Guia Instrumentos Urbanisticos

GUÍA PRÁCTICA
DE INSTRUMENTOS
URBANÍSTICOS
Elaborado conjuntamente entre el Área

de Desarrollo Urbano de la Secretaría de
Asuntos Municipales del Ministerio del Interior
y Transporte de la Nación Argentina y las
Áreas Municipales de Planeamiento de 66
Municipios en 17 Provincias.
SECRETARÍA DE
Documento Abierto a Modificaciones ASUNTOS MUNICIPALES
Fichas de Actualización Periódica
FECHA DE ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN

OCTUBRE 2014
SECRETARÍA DE
ASUNTOS MUNICIPALES
AUTORIDADES
Presidenta de la Nación
Cristina Fernández de Kirchner
Ministro del Interior y Transporte de la Nación

Aníbal Florencio Randazzo
Secretario de Asuntos Municipales de la Nación

Ignacio Lamothe
Subsecretario de Gestión Municipal

Gustavo Cácerez
Director Nacional de Capacitación Municipal

Ignacio Argonz
Contacto:
Secretaría de Asuntos Municipales
Av. Leandro N. Alem 168 - 6° piso - Oficina 2
(C1003AAO) Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
(54 - 11) 4346 – 1765/1792

municipios@mininterior.gob.ar
www.municipios.gob.ar
Coordinación: Lic. Thomas Hagedorn
Asistencia Técnica: Arq. Lucrecia Panizoni
Equipo: Arq. Belén Borgna, Arq. Julieta Magno
Por su participación y colaboración en el proyecto, agradecemos a las Áreas

Municipales de Planeamiento (o a fines) de:
PROVINCIA BUENOS AIRES: Bahía Blanca, Balcarce, Berazategui, Campana,

Chacabuco, Colón, Coronel Rosales, Coronel Suárez, Ensenada, General Alvarado,
Junín, Luján, Marcos Paz, Mercedes, Moreno, Pehuajó, Pergamino, San Fernando,
San Miguel, San Nicolás, Tandil, Trenque Lauquen, Tigre, 25 de Mayo, Villa
Gesell. CHUBUT: Esquel, Comodoro Rivadavia. CHACO: Charata, CÓRDOBA:
La Calera, San Francisco, Villa Allende, Villa María. CORRIENTES: Santo Tome,
Monte Caseros, Paso de los Libres. ENTRE RÍOS: Concordia, Nogoyá, Paraná, San
José. JUJUY: San Salvador de Jujuy, LA PAMPA: General Pico, Toay. MENDOZA:
Godoy Cruz, Guaymallén, Junín, General San Martin. MISIONES: Leandro N. Além,
Posadas. NEUQUÉN: Ciudad de Neuquén, RÍO NEGRO: San Carlos de Bariloche.
SALTA: Pichanal, Rosario de la Frontera. SAN JUAN: Jachal. SANTIAGO DEL
ESTERO: Ciudad de Santiago del Estero. SANTA CRUZ: Río Gallegos. SANTA FE:
Avellaneda, Comuna de Sauce Viejo, Pérez, Reconquista, Rosario, Santa Fe, Santo
Tome, Venado Tuerto, Villa Constitución. TUCUMÁN: Las Talitas, Yerba Buena.
GUÍA PRÁCTICA
DE INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
En la última década, la agenda de temas de los municipios argentinos se fue
complejizando. Allá por el 2003, los municipios tenían que ocuparse cotidianamente
de contener el desastre social que había dejado la etapa neoliberal: no había
posibilidad de trabajar en el mediano y largo plazo porque la urgencia y gravedad
de este descalabro social no permitía ocuparse seriamente de otras cuestiones.
Conforme comienza a reconstituirse el tejido productivo nacional y, lentamente,

la Argentina empieza a salir de aquel infierno, los municipios van poco a poco
asumiendo nuevos roles. El país vuelve a la senda del crecimiento y los problemas
de las localidades van virando de la administración del desastre social a la
administración del crecimiento. La particularidad que supuso crecer a altas tasas
nos propuso un desafío aún mayor.
Uno de los grandes logros de la década fue recuperar el mediano y el largo plazo,
salir de las crisis recurrentes, poder pensar en las políticas estratégicas de nuevo.
Pero diez años de crecimiento ininterrumpido generaron tensiones al interior
de las ciudades que complejizaron el abanico de problemas de los municipios.
Rápidamente surgieron nuevos barrios y la morfología de las ciudades se fue
transformando, ya que crecieron en extensión, sin un orden planificado. Gran parte
de esa dinámica de crecimiento fue comandada por los mercados inmobiliarios
al calor de las políticas expansivas que iba implementando el gobierno nacional,
políticas que ponen el acento en el fomento de la demanda agregada y el
mantenimiento de la actividad económica en los pueblos, además de significar
una enorme intervención en materia de obra pública y de acceso a la vivienda.
El rol de los gobiernos municipales se vio entonces interpelado por este nuevo
escenario.
En este marco, proveer de servicios de calidad a todos los habitantes se presenta

