Professional Documents
Culture Documents
TEMA 1 :
LA COMPRA VENTA
Qu es una venta en el lenguaje corriente?: Es un acto por el cual una persona paga un precio a
cambio de una cosa.
La venta es el contrato ms comn; lo celebramos cuando vamos al cafetn, pedimos una
hamburguesa y pagamos el precio que nos indican; y as cada vez que deseamos algo, bien sea por gusto o
por necesidad.
ANTECEDENTES HISTORICOS
En los primeros tiempos existi el trueque, mediante el cual las personas hacan intercambio de bienes
y servicios, asignndoles un valor igual.
Este sistema sufri un cambio radical cuando surgi el dinero, mediante la acuacin de monedas y
posteriormente, con la emisin de billetes; de ese modo se configur la venta como tal. Durante siglos las
cosas, los animales y las personas podan ser vendidos.
En la actualidad existe un modo de trueque y se denomina Permuta, que estudiaremos ms
adelante.
Caractersticas de la Venta
1.- Es un contrato bilateral, ya que vendedor y comprador asumen obligaciones recprocas.
2.- Es un contrato consensual tpico, ya que se perfecciona SOLO CONSENSU (con el solo
consentimiento), conforme a lo dispuesto en el Artculo 1.137 del Cdigo civil:
El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la
aceptacin de la otra parte.
Sin embargo, por razones de costumbre, se acepta que los menores puedan hacer compras, como en
el caso de las hechas al menudeo. En determinadas situaciones, existe prohibicin expresa de que los
menores puedan adquirir ciertos bienes, como licores, por ejemplo.
Cosas susceptibles de ser vendidas
Las de lcito comercio. En razn de ello no pueden ser vendidos los ros, las montaas, las playas; ni
tampoco los derechos inalienables, como el derecho a la libertad, el derecho a la vida, el derecho al honor,
etc.
Prohibiciones Especiales para comprar y vender
1.- El Artculo 1.481 del Cdigo Civil dispone expresamente:
Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes
Esta norma tiene un trasfondo moral, por cuanto sera contrario a las buenas costumbres que los
cnyuges se vendieran entre s los bienes, an los propios de cada uno; adems de ello, una venta puede
generar un conflicto entre las partes, y el legislador trata de proteger el ncleo familiar de esa clase de
situaciones.
2.- El Artculo 1.482 del Cdigo civil establece:
No pueden comprar, ni an en subasta pblica, ni directamente ni por intermedio de otras
personas:
1) El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
2) Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela,
protutela o curatela.
3) Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estn encargados de vender o
hacer vender.
4) Los empleados pblicos, los bienes de la Nacin, de los Estados o sus Secciones, o de los
establecimientos pblicos de cuya administracin estuvieren encargados, ni los bienes que se
venden bajo su autoridad o por su ministerio.
5) Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de
justicia, los derechos o acciones litigiosas de la competencia del tribunal de que formen parte.
Se excepta de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones
hereditarias entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes
que ellos poseen.
Los abogados y los procuradores no pueden, ni por s mismos, ni por medio de personas
interpuestas, celebrar con sus clientes ningn pacto ni contrato de venta, permuta u otros
semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que presten su ministerio.
Autorizacin necesaria
El Artculo 168 del Cdigo Civil dispone expresamente, que para vender bienes gananciales,
inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a rgimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas
de compaas, fondos de comercio, as como aportes de dichos bienes a sociedades, el vendedor deber
tener el consentimiento de su cnyuge, si es casado. (NOTA AL MARGEN: Se ha hecho costumbre que
muchas personas, siendo casadas, venden bienes sin el consentimiento del cnyuge, mediante el uso de
una cdula de identidad donde el vendedor aparece SOLTERO. Esto es un fraude, y adems se comete el
delito de falsa atestacin de estado civil ante funcionario pblico, tipificado en el Artculo 321 del Cdigo
Penal).
Venta por Mandatario
La venta debe hacerse por el propietario de la cosa; si lo hace por medio de apoderado, ste debe
tener facultad de disposicin, bien sea mediante Poder General donde conste tal facultad, ya mediante Poder
Especial para realizar una venta determinada. El comprador puede aceptar la venta por mandatario, en la
misma forma. En este caso de venta, los contratantes deben cumplir las obligaciones que en su nombre
asumieron los mandatarios o apoderados.
Venta de Bienes de Menores
El Artculo 267 del Cdigo Civil dispone, que el padre y la madre que ejerzan la patria potestad,
administran los bienes de sus hijos menores; pero para venderlos, deben obtener la autorizacin judicial del
Juez de Menores (Juez de Proteccin de Nios, Nias y Adolescentes).
EFECTOS DEL CONTRATO DE VENTA
4
Hemos dicho que la venta es un contrato bilateral en el cual las partes asumen obligaciones
recprocas. En este contrato, las partes son: vendedor y comprador. Veamos cules son sus obligaciones.
A) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Estn estipuladas en el texto del Artculo 1.486 del Cdigo Civil:
1.- La Tradicin de la cosa vendida
2.- El Saneamiento de la cosa vendida
La Tradicin de la Cosa.
Qu es la tradicin?: Es la entrega, material o simblica, de la cosa. Deriva de la obligacin
de transferir la propiedad.
Deriva del verbo latino Tradere= Traer
En Roma, los negocios se hacan al pie de la estatua de Jpiter. El comprador preguntaba
Tradites? (Trajiste?); el vendedor contestaba: Tradito (He traido).
Formas de la tradicin:
Principio general: El Artculo 1.487 del Cdigo Civil estipula: La tradicin se verifica poniendo
la cosa vendida en posesin del comprador.
Tradicin de los inmuebles:
Artculo 1.488 C.C.: El vendedor cumple con la obligacin de hacer la tradicin de los
inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
Tradicin de los muebles:
El Artculo 1.489 del Cdigo Civil establece los siguientes modos:
1.- Por la entrega real de ellos (entrega material).
2.- Por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen.
3.- Por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el
momento de la venta, o si el comprador los tena ya en su poder por cualquier otro ttulo.
Tradicin de las cosas incorporales:
Por la entrega de los ttulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento
del vendedor (Art. 1.490 C.C.).
Quin costea los gastos de la tradicin?: El vendedor. Salvo los de escritura y dems accesorios de la
venta, que son de cargo del comprador, quien tambin debe pagar el transporte, si no hay convencin en
contrario (Artculo 1.491 C.C.).
Condiciones generales de la Tradicin de la cosa
1.- La tradicin debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta, si no se ha
estipulado otra cosa (Art. 1.492 C.C.).
Qu puede estipularse a este respecto?: Muchas veces depende de las caractersticas propias del
negocio realizado. Actualmente vemos, que la globalizacin del mercado permite que se hagan compras va
Internet, y que el vendedor enve la cosa hasta el domicilio que le indique el comprador.
En materia de inmuebles, el documento traslativo de la propiedad debe asentarse en la Oficina
Registro Inmobiliario del Municipio donde se encuentre el inmueble.
