CHNG 1: VAI TR, CHI PH V QUN L C S VT CHT K THUT

TRONG KHCH SN

T mi trng sang trng v k l ca mt khu ngh dng trong m n nhng thit b c

bit bng thp khng g ca nh bp thng mi, ngnh khch sn ngy nay ph thuc rt
ln vo vic thit k tt vo bo tr tt c s vt cht k thut nh l mt nhn t trng yu
trong kinh doanh. Khch ti khch sn lun khao kht mt mi trng an ton v thoi mi
c th lm vic, th gin, n ung v ng ngh. Khch sn, nh ngh hay nh hng c
khch xem nh l nh ca h trong lc h i xa nh, v h cng thng yu cu nhng ni
ny phi tt hn nh h.

S lin quan trong cng vic ca nh qun tr khch sn vi c s vt cht k thut th hin
nhiu dng, nhiu kha cnh khc nhau. Tt c cc b phn u s dng c s vt cht k
thut, ph thuc vo hiu qu thit k v s vn hnh tri chy ca h thng c s vt cht
k thut thc hin cng vic ca h. Trng b phn c th c tham vn tng lin
quan n thit k c s vt cht k thut mi. H cng lin quan n vic ln k hoch hoc
ng ph vi vic i mi c s vt cht k thut. Cc cuc hp ca ban iu hnh ti hu ht
cc khch sn u t cc trng b phn trong mi lin h chnh thc vi cc qun l k
thut. Nhng nh qun l cn c s lin quan hng ngy n b phn k thut/ bo tr/ c s
vt cht k thut bi v h s dng dch v ca b phn ny.

1.1 Vai tr ca c s vt cht k thut trong khch sn

C s vt cht k thut ng vai tr quan trng trong ngnh khch sn. C s vt cht k
thut gi vai tr ln trong vic to ra s hi lng cho khch. C s vt cht k thut c th
to ra mt mi trng l tng c th nhn thy c , t gp phn to nn s thoi mi
v nhng tri nghim tuyt vi ca khch. Nhng yu t ny, c to nn t nhng n lc
v mt ngh thut ca cc kin trc s, nhng nh thit k ni tht v nhng ngh nhn,
c duy tr bi s sing nng ca cc nhn vin bo tr bo dng v nhn vin bung
phng. i vi mt vi thnh t ca ngnh nh l cc khu ngh dng ca im n, cc nh
hng chuyn , cc casinos, cc cng vin ch , cc im thu ht lin quan n nc th
c s vt cht k thut t n tham gia v phc v khch. Nhng yu t khc cng gp phn
to nn s thoi mi v nhng tri nghim tuyt vi ca khch nhng bng cch tinh t hn.
Thng thng, nhng c s vt cht k thut khng nhn thy c s to ra mi trng
nhit thoi mi bng cch kim sot khng kh bn trong, trong khi nhng c s vt cht k
thut khc th cung cp nc sch nhit thch hp nhm phc v cho cc phng tm, h
bi hoc spa. Mi trng thoi mi cho khch cn c ci thin bi vic kim sot hoc
loi b nhng m thanh khng mong mun c th lm phin khch v trong mc c bn
nht, th l s bo v t hoc l cc thnh phn bn trong ngi nh hoc l cc khu vc di
mi che gn h bi. Mt yu t khc lin quan n c s vt cht k thut trong khch sn
chnh l s an ton. Khch mong i c an ton. Khch k vng c cung cp mt mi
trng m trong h c bo v khi b thng v mt mt ti sn. V c s vt cht k
thut c nhiu vai tr quan trng nh vy, nn cc k s v nhn vin k thut i hi phi
c k nng, mc d c th khch s khng n s ng gp ca nhng nhn vin ny.

Bn cnh gp phn to ra nhng tri nghim tt v s hi lng cho khch hng, c s vt

cht k thut cn ng vai tr nh l mt nh my sn xut trong vic to ra v chuyn ti
sn phm v dch v. C s vt cht k thut cha ng v kt ni cc h thng cho php
cc h thng hot ng ng chc nng, cho d l in v cc thit b truyn thng kt
ni bng cp, thang my vn chuyn khch hay l tp hp cc tin ch, cc thit b; nhng
thit b iu khin trong cc nh bp hin i hay l nhng c s vt cht k thut b phn
git l. Trong vai tr nh my sn xut, c s vt cht k tht cn l ni lm vic ca nhn
vin. iu c ngha l khng gian hu cn cn c phi c , thoi mi v an ton. Nhng
chuyn gia t vn chuyn ngnh, trong cc lnh vc nh dch v n ung, git l v cc khu
vc k thut khc c ku gi thit k cc khng gian ny.

C s vt cht k thut gip xc nh/ nh ngha/ miu t r ngnh v to ra bn sc ngnh

trn th trng. Hnh dng mi nh c trng, bng ch dn, mu sc v cc yu t nhn
hiu/ thng hiu khc to ra mt hnh nh cho nhiu sn phm v c dng thu ht
khch hng. Du khch pht trin mt cch nhanh chng kh nng nhn din cc doanh
nghip du lch thng qua cc c trng v c s vt cht k thut. Nhng a tr mc d
cha bit c nhng cng hon ton c th nhanh chng nhn ra nh hng a thch ca
chng t xa.

Phi cng nhn s pht trin ca ngnh khch sn phn ln l kt qu ca s tng trng v
s lng v kch c ca c s vt cht k thut. Trong k nguyn thng mi in t, khi
m rt nhiu dch v c th c truy cp hoc c chuyn giao bng in t thng qua
khng gian mng, ngnh khch sn vn duy tr dch v m i hi phi c khng gian, c s
vt cht k thut c th sn xut v cung cp dch v. V trong khi mt s ngnh tng
trng bng cch tng gi v tng s lng khch c phc v, th t l ng k trong tng
trng ca ngnh khch sn n t vic b sung c s vt cht k thut. iu ny cng ng
trong hot ng nh hng, ni m phn ln s tng trng doanh s cho nh iu hnh chui
nh hng ch yu n t s b sung cc nh hng hn l tng trng doanh s da trn
nhng nh hng sn c.

Nhng khch sn/cng ty du lch nh Aramark v Sodexho cn thc su xa v tim nng

ca vic qun l c s vt cht k thut nh l mt nhn t ng gp cho s pht trin ca
cng ty theo mt cch khc. Nhng cng ty ny tham gia vo vic kinh doanh dch v qun
l c s vt cht bng cch cung cp cc dch v nh dch v bung phng, dch v mt t,
v dch v qun l vt l nh my cho cc khch sn, trng hc, trng i hc, v nhiu
ngnh khc. Nhn ra c hi v thch thc lin quan n hot ng ca c s vt cht k
thut cung cp mt vai tr khc cho vic qun l c s vt cht k thut trong ngnh khch
sn- chnh l c hi kinh doanh.

C s vt cht k thut trong khch sn, c bit trong b phn bung phng mang li li
nhun trn u t cho ch s hu bng hai cch c bn. Th nht, c s vt cht k thut
chnh l ni m vic kinh doanh to ra li nhun hot ng. Th hai, cc doanh nghip cng
c mt t l li nhun n t ti sn ca h khi c s thay i gi tr th trng. V mt ny,
li nhun c xem l ging nh trong bt ng sn, mt ngnh m c s vt cht k thut
r rng ng mt vai tr ln v quan trng.

Cui cng, c s vt cht k thut ng mt vai tr quan trng trong s tin/ doanh thu to
ra c ti khch sn. mt mc no , iu ny l rt r rng: s hin din ca cc
phng khch, khng gian phng hp, c hi n ung, v thm ch khng gian gii tr to ra
mt c s tuyt vi m khch s da vo la chn khch sn. Vic thit k v kt hp
mt cch hp l cc c s vt cht k thut ni trn l tin quan trng p ng c
nhu cu ca khch. Tuy nhin, c s vt cht sn c ch c mt t quyn to ra s thay i
su rng vi nhng g n c lin quan n c s vt cht k thut, ngoi tr thng qua vic
bm vo mt lng vn mi. Ci m c s vt cht k thut c th lm l duy tr nhng
c s vt cht k thut m n c.

Mt nghin cu ch ra mi lin h gia vic bo tr c s vt cht k thut v doanh thu.

Nghin cu ny nghin cu v mi quan h gia cc khuyt tt trong bo co m bo
cht lng v doanh thu trn tng phng (RevPAR). Nhng khch sn vi mt hoc nhiu
mc b hng hoc b li lin quan n c s vt cht k thut trong bo co m bo cht
lng cho thy s khc bit rt ln trong gi tr doanh thu trn phng so vi nhng khch
sn khng c c s vt cht k thut no b hng/b li. V d, khch sn vi t nht mt
khuyt tt ngoi th s c gi tr doanh thu trn phng thp hn 3.12 la so vi khch sn
khng c khuyt no bn ngoi no. Khch sn vi t nht mt khuyt tt trong phng tm
ca khch th s c gi tr doanh thu trn phng thp hn 1.32 la so vi khch sn khng
c khuyt tt no trong phng tm ca khch. l nhng kt qu ht sc ng ch .
Nghin cu c tnh tc ng ca s thiu ht c s vt cht k thut trong chui khch sn
c nghin cu l tn tht ti 20 triu la M trong khong thi gian 3 nm. Nghin cu
kt lun rng:

Nghin cu ny ch ra mi lin h trc tip gia cht lng sn phm v tnh hnh ti chnh,
khi cht lng sn phm b chi phi bi mc h hng, khuyt tt ca c s vt cht k
thut nhng khch sn c khuyt im trong mu nghin cu ghi nhn doanh thu
phng thp hn xp x 2.8 la so vi nhng khch sn khng c khuyt tt v c s vt
cht k thut. S khc bit ny khng thay i qua thi gian v cho thy mt s st gim
li nhun hng nm n 200.000 cho mi khch sn c khuyt tt lin quan n c s vt
cht k thut. Nghin cu cng ch ra u l ni m khch sn u t vn ci tin v qu
bo tr tt nht. Nhng ni c ni n dng nh l ngoi tht, phng khch v phng
tm ca khch.

Quyn sch ny c gng cung cp cho ngi c nhng cng c cn thit qun l nng
lng, mi trng, bo tr bo dng v cc d n vn mt cch hiu qu. Nhng nh qun
l thnh cng nhn ra rng nhng chi ph ny khng ch l chi ph m cn l nhng nhn t
gp phn mang n s hi lng cho khch hng, ci thin nng sut lm vic ca nhn vin,
doanh thu v li nhun.

1.2 Chi ph lin quan n c s vt cht k thut trong khch sn

C s vt cht k thut trong khch sn to ra chi ph nhiu dng khc nhau. Trc ht, c
s vt cht k thut phi c thit k, pht trin v xy dng. Mt khi c khch, chng phi
c vn hnh. V thm ch, chng phi c nng cp, ci to v hin i ha. Mi giai
on nh vy u tiu tn cc khon chi ph khc nhau.

