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ACUMULACIN DE TERRENOS.

Es un acto registral que tiene como objetivo generar una nueva unidad inmobiliaria y se efecta
uniendo una sola, dos o ms inmuebles registralmente independientes.

Tenemos que tener en cuenta que los predios por acumular, cada uno tiene su inscripcin y la
acumulacin genera una nueva inscripcin.

Los predios que se desean acumular deben constituir un todo sin solucin de continuidad y
pertenecer al mismo propietario.

Los siguientes puntos son los requisitos necesarios para llevar a cabo su registro:

- Documento privado con firma certificada por notario, en que consta la solicitud formulada por el
propietario.

- Los planos y codigos catastrales a que se refiere al DS N 002-89-JUS o la constancia negativa


de catastro.

En la parte tcnica debe prepararse los siguientes planos y memorias:

- Plano de ubicacin y localizacin geogrfica.

- Plano de linderos y medidas perimtricas, rea original de terreno por acumular (tal como figura
en la inscripcin, sealando los datos de esta inscripcin)

- Memoria descriptiva de cada uno de los terrenos que se acumulan.

- Memoria descriptiva del terreno resultante.

De acumularse predios afectados con derechos reales de garanta o medidas cautelares, debe
observarse lo dispuesto en el reglamento de inscripcin del registro de predios.

No se requiere la presentacin de planos y cdigo catastral cuando la acumulacin se solicita


dentro del trmite de regulacin de edificacin, de acuerdo por lo dispuesto por la ley 27157 en
concordancia con el art. 4 de la ley 27333.

La acumulacin de predios rurales se sujeta a los dispuesto en el reglamento de inscripcin del


registro de predios.

FACTORES - CAUSAS

FACTORES:
- SOCIALES as escases de suelos disponibles.
- ECONOMICOS menor costo de vivienda.
- FAMILIARES divisin de masa hereditaria.

CAUSAS:
- Voluntad del propietario (923 c.c.)
- Participacin entre copropietanos (969 c.c.)
- La particin testamentaria (852 C. C.)
- Acto de disposicin de una fraccin del predio
- La usucapin de parte del predio,
- La habilitacin urbana (con lotes resultantes)

- La constitucin de rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn

Aspectos Generales

Hay que considerar que en registros el acto que tiene acogida es el efecto
registra, que produce la acumulacin, debiendo contener:

Solicitud o ser solicitado por el propietario, en caso de copropiedad por


todos los copropietarios.
El rea de cada uno de los predios que se acumularan, con precisin
de sus linderos y medidas perimtricas.
Los documentos exigidos para cada tipo de predio.

TIPOS DE PREDIOS
Acumulacin de predios urbanos.
Acumulacin de predios rsticos.
Acumulacin de predios rurales.

PREDIOS URBANOS

Supuestos fcticos:

Acumulacin de terrenos.
Acumulacin de inmuebles con terrenos construccin

CLASIFICACIN:
Aprobacin municipal.
Autorizadas por entidad administrativa con potestad de formalizacin
Des acumulacin.
Regularizacin de Edificaciones, ley 27157 y 27333.
Reglamento interno

APROBACIN MUNICIPAL

CRITICA DESACUMULACIN
Error en cuanto la zonificacin pudo haberse modificado, incluso por
efecto de la acumulacin, y en consecuencia la divisin del suelo
podra no ser procedente en la actualidad, aunque lo haya sido en el
pasado.

ENTIDADES ADMINISTRATIVAS CON


FACULTADES DE SANEAMIENTO
Bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, la
independizacin podr realizarse en mrito a documento otorgado
por el funcionario autorizado.
Acompaa el plano de independizacin suscrito por profesional
competente en el que debe precisarse el rea, linderos y medidas
perimtricas de cada uno de los predios resultantes y del rea
remanente en su caso.
No se requerir certificacin notarial.

R E G U L A R I Z A C I N D E EDIF ICACI ONES


Mediante escritura pblica, de conformidad con el Artculo 2010
del Cdigo Civil, en cuyo caso deber presentarse al Registro
como parte notarial nicamente el formulario registral
debidamente llenado.

SUSTENTO

No contempla que la necesidad de que el rea y frente de los


predios resultantes no sean inferiores al lote normativo, en razn
del D.S. 027-2003-vivienda , reglamento de acondicionamiento
territorial y desarrollo urbano, publicado el 06/10-/2003, indica:
en las reas urbanas consolidadas se considerar como lote
normativo a los ya existentes.

Queda sin efecto la exigencia del lote normativo, salvo que el


verificador lo consigne como carga.

REGLAMENTO INTERNO

Los propietarios pueden ACUMULAR, subdividir o independizar sus bienes de


dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de
Construcciones.
Los derechos sobre los bienes de dominio comn se obtendrn sumando o
detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas,
subdivididas o independizadas, segn cada caso.

En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de


Propietarios para que proceda a la modificacin respectiva del Reglamento
Interno y asume los gastos que se generen. (art. 44 ley 27157)
DIRECTIVA SOBRE EL RGIMEN DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

Para formalizar la modificacin del reglamento interno se requiere


acuerdo de la junta de propietarios a instancia del propietario de las
secciones de propiedad exclusiva de dominio objeto de modificacin
fsica.
Si el reglamento interno contiene clusulas especiales de
consentimiento previo, el propietario podr acumular, subdividir e
independizar por escritura pblica unilateral en la que reordene las
cuotas de participacin de las unidades afectadas.
La modificacin tambin puede ser dispuesta slo por el presidente de
la junta de propietarios cuando as se establezca en el reglamento
interno. (Res. N 340.2008-SUNARP-SN)

SUSTENTO DEL RGIMEN DE PROPIEDAD


EXCLUSIVA Y COMN

No se requiere resolucin municipal de subdivisin, cuando la edificacin


(sustento fsico del rgimen de propiedad horizontal) pas por control
municipal a travs de la licencia, conformidad y declaratoria de fbrica.

En regularizacin de edificaciones por incumplimiento, se inscriben las cargas


tcnicas.

PREDIOS RUSTICOS
SIN CAMBIO DE USO

La acumulacin sin cambio de uso de un predio rstico ubicado en rea de


expansin urbana, se efecta por el solo mrito del Formulario nico de
Habilitacin Urbana FUHU, y su anexo E con el nmero de Resolucin de
autorizacin.
y el plano municipal de independizacin o parcelacin debidamente sellados
y visados, debiendo precisarse en estos ltimos el rea, linderos y medidas
perimtricas tanto de la porcin a independizar como del remanente.
ASIENTO DE INSCRIPCION
En la partida independizada se dejar constancia de la aprobacin
correspondiente.

AREA DE EXPANSION URBANA

El plan regulador establece que la zona en donde se ubica la finca


ser urbana en el futuro (rea de expansin urbana).

Aqu participa la municipalidad en el control, para evitar fraudes a la


legislacin urbanstica, pues en una zona que est fijada normativamente
para ser urbana, sera muy fcil evadir el procedimiento de habilitacin
urbana mediante el fcil expediente de segregar e independizar porciones
de finca a semejanza de manzaneo y lotizacin.

PREDIO RURAL EN ZONA NO CATASTRADA

Certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad


competente y, El plano perimtrico en coordenadas oficiales, con su
respectivo cuadro de datos tcnicos y memoria descriptiva (rea, linderos y
medidas perimtricas), elaborados y firmados por profesional inscrito en el
ndice de Verificadores, tanto del rea acumulada como de las reas
anteriores previas por acumular.

1510-2013-5UNARP-TR-L de 9/17/2013

INDEPENDIZACION DE PREDIO RURAL UBICADO EN


ZONA NO CATASTRADA: El certificado negativo de zona catastrada
emitido por la entidad competente determina que un predio se ubica
dentro una zona en donde no ha sido realizado o culminado el proceso de
levantamiento catastral, vale decir, que no cuenta con coordenadas UTM
(Unidad transversal de Mercator) oficiales. Por lo tanto, para la
independizacin de predios rurales ubicados en dichas zonas, no
corresponde la evaluacin de tales coordenadas, no obstante que hayan
sido consignadas de modo referencia (en la documentacin tcnica
adjuntada o trascrita en los referidos certificados.

JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Resolucin : 1504-2013-SUNARP-TR-L de 9113/2013


INDEPENDIZACION DE PREDIO RURAL Para inscribir la independizacin de
un predio rural deben presentarse los requisitos sealados en el Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, reglamento que recoge los
requisitos sealados en la ley. Las instancias registrales se encuentran
impedidas de eximir de la presentacin de los requisitos para la
independizacin de un predio rural, porque son las encargadas por ley para
cautelar el principio de legalidad.

DESACUMULACIN DE PREDIOS

No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la


independizacin se origina en la des acumulacin de predios,
siempre que stos retornen a su descripcin primigenia.

En este caso bastar la solicitud con firma certificada del propietario.


RESOLUCIN MUNICIPAL

SUBDIVISIN - QUINTA
Para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe
inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva
y propiedad comn o el reglamento interno de independizacin y
copropiedad. Para la inscripcin del reglamento interno no constituir
acto previo la declaratoria de fbrica.