2.- Cuando no se ha acordado el plazo del pago, el vendedor no est obligado a entregar la cosa si el
comprador no paga el precio. Tampoco est obligado a la entrega, an con plazo acordado, si despus de la
venta el comprador se hace insolvente o cae en quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro
inminente de perder el precio, a menos que se d caucin de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493 C.C.)
3.- La cosa debe entregarse en el estado en que se halle en el momento de la venta. Desde el da de
la venta todos los frutos pertenecen al comprador (Artculo 1.494 C.C.).
Qu ocurre si al efectuarse la venta se encontraba la cosa en buenas condiciones, y al efectuar la
tradicin se ha deteriorado?
El comprador puede perfectamente asumir las siguientes conductas:
-Negarse a recibirla.
-Exigir el cambio por otra en buen estado
-Solicitar la resolucin del contrato y el reintegro del precio.
-Recibir la cosa y accionar por daos y perjuicios.
4.- La obligacin de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios y todo cuanto est
destinado a perpetuidad para su uso. El vendedor est obligado igualmente a entregar los ttulos y
documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida (Art. 1.495 Cdigo Civil).
5
Ejemplo: Quien vende un automvil no puede quitarle las llantas ni quedarse con la batera, gato y
otros accesorios. El que vende un inmueble no puede quitarle las puertas, instalaciones sanitarias, etc. Es
distinto el caso, si en el documento de venta se concede al vendedor ese derecho.
5.- Venta de cuerpo cierto y determinado: El vendedor est obligado a entregar la misma cosa, no otra
distinta, en la cantidad expresada en el contrato, y en el estado en que se encontraba para el momento de
la venta.
6.- Venta de cosa determinada nicamente en su especie: El vendedor debe entregar la cosa conforme a la
cantidad y calidad expresadas en el contrato; no est obligado a dar una de mejor calidad, pero tampoco
puede dar una de la peor.
7.- Venta a prueba: Est sujeta a una condicin suspensiva.
LA CABIDA Y LA MEDIDA
En materia de inmuebles, el legislador establece lo que se ha denominado garanta de la cabida,
para regular los casos en los cuales la cabida prometida difiere de la cabida entregada.
Ahora bien, Qu es la Cabida?: Es la superficie de un terreno.
Hecha esta distincin, veamos las reglas que sobre la materia consagra el Cdigo Civil en sus
Artculos 1.496 al 1.502.
Artculo 1.496: El vendedor est obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el
contrato, salvo las modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresin de su cabida, a tanto por medida, el
vendedor est obligado a entregar al comprador que lo exija la cantidad expresada en el
contrato.
Ejemplo prctico: A vende a B una parcela de terreno constante de 4.000 metros cuadrados, a razn
de Bs. 10.000 el metro cuadrado, para un precio total de Bs. 40.000.000,00. El vendedor debe
entregar esa cantidad de metros cuadrados.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estar obligado a
sufrir una disminucin proporcional en el precio.
En el ejemplo anterior, si la parcela tena 3.900 metros cuadrados, el comprador puede retener el
inmueble, pero el vendedor tiene que reintegrarle Bs. 1.000.000,00.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el
comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el
excedente del precio pasa de la veinteava parte de la cantidad declarada.
Ahora bien, supongamos que la parcela realmente tena 4.050 M2; en este caso, el vendedor puede
exigirle al comprador el pago de Bs. 500.000,00 por los metros cuadrados en exceso.
Reglas sobre la Medida
Artculo 1.497: En todos los dems casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado,
o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la
indicacin del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresin de la medida no da lugar a ningn aumento
de precio en favor del vendedor por el exceso de la medida, ni a ninguna disminucin del precio a favor del
comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea
de una veinteava parte en ms o en menos, habida consideracin al valor de la totalidad de los objetos
vendidos, si no hubiere estipulacin en contrario.
Veamos un ejemplo prctico.
A vende a B una parcela de terreno constante de 4.000 metros cuadrados, sin indicacin del valor de
cada metro cuadrado. Se aplica la regla si la diferencia es de una veinteava parte de ms o de menos,
tomando en cuenta el valor de la totalidad.
Artculo 1.498: En el caso de que, segn el artculo precedente, haya lugar a aumento de precio por
exceso de la medida, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento del precio con
sus intereses, si retiene el inmueble. (Esta disposicin se explica por s sola).
Artculo 1.499: En todos los casos en que el comprador ejerza el derecho de desistir del contrato, el
vendedor est obligado a reembolsarle, adems del precio recibido, los gastos del contrato.
PRESCRIPCION: Conforme a lo dispuesto en el Artculo 1.500 del Cdigo Civil, las acciones por
aumento o disminucin del precio, as como la resolucin del contrato, deben intentarse dentro de UN (1)
ao a contar desde el da de la celebracin de ste, so pena de la prdida de los derechos respectivos
6
3.- Artculo 1.501: Si se han vendido dos fundos por un mismo contrato y por un solo precio, con
designacin de la medida de cada uno, y se encuentra que la cabida es menor en el uno y mayor en el otro,
se hace compensacin hasta la debida concurrencia; y la accin, tanto por aumento como por disminucin
del precio, no procede sino de conformidad con las reglas que quedan establecidas.
Veamos un ejemplo prctico.
Por un solo documento, A vende a B, por un precio global de 20.000.000 de Bs., el Fundo Las
Garzas y el fundo Los Gavilanes, indicando que el primero consta de 314 Hectreas y el otro de 524
Hectreas. Pero se da el caso, que Las Garzas consta realmente de 307 Has. y Los Gavilanes de 531; las
que faltan en el primero se compensan con las del segundo. Si la diferencia es mayor, los contratantes
deben ajustarse a las reglas anteriores para ejercer sus acciones.
Caso de Excepcin: El Artculo 1.502 del Cdigo Civil dispone, que no se aplicarn las disposiciones
del Artculo 1.497 cuando se pruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin consideracin a
una medida determinada, habiendo apreciado el comprador, aunque slo de visu, y hallado convenientes las
dimensiones o cabida, antes de la redaccin del instrumento de venta; asimismo, que la prueba de estas
circunstancias pueden hacerse por testigos, y an por presunciones, y no la desvirta el slo hecho de que
en la escritura se haya expresado la medida de la cosa materia del contrato.
EL SANEAMIENTO
Qu es Sanear en sentido jurdico?
Es asegurar, garantizar la reparacin de un dao eventual.
Qu es el Saneamiento?
La obligacin del vendedor, de asegurarle al comprador la indemnizacin de todo perjuicio que ste
haya experimentado por vicio de la cosa comprada o por haber sido perturbado en la posesin o despojado
de ella por un acto judicial.
Segn Planiol, la obligacin del vendedor tiene como objeto nico la proteccin del comprador, y que
en caso de incumplimiento, esta obligacin se resuelve en la indemnizacin de daos y perjuicios, como
todas las obligaciones de hacer.
Clases de Saneamiento
Por Eviccin.
Por vicios ocultos.
