Tasacion Lambayeque

INGENIERA ECONMICA II FICSA
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL, SISTEMAS

Y ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
UNIVERSIDAD
NACIONAL PEDRO RUIZ
TEMA:
GALLO
Tasacin de vivienda familiar ubicada en la
Ciudad de Lambayeque
DOCENTE:
ING. MONDRAGON CASTAEDA CARLOS
CURSO:
INGENIERIA ECONOMICA II
INTEGRANTES
CHAVEZ GAMARRA RICHARD
CHAPOAN VIDAURRE WALTER
DIAZ MORALES RONALD
GALVEZ ZEPEDA JOSE
MONTENEGRO SALAZAR IRIS
NUEZ TORRES ELVIN
LAMBAYEQUE, 25 SEPTIEMBRE DEL 2017
Grupo N01 LAMBAYEQUE 2017

INTRODUCCION
En el presente trabajo presentamos toda la investigacin y

procedimiento a seguir para realizar la tasacin de un
departamento tanto comercial como reglamentario
guindonos en el reglamento nacional de tasaciones.
Para esto presentamos en primer lugar la teora necesaria

sobre tasaciones de acuerdo al RNT para luego aplicar lo
expuesto en un ejemplo prctico o real, en nuestro caso
tasaremos un departamento ubicado en la Ca. Miguel Grau
735 - Chiclayo.
El inters de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones

por tanto finalmente compararemos los valores obtenidos y
verificaremos que la tasacin comercial es mucho mayor que la
reglamentaria.
MARCO TEORICO
TTULO I: DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO NICO
OBJETO
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios,
conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la tasacin de
bienes inmuebles y muebles.
Para los efectos del RNT y segn lo dispuesto en el Art. 885 del Cdigo Civil son bienes
inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o
estanciales.
3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
4. Los diques y muelles.
5. Las concesiones para explotar servicios pblicos.
6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
8. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Para los efectos del RNT y segn lo dispuesto en el Art. 886 del Cdigo Civil son bienes
muebles:
9. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.
10. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
11. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
12. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al suelo.

13. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de
crditos o derechos personales.
14. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros
similares.
15. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
16. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque
a stas pertenezcan bienes inmuebles.
17. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
18. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.
AMBITO DE APLICACIN
El RNT es de alcance nacional y su aplicacin es obligatoria para la elaboracin de tasaciones

comerciales y reglamentarias que soliciten las entidades y empresas estatales de derecho
pblico o privado.
TIPOS DE TASACIONES.
Tasacin o Valuacin Reglamentaria.
Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o

valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados por
los dispositivos legales correspondientes.
Tasacin o Valuacin Comercial.
Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a

los del libre mercado.
El uso del RNT es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuacin comercial o
reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin de valuaciones
reglamentarias que sean solicitadas por terceros.
DEFINICONES
Perito Valuador
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios

superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin
de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en
los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.
El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de
precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.
Informe Tcnico De Tasacin

El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de

tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres
grandes secciones.
Memoria descriptiva
Tasacin.
Anexos.
En cada ttulo del reglamento nacional de tasaciones se desarrollar la informacin

requerida para cada una de estas secciones.
Valor Comercial
El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de
tasacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las caractersticas
del bien valuado.
Valor De Realizacin
El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como
base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad a realizar el
bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.
TITULO II: TASACIN DE PREDIOS URBANOS
CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES
TASACIN DEL PREDIO URBANO
Es el procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del predio urbano, en
trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes.
En la tasacin reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de terrenos urbanos y
valores unitarios oficiales de edificacin, aprobados por los dispositivos legales
pertinentes.
En la tasacin comercial se estiman los valores en funcin al anlisis de mercado con
el mtodo utilizado y los factores que se consideren pertinentes, los mismos que son
detallados y justificados por el perito tasador.
Para la tasacin de las edificaciones se aplican, segn corresponda, los factores de
depreciacin por antigedad y estado de conservacin, establecidos en el presente
Reglamento.
La tasacin de terrenos rsticos en zonas de expansin urbana e islas rsticas, se
realiza de acuerdo a las disposiciones especficas establecidas en el Captulo VII del
Ttulo II del presente Reglamento.
INFORME TCNICO DE TASACIN

