AO DEL BUEN SERVICIO AL CIUDADANO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS JURDICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

ASIGNATURA : CONTRATOS

TEMA : ARRAS CONFIRMATORIAS, ARRAS DE RETRACCION Y

LASOBLIGACIONES DE SANEAMIENTO.

CICLO : SUA - VIII

DOCENTE : Abog. OSCAR ALEXIS HUANCAYO SERNAQUE

ALUMNOS : ALMESTAR ROA, MILAGROS

SALAZAR ALEMAN, EMILYN
PEA ZAPATA, KAREN
LIVIA TORRES, CRISTIAN
PLASENCIA ALBURQUEQUE, SANTOS RICARDO

Tumbes 2017
Per
 ARRAS CONFIRMATORIAS, ARRAS DE RETRACCIN
Y LA OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

DEDICATORIA

En principio darle gracias a Dios, por estar con nosotros en cada paso que damos, por
fortalecer nuestros corazones e iluminarnos y por haber puesto en nuestro camino a
aquellas personas que han sido nuestro soporte y compaa durante todo el periodo de
estudio.

LOS AUTORES

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 ARRAS CONFIRMATORIAS, ARRAS DE RETRACCIN
Y LA OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

NDICE

DEDICATORIA

INTRODUCCION

I.- LAS ARRAS

1.1.- DEFINICION

1.2.- ARRAS CONFIRMATORIAS

1.3. ARRAS DE RETRACTACIN

1.4.- LA CLUSULA PENAL

1.5.- DIFERENCIAS ENTRE LAS ARRAS Y LA CLUSULA PENAL

II.- LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO

2.1.- CONCEPTO.
2.2.- FUNDAMENTO
2.3.- CLASES

2.4- CONTRATOS EN LOS QUE PROCEDE

2.5.- TRANSMISIN HEREDITARIA DE LA OBLIGACIN Y DEL DERECHO DE

SANEAMIENTO
2.6. EXTENSIN DE LA TRANSMISIN HEREDITARIA. CADUCIDAD
2.7. MODIFICACIN CONVENCIONAL DE LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO

CONCLUSIN
BIBLIOGRAFA

ANEXOS

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 ARRAS CONFIRMATORIAS, ARRAS DE RETRACCIN
Y LA OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

INTRODUCCIN

El contrato de arras o arras, tambin conocido como anticipo, es un contrato privado donde
las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes o inmuebles (como podra ser
una vivienda), entregndose como prueba una cantidad de dinero en concepto de seal.
Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se est contratando es la
obligacin de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

Las arras de confirmacin vienen a ser la reiteracin material de que las partes han
concluido un contrato y en muchos casos representa un adelanto de la prestacin, cuya
ejecucin an no se ha materializado

La entrega de las arras de retractacin slo es vlida en los contratos preparatorios y

concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. Si se retracta la parte que entrega
las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras,
debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho renuncia al derecho de
retractacin La parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractacin.

Efecto del contrato definitivo, Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las
devolver de inmediato o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la
prestacin.

La obligacin de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a cabo

mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El
mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador en el caso
que un tercero impugnase la validez del derecho adquirido por ste ltimo. Ms tarde en
la compraventa consensual se inclua una clusula accesoria por la cual se estableca que
el vendedor es responsable por los vicios jurdicos que presente la cosa vendida. La
cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en caso de eviccin, poda
variar del simple al cudruplo, pero generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble
del precio recibido (stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho romano consider la
obligacin de sanear como un elemento de la compraventa que operaba aun cuando no
hubiera pacto.

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I.- LAS ARRAS

1.1.- DEFINICION
Al celebrarse un contrato, las partes pueden acordar la entrega de una seal, que puede
ser un bien o dinero, para evidenciar la voluntad de haberse concluido un contrato. A
esta seal o caparras se le conoce como arras.

Estas arras pueden ser de dos clases:

Arras confirmatorias
Arras de retractacin

1.2.- ARRAS CONFIRMATORIAS

Las arras pueden cumplir la funcin de signo o manifestacin de que un contrato ha
quedado celebrado. El Cdigo Civil define a las arras confirmatorias en su artculo 1477:

Artculo 1477.- Entrega y devolucin de arras

La entrega de arras confirmatorias importa la conclusin del contrato. En caso de
cumplimiento, quien recibi las arras las devolver o las imputar sobre su crdito, segn
la naturaleza de la prestacin. Para ponerlo en trminos sencillos, las arras confirmatorias
funcionan como un adelanto del precio o retribucin pactada en un contrato.

As, por ejemplo, si se celebra un contrato de compraventa, el comprador puede entregar

un monto en calidad de arras confirmatorias y que ser recibido por el vendedor. Este
monto, en la medida que se cumpla el contrato, ser aplicado al pago del precio.
Pero, si el comprador incumple con sus obligaciones, por ejemplo, con el pago del saldo
del precio, el vendedor podr resolver el contrato y quedarse con el monto entregado en
calidad de arras, en cuyo caso dejarn de tener la calidad de un adelanto del precio y
constituirn una indemnizacin por el perjuicio causado.

