Apostila EngenhariadeCustos V01

1
Engenharia de Custos
1. Introduo
2. A Engenharia de Custos e o Planejamento e Controle de Projetos
2.1 Elaborao da Estrutura Analtica do Projeto (EAP)
2.2 Elaborao da Estrutura Analtica de Insumos (EAI)
2.3 Definio dos Centros de Custo
3. Estimativa de Custo
3.1 Classificao dos Custos
3.2 Fases da Estimativa de Custo
3.3. Mtodos de Oramentao
3.3.1 Mtodo da Correlao
3.3.2 Mtodo da Quantificao
4. A Viabilidade dos Empreendimentos
4.1 Noes bsicas sobre matemtica financeira
4..1.1 Juros
4.1.2 Taxa de juros
4.1.3 Formas de capitalizao
4.1.4 Equivalncia financeira
4.2 Fluxo de Caixa de um Investimento
4.3 Mtodos determinsticos de anlise de investimentos
4.3.1 Mtodo do valor presente
4.3.1.1 - Conceito bsico
4.3.1.2 - Exemplos
4.3.2 - Mtodo da taxa interna de retorno
4.3.2.2 - Exemplos
4.4 Anlise de Viabilidade dos Empreendimentos
4.4.1. A Utilizao de Fluxos de Caixa Preos Constantes
4.4.2. A Utilizao de Fluxos de Caixa Preos Correntes
4.4.3.Consideraes sobre a taxa de juros
4.5 Aplicao Prtica
5. BIBLIOGRAFIA:
2
Engenharia de Custos
1. Introduo
A Engenharia de Custos a rea da engenharia onde princpios, normas, critrios e
experincia so utilizados para a resoluo de problemas de estimativas de custo, de
avaliao econmica, de planejamento, de gerncia, e de controle de empreendimentos.
A engenharia de custos tem como principais produtos:
Previso de custos de investimentos;

Seleo de alternativas para viabilizar empreendimentos;
Planejamento, controle e acompanhamento de custos na execuo, adequando a
estimativa de custo preestabelecida, corrigindo os desvios;
Montagem de bancos de dados com composies analticas de custos de servios de
interesse da empresa, com base em resultados de obras executadas;
Definio de custos operacionais dos empreendimentos;
2. A Engenharia de Custos e o Planejamento e Controle de Projetos

O planejamento e o controle de um projeto exigem o conhecimento deste, o mais
detalhadamente possvel.
Para chegar ao conhecimento do todo (o qu aplicado?, onde? e por quem?) ,

necessrio conhecer as partes. Para tanto, faz-se necessrio:
analisar todos os documentos (desenhos, especificaes, etc.) de forma a caracterizar

cada um dos elementos que compe o projeto;
estabelecer critrios de anlise do projeto em funo dos objetivos a serem alcanados
(planejamento em termos de prazos e custos, tipologia dos insumos envolvidos,
definio de responsabilidades para aplicao dos insumos,etc.);
As atividades meio de planejamento e controle de projeto relacionadas Engenharia de

Custo so:
elaborao da Estrutura Analtica de Projeto (EAP);

elaborao da Estrutura Analtica de Insumos (EAI);
definio dos Centros de Custo;
3
2.1 Elaborao da Estrutura Analtica do Projeto (EAP)

A Estrutura Analtica (de partio) do Projeto (EAP) a maneira que foi particionado o
projeto em elementos que sirvam de base definio do trabalho a ser realizado para
atingir os objetivos do projeto. Trata-se da partio dos objetivos em seus subobjetivos
componentes. Para elaborar uma EAP deve-se:
determinar os diversos locais aonde sero aplicados os insumos (onde?);
decompor o projeto em partes;
subdividir estas partes em outras de menor porte;
continuar a subdiviso at que se obtenham segmentos do projeto a executar
facilmente discernveis e que resultem num componente acabado do projeto;
A quantidade de nveis de partio do projeto pode varia de um recomendvel 4 (quatro)

at um mximo de 6 (seis), podendo, por exemplo, obedecer a seguinte seqncia:
Nvel Partio Elementos Usuais Exemplo

I O projeto todo Projeto, produto, rea fsica (caracterizado pelas reas
processo, servio ocupadas fsicamente por grandes
componentes do projeto) = rea de
Utilidades (energia eltrica, vapor, ara
comprimido, etc.)
II Subdiviso Sistema ou Item Principal (elementos principais
maior Atividade primria de cada rea) = Unidade de Energia
Eltrica, Central Geradora de Vapor e
Ar comprimido, etc.
III Subdiviso Subsistema ou Sistema (subdiviso de um item
menor Atividade principal no caso dele ser muito
Secundria grande) Unidade de Energia Eltrica =
Sistema de Gerao de Energia
(motor/gerador); Sistema de
Transformao de Energia (subestao
principal); Sistema de Distribuio de
Energia (linhas de transmisso);
IV Componentes Componentes Pacote de Trabalho (tipos de servios
ou Tarefas maiores ou tarefas que represente um parte ou
componente acabado do projeto) -
Sistema de Transformao de Energia
= Casa de Controle; Ptio de
Transformadores; Troncos
Distribuidores;
V Subcomponen Componentes
tes ou menores, partes ou
Subtarefas subtarefas
4
Para facilitar o trfego de informaes a EAP deve ser codificada, de modo que o usurio
visualize e facilmente identifique os componentes do projeto. O cdigo poder ser
composto por dgitos alfanumricos (x), grupados conforme a seguir:
Nveis => rea fsica Item principal Sistema Pacote de

trabalho
Codificao=> x x x x
Exemplo:
Seja elaborar a EAP do projeto de execuo de um viaduto esquemtico representado na

figura a seguir:
5
A EAP da obra a construir, sob a forma de um organograma, est apresentada na figura a

seguir:
6
2.2 Elaborao da Estrutura Analtica de Insumos (EAI)

A Estrutura Analtica de Insumos (EAI), tambm denominada Discriminao
Oramentria, o conjunto de diferentes tipos de insumos a serem consumidos.
Para elaborar uma EAI deve-se:
definir quais os itens de custos que so de interesse apropriar, determinando as

diversas categorias de insumo a serem consumidos (o qu ?);
definir os grupos do tipo de insumo que se agruparam nas diversas categorias;
definir os tipos de insumo de cada grupo de insumo;
No caso de empreendimentos de engenharia civil,poderemos Ter, por exemplo:
Categorias de Insumo:
1. Servios de consultoria
2. Servios de suprimento
3. Servios de construao
Grupos de Tipo de Insumo:

1.1 Projeto conceitual
1.2 Projeto bsico
1.3 Projeto detalhado
2.1 Compras
2.2 Inspeo
2.3 Diligenciamento
3.1 Obras civis

3.2 Montagens mecnicas
3.3 Montagens eletromecnicas
3.4 Instrumentao
Tipos de insumo:
1.1.1 Arquitetura e arranjo (layout) projeto preliminar
1.1.2 Civil
1.2.1 Arquitetura e arranjo (layout) projeto detalhado

1.2.2 Terraplenagem
1.2.3 Prdios
1.2.4 Instalaes (utilidades, equipamentos, etc.)
2.1.1 Materiais
7
2.1.2 Equipamentos
3.1.1 Preparo do terreno

3.1.2 Concreto armado e protendido
3.1.3 Estruturas metlicas
3.1.4 Vedaes
3.1.5 Coberturas
3.1.6 Impermeabilizaes
3.1.7 Acabamentos
A EAI pode ter configuraes diferentes, convenientes a cada projeto, dependendo da

estruturao que se queira dar aos tipos de insumos a serem consumidos e que sejam de
interesse apropriar.
Existem EAI definidas em norma tcnica, como o anexo D da NBR 12.721 (NB-140) da
ABNT, que visa sistematizar o roteiro a ser seguido na elaborao de oramentos para a
construo de edifcios, conforme a seguir:
Discriminao oramentria da NB-140
A classificao e a discriminao adiante apresentadas dos servios que podem

ocorrer na construo de uma edificao visam a sistematizar o roteiro a ser seguido
na execuo de oramentos, de modo que no seja omitido nenhum dos servios que,
em cada caso particular, forem necessrios ao pleno funcionamento e utilizao do
empreendimento, em obedincia ao projeto aprovado e de acordo com o estabelecido
nas especificaes tcnicas. De acordo com as circunstncias especiais de cada caso,
pode ser adotada e completada, em seus pormenores, sempre que necessrio.
1 Servios sociais
1.1 Servios tcnicos

1.1.1 Levantamento topogrfico.
1.1.2 Estudos geotcnicos.
1.1.3 Vistorias.
1.1.4 Planejamento, assessoria e controle geral da obra, controle tecnolgico.
1.1.4.1 Consultoria do empreendimento de programao e de acompanhamento.
1.1.4.2 Projeto arquitetnico.
1.1.4.3 Projeto geotcnico.
1.1.4.4 Projeto estrutural (Infra e supra-estrutura).
1.1.4.5 Projeto das instalaes eltricas.
1.1.4.6 Projeto das instalaes hidrulicas, sanitrias e de gs.
1.1.4.7 Projeto das instalaes de ar-condicionado e ventilao mecnica.
1.1.4.8 Projeto das instalaes especiais (transportes, refrigerao, calefao,
exausto, incinerao, combate a incndio).
1.1.4.9 Projeto de tratamento acstico.
1.1.4.10 Projeto de instalaes comerciais, industriais e hospitalares.
1.1.4.11 Projeto de instalao de telefones, msica funcional.
8
1.1.4.12 Projeto de playground.

1.1.4.13 Maquetes.
1.1.4.14 Perspectivas.
1.1.4.15 Paisagismo.
1.1.4.16 Complementao artstica.
1.1.4.17 Controle tecnolgico.
1.1.5 Oramentos.
1.1.6 Cronogramas.
1.1.7 Fotografias.
Notas: As discriminaes dos trabalhos componentes dos diversos projetos e
servios tcnicos que fizerem parte de uma incorporao (projetos de arquitetura,
estrutura, instalaes. etc., e servios de vistoria, consultaria, etc.) devem
obedecer s prescries estabelecidas na NBR 12.722.
1.2 Servios preliminares.

1.2.1 Demolies.
1.2.2 Cpias heliogrficas, prints, fotostticas, fotografias, etc.
1.2.3 Despesas legais.
1.2.3.1 Licenas, emolumentos, taxas de obra e da edificao, registro em cartrio.
1.2.3.2 Impostos federais, estaduais, municipais e outros (seguros contra fogo,
responsabilidade civil e outros), contratos, selos, legislao da obra, despachante.
1.2.3.3 Multas.
1.3 Instalaes provisrias

1.3.1 Tapumes, vedaes, cercas, barraces, depsitos, placas, torres, silos, andaimes
mecnicos, proteo para transeuntes, e outros equipamentos.
1.3.2 Instalaes provisrias de gua, luz, fora, esgoto, telefone, sinalizao e
outras.
1.3.3 Instalao de bombas.
1.3.4 Locao da obra.
1.4 Mquinas a ferramentas

1.4.1 Mquinas, peas e acessrios, consertos, lubrificao, manuteno.
1.4.2 Ferramentas em geral.
1.5 Administrao da obra e despesas gerais

1.5.1 Pessoal, engenheiro, auxiliar de engenheiro, mestre-de-obras, conferente,
encarregados da obra, almoxarite, apontador, vigias, guincheiro e outros.
1.5.2 Consumos: combustveis e lubrificantes, material de limpeza, material eltrico,
contas de gua, fora, luz e telefone.
1.5.3 Material de escritrio da obra.
1.5.4 Caixa da obra.
1.5.5 Medicamentos de emergncia.
1.5.6 Ensaios especiais para materiais e servios.
1.5.7 Controle sanitrio da obra.
9
1.5.8 Equipamento de segurana da obra (dos operrios, das mquinas, dos

materiais, extintores, etc.).
1.6 Limpeza da obra

1.6.1 Limpeza permanente da obra.
1.6.2 Retirada de entulho.
1.7 Transporte
1.7.1 Transporte interno.
1.7.2 Transporte externo.
1.8 Trabalhos em terra

1.8.1 Limpeza de terreno: desmatamento, destocamento, retirada de baldrames.
1.8.1.1 Locao de obra, escavaes, retirada e fornecimento de terra, compactao.
1.8.2 Desmonte de rocha.
1.9 Diversos
1.9.1 Consertos.
1.9.2 Reaproveitamento e tratamento de materiais.
1.9.3 Despesas com vizinhos.
1.9.4 Outros.
2 Infra-estrutura e obras complementares
2.1 Escoramentos de vizinhos e do terreno

2.2 Esgotamento, rebaixamento do lenol de gua e drenagens
2.3 Preparo das fundaes: cortes em rocha, lastros
2.4 Fundaes superficiais
2.5 Fundaes profundas
2.6 Reforos e consolidao de fundaes
2.7 Provas de carga em estacas (ensaios de qualidade)
2.8 Provas de carga sobre o terreno de fundao (ensaio)
3 Supra-estrutura
3.1 Concreto protendido
3.2 Concreto armado
3.3 Metlica
3.4 Madeira
3.5 Mista
3.6 Outros tipos
4 Paredes e painis
4.1 Paredes ou elementos divisrios

4.1.1 Alvenarias.
10
4.1.2 Elementos divisrios especiais.

4.1.3 Elementos vazados em geral.
4.2 Esquadrias, peitoris, ferragens

4.2.1 Madeira.
4.2.2 Metlicos.
4.2.3 Plsticos.
4.2.4 Concreto.
4.2.5 Mistos.
4.2.6 Peitoris e chapins.
4.2.7 Ferragens.
4.2.8 Diversos (persianas, etc.).
4.3 Vidros e plsticos

4.3.1 Vidros lisos, fantasias, cristal, temperados, opacos, translcidos, aramados,
ray-ban, blindados, espelhos.
4.3.2 Tijolos de vidro e elementos vazados.
4.3.3 Plsticos.
4.3.4 Diversos.
4.4 Elementos de composio e proteo das fachadas
5 Coberturas e protees
5.1 Coberturas
5.1.1 Estruturas para telhado.
5.1.2 Material de cobertura: chapas de fibrocimento, plsticos, telhas cermicas,
condutores e calhas.
5.1.3 Outras
5.2 lmpermeabilizaes
5.2.1 De terraos: abertos, cobertos, jardins.
5.2.2 Caixa de gua.
5.2.3 Laje do subsolo.
5.2.4 Juntas.
5.2.5 Banheiros.
5.3 Tratamentos especiais

5.3.1 Trmico.
5.3.2 Outros.
6 Revestimentos, forros e elementos decorativos, marcenaria e serralheria,

tratamentos especiais
6.1 Revestimento (interno e externo)

6.1.1 Argamassa.
11
6.1.2 Azulejos, ladrilhos, hidrulicos e cermicos.

6.1.3 Mrmores, granitos e arenitos.
6.1.4 Marmorite ou granitina.
6.1.5 Pastilhas cermicas ou de vidro.
6.1.6 Especiais.
6.2 Forros e elementos decorativos
6.3 Marcenaria e serralheria (portes, grades, etc.)
6.4 Pintura
6.5 Tratamentos especiais internos

6.5.1 Acstico.
6.5.2 Outros tratamentos e imunizaes.
7 Pavimentaes
7.1 Pavimentaes
7.1.1 Tacos, parquete, frisos, pisos especiais de madeira.
7.1.2 Mrmore, marmorite, granito, PVC.
7.1.3 Ladrilhos hidrulicos, ladrilhos cermicos, pastilhas cermicas.
7.1.4 Cimentado.
7.1.5 Caladas externas.
7.2 Rodaps, soleiras
8 Instalaes e aparelhos (respectivos)
8.1 Equipamentos de banheiro, cozinha e servio

8.1.1 Louas em geral.
8.1.2 Metais sanitrios.
8.1.3 Complementos: porta-papel, cabide, saboneteira, armrio.
8.1.4 Fogo, coifa, filtro, aquecedor e metais.
8.1.5 Tanque e metais.
8.1.6 Bancas.
8.1.7 Outros equipamentos.
8.2 Instalaes eltricas

8.2.1 Luz, fora, telefone, campainha, rdio, televiso, intercomunicao.
8.2.2 Pra-raios.
8.2.3 Sinalizao noturna.
8.2.4 Relgios eltricos.
8.2.5 Chuveiros eltricos.
8.2.6 Posteao.
12
8.3 Instalaes hidrulica, sanitria e de gs

8.3.1 gua.
8.3.2 Esgoto e ventilao.
8.3.3 guas pluviais.
8.3.4 Gs.
8.4 Ar-condicionado (refrigerao)
8.5 Ventilao mecnica (exausto ou insuflao)
8.6 Instalaes mecnicas

8.6.1 Elevadores.
8.6.2 Monta-cargas.
8.6.3 Escadas rolantes.
8.6.4 Planos inclinados.
8.6.5 De vcuo.
8.6.6 De ar comprimido.
8.6.7 De vapor.
8.6.8 De oxignio.
8.6.9 De lixo.
D.8.6.10 De limpeza das fachadas.
9 Complementao da obra
9.1 Calafate o limpeza
9.2 Complementao artstica e paisagismo

9.2.1 Paisagismo.
9.2.2 Painis artsticos.
9.2.3 Diversos.
9.3 Obras complementares

9.3.1 Complementares.
9.3.2 Acertos de pisos.
9.4 Ligao definitiva e certides

9.4.1 gua.
9.4.2 Luz.
9.4.3 Fora.
9.4.4 Telefone.
9.4.5 Gs.
9.4.6 Esgoto.
9.4.7 guas pluviais.
9.4.8 lncndio.
9.4.9 Certides.
13
9.5 Recebimento da obra

9.5.1 Ensaios gerais nas instalaes.
9.5.2 Arremates.
9.5.3 Habite-se.
9.6 Despesas eventuais

9.6.1 Indenizao a terceiros.
9.6.2 Imprevistos diversos.
10 Honorrios do construtor
11 Honorrios do incorporador
A EAI deve ser codificada, permitindo seu uso em processos computadorizados de

planejamento e controle. Utiliza-se, normalmente, codificao alfanumrica (x),
adotando-se no incio um caracter que permita memorizar o tipo de insumo,
estruturando o cdigo em at trs nveis de partio, conforme a seguir:
Nveis => Categoria de Grupo do Tipo Tipo de Insumo

Insumo de Insumo
Codificao=> x x x
Exemplo:
Seja elaborar a EAI do projeto de execuo de um viaduto esquemtico representado na

figura apresentada no item 2.1.
A EAI resulta os servios a seguir
Servios
Instalao do canteiro
Administrao da obra
Escavao
Concreto magro
Formas planas
Fundaes e pilares
Superestrutura
Armadura em ao
Concreto estrutural
Desforma
Escoramento
Pavimentao
14
Guarda-corpo
Fabricao
Colocao
Sinalizao
2.3 Definio dos Centros de Custo

Os Centros de Custo so estabelecidos com o intuito de apropriar o custo atravs dos
gastos dos insumos aplicados em cada elemento de projeto, definindo-se o que? est
sendo gasto onde?.
O conjunto dos Centros de Custo forma o Plano de Contas, em funo do qual sero
planejados e controlados custos e prazos de execuo de cada etapa do projeto.
Um Centro de Custo pode ser formado a partir da EAP e da EAI, pela soma da
codificao correspondente.
Exemplo:
Seja estabelecer os Centros de Custo do projeto de execuo de um viaduto esquemtico

representado na figura apresentada no item 2.1.
Os Centros de Custos resultam conforme a tabela a seguir, onde apresentamos as

respectivas quantidades por servio:
Item Discriminao Unidade Quantidade

1 Encontro (um)
1.1 Escavao m3 235.00
3
1.2 Concreto magro m 7.50
1.3 Formas planas m2 240,00
1.4 ArmaduraaocA-50 kg 14.000,00
1.5 Concreto estrutural m3 122,00
1.6 Desforma m2 240,00
2 Sapata (uma)
2.1 Escavao m3 35,00
2.2 Concreto magro m3 1.50
2.3 Formas planas m2 7.50
2.4 Armadura ao CA-SO kg 600.00
2.5 Concreto estrutural m3 5.00
2.6 Desforma m2 7.50
3 Pilar (um)
3.1 Formas planas m2 15.00
3.2 Armadura ao CA-SO kg 216.00
15

3.4 Desforma m2 15,00
4 Superestrutura (um vo)
4.1 Escoramento m3 1 .68t).t)()
4.2 Formas planas m2 198,00
4.3 Armadura ao CA-5O kg 4.850,00
4.5 Desforma lateral (lajes) m2 12,00
4.6 Desforma pte. inf. superestr. m2 185,00
4.7 Remoo escoramento m3 J .680,00
5 Acabamentos
5.1 Pavimentao m3 30,00
5.2 Guarda-corpo
5.2.1 Fabricao m 80.Ot)
5.2.2 Colocao m 80,00
5.3 Sinalizao div. div.
3. Estimativa de Custo
O Oramento ou Estimativa de Custo consiste na determinao dos gastos necessrios
para a realizao de um projeto.
Uma estimativa de custo deve satisfazer os seguintes objetivos:
Permitir o conhecimento, com antecedncia, dos custos de execuo de um projeto,

seja global, seja de cada atividade ou servio;
Definir o preo a ser proposto pela empresa para a execuo de um projeto, seja
global, seja de cada atividade ou servio;
Constituir-se em documento contratual, servindo de base para o faturamento da
empresa executora do projeto, e tambm para dirimir dvidas ou omisses;
Servir de base para pleitear a cobrana de quaisquer alteraes dos itens previstos
devido a modificaes no projeto;
Servir de base para atualizao dos custos previstos ao longo do tempo;
Servir de base para a previso de recursos na confeco dos cronogramas;
Permitir, pela comparao dos valores obtidos na execuo com as previses
estabelecidas, o controle de produtividade e custos de mo-de-obra, materiais,
equipamentos e instalaes;
Fornecer, como instrumento de controle da execuo do projeto, informaes para o
desenvolvimento de coeficientes tcnicos confiveis, visando ao aperfeioamento da
capacidade tcnica e da competividade da empresa executora do projeto no mercado;
As estimativas de custo normalmente comeam muito antes do projeto estar definido, e

acompanham o desenvolvimento do projeto e a sua execuo, permitindo a tomada de
deciso e correes de rumo na continuidade do mesmo.
16
As estimativas de custo vo exercendo funo cada vez mais importante em cada fase do
projeto, desde a deciso bsica de se construir ou no.
A estimativa de custo vai ficando mais detalhada a medida que mais se fragmenta o
servio em pequenos trabalhos, sendo este procedimento funo direta do grau de
informaes que se dispe a respeito do produto, disponibilizadas, normalmente, em
projetos e especificaes.
Dentre as finalidades da estimativa de custo, cabe destacar:

Permitir a elaborao da anlise de viabilidade do investimento;
Determinar a rentabilidade do investimento;
Selecionar alternativas de projeto;
Obter recursos financeiros de financiamentos;
Apresentar propostas de execuo de servios;
Servir de base ao controle de custos na execuo;
3.1 Classificao dos Custos

Os custos, quanto identificao com o produto, classificam-se em:
Diretos = gasto feito com insumos (mo-de-obra e encargos sociais da equipe

envolvida diretamente na execuo do produto, materiais, equipamentos e meios
incorporados ou no ao produto);
Indiretos = gastos com elementos coadjuvantes, necessrios correta elaborao do

produto, ou gastos de difcil alocao a uma determinada atividade ou servio
(materiais da administrao empresarial e do projeto, mo-de-obra da administrao
empresarial, do projeto e servios auxiliares e respectivos encargos sociais, custos
operacionais da sede, depreciao do equipamento usado na execo do produto,
etc.) ;
Os custos, quanto ao volume de produo, classificam-se em:
Fixos = gastos que praticamente no variam para uma dada faixa de volume da
produo;
Variveis = gastos que variam de forma direta e proporcional com a quantidade da
produo;
Semi-variveis = gastos que variam de forma direta, mas no proporcional com a
quantidade da produo;
Os custos, quanto ao envolvimento direto com o produto, classificam-se em:
Empresariais = gastos com todas as atividades que venham a apoiar o sistema de

produo, sem se envolverem diretamente com o produto (administrativos,
comerciais, tributrios, financeiros, etc.);
17
de Produo = gastos com todas as atividades que esto diretamente ligada

confeco do produto;
3.2 Fases da Estimativa de Custo

Tendo em vista a disponibilidade de informaes sobre o empreendimento, segundo
Azevedo (2), pode-se subdividir a estimativa de custo de empreendimentos industriais
nas seguintes fases:
Estimativa de ordem de grandeza : elaborada em estgio anterior ao

desenvolvimento do projeto bsico, visando os estudos de viabilidade, com base em
bacos existentes em livros especializados ou comparaes com plantas semelhantes,
que se mostrar vivel ir prosseguir com a autorizao para a elaborao da
estimativa de estudo;
Estimativa de estudo : elaborada em estgio anterior ou durante o desenvolvimento

do projeto bsico, visando os estudos de viabilidade, com base num levantamento de
custo mais apurado, a partir de custos de outras plantas semelhantes, j construdas,
estimando separadamente os custos dos materiais e equipamentos, da construo e
montagem, da engenharia, e de outros grandes itens do empreendimento, e servir
para confirmar ou no a viabilidade, permitindo analisar desvios e tomar medidas
corretivas (eliminao de superdimensionamentos, pontos suprfluos, alternativas de
execuo, etc.), que se mostrar vivel ir prosseguir com a autorizao para a
elaborao ou concluso do projeto bsico;
Estimativa definida : compe o oramento base do empreendimento, sendo

elaborada em estgio anterior concluso do projeto bsico, mas a partir de uma
quantidade razovel de dados essenciais (planta do terreno definida, terreno e reas
adjacentes vistoriados, melhorias do terreno e utilidades necessrias estimadas,
fluxograma do processo preliminar disponvel , fluxograma preliminar de engenharia
esboado indicando equipamentos, suas dimenses e materiais de fabricao, plano
diretor e layout preliminar de equipamentos esboados, indicando tamanho
aproximado dos prdios, lista preliminar de equipamentos e instrumentao,
dimensionamento das instalaes de servio, como vapor, eletricidade e demais
utilidades}, sendo o custo de mo de obra calculado com base nas estimativas de
material ou equipamentos, e servir para confirmar ou no a viabilidade, permitindo
analisar desvios e tomar medidas corretivas (eliminao de superdimensionamentos,
pontos suprfluos, alternativas de execuo, etc.), que se mostrar vivel ir prosseguir
com a autorizao para a concluso do projeto bsico e incio do projeto detalhado;
Estimativa de controle : elaborada quando o projeto detalhado est relativamente
adiantado, a partir de uma quantidade mais detalhada de dados essenciais (lista final
dos equipamentos, P&I definitivo aprovado, plano diretor definitivo aprovado, preos
reais dos equipamentos para todo o processo e utilidade, relatrio preliminar de solos
com as recomendaes sobre os tipos de fundaes a serem usados, locao exata em
18
planta, cronograma bem definido, diagrama unifilar eltrico, consideraes sobre os

meios de transporte, escopo de engenharias definido, especificaes gerais finais,
especificaes detalhadas completas, desenhos preliminares de fundaes, desenhos
preliminares estruturais, desenhos preliminares isomtricos, pacotes eltricos, pacotes
de instrumentao, desenhos preliminares dos prdios, facilidades temporrias bem
definidas, definies das utilidades e layout), estando disponveis as requisies de
todos os equipamentos de processo, com boa parte dos preos cotados, bem como
uma relao preliminar de materiais de tubulao, instrumentao e eltricos,
podendo ainda ser revista a previso de homens-hora de projeto, construo e
montagem, e servir para confirmar ou no a viabilidade, permitindo analisar desvios
e tomar medidas corretivas (eliminao de superdimensionamentos, pontos
suprfluos, alternativas de execuo, etc.);
Estimativa firme : elaborada quando o andamento da engenharia j estiver na faixa
de 60% a 90% de progresso, a partir de uma quantidade bem detalhada de dados
essenciais (especificaes detalhadas finais, P&I final para as unidades de processo,
para utilidades e testes hidrulicos e a vcuo, mapa topogrfico, desenhos de
construo 70 % emitidos, definio do sistema subterrneo, relatrios finais sobre as
caractersticas do solo, informaes sobre os meios de transporte, estimativas firmes
para equipamentos principais, definio final das construes temporrias e
utilidades, informaes sobre dimenses e peso das peas e equipamentos com a
finalidade de dimensionar os equipamentos de construo e montagem,
especificaes de isolamento e pintura, definio completa da parte mecnica,
cronogramas definidos, escopo final de engenharia ), e servir para confirmar ou no
a viabilidade, permitindo analisar desvios e tomar medidas corretivas (eliminao de
superdimensionamentos, pontos suprfluos, alternativas de execuo, etc.);
Toda estimativa de custo embute incertezas, que sero tanto menores quanto melhor for a
qualidade de informao disponvel por ocasio de sua elaborao.
Para empreendimentos industriais de maneira geral, os diversos tipos de estimativa, sua

poca de elaborao e as faixas de preciso alcanadas, esto apresentadas na tabela a
seguir:
Tipo da Ordem de de Estudo Definida de Controle Firme

Estimativa=> Grandeza
Nvel do 0% a 5% 0% a 10% 3% a 15% 10% a 60% 60% a 90%
desenvolvimento
da Engenharia e
Suprimento
Nvel do 0% 0% 0% 0% a 5% 1% a 50%
desenvolvimento
da Construo e
Montagem
Nvel do 0% a 3% 0% a 5% 1% a 10% 5% a 40% 30% a 70%
desenvolvimento
da Execuo
Total
Preciso da -20% a +40% -15% a +30% -12% a +20% -10% a +20% -5% a +7%
19
Estimativa
Fonte: Antnio Carlos Simes Azevedo - Introduo Engenharia de Custos Editora Pini
Segundo Limmer (3), o erro da estimativa de custo pode variar entre + 40% (estimativas
de ordem de grandeza) e + 5% (estimativs firmes ou definitivas), em funo do
percentual de desenvolvimento do projeto, conforme apresentado na figura a seguir:
Fonte: Limmer, Carl V. - Planejamento, Oramentao e Controle de Projetos e Obras- Editora LTC
Para empreendimentos industriais de maneira geral, os diversos tipos de estimativa, e as

informaes necessrias e as faixas de preciso alcanadas, esto apresentadas na tabela a
seguir:
Tipo da Estimativa=>
Ordem de
de Estudo
Grandeza
Controle
Definida
Firme
de
-5% -10% -12% -15% -20%

Preciso da estimativa=> a a a a a
+7% +15% +20% +30% +40%
Produto, capacidade, localizao e caractersticas do
preliminar
do projeto
terreno, requisitos de facilidades e servios, requisitos de

Escopo
construo e auxiliar, requisitos para manuseio de

matrias-primas e produtos finais, armazenamento
Locao
Descrio geral
Terreno
Estudos de solo
Localizao e dimenses de ferrovias, rodovias e cercas
Desenvolvimento do plano diretor e mapas topogrficos
Desenvolvimento de facilidades
20
Croquis preliminares
Fluxograma
de Processo
Fluxograma preliminar
Fluxograma de engenharia
Ordem de
de Estudo
Grandeza
Controle
Definida
Firme
de
-5% -10% -12% -15% -20%
+7% +15% +20% +30% +40%
Dimensionamento preliminar e especificao de materais
equipamentos
Especificaes de engenharia
Lista de
Lista de vasos
Arranjo geral preliminar
Arranjo geral de projeto
Dimenses aproximadas e tipos de construo
Croquis de fundaes
Edificaes e
Arquitetura e construo
estruturas
Projeto estrutural preliminar

Arranjo geral e elevaes
Desenhos detalhados
Quantidades Preliminares (vapor, gua, eletricidade,etc.)
Balano Tcnico Preliminar
Utilidades
Fluxogramas Preliminares
Balano Trmico
Fluxograma de Engenharia
Desenhos Totalmente Desenvolvidos
Fluxogramas preliminares e Especificaes Preliminares
Tubula
Fluxogramas de Engenharia
Layout de Tubulao e Relao
Especificaes Preliminares
Isolamento
Lista de Equipamentos Preliminares e Tubulao a ser

isolada
Especificao de Isolamento e Relao
Desenhos Detalhados ou Especificaes
Lista de Instrumentos Preliminar
menta
Instru
Lista de Instrumentos e Fluxograma

Documentos Detalhados
Lista de Motores Preliminar Potncia Aproximada
Eletricidade
Lista de Motores e Potncia

Subestaes, Nmero e Tamanho, Especificaes
Especificaes para Distribuio
Especificaes Preliminares de Iluminao
21
Interligaes Preliminares, Controle e especificaes de

Fiao e Instrumentao
Diagramas Unifilares
Desenhos Detalhados
Ordem de
de Estudo
Grandeza
Controle
Definida
Firme
de
-5% -10% -12% -15% -20%
+7% +15% +20% +30% +40%
Engenharia e Desenhos
Homens
-Hora
Montagem e Construo
Superviso
Fonte: Antnio Carlos Simes Azevedo - Introduo Engenharia de Custos Editora Pini
Tendo em vista a fase de desenvolvimento do empreendimento, pode-se subdividir a

estimativa de custo de empreendimentos industriais nas seguintes fases:
Estimativa com base no projeto conceitual: elaborada com muito pouco

detalhamento, a partir de informaes geradas na concepo do projeto, onde poucos
parmetros do projeto esto definidos, permitindo somente um estudo preliminar de
viabilidade, visando prosseguir com a autorizao para a elaborao do projeto
bsico;
Estimativa com base no projeto bsico: elaborada com pequeno detalhamento, a

partir de informaes geradas no projeto bsico, onde os parmetros do projeto vo
sendo definidos, as bases principais estabelecidas e as informaes de engenharia
tornam-se disponveis, e servir para confirmar ou no a viabilidade, permitindo
analisar desvios e tomar medidas corretivas (eliminao de superdimensionamentos,
pontos suprfluos, alternativas de execuo, etc.), visando prosseguir com a
autorizao para a elaborao do projeto detalhado;
Estimativa com base no projeto detalhado: elaborada com ainda maior grau de
detalhamento, a partir de informaes geradas no projeto detalhado, onde os
parmetros do projeto esto completamente definidos, e servir para confirmar ou no
a viabilidade, permitindo analisar desvios e tomar medidas corretivas (eliminao de
superdimensionamentos, pontos suprfluos, alternativas de especificaes e formas de
execuo, etc.), visando prosseguir com a autorizao para o incio da construo;
Estimativas com base no desenvolvimento da execuo do empreendimento:

elaboradas com o mesmo grau de detalhamento anterior, mas incorporando
informaes geradas na execuo sobre custos incorridos, e servir para analisar
desvios e tomar medidas corretivas, visando manter a viabilidade do
empreendimento;
22
3.3. Mtodos de Oramentao

A qualidade da informao disponvel por ocasio da elaborao da estimativa de custo
depende do grau de detalhamento do projeto, e, em funo dessa qualidade podem ser
estabelecidos os seguintes mtodos de oramentao:
Mtodo da correlao = baseia-se na estimativa do custo por correlao com uma ou

mais variveis relativas s caractersticas do produto cujo custo pretende-se estimar;
Mtodo da quantificao = baseia-se no levantamento das quantidades de insumos e

dos respectivos custos unitros, cuja somatria dos produtos quantidade x custo
unitrio resultar a estimativa de custo;
3.3.1 Mtodo da Correlao

Este mtodo baseia-se na aplicao de modelos estatsticos de regresso (simples ou
multipla) na elaborao de modelos matemticos que expressem o custo de um produto
(varivel explicada ou de pendente) em funo de atributos do produto (variveis
explicativas ou dependentes).
Os atributos do produto podem ser o porte, a localizao, etc.
Um modelo muito utilizado o seguinte, que relaciona o custo de dois produtos

semelhantes em funo de suas dimenses (porte):

Cp Dp

C e De
Ou seja,

Dp
C p Ce
De
Ou,
Dp
ln(C p ) ln(C e ) .ln
De
Onde:
Cp = custo de um instalao projetada

Ce = custo de um instalao existente
Dp = dimenso caracterstica da instalao projetada
23
De = dimenso caracterstica da instalao existente

= coeficiente de ajuste da relao entre Cp e Ce e da razo entre Dp e De (observe que
a inclinao da reta do grfico de Cp em funo de Dp/De traado num papel em
escala duplo ln.
Essa dimenso caracterstica pode ser o comprimento, como em estradas e canais; a rea
construda, como em edifcios; o volume, como em reservatrios; ou, ainda, a vazo,
como em estaes de tratamento de gua ou de esgoto.
O problema nesse processo est em se determinar o valor de , o qual varia normalmente

entre 0,6 e 0,95.
Por exemplo, se um reservatrio cilndrico de ao, com uma capacidade de 160 m 3, foi
construdo a um custo de 3.500.000 u.m.(unidades monetrias), o custo de um
reservatrio similar com uma capacidade de 270 m3 pode ser estimado (assumindo, por
exemplo que foi determinado igual a 0,65) em:

Dp 270
0 , 65
C p C e 3.500.000 4.920.000u.m.
De 160
Observe que se o custo fosse diretamente proporcional, seria igual a 1,00 e ento Cp
resultaria:

Dp 270
1, 00
C p C e 3.500.000 5.906.250u.m.
De 160
3.3.2 Mtodo da Quantificao

Este mtodo baseia-se na quantificao dos insumos, que aplicada aos respectivos custos
unitrios, permite a totalizao dos custos.
A quantificao de insumos feita por meio do levantamento das quantidades de todos os

insumos bsicos necessrios execuo da obra (mo-de-obra, materiais e equipamentos
incorporados ao projeto, e equipamentos utilizados na construo).
Os materiais podem ser quantificados a partir de levantamentos feitos em cima de

projetos e especificaes devendo-se entretanto considerar nos as perdas a que os
materiais estaro sujeitos (em funo do transporte, manuseio, estocagem e da prpria
qualidade do material, bem como da qualidade da mo-de-obra que ir aplic-lo).
A quantificao da mo-de-obra e dos equipamentos de construo vai depender do

processo de execuo do projeto e de outros fatores de difcil previso, como variao de
produtividade, fatores culturais, climticos e atmosfricos, flutuaes no fornecimento de
24
energia que aciona equipanientos de construo, funcionamento defeituoso desses

equipamentos, etc.
Normalmente considerada a proporcionalidade entre o custo total de um servio e a

quantidade do mesmo a ser produzida para uma determinada faixa de quantidade do
servio ao qual se refere, permitindo estabelecer o custo total de um servio como igual
ao produto da sua quantidade, obtida por medio, pelo custo de produo de uma
unidade do servio, ou o preo total de venda de um servio igual ao produto da sua
quantidade pelo preo de venda de uma unidade de servio.
A composio do custo unitrio baseia-se na decomposio do produto (o projeto a ser

executado) em conjuntos ou partes, de acordo com os centros de apropriao (ou de
custos) estabelecidos em funo de unia Estrutura Analtica de Partio (EAP) do projeto
e de uma Estrutura Analtica de Insumos (ou de Custos) (EAI), a primeira detalhada no
nvel de pacotes de trabalho a serem executados por operrios especializados, com os
materiais adequados e usando equipamentos apropriados, e a segunda no nvel de tipos de
insumos ou de custos.
O preo de venda Pv (custo para o comprador) de um empreendimento resultar da soma

das seguintes parcelas:
Pv = Cp + Cimp +LL
Sendo:
LL = lucro lquido = lucro bruto (LB) descontando os impostos (Cimp) => LL = % de Cp

(lucro por fora do custo) ou LL = % de Pv (lucro por dentro do preo)
Cimp = Custo de impostos = Ccs (Custo da Contribuio Social sobre o Lucro) + Cir
(Custo do Imposto de Renda), sendo Ccs = % de LB e Cir = % ( LB- Ccs )
Cp = Custo de Produo => Cp = Cdp + Cip + Cie + Cim + Cfin + Cret + Ccof + Cpis
Onde:
Custo Direto de Produo (Cdp)

Custo Direto de Mo-de-obra (produto da carga total de trabalho, em homens-horas,
pelo salrio mdio ponderado da mo-de-obra, acrescido de encargos sociais e
trabalhistas);
Custo Direto de Materiais (soma dos produtos das quantidades dos materiais e
componentes pelos respectivos preos postos no local de sua utulizao);
Custo de Utilizao de Equipamentos de Construo ( produto da carga de trabalho
de cada equipamento pelo respectivo custo referido ao prazo de sua utilizao ou ao
volume de produo);
Custos fixos (depreciao, juros do capital investido, seguros, armazenamento);
Custos Variveis (manuteno, energia, operao, ndice de aproveitamento);
25
Custo Indireto de Produo (Cip)

Vistorias;
Planejamento, programao e controle do projeto (inclusive cronogramas e
oramento);
Controle tecnolgico;
Projetos (elaborao de desenhos e especificaes de arquitetura, geotecnia,
fundaes, estruturas, paisagismo, utilidades, montagem eletromecnica,
instalaes eltricas, de gs, hidrossanitrias, ar condicionado, ventilao
mecnica, etc.);
Cpias heliogrficas, xerogrficas e fotogrficas;
Despesas legais com licenciamento de obra, seguros, contratos, cartoriais,
emolumentos, impostos, despachantes, certides, "habite- se" (quando for o caso)
e ART do CREA;
Mquinas (betoneiras, vibradores de concreto, serras circulares, guinchos, bombas para
esgotamento de gua, compressores de ar, torres, guindastes, geradores etc., quando, na
fase de construo, no for possvel a individualizao do uso de cada mquina para a
atividade na qual empregada) e ferramentas para manuteno, peas de reposio e
reparos, ferramentas de pequeno porte;
Custos de Transporte Interno: (caso no haja um sistema de apropriao que
permita atribuir esses custos a cada elemento consumidor de transporte, quando
sero classificados como custos diretos, eles so calculados em funo dos meios e
dos equipamentos de transporte a utilizar e da respectiva mo-de-obra de operao,
e distribudos uniformemente como um percentual sobre os materiais e a mo-de-
obra diretos empregados);
Administrao do projeto, compreendendo pessoal (engenheiros, mestres e
encarrega-dos, apontadores, almoxarifes e vigias, na fase de construo);
transporte, consumos de energia eltrica, gua, telefone, material de limpeza,
combustveis e lubrificantes, material de escritrio e medicamentos de primeiros
socorros;
Equipamentos de segurana;
Limpeza permanente da obra;
Retirada de entulho;
Ligaes definitivas de gua, luz e fora, telefone, gs e esgoto;
Arremates gerais;
Custo Indireto Empresarial (Cie)

Custo de funcionamento da empresa como um todo, custos esses que devero ser
rateados entre todas as obras que a empresa tem em andamento, compreendendo:
custos administrativos (relacionados s atividades de administrao da empresa,
compreendendo:salrios da direo, do pessoal tcnico e do pessoal administrativo;
despesas de representao; amortizao da compra ou aluguel do imvel sede da
empresa; material de consumo de escritrio; energia eltrica e comunicaes; auditores
e assessoria de consultores; despesas com manuteno do escritrio, oficinas de reparos
e manuteno de equipamentos e depsitos para guarda de materiais e de
equipamentos);
26
custos comerciais (incorridos na comercializao dos produtos da empresa, que,

no caso de uma empresa de engenharia, podem ser servios de consultoria, de
suprimentos e de construo, compreendendo: promoo e propaganda
comerciais, salrios e comisses de vendedores; assessoria tcnica para vendas
ou licitaes - honorrios, viagens e estadas - e despesas com apoio
fiscalizao; material de consumo de escritrio; comunicaes; assessoria
jurdica a contratos; elaborao de propostas e de estudos tcnicos; direitos de
propriedade ou patente, royaltie.);
custos tributrios (decorrentes de disposies legais, compreendendo tributos,
impostos, taxas, emolumentos e tarifas);
custos financeiros (referem-se ao custo do dinheiro juros - tomado por emprstimo
para financiar capital de giro da empresa ou a aquisio de bens durveis, como
equipamentos);
Custo Imprevistos (Cim)

Avaliados como um percentual do custo direto de produo, ou seja Cim = % Cd,
sendo que o percentual varia varia com o tipo de servio, com as suas condies
de execuo, com o tipo de contrato, com o tipo de mo-de-obra disponvel, com
a confiabilidade dos prazos de entrega de materiais por parte de fornecedores e
com vrios outros fatores gerados internamente e externamente obra. O ideal
seria fazer-se uma estimativa probabilstica de cumprimento de cada atividade e
em funo dessa estimativa avaliar o "fator de risco" ou grau de imprevistos para
aquela atividade. A prtica usual , entretanto, a de estimar-se uma taxa mdia de
imprevistos atribuida, geralmente de modo uniforme, a todas as atividades.
Custo com Financiamentos (Cfin)

Custos resultantes da defasagem entre a data do desembolso do custo e a data
efetiva do recebimento da fatura respectiva,
Custo com Retenes (Cret)

Custo financeiro decorrente das retenes para garantia do cumprimento do contrato,
que so normalmente feitas sobre o total faturado em cada perodo de medio, sendo
este faturamento crescente do incio at cerca de 60% do prazo de durao da obra, para
depois ir declinando at o ltimo perodo. O valor retido , geralmente, de 5% sobre o
faturado, sendo que o executor do projeto normalmente substitui este valor por ttulos da
dvida pblica, por fiana bancria ou seguro de garantia de desempenho;
Custo com COFINS (Ccof)

Custo relativo Contribuio para Financiamento da Previdncia Social
(COFINS), igual a um precentual do faturamento => Ccof = % Pv
Custo com PIS (Cpis)

Custo relativo Contribuio para o Plano de Integrao Social (PIS), igual a um
precentual do faturamento => Ccof = % Pv
27
O preo de venda Pv (custo para o comprador) de um empreendimento tambm pode ser

reeferido ao Custo direto de produo por meio da seguinte expresso:
Pv = Cdp + BDI x Cdp = Cdp ( 1 + BDI)
Sendo:
BDI = percentual relativo Bonificao e Despesas Indiretas ( inclui a administrao,

riscos e lucros)
Ou seja :
1 + BDI = Pv / Cdp
Como
Pv = Cp + Cimp +LL = (Cdp + Cip + Cie + Cim + Cfin + Cret + Ccof + Cpis )+Cimp + LL
Ento :
1 + BDI = Pv / Cdp = (1 + Cip/ Cdp + Cie/ Cdp + Cim/ Cdp + Cfin/ Cdp + Cret / Cdp + Ccof / Cdp
+ Cpis / Cdp) + Cimp / Cdp + LL/ Cdp
definindo os seguintes percentuais:
Pip = Cip/ Cdp => Cip = Pip x Cdp

Pie= Cie/ (Cdp + Cip) => Cie = Pie x (Cdp + Cip) = Pie x (Cdp + Pip x Cdp) = Pie x Cdp (1 + Pip )
Pim = Cim/ Cdp => Cim = Pim x Cdp
Pfin = Cfin/ Pv => Cfin = Pfin x Pv
Pret = Cret/ Pv => Cret = Pret x Pv
Pcof = Ccof/ Pv => Ccof = Pcof x Pv
Ppis = Cpis/ Pv => Cpis = Ppis x Pv
Pimp = Cimp/ (Pv - Cp)=> Cimp = Pimp x (Pv - Cp)
PLLv = LL / Pv (lucro por dentro do preo) => LL = PLLv x Pv
1 + BDI = 1 + Pip + Pie x (1+Pip ) + Pim + Pfin x (Pv / Cdp ) + Pret x (Pv / Cdp ) + Pcof x (Pv /
Cdp ) + Ppis x (Pv / Cdp ) + Pimp x (Pv - Cp)/ Cdp + PLL x (Pv / Cdp )
1 + BDI = 1 + Pip + Pie x (1+Pip ) + Pim + Pfin x (Pv / Cdp ) + Pret x (Pv / Cdp ) + Pcof x (Pv /
Cdp ) + Ppis x (Pv / Cdp ) + Pimp x ((Pv / Cdp ) (Cp / Cdp)) + PLLv x (Pv / Cdp )
como (Cp / Cdp) = 1 + Pip + Pie x (1+Pip ) + Pim + Pfin x (Pv / Cdp ) + Pret x (Pv / Cdp ) + Pcof
x (Pv / Cdp ) + Ppis x (Pv / Cdp )
28
1 + BDI = 1 + Pip + Pie x (1+Pip ) + Pim + Pfin x (1 + BDI) + Pret x (1 + BDI) + Pcof x (1 +
BDI ) + Ppis x (1 + BDI) + Pimp x ((1 + BDI) (1 + Pip + Pie x (1+Pip ) + Pim+ Pfin x (1 +
BDI) + Pret x (1 + BDI ) + Pcof x (1 + BDI ) + Ppis x (1 + BDI))) + PLLv x (1 + BDI)
(1 + BDI ) x( 1 - Pfin - Pret -Pcof -Ppis - Pimp x (1- Pfin - Pret - Pcof - Ppis ) - PLLv ) = 1 + Pip +
Pie x (1+Pip ) + Pim - Pimp x (1 + Pip + Pie x (1+Pip ) + Pim)
e finalmente :
(1 + BDI ) = (1 + Pip + Pie x (1+Pip ) + Pim - Pimp x (1 + Pip + Pie x (1+Pip ) + Pim) ) / (1 -
Pfin - Pret -Pcof -Ppis - Pimp x (1- Pfin - Pret - Pcof - Ppis ) - PLLv)
Exemplos:
Ex.1 Estabelecer o custo indireto empresarial (Cie) como um percentual do custo de

produo (Cp), sabendo-se que:
Custo anual de produo das obras que a empresa ir realizar = 650.000 u.m.
Mapa trimestral e projeo anual do custo indireto da administrao central da
empresa medido em u.m.:
Mapa trimestral e projeo anual de custos indiretos de empresa

Custos Jan. Fev. Mar. Total trim. Anual(x4)
1. Administrativos
1.1. Salrios 3.000 3.320 3.140 9.460 37.840
l.2. Aluguis 1.200 1.320 1.240 3.760 15.040
l.3. Telefone 200 220 200 620 2.480
1.4. Material de escritrio 900 1.000 940 2.840 11.360
1.5. Energia eltrica 100 120 120 340 1.360
2. Comerciais
2.1. Propaganda 200 220 208 628 2.512
2.2. Assessoria tcnica 100 110 104 314 1.256
2.3. Elaborao de propostas 120 132 124 376 1.504
Totais 9.600 10.600 10.000 30.200 120.800
Ento o percentual entre o custo indireto empresarial (Cie) e o custo de produo (Cp),
ser dado por:
Cie / Cp = 120.800 / 650.000 = 0,186 = 18,6%

29
Ex.2 Estabelecer o percentual de BDI, sabendo-se que:
Pip = Cip/ Cdp 11,10%

Pie= Cie/ (Cdp + Cip) 18,60%
Pim = Cim/ Cdp 5,00%
Pfin = Cfin/ Pv 6,70%
Pret = Cret/ Pv 5,00%
Pcof = Ccof/ Pv 2,00%
Ppis = Cpis/ Pv 0,65%
Pimp = Cimp/ (Pv - Cdp) 22,73%
PLLv = LL / Pv 10,00%
Aplicando a frmula anterior, teremos:
1+BDI = 1,881 => BDI = 0,881 = 88,1%
Para a composio dos preos unitrios usam-se planilhas, como a mostrada no Quadro a
seguir, extrada do Anexo 4 do DL 92.100.
30
Cada empresa monta seu prprio tipo de planilha de composio, de acordo com suas
convenincias de codificao e de acordo com a estrutura do banco de dados com o qual
trabalha.
Muitas planilhas podem ser obtidas em publicaes (revistas Construo e Boletim de

Custos, livros especializados, manuais de estimativa de orgos pblicos como o do
EMOP e do DNER e de empresas estatais).
Para o custo unitrio de edificaes existem ainda disponveis tabelas com a composio
de projetos padres, elaboradas pelos SINDUSCON regionais, alm de estimativas de
projeto padro elaboradas e apresentadas em revistas tcnicas , como Construo e
Boletim de Custos, como as apresentadas a seguir:
Custos Unitrios Pini de E dificae s (R$/m2)

Rio de Janeiro - Outubro/98 Vitria - Outubro/98
Uso da edificao
Global Material Mo-de-obra Global Material Mo-de-obra
Residencial
Residencial Fino 541,91 324,82 190,09 453,01 321,21 131,80
Residencial Mdio 393,45 217,09 176,36 337,28 216,46 120,82
Residencial Popular 280,43 167,15 113,28 233,23 155,84 77,39
Prdio c/ elevador Fino 460,21 306,14 154,07 383,85 277,56 106,29
Prdio a/elevador Mdio 419,79 231,79 188,00 360,40 231,78 128,62
Prdio s/elevador Popular 294,06 164,15 129,91 248,96 160,56 88,40
Comercial
Prdio c/ elevador Fino 469,02 313,08 155,94 433,27 322,78 110,49
Prdio s/ elevador Mdio 438,23 251,23 187,00 394,75 265,81 128,94
Industrial
Galpo de uso geral Mdio 315,09 191,69 123,40 296,74 214,40 82,34
O clculo mensal dos Custos Unitrios Pini de Edificaes ocorre atravs da atualizao global do oramento do
projeto padro de cada tipo de obra, executadas, sempre, em estrutura de concreto armado. Ou seja,
mensalmente so atualizados os preos de todos os insumos que participam do clculo, entre materiais, mo-de-
obra, equipamentos e taxa de leis sociais e riscos do trabalho (125,40%), no sendo considerada a taxa de BDI
(Benefcio e Despesas Indiretas) e os seguintes itens, que, devem ser orados conforme o projeto: projetos,
cpias, oramentos, emolumentos, movimento de terra, fundaes especiais, ar-condicionado, aquecedores e
paisagismo. Na etapa de infra-estrutura foram considerados somente os servios referentes a execuo de
vigas baldrames, travamentos e blocos de apoio. Para se estimar o preo de prdios, os custos unitrios devem
ser aplicados ao total de rea construda, que engloba a reas privativas e comuns (garagens, hall, escadas,
etc.). Perodo de coleta: a cada 30 dias com pesquisa na ltima semana do ms de referncia.
Fonte: Revista Construo Rio de Janeiro - novembro/98

31
Custos Unitrios Pini de Edificaes

ms de referncia: Out/98
Habitacional (%) Comercial (%) Industrial (%)
Etapas Construtivas Prdio com Prdio com Prdio sem
Residencial Prdio sem elevador Galpo
elevador elevador elevador
Fino (1) Mdio(2) Popular (3) Fino (4) Mdio (5) Popular (6) Fino (7) Mdio (8) Mdio (9)
Servios Preliminares 3,15 3,25 1,06 0,57 0,60 1,66 0,45 0,63 1,87
infra-estrutura 6,69 2,69 3,03 1,27 2,99 4,15 2,76 4,21 3,78
Superestrutura 18,22 12,17 9,18 24,83 28,90 21,28 25,14 23,23 7,84
Vedao 7,07 8,99 10,22 3,27 7,45 11,55 3,12 5,86 2,46
Esquadrias de madeira 0,62 5,09 6,16 2,46 2,10 9,70 1,28 1,00 0,52
Esquadrias Metlicas 3,11 3,87 5,46 8,50 4,74 0,25 9,89 9,26 17,65
Cobertura 0,20 4,53 10,51 0,00 0,97 0,00 1,00 0,00 21,20
Instalaes Hidrulicas 11,40 12,21 11,55 11,76 11,39 10,15 10,23 8,30 5,42
Instalaes Eltricas 4,33 4,33 4,33 4,46 4,33 4,46 4,33 4,42 5,83
Forros 0 2,76 3,06 2,27 4,58 3,45 2,88 6,77 0,00
Impermeabilizao e Isolao Trmica
12,48 0,57 0,70 1,21 1,24 6,62 1,69 5,18 1,39
Revestimentos de Parede 12,15 15,13 12,84 10,12 14,71 15,74 5,92 11,50 4,27
Pisos Internos , 8,76 13,35 15,75 5,56 8,66 4,71 6,00 9,54 5,82
Vidros 4,08 0,52 0,99 2,38 0,58 0,47 3,61 1,63 0,18
Pintura 4,79 7,19 4,35 3,89 6,21 5,02 8,19 7,95 7,47
Servios Complementares 2,95 3,35 0,81 8,87 0,55 0,79 0,48 0,52 14,30
Elevadores 0,00 0,00 0,00 7,89 0,00 0,00 14,02 0,00 0,00
Custo Materiais/m2 (R$) 293,95 207,66 160,39 300,45 214,09 148,59 316,13 239,07 218,21
Custo Mo-deobra/m2 (R$) 217,03 204,32 130,42 175,61 216,47 150,58 178,19 215,57 133,91
Custo Global/m2 (R$) 511,08 411,98 290,81 476,06 430,56 299,17 494,32 454,64 352,12
Variao na Ms (%) 0,39 -0,05 -0,07 1,01 -0,05 0,01 0,01 0,00 -0,05
O clculo mensal dos Custos Unitrios PINI de Edificaes ocorre atravs da atualizao global do oramento do projeto padro de cada tipo
de obra, executadas, sempre, em estrutura de concreto armado. Ou seja, mensalmente so atualizados os preos de todos os insumos que
participam do clculo, entre materiais, mo-de-obra, equipamentos e taxa de leis sociais e riscos do trabalho (126.80%), no sendo
considerada a taxa de BDI (Benefcio e Despesas Indiretas) e os seguintes itens, que, devem ser orados conforme o projeto: projetos, cpias,
oramentos, emolumentos, movimento de terra, fundaes especiais, ar-condicionado, aquecedores e paisagismo. Na etapa de infra-estrutura
foram considerados somente os servios referentes a execuo de vigas baldrames, travamentos e blocos de apoio. Para se estimar o preo
de prdios, os custos unitrios devem ser aplicados ao total de rea construda, que engloba a reas privativas e comuns (garagens, hall,
escadas, etc.). Perodo de coleta: a cada 30 dias com pesquisa na ltima semana do ms de referncia.
Fonte: Revista Construo So Paulo - dezembro 7/98
m s de re fe r ncia = nove mbro/ 1998
Custo Global/m2 (R$) 509,82 411,86 290,43 475,42 429,88 298,72 492,82 454,31 351,96
Variao na Ms (%) -0,25 -0,03 -0,13 -0,13 -0,16 -0,15 -0,30 -0,07 -0,05
32
SIN D U SCON -R J
Estes custos so publicados em cumprimento a Lei n 4.591, de 1964, e foram calculados a

partir de Lotes Bsicos estabelecidos pela NBR 12.721, de 1992, (nova NB-140). Essa norma
determina os lotes para uso dos Sindicatos de Construo calcularem o valor do metro
quadrado de construo. Os valores aqui publicados devem ser utilizados para o
preenchimento da documentao a ser apresentada ao Registro de Imveis.
Va lore s e m R $/ m2 D e z/ 98
DesIgnao
2 3
do projeto
padro B N A B N A
H -1 475,44 553,33 627,70 403,11 464,87 536,65
H -4 348,88 420,97 539,77 308,35 366,68 465,72
H -8 340,68 412,38 527,77 295,71 355,56 455,16
H - 12 331,20 405,05 518,74 290,24 350,59 449,78
Custo Unitrio Bsico no Estado do Rio de Janeiro, padro H8-2N, Dezembro de 1998
CUB MATERIAL: R$206,75 VARIAO DO MES: 0,05%
CUB MO-DE-OBRA SERV. R$205,63 VARIAO NO MES: 0,00%
(ENCARGOS SOCIAIS: 133,15%)
CUB REPRESENTATIVO: R$412,38 VARIAO NO MES: 0,02%
SIN D U SCON -SP
Va lore s e m R $/ m2 D e z/ 98
DesIgnao
2 3
do projeto
padro B N A B N A
H -1 601,13 693,80 771,14 501,89 576,90 647,44
H -4 431,92 521,99 637,26 377,61 451,32 542,24
H -8 424,73 515,04 626,05 364,26 439,94 531,89
H - 12 412,72 505,49 615,04 357,75 434,56 525,75
Custo Unitrio Bsico no Estado de So Paulo, padro H8-2N, Dezembro de 1998
CUB MATERIAL: R$225,99
CUB MO-DE-OBRA e SERV.: R$289,05
CUB REPRESENTATIVO: R$515,04 VARIAO NO MES: -0,18%

Os nmeros 1 - 4 - 8 e 12 referem-se ao nmero de pavimentos, os nmeros 2 e 3 indicam
nmeros de quartos da unidade autnoma e as letras B, N, e A, os padres de acabamento
da construo : "Baixo", "Normal" e "Alto".
Nos custos acima no foram considerados os seguintes itens que devero ser levados em
conta na determinao dos preos por metro quadrado da construo, de acordo com o
estabelecido no projeto e especificaes correspondentes a cada caso em particular:
fundaes especiais; elevadores; instalaes de ar condicionado; calefao; telefone
interno; aquecedores; play-grounds, urbanizao; recreao; ajardinamento; ligao de
servios pblicos; etc.; despesas com instalaes; funcionamento e regularizao de
condomnio; alm de outros servios; impostos e taxas; projetos, incluindo despesas com
honorrios profissionais e material de desenho, cpias, etc.; remunerao da construtora;
remunerao do incorporador. Desta forma, os valores acima no podem ser considerados
como preos e to somente como valores de referncia.
OBSERVAO: Como vem sendo feito desde Abril de 1988, os custos se relerem ao ms da
pesquisa.
33
Resultados do SINAPI
Ms de referncia: Setembro/98
Custo mdio N ndice Variao %
reas geogrficas
(R$/m2) (jun/94=100) Ms Ano 12 meses
BRASIL 346,57 140,73 -0,05 1,39 2,04
REGIO NORTE 385,31 142,97 0,03 1,17 1,66
Rondnia 359,65 148,19 0,04 1,26 2,70
Acre 376,60 144,65 0,86 2,15 5,24
Amazonas 407,96 155,15 0,25 1,62 2,37
Roraima 481,81 139,93 -0,28 -0,28 -1,14
Par 380,04 133,11 -0,22 0,62 0,60
Amap 348,80 132,15 -0,21 1,89 0,48
Tocantins 378,86 150,54 0,15 1,79 2,23
REGIO NORDESTE 316,85 138,47 -0,25 0,74 0,92
Maranho 345,88 135,78 -0,81 -0,69 -0,41
Piau 307,27 153,10 0,01 0,76 2,65
Cear 320,57 144,61 -0,35 1,51 -0,01
Rio Grande do Norte 335,09 126,98 -0,05 -0,41 0,87
Paraba 330,55 136,26 0,72 -0,60 -1,74
Pernambuco 286,78 130,35 -0,10 -0,43 2,15
Alagoas 345,58 141,98 -0,61 1,19 1,74
Sergipe 283,28 122,87 0,05 0,68 -0,96
Bahia 315,44 143,26 -0,40 1,92 1,85
REGIO SUDESTE 358,36 142,61 0,14 1,79 2,86
Minas Gerais 287,63 136,60 -0,10 1,23 2,81
Esprito Santo 263,29 124,30 -0,39 0,22 0,85
Rio de Janeiro 363,97 140,75 -0,39 1,69 2,75
So Paulo 393,32 146,21 0,36 2,07 3,03
REGIO SUL 357,07 141,29 -0,37 1,49 1,61
Paran 355,81 140,30 -0,27 3,79 3,76
Santa Catarina 349,90 160,53 0,09 -0,34 0,82
Rio Grande do Sul 362,64 132,91 -0,74 0,39 0,06
REGIO CENTRO-OESTE 328,97 135,19 0,06 1,41 2,48
Mato Grosso do Sul 344,24 125,98 -0,54 -0,95 0,17
Mato Grosso 329,63 145,53 0,90 1,98 4,76
Gois 310,32 134,26 -0,14 1,94 2,00
Distrito Federal 363,88 130,89 -0,29 1,95 2,21
Fonte: DESIP/IBGE
Obs.:
1) Metodologia: o custo mdio de cada municpio resultado da mdia ponderada dos custos de 21
projetos residenciais com 1 a 18 pavimentos, 2, 3, e 4 dormitrios, considerando-se sempre o padro
normal de acabamento.
2) Qualquer informao relativa a metodologia ou resultados do SINAPI poder ser obtida no
DIATI/CDDI - Diviso de Atendimento do Centro de Documentao e Disseminao de Informao do
IBGE - Rua Gal. Canabarro, 666, 1 andar - Rio de Janeiro/RJ - CEP 202271-201 - Tel. 021-5692043 - Fax 021-
5691143 ou na unidade do IBGE na sua capital.
CONSTRUO Rio de Janeiro n 387 novembro/98
34
Para a oramentao ou estimativa de custos do projeto so igualmente usadas planilhas,

conforme o exemplo a seguir, grupando-se os servios por centros de custo.
Contrato: Planilha de Estimativa de Custos Data:

Cliente:
Cdigo de Custos Descrio Un. Quant. Preo Unit. Preo Total
Movimento de Terra
3
Escavao Manual m
3
Escavao Mecnica m
3
Apiloamento fundo de cava m
3
Reaterro compactado m
3
Remoo de terra m
2
Regularizao de piso m
Fundao
Arrasamento de estacas un.
3
Lastro de concreto magro m
3
Lastro de brita m
2
Formas m
Armaduras kg
3
Concreto m
2
Impermeabilizao m
Estrutura
2
Formas m
Aramaduras kg
3
Concreto m
Impermeabilizao
2
Vigas calhas m
2
Laje de cobertura m
35
4. A Viabilidade dos Empreendimentos
4.1 - Noes bsicas sobre matemtica financeira
4.1.1 - Juros
So as quantias monetrias que representam a remunerao do capital.
Na tica do tomador, os juros so a parcela dos benefcios futuros que ele abre mo, ao antecipar o usufruto
de bens e servios.
Na tica do aplicador, os juros so a parcela adicional de benefcios futuros que ele pretende usufruir ao
abrir mo do usufruto imediato de bens e servios.
Quando situaes econmicas so analisadas, devem ser considerados os juros envolvidos, explicitamente
ou implicitamente. Todas as quantias envolvidas devem ser referidas a data correspondente, s podendo ser
consideradas em outra data, considerando os juros envolvidos nesta transferncia.
4.1.2 - Taxa de juros
a relao entre os juros relativos ao perodo de uma unidade de tempo e o capital envolvido.
i=J/P (1.1.1)
i = taxa de juros ao perodo

J = juros
P = principal ou capital na data de hoje (C 0 )
Inversamente poderemos dizer que os juros relativos ao perodo de uma unidade de tempo representado
pelo produto entre a taxa de juros e o capital envolvido.
J=i.P (1.1.2)
Ento, o montante (F) ao final do perodo ser:
F=P+J (1.1.3)
F = montante final ou capital final (C0)
ou seja :
Cf = C0 + J (1.1.4)
Na tica do tomador, ele prefere pagar no futuro um montante (F), usufruindo imediatamente os benefcios
do principal (P).
Na tica do aplicador, ele prefere usufruir no futuro os benefcios do montante (F), abrindo mo
imediatamente do principal (P).
Para prazo diferente da unidade de tempo, o clculo dos juros depender da forma de capitalizao.
4.1.3 - Formas de capitalizao
Existem duas formas de capitalizao dos juros, ou seja, como considerar a partir do primeiro perodo a
remunerao dos juros devidos at o perodo anterior.
36
Na capitalizao a juros simples, nenhuma remunerao devida sobre os juros anteriores. Portanto, em
cada perodo podemos aplicar a equao (1.1.2), e para "n" perodos teremos:
J=i.P.n p/juros simples (1.1.5)
F = P + i . P. n = P (1 + i.n) p/juros simples (1.1.6)
Na capitalizao a juros compostos, aps cada perodo os juros devidos no perodo anterior so
incorporados ao capital. Portanto, em cada perodo podemos aplicar a equao (1.2), mas levando em conta
que o capital fica acrescido da parcela J devida no perodo anterior. Ento, ao longo dos "n" perodos
teremos a seguinte evoluo do capital:
capital inicial : C0 = P
final do perodo 1 : C1= C0 + C0.i = C0 . (1+i) = P.(1+i) 1
final do perodo 2 : C2= C1 + C1.i = C1 . (1+i) = P.(1+i) 2
final do perodo 3 : C3 = C2 + C2.i = C2 . (1+i) = P.(1+i)3
final do perodo n": Cn = Cn-1 + C n-1. i = C n-1.(1+i) = P . (1+i) n
Portanto, C f = C n- = C0.(1+i) n
Como C f = C0 + J
temos : J = C f - Cf
ou seja
J = P . [ (1+i) n - 1 ] p/ juros compostos (1.1.7)
e F = C f = P . (1 + i)n p/ juros compostos (1.1.8)
4.1.4 - Equivalncia financeira
Diz-se que h equivalncia financeira, quando comparadas situaes econmicas, considerando os juros
envolvidos, explicitamente ou implicitamente, as mesmas se mostrem indiferentes ao aplicador ou tomador.
Por exemplo, no caso de um emprstimo simples, quando o tomador obtm um capital "P" para pagar um
montante "F" ao aplicador, existe equivalncia financeira entre os dois capitais a uma certa taxa de juros.
indiferente ao tomador possuir o capital "P" imediatamente ou o capital "F" no futuro. A que taxa de juros
se dar, neste caso a equivalncia ?
Como na realidade, no caso geral, a taxa de juros estar referida a um perodo diferente do total, o regime
de capitalizao sob o qual a equivalncia deve ser analisada ser sempre o de juros compostos, uma vez
que mesmo que a negociao tenha tomado como base o regime de juros simples, implicitamente o que
ocorre na realidade que na transposio de capitais no tempo, devem ser sempre considerados os juros
incidentes sobre os juros.
Aplicando a equao (1.1.8) teremos:
(1 + i) n = F / P
(1 + i) = ( F / P ) 1/n
37
i = ( F / P ) 1/n- 1 (1.1.9)
Ento podemos dizer que existe equivalncia financeira entre o capital "P" e o montante "F" aps "n"
perodos, a uma taxa de juros "i" por perodo dada pela equao (1.1.9).
Note que a afirmao anterior sempre vlida, mesmo que no contrato de emprstimo que deu origem a
fixao do montante "F", o regime de capitalizao tenha sido de juros simples a uma outra taxa.
Por exemplo:
Exemplo (1.1)
P = 100 u.m. (unidades monetrias)
i = 5 % ao ms com regime de capitalizao de juros simples.
n = 12 meses.
Teremos portanto pela equao (1.1.6):
F = 100 . ( 1 + 0,05 . 12 ) = 160 u.m.
Mas a equivalncia financeira entre "P" e "F" se d a uma taxa de juros de acordo com a equao (1.1.9),
ou seja:
i = ( 160 / 100 ) 1/12- 1 = 0,03994 = 4 % ao ms
Ou seja, a taxa de juros equivalentes a 5 % ao ms juros simples 4 % ao ms juros compostos. Quem

contrata emprstimo a juros simples, na realidade est contratando emprstimo a juros compostos a uma
outra taxa equivalente. Os contratos sob regime de juros simples visam facilitar os clculos e ao mesmo
tempo desvirtuar a ateno dos envolvidos para a verdadeira taxa praticada.
4.2 - Fluxo de Caixa de um Investimento
O fluxo de caixa de um investimento constitui-se de um resumo que engloba todas as suas receitas
(usualmente consideradas positivas) e despesas (usualmente consideradas negativas), assim como a sua
distribuio temporal, dispostos normalmente em forma de planilha. As receitas auferidas ao longo de um
perodo so normalmente alocadas ao final do mesmo, enquanto que as despesas so alocadas no incio do
mesmo perodo. A unidade de tempo deve coincidir com o perodo de capitalizao da taxa de juros
considerada.
Para facilitar a visualizao do fluxo, usual utilizar-se uma representao grfica denominada diagrama
do fluxo de caixa, onde em uma escala horizontal so marcados os perodos de tempo e na qual so
representadas com setas para cima as entradas de capital (receitas) e com setas para baixo as sadas de
capital (despesas) do caixa.
O diagrama do fluxo de caixa na tica do tomador correspondente ao exemplo (1.1) pode ser visualizado na
figura (1.1.1).
38
100 u.m.
0 1 2 3 4 5 12
160 u.m.
Figura 1.1.1 - Diagrama do fluxo de caixa do exemplo (1.1) na tica do tomador.
No periodo em que a economia estava quase que totalmente indexada devido s altas taxas de inflao, as
anlise de viabilidade vinham sendo, tradicionalmente, desenvolvidas atravs de fluxos de caixa preos
constantes, ou seja indexados.
O principal efeito da desindexao da economia nos estudos de viabilidade o de levar o profissional a
trabalhar com fluxos de caixa a preos correntes, ou ento, tratar convenientemente as variveis do fluxo,
de modo a indexa-las a um ndice comum, considerando de maneira efetiva as inflaes diferenciadas ou
periodicidades de reajustes variveis para cada componente do fluxo.
Outro fato a despertar a considerao do profissional quanto a adequada utilizao de taxas de juros,
totais ou reais, conforme os fluxos estejam a preos correntes ou a preos constantes, respectivamente
Discutiremos mais tarde as duas alternativas.
4.3 - Mtodos determinsticos de anlise de investimentos
4.3.1 - Mtodo do valor presente
Em anlise de investimentos, todas as quantias envolvidas devem ser referidas data correspondente, s
podendo ser consideradas em outra data, levando em conta os juros envolvidos nesta transferncia.
Ou seja, toda transferncia de data deve ser feita atravs da equivalncia financeira, a uma taxa de juros
denominada taxa de desconto.
Quando esta transferncia feita para o momento atual, o resultado o valor presente (VP) ou valor atual
(VA) da parcela em questo.
O valor presente de todo o fluxo de caixa de um investimento ser dado atravs do somatrio do valor
presente de cada parcela que compe o fluxo, considerados os sinais, que normalmente so convencionados
como positivos para as entradas e negativos para as sadas de capital.
n
Pk
VP(j) = (1.1.10)
k 0 1 j k
sendo VP= valor presente a uma taxa de desconto j.
Pk = parcela do fluxo na data "k".
39
Por exemplo, no caso de um emprstimo simples, a ser pago em uma s parcela, do ponto de vista do
aplicador, o valor presente de todo o fluxo de caixa do investimento ser dado atravs do somatrio do
valor emprestado "P" (que j um valor atual) considerado negativo, com o valor atual equivalente
financeiramente a parcela "F" que ser recebida aps "n" perodos.
VP(j) = - P + F / ( 1 + j )n
Se a equivalncia for feita a uma taxa de desconto "j" igual a taxa "i" calculada pela equao (1.1.9),
teremos:
F / (1 + i) n = P
Teremos ento, para o caso do emprstimo simples analisado:
VP(j) = - P + P = 0
Se a equivalncia for feita a uma taxa de desconto "j" diferente da taxa "i" calculada pela equao (1.1.9)
poderemos ter:
j > i , e ento VP(j) < 0
j < i , e ento VP(j) > 0
Inversamente poderemos dizer que:
se VP(j) < 0 , ento a taxa de desconto "j" superior taxa de juros real de remunerao do investimento.
se VP(j) > 0 , ento a taxa de desconto "j" inferior taxa de juros real de remunerao do investimento.
Se definirmos como taxa mnima de atratividade (TMA) a taxa de juros considerada como limite mnimo
para que um investimento se torne atrativo para um determinado investidor, podemos utilizar o critrio
anterior para aceitar ou rejeitar uma alternativa de investimento, desde que a taxa de desconto "j" utilizada
seja igual a TMA e assim teremos:
se VP(TMA) < 0 , ento a taxa de desconto "TMA" superior taxa de juros real de remunerao do
investimento e a alternativa deve ser rejeitada.
se VP(TMA) > 0 , ento a taxa de desconto "TMA" inferior taxa de juros real de remunerao do
investimento e a alternativa deve ser aceita.
se VP(TMA) = 0 , ento a taxa de desconto "TMA" igual a taxa de juros real de remunerao do
investimento e a alternativa deve ser aceita.
4.3.1.2 - Exemplos
Exemplo (1.2) - Uma empresa dispe de 150 u.m. para investir numa alternativa que resultar um
rendimento de 73 u.m. nos trs meses subseqentes. se a TMA desta empresa igual a 10%, ela deve ou
no investir ?
0 1 2 3
VP = - 150 / ( 1 + 0,1 ) + 73 / ( 1 + 0,1 ) + 73 / ( 1 + 0,1 ) + 73 / ( 1 + 0,1 )
VP = 31,55
40
Como VP > 0 a taxa de juros real de remunerao do investimento maior que TMA e a alternativa
aceitvel.
O diagrama do fluxo de caixa na tica do investidor pode ser visualizado na figura (1.1.2).
73 u.m. 73 u.m. 73 u.m.
0 1 2 3
150 u.m.
Figura 1.1.2 - Diagrama do fluxo de caixa dos exemplos (1.2) e (1.4) na tica do investidor.
rendimento de 52 u.m. nos trs meses subseqentes. se a TMA desta empresa igual a 10%, ela deve ou
no investir ?
0 1 2 3
VP = - 130 / ( 1 + 0,1 ) + 52 / ( 1 + 0,1 ) + 52 / ( 1 + 0,1 ) + 52 / ( 1 + 0,1 )
VP = - 0,68
Como VP < 0 a taxa de juros real de remunerao do investimento inferior a TMA e a alternativa no
aceitvel.
52 u.m. 52 u.m. 52 u.m.
0 1 2 3
130 u.m.
Figura 1.1.3 - Diagrama do fluxo de caixa dos exemplos (1.3) e (1.5) na tica do investidor.
4.3.2 - Mtodo da taxa interna de retorno
A taxa interna de retorno (TIR) pode ser definida como sendo a taxa de juros de remunerao de um
investimento.
41
aquela para a qual o valor presente do fluxo de caixa nulo, ou seja, aquela para qual o valor presente
das entradas de capital (consideradas positivas) se iguala ao valor presente das sadas de capital
(consideradas negativas).
A determinao da mesma pode ser feita atravs da inverso da equao (1.1.10) quando igualamos VP(j) a
zero, ou seja:
n
Pk
VP(TIR) = 0 = (1.1.11)
k 0 1 TIR k
Quando temos mais de duas parcelas ( k > 1 ), o clculo de TIR se complica, visto o somatrio de mais de
duas parcelas com TIR no denominador e ainda elevada ao expoente k. Nestes casos, a soluo mais
simples fazer o clculo de TIR atravs de tentativas. Para tentativas resultando VP > 0, a nova tentativa
dever ser feita com TIR mais alta. Para tentativas resultando VP < 0, a nova tentativa dever ser feita com
TIR mais baixa. Entre duas tentativas que tenham resultados VP de sinais contrrios, podemos fazer uma
interpolao para alcanarmos mais rapidamente a TIR que anular VP. As tentativas podem ser
desenvolvidas at que a preciso alcanada seja considerada satisfatria para os propsitos do clculo da
TIR.
Se definirmos como taxa mnima de atratividade (TMA) a taxa de juros considerada como limite mnimo
para que um investimento se torne atrativo para um determinado investidor, podemos utilizar o critrio de
comparar diretamente a TIR de uma alternativa com a TMA, para aceitar ou rejeitar uma alternativa de
investimento.
Este mesmo mtodo pode ser usado para deciso entre alternativas diferentes, e, neste caso, a que apresenta
a maior TIR a mais atrativa. Na realidade, quando analisamos uma alternativa isolada comparando com a
TMA do investidor, estamos comparando alternativas diferentes uma vez que para estabelecer a TMA o
investidor se baseia numa alternativa de aplicao cuja TIR igual a TMA estabelecida.
4.3.2.2 - Exemplos
rendimento de 73 u.m. nos trs meses subseqentes. Calcule a TIR da alternativa e decida se a empresa
deve ou no investir sabendo que a TMA desta empresa igual a 10%.
0 1 2 3
VP = - 150 / ( 1 + TIR ) + 73 / ( 1 + TIR ) + 73 / ( 1 + TIR ) + 73 / ( 1 + TIR )
1 Tentativa: TIR = 10,0% acarreta VP = 31,55
2 tentativa: TIR = 12,0% acarreta VP = 25,33
5 tentativa: TIR = 22,0% acarreta VP = -0,91
Ento TIR = 21,6% > TMA e a alternativa aceitvel.
42
rendimento de 52 u.m. nos trs meses subseqentes. Calcule a TIR da alternativa e decida se a empresa
deve ou no investir sabendo que a TMA desta empresa igual a 10%.
0 1 0 3
VP = - 130 / ( 1 + TIR ) + 52 / ( 1 + TIR ) + 52 / ( 1 + TIR ) + 52 / ( 1 + TIR )
1 Tentativa: TIR = 10,0% acarreta VP = -0,68
Ento TIR = 9,7% < TMA e a alternativa no aceitvel.
4.4 A Anlise de Viabilidade dos Empreendimentos

4.4.1. A Utilizao de Fluxos de Caixa Preos Constantes
Nos fluxos de caixa preos constantes, ou seja indexados, a renda lquida estabelecida a partir de
receitas e despesas que so transformadas em quantidades de um certo ndice (UPF, IGP-M, INCC, US$,
etc.), passando a ser considerada constante, ou seja, em qualquer poca futura a respectiva parcela pode ser
transformada em moeda corrente a partir da multiplicao da quantidade em termos de ndice pelo valor
deste na poca.
O fluxo de caixa resultante seria do tipo:
P1 P2 P3 P4 P5 Pn
0 1 2 3 4 5 n
P0
O clculo do valor presente seria estabelecido a partir da frmula geral :
n
Pk
VP(j)
k 0 (1 j)
k
sendo:
Pk = parcela do fluxo de caixa no perodo k (positiva ou negativa), estabelecida a partir de preos da
poca da avaliao em quantidade de um certo ndice;
j = taxa de juros reais constante de desconto do fluxo de receitas lquidas, ou seja taxa de juros reais de
remunerao do investimento acima da variao da inflao. Esta taxa pode ser varivel de perodo para
perodo e neste caso a frmula anterior do valor presente dever ser adaptada para este caso;
n = quantidade de perodos de tempo (meses, anos, etc.) at o horizonte (ltima parcela do fluxo de
caixa);
VP(j) = valor presente do fluxo de receitas lquidas reais ou previstas pelo profissional, em quantidade
de um certo ndice, pois as receitas lquidas esto representadas por quantidades deste mesmo ndice.
Neste caso, a transformao em moeda se d pela multiplicao pelo valor do ndice na poca da
avaliao.
43
Na maioria dos casos, por simplificao ou mesmo insegurana quanto inflaes diferenciadas, esta
indexao de parcelas (custos, receitas, etc.) se d atravs de um mesmo ndice, o que resulta que o fluxo de
caixa pode ser montado preos da poca da avaliao e nem precisa ser transformado atravs da apurao
das quantidades em termos de ndices inflacionrios, uma vez que a transformao igual para todas as
parcelas do fluxo
Neste caso o valor presente do fluxo j resulta na prpria moeda em vigor.
Com a desindexao da economia, esta simplificao ficou mais difcil de ser considerada, uma vez que
no podem ser previstos ndices mensais de atualizao monetria de contratos, com, por exemplo, as
seguintes conseqncias:
num estudo de viabilidade de um empreendimento imobilirio de parcelamento de uma gleba em lotes,
com a implantao de um loteamento, no poderia ser considerada a venda parcelada dos lotes com
correo monetria mensal acrescida de juros. Por outro lado os custos de urbanizao da gleba esto
sujeitos inflao, que embora no esteja nos mesmos nveis de variao mensal, e mesmo diria, que
ocorria em passado recente, apresenta nveis que devem ser considerados.
num estudo de viabilidade de um empreendimento imobilirio de implantao de um shopping center , a
receita de locao proveniente do aluguel mnimo contratual no poder ser considerada indexada
mensalmente, face correo anual imposta pela Lei. Entretanto, a projeo de vendas das lojas, que ir
influenciar o aluguel varivel, respeitada a sazonalidade e o crescimento ou perda real projetada,
poder ser indexada a um ndice de variao do custo de vida. As despesas, outro item no controlado,
tambm podero ser indexadas variao do custo de vida.
Portanto, a continuidade de utilizao de fluxos de caixa preos constantes, implica na devida
considerao de inflaes diferenciadas ou periodicidade de reajustes variveis para cada componente do
fluxo.
A taxa de juros (j), estabelecida pelo profissional a partir de outras alternativas de investimento existentes
no mercado. No fluxo de caixa preos constantes, esta taxa uma taxa real de juros, ou seja, juros acima
da inflao j considerada no fluxo atravs da indexao.
4.4.2. A Utilizao de Fluxos de Caixa Preos Correntes

Nos estudos de viabilidade com fluxos de caixa a preos correntes, a variao futura dos preos ter que ser
considerada.
O fluxo de caixa resultante seria do tipo:
P1 P2 P3 P4 P5 Pn
0 1 2 3 4 5 n
P0
O clculo do valor presente seria estabelecido a partir da frmula geral :
n
Pk
VP(t)
k 0 (1 t)
k
sendo:
44
Pk = parcela do fluxo de caixa no perodo k (positiva ou negativa), estabelecida a preos correntes

(na moeda em vigor), ou seja as variaes futuras nos preos devero ser consideradas na estimativa de
cada parcela;
t = taxa de juros total constante de desconto do fluxo de receitas lquidas em moeda corrente, ou seja
taxa de juros totais de remunerao do investimento, incluindo a variao da inflao . Esta taxa pode
ser varivel de perodo para perodo e neste caso a frmula anterior do valor presente dever ser
adaptada para este caso;
n = quantidade de perodos de tempo (meses, anos, etc.) at o horizonte (ltima parcela do fluxo de
caixa);
VP(t) = valor presente do fluxo de receitas lquidas reais ou previstas pelo profissional, que j resulta
na prpria moeda em vigor uma vez que as receitas lquidas estaro representadas nesta moeda.
Alm de na projeo dos componentes do fluxo que compe a receita lquida ter que se considerar a
projeo da inflao, forma e periodicidade de reajustes, o avaliador dever deter especial ateno na
fixao da taxa de desconto do fluxo, que passar de taxa de juros reais (j), ou seja acima da variao do
ndice utilizado para a converso dos preos correntes para constantes, para taxa de juros totais (t) da
moeda corrente.
4.4.3.Consideraes sobre a taxa de juros

Um capital (Ck), ao fim de um perodo (Ck+1), para manter a remunerao real igual a j, sendo a taxa
de inflao no mesmo perodo, dever ser aplicado a uma taxa t igual a:
t = [(1+j). (1+ )] - 1
uma vez que, sendo:
Ck o capital inicial
Ck. j o juros obtidos pela aplicao do capital taxa j;
Ck. a correo monetria para manter o poder aquisitivo do capital C k
Ck. j . a correo monetria para manter o poder aquisitivo dos juros (Ck. j) obtidos;
portanto:
Ck+1 = Ck. + Ck. j + Ck. + Ck. j .
Ck+1 = Ck. . (1 + j ) . ( 1 + )
mas Ck+1 = Ck. . (1 + t ) , sendo t a taxa de juros total obtida no perodo, e portanto
(1 + t ) = (1 + j ) . ( 1 + )
S para fixarmos o conceito, analisemos o caso do profissional responsvel pela anlise do investimento,
por exemplo, entender que a taxa de desconto a ser aplicada ao fluxo de receitas lquidas deva ser a mesma
da remunerao da caderneta de poupana, que durante a economia indexada se baseava em juros reais de
0,5% ao ms, ressalvado, no entanto, as pocas em que o mecanismo de clculo da correo monetria da
poupana divergia muito da inflao medida o que na maioria dos casos levava a um juro real inferior a
0,5% pela subestimativa da inflao e a poca mais atual cujo mecanismo de remunerao da poupana
(TR + 0,5%) vinha remunerando-a a taxas de juro real superior a 0,5%, uma vez que a variao da TR, que
funcionaria como parcela da correo monetria, estava superior inflao.
Neste caso, o avaliador seria levado a descontar o fluxo de caixa estabelecido preos constantes com uma
taxa de desconto equivalente a juros reais (j) de 0,5% ao ms.
Adotado o mesmo critrio, com a desindexao da economia, o fluxo elaborado preos correntes (com a
projeo da inflao dos preos embutida), seria agora descontado taxa de juros total (t) de remunerao
da poupana, da ordem, por exemplo, de 3,5% ao ms, considerando neste caso embutida uma inflao ()
de 2,985 %.
Este mesmo raciocnio seria vlido se o avaliador entendesse que a taxa de desconto deveria ser o dobro ou
o triplo da remunerao da caderneta de poupana (em termos reais), ou mesmo que seriam estabelecidos
45
cenrios para o futuro das taxas de juros reais de remunerao da poupana, variando-as ao longo do
tempo.
Cabe ressaltar que a fixao desta taxa de desconto do fluxo pelo avaliador dever tomar por base outras
alternativas de investimento de prazo compatvel, ou seja:
em avaliaes cujo horizonte do investimento, do incio at o seu trmino, seja curto, como no caso de
glebas de pequeno porte, o avaliador dever levar em conta alternativas de investimento no mercado
financeiro de prazo semelhante. Neste caso, em pocas em que a poltica de juros leve a prtica de juros
altos, como a nossa atual conjuntura, com juros reais na faixa de 1,5 % a 3% ao ms, a taxa de
desconto do fluxo fica elevada, provocando muitas vezes a inviabilidade deste tipo de investimento;
j para imveis cujo horizonte de investimento seja longo, como o caso de implantao de shopping
center, o avaliador dever levar em conta alternativas de investimento no mercado financeiro de prazo
semelhante. Neste caso, mesmo em pocas em que a poltica de juros leve a prtica de juros altos no
curto prazo, no longo prazo no poderemos prever uma continuidade destes nveis, e a taxa de desconto
do fluxo no fica afetada por estes picos, a no ser nos primeiros anos, levando o avaliador a considerar
posteriormente taxas de juros reais mais habituais, da ordem de 0,5% a 1,5% ao ms.
4.5 Aplicao Prtica
Trata o presente captulo de um modelo determinstico para a anlise de viabilidade, atravs da

metodologia exposta, de um empreendimento imobilirio residencial em um lote situado em uma rea
urbana j bem adensada.
4.5.1 - Descrio do problema
Para a aplicao da metodologia, consideraremos um exemplo simples, adaptado do apresentado em Assed

(1), em que estamos interessados em analisar a viabilidade de um empreendimento imobilirio residencial
multifamiliar, a ser implantado em um lote de 780 m2 de rea, sabendo que no local possvel desenvolver
a construo de um prdio residencial multifamiliar e comercializar as unidades no mercado imobilirio
com a seguinte premissa:
1) Ao incorporador interessa ser obtida uma taxa de retorno igual a 2% a.m.
2) O estudo de massa indica o aproveitamento do terreno para a construo de um prdio com 10

pavimentos-tipo de 350 m2, correspondendo a 4 apartamentos de 2 quartos por andar, 1 pavimento de
garagem no subsolo com 700 m2, o pavimento trreo com 700 m2, dos quais 300 m2 ser utilizado como
portaria, apartamento do porteiro e administrao e os 400 m2 restantes ser utilizado como garagem.
Ter ainda um pavimento de uso comum com 700 m2, dos quais metade ser coberta, e um pavimento de
terrao com 350 m2. Ter dois elevadores, sendo 1 social e um de servio.
3) O custo da aquisio do terreno (preo pago mais ITBI, certides, escritura e registro no RGI) ent
estimado em Cr$ 4.932.097,00.
4) As despesas com o projeto esto oradas em Cr$ 400.000,00 a serem desembolsadas em parcelas iguais
nos meses 1, 2 e 3 aps a aquisio do terreno.
5) O custo unitrio bsico de construo est orado em Cr$ 1.848,00/m2 de construo.
6) O custo adicional de fundaes especiais est orado em 70% dos custos das fundaes diretas includas
no custo unitrio bsico, sendo estas estimadas em 3% do custo unitrio bsico.
7) O custo das instalaes de combate incndio, no includas no custo unitrio bsico, esto oradas em
Cr$ 30.000,00.
46
8) O custo dos dois elevadores, no includos no custo unitrio bsico, esto oradas em Cr$ 455.000,00.
9) O custo total da construo (descontando-se o custo de projeto) dever ser desembolsado em 18 parcelas
constantes, sendo a primeira no terceiro ms aps a aquisio do terreno.
10) O preo de comercializao atual das unidades est avaliado em Cr$ 25.000.000,00 e no se prev
nenhuma valorizao real at a efetivao da venda, que dever ocorrer a partir do ms 21, sendo
esperadas vendas iguais e vista nos seis meses subsequentes.
11) Na comercializao das unidades est prevista uma despesa de 5% do preo de venda a ttulo de
corretagem.
12) Est previsto o pagamento de imposto de renda sobre o ganho lquido com uma alquota de 25%.
4.5..2 - Elaborao do fluxo de caixa
Tomando-se por base as premissas adotadas, estabelece-se o fluxo de caixa do empreendimento com um
todo, computando-se todos os custos (insumos e servios) e receitas (vendas).
O clculo do custo global da construo ser feito tomando o custo unitrio bsico para as reas de padro
adotado como paradigma e reas equivalentes para as reas de padro diferente (conforme preconizado pela
Norma NB-140, ou NBR 12.721, da ABNT). Os ndices a serem utilizados nas equivalncias de reas so
os apresentados a seguir, juntamente com o clculo da rea equivalente total de construo (o quadro I -
CLCULO DAS REAS NOS PAVIMENTOS E DAS REAS GLOBAIS da norma NB-140 pode ser
observado por completo na tabela 4.5.2.1):
Pavimento Tipo da rea rea real (m2) ndice utilizado rea equivalente
10 tipos rea dos apartamentos e acesso = 3.500,00 1,00 3.500,00
sub-solo rea de garagem e circulao= 700,00 0,70 490,00
trreo rea de garagem pav.trreo.= 400,00 0,50 200,00
trreo rea portaria,apto.port.e admin.= 300,00 1,00 300,00
puc rea descoberta do puc = 350,00 0,40 140,00
puc rea coberta do puc = 350,00 1,00 350,00
cobertura rea do terrao= 350,00 0,40 140,00
rea real construda= 5.950,00 rea equiv.= 5.120,00
O custo global da construo ser feito a partir do custo unitrio basico aplicado rea total equivalente
(rea total de construo), acrescendo ainda os demais custos adicionais j deescritos, resultando:
Custo 1.848,00
unitrio
bsico=
Cr$/m2
Custo 9.461.760,00
bsico
total da
constru
o = Cr$
Custo 198.696,96
adicional
de
fundae
s
especiais
47
= Cr$
Custo de 30.000,00
Instala
es de
combate

incndio
= Cr$
Custo de 455.000,00
dois
elevador
es = Cr$
Custo de 400.000,00
projetos
=Cr$
Custo 10.545.456,96
total de
constru
o = Cr$
Custo 10.145.456,96
total de
constru
o sem
projeto =
Cr$
A distribuio destes custos, do custo do projeto, das receitas e demais despesas conforme a previso de
desembolso esto sintetizados na tabela 4.5.2.2., gerando o fluxo de caixa de lucro lquido apresentado.
Da parte-se para a determinao da taxa interna de retorno (TIR) com deconto do fluxo de caixa das rendas
lquidas estabelecidas, igualando seu valor presente a zero, da resultando uma taxa de juros de 2,12% a.m
ou o equivalente a 28,68% a.a., superior a taxa mnima de atratividade (TMA) estabelecida em 2% a.m. ou
o equivalente a 26,82% a.a., o que demonstra que o empreendimento vivel.
Poderia tambm ser determinado o valor presente do fluxo de caixa das rendas lquidas descontado a taxa
mnima de atratividade (TMA = 2% a.m.), o que resultaria Cr$ 265.853,01, superior a zero, e portanto
demonstrando que o empreendimento vivel, pois proporciona uma TIR>TMA.
48
INFORMACOES PARA
INFORMACOES PARA ARQUIVO NO REGISTRO DE IMVEIS
(Lei 4591
(Lei 4591 -- 16/12/64
16/12/64 -- Art.
Art. 32
32 ee NB
NB -- 140)
140)
QUADRO II -- CLCULO
QUADRO CLCULO DAS
DAS REAS
REAS NOS
NOS PAVIMENTOS
PAVIMENTOS E DAS REAS GLOBAIS FOLHA
Colunas 11 aa 18
Colunas 18 N 1
LOCAL DO IMVEL Adotar numeraco seguida
Exemplo apresentado na pgina 17 do livro Construo Civil - Viabilidade Planejamento e Controle - Jos Alexandre Assed do quadro I ao VIII
Total Fls.: 1
INCORPORADOR PROFISSIONAL RESPONSAVEL PELO CLCULO
Nome: Jos Alexandre Assed Nome: Gilson pereira de Andrade Lima
Assinatura: Assinatura:
Data: 05/01/1999 Data: 05/01/1999 Registro CREA: RJ-27.600-D
REAS DE DIVISO NO PROPORCIONAL AREA DE DIVISAO PROPORCIONAL
AREA
rea Privativa rea de uso comum rea de Uso Comum
Coberta de Padro Totais Coberta de Padro Totais Coberta de Padro
Coberta Totais
Diferente ou Descoberta Coberta Diferente ou Descob. Coberta Diferente ou Descoberta rea do Pavimento
Coberta Coeficiente Equival. Padro Coeficiente Equival. Padro Coeficiente Equival.
Pavimento Padro Real Equivalncia Construco Real Construco Real Equivalncia Construco Real Construco Real Equivalncia Construco Real Construco Real Construco Observ.
1 2 3 auxiliar 4 5 6 7 8 auxiliar 9 10 11 12 13 auxiliar 14 15 16 17 18
Sub-solo - - - 310,00 0,70 217,00 310,00 217,00 390,00 0,70 273,00 390,00 273,00 700,00 490,00
Trreo - - - 300,00 160,00 0,50 80,00 460,00 380,00 240,00 0,50 120,00 240,00 120,00 700,00 500,00
Uso Comum - - - 700,00 0,40 280,00 700,00 280,00 - - - 700,00 280,00
2 Pavimento 300,00 - 300,00 300,00 50,00 - 50,00 50,00 - - - 350,00 350,00
3 Pavimento 300,00 - 300,00 300,00 50,00 - 50,00 50,00 - - - 350,00 350,00
4 Pavimento 300,00 - 300,00 300,00 50,00 - 50,00 50,00 - - - 350,00 350,00
5 Pavimento 300,00 - 300,00 300,00 50,00 - 50,00 50,00 - - - 350,00 350,00
6 Pavimento 300,00 - 300,00 300,00 50,00 - 50,00 50,00 - - - 350,00 350,00
7 Pavimento 300,00 - 300,00 300,00 50,00 - 50,00 50,00 - - - 350,00 350,00
8 Pavimento 300,00 - 300,00 300,00 50,00 - 50,00 50,00 - - - 350,00 350,00
9 Pavimento 300,00 - 300,00 300,00 50,00 - 50,00 50,00 - - - 350,00 350,00
10 Pavimento 300,00 - 300,00 300,00 50,00 - 50,00 50,00 - - - 350,00 350,00
11 Pavimento 350,00 - 350,00 350,00 - - - - - - 350,00 350,00
Cobertura - - - - - - 350,00 1,00 350,00 350,00 350,00 350,00 350,00
- - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - -
Totais 3.050,00 - - 3.050,00 3.050,00 750,00 1.170,00 577,00 1.920,00 1.327,00 - 980,00 743,00 980,00 743,00 5.950,00 5.120,00
REA REAL GLOBAL: 5.950,00 REA DE CONSTRUCO GLOBAL: 5.120,00
Tabela 4.5.2.1 Quadro I da NBR-12721 (CLCULO DAS REAS NOS PAVIMENTOS E DAS REAS GLOBAIS) de um prdio residencial.
49
ANLISE DE VIABILIDADE DE UM EMPREENDIMENTO janeiro de 1999

FLUXO DE CAIXA PARA ANLISE DE VIABILIDADE ALQUOTA DO I.R.= 25%
DESPESAS RECEITAS LUCRO BRUTO LUCRO I. RENDA LUCRO
MES AQUISIO CONSTRUO PROJETO VENDA TOTAL VISTA TOTAL ACUMULADO LQUIDO
0 4.932.097,00 0,00 0,00 0,00 4.932.097,00 0,00 0,00 (4.932.097,00) (4.932.097,00) (4.932.097,00)
1 0,00 133.333,33 0,00 133.333,33 0,00 0,00 (133.333,33) (5.065.430,33) (133.333,33)
2 0,00 133.333,33 0,00 133.333,33 0,00 0,00 (133.333,33) (5.198.763,67) (133.333,33)
3 563.636,50 133.333,33 0,00 696.969,83 0,00 0,00 (696.969,83) (5.895.733,50) (696.969,83)
4 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (6.459.370,00) (563.636,50)
5 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (7.023.006,49) (563.636,50)
6 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (7.586.642,99) (563.636,50)
7 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (8.150.279,49) (563.636,50)
8 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (8.713.915,99) (563.636,50)
9 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (9.277.552,48) (563.636,50)
10 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (9.841.188,98) (563.636,50)
11 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (10.404.825,48) (563.636,50)
12 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (10.968.461,98) (563.636,50)
13 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (11.532.098,48) (563.636,50)
14 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (12.095.734,97) (563.636,50)
15 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (12.659.371,47) (563.636,50)
16 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (13.223.007,97) (563.636,50)
17 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (13.786.644,47) (563.636,50)
18 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (14.350.280,96) (563.636,50)
19 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (14.913.917,46) (563.636,50)
20 563.636,50 0,00 563.636,50 0,00 0,00 (563.636,50) (15.477.553,96) (563.636,50)
21 208.333,33 208.333,33 4.166.666,67 4.166.666,67 3.958.333,33 (11.519.220,63) 3.958.333,33
22 208.333,33 208.333,33 4.166.666,67 4.166.666,67 3.958.333,33 (7.560.887,29) 3.958.333,33
23 208.333,33 208.333,33 4.166.666,67 4.166.666,67 3.958.333,33 (3.602.553,96) 3.958.333,33
24 208.333,33 208.333,33 4.166.666,67 4.166.666,67 3.958.333,33 355.779,37 3.958.333,33
25 208.333,33 208.333,33 4.166.666,67 4.166.666,67 3.958.333,33 4.314.112,71 3.958.333,33
26 208.333,33 208.333,33 4.166.666,67 4.166.666,67 3.958.333,33 8.272.446,04 3.958.333,33
27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.272.446,04 2.068.111,51 (2.068.111,51)
28 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.272.446,04 0,00
29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.272.446,04 0,00
30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.272.446,04 0,00
31 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.272.446,04 0,00
32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.272.446,04 0,00
TOTAL 4.932.097,00 10.145.456,96 400.000,00 1.250.000,00 16.727.553,96 25.000.000,00 25.000.000,00 8.272.446,04 2.068.111,51 6.204.334,53 JUROS JUROS
2,12% a.m. a.a.
VP 4.932.097,00 8.014.734,73 383.592,29 763.316,24 14.093.740,26 15.266.324,76 15.266.324,76 1.172.584,50 1.172.584,50 (0,00) 2,12% 28,68%
VP 4.932.097,00 8.035.207,89 383.770,01 767.500,36 14.118.575,26 15.350.007,22 15.350.007,22 1.231.431,97 1.179.991,60 51.440,37 2,10% 28,32%
VP 4.932.097,00 8.121.930,02 384.517,77 785.333,84 14.223.878,62 15.706.676,72 15.706.676,72 1.482.798,10 1.211.628,04 271.170,07 2,00% 26,82%
Tabela 4.5.2.2 - Fluxo de caixa do empreendimento de um prdio residencial.

51
5. BIBLIOGRAFIA:
ABNT, NBR-14653-1:2001 - Norma de Avaliao de Bens - Parte 1: Procedimentos

Gerais, Rio de Janeiro, 2001;
ABNT, NBR-12721, Norma Para Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de

Oramento de Construo para Incorporao de Edifcios em Condomnio, Rio de
Janeiro,1992;
Assed, J.A. , Construo Civil Viabilidade, Planejamento e Controle, Rio de

Janeiro, Livros Tcnicos e Cientficos Editora S.A., 1986;
Assed, J.A. e Assed, P.C., Construo Civil Metodologia Construtiva, Rio de

Janeiro, Livros Tcnicos e Cientficos Editora S.A., 1989;
Azevedo, Antnio Carlos Simes - Introduo Engenharia de Custos Editora Pini,

So Paulo, 1985
Dias, Paulo Roberto Vilela, Engenharia de Custos - Uma Metodologia de

Oramentao para Obras Civis , Copiare Duplicadora, Curitiba, 1999;
Dias, Paulo Roberto Vilela, Engenharia de Custos Clculo do Preo de Venda de

Servios de Engenharia e Arquitetura, Editora Entreletras, Rio de Janeiro, 2000;
EMOP, Empresa de Obras Pblicas, Catlogo de Referncia Sistema de Custos

Unitrios, Imprensa Oficial do Estado do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, 1997;
Goldman, P., Introduo ao Planejamento e Controle de Custos na Construo

Civil, So Paulo, Editora Pini, 1986;
Lapponi, Juan Carlos Avaliao de Projetos de Investimento Modelos em Excel,

Lapponi Treinamento e Editora, 1996;
Lapponi, Juan Carlos Estatstica usando o Excel 5 e 7, Lapponi Treinamento e

Editora, 1997;
Limmer, Carl V., Planejamento Oramentao e Controle de Projetos e Obras,

Editora LTC, 1996;
Neves, C., Anlise de Investimentos Projetos Industriais e Engenharia Econmica,

Rio de janeiro, Zahar Editores, 1982;
Stabile, M., Composies de Custos, Rio de Janeiro, Editora Boletim de Custos, 1993;

Apostila EngenhariadeCustos V01

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Apostila EngenhariadeCustos V01

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

1

A engenharia de custos tem como principais produtos:

Previso de custos de investimentos;

2. A Engenharia de Custos e o Planejamento e Controle de Projetos

Para chegar ao conhecimento do todo (o qu aplicado?, onde? e por quem?) ,

analisar todos os documentos (desenhos, especificaes, etc.) de forma a caracterizar

As atividades meio de planejamento e controle de projeto relacionadas Engenharia de

elaborao da Estrutura Analtica de Projeto (EAP);

2.1 Elaborao da Estrutura Analtica do Projeto (EAP)

A quantidade de nveis de partio do projeto pode varia de um recomendvel 4 (quatro)

Nvel Partio Elementos Usuais Exemplo

Nveis => rea fsica Item principal Sistema Pacote de

Seja elaborar a EAP do projeto de execuo de um viaduto esquemtico representado na

A EAP da obra a construir, sob a forma de um organograma, est apresentada na figura a

2.2 Elaborao da Estrutura Analtica de Insumos (EAI)

Para elaborar uma EAI deve-se:

definir quais os itens de custos que so de interesse apropriar, determinando as

No caso de empreendimentos de engenharia civil,poderemos Ter, por exemplo:

Grupos de Tipo de Insumo:

3.1 Obras civis

1.2.1 Arquitetura e arranjo (layout) projeto detalhado

3.1.1 Preparo do terreno

A EAI pode ter configuraes diferentes, convenientes a cada projeto, dependendo da

Discriminao oramentria da NB-140

A classificao e a discriminao adiante apresentadas dos servios que podem

1.1 Servios tcnicos

1.1.4.12 Projeto de playground.

1.2 Servios preliminares.

1.3 Instalaes provisrias

1.4 Mquinas a ferramentas

1.5 Administrao da obra e despesas gerais

1.5.8 Equipamento de segurana da obra (dos operrios, das mquinas, dos

1.6 Limpeza da obra

1.8 Trabalhos em terra

2 Infra-estrutura e obras complementares

2.1 Escoramentos de vizinhos e do terreno

4.1 Paredes ou elementos divisrios

4.1.2 Elementos divisrios especiais.

4.2 Esquadrias, peitoris, ferragens

4.3 Vidros e plsticos

4.4 Elementos de composio e proteo das fachadas

5.3 Tratamentos especiais

6 Revestimentos, forros e elementos decorativos, marcenaria e serralheria,

6.1 Revestimento (interno e externo)

6.1.2 Azulejos, ladrilhos, hidrulicos e cermicos.

6.2 Forros e elementos decorativos

6.3 Marcenaria e serralheria (portes, grades, etc.)

6.5 Tratamentos especiais internos

7.2 Rodaps, soleiras

8 Instalaes e aparelhos (respectivos)

8.1 Equipamentos de banheiro, cozinha e servio

8.2 Instalaes eltricas

8.3 Instalaes hidrulica, sanitria e de gs

8.4 Ar-condicionado (refrigerao)

8.5 Ventilao mecnica (exausto ou insuflao)

8.6 Instalaes mecnicas

9.1 Calafate o limpeza

9.2 Complementao artstica e paisagismo

9.3 Obras complementares

9.4 Ligao definitiva e certides

9.5 Recebimento da obra

9.6 Despesas eventuais

A EAI deve ser codificada, permitindo seu uso em processos computadorizados de

Nveis => Categoria de Grupo do Tipo Tipo de Insumo