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UNIVERSIDAD TCNICA DE MACHALA

FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS


ESCUELA DE INGENIERA AGRONMICA

CTEDRA: AVALOS Y PERITAJE II

DOCENTE: DR. RIGOBERTO GARCA BATISTA

CICLO: DECIMO

SEMINARIO 2 Conferencia 3 y 4

MACHALA EL ORO ECUADOR

I. INTRODUCCIN.
Cuando se habla de valoracin agrcola y urbana suele entenderse, ante todo, que se
habla de valoracin de fincas agrcolas y urbanas. Esto no quiere decir que la valoracin
de inmuebles constituya el nico objeto de estudio de la valoracin. Pero, sin duda, es
cierto que la valoracin de fincas ofrece unas dificultades que no existen en la
valoracin de otros bienes econmicos, tales como el ganado o los productos en almacn,
para los cuales hay un mercado de competencia perfecta, o poco menos, donde el
precio del bien econmico queda fijado por el juego de la concurrencia y donde
cualquier comprador o vendedor puede conocer aquel precio con bastante exactitud
con slo seguir el curso de las cotizaciones diarias.

Para poder evaluar bienes econmicos de un predio agrcola o ganadero, es atribuirle un


valor a partir de los fines para los cuales se realiza el avalo, y de las caractersticas fsicas,
econmicas y de produccin; en consecuencia, se debe seguir un proceso sistemtico de
identificacin, clasificacin y evaluacin de tales caractersticas, donde las opiniones
resultantes de la evaluacin normalmente se presenta en un informe escrito denominado
avalo, que muestra un dictamen del valor de una propiedad, realizado en una fecha
determinada y apoyado por la presentacin, el anlisis y la interpretacin de los datos
relevantes que hayan influido en el juicio del perito.

En el presente trabajo se plante el siguiente objetivo:

- Reconocer los diferentes mtodos para evaluar predios, fincas agrcolas.

II. REVISIN DE LITERATURA


2.1. AVALOS AGROPECUARIOS1
Un Avalu Agropecuario describe las caractersticas de un bien inmueble de carcter
rural, a una fecha determinada, de acuerdo a una metodologa que nos permite llegar a la
conclusin de un valor determinado Los Avalos agropecuarios por su grado de
complejidad y por la escaza informacin de operaciones de compra-venta, son realizados
por profesionales, utilizando la metodologa ms adecuada, que les permitan concluir
valores reales que protejan los intereses de los propietarios de los bienes Inmuebles y/o
maquinaria y equipo.

CONFERENCIA 3.
2.2. MTODO ANALTICO CLSICO DE VALORACIN2
EL mtodo analtico de valoracin agrcola y urbana, llamado tambin racional por los
tratadistas, no ha sufrido modificaciones apreciables en el curso de muchos aos.
Considerado por los autores tradicionales como mtodo cientfico por excelencia en
contraposicin a los mtodos sintticos o comparativos, puramente empricos o basados
en la estadstica elemental, el mtodo analtico no ha dejado, sin embargo, de parecer
arbitrario a los ojos del crtico, que observaba la frecuente disparidad entre los
verdaderos precios del mercado y las estimaciones proporcionadas por el mtodo
analtico.
Aunque se tenga idea de cul pueda ser el precio de una hectrea de tierra en determinada
zona, este precio vara considerablemente de unas fincas a otras a causa de:
a) Las diferencias de calidad y situacin geogrfica entre las fincas. La calidad del
suelo y subsuelo, con frecuencia desigual aun dentro de una misma finca; su
orientacin y altitud, que la colocan o no al abrigo de heladas y otros riesgos
climatolgicos; su cercana o alejamientos a ncleos urbanos, zonas de inters
turstico, vas de comunicacin, etc., hacen que el precio medio de la hectrea
difiera mucho dentro de un mismo trmino municipal y an ms cuando se
trata de tierras ubicadas en trminos municipales distintos o en dos- tintas
regiones.