Base Legal: El Artculo 1.503 del Cdigo Civil dispone:
Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aqul:
1) De la posesin pacfica de la cosa vendida.
2) De los vicios o defectos ocultos.
Veamos estos casos.
En principio, el vendedor responde solamente de la eviccin cuya causa sea anterior a la venta,
porque sta supone una falta de derecho en su persona; no responde de la eviccin cuya causa sea
posterior, bien por caso fortuito, o bien consecuencia de una culpa cometida por el comprador.
Pongamos un caso hipottico: A vende a B un fundo ubicado en la frontera con Colombia, y
posteriormente el Congreso dicta, por ejemplo, una Ley de Proteccin de las Fronteras, en la cual se
establezca la expropiacin de todas las tierras situadas en la zona fronteriza. Este sera un Hecho del
Prncipe no imputable al vendedor, quien entonces no es responsable por la eviccin que sufra el comprador
cuando se ponga en prctica la ley dicha.
Disposiciones del Cdigo Civil en materia de Saneamiento por Eviccin.
1.- Si no es estipulado: An as, el vendedor responde por la eviccin que prive al comprador del todo
o parte de la cosa vendida y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el
contrato (Art. 1.504). Es decir, que el silencio de las partes respecto al saneamiento, no impide que el
vendedor tenga que cumplir con esa obligacin, por ser una obligacin legal.
2.- Convenios particulares: Las partes pueden aumentar o disminuir el efecto de esa obligacin, y
convenir tambin en que el vendedor quede liberado de ella. Esto significa, que para liberar o exonerar al
vendedor de la obligacin del saneamiento, debe convenirse EXPRESAMENTE en el documento de la
venta. Sin embargo, la liberacin se reputa nula si el saneamiento resulta de un hecho que le sea personal, e
igualmente si el vendedor procediere de mala f y el comprador ignorare la causa que diere motivo a la
eviccin (Artculos 1.505 1.506).
3.- Derechos del comprador que ha padecido eviccin.
Se observan las siguientes situaciones:
a) Si se ha estipulado la liberacin del vendedor: ste deber restituir el precio, a menos que el
comprador hubiese tenido conocimiento del riesgo de la eviccin en el momento de la venta o que
haya comprado a todo riesgo (Art. 1.507).
b) Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre l: El comprador tiene derecho
a exigir del vendedor (Art. 1.508):
1) La restitucin del precio.
2) La restitucin de los frutos, cuando est obligado a restituirlos al propietario que ha
reivindicado la cosa.
3) Las costas del pleito que haya causado la eviccin y las del que hubiese seguido con el
vendedor para el saneamiento.
4) Los daos y perjuicios y los gastos y costas del contrato.
Caso de excepcin: El vendedor no responder si la restitucin de frutos se hubiese impuesto al
comprador, como poseedor de mala f (Art. 1.508 in fine).
4.- Obligaciones del vendedor en virtud del Saneamiento por Eviccin:
Restituir el precio ntegro, aunque al verificarse la eviccin, la cosa vendida se halle
disminuida en valor, o considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del
comprador, ya por fuerza mayor. Pero si el comprador ha sacado provecho de los deterioros
que ha causado, el vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a
ese provecho (Art. 1.509).
Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la poca de la eviccin, an
independientemente de hechos del comprador, el vendedor est obligado a pagar el exceso
de valor, adems del precio que recibi (Art. 1.510).
El reembolso al comprador del valor de las refacciones y mejoras tiles que haya hecho al
fundo y a que tenga derecho (Art. 1.511).
El reembolso de todos los gastos, an voluptuarios, que haya hecho en el fundo el
comprador de buena f, si el vendedor vendi de mala f el fundo ajeno (Art. 1.512)
5.- Acciones que puede ejercer el comprador.
Adems de las referentes a los casos antes planteados, puede accionar en los casos siguientes:
a) La resolucin del contrato de venta, si ha habido eviccin parcial de la cosa, y la parte sobre que
recae es de tal importancia, relativamente al todo, que el comprador no la hubiese comprado sin
aquella (Art. 1.513). Si no se resolviere la venta, el vendedor deber pagar al comprador el valor
de la parte sobre la cual ha recado la eviccin, estimada para la poca de la eviccin y no en
8
proporcin del precio total de la venta, hay aumentado o disminuido el valor total de la cosa
vendida (Art. 1.514).
b) La resolucin del contrato de venta, si el fundo est gravado con servidumbres no aparentes que
no se hayan declarado en el contrato y que sean de tal importancia que se presuma que si el
comprador las hubiere conocido no habra comprado el fundo, a menos que prefiera una
indemnizacin (Art. 1.515).
6.- Liberacin del vendedor
A) El reembolso por el vendedor, de la cantidad pagada, sus intereses y gastos, cuando el
comprador ha evitado la eviccin del fundo mediante el pago de una cantidad de dinero, lo
libera de todas las consecuencias del saneamiento (Art. 1.516).
B) La ausencia de proposicin de la correspondiente cita en saneamiento conforme a las
reglas de la Intervencin Forzada, prevista en el ordinal 5 del Artculo 370 del Cdigo de
Procedimiento Civil, y la prueba del vendedor de que tena medios de defensa suficientes
para ser absuelto en la demanda. Con la concurrencia de estos requisitos, cesa la
obligacin del vendedor, de sanear por eviccin (Art. 1.517).
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
Hemos sentado la premisa, que sanear es garantizarle al comprador el uso, goce y disfrute de la
cosa vendida.
Ahora bien, Qu son vicios ocultos?: Son aquellos defectos, no apreciables a simple vista, que
hacen impropia la cosa para su destino, o que disminuya su uso de tal manera que si el comprador los hubiera
conocido, no la habra comprado o hubiera ofrecido un precio menor (Art. 1.518 C.C.).
En cuanto a los vicios aparentes que el comprador habra podido conocer por s mismo, la ley dispone
que el vendedor no est obligado por tales vicios (Art. 1.519 C.C.)
Ejemplo de un vicio oculto: A compra una casa cuyas tuberas internas colapsan por ser de muy mala
calidad. Ese es un vicio oculto, que si A hubiera conocido, no habra comprado esa casa, o hubiese ofrecido un
precio inferior al pagado.
La accin para demandar el saneamiento por vicios ocultos se denomina REDHIBITORIA, la cual se
define as:
Accin Redhibitoria: Es la encaminada a obtener, por el comprador de una cosa o por el
adquirente a ttulo oneroso, la rescisin de la operacin por los vicios ocultos de la misma,
con el reintegro del precio pagado y de los gastos efectuados.
Reglas del Saneamiento por vicios ocultos
Nuestro Cdigo Civil dispone las siguientes:
1.- Responsabilidad del vendedor
a) Es procedente, an cuando el vendedor no los conociera, a menos que hubiese estipulado no
quedar obligado en este caso al saneamiento (Art. 1.520). En la primera hiptesis slo est obligado a
restituir el precio recibido y a reembolsarle al comprador los gastos de la venta (Art. 1.523)
b) Si el vendedor conoca los vicios, est obligado a pagar daos y perjuicios al comprador, adems de
restituirle el precio (Art. 1.522).
c) Si la cosa que tena vicios ha perecido por causa de sus defectos, el vendedor est obligado a
restituir el precio y hacer las respectivas indemnizaciones indicadas en los Artculos 1.522 y 1.523. Pero la
prdida ocasionada por un caso fortuito es de cuenta del comprador (Art. 1.524).