Pero, podra ocurrir tambin que sea el vendedor, que ha recibido las arras, quien
incumpla el contrato, en cuyo caso el comprador podr exigir la entrega del doble del
monto de las arras.

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Debe tenerse en cuenta que la parte perjudicada con el incumplimiento puede optar
tambin por ejercer su pretensin de resolver el contrato y solicitar una indemnizacin
distinta a las arras, pues puede considerar que el dao sufrido es mayor al monto
entregado en calidad de arras.

1.3. ARRAS DE RETRACTACIN

La otra clase o forma de arras es la de retractacin. Lo que debe quedar en claro sobre
este aspecto, es que las arras de retractacin solamente pueden ser pactadas en los
contratos preparatorios, como los compromisos de contratar o los contratos de opcin, de
los que ya hemos hablado.

Y esto es as porque las arras de retractacin cumplen una funcin distinta a las arras
confirmatorias. Las arras de retractacin no son una sea de que se ha culminado la
celebracin de un contrato, sino que confieren el derecho a retractarse de un contrato
preparatorio. As lo establece el artculo 1480 del Cdigo Civil:

Artculo 1480.- Arras de retractacin

La entrega de las arras de retractacin solo es vlida en los contratos preparatorios y
concede a las partes el derecho de retractarse de ellos,

No se trata entonces de una figura que pueda ser contenida en un contrato definitivo,
pues est claro que en estos contratos las partes no pueden retractarse. Las arras de
retractacin entonces, solo se aplican sobre los contratos preparatorios y le otorgan el
derecho, a quien las haya entregado, de retractarse, es decir, de retirarse de la intencin
de celebrar el contrato definitivo que corresponda.

As, por ejemplo, si se celebra un contrato de opcin para la compra de un bien

inmueble, el comprador puede entregar un monto en calidad de arras de retractacin al
vendedor, de forma tal que, si el comprador llegado el momento no ejerce su derecho
de opcin, las arras quedarn en poder del vendedor como una reparacin por el
perjuicio que se le haya causado.

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Pero, si es por ejemplo el vendedor a quien se han entregado las arras, el que decide
ya no celebrar el contrato de compraventa definitivo, deber entregar el doble del monto
de las arras al comprador perjudicado.
Si todo procede sin inconvenientes, es decir, si finalmente se celebra el contrato
definitivo, el monto entregado en calidad de arras ser devuelto o, en todo caso,
imputado al pago del precio pactado.
Es posible establecer que quien recibe las arras renuncia a su derecho de retractarse,
en cuyo caso, quedar obligado a celebrar el contrato definitivo y no podr ampararse
en la posibilidad de negarse a celebrarlo a travs de la entrega del doble del monto de
las arras.

1.4.- LA CLUSULA PENAL

Es el pacto o acuerdo de pago de una indemnizacin o penalidad para el caso de que una
de las partes incumpla con el contrato. El Art. 1343 del C.C. determina que para exigir la
clusula penal no es necesario probar la existencia del dao causado ni su cuanta, y como
se trata de la pena convencional, importa la fijacin anticipada del perjuicio, no siendo
necesario que el acreedor alegue y compruebe el dao causado por el incumplimiento.

Esta clusula tiene la naturaleza de ser una clusula accesoria y puede ser estipulada
conjuntamente con la obligacin principal (contrato de compraventa, arrendamiento, per
rnuta, suministro, comodato, donacin, etc.) o por acto posterior, pero en ningn caso
despus de producido el incumplimiento.

1.5.- DIFERENCIAS ENTRE LAS ARRAS Y LA CLUSULA PENAL

Existen caractersticas muy similares que han llevado a ciertos autores a identificarlas,
como por ejemplo:

a. Ambas aseguran una indemnizacin convenida anticipadamente.

b. Ambas plantean una valorizacin convencional de los daos ulteriores causados por
incumplimiento del contrato.

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c. Ambas suponen que la parte dispuesta a ejecutar su prestacin se vea indemnizada

por la retractacin o incumplimiento de la otra parte.

Sin embargo, a pesar de que presentan ciertas analogas, su importancia radica en

apreciar y distinguir sus diferencias, tales como:

a. Las arras se entregan a la firma del contrato, en cambio la clusula penal contiene una
indemnizacin convenida anticipadamente, que se tiene que cobrar judicialmente
como consecuencia del incumplimiento contractual.

b. Las arras de retractacin dan derecho a desistirse del contrato y no supone

incumplimiento. La clusula penal por el contrario opera siempre en caso de
incumplimiento contractual.