1
http://avaluosrojas.com/index.php/14-sample-data-articles/73-avaluos-agropecuarios.
2
http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/.
b) Las mejoras territoriales. Es raro que una finca no posea alguna especie de mejora
territorial (arbolado, edificios, cercas, etc.) que aade un elemento diferenciador
ms a esta finca respecto de las otras.
c) El hecho de que las fincas grandes se cotizan a precios por hectrea distintos a los
que se cotizan las fincas pequeas.
d) Las expectativas. Si se espera la realizacin de un plan es total de riegos o de un
plan de urbanismo, y si se espera que tal plan afecte favorablemente a determinada
finca, el precio de sta ser mayor que el de otras fincas iguales en todo a ella salvo
en lo que respecta a las expectativas de puesta en riego o de urbanismo.
e) La situacin jurdica. A igualdad de otras circunstancias, una finca arrendada en
rgimen de arriendo protegido se vender a menor precio que otra sobre la que el
dueo pueda disponer libremente cuando guste. Cualquier clase de servidumbre
legal repercutir de modo anlogo en el precio.
f) La situacin sociolgica de la comarca donde radica la finca. A igualdad de otras
circunstancias.
g) La afeccin. El cario de un propietario hacia su finca, quiz heredada de sus
mayores, le inclina con frecuencia a conservarla, rechazando ofertas de compra que
hubiera considerado ventajosas de no estar influido por el afecto a su heredad.
h) La colindancia de terrenos. Una finca vendida al dueo de terrenos colindantes
puede alcanzar un precio superior al que se hubiera obtenido vendindola a otra
persona no interesada en la colindancia.

2.3. CONCEPTO DE RENTA DE LA TIERRA EN EL MTODO ANALTICO3


Puede entenderse de dos maneras diferentes:
1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podra pagarse si
el bien estuviera arrendado.
2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietario. La renta de un
bien se puede calcular a partir de la frmula: (I G) = (R + B)
Donde I = ingresos;
G = Gastos;
R = renta;
B = beneficio empresarial.

3
http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/
En esta frmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el
monto de los capitales fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el mtodo de la
renta, para llegar al valor final.

2.4. TIPO DE CAPITALIZACIN4


La eleccin del tipo de capitalizacin suele ser la clave del problema al aplicar el mtodo
analtico, y la determinacin de esta est relacionada con el tema de la inversin
inmobiliaria.
Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los objetivos
deseables en toda inversin: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es
variable.
Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalizacin que va a estimar el valor de
mercado depender de la seguridad y la liquidez de la inversin. A igualdad de otras
condiciones el tipo de capitalizacin se elegir ms bajo cuanto ms altas sean la
seguridad y la liquidez.

2.5. IRRACIONALIDAD DEL MTODO ANALTICO5


A pesar de su aparente rigidez, el mtodo analtico presenta ciertos inconvenientes que
hacen difcil su correcta aplicacin, ellos son:
a) Indefinicin del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores
sostienen que el valor que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo de
capitalizacin de los prstamos a largo plazo, otros sostienen que ese valor nada tiene que
ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalizacin que estima este ltimo solo se
obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado y rentas para bienes similares
al que haya que tasar.
b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalizacin: A lo largo del
tiempo los tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de
ellos es utilizando el tipo de capitalizacin legal que existe en ciertos pases, fijado para
realizar tasaciones en casos puntuales que segn la ley se deben realizar por este mtodo;
el uso de este tipo de capitalizacin no asegura buenos resultados porque est fijado para
utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en determinadas circunstancias (p.a.

4
http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/
5
http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/
ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino segn orden de prioridad que
fija la ley).
El otro camino se basa en la determinacin previa del valor del bien inmueble por otro
mtodo, por ejemplo, comparativo por correcciones, y conociendo la renta elegir la tasa
que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario.
c) Dificultad de desglosar la renta del trmino (R + B): Para determinar la renta se
debe calcular previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele
cometerse un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial depende
del bien inmueble que se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y no de
uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo
correcto sera determinar que porcin del beneficio es debida al bien inmueble, de no
proceder as se podra llegar a conclusiones errneas como que un mismo bien inmueble
producir diferentes rentas, y por ende aplicando el mtodo analtico tendra diferentes
valores de mercado dependiendo de la empresa que lo explote.

