EL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO
ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO Y SU PROTECCIN LEGAL
ARTCULO 515. DEFINICIN DE ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO. Se
entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados
por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona
podr tener varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo
establecimiento de comercio podr pertenecer a varias personas, y destinarse al
desarrollo de diversas actividades comerciales.
Asuntos importantes a tener en cuenta, ya que se partir de distintos conceptos
que en la prctica se pueden confundir, pero que jurdicamente atienden a
definiciones distintas, as:
1. Un establecimiento de comercio es un bien mueble, mientras que cuando
hablo de local comercial estoy hablando de un bien inmueble.
2. Tener muy clara igualmente la diferencia entre empresa y
establecimiento de comercio de acuerdo a la definicin ya sealada
ARTCULO 516. ELEMENTOS DEL ESTABLECIMIENTO DE
COMERCIO. Salvo estipulacin en contrario, se entiende que forman parte de un
establecimiento de comercio:
1) La ensea o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;
2) Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o
artsticas que se utilicen en las actividades del establecimiento;
3) Las mercancas en almacn o en proceso de elaboracin, los crditos y los
dems valores similares;
4) El mobiliario y las instalaciones;
5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenacin, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario,
y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;
6) El derecho a impedir la desviacin de la clientela y a la proteccin de la fama
comercial, y
7) Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del
establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados
exclusivamente en consideracin al titular de dicho establecimiento.
Comentado [u1]: Segn lo anterior, se debe tener
mucho cuidado ya que se debe diferenciar del
concepto de EMPRESA ya visto en clase :Se
entender por empresa toda actividad econmica
organizada para la produccin, transformacin,
circulacin, administracin o custodia de bienes, o para
la prestacin de servicios. Dicha actividad se
realizar a travs de uno o ms establecimientos de
comercio.
Comentado [u2]: Esto quiere decir que las partes de
comn acuerdo pueden pactar que no obstante sealarse
que estos son los elementos integrantes de un
establecimiento de comercio, cuando se va a enajenar el
mismo, se puede establecer que alguno de estos elementos
no se va a incluir dentro de dicho negocio jurdico, y dicha
estipulacin ser vlida. As mismo tambin quiere decir
que si no se pacta nada expresamente, se entiende que la
enajenacin incluye de manera supletiva todos estos
elementos.
Comentado [u3]: No se refiere a deudas, se refiere a un
Know How(saber hacer) especfico; Good Will(Buen nombre
en el mercado); Top of mind(Nivel de recordacin que
genere el establecimiento de comercio o algunas de sus
marcas o productos)
Comentado [u4]: Si ya sabemos que se trata de un bien
mueble, al referirse aqu a las instalaciones NO se debe
entender que incluye igualmente el local comercial, sino
que se refiere a los inmuebles por adhesin y por
destinacin, por ejemplo: las baldosas, las tuberas, etc
Comentado [u5]: Se explicar a partir del artculo 518
ms adelante.
Comentado [u6]: Impedir que se le cometan actos de
competencia desleal.
Comentado [u7]: Esto quiere decir que si se trata de
contratos intuito personae, o sea en razn de las
calidades particulares de una de las partes, dicho contrato
no har parte integral del establecimiento de comercio.
Ejemplo: Si tengo una empresa que hace jugos en cajita,
quien me distribuye la fruta es uno de mis proveedores, y
en circunstancias normales dicho contrato hace parte
integral del establecimiento de comercio, no obstante, si
quien me provee la fruta es mi primo, mi hermano, mi
esposo, mi pap; muy seguramente teniendo en cuenta
dicha calidad la fruta saldr a un valor mucho ms
econmica que si yo fuera una extraa; si el da de maana
enajeno el establecimiento de comercio, dicho contrato no
hara parte del mismo, ya que tengo un contrato con precios
especiales en razn de mi persona como familiar de algunas
de las personas ya sealadas.
ARTCULO 517. ENAJENACIN FORZADA EN BLOQUE O UNIDAD
ECONMICA. Siempre que haya de procederse a la enajenacin forzada de un
establecimiento de comercio se preferir la que se realice en bloque o en su
estado de unidad econmica. Si no pudiere hacerse en tal forma, se efectuar la
enajenacin separada de sus distintos elementos.
En la misma forma se proceder en caso de liquidaciones de sociedades
propietarias de establecimientos de comercio y de particiones de establecimientos
de que varias personas sean condueas.