en el tope de las prioridades, por lo que planificar el crecimiento de las ciudades
PRÓLOGO se va haciendo cada vez más necesario. El rol de los intendentes y concejales en
este proceso es central, ya que, según entendemos, son los dirigentes políticos
locales los que tienen que encabezar ese proceso de ordenamiento del territorio:
es el Estado local la herramienta por excelencia para planificar y direccionar
ese crecimiento. El Estado municipal tiene que ocupar el centro de la escena,
los intendentes tienen que liderar el proceso de desarrollo y, en función de ese
sendero, orientar la inversión pública y privada en desarrollos urbanos, obras e
infraestructura.
El país tiene un horizonte de desafíos en el mediano plazo extremadamente

importante. Argentina está llamada a jugar un rol fundamental en la seguridad
alimentaria mundial, será un jugador de primer nivel en producción de
hidrocarburos no convencional, tiene un potencial minero al nivel de los más
importantes del mundo, con recursos humanos de altísima calidad, agua dulce en
abundancia, indicadores macroeconómicos que muestran mucha fortaleza y un
sinnúmero de ventajas competitivas y comparativas que hacen de este uno de los
países con mayores posibilidades de tener una muy alta calidad de vida en todas
las ciudades. El gran desafío de los gobiernos locales estará en orientar, en clave
de planificación estratégica, el desarrollo de las ciudades argentinas hacia ese gran
horizonte de oportunidades que tiene hoy Argentina. Se trata de poder ser parte
activa de ese desarrollo nacional y pensar ciudades que no estén escindidas de ese
destino.
Es en este contexto que la Secretaria de Asuntos Municipales pone a disposición

de todos los intendentes, concejales y funcionarios municipales que desarrollan
políticas de impacto local, esta guía de instrumentos de intervención urbanística
que tiene por objeto, ofrecer soluciones prácticas para planificar e intervenir en
los procesos de crecimientos de las ciudades argentinas.
Lic. Ignacio Lamothe

Secretario de Asuntos Municipales del Ministerio del Interior y Transporte.
De los más de 40 millones de argentinos, se estima que el 90% es población
urbana y vive en las ciudades del país. Estas ciudades están creciendo a
distintos ritmos y, paralelamente, se ven atravesadas por problemáticas tales
como déficit de viviendas, falta de equipamiento, escasos espacios verdes,
carencia de servicios urbanos o crecimiento desordenado, entre otros. Estos
problemas estructurales tienen múltiples causas y para dar respuesta a
ellos es necesario adecuar los mecanismos y las prácticas con los que se
interviene en el desarrollo urbano de las localidades, orientándolos hacia
un desarrollo más equilibrado desde el punto de vista social, económico y
ambiental.
Es frecuente encontrar en los procesos de producción de ciudad

establecidos, una distribución de costos y beneficios que sobrecarga al
Estado y que carece de coordinación, cooperación y concientización de los
actores públicos y privados involucrados en el proceso. La planificación y
regulación tradicionales no son suficientes, sino que el desarrollo urbano
debe ser gestionado de manera proactiva, aplicando un sistema integral y
sistemático de instrumentos adecuados a la situación.
Cada uno de los instrumentos urbanísticos que presenta esta guía se

relaciona de manera directa con la gestión del uso del suelo y la búsqueda
de una distribución “justa” entre cargas y beneficios de los procesos de (re-)
producción de ciudad, y son el resultado de un proceso consultivo del cual
participaron más de 60 áreas municipales de planeamiento de las ciudades
argentinas con más de 20.000 habitantes. A todos ellos pertenece nuestro
especial agradecimiento.
Teniendo en cuenta las diversas acciones de modernización respecto a la

