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Gesto Ativa
Durante os anos que o mercado de shopping centers cresceu 2 dgitos ao ano, o
CSHG Brasil Shopping FII distribuiu menos rendimento do que o efetivamente
apurado, respeitando o limite mnimo de 95% imposto pela legislao de
distribuio de rendimentos vigente, a fim de acumular resultado para momentos
Objetivo do Fundo de maior oscilao de mercado. A partir de meados de 2015 o Fundo comeou
O CSHG Brasil Shopping FII tem como a gerar menos resultado do que o efetivamente distribudo e se utilizou dos
objetivo auferir rendimentos pela aquisio e proventos acumulados em anos anteriores para cobrir este Gap. Tal Gap, que em
explorao comercial de participaes em 2015 foi de R$ 2.3 milhes, subiu para R$ 2,7MM em 2016 e este ano j
shoppings centers, atuando de forma ativa
na gesto da carteira de investimentos. acumula R$ 5.5MM. Atualmente, o fundo est com a reserva de resultado
acumulado bastante limitada.
Poltica de Investimento
Os nmeros de vendas no varejo, assim como alguns indicacores macros, como
Shopping centers construdos e em massa salarial, emprego e envidamentro das famlias mostram nmeros
operao com pelo menos 15.000 m de melhores. Esta melhora do varejo ir impactar as receitas dos shoppings de duas
rea bruta locvel (ABL), localizados em
regies com rea de influncia de no mnimo formas:
500 mil habitantes e administrados por
(i) No curto prazo atravs do aluguel varivel - % sobre a venda dos lojistas,
empresas especializadas.
(ii) No mdio prazo nas rengociaes contratuais com os lojistas.
Informaes
Como consequncia, acreditamos em um pequeno incremento de NOI j no
Incio das atividades: curto prazo, pois a economia est recuperando lentamente.
Dezembro de 2006
Escriturador: Aproveitando este momento ainda de dificuldade, mas j de inicio de retomada
Ita Corretora de Valores S.A. do varejo, estamos adotando uma srie de aes a fim de preparar nossos
Taxa de administrao: shoppings para este momento: (i) adequao de Mix (ii) reduo de vacncia (iii)
1,5% ao ano sobre o valor de mercado das reduo de inadimplncia (iv) aes para atrair mais fluxo de pessoas (detalhado
cotas no captulo Desempenho Operacional).
Ofertas concludas: O desempenho operacional dos Shoppings este ano est melhor do que 2016,
6 emisses de cotas realizadas
porm quando se comparado com os oramentos para este ano, em sua maioria,
Cdigo de negociao: esto abaixo do orado. O ms de outubro, que relativo a desempenho de
HGBS11
setembro, usualmente um ms com maior inadimplncia pontual, devido falta
Tipo Anbima foco de atuao: de eventos no calendrio de varejo. Este ano, porm, foi de forma mais
FII Renda Gesto Ativa - Shoppings
acentuada devido prpria situao econmica dos lojistas (detalhado no
captulo Desempenho Operacional).
(i) Fim das reservas (que vinham sendo consumidas desde 2015 conforme relatado nos relatrios anteriores),
A combinao dos fatores (i) e (ii) j nos levaria a uma diminuio sensvel de rendimentos do Fundo, a fim de iguala-lo ao
FFO gerado pelo Fundo (veja grfico abaixo). Porm este ms houve ainda acontecimentos extraordinrios em alguns dos
nossos shoppings que impactou ainda mais o rendimento deste ms.
Abaixo, apresenta-se a evoluo do rendimento mdio mensal por cota realizado e distribudo pelo Fundo dos ltimos trs
anos.
13.40
11.51 11.82 11.86 12.30 12.06
10.89 10.88 11.38 10.93
3 TRI/15 4 TRI/15 1 TRI/16 2 TRI/16 3 TRI/16 4 TRI/16 1 TRI/17 2 TRI/17 3 TRI/17 Out-17
**Goiabeiras: no segundo trimestre foi realizada a converso do CRI em ativo
Fonte: CSHG *As LCI so ttulos de crdito lastrados por crditos imobilirios, garantidos por hipoteca ou por alienao fiduciria de coisa imvel.
