Curso Tecnico em Edificacoes

2014
CURSO TCNICO EM
EDIFICAES
Monografia do TCC
Gabriela Arau jo n 9
Gu ilherme Silva n 11
Marcos Margaroto n 17
Luciano Pedreira n 14
Sebastio Firmino S.Sobrinho n 23
ii
ESCOLA TCNICA ESTADUAL CARLOS

DE CAMPOS
TCNICO EM EDIFICAES
Autores
Gabriela Araujo, Guilherme Silva, Marcos Margaroto, Luciano Pedreira, Sebastio

Firmino
Monografia de Projeto Arquitetnico apresentado ao curso de
Edificaes da ETEC Carlos de Campos como parte dos requisitos para
Obteno do titulo de Tcnico em Edificaes.
Orientador:Prof. Renato Andrade.
Curso Tcnico em Edificaes/ETEC-SP
SO PAULO, SP BRASIL
MAIO DE 2014
Curso Tcnico em Edificaes/ETEC-SP

iii
Apresentada ao corpo docente do Curso Tcnico em Edificaes da

Escola Tcnica Estadual Carlos de Campos, So Paulo SP
para obteno do ttulo de:
TCNICO EM EDIF ICAES
Por:
Gabriela Arajo, Guilherme Silva, Marcos Margaroto, Luciano Pedreira, Sebastio Firmino.
BANCA EXAMINADORA
Orientador:
Nome do orientador
Nome da Instituio do orientador
Co-orientador:
Nome do co-orientador
Nome da Instituio do co-orientador
Avaliador:
Nome do avaliador
Nome da Instituio do avaliador
NOTA: ______________________________________
Aprovada Aprovada com restries Reprovada
Coordenador do Curso Tcnico em Metrologia
So Paulo, de Maio de 2014.

SO PAULO BRASIL
iv
Agradecimentos
Agradecemos em primeiro lugar a Deus pela oportunidade de estarmos

concluindo nosso curso, aos nossos familiares pelo apoio e incentivo aos
professores da ETEC Carlos de Campos em especial ao Prof.Pedro
, que nos mostrou o caminho e nos encorajou em todas as etapas desta
caminhada, um exemplo a ser seguido por ns e a Prof(a) Dalva e ao
Prof.Josevan que disponibilizaram o tempo da sua matria para nos ajudar a
concluir os trabalhos do TCC.
Aos colegas de turma, pelo aprendizado, pela ateno, pelas sugestes e
pela boa convivncia.
Muito obrigado.
v
RESUMO
Este trabalho apresenta todas as pesquisas realizadas pelo grupo no primeiro e segundo
semestre do curso e tem como objetivo apresentar uma reflexo e uma fonte de consulta
sobre os temas propostos e sobre o desenvolvimento de um projeto de Condomnio
residencial na Zona Norte de So Paulo com 300 unidades habitacionais. Entre os temas
propostos para pesquisa esto: a historia da habitao e da verticalizao principalmente
em So Paulo com um estudo de caso sobre o tema, a sustentabilidade na construo civil e
as classes sociais com suas preferncias habitacionais, tipos de financiamento habitacional
e um estudo de caso dos condomnios para a classe C.
O trabalho contempla tambm a pesquisa com um estudo sobre a Zona Norte de So Paulo
com nfase na rea do empreendimento Vila Maria e Vila Guilherme tendo como destaque
uma pesquisa com dados quantitativos sobre a rea e a legislao local da mesma.
Conclumos os trabalhos de pesquisa com trs estudos de caso sobre condomnios
residenciais, um internacional e dois nacionais e com a descrio e justificativa das
metodologias construtivas adotadas no projeto.
ABSTRACT
This work presents all the searches made by the group in the first and second half of the
course and aims to present a reflection and a source of consultation on the proposed themes
and the development of a residential condominium project in the northern zone of So
Paulo with 300 housing units . Among the proposed topics for research are : the history of
housing and vertical mainly in So Paulo with a case study on the topic , sustainability in
construction and social classes with their housing preferences , types of housing finance
and a study of case of condominiums for Class C
The work also includes research with a study of the northern zone of So Paulo with an
emphasis on the development and Vila Maria Vila Guilherme highlighted as having a
survey of quantitative data on the area and the local law in the same area . Completed
research papers with three case studies , one national and two international residential
condominiums and a description and justification of the construction methods adopted in
the design .
vi
Epgrafe
Construes
O espao da moradia obtido atravs de regulamento.

A casa feita base de pedras.
O lar formado pela educao.
A subsistncia mantida com trabalho.
A famlia sustentada nos alicerces do respeito.
A vida feliz construda na conscincia tranquila com
a bno do amor.
( Emmanuel )
vii
SUMRIO
RESUMO...................................................................................................................05
PARTE I
HISTORIA DA HABITAO..................................................................................08
Introduo..........................................................................................................09
Do pr-histrico ao contemporneo...................................................................09
Concluso...........................................................................................................11
Breve histrico do crescimento vertical na cidade de So Paulo.......................11
PARTE II
ESTUDO DE CASO SOBRE VERTICALIZAO.................................................15
Os condomnios residenciais horizontais e as transformaes na paisagem do
Morro do Imperador em Juiz de Fora/MG.......................................................16
Condomnios no Brasil.....................................................................................17
Condomnios em Juiz de Fora/MG..................................................................19
Os condomnios em Juiz de Fora e as transformaes na paisagem do Morro do
Imperador.........................................................................................................21
Consideraes Finais........................................................................................25
PARTE III
SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUO
CIVIL(CONCEITO) ..................................................................................................................................27
O conceito de sustentabilidade em empreendimentos da construo civil.......28

Estudo de caso edifcio sustentvel-Edifcio Eldorado Business Tower..........30
PARTE IV
CLASSES SOCIAIS..................................................................................... .43
Classes sociais Conceito..................................................................................44

Desigualdade social.............................................................................................44
Panorama descritivo da Economia Brasileira e Conceitos Bsicos....................46
Financiamento habitacional.................................................................................47
PARTE V
ESTUDO DE CONDOMINIO CLASSE C................................................................51
Condomnio voltado para a classe C...................................................................52

viii
PARTE VI
HISTORIA DA ZONA NORTE DE SO PAULO VILA MARIA........................54
Histrico..............................................................................................................55
PARTE VII
PESQUISA QUANTITATIVA E LEGISLAO ZONA NORTE VILA MARIA/VILA

GUILHERME.............................................................................................................59
Pesquisa quantitativa Zona Norte de So Paulo...............................................60

Legislao local...................................................................................................72
PARTE VIII
ESTUDO DE CASO - CONDOMINIOS RESIDENCIAIS.......................................73
1 Primeiro Estudo de caso-Projeto Box House - Brasilndia, Zona Norte da

cidade de So Paulo............................................................................................74
2 Segundo Estudo de caso Equipe brasileira ganha Prmio Alacero................79
3 Terceiro Estudo de Caso Internacional: Eslovnia .............................................. 83
PARTE IX
METODOLOGIA CONSTRUTIVA DO PROJETO DETALHES E

JUSTIFICATIVAS.......................................................................................................87
Fundaes profundas hlice continua-conceito e justificativa.............................88

Superestrutura alvenaria convencional- conceito e vantagens.............................89
PARTE X
CONSIDERAES FINAIS.......................................................................................92
PARTE XI
BIBLIOGRAFIA...........................................................................................................94
PARTE XII
ANEXOS........................................................................................................................97
ix
PARTE I
HISTORIA DA HABITAO
x
INTRODUO
Uma habitao serve, em termos mais programticos, para providenciar abrigo contra a
precipitao, vento, calor, e frio, alm de servir de refgio contra ataques de outros animais
(ou de outros seres humanos).
Uma habitao normalmente uma estrutura artific ial (ainda nos primrdios o ser humano
tenha utilizado, para o mesmo efeito, formaes naturais, como cavernas), constituda
essencialmente por paredes, geralmente com fundaes e uma cobertura que pode ser, ou
no, um telhado.
Sendo assim, desde a Pr-Histria, passando pela Idade dos Metais, at os dias atuais, o ser
humano desenvolveu tcnicas para a construo de estruturas de habitao formando, desta
forma, grupos familiares e pequenas aldeias a habitao rural e urbanizao.
DO PR-HISTORICO AO CONTEMPORANEO
No perodo Paleoltico (500.000 a.C. at cerca de 10.000 a.C.) os homens eram

essencialmente nmades caador-coletores, tendo que se deslocar constantemente em
busca de alimentos.
Foi no perodo Paleoltico Inferior (500 mil a 150 mil a.C.) que surgiram s primeiras
espcies de homindeos, provavelmente na frica. Nesta poca a temperatura era muito
baixa, obrigando os humanos e outros animais a viver em cavernas. A sociedade era
comunal, j possuam certa organizao social e a famlia j tinha importncia no contexto
da sociedade. Eram nmades e dominaram o fogo.
No Paleoltico Mdio (150 mil a 40 mil a.C), definido pelo homem de Neandertal, surgem
os primeiros sambaquis encontrados principalmente nas regies litorneas da Amrica do
Sul.
No Paleoltico Supe rior os humanos ainda habitavam em cavernas, devido ao

resfriamento intenso do planeta e o norte da Europa ter ficado coberto de gelo como
conseqncia da quarta glaciao.
xi
. O Mesoltico (12 mil a 10 mil a.C), caracterizado pelo recuo das geleiras do hemisfrio
Norte onde, portanto, novos habitats foram oferecidos ao homem, com a flora e a fauna
enriquecidas de novas espcies. Desenvolveram a pesca, na qual favoreceu um inicio de
aglomeraes permanentes (sedentarismos) nas localidades ao longo do litoral, onde
tambm se instalaram. A necessidade de um abrigo nessas regies gerou a palafita,
habitao sobre estacas construda sobre lagos.
O Neoltico inicia em torno de 10 mil a.C e prolonga at a Idade dos Metais,

caracterizada pela coleta sistemtica de vegetais e domesticao de animais e, portanto, de
formao de aldeias sedentrias (aglomerados humanos) que mais tarde se transformaram
em vilas e cidades (urbanizao). As habitaes co nstrudas com tijolos crus eram
redondas, ovais e posteriormente retangulares.
A descoberta da Metalurgia na Europa e no Oriente h 3.000 a.C (Idade dos Metais)

ofereceu importantes vantagens estratgicas como armas mais cortante com a capacidade
de talhar pedras grandes para construo.
Na Idade Mdia a habitao e o local de trabalho se confundiam, convivendo no apenas

pessoas com laos de parentesco, mas subordinados ao Mestre arteso proprietrio dos
meios de produo, moravam sua famlia, seus empregados assalariados e seus aprendizes,
todos sob o mesmo teto, s vezes num nico cmodo.
Ao longo do sculo XVIII, a partir do processo de industrializao, o cenrio da

habitao foi sendo modificado gradativamente. A casa da sociedade industrial no abriga
mais o trabalho, apenas pessoas ligadas umas as outras por estreitos laos de parentesco,
consolidando a famlia nuclear como modelo familiar moderno.
Depois da Segunda Guerra Mundial, com a cultura norte-americana se tornando referencia

de sociedade moderna, a habitao se tornou bem de consumo. A partir de ento a casa
setorizada por funes especficas (social, intima e de servios) passou a ser modelo de
moradia para a classe mdia. J para populao pobre no havia cmodos setorizados nem
privacidade em espaos pequenos. Os que no tinham condies de morar prximo de seus
trabalhos devido a especulao imobiliria, surgida depois de processos de renovaes
urbanas, acabavam adensando em favelas e periferias.
xii
CONCLUSO
As habitaes foram evoludas muito com o passar dos tempos.

Em primeiro lugar o homem comeou por se abrigar em abrigos naturais como cavernas e
abrigos.
Os abrigos naturais tinham vrios inconvenientes porque eram fixos e por vezes mal
situados, como o homem andava sempre a movimentar-se para a caa acabaram por fazer
abrigos artificiais com madeira, ramos de rvores, todo o tipo de materiais que tinham
disponveis na altura.
Com o evoluir dos tempos o homem comeou a fazer as casas com os materiais
disponveis, as tcnicas de construo dominadas por certos grupos e a sua realizao de
planejamento e arquitetura era funo das atividades econmicas, do gnero de vida e dos
padres culturais.
Habitao rural muito influenciada em funo do meio geogrfico em que se encontra
porque os habitantes tm um contato direto com a natureza e tambm por serem grupos
menores e serem menos equipados tecnicamente e mais ligados tradio.
As mais simples utilizavam materiais vegetais praticamente sem elaborao, so
construdas basicamente por troncos e ramos de arvores entrelaados e amarrados por fios,
forrados ou no com barro, esteiras ou folhas, a cobertura feita de palha, folhas ou nas
zonas mais evoludas eram em telha.
Com o evoluir dos tempos e a necessidade de mais construo, a falta de espao
principalmente nos grandes centros urbanos comeou-se a utilizar outros tipos de matria
j industrializados como o tijolo, cimento, ferro, alumnio etc. tudo isto adaptado a novas
tcnicas de construo, tendo em conta a sua localizao geogrfica e climtica.
Em muitos locais deixaram de haver casas e passaram a haver os conhecidos arranha-cus,
porque a falta de espao para construo comea a ser escassos.
BREVE HISTRICO DO CRESCIMENTO VERTICAL NA CIDADE DE SO

PAULO
Do livro : So Paulo : Crise e Mudana - Ed. Brasiliense e Prefeitura Municipal de So Paulo
( Gesto Lu iza Erundina - ano 1991 - pg. 110 e 111)

xiii
So Paulo amplamente conhecida por seus arranha-cus e congestionamentos virios. No

entanto, quando analisamos sua forma de ocupao, constatamos que, em relao a outras
metrpoles, a cidade vertical e no efetivamente densa. Os seus congestionamentos
podem ser explicados pela histrica prioridade ao transporte individual, o que resulta numa
ocupao irracional do territrio, com as conhecidas influncias sobre o transporte pblico.
A ao municipal, atravs da legislao urbanstica, vem atuando no processo de

verticalizao no sentido de limitar os coeficientes de aproveitamento permitidos. A
justificativa sempre se fundamentou na necessidade de controle das densidades, isto para
evitar, de um lado, os problemas advindos da saturao do sistema virio e da
infraestrutura, e, de outro, para estabelecer um mecanismo de controle dos valores
fundirios.
H que se dizer, no entanto, que o estabelecimento de coeficientes no determina

necessariamente a densidade demogrfica: o coeficiente de aproveitamento determina a
densidade construda, mas a demogrfica ser muito influenciada pelos padres de
urbanizao e pela prpria renda mdia da populao que habita determinada rea. Por
outro lado, preciso tambm enfatizar que os preos da terra urbana em So Paulo variam
muito mais em funo da conjuntura econmica do que atravs de mecanismos e
instrumentos propostos pelo Poder Pblico.
Do ponto de vista histrico, o processo de verticalizao de So Paulo teve incio por volta
de 1910. Assumindo maior intensidade na dcada seguinte. Seu surgimento esteve
estreitamente vinculado, a exemplo de outras grandes metrpoles, tanto s novas
necessidades da diviso tcnica do trabalho, como otimizao dos terrenos urbanos
situados nas reas centrais, j supervalorizados em relao ao resto da cidade. O incio da
verticalizao constitudo de edifcios de escritrios localizados no Centro de So Paulo.
Essa tendncia se transforma a partir dos anos 40, quando a verticalizao assume um
carter residencial e passa a ocupar os bairros prximos ao Centro, expandindo-se ao
Sudoeste, onde se localizaram os principais investimentos pblicos em sistema virio, com
a concretizao do Plano de Avenidas de Prestes Maia. A legislao de condomnio criada
em 1928, ao tornar possvel a diviso e, portanto, a venda dos edifcios e terrenos em
fraes ideais de copropriedade, contribui certamente para acelerar esta modalidade de
edificao.
At a Segunda Grande Guerra, era um fenmeno tipicamente central e predominantemente

tercirio: 70% dos edifcios estavam localizados nesta rea e 65% eram de uso comercial.
At ento, construir para aluguel representava opo segura de investimento, e a grande
maioria dos imveis era construda para este fim. A legislao do inquilinato de 1942, ao
congelar os aluguis num perodo de inflao alta para a poca, desestimulou
acentuadamente esta modalidade de empreendimento, gerando a primeira grande crise da
histria da habitao no Brasil.
At 1957, quando a Lei 5261 limita pela primeira vez os coeficientes de aproveitamento
em seis vezes a rea do terreno para uso comercial e quatro para residencial, a
verticalizao assumia as mais variadas formas. A mdia dos coeficientes de
xiv
aproveitamento variava entre 8 a 10 vezes a rea do terreno, mas, em certos casos, chegava
at a 22 vezes, como no caso do Edifcio Martinelli, que por muito tempo foi o maior
edifcio da Amrica Latina.
Dos edifcios construdos entre 1940 e 1957, 71% estavam ainda localizados em torno da
rea central, mas apenas 25% foram destinados ao comrcio. Quanto condio de
propriedade, cerca de metade das unidades era de aluguel, enquanto, no perodo anterior,
79% tinham esta finalidade.
interessante notar que at 1957 a legislao urbanstica se referia apenas ao controle da