regulación, así como las prácticas aplicadas en materia de urbanismo a nivel
INTRODUCCIÓN nacional, provincial y municipal, la guía participativa pretende profundizar
y sistematizar aspectos fundamentales en la temática, y, de este modo, ÍNDICE
orientar a los actores públicos.
¿CÓMO PARTICIPAR EN LA GUÍA PRÁCTICA DE INSTRUMENTOS
Entiéndase este documento como un aporte a los debates necesarios URBANÍSTICOS?
entre los diversos actores del urbanismo, abierto a modificaciones en las
definiciones encontradas, para ampliar los consensos en esta materia. INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
Invitamos a las instituciones públicas y privadas a entrar en un debate sobre
el futuro de las ciudades argentinas y las condiciones bajo las cuales se IU-PUS Plan de Uso de Suelo ................. página 20
(re-) producen, con el objetivo de acercar diferentes puntos de vista, lograr IU-MP Masterplan ................. página 34
nuevos consensos y optimizar los procesos de producción de ciudad para IU-CS Cesiones de Suelo ................. página 42
mejorar la calidad de vida de los argentinos. IU-RP Reajuste de Parcelas ................. página 56
IU-BTM Banco de Tierras Municipal ................. página 66
Lic. Thomas Hagedorn IU-GID Gravámenes a Inmuebles en Desuso ................. página 73
Coordinador del Proyecto IU-CM Contribución por Mejoras ................. página 84
IU-FDU Fondo de Desarrollo Urbano ................. página 92
Arq. Lucrecia Panizoni – Arq. Belén Borgna – Arq. Julieta Magno IU-FSE Fondo Solidario Específico ................. página 98
Área de Desarrollo Urbano – Secretaría de Asuntos Municipales IU-CU Convenio Urbanístico ................. página 104
IU-FI Financiamiento de Redes de Infraestructura ................. página 116
MODELOS DE CÁLCULO
IU-MTI Modelos de Tasación de Valores Inmuebles ................. página 130

IU-DV Demanda de Vivienda ................. página 140
¿CÓMO PARTICIPAR EN LA GUÍA
PRÁCTICA DE INSTRUMENTOS
URBANÍSTICOS?
1.
La presente publicación recopila una serie de instrumentos que pretenden orientar Señalar el instrumento
la práctica del urbanismo en las localidades argentinas. a observar con su
codificación que se
Su objetivo es desarrollar un lenguaje urbanístico común y proveer herramientas encuentra en cada
que formen una base de consenso sobre procesos y mecanismos estandarizados página arriba:
en torno al urbanismo del país de hoy en día. Sin ser un documento legal ni ejemplo:
obligatorio, se pretende que sus contenidos sean aplicados en la práctica. Las IU-PUS / Página 8 / 2014
temáticas tratadas en la Guía se podrán ampliar, completar y actualizar.
De este modo, las instituciones competentes en materia de urbanismo, tanto 2.

públicas como privadas, están llamadas a participar en la actualización y mejora
del documento, para ampliar el consenso. Especialmente, las áreas municipales de Señalar el párrafo
planeamiento, las instituciones académicas especializadas en temas de urbanismo, o renglón al que se
instituciones que representen los intereses de los desarrolladores urbanos en la refiere:
Argentina, como también organizaciones competentes en materias relacionados ejemplo: 22-25
como medio ambiente, transporte, etc.
La participación requiere del registro de los datos de la institución interesada

(aclarando su competencia en materia de urbanismo), la persona responsable e 3.
información de contacto, enviando un email a la siguiente dirección:
Indicar el grado de conformidad con el contenido del párrafo con un
instrumentosurbanisticos@mininterior.gob.ar puntaje (0-10, siendo 0 disconforme y 10 totalmente conforme) y proponer
las observaciones que considere pertinentes.
Una vez registrado, Usted será informado sobre cada acción relacionada con la
Guía, podrá participar en su formulación, y también recibirá una copia digital Las observaciones, recomendaciones y críticas serán reunidas y evaluadas,
actualizada. para ser tenido en cuenta en la siguiente publicación. Mientras se publica
esta edición, continúa el trabajo sobre otros instrumentos urbanísticos que
Como participante registrado, podrá intervenir en las definiciones de la guía de la ampliarán la siguiente edición de la Guía.
siguiente forma:
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-PUS Página 21 2014
1 INTRODUCCIÓN
2
3 Un Plan de Uso del Suelo, es en su esencia un plano que acompaña el marco
4 regulatorio local conjuntamente con la normativa de ordenamiento territorial, local
5 y provincial, y las ordenanzas municipales vigentes, entre otros.
6 El mismo identifica y relaciona el suelo que se destina a usos específicos definidos
7 como razonables para cada área según las necesidades previamente definidas.
8
9 Con el fin de encontrar una situación que permita la coexistencia armónica entre
10 desarrollo social, económico y medio ambiental, el proceso de definición de los usos
11 del suelo requiere de la ponderación “justa” entre los diversos intereses públicos y
12 privados. Es por ello que el Plan de Uso de Suelo (PUS) debe considerar necesidades
13 generales como:
14 • Demanda de vivienda y trabajo de la población, fomentando la generación y
15 el mantenimiento de estructuras sociales sanas.
16 • Condiciones de vivienda y trabajo saludables.
17 • Necesidades sociales y culturales de la población, y especialmente necesidades
18 educativas, deportivas, de ocio y recreación
19 • Cohesión social.
20 • Estructura y desarrollo económico, especialmente para el mantenimiento y la
21 creación de puestos de trabajo para la población local.
22 • Desarrollo, mantenimiento y protección de barrios y otras unidades territoriales.
23 • Protección del medio ambiente.
24 • Transporte y movilidad.
25 • Protección civil y riesgos naturales (inundaciones, actividad sísmica, volcánica,
26 eólica, etc.).
27 • Patrimonio histórico, arquitectónico, ambiental, cultural.
IU-PUS 28 • Las definiciones de los conceptos y planes locales de desarrollo sectorial e
29 integral, así como los respectivos planes provinciales y nacionales.
PLAN DE USO DEL SUELO 30
IU-PUS Página 22 2014 IU-PUS Página 23 2014
1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 (C) Memoria con Objetivos

