LA FÉ PÚBLICA REGISTRAL: PROPUESTA

DE MODIFICACIÓN EL ARTÍCULO 2014

Francisco Avendaño Arana

Profesor de Derecho Procesal Civil en la
Pontificia Universidad Católica del Perú

Sumario
I. Introducción. II La publicidad y el principio de fe pública
registral en el Código Civil . III. La modificación del artículo 2014

I. INTRODUCCIÓN
La fe pública registral constituye una de las máximas expresiones de la eficacias de las
inscripciones. La fe pública registral está consagrada en el artículo 2014 del Código civil, en los
términos siguientes:

“Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades parea otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro”

Hace algunos meses se presentó al Pleno del Congreso un proyecto de ley para modificar varios
artículos del código Civil, entre otros el 2014. el proyecto de ley propuso modificar el artículo
2014, en los términos siguientes:

“Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades parea otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en dichos asientos o partida.

Quien adquiere por prescripción un bien inscrito, no puede oponer su adquisición al tercero
referido en el párrafo anterior, salvo que el plazo de la prescripción haya empezado a contarse
después de inscrito el ato de adquisición del tercero.

Lo dispuesto en este artículo se aplica a todos los registros de carácter jurídico”.

Los cambios propuestos fueron tres: (i) se eliminaba el último párrafo del artículo 2014, que
establece que la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro. Esto suponía acoger el criterio objetivo de la buena fe, (ii) se precisaba
que las causas de anulación, rescisión o resolución no debían aparecer en los asientos o partida
registral, zanjando de esta forma la discusión de su los vicios debían aparecer en el asiento o
en el título archivado; y, (iii) se extendía los alcances de la fé pública registral para proteger al
tercero incluso contra el adquiriente por prescripción.
En las líneas siguientes haré algunos comentarios sobre el principio de fe pública registral y
comentaré la propuesta de modificación del artículo 2014 del Código Civil.

II. LA PUBLICIDAD Y EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL EN EL

CÓDIGO CIVIL.

La función principal de un registro es dar a conocer, informar, publicar relaciones jurídicas

sobre bienes. El registro (inmobiliario) da a conocer a terceros quiénes son los propietarios de
los inmuebles y los actos jurídicos que crean, declaran, transmiten, extinguen, modifican o
limitan derechos sobre dichos inmuebles.
Si no existiera registro, los compradores de inmuebles no tendrían como saber si los
vendedores son efectivamente los propietarios. Tampoco podrían saber si los inmuebles están
hipotecados o embargados. Esto ocasionaría, sin duda, una disminución de las transferencias de
inmuebles, lo cual generaría un recorte en el crédito. La publicidad registral se convierte
entonces en una seguridad jurídica y económica.

En doctrina, la publicidad (sustantiva) registral abarca dos aspectos: la convalidación registral y

la fe pública del registro. La primera se refiere al titulo(documento). Por el solo hecho de
ingresar un título al registro, queda legitimado. Cualquier defecto que pudiera haber tenido, es
subsanado por efecto de la publicidad. Si el título era nulo, queda convalidado con la
inscripción. La fe del registro, en cambio, alude a los terceros. El que adquiere de buena fe y a
titulo oneroso de quien aparece en el registro como propietario, e inscribe se derecho, queda
protegido, mantiene su adquisición.

En el Perú no existe la convalidación registral; la inscripción no convalida el título, no es prueba

del derecho. Sin embargo, el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente se invalidez (art. 2013 del C.C.). La
fe pública, en cambio, sí está consagrada en la legislación civil, en el artículo 2014 del Código
Civil.

El artículo 2014 del Código Civil establece que el tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. El
artículo continúa señalando que la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro. Esta norma es copia casi textual del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria española y tiene su antecedente en el artículo 1052 del Código Civil Peruano de
1936.

La fe pública registral tiene su fundamento en la presunción iuris tantun de exactitud y validez

del contenido de la inscripción. Como ya dije, la inscripción produce todos sus efectos mientras
no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez (art. 2013 del CC). Esto es lo que se
conoce como legitimación, la cual tiene dos lados o facetas: legitimación activa y legitimación
pasiva. La legitimación activa habilita al titular registral a celebrar actos jurídicos respecto del
derecho inscrito; la pasiva protege al tercero que contrata con el que tiene derecho inscrito.

La protección que confiere la fe pública registral exige cuatro requisitos: que el tercero tenga
buena fe, que la adquisición sea a título oneroso, que el tercero inscriba su derecho y que se
anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en los registros
públicos. De estos cuatro requisitos, me interesa detenerme, para efecto de este artículo, en el
primero y en el último.

La buena fe consiste en desconocer la inexactitud de la información que publica el registro.