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II.- LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO

2.1.- CONCEPTO.
Artculo 1485.- En virtud del saneamiento el transferente est obligado a responder frente
al adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que
no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que
disminuyan su valor.
Se adquiere un bien en propiedad, uso o posesin para destinarlo a la produccin de otros
bienes o servicios, o para revenderlo, donarlo, entregarlo en garanta, en prstamo,
exhibirlo, guardarlo, consumirlo, para cualquier uso lcito que se le pueda dar en el futuro
de acuerdo a su naturaleza, para usufructuarlo, etctera.

Por ejemplo, si el caballo comprado para fines de reproduccin es impotente (vicio oculto),
o si A vende a B un bien que es de propiedad de C, por lo que ste demanda al comprador
por reivindicacin y obtiene una sentencia que lo declara propietario y condena a ese
comprador a desocuparlo (el comprador es eviccionado del bien); o el propietario de un
fundo vende la parte baja conservando las tierras altas y, despus de la venta, desde las
tierras altas desva el curso de las aguas dejando sin agua a las tierras bajas vendidas (el
comprador se ve perjudicado por un hecho propio del vendedor), es evidente, en estos
tres ejemplos, que el adquirente no podr destinar el bien para la finalidad de la
adquisicin, por lo que su transferente debe resarcirlo del perjuicio sufrido.

El art. 1485 define al saneamiento en los siguientes trminos: En virtud del saneamiento
el transferente est obligado a responder frente al adquirente por la eviccin, por los vicios
ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a
la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor. Es decir, el saneamiento
es la institucin destinada exclusivamente a que el transferente compense (indemnice,
resarza) al adquirente por la privacin de su derecho a destinar el bien a la finalidad para
la cual fue adquirido o que disminuya su valor para ese efecto como consecuencia de la
eviccin, los vicios ocultos del bien o los hechos propios del transferente.

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2.2.- FUNDAMENTO

Del art. 1485 se desprende que el fundamento del saneamiento por eviccin, por vicios
ocultos o por hechos propios del transferente se encuentra en la obligacin que tiene el
transferente de compensar al adquirente por haber sido privado de su derecho a destinar
el bien a la finalidad para la cual lo adquiri o que el bien disminuya su valor, o sea el
saneamiento tiene carcter indemnizatorio; el transferente debe resarcir al adquirente
pagndole el valor del bien, los intereses, gastos, costas, entre otros conceptos.
El destino que se dar al bien es el fin o finalidad perseguida por el adquirente al celebrar
un contrato de transferencia, y si no se ha previsto en el contrato la finalidad de la
adquisicin se dar al bien el destino que se derive de su naturaleza.
Es obligacin de todo el que transfiere un bien, obrando de buena fe, responsable y
lealmente, consiste en asegurar al adquirente que el bien podr ser destinado a la finalidad
de la adquisicin.

Si el adquirente no consigue obtener la finalidad perseguida con el contrato, al no poder

dar al bien el destino para el que lo adquiri, a causa de hechos propios del transferente,
o a que es eviccionado, total o parcialmente, del derecho de propiedad, uso o posesin
del bien, o porque ste presenta vicios ocultos, surge para el transferente la obligacin de
sanear al adquirente pagndole el valor del bien, los intereses, frutos, y dems conceptos
especificados en la ley (art. 1495, 1512, 1525), o pagndole lo que el bien vale de menos
por tales causas (arts. 1501, 1513, 1525).

Tradicionalmente se enfrentan dos teoras sobre el fundamento de la obligacin de

saneamiento: la que considera que el saneamiento es una consecuencia de la obligacin
de entregar el bien; y la que sostiene que el saneamiento es una obligacin de garantizar
la posesin pacfica y til del bien.

Los que consideran que la obligacin de saneamiento es una consecuencia de la

obligacin de entregar el bien afirman que el transferente debe entregar un bien como el
previsto en el contrato, porque si incumple con esta obligacin entregando un bien que
adolece de vicios jurdicos u ocultos, surge otra obligacin de garantizar contra estos

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vicios, a fin de mantener indemne al adquirente. Se sanciona al transferente por

incumplimiento del contrato, al no entregar un bien como el previsto en el contrato, sin
importar la finalidad de la adquisicin. As, los Mazeaud expresan: El vendedor est
obligado a entregar la cosa tal y como se haya convenido, tal y como se haya previsto por
las partes cuando la conclusin del contrato. En consecuencia debe la garanta al
comprador si la cosa entregada difiere de la cosa convenida; bien sea porque lleve
consigo, sin saberlo el comprador, una posibilidad de eviccin; bien sea porque se
encuentre afectada por un vicio oculto, ignorado por el comprador. La obligacin de
garanta puede ser considerada as como una simple prolongacin de la obligacin de
entrega.

