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Centro de Perfeccionamiento y Extensión Universitaria.

Tasaciones Inmobiliarias y Tasaciones Judiciales.

Disertantes y temario:
Juan Antonio Tessio, arquitecto, docente universitario.
Alfredo Ezequiel Bollón, arquitecto, martillero público, corredor.

3. PRINCIPIOS BASICOS DE VALORACION:

1.- Uniformidad: las equivalencias entre bienes deben ser uniformes, por ejemplo
cantidad de ambientes, antigüedad de la edificación, cantidad de departamentos por
piso, etc. de Inducirá a error comparar un piso de 250 m2 con un departamento de 03
ambientes de 60 m2 o un edificio de 05 años de antigüedad con otro de 65 años aunque
esté en la misma zona.

2.- Comparación: criterio para establecer diferencias como calidad de terminaciones,


servicios comunes, categoría de la edificación, servicios centrales o individuales, costo
de expensas comunes, etc.

3.- Exactitud y precisión de datos: ubicación, calle y nº, catastrales, título, gravámenes,
restricciones al dominio, etc.

4.- Mas alto y mejor uso del bien: la valoración debe considerar el mejor uso posible del
bien, las potencialidades más altas para arribar al mayor valor posible de obtener; por
ejemplo por aplicación del máximo FOT en un lote con una casa vieja apto para la
edificación en altura.

5.- Sustitución: cuando no existen comparables fáciles de encontrar, será necesario


obtener sustitutos posibles, es decir inmuebles que permitan usos análogos con
superficies equivalentes en condiciones semejantes, sin que se parezcan físicamente al
inmuerble cuya tasación se persigue, por ejemplo PH 03 amb antiguo reciclado con patio
o terraza relacionado con departamentos de 03 ambientes con patio o balcón grande,
luminosos o en pisos altos con bajas expensas y ambientes amplios.

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Factores que influyen en la determinación del valor (intrínsecos y extrínsecos):

(por ejemplo para la tasación de un lote de terreno)

Factores intrínsecos:

Son aquellos inherentes al inmueble, propios del inmueble que inciden en su valoración,
en el pronóstico de precio probable de venta.
Si se tratara de un lote de terreno urbano, entre los factores intrínsecos prácticamente
inmodificables, podrían mencionarse:

Forma del lote


Dimensiones
Superficie
Ubicación
Calidad del Suelo

Factores extrínsecos:

Son aquellos ajenos al inmueble mismo, independientes del inmueble que también
inciden en su valoración y no son propios.
En el mismo caso, tratándose de un lote de terreno o de una unidad de vivienda, en
muchos casos modificables, pueden mencionarse:
Tipos de servicios (gas, luz, agua corriente, pavimento).
Características de la zona de Emplazamiento
Normas del Código de Planeamiento
Vías de comunicación
Medios de transporte

Otros aspectos imprescindibles a la tasación:

Identificación: identificar inequívocamente la propiedad, localización exacta, geográfica y


en planta y altura, aportando datos precisos e indubitables.

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Tasar no es elaborar estadísticas, establecer rangos de valor en una ubicación, edificio o
zona rural determinada sino pronosticar valor de una unidad inmobiliaria precisa.

Objetivo: de la tasación (vender para construir, para utilizar como está, para dividir
condominios, para subastar, etc.)

Descripción del inmueble: detallada e inequívoca.

Estudio de valor, adopción del método adecuado: justificación de la elección en razón de


las características del bien inmueble y aplicabilidad del método elegido al caso concreto,
comparables, costo físico, capitalización de rentas e inverso o residual estático (en
ocasiones puede implementarse más de uno).

Fotografías: demostrativas de lo que el profesional ha visto. Son muy importantes para


elevar informes a bancos o a Jueces si se trata de una tasación judicial. Las fotografías
permiten a otros conocer el bien que no han visitado. Sirven también para mostrárselo al
posible interesado, al cliente.
Nadie puede imaginar hoy publicidad en Internet sin imágenes.

HOMOGENEIZACIÓN

Coeficientes de homogeneización dentro de un mismo edificio o entre distintos edificios:

 Ubicación en altura (pisos bajos, intermedios o altos).


 Ubicación en planta (frente, interno o contrafrente entre medianeras, lateral en torre).
 Expansión (balcones, terrazas, patios).
 Superficie propia.
 Arquitectura (diseño, funcional y estético).
 Comodidades (baulera, cochera, ascensores, pileta, solarium, SUM, doble circulación).