2.- PRESCRIPCION DE LA ACCIN REDHIBITORIA: El tiempo de prescripcin es del modo siguiente:
Si la cosa es un inmueble: UN (1) AO contado a partir del da de la tradicin.
Si la cosa es semoviente: CUARENTA (40) DIAS, contados a partir desde la entrega.
Si la cosa es mueble: TRES (3) MESES, contados a partir desde la entrega.
3.- Procedencia de la Accin Redhibitoria en las ventas de semovientes (animales):
Slo por los vicios determinados por la ley o por los usos locales.
4.- Improcedencia de la Accin Redhibitoria:
El Artculo 1.525 in fine del Cdigo Civil dispone expresamente:
La accin redhibitoria no es procedente en los remates judiciales.
Garanta Legal de buen funcionamiento:
Segn lo dispuesto en el Artculo 1.526 del Cdigo Civil, cuando el vendedor ha garantizado el buen
funcionamiento de la cosa vendida por un tiempo determinado, el comprador debe denunciar el defecto, bajo
9
pena de caducidad, dentro del MES de descubierto, e intentar sus acciones en el plazo de UN (1) AO a
contar de la denuncia, en caso de inejecucin del vendedor.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Son fundamentalmente las siguientes:
1) Pagar el precio.
2) Recibir la cosa comprada.
3) Sufragar los gastos de la venta
4) Cumplimiento de los pactos especiales y modalidades.
Reglas sobre las Obligaciones del comprador:
a) Si se ha estipulado plazo y lugar de pago: El precio debe pagarse en el da y en el lugar determinados por
el contrato (Art. 1.527).
b) Si nada se ha dicho sobre plazo y lugar: En el lugar y la poca de la tradicin (Art. 1.528).
c) Si el precio no ha de ser pagado en el lugar de la tradicin: El pago se har en el domicilio del comprador
(Art. 1.528 in fine).
d) Intereses: A falta de convencin especial, el comprador debe intereses del precio hasta el da de pago, an
cuando no haya incurrido en mora, si la cosa vendida y entregada produce frutos u otra renta (Art. 1.529).
e) Suspensin del pago del precio (Art. 1.530):
Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una accin, hipotecaria o
reivindicatoria.
f) Cese de la suspensin:
Cuando el vendedor ha hecho cesar la perturbacin o el peligro.
Si el vendedor da garanta suficiente.
Si se ha estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador
verifique el pago.
g) Resolucin de la venta de cosas muebles: Se verifica de pleno derecho en inters del vendedor, en los
siguientes casos:
Si el comprador no se ha presentado a recibir la cosa vendida, antes que haya expirado el trmino
para su entrega.
Si el comprador se ha presentado a recibirla, pero no ha ofrecido el precio, a menos que se le
haya otorgado plazo ms largo para esto (Art.1.531).
h) Venta sin plazo para el pago del precio: Si el comprador no paga el precio, el vendedor puede reivindicar
las cosas muebles vendidas, mientras que las posea el comprador, o impedir que los venda, con tal que la
demanda en reivindicacin se entable dentro de los QUINCE (15) das siguientes a la entrega y que las cosas
vendidas se encuentren en el mismo estado en que se hallaban en la poca de la entrega (Art. 1.532).
i) Privilegio del Arrendador: El derecho de reivindicacin no tiene efecto con perjuicio del privilegio concedido
al arrendador, cuando no consta que, al tiempo de la introduccin de los muebles en la casa o fundo
alquilados, haya sido informado el arrendador de que an se deba el precio (Art. 1.532).
Algunos tipos de venta:
Al Detal (o al Menudeo): Cuando comprende varios objetos individuales.
Al Mayor: Cuando comprende cantidad grande de una sola clase de objeto; ejemplo: un bulto de pasta
dental. En el comercio, esta venta disminuye el precio.
EL RETRACTO
Esta figura se utiliza con suma frecuencia, por los prestamistas, para garantizar su crdito, por lo cual
se encubre lo que realmente es un contrato de prstamo.
Ahora bien, Qu es el Retracto? El autor Osorio y Gallardo lo define as:
Es el derecho de deshacer una venta retrayndola a favor de otra persona, tanto por convenio de
las partes como por ministerio de la ley.
CLASES DE RETRACTO:
1.- Convencional.
2.- Legal.
El Retracto Convencional:
Es el que se conviene en el contrato de compraventa a favor del vendedor, para que recupere la cosa
vendida. Este caso se denomina Pacto de Retroventa, por el cual el vendedor puede recuperar la cosa
vendida, restituyendo el precio recibido, pudiendo ser con exceso o disminucin. La venta con esa clusula
se reputa hecha bajo condicin resolutoria.
10
4.- Liberacin del Deudor : El deudor queda vlidamente libre si paga al cedente antes que por ste o
por el cesionario se le haya notificado la cesin. Se exceptan los documentos que llevan la aceptacin
explcita o implcita del deudor (Art. 1.551 C.C.); un caso de excepcin: la letra de cambio.
5.- Objeto de la Cesin : Comprende el crdito y sus accesorios, tales como las cauciones, privilegios o
hipotecas (Art. 1.552 C.C).
6.- Garanta de existencia: Quien cede un crdito u otro derecho responde de la existencia del crdito
al tiempo de la cesin, a no ser que se haya cedido como dudoso o sin garanta (Art. 1.553 C.C.)
7.- Garanta de Solvencia: El cedente no responde de la solvencia del deudor, sino cuando lo ha
prometido expresamente, y slo hasta el monto del precio que se le haya dado por el crdito cedido (Art.
1.554 C.C.).
8.- Lmite de la Garanta de Solvencia: Si el cedente ha garantizado la solvencia del deudor, y nada se
ha convenido sobre la duracin de esta responsabilidad, se presume haberla limitado a un ao, a contar
desde la poca de la cesin del crdito, si el plazo de ste estaba ya vencido. Si el crdito es pagadero en un
trmino que an no est vencido, el ao correr desde el vencimiento. Si el crdito es de una renta perpetua,
la responsabilidad de solvencia se extinguir por el lapso de diez aos, a partir de la fecha de cesin (Art.
1.555 C.C.).
9.- VENTA DE UNA HERENCIA: (Art. 1.556):
Quien vende una herencia sin especificar los objetos de que se compone, no est obligado a
garantizar sino su cualidad de heredero.
Si el vendedor se haba aprovechado ya de los frutos de algn fundo o cobrado algn crdito
perteneciente a la herencia, o vendido algunos efectos de la misma, est obligado a reembolsarlo
al comprador, a menos que los haya reservado expresamente en la herencia.