2.6. DIFICULTAD DE SEPARAR CONTABLEMENTE LA RENTA Y EL


BENEFICIO6

https://books.google.com.ec/books?id=_aQSAQAAQBAJ&pg=PA222&lpg=PA222&dq=Dificultad+de+sep
arar+contablemente+la+renta+y+el+beneficio&source=bl&ots=5AwNxRuwMJ&sig=cxdwPmwyxk9dfSRK
o5Vszx10fHw&hl=es&sa=X&ved=0CBsQ6AEwAGoVChMIot-
P2dScyQIVxiQmCh08hgLB#v=onepage&q&f=false
CONFERENCIA 4.
2.7. EL MERCADO DE LAS FINCAS Y MTODOS EN EL AVALO.
anlisis de mercado es el estudio de las condiciones del mercado de bienes races para un
tipo especfico de propiedad.
El valor de mercado es el precio ms probable que una propiedad pueda lograr en un
mercado
competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el
vendedor actan con prudencia y acopio de informacin, dando por hecho que el precio
no se ha visto afectado por un estmulo inapropiado.
2.8. MTODOS DE AVALOS.
Partiendo del concepto general de que una finca debe valer por la capacidad que tiene de
producir una renta, se deduce que la capacidad de uso y de produccin de renta est
ntimamente ligada a los avalos de las fincas.
2.8.1. MTODO DE LA LNEA RECTA.
Es el mtodo que ms se usa en varios pases americanos, incluyendo Estados Unidos. Se
calcula restndole al valor original del activo un valor de rescate en dinero (valor de
salvamento, que se define como el valor monetario estimado que tendr el activo al final
de su vida til).
La resta anterior se divide entre el nmero de aos de vida til del activo:
D = (P - VR)/n
Donde:
D = Depreciacin anual
P = Valor original del activo
VR = Valor de rescate
n = nmero de aos de vida til del activo
Si se aplican fracciones se obtendr la depreciacin fraccionaria, que puede expresarse en
porcentaje.
Por ejemplo:
Realizar el avalu de un equipo agrcola de las siguientes caractersticas.
Costo del equipo = 20000 usd
Vida til: 5 aos
Al final del tiempo el fabricante comprara el equipo por 5000 usd
D= (P-Vr)/n
D= (20000-5000)/5
D= 3000 dlares/ao
Tabla 1: Deprecacin anual del tractor.
n D Vc %D %Ac
(Nmero de (Depreciacin) (Valor del (Porcentaje de (Porcentaje
aos) activo) depreciacin) del valor del
activo)
0 - 20000 0 0
1 3000 17000 15 85
2 6000 14000 15 70
3 9000 11000 15 55
4 12000 8000 15 40
5 15000 5000 15 25

2.8.2. TCNICA DE CAPITALIZACIN POR INGRESOS.


Se basa en la relacin entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o comprador
espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. Este mtodo
se usa principalmente para valuar propiedades que producen dividendos tales como
edificios de departamentos, oficinas y centros comerciales. Cuando se aplica este mtodo
el valuador debe de elaborar un informe para la propiedad que se est valuando.
El valor se puede calcular son la siguiente frmula:

Es evidente que la tcnica de ingreso puede ser el mtodo tcnicamente ms complejo de


valuacin cuando se aplica a propiedades que producen grandes utilidades.

2.8.3. TCNICA DEL CLCULO DE COSTOS.


Con este mtodo, el valuador hace una estimacin del costo actual que significara
reproducir la casa, ms cualquier otra mejora que se le haya aadido, como si fuera nueva.
Resta luego cualquier prdida de valor causada por la depreciacin de las mejoras. La
depreciacin incluye todos los factores que reducen el valor de la casa sujeta por debajo
de su costo actual de reproduccin. Por ltimo, el valuador suma el valor estimado del
terreno mismo, que resulta de un anlisis de ventas de lotes baldos similares. El
razonamiento detrs de mtodo es que el comprador bien informado no pagara ms por
una casa que el costo que le significara construir otra casa parecida, en un lote similar y
condiciones semejantes. La frmula para representar este mtodo es:
Valor de la propiedad = Costo de mejoras nuevas Depreciacin de mejoras + Valor
del Predio.

2.8.4. MTODO SINTTICO POR CORRECCIN.


Se parte de un valor general llamado precio normal asignable a la finca de tipo medio
dentro de una clase, y se va estudiando este valor en funcin de algunas caractersticas
que se supone influyen en l. Los coeficientes correctores, cuando hay ms de uno, actan
cumulativamente. Sin embargo, nunca se valorar una finca por debajo del precio mnimo
pagado en la zona estimado empricamente.

2.8.5. MTODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA.


Con este mtodo se busca establecer la relacin existente entre el valor de mercado y una
caracterstica del bien a valorar. Podemos suponer que la funcin que liga las variables
valor de mercado de una finca y variable externa o signo externo es desconocida en
cuanto a su expresin matemtica exacta, pero puede ser estimada estadsticamente por
medio del anlisis de regresin o por otros procedimientos.
Generalmente, dicha funcin viene definida por una ecuacin lineal que se ajusta por
mnimos cuadrados a partir de los datos estadsticos disponibles. Tambin pueden
utilizarse frmulas heursticas que simplifican el anlisis de regresin, y que hemos
considerado como eslabones intermedios entre los mtodos sintticos clsicos y los
mtodos estadsticos-economtricos.
Un enfoque diferente del mismo problema es el anlisis estadstico basado en comparar
dos funciones de distribucin. Este mtodo fue publicado en 1973 con el nombre de
mtodo Beta, y ha sido objeto de diversos trabajos posteriores. Su ventaja principal es que
necesita menos informacin emprica (menor nmero de datos y ms fciles de
investigar). Otra ventaja es la rapidez de clculo, manejando tablas o aplicando la variante
triangular.