Los que sostienen que la obligacin de saneamiento garantiza la posesin pacfica y til
del bien dicen que el fundamento del saneamiento es asegurar, garantizar, la posesin
pacfica y til del bien, siendo determinante la finalidad de la adquisicin. As, Badenes
manifiesta que el saneamiento de eviccin asegura la posesin pacfica de la cosa, y el
saneamiento por vicios ocultos asegura la posesin til. Por su parte, Rezznico dice que
el vendedor se obliga a transferir al comprador la propiedad de la cosa, y siendo la
propiedad por definicin el derecho de usar y gozar de las cosas de la manera ms
absoluta, es evidente que aquella obligacin del vendedor no se cumple si el comprador
es privado de la propiedad total o parcialmente. Es decir, si los derechos que adquiere
sobre la cosa son menoscabados, si no los goza en su plenitud e integridad, por causa de
eviccin o de vicios ocultos de la cosa. Contina diciendo este autor que se trata, en
verdad, de una obligacin derivada de los principios generales de buena fe y lealtad que
presiden el cumplimiento de los contratos.

Los que utilizan la palabra garanta sostienen que con la garanta de saneamiento por
eviccin se garantiza la posesin pacfica, evitando que el adquirente sea perturbado por
la existencia de derecho de terceros sobre el bien enajenado, y con la garanta por los
vicios de la cosa se garantiza la posesin til del bien, o sea se pone al adquirente a
cubierto de vicios en el bien que afectan su normal utilizacin. No resulta apropiado hablar
de garanta all donde no hay hipoteca, anticresis, garanta mobiliaria (prenda), warrant,
fianza, aval, ni referencia alguna, expresa o implcita, sobre la denominada prenda
general o garanta general. El transferente no garantiza sino se obliga a sanear por
eviccin o por los vicios ocultos existentes en el bien o por sus hechos propios que no

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permitan destinar el bien a la finalidad de la adquisicin o la finalidad a la que normalmente

est destinada. La accin de saneamiento a que da lugar la eviccin o la existencia de
vicios tiene carcter indemnizatorio: el transferente debe indemnizar al adquirente cuando
por razn de la eviccin o de la existencia de vicios ocultos en el bien, no puede destinarlo
a la finalidad para la cual lo adquiri o por la disminucin del valor del bien.

Para nuestro ordenamiento jurdico civil el saneamiento tiene un fundamento

indemnizatorio. En todo contrato de transferencia de bienes en propiedad, uso o posesin
de un bien, el transferente persigue y asegura al adquirente que podr destinar el bien
transferido a la finalidad para la cual fue adquirido, en caso contrario, el transferente est
obligado a sanear al adquirente compensndolo por la prdida, inutilidad o disminucin
del valor del bien para cumplir con esa finalidad como consecuencia de los hechos
personales del transferente, de la eviccin o de los vicios ocultos del bien. Eta es la
doctrina que sustenta a la norma del art. 1485 que dispone: En virtud del saneamiento el
transferente est obligado a responder (no ha garantizar) frente al adquirente por la
eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar
el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor. No
queda duda que la institucin del saneamiento por eviccin, vicios ocultos y hecho propio
del transferente se fundamenta en la necesidad de reparar al adquirente por no poder
destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirida o cuando por tales causas el bien
disminuye su valor. La finalidad de la adquisicin es el factor determinante de la obligacin
de sanear, no contando para nada la buena o mala fe con que haya actuado el transferente
o si el contrato de transferencia fue a ttulo oneroso o gratuito.

En efecto, nadie adquiere un bien, en propiedad, uso o posesin, as porque s, sin

perseguir alguna finalidad, sino que lo adquiere para con ese bien alimentarse, vestirse,
curarse de una enfermedad, recrearse, utilizarlo para construir otro bien, trasladarse de
un lugar a otro, labrar la tierra, abonar las plantas, etc. El ser humano es estructuralmente
finalista, todo lo que hace o deja de hacer es persiguiendo algn fin, de ah que en la
celebracin de los contratos traslativos, por un deber de buena fe, de lealtad, el
transferente debe hacer todo lo necesario para asegurar al adquirente que el bien
transferido podr ser destinado al fin previsto en el contrato; y si no fuera as, porque el
adquirente es despojado del bien por efecto del derecho de un tercero anterior a la

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transferencia o porque el bien adolece de vicios ocultos o por hechos propios del
transferente, ste est obligado a sanear por esas causales.

El bien no va a poder ser destinado al fin de la adquisicin cuando el adquirente es

aficionado del mismo; si la eviccin es parcial la utilidad del bien para dicho fin, o sea su
valor, disminuye. Tampoco se podr utilizar el bien para el fin de la adquisicin o esa
utilidad disminuye cuando adolece de vicios ocultos no conocidos por el adquirente en el
momento de la adquisicin. Igual no podr usarse el bien para el destino de su adquisicin
cuando devine en intil o disminuye su valor como consecuencia de hechos del propio
transferente. Luego, es natural que el transferente est obligado a indemnizar al
adquirente por todos los perjuicios que sufre por no poder utilizar el bien para la finalidad
para la cual fue adquirida o por disminucin de su valor.