El comprador, por su parte, debe reembolsar al vendedor lo que ste haya pagado por las deudas
y cargas de la herencia y abonarle lo que ste le deba, cuando no haya estipulacin en contrario.
10.- CESION DE DERECHOS LITIGIOSOS: (Art. 1.557 C. C.). Es la efectuada en el curso de un
proceso, a un tercero que no es parte en el mismo.
Efectos de esta Cesin: Hay que distinguir las siguientes situaciones:
a) Si es efectuada antes de la contestacin de la demanda: Surte efectos inmediatos contra la otra
parte.
b) Si es efectuada despus de la contestacin de la demanda y antes de la sentencia definitivamente
firme: No surte efectos sino entre el cedente y el cesionario.
c) Si en autos consta la aceptacin por la parte contraria: Surtir inmediatos efectos contra aquella, y
en sustitucin del cedente, se har el cesionario parte en la causa.
Nota al margen: La responsabilidad profesional le impone al Abogado, que cuando su cliente le
planteare su idea de realizar una operacin de esta naturaleza, debe asesorarle sobre todos los aspectos e
implicaciones de la misma, y no limitarse a la pronta elaboracin del documento respectivo, con miras a unos
honorarios inmediatos.
LA VENTA DE LA COSA AJENA
Es el acto por el cual una persona vende una cosa que no le pertenece.
Condiciones:
1) Que la cosa sea ajena, es decir, que el vendedor no sea el propietario.
2) Que el hecho de ser ajena impida la transferencia de la propiedad.
Efectos jurdicos.
1.- Por disposicin del Artculo 1.483 del Cdigo Civil, la venta de la cosa ajena es anulable.
Esto significa que puede ser posteriormente convalidada por las partes; puede ocurrir en los
siguientes casos:
a) Cuando el vendedor adquiere posteriormente la propiedad. Ejemplo: A vende una cosa
perteneciente a B, y ste le hace luego donacin de la cosa; tambin pudiere ocurrir que A
se convierta en heredero de B.
b) Cuando el comprador adquiere por usucapin.
c) Cuando el verdadero dueo confirma la venta.
2.- La accin para pedir la anulacin de la venta dura cinco (5) aos, conforme a lo dispuesto
en el Artculo 1.346 del Cdigo Civil.
3.- Slo el comprador o sus causahabientes pueden pedir la nulidad, pues por disposicin de la
segunda parte del Artculo 1.483 del Cdigo Civil, el vendedor no podr nunca alegarla.
13
4.- El comprador puede accionar la nulidad, y reclamar daos y perjuicios, si ignoraba que la
cosa era ajena.
5.- Este tipo de venta puede ocasionar la eviccin, y en ese caso se aplican las reglas relativas
al saneamiento.
VENTAS INEXISTENTES
1.- La venta de los derechos sobre la sucesin sobre una persona viva, ni an con su
consentimiento (Art. 1.484 C.C.)
2.- La venta de una cosa que ha perecido en su totalidad (Art. 1.85 C.C.). Si el perecimiento es parcial,
el comprador puede desistir del contrato, o pedir la parte existente, con la consiguiente disminucin del
precio, avaluada por expertos.
VENTAS SOMETIDAS A REGMENES ESPECIALES
1.- LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
2.- LA VENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
3.- LA VENTA DE PARCELAS
Estudiemos cada una de ellas.
LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
BASE LEGAL: Ley de Ventas con Reserva de Dominio.
Dominio =Propiedad.
Concepto: Es la venta de una cosa mueble, para uso personal del comprador, bajo el convenio de que
la transferencia del derecho de propiedad se efectuar una vez pagada la totalidad del precio.
Naturaleza Jurdica: Se instituy para proteger los derechos del vendedor, en los casos de venta a
crdito, es decir, con precio pagadero en varias cuotas o porciones, para cubrir el riesgo de que el comprador
insolvente enajene la cosa a favor de un tercero.
REQUISITOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO: Para que la Ley mencionada tutele esta
venta, deben cumplirse los siguientes requisitos:
1) Clase de venta: Debe ser a plazo o a crdito.
2) Objeto: Debe ser un bien mueble por su naturaleza.
3) Destino de la cosa: No debe ser destinada a la reventa, sino para el uso personal del
comprador.
4) Cosa elaborada: No debe ser especialmente destinada a la manufactura o transformacin. Es
decir, que no sea lo que se denomina materia prima.
5) Subordinacin al Pago: La reserva debe estar subordinada al pago del precio.
6) Lmite: La reserva no puede tener una duracin mayor de CINCO (5) AOS.
7) Pacto: Debe ser estipulada en el contrato de venta.
8) Identificacin: La cosa debe ser identificada individualmente y de modo preciso. Ejemplo:
Marca de fbrica, modelo, color, Seriales.
9) Uso propio: La cosa no debe estar destinada a ser parte integrante y constante de un inmueble
del cual no pueda separarse sin grave dao para ste.
10) Solemnidad: El contrato debe constar en documento autntico, legalmente reconocido o
simplemente de fecha cierta, el cual debe extenderse en dos ejemplares por lo menos, uno para el
comprador y otro para el vendedor. Para darle fecha cierta, puede llevarse un ejemplar firmado por
las partes, a una Notara, para su archivo, con la correspondiente nota del Notario.
Requisitos del documento contentivo de la Venta con Reserva de Dominio:
1.- Identificacin, profesin y domicilio de las partes.
2.- Descripcin exacta de la cosa, con las referencias de su elaboracin industrial cuando existan
(Marca, modelo, tipo, seriales, etc.), a fn de lograr su exacta identificacin.
3.- Lugar donde permanecer la cosa durante la vigencia del pacto.
4.- Precio de la venta.
5.- Fecha de la operacin.
6.- Condiciones de pago con indicacin de si se han emitido letras de cambio para el pago de las
cuotas.
A) Respecto al Vendedor:
Conserva la propiedad de la cosa vendida, bajo condicin resolutoria de que el comprador
pague el precio.
Puede oponerse al embargo de la cosa, practicado a instancia de los acreedores del
comprador o de terceros, siempre que el contrato se ajustare a las exigencias de la Ley.
La reserva constituye su garanta de que el crdito le ser pagado.
No asume los riesgos de la cosa.
No asume las cargas tributarias de la cosa.
No asume la responsabilidad civil por daos y perjuicios causados con el uso de la cosa.
La reserva de dominio no altera las normas sobre la tradicin.
El vendedor responder durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el
mercado de los repuestos y de los servicios tcnicos y de mantenimiento requeridos,
adems de la eventual garanta de buen funcionamiento.
B) Respecto al Comprador:
Tiene la propiedad de la cosa bajo condicin suspensiva (el pago del precio). Adquiere la
plena propiedad de la cosa con el pago de la ltima cuota del precio.
Tiene el derecho de posesin, y en consecuencia el de uso, goce y disfrute de la cosa, por
lo cual podr ejercer acciones de proteccin posesoria.
Puede oponerse al embargo de los acreedores del vendedor o de terceros.
Corre con los riesgos desde el momento de la tradicin.