2.9. PROPIEDADES DE LOS MERCADOS.


Las propiedades o notas caractersticas de los mercados son las de libertar, homogenidad,
frecuencia en las transacciones, transparencia y concurrencia.
Como se acaba de decir, no todas ellas se dan en todos los mercados. Es precisamente la
frecuencia o ausencia de tales notas lo que permiten diferenciar a uno mercados de otros,
estableciendo as una tipologa.
Examinaremos ahora cada una de las propiedades anteriores.
a) Se dice que un mercado es libre cuando pueden entrar y salir de el los oferentes y
demandantes sin ninguna traba o impedimento legal y cuando el precio de
mercado se forma sin intervencin directa ni indirecta de la autoridad.
Cuando el mercado no es libre, se llama intervenido.
b) Se dice que en un mercado hay frecuencia de transacciones cuando las
compraventas del producto se suceden a lo largo del tiempo casi sin interrupcin.
As sucede, por ejemplo, en el mercado de la carne los ganaderos estn vendiendo
continuamente peso vivo a los mayoristas, quienes a su vez se encargan de
venderlo a los detallistas, etc. Aqu, el proceso de compras y ventas se desarrolla
sin interrupcin. En otros productos agrcolas, el nmero de transacciones eleva
en ciertas pocas del ao y se reduce en otras, debido a la estacionalidad de la
produccin, no obstante, en cualquier momento se estn produciendo en alto
nmero.
c) Se dice que un mercado es transparente cuando existe una adecuada informacin
sobre las cotizaciones que rigen en cualquier momento en el mercado. Cuando un
mercado es transparente, los interesados en el (tanto los oferentes como lo
demandantes) saben en cada momento cual es el precio que se est pagando por
el producto. El acceso a la informacin de preciosa puede tener lugar de un modo
ms o menos fcil y cmodo, mediante boletines difundidos por diversos medios
de comunicacin, sin embargo, estos procedimientos ya anticuados para muchos
fines no proporcionan datos con la misma rapidez que las modernas redes
telemticas de uso corriente en la actualidad. Los boletines de precios que publica
en MAGAP pueden ser tiles a efectos estadsticos, pero tienen escaso inters
desde el punto de vista de las transacciones comerciales.
d) Se dice que un mercado es concurrencia cuando el nmero de oferentes es muy
alto y lo mismo ocurre con el nmero de demandantes.
2.10. TIPOS DE MERCADO.
2.10.1. EL EQUILIBRIO DEL MERCADO.
La teora econmica estudia los mercados a travs de un modelo que integra los tres
elementos que conforman el mercado de un bien determinado: la demanda de los
consumidores, la oferta de las empresas y el precio del bien o servicio.
Grficamente se representa mediante la unin de las funciones de demanda y de oferta,
que reflejan los intereses del conjunto de compradores y vendedores respecto al precio
El equilibrio (E) es el precio de mercado (P*) que hace que confluyan los intereses de
compradores y vendedores: la demanda y la oferta se igualan y el mercado se vaca, es
decir, la cantidad del bien que se intercambia (Q*) coincide con la cantidad que los
consumidores quieren comprar a ese precio y con la cantidad que las empresas estn
dispuestas a vender.
El equilibrio, por tanto, se define por un precio y una cantidad intercambiada (P*,Q*).

