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CICLO: DECIMO
SEMINARIO 2 Conferencia 3 y 4
I. INTRODUCCIN.
Cuando se habla de valoracin agrcola y urbana suele entenderse, ante todo, que se
habla de valoracin de fincas agrcolas y urbanas. Esto no quiere decir que la valoracin
de inmuebles constituya el nico objeto de estudio de la valoracin. Pero, sin duda, es
cierto que la valoracin de fincas ofrece unas dificultades que no existen en la
valoracin de otros bienes econmicos, tales como el ganado o los productos en almacn,
para los cuales hay un mercado de competencia perfecta, o poco menos, donde el
precio del bien econmico queda fijado por el juego de la concurrencia y donde
cualquier comprador o vendedor puede conocer aquel precio con bastante exactitud
con slo seguir el curso de las cotizaciones diarias.
CONFERENCIA 3.
2.2. MTODO ANALTICO CLSICO DE VALORACIN2
EL mtodo analtico de valoracin agrcola y urbana, llamado tambin racional por los
tratadistas, no ha sufrido modificaciones apreciables en el curso de muchos aos.
Considerado por los autores tradicionales como mtodo cientfico por excelencia en
contraposicin a los mtodos sintticos o comparativos, puramente empricos o basados
en la estadstica elemental, el mtodo analtico no ha dejado, sin embargo, de parecer
arbitrario a los ojos del crtico, que observaba la frecuente disparidad entre los
verdaderos precios del mercado y las estimaciones proporcionadas por el mtodo
analtico.
Aunque se tenga idea de cul pueda ser el precio de una hectrea de tierra en determinada
zona, este precio vara considerablemente de unas fincas a otras a causa de:
a) Las diferencias de calidad y situacin geogrfica entre las fincas. La calidad del
suelo y subsuelo, con frecuencia desigual aun dentro de una misma finca; su
orientacin y altitud, que la colocan o no al abrigo de heladas y otros riesgos
climatolgicos; su cercana o alejamientos a ncleos urbanos, zonas de inters
turstico, vas de comunicacin, etc., hacen que el precio medio de la hectrea
difiera mucho dentro de un mismo trmino municipal y an ms cuando se
trata de tierras ubicadas en trminos municipales distintos o en dos- tintas
regiones.
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http://avaluosrojas.com/index.php/14-sample-data-articles/73-avaluos-agropecuarios.
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http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/.
b) Las mejoras territoriales. Es raro que una finca no posea alguna especie de mejora
territorial (arbolado, edificios, cercas, etc.) que aade un elemento diferenciador
ms a esta finca respecto de las otras.
c) El hecho de que las fincas grandes se cotizan a precios por hectrea distintos a los
que se cotizan las fincas pequeas.
d) Las expectativas. Si se espera la realizacin de un plan es total de riegos o de un
plan de urbanismo, y si se espera que tal plan afecte favorablemente a determinada
finca, el precio de sta ser mayor que el de otras fincas iguales en todo a ella salvo
en lo que respecta a las expectativas de puesta en riego o de urbanismo.
e) La situacin jurdica. A igualdad de otras circunstancias, una finca arrendada en
rgimen de arriendo protegido se vender a menor precio que otra sobre la que el
dueo pueda disponer libremente cuando guste. Cualquier clase de servidumbre
legal repercutir de modo anlogo en el precio.
f) La situacin sociolgica de la comarca donde radica la finca. A igualdad de otras
circunstancias.
g) La afeccin. El cario de un propietario hacia su finca, quiz heredada de sus
mayores, le inclina con frecuencia a conservarla, rechazando ofertas de compra que
hubiera considerado ventajosas de no estar influido por el afecto a su heredad.
h) La colindancia de terrenos. Una finca vendida al dueo de terrenos colindantes
puede alcanzar un precio superior al que se hubiera obtenido vendindola a otra
persona no interesada en la colindancia.
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En esta frmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el
monto de los capitales fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el mtodo de la
renta, para llegar al valor final.
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http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/
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ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino segn orden de prioridad que
fija la ley).
El otro camino se basa en la determinacin previa del valor del bien inmueble por otro
mtodo, por ejemplo, comparativo por correcciones, y conociendo la renta elegir la tasa
que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario.
c) Dificultad de desglosar la renta del trmino (R + B): Para determinar la renta se
debe calcular previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele
cometerse un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial depende
del bien inmueble que se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y no de
uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo
correcto sera determinar que porcin del beneficio es debida al bien inmueble, de no
proceder as se podra llegar a conclusiones errneas como que un mismo bien inmueble
producir diferentes rentas, y por ende aplicando el mtodo analtico tendra diferentes
valores de mercado dependiendo de la empresa que lo explote.
https://books.google.com.ec/books?id=_aQSAQAAQBAJ&pg=PA222&lpg=PA222&dq=Dificultad+de+sep
arar+contablemente+la+renta+y+el+beneficio&source=bl&ots=5AwNxRuwMJ&sig=cxdwPmwyxk9dfSRK
o5Vszx10fHw&hl=es&sa=X&ved=0CBsQ6AEwAGoVChMIot-
P2dScyQIVxiQmCh08hgLB#v=onepage&q&f=false
CONFERENCIA 4.