En el caso de la tasacin de predios urbanos, el informe tcnico de tasacin

Contiene los rubros siguientes:
1. Memoria descriptiva.
2. Tasacin
a. Valor del terreno.
b. Valor de las edificaciones
c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
d. Valor de bienes intangibles, segn corresponda.
e. Valor total del predio.
3. Anexos
a. Cuadro resumen general de las tasaciones

b. Registro fotogrfico.
c. Otros.
CAPTULO II: MEMORIA DESCRIPTIVA
MEMORIA DESCRIPTIVA
La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:
1. Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la tasacin.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situacin registral del predio
Tratndose de predios urbanos inscritos, se indica el nmero de la Partida Registral del

Registro de Predios, precisando los datos de identidad del titular del derecho de
propiedad o de posesin inscrita en el marco del Decreto Legislativo N 667 que aprueba
la Ley del Registro de Predios Rurales, cuando corresponda.
En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos que acreditan
la posesin, precisando la fecha, el tipo de documento pblico o privado, el funcionario
que lo emite y las dems caractersticas que el perito considere pertinentes.
4. Objeto de la tasacin.
5. Mtodo y Reglamentacin empleada.
6. Fecha de inspeccin ocular y/o fecha a la cual est referida la tasacin.
7. Ubicacin del predio.
Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio, de acuerdo

con los datos que figuran en el documento que acredita la titularidad. De la misma

manera, el perito consigna la denominacin de la urbanizacin, asociacin, cooperativa,
asentamiento humano, vas pblicas a las cuales da frente y la numeracin municipal,
precisando la manzana y lote correspondiente.
8. Zonificacin y uso actual del predio.
Se indica la zonificacin y usos predominantes en la zona, acorde al plano de zonificacin

vigente y la normativa aprobada por la autoridad competente.
En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el perito tasador indica la falta de
zonificacin y asume el uso predominante, de acuerdo al entorno urbano de la zona.
9. rea de la edificacin y rea del terreno.
Se indica el rea ocupada por cada planta y el rea total del terreno, describiendo el
mismo en un cuadro de reas.
El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos y las reas de edificacin
se expresa en metros cuadrados y con dos (2) decimales.
10. Linderos y permetro.
En la descripcin de los linderos se sealan las medidas perimtricas, colindancias y

cambios de direccin de stos, a partir de su frente principal, continuando por los
costados derecho e izquierdo (entrando) y finalizando por el fondo.
11. Descripcin del predio:
a. Descripcin general (terreno o inmueble).

b. Distribucin de planta.
c. Caractersticas tcnicas de la edificacin.
d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
e. Antigedad, estado de conservacin y depreciacin.
12. Caractersticas e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.
13. Servidumbres.
Se consignan las servidumbres que estn reconocidas en el ttulo de propiedad o en la

Partida del Registro de Predios, as como cualquier otra restriccin o derechos de
terceros que afectan a los predios involucrados.
14. Gravmenes y cargas.
Se consignan las cargas o gravmenes, vigentes a la fecha de la tasacin, que afectan al

inmueble, de acuerdo con la informacin inscrita en la Partida del Registro de Predios.
15. Fuente y procedencia de la informacin.

Se consignan las cargas o gravmenes, vigentes a la fecha de la tasacin, que afectan al
inmueble, de acuerdo con la informacin inscrita en la Partida del Registro de Predios.
16. Observaciones
En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias presentadas en el desarrollo

de la pericia, que sean relevantes en la determinacin de la tasacin, as como las
discrepancias existentes entre la documentacin tcnico - legal y lo verificado en la
inspeccin ocular.