2.10.2. LA COMPETENCIA PERFECTA.


El modelo de competencia perfecta se corresponde con un mercado ideal, cuyas
caractersticas son tan estrictas que prcticamente no existe en la realidad. Se trata, por
tanto, de un modelo terico que se utiliza como referencia para el estudio de los mercados
reales, debido a que su perfeccin lleva al mejor resultado social posible en el sistema
econmico capitalista.
Las condiciones que debe cumplir un mercado para que pueda considerarse
perfectamente competitivo son:
Muchas pequeas empresas operando en el mercado, sin capacidad para fijar el precio del
bien, debido a lo insignificante de la produccin de cada empresa respecto al total de la
industria. El mercado, mediante la interaccin de la oferta y la demanda, fija el precio: las
empresas lo aceptan y slo pueden decidir la cantidad que van a producir.
El bien que se intercambia es homogneo, es decir, todas las empresas ofrecen un
producto idntico.
Existe informacin perfecta, que significa que todos los agentes que participan en el
mercado, consumidores y empresas, conocen los precios vigentes de bienes y factores,
as como las funciones de costes o tecnologa utilizada en la produccin.
No existen barreras de entrada ni de salida del mercado: cualquier empresa puede entrar
en el sector o salir de l sin costes significativos (elevada inversin, dominio de una
tecnologa nica, grandes economas de escala, etc.).
2.10.3. LOS MERCADOS IMPERFECTOS.
Los mercados reales no cumplen con las condiciones del modelo descrito de competencia
perfecta, y por ello se les denomina mercados imperfectos.
Algunos mercados, como el de ciertos productos agrcolas homogneos (los cereales, por
ejemplo) o la venta al por menor de bienes o servicios estndar, se acercan bastante al
ideal del mercado perfecto, pero son una minora dentro del enorme entramado de
industrias que forman el sistema econmico y no son, por tanto, representativos.
La realidad econmica, por el contrario, se define por la existencia de grandes empresas
con elevado poder de mercado, que consiguen a travs de estrategias como la
diferenciacin del producto mediante marcas, o mediante ventajas como las economas
de escala.
La imperfeccin de los mercados conduce al establecimiento de los precios por encima
del coste marginal de las empresas. Y el mayor precio respecto a la situacin de
competencia perfecta, determina una menor cantidad de produccin al enfrentarse con
una demanda decreciente.

2.10.4. LOS FALLOS DEL MERCADO7


La teora econmica analiza los mercados y demuestra la eficiencia que alcanzan cuando
son perfectamente competitivos. En el caso de los monopolios, que dan lugar a la
ineficiencia, se regulan mediante las leyes antimonopolio, aunque en muchas ocasiones
no se consiga el fin perseguido.
Hay situaciones, sin embargo, en las que el mercado no es capaz de asignar los recursos
convenientemente, apareciendo lo que se denomina fallos del mercado. En este apartado
vamos a analizar dos de ellos: los bienes pblicos y las externalidades.

2.10.5. HOMOGENEIDAD DEL PRODUCTO8


Para que haya libre competencia es necesario que el consumidor sea indiferente a comprar
el producto de una empresa o de otra, por tanto, los productos tienen que ser exactamente
iguales; slo as se har realidad que, si una empresa pusiera el precio por encima del
establecido por el mercado, los consumidores dejaran de comprarlo. La homogeneidad
debe incluir todas las condiciones de venta tales como garantas o financiacin. En la

7
https://sites.google.com/site/economia20parabachillerato/temario/tema-5-el-mercado-y-sus-
imperfecciones/4-los-fallos-del-mercado.
8
http://www.eumed.net/cursecon/3/competencia%20perfecta.htm
realidad, como todos sabemos, las empresas tratan de diferenciar sus productos mediante
campaas publicitarias, envases llamativos o pequeos cambios en el diseo o la
composicin. Es ms, una de las principales virtudes de la libre competencia es
precisamente el esfuerzo que obliga a todas las empresas por mejorar continuamente sus
productos tratando de diferenciarse por su mayor calidad o menor precio.