2.7. EL MERCADO DE LAS FINCAS Y MTODOS EN EL AVALO.
anlisis de mercado es el estudio de las condiciones del mercado de bienes races para un
tipo especfico de propiedad.
El valor de mercado es el precio ms probable que una propiedad pueda lograr en un
mercado
competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el
vendedor actan con prudencia y acopio de informacin, dando por hecho que el precio
no se ha visto afectado por un estmulo inapropiado.
2.8. MTODOS DE AVALOS.
Partiendo del concepto general de que una finca debe valer por la capacidad que tiene de
producir una renta, se deduce que la capacidad de uso y de produccin de renta est
ntimamente ligada a los avalos de las fincas.
2.8.1. MTODO DE LA LNEA RECTA.
Es el mtodo que ms se usa en varios pases americanos, incluyendo Estados Unidos. Se
calcula restndole al valor original del activo un valor de rescate en dinero (valor de
salvamento, que se define como el valor monetario estimado que tendr el activo al final
de su vida til).
La resta anterior se divide entre el nmero de aos de vida til del activo:
D = (P - VR)/n
Donde:
D = Depreciacin anual
P = Valor original del activo
VR = Valor de rescate
n = nmero de aos de vida til del activo
Si se aplican fracciones se obtendr la depreciacin fraccionaria, que puede expresarse en
porcentaje.
Por ejemplo:
Realizar el avalu de un equipo agrcola de las siguientes caractersticas.
Costo del equipo = 20000 usd
Vida til: 5 aos
Al final del tiempo el fabricante comprara el equipo por 5000 usd
D= (P-Vr)/n
D= (20000-5000)/5
D= 3000 dlares/ao
Tabla 1: Deprecacin anual del tractor.
n D Vc %D %Ac
(Nmero de (Depreciacin) (Valor del (Porcentaje de (Porcentaje
aos) activo) depreciacin) del valor del
activo)
0 - 20000 0 0
1 3000 17000 15 85
2 6000 14000 15 70
3 9000 11000 15 55
4 12000 8000 15 40
5 15000 5000 15 25
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https://sites.google.com/site/economia20parabachillerato/temario/tema-5-el-mercado-y-sus-
imperfecciones/4-los-fallos-del-mercado.
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http://www.eumed.net/cursecon/3/competencia%20perfecta.htm
realidad, como todos sabemos, las empresas tratan de diferenciar sus productos mediante
campaas publicitarias, envases llamativos o pequeos cambios en el diseo o la
composicin. Es ms, una de las principales virtudes de la libre competencia es
precisamente el esfuerzo que obliga a todas las empresas por mejorar continuamente sus
productos tratando de diferenciarse por su mayor calidad o menor precio.
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http://www.e-coac.org/fixus/ctu/frames/estat/E89028/O89028/TEXT08.htm
productiva de ellos mismos y del acceso a los insumos necesarios. Los servicios de apoyo
que proporcionan acceso a los crditos y mercados, deben probar ser tan importantes a
este tipo de cultivo de rboles por los campesinos, como lo es el asesoramiento tcnico
forestal y las existencias para plantar.
Las fincas forestales para el mercado tambin pueden ser importantes en una escala mayor
que la de una finca individual. Como, por ejemplo, ser capaces de generar empleo e
ingresos adicionales en las reas rurales. Adems, el sector privado es generalmente un
productor ms eficiente de bienes y servicios que el sector pblico, por esto, las fincas
forestales son a menudo mucho ms productivas que las plantaciones manejadas por el
estado. Por ltimo, si un programa de fincas forestales est adecuadamente planificado,
puede contribuir a satisfacer varios objetivos sociales tanto como ambientales.
2.13. EL MTODO COMPARATIVO10
Cuando se emplea esta tcnica se obtiene una estimacin de valor de una propiedad
comparando el bien que se vala (propiedad sujeta) con ventas recientes de propiedades
cercanas similares, llamadas comparables. La teora detrs de esta tcnica es que el valor
de la propiedad sujeto est relacionado directamente con los precios de venta de
propiedades comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad.
El valuador debe reunir, clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja
el mercado; su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara ms que el
precio de una propiedad comparable (principio de sustitucin). Los ajustes al precio de
venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de caractersticas presentes
en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor de
caractersticas presentas en la propiedad comparable, con las que no cuenta el sujeto.
Los precios de venta que se compararon representan el rango ms probable del valor de
la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un estimado del valor de
mercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes que se llevan a cabo incluyen
los relacionados con las caractersticas fsicas del predio en el terreno, su ubicacin fuera
del terreno, condiciones de venta (motivacin de comprador/ vendedor y condiciones
financieras) y el tiempo que tomara la operacin a partir de la fecha de venta.