17.9 17.9
15.4
13.8 13.8 13.8 13.8 13.8 13.8 13.3
12.4 12.4 12.4
10.4 10.0
11.8
14.6 13.8
12.8 13.1
11.9 12.0 5.8 11.0 11.9
10.0
1.6
0.0 -
3 TRI/15 4 TRI/15 1 TRI/16 2 TRI/16 3 TRI/16 4 TRI/16 1 TRI/17 2 TRI/17 3 TRI/17 Out-17
Fonte: CSHG
Fonte:CSHG
Liquidez
Ttulo da tabela Ttulo do grfico
Unidade de medida
out-17 2017 12 meses
2,700 45
Fechamento de Out/17: R$ 2.454,00
Presena em 2,400 40
100% 100% 100%
preges 2,100 35
Volume negociado 1,800 Valor da Cota (R$) 30
28.2 234.4 290.8
(R$ milhes) 1,500 25
Giro (em % do total 1,200 20
2.2% 19.9% 25.2%
de cotas) 900 Volume negociado 15
600 acumulado 20 dias - 10
Valor de mercado R$ 1319 milhes R$ milhes (eixo dir.)
300 5
Quantidade de 0 0
537.492 cotas (6.111 cotistas)
cotas do Fundo dez-07 ago-09 mar-11 nov-12 jun-14 fev-16 out-17
No fechamento deste ms, o valor de mercado da cota do Fundo foi de R$ 2.454,00 e o valor patrimonial foi de R$
2.153,69. O grfico abaixo compara a srie histrica acumulada de alguns indicadores de mercado em relao ao valor da
cota e aos rendimentos distribudos desde o incio do Fundo.
Ttulo do grfico
Unidade de medida
4,100
3,700
Valor da Cota + Rendimento (R$)
3,300
2,900
2,500
24.870 m
39,279 m
35,334 m 8,130 m
5,420 m
2006 ABL Adicional Venda Plaza Sul ABL Adicional ABL Adicional ABL Adicional ABL Atual
(2006 -2011) (2012) (2012-2014) (2015) (2017)
Legendas referentes
Expanses Tivoli Converso I Converso So Bernardo Converso Goiabeiras Shopping
s principais ABL
e Via Parque Fashion Outlet Plaza Shopping
adicionais:
Fonte: CSHG
Fonte: CSHG
**ABL
ABL atual
atualeeesperado podem
esperado variarvariar
podem devido a reservas
devido tcnicas, tcnicas,
as reservas alm de expanses
alm deeexpanses
aquisies. e aquisies.
Desempenho Operacional
O ms de setembro caracteriza-se, no varejo de forma geral, por no haver nenhuma data comemorativa, tendendo a reduzir
tanto o fluxo de pessoas/veculos, quanto s vendas. Em anos de maior retrao econmica, os meses tradicionalmente mais
fracos (maro, abril, setembro e outubro) tendem a apresentar um aumento pontual da inadimplncia, sendo normalmente
observada uma recuperao nos meses subsequentes.
Como efeito do comportamento do varejo no ms de referncia, a vacncia fsica passou de 6,53% em agosto para 6,7% em
setembro. J a inadimplncia passou de 3,03% em agosto para 3,9% em setembro, representando um crescimento de 2,6%
e 28,71% respectivamente.
O aumento da vacncia deve-se, prioritariamente, sada de lojistas inadimplentes, seja atravs de acordos nos autos, seja
atravs de aes de despejo. A CSHG tem atuado fortemente no sentido de finalizar aes em curso, retirando assim lojistas
inadimplentes e/ou que no apresentem indicaes de melhoria operacional que lhes permita gerar valor ao shopping no
curto/mdio prazo. Os principais ofensores para o aumento da vacncia foram os seguintes empreendimentos: Tivoli
Shopping, So Bernardo Plaza Shopping e IFashion Outlet Novo Hamburgo.