2.11. CARACTERSTICAS DEL MERCADO DE FINCAS.


2.11.1. IDENTIFICACION.
Ubicacin.
Se indicar el trmino municipal en que se asienta la finca, y provincia en que se encuadra.
En su caso, se har mencin de la comarca geogrfica en la que se halla enclavada, as
como la designacin local de paraje.
Nombre por el que se conoce.
Se indicar el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y aqul por el que es
conocida habitualmente en la zona, caso de no coincidir con el primero.
Linderos.
Se researn los que aparecen descritos en la inscripcin registral, o los reales si estn
claramente definidos.
Superficie total.
Se consignar la que conste en el Registro de la Propiedad, reseando la superficie real
(medida o estimada) si no existe sensible coincidencia entre ambos.
Identificacin registral.
Se describirn los datos identificativos (tomo/s, libro/s y nmero/s).
2.11.2. ENTORNO PROXIMO.
Se considerar como entorno, el espacio de adecuada amplitud en el que se ubica la finca,
con caractersticas homogneas, tanto fsica como estructurales, as como anlogos
hbitos de explotacin, y dependencia de centros de aprovisionamiento y mercados.
Tipificacin de las explotaciones del entorno.
-Producciones agrarias predominantes.
-Dimensin media de las fincas.
Equipamiento y servicios.
Se caracterizarn los existentes que permiten o facilitan la explotacin agraria.
Infraestructura.
Se recogern los datos que hacen referencia al entorno, as como a la facilidad de uso de
tales infraestructuras parte de la finca objeto de tasacin.
Poblacin y densidad.
Se comentarn las existentes en el rea donde se ubica la finca rstica.
Se sealar lo que el tasador considere ms adecuado para definir el nivel de renta.
2.11.3. RGIMEN DE TENENCIA.
Se indicar si la explotacin es directa por el propietario o no; en el primer caso se
resear si es a ttulo individual, Entidad Agraria o Sociedad Mercantil; en el segundo
caso si es arrendamiento, aparcera, u otra forma se sealarn sus caractersticas y
duracin.
2.11.4. DESCRIPCION DE LA FINCA.
Clima y orografa.
Se indicarn los regmenes de pluviometra, temperatura y otros datos micro climticos
destacables.
Se har mencin a la altitud media y relieve.
Caractersticas agrolgicas.
En cuanto al suelo, se expresarn los factores de textura, profundidad, pedregosidad,
salinidad y pendiente, indicando las clases agrolgicas.
Masas de cultivo.
Los datos de este apartado harn referencia a la alternativa seguida para las rotaciones de
cultivos herbceos, as como las caractersticas de los cultivos leosos que en ella existan
(marco de plantacin, etc.), sealando la superficie aproximada de cada uno de ellos.
Mejoras.
Se indicar si la finca es de secano mejorado, de regado, las plantaciones existentes, y
otras mejoras que puedan considerarse inseparables del precio de la tierra.
Especialmente se consignarn los estados de conservacin, adecuacin y suficiencia.
2.11.5. CARACTERSTICAS DE LAS EDIFICACIONES EXISTENTES.
Para su inclusin, habrn de reunir los siguientes requisitos:
-Su importancia econmica no ser tal, que deban tratarse en la norma correspondiente a
Edificios en construccin y terminados ligados a una explotacin econmica.
-Habrn de tener el carcter de fijeza sobre el terreno.
-Tendrn la consideracin de parte integrante del funcionamiento econmico de la
explotacin.
Se describirn la distribucin, superficies y usos, as como su polivalencia, caractersticas
constructivas y antigedad (si no se conociera con exactitud se estimar de forma
aproximada) a partir de su construccin o ltima reforma importante.
Se indicar si las edificaciones en el momento de la tasacin estn en construccin o
terminadas.
2.11.6. DOCUMENTACION LEGAL.
Para los regados con toma directa de aguas fluviales o con aguas subterrneas, en reas
con limitaciones legales por sobreexplotacin, se deber adjuntar la pertinente concesin
por parte del Organismo de cuenca.
Para fincas en rgimen de tenencia distinto a la explotacin directa por la propiedad, se
adjuntarn, cuando existan, fotocopias de los contratos de arrendamiento (u otros) y del
recibo de la ltima renta.
En el supuesto de que en el momento de efectuar la valoracin no fuera posible aportar
alguno de los documentos anteriores, esta circunstancia se har constar expresamente en
el informe de tasacin condicionando, en su caso, la validez de esta a la existencia del
documento en cuestin y a su concordancia con las hiptesis de valoracin.
2.11.7. INFORMACIN DE MERCADO
Se describirn las caractersticas de la oferta y demanda en el entorno o comarca.
Se investigarn las transacciones recientes en el entorno, de las que se tenga
conocimiento, sobre fincas de caractersticas semejantes a la que es objeto de tasacin;
en el caso que en dicho entorno no sea posible obtener informacin por la inexistencia de
oferta o transacciones, se analizarn las correspondientes a la comarca, u otras de
caractersticas similares.
2.11.8. TASACIN, CALCULO DE LOS VALORES UNITARIOS.
Los criterios para determinar los valores sern:
-Valor de realizacin o de mercado.
-valor de capitalizacin de la renta.
VALOR DE TASACIN
Se tomar como valor final de tasacin el menor de los calculados en el punto 8.
OBSERVACIONES
Se researn aquellas que juzgue oportuno el tasador para facilitar la comprensin de la
tasacin.
9DOCUMENTACION GRAFICA.
Como anexos al certificado de tasacin, se incluir la siguiente documentacin grfica:
- Croquis de situacin: Se adjuntar un croquis en que se indique claramente la situacin
de la finca en relacin a ncleos prximos, haciendo figurar redes viales de cualquier tipo,
accidentes geogrficos notables e infraestructuras permanentes (canales de riego, lneas
elctricas, etc.), as como aquellos detalles que permitan localizar y acceder hasta la finca
objeto de tasacin.
- Croquis de la finca: Recoger los linderos, masas de cultivo, viales, y situacin de las
edificaciones productivas, as como otros aspectos definitorios.
2.12. LA FERTILIDAD DEL SUELO.
La experiencia ha demostrado que la demanda del mercado puede proporcionar un
importante incentivo para que los campesinos se dediquen al cultivo de los rboles. Puede
haber varias ventajas en cuanto a la asignacin de recursos. El cultivo forestal podra ser
ms rentable que otros cultivos, y as permitir el aprovechamiento econmico de tierras
no adecuadas para la agricultura, o quizs adaptarse ms fcilmente a la disponibilidad
de mano de obra familiar que otras actividades agrcolas. Como las especies arbreas no
se deterioran si no se cortan en un determinado tiempo, se les puede dejar crecer hasta
que las condiciones del mercado sean favorables, as los riesgos financieros sern
menores que en los cultivos anuales. Una vez establecidos, los rboles tambin superan
mejor los periodos de sequa que estos cultivos.
Por otra parte, las ganancias obtenidas de la venta de los productos forestales comienzan
a recogerse slo despus de un periodo de varios aos: muchos campesinos tal vez no
estn en condiciones de privarse de ingresos, paralizar el uso de la tierra y otros recursos
por tanto tiempo. El periodo de produccin relativamente prolongado puede suponer,
tambin, un riesgo para ellos en determinadas circunstancias relacionadas con la tenencia
de la tierra y de los rboles o si las condiciones futuras del mercado son susceptibles a
cambios diversos. El manejo de los arboles tambin implica aportes peridicos de capital
y mano de obra ms all de lo que el pequeo propietario podra asegurar con sus propios
recursos.
El grado en que los agricultores responden a los incentivos que ofrece el mercado en
cualquier zona determinada, depender, as, de cmo sean las ganancias en comparacin
con los ingresos obtenidos de otras actividades, as como tambin de la capacidad