Asume las cargas tributarias de la cosa.
Asume la responsabilidad civil por daos y perjuicios causados con el uso de la cosa.
Est obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, hasta que
adquiera la plena propiedad. Este cuido no es solamente material sino tambin jurdico, en
el sentido de que debe participar al vendedor toda medida preventiva o de ejecucin que se
intente o practique sobre la cosa, en forma perentoria e inmediata, so pena de que el
vendedor pueda pedir la ejecucin inmediata de la obligacin.
Est impedido de realizar actos de disposicin sobre la cosa mientras dure la reserva; para
ello requiere la autorizacin expresa del vendedor.
Tiene derecho a que el vendedor le otorgue la constancia de pago definitiva; a falta de esa
constancia, el ltimo recibo o comprobante de pago surtir sus efectos.
Disposiciones legales especiales:
1.- Si el comprador enajena la cosa sin autorizacin del vendedor, ste podr reivindicar del tercero la
cosa, o podr demandar al comprador por el pago inmediato de la totalidad del precio de venta.
2.- Si demanda la reivindicacin contra terceros o demanda la resolucin del contrato, por
incumplimiento el comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa
indemnizacin por el uso de la cosa, adems de los daos y perjuicios si hubiere lugar a ello.
3.- En el caso anterior, si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a
ttulo de indemnizacin, el Juez, segn las circunstancias, y slo cuando se hayan pagado cuotas que
excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas, podr reducir la indemnizacin convenida.
4.- El aumento del valor adquirido por la cosa quedar sin indemnizacin, en provecho del vendedor,
cuando aquella vuelva a ste por incumplimiento del comprador.
5.- La quiebra declarada del comprador ser causa de resolucin del contrato, pudiendo el vendedor
deducir de las cuotas a devolver, el monto de la compensacin por uso de la cosa, y el de los daos y
perjuicios.
6.- Si el comprador enajena la cosa sin autorizacin, podr adems ser enjuiciado por el delito de
apropiacin indebida.
7.- Las acciones del vendedor contra los terceros prescribirn a los SEIS (6) MESES, contados a partir
del da en que debera ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa.
8.- Si el vendedor ejerce la accin de reivindicacin de la cosa, el Juez podr decretar, a su peticin, el
secuestro de la cosa y su entrega al vendedor, siempre que la demanda tenga apariencias de ser fundada y
el vendedor constituya garanta suficiente de los eventuales daos y perjuicios que pudieren causarse.
9.- En caso de secuestro, el Juez que lo practique deber dejar constancia del estado de la cosa, y
hacer un avalo de la misma.
15
10.- Las acciones derivadas de la referida Ley, se tramitarn por el juicio breve, fuere cual fuere la
cuanta.
11.- La falta de pago de una o ms cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del
precio total de la cosa, no dar lugar a la resolucin del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y
de los intereses moratorios, conservando el comprador el beneficio del trmino respecto a las cuotas sucesivas
(Art. 8).
12.- El comprador deber notificar al vendedor su cambio de domicilio o residencia dentro de los DIEZ
(10) das siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehculos, o el cambio de lugar del mueble,
en los dems casos; asimismo, deber notificarle cualquier medida preventiva o ejecutiva que se realice sobre
las mismas cosas. La falta de cumplimiento de estos deberes, dar derecho al vendedor a pedir la ejecucin
inmediata de la obligacin.
Comentarios:
Es frecuente que en las ventas de vehculos, el atraso del comprador en algunas cuotas traiga como
consecuencia la demanda de resolucin del contrato y el secuestro, vulnerndose por regla general la
disposicin establecida en el Artculo 8, debido a que los jueces no se toman la molestia de leer e
interpretar esa disposicin.
LA VENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Se denomina as a las ventas de Apartamentos; y est sometida a normas especiales contenidas en la
Ley de Propiedad Horizontal.
Antecedentes histricos
La venta en propiedad horizontal es una variedad moderna. Su uso deriv del dficit habitacional, que
urgi la construccin de Edificios, con divisiones denominadas apartamentos.
En Venezuela, se dict en primer lugar una Ley de Propiedad de Apartamentos, el 10 de junio de
1957, cuya finalidad era regular las relaciones entre los propietarios de los apartamentos. Sin embargo, no
constituy una proteccin efectiva de los adquirentes de tales inmuebles, quienes estaban sometidos al
abuso de los propietarios de los edificios, y en muchas ocasiones eran objeto de una sutil estafa, ya que
se hacan ventas a crdito, por documentos privados donde se estipulaba que la transferencia de la
propiedad se hara con el pago de la ltima cuota. De all que esa Ley fue reformada por Decreto N 304
del 20 de junio de 1958, emanado de la Junta de Gobierno, y posteriormente fue sustituida por la Ley de
Propiedad Horizontal mediante Decreto N 365 del 15 de septiembre de 1958.
La Ley de Propiedad Horizontal fue reformada en los aos 1978 y 1983.
Aspectos fundamentales de la Venta en Propiedad Horizontal:
1.- La existencia previa de un Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna de
Registro Pblico del lugar donde estuviere construido el inmueble. Tal documento debe cumplir con los
siguientes requisitos:
a) La declaracin del propietario o propietario de que destinar el inmueble para ser enajenado por
apartamentos o locales.
b)La descripcin de los ttulos inmediatos de adquisicin.
c)La memoria descriptiva, contentiva del nmero de plantas o pisos; la identificacin, superficie y
linderos de cada apartamento o local.
d) La descripcin de las cosas comunes generales del edificio (pasillos de circulacin, ascensores,
escaleras, reas verdes) y de las cosas comunes limitadas a cierto nmero de apartamentos con expresin
de cules son esos apartamentos.
e)La indicacin precisa del destino dado al edificio (si es para oficinas, vivienda, etc.).
f)El valor que se le da al edificio y el que se atribuye a los apartamentos, locales y otras partes del
edificio susceptible de enajenacin separada, fijndose de acuerdo con tales valores el porcentaje que
tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus obligaciones en la conservacin y administracin del
inmueble.
g) Los gravmenes que tenga el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.
2.- Por disposicin de la Ley, al Documento de Condominio deben acompaarse todos los planos
arquitectnicos del edificio, aprobados por los organismos correspondientes (Direccin de Ingeniera
Municipal, Cuerpo de Bomberos, etc.). No podr registrarse ningn documento sobre los apartamentos
o locales, si no se cumple con este requisito.
16
perjudicar los derechos de otros propietarios. Cuando deba hacer las obras, debe comunicarlo al
Administrador.
Los propietarios pueden liberarse de sus obligaciones en cuanto a las cosas comunes, mediante el
abandono de su apartamento, que se har propiedad comn de los dems.
La obligacin de pagar los gastos comunes sigue a la propiedad. Esto significa, que un tercero
compra el apartamento o local, carga con esas obligaciones.
DERECHOS DE LOS ADQUIRENTES
Servirse de las cosas comunes segn su destino ordinario.
Votar en las Asambleas de Propietarios, inclusive para elegir o destituir al Administrador del
Condominio.
Aprobar la realizacin de mejoras de las cosas comunes.
Ser atendido en sus quejas por el Administrador.
Conclusiones finales:
1.- Aparentemente, las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal limitan o coartan el Derecho
de Propiedad. Sin embargo, hay que tener presente el postulado de que ese derecho no es absoluto,
pues el Artculo 545 del Cdigo Civil dispone lo siguiente:
La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva,
con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.
2.- En ese contexto, el propietario de un Apartamento adquirido en propiedad horizontal, puede ser
EXPULSADO del mismo, a peticin de los dems propietarios, si en forma reiterada produjere ruidos o
escndalos que perturben la tranquilidad, si notoriamente mantuviere relaciones incestuosas, si instalare un
centro de distribucin de drogas, o un prostbulo, y por cualquier otra causa reida con la moral, tales como el
acoso sexual, las continuadas faltas de respeto, etc.
3.- De igual manera, puede ser expulsado el que dae intencionalmente las cosas comunes, o que
sea tolerante a ello respecto a las personas que habiten el apartamento.
LA VENTA DE PARCELAS
La Ley de Venta de Parcelas establece las normas que deben cumplirse para la enajenacin de
parcelas de terreno, que formen parte de un conjunto; es decir, la enajenacin de un inmueble por
parcelas.
Aspectos fundamentales de la Venta de Parcelas
1.- Existencia previa de un Documento de Urbanizacin o Parcelamiento, protocolizado en la Oficina
subalterna de Registro Pblico, del lugar de su ubicacin.
2.- El Documento de Parcelamiento deber contener los datos relativos a la ubicacin, superficie y
linderos de cada parcela, con indicacin del nmero de ellas, as como el porcentaje que represente el
valor atribuido a cada una, en relacin con el valor fijado para la totalidad
3.- En el mismo documento debe hacerse una relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin en los
ltimos veinte (20) aos, as como los gravmenes que existan sobre el inmueble.
4.- Debe constar igualmente las condiciones generales de urbanizacin y parcelamiento, as como la
relacin de las obras y servicios esenciales (electricidad, aguas blancas, aguas negras, vialidad, zonas
verdes).
5.- Es fundamental y estrictamente necesario, que las autoridades competentes hubiesen aprobado el
proyecto (No se pueden urbanizar terrenos adyacentes a lagunas naturales, zonas de derrumbes,
morichales).
6.- La protocolizacin podr hacerse por sectores, y procederse a su enajenacin.
7.- Es nula toda enajenacin que se haga sin la protocolizacin previa del documento del
Parcelamiento.
8.- Los que enajenen un inmueble por parcelas sin cumplir con la formalidad de protocolizar el
documento de Parcelamiento, sern castigados con pena de prisin de 5 a 20 meses.
9.- Las regulaciones del documento de Urbanizacin o Parcelamiento surtirn efectos para los
adquirentes y sus causahabientes.
10.- Al Documento de Parcelamiento deben acompaarse los Planos donde se exprese la ubicacin
de cada parcela.
18
TEMA 2:
LA PERMUTA
1. DERECHO ADMINISTRATIVO.
El Derecho Administrativo es la rama del derecho pblico interno que se encuentra constituido
por un conjunto de estructuras y de principios doctrinales, tambin por normas que regulan las
actividades directas o indirectas, de la administracin pblica como rgano del poder ejecutivo, la
organizacin, funcionamiento y control de la cosa pblica; sus relaciones con los particulares, los
servicios pblicos y dems actividades estatales. En pocas palabras el derecho administrativo se
refiere a las normas de orden pblico que rigen a la administracin pblica y su relacin con los
ciudadanos.
En la doctrina del Derecho Administrativo se sostiene la idea que para la creacin y existencia
20
de sta rama del derecho se requiere la coincidencia de los principios: la existencia de una
administracin que est suficientemente desarrollada y la aceptacin del principio segn la cual la
administracin (rama del poder ejecutivo) est sometida a la ley. Una vez que ambos principios
existan se crea el derecho administrativo. La historia afirma que Francia fue el primer pas que reuni
stos dos principios primordiales a travs del cual se hizo posible la creacin de sta disciplina. En
consecuencia, su origen prximo lo hayamos en la poca posterior a la Revolucin Francesa.
La Revolucin Francesa fue una revolucin poltica, social y econmica, sobre la cual se va a
construir el Estado de Derecho y el liberalismo. Por una parte, implica el fin del Estado Absoluto; la
organizacin poltica que se va a encontrar va a tener poderes limitados, no slo porque el Estado se
va a encontrar separado en sus poderes para realizar el adecuado balance y contrapeso entre ellos,
sino porque el poder legislativo y a travs de l, la ley, va a tener la supremaca. Frente al poder
personal y arbitrario existente con anterioridad, el gobierno por y en virtud de las leyes va a
prevalecer, y de ah la sumisin del Estado al Derecho y al Principio de la Legalidad. Y, por otra
parte, la Revolucin Francesa formula los principios de la filosofa poltica que permanecern como
base de toda la elaboracin ulterior: la primaca de la ley, la separacin de las autoridades
administrativas y judiciales, el liberalismo poltico, la igualdad de los ciudadanos ante la
Administracin y el liberalismo econmico. De esta ideologa, algunos componentes se han
esfumado, pero la mayora han guardado su autoridad; ellos proveen al derecho administrativo, de lo
esencial en sus principios generales.
La formacin de el rgimen jurdico especial de la poca para reglar las relaciones entre
administracin y los ciudadanos, fue fruto de un hecho histrico muy singular que consisti en lo
siguiente: en el contexto en que los revolucionarios franceses llegaron al poder sucedi que los
mismos tuvieron miedo de que los jueces y el sistema judicial del antiguo rgimen, interfirieran
negativamente las decisiones polticas que tomaran los revolucionarios en el nuevo gobierno. El
miedo de los revolucionarios estaba fundado en la realidad de que antes de la revolucin, los
administradores de justicia del antiguo rgimen de la monarqua absoluta haban obstaculizado
algunas decisiones polticas del rey. Esto conllev a que los nuevos gobernantes revolucionarios
tomaran la decisin de prohibir a los jueces conocer sobre asuntos relacionados con la
administracin pblica y por lo tanto los principios de la Revolucin Francesa que proclamaban el
Estado de Derecho y la subordinacin de los gobernantes a la ley, fueron prcticamente
desconocidos.
La prohibicin a los jueces de fallar sobre temas vinculados a la actuacin de la
administracin, fue consagrada expresamente en la ley 16-24 de Agosto de 1790. Esta Ley 16-
21
24 del agosto de 1790, estableci que las funciones judiciales son y continuarn siendo separadas
de las funciones administrativas. Los jueces no podrn, bajo pena de prevaricato, inmiscuirse de
ninguna manera en las operaciones de los cuerpos administrativos, ni citar ante ellos los
funcionarios de la administracin por razn de sus funciones. Posteriormente, para el ao 1791, este
principio fue elevado a rango constitucional. En el artculo tres de la Constitucin Francesa de ese
ao, se estableci la prohibicin a los jueces de conocer de casos relacionados a la administracin
pblica.
