FACULTAD DE DERECHO

PROTECCION AL CONSUMIDOR DE SERVICIOS INMOBILIARIOS

I.CONCEPTO DE SERVICIOS INMOBILIARIOS

Los servicios inmobiliarios desempean un papel muy importante en la actividad

empresarial. Ayudan a buscar una ubicacin y una sede para poner en marcha una
empresa, o a encontrar nuevos locales para ampliar el negocio, gestionan las
operaciones de compra-venta y los contratos de alquiler, colaboran en el
mantenimiento y reforma de las instalaciones existentes,

Un agente inmobiliario es una persona que se dedica a prestar servicios de

mediacin, asesoramiento y gestin en transacciones inmobiliarias relacionadas con:
la compraventa, alquiler, permuta o cesin de bienes inmuebles y de sus derechos
correspondientes, incluida la constitucin de estos derechos.

Los agentes inmobiliarios alquilan, compran o venden propiedades para los clientes.
Realizan tareas tales como el estudio de listados de inmuebles, visita con clientes al
lugar del inmueble, negociacin de las condiciones de venta, y redaccin de
contratos inmobiliarios.

II. LA REGULACIN SOBRE PRODUCTOS Y SERVICIOS INMOBILIARIOS

CONTENIDA EN EL CDIGO DE CONSUMO

El Cdigo de Consumo signific, como hemos mencionado anteriormente, la primera

codificacin sobre la legislacin de Proteccin al Consumidor que se ha dictado en
el Per. Ahora bien, con relacin al tema que nos atae, el referido cuerpo normativo
contiene disposiciones especficas que son de aplicacin a las actividades del
mercado inmobiliario, las que se encuentran cinco artculos (del 76 al 80) contenidos
en el captulo IV, Productos o Servicios Inmobiliarios, del ttulo IV, La Proteccin del
Consumidor en Productos o Servicios Especficos del mencionado Cdigo de
Consumo.

Sobre el particular, cabe sealar que si bien el articulado desarrollado en la referida

ley puede ser poco extenso, es posible delimitar la regulacin de los servicios
inmobiliarios en tres clases o tipos:
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La regulacin del deber de informacin del producto y/o servicio inmobiliario.

La regulacin del deber de idoneidad del proveedor del producto y/o servicio
inmobiliario

La regulacin de las garantas y del servicio de posventa que debe ofrecer el

proveedor inmobiliario, obligaciones que se encuentran tambin dentro de la
esfera del deber de idoneidad antes mencionado.

Por otra parte, corresponde mencionar tambin que las relaciones de consumo en
las que se encuentren involucrados los productos y/o servicios inmobiliarios, no
solamente estn sometidas al elenco de disposiciones establecidas en el captulo.
Adicionalmente a esto, es susceptible tambin de ser aplicada a dichas relaciones
de consumo la regulacin general contenida en el Cdigo de Consumo, referida a
sus principios, a los criterios para determinacin de sancin, a las medidas
correctivas que pueden ser aplicadas, a las sanciones aplicables, entre otras.

Pues bien, luego de esta breve descripcin de la regulacin sobre los productos y
servicios inmobiliarios contenida en el Cdigo de Consumo, procederemos a revisar
a continuacin los tipos de regulacin existentes sobre dicha materia en el citado
cuerpo normativo.

II.1. EL DEBER DE INFORMACIN EN LA REGULACIN DEL PRODUCTO Y

SERVICIO INMOBILIARIO

El deber de informacin es una de las principales obligaciones de los proveedores

de productos y servicios en el mercado peruano y, a su vez, uno de los derechos
ms importantes que ostentan los consumidores al momento de iniciar una potencial
relacin de consumo. As, en trminos generales dicho deber de informacin obliga
a los proveedores en el mercado a brindar a los consumidores toda la informacin
relevante y de manera oportuna para que estos puedan tomar una decisin o
eleccin de consumo de acuerdo con sus expectativas e intereses, y tambin para el
correcto uso o consumo de los productos que adquieren o de los servicios que
contratan. Ahora bien, adems de las disposiciones generales sobre el denominado
deber de informacin, contenidas en el Cdigo de Consumo, en materia de la
regulacin de los productos y servicios inmobiliarios se han establecido obligaciones
especficas.
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Dentro de estas obligaciones especficas se encuentra en el artculo 76 del Cdigo

de Consumo, aquella referida a la obligacin de brindar al consumidor en los
contratos inmobiliarios que suscriba con los consumidores la informacin sobre las
caractersticas fsicas y tcnicas del inmueble que se encuentra adquiriendo (rea
del inmueble, distribucin del inmueble, materiales de construccin, acabados), as
como la informacin legal que permita brindarle al consumidor la seguridad de que
efectivamente el proveedor del servicio inmobiliario contara con las inscripciones y
autorizaciones correspondientes para la construccin y/o venta de este (habilitacin
urbana, autorizaciones municipales, inscripciones registrales del terreno, declaratoria
de fbrica o de edificacin, reglamento interno, independizacin).

Al respecto, si bien la redaccin de este artculo es poco precisa en cuanto a la

determinacin exacta de la documentacin que el proveedor deber brindar para
cada tipo de producto inmobiliario que ofrezca en el mercado (lotes o edificaciones,
por ejemplo), presenta como primera exigencia la obligacin de brindar informacin
relevante al consumidor sobre el bien que desea adquirir. Por otra parte, cabe
sealar que la falta de precisin en el artculo antes mencionado busca ser superada
con la inclusin de los artculos 77 y 78, respectivamente, del antes mencionado
cuerpo normativo, los cuales se entiende complementan a las obligaciones
establecidas en el artculo 76, intentando suplir esa falta de precisin en el mandato
contenido en este ltimo, buscando precisar aquella informacin que el proveedor de
productos y servicios inmobiliarios deber brindar a los consumidores durante el
proceso de compra del inmueble circunstancia que implica la etapa previa a la
suscripcin del contrato y los elementos mnimos que deber contener el contrato
que eventualmente se suscriba por la adquisicin del referido inmueble.

En consecuencia, como sealamos previamente, el Cdigo de Consumo ha

regulado el deber de informacin del proveedor de productos y servicios
inmobiliarios a travs de los mencionados dispositivos legales, estableciendo un
listado de informacin que deber ser entregada por dicho proveedor a los
consumidores durante el proceso de adquisicin de un bien inmueble. Cabe sealar
que el referido listado de informacin, principalmente tcnica y legal que deber ser
entregada por el proveedor, puede ser complementada por informacin adicional que
sea considerada por el proveedor como relevante para la contratacin del bien
ofrecido.
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2.1.1. Informacin mnima en el proceso de compra

a) Informacin clara y veraz

Identificacin del proveedor inmobiliario.

Descripcin del inmueble.

b) Informacin de manera previa y gratuita

Partida registral en caso de bienes inscritos o ttulo en caso de bienes no

inscritos

Situacin de la habilitacin urbana o licencia del edificio.

Planos del inmueble detallados.

Identificacin y caractersticas.

Precio de venta: Incluye forma de pago, moneda, tributo, etc.

Condiciones de separacin.

Datos del proveedor.

En caso de bienes futuros los documentos que acrediten la aprobacin del

proyecto.

Vigencia de la oferta

En caso de inmueble terminado: Hoja de resumen, predio urbano, situacin

tributaria y partida registral, que conste la independizacin del inmueble.

c) Si el caso el financiamiento de precio de venta sea por el proveedor en la hoja de

resumen debe detallarse

Monto de intereses y tasa de inters.

Monto y detalle de algn cargo adicional.

Nmero de cuotas.

Cantidad total a pagar.

Derecho al pago anticipado y por consiguiente reduccin de intereses.

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Obligaciones de las garantas y avales.

Otra informacin relevante.

d) En caso sea una entidad financiera, es esta la que detalla las condiciones del
cdigo y las emitidas por la SBS y AFP

II.2. EL DEBER DE IDONEIDAD EN LA REGULACIN DEL PRODUCTO Y

SERVICIO INMOBILIARIO

El denominado deber de idoneidad es tambin otro de los conceptos importantes

dentro de la legislacin de Proteccin al Consumidor en el Per. El Cdigo de
Consumo, al igual que el deber de informacin, desarrolla esta obligacin de los
proveedores en su articulado.

Pues bien, en materia de servicios inmobiliarios, el deber de idoneidad se desarrolla

en los dos artculos ltimos artculos que conforman el captulo en el que se
encuentra la regulacin de servicios inmobiliarios, es decir, los artculos 79 y 80 del
Cdigo de Consumo.

Al respecto, dicha regulacin establece no solamente la exigencia para el proveedor

del servicio de brindar al consumidor el inmueble adquirido con las caractersticas
ofrecidas por el proveedor del servicio inmobiliario durante su proceso de venta, lo
que incluso puede y debe ser reconocido por el consumidor expresamente al
momento en que recibe el bien. Adicionalmente a ello, la citada regulacin reconoce
la posibilidad del consumidor de expresar su desaprobacin respecto de las
condiciones en las que se entrega el inmueble, pudiendo manifestar desde la misma
entrega del bien su disconformidad frente a los posibles incumplimientos en los que
hubiese podido incurrir el proveedor.

Esto no hace ms que ofrecerle al consumidor la seguridad de poder ejercer su

derecho a recibir un bien idneo, siempre que los presuntos incumplimientos del
proveedor se encuentren sustentados en hechos objetivos y no subjetivos del
consumidor, es decir, que se pueda acreditar la falta de idoneidad del producto
ofrecido bajo criterios tcnicos y objetivos, y no sobre la base de, por ejemplo, la
mera percepcin y gusto que el consumidor pudiera manifestar sobre algn tipo de
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acabado del bien entregado. Por otra parte, se regulan tambin los periodos
garantas que deben de aplicarse a los productos o servicios inmobiliarios, los cuales
sern de cinco aos desde emitido el certificado de finalizacin de obra y recepcin
de obra por parte de la municipalidad competente para el caso de elementos
estructurales de la vivienda (hubiese sido conveniente que se establezca una
definicin de lo que se entiende por elemento estructural de la vivienda) y para el
caso de los componentes o materiales del bien, aquel plazo que establezca el
proveedor de estos, es decir, el plazo que, por ejemplo, el proveedor de determinado
tipo de piso le otorga a este producto y se lo informa al proveedor.

Asimismo, se exige la entrega de un manual de uso para el propietario con la

finalidad de que este pueda conocer las caractersticas de los componentes de su
inmueble, as como las instrucciones para el uso y mantenimiento de estos. La
entrega de dicho manual usualmente se realiza al momento de la entrega del
inmueble y en este se incluye tambin la informacin sobre las garantas.

2.2.1. Informacin mnima del contrato de compraventa

2.2.1.1. - Los proveedores deben mantener, implementar procedimientos que

evidencien que el contrato sea accesible y contenga mnimo.

Identificacin de las partes contratantes.

Identificacin del inmueble.

Identificacin de la partida registral.

Caractersticas del inmueble.

Precio de venta

Forma de pago y plazos.

Fecha, plazo o condiciones expresos as como penalidad por incumplimiento.

Supuesto si hay penalidad.

Obligacin del vendedor a firmar todos los documentos necesarios.

Forma de solucin de controversia.

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2.2.1.2. A la firma del comprador hay que entregar la siguiente informacin:

A. Bienes futuros

Lote

Resolucin emitida por la municipalidad.

Planos de lotizacin.

Planos del lote.

Caractersticas de la habilitacin urbana.

Edificacin

Aprobacin del proyecto.

Planos.

Caractersticas de acabados.

B. Bienes terminados:

Lote o edificacin

Copia de partida registral, planos del servicio inmueble as como servicios

comunes, si es propiedad comn se debe entregar a la junta de propietarios.

Obligacin de saneamiento del proveedor

El consumidor puede escribir su aprobacin.

II.3. SERVICIO POSTVENTA

Finalmente, la norma establece tambin la obligacin del proveedor del servicio

inmobiliario de contar con un Servicio de Posventa que permita brindarle al
consumidor la atencin necesaria para poder absolver sus reclamos o quejas, as
como para realizar las reparaciones pertinentes de los desperfectos que se puedan
presentar en el inmueble dentro de los plazos de garanta establecidos para el
mismo.
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Los proveedores deben tener procedimiento mediante una informacin completa

sobre:

a) Periodo de garanta

Si son componentes lo establece el proveedor.

Si es estructural son 5 aos

b) Manual de uso del propietario

c) Tener personal idneo

d) Ofrecer servicios de atencin.

e) Establecer un procedimiento de quejas.

II.3.1. TRANSPARENCIA EN LA INFORMACIN DE LOS PRODUCTOS O

SERVICIOS FINANCIEROS

La materia de proteccin al consumidor del servicio financiero prestado por la SBS y

AFP se rige por la ley 28587, leyes complementarias y normas reglamentarias.
Tambin se rige por la ley 26702 Ley general del Sistema Financiero.

Los proveedores informaran de forma clara sobre la tasa de Costo Efectivo

Anual (TCEA) y la Tasa de rendimiento Efectivo Anual (TREA)

La TCEA y la TREA deben comprender todos los costos directos e indirectos

establecidos por la SBS y AFP.

Publicidad en los productos o servicios financieros de crdito

Las tasas de intereses el proveedor debe consignar de forma clara que la

TREA para un ao del 360 das.

En caso de tasa de inters por crdito resolvente de consigna la Tasa de

Inters Efectiva Anual (TEA) con el monto y detalle de forma gratuita. No se
permiten cambios.
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Publicidad en los productos o servicios financieros pasivos

Las tasas de inters pasivo deben consignarse en la TREA para un ao de

360 das.

Contratacin de servicios financieros y modificaciones contractuales

El sistema Financiero puede decidir la contratacin con los usuarios en

funcin a los riesgos, comportamiento crediticio, caractersticas del producto y
la falta de transparencia.

Si hay modificaciones sustentados la SBS y la AFP no tienen la obligacin del

Art. 5 de la ley 28587.

Derecho a efectuar pagos anticipados

En toda operacin de crdito a largo plazo bajo el sistema de cuota se puede

pagar por adelantado y a obtener reduccin de intereses.

Imputacin de pagos

Los consumidores deben tener informacin sobre las distintas obligaciones

que pueden ser asumidas en virtud de un mismo contrato de crdito, efecto
de tasa de inters y cargos aplicables.

Reclamo de productos o servicios financieros y de seguro

A) Resolver el reclamo en el tiempo establecido.

B) El reclamo debe presentarse y registrarse como determinan las normas.

C) Si hay comportamiento que afecta a terceros y es identificado la

INDECOPI por denuncia aplicara la sancin correspondiente.

Informe tcnico de la Superintendencia de Banca, Seguro y Administracin

Privada de Fondo de Pensiones

En caso de interpretar la ley 26702 la INDECOPI pedir un informe tcnico.

Garantas de la reclamacin
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A) Las entidades del sistema financiero estn obligadas a informar sobre los
reclamos que hayan tramitado a la autoridad competente.

B) Si hay comportamiento que afecta a terceros y es identificado la

INDECOPI por denuncia aplicara la sancin correspondiente.

II.3.2. SERVICIO DE CRDITO PRESTADO POR EMPRESAS NO

SUPERVISADAS POR LA SBS Y AFP

Son aplicables a los proveedores que no estn vinculados a la SBS y AFP.

Obligacin de difundir la intervencin de un tercero en el financiamiento

Los proveedores que presten servicio a travs de un tercero del servicio

financiero u otro del servicio de crdito debern difundir que el tercero es
distinto a la empresa del proveedor.

Aplicacin supletoria de la regulacin de las empresas supervisadas

Los proveedores informaran de manera previa toda informacin que solicite

en cualquier contrato.

Se le dar una copia con el contrato y una Hoja de Resumen y cronograma

de pago.

Las modificaciones a las estipulaciones contractuales, intereses, comisiones

deben observar en la ley 28587.

Determinacin de las tasas de inters

Conforme al art. 1243 de Cdigo Civil los proveedores determinaran la tasa

de inters convencional compensatorio o moratorio claro en lo limitante con la
BCRP.

Publicidad sobre servicios de crdito

La publicidad que hagan debe sujetarse al art. 83 de este cdigo.

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Informacin proporcionada a los usuarios de manera previa a la celebracin

de los contratos y documentos a entregar de forma obligatoria.

En toda operacin comercial se est obligado a informar sobre las

condiciones del crdito y la TCEA

En una Hoja de Resumen se dar informe sobre:

Precio al contado del producto o servicio.

Monto de cuota inicial y posterior.

Monto de inters y tasa de inters anual.

Tasa de costo efectivo anual.

Monto y detalle de las comisiones y gastos que se trasladan al cliente.

Cantidad total a pagar.

Derecho al pago por adelantado de cuotas.

Derecho al pago anticipado o prepago de los intereses compensatorios al da

de pago.

Alcances y obligaciones puntuales de garantas y avales si hubiera.

Cronograma de pago.

Cualquier otra informacin relevante.

III. JURISPRUDENCIA EMITIDA POR LA AUTORIDAD ADMINISTRATIVA EN

MATERIA DE LA REGULACIN DE PROTECCIN AL CONSUMIDOR DEL
PRODUCTO INMOBILIARIO

Desde la entrada en vigencia del Cdigo de Consumo, la Sala Especializada en

Proteccin al Consumidor del Tribunal del Instituto Nacional de Defensa de la
Competencia y de la Proteccin de la Propiedad Intelectual (INDECOPI), Autoridad
Nacional de Competencia, ha emitido una cantidad significativa de resoluciones en
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materia de la regulacin de los productos y servicios inmobiliarios. Pues bien, a

continuacin he seleccionado diversas resoluciones emitidas por la referida Sala que
presentan algunos criterios cuya revisin puede resultar interesante:

RESOLUCI MATERIA SANCI CRITERIO

N N

1150- Deber de 9 UIT De acuerdo con lo sealado por la

2013/SC2 idoneidad - Sala, el acta de entrega en este
Desperfectos caso nicamente acreditaba la
despus entrega del bien inmueble materia
de la entrega del de compraventa y no una
inmueble declaracin de conformidad con
respecto a la condicin fsica del
bien inmueble entregado.
Asimismo, indica que la suscripcin
de un acta de entrega no limitaba la
posibilidad de que los
consumidores puedan cuestionar
posteriormente la idoneidad del
bien, en tanto la fisura que fue
materia de denuncia fue
sobreviniente a dicha entrega

3664- Deber de 81 UIT La Sala estableci que se haba

2012/SPC idoneidad y acreditado que a la fecha de
deber de interposicin de la denuncia (julio
informacin 2009), pese a que ya haba
transcurrido un periodo de un
tiempo prolongado desde la
suscripcin de los contratos de
compraventa, el proveedor
inmobiliario no haba efectuado los
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trmites
necesarios a efectos de obtener la
independizacin de las unidades
inmobiliarias. Por otra parte, la Sala
verific que en la publicidad del
conjunto residencial se sealaba
que existira un acceso por una
determinada calle, generando en
los consumidores la expectativa de
que dicho conjunto habitacional
tendra un acceso por la referida
va. Sin embargo, posteriormente
no se cumpli con la oferta inicial y
en el rea destinada a este acceso,
se construy un supermercado

1656 Deber de 49 UIT La Sala consider que la

2013/SPC Idoneidad suscripcin del Acta de Entrega
- Incumplimiento solo acreditaba que la empresa
de procedi a efectuar la entrega de
los compromisos parte de las reas comunes a los
contractuales denunciantes, no habindose
cumplido con la entrega de
ascensores, inscripcin de los
estacionamientos de visita, entre
otros desperfectos del inmueble.
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IV. ESTUDIO, ANLISIS Y ESTADSTICAS DE SERVICIOS INMOBILIARIOS EN

EL PER.

El dinamismo que experimentamos en el sector inmobiliario es el resultado del

"boom' en la construccin de viviendas que se evidencia en el pas. Los ndices
econmicos que reflejan este fenmeno indicaron un crecimiento vertiginoso en este
sector desde hace aproximadamente diez aos, ocasionando el incremento en los
precios de los inmuebles y adems una preocupacin en el Gobierno sobre una
posible burbuja inmobiliaria; sin embargo, el tema que hoy nos ocupa es la
responsabilidad que debe tomarse en cuenta cuando se lleve a cabo el proceso de
compra de una unidad inmobiliaria, relativa a una primera importante etapa como la
correcta difusin de informacin que otorgue el proveedor o las empresas
inmobiliarias, cuyo nico y exclusivo beneficiario sea el consumidor.

Este crecimiento inusitado del sector inmobiliario, lo podemos observar en el

siguiente diagrama que revela la proporcin del incremento en cuanto a los
inmuebles vendidos, slo en la ciudad de Lima. Asimismo, refleja la demanda
insatisfecha en el mercado en cuanto a adquisicin de viviendas.

Es muy importante, antes de tratar el tema referente a la informacin que deben

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brindar las empresas inmobiliarias al consumidor, detenemos en exponer el

crecimiento inusual en el sector inmobiliario, conforme lo sealado en los prrafos y
diagrama anteriores, ya que este fenmeno explicar, en parte, en qu medida es
primordial el elemento informativo para los consumidores, toda vez que si partimos
de un adecuado conocimiento de lo que se adquirir en un futuro, este hecho evitar
las eventuales denuncias ante el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y
de la Proteccin de la Propiedad Intelectual INDECOPI, por falta de cumplimiento;
adems de contribuir con esta accin, a incrementar la esfera de seguridad jurdica
del consumidor, al momento de realizar una compra de bien inmueble.

Bajo ese contexto, podemos afirmar que existen diversas medidas de proteccin al
consumidor referentes a servicios inmobiliarios, pero debemos poner importante
nfasis a una de las etapas previas a la adquisicin de una unidad inmobiliaria, que
creemos es la ms significativa, la misma que se configura en la informacin con la
que puedan contar y la que deban brindar las empresas inmobiliarias. El sistema de
proteccin al consumidor, con respecto a esta materia, se encuentra regulado en la
Ley N 29571, Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, en el Captulo IV
Productos o Servicios Inmobiliarios, desde el ao 2010, norma relativamente nueva.
Empero, a pesar de que el consumidor cuenta con un sistema de proteccin
adecuado y debidamente legislado, es innegable la coexistencia entre este sistema y
los altos ndices de procesos de denuncia por la dbil informacin que reciben por
parte de los proveedores, y en algunos casos no slo dbiles sino tambin
incorrectas. Es por ello, que se pretende reforzar las medidas de proteccin al
consumidor, incluyendo un nuevo elemento informativo que tendrn que
proporcionar las empresas inmobiliarias de manera obligatoria, y-que podr ser
exigido por el consumidor, dentro del marco de ampliacin del mbito de garanta de
sus derechos.

Es as, que las estadsticas evidencian que a la par del crecimiento inmobiliario en
nuestro pas, tambin se ha incrementado los reclamos contra las constructoras o
empresas inmobiliarias en un 65% segn Servicio de Atencin al Ciudadano de
INDECOPI, los incidentes con mayores denuncias que se han registrado versan
primordialmente en la frgil informacin brindada por los proveedores en el sector
inmobiliario, defectos en la construccin y acabados, en la demora de entrega del
bien inmueble y falta de idoneidad en acabados, entre otros. Los problemas radican
y se deben que ante el entusiasmo de la poblacin con los proyectos pilotos de los
inmuebles, stos finalmente no se materializan en los inmuebles terminados, lo que
evidencia el resultado de la disminuida informacin que manejan los consumidores
en el instante final de firmar los contratos de compra de inmuebles.

El INDECOPI, es la entidad competente para conocer las denuncias relativas al

particular, en ese sentido, el Sistema de Atencin de Reclamos del Servicio de
Atencin al Ciudadano (SAC), report que de abril de 2016 a marzo de 2017 se han
recibido 874 reclamos contra el sector inmobiliario, fundamentalmente por
incumplimiento de contrato por parte de las empresas constructoras. Como se
mencion anteriormente, las denuncias se concentran bsicamente en el
incumplimiento de lo pactado, por ejemplo referente al metraje del inmueble, el
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mismo que no concuerda con lo indicado en el proyecto que publicitan las empresas
constructoras, con los planos que finalmente se construyen.

Ante este panorama, el INDECOPI busca proteger al consumidor, mediante la

imposicin de sanciones pecuniarias a las inmobiliarias, con el objetivo de persuadir
en su actuacin reprensible, tratando de instar un actuar correcto con respeto
irrestricto a la legalidad y a los derechos del consumidor.

En los siguientes cuadros se muestran datos estadsticos de la labor realizada por el

INDECOPI en cuanto a reclamos atendidos por el rea de Servicio de Atencin al
Ciudadano (SAC).

Conforme podemos observar el mayor nmero de reclamos, en el periodo 2006-

2010, concierne a la falta de idoneidad referente al bien adquirido o servicio
contratado con 82.03% en primer trmino, posteriormente advertimos en segundo
lugar a la falta de informacin con 9.08% y en tercer lugar una combinacin de
ambos motivos mencionados, con 7.55%.

En el cuadro que a continuacin exponemos se evidencia, de acuerdo a la

informacin proporcionada por la Comisin de Proteccin al Consumidor (CPC),
Sede Central del NDECOPI, que uno de los principales sectores econmicos contra
los que se realizaron denuncias importantes, es el inmobiliario con 6.19%,
registrando un incremento significativo en el periodo acumulado 2006-2010,
disminuyendo tan solo en el ao 2010, sin embargo resulta importante reparar y
adems disminuir estos ndices de crecimiento, reforzar la proteccin al consumidor
en lo que respecta a este problema.
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En ese sentido la CPC de INDECOPI, nos presenta de una manera pormenorizada

los motivos dentro del sector inmobiliario, causantes de las denuncias ante esta
entidad, dentro de ellos encontramos con un 38.03% los defectos en construccin y
acabados, la demora en la entrega con un 18.76%, no devolucin de adelanto con
12.44%, entre otros. Sin embargo, es pertinente aclarar que el primer motivo
mencionado, causante de un nmero significante de denuncias, se debe justamente
a la disminuida y errada informacin con la que cuenta el consumidor, a causa del
actuar poco diligente por parte de las empresas constructoras.

Consideramos, que el punto neurlgico y primordial pasa por un tema relativo a la

informacin, en ese mismo sentido, el Presidente de ASPFEC, sostiene, "es
imperativo sacar un norma que exija a las empresas constructoras o promotoras a
informar mejor -exhibir los derechos del consumidor en lugares visibles.

El consumidor se muestra muy confiado cuando contrata con un promotor

inmobiliario, y no est capacitado para hacerlo, no sabe que hay una serie de
precauciones de orden legal y de orden fctico que deber a tomar en cuenta.
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Bajo ese contexto, lo que se pretende es reforzar las medidas de seguridad que se
encuentran tipificadas en el Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor,
mediante la modificacin de su artculo 77, adicionando un nuevo elemento
informativo que debe proporcionar las empresas inmobiliarias o constructoras, para
incrementar y afianzar la confianza del consumidor al realizar este tipo de
actividades; toda vez, que es primordial que el Gobierno promueva las buenas
prcticas de comercializacin en el sector inmobiliario a travs de estas
modificatorias.

Dentro de este estudio y anlisis se promueve las modificatorias referidas a los

artculos 78 y 119 del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, relativas a
indicar de manera especfica en el contrato de compraventa de inmuebles futuros, a
quien corresponde asumir el riesgo de la cuanta y calidad del bien, en caso que el
mismo llegue o no a existir; toda vez que al tratarse de un bien futuro, prevalece la
expectativa de su existencia. El Cdigo Civil lo regula en su artculo 1534, que
establece que en la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el
contrato est sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia.

Lo que le caracteriza al riesgo de la cuanta y calidad asumidas por el comprador, es

el hecho de que existiendo el bien y cumplindose por consiguiente, la condicin
suspensiva, el estar obligado a pagar la totalidad del precio, aun cuando la cuanta
y la calidad no sean las que fueron convenidas en el contrato.

As que el presente estudio, establece que el riesgo sea determinado en el contrato

de compraventa como parte de la informacin mnima que debe conocer el
consumidor, caso contrario, es decir de no existir esta especificacin, se aceptar
que el riesgo sea asumido por las empresas constructoras o inmobiliarias. Esta
medida se establece en consideracin al desconocimiento del particular por parte del
consumidor, conforme se expuso en los prrafos precedentes.
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La modificatoria del artculo 119, versa bsicamente en dotar de responsabilidad

administrativa a los funcionarios del INDECOPI encargados de mantener actualizado
el Registro de Sanciones e Infracciones, donde se encuentren identificadas las
empresas inmobiliarias que hayan cometido alguna infraccin tipificada en el Cdigo
de Proteccin y Defensa del Consumidor, con el objetivo de brindar ms
herramientas que contribuyan a otorgar mayor informacin al consumidor, al realizar
transacciones comerciales relativas al sector inmobiliario. Es por ello que. el
INDECOPI, a travs de su portal institucional, deber brindar informacin precisando
datos del proveedor infractor, sanciones impuestas y lo que motiv su imposicin, lo
que servir para el consumidor en futuras toma de decisiones, contando de esta
manera con un abanico de posibilidades respecto con quien contratar en lo referente
a materia inmobiliaria.

En ese sentido, este estudio promueve, contribuye y garantiza que las

contrataciones relativas al sector inmobiliario, se lleven a cabo de manera
responsable y consciente, priorizando la informacin con la que cuente el
consumidor, con la finalidad de fortalecer esta actividad comercial.

V. EL NEGOCIO INMOBILIARIO EN EL PER

V.1. Mercado Inmobiliario

Segn, Philip Kotler mercado es un Conjunto de compradores reales y potenciales

de un producto. Estos compradores comparten una necesidad o un deseo particular
que se puede satisfacer mediante una relacin de intercambio.

Podemos decir entonces que el Mercado Inmobiliario es un conjunto de

compradores potenciales con el propsito de adquirir, vender o usufructuar un bien
inmueble mediante una negociacin con el vendedor.

Conceptualmente el mercado inmobiliario se puede definir como el mercado de las

operaciones inmobiliarias donde se proyecta, desarrolla, construye, promociona,
avala, financia, administra, intermedia y comercializa bienes inmuebles, que
contribuyen al desarrollo econmico de la nacin.

Existen dos tipos de mercado inmobiliario:

a. El mercado inmobiliario construido; que es el mercado de la vivienda, sea

sta nueva o usada.
b. El mercado inmobiliario no construido; que bsicamente son los terrenos,
dirigidos a los inversores o promotores inmobiliarios con la finalidad de
construir proyectos inmobiliarios de bien futuro habitacionales, comerciales o
simplemente dirigirlos para la industria.

En el Per, la intermediacin inmobiliaria en el mercado inmobiliario est

ntimamente vinculada al mercado inmobiliario urbano llmese a las viviendas,
oficinas, playas de estacionamientos, locales comerciales y naves industriales; as
como tambin a los terrenos sin construir. Pero que sin embargo se vinculan
terrenos rurales con fines de inversin para su posible cambio de zonificacin y uso
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para que ingresen al mercado inmobiliario urbano o industrial para su explotacin

econmica va el trfico inmobiliario.

El negocio inmobiliario en el Per, es tan amplio, pero pocos son los tratadistas que
se dedican a explicar las problemticas de este sector, sin tener siquiera resultados
de eficiencia y de la participacin del Agente Inmobiliario en su accionar y si acta
dentro o fuera del marco legal. Existen muchas inmobiliarias y empresas de
construccin que operan en este negocio sin saber de su calidad y eficiencia,
adems de la satisfaccin por parte de los clientes. La participacin incontrolable de
personas que intervienen en esta actividad; no obstante, estar regulada por el
Estado, realizan transacciones de intermediacin inmobiliaria con el slo propsito
de ganar dinero sin brindar un excelente servicio, es ms, muchos actan en funcin
al engao y fraude, desprestigiando y perjudicando la actividad de la intermediacin
inmobiliaria, trayendo como consecuencia la insatisfaccin y decepcin del servicio
por parte del cliente.

Hay empresas de gran trayectoria dedicadas a la intermediacin inmobiliaria o

asesora de compraventa, arrendamiento, administracin de edificios, tasaciones y
saneamiento inmobiliario, algunos de ellos posesionados en este negocio por ms
de 50 aos, dejando su huella eficiente o deficientemente, y son legados
sucesoriamente.

En Per hay normativas que regulan el mercado y negocio inmobiliario que norman
temas puntuales y claves para la convivencia y comercializacin de vivienda.

La transferencia inmobiliaria como la compraventa se rige por el artculo 1529 del

Cdigo Civil y el arrendamiento por el Decreto Legislativo N 1177- Rgimen de
Promocin del Arrendamiento para Vivienda, as como tambin, lo referido en el
artculo 1666 del Cdigo Civil; en lo concerniente al Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn establecido en la Ley N
27157 Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn y su Reglamento (D.S.N 035-2006-VIVIENDA); algunas de las entidades
que influyen directamente con la regulacin de la actividad de intermediacin
inmobiliaria y de los servicios inmobiliarios.

V.2. Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la

Propiedad Intelectual, Indecopi.

El Indecopi es el organismo encargado de la aplicacin de las normas legales

destinadas a proteger entre ellas a los productos o servicios inmobiliarios: El
derecho del consumidor a la informacin obliga al proveedor de productos y
servicios inmobiliarios a informar sobre las caractersticas del inmueble que est
adquiriendo as como a proporcionar toda aquella documentacin que acredite la
existencia de autorizaciones municipales, el rea del inmueble, el proceso de
titulacin, habilitacin urbana, saneamiento, materiales empleados en la
construccin y en los acabados, inscripciones registrales del terreno y Declaratoria
de Fbrica o de edificacin, reglamento interno, independizacin y toda aquella
documentacin relevante.
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El cliente est protegido por el Estado, mediante las normas legales de proteccin
que Indecopi regula para con los servicios inmobiliarios donde el Agente Inmobiliario
debe de aplicar la normativa en resguardo de la seguridad jurdica del bien inmueble
en el trfico inmobiliario.

V.3. Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento

El Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento es el organismo del Estado

en administrar el registro de los Agentes Inmobiliarios que desarrollan el servicio de
intermediacin, destinado a la adquisicin, administracin, arrendamiento,
comercializacin, asesoramiento, consultora, transferencia, venta, cesin, uso,
usufructo, permuta u otra operacin inmobiliaria, a ttulo oneroso, de inmuebles o
sobre los derechos que recaigan en ellos.

Es decir, la intermediacin inmobiliaria est regulada en el Per donde se crea un

registro administrativo, el cual se encuentra a cargo del Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, constituyndose as el reconocimiento por parte del
Estado que lo acredita como tal. Para los efectos de la Ley N 29080, el Agente
Inmobiliario Registrado es la persona natural o persona jurdica, formalmente
reconocida por el Estado de acuerdo a lo dispuesto en la Ley, que realiza
operaciones inmobiliarias a cambio de una contraprestacin econmica.

Se consideran bienes inmuebles para los efectos de esta Ley, aquellos establecidos
en el artculo 885 del Cdigo Civil. Se refiere a todo lo existente que debe tener el
bien inmueble en el suelo con respecto a su uso, transformacin, en el subsuelo que
no atente contra los recursos naturales y al sobresuelo a las edificaciones
propiamente dichas.

El intermediado puede ser el cliente vendedor o comprador, pero slo debe de

representar a uno de ellos, salvo conocimiento expreso de las partes.

V.4. El Contrato de Intermediacin Inmobiliaria en el Per

Con la entrada en vigencia de la Ley N 29080 Ley de Creacin del Registro del
Agente Inmobiliario Registrado del Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento, a partir del 9 de diciembre del 2010, la inscripcin en este registro del
Agente Inmobiliario es obligatoria, conforme al artculo 11 del Reglamento (D.S. 004-
2008-VIVIENDA) de la referida ley, que trata respecto a los Deberes del agente
inmobiliario con registro (sea este persona natural o persona jurdica), existe pues la
obligacin legal por parte del Agente Inmobiliario de celebrar un contrato con el
intermediado, el cual debe ser expresamente escrito, y solo para efectos
nominativos lo llamaremos genricamente como El contrato de intermediacin
inmobiliaria de encargo de venta y/o arrendamiento, contrato como cualquier otro
sometido a los contratos en general segn los artculos 1351 y siguientes de nuestro
ordenamiento jurdico civil, que deber como mnimo como lo estipula la norma,
detallar lo siguiente:

La (s) Operacin (es) Inmobiliaria (s) de Intermediacin a realizar

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En un mismo contrato se puede regular una o ms operaciones inmobiliarias, a las

que se refiere con mayor extensin el inciso III del artculo 2 de la Ley N 29080
(literal f del artculo 3 del Reglamento), que explcitamente dice a la letra:

operaciones de intermediacin, relacionadas con la compraventa, arrendamiento,

fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio, o de uso o usufructo de
bienes inmuebles, as como la administracin, comercializacin, asesora y
consultora sobre los mismos, analizando llegamos a la conclusin que el
arrendamiento estara incluido como un contrato traslativo de dominio, cuando en
verdad no es perteneciente, considerando que en el arrendamiento no se transmite
la propiedad del bien inmueble, sino todo lo contrario se trasmite la posesin.

Las condiciones en las que se llevaran a cabo las mismas

Donde se detallarn especficamente los acuerdos bsicos estipulados por el

intermediado que debern ser respetados por el Agente Inmobiliario al momento de
prestar sus servicios de intermediacin, lo que no implica que no puedan ser
negociados con el tercero interesado, cuya finalidad es concretizar la operacin
inmobiliaria con la aceptacin de las partes intervinientes, en funcin a la
contraoferta para concluir y cerrar la operacin inmobiliaria.

Las condiciones del servicio que presta el Agente Inmobiliario con

Registro

De qu manera el Agente Inmobiliario deber desempearse como profesional

especializado en esta actividad, de qu forma ejercer la intermediacin, cul debe
ser la contraprestacin econmica por los servicios brindados, cul ser el apoyo a
recibir por parte del intermediado para lograr el objetivo. Asimismo, el Agente
Inmobiliario est obligado a colocar su nmero de Registro en el contrato y en la
publicidad que realicen, la suscripcin de las firmas de las partes intervinientes,
adems que ste contrato tiene que tener fecha cierta de su celebracin.

V.5. Actores en el Mercado de la Intermediacin Inmobiliaria

En Per quienes realizan la gestin inmobiliaria de compraventa y el arrendamiento

de un bien inmueble es el Agente Inmobiliario, quien intermedia tanto al vendedor
como al comprador.

Algunas caractersticas son:

Los costos del servicio de intermediacin oscila entre el 3% al 5% de la

transaccin inmobiliaria.

El Agente Inmobiliario tiene un perfil comercial de mercado

La intermediacin inmobiliaria est regulada por la Ley N 29080 Ley de

Creacin del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento.
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Existen dos gremios representativos llamados ASPAI y CAIRP Cmara de

Agentes Inmobiliarios Registrados del Per, que buscan la actualizacin y
capacitacin continua de esta actividad.

Existe por lo menos 1,000 Agentes Inmobiliarios agremiados entre las

instituciones gremiales existentes.

En el mercado de intermediacin inmobiliaria existen empresas extranjeras y

nacionales. Algunas de las principales tenemos:

Alfredo Graf & Asociados

Master House

Ofaldi

De las franquicias existentes que operan en el pas tenemos algunas:

Remax

Colliers International

ColdwellBanker

La existencia de agrupaciones gremiales es una caracterstica importante dentro del

mercado de la intermediacin inmobiliaria, slo podramos nombrar a dos gremios
que son los ms representativos en el medio:

ASPAI (Asociacin Peruana de Agentes Inmobiliarios), la cual se funda en

agosto de 1997, se crea con el fin de lograr la formalizacin de la actividad
inmobiliaria en el Per, cuenta con 400 asociados.

CAIRP (Cmara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Per), se crea en

mayo de 2009, despus de la dacin de la Ley N 29080 Ley de Creacin del
Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio Vivienda, Construccin y
Saneamiento, todos sus integrantes son formalmente reconocidos por el
Estado, es una institucin que permite orientarlas mejores alternativas para el
desarrollo de la actividad empresarial, constituye una herramienta que norma
los deberes y derechos de los Agentes inmobiliarios, cuenta con 450
asociados.

El mercado de los productos inmobiliarios en el Per, es intenso, seguro y con muy

buena rentabilidad. La demanda existente es tanto para la adquisicin como para el
arrendamiento de bienes inmuebles, sea para el uso habitacional, como para uso
comercial e industrial; por ello, est asociada la relacin tripartita en la figura del
transferente, adquiriente y agente inmobiliario.
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VI. Venta de viviendas revierte cada despus de tres aos y crece

un 25%

En lo que va del 2017. La tercera parte de las compras se focalizaron en los distritos
de Jess Mara, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y
Barranco. Casi la totalidad de colocaciones fueron de departamentos.

Luego de tres aos de cadas consecutivas, la venta de viviendas en Lima

Metropolitana y el Callao creci en 25% despus de haber alcanzado las 13.533
unidades inmobiliarias en el 2017, inform la Cmara Peruana de la
Construccin (Capeco).

Vale precisar que de las 13.533 viviendas vendidas, 179 corresponden a casas y
13.354 a departamentos, segn el nuevo estudio Mercado de Edificaciones
Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao 2017, elaborado por el Instituto de la
Construccin y el Desarrollo (ICD) de Capeco

Un elemento por destacar es que el 55% de las unidades vendidas en lo que va del
2017, tienen precios que oscilan entre los S/ 300 mil y el S/ 1 milln 200 mil. Sin
embargo, las que ms se vendieron (un total de 1.277 unidades) fueron
las viviendas de un precio entre los S/ 350 mil y S/ 400 mil. Le siguieron viviendas
entre los S/ 300 mil y S/ 350 mil con un total de 1.264 ventas. Y finalmente se
encuentran los inmuebles con un valor que va entre los S/ 180 mil y los S/ 210 mil.

El Instituto de la Construccin y el Desarrollo (ICD), coment que con estos

resultados se observa un punto de inflexin en la venta de las unidades de vivienda
durante este ao comparndola con las 10 mil y 11 mil vendidas en los ltimos aos.

Se debe advertir que segn el estudio de Capeco, las ventas fueron menores en el
2016 (10.822 viviendas) y en el 2015 (11.118 unidades), mientras que en el 2014 se
vendieron 16.930 viviendas, pero fue una cifra inferior al 2013 (22.220).
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Dnde se vendi ms?

El estudio indica que, la mayor cantidad de viviendas vendidas este ao con 4.187
unidades o el 31% del total; se presenta en Lima Moderna, que abarca los distritos
de Jess Mara, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y
Barranco.

En segundo lugar de ventas est Lima Top (Miraflores, San Isidro, La Molina,
Santiago de Surco, San Borja) con 2.927 unidades (22%), observndose un cambio
de posiciones con respecto al ao anterior.

Los distritos donde se vendieron ms viviendas fueron Comas (1.190 unidades),

Callao (1.089), Jess Mara (993), San Miguel (938) y Miraflores (910).

El Instituto de la Construccin y el Desarrollo (ICD) sostuvo que la

implementacin de mecanismos de venta anticipada se est reflejando en las cifras
alcanzadas.

En tal sentido, anot que de las 13.533 viviendas vendidas, 9.180 (68%) se
encuentran en construccin, mientras que el resto de las unidades es decir 4.353 (32
%) estn terminadas.
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En este 2017, las unidades de vivienda en oferta suman 25.471, concentrndose

principalmente en los distritos de Jess Mara (2.182), San Miguel (2.101) y Santiago
de Surco (1.622).

La vivienda en oferta ms barata de Lima cuesta S/. 62 mil en Santa

Rosa (departamento de 32 m2 con un dormitorio); mientras que la vivienda en oferta
ms cara cuesta S/. 6 millones 110 mil en San Isidro (departamento de 450 m2 con 4
dormitorios).

Medio milln de familias buscan casa en Lima y Callao.

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Capeco dio a conocer que 490.092 familias estn buscando comprar una
vivienda en Lima Metropolitana y el Callao durante este ao, siendo as
16.302 familias ms que en el 2016.

De acuerdo a los resultados del estudio elaborado por ICD de Capeco, para el
2017 se observa una preferencia por los distritos de Santiago de Surco con
12%. Luego vienen Miraflores (9%), Jess Mara (9%), San Miguel (6%), San
Borja (5%), Lince (4%), Carabayllo (4%) y Comas (4%)
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CONCLUSIONES

Se ha realizado una breve aproximacin a las principales disposiciones contenidas

en el Cdigo de Consumo aplicables a las relaciones comerciales aplicables al
mercado inmobiliario, las cuales, dado su incremento sostenido en los ltimos aos,
ameritan tener una supervisin particular por parte de la autoridad nacional de la
competencia. Por ello, se ha apreciado que el referido Cdigo de Consumo contiene
normas especficas aplicables a dicho mercado, las que vienen siendo interpretadas
y aplicadas jurisprudencialmente por INDECOPI, sin que todava se puedan verificar
precedentes de observancia obligatoria o criterios predecibles que permitan generar
una mayor predictibilidad a los agentes que concurren en este mercado.

De esta forma, estamos frente a la construccin legislativa y jurisprudencial de una

regulacin de consumo aplicable a los productos y servicios inmobiliarios, la que,
con el transcurrir del tiempo, se ir perfeccionando conforme a la informacin que las
propias transacciones comerciales que se desarrollen en el mercado les brinden a
los agentes que participan.

Se observa que las ventas inmobiliarias en Lima y Callao se increment en un 25%

en este ao en comparacin de hace 3 aos, donde tuvo una cada consecutiva.