9
http://www.e-coac.org/fixus/ctu/frames/estat/E89028/O89028/TEXT08.htm
productiva de ellos mismos y del acceso a los insumos necesarios. Los servicios de apoyo
que proporcionan acceso a los crditos y mercados, deben probar ser tan importantes a
este tipo de cultivo de rboles por los campesinos, como lo es el asesoramiento tcnico
forestal y las existencias para plantar.
Las fincas forestales para el mercado tambin pueden ser importantes en una escala mayor
que la de una finca individual. Como, por ejemplo, ser capaces de generar empleo e
ingresos adicionales en las reas rurales. Adems, el sector privado es generalmente un
productor ms eficiente de bienes y servicios que el sector pblico, por esto, las fincas
forestales son a menudo mucho ms productivas que las plantaciones manejadas por el
estado. Por ltimo, si un programa de fincas forestales est adecuadamente planificado,
puede contribuir a satisfacer varios objetivos sociales tanto como ambientales.
2.13. EL MTODO COMPARATIVO10
Cuando se emplea esta tcnica se obtiene una estimacin de valor de una propiedad
comparando el bien que se vala (propiedad sujeta) con ventas recientes de propiedades
cercanas similares, llamadas comparables. La teora detrs de esta tcnica es que el valor
de la propiedad sujeto est relacionado directamente con los precios de venta de
propiedades comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad.
El valuador debe reunir, clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja
el mercado; su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara ms que el
precio de una propiedad comparable (principio de sustitucin). Los ajustes al precio de
venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de caractersticas presentes
en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor de
caractersticas presentas en la propiedad comparable, con las que no cuenta el sujeto.
Los precios de venta que se compararon representan el rango ms probable del valor de
la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un estimado del valor de
mercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes que se llevan a cabo incluyen
los relacionados con las caractersticas fsicas del predio en el terreno, su ubicacin fuera
del terreno, condiciones de venta (motivacin de comprador/ vendedor y condiciones
financieras) y el tiempo que tomara la operacin a partir de la fecha de venta.

