Derechos Reales

ÍNDICE
Metodología y fuentes consultadas ................................................................................................................. 7

Abreviaturas utilizadas en este portafolio ...................................................................................................... 8
BLOQUE I: LOS DERECHOS REALES EN GENERAL .................................................................... 9
Lección 1: El derecho real .........................................................................................................................10
1. Concepto. Naturaleza jurídica. La distinción entre derechos reales y derechos de crédito. ..10
2. Características esenciales del derecho real. Sujetos, objeto y contenido. ..................................12
3. Las diversas clases de derechos reales. ...........................................................................................13
4. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales. ................................................................................14
Lección 2: El Derecho Inmobiliario Registral........................................................................................15
1. La publicidad de los derechos reales y la seguridad del tráfico jurídico. ...................................15
2. El Registro de la Propiedad y sus funciones. .................................................................................15
3. El ingreso de la finca, la inscripción del título y la publicidad del derecho. .............................15
4. Principios generales del Derecho Hipotecario. .............................................................................17
Lección 3: La posesión...............................................................................................................................19
1. Concepto. Posesión y detentación. .................................................................................................19
2. El contenido de la posesión y el concepto posesorio. .................................................................19
3. Los sujetos de la posesión. ...............................................................................................................21
4. El objeto de la posesión. ...................................................................................................................21
5. Las diversas clases de posesión. .......................................................................................................21
6. La adquisición, la continuidad y la pérdida de la posesión. .........................................................22
Lección 4: Los efectos de la posesión .....................................................................................................25
1. Los efectos intrínsecos: la consideración de la posesión como derecho. La posesión
incorporal.................................................................................................................................................25
2. Los efectos extrínsecos. La presunción de titularidad. La adquisición de buena fe de bienes
muebles. Otras presunciones posesorias. ...........................................................................................26
OTRAS PRESUNCIONES POSESORIAS: ....................................................................................27
3. La liquidación de la situación posesoria. ........................................................................................27
4. La protección judicial de la posesión y de la detentación. ...........................................................28
Lección 5: Los modos de adquisición de los derechos reales ..............................................................29
1. Clasificación y enumeración. ............................................................................................................29
2. La teoría del título y el modo. Precedentes y presentación legal. ...............................................31
3. Las repercusiones de la teoría del título y el modo en el Registro de la Propiedad.................33
Lección 6: La tradición...............................................................................................................................34
1. Concepto y naturaleza jurídica. ........................................................................................................34
Javier Ramos de la Peña Derechos Reales
2. Efectos. ................................................................................................................................................34
3. Las diversas clases de tradición. .......................................................................................................35
Lección 7: La donación ..............................................................................................................................37
1. Concepto, naturaleza jurídica y presentación legal. Caracteres esenciales. ...............................37
2. Estructura y perfección de la donación. .........................................................................................37
3. Los sujetos y su capacidad. ...............................................................................................................38
4. El objeto de la donación. ..................................................................................................................38
5. La forma de la donación. ..................................................................................................................38
6. Las distintas clases de donación.......................................................................................................38
7. La ineficacia de la donación. La revocación de la donación y sus clases. .................................40
Lección 8: La usucapión ............................................................................................................................41
1. Consideraciones generales. ...............................................................................................................41
2. Los sujetos implicados. .....................................................................................................................41
3. El objeto. .............................................................................................................................................41
4. La posesión para usucapir.................................................................................................................42
5. Los plazos para usucapir. Interrupción y suspensión. .................................................................42
6. La renuncia a la usucapión................................................................................................................43
7. Usucapión y Registro de la Propiedad. ...........................................................................................44
8. Breve referencia a la usucapión en el Derecho Civil Español. ...................................................44
Lección 9: La extinción de los derechos reales ......................................................................................45
1. Introducción. ......................................................................................................................................45
2. La pérdida de la cosa. ........................................................................................................................45
3. La renuncia y el abandono. ...............................................................................................................45
4. La consolidación.................................................................................................................................46
5. Otras causas de extinción. ................................................................................................................46
BLOQUE II: EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD......................................................................47
Lección 10: El derecho real de propiedad ..............................................................................................48
1. Concepto y características.................................................................................................................48
2. La función social de la propiedad. ...................................................................................................49
3. Las restricciones al derecho de propiedad y sus clases. En particular, las relaciones de
vecindad: contigüidad, estado de necesidad, inmisiones. .................................................................49
Lección 11: Los modos de adquirir la propiedad I. La accesión .........................................................53
1. Concepto y enumeración. .................................................................................................................53
2. La accesión: concepto y clases. ........................................................................................................53
3. La llamada accesión por producción: régimen jurídico de los frutos. .......................................54
4. La accesión inmobiliaria: casos y régimen jurídico. ......................................................................54
5. La accesión mobiliaria: casos y régimen jurídico. .........................................................................57
2
Lección 12: Los modos de adquirir la propiedad II. La ocupación y el hallazgo .............................59
1. La ocupación. Requisitos. Los diversos objetos ocupables. ........................................................59
2. Los hallazgos. Concepto y régimen legal. ......................................................................................59
3. El descubrimiento de objetos de extraordinario valor. Concepto y régimen legal. .................60
Lección 13: La protección del derecho de propiedad ...........................................................................61
1. La acción declarativa de dominio. ...................................................................................................61
2. La acción reivindicatoria. Concepto y función. Sus requisitos subjetivos y objetivos. Efectos
y extinción de la acción..........................................................................................................................61
3. La acción negatoria. El cierre de fincas. Deslinde y amojonamiento. .......................................62
Lección 14: La pluralidad de titulares del derecho de propiedad ........................................................64
1. La comunidad: concepto y diversas formas de organización......................................................64
2. La copropiedad indivisa. Naturaleza jurídica. Régimen de los derechos. Extinción. ..............65
Lección 15: La propiedad horizontal .......................................................................................................69
1. Concepto de régimen jurídico inmobiliario de propiedad horizontal. ......................................69
2. Disposiciones generales comunes a todas las modalidades de propiedad horizontal. ............69
3. Las clases de propiedad horizontal. Especial referencia a la propiedad horizontal simple. ...73
Lección 16: Otras formas de aprovechamiento compartido ...............................................................75
1. La comunidad especial por turnos. Referencia al aprovechamiento por turnos de bienes
inmuebles de uso turístico.....................................................................................................................75
2. La comunidad especial por razón de medianería. La distinción entre medianería de carga y
medianería de cierre. ..............................................................................................................................77
/HFFLyQ/DVOODPDGDV´SURSLHGDGHVHVSHFLDOHVµ ..............................................................................79
1. La propiedad de aguas terrestres. ....................................................................................................79
2. La propiedad de los yacimientos minerales y otros recursos geológicos. .................................79
3. La propiedad intelectual. ...................................................................................................................80
4. La propiedad industrial. ....................................................................................................................82
BLOQUE III: LOS DERECHOS REALES LIMITADOS ...................................................................84
Lección 18: El derecho real de usufructo ...............................................................................................85
1. Concepto. El principio salva rerum substantia. .................................................................................85
2. Objeto. .................................................................................................................................................85
3. Régimen jurídico del derecho de usufructo: constitución, disponibilidad, temporalidad. .....85
4. Derechos y obligaciones conexos al usufructo. Las obligaciones del usufructuario: antes,
durante y después de la posesión de los bienes. Los derechos y obligaciones del nudo
propietario. ..............................................................................................................................................86
5. La extinción de usufructo y sus causas. ..........................................................................................87
6. La liquidación de la relación usufructuaria. ....................................................................................88
7. Los usufructos especiales. Tipología y regulación legal. ..............................................................88
3
Lección 19: Los derechos reales de uso y habitación y los derechos reales de aprovechamiento
parcial ............................................................................................................................................................89
1. Los derechos de uso y habitación. Concepto y características. Régimen jurídico. ..................89
2. Los derechos reales de aprovechamiento parcial. .........................................................................91
Lección 20: El derecho real de servidumbre ..........................................................................................93
1. Concepto. ............................................................................................................................................93
2. Objeto. .................................................................................................................................................93
3. Contenido. ...........................................................................................................................................93
4. Clases de servidumbre. ......................................................................................................................94
5. La constitución de las servidumbres. Las servidumbres forzosas. .............................................94
6. La protección del derecho. La acción confesoria. ........................................................................95
7. La extinción del derecho real de servidumbre. ..............................................................................96
Lección 21: El derecho real de censo ......................................................................................................98
1. Concepto y naturaleza jurídica. ........................................................................................................98
2. Clases. Censo enfitéutico y censo vitalicio. ....................................................................................98
3. Constitución. .......................................................................................................................................99
4. Contenido. ...........................................................................................................................................99
5. Extinción. ......................................................................................................................................... 100
Lección 22: El derecho de superficie .................................................................................................... 101
1. Concepto y características.............................................................................................................. 101
2. Regulación del derecho de superficie........................................................................................... 101
3. Constitución. .................................................................................................................................... 102
4. Régimen jurídico. ............................................................................................................................ 102
5. Extinción. ......................................................................................................................................... 103
6. La rabassa morta ............................................................................................................................. 103
7. El derecho de vuelo y subedificación. ......................................................................................... 103
Lección 23: Los derechos reales de garantía en general .................................................................... 106
1. Concepto y clases. ........................................................................................................................... 106
2. Características comunes. ................................................................................................................ 106
3. Régimen jurídico de los derechos reales de garantía en general. ............................................. 107
Lección 24: El derecho de retención .................................................................................................... 109
1. Concepto. ......................................................................................................................................... 109
2. Objeto: bienes muebles e inmuebles............................................................................................ 109
3. Obligaciones que lo fundamentan. ............................................................................................... 109
4. Constitución. .................................................................................................................................... 110
5. Efectos del derecho de retención: la no restitución de la cosa, el deber de conservación y la
realización del valor............................................................................................................................. 110
4
6. La sustitución del bien retenido. ................................................................................................... 111

7. La extinción del derecho de retención. ........................................................................................ 112
8. Las particularidades de la retención de bienes muebles de poco valor. ................................. 112
Lección 25: El derecho real de prenda ................................................................................................. 113
1. Concepto. ......................................................................................................................................... 113
2. Constitución. .................................................................................................................................... 113
3. Contenido. ........................................................................................................................................ 113
4. Extinción. ......................................................................................................................................... 115
5. Las prendas especiales. ................................................................................................................... 115
Lección 26: El derecho real de anticresis ............................................................................................. 117
1. Concepto y origen. Características. Diferencias con figuras afines......................................... 117
2. Constitución del derecho real de anticresis................................................................................. 117
3. Contenido ......................................................................................................................................... 118
4. Extinción. ......................................................................................................................................... 118
5. Pacto anticrético, derecho real de anticresis y contrato de anticresis. .................................... 119
Lección 27: La hipoteca inmobiliaria (I) .............................................................................................. 120
1. Concepto y características.............................................................................................................. 120
2. Clases................................................................................................................................................. 120
3. Los sujetos........................................................................................................................................ 121
4. La obligación garantizable. ............................................................................................................ 121
5. Las cosas y derechos susceptibles del derecho de hipoteca. .................................................... 122
6. La constitución de la hipoteca. La forma. En particular, la constitución por acto unilateral
del propietario. ..................................................................................................................................... 124
7. El rango hipotecario. ...................................................................................................................... 124
Lección 28: La hipoteca inmobiliaria (II) ............................................................................................. 125
1. Los derechos del acreedor antes del vencimiento de la hipoteca. ........................................... 125
2. Los derechos del acreedor posteriores al vencimiento de la hipoteca. ................................... 125
3. La ejecución hipotecaria: vías posibles. ....................................................................................... 126
4. La subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. .................................................... 127
Lección 29: La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento ................................................ 129
1. Concepto y características comunes. Distinción registral......................................................... 129
2. La hipoteca mobiliaria. Régimen legal y particularidades por razón del objeto. ................... 129
3. La prenda sin desplazamiento. Objeto. Régimen legal. ............................................................ 130
Lección 30: Los derechos reales de adquisición ................................................................................. 132
1. Concepto y naturaleza jurídica. Clases. ........................................................................................ 132
2. Los derechos reales de adquisición de carácter voluntario. Idea general. El tanteo y el
retracto. El derecho de opción. ......................................................................................................... 132
5
3. Los derechos de adquisición de carácter legal. Los distintos supuestos. La colisión de

derechos de adquisición. .................................................................................................................... 134
Bibliografía..................................................................................................................................................... 136
6
Metodología y fuentes consultadas

La confección del portafolio de Derechos Reales ha estado este año presidida por una voluntad de
personalizar los contenidos más intensa que en el curso pasado, fundamentalmente por la razón de
que, a medida que se va avanzando en el Grado de Derecho, se van adquiriendo más nociones y
más bagaje, y ello permite relativizar cada vez más lo que la doctrina dice y despegarse de los
esquemas de exposición de los manuales al uso, para desarrollar los contenidos de la asignatura de
forma más acorde con un esquema personal de entendimiento. Ahora bien, el desarrollo de las 30
lecciones que componen este portafolio ha seguido (excepto con matices en las lecciones 15 y 24,
por razones de claridad expositiva) los puntos del programa al pie de la letra. Ni qué decir tiene que
todo lo desarrollado en este portafolio encuentra siempre sólido soporte en la ley, máxime en esta
asignatura, en la que la práctica totalidad de los contenidos se basan en el Código Civil Catalán, que,
como legislación moderna que es, se explica prácticamente por sí solo.
La principal fuente de referencia para elaborar este portafolio ha sido el manual de los profesores
Pedro del Pozo Carrascosa, Antoni Vaquer Aloy y Esteve Bosch Capdevila, debidamente citado en
la bibliografía, que lleva por título Derecho Civil de Cataluña. Derechos reales. Ello no obstante,
puntualmente me he visto obligado a consultar otras fuentes, principalmente el manual de los
profesores Lluís Puig Ferriol y Encarna Roca Trias, también debidamente citado en la bibliografía.
Así pues, con estos materiales iba construyendo la base de cada lección, aunque, como decía al
principio, la claridad del Código Civil Catalán y la voluntad de personalizar el contenido de la
asignatura me ha permitido en muchas ocasiones ignorar el recorrido expositivo de los preceptos
que hacía el manual y presentar los contenidos de la manera que yo creía más conveniente para mi
entendimiento y posterior estudio. Además, en la confección de los temas también me han ayudado
las presentaciones de Power Point hechas por los compañeros de clase.
En cuanto a la estructura formal del portafolio, he mantenido el modelo de desarrollo de las

lecciones que adopté el año pasado, pues es el que más se ajusta a mi proceso de aprendizaje:
presentar los contenidos de manera redactada, acudiendo puntalmente a recuadros que destaquen
preceptos importantes respecto del resto del texto, a tablas o a esquemas. Los apartados de cada
lección, que son los apartados del programa facilitado por la profesora, se destacan, al igual que el
año pasado, en un color distinto al blanco y negro, mientras que los subapartados, que indican ya el
esquema personal de desarrollo de cada apartado, se distinguen en mayúsculas y en subrayado, con
lo que quedan claramente distinguidos los distintos niveles del texto. Por otro lado, este portafolio
presenta dos innovaciones formales respecto al del curso pasado: una mayor abundancia de notas a
pie de página y el recurso al destacado en negritas. La primera de estas dos innovaciones se justifica
por la voluntad de querer que el portafolio sea lo más completo posible, dentro de lo que
razonablemente se le exige a un alumno de grado. Así pues, este año he recurrido constantemente a
las notas a pie de página para consignar al margen de la explicación principal ampliaciones o
aclaraciones que me han parecido de interés y que, en mi opinión, enriquecen el portafolio, sin que
ello perturbe la lectura de los contenidos principales. Por lo que respecta al recurso a las negritas,
son el reflejo de una intención opuesta, aunque complementaria, a la que impulsa las notas al pie: la
de destacar, sobre el texto principal, los conceptos esenciales, con el objetivo de facilitar y agilizar el
estudio, ya que la comprensión de cada lección pasará, necesariamente, por la comprensión de lo
que está destacado en negrita. Estos dos recursos formales, notas a pie y negritas, permiten que el
portafolio tenga, a mi modo de ver, más de una lectura;; desde la más superficial hasta la más
profunda.
7
Abreviaturas utilizadas en este portafolio

x BOPI: Boletín Oficial de la Propiedad Industrial.
x CC: Código Civil Español.
x CCCat: Código Civil Catalán.
x LC: Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.
x LDI: Ley 20/2003, de 7 de julio, de Protección Jurídica del Diseño Industrial.
x LEC: Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
x LH: Ley Hipotecaria, aprobada por el texto refundido según el Decreto de 8 de febrero de
1946.
x LHM: Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre la Hipoteca Mobiliaria y la Prenda sin
Desplazamiento Posesorio.
x LMarc: Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas.
x LPat: Ley 11/1986, de 20 de marzo, de Patentes.
x LPI: Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual.
x OEPM: Oficina Española de Patentes y Marcas.
x RD: Real Decreto.
x RDLeg.: Real Decreto Legislativo.
x RDLey: Real Decreto Ley.
x RH: Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1944.
x SAP: Sentencia de la Audiencia Provincial.
x STS: Sentencia del Tribunal Supremo.
x STSJ Cataluña: Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
x TC/STC: Tribunal Constitucional/ Sentencia del Tribunal Constitucional.
8
BLOQUE I:
LOS
DERECHOS
REALES EN
GENERAL
9
Lección 1: El derecho real

1. Concepto. Naturaleza jurídica. La distinción entre derechos reales y derechos de crédito.
CONCEPTO:
El Derecho Real (del latín res, cosa) es aquel que atribuye a su titular un señorío o poder inmediato
y directo sobre una cosa, y a la vez impone a todos un deber de abstención y respeto de la relación
inmediata entre la persona (sujeto o titular del derecho) y la cosa (objeto del derecho)1.
NATURALEZA JURÍDICA:
Al igual que los derechos de crédito, los derechos reales tienen una doble naturaleza: por un lado
son un derecho subjetivo y por otro son norma objetiva2, es decir, parte integrante del
ordenamiento jurídico civil.
DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO:
Los derechos reales son, al igual que los derechos de crédito o personales, derechos subjetivos
patrimoniales, aunque pertenecen a bloques distintos de estudio dentro del Derecho Civil y se
diferencian en los siguientes aspectos:
x Los sujetos del derecho real son su titular y los terceros, mientras que los del derecho de
crédito son las partes a las que alcanza el vínculo obligatorio.
x El objeto del derecho real siempre es un bien, mientras que el de los derechos de crédito es
una conducta a cargo del deudor, esto es, la prestación.
x En cuanto a la eficacia de los derechos reales, estos tienen la peculiaridad de que se
proyectan erga omnes, por lo que a todos alcanza el deber de no perturbar la relación entre el
titular del derecho y el objeto del mismo. Por el contrario, los derechos personales solo
despliegan sus efectos entre quienes están vinculados en virtud de la relación obligatoria,
esto es, su virtualidad es inter partes.
x Por lo que respecta a la naturaleza jurídica, a pesar de que en subapartado anterior se ha
afirmado que los derechos reales comparten con los derechos de crédito esa doble
dimensión, aquellos tienen la peculiaridad de ser un poder directo e inmediato sobre las
cosas, mientras que los otros son un vínculo jurídico.
Existe una categoría doctrinal a medio camino entre el derecho real y el de crédito, que son las
llamadas obligaciones propter rem. Se trata, en síntesis, de aquellas obligaciones que se imponen
al titular de un derecho real por razón, precisamente, de su titularidad, de modo que la concreta
prestación debe realizarla aquella persona que en cada momento sea titular del derecho real.
Ejemplos de ello podrían ser la obligación del copropietario de contribuir a los gastos de
comunidad o la de usufructuario de usar la cosa salvando su sustancia.
REGULACIÓN:
El CCCat dedica su Libro V a los derechos reales, que fue aprobado por la ley 5/2006, de 10 de
mayo, y que se sistematiza en seis títulos, de la manera siguiente:
1 Definición construida a partir de la STS de 18 de marzo de 1959 y de FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, J.M. Diccionario
Jurídico. 5ª edición. Camino de Galar: Thompson Reuters-Aranzadi (2009).
2 (O WpUPLQR H[DFWR TXH XWLOL]D HO SURIHVRU 'HO 3R]R SDUD KDFHU UHIHUHQFLD D HVWD LGHD HV HO GH ´'LYLVLyQ REMHWLYD GHO
'HUHFKR&LYLOµ
10
x Título I: de los bienes

Cap I: adquisición y extinción
x Título II: la posesión
Cap II: Efectos
x Título III: adquisición,

Cap II: adquisición (tradición, donación y usucapión)
transmisión y extinción
de los derechos reales ación

Cap I:yextinción
usucapión)
Cap I: disposiciones generales

Cap II: títulos de adquisición exclusivos del derecho de propiedad
(accesión y ocupación)
Cap III: abandono
x Título IV: Derecho de Propiedad Cap IV: protección del derecho de propiedad
Cap V: restricciones al derecho de propiedad
Cap VI: relaciones de vecindad (relaciones de contigüidad,

inmisiones, estado de necesidad)
Li
br Cap I: disposiciones generales
o
V Cap II: Comunidad ordinaria indivisa
x Título V: Situaciones de Comunidad Cap III: Propiedad horizontal
Cap IV: Comunidad especial por turnos
Cap V: Comunidad especial por razón de medianería
Cap I: Derecho de Usufructo

Cap II: Uso y habitación
Cap III: Derechos de aprovechamiento parcial
Cap IV: Derecho de superficie

x Título VI: Derechos Reales Cap V: Derecho de censo
Limitados
Cap VI: Servidumbres
Cap VII: Derecho de vuelo
Cap VIII: Derechos de adquisición
Cap IX: Derechos reales de garantía
11
2. Características esenciales del derecho real. Sujetos, objeto y contenido.
CARACTERÍSTICAS ESENCIALES:
Los caracteres que suelen predicarse de los derechos reales son los siguientes:
x Inherencia respecto de la cosa objeto del derecho. Esta inherencia va ligada a la obtención
de una determinada utilidad, y supone que la desaparición de la cosa conlleve la extinción
del derecho real (como norma general).
x Inmediatividad, pues al titular del derecho real no le hace falta la intervención de ninguna
otra persona para ejercerlo. Por ejemplo, al retenedor no le hace falta pedir autorización al
propietario para ejercer su derecho a la retención si se dan los presupuestos legales para
ello. La inmediatividad puede traducirse en una tenencia física (como en el caso de la
propiedad o el usufructo) o jurídico-formal (como en el caso del acreedor hipotecario, que
a pesar de no tener la cosa hipotecada puede ejercitar su derecho en caso de impago).
x Oponibilidad frente a terceros, lo que implica que los derechos reales pueden hacerse
valer frente a cualquiera, por lo que tienen eficacia erga omnes.. De una lectura sistemática
del CCCat puede deducirse que la oponibilidad deriva de la inscripción en el Registro de la
Propiedad o del conocimiento extrarregistral que una determinada persona tiene de la
existencia de un derecho. Según la doctrina, de la oponibilidad frente a terceros se deriva la
reipersecutoriedad del derecho real;; el titular del mismo puede ejercer una acción real
frente a todo aquel que obstaculice objetivamente el ejercicio del derecho real, sin que sea
necesario acreditar que existe una obligación específica de realizar determinada conducta
por parte de tal persona.
SUJETOS DEL DERECHO REAL:
El titular del derecho real puede ser tanto una persona física como una persona jurídica. Además,
el Derecho Civil admite la cotitularidad de los derechos reales, y ello se puede articular mediante la
distribución de las facultades o no. Lo que no se admite, según una resolución de la DGRN de 26
de diciembre de 1964, es la cotitularidad solidaria de los derechos reales. El otro sujeto de la
relación jurídico-real, tal y como se ha visto al compararlos con los derechos de crédito, es
cualquiera, puesto que todos están obligados a una actitud pasiva de respeto de la titularidad
derecho real.
OBJETO DEL DERECHO REAL:
Es el bien sobre el que recae el derecho real. (VPiVFRUUHFWRGHVLJQDUFRQHOWpUPLQRÉLHQµHO

REMHWRGHOGHUHFKRUHDOTXHFRQHOGH´FRVDµSRUTXHHO&&&DWHQWLHQGHHVWH~OWLPRWpUPLQRFRPR
un elemento cuya nota principal es la corporalidad (excepto el caso particular de las energías) y la
apropiabilidad, algo que excluiría como objeto de derechos reales bienes como los créditos, cuando
en el propio CCCat existen figuras que sí que admiten tal circunstancia (un ejemplo de ello es la
prenda de créditos). Además, bien es un concepto amplio, que engloba la idea de cosa y la de
derecho patrimonial, tal y como se puede ver en el precepto que a continuación se transcribe. La
doctrina entiende que para que un bien pueda ser objeto de derechos reales debe existir en el
presente, ser determinado y estar dentro del comercio. El art. 511-1 CCCat establece la siguiente
regulación general sobre los bienes como objeto del derecho real:
12
Art. 511-1. Bienes.-1. Se consideran bienes las cosas y los derechos patrimoniales.
2. Se consideran cosas los objetos corporales susceptibles de apropiación, y también las energías, en la medida en
que lo permita su naturaleza.
3. Los animales, que no se consideran cosas, están bajo la protección especial de las leyes. Solo se les aplican las
reglas de los bienes en aquello que permita su naturaleza.
El art. 511-2 CCCat añade una distinción entre bienes muebles e inmuebles que resulta de gran
interés. Según este precepto, se consideran bienes muebles las cosas que se pueden transportar y
otros bienes que las leyes no califican expresamente de inmuebles. Por otro lado, son bienes
inmuebles: A) el suelo, las construcciones y las obras permanentes;; B) el agua, los vegetales y los
minerales, mientras no se separen del suelo;; C) los bienes muebles incorporados de manera fija a un
bien inmueble del cual no se pueden separar sin deterioro;; D) los derechos reales y las concesiones
administrativas que recaen sobre bienes inmuebles, puertos y refugios náuticos, y también los
derechos de aprovechamiento urbanístico.
CONTENIDO DEL DERECHO REAL:
Es el conjunto de facultades que abarca el poder directo e inmediato que es el derecho real. La
plenitud de facultades solo se da con el derecho de propiedad, y el resto de derechos reales
comprenden facultades diversas, como la de usar la cosa, obtener los frutos o realizarla (ver más
abajo la clasificación de los derechos reales según el contenido).
3. Las diversas clases de derechos reales.
Los derechos reales se pueden clasificar, fundamentalmente, según su contenido, debiendo

distinguirse entre los derechos reales plenos, que únicamente es el caso de la propiedad, o limitados,
que implican el ejercicio de un poder parcial sobre la cosa. Esta distinción implica que sobre una
misma cosa puedan concurrir una pluralidad de derechos, como p. ej. la propiedad de una finca
puede coexistir con un usufructo y una hipoteca sobre la misma. A su vez, el CCCat permite una
doble clasificación de los derechos reales limitados, atendiendo a dos criterios distintos:
x Según si otorgan o no la posesión de la cosa, distinguiéndose entre derechos reales

posesorios y no posesorios. Solo los titulares de derechos reales posesorios pueden,
como norma general3, constituir ulteriores derechos reales posesorios sobre la misma cosa.
Por el contrario, los titulares de derechos reales no posesorios solo pueden constituir
derechos reales no posesorios de forma excepcional (como sería el caso de la subhipoteca).
x Según su función económica, que es la clasificación que ha tenido más fortuna en el
mundo del Derecho, los derechos reales limitados pueden ser: A) Derechos reales de
goce;; que permiten a su titular el uso y al obtención de alguna utilidad de la cosa, y entre
los que se encuentran el usufructo, el uso y la habitación, los derechos de aprovechamiento
parcial, el derecho de superficie, la servidumbre y del derecho de vuelo;; B) Derechos
reales de adquisición, que permiten adquirir un bien ajeno con preferencia a otros
adquirentes, y que son el derecho de opción, el de tanteo y el de retracto;; C) Derechos
reales de garantía, que facultan para exigir la enajenación de una cosa ajena para realizar
su valor y satisfacer una obligación incumplida, y que son el derecho de retención, la
prenda (con y sin desplazamiento posesorio), la anticresis y la hipoteca (mobiliaria e
inmobiliaria).
3 Ello no ocurre en el caso del acreedor pignoraticio o del retenedor, que solo tienen la posesión de laa cosa a título
conservativo.
13
La posibilidad de concurrencia de varios derechos reales limitados sobre la misma cosa plantea la
necesidad de establecer un orden de prelación entre los mismos, y el criterio al que suele acudirse
para esclarecer cuál se debe ejercer antes es el temporal (prior tempore, potior iure). El lugar que ocupa
un derecho real en esta prelación es lo que se conoce como el rango.
A continuación se ofrece una tabla con los derechos reales limitados en el ordenamiento catalán y
en el ordenamiento español, de cuya observación se puede afirmar que existen más figuras en el
CCCat que el CC.
CCCat CC
Derechos reales de goce

Usufructo (arts. 561-1 a 561-37 CCCat) Usufructo (arts. 467 a 522 CC)
Uso y habitación (arts. 562-1 a 562-11 CCCat) Uso y habitación (arts. 523 y 524 CC)
Derechos de aprovechamiento parcial (arts.
563-1 a 563-4 CCCat)
Superficie (arts. 564-1 a 564-6 CCCat) Superficie (art. 107 LH)
Servidumbre (arts. 566-1 a 566-13 CCCat) Servidumbre (arts. 530 a 585 CC)
Censo (arts. 565-1 a 565-33 CCCat) Censo (arts. 1604 a 1664 CC)
Vuelo (arts. 567-1 a 567-6 CCCat)
Derechos reales de adquisición
Derecho de opción (arts. 568-8 a 568-12 Derecho de opción (art. 14 RH)
CCCat)
Derechos de tanteo y retracto (arts. 568-13 a Derechos de tanteo y retracto (arts. 1507 a 1525
568-20 CCCat) CC)
Derechos reales de garantía
Prenda (arts. 569-12 a 569-22 CCCat) Prenda (arts. 1857 a 1866 CC)
Hipoteca (arts. 569-27 a 569-42) Hipoteca (arts. 1857 a 1866 CC)
Anticresis (arts. 569-23 a 569-26 CCCat) Anticresis (arts. 1657 a 1866 CC)
Retención (arts. 569-3 a 569-11 CCCat)
4. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales.
Existe un debate en la doctrina acerca de si los derechos reales que prevén el CCCat o el CC son un
numerus clausus o no. A pesar de que existen voces que afirman que la lista de derechos reales que
contiene la ley es exhaustiva y que ésta se podrá ampliar solo por el legislador, la posición que goza
de más respaldo4 es la que considera que los particulares pueden libremente crear nuevas figuras,
que serán atípicas, por contraposición a las típicas, que son las que se han recogido en la tabla
anterior. Ahora bien, los derechos que nazcan de convenio entre particulares y no estén previstos
en el CC o el CCCat no podrán ser contrarios a la ley (especialmente, los derechos reales limitados
deberán respetar el principio de temporalidad), a la moral ni al orden público, y deberá quedar
suficientemente puesta de manifiesto la voluntad de las partes de crear un derecho real y no otra
figura.
4 La STSJ de Catalunya de 16 de septiembre de 2002 se pronuncia en este sentido.
14
Lección 2: El Derecho Inmobiliario Registral

1. La publicidad de los derechos reales y la seguridad del tráfico jurídico.
Podemos decir que la publicidad en el ámbito del Derecho Inmobiliario es un sistema de

divulgación destinado a hacer cognoscibles por todos, en cualquier momento, determinadas
situaciones jurídicas que afectan a los bienes inmuebles, con el fin de tutelar esos derechos y
lograr la seguridad del tráfico jurídico.
El cabal conocimiento de la situación jurídica en que se hallan los titulares de derechos es la mejor
protección que se puede brindar a todos los intereses, y por eso el Estado suele tomar a su cargo la
función publicitaria, para facilitar la cognoscibilidad, es decir la posibilidad de conocer los derechos,
sus titularidades, gravámenes y mutaciones.
La publicidad registral aparece, pues, como una consecuencia de la necesidad de proteger el tráfico
jurídico y facilitar la circulación de la riqueza, mediante la información que brinda a los interesados
de los derechos que existen sobre el bien que se registra a través de su historial jurídico, en
especial, cuando se trata de derechos que no tienen manifestación posesoria, como las hipotecas o
los censos.
2. El Registro de la Propiedad y sus funciones.
El Registro de la Propiedad es un registro que publica las situaciones jurídico-reales que

afectan a los bienes inmuebles y cuya organización se basa en un sistema de competencia
territorial, de manera que los derechos sobre una finca se inscriben en la oficina correspondiente al
lugar de ubicación de la finca. En el Registro se hace constar el historial jurídico de las fincas,
atribuyendo, de acuerdo con el sistema de folio real5, a cada una un determinado folio registral en
el que determinados asientos (los más relevantes son la inscripción y la anotación preventiva)
publican no solo el dominio y demás derechos reales, sino también las situaciones jurídicas de
trascendencia real que afectan a las fincas. Los asientos se practican en los distintos libros del
Registro bajo el control profesional del Registrador de la Propiedad y, además, están bajo la
salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud
en los términos que establece la ley.
Las principales funciones del Registro de la Propiedad son, pues las siguientes:
x Proteger el dominio y los demás derechos reales sobre un bien inmueble.

x Garantizar la seguridad en el tráfico jurídico, evitando que haya cargas ocultas sobre los
inmuebles.
x Facilitar la publicidad formal, es decir, la mera información del historial jurídico de las fincas.
x Fomentar el crédito territorial.
x Servir de auxilio a la Administración (por ejemplo, a la Administración Tributaria).
3. El ingreso de la finca, la inscripción del título y la publicidad del derecho.
En este apartado, conviene hacer una distinción de gran transcendencia para comprender el
funcionamiento del Registro de la Propiedad:
5 Este sistema se contrapone al de folio personal, en el que los libros del Registro no se ordenan por fincas, sino según
las personas de sus propietarios, o según el orden de recepción de los documentos (con índices).
15
x Situaciones jurídicas inscribibles. Son el verdadero objeto de la publicidad registral y,

según el art. 2 LH son:
I. Los derechos reales inmobiliarios. No solo comprende la propiedad, sino cualquier
derecho que recaiga sobre un bien inmueble. La publicidad de un derecho real
inmobiliario siempre es necesaria como mínimo para que sea oponible a terceros, pero
existen ciertos casos en los que dicha publicidad no es necesaria para garantizar la
oponibilidad: A) las limitaciones, servidumbres y prohibiciones de carácter legal;; B) las
servidumbres publicadas con signo aparente;; C) las limitaciones derivadas del
planeamiento urbanístico.
II. Los derechos personales. Se permite su acceso excepcionalmente y por razones de
conveniencia y de oportunidad a causa de su duración y conexión con la finca, como
por ejemplo los arrendamientos (art. 2.5 LH).
III. Las resoluciones judiciales. Pueden ser objeto de publicidad registral las resoluciones
judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el
fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las
personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
x Títulos inscribibles. Son el objeto de la inscripción, y, para ser inscribibles, no basta con
cualquier título material por el que se adquiera, modifique o extinga un derecho real, sino que
será necesario un título formal. Los arts. 3 y 33 LH definen título formal como el documento
que reúna la condición de público6, cumpla los requisitos que marca la ley y sirva de
fundamento de derechos de la persona que pretenda la inscripción, haciendo fe de su contenido
por sí solos o con otros documentos complementarios, o bien mediante determinadas
formalidades cuyo cumplimiento se acredite. Los títulos inscribibles pueden clasificarse en tres
categorías:
I. Documentos notariales. Incluyen las escrituras públicas y las actas notariales.
II. Documentos judiciales. Algunos ejemplos son el testimonio de sentencia firme o los
mandamientos en los que se recogen autos, providencias y otros tipos de resoluciones
judiciales.
III. Documentos administrativos. Algunos ejemplos son la certificación de dominio
otorgada por una Administración pública o los documentos relativos a cuestiones
urbanísticas.
x El objeto de la situación jurídica inscribible: la finca registral. Es finca registral todo
aquello que abre folio en el Registro y, por ello, pueden ser fincas registrales una serie de
realidades materiales dispares7. Al ingreso de la finca en el Registro mediante la práctica de una
primera inscripción de dominio de dicha finca a favor de la persona que solicita la inscripción
se le conoce con el nombre de inmatriculación, operación que supone, por tanto, la apertura
del folio real. En otro orden de ideas, cabe decir que la fijación de los caracteres físicos de una
finca tiene lugar por la descripción que de la misma haga el propietario cuando la registra,
con ciertas comprobaciones, y esta descripción se ha de repetir posteriormente en todos los
títulos inscribibles, sin que sea suficiente la simple referencia genérica al folio registral
correspondiente. Puede ocurrir, en este sentido, que la descripción que conste en el Registro no
coincida con la realidad, sea porque los datos descriptivos eran ya inicialmente inexactos, sea
porque han llegado a serlo con posterioridad, al producirse una modificación sobrevenida, con
6 En determinadas ocasiones tienen acceso al Registro de la Propiedad los documentos privados, como la anotación
preventiva de los créditos refaccionarios (es decir, de reparación de una cosa).
7 En sentido material, se entiende por finca una porción de terreno cerrada por una línea poligonal, edificada o no, y
objeto del derecho de propiedad. El tipo básico de finca material se caracteriza por la unidad material, la colindancia o, en
el caso de fincas edificadas, por la unidad de edificación. Las variantes del tipo básico de finca son: las finas urbanas en
régimen de copropiedad ordinaria, las fincas sometidas al régimen de propiedad horizontal, los pisos en régimen de
propiedad horizontal, las plazas de garaje y trasteros, las urbanizaciones privadas y las fincas funcionales.
16
lo que se revelará necesario realizar operaciones correctoras de la finca registral8. Por otro
lado, también cabe la posibilidad de realizar operaciones de modificación de la finca
registral, que no tienen necesariamente repercusión en la finca material ni tienen por qué
fundarse en una necesidad de adaptación registral de la realidad material, sino que pueden
hacerse simplemente con la intención de modificar el tipo registral9.
4. Principios generales del Derecho Hipotecario.
Podemos sistematizar los principios del funcionamiento del Registro de la Propiedad en tres
bloques: principios anteriores a la inscripción, principios simultáneos a la inscripción y principios
posteriores a la inscripción.
PRINCIPIOS ANTERIORES A LA INSCRIPCIÓN:
x Principio de rogación: significa que las inscripciones en los Registros Públicos se extienden
necesariamente a solicitud de la parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es
decir, a voluntad propia del Registrador;; la rogatoria o a la solicitud es necesaria.
x Principio de legalidad: exige que los títulos que presentan su inscripción en el Registro se
vean sometidos a un examen previo, verificación o calificación, a fin de que solo tengan acceso
a los libros del Registro los títulos válidos y perfectos (art. 18 LH). Así pues, mediante la
calificación, los títulos defectuosos son rechazados del Registro, bien de manera definitiva, bien
con carácter provisional.
PRINCIPIOS SIMULTÁNEOS A LA INSRCIPCIÓN:
x Principio de especialidad: supone la exigencia de la determinación exacta de los derechos

inscritos, a fin de que los terceros adquirentes tengan un exacto conocimiento de las cargas que
afectan al inmueble, y que solo las cargas publicadas les perjudiquen (arts. 12 y 57.1 LH, entre
otros).
x Principio de tracto sucesivo: implica que en el historial jurídico de cada una de las fincas
inmatriculadas figure con una continuidad ininterrumpida toda la serie de adquisiciones
sucesivas, ordenadas cronológicamente unas tras otras, de manera que el titular registral que
hoy adquiere un derecho sea el mismo titular registral que mañana lo transmitirá, lo cual es,
como puede deducirse, la única manera de que el Registro proteja una única titularidad válida
(art. 20 LH).
x Principio de prioridad: significa que, de entre los derechos que gravan una finca, el que nace
en primer lugar es, en principio, preferente en relación con los derechos posteriores, y los
excluye (art. 17 LH).
8 Un ejemplo de operación para corregir la discordancia entre el Registro y la realidad es el fenómeno que se conoce como
inscripción del exceso de cabida, que es la operación por la cual se hace constar en el Registro la mayor extensión
superficial que en realidad tiene la finca inmatriculada, en relación con la que figura registrada. Otra muy conocida es la
declaración de obra nueva, que es la manifestación del propietario de una finca inmatriculada en el Registro en la que se
hace constar el hecho de haber comenzado o finalizado nuevas plantaciones, nuevos edificios u obras análogas;; esta
declaración se realiza con la finalidad de obtener el acceso de dichas modificaciones de la finca al Registro. Estas dos
operaciones se irán mencionando en algunos temas de este portafolio.
9 Es interesante ver por encima cuáles son estas operaciones, pues son conceptos que manejan muy frecuentemente la
doctrina y la ley que no siempre se entienden. Las operaciones de modificación de la finca registral son, pues: A) la
agrupación: significa que dos o más fincas que hasta este momento figuraban en el Registro en folios independientes, se
reúnen para formar una nueva finca única;; B) la agregación: consiste en que una o más fincas inscritas, o porciones de
fincas que se segregan, pasan a formar parte de otra finca inscrita, que conserva su folio;; C) la segregación: consiste en la
separación de una parte de una finca registral, bien para formar otra finca independiente, o bien para ser inmediatamente
agregada a otra;; D) la división: es el nacimiento de dos o más fincas nuevas, con folio propio, a partir de otra finca, cuyo
folio registral se cierra.
17
PRINCIPIOS POSTERIORES A LA INSCRIPCIÓN:
x Principio de legitimación: se presume iuris tantum a todos los efectos legales que los
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada
por el asiento respectivo (art. 38 LH).
x Principio de fe pública registral: de acuerdo con el art. 34 LH, el tercero (tercero
hipotecario) que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitir, será mantenido en su adquisición, una vez
haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por
causas que no consten en el mismo Registro. Este principio es la máxima expresión de la
protección del Registro, y supone una excepción a la regla de no convalidación de títulos nulos
por parte de la inscripción (art. 33 LH).
x Principio de oponibilidad a terceros: los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad
no perjudican a tercero (art. 32 LH). La inoponibilidad significa la imposibilidad de fundar en el
título no inscrito una pretensión dirigida contra el tercero.
18
Lección 3: La posesión
1. Concepto. Posesión y detentación.
El art. 521-1 CCCat define la posesión, al tiempo que la distingue de la mera detentación:
Artículo 521-1. Concepto.-1. La posesión es el poder de hecho sobre una cosa o un derecho, ejercido por una
persona, como titular, o por medio de otra persona.
2. El ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o derecho sin la voluntad aparente externa de actuar como titular
del derecho o la tenencia con la tolerancia de los titulares son supuestos de detentación, la cual solo produce los
efectos que para cada caso concreto establecen las leyes.
De este precepto, y con ayuda de las aportaciones de la doctrina, podemos abstraer las siguientes
ideas clave en relación al concepto de posesión:
x La posesión es un hecho, no un derecho, a pesar de lo cual goza de una cierta protección

jurídica.
x La posesión es un mecanismo de publicidad de un derecho, que legitimaría al poseedor
para poseer. En este sentido, poseer es manifestar que se pretende ser titular de un
determinado derecho (real, como la propiedad, o personal, como el caso del arrendatario)
que recae sobre un bien. Ello implica que, además de la mera tenencia material (corpus o
elemento material) de la cosa, para que exista posesión debe haber voluntad de ejercitar
esos actos materiales en calidad de titular de un derecho que se pretende tener sobre el bien
(animus o elemento espiritual).
x La posesión puede ser tanto de bienes como de derechos, y puede ser directa o por
medio de otra persona (ver más adelante, en las clases de posesión).
Respecto a la distinción entre posesión y detentación10, conviene apuntar las ideas siguientes:
x En la mera detentación solo concurre el requisito del corpus, y falta el elemento espiritual o
animus, ya sea, tal y como apunta el precepto, porque no existe intención de actuar como
titular del derecho o porque la tenencia se desarrolla con la tolerancia del titular11.
x La mera detentación no tiene, en principio, tratamiento ni protección jurídica, a no ser que
la ley prevea expresamente lo contrario. Ello no ocurre con la posesión, para la cual el
CCCat establece de manera general sus efectos (ver lección 4). A pesar de ello, la doctrina
está de acuerdo en afirmar que la tutela sumaria y especial que prevé la LEC para la
posesión es aplicable a los detentadores.
2. El contenido de la posesión y el concepto posesorio.
CONTENIDO GENERAL DE LA POSESIÓN:
Consiste en una serie de actos con continuidad entre los mismos y no aislados que tienen como
nota común la sumisión de la cosa o derecho objeto de la posesión a la voluntad del
poseedor. La relación de poder entre el sujeto y el objeto en que consiste la posesión presenta
10 La distinción entre posesión y detentación que en este precepto hace el CCCat se corresponde con la diferenciación que
hace el art. 430 CC entre posesión natural (que equivale a la detentación) y posesión civil (que equivale a la posesión
con corpus y animus).
11 Un ejemplo de esto último sería el caso de una familia que usa cada año la casa del vecino con su consentimiento para
celebrar la verbena de San Juan.
19
varias características: A) es una relación de exclusión, que permite al poseedor dejar fuera de la
influencia de terceras personas el bien que él mismo está poseyendo;; B) es una relación de
plenitud, lo cual quiere decir que la posesión comporta un poder sobre la cosa tan absorbente que
no puede ser compartida en el mismo concepto con otro poseedor12;; C) es una relación de
autonomía, ya que la relación de poder en que la relación se basa exige que el poseedor no pueda
quedar totalmente sometido a las órdenes de otra persona, pues entonces ya no se trataría de un
poseedor, sino de lo que la doctrina llama un simple servidor de la posesión13.
NOCIÓN DE CONCEPTO POSESORIO:
Es el elemento indicativo del contenido jurídico de la posesión, ya que refleja el derecho que se
ejercita de hecho sobre la cosa, sin que ello prejuzgue la verdadera titularidad de ese derecho. Por
ejemplo, una persona puede poseer en concepto de dueño de la cosa, en concepto de depositario,
en concepto de comodatario, en concepto de usufructuario, etc. La idea de concepto posesorio no
se aplica, evidentemente, a aquellos derechos que no comportan entre sus facultades la de una
relación directa con la cosa, como la hipoteca o la servidumbre (que serían derechos reales no
posesorios). Es interesante también complementar este análisis del concepto posesorio con el de la
continuidad del concepto posesorio, que se estudia en el apartado 5 de esta lección.
PLURALIDAD DE CONCEPTOS POSESORIOS SOBRE UNA MISMA COSA:
Debemos partir del precepto siguiente del CCCat:
Artículo 521-4. Pluralidad de posesiones.-1. Diferentes personas pueden poseer un bien si los conceptos
posesorios son compatibles.
2. Si dos o más personas pretenden la posesión y los conceptos posesorios no son compatibles, se prefiere la persona
que tenga el título de posesión en el momento de la pretensión;; si hay dos o más poseedores, el más antiguo;; si los
datos de los poseedores coinciden, quien presente un título, y si todas estas condiciones son iguales, el objeto de la
posesión se deposita judicialmente mientras se decide la posesión o la propiedad de acuerdo con lo que establecen las
leyes.
Según la doctrina, los conceptos posesorios no serán compatibles cuando sean idénticos, es
decir, cuando estemos ante un caso de lo que podría denominarse (según la doctrina) ´SRVHVLyQ
VROLGDULDµ, ya que ello supondría el ejercicio de facultades idénticas sobre una misma cosa, lo cual es
imposible. Sí que son admisibles, en cambio, los siguientes supuestos de coexistencia de conceptos
posesorios o pluralidad de posesiones14: A) casos en que existan dos posesiones con contenidos o
ámbitos distintos, como el caso del propietario que no pierde su posesión por la del acreedor
pignoraticio, del usufructuario o del arrendatario;; B) casos en que se dan dos posesiones con
contenido idéntico pero que se describen dese inicio como compatibles, que son los casos de
cotitularidad del derecho (copropietarios, cousufructuarios, etc.);; C) casos en que las posesiones a
priori incompatibles son declaradas compatibles por ley;; D) casos de coexistencia de tres o más
conceptos posesorios, como el caso del propietario, el acreedor pignoraticio y el depositario que
poseen la misma cosa (este último de forma inmediata y los dos anteriores de forma inmediata, ver
esta distinción en el apartado 5 de esta lección).
12 Por ejemplo, no puede haber más de dos poseedores en concepto de propietario exclusivo.
13 Se trata de una persona que actúa directamente sobre la cosa, pero sin ninguna autonomía en la decisión, siguiendo las
instrucciones directas del poseedor, como en el caso de un chófer, que no es poseedor del coche.
14 1RKD\TXHFRQIXQGLUHOWpUPLQR´SOXUDOLGDGGHSRVHVLRQHVµFRQHOGH´FRSRVHVLyQµ\DTXHpVWH~OWLPRSDUHFHVRORVHU
aplicable a un supuesto específico de cambio del concepto posesorio (más adelante se explica qué es el cambio del
concepto posesorio), regulado en el art. 521-5 CCCat, que dispone que en caso de división de un bien en situación de comunidad, se
considera que cada cotitular ha poseído de manera exclusiva, durante el tiempo que ha durado la indivisión.
20
Para solucionar los problemas que plantean los supuestos en que dos o más personas pretendan la
posesión de un mismo bien en conceptos incompatibles, se acudirá a las reglas del apartado 2 del
artículo arriba transcrito.
3. Los sujetos de la posesión.
De acuerdo con el art. 521-3 CCCat, pueden adquirir la posesión todas las personas con
capacidad natural. Aun así, este precepto matiza que las personas menores y las incapacitadas
pueden ejercer las facultades propias de la posesión (como reclamar los frutos o defenderse de una
perturbación) con la asistencia de sus representantes legales.
4. El objeto de la posesión.
IDEA GENERAL:
El objeto de la posesión, según se desprende del art. 521-1 CCCat, son los bienes, es decir, las
cosas y los derechos patrimoniales. Para poder ser objeto de posesión, los bienes han de cumplir
el requisito de apropiabilidad, con lo que quedan excluidas de la posesión las cosas no apropiables
por naturaleza (como el Sol) o las que no lo son desde un punto de vista jurídico, al hallarse fuera
del comercio.
LA POSESIÓN DE DERECHOS:
Reviste especial interés la cuestión de la posesión de derechos, de la que conviene apuntar las ideas
siguientes:
x Poseer un derecho implica tener de facto el poder que corresponde a un derecho. Por
ejemplo, posee el derecho de usufructo la persona que, con independencia de ser o no
titular del mismo, tiene la cosa en su poder, la utiliza y disfruta de la misma como
usufructuario15.
x Debe tratarse de derechos patrimoniales para que puedan ser objeto de posesión (derechos
reales o de crédito) y por tanto quedan excluidos los derechos de la personalidad (como el
derecho a la intimidad) y los derechos familiares.
x No hay que confundir la posesión del derecho con la posesión del bien sobre el que el
derecho recae. Normalmente coincidirán, pero puede ocurrir que se disocien, como sería el
caso del usufructuario que ha perdido la cosa usufructuada;; a pesar de no poseer la cosa, sí
que posee el derecho de usufructo. Por otro lado, quien posea una cosa siempre poseerá el
derecho en cuyo concepto se ejerce esa posesión.
5. Las diversas clases de posesión.
POSESIÓN DE BUENA FE Y DE MALA FE:
La distinción entre posesión de buena y de mala fe está claramente expresada en el siguiente

precepto del CCCat, que además contienen unas reglas acerca de cuándo concurre buena o mala fe:
15 Ello es distinto en el caso de los títulos valores, en los que, a diferencia de cualquier otro derecho, es posible una
tenencia corporal o material porque el derecho se incorpora al documento material. Actualmente, sin embargo, los títulos
valores están representados por anotaciones en cuenta en un registro informatizado, por lo que tienen carácter incorporal.
21
Artículo 521-7. Posesión de buena y mala fe.-1. La buena fe en la posesión es la creencia justificable de la
titularidad del derecho. En caso contrario, la posesión es de mala fe.
2. La buena fe se presume siempre.
3. Los efectos de la buena fe cesan a partir del momento en el que los poseedores saben, o pueden saber
razonablemente, que no tienen derecho a poseer.
A pesar de lo que dispone el apartado tercero de este artículo, la doctrina entiende que la simple
observación hecha por un tercero no elimina, por sí sola, la buena fe. Tampoco la elimina una
reclamación judicial;; en este caso, la presunción de buena fe ha de seguir operando, pero el
poseedor puede tener alguna consecuencia negativa que deriva de la sospecha de que, quizás,
deberá restituir la cosa.
POSESIÓN MEDIATA Y POSESIÓN INMEDIATA:
Se trata de una distinción que se deduce del art. 521-1.1 CCCat, antes transcrito. La posesión
inmediata es la que implica un contacto directo e inmediato con la cosa. Por el contrario, en la
posesión mediata el contacto directo no existe, pero es posible seguir hablando de posesión,
porque el sobre el poseedor mediato recaerán algunos de los efectos de la posesión16. La posesión
mediata presupone una relación jurídica entre el poseedor mediato y el poseedor inmediato, que
puede ser contractual (por ejemplo, el arrendador es poseedor mediato y el arrendatario inmediato),
real (el propietario es poseedor mediato y el usufructuario es poseedor inmediato) o de mera
representación, ejercida por el poseedor inmediato respecto del poseedor inmediato.
6. La adquisición, la continuidad y la pérdida de la posesión.
LA ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN:
Para adquirir la posesión será necesaria la concurrencia del corpus y el animus. La existencia del animus
no plantea problemas, pues al ser unilateral del poseedor (él solo manifiesta su intención) resulta
fácilmente constatable. En cambio, la constatación de la concurrencia del corpus admite dos
posibilidades, que son las que figuran en el apartado primero del siguiente precepto del CCCat17:
Artículo 521-2. Adquisición de la posesión.-1. La posesión se adquiere:

a) Cuando los poseedores someten la cosa o el derecho a su ámbito de poder.
b) Cuando la cosa o el derecho ha sido puesto a disposición de los nuevos poseedores, según se deduce de la relación
jurídica existente entre los antiguos poseedores y los nuevos.
2. La posesión no puede ser clandestina. Tampoco se puede adquirir con violencia mientras los poseedores anteriores
se opongan.
Así pues, sobre la base de este artículo podemos establecer las siguientes maneras de adquisición de
la posesión (solo las dos primeras están protegidas por el CCCat):
x Adquisición legítima, sin intervención del poseedor anterior. Comprende los

supuestos siguientes: A) la adquisición de los frutos, una vez separados de la cosa madre18;;
B) la adquisición por ocupación material, que no prejuzga que el bien tuviera un propietario
16 Esta constatación es de gran relevancia en la usucapión, ya que no por ceder la cosa usucapida para que la posea otro
(por ejemplo, dándola en arrendamiento) se pierde el cómputo del tiempo para adquirir por usucapión.
17 La doctrina puntualiza que, además de las dos posibilidades que plantea el precepto, cabe la adquisición de la posesión
mediante un mecanismo específicamente previsto por la ley, como es el caso de la adquisición de la posesión de la
herencia.
18 Así, los adquiere el propietario, por accesión (arts. 541-3 y 542-1 CCCat, ver tema 11), o el poseedor de buena fe, de
acuerdo con las normas de liquidación de la posesión.
22
anterior19;; C) adquisición a través de un hecho, con independencia de cualquier acto

humano (status loci), como ocurre en el caso del art. 499 CC, en el que se dispone la
adquisición de la posesión de los bienes muebles situados dentro de un inmueble cuya
posesión se adquiere, aunque el poseedor del inmueble desconozca la existencia de los
muebles.
x Adquisición consentida por el poseedor anterior. En este supuesto asistimos a una
´SXHVWDDGLVSRVLFLyQµSRUSDUWHGHOSRVHHGRUDQWHULRUTXHVHJ~QODGRFWULQDVLJQLILFDTXH
el poseedor anterior transmite la posesión, por acuerdo de voluntades entre el mismo y el
nuevo poseedor. La adquisición consentida por el poseedor anterior puede darse por
tradición (art. 531-1 y ss. CCCat, ver tema 6) o por derecho de percepción de los frutos.
x Adquisición contra la voluntad del poseedor anterior: la violencia como modo de
adquirir la posesión. Por mucho que el apartado 2 del artículo que se acaba de transcribir
proscriba la violencia como modo de adquirir la posesión de manera general, esta no deja
de ser un modo de adquirir aquella, y ello es una conclusión a la que la doctrina llega
haciendo una interpretación sistemática de este precepto con el art. 521-8.e CCCat.
Efectivamente, la única reacción del ordenamiento jurídico ante la adquisición con
violencia de la posesión es que durante el primer año posterior a la misma coexistirán la
posesión legítima (ya que el poseedor legítimo conserva la posesión de forma incorporal)
con la ilegítima, y el poseedor ilegítimo no podrá oponer al legítimo su posesión por la vía
de la tutela sumaria (ver art. 521-7 CCCat, se estudiará a continuación). Sin embargo,
transcurrido ese año sí que podrá activar erga omnes (incluyendo el poseedor legítimo) los
mecanismos de tutela de la posesión, y al poseedor legítimo le quedan los instrumentos de
tutela de la propiedad o del derecho que tuviese sobre la cosa para recuperarla.
LA CONTINUIDAD EN LA POSESIÓN:
Comencemos con el siguiente artículo del CCCat:
Artículo 521-6. Continuidad en la posesión.-1. Se presume que los poseedores han poseído un bien de manera
continuada desde que adquirieron la posesión y pueden unir su posesión a la de sus causantes.
2. Se presume que los poseedores mantienen el mismo concepto posesorio que tenían cuando adquirieron la
posesión.
3. Se entiende que la posesión es continuada aunque su ejercicio sea impedido o interrumpido temporalmente, sin
perjuicio de lo que establece el art. 521-8.e.
La presunción prevista en el apartado 1 del precepto transcrito constituye una regla que protege al
poseedor actual que puede demostrar que en el pasado adquirió la posesión del bien pero no
puede probar que durante todo el tiempo transcurrido hasta ahora ha sido poseedor, regla de
especial interés a efectos de usucapión, por ejemplo (ver lección 8). El apartado 2 contiene una
presunción en relación al mantenimiento del concepto posesorio que complementa la eficacia de
la presunción del apartado 1. Así, el cambio en el concepto posesorio deberá probarse, y este
cambio podrá haberse producido de dos grandes maneras:
x De forma lícita, de dos modos: A) mediante la constitutum possessorium, que es el acto

por el que el poseedor en concepto de dueño pasa a serlo en otro concepto, como en el
caso del propietario que vende la finca, pero mantiene la posesión como arrendatario;; B)
mediante la traditio brevi manu, que es el acto por el que el adquirente, que ya poseía el
19Si no tenía un propietario anterior, se aplicarán las reglas de la ocupación, y quien encuentre el bien devendrá su
propietario (arts. 542-20 y ss. CCCat, ver lección 12).
23
bien, pasa a poseer en concepto de propietario, como en el supuesto de que el arrendatario

compre la finca arrendada.
x De manera ilícita, por un acto unilateral de poseedor de la cosa, que supone una
usurpación.
El apartado 3 del artículo transcrito corrobora la hipótesis que se ha defendido en sede de

adquisición de la posesión sobre la violencia como modo de adquirir la posesión y la coexistencia de
posesiones durante el primer año posterior al acto violento.
En relación a la continuidad de la posesión, la doctrina aporta dos consideraciones más: A) no es

necesario estar realizando constantemente actos materiales o jurídicos que reafirmen el control
sobre el bien poseído para conservar la posesión;; B) los actos de mera detentación, como los
derivados de la tolerancia del poseedor o los realizados clandestinamente no afectan a la
continuidad de la posesión en curso ni constituyen una nueva posesión.
LA PÉRDIDA DE LA POSESIÓN:
El art. 521-8 CCCat enumera las causas que se transcriben a continuación que provocan la
terminación de la posesión:
Artículo 521-6. Pérdida de la posesión.-La posesión se pierde por las causas siguientes:
a) La cesión voluntaria de los bienes que son objeto de posesión a otra persona, en un concepto incompatible con la
posesión de la persona que hace la cesión.
b) El abandono.
c) La pérdida o la destrucción total.
d) El hecho de estar fuera del tráfico jurídico.
e) La posesión por otra persona, incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores poseedores, si al nueva
posesión dura más de un año.
24
Lección 4: Los efectos de la posesión