Com relao inadimplncia, especificamente no ms de setembro, em decorrncia do j exposto acima, o aumento foi
impactado pelos empreendimentos: Shopping Center Penha (de 6,2% em agosto para 8,5% em setembro que resultou em
uma queda de R$ 267 mil nos rendimentos do ms); So Bernardo Plaza Shopping e IFashion Outlet Novo Hamburgo.
O oramento inicial elaborado pelo Fundo, mais conservador que os oramentos elaborados pelos prprios shoppings, previam
a manuteno da distribuio em R$ 12,40 at o final do ano. Este oramento considerava a recuperao do mercado de
varejo ao longo do segundo semestre, o que no ocorreu na velocidade esperada.
8.0 -8%
6.0 -6%
4.0 -4%
2.0 -2%
- 0%
Jan-17 Feb-17 Mar-17 Apr-17 May-17 Jun-17 Jul-17 Aug-17 Sep-17 Oct-17
Fonte: CSHG
Necessidade de distribuio de rendimentos em linha com caixa efetivamente gerado (prximo de R$11/cota)
Maior volatilidade do rendimento a eventos extraordinrios (ver descrio abaixo) ocorridos nos empreendimentos
No ms de setembro ocorreram os seguintes eventos extraordinrios que reduziram a gerao de caixa, e consequentemente
os valores distribudos pelo Fundo:
FII Via Parque Shopping (participao de 16.47% no FII) - Valor total de variao no ms: R$ 280 mil
Reduo pela metade no rendimento no ms para R$ 279.820 nos rendimentos recebidos em decorrncia do pagamento de R$
1,7MM de IPTU devido. O shopping possui crditos de IPTU os quais seriam utilizados para abatimento dessa dvida, evitando-se
assim desembolso. A Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, contudo, no aceitou essa condio, requerendo o pagamento imediato
dos valores devidos. Os crditos aos qual o shopping tem direito sero recebidos como ttulos precatrios.
FII Shopping Jardim Sul (participao de 10.5% no FII) - Valor total de variao no ms: R$ 112 mil
Reduo quase pela metade no rendimento no ms para R$ 111.806 nos rendimentos recebidos em razo da necessidade de
pagamento de condenao judicial que decorreu do pedido de indenizao formulado por cliente do shopping (o processo teve incio
h cerca de 10 anos, sendo o montante total da condenao da ordem de R$ 4MM), devendo o fundo arcar com parte do prejuzo (a
indenizao ser paga em trs parcelas).
Mooca Plaza Shopping (participao de 20% no ativo) - Valor total de variao no ms: R$ 103 mil
Tivoli Shopping (participao de 59% no ativo) Valor total de variao no ms: R$ 217 mil
No recebimento extraordinrio da consolidao do aluguel na loja Riachuelo, no valor de R$ 116.820, previso de recebimento em
outubro;
Pagamento de R$ 54.000 no valor referente comisso de novas lojas (ao de reduo de vacncia);
Aumento de R$ 23.500 nos encargos de lojas vagas (Delay: apesar de termos fechado novas lojas 16 no ano, at estas lojas
entrarem continuamos pagando os encargos).
Diferena de R$ 146.895 referentes a alugueis mnimos. Estamos com uma ao forte ao de fechamento de vacncia e melhora
do mix, que est acontecendo, porm temos um delay entre quando fechamos um contrato e quando efetivamente isso incrementa o
NOI (mdia de 6 meses de delay: assinatura do contrato, incio de obra, carncia, escada de aluguel);
Aumento de R$ 77.423 referentes a encargos comuns de lojas vagas, item que est diretamente relacionado ao apresentado acima.
So Bernardo Plaza Shopping (participao de 35% no ativo) - Valor total de variao no ms: R$ 107 mil
Variao de R$ 107.223 referentes previso de receitas no realizadas, aliada a aumento do valor pago a ttulo de encargos comuns
de lojas vagas (reduo da velocidade de absoro de vacncia).
