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Disertantes y temario:
Juan Antonio Tessio, arquitecto, docente universitario.
Alfredo Ezequiel Bollón, arquitecto, martillero público, corredor.
1.- Uniformidad: las equivalencias entre bienes deben ser uniformes, por ejemplo
cantidad de ambientes, antigüedad de la edificación, cantidad de departamentos por
piso, etc. de Inducirá a error comparar un piso de 250 m2 con un departamento de 03
ambientes de 60 m2 o un edificio de 05 años de antigüedad con otro de 65 años aunque
esté en la misma zona.
3.- Exactitud y precisión de datos: ubicación, calle y nº, catastrales, título, gravámenes,
restricciones al dominio, etc.
4.- Mas alto y mejor uso del bien: la valoración debe considerar el mejor uso posible del
bien, las potencialidades más altas para arribar al mayor valor posible de obtener; por
ejemplo por aplicación del máximo FOT en un lote con una casa vieja apto para la
edificación en altura.
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Factores que influyen en la determinación del valor (intrínsecos y extrínsecos):
Factores intrínsecos:
Son aquellos inherentes al inmueble, propios del inmueble que inciden en su valoración,
en el pronóstico de precio probable de venta.
Si se tratara de un lote de terreno urbano, entre los factores intrínsecos prácticamente
inmodificables, podrían mencionarse:
Factores extrínsecos:
Son aquellos ajenos al inmueble mismo, independientes del inmueble que también
inciden en su valoración y no son propios.
En el mismo caso, tratándose de un lote de terreno o de una unidad de vivienda, en
muchos casos modificables, pueden mencionarse:
Tipos de servicios (gas, luz, agua corriente, pavimento).
Características de la zona de Emplazamiento
Normas del Código de Planeamiento
Vías de comunicación
Medios de transporte
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Tasar no es elaborar estadísticas, establecer rangos de valor en una ubicación, edificio o
zona rural determinada sino pronosticar valor de una unidad inmobiliaria precisa.
Objetivo: de la tasación (vender para construir, para utilizar como está, para dividir
condominios, para subastar, etc.)
HOMOGENEIZACIÓN
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Homogeneización por altura en el edificio:
Al frente o externos 1
Al contrafrente 0,95
A patio interior o internos 0,90
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Siempre resulta importante el buen criterio y pericia del tasador, como aquel concepto al
que siempre nos referiremos, el de valor de mercado o precio que estará dispuesto a
pagar un comprador, la demanda, por el producto ofrecido.
Homogeneización de superficies:
También los homogeneiza a efectos del cómputo de superficie edificable el CPU Código
de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.
* tierra
Unidades individuales (casas)
* construcción
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Se homogeneizan las superficies descubiertas con relaciones análogas a las superficies
descubiertas y semicubiertas en propiedad horizontal.
En áreas urbanas consolidadas, en las que la densidad habitacional es muy alta como
Buenos Aires o como las más importantes ciudades del país, si la superficie de terreno
resultara mucho mayor que la media general dentro de su entorno, será necesario el
buen criterio del tasador para su homogeneización en menos es decir para reducir los
coeficientes adecuadamente; de lo contrario el alto valor resultante haría de difícil o
imposible comercialización el inmueble (por sobre-medida de las áreas descubiertas).
Sin perjuicio de lo expuesto, la norma del BCRA que prevé la valoración en cualquier otro
lugar de la República, no sólo dentro de áreas urbanas consolidadas, sino en barrios