1. Los efectos intrínsecos: la consideración de la posesión como derecho. La posesión
incorporal.
LA POSESIÓN COMO HECHO
El primero de los efectos intrínsecos de la posesión es que esta constituye una situación de poder
fáctica (ius possessionis), sin prejuzgar que efectivamente se tenga el derecho en concepto del cual se
posee. Tal y como se ha podido ver en la lección anterior, el legislador catalán reconoce esta
dimensión intrínseca de la posesión, ya que la define en el art. 521-1 CCCat como un poder de
hecho antes que como un derecho.
LA POSESIÓN COMO DERECHO:
En segundo lugar, la posesión puede configurarse en sí como un derecho, y ello puede entenderse a
su vez en dos sentidos:
x Como ius possidendi, es decir, como una de las facultades de los derechos posesorios, como
la propiedad o el usufructo, y cuyo contenido es el de seguir poseyendo. Vista desde este
prisma, aun así, la posesión no es un auténtico derecho real, sino una mera facultad
identificable con un poder de hecho, que en consecuencia no es inscribible en el Registro
de la Propiedad.
x Como un derecho que tienen determinadas personas a poseer el bien a pesar de no ostentar
la tenencia material del mismo (corpus), en la medida en que se les imputan los mismos
efectos que si tuvieran la cosa materialmente20. Esta circunstancia se da en tres situaciones:
A) en el caso de la posesión mediata del propietario de un bien sobre la que un tercero
(usufructuario, arrendatario o acreedor pignoraticio, por ejemplo) tiene la posesión
inmediata, (ver lección anterior, en sede de distinción entre posesión mediata e inmediata);;
B) en el caso de la posesión civilísima, que es una figura recogida en el Derecho Civil
Español21;; C) en el caso de la posesión de los bienes incorporales, que son los derechos
patrimoniales, no hay una tenencia física de la cosa, a pesar de lo cual sí que se puede decir
que hay posesión de la misma (ver lección 1, sobre el objeto de los derechos reales, en
relación al art. 511-1 CCCat, y lección 3, en relación a la posesión de derechos).
20 $ YHFHV OD GRFWULQD 0DQXDO GH 3HGUR GHO 3R]R FLWDGR HQ OD ELEOLRJUDItD S GHVLJQD FRQ HO WpUPLQR ´posesión
incorporalµ HVWD VHJunda faceta de la posesión como derecho, por lo que, para evitar confusiones, debemos hacer la
siguiente distinción: A) posesión incorporal en sentido amplio puede referirse a todos los supuestos contemplados en esta
segunda faceta de la posesión como derecho, en la medida en que, efectivamente, en todos estos casos la posesión es
incorporal, ya que por ejemplo la posesión civilísima no supone un contacto directo con el objeto de la posesión;; B)
posesión incorporal en sentido estricto es la posesión de bienes incorporales, que es el último supuesto dentro de esta
segunda faceta de la posesión como derecho.
21 En concreto, el art. 440 CC dispone en relación a esta figura lo siguiente: la posesión de los bienes hereditarios se entiende
transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia. De esta
manera, en virtud de este artículo los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte del
causante, y ello incluye la posesión, por lo que se establece de ficción de que se ha poseído desde ese momento, cuando
realmente no ha habido tenencia material en el lapso de tiempo entre que se produjo la muerte del causante y la
aceptación.
25
2. Los efectos extrínsecos. La presunción de titularidad. La adquisición de buena fe de

bienes muebles. Otras presunciones posesorias.
LA PRESUNCIÓN DE TITULARIDAD:
Este subapartado deber partir del análisis del siguiente precepto del CCCat:
Artículo 522-1. Presunción de titularidad.-1. Se presume que los poseedores son titulares del derecho en concepto
del cual poseen en bien.
2. La presunción de titularidad decae cuando la cosa o el derecho poseídos están inscritos en el Registro de la
Propiedad o, si ello es necesario, en el Registro de Bienes Muebles a favor de otra persona, excepto si los poseedores
de los que se presume la titularidad oponen otro título que justifique la posesión.
Esta presunción es posible precisamente porque, tal y como se ha dicho al inicio de la lección
anterior, la posesión es un mecanismo de publicidad de los derechos reales, y gracias a este precepto
se consigue agilidad y fluidez en el tráfico jurídico. Quien afirme que el poseedor no es titular
del derecho en concepto del que posee, tendrá, pues, la carga de probarlo. Sin embargo, sobre la
mera posesión prevalece aquello de lo que dé constancia un registro público, en concreto, el
Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles, ya que se trata de registros en los que de la
inscripción se presume la posesión del bien registrado. El apartado 2 del precepto transcrito, no
obstante, deja la puerta abierta a que se presente un título que deje sin eficacia a lo inscrito en el
registro.
LA ADQUISICIÓN DE BUENA FE DE BIENES MUEBLES:
De nuevo, arranquemos con un precepto del CCCat:
Artículo 522-8. Adquisición de buena fe de bienes muebles.-1. La adquisición de la posesión de un bien mueble
de buena fe y a título oneroso comporta la adquisición del derecho en el que se basa el concepto posesorio, aunque
los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposición suficiente sobre el bien o el derecho.
2. Los adquirentes han de facilitar a los propietarios iniciales, si se lo requieren fehacientemente, los datos que
tengan para identificar a las personas que les transmitieron el bien. En otro caso, responden por la indemnización de
los daños y perjuicios que les hayan ocasionado.
3. Los propietarios de un bien mueble perdido, hurtado, robado o apropiado indebidamente lo pueden reivindicar
de los poseedores que tienen la posesión efectiva, excepto si estos lo han adquirido de buena fe y a título oneroso en
subasta pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares al mencionado bien y establecido
legalmente.
Tal y como puede observarse, el primer apartado de este precepto viene a solucionar el frecuente
conflicto de intereses que se plantea entre la estabilidad del derecho de propiedad y la
seguridad en el tráfico jurídico, cuando lo controvertido es un bien mueble y el transmitente es
un no dueño (adquisición a non domino). Ello lo hace primando la seguridad en el tráfico (postura
germanista), ya que quien adquiera el bien adquirirá el derecho en concepto del cual lo empieza a
poseer si ello se hace de buena fe y a título oneroso, lo cual encuentra su justificación en la posesión
como mecanismo de publicidad de los derechos reales (en este caso, como mecanismo de
publicidad del derecho real del transmitente). Sin embargo, el apartado 1º ha de interpretarse
sistemáticamente con el 3º de este mismo artículo, que introduce medidas para proteger al
propietario desposeído. En concreto, el bien mueble será reivindicable de quien lo adquirió
26
cuando el propietario se haya visto desposeído por robo, hurto o apropiación indebida22, aunque
existen casos de irreivindicabilidad ´H[FHSFLyQGHODH[FHSFLyQµTXHQRV devuelven a la regla
general, que son que el bien haya sido adquirido en subasta pública o en establecimiento mercantil.
OTRAS PRESUNCIONES POSESORIAS:
En el CCCat no encontramos más presunciones posesorias, que corresponderían a efectos

extrínsecos de la posesión. Sin embargo, sí que podemos añadir una que se encuentra en el art. 449
CC, en virtud de la cual se entiende que la posesión de un bien inmueble supone la de los muebles
que se hallen dentro de él, mientras no conste o no se acredite que deben ser excluidos.
3. La liquidación de la situación posesoria.
Existen múltiples situaciones en las que el poseedor de un bien debe entregar la posesión del mismo
a otra persona, que tiene mejor derecho que el poseedor, como en el caso del comodatario, que
tiene derecho a poseer, pero deberá restituir la posesión del bien ante la reclamación del propietario
del mismo. En estos casos, es preciso ÓLTXLGDU OD SRVHVLyQµ, es decir, esclarecer quién, si el
poseedor antiguo o el nuevo, se queda con los frutos del bien, asume los gastos o la responsabilidad
por pérdida o deterior del bien poseído, lo cual se hará atendiendo, según el art. 522-2 CCCat, a las
reglas siguientes:
x En relación a los frutos, el art. 522-3 CCCat dispone que los poseedores de buena fe los
hacen suyos y asumen los gastos para producirlos, aunque quien tenga mejor derecho
puede hacer suyos los pendientes pagando los gastos que fueron necesarios para
producirlos. En cambio, los poseedores de mala fe (con peor derecho) deben restituir los
frutos (o su valor) producidos desde el día en que se inició la posesión, aunque tienen
derecho a la restitución de los gastos necesarios para obtenerlos, todo ello sin perjuicio de
la indemnización por daños que, en su caso, pueda corresponder a quien tiene mejor
derecho.
x En cuanto a los gastos, el art. 522-4 CCCat decreta que quien tenga mejor derecho a
poseer deberá pagar los gastos útiles23 al poseedor de buena fe si las mejoras subsisten en
el momento de la liquidación, y los gastos extraordinarios24 en todo caso, sin importar si
el poseedor es de buena o mala fe. Además, los poseedores tanto de buena como de mala
fe pueden optar por retirar las mejoras hechas si con ello no se deteriora el bien, aunque en
el caso de que el poseedor sea de mala fe el precepto citado habilita a quien tenga mejor
derecho a hacer suyas las mejoras si paga su valor a quien las hizo25.
22 Un sector de la doctrina (Manual de Pedro del Pozo Carrascosa, citado en la bibliografía) critica estos supuestos de
reivindicabilidad por ser demasiado amplios y vaciar de contenido la regla general del apartado 1 de este precepto,
HVSHFLDOPHQWH SRU OD DxDGLGXUD GHO FRQFHSWR ´DSURSLDFLyQ LQGHELGDµ TXH DXPHQWD FRQVLGHUDEOHPHQWH HO DEDQLFR GH
posibilidades.
23 Se trata de aquellos gastos que no son imprescindibles para la conservación de la cosa, pero que le aportan alguna
mejora o incrementan su valor.

24 Son un tipo de gastos necesarios (y no de gastos útiles, según la doctrina) que se refieren a la conservación y reparación
de la cosa poseída que se originan en situaciones excepcionales.

25 La doctrina critica la ausencia en este precepto de los gastos corrientes y de los gastos suntuarios. Los primeros son
aquellos gastos necesarios que se originan en una situación de normalidad por el simple paso del tiempo o en relación con
el uso de la cosa. Ante el silencio del CCCat, la doctrina propone respecto a estos gastos que quizás el CCCat parte de que
los asume el poseedor de peor derecho, ya que al fin y al cabo son una contrapartida del uso de la cosa, no sin dejar de
reconocer que sería más satisfactorio el criterio seguido por el CC en su art. 453, donde se dice que los gastos necesarios se
abonarán a todo poseedor. Respecto a los gastos suntuarios, se trata de aquellos de puro lujo o recreo, según el art. 454 CC.
En cuanto a su tratamiento en sede de liquidación posesoria, lo más razonable es entender que correrán a cargo del
poseedor de peor derecho, sea de buena o mala fe, sin perjuicio de poder aplicar supletoriamente lo dispuesto en esta
materia en el art. 454 CC, en que se dispone que el poseedor de peor derecho podrá optar por llevarse los adornos con que
hubiese embellecido la cosa principal si no sufriere deterioro, y si el sucesor en la posesión no prefiere abonar el importe de lo gastado.
27
x Por lo que respecta a la responsabilidad por deterioro o pérdida, el art. 522-5 CCCat
establece, como norma general, que los poseedores de buena fe no responden por
deterioro o pérdida del bien y los de mala fe sí, desde que se les notifica, en este último
caso, la reclamación basada en la posible existencia de poseedor con mejor derecho26.
4. La protección judicial de la posesión y de la detentación.
Para abordar este apartado debemos tomar como punto de apoyo el siguiente precepto del CCCat:
Artículo 522-7. Protección.-1. Los poseedores y los detentadores tienen pretensión para retener y recuperar su
posesión contra cualquier perturbación o usurpación, de acuerdo con lo que establece la legislación procesal.
2. Los poseedores pueden recuperar, por medio de la acción publiciana, la posesión de la cosa o del derecho frente a
los poseedores sin derecho o con peor derecho. Quien usucape ha de probar que tiene mejor derecho a poseer, ha de
dirigir la acción contra los poseedores que tienen la posesión efectiva y ha de identificar la cosa o el derecho objeto
de la posesión.
La protección que dispensa este precepto es exclusivamente de la posesión, y se puede acudir a la

misma sin perjuicio de la existencia de otras acciones que protegen el derecho que recae sobre la
cosa o derecho que se reclama (como la acción reivindicatoria para la propiedad o el desahucio,
para conseguir el lanzamiento de los arrendatarios que ocupan indebidamente el inmueble).
Respecto a la tutela sumaria dispensada por la legislación procesal, también llamada

interdicto de retener y recobrar, se trata de un mecanismo de protección previsto en el art.
250.1.4º LEC que puede instar quien pretenda la tutela sumaria de la tenencia o la posesión de una
cosa o derecho cuando ha sido despojado de ella (recobrar) o perturbado en su disfrute (retener).
Su fundamento es el hecho de que la propia posesión es ya una situación jurídica merecedora de
protección, independientemente de que se tenga el derecho en concepto del cual se posee. Este
mecanismo de tutela se sustancia en juicio verbal y, al ser una tutela sumaria, no produce efectos de
cosa juzgada (art. 447.2 LEC). El plazo para su ejercicio es de un año desde el acto de perturbación
o despojo (art. 439.1 LEC).
En cuanto a la acción publiciana, regulada en el segundo apartado del artículo transcrito, es un

instrumento concebido para el poseedor que se encuentra próximo a la culminación de la usucapión
de un derecho sobre el bien27, al que se le habilita para dirigirse contra el poseedor actual o de peor
derecho. La doctrina entiende que la acción publiciana solo protege al poseedor ad usucapionem de
bienes inmuebles, ya que en el CCCat el plazo para usucapir bienes muebles es tan cortos (3 años)
TXHODDFFLyQSXEOLFLDQDFDUHFHGHVHQWLGRSXHVQRWLHQHSUiFWLFDPHQWH´HVSDFLRµSURSLRHQWUHOD
tutela sumaria dispensada por la LEC y la acción reivindicatoria. El plazo para interponerla es el
genérico previsto en el art. 121-20 CCCat, esto es, 10 años, ante la ausencia de disposición que
expresamente diga otra cosa.
26 Esta regla está matizada de la manera siguiente: A) respecto a la no responsabilidad general del poseedor de buena fe (y
con peor derecho), se establece que sí que habrá responsabilidad si ha actuado con negligencia o dolo desde el momento
en que se le ha notificado la reclamación basada en la posible existencia de un mejor derecho a poseer;; B) respecto a la
responsabilidad del poseedor de mala fe (y con peor derecho), se refuerza aún más estableciendo que responde incluso en
el caso de que el deterioro o pérdida sucedan de manera fortuita si ha retrasado maliciosamente la entrega de la cosa a los
poseedores legítimos.
27 Se entiende que el poseedor está cerca de culminar la usucapión cuando se halla en el último tercio del plazo requerido.
28
Lección 5: Los modos de adquisición de los derechos reales

1. Clasificación y enumeración.
CONCEPTO DE MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES:
Son los hechos a los que el ordenamiento jurídico atribuye el efecto de producir la adquisición de
derechos reales, y pueden consistir en hechos naturales (como la avulsión28), en actos jurídicos
materiales (como la ocupación) o espirituales (como la creación de una obra artística), o en
negocios jurídicos (como un contrato de compraventa seguido de tradición).
CLASES DE MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES:
Los modos de adquirir los derechos reales se pueden clasificar de diversas maneras, y algunas de
ellas son las siguientes:
x Modos originarios y derivativos. En los primeros el derecho real nace ex novo a favor del
titular, como en el caso de la ocupación o la accesión, mientras que en el de los segundos el
derecho se adquiere de un anterior titular, de quien se trae causa, como en el caso de la
tradición precedida de título o la donación. La adquisición derivativa depende en su validez
y alcance del derecho del transmitente, pues nadie puede transferir más derechos de los que
tiene.
Los modos derivativos pueden ser:
I. Traslativos: cuando el derecho real ya existente se transmite a un nuevo titular
(como la donación de una finca).
II. Constitutivos: cuando el titular crea un derecho real limitado manteniendo su
titularidad real sobre la cosa (como la constitución mediante título de un usufructo
sobre una finca en propiedad).
x Modos universales y particulares. En los primeros se adquiere de una sola vez un
conjunto patrimonial sin necesidad de un acto transmisivo específico idóneo para cada uno
de los bienes que lo integran, siendo el ejemplo paradigmático el título de heredero. En los
segundos se adquiere un solo bien singularmente considerado, como en el caso del título de
legatario.
x Modos gratuitos y onerosos. Los primeros son los de mera liberalidad, como en el caso
de la donación, mientras que los segundos son aquellos que implican una contraprestación,
como el contrato de compraventa de una finca.
x Modos inter vivos y mortis causa. Un ejemplo de los primeros es el contrato de
compraventa seguido de tradición, y de los segundos un testamento.
ENUMERACIÓN DE LOS MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES EN

DERECHO CIVIL CATALÁN:
El Capítulo I del Título III del CCCat regula los modos de adquirir los derechos reales, aunque
éste no es el único lugar del CCCat que contiene disposiciones sobre modos de adquirir, pues hay
que tener en cuenta también los modos exclusivos de adquirir la propiedad previstos en el Capítulo
II del Título IV. Así pues, la sistemática de los modos de adquirir los derechos reales en el CCCat
es la siguiente:
28Se trata de un tipo de accesión natural, por la cual los materiales sedimentados por el río en la finca ribereña los
adquiere el amo de la misma por accesión. Sobre la accesión, ver tema 11.
29
x Secciones primera y segunda del Capítulo I del Título III CCCat: contienen,
respectivamente, una disposición general sobre los sistemas de adquisición de derechos
reales, con una clara vocación de erigirse en norma general para adquirir cualquier derecho
real, y unos preceptos sobre la tradición con efecto jurídico real. Estos sistemas de
adquisición de derechos reales siguen la llamada teoría del título y el modo, que exige la
concurrencia de un título y la entrega de la cosa o un acto o formalidad para producir
el efecto jurídico real de transmisión de derechos reales. En el apartado siguiente
estudiaremos los casos a los que son aplicables estos sistemas de adquisición de derechos
reales y sus limitaciones.
x Sección tercera del Capítulo I del Título III CCCat: regula la donación, que, de
acuerdo con las clasificaciones estudiadas antes, se puede catalogar como un modo de
adquirir derivativo, transmisivo, particular, gratuito e inter vivos. La donación se estudiará en
la lección 7.
x Sección cuarta del Capítulo I del Título III CCCat: regula la usucapión, que, de
acuerdo con las clasificaciones estudiadas antes, se puede catalogar de modo de adquirir
originario e inter vivos. La usucapión se estudiará en la lección 8.
x Capítulo II del Título IV CCCat: regula tres modos exclusivos de adquirir la propiedad:
la accesión, la ocupación y el hallazgo. Estos tres modos de adquirir la propiedad se
estudiarán en detalle en las lecciones 11 y 12, pero podemos adelantar que, de acuerdo con
la clasificación de modos de adquirir derechos reales vista al principio de esta lección, se
pueden catalogar de modos originarios de adquirir.
ENUMERACIÓN DE LOS MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES EN

DERECHO CIVIL ESPAÑOL:
El artículo del CC que se encarga de la enumeración de los modos de adquirir los derechos reales es
el siguiente:
Artículo 609. La propiedad se adquiere por ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren por la ley, por donación, por sucesión testada e
intestada y por consecuencia de ciertos contratos.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
La sistematización que puede dársele a este precepto es que los modos de adquirir son los
siguientes: A) Ocupación (exclusiva de la propiedad);; B) Prescripción adquisitiva o usucapión;;
C) Título (donación, título sucesorio, disposición legal, contrato) + modo (entrega). En relación
este último modo de adquirir (título y modo), que es más apropiado denominar sistema de
adquisición general del Derecho Civil Español, el art. 609 CC no menciona expresamente la
entrega de la cosa, pero no cabe ninguna duda de que el derecho español sigue la teoría del título y
el modo (se deduce, por ejemplo, del art. 1095 CC), como habrá ocasión de ver en el siguiente
apartado. Además, la donación queda clasificada en este esquema como un mero título (en tanto
que contrato, ya que es esta la naturaleza jurídica que le han dado siempre la doctrina y
jurisprudencia españolas) y no como un modo autónomo de adquirir la propiedad, como ocurre en
derecho civil catalán (ver lección 7). Por último, la accesión no queda incluida en esta enumeración
de modos de adquirir (sería un modo exclusivo de adquirir la propiedad) porque el CC la contempla
como un fenómeno de expansividad del derecho de propiedad.
30
2. La teoría del título y el modo. Precedentes y presentación legal.
PLANTEAMIENTO:
Se trata de una norma general en la adquisición de derechos reales, que impone que para adquirirlos
no basta con el mero título (contrato, disposición legal, etc.), sino que es necesaria además, la
tradición y otros actos o formalidades (modo) para que se produzca el efecto jurídico-real.
PRECEDENTES:
En el derecho romano primitivo, dos fueron los modos derivativos de adquirir el dominio
estrictamente formales y abstractos, independientes de la causa que motivaba la transmisión: la In
iure cesio29 y la Mancipatio30. Años más tarde, y sobre todo por la necesidad de dotar de mayor
celeridad a las transacciones mercantiles, dicho rígido ritual formalista se suavizará y será posible la
transmisión de la propiedad por la entrega o traditio de la cosa, aunque si bien, como señaló Paulo,
era necesario la previa iusta causa traditionionis;; iusta causa que también será atemperada con el
transcurso del tiempo, bastando la simple voluntad de las partes para producir la adquisición del
dominio.
Sin embargo, no fue hasta la Edad Media, en el seno de la escuela de glosadoras de Bolonia, cuando
se construyó la Teoría del Título y el Modo, cuyas causas, según la doctrina, fueron: A) Una
espiritualización de la traditio y un fortalecimiento, por el contrario, de la causa, que fue elevada a la
categoría de justo título para adquirir;; B) 8Q UREXVWHFLPLHQWR GHO ´QH[R FDXVDOµ HQWUH DPEDV HV
decir, entre título y traditio;; C) La introducción del ius ad rem ²vocación hacia un derecho real que
todavía no es- y de la doctrina Aristotélica de la responsabilidad y efectividad. Pero junto a este
sistema han aparecido otros sistemas modernos de adquisición de derechos reales31:
PRESENTACIÓN LEGAL Y CONTENIDO:
La teoría del título y el modo como sistema de adquisición de los derechos reales la encontramos
recogida en el siguiente precepto del CCCat:
Artículo 531-1. Sistema de adquisición.- Para transmitir y adquirir bienes es necesario, además de título de
adquisición, la realización, si procede, de la tradición o de los actos o de las formalidades que establecen las leyes.
29 Aplicable tanto a las res mancipi como a las res nec mancipi, en el cual el adquiriens afirmaba ser ya propietario y el tradens lo
consentía.
30 Negocio formal que primero se aplicó a las res mancipi y luego se extendió a las demás, y en el mismo intervenían: el
mancipiante, el adquirente, el librepens y 5 testigos.

31 Estos sistemas son, a grandes rasgos: A) El sistema de transmisión consensual del dominio, propio del Derecho
Civil Francés, que se trata de un sistema que, partiendo de la espiritualización de la traditio, entiende que basta con el mero
contrato parta transmitir la propiedad, ya que la traditio no es más que la ejecución de la obligación contraída por el
transmitente de poner la cosa a disposición del adquirente. En consecuencia para la validez de la transmisión basta el
consentimiento, pero para su eficacia es necesaria la traditio. Este sistema rige en muchos Códigos, como el portugués, el
belga, en el derecho Inglés o el holandés, entre otros;; B) El sistema del acuerdo abstracto traslativo, que tiene su
origen en la Pandectística Alemana, liderada por Savigny, que interpretó el requisito de la iusta causa traditionis del derecho
romano no en un sentido causal, sino abstracto, de manera que la propiedad se adquiere y transmite por simple acuerdo
de las partes, seguido de la traditio, independientemente del negocio que motivó la transmisión. Este sistema ha sido
consagrado por el Código Civil alemán, en el cual la propiedad de los bienes muebles se adquiere y transmite por la
entrega de la cosa precedida de un acuerdo abstracto traslativo;; y la propiedad de los bienes inmuebles, por un acuerdo
abstracto unido a la inscripción en el Registro de la Propiedad, que es constitutiva salvo excepciones.
31
La Teoría del título y el modo también es el sistema de adquisición que adoptó el CC de 1889, y ello
se ve reflejado en tres preceptos de este cuerpo normativo: art. 609 CC (ya visto antes), en el Libro
III, en sede de modos de adquirir la propiedad;; y arts. 1095 y 1096 CC, en el Libro IV, en sede de
obligaciones y contratos.
Así pues, vemos que en el sistema de adquisición escogido por nuestros códigos es necesaria la
concurrencia de dos elementos, título y modo, para que se produzca el efecto jurídico-real. De estos
dos elementos podemos hacer las precisiones siguientes:
x Respecto del título, es cualquier causa que justifica una modificación jurídica y, en
concreto, es el acto jurídico que permite la adquisición del derecho real y que actúa como
fundamento jurídico. Son títulos adquisitivos: A) el contrato, y , en concreto, solo aquellos
cuya función es transmitir un derecho real, como la compraventa, la compraventa a carta
de gracia o la permuta;; B) la donación;; C) la sucesión mortis causa;; D) la ley, en el sentido de
que es una norma jurídica directamente la que provoca la adquisición de un derecho real32.
x Respecto del modo, es el subsiguiente acto de entrega, mediante el que efectivamente se
produce la transmisión, y comprende estas posibilidades: A) tradición o entrega de la cosa
(ver lección siguiente);; B) acto, como por ejemplo la aceptación que debe seguir al título
lucrativo en la donación;; C) formalidad, que son básicamente actos diferenciados de la
declaración de voluntad que se contiene en el título, en particular los supuestos de
inscripción constitutiva de derechos reales, como la hipoteca.
FUNCIONAMIENTO DE LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO:
El proceso adquisitivo de los derechos reales funciona, en virtud de este sistema de adquisición
adoptado por el CCCat, en dos fases. En la primera, y en virtud del título, el adquirente obtiene un
derecho de crédito por el que el transmitente queda obligado a transmitirle el derecho real en
cuestión. Se trata de una obligación de resultado consistente en la eficaz transmisión del derecho
real. La segunda fase consiste en el cumplimiento de esta obligación, y supone la entrega de la cosa
objeto del derecho real, con lo que se completa el proceso adquisitivo.
Si no hay título o contrato, o este es nulo, la cesión de la posesión solo podrá servir, como máximo,
a efectos de usucapión (ver tema 8).
LÍMITES DE LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO:
El sistema de adquisición de la teoría del título y el modo no tiene un ámbito de aplicación

general para la adquisición de derechos reales, pues no funciona tal y como dispone el art. 531-
1 CCCat en los casos siguientes:
x No se aplica en el caso de los modos de adquisición originarios (usucapión, accesión,

ocupación y hallazgo).
x No se aplica cuando el título es universal (como se verá el curso próximo en Derecho
de Familia y Sucesiones).
x Solo se aplica a los derechos reales posesorios, puesto que al carecer de título
posesorio no es posible ceder la posesión (como en el caso de la servidumbre o los
derechos reales de adquisición, en que basta la mera consensualidad para constituir el
derecho). Aun así no se aplica ni siquiera a todos los derechos reales posesorios, ya que
32 Algunos ejemplos de disposiciones legales que actúen de título son: A) el art. 442-3 CCCat, que declara el usufructo a
favor del cónyuge sobreviviente en la sucesión intestada;; B) la adquisición de valores y dinero depositados en entidades
financieras abandonados por inacción de sus titulares durante 20 años (art. 29.2 RDLeg 1091/1988).
32
para el caso de usufructo se dispone expresamente que se constituirá por la mera

consensualidad (art. 561-3 CCCat).
x La doctrina (Manual de Pedro del Pozo citado en la bibliografía) entiende que tampoco se
aplica la teoría del título y el modo a la donación ni al a hipoteca. En el primer caso, la
justificación es que la donación es título que por sí mismo transmite el derecho real, sin
ulteriores actos, y en el segundo caso se argumenta que la hipoteca no encaja porque
después del contrato simplemente se practica una inscripción en el Registro de la
Propiedad. Personalmente, entiendo que ni la donación ni la hipoteca escapan al sistema de
adquisición general del título y el modo, por cuanto la donación encaja en el esquema de
título y acto y la hipoteca en el de título y formalidad, y acto o formalidad son dos tipos de
modo previstos en el art. 531-1 CCCat.
3. Las repercusiones de la teoría del título y el modo en el Registro de la Propiedad.
Tradicionalmente se ha planteado el problema de hasta qué punto el sistema de adquisición y

transmisión de los derechos reales en virtud de título y modo según los arts. 609 CC y 531-1 CCCat
se veía o no afectado por el hecho de haber inscrito el adquirente su titularidad en el Registro de la
Propiedad. Se trata, fundamentalmente, de determinar si la inscripción a favor del adquirente
se produce porque tienen como antecedente un contrato con finalidades transmisivas
seguido de tradición del bien objeto de la transmisión o si, según otra solución posible, al
inscripción sustituye eficazmente el requisito de la tradición.
Ante el silencio del CCCat sobre esta cuestión la doctrina entiende que en Derecho Civil Catalán
debe admitirse la solución que predomina a nivel doctrinal y jurisprudencial en Derecho Civil
Español, según la cual la legislación hipotecaria no ha modificado el sistema del título y el
modo. De esta manera, la inscripción en los libros registrales solo se practica cuando resulta
acreditada la existencia de un negocio jurídico transmisivo seguido de la tradición del bien,
operada por cualquiera de los medios que prevé la ley. Se trata de una tesis fundamentada en el art.
2 LH y el art. 7 RH, de los cuales se desprende que la inscripción se ha practicado cuando se
acredita que se han cumplidos todos los requisitos que exige la ley para la adquisición y la
transmisión de los derechos reales inmobiliarios. Esta solución, además, se halla confirmada por el
art. 9 RH, en el que se establece la no inscribibilidad de los actos que solo obligan a constituir o
transmitir un derecho real inmobiliario, supuesto que se da cuando solamente existe el título
adquisitivo, pero no la tradición en cualquiera de las modalidades que prevé la ley.
33
Lección 6: La tradición
1. Concepto y naturaleza jurídica.
Debemos tomar como punto de arranque el precepto siguiente del CCCat:
Artículo 531-2. Concepto.- La tradición consiste en la entrega de la posesión de un bien por los antiguos poseedores
a los nuevos.
Tal y como puede observarse, la tradición es, en una primera aproximación que corresponde a un
sentido amplio del término, una institución neutra, que no prejuzga que haya efecto jurídico-real,
pues se concibe como un mero acto material de traspaso de la posesión, lo cual puede ocurrir
tanto en la venta de un inmueble (en la que sí habría efecto jurídico-real una vez verificada la
tradición) como en la entrega de la cosa al depositario o al arrendatario (casos en los que no hay
efecto jurídico-real).
Sin embargo, en un sentido más estricto la tradición se entiende como la entrega de la cosa con la
voluntad del tradens y del accipiens de transmitir y adquirir, respectivamente, el derecho real
GHTXHVHWUDWHVLYDSUHFHGLGDGHODFDXVDTXHOHSURSRUFLRQDQ´GHWHUPLQDGRVFRQWUDWRVµ$VtHV
como lo expresa el siguiente precepto del CCCat.
Artículo 531-3. Fundamento de la tradición.- La tradición, hecha como consecuencia de determinados contratos,
comporta la transmisión y la adquisición de la propiedad y de los otros derechos reales posesorios.
2. Efectos.
PLANTEAMIENTO:
Siguiendo la noción estricta de tradición, podemos atribuirle dos grandes tipos de efectos:
x Efecto en la esfera personal u obligacional: supone el cumplimiento de la obligación

que le precede y que constituye el título.
x Efecto en la esfera jurídico-real: la tradición implica el traspaso posesorio del bien y
transmite la propiedad o el derecho real que el tradens tuviera sobre el mismo.
CAUSA DE LA TRADICIÓN:
Para que se produzca el efecto jurídico-real de la transmisión de derechos reales es necesario que
la tradición vaya precedida de una causa, que le proporciona el título. La elección por parte
del legislador catalán de este modelo causal, tal y como se ha visto antes en el art. 531-3 CCCat,
impide la transmisión abstracta de la propiedad, en el sentido de carente de una causa que justifique
OD WUDQVPLVLyQ (O DUWtFXOR DQWHGLFKR KDFH UHIHUHQFLD D ´GHWHUPLQDGRV FRQWUDWRVµ FRPR WtWXOR
suficiente para que haya causa en la transmisión, ya que no todos los contratos son idóneos para
producir el efecto jurídico-real. En concreto, deberán satisfacer los requisitos siguientes:
x Debe existir un acuerdo de voluntades entre transmitente y adquirente para contratar y otro
acuerdo de voluntades para transmitir la posesión mediante la tradición, y esta transmisión
de la posesión provocará por sí misma el efecto jurídico-real.
34
x /RV FRQWUDWRV TXH SXHGHQ DFWXDU FRPR WtWXOR GH OD WUDGLFLyQ VRQ ORV ´FRQWUDWRV
WUDQVPLVLYRVµ33 (como la compraventa, la permuta o la sociedad a la que se aportan bienes)
y la dación en pago. La doctrina considera que también puede ser causa de la tradición la
llamada obligación natural, figura que, sin embargo, no está prevista en el CCCat, sino en el
CC34.
Asimismo, la causa de la tradición se refiere al ius possidendi;; quien adquiere la posesión con causa
adquiere el ius possidendi y, en consecuencia, su posesión es firme y no puede ser reclamada.
REQUISITOS PERSONALES DE LA EFICACIA REAL DE LA TRADICIÓN:
Además de poseer en el mismo concepto posesorio en que se transmite, el tradens debe ser
titular del derecho real que se transfiere a fin de que la tradición tenga eficacia real, puesto que
nadie puede transmitir más derechos de los que tiene (nemo dat quod non habet). Ahora bien, dado que
la tradición supone el traspaso de la posesión, aunque sea ineficaz para provocar el efecto real
inmediato pretendido, sí puede contribuir a generarlo, vía usucapión. Por otro lado, el
ordenamiento jurídico también tiene mecanismos para garantizar la seguridad en el tráfico jurídico y
otorgar el derecho real en cuestión a pesar de que el tradens no fuese titular del mismo, tal y como
hemos visto en la lección 2 para los bienes inmuebles (se protege al adquirente de buena fe en base
al principio de fe púbica registral, ex art. 34 LH) y en la lección 4 para los bienes muebles (casos del
art. 522-8 CCCat).
La doctrina entiende que al tradens también le es exigible tener plena capacidad de obrar para que
se produzca el efecto jurídico-real (acudiendo al art. 1160 CC).
3. Las diversas clases de tradición.
De una lectura de los arts. 531-4 y 531-4 CCCat se puede establecer la siguiente clasificación de los
tipos de tradición:
x Tradición real (art. 531-4.1 CCCat): consiste en el traspaso del poder efectivo sobre la
cosa, tanto si se produce por la entrega manual en el caso de los bienes muebles como por
la ocupación material en el de los inmuebles. Esta modalidad es indispensable para
transmitir el dominio cuando la compraventa es verbal o las partes se limitan a otorgar un
documento privado, salvo que acudan a la tradición simbólica.
x Tradición simbólica: tiene lugar cuando la transmisión del dominio acaece como
consecuencia de la transmisión de un accesorio que simboliza la cosa, como la entrega de
las llaves del local donde se hallan almacenados los muebles adquiridos o de la caja de
seguridad donde están guardados (art. 531-4.2.c CCCat), o la entrega de los títulos que
acreditan a quién pertenece la cosa tratándose de cosas incorporales, como el derecho de
autor o el de marca (art. 531-5 CCCat). En este último caso, el art. 531-5 CCCat dispone
que si no existen títulos de pertenencia la tradición tiene lugar por el uso consentido que
los adquirentes hagan de ellas.
33 Hay que advertir que la doctrina (Manual de Pedro del Pozo citado en la bibliografía) XWLOL]D HO WpUPLQR ´FRQWUDWRV
WUDQVPLVLYRVµSDUDUHIHULUVHDFRQWUDWRVTXHWLHQHQFRPRILQODWUDQVPLVLyQGHXQELHQSHURGHEHPRVUHFRUGDUTXHHQOD
asignatura Derecho dH 2EOLJDFLRQHV \ &RQWUDWRV VH XWLOL]DED HO WpUPLQR ´FRQWUDWRV WUDQVPLVLYRVµ HQ HO VHQWLGR GH
contratos que eran de por sí aptos para la transmisión de derecho reales, por contraposición a los contratos puramente
obligatorios, y ello conducía a la conclusión de que ni en Derecho español ni en Derecho catalán existen los contratos
transmisivos entendidos de esta manera, ya que en ambos rige la teoría del título y el modo.
34 Efectivamente, y tal y como se vio el curso pasado, existen dos supuestos de obligación natural: el préstamo sin interés
(art. 1756 CC) y el cobro indebido (art. 1901 CC).
35
x Tradición consensual: es la que se produce por el simple acuerdo de las partes de no

materializar la entrega, lo cual se suma al acuerdo sobre el propio título, y tiene como
FRQVHFXHQFLD OD ´HVSLULWXDOL]DFLyQµ GH OD HQWUHJD ([LVWHQ tres modalidades de tradición
consensual: A) traditio brevi manu (art. 531-4.2.e CCCat), que es una forma abreviada de
tradición al tener ya el accipiens la posesión de la cosa (el ejemplo paradigmático es el del
arrendatario que adquiere la finca en propiedad);; B) constitutum possessorium (art. 531-
4.2.b CCCat), por la cual el poseedor sigue poseyendo pero reconociendo la posesión
mediata del otro (el propietario vende la finca pero sigue viviendo en ella);; C)
imposibilidad de traspasar la cosa al comprador en el instante de la venta (art. 531-
4.2.d CCCat), sea por imposibilidad física, sea porque aún no se tiene la cosa en ese
momento o se halla en poder de un tercero.
x Tradición instrumental (art. 531-4.2.a CCCat): consiste en que el otorgamiento de
escritura pública sustituya la entrega, como norma general, a no ser que las partes hayan
dispuesto otra cosa, como un pacto de reserva de dominio a favor de vendedor mientras
no se pague el precio. La consecuencia más importante de este tipo de tradición es que se
transfiere el derecho real sin necesidad de que el tradens sea poseedor inmediato.
36
Lección 7: La donación
1. Concepto, naturaleza jurídica y presentación legal. Caracteres esenciales.
Observemos el artículo siguiente del CCCat, a partir del cual es posible hacer un análisis del
concepto y la naturaleza jurídica de la donación:
Artículo 531-7. Concepto.- La donación es el acto de disposición por el cual los donantes disponen a título gratuito
de un bien a favor de los donatarios, los cuales lo adquieren si lo aceptan en vida de aquellos.
Según puede notarse, el legislador catalán ha optado por definir la donación como un acto de
disposición, lo cual es coherente con la ubicación sistemática de esta figura, ya que se halla en sede
de modos de adquirir los derechos reales. Se plantea así una solución innovadora respecto al
derecho español, donde, a pesar de estar la donación también en sede de modos de adquirir la
propiedad (Libro III del CC), la jurisprudencia y doctrina españolas la catalogan de contrato.
Las consecuencias de la consideración de la donación como acto de disposición y no como contrato
son varias, pero en este contexto interesa destacar el hecho de que no será necesario que vaya
seguida de la tradición del bien para que se produzca el efecto jurídico-real, sino que bastará con
que se cumplan las formalidades que para su perfección exige el art. 531-8 CCCat35.
Por otro lado, si algo es definitorio de la donación es la causa gratuita que le sirve de fundamento;;
y ello se proyecta en dos sentidos: A) desde el punto de vista del donante, su actuar en la donación
se halla presidido por un animus donandi o ánimo de liberalidad, ya que en el momento de
disponer sufre un empobrecimiento que no tiene un posterior y correlativo enriquecimiento;; B)
desde el punto de vista del donatario, la adquisición del bien donado se hace a título lucrativo o
gratuito, pues el enriquecimiento que experimenta con la adquisición del bien donado no lleva
aparejada contraprestación a su cargo.
2. Estructura y perfección de la donación.
De la lectura del artículo siguiente podemos abstraer la estructura y perfección de la donación:
Artículo 531-8. Irrevocabilidad.- 1. La donación es irrevocable desde el momento en que los donantes conocen
la aceptación de los donatarios o, en el caso de donación verbal de bienes muebles, desde la entrega del bien si se
hace en el momento de la expresión verbal de la donación, sin perjuicio de las causas a las que hace referencia el
artículo 531-15.1
2. Los donantes no pueden revocar las donaciones motivadas por captaciones públicas o benéficas a partir del
momento en que manifiesten públicamente la voluntad de donar.
La donación es, según se desprende de este artículo y del art. 531-7 CCCat, antes transcrito, un
acto de estructura unilateral, en tanto que acto de disposición originado exclusivamente de la
voluntad del donante. Ello quiere decir que la aceptación por parte del donatario no será un
UHTXLVLWR GH YDOLGH] GH OD GRQDFLyQ VLQR XQ HOHPHQWR TXH GH FRQFXUULU ´VHOODµ OD GRQDFLyQ HV
decir, la perfecciona, al volverla irrevocable, y al perfeccionarla se produce el efecto jurídico-
real. Así pues, podemos decir que el efecto jurídico-real derivado de la donación sigue este
esquema:
ACTO UNILATERAL DE LIBERALIDAD + CONOCIMIENTO POR PARTE DEL DONANTE DE LA
ACEPTACIÓN DE LA DONACIÓN = ADQUISICIÓN DE DERECHOS REALES POR PARTE DEL DONATARIO
35 Como se ha comentado en la lección 5, esto no debería ser motivo suficiente para considerar la donación excluida de
los sistemas de adquisición de los derechos reales, ya que el art. 531-1 CCCat deja claro que la única posibilidad no es
título + tradición, sino que también es posible título + acto o formalidad.
37
3. Los sujetos y su capacidad.
EL DONANTE:
Puede donar todo aquel que tenga capacidad de obrar suficiente para disponer del objeto donado
y poder de disposición sobre el mismo (art. 531-10 CCCat).
EL DONATARIO:
Según el art. 531-21 CCCat, puede recibir donaciones todo aquel que tenga capacidad natural,
excepto si se trata de una donación con carga, gravamen o modo (ver apartado 6, clases de
donación), en cuyo caso deberán intervenir los representantes legales o las personas o cargos que
deben completar la capacidad del donatario, si este se halla en potestad parental o bajo tutela u otro
régimen de protección. Si se pretende hacer una donación a favor de alguien que no tiene capacidad
natural, de un concebido no nacido e incluso de un no concebido (casos estos últimos en los que
estamos ante una donación sujeta a condición suspensiva;; el nacimiento) se deberá efectuar ante los
representantes o quienes serían representantes del donatario. Si existe una pluralidad de donatarios
y el donante no ha dispuesto otra cosa, la donación se entiende hecha por partes iguales, contando
cada donatario con un derecho de acrecimiento para el caso que algún donatario no acepte su parte
o se le revoque la misma (art. 531-22 CCCat).
4. El objeto de la donación.
El art. 531-11 CCCat establece que se puede donar un bien cierto y determinado o más de uno,
pero no contiene ninguna restricción a la facultad de donar por razón del objeto.
Inspirándose en el art. 635 CC, la doctrina defiende que debe entenderse prohibida la donación de
cosa futura, conclusión a la que se llega también tras la constatación de que, si la cosa no existe
todavía, el donante no puede disponer de ella inmediatamente, con lo que no la puede donar al no
poder transmitirla;; como máximo, el donante podrá obligarse a donar en el futuro. Por otro lado, el
CCCat no obliga al donante a reservarse bienes suficientes para subsistir (aunque la pobreza
sobrevenida del donante es una causa de revocación de la donación), a pesar de que en el libro de
sucesiones (arts. 451-3 y 4 CCCat) se impone el límite de las donaciones en el respeto a la legítima.
5. La forma de la donación.
El régimen jurídico de la forma de la donación, en el que debe distinguirse entre bienes

muebles e inmuebles, está recogido en el precepto del CCCat que a continuación se transcribe:
Artículo 531-12. Forma.- 1. Las donaciones de bienes inmuebles solamente son válidas si los donantes las hacen y
los donatarios las aceptan en una escritura pública. La aceptación hecha en una escritura pública posterior o por
medio de una diligencia de adhesión se ha de notificar de manera auténtica a los donantes.
2. Las donaciones de bienes muebles se han de hacer por escrito. Las donaciones verbales solamente son válidas si
simultáneamente se entrega el bien donado. Se exceptúan las donaciones que se hacen con motivo de captaciones
públicas de carácter benéfico, en las cuales la entrega del bien se puede diferir.
6. Las distintas clases de donación.
Las distintas clases de donaciones que prevé el CCCat son las siguientes:
x Donaciones inter vivos y por causa de muerte (art. 531-9 CCCat). Las primeras son
aquellas que los donantes efectúan sin tener en cuenta el hecho de su muerte, mientras que
en las segundas son aquellas en las hay contemplatio mortis, es decir, que se trata de
38
disposiciones de bienes que el donante, en consideración a su muerte, otorga en forma de

donación aceptada por el donatario en vida suya, sin que el donante quede vinculado
personalmente por la donación (art. 432-1.1 CCCat).
x Donaciones con condición, término o modo (arts. 531-16 y 18 CCCat). Las donaciones
pueden ser sometidas a cualquiera de estos elementos accidentales del negocio jurídico. Por
lo que respecta al régimen jurídico de las donaciones sometidas a condición o término, el
CCCat se encarga de precisar que las rentas y frutos del bien mientras no se ha verificado la
condición (suspensiva o resolutoria) o el término pertenecen al donatario. En cuanto al
modo, la carga o gravamen a cargo del donatario en que este consiste (puede ser una
obligación personal, una prohibición de disponer, etc.) puede establecerse en beneficio del
donante o de terceros. Según la doctrina, el modo es una institución que no llega a eliminar
el carácter gratuito de la donación, puesto que la causa gratuita goza de plasticidad, y
porque el modo no es una contraprestación de la donación, sino un medio para que el
donante consiga una determinada finalidad36.
x Donación remuneratoria (art. 531-17 CCCat). Es aquella que se hace en calidad de
premio o reconocimiento, no exigibles jurídicamente37 (ya que si no estaríamos ante un
supuesto de onerosidad), de los méritos o los servicios prestados por el donatario. El art.
531-17 CCCat precisa que las donaciones de carácter benéfico se rigen por lo dispuesto
para las donaciones remuneratorias.
x Donación con cláusula de reversión (art. 531-19 CCCat). Son donaciones en las que se
establece un límite a la adquisición del donatario que opera sobre su eficacia transmisiva
definitiva, habitualmente con la finalidad de conservar los bienes dentro del grupo familiar.
Este límite se articula mediante la introducción por parte del donante de una condición o
término resolutorios que, de verificarse, generan la obligación a cargo del donatario de
restituir los bienes donados a los beneficiarios del pacto reversional38, que son igualmente
donatarios, por lo que deben aceptar la donación de la misma manera que aquel. Los
donatarios bajo cláusula reversional tienen la obligación de conservar los bienes donados
por si se verifica la condición o el término, y el apartado 5 del artículo 531-19 CCCat prevé
un régimen de responsabilidad para el caso de pérdida o deterioro del bien donado.
x Donación con reserva de la facultad de disponer (art. 531-20 CCCat). Se trata de
donaciones en que el donante se reserva la facultad de disponer sobre, entiende la doctrina,
todos o algunos de los bienes donados. Si el donante utiliza la facultad de disponer que ser
reservó, se resuelve la titularidad del donatario y de los terceros que traigan causa de él,
salvo la protección que el ordenamiento jurídico dispensa a los terceros hipotecarios39.
x Otras clases de donación: la doctrina propone algunas clases adicionales de donación que
no están previstas en el CCCat, que son las siguientes: A) donaciones indirectas o
negotium mixtum cum donatione, que consisten en la utilización impropia de un
36 Un ejemplo real de modo es el que se planteó en la STS de 6 de abril de 1999, en la que la donataria debía convivir con
los donantes, sus padres, asistiéndoles y cuidándoles.
37 La inexigibilidad de los servicios puede venir determinada porque se haya renunciado a su cobro, porque eran
inestimables porque han prescrito, etc. La SAP de Málaga de 12 de noviembre de 1999 proporciona el siguiente ejemplo
de donación remuneratoria: la donación, por un miembro de una pareja homosexual al otro, de la mitad indivisa de
determinadas fincas, tras una convivencia de más de 30 años y a poco de su muerte a causa de SIDA, siendo cuidado de
esta enfermedad por el donatario.
38 Los beneficiarios del pacto reversional pueden ser: el propio donante, su cónyuge o pareja de hecho, sus herederos, y
hasta terceras personas que no sean ni el cónyuge o conviviente ni los herederos, que incluso pueden ser elegidas por los
donatarios. Si los beneficiarios del pacto reversional son el donante, su cónyuge o pareja de hecho o los herederos resulta
aplicable el régimen de pacto reversional en los heredamientos (art. 431.27 CCCat). Si, en cambio, los beneficiarios son
terceros, se aplican las normas de los fideicomisos (art. 426-10 CCCat).
39 Se trata, según la doctrina, de una facultad de difícil configuración, puesto que el poder de disposición va aparejado a la
titularidad del derecho, y el donatario, vista la concepción de la donación como acto adquisitivo, deviene propietario
inmediatamente de la cosa donada.
39
determinado tipo negocial para alcanzar finalidades propias de la donación, como sería el
caso de una compraventa de precio muy reducido, con la que se conseguiría enriquecer
parcialmente al donatario40;; B) liberalidades de uso, que son regalos de costumbre o
donaciones de cuantía módica que se realizan en atención a los usos sociales existentes
(regalos de boda, cumpleaños, etc.) que, aunque en rigor encajan en el concepto de
donación previsto en el CCCat, escapan a ciertas limitaciones que el ordenamiento impone
a estas41, siempre que su cuantía no sea excesiva.
7. La ineficacia de la donación. La revocación de la donación y sus clases.
Tal y como se ha visto en el apartado 2 de esta lección, y de acuerdo con el art. 531-8 CCCat, la
donación se perfecciona desde el momento en que el donante tiene conocimiento de la
aceptación del donatario, y la perfección de la donación provoca, como norma general, que
la donación sea eficaz e irrevocable. Sin embargo, el art. 531-15 CCCat habilita al donante para
revocar la donación eficaz en el plazo de un año desde que se produce o, en su caso, se tiene
conocimiento42 de alguno de los siguientes hechos tasados:
x Superveniencia43 de hijos de los donantes, incluso si estos tenían hijos con anterioridad.
x Supervivencia de los hijos de los donantes que estos creían muertos.
x Incumplimiento de las cargas impuestas por los donantes a los donatarios44.
x Ingratitud de los donatarios. El CCCat entiende por actos de ingratitud aquellos
penalmente condenables que el donatario haga contra la persona o bienes del donante, de
los hijos y del cónyuge o del otro miembro de la pareja estable y, en general, los que
representan una conducta con relación a estas mismas personas no aceptada socialmente.
x La pobreza de los donantes, sin perjuicio del derecho de alimentos que corresponda
legalmente. Se entiende por pobreza la falta de medios económicos de los donantes para su
congrua sustentación.
El efecto que produce la revocación es la restitución de la cosa donada al donante, aunque el

art. 531-15.5 CCCat dispone que los actos de enajenación y gravamen realizados por el donatario
antes de la notificación fehaciente de la voluntad de revocar son válidos, originándose una
obligación de restituir el valor de los bienes dispuestos o de aquellos de los que el donante resulte
privado por razón de los gravámenes. En el supuesto particular de revocación por pobreza del
donante, la doctrina entiende que cabe admitir que el donatario pueda impedir la revocación
ofreciendo al donante medios económicos suficientes para su congrua sustentación.
40 /DMXULVSUXGHQFLD FRQFLEHHVWDVGRQDFLRQHVFRPR´XQFRQWUDWRHVWUXFWXUDOPHQWHRQHURVRSHURTXH añade a la causa

WtSLFDXQFRPSRQHQWHGHOLEHUDOLGDGµ676-&DWDOXxDGHGHDEULOGH\ODGRFWULQDFRQVLGHUDTXHHQODPHGLGDHQ
que se persigue un efecto equivalente que en la donación, todas las normas propias de la misma que protegen a terceros
resultan aplicables al negotium mixtum, además de las propias del negocio oneroso al que se añade la causa gratuita.
41 Así, por ejemplo, estas donaciones no se computan a efectos del cálculo de la legítima, regla que se ha visto en sede de
objeto de la donación en esta misma lección.

