapat dilihat pada tabel 4.2
71
Tabel 4.2. Tabel Hasil Pengujian Pareto

Presentase Presentase
No. Pekerjaan Biaya
Harga Kumulatif
1 Pekerjaan Struktur GK 79.028.209.503 24% 24%
2 Pekerjaan Arsitektur GK 78.390.880.386 24% 48%
3 Pekerjaan M/E GK 76.559.848.878 23% 72%
4 Pekerjaan Struktur GP 39.221.047.706 12% 84%
5 Pekerjaan Interior Lepas GK 21.037.186.683 6% 90%
6 Pekerjaan Arsitektur GP 11.986.126.342 4% 94%
7 Pekerjaan Persiapan 7.865.104.368 2% 96%
8 Pekerjaan IT jaringan data GK 5.633.682.023 2% 98%
9 Pekerjaan M/E GP 4.438.957.411 1% 99%
10 Pekerjaan Landscape GK 1.930.048.320 1% 100%
TOTAL 326.091.091.620
Grafik Pareto
120%
100%
Presentase Kumulatif
80%
60%
40%
20%
0%
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Pekerjaan
Gambar 4.1. Grafik Pareto
72
Gambar 4.2. Diagram Biaya Tiap-Tiap Pekerjaan

Dari hasil pareto keseluruhan biaya proyek dapat dilihat bahwa pada
proyek ini pekerjaan yang berbobot besar adalah pekerjaan struktur gedung
kantor, pekerjaan arsitektur gedung kantor, dan pekerjaan mekanikal/elektrikal
gedung kantor. Dari ketiga komponen pekerjaan tersebut, ada dua pekerjaan yang
akan dianalisa lagi dengan menggunakan hukum pareto. Kedua pekerjaan itu
adalah pekerjaan arsitektur gedung kantor dan pekerjaan M/E gedung kantor.
Berikut hasil analisa pareto dari kedua pekerjaan tersebut:
Tabel 4.3. Hasil Pareto Pekerjaan Arsitektur Gedung Kantor

No. Uraian Pekerjaan Biaya % %
Kumulatif
Pekerjaan Pintu dan
1 Jendela Rp. 35.197.520.591,72 44,90% 44,90%
Pekerjaan Dinding
2 dan Plesteran Rp. 21.382.340.726,73 27,28% 72,18%
3 Pekerjaan Lantai Rp. 13.988.008.988,30 17,84% 90,02%
Pekerjaan Platfond
4 dan Cashboard Rp. 4.959.989.671,50 6,33% 96,35%
5 Pekerjaan Saniter Rp. 1.533.443.653,00 1,96% 98,30%
Pekerjaan
6 Pengecatan Rp. 1.329.576.754,80 1,70% 100,00%
TOTAL Rp. 78.390.880.386,05 100,00%
73
Analisa Pareto Pekerjaan Arsitektur Gedung Kantor

120,00%
Persentase Kumulatif Biaya

100,00%
80,00%
60,00%
40,00%
20,00%
0,00%
0 1 2 3 4 5 6 7
Pekerjaan
Gambar 4.3. Grafik Hasil Pareto Pekerjaan Arsitektur Gedung

Kantor
Tabel 4.4. Pareto Pekerjaan Mekanikal Elektrikal Gedung Kantor
Persentase Persetase
No. Uraian Pekerjaan Biaya
Biaya Kumulatif
1 Pekerjaan Listrik Rp. 21.047.641.921 27,49% 27,49%

2 Pekerjaan MVAC Rp. 16.459.325.600 21,50% 48,99%
3 Pekerjaan Lift / Elevator Rp. 13.199.068.975 17,24% 66,23%
Pekerjaan Sound
4 Reinforcement System Rp. 5.085.423.000 6,64% 72,87%
Pekerjaan Pemadam
5 Kebakaran Rp. 4.274.716.035 5,58% 78,46%
6 Pekerjaan Gondola Rp. 3.541.725.000 4,63% 83,08%
7 Pekerjaan Plumbing Rp. 3.052.162.245 3,99% 87,07%
8 Pekerjaan Telepon Rp. 2.838.814.341 3,71% 90,78%
Pekerjaan Conference
9 System Rp. 2.529.378.000 3,30% 94,08%
Pekerjaan Intellegent
10 Lighting Control System Rp. 1.698.750.000 2,22% 96,30%
11 Pekerjaan BAS Rp. 1.179.567.000 1,54% 97,84%
12 Pekerjaan Fire Alarm Rp. 824.692.012 1,08% 98,92%
13 Pekerjaan Tata Suara Rp. 454.630.513 0,59% 99,51%
14 Pekerjaan CCTV Rp. 373.954.236 0,49% 100,00%
TOTAL 76.559.848.878 100,00%
74
Grafik Pareto Biaya M/E Gedung Kantor

120,00%
Kumulatif Persentase Biaya

100,00%
80,00%
60,00%
40,00%
20,00%
0,00%
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Pekerjaan
Gambar 4.4. Grafik Hasil Pareto Pekerjaan M/E Gedung Kantor

Dari hasil analisa Pareto pekerjaan arsitektur diperoleh pekerjaan berbobot

besar yaitu pekerjaan pintu & jendela dan pekerjaan dinding & plesteran.
Sedangkan dari dari hasil Pareto pekerjaan M/E gedung kantor, diketahui bahwa
pekerjaan yang berbobot besar adalah pekerjaan pekerjaan listrik, pekerjaan
Motor Vehicle Air Conditioning (MVAC), dan pekerjaan lift.
4.1.5 Pemilihan Pekerjaan

Dengan pertimbangan kriteria green building yang diterapkan pada proyek
ini dan hasil analisis pareto, maka value engineering pada penelitian ini akan
difokuskan pada pekerjaan Motor Vehicle Air Conditioning (MVAC). Dimana
pekerjaan MVAC pada proyek ini menggunakan refrigeran sintetis HFC R134a.
Refrigerant HFC 134a dikembangkan untuk menggantikan refrigerant CFC dan
HFCF berdasarkan protokol Montreal dan digunakan sejak 1990-an
(Larsen,2009). Refrigerant jenis ini tidak tidak menyebabkan penipisan lapisan
ozon tetapi dapat menyebabkan terjadinya pemanasan global. HFC R134a
memiliki nilai Global Warming Potential (GWP) sebesar 1300 kg CO2 eq/ kg,
artinya setiap 1 kilogram HFC yang terlepas ke udara akan menghasilkan 1300 kg
CO2. Karena berpotensi menyebabkan pemansan global inilah HFC menjadi target
Protokol Kyoto. Penggunaan refrigerant sintetis HFC R134a akan digantikan
75
dengan refrigerant alami. Pada penelitian ini, analisa VE lebih lanjut akan
dilakukan pada pemilihan bahan refrigerant yang ramah lingkungan yaitu
refrigerant alami yang tidak menyebabkan pemanasan global dan tidak
menyebabkan terjadinya penipisan lapisan ozon.
4.2 TAHAP ANALISIS FUNGSI

4.2.1 Analisis Fungsi
Tahap berikutnya dalam value engineering adalah tahap analisa fungsi.
Pada tahap ini akan dilakukan identifikasi fungsi yang terdiri dari kata kerja aktif
(active verb) dan kata benda (measurable noun). Identifikasi fungsi dilakukan
secara acak dan selanjutnya dikelompokkan serta diidentifikasi masing-masing
jenisnya.
Tabel 4.5. Tabel Identifikasi Fungsi Dasar Pekerjaan MVAC

Pekerjaan Kata Kerja Kata Benda Fungsi
Mengatur suhu udara Primer
Mensirkulasi Udara Primer
Pekerjaan
MVAC Menyejukkan Udara Sekunder
Menjaga Kelembapan Sekunder
udara
Pertukaran Udara Sekunder
76
Tabel 4.6 Fungsi Pendukung

-Assure
Convenience
Mudah pemasangan
-Assure Convenience Mudah Perawatan
Mudah Pengoperasiannya
-Assure
Dependability
-Assure
Dependability Hemat energi mengurangi biaya listrik
-Satisfy Green
Building Standart
-Satisfy Green Mengurangi kerusakan
Building Standart lapisan ozon
Mengurangi emisi CO2
-Attract User
-Attract User Meningkatkan estetika hasil pekerjaan MVAC rapi
77
4.2.2. FAST Diagraming

Selanjutnya fungsi-fungsi tersebut disusun dalam suatu diagram Customer FAST Diagram.
Gambar 4.5 FAST Diagram Untuk Sistem Pengkondisian Udara

78
Berdasarkan analisis fungsi tersebut, maka hal-hal yang harus diperhatikan

dalam pekerjaan pengkondisian udara untuk proyek gedung green building antara
lain:
a. Pemenuhan persyaratan green building
Pada pekerjaan pengkondisian udara, hal yang harus diperhatikan
berkaitan dengan efek sistem pengkondisian udara terhadap lingkungan
adalah konstribusi terhadap penipisan lapisan ozon dan pemanasan global.
Pada bangunan berkonsep green building, sistem pengkondisiaan udara
harus bebas dari bahan yang dapat menyebabkan penipisan lapisan ozon.
Selain itu, bangunan green building harus mengurangi produksi CO2.
Dimana pekerjaan pengkondisian udara pada suatu bangunan
berkonstribuksi menghasilkan CO2 baik secara langsung maupun secara
tidak langsung. Pekerjaan pengkondisian udara berkonstribusi
menghasilkan CO2 secara langsung melalui refrigeran yang digunakan
dalam sistem pengkondisian udara tersebut. Sedangkan secara tidak
langsung melalui energi listrik yang digunakan untuk mengoperasikan
sistem pengkondisian udara. Sistem pengkondisisn udara yang hemat
listrik, selain dapat mengurangi biaya juga dapat mengurangi CO2.
b. Biaya
Pada pekerjaan pengkondisian udara, biaya yang harus dikeluarkan adalah
biaya awal, biaya opesional dan biaya perawatan.
- Biaya awal
Biaya awal adalah biaya yang dikeluarkan untuk membeli peralatan
dan pemasangan sistem pengkondisian udara pada suatu bangunan.
- Biaya Operasional
Pada pekerjaan pengkondisian udara diperlukan biaya operasional
untuk mengoperasikan sistem pengkondisian udara di bangunan
tersebut. Biaya operasional pada sistem pengkondisian udara adalah
biaya listrik yang digunakan untuk mengoperasikan sistem
pengkondisian udara.
79
- Biaya Perawatan
Biaya perawatan merupakan biaya yang dikeluarkan untuk
perawatan peralatan sistem pengkondisian udara.
Pada umumnya, owner menginginkan sistem pengkondisian udara dengan
biaya yang optimal dan memiliki dampak terhadap lingkungan yag
minimum.
4.3 TAHAP KREASI

Setelah mengetahui fungsi dasar dan fungsi pendukung dari pekerjaan
MVAC, tahap berikutnya adalah tahap kreatif. Hal-hal yang menjadi
pertimbangan dalam memberikan alternatif untuk sistem pengkondisian udara
adalah:
1. Biaya Awal
Merupakan semua biaya yang dikeluarkan untuk pembelian dan
pemasangan sistem pengkondisian udara.
2. Biaya operasional dan perawatan
Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk mengoperasikan sistem
pengkondisian udara pada sebuah bangunan dan merawat peralatan-
peralatan yang digunakan dalam sistem pengkondisian udara.
3. Potensi terhadap penipisan ozon (Ozon Depletion Potential)
Mengurangi potensi penipisan lapisan ozon dapat dilekukan dengan cara
menggunakan sistem pengkondisian udara dengan refrigenan yang yang
memiliki nilai ODP nol.
4. Potensi terhadap pemanasan global (Global Warming Potential)
Mengurangi potensi terhadap pemanasan global dilakukan dengan
menggunakan refrigeran dengan nilai GWP yang sangat kecil yaitu
mendekati nol.
5. Keselamatan
Sistem pengkondisian udara pada suatu bangunan harus memperhatikan
keselamatan penghuni.
6. Efisiensi Energi
Kinerja dari sistem pengkondisian udara akan mempengaruhi energi yang
dibutuhkan untuk mengoperasikan sistem pengkondisian udara. Semakin
80
bagus kinerja suatu sistem maka semakin kecil energi yang dibutuhkan.
Kinerja dari sistem inilah yang nantinya akan mempengaruhi efisiensi
energi dari suatu sistem.
Beberapa alternatif dari pekerjaa Motor Vehicle Air Conditioning (MVAC)

sebagai berikut:
1. Pekerjaan pengkondisian udara dengan Refigerant Amonia (R 717)
2. Pekerjaan pengkondisian udara dengan Refrigerant Hidokarbon (R290)
3. Pekerjaan pengkondisian udara dengan Refrigerant Air
Masing-masing refrigerant tersebut memiliki kelebihan dan kekurangan
sehingga pemilihan refrigerant harus dilakukan secara cermat.
4.4 TAHAP EVALUASI

Tahap evaluasi merupakan tahap menganalisis masing-masing alternatif
yang diperoleh dari tahap kreasif. Tahap ini adalah tahap mengurangi kuantiti ide-
ide yang harus diidentifikasi untuk daftar pendek ide-ide dengan potensi yang
besar untuk meningkatkan proyek. Pada tahap evaluasi akan dilakukan analisa
keuntungan dan kerugian serta dilakukan analisa Paired Comparison dan
Descision Matrix dengan tujuan untuk mendapatkan alternatif yang paling tepat.
Kemudian akan dilanjutkan dengan analisa Life Cycle Cost (LCC) untuk
mengetahui total biaya selama umur hidup sistem pengkondisian udara.
4.4.1 Analisa Keuntungan dan Kerugian

Pada tahap ini alternatif-alternatif yang ada pada tahap sebelumnya
disaring dengan meihat keuntungan dan kerugiannya yang ditimbulkan dari setiap
alternatif tersebut.
81
Tabel 4.7 Analisis Keuntungan dan Kerugian Refrigerant Hydrocarbon

REFRIGERANT HYDROCARBON
KEUNTUNGAN KERUGIAN
1. Biaya awal murah karena refrigernat 1. Hydrocarbon mudah terbakar
hydrokarbon dapat digunakan pada
komponen-komponen AC dengan
refrigerant R134a
2. Tidak menyebabkan penipisan ozon
Tidak menyebabkan pemanasan
3. global
4. Biaya operasi dan perawatan murah,
karena dari segi operasional dan
perawatan hampir sama dengan AC
refrigerant R134a
5. dengan menggunakan refrigeran
hidrokarbon kerja compressor
menjadi ringan sehingga dapat
menghemat penggunaan listrik.
6. Tidak beracun
Sumber : Hasil Olahan Sendiri (wawancara dan literatur)
82
Tabel 4.8. Analisis Keuntungan dan Kerugian Refrigerant Amonia

REFRIGERANT AMONIA
KEUNTUNGAN KERUGIAN
1. Tidak menyebabkan penipisan ozon 1. Biaya awalnya mahal, karena
refrigerant hydrocarbon tidak
cocok dengan sistem AC yang
menggunakan R134a
2. Tidak menyebabkan pemanasan 2. Amonia beracun dan mudah
global terbakar
3. Biaya operasi dan perawatan murah,
karena dari segi operasional dan
perawatan hampir sama dengan AC
refrigerant R134a
4. Menghemat penggunaan listrik
Tabel 4.9. Analisis Keuntungan dan Kerugian Refrigerant air

REFRIGERANT AIR
KEUNTUNGAN KERUGIAN
1. Tidak menyebabkan penipisan ozon 1. Biaya awalnya mahal, karena
refrigerant air tidak cocok
dengan sistem AC yang
menggunakan R134a
2. Tidak menyebabkan pemanasan 2. Biaya operasional dan
global perawatan mahal
3.. Tidak beracun dan tidak mudah
terbakar
Dari analisis keuntungan dan kerugian serta dari hasil wawancara,

alternatif refrigerant amonia tidak dilanjutkan ke analisis berikutnya. Hal ini
dikarenakan aplikasi refrigerant amonia digunakan pada freezer dan sistem
pendingin di industri-industri.
83
4.4.2 Analisis Paired Comparison dan Decision Matrix

4.4.2.1 Analisis Paired Comparison
Pada analisis paired comparison, berbagai parameter didaftar. Setiap
parameter dibandingkan dengan parameter lainnya. Hasilnya dihitung dan
parameter dengan nilai tertinggi memiliki tingkat kepentingan yang besar.
Pada paired comparison dilakukan pembagian point (allocation points)
dan matrik pembagian poin (point sharing matrix) untuk masing-masing
parameter. Penentuan alokasi masing-masing parameter pada penelitian ini
dilakukan dengan wawancara. Hasil wawancara pembagian poin
(allocation points) dapat dilihat pada tabel berikut:
84
Tabel 4.10. Alokasi Poin Hasil Wawancara

MIN POINTS (PREDETERMINED POINTS) Rata-
PARAMETER KEY MAX Jmlh rata
LETTER POINT NARASUMBER
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1. Biaya Awal A 100 82 75 50 90 95 75 80 70 70 687 76,33
2. Potensi Penipisan Ozon (ODP) B 100 87 90 95 75 75 100 90 100 60 772 85,78
3. Potensi Pemanasan Global (GWP) C 100 85 95 85 70 70 100 90 100 60 755 83,89
4. Biaya Operasional dan Perawatan D 100 98 80 60 95 90 70 70 80 70 713 79,22
5. Keselamatan E 100 100 85 100 80 80 90 95 70 70 770 85,56
6. Efisiensi Energi F 100 96 100 70 85 85 80 100 100 100 816 90,67
Tabel 4.11 Remaing points

KEY MAX REMAINING POINTS Rata-
PARAMETER LETTER POINT Jmlh rata
NARASUMBER
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1. Biaya Awal A 100 18 25 50 10 5 25 20 30 30 213 23,67
2. Potensi Penipisan Ozon (ODP) B 100 13 10 5 25 25 0 10 0 40 128 14,22
3. Potensi Pemanasan Global (GWP) C 100 15 5 15 30 30 0 10 0 40 145 16,11
4. Biaya Operasional dan Perawatan D 100 2 20 40 5 10 30 30 20 30 187 20,78
5. Keselamatan E 100 0 15 0 20 20 10 5 30 30 130 14,44
6. Efisiensi Energi F 100 4 0 30 15 15 20 0 0 0 84 9,33
85
Dari masing-masing hasil allocation point hasil wawancara tersebut,

kemudian ditentukan nilai maksimum untuk setiap setiap parameter.
berikut ini contoh penentuan allocation points dan point sharing matrix :
a. Pembagian Nilai (Allocation Points)

Tabel 4.12. Pembagian Nilai (Allocation Points)
PAREMETER
Biaya Awal A 100 82 18
Potensi Penipisan Ozon (ODP) B 100 87 13
Potensi Pemanasan Global (GWP) C 100 85 15
Biaya Operasional dan perawatan D 100 98 2
Keselamatan E 100 100 0
Efisiensi Energi F 100 96 4
TOTAL 600 548 52
Jumlah total dari perbandingan berpasangan (paired comparson)

= n(n-1)/2
= 6(6-1)/2 = 15
Maksimum point yang dialokasikan untuk masing-masing bagian
adalah remaining points/ jumlah total dari paired comparison.
Sehingga diperoleh maksimum point = 52/15 =3,4667
b. Matrik pembagian poin (points sharing matrix)

Setelah mengetahui alokasi point untuk masing-masing parameter dan
mengetahui nilai maksimum yang dialokasikan untuk setiap bagian
maka dilanjutkan dengan matrik pembagian poin (points sharing
matrix). Pada points sharing matrix harus ditentukan skalanya terlebih
dahulu. Berikut skala yang digunakan pada penelitian ini:
Major Besar 100%,0%
Medium Sedang 75%,25%
Minor Kecil 60%, 40%
Equal Sama 50%,50%
86
Points Sharing Matrix hasil wawancara sebagai berikut:

Tabel 4.13. Point Sharing Matrix
B C D E F
A A 40% A 40% A 25% A 25% A 40%
B 60% C 60% D 75% E 75% F 60%
B B 50% B 25% B 25% A 25%
C 50% D 75% E 75% F 75%
C C 25% C 25% C 25%
D 75% E 75% F 75%
D D 40% D 40%
E 60% F 60%
E E 75%
F 25%
F
Sumber : Hasil Olahan Sendiri (hasil wawancara)
87
Dengan nilai maksimum poin 3,4667 maka point sharing yang diperoleh adalah sebagai berikut:
Tabel 4.14. Hasil Perhitungan Point Sharing

WEIGHTED
B C D E F SCORE SCORE
A A 1,387 A 1,387 A 0,867 A 0,867 A 1,387 5,893 87,893
B 2,080 C 2,080 D 2,600 E 2,600 F 2,080
B B 1,733 B 0,867 B 0,867 B 0,867 6,413 93,413
C 1,733 D 2,600 E 2,600 F 2,600
C C 0,867 C 0,867 C 0,867 6,413 91,413
D 2,600 E 2,600 F 2,600
D D 1,387 D 1,387 10,573 108,573
E 2,080 F 2,080
E E 2,600 12,480 112,480
F 0,867
F 10,227 106,227
Setiap hasil wawancara dihitung hingga diperoleh bobot nilai (weighted score). Analisa paired comparison untuk hasil
wawncara lainnya dapat dilihat di lampiran. Bobot nilai ini kemudian dijumlahkan dan dicari nilai rata-ratanya.
88
Tabel 4.15. Bobot Nilai (Weighted Score) Rata-Rata

NO KODE WEIGHTED SCORE
Nara- Nara- Nara- Nara- Nara- Nara- Nara- Nara- Nara- Rata-
sumber 1 sumber 2 sumber 3 sumber 4 sumber 5 sumber 6 sumber 7 sumber 8 sumber 9 Rata
1. A 87,89 81,25 63,07 111,70 119,15 84,92 92,00 78,80 93,23 90,22
2. B 93,41 102,50 125,33 88,30 88,30 118,98 103,25 117,33 84,37 102,42
3. C 91,41 106,25 106,93 80,85 80,85 118,98 103,25 117,33 84,37 98,91
4. D 108,57 95,00 76,33 119,15 111,70 78,78 77,00 90,40 97,77 94,97
5. E 112,48 100,00 139,67 95,75 96,80 106,43 110,50 78,80 97,77 104,24
6. F 106,23 115,00 88,67 104,25 103,20 91,90 114,00 117,33 142,50 109,23
89
4.4.2.2 Decision Matrix

Hasil analisis paired comparison adalah diperoleh bobot untuk
masing-masing paramater. Setelah diperoleh bobot dari masing-masing
parameter, selanjutnya dilakukan analisis decision matrix. Decision matrix
adalah sebuah metode yang memungkinkan sebuah tim atau individu
untuk secara sistematis mengidentifikasi, menganalisis, dan menaksir
kekuatan hubungan antara informasi. Matriks ini sangat berguna untuk
mengambil putusan yang dipengaruhi oleh beberapa parameter. Penentuan
rangking untuk analisis decision matrix dilakukan dengan wawancara dan
litertur. Berikut rangking tersebut:
Tabel 4.16. Rangking Paremeter untuk Masing-Masing Alternatif

Alternatif
Kriteria Bobot R290 R718
Rating Rating
1 Biaya Awal 90,22 5 1
2 Potensi Penipisan Ozon (ODP) 102,42 5 5
3 Potensi Pemanasan Global (GWP) 98,91 5 5
4 Biaya Operasional dan perawatan 94,97 5 3
5 Keselamatan 104,24 1 5
6 Efisiensi Energi (Kinerja) 109,23 5 2
Sumber : Hasil Olahan Sendiri (hassil wawancara dan literatur)
Tabel 4.17. Tabel Matrik Keputusan (Decision Matrix)

Alternatif
Kriteria Refrigerant Refrigeran
Bobot Hidrokarbon Air
Kriteria Bobot Rating score Rating Score
1 Biaya Awal 90,22 5 451,12 1 90,22333
2 Potensi Penipisan Ozon (ODP) 102,42 5 512,10 5 512,1
3 Potensi Pemanasan Global (GWP) 98,91 5 494,57 5 494,5722
4 Biaya Operasional dan perawatan 94,97 5 474,84 3 284,9022
5 Keselamatan 104,24 1 104,24 5 521,2204
6 Efisiensi Energi (kinerja) 109,23 5 546,15 2 218,4615
TOTAL 2583,02 2121,48
RANKING I II
Sumber: Hasil Olahan Sendiri
90
4.4.3 Analisis Life Cycle Cost (LCC)

Biaya Siklus Hidup atau disebut dengan Life Cycle Cost adalah
suatu teknik untuk mengevaluasi secara ekonomi dengan menghitung
seluruh biaya yang relevan selama jangka waktu investasi melalui
penyesuaian terhadap nilai waktu dari uang (time value of money). Biaya
siklus hidup terdiri dari biaya awal, biaya operasional, biaya perawatan,
biaya sisa.
1. Biaya awal
Biaya awal merupakan biaya yang dikeluarkan untk pemasangan
komponen-komponen peralatan pengkondisisn udara.
2. Biaya Operasional
Biaya operasional adalah biaya listrik yang diperlukan untuk
mengoperasikan sistem pendingin udara.
3. Biaya Perawatan
Biaya perawatan diambil sebesar 10% dari biaya operasional.
4. Biaya Sisa
Biaya sisa setelah umur pemakaian. Dimana umur pemakain
diasumsikan selama 20 tahun dengan suku bunga 12%.
Menurut Degarmo (1997) ada tiga metode yang digunakan untuk

mengubah arus kas yang dihasilkan kedalam nilai ekuivalennya pada
beberapa titik dalam waktu dengan mempergunakan tingkat bunga. Ketiga
metode tersebut yaitu metode nilai sekarang (present worth method=PW),
metode nilai masa depan (future worth method) dan metode nilai tahunan
(annual worth method). Dimana metode yang digunakan pada analisis ini
adalah present worth method (PW), yaitu semua estimasi atau pengeluaran
yang terjadi pada masa mendatang dibawa ke masa sekarang (Hidayanti,
Indrayani, Adi, 2007).
91
Berikut hasil analisis siklus hidup biaya untuk pengkondisisan udara:
Tabel 4.18. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara dengan Refrigerant R134a
ORIGINAL
Life cycle 20 tahun
Suku Bunga 12%
Inflasi 8% PW
1. Capital Cost
A) Initial Costs Rp (16.459.325.600,00) Rp (16.459.325.600,00)
Total initial Cost Rp (16.459.325.600,00)
2. Annual Cost
A) Operasi Rp (25.730.987.734,52)
B) Perawatan Rp (2.573.098.773,45)
Total Biaya operasional dan perawatan Rp (28.304.086.507,98)
3. Salvage Costs year faktor
A) Peralatan 20 0,1037 Rp 1.645.932.560,00 Rp 300.711.878,71
Total salvage PW costs Rp 300.711.878,71
TOTAL PRESENT WORTH
COST Rp (44.462.700.229,26)
Life Cycle Present Worth Saving
Saving 0%
92
Tabel 4.19. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara Refrigerant Hidrokarbon
ALTERNATIF 1 (SISTEM PENGKONDISIAN

Life cycle 20 tahun UDARA REFRIGERANT HYDROCARBON)
Suku Bunga 12%
Inflasi 8% PW
1. Capital Cost
Other initial cost
A) Redesign Rp (270.000.000,00) Rp (270.000.000,00)
B) Pergantian refrigerant Rp (30.000.000,00) Rp (30.000.000,00)
2. Annual Cost
A) Operasi Rp (21.871.339.574,34)
B) Perawatan Rp (2.573.098.773,45)
A) Peralatan 20 0,1037 Rp .645.932.560,00 Rp 170.683.206,47
Total salvage PW costs Rp 170.683.206,47
TOTAL PRESENT WORTH
COST Rp 41.033.080.741,32)
Life Cycle Present Worth Saving Rp 3.429.619.487,94
Saving 7,71%
93
Tabel 4.20. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara Refrigerant Air
ALTERNATIF 2 (SISTEM PENGKONDISIAN UDARA

Life cycle 20 tahun REFRIGERANT AIR)
Suku Bunga 12%
Inflasi 8% PW
1. Capital Cost
2. Annual Cost
A) Operasi
B) Perawatan Rp (5.146.197.546,90)
3. Salvage Costs Year faktor
A) Peralatan 20 0,1037 Rp 11.327.593.500,00 Rp 1.174.671.445.95
Total salvage PW costs Rp 1.174.671.445.95
TOTAL PRESENT WORTH
COST Rp (11.7.247.461.100,96)
Life Cycle Present Worth Saving Rp (72.784.760.871,69)
Saving -164%
94
Dari hasil analisis decision matrix dan analisis life cycle cost, maka
alternatif terpilih adalah alternatif 1 yaitu sistem pengkondisian udara dengan
refrigeran hidrokarbon. Sistem pengkondisian udara dengan refrigeran
hidrokarbon lebih ramah lingkungan dibangkan sistem pengkondisian udara
dengan refrigeran R134a karena refrigeran hidrokarbon memiliki potensi
pemanasan global yang sangat kecil yaitu mendekati nol. Selain itu, sistem
pengkondisian udara dengan refrigeran hidrokarbon memiliki siklus hidup biaya
yang paling kecil. Hal ini dikarenakan hidrokarbon sebagai refrigeran memiliki
kinerja yang sangat baik sehingga menghemat penggunaan listrik untuk
pengkondisian udara.
Sistem pengkondisian udara dengan menggunakan refrigeran air juga
ramah terhadap lingkungan. Tetapi sistem pengkondisian udara dengan
refrigeran air memiliki siklus hidup biaya yang sangat besar. Hal ini dikarenakan
sistem pengkondisian udara dengan refrigeran air memerlukan komponen yang
komplek dan harga komponen-omponen ini masih sangat mahal.
4.5 TAHAP PENGEMBANGAN

Dari hasil tahap analisis didapat alternatif terpilih yaitu refrigerant
hidrokarbon. Menurut Green Design Guide Singapore Air-Conditioned
Building, refrigeran hidrokarbon sah untuk menggantikan R134a. Refrigeran
hidrokarbon tidak menyebabkan penipisian lapisan ozon dan tidak
menyebabkan pemanasan global. Berdasarkan hasil wawancara dan literature
diketahui bahwa hidrokarbon memiliki sifat termodinamika yang bagus.
Refrigeran ini dapat menggantikan hampir semua jenis refrigeran tanpa harus
mengganti keseluruhan komponen peralatan pengkondisian udara yang
digunakan. Selain itu, hidrokarbon memiliki massa jenis yang ringan sehingga
membuat kerja kompressor menjadi ringan. Hal inilah yang menyebakan
penggunakaan hidrokarbon sebagai refrigeran dapat menghemat energi listrik
sebesar 15%-25%.
95
Proposal Value Engineering Pekerjaan Motor Vehicle Air Conditioning

(MVAC).
I. Umum
Prinsip dasar studi Value Engineering pada bangunan berkonsep green
building adalah membuat bangunan tersebut menjadi semakin ramah
lingkungan dengan biaya yang optimal. Studi Value Engineering dilakukan
pada pekerjaan Motor Vehicle Air Conditioning (MVAC) dengan tujuan
memberikan alternatif sistem pengkondisian udara yang tidak memiliki dampak
negatif terhadap lingkungan yaitu sistem pengkondisian udara yang tidak
menyebabkan penipisan lapisan ozon dan tidak menyebabkan pemanasan global.
VE pada proyek ini dilakukan pada pekerjaan MVAC karena sistem MVAC
yang digunakan pada proyek ini menggunakan refrigeran HFC 134a dimana
refrigeran jenis ini berkonstribusi dalam pemanasan global sehingga refrigeran
jenis ini tidak ramah lingkungan.
II. Objek Studi

Desain mengikuti desain awal pada prouek studi yaitu Proyek Gedung Menteri
PU, Jakarta Selatan.
III. Alat-alat analisis

a. Analisis keuntungan dan kerugian.
b. Analisis Paired Comparison dan Decision Matrix
c. Analisis Life Cycle Cost
IV. Pilihan Alternatif

Ada dua alternatif yang diberikan untuk sistem MVAC atau sistem
pengkondisian udara di proyek ini yaitu:
1. Sistem pengkondisian udara dengan refrigeran hidrokarbon.
2. Sistem pengkondisian udara dengan refrigerant air.
96
Berdasarkan analisis keuntungan dan kerugian, analisis paired comparison dan

decision matrix serta analisis life cycle cost maka terpilihlah alternatif 1 yaitu
refrigeran hidrokarbon sebagai pengganti refrigeran HFC R134a.
Keuntungan penggunaan refrigeran hidrokarbon dalam sistem pengkondisian
udara jika dibandingkan dengan refrigeran R134a adalah:
a. Lebih ramah lingkungan karena tidak menyebabkan pemanasan global.
b. Menghemat penggunaan listrik untuk pengkondisian udara. Refrigeran
hidrokarbon memiliki kinerja yang baik dan masa jenis yang lebih ringan
jika dibandingkan dengan refrigerant HFC R134a sehingga dapat
mengurangi kerja kompressor. Karena kerja kompressor menjadi ringan,
maka energi listrik yang digunakan berkurang.
Kekurangan refrigeran hidrokarbon adalah mudah terbakar. Untuk

menutupi kekurangan ini telah banyak dilakukan penelitian mengenai refrigeran
hidrokarbon. Pada prinsipnya, hidrokarbon akan terbakar jika terdapat 3 unsur
yaitu hidrokarbon, udara dan api. Jika salah satu unsur tersebut tidak ada maka
tidak akan terjadi kebakaran.Dari segi life cycle cost, penggunaan refrigeran
hidrokarbon lebih efisien terhadap biaya jika dibandingkan dengan refrigeran
HFC R134a.
97
Tabel 4.21. Life Cycle Cost sistem pengkondisian udara dengan Refrigeran HFC R134a dan Refrigerant Hidrokarbon
ALTERNATIF 1 (SISTEM PENGKONDISIAN

ORIGINAL
Life cycle 20 tahun UDARA REFRIGERANT HYDROCARBON)
Suku Bunga 12%
Inflasi 8% PW PW
1. Capital Cost
A) Initial Costs Rp.(16.459.325.600,00) Rp.(16.459.325.600,00) Rp (16.459.325.600,00) Rp (16.459.325.600,00)

Other initial cost
A) Redesign Rp (270.000.000,00) Rp (270.000.000,00)
B) Pergantian refrigerant Rp (30.000.000,00) Rp (30.000.000,00)
Total initial Cost Rp(16.459.325.600,00) Rp (16.759.325.600,00)
2. Annual Cost
A) Operasi Rp(25.730.987.734,52) Rp (21.871.339.574,34)
B) Perawatan Rp (2.573.098.773,45) Rp (2.573.098.773,45)
Total Biaya operasional dan
perawatan Rp(28.304.086.507,98) Rp (24.444.438.347,80)
A) Peralatan 20 0,1037 Rp 1.645.932.560,00 Rp 300.711.878,71 Rp 1.645.932.560,00 Rp 170.683.206,47
Total salvage PW cost Rp 300.711.878,71 Rp 170.683.206,47
TOTAL PRESENT WORTH COST Rp(44.462.700.229,26) Rp (41.033.080.741,32)
Life Cycle Present Worth Savin Rp 3.429.619.487,94
Saving 0% 7,71%
98
Dari tabel 4.21, dapat dilihat bahwa penggunaan refrigeran hidrokarbon

pada sistem pengkondisian udara, dapat mengefisiensi biaya operasional sebesar
Rp. 3.429.619.487,94 atau sebesar 7,71% jika dibandingkan dengan siklus hidup
biaya dengan refrigeran HFC 134a.
BAB 5
KESIMPULAN
5.1 KESIMPULAN
Berdasarkan analisis yang dilakukan berdasarkan tahapan kerja value
engineering, dapat disimpulkan bahwa:
- Komponen pekerjaan yang dapat dioptimal dengan metode value
engineering pada proyek ini adalah pekerjaan Motor Vehicle Air
Conditioning (MVAC). Dimana sistem MVAC yang digunakan memiliki
potensi pemanasan global sehingga tidak ramah terhadap lingkungan.
- Dengan melakukan analisis VE lebih lanjut pada pekerjaan MVAC
diperoleh alternatif pengkondisian udara dengan menggunakan refrigeran
hidrokarbon sebagai sebagai pengganti sistem pengkondisian udara
refrigeran HFC R134a.
- Refrigeran hidrokarbon merupakan refrigeran yang ramah lingkungan
karena tidak menyebabkan penipisan ozon dan potensi pemanasan
globalnya sangat rendah. Refrigeran hidrokarbon juga dinyatakan sah
untuk menggantikan refrigerant HFC oleh para narasumber dan oleh
Green Building Design Guide Singapore Air-Conditioned Building.
- Selain tidak menyebabkan dampak negatif terhadap lingkungan,
penggunaan hidrokarbon sebagai refrigeran juga dapat mengefisiensi
penggunaan energi listrik untuk sistem pengkondisian udara sebesar 15%-
25%, dimana effisiensi energi juga merupakan salah satu prinsip dari
konsep green building.
- Dengan asumsi penghematan listrik sebesar 15%, diperoleh
penghematan/efisiensi biaya sebesar Rp. 3.429.619.487,94 (7,71%) dari
siklus hidup biaya pengkondisian udara.
5.2 SARAN
Studi Value engineering pada proyek bangunan green building, selain
dapat mengefisiensikan biaya juga dapat membuat sebuah bangunan menjadi
ramah lingkungan. Oleh karena itu, sebaiknya dilakukan studi value engineering
99
100
sehingga biaya proyek bangunan berkonsep green building menjadi lebih efisien
dan bangunan tersebut juga menjadi lebih ramah lingkungan.
DAFTAR PUSTAKA
Afandi, Ari Ahmad, Optimasi pemanfaatan jalan Margonda Raya Depok dengan
metode value engineering. Skripsi Fakultas Teknik Universitas Indonesia.
Alexia Nalewaik, CCE MRICS, and Valerie Venters, CCC. (2009). Cost benefits
of building green cost engineering : the AACE international journal of cost
estimation, cost/ schedule control, and project managemet. (Vol. 51/ No.1
February 2009).
Aziz, Muhammad Hasbi. (2005). Penerapan Konsep Eco Building di Indonesia.

Tesis Universitas Indonesia.
Bangunan Ramah Lingkungan Sudah Menjadi Kebutuhan. (2008, May 08). Suara
Merdeka.
Building and their impact. (n.d) November 21, 2010.

http://ecolodgical.yourhomeplanet.com/index_statistics.php
Castro-Lacourure, D., Sefair J. A., Florez L.,& Medaglia, A. L. (2009).

Optimization model for the selection of materials using LEED-based green
building rating system in Colomba. Journal of Building and Enviromental
44, 1162-1170.
Commission for Enviromental Cooperation (CEC). 2008. Green Building in North

America. Quebec: The Comunications Departements of The CEC
Secretariat.
Cost Efficiency of Green Buildings in India. (n.d). 14 Januari 2011.

www.joneslanglasalle.com/.../research_greenomics_cost_efficiency_of_gree
n_buildings_in_india.pdf
101
102
Cryer, B., Felder, J., Matthews, R.., Pettigrew M.,&Okrent, J. (2005). Evaluating
the Diffusion of Green Building Practices. UCLA Anderson: Management
Research Project.
Dell, Isola, Alphonse. (1974). Value engineering in the construction industry.
New York: Construction Publishing Corp., Inc.
Dell, Isola, Alphonse. (2008). Value engoneering: practical applicationfor design

construction maintenance & operations. Kingston: RS Means Company.
Elias, Samy E. G. (1998). Value Engineering, A Power Productivity Tool. Great

Britain : Elsevier Science.
Fauzan, Mohammad. (2008). Kesiapan penerapan value engineering pada

pembangunan infrastruktur di Nanggroe Aceh Darussalam. Tesis Institut
Teknologi Bandung.
Federal Leadership In High Performance And Sustainable Buildings.

Memorandum Of Understanding, 2006.
Ficher, Eric A. (2010). Issues in Green Building and the Federal Respone: An
Green Building Design Process Modelling and Integrated Use of
Visualization Tools. Journal of Architectural Engineering ASCE, March
2010.
Galzone, Carmen. Building Council and the LEED Green Building Rating
System. (26 Juli 2006)
Green Building Council Indonesia .http://www.gbcindonesia.org/
Green Building Coucil Indonesia. (2010). Press Release:Penandatanganan

Kerjasama Kemitraan Ikatan Arsitek Indonesia Konsil Bangunan Hijau
Indonesia Jakarta, 30 September 2010
103
Heerwagen, Judith H. (2000). Green Building, Organizational Success, and

Occupant Productivity. Building Research and Information vol 28 (5), 353-
367, London.
Introduction. July 20,2010. Congressional Research Service.www.crs.gov
Irsal, Ridho Masruri. (2008). Perangcangan bangunan dengan

mempertimbangkan aspek energi dan lingkungann studi kasus:
pengamatan beberapa bangunan di jakarta dan surabaya dengan
menggunakan LEED-NC 21. Skripsi Universitas Indonesia.
Juan, Y-K., Gao P.,& Wang J. (2010). A hibrid decision support system for
sustainable office building renovation and energy perfomance improvement.
Journal of energy and building, 42, 290-297.
Kats, Greg. (2003). The Costs and Financial Benefit of Green Building. October
2002 http://www.usgbc.org/Docs/News/News477.pdf
Kats, Gregory H. (2003). Green Building Costs and Financial Benefits.

Manssachusetts: Manssachusetts Technology Collaborative.
Komarkmaz, S.,Messner, J.I., Riley, D.R., & Magent, C.(2010). High-

Performance Green Building Design Process Modelling and Integrated Use
of Visualization Tools. Journal of Architectural Engineering ASCE, March
2010.
Korkmaz, S.,Riley D.,& Horman M. (2010). Piloting Evaluation Metrics for

Sustainable High-Performance Building Project Delivery. Journal of
Constraction Engineering and Management ASCE, August 200, 877-885.
104
Landmark International Green Building Study Finds Benefits of Building

GreenOutweigh Cost Premium. (n.d). 14 April 2011.
http://www.goodenergies.com/news/-
LEED Green Associate Study Guide. (2011). Green Building.
LEED Rating System diakses melalui <http://www.usgbc.org/ >
LEED Version 3 diakses dari http://www.usgbc.org/
Lenssen N. and D.M. Roodman. Worldwatch Paper 124. A Building Revolution:

How Ecology and Health Concerns are Transforming Construction.
WorldWatch Institute, 1995.
Miller, Norm G., Pogoe D., Gough, Quiana D.. Davis, Susan M. (2009). Green
Building and Productivity. Forthcoming in the Journal of Sustainable Real
Estate Vol. 1, No. , Fall 2009. www.Jorse.org
Muhanda, A. Dadan. (2010). Konstruksi tumbuh di timur. November 21, 2010.

diakses dari http://www.bisnis.com/
Priyanto, Herry. (2010). Pengoptimalan penerapan value engineering pada tahap

desain bangunan gedung di Indonesia. Tesis Fakultas Teknik Universitas
Indonesia.
Society of American Value Engineering.(2007).
Sustainable design. (n.d) 24/12/2010 http://orf.od.nih.gov/
The Basics of Green Building and LEED, MAPEI (2006) (hal 4)
105
The cost & benefit of achieving Green Building. (n.d) 14 Januari 2011)
http://www.davislangdon.com/upload/StaticFiles/AUSNZ%20Publications/I
nfo%20Data/InfoData_Green_Buildings.pdf
Tom Woolley, Sam Kimmins, Paul Harrison, and Rob Harrison. (1997) Green
Building Handbook. New York : E & FN Spon, an imprint of Thomson
Science &Professional
Turcotte, D., Villareal J.,& Bermingham, C. (2006). The Benefit of Building

Green: Recomendations for green program and incetives for the City of
Lowell. Lowell:University of Massachusetts Lowell.
Untoro, Kurniawan Vincetus. (2009). Penerapan Value Engineering dalam

Penyelenggaraan Infrastruktur Bidang Ke PU-an di Lingkungan
Departemen Pekerjaan Umum Dalam Usaha Meningkatkan Efektifitas
Penggunaan Anggaran. Tesis Universitas Indonesia
Value enineering: paket 40 jam; Universitas Indonesia, Fakultas Teknologi,

Lembaga Teknologi. Jakarta: Lemtek FTUI
Yudelson, Jerry. (2007).A to Z green building.Gabriola Island: New Society

Publishers
Yudelson, Jerry. (2008). The green building revolution. United State : Island
Press.
LAMPIRAN 1
DATA HASIL WAWANCARA

Lampiran 1: Hasil Wawancara Untuk Menetukan Tingkat Kepentingan Dan Ranking
DATA NARASUMBER
No. Nara Sumber Jabatan Pengalaman Pendidikan

1 Narasumber 1 Kontraktor 6 tahun S1
2 Narasumber 2 Kontraktor 3 tahun S1
3 Narasumber 3 Pengusaha 7 tahun S1
4 Narasumber 4 Konsultan ME 20 tahun S1
5 Narasumber 5 Dosen 32 tahun S3

Lampiran 1: Hasil Wawancara Untuk Menetukan Tingkat Kepentingan Dan Ranking (lanjutan)
HASIL WAWANCARA
Nama : Narasumber 1
MENENTUKAN PARAMETER
KODE PARAMETER
A BIAYA AWAL
B POTENSI PENIPISAN OZON (ODP)
C POTENSI PEMANASAN GLOBAL (GWP)
D BIAYA OPERASIONAL DAN PERAWATAN
E KESELAMATAN
F EFISIENSI ENERGI
ALLOCATION OF POINTS
allocation of points bertujuan untuk menentukan tingkat kepentingan masing-masing poin.
PAREMETER Total no o comparison = n(n-1)/2
Biaya Awal A 100 82 18 n adalah jumlah dari parameter =6
Potensi Penipisan Ozon (ODP) B 100 87 13 Jadi total no of paired comparison = 6(6-1)/2
Potensi Pemanasan Global (GWP) C 100 85 15 = 15
Maksimum point untuk satu bagian = 52/15
Efisiensi Energi F 100 96 4 = 3,4667
TOTAL 600 548 52

POINT SHARING MATRIX

B C D E F SCORE WEIGHTED SCORE
A A 40% A 40% A 25% A 25% A 40%
B 60% C 60% D 75% E 75% F 60%
B B 50% B 25% B 25% A 25%
C 50% D 75% E 75% F 75%
C C 25% C 25% C 25%
Skala kepentingan D 75% E 75% F 75%
Major Besar 100%,0% D D 40% D 40%
Medium Sedang 75%,25% E 60% F 60%
Minor Kecil 60%, 40% E E 75%
Equal Sama 50%,50% F 25%
F

A A 1,387 A 1,387 A 0,867 A 0,867 A 1,387 5,893 87,893
B 2,080 C 2,080 D 2,600 E 2,600 F 2,080
B B 1,733 B 0,867 B 0,867 B 0,867 6,413 93,413
C 1,733 D 2,600 E 2,600 F 2,600
C C 0,867 C 0,867 C 0,867 6,413 91,413
D 2,600 E 2,600 F 2,600
Skala kepentingan D D 1,387 D 1,387 10,573 108,573
Major Besar 100%,0% E 2,080 F 2,080
Medium Sedang 75%,25% E E 2,600 12,480 112,480
Minor Kecil 60%, 40% F 0,867
Equal Sama 50%,50% F 10,227 106,227

HASIL WAWANCARA
Nama : Narasumber 2
KODE PARAMETER
A BIAYA AWAL
E KESELAMATAN
F EFISIENSI ENERGI
Key Max Min Remaining Total no o comparison = n(n-1)/2
PAREMETER
n adalah jumlah dari parameter =6
Biaya Operasional dan perawatan D 100 80 20 Maksimum point untuk satu bagian = 75/15
=5
TOTAL 600 525 75


A A 0% A 0% A 50% A 50% A 25%
B 100% C 100% D 50% E 50% F 75%
B B 50% B 25% B 50% A 25%
C 50% D 75% E 50% F 75%
C C 0% C 50% C 25%
Skala kepentingan D 100% E 50% F 75%
Major Besar 100%,0% D D 25% D 50%
Medium Sedang 75%,25% E 75% F 50%
Minor Kecil 60%, 40% E E 75%
Equal Sama 50%,50% F 25%
F

A A 0,000 A 0,000 A 2,500 A 2,500 A 1,250 6,250 81,250
B 5,000 C 5,000 D 2,500 E 2,500 F 3,750
B B 2,500 B 1,250 B 2,500 B 1,250 12,500 102,500
C 2,500 D 3,750 E 2,500 F 3,750
C C 0,000 C 2,500 C 1,250 11,250 106,250
D 5,000 E 2,500 F 3,750
Major Besar 100%,0% E 3,750 F 2,500
Medium Sedang 75%,25% E E 3,750 15,000 100,000
Minor Kecil 60%, 40% F 1,250
Equal Sama 50%,50% F 15,000 115,000

HASIL WAWANCARA
Nama : Narasumber 3
KODE PARAMETER
A BIAYA AWAL
E KESELAMATAN
F EFISIENSI ENERGI
PAREMETER
= 9,333
TOTAL 600 460 140


A A 25% A 25% A 50% A 0% A 40%
B 75% C 75% D 50% E 100% F 60%
B B 100% B 75% B 0% B 75%
C 0% D 25% E 100% F 25%
C C 75% C 25% C 60%
D 25% E 75% F 40%
Skala kepentingan D D 25% D 50%
Major Besar 100%,0% E 75% F 50%
Medium Sedang 75%,25% E E 75%
Minor Kecil 60%, 40% F 25%
Equal Sama 50%,50% F

A A 2,333 A 2,333 A 4,667 A 0,000 A 3,733 13,067 63,067
B 7,000 C 7,000 D 4,667 E 9,333 F 5,600
B B 9,333 B 7,000 B 0,000 B 7,000 30,333 125,333
C 0,000 D 2,333 E 9,333 F 2,333
C C 7,000 C 2,333 C 5,600 21,933 106,933
D 2,333 E 7,000 F 3,733
Major Besar 100%,0% E 7,000 F 4,667
Medium Sedang 75%,25% E E 7,000 39,667 139,667
Minor Kecil 60%, 40% F 2,333
Equal Sama 50%,50% F 18,667 88,667

HASIL WAWANCARA
Nama : Narasumber 4
KODE PARAMETER
A BIAYA AWAL
E KESELAMATAN
F EFISIENSI ENERGI
PAREMETER
Letter Point Points points Total no o comparison = n(n-1)/2
Potensi Penipisan Ozon (ODP) B 100 75 25
Jadi total no of paired comparison = 6(6-1)/2
Potensi Pemanasan Global (GWP) C 100 70 30
Biaya Operasional dan perawatan D 100 95 5 = 15
Keselamatan E 100 80 20 Maksimum point untuk satu bagian = 105/15
Efisiensi Energi F 100 85 15 =7
TOTAL 600 495 105


A A 75% A 75% A 40% A 60% A 60%
B 25% C 25% D 60% E 40% F 40%
B B 60% B 25% B 40% B 40%
C 40% D 75% E 60% F 60%
C C 25% C 40% C 25%
D 75% E 60% F 75%
Major Besar 100%,0% E 25% F 40%

A A 5,250 A 5,250 A 2,800 A 4,200 A 4,200 21,700 111,700
B 1,750 C 1,750 D 4,200 E 2,800 F 2,800
B B 4,200 B 1,750 B 2,800 B 2,800 13,300 88,300
C 2,800 D 5,250 E 4,200 F 4,200
C C 1,750 C 2,800 C 1,750 10,850 80,850
D 5,250 E 4,200 F 5,250
Major Besar 100%,0% E 1,750 F 2,800
Medium Sedang 75%,25% E E 2,800 15,750 95,750
Minor Kecil 60%, 40% F 4,200
Equal Sama 50%,50% F 19,250 104,250

HASIL WAWANCARA
Nama : Narasumber 5
KODE PARAMETER
A BIAYA AWAL
E KESELAMATAN
F EFISIENSI ENERGI
PAREMETER
Efisiensi Energi F 100 85 15 = 75
TOTAL 600 495 105


A A 75% A 75% A 60% A 60% A 75%
B 25% C 25% D 40% E 40% F 25%
B B 60% B 25% B 40% B 40%
C 40% D 75% E 60% F 60%
C C 25% C 40% C 25%
D 75% E 60% F 75%
Major Besar 100%,0% E 40% F 40%

A A 5,250 A 5,250 A 4,200 A 4,200 A 5,250 24,150 119,150
B 1,750 C 1,750 D 2,800 E 2,800 F 1,750
B B 4,200 B 1,750 B 2,800 B 2,800 13,300 88,300
C 2,800 D 5,250 E 4,200 F 4,200
C C 1,750 C 2,800 C 1,750 10,850 80,850
D 5,250 E 4,200 F 5,250
Major Besar 100%,0% E 2,800 F 2,800
Medium Sedang 75%,25% E E 2,800 16,800 96,800
Minor Kecil 60%, 40% F 4,200
Equal Sama 50%,50% F 18,200 103,200

HASIL WAWANCARA
Nama : Narasumber 6
KODE PARAMETER
A BIAYA AWAL
E KESELAMATAN
F EFISIENSI ENERGI
Allocation of points bertujuan untuk menentukan tingkat kepentingan masing-masing poin.
PAREMETER
TOTAL 600 515 85

A A 25% A 25% A 60% A 25% A 40%
B 75% C 75% D 40% E 75% F 60%
B B 50% B 75% B 60% B 75%
C 50% D 25% E 40% F 25%
C C 75% C 60% C 75%
D 25% E 40% F 25%
Major Besar 100%,0% E 75% F 60%

A A 1,417 A 1,417 A 3,400 A 1,417 A 2,267 9,917 84,917
B 4,250 C 4,250 D 2,267 E 4,250 F 3,400
B B 2,833 B 4,250 B 3,400 B 4,250 18,983 118,983
C 2,833 D 1,417 E 2,267 F 1,417
C C 4,250 C 3,400 C 4,250 18,983 118,983
D 1,417 E 2,267 F 1,417
Major Besar 100%,0% E 4,250 F 3,400
Medium Sedang 75%,25% E E 3,400 16,433 106,433
Minor Kecil 60%, 40% F 2,267
Equal Sama 50%,50% F 11,900 91,900

HASIL WAWANCARA Lampiran 1: Hasil Wawancara Untuk Menetukan Tingkat Kepentingan Dan Ranking (lanjutan)
Nama : Narasumber 7
KODE PARAMETER
A BIAYA AWAL
E KESELAMATAN
F EFISIENSI ENERGI
PAREMETER Total no o comparison = n(n-1)/2
TOTAL 600 525 75

A A 40% A 40% A 60% A 25% A 75%
B 60% C 60% D 40% E 75% F 25%
B B 50% B 75% B 40% B 40%
C 50% D 25% E 60% F 60%
C C 75% C 40% C 40%
D 25% E 60% F 60%
Major Besar 100%,0% E 75% F 75%

A A 2,000 A 2,000 A 3,000 A 1,250 A 3,750 12,000 92,000
B 3,000 C 3,000 D 2,000 E 3,750 F 1,250
B B 2,500 B 3,750 B 2,000 B 2,000 13,250 103,250
C 2,500 D 1,250 E 3,000 F 3,000
C C 3,750 C 2,000 C 2,000 13,250 103,250
D 1,250 E 3,000 F 3,000
Major Besar 100%,0% E 3,750 F 3,750
Medium Sedang 75%,25% E E 2,000 15,500 110,500
Minor Kecil 60%, 40% F 3,000
Equal Sama 50%,50% F 14,000 114,000

HASIL WAWANCARA
Nama : Narasumber 8
KODE PARAMETER
A BIAYA AWAL
E KESELAMATAN
F EFISIENSI ENERGI
PAREMETER
= 5,333
TOTAL 600 520 80


A A 25% A 25% A 40% A 50% A 25%
B 75% C 75% D 60% E 50% F 75%
B B 50% B 75% B 75% B 50%
C 50% D 25% E 25% F 50%
C C 75% C 75% C 50%
D 25% E 25% F 50%
Major Besar 100%,0% E 40% F 75%

A A 1,333 A 1,333 A 2,133 A 2,667 A 1,333 8,800 78,800
B 4,000 C 4,000 D 3,200 E 2,667 F 4,000
B B 2,667 B 4,000 B 4,000 B 2,667 17,333 117,333
C 2,667 D 1,333 E 1,333 F 2,667
C C 4,000 C 4,000 C 2,667 17,333 117,333
D 1,333 E 1,333 F 2,667
Major Besar 100%,0% E 2,133 F 4,000
Medium Sedang 75%,25% E E 1,333 8,800 78,800
Minor Kecil 60%, 40% F 4,000
Equal Sama 50%,50% F 17,333 117,333

HASIL WAWANCARA
Nama : Narasumber 9
KODE PARAMETER
A BIAYA AWAL
E KESELAMATAN
F EFISIENSI ENERGI
PAREMETER
= 11,3333
TOTAL 600 430 170


A A 40% A 40% A 50% A 50% A 25%
B 60% C 60% D 50% E 50% F 75%
B B 50% B 40% B 40% B 25%
C 50% D 60% E 60% F 75%
C C 40% C 40% C 25%
D 60% E 60% F 75%
Major Besar 100%,0% E 50% F 75%

A A 4,533 A 4,533 A 5,667 A 5,667 A 2,833 23,233 93,233
B 6,800 C 6,800 D 5,667 E 5,667 F 8,500
B B 5,667 B 4,533 B 4,533 B 2,833 24,367 84,367
C 5,667 D 6,800 E 6,800 F 8,500
C C 4,533 C 4,533 C 2,833 24,367 84,367
D 6,800 E 6,800 F 8,500
Major Besar 100%,0% E 5,667 F 8,500
Medium Sedang 75%,25% E E 2,833 27,767 97,767
Minor Kecil 60%, 40% F 8,500
Equal Sama 50%,50% F 42,500 142,500

WEIGHTED SCORE RATA-RATA
NO. KODE WEIGHTED SCORE

Nara- Nara- Nara- Nara- Nara- Nara- Nara- Nara- Nara- Rata-
sumber 1 sumber 2 sumber 3 sumber 4 sumber 5 sumber 6 sumber 7 sumber 8 sumber 9 Rata
1. A 87,89 81,25 63,07 111,70 119,15 84,92 92,00 78,80 93,23 90,22
2. B 93,41 102,50 125,33 88,30 88,30 118,98 103,25 117,33 84,37 102,42
3. C 91,41 106,25 106,93 80,85 80,85 118,98 103,25 117,33 84,37 98,91
4. D 108,57 95,00 76,33 119,15 111,70 78,78 77,00 90,40 97,77 94,97
5. E 112,48 100,00 139,67 95,75 96,80 106,43 110,50 78,80 97,77 104,24
6. F 106,23 115,00 88,67 104,25 103,20 91,90 114,00 117,33 142,50 109,23

RANKING MASING-MASING PARAMETER UNTUK REFRIGERNT

HYDROCARBON DAN REFRIGERANT AIR
Narasumber 5
Alternatif
Refrigerant Refrigerant
Kriteria Hidrokarbon Air
Rating Rating
1 Biaya Awal 5 1
2 Potensi Penipisan Ozon (ODP) 5 5
3 Potensi Pemanasan Global (GWP) 5 5
4 Biaya Operasional dan perawatan 5 3
5 Keselamatan 1 5
6 Efisiensi Energi (Kinerja) 5 2
Narasumber 6
Alternatif
Rating Rating
1 Biaya Awal 5 1
5 Keselamatan 1 5
Narasumber 7
Alternatif
Rating Rating
1 Biaya Awal 5 1
5 Keselamatan 1 5

Narasumber 8
Alternatif
Rating Rating
1 Biaya Awal 5 1
5 Keselamatan 1 5
Narasumber 9
Alternatif
Rating Rating
1 Biaya Awal 5 1
5 Keselamatan 1 5
Rangking Rata-rata
Alternatif
Rating Rating
1 Biaya Awal 5 1
5 Keselamatan 1 5

HASIL ANALISIS DECISION MATRIX
Alternatif
Kriteria Refrigerant Refrigerant Air
Bobot Hidrokarbon
Kriteria Bobot Rating score Rating score
1 Biaya Awal 90,22 5 451,12 1 90,22
2 Potensi Penipisan Ozon (ODP) 102,42 5 512,10 5 512,10
3 Potensi Pemanasan Global (GWP) 98,91 5 494,57 5 494,57
4 Biaya Operasional dan perawatan 94,97 5 474,84 3 284,90
5 Keselamatan 104,24 1 104,24 5 521,22
6 Efisiensi Energi (kinerja) 109,23 5 546,15 2 218,46
TOTAL 2583,02 2121,48
RANKING I II

LAMPIRAN 2
ANALISA BIAYA

Lampiran 2 : Analisis Biaya
KAPASITAS AC
Konversi
BTU (British Thermal
1 TR = 12000 Unit)/hr
1 PK = 9000 BTU/hr
1 PK = 745 watt
1000 watt = 1 KWH
1KWH = Rp 750 (harga menurut Penpres No. 8 th 2011)
Perhitungan Kebutuhan AC Proyek Gedung Menteri
Asumsi
Lama pemakaian AC per hari = 10 jam
Lama pemakaian AC per bln = 25 hari
Menghitung biaya listrik untuk kebutuhan AC
Kapasitas AC yang ada = 3 x 300 TR = 900 TR

= 10.800.000 BTU/hr
= 1200 PK
Kebutuhan listrik untuk 1200
PK
1 PK = 745 watt
1200 PK = 894.000 watt
1.000 watt = 1 KWH
894.000 watt = 894 KWH Lampiran 2 : Analisis Biaya (lanjutan)
KOMPONEN BIAYA UNTUK SIKLUS HIDUP BIAYA PEKERJAAN MVAC DENGAN REFRIGERANT

R134a Lampiran 2 : Analisis Biaya (lanjutan)
Biaya Awal
Biaya awal merupakan semua biaya yang komponen-komponen/ peralatan untuk sietem pengkondisisn udara di gedung.
Biaya awal sesuai dengan rencana anggara biaya (RAB) proyek yaitu Rp. 16.459.325.600,00
Nilai Sisa
Dengan asumsi umur pemakaian 20 tahun. Nilai sisa dari komponen-komponen/ peralatan MVAC diasumsikan 10% dari biaya awal.
Nilai sisa = Rp 1.645.932.560
Biaya Operasional AC dengan Refrigerant R134a

Biaya operasional merupakan biaya pemakaian listrik untuk AC dengan refrigerant HFC R 134a.
Biaya listrik untuk AC per jam
1 KWH = Rp 750
894 KWH = Rp 670.500
Biaya listrik untuk AC per hari dengan asumsi pemakaian selama 10 jam adalah
1 jam = Rp 670.500
10 jam = Rp 6.705.000
Biaya listrik untuk AC per bulan dengan asumsi pemakaian 1 bulan 25 hari adalah
1 hari = Rp 6.705.000
25 hari = Rp 167.625.000
Biaya listrik untuk AC selama setahun adalah

1 bulan = Rp 167.625.000

Lampiran 2 : Analisis Biaya (lanjutan)
12 bulan = Rp 2.011.500.000
Biaya litrik untuk AC ini merupakan biaya operasional pemakaian AC
Jadi, biaya operasional AC per tahun adalah Rp. 2.011.500.000
Biaya Perawatan
Berdasarkan hasil wawancara dengan konsultan ME proyek ini, rencana biaya perawatan AC adalah 10% dari biaya operasional
AC.
Sehingga biaya perawatan per tahunnya adalah
= Rp 201.150.000

KOMPONEN BIAYA UNTUK SIKLUS HIDUP BIAYA PEKERJAAN MVAC DENGAN REFRIGERANT
HYDROCARBON
Biaya Awal
Biaya awal merupakan semua biaya yang komponen-komponen/ peralatan untuk sietem pengkondisisn udara di gedung.
Biaya awal sesuai dengan rencana anggara biaya (RAB) proyek yaitu Rp. 16.459.325.600,00
Biaya awal untuk sistem pengkondisian udara dengan refrigeran hidrokarbon sama dengan sistem pengkondisian udara dengan
refrigeran HFC R134a, karena pergantian dari refrigeran HFC R134a dengan refrigeran hidrokarbon tidak mengubah komponen-
komponen utama sistem pengkondisian udara yang digunakan.
Biaya Awal Lainnya
Biaya awal lainnya merupakan biaya yang digunakan untuk mengganti refrigerant HFC R134a dengan refrigerant hydrocarbon.
Biaya penggantian per TR adalah Rp 300.000,00
Biaya penggantian 900 TR adalah Rp 270.000.000,00
Biaya Redesign Rp 30.000.000,00
Total Rp. 300.000.000,00
Nilai Sisa
Dengan asumsi umur pemakaian 20 tahun. Nilai sisa dari komponen-komponen/ peralatan MVAC diasumsikan 10% dari biaya awal.
Nilai sisa = Rp 1.645.932.560


Biaya Operasional AC dengan Refrigerant Hidrokarbon
Biaya operasional merupakan biaya pemakaian listrik untuk AC dengan refrigeran hidrokarbon
Biaya listrik untuk AC per jam
1 KWH = Rp 750
894 KWH = Rp 670.500
Biaya listrik untuk AC per hari dengan asumsi pemakaian selama 10 jam adalah
1 jam = Rp 670.500
10 jam = Rp 6.705.000
Biaya listrik untuk AC per bulan dengan asumsi pemakaian 1 bulan 25 hari adalah
1 hari = Rp 6.705.000
25 hari = Rp 167.625.000
Biaya listrik untuk AC selama setahun adalah

1 bulan = Rp 167.625.000
12 bulan = Rp 2.011.500.000
Berdasarkan hasil wawancara dan literature diketahui bahwa penggunaan hidrokarbon sebagai refrigeran dapat menghemat biaya
listrik sebesar 15%-25%
Asumsi penghematan listrik karena penggunaan refrigeran hidrokarbon adalah sebesar 15%
Pengehematan biaya = Rp 301.725.000
Biaya listrik per tahun = Rp 1.709.775.000
Biaya Perawatan
Biaya perawatan untuk sistem pengkondisian udara dengan refrigerant R134a dan refrigeran hidrokarbon diasumsikan sama.
Berdasarkan hasil wawancara dengan konsultan ME proyek ini, rencana biaya perawatan AC adalah 10% dari biaya operasional.
= Rp 201.150.000

KOMPONEN BIAYA UNTUK SIKLUS HIDUP BIAYA PEKERJAAN MVAC DENGAN

REFRIGERANt AIR
Biaya Awal
Kapasitas AC = 3 x 300 TR = 900 TR
= 10.800.000 BTU/hr
AC dengan refrigerant air kapasitas /unit = 10200 BTU/hr
Maka untuk kebutuhan AC sebesar 10.800.000 BTU/hr = 1058,824 unit = 1.059 unit
Harga satu unit AC dengan refrigerant air = Rp 106.965.000,00
Harga 900 unit AC dengan refrigerant air = Rp.113.275.935.000,00
Jadi, biaya awal untuk sistem pengkondisian udara dengan refrigerant air
adalah Rp 113.275.935.000,00
Nilai Sisa
Dengan asumsi umur pemakaian 20 tahun. Nilai sisa dari komponen-komponen/ peralatan MVAC diasumsikan 10% dari
biaya awal.
Nilai sisa = Rp 11.327.593.500
Biaya Operasional AC dengan Refrigeran Air

Air-Condicioner dengan refrigeran air dapat dioperasionalkan dengan menggunakan energi matahari. Sehingga diasumsikan
biaya operasionalnya nol (atau tidak memerlukan biaya operasional).
Biaya Perawatan
Berdasarkan hasil wawancara dengan nara sumber, biaya perawatan AC jenis ini lebih maha jika dibandingkan dengan
biaya perawatan AC dengan refrigerant R290 dan R134a.
Diasumsikan biaya perawatan AC ini dua kali biaya perawatan AC dengan refrigeran hidrokarbon dan R134a
= Rp 402.300.000

SIKLUS HIDUP BIAYA SISTEM MVAC DENGAN REFRIGERANT R134A
Suku Bunga 12%

Inflasi 7,87%
1. Biaya Awal Rp. 16.459.325.600

2. Nilai Sisa Rp1.645.932.560
3. Rincian Biaya operasional dan Biaya Perawatan

TAHUN KE-
1 2 3 4 5 TOTAL
Faktor inflasi 1 1,079 1,164 1,255 1,354
Biaya Operasional Rp2.011.500.000 Rp2.169.805.050 Rp2.340.568.707 Rp 2.524.771.465 Rp 2.723.470.979
Biaya perawatan Rp 201.150.000 Rp 216.980.505 Rp 234.056.871 Rp 252.477.146 Rp 272.347.098
Faktor suku bunga 0,8929 0,7972 0,7118 0,6355 0,5674
PW Biaya
Operasional Rp1.796.068.350 Rp1.729.768.586 Rp1.666.016.806 Rp 1.604.492.266 Rp 1.545.297.433 Rp 8.341.643.441
PW Biaya perawatan Rp 179.606.835 Rp 172.976.859 Rp 166.601.681 Rp 160.449.227 Rp 154.529.743 Rp 834.164.344
TAHUN KE-
6 7 8 9 10 TOTAL
Faktor 1,461 1,575 1,699 1,833 1,977
PW Biaya

TAHUN KE-
11 12 13 14 15 TOTAL
Faktor 2,133 2,301 2,482 2,677 2,888
PW Biaya
TAHUN KE-
16 17 18 19 20 TOTAL
Faktor 3,115 3,361 3,625 3,910 4,218
PW Biaya
Operasional Rp1.022.078.326 Rp 984.220.194 Rp 947.927.074 Rp 913.196.995 Rp 879.856.181 Rp 4.747.278.771
TOTAL PW Biaya Opersional Rp 25.730.987.735

TOTAL PW Biaya Perawatan Rp 2.573.098.773

SIKLUS HIDUP BIAYA SISTEM MVAC DENGAN REFRIGERANT HYDROCARBON
Suku Bunga 12%

Inflasi 7,87%
1. Biaya Awal Rp. 16.459.325.600

2. Biaya Awal lainnya Rp 300.000.000
3. Nilai Sisa Rp 1.645.932.560
4. Rincian biaya operasional dan biaya perawatan
TAHUN KE-
1 2 3 4 5 TOTAL
Faktor inflasi 1 1,079 1,164 1,255 1,354
Biaya Operasional Rp 1.709.775.000 Rp 1.844.334.293 Rp1.989.483.401 Rp 2.146.055.745 Rp 2.314.950.332
PW Biaya Operasional Rp 1.526.658.098 Rp 1.470.303.298 Rp1.416.114.285 Rp 1.363.818.426 Rp 1.313.502.818 Rp7.090.396.925
TAHUN KE-
6 7 8 9 10 TOTAL
Faktor 1,461 1,575 1,699 1,833 1,977
PW Biaya Operasional Rp 1.265.049.565 Rp 1.218.343.141 Rp1.173.593.153 Rp 1.130.238.547 Rp 1.088.681.750 Rp5.875.906.157

4. Rincian Biaya perawatan dan biaya operasional (lanjutan)

TAHUN KE-
11 12 13 14 15 TOTAL
Faktor 2,133 2,301 2,482 2,677 2,888
PW Biaya Operasional Rp 1.048.536.611 Rp 1.009.885.874 Rp 972.661.488 Rp 936.598.409 Rp 902.167.156 Rp4.869.849.538
TAHUN KE-
16 17 18 19 20 TOTAL
Faktor 3,115 3,361 3,625 3,910 4,218
PW Biaya Operasional Rp 868.766.577 Rp 836.587.165 Rp 805.738.013 Rp 776.217.446 Rp 747.877.754 Rp4.035.186.955
TOTAL PW Biaya Opersional Rp 21.871.339.574


SIKLUS HIDUP BIAYA SISTEM MVAC DENGAN REFRIGERANT AIR
Suku Bunga 12%

Inflasi 7,87%
1. Biaya Awal Rp 113.275.935.000,00

2. Nilai Sisa Rp 11.327.593.500
3. Rincian Biaya Perawatan
TAHUN KE-
1 2 3 4 5 TOTAL
Faktor inflasi 1 1,079 1,164 1,255 1,354
PW Biaya perawatan Rp 359.213.670 Rp 345.953.717 Rp 333.203.361 Rp 320.898.453 Rp 309.059.487 Rp 1.668.328.688
TAHUN KE-
6 7 8 9 10 TOTAL
Faktor 1,461 1,575 1,699 1,833 1,977

3. Rincian Biaya perawatan (lanjutan)
TAHUN KE-
11 12 13 14 15 TOTAL
Faktor 2,133 2,301 2,482 2,677 2,888
Biaya perawatan Rp 858.137.380 Rp 925.672.792 Rp 998.523.240 Rp1.077.107.019 Rp 1.161.875.342
TAHUN KE-
16 17 18 19 20 TOTAL
Faktor 3,115 3,361 3,625 3,910 4,218
Biaya perawatan Rp. 1.253.314.931 Rp 1.351.950.816 Rp. 1.458.349.345 Rp1.573.121.439 Rp 1.696.926.096

LAMPIRAN 3
RENCANA ANGGARAN BIAYA PROYEK

Lampiran 3 : Rencana Anggaran Biaya Proyek
REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS
PROYEK : PEMBANGUNAN GEDUNG MENTERI
Jumlah Harga Sub Total Harga

No. Uraian Pekerjaan
(Rp) (Rp)
I. PEKERJAAN PERSIAPAN
7.865.104.367,52
II. GEDUNG MENTERI
II.1. PEKERJAAN STRUKTUR 79.028.209.502,51
II.2. PEKERJAAN ARSITEKTUR 78.390.880.386,05
II.3. PEKERJAAN MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL 76.559.848.878,00
II.4. PEKERJAAN INTERIOR LEPAS 21.037.186.683,00
II.5. PEKERJAAN IT DAN JARINGAN DATA 5.633.682.023,00
II.6. PEKERJAAN LANSCAPE 1.930.048.320,25
SUB TOTAL PEKERJAAN GEDUNG MENTERI

262.579.855.792,81
III. GEDUNG PARKIR

III.1. PEKERJAAN STRUKTUR 39.221.047.706,15
III.2. PEKERJAAN ARSITEKTUR 11.986.126.342,28
III.3. PEKERJAAN MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL 4.438.957.411,00
SUB TOTAL PEKERJAAN GEDUNG PARKIR

55.646.131.459,43
TOTAL 326.091.091.619,76
PPN 10 % 32.609.109.161,98
GRAND TOTAL 358.700.200.781,74
Dibulatkan 358.700.000.000,00
TERBILANG : TIGA RATUS LIMA PULUH DELAPAN MILYAR TUJUH RATUS JUTA RUPIAH

Lampiran 3 : Rencana Anggaran Biaya Proyek (lanjutan)
DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN PERSIAPAN, PRASARANA DAN PENUNJANG
Jumlah Harga
No Uraian Pekerjaan Sat Vol Harga Satuan (RP.)
(RP.)
I Pekerjaan Persiapan :
Mobilisasi dan
1 Demobilisasi ls 1,00 Rp.243.250.000,00 Rp. 243.250.000,00
Direksi Keet &
2 perlengkapannya m2 125,00 Rp. 300.000,00 Rp. 37.500.000,00
3 Pembuatan Jalan Sementara m2 600,00 Rp. 169.000,00 Rp. 101.400.000,00
4 Sewa TC (2 unit) bl 12,00 Rp. 100.000.000,00 Rp. 1.200.000.000,00
5 Sewa genset bl 18,00 Rp. 15.000.000,00 Rp. 270.000.000,00
6 Air kerja bl 18,00 Rp. 6.000.000,00 Rp. 108.000.000,00
7 Listrik kerja bl 18,00 Rp. 40.000.000,00 Rp. 720.000.000,00

Papan nama
8 proyek bh 1,00 Rp. 750.000,00 Rp. 750.000,00
9 Foto Dokumentasi ls 1,00 Rp. 5.000.000,00 Rp. 5.000.000,00

Shopdrawing & Asbuilt
10 drawing ls 1,00 Rp. 25.000.000,00 Rp. 25.000.000,00
Pengukuran dan
11 pemasangan bouwplank ls 1,00 Rp. 48.000.000,00 Rp. 48.000.000,00
12 Pagar proyek m1 450,00 Rp. 315.000,00 Rp. 141.750.000,00

Demolition bangunan
13 existing ls 1,00 Rp. 50.000.000,00 Rp. 50.000.000,00
14 Bedeng Pekerja m2 100,00 Rp. 900.000,00 Rp. 90.000.000,00
15 Keamanan Proyek bl 18,00 Rp. 9.500.000,00 Rp. 171.000.000,00
16 Dewatering bl 6,00 Rp. 17.850.000,00 Rp. 107.100.000,00

Pembersihan Tapak
17 bangunan areal site m2 13.900 Rp. 7.500,00 Rp. 104.250.000,00
Proyek Manajemen dan Biaya
18 Administrasi Lapangan ls 1,00 Rp 1.800.000.000,00 Rp 1.800.000.000,00
19 Akomodasi Rapat Lapangan ls 1,00 Rp. 10.000.000,00 Rp. 10.000.000,00

20 Gambar Kerja ls 1,00 Rp. 4.600.000,00 Rp. 4.600.000,00
21 Contoh Bahan ls 1,00 Rp. 3.750.000,00 Rp. 3.750.000,00

Pertanggungan
22 Biaya ls 1,00 Rp. 10.000.000,00 Rp. 10.000.000,00
P3K, Pemadam Kebakaran dan
23 Peralatan Keselamatan Kerja ls 1,00 Rp. 20.000.000,00 Rp. 20.000.000,00
Peralatan dan Perlengkapan
24 Kerja ls 1,00 Rp. 50.000.000,00 Rp. 50.000.000,00
25 Fasilitas Komunikasi (HT) ls 1,00 Rp. 15.000.000,00 Rp. 15.000.000,00

Asuransi
26 (Jamsostek) ls 1,00 Rp. 420.500.000,00 Rp. 420.500.000,00
Biaya Perizinan Lisensi-
27 lisensi
Pekerjaan Kontraktor yang
dilaksanakan oleh Badan
Pemerintahan. ls 1,00 Rp. 25.000.000,00 Rp. 25.000.000,00
28 Testing Commisioning ls 1,00 Rp. 15.000.000,00 Rp. 15.000.000,00

29 Biaya Identifikasi
Termasuk plat, label, peta,
tanda-tanda berwarna ls 1,00 Rp. 7.515.157,00 Rp. 7.515.157,00
Soldier Pile (Pekerjaan
30 Struktur) ls 1,00 Rp 1.009.739.210,52 Rp. 1.009.739.210,52
Perijinan dan Penyambungan
31 (Pekerjaan M & E) ls 1,00 Rp 1.051.000.000,00 Rp. 1.051.000.000,00
Total Pekerjaan Persiapan Rp. 7.865.104.367,52

REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN STRUKTUR GEDUNG

MENTERI
No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga

(RP.)
GEDUNG MENTERI
I.a Pekerjaan Pondasi Bored pile dia 100 cm 236 titik Rp. 12.673.141.180,25
I.b Pekerjaan Tanah Rp. 128.037.124,80
I.c Pekerjaan Lantai Separasi Rp. 782.447.739,00
II Pekerjaan Lantai Semi Basement Rp. 11.734.718.880,51
III Pekerjaan Lantai Satu Rp. 3.497.762.572,53
IV Pekerjaan Lantai Dua Rp. 3.205.061.129,98
V Pekerjaan Lantai Tiga Rp. 3.706.342.897,88
VI Pekerjaan Lantai Empat Rp. 2.857.165.199,59
VII Pekerjaan Lantai Lima Rp. 2.999.258.307,06
VIII Pekerjaan Lantai Enam Rp. 2.509.471.037,59
IX Pekerjaan Lantai Tujuh Rp. 2.516.529.473,90
X Pekerjaan Lantai Delapan Rp. 2.490.438.233,79
XI Pekerjaan Lantai Sembilan Rp. 2.403.163.805,82
XII Pekerjaan Lantai Sepuluh Rp. 2.374.967.391,35
XIII Pekerjaan Lantai Sebelas Rp. 2.361.433.710,66
XIV Pekerjaan Lantai Duabelas Rp. 2.341.141.413,11
XV Pekerjaan Lantai Tigabelas Rp. 2.405.354.168,13
XVI Pekerjaan Lantai Empatbelas Rp. 2.278.929.829,10
XVII Pekerjaan Lantai Limabelas Rp. 5.741.480.662,40
XVIII Pekerjaan Lantai Enambelas Rp. 3.589.351.164,40
XIX Pekerjaan Lantai Tujuhbelas Rp. 3.898.305.892,39
XX Pekerjaan Lantai Atap Rp. 2.044.469.463,17
XXI Pekerjaan Lantai Atap Ruang Mesin Rp. 489.238.225,10
Total Pekerjaan Struktur Rp. 79.028.209.502,51

REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN STRUKTUR GEDUNG PARKIR
No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga Sub Total Harga

(RP.) (RP.)
Pekerjaan Pondasi Bored pile dia 80 cm

I.a 187 ttk Rp 6.838.105.402,30
I.b Pekerjaan Tanah Rp 228.566.865,73
I.c Pekerjaan Lantai Separasi Rp 1.002.120.248,00
II Pekerjaan Lantai Semi Basement Rp 6.261.086.487,99
III Pekerjaan Lantai P-1 Rp 1.914.436.655,71
IV Pekerjaan Lantai P - 1A Rp 1.054.938.432,63
V Pekerjaan Lantai P - 2 Rp 1.099.503.352,51
VI Pekerjaan Lantai P - 2 A Rp 1.017.624.434,71
VII Pekerjaan Lantai P - 3 Rp 1.095.086.021,44
VIII Pekerjaan Lantai P - 3A Rp 1.017.624.434,71
IX Pekerjaan Lantai P - 4 Rp 1.035.507.640,79
X Pekerjaan Lantai P - 4 A Rp 970.120.252,31
XI Pekerjaan Lantai P - 5 Rp 1.031.489.303,12
XII Pekerjaan Lantai P - 5A Rp 970.120.252,31
XIII Pekerjaan Lantai P - 6 Rp 1.019.833.506,47
XIV Pekerjaan Lantai P - 6A Rp 970.120.252,31
XV Pekerjaan Lantai P - 7 Rp 976.070.897,92
XVI Pekerjaan Lantai P -7 A Rp 920.217.902,33
XVII Pekerjaan Lantai P - 8 Rp 980.488.228,99
XVIII Pekerjaan Lantai P - 8A Rp 922.438.314,83
XIX Pekerjaan Lantai P - 9 Rp 976.070.897,92
XX Pekerjaan Lantai P - 9A Rp 922.438.314,83
XXI Pekerjaan Lantai P - 10 Rp 980.488.228,99
XXII Pekerjaan Lantai P - 10A Rp 922.438.314,83
XXIII Pekerjaan Lantai P - 11 Rp 1.060.587.037,59
XXIV Pekerjaan Lantai P -11A Rp 768.382.003,91
XXV Pekerjaan Lantai P - 12 Rp 995.657.879,82
XXVI Pekerjaan Lantai atap Rp 1.269.486.141,15
Total Pekerjaan Struktur 39.221.047.706,15

REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN ARSITEKTUR GEDUNG

MENTERI
PEMBANGUNAN GEDUNG
PROYEK : MENTERI
No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga Sub Total Harga
(Rp) (Rp)
II.2 GEDUNG MENTERI

A. Pekerjaan Lantai Semi Basement Rp. 2.717.685.310,58
B. Pekerjaan Lantai Satu Rp. 6.524.222.536,29
C. Pekerjaan Lantai Dua Rp. 4.538.254.914,85
D. Pekerjaan Lantai Tiga Rp. 4.845.121.988,55
E. Pekerjaan Lantai Empat Rp. 4.746.936.768,87
F. Pekerjaan Lantai Lima Rp. 3.968.457.374,96
G. Pekerjaan Lantai Enam Rp. 3.957.067.146,25
H. Pekerjaan Lantai Tujuh Rp. 3.804.114.394,04
I. Pekerjaan Lantai Delapan Rp. 3.749.810.010,54
J. Pekerjaan Lantai Sembilan Rp. 3.688.218.747,27
K. Pekerjaan Lantai Sepuluh Rp. 3.705.546.062,33
L. Pekerjaan Lantai Sebelas Rp. 3.717.661.147,83
M. Pekerjaan Lantai Duabelas Rp. 3.791.427.569,75
N. Pekerjaan Lantai Tigabelas Rp. 3.798.613.932,39
O. Pekerjaan Lantai Empatbelas Rp. 4.239.931.190,21
P. Pekerjaan Lantai Limabelas Rp. 4.486.331.795,42
Q. Pekerjaan Lantai Enambelas Rp. 4.491.487.120,27
R. Pekerjaan Lantai Tujuhbelas Rp. 4.794.463.900,01
S. Pekerjaan Lantai Atap Rp. 2.825.528.475,64
SUB TOTAL GEDUNG MENTERI Rp.78.390.880.386,05

REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS ARSITEKTUR GEDUNG PARKIR

(Rp) (Rp)
GEDUNG PARKIR
Pekerjaan Lantai Semibasement
A. Rp. 1.678.071.011,61
dan Kantin
B. Pekerjaan Lantai P1 - P1A Rp. 1.152.513.431,13
C. Pekerjaan Lantai P2 - P2A Rp. 787.598.793,25
D. Pekerjaan Lantai P3 - P3A Rp. 787.598.793,25
E. Pekerjaan Lantai P4 - P4A Rp. 787.598.793,25
F. Pekerjaan Lantai P5 - P5A Rp. 787.598.793,25
G. Pekerjaan Lantai P6 - P6A Rp. 787.598.793,25
H. Pekerjaan Lantai P7 - P7A Rp. 787.598.793,25
I. Pekerjaan Lantai P8 - P8A Rp. 787.598.793,25
J. Pekerjaan Lantai P9 - P9A Rp. 787.598.793,25
K. Pekerjaan Lantai P10 - P10A Rp. 787.598.793,25
L. Pekerjaan Lantai P11 - P11A Rp. 787.598.793,25
Pekerjaan Lantai P12 - P12A
M. Rp. 1.279.553.967,04
dan Atap
SUB TOTAL GEDUNG PARKIR Rp. 11.986.126.342,28

REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN MEKANIKAL ELEKTRIKAL

PEMBANGUNAN GEDUNG
PROYEK : MENTERI
PEKERJAAN MEKANIKAL & ELEKTRIKAL

(Rp) (Rp)
1. GEDUNG MENTERI
I Pekerjaan Listrik Rp. 21.047.641.921,00
II Pekerjaan Telepon Rp. 2.838.814.341,00
III Pekerjaan Tata Suara Rp. 454.630.513,00
IV Pekerjaan Conference System Rp. 2.529.378.000,00
V Pekerjaan Sound Reinforcement System Rp. 5.085.423.000,00
VI Pekerjaan CCTV Rp. 373.954.236,00
VII Pekerjaan Pemadam Kebakaran Rp. 4.274.716.035,00
VIII Pekerjaan Plumbing Rp. 3.052.162.245,00
IX Pekerjaan Fire Alarm Rp. 824.692.012,00
X Pekerjaan BAS Rp. 1.179.567.000,00
XI Pekerjaan MVAC Rp. 16.459.325.600,00
XII Pekerjaan Lift / Elevator Rp. 13.199.068.975,00

Pekerjaan Intellegent Lighting Control
XIII System Rp. 1.698.750.000,00
XIV Pekerjaan Gondola Rp. 3.541.725.000,00
SUB TOTAL PEKERJAAN

76.559.848.878,00
GEDUNG MENTERI

2. PEKERJAAN IT DAN JARINGAN

DATA RP 5.633.682.023,00
SUB TOTAL PEKERJAAN IT

5.633.682.023,00
DAN JARINGAN DATA
3. GEDUNG PARKIR
I Pekerjaan Listrik Rp. 666.464.186,00
II Pekerjaan Tata Suara Rp. 80.135.256,00
III Pekerjaan CCTV Rp. 10.314.440,00
IV Pekerjaan Lift / Elevator Rp. 1.376.157.560,00
V Pekerjaan Pemadam Kebakaran Rp. 1.855.957.532,00
VI Pekerjaan Fire Alarm Rp. 449.928.437,00
SUB TOTAL PEKERJAAN

Rp.4.438.957.411,00
GEDUNG PARKIR [ B.III ]
BIAYA PERIJINAN DAN

PENYAMBUNGAN [dalam pek
I.31 persiapan]
I. Biaya Penambahan Penyambungan (BP) Rp. 936.000.000,00
dan Uang Jaminan
Langganan [UJL] 1560 kVA ke PLN,
TM 20 KV
Biaya penyambungan telepon ke PT.
II. Telkom - 100/1000 Saluran Rp. 25.000.000,00
III. Biaya penyambungan ke PDAM Rp. 90.000.000,00

Rp. 1.051.000.000,00
SUB TOTAL BIAYA PERIJINAN DAN PENYAMBUNGAN
TOTAL PEKERJAAN MEKANIKAL, ELEKTRIKAL, PLUMBING, IT 87.683.488.312,00

& DATA

REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN INTERIOR LEPAS

NO. URAIAN
TOTAL HARGA
I LANTAI 1 Rp. 275.632.875,00

II LANTAI 2 RP 1.206.186.635,00
III LANTAI 3 Rp. 1.677.939.457,00
IV LANTAI 4 Rp. 1.498.426.580,00
V LANTAI 5 , 6 Rp. 1.416.819.091,00
VI LANTAI 6, 7 Rp. 1.668.212.715,00
VII LANTAI 8 Rp. 1.256.469.464,00
VIII LANTAI 9, 10 Rp. 1.142.175.086,00
IX LANTAI 10 Rp. 478.788.427,00
X LANTAI 11 Rp. 1.289.358.837,00
XI LANTAI 12 Rp. 1.183.439.525,00
XII LANTAI 13 Rp. 1.317.287.807,00
XIII LANTAI 14 Rp. 1.670.971.777,00
XIV LANTAI 15 Rp. 2.599.097.616,00
XV LANTAI 16 Rp. 1.299.548.808,00
XVI LANTAI 17 Rp. 1.056.831.983,00
TOTAL PEKERJAAN INTERIOR LEPAS RP 21.037.186.683,00

REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN LANSEKAP

Sub Total Harga

No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (RP.)
(Rp)
A. PEKERJAAN HARDSCAPE
I AREA PLAZA UPACARA Rp. 312.261.588,50

II AREA PLAZA BENDERA Rp. 394.996.387,50
III AREA DROPOFF Rp. 125.863.875,00
IV AREA PLAZA INTERAKTIF Rp. 109.688.528,05
V AREA ROOF GARDEN Lt. 4 Rp. 318.629.013,75
VI AREA ROOF GARDEN Lt. 17 Rp. 160.213.649,04
JUMLAH PEKERJAAN HARDSCAP Rp.1.421.653.041,84
B. PEKERJAAN SOFTSCAPE
I PEKERJAAN TANAH Rp. 240.116.388,25

II PENANAMAN Rp. 160.385.868,00
III LAIN-LAIN Rp. 64.327.500,00
IV MASA PERAWATAN Rp. 43.565.522,16
( setelah pekerjaan selesai 100 % )
JUMLAH PEKERJAAN SOFTSCAPE Rp.508.395.278,41
TOTAL PEKERJAAN LANSEKAP Rp.1.930.048.320,25

LAMPIRAN 4
HASIL WAWANCARA UNTUK VALIDASI

BIAYA PADA PROYEK BANGUNAN BERKONSEP GREEN
BUILDING
WAWANCARA TERSTUKTUR
oleh
SRI PUJI LESTARI
0706163501
DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
DEPOK
JUNI 2011

PENDAHULUAN
Green building atau yang dikenal sebagai sustainable building merupakan bangunan yang
dikenal ramah terhadap lingkungan dan efisien terhadap sumber daya. Dimana efisiensi ini
melalui siklus hidup bangunan (buildings life cycle) mulai dari desain, konstruksi, operasi,
perawatan, renovasi, dan pembongkaran. Green building bertujuan untuk mengurangi dampak
negatif bangunan terhadap lingkungan. Konsep green building didorong menjadi trend dunia bagi
pengembang properti saat ini. Bangunan ramah lingkungan menjadi keharusan di dunia properti
saat ini. Hal ini dikarenakan bangunan ramah lingkungan mempunyai konstribusi menahan laju
pemasanan global dengan membenahi iklim mikro.
Meskipun demikian masih banyak pihak yang menganggap bahwa penerapan konsep green
building pada bangunan itu mahal, sulit, dan tidak feasible secara bisnis. Untuk menanggapi hal
ini maka suatu proyek bangunan ramah lingkungan harus direncanakan dengan efisien dan
optimal. Salah satu cara untuk mengefisienkan dan mengoptimalkan biaya adalah dengan
menerapkan value engineering (VE). Prinsip dasar VE pada proyek Igreen building adalah
membuat bangunan menjadi ramah lingkungan dengan biaya yang efisien dan optimal.
VE pada pada proyek ini dilakukan pada pekerjaan Motor Vehicle Air Conditioning
(MVAC) karena sistem MVAC pada proyek ini menggunakan refrigerant HFC R134a, dimana
refrigeran ini masih belum ramah lingkungan karena dapat menyebabkan pemanasan global. Dari
hasil VE, terdapat 2 alternatif refrigeran hidrokarbon dan refrigeran air. Dari dua alternatif
tersebut, terpilih alternatif refrigearn hidrokarbon, karena dari hasil analisis, alternatif ini memiliki
ranking yang tinggi dan Life Cycle Cost (LCC) yang paling rendah.
TUJUAN WAWANCARA TERSTRUKTUR

Wawancara ini bertujuan untuk mengetahui apakah refrigeran hidrokarbon layak menggantikan
refrigrant R134a untuk sistem pengkondisian udara.
52

BIAYA PADA PROYEK BANGUNAN BERKONSEP GREEN
BUILDING
WAWANCARA TERSTUKTUR
oleh
SRI PUJI LESTARI
0706163501
DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
DEPOK
JUNI 2011

PENDAHULUAN
Green building atau yang dikenal sebagai sustainable building merupakan bangunan
yang dikenal ramah terhadap lingkungan dan efisien terhadap sumber daya. Dimana efisiensi
ini melalui siklus hidup bangunan (buildings life cycle) mulai dari desain, konstruksi,
operasi, perawatan, renovasi, dan pembongkaran. Green building bertujuan untuk
mengurangi dampak negatif bangunan terhadap lingkungan. Konsep green building didorong
menjadi trend dunia bagi pengembang properti saat ini. Bangunan ramah lingkungan menjadi
keharusan di dunia properti saat ini. Hal ini dikarenakan bangunan ramah lingkungan
mempunyai konstribusi menahan laju pemasanan global dengan membenahi iklim mikro.
Meskipun demikian masih banyak pihak yang menganggap bahwa penerapan konsep green
building pada bangunan itu mahal, sulit, dan tidak feasible secara bisnis. Untuk menanggapi
hal ini maka suatu proyek bangunan ramah lingkungan harus direncanakan dengan efisien
dan optimal. Salah satu cara untuk mengefisienkan dan mengoptimalkan biaya adalah dengan
menerapkan value engineering (VE). Prinsip dasar VE pada proyek Igreen building adalah
membuat bangunan menjadi ramah lingkungan dengan biaya yang efisien dan optimal.
VE pada pada proyek ini dilakukan pada pekerjaan Motor Vehicle Air Conditioning
(MVAC) karena sistem MVAC pada proyek ini menggunakan refrigerant HFC R134a,
dimana refrigeran ini masih belum ramah lingkungan karena dapat menyebabkan pemanasan
global. Dari hasil VE, terdapat 2 alternatif refrigeran hidrokarbon dan refrigeran air. Dari dua
alternatif tersebut, terpilih alternatif refrigearn hidrokarbon, karena dari hasil analisis,
alternatif ini memiliki ranking yang tinggi dan Life Cycle Cost (LCC) yang paling rendah.
TUJUAN WAWANCARA TERSTRUKTUR

Wawancara ini bertujuan untuk mengetahui apakah refrigeran hidrokarbon layak
menggantikan refrigrant R134a untuk sistem pengkondisian udara.

LAMPIRAN 5
FORM REVISI

REVISI SKRIPSI
PENGUJI KOMENTAR RESPON

Ir. Setyo Supriyadi, M.Si Tambahkan intro aspek green building yang lain selain Telah direvisi dan ditambahkan pada
batasan AC pada tesis ini halaman 24
Depok, 24 Juni 2011

Mengetahui
Pembimbing, Penguji, Penguji,
(M. Ali Berawi, M.Eng. Sc, Ph.D) (Ir. Bambang Setiadi) (Ir. Setyo Supriyadi, M.Si)

File

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

File

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

UNIVERSITAS INDONESIA

PENERAPAN VALUE ENGINEERING UNTUK EFISIENSI

SRI PUJI LESTARI

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

PENERAPAN VALUE ENGINEERING UNTUK EFISIENSI BIAYA

SRI PUJI LESTARI

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Skripsi ini adalah karya saya sendiri,

dan semua sumber, baik yang dikutip maupun dirujuk

telah saya nyatakan dengan benar.

Nama : Sri Puji Lestari

Tanggal : 3 Juli 2011

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Skripsi ini diajukan oleh :

Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima

Pembimbing : M. Ali Berawi, M.Eng.Sc, Ph.D ( )

Penguji : Ir Bambang Setiadi ( )

Penguji : Ir. Setyo Supriyadi, M.Si ( )

Tanggal : 24 Juni 2011

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

This thesis has been submitted by:

Adviser : M. Ali Berawi, M. Eng.Sc, Ph.D ( )

Examiner : Ir. Bambang Setiadi ( )

Examiner : Ir. Setyo Supriyadi, M.Si ( )

Date : June 24, 2011

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Depok, 3 Juli 2011

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di

Penerapan Value Engineering Untuk Efisiensi Biaya Pada Proyek Bangunan

(Sri Puji Lestari)

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Nama : Sri Puji Lestari

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Name : Sri Puji Lestari

Green building is the concept of environmentally friendly building, which is

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS ........................................... ii

BAB 1 PENDAHULUAN ...................................................................... 1

BAB 2 LANDASAN TEORI MENGENAI BIAYA BANGUNAN

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN............................................... 51

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

BAB 4 ANALISIS DATA

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................. 101

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Tabel 3.1 Strategi pemilihan metode ...................................................... 52

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Gambar 2.1 :Tingkat distribusi CO2 per kapita di dunia .............................. 13

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Lampiran 1 Data Hasil Wawancara

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

1.1 LATAR BELAKANG MASALAH

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

Konsep green building juga mulai diterapkan di Indonesia. Namun

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

digunakan selama perencanaan konseptual, desain, dan konstruksi untuk

1.2 PERUMUSAN PERMASALAHAN

1.2.1 Deskripsi Permasalahan

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

demikian, masih banyak orang yang menganggap bangunan ramah lingkungan

1.2.2 Signifikansi Masalah

1.2.3 Rumusan Masalah