2 2
3 El Plan de Uso de Suelo pretende: 3 (A) Plano de Zonificación.
4 • Prever, ordenar, guiar y controlar el futuro crecimiento urbano (con una 4 El plan de usos o zonificación integra un documento legal normativo que
5 perspectiva de desarrollo de 10 años) con todos los elementos necesarios. 5 permanece vigente hasta tanto sea modificado.
6 • Lograr economías de escala, economías de aglomeración para la 6 El plano debe abarcar toda la jurisdicción municipal. En el plano de zonificación
7 construcción de infraestructura, equipamiento, espacio público, verde y 7 se definen principalmente los usos que se le pueden dar a las parcelas y demás
8 crear sinergias entre los diversos usos. 8 propiedades que se encuentran dentro de los límites jurisdiccionales del territorio.
9 • Integrar los planes sectoriales de las diferentes áreas municipales y las 9 Si el territorio municipal es muy extenso, se pueden crear planes parciales y/o
10 necesidades de los diferentes sectores sociales con una mirada integral 10 elegir una escala más detallada para las áreas urbanas.
11 territorial para evitar eventuales incompatibilidades entre los mismos. 11 El plano determina los usos permitidos para las parcelas ubicadas en un área
12 12 delimitada. Cada categoría de usos tiene un color específico para su fácil
13 13 identificación. Ningún área queda en blanco (Salvo los ejes de los accesos).
14 IMPLEMENTACIÓN. 14 Las categorías fundamentales de usos (con colores recomendados) se agrupan
15 15 en: Usos Rurales, y Usos Urbanos y su clasificación según la actividad que se
16 El uso del suelo debe ser definido conforme a lo que se considere conveniente 16 desarrolla son:
17 para los intereses generales de la sociedad y la calidad de vida de la población, 17
18 teniendo en cuenta el futuro desarrollo urbano. 18 Usos Urbanos:
19 El Plan debe tener una forma simple que permita a las personas identificar 19 • (Rojo), codificación “C”: Áreas centrales, usos mixtos de superficies para
20 fácilmente los condicionantes que determinan la utilización y la explotación del 20 usos residenciales, comerciales, oficinas, en general en áreas centrales,
21 suelo, debe ser de fácil acceso y comunicación, basándose en los principios de 21 subcentros, corredores comerciales, “shopping” etc.). Es la categoría que
22 transparencia de la gestión. 22 permite la mayor flexibilidad. Se la ubica en las áreas centrales con la mejor
23 El PUS refiere únicamente a las cuestiones de la utilización y explotación del 23 accesibilidad a los medios de transporte, especialmente el transporte
24 suelo y no define otros contenidos que pertenecen al ámbito constructivo 24 público.
25 (Código de Edificación) 25 • (Naranja), codificación “R”: Uso residencial (Permite también usos
26 26 complementarios o de abastecimiento que se integran sin conflictividad
27 CONTENIDOS PRINCIPALES. 27 en la estructura del barrio, como supermercados, cafés, restaurants,
28 28 lavandería, etc.). En esta categoría se encuentran también las superficies
29 (A) Plano de Zonificación 29 loteadas y/o edificadas de los barrios cerrados.
30 (B) Indicadores Urbanísticos 30 • (Azul), codificación “E”: Equipamiento urbano (Superficies que se destinan
1 exclusivamente a las necesidades comunitarias como equipamiento 1 galpones, guarda útiles, etc.).
2 educativo, deportivo, de salud, religioso, energético, instalaciones técnicas 2 Cada una de las categorías de usos debe permitir usos complementarios con
3 de los servicios urbanos, camping, etc.) 3 escala razonable (por ejemplo comercios para el abastecimiento de las zonas
4 • (Violeta), codificación “I”: Uso industrial 4 residenciales según lo requiera la densidad permitida; silos, establos etc. para
5 • (Amarillo): Usos Específicos, según definición local 5 uso agrícola/ganadero)
6 6
7 Para una mejor lectura gráfica del plano, a modo opcional, se pueden marcar 7 Hay que asegurar:
8 los usos urbanos con iniciales: C (Áreas Centrales); R (Uso Residencial); E 8 • La dotación adecuada con infraestructura de servicios, equipamiento
9 (Equipamiento); I (Industrial); otros, seguido por el respectivo indicador FOT (ver 9 urbano y espacios verdes.
10 más adelante) 10 • Que la distribución territorial de los usos sea razonable (por ejemplo:
11 11 equipamiento educativo y deportivo en relativa cercanía de las zonas
12 Usos Rurales: 12 residenciales, terrenos para las instalaciones de los servicios urbanos