CAPITULO III: TASACION DEL TERRENO
DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO
En la tasacin reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno urbano,
a fin de aplicar los procedimientos establecidos en los artculos del 19 al 22 del presente
Reglamento, segn correspondan.
En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno Urbano, el

perito adopta los valores que, en comparacin con otros terrenos urbanos, tengan la
misma zonificacin y uso, similares obras de infraestructura urbana, nivel
socioeconmico y se encuentran ubicados en lugares prximos al terreno materia de
tasacin.
En la tasacin comercial, el valor del terreno es igual al producto del rea del terreno
por el valor comercial unitario obtenido del anlisis del mercado inmobiliario de la zona.
En el caso de la tasacin comercial de terrenos propiedad del Estado destinados a

proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar, adems de las
limitaciones establecidas en los parmetros urbansticos y/o zonificacin, las
limitaciones en el uso del terreno consideradas en el proyecto de vivienda social,
debidamente sustentado por el perito.
TASACION REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON UN

SOLO FRENTE A VA PBLICA
La tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a va

Pblica, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el rea del
terreno.
2. Si el rea de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el rea de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.
3. Si el rea de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario de
Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del rea de terreno por el 50% del
Valor Arancelario de Terreno Urbano.
TASACIN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON

MS DE UN FRENTE A VA PBLICA
La tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano con ms de un frente a la

Va pblica, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. El rea total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus frentes
y se procede con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo
precedente, sumndose luego los resultados parciales.

2. Se considera como frente nico separadamente a cada uno de los frentes que tiene el
terreno y se les aplica el procedimiento sealado en el artculo precedente.
3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparacin de los casos
antes descritos.
TASACIN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO FRENTE A UN PASADIZO

COMN O VA DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO
La tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo comn o va

de dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor del rea del dominio
exclusivo y el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente
procedimiento:
1. El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo 19,
pero con un Supuesto Valor Arancelario Urbano, el que se determina de la manera siguiente:

= (. . )
.
Donde:
SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la va de dominio privado. Si el SVAU resulta
menor de 0,5 VATU se descarta, considerndose como mnimo 0,5 VATU.
VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la va pblica desde la que se accede a la va
de dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros con aproximacin al centsimo,
medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3,00 resulta mayor de
1,0 se asume una unidad (1,0) como valor de la misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de tasacin,
expresado en metros con aproximacin al centsimo, medida sobre las lneas de
propiedad colindantes con la va de dominio privado.
2. La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento

sealado en el artculo 19 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en
su defecto, al frente del lote materia de tasacin.
3. En el caso que el acceso a la va de dominio privado o pasadizo comn sea desde dos o ms
vas pblicas, para cada una de ellas se sigue el procedimiento sealado en el numeral
precedente, seleccionando el valor que resulte mayor.
TASACIN REGLAMENTARIA DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO POR VA PBLICA

NI POR VA PRIVADA EN CONDOMINIO
La tasacin reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada
en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre
de paso, se efecta de acuerdo con el procedimiento establecido en el numeral 1 del artculo 21
del presente Reglamento, multiplicndose el Supuesto Valor Arancelario Urbano por el
coeficiente 0,8.
El resultado final no puede ser menor de 0,4 VATU.

TASACIN COMERCIAL DE TERRENO URBANO
Para la tasacin comercial de terreno urbano el perito aplica los procedimientos

establecidos en los artculos 18 al 21 del presente Reglamento, segn corresponda, u
otro procedimiento debidamente sustentado en las normas internacionales de
valuacin. Para el clculo de la tasacin se emplean los valores comerciales de mercado.
DETERMINACIN DE LOS VALORES COMERCIALES DE MERCADO
Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en la que se ubica el

predio a tasar, identificando por lo menos tres muestras con caractersticas similares y/u
homologadas, considerando:
1. Las caractersticas que correspondan a cada muestra, referidas a ubicacin,

zonificacin, extensin, entorno y otros aspectos que se consideren necesarios.
2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno
descontando el valor de dichas edificaciones.
3. Se aplican los factores de homologacin a las muestras comparables, que el perito
estime necesarios.
RESTRICCIN DE USO POR SERVIDUMBRE
En la tasacin comercial, la restriccin de uso que afecta a un predio, derivado de la

existencia de una servidumbre de paso a favor de terceros u otra carga, castiga el valor
del terreno del predio sirviente con un coeficiente determinado a criterio del perito y
debidamente sustentado, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
TASACIN DE TERRENOS URBANOS SITUADOS PARTE EN TIERRA FIRME Y PARTE EN