ARTCULO 518. DERECHO DE RENOVACIN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO. El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado
no menos de dos aos consecutivos un inmueble con un mismo
establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al
vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para
un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la
que tuviere el arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que
no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de
ruina o para la construccin de una obra nueva.
Nota explicativa importante: es muy importante identificar quienes son las partes
de este contrato, as:
-Arrendador: Dueo Local comercial (inmueble).
-Arrendatario: Dueo establecimiento de comercio-el comerciante (mueble).
De otro lado, dicha norma es proteccionista de los comerciantes ya que entre
lneas seala que no se podr pedir el local comercial a un comerciante salvo que
se encuentre inmerso en las causales descritas, siempre qye haya cumplido el
requisito de los dos aos sealado en la regla general.
ARTCULO 519. DIFERENCIAS EN LA RENOVACIN DEL CONTRATO. Las
diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovacin del
contrato de arrendamiento se decidirn por el procedimiento verbal, con
intervencin de peritos.
Comentado [u8]: O sea que se preferir la enajenacin
del establecimiento de comercio como un conjunto, como
un todo, antes de la que se realice por separado de cada
uno de los elementos integrantes que ya vimos en un
anterior artculo.
Comentado [u9]: Consejo: Aprenderse esta REGLA
GENERAL DE MEMORIA PARA EL EXAMEN Y LA VIDA
Comentado [u10]: Excepciones a la anterior regla general
Comentado [u11]: Ojo: RENOVACIN no es lo mismo
que PRRROGA, lo primero implica la posibilidad de
discutir nuevamente las condiciones del contrato, y lo
segundo es que se contina con los mismos trminos y
condiciones del contrato inicialmente celebrado entre
las partes. As pues transcurridos los dos aos se tiene
el derecho de renovacin, o sea el derecho a discutir
en igualdad de condiciones los trminos del contrato,
que al inicio solo fueron probablemente establecidos
por el arrendador, pero pasados los dos aos, se pone
a las partes en una posicin contractual de ms
equilibrio.
De acuerdo a este artculo, se protege al arrendatario
de que el arrendador le suba el valor del canon de
arrendamiento en valores muy elevados, al punto de
que el negocio deje de ser rentable; as las cosas, al
momento de discutir las nuevas condiciones del
contrato, si no se ponen de acuerdo, debern acudir
las partes ante un perito (que es un experto en alguna
materia, para este ejemplo tiene que ser un experto en
propiedad raz), quien definir lo ms justo dentro del
contrato, y las partes debern acatar sus designios.
ARTCULO 520. DESAHUCIO AL ARRENDATARIO. En los casos previstos en
los ordinales 2o. y 3o. del artculo 518, el propietario desahuciar al arrendatario
con no menos de seis meses de anticipacin a la fecha de terminacin del
contrato, so pena de que ste se considere renovado o prorrogado en las
mismas condiciones y por el mismo trmino del contrato inicial. Se exceptan de lo
dispuesto en este artculo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido
por orden de autoridad competente.
ARTCULO 521. PREFERENCIA DE ANTERIOR ARRENDATARIO EN
LOCALES RECONSTRUIDOS. El arrendatario tendr derecho a que se le
prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el
arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin, sin
obligacin de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de
arrendamiento, que se fijar por peritos en caso de desacuerdo.
PARGRAFO. Para los efectos de este artculo, el propietario deber informar al
comerciante, por lo menos con sesenta das de anticipacin, la fecha en que
pueda entregar los locales, y este deber dar aviso a aqul, con no menos de
treinta das de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de
preferencia para el arrendamiento.
Comentado [u12]: Pre aviso que le deber dar el
arrendador al arrendatario para que desocupe el inmueble,
por estar inmerso en las excepciones previstas en el artculo
518.
No se encuentra incluido el numeral 1 de ese artculo, ya
que si el arrendatario est incumpliendo el contrato, sera
irrisorio que se le dieran 6 meses ms para que siga
incumpliendo los trminos del mismo, por lo que en dicho
caso, la solicitud de entrega en teora debera de ser
inmediatamente.
Comentado [u13]: Teniendo en cuenta la diferencia ya
sealada entre estos dos conceptos, aqu se debe decir de
manera correcta Prorrogado nicamente.
Comentado [u14]: A penas es normal que si puede
ocurrir lo que sucedi en space, no se tenga que dar un pre
aviso de 6 meses, o si lo requiere por ejemplo el estado a
causa de una extincin de dominio por ejemplo.
Comentado [u15]: Esto no depende del derecho de
renovacin, o sea que desde el inicio del contrato se tiene
esta preferencia