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http://www.fao.org/docrep/x5861s/x5861s0a.htm
2.14. LAS CONSTRUCCIONES MTODO COMPARATIVO Y DE COSTOS11
Mtodo comparativo o de mercado.
Es el mtodo ms usual entre los avaluadores. Para aplicar el mtodo comparativo se
requiere realizar la comparacin de precios en terrenos inmuebles similares mediante la
tcnica de la homogeneizacin y la aplicacin de varios factores complementarios.
Los datos recogidos y homogeneizados se promedian. Se aplican los estimadores de
varianza y desviacin estndar.
A nivel de Latinoamrica es el ms utilizado por su fcil aplicacin.
Mtodo del costo de reposicin.
Se denomina as al mtodo que parte de presupuestos para obtener el costo de
reproduccin o de sustitucin de un bien inmueble. En general se aplica a las
construcciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones. El terreno bruto no tiene
costo y por eso se trata por el mtodo comparativo. Pero todas las adiciones al terreno,
urbanizacin y construcciones, tienen un presupuesto de construccin. Por el costo se
puede llegar a las mejoras, aplicando los mtodos de la depreciacin.
2.15. LA PRODUCTIVIDAD Y EL VALOR DEL SUELO AGRCOLA.
Valoracin del Suelo.
Para comenzar el procedimiento de valoracin, lo primordial es la definicin del lmite
urbano de la ciudad, el cual es regido por la Direccin de Planificacin de cada
municipalidad, en el caso de la ciudad de Quito quien rige esta delimitacin es la
Secretara de Territorio, Hbitat y Vivienda.
Seguidamente se realiza un estudio de mercado que servir como base para calcular el
valor de los inmuebles.
El concepto tierra abarca ms que el concepto suelo. La evaluacin de tierras se
designa como un concepto integrado y multi-disciplinar considerando los factores
agrcolas, sociales, econmicos y otros ecosistemas ms all que suelo (como recursos de
agua y clima).
La evaluacin de suelos tiende a enfocar en los requerimientos especficos del suelo y
manejo de tierras y el encuadre entre ambos. La mayora de las evaluaciones de suelos
han sido implementadas para manejos de sistemas agrcolas y sistemas de cultivos,
aunque los mismos principios se pueden aplicar a otras medidas.
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http://repositorio.espe.edu.ec/bitstream/21000/8359/1/T-ESPE-047653.pdf
Mtodo de comparacin. Se basa en la comparacin de bienes similares o semejantes. Si
podemos considerar un bien, cuyo valor se desea estimar, semejante o similar a un
determinado grupo de bienes de precio o valor conocido, stas magnitudes se utilizarn
para el clculo de aqul.
Mtodo de capitalizacin. Si conocemos los rendimientos o rentas netas que produce
peridicamente un determinado bien que deseamos valorar, podemos capitalizarlas,
obteniendo el valor actual neto de las mismas que sera equivalente al valor del bien.
Valor catastral. Para calcular la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles se
estima el valor catastral de los mismos de acuerdo con las disposiciones de Hacienda
aplicables. En el caso del suelo, se utiliza el valor de repercusin asignado por las
Ponencias Catastrales.
Valor residual. Cuando se desconoce el valor del suelo, siendo ste el nico coste
desconocido en la realizacin del producto inmobiliario, puede estimarse como diferencia
entre el precio del producto inmobiliario finalizado y listo para su uso y todos los costes
conocidos que intervienen en su elaboracin. La Ley del suelo distingue entre valor
residual dinmico y valor residual esttico del suelo, segn se considere o no el calendario
previsto de ingresos y gastos. La consideracin de este calendario, en el mtodo dinmico,
supone la necesidad de estimar precios y costes futuros, mientras que con el mtodo
esttico, al no tener en cuenta ese calendario, se utilizan precios y costes actuales.
III. CONCLUSIONES.
1. http://avaluosrojas.com/index.php/14-sample-data-articles/73-avaluos-
agropecuarios.
2. http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/.
3. http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/
4. http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/
5. http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/
6. https://books.google.com.ec/books?id=_aQSAQAAQBAJ&pg=PA222&lpg=PA
222&dq=Dificultad+de+separar+contablemente+la+renta+y+el+beneficio&sour
ce=bl&ots=5AwNxRuwMJ&sig=cxdwPmwyxk9dfSRKo5Vszx10fHw&hl=es&
sa=X&ved=0CBsQ6AEwAGoVChMIot-
P2dScyQIVxiQmCh08hgLB#v=onepage&q&f=false
7. https://sites.google.com/site/economia20parabachillerato/temario/tema-5-el-
mercado-y-sus-imperfecciones/4-los-fallos-del-mercado.
8. http://www.eumed.net/cursecon/3/competencia%20perfecta.htm
9. http://www.e-coac.org/fixus/ctu/frames/estat/E89028/O89028/TEXT08.htm
10. http://www.fao.org/docrep/x5861s/x5861s0a.htm
11. http://repositorio.espe.edu.ec/bitstream/21000/8359/1/T-ESPE-047653.pdf