En vista de esta contradiccin evidente de los principios y el espritu del Estado de Derecho,
el gobierno revolucionario ide un mecanismo de administracin-juez con el fin de subsanar estas
medidas, y ste consista en que las eventuales reclamaciones contra la administracin deban ser
conocidas y falladas por el jefe ejecutivo, mecanismo pues que debilitaba considerablemente la
subordinacin de los gobernantes a la ley.
Los nuevos gobernantes revolucionarios complementaron esta idea creando un rgano
especial llamado Consejo de Estado, parecido al Consejo del Rey que existi en el periodo
monrquico. La funcin de este Consejo era asesorar al poder ejecutivo en varios temas (redaccin
de leyes y reglamentos) y resolver las controversias entre la Administracin y los particulares. La
forma en que el Consejo daba solucin a las controversias era estudiando las reclamaciones
interpuestas por los particulares contra la Administracin y proponiendo luego una decisin al
respecto al Poder Ejecutivo. Esta debilidad evidente con la que naci el Estado de Derecho se
convertira en un sistema eficiente y real de Derecho Pblico Administrativo. Esto se debi a que, en
primer lugar, en el ao 1806 se cre dentro del Consejo de Estado una comisin contenciosa que
conocera slo sobre los casos de controversias entre Administracin y particulares, y esto permitira
que los que trabajaban en dicha comisin se especializaran en el conocimiento de esta materia.
Tambin ocurri que el Poder Ejecutivo tena tantas funciones y responsabilidades, que fue
delegando al Consejo prcticamente todas las potestades que le correspondan con relacin al
Consejo en lo contencioso, limitndose a firmar las soluciones que se le propona, de manera que
exista cierto criterio de imparcialidad que benefici la credibilidad del Consejo. De forma
concomitante a estos sucesos, y observando el pueblo francs la labor seria que ejecutaba el
Consejo de Estado, se cre conciencia de esta importante funcin y se fue consolidando prestigio
alrededor del Consejo toda vez que su actuacin estaba acorde a los principios de racionalidad y
justicia para con los administrados aunque ello implicara la adopcin de medidas que fueran en un
relativo perjuicio de la administracin.
Este desarrollo del Consejo de Estado, produjo que mediante ley del 24 de Mayo de 1872, ser
reconociera el mismo con carcter jurisdiccional, al otorgarle competencias como juez de la
22
administracin, y no ya como asesor que propona soluciones. Ya entonces las decisiones no las
firmaba el ejecutivo sino que el Consejo fallaba como tribunal independiente para algunos casos.
Naca desde ese entonces la dualidad de jurisdicciones, una jurisdiccin conoca de los casos entre
particulares mientras otra conoca de casos entre administracin y particulares. Se cre tambin un
Tribunal de Conflictos, que tena a su cargo resolver controversias en lo relativo a la competencia
entre tribunales comunes y tribunales administrativos.
Unidad IV
Tema N 20
LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIN(Resumen y anotaciones de los libros de Jos Luis Aguilar
Gorrondona; Ovelio Pia Valles; Elosa Snchez Brito; Germn Rojas Gonzlez)
La legislacin venezolana no consagra una definicin sobre estos derechos, no aporta los elementos estructurales de
los mismos que ayudaran a formar un criterio propio y conceptualizarlos de alguna manera.
La doctrina, como lo seala Aguilar Gorrondona[1], ha partido de los propios nombres para formarse una idea
concreta sobre cada uno de estos derechos reales, diferencindolos, a su vez, del usufructo y de acuerdo con la
extensin de sus facultades.
En el presente apartado se analizar, por separado, cada uno de estos derechos reales en cosa ajena, partiendo de
las posiciones doctrinarias y los efectos legales para cada uno de ellos.
Es necesario comprender, previamente, que ambos derechos reales se constituyen por va de los negocios jurdicos,
es decir, por actos voluntarios, puesto que, a pesar de ser derechos con distinta denominacin, tal y como seala
Ovelio Pia[2], la doctrina suele asimilarlos para su estudio.
DERECHO DE USO
23
Segn los romanistas, el derecho de uso era un usufructo limitado, puesto que se reduca al uso (ius utendi),
nicamente, de un bien por parte de una persona.
Se puede definir atendiendo a dos planteamientos doctrinarios. El autor colombiano Germn Rojas
Gonzlez[3] define el derecho de uso en los siguientes trminos: El derecho de uso es un derecho real que consiste,
generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.
Por su parte, la venezolana Elosa Snchez Brito[4] plantea que El derecho de uso es un derecho real que consiste en
la facultad de servirse de la cosa de otro, con la obligacin de conservar la cosa y tomar de ella solamente los frutos
que le sean necesarios al usuario y a su familia.
Se puede afirmar, entonces, utilizando ambas definiciones, que el derecho real de uso es un derecho a utilizar la cosa
y a obtener sus frutos en medida limitada a sus necesidades y a las de su familia.
Caractersticas del Derecho de UsoEs un derecho real. Permite al usuario servirse de una cosa para satisfacer
necesidades personales y familiares.Es un derecho real de carcter personal. Los frutos obtenidos son solo para el
consumo familiar o personal, no pueden ser cedidos o vendidos. (Art. 624 C.C.V.)Es un derecho real sobre cosa
ajena. El usuario es un poseedor en nombre ajeno, es decir, ejerce su derecho sobre un bien que pertenece a otra
persona.Concede al titular el uso y frutos limitados. Solo puede hacer uso del bien para aquellos que est destinado
de manera diligente.Se ejerce sobre cualquier tipo de bien. El uso puede darse tanto sobre bienes inmuebles, como
bienes muebles.No puede cederse ni arrendarse. Es consecuencia del carcter personal de este derecho real. (Art.
630 C.C.V.)No puede hipotecarse. El usuario no tiene ms que un simple derecho de usar el bien, por lo que no
puede disponer del mismo.Es temporal. Es un derecho que puede constituirse a tiempo determinado o por el tiempo
de vida del usuario.Es intransmisible. Solo se constituye a favor de la persona que se va a servir de ella para su
satisfaccin personal o familiar.
El artculo 624 del Cdigo Civil Venezolano dispone que Quien tiene el uso de un fundo solo podr tomar de l los
frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia, por lo que se desprende que el titular de este derecho solo
podr utilizar (ius utendi) el bien y a obtener sus frutos de forma limitada, de acuerdo a sus necesidades personales o
familiares.
El derecho real de habitacin consiste en la posibilidad de habitar un inmueble, bien sea de manera individual o con
toda la familia. Es un derecho exclusivo de habitar un inmueble.
Es un derecho de goce sobre la cosa ajena que se diferencia del uso respecto a su Contenido, puesto que el
habitacionista solo podr habitar el espacio descrito en el contrato que lo constituya como tal, es decir, el habitador
24
solo se sirve de la cosa solamente para habitarla l o con su familia, descartando la idea de lucro o ganancia.