13 • (Verde oscuro, y sus graduaciones): Uso verde (superficies para parques, 13 según necesidad técnica, concentración de usos comerciales en los
14 plazas, bosques/uso forestal, jardines, recreación, montañas, desierto, 14 centros y subcentros, usos industriales en polígonos alejados de las zonas
15 áreas con categorías de protección natural con sus delimitaciones, etc.). 15 residenciales, preferentemente en áreas complementarias)
16 Incluye los espacios verdes urbanos no edificables. 16 • La accesibilidad de los usos en las zonas urbanas
17 • (Verde claro): Usos sector agrícola/ganadero. 17
18 • (Celeste): Agua (ríos, canales, lagos, mares, etc.). 18 (B) Indicadores Urbanísticos.
19 • (Amarillo): Usos Específicos, según definición local. 19 Los indicadores urbanísticos regulan principalmente cuestiones de densidad y se
20 20 aplican en las zonas con categorías de uso de suelo urbano.
21 Accesos: 21
22 • (Variable): Corredores estructurantes (Identificar vías principales, avenidas, 22 Los indicadores urbanísticos principales son:
23 rutas; Líneas dobles, punteadas, zigzag, etc.) 23 FOT (Factor de Ocupación Total)
24 • (Blanco): Calles (identificar las vías de circulación) 24 FOS (Factor de Ocupación del Suelo)
25 • (Rayas blanco/negro sobre gris claro): Ferrocarril 25
26 • (Amarillo): puerto/aeropuerto/aeródromo (Uso específico) 26 El indicador FOT delimita la capacidad constructiva del lote según sus
27 27 dimensiones, mientras que por su parte, el indicador FOS (complementarios al
28 Los usos urbanos permiten la construcción de edificaciones, mientras que los 28 FOT) limita con un valor máximo la superficie de la parcela que se podrá utilizar
29 usos rurales no permiten construcción, excepto algunas de tipo complementarias 29 para edificaciones (FOS) y a su vez define una mínima parte de la parcela que
30 directamente relacionadas con el uso de la parcela afectada (casa de caseros, 30 debe quedar permeable como suelo absorbente.
1 FOT (Factor de Ocupación Total): 1 “Total” (metros cuadrados “totales”/”máximos” a construir en una parcela) se
2 Define la cantidad total de metros cuadrados que se permiten construir como 2 refiere generalmente a los metros cuadrados comerciables a construir. De esta
3 máximo respecto a la superficie de una parcela. Los valores dados se diferencian 3 manera no incluye a todas las superficies para servicios generales e instalaciones
4 según las zonas y su densidad proyectada. Estos valores de densidad estarán 4 técnicas, entre otros, que el “total” debería incluir.
5 íntimamente relacionados con el tipo de ciudad, su población, dimensiones y 5 Entonces, el “FOT” define en la práctica argentina un Factor de Ocupación “con
6 demandas respecto a las capacidades de los sistemas de transporte, servicios 6 Superficies Comerciables” o “Parcial” y no “Total” como lo define la teoría.
7 urbanos, equipamiento público, espacios públicos y verdes, así como toda otra 7
8 característica particular. 8 FOS (Factor de Ocupación del Suelo):
9 9 Define la superficie máxima de una parcela que se puede cubrir con edificaciones
10 Si la estética urbana lo requiere, se pueden definir indicadores de FOT mínimo, 10 (0%-100%). Si el valor alcanzara los 100% significa que la parcela estaría
11 de este modo se establece una capacidad constructiva de base que permita 11 completamente edificada. En vez de utilizar % también se utilizan valores entre
12 unificar la densidad de un área determinada. 12 0 y 1 (siendo 1=100%), lo que casualmente puede causar confusiones con el
13 En general se pueden identificar determinados espacios urbanos con típicas 13 valor FOT.
14 franjas de valor FOT: 14
15 • Baja densidad (0,1-0,4) 15 Otros indicadores urbanísticos que se pueden utilizar parcialmente
16 • Densidad Media (0,4-2,0) 16 complementarios a FOT y FOS, proponen un determinado modelo de ciudad o
17 • Alta Densidad (2,0-4,0) 17 un perfil arquitectónico, y pueden ser:
18 • Muy Alta Densidad (>4,0) - solo en las grandes urbes - 18 • FAP (Factor de Permeabilidad): Define la superficie de la parcela que debe
19 19 permanecer libre de cualquier cobertura impermeable (0%-100%). Esta
20 Entonces, para todas las zonas definidas con una de las categorías urbanas de 20 parte de la superficie del lote debe permitir la libre entrada del agua al