1.2.1 Chi ph pht trin v xy dng:

C s vt cht k thut trong ngnh khch sn hin i v cng a dng. Trong khi cc c s
lu tr hng thp/ph thng ch lin quan t n cc nh my vt l n gin, th cc hi
ngh, cc khu ngh dng, v cc khch sn sang trng c th ging nh mt thnh ph thu
nh. V c s vt cht k thut ca khu vc n ung c th nh ch nh mt ki-t trong sn
bay m cng c th nh mt nh hng ch rng ln. Nhng s khc bit nh vy trong
tnh phc tp v trong mc sang trng ni chung ca ta khch sn hon chnh v ni
tht ng gp ng k vo s khc bit trong chi ph xy dng ca mt lot cc c s vt
cht k thut khc nhau.

Bng 1 cung cp mt ci nhn tng qut v chi ph pht trin mt khch sn mi c chia
nh thnh nhiu mc dch v khc nhau. Thm ch mt khch sn bnh dn vi 100
phng cng cn u t hng triu la, v mt khch sn ln, sang trng th c th tiu tn
ti hng trm triu la. Vic bo tr, vn hnh v ci tin, nng cp nhng c s vt cht
k thut hng triu la ny c giao ph cho nhng nhn vin k thut.

Bng 1 Kho st chi ph pht trin khch sn trung bnh trn phng nm 2004 (VT:
la M)

Chi ph Chi ph Cc chi FF&E Vn tin Tng

t cho xy ph mm khai
dng v trng v
ci thin vn hot
khun ng
vin
Khch sn bnh dn
Trung 14.205 40.796 4.205 8.308 3.047 61.761
bnh
cng
Trung v 13.560 37.100 2.238 8.300 2.796 50.004
Trng s 16% 67% 5% 16% 7%
Khch sn hng trung khng c phc v n ung
Trung 16.514 63.743 11.618 9.774 4.098 97.313
bnh
cng
Trung v 13.916 56.309 8.513 9.498 2.748 81.539
Trng s 15% 68% 10% 11% 5%
Extended-stay hotels
Trung 15.330 74.600 12.252 13.084 3.317 128.814
bnh
cng
Trung v 13.675 65.419 10.623 13.500 2.381 103.239
Trng s 13% 64% 10% 12% 2%
Khch sn hng trung c phc v n ung
Trung 17.142 70.382 13.898 12.659 1.754 112.271
bnh
Trung v 12.553 58.097 10.876 11.887 2.993 96.165
Trng s 14% 64% 11% 13% 3%
Full-service Hotels
Trung 19.933 110.850 24.541 22.706 6.941 205.640
bnh
Trung v 15.728 100.719 15.423 18.527 5.763 154.408
Trng s 12% 64% 11% 13% 4%
Khch sn v khu ngh dng hng sang
Trung 103.177 320.421 115.016 55.575 21.436
608.631
bnh
Trung v 105.422 277.878 98.914 59.284 19.362 547.321
Trng s 16% 53% 17% 12% 4%
Ngun: Elaine Sahlins, 2005 Hotel Development Cost Survey (HVS International).
www.hvsinternational.com/Content/1724.pdf

Bng 2 phc ha r hn, chi tit hn nhng hng mc chi ph ca mt khch sn mi. Bn
cnh chi ph ng k (chim 60-65%) ch yu lin quan n vic xy dng, mt phn ln
khc lin quan ti ni tht, c v trang thit b (FF&E), pht trin v ti chnh. Cc
khch sn cng cn phi chu chi ph trc khai trng chi ph d phng thiu ht loi chi
ph khng thng thy/khng ph bin cc loi c s vt cht k thut khc. Chi ph t
khng c hp nht vo trong nhng phn chi ph k trn, bi v n rt khc nhau.

Bng 2: Chi ph pht trin khch sn: tnh theo t l phn trm
Danh mc chi ph Tng phn trm (%)
Chi ph xy dng 60-65
Xy dng c bn, cc tin ch, khun
vin, c s vt cht phc v gii tr,
d phng
ni tht, c, thit b
Thit k ni tht, thit b n ung cn 15-18%
dng, thit b hu cn, h thng hn
hp cc th khc, d phng
Pht trin 10-12%
- Cc khon ph (kin trc, k thut, t
vn, lut, k ton, qun l d n, pht
trin, mua bn)
- Cc khon phi tr (cc nghin cu
kh thi, bo him, chi ph th nghim
t, chi ph kho sat)
- Cc khon d phng
Ti chnh 8-10%
Chi ph trc khai trng 3-4%
- Lng, ph o to, qung co, xc
tin, chi ph vn phng

Vn hot ng 1-2%
D phng thiu ht 3-5%
Ch : im bt u tt cho thng tin v cc khon nhng quyn thng mi l thng
t nhng quyn thng mi thng nht (UFOC) t cc nh nhng quyn. Nhiu nh
nhng quyn cung cp kh y v chi tit v cc chi ph c lng cho hng lot sn
phm ca h, cung cp cc phn tch khng chi cho cc chi ph xy dng m cn cho
nhiu h thng c yu cu bi UFOC.

Vic pht trin v xy dng c s vt cht k thut trong khch sn th hin s cam kt vn
bi ngi ch s hu u t kim li. Nh ni trn, li tc mong i ny c thc
y bi hai yu t: li nhun hot ng (t vic bn phng, bn n thc ung, v dch v
hi tho) v s ln gi bt ng sn. c c c hai loi li tc ny, c s vt cht k
thut phi c vn hnh v bo tr theo cch m n c th ti a ha li nhun tim nng v
gi bt ng sn thc.

C s vt cht k thut c xy dng vi cht lng ph hp v kim sot ngn sch tt th

nn c d on chi ph cho bo tr bo dng, ci tin v vn hnh. Tri li, nhng khch
sn c xy dng vi thit k km, hoc vt qu chi ph v ct gim chi ph ch v vic lp
k hoch, xy dng ngn sch km, qun l d n km hoc k thut xy dng km th rt
c th s i mt vi nhiu vn ch trong vng vi nm u vn hnh. iu ny thng c
ngha l cn phi nhiu tin vo hn hoc s l cn c mng i vi nhn vin bo tr bo
dng.

Nh c ch ra bng 3 bn di, vic xy dng nh hng c bit tn km. iu ny xut

pht t vic i hi nhng trang thit b dng cho vic phc v n thc ung v nhu cu
v my mc phc v cho vic vn hnh hiu qu. Mc d nh hng trong khch sn th
thng khng tn ch u xe v chi ph t, tuy nhin chi ph xy dng c bn ca chng th
thng cao hn.

Bng 3. V d v chi ph vn ca mt s nh hng

McDonalds Pizza Hut Popeyes Dennys Applebees

Din tch xy 3.0-3.7 3.0 1.6-2.4 4.7 4.9-5.4
dng (1000
dm vung)
Chi ph t $990-$1123 $1230 $568-$816 $1295 $1600-$1755
v xy dng
(1000)
Chi ph $461-$707 $47-$200 $175-$230 $290-$465 $370-$430
trang thit b
(1000)
Chi ph mm $33-$86 $60-$144 $75-$113 $146-$346 $612-$884
Chi ph c $507 $485 $494 $408 $549
tnh trn
tng dm
vung
Chi ph c lng c tnh bng im gia ti nhng mc ph ri vo khong.

1.2.2 Chi ph vn hnh

Theo sau chi ph xy dng s l ph vn hnh c s c s vt cht k thut. Hai loi chi ph
lin quan n vn hnh c s vt cht k thut l chi ph hot ng v bo tr (POM
property operation and maintenance) v cc khon tin ch. M, cc c s lu tr chi hn
7 t la hng nm cho POM v cc khon tin ch.

Bng 4 tm tt chi ph cho cc tin ch v POM in hnh trong cc khch sn M. Cc

khch sn thng tr khong 10% doanh thu cho 2 khon ny, trong khon chi ph cho
POM thng ln hn. POM thng bao gm chi ph cho lao ng v cc khon li ch ph
(phc li) trong b phn bo tr bo dng, cc nh cung cp dch v bo tr bo dng v
cc vt t cn dng. Cc khon ny thng chim mt na trong POM.
Chi ph cho cc tin ch bao gm ph in, nc, nhin liu v hi nc. Khon ln nht
trong cc khon ph tin ch chnh l tin in. Nhin liu bao gm kh ga t nhin, du v
kh propane. Chi ph hi thng pht sinh bi cc khch sn hoc khu ngh dng ly nng
lng si m bng cch mua t cc h thng si m a phng hoc cc nh my nhit
trung tm ca cc khu phc hp a chc nng. Chi ph nc bao gm ph mua nc ung
c v ph nc thi.

Bng 4: Chi ph cho cc khon tin ch v POM ca cc khch sn M: Gi tr trung v

nm 2004

Phn trm trn doanh thu Chi ph cho mi phng ($)

POM Utilities POM Utilities
Full-service 5.1 4.4 2042 1756
hotels
Limited-service 5.8 5.3 911 831
hotel
Resort hotels 5.3 3.7 4564 3205
All-suite hotel 5.2 4.6 1425 1257
Convention 4.7 3.9 2799 2303
hotel

Chi ph POM tuyt i cao nht ca cc loi hnh khch sn thng c mi tng quan vi
chi ph xy dng ban u.C ngha l, bn cng u t nhiu vo xy dng th cng phi chi
nhiu cho bo tr. Chi ph cho cc tin ch cng rt a dng ty vo tng loi hnh khch sn,
nhng khng cao nh chi ph POM.

Mt khch sn vi y cc dch v ca M th trung bnh s chi 9.5% doanh thu cho

POM v cc tin ch, trong khi cc khch sn vi dch v hn ch chi khong 11.1% doanh
thu cho cc khon ny. Nhng nh qun l kim sot tt cc chi ph cho cc tin ch v chi
ph bo tr th s c th ng gp ng k vo c li nhun sau thu (c bit l vi cc
khch sn ln) v mt t l ln tim tng vo li nhun (thm ch c th bin s vn hnh
thua l tr thnh mt trung tm li nhun)

D liu t bng 4 c th c iu chnh th hin ngn sch cho POM v cc tin ch ca

cc khch sn in hnh trong tng loi. Nh trong bng di y cho thy, khch sn y
dch v, khu ngh dng v khch sn hi ngh hi tho in hnh c tng ngn sch cho
POM v cc tin ch l hn 1 triu la.