Para tener buena fe, el tercero debe desconocer los vicios o las causas de rescisión o resolución
del derecho de la persona que figura en el registro. Asimismo, el tercero debe creer que el
otorgante con derecho inscrito tiene facultades suficientes para transferir, es decir que cuenta
con el poder de disposición.

Existen dos criterios para entender la buena fe: un objetivo y otro subjetivo. El primero atiende
exclusivamente a la información que consta del registro. No interesa si el adquirente conoce
una realidad distinta a la que aparece en el registro. La buena o mala fe es ajena al adquirente.
Basta que la inexactitud no conste del registro, para que el tercero tenga buena fe. El criterio
subjetivo, por su lado, pone énfasis en la realidad extrarregistral. Sin perjuicio de la inexactitud
del registro, el adquirente debe ignorar que lo publicado es inexacto. Para este criterio lo
importante no es que el registro omita informar los vicios, sino que el adquirente desconozca en
realidad dichos vicios.
En mi opinión, el Código Civil adopta el criterio subjetivo, cuando en el último párrafo del
artículo 2014 se dice que la buena fe se presume mientras no se pruebe que el tercero conocía
la inexactitud del registro. La jurisprudencia también se inclina por este criterio. Es decir, para
tener buena fe y quedar protegido por la fe pública registral, el tercero debe desconocer la
inexactitud del registro.

El otro requisito (el cuarto) consiste en que las causas de anulación, rescisión o resolución no
consten en los registros públicos. ¿Qué se entiende por registros públicos?

Como se sabe, si uno quiere inscribir, digamos, una compraventa, ésta debe extenderse en
escritura pública. El título (el documento) se presenta a los registros públicos y es calificado por
el registrador, quien de encontrarlo conforme procede a la inscripción, para lo cual levanta un
asiento. En el asiento se consigna un resumen del título, el cual queda archivado en los
registros públicos. Tanto los asientos registrales como los títulos archivados pueden ser
revisados por las personas en general.

Hay dos interpretaciones del significado de la frase "que no consten en los registros públicos".
La primera sostiene que la inexactitud no debe aparecer del asiento registral. Es indiferente lo
que diga el título; si el error no consta del asiento, el tercero queda amparado por la fe pública
registral. La segunda interpretación señala que el vicio no debe aparecer ni del asiento ni del
título archivado que le dio origen. Esta última interpretación es la que prevalece, como lo dan
cuenta recientes resoluciones del Poder Judicial (casaciones N.°s 2356-98 y 34-99, publicadas
en El Peruano el 12 de noviembre de 1999).

III. LA MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 2014

1. La Buena fe objetiva

Como mencioné anteriormente, el criterio objetivo atiende exclusivamente a la

inscripción, sin que interese si el tercero conoce inexactitud de la información registra!. La
discrepancia entre la información que publica el registro y la realidad extrarregistral es
indiferente para este criterio. La buena o mala fe del tercero deriva directamente de la
información que brinda el registro. La propuesta acoge este criterio.

El criterio subjetivo es el que predomina en la mayoría de las legislaciones. Se sostiene

que la buena fe (subjetiva) debe existir para suavizar los efectos de la fe pública registral,
pues ésta, en definitiva, sacrifica el interés del verdadero propietario, en beneficio de la
seguridad de las transacciones.

No obstante lo anterior, estimo que la propuesta es acertada. El principio de fe pública

registral debería ser aplicado en su expresión más pura, lo cual supone exigir solamente
la buena fe objetiva. Lo que no aparece en el registro no debe existir para efecto de la
protección que ofrece el registro. Está fuera del mundo registra!. De no ser así, se
devalúa la institución registral, se la debilita, se le quita valor, permitiéndose que.
prevalezcan derechos por razones extrarregistrales.

Es cierto que habrá casos en los que se terminará amparando al que tiene mala fe
(subjetiva), al que conoce la realidad extrarregistral, pero es preferible sacrificar el interés
de algunos en aras de la seguridad jurídica y del tráfico de los bienes.

2. Las causas que no consten de los asientos o partida registral

El principal argumento para sostener que las causas de anulación, rescisión o resolución
deben constar en el título archivado, es que las personas tienen acceso a los títulos
archivados, por ser públicos los registros. Por tanto, la publicidad debe comprender tanto
los asientos como los títulos archivados. Además, en nuestro sistema, de inscripción, se
resume el contenido del título en el asiento, a diferencia del sistema francés, de
 transcripción, en el que se transcribe íntegramente el título en el asiento. Resulta
razonable entonces que la publicidad incluya al título archivado pues de esta forma las
partes conocen el título en toda su extensión. Discrepo frontalmente de esta
argumentación.

Las partes, y para ser más preciso, el Notario, son responsables por los títulos que
ingresan al registro. Cuando el título accede al registro la responsabilidad se traslada al
registrador, quien debe calificado y, de encontrado conforme, proceder a la inscripción.
Cualquier error en la inscripción, por tanto, debe ser responsabilidad del registrador (o del
registro). Exigirle a los interesados que revisen los títulos archivados equivale casi a que
las partes realicen la función calificadora del registrador. Esto es inadmisible.

