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Processo n 392.013.474/2009
Rubrica:_____________Mat.:_______________
Diretrizes Urbansticas
Regio da ARIS Pr do Sol
__________________________ ______________________________
PAULA ANDERSON DE MATOS CLUDIA VARIZO CAVALCANTE
Diretora de Diretrizes Urbansticas Subsecretria de Gesto urbana
DIRUR | SUGEST | SEGETH SUGEST | SEGETH
APROVO:
_____________________
THIAGO DE ANDRADE
Secretrio de Estado
NDICE
1. INTRODUO ...................................................................................................................... 2
2. CARACTERIZAO DA REA.................................................................................................. 3
DIRETRIZES URBANSTICAS
Regio do Pr do Sol
APRESENTAO
Estas diretrizes tm prazo de validade de 4 anos, conforme estabelece o pargrafo nico do art.
7 da Lei Federal 6.766/79, podendo ser reavaliadas em prazo inferior, de acordo com o interesse pblico
ou salvo mudanas de legislao que impliquem alterao de uso e ocupao do solo.
1. INTRODUO
Estas diretrizes urbansticas aplicam-se ao parcelamento de solo com fins urbanos da regio da
ARIS Pr do Sol, com rea total de aproximadamente 141 hectares, situada na Regio Administrativa de
Ceilndia RA IX (Figura 01).
A ARIS Pr do Sol localiza-se ao sul da cidade de Ceilndia e possui como limites: ao norte a
EPCL - Estrada Parque Ceilndia (Avenida Elmo Serejo de Farias) e o setor QNP da Ceilndia; ao leste a
rea de Desenvolvimento Econmico ADE de Ceilndia Sul, parte da zona de amortecimento da ARIE
Parque JK e; ao sul e oeste a ZP2 - Zona de Preservao Melchior da ARIE Parque JK. O principal acesso
ARIS Pr do Sol feito pela via P5 e Avenida Elmo Serejo de Farias, continuao da EPCL - Estrada
Parque Ceilndia.
A SEGETH tem orientado suas aes no sentido de promover a ocupao ordenada do territrio. A
definio dessas diretrizes urbansticas para a rea em questo fundamentou-se no PDOT e demais
informaes levantadas sobre a rea.
Vale ressaltar que, alm dessas diretrizes, o projeto urbanstico a ser elaborado deve considerar a
legislao em vigor no que concerne aos temas afetos ao parcelamento do solo urbano.
2. CARACTERIZAO DA REA
Estas diretrizes incluem a rea da ARIS Pr do Sol e a rea urbana adjacente ARIS, a qual
encontra-se desocupada. Dentro da poligonal da ARIS, entre as reas ocupadas, existem os denominados
vazios urbanos no parcelados, ainda com as caractersticas de chcaras e uso rural.
Art. 71. A Zona Urbana de Uso Controlado II dever compatibilizar o uso urbano
com a conservao dos recursos naturais, por meio da recuperao ambiental e da
proteo dos recursos hdricos, de acordo com as seguintes diretrizes:
(...)
Art. 122. So metas, princpios, critrios e aes para a regularizao fundiria:
I promover a regularizao fundiria por meio do agrupamento dos assentamentos
informais, sempre que possvel, em reas com caractersticas urbanas e ambientais
semelhantes, observada a capacidade de suporte socioeconmico e ambiental;
II elaborar projetos integrados de regularizao fundiria para os Setores
Habitacionais, as reas de Regularizao e os Parcelamentos Urbanos Isolados;
III assegurar nvel adequado de habitabilidade e melhoria das condies de
sustentabilidade urbanstica, social, ambiental e de salubridade ambiental da rea
ocupada;
IV realizar a regularizao fundiria em etapas, de acordo com as peculiaridades
dos empreendimentos, viabilizando solues concomitantes, sequenciais ou
alternadas para questes urbansticas, ambientais, fundirias e cartorrias;
V viabilizar diferentes formas de parceria entre o Poder Pblico e os interessados,
favorecendo maior integrao dos rgos do Distrito Federal e tornando mais gil e
eficaz o processo de regularizao fundiria;
VI priorizar a regularizao fundiria de assentamentos informais de baixa renda
consolidados;
VII adotar medidas de compensao por eventuais danos ambientais e prejuzos
ordem urbanstica, diante da irreversibilidade das ocupaes e constatada a
possibilidade de sua permanncia;
VIII promover a diviso das terras desapropriadas que estejam em comum com
terceiros, por meio de aes divisrias;
IX promover a interveno do Poder Pblico no processo de regularizao fundiria
sempre que os responsveis no atenderem s exigncias e restries estabelecidas;
X adotar medidas de fiscalizao, preveno, combate e represso implantao
de novos parcelamentos irregulares do solo;
XI viabilizar a regularizao fundiria dos assentamentos informais consolidados na
forma de loteamento fechado ou projetos urbansticos com diretrizes especiais para
unidades autnomas, ora denominados condomnios urbansticos, de acordo com
legislao especfica;
XII promover articulao do processo de regularizao dos assentamentos
informais com a poltica habitacional;
XIII aprimorar os instrumentos e medidas jurdicas, urbansticas e ambientais
voltadas regularizao de assentamentos informais, visando aumentar a agilidade
do processo e facilitar as eventuais intervenes do Poder Pblico;
XIV ajuizar aes discriminatrias e demarcatrias, objetivando a regularizao
fundiria das terras do Distrito Federal.