21 uso del suelo, se deben definir FOT máximos o franjas de densidades permitidas 21 suelo (permeabilidad), sin ningún tipo de cobertura artificial. La suma
22 (FOT mínimo y máximo). 22 entre FOS y FAP tiene valores igual o menores al 100%, respectivamente
23 23 presenta valores igual o menores a 1, en caso de utilizar para FOS y FAP
24 Para una mejor lectura gráfica, a modo opcional, en el plano de Uso del Suelo 24 una franja de entre 0 y 1.
25 se puede aclarar el FOT correspondiente de cada zona agregando a la inicial 25 • Alturas mínimas y máximas: Se pueden definir según las necesidades
26 que representa el uso el índice de FOT máximo o la franja, según corresponda. 26 locales, alturas mayores que las comunes frente a parques, plazas y otros
27 Ejemplo: C 3,0 (Área central, usos mixtos con FOT máximo 3,0) o R 0,4-1,0 (Uso 27 espacios verdes públicos. En algunos casos se definen alturas determinadas
28 residencial con FOT mínimo 0,4 y máximo 1,0). 28 obligatorias cuando la estética urbana así lo requiera (unificación de
29 29 fachadas, basamentos, recovas, etc.)
30 Aclaración: En Argentina, la aplicación del concepto FOT, Factor de Ocupación 30 • Densidad: Habitantes por hectárea. Sin relevancia práctica por la falta
1 de instrumentos que puedan regular la cantidad de habitantes, es un 1 canales) regionales (marcado con una línea que identifica el corredor)
2 indicador de máxima. 2 • Zonas protegidas en los alrededores de las tomas de agua potable con
3 • Retiros: Indicadores que definen un perfil construido, pero no tienen 3 restricciones respecto a la utilización de fertilizantes, pozos sépticos u
4 influencia directa en la densidad. 4 otras posibles fuentes contaminantes (Delimitado con una línea que
5 • Otros. 5 identifica el área)
6 6 • Corredores de señales de telecomunicación (marcado con una línea que
7 Referencias Obligatorias en el Plano de Usos del Suelo/Zonificación: 7 identifica el corredor)
8 • Leyenda. 8 • Zonas protegidas naturales, históricas u otras (Delimitado con una línea
9 • Delimitación de las áreas donde existen o se proyectan Planes Parciales 9 que identifica el área, con referencia) También se pueden identificar con
10 y Masterplanes que definen el desarrollo urbano deseado con mayores 10 una zonificación en color como “Área Protegida”.
11 detalles. 11 • Zonas con diversos riesgos (Delimitado con una línea que identifica el área,
12 12 con referencia).
13 (C) Memoria con Objetivos. 13 • Sitios con probables restos arqueológicos, prehistóricos y otros (Delimitado
14 Debe acompañarse el Plano de zonificación con objetivos con una memoria que 14 con una línea que identifica el área o con un símbolo que identifica el sitio)
15 resuma los actuales objetivos del desarrollo urbano en general, considerando 15 También se pueden identificar con una zonificación en color como “Área
16 los diversos planes municipales sectoriales con impacto territorial e inclusive 16 Protegida”
17 una breve explicación de cómo se reflejan estos objetivos en la definición de 17 • Zonas inundables (Delimitadas con un línea que identifica el área inundable,
18 estos plasmados el plano presente. 18 marcando las defensas respectivas) También se pueden identificar con una
19 19 zonificación en color como “Área Protegida”.
20 CONTENIDOS OPTATIVOS 20 • Otros.
21 21
22 Además de la regulación del uso del suelo existen otros determinantes con 22 RECOMENDACIONES GENERALES
23 impacto al uso del suelo que se podrían incluir en el plano. 23
24 24 Participación municipal en la generación de valor.
25 Contenidos optativos de los Planos de Uso de Suelo (avanzados): 25 El FOT es un indicador clave en la generación de valor de una propiedad,
26 • Corredores de cables energéticos de alta tensión y otros en zonas no urbanas (aire 26 cuanto más alto es el FOT, más alto será el valor potencial del lote, según las
27 y suelo), marcados con una línea que identifica el corredor. 27 condiciones locales del mercado del suelo. Por ello es recomendable condicionar
28 • Corredores de gasoductos regionales (marcado con una línea que identifica el 28 la distribución de FOT en el territorio.
29 corredor) 29 Especialmente en casos de grandes proyectos urbanos, el FOT a otorgar será
30 • Corredores de acueductos de agua potable (al aire libre, subterráneos, 30 definido por el Municipio y deberá ser condicionado a una contribución del
1 beneficiario al desarrollo urbano de la ciudad (por ejemplo a través de un 1 Participación.