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Homogeneización por altura en el edificio:

Es variable y dependerá de la mayor o menor diferencia de vistas o nivel de ruidos.


Habitualmente, entre pisos sin mayores diferenciaciones resultará del 0,5% por cada dos
pisos, con base 1 en pisos intermedios por ejemplo 3 º y 4º.

Así por ejemplo: PB con jardín o patio amplio 0,90


Pisos 1º y 2º 0,95
Pisos 3º y 4º 1
Pisos 5º y 6º 1,05
Pisos 7º y 8º o penúltimo 1,10
Piso 9º y último 0,90

La variabilidad dependerá de la mayor o menor diferencia de vistas e inclusive del nivel


de ruidos y se podrá ampliar o reducir el rango de los coeficientes. Esa ampliación
ocurrirá seguramente en edificios de gran altura

Homogeneización por ubicación en planta:

Habitualmente, en edificios estándar podrán aplicarse los siguientes coeficientes:

Al frente o externos 1
Al contrafrente 0,95
A patio interior o internos 0,90

Análogamente, la variabilidad dependerá también de otros factores diversos, así el rango


de coeficientes podrá invertirse.
Por ejemplo:
Al frente s/ avenida alto tránsito, nivel de ruido al S 0,95 ó 0,90
Al contrafrente pulmón de manzana buena vista al N 1

Parques y plazas ponderarán los coeficientes.

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Siempre resulta importante el buen criterio y pericia del tasador, como aquel concepto al
que siempre nos referiremos, el de valor de mercado o precio que estará dispuesto a
pagar un comprador, la demanda, por el producto ofrecido.

Coeficientes de homogeneización intrínsecos de las unidades de vivienda u oficina, por


la calidad de superficies dentro de cada unidad y aún viviendas individuales.

Homogeneización de superficies:

(I) Unidades Funcionales en Propiedad horizontal


Cubierta al 100%

Semicubierta al 50 % (hasta el 60%)


Descubierta al 20% (hasta el 30%; disminuirá del 20% en los casos de superficies muy
grandes).

Balcón 33% (hasta 50% si resultara semicubierta).

Los coeficientes de homogeneización corresponden a diferentes estudios y tratadistas y


en algunos casos coinciden con los de las Normas del TTN. Son da aplicación habitual en
los edificios nuevos y de fácil comprobación a partir de las listas de precios de sus
diferentes unidades.

También los homogeneiza a efectos del cómputo de superficie edificable el CPU Código
de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.

(II) Unidades de vivienda individual: es nuestro criterio que también se valoricen la


construcción y la incidencia de la tierra unificadas – que no se separen a efectos de la
tasación, en áreas urbanas consolidadas.

* tierra
Unidades individuales (casas)
* construcción

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Se homogeneizan las superficies descubiertas con relaciones análogas a las superficies
descubiertas y semicubiertas en propiedad horizontal.

En áreas urbanas consolidadas, en las que la densidad habitacional es muy alta como
Buenos Aires o como las más importantes ciudades del país, si la superficie de terreno
resultara mucho mayor que la media general dentro de su entorno, será necesario el
buen criterio del tasador para su homogeneización en menos es decir para reducir los
coeficientes adecuadamente; de lo contrario el alto valor resultante haría de difícil o
imposible comercialización el inmueble (por sobre-medida de las áreas descubiertas).

Sin perjuicio de lo expuesto, la norma del BCRA que prevé la valoración en cualquier otro
lugar de la República, no sólo dentro de áreas urbanas consolidadas, sino en barrios

cerrados, clubes de campo en expansión, zonas de quintas de fin de semana o cualquier


tipo de nuevo emprendimiento inmobiliario, contempla la valoración de la tierra
separadamente de la valoración de las edificaciones ó “superficies habitables” para
arribar al valor de tasación a partir de la sumatoria de los valores parciales obtenidos.
También resulta práctica habitual para los tasadores y lo asumen tanto los oferentes
como los demandantes, estimar el valor de la tierra y el de la construcción al costo
medio para la calidad de construcción estándar en la zona, sumándolas a fin de arribar al
valor de mercado, en algunas zonas consolidadas del Gran Buenos Aires en las que las
diferencias de superficie de los terrenos son muy apreciadas por la demanda.

RESPONSABILIDAD DEL TASADOR (martillero o corredor)

 No debe tener interés personal en la tasación, excepto la justa remuneración por su


trabajo.
 No debe ocultar información, aún por impericia.
 No debe describir incorrectamente el inmueble, por impericia ni por interés personal.