En otros trminos, en virtud del saneamiento, el transferente, en propiedad, uso o

posesin, est obligado a responder frente al adquirente cuando ste no puede destinar
el bien a la finalidad para la cual lo adquiri o por disminucin de su valor, como
consecuencia: a) de ser privado definitivamente, total o parcialmente, del derecho de
propiedad, uso o posesin del bien adquirido en virtud un fallo, judicial o administrativo,
que reconoce el mejor derecho de un tercero b) el bien adolece de vicios ocultos existentes
al momento de la transferencia; y c) por actos propios del transferente.

Antes que se produzca la eviccin no hay obligacin de sanear por esta razn; el
transferente no est obligado a sanear por el solo hecho que terceros promuevan acciones
judiciales o administrativas contra el adquirente alegando que el bien les pertenece en
propiedad, uso o posesin; si los terceros pierden en esas acciones significa que el bien
transferido estaba libre de vicios jurdicos; solamente si los terceros ganan, surge para el
transferente la obligacin de sanear por eviccin. De otro lado, si el bien adolece de vicios
ocultos, pero estos no impiden que sea destinado a la finalidad de la adquisicin ni
disminuyen su valor, tampoco hay obligacin de sanear; en todo caso, si el vicio oculto
consiste en el error sobre la materia de que est formado el bien (se cree que es de oro
cuando en realidad es de cobre) o sobre una de sus cualidades esenciales (se cree que
el aceite es de oliva, cuando es de maz), el adquirente tendr la accin de anulabilidad
por la causal de error esencial (art. 201.1), pero no la de saneamiento. El saneamiento por
eviccin o por vicios ocultos o por hecho propio del transferente solamente procede cundo
no es posible destinar el bien adquirido al fin que motiv la adquisicin o cuando disminuye

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su valor. Si esta finalidad se alcanza no se genera la obligacin de sanear por estas

causales. La eviccin, los vicios ocultos y el hecho propio del transferente se valoran en
relacin con la finalidad para la cual fue adquirido el bien.

Comentando el Cdigo civil italiano, Messineo dice que la ley, en relacin a la eviccin y
los vicios ocultos, concibe a la tutela del comprador como una obligacin de garanta por
parte del vendedor, pero que en realidad el vendedor responde de la eviccin y de los
vicios ocultos para que el comprador quede indemne; por lo que prefiere hablar, en lugar
de garanta, de responsabilidad por eviccin y por vicios ocultos. Esta opinin de Messieno
es acertada, pues en realidad el transferente no garantiza sino responde al adquirente
resarcindole. (reponindole) su patrimonio perdido a causa de la eviccin, los vicios
ocultos o sus hechos propios; no hay obligacin de garanta sino de indemnizacin al
adquirente por todo lo que ha perdido (valor del bien, intereses, frutos, tributos, gastos,
mejoras, daos) por tales causas. La terminologa propuesta por Messineo ha sido
adoptada por nuestro Cdigo civil al disponer en el art. 1485 que por el saneamiento el
transferente est obligado a responder frente al adquirente por la eviccin, los vicios
ocultos o sus hechos propios.

2.3.- CLASES

La obligacin de saneamiento es de tres clases: a) Saneamiento por eviccin; b)

Saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios; y c) Saneamiento por hecho propio del
transferente.

El transferente solamente est obligado a sanear por la prdida sufrida injustamente por
el adquirente como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos o el hecho propio del
transferente, que hacen intil el bien para la finalidad para la cual fue adquirido o cuando
disminuyan considerablemente su valor para dicha finalidad. El transferente est obligado
a salvaguardar al adquirente contra las consecuencias de no poder destinar el bien a la
finalidad estipulada en el contrato debido a la eviccin, los vicios ocultos o por sus hechos
propios; el transferente responde ante su adquirente independientemente de su dolo o
culpa, los cuales tienen relevancia nicamente para la indemnizacin de daos.

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2.4- CONTRATOS EN LOS QUE PROCEDE

Procede la obligacin de sanear tanto en los contratos a ttulo oneroso como en los a ttulo
gratuito por los que se transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien. Si la naturaleza
jurdica, explicacin o fundamente del saneamiento no consiste en asegurar la
equivalencia entre lo que se da como prestacin y lo que se recibe como contraprestacin,
sino que el adquirente pueda destinar el bien adquirido a la finalidad de la adquisicin
prevista en el contrato, y, a falta de previsin, a su destino normal, y que si no puede darle
ese destino por efecto de la eviccin o de los vicios ocultos, sea indemnizado por todos
los perjuicios sufridos, lo mismo da que el contrato traslativo sea a ttulo oneroso o gratuito.

2.5.- TRANSMISIN HEREDITARIA DE LA OBLIGACIN Y DEL DERECHO DE

SANEAMIENTO

Artculo 1487.- Tanto la obligacin como el derecho de saneamiento se trasmiten a los

respectivos herederos.

En cuanto a los efectos de las obligaciones, el principio general reza: Desde el momento
de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la
herencia se transmiten a sus sucesores (art. 660). Toda obligacin se trasmite a los
herederos, salvo cuando es inherente a la persona, lo prohbe la ley o se ha pactado en
contrario (art. 1218). Como por el saneamiento el transferente debe responder frente al
adquirente por no poder dar al bien el destino para el que lo adquiri, pagndole una
cantidad de dinero por concepto de valor del bien, intereses, costos, daos, entre otros
conceptos, es incuestionable que esta obligacin de dinero se transmite a los herederos;
stos deben compensar al adquirente hasta donde alcancen los bienes que les ha dejado
su causante, por ejemplo, si el causante deba por saneamiento la suma de cien y los
bienes que ha dejado como herencia tienen un valor de sesenta, los herederos compensan
al adquirente slo por esta ltima cantidad.

Como el saneamiento, elemento natural del contrato, es una obligacin contractual que se
enmarca dentro del principio general res inter alios acta que rige los efectos del contrato,
principio que establece: Los contratos slo producen efectos entre las partes que los

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celebran y sus herederos, salvo en cuanto a stos si se trata de derechos y obligaciones

no transmisibles (art. 1363), tanto la obligacin como el derecho de sanear pasan a los
respectivos herederos de los contratantes. Lo dispuesto por los art. 1218 y 1326,
respectivamente, constituye el fundamento del principio concreto que, al regular los
efectos del saneamiento, dispone que tanto la obligacin como el derecho de
saneamiento se transmite a los respectivos herederos (art. 1487).

Tanto la obligacin de saneamiento del transferente como el derecho al saneamiento del

adquirente se transmiten a sus respectivos herederos a ttulo universal como a sus
causahabientes a ttulo particular inter vivos. El adquirente puede exigir el saneamiento
tanto a su inmediato transferente como a los anteriores, en la medida que stos estn
obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes (art. 1488). En otros trminos,
el transferente no solamente queda obligado ope legis a sanear a su inmediato adquirente,
sino tambin a los sucesivos adquirentes; el adquirente puede dirigir su accin contra su
inmediato transferente o contra el transferente originario o contra cualquiera de los
transferentes intermediarios.

2.6. EXTENSIN DE LA TRANSMISIN HEREDITARIA. CADUCIDAD

Artculo 1488.- El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato

transferente como a los anteriores a ste, en la medida que stos hubieran estado
obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes.
Los plazos de caducidad de las acciones de saneamiento contra los transferentes
anteriores al inmediato se cuentan a partir de la celebracin de sus respectivos contratos.

La obligacin de saneamiento no slo se transmite a los herederos a ttulo universal, sino

tambin a los sucesivos transferentes a ttulo particular, o sea no slo est obligado a
sanear el ltimo transferente al ltimo adquirente, sino que tambin estn obligados a
sanear los transferentes anteriores al ltimo, hasta llegar al transferente originario del cual
todos derivan sus derechos. En las trasmisiones sucesivas del bien, el ltimo adquirente
puede accionar por saneamiento contra su inmediato transferente o contra cualquiera de
los anteriores. El derecho de accionar contra su inmediato transferente deriva del acto
jurdico que dio lugar a la transmisin. Su derecho de accionar contra los anteriores
transferentes se justifica considerando que al transferirse un bien, se trasmiten los

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Y LA OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

derechos que con relacin a l tena el tradens, entre los cuales se halla el derecho al
saneamiento. Como dice Barandiarn, tal derecho se trasmite a ttulo accesorio,
subrogndose el ltimo adquirente en tal derecho que su trasmitente tena contra aquel
de quien adquiri la cosa.

El art. 2109 del Cdigo civil argentino, fuente del art. 1488 del Cdigo peruano, seala: El
adquirente de la cosa no est obligado a citar de eviccin y saneamiento al enajenante
que se la transmiti, cuando hayan habido otros adquirentes intermediarios. Puede hacer
citar al enajenante originario, o a cualquiera de los enajenantes intermediarios. Vlez
Srsfield en nota puesta debajo de este artculo, citando a Troplong y Pothier dice: Por
Derecho romano y por el Derecho de las partidas, el recurso era gradual. El adquirente
deba citar al enajenante inmediato, ste al que le haba transmitido la cosa y as
sucesivamente hasta llegar al enajenante originario. Se observaba en este orden, porque
segn el Derecho romano, las acciones no podan pasar de una persona a otra sin una
cesin. Pero por nuestro Derecho no es as. El acreedor puede ejercer todos los derechos
y acciones de su deudor, con la sola excepcin de los que sean inherentes a su persona.
Se juzga que cada enajenante ha transferido la cosa a su adquirente Cum omni sua causa,
es decir, con todos los derechos que le competan. El ltimo adquirente, es pues tcita y
necesariamente subrogado en todos los derechos de garanta de los que han posedo la
cosa antes que l, y rene esos derechos en su persona.

El transferente debe el saneamiento a su adquirente. Si ste trasmiti el bien a otro,

responde frente a ste, y as sucesivamente. El ltimo adquirente acciona exigiendo el
saneamiento contra su transferente o contra cualquiera de los anteriores transferentes.

Como sostiene Beudant, la jurisprudencia francesa reconoce al comprador el derecho de

obrar no solamente contra el autor directo, sino tambin contra cualesquiera de los
anteriores transferentes, y esto por accin directa. Esto implica que el vendedor debe la
garanta no solamente al comprador, su cesionario directo, sino tambin a los
causahabientes de este ltimo; en otras palabras, el lazo legal existente entre cada autor
y el conjunto de causahabientes ulteriores. Esta manera de ver, aunque discutible, es
consagrada por la jurisprudencia. Ella se funda principalmente en el art. 1615, conforme a
cuyos trminos la persona que enajena una cosa transfiere al mismo tiempo todos los
derechos que le pertenecen con referencia a la cosa. Vender es colocar al comprador en
su lugar y situacin, trasmitirle todos los derechos que se tiene y que son anexos a la

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cosa vendida. Desde el momento que el vendedor tena el derecho eventual de obrar
contra su propio causante, el comprador adquiere este derecho por efecto de la venta; es,
pues, en virtud de un derecho que le es personal, pues es cesionario de l, que puede
obrar contra el causante de su causante; l se dirige a l, omisso medio; l ejerce su
accin en virtud de un derecho propio y no por aplicacin del art. 1166. Esta doctrina
francesa sobre el saneamiento en el contrato de compraventa es aplicable al Derecho
peruano extendindola a todos los contratos por los cuales se transfiere la propiedad, el
uso o la posesin de un bien, por mandato expreso del art. 1488.

La ley permite que el ltimo subadquirente o adquirente definitivo pueda dirigir su accin
de saneamiento directamente contra su inmediato transferente o contra un transferente
intermedio o contra el transferente primitivo. De este modo al encadenamiento econmico
en la distribucin y colocacin de los bienes en el mercado corresponde un
encadenamiento jurdico.

Por ejemplo, A dona un bien a B, quien lo entrega en permuta a C, y este lo vende a D. El

comprador D es despojado del bien por efecto de una sentencia que reconoce al tercero
E como su legtimo propietario. D puede elegir entre A, B y C a la persona contra quien
dirigir su accin de saneamiento por eviccin. El elegido que pague tendr, a su vez,
accin con contra su transferente o anteriores a ste. En nuestro medio es comn que el
adquirente eviccionado del bien dirija su accin contra su transferente inmediato; en el
ejemplo propuesto, D demanda a su transferente C, quien, despus de pagar, se puede
dirigir contra B, y, finalmente, ste contra A.

Conforme al ltimo prrafo del art. 14, los plazos de caducidad para plantear la accin de
saneamiento contra los transferentes anteriores al ltimo se contarn a partir de la
celebracin de los respectivos contratos de transferencia.

Tratndose de saneamiento por vicios ocultos, el art. 1514 dispone que los plazos de
caducidad se computan desde el momento de la recepcin del bien. Sera conveniente
que se adopte como regla comn para los tres tipos de saneamiento, por eviccin, por
vicios ocultos, por hecho propio del transferente, que los plazos de caducidad se cuenten
a partir de la entrega del bien y no a partir de la celebracin del contrato.

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Arias Schreiber propone que el segundo prrafo 1488 debera decir: Los plazos de
caducidad de las acciones de saneamiento contra los transferentes anteriores al inmediato
se cuentan a partir de las respectivas fechas de entrega del bien.

2. 7. MODIFICACIN CONVENCIONAL DE LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO

Artculo 1489.- Los contratantes pueden ampliar, restringir o suprimir la obligacin de

saneamiento, salvo el caso contemplado en el artculo 1528.

Por ser la obligacin de saneamiento un elemento natural de todo contrato por el que se
transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien, no requiere ser estipulada, opera por
mandato de la ley, aun cuando las partes no hayan hecho mencin alguna a ella en su
contrato.

Debido al carcter natural, no esencial, de la obligacin de saneamiento, y por concernir

a derechos de orden privado, que interesan solamente a los contratantes, stos mediante
estipulacin expresa o tcita pueden suprimirla, ampliarla o restringirla. Pero tal
estipulacin slo es vlida si el transferente ignora los vicios o desconoce el derecho del
tercero sobre el bien transferido, puesto que si conoce que el bien es vicioso o que el
derecho que transfiere le pertenece a un tercero, la estipulacin carece de validez, porque
el Derecho no puede tutelar el comportamiento doloso del transferente.

Es invlida la clusula contractual por la que se conviene la limitacin o supresin de la

obligacin de sanear del transferente por sus hechos personales (art. 1528), o cuando
conoce que el derecho que transfiere no le pertenece, o sabe que el bien adolece de
graves defectos, pero no los revela al adquirente (art. 1328).

El art. 1528 dispone que es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la
obligacin de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo. Pretender
liberar o limitar la obligacin de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo,
sera como liberar al transferente sobre la base de su mala fe.Es nula toda estipulacin
que excluya o limite la responsabilidad por dolo o culpa inexcusable del deudor (art. 1328).
Nadie puede ampararse en su propia culpa o dolo para liberarse de responsabilidad. Si el
transferente acta de mala fe al estipularse la supresin o limitacin de su obligacin de
saneamiento, lo estipulado carece de toda eficacia; igualmente, si adquirente procede

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con mala fe al convenirse la ampliacin de la obligacin, tampoco es vlido lo pactado. La

estipulacin de no estar obligado a sanear por eviccin, vicios ocultos o hechos personales
del transferente tambin se detiene ante leyes imperativas, el orden pblico y las buenas
costumbres (art. V del T.P.).

Se ampla la obligacin de sanear cuando se extiende sus efectos a supuestos no

comprendidos en la ley, por ejemplo, el transferente se obliga a sanear por vicios ocultos
que sobrevengan a la celebracin del contrato, o que sean conocidos o susceptibles de
ser conocidos por el adquirente, o que no tienen la gravedad como para dar lugar al
saneamiento; o el transferente se obliga a sanear cuando un tercero despoja del bien al
adquirente por las vas de hecho o cuando el derecho del tercero evicente surge con
posterioridad a la transferencia del bien en propiedad, uso o posesin.

Las clusulas de restriccin de la obligacin de sanear, tal y como estn configuradas por
la ley, son las ms frecuentes que las de ampliacin. Por ejemplo, se limita los efectos del
saneamiento solamente a determinados vicios o a determinada gravedad de stos y no a
otros; o solamente a determinados derechos de terceros y no a otros, as solamente al
derecho de propiedad, pero no al derecho de uso o posesin; o el transferente se obliga
a pagar un valor inferior al que tenga el bien en el momento de la eviccin (si el
saneamiento es por eviccin) o de la resolucin del contrato (si el saneamiento es por
vicios ocultos).

La prueba de la existencia del pacto de ampliacin, limitacin o supresin de la obligacin

de saneamiento corresponde a quien la invoca.

Los antecedentes normativos del art. 1489 son: Cdigo civil de 1852: Art. 1416. Pueden
los contratantes ampliar o restringir a su voluntad la eviccin y el saneamiento; pueden
tambin pactar que el vendedor no quede sujeto a esta obligacin; Art. 1417. Aunque se
hubiese pactado que no quede sujeto el vendedor a saneamiento, lo estar sin embargo
al que resulte de un hecho personal suyo; todo pacto en contrario es nulo. Cdigo civil de
1936: Art. 1362. Se puede restringir o renunciar la responsabilidad por los vicios
redhibitorios. Se puede tambin ampliarla; Art. 1371. Pueden los contratantes ampliar o
restringir la eviccin y el saneamiento; pueden tambin pactar que el enajenante no quede
sujeto a estas obligaciones; Art. 1372. Aunque se hubiese pactado que no quede sujeto
el enajenante a saneamiento, lo estar sin embargo al que resulte de un hecho personal
suyo; todo pacto en contrario es nulo.

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CONCLUSIN

Al celebrarse un contrato, las partes pueden acordar la entrega de una seal, que
puede ser un bien o dinero, para evidenciar la voluntad de haberse concluido un
contrato. A esta seal se le conoce como arras, las cuales pueden ser de dos
clases: Arras confirmatorias Y Arras de retractacin.
Las arras confirmatorias funcionan como un adelanto del precio o retribucin
pactada en un contrato.
Las arras de retractacin confieren el derecho a retractarse de un contrato
preparatorio. As lo establece el artculo 1480 del Cdigo Civil.
el saneamiento es la institucin destinada exclusivamente a que el transferente
compense (indemnice, resarza) al adquirente por la privacin de su derecho a
destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su valor
para ese efecto como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos del bien o los
hechos propios del transferente.

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BIBLIOGRAFA

1.- Mazeud, Henry, Len y Jean. "Lecciones de Derecho Civil, Parte

3 Volumen III". Ediciones Jurdicas Europa- Amrica, Buenos Aires, Argentina.
1974.

2.- Josserand, Louis. "Derecho Civil, Tomo 3 Volumen 2", Ediciones Jurdicas Europa-
Amrica, Bosch y ca. Editores Buenos Aires, Argentina. 1976.

3.- Capitant, Henri. "Vocabulario Jurdico", Ediciones Depalma, Buenos Aires, Argentina.
1977.

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ANEXOS

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