VICISITUDES EN JUNTA DE PROPIETARIOS:

PROBLEMAS DE CONVIVENCIA. CONFERENCIA DE JULIO POZO

SÁNCHEZ
POR LEGIS.PE - DICIEMBRE 10, 2017

El Taller de Derechos Reales «Jorge Eugenio Castañeda» de la Facultad de

Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos, hace un mes organizó el evento denominado «Reflexiones críticas
sobre derechos reales», con el auspicio de Legis.pe.
En el certamen participaron reconocidos abogados del foro civil, como Raúl
Canelo Rabanal, Gunther Gonzales Barrón, Martín Mejorada
Chauca, Julio Pozo Sánchez, Alan Pasco Arauco, Emma Palacios
Castillo y Gastón Soto Vallenas.
Ante el pedido de nuestros seguidores compartimos la conferencia del
doctor Julio Pozo Sánchez, que se ocupó de hablar de las vicisitudes de la
junta de propietarios y los problemas de convivencia que suelen presentarse
en los condominios. A continuación hemos transcrito sus primeras.
Ya es poco común decir que nosotros vivimos en casas como vivían
nuestros padres. Ahora es muy común decir que convivimos en unidades
inmobiliarias, en edificios, en conjuntos habitacionales. Y esa convivencia fue
regulada por una ley de los años noventa, llamada Ley de propiedad exclusiva
y propiedad común, una ley que derogó la ley de propiedad horizontal y que
estableció, entre otros, cómo se debe regular esa convivencia en estas
unidades inmobiliarias donde se conjuga un espacio exclusivo y un área que
es común; un espacio exclusivo para los propietarios o condóminos y un
espacio que es común porque todos estos propietarios o condóminos pueden
hacer uso del mismo.
Esta Ley 27157 que entra a regular de manera moderna, de manera
actual, el tema de junta de propietarios, establece que esta convivencia
merece ser regulada bajo esta institución: junta de propietarios. Hoy por hoy
la junta de propietarios en los condominios es una realidad muy común. Si
usted vive en un condominio, estoy seguro que la gran mayoría vive o ha vivido
en departamentos, son afines a tener conocimiento mínimo de lo que significa
una junta de propietarios.
Una junta de propietarios de acuerdo a la ley permite establecer reglas
de convivencia. y repito, aunque la ley sólo cuatro artículos, la práctica es
bastante frecuente, tanto que ha llegado han llegado al Tribunal Constitucional
(TC) varios casitos de juntas de propietarios.
Imagínense a una persona con discapacidad en silla de ruedas que
ocupa el departamento 2001 en el piso 20 del condominio y que dejó de pagar
su cuota de mantenimiento mensual, que es el aporte de cada condominio
debe dar para el sostenimiento y mantenimiento de las áreas comunes en la
unidad inmobiliaria.
A esta persona en un caso concreto se le negó el uso del ascensor por
falta de pago de sus cuotas de mantenimiento. El caso llegó al TC, la señora
demandó vulneración de su derecho de libre tránsito, a través de una acción
constitucional. El hábeas corpus fue declarado fundado por el TC y estableció
que la libertad de tránsito incluso debe extenderse a las áreas comunes de un
condominio. ¿Se imaginan? El tema de fondo, naturalmente, responde a que
no es el mecanismo, el impedir el acceso al ascensor a una persona con
discapacidad, para cobrarle sus cuotas. Existen otros.
Un caso famoso también que resolvió el TC fue el de un sujeto
propietario de un condominio que llegando del trabajo se encuentra en la
vitrina del edificio donde vive con su foto en tamaño A3. El tipo era, con las
dispensas, de poco cabello. Él, caminando por el pasillo, mira hacia el hall y
se ve a sí mismo cual espejo con un título que dice «propietario moroso,
persona no grata». Esta persona interpuso un amparo. El TC consideró que
ese mecanismo para ejercer la cobranza de las cuotas era inconstitucional,
vulneraba el derecho a la imagen.
 Lo que ha señalado el TC en otra sentencia sobre esta materia, para no
dejarlos con las ganas, es que sí es posible, sí es legal, no vulnera la
Constitución, el hecho de colocar una lista de propietarios morosos. Eso no
afecta la dignidad, ese un mecanismo razonable para exigir el cobro. Pero
colocar la foto en A3, el TC lo considera un exceso.
Julio, ya que me has llevado a este tema, dime por favor, ¿cuál es el
mecanismo para exigir el pago de una cuota de mantenimiento (que es el caso
más frecuente de consulta en materia de juntas de propietarios)? Porque
también han llegado al TC casos de corte de agua. Se corta el agua de los
departamentos del propietario que no paga, incluso la gente cree que es
normal, la gente cree que está bien, la gente cree que es el mecanismo idóneo.
Porque imagínate, córtale el agua un par de días y vas a ver cómo paga
inmediatamente. Pero ese no es el mecanismo legal, menos ahora que el
Congreso ha declarado ya de manera expresa, modificando la Constitución
hace algunos meses, que el agua potable es un derecho fundamental. Mucho
menos hoy cortar el agua es un mecanismo válido de cobro.
Julio, ¿cuál es el mecanismo entonces? Bueno la Ley 27157 en su
artículo 70 establece cuál es, valgan verdades, el único mecanismo que uno
puede usar, y es el de ir a un juicio. Sí, tú puedes ir a un juicio para cobrar las
cuotas de mantenimiento, tú puedes ir a un juicio para exigir al condómino
deudor que te pague, que le pague a la junta de propietarios las cuotas de
mantenimiento que debe.
Y la Ley ha establecido, además, que el juicio que puedes utilizar es
el juicio ejecutivo. No tienes que ir a un juicio de cognición, no tienes que ir a
un sumarísimo, a un abreviado, a uno de conocimiento, puedes ir al juicio
ejecutivo. Y el recibo impago de una cuota de mantenimiento tiene, por ende,
mérito ejecutivo. Es como si fuera un pagaré, una letra de cambio, un cheque.
Iniciado el juicio, incluso, me ha tocado hacerlo, puedes embargar la
propiedad del condómino deudor, puedes embargar el departamento que
ocupa, puedes embargar su vehículo, puedes hacerlo porque ese es el
mecanismo que la ley prevé como aquel que te permite cobrar las cuotas de
mantenimiento en una unidad inmobiliaria. No cortar el agua, no poner la foto
en A3, no impedir el uso de un ascensor. Julio, pero en la realidad se hace. Sí,
es cierto, pero no es legal.
Yo he tomado conocimiento incluso de casos donde aquél que cortó el
agua o la luz ha sido pasible de una denuncia por usurpación. Hay un
supuesto de usurpación en el Código Penal, que supone perturbar la posición.
Y se perturba la posesión cortando la luz y el agua. Las sentencias en materia
penal, naturalmente, no tienen una pena efectiva pero ya te terminan
fastidiando.