Para fins de regularizao, as reas ocupadas por parcelamentos informais so as inseridas na ARIS
Pr do Sol (Figura 03).
Figura 03 Estratgias do PDOT
A regio da ARIS Pr do Sol est inserida, em parte, na rea de Proteo Ambiental (APA) do
Planalto Central, instituda por meio do Decreto Federal s/n de 10 de janeiro de 2002 (Figura 04). A rea
de Proteo Ambiental (APA) corresponde categoria de unidade de conservao de uso sustentvel, de
acordo com o Sistema Nacional de Unidades de Conservao SNUC, Lei n 9.985, de 18 de julho de
2000, com plano de manejo e zoneamento aprovados pela Portaria n. 28, de 17 de abril de 2015.
Para anlise dos aspectos ambientais da ARIS Pr do Sol foram levantadas informaes do
diagnstico do Zoneamento Ecolgico-Econmico ZEE/DF referentes ao meio fsico e bitico,
particularmente acerca da sensibilidade dos solos eroso, da sensibilidade dos aquferos reduo de
recarga e produo hdrica e da cobertura vegetal remanescente.
O mapa de sensibilidade dos solos eroso, do ZEE/DF, analisa os diferentes tipos de solos
quanto aos fatores de erodibilidade (facilidade do solo em ser erodido pelas intempries), tolerncia
perda de solo (perda mxima que o solo pode suportar sem que ocorra a sua degradao permanente) e
declividade. Com relao sensibilidade reduo da recarga e produo hdrica foram consideradas as
variveis de condutividade hidrulica do sistema aqufero poroso (solos mais permeveis e de produo
hdrica mais significativa), de compartimentaes geomorfolgicas existentes no territrio (reas de plano
elevado, plano intermedirio, rebordo e vales dissecados).
A anlise dos mapas de sensibilidade permitiu concluir que a regio apresenta diversidade com
relao aos aspectos fsico-territoriais e quanto sensibilidade ambiental ao parcelamento do solo urbano
(Figuras 05 a 08).
A rea j ocupada apresenta, na maior parte, mdia e alta sensibilidade eroso; j a rea a ser
parcelada possui muito baixa sensibilidade (Figura 05). Com relao recarga de aquferos, na maior
parte da rea j ocupada, a sensibilidade mdia, com algumas reas de alta sensibilidade. A rea a ser
parcelada possui alta sensibilidade recarga de aquferos. (Figura 09).
O mapa de cobertura vegetal remanescente foi elaborado a partir de imagem de satlite de alta
resoluo de 2009 e demonstra que a rea no apresenta formaes vegetais dentro da poligonal (Figura
07). Em relao geomorfologia, a rea est localizada em Chapada Elevada, caracterizada por uma
superfcie plana e elevada.
Conforme ilustrado na figura 09, a seguir, a regio da ARIS Pr do Sol foi dividida em zonas, de
acordo com o usos e parmetros estabelecidos. Este zoneamento considera a escala de planejamento e
indicativo, podendo sofrer ajustes na elaborao do Projeto de Urbanismo desde que garantidas as
propores e localizao aproximada nas pores do parcelamento indicada na figura 09.
A Zona A composta por rea no ocupada fora da ARIS Pr do Sol e deve ser destinada
criao de lotes de usos diversificados como comercial, de servios, institucional, Equipamentos Pblicos
Comunitrios- EPC e Equipamentos Livres de Uso Pblico- ELUP que complementaro a ARIS, assim como
o uso residencial e uso misto.