Nhng khch sn hi ngh v ngh dng c ngn sch cho POM v cc tin ch l hn 1
triu cho mi mc/khon. Nh qun l c s vt cht trong cc loi khch sn in hnh c
trch nhim gim st cho mt lot cc khon chi ph.
Loi khch sn S phng trung bnh Ngn sch POM Ngn sch cho cc
hng nm ($1000) tin ch hng nm
($1000)
Fuul-Service 268 547 471
Limited-Service 124 113 103
Resorts 366 1670 1173
All-suite 143 204 180
Convention 808 2262 1861

Trong khi chng ta thng ch trng vo c s vt cht k thut trong khu vc bung
phng, th thng tin v cc nh hng cung cp mt s tri ngc th v nh trnh by trong
bng 5.

Bng 5: Chi ph tin ch v R&M ca cc nh hng M: Gi tr trung v nm 2004

Loi nh hng Phn trm doanh thu Chi ph trn mi ch ngi ($)
R&M Cc tin ch R&M Cc tin ch
Full-Service
- Check 1.5 3.4 114 258
di $15
- Check 1.5 3.1 121 249
trn $15
Limited-Service 1.4 2.8 126 317
Ngun: Bo co iu hnh 2004, Hip hi nh hng quc gia, Washington D.C, v Deloitte
&Touche, Los Angeles, Calif., 2005

Chi ph sa cha v bo tr (R&M) trong nh hng khng bao gm chi ph lao ng v chi
ph ny bao gm trong chi ph vn hnh chung, trong khi , khch sn th chi ph sa
cha v bo tr (POM) li bao gm chi ph lao ng. y l mt l do khin cho chi ph bo
hnh c s vt cht k thut trong nh hng thp nh vy. V nh hng tht ra s dng nhiu
nng lng (in) hn khch sn, tiu tn nhiu nng lng trn tng n v din tch sn
hn hu ht cc loi hnh ta nh thng mi. Tuy nhin, h li to ra nhiu doanh thu trn
mt n v din tch hn bt k loi hnh ta nh thng mi no. l l do v sao t l
phn trm chi ph sa cha v bo tr (R&M) v chi ph cho cc tin ch trong nh hng li
thp nh trn.
Nhng nhn t cn ch /xem xt:

Mt cu hi gy tranh ci lin quan n chi ph cho cc tin ch v chi ph POM trong khch
sn l mc bin thin ca cc loi chi ph ny vi cng sut bung phng ca khch sn.
Bt k mt tho lun no lin quan n vn ny cng cn c ch . Th nht, chi ph
cho cc tin ch b nh hng bi cng sut s dng bung phng, nhng ta nh c lm
m hay lm mt (t nht l mt mc no ) v rt nhiu trang thit b c vn hnh bt
k khch sn c khch hay khng. Thi tit ng mt vai tr ht sc to ln trong vic xc
nh chi ph nng lng. Thnh thong cng sut s dng bung phng v nhu cu nng
lng c lin quan vi nhau, nhng i khi chng li khng lin quan. Mt khu ngh dng
Ty Nam nc M c th c cng sut s dng bung phng cao nht vo ma ng, thi
gian m nhit bn ngoi thp nn dn n cn t nng lng lm mt hn so vi ma h.
Mt khu ngh dng trt tuyt Colorado c th nhu cu nng lng si m t mc
cao nht trng vi cng sut s dng bung phng cao nht. C th c ti 80% chi ph cho
cc tin ch l c nh, v vy n khng b nh hng bi cng sut s dng bung phng.

Th hai, trong khi vic s dng ta nh v cc h thng trong sut thi gian cao im r
rng to ra s tng trng v nhu cu bo tr, th cng sut s dng bung phng cao t n
gy kh khn cho vic thc hin bo tr. Cc nh qun l c th la chn tr hon vic bo tr
(v do tr hon chi ph) cho n ma thp im. Trong khi chin thut ny c th dp tt
hi vng ca cc nh qun l v vic c th ct gim chi ph trong ma thp im, n li kh
tm thi gian thch hp tin hnh cng tc bo tr trong ma cao im. Sut thi gian
ny, cc phng lun c khch, cc trang thit b lun trong tnh trng c s dng, v nhn
vin bo tr khng c c quyn thm nhp cn thit. Thi gian thp im l ph hp cho
cc nhn vin bo tr lm vic, c th tt cc h thng, v c th vo trong cc phng. Cc
nh qun l cn phi thc c iu ny v c k hoch ph hp, c bit l trong vic
chun b ngn sch. D on, tnh ton phn trm ca chi ph POM c nh t khong 50-
70%.

Bng 6 cho thy t l phn trm ca doanh thu v chi ph (tnh theo la M) t POM v
cc tin ch cho cc khu vc khc nhau trn ton th gii nm 1998 v nm 2001. Bng ny
cung cp cc gi tr trong 2 nm bi v gi tr ca nm 2001 (gi tr mi nht c thu
thp v cng b) b nh hng bi s suy thoi ca ngnh trn ton cu vo nm 2001.

Chi ph POM nm 2001 nhn chung l thp hn nm 1998 t 10-12%. Vo thi gian suy
thoi ca ngnh, cc khch sn thng gim chi ph trn nhiu mc POM, bao gm c chi
ct gim nhn vin. Chi ph cho cc tin ch nm 2001 th nhn chung bng hoc mt mc
no thm ch cao hn so vi nm 1998 (ngoi tr c v New Zealand). Trong khong
thi gian suy thoi, rt kh gim mnh v gim nhanh cc chi ph ny bi v nhiu dch
v c cung cp da vo nng lng li khng thay i nhiu theo cng sut s dng
bung phng (v d nh chi ph nng lng thp sng hnh lang).
T l POM trn doanh thu ca nm 2001 v 1998 l tng ng nhau do s ct gim chi
ph POM. T l chi ph cho cc tin ch trn doanh thu ca nm 2001 vn cao hn nm 1998
vi con s ton cu nhy t 3.4% ln 4.1%. Khi m quyn sch ny ang c chun b
(nm 2006), gi du ton cu l hn 70 la mi thng, cao nht trong lch s. Nu nhng
con s ny c tip tc tng th chi ph cho cc tin ch trong khch sn trn ton th gii
cng s t mc k lc.

Tm li, t l chi ph trn doanh thu tnh cho c POM v cc tin ch cao nht l Chu
vi 12%, tip n l Nam Phi vi 11.3%. chu u, ch khong 7.3% doanh thu c chi
cho cc khon chi ph ny.

cp quc gia, chi ph c hai mc u cao hn ng k. Nc Cng ha Dominican

bo co t l chi ph cho cc tin ch trn doanh thu l 12.4%. Cc nc khc c t l chi ph
cc tin ch trn doanh thu cao bao gm Trung Quc (8.8%), n (8.6%) v Malaysia
(8%). V chi ph POM, n dn u vi 10.4%, Cng ha Dominican 8.1%, Indonesia
7.7%, Na Uy 7.4%, v Mexico 7.5%. Nhn chung, tng chi ph POM v cc tin ch l
20.5% Cng ha Dominican v 19% n , cao hn ng k so vi con s 9.1% Bc
M.

Bng 6: Chi ph POM v cc tin ch ca cc khch sn trn th gii: gi tr trung v nm

1998 v 2001

Khu Phn trm trn doanh thu Chi ph trn mi phng ($)
vc POM POM Cc tin ch POM Cc tin ch
1998 2001 1998 2001 1998 2001 1998 2001
Chu 5,7 5,5 5,6 6,5 2035 1749 2010 2963
Chu 5,7 5,6 3,3 5,1 2168 1884 1324 1723
Phi v
Trung
ng
c v 3,6 4,4 2,0 2,5 1691 1254 968 695
New
Zealand
Bc M 5,9 5,9 4,6 5,4 1680 1504 1325 1399
Nam 5,1 5,0 3,6 4,1 1944 1891 1401 1552
M
Chu 4,3 4,5 2,7 2,8 1763 1763 1108 1060
u
Th 4,7 5,0 3,4 4,1 1846 1759 1315 1448
gii
T bng 4 n bng 6, d liu v nh hng v khch sn c th hin trn mi phng (cho
khch sn) hoc trn mi ch ngi (cho nh hng). Trong khi cch tip cn ny to ra mt s
so snh th v, n c th to ra vn khi so snh 2 doanh nghip. Th nht, mc d s tht
l nhiu nng lng c s dng c nh, mt s chi ph cho cc tin ch v POM c lin
quan n mc s dng bung phng hay mc bao ph trong nh hng (s dng gh).
So snh 2 doanh nghip m khng kim sot s khc nhau trong cng sut s dng bung
phng hay cng sut s dng gh c th dn n kt lun sai lm.

Mt vn khc ny sinh khi c nhiu s khc bit tn ti trong mt doanh nghip bao gm
c hai loi hnh kinh doanh ny. Nu mt khch sn kinh doanh mng tic ln, v c bao
gm tt c cc trang thit b cn thit, th chi ph ca n khi tnh trn tng phng s cao hn
nhiu khi so snh vi mt khch sn c cng s phng nhng khng c kinh doanh tic. S
hin din ca dch v git l cng lm tng chi ph POM v cc chi ph cho cc tin ch.

Nhng ta nh thng mi thng biu din chi ph tin ch v POM ca chng tnh trn
n v din tch sn. y c th l cch tt hn bi v tnh theo cch ny th hu ht cc chi
ph trn u lin quan n tng khu vc ca ta nh. Hu ht cc chng trnh qun l nng
lng trng khch sn s dng cch tnh ny, mc d n hi khi tnh chi ph POM.

Mt vi nhn t khc cng cn xem xt khi so snh hai c s vt cht k thut l tui i ca
c s vt cht k thut, kiu h thng, gi nng lng ti a phng, gi lao ng ti a
phng, v nhng im khc bit c th xc nh c gia cc cng trnh (v d nh ca
knh n hay kp).

1.2.3 Chi ph nng cp, ci to v hin i ha

Mt mc chi ph ln lin quan n c s vt cht k thut chnh l chi ph vn, hay cn gi

l CapEx. CapEx bao gm khng ch n gin l vic thay th nhng ni tht mn, c,
cc hng ha mm m n cn phi bao gm c nhng hao mn, li thi v c nhng quy
nh nh Americans with Disabilities Atc (ADA) v nhng yu cu v bo m an ton, yu
cu i vi sn phm nhng quyn thng mi, thay i cng ngh, nhu cu th trng v
vic thay i sn phm, thay th sn phm v ci to cc thnh phn ca ta nh hay cc
thit b nng. Nhn thc c tnh c th v t ca CapEx, lp k hoch cho nhu cu
ca n, v qun l vic p dng n chim mt phn ln trong nhim v ca cc nh qun l
c s vt cht k thut, c bit l i vi tui i ca c ta nh.