MAR, LAGO O RO
Para la tasacin de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar, lago
o ro, se valoriza nicamente la parte no inundable del rea total, identificndose como
lmite entre sta y la lnea martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o
creciente ordinaria.
DISCREPANCIAS ENTRE LAS MEDIDAS PERIMTRICAS Y REAS DE UN TERRENO URBANO
En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimtricas y el rea de un
terreno urbano consignadas en la documentacin presentada para efectuar la tasacin,
con la realidad fsica del terreno u otros documentos tcnicos, el perito ejecuta la
tasacin considerando la informacin que fi gura inscrita en la Partida del Registro de
Predios u otros documentos de carcter pblico, dejando constancia de las
discrepancias encontradas.
10

CAPTULO IV: TASACIN DE LAS EDIFICACIONES
VALOR DE LA EDIFICACIN
El valor de la edificacin es la sumatoria del valor de las reas techadas, de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas que se tasan de
acuerdo a las caractersticas predominantes de cada una.
CALCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO
El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el rea

techada, el metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y
permanentes, por sus respectivos valores unitarios.
= ( ) + ( ) + ( )
DEPRECIACIN DE LA EDIFICACIN
La depreciacin de la edificacin se determina por la antigedad y el estado de

conservacin, segn el material constructivo predominante, empleando la expresin
siguiente:

=( )
100
TASACIN REGLAMENTARIA DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACIN
Para calcular el valor del rea techada se utilizan los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales
de Edificacin, aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento
vigentes a la fecha de la tasacin, debiendo aplicarse, segn el caso, los factores de
depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el
presente Reglamento.
Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes

ubicadas en una edificacin techada, se evala si estn incluidas en los Cuadros de Valores
Unitarios Oficiales de Edificacin, y se valoriza la partida correspondiente de conformidad
a los cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones.
Si las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no estn incluidas en

los cuadros mencionados o son exteriores a la edificacin techada, se tienen en cuenta los
elementos que las conforman y los materiales empleados y se efectan los
correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o
instalacin, con costos a la fecha de publicacin del Cuadro de Valores Unitarios Oficiales
de Edificacin, a costo directo; y a este resultado, se le aplica el factor de oficializacin
aprobado por el dispositivo legal correspondiente, as como los factores de depreciacin,
en caso correspondan.
11

TASACIN COMERCIAL DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACIN
Para calcular el valor del rea techada se aplican los valores unitarios de edificacin
comerciales que obtenga el perito como resultado de su anlisis y estudio del mercado
inmobiliario de la zona, as como los factores de depreciacin, en caso correspondan.
Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes se tasan de acuerdo a

los elementos que las conforman y los materiales empleados, mediante el anlisis de
costos unitarios para obtener el costo directo, incluyendo los gastos generales,
utilidades e impuestos; aplicando los factores de depreciacin por antigedad y estado
de conservacin, para cada componente de la edificacin, a criterio del perito tasador.
DETERMINACIN DEL VALOR DE LA EDIFICACIN
El Valor de la Edificacin, se obtiene deduciendo la depreciacin del Valor Similar Nuevo,

aplicando la siguiente expresin:
=
CAPTULO V: VALOR TOTAL DEL PREDIO
DETERMINACION DEL VALOR TOTAL DEL PREDIO
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
= +
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edificacin.
En el caso de tasaciones comerciales, el perito puede considerar en el valor total del

predio un factor de incremento o prdida del valor por las caractersticas especiales que
ste pudiera tener.
En este caso, el perito justifica las razones del incremento o prdida del valor.
CAPTULO VI: TASACION DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL RGIMEN DE

