PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO DE LA

INSTALACIN ELECTRICA
LUCIANO BIANCO SRL
Fabrica de Artculos de Ferretera

INTRODUCCIN.
La confeccin y puesta en marcha del Programa de Mantenimiento
Preventivo (PMP), consiste en realizar intervenciones peridicas,
programadas, con el objetivo de disminuir la cantidad de fallos
aleatorios en las instalaciones elctricas, asegurando la continuidad
del servicio y la proteccin de los trabajadores.

PERIDICIDAD DE LA REVISIN.
Las Planillas debern ser completadas por personal competente,
asignado por la empresa. La periodicidad de la revisin depender de
cada equipo o elemento a controlar, pudiendo adelantarse o
atrasarse en funcin de los resultados arrojados.

CONDICIONES DE SEGURIDAD.
Responsable del mantenimiento: asignar personal con conocimiento
en materia de electricidad.
Durante las tareas de mantenimiento de cualquiera de los
componentes que conforman la Instalacin Elctrica (Tablero principal,
seccionales, de tomacorrientes, etc.), se deber cortar la tensin, y
luego proceder a bloquear y sealizar el tablero de alimentacin.
Emplear los Elementos de Proteccin Personal en funcin de los
riesgos de exposicin.- EPP: Guantes de descarne Calzado de
seguridad dielctrico Casco.
Emplear herramientas aislantes.

LISTADO DE SERVICIOS A EJECUTAR.

TABLEROS ELECTRICOS.

Verificacin y ajuste de todos los contactos, y de la entrada y salida de

 conductores.
Verificacin del estado de la envoltura del tablero (caja, gabinete, etc.).
Control de conexin de puesta a tierra.
Comprobacin del estado de operacin y funcionamiento del
disyuntor diferencial y llaves termomagnticas.
Verificacin de partes activas expuestas.
Verificacin de presencia y estado de Sealizacin de Riesgo
elctrico.
Existencia y estado de identificacin y sealizacin de los circuitos
elctricos.
Limpieza externa e interna de gabinetes, y ajuste de barras.
Accesibilidad al tablero.
Verificacin del aislamiento con instrumental adecuado, consignando
las siguientes lecturas y la fecha de cada comprobacin:
a)- Entre cada conductor y tierra
b)- Entre conductores
c)- Entre contactos de llaves
d)- Entre contactos de tomacorrientes
e)- Sopleteo con aire comprimido seco.
f)- Limpieza de contactos.

FRECUENCIA: Cada dos aos y ajustar segn resultados en +/-

TABLEROS DE TOMA CORRIENTE

Ajuste de tornillos.
Verificacin de partes activas expuestas.
Verificacin de presencia y estado de Sealizacin de Riesgo
elctrico.
Control de conexin de puesta a tierra.

FRECUENCIA: Cada dos aos y ajustar segn resultados en +/-

CABLEADO INSTALACIN ELECTRICA.

Verificacin del estado y existencia de canalizaciones y accesorios.
Control de desgaste de los cables.
Verificacin de los bornes de conexin y de las condiciones de ajuste.
Registro de carga de cada lnea para verificar el dimensionamiento y
uso eficiente de la instalacin y verificar el equilibrio de cargas.

FRECUENCIA: Anual

LUMINARIAS.

Ajuste de focos.
Control de sujecin de los tubos fluorescentes a su base.
Desarmado, limpieza general y ajuste.

FRECUENCIA: Cada dos aos

PUESTA A TIERRA PARA ALUMBRADO Y FUERZA MOTRIZ.

Verificacin de la resistencia hmica de cada toma a tierra y registro

en las planillas correspondientes, con fecha de medicin.

FRECUENCIA: Anual

A continuacin, se adjuntan las PLANILLAS DE MANTENIMIENTO

PREVENTIVO segn el componente de la instalacin a inspeccionar y
la periodicidad del control.
Se deber completar una planilla por cada componente a analizar, no
debiendo saltear ningn tems descripto.

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|
|PLANILLA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO - INSTALACIN
ELECTRICA |
|
|
|TABLEROS ELECTRICOS
 |
| |
| |
|FRECUENCIA: CADA DOS AOS.
|Fecha de la revisin |Fecha de la prxima |
|RESPONSABLE DE LA INSPECCIN:
____________________________ |
|revisin |
|SECTOR:
________________________________________________

|___ /___ /20___ | |

|IDENTIFICACIN DEL TABLERO:
______________________________ |
|___ /___ /20___ |
|
|
|EQUIPOS DE PROTECCIN A UTILIZAR
|
|Guantes de descarne |Casco
|Calzado dielctrico |
| |Condiciones
|Observaciones |
|Servicio a ejecutar | |
|
| |Uso | |
|
| | |Recambio |
|
|Verificacin y ajuste de todos los contactos y de la entrada | |
| |
|y salida de conductores. | | |
|
|Verificacin del estado de la envoltura del tablero (caja, | |
| |
|gabinete, etc.). | | |
|
|Control de conexin de puesta a tierra. | |
| |
|Comprobacin del estado de operacin y funcionamiento del |
| | |
|disyuntor diferencial y llaves termomagnticas. | |
| |
|Verificacin de partes activas expuestas. | |
| |
|Verificacin de presencia y estado de Sealizacin de Riesgo|
| | |
|elctrico. | | |
|
|Existencia y estado de identificacin y sealizacin de los | |
| |
|circuitos elctricos. | | |
|
|Limpieza externa e interna de gabinetes, y ajuste de barras. | |
| |
|Accesibilidad al tablero. | | |
|
|Verificacin del aislamiento con instrumental adecuado al | |
| |
|requerimiento, consignando las siguientes lecturas y la fecha| |
| |
|de cada comprobacin: | | |
|
|b)- Entre cada conductor y tierra | | |
|
|c)- Entre conductores | | |
|
|d)- Entre contactos de llaves | | |
|
|e)- Entre contactos de tomacorrientes | |
 | |
|f)- Sopleteo con aire comprimido seco. | |
| |
|g)- Limpieza de contactos. | | |
|