Trong lch s, cc hp ng qun l c s vt cht k thut trong cc doanh nghip lu tr

cung cp 3 n 4 phn trm doanh thu gi l khon d tr thay th. T l ny i khi c th
thp hn trong khong vi nm u hot ng, bi v nhng nm ny thng khng c li
nhun. T l thp ca cc khon d tr thay th nh vy chuyn ti mt s mp m, ln xn
ti ch s hu v cc khon chi ph v thi gian thc ca CapEx trong sut vng i ca c
s vt cht k thut. CapEx c th t xp x bng 0 n 30% doanh thu trong mt nm, v
vy n khng th c chuyn ti bi mt con s t l phn trm nh c nh (mt con s t
l phn trm nh c nh khng th chuyn ti ht). Mt vi c vn trong ngnh tin rng
vic lp k hoch km cho CapEx c th l l do ch yu cho vic thua l trong vn hnh v
ph sn trong nhng nm u thp nin 1990. c lng nhu cu CapEx cho vic bo tr
ch ra rng, trong sut 30 nm u ca mt khch sn full-service, CapEx gn nh l bng
nhau v chim khong hn 7% tng doanh thu. Biu 7 trnh by mt s phn ha rng ri
v chi ph ny trong 30 nm u ca vng i sn phm. Nhng nh qun l c s vt cht
k thut c th h tr ch u t v cc nh iu hnh trong vic nhn thc c nhng nhu
cu ny v c k hoch ph hp.

Bng 7: T l phn trm chi ph vn trn doanh thu qua cc nm

1.3 nh hng ca vic thit k n cng tc qun l c s vt cht k thut:

Thit k tt r rng c th tng doanh thu ca khch sn, bng chng l n c th yu cu

gi phng cao hn v tng doanh thu. Thit k tt cng c th gip to ra thu nhp rng tt
hn bng cch gim chi ph nhn cng, chi ph nng lng, chi ph vn hnh v chi ph bo
tr, Thit k km c th khin c s vt cht k thut nhanh chng li thi, lc hu, xung
cp v c th khng thc hin ng c chc nng ban u, t gim gi tr ca chng.
Khi nh gi khch sn, chng ta thng ch vo cc chi ph hot ng ngoi nh mc.
Nu mt khch sn ang hot ng km, vn c th l xut pht t vic thit k km

Chng ta thng tp trung ch yu vo qun l hn l thit k c s vt cht k thut. Tuy

nhin, thit k ca c s vt cht k thut li c nh hng quyt nh n vic qun l c
s vt cht k thut . Vai tr ca vic thit k c s vt cht k thut c th c hiu
thng qua vic tp trung vo nhng nhn t nh:

- Cc thnh phn ca c s vt cht k thut

- Cch b tr c s vt cht k thut
- Cht liu
- Cht lng v loi hnh xy dng
- Trang thit b
- Cc h thng
1.3.1 Thnh phn v cch bi tr

Cc thnh phn ca c s vt cht k thut s quyt nh vn bo tr, bo dng, ci to,

nng cp v vn hnh c s vt cht k thut . S hin din ca cc c s vt cht k thut
phc v cc dch v gii tr, c s vt cht k thut trong nh bp, cc khu vc phc v n
ung, khng gian hi ngh, cc phng hp v cnh quan mt t, tt c u to ra nhu cu
bo tr, bo dng.

1.3.2 Cht liu, cht lng v loi hnh xy dng

Cht liu c s dng trong xy dng khng nhng ch nh hng n nhu cu bo tr bo

dng m cn nh hng n nhu cu nng cp, ci to v chi ph vn hnh nh l chi ph
nng lng v ph bo him. Hu ht nhng ngi lm trong ngnh khch sn (v c nhng
ch nh) u tri qua hoc i mc vi nhng vn rc ri lin quan n bo tr, bo
dng pht sinh t vic la chn vt liu xy dng ti. V d, vt liu tri sn (vn lt sn)
trn trt khng ph hp vi kh hu a phng, hoc mt sn phm sm b h hng vt
liu c khim khuyt no . Nhng vn ny sinh t cht lng vt liu xy dng lun
lm tng chi ph bo tr bo dng. V chng thng c gii quyt ch bng cch l tng
vn u t. Chng cng nh hng n vic vn hnh ca hng lot cc b phn, phng ban.

Cht lng xy dng ca ton nh cng s nh hng n cng tc bo tr bo dng, ci

to nng cp v vn hnh ta nh. Nu ta nh c xy dng tt, nhng nhim v ca nh
qun l vic bo tr bo dng ch l tp trung vo bo tr bo dng. Tuy nhin, nu ta nh
c xy dng vi cht lng khng t tiu chun, nh qun l cng tc bo tr bo dng
c th nhanh chng b y vo c cng tc xy dng. Nhng v d thc t v nhng ta nh
c xy dng khng t tiu chun v hu qu ca n bao gm:
- Mt ci mi c xy dng hoc lp t km s sm b r r, i hi phi thay i
cc bc tng, trn nh cng nh l lp sn tng.
- Vic xy dng km cc lp bao ph bn ngoi khch sn nhng vng hay c ma
bo hoc kh hu nng m c th lm cho cht m thm vo tng v thm nhp vo
bn trong phng khch. iu ny dn ti nm mc v s xung cp nhanh chng ca
cc bc tng.
- Cch y vi nm, mt s khch sn ng Bc M lm khng tt cng tc cch
nhit, cch ly cc ng ng nc dn ti vic ng bng trn din rng v hu qu
rt nng n.
- Mt khch sn th mi c xy dng vi ca nhiu cnh (ca c ghp t nhiu
phn ri nhau). Cc khung b x xung, lin kt vi nhau km dn n nhiu vn
vi vic kha ca. Nhiu v khch hong s khi thy h khng th ra khi phng.

Thit k v xy dng c s vt cht k thut trong khch sn lin quan n chuyn mn

ca nhiu c nhn cng lm vic vi nhau to ra sn phm cui cng mt ta nh
lm vic cho ch s hu, nhng nh iu hng v khch hng. Khi mt vi thnh phn
hay yu t ca ngi nh khng hot ng th s to ra nhiu vn . Nhng nh ch s
hu s phi b tin gii quyt vn , nhng nh iu hnh s gp kh khn trong vic
kim sot chi ph v cung ng dch v, cn khch hng th s c nhng tri nghim t
hn h mong i. V, trong khi cc vn xy ra vi cng tc xy dng thng tng
i nh, th li khng him ln hu qu m n gy ra li cc k nghim trng.

Khch sn Hyatt thnh ph Kansas l mt v d in hnh v hu qu nghim trng

tim tng t cc vn lin quan n thit k v xy dng. Vo ngy 17/07/1981, 2 con
ng i b trong khch sn Hyatt Regency ti trung tm Crown ca thnh ph Kansas
b sp . S sp lm 114 ngi cht v hng trm ngi khc b thng. Ch s
hu ca khch sn ny (Crown Center Redevelopment Corporation) c cho l phi
chi hn 100 triu la gii quyt nhiu v kin dn s nhm trnh phi ra hu ta.
Thm vo , rt nhiu chuyn gia thit k phi i din vi lut php v b tc giy
php hnh ngh. Khch sn Hyatt Kansas City ch mi m ca hot ng c gn mt
nm th xy ra v sp ny. Mt cuc iu tra cho thy rng cc thnh trn h tr cc
li i khng t cht lng dn n s sp ny. Vic thit k v xy dng cc thanh
trn ny b tn thng trong qu trnh xy dng qu nhanh do hng lot li trong vic
tnh ton, thng tin lin lc v phi hp.

Bn cnh nhng vn gy ra do thit k v xy dng khng t tiu chun, kiu xy

dng t n cng nh hng n chi ph ca cc cng trnh. Mt cu trc khung g s c
ph bo him cao hn so vi gch hoc xi-mng. Mt b mt c lp sn bn ngoi th
thng tn ph bo hnh hn l tng khng sn. Mt ta nh c tng thch cao s tn
nhiu chi ph sa cha hn l mt tng kh. Mt h thng phun nc s d dng c
 t vo ta nh hn nu c mt trn th ngay li hnh lang phng khch ch khng phi
ch l mt trn phng. Nhng khch sn vi tng m mi cch nhit km v nhng ca
s khng hiu qu th s tn chi ph cho cc tin ch hn mc trung bnh.

1.3.3 Trang thit b

Nhng trang thit b c lp t trong khch sn s c nh hng n nh cu bo hnh

bo dng. Mt khu ngh dng trn o vn hnh my pht in, nh my kh mui ly
nc ngt v nh my x l nc thi v mt kho lnh ln th s c nhu cu bo tr bo
dng ln hn v phc tp hn so vi mt motel 100 phng ngoi . Nhng kha cnh ca
trang thit b m c nh hng n nhu cu bo dng v vn hnh l bn, tui th, tnh
hiu qu, kh nng tip cn v kh nng sa cha.

bn v tui th:

Mt vi trang thit b c s dng ch dng mt ln ri vt i, v d nh ci bng n

chng hn. Cc trang thit b khc th li c th thch hp dng lu nhng khng bn
c th dng lin tc m khng hng. Bn cht mi trng khch sn ph thuc vo nhng
trang thit b c nhim v thng mi nh l my ht bi. Thng tin v tui th v chi ph
bo hnh, bo tr bo dng ca cc trang thit b c th rt hu ch c th hiu v d
on nhu cu bo tr bo dng cng nh ln k hoch mua sm trang thit b.

D liu tui th ca cc trang thit b trong ta nh c trnh by bng 8. Cc s liu

c a ra c ly t gi tr trung v. iu ny c ngha l, trong mt ci mu ln cc sn
phm, mt na ca mu c th b hng trong khong thi gian lit k. Nhng s liu ny
cho thy mt s a dng trong tui th ca nhng trang thit b thng thy trong cc ta
nh thng mi. D liu cng ch ra mt con s tim nng rt ln nhng trang thit b t
cn c thay th trong vng 10 n 20 nm sau khi c lp t. iu ny nh hng rt
ln n chi ph vn v chi ph bo tr bo dng.

Kh nng sa cha ca trang thit b:

Kh nng sa cha ca cc trang thit b lin quan n rt nhiu vn . Nhn vin c th

sa cha mt s trang thit b, trong khi nhng trang thit b khc th r rng l s cn nhng
dch v c cung cp bi nhng ngi th c kh c o to c bit v bi bn. y l
mt trong nhng l do khin 50% hoc hn 50% POM c chi tiu vo trang thit b hn l
vo tin lng. Quyt nh sa hay thay th trang thit b li lin quan n rt nhiu yu t.
Nhng trang thit b gn ht tui i th c th khng ng sa cha tr khi vic sa cha
c th gip ko di tui th ca chng ra mt qung thi gian ng k. Thm vo , vic
sa cha c th lm gim hiu sut ca trang thit b. V d mt ci m t in khi c tua
li, c sa li th thng l s gim hiu sut hn so vi ban u.

Vic sa cha cc trang thit b cng ty thuc vo cc thnh phn ca n v kh nng mang
n i sa (v thng n ang phi lm vic cung cp dch v). Mt vi nh iu hnh mua
nhng trang thit b nhp khu v sau li khm ph ra rng nhng ph tng v cc dch
v sa cha cn thit th r rng l hu nh khng th nhp khu c. Tuy nhng nh iu
hnh cc doanh nghip (CSVCKT) off-shore thng gp phi nhng vn nh vy, nhng
tri nghim tn km v ng chn vn c th xy ra i vi nhng khch sn s dng
trang thit b ni a. y l l do tt cc nh iu hnh nn kim tra trc dch v, nhng
ph tng thay th sn c v c cht lng trang thit b trc khi k hp ng mua.

Vic sa cha cc trang thit b hay c s vt cht k thut khng bao gi c gy ra nguy
him hay mt an ton. Vic sa cha c s vt cht k thut hay trang thit b khng bao gi
c b qua, v hiu ha hoc lm nh hng n cc tnh nng an ton. Mt khch sn sa
cha ci mi b dt bng cch lp t mt ci trn gi di mi, pha bn trong phng
khch. Thm ch, ngay c khi ci trn tht b sp v lm cht khch ang ng trong phng.
Bi hc l rt r rng. An ton l trn ht.

Hiu sut:

La chn trang thit b c ch n hiu sut ca chng s lin quan n vic nhn thc
c ngha v vng i ca trang thit b. Mt vi phn ca trang thit b c chi ph vn
hnh mi nm c th gp i thm ch l gp bn ln gi mua ban u, v d mt ci my
un nc (h thng lm nng nc) dng cho phng git l chng hn. Nhng trang thit bi
khc nh bng n si t c th tn chi ph vn hnh gp ti 30 n 50 ln gi mua ban
u. V vy, la chn nhng trang thit b c hiu sut cao th du gi mua ban u c cao
hn nhng vn c th thu c li ch thc nhiu hn.

Nhng nh qun l thnh thong mua nhng trang thit b km hiu sut nhm mc ch gi
cho chi ph mua sm ban u nm trong ngn sch c kim sot (duyt). Trong khi c
th s khng c phng n sa cha ngay tc th cho nhng vn ny, quyt nh km
nht ca ban qun l l khi c yu cu thay th, h chn li trang thit b km hiu qu ging
nh ban u.

Hiu c nhng nhn t nh hng n hiu sut ca cc loi trang thit b khc nhau s
gip chng ta c c nhng quyt nh mua sm khn ngoan.

Kh nng tip cn:

Kh nng tip cn ti cc trang thit b l iu cn thit m bo cng tc bo hnh bo

dng c th tin hnh c khi cn. Vi nm trc, mt trong nhng nh my sn xut t
 ch to mt chic xe i hi loi b mt phn ca ng c thay i bugi. Trong mt
trng hp khc, my lm nng nc c ng hp pha sau mt tng p g mt khu
vc ring bit. Bt chp cc l thng, cc thng l, nhng vic ny vn c th xy ra v
trong thc t s xy ra. V c thit k ta nh v v tr ca cc trang thit b cng khng
ngoi l. Trong khi vic gim thiu khng gian c kh, khng gian cho cc trang thit b c
kh c xem l rt hp dn, l la chn tt gim chi ph ca c ton nh, th vic ny c
th to ra mt thm ha trong tng lai cho cng tc bo tr bo dng. Nhng nhn vin
bo tr bo dng c th v tnh hoc c qun mt l trang thit b c t mt v tr
vng v, ho lnh kh tip cn.

1.3.4 Cc h thng

Nhng loi h thng khc nhau c trong ta nh r rng cng s nh hng n nhu cu bo
tr bo dng. Nhng ta nh c vi h thng l si th cn cc chuyn gia c chuyn mn
trong vic bo tr bo dng loi trang thit b ny. Lut l a phng thm ch c th yu
cu cc khch sn c ni hi ti ch. Nhng khch sn mi hn thng dng nc nng
ta nhit, phn phi nhit, nh gim c nhu cu bo tr bo dng ni chung v cng
loi b c vic vn hnh ni hi.

khch c th si m hoc lm mt phng ca h v trnh s dng cc trang thit b n

l trong tng phng, nhiu khch sn s dng h thng si, thng gi v lm mt trung
tm (HVAC). Ngc vi h thng lp t cho tng phng, h thng trung tm cn c nhiu
trang thit b ph tr hn, nhng xt trn chi ph vn hnh th n hiu qu hn. Cu thnh h
thng ny bao gm ni hi, my lm lnh, thp lm mt, my bm v rt nhiu thit b iu
khin khc. Tt c nhng thnh phn ny u cn bo hnh bo hng c bit v u phi
gnh chu chi ph tng ng vi mc bo tr bo dng.

Nhng h thng c lp t trong cc ta nh hin i u kh phc tp. Cc my tnh

thng phi phn tch u vo t nhiu b cm bin khc nhau kim sot s vn hnh ca
rt nhiu thit b. Bn cnh , t bn thn h thng trang thit b cng c tch hp t
nhiu thnh t, nn s vn hnh ca mt b phn no y cng s c nh hng nht nh
n cc b phn cn li. V d, h thng kim sot chy n v h thng HVAC c th u
mun kim sot s vn hnh ca cng mt nhm thit b no y, trong khi h thng qun
l, kim sot nng lng th li mun tt cc thit b i.

Gii thiu cc h thng mi nh l truyn hnh v tinh hay truyn hnh cp, cc my tnh, v
s tng thm nhng a im vui chi gii tr phc tp trong cc casino hotels cng cc c
s vt cht khc cng s lm tng cc nhu cu lin quand n c s vt cht. Xu hng ny
vn ang tip din. Ngy nay, s lp t ng dy mng li d liu tiu chun ton cu
(ISDN) nhm h tr truy cp Internet, s phc tp ca h thng kha v kim sot cng
ngh nhm tng cng an ninh cho phng ca khch m rng kin thc, hiu bit cng
nh cc hot ng i vi cng tc bo tr bo dng. Vic tng cng s dng cc n
chiu sng v cc vi phun nc t ng cng lm tng mc v s lng cng vic bo
tr bo dng. Nhng s i mi trong cc h thng hin i c lp t trong cc ta nh
s c th t ra mt lot cc yu cu v cc k nng mi i vi nhn vin v k s c s vt
cht k thut ngy nay. (tng tng i vi du lch khng gian)

Thit k h thng tng th cho ta nh mt vn cc ln

Nhng nh thit k cc h thng tng th cho ta nh thng lin quan n rt nhiu vn

nh khi h thit k tng h thng con. Phi tun theo lut. Cc tiu chun v ch s hu v
nhng quyn thng mi phi c tun th. Cc vn v thm m v kin trc s pht
sinh. V h thng ca ta nh phi thc hin c mc ch ca n. V d, h thng HVAC
th phi lm m, lm mt, thng gi v ni chung l phi vn hnh nhm mang li s thoi
mi cho nhng ngi bn trong ta nh. V, mt cch l tng, nhng iu trn phi c
thc hin, c hon thnh theo mt cch m c th ti thiu ha chi ph, bao gm c chi
ph ban u v chi ph vn hnh. Khng may l iu ny khng phi lc no cng thc hin
c. C nhng lc nhng h thng qu ln c xy dng lm chi ph ban u b i
ln v chi ph vn hnh cng cao theo. Mt s iu chnh gn y ca mt khch sn c
xy dng California vo nm 1998 l mt v d mnh ha cho nhng vn gy ra t vic
xy dng ta nh v h thng c ln.

Mt khch sn vi 253 phng pha Nam California ban u c xy dng vi hai my

lm lnh c sc cha 350 tn, hai my bm nc lnh c cng sut 60 m lc, hai my bm
nc ngng t 25 m lc v hai thp lm mt 25 m lc. Mt nghin cu v nng lng vo
nm 2001 ch ra rng hu ht 90% thi gian l h thng ch hot ng di 50% mc
cng sut v ti trng cao nht ca h thng cng ch 71%. iu ny cng ging nh vic
xy dng mt khch sn v ri n ch dng li mc cng sut s dng bung phng l
36%. Nh vy chng t ngi ch s hu xy hoc mua mt h thng qu c. Mt h
thng mi c lp t gim my lm lnh c sc cha t 350 tn xung cn 185 tn,
my bm nc lnh vi cng sut 10 m lc, my bm nc ngng t 10 m lc v mt ci
qut thp lm mt vi cng sut 7.5 m lc. H thng mi v hiu qu hn ny em li
kt qu ng k l gim ti 68% nng lng s dng v tit kim c mt khong rt ln,
ti khong 150.000 la mi nm.

Ti sao thit k ban u li qu c nh vy? Chng ti khng bit c trong trng hp

ca khch sn ny, nhng chng ti c th a ra mt vi hiu bit chung v vic ti sao
iu ny xy ra. Trc ht, nhm m bo p ng c ti trng d kin v c th l s
tng ln ca ti trong trng tng lai, ng thi b p s st gim tim nng trong khi
hot ng, cc h thng thng c thit k hi ln tr hao. Th hai, khi xy dng mt
ta nh mi, cc ch s hu thng khng mun tr chi ph lp m hnh vi tnh nhm tnh
ton hay c tnh kch c ph hp ca cc thit b. Th ba, vic cc h thng qu c c
xy dng hoc lp t c th l kt qu ca quy tc ngn ty ci trong thit k, theo
nhng ngi thit k hoc qu bo th hoc l sao chp y nguyn t mt d n xy dng
ln. Cui cng, th lao ca nhng nh thit k c th c tnh theo phn trm n gi cc
h thng, do h s thit k cc h thng ln c hng li nhiu hn. Ch s hu
nn yu cu phn tch k hn v h thng nh lp t v nn khuyn khch cng nh tng
thng nhng nh thit k no a ra c cc thit k ti u.

1.4 Nhng trch nhim ca nh qun l trong vic qun l CSVCKT

Qun l CSVCKT trong khch sn khng ch l qun l cc k s ca ta nh. Trong khi

ngi ny c trch nhim v mt ngn sch vi cc tin ch, POM v thng l cc qu
CapEx, nhng qu ny thng thc s c dng vo cc khon chi tiu cho khch v cho
cc phng ban, b phn khc vn hnh. V nhng hnh ng cng mong i ca cc b
phn khc cn phi ging vi nhng hnh ng v mong i ca b phn c s vt cht k
thut, nu nh khch sn mun p ng c nhu cu ca khch. V tt c cc nh qun l
v cc b phn u c lin quan n c s vt cht k thut mt mc no , hiu c
nhng trch nhim v nhng u tin i vi vic qun l c s vt cht k thut l mt nhu
cu cn chia s.

Trch nhim ca cc nh qun l c s vt cht k thut lin quan n 5 lnh vc chnh nh

sau:

- An ton v an ninh
- Tun th lut php v cc quy nh
- Dch v
- Kim sot chi ph
- Qun l ti sn

An ton lun l mi quan tm hng u, tip ngay theo l vic m bo tun theo php
lut v m bo cung cp dch v tt cho khch hng. Nhng trch nhim ca ngi qun
l c s vt cht k thut lin quan n vn an ton v an ninh l v cng nhiu. Nhn
vin c s vt cht k thut thng chu trch nhim cho vic vn hnh sun s v hiu qu
nhng h thng c lp t nhm c bit cung cp mt mi trng an ton v an ninh.
Nhng h thng ny bao gm h thng cu ha, h thng lc v x l nc, h thng kha
v an ninh. Thm vo , vic sa cha v vn hnh thch hp hng lot cc h thng v
trang thit b trong ta nh cng i hi phi m bo an ton. V d y c th l bo m
cc mn ni tht lun c sa cha tt v khng c hin tng chp in cc bng
n hoc cc khu vc chung quanh h bi. An ton v an ninh cng lin quan ti cc tiu
chun, cc cch thc v quy trnh c p dng bo tr bo dng v chm sc cc c s
vt cht. Nhng nhn vin c s vt cht k thut cn phi thc hin cng vic ca h mt
cch an ton theo cc quy trnh khng gy nguy him cho bn thn h v nhng ngi khc.
V, vi nhu cu nng cp, ci to ca rt nhiu khch sn, s an ton ca c s vt cht k
thut cng nh s an ton ca khch ti nhng khu vc ang xy dng, ci to cn phi
c ht sc lu tm.

Vic tun th php lut bao gm ch ti nhng quy nh v xy dng ca a phng,

nhng quy nh v sc khe ca cc phng ban, nhng yu cu v kh thi v cc yu cu
khc v mi trng (bao gm c nhng yu cu bt buc v ti ch) v nhng vn nh l
nhim v ADA. Nhu cu i vi vic tun th lut php v cc quy nh khng ch xut pht
t nhu cu tun th lut php cc mc khc nhau m cn bi cc hp ng c k kt.
Nhm gi gn v m bo gi tr, bo him ca cc trang thit b thng yu cu nhng mc
nht nh i vi bo tr bo dng v nng cp. V cc tha thun vi nhng nh cung
cp tour/ chng trnh du lch cng c nhng quy nh v vic bo hnh, nhng hnh ng
bo v mi trng, s sn c ca cc dch v v cc tin nghi mt mc nht nh.

Bng cch thit k v thc hnh, phng c s vt cht k thut chnh l phng to ra v vn
hnh cc dch v. Nhn vin c s vt cht k thut cung cp dch v cho khch, cho cc
phng ban khc, v - c trc tip v gin tip cho ngi ch ca khch sn. Mc bo
hnh v coi sc c s vt cht k thut cn phi c ng gp i vi vic mang li cho
khch nhng tri nghim d chu v hi lng. C rt nhiu cch m trong nhng c s vt
cht k thut c bo tr bo dng tt c th c ng gp tch cc v tng t, cng rt c
kh nng c nhiu cch nhng trang thit b khng c bo tr bo dng tt s to ra v
mang li nhng tri nghim ti t cho khch ti khch sn. Rt thng xuyn, khch phn
nn v c s vt cht k thut vi mt nhn vin phng ban khc. nh hng t vic vn
hnh ca phng c s vt cht k thut c th y mnh hoc lm gim cht lng cng vic
ca cc phng ban khc. Cc trang thit b c vn hnh tri chy cho php cc nhn vin
ca cc phng ban khc nh b phn bung phng, b phn m thc, git l c th thc hin
cng vic, nhim v ca h nhanh chng v hiu qu.

Cui cng, nhng n lc ca nhn vin c s vt cht k thut trong vic coi sc ton b ta
nh trn gc vt l cng l mt cch qun l ti sn rt quan trng v cung cp dch v
bo v cho c ta nh. Nhng chuyn gia c s vt cht k thut s mang li cho ch s hu
li ch di hn trn vn u t v nhng gi tr tin t xng ng ca ta nh.

Kim sot chi ph lun c u tin trong cc hot ng ca phng c s vt cht k thut,
thm ch c nhng lc, n l u tin hng u. Nhng khon chi ph m cc nh qun l c
s vt cht k thut phi kim sot bao gm chi ph cho cc tin ch (nhin liu, in, nc
v cc khon lin quan), chi ph bo tr bo dng v chi ph vn hnh (bao gm ph nhn
cng, nguyn vt liu, v cc hp ng) v chi ph vn (bao gm FF&E v chi ph thay th
cc h thng hay cc trang thit b ln trong ta nh). Kim sot chi ph ca tng mc ln
ny i hi phi c s ch ti nhiu vn khc nhau v thm ch l nhng vn ny c
th xung t vi nhau ti mt vi thi im no . V d, nu qu trnh vn hnh qu ch
trng vo kim sot chi ph vn th c th s lm tng chi ph bo tr bo dng hay chi ph
nng lng t vic sa cha v s dng cc trang thit b c c sa cha c th s cao
hn l chi ph thay th h thng hay trang thit b mi.

Vn qun l ti sn ca nhng k s c s vt cht k thut l mt s h tr cho vai tr

qun l ti sn m rng ca cc nh qun l ti sn chuyn nghip.

Mt trong nhng trch nhim ch yu ca nh qun l ti sn l bo v ti sn. Tht bi ca

nh qun l hay ch s hu trc i vi vic bo tr bo dng khch sn th u c th, v
phn ln l s dn n vic phi thay th cc h thng v cc b phn chnh/quan trng trc
khi ti sn ht hn s dng. Thm ch trong mt khch sn nh, h thng HVAC (si,
thng gi, v iu ha trung tm) v h thng n bo chy cng l nhng th rt t .
Trch nhim ca nhng nh qun l ti sn l phi hiu iu kin hot ng ca cc h
thng trong khch sn v cng phi bit h thng no cn sa, h thng no cn thay th v
chi ph sa hay thay th l bao nhiu.

Cui cng, nhng hp ng qun l v tha thun nhng quyn thng mi vi nhng
c trng ring c ca ngnh lu tr v m thc thng khin cho nhng nh qun l phi
c trch nhim cung cp dch v bo hnh bo dng nhng mc nht nh. Hy cng
xem xt k hn vn ny trong hai phn ngay sau y.

Nhng hp ng qun l v cc tha thun mua bn

Cc hp ng qun l c th yu cu cc nh qun tr phi c qu d phng cho nhng nhu

cu sa cha v bo tr, bo dng trong tng lai; thuyt phc s chp thun ca nhng
ngi ch s hu trc khi ra quyt nh chi cho cc khon chi ph lin quan n vic xy
dng, v phi bo co vi ch s hu v vic s dng cc qu ny nh th no. Yu cu c
qu d tr thay th cho FF&E l mt iu khon thng thy trong cc hp ng qun l.
Qu d tr c nhng thit lp sa cha khng phi FF&E th t gp hn. Chng ta c th
thy iu ny qua 2 v d bng 9.

Bng 9: V d v cc iu khon trong hp ng qun l

1. D phng cho thay th ni tht, cc c nh v trang thit b

Ch s hu s thit lp v duy tr mt ti khon ring c bit n nh l D tr cho vic

ci thin vn v thay th v b sung cc ni tht, nhng vt c nh v cc trang thit
b, ch s dng ci thin vn, thay th v b sung cc ni tht, nhng vt c nh
v cc trang thit b trong khch sn iu kin tt nht.

2. D phng cho nhng sa cha v mt cu trc

Nh iu hnh s thit lp, trong mi nm ti chnh theo cc iu khon ca tha thun ny,
mt lng tin d tr lm qu cho vic sa cha v mt cu trc hoc nhng sa cha
bt thng cc trang thit b, thay th, bo tr bo dng theo ca ngi ch s hu. Trong
sut mi nm ti chnh ca tha thun ny, qu s c chuyn sang qu D tr thnh phn
cu trc vi cc t l nh sau: (a) 0% cho tt c cc nm ti chnh qua bao gm nm ti
chnh m trong chng trnh nng cp hon tt; v (b) 0.5% cho mi nm ti chnh sau
.

Trong nhng nm 1990, cc hp ng qun l c nhng thay i ng k, trong ngi

ch s hu c nhiu quyn kim sot hn. Nhng thay i ny lm cho qu d tr thay
th st vi chi ph thc t hn v yu cu nhng nh iu hnh phi phn tch v chng minh
hoc a ra ti liu v cc chi ph d kin, chuyn gia trong nhng hp ng ny, ng James
J. Eyster chia s.

Di nhng iu khon ca hu ht cc hp ng qun l, nhn chung nhng nh iu hnh

cn phi c cc ch s hu ph duyt th mi dng n cc qu d phng. c c s
ph duyt ny c th l mt im kh khn trong m phn khi m ngi ch s hu v nh
iu hnh khng ng vi nhau v nhng khon chi ph nht nh nn c ly t ngn
sch POM hay ngun d tr hay l vn ca ch s hu. Nu nhng khon chi ph c xem
nh l mt mc trong danh mc POM, n s lm gim thu nhp trc nhng khon ph c
nh (hoc c th l mt mc li nhun khc) v theo s lm gim chi ph qun l (nu
nh th lao cho nh qun l c tnh trn tnh hnh ti chnh ch khng phi l lng c
nh). Mt khc, nu cc chi ph trn c tnh nh l vn u t hay l mt mc trong qu
d tr th thu nhp trc cc khon ph c nh khng b nh hng v th lao ca cc nh
qun l cng s tng ln. y l c s ti chnh tho lun v cng l nguyn nhn gy
xung t tim tng gia ch s hu v nh qun l.

Mt s bt ng tng t c th xy ra lin quan n cc dch v hp ng c nhc n

trong cc hp ng qun l. Son tho hp ng cho nhng dch v khn cp c th tr
thnh im bt ha khi m ch s hu v nh iu hnh c quan im hoc nh ngha khc
nhau v th no l khn cp. V d, ch s hu v nh iu hnh c th khng ng vi
nhau trong tnh hung x l mt v ngp trong ta nh. H c th tranh lun xem vic ny
nn c x l bi nhn vin c sn hin ti hay l xem n nh mt tnh hung khn cp v
gi dch v hp ng.

Hp ng qun l nhn chung l cung cp mt s phn cng trch nhim c bit cho cc
nh iu hnh thc hin nhng s sa cha cn thit, nhng thay th v ci tin. Nhng
iu khon ny c th c nhng gii hn trn s tin hoc phn trm doanh thu, c th to
cho nhng ngi ch s hu quyn ph duyt cc khon chi, hoc c th cho php ch s
hu thu cc nh thu bn ngoi thc hin cng vic. Nhng hp ng ny cng c th
ch r nhng ch dn nhm xc nh cc khon ph nn c xem nh l mt mc ca POM
hay ca qu d phng hay l t vn ch s hu.

Thng lng v phn tch, gii thch nhng iu khon ny l mt nhim v y thch
thc. V bin hot ng b thu hp v tht cht, ch s hu s tr nn min cng khi
phi y quyn cho chi ph vn, v thm ch c th s thc mc hay t cu hi v chi ph bo
tr hoc sa cha. Kt qu l s xy ra xung t, c bit l di p lc kinh t khi c mt
khch sn mi hoc ci tin thm nhp th trng. Nhng vn ny c th c nh hng to
ln n iu kin vt l ca khch sn v n nhng la chn sn c p ng c nhu
cu.

Nhng tha thun nhng quyn thng mi:

Nhng tha thun nhng quyn thng mi cng thit lp nhng yu cu quan trng i
vi vic vn hnh v bo tr bo dng khch sn. Hu ht cc nh nhng quyn yu cu
cc khch sn c nhng quyn phi c pht trin v vn hnh theo hng dn hot
ng ca bn nhng quyn. Nhng hng dn ny thit lp nhng tiu chun v yu cu
ti thiu cho vic xy dng, trang thit b, ni tht, vic cung ng, vn hnh, bo tr bo
dng v c vic tip th. Bng 10 l mt v d.

Bng 10. V d v cc iu khon trong tha thun nhng quyn thng mi

Vn hnh, cung cp, bo tr bo dng v trang b cho khch sn v nhng c s vt cht k

thut c lin quan u phi c lm tt nht ph hp vi nhng iu khon c ghi trong
tha thun ny v trong hng dn hot ng, ph hp vi dch v cp cao, vi lun l v
vi cc chun o c ca h thng, v phi tun th tt c cc lut ca a phng, ca
bang v lin bang, vi phong tc tp qun, vi nhng quy nh, bao gm, nhng khng gii
hn nhng iu tng qut ni trn, bo tr bo dng v tin hnh vic kinh doanh tun
th theo cc hot ng kinh doanh v cc hot ng ti chnh.

1.5 Trch nhim ca b phn/phng c s vt cht k thut

Mt s tho lun hon chnh v trch nhim ca b phn/phng c s vt cht k thut trong
khch sn c th l kh cn thit. Tho lun sau y ch ra mt cch tm tt nhng nhim v
v trch nhim chnh tim tng ca cc nhn vin c s vt cht. Khng phi tt c cc
khch sn u yu cu nhng nhim v v trch nhim ny t nhn vin phng c s vt
cht, v d, phn trch nhim c th c giao cho mt b phn khc.

Thit k ta nh v cc h thng. S l mt li ch rt ln nu c mt nh qun l c s vt

cht cho mt khch sn mi m ngi c th ng gp vo vic thit k h thng v thit
k xy dng trn quan im ca nh qun l c s vt cht. iu ny s gip m bo c s
vt cht c thit k c tnh n chi ph vn hnh v chi ph bo tr bo dng v ng thi
ngi qun l c s vt cht k thut cng hiu r nhiu nht c th v h thng cng nh
v cc thnh phn ca ta nh.

Vn hnh ta nh v cc h thng. Khi qu trnh xy dng thc t hon tt, qu trnh vn

hnh cn phi c p dng. Vn hnh l mt kha cnh m bo cht lng ca h thng
c lp t. N l mt qu trnh t c, xc minh v ghi li cc hot ng ca tng h
thng nhm p ng nhu cu ca c ta nh, trong kh nng ca cc thit k v nng lc la
chn ca cc trang thit b, theo cc tiu ch chc nng ca ch s hu. l mt qu trnh
m bo cht lng ca cc ci t. Nhng yu t/thnh phn in hnh ca vic vn hnh
mt h thng si, thng gi v lm mt trung tm HVAC v h thng nc l TAB- kim
tra (testing), iu chnh (adjusting) v cn bng (balancing).

iu hnh ta nh v h thng. iu hnh ta nh v h thng l nhng hot ng hng

ngy, t ngy ny sang ngy khc nhm m bo ta nh v cc h thng ca n hot ng
nh d tnh v cung cp c cc dch v cn thit. Vi nhng nh iu hnh c s vt cht,
iu ny c ngha l phi ch n chi tit nh l s vn hnh tri chy ca ca v kha, t
li thit b ngt mch khi cn, m bo lch trnh ca cc phng hp c nhp vo h thng
my tnh qun l ca ta nh, v hng lot cc hot ng c v nh nh nhng c ngha
khc. Trong tnh hung tt nht, nhng hot ng ny c trong sut mi th u hot
ng khi chng nn hot ng v chng tr thnh v hnh vi nhng ngi nhn c dch
v do chng to ra.

Bo tr bo dng ta nh. Cu trc ta nh v cc thnh phn ca n l mt s u t

ng k v c vai tr nh l nhn t u tin bo v nhng th bn trong ta nh, bao gm
c con ngi v c s vt cht. Nhn vin c s vt cht cn phi ch ti cc nhu cu v
mt cu trc ca ta nh. Nhng thnh phn nh l mi, b mt bn ngoi, ca s, v cc chi
tit khc. Phn ngoi tht ca ta nh l hnh nh u tin p vo mt khch hng, hnh nh
b ngoi ny c n c nh hng mnh m ti n tng ca h v khch sn.

Bo tr bo dng phng khch, ni tht v cc vt c nh. Tm quan trng ca phng

khch, iu kin vt l ca n v s vn hnh tri chy ca nhng trang thit b phc v
trong phng khch khng th l xem thng c. Thng thng th phng khch c bo
dng phng nga ba n bn ln mt nm chnh l trch nhim chnh thc ca b phn bo
tr bo dng nhm mang li cho khch nhng tri nghim tch cc.

Sa cha v bo tr bo dng trang thit b. C s vt cht k thut trong mt khch sn

bao gm mt s lng rt ln v rt a dng cc trang thit b. Nhng trang thit b ny s
c bo tr bo dng v sa cha bi cc nhn vin c s vt cht k thut hoc bi cc
nh cung cp dch v bn ngoi c k kt hp ng vi khch sn thng qua nhn vin c
s vt cht k thut. Ngoi ra, nhn vin c s vt cht k thut cng cng chu trch nhim
bo tr bo dng v sa cha nhng trang thit b c s dng cc phng ban khc nh
l b phn bung phng, git l, b phn m thc.

La chn v ci t trang thit b. Nhng trang thit b c s dng trong hot ng

khch sn lun thay i theo thi gian. V nhng dch v n ung mi, git l mi i hi
cc trang thit b mi, vic cc nhn vin c s vt cht tham gia vo qu trnh la chn v
ci t cc trang thit b ny l rt quan trng. S tham gia ca nhn vin c s vt cht vo
cc cng vic ny s gip m bo cc trang thit b c la chn l ph hp, v vic ci
t l hiu qu v mt chi ph v cng tc bo tr bo dng sau s c thc hin d
dng, hiu qu hn theo mt cch thc t c hiu qu v mt chi ph.

Qun l hp ng. Rt nhiu dch v trong khch sn c cung cp bi nhng nh thu

bn ngoi. Qun l hp ng v cc nh thu cho nhng dch v ny l rt quan trng nu
chi ph c kim sot v cc dch v cn thit c cung cp. Nhng nh qun l c s vt
cht l trung tm gim st, hp tc v m phn vi cc nh thu bn ngoi.

Qun l cc tin ch. Nhim v qun l cc tin ch l mt trong nhng nhim v m c c

hi v tnh phc tp ngy cng tng. Nhng chuyn gia v c s vt cht nhn thy rng
cng ngy cng c rt nhiu nh cung cp cc tin ch la chn. nh gi chi ph, s ng
tin cy, v cht lng dch v ca mi nh cung cp cho d cc quyt nh mang tnh qun
tr hn so vi trc y. Hn na, nhng quyt nh trong vic kim sot chi ph cho nhng
dch v mua nh th no cng cn phi cn nhc. V, i vi nc, mt vi nh qun l
cc tin ch c th nhn thy rng l h phi u tranh vi s ct gim hoc thiu ht, iu
m c th lin quan n nhng quy nh nghim ngt v nhng mc pht do s dng vt
qu nh mc tiu th. Cui cng, vic qun l cc tin ch hin ti tr thnh mt thnh phn
quan trng trong vn bo v mi trng, th vic th hin s tun th, bo tn v truyn
thng tr thnh nhng u tin hng u ca cc nhn vin v nh qun tr c s vt cht
k thut.

Qun l cht thi. Phng c s vt cht thng c nhim v qun l cht thi, chi ph x l
cht thi thng nm trong ngn sch c s vt cht k thut, nhng nhn vin c s vt
cht k thut phi c kin thc v nhng quy nh v mi trng, theo truyn thng th
nhng chuyn gia c s vt cht chu trch nhim v vic ny, i lc h xem y nh l
cch gim nhng tc ng mi trng do hot ng ca khch sn mang li.

Kim sot chi ph v ngn sch. Nhng chuyn gia c s vt cht k thut phi c kh nng
lp k hoch v phn b ngn sch cho nhng nhu cu ti chnh ca h (v d cho cc tin
ch, POM v CapEx), c kh nng gii thch ng v nh gi chnh xc cc nhu cu ny, v
kim sot chi ph trong ton khu vc di quyn kim sot ca h. Vi khon 15-20%
doanh thu c chi tiu cho nhng khon ny, nhng k nng qun l ng v chnh xc r
rng l cn thit.
An ton v an ninh. ng gp lin quan n an ton v an ninh l gp i. Trc ht,
phng c s vt cht k thut phi m bo nhn vin ca h c lm vic trong mt mi
trng v iu kin an ton. Th hai, cc nhn vin c s vt cht k thut phi lm tt c c
th m bo an ton v an nnh cho cc nhn vin khc v cho khch. Nhng trch nhim
ny c th bao gm t vic ch ti ta nh v mt t cho n vic m bo s vn hnh
ng cch ca h thng an ninh v cc h thng kha.

Tun th hp ng v cc quy nh. C rt nhiu yu t trong vic vn hnh c s vt cht

phi c t di s gim st, qun l. V d c th bao gm cc quy nh lin quan n
la, cc quy nh v kin trc ta nh, cc quy nh v v sinh v cc quy nh v mi
trng. Thm vo , nhng tha thun nhng quyn thng mi v cc hp ng qun l-
cng vi cc hp ng vi khch hng cng c nhng yu t i hi s lin i trong hot
ng ca c s vt cht k thut.

Kim sot hng tn kho. Con s to ln tim tng ca nhng phn, nhng b phn v nhng
trang thit b cn thit cho s vn hnh ca khch sn i hi tn kho phi c kim sot
y . V rt nhiu th trong kho c th cng c s dng bn ngoi ta nh nn kim
sot hng tn kho l cn thit ngn nga trm cp cng nh nhm m bo cc vt liu,
cc thnh phn u c sn khi cn.

Ci tin, b sung v phc hi. Gn nh l ngay lp tc khi m mt khch sn, s bt u

mt qu trnh bt tn khng hi kt ca vic ci to, b sung v phc hi, hiu chnh, sa
i. Nhng iu c th bt u t nhng ci t nh nh l lp mt k sch cho ti b
sung nhng chic khn tm mi trong phng khch. S lin i v phi hp gia phng c
s vt cht vi cc phng ban khc lin quan ti nhng nhu cu ny l ht sc cn thit. Bi
v nhng dch v c cung cp ng cho khch v cho cc phng ban khc l bt buc v
khng th b hy hoi nn duy tr mc an ton cao v kim sot chi ph tt trong sut qu
trnh din ra cc hot ng ny l mi quan tm rt ln ca cc nhn vin c s vt cht.

Nhng d n c bit. Nhng d n c bit bao gm nhng nhim v khng mong i

v nhm p ng nhng nhu cu, mong mun c bit ca khch. Xy dng nhng c s vt
cht k thut mang tnh truyn thng nhm phc v nhng bui biu din hoc nhng s
kin c bit, lp t cc h thng m thanh nh sng, to ra cc hiu ng c bit v hng
lot cc yu cu c bit khc khng ch to c hi cho s tho vt v sng to m cn to ra
dng doanh thu mi cho khch sn.

o to nhn vin. Vic o to v hun luyn nhn vin thng xuyn l cn thit nhm
nh hng nhn vin v gip h hc nhng cng ngh mi hoc nhng s thay i trong
cng ngh. Nhng n v v nh cung cp k thut a phng c th cung cp dch v hun
luyn gip cho cc nhn vin c s vt cht k thut c c nhng k nng ph hp v bt
kp vi s thay i cng ngh. Mt ngun khc cng quan trong khng km trong vic ph
cp k nng cho nhn vin chnh l nhng kha hun luyn ni b, trong nhng nhn
thc c th v chung chung nh l cc yu cu OSHA c th c cp nht v x l.

Lp k hoch v ng ph trong nhng tnh hung khn cp. V c kin thc v cc c s

vt cht k thut v cc h thng ca chng, nhn vin c s vt cht ng vai tr lnh o
trong vic lp k hoch cho nhng tnh hung khn cp v nhng n lc ng ph. H cng
thng l nhng thnh vin ch cht trong cc i phn ng nhanh. Nu mt thm ha no
gy thit hi cho c s vt cht, nhng nhn vin ny cn chun b gii cu c s vt
cht khi b thit hi nng n hn v bit c cc bc phc hi c s vt cht v lm
cho chng c th tip tc hot ng.

Thc hin cc bo co. Ghi li cc hot ng ca phng c s vt cht k thut l mt vic

rt quan trng nhm m bo s thnh cng ca ton b khch sn, v n cung cp mt lch
s sng ca cc s kin lin quan n c s vt cht. Nhng nhn vin c s vt cht s
c yu cu bo co v nh gi thng qua cc im chun, cc tiu chun da trn n lc
ca h trong vic gia cho c s vt cht hot ng/ vn hnh lin quan n cc vn v
h thng, v mi trng v v t nhin.

Nhng nhn vin ny cng c gi tp hp v bo co nhng thng tin b sung c th

lin quan n bo tr bo dng, sa cha, phc hi v tun th nhng quy nh bn trong
doanh nghip cng nh nhng quy nh t chnh ph. Nhng bo co ny khng ch c
xem l c s ghi li v lu tr nhng ln h thng b sp, b chm (b s c), m cn c
xem nh l nhng ch dn cho vic sa cha v phc hi nhm tham kho khi c nhng s
c hay tnh hung tng t xy ra.

1.6 Nh qun l c s vt cht trong cc doanh nghip lu tr

Nhng nh qun l c s vt cht k thut ca doanh nghip lu tr c th c bit n

di nhiu chc danh khc nhau nh l Gim c K thut, K s trng, Gim c iu
hnh hoc Gim c c s vt cht k thut. Trch nhim ca h cng rt khc nhau. Mt
khch sn nh, bnh dn c Gim c k thut (DOE), ngi ny s t lm phn ln cc
cng vic v cn c nhiu k nng k thut hn l k nng qun l. Khch sn ln hn v
nhng khch sn c ni tht sang trng, trang nh hn th DOE ging nh qun l hn,
ngi ny kim sot mt ngun ngn sch ln v kim sot nhn vin v lm vic nhm p
ng cc nhu cu phc tp hn.

Nhng nh qun l c s vt cht trong cc doanh nghip nhn chung khng trng nom, coi
sc hay qun l cng vic bung phng. H cng gn nh khng qun l, coi sc vn an
ninh, tr trong vi doanh nghip nh. Tuy nhin, trong th gii ca nhng ta nh thng
mi, b phn bung phng v b phn an ninh thng phi bo co cho qun l c s vt
cht. S tch bit cc hot ng ny trong cc doanh nghip lu tr l khng ph bin, mt
vi doanh nghip khi xng mt c cu qun l trong cc k s v cc nhn vin
bung phng phi bo co cho Gim c c s vt cht, tuy nhin iu ny khng thng
xuyn.

Nh qun l c s vt cht trong doanh nghip lu tr thng c nn tng kin thc v k

thut c c t vic phc v trong qun i, cc cng ty hp ng hoc t cc trng
thng mi v k thut. Pht trin k nng qun tr phn ln l c thc hin trong khi h
vn ang lm vic v thng c thc hin thng qua cc hi tho nh bn trong doanh
nghip. Hu ht cc nh qun l c s vt cht trong cc khch sn M u khng c bng
k s hay k thut m c o to 4 nm trong nh trng, phn ln kin thc ca h l c
c thng qua kinh nghim lm vic. Bng 11 trnh by cc k nng in hnh cn c ca
mt gim c c s vt cht.

Bng 11 Tm tt nhng v tr v nhng k nng cn c i vi Gim c c s vt cht k

thut

Phm vi chc v

Qun l v iu phi cng vic ca cc nhn vin k thut c k nng, ch trng c th ti

s hi lng ca khch hng v duy tr khch sn trong tnh trng hot ng tri chy v lun
trong iu kin a nhn.

V tr ny chu trch nhim gim st, qun l v trng nom cc b phn sau:

- Bo tr bo dng
- K thut
- An ninh

Yu cu i vi v tr ny:

V mt k thut:

- Cp nht v c kin thc trn tt c cc chnh sch v quy trnh an ton v v sinh
mi trng m c nh hng n khch sn
- Quen vi cc my lm lnh, thp lm mt, cc cch x l ha cht, kh nn, h thng
kim sot, h thng nc, l hi, t lnh, my nn,
- C nn tng vng vng v qun l nng lng
- C k nng k thut tt v HVAC, in, c kh, bm, mc,

V mt qun l:

- Phong cch qun l c tham gia

- Thm nhun thi c th lm trong nhn vin
- S dng phng php tip cn thc hnh trong qun l
- Chng t kh nng lnh o bng cch nu gng
 - C kh nng truyn t tng v khi nim cho cc nh qun l, ng nghip v
nhn vin
- Thm nhun thi phc v khch hng trong tt c nhn vin

C k nng vit ngn gn, r rng v c k nng giao tip bng li ni

Lng ca nh qun l c s vt cht (k s trng) trong khch sn thng thp hn so vi

cc thnh vin khc trong Ban chp hnh ca khch sn, xp hng 9/11 trn ton quc, nh
c trnh by trong bng 12. Tuy nhin, khi mc cht lng ca khch sn tng ln, th
lng ca k s trng cng tng ln tng ng. Nhng k s trng ca khch sn hng
trung th c lng bc 5/7, k s trng ca khch sn loi 1 th c lng bc 8/11 v
nhng khch sn hng sang th c lng bc 7/11. iu ny c l phn nh mc quan
trng v vai tr ca phng c s vt cht cng nh mc tng ln trong cc trch nhim
ca h l tng ng vi cp khch sn.

Bin ch nhn vin c s vt cht k thut cng rt a dng ty thuc vo tui ca khch
sn, nhng dch v m khch sn cung cp, kiu h thng, s cam kt vi nhng dch v bn
trong hay l s dng dch v hp ng t bn ngoi v hng lot cc nhn t khc. Mc bin
ch t 2.5 n 4 nhn vin c s vt cht cho 100 phng l thng gp. Tuy nhin, nhng
khch sn loi 1 hoc khch sn hng sang vi s lng phng nhiu hn, s dy phng
nhiu hn v din tch mt t rng hn th cng cn nhiu nhn vin c s vt cht hn.

Bng 12 Bng so snh lng ca qun l c s vt cht k thut trong cc doanh nghip
lu tr

Cc chc danh C s tr lng trung bnh ($)

Ton quc Hng trung Hng nht Hng sang
K s trng 50,4 36,938 54,781 70,774
Kim sot vin 63,84 45,411 63,349 86,295
Gim c m 67,364 50,109 70,134 83,469
thc
Gim c nhn 58,677 43,651 55,215 73,788
s
Gim c 60,850 n/a 60,774 64,379
bung phng
Gim c bn 69,763 49,520 72,090 98,363
hng v
marketing
Gim c an 44,801 n/a 42,065 51,159
ninh
Gim c h 55,227 n/a 54,148 57,822
thng thng tin
qun l
Qun c iu 38,810 30,474 42,785 55,108
hnh
Tng gim c 88,060 63,307 110,409 153,834
Resident 74,181 n/a 82,167 92,251
manager

Kt lun: Mc tiu ca chng ny l nu bt tm quan trng ca c s vt cht k thut

trong ngnh khch sn. Mt s ti liu v c s vt cht hi mang tnh k thut, nhng sau
, ngnh pht trin hn rt nhiu, c nhn vo pha sau quy l tn ca hu ht cc khch
sn s thy. Ngi qun l mun kim sot chi ph, to ra gi tr cho ch s hu cng cc c
ng v nng cao hiu sut lm vic ca b phn, nng cao nng sut, lm cho khch hi
lng, vui v, vn hnh mi th c an ton v an ninh th s thy ti liu ny c ch. Nhng
ngi qun l m thiu quan tm n nhng vn trn th nn tm mt cng vic khc ph
hp hn. Nhng dch v c cung cp bi mt b phn bo tr bo dng ang vn hnh
tt v c cp ti chnh ng, s ng gp gi tr rt ng k cho khch sn ca bn. Khi
ni n bo tr bo dng c s vt cht, bn khng tr trc th cng phi tr sau.