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
RGIMEN PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
Para efectos del presente Reglamento, el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn es un
rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas
por secciones o unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios sobre un terreno matriz con bienes y servicios de dominio comn.
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CRITERIOS PARA LA TASACIN DE LA UNIDAD INMOBILIARIA
Para la tasacin de unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y

propiedad comn, se efecta de acuerdo al procedimiento siguiente:
1. El terreno matriz, en tanto constituye un bien comn, se considera en forma
proporcional, incluyndose en el valor de las unidades inmobiliarias.
2. En los casos que el rgimen se encuentre registrado, a cada unidad inmobiliaria se
asigna el valor proporcional del terreno matriz que corresponda al porcentaje de
participacin segn los ttulos de propiedad y el reglamento interno.
3. En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin
de cada una de las secciones del bien, se prorratea el valor total del terreno entre las
secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada
uno.
VALOR DE EDIFICACIN DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS
El valor de la edificacin de unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad

exclusiva y de propiedad comn, se obtiene segn lo establecido en el Captulo IV del
Ttulo II del presente Reglamento.
Para el clculo del valor de la edificacin se consideran las reas de uso exclusivo, as
como las que correspondan a la unidad inmobiliaria por las obras o reas techadas de
uso comn, de acuerdo con el porcentaje establecido en los ttulos correspondientes.
En los casos que no exista informacin sobre el porcentaje de las reas comunes que
corresponden a la unidad inmobiliaria objeto de la tasacin, el valor de las mismas se
calcula en base al 15% del valor de la edificacin de la unidad inmobiliaria de uso
exclusivo. El perito determina el porcentaje en aquellos casos especiales.
VALOR TOTAL DE UNIDAD INMOBILIARIA
El valor total de la unidad inmobiliaria sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y

propiedad comn es igual a la sumatoria de los valores obtenidos para la alcuota del
terreno matriz, de la edificacin de uso exclusivo y de las reas y bienes de uso comn
que correspondan a la misma, de acuerdo con la expresin siguiente:
= % + +
Donde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria
%VT = Valor de la parte alcuota del terreno matriz
VEUE = Valor de la Edificacin de Uso Exclusivo
VAC = Valor de reas y Bienes Comunes
Para el caso de tasaciones comerciales se aplica, de corresponder, un factor que refleje los
valores del mercado, de conformidad con lo sealado en el numeral 4.3 del artculo 4 del
presente Reglamento, el cual debe ser debidamente sustentado.
13

TABLA N 01
PORCENTAJE DE DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL
MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASA HABITACIN, DEPARTAMENTOS
PARA VIVIENDAS INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS
ESTADO DE CONSERVACIN
Material
Antigedad
Estructural Muy
(en aos) Bueno Regular Mala
Predominante Bueno
% % %
%
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
aos Liviano/Adobe 5 15 30 65
10 Ladrillo 3 11 23 63
15 Ladrillo 6 14 26 66
20 Ladrillo 9 17 29 69
25 Ladrillo 12 20 32 72
30 Ladrillo 15 23 35 75
35 Ladrillo 18 26 38 78
aos Liviano/Adobe 35 45 60
40 Ladrillo 21 29 41 81
45 Ladrillo 24 32 44 84
50 Ladrillo 27 35 47 87
mas de Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 30 38 50 90
14

INFORME DE VALUACIN
INMUEBLE UBICADOEN LA CALLE SOLF Y MURO NUMERO #.P.J SANTA ROSA

DISTRITO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.
PROPIETARIO : JOS SEGUNDO VILCHERRES TUOQUE

CLIENTE : UNPRG
SOLICITANTE : GRUPO DE TRABAJO N1
LOCALIZACIN : calle solf y muro N , P.J. santa rosa
N, Distrito, Provincia y Departamento de Lambayeque.
INMUEBLE : VIVIENDA
FECHA DE VALUACIN : 25 setiembre 2017
descripcin Valore en dlares Valor en soles
Valor del terreno (VT) US$ 55,487.50 s/. 182553.875
Valor de edificacin (VE) US$ 119,679.53 S/. 418,878.34
Valor de obras complementarias (VOC) US$ 1,900.00 S/. 6,650.00
Valor de reconstruccin (VRE) US$ 130,940.40 S/. 458,291.40
Valor comercial (VC) US$ 212,110.53 S/ 742,386.84
Valor de realizacin (VRM) US$ 169,688.42 S/ 593,909.47
TIPO DE BIEN : INMUEBLE

DECLARATORIA DE FBRICA : SI ( ) NO ( X ) / TOTAL ( ) PARCIAL ( )
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I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 .-OBRA: Vivienda multifamiliar de dos niveles ms azotea

1.2 NOMBRE DEL PROPIETARIO
JOS SEGUNDO VILCHERRES TUOQUE
1.3 OBJETO DE LA VALUACIN

El objeto de la realizacin de la presente tasacin es el de determinar Valor
reglamentario con la finalidad que el prestatario constituya Garanta Hipotecaria sobre
dicho bien y acceder a un crdito.
1.4 METODOLOGA EMPLEADA
De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, Resolucin Ministerial N

172-2016- VIVIENDA Y los valores oficiales de edificaciones usados en la costa, mediante
observacin in situ descripcin directa actualizada.
1.5 FECHA A LA CUAL EST REFERIDA LA VALUACIN

25 de setiembre del 2017.
1.6 UBICACIN DEL INMUEBLE

El inmueble materia de valuacin, est ubicado en calle solf y muro N1030, P.J. santa rosa,
Distrito, Provincia y Departamento de Lambayeque
1.7 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS

El terreno presenta los siguientes linderos y medidas perimtricas:
DESCRIPCION LINDEROS MEDIDAS ml)
Por el frente Con la calle solf muro 9.80
Por la derecha Con lote n1028 23.00
Por la izquierda Con lote n1032 23.00
Por el fondo Propiedad de terceros 9.50
permetro 65.30
16

1.8 REAS
El rea del terreno es de 221.95 m2 (DOCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS).
l rea construida es:
DESCRIPCION AREA CONSTRUIDA (M2)

1 PISO 169.02
2 PISO 169.02
TOTAL 338.04
1.9 ZONIFICACIN
El predio urbano materia del presente informe se encuentra en zona de vivienda RDM
(residencial densidad media) segn el PLAN DE DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD
DE LAMBAYEQUE 2016 al 2026.
1.10 USO ACTUAL DEL PREDIO

El uso actual es Vivienda.
1.11 ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN
Presenta una antigedad de 15 aos.
1.12 ESTADO DE CONSERVACIN
De acuerdo al Artculo 2.2.07 del Reglamento General de Valuaciones el Estado de
conservacin de la vivienda es BUENO
1.13 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
El inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana como: Pistas, Veredas, Redes de
Agua Potable y Alcantarillado, Alumbrado Pblico, Telefona, Internet y Cable.
1.14 UBICACIN DEL PREDIO:

El predio urbano se encuentra ubicado en la calle SOLF MURO, ocupando el lote 1030 en el
Distrito de Lambayeque, Provincia de Lambayeque, Departamento de Lambayeque, segn el
Plano del Saneamiento Fsico Legal inscrito en los Registros Pblicos de la Prov. de Chiclayo
SUNARP, sujeta a Normatividad Urbanstica e ndices Edificatorios.
17

1.15 CARACTERSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El entorno del Inmueble, tiene en su entorno Vivienda de 1 a 4 pisos, Bodegas, Boticas,
Farmacias, mercado modelo, bancos.
1.16 DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN DE LA EDIFICACIN
Se trata de un inmueble, que cuenta con la siguiente distribucin:
Primer Piso: Consta de cochera, estudio, estar, tres dormitorios, bao, cocina, sala, comedor,
terraza, hall, bao, lavandera, escalera caracol de servicio y escalera hacia el segundo piso.
Segundo Piso: Consta de hall, sala, comedor, tres dormitorios, con bao, bao dos
dormitorios, patio lavandera.
Azotea: Un dormitorio, servicio higinico, lavandera y tendal
1.17 CARACTERISTICAS QUE PRESENTA LA EDIFICACIN

La Edificacin cuenta con las siguientes caractersticas:
- Cimentacin: Zapatas y Vigas de cimentacin de concreto armado.
- Estructura Portante: Columnas de concreto armado.
- Techos: Techo aligerado de 20 cm de espesor.
- Pisos: Los pisos son de cermica.
- Revestimientos: Tarrajeo con mortero cemento-arena, pintura.
- Puertas y ventanas: puertas contra placadas de madera, ventanas de sistema directo y
perfiles de aluminio con protector metlico.
- Baos: Aparatos sanitarios son de color, con zcalos de cermico.
- Instalaciones Sanitarias: Son empotradas de PVC con instalacin de agua fra.
- Instalaciones Elctricas: Son empotradas para corriente monofsica.
- Nmero de Pisos: 02 y Azotea; Stanos: 00; Diseo: 02 Pisos y Azotea.
1.18 SERVIDUMBRE
No Presenta.
1.19 DEPRECIACIN
Presenta una depreciacin de 5 %
1.20 ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN REGISTRAL
a. ESCRITURAS PBLICAS
DECLARATORIA DE FABRICA
No tiene.
18

b. GRAVMENES
No tiene.
1.21 INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE REFERENCIA.
Realizadas las investigaciones en el entorno de la zona del inmueble, los valores de
Inmuebles oscilan entre US$ 150.00/m y US$ 250.00/m, en la que la tendencia del
mercado a la fecha la oferta es mayor que la demanda; por lo que hemos permitido
recomendar razonablemente el valor del terreno en US$ 250.00/m2 .
Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.290
1.22 OBSERVACIONES
Ninguna.
1.23 OPININ GENERAL DEL PERITO VALUADOR
a. La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio y en
aplicacin de las normas vigentes.
b. La presente valuacin puede tener una vigencia de 120 das, si las condiciones del
mercado no varan y no presentase imponderables.
II. VALORIZACIN
VALUACIN COMERCIAL
2.1 VALOR DE REPOSICIN DEL INMUEBLE (V.R.)
a) Valor de Terreno (V.T.)
En concordancia con el ttulo I artculo 3. C.20 del R.N.T.2016, y del anlisis de los
valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares
en ubicacin y entorno urbano a la fecha, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario
de US$ 250.00/m2.
rea (m2) Valor unitario V.T. (US$)
terreno US$/M2
221.95 250.00 55,487.50
19

b) Valor de la Edificacin (V.E.)
De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales empleados en la edificacin, se

considera el valor de la construccin con precios unitarios actuales vigentes en el mercado y
por la depreciacin que por antigedad y estado de conservacin le corresponde, se tiene lo
siguiente:
DESCRIPCION A.C (m2) V.U.E US$ F.D V.E US$

1 PISO 169.02
2 PISO 169.02
VALOR DE EDIFICACION
20

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2. Nombre del propietario o posesionario.

3. Situacin registral del predio

Tratndose de predios urbanos inscritos, se indica el nmero de la Partida Registral del

5. Mtodo y Reglamentacin empleada.

6. Fecha de inspeccin ocular y/o fecha a la cual est referida la tasacin.

7. Ubicacin del predio.

Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio, de acuerdo

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8. Zonificacin y uso actual del predio.

Se indica la zonificacin y usos predominantes en la zona, acorde al plano de zonificacin

9. rea de la edificacin y rea del terreno.

10. Linderos y permetro.

En la descripcin de los linderos se sealan las medidas perimtricas, colindancias y

a. Descripcin general (terreno o inmueble).

12. Caractersticas e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.

Se consignan las servidumbres que estn reconocidas en el ttulo de propiedad o en la

14. Gravmenes y cargas.

Se consignan las cargas o gravmenes, vigentes a la fecha de la tasacin, que afectan al

15. Fuente y procedencia de la informacin.

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