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero

menor que los anteriores, los arrendatarios ms antiguos que ejerciten el
derecho de preferencia excluirn a los dems en orden de antigedad.

ARTCULO 522. CASOS DE INDEMNIZACIN DEL ARRENDATARIO. Si el

propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras
dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deber
indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, segn estimacin de
peritos. Igual indemnizacin deber pagarle si en esos mismos casos arrienda los
locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen
actividades similares a las que tena el arrendatario.

En la estimacin de los perjuicios se incluirn, adems del lucro cesante sufrido por
el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalacin, las
indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o
traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y tiles que
hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedar especialmente afecto al pago de la indemnizacin,

y la correspondiente demanda deber ser inscrita como se previene para las que
versan sobre el dominio de inmuebles.

ARTCULO 523. SUBARRIENDO Y CESIN DE CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO. El arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o tcita
del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en
forma que lesione los derechos del arrendador, una destinacin distinta a la
prevista en el contrato.
El arrendatario podra subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma
limitacin.
La cesin del contrato ser vlida cuando la autorice el arrendador {o sea
consecuencia de la enajenacin del respectivo establecimiento de comercio}.
ARTCULO 524. CARCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS. Contra las
normas previstas en los artculos 518 a 523, inclusive, de este Captulo, no
producir efectos ninguna estipulacin de las partes.
CAPTULO II.
OPERACIONES SOBRE ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO
ARTCULO 525. PRESUNCIN DE ENAJENACIN DE ESTABLECIMIENTO
DE COMERCIO COMO UNIDAD ECONMICA. La enajenacin de un
establecimiento de comercio, a cualquier ttulo, se presume hecha en bloque o
como unidad econmica, sin necesidad de especificar detalladamente los
elementos que lo integran.
ARTCULO 526. REQUISITOS PARA LA ENAJENACIN. La enajenacin se
har constar en escritura pblica o en documento privado reconocido por los
otorgantes ante funcionario competente, para que produzca efectos entre las
partes.
Comentado [u16]: OJO: Aprenderse muy bien lo que dice
entre lneas el artculo:
50 o -50% del inmueble: Se podr subarrendar por parte del
arrendatario dicha porcin del local comercial sin necesitar
el permiso del arrendador; de lo contrario, si piensa
subarrendar el 51% o + del inmueble, deber solicitar la
autorizacin expresa o tcita del arrendador para poderlo
hacer.
Lo anterior, siempre que no se le d al inmueble una
destinacin que afecte los intereses del arrendador, as por
ejemplo si lo arrendaron para restaurante, que luego no
digan que lo subarrendaron para un laboratorio de drogas
ilegales.
Comentado [u17]: Otra posibilidad que brinda el artculo
es que si por ejemplo dentro de los elementos integrantes
que trae el artculo 516, no se pact en contrario el hecho
de que el contrato de arrendamiento hiciera parte integral
del establecimiento de comercio, automticamente
operara por derecha la cesin del contrato de
arrendamiento, sin necesidad de solicitar la autorizacin del
arrendador.
Comentado [u18]: Quiere decir que las normas sobre
contrato de arrendamiento de local comercial son de
obligatorio cumplimiento y no se pueden modificar por el
simple acuerdo de la voluntad de las partes.
Comentado [u19]: Como ya se seal, como un todo, y
no de cada uno de sus elementos integrantes por separado.
Comentado [u20]: Depende que sea por documento
privado o escritura pblica segn lo siguiente:
-LOCAL+ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO: Escritura
pblica, ya que el local que es un inmueble se enajena
siempre por escritura pblica
-ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO: que es un bien mueble,
requiere del documento privado
En ambos casos atendiendo a lo ya visto en el tema del
registro mercantil para hacerlo oponible a terceros se debe
registrar dicha enajenacin en la cmara de comercio.
Comentado [u21]:
Comentado [u22R21]: O sea un notario