2 Convenio Urbanístico). Estas contribuciones permiten al Municipio financiar 2 Un Plan de Uso del Suelo deberá ser elaborado bajo el liderazgo del área
3 aquellas demandas por infraestructura y equipamiento urbano que generará 3 municipal de planeamiento (o afín) y ser sancionado por el HCD.
4 la densificación del lugar al permitir mayor indicador FOT. 4
5 5 El grado de participación requerida lo define la autoridad local. Sin embargo
6 Previsión. 6 se recomienda que participen (en talleres o reuniones) todos los actores
7 Es recomendable que el Plan de Uso del Suelo prevea el desarrollo urbano 7 con implicancia, instituciones locales, colegios de profesionales, cámaras,
8 del territorio en un plazo no mayor ni menor a 10 años. Para ese periodo 8 gremios, ONG, consejos, etc. en el proceso de elaboración, según decisión
9 debe lograr definir las zonas en las que se priorizará el crecimiento urbano, 9 local.
10 indicándolas en el plano de zonificación como “Áreas de Reserva Urbana” 10 Previo a la aprobación del Plan de Uso del Suelo por el HCD, es conveniente
11 o “Futura ampliación/expansión” sin otorgarle a esas áreas indicadores con 11 que el mismo sea presentado a la comunidad, puede ser en el marco de una
12 capacidad constructiva hasta tanto no se incorpore al ejido urbano con la 12 exposición de la propuesta del plan a sancionar y consiguiente audiencia
13 cobertura de servicios asegurada. 13 pública no vinculante, para que los vecinos puedan expresar sus opiniones y
14 No es conveniente definir zonas de extensión urbana que no serán necesarias 14 propuestas para ser tomadas en cuenta en el debate del HCD.
15 10 años en adelante para poder concentrar las inversiones en infraestructura 15
16 privada y pública en las áreas prioritarias durante ese período. En caso 16 Área de Aplicación.
17 contrario, de contar con un exceso de superficies de extensión urbana, 17 El Plan de Uso del Suelo afecta a todo el territorio de la Jurisdicción Municipal
18 este tipo de inversiones no pueden ser realizadas de manera eficiente o 18 (Gobierno Local).
19 directamente no son financiables, lo que resultará en áreas construidas sin 19
20 servicio, ni equipamiento. 20
21 21 EJEMPLO
22 Actualización. 22
23 El Plan de Uso del Suelo deberá ser actualizado por lo menos cada 10 años 23 El plano de zonificación del Plan de Uso del Suelo determina claramente
24 ó cuando factores de significativo impacto así lo ameriten (ej: grandes obras 24 cuáles son los usos que se permiten en todo el territorio de la jurisdicción
25 de ingeniería, inversiones que modifiquen la realidad existente, catástrofes 25 municipal, como el ejemplo genérico simplificado demuestra, en una
26 naturales, otros) .El desarrollo urbano es un proceso dinámico que requiere 26 distribución de áreas modelo.
27 de actualización periódica y la adaptación del plan a nuevos fenómenos 27
28 sociológicos, desarrollos tecnológicos y procesos económicos. 28
29 29
30 30
1 CONCLUSIONES.
2
3 El Plan de Uso del Suelo es un producto del ordenamiento territorial desarrollado
4 a nivel local que sirve para ordenar y regular el territorio. Siendo potestad
5 exclusiva e indelegable de los Municipios normar en este sentido no debe
6 considerárselo como un elemento aislado de los procesos de planificación
7 sino como la instancia de integración territorial de las distintas demandas
8 sectoriales que frecuentemente compiten por los mismos espacios, lo que se
9 resuelve con la intermediación de las instituciones del ordenamiento territorial.
10
11 En nuestro país los Planes de Usos de Suelo no se encuentran como tal sino que
12 más bien encontramos visualizaciones de Códigos de Ordenamiento Urbano
13 que si bien zonifican el territorio municipal según las categorías que establece
14 el código, en general se plantean zonificaciones de tipo administrativo, que
15 no determinan o definen claramente los usos de áreas verdes y equipamiento
16 como elementos urbanos esenciales no comerciables. En consecuencia