10
http://www.fao.org/docrep/x5861s/x5861s0a.htm
2.14. LAS CONSTRUCCIONES MTODO COMPARATIVO Y DE COSTOS11
Mtodo comparativo o de mercado.
Es el mtodo ms usual entre los avaluadores. Para aplicar el mtodo comparativo se
requiere realizar la comparacin de precios en terrenos inmuebles similares mediante la
tcnica de la homogeneizacin y la aplicacin de varios factores complementarios.
Los datos recogidos y homogeneizados se promedian. Se aplican los estimadores de
varianza y desviacin estndar.
A nivel de Latinoamrica es el ms utilizado por su fcil aplicacin.
Mtodo del costo de reposicin.
Se denomina as al mtodo que parte de presupuestos para obtener el costo de
reproduccin o de sustitucin de un bien inmueble. En general se aplica a las
construcciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones. El terreno bruto no tiene
costo y por eso se trata por el mtodo comparativo. Pero todas las adiciones al terreno,
urbanizacin y construcciones, tienen un presupuesto de construccin. Por el costo se
puede llegar a las mejoras, aplicando los mtodos de la depreciacin.
2.15. LA PRODUCTIVIDAD Y EL VALOR DEL SUELO AGRCOLA.
Valoracin del Suelo.
Para comenzar el procedimiento de valoracin, lo primordial es la definicin del lmite
urbano de la ciudad, el cual es regido por la Direccin de Planificacin de cada
municipalidad, en el caso de la ciudad de Quito quien rige esta delimitacin es la
Secretara de Territorio, Hbitat y Vivienda.
Seguidamente se realiza un estudio de mercado que servir como base para calcular el
valor de los inmuebles.
El concepto tierra abarca ms que el concepto suelo. La evaluacin de tierras se
designa como un concepto integrado y multi-disciplinar considerando los factores
agrcolas, sociales, econmicos y otros ecosistemas ms all que suelo (como recursos de
agua y clima).
La evaluacin de suelos tiende a enfocar en los requerimientos especficos del suelo y
manejo de tierras y el encuadre entre ambos. La mayora de las evaluaciones de suelos
han sido implementadas para manejos de sistemas agrcolas y sistemas de cultivos,
aunque los mismos principios se pueden aplicar a otras medidas.

11
http://repositorio.espe.edu.ec/bitstream/21000/8359/1/T-ESPE-047653.pdf
Mtodo de comparacin. Se basa en la comparacin de bienes similares o semejantes. Si
podemos considerar un bien, cuyo valor se desea estimar, semejante o similar a un
determinado grupo de bienes de precio o valor conocido, stas magnitudes se utilizarn
para el clculo de aqul.
Mtodo de capitalizacin. Si conocemos los rendimientos o rentas netas que produce
peridicamente un determinado bien que deseamos valorar, podemos capitalizarlas,
obteniendo el valor actual neto de las mismas que sera equivalente al valor del bien.
Valor catastral. Para calcular la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles se
estima el valor catastral de los mismos de acuerdo con las disposiciones de Hacienda
aplicables. En el caso del suelo, se utiliza el valor de repercusin asignado por las
Ponencias Catastrales.
Valor residual. Cuando se desconoce el valor del suelo, siendo ste el nico coste
desconocido en la realizacin del producto inmobiliario, puede estimarse como diferencia
entre el precio del producto inmobiliario finalizado y listo para su uso y todos los costes
conocidos que intervienen en su elaboracin. La Ley del suelo distingue entre valor
residual dinmico y valor residual esttico del suelo, segn se considere o no el calendario
previsto de ingresos y gastos. La consideracin de este calendario, en el mtodo dinmico,
supone la necesidad de estimar precios y costes futuros, mientras que con el mtodo
esttico, al no tener en cuenta ese calendario, se utilizan precios y costes actuales.
III. CONCLUSIONES.

De lo siguiente realizado se concluye lo siguiente:


Se debe de tener muy en claro los mtodos que se puede utilizar para el avalu de
un predio o una finca agrcola, conocer las reglas o parmetros que debemos de
utilizar por cada mtodo que se utilice.
Se tiene muy en claro los objetivos de la tasacin y evaluacin de los predios
agrcolas.
Los mtodos a utilizar para el avalu, son prcticos y que se los puede utilizar
para el avalu de los predios.
IV. BIBLIOGRAFAS.

1. http://avaluosrojas.com/index.php/14-sample-data-articles/73-avaluos-
agropecuarios.
2. http://www.altosestudiosinmobiliarios.com/es/metodo-analitico-o-racional/.
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6. https://books.google.com.ec/books?id=_aQSAQAAQBAJ&pg=PA222&lpg=PA
222&dq=Dificultad+de+separar+contablemente+la+renta+y+el+beneficio&sour
ce=bl&ots=5AwNxRuwMJ&sig=cxdwPmwyxk9dfSRKo5Vszx10fHw&hl=es&
sa=X&ved=0CBsQ6AEwAGoVChMIot-
P2dScyQIVxiQmCh08hgLB#v=onepage&q&f=false
7. https://sites.google.com/site/economia20parabachillerato/temario/tema-5-el-
mercado-y-sus-imperfecciones/4-los-fallos-del-mercado.
8. http://www.eumed.net/cursecon/3/competencia%20perfecta.htm
9. http://www.e-coac.org/fixus/ctu/frames/estat/E89028/O89028/TEXT08.htm
10. http://www.fao.org/docrep/x5861s/x5861s0a.htm
11. http://repositorio.espe.edu.ec/bitstream/21000/8359/1/T-ESPE-047653.pdf