A soma dos valores elencados acima resulta em uma reduo dos montantes recebidos da ordem de R$ 1,252 milhes.
No intuito de reduzir os impactos causados pela sazonalidade natural do varejo, o Fundo vem adotando, no curto prazo,
diversas aes a fim de promover o crescimento e melhoria dos resultados:
Busca de acordos extrajudiciais com lojistas devedores tanto ativos quanto inativos (lojistas que j no mais operam no empreendimento),
como exemplo, h a expectativa de recebimento de aproximadamente 20% dos valores referentes inadimplncia no Tivoli Shopping nos
prximos 4 meses;
Suporte aos novos lojistas para que suas operaes se iniciem com brevidade, sobretudo tendo em vista a necessidade de que as
inauguraes ocorram em tempo hbil para captar as vendas de Natal;
Mapeamento de mercado em conjunto com as equipes comerciais e de gerenciamento dos shoppings, visando buscar novos lojistas para
reduo da vacncia;
Intensificao das cobranas a fim de promover a recuperao de valores atrasados j no ms de novembro (estimativa de recuperao
de 5%).
Como resultado das polticas de curto prazo descritas anteriormente, j obtivemos ganhos importantes:
Reduo de 1,95% na vacncia do Shopping Center Penha;
Ampliao da loja Caramelo; inaugurao das lojas Parmeggio, mega Caf e quiosque da operadora Oi no Tivoli Shopping;
Reinaugurao da loja Stroke (mudana de localizao e reforma); inaugurao das lojas Bacio di Latte, Restaurante Madero (maior
restaurante da rede no pas, com 692 m2), Emprio Papai Noel (operao temporria para venda de artigos natalinos), Dumond Calados
e Acessrios e reforma da loja da operadora Vivo no Mooca Plaza Shopping;
Inaugurao das lojas Board Session, Reserva Mini (loja conceito), Prifit, Espao Co-working (que vem se mostrando uma tendncia em
shopping centers), alm da inaugurao dos quiosques Animason e Geneal no Via Parque Shopping;
Inaugurao das lojas temporrias Planalto Decoraes e All Toys (as quais operaro at o Natal); inaugurao das lojas ER Informtica,
E. Yorks, Betos Restaurante (rea gourmet), Artex, Ponto da Lingerie, Magrelli, Flex Shop e dos quiosques T-Blogs, Gold Buyers,
Fabrica Di Chocolate e Pinkys no So Bernardo Plaza Shopping;
Inaugurao da operao Sniper (lazer) e da loja Lilica & Tigor no Goiabeiras Shopping;
Inaugurao das lojas Smart Case, Servcop e do quiosque Filtros Europa no Shopping Center Penha.
Demandam prazo de maturao da operao (12 a 18 meses para sua consolidao) e aumento das vendas.
Alm das aes de curto prazo, estamos diversas aes de longo prazo:
Movimentao de lojas satlites no Shopping Center Penha para implantao de nova ncora, criando mais uma importante opo de
compra, adequando o mix s expectativas do pblico alvo do shopping, melhorando a circulao e consolidando o posicionamento do
empreendimento frente aos concorrentes;
Realizao de pesquisas e workshops visando absorver as vises tanto de clientes internos quanto externos, identificando oportunidades e
ameaas ao posicionamento dos ativos;
Movimentao de lojas satlites/mega lojas para implantao de nova ncora no Mooca Plaza Shopping;
Qualificao do mix dos empreendimentos, seja atravs da atrao de marcas reconhecidas, seja atravs da busca de operadores mais
qualificados;
Investimento na implantao de novas operaes no So Bernardo Plaza Shopping, aumentando o poder de atrao do empreendimento.
Indicadores Operacionais
Indicadores Operacionais Set-17 Acumulado Set-17 Acumulado Set-16
ABL Total* 369,157 m 360,629 m 344,461 m
ABL Prprio 110,226 m 105,690 m 96,893 m
Vendas Totais 82,378,622 838,779,847 743,006,806
Receitas Totais + Estacionamento Lquido 7,936,377 69,796,914 64,416,563
NOI** 6,501,710 59,911,529 52,889,215
Vacncia (ABL) 6.70% 6.42% 5.90%
Taxa de Cobrana 12 meses*** 93.91% 94.20% 95.72%
*Para clculo da ABL acumulada, usa-se a mdia dos meses em anlise, que pode variar devido a reservas tcnicas, alm de expanses e aquisies. A ABL
do Goiabeiras Shopping no foi incorporada ABL total apresentada acima.
**NOI: Resultado Operacional Lquido. Refere-se soma do resultado operacional (receita de locao e de cesso de direitos e despesas do shopping) e o
resultado das operaes de estacionamento (receitas e despesas).
***Considera-se recuperao de atrasados.
Fontes: CSHG / Ita / Administradoras dos Empreendimentos
No obstante as checagens e verificaes realizadas, a CSHG no se responsabiliza pelas informaes contidas no presente relatrio recebidas de terceiros
(Administradoras dos FII e Shoppings).
O Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, em 24 de novembro de 2014, ao julgar o agravo de instrumento interposto
pelo credor/exequente contra a nova deciso referida acima, manteve a determinao de suspenso da penhora sobre os
imveis objeto de alienao fiduciria, condicionando tal medida ao oferecimento por parte da GaiaSec de cauo real ou
fidejussria no valor de R$ 60 milhes. Assim, em 19 de dezembro de 2014, foi ofertada a cauo (frao ideal dos direitos
de propriedade sobre o imvel que compe o Shopping) pela GaiaSec, aprovada pelo juzo de primeira instncia em 12 de
janeiro de 2015. Em 15 de setembro de 2015, diante da controvrsia entre as partes sobre a interpretao correta das
decises at ento decretadas, foi proferida uma nova deciso provisria pelo referido Tribunal (anlise de efeito suspensivo)
ratificando a desnecessidade naquele momento de qualquer caucionamento pela GaiaSec, at que uma deciso definitiva pela
Cmara julgadora sobre o tema fosse proferida. Tal deciso de suspenso da cauo foi ratificada, em 13 de novembro de
2015, pelo Tribunal de Justia do Estado de So Paulo. .
Em complemento s informaes listadas acima, em 17 de outubro de 2014, o Perito Judicial nomeado protocolou laudo
pericial no qual apurou ser o crdito total do credor/exequente (que sustenta a fraude execuo) o montante de R$
15.279.780,33, valor este atualizado at o dia 15 de outubro de 2014. Aps este protocolo, o valor do laudo foi impugnado
pelo credor/exequente, e o Perito emitiu novo laudo contendo esclarecimentos s crticas formuladas pelo credor/exequente,
mantendo integralmente sua concluso anteriormente protocolada. O juzo de primeira instncia, em 18 de maio de 2015,
homologou o laudo pericial e proferiu sentena declarando equivaler o crdito total do credor/exequente ao montante de R$
15.279.780,33. A referida sentena foi objeto de recurso de apelao endereado ao Tribunal de Justia de So Paulo.
Diante do valor do crdito total declarado judicialmente, os embargos de terceiro opostos pela GaiaSec foram, em 18 de junho
de 2015, julgados procedentes pelo juzo de primeira instncia, rejeitando-se a pretenso do credor/exequente de penhorar os
bens e crditos que constituem garantia dos Certificados de Recebveis Imobilirios CRI das sries 22, 33, 42 e 55 da 4
emisso emitidos pela GaiaSec. Reconheceu o juzo de primeira instncia, para fundamentar a sentena de procedncia dos
embargos de terceiro, que a devedora/executada Ja, proprietria anterior de imveis que compem parte do Shopping
Goiabeiras, tinha outros bens livres e suficientes ao pagamento de sua dvida perante o credor/exequente, devendo por isso
ser protegidos os bens imveis conferidos em garantia da securitizao. A referida sentena foi objeto de recurso de apelao
endereado ao Tribunal de Justia de So Paulo.
Alm das informaes prestadas acima, importante destacar que, em 29 de julho de 2016, foi proferida sentena de
primeira instncia em demanda judicial ajuizada pela Ja e por seu scio controlador contra o credor/exequente e contra o
nico cotista do credor/exequente, o Banco BTG Pactual S.A. Conforme os termos da referida sentena, entendeu-se que a
aquisio do crdito pelo credor/exequente junto ao Banco Santander S.A. teria ocorrido mediante o uso indevido de
informaes de clientes pelo Banco BTG Pactual S.A. protegidas por confidencialidade, bem como por infrao ao princpio da
boa-f objetiva. A referida sentena, ainda, alm de condenar os rus ao pagamento de indenizao em favor da Ja (a ser
liquidada futuramente), determinou que a dvida da Ja retornasse ao credor antecedente, o Banco Santander S.A. O Banco
BTG Pactual S.A. interps recurso de apelao em face da mencionada deciso, o qual ser examinado oportunamente pelo
Tribunal de Justia do Estado de So Paulo.
Em 27 de maro de 2017 foi divulgado Fato Relevante para informar que o Fundo firmou a Escritura de Dao de Bem
Imvel em Pagamento e Pacto Adjeto de Prorrogao de Alienao Fiduciria em Garantia, por meio da qual se tornou
Referida dao em pagamento foi realizada pelo valor de R$ 109.423.561,06 (cento e nove milhes, quatrocentos e vinte e
trs mil, quinhentos e sessenta e um reais e seis centavos) e teve por finalidade liquidar o saldo devedor de determinados CRI
subscritos pelo Fundo, tal como previsto nos prprios ttulos. Tais CRI, objeto da dao, integram a 22 e 42 Sries da 4
Emisso da GaiaSec e estavam vinculados aos crditos imobilirios decorrentes de trs Cdulas de Crdito Bancrio (CCB-I,
CCB-II e CCB-IV) de emisso da Goiabeiras, proprietria da frao ideal do imvel transferido ao Fundo.
A frao ideal correspondente a 46,01% (quarenta e seis inteiros e um centsimo por cento), de propriedade da Goiabeiras,
encontra-se alienada fiduciariamente para garantia dos CRI que integram a 33 e 55 Sries da 4 Emisso da GaiaSec, bem
como para garantia de determinadas obrigaes remanescentes das sries de CRI que foram objeto da referida dao em
pagamento.A transferncia de propriedade do Imvel ocorre no momento da amortizao destes CRI e atende integralmente
Poltica de Investimento do Fundo e aos Critrios de Aquisio e Estudo de Viabilidade constantes do Anexo I ao
Regulamento do Fundo.
Em 08 de maio de 2017, o Tribunal de Justia de So Paulo julgou em conjunto todos os recursos mencionados acima.
Conforme os acrdos prolatados, o mencionado Tribunal (i) reconheceu a exigibilidade do crdito do credor/exequente,
deduzindo que os supostos bens livres de titularidade da Ja configuravam apenas uma expectativa de direito quando da
venda do Shopping atual proprietria, bem como que a utilizao de informaes sigilosas para a aquisio do crdito no
teria reflexos para o caso, podendo ser objeto de anlise e sanco prprias na esfera administrativa pelos rgos
competentes; (ii) determinou, anulando a percia realizada anteriormente para apurao do crdito do credor/exequente, a
realizao de nova percia com base em parmetros que foram especificamente fixados e que so distintos daqueles at ento
defendidos tanto pela executada/devedora Ja, como pelo credor/exequente; e (iii) autorizou a penhora dos imveis objeto
das 419 matrculas que compunham a configurao original do Shopping, antes das expanses viabilizadas pelo financiamento
que lastreou os CRI aqui referidos; bem como de 30% (trinta por cento) das receitas de aluguel auferidas com a explorao
de tais imveis.