De otro lado, la exigencia de revisar el título archivado desnaturaliza la función del

registro. Explico 10 que ocurre todos los días cuando se adquiere un inmueble inscrito: si
deseo comprar un bien, el enajenante deberá acreditar que es el propietario. Lo primero
que haré será revisar el asiento donde consta inscrito su derecho, así como el título
archivado que dio origen al asiento. Esto último lo haré porque podría haber algún vicio
en el título, que no figura en el asiento. Sin embargo, para quedar amparado por el
registro la investigación no puede quedar ahí, pues el título del antecesor de quien deseo
adquirir podría tener algún vicio. Tendré que estudiar entonces el asiento y el título
archivado del antecesor. Lo mismo tendré que hacer con el asiento y el título del
antecesor del antecesor y así sucesivamente. ¿Por qué plazo? Obviamente por el plazo de
prescripción, porque si hubiera algún título anterior con vicios, no afectaría el derecho del
vendedor. En definitiva, cada vez que estudiamos títulos en el registro lo que estamos
haciendo es amparamos en la prescripción para probar propiedad, más que en el registro
(aunque en verdad no siempre se verifica la posesión, que es lo esencial en la
prescripción). Si esto es así, ¿para qué sirve el registro?

Por lo expuesto estimo que la propuesta es acertada.

El cambio propuesto no es una novedad. El artículo VIII del Título Preliminar del
Reglamento de la Inscripciones del Registro Predial (Decreto Supremo N° 0O1-90-VC),
que regula la fe pública registral en dicho registro, establece que las causas de anulación,
rescisión o resolución no deben aparecer de la partida registral.

3. Protección contra el adquiriente por prescripción

La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad u otro derecho real

mediante la posesión de un bien durante un tiempo determinado. La posesión del
poseedor y de quienes le transfirieron válidamente el bien, debe ser continua, pacífica,
pública y como propietario (o titular de otro derecho real).

La propiedad se adquiere por prescripción cuando transcurre el plazo exigido por ley. El
adquirente puede acudir al Poder Judicial para que se declare su derecho y con la
sentencia (su título) inscribe su adquisición en los registros públicos y, de ser el caso, se
cancela la inscripción del dueño anterior (art. 952 del C.C).

De lo anterior resulta que el derecho adquirido por prescripción es oponible al que tiene
derecho inscrito. El problema se presenta cuando la prescripción no es declarada
judicialmente (o si declarada, no se registra la adquisición) y el titular con derecho
inscrito luego enajena el bien. El caso es el de una persona que adquiere un bien por
prescripción, pero antes de iniciar el respectivo proceso judicial, el titular con derecho
inscrito transfiere el bien a un tercero, quien registra su adquisición. ¿Quién es el
propietario del bien: el adquirente por prescripción o el tercero que posteriormente
registra su adquisición?

El Código Civil vigente no regula la situación descrita. La propuesta busca proteger al

tercero que posteriormente registra su adquisición, lo cual me parece acertado. El
derecho del tercero registral debe prevalecer al del adquirente por prescripción, porque la
publicidad registral es el eje de la oponibilidad de los derechos sobre inmuebles. Si
amparamos al adquirente por prescripción, se destruiría la eficacia del registro. El que
adquiere de quien en el registro aparece como dueño, e inscribe el derecho adquirido,
siempre debe quedar protegido. No importa que el enajenante sea dueño. Pudo haber
vendido antes el bien, o un tercero haber adquirido la propiedad por prescripción, pero si
la transferencia o la adquisición por prescripción no consta en el registro, la transferencia
posterior que se inscribe debe mantener su eficacia.

La propuesta es conveniente, además, porque al extender los alcances de la fe pública

registral para proteger al tercero, incluso contra el adquirente por prescripción,
incentivará a los adquirentes de bienes por prescripción para que sigan el
correspondiente proceso declarativo de prescripción e inscriban su adquisición en los
registros.

El conflicto entre la prescripción y la fe pública registral ha sido abordado por algunas

legislaciones extranjeras. En España, por ejemplo, el artículo 36 de la Ley Hipotecaria
protege al tercero registral y sacrifica al adquirente por prescripción. Según esta norma,
la prescripción consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su
adquisición, prevalece en dos casos: si el tercero registral conocía o tenía medios
racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que
el bien estaba poseído a título de dueño por persona distinta a su enajenan te; o si,
siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer tal posesión al tiempo de la
adquisición, el adquirente inscrito consienta la posesión, expresa o tácitamente, durante
todo el año siguiente a la adquisición. La propuesta del legislador peruano tiene, pues,
antecedentes.