| |
|PLANILLA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO - INSTALACIN
ELECTRICA |
|
|
|TABLEROS DE TOMA CORRIENTE
|
| |
| |
|FRECUENCIA: CADA DOS AOS.
|Fecha de la revisin |Fecha de la prxima |
|RESPONSABLE DE LA INSPECCIN:
____________________________ |
|revisin |
|SECTOR:
________________________________________________
|___ /___ /20___ | |
|IDENTIFICACIN DEL TABLERO:
______________________________ |
|___ /___ /20___ |
|
|
|EQUIPOS DE PROTECCIN A UTILIZAR
|
|Guantes de descarne |Casco
|Calzado dielctrico |
| |Condiciones
|Observaciones |
|Servicio a ejecutar | |
 |
| |Uso | |
|
| | |Recambio |
|
|Ajuste de tornillos. | | |
|
|Verificacin de partes activas expuestas. | |
| |
|Verificacin de presencia y estado de Sealizacin de Riesgo|
| | |
|elctrico. | | |
|
|Control de conexin de puesta a tierra. | |
| |

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|
|PLANILLA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO - INSTALACIN
ELECTRICA |
|
|
|LUMINARIAS
|
| |
| |
|FRECUENCIA: CADA DOS AOS (ajustar periodicidad segn
resultados) |Fecha de la revisin |Fecha de la
prxima |
|RESPONSABLE DE LA INSPECCIN:
____________________________ |
|revisin |
|SECTOR:
________________________________________________
|___ /___ /20___ | |
| |
|___ /___ /20___ |
|
|
|EQUIPOS DE PROTECCIN A UTILIZAR
|
|Guantes de descarne

|Casco |Calzado dielctrico

|
| |Condiciones
|Observaciones |
|Servicio a ejecutar | |
|
| |Uso | |
|
| | |Recambio |
|
|Ajuste de focos. | | |
|
|Control de sujecin de los tubos fluorescentes a su base. | |
| |
|Desarmado, limpieza general y ajuste. | |
| |

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|PLANILLA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO - INSTALACIN
ELECTRICA |
|
|
|CABLEADO INSTALACIN ELECTRICA
|
| |
| |
|FRECUENCIA: ANUAL
|Fecha de la revisin |Fecha de la prxima |
|RESPONSABLE DE LA INSPECCIN:
____________________________ |
|revisin |
|SECTOR:
________________________________________________
|___ /___ /20___ | |
| |
|___ /___ /20___ |
|
|
|EQUIPOS DE PROTECCIN A UTILIZAR
|
|Guantes de descarne |Casco
|Calzado dielctrico |
| |Condiciones
|Observaciones |
|Servicio a ejecutar | |
|
| |Uso | |
|
| | |Recambio |
|
|Verificacin del estado y existencia de canalizaciones y | |
| |
|accesorios. | | |
|
|Control de desgaste de los cables. | |
| |
|Verificacin de los bornes de conexin y de las condiciones |
| | |
|de ajuste. | | |
|
|Registro de carga de cada lnea para verificar el | |
 |Resultado de las mediciones. |
|dimensionamiento y uso eficiente de la instalacin - | |
| |
|verificar el equilibrio de cargas. | | |
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MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES EN EDIFICIOS

-Introduccin.
-Mantenimiento preventivo.
-Mantenimiento de instalaciones contra-incendios.
-Mantenimiento de instalaciones de gas-ciudad
-Mantenimiento de instalaciones de gas natural.
-Mantenimiento de ascensores.
-Mantenimiento de instalaciones elctricas.
Pararrayos.
Puesta a tierra.
Centro de transformacin.
Red exterior.
Baja tensin.
Alumbrado interior y exterior.
-Mantenimiento de instalaciones audiovisuales.
Antenas.
Telefona.
Megafona.
-Mantenimiento de instalaciones de calefaccin (calderas), de refrigeracin
(grupo frigorfico), de agua fra y de agua caliente sanitaria.
INTRODUCCION
Las estructuras de redes de servicios son cada da ms complejas en la
construccin de edificios, llegndose a calificar a algunos de ellos como
EDIFICIOS INTELIGENTES.
Otra de las caractersticas de las actuales instalaciones es su interrelacin. Por
ejemplo, una baja presin del agua conlleva problemas en el abastecimiento de
agua potable, en la red de incendios, en la calefaccin, en el agua caliente
sanitaria y en el suministro de gas. Tambin una insuficiente instalacin
elctrica crea inconvenientes de sobrecargas, pobre iluminacin, escasa
potencia de bombeo. Si el sistema de ventilacin no es bueno se ven afectados
la salud, el confort de los habitantes y el balance energtico de la calefaccin.
Mantener las instalaciones en perfecto estado de funcionamiento se consigue
Revisando
Sustituyendo
Limpiando
Ajustando
Es conveniente que se haya pensado en facilitar el acceso de las personas y
equipos necesarios para el mantenimiento a todos los puntos de las redes de
las instalaciones . En particular, salas de calderas, cuartos y centrales de
bombeo, salas de maquinaria (ascensores) y de medicin (contadores de
agua, luz, ...).
Por esto, entre otras razones, se debe tratar el mantenimiento como un
componente ms de diseo, de forma que las instalaciones se proyecten
desde el principio facilitando al mximo la accesibilidad y control de sus
componentes.
Adems de razones de eficacia, motivos higinicos hacen que un correcto
mantenimiento sea indispensable, puesto que los filtros, las conducciones, las
bombas, etc., se convertiran en focos de agentes nocivos, ruido y tambin al
final en origen de posibles averas en otras redes de servicios. Por ejemplo, el
deficiente mantenimiento de la red elctrica hace que se produzcan fallos de
aislamiento, desgastes, roturas, suciedad, grasas, etc. que pueden conducir a
un incendio por un cortocircuito, o a un defecto a masa, con el peligro de
electrocucin que esto supone para las personas. Un problema derivado de
una mala calidad del agua es que se estropea la instalacin de climatizacin.
La aparicin de olores puede provenir de una instalacin de ventilacin
defectuosa. Una muestra ms es el mayor consumo de energa de los filtros de
aire cuando stos tienen suciedad.
Una tendencia que va a ms en todos los edificios (excepto viviendas) es que
la mayor parte de las instalaciones (en general conductos y tuberas) queden
vistos en los techos o protegidos a la observacin por techos acsticos
registrables que faciliten su acceso. Otra opcin es prever falsos suelos de
altura reducida para integrar los servicios de sistemas elctricos, telefnicos,
informticos e incluso, con mayor altura, equipos y/o conductos de
climatizacin.
MANTENIMIENTO PREVENTIVO.
Es el mantenimiento efectuado con la intencin de reducir la probabilidad de
fallo de un bien o del servicio que nos da una instalacin. En la actualidad se
encuentra muy asistido por herramientas informticas, tanto para la gestin
como para el control.
Las instalaciones de los edificios permiten la realizacin de las actividades que
se desarrollan en su interior: domsticas, fabriles, servicios, etc. Su buen
funcionamiento es indispensable para nuestro sistema de vida.
La energa elctrica, el agua, el aire, la luz, el calor, la informacin... deben fluir
por las instalaciones para que se puedan utilizar, y adems sin que existan
riesgos. Los problemas derivados de un corte de suministro de una de estas
instalaciones pueden ser gravsimos, muy costosos e incmodos.
Por todo ello es necesario llevar un plan de mantenimiento preventivo para
minimizar estas situaciones tan fastidiosas y desagradables.
Los objetivos apuntados por el mantenimiento preventivo son, ms
concretamente:
-Aumentar la fiabilidad de los equipos y, por tanto, reducir los fallos en servicio.
-Aumentar la duracin de la vida eficaz de las instalaciones.
-Mejorar con la planificacin el ordenamiento de los trabajos: revisiones,
pruebas, ...
-Facilitar la gestin de existencias (consumos previstos).
-Garantizar la seguridad (menos improvisaciones peligrosas).
-Reducir la parte fortuita de las averas.
-De forma global, mejorar el clima de las relaciones humanas.
La puesta en marcha de un plan de mantenimiento preventivo permitir:
-Gestin de la documentacin tcnica.
-Dossiers-Mquinas.
-Histricos de funcionamiento.
-Preparacin de intervenciones preventivas.
-Anlisis tcnicos del comportamiento del material.
La experiencia acumulada y el conocimiento del comportamiento de los
materiales se han plasmado en unos casos en unas orientaciones para la
conservacin de las instalaciones y en otros en unas obligaciones impuestas
por los reglamentos cuando las consecuencias de un fallo en la instalacin
pueden ser catastrficas. As tenemos en el primer caso las Normas Tcnicas
de Edificacin y en el segundo los Reglamentos de Alta y Baja Tensin, el
Reglamento de Aparatos Elevadores, el Reglamento de Instalaciones de
Proteccin Contra Incendios, el Reglamento de Instalaciones de Calefaccin,
Climatizacin y Agua Caliente Sanitaria, entre otros.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LOS MEDIOS MATERIALES DE
LUCHA CONTRA INCENDIOS.
1.Operaciones a realizar por personal titular de la instalacin.
-Sistemas automticos de deteccin y alarma de incendios (Detectores de
humos, de temperatura y sus respectivas centrales de sealizacin de
detectores y lneas de conexin/transmisin).
Cada tres meses comprobacin de funcionamiento de las instalaciones (con
cada fuente de suministro), sustitucin de pilotos, fusibles, etc., defectuosos y
mantenimiento de los acumuladores (limpieza de bornas, reposicin de agua
destilada, etc.).
-Sistema manual de alarma de incendios.
Cada tres meses comprobacin de funcionamiento de las instalaciones (con
cada fuente de suministro) y mantenimiento de los acumuladores (limpieza de
bornas, reposicin de agua destilada, etc.).
-Extintores de incendios.
Cada tres meses comprobacin de la accesibilidad, buen estado aparente de
conservacin, seguros, precintos, inscripciones, mangueras, etc., y
comprobacin del estado de carga (peso y presin) del extintor y del botelln de
gas extintor (si existe), estado de las partes mecnicas (boquilla, vlvulas,
mangueras, etc.).
-Bocas de incendio equipadas (BIE).
Cada tres meses comprobacin de la buena accesibilidad y sealizacin de los
equipos; comprobacin por inspeccin de todos los componentes, procediendo
a desenrollar la manguera en toda su extensin y accionamiento de la boquilla
caso de ser de varias posiciones; comprobacin, por lectura del manmetro de
la presin de servicio y limpieza del conjunto y engrase de cierres y bisagras en
puertas del armario.
-Hidrantes.
Cada tres meses comprobar la accesibilidad a su entorno y la sealizacin en
los hidrantes enterrados; inspeccin visual comprobando la estanqueidad del
conjunto; quitar las tapas de las salidas, engrasar las roscas y comprobar en
estado de las juntas de los racores.
Cada seis meses engrasar la tuerca de accionamiento o rellenar la cmara de
aceite del mismo; abrir y cerrar el hidrante, comprobando el funcionamiento
correcto de la vlvula principal y del sistema de drenaje.
-Columnas secas.
Cada seis meses comprobacin de la accesibilidad de la entrada de calle y
tomas de piso; comprobacin de la sealizacin; comprobacin de las tapas y
correcto funcionamiento de sus cierres (engrase si es necesario); comprobar
que las conexiones siamesas estn cerradas; comprobar que las llaves de
seccionamiento estn abiertas; comprobar que todas las tapas de racores
estn bien colocadas y ajustadas.
-Sistemas fijos de extincin: Rociadores de agua, agua pulverizada, polvo,
espuma, agentes extintores gaseosos.
Cada tres meses comprobacin de que las boquillas del agente extintor o
rociadores estn en buen estado y libres de obstculos para su funcionamiento
correcto; comprobacin del buen estado de los componentes del sistema,
especialmente de la vlvula de prueba en los sistemas de rociadores, o los
mandos manuales de la instalacin de los sistemas de polvo o agentes
extintores gaseosos; comprobacin del estado de carga de la instalacin de los
sistemas de polvo, anhdrido carbnico o hidrocarburos halogenados y de las
botellas de gas impulsor cuando existan; comprobacin de los circuitos de
sealizacin, pilotos, etc., en los sistemas de control; limpieza general de todos
los componentes.
-Revestimientos de la estructura (Soportes de viga de acero, de hormign,
mixto, forjados de acero u hormign, losas, etc. revestidos con morteros
aislantes, telas metlicas, chapas, citara de ladrillo hueco, panderete, etc.).
Cada cinco aos, o antes si se apreciara alguna anomala, o despus de un
incendio, se realizar una inspeccin del revestimiento reparando los
deterioros que se aprecien
2.Operaciones a realizar por personal especializado del fabricante o instalador
del equipo.
-Sistemas automticos de deteccin y alarma de incendios (Detectores de
humos, de temperatura y sus respectivas centrales de sealizacin de
detectores y lneas de conexin/transmisin).
Cada ao verificacin integral de la instalacin; limpieza del equipo de
centrales y accesorios; verificacin de uniones roscadas o soldadas; limpieza y
reglaje de rels; regulacin de tensiones e intensidades; verificacin de los
equipos de transmisin de alarma; prueba final de la instalacin con cada
fuente de suministro elctrico.
-Sistema manual de alarma de incendios.
Cada ao verificacin integral de la instalacin; limpieza de sus componentes;
verificacin de las uniones soldadas o soldadas; prueba final de la instalacin
con cada fuente de suministro elctrico.
-Extintores de incendio.
Cada ao verificacin del estado de carga (peso, presin) y en el caso de
extintores de polvo con botelln de impulsin, estado del agente extintor;
comprobacin de la presin de impulsin del agente extintor; estado de la
manguera, boquilla o lanza, vlvulas y partes mecnicas.
Cada cinco aos se retimbrar el extintor a partir de la fecha de timbrado (por
tres veces).
-Bocas de incendio equipadas (BIE).
Cada ao desmontaje de la manguera y ensayo de sta en el lugar adecuado;
comprobacin del correcto funcionamiento de la boquilla en sus distintas
posiciones y del sistema de cierre; comprobacin de la estanqueidad de los
racores y estado de las juntas; comprobacin de la indicacin del manmetro
con otro de referencia (patrn) acoplado en el racor de conexin de la
manguera.
Cada cinco aos la manguera debe ser sometida a una presin de prueba de
15 Kg/cm2.
-Sistemas fijos de extincin: Rociadores de agua, agua pulverizada, polvo,
espuma, agentes extintores gaseosos.
Cada ao comprobacin integral, de acuerdo con las instrucciones del
fabricante o instalador, incluyendo en todo caso: verificacin de los
componentes del sistema, especialmente dispositivos de disparo y alarma;
comprobacin de la carga del agente extintor y del indicador de la misma
(medida alternativa del peso o presin); comprobacin del estado del agente
extintor; prueba de la instalacin en las condiciones de su recepcin.
Todas las operaciones y comprobaciones se efectuarn siempre que la
instalacin haya sido utilizada, sustituyendo los mecanismos que se hayan
deteriorado.
En todos los casos, tanto el mantenedor como el titular de la instalacin
conservarn constancia documental del cumplimiento del programa preventivo
para su posible inspeccin.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES DE GAS
CIUDAD (UTILIZACION, ENTRETENIMIENTO Y CONSERVACION).
-Arqueta de acometida.
Cada dos aos comprobacin con espuma jabonosa de la estanqueidad, tanto
abierta como cerrada, de la llave de paso, reponindola en caso de rotura.
Cada cuatro aos en el regulador de presin comprobar la presin de salida a
caudal nulo y estanqueidad a presin de servicio de la red con reposicin si
fuera necesario.
-Canalizaciones vistas (acero o plomo).
Cada cuatro aos prueba de estanqueidad a la presin de servicio de la
conduccin; revisin y nuevas pruebas de servicio cuando: haya variacin del
tipo de gas suministrado, variaciones superiores al 30% en la presin de
servicio de la red, cambio de destino del edificio o modificaciones y
ampliaciones de la red.
-Llave de paso.
Cada dos aos comprobacin con espuma jabonosa de la estanqueidad, tanto
abierta como cerrada, reposicin o reparacin en caso necesario.
-Purgador.
Limpieza como mnimo una vez al ao en tiempo fro o cuando haya
irregularidades en la llegada del gas a los aparatos.
-Contador.
Cada cuatro aos se comprobar y se controlar la exactitud de sus
mediciones.
-Tubos flexibles.
Se comprobar cada dos aos por la compaa suministradora.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES DE GAS
NATURAL (UTILIZACION, ENTRETENIMIENTO Y CONSERVACION).
-Arqueta de acometida.
Cada cuatro aos comprobacin por la empresa suministradora del gas de la
estanqueidad, tanto abierta como cerrada, de la llave de cierre, reponindola
en caso de rotura o mal funcionamiento.
Cada cuatro aos en el regulador de presin comprobar la presin de salida a
caudal nulo y estanqueidad a presin de servicio de la red con reposicin si
fuera necesario.
-Canalizaciones vistas o enterradas de acero, vistas de cobre y plomo.
Cada cuatro el usuario deber revisar la instalacin, utilizando los servicios de
un instalador autorizado que extender un certificado acreditativo de dicha
revisin.
Cuando el usuario precise realizar alguna modificacin que altere el
funcionamiento de la instalacin, se recurrir a un instalador autorizado que
extender un certificado del trabajo realizado
-Llave de paso.
Cada cuatro el usuario deber revisar la instalacin, utilizando los servicios de
un instalador autorizado que extender un certificado acreditativo de dicha
revisin.
Cuando el usuario precise realizar alguna modificacin que altere el
funcionamiento de la instalacin, se recurrir a un instalador autorizado que
extender un certificado del trabajo realizado
-Funda
Cada cuatro el usuario deber revisar la instalacin, utilizando los servicios de
un instalador autorizado que extender un certificado acreditativo de dicha
revisin, la cual verificar que al pasar las canalizaciones por cmaras, huecos
no ventilados o cielos rasos, la funda debe ser continua y estar ventilada por
ambos extremos, sin que haya instalados en su recorrido dispositivos de cierre,
derivaciones, ni uniones que no sean soldadas).
Cuando el usuario precise realizar alguna modificacin que altere el
funcionamiento de la instalacin, se recurrir a un instalador autorizado que
extender un certificado del trabajo realizado
-Contador.
Cada cuatro aos la empresa cuidar del control de medida y estanqueidad del
equipo.
-Tubos flexibles.
Cambiar antes de la fecha de caducidad que viene grabada en los mismos.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LOS ASCENSORES.
Los elementos y equipos de la instalacin slo sern manipulados por el
personal de la empresa conservadora, que suministrar las indicaciones para
caso de emergencia a la persona encargada del servicio ordinario.
-Recinto.
Limpieza del foso cada mes.
La iluminacin del recinto permanecer apagada excepto cuando se proceda a
reparaciones en el interior del mismo.
-Cuarto de mquinas.
Ser accesible nicamente a la persona encargada del servicio ordinario y al
personal de la empresa conservadora. Se limpiar cada mes, evitando que
caiga suciedad al recinto.
-Equipo ascensor.
No utilizar el camarn por un nmero de personas superior al indicado en la
placa de carga.
No usar el botn de parada, salvo en caso de emergencia.
El servicio de mantenimiento se contratar PRECEPTIVAMENTE con una
empresa autorizada por el Ministerio de Industria, la cual se encargar de
revisiones peridicas, atencin de avisos, engrases, ajustes, as como
reparacin, reposicin o recambio de cualquier componente del conjunto para
mantener el equipo en las mismas condiciones tcnicas de origen.
Las inspecciones peridicas se realizarn cada dos aos en ascensores
instalados en edificios industriales y lugares de pblica concurrencia, cada
cuatro aos en edificios de ms de 20 viviendas o ms de cuatro plantas y
cada seis aos en otros edificios. Se vigilar en particular que las holguras
indicadas no sean excedidas a pesar del desgaste.
Cada 20 das como mximo, el personal de la empresa encargada revisar el
estado y funcionamiento de la instalacin. Si se trata de edificios de oficinas o
locales de pblica concurrencia este plazo se reduce a diez das.
-Equipo de puertas (semiautomtico, manual, automtico, con protecciones
electrnica, electromecnica y clula).
La empresa instaladora facilitar una llave para apertura de puertas en caso de
emergencia a la persona encargada del servicio ordinario. Se usar
exclusivamente para rescate de personas que viajasen en el camarn en el
momento de la avera.
La persona encargada del servicio ordinario comprobar diariamente el buen
funcionamiento de las puertas y de la nivelacin del camarn en todas las
plantas, subiendo y parando en cada una de ellas y bajando a pie comprobar
en todas las plantas que las puertas no se pueden abrir sin que est el camarn
parado en esa planta.
En caso de fallo pondr el equipo fuera de servicio, cortando el interruptor de
alimentacin, colocando en cada planta carteles indicativos "NO FUNCIONA"
en cada acceso y avisar a la empresa conservadora. Si se observa que la
puerta se abre sin el camarn enfrente, adems del cartel, se condenar la
puerta impidiendo su apertura.
Cada 20 das como mximo, el personal de la empresa encargada revisar el
estado y funcionamiento de la instalacin. Si se trata de edificios de oficinas o
locales de pblica concurrencia este plazo se reduce a diez das.
-Equipos de maniobra individual.
El usuario debe abstenerse de pulsar ms de un botn de llamada.
La persona encargada avisar a la empresa conservadora en caso de
anomalas en el funcionamiento de la maniobra.
Cada 20 das como mximo, el personal de la empresa encargada revisar el
estado y funcionamiento de la instalacin. Si se trata de edificios de oficinas o
locales de pblica concurrencia este plazo se reduce a diez das.
En todo caso las tareas de conservacin y mantenimiento se ajustarn al
Reglamento de Aparatos Elevadores y a la Ordenanza de Seguridad e Higiene
en el Trabajo, quedando anotadas en un registro o expediente.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES ELECTRICAS.
1.Pararrayos.
-Criterio de mantenimiento.
Reparar con la mxima urgencia cuando sea necesario, puesto que un
deficiente mantenimiento representa un riesgo muy superior a la inexistencia
del pararrayos. En el caso de radiactivos, ya casi todos retirados, se debe
evitar el contacto directo con el material radiactivo.
-Pararrayos de punta.
Cada cuatro aos se comprobar su estado de conservacin frente a la
corrosin y se verificar la firmeza de la sujecin.
-Red conductora.
Cada cuatro aos y despus de cada descarga elctrica se comprobar su
continuidad elctrica, se verificar la firmeza de la sujecin y su conexin a
tierra.
-Pararrayos radiactivos.
Se proceder a su retirada y sustitucin por un pararrayos de otro tipo.
2.Red de tierras.
-Arqueta de conexin.
Cada ao, en la poca en que el terreno est ms seco, se comprobar la
continuidad elctrica en los puntos de puesta a tierra, y as mismo despus de
cada descarga elctrica si el edificio tiene instalacin de pararrayos.
-Puesta a tierra provisional (en obras, ferias, reparaciones, etc.).
Cada tres das se realizar una inspeccin visual del estado de la instalacin.
3.Centros de transformacin.
-Equipo transformador.
Cada seis meses, y en cada visita al centro de transformacin, se revisarn:
nivel del lquido refrigerante, funcionamiento del termmetro y comprobacin
de la lectura mxima, en los meses de diciembre-enero y julio-agosto.
Cada ao se revisarn: interruptores, contactos y funcionamiento de sistemas
auxiliares, proteccin contra la oxidacin de envolventes, pantallas, bornes
terminales y piezas de conexin.
Cada cinco aos se comprobar el aislamiento de pantallas, envolventes, etc.
Siempre que el centro de transformacin haya sido puesto fuera de servicio,
antes de su nueva puesta en marcha, se revisar: dispositivo de disparo o
sealizacin por incremento de la temperatura del transformador, fusibles de
alta tensin, interruptores asociados o no a fusibles de A.T., seccionadores,
etc.
-Lnea de puesta a tierra de masas metlicas.
Cada ao, en la poca en que el terreno est ms seco, se comprobar la
continuidad elctrica en los puntos de puesta a tierra y se proceder a la
medicin de puesta a tierra.
Cada cinco aos se descubrirn para su examen los conductores de enlace en
todo su recorrido, as como los electrodos de puesta a tierra y se medirn las
tensiones de paso y de contacto.
-Local.
Una vez al ao, y en cada visita al centro, se revisarn: estado de
conservacin y limpieza de rejillas de ventilacin, sealizacin de seguridad y
carteles de auxilios, as como del material de seguridad.
Una vez al ao, y cada vez que sea necesario el cambio del refrigerante, se
proceder a la limpieza del foso y se comprobar la evacuacin de lquidos al
depsito de grasas.
Una vez cada seis meses, y cada vez que sea necesario el cambio del
refrigerante, se proceder a la limpieza del depsito de recogida de grasas.
En cada una de estas revisiones se repararn los defectos encontrados.
4.Red exterior.
-Conduccin de distribucin en A.T. enterrada.
Cada tres aos, como plazo mximo, se comprobarn la continuidad y el
aislamiento de los conductores, as como sus conexiones.
-Lnea de distribucin en baja tensin, area por fachada.
Cada ao se comprobar la continuidad y el aislamiento de los conductores,
as como sus conexiones y fijacin al paramento.
-Lnea de distribucin en baja tensin, area y tensada.
Cada ao se comprobar la continuidad y el aislamiento de los conductores,
as como sus conexiones, estado del fiador de neutro y del amarre del tensor.
-Conduccin de alumbrado.
Cada ao se comprobar la continuidad y el aislamiento de los conductores.
-Arqueta de alumbrado.
Una vez al ao se limpiar y se comprobarn las conexiones.
-Armario de acometida.
Cada dos aos se comprobarn las conexiones, as como los fusibles
cortacircuitos.
Todos los trabajos de mantenimiento se efectuarn sin tensin en las lneas,
no ponindose stas en funcionamiento de nuevo hasta la comprobacin de
ausencia de operarios en las proximidades de las mismas.
5.Red de baja tensin.
-Cuadro general de distribucin.
Cada cinco aos se comprobarn los dispositivos de proteccin contra
cortocircuitos, contactos directos e indirectos, as como sus intensidades
nominales en relacin con la seccin de los conductores que protegen.
-Instalacin interior.
Cada cinco aos se comprobar el aislamiento de la instalacin interior, que
entre cada conductor y tierra y entre cada dos conductores no deber ser
inferior a 250.000 ohmios.
-Red de equipontecialidad.
Cada cinco aos en baos y aseos, y cuando obras realizadas en stos
hubiesen podido dar lugar al corte de los conductores, se comprobar la
continuidad da las conexiones equipotenciales entre masas y elementos
conductores, as como con el conductor de proteccin.
-Cuadro de proteccin de lneas de fuerza motriz.
Cada cinco aos se comprobarn los dispositivos de proteccin contra
cortocircuitos, contactos directos e indirectos, as como sus intensidades
nominales en relacin con la seccin de los conductores que protegen.
-Barra de puesta a tierra colocada.
Cada dos aos, en la poca en que el terreno est ms seco, se proceder a la
medicin de puesta a tierra, comprobando que no sobrepasa el valor prefijado;
asimismo se ver el estado frente a la corrosin de la conexin de la barra de
puesta a tierra con la arqueta y la continuidad de la lnea que la une.
-Lnea principal de tierra (en conducto de fbrica o bajo tubo).
Cada dos aos, se comprobar mediante inspeccin visual el estado frente a la
corrosin de todas las conexiones y la continuidad de las lneas.
6.Alumbrado exterior e interior.
-Alumbrado exterior.
Al menos una vez al ao: se comprobar la iluminancia con luxmetro por
personal tcnico; se efectuar una limpieza da lmparas y luminarias, sin usar
detergentes muy alcalinos o muy cidos para reflectores de aluminio.
Se reemplazarn segn un plan de reposicin en funcin de factores
econmicos.
Las operaciones realizadas no disminuirn los valores de iluminancia. Durante
estos trabajos de mantenimiento y limpieza no habr tensin en las lneas,
verificndose esta circunstancia con un comprobador de tensin. Las
herramientas estarn aisladas, y dotadas con un grado de aislamiento II o
alimentadas con una tensin inferior a 50 voltios.
-Alumbrado interior.
La reposicin de las lmparas de los equipos se efectuar cuando alcancen su
duracin media mnima. Dicha reposicin se efectuar preferentemente por
grupos de equipos completos y reas de iluminacin. Todas las lmparas
repuestas sern de las mismas caractersticas que las reemplazadas.
La periodicidad de la limpieza no ser superior a un ao. Las lmparas se
limpiarn preferentemente en seco. Las luminarias se lavarn mediante pao
humedecido en agua jabonosa y se secarn con gamuza o similar.
Mientras se realizan las operaciones de mantenimiento se mantendrn
desconectados los interruptores automticos de seguridad de la instalacin.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES
AUDIOVISUALES.
1.Antenas.
-Equipo de captacin.
Cada ao o antes si fuera apreciada alguna anormalidad, se comprobar la
fijacin del mstil, as como su estado de conservacin frente a la corrosin,
reparando los defectos encontrados.
-Equipo de amplificacin y distribucin.
Cada ao o antes si fuera apreciada alguna anormalidad en el funcionamiento,
se comprobar la ganancia de seal en el amplificador, midiendo la seal a la
entrada y a la salida del mismo, ajustando y reparando lo que sea necesario.
2.Telefona.
-Armario de enlace.
Una vez al ao se comprobar: fijacin, corrosiones y ausencia de humedad en
los armarios, reparando los defectos encontrados.
-Armario de base.
Una vez al ao se comprobar: fijacin, corrosiones y ausencia de humedad en
los armarios, reparando los defectos encontrados.
-Armario de registro.
Una vez al ao se comprobar: fijacin, corrosiones y ausencia de humedad en
los armarios, reparando los defectos encontrados.
Las canalizaciones telefnicas, una vez tendidos los cables, slo sern
manipulados por la Compaa Telefnica, o por quin sta autorice.
3.Megafona.
-Acometida de alimentacin.
Se comprobar cada ao su fijacin, funcionamiento del interruptor automtico
y efectividad del punto de puesta a tierra.
-Unidad amplificadora.
Anualmente o cada 2.000 horas de funcionamiento se comprobar: fijacin de
las distintas unidades, estado de cables y conexiones de las lneas de entrada
y salida, inspeccin y limpieza de las rejillas de ventilacin, y engrase de los
elementos de ventilacin forzada en caso de existir y comprobacin de la
puesta a tierra del equipo.
-Perfil de proteccin.
Cada ao se inspeccionar visualmente el estado y fijacin del perfil y el
estado de las lneas protegidas.
-Caja general de distribucin.
Cada cinco aos se comprobar la fijacin de bornas o regletas y el estado de
las conexiones, as como el aislamiento de lneas pertenecientes a circuitos
distintos.
-Canalizacin de superficie.
Cada cinco aos se comprobar la fijacin de las bases de sujecin de los
tubos y el estado de los elementos que componen la canalizacin.
-Canalizacin sobre bandeja.
Cada cinco aos se comprobar la fijacin de los soportes de las bases para
sujecin de los tubos y el estado de los distintos componentes de la
canalizacin.
-Interruptor.
Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos
de actuacin.
-Regulador de nivel sonoro.
Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos
de actuacin.
-Selector de programas.
Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos
de actuacin.
-Altavoz empotrado (o de superficie).
Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin del altavoz y rejilla ( de la
caja acstica) y estado de las conexiones y de los mandos de actuacin.
-Equipo integrado de regulacin y escucha.
Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos
de actuacin.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO DE LAS INSTALACIONES
DE CALEFACCION, REFRIGERACION, AGUA FRIA Y CALIENTE.
El significado de la periodicidad es el siguiente: D (diario), L (quincenal), M
(mensual), A (anual), Q (quinquenal) y X (cada diez aos)
Mantenimiento preventivo. Almacenamiento y alimentacin de combustibles.

OPERACION PLAZOS

Comprobacin y ajuste termostatos de regulacin de temperatura del

combustible L/M

Comprobacin consumo combustibles y existencias en tanques M

Deteccin de fugas en la red de combustible y estado canalizaciones M

Comprobacin y ajuste d de interruptores de nivel en los sistemas con

nodriza M

Limpieza de filtros y renovacin M

Contraste y ajuste de termmetros, manmetros e indicadores de nivel M

Revisin estanqueidad de vlvulas de corte M

Comprobacin existencias letreros y vigencia elementos contraincendios M

Inspeccin estado aislamiento trmico A

Revisin y reglaje de los reguladores de presin alta y baja A

Comprobacin y tarado de vlvulas de seguridad A

Control de la estanqueidad, limpieza y pintura de los depsitos Q

Control del contraste de contadores Q

Control del retimbrado de los depsitos Q

Mantenimiento preventivo. Calderas.

OPERACION PLAZOS

Caldera de vapor: Anotacin de la alcalinidad "p" del agua de alimentacin

de la caldera L

Caldera de vapor: Anotacin de la alcalinidad "m" del agua de alimentacin

de la caldera L

Caldera de vapor: Anotacin del ttulo hidrotimtrico del agua de

alimentacin en grados hidrotrimtricos franceses L

Caldera de vapor: Control de purga de caldera L

Control de condiciones de combustin y rendimiento de la caldera L/M

Anotacin del pH del agua de caldera M

Contraste y ajuste de regulacin del tiro M

Contraste y ajuste de los termostatos de mando y seguridad M

Contraste y ajuste de los presostatos de mando y seguridad M

Control equipos de depuracin de humos M

Verificacin y ajuste, en caldera de vapor, de los automatismos de nivel M

Comprobacin haces tubulares de calderas, refractarios y juntas de puerta M

Limpieza y verificacin del filtro de la bomba del quemador M

Limpieza y verificacin electrodos M

Limpieza y verificacin boquillas de pulverizacin y vlvulas solenoides M

Limpieza y verificacin mirilla M

Limpieza y verificacin platos deflectores M

Limpieza y verificacin clula fotoelctrica M

Verificacin de programador Y transformador de encendido M

Verificacin de seguridades y enclavamientos de quemadores M

Verificacin de la regulacin de presin del combustible M

Contraste y ajuste de termmetros y manmetros A

Limpieza de residuos slidos de los depuradores de humos A

Comprobacin del circuito de gases de la caldera A

Inspeccin del aislamiento de la caldera A

Limpieza de chimeneas y conductos de humos A

Comprobacin y tarado vlvulas de seguridad A

Control de la prueba hidrulica de caldera Q

Mantenimiento preventivo. Produccin de agua fra. Grupos frigorficos y torres

de refrigeracin.
 OPERACIONES PLAZOS

Comprobacin del estado del aceite y cambio si procede L/M

Inspeccin carga refrigerante restableciendo estanqueidad si procede L/M

Verificacin y ajuste de los interruptores de flujo M

Engrase de los mecanismos neumticos o elctricos de regulacin M

Contraste y ajuste de los presostatos y termostatos de mando M

Verificacin del control de capacidad de los compresores M

Anlisis de control de funcionamiento M

Verificacin del equipo de purga de los incondensables M

Verificacin del sistema automtico de limpieza de condensadores M

Engrase de cojinetes de motores y ventiladores M

Verificacin de la alineacin moto ventilador. Estado y tensado de correas M

Contraste y ajuste de termostatos escalonados M

Contraste y ajuste programadores M

Contraste y ajuste de termostatos de control de torres M

Limpieza de los depsitos de purga A

Contrate y ajuste de los termmetros y manmetros A

Contraste y ajuste de vlvulas automticas grupos frigorficos A

Contraste y ajuste vlvulas de seguridad A

Limpieza de condensadores A

Inspeccin de aislamiento A

Inspeccin del estado de los filtros de los grupos y su recambio A

Verificacin, en torres, de estanqueidad zonas de aire y agua A

Verificacin y ajuste de la purga continua de torres A

Comprobacin del estado de los pulverizadores, separadores de gotas y

relleno A

Drenaje y limpieza del circuito de torres A

Limpieza de evaporadores A

Mantenimiento preventivo. Agua de consumo fra y caliente. Distribucin

fluidos.

OPERACION PLAZOS

Anotacin temperatura de distribucin agua caliente sanitaria C L/M

Inspeccin visual de fugas por prensas, juntas y racores M

Contraste y ajuste equipo regulacin agua caliente sanitaria M

Control del gasto de agua caliente sanitaria M

Control del gasto general de agua fra M

Limpieza general filtros de agua M

Verificacin rganos de cierre de vlvulas de seguridad A

A
Desmontaje, limpieza elementos calefactores y depsitos acumuladores
cuando sean deficientes las condiciones de transmisin

Revisin general en tramos visitables de fugas en redes de agua A

Revisin general tramos visitables de fugas de aire acondicionado A

Revisin general de aislamiento (depsitos, tuberas y conductos) A

Revisin general de compuertas cortafuegos A

Control de anlisis de agua de los diferentes circuitos A

Mantenimiento preventivo. Aparatos para circulacin de fluidos. (Moto-bomba,

Moto-ventilador)

OPERACIONES PLAZOS

Verificacin de goteo de prensa y reapriete en caso necesario M

Verificacin de que los desages de refrigeracin y goteo no estn

obstruidos M

Lubricacin y engrase de cojinetes y rodamientos M

Comprobacin de que no existen calentamientos anormales en cojinetes M

Comprobacin y ajuste de alineacin del grupo M

Verificacin del estado de los acoplamientos M

Comprobacin de la tensin y estado de las correas de transmisin M

Comprobacin ausencia fugas por juntas y prensas bombas M

Limpieza de filtros de aspiracin de bombas y su renovacin M

Anotacin de intensidad de cada fase y comprobacin con nominal M

Comprobacin de vibraciones y estado de los anclajes A

Mantenimiento preventivo. Equipos de regulacin y control.

OPERACIONES PLAZOS

Anotacin de las temperaturas de ida del fluido:

tr real que va en ida
ti que debera ir segn regulacin L/M

Verificacin del funcionamiento correcto de aparatos de alarma y

seguridad M

Verificacin de la estanqueidad del circuito neumtico M

Verificacin y ajuste de termostatos M

Verificacin y ajuste de presostatos M

Verificacin y ajuste de humidostatos M

Verificacin funcionamiento correcto de vlvulas de acuerdo seal de

mando M

Verificacin y ajuste de los rganos de accionamiento de las vlvulas

motorizadas M

Verificacin y ajuste de termmetros A

Verificacin y ajuste de manmetros A

Lubricacin y limpieza de los elementos actuadores A

Mantenimiento preventivo. Cmaras de tratamiento de aire. Climatizadores

autnomos.

OPERACIONES PLAZOS
Comprobacin de circulacin de bateras purgando si es necesario M

Limpieza o sustitucin de los filtros M

Limpieza de los filtros de agua situados delante vlvulas reguladoras M

Limpieza general y verificacin estanqueidad bateras A

Limpieza general y verificacin estanqueidad bandejas A

Limpieza general y verificacin estanqueidad pulverizadores A

Verificacin general estanqueidad juntas de unin A

Verificacin de los datos principales de funcionamiento A

Inspeccin del aislamiento trmico A

Inspeccin de soportes antivibratorios A

Mantenimiento preventivo. Unidades terminales. Ventilo-convectores,

inductores y cajas.

OPERACIONES PLAZOS

Inductores o ventilo-convectores. Limpieza exterior batera si es necesario A

Inductores o ventilo-convectores. Limpieza de filtros o reposicin segn

su estado A

Inductores o ventilo-convectores. Verificacin de toberas A

Inductores o ventilo-convectores. Verificacin del sistema de regulacin A

Cajas mezcladoras. Verificacin de compuertas y su regulacin A

Verificacin de inversores invierno-verano A

 Mantenimiento preventivo. Equipos generales. Intercambiador. Vaso de
expansin.

OPERACIONES PLAZOS

Comprobacin temperatura utilizacin cambiador M

Comprobacin fugas en cambiadores M

Anotacin del salto trmico en intercambiadores, C M

Verificar (caso de existir) el llenado automtico del vaso de expansin M

Controlar el gasto de agua de reposicin y en caso necesario detectar fugas M

Verificar alarma de nivel vaso expansin caso de existir M

Anotacin de la presin del circuito de expansin M

Limpieza de circuitos primarios y secundarios de intercambiadores cuando

la transmisin es deficiente A

Revisin de juntas de intercambiadores A

Revisin del aislamiento trmico A

Comprobacin del tarado de vlvulas de seguridad A

Mantenimiento preventivo. Cuadros elctricos distribucin y mando.

OPERACIONES PLAZOS

Comprobacin interruptores y disyuntores verificando funcionamiento y

maniobra A

Contraste y ajuste de los aparatos de medida A

A
Comprobacin del correcto funcionamiento de los automatismos de
proteccin

Verificacin de puestas a tierra A

Verificacin del aislamiento elctrico y reajuste clemas A

BIBLIOGRAFIA.
-El mantenimiento: fuente de beneficios. Jean-Paul Souris.
-Teora y prctica del mantenimiento industrial. F. Monchy.
-Normas Tecnolgicas de la Edificacin. Ministerio de Fomento.
-Reglamento de instalaciones de proteccin contraincendios. BOE.
-Reglamento de instalaciones de calefaccin, refrigeracin y agua fra y
caliente. Ministerio de Industria.
EL MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES EN LOS EDIFICIOS