As ocupaes ao longo da Via Parque, que delimita a Zona A, devem cumprir o papel de
amortecimento da ARIE JK e ser priorizada a instalao de usos institucionais e de Equipamentos Pblico
Comunitrios EPC. No permitido o uso unifamiliar ao longo da Via Parque.
A Zona B constituda pelo limite da ARIS Pr do Sol e composta por ocupaes irregulares e por
reas vazias no interior da ARIS.
Os lotes a serem criados ao longo da Avenida Elmo Serejo Avenida de Atividades, devem ser
destinados usos diversificados como: comercial, de servios, misto e institucional. No permitido o
uso residencial exclusivo ao longo da Avenida de Atividades.
Taxa de Permeabilidade
ALTURA MXIMA (m)
APROVEITAMENTO
APROVEITAMENTO
COEFICIENTE DE
COEFICIENTE DE
(% Mnimo)
MXIMO
ZONA
BSICO
(*)
USO/ATIVIDADE
Misto 1 3 30 10%
Misto 30 10%
(*) ajustvel de acordo com estudo ambiental ou indicaes da ADASA. Lotes com rea inferior 200m ficam
isentos da obrigatoriedade da taxa de permeabilidade.
(**) proibido o uso residencial exclusivo ao longo da Via de Atividades- Avenida Elmo Serejo.
Art. 131. Na fixao dos ndices urbansticos das reas de Regularizao, considerada a situao
ftica da ocupao, assim como suas especificidades urbansticas, ambientais e sociais, devendo
ser considerado o seguinte:
I os usos permitidos, tamanho mximo e mnimo dos lotes residenciais, assim como os
coeficientes de aproveitamento bsico e mximo dos lotes de cada rea de Regularizao, fixados
no Anexo VI desta Lei Complementar;
EXPANSO DA VILA SO JOS, QUEIMA LENOL, BURITIS, DNOCS, VILA CAUHY, PR DO SOL, PRIV CEILNDIA,
ESTRUTURAL, VIDA NOVA, CU AZUL, MORRO DA CRUZ, CAUB I E CAUB II E QNP 22 E 24 CEILNDIA
USOS
Tamanho dos lotes Coeficiente de
rea de residenciais (m) Coeficiente de aproveitamento bsico aproveitamento
Regularizao
mximo
rea de Reg.
Interesse Social
ARIS (S-1; S-2; S-3;
600 60 1 0,8 1 1 1 2 2 2 2
S-4; S-5; S-6; S-7;
S-8; S-9; S-10; S-
11; S-12; S-13)
OBS:
01 Lotes destinados produo agrcola podero ter rea superior a 2.500m, com coeficiente de
aproveitamento bsico de 0,3.
02 Podero ser regularizados os lotes residenciais unifamiliares ocupados at a data de publicao desta
Lei que possuam rea inferior estabelecida para o lote mnimo, desde que no seja inferior a 60m e com
testada mnima de 5m.
Legenda: R Residencial; C Comercial; I Institucional; M Mista; CH Chcara; Ind Industrial; EU Equipamento Urbano; EC
Equipamento Comunitrio; ELUP Espao Livre de Uso Pblico
O projeto urbanstico das reas parcelveis ZONA A dever estabelecer os coeficientes mximos
para os diferentes usos dentro do intervalo definido no Quadro de uso e Ocupao do Solo para os lotes
proposto nestas Diretrizes.
Cumpre ao projeto urbanstico do parcelamento especificar as situaes em que incidir a
Outorga Onerosa do Direito de Construir ODIR. Nos casos de oferta de unidades habitacionais, que
visam atender Poltica de Habitao de Interesse Social do Distrito Federal, no se recomenda a
aplicao da Outorga Onerosa do Direito de Construir.
A altura mxima a medida vertical mxima permitida para uma edificao, contada a partir do
ponto definido como cota de soleira. A cota de soleira a cota ou nvel altimtrico do lote ou projeo
que determina o pavimento trreo, medida no perfil natural do terreno, de acordo com levantamento
planialtimtrico cadastral - TOP, a partir da qual se define a altura mxima e o nmero de pavimentos. A
cota de soleira estabelecida de acordo com um dos seguintes mtodos definidos em conformidade com
os aspectos fsicos do terreno:
A altura mxima das edificaes nos lotes admitidos nas unidades imobilirias no inclui a caixa
dgua.
Taxa de Permeabilidade corresponde ao mnimo percentual da rea que no pode ser edificado ou
pavimentado, permitindo a absoro das guas pluviais diretamente pelo solo e a recarga dos aquferos
subterrneos.
O sistema virio e de circulao a infraestrutura fsica que compe uma malha definida e
hierarquizada. Composto pelo conjunto de vias e outros espaos de circulao, esse sistema deve
proporcionar mobilidade populao, se caracterizando por conferir permeabilidade, fluidez, integrao e
acesso ao conjunto do espao urbano.
O sistema virio principal proposto constitudo pela categorizao de algumas vias principais
existentes como Vias de Circulao de Vizinhana e a Avenida Elmo Serejo como Via de Atividades
alm da criao de uma Via Parque que contorna a ARIE JK.
Considerando a proximidade com a ARIE JK, sugere-se a implantao de uma Via Parque no
contorno da rea ambientalmente protegida. Essa via tm o objetivo de garantir acesso da populao s
reas com sensibilidade ambiental e valoriz-las como elemento da paisagem urbana, configurando limite
visvel entre o ambiente pblico e o privado. As vias Parque so de trfego lento e devem propiciar em
suas margens atividades de lazer ativo e contemplativo, podendo ter pavimentao diferenciada, ou
constituir vias exclusivas para pedestres ou mesmo ciclovias.
O uso misto nos lotes voltados para a Via de atividades deve ser incentivado assim como deve
ser priorizada as aberturas das edificaes lindeiras s Av. Elmo Serejo (fachada ativa) uma vez que
promove a vitalidade e animao desses espaos.
No ser admitido o uso residencial unifamiliar nos lotes voltados para as Vias de Atividades
com exceo aos lotes ocupados localizados no interior da ARIS Pr do Sol.
O Projeto de Urbanismo dever contemplar um traado virio que garanta conectividade e dever
prever, preferencialmente, comprimento de at 300 metros entre as intersees virias que formam o
quarteiro.
A figura 10, a seguir, ilustra os traados das Vias de Circulao de Vizinhana e da Via Parque
incidentes na rea objeto destas Diretrizes. Este desenho indicativo e poder sofrer ajustes na
elaborao do Projeto de Urbanismo.
Para os demais parmetros referentes ao sistema virio devem ser observadas as diretrizes
contidas na Nota Tcnica n 02 /2015 - DAUrb/SUAT.
Figura 10 Sistema virio proposto SMPW/Trechos 1, 2 e 3
Alm das vias indicadas nesta diretriz, o projeto urbanstico dever prever sistema virio
complementar. As vias planejadas devero contribuir para conferir permeabilidade viria ao tecido
urbano, garantindo acesso, circulao e mobilidade para a populao.
Tendo em vista a particularidade da rea, que envolve regularizao fundiria urbana, os projetos
urbansticos devem considerar as disposies do PDOT, em especial o art.131, que para fins de
regularizao estabelece que o dimensionamento do sistema virio dever considerar a configurao de
vias e edificaes existentes, de modo a minimizar as relocaes, desde que garantida a acessibilidade
aos servios pblicos indispensveis qualidade de vida da populao. Nessa perspectiva, as seguintes
diretrizes devero ser observadas:
Nos casos em que no houver viabilidade tcnica de aplicao dos parmetros mnimos
estabelecidos pelo Decreto n 33.741, de 28 de junho de 2012, a soluo aplicada no
projeto virio dever ser justificada e submetida a anlise e aprovao dos rgos
gestores, conforme disposto no art. 76 do referido Decreto;
Vias cujas caixas tm dimensionamento inferior a 9,00m e nos casos em que a largura
livre de obstculo para a circulao de pedestre da calada for menor que 1,20m, em
qualquer dos lados da via, devero tratados como vias compartilhadas.
Os lotes com interferncia com as caixas das vias propostas nos projetos urbansticos de
regularizao devero ser registrados com suas dimenses e rea devidamente ajustados
caixa da via, e os proprietrios notificados da necessidade de liberao de rea para
implantao do sistema virio.
5. DENSIDADE POPULACIONAL
a) Densidade Demogrfica
Conforme estabelecido pelo PDOT, a densidade demogrfica da rea de estudo enquadra-se nas
categorias de baixa (> 15 < 50 hab/ha) e mdia densidade (> 50 < 150 hab/ha) (Figura 11).
Vale ressaltar que este clculo de populao e de unidades habitacionais considera apenas a
densidade prevista no PDOT, podendo este valor ser alterado devido capacidade de suporte do territrio,
no que concerne ao abastecimento de gua, esgotamento sanitrio e drenagem de guas pluviais, como
tambm outros aspectos urbansticos e ambientais que vierem a ser identificados na etapa de
licenciamento ambiental e urbanstico dos parcelamentos.
UNIDADES
ZONAS REA (hectares) DENSIDADE POPULAO (habitantes) HABITACIONAIS
(3,3 hab/dom)
DENSIDADE
De acordo com o Pargrafo nico do art. 39 do PDOT, a densidade demogrfica definida para
cada poro territorial poder variar, de acordo com as diretrizes urbansticas estabelecidas pelo rgo
gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal, desde que seja preservado, como
mdia, o valor de referncia estipulado e que sejam observadas as condicionantes ambientais:
Pargrafo nico. A densidade demogrfica definida para cada poro territorial poder variar
dentro de uma mesma poro, de acordo com as diretrizes urbansticas estabelecidas pelo rgo
gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal, desde que seja preservado,
como mdia, o valor de referncia estipulado neste artigo e que sejam observadas as
condicionantes ambientais.
O PDOT no estabelece percentual mnimo para sistema de circulao, tampouco estas diretrizes.
Esse percentual decorre dos projetos urbansticos a serem elaborados.
O percentual de reas pblicas para a Zona B deve ser de, no mnimo, 15%, conforme definido
no PDOT, art.43, inciso I:
O PDOT no define percentual mnimo de rea pblica para as Zonas Especiais de Interesse Social
ZEIS, incluindo-se, nesta categoria, a ARIS Pr do Sol.
As reas destinadas criao de EPC, ELUP e EPU, de uso e domnio pblico, devero ser
integradas ao tecido urbano por meio de calada, via, ciclovia e transporte coletivo, de forma a favorecer
o acesso da populao a essas reas.
O dimensionamento das reas para EPC dever considerar o atendimento populao prevista
para a rea como um todo.
7. DIRETRIZES DE PROJETO
Nas divisas de unidades imobilirias voltadas para vias e outros logradouros pblicos, deve ser
garantida a permeabilidade visual mnima de 70%, de forma a promover a integrao, a visibilidade,
a qualidade esttica e a segurana do espao pblico. O cercamento murado (sem permeabilidade visual)
ser admitido apenas nas divisas entre lotes, devendo respeitar altura mxima de 2.40 m (dois metros e
quarenta centmetros).
Os acessos para pedestres s unidades imobilirias lindeiras a espaos abertos como ruas, praas
e outros espaos livres de uso pblico devem ser dispostos nas divisas voltadas para esses espaos, e
tendo em vista sua animao e a maior segurana dos usurios.
Ao longo das divisas dos lotes com as vias principais (vias de circulao, de atividades e parque) e
praas e outros espaos livres de uso pblico devem ser evitadas fachadas cegas, de forma a garantir
a integrao, a visibilidade, a qualidade esttica do parcelamento e a segurana dos usurios.
A configurao formal do parcelamento deve conter uma disposio de lotes e quadras de modo a
evitar a constituio de becos e vazios intersticiais entre os mesmos, uma vez que constituem
espaos sem vitalidade e inseguros, que no se articulam com o tecido urbano.
No exigir taxa mnima de permeabilidade para lotes com dimenses inferiores 200m.
O manejo das guas pluviais para a rea compreende a captao, a coleta, o transporte, a
reserva ou conteno para amortecimento de vazes de cheias, o tratamento e o lanamento final das
guas pluviais. O projeto urbanstico deve considerar os princpios do Plano Diretor de Drenagem Urbana
do Distrito Federal PDDU, em especial o Manual de Drenagem Urbana (Distrito Federal, 2009) e a
Resoluo da ADASA n 009, 08 de abril de 2011. O projeto dever, ainda, identificar as eroses
existentes e incluir proposta de recuperao, bem como apontar locais crticos de escoamento que
possam desencadear processos erosivos.
9. DISPOSIES GERAIS
Os casos omissos devero ser analisados pela Secretaria de Estado de Gesto do Territrio e
Habitao SEGETH.
10. EQUIPE TCNICA
Elaborao:
Cristina Rodrigues Campos Analista de Planejamento e Gesto Urbana - DIRUR|SUGEST
Yamila Khrisna O. do N. Cunha Assessora de Diretrizes Urbansticas DIRUR|SUGEST
Larissa Queiroz Noleto - Analista de Planejamento e Gesto Urbana DIRUR|SUGEST
Bruno vila Ea de Matos - Assessor de Diretrizes Urbansticas DIRUR|SUGEST
Coordenao Tcnica:
Paula Anderson de Matos Diretora de Diretrizes Urbansticas - DIRUR|SUGEST
Superviso:
Claudia Varizo Cavalcante Subsecretria de Gesto Urbana SUGEST