17 encontramos zonificaciones y sub-zonificaciones que no prevén y/o reservan
18 espacios para los elementos urbanos complementarios.
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Plano de uso de suelo simplificado
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-MP Página 35 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 El Masterplan, o Plan Maestro, es un instrumento clave para la definición de
4 estrategias y propuestas de desarrollo urbano. Es esencial para la urbanización
5 de zonas rurales y periféricas, como también para la revitalización de espacios
6 urbanos degradados.
7
8 Es un instrumento de planificación que propone los lineamientos generales
9 para el futuro desarrollo territorial de un área determinada. Sirve como
10 orientación y guía para los actores del desarrollo urbano y sus acciones de
11 intervención territorial, sea la administración pública, desarrolladores u otros.
12 Este instrumento debe poder adaptarse a diferentes escenarios, permitiendo
13 flexibilidad al desarrollo de diversos proyectos particulares a futuro.
14 La coordinación de las acciones relacionadas a la implementación de un
15 Masterplan queda a cargo de la entidad municipal competente (Área
16 Planeamiento o afín).
17
18 A partir de la disponibilidad y/o visibilidad de la propuesta urbanística se
19 generan mayores valores de suelo en el área afectada que reflejan de alguna
20 manera las nuevas perspectivas generadas por el Masterplan. Esta nueva
21 situación genera expectativas que pueden iniciar procesos de especulación
22 con los lotes.
23
24 Otras acciones relacionadas al Masterplan que generan mayores valores de
25 suelo son:
26 • La decisión pública sobre las modificaciones normativas en el Código de
27 Ordenamiento Urbano, Plan de Uso del Suelo o afín.
IU-MP 28 • La dotación y/o disponibilidad de elementos urbanos de soporte
29 (infraestructura, servicios, equipamiento urbano, espacios públicos y
MASTERPLAN 30 verdes)
IU-MP Página 36 2014 IU-MP Página 37 2014
1 De este modo, el Masterplan y las acciones resultantes influyen en las 1 (para infraestructura, equipamiento, espacios verdes y espacios públicos,
2 expectativas económicas de diversos actores. Tiene gran relevancia cuales 2 entre otros).
3 son los actores que elaboran la propuesta y de qué modo, ya que esta 3 • Señalar la voluntad por parte de la municipalidad y su vocación para
4 propuesta determinará la futura realidad urbana. Los Masterplanes que 4 desarrollar el área afectada con un modelo específico.
5 resulten de concursos urbanísticos y las propuestas de urbanización realizadas 5 • Orientar a los inversores privados y públicos que desarrollan actividades en
6 por “loteadores” privados probablemente tendrán cualidades muy distintas 6 el área delimitada.
7 con importantes consecuencias. Los “loteos” privados se caracterizan 7 • Generar expectativas para la producción de valores inmobiliarios,
8 frecuentemente por presentar mínimos o insuficientes elementos urbanos 8 especialmente valores de suelo.
9 complementarios con el fin de maximizar la superficie para lotes comerciables. 9
10 10
11 Es importante comprender que el Masterplan no solo determina una morfología 11 IMPLEMENTACIÓN.
12 física, sino que también propone un determinado tejido social, además de 12
13 incluir las modalidades cotidianas del funcionamiento urbano, aspectos de 13 CONTENIDOS PRINCIPALES.
14 sustentabilidad y de medio ambiente para las próximas décadas. La propuesta 14
15 urbanística que se proyecta hoy determinará el desarrollo urbano futuro del 15 (A) Planos
16 área delimitada, con diversos efectos en el resto de la ciudad. 16 (B) Memoria descriptiva
17 Para ello es preciso entender que los espacios verdes que no se contemplen 17 (C) Cálculos
18 desde un inicio, son difíciles a generar a posteriori cuando el área se encuentre 18
19 consolidada. Del mismo modo para el caso de los equipamientos urbanos, en 19 (A) Planos.
20 donde es común que no se prevean las superficies necesarias para la posterior 20 Son aquellas representaciