Ministerio

~de Justicia
~yDerechos~Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiN No. -12 1 - 2013-SUNARP-TR-L

Lima, O 2 MAYO 2013

APELANTE CARLOS ENRIQUE ROEL MONTELLANOS

TTULO N 1062973 de126/11/2012~
RECURSO H.T.D. N" 017366 del 28/2/2013.
REGISTRO Registro de Predios de Lima.
ACTO (s) Declaratoria de fbrica y subdivisin.

SUMILLA

REGULARIZACIN DE DECLARA TORIA DE FBRICA

"Si en la regularizacin de declaratoria de fbrica interviene slo el cnyuge
propietario del suelo y la construccin se ha efectuado durante la vigencia del
matrimonio procede extender la inscripcin de la fbrica sin modificarse la
titularidad del predio".

1. ACTO CUYA INSCRIPCiN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiN

PRESENTADA

Mediante ellitulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de

la declaratoria de fbrica y la subdivisin, respecto al predio ubicado en la
Av. Jos Carlos Mariategui N 1633, urbanizacin el Porvenir de Vitarte,
distrito de Ate, provincia y departamento de Lima, el cual consta inscrito en
,a partida electrnica N" 45158837 del Registro de Predios de Lima.

Al efecto se adjunta la sigu~nte documentacin:

- Formulario Registral N 1 autorizado por el verificador Arq. Carlos Enrique

Roel Montellanos y con firmas certificadas por el notario de Lima, Roque
Alberto Diaz Delgado el 20/11/2012.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios del 3/1/2012,
expedido por la Subgerente de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones de la
Municipalidad Distrital de Ate Celia Vargas de Nez.
- 3 Informes Tcnicos de Verificacin suscritos por el Verificador Arq. Carlos
Enrique Roel Montellanos con firma certificada por notario de Lima, Roque
Alberto Diaz Delgado el 18/4/2012.
- Planos de declaratoria de fbrica y sub-divisin de lote autorizado por el
Verificador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con firma certificada por
notario de Lima, Roque Alberto Diaz Delgado el 27/10/2012, por duplicado.
- Plano de declaratoria de fbrica del Sub-lote 1-A autorizado por el
Verificador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con firma certificada por
notario de Lima, Roque Alb'1rto Diaz Delgado el 27/10/2012.
- Plano de declaratoria de fbrica del Sub-lote 1-8 autorizado por el
Verificador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con firma certificada por
notario de Lima, Roque Alberto Diaz Delgado el 27/10/2012.
- Memoria descriptiva de sub-divisin de lote autorizado por Verificador Arq.
Carlos Enrique Roel Montellanos.
- Plano de sub-divisin de lote autorizado por el Verificador Arq. Carlos
Enrique Roel Montellanos.
- Plano de ubicacin y localizacin del lote-1 autorizado por el Verificador
Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con firma certificada por notario de
Lima, Roque Alberto Diaz Delgado el 27/10/2012.
- Plano de ubicacin y localizacin del sub-lote 1-A autorizado por el
Verificador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con firma certificada por
notario de Lima, Roque Alberto Diaz Delgado el 27/1012012.
- Plano de ubicacin y localizacin del sub-lote 1-B autorizado por el
Verificador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con firma certificada por
notario de Lima, Roque Alberto Diaz Delgado el 27/1012012.

Al reingreso se han adjuntado los siguientes documentos:

- Anexo N" 4 autorizado por Verificador Arq. Carlos Enrique Roel

Montellanos del 8/2/2013, con firma del notario de Lima, Roque Alberto
Diaz Delgado.
- Partida de matrimonio de Buni Adin Gutirrez Gutirrez expedida por el
Certificador del RENIEC Luis Miguel Ramrez Mercado.
: Partida de matrimonio de Margarita Mitma Mamani expedida por la
Certificadora del Reniec Silvia Marisol Hernndez Olivo.
- Partida de matrimonio de Buni Adin Gutirrez Gutirrez expedida por la
Certificadora del RENIEC Vernica Anglica Navarrete Polo.
- Partida de matrimonio de Fanny Carola Gutirrez Gutirrez expedida por
la Certificadora del RENIEC Maria Julia Salazar Bautista.
- Partida de matrimonio de Gladis Nancy Gutirrez Gutirrez expedida por
la Certificadora del RENIEC Mara Julia Salazar Bautista.
- Partida de matrimonio de Luz Esperanza Gutirrez Gutirrez expedida por
la Certificadora del RENIEC Katya Evelyn Alarcn Pizarra. .

DECISiN IMPUGNADA

La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima Clotilde Salome Jo

Luza observ el ttulo en lo::>trminos siguientes:

"Seor(es):
Visto el reingreso, se advierten los siguientes defectos:

Srvase presentar documento con firmas legalizadas de los cnyuges de los

copropietarios Fanny Carola Gutirrez Gutirrez, Gladis Nancy Gutirrez
Gutirrez, Luz Esperanza Gutirrez Gutirrez y Buni Adin Gutirrez
Gutirrez, mediante el cual ratifiquen cada uno de los actos materia de la
presente rogatoria, o en su defecto deber acreditar la calidad de bien
propio de la edificacin. Deber tener presente que la fecha de fallecimiento
del causante Cresencio Gutirrez Quispe, se produjo el 18/12/1990, fecha
en la cual sus sucesores adquirieron la propiedad de las acciones u
derechos que correspondan al mencionado causante sobre el inmueble
inscrito en la partida 45158837. En ese sentido no se produjo la
transferencia de la edificacin declarada, ya que esta recin fue culminada
en el ao de 1999, fecha Josterior a la celebracin de los matrimonios de
las perSO;las arriba mencionadas, es decir que al momento de la
culminacin de la fbrica dichas personas ya se encontraban casadas, por
lo que existe una presuncin del carcter social de la edificacin."

FUNDAMENTOS DE LA APELACiN
 RESOLUCiN No. - 12'1 - 2013-SUNARP-TR-L

El recurrente fundamenta el recurso de apelacin en los trminos

siguientes:

- El presente caso se trata de un reconocimiento de una edificacin y

subdivisin que existe desde muchos aos atrs y cuya inscripcin no
afecta ningn derecho de propiedad.

- Se pretende condicionar la inscripcin de la fbrica y subdivisin al

consentimiento de los cnyuges de los herederos que al momento de la
culminacin de la fbrica se encontraban casados. Estos no firman su
consentimiento en razn de su ausencia del pas y otras, pero su derecho
no se afecta en nada, por el contrario se consolida con la inscripcin de la
fbrica y de la sudivisin.

- Se debe indicar que el Registrador no explica en qu afecta al derecho de

los cnyuges la inscripcin de la fbrica. Si se presume el carcter social de
la edificacin, no se esta afectando la presuncin con la inscripcin de la
fbrica.

- Al subdividirse la propiedad en dos, todos los copropietarios seguirn

siendo copropietarios titulares de cada sub-lote resultante, hasta que la
divisin y particin firmada por todos o por el juez otorgue a quien
corresponda cada sub-lote. En ese momento resultar indispensable la
intervencin de todos los que tengan derechos, no ahora.

- Con la intervencin de un solo copropietario podra tramitarse la

inscripcin solicitada, por lo que resulta ser aplicable en el presente caso, lo
dispuesto en el numeral 10 del anlisis de la Resolucin W 072-2012-
SU NARP- TR-L.

ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida N 45158837

En la partida electrnica W 45158837 del Registro de Predios de Lima obra

registrado el predio ubicado en la Av. Jos Carlos Mariategui W 1633,
urbanizacin El Porvenir de Vitarte, distrito de Ate, provincia y departamento
de Lima.

Consta en la citada partida que los actuales copropietarios del predio son
Pastora Mamani Peralta Vda. Mitma, Pilar, Yolanda y Margarita Mitma
Mamani (asientos C-4 y C-5), con un 50% de acciones y derechos, y
Luzmila Gutirrez Vda. de Gutirrez, Luz Esperanza, Gladis Nancy, Dolly
Lilian, Fanny Carola, Buni Adin y Pablo Zenn Gutirrez Gutirrez (asientos
C-2 y C00001), con el otro ')0% de acciones y derechos.

Partida W 12094370
En el asiento A0001 de la partida electrnica W 12094370 del Registro de
Mandatos y Poderes de Lima, consta inscrito el poder especial otorgado por
Pilar, Yolanda y Margarita Mitma Mamani a favor de Pastora Mamani
Peralta Vda. de Mitma.

Partida W 12812107
En el asiento A0001 de la partida electrnica W 12812107 del Registro de
Mandatos y Poderes de Lima, consta inscrito el poder especial otorgado por
Luz Esperanza, Gladis Nancy, Dolly Lilian, Fanny Carola, Buni Adin y Pablo
Zenn Gutirrez Gutirrez a favor de Luzmila Gutirrez Vda. de Gutirrez.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a

determinar es la siguiente:

- Si en la regularizacin de una declaratoria de fbrica deben intervenir

ambos cnyuges, cuando se trata de un terreno que es bien propio de uno
de los cnyuges y la construccin se ha efectuado durante la vigencia del
matrimonio.

VI. ANLISIS

1. La calificacin registral1 constituye el examen minucioso y riguroso que

efecta el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como rgano
de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los
titulas presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer prrafo
del artculo 2011 del Cdigo Civil para acceder al Registro; esto es, la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencin a lo
que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Pblicos.

Concordantemente, el T.U.O. del Reglamento General de los Registros

Pblicos en su articulo 31 seala que la calificacin es la evaluacin
integral de los ttulos presentados al Registro con el objeto de determinar la
procedencia de su inscripcin, con la precisin de que en el marco de la
calificacin registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarn y
facilitarn las inscripciones de los titulas ingresados al Registro.

A su vez, el artculo 32 del mismo T.U.O. del Reglamento indica que la

calificacin registral comprende entre otros, el siguiente aspecto: "a)
Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la
partida registral en la que se habr de practicar la inscripcin, y
complementariamente, con lo~: amecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos. (...)"

2. De conformidad con el articulo 301 del Cdigo Civil "en ei rgimen de

sociedad de gananciales puede haber bienes propios de cada cnyuge y
bienes de la sociedad".

El numeral 1 del artculo 302 del mismo cuerpo normativo seala que son
bienes propios de cada cnyuge "los que aporte al iniciarse el rgimen de
sociedad de gananciales". El artculo 303 seala respecto de estos bienes
que cada cnyuge conserva su libre administracin pudiendo disponer de
ellos agravarlos.

Respecto a los bienes sociales el Art. 310 del mismo cdigo seala:
"Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artculo 3022, incluso
los que cualquiera de los cnyuges adquiera por su trabajo, industria o

1 Al respecto, seala Pea Bernaldo de Quiroz, citado por Antonio Manzano Solano, que "... calificar es
decidir si el hecho del cual se solicita el asiento llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea
registrable, es decir, determinar si conforme a la Ley, procede o no practicar el asiento solicitado". Derecho
Registral Inmobiliario para iniciacin y uso de Universitarios, Volumen 11, Colegio de Registradores de la
Propieda1 y Mercantiles de Espaa. Centro de Esludios Regislrales. J. San Jos, SA, Madrid, pago570.
2 Articulo 302.- Bienes propios
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profesin, as como los frutos y productos de todos los bienes propios y de

la sociedad y rentas de los derechos de autor e inventor.
Tambin tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a
costa del caudal social en suelo propio de uno de los cnyuges,
abonndose a ste el valor del suelo al momento del reembolso".

3. En mrito a lo regulado en el articulo 310 del Cdigo Civil, la condicin de

social de la edificacin se extiende al terreno propio de uno de los
cnyuges, de tal suerte que el inmueble (entendido como suelo y
construccin) pasa a ser de propiedad de la sociedad, con la obligacin de
pagarse el valor del suelo al momento del reembolso. Max Arias-Schreiber
ilustra as esta figura jurdica: "Igualmente y como excepcin inversa del
principio que rige ordinariamente la accesin, se dispone que tiene la
calidad de bien social los edificios construidos a costa del caudal social en
suelo propio de uno de los cnyuges. Ello responde al mayor valor que
tiene la edificacin respecto del terreno donde ella se levanta y al afn de
promover las construcciones sin perder las expectativas de la inversin,,3.
Esta disposicin resulta de gran utilidad prctica, evitando la coexistencia
de titularidades dispares para el suelo y la fbrica, como sucederia si el
terreno estuviera inscrito a nombre del cnyuge (bien propio) y la fbrica a
nombre de la sociedad conyugal, generando de esta manera la necesidad
~\.. R~. de abrir una partida registral para cada uno de ellos por el principio de

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0)5, especialidad .
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~ 2 ,. Sala ;.GOnzles Barrn explica el fundamento de esta manera: "Lo que se busca
\.'08> / es evitar la incertidumbre juridica producida por la existencia de dos
~!'$,~/ propietarios sobre un mismo bien inmueble (el del suelo y el del edificio), y
.como un rgimen de copropiedad es considerado antieconmico, la
solucin legal pasa por atribuir la propiedad a uno de los sujetos, con la
obligacin de restituir lo que signifique un enriquecimiento sin causa,,4.
Siendo as se justifica que la rectificacin de la calidad del bien involucre la
integridad del bien. Esta necesidad se hace ms patente en el caso de las
unidades de propiedad exclusiva y comn, toda vez que los inmuebles se
desvinculan de la edificacin, de tal suerte que ya no se puede hablar de
suelo sobre el que descansa el predio, menos de construccin levantada
sobre l, sino de secciones de dominio exclusivo. En consecuencia, la
rectificacin de la calidad de social deber realizarse respecto de la
totalidad del bien.

Son bienes propios de cada cnyuge:

1.- Los que aporte al iniciarse el rgimen de sociedad de gananciales.
2.- Los que adquiera durante la vigencia de dicho rgimen a titulo oneroso, cuando la causa de
adquisicin ha precedido a aqulla.
3.- Los que adquiera durante la vigencia del rgimen a titulo gratuito.
4.- La indemnizacin por accidentes o por seguros de vida, de daos personales o de
enfermedades, deducidas las primas pagadas con bienes de la sociedad.
5.- Los derechos de autor e inventor.
6.- Los libros, instrumentos y tiles para el ejercicio de la profesin o trabajo, salvo que sean
accesorios de una empresa que no tenga la calidad de bien propio.
7.- Las acciones y las participaciones de sociedades que se distribuyan gratuitamente entre los
socios por revaluacin del patrimonio social, cuando esas acciones o participaciones sean bien
propio.
8.- La renta vitalicia a ttulo gratuito y la convenida a ttulo oneroso cuando la contraprestacin
constituye bien propio.
9.- Los vestidos y objetos de uso personal, as como los diplomas, condecoraciones,
correspondencia y recuerdos de familia.
3 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Tomo VII.
Derecho de Familia. Gaceta Jurdca, 1997, p. 229-230.
4 GONZALES BARRN, Gunther. Curso de Derechos Reales. Juristas Edtores. 2003 p. 493.
4. Para efectos de la calificacin si un bien es social o propio el Cdigo Civil
ha optado por establecer presunciones, de manera que la calificacin de los
bienes se establezca de manera rpida y sencilla.

El articulo 311 del Cdigo Civil seala que existen las siguientes reglas:
"1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.
( ...). "

De esta manera, el Cdigo ha optado por presumir en virtud del inciso 1

como bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en
suelo propio de uno de los cnyuges, salvo que se demuestre que el bien
mantiene la condicin de propio por haberse construido con dinero propio
del propietario del suelo.

La circunstancia de que deber abonarse al cnyuge propietario del suelo el

valor de ste al momento del reembolso, antes o despus del fenecimiento
de la sociedad de gananciales, es una circunstancia ajena a la presuncin.
Asi, el reembolso no es un requisito para que opere la presuncin, sino una
consecuencia de la misma.

5. En esa linea el tercer prrafo del articulo 50K del Reglamento de

Inscripciones del Registro CePredios seala "en los casos en los que en la
declaratoria de fbrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al rgimen de
sociedad de gananciales y la fbrica haya sido edificada en terreno propio
de uno de ellos, el Registrador proceder a extender simultneamente el
asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble, por el solo
mrito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la
condicin de propio".

De la lectura de la norma en mencin se puede apreciar que para su

aplicacin deben concurrir los siguientes requisitos:

a) Que el suelo est inscrito como bien propio de uno de los cnyuges
b) Que la construccin de la edificacin haya culminado.
c) Que en la declaratoria de fbrica intervengan ambos cnyuges
d) Que el cnyuge propietario del suelo no haya acreditado que el bien
mantiene la calidad de propio.

6. Con la declaracin conjunta de ambos cnyuges debe entenderse que

existe la voluntad de cambio de titularidad y no solamente la de declarar
fbrica. Debe tomarse en cuenta que el derecho real del cnyuge
propietario del suelo se transforma por razn de esta mutacin en un
derecho de acreencia frente al patrimonio comn de la sociedad de
gananciales. Este crdito entendemos, slo ser exigible al momento del
fenecimiento de la sociedad de gananciales, aunque nada impide que la
sociedad cumpla con el reembolso antes de su fenecimiento. Entonces,
siendo una deuda que asume la sociedad frente a uno de los cnyuges es
lgico que ambas partes estn de acuerdo.

El surgimiento de la acreencia no es acto inscribible en el registro por ser

meramente obligacional.

7. Ahora bien, el articulo 50K del Reglamento de Inscripciones del Registro

de Predios se encuentra rbi'erido al supuesto de inscripcin de declaratoria
de fbrica en la que intervienen ambos cnyuges; sin embargo, en el
presente caso estamos ante un supuesto distinto ya que si bien el terreno
es de propiedad de uno de los cnyuges y la construccin se ha efectuado
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durante la vigencia del matrimonio, en la declaratoria de fbrica

interviene slo uno de los cnyuges.

Como se puede apreciar de lo expuesto precedentemente, existe un vaco

en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ya que no se ha
regulado el supuesto en el que intervenga nicamente uno de los cnyuges
en la declaratoria de fbrica y siendo que el asiento de dominio del
inmueble debe extenderse a favor de ambos cnyuges se requiere la
intervencin de ambos, puesto que como se ha sealado precedentemente
la declaracin conjunta de los cnyuges debe entenderse como una
manifestacin de voluntad de cambio de titularidad y en tanto en el
presente caso intervienen los titulares con dominio inscrito debe procederse
a la inscripcin solicitada. La titularidad del predio (bien propio) no se
modificar.

Consecuentemente, corresponde revocar la observacin formulada por la

Registradora Pblica.

Sin perjuicio de lo expuesto precedentemente, si algunos de los cnyuges

consideran que les corresponde algn derecho podrn solicitar la
rectificacin correspondiente al amparo de lo dispuesto por el artculo 15 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiN

REVOCAR la observacin formulada por el Registrador al titulo sealado

en el encabezamiento y DISPONER su inscripcin de conformidad con los
argumentos vertidos en el anlisis de la presente resolucin.
~--
{\.. . e'g~tr.ese y comunquese.
~ /ti
.;:, ~.

~ 2da. Sala i
~
,~ r-

~frt;~~~~R1:GAL
Presidenta de la Segunda Sala
del Tribunal Registral \

LUIS ALB RTO ALlA H ARIPATA

Vocal I Tribunal Re . ral
Tribunal/Resoluciones 2013/1 062973-2012.doc
MRK