altura dos edifcios, apesar de ter como discurso o controle da verticalizao. O
estabelecimento de alturas mximas permitidas, se avaliado corretamente, estimulava
muito mais do que restringia o crescimento vertical. Por exemplo, fora da zona central ela
era de 80 metros, ou seja, 25 andares, o que para a poca no representava restrio efetiva,
uma vez que at hoje existem poucos edifcios em So Paulo com essas dimenses. Como
j mencionado, a restrio aparece em 1957, com coeficientes de aproveitamento mximo
6 e 4. Os promotores imobilirios, num primeiro momento, opuseram-se ao projeto, mas
seguiram a recomendao de aprovar imveis residenciais como comerciais e, desse modo,
o coeficiente de aproveitamento mximo real passou a ser 6. O projeto de lei estabeleceu
tambm uma densidade demogrfica mxima de 600 habitantes por hectare, atravs da
fixao de uma cota mnima de 35 m de terreno por unidade.
A conjuno desses dois fatores redundou na construo de grandes apartamentos. Como a

rea mnima de apartamento passou a ser 210 m, o acesso a este tipo de propriedade
limitou-se a um segmento extremamente restrito, pois os segmentos mais pobres foram, a
partir desta poca, definitivamente excludos do mercado de apartamento. O autor da lei,
Anhaia Mello, alardeava que o objetivo era remediar os males provenientes dos edifcios
verticais. Dentre esses males, o legislador destacava o crescimento desordenado da cidade
de So Paulo e a especulao imobiliria. Alm disso, a lei buscava resolver o
congestionamento provocado pelo crescimento vertical e, fundamentalmente, proteger a
famlia dos "pardieiros" (sic) que proliferam na cidade, discurso, alis, nada novo, pois
desde o final do sculo passado ele j est presente na viso elitista dos burocratas da
cidade.
Aps a promulgao desta lei, com a exigncia da cota mnima, as quitinetes, tpicos da
dcada de 50 em So Paulo, deixaram de ser construdos. Outra consequncia da limitao
do coeficiente de aproveitamento em 6 foi a expanso da rea verticalizada,
predominantemente em direo do Setor Sudoeste. A expanso se deve ao fato de que, com
a limitao da possibilidade de construir, uma base fundiria maior passou a ser necessria.
Outra correlao sugestiva: a indstria automobilstica se instala em 1956 em So Paulo. A

deciso de suspender a construo do metr, anunciada pelo ento prefeito Adhemar de
Barros, juntamente com a promulgao da Lei 5261/57 e a expanso da verticalizao,
voltada especificamente para os segmentos de mais alta renda, imprimiram, sem dvida,
novo impulso ao mercado nascente da indstria automobilstica.
A criao do BNH em 1967 transforma estruturalmente a construo de edifcios, na

medida em que financiava a produo e a compra de apartamentos. sobejamente
conhecido que o BNH, criado inicialmente para abastecer o mercado de habitao popular,
xv
voltou-se para mercados de renda alta, capazes de dar maior garantia de retorno ao
investimento. At 1969, 41% das unidades financiadas destinavam-se a um mercado
popular (conjuntos Cohab - 3 a 5 salrios mnimos), 29% ao econmico (7 a 10 salrios
mnimos) e 30% ao mdio. Entretanto, medida que se ampliava o fenmeno da
insolvncia e, de modo particular, se alterava o modelo de acumulao econmica
caracterizada pelo assim chamado milagre brasileiro, o objetivo inicial se modifica, pois,
entre 1970 e 1974, 63% das unidades financiadas destinavam-se ao mercado mdio, 25%
ao econmico e apenas 12% ao popular.
Com a lei de zoneamento de 1972, nova limitao dos coeficientes de aproveitamento se

concretiza desta vez de forma diferenciada na trama urbana. Em 4% da rea de So Paulo,
nas zonas estritamente residenciais, o coeficiente mximo 1; em 86%, o coeficiente
mximo igual a 2; e em apenas 10% da cidade atinge quatro vezes a rea. A legislao de
1972 decorre dos preceitos estabelecidos pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado
do ano anterior, que propunha extensa malha de vias expressas. Em decorrncia da
histrica penria dos recursos pblicos, essas vias no foram construdas. Ou seja: a lei de
zoneamento foi desenhada com base nessa malha viria inexistente.
Mas essa no a nica crtica que pode ser feita lei de zoneamento. Sob o aspecto do
meio ambiente, a legislao de uso e ocupao do solo, por estar calcada no sistema de vias
expressas, simplesmente desconsiderou a base fsica da cidade, incidindo sem
diferenciao sobre reas que apresentam problemas na sua ocupao, tais como fundos de
vales e reas de solo erosivo.
Alm disso, em apenas 10% de So Paulo permitido o ndice mximo de coeficiente de

aproveitamento, correspondendo a quatro vezes a rea do terreno, e em 90% da cidade se
pode chegar a construir no mximo at duas vezes a rea do terreno. Esse fato cria
artificialmente uma escassez de terrenos com coeficiente de aproveitamento igual a 4,
provocando elevao dos preos fundirios, obtida atravs do monoplio estabelecido
nesses 10% de terrenos da cidade. No se tem notcia de que essa diferenciao do
potencial construtivo permitido tenha sido calculada com base na potencialidade da
infraestrutura ou na saturao do sistema virio.
Em sntese, verifica-se que a ao do Estado em relao ao processo de crescimento

vertical favoreceu uma ocupao menos racional. Em primeiro lugar, porque a
verticalizao no apresenta os nveis de densidade construda das outras grandes
metrpoles. Como vimos apenas em 10% dos terrenos o coeficiente de aproveitamento
permitido pela lei de zoneamento 4. Em Nova Iorque ou Chicago, cidades tambm
reconhecidas pela sua verticalizao, os coeficientes mximos ultrapassam os ndices de 18
a 20 vezes a rea do terreno.
Outra caracterstica do crescimento vertical do Municpio que ele historicamente foi

apropriado pelos segmentos de mais alta renda e se localizou principalmente na rea mais
bem equipada da cidade.
certo que So Paulo comportaria nveis de densidade e de verticalizao mais altos,

otimizando melhor os recursos pblicos j investidos no espao urbano. Ser necessrio,
no entanto, uma anlise acurada da capacidade da infraestrutura e do sistema virio para
que se estabeleam novos ndices urbansticos.
xvi
PARTE II
ESTUDO DE CASO SOBRE VERTICALIZAO

xvii
OS CONDOMINIOS RESIDENCIAIS HORIZONTAIS E AS

TRANSFORMAES NA PAISAGEM DO MORRO DO
IMPERADOR EM JUIZ DE FORA/MG
Nelson Paes Leme Do mingues de Arajo Gegrafo, especialista em Gesto Ambiental e mestrando em
Arquitetura e Urbanis mo pela Universidade Federal Flu minense.
Resumo
O presente trabalho mostra como os agentes sociais de uma cidade podem organizar
e transformar o espao urbano e suas paisagens de acordo com seus interesses.
Essas transformaes criam novos valores para os imveis de determinado setor e
podem trazer inmeros impactos ambientais, quando no respeitada a legislao
ambiental em cada rea em que esto inseridas. O estudo de caso escolhido mostra
as transformaes na paisagem do Morro do Imperador, em Juiz de Fora e os
impactos ambientais causados pela proliferao dos condomnios residenciais
horizontais na regio.
Palavras chaves: Paisagem, Impactos Ambientais e Condomnios Residenciais.
Introduo
Ao longo da histria da humanidade o homem vem transformando a paisagem do

espao terrestre com a finalidade de organiz- lo. Com a evoluo das tecnologias, o
meio natural passou a ser modelado pelo homem. Milton Santos (2002) j afirmava
que o meio natural est ficando cada vez mais tcnico.
As transformaes da paisagem da superfcie da Terra podem ser observadas na
maior parte do mundo e nos mais diversos tipos de organizaes sociais. Ocorre tanto
em reas rurais como em reas urbanas. Porm, no espao das cidades onde so
observadas as maiores modificaes, pois sobre este que acontece a maior
concentrao das atividades humanas. Para o gegrafo Roberto Lobato Corra
(1989), o espao urbano capitalista fragmentado e articulado, reflexo e
condicionante social, cheio de smbolos e campos de luta, ou seja, um produto
social, resultado de aes acumuladas atravs do tempo, e engendradas por agentes
que produzem e consomem espao.
Ao considerar o espao urbano e, por conseguinte, a transformao de sua paisagem
como fruto de um produto social, importante considerar as aes dos agentes
sociais nesse processo de transformao.
O arquiteto e urbanista Carlos Nelson Ferreira dos Santos (1988) destaca a
importncia dos agentes na produo do espao urbano, comparando a cidade como
resultante de um jogo de cartas. Ele defende a ideia de que o ideal seria fazer com
que toda a populao dominasse as regras bsicas de conformao da sua cidade.
Portanto, as modificaes na paisagem esto relacionadas maneira com que os
agentes sociais organizam o espao. Sendo assim, mudana desses agentes
segundo as intervenes antrpicas, pode corresponder tambm uma mudana na
forma de organizao do espao.
No sistema capitalista os agentes transformam o espao e a paisagem em funo da
lgica do mercado, bastante empreendida pelos agentes imobilirios, valorizando e
desvalorizando lugares e terrenos de acordo com os interesses dos agentes dominantes.
O crescimento dos centros urbanos tambm traz relevantes conseqncias para a
xviii
transformao e organizao de seus espaos, alm de alterar a maneira de como a

populao se apropria desse espao. Nos pases em desenvolvimento como o Brasil
o processo de aglomerao urbana e crescimento das cidades vem acompanhado de
problemas, como violncia e poluio; percebe-se, em contrapartida, o aumento pela
busca da qualidade de vida em diferentes escalas desses aglomerados.
Para fugir dos problemas causados pelo desenvolvimento insustentvel das cidades,
muitas pessoas, principalmente aquelas com renda mais elevada, procuram por
moradias mais afastadas desses centros, com o desejo de contar com mais
segurana e conviver mais prximos s reas verdes. Surgem assim os condomnios
residenciais, uma nova proposta de se morar; vende-se agora um novo estilo de vida,
mais saudvel, em contato com a natureza, com conforto e a segurana pretendida.
Tal fato pode ser observado em vrias cidades brasileiras.
Mas esses condomnios, como toda construo, transformam a paisagem local e,
muitas vezes, geram grandes impactos ambientais, pelo fato de muitos no
respeitaram as leis de proteo ambiental e de uso e ocupao do solo, e devido
falta de planejamento paisagstico e urbanstico, virando, por vezes, uma espcie de
favelas de luxo. O termo se d uma vez que encontramos um aglomerado de casas
luxuosas que descaracteriza a paisagem local, impermeabiliza o solo, modifica o
relevo e destri quase toda a cobertura vegetal da rea, afastando, assim, a
possibilidade de resposta adequada, sustentvel, na busca pela qualidade de vida,
tanto procurada por seus moradores.
Este trabalho procura contribuir para o entendimento sobre a transformao da
paisagem, quando da criao e proliferao de condomnios residenciais, destacando
as alteraes ocorridas no Morro do Imperador, em Juiz de Fora, Minas Gerais, onde
as construes desses condomnios causam srios impactos ambientais, pois a
maioria de suas localizaes se situa em topos de morros, em outras reas de
preservao permanente e em reas de preservao ambiental ou prxima a elas.
Condomnios no Brasil
Os processos sociais acontecem com clareza nas cidades capitalistas, devido ao
acmulo de capital e da reproduo social no espao. CORRA (1989) acredita que
esses processos propiciam a criao de funes e formas espaciais, constituindo,
assim, a distribuio e a organizao espacial urbana.
So esses processos sociais, como o da urbanizao, que transformam a paisagem
de um determinado local, de acordo com o interesse dos atores sociais envolvidos.
Podemos observar uma mudana no processo de urbanizao brasileira que
comeou a partir da dcada de 1970, primeiramente nas reas metropolitanas e,
posteriormente, nas cidades de mdio porte. relevante a observao que essas
transformaes advm, principalmente, de processos sociais que impulsionam as
transformaes fsicas.
Segundo Nestor Goulart Reis (2006), essas mudanas se do, entre outros, devido,
aos seguintes fenmenos:
- a formao de reas de urbanizao dispersa, que se entende por esse vasto territrio,
separada no espao, mas mantendo estreitos vnculos entre si, como partes de um nico
sistema (urbano);
- a adoo de novos modos de vida pela populao, que adquire maior mobilidade;
- a adoo de novas mobilidades de gesto do espao urbano, com formas condominiais
xix
diversificadas, com loteamentos fechados, nos condomnios horizontais para residncias

ou fbricas e nos projetos de desenvolvimento urbano de maior porte, como de Alphaville
ou Riveira de So Loureno (SP);
- novas formas de organizao do mercado imobilirio, com o surgimento de
empreendimento de usos mltiplos, que rene residncias, comrcio, lazer, ensino,
indstria e escritrios. (2006, p.12)
Com essas mudanas surgiram novas formas de uso do espao, em reas de
expanso e de renovao do tecido urbano. Nestor Goulart Reis identifica essas
reas com a apresentao de caractersticas antes inexistentes, tais como:
- rea com freqncia isolada do tecido urbano tradicional;
- Empreendimentos que no incluem apenas loteamentos, mas tambm espaos coletivos,
infra-estrutura, servios e edificaes;
- Empreendimentos complexos com tratamento urbanstico, em boa parte, dos padres do
urbanismo moderno;
- Ocorrncia, muitas vezes, na periferia das cidades;
- Atendimento na maior parte dos empreendimentos a mltiplas finalidades, incluindo
residncias, escritrios, indstrias, lazer, comrcio e servios diversos;
- Substituio da gesto pblica pela privada.
Com esse novo processo de urbanizao temos destaque para os condomnios residenciais
que comearam a proliferar de forma mais significativa a partir dos anos 1990.
O sucesso dos condomnios residenciais se deve ao crescimento dos centros urbanos
e de seus problemas, como, entre tantos, o aumento da poluio e o crescimento
econmico desigual, que tm como conseqncia o crescimento do desemprego, da
violncia e da marginalizao nesses centros urbanos.
Com o quadro presente na maioria das cidades grandes e de porte mdio no Brasil, pessoas
com maiores poderes aquisitivos procuraram formas de morar em locais onde a qualidade
de vida e a segurana fosse o principal requisito.
Aproveitando esses anseios, os empreendedores imobilirios passaram a vender no
somente lotes, casa e apartamentos, mas sim um estilo de vida que tem como base o
contato com a natureza e o conceito de comunidade e unidade de vizinhana, que
segundo Nestor Goulart Reis, so as base desses grandes projetos urbansticos.
Segundo LEITO (1999):
Esses empreendimentos, de acordo com informes publicitrios se propunham a resgatar
a qualidade de vida comprometida pelo crescimento urbano desordenado, criando um
novo modo de viver. (1999, p.83)
Como exemplos desses empreendimentos no Brasil, podemos destacar, alm dos exemplos
citados - o Alphaville na periferia de So Paulo e o Riviera de So Loureno em Bertioga -
os conjuntos da Barra da Tijuca no Rio de Janeiro.
Com o crescimento desse tipo de empreendimentos, surge uma preocupao com a
transformao da paisagem e, conseqentemente, com a degradao ambiental dos locais
onde esto inseridos, pois os espaos so de uso coletivo, mas de propriedade privada.
Ainda segundo Nestor Goulart Reis (2006):
As normas de preservao no podem ser alteradas pelos proprietrios isoladamente,
pelas cmaras de vereadores ou por omisso de funcionrios das prefeituras, uma vez que
so objeto de contratos de direito privado, no momento da compra do imvel. A concluso
possvel que as normas prevalecem quando h interesse dos prprios moradores
(condminos). (2006, p.151)
Assim, mesmo os empreendimentos oferecendo normas para o direito de construir e
para a preservao ambiental, sua preservao fica atrelada vontade dos proprietrios.
xx
Condomnios em Juiz de Fora/MG
O municpio de Juiz de Fora est localizado na Zona da Mata Mineira, na Bacia do rio
Paraba do Sul. Com a populao estimada em mais de 513 mil habitantes, de acordo
com o Censo Demogrfico do IBGE (2000), ele possui uma rea de 1437 km, sendo
aproximadamente 400 km de rea urbana.
Pertencente Regio Mantiqueira Setentrional, Juiz de Fora se insere na Unidade
Serrana da mencionada Zona da Mata Mineira, tendo como caracterstica o relevo
ondulado, apresentando grandes variaes de altitude, prximas a 1.000 m nos
pontos mais elevados, 670 a 750 m no fundo do vale do rio Paraibuna e nveis mdios
em torno de 800 m, de acordo com o Plano Diretor (1996).
O clima da cidade classificado como o tropical de altitude, que apresenta duas
estaes bem definidas: o perodo de vero brando ou moderadamente quente,
destacado pela concentrao de chuvas, com temperaturas mdias em torno de 22C
e o perodo de inverno frio e com estiagem, com temperaturas mdias em torno de
16C. Favorece, assim, a formao da Floresta Estacional Semidecidual Montona,
como vegetao original.
Quanto hidrografia, de acordo com o Plano Diretor (1996), a cidade est contida na
bacia do Mdio Paraibuna, tendo como afluentes principais os rios do Peixe e Cgado
e pertencente bacia do rio Paraba do Sul. O Permetro Urbano drenado por 156
sub-bacias de diversas dimenses.
O municpio de Juiz de Fora mantm seu destaque econmico no setor tercirio. Com
destaque para os servios ligados rea de educao, segundo CREMONESE
(2007) contamos com um universo composto por treze instituies de ensino superior,
sendo a Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF) a nica instituio pblica
nesse nvel.
Devido aos processos histricos e de localizao geogrfica, somada ao destaque do
setor tercirio na regio, principalmente em relao ao comrcio local e aos servios
nas reas de educao e sade, Juiz de Fora continua na posio de cidade plo da
Zona da Mata Mineira, influenciando tambm as cidades fluminenses mais prximas
divisa estadual.
Como a maioria das cidades de porte mdio brasileiras, Juiz de Fora tambm sofreu
as conseqncias do crescimento urbano e econmico. E, por conseguinte, os
condomnios residenciais foram s solues encontradas por muitas famlias de
classe alta e mdia, para melhorarem sua qualidade de vida e segurana.
Os primeiros condomnios em Juiz de Fora surgiram nos anos 1970, mas somente na
dcada de 1990 os lotes vazios comearam a dar lugar s primeiras residncias.
Pela proximidade da capital fluminense e pelo histrico da cidade, sempre houve uma
grande influncia do Rio de Janeiro sobre Juiz de Fora. Isso explica o fato dos
condomnios residenciais comearem a aparecer com freqncia a partir dos anos
1990 na cidade, uma vez que neste perodo ocorreu o boom dos condomnios na
Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro.
Assim como os empreendedores da Barra da Tijuca, os empreendedores de Juiz de
Fora tambm vendiam um novo estilo de vida, em contato com a natureza e com
segurana para os juizforanos de classe alta e mdia, uma vez que os condomnios
se localizam, conforme foi mencionado, mais afastado do centro da cidade e prximo
reas de preservao ambiental.
Mas os condomnios de Juiz de Fora possuem uma caracterstica que os diferem dos
condomnios da Barra da Tijuca. Na cidade mineira esses empreendimentos so
xxi
horizontais e no possuem servios de comrcio, clubes, escolas etc.
Estes empreendimentos esto instalados entre 1 e 8 kms de raio do centro urbano de Juiz
de Fora.
Normalmente, um loteamento-padro tem acima de dez casas com rea construda de 100
m em mdia.
A parte residencial fechada por muros ou grades de 3 a 5 metros de altura. Sobre muros
e cercas h cacos de vidro ou fios eltricos. Cmeras e guardas vigiam os limites da
propriedade. Existe pelo menos uma portaria munida de guarita, cancela ou porto.
Os seguranas ficam em contato por interfone com cada uma das casas, como nos
edifcios residenciais. Nos condomnios fechados, possvel de se encontrar toda uma
infraestrutura de lazer: so quadras esportivas, salo de festas, piscinas, churrasqueira,
pista de corrida e sauna. Existem tambm jardineiros e outros funcionrios que cuidam da
manuteno e seguranas motorizados. Em alguns casos, os prprios moradores se
organizam para criar
mais servios. (Souza, 2003 p. 61)
Figura 1: Condomnio em Juiz de Fora

Foto: Do autor (2007)
At o final da dcada de 1990 a maioria dos condomnios de Juiz de Fora se

localizava na Zona Oeste da cidade que, de acordo com o Plano Diretor de 1996, a
rea de expanso urbana do municpio.
Segundo o Plano Diretor de Juiz de Fora, 1996:
O Setor Urbano Oeste da cidade apresenta-se como rea de expanso urbana, ou

seja, representa uma rea urbana que compreende espaos predominantemente vazios e
xxii
pouco adensados. Este setor fruto de uma orientao que encontra seu principal marco
na implantao da Av. Independncia, na dcada de 1970. O acentuado desnvel do relevo
em relao ao centro da cidade lhe conferiu a determinao de Cidade Alta. O setor
caracteriza-se por uma ocupao horizontalizada, alastrada pela totalidade do territrio,
com predominncia de residncias unifamiliares de, no mximo, dois andares. O carter
dos bairros contido neste setor predominantemente residencial.
Figura 2: Setor Oeste de Juiz de Fora.

Fonte: SOUZA, 2003.
A ocupao do Setor Oeste da cidade facilitada pela disponibilidade de gua, devido

represa de So Pedro que abastece a regio e a disponibilidade de rea plana, mesmo se
tratando de uma rea topograficamente mais alta em relao ao centro de Juiz de Fora; da
a denominao Cidade Alta.
O interesse da populao de renda mais elevada pelo Setor Oeste da cidade impulsionado
pelos equipamentos de lazer que a regio oferece para a cidade, alm das reas verdes e do
Campos da Universidade Federal de Juiz de Fora, no Setor Oeste ainda se encontram
alguns clubes campestres, o aeroporto, o marco paisagstico constitudo pelo prprio Morro
do Imperador e seu Mirante e as cachoeiras do Crrego So Pedro.
Os condomnios em Juiz de Fora e as transformaes na paisagem do

Morro do Imperador
Criada pela Lei Federal 9985/2000, as Unidades de Conservao de Juiz de Fora,

que so classificadas de acordo com o Sistema Nacional de Unidades de Conservao
SNUC so: Reserva Biolgica Municipal do Poo D'Anta, Parque Municipal da Lajinha,
rea de Proteo Ambiental Mata do Krambeck, Particular do Patrimnio Natural Vale de
Salvaterra, Florestas Municipais que atualmente so 11 (onze).
xxiii
Juiz de Fora tambm possui algumas reas tombadas: O Morro do Cristo, o Parque Halfeld
e o Parque do Museu Mariano Procpio, que segundo a AGENDA JF, rgo responsvel
por atuar na proteo, conservao e promoo do meio ambiente no municpio so reas
protegidas por lei, mas que no possuem uma categoria de manejo especfica, de acordo
com o Sistema Nacional de Unidades de Conservao (SNUC), mas foram tombadas
devido ao seu aspecto cnico e paisagstico.
Muitos dos condomnios residenciais que surgiram em Juiz de Fora na dcada de 1990
localizam-se no Morro do Cristo tambm conhecido como Morro do Imperador.
Tombado pelo Poder Pblico nos decretos municipais 4312/90 e 4355/93, por exercer
importante funo paisagstica, representativa do padro e relevo do Municpio, o Morro
do Cristo, com uma rea aproximadamente 78 h, foi e ainda alvo das aes de
empreendedores imobilirios.
Figura 3: Condomnios no Morro do Imperador

Fonte: Google Earth (2007)
A importncia paisagstica do Morro do Imperador para Juiz de Fora de tal grandeza

que em 1998 foi criada por lei uma Zona especial no seu entorno. A lei diz o seguinte:
LEI N 9204 - de 15 de janeiro de 1998:Cria Zona Especial na rea resultante do
entorno do "Morro do Imperador", acrescida da rea compreendida entre o Parque
Halfeld e o Morro do Imperador.
A Cmara Municipal de Juiz de Fora aprova e eu sanciono a seguinte Lei:
Art.1 - Fica definida como Zona Especial, de acordo com o art. 11 da Lei n6910, de 31
de maio de 1986, a rea de vizinhana do "Morro do Imperador", tombado nos termos do
Decreto n4312, de 24 de maio de 1990, alterado pelo Decreto n 4355, de 17 de agosto
de 1990, e a respectiva visibilidade, referida no Decreto n4223 de 10 de novembro de
1989, que "Dispe Sobre o Tombamento do Parque Halfeld".
Art.2 - A Zona Especial fica subdividida nos Setores 1,2,3,4 e 5, este ltimo subdividido
em Sub-setores "A" e "B", delimitados em planta conforme anexo I e memorial descrito de
acordo com o anexo II.
xxiv
Art.3 - O Setor 1 passa a ser considerado rea "non aedificandi", sendo vedado o seu
parcelamento.
Pargrafo nico - A rea abrangida pelo Setor 1 ser objeto de projeto para correo do
processo de eroso existente e de estudo paisagstico, visando a integrao com rea
tombada.
Art.4 - No setor 2 s ser permitida a construo de edificaes de at 02 (dois)
pavimentos e altura igual a 8,00 (oito metros), altura esta medida a partir do
ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do terreno at o plano transversal
correspondente a ltima laje (forro) ou cobertura de edificao, no se considerando
telhados sobre lajes de forro, caixas d'gua, casa de mquinas e assemelhados, com faixa
"non aedificandi" de 25% da propriedade total do terreno, permevel, vedado o corte de
rvores.
Art.5 - No Setor 3, a altura das edificaes no poder ultrapassar a 9,00 m (nove
metros), altura esta medida a partir do ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do
terreno at o plano transversal correspondente ao ltimo elemento construtivo.
Pargrafo nico - Os projetos sero previamente apreciados e analisados pelo Instituto
de Pesquisa e Planejamento - IPPLAN, atravs de seus diversos rgos e/ou comisses, no
mbito das respectivas atribuies.
Art.6 - Vetado.
Art.7 - O Setor 5, que corresponde rea de vizinhana pertencente UTI, ser
subdividido nos Sub-setores "A"e "B".
1 - As edificaes a serem construdas no Subsetor "A", tero at 04 (quatro)
pavimentos e altura mxima igual a 11,70 (onze metros e setenta centmetros), altura esta
medida a partir do ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do terreno at o plano
transversal que contm o ponto mais alto da edificao.
2 - As edificaes a serem construdas no Subsetor "B" tero at 06 (seis) pavimentos e
altura mxima igual a 17,10 (dezessete metros e dez centmetros), altura esta medida a
partir do ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do terreno at o plano
transversal que contm o ponto mais alto da edificao.
3 - No poder ser utilizado o espao sobre a laje do 4 (quarto) pavimento, conforme
estabelece o 1 deste artigo, e nem, a do 6 (sexto) pavimento, de acordo com o previsto
no 2 do mesmo artigo.
Art.8 - Ser exigido projeto paisagstico relativo s reas abrangidas pelos setores de 1 a
4, incluindo, no mnimo, solues para correo do processo de eroso, se verificado,
assim, como reflorestamento destas reas com espcies existentes ou de garantida
adaptao ao local.
Art.9 - Ser observada, tambm no que couber, ou no que esta Lei se omitir, a legislao
de Uso e Ocupao do Solo vigente.
Art.10 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em
contrrio.
Pao da Prefeitura de Juiz de Fora, 15 de janeiro de 1998.
a) TARCSIO DELGADO - Prefeito de Juiz de Fora
a) GERALDO MAJELA GUEDES Secretrio Municipal de Administrao.
Sabemos que o consumo do espao est relacionado com a lgica do mercado.
Assim, o Morro do Cristo, por possuir beleza cnica e paisagstica e sendo envolvido
pela Mata Atlntica, virou objeto de especulao imobiliria em Juiz de Fora.
Com a necessidade de explorar o Morro do Cristo, percebe-se o desrespeito ao Cdigo
Florestal (Lei Federal n 4771/65) que estabelece proibies de corte de vegetao nos
xxv
topos dos morros (tero superior), nas declividades muito acentuadas (superiores a 45
graus).
O no cumprimento do Cdigo Florestal traz danos ambientais para o municpio,
como alerta o Plano Diretor (1996):
Os desmatamentos e movimentos de terra so responsveis pela reativao dos
processos
morfodinmicos naturais. J os deslizamentos e escorregamentos, agravados nos perodos
de chuvas intensas e a forte eroso contribui para acelerar a instabilidade do relevo,
sendo mais intensa a atuao da eroso laminar, presente extensivamente nas reas no
urbanizadas.
Com a criao dos condomnios residenciais, vem ocorrendo transformaes na paisagem

da rea. Com isso, a vegetao original do topo dos morros vem aos poucos sendo
substituda por loteamentos com infra-estrutura urbana e por casas luxuosas, que
descaracterizam a paisagem local.
Figura 4: Construo de condomnio

Foto: Do autor (2007)
Em muitos casos, principalmente em locais onde se encontra o relevo mais ondulado,

esses novos empreendimentos necessitam de movimentao de terra para implantar
sua ocupao ou para aumentar o nmero de lotes, fato que gera grande impacto ambiental,
pois o material solto arrastado pelas chuvas para o leito dos crregos gerando
assoreamento. Essa amontoao de areias ou terras nos crregos diminui a sua capacidade
de receber guas pluviais e diminuem sua velocidade de escoamento, podendo causar
inundaes nas localidades prximas aos crregos.
Assim, alm de transformar a paisagem do Morro do Imperador, os condomnios
residenciais horizontais tambm causam diversos impactos ambientais no Setor Oeste de
Juiz de Fora, principalmente no crrego de So Pedro e na Represa de So Pedro,
responsvel por abastecer parte da cidade, devido falta de tratamento de efluentes e a
degradao da mata ciliar, pode ser observado o assoreamento da represa e do crrego e a
poluio de suas guas.De acordo com o Plano Diretor (1996):
xxvi
O desequilbrio das vertentes pode ser visualizado pelos elevados ndices de movimentos
de massa, principalmente em solos, alm de processos erosivos tanto laminares como de
escoamento concentrado.
Figura 5: Crrego de So Pedro

Fonte: Do autor (2007)
Alm dos impactos j citados, a existncia de um relevo cujos desnveis topogrficos

alcanam mais de 200 metros, associadas aos fatores antrpicos causados pela
intensa urbanizao, produz microclimas diferenciados dentro do prprio permetro
urbano. Segundo o departamento de climatologia da Universidade Federal de Juiz de
Fora (UFJF) j foi registrado diferenas de temperatura de at 11 C em diferentes
pontos da cidade.
Consideraes Finais
Foi comprovado ao longo do trabalho que no sistema capitalista os agentes transformam o

espao e a paisagem de acordo com a lgica do mercado. Assim, essas transformaes se
relacionam com a maneira atravs da qual o espao urbano organizado pelos seus agentes
sociais.
A criao dos condomnios residenciais no Morro do Imperador em Juiz de Fora um
exemplo de como os atores sociais atuam, transformando e dando valor de mercado
para determinado espao.
Mesmo com as transformaes na paisagem natural, essas aes sobre o espao podem
valorizar a rea no ponto de vista mercadolgico, criando assim uma especulao
imobiliria no local e atraindo consumidores desse espao.
Muitas vezes, essas aes so prejudiciais para a localidade se transformar em um habitat
sadio e garantir sua vitalidade (uma das cinco dimenses bsicas para a boa forma da
cidade, segundo Lynch), trazendo para a populao sustentao.
A degradao ambiental causada pelos condomnios residenciais em Juiz de Fora traz para
a populao perda na qualidade de vida e no conforto ambiental nos prprios condomnios
e em sua proximidade, uma vez que a impermeabilizao do solo, a poluio, o
desmatamento e modificaes no relevo modificam o micro-clima local, prejudicando a
qualidade ambiental da regio.
xxvii
preciso, portanto, uma melhor estruturao dos anseios de conceber um modelo de

ocupao que atenda s necessidades (ou luxos) das populaes de alta renda, de maneira a
criar novas possibilidades para o modelo, tendo como referncia as formas de como esses
condomnios tm sido construdos em Juiz de Fora, em muitos momentos, no respeitando
a declividade correta, o comprimento de rampa, a topografia, a vegetao etc.
Segundo Carlos Nelson Ferreira dos Santos (1988), o permetro urbano no deve seguir
modelos, depender de cada caso. Os condicionantes naturais devem ser observados com
cuidado, pois apontam as direes lgicas por meio das quais podem ou no prosseguir o
processo de urbanizao. Assim, na construo dos condomnios, as reas protegidas por
leis deveriam ser de fato respeitadas, e determinado o potencial de desenvolvimento de
cada lugar.
Para minimizar esses problemas, muitas vezes gerado pelo interesse de algum grupo
econmico, necessrio consonncia das leis ambientais e de uso e ocupao do solo,
respeitando, assim os limites das reas de proteo ambiental. Tal como, maior fiscalizao
e seriedade dos rgos responsveis por liberar certos empreendimentos.
xxviii
PARTE III
SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUO CIVIL

xxix
O CONCEITO DE SUSTENTABILIDADE EM EMPREENDIMENTOS

DA CONSTRUO CIVIL
O termo sustentabilidade aplicado causa ambiental surgiu como um conceito tangvel na

dcada de 1980 por Lester Brown, que foi o fundador do Wordwatch Institute. A definio
que acabou se tornando um padro seguido mundialmente com algumas pequenas
variaes representa o seguinte: Diz-se que uma comunidade sustentvel quando satisfaz
plenamente suas necessidades de forma a preservar as condies para que as geraes
futuras tambm o faam. Da mesma forma, as atividades processadas por agrupamentos
humanos no podem interferir prejudicialmente nos ciclos de renovao da natureza e nem
destruir esses recursos de forma a privar as geraes futuras de sua assistncia.
Portanto, como podemos aplicar a sustentabilidade ambiental em empreendimentos? O

empreendimento mais do que simplesmente favorvel natureza, tem que estar
enquadrado no conceito de sustentabilidade, preciso que ele esteja enquadrado em alguns
parmetros bsicos. So eles: Ser ecologicamente correto; ser economicamente vivel; ser
socialmente justo e ser culturalmente aceito.
Assim empreendimentos que se baseiem nessas premissas e que estejam enquadrados no
conceito de sustentabilidade devem ser capazes de impactar positivamente os grupos
humanos por ele afetados; imediatamente e no futuro. Atravs da interligao e ntre esses
empreendimentos e a qualidade de vida das pessoas afetadas por eles, podem ser
observadas atravs do uso racional dos recursos ambientais e com o trato dos resduos
decorrentes da implantao do referido empreendimento sustentvel.
A SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUO CIVIL
Que a construo civil uma das principais molas propulsoras da economia mundial, isso
inegvel. S para ter uma ideia de sua importncia, no Brasil, ela responsvel por 63% da
formao bruta de capital fixo e 15% do PIB. Alm disso, movimenta por volta de 400
bilhes de reais por ano, sendo responsvel por mais de 2.2 milhes de empregos diretos.
Sem contar, ainda, a infinidade de empregos indiretos.
Apesar de sua indiscutvel importncia para o desenvolvimento do pas, a construo civil