42 En el caso de que la causa habilitante para revocar la donación constituya una infracción penal, el plazo de un año se
computa desde la firmeza de la sentencia condenatoria.

43 La superveniencia hace referencia a casos en que los hijos del donante nazcan o se descubran (en este caso podían
haber nacido antes de la donación, pero el donante debía ignorarlo) con posterioridad a la donación.
44 El art. 531-&&&DWPDWL]DTXHODV´GRQDFLRQHVRQHURVDVµORFXDOORKHPRVGHHQtender referido a las donaciones
modales) solo son revocables por esta causa;; el incumplimiento de las cargas.
40
Lección 8: La usucapión
1. Consideraciones generales.
CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DE LA USUCAPIÓN:
Debemos partir del artículo siguiente del CCCat:
Artículo 531-23. Modos de adquirir.- 1. La usucapión es el título adquisitivo de la propiedad o de un derecho real
posesorio basado en la posesión del bien durante el tiempo fijado por las leyes, de acuerdo con lo que establece esta
sección.
2. El efecto adquisitivo se produce sin necesidad de que la persona que usucape haga ninguna actuación.
3. El efecto adquisitivo no perjudica los derechos reales no posesorios o de posesión compatible con la posesión
para usucapir si los titulares del derecho real no han tenido conocimiento de la usucapión.
De una lectura de este precepto podemos afirmar que el CCCat configura la usucapión (o
prescripción adquisitiva) como un modo originario de adquirir la propiedad, en la medida en
que la adquisición no descansa ni trae causa del anterior titular. La adquisición en virtud de
usucapión se produce ipso iure;; de ahí que este precepto establezca que no es necesaria ninguna
formalidad después de la finalización del plazo para usucapir45, y se retrotrae al momento en que se
inició la posesión ad usucapionem.
FUNDAMENTO DE LA USUCAPIÓN:
Es la seguridad en el tráfico jurídico, que impone el sacrificio de situaciones jurídicas a favor de

situaciones fácticas cuando la pasividad del titular del derecho durante un periodo de tiempo
significativo provoca que sea más atendible el interés de quien ejerce activamente el derecho46.
2. Los sujetos implicados.
La usucapión presupone un conflicto entre dos personas: el verdadero titular del derecho real en
cuestión y el poseedor de dicho derecho real, que pretende adquirirlo por el paso del tiempo. La
doctrina deduce del art. 521-3 CCCat (referido a la capacidad requerida para la posesión en general,
ver lección 3) que cualquier persona dotada con capacidad natural puede ser poseedor ad
usucapionem, sin perjuicio de que sea necesaria la actuación de un representante legal para ejercer los
derechos que puedan derivarse de la posesión. En cuanto al verdadero titular, de la regulación de la
suspensión de la usucapión (art. 531-26 CCCat, ver apartado 5 de esta lección) se infiere que la
usucapión puede perjudicar a toda persona, física o jurídica, e independientemente de su capacidad
de obrar.
Por lo que se refiere a la legitimación para alegar la usucapión, esta recae sobre el propio
usucapiente, sus herederos y toda persona interesada en que se declare que la persona que usucape
ha adquirido el bien (art. 531-28 CCCat).
3. El objeto.
Por lo que respecta bien sobre el que recae el derecho que se adquiere por usucapión, y por tanto
que queda bajo la posesión del poseedor ad usucapionem, debe tratarse de un bien que esté dentro del
45 Cuestión distinta es que para hacer valer la usucapión en juicio deba alegarse, ya que no puede apreciarse de oficio por
los jueces.
46 La doctrina también ha dado a veces explicaciones subjetivas a la hora de teorizar sobre el fundamento de la usucapión,
basadas en una presunción de voluntad de abandono del bien por parte del propietario.
41
comercio47. En cuanto a los derechos que se pueden adquirir por usucapión, han de ser
patrimoniales y, dentro de estos, la propiedad o los derechos limitados posesorios. A pesar de no
ser un derecho real limitado posesorio, el art. 565-3.c CCCat extiende la usucapibilidad al censo, por
razones históricas.
4. La posesión para usucapir.
Para usucapir, debe verificarse una posesión;; no basta la mera detentación, y el art. 531-24 CCCat
dispone que esta posesión debe cumplir una serie de requisitos:
x Debe ser en concepto de titular del derecho. Este requisito se explica con el aforismo
tantum praescriptum quantum possessum, ya que el contenido del título lo configura el propio
poseedor con su concepto posesorio, en la medida en que puede poseer a título de
propietario o de titular de otro derecho real posesorio48.
x Debe ser pública, y ello se refiere tanto al hecho de la posesión como al concepto
posesorio, por lo que se excluyen de la usucapión los actos clandestinos y los tolerados por
el verdadero dueño.
x Debe ser pacífica. Significa que el usucapiente no debe mantenerse en la posesión
violentamente, aunque la doctrina entiende que, adquirida violentamente y una vez cesada
la fuerza, la posesión se convierte en pacífica
x Debe ser ininterrumpida, durante el periodo legalmente exigido de posesión. A favor del
usucapiente juega la presunción del art. 531-24.3 CCCat, en virtud de la cual se entiende
que la persona que adquiere por usucapión ha poseído el bien de forma continuada desde
que adquirió la posesión. Si el poseedor pierde la posesión y la recupera dentro del año
siguiente al despojo, se presume que ha poseído sin interrupción (arts. 521-6.3 y 521-8.e
CCCat). Asimismo, si la pérdida de la posesión se produce voluntariamente, mediante la
cesión a otra persona, el cesionario seguirá poseyendo en calidad de poseedor mediato a
efectos de usucapión (ver lección 3, sobre la posesión mediata).
En Derecho Civil catalán, no es relevante si el poseedor tiene justo título y es de buena fe para
poseer ad usucapionem.
5. Los plazos para usucapir. Interrupción y suspensión.
El régimen de plazos previsto para la usucapión en el CCCat es el que se contiene en el precepto

siguiente:
Artículo 531-27. Plazos.-1. Los plazos de posesión para usucapir son de tres años para bienes muebles y de veinte
para los inmuebles.
2. Los plazos de posesión para usucapir un bien hurtado, robado u objeto de apropiación indebida no se empiezan
a contar hasta que no ha prescrito el delito, la falta, su pena o la acción para exigir la responsabilidad civil.
fgfdgdfhghgfhgfggffdgg
3. La renuncia al tiempo transcurrido de una usucapión en curso equivale a la interrupción de la posesión para
usucapir.
47 Así, no cabría la usucapión de un bien de dominio público, a no ser que se desafecte.

48 El concepto posesorio del poseedor ad usucapionem es de extrema relevancia también en los casos siguientes: A) el
poseedor ad usucapionem delimita con su posesión si en el bien que posee existen otros derechos reales o no, como
por ejemplo una servidumbre (si el usucapiente ha seguido tolerando el paso por su finca), tal y como dice el apartado 3
del art. 531-23 CCCat, transcrito al principio de esta lección;; B) si se posee la cosa en concepto de dueño libre de cargas
durante los plazos legales de la usucapión, se absorben y se incorporan al dominio que ya se tenía las facultades propias
del derecho real existente que, por consiguiente, se extingue, fenómeno al que se le conoce como usucapión liberatoria
(usucapio libertatis).
42
El cómputo mencionado en el apartado 1 del precepto transcrito, sin embargo, puede sufrir
alteraciones a causa de una interrupción, que consiste en la reanudación del mismo, o de una
suspensión, que equivale a una paralización del contador de años.
El art. 531-25 CCCat prevé las siguientes causas de interrupción del cómputo de la usucapión49:
x Cese de la posesión. La doctrina entiende que abarca los supuestos de abandono de la

cosa, la cesión voluntaria de la posesión a un tercero, el despojo de la posesión
(transcurrido el año que menciona el art. 521-8.e CCCat) y la destrucción de la cosa.
x Reconocimiento expreso o tácito realizado por el usucapiente del derecho del
verdadero titular del bien.
x Cuando hay oposición judicial a la usucapión en curso y cuando los titulares del
bien y la persona que usucape acuerdan someter a arbitraje las cuestiones relativas
a la usucapión(OWpUPLQR´RSRVLFLyQµDEDUFDFXDOTXLHUPHGLRGHDOHJDFLyQSURFHVDOGHO
derecho del verdadero titular, ya sea mediante acción, contestación a la demanda o
reconvención, que puede ser instada por el propio titular o por terceros interesados. El
apartado 2 del art. 531-25 CCCat establece que, en los casos en que la usucapión sea
interrumpida por esta causa, el nuevo plazo se inicia a partir de la firmeza del acto que
pone fin al procedimiento50.
x Requerimiento notarial del titular del bien al poseedor para que este reconozca el título
de la posesión.
Por otro lado, el art. 531-26 CCCat son causas de suspensión del cómputo de la usucapión los
casos en que la usucapión se produce51:
x Contra las personas que no pueden actuar por sí mismas o por medio de su
representante, mientras se mantenga esta situación. Debe entenderse que la
suspensión se produce mientras estas personas (menores o incapaces) no pueden actuar
por sí mismas, y por tanto en el momento en que tengan representante el plazo transcurrirá
con normalidad.
x Contra el cónyuge o el otro miembro de la pareja estable, mientras dure la
convivencia.
x Entre las personas vinculadas por la potestad de los padres o por una institución
tutelar, o entre la persona asistida y el apoderado.
6. La renuncia a la usucapión.
Cuando hablamos de renuncia a la usucapión nos estamos refiriendo a dos situaciones posibles:
x Renuncia al plazo de tiempo transcurrido (art. 531-27.3 CCCat). Tal y como se ha visto
en el artículo que hemos transcrito para abordar la cuestión de los plazos de la usucapión,
49 La doctrina se esfuerza en destacar que lo que se interrumpe es la posesión ad usucapionem, pero sigue la posesión vulgar
(que no detentación) estudiada en la lección 3.
50 Lo cual no quiere decir ni mucho menos que la mera oposición no interrumpa la usucapión y que haya que esperar a la
resolución firme para que se interrumpa, sino que, en el caso de que desestime la pretensión del titular (o de determinados
terceros), el cómputo se reanuda, pero no desde el momento en que se formuló oposición judicial sino desde que recae
sentencia firme. Dicho de otra manera, la sentencia desestimatoria de las pretensiones del que formuló oposición judicial
no se retrotrae a efectos de reanudación del cómputo al momento en que se instó oposición, sino que hay que empezar a
contar desde cero desde que la sentencia es firme.
51 Ante el silencio del CCCat en cuanto a quién debe alegar la suspensión, la doctrina entiende que la causa del art. 531-
26.a CCCat (personas que no pueden actuar por sí mismas) debe ser apreciada de oficio, mientras que las restantes deben
ser alegadas por aquellas personas a quien beneficien. En todo caso, la persona beneficiada por la suspensión deberá
acreditar la concurrencia del supuesto de hecho suspensivo y la fecha inicial y final de la suspensión.
43
el CCCat permite la renuncia al tiempo transcurrido de una usucapión en curso, lo cual se

equipara a una interrupción, de manera que no tiene efectos definitivos respecto a la
adquisición por usucapión.
x Renuncia a la usucapión consumada (art. 531-29 CCCat). Supone disponer de un
derecho usucapido, lo cual requiere plena capacidad de obrar y de disposición. El CCCat
aclara que la renuncia al derecho usucapido no perjudica a los acreedores de quien ha
usucapido, ni a los titulares de derechos constituidos sobre el bien usucapido. Por otro
lado, la renuncia no impide a quien ha usucapido volver a iniciar la usucapión.
7. Usucapión y Registro de la Propiedad.
El principio de fe pública registral (ver lección 2) puede generar tensiones con una situación de
hecho como la posesión, que no tienen acceso al registro ex art. 5 LH, y la usucapión que puede
derivarse de ella. La legislación hipotecaria, busca un equilibrio entre los derechos inscritos en el
Registro de la Propiedad y las legítimas aspiraciones del poseedor ad usucapionem, para lo cual se
articulan dos tipos de usucapión:
x La usucapión secundum tabulas. Es la usucapión que se produce a favor del titular registral
que no ha adquirido por el mecanismo de la fe pública registral del art. 34 LH. De acuerdo con
el art. 35 LH, la inscripción será justo título para la usucapión, y la posesión se presume iuris
tantum pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe durante el tiempo de vigencia del
asiento52.
x La usucapión contra tabulas. Es la que se plantea contra el titular que tiene inscrito su
derecho en el Registro de la Propiedad. Según el art. 36 LH, si el conflicto se produce entre el
usucapiente y el titular registral, la usuapión desplegará todos sus efectos a pesar del asiento. Si,
en cambio, el conflicto surge con un tercero hipotecario, la LH protege al poseedor ad
usucapionem que ya ha consumado la usucapión o al que solo le queda un año para consumarla si
se da uno de estos dos presupuestos: A) que el adquirente conociera o pudiera razonablemente
conocer la usucapión antes de perfeccionar la adquisición;; B) que el adquirente consienta,
expresa o tácitamente, la posesión del usucapiente durante el año posterior a su adquisición de
acuerdo con el Registro.
8. Breve referencia a la usucapión en el Derecho Civil Español.
El régimen jurídico de la usucapión es muy distinto en el CC, que se halla recogido en su Libro IV,
en sede de prescripción (tanto adquisitiva como extintiva). El punto esencial en común es la
distinción entre usucapión mobiliaria e inmobiliaria, con plazos más breves para aquella que para
esta. Pero el CC distingue, además, entre usucapión ordinaria y extraordinaria. La primera exige
buena fe y justo título en el usucapiente, lo que se traduce en la exigencia de un plazo más breve,
mientras que la segunda no contiene ninguno de estos requisitos. Y, por último, dentro de la
usucapión inmobiliaria el CC distingue la usucapión entre ausentes de la usucapión entre presentes.
Los plazos de la usucapión en el CC se pueden sistematizar en la tabla siguiente:
Usucapión ordinaria Usucapión extraordinaria
Bienes muebles 3 años (art. 1955.1º CC) 6 años (art. 1955.2º CC)
Bienes inmuebles 10 años entre presentes 30 años (art. 1959 CC)
20 años entre ausentes (art. 1957 CC)
52 Un buen ejemplo de esta situación es el caso del donatario cuya adquisición resulta amenazada al impugnarse el derecho
que el donante alegaba tener sobre la cosa donada;; aunque el donatario haya inscrito su adquisición en el Registro de la
Propiedad, no estará protegido por el art. 34 LH al no haber adquirido a título oneroso, pero podrá usucapir la cosa
secundum tabulas mientras no se le reivindique.
44
Lección 9: La extinción de los derechos reales

1. Introducción.
La extinción de los derechos reales supone el fin de la existencia de los mismos. En este sentido, no
hay que confundir la extinción del derecho real con la pérdida del derecho real, ya que esta
última solo supone que el titular deja de serlo, y lo único que se extingue su la titularidad, pero ello
no prejuzga si el derecho subsiste en manos de otra persona. El precepto del CCCat que prevé las
causas de extinción es el que se reproduce a continuación:
Artículo 532-1. Extinción de los derechos reales.- Los derechos reales se extinguen cuando lo establece este
código o el título de constitución y por la pérdida del bien, la consolidación y la renuncia de su titular.
Sobre la base de este artículo, la doctrina considera que, al margen del régimen singular de extinción
que pueda disponerse en el título y de las causas de extinción particulares de determinados derechos
reales previstas por la ley53, las causas generales de extinción pueden reconducirse a la
clasificación siguiente: A) causas que afectan al objeto, categoría que hace referencia a la pérdida
de la cosa;; B) causas que afectan al mismo derecho, que son la renuncia (y el abandono, para la
propiedad) y la consolidación54.
2. La pérdida de la cosa.
La pérdida de la cosa, en el sentido de su destrucción total y definitiva, es causa de extinción del

derecho real, pues si este se define como un poder directo e inmediato sobre una cosa,
desaparecido su objeto no hay nada sobre lo que ejercer el poder. La pérdida es total, según el art.
532-2 CCCat, si las condiciones del bien imposibilitan a los titulares hacer cumplir la función o
destino económico de la cosa. Por otro lado, la destrucción parcial no conlleva la extinción del
derecho real, sino únicamente la modificación del objeto, que se reduce en aquello que reste de la
cosa. Es absolutamente irrelevante la causa de la destrucción, si fortuita o causada por un tercero,
caso este en el que solo nacerá una obligación personal de indemnizar. Excepcionalmente puede
haberse dispuesto en el título constitutivo o incluso por la propia ley la subsistencia del derecho si el
REMHWRÚHYLYHµ55.
Además, también se considera que hay pérdida de la cosa cuando ésta es extraída del comercio,
siendo el caso más conocido el hecho de que un bien se declare de dominio público, en el cual lo
que antes era de titularidad privada sufre una expropiación forzosa.
3. La renuncia y el abandono.
La renuncia es el acto unilateral y espontáneo por medio del cual el titular extingue su derecho, sin
más límite que la ley y el orden público (art. 6 CC), y sin que ello pueda ir en perjuicio de acreedores
o de derechos de terceros (art. 532-4.2 CCCat). Puede ser expresa o tácita y, según la doctrina, es no
53 Por ejemplo, el art. 561-16.1 CCCat se encarga de regular las causas de extinción particulares del usufructo (ver lección
18), que se añaden a las generales.
54 La doctrina habla de una tercera categoría de causas de extinción, que serían aquellas que afectan a la acción real. De
esta manera, al extinguirse la acción real de protección del derecho en cuestión, se extinguiría el propio derecho, al quedar
desprotegido. Pero esta categoría es puramente teórica y no encuentra reflejo, por ejemplo, en el caso del derecho de
propiedad, ya que las acciones para protegerla no prescriben nunca (en el caso de la negatoria, mientras se mantenga la
perturbación), a no ser que precisamente se pierda el derecho de propiedad (por ejemplo, por usucapión), caso en que,
evidentemente, el derecho se lleva consigo la acción para protegerlo.
55 Así ocurre, por ejemplo, según el art. 553-14.3 CCCat, que dispone que pese a la destrucción del edificio la propiedad
horizontal sobre el solar se mantiene si en el título se había pactado expresamente la reconstrucción (sobre la propiedad
horizontal, ver lección 15).
45
recepticia como norma general, además de que requiere plena capacidad de obrar y de disponer
para llevarla a cabo.
La renuncia al derecho de propiedad recibe el nombre de abandono, que está regulado en los
artículos 543-1 y 2 CCCat. La particularidad del abandono respecto de la renuncia reside en que
precisa de dos requisitos para su validez: A) un requisito material, que es la voluntad de desposesión
de la cosa o corpus derelictionis, de manera que el propietario deja de ejercer el poder de hecho sobre la
cosa;; B) un requisito volitivo, el designio de renunciar al dominio o animus derelinquendi, voluntad
que no se presume por la mera desposesión, sino que debe ser expresa, lo que significa que se
manifieste por actos inequívocos de acuerdo con las convicciones socialmente dominantes (art.
543.2 CCCat). La doctrina insiste en que la renuncia al derecho de propiedad no supone la
extinción de los derechos reales en cosa ajena que existan sobre la cosa, puesto que son autónomos.
El abandono provoca que la cosa quede momentáneamente sin dueño;; si es inmueble deviene
propiedad del Estado, y si es mueble se convierte en una res nullius. Por otro lado, si se trata de la
renuncia de un copropietario tiene como consecuencia el acrecimiento de las cuotas de los restantes
comuneros (art. 552.5.2, ver lección 14).
4. La consolidación.
Según el art. 532-3.1 CCCat, el derecho real se extingue por consolidación cuando se produce la
reunión de titularidades entre los propietarios y los titulares del derecho real o con la reunión de
titularidades relativas a diferentes derechos reales cuando uno grava al otro. Se trata, como puede
verse, de una causa de extinción paralela a la confusión en materia de obligaciones.
No se producirá consolidación en los casos en que el CCCat establezca la separación de

patrimonios o la subsistencia autónoma de los derechos reales (art. 532-3.2 CCCat). El ejemplo
paradigmático de esto último es el de la concurrencia en una misma persona de la condición de
dueño del predio sirviente y de titular del derecho real de servidumbre sobre dicho predio, situación
que no supone sin más la extinción de la servidumbre (arts. 566-3.3 y 566-11.1.3 CCCat, ver con
más detalle en la lección 20).
5. Otras causas de extinción.
Otras causas de extinción de los derechos reales de gran relevancia son:
x La redención. Es una facultad de extinción unilateral de los derechos reales en cosa ajena
que el legislador concede al propietario gravado, de modo que la puede imponer al titular
del derecho real limitado extinguiéndolo por su exclusiva voluntad. La redención no se
contempla como causa de extinción general, ya que solo puede serlo de los derechos de
aprovechamiento parcial (ver lección 19) y del de censo (ver lección 21).
x El no uso. Es la falta de aprovechamiento del derecho real, al no usar las facultades que
confiere sobre la cosa ajena. Solo cabría aplicarla a los derechos reales posesorios, y el
CCCat solo la prevé como causa de extinción de la servidumbre, si la falta de uso se
prolonga por más de 10 años (art. 566-11.1.a CCCat). La razón estriba en que el
fundamento de la servidumbre es precisamente la obtención de una utilidad del predio
sirviente, de modo que la no obtención prolongada de esa utilidad le quita su razón de ser.
x La adquisición originaria del derecho por otra persona. Se trata de una causa de
extinción que se deduce de los propios modos de adquirir los derechos reales, que se
plantea cuando se adquiere por usucapión (porque se extingue el derecho del perjudicado)
y cuando se adquiere a non domino y el bien transmitido no es reivindicable (por ejemplo,
los supuestos de irreivindicabilidad de bienes muebles previstos en el art. 522-8 CCCat).
46
BLOQUE II:
EL
DERECHO
REAL DE
PROPIEDAD
47
Lección 10: El derecho real de propiedad

1. Concepto y características.
Un análisis del concepto de propiedad en nuestra legislación actual debe partir de la observación de
su definición legal en el CCCat:
Artículo 541-1. Concepto.- 1. La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma
plena los bienes que constituyen el objeto de la misma y a disfrutar y disponer.
2. Los propietarios conservan las facultades residuales que no se hayan atribuido a terceras personas por ley o por
título.
Podemos afirmar que el CCCat opta por una configuración clásica del derecho de propiedad, como
derecho real por excelencia, que ofrece el poder más amplio posible sobre una cosa56.
Estructuralmente, el derecho de propiedad se identifica con las facultades de uso57, goce58 y
disposición59, a las que podrían añadirse la facultad de exclusión de terceros y la oponibilidad erga
omnes, como todo derecho real. Los principales rasgos caracterizadores del derecho de propiedad,
que ayudan a completar esta definición, son los siguientes:
x Es la base de los demás derechos reales. Ello quiere decir que el derecho de propiedad
no deriva de ningún otro derecho subjetivo, mientras que todos los otros derechos reales
(derechos reales limitados) son desmembramientos de la propiedad. De esta circunstancia
extraen la doctrina y la jurisprudencia la perpetuidad del derecho de propiedad, pues no se
extingue por el paso del tiempo, no está sujeto a limitaciones temporales mientras no se
extinga el objeto sobre el que recae y es transmisible mortis causa.
x Generalidad. La propiedad es el derecho subjetivo más pleno, ya que proporciona todas
las utilidades posibles susceptibles de ser obtenidas del objeto sobre el que recae. Es por
ello por lo que la propiedad se presume plena;; libre de toda carga o gravamen, y cualquier
limitación de la misma deberá establecerse por ley y de forma precisa.
x Plasticidad. Implica que el conjunto de facultades puede extenderse o contraerse, tanto
por los límites impuestos por la ley como por la constitución de derechos reales sobre cosa
ajena que absorban las facultades dominicales.
x Carácter unitario. Significa que, independientemente de su concreto objeto y de las
concretas facultades dominicales que hayan podido desgajarse o limitarse, la propiedad
siempre permanece recognoscible como ese poder más amplio.
Para acabar de esbozar el concepto de propiedad, conviene apuntar que pueden ser objeto de la
misma tanto las cosas, muebles o inmuebles, como los derechos, y no solo los patrimoniales, como
establece la norma general (art. 511-1 CCCat, ver tema 1), sino también los personales, como ocurre
claramente en el caso de la propiedad intelectual (ver lección 17).
56Por su parte, el CC ofrece una definición de propiedad bastante avanzada, según la doctrina, para el momento en el que
se aprobó el CC (1889), en el cual lo que gozaba de mayor predicamento entre los juristas era una visión más bien liberal y
absoluta del derecho de propiedad (cuya máxima expresión la encontramos en el art. 544 del Código Civil Francés). Así, el
art. 348 CC define la propiedad como el derecho a gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes,
definición en la que podemos ver que se apela a los límites del derecho de la propiedad en beneficio de la comunidad y
establecidos por ley.
57 Supone la facultad de poseer, de servirse de una cosa.
58 Atribuye el monopolio en la obtención de cualquier utilidad que sea susceptible de producir a su dueño la cosa y la
posibilidad de decidir su destinación concreta o alterarla.

59 Es la facultad de abdicar del dominio o de cederlo a otro, pero también de gravarlo con un derecho real limitado que
absorba alguna de las facultades dominicales y de llevar a cabo su modificación jurídica (si se trata de un inmueble),
mediante la agrupación, agregación, división o segregación.
48
2. La función social de la propiedad.
El concepto y el alcance del derecho de propiedad han ido evolucionando desde una radical
concepción liberal, individualista y absoluta60 hasta una visión que pretende mantener un equilibrio
entre este derecho subjetivo y las exigencias de la convivencia en un Estado Social y Democrático
de Derecho. Siendo este último el modelo político de convivencia de nuestra sociedad, la propiedad
tiene hoy en el marco del mismo una función social, lo cual implica que la propiedad ya no es solo
un derecho, sino también un deber para su titular, y ello tiene como consecuencia última que el
beneficio y disfrute individuales pueden sacrificarse en aras del interés público. Esta
concepción de la propiedad se ve reflejada en el art. 33 CE y en el art. 541-2 CCCat, que se
reproducen por este mismo orden a continuación:
Artículo 33. 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos, sino por causa justificada de utilidad pública o interés social,
mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
Artículo 541-2. Función social.- Las facultades que otorga el derecho de propiedad se ejercen, de acuerdo con su
función social, dentro de los límites y con las restricciones que establecen las leyes.
Tal y como podemos ver, la función social de la propiedad ha calado en nuestro ordenamiento,
hasta el punto de que el TC ha llegado a afirmar que la función social del derecho de propiedad no
es, en la sociedad actual, un límite externo del derecho constitucionalmente reconocido de
propiedad, sino parte integrante del mismo concepto del derecho de propiedad61. Como garantía
para el propietario, toda limitación o expropiación deberá hacerse de acuerdo con el
procedimiento establecido por la normativa, irá seguida de la correspondiente indemnización y
habrá de estar fundamentada en una causa justificada (siempre de interés público) y prevista en
la ley.
3. Las restricciones al derecho de propiedad y sus clases. En particular, las relaciones de

vecindad: contigüidad, estado de necesidad, inmisiones.
PLANTEAMIENTO
La doctrina considera que debemos entender por restricción todo cercenamiento al derecho de
propiedad, y existen dos tipos de restricciones: límites y limitaciones. Las primeras son
restricciones ordinarias, impuestas a todo propietario sobre una misma clase de objetos, y se
establecen por disposiciones generales en interés público o en interés privado. En cuanto a las
limitaciones, se trata de restricciones particulares, que se establecen en virtud de actos expresos
dirigidos a un propietario en concreto, añadiéndose por tanto a los límites que, como a todo titular,
le afectan. El CCCat no respeta esta sistematización de las restricciones, ya que mezcla los términos
restricción y límite, y entiende por limitación solo las pactadas por las partes. Sin embargo, para
60 Resulta muy ilustrativo de la radicalidad del derecho de propiedad en sus orígenes el siguiente aforismo medieval: Cuius
est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos, por el cual se entendía que la propiedad de una persona abarcaba la columna de
aire que se elevaba hasta los cielos y la tierra que quedaba por debajo de la finca hasta los infiernos.
61 Este pronunciamiento lo encontramos en la STC 37/1987, en la que el TC definió el derecho de propiedad con arreglo
a la doctrina sentada en la conocida STC 11/1981, sobre el contenido esencial de los derechos fundamentales reconocidos
en la Constitución. En esta segunda sentencia, el TC estableció que el contenido esencial de un derecho fundamental
depende, entre otras cosas, del momento histórico en que nos encontremos, hecho por el cual el derecho de propiedad
había de ser revisado a la luz de un nuevo marco político, el de la Constitución, que otorgaba a la propiedad una función
social.
49
exponer este tema es más conveniente seguir la sistemática propuesta por la doctrina, por su
claridad y por lo consolidada que se encuentra en el estudio del Derecho Civil.
LÍMITES EN INTERÉS PÚBLICO:
Son aquellos que tienen su fundamento en la protección de los intereses generales, y el art. 545-
2 CCCat menciona, sin ánimo exhaustivo, hasta once62.
LÍMITES EN INTERÉS PRIVADO:
Son los límites que tienen su fundamento en la protección de intereses de otros particulares, y
vienen constituidos por las llamadas relaciones de vecindad, reguladas en el Capítulo VI del
Título IV CCCat. A pesar de ello, el art. 545-3 CCCat establece que, además de las relaciones de
vecindad, también constituyen límites en interés privado la existencia de situaciones de comunidad.
Las relaciones de vecindad quedan divididas, dentro del mencionado Capítulo VI, en tres
compartimentos:
x Relaciones de contigüidad. Los arts. 542-1 a 542-11 contienen una minuciosa regulación
de las relaciones de vecindad entre fincas colindantes. A continuación citamos algunos
ejemplos: A) el art. 546-1 CCCat permite al propietario imponer a sus vecinos una
medianería forzosa63 sobre las paredes de cierre de patios, huertos, jardines y solares, cuyo
grosor descanse por mitad en cada finca colindante, con la finalidad de separar las fincas, y
con una altura máxima de 2 metros o la que establezca la normativa urbanística;; B) el art.
546-4 CCCat establece que no se puede mantener ningún árbol o construcción entre fincas
cerradas con valla que, por su proximidad a la misma, inutilicen su función de dificultar el
acceso a la finca, al poder constituir un medio para flanquearla, de la misma manera que no
se puede tener árboles en patios interiores que faciliten el acceso a balcones o ventanas de
las viviendas situadas en los pisos superiores;; C) el art. 546-8 CCCat establece la presunción
iuris tantum de que los márgenes, ribazos y paredes de sustentación de fincas contiguas que
se encuentren en cotas diferentes son propiedad de la finca superior;; D) con arreglo al art.
546-10 CCCat, para mirar sobre la finca vecina (ya sea para tener vistas o para recibir luz)
hay que mirar previamente sobre la finca propia, lo que supone tener que dejar en terreno
propio lo que se conoce como androna64.
x Estado de necesidad. El art. 546-12 CCCat establece que los propietarios han de tolerar
la interferencia de otras personas en sus bienes si es necesaria para evitar un peligro
presente, inminente y grave y si el daño que racionalmente se puede producir es
desproporcionadamente elevado en relación con el perjuicio que la interferencia puede
causar a los propietarios., sin perjuicio de su derecho a ser indemnizados por los daños que
se les causen.
x Inmisiones. Son injerencias o intromisiones indirectas sobre el predio vecino producidas
por la actividad del propietario en el ejercicio de sus facultades dominicales, que comportan
62 En concreto, estos límites son, según el art. 545-2 CCCat, los que prevé la legislación: A) del planeamiento territorial y
urbanístico y de las directrices de paisaje, y, en aplicación de estos, de los planos de ordenación urbanística;; B) sobre la
vivienda;; C) agraria y forestal;; D) de protección del patrimonio forestal;; E) de protección de los espacios naturales y de
medio ambiente;; F) de construcción y protección de las vías y de las infraestructuras de comunicación;; G) de costas y de
aguas continentales;; H) de fomento de las telecomunicaciones y de transporte de la energía;; I) de uso y circulación de los
vehículos de motor, lo barcos y las aeronaves;; J) de protección y defensa de los animales;; K) de defensa nacional.
63 Sobre la comunidad especial por razón de medianería, ver lección 16.
64 Se trata de un pasaje que consiste en un espacio de terreno cuya anchura, si no se dispone otra cosa en la normativa
urbanística o en la costumbre local, es de un metro en ángulo recto a contar desde la línea más exterior de la finca. Lo que
se pretende conseguir con esta restricción, pues, es garantizar un mínimo de privacidad entre vecinos, limitando el
derecho del propietario a tener vistas sobre las fincas contiguas.
50
la intromisión en el predio vecino de sustancias corpóreas o inmateriales como

consecuencia de su propia actividad, que no abarca las injerencias por vía directa o por
actos materiales65. Un ejemplo de inmisión serían los ladridos de un perro o los olores
desagradables provenientes de la cocina de un local. Los requisitos que deben cumplir las
inmisiones para ser consideradas como tal son, según la doctrina: materialidad66,
mediatividad67, continuidad de los actos68 y que se trate de predios vecinos69. El CCCat
divide las inmisiones en dos tipos, correspondiéndole a cada una un tratamiento jurídico
distinto:
I. Inmisiones ilegítimas (art. 546-13 CCCat). Son aquellas que causan perjuicios
sustanciales que no hay obligación de tolerar. El mecanismo de protección contra
las mismas es la acción negatoria (ver lección 13), que podrá dirigirse contra los
autores de la perturbación con alguna de las pretensiones siguientes: A) que cese
la actividad perturbadora;; B) que se reponga la finca a su estado anterior a la
perturbación;; C) que se indemnice por los daños y perjuicios causados.
II. Inmisiones legítimas (art. 546-14 CCCat). Se trata de inmisiones inocuas o que
causan perjuicios no sustanciales70, así como aquellas que, aun causándolos,
cumplen alguno de estos dos requisitos: A) que esas inmisiones sean consecuencia
del uso normal de la finca vecina y que hacerlas cesar comporte un gasto
económicamente desproporcionado;; B) que provengan de instalaciones
administrativamente autorizadas. Los mecanismos que prevé la ley para compensar
a los propietarios por las inmisiones legítimas que causan perjuicios sustanciales
son la reparación del daño sufrido hasta ahora, el establecimiento de una
compensación económica por los daños que se producirán en el futuro y hasta la
solicitud de que los actos que provocan las inmisiones se hagan en el momento
menos perjudicial para el propietario, pero, como puede verse, en ningún caso se
admite la cesación. La pretensión para reclamar los daños y perjuicios o la
compensación económica prescribe al cabo de tres años desde el momento en que
el sujeto pasivo de la inmisión tienen conocimiento de ella.
LIMITACIONES:
A pesar de que el CCCat solo contemple las limitaciones voluntarias al derecho de propiedad,
derivadas de la constitución de derechos reales limitados sobre la cosa objeto de la misma, existen
otras, que son las siguientes:
x Servidumbres forzosas, que se estudiarán en la lección 20.

x Servidumbres administrativas, que son limitaciones establecidas por la Administración
que constriñen el abanico de facultades de un propietario en concreto.
x Prohibiciones de disponer, que pueden venir originadas por causas diversas, pero el
Derecho Civil Catalán solo las contempla en las adquisiciones a título lucrativo, como en el
caso de la donación con prohibición de disponer, recogida en el art. 531-18 CCCat y
estudiada ya en la lección 7 en el marco de la donación sometida a modo. El precepto que
65 Así quedaron definidas en la STSJ Cataluña de 26 de marzo de 1994.

66 Implica que las inmisiones han de producir unas consecuencias físicamente mensurables sobre la finca vecina.
67 Significa que debe tratarse de actividades realizadas en propia finca y no directamente en o dirigidas a la finca vecina.
68 Debe tratarse de actos materiales continuados o dotados de una cierta periodicidad, no de actos únicos o aislados.
69 Ello no implica que GHEDQ VHU FRQWLJXRV /D GRFWULQD LQWHUSUHWD HO WpUPLQR ÝHFLQRµ HQ HO VHQWLGR GH XQD UHODFLyQ
espacial de cercanía que explica la influencia de las actividades que se desarrollan en una finca sobre otra.
70 En general, según el art. 546-14 CCCat se consideran perjuicios sustanciales los que superen los valores límite o
indicativos que establecen las leyes o los reglamentos, como por ejemplo el número máximo de decibelios, la
concentración máxima de partículas en el supuesto de emisiones contaminantes, etc.
51
se encarga de regular de manera general las prohibiciones de disponer es el art. 428-6

CCCat (ya que el art. 531-18.2 CCCat remite a él cuando contempla las donaciones con
prohibición de disponer), que se encuentra en sede de sucesiones. Las prohibiciones de
disponer pueden ser parciales o totales en cuanto al objeto, pero en cualquier caso serán
temporales71. Dado el constreñimiento que la prohibición de disponer supone, la
jurisprudencia viene exigiendo para el establecimiento de la misma un interés digno de
protección, que puede responder a una finalidad social, familiar, etc. Con todo, el art. 428-
6.5 CCCat advierte que el gravado con la prohibición de disponer puede solicitar
autorización judicial para enajenar si concurre una causa justa sobrevenida, es decir,
posterior a su ordenación.
71En concreto, no pueden exceder en su duración de la vida de una persona física o, en otro caso, de 30 años (art. 426-8.2
CCCat). Si no se ha fijado un plazo para la prohibición de disponer, se entiende que dura toda la vida de la persona física
gravada y que afecta tanto a los actos onerosos como a los actos gratuitos inter vivos (art. 428-6.3 CCCat).
52
Lección 11: Los modos de adquirir la propiedad I. La accesión

1. Concepto y enumeración.
Los modos de adquirir el dominio son los distintos hechos o actos jurídicos a los que el
ordenamiento atribuye el efecto del nacimiento del derecho real de propiedad. El Capítulo II del
Título IV del Libro V CCCat, en sede de derecho de propiedad, se encarga de regular los títulos de
adquisición exclusivos del derecho de propiedad, que son la accesión (Sección I), que se
estudia en esta lección y la ocupación y el hallazgo (Sección II), que son objeto de estudio en la
lección 12. No debemos olvidar, sin embargo, que la propiedad también se adquiere por los modos
generales de adquisición de los derechos reales (sistema de adquisición formado por el título y el
modo, donación y usucapión).
2. La accesión: concepto y clases.
Podemos definir la accesión como el derecho del propietario a adquirir todo lo que el objeto de su
propiedad produce, o se le une o incorpora, sobre la base del principio accessorium sequitur
principale. En ocasiones, parte de la doctrina pone en duda que la accesión sea realmente un modo
de adquirir la propiedad, considerando que estamos, si acaso, ante una de las manifestaciones de la
expansividad del derecho de propiedad. A partir de esta definición, podemos distinguir dos grandes
tipos de accesión:
x Accesión por producción, que hace referencia al régimen de los frutos que produce aquello
que se tiene en propiedad (ver apartado 3).
x Accesión por incorporación, que es la adquisición de la propiedad de un bien que se une a
otro, a favor del titular del bien considerado como principal72. La accesión por incorporación, a
su vez, suele ser objeto de varias clasificaciones, de las cuales las más relevantes son las
siguientes:
I. Accesión inmobiliaria, mobiliaria y mixta. La accesión inmobiliaria (ver apartado 4)
tiene lugar cuando la unión se produce entre inmuebles, la mobiliaria (ver apartado 5)
cuando dicha unión es entre muebles y la mixta (categoría doctrinal) cuando se combinan
bienes muebles e inmuebles. Esta clasificación es la más relevante, por cuanto es la que
siguen tanto el CC como el CCCat para desarrollar la mayoría de preceptos dedicados a la
accesión.
II. Accesión natural y artificial. La primera es aquella que se produce por el devenir de la
naturaleza, sin que pueda imputarse a una persona, mientras que la segunda es aquella en
que el hecho causante de la unión es debido a un acto de la persona. El CCCat no regula
más que la accesión artificial, al contrario que el CC73.
72 En relación a la accesión por incorporación, es recurrente en la doctrina un debate sobre si esta tienen o no efectos
automáticos, es decir, tomando el ejemplo de una construcción en suelo ajeno, se planeta si desde el mismo momento en
que se acaba la construcción el propietario del suelo la adquiere, independientemente de lo que ocurra después, o si por el
contrario la propiedad de ese edificio queda en una situación de interinidad hasta que la parte que esté habilitada ejerza su
derecho de opción. Al respecto, Puig Ferriol opina que la accesión por incorporación produce efectos ipso iure¸ esto es, de
forma automática desde el momento de la incorporación, mientras que Del Pozo sostiene que en el moderno sistema de
adquisición por accesión del CCCat no tienen sentido hablar de adquisición automática, ya que ello supone aplicar,
aunque sea transitoriamente, el principio superficies solo cedit, que no tiene prácticamente ninguna aplicación práctica en un
modelo en que lo que importa es el valor de la construcción, y por ello entiende que la adquisición no es automática, ya
que la adquisición de la misma depende del derecho de opción que ejerza el propietario del suelo (en el caso de que el
suelo fuera de mayor valor).
73 El CC prevé en sus artículos 366 a 374 cuatro supuestos distintos de accesión: el aluvión, la corriente tumultuosa del
río o avulsión, la mutación del cauce del río y la formación de isla. El aluvión, por ejemplo, es el acrecentamiento
paulatino de los fundos limítrofes con las riberas por la acumulación de sedimentos que provocan las corrientes de agua.
53
Los preceptos del CCCat que regulan la accesión (541-3 y 541-4 para la accesión por producción;;
542-1 a 542-19 para la accesión por incorporación) se aplican solo en defecto de pacto expreso de
las partes, que pueden, por ejemplo, convenir la constitución de un derecho de superficie (ver
lección 22) para disociar la propiedad del suelo y de lo construido en él.
3. La llamada accesión por producción: régimen jurídico de los frutos.
La accesión por producción o accesión discreta es la adquisición de aquello que produce el bien
del propietario74. El art. 541-3 CCCat establece que los frutos pertenecen al propietario del bien
o al titular del derecho real sobre dicho bien que le atribuya dichos frutos (como en el caso
del usufructo). En el caso de que se perciban los frutos de un bien cuando no se ha intervenido en
su producción, se habrán de abonar los gastos a quien los produjo, tal y como ocurre en el
usufructo con los frutos pendientes antes y después de que comience el mismo (art. 561-6 CCCat,
ver lección 18).
Los frutos, de acuerdo con una clasificación que figura en el CC y que la doctrina acoge
favorablemente, pueden ser: A) naturales, que son las producciones espontáneas de la tierra y los
animales;; B) industriales, que son los derivados del cultivo o el trabajo;; C) civiles, que son los
derivados del arrendamiento de las fincas. El CCCat sigue el régimen tradicional respecto a cómo se
adquieren los frutos, en función de su naturaleza. Así el art. 541-4 CCCat establece que los frutos
en especie (categoría que comprende los naturales y los industriales) se adquieren desde que se
desprenden de la cosa que los genera, y los frutos en dinero (esto es, los civiles) se adquieren desde
que se devengan y se entienden percibidos día a día.
4. La accesión inmobiliaria: casos y régimen jurídico.
GENERALIDADES
El régimen de la accesión inmobiliaria en el CCCat parte de la consideración de dos elementos

fundamentales:
x La importancia del valor económico en la aplicación del principio accessorium sequitur

principale. Si tradicionalmente se entendía que, en los supuestos de accesión inmobiliaria, lo
principal era la superficie a la que se incorporaba un bien (por ejemplo, una construcción) en
aplicación del principio superficies solo cedit, actualmente tanto en el CC como sobre todo en el
CCCat se ha optado por considerar, en determinados casos, como principal el bien que tenga
mayor valor, de entre el suelo y aquello que se incorpora a él. Ello puede dar lugar a que en
muchas ocasiones cambien las tornas y lo principal sea, por tanto, el bien incorporado al suelo,
por lo que esta doctrina revolucionaria ha recibido el nombre de accesión invertida. En el CCCat
la doctrina de la accesión invertida solo se aplica a los supuestos en que lo que se
incorpora al suelo es una construcción, pero no a los casos de plantación ni cultivo en suelo
ajeno. Ahora bien, dentro de las construcciones, el legislador catalán ha optado por extender la
doctrina de la accesión invertida tanto a la llamadas construcciones extralimitadas (casos en
los que una construcción se inicia en suelo propio y acaba por excederse de la finca propia
hasta tener una parte en la colindante), que son las que dieron origen a esta doctrina, como a la
construcción en suelo ajeno (caso en que toda una construcción se asienta sobre una finca
Parte de la doctrina, no obstante, considera que estos preceptos del CC fueron derogados (tácitamente) por la Ley de
Aguas de 1985 (actualmente refundida en el RDLeg de 21 de julio de 2001, ver tema 17) y por la Ley de Costas de 1988.
74 Dado que parece obvio que los frutos que produce una cosa son inherentes a la misma, parte de la doctrina entiende
que no estamos ante una verdadera accesión, hecho por el cual se entendería que el CCCat no la haya regulado en sede de
títulos de adquisición exclusivos del derecho de propiedad
54
ajena)75, entre las que el CCCat solo discrimina cuando hay mala fe del constructor. La
importancia actual de la doctrina de la accesión invertida ha relegado, pues, el principio
superficies solo cedit a una regla general de alcance escaso (nunca se aplicará a las construcciones, a
pesar de que sí que se continúa aplicando a plantaciones y cultivos), recogida en los arts. 542-3
y 4 CCCat, de cuya lectura conjunta se extrae que lo que se incorpora a una finca (ya sean
construcciones plantaciones o cultivos) debe presumirse hecho por el titular de la misma, y por
tanto serán adquiridos por el titular de la misma por derecho de accesión inmobiliaria.
x La buena o mala fe de las partes. A este respecto, debe entenderse por buena fe del que
incorpora un bien (plantador, constructor o cultivador) la creencia razonable de tener justo
título para hacerlo, mientras que se considerará que actúa con mala fe cuando sabe que no tiene
tal justo título (dolo) o cuando, sin saberlo, no ha actuado con la diligencia mínima (negligencia
grave, como sería el caso de no molestarse, al menos, de mirar en el Registro de la Propiedad si
la finca en que se planta es de alguien). Por otro lado, se considera que habrá buena fe del
dominus soli cuando éste ignore la actividad del tercero, y, por el contrario, habrá mala fe de su
parte si conoce y no se opone a la actividad del tercero. De acuerdo con el art. 542-10 CCCat,
la buena fe siempre se presume. Sin embargo, las reglas que establece el CCCat para la accesión
inmobiliaria parecen tener solo en cuenta la buena o mala fe del tercero, sin importar la del
dominus soli, excepto en el caso de que ambos actúen de mala fe, en el cual se resuelve como si
lo hubieran hecho de buena fe (art. 542-12 CCCat).
Así pues, las reglas que resultan de la aplicación de los dos elementos mencionados son las que se
presentan a continuación, distinguiendo entre los cuatro casos de accesión inmobiliaria que
menciona el CCCat: la plantación, el cultivo y la construcción en suelo ajeno y la
construcción con materiales ajenos.
Plantación en suelo ajeno

Plantador
Buena Fe Mala Fe
Buena El Dominus soli puede optar entre (art. 542-5 CCCat): El plantador pierde lo plantado +
Dominus Fe a) Quedarse la plantación + pagar gastos al plantador debe indemnizar al dominus soli por
Soli b) Obligar a restituir el estado anterior de la finca. daños y perjuicios (art. 542-11.1
+ Puede pedir indemnización (artículo 542-8 CCCat). CCCat).
Mala Ante el silencio de la ley, la doctrina entiende que se Compensación de mala fe (art. 542-12
Fe resuelve igual que si ambos son de buena fe. CCCat).
Cultivo en suelo ajeno

Cultivador
Buena Fe Mala Fe
Buena El Dominus soli puede optar entre (art. 542-6 CCCat): El plantador pierde lo cultivado +
Dominus Fe a) Hacer suya la cosecha y pagar los gastos al cultivador. debe indemnizar al dominus soli por
Soli b) Obligar al cultivador a pagarle la renta de la finca, daños y perjuicios (art. 542-11.1
+ Puede pedir indemnización (artículo 542-8 CCCat). CCCat).
Mala Ante el silencio de la ley, la doctrina entiende que se Compensación de mala fe (art. 542-12
Fe resuelve igual que si ambos son de buena fe. CCCat).
75 No ocurre así en el CC, donde, a pesar de que la doctrina de la accesión invertida no está expresamente prevista, el TS
le dio cabida por vía de los principios generales del derecho a partir de la STS de 31 de mayo de 1949, aunque su alcance
se limita a las construcciones extralimitadas, que fueron los supuestos a partir de los cuales apareció esta doctrina.
55
Incorporación de construcciones cuando el suelo tiene valor superior a

la construcción
Constructor
Buena Fe Mala Fe
El Dominus soli puede optar, en un plazo de Si es construcción en suelo ajeno: el
Dominus Buena 3 años desde la finalización de la constructor pierde lo edificado y además ha de
Soli Fe construcción, entre (art. 542-7 CCCat): indemnizar al dominus soli por los daños causados
a) Quedarse la construcción + pagar gastos (art. 542-11.1 CCCat).
de la construcción y del suelo ajeno (del Si es construcción extralimitada: el dominus soli
constructor) eventualmente ocupado por la puede optar entre (art. 542-11.2 CCCat):
misma. a) Quedarse la construcción SIN ABONAR LOS
b) Imponer a los constructores la GASTOS al constructor (al haberse hecho esta de
compraventa forzosa de la parte de su mala fe, opinión de Puig Ferriol).
suelo invadido o de todo el solar si la parte b) Imponer a los constructores la compraventa
no invadida resulta inedificable o la parte forzosa de la parte de su suelo invadido o de todo
invadida es indivisible. el solar si la parte no invadida resulta inedificable o
+ Puede pedir indemnización (artículo 542- la parte invadida es indivisible.
8 CCCat). c) Exigir el derribo del edificio + la indemnización
por daños y perjuicios.
Mala Ante el silencio de la ley, la doctrina Compensación de mala fe (art. 542-12 CCCat).
Fe entiende que se resuelve igual que si ambos
son de buena fe.
Incorporación de construcciones cuando lo edificado tiene igual o

superior valor al suelo
Constructor
Buena Fe Mala Fe
El Dominus soli está obligado a ceder la Si es construcción en suelo ajeno: el
Dominus Buena propiedad de la parte de suelo invadida a constructor pierde lo edificado y, además, ha de
Soli Fe los constructores, a cambio de una indemnizar al dominus soli por los daños causados
indemnización por el valor del suelo y del (art. 542-11.1 CCCat).
resarcimiento de los daños y perjuicios si la Si es construcción extralimitada: el dominus soli
edificación constituye una unidad puede optar entre (art. 542-11.2 CCCat):
arquitectónica indivisible (art. 542-9.1 b) Imponer a los constructores la compraventa
CCCat). No obstante, al dominus soli forzosa de la parte de su suelo invadido o de todo
también se le permite: el solar si la parte no invadida resulta inedificable o
a) Obligar a los constructores a comprarles la parte invadida es indivisible + exigir la
todo el solar cuando la parte de suelo indemnización por daños y perjuicios (en dinero o
invadida es indivisible o la parte no en especie, en forma de uno de los pisos).
invadida es inedificable. c) Exigir el derribo del edificio + exigir la
b) Optar por una indemnización en indemnización por daños y perjuicios.
especie, consistente en la adjudicación de
pisos o locales del edificio.
Mala Ante el silencio de la ley, la doctrina Compensación de mala fe (art. 542-12 CCCat).
Fe entiende que se resuelve igual que si ambos
son de buena fe.
Respecto a la construcción con materiales ajenos, último supuesto de accesión inmobiliaria,

regulada en los arts. 542-13 y 14 CCCat, conviene hacer la siguiente distinción:
x Construcción de un inmueble con materiales ajenos en finca propia: tanto si el

constructor actúa de mala como de buena fe, hace suyos los materiales. En ambos casos habrá
56
de abonar al propietario de los materiales el coste de los mismos y, si ha actuado de mala fe,
deberá, además, indemnizarle por daños y perjuicios.
x Construcción de un inmueble con materiales ajenos en finca ajena: en cualquier caso, el
propietario de los materiales los perderá, a cambio de lo cual puede exigir al constructor o,
subsidiariamente, al titular de la finca, el abono de su valor y, en su caso, daños y perjuicios. Si
el propietario de la finca ha tenido que pagar los materiales a su propietario y al constructor,
podrá dirigirse contra este último para que le abone dicho valor.
5. La accesión mobiliaria: casos y régimen jurídico.
Al igual que sucedía con la accesión inmobiliaria, los criterios que orientan el régimen jurídico de la
mobiliaria son el principio accessorium sequitur principale (manifestado en la importancia del
valor de la cosa)76, y la buena o mala fe de las partes. Los casos de accesión mobiliaria
contemplados en el CCCat son la adjunción, la conmixtión y la especificación.
LA ADJUNCIÓN:
Es la unión de dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios que da origen a

una nueva cosa, no pudiendo separarse los bienes originarios sin detrimento económico.
Para que haya adjunción, se requiere que la unión sea indivisible, inseparable, estable y duradera. En
su régimen jurídico, será imprescindible esclarecer cuál es el bien principal, para lo cual, ante el
silencio del CCCat, la doctrina propone que tenga tal consideración el de mayor valor objetivo,
entendiéndose por tal el de mercado. El régimen jurídico en el CCCat para la adjunción es este:
Régimen jurídico de la adjunción
Titular del bien accesorio
Buena Fe Mala Fe
El titular del bien principal hace suyo el accesorio, debiendo El propietario del bien accesorio
Titular Buena indemnizar a su propietario (arts. 542-15 y 16 CCCat). pierde su bien y además no tiene
del bien Fe derecho al abono de su valor (arts.
principal 542-17.2 CCCat).
Mala El propietario del bien accesorio puede adquirir el principal Se aplica la regla de la
Fe si lo paga o imponer al titular del bien principal una compensación de la mala fe (art.
compraventa forzosa del bien accesorio y, en este último 542-17.3 CCCat).
caso, obligarle a indemnizarle (art. 542-17.1 CCCat).
LA CONMIXTIÓN:
Es la mezcla de dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios que da origen a

una nueva cosa. La diferencia con la adjunción es que, mientras que en esta los bienes que se unen
conservan su individualidad, en la conmixtión los dos bienes se diluyen en el nuevo bien. El
régimen jurídico que el art. 542-18 CCCat confiere a este supuesto de accesión mobiliaria es
esencialmente el de una comunidad ordinaria en la que cada cotitular tendrá una cuota en
proporción al valor de su bien, a no ser que alguno de los propietarios fuera de mala fe, caso en el
que los otros propietarios pueden optar entre adquirir el bien fruto de la conmixtión pagando al
parte proporcional del valor que corresponda o ser indemnizados.
LA ESPECIFICACIÓN:
Es la creación de una obra nueva y mueble mediante la transformación de materia ajena, en

parte o en su totalidad. Según el art. 542-19 CCCat, el que usa materiales ajenos los hará suyos en
76Cabe destacar, aun así, la relatividad del principio accesssorium sequitur principale en la accesión mobiliaria, ya
que solo se aplica, en realidad, a la adjunción.
57
cualquier caso, debiendo abonar los gastos a su propietario y, si lo hizo de mala fe, deberá, además,
indemnizarle por los daños y perjuicios.
58
Lección 12: Los modos de adquirir la propiedad II. La

ocupación y el hallazgo
1. La ocupación. Requisitos. Los diversos objetos ocupables.
La ocupación es un modo originario de adquirir la propiedad de un bien que el ordenamiento

jurídico considera que carece de propietario porque no lo ha tenido jamás (res nullius), porque
se trata de una cosa que ha sido abandonada (res derelicta) o porque se desconoce el propietario
que no reclama la cosa perdida, cuando concurren los siguientes presupuestos:
x Un requisito objetivo, consistente en un acto de aprehensión material de la cosa.

x Un requisito subjetivo, consistente en adquirir la posesión civil de la cosa, esto es, su posesión
en concepto de dueño (animus domini).
De acuerdo con el art. 542-20 CCCat, son ocupables los siguientes bienes:
x Los bienes corporales abandonados indudablemente por sus propietarios que son
susceptibles de apropiación por medio de un acto material. El tenor literal de este artículo
ha de completarse con el art. 17 de la ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones
Públicas, donde se establece que los bienes inmuebles sin amo los adquiere inmediatamente el
Estado, por lo que solo serán ocupables los bienes muebles. Además, hay que matizar que si
la cosa está oculta y su valor es extraordinario, se trata de un tesoro y se aplica el art. 542-21
CCCat (ver apartado 3). Además, tampoco las cosas perdidas se adquieren automáticamente,
sino que se aplica, primero, el régimen de los hallazgos (art. 542-22 CCCat, ver apartado 2) si
se trata de bienes corporales habitualmente poseídos por alguien o de animales domésticos
perdidos, y ello está coordinado en el régimen de la propia ocupación, ya que el art. 542-20
&&&DWGRQGHVHH[LJHTXHHOELHQHVWpDEDQGRQDGR´LQGXGDEOHPHQWHµ
x Los animales que se pueden cazar y pescar. En este sentido, la doctrina distingue entre
animales domésticos, salvajes y domesticados. Los animales domésticos, que son los que
ordinariamente se encuentran bajo el poder del hombre, se rigen por las mismas normas que las
cosas muebles inanimadas, por lo que si se trata de un animal doméstico perdido se deberán
aplicar las normas del hallazgo que luego se explicarán. Los animales salvajes son ocupables
mientras permanezcan en libertad. Por lo que respecta a los animales salvajes domesticados,
no son ocupables mientras mantienen su condición de domesticados o el propietario manifiesta
la voluntad de perseguirlos, y deben ser susceptibles de poder ser cazados en ejercicio legítimo
del derecho de caza, lo que excluye aquellos animales que escapan de circos o zoológicos.
Conviene aclarar que la ocupación solo requiere capacidad natural para que se produzca el efecto
jurídico-real, ya que el acto clave de la misma es simplemente la toma de posesión.
2. Los hallazgos. Concepto y régimen legal.
El régimen jurídico del hallazgo parte del hecho de que nadie está obligado a recoger cosas
encontradas y de la presunción que los objetos hallados han sido perdidos y no abandonados por su
propietario si cumplen con unos requisitos de apariencia. En concreto, y como se ha avanzado
antes, el art. 542-22 CCCat establece que los animales domésticos y los objetos muebles que,
por sus características, posibilidad de identificación, estado de conservación, función o
destino económico son habitualmente poseídos por alguien no se pueden adquirir por
ocupación, excepto que se cumpla el procedimiento que establece el art. 542-22 CCCat.
59
Si se conoce al propietario del objeto, el hallador de buena fe debe acudir directamente a él,
pudiendo, una vez entregada la cosa y como recompensa por el hallazgo, optar entre reclamarle el
10% del valor del objeto (a lo que se le puede añadir, si su valor es igual o superior al 6 veces el
importe del salario mínimo interprofesional, el 4% del exceso) o la recompensa que hubiere
ofrecido públicamente, en su caso.
Si se desconoce al propietario del objeto, el hallazgo debe notificarse al Ayuntamiento del

lugar donde se ha producido, en el que queda depositado durante el plazo de 6 meses, debiendo
publicarse el hecho mediante edicto. Si el propietario reclama el bien, se le restituye previo
pago de los gastos de conservación, custodia y entrega, y el hallador tiene derecho a una
recompensa en metálico equivalente al 10% del valor del bien si este es inferior a 6 veces el salario
mínimo interprofesional y, si lo supera o iguala, además al 4% del valor que lo exceda. Si
transcurre el plazo de 6 meses sin que se presente el propietario, el hallador tiene derecho a
hacer suya la cosa, previo pago de los gastos de conservación custodia y entrega;; pero si el
objeto supera 6 veces el salario mínimo interprofesional, el objeto debe venderse en subasta
pública y el hallador tiene derecho a esta cantidad más un 25% del exceso que se obtenga en la
subasta, quedando el resto a disposición del ayuntamiento;; si en la subasta nadie puja por dicho
valor, el hallador tiene derecho a hacer suya la cosa. Si el propietario comparece luego, carece de
derecho a reivindicar la cosa, salvo que el hallador hubiera obrado de mala fe, esto es, iniciando el
procedimiento ante el ayuntamiento pese a conocer la identidad del propietario.
3. El descubrimiento de objetos de extraordinario valor. Concepto y régimen legal.
Con el término tesoro se hace referencia, en Derecho Civil, a aquellos objetos ocultos, de valor
extraordinario y de ignorado propietario (art. 542-21.1 CCCat). El objeto encontrado pertenece
al propietario de la finca donde se ha hallado, pero quien lo ha descubierto tiene derecho a
percibir en metálico la mitad del valor de dicho objeto (art. 542-21.2 CCCat), salvo que se trate
de una persona contratada por el propietario con tal finalidad. La doctrina considera que el régimen
del tesoro que contiene el art. 542-21 CCCat parte de la base de que el descubrimiento se hace por
casualidad, por lo que si quien ha encontrado la cosa tiene por actividad la búsqueda de tesoros no
le corresponde el premio en metálico, sin perjuicio de los acuerdos a los que pueda llegar con el
propietario del fundo. Si se trata de descubrimientos de valor arqueológico, histórico, cultural o
artístico se aplicará la legislación específica (art. 542-21.3 CCCat).
60
Lección 13: La protección del derecho de propiedad

1. La acción declarativa de dominio.
La acción declarativa de dominio es una acción personal de protección del derecho de propiedad,
que no aparece regulada en el CCCat. Sobre ella se pueden señalar los caracteres siguientes, de
acuerdo con un esquema de análisis que seguiremos a lo largo de toda esta lección:
x Objeto: reconocimiento del derecho de propiedad del actor, sin aspirar a la restitución, previa
comprobación judicial de la realidad del dominio del actor y de la consistencia de su derecho.
Ello la convierte en la acción idónea en casos en los que no hay un despojo material de la cosa,
sino que lo que ocurre es que alguien pone en duda la propiedad de la misma.
x Legitimación activa: el propietario y, en principio, poseedor77 de la cosa, cuya propiedad se
cuestiona.
x Legitimación pasiva: quien discute la propiedad, sin afectar a la posesión.
x Requisitos para que prospere la pretensión: prueba del dominio del actor e identificación
precisa de la cosa controvertida.
x Plazo para ejercerla: la doctrina entiende que no prescribe nunca, mientras se siga siendo
titular del derecho de propiedad que se pretende proteger.
x Efectos: si se reconoce la pretensión, comporta el reconocimiento judicial del dominio.
2. La acción reivindicatoria. Concepto y función. Sus requisitos subjetivos y objetivos.

Efectos y extinción de la acción.
La acción reivindicatoria es una acción real, lo cual implica que su ejercicio y el reconocimiento de
la pretensión, a diferencia de lo que ocurría con la acción declarativa de dominio, tendrá efectos en
la esfera jurídico-real, además de que será ejercitable erga omnes. Se halla regulada en los artículos
544-1 a 544-3 CCCat, y de ella podemos analizar los siguientes elementos:
x Objeto: obtener la restitución del bien de cuya posesión se ha sido despojado ilegítimamente,
para lo cual se requiere la condena de quien tenga el bien a efectuar dicha restitución. La acción
reivindicatoria pretende, pues, recuperar el ius possidendi, o derecho a poseer la cosa.
x Legitimación activa: el propietario no poseedor, como principal legitimado. También están
legitimados el copropietario en beneficio de la comunidad, el nudo propietario o uno de los
cónyuges cuyo régimen económico sea de comunidad de bienes.
x Legitimación pasiva: el poseedor no propietario. Si posee en virtud de un justo título, deberá
oponerlo al actor en la reconvención y, si posee en virtud de un título de propiedad, deberá
interponer la acción de nulidad contra el título del actor.
x Requisitos para que prospere la pretensión: A) título legítimo del actor, que deberá probar
su dominio acudiendo, por ejemplo, a la presunción de titularidad del Registro de la Propiedad
(art. 38 LH);; B) identificación plena de la cosa que se reclama, proporcionando una descripción
que sea coincidente con la cosa que posee el sujeto pasivo de la acción;; C) detentación injusta
de quien posee la cosa.
x Plazo para ejercerla: se trata de una acción imprescriptible, sin perjuicio de lo que dispone el
CCCat en materia de usucapión.
77 Evidentemente, el propietario puede haber constituido un usufructo o haber celebrado un contrato de arrendamiento,
por ejemplo, en virtud de los cuales no tendría la posesión, pero lo que importa destacar es que no ha sido despojado de
la posesión de la cosa, sino que en principio la tiene.
61
x Efectos: si se estima la pretensión, el poseedor no propietario es condenado a restituir la cosa y

se procederá a la liquidación de la situación posesoria, de acuerdo con lo dispuesto en los arts.
522-2 a 522-5 CCCat (ver lección 4).
3. La acción negatoria. El cierre de fincas. Deslinde y amojonamiento.
LA ACCIÓN NEGATORIA:
Se trata de un mecanismo complementario de la acción reivindicatoria, ya que abarca la protección

de la propiedad (y de los derechos reales posesorios) contra todas aquellas perturbaciones que no
consistan en una desposesión. Tiene también naturaleza real y se halla regulada en los arts. 544-4 a
544-7 CCCat, de los cuales podemos extraer la información siguiente:
x Objeto: puede tutelar alguna o algunas de las siguientes pretensiones: A) protección de la

libertad del dominio de los inmuebles contra perturbaciones actuales (caso en que la acción
negatoria se concreta en la acción de cesación) o potenciales(caso en que se ejerce la llamada
acción de abstención) que no consistan en la privación de desposesión de la cosa (pues para
esos casos está la acción reivindicatoria);; B) restablecimiento de la cosa al estado anterior a las
perturbaciones78;; C) solicitud de indemnización por daños y perjuicios.
x Legitimación activa: propietario del inmueble perturbado, así como a los titulares de
derechos reales posesorios en cosa ajena, como el usufructuario.
x Legitimación pasiva: autor de la perturbación, sin que sea necesario criterio de imputación
subjetiva alguno (dolo o culpa).
x Requisitos para que prospere la pretensión: A) el actor debe acreditar su dominio, la
existencia de la perturbación y del perjuicio que esta causa;; B) la perturbación debe ser
persistente o continuada, o bien futura y previsible;; C) la perturbación debe ser, además,
ilegítima, esto es, que no haya obligación de soportarla, pero como el dominio se presume libre,
el actor no debe probar la ilegitimidad de la perturbación, sino que es el perturbador quien debe
probar su legitimidad.
x Plazo para ejercerla: se trata de una acción que no prescribe nunca, mientras se mantenga la
perturbación, sin perjuicio de lo dispuesto en el CCCat para la usucapión. Ahora bien, la
pretensión para reclamar daños y perjuicios prescribe al cabo de tres años contados desde que
los propietarios conocen la perturbación.
x Efectos: la estimación de la pretensión puede desencadenar alguno o algunos de los efectos
siguientes, en función de lo que se había solicitado: A) la cesación de la perturbación o, al
menos, su reducción, en la medida que no perjudique el interés del propietario;; B) abstención
del perturbador de conculcar la libertad del dominio en el futuro;; C) indemnización de daños y
perjuicios y restitución del statu quo ante.
EL CIERRE DE FINCAS:
Puesto que no existe ninguna norma que prohíba expresamente entrar en una finca privada que no
esté cerrada, el art. 544-8 CCCat habilita a los propietarios a cerrar sus fincas, salvando las
servidumbres que estén constituidas sobre las mismas, facultad que, de ejercerse, presupone
que no hay dudas sobre cuáles son los límites de las fincas. El cierre de fincas puede ser material,
edificando una valla, o simbólico, colocando rótulos que adviertan que se trata de una propiedad
privada o que se prohíbe el paso.
78Las perturbaciones pueden ser de dos clases: A) jurídicas, cuando se contradice el derecho de propiedad o el derecho
real en cuestión (por ejemplo, quien pretenda tener luces y vistas sin haber constituido a su favor una servidumbre);; B)
materiales, cuando se causa daño directamente a la finca (como en el caso de las inmisiones vistas en la lección 10).
62
EL DESLINDE Y EL AMOJONAMIENTO:
Se trata de acciones que pueden interponer los propietarios de una finca cuando los límites de la
misma no estén claros.
El amojonamiento puede solicitarlo cualquiera de los propietarios colindantes o los titulares de

derechos reales posesorios sobre las fincas si los límites entre las fincas contiguas son
incontrovertidos y no hay dudas sobre el dueño de cada una de las fincas, pero no existen signos
que identifiquen las lindes;; en tal caso, simplemente se colocarán los hitos, mojones o signos que
indiquen e identifiquen dichas lindes (art. 544-9. CCCat). El amojonamiento de las fincas se puede
conseguir por un acuerdo extrajudicial entre los interesados, en un procedimiento de
jurisdicción voluntaria o mediante un procedimiento declarativo ordinario. El amojonamiento,
no obstante, también puede ser una operación subsiguiente a una acción de deslinde en el supuesto
de plantearse controversia en cuanto a los límites entre predios contiguos y haber tenido los
propietarios implicados que acudir a un procedimiento judicial.
La finalidad del deslinde es obtener un pronunciamiento judicial sobre una cuestión de hecho, que
es la superficie de cada finca. Dos son, pues los presupuestos del deslinde: una situación de
contigüidad de las fincas y que la línea de separación entre ellas sea confusa. La legitimación
pasiva de esta acción corresponde a los propietarios de las fincas colindantes, que deben ser
llamados a juicio (art. 544-10.a CCCat), entablándose juicio declarativo o procedimiento de
jurisdicción voluntaria. La resolución debe basarse en los títulos de propiedad y en cualquier otro
medio de prueba de la propiedad y de la superficie y sus linderos, aunque el art. 544-11.2 CCCat
ofrece otros criterios: A) si los títulos de propiedad no son suficientemente reveladores, deberá
decidirse en función de la posesión;; B) subsidiariamente, si no pueden determinarse los límites de
las fincas, la superficie dudosa se repartirá por partes iguales entre los propietarios afectados. Por
otro lado, el art. 511-12.1 CCCat añade que si de la suma de las superficies que derivan de los títulos
del derecho de propiedad resulta una diferente, la diferencia se distribuye proporcionalmente.
De acuerdo con el art. 121-1 CCCat, las acciones de deslinde y amojonamiento son
imprescriptibles. Por otro lado, el art. 544-12 CCCat establece que los gastos de deslinde y
amojonamiento corren a cargo de las personas interesadas, excepto si se derivan de un juicio
contencioso, caso en el cual la distribución de gastos se hará en función de las normas del
procedimiento.
63
Lección 14: La pluralidad de titulares del derecho de

propiedad
1. La comunidad: concepto y diversas formas de organización.
IDEAS GENERALES SOBRE LA COMUNIDAD:
En una primera aproximación, podemos decir que existe comunidad cuando un bien pertenece
a varios sujetos a la vez, pudiendo existir las siguientes modalidades:
x Comunidad germánica, que consiste en que la cosa sea íntegramente de todos los
cotitulares, sin que exista sobre la misma ningún derecho individual o cuota del que se
pueda disponer separadamente. Un ejemplo es la sociedad de gananciales, solo existente en
Derecho Civil Español.
x Comunidad por cuotas o pro indiviso, que es aquella en que cada comunero tiene una
fracción ideal de la cosa objeto de copropiedad, de la que puede disponer. Un ejemplo sería
el caso de que la integridad de una finca perteneciera a tres personas, cada una titular de
1/3 de la misma.
x Comunidad de aprovechamientos diferentes o pro diviso, por la cual el poder pleno
pertenece a varias personas, cada una de las cuales, sin embargo, tiene distintas facultades,
como sería el caso de que en una finca a uno de los copropietarios le correspondiera la
facultad de hacer suyos los frutos del arbolado y al otro la de obtener leña derivada de la
tala.
Otra clasificación doctrinal distingue entre comunidades voluntarias o incidentales (como la que
resulta de heredar un piso en copropiedad), según la comunidad se constituya o no por la voluntad
de los comuneros.
LA COMUNIDAD EN EL CÓDIGO CIVIL CATALÁN:
El título V del Libro V CCCat, consagrado a las situaciones de comunidad, tiene como portal los
siguientes artículos, que son de aplicación a todas las situaciones de comunidad previstas en
este título:
Artículo 551-1. Situaciones de comunidad.- 1. Hay comunidad cuando dos personas o más comparten de manera
conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo
patrimonio.
2. Las situaciones de comunidad no se presumen, excepto si lo establece una disposición legal expresa.
3. En las situaciones de comunidad se presume la comunidad ordinaria indivisa si no se prueba otra cosa.
4. Los gastos comunes se podrán reclamar por el procedimiento monitorio, de acuerdo con la legislación procesal.
Artículo 551-2. Regulación. -1. La comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de autonomía de la
voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo II.
2. La comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título constitutivo, que se ha de adecuar a las
disposiciones del capítulo III.
3. La comunidad por turnos se rige por el título de constitución, que se ha de adecuar a las disposiciones del
capítulo IV y, supletoriamente, por las normas de la propiedad horizontal, de acuerdo con su naturaleza específica.
4. La medianería se rige por las disposiciones del capítulo V.
64
De una lectura de estos dos preceptos, podemos afirmar lo siguiente:
x Para que exista una situación de comunidad, sea del tipo que sea, el CCCat exige la
concurrencia de los elementos siguientes, que nos sirven para completar el concepto
aproximativo que se daba al inicio de la lección: A) pluralidad de sujetos (que pueden ser
personas físicas o jurídicas);; B) unidad de objeto79;; C) titularidad conjunta y
concurrente80;; D) el derecho que los varios sujetos tienen sobre la cosa puede ser la
propiedad u otro derecho real.
x El CCCat solo regula las siguientes situaciones de comunidad: A) la comunidad
ordinaria, dentro de la cual solo encontramos regulada la comunidad por cuotas o
indivisa, que se estudia en esta lección, pero no la comunidad germánica ni la comunidad
pro diviso;; B) la propiedad horizontal, que se estudia en la lección 15;; C) la comunidad
por turnos, que se estudia en la lección 16;; D) la comunidad por razón de medianería,
que se estudia también en la lección 16.
2. La copropiedad indivisa. Naturaleza jurídica. Régimen de los derechos. Extinción.
CONCEPTO Y NATURALEZA:
Según reza el art. 552-1.1 CCCat, la comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de
tantos derechos como cotitulares haya, y todos ellos recaen sobre la misma cosa. Ahora bien,
esa titularidad no se desarrollará con la misma intensidad que si el bien fuera de una sola persona, y
por eso este mismo artículo dice que el derecho de cada titular queda limitado por los derechos de
los otros titulares. Esta limitación se articula mediante las cuotas de participación, que salvo
prueba en contrario se presumen iguales, y determinarán la participación en el uso, el disfrute, los
rendimientos, los gastos y las responsabilidades de la comunidad.
CONSTITUCIÓN:
Con arreglo al art. 552-2 CCCat, la comunidad se puede constituir mediante:
x Negocio jurídico, sea por la adquisición conjunta por más de una persona de la propiedad
o del derecho real sobre el que recae, sea por la enajenación de una parte indivisa con
reserva de la otra parte.
x Usucapión, requiriéndose que la posesión se haya hecho en concepto de cotitular.
x Disposiciones por causa de muerte, pudiendo tratarse de un título singular (legado) o
universal (herencia).
x Ministerio de la ley, como por ejemplo en el caso de la comunidad incidental prevista
para la mayoría de casos de conmixtión (art. 542-18 CCCat, estudiado en la lección 11).
RÉGIMEN DE LOS DERECHOS:
Las secciones II y III del Capítulo II del Título V (del Libro V del CCCat), que se está analizando
en esta lección, contienen el régimen de las relaciones entre los comuneros, que se reconducen a
dos categorías de reglas: A) los derechos individuales de los comuneros sobre la comunidad,
que giran en torno a la disposición de la cuota;; y B) los derechos y deberes sobre el objeto de la
comunidad. A continuación se ofrece un cuadro-resumen que sintetiza todo este régimen.
79 El objeto puede consistir tanto en un bien como en un patrimonio, como es el caso de la comunidad hereditaria. Por el
contrario, si unas mismas personas son copropietarias de varios bienes, hay tantas comunidades como bienes haya.
80 Ello quiere decir que la cosa pertenece a más de una persona al mismo tiempo, no de manera sucesiva (uno detrás del
otro) ni defectiva (uno en defecto del otro).
65
Régimen jurídico de las relaciones entre comuneros en la comunidad ordinaria indivisa

(arts. 552-3 a 552-8 CCCat)
Facultad de Cada cotitular puede disponer libremente de su cuota, enajenarla o gravarla. La
disposición enajenación supone la incorporación del adquirente a la comunidad.
Los comuneros tienen un derecho de tanteo y retracto 81 en caso de que alguno

de ellos enajene su cuota a título oneroso y a favor de personas externas a la
Derechos de comunidad. El plazo para ejercer el tanteo es de 1 mes desde la notificación de
Derechos adquisición la decisión de enajenar, y para ejercer el retracto se dispone de 3 meses desde
individuales preferente que se tenga conocimiento de la enajenación. Si varios cotitulares pretenden
sobre la ejercer el tanteo o el retracto, les corresponde la cuota que se enajena en
comunidad proporción a sus propias cuotas.
Cada cotitular puede renunciar a su cuota, lo cual comporta, en principio, el
acrecimiento del resto de comuneros en proporción a sus cuotas, a no ser que
renuncien al acrecimiento. Si todos los comuneros restantes renuncian al
Renuncia acrecimiento, la cuota queda vacante. La renuncia no exime del cumplimiento
de los gastos pendientes, y habrá de formalizarse en escritura pública si el
objeto de comunidad es la propiedad o un derecho real que recaen sobre un
bien inmueble, o si se trata de participaciones en sociedades mercantiles.
Uso: cada comunero puede usar la cosa en su totalidad de acuerdo con la
finalidad social y económica de la cosa y, en la medida de lo posible, al mismo
tiempo que el resto de comuneros. Si ello no es posible se deberá organizar la
distribución del uso de la cosa.
Uso y disfrute Disfrute: los frutos de la cosa se perciben en función de las cuotas.
Imposibilidad de modificar la cosa común: ningún comunero puede
modificar el objeto de la cosa común sin el consentimiento de los otros. Si un
cotitular hace obras de mejora sin que los otros manifiesten su oposición en el
Derechos y plazo de un año, aquel les puede exigir a estos el valor de los gastos.
deberes Participación en Cada cotitular contribuye a los gastos necesarios de conservación, uso y
sobre el los gastos rendimiento del objeto y de reforma en proporción a su cuota.
objeto de la
Administración: La administración de la comunidad corresponde a todos los
comunidad
cotitulares, aunque puede confiarse a uno solo de ellos o a un tercero.
Adopción de acuerdos: los actos de administración ordinaria se aprueban
por mayoría simple, y los actos de administración extraordinaria se acuerdan
por mayoría de ¾ de las cuotas, imponiéndose en ambos casos a los
Administración y disidentes. Los actos de administración impuestos por la ley pueden ser
adopción de emprendidos por cualquiera, aunque el resto de comuneros se opongan. Los
acuerdos actos de disposición de acuerdan por unanimidad. Si algún comunero se
considera perjudicado por el acuerdo de la mayoría, puede solicitar
intervención del juez, quien puede nombrar a un administrador
Responsabilidad por las obligaciones que resultan de la administración:
mancomunada en proporción a las cuotas.
Oponibilidad a terceros de los acuerdos adoptados en la comunidad:
ante el silencio del CCCat, normas generales sobre oponibilidad a terceros 82.
81 Sobre el tanteo y el retracto, ver la lección 30, donde se explica con detalle qué es cada figura y su funcionamiento.
82 La oponibilidad de los pactos entre comuneros es una cuestión que interesa tanto a los terceros de buena fe, para no
hallarse con pactos inesperados que, de conocerlos, no hubieran adquirido la cuota, y a los comuneros que se mantienen
en la comunidad, ya que les conviene que lo pactado con el comunero que enajena su cuota se mantenga a pesar de que el
titular de la misma cambie. La doctrina considera que para la plena eficacia frente a terceros de los acuerdos adoptados en
la comunidad se requiere que estos se inscriban en el registro correspondiente (por ejemplo, en el Registro de la
Propiedad Inmobiliaria si el bien sujeto a comunidad es inmueble, en el folio del mismo). Al tercero también le será
oponible el pacto si este se ha hecho constar en el contrato transmisivo. Incluso en los supuestos en que no haya
constancia registral ni en el título de los pactos, estos serán oponibles si el adquirente o tercero es de mala fe o
conocía los pactos de algún otro modo.
66
EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD ORDINARIA INDIVISA:
Según el art. 552-9 CCCat, la comunidad puede extinguirse por las causas siguientes: A) división de
la cosa común, que es la causa más relevante de extinción y la única que es objeto de regulación
específica, que se estudiará a continuación;; B) la reunión en una sola persona de la totalidad de los
derechos, lo que puede tener lugar por diferentes causas83;; C) la destrucción de la cosa común o
la pérdida del derecho;; D) la conversión de la comunidad ordinaria en una comunidad
especial, como la propiedad horizontal (ver lección 15);; E) la renuncia de todos los cotitulares84;;
F) el acuerdo unánime de todos los cotitulares, acuerdo que deberá recaer no solamente sobre la
voluntad de extinguir la comunidad, sino también respecto a sus consecuencias, que podrán ir
desde la venta a un tercero y el reparto del precio a la división de la cosa si ello es material y
jurídicamente posible;; G) el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición
resolutoria pactados, si la comunidad ha nacido con una duración temporal predeterminada o
sujeto a condición.
Los arts. 552-10 a 12 CCCat se encargan de regular la división de la cosa común como causa de
extinción de la comunidad. De lo dispuesto en estos preceptos cabe apuntar lo siguiente:
x Legitimación para solicitarla: cualquiera de los cotitulares, en cualquier momento (no

prescribe) y sin expresar los motivos (no hace falta que haya una justa causa).
x Situaciones en que queda excluida la división: A) pacto de indivisión, que permite que
los cotitulares pacten por unanimidad la indivisión por tiempo no superior a 10 años, y se trata
de un pacto que se puede renovar las veces que se quiera85;; B) indivisión como medida de
protección de menores o incapaces, a discreción de la autoridad judicial, que podrá acordarla
por tiempo no superior a 5 años si alguno de los comuneros es menor o incapaz y la división
pudiera perjudicarle;; C) indivisión de las naves o locales que se destinen a plazas de
aparcamiento o trasteros, de modo que cada cotitular tiene el uso de una o más plazas.
x Procedimientos: si hay acuerdo de los comuneros, puede hacerse por vía contractual o
incluso arbitral, sometiendo a este último la decisión de cómo dividir la cosa común. Si no hay
acuerdo, se someterá a la autoridad judicial.
x Reglas generales para llevar a cabo la división: 1) el que sea cotitular del 80% de las cuotas
puede exigir la adjudicación de la totalidad de la cosa, abonando a los demás comuneros el
valor pericial de sus cuotas;; 2) si ninguno llega al 80% o el que reúne tal cuota no pide la
adjudicación, se divide la cosa y se adjudica a cada comunero una porción en función de su
cuota;; 3) si la cosa no se puede dividir86, se adjudica al cotitular que lo pida, aunque si la pide
más de uno se adjudica al que tenga la cuota más elevada y, si la cuota de los que piden la cosa
es la misma, decidirá la suerte, debiendo abonar el adjudicatario en todos estos casos el valor
pericial de las cuotas al resto de cotitulares;; 4) si ningún cotitular quiere la cosa, se vende a un
tercero y se reparte el precio en proporción a las cuotas.
83 Por ejemplo, ello puede ocurrir por la renuncia de todos los comuneros, excepto uno;; por la adquisición de todas las
cuotas por parte de uno de los comuneros, ya sea mediante un acto inter vivos, a título oneroso o gratuito, o mortis causa, y
tenga origen voluntario o forzoso.
84 En este caso, si se trataba de una comunidad de propietarios, la cosa pasa a ser una res nullius, y si la cotitularidad era de
otro derecho real, la propiedad del bien sobre el que recaía queda liberada, porque el derecho real limitado se extingue al
haber renunciado todos los titulares a él.
85 La indivisión pueden haberla acordado los comuneros o haberla impuesto el disponente (por ejemplo, en una
transmisión mortis causa). Evidentemente, los comuneros podrán acordar también por unanimidad el dejar sin efecto el
pacto de indivisión.
86 El CCCat reputa indivisible aquellos bienes imposibles de fraccionar físicamente, o que desmerezcan notablemente su
división o que sean una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental.
67
x Reglas especiales para llevar a cabo la división: 1) si el bien es susceptible de adoptar el

régimen de propiedad horizontal, se puede establecer adjudicando los elementos privativos en
función de las cuotas;; 2) se puede realizar la división adjudicando a un cotitular o a varios el
usufructo sobre el bien y al resto la nuda propiedad;; 3) las comunidades ordinarias entre
cónyuges, en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, se pueden
dividir considerando como una sola unidad la totalidad o una parte de los bienes sometidos a
este régimen, de igual manera que si se tratase de un patrimonio.
x Plazo para ejercer la pretensión de división de la cosa común: de acuerdo con el art. 121-2
CCCat, la acción de división de la cosa común no prescribe nunca.
x Efectos de la división: la división atribuye en exclusiva a cada adjudicatario la propiedad del
bien adjudicado. Para el caso de que alguno de los cotitulares pierda por evicción la cosa
adjudicada o esta tenga vicios ocultos, el CCCat establece la obligación recíproca entre
comuneros del saneamiento por evicción. La división no perjudica en ningún caso a terceros
titulares de derechos sobre la cosa (por ejemplo un usufructuario) ni a los acreedores de
cualquiera de los cotitulares, que pueden concurrir a la división, aunque no la podrán impedir.
68
Lección 15: La propiedad horizontal

1. Concepto de régimen jurídico inmobiliario de propiedad horizontal.
Se trata de un régimen jurídico previsto en los arts. 553-1 a 553-59 CCCat87 que otorga un
tratamiento especial a una forma de propiedad de gran trascendencia económica y social en
Cataluña y en España, caracterizado, como dice el art. 553-1.1 CCCat, por conferir a los
propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en
comunidad con los otros en los elementos comunes. Las notas esenciales del régimen de
propiedad horizontal son, según el art. 553-1.2 CCCat, las siguientes:
x La existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad de un inmueble

unitario88 compuesto por elementos privativos y elementos comunes, que quedan
vinculados entre ellos por la cuota.
x La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento
de las obligaciones de los propietarios.
x La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de
carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos.
2. Disposiciones generales comunes a todas las modalidades de propiedad horizontal.
La sección primera del Capítulo III del Título V del Libro V del CCCat se encarga de regular los
aspectos comunes a las tres clases de propiedad horizontal, que se examinarán en el apartado 3 de
esta lección. A continuación se ofrece una síntesis de estas disposiciones generales.
ASPECTOS ESTRUCTURALES: EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA

FALTA DE PERSONALIDAD JURÍDICA DE LA COMUNIDAD:
El art. 553-2 CCCat contiene una enumeración no exhaustiva de los bienes que pueden ser objeto
de propiedad horizontal, entre los que debemos destacar los edificios, incluso en construcción, en
los que coexistan elementos privativos constituidos por viviendas, locales o espacios físicos
susceptibles de independencia funcional y de atribución exclusiva a diferentes propietarios, con
elementos comunes, necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos, la
propiedad de los cuales queda adscrita de manera inseparable89.
El art. 553-4 CCCat establece implícitamente que la comunidad de propietarios no tiene

personalidad jurídica, al determinar que los créditos y deudas de la misma son de titularidad
mancomunada de los propietarios.
LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN Y LA CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS A

LOS GASTOS COMUNES:
La cuota de participación es un elemento fundamental para objetivar la implicación de cada

propietario en el régimen de propiedad horizontal, y se determina, por regla general, de forma
87 En el resto de España, se aplica la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal. A pesar de que los preceptos del CCCat que
regulan la propiedad horizontal no entraron en vigor hasta la promulgación de la ley 5/2006, que aprobaba el Libro V, se
estableció su eficacia retroactiva para los regímenes de propiedad horizontal de edificios, conjuntos y propiedades por
parcelas constituidos con arreglo a la legislación estatal que se encontrasen en Cataluña.
88 La unidad del inmueble puede ser física (un edificio) o jurídica (conjuntos de edificios o urbanizaciones).
89 También se puede constituir propiedad horizontal, por ejemplo, y de acuerdo con el art. 553-2.2 CCCat, sobre puertos,
respecto de los puntos de amarre;; de mercados, en relación a las paradas;; o de cementerios, en relación a las sepulturas y
elementos similares.
69
proporcional a la superficie de los elementos privativos de los propietarios. Tiene las funciones
siguientes (art. 553-3 CCCat): A) determina la medida de los derechos sobre los bienes comunes90;;
B) constituye el módulo para fijar la participación en las cargas, beneficios, gestión y gobierno de la
comunidad, así como los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen;; C)
determina, salvo pacto en contrario, la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos.
La obligación esencial de los propietarios es la de contribuir a sufragar los gastos

comunes91, aportación que se hará en proporción a su cuota de participación, una vez liquidada la
deuda por acuerdo de la junta (art. 553-4.2 CCCat). El CCCat prevé dos medidas destinadas a
facilitar el cumplimiento de esta obligación:
x La afección real del piso o local al pago de los gastos comunes, ordinarios o
extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año
QDWXUDOLQPHGLDWDPHQWHDQWHULRU(VWDDIHFFLyQUHDOHV´FLHJDµDTXLpQVHDHOSURSLHWDULRHQ
el momento de dirigirse contra el piso, y se establece sin perjuicio de la responsabilidad
personal del transmitente por el pago de los gastos92. Para proteger a los adquirentes de
buena fe, el CCCat exige la declaración del transmitente de estar al corriente de los pagos
que le corresponden con ocasión de la venta de su elemento privativo, o que en otro caso
aporte un certificado del estado de sus deudas con la comunidad.
x El fondo de reserva. Se trata de una dotación con un importe mínimo del 5% de los
gastos comunes presupuestados para hacer frente a situaciones imprevistas.
LA CONSTITUCIÓN, MODIFICADCIÓN Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL:
La constitución del régimen de propiedad horizontal respecto de un inmueble supone que donde
antes existía un único objeto de derecho perteneciente a diversos titulares ahora existen diversos
objetos de derecho, también de varios titulares. La constitución se podrá hacer desde la declaración
de obra nueva del edificio, sin necesidad de que el mismo esté acabado, mediante el otorgamiento
de un título constitutivo que constará en escritura pública y que deberá inscribirse
obligatoriamente en el Registro de la Propiedad, sin que dicha inscripción sea constitutiva
(arts. 553-7.2 y 553-9.1 CCCat). Están legitimados para otorgar el título de constitución de la
propiedad, con carácter general, los propietarios del inmueble (art. 553-8.1 CCCat), ya se trate del
promotor o del conjunto de propietarios93. El título de constitución deberá contener, en todo caso,
una descripción del edificio en su conjunto, y otras de los elementos comunes y de los privativos.
90 Normalmente esta función de la cuota no tiene mucha trascendencia práctica, ya que el aprovechamiento de los
elementos comunes se suele realizar de manera solidaria, sin atender a las cuotas.
91 La doctrina y la jurisprudencia han admitido como gastos comunes, entre otros, los de portería, los gastos del ascensor,
los gastos del portal de entrada y escaleras (limpieza, luz, reposición de luces) o la retribución del administrador.
92 Ello implica que, si el propietario de un elemento privativo lo vende pero sigue debiendo cantidades en concepto de
gastos de comunidad, adquirente y transmitente pueden establecer los más diversos pactos para pagar los gastos. Por
ejemplo, el adquirente puede acordar un acto de asunción de la deuda del transmitente, para que se puedan dirigir contra
el nuevo propietario (caso en que se requerirá la autorización de la comunidad de propietarios, ya que son los acreedores,
ex art. 1205 CC). Además, o en su lugar, se puede pactar que el adquirente cargue con los gastos de comunidad,
manteniendo la afección del piso a los mismos, descontando el importe de dichos gastos del precio del piso.
93 Si la constitución es decidida por los copropietarios del inmueble, se deberá aplicar lo dispuesto para la comunidad
ordinaria en los arts. 552-7.6 y 11.2 CCCat, según se estudió en la lección 14. En este último precepto citado,
precisamente, se prevé el establecimiento de la propiedad horizontal como una de las consecuencias de la acción de
división de la cosa común. Por otro lado, el apartado 2 del art. 553-8 CCCat prevé un tratamiento específico para el caso
en que el promotor del inmueble haya iniciado la venta de elementos privativos, caso en el que cualquier adquirente, que
se ha convertido en copropietario del inmueble, puede exigir la constitución inmediata de la propiedad horizontal, estando
impedido el promotor para hacer uso de la facultad de adjudicación de la cosa común que por razón de tenencia de 4/5
del inmueble le reconoce el art. 552-11.4 CCCat. Por último, el apartado 3 del art. 553-8 establece la presunción de que
quienes adquieran pisos del inmueble sobre el que ya se ha constituido la propiedad horizontal ratifican el título de
70
La modificación del título de constitución requiere, por norma general, el consentimiento de la

junta de propietarios, con las mayorías que correspondan (ver en el último subapartado de esta
lección). El art. 553-10.2 CCCat, sin embargo, prevé una serie de supuestos en que no hace falta
este consentimiento, como por ejemplo en casos en que se pretenda la sobreelevación o la
subedificación de plantas nuevas, si así se había pactado. La formalización de las operaciones de
modificación corresponde a los titulares de derechos o propietarios implicados.
En cuanto a la extinción del régimen de propiedad inmobiliaria, el art. 553-14 CCCat prevé dos
grandes tipos de causas: de manera forzosa, por pérdida del objeto, y de manera voluntaria, por
acuerdo de los propietarios, que deciden volver a una comunidad ordinaria o a otras formas de
aprovechamiento compartido, como una comunidad por turnos. La extinción forzosa se produce,
en concreto, por destrucción del edificio, declaración de ruina y expropiación forzosa,
transformándose el derecho de propiedad de los pisos, en estos casos, en una cuota (fijada en
función de la cuota de participación) sobre el terreno o el justiprecio.
LOS ESTATUTOS Y EL REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR:
Tanto los estatutos como el reglamento de régimen interior son normas pactadas entre los
propietarios que se añaden a lo dispuesto en el CCCat y el título constitutivo, y tienen un mero
carácter potestativo. Los estatutos regulan aspectos referentes al régimen jurídico-real de la
comunidad, así como cuestiones relativas a su gobierno, gestión y administración, como por
ejemplo el destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los comunes. El
reglamento de régimen interior tiene por finalidad regular las relaciones de carácter personal
entre propietarios, como por ejemplo los horarios de recogida de basuras.
EL GOBIERNO DE LA COMUNIDAD:
A diferencia de lo que ocurre en la comunidad ordinaria indivisa, la comunidad en régimen de

propiedad horizontal está dotada de una estructura orgánica, compuesta por órganos
unipersonales y por la junta de propietarios, que se encargarán del desenvolvimiento de normal de
la vida de la comunidad mediante un sistema de distribución de competencias entre los mismos.
Los órganos unipersonales de gobierno serán ocupados por las personas que designe la junta de
propietarios de entre los distintos candidatos que se hayan presentado y, si no se presenta nadie, la
designación se hará por turno rotatorio o por sorteo entre personas que no hayan ejercido el cargo
(art. 553-15.4 CCCat). El ejercicio de los cargos, que dura un año y es prorrogable, es, en principio,
obligatorio y gratuito94 (art. 553-15.2 y 3 CCCat). Los órganos unipersonales son:
x El presidente (art. 553-16 CCCat). Deberá ser necesariamente alguno de los propietarios
de elementos privativos, y sus funciones más relevantes son las de representar a la
comunidad (por ejemplo, en juicios o al firmar contratos) y convocar y presidir las
reuniones de la junta de propietarios.
x El secretario (art. 553-17 CCCat). Es un cargo que puede ser ocupado por el presidente o
el administrador, y no es necesario que sea uno de los propietarios. Sus principales
funciones son las de extender acta de las reuniones de la junta, realizar las notificaciones
oportunas y custodiar durante dos años la documentación de la comunidad.
constitución, si este ha sido otorgado por quien fuera propietario único y hubiera enajenado los elementos privativos en
documento privado, ya que teóricamente serían copropietarios de todo el inmueble en un inicio.
94 Si el cargo es ocupado por alguien externo a la finca (lo cual solo puede ocurrir en el caso del secretario y el
administrador) será remunerado. El art. 553-15 CCCat admite, incluso, que, siendo ejercidos estos cargos por un
propietario, se les restituyan los gastos que ocasione el ejercicio del mismo.
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x El administrador (art. 553-18 CCCat). Se trata de un cargo que puede ser ocupado por
alguien externo a la finca, y su función es la de gestionar los intereses ordinarios de la
comunidad, hecho que justifica que se le encomienden tareas como preparar las cuentas
anuales y el presupuesto o ejecutar los acuerdos de la junta y realizar los cobros y pagos que
correspondan.
x Cualquier otro órgano previsto expresamente en los estatutos (art. 553-15.6 CCCat),
como el vicepresidente.
La junta de propietarios es el órgano supremo de gobierno de la comunidad, y está integrado por

todos los propietarios de elementos privativos. A continuación presentamos un cuadro-resumen
con la información más relevante sobre su funcionamiento.
La Junta de Propietarios (arts. 553-19 a 553-32 CCCat)

Principales Nombramiento y remoción de los cargos unipersonales;; modificación del título de constitución;; aprobación de los
competencias estatutos y reglamento de régimen interior;; aprobación de presupuestos y cuentas anuales;; aprobación de la realización de
reparaciones ordinarias no presupuestadas, de las extraordinarias y de las de mejora.
Clases de Junta de Ordinaria: es anual y en ella se aprueban los presupuestos y las cuentas.
Propietarios Extraordinaria: convocada por el presidente o algunos propietarios para tratar los asuntos que se estime conveniente.
Universal: reúne a todos los propietarios sin previa convocatoria, que por unanimidad acuerdan la celebración de junta y
el orden del día.
Especial: se tratan asuntos que afectan solo a algunos propietarios.
Convocatoria Como norma general la hará el presidente. Deberá notificarse individualmente a cada propietario con un mínimo de 8
días de antelación y, además, deberá publicarse en el tablón de anuncios de la comunidad.
Constitución de la Para que sea válida se requiere, en primera convocatoria, la concurrencia como mínimo de la mitad de los propietarios,
Junta que representen la mitad de las cuotas. En segunda convocatoria la junta queda válidamente constituida sea cual sea el
número de los que concurran y las cuotas que representen.
Derecho de voto Se puede ejercer personalmente o por delegación o representación. No tienen derecho de voto los propietarios con
deudas pendientes, a no ser que acrediten haberlas impugnado judicialmente y que han consignado el importe.
Quórum para la Norma general: mayoría simple95.
adopción de acuerdos Casos en que se exige mayoría cualificada96: modificación del título constitutivo (excepto las cuotas), acuerdos
relativos a innovaciones físicas en el edificio si afectan a la estructura o configuración exterior, construcción de piscinas o
instalaciones recreativas, acordar un incremento en la participación de los gastos comunes que corresponden a un
elemento privativo concreto en caso de goce desproporcionado de elementos comunes por el ejercicio de actividades
económicas en el piso o local.
Casos en que se exige unanimidad: modificación de cuotas, enajenación o gravamen de un elemento privativo de uso
común, establecer que uno o más elementos privativos pasen a uso común, vincular el uso exclusivo de patios y
elementos similares a uno o varios elementos privativos, desafectar un elemento común para que pase a ser privativo,
extinción del régimen de propiedad horizontal y constitución de un derecho de vuelo sobre el edificio.
Cómputo de los votos Se computan los votos de los propietarios presentes, de los representados y de los que han delegado el voto. Se
computan como votos favorables los votos de los que no han asistido, si en el plazo de un mes desde que se les ha
notificado la convocatoria no se oponen al acuerdo adoptado en la junta (solo se aplica presunción cuando la mayoría
para votar hace necesario el voto favorable de propietarios que no han asistido, y no basta con el de los asistentes).
Efectividad de los Son inmediatamente ejecutivos después de que el acta de la junta haya sido notificada a todos los propietarios, y vinculan
acuerdos adoptados en a todos los propietarios, incluso a los disidentes, excepto los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios
la Junta de Propietarios comunes si el valor total del gasto acordado es superior a ¼ del presupuesto anual de la comunidad, caso en el que el
disidente no está obligado a satisfacer su importe pero no podrá gozar de la nueva instalación.
Impugnación de los Se pueden impugnar por norma general dentro de los 2 meses posteriores a su notificación por alguna de las siguientes
acuerdos causas tasadas: A) el acuerdo contraviene la ley, el título de constitución o los estatutos;; B) el acuerdo implica un abuso de
derecho;; C) el acuerdo es contrario a los intereses de la comunidad;; D) el acuerdo es gravemente perjudicial para un
propietario.
95 El CCCat establece que se entiende por mayoría simple el voto favorable de la mayoría de los propietarios que
representen la mayoría del total de cuotas de participación, en primera convocatoria, y el voto favorable de la mayoría de
propietarios que representen la mayoría de los propietarios asistentes y representados en la junta, en segunda convocatoria
96 El CCCat dictamina que la mayoría cualificada se alcanza con el voto favorable de 4/5 de los propietarios que
representen 4/5 de las cuotas de participación.
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3. Las clases de propiedad horizontal. Especial referencia a la propiedad horizontal simple.
Existen tres modalidades de propiedad horizontal: la propiedad horizontal simple, la propiedad

horizontal por parcelas y la propiedad horizontal compleja. Por otro lado, los garajes y los trasteros
de muchos edificios se equiparan en su tratamiento jurídico al régimen de propiedad horizontal.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL SIMPLE:
Se trata del caso más tradicional y frecuente de propiedad horizontal, consistente en que sobre un
único solar se construye un edificio formado por una o varias plantas. El estudio de su
régimen jurídico, recogido en los arts. 553-33 a 553-47 CCCat, pasa por un análisis del tratamiento
jurídico diferenciado que tienen los elementos privativos y los elementos comunes del edificio.
En cuanto a los elementos privativos, debemos destacar los aspectos siguientes:
x Concepto: son los destinados a ser utilizados de manera exclusiva por su propietario,
siempre que reúnan dos requisitos: A) que puedan ser objeto de propiedad separada, en
relación con los elementos comunes;; B) que tenga independencia funcional, en el sentido
de acceso propio a la vía pública97.
x Derechos del propietario respecto de los elementos privativos: aprovechar y disponer
del elemento privativo, con las limitaciones que se indican más abajo.
x Obligaciones del propietario respecto de los elementos privativos: los deben
conservar y mantener en buen estado, en su interior, y mantener los servicios e
instalaciones que se ubiquen en los mismos.
x Limitaciones al aprovechamiento y disposición de los elementos privativos: A) si el
propietario decide cambiar el destino económico de su elemento privativo (de vivienda a
local o viceversa) deberá ser autorizado por la comunidad en los términos que establezcan
los estatutos;; B) las obras de conservación y mejora no deberán perjudicar a los demás
propietarios ni a la comunidad, disminuir la solidez del edificio ni alterar su aspecto
exterior, y se deberá informar de las mismas en todo caso al presidente o al administrador,
debiendo contar, además con autorización de la junta si las obras suponen la modificación
de elementos comunes;; C) los propietarios han de comunicar al presidente o administrador
la enajenación de su elemento privativo;; D) la comunidad puede exigir la constitución de
servidumbres permanentes sobre los elementos privativos diferentes de la vivienda si estas
son indispensables para ejecutar los acuerdos de la junta;; E) los propietarios y los
ocupantes de elementos privativos no pueden hacer actividades contrarias a la convivencia
normal en la comunidad o que dañen el edificio, contando la comunidad con la acción de
cesación y la indemnización de daños y perjuicios como mecanismos de defensa contra esta
clase de actividades.
Por lo que respecta a los elementos comunes, se debe hacer hincapié en los aspectos siguientes:
x Concepto: son aquellas instalaciones y servicios situados fuera de los elementos privativos
destinados al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de los elementos privativos, como
el ascensor, los jardines o la fachada.
97 El CCCat recoge, al margen de la definición general de elementos privativos, dos elementos peculiares que también
tienen la consideración de privativos: A) los elementos privativos en beneficio común, que pueden tener tal
consideración en la medida en que puedan ser utilizados conjuntamente por los propietarios o simplemente porque de
ellos se obtienen un beneficio económico derivado de la cesión de su uso a terceros. Estos elementos pertenecen, en
proporción a su cuota, a todos los propietarios, y no se puede disponer separadamente del a cuota sobre tal piso o local B)
los anexos, que son espacios físicos situados fuera de los límites del piso, con el que forman una misma unidad
funcional, como trasteros o espacios para estacionamiento de vehículos.
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x Obligaciones respecto a los elementos comunes: la comunidad debe adoptar las

medidas necesarias para el correcto funcionamiento, utilización y mantenimiento del
inmueble, lo cual incluye las obras de conservación, que los propietarios toleren las
incomodidades que les suponga la realización de obras (por ejemplo, por la privación
temporal de los servicios comunes) o que los propietarios contribuyan a los gastos de la
comunidad (vista como obligación fundamental al principio del apartado 2 de esta lección),
excepto si se trata de gastos que superen ¼ del presupuesto anual y han votado en contra
de los mismos en la junta (ver en el subapartado dedicado al gobierno de la comunidad, en
la sección de la Junta de Propietarios). Salvo previsión estatutaria en contra, la falta de uso
de los elementos comunes no exime de la obligación de sufragar los gastos derivados de su
funcionamiento, aunque los estatutos pueden prever cuotas especiales de participación para
determinados elementos.
x Limitaciones respecto al uso de los elementos comunes: A) en el título constitutivo
puede pactarse la creación de elementos comunes de uso restringido a determinados
propietarios, de cuyos gastos se responsabilizan los que tengan atribuido su uso y disfrute;;
B) el uso deberá adecuarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal o
adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad;; C) no podrán
desarrollarse en ellos actividades prohibidas por los estatutos o que sean perjudiciales para
la finca o los propietarios.
Por último, conviene puntualizar que, aunque la comunidad no tiene personalidad jurídica y, por
tanto, no tiene patrimonio propio, el CCCat establece la norma general de que de las deudas
que contraiga la comunidad responderá esta con sus fondos propios, y también con los
elementos privativos de beneficio común. En último término, podrán responder los elementos
privativos de uso exclusivo, si se había demandado personalmente a los propietarios.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS:
Se caracteriza porque sobre cada solar se construye un único objeto de derecho que
pertenecerá, por regla general, al propietario del solar. Así pues, la parcela, y lo que en ella se
construye, constituye un elemento privativo, y los elementos comunes son las fincas, los elementos
inmobiliarios y los servicios e instalaciones que se destinan al uso común que menciona el título de
constitución, como por ejemplo las instalaciones deportivas o las zonas ajardinadas y de recreo.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA:
Implica la existencia de una comunidad dentro de otra comunidad, lo cual puede referirse a
varios supuestos concretos, como por ejemplo: A) el edifico único formado por varia escaleras o
portales;; B) pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y
comparten zonas ajardinadas y de recreo.
LA CONFIGURACIÓN JURÍDICA DE LOS GARAJES Y LOS TRASTEROS:
El tratamiento jurídico de los espacios destinados a plazas de aparcamiento u otras finalidades

admite varias posibilidades: A) como elemento común de la división horizontal, de manera que el
uso será, en principio, solidario;; B) como anexo inseparable de los elementos privativos de los
titulares;; C) el garaje o trastero en su conjunto como un elemento privativo de la división
horizontal, que pertenecerá en comunidad pro indiviso a varios cotitulares;; D) el garaje o trastero
como una comunidad independiente en régimen de propiedad horizontal, en la que las plazas serán
elementos privativos y las rampas, escaleras o las zonas de maniobra serán los elementos comunes.
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Lección 16: Otras formas de aprovechamiento compartido

1. La comunidad especial por turnos. Referencia al aprovechamiento por turnos de bienes
inmuebles de uso turístico.
PLANTEAMIENTO:
El Libro V del CCCat regula en sede de situaciones de comunidad (Título V) la vulgarmente

llamada multipropiedad (o time-sharing) bajo la denominación de comunidad especial por turnos,
concretamente en los arts. 554-1 a 554-12. Sin embargo, el caso más paradigmático de bien
destinado a aprovechamiento por turnos, que son los alojamientos turísticos o vacacionales,
queda fuera del ámbito de aplicación del CCCat, difiriéndose su régimen jurídico a la ley estatal
4/2012. Veamos, pues, el régimen jurídico presente en una y otra norma.
EL APROVECHAMIENTO POR TURNOS EN EL CÓDIGO CIVIL CATALÁN:
Concepto y características: se trata de una situación de comunidad especial en la cual los titulares
tienen el derecho a disfrutar del bien sobre el que recae, con carácter exclusivo y por unidades
temporales discontinuas y periódicas. Las siguientes características la distinguen de la comunidad
ordinaria (art. 554-1 CCCat):
x El concepto de turno es el que, como la cuota en la comunidad ordinaria, delimita el

contenido del derecho, pero de forma mucho más precisa. Efectivamente, el turno
constituye la unidad temporal, discontinua y periódica, no inferior a la semana, que sirve de
módulo para atribuir el aprovechamiento exclusivo del bien y la contribución a los gastos
generales, además de que su titularidad atribuye un voto en la junta de la comunidad.
x Se hace precisa una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las
obligaciones de los titulares, tal y como ocurre en la propiedad horizontal.
x Se excluyen la acción de división de la cosa común y los derechos de adquisición
preferente (de carácter legal) de los titulares, como en la propiedad horizontal.
x La medida y forma de aprovechamiento del bien, plasmada en el turno, tiene
trascendencia real, de manera que, mientras dure el régimen de aprovechamiento por
turnos, será oponible al resto de titulares de la comunidad, sean o no quienes hayan
constituido originariamente el régimen.
x Para los órganos de gobierno y en lo no dispuesto en los arts. 554-1 a 554-12 CCCat, se
aplica supletoriamente lo establecido en el CCCat para la propiedad horizontal.
Objeto: según el art. 554-2 CCCat, pueden ser objeto de comunidad por turnos los barcos, la
aeronaves no comerciales y los bienes muebles identificables, además de las viviendas unifamiliares,
que reúnan estos requisitos: A) que sean susceptibles de uso reiterado y divisible en turnos;; B) que
reúnan las condiciones necesarios para su utilización98;; C) que se trate de un objeto unitario, hecho
por el cual se excluyen los edificios en régimen de propiedad horizontal. Además, como se
apuntaba al comenzar la lección, el aprovechamiento por turnos que se establece sobre un bien
diferenciado por la explotación turística o de vacaciones de temporada queda excluido del CCCat.
Constitución: la constitución de la comunidad por turnos implica que allí donde había un objeto
unitario pasará a haber unos nuevos objetos de derecho, los turnos. La constitución de la
98En concreto, el art. 554-2.1 establece que las viviendas unifamiliares deben estar dotadas de mobiliario e instalaciones
suficientes, y el apartado 2 de este mismo artículo dispone que los bienes muebles que se aprovechen por turnos estén
equipados adecuadamente.
75
comunidad por turnos requiere lo siguiente: A) otorgamiento de escritura pública del título
constitutivo;; B) que la construcción del bien sobre el que recae haya, como mínimo, comenzado en
el momento del otorgamiento, suspendiéndose el régimen de la comunidad por turnos hasta que se
termine la construcción y se amueble y equipe el inmueble;; C) que la escritura se inscriba en el
Registro de la Propiedad, sin que dicha inscripción tenga carácter constitutivo, sino solo efectos de
publicidad. Tienen legitimación para constituir este régimen los propietarios del bien sobre el que
recae (art. 554-6 CCCat)99.
Derechos de los titulares de los turnos: A) aprovechar el bien objeto de la comunidad de manera
exclusiva dentro del periodo de tiempo que les corresponda, pudiendo ceder su uso a un tercero,
onerosa o gratuitamente, sin necesidad de comunicarlo, como norma general, al órgano de
administración de la comunidad;; B) participar en la gestión, administración y representación de la
comunidad, de acuerdo con lo previsto en el título de constitución;; C) disponer del turno, inter vivos
o mortis causa.
Obligaciones de los titulares de los turnos: A) pagar los gastos generales y los inherentes al
turno que le corresponde, determinándose los primeros según las reglas de la propiedad horizontal
y los segundos en proporción al turno, y comportando el incumplimiento de esta obligación la
suspensión del derecho de aprovechamiento del bien y del derecho de voto en la comunidad100;; B)
utilizar el bien de acuerdo con su destino, respetar los derechos de los otros titulares y actuar en
interés de la comunidad;; C) pagar los menoscabos que ocasione en el bien durante su turno por
dolo o culpa, sin perjuicio de las acciones que le correspondan frente a terceros cuando hubiera
cedido el turno a otras personas.
Extinción: puede ser voluntaria o forzosa. La primera tiene lugar por acuerdo unánime de los
titulares, y la forzosa se produce por el transcurso del plazo fijado por el título de constitución,
plazo que puede prorrogarse antes de llegar al término de vencimiento. En uno y otro caso, la
extinción de la comunidad por turnos da lugar a una situación de comunidad ordinaria, en la que
cada cotitular tendrá una cuota en función de su turno. Además, el régimen se extinguirá por
destrucción y por la pérdida, física o jurídica, del bien.
REFERENCIA AL APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES DE USO

TURÍSTICO EN LA LEY ESTATAL 4/2012
La reciente ley 4/2012 regula, entre otras figuras contractuales vinculadas al turismo, el contrato de
aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico. De acuerdo con el art. 23.1
de esta ley, el derecho de aprovechamiento por turno para esta clase de bienes, que podrá
constituirse con carácter real u obligacional, atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con
carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada año, un alojamiento susceptible
de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del
edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario
adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios. Si tiene
carácter real, el derecho de aprovechamiento por turno se constituye como derecho real
limitado, por lo que no estamos, en esta clase de aprovechamientos, en una situación de
comunidad. La duración mínima del turno es de 7 días.
99 La doctrina recuerda, en relación a la legitimación para constituir la comunidad por turnos, que no debemos tener en
mente solo el supuesto de que los copropietarios acuerden extinguir la comunidad ordinaria indivisa, sino que también
puede darse el caso de que una persona constituya en su propiedad exclusiva este régimen y deje entrar a terceras
personas en la comunidad, a cambio de un precio, o a título lucrativo.
100 Los gastos deben, según el art. 554-11 CCCat, liquidarse anualmente, sin perjuicio de que su pago pueda hacerse en
periodos más cortos. El no aprovechamiento del turno no exime del pago de los gastos que corresponda.
76
2. La comunidad especial por razón de medianería. La distinción entre medianería de

carga y medianería de cierre.
INTRODUCCIÓN Y RASGOS COMUNES A LA MEDIANERÍA DE VALLADO Y LA

MEDIANERÍA DE CARGA:
El último capítulo del Título V del Libro V CCCat (arts. 555-1 a 551-8 CCCat), se consagra a otra
comunidad especial: la medianería, que es la situación que resulta de la existencia de una pared
levantada en el límite de dos fincas vecinas que será de utilidad común a sus propietarios,
ya sea como elemento sustentador de un edificio o como medio de separación de las propias
fincas;; a la primera se la denomina medianería de carga (arts. 555-2 a 555-7 CCCat) y a la segunda
medianería de vallado (art. 555-8 CCCat).
La medianería, pues, supone la construcción de una pared en suelo en parte propio y en parte
ajeno, y esa construcción será costeada a veces por uno solo de los propietarios o a veces por
ambos, lo cual ya depende de las reglas particulares de cada tipo de medianería, (ver en los
subapartados siguientes). Así pues, la situación creada cuando se ha construido una pared
medianera puede llegar a admitir dos fases, cada una con un régimen jurídico distinto:
x Una primera fase, que solo existirá si desde el principio no hay acuerdo para construir la pared
o, habiéndolo, hasta que se abonen los gastos al vecino que ha construido la pared. En esta
primera fase, pues, necesariamente la pared habrá sido obra de uno de los propietarios, que
será, por tanto, el propietario de la pared medianera. Ello es así a pesar de que la pared se
levante a partes iguales entre el suelo de una y otra finca, con lo que en esta primera fase se
excluye el principio superficies solo cedit al separarse la propiedad del suelo (que le corresponde a
cada propietario según los límites de su finca) y de lo que se le incorpora (que es exclusivo de
quien lo ha construido)101.
x Una segunda fase, a la que se puede llegar directamente si desde el principio hay acuerdo entre
los propietarios de las fincas colindantes para elevar la valla y se pagan los gastos
inmediatamente. En este estadio, existe una comunidad especial por razón de medianería sobre
la pared, que se caracteriza por lo siguiente: A) no existen cuotas, sino que el derecho que tiene
cada vecino en la comunidad está vinculado a la propiedad de la finca;; B) ninguno de los
condueños puede exigir la división de la cosa común;; C) no se produce el fenómeno de la
accesión sobre el terreno en el que se construye la pared, por lo que, de manera similar a lo que
ocurre en la fase anterior, se mantiene la separación entre la propiedad de la pared (comunidad)
y la propiedad del suelo (cada uno su parte).
RÉGIMEN DE LA MEDIANERÍA DE VALLADO:
La pared de vallado puede construirse de dos maneras, según se desprende del art. 555-8 CCCat:
x Por acuerdo entre los propietarios de fincas colindantes, caso en el que se creará una
comunidad especial de medianería ab initio respecto a la pared, en los términos que se han
indicado en el subapartado anterior.
x Por decisión unilateral de uno de los vecinos, pues la medianería de vallado es forzosa
(hasta 2 metros), lo cual implica que el vecino al que le interese tiene el derecho a obligar al otro
a soportar las obras de construcción y a tolerar que la mitad de la pared medianera descanse
101Efectivamente, siguiendo el principio superficies solo cedit cada propietario debería ser el dueño de la parte de pared que
se eleva sobre su finca, pero ello no ocurre así, como excepción, con la misma lógica que se aplica en el derecho de
superficie (lección 22).
77
sobre su finca. Ahora bien, a lo que no se le puede obligar es a que pague la mitad de los gastos
de la construcción;; solo deberá hacerlo cuando se pueda presumir que el este vecino se
beneficia de la pared medianera, lo cual ocurre, según el art. 555-8.2 CCCat, cuando este vecino
edifique en su solar o cuando cierre el resto de su finca. Llegada esta situación, deberá abonar
los gastos y se constituirá la comunidad especial por razón de medianería a posteriori
sobre la pared.
RÉGIMEN DE LA MEDIANERÍA DE CARGA:
A diferencia de lo que ocurre en la medianería de vallado, la medianería de carga solo puede

constituirse si hay acuerdo entre los vecinos, ya que nunca es forzosa (art. 555-2.2 CCCat), lo
cual se justifica por el hecho de que la utilidad que podría reportar al vecino inicialmente forzado es
más remota. Se requiere, además, de una concesión administrativa para levantar la pared de carga.
A pesar de que el levantamiento de la pared de carga requiera de pacto, este solo legitima a
quienquiera de los dos vecinos que lo construya para ocupar el suelo ajeno, pero no para exigirle la
mitad de los gastos. La obligación de quien no ha construido de pagar los gastos nace desde
el momento en que este pretende construir en su finca, cargue o no cargue sobre la pared
medianera (art. 555-6 CCCat) y, en todo caso, no podrá cargarse sobre la pared medianera
que ha construido el otro vecino sin haberle pagado los gastos de construcción (art. 555-4.1
CCCat), que vendrán determinados en el pacto de constitución de la medianería. Además, por
mucho que la medianería de carga no sea forzosa, debe entenderse que hasta que no se paguen
los gastos al vecino constructor no se constituirá la comunidad especial de medianería
sobre la pared de carga. Por otro lado, mientras los vecinos no carguen sobre la pared medianera,
el que la haya construido podrá derribarla, si bien con sujeción a las restricciones del art. 555-7
CCCat, entre las que destaca el impedimento para derribarla de que el vecino le haya pagado su
coste.
El vecino que derribe una construcción cargada sobre la pared medianera debe dejarla en el estado
adecuado para la utilización futura, y con la apariencia de muro exterior o fachada que corresponda,
de acuerdo con su configuración originaria (art. 555-5.2 CCCat).
78
Lección /DVOODPDGDV´SURSLHGDGHVHVSHFLDOHVµ
1. La propiedad de aguas terrestres.
EL DOMINIO PÚBLICO DE LAS AGUAS TERRESTRES:
La normativa básica sobre la propiedad de aguas terrestres102 está constituida por la Ley de Aguas,
aprobada por RDLeg 1/2001, de 20 de julio. La ley parte del principio básico de que son de
dominio público, formando lo que se conoce como el dominio público hidráulico: A) las aguas
continentales, tanto las superficiales como las subterráneas renovables;; B) los cauces de corrientes
naturales, continuas o discontinuas;; C) los lechos de los lagos y lagunas y los de los embalses
superficiales en cauces públicos;; D) los acuíferos;; E) las aguas procedentes de la desalación de agua
de mar.
Sin embargo, existen una serie de aguas que son de propiedad privada: A) los cauces por los que
ocasionalmente discurran aguas pluviales en tanto atraviesen únicamente fincas de dominio
particular;; B) charcas situadas en predios de propiedad privada;; C) determinados lagos, charcas y
lagunas sobre los que existiera una inscripción en el Registro de la Propiedad antes de la entrada en
vigor de la Ley de Aguas de 1985.
EL APROVECHAMIENTO DE LAS AGUAS PÚBLICAS:
Las aguas públicas pueden ser aprovechadas por los particulares de dos formas:
x Mediante aprovechamientos comunes: son aquellos que no excluyen el uso de terceros,

y pueden desarrollarse de dos maneras: A) mediante usos generales del agua superficial que
discurre por cauces naturales, como beber, bañarse o dar de beber al ganado, los cuales no
requieren autorización administrativa y han de desarrollarse con normalidad y sin incurrir
en abuso de derecho;; B) mediante usos especiales, que requerirán autorización
administrativa, como la navegación y la flotación.
x Mediante aprovechamientos privativos: consiste en hacer un uso excluyente de las
aguas públicas, y puede hacerse en virtud de disposición legal o de concesión
administrativa. Por ejemplo, la ley permite al propietario de una finca aprovechar las aguas
pluviales que discurran por ella y las estancadas dentro de sus linderos.
2. La propiedad de los yacimientos minerales y otros recursos geológicos.
El régimen jurídico de las minas y otros recurso geológicos está constituido básicamente por la ley
estatal 22/1973, de 21 de julio, de Minas, modificada por la ley 54/1980, y su Reglamento de
desarrollo, aprobado por RD de 25 de agosto de 1978. Según el art. 2 de la Ley de Minas, todos los
yacimientos de origen natural y demás recursos geológicos existentes en territorio nacional, mar
territorial y plataforma continental son bienes de dominio público, cuyo aprovechamiento podrá
el Estado ceder o asumir directamente.
El carácter especial de la propiedad de minas se manifiesta en las siguientes notas: A) su

aprovechamiento no se atribuye al titular del terreno en que se hallen, sino que corresponde al
Estado, y a aquel no le corresponde sino el aprovechamiento de recursos de escaso valor
económico, y cierta preferencia para obtener algunos aprovechamientos;; B) los titulares de los
terrenos deberán sufrir su ocupación temporal y, en su caso, expropiación forzosa, para permitir el
102 Cuando hablamos de aguas terrestres estamos excluyendo, evidentemente, el agua del mar, que no tiene jurídicamente
la consideración de cosa y es de uso común.
79
ejercicio de los permisos de exploración, investigación y concesión de explotación;; C) la

transmisión de los derechos mineros está sujeta a una serie de autorizaciones y limitaciones.
3. La propiedad intelectual.
PLANTEAMIENTO:
La condición de especial de la propiedad intelectual radica, según la doctrina, en el hecho de que se

trata de una propiedad que no recae sobre cosas materiales, sino sobre creaciones de la actividad
humana que dan lugar a derechos sobre bienes inmateriales. El art. 1 LPI establece que el autor de
una obra literaria, artística o científica tiene, por el solo hecho de su creación, la propiedad
intelectual de la misma, propiedad que, según el art. 2 LPI le atribuye una serie de derechos
morales y patrimoniales.
SUJETOS DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL:
El titular de la propiedad intelectual es el autor de la obra, la persona natural que la crea, a la que
solo se le exige que tenga personalidad jurídica, y por tanto no se requiere capacidad de obrar.
Se presume iuris tantum que el autor es quien aparece como tal en la obra, mediante su nombre,
firma o signo que lo identifique103.
EL OBJETO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL:
La propiedad intelectual puede recaer sobre:
x Obras originales. La LPI las conceptúa como todas aquellas creaciones originales
literarias, artísticas, o científicas expresadas por cualquier medio o soporte, actualmente
conocido o que se invente en el futuro, como por ejemplo las canciones o los libros.
x Obras derivadas. Según la LPI, son cualesquiera transformaciones de una obra literaria,
científica, o artística, como las traducciones, las actualizaciones o los arreglos musicales. La
realización por un tercero de obras derivadas requiere del consentimiento del titular de la
obra o de sus causahabientes.
Por el contrario, quedan excluidas del derecho de autor las disposiciones legales o
reglamentarias y sus correspondientes proyectos, las resoluciones de órganos jurisdiccionales y los
actos, acuerdos, deliberaciones y dictámenes de los organismos públicos, así como todas sus
traducciones.
CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD INTELECTUAL:
El derecho de propiedad intelectual o derecho de autor se desdobla en un derecho moral de autor

y en unos derechos de carácter patrimonial.
103 La LPI también prevé una serie de casos especiales de titularidad del derecho de autor: A) autor anónimo o que
utiliza pseudónimo: mientras el autor no revele su identidad, el art. 6.2 LPI atribuye el ejercicio de los derechos de
propiedad intelectual a la persona que haya divulgado la obra con consentimiento del autor: B) obras en colaboración:
supone la participación de varios autores en la realización de una obra (por ejemplo, varios profesores que son coautores
de un manual de Derecho Laboral), caso en que los derechos de propiedad intelectual pertenecen a todos ellos;; C) obras
colectivas, que están formadas por la reunión de aportaciones autónomas de diferentes autores, aunque la obra se crea
por iniciativa y bajo la coordinación de una persona que la edita y la divulga bajo su nombre, y que será quien, salvo pacto
en contrario, tenga atribuidos los derechos de propiedad intelectual (por ejemplo, un periódico, en que la figura del editor
destaca sobre las demás);; D) obras compuestas, que son aquellas obras nuevas que incorporan una obra preexistente, sin
la colaboración pero con el consentimiento del autor de esta última (por ejemplo, una traducción o actualización), e
implica la coexistencia de los derechos del autor sobre la obra original junto con los del autor de la obra compuesta;; E)
obra independiente, que es aquella que se ha creado autónomamente por las aportaciones de varios autores, las cuales
podrían haber sido objeto de publicación independiente (por ejemplo, un libro homenaje).
80
El derecho moral de autor es de carácter extrapatrimonial, inalienable e irrenunciable104. Entre

las facultades que concede este derecho, destaca la de decidir si su obra ha de ser divulgada, la de
exigir el reconocimiento de su condición de autor de la obra o la de retirar la obra del comercio105.
El contenido patrimonial del derecho abarca:
x Derechos de explotación de la obra. Abarca los derechos de reproducción de la obra106,

de distribución, de comunicación pública107, de transformación (como por ejemplo la
adaptación al cine de una novela protegida con derecho de autor) y de colección. La regla
general es que los derechos de explotación de la obra duran toda la vida del autor y setenta
años después de su muerte o declaración de fallecimiento. La extinción de los derechos de
explotación de las obras determinará su paso al dominio público;; a partir de ese momento
las obras podrán ser utilizadas por cualquiera, siempre que respeten su autoría e integridad.
x Derecho de participación en el precio de la reventa. Solo se da en el caso de los
autores de obras de artes plásticas, que tendrán derecho a percibir del vendedor una
participación del 3% del precio de reventa.
x Derecho a obtener una compensación equitativa por la copia privada. Hasta hace
poco, el art. 25 LPI establecía el derecho a una compensación equitativa por las copias
privadas de su obra a cargo de los fabricantes o importadores de equipos aptos para
realizar tales copias privadas, como fotocopiadoras o CDs. Sin embargo, la disposición
adicional décima del RDLey 30/2011, de 30 de diciembre, de medidas en materia
presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, establece que
dicha compensación equitativa correrá a cargo de los presupuestos generales del Estado.
TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL:
La transmisión de los derechos de propiedad intelectual puede hacerse inter vivos o mortis causa, a
título gratuito u oneroso. La transmisión mortis causa se podrá hacer a favor de los herederos o
legatarios, que podrán explotar los derechos de propiedad intelectual durante los 70 años siguientes
a la muerte del autor. En cuanto a la cesión inter vivos de derechos, la LPI contiene una serie de
normas que tienden a proteger al autor, al considerarlo la parte débil, como por ejemplo el
hecho de que la cesión se limita a las modalidades de explotación expresamente previstas o de que
será nula la estipulación que establezca la cesión de todas las obras que el autor pueda crear en el
futuro, a pesar de que sí que se admite la cesión en exclusiva (arts. 48 y 49 LPI). La
contraprestación por la cesión será, por norma general, una participación proporcional en los
ingresos de explotación. Algunas de las figuras de cesión inter vivos más relevantes son:
104 La LPI sí que admite, en cambio, la transmisión mortis causa, en los términos siguientes: A) los derechos de
reconocimiento de la autoría y de respeto a la integridad de la obra se transmitirán mortis causa a la persona designada por
el testador o, en su defecto, a los herederos, B) si la obra ha sido divulgada en vida del autor, el derecho de decidir la
divulgación o no de la obra se transmitirá a sus sucesores mortis causa por un plazo de 70 años a contar desde la muerte o
declaración de fallecimiento del autor.
105 El resto de facultades son las siguientes: A) determinar si la obra ha de ser divulgada o no bajo su nombre, su
pseudónimo, o anónimamente;; B) exigir el respeto de la integridad de la obra;; C) modificar la obra respetando los
derechos adquiridos por terceros;; D) acceder al ejemplar único o raro de la obra, cuando se halle en poder de otro, a fin
de ejercitar el derecho a la divulgación o cualquier otro que le corresponda.
106 El art. 18 LPI la define como la producción por cualquier medio de copias de todo o parte del original de la obra.
Existen, no obstante, algunos casos en que se puede obtener copias o reproducciones sin autorización del autor,
de los cuales cabe destacar el de la copia privada de obras a las que se ha accedido legalmente, o la cita de obras
ajenas si se hace a título de cita y con fines docentes o de investigación.
107 Según el art. 20 LPI, se entiende por comunicación pública todo acto por el cual una pluralidad de personas pueden
tener acceso sin previa distribución de ejemplares de cada una de ellas.
81
x El contrato de edición, en virtud del cual el autor cede al editor, mediante compensación
económica, el derecho a reproducir su obra y el de distribuirla.
x Los contratos de representación teatral y de ejecución musical, en cuya virtud el autor
cede a una persona el derecho de representar o ejecutar públicamente una obra literaria,
dramática, musical o análoga, mediante compensación económica, de manera que lo que se está
cediendo es el derecho a la comunicación pública de la obra (art. 20 LPI).
x Los contratos de explotación de obras cinematográficas y demás obras audiovisuales,
en cuya virtud se presumen cedidos, a cambio de una remuneración, los derechos de
reproducción, distribución y comunicación pública, así como los de doblaje y subtitulado de la
obra.
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL Y EL COPYRIGHT:
Existe un Registro de la Propiedad Intelectual, único para todo el territorio español, en el que se
podrán inscribir (la inscripción es totalmente potestativa) los derechos de propiedad intelectual
relativos a las obras y demás producciones protegidas por la LPI. Por otra parte, el titular o
cesionario en exclusiva de un derecho de explotación de una obra podrá anteponer a su nombre el
símbolo © (copyright) para indicar que tiene reservados tales derechos sobre la obra, anunciando
el lugar y el año de la divulgación de aquellas. Asimismo, en las copias de los fonogramas o en sus
envolturas se podrá anteponer al nombre del productor o de su cesionario el símbolo (p), indicando
el año de la publicación108.
4. La propiedad industrial.
PLANTEAMIENTO: EL FUNDAMENTO DE LA PROPIEDAD INDUSTRIAL:
En una sociedad de economía capitalista, en la que las empresas son el elemento dinamizador de la
riqueza, el Derecho Privado considera dignos de especial protección, por una parte, las
invenciones que estas desarrollen en el ejercicio de su actividad económica y, por otra, los signos
que les distinguen en dicho ejercicio. Estamos, pues, ante una rama del Derecho Mercantil
conocida como Derecho de la Propiedad Industrial que, en atención a los bienes jurídicos que se
acaban de mencionar, se divide, respectivamente, en dos grandes bloques: el Derecho de Patentes
y el Derecho de Marcas (se toma el todo por la parte en este último caso, ya que las marcas no
son el único signo distintivo).
EL DERECHO DE PATENTES:
La doctrina mercantilista define las patentes como títulos o certificados expedidos por la
Administración que conceden un derecho subjetivo a la persona a favor de la cual se
expiden para proteger una invención. Ahora bien, no toda invención será merecedora de la
protección que brinda la ley, sino que esta habrá de cumplir unos requisitos de patentabilidad (arts.
4 a 8 LPat). En concreto, se exige que las invenciones impliquen efectivamente una novedad, lo
cual requiere que no estén comprendidas eQORTXHVHGHQRPLQDHO´HVWDGRGHODWpFQLFDµDFWXDOQL
que se puedan derivar de dicho estado de la técnica de una manera evidente para un experto en la
materia. Además, las invenciones patentables deben ser susceptibles de aprovechamiento
industrial, y no debe tratarse de las invenciones excluidas expresa (como por ejemplo las teorías o
métodos matemáticos) o genéricamente (se prohíben por la ley las invenciones contrarias al orden
público o a la moral y las buenas costumbres, como la clonación de seres humanos) por la LPat. El
108 Cabe también destacar los símbolos del copyleft y de creative commons. El primero permite al usuario modificar,
utilizar y redistribuir tanto la obra como sus versiones derivadas. El segundo indica que el usuario decide cuál va a ser el
grado de protección de sus obras, pudiendo, por tanto, no reservarse todos los derechos.
82
contenido del derecho de patente es, en esencia, el monopolio exclusivo y excluyente de

explotación de la invención durante 20 años improrrogables, aunque si no se explota dentro
de los 2 años posteriores a su concesión se producirá la caducidad del derecho de patente. Para
garantizar su tutela, se prevé una protección registral (en el Registro de Patentes de la OEPM y en
el BOPI) y judicial, mediante el ejercicio de acciones contra actos que lesionen el derecho de
patente, como la acción de cesación o la de embargo de los objetos producidos o importados con
violación del derecho de patente. Todo ello sin perjuicio de la transmisión de las patentes inter vivos
mediante actos como las licencias.
El Derecho de la Propiedad Industrial también protege la explotación exclusiva y excluyente (por 10

años) de los llamados modelos de utilidad, que son invenciones menores que consisten en dar a
un objeto una configuración, estructura o constitución de la que resulte alguna ventaja
prácticamente apreciable para su uso y fabricación (como el paraguas plegable o un zapato
antideslizante). Y el Derecho Mercantil tampoco se olvida de la tutela del diseño industrial (su
protección dura 5 años), que son aquellas creaciones definidas en la LDI como la apariencia de la
totalidad o parte del producto, que se deriva de las características de las líneas, colores, contornos,
textura o materiales.
LA PROTECCIÓN DE LOS SIGNOS DISTINTIVOS: EL DERECHO DE MARCAS:
Los signos distintivos son todos aquellos medios a los que recurre el empresario para dar
nombre y diferenciarse a sí mismo del resto de sus competidores, con el fin último, según la
doctrina mercantilista, de recoger y consolidar la clientela legítimamente conseguida en el ejercicio
de su actividad económica. Los signos distintivos que gozan de la protección de la propiedad
industrial son los siguientes:
x La marca. Es el principal signo distintivo, y viene definido en el art. 4.1 LMarc como todo
signo susceptible de representación gráfica que sirva para distinguir en el mercado los
productos o servicios de una empresa de los de otra. El derecho de marca se obtiene por el
registro válidamente efectuado del signo en cuestión en la OEPM, y desde ese momento las
facultades que otorga a su titular se prolongan durante 10 años. Las más importantes de estas
facultades son la de impedir que se registre en la OEPM esa misma marca para productos
idénticos o similares, pero no si son distintos (en aplicación del denominado principio de
especialidad de la marca) e impedir que terceros no autorizados usen signo distintivo idéntico
para productos idénticos o similares que indujesen al consumidor a confusión. A tal efecto, el
titular del derecho de marca puede ejercer las acciones civiles que crea oportunas, como la
acción de cesación. Todo ello se entiende sin perjuicio de la cesión inter vivos que pudiera
hacerse del derecho de marca, por ejemplo, mediante una licencia.
x El nombre comercial. Es el signo distintivo susceptible de representación gráfica que permite
individualizar y distinguir a una determinada empresa de sus competidoras en su
actividad de explotación. Puede coincidir con la marca y con la razón social o nombre civil del
empresario mercantil en cuestión (según si es social o individual, respectivamente).
x El rótulo del establecimiento. Es el signo distintivo que permite distinguir el
establecimiento de una empresa, aunque carece de regulación expresa en la LMarc.
x Otros. Existen otros signos distintivos, como las Indicaciones Geográficas109 o los nombres
de dominio en Internet.
109 Las indicaciones geográficas son signos distintivos que indican el origen geográfico de un producto, pero, a diferencia
de las marcas o el nombre comercial, no suponen un derecho subjetivo con exclusión de los demás, sino un estándar de
calidad que solo pueden utilizar los fabricantes de determinados productos. Actualmente, las indicaciones geográficas
están reguladas por el Derecho Comunitario, excepto las que afectan a los vinos, regulados en la ley estatal 24/2003.
83
BLOQUE III:
LOS
DERECHOS
REALES
LIMITADOS
84
Lección 18: El derecho real de usufructo

1. Concepto. El principio salva rerum substantia.
Con arreglo al art. 561-2 CCCat, podemos definir el usufructo como el derecho real a usar y
gozar de bienes ajenos salvando su forma y sustancia, respetando el destino económico de la
cosa y de acuerdo con las reglas de la buena administración. Sobre la base de la siguiente definición
la doctrina acostumbra a destacar los caracteres siguientes:
x Atribuye a su titular las facultades de usar y gozar de los bienes ajenos con el límite del
principio salva rerum substantia. El usufructuario puede poseer la cosa y percibir todas las
utilidades no expresamente excluidas por el título de constitución o la ley, pero salvando la
forma y sustancia de la cosa, lo cual quiere decir que no está autorizado para alterar los
caracteres esenciales de la cosa, incluido su destino económico. El usufructuario, pues, no está
obligado a restituir al final del usufructo un valor, sino una cosa110.
x Es un derecho real en cosa ajena. Esta nota permite diferenciar el usufructo de otras
instituciones caracterizadas por la atribución a su titular de la facultad de uso o disfrute de la
cosa, como el arrendamiento o el fideicomiso.
x Posee las notas de temporalidad y disponibilidad. La temporalidad se justifica porque la ley
no quiere prolongar indefinidamente una disociación anormal y antieconómica entre el poder
de disponer y el de explotar, y la disponibilidad porque es un derecho con un valor económico.
2. Objeto.
El CCCat no establece ninguna limitación en cuanto al objeto del usufructo excepto,

evidentemente, que se trate de un bien ajeno. Incluso se llega a admitir el usufructo sobre bienes
deteriorables (art. 561-4 CCCat) y sobre bienes fungibles (art. 561-5 CCCat). Respecto de la
primera de estas dos figuras, el CCCat dispone que los usufructuarios deberán restituir el bien
después del uso y disfrute en el estado en que se encuentre, indemnizando a los propietarios por el
deterioro que haya sufrido si hubo dolo o culpa. En cuanto al usufructo sobre bienes fungibles o
cuasiusufructo, el CCCat no obliga a restituir el mismo bien, ya que ello es imposible si este es
consumible, sino bienes en la misma cantidad y calidad o, si no es posible, su valor. Si el bien
fungible en cuestión es dinero, tienen un régimen especial previsto en los arts. 561-32 a 37 CCCat.
El art. 561-3.1 CCCat indica que el usufructo podrá recaer sobre la totalidad o parte de los bienes
de una persona.
3. Régimen jurídico del derecho de usufructo: constitución, disponibilidad, temporalidad.
Con arreglo a la literalidad del art. 561-3.1 CCCat, el usufructo se puede constituir por cualquier
título, algo que la doctrina interpreta referido a: A) un negocio jurídico, que podrá ser a título
oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, sin que el CCCat exija en ningún caso formalización en
escritura pública, inscripción registral ni tradición;; B) disposición legal;; C) resolución judicial;;
D) usucapión, si se ha poseído en concepto de usufructuario. Una vez constituido, el usufructo es
disponible (puede ser enajenado, hipotecado, etc.) con arreglo a lo dispuesto en el art. 561-9 CCCat.
Ahora bien, en la constitución del título habrá de tenerse en cuenta la temporalidad del mismo,
que viene marcada en función de quién será el usufructuario (art. 561-3 CCCat):
110El principio salva rerum substantia se suaviza en los casos particulares del usufructo sobre bienes deteriorables y del
cuasiusufructo, que recae sobre bienes fungibles, y que se analizan en el apartado 2 de esta lección.
85
x Si el usufructuario es una persona física será vitalicio, a no ser que se establezca otra cosa en
el título constitutivo. Si se constituye a favor de varias personas físicas, nos podemos
encontrar con dos situaciones diferentes: A) que varias personas sean usufructuarias
simultáneamente, caso en el que se constituye una comunidad de cousufructuarios, y, como
norma general, las cuotas que queden vacantes aprovechan al nudo propietario, que no
consolida en parte su dominio, sino que deviene cousufructuario111;; B) que varias personas sean
usufructuarias de manera sucesiva, caso en el que se aplicarán los límites de las sustituciones
fideicomisarias112.
x Si el usufructuario es persona jurídica, el límite temporal del usufructo es de 99 años y, si no
se dispone nada, se presume constituido por 30 años.
4. Derechos y obligaciones conexos al usufructo. Las obligaciones del usufructuario: antes,

durante y después de la posesión de los bienes. Los derechos y obligaciones del nudo
propietario.
Los derechos y obligaciones de usufructuario y nudo propietario se esquematizan en estos cuadros:
Derecho a percibir los frutos de los bienes usufructuados. Los frutos civiles (como los
derivados del arrendamiento de la cosa) se entienden percibidos por días, y los frutos
naturales e industriales, desde que se separan de la cosa que los origina. En los usufructos
voluntarios, el usufructuario tiene derecho a los frutos pendientes al comenzar el usufructo,
indemnizando al propietario por los gastos que fueron necesarios para su producción.
Derecho a mejorar los bienes usufructuados, aunque respetando la forma y sustancia de
la cosa o, en otro caso, con el consentimiento del propietario. El usufructuario no tiene
Derechos derecho a ser indemnizado por el aumento de valor que suponen las mejoras, pero sí que las
puede retirar si no deterioran el objeto.
(arts. 561-6 a 561-9, 561-11, 12, 18 y 20 CCCat).
Facultad de disposición de su derecho, en la medida que, al poseer valor económico, el

usufructo puede ser objeto de tráfico.
Defender su derecho de usufructo, mediante la acción negatoria y las acciones posesorias.
USUFRUCTUARIO
Antes del Inventariar los bienes y prestar caución, en garantía del cumplimiento de sus
usufructo obligaciones.
Conservar la cosa usufructuada, que se traduce en las obligaciones siguientes: A)
prohibición de hacer modificaciones que alteren la forma y sustancia del bien;; B) respetar el
destino económico del bien;; C) usar la cosa de acuerdo con las reglas de la buena
administración;; D) responder de los daños causados en el bien ante el propietario;; E)
notificar al propietario los actos de terceros de los que tengan noticia que puedan perjudicar
los bienes usufructuados, so pena de ser él mismo responsable de tales daños;; F) solo en
Obligaciones Durante el ciertos casos, asegurar los bienes usufructuados o pagar las primas si los bienes ya estaban
usufructo asegurados.
Pago de los gastos que generan los bienes usufructuados, que son los siguientes: A) las
cargas privadas existentes en el momento de constituir el usufructo (como un censo);; B) los
gastos de conservación y mantenimiento de los bienes usufructuados;; C) las reparaciones
ordinarias, mientras que las extraordinarias corren a cargo del nudo propietario, exceptos si
Usufructuario
deriven de un incumplimiento del usufructuario;; D) los gastos de suministro de los bienes

usufructuados;; E) tributos y tasas de devengo anual, como el IBI.
Después del
usufructo Restituir la cosa en el estado en que se entregó.
111 Según el art. 561-14.1 CCCat, la vacante en el cousufructo sí que acrecerá a los restantes cousufructuarios de
forma proporcional a sus cuotas solo si se reúnen los presupuestos siguientes: A) que se trate de un usufructo vitalicio;; B)
que el usufructo haya sido establecido a favor del cónyuge o pareja estable, hijos, o hermanos del constituyente;; C) que los
cousufructuarios hayan sido llamados de manera simultánea y conjunta;; D) que la vacante se produzca por muerte de un
cousufructuario;; E) que en el título de constitución no se haya establecido otra cosa.
112 El CCCat remite al art. 426-10 CCCat, donde se regulan los límites de las sustituciones fideicomisarias, que en esencia
imponen, trasladándolo al usufructo, que todos los usufructuarios estén vivos en el momento de la constitución del
usufructo sucesivo.
86
Adoptar las medidas necesarias para la conservación de los bienes, como solicitar el auxilio judicial o
pagar determinados gastos con cargo al usufructuario.
Derechos de adquisición preferente en caso de transmisión iner vivos del derecho de usufructo, ya
sea a título gratuito u oneroso. En concreto, el nudo propietario cuenta con un derecho de tanteo
ejercitable en el plazo de un mes desde que se le notifican las circunstancias relevantes de la enajenación
(en el caso de que sea onerosa) o el valor que se le dé (en el caso de que sea gratuita), y con un derecho de
retracto ejercitable dentro de los 3 meses posteriores al momento en que tenga conocimiento de la
(arts. 561-6, 9, 10, 12 y 20 CCCat)
enajenación y sus circunstancias o desde la fecha de inscripción en el registro.

NUDO PROPIETARIO
Disponer de los bienes usufructuados, quedando el adquirente gravado con el derecho de usufructo, sin
perjuicio de las reglas de la fe pública registral.
Derechos
Introducir en los bienes usufructuados modificaciones, que no alteren su forma ni su sustancia, y que
no perjudiquen a los usufructuarios (el límite del salva rerum substantia también rige para el usufructuario).
Exigir el abono de los gastos razonables para producir los frutos pendientes al comienzo del
usufructo, y percibir la parte proporcional de los frutos pendientes al cesar el usufructo.
Hacer suyas, sin abonar nada a cambio, las mejoras introducidas en los bienes usufructuados que
no puedan retirarse sin deterioro del bien.
No perturbar el uso y el disfrute por parte del usufructuario.
Reaccionar ante los actos de terceros que puedan perjudicar los bienes usufructuados, previo aviso
Obligaciones del usufructuario.
Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias, si no derivan de un incumplimiento del
usufructuario.
Abonar el importe de las contribuciones especiales que impliquen una mejora permanente en los
bienes usufructuados.
5. La extinción de usufructo y sus causas.
Con arreglo al art. 561-16.1 CCCat, el usufructo se extingue por las causas generales de extinción de
los derechos reales y por las siguientes:
x Por muerte del usufructuario o los usufructuarios, cuando el usufructo era vitalicio. Ello
implica que, si el usufructo se constituyó a término y el usufructuario muere antes de que expire
el mismo, el usufructo no se extingue, y pasa a sus sucesores.
x Por extinción de la persona jurídica usufructuaria, producida antes del vencimiento del
término para el que se ha constituido (a no ser que la suceda otra persona jurídica).
x Por consolidación, como ocurre con el resto de derechos reales limitados, excepto si el objeto
del usufructo es un bien mueble, caso en que, si el usufructuario tiene interés en la continuidad
de su derecho, no se produce la consolidación.
x Por pérdida total de los bienes usufructuados. Si, en cambio, la pérdida es parcial, el
usufructo continúa en la parte remanente (art. 561-17 CCCat).
x Por expropiación forzosa de los bienes usufructuados.
x Por nulidad o resolución del derecho de los transmitentes o de los constituyentes del
usufructo.
x Por extinción de la obligación dineraria en garantía o aseguramiento de la cual se ha
constituido el usufructo.
x En caso de divorcio, nulidad, separación judicial o de hecho de los cónyuges o
extinción de la relación de pareja, cuando el usufructo se hubiera constituido en
consideración expresa al matrimonio o a la unión estable de pareja de los favorecidos.
87
6. La liquidación de la relación usufructuaria.
Una vez extinguido el derecho de usufructo, los bienes usufructuados deben restituirse al nudo
propietario, quien de esta manera recobrará todas las facultades dominicales sobre la cosa (art. 561-
16.4 CCCat). Los derechos reales que constituyó el usufructuario se extinguen con el usufructo,
en virtud del principio salva rerum substantia, salvo que este se extinga de manera voluntaria (por
ejemplo, por renuncia), caso en el que la extinción de aquellos derechos reales no se produce hasta
que vence el plazo o se produce el hecho o causa que motiva su extinción (art. 561-16.3 CCCat). En
cuanto a los contratos que hubiese celebrado el usufructuario (como un contrato de
arrendamiento sobre la cosa usufructuada), el art. 561-9.3 CCCat dispone que se extinguirán con el
usufructo, sea cual sea la causa de extinción, aunque la doctrina considera conveniente aplicar
analógicamente lo dispuesto en el art. 561-16.3 CCCat para los derechos reales para evitar fraudes.
Restituida la cosa, si se hubiese prestado caución, el usufructuario podrá solicitar su extinción y, en
su caso, cancelación.
7. Los usufructos especiales. Tipología y regulación legal.
El CCCat particulariza el régimen de una serie de usufructos, que son los siguientes:
x Usufructo con facultad de disposición (arts. 561-21 a 561-24 CCCat). Es aquel usufructo
que, excepcionalmente, atribuye a su titular la facultad de disponer de los bienes usufructuados,
cuando lo disponga el título de constitución, que puede condicionar la atribución de tal facultad
a la existencia de una situación de necesidad del usufructuario o no. Su razón de ser estriba en
que la finalidad perseguida muchas veces al constituir el usufructo no alcanza a conseguirse con
la mera atribución del uso y disfrute (aunque el CCCat también admite la atribución de la
facultad de disponer a título gratuito). Ante ello, la solución consiste en sustituir unos bienes no
productivos por otros que sí que produzcan rendimientos que, por el principio de subrogación
real del bien gravado, deberían quedar sujetos al mismo régimen en el que estaban los bienes
que se enajenaron, esto es, con usufructo y nuda propiedad. No obstante, solo quedarán
subrogados los bienes sobrantes después de haber aplicado la contraprestación a la satisfacción
de las necesidades que motivaron el ejercicio de la disposición, y en el resto de casos la
contraprestación obtenida es de libre disposición del usufructuario.
x Usufructo de bosques y plantas (arts. 561-25 a 561-31 CCCat). Se trata de un usufructo con
régimen especial por la difícil conciliación entre la atribución de los rendimientos al
usufructuario y el principio salva rerum substantia, ya que para el aprovechamiento de
determinadas plantas y árboles se requieren actividades como la tala de árboles.
x Usufructo de dinero (arts. 561-32 a 561-37 CCCat). Según la doctrina, el régimen especial de
este bien se explica porque, a pesar de su naturaleza de bien fungible (y, por tanto, de su
encuadramiento en el régimen del usufructo de bienes fungibles ex art. 561-5 CCCat, explicado
al inicio de la lección) el dinero puede usarse como bien que reporta intereses por su depósito o
inversión, lo que constituye, según la doctrina, su uso propio dentro del ámbito del usufructo.
x Usufructo de participaciones en fondo de inversión y en otros instrumentos de
inversión colectiva (arts. 561-32 a 562-37 CCCat). Esta modalidad de usufructo atribuye a su
titular el uso y disfrute de partes alícuotas de un patrimonio que no se incorporan a títulos,
aunque son transmisibles. La peculiaridad de un usufructo sobre los instrumentos de inversión
colectiva es que no permite a los usufructuarios percibir propiamente los rendimientos del
capital invertido por el nudo propietario, sino que simplemente perciben el aumento de valor
(plusvalía) correspondiente a la participación del nudo propietario de la que tienen el usufructo.
88
Lección 19: Los derechos reales de uso y habitación y los

derechos reales de aprovechamiento parcial
1. Los derechos de uso y habitación. Concepto y características. Régimen jurídico.
CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS;; SUS DIFERENCIAS CON EL USUFRUCTO:
Los derechos de uso y habitación, regulados en los arts. 562-1 a 562-11 CCCat, atribuyen a su titular
el derecho de poseer y utilizar una vivienda (habitación) u otro bien ajeno (uso) en la
medida fijada en el título constitutivo o, en su defecto, según las necesidades de su titular y
de quienes con él convivan. Se trata, como puede verse, de una figura muy similar al usufructo,
aunque las siguientes notas lo distinguen del mismo:
x A grandes rasgos, puede decirse que al usufructuario le corresponden la totalidad de los

frutos y utilidades de la cosa ajena, mientras que el derecho de uso y habitación se limita,
en general, en lo que respecta a su contenido, a las necesidades del titular y de los que con él
convivan. Sin embargo, este criterio de distinción es ahora relativo, por cuanto los arts. 562-6
CCCat, para el uso, y 562-9 CCCat, para la habitación, parecen admitir que en el título de
constitución se pacte que el titular perciba lo que podría percibir un usufructuario.
x La atención a la situación del titular para percibir las utilidades de la cosa permite (o permitía,
antes de la redacción de los arts. 562-6 y 9 CCCat) calificar los derechos de uso y de habitación
de intuitu personae, por lo que la norma general es la de que no se pueden enajenar o
gravar, a no ser que consienta el propietario (art. 562-4.1 CCCat).
x Mientras en el usufructo es el usufructuario quien tiene la posesión de la cosa, la
administra y la gestiona, pudiéndose hablar de la existencia correlativa de un nudo
propietario, en los derechos de uso y habitación la doctrina mayoritaria entiende que se
da una concurrencia de facultades, por lo que el propietario puede ejercer determinadas
actividades de administración o incluso goce, sin que pueda hablarse en el uso y habitación, por
tanto, de un verdadero nudo propietario.
A pesar de las mencionadas diferencias, el uso se rige, en lo no dispuesto en el título de constitución

y en los arts. 562-1 a 562-11 CCCat, por los preceptos del usufructo (art. 562-1 CCCat).
CONSTITUCIÓN DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN:
Ante el silencio del CCCat sobre las formas de constitución del uso y la habitación, y de acuerdo
con el art. 562-1 CCCat, debemos remitirnos a lo dispuesto en el art. 561-3 CCCat para el
usufructo113. Por otro lado, mientras el derecho de uso puede constituirse tanto a favor de
personas físicas como jurídicas, solo podrán ser habitacioncitas las personas físicas.
El uso y la habitación, como ocurría con el usufructo, pueden constituirse a favor de varias
personas de forma sucesiva y simultánea, y en ambos casos el derecho se extinguirá a la muerte
del último titular (art. 562-3 CCCat). Deben entenderse aquí aplicables los límites que para los
cousufructos y los usufructos sucesivos establecen los artículos 561-14 y 561-15 CCCat,
113 En concreto, recordemos que, tal y como se vio en la lección 18, las formas de constituir el usufructo son: A) negocio
jurídico, que puede ser inter vivos o mortis causa y gratuito u oneroso;; B) usucapión;; C) disposición legal;; D) disposición
judicial. La doctrina entiende que también se pueden constituir por cesión, reserva o división.
89
respectivamente114. Cabe precisar, por otro lado, que los beneficiarios de los derechos de uso y
habitación no solo son sus titulares, sino también los que con ellos convivan.
En cuanto al tiempo por el que se constituyen los derechos de uso y habitación, el art. 562-2 CCCat
establece que se presumen vitalicios si se han constituido a favor de una persona física, con
lo que implícitamente se admite que se constituyan por un plazo determinado. Si, efectivamente, el
uso o habitación se constituyó a término y el titular muere antes del cumplimiento del mismo, el
derecho será transmisible mortis causa si no era intuitu personae. En el caso de las personas físicas,
deben entenderse aplicables los límites del art. 563-3.4 CCCat (30 años si no se dispone nada y 99
años en todo caso).
EL DERECHO DE USO:
El derecho de uso permite poseer y utilizar un bien ajeno cualquiera (a diferencia de la

habitación, que solo se constituye sobre viviendas) en la forma establecida en su título de
constitución o, en su defecto, de manera suficiente para atender las necesidades de su
titular y las de las personas que convivan con él (art. 562-6 CCCat). Como se ha comentado al
inicio de la lección, el hecho de que se pueda constituir libremente las facultades del uso y el criterio
de las necesidades del usuario y sus convivientes quede relegado a residual para delinear su
contenido hace reflexionar sobre la frontera entre el usufructo y el uso, tal y como lo configura el
CCCat. Las modalidades de uso que prevé el CCCat son las siguientes:
x Derecho de uso de una vivienda (art. 562-7 CCCat). En esta modalidad, el aprovechamiento
se hace en especie, es decir, el propio bien permite satisfacer las necesidades del usuario. La
utilización de la vivienda no se limita a los espacios necesarios para satisfacer las necesidades de
alojamiento, sino que comprende las dependencias y los derechos anexos.
x Derecho de uso sobre una finca que produce frutos (art. 562-8.1 CCCat). Da derecho a
percibir los frutos de una finca que sean necesarios para atender a las necesidades. De ello se
deduce, según la doctrina, que las necesidades no se satisfacen en especie, sino de manera
indirecta.
x Derecho de uso constituido sobre ganado (art. 562-8.2 CCCat). El usuario podrá percibir
las crías y demás productos necesarios derivados del ganado para atender sus necesidades y las
de quienes convivan con él
x Derecho de uso sobre bosques o sobre plantas (art. 562-8.3 CCCat). Concede al usuario el
derecho a talar los árboles y a cortar las matas que sea preciso, sin tener que sujetarse ni a la
explotación racional y al plan técnico ni a la costumbre de la comarca.
EL DERECHO DE HABITACIÓN:
Según el tenor literal del art. 562-9 CCCat, el derecho de habitación atribuye a su titular la facultad
de ocupar las dependencias y los anexos de una vivienda que se señalan en el título de
constitución o, si no existe tal indicación, los que hagan falta para atender las necesidades
de vivienda de los titulares y de las personas que convivan con ellos, aunque el número de
estos aumente después de la constitución. Saltan a la vista, pues, las dos diferencias que existen
114 Ello implica que las cuotas de los cousuarios y de los cohabitacionistas solo aprovecharán al resto cuando se cumplan
los requisitos del art. 561-14.1 CCCat, entre los que el más importante es que tal derecho se hubiera constituido a favor de
cónyuges, parejas de hecho o descendientes;; y, respecto al uso o la habitación sucesivos, se aplicará el límite de las
sustituciones fideicomisarias por el cual todos los titulares deben estar vivos en el momento de la constitución (art. 561-15
CCCat). Entiende la doctrina, a los efectos de estos límites, los beneficiarios del uso y la habitación, esto es, los
convivientes del usuario o el habitacionista, no son relevantes, por lo que, por ejemplo, daría igual que en el momento de
la constitución de un derecho de uso sucesivo estos no hubieran nacido.
90
entre este derecho y el de uso: A) el derecho de uso puede recaer sobre cualquier bien ajeno,
mientras que el de habitación solo sobre viviendas;; B) el derecho de uso sobre viviendas es
más amplio que el derecho de habitación, pues aquel permite el uso de toda la vivienda,
mientras que este solo se extiende (sin perjuicio de que se pacte otra cosa) a las dependencias
necesarias para el titular y quienes con él convivan. Además, como ya se apuntó, el derecho de
habitación solo se puede constituir a favor de personas físicas (art. 562-10 CCCat), mientras que el
uso puede ser sobre personas físicas y jurídicas.
La finalidad del derecho de habitación es, exclusivamente, satisfacer las necesidades de

alojamiento de una o varias personas. En cuanto a la obligación de pagar los gastos, el art. 562-11
CCCat dispone que corren a cargo del titular los de la vivienda que sean individualizables y que
deriven de la utilización que hace de la misma, así como los gastos correspondientes a los servicios
que haya instalado o contratado.
EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN:
Los derechos de uso y habitación se extinguen por las causas generales de extinción de los derechos
reales y por las siguientes causas específicas: A) por resolución judicial, en caso de ejercicio
gravemente contrario a la naturaleza del bien (art. 562-5 CCCat);; B) por la ejecución de una
hipoteca sobre el bien, si los titulares de los derechos de uso y habitación consintieron su
constitución (art. 564-4.2 CCCat)115. Por otro lado, la doctrina remarca que la desaparición de la
utilidad que motivó la constitución del uso o la habitación no extingue el derecho, pero lo deja sin
contenido hasta que llega el plazo, o tiene lugar alguna otra causa de extinción, o vuelve a surgir la
situación de necesidad, aunque si no se fijó plazo, se entiende que sí que se extingue.
2. Los derechos reales de aprovechamiento parcial.
NATURALEZA Y ÁMBITO:
El CCCat dedica todo un Capítulo (el III) del Título VI del Libro V a la figura de los derechos de
aprovechamiento parcial, concretamente, los arts. 563-1 a 563-4 CCCat. Son aquellos derechos que
permiten a su titular obtener algún tipo de utilidad o aprovechamiento de una finca ajena,
pero con independencia de toda relación entre fincas116. Esta nota es la que distingue esta
figura de las servidumbres, que gravan una finca en beneficio de otra, mientras que los derechos
de aprovechamiento parcial gravan una finca a favor de una persona. La posible confusión de
estos dos derechos reales viene precisamente porque en Derecho Civil Español el equivalente de los
GHUHFKRVGHDSURYHFKDPLHQWRSDUFLDOVRQODVOODPDGDV´VHUYLGXPEUHVSHUVRQDOHVµGHUHFKRVUHDOHV
in faciendo). De acuerdo con el art. 563-1 CCCat, la regulación de los derechos reales de
aprovechamiento parcial se rige, en primer lugar, por los arts. 563-1 a 4 CCCat y, en lo que no se
opongan, por su título de constitución;; en su defecto, por la costumbre y, en última instancia, por
las normas que regulan el derecho de usufructo.
CONSTITUCIÓN:
La legitimación para constituirlo recae sobre el propietario de la finca gravada y sobre los titulares
de derechos reales posesorios constituidos sobre la misma;; en este último caso, el derecho de
115 Si el propietario gravó el bien con una hipoteca después de que se hubiera constituido el uso, el bien se adquirirá, tras
la adjudicación, gravado con el mismo. si, en cambio, el usuario hubiera prestado su consentimiento para gravarla con
hipoteca (consentimiento que no es necesario) el uso se extinguirá con la ejecución, como refleja este supuesto de
extinción del uso.
116 Un ejemplo sería el caso del derecho que tiene el propietario de una granja de llevar a pacer su ganado en una
determinada finca, o el de una persona para instalarse en el balcón de una casa ajena para ver las carreras de coches.
91
aprovechamiento parcial tiene el alcance y la duración del derecho real posesorio del derecho real
posesorio constituyente. El derecho de aprovechamiento parcial podrá constituirse por cualquier
título, incluida, por tanto, la usucapión. De acuerdo con el art. 563-2.2 CCCat, si se constituye
mediante negocio jurídico, la forma deberá ser necesariamente escrita, sin que se requiera para su
válida constitución la inscripción en el Registro de la Propiedad (solo a efectos de publicidad).
PLAZO:
Según el art. 563-2 CCCat, se entiende que la duración del derecho de aprovechamiento parcial es
de 30 años, excepto si las partes pactan otra cosa. En cualquier caso, la duración de los
derechos de aprovechamiento parcial no puede superar los 99 años.
REDENCIÓN:
La redención es el acto unilateral por el que el propietario de la finca gravada con el derecho de
aprovechamiento parcial lo extingue a cambio de un precio, que, en principio, se corresponderá con
el que resulta de la capitalización del valor anual del aprovechamiento, determinado por los peritos,
tomando como base el interés legal del dinero. Para que pueda ejercerse la redención, habrán de
pasar como mínimo 20 años desde la constitución del derecho, sin perjuicio de que las partes
pacten la no redimibilidad por un periodo máximo de 60 años o equivalente a la vida del titular del
derecho de aprovechamiento parcial y una generación más. Debe entenderse, aunque no lo diga el
CCCat (y por aplicación analógica de las normas del censo, ver lección 21) que la redención no
puede ser parcial.
DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE:
Con arreglo al art. 563-4 CCCat, el propietario y el titular del derecho real posesorio sobre una
finca gravada tienen derecho de adquisición preferente del derecho de aprovechamiento
parcial en los mismos términos que lo tienen los nudos propietarios en caso de transmisión del
usufructo. Dicha adquisición podrá, según la doctrina, extinguir el aprovechamiento parcial por
consolidación o dejarlo latente, igual que ocurre con las servidumbre sobre finca propia (ver lección
20).
92
Lección 20: El derecho real de servidumbre

1. Concepto.
El siguiente precepto del CCCat define con claridad el concepto de servidumbre:
Artículo 566-1. Concepto.-1. La servidumbre es el derecho real que grava parcialmente una finca, que es la
sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a esta de un determinado
uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular o la titular de la finca sirviente.
2. Los titulares del derecho de servidumbre se pueden beneficiar de la finca sirviente en la medida en que lo
determinen el título de constitución o este código.
2. Objeto.
De una lectura del art. 566-1 CCCat, que se acaba de reproducir, se deduce que la servidumbre tiene
un carácter predial, por lo que solo puede recaer sobre fincas. De esta circunstancia se deriva el
que, en términos de naturaleza jurídica, se catalogue a la servidumbre como una relación entre
fincas y, más en concreto y desde el punto de vista del predio sirviente, como un gravamen. Este
gravamen a que está sometida la finca sirviente no puede consistir en prestaciones personales a
cargo de su titular117, sino que se trata de un poder directo e inmediato sobre dicha finca. Ahora
bien, por mucho que la servidumbre se catalogue de relación entre fincas, el beneficio y el ejercicio
de la servidumbre siempre redundarán en una persona, el titular de la servidumbre.
3. Contenido.
CONTENIDO GENERAL DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE:
Tal y como establece el art. 566-4 CCCat, el contenido básico de las servidumbres es la utilidad
para la que se constituyen, utilidad que es exclusiva e inseparable del fundo dominante118,
consistente en atribuir un uso a la finca sirviente o reducir las facultades del propietario. Esta
utilidad se erige en causa justificativa del título de servidumbre, lo cual hacer comprensible que,
desaparecida la utilidad, se extinga la servidumbre (art. 566-11 CCCat). La utilidad de la
servidumbre no solo puede ser actual, sino también futura, y puede ser recíproca, de manera que no
hay un solo fundo con el estatus de predio dominante ni otro con el de sirviente. Algunos ejemplos
de utilidades son: servidumbres acústicas o de inmisiones de humos, servidumbres estéticas (como
por ejemplo, la que consistiría en no dejar pasar a la finca vecina una determinada altura).
Los apartados 2 y 3 del art. 566-4 CCCat desarrollan la idea de que la servidumbre ha de
establecerse armonizando los intereses de los titulares de las fincas, maximizando la utilidad
del predio dominante pero de la forma menos gravosa para el predio sirviente. En esta línea, los
propietarios del predio sirviente pueden exigir las modificaciones que crean convenientes en la
forma y lugar de prestar la servidumbre si le es demasiado gravosa.
117 En este sentido, la doctrina considera que en Derecho Civil Catalán no es admisible la figura de las llamadas
servidumbres personales, lo que tradicionalmente ha sido considerado como una serie de derechos en los que se reconoce
en favor de una persona o una comunidad un determinado aprovechamiento o utilidad sobre una finca ajena. Y no es
admisible por cuanto el CCCat conceptúa las servidumbres como una relación entre fincas, lo cual no se da en este caso.
Ahora bien, la idea de las servidumbres personales ha sido adaptada en el CCCat bajo la figura de los derechos de
aprovechamiento parcial (ver lección 19).
118 Lo cual quiere decir que, por ejemplo, no puede disponerse de la servidumbre sin la finca, o no puede hipotecarse la
servidumbre, a menos que se hipoteque conjuntamente con el predio dominante (art. 108.1 LH).
93
CONTENIDO ACCESORIO:
Con arreglo al art. 566-6 CCCat, el titular de la finca sirviente no está, como norma general,
obligado a sufragar los gastos de establecimiento y conservación de la servidumbre, a no ser
que se pacte lo contrario o que la servidumbre proporcione alguna utilidad también al fundo
sirviente. Por otro lado, el titular de la finca sirviente habrá de tolerar las obras de establecimiento
de la servidumbre y no podrá realizar obras en su propio predio que perturben el ejercicio de la
servidumbre.
4. Clases de servidumbre.
A lo largo de Capítulo VI del Título VI del Libro V, que es donde se regulan las servidumbres, el
CCCat particulariza una serie de servidumbres, que son las siguientes:
x Servidumbres sobre finca propia (art. 566-3 CCCat): se trata de servidumbres que recaen
sobre predios con un mismo titular, ya sea de forma voluntaria o sobrevenida, tratándose este
último caso de las situaciones en que una misma persona se convierte en propietaria de dos
fincas sobre las que ya existía una relación de servidumbre, sin que se produzca en tales casos la
consolidación automática por expresa disposición del CCCat 119. Según la doctrina, en las
VHUYLGXPEUHVVREUHILQFDSURSLDHOGHUHFKRUHDOGHVHUYLGXPEUHVHKDOODÓDWHQWHµ\DTXHTXHGD
diluido por el ejercicio de las facultades del derecho de propiedad, de contenido más amplio.
Ahora bien, en el momento en que se enajene alguna de las fincas afectadas por la servidumbre,
esta se activará, siempre que hubiese constancia registral de ella o, si no la había, siempre que se
tratase de una servidumbre cuya publicidad la confería un signo aparente y ello se haga constar
expresamente en el título.
x Servidumbres de luces y vistas (art. 566-5 CCCat): las servidumbres de luces son aquellas que
permiten recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a través de ventanas
o claraboyas. Por otro lado, las servidumbres de vistas comprenden necesariamente las de luces
y permiten abrir ventanas de la forma y tamaño convenidos o habituales en la construcción.
x Servidumbres forzosas (arts. 566-7 a 566-10 CCCat): se trata de servidumbres constituidas
por título forzoso, es decir, otorgado forzosamente, en el sentido de que el titular del predio
dominante puede imponerlas al del fundo sirviente si concurren los presupuestos habilitantes
expresados en el CCCat. La doctrina advierte que no hay que confundirlas con las mal llamadas
´VHUYLGXPEUHV OHJDOHVµ TXH QR VRQ PiV TXH OtPLWHV JHQHUDOHV DO GHUHFKR GH SURSLHGDG
(estudiados en la lección 10). Esta clase de servidumbres se estudian en el siguiente apartado.
5. La constitución de las servidumbres. Las servidumbres forzosas.
LA CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES:
El art. 566-2 CCCat establece que las servidumbres se constituirán por título, ya sea voluntario u
otorgado de manera forzosa, sin que sea necesaria, por tanto, la ulterior tradición para que se
produzca el efecto jurídico-real de adquisición de la servidumbre, lo cual es coherente con la
naturaleza no posesoria del derecho real de servidumbre. Por otro lado, el CCCat excluye
expresamente la usucapión como modo de adquirir la servidumbre120.
119 Según el art. 566-3.3 CCCat, si en tales casos el propietario de ambas fincas quiere extinguir la servidumbre, deberá
cancelar la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.
120 Ello también es coherente con la naturaleza no posesoria de la servidumbre, puesto que el requisito esencial de la
usucapión es la posesión. además, la doctrina también encuentra en la seguridad jurídica el fundamento de la no

usucapibilidad de las servidumbres, puesto que la posibilidad de usucapir una servidumbre generaría incertidumbres en el
tráfico, y ello aumentaría la litigiosidad entre vecinos.
94
Están legitimados para constituir la servidumbre tanto los propietarios de una finca, dominante o
sirviente, como los titulares de derechos reales posesorios sobre las fincas. En este último caso,
si la servidumbre es voluntaria, tiene el alcance de sus derechos. La servidumbre no requerirá
constancia registral para desplegar sus efectos, por lo que la inscripción de la misma no será
constitutiva y encontrará su razón de ser en la necesidad de que sea oponible a terceros121. Cabe
oponer, sin embargo, las servidumbres de las que da publicidad un signo aparente.
LAS SERVIDUMBRES FORZOSAS:
Se trata, como se ha apuntado en el apartado 4, de servidumbres constituidas por un título

otorgado forzosamente, como por ejemplo una resolución judicial que otorga tal servidumbre, en
el caso de que el propietario de la finca no se hubiese avenido a formalizarla cuando el propietario
de la dominante se lo requirió. Esta clase de servidumbres solo pueden establecerse previo pago de
una indemnización igual a la disminución del valor de la finca sirviente afectada por el paso o
canalización, a la que se suma, eventualmente, otra indemnización por los perjuicios que el
ejercicio de la servidumbre cause en su finca (art. 566-10 CCCat). Sin embargo, si una finca queda
sin salida a una vía pública como consecuencia de un acto de disposición sobre una o más partes de
la finca originaria (que se correspondía con el predio sirviente) no se deberá abonar
indemnización122. Los casos de servidumbre forzosa que prevé el CCCat son los siguientes:
x Servidumbre de paso (art. 566-7 CCCat): se trata de una servidumbre cuya utilidad es
proporcionar acceso suficiente a la vía pública al fundo dominante cuando este no lo tuviera, y
a costa de un fundo vecino que será el sirviente. La servidumbre de paso se debe establecer
manteniendo un equilibrio entre las necesidades del predio dominante en cuanto a la anchura
del paso para su explotación y la necesidad de que pase por el punto menos perjudicial para el
predio sirviente. Esta servidumbre podrá ser exigida, según la doctrina, tanto por el propietario
como por el titular de derechos limitados.
x Servidumbre de acceso a una red general (art. 566-8 CCCat): son aquellas servidumbres que
permiten al propietario de una finca sin conexión a una red general de saneamiento o
suministradora de agua, energía, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologías o demás
servicios similares exigir al titular del predio vecino un acceso a dichos servicios, siempre que
todas las alternativas para acceder dichos servicios fueren desproporcionadamente costosas.
x Servidumbre de acueducto (art. 566-9 CCCat): son aquellas servidumbres que permiten al
titular del predio dominante exigir la constitución de un acueducto que pase por la finca
sirviente, conectando la finca dominante y un recurso hídrico externo a la misma del que son
titulares. Además, esta servidumbre permite a su titular realizar las obras necesarias para llevar
agua, como el establecimiento de tuberías o acequias.
6. La protección del derecho. La acción confesoria.
El mecanismo de defensa específico de la servidumbre previsto en el CCCat es la acción confesoria

(art. 566-13 CCCat), de la que podemos analizar los caracteres siguientes:
x Objeto: mantener y restituir el ejercicio de la servidumbre frente a cualquier actividad que

perjudique o pueda perjudicar su normal ejercicio. Así, según la doctrina, no solo se refiere
121 La constancia registral de las servidumbres puede producirse tanto en el folio real de la finca dominante (como
cualidad de la misma) o en el folio de la finca sirviente (como gravamen).
122 Tampoco deberá abonarse indemnización cuando una servidumbre se restablezca dentro de los 10 años posteriores a
su extinción por el no uso o por la imposibilidad de ejercerla (art. 566-11.3 CCCat, en sede de causas de extinción de las
servidumbres).
95
a la simple perturbación del ejercicio de la servidumbre, sino también a la oposición al

mismo.
x Legitimación activa: los titulares de la servidumbre, es decir, no solo el titular de la finca
dominante, sino también los titulares de derechos reales posesorios.
x Legitimación pasiva: cualquier persona cuya conducta pueda perjudicar el derecho de
servidumbre, lo que incluye no solo el propietario de la finca sirviente, sino también
terceros ajenos a la finca sirviente.
x Plazo para el ejercicio: la acción confesoria prescribe al cabo de 10 años desde el acto
obstativo, según el tenor literal del CCCat. Sin embargo, la doctrina entiende que, dado que
la acción confesoria irá, en la mayoría de casos dirigida a impedir una usucapión liberatoria,
el plazo de prescripción debería ser de 20 y no de 10 años para que estuviera coordinada
con el plazo para usucapir bienes inmuebles (art. 531-27.1 CCCat).
7. La extinción del derecho real de servidumbre.
CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE:
La extinción de las servidumbres, que puede ser total o parcial, puede producirse por las causas
generales de extinción de los derechos reales (ver lección 9) o por las causas especiales
mencionadas en el art. 566-11 CCCat, que son las siguientes:
x El no uso durante diez años contados desde el momento en que consta el desuso o el acto
obstativo, entendiendo por acto obstativo la oposición del titular del predio sirviente al ejercicio
de la servidumbre y la consiguiente abstención posterior del titular del predio dominante, lo
cual da lugar, según la doctrina, a una usucapión liberatoria por parte del titular del predio
sirviente, que se inicia dese ese acto obstativo.
x La pérdida total de la finca sirviente o de la dominante.
x La imposibilidad de ejercicio de la servidumbre. El art. 566-11.2 CCCat precisa que, si la
servidumbre se extingue por imposibilidad de ejercerla, no se restablece aunque vuelva a ser
posible ejercerla.
x La extinción del derecho de los concedentes o del derecho real de los titulares de la
servidumbre. El primero de estos casos es aplicable cuando la servidumbre fue concedida por
el titular de un derecho real limitado sobre la finca sirviente (por ejemplo, un usufructo), y el
segundo de los casos se refiere a que la servidumbre hubiera sido constituida en favor de una
persona con un derecho real limitado sobre el predio dominante.
x La no mención de la servidumbre sobre finca propia publicada únicamente por signo aparente
en el título de enajenación de alguna de las fincas afectadas por la misma (remisión al art. 566-
3.3 CCCat, explicado en el apartado 4 de esta lección).
Según la doctrina, a las causas mencionadas expresamente en el art. 566-11 CCCat cabe añadir las
siguientes: A) la llegada a término y el cumplimiento de la condición resolutoria bajo las que se
estableció la servidumbre;; B) la redención, entendida como sinónimo de acuerdo de voluntades
entre el titular del derecho y la persona gravada de extinguir la servidumbre;; C) la pérdida de
utilidad de la servidumbre.
MODIFICACIÓN DE LAS FINCAS Y EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE:
Por norma general, las modificaciones formales de la finca dominante registral, mediante
operaciones como la agrupación o la segregación (ver lección 2) no extinguen el derecho de
servidumbre (art. 566-12 CCCat), aunque hay ciertas excepciones. Por ejemplo, y de acuerdo con
96
el art. 566-12.3 CCCat, los propietarios de la finca sirviente, en los casos de agrupación y
agregación, si la estructura de la nueva finca resultante hace que la servidumbre no reporte utilidad
alguna a la finca dominante, el propietario de la finca sirviente puede exigir la extinción de la
servidumbre.
Por otro lado, por lo que respecta a la modificación de la finca sirviente registral, el art. 566-
12.4 CCCat dictamina que si la finca sirviente se divide o se segrega una parte de la misma, los
titulares de las fincas resultantes que no reportan ninguna utilidad a la dominante pueden exigir la
extinción de la servidumbre respecto de esta.
97
Lección 21: El derecho real de censo

1. Concepto y naturaleza jurídica.
La figura del censo, recogida en los arts. 565-1 a 565-33 CCCat, se halla muy bien definida y su
naturaleza jurídica está bien delimitada en el siguiente precepto del CCCat:
Artículo 565-1. El censo.-1. El censo es una prestación periódica dineraria anual, de carácter perpetuo o
temporal, que se vincula con carácter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza el pago directa e
inmediatamente.
2. Recibe el nombre de censatario la persona que está obligada a pagar la pensión del censo, que es el propietario
de la finca, y el de censualista, la persona que tienen derecho a recibirla, que es el titular o al titular del derecho de
censo.
Así pues, en una primera aproximación se puede afirmar que el censo se configura como un
derecho real cuyo contenido esencial es garantizar el pago de una pensión periódica, y el
carácter real del censo viene confirmado por las siguientes características:
x Da igual quién sea el titular del derecho de censo o de la finca, puesto que ambos se pueden
enajenar (art. 565-5 CCCat).
x El art. 565-6 CCCat permite la división del censo en el caso de que se divida la finca gravada,
de manera que habrá tantos censos como fincas resultantes de la división.
x En tanto que derecho real, el censo es inscribible en el Registro de la Propiedad.
2. Clases. Censo enfitéutico y censo vitalicio.
Según el art. 565-2 CCCat, el censo puede ser de dos clases: enfitéutico y vitalicio. Veamos a
continuación las diferencias entre uno y otro.
EL CENSO ENFITÉUTICO (arts. 565-14 a 565-28 CCCat):
Se trata del censo que se constituye con carácter perpetuo y redimible a voluntad del
censatario, en los términos expresados en el CCCat. Esta clase de censo, además del derecho a la
prestación periódica anual, puede otorgar los siguientes derechos:
x El laudemio. Es una cantidad de dinero que el censualista tiene derecho a percibir en cada
transmisión de la finca a título oneroso, si así se ha estipulado en el título de constitución del
censo. El pago del laudemio corresponde al adquirente de la finca, salvo pacto en contrario, y
su cuantía será la que hayan pactado las partes, con el límite del 10% del precio o valor de la
finca, aunque si las partes no han pactado nada se entiende que es del 2% de dicho valor. El
derecho a reclamar el laudemio prescribe a los 10 años del día en que se devengó.
x La fadiga. Es un derecho de adquisición preferente que se reconoce al censatario por ley y al
censualista si las partes lo han pactado para que puedan ejercer el tanteo y el retracto en la
adquisición del derecho de censo y de la finca gravada, respectivamente, cuando estos fueran a
ser enajenados a título oneroso. En aplicación de la doctrina de los actos propios, si el
censualista ha cobrado el laudemio o el censatario ha ejercido su derecho de redención
perderán su derecho a la fadiga.
98
EL CENSO VITALICIO (arts. 565-29 a 565-33 CCCat):
Es la modalidad de censo que se constituye con carácter temporal e irredimible a voluntad del
censatario, sin perjuicio de que se pueda pactar la redimibilidad de manera expresa. Su duración se
establece en función de la vida de una o dos personas que vivan en el momento de la constitución
del censo, que no tienen por qué ser el censualista. En el censo vitalicio, el derecho de fadiga solo lo
tiene el censatario, por aplicación del art. 565-5 CCCat, ubicado en sede de disposiciones generales
del censo.
3. Constitución.
El art. 565-3 CCCat contempla tres títulos de constitución del censo:
x El contrato de establecimiento, que admite dos modalidades: A) la creación del derecho

real por reserva, es decir, por la transmisión de la titularidad del derecho de propiedad de la
finca al censatario, a cambio de la constitución del derecho a percibir la prestación periódica
anual a favor del censualista123;; B) por consignación o revessejat, en virtud de la constitución
del censo por el propietario de la finca y la cesión a una tercera persona del derecho a recibir la
prestación periódica anual124.
x La disposición por causa de muerte.
x La usucapión.
En cuanto a la forma de constitución, el art. 565-4 CCCat establece que constará necesariamente en
escritura pública, en la que se indicarán la pensión y la cantidad convenida al efecto para la
redención. La inscripción de dicha escritura en el Registro de la Propiedad no tendrá, por tanto,
carácter constitutivo.
4. Contenido.
El contenido esencial del derecho de censo es la pensión, que solamente puede consistir en dinero
y se calcula por anualidades, sin perjuicio de pacto expreso que prevea el pago de forma
fraccionada.
Salvo que se pacte otra cosa, en el caso del censo enfitéutico el pago se realiza por anualidades
vencidas y, en el caso del censo vitalicio, por anualidades avanzadas. En el momento de percibir
la pensión, el censualista debe entregar al censatario un recibo del pago realizado, pero también
tiene derecho a recibir del censatario un resguardo donde conste que se ha hecho el pago, lo cual
constituye una prueba contra la usucapión liberatoria del censatario. La finca garantiza el pago de
las pensiones vencidas y no satisfechas y el de los laudemios, en su caso, y la persona que
adquiere la finca en una subasta la adquiere gravada con el censo y asume la obligación de pagarlo
hasta que se extinga. Ahora bien, el impago de las pensiones no hará caer la finca en decomiso en
ningún caso125. Para la reclamación del pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y el de los
laudemios el censualista podrá instar un procedimiento judicial sumario, regulado en los arts.
681 a 698 LEC, si así se ha pactado de manera expresa en la escritura de constitución del censo y si,
123 En estos casos, puede determinarse el pago a favor del censualista, por una sola vez, al contado o a plazos, de una
cantidad que se denomina entrada.
124 Tal y como puede notarse, esta segunda modalidad se trata, en realidad, de un acto unilateral del titular de la finca de
pura liberalidad.
125 La prohibición del comiso está, según la doctrina, plenamente justificada, no solo porque no encaja en la configuración
del censo como un derecho real en cosa ajena, sino también porque, dada la función de garantía que tiene la finca gravada
por el censo, su admisión iría contra la prohibición genérica del pacto comisorio en los derechos reales de
garantía (ver lección 23).
99
además, se ha fijado un domicilio del censatario a los efectos de los requerimientos, se ha

determinado la cantidad del laudemio, en su caso, y se ha tasado la finca a los efectos de la subasta.
La reclamación de pensiones debidas no será exigible en dos casos (art. 565-10 CCCat): A) por
prescripción, en la medida en que solo es posible reclamar, como máximo, las 10 últimas
pensiones126;; B) cuando el pago de las tres últimas pensiones se hubiera hecho sin reserva del
censualista sobre las anteriores.
5. Extinción.
Según dispone el art. 565-11 CCCat, el censo se extingue por las causas generales de extinción
de los derechos reales127 (ver lección 9) y por la redención.
La redención es la facultad que tiene el censatario de liberarse del censo de manera unilateral a
cambio del pago de un precio por el importe convenido en el título, formalizando tal declaración en
escritura pública. Solo serán redimibles los censos de carácter perpetuo y los de carácter temporal
constituidos expresamente como redimibles. En los censos de carácter perpetuo, si no se ha
estipulado otra cosa, el censatario solo puede imponer la redención a partir de que hayan
transcurrido 20 años desde la constitución del censo, aunque siempre puede pactarse la no
redimibilidad por un plazo máximo de 60 años o durante la vida del censualista y una generación
más. En el caso de los censos de carácter temporal en los que se haya pactado la redimibilidad, la
redención no se puede imponer hasta que hayan transcurrido 20 años desde la constitución del
censo. La redención ha de ser total, de manera que debe comprender necesaria e íntegramente la
pensión y, si procede, los demás derechos reales inherentes al censo. Además, el censatario no
puede imponer la redención si no está al corriente del pago de todo lo que deba al censualista.
126 No debemos confundir la prescripción del derecho de pensión, que es uno de los elementos que forma parte del
contenido del derecho de censo, con la usucapión liberatoria que puede hacer el censatario, en la medida en que, según
entiende la doctrina, si se hace un impago reiterado de la pensión durante 20 años, se podría entender que hay usucapión
liberatoria del inmueble gravado por el censo.
127 En relación a las causas generales de extinción de los derechos reales, y según el art. 565-11 CCCat, la pérdida o
expropiación parcial de la finca no exime de pagar la pensión, excepto si la pérdida afecta a la mayor parte de la finca, caso
en el cual se reduce proporcionalmente la pensión. En caso de expropiación forzosa total, el censo se ha de redimir
necesariamente.
100
Lección 22: El derecho de superficie

Debemos partir de la definición que ofrece el CCCat sobre el derecho de superficie, en el siguiente
artículo:
Artículo 564-1. Concepto.- La superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye
temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en ella. En
virtud del derecho de superficie, se mantiene una separación entre la propiedad de lo que se construye o planta y
el terreno o el suelo en que se hace.
El concepto ofrecido por el CCCat se puede perfilar con las ideas siguientes:
x De entrada, salta a la vista que la disociación de la propiedad del suelo (en manos de su
propietario) y de lo edificado o plantado sobre él (en manos del superficiario,
temporalmente) que implica el derecho de superficie supone una transgresión del principio
superficies solo cedit, por el cual se considera que todo lo que se incorpora al suelo es
propiedad del dueño del mismo, que lo hace suyo por accesión (ver lección 11).
x El carácter de derecho real limitado de la superficie estriba en el carácter temporal del
derecho de propiedad de lo edificado o plantado.
x El derecho de superficie no tiene por qué recaer sobre construcciones o plantaciones ya
realizadas al tiempo de su constitución, sino que también puede proyectarse sobre
construcciones o plantaciones futuras, caso en el cual el superficiario no solo tiene atribuida
la propiedad de la construcción o plantación futuras, sino también, necesariamente, la facultad
de construir (ius aedificandi) y de plantar. (art. 564-2 CCCat). Además, el derecho de superficie
puede referirse a construcciones sobre o bajo el suelo.
x La constitución de un derecho de superficie plantea el problema de la inutilidad del suelo
sobre el que se erige la edificación o plantación del superficiario, inutilidad que ha de
entenderse solo material, ya que, desde un punto de vista jurídico, el propietario sigue
conservado por ejemplo la facultad de disponer del suelo. Además, el derecho de superficie
hace reflexionar sobre qué ocurre con la zona del suelo no ocupada por la plantación o
construcción del superficiario. A ello el CCCat no da una respuesta, y la doctrina aporta
soluciones que van desde considerar que el derecho de superficie incluye necesariamente
facultades propias del usufructo o la servidumbre que recaerían sobre la parte de suelo no
ocupado para un correcto aprovechamiento de la propiedad del superficiario, hasta la
consideración de que la superficie debe entenderse en un sentido estricto en tanto que
gravamen, pues la propiedad (en este caso del suelo) se presume plena y las facultades
residuales sobre el mismo se atribuyen a su propietario y no al superficiario.
2. Regulación del derecho de superficie.
El derecho de superficie viene regulado en los arts. 564-1 a 564-4 CCCat, normativa que, conforme
a la Disposición Transitoria 11ª de la Ley 5/2006, rige los derechos de superficie sobre fincas sitas
en Cataluña constituidos después de la entrada en vigor de dicha ley;; los constituidos antes se
regirán por la legislación anterior que les era de aplicación. Según el art. 564-4.1 CCCat, los artículos
que se acaban de mencionar rigen en defecto de lo que pacten superficiario y propietario.
101
3. Constitución.
Con arreglo al art. 564-3.1 CCCat, pueden constituir el derecho de superficie los propietarios y
demás titulares de derechos reales posesorios que tengan la libre disposición de la finca
afectada, como sería el caso del usufructuario con facultad de disposición. El CCCat no alude al
título de constitución del derecho de superficie;; simplemente establece que la constitución del
mismo deberá constar en escritura pública que no es necesario inscribir en el Registro de la
Propiedad 128 y que esta deberá contener, como mínimo, las siguientes menciones: A) la duración
del derecho a construir o plantar, que no puede superar en ningún caso los 99 años129;; B) las
características esenciales de la construcción o plantación existente o futura;; C) si se trata de un
derecho de superficie sobre construcciones o plantaciones posteriores a la constitución del
derecho, el plazo para hacerlas;; D) si las construcciones o plantaciones que son objeto del derecho
de superficie no comprenden toda la finca gravada, la delimitación concreta y las medidas y
situación del suelo afectado por el derecho;; E) el precio de entrada y el canon que, si procede,
deben satisfacer los superficiarios o los propietarios.
4. Régimen jurídico.
Como se ha comentado en el apartado 2 de esta lección, la superficie se rige siempre de acuerdo

con lo que pacten las partes en su título constitutivo, siendo supletorio lo establecido en el CCCat.
Además, el régimen jurídico previsto en el CCCat no es más que un conjunto de pactos
enumerados sin ánimo exhaustivo, que se recogen en la tabla siguiente.
Se puede pactar:
a) La limitación de la disponibilidad del superficiario sobre su derecho, por
ejemplo, sometiéndola a consentimiento del propietario de la finca.
b) El establecimiento de una pensión periódica, entrada o cualquier otra
contraprestación a favor del propietario si la constitución de la superficie fue a
título oneroso. También se puede pactar que esa contraprestación sea la reversión,
ya que si no se pacta, el superficiario no está obligado a entregar su construcción o
plantación cuando la superficie se extingue (con los límites del abuso del derecho y
Régimen general la buena fe ya que no podría, por ejemplo, destruir lo construido dos días antes de
que se extinga la superficie).
Régimen e) La exclusión de la reversión (interpretación sistemática que hace la doctrina
jurídico del precepto).
c) El régimen de liquidación de la posesión cuando se extinga el derecho de
orientativo superficie.
contenido d) Derechos de adquisición preferente, recíprocos o no.
en el art.
564-4 Disposiciones específicas Se puede pactar:
para superficie sobre una a) La fijación de un plazo para hacer la construcción o plantación, cuyo
CCCat. incumplimiento redunde en la extinción de la superficie.
nueva plantación o
b) La atribución al propietario de la finca de un derecho de uso sobre la
construcción
construcción hecha por el superficiario.
c) La atribución al superficiario de la facultad de establecer el régimen de
propiedad horizontal sobre lo construido.
Disposiciones específicas Se puede pactar la extinción o, en su caso, la resolución en caso de impago de
para superficie sobre la pensión, de un mal uso o de un destino no pactado que ponga en peligro la
plantaciones o plantación o edificación.
construcciones
preexistentes
128 Esta inscripción no es necesaria ni por el hecho de que tenga carácter constitutivo (la superficie existe desde que se
otorga el título de constitución) ni simplemente porque la ley obligue a practicar tal inscripción (como ocurre con los
derechos de adquisición preferente, ver lección 30).
129 Así es literalmente, como recoge este extremo el CCCat, pero la doctrina ha hecho una interpretación correctora del
mismo, ya que de su lectura lo único que se desprende es que el derecho a construir o plantar debe durar como máximo
99 años, pero nada se dice sobre el tiempo que puede durar tal construcción o plantación en propiedad del superficiario
que se habrá de entender, por tanto, también fijada en 99 años. Por otro lado, al no decir nada el precepto sobre qué
ocurre en caso de que el negocio de constitución de la superficie guarde silencio sobre el plazo de la misma, debe
entenderse que ese plazo también de 99 años, aunque hay quien sostiene que el negocio sería nulo por haber omitido un
elemento esencial, como es la duración de la superficie.
102
Donde, sin embargo, sí que hallamos una disposición imperativa en relación a las reglas que rigen la
relación entre superficiario y propietario es en el art. 564-5 CCCat, en el que se establece la
prohibición del pacto comisorio por impago de la pensión convenida, cuando la superficie
recayera sobre plantaciones o edificaciones no realizadas en el momento de la constitución del
derecho, siendo nulo y teniéndose por no hecho cuando figure entre las cláusulas del título.
5. Extinción.
El art. 564-6 CCCat remite a las causas generales de extinción de los derechos reales como causas
de extinción del derecho de superficie (ver lección 9). La extinción del derecho de superficie
comporta, excepto pacto en contra130, la reversión de la construcción al propietario de la finca
gravada, sin que haya de satisfacer ninguna indemnización al superficiario131. El derecho de
superficie no se extingue porque la construcción o la plantación se pierda antes de agotado el plazo
pactado para tenerlas en propiedad, ya que pueden reconstruir o rehacer.
6. La rabassa morta
Es el derecho que permite a su titular plantar viñas en terreno ajeno y hacer suyos sus frutos
a cambio de una renta o pensión anual, durante el tiempo que vivan las primeras cepas
plantadas.
Tradicionalmente, la figura de la rabassa morta estaba regulada en el art. 320 de la Compilación de

Derecho Civil de Cataluña, que remitía al art. 1656 CC, asimilándola a los censos, pero la Ley
22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de Superficie, de Servidumbre y de
Adquisición Voluntaria o Preferente, puso fin a esta institución, lo cual fue confirmado a su vez en
la Disposición Transitoria 12ª de la ley 5/2006, cuando se elaboró el Libro V del CCCat,
estableciendo el siguiente régimen transitorio:
x Las rabasses mortes constituidas antes de su entrada en vigor se seguirán rigiendo por el art.
1656 CC hasta su extinción.
x Las rabasses mortes constituidas a partir de la entrada en vigor de la ley 22/2001 se regirán por
lo dispuesto en ella, ahora codificada por la ley 5/2006, para el derecho real de superficie (arts.
564-1 a 564-6 CCCat). Ello parece ser aplaudido por la doctrina, pues el derecho de superficie
es realmente la figura que más se asemeja a la rabassa morta, ya que el derecho de superficie es
el único que permite disociar la propiedad de las viñas y sus frutos y del suelo en el que se
plantan.
7. El derecho de vuelo y subedificación.
CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS:
Debemos partir del concepto de derecho de vuelo ofrecido por el CCCat, en el precepto que se
reproduce a continuación:
130 Los pactos que admite la doctrina en torno a la anulación del efecto de la reversión son los siguientes: A) que a la
extinción del derecho de superficie la accesión no se produzca a favor del propietario del suelo, sino del superficiario;; B)
que la reversión no sea gratuita, sino que el propietario deba abonar un precio para hacerse con la propiedad de lo
construido o plantado;; C) que la finca deba devolverse en el mismo estado que tenía al constituirse la superficie, por lo
que la construcción deberá ser demolida o la plantación arrancada;; D) que se constituya una comunidad ordinaria en que
ambos serían propietarios del suelo y de la construcción o plantación. La doctrina no admite, en cambio, los pactos en
que se establezcan la inexistencia de la accesión y el mantenimiento de la propiedad separada, ya que ello vulnera la
prohibición imperativa del art. 564-3.2.a CCCat, sobre la duración máxima de la superficie. Si la intención de las partes es
prolongar el derecho de superficie, deberán constituir una nueva.
131 Como afirma la doctrina, la reversión no es un título adquisitivo, sino que la adquisición del propietario se produce por
accesión.
103
Artículo 567-1. Concepto. ² 1. El vuelo es el derecho real sobre un edificio o un solar edificable que atribuye a
alguien la facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de las nuevas
construcciones. Los preceptos de este capítulo son aplicables al derecho de subedificación.
2. El ejercicio del derecho de vuelo comporta la legitimación para hacer construcciones de acuerdo con el título de
construcción y con el planeamiento urbanístico.
De una lectura de este precepto, podemos sacar en claro las siguientes ideas:
x Se trata de un derecho real que se agota con su ejercicio, pues cuando se culmine la
construcción y se adquiera su propiedad el derecho de vuelo ya habrá cumplido su función.
x Recae sobre un edificio o sobre un solar edificable. Si recae sobre un edificio, la nueva
construcción puede realizarse sobre el espacio (sobreedificación) o en el subsuelo
(subedificación). Si, en otro caso, recae sobre un solar, ello supondrá bien la construcción de
un nuevo edificio, o bien una ampliación del existente en sentido lateral (edificio adosado).
x La adquisición de la propiedad sobre las plantas construidas no es temporal, como en
el derecho de superficie, sino definitiva, y estas se integran en una comunidad ordinaria
indivisa o en el régimen de propiedad horizontal preexistente en el edificio.
CONSTITUCIÓN:
El título de constitución del derecho de vuelo debe ser otorgado por el propietario del inmueble,
o por el usufructuario con facultad de enajenar. Si se trataba de un edificio en régimen de
propiedad horizontal o de comunidad pro indiviso, para constituir el derecho se requiere
consentimiento unánime de todos los propietarios. La constitución puede hacerse por cesión a
un tercero, por división o por reserva132, formalizado en un título consistente en un contrato, una
donación o un negocio jurídico mortis causa (testamento o codicilo), que se habrá de elevar a
escritura pública133, sin que su inscripción en el Registro de la Propiedad sea constitutiva y ni
siquiera obligatoria, por muy recomendable que pueda ser. Por otro lado, la falta de contenido
posesorio de este derecho impide su usucapión.
CONTENIDO: FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO DE VUELO:
Son las siguientes: A) la facultad esencial es llevar a cabo la construcción, dentro de los límites del
título constitutivo y la licencia urbanística;; B) según la doctrina, el derecho de vuelo lleva implícitas
las servidumbres legales a favor de su titular y que gravan el resto del edificio, con tal de hacer
posible la construcción;; C) hacer suyo lo construido y adquirir la copropiedad de los
elementos comunes del resto del edificio, si se hallaba en régimen de propiedad horizontal;;
D) otorgar, solo y a su cargo, la declaración o ampliación de obra nueva, modificando la
descripción del edificio preexistente si es preciso;; E) puede disponer de su derecho de vuelo.
132 La reserva constituye un supuesto muy frecuente, en tanto que muchos promotores, al constituir el régimen de
propiedad horizontal y antes de proceder a la enajenación de los pisos o locales, se reservan la facultad de sobre o
subedificación.
133 Según el art. 567-2.1 CCCat, en dicha escritura deberán constar, como mínimo, los siguientes datos: A) el número
máximo de plantas, edificios, si procede, y elementos privativos que pueden constituirse, de acuerdo con la normativa
urbanística y de propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho;; B) los criterios que deben
aplicarse en la determinación de las cuotas de participación que corresponden los elementos privativos situados en las
plantas o edificios nuevos las que corresponden a los situados en las plantas o edificios preexistentes, que deben
garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas;; C) el plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningún
caso, sumándole las prórrogas, los 30 años;; D) el precio o contraprestación que, si procede, debe satisfacer la persona
que adquiere el derecho , o bien la forma en que se valora este si se reserva.
104
LA EXTINCIÓN DEL DERECHO DE VUELO:
Con arreglo al art. 567-6.1 CCCat, el derecho de vuelo se extingue por las causas generales de
extinción de los derechos reales (ver lección 9), aunque no todas las causas generales del art. 532-
1 CCCat determinan la extinción del derecho de vuelo134.
En cuanto a las causas específicas de extinción, las hallamos en el art. 567-6.1 CCCat, y son las
siguientes:
x La falta de finalización de las obras de nueva construcción en el plazo fijado (que,

recordemos, según se ha indicado en una nota al pie, no puede exceder de 30 años). Ahora
bien, si al vencer el plazo la edificación no se ha concluido pero se ha iniciado, el derecho de
vuelo se entiende prorrogado por el tiempo que la licencia de obras prevé para la finalización
siempre y cuando la escritura de declaración o de ampliación de obra nueva se haya presentado
en el Registro de la Propiedad dentro del plazo (art. 567-6.1.a CCCat). Además, en cualquier
caso, el titular del derecho de vuelo hará suyo lo que le haya dado tiempo de construir en el
plazo fijado.
x La modificación de la normativa urbanística que comporte la imposibilidad de edificar las
plantas o los edificios convenidos. Si la imposibilidad es parcial, el derecho de vuelo no se
extinguirá, sino que deberá adaptarse a los nuevos límites.
134 Efectivamente, tanto de las aportaciones de la doctrina como del propio tenor literal del CCCat pueden extraerse las
siguientes matizaciones respecto de la virtualidad de las causas generales de extinción en el derecho de vuelo: A) la pérdida
física del bien no extingue el derecho de vuelo, según dispone expresamente el art. 567-6.2 CCCat, ya que lo que ocurrirá
es que quedará un solar con un volumen de edificabilidad del que una parte corresponderá al titular del derecho de vuelo;;
B) si la pérdida del objeto es jurídica, esto es, por la subrogación, a consecuencia del planeamiento urbanístico, del edificio
por un solar edificable, los titulares del derecho de vuelo deben tener en el nuevo solar una parte del volumen edificable
proporcional a la que les correspondería en la finca reemplazada (art. 567-6.3 CCCat);; C) la consolidación no determina la
extinción del derecho de vuelo, pues ya se ha dicho en una nota a pie de página anterior que el promotor de los edificios
de los que evidentemente es propietario se suele reservar un derecho de vuelo sobre los mismos sin que ello suponga la
extinción del vuelo por consolidación.
105
Lección 23: Los derechos reales de garantía en general

1. Concepto y clases.
Los derechos reales de garantía son aquellos que afectan un bien de forma directa e inmediata a
la responsabilidad del pago de una deuda, para lo cual se dota al acreedor de facultades sobre
dicho bien. Lo que hace la garantía real es reforzar la responsabilidad patrimonial universal del
deudor consagrada en el art. 1911 CC, aunque cabe señalar que el hecho de que exista una garantía
real no excluye que el deudor responda con todos sus bienes presentes y futuros del cumplimiento
de sus obligaciones135.
No hay que confundir la garantía real con la garantía personal, ya que estas últimas, a pesar de
ser también un mecanismo de garantía del cumplimiento de las obligaciones, se caracterizan por
extender la responsabilidad del deudor a un patrimonio ajeno, como ocurre por ejemplo con la
fianza.
La clasificación más común de los derechos reales de garantía es la que distingue entre posesorios
y no posesorios, en función de si atribuyen a su titular, en palabras del CCCat (art. 569-2.1.a
CCCDWÓDUHWHQFLyQGHODSRVHVLyQGHOELHQKDVWDHOSDJRFRPSOHWRGHODGHXGDJDUDQWL]DGDµ\DVt
pues, son posesorios los derechos de retención (ver lección 24), prenda (ver lección 25) y
anticresis (ver lección 26). Por el contrario, son no posesorios los derechos de hipoteca
inmobiliaria (ver lecciones 27 y 28), la prenda sin desplazamiento (ver lección 29) y la hipoteca
mobiliaria (ver lección 29).
2. Características comunes.
Las notas comunes a todos los derechos reales de garantía son las siguientes:
x La relación de accesoriedad con la obligación que garantizan. La idea de accesoriedad

significa que el derecho real de garantía tiene siempre como presupuesto de existencia la
presencia de una obligación cuyo cumplimiento garantiza. Por tanto, las vicisitudes de la
obligación principal asegurada repercutirán sobre la garantía. La accesoriedad comporta,
además, que la garantía real siga al crédito en las diferentes transmisiones que del mismo se
hagan (art. 569-2.5 CCCat). Aun así, el hecho de que las vicisitudes de la obligación principal
asegurada repercutan sobre la garantía tiene una excepción importante: la indivisibilidad de la
garantía, aunque el crédito o la deuda resulten divididos, o aunque la deuda se haya pagado en
parte136.
x Pueden garantizar cualquier tipo de obligación. Ahora bien, en el caso de las obligaciones
futuras, de las que no se conoce todavía el importe, se debe determinar al menos el importe
máximo de la misma, como norma de protección de terceros (no opera, según la doctrina, inter
partes)137 y en virtud del principio de especialidad que rige en materia de garantías reales. Así
ocurre, por ejemplo, en la prenda de máximo, regulada en el art. 569-14.2 CCCat (ver lección
25).
135 Así lo dice, por ejemplo, el art. 105 LH, para el caso de las deudas garantizadas con hipotecas, sin perjuicio de que
acreedor y deudor hipotecario puedan pactar lo contrario. Esta es una cuestión muy relevante en el debate actual sobre la
extensión de la responsabilidad de determinados deudores hipotecarios desamparados, que se tratará con más detalle en la
lección 28.
136 Este principio está expresamente previsto para la prenda y la hipoteca y, por remisión, para la anticresis. La doctrina lo
cree extensible a la retención.

137 En efecto, entre el deudor y el acreedor pignoraticio, por ejemplo, no opera el máximo, pero solo cuando no exista
ningún tercero perjudicado por razón de su pretensión sobre la cosa pignorada.
106
x Todos requieren para su constitución capacidad de obrar y poder de disposición sobre

el bien en cuestión. La capacidad de obrar es un requisito abstracto y, según las reglas
generales, constituye un requisito de validez del acto por el que se crea la garantía, mientras que
el poder de disposición, que debe proyectarse sobre el bien que pretende darse en garantía, es
requisito de eficacia de dicho acto.
x La atribución a su titular del derecho a realizar el valor del bien o ius distrahendi. Se
trata de la facultad que tiene el acreedor de, en caso de que el deudor no cumpla
voluntariamente con su obligación, provocar la venta de la cosa gravada para, con el importe
obtenido, cobrar la deuda (arts. 569-2.1.b CCCat y 1858 CC). Según la doctrina, el ius distrahendi
tiene las ventajas siguientes:
I. Se puede ejercitar con independencia de quién sea el titular actual de la cosa gravada.
II. La existencia de una garantía real convierte al garantizado en un crédito privilegiado, en
el caso de que sobre un mismo objeto concurriesen las pretensiones de varios
acreedores (ver art. 1923.3 CC, sobre la prioridad de la hipoteca en procedimientos de
HMHFXFLyQRUGLQDULRV\HODUW/&VREUHORVOODPDGRV´FUpGLWRVSULYLOHJLDGRVµHQXQ
procedimiento concursal).
III. El titular de un derecho real de garantía tiene a su favor la existencia de una serie de
procedimientos de ejecución simples, rápidos y eficaces para realizar e valor del bien
objeto de la garantía.
x La prohibición del pacto comisorio. El pacto comisorio consiste, esencialmente, en la
estipulación en virtud de la cual el acreedor puede quedarse en propiedad con los bienes dados
en garantía ante el incumplimiento del deudor. Al tratarse de una figura que favorece los abusos
por parte del acreedor, ya que este podría apropiarse de un bien con un valor muy superior al
importe de la deuda garantizada, la mayoría de legislaciones civiles lo prohíben (por ejemplo, en
el CC esta prohibición la encontramos claramente expresada en el art. 1859 CC). En el CCCat
no existe un precepto que prohíba de manera general el pacto comisorio, pero la doctrina
entiende que esta prohibición se deduce de algunos preceptos138. Existen, no obstante,
diferentes situaciones en que, si bien el acreedor hace suyo el bien dado en garantía, no estamos
ante un pacto comisorio, como en el caso de la dación en pago o cuando el acreedor concurre a
la subasta, ya que, en este último caso, se presenta en igualdad de condiciones con el resto de
postores y el tipo de la subasta se establece de acuerdo con criterios objetivos. Por otro lado, la
doctrina detecta un fraude a la SURKLELFLyQGHOSDFWRFRPLVRULRHQODVILJXUDVGHOD´RSFLyQHQ
JDUDQWtDµ139 \HQODÝHQWDDFDUWDGHJUDFLDµ140.
3. Régimen jurídico de los derechos reales de garantía en general.
El CCCat concentra en un solo capítulo del Título VI (del Libro V), el IX, todo lo referente a los
derechos reales de garantía. Los artículos que actúan de portal de dicho capítulo son los dos que se
reproducen a continuación, los cuales contienen disposiciones generales que anticipan algunas de
las características de los derechos reales de garantía que se irán analizando en las próximas
lecciones.
138 Por ejemplo, el art. 565-8.7 CCCat prohíbe el pacto comisorio en el censo, en el sentido de que no permite que el
censualista decomise la finca ante el impago de las pensiones (tal y como se vio en la lección 21). También encontramos la
prohibición de pacto comisorio en el derecho de superficie (art. 564-5 CCCat) aunque, según se vio en la lección 22, solo
se proyecta sobre construcciones o plantaciones futuras.
139 Se trata de una figura por la cual se constituye sobre un bien una garantía que consiste en atribuir al acreedor la
facultad de adquirirlo (derecho de opción) en el caso de que el deudor no cumpla a su tiempo con la obligación
garantizada.
140 Se trata de una figura propia del Derecho Civil Catalán, regulada en los arts. 326 a 329 de la Compilación de Derecho
Civil de Cataluña, que consiste en un contrato de compraventa en virtud del cual el vendedor, al transmitir la cosa, se
reserva el derecho de redimir (es decir, de recuperar la cosa).
107
Artículo 569-1. Los derechos reales de garantía. ² Este código regula los derechos reales de garantía siguientes,
que se pueden constituir para asegurar el cumplimiento de una obligación principal:
a) El derecho de retención.
b) La prenda.
c) La anticresis.
d) La hipoteca.
Artículo 569- 2. Eficacia general. ² 1. Los efectos de los derechos reales de retención y prenda son los
siguientes:
a) La retención de la posesión del bien hasta el pago completo de la deuda garantizada.
b) La realización del valor del bien, en los casos y términos que establece este código.
2. Los efectos del derecho real de anticresis son los que establece el aparado 1 para los derechos reales de
retención y prenda y, además, la imputación de los frutos del bien al pago de los intereses de la deuda garantizada
y, en su caso, al del capital.
3. El efecto del derecho real de hipoteca es la realización del valor del bien en los casos y términos que establecen
este código y la legislación hipotecaria.
4. El crédito, tanto en la imputación de los frutos como en la atribución del precio obtenido en la realización del
valor del bien, se somete a las reglas generales sobre prelación de créditos
5. La transmisión del crédito garantizado comprende también la de la garantía.
108
Lección 24: El derecho de retención

1. Concepto.
El análisis del concepto del derecho real de retención debe partir del siguiente artículo del CCCat:
Artículo 569-3. Concepto de derecho de retención. ² Los poseedores de buena fe de un bien ajeno, sea mueble
o inmueble, que hayan de entregar a otra persona pueden retener la posesión en garantía del pago de las deudas a
que hace referencia el artículo 569-4 hasta el pago completo de la deuda garantizada.
La ubicación de este derecho en el Libro V del CCCat, en sede de derechos reales de garantía (arts.
569-3 a 569-10 CCCat), no deja lugar a dudas en cuanto a su naturaleza jurídica de derecho real,
algo que no está del todo claro en el CC, donde la retención no tiene una regulación unitaria141. Se
trata, además, tal y como se ha avanzado en la lección 23, de un derecho real de garantía y, en
concreto, de una garantía posesoria, por lo que no debe extrañar que el CCCat lo ubique en la
Sección II (del Capítulo IX del Título VI del Libro V CCCat), dedicada a las garantías posesorias.
A modo de primera aproximación a esta figura, la doctrina suele reconducir sus efectos a dos fases:
A) una primera fase, en la que la retención se basa en una presión psicológica sobre el deudor del
retenedor, ya que este tiene la posesión de una cosa que es suya;; B) una segunda fase, en que el
contacto directo del retenedor con la cosa le permite realizar su valor.
2. Objeto: bienes muebles e inmuebles.
Tal y como se desprende del art. 569-3 CCCat, que se acaba de reproducir, la retención puede
recaer sobre bienes muebles e inmuebles. La consecuencia más inmediata de la consideración del
derecho de retención inmobiliario como un derecho real es la posibilidad de constancia registral de
ese derecho. Supuestos de retención de inmuebles serán, por ejemplo, el del usufructuario, por las
reparaciones extraordinarias, o el del arrendatario de obra, cuando se trate de hacer una obra nueva
o una obra sobre una edificación preexistente que sea suficientemente importante como para poder
considerarlo poseedor142.
3. Obligaciones que lo fundamentan.
De acuerdo con el art. 569-3 CCCat, se requieren dos presupuestos para que se active el derecho de
retención: A) la posesión de buena fe de un bien ajeno que debe ser restituido B) la garantía
de determinadas deudas, que son las que se mencionan en el siguiente precepto del CCCat:
Artículo 569-4. Obligaciones que pueden originar el derecho de retención.- Pueden originar el derecho de
retención las obligaciones siguientes:
a) El resarcimiento de los gastos necesarios para conservar y gestionar el bien y los gastos útiles, si hay derecho a
reclamar su reembolso.
b) El resarcimiento de los daños producidos por razón de la cosa a la persona obligada a la entrega.
c) La retribución de la actividad realizada para confeccionar o reparar el bien, si previamente ha habido, en el
caso de muebles, un presupuesto escrito y aceptado y, en el caso de inmuebles, un acuerdo expreso entre las
partes y si, en todo caso, la actividad se adecua al presupuesto o al pacto.
d) Los intereses de las obligaciones que establece este artículo, desde el momento en que el derecho de retención
se notifica de la manera que establece el artículo 569-5.
e) Cualquier otra deuda a la cual la ley otorgue expresamente esta garantía.
141 Efectivamente, la figura de la retención se halla recogida en algunos artículos como el 1600 CC ÚHWHQFLyQHQSUHQGDµ
del arrendatario de obra) o el 1730 CC y el 1780 CC, todos ellos en sede de obligaciones y contratos (Libro IV CC).
142 No sería, en cambio, retenedor inmobiliario, un lampista, pues no posee toda la finca en la que ha hecho la reparación,
sino que si acaso solo la detenta.
109
4. Constitución.
El derecho de retención tiene su origen en la voluntad de retener que, de manera unilateral,

manifiesta el acreedor por alguno de los conceptos del art. 569-4 CCCat. Esta decisión de retener
ha de ser notificada notarialmente a los deudores, a los propietarios si son otras personas y a los
titulares de los derechos reales si procede143, junto con la liquidación practicada y la determinación
del importe de las obligaciones establecidas en el art. 569-4 CCCat. Esta notificación tiene carácter
constitutivo del derecho de retención, ya que con anterioridad a la notificación de la decisión de
retener, la situación es meramente de hecho144.
Una vez practicada la notificación notarial, sus destinatarios pueden oponerse judicialmente a la
misma en el plazo de 2 meses a contar desde la fecha efectiva de notificación. Si se produce dicha
oposición en plazo, el derecho de retención se extingue y el régimen de la cosa retenida pasará a ser
el que el juez determine, de acuerdo con las medidas cautelares que considere conveniente. Si la
oposición de produce con posterioridad a los 2 meses, el derecho de retención, que ya habrá nacido
como derecho real, seguirá existiendo.
En el supuesto de la retención de fincas o derechos inscritos sobre fincas, el retenedor puede

exigir a su titular el otorgamiento de escritura de reconocimiento del derecho de retención, a los
efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la retención es
meramente declarativa;; no tiene eficacia constitutiva, sino de oponibilidad frente a terceros145.
5. Efectos del derecho de retención: la no restitución de la cosa, el deber de conservación y

la realización del valor.
LA NO RESTITUCIÓN DE LA COSA:
Se trata del efecto central y más característico del derecho de retención, que el art. 569-6.1 CCCat
(confirmando lo ya afirmado por el art. 569-2.1 CCCat) desarrolla en estos términos: los
retenedores se pueden negar, incluso ante terceras personas, a restituir el bien hasta que les
hayan pagado totalmente las deudas que han originado la retención(OLQFLVR´LQFOXVRDQWH
WHUFHUDV SHUVRQDVµ QR GHEH HQWHQGHUVH VHJ~Q OD GRFWULQD FRPR XQD DOWHUDFLyQ GHO UDQJR GH ORV
derechos reales de garantía que pudieran recaer sobre la cosa retenida, sino simplemente como una
confirmación del carácter real del derecho de retención, oponible erga omnes desde su constitución.
EL DEBER DE CONSERVACIÓN:
Ahora bien, mientras dure la retención, el retenedor ha de conservar la cosa retenida con la
diligencia necesaria, y no puede hacer ningún otro uso que el meramente conservativo,
143 Si el objeto de la retención es una finca que constituye la vivienda familiar, la notificación también debe hacerse al
cónyuge o conviviente, los cuales no pueden oponerse a la retención pero sí pagar la deuda.
144 La notificación notarial puede realizarse mediante un acta o bien mediante la escritura pública de constitución del
derecho de retención, en la que se requiera al notario para que dé traslado de la misma, cosa que hará mediante diligencia
posterior.
145 Según afirma la doctrina, ante el silencio del CCCat al respecto, cabe suponer que, en caso de que el titular del
inmueble se negase a otorgar la escritura de reconocimiento el retenedor podría obtenerla por la vía judicial (según se
deduce del art. 569-8.3.b CCCat), tanto con la voluntad del propietario como sin ella (art. 708 LEC, que permite al juez
tener por emitida la declaración de voluntad del deudor).
110
sometiéndose al régimen de retención los gastos necesarios para la conservación146 (art. 569-6.2
CCCat).
REALIZACIÓN DEL VALOR DE LA COSA RETENIDA:
Tanto en el caso de los bienes muebles como los inmuebles, los artículos 569-7 y 8 CCCat ofrecen
al retenedor la posibilidad de ejecutar el bien retenido pasados dos meses desde la notificación de la
retención sin oposición del titular del mismo. El CCCat menciona dos métodos de realización: la
enajenación directa y la subasta pública notarial. La enajenación directa es siempre fruto de un
acuerdo de voluntades entre el retenedor y el propietario que se habrá de formalizar en escritura
pública, tendente a que uno de ellos o un tercero lo enajene147. En dicho acuerdo constarán las
condiciones de la enajenación, y entre ellas el plazo, que no podrá superar los 6 meses. El acuerdo
de enajenación habrá de notificarse a los titulares de derechos reales conocidos sobre el bien, para
que, si les interesa, paguen la deuda y se subroguen en la posición del retenedor. Alternativamente,
se puede optar por enajenar el bien en subasta pública notarial, de acuerdo con las reglas
establecidas en los arts. 568-7.3 CCCat para los bienes muebles y 568-8.3 CCCat para los
inmuebles148.
El CCCat dedica un único artículo a establecer cuál ha de ser el destino del importe del dinero
obtenido en la enajenación de la cosa: el art. 569-21 CCCat, en sede de derecho de prenda, al
cual se remite el art. 569-9 CCCat. Según el art. 569-21 CCCat, deben pagarse, por este orden: 1)
Los gastos de enajenación;; 2) la deuda que dio origen a la garantía, que en el caso del derecho de
retención, será alguna de las mencionadas en el art. 569-4 CCCat149. En cuanto al remanente, se
destinará a pagar a los titulares de cargas inscritas o a los acreedores con mejor derecho posteriores
a la deuda que originó la constitución de la retención. Si tras dichas operaciones subsiste remanente,
se le entrega al propietario del bien.
6. La sustitución del bien retenido.
El art. 569-11 CCCat permite al propietario del bien retenido o al deudor del retenedor
imponer al retenedor la sustitución de la retención por otra garantía real o por un
afianzamiento solidario de una entidad de crédito que sean suficientes. La finalidad de este
mecanismo es al de no alargar excesivamente aquellas situaciones que pueden representar un
perjuicio importante para el deudor y para el propietario de la cosa retenida, por ejemplo, como
consecuencia de la desproporción existente entre el valor de esta y el importe de la deuda
garantizada.
146 Ello quiere decir que, si se verifican gastos de conservación durante la retención, nacerá una deuda que se añade a las
deudas impagadas del deudor de la cosa retenida.
147 Evidentemente, la enajenación habrá de hacerse a un tercero y no al retenedor, ya que ello supondría infringir la
prohibición del pacto comisorio de los derechos reales de garantía.

148 Las reglas más relevantes contenidas en estos artículos son las siguientes: A) en el caso de la subasta de bienes muebles,
habrán de ser citados los deudores y los titulares del bien retenido, si son personas diferentes, y en el caso de la subasta de
bienes inmuebles, se distingue una fase de comprobación de las cargas sobre la finca, otra de notificación del inicio de las
actuaciones a las personas interesadas (que no solo son el deudor y el titular de la finca, sino también el cónyuge de este si
la finca se usara como vivienda) y una tercera de anuncio del inicio de la subasta;; B) en ambas clases de subasta, el tipo
habrá de ser fijado por acuerdo entre el acreedor y el deudor o, en su defecto, habrá de ser, como mínimo, el importe de
la deuda más los gastos de la subasta;; C) si en la subasta, sea de bienes muebles o inmuebles, no se presenta ninguna
postura, se celebrará segunda subasta y si, de nuevo, no hay posturas, el bien se podrá adjudicar al acreedor si este asume
los gastos de la subasta y declara extinguida la totalidad de la deuda;; D) solo en el caso de la subasta de bienes inmuebles,
los deudores o los propietarios de la finca pueden paralizarla cuando se les notifique el inicio de las actuaciones
consignando el importe de la deuda y los intereses y gastos originados con posterioridad.
149 En este concepto también se incluyen los gastos de conservación originados durante la retención.
111
7. La extinción del derecho de retención.
Además de por las causas generales de extinción de los derechos reales (ver lección 9), el
derecho de retención se extingue, de acuerdo con el art. 569-6.3 CCCat, si el retenedor devuelve
voluntariamente el bien retenido al propietario, aunque después recupere su posesión, y, en la
retención inmobiliaria, si consiente en cancelar la inscripción.
8. Las particularidades de la retención de bienes muebles de poco valor.
El CCCat prevé un régimen especial para la retención que recaiga sobre los bienes muebles de poco
valor, lo cual se justifica, según la doctrina, por dos razones prácticas: A) la desproporción existente
entre los costes de constitución y ejecución y el valor objeto de la retención;; B) la situación en que
quedaban los retenedores cuando los propietarios del bien no acudían a recogerlo, de manera que el
retenedor no tenía mecanismos operativos para cobrar su crédito ni para realizar el valor del objeto.
Así pues, el régimen singular para esta clase de bienes queda recogido en el siguiente artículo del
CCCat:
Artículo 569-10. Retención de bienes muebles de poco valor. ² 1. Se puede ejercer el derecho de retención
sobre un bien mueble de valor inferior al importe de tres meses del salario mínimo interprofesional originado por
la retribución de la actividad que se ha realizado por encargo de los poseedores legítimos, de acuerdo con las reglas
que establece este artículo.
2. La comunicación de la decisión de retener a la que hace referencia el artículo 569-5 se puede sustituir, en el caso
de bienes muebles de poco valor, por una notificación hecha por burofax, por correo certificado con acuse de
recibo o por cualquier medio que acredite suficientemente la recepción.
3. Los retenedores, una vez transcurrido un mes desde la notificación sin que los deudores ni los propietarios del
bien hayan pagado la deuda o se hayan opuesto fehacientemente a la retención, pueden disponer libremente del
bien, con subsistencia de las cargas preexistentes, excepto si constan inscritas en el registro correspondiente
limitaciones de la facultad de disposición o reservas de dominio.
4. Los propietarios, si el bien se ha vendido, tienen derecho al remanente del precio obtenido una vez deducidos el
importe del crédito que originó la retención y los gastos de conservación y de enajenación, en su caso, del bien
retenido.
112
Lección 25: El derecho real de prenda

1. Concepto.
El CCCat define de forma clara y precisa el concepto del derecho real de prenda en el precepto que
se reproduce a continuación:
Artículo 569-12. Concepto de prenda. ² El derecho de prenda, que se puede constituir sobre bienes muebles,
valores, derechos de crédito o dinero en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, faculta al acreedor a
poseerlos, por él mismo o por una tercera persona si se ha pactado y, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, a solicitar la realización del valor del bien.
2. Constitución.
Con arreglo al art. 569-13 CCCat, la prenda se puede constituir por cualquier título, entre un
acreedor pignoraticio y un deudor, que puede ser o no el pignorante (es decir, el titular del
bien que se empeña), y que necesariamente requerirá:
x La transmisión de la posesión de los bienes a los acreedores o a terceros150, de acuerdo con

los pignorantes en este último caso, por cualquier medio admitido en el CCCat151. Esta
transmisión posesoria cumple, según la doctrina, una triple finalidad: coercitiva, de publicidad y
de aseguramiento de la realización del valor de la cosa.
x El poder de libre disposición del bien mueble empeñado por la persona que lo empeña.
Cumpliendo los dos requisitos antedichos, la prenda ya está constituida, pero para que despliegue
sus efectos frente a terceros es necesario elevar el título a escritura pública, de manera que la
publicidad registral no será, en el caso de la prenda, necesaria ni a efectos constitutivos y ni siquiera
de oponibilidad frente a terceros, pues ya es oponible desde que consta en título público. En el
particular caso de la prenda de créditos, al otorgamiento de escritura pública se le añade la
notificación de la prenda al deudor del crédito empeñado para que sea oponible.
3. Contenido.
OBJETO DEL DERECHO DE PRENDA:
Las obligaciones que podrán garantizarse con prenda son, según el art. 569-14.1 CCCat,
cualesquiera, sin importar si son presentes o futuras, propias o ajenas, de los pignorantes.
Se admite, incluso, que la prenda garantice obligaciones de las cuales no se conoce todavía el
importe, pero de las que al menos se sabe la cantidad máxima que se garantiza (art. 569-14.2
CCCat)152. Por mucho que se dividan el crédito o la deuda garantizadas, la prenda es
150 Por ejemplo, puede transmitirse la posesión inmediata a un depositario, y el acreedor pignoraticio tendrá la posesión
mediata sobre el bien. Ahora bien, la transmisión de la posesión a un tercero requerirá el consentimiento del deudor
pignorante, como muy bien dice el art. 569-13.1.a CCCat.
151 (OLQFLVR´SRUFXDOTXLHUPHGLRµGHEHHQWHQGHUVHVHJ~QODGRFWULQDFRPRque abarca mecanismos de transmisión de la
posesión meramente consensuales, o también la transmisión de la posesión mediata (por ejemplo, si el acreedor
pignoraticio ya poseía la cosa de forma inmediata, se le transmitirá también la posesión mediata;; o también puede ocurrir
que el deudor pignorante tuviese la posesión de la cosa pignorada pero se pacte que ahora la mantenga en calidad de
GHSRVLWDULR FRQ OR TXH OD SRVHVLyQ PHGLDWD OD WHQGUtD DKRUD HO DFUHHGRU SLJQRUDWLFLR (VWRV VLVWHPDV ´DOWHUQDWLYRVµ GH
transmisión de la posesión no nos deben hacer pensar que estamos ante la figura de la prenda sin desplazamiento
posesorio (lección 29), ya que en estos casos sí que estamos variando el concepto posesorio, que es lo relevante para
determinar si hay desplazamiento posesorio o no.
152 Se trata de la figura de la ´SUHQGD GH Pi[LPRµ. Junto a la prenda de máximo, la doctrina habla la denominada
´SUHQGDIORWDQWHµ, que es aquella que garantiza varias obligaciones ya contraídas o por contraer de forma simultánea o
sucesiva entre el mismo deudor y acreedor, durante un periodo de tiempo y por una cuantía máxima convenidos. Sin
113
indivisible (art. 569-15.2 CCCat, tal y como se vio en la lección 23). De esto también se deduce
que el pago parcial de la deuda no libera parcialmente el bien pignorado, por lo que el acreedor lo
podrá retener hasta que la obligación garantizada esté totalmente cumplida.
RÉGIMEN DE LOS BIENES EMPEÑADOS:
Los arts. 569-15 a 569-18 CCCat contienen una serie de disposiciones sobre el régimen del bien
empeñado, que se sistematizan en la tabla siguiente:
Régimen de los bienes empeñados

ENUNCIADO GENERAL: ÉLHQHVPXHEOHVYDORUHVGHUHFKRVGHFUpGLWRRGLQHURµ
(art. 569-12 CCCat). A raíz de las indicaciones que va dando el CCCat en diversos preceptos,
la doctrina concreta esta disposición general en los bienes siguientes:
¿Qué bienes pueden a) Una cosa u objeto mueble, incluso aunque sea fungible.
gravarse con un b) Una pluralidad de objetos que se consideran, a efectos de prenda, como una única
derecho de prenda? realidad sobre la que recae el gravamen, sin que sea necesario que constituyan una
universalidad en sentido técnico (como una pinacoteca).
c) Los derechos (ver en sede de prendas especiales, apartado 6).
d) El dinero (ver en sede de prendas especiales, apartado 6).
e) Valores (ver en sede de prendas especiales, apartado 6).
Pluralidad de bienes Si hay más de un objeto (susceptible de un trato individualizado en el tráfico) empeñado para
empeñados para garantizar una sola obligación, deberá imputarse a cada uno la parte del crédito que
garantizar una garantiza. En estos casos, se entiende que hay tantas prendas como objetos haya para
obligación (art. 569- garantizar aquella obligación153. Según la doctrina, esta regla es una manifestación del
16.1 CCCat) principio de especialidad, propio del Registro de la Propiedad.
Pluralidad de prendas Como norma general, un bien empeñado no se puede volver a empeñar para garantizar
sobre un mismo bien otra obligación (ya que ello forzaría a efectuar la transmisión de la posesión a los dos o más
para garantizar más acreedores), aunque se admite que sobre un mismo bien recaiga una pluralidad de prendas a
de una obligación (art. favor del mismo acreedor.
569-15.1 CCCat)
Sustitución del bien empeñado: se puede llevar a cabo, a iniciativa del deudor o del
pignorante, si el bien empeñado es fungible y la sustitución se había pactado expresamente.
La sustitución puede hacerse de una parte o de la totalidad de los bienes empeñados, y, una
Modificación del bien vez realizada, la fecha de constitución de la prenda se mantiene como si la prenda se hubiera
empeñado (arts. 569- constituido desde el principio sobre los bienes que sustituyen a los anteriores. La sustitución
17 y 569-18 CCCat). del bien empeñado en el caso de que este consista en valores cotizables se analizará en sede
de prendas especiales.
Subrogación real: si el bien empeñado es un derecho de crédito y este se paga antes de que
venza la obligación garantizada por la prenda, esta pasa a recaer sobre el objeto recibido
como consecuencia del pago.
EFECTOS DEL DERECHO DE PRENDA:
La constitución del derecho de prenda redunda en los siguientes efectos:
x La no restitución del bien pignorado (art. 569-19 CCCat). Al igual que en el caso de la
retención, podemos afirmar que este es el efecto esencial del derecho de prenda, en tanto que
derecho real de garantía posesorio. El deudor desposeído no podrá llegar a enajenar el bien y,
con ello, frustrar la garantía, y, además, la pérdida de la posesión ejerce una presión psicológica
embargo, el CCCat no prevé actualmente la prenda flotante, algo que la doctrina critica, pues su versatilidad puede ser
necesaria para acometer operaciones de crédito complejas para las que no existen otros instrumentos financieros.
153 A pesar de que este sea el tenor literal del precepto, la doctrina sostiene que, en realidad, en casos como este, no
estamos frente a una pluralidad de prendas, sino ante una única prenda, y ello por las razones siguientes: A) porque el
&&&DWVRORGLFH´VHHQWLHQGHµFRQORTXHHIHFWLYDPHQWHSXHGHH[LVWLUXQD~QLFDSUHQGD%HODFXHUGRGHODVSDUWHVTXH
establece la distribución del crédito entre los bienes no tiene porqué modificar la unicidad de la prenda, ya que se trata
precisamente de eso, de un acuerdo de distribución de la responsabilidad;; C) las partes pueden pactar la distribución de la
afección con carácter sobrevenido, en la medida en que una pluralidad de objetos unitariamente tratados (caso b del
cuadro) en la que no se especificaba en qué término respondía cada objeto en concreto pasa a especificarse cómo
responde cada uno, sin que por ello se haya de pasar a varias prendas.
114
sobre el deudor. Por su parte, el acreedor ve cómo la posesión de la cosa le garantiza la

posibilidad de realizar el valor de la misma y, con ello, la satisfacción de su crédito. La facultad
de retención posesoria es erga omnes, sin perjuicio del rango de créditos cuyo cobro se halla
afecto al bien (ver lo explicado en la lección 24). Se entiende que se ha renunciado al derecho
de prenda si el bien empeñado se halla en manos de su propietario.
x La conservación del bien pignorado (art. 569-19.2 CCCat). Los acreedores pignoraticios
deben conservar el bien empeñado con la diligencia exigible y no pueden hacer ningún otro uso
que no sea el meramente conservativo. Los gastos necesarios de su conservación se someten al
régimen de retención.
x La realización del valor del bien pignorado (art. 569-20 CCCat). El acreedor pignoraticio
puede ejercer su ius distrahendi cuando concurran todos los presupuestos siguientes: A) que la
deuda garantizada se halle vencida;; B) que el acreedor haya requerido el pago de la deuda al
deudor;; C) que en el plazo de un mes desde el requerimiento del pago el deudor no se haya
opuesto consignando el importe de la deuda o afianzándolo por una entidad de crédito. Al igual
que ocurre con la retención, el acreedor pignoraticio dispone de dos formas de ejecutar el bien:
la enajenación directa, que solo es viable cuando hay pacto entre acreedor y deudor y se
realiza en el plazo de 6 meses por ellos mismos o por un tercero, o la subasta pública
notarial. Las reglas de la subasta pública notarial de bienes pignorados se regirán por lo
dispuesto en el art. 569-20.4 CCCat154, y la subasta de dinero, de valores cotizables o de cuenta
se desarrollarán con ciertas especialidades, que se comentarán en sede de prendas especiales. El
destino del importe de la enajenación se adjudicará de acuerdo con las reglas del art. 569-21
CCCat, explicadas ya en la lección 24, sobre el derecho de retención.
4. Extinción.
Ante la inexistencia de un precepto que precise las causas de extinción específicas del derecho real
de prenda, debemos suponer que este simplemente se extingue por las causas generales de
extinción de los derechos reales previstas en el art. 532-1 CCCat, estudiadas en la lección 9.
Además, evidentemente, la prenda se extinguirá cuando se haya satisfecho el crédito garantizado.
5. Las prendas especiales.
Merecen ser objeto de un estudio diferenciado las siguientes modalidades de prenda:
x Prenda sobre dinero. Según la doctrina, normalmente se califica como una prenda irregular,
pues, salvo que se entreguen perfectamente identificados los signos monetarios y se especifique
que el acreedor deberá devolver exactamente las monedas o billetes entregados, el dinero se
integra en el patrimonio del acreedor, quien está obligado a devolver, simplemente, el tantundem.
Ahora bien, la doctrina señala también que el ámbito más frecuente de la prenda sobre dinero
no son los billetes o las monedas, sino los activos financieros, como por ejemplo las
imposiciones bancarias a plazo o los certificados de depósito. La peculiaridad prevista en el
CCCat para este tipo de prenda la encontramos en sede de ejecución, cuando el art. 569-20.5
CCCat dice que, para realizar el valor del bien, en lugar de proceder a la enajenación directa o la
subasta notarial, bastará con que el acreedor haga suyo el dinero o el título que lo represente,
previa notificación fehaciente de ello al deudor y solo hasta el importe de lo debido.
154 Sobre estas reglas, lo más relevante es lo siguiente: A) a la subasta habrán de ser citados los deudores y, si son terceros,
los pignorantes, debiéndose anunciar la subasta entre 5 y 15 días antes de su celebración en el DOGC y en diarios de
circulación del municipio;; B) en primera subasta no se admiten posturas inferiores al importe de la deuda garantizada por
la prenda más un 20% de los gastos de la subasta, y la segunda subasta tendrá como tipo mínimo el 75% de este valor
mínimo de pujanza;; C) si el bien no se enajena en ninguna subasta el acreedor lo podrá hacer suyo si consiente en dar por
extinguido todo el crédito y asumir los gastos de la subasta, entregando una carta de pago al deudor.
115
x Prenda sobre derechos155. Podrán gravarse con prenda los derechos siempre que se puedan
considerar bienes muebles y sean enajenables. Comprende, según la doctrina, tanto los
derechos de crédito como los derechos reales sobre bienes muebles. Una regla especial para la
prenda sobre derechos la encontramos en el art. 569-18 CCCat, sobre la subrogación real del
derecho pignorado, ya comentada antes (ver aparado 4 de esta lección).
x Prenda sobre valores. De acuerdo con el art. 569-22 CCCat, las disposiciones del CCCat
sobre prenda son aplicables a la prenda sobre valores cotizables e instrumentos financieros que
se les asimilan en todo lo que no establezca la legislación específica, lo cual es coherente con lo
que dispone el art. 569-20.6 CCCat, en sede de ejecución por subasta pública notarial, que
aclara que la enajenación de los valores cotizables empeñados se hará según la legislación del
mercado de valores. En este sentido, lo único que se atreve a establecer el CCCat sobre prenda
de valores (cotizables o no) son tres reglas: A) respecto al tratamiento unitario de los valores
cotizables: el art. 569-16.3 CCCat dictamina que los conjuntos o paquetes de valores, entre los
cuales pueden incluirse acciones o bonos, se pueden configurar como objeto unitario de prenda
civil;; B) respecto a la sustitución del objeto de la prenda cuando este son valores cotizables: el
art. 569-17.2 CCCat dispone que la sustitución de los valores cotizables pignorados se hará de
acuerdo con el precio de sus cotizaciones en el mercado oficial del día de la sustitución, lo cual
no es una regla baladí, ya que, como muy bien apunta la doctrina, el CCCat está permitiendo la
sustitución de un bien pignorado, los valores cotizables, que normalmente no es fungible156;; C)
en sede de enajenación del bien pignorado, el art. 569-20.2 CCCat dictamina que, cuando se
enajenen participaciones sociales o acciones nominativas, el notario deberá notificar a la
sociedad el inicio del proceso.
x Prenda realizada en los montes de piedad. Se hayan reguladas en el RD de 12 de junio de
1909, que aprueba el Reglamento de las casas de préstamo. A pesar de ello, esta norma solo se
aplica con prioridad respecto al CCCat en lo que se refiere a la ejecución del bien (art. 569-20.8
CCCAT), mientras que en el resto de cuestiones sí que se aplicará con preferencia el CCCat.
x Prenda sin desplazamiento posesorio. Se trata de una figura no prevista en el CCCat, sino
en la ley de 16 de diciembre de 1954, sobre prenda sin desplazamiento posesorio e hipoteca o
mobiliaria, y, por su especial relevancia, será objeto de estudio profundizado en la lección 29.
155 Conviene advertir que la prenda de derechos puede confundirse con las categorías de prenda de dinero y prenda sobre
valores cotizables, ya que los títulos representativos de dinero como las imposiciones bancarias a plazo, y los valores
cotizables no dejan de ser derechos de crédito, con lo que puede afirmarse que la prenda sobre dinero cuando recaiga
sobre títulos representativos de dinero y la prenda sobre valores cotizables son, en realidad, especialidades de la prenda
sobre derechos.
156 En realidad, lo que permite el art. 569-17.2 CCCat en combinación con el art. 569-16.3 CCCat es, según la doctrina,
atribuir a un concepto, el de ´FDUWHUD GH YDORUHVµ, que en puridad solo es un denominador común o identificación
unitaria de una serie de objetos concretos y de naturalezas diferentes, la consideración de ser un objeto único a ojos de la
prenda y sometido a unas reglas especiales de funcionamiento, centradas en la idea de sustituibilidad de los diferentes
elementos que integran dicho objeto único.
116
Lección 26: El derecho real de anticresis

1. Concepto y origen. Características. Diferencias con figuras afines.
El concepto de derecho de anticresis que ofrece el CCCat es el que figura en el artículo que se
reproduce seguidamente:
Artículo 569-23. Concepto de derecho de anticresis. ² El derecho de anticresis, que se puede constituir sobre un
inmueble fructífero en garantía del pago de cualquier obligación, faculta a los acreedores a poseerlo, por ellos mismos
o por un tercero si se ha pactado, y a percibir los frutos para aplicarlos al pago de los intereses y a la armonización
del capital de la obligación garantizada y, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a solicitar la
realización del valor.
De este precepto se deducen las características definitorias básicas del derecho real de anticresis,
que son:
x Se trata de un derecho real de garantía posesorio.

x El acreedor imputa los rendimientos de la finca al pago de los intereses y, si procede, al
capital.
x El acreedor dispone del ius distrahendi, como en todos los derechos reales.
La anticresis tiene su justificación, tanto desde el punto de vista jurídico como económico, en la
expectativa fundada que el acreedor tiene de ir reduciendo paulatinamente la deuda porque
la finca gravada es fructífera. Se trata de una figura que tuvo gran difusión en épocas anteriores,
pero actualmente se halla prácticamente en desuso, puesto que a las entidades financieras, que son
las principales titulares de derechos reales de garantía, no les interesa una que les comporte la
posesión de la cosa y el deber de administrarla, sino que prefieren garantizar sus obligaciones
mediante hipotecas inmobiliarias157.
La principal diferencia con sus figuras afines, esto es, con el resto de derechos reales de garantía, es
que actualmente es el único de todos los derechos reales que comporta el denominado efecto
anticrético, es decir, la imputación de los frutos del bien dado en garantía al pago de los intereses y
del capital, algo que no ocurría en la legislación vigente antes de la ley 5/2006, que atribuía el efecto
anticrético a todas las garantías reales posesorias (retención y prenda).
2. Constitución del derecho real de anticresis.
Con arreglo al art. 569-24 CCCat, la anticresis puede ser constituida por cualquier título, lo cual se
refiere al negocio jurídico (en principio, solo inter vivos), la ley o una sentencia judicial, aunque la
doctrina entiende que también cabe usucapir el derecho real de anticresis. La constitución requiere
el poder de disposición sobre el inmueble gravado por parte de la persona que constituye la
garantía (al igual que en la prenda, no necesariamente tiene porqué coincidir con el deudor) y la
transmisión de la posesión de la finca al acreedor o a terceros, con el acuerdo de quien constituye
la anticresis en este último caso, por cualquier medio admitido por las leyes (nos remitimos a la
explicación que se hizo sobre la prenda, lección 25, en lo que atañe a la transmisión de la posesión).
157 AnticresiV VLJQLILFDOLWHUDOPHQWH´FRQWUDXVRµR´FRQWUDJRFHµHQJULHJR\DTXHIXHURQORVJULHJRVORVSULPHURVTXH

utilizaron esta institución, en virtud de la cual el prestamista gozaba de los frutos de un bien del prestatario en garantía de
lo prestado. Posteriormente, el Derecho Romano adoptó esta institución en forma de pacto accesorio dentro de la prenda
o de la hipoteca, en virtud del cual el acreedor hipotecario o pignoraticio podía adquirir los frutos del bien en lugar de
exigir intereses en el préstamo (frutos compensatorios). En la Edad Media la anticresis se prohibió por considerarse una
práctica usuraria, y a partir del siglo XVIII la figura se recuperó, llegando hasta nuestros días en la ley catalana 19/2002,
que después quedaría codificada en el Libro V del CCCat, con el régimen que ahora posee.
117
En cuanto a formalidades y oponibilidad frente a terceros, el art. 569-24 CCCat señala que el
derecho de anticresis se ha de constituir necesariamente en escritura pública y solo será
oponible a terceros desde el momento en que se inscriba en el Registro de la Propiedad. La
inscripción, según se deduce, no es constitutiva, a pesar de ser necesaria a efectos de publicidad.
3. Contenido
LA REGULACIÓN DE LA ANTICRESIS POR REMISIÓN A LA REGULACIÓN DE LA

PRENDA:
El art. 569-25.1 CCCat establece que las normas que figuran en los arts. 569-14, 569-15 y 569-19.1
CCCat respecto a las obligaciones garantizables, a la pluralidad y a la indivisibilidad de
garantías anticréticas y a la facultad de los acreedores de negarse a restituir la finca hasta
que se les pague totalmente el crédito garantizado, son aplicables al derecho real de anticresis
en lo que no sea incompatible con la naturaleza de este derecho. Sobre lo dispuesto en estos
artículos, nos remitimos a lo que ya explicamos en la lección 25, sobre el derecho real de prenda.
EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD:
La aplicación del principio de especialidad de los derechos reales de garantía (explicado en la

lección 23) redunda en las reglas siguientes:
x Si existe más de una finca gravada, el derecho de anticresis se ha de distribuir necesariamente

entre estas fincas para determinar la parte que garantiza cada una (art. 569-25.2 CCCat).
x En caso de segregación o división de la finca (cambios de la finca registral, explicados en la
lección 2) los acreedores y los propietarios pueden convenir, en una escritura pública, la parte
del crédito que garantiza cada una de las fincas resultantes y, si no lo hacen las fincas resultantes
continúan garantizando el crédito de manera solidaria (art. 569-25.3 CCCat).
EL DEBER DE ADMINISTRACIÓN DILIGENTE:
Según dispone el art. 569-25.4 CCCat, los titulares del derecho de anticresis tienen el deber de
administrar el bien con la diligencia necesaria para obtener el máximo rendimiento posible (y
así poder ir eliminando deuda) y conservarlo en buen estado de acuerdo con su naturaleza, y tienen
el derecho a hacer suyos los rendimientos netos para aplicarlos al pago de la obligación
garantizada y, en su caso, de sus intereses. Los propietarios de la finca gravada pueden exigir a los
acreedores o al tercero que la posee la rendición anual de cuentas de su gestión. Según la doctrina,
ante el silencio del CCCat al respecto DSHVDUGHTXHHO&&&DWXWLOL]DODH[SUHVLyQÚHQGLPLHQWRV
QHWRVµ, lo cual parece apelar a que se hayan deducido los gastos) se entiende que el acreedor deberá
hacer frente a los gastos necesarios.
REALIZACIÓN DEL VALOR DE LA FINCA ANTICRÉTICA:
A este respecto, el CCCat se limita a decir en su art. 569-26 que los acreedores anticréticos podrán
realizar el valor de la finca anticrética en los mismos términos que los titulares del derecho de
retención.
4. Extinción.
A falta de disposición expresa en el CCCat sobre las formas de extinción del derecho de anticresis,
debe entenderse que este se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales
(art. 523-1 CCCat, ver lección 9) y, claro está, por satisfacción de la deuda garantizada.
118
5. Pacto anticrético, derecho real de anticresis y contrato de anticresis.
Según la doctrina, el CCCat, que configura el derecho de anticresis como un derecho real de
garantía autónomo, constituido mediante un contrato de anticresis, no excluye la posibilidad de
que el derecho a poseer una cosa o a percibir los frutos pueda nacer de un pacto anticrético
añadido a la hipoteca o a la prenda, de la cual el Derecho Romano consideraba una modalidad. Se
trata de un pacto muy frecuente en la constitución de una garantía independiente, que permite al
acreedor hipotecario o pignoraticio obtener los frutos de la cosa para aplicarlos al pago de los
intereses y el capital debidos en virtud de la obligación que esta garantiza, ya sea pactando que el
uso y los frutos del bien se compensen con los intereses o que aquellos se imputen a estos o al
capital.
Respecto del mencionado contrato de anticresis, la doctrina suele destacar los siguientes
caracteres:
x Es un contrato real (quod constitutionem), se perfecciona con la entrega de la cosa.

x Es un contrato unilateral, pues de él solo nacen obligaciones para el acreedor, aunque
posteriormente pueden nacer obligaciones a cargo del constituyente, por lo cual se puede decir
que es sinalagmático imperfecto.
x Es un contrato accesorio;; presupone la existencia y validez de una obligación principal que
hay que garantizar.
x Es un contrato de tracto sucesivo, puesto que se requiere del transcurso del tiempo para que
puedan producirse los frutos que han de imputarse en la forma convenida.
119
Lección 27: La hipoteca inmobiliaria (I)

La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y que no
comporta desplazamiento posesorio. Actualmente se halla regulada principalmente en la Ley
Hipotecaria de 1946, dado que el legislador catalán no ha regulado el derecho de hipoteca en toda
su extensión, habiéndose limitado, en los arts. 569-27 a 569-42 CCCat, a desarrollar algunas
hipotecas especiales158. El artículo que nos sirve, pues, de presentación legal de la institución, del
cual extraeremos sus caracteres, es el 104 LH, que se reproduce a continuación:
Artículo 104. La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su
poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
Sobre la base de este precepto, podemos extraer los siguientes caracteres:
x No cabe duda de que se trata de un derecho real, pues en este precepto se establecen las notas
esenciales de poder directo e inmediato y de reipersecutoriedad SRUHOLQFLVR´FXDOTXLHUD
TXHVHDVXSRVHHGRUµ
x Se trata, además, de un derecho real de garantía, pues sujeta los bienes sobre los que se
impone al cumplimiento de una obligación. Estos bienes sobre los que se impone son
inmuebles, la posesión de los cuales no se transmite al acreedor.
x De la naturaleza de derecho real de garantía de la hipoteca se derivan los caracteres propios de
esta clase de derechos reales, estudiados en la lección 23, de los cuales los más relevantes son la
accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación que garantiza, lo cual implica que correrá
su misma suerte, y la atribución al acreedor del ius distrahendi si se incumple la obligación.
2. Clases.
La hipoteca inmobiliaria acostumbra a clasificarse de acuerdo con las dos siguientes distinciones:
x Hipotecas voluntarias e hipotecas legales. Las primeras son aquellas establecidas por la
voluntad de las partes, ya sea como producto de un negocio jurídico bilateral o unilateral. Las
legales, por el contrario, son aquellas en las que el acreedor puede compeler al deudor a
formalizar el título de constitución y a inscribirlo en el Registro de la Propiedad, en garantía de
determinadas obligaciones que la ley considera dignas de especial protección, siendo esta la
única diferencia con las voluntarias, pues el art. 159 LH establece que, una vez constituidas,
surten los mismos efectos que las voluntarias, sin más especialidades que las que determine la
propia LH. El art. 168 LH menciona, sin vocación exhaustiva, supuestos de hipoteca legal,
aunque un supuesto emblemático lo encontramos en el art. 569-36 CCCat, en el que se regulan
las llamadas hipotecas en garantía de pensiones compensatorias159.
x Hipotecas expresas e hipotecas tácitas. Las primeras son aquellas constituidas como tales e
inscritas en el Registro de la Propiedad, por lo que constituyen la situación habitual. Por el
158 Las razones que pueden haberle motivado a ello son la fuerte vinculación de la hipoteca con el Registro de la
Propiedad, que es una cuestión que queda fuera del alcance de las Comunidades Autónomas ex art. 149.1.8ª CE, o
simplemente la gran transcendencia socio-económica del derecho de hipoteca, ya que, la existencia de legislaciones
dispares en un mismo Estado puede complicar el tráfico y, más en concreto, el crédito hipotecario, que a lo largo de la
historia se ha revelado esencial para la economía.
159 En concreto, el art. 569-36 CCCat establece que los cónyuges con derecho a percibir una pensión compensatoria o de
alimentos, en caso de nulidad del matrimonio, divorcio o separación judicial, pueden exigir que se les garantice su
percepción por medio de una hipoteca sobre los bienes de los cónyuges deudores.
120
contrario, las hipotecas tácitas son aquellas que no constituyen realmente un derecho real de
hipoteca, sino una simple preferencia de cobro que la ley otorga a determinados créditos en
relación con determinados bienes. Este es el caso de la hipoteca tácita existente a favor de la
Hacienda Pública, que se traduce en la preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el
tercer adquirente para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha
de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles (art- 194.1 LH).
3. Los sujetos.
Los sujetos involucrados en la constitución y efectos de la hipoteca pueden reconducirse a sujeto

activo y sujetos pasivos. El sujeto activo es el acreedor de la deuda garantizada por la hipoteca y
titular del propio derecho de hipoteca, al cual se le exige capacidad de obrar. Los sujetos pasivos
son los siguientes:
x El deudor. Es el sujeto pasivo de la obligación garantizada por la hipoteca. Evidentemente, de

acuerdo con el Derecho de Obligaciones y Contratos, no tiene por qué ser quien
originariamente contrajo la obligación, sino que puede haberse producido una asunción de la
deuda o una transmisión de la misma mortis causa. En principio, el deudor será también
hipotecante, en el sentido de que será él quien da en garantía el inmueble, además de poder ser
perseguido en virtud del principio de responsabilidad patrimonial universal, tal y como
establece el importante art. 105 LH160, donde se dice que la hipoteca no altera el régimen
general de responsabilidad que establece el art. 1911 CC. Sin embargo, ello no tiene por qué
ocurrir, y aquí es donde entra en juego la figura siguiente: el hipotecante no deudor.
x El hipotecante no deudor. Es la persona que, sin estar personalmente vinculada por la deuda,
hipoteca voluntariamente un bien propio en garantía de una deuda ajena. Su responsabilidad
quedará limitada a la finca gravada.
x El tercer poseedor. Es el tercer adquirente de la finca gravada por la hipoteca, aunque la
doctrina acude al art. 662 LEC para justificar que no solo comprende este caso, sino también el
del adquirente del usufructo sobre la finca161. Su responsabilidad respecto del acreedor se limita
al inmueble afectadoGHELHQGR´GHVDPSDUDUµHOinmueble cuando el acreedor se dirija contra él.
Si no lo hace, responde de los intereses y las costas devengados por su morosidad.
4. La obligación garantizable.
De acuerdo con el art. 105 LH, la hipoteca puede constituirse en garantía de toda clase de
obligaciones, y en el mismo sentido se pronuncia el art. 569-28 CCCat. Ahora bien, sea cual sea la
obligación, el importe de la misma debe constar en la inscripción (art. 12 LH). Para dar una idea de
las distintas obligaciones que una hipoteca puede garantizar, cabe hacer una referencia a los tipos
más relevantes de hipoteca por razón de la obligación garantizada:
x Hipoteca en garantía de obligaciones no existentes. Las obligaciones por ella garantizadas

son las obligaciones futuras y las obligaciones sometidas a condición suspensiva.
160 De ello se deduce que las ventajas de la hipoteca en realidad son fundamentalmente dos: A) se consigue un
procedimiento de ejecución rápido y sencillo;; B) los créditos garantizados con hipoteca tienen el estatus de privilegiados
tanto en los procedimientos de ejecución singular (art. 1923.3 CC) como universal (art. 91 LC). Por otro lado, y en
relación al art. 105 LH, el art. 140 LH permite excluir la responsabilidad del deudor subsistente tras la ejecución
hipotecaria si acreedor y deudor lo pactan expresamente.
161 &RQYLHQHKDFHUGRVSUHFLVLRQHVFRQFHSWXDOHVHQUHODFLyQDOWpUPLQR´WHUFHUSRVHHGRUµ$a pesar de la denominación
empleada, no es necesario que el tercer poseedor sea realmente poseedor, al menos mediato, de la cosa;; B) no hay que
FRQIXQGLU´WHUFHUSRVHHGRUµFRQ´WHUFHURKLSRWHFDULRµTXHHVXQWpUPLQRWDPELpQXWLOL]DGRSRUOD/+SHURSDUDdesignar
a quienes adquieren de buena fe y a título oneroso un inmueble de acuerdo con lo que consta en el Registro de la
Propiedad (a efectos de protegerlos por el principio de fe pública registral, ver lección 2).
121
x Hipoteca de máximo. Se trata de una figura paralela a la prenda de máximo, recogida en el

art. 569-14.2 CCCat y explicada en la lección 25, por la cual se garantiza una cantidad máxima
de créditos indeterminados en cuanto a su existencia y cuantía. Esta figura se funda en el
principio de especialidad de los derechos reales de garantía, comentado en la lección 23, y
podría resumirse en la máxima de que, en beneficio de terceros (interesados en el bien afecto a
la hipoteca) se puede tolerar la indeterminación de la deuda pero no la de la cuantía del
gravamen162.
x Hipoteca flotante. Es un tipo de hipoteca introducida por la ley 41/2007 para hacer más
competitivo el mercado del crédito hipotecario, por la cual se garantizan diversas obligaciones,
de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas.
x Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas. Se trata de hipotecas que no
garantizan la restitución de un capital, sino el pago en cada vencimiento de la renta o pensión
en cuestión. En caso de incumplimiento de cualquiera de estos vencimientos periódicos, el
acreedor puede promover la enajenación de la finca gravada. Algunos ejemplos de esta
modalidad los encontramos en el art. 569-36 CCCat, de la hipoteca en garantía de prestaciones
en forma de pensiones compensatorias (que, además, es una hipoteca legal) y en el art. 569-38
CCCat, de hipoteca en garantía de pensiones periódicas.
Por otro lado, la obligación no solo abarca el principal, sino también los intereses, y en este sentido
el art. 146 LH llega a decir que el acreedor hipotecario podrá dirigirse contra la finca aunque solo
sea por los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del
capital. Por otro lado, y salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que
devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los
2 últimos años transcurridos, y la parte vencida de la anualidad corriente (art. 114.1 LH)163.
5. Las cosas y derechos susceptibles del derecho de hipoteca.
BIENES QUE PUEDEN SER GRAVADOS CON HIPOTECA:
Con arreglo al art. 106 LH, pueden ser hipotecados los bienes inmuebles susceptibles de
inscripción y los derechos reales enajenables sobre bienes inmuebles. El art. 569-27 CCCat se
pronuncia en un sentido análogo. Sin embargo, y de acuerdo con el art. 108 LH, no serán
hipotecables las servidumbres (a no ser que se hipotequen junto con el predio dominante, tal y
como se vio en la lección 20), los usufructos legales164 ni los derechos de uso y habitación.
HIPOTECAS ESPECIALES SEGÚN EL OBJETO:
Tanto la LH como el CCCat recogen una serie de hipotecas especiales por razón del objeto, que
quedan sintetizadas en el cuadro siguiente (ver página siguiente)
162 Los dos tipos concretos de hipoteca de máximo más comunes son la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de
crédito y la hipoteca en garantía de créditos sometidos a intereses variables.
163 Se trata, como podemos ver, de una norma para proteger al tercer poseedor, ya que sería contrario a la seguridad en el
tráfico que al adquirente de la finca gravada se le pudieran exigir los intereses devengados desde el principio. Además, si se
pacta otra cosa respecto a los intereses, el art. 114.2 LH dispone que, como máximo, se exigirán los devengados en los
últimos 5 años. Por otra parte, si el acreedor se viera perjudicado por esta situación, ya que no cobraría todos los intereses
debidos, el art. 115 LH le permite exigir al deudor una ampliación de la hipoteca sobre los bienes hipotecados.
164 Conviene decir que el usufructo concedido al cónyuge viudo se excepciona de esta prohibición de hipotecar el
usufructo legal, y precisamente este es el único usufructo legal que existe en el CCCat, por lo que todos los usufructos
sobre bienes inmuebles serán hipotecables en Derecho Civil Catalán.
122
Hipotecas especiales por razón del objeto

Ley Hipotecaria de 1946165 Código Civil Catalán
a) Hipoteca de bienes sujetos a condiciones resolutorias y a) Hipoteca sobre bienes conyugales comunes (art. 569-30
bienes litigiosos (art. 107.10 LH) CCCat).
b) Hipoteca del derecho de usufructo y de la nuda b) Hipoteca sobre la vivienda familiar común (art. 569-31
propiedad (art. 107 LH, apartados 1 y 2). CCCat).
c) Hipoteca del derecho de hipoteca (subhipoteca, art. c) Hipoteca del usufructo legal del cónyuge viudo (art.
107.4 LH). 569-32 CCCat).
d) Hipoteca del derecho del remanente en una subasta (art, d) Hipoteca sobre los derechos resultantes de la venta a
107.12 LH). carta de gracia (art. 569-33 CCCat).
e) Hipoteca de derechos surgidos de una relación de e) Hipoteca del derecho de superficie (art. 569-34 CCCat).
retracto convencional (art. 107 LH, apartados 7 y 8). f) Hipoteca sobre los derechos de adquisición preferente
f) Hipoteca sobre el derecho de censo (art. 148 LH). (art. 569-35 CCCat).
g) Hipoteca sobre aprovechamiento urbanístico. g) Hipoteca del derecho a adquirir la herencia o legado
fideicomisarios (art. 569-41 CCCat).
LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD A LA HIPOTECA:
El principio de especialidad propio de los derechos reales de garantía, explicado en la lección 23,
hace necesario que, si existe una pluralidad de fincas hipotecadas sea necesario delimitar con
precisión la afectación de cada una de ellas al cobro del crédito, en garantía de terceros interesados
en tales fincas, tal y como establece el art. 119 LH, y dicha delimitación no perjudicará a ninguno de
los terceros poseedores, en el sentido de que, si alguien adquiere una de las fincas gravadas en
conjunto por una sola hipoteca, el acreedor solo se podrá dirigir contra él por la parte de deuda le
corresponda (art. 120 LH). Si la pluralidad de fincas es sobrevenida, en el sentido de que una
finca hipotecada se divide en varias, el art. 123 LH establece, por el contrario, que no se distribuirá
entre ellas el crédito, a no ser que acreedor y deudor acuerden lo contrario, pues la división de
fincas hace más compleja la ejecución y, por tanto, más difícil la cobrabilidad del crédito. Si no se
verifica esta nueva división, el acreedor podrá repetir contra cualquiera de estas nuevas fincas o
contra todas a la vez. Por otro lado, la hipoteca siempre subsistirá íntegra por mucho que las
fincas sean varias o la obligación se reduzca (art. 122 LH).
LA TRANSMISIÓN DEL BIEN HIPOTECADO:
La transmisión del bien hipotecado, si bien no altera en absoluto la hipoteca, desencadena una serie
de efectos relevantes entre los sujetos pasivos de la hipoteca. Evidentemente, de entrada el deudor
hipotecario y el adquirente de la finca gravada pueden pactar que este último asuma la
obligación del deudor, que se suma a la hipoteca que grava el inmueble (art. 118.1 LH). Sin
embargo, lo más frecuente será que el adquirente no asuma la deuda del transmitente, sino que
simplemente aceptará la carga que ya supone la hipoteca, carga que disminuye el valor del
inmueble, con lo que se podrá pactar un descuento o retención en la cantidad a pagar (art. 118.2
LH). Ahora bien, si el deudor finalmente paga la deuda una vez transmitido el inmueble, el art.
/+ OH KDELOLWD SDUD ´VXEURJDUVHµ HQ OD SRVLFLyQGHO DFUHHGRU \D VDWLVIHFKR SDUD UHFODPDU DO
adquirente la retención o el descuento pactados sobre el precio del inmueble, con lo que se
pretende corregir el enriquecimiento injusto del adquirente.
165Existen una serie de hipotecas específicas por razón del objeto que menciona el art. 107 LH pero que la doctrina no
considera especiales, sino simplemente una concreción aclaratoria de la cláusula general del art. 106 LH, como por
ejemplo las hipotecas sobre bienes anteriormente hipotecados (art. 107.3 LH) o la hipoteca sobre concesiones
administrativas (art. 107.6 LH).
123
6. La constitución de la hipoteca. La forma. En particular, la constitución por acto

unilateral del propietario.
Las hipotecas, sean legales o voluntarias, se constituyen mediante el otorgamiento de escritura

pública, que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad, siendo tal inscripción
constitutiva (art. 145 LH). Al no tratarse de a un derecho posesorio, pues el acreedor no tiene la
posesión del bien hipotecado, la constitución de la hipoteca no requiere la transmisión de la
posesión, como ocurría con la prenda (ver lección 25). Dentro de las hipotecas voluntarias, es
relevante la hacer esta distinción a efectos de constitución:
x Hipotecas convenidas entre partes. Son las que se establecen por un negocio jurídico
bilateral, y siguen la norma general de constitución establecida en el art. 145 LH, ya comentada.
x Hipotecas unilaterales. Se trata de aquellas hipotecas impuestas por disposición del dueño de
los bienes sobre los que se establecen, por lo que constituyen un acto de liberalidad. Aunque
esta hipoteca esté, en principio, constituida desde la inscripción de la escritura en el Registro de
la Propiedad, en ese momento aún no es plenamente eficaz ya que, al igual que sucedía en la
donación, se requiere que la persona en cuyo favor se ha constituido acepte la hipoteca,
aceptación que se hará constar en el Registro por nota marginal, retrotrayéndose sus efectos a la
fecha de la constitución. Si, por el contrario, no constase la aceptación transcurridos dos meses
desde el requerimiento al interesado, la hipoteca podrá cancelarse a petición del dueño de la
finca (art. 142.2 LH).
7. El rango hipotecario.
El lugar que ocupa un derecho en la ordenación de las diferentes cargas sobre un inmueble
se conoce con el nombre de rango. El rango de un derecho tiene una gran importancia
económica, pues es él, en definitiva, el que configura y determina cuál es el contenido económico
efectivo de aquel derecho, todo ello con los ojos puestos en el momento de la realización del bien.
Esta situación no es una excepción en el caso de la hipoteca, que es el derecho que ocupa este
tema, ya que si no es la primera en el rango de las cargas corre dos riesgos: A) que cualquiera de las
anteriores agote el valor resultante de la realización del bien;; B) que quede extinguida por la
purga en el momento de la realización de las cargas anteriores a ella (ver lección 28).
Fuera del Registro de la Propiedad, el rango de un derecho se determina por su fecha de creación,
pero dentro del sistema de protección registral el rango se determina por la fecha de
inscripción del derecho (arts. 24 y 25 LH, ver lección 2). Como regla general, no pueden existir
derechos reales incompatibles con el mismo rango166, aunque, excepcionalmente, el art. 227 RH
admite hipotecas del mismo rango, de manera que, a efectos de ejecución de una de ellas, las
otras tendrán la consideración de preferentes, esto es, no serán canceladas (caso de las hipotecas
mancomunadas). En el sistema registral español, el rango registral de un derecho es variable, ya que
se basa en el sistema de avance de puestos, en el que, cuando un derecho o gravamen se
extingue, todos los posteriores avanzan un puesto. Aun así, la jerarquía de los derechos no es
inalterable;; al contrario, en determinados casos, y por voluntad de las partes, el rango de cada
derecho se puede modificar, con la consiguiente mejora o deterioro de la efectividad del derecho.
Según la situación de que se trate, se habla de posposición, permuta o reserva de rango. Este último
es el supuesto más frecuente, y consiste en que un propietario crea un derecho real que, de entrada,
ha de tener una categoría inferior a otro que se creará en el futuro (art. 241 RH).
166Por ejemplo, no hay problema en que una servidumbre y una hipoteca tengan el mismo rango, ya que aquella es un
derecho real de uso y disfrute y esta un derecho real de garantía. En cambio, una hipoteca y un derecho real de anticresis,
por ejemplo, no pueden tener el mismo rango.
124
Lección 28: La hipoteca inmobiliaria (II)

1. Los derechos del acreedor antes del vencimiento de la hipoteca.
La eficacia del derecho real de hipoteca se proyecta, en un primer momento, en la denominada fase
de seguridad, que abarca desde el momento de su constitución hasta antes del vencimiento de la
obligación garantizada. Durante esta fase los efectos de la hipoteca son poco aparentes, pues al no
ser la hipoteca un derecho real posesorio, su existencia no tiene por qué producir variación alguna
en la utilización y disfrute normales de la finca.
El mecanismo del que dispone el acreedor hipotecario en esta fase para proteger sus intereses es la
denominada acción de devastación o de deterioro, cuya finalidad es la de conservar el valor del
bien hipotecado, con vistas a que este no pierda valor para la eventual ejecución. Los caracteres de
la acción de devastación son los siguientes:
x Objeto: promover la eliminación de cualquier causa que pueda hacer disminuir el valor de su
garantía hipotecaria, pudiendo realizar una actividad tanto de prevención como de reparación
del daño. Algunas de las causas que pueden motivar su ejercicio son las siguientes: A) el
deterioro total o parcial del bien hipotecado, producido voluntariamente por el dueño, tanto
por acción como por omisión;; B) la explotación antieconómica de la finca, que suponga una
disminución de su valor en el tráfico jurídico;; C) la actitud negativa en el ámbito jurídico por
parte del propietario de la finca hipotecada, susceptible de provocar una disminución del valor
de la finca (por ejemplo si deja inexplicablemente que se extinga una servidumbre a su favor al
permitir la usucapión liberatoria del titular del predio sirviente);; D) la celebración de
arrendamientos perjudiciales para el valor de la finca, de acuerdo con los criterios del art. 219
RH.
x Legitimación activa: el acreedor.
x Legitimación pasiva: el propietario del bien inmueble, que puede ser el deudor hipotecante, el
hipotecante no deudor o el tercer poseedor.
x Efectos: si el juez considera fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, podrá dictar
providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el
daño (art. 117.1 LH). Si bien en general el juez podrá acometer las medidas que estime
oportunas, en ocasiones la ley concreta qué medidas concretas deberá tomar, como por
ejemplo poner el inmueble en administración judicial si tras la primera providencia el deudor
persiste en su actividad negativa (art. 117.2 LH).
2. Los derechos del acreedor posteriores al vencimiento de la hipoteca.
Un segundo momento de la eficacia del derecho real de hipoteca se corresponde con la llamada
fase de ejecución o de efectividad, que se inicia desde el momento en que la obligación
garantizada es exigible y no ha sido satisfecha. En esta segunda fase se desarrollan los aspectos más
importantes y contundentes de la hipoteca, que derivan de su naturaleza de derecho real de garantía,
y que se centran en el ejercicio ius distrahendi por parte del acreedor, en aras de conseguir el
cobro de la deuda con el importe resultante de la ejecución.
El acreedor dispone en esta fase de dos mecanismos para tutelar su crédito: una acción personal,
como todo acreedor, que le permite dirigirse contra el deudor, pues este responde del cumplimiento
de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911 CC), y una acción real, que
le permite dirigirse contra el bien hipotecado (arts. 128 a 130 LH), denominada acción
125
hipotecaria, por la cual podrá instar el procedimiento de ejecución directa contra bienes
hipotecados previsto en la LEC (ver apartado 3). Esta acción presenta los siguientes caracteres:
x Objeto: realización del valor del bien hipotecado para satisfacer el crédito.
x Legitimación activa: acreedor hipotecario.
x Legitimación pasiva: el titular del inmueble hipotecado, sea quien sea (deudor,
hipotecante no deudor o tercer poseedor), puesto que se trata de una acción real.
x Plazo para el ejercicio: 20 años contados desde el momento en que pudo ser ejercitada,
esto es, desde que el crédito garantizado devino exigible.
3. La ejecución hipotecaria: vías posibles.
PROCEDIMIENTOS JUDICIALES:
El art. 129 LH remite al Título IV del Libro III de la LEC, con las especialidades que se establecen
en el Capítulo V, para instar lo que el art. 130 LH llama el procedimiento de ejecución directa
contra los bienes hipotecados, cuando lo que se ha ejercitado es la acción real. Ahora bien, para que
se apliquen las especialidades del mencionado Capítulo V se han de cumplir unos requisitos, con lo
que nos encontramos con dos procedimientos posibles de ejecución del bien, ambos en sede de
ejecución dineraria dentro del Libro de la LEC dedicado al proceso de ejecución:
x Procedimiento especial. Se trata de un procedimiento expresamente diseñado para la

ejecución de bienes hipotecados o pignorados, previsto en el Capítulo V del Título IV del Libro
III (arts. 681 a 698 LEC), cuya ventaja principal es que se agilizan los trámites porque se
prescinde de actuaciones como la determinación del tipo de la subasta. Para que pueda instarse
este procedimiento, se deben de cumplir los requisitos del art. 682 LEC, a saber: A) que en la
escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la
finca o derecho hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta;; B) que la ejecución se dirija
exclusivamente contra los bienes hipotecados;; C) que en la misma escritura conste un
domicilio, fijado por el deudor, para la práctica de los requerimientos y las notificaciones.
x Procedimiento ordinario. Es el procedimiento de ejecución dineraria que se sigue por norma
general, siempre que la deuda que se pretenda satisfacer consista en una cantidad de dinero, y
queda recogido en todo el Título IV del Libro III de la LEC. Se aplicará cuando no se cumplan
los requisitos antedichos, mencionados en el art. 682 LEC.
En cualquier caso, se inste el procedimiento judicial que se inste, los medios de realización a
disposición del acreedor serán los mismos: la subasta judicial, el convenio de realización
aprobado judicialmente o la enajenación directa a través de persona o entidad especializada
(así se entiende de la remisión hecha en el art. 691.5 LEC a la enajenación directa y al convenio de
realización). El método más frecuente de realización del valor es la subasta judicial, y respecto del
dinero que se obtenga en ella, el art. 692 LEC (en sede de procedimiento especial) regula cuál será
su destino, distinguiendo en función de si el bien objeto de ejecución pertenecía o no al deudor
hipotecario167.
167 En concreto, este artículo dispone que si el bien objeto de la ejecución no pertenecía al deudor hipotecario, el precio
del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas,
sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
En cambio, si el titular del bien ejecutado es el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de
la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de
la ejecución, pero solo cuando hayan sido satisfechos los créditos anotados con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta,
y siempre que el deudor no se encuentre en una situación de concurso. Hallamos los mismos criterios en el caso de que el
procedimiento seguido para la realización del valor del bien sea el de venta extrajudicial (art. 236.k RH).
126
PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL:
Este procedimiento solo se podrá instar si así se había pactado expresamente en la escritura
de constitución de la hipoteca, y consiste en la enajenación del bien a través de venta
extrajudicial por medio de notario (art. 129 LH). En efecto, la redacción dada al art. 129 LH por la
LEC de 2000 parece legitimar la existencia de todo un procedimiento extrajudicial ante notario, más
brece incluso que el procedimiento judicial especial comentado en el subapartado anterior, a pesar
de que en este precepto solo se mencione de forma escueta una de las partes del procedimiento de
ejecución, que es la forma de realización del bien.
SUBSISTENCIA Y EXTINCIÓN DE CARGAS:
La ejecución de la hipoteca y la enajenación del bien hipotecado comportan una serie de

consecuencias fundamentales, que resume perfectamente el art. 134 LH: A) la inscripción de la
finca o derecho a favor del adjudicatario;; B) la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución;;
C) la cancelación de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean
posteriores a ellas, sin excepción. El último de estos efectos refleja, por tanto, el principio de
prioridad registral. Las cargas anteriores subsisten, pues una hipoteca posterior no puede
provocar su extinción. En cambio, las cargas posteriores se extinguen sin excepción, pues se
constituyeron sobre una finca ya hipotecada y, por tanto, con pleno conocimiento del riesgo que,
para dichas cargas, preferencias o derechos posteriores podría comportar la ejecución de la
hipoteca;; se dice, entonces que como consecuencia de la ejecución de la hipoteca se produce
la liberación o purga de cargas posteriores.
4. La subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
El art. 1211 CC autoriza al deudor en préstamos constituidos por escritura pública a subrogar a su
acreedor, incluso sin su consentimiento, cuando su intención es beneficiarse de un préstamo en
mejores condiciones. La Ley 2/1994 regula la subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios, con el objetivo de eliminar las dificultades que se le presentaban al consumidor
cuando quería subrogar a su acreedor hipotecario, operación que resultaba casi inviable
por los elevados costes que suponía la cancelación del primer préstamo hipotecario y el
pago de las estipulaciones del nuevo préstamo. La operación de subrogación se puede sintetizar
en los siguientes pasos:
x El deudor hipotecario contacta con otra entidad de crédito que tiene interés en subrogarse en
la posición del antiguo acreedor.
x La entidad de crédito con la que el consumidor ha contactado le emite una oferta vinculante
conteniendo las nuevas condiciones de su préstamo desde el momento en que opere la
subrogación.
x Si esta oferta vinculante es aceptada por el deudor, la entidad que desea subrogarse deberá
notificarla a la entidad acreedora (entidad que originalmente le concedió el préstamo al
consumidor), a quien se requerirá para que entregue certificación del importe de la deuda.
x La primera entidad acreedora entidad acreedora tiene derecho a enervar la subrogación si
iguala o mejora las condiciones ofertadas por la entidad que tiene interés en la subrogación.
Por otro lado, el art. 3 de la Ley 2/1994 limita la cuantía del interés a percibir por el acreedor
en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, para el caso de
préstamos de interés variable. El legislador justifica esta limitación (que es el verdadero avance de la
ley) porque, tratándose de un interés variable, la entidad de crédito asume un bajo riesgo financiero,
127
de manera que la comisión por la cancelación por la hipoteca se asemeja más a una pena por
desistimiento, la cual puede ser moderada por ley. La Ley 41/2007 ha llegado a prohibir el cobro de
la comisión por amortización anticipada en las hipotecas constituidas a partir de su entrada en vigor
que reúnan una serie de requisitos, aunque esta misma ley crea como mecanismos compensatorios
para el acreedor una comisión por desistimiento y una comisión por riesgo de tipo de interés.
128
Lección 29: La hipoteca mobiliaria y la prenda sin

desplazamiento
1. Concepto y características comunes. Distinción registral.
La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento posesorio son dos figuras que se crearon en
virtud de la LHM, fundamentalmente para suplir las deficiencias de la prenda corriente, al
permitir dar en garantía bienes muebles sin necesidad de transmitir la posesión al acreedor.
Ello tenía la indudable ventaja de permitir al deudor seguir usando y disfrutando del bien empeñado
o hipotecado. La LHM también creó un Registro de la Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin
Desplazamiento, el cual, tras el RD 1928/1999 pasó a integrarse dentro del Registro de Bienes
Muebles.
Los aspectos comunes previstos para ambas garantías reales en la LHM son los siguientes:
x El bien gravado debe tener una existencia actual y debe estar perfectamente identificado.
x La garantía solo podrá constituirse sobre aquellos bienes que se mencionan en la LHM;;
sobre unos bienes podrá constituirse la hipoteca mobiliaria y sobre otros la prenda sin
desplazamiento. Lo que hace a unos bienes susceptibles de una u otra garantía es su grado de
identificabilidad, siendo objeto de hipoteca mobiliaria los bienes de fácil identificación y
objeto de prenda sin desplazamiento los de identificación menos perfecta.
x Como regla general, no podrán ser gravados con hipoteca mobiliaria ni con prenda sin
desplazamiento los siguientes bienes: A) los bienes que ya estuvieran hipotecados o pignorados;;
B) los bienes embargados;; C) los bienes en proindivisión o pertenecientes en usufructo y nuda
propiedad a distintos titulares, salvo que medie el consentimiento de usufructuario y nudo
propietario, o de todos los partícipes, respectivamente;; D) los bienes cuyo precio de adquisición
no se halle totalmente satisfecho, salvo en el caso de que la hipoteca o la prenda se constituya
en garantía del precio aplazado168.
x Tanto la hipoteca mobiliaria como la prenda sin desplazamiento requieren, con carácter
constitutivo, el otorgamiento de escritura pública. La inscripción registral es obligatoria,
pero no constitutiva.
x En ambas garantías, el deudor no podrá enajenar los bienes hipotecados o pignorados sin
consentimiento del acreedor.
x Los créditos garantizados con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento son
privilegiados sobre la cosa dada en garantía hasta donde alcance su valor. La acción
hipotecaria y la pignoraticia prescribirán a los 3 años desde que puedan ser legalmente
ejercitadas, y la ejecución de los bienes podrá hacerse en juicio ejecutivo ordinario o a través
del procedimiento extrajudicial previsto en la LHM.
2. La hipoteca mobiliaria. Régimen legal y particularidades por razón del objeto.
RÉGIMEN LEGAL:
Al igual que la hipoteca inmobiliaria, la mobiliaria sujeta directa e inmediatamente los bienes
sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue
168 Lo que se acaba de indicar respecto a bienes excluidos de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento parece
entrar en contradicción con una modificación introducida en la LHM por la ley 41/2007, en virtud de la cual se añade la
prohibición del pacto de no volver a hipotecar o pignorar, se permite la subhipoteca mobiliaria y la subprenda sin
desplazamiento y se permite que se constituyan estas garantías sobre bienes embargados o cuyo precio de adquisición no
se hallare íntegramente satisfecho. La doctrina no tiene respuestas claras acerca de esta antinomia.
129
constituida. El hipotecante puede conservar la posesión de los bienes hipotecados, pero se le

impone la obligación de conservación de la cosa;; en caso de depreciación de los bienes
hipotecados, el acreedor tiene derecho a pedir que se intervenga judicialmente la administración de
tales bienes.
PECULIARDIDADES POR RAZÓN DEL OBJETO:
Solo pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria los bienes que se recogen en el cuadro siguiente, con
las principales peculiaridades que supone el que se graven con hipoteca mobiliaria.
Bien Principales peculiaridades de su régimen

hipotecado
Recae necesariamente sobre el derecho de arrendamiento de un local de negocio, sin que importe
Establecimientos si el deudor es propietario o arrendatario del mismo, pero en este último caso el deudor ha de
mercantiles tener el derecho de traspaso. A esto se le pueden añadir los derechos de propiedad intelectual e
industrial, el utillaje del establecimiento, las mercancías o las indemnizaciones debidas por terceros.
Vehículos de Comprende los automóviles, los camiones, y cualesquiera otros susceptibles de matrícula en el
motor correspondiente registro administrativo, además de los tranvías y análogos. El vehículo hipotecado
debe estar asegurado y no puede salir de territorio español sin consentimiento del acreedor
Para que se puedan hipotecar han de estar inscritas en el registro correspondiente. Salvo pacto en
Aeronaves contrario, la hipoteca comprende todos los elementos y accesorios necesarios para el servicio de la
aeronave. El crédito garantizado con la hipoteca mobiliaria es preferente sobre la aeronave.
Maquinaria Solo podrán ser objeto de hipoteca mobiliaria si constituyen un elemento de producción o trabajo,
industrial es decir, se requiere que la maquinaria esté afectada a una determinada industria.
Propiedad En relación a la propiedad intelectual, queda excluido el derecho moral de autor, ya que no es
intelectual e disponible.
industrial
3. La prenda sin desplazamiento. Objeto. Régimen legal.
OBJETO:
La prenda sin desplazamiento posesorio puede agruparse en las clases siguientes en función del
objeto que grava:
x Prenda agrícola y ganadera, que grava bienes como frutos pendientes y cosechas esperadas
dentro del año agrícola en que se celebre el contrato, o los animales y sus crías.
x Prenda industrial o comercial, que grava máquinas y demás bienes muebles identificables por
características propias, mercaderías y materias primas almacenadas.
x Prenda de bienes de valor artístico o histórico, que grava colecciones de objetos que tengan
tal valor y dichos objetos individualmente.
x Prenda de determinados derechos, como licencias o concesiones administrativas.
RÉGIMEN LEGAL:
La desposesión del deudor queda sustituida por la publicidad registral de la garantía, aunque la
imperfecta identificación que necesariamente se dará con los bienes sobre los que recae este bien
exige un régimen de especial protección de la posición del acreedor. Este régimen de protección del
acreedor gira en torno a la consideración del deudor como depositario de la cosa (art. 59.1
130
LHM)169, por lo que tiene obligación de conservarla. Esta obligación de conservación se

complementa con las medidas siguientes:
x Si el deudor hiciere un mal uso de los bienes o incumpliere sus obligaciones, el acreedor podrá
exigir la devolución de la cantidad adeudada o la inmediata venta de la cosa pignorada.
x Los bienes pignorados no se podrán trasladar del lugar en que se encuentren sin
consentimiento del acreedor.
x El acreedor podrá comprobar la existencia de los bienes pignorados e inspeccionar el
estado de los mismos.
x El acreedor tiene un derecho de adquisición preferente si el deudor decide vender los bienes
pignorados (ello habiéndole pedido el consentimiento al acreedor) a un precio inferior al
importe del crédito. El ejercicio de este derecho se articula por la vía de la dación en pago.
169(VWDPRVDQWHXQGHSyVLWR´HVSHFLDOµ\DTXHORGHSRVLWDGRHVXQDFRVDSURSLDGHOGHSRVLWDULRpor lo que la que podrá

usar. Correrán a cargo del depositario los gastos de conservación, reparación, administración y recolección de los bienes
pignorados.
131
Lección 30: Los derechos reales de adquisición

1. Concepto y naturaleza jurídica. Clases.
Los derechos de adquisición son derechos reales que se caracterizan por la concesión a su titular
de la facultad de adquirir un bien mueble o inmueble (siempre que sea identificable, ex art.
568-3.1 CCCat), ya sea de manera libre o supeditada a la intención de enajenar del
propietario. El CCCat les dedica un Capítulo entero del Título VI del Libro V, el VIII, que
comprende los arts. 568-1 a 27 CCCat. Podemos clasificar los derechos de adquisición de acuerdo
con dos criterios:
x Según la intensidad del poder que atribuyen a su titular, debemos distinguir, por un lado, el
derecho de opción y, por otro, los derechos de adquisición preferente, que son el de
tanteo y el de retracto. Efectivamente, y sin perjuicio de las explicaciones que se darán
después de cada uno de estos derechos, podemos avanzar que, mientras que en el derecho de
opción el concedente no podrá oponerse a la adquisición si el optante cumple con todos los
requisitos, el ejercicio de los derechos de adquisición preferente está condicionado a la decisión
del concedente de enajenar, con lo que, como su nombre indicia, solo otorgan una preferencia
en la adquisición respecto de terceros.
x Según su origen, los derechos de adquisición pueden ser voluntarios, cuando deriven de la
voluntad de las personas involucradas, o legales, cuando su titularidad se reconozca ex lege.
2. Los derechos reales de adquisición de carácter voluntario. Idea general. El tanteo y el

retracto. El derecho de opción.
DISPOSICIONES COMUNES A LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN VOLUNTARIA:
Los arts. 568-2 y 568-5 a 568-7 CCCat contienen una serie de previsiones comunes al derecho de
opción y a los derechos de adquisición preferente, que pueden reconducirse a la siguiente tabla:
Disposiciones comunes a los derechos de adquisición voluntaria

Se podrán constituir mediante cualquier título, que deberán elevar a
Forma (arts. 568-2.1 y 568-5.1 escritura pública en cualquier caso e inscribir en el Registro de la
CCCat) Propiedad si se trata de bienes inmuebles, inscripción que, en tal
caso, tendrá carácter constitutivo.
a) Plazo de duración del derecho y, en su caso, del ejercicio. Si no se
establecen, el primero se entiende de 4 años y el segundo de 1 mes.
Constitución b) Si se trata de un derecho de opción, la contraprestación para
Contenido del título adquirir el bien o los criterios para fijarla y, en su caso, el pacto de
constitutivo (art. 568-6 CCCat) facultad unilateral de optar.
c) La prima pactada si el derecho se constituye a título oneroso.
d) El domicilio de los concedentes de la opción o de los titulares del
tanteo o del retracto a efectos de notificaciones.
e) La forma de acreditar el pago del precio o la contraprestación, si
se trata de un derecho de opción y se ha pactado el ejercicio
unilateral.
Su ejercicio comporta la adquisición del bien en la misma situación
jurídica en que se encontraba en el momento de la constitución y la
Eficacia (art. 568-2.2 CCCat) extinción de los derechos incompatibles constituidos con
posterioridad sobre el bien, sin perjuicio de lo que dispone la
legislación hipotecaria.
Se produce por las causas generales de extinción de los derechos
Extinción (art. 568-7 CCCat) reales (art. 532-1 CCCat), por su propio ejercicio o por el
vencimiento del plazo de duración o de ejercicio. La renuncia al
derecho de tanteo implica la del retracto.
132
EL DERECHO DE OPCIÓN:
Con arreglo al art. 568-1.1.a CCCat, el derecho de opción es el derecho de adquisición que
faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas en el negocio
jurídico que la constituye. Se trata de un derecho frecuentemente constituido como pacto o
estipulación integrantes de otro negocio jurídico (art. 568-8.3 CCCat), como en el caso del
arrendamiento con opción a compra, o incluso en el usufructo y en la superficie. Es perfectamente
transmisible (art. 568-9.2 CCCat), persigue a los sucesivos adquirentes de los bienes a los que grava
(art. 568-9.1 CCCat) y se puede constituir por un tiempo máximo de 10 años, prorrogables tantas
veces como se quiera por otros 10 años (art. 568-8.1 y 2 CCCat)170.
Al constituirse el derecho de opción, puede generarse una obligación a cargo del optante de
pagar una prima (art. 568-6 CCCat) y, en todo caso, surgirá a cargo del cedente la obligación
de conservar el objeto, respondiendo ante el optante por los daños sufridos en el mismo causados
por culpa o dolo (art. 568-10.1 CCCat).
El ejercicio del derecho de opción habrá de hacerse en el plazo pactado, habiéndose verificado el
pago del precio o contraprestación convenidos (art. 568-12.1 CCCat) y la notificación fehaciente
a los concedentes en su domicilio del ejercicio del derecho (art. 568-12.4 CCCat). De acuerdo con el
art. 568-2.2 CCCat, según se ha visto en la tabla presentada antes, para la adquisición de la
propiedad no será necesaria la colaboración del propietario, aunque sí que será preciso que este
intervenga, por norma general, en la transmisión de la posesión de la cosa y en la formalización
de la transmisión. No obstante, si se ha estipulado el pacto de formalización unilateral (art. 568-
6.b CCCat), la intervención del anterior propietario ya no es necesaria ni siquiera para la
formalización, aunque para que se pueda prescindir de la intervención del propietario, además del
pacto expreso, se requiere la concurrencia de dos presupuestos (art. 568-12.3 CCCat): A) que el
optante tenga la posesión del bien, o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la
formalización del ejercicio de la opción;; B) que se haya pactado la forma de acreditar el pago del
precio o contraprestación y, si tal pago se había aplazado, deberá garantizarse.
LOS DERECHOS VOLUNTARIOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: EL TANTEO Y EL

RETRACTO:
Los derechos de adquisición preferente permiten a su titular la adquisición de un bien con

preferencia a un tercero, supeditada a la voluntad de enajenar por parte del propietario171.
Según el CCCat, son el tanteo, que faculta a su titular para adquirir un bien a título oneroso con las
misma condiciones pactadas con otro adquirente (art. 568-1.1.b CCCat), y el retracto, que habilita a
su titular para subrogarse en la posición del adquirente con las mismas condiciones convenidas en
un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión (art. 568-1.1.c CCCat). Según la
doctrina, el legislador catalán ha optado por configurar los derechos voluntarios de tanteo y
retracto como si de un solo derecho se tratara, y no de manera acumulativa, en el sentido de
que el tanteo solo dará paso al retracto cuando aquel no se haya podido ejercitar por causas no
imputables al titular del derecho172 (VWH ´~QLFR GHUHFKRµ TXH FRQILJXUDQ HO WDQWHR \ HO UHWUDFWR
170 Aunque, si no se ha pactado nada respecto a su duración, se habrá de acudir a la regla del art. 568-6.a CCCat, en virtud
del cual se entiende que se pactó por 4 años, tal y como se ha visto en la tabla introductoria del subapartado anterior.
171 Ello determina, como apunta la doctrina, que no exista a cargo del concedente de un derecho de tanteo la obligación
de conservación de la cosa, como ocurre en el derecho de opción. El concedente puede dejar que la cosa se deteriore e
incluso que se destruya, ya que, a fin de cuentas, el perjuicio para el tanteante no será mayor que si el concedente,
conservando la cosa, decidiese no enajenarla nunca.
172 De ahí lo dispuesto en los arts. 568-7.2 y 568-15 CCCat.
133
opera en dos fases: el tanteo, antes de la enajenación y, si se dan determinadas circunstancias, el

retracto una vez el tercero ha adquirido el bien.
Respecto a la duración por la que pueden constituirse, solo tiene sentido fijarse en la del tanteo,
que, según el art. 568-13.1 CCCat, puede ser por tiempo indefinido respecto a la primera
transmisión y por un máximo de 10 años si se ha pactado expresamente (art. 568-14.1 CCCat)
ejercerlo en segundas y ulteriores transmisiones. Además, el tanteo puede ser objeto de
prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del término que se había pactado al
principio.
Para que pueda ejercitarse el tanteo, el concedente debe notificar fehacientemente al tanteante
la existencia de acuerdo transmisivo con tercero, y las condiciones de este (art. 568-14.4
CCCat). Practicada esta notificación, el tanteante dispone del plazo que las partes hayan pactado o,
si no habían pactado plazo, dispone de 2 meses a contar desde el día siguiente a aquel en que se
notifican fehacientemente el acuerdo de transmisión entre el propietario del bien y el tercero y sus
condiciones, para ejercer su derecho de tanteo173. Ejercitado el tanteo, el tanteante se subrogará en
el acuerdo transmisivo llevado a cabo con el tercero, y en virtud de la perfección de tal acuerdo, se
harán exigibles las obligaciones de entrega de la cosa y de pago del precio.
En su caso, el derecho real de tanteo sufre una conversión en derecho de retracto si, como
indica el art. 568-15 CCCat, falta la notificación fehaciente de los elementos esenciales del
acuerdo de transmisión o si la transmisión se ha hecho en condiciones diferentes de las que
constaban en la notificación o antes de vencer el plazo para ejercer el tanteo. El derecho de
tanteo se ha de ejercer en un plazo igual al pactado para el ejercicio del derecho de tanteo o, si no
consta ningún plazo, en un plazo de 3 meses174, en ambos casos contados desde la fecha en que se
inscribe en el Registro de la Propiedad o desde que se tiene conocimiento de la enajenación. Si se
ejercita el retracto, el retrayente deberá adquirir la cosa del tercero, a quien habrá de pagar el precio.
3. Los derechos de adquisición de carácter legal. Los distintos supuestos. La colisión de

derechos de adquisición.
Tal y como dice el art. 568-1.2 CCCat, los derechos de tanteo y retracto son legales en los
casos en los que lo establezca el CCCat, con lo que parece excluir el carácter legal del derecho
de opción, de manera que los únicos derechos de adquisición legales son los derechos de
adquisición preferente175. Así pues, y según hemos ido viendo en diversas lecciones, el CCCat
reconoce derechos de adquisición preferente legales en los supuestos siguientes:
DERECHOS DE ADQUISICIÓN LEGALES EN LA LEGISLACIÓN CIVIL CATALANA

a) El derecho de fadiga en el censo. c) Tanteo y retracto del titular de una e) Tanteo y retracto de los coherederos
finca gravada con derechos de en caso de compraventa o dación en
aprovechamiento parcial, respecto de la pago a favor de persona no coheredera.
enajenación de los mismos.
b) El tanteo y retracto del nudo d) Tanteo y retracto de los copropietarios f) Tanteo y Retracto del arrendatario en
propietario cuando el usufructuario se cuando se enajenan las cuotas de la caso de enajenación de fincas rústicas
dispone a enajenar su usufructo. comunidad ordinaria indivisa. arrendadas (en la ley 1/2008).
173 Como puede observarse, este plazo subsidiario que prevé el art. 568-14.4 CCCat es contradictorio con lo que
establece el art. 568-6.a CCCat, reproducido en la tabla al inicio de este apartado, que es de 1 mes. Ante esta antinomia,
la doctrina propone aplicar el principio de especialidad, de manera que, al ser más específico el art. 568-14.4 CCCat, debe
aplicarse este.
174 De nuevo, un plazo contradictorio con lo dispuesto en el art. 568-6.a CCCat, pero para solucionar esta antinomia
nos remitimos a la solución propuesta por la doctrina, comentada en la nota al pie inmediatamente anterior a esta.
175 Sin embargo, y a pesar de que la doctrina no lo comente, también encontramos derechos de opción legales, y un
ejemplo de ello lo vimos en la lección 11. En efecto, el art. 542-7 CCCat, por ejemplo, otorga al propietario del suelo
LQYDGLGR HQ WRGR R HQ SDUWH SRU FRQVWUXFFLRQHV GH YDORU LQIHULRU DO PLVPR XQD ÍDFXOWDG GH RSFLyQµ HQ WpUPLQRV GHO
propio CCCat, para elegir si adquiere o no la propiedad del edificio construido sobre su solar (consistiendo la alternativa
en imponer la compraventa forzosa de la parte invadida o de todo el solar, según se estudió).
134
Por otro lado, en los arts. 568-16 a 568-26 CCCat se prevén con carácter general dos figuras de
retracto legal, que por tanto solo conceden preferencia una vez se ha llevado a cabo la
enajenación, que son las siguientes:
x El retracto de colindantes. Es un derecho de adquisición legal que procede cuando se vende

una finca rústica cuya superficie sea inferior a la unidad mínima de cultivo y en la que no
existan construcciones ajustadas a la legalidad el valor de las cuales supere 2/3 del total de la
finca. Es de análogo funcionamiento al retracto convencional, y solo se reconoce a personas
físicas o jurídicas que tengan la consideración de cultivador directo o personal y que sean
propietarias de fincas rústicas que lindan con la finca enajenada.
x La tornería. Es un retracto legal que se concede únicamente a la persona física que tenga
vecindad local aranesa y que sea pariente hasta el cuarto grado de la línea de la cual procedan
los bienes. Para que pueda ejercerse el derecho de tornería, han de cumplirse, además, los
siguientes requisitos: A) que la enajenación se haga por medio de una venta o dación en pago;;
B) que se trate de la enajenación de una finca rústica situada en Aran o de una casa solariega y
sus dependencias, aunque esta última se halle en suelo urbano y salvo que forme parte de una
explotación comercial o turística;; C) que la enajenación se haga a una persona sin parentesco
con el enajenante, o con un parentesco más allá del cuarto grado colateral;; D) que la finca que
se enajena haya pertenecido a los parientes por consanguinidad durante dos o más generaciones
inmediatamente anteriores a la del enajenante. Su funcionamiento es el mismo que el del
retracto convencional, y deberá ejercerse en el plazo de un año y un día.
Por último, teniendo en cuenta que una enajenación puede dar lugar a diversos derechos
legales de adquisición preferente, el art. 568-27 CCCat establece las reglas de preferencia
siguientes entre los mismos176:
x En caso de venta de una cuota, el derecho de tanteo de los copropietarios o coherederos tiene
preferencia sobre el resto.
x Si lo que se enajena no es una cuota, tiene preferencia el nudo propietario en la enajenación del
usufructo o el censatario en la enajenación del derecho de censo.
x Si no proceden los derechos de copropietarios, coherederos, nudos propietarios o censatarios,
tienen preferencia los derechos de tanteo que corresponden a los arrendatarios, si procede.
x En último término, procederá el retracto de colindantes.
x Debe tenerse en cuenta, asimismo, que el derecho de tornería es preferente a todo otro derecho
de adquisición legal, excepto al de copropietarios (art. 568-26 CCCat), y todo ello sin perjuicio
de lo que disponen las leyes especiales con relación a los retractos establecidos a favor de la
Administración.
176En caso de conflicto entre un derecho de adquisición voluntario y otro legal, la doctrina entiende que la cuestión se
resolverá a favor del que se hubiese constituido antes. Así pues, tendrá preferencia el derecho legal de adquisición si antes
de que tenga lugar la situación que lo genera no estuviese constituido ningún derecho voluntario de adquisición. Ahora
bien, si antes de constituirse la situación que da origen al derecho legal de adquisición ya existiese un derecho voluntario
de adquisición, este tendrá preferencia.
135
Bibliografía
Manuales:
x DEL POZO CARRASCOSA, P;; VAQUER ALOY, A;; BOSCH CAPDEVILA, E. Derecho
Civil de Cataluña. Derechos reales. 2ª edición. Madrid: Marcial Pons (2009).
x PUIG FERRIOL, L. ROCA TRIAS, E. Institucions del Dret Civil de Catalunya. Volum IV.
Drets reals. Valencia: Tirant lo Blanch (2007).
Diccionarios jurídicos:
x FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, J.M. Diccionario Jurídico. 5ª edición. Camino de Galar:

Thompson Reuters-Aranzadi (2009).
Sitios web:
x Página web del colectivo de notarios y registradores:

http://www.notariosyregistradores.com/opositores/temasdeopositores/
x Blog iuris civilis
www.iuriscivilis.com
Textos legales consultados:
x Código Civil de Cataluña (en especial Libro V, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de
mayo).
x Código Civil español.
x Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.
x Ley 20/2003, de 7 de julio, de Protección Jurídica del Diseño Industrial.
x Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
x Ley Hipotecaria, aprobada por el texto refundido según el Decreto de 8 de febrero de
1946.
x Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre la Hipoteca Mobiliaria y la Prenda sin
Desplazamiento Posesorio.
x Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas.
x Ley 11/1986, de 20 de marzo, de Patentes.
x Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido
de la Ley de Propiedad Intelectual.
136

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ÍNDICE

Metodología y fuentes consultadas ................................................................................................................. 7

6. La sustitución del bien retenido. ................................................................................................... 111

3. Los derechos de adquisición de carácter legal. Los distintos supuestos. La colisión de

Metodología y fuentes consultadas

En cuanto a la estructura formal del portafolio, he mantenido el modelo de desarrollo de las

Abreviaturas utilizadas en este portafolio

Lección 1: El derecho real

DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO:

x Título I: de los bienes

x Título III: adquisición,

de los derechos reales ación

Cap I: disposiciones generales

Cap V: restricciones al derecho de propiedad

Cap VI: relaciones de vecindad (relaciones de contigüidad,

Cap IV: Comunidad especial por turnos

Cap V: Comunidad especial por razón de medianería

Cap I: Derecho de Usufructo

Cap III: Derechos de aprovechamiento parcial

Cap IV: Derecho de superficie

Cap VII: Derecho de vuelo

Cap VIII: Derechos de adquisición

Cap IX: Derechos reales de garantía

2. Características esenciales del derecho real. Sujetos, objeto y contenido.

SUJETOS DEL DERECHO REAL:

OBJETO DEL DERECHO REAL:

Es el bien sobre el que recae el derecho real. (VPiVFRUUHFWRGHVLJQDUFRQHOWpUPLQR´ELHQµHO

CONTENIDO DEL DERECHO REAL:

3. Las diversas clases de derechos reales.

Los derechos reales se pueden clasificar, fundamentalmente, según su contenido, debiendo

x Según si otorgan o no la posesión de la cosa, distinguiéndose entre derechos reales

Derechos reales de goce

4. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales.

4 La STSJ de Catalunya de 16 de septiembre de 2002 se pronuncia en este sentido.

Lección 2: El Derecho Inmobiliario Registral

Podemos decir que la publicidad en el ámbito del Derecho Inmobiliario es un sistema de

2. El Registro de la Propiedad y sus funciones.

El Registro de la Propiedad es un registro que publica las situaciones jurídico-reales que

x Proteger el dominio y los demás derechos reales sobre un bien inmueble.

3. El ingreso de la finca, la inscripción del título y la publicidad del derecho.

x Situaciones jurídicas inscribibles. Son el verdadero objeto de la publicidad registral y,

4. Principios generales del Derecho Hipotecario.

PRINCIPIOS ANTERIORES A LA INSCRIPCIÓN:

PRINCIPIOS SIMULTÁNEOS A LA INSRCIPCIÓN:

x Principio de especialidad: supone la exigencia de la determinación exacta de los derechos

PRINCIPIOS POSTERIORES A LA INSCRIPCIÓN:

x La posesión es un hecho, no un derecho, a pesar de lo cual goza de una cierta protección

2. El contenido de la posesión y el concepto posesorio.

CONTENIDO GENERAL DE LA POSESIÓN:

celebrar la verbena de San Juan.

NOCIÓN DE CONCEPTO POSESORIO:

PLURALIDAD DE CONCEPTOS POSESORIOS SOBRE UNA MISMA COSA:

Debemos partir del precepto siguiente del CCCat:

3. Los sujetos de la posesión.

5. Las diversas clases de posesión.

POSESIÓN DE BUENA FE Y DE MALA FE:

La distinción entre posesión de buena y de mala fe está claramente expresada en el siguiente

POSESIÓN MEDIATA Y POSESIÓN INMEDIATA:

6. La adquisición, la continuidad y la pérdida de la posesión.

Artículo 521-2. Adquisición de la posesión.-1. La posesión se adquiere:

x Adquisición legítima, sin intervención del poseedor anterior. Comprende los

acuerdo con las normas de liquidación de la posesión.

anterior19;; C) adquisición a través de un hecho, con independencia de cualquier acto

40 /DMXULVSUXGHQFLD FRQFLEHHVWDVGRQDFLRQHVFRPR´XQFRQWUDWRHVWUXFWXUDOPHQWHRQHURVRSHURTXH añade a la causa