A GaiaSec ops embargos de declarao diante da deciso do Tribunal sustentando que houve omisso e contradio (i) ao
deixar de considerar a existncia de tese firmada pelo STJ em julgamento de casos repetitivos no sentido de que para
caracterizao de vcio na relao entre as partes h a necessidade obrigatoriamente de comprovao, pelo credor, de que
houve m-f pelo terceiro adquirente do imvel, (ii) ao fazer prevalecer entendimento contrrio ao prprio precedente utilizado
como fundamento da concluso no tocante o prazo considerado razovel para obteno de certides do distribuidor forense,
bem como (ii) ao desconsiderar que inexistia insolvncia por parte da devedora Ja poca do pedido de decretao da
fraude execuo; razo pela qual pediu a imediata suspenso dos efeitos da deciso do Tribunal e a modificao da deciso
proferida diante dos pontos acima mencionados.
A Administradora segue acompanhando ativamente os processos judiciais acima mencionados, bem como os procedimentos
adotados pela GaiaSec, a fim de resguardar os interesses dos cotistas do Fundo. Decises que representarem impactos no
patrimnio do Fundo e/ou representem mudanas no curso dos processos sero comunicadas ao mercado atravs de Fatos
Relevantes.
1 O ativo representa 2,17% do Patrimnio Lquido do Fundo.
2 Conforme divulgado nos Fatos Relevantes mencionados, existiam trs pendncias judiciais que poderiam ameaar de alguma forma o fluxo e as garantias
dos referidos CRI, adquiridos pelo Fundo. Dois dos processos judiciais, aps terem sido proferidas decises protegendo as garantias e bens da Goiabeiras
vinculados aos CRI, foram objeto de acordo pela devedora Ja S.A. - Construtora e Incorporadora (Ja). Quanto ao processo ainda em discusso, trata-se
de execuo por parte do Fundo de Investimento em Direitos Creditrios No Padronizados NPL I contra a Ja, antecessora proprietria de imveis que
compem parte do Shopping Goiabeiras e que atualmente so de propriedade da Goiabeiras, devedora dos CRI e atual proprietria do Shopping Goiabeiras.
3 Processo de Execuo de Ttulo Extrajudicial n 0176460-46.1994.8.26.0002, em trmite perante a 4 Vara Cvel do Foro Regional de Santo Amaro, da
Comarca de So Paulo, distribudo em 01/07/1994.
Aps as 1 e 2 Emisses de Cotas, encerradas respectivamente em dez-06 e mar-07, foi constituda a carteira de
investimentos inicial do Fundo atravs da aquisio de participaes em dois empreendimentos, cujos investimentos
totalizaram cerca de R$ 50 milhes. Em abril de 2009 foi aprovada a 3 Emisso de Cotas que, aps encerrada, elevou o
patrimnio do Fundo para cerca de R$ 192 milhes. Com os novos recursos, a carteira de investimentos foi incrementada pela
aquisio de participaes em trs novos empreendimentos.
Ao longo do 1 semestre de 2011 foi realizada a 4 Emisso de Cotas, cuja distribuio foi encerrada em jul-11 com um
volume captado de R$ 179 milhes. Com essa captao, o Fundo realizou trs operaes, sendo uma de permuta com
reposio financeira e duas de aquisio. Em jun-12 foi realizada a 5 Emisso de Cotas, que somou ao patrimnio do
Fundo aproximadamente R$ 333 milhes. Os recursos foram investidos em cinco operaes, sendo dois novos
empreendimentos. Com objetivo de dar continuidade ao processo de consolidao do Fundo e aproveitar oportunidades no
mercado, foi aprovada em outubro de 2012 a 6 Emisso de Cotas. A emisso finalizada em maio de 2013 somou ao
patrimnio do Fundo aproximadamente R$ 193 milhes.