apontada como uma das indstrias que mais impactam o meio ambiente. Para se ter uma
ideia, o setor consome 2/3 da madeira natural e cerca de 50% dos recursos naturais do
planeta, sendo grande parte de recursos no renovveis. Alm da extrao, o processo
produtivo tambm bastante nocivo. A fabricao de cimento, por exemplo, responsvel
por 8% do total de emisses de GHG. Fora a quantidade de material desperdiado e os
resduos gerados ao final de uma obra.
Falando especificamente do Brasil, uma das maiores dificuldades para implementao da

sustentabilidade no setor da construo civil, diz respeito falta de iniciativas pblicas de
infra-estrutura, o que acaba elevando, e muito, o custo de uma casa ou um prdio
sustentvel. Como exemplo mais bvio, h o fato de termos perfeitas condies climticas
xxx
para a utilizao de energias limpas, como a solar e elica, mas concentrarmos o

investimento em outros tipos, como a termoeltrica e at mesmo a nuclear.
No mundo j pipocam certificaes voltadas para construes sustentveis, como a

americana LEED (Leadership in Energy and Environment Design), mais famosa, e a
francesa HQE (Haute Qualit Environment). H, ainda, a certificao AQUA (Alta
Qualidade Ambiental), baseada na HQE, e que vem a ser o primeiro referencial tcnico
para construes sustentveis adaptado nossa realidade. De modo geral, essas
certificaes se fundamentam no princpio de eficincia energtica, uso racional de gua,
coleta seletiva, qualidade ambiental interna da edificao etc.
Alm de uma certificao brasileira, foi criado em agosto de 2007 o CBCS, Conselho
Brasileiro de Construo Sustentvel, que tem como objetivo induzir o setor da construo
a utilizar prticas mais sustentveis, melhorando a qualidade de vida dos usurios, dos
trabalhadores e do entorno das edificaes. O CBDS composto por diversos comits que
tratam de assuntos especficos relacionados sustentabilidade no setor, como materiais e
finanas (alm dos bvios gua e energia).
Mesmo com o custo ainda elevado e o tempo de retorno relativamente longo, o setor de
construo sustentvel j tem grandes iniciativas. No Rio de Janeiro, na Cidade Nova, o
prdio da Universidade Corporativa da Petrobras o primeiro prdio brasileiro de grande
porte com certificao LEED . E o bom da onda de construo verde que ela no atinge
apenas grandes empreendimentos ou demandada apenas por grandes empresas.
A construtora Vez das rvores entregou no final de 2008 o primeiro prdio pblico
sustentvel de Santa Catarina, o posto da Polcia Militar e Ambiental da Praia do Rosa.
Atravs da bioarquitetura, os responsveis pelo projeto se focaram num design que
aproveitou a ventilao natural, captao e aproveitamento da gua da chuva, iluminao
natural, telhado verde, painis solares e tratamento de esgoto anaerbico. Alm disso, de
olho na responsabilidade social, a empresa capacitou mo de obra local e se preocupou
com a acessibilidade de toda populao.
No podemos esquecer que nos prximos sete anos a cidade do Rio de Janeiro,
principalmente, se tornar um canteiro de obras por conta da realizao da Copa do M undo
e das Olimpadas. uma grande chance que temos no apenas para fazer o que certo,
mas tambm para criar infra-estrutura e cultura orientadas para a sustentabilidade. At l,
espero que o custo no seja mais desculpa. Alm disso, espero, tambm, que a atitude da
populao seja, no mnimo, mais respeitosa ao meio ambiente. Afinal, qual o sentido de
morar numa casa sustentvel e continuar desperdiando gua, energia e gerando grandes
volumes de lixo desnecessariamente?
xxxi
ESTUDO DE CASO EDIFICIO SUSTENTAVEL
Edifcio Eldorado Business Tower

Mariana Feres dos Santos e Eunice Helena S. Abascal
Arquitetura sustentvel: um conceito em construo
Os temas da arquitetura sustentvel e sustentabilidade guardam relao com mtodos e

processos de racionalizao do uso de recursos naturais e energticos. Visando alcanar
eficincia e eficcia energticas, deposita-se esperanas em preservar o planeta dos efeitos
perversos da ao humana sobre o ambiente. Como assinala James Lovelock, O
desenvolvimento sustentvel, respaldado pelo consumo de energia renovvel, a atitude
em voga na convivncia com a Terra (...) (1). Esse mesmo autor afirma ainda que o
planeta sofre conseqncias das atividades e decises humanas e comea a demonstr- las.
A preocupao com o meio ambiente se evidenciou com a Conferncia de Estocolmo, em
1972, tendo sido a questo retomada vinte anos depois, na Conferncia das Naes Unidas
sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento, no Rio de Janeiro, quando o desenvolvimento
sustentvel entrou definitivamente em pauta.
Ed ifcio Eldorado Business Tower, projeto do escritrio Aflalo & Gasperini Arquitetos
Foto Daniel Ducci
xxxii
A World Comission on Environment and Development (WCED) define desenvolvimento

sustentvel como Desenvolvimento econmico e socia l que atenda s necessidades da
gerao atual sem comprometer a habilidade das geraes futuras atenderem as suas
prprias necessidades. (2). Mudanas de comportamento em busca desse
desenvolvimento se fizeram inadiveis e envolveram a construo civil, passando a objeto
de ateno por consistir em um dos viles do meio ambiente, responsvel por 40% do uso
de energia primria, 72% do consumo de eletricidade, 39% da emisso de gs carbnico e
13,6% do consumo de gua potvel (3). A indstria da construo c ivil e atividades
correlatas so responsveis pelo uso de significativa quantidade de recursos globais e
emisso de resduos; no entanto, tem grande importncia no desenvolvimento scio-
econmico e qualidade de vida (4).
Para enfrentar esses impasses, indstrias buscam maneiras de produzir edifcios com baixo
impacto ambiental, procurando tambm reconhecimento por esse empenho. O mercado
exige produtos e materiais comprometidos com o meio ambiente, enfatizando preocupao
com baixo impacto e interesse em contribuir para a soluo do problema ambiental, o que
se tornaria vantagem competitiva e forma de conquistar um consumidor cada vez mais
informado, exigente e consciente das necessidades do planeta.
Foto Daniel Ducci
xxxiii
O consumidor verde no busca apenas o produto mais barato, sequer est apenas
preocupado em coleta seletiva e economia de gua e energia. Verifica-se preocupao com
o impacto ambiental que determinado produto pode causar ao meio ambiente e os efeitos
desse impacto no consumo do bem, convertendo-se a questo ambiental em um dos fatores
de opo pela compra.
A dimenso ambiental interfere no somente nas formas e cadeias produtivas, mas se

expressa tambm do lado do consumidor: As empresas tm sido desafiadas elaborao
de novas estratgias competitivas que evitem a degradao ambiental ao mesmo tempo em
que garantam a sobrevivncia e a sustentabilidade financeira. Tais estratgias,
denominadas de Marketing Verde, culminaram na explorao de um novo segmento: o de
produtos verdes. Tais estratgias visam aumentar a produtividade, enquadrar as empresas
na legislao vigente, melhorar a imagem institucional, garantir a lucratividade no
processo produtivo por meio da oferta de produtos diferenciados e, principalmente,
influenciar a deciso de compra dos consumidores. (5).
A fim de atender a consumidores preocupados com o meio ambiente e frente necessidade

de garantir- lhes qualidade de produto com baixo impacto ambiental, e levando em
considerao que a construo civil responsvel por impactos significativos causados ao
meio ambiente, surgiram as certificaes verdes. Estas certificaes so formas de
avaliao expressa por meio da emisso de pareceres a edifcios que, dependendo de sua
adequao a critrios e pr-requisitos propostos por tais instrumentos, podem alcanar o
status de causadores do mnimo de impacto ambiental possvel.
Foto Daniel Ducci
xxxiv
Tais sistemas de certificao so aplicados em diversos pases e tm por objetivo avaliar o

projeto, a obra e a manuteno dos edifcios; porm, (...) todos estes sistemas concentram-
se exclusivamente na dimenso ambiental da sustentabilidade (6). Um edifcio a fim de
atingir o qualificativo de sustentvel deveria considerar tambm sua interao, como
proposta arquitetnica e urbanstica, com o meio ambiente; aspectos sociais e econmicos
envolvidos na produo do espao arquitetnico deveriam, da mesma forma, fazer parte do
universo da avaliao da sustentabilidade (7). O conceito de sustentabilidade contempla
essa complexidade de determinantes, o que leva a indagar se a certificao instrumento
suficiente para avaliar a sustentabilidade de uma edificao.
Um empreendimento se torna realmente sustentvel quando atinge equilbrio entre

atendimento de demandas voltadas ao ambiente fsico, processos econmicos e
necessidades sociais, ao considerar o chamado trip da suste ntabilidade (8), pois ao
contemplar a incorporao de solues arquitetnicas voltadas a essas trs dimenses, a
construo pode se tornar instrumento de melhoria da qualidade de vida do indivduo e
comunidade.
Foto Daniel Ducci
xxxv
No contexto das preocupaes com a sustentabilidade, a certificao LEED, uma avaliao

pautada em critrios classificatrios relacionados em um checklist, concede pontuao ao
empreendimento dependendo do atendimento a critrios previamente estabelecidos.
Dependendo da pontuao atingida, o empreendimento pode ser certificado, atingindo os
nveis prata, ouro ou platina.
O Processo de Certificao do Edifcio Eldorado Business Tower
Criada em 1998 nos Estados Unidos (9) a certificao LEED vem sendo aplicada em
vrios pases, sendo reconhecida em todos eles como um indicador de qualidade. A
certificao LEED C&S (for Core & Shell) essencialmente avalia e reconhece solues
e tecnologias que em tese contribuiriam para tornar as construes sustentveis,
identificando essas solues no projeto e na obra, cuja aplicao teria por finalidade a
reduo de impactos ambientais advindos da edificao. So avaliados o corpo do edifcio,
todas as reas comuns e fachadas.
Eldorado Business Tower foto da fachada frontal co m a grela estrutural e vedao diferenciada de vidro
Foto Mariana Feres dos Santos, obtida em v isita tcnica realizada em 16.03.2011
xxxvi
O primeiro edifcio da Amrica Latina a receber certificao LEED foi uma agncia do
Banco Real, na Granja Viana, em So Paulo, em 2007. Hoje existem 23 empreendimentos
certificados pelo LEED no Brasil e 211 empreendimentos em processo de certificao
(10). O primeiro edifcio a receber o certificado Platinum, o mais alto da categoria na
Amrica Latina, foi o Eldorado Business Tower (So Paulo), em 19 de agosto de 2009,
atingindo 46 de um ranking de 61 pontos, com a verso 2.0 Platinum.
O Eldorado Business Tower um edifcio de escritrios junto ao consagrado shopping

center Eldorado, em So Paulo, tendo sido o novo conjunto inaugurado em novembro de
2007. A torre destinada a escritrios tem 32 andares de lajes em concreto protendido de
espessura de 27 cm, que possibilitam plantas flexveis com rea de 2.000 m2, e p-direito
de 3,00 m. Os escritrios dispem de piso elevado e forro. Com 141 metros de altura, o
edifcio dispe ainda de quatro subsolos (1.805 vagas), edifcio garagem com sete
pavimentos, centro de convenes e heliponto, para at dois helicpteros de dez toneladas
cada um.
As categorias utilizadas para pontuar o empreendimento foram Sustentabilidade, Eficincia

em gua, Energia e Atmosfera, Materiais e Recursos, Qualidade Ambiental interna,
Inovao e Processos de Design. A cada uma dessas categorias foi atribudo um ponto,
tendo o Eldorado obtido nota um (1,0) em vrios itens do ranking o que permitiu sua
classificao na categoria Platinum (11).
Os resultados quanto aos itens utilizados para a pontuao so os seguintes (12).
33% de economia de no consumo de gua potvel, comparado ao padro norte-

americano;
100% de economia de gua potvel para irrigao;
18% de economia no consumo de energia;
74% de todo resduo gerado na obra foi destinado a aterros;
30% de todo material empregado foi reciclado;
50% de todo material adquirido de origem local;
95% de toda madeira certificada pelo FSC (Forest Stewardship Council);
25% de reduo da vazo e volume de gua lanada na rede pblica durante as chuvas.
A um primeiro exame, o edifcio no demonstra diferenas expressivas em relao

arquitetura corporativa realizada na cidade, utilizando-se do sistema de grelha estrutural e
fechamentos de vidro, sistema que possibilitou vedaes utilizando generosos panos
envidraados. Mas, analisando mais detidamente o projeto, a obra construda e a tecnologia
empregada, possvel notar que apresenta vantagens e diferenas significativas que os
distinguem, em termos de eficincia energtica e energias renovveis. possvel
identificar ainda caractersticas arquitetnicas singulares relativamente a outras
construes de tema similar. Essa anlise sugere algumas indagaes crticas sobre alguns
dos itens que so objeto da certificao e que, talvez, demonstrem que o atendimento s
categorias que conferem a classificao no seja uma condio suficiente para definir
integralmente um edifcio como sustentvel.
No edifcio em estudo, o sistema de ar-condicionado o VRV III (volume de refrigerao

varivel) que possibilita baixo consumo de energia, permitindo que empresas locatrias ali
sediadas paguem somente pelo que consomem. O que consiste em vantagem significativa
xxxvii
frente aos dispndios condominiais em edifcios similares no certificados. O sistema

utiliza ainda gs refrigerante do tipo R-410 A, ecologicamente correto.
A primeira impresso obtida em visita tcnica realizada ao empreendimento (13), que o

sistema de refrigerao consta de um multi split, com metade das condensadoras instaladas
na cobertura do edifcio e a outra metade na cobertura ou laje de garagem. Ao contrrio da
maioria dos edifcios similares, nos quais evaporadoras e condensadoras esto instaladas
no mesmo local dos respectivos escritrios, ocupando uma sala que se destina casa de
mquinas ou terrao tcnico, essas condensadoras so mantidas pelo condomnio e o fato
de no ser necessrio um espao para elas em cada planta tipo acarreta em economia de
aproximadamente 15 m em cada meia laje o que permite uma distncia de apenas 65 cm
entre forro e laje. Por contar com um sistema de operao programado e inteligente,
permite ligar o ar condicionado de cada compartimento ou escritrio com autonomia. O
controle feito pelo condomnio, mediante o uso de programa de computador ou pelo
prprio usurio, utilizando a Internet.
Condensadoras na cobertura do edifcio

Toda a gua utilizada nas reas comuns, tanto para irrigao de reas verdes quanto para
limpeza, provm de chuva reutilizada e condensao gerada pelo funcio namento do ar
condicionado. A gua lanada na rede pblica tambm tratada para filtragem de
particulados e todos os sanitrios so dotados de medidores de gua individualizados em
cada andar, permitindo controle mais rigoroso do dispndio do recurso.
Um sistema inteligente de elevadores, com antecipao de chamadas, dispe ainda de

sistema de frenagem regenerativa, o que permite que o elevador que estiver descendo
fornea energia para o outro, que est subindo. Lmpadas e reatores despendem menos
energia e todos os sistemas eltricos so divididos por segmentos, como, por exemplo, h
xxxviii
um sistema para os elevadores, outro para as bombas dgua e outro para cada setor do
edifcio, permitindo acompanhar qual o real consumo de energia de cada rea.
A fachada dispe de 43% de rea envidraada, sendo que o vidro utilizado foi o low-e,
caracterizado por melhor desempenho trmico e possibilidade de filtragem eficiente do
calor que atinge o interior do edifcio. A rea envidraada conta ainda com a preteo
oferecida por um sistema de persianas automatizadas. Na medida em que o sol vai batendo
nas fachadas, persianas vo descendo automaticamente. O condomnio organiza coleta
seletiva do lixo, recolhido a um compartimento no trreo no qual os resduos so triados.
H uma regra condominial em vigncia de que no ser coletado o lixo do andar que no
cumprir com a necessria seletividade. A descrio anterior teve por objetivo demonstrar
os diversos pontos positivos que, inegavelmente, ajudam a qualificar a performance do
Eldorado Business Tower e o diferenciam de outros empreendimentos, mas alguns dos
itens que garantiram a certificao so passveis de observaes crticas.
A comear pela localizao, o Eldorado Business Tower est implantado em terreno de

privilegiada acessibilidade. Ao lado de um grande centro de compras e servios de So
Paulo, o Shopping Eldorado, apresenta passarela vedada por panos de vidro, conectando o
edifcio diretamente quele shopping. Encontra-se ainda ao lado da estao ferroviria
denominada Hebraica, o que em tese facilita o acesso de usurios e visitantes por
transporte pblico.
No entanto, como ilustrado a seguir, o terreno faz fronteira, em um de seus lados, com
uma via expressa bastante ruidosa e poluente pelo expressivo nmero de ve culos que
recebe diariamente, sem dizer que o terreno se encontra em rota de aviao. Na outra face
do terreno, localiza-se o estacionamento do centro de compras, parceiro do
empreendimento, o que gera necessariamente intenso afluxo de veculos motorizados ao
conjunto.
Embora a soluo de elevar o trreo tenha sido competentemente proposta pelos arquitetos
para que houvesse amenizao do agravante de poluio sonora e ambiental, o potencial
pleno do trreo como espao coletivo e de permanncia no foi exp lorado, dando-se nfase
ao uso de materiais como o vidro como fechamento da passarela indutora da ligao com o
shopping. O vidro foi escolhido pela leveza visual e utilizado por seus resultados plsticos
e, principalmente, pela resistncia deformao.
O outro vizinho lateral a estao ferroviria, cujo acesso pedestre no pode ser otimizado,
pois uma via de propores e capacidade de fluxo reduzida serve de conexo entre o
edifcio e a mencionada estao.
A impossibilidade de realizar um sistema conector que permitisse de fato ligar a estao ao

empreendimento se deveu ao fato de que, se a gesto do governo estadual de 2007 havia
sinalizado positivamente para a implementao desse recurso, em seguida desconsiderou-a,
sob alegao de que seria necessrio um segundo controle de catraca (14). Neste caso, a
materializao da arquitetura cujo conceito previa uma qualidade ambiental por meio de
seu projeto no foi prioritria ou decisiva, e por essa razo questionvel a
sustentabilidade do empreendimento pautada exclusivamente na obteno do grau
Platinum.
xxxix
Uma das razes alegadas pelo Green Building Council ao certificar o Eldorado foi o fato
de que a organizao reconheceu como positivo a obra estar localizada em rea urbanizada
e servida de comrcio, com acesso estao ferroviria e futura estao de metr
Pinheiros facilitado, e tambm a pontos de nibus e servios bsicos. O que possibilitaria
que o conjunto pudesse servir comunidade local, incluindo passarela para integrao e
acesso dos usurios e visitantes ao Shopping Center Eldorado. Observa-se que o discurso
que antecipou a certificao em 2009 enfatizando no somente o local mas as conexes do
conjunto arquitetnico com o espao pblico no veio a se concretizar plenamente, no por
omisso dos arquitetos, mas por razes tcnicas e polticas, o que questiona o certificado
LEED quando encarado como processo e no somente como um estado acabado.
Considerando que a populao usuria fixa e visitante no Eldorado Business Tower de

7.000 pessoas/dia (15), razo de 5.000 usurios e 2.000 visitantes, a rua que funciona
como ala de acesso ao shopping center no possui escala adequada ao prdio e sua
populao fixa e flutuante. Devido dificuldade de fluxo e acesso estabelecer uma relao
com o pedestre na cota da rua seria bastante difcil, o que fez com que os arquitetos
criassem o trreo elevado, conectado em nvel com a gare e o conjunto comercial. A
elevao do trreo apresenta inegvel vantagem de isolar o conjunto das vias ruidosas que
o cercam e das dificuldades de acesso e conexo com a rua, recriando os caminhos e
facilitando fluxos.
A soluo do trreo elevado, no entanto, propiciou soluo de qualidade de natureza

conectiva e espacial, principalmente com o Shopping Eldorado, criando fluxo contnuo
entre este o edifcio, o que certamente potencializou o nmero de clientes daquele centro
de comrcio. A ligao permitiu ainda que essa populao usuria e visitante pudesse se
beneficiar da oferta de servios existente no conjunto, solucionando um dos problemas
recorrentes do entorno dos edifcios corporativos de populao densa, quanto
possibilidade de os usurios deixarem o ambiente de trabalho enclausurado em que passam
grande parte do dia e oferecer servios prximos.
Por outro lado, na arquitetura proposta espaos e fluxos concorrem para otimizar essa
articulao shopping- torre, convivendo com um trreo impermeabilizado e em que no h
nenhum atrativo, mobilirio ou equipamento, e que no estimula o uso daquele espao
como rea de permanncia, a despeito de suas expressivas dimenses. Nele se encontram
dispersos exemplares de vegetao isolados, cuja presena e qualidade foram justificadas
por serem espcimes vegetais que consomem pouca gua; entretanto, o edifcio produz
grande parte da gua utilizada e destinada a lavagem e servios por meio de reuso, o que
significa que disporia de gua a baixo custo para servir a um paisagismo de outra natureza
ou intensidade, no trreo.
A existncia de conexo envidraada contribui para sinalizar ao pedestre a predominncia

do fluxo em relao permanncia, fazendo do trreo muito mais cenrio urbano do que
espao de apropriao.
xl
Predominncia do flu xo em detrimento da apropriao da rea do trreo - Passarela de acesso ao Shopping

Eldorado
O edifcio dispe de noventa (90) vagas de garagem preferenciais para carros 100% a
lcool ou 100% GNV (gs natural veicular), e ganhou pontos por isso (16). Deve-se
lembrar o fato de que no Brasil nem todos os carros usam lcool ou GNV como
combustvel, ento como fazer esse controle? Essas vagas acabam servindo ao
estacionamento de carros do tipo flex, que podem ser abastecidos tanto com lcool como
gasolina.
O Eldorado Business Tower possui tambm bicicletrio, com vestirio no trreo, um item
programtico que gerou pontos para a certificao. Impossvel negar que a localizao do
edifcio seja excepcional e que isso tenha rendido grande parte dos pontos da certificao,
mas, no caso do bicicletrio, em visita ao prdio na quarta-feira, dia 16 de maro de 2011,
foi possvel observar que este disponibiliza considervel nmero de vagas, e nele foram
encontradas apenas cinco bicicletas; ou seja, dos cinco mil usurios do prdio, pode-se
concluir que 0,1% usaram bicicleta como meio de transporte.
xli
Bicicletrio do Edorado Business Tower

A expressiva utilizao de tecnologia, mtodos e processos de racionalizao do uso

energtico e de gua contriburam de maneira evidente para que o prdio pudesse alcanar
o nvel Platinum, afinal, esforos e investimentos para isso so observveis, mas se
omitidos os itens relacionados a esses temas e tambm a localizao, anteriormente
evidenciados, ainda seria possvel atingir esse patamar de certificao? At que ponto a
certificao foi fruto de preocupao com o meio ambiente ou forma de gerar atributos
para comercializar o edifcio?
Em maro de 2008, a CB Richard Ellis (CBRE) concluiu o processo de locao dos

escritrios existentes no edifcio, tendo sido esta a maior negociao do gnero j realizada
no Brasil em edifcios corporativos para mltipla ocupao comercial, antes mesmo da
expedio do auto de concluso da obra. fato que empresas multinacionais locatrias
sediadas em filiais em So Paulo procuram se instalar em edifcios certificados pelos
sistemas credenciados pelo Green Building Council, pelo fato de as condies favorveis
de racionalizao de meios e eficincia energticas baixarem expressivamente custos de
manuteno e taxas condominiais. Tambm inegvel que tais sistemas consistem de fato
em economia, contribuindo para a preservao de recursos naturais, empregando gua de
reuso cuja origem pluvial. O sistema de frenagem de elevadores, aproveitando a energia
produzida nesse processo tambm um sistema inteligente cujos resultados so muito
significativos, como pode ser constatado na visita tcnica realizada ao caso de estudo.
As intenes e resultados da certificao so nobres e eficientes, mas fato que o sucesso

da certificao aproveitado para criar instrumentos para o chamado marketing ambiental.
Segundo Paiva, [...] quando a empresa passa a valorizar sua relao com o meio ambiente
e a tomar medidas preventivas, sua imagem perante a opinio pblica tende a apresentar
conotao diferenciada. Valorizar sua preocupao com o meio ambiente tem um forte
xlii
papel, entre outros, na manuteno dos clientes atuais e atrao de novos consumidores
(17). Mesmo durante a crise econmica atravessada em 2008, todos os escritrios do
Eldorado Business Tower permaneceram ocupados e havia procura por locao, o que se
deve ao fato de que as empresas multinacionais exigem que seus escritrios se instalem em
edifcios certificados.
As dvidas lanadas sobre o processo de certificao que no Brasil est apenas comeando
so uma forma de refletir sobre arquitetura sustentvel, quando o paradigma para defini- la
envolve maior articulao entre as categorias que levam obteno de pontos no LEED e a
arquitetura realizada, em toda a sua complexidade propositiva.
O fato que a importncia da certificao est sendo amplamente disseminada e a

sociedade comea a incorpor- la como sinal de qualidade construtiva e ambiental. A
credibilidade da certificao mesmo questionada se sustenta pelas caractersticas positivas
que traz. O Eldorado Business Tower poderia ter sido projetado exatamente com as
mesmas caractersticas arquitetnicas, mas sem nenhum tipo de preocupao com
eficincia energtica, economia de gua, materiais usados ou o impacto causado ao meio
ambiente.
Consideraes finais
A princpio, o Eldorado Business Tower parece no se diferenciar das demais torres de

escritrios de So Paulo e dvidas surgem para indagar por que esse edifcio, entre tantos
outros similares, recebeu a certificao platina do LEED CS, a mais alta da categoria.
Uma anlise mais profunda das situaes e condicionantes que envolveram a concepo
desse edifcio leva a concluir que existiu sim preocupao prioritria com economia de
gua e energia durante as fases de projeto e obra, mas a questo condutora do trabalho se
estas demandas isoladas seriam suficientes para garantir o nvel de certificao que o
edifcio recebeu e atestam uma arquitetura sustentvel. Alguns dos espaos e itens
programticos que geraram pontuao para a certificao no so sequer utilizados pelos
usurios, a exemplo do bicicletrio. Outros fatores atendidos isoladamente parecem no
definir a sustentabilidade dessa arquitetura, conceito que se enuncia como atributo que
parte da produo de arquitetura em sua complexa acepo espacial e programtica.
O LEED uma certificao estrangeira e razoavelmente nova no Brasil. Vem ganhando

cada vez mais fora e notoriedade, tornando-se referncia para quem quer comprovar uma
legtima preocupao com o meio ambiente durante e aps a construo. Muitos dos itens
que contempla so preocupaes justas, independendo de busca da certificao, temas que
devem ser enfrentados pelos profissionais responsveis pelo empreendimento.
Ento, qual o objetivo da certificao? O objetivo realmente construir edifcios

sustentveis ou proporcionar- lhes, a despeito de uma preocupao com o meio ambiente,
um selo que comprove essa preocupao e garanta uma melhor comercializao?
Independente do objetivo final, a preocupao com a sustentabilidade existe e edifcios

construdos sem qualquer ateno para com o meio ambiente so agora objeto de
cuidadosa localizao e decises acuradas de projeto, escolha de materiais, consumo de
xliii
energia, de gua e outros itens responsveis por significativo impacto ambiental, o que
certamente contribui para aperfeioar seu desempenho e minimizar esse impacto.
xliv
PARTE IV
CLASSES SOCIAIS
xlv
CLASSES SOCIAIS - CONCEITO
Milhes de brasileiros migraram para as classes A, B e C. De acordo com o Ministrio da

Fazenda, at o ano da Copa do Mundo, em 2014, o Brasil ter 56% de sua populao
inserida na classe C. Isso demonstra um avano econmico em nosso pas, principalmente,
no desenvolvimento social. A sociedade divida em setores que, do ponto de vista
econmico, so separados segundo a renda recebida. Essas camadas so chamadas de
classes sociais.
H um conceito no dicionrio de Sociologia, muito complexo, que fala na verdade tenta

traduzir a respeito da definio dessa expresso. Um agrupamento legalmente aberto,
solidrio, antagnico, multivinculado ao ocupacional e econmico.... Essa expresso
bastante estudada, uma vez que ouvida repetidamente no meio sociolgico; mas, que no
se chega a um consenso e, assim, torna-se bastante relativo. Complicado, no?
Embora sociolgica, classe social uma expresso forte na economia. O primeiro

pargrafo comea com a notcia de que mais da metade da populao brasileira migrar
para a classe C. Nesse caso, classe social est aplicada a um conceito econmico, em que
se subdivide a sociedade de acordo com a renda. Os parlamentares, juzes, fazendeiros,
banqueiros, industriais e empresrios pertencero classe A, uma vez que possuem grande
poder aquisitivo. a forma que o liberalismo divide as classes da sociedade.
Ainda no conceito sociolgico, a classe social aplicada tambm ao ocupacional. Os seres

humanos podem ser divididos em classes tambm. Algumas expresses so comuns, como
a classe trabalhadora, que Karl Marx chama de proletariado as pessoas que vivem da
venda de sua fora de trabalho. Cada indivduo tem sua funo e so separados: o grupo de
atletas, os artistas, pedreiros, professores, desempregados e etc. Tambm depende de seu
status social, que outra forma de classificao.
fcil se enrolar com os conceitos, pois estratificao social bem parecido com a classe
social. Na estratificao, h a diferenciao dos indivduos em classes e posies, a qual
so chamadas de status social, estratos ou camadas. O fato que todos esses elementos
esto baseados nas desigualdades econmicas, da existncia de uma classe dominante e
outra dominada. Para clarear a mente desses conceitos complexos, basta pensar na
sociedade dividida em ricos, classe mdia e pobres.
Desigualdade social
A desigualdade social um produto da m distribuio de renda e, de acordo com Marx,

um dos problemas do capitalismo. O sistema poltico-econmico baseado no lucro e
fundamentado na ideia de liberdade econmica, aderindo concorrncias de mercado e
permitindo ao consumidor vrias opes.
No entanto, o capitalismo gera a diviso em duas classes: o burgus, dono das empresas e
indstrias e os proletrios, os geradores de riqueza para o primeiro grupo. A desigualdade
social se aplica em vrios conceitos, que no s o econmico. Ela separa a sociedade em
classes e faz com que a raa seja uma classe, a posio social e as demais reas que podem
aparecer.
xlvi
A diviso de classes um gerador de desigualdade e pode salientar o preconceito. E esse

um motivo que pode levar a violncia e criminalidade desenfreadas. Observe: dificilmente
os moradores de bairros pobres sero tratados bem nos lugares. No regra o tratamento,
mas existe. Isso um produto da diviso.
O ndice de Gini serve para medir a desigualdade social. Esse ndice vai de zero at um na
tabela. O zero corresponde ausncia de desigualdade e o um significa a completa m
distribuio de renda.
De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), as classes sociais

so classificadas consoante as faixas salariais e so representadas pelas le tras: A, B, C, D e
E. O instituto contabiliza as classes de acordo com o nmero de salrios mnimos que
entram na renda, por exemplo:
Classe Salrios Mnimos (s.m.) Renda Familiar (R$)
A Acima de 20 s.m. Acima de R$ 10.200
B Entre 10 e 20 s.m. De R$ 5.100 a R$ 10.200
C Entre 4 e 10 s.m. De R$ 2.040 a R$ 5.100
D Entre 2 e 4 s.m. De R$ 1.020 a R$ 2.040
E At 2 s.m. De R$ 0 a R$ 1.020
* Tabela baseada no salrio mnimo a R$ 510,00

xlvii
Panorama descritivo da Economia Brasileira e Conceitos Bsicos
A fisionomia do Pas ao longo do ltimo sculo substancialmente diferente daquela de

seu incio.
A economia cresceu e a populao tambm, multiplicou-se quase 10 vezes. Neste perodo

teve crescimento populacional de 2,28%a.a. em mdia, enquanto a taxa de crescimento
mundial foi de 1,36%.
A produo e a a gerao de renda tambm sofreram forte expanso, foram mais de

1.200% de expanso, ou seja, produziu-se no Brasil em 2000 mais de doze vezes o que se
produzia em 1950.
Neste perodo (entre 1950 e 2000) a taxa foi:
Taxa de crescimento econmico Brasil - 5,2% a.a.
Taxa de crescimento econmico Mundial - 4,7% a.a.
Apesar do forte crescimento, a economia brasileira ainda deixa a desejar e m termos de

desenvolvimento comparada a pases com dimenses territoriais ou
populao semelhantes.
O Brasil passou por uma transformao estrutural, alterando substancialmente tanto sua
base produtiva quanto as condies de vida da populao.
At aproximadamente a dcada de 30, o pas era considerado um pas agroexportador. A
partir de meados do sculo XX, reverte-se este "modelo" econmico por meio da chamada
industrializao por substituio de importaes. Consequentemente houve tambm uma
forte urbanizao do pas.
Em 1940 cerca de 2/3 da populao vivia na rea rural, atualmente menos de 20%.
Participao no PIB brasileiro (mdia)
Agropecuria Indstria
Dcada de 50 - 25% 25%
Dcada de 90 - 10% 35%
A diminuio da participao do setor agrcola, no quer dizer que ele no seja importante,
pois grande parte dos produtos industrializados ou semi- industrializados tem sua origem na
agricultura, por exemplo o suco de Laranja.
Outros fatores devem ser avaliados quando se fala da economia, tais como questes
demogrficas, contabilidade nacional para definir o produto e o crescimento econmico e
tambm os problemas macroeconmicos fundamentais: desemprego e inflao.
xlviii
Financiamento habitacional
O financiamento habitacional pode ser requerido para trs objetivos: compra, reforma ou
construo de um imvel.
O que :
O financiamento habitacional pode ser requerido para trs objetivos: compra, reforma ou
construo de um imvel. O cidado pode obter o crdito de duas formas. A primeira e
mais tradicional o Sistema Financeiro de Habitao (SFH), criado pelo governo em 1964,
e que tem a Caixa Econmica Federal como principal intermedirio.
O SFH utiliza os seguintes recursos para prover crdito aos cidados: do
Fundo de Garantia do Tempo de Servio - FGTS ( permitido o saque do FGTS para o
pagamento do financiamento imobilirio no mbito do SFH), da conta de depsitos de
poupana, de financiamentos contrados no pas ou no exterior para a execuo de projetos
de habitaes e de letras imobilirias (ttulos de crdito) emitidos pelos agentes
financeiros. Por esse sistema, o financiamento pode chegar at a 90% do valor do imvel, e
o custo efetivo mximo no pode ultrapassar 12% ao ano, incluindo juros, comisses e
outros encargos.
A segunda modalidade de financiamento o Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI),
que permite o crdito habitacional concedido com recursos dos prprios bancos. As taxas
de juros no mbito do SFI so livremente negociadas entre as partes do contrato.
Como funciona o financiamento habitacional?
Quando uma pessoa compra um imvel, uma casa ou apartamento novo ou usado pode
financiar o pagamento. Os financiamentos so realizados pelos bancos, que pagam ao
vendedor do imvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir da, o comprador
deve pagar o banco que quitou sua dvida.
Durante esse perodo, o imvel fica ligado pessoa que fez a compra, mas no pode ser
negociado enquanto a dvida com o banco no paga.
Condies de financiamento
Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia so as condies de

pagamento, como as taxas de juros cobradas, a durao dos contratos e quanto do valor do
imvel pode ser financiado.
Depois de escolhido um deles, o primeiro passo ir at uma agncia e conversar com um
gerente para iniciar as etapas que permitiro a liberao de dinheiro (crdito).
xlix
Documentos
Nesse primeiro momento, ser necessrio entregar originais e cpias do RG e CPF (do
casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos
bancrios e declarao completa de imposto de renda do casal, quando for o caso).
Autnomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestao de servios,
declarao do Imposto de Renda, declarao do sindicato da categoria, recibo de
recebimento por trabalhos prestados ou uma Declarao Comprobatria de Recepo de
Rendimentos (Decore), feita por contador.
Alm disso, trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras,
entre outros que no tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob
orientao do gerente, que ir informar em cada caso quais so os documentos necessrios.
A comprovao de renda do comprador indicar sua capacidade de pagamento das
prestaes, pois o valor delas no pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.
Alm disso, tambm feita uma anlise cadastral, que consiste na verificao de nome no
Serasa ou no SPC (Servio de Proteo ao Crdito). No havendo problemas, aprovada a
liberao de crdito com um perodo de validade que varia de acordo com o banco (o
dinheiro no liberado nesse momento).
Avaliao do imvel
Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a
avaliao do imvel a ser financiado para confirmar o seu valor.
A partir da, o banco elabora o contrato e pede que comprador e vendedor assinem o
documento. O contrato deve ser registrado em cartrio e levado agncia bancria. Depois
disso, liberado o crdito, e o vendedor pago. Com isso, o comprador comea a pagar as
prestaes mensais para quitar sua dvida com o banco.
Tipos de financiamento
Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser

realizados com a utilizao de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio
(FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE). H ainda a opo de
financiamento direto com a construtora.
Financiamentos pelo FGTS
O financiamento com a utilizao de recursos do FGTS faz parte do Sistema Financeiro de

Habitao (SFH). O valor do imvel e o do financiamento tm limites que variam
periodicamente.
S podem participar pessoas com uma determinada renda familiar mxima, valor que varia
de acordo com a regio do pas.
l
As taxas de juros cobradas nesse caso tambm so mais baixas que no SBPE, devendo
obedecer a um limite.
Financiamentos pelo SBPE
No SBPE (Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo), no h limite de renda. Alm

disso, quando o valor do imvel financiado est nos limites do SFH, as taxas de juros no
podem ser superiores a 12% ao ano. Quando o financiamento realizado pelo SBPE, mas
fora dos limites do SFH, essas taxas de juros podem ser maiores que 12%.
Construtoras
Os financiamentos feitos diretamente com as construtoras oferecem maior flexibilidade de

negociao. No h imposio de limites sobre os valores financiados, renda ou taxas de
juros. Porm, nessa modalidade, existem riscos muito maiores para os compradores.
As empresas podem financiar a construo da casa ou apartamento com algum banco.
Nesse caso, o imvel comprado est hipotecado a esse banco. Isso significa que, se a
empresa falir e deixar uma dvida com esta instituio financeira, o consumidor pode
perder a casa.
Em alguns casos, o comprador quita o imvel com a construtora, mas o bem continua
hipotecado. Ainda que quitada a dvida, importante exigir que a construtora tire o imvel
da hipoteca, se for esse o caso.
A comprovao disso, chamada certido de nus reais, pode ser obtida em qualquer
cartrio. Para retir- la, preciso informar o endereo da casa ou apartamento. Se a empresa
falir, e o banco quiser o imvel como pagamento, a certido o comprovante que o
comprador tem para se proteger.
Alm disso, a construtora pode falir antes do trmino da obra e deixar a pessoa que iniciou
o financiamento sem imvel. Por isso, antes de entrar em um financiamento deste tipo,
importante visitar outros empreendimentos da construtora e verificar se ela tem alguma
irregularidade com a Justia.
Quais as diferenas entre os tipos de financiame nto?
Dentro do SFH, os bancos no podem cobrar uma taxa de juros superior a 12% ao ano,
mas h limites no valor do financiamento. Porm, fora do SFH, podem ser financiados
imveis com valores mais altos.
Nos financiamentos com construtoras, h flexibilidade para negociar. Cabe s empresas
definir o valor mximo que ser financiado.
li
O que ocorre quando o cons umidor deixa de pagar as prestaes antes do trmino da
dvida?
O banco pode entrar com uma ao judicial para ficar com o imvel, que leiloado. Esse
valor usado para pagar a dvida da pessoa com o banco e as despesas judiciais que o
banco teve. O valor que sobra devolvido ao consumidor.
Em caso de atraso, os consumidores devem ficar atentos multa e aos juros cobrados ao
ms. A multa paga no pode ser maior que 2% em relao ao total da dvida. Os juros por
ms de atraso no podem ultrapassar 1% do total da dvida
Documentos necessrios
RG (Carteira de Identidade), original e cpia

CPF (Cadastro de Pessoa Fsica), original e cpia
Comprovante de estado civil, cpia e original
Comprovante de renda, original e cpia
Autnomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestao de servios,

declarao do Imposto de Renda, declarao do sindicato da categoria, recibo de
recebimento por trabalhos prestados ou uma Declarao Comprobatria de
Recepo de Rendimentos (Decore), feita por contador.
Alm disso, os trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros,
doceiras, entre outros que no tenham conta em banco, devem preencher uma ficha
de cadastro sob orientao do gerente, que ir informar quais so os documentos
necessrios para cada caso.
Certido Conjunta Negativa de Dbitos relativos a Tributos Federais e Dvida Ativa

da Unio ou Certido Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de Dbitos
relativos a Tributos Federais e Dvida Ativa da Unio, extradas da Internet no site
da Receita Federal
Fontes:
Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (Abecip)
Caixa Econmica Federal (CEF)
Federao Brasileira dos Bancos (Febraban)
Fundao de Proteo e Defesa do Consumidor (Procon)
lii
PARTE V
ESTUDO DE CONDOMINIO CLASSE C

liii
CONDOMNIO VOLTADO PARA A CLASSE C
Empreendimento
6 torres
Trreo + 7 andares
liv
8 apartamentos por andar

Guarita
Estacionamento
Piscina
Praa de Jogos
Praa do Convvio
Pista de Cooper
Salo de Festas
Playground
Mais um empreendimento ser construdo em Jaboato

Um condomnio-clube que mistura climas praiano e campestre no mesmo local. Assim o
Candeias Ville, empreendimento da Queiroz Galvo Desenvolvimento Imobilirio que ser
construdo em Jaboato dos Guararapes. Situado na avenida Abdo Cabus, o projeto faz
parte da linha Slim da construtora, responsvel por imveis mais acessveis.
A ser lanado em novembro, o Candeias Ville segue o sucesso do Blue Ville, construdo na
mesma avenida. Um dos grandes diferenciais do conjunto sua localizao - na reta do
mar, a 1,5 quilmetro da praia. Candeias um bairro qualificado, com infraestrutura j
pronta. perto de shopping, supermercado, postos de gasolina, escolas e faculdades,
enumera a superintendente comercial e de Marketing da Queiroz Galvo, Carol Boxwell.
Ela ressalta as melhorias trazidas pelas recentes obras realizadas na localidade, como o
alargamento e restaurao das vias de acesso e a engorda da praia. O empreendimento tem
como pblico principal a classe C, notadamente casais jovens com um ou dois filhos. Ser
estruturado em seis torres com trreo mais sete pavimentos-tipo e oito apartamentos por
andar. As unidades tero 45 metros quadrados, dois quartos, sala para dois ambientes e
rea de servio.
O valor mdio do metro quadrado de R$ 3,6mil. H apartamentos nas quatro faces de
cada prdio, o que permite ao comprador escolher o tipo de incidncia solar e de ventilao
desejado. Um modelo de apartamento decorado est disponvel no estande montado no
local. A infraestrutura de lazer inclui salo de festas com copa e WCs, playground, praas,
ginstica ao ar livre, pista de cooper, piscina adulto e infantil com deck. Todas as reas
comuns sero entregues equipadas. O projeto tem concluso prevista para 2016.
Candeias Ville faz parte da linha Slim da construtora Queiroz Galvo e segue os mesmos
padres do Blue Ville
Condomnio-clube ser construdo prximo praia de Candeias, em Jaboato dos
Guararapes, o lanamento acontece no prximo ms. O Candeias Ville ter apartamentos
com 45 metros quadrados e tem entrega prevista para 2016.
Imvel
45 m de rea privativa com:
- dois quartos
- banheiro social
- salas de estar e de jantar
- cozinha
- rea de servio
- uma vaga de garagem
- custo inicial a partir de R$ 165 mil 4
Fonte: Folha de Pernambuco | Imveis

lv
PARTE VI
HISTORIA DA ZONA NORTE DE SO PAULO VILA MARIA

lvi
HISTRICO
http://www.grafnorte.com.br/vila-maria-querido-bairro-da-zona-norte-de-sao-paulo/
O descobrimento de Vila Maria e os portugueses d'alm Tiet
A diversidade forma uma populao de mais de 300 mil pessoas em uma rea de 16,4 km
na Subprefeitura de Vila Maria / Vila Guilherme, descoberta e colonizada por
portugueses, com histria de conflitos e impasses.
Quando os portugueses atracaram suas caravelas s margens do rio Tiet, em meados do

sculo 20, a Vila Maria era muito diferente do que hoje: a travessia do rio era feita
atravs de uma ponte de madeira, as ruas no tinham calamento e era possvel pescar no
rio e nas lagoas que mais tarde foram aterradas.
A Vila Maria foi fundada em 1917, com o loteamento realizado pela Companhia Paulistana
de Terrenos. O nome teria sido dado em homenagem esposa de um dos antigos
proprietrios daquelas terras. As ruas do bairro receberam os nomes dos diretores e
corretores da Companhia Paulista de Terrenos, como Guilherme Cotching, Thomaz Speers,
Antnio da Silva e Eugnio de Freitas.
At 1918, a travessia do rio Tiet para se chegar Vila Maria s era possvel de barco.
Naquele ano foi construda uma ponte de madeira. Mas os barcos continuaram sendo de
grande utilidade, j que as inundaes eram freqentes na regio.
Por essa mesma poca comearam a se formar os outros dois bairros que hoje do nome
aos distritos que compem a Subprefeitura Vila Maria/Vila Guilherme. A Vila Medeiros
surgiu do loteamento, em 1924, da fazenda que a famlia Medeiros de Jordo adquiriu em
1909. A Vila Guilherme foi fundada no mesmo perodo, quando Guilherme Praun da Silva
adquiriu 115 alqueires que haviam pertencido ao baro de Ramalho. Guilherme loteou as
terras e deu os nomes de seus familiares e amigos s ruas do bairro.
lvii
Entre as dcadas de 1930 e 1970, a regio recebeu um grande nmero de imigrantes

portugueses, que imprimiram muito de suas caractersticas Vila Maria. A presena
lusitana tambm pode ser observada nos outros dois distritos que formam a subprefeitura.
Marcolino Augusto Duque, 71 anos, um dos tantos portugueses que migraram de
Portugal para a Vila Maria e acompanhou de perto a transformao da regio em um dos
mais tradicionais redutos portugueses em So Paulo. Atracou sua caravela na Vila Maria
em 1951 e integrou-se rapidamente regio, onde teve um emprio. Calcula que poca
de sua chegada, cerca de 70% da populao era portuguesa. Hoje, ele estima que essa
populao represente menos de 20% do total: Falvamos que a capital de Portugal era a
Vila Maria.
Quando Marcolino chegou Vila Maria, a Sociedade Paulista do Trote estava em pleno
funcionamento na vizinha Vila Guilherme, e como era costume entre os portugueses, ele
passou a freqentar os preos. Anos mais tarde, j na dcada de 1990, tornou-se presidente
da sociedade.
No trote, o cavalo dispara puxando o sulky, uma charrete muito leve, de made ira e com
rodas do tamanho das de bicicletas para adultos. Durante uma corrida, o animal que mudar
a andadura (no caso, deixar de trotar) desclassificado. As apostas so feitas como no
turfe.
O auge do trote
Marcolino mantm vivas as lembranas daquele tempo: Um preo naquele tempo era
emocionante, a maioria s se resolvia no olho mecnico. Na dcada de 1970, a Sociedade
do Trote recebia um pblico de 10 mil pessoas e era freqentado pela alta sociedade
paulistana. A sociedade chegou inclusive a formar um time de futebol: o Trote Futebol
Clube.
O trote foi institudo pelos portugueses. Antes mesmo da fundao da sociedade, em 1944,
padeiros, sacareiros e mercadores portugueses j praticavam o trote na regio, com suas
carroas. Com a participao dos italianos fundaram a sociedade em 1944.
Nos ltimos anos, as provas j no atraam tanto pblico quanto na sua poca urea. O
espao foi se degradando, devido ao que Marcolino define como um processo de
desapropriao mal feito, iniciado ainda na administrao de Jnio Quadros (1983-1986) e
que acabou se estendendo por muito tempo.
Essa degradao faz com que Marcolino aprove a destinao que a administrao
municipal est dando rea onde eram realizados os trotes. Os trotes j no acontecem
mais l desde 2002. Agora, a subprefeitura est transformando o espao em uma grande
rea verde, o Parque do Trote, para oferecer lazer populao.
Ainda falta muito para que o parque possa ser utilizado pela populao, mas a proposta
para o espao ficou clara no ltimo dia 8 de outubro, quando o local foi palco de um
casamento coletivo que celebrou a unio de 82 casais da regio. O subprefeito de Vila
Maria explicou nesse dia que esta uma forma de fortalecer os laos e ao mesmo tempo
estruturar famlias. A iniciativa beneficiou pessoas de baixa renda do Parque Novo Mundo,
Vila Curu, Cidade Nova, Vila So Joo e Vila Nova Tiet.
Gente como Ceclia da Costa, que explica: "Esta histria de s morar junto no me
contentava. As pessoas olham torto quando a gente no est casado no papel". Ou como
lviii
Gilvania Domingos da Costa, que, passados alguns dias do casamento, exibia orgulhosa
seu lbum de casamento aos seus vizinhos no Parque Novo Mundo.
No Parque Novo Mundo encontramos a artes Virgnia Amrico Teixeira, 53 anos todos
vividos na Vila Maria, uma das madrinhas do casamento coletivo. Alm de exercer sua
funo de artes, ela tambm atua como tesoureira da Unio de Moradores de Vila So
Joo.
Mistura de raas
Virgnia, que pedagoga por formao e j trabalhou na alfabetizao de adultos, dedica

boa parte de seu tempo ao trabalho com a entidade. Seu esforo, como o de muitos outros,
se justifica: um dos principais problemas enfrentados pela regio o grande nmero de
favelados cerca de 50 mil de seus habitantes no possuem condies dignas de moradia.
A conversa com Virgnia aponta para outras peculiaridades da regio - que uma espcie
de microcosmos da cidade de So Paulo e do Brasil. H mistura de raas: na Vila Maria,
havia at uma pequena colnia de hngaros, hoje misturados populao.
Da conversa com Virgnia tambm emerge uma outra Vila Maria, a mesma que Marcolino
encontrou quando chegou de Portugal, mas vista pelos olhos de quem nasceu e passou a
infncia no bairro. Ela lembra das dificuldades que seu pai, oficial de farmcia, enfrentava
para realizar seu trabalho. Na poca, inundava muito. Para atender algum, ele ia de
barco, tinha que dormir na casa do paciente. Ela conta tambm que a farmcia de seu
padrinho, onde seu pai trabalhava, funcionava como uma espcie de pronto-socorro, onde
trabalhavam o farmacutico, o mdico e o dentista. Era ali que ficava um dos nicos carros
da poca, utilizado nos casos de emergncia. Os outros trs automveis do bairro eram de
propriedade dos dois mdicos e do farmacutico.
Virgnia ainda questiona um dos principais mitos com relao Vila Maria. O bairro ficou
conhecido nacionalmente como um forte reduto janista. Isso porque em 1955, o prefeito
Jnio Quadros foi eleito governador com o apoio do bairro um reconhecimento pelas
obras que Jnio Quadros realizou por l, inclusive dando incio construo da ponte da
Vila Maria, inaugurada um ano depois. Mas, segundo Virgnia, classificar a Vila Maria
como reduto janista no toda a verdade. De acordo com ela, o que havia era uma disputa
entre janistas e ademaristas partidrios de Adhemar de Barros, ex-prefeito da capital e
ex-governador de So Paulo. Ela acredita que isso tenha ajudado no progresso da regio,
porque os dois governantes acabaram contribuindo para o progresso de Vila Maria.
Progresso que, na viso do advogado Roberto Carvalho da Mota, presidente do Rotary
Club da Vila Medeiros, estagnou. Mas ele acredita que, apesar disso, ainda h espao para
o crescimento da regio. Dono de grande acervo de documentos sobre toda a rea, ele se
define como um museu vivo, o que se justifica no s pelos seus registros, como tambm
pelas histrias que detm na memria. Roberto planeja colocar disposio seu material
para a populao em breve, atravs do Museu de Vila Maria. Por enquanto, parte de seu
material e de suas informaes podem ser consultadas na internet, em seu site.
As paixes na Vila Guilherme
O casal Fernando e Felizbella Cambler, ambos de 73 anos, moradores da Vila Guilherme,

tambm tem muitas histrias para contar. Felizbella nasceu e morou no bairro durante toda
a vida. Com o casamento, Fernando acabou indo para o bairro: uma paixo levou outra.
Felizbella foi professora e diretora da Escola Municipal Rui Barbosa, a primeira escola
lix
municipal da Vila Guilherme, e Fernando foi diretor dessa mesma escola e depois foi
Supervisor de Ensino da regio.
Uma das mais clebres histrias da Vila Guilherme conta que fica ali uma casa que Dom
Pedro I utilizava para se encontrar com a Marquesa de Santos. Ainda que se tenha
comprovado que no passa de lenda, a histria ganhou fama entre os moradores da regio.
Desde que os portugueses descobriram a Vila Maria, o bairro se transformou
consideravelmente. Hoje, o local considerado de mdia densidade comercia l, com um
grande volume de pequenos comerciantes, transportadoras e prestadores de servios. O
bairro est todo urbanizado. E os problemas com enchentes parecem ter ficado no passado,
graas retificao e ao desassoreamento do rio Tiet.
E se, no passado, a grande maioria da populao era de portugueses, com o passar dos anos
outras raas migraram para a regio. Hoje, grande a presena de imigrantes do norte, do
nordeste e da Bolvia.
Essa diversidade de povos forma uma populao de mais de 300 mil pessoas, distribudas
por uma rea de 16,4 km. A Vila Maria foi descoberta e colonizada por portugueses; tem
uma histria de conflitos e impasses; nas suas favelas, esto as senzalas de hoje. Brasil em
miniatura, a Vila Maria tem esperana no futuro.
lx
PARTE VII
PESQUISA QUANTITATIVA E LEGISLAO ZONA NORTE

VILA MARIA/VILA GUILHERME
lxi
PESQUISA QUANTITATIVA ZONA NORTE DE SO PAULO
Zona Norte 1
Distritos administrativos: Vila Guilherme , Vila Maria e Vila Medeiros
Site: http://vilamaria-vilaguilherme.prefeitura.sp.gov.br
Email: vilamariagabinete@prefeitura.sp.gov.br
Telefone: 2967-8100
Endereo: Rua General Mendes, 111- Bairro: Vila Maria - CEP: 02127-020
Populao total: 296.040 habitantes
Populao de 0 a 9 anos: 36.455 habitantes
Populao com 60 anos ou mais: 42.402 habitantes
Fonte: IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica) - Censos Demogrficos /

SMDU/Dipro - Retroestimativas e Projees 2011
rea geogrfica total: 26,90 km

lxii
CULTURA
Cinemas
Porcentagem das salas de cinema, municipais, estaduais, federais e particulares, em cada

subprefeitura/distrito sobre o total de salas da cidade.
Fonte: SMC (Secretaria Municipal de Cultura)
Ano Indicador Valor Absoluto

2006 4,20 11
2007 3,45 11
2009 3,45 11
2010 3,31 11
2012 3,31 11
Equipamentos culturais pblicos
Porcentagem de equipamentos pblicos de cultura, municipais, estaduais, e federais.

2006 0,00 0
2007 0,00 0
2009 0,00 0
2010 1,29 3
Museus
Porcentagem de museus, municipais, estaduais, federais e particulares.

2008 4,03 5
2009 0,00 0
2010 4,03 5
2012 4,03 5
lxiii
EDUCAO
Atendime nto nas creches municipais
Nmero de matrculas nas creches (diretas, indiretas e conveniadas) por habitante na faixa
etria de 0 a 3 anos.
Fonte: SME (Secretaria Municipal de Educao)/SEADE (Fundao Sistema Estadual de

Anlise de Dados) - Elaborao: Rede Nossa So Paulo

2008 0,17 3.164
2009 0,19 3.510
2010 0,19 3.391
2011 0,36 5.150
Demanda atendida de creche
Porcentagem de matrculas efetuadas sobre o total de procura por vagas.
Fonte: SME (Secretaria Municipal de Educao)/ATP (Assessoria Tcnica e de

Planejamento)/Centro de Informtica

2008 74,10 3.164
2009 66,43 3.510
2010 61,55 3.391
2011 67,38 5.150
2012 82,61 6.536
Demanda atendida de pr-escola
Porcentagem de matrculas sobre o total de procura por vaga.
Fonte: SME (Secretaria Municipal de Educao)/ATP (Assessoria Tcnica e de

Planejamento)/Centro de Informtica

2008 97,59 10.192
2009 95,51 8.492
2010 96,09 8.191
2011 98,81 5.225
2012 99,56 4.985
lxiv
ESPORTE
Equipamentos esportivos
Porcentagem dos equipamentos pblicos de esporte em cada subprefeitura/distrito sobre o

total do municpio.
Fonte: SEME (Secretaria Municipal de Esporte)

2006 3,63 12
2009 2,40 11
2012 2,22 11
HABITAO
Favelas
Porcentagem de domiclios em favelas sobre o total de domiclios da subprefeitura/distrito.
Fonte: SEHAB (Secretaria de Habitao)/IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e

Estatstica - Censo 2010)

2007 7,66 6.789
2008 6,03 5.347
2009 6,95 6.162
2010 4,68 4.362
2011 5,85 5.455
lxv
Outorga onerosa
Porcentagem de potencial construtivo residencial j adquirida em relao ao previsto na lei

13.885/04, em metros quadrados.
Fonte: SEMPLA (Secretaria Municipal de Planejamento)

2007 29,81 43.231
2008 47,29 68.569
2009 65,55 95.050
2010 79,48 115.250
2011 85,73 124.303
Uni dade: porcentagem do potencial
construtivo.
Val or absoluto:Potencial construtivo
residencial prev isto na lei 13.885/04, em
metros quadrados.
lxvi
MEIO AMBIENTE
rea verde por habitante
Metros quadrados de rea verde por habitante. reas verdes pblicas.
Fonte: SVMA (Departamentos de Planejamento Ambiental e Parques e reas Verdes), da

Secretaria Estadual do Meio Ambiente e Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
(projeo da populao, a partir do CENSO/IBGE). - Elaborao: SVMA (Secretaria
Municipal de Verde e Meio Ambiente)

2008 1,68 539.248
2009 1,75 523.079
2010 1,76 523.079
2011 1,77 523.079
Uni dade: m2 por habitante
Val or absoluto:rea verde total em m2.
Cons umo de gua
Mdia mensal do consumo de gua (Residencial, Comercial, Pblico, Industrial e Misto)

estimado, em metros cbicos, por habitante.
Fonte: SABESP (Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo) - Elaborao:

Kairs .

2007 5,76 1.652
2008 5,61 1.616
2009 5,83 1.668
Uni dade: metros cbicos por habitante
Val or absoluto:consumo total em mil
metros cbicos
lxvii
Rede de esgoto
Porcentagem de domiclios sem ligao com a rede de esgoto, sobre o total de domiclios
da subprefeitura.
Fonte:IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica - Censo 2000)/SABESP

(Companhia de Saneamento
Bsico do Estado de So Paulo)
Ano Indicador
2000 5,95
2007 7,16
Uni dade: porcentagem de do miclios
lxviii
SADE
Leitos hospitalares
Nmero de leitos hospitalares pblicos e privados disponveis por mil habitantes.
Fonte: CNES (Cadastro Nacional dos Estabelecimentos de Sade)/SMS (Secretaria

Municipal da Sade)/SES (Secretaria de Estado da Sade) - Elaborao: SMDU/Dipro -
Projeo com base no Censo Demogrfico 2010 IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatstica)
Valor absoluto
Nmero de leitos hospitalares disponveis.

2008 1,90 547
2009 1,78 510
2010 1,72 513
2011 1,65 489
2012 1,83 538
Uni dade: leitos por mil
Val or absoluto:N mero de leitos hospitalares
disponveis.
lxix
Unidades de atendimento bsico
Nmero de unidades bsicas pblicas de atendimento em sade por vinte mil habitantes.
Fonte: SEMPLA (Secretaria Municipal de Planejamento)

2007 0,82 13
2008 0,90 13
2009 0,91 13
2010 0,87 13
2011 0,81 12
Uni dade: unidades por vinte mil
Val or absoluto: N mero existente de unidades bsicas de sade.
TRABALHO E RENDA
Empregos
Porcentagem de empregos na regio em

relao ao total da cidade.
Fonte: Ministrio do Trabalho e Emprego.

Relao Anual de Informaes Sociais -
Rais - Elaborao: SMDU/Dipro.

2004 3,06 80.605
2006 2,96 88.237
2007 2,89 94.704
2008 2,76 99.055
2010 2,72 108.485
Uni dade: Percentual de empregos na regio em

relao ao total da cidade
Val or absoluto:nmero de empregos
lxx
Renda mdia do trabalho
Rendimento mdio proveniente do trabalho, em reais.
Fonte: Pesquisa de Emprego e Desemprego da SEADE (Fundao Sistema Estadual de

Anlise de Dados)/DIEESE (Departamento Intersindical de Estatstica e Estudos)
Ano Indicador
2006 1.247,00
2008 1.435,00
2010 1.636,00
2012 2.077,99
Uni dade: reais
lxxi
VIOLNCIA
Homicdios
Nmero de bitos por homicdio, por cem mil habitantes.
Fonte: Pro-Aim (Programa de Aprimoramento das Informaes de Mortalidade no

Municpio de So Paulo)/SMS (Secretaria Municipal de Sade) - (2011 atualizado em 30
de agosto de 2012)

2007 11,92 38
2008 14,24 41
2009 11,19 32
2010 11,42 34
2011 5,74 17
Uni dade: bitos por cem mil
Val or absoluto:N mero de bitos ocorridos.
lxxii
Roubos
Nmero de roubos por cem mil habitantes, por local de ocorrncia.
Fonte: INFOCRIM-SSP (Sistema de Informao Criminal) - Elaborao: Kairs

2003 833,34 2.462
2004 894,80 2.615
2005 893,76 2.583
2006 983,31 2.819
Uni dade: roubos por cem mil
Val or absoluto: N mero de roubos por
local de ocorrncia.
lxxiii
LEGISLAO LOCAL
Legislao
Lei 15.764/2013 - Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano

Lei n 15.525/ 2012 - Institui o Projeto Estratgico de Interveno Urbana
Parque de Eventos Expo-SP
Lei n 12.527/2011 - Lei de Acesso Informao - Obs: A Secretaria Municipal de

Desenvolvimento Urbano esclarece que no existem informaes produzidas
nesta Pasta que sejam classificadas como sigilosas e, portanto, no houve no
perodo de doze meses desclassificao de informaes.
Lei n 14.917/2009 - Concesso Urbanstica no Municpio de So Paulo
Lei n 14.918/2009 - Concesso Urbanstica na rea da Nova Luz
Lei n 13.885/2004 - Planos Regionais Estratgicos (Zoneamento)
Lei n 13.430/2002 - Plano Diretor Estratgico
Lei n 10.257/2001 - Estatuto da Cidade
Lei n 11.228/1992 - Cdigo de Obras e Edificaes - COE
Constituio Federal de 1988
Lei Orgnica do Municpio de So Paulo
Anexo : Livro VII Plano Regional Estratgico da Subprefeitura de Vila Maria/Vila

Guilherme.
lxxiv
PARTE VIII
ESTUDO DE CASO - CONDOMINIOS RESIDENCIAIS
1 Primeiro Estudo de caso

lxxv
Projeto Box House - Brasilndia, zona norte da cidade de So Paulo
Antes de iniciar nosso projeto, realizamos diversas pesquisas, dentre elas pesquisamos
alguns estudos de CASOS de alguns arquitetos e empresas de engenharia na construo
civil, para entender como eles venceram os desafios de implantao de seus projetos, e
aproveitarmos suas experincias e inovaes para desenvolver nosso projeto arquitetnico.
Uma inovao arquitetonica foi a Box House, projeto do arquiteto Yuri Vital para So
Paulo implantado em um terreno de 1011m no bairro de Brasilndia, na zona norte da
cidade de So Paulo. Antigamente, a regio era formada por pequenas chcaras e vilas, que
deram lugar a lotes habitacionais e residncias construdas pelos prprios moradores, onde
um vizinho era ajudado pelo demais e, assim, o lugarejo foi crescendo.
Seu objetivo era mostrar que boas solues arquitetnicas podem contribuir de uma
forma significativa para aqueles que tem uma renda mais baixa, isto unir funcionalidade
e esttica.
Imagem do empreendimento
O complexo residencial refora o ideal de qualidade seguindo um novo modelo de

desenvolvimento formal e despojado, fator que possibilitou o desenvolvimento do conjunto
de 17 unidades.
Sua estrutura foi concluda de maneira inovadora. O projeto tem uma rua interna que
conecta as unidades e vaga para um veculo em cada garagem. O terreno tem uma rea
total de 1011m com 46m de rea privativa. Cada casa contm um depsito, sala de estar,
lavabo, cozinha e rea de servio, sendo que no segundo andar ficam os dois quartos e um
banheiro.
Foto da vista lateral e frontal

lxxvi
PLANTAS: DA GARAGEM / PISO INFERIOR E SUPERIOR

lxxvii
"As exigncias tcnicas so as mesmas para qualquer classe", diz Yuri Vital. Talvez seja
importante desmistificar o conceito de que estes aspectos sejam superficiais e s acessveis
s pessoas de poder aquisitivo, pois possvel construir com qualidade tcnica e esttica
mesmo com baixo custo.
Outro fator importante para uma construo econmica e arquitetonicamente bonita foi o
detalhamento do projeto. Uma obra bem planejada torna-se econmica durante sua
execuo. Esse nvel de detalhamento facilita o andamento da obra ao proporcionar
equipe do canteiro o mximo de elementos para execuo correta e agilidade da
construo, o que evita erros e retrabalho.
IMPLANTAO GERAL
Corte AA / BB
lxxviii
Corte Longitudinal
lxxix
Com esse projeto, o profissional recebeu do Instituto de Arquitetos do Brasil o Prmio IAB
na categoria "Habitao de Interesse Social", em 2008.
2 Segundo Estudo de caso
Equipe brasileira ganha Pr mio Alace ro
Principais pontos pela escolha deste projeto:

Apesar de no ser um projeto habitao popular e sim de interesse social, um
projeto de estrutura metlica que se destaca pela inovao, aparncia e
versatilidade;
Trs idias de sustentabilidade, captao de gua e reuso energias renovveis,
iluminao e ventilao natural e cruzada.
Diferentemente da construo convencional este projeto possibilita um menor
tempo de obra, desperdcio de material, proporcionando obra limpa.
Depois de vencer o concurso promovido pelo Centro Brasileiro da Construo em
Ao, o projeto de unidade educativa de uso comunitrio estruturada em ao,
desenvolvido por alunos de arquitetura e urbanismo da Universidade Federal do
Paran (UFPR), conquistou o primeiro lugar na premiao Alacero, realizada na
capital chilena, Santiago.
lxxx
Vista frontal do empreendimento
Detalhe dos fechamentos metlicos na fachada
O projeto criado pelo grupo de alunos do Paran prope a construo de trs edifcios
destinados a abrigar a rea educativa, o ginsio poliesportivo e o jardim de infncia alm
de uma praa e horta comunitria pilares metlicos contra ventados, vigas vencendo
grandes vos, volumes suspensos e amplos balanos so solues apresentadas para a
construo dos equipamentos destinados populao de uma regio carente na periferia de
lxxxi
Curitiba. O trabalho demonstrou a habilidade da equipe na adequada utilizao do ao e na

criatividade da estrutura.
Com 20.148 metros quadrados, o terreno proposto est localizado na zona leste de
Curitiba, a poucos metros dos limites polticos e geogrficos da capital. Trata-se, segundo
os estudantes, de um vazio urbano margem da cidade e dos crregos afluentes do rio
Atuba, habitado por uma populao carente de oportunidades, servios e assistncia. Nesse
contexto se desenvolveu a ideia de integrar a escola ao bairro, fazendo com que a sua
estrutura e usos complementares criassem um centro de convergncia dos interesses
coletivos. O andar trreo do bloco educativo abriga espaos de uso comunitrio, como
biblioteca e auditrio, alm da administrao da escola.
Ptio
Os autores explicam que a definio do programa e a escala foram o ponto de partida para
os estudos de insero das construes no lote. Assim, surgiram duas grandes reas,
separadas pelo corpo principal do edifcio, uma grande barra horizontal orientada
predominantemente para o norte, e pela relao topogrfica criada. No primeiro caso, as
reas so definidas quase de forma natural. Uma delas margeia um afluente do Atuba e
assume sua condio ambiental, estabelecendo-se como um parque Linear, onde se
distribuem equipamentos que estimulam a prtica de esportes e Lazer. A outra se prolonga
paralelamente via pblica e se prope como uma praa urbana, local para encontros e
eventos.
A topografia, por sua vez, influenciou nas relaes entre o pblico e o privado, como uma
maneira sutil de estabelecer um controle de acessos e ao mesmo tempo liberar grandes
espaos. A escavao de 2,5 metros de profundidade possibilita algumas reas adequadas
ao programa, como parte da biblioteca, cantina aberta, bicicletrio e o ptio de recreio. A
qualidade deste influenciada ainda pela proteo contra ventos e rudos externos.
Os distintos usos da escola se configuram em um arranjo no qual as reas mais pbicas,

como biblioteca, auditrio e administrao, esto no trreo, acessveis comunidade,
formando um embasamento sobre o qual ir se apoiar o bloco didtico. Tanto o conjunto
das quadras quanto o jardim de infncia so separados do volume principal. O alinhamento
das quadras, no entanto, permite uma leitura linear desses blocos, como se fossem um
nico, explicam os estudantes.
lxxxii
Perspectiva/Corte
ESTRUTURAS
No bloco principal, as cargas se distribuem em trs pares de pilares, distantes nove metros
entre si, configurando vos de 18 e 36 metros. Estes so vencidos com um par de trelias
de sete metros de altura, situadas no limite das salas de aulas, definindo a parede lateral.
Entre essas trelias, uma viga invertida cruza o ptio, dando rigidez ao conjunto e
pendurando por tirantes as salas de aulas que esto em balano nas extremidades.
No edifcio administrativo, pilares metlicos contra ventados e apoiados nas fundaes

conformam as paredes laterais, enquanto a Laje superior se apia num sistema comum de
vigas que vencem vo de nove metros. Na biblioteca, devido exigncia de vos maiores,
uma trelia secundria cruza o bloco, sustentando a laje de cobertura e do piso
intermedirio. No refeitrio, duas trelias paralelas, articuladas por um sistema de vigas
vierendeel, deixam o volume suspenso sobre o ptio.
O sistema proposto para a rea esportiva suspende uma das quadras na cota 3,5 metros e
uma cobertura para o conjunto a 12 metros, formando uma grande cama, apoiada em
quatro pilares. Esse efeito ganha expressividade pela soltura da proteo lateral, por um
sistema de trelias verticais e um quadro, que do rigidez ao revestimento de
policarbonato. O sistema estrutural utilizado no prdio do jardim de infncia separa a
cobertura dos volumes internos, criando uma rea de ventilao entre eles. A cobertura
composta por quatro grandes panos de Laje, apoiados entre si, e por duas linhas de pilares
(12 no total), organizados de modo a definir balanos nas pontas e um grande ptio central,
com pitares nos quatro vrtices.
lxxxiii
Circulao
PREMIAO: A equipe vencedora, autora do projeto, composta pelos alunos Agatha

Paula Linck, Danilo Alberto Menon, Lucas Fuson, Marcelo Miotto, Moacir Zancop
Jnior e Vitor Jun Takahashi, o professor orientador Paulo Cesar Braga Pacheco e os
professores co-orientadores Madianita Nunes Silva e Carlos Alberto Ado.Tambm
concorreram ao prmio equipes representantes da Argentina, Chile, Colmbia, Equador,
Mxico, Peru, Repblica Dominicana e Venezuela. A equipe colombiana ficou com o
segundo lugar e a chilena recebeu a meno honrosa.
3 Terceiro Estudo de Caso
Internacional: Eslovnia
Projetos de baixo custo de interesse social, sempre foram interessantes, porm conciliar
inovao, beleza e esttica no fcil, devido formas de acabamentos utilizados.
Este empreendimento foi premiado por ser pensado e voltado para classe de baixa renda.
Porm, ganhou por questes econmicas, racionais e funcionais.
Vista frontal: Estilo Colmia

lxxxiv
Planta e fachadas
Os blocos so definidos em uma colina com vista para Izola Bay. Resultou em 2
blocos de 60 28 metros. Com exigncia de 30 apartamentos de diferentes tamanhos e
estruturas, com apartamentos de trs quartos. Os apartamentos so pequenos, com quartos
de tamanho de acordo com padres mnimos eslovenos.
No existem elementos estruturais no interior dos apartamentos, proporcionando assim a
flexibilidade e a possibilidade de reorganizar as reas internas suprindo a necessidade de
seus beneficiados.
lxxxv
O projeto proposto uma varanda para cada apartamento, proporcionando, assim, um espao
ao ar livre que ntimo, em parte relacionado com o interior, com sombra e ventilao
natural.
lxxxvi
Uma sombra txtil protege a varanda e apartamentos de olhos curiosos, mas devido sua
semi transparncia permite que o proprietrio para apreciar a vista externa. Painis laterais
perfurados permitir brisa de vero para ventilar o espao. As cores fortes criar atmosferas
diferentes dentro dos apartamentos. Caixas no lado de cada varanda para dar espao para
unidades de ar condicionado.
Os pequenos quartos tornam-se visualmente maior, porque a sombra txtil cria um efeito
de perspectiva que liga parte do exterior com o interior.
Questes de sustentabilidade:
Varandas so projetadas como um sistema eficiente proporcionando sombreamento e
ventilao para os apartamentos. Elementos txteis fixos na frente das varandas para
bloquear a luz solar direta. No vero quente rea acumulada por trs das sombras
naturalmente ventilada atravs de buracos (10 cm) nas divisrias laterais perfuradas das
varandas. No inverno, o ar quente fica na rea e fornece aquecimento adicional para os
apartamentos, resumindo em boa iluminao natural e ventilao tanto frontal como
lateral.
Acreditando que este empreendimento obteve grande sucesso, caberia ao setor responsvel
por moradias populares repensar na forma de construir, juntando planejamento e qualidade.
lxxxvii
PARTE IX
METODOLOGIA CONSTRUTIVA DO PROJETO DETALHES E

JUSTIFICATIVAS.
lxxxviii
FUNDAES PROFUNDAS
HELICE CONTINUA
Conceito e Justificativa
Tipo de fundao profunda constituda por concreto, moldada in loco e executada por
meio de trado contnuo e injeo de concreto pela prpria haste do trado.
NBR 6122-3.21 Estaca "hlice contnua"
As estacas escavadas com hlice contnua foram introduzidas no Brasil na dcada de 90.
uma estaca de concreto moldada in loco, executada atravs da perfurao do terreno
realizada por um equipamento composto por uma haste tubular envolta por um trado
(instrumento de forma helicoidal com que se faz furos no solo). Na face inferior do
equipamento (trado + haste tubular) existe uma tampa metlica que evita a entrada de terra
ou gua na haste tubular enquanto o trado perfura o solo. Esta tampa metlica expulsa do
equipamento assim que se inicia a concretagem.
Tcnica construtiva
O concreto bombeado para o interior da perfurao atravs da haste tubular, ao mesmo

tempo em que se retira a hlice. Desta forma, preenche-se os vazios e evita-se o
desmoronamento das paredes de perfurao e, conseqentemente, o seccionamento da
estaca. As operaes de introduo do trado e concretagem ocorrem de maneira contnua e
ininterrupta, fazendo com que as paredes que daro origem estaca estejam sempre
suportadas pelo solo (entre as ps da hlice) e pelo concreto que est sendo bombeado,
sempre com presso positiva, para evitar a descontinuidade do fuste.
lxxxix
Indicaes de uso
Indicadas especialmente para regies e reas densamente ocupadas, pois seu rudo e
vibraes so extremamente baixos
Excelente para construo em terrenos com camadas resistentes a outros tipos de
fundao
Maior velocidade em comparao com o sistema convencional, colocando as fundaes
disposio do cliente mais rapidamente
Antecipao da concluso da obra, resultando em economia no custo total, uma vez que
a grande produtividade diria resulta em preo menor do metro escavado
Maior segurana na realizao da obra, pois o concreto bombeado para o interior da
perfurao ao mesmo tempo em que se retira a hlice, evitando o desmoronamento das
paredes de perfurao.
SUPERESTRUTURA ALVENARIA CONVENCIONAL
CONCEITO E VANTAGENS
formada por pilares, vigas e lajes de concreto, sendo que os vos so preenchidos com
tijolos cermicos para vedao. Neste caso, o peso da construo distribudo nos pilares,
vigas, lajes e fundaes e, por isso, as paredes so conhecidas como no-portantes.
Entre as vantagens da estrutura convencional esto a possibilidade de criao de um
projeto mais arrojado e a utilizao de portas e janelas fora das medidas padronizadas.
Apesar de ser mais caro que a alvenaria estrutural, possvel realizar qualquer tipo de
reforma.
Para a construo de elementos como pilares e vigas so usados ao estrutural e formas de
madeira. Depois da construo das paredes, preciso rasg- las para embutir as
instalaes hidrulicas e eltricas. Em seguida, deve ser iniciada a etapa de revestimento,
caracterizada pela aplicao do chapisco, massa grossa, massa fina e pintura.
xc
VEDAO
Na alvenaria de vedao, como o prprio nome sugere, o objetivo das paredes fechar a
estrutura da obra entre colunas e vigas sem contribuir de forma direta para a estrutura do
projeto. Esta caracterstica no dispensa a utilizao de tijolo cermico com tecnologia e
dimensionados para atender com praticidade as diferentes exigncias de cada projeto.
Trabalhamos com trs linhas de tijolos cermicos de vedao:
FACE LISA
Tijolos cermicos de vedao mais robustos, com paredes mais espessas indicados para
obras de alto padro. Ideal para a aplicao de acabamentos em gesso e aparente.
FACE RANHURADA
Tijolos cermicos de vedao mais leves, porm com alta resistncia. Indicado na maioria
das obras onde o acabamento ser em chapisco, emboo e reboco, podendo tambm em
gesso.
Dicas - A alvenaria com a funo de vedao, mas pode pode tambm ser parte da
prpria estrutura da construo. Constitudas com tijolos cermicos vedao. As dicas que
mostraremos aqui servem para as alvenarias feitas , elementos construtivos com dimenses
pr-determinadas e constantes. Seja como elemento estrutural ou como simples vedao, as
alvenarias so sempre assentadas em cima de uma base. Esta pode ser o baldrame, alicerce
ou algum outro elemento estrutural, como:
Baldrame D-se este nome viga da fundao que serve justamente de base para a
alvenaria, ficando ao rs do cho. O baldrame deve ser devidamente impermeabilizado,
sendo preciso esperar ao menos um dia para a secagem completa da camada de
impermeabilizao antes de se iniciar a alvenaria sobre ele.
Alicerce Em pequenas obras, com fundao rasa, ou mesmo em obras que utilizam
vigas baldrame, preciso fazer levantar algumas fiadas de tijolos, devidamente
impermeabilizadas, para interligar a fundao s paredes. Esta pequena parede costuma-se
xci
chamar de alicerce, frequentemente confundida com o baldrame, mas so coisas distintas.

Elemento estrutural - So vigas ou lajes de concreto armado, podendo tambm ser
algum elemento da estrutura metlica. Em qualquer destes casos provavelmente estaremos
falando de paredes longe do solo, no primeiro pavimento ou acima dele.
Planejame nto- O projeto determinar espessura de cada parede. Seja como for, o servio
sempre iniciado pelos cantos principais, devidamente posicionados pelo mestre de obras
que usar para isto o gabarito da obra, para paredes no trreo, ou a planta, para obras que
tenham um ou mais pavimentos. Feita esta localizao das paredes no plano horizontal,
resta fazer a localizao das fiadas no plano vertical, o que dever ser planejado com
preciso e sua modulao. Muitos pedreiros deixam de fazer este planejamento das fiadas,
dizendo que depois eu acerto na massa, mas este um engano e leva a desperdcios. O
correto prever quantas fiadas sero necessrias para alcanar a altura do respaldo das
paredes evitando recortes no final. O levantamento da parede de modo desordenado, alm
de dar muito mais trabalho no acabamento, piora o aspecto e pode diminuir a resistncia.
xcii
PARTE X
CONSIDERAES FINAIS.
xciii
xciv
PARTE XI
BIBLIOGRAFIA.
xcv
BIBLIOGRAFIA:
CASTRO, Jos Amado. A Evoluo das Habitaes. Disponvel em:

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http://www.fkcomercio.com.br/index.html
xcvii
PARTE XII
ANEXOS.
xcviii
xcix

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2014

ESCOLA TCNICA ESTADUAL CARLOS

Gabriela Araujo, Guilherme Silva, Marcos Margaroto, Luciano Pedreira, Sebastio

Monografia de Projeto Arquitetnico apresentado ao curso de

Edificaes da ETEC Carlos de Campos como parte dos requisitos para

Obteno do titulo de Tcnico em Edificaes.

Orientador:Prof. Renato Andrade.

Curso Tcnico em Edificaes/ETEC-SP

Curso Tcnico em Edificaes/ETEC-SP

Apresentada ao corpo docente do Curso Tcnico em Edificaes da

TCNICO EM EDIF ICAES

Aprovada Aprovada com restries Reprovada

Coordenador do Curso Tcnico em Metrologia

So Paulo, de Maio de 2014.

Agradecemos em primeiro lugar a Deus pela oportunidade de estarmos

O espao da moradia obtido atravs de regulamento.

O conceito de sustentabilidade em empreendimentos da construo civil.......28

Classes sociais Conceito..................................................................................44

ESTUDO DE CONDOMINIO CLASSE C................................................................51

Condomnio voltado para a classe C...................................................................52

HISTORIA DA ZONA NORTE DE SO PAULO VILA MARIA........................54

PESQUISA QUANTITATIVA E LEGISLAO ZONA NORTE VILA MARIA/VILA

Pesquisa quantitativa Zona Norte de So Paulo...............................................60

ESTUDO DE CASO - CONDOMINIOS RESIDENCIAIS.......................................73

1 Primeiro Estudo de caso-Projeto Box House - Brasilndia, Zona Norte da

METODOLOGIA CONSTRUTIVA DO PROJETO DETALHES E

Fundaes profundas hlice continua-conceito e justificativa.............................88

No perodo Paleoltico (500.000 a.C. at cerca de 10.000 a.C.) os homens eram

No Paleoltico Supe rior os humanos ainda habitavam em cavernas, devido ao

O Neoltico inicia em torno de 10 mil a.C e prolonga at a Idade dos Metais,

A descoberta da Metalurgia na Europa e no Oriente h 3.000 a.C (Idade dos Metais)

Na Idade Mdia a habitao e o local de trabalho se confundiam, convivendo no apenas

Ao longo do sculo XVIII, a partir do processo de industrializao, o cenrio da

Depois da Segunda Guerra Mundial, com a cultura norte-americana se tornando referencia

As habitaes foram evoludas muito com o passar dos tempos.

BREVE HISTRICO DO CRESCIMENTO VERTICAL NA CIDADE DE SO

Do livro : So Paulo : Crise e Mudana - Ed. Brasiliense e Prefeitura Municipal de So Paulo

( Gesto Lu iza Erundina - ano 1991 - pg. 110 e 111)

So Paulo amplamente conhecida por seus arranha-cus e congestionamentos virios. No

A ao municipal, atravs da legislao urbanstica, vem atuando no processo de

H que se dizer, no entanto, que o estabelecimento de coeficientes no determina

At a Segunda Grande Guerra, era um fenmeno tipicamente central e predominantemente

interessante notar que at 1957 a legislao urbanstica se referia apenas ao controle da

A conjuno desses dois fatores redundou na construo de grandes apartamentos. Como a

Outra correlao sugestiva: a indstria automobilstica se instala em 1956 em So Paulo. A

A criao do BNH em 1967 transforma estruturalmente a construo de edifcios, na

Com a lei de zoneamento de 1972, nova limitao dos coeficientes de aproveitamento se

Alm disso, em apenas 10% de So Paulo permitido o ndice mximo de coeficiente de

Em sntese, verifica-se que a ao do Estado em relao ao processo de crescimento

Outra caracterstica do crescimento vertical do Municpio que ele historicamente foi

certo que So Paulo comportaria nveis de densidade e de verticalizao mais altos,

ESTUDO DE CASO SOBRE VERTICALIZAO

OS CONDOMINIOS RESIDENCIAIS HORIZONTAIS E AS

Ao longo da histria da humanidade o homem vem transformando a paisagem do

transformao e organizao de seus espaos, alm de alterar a maneira de como a

diversificadas, com loteamentos fechados, nos condomnios horizontais para residncias

Condomnios em Juiz de Fora/MG

horizontais e no possuem servios de comrcio, clubes, escolas etc.

Figura 1: Condomnio em Juiz de Fora

At o final da dcada de 1990 a maioria dos condomnios de Juiz de Fora se

O Setor Urbano Oeste da cidade apresenta-se como rea de expanso urbana, ou

Figura 2: Setor Oeste de Juiz de Fora.

A ocupao do Setor Oeste da cidade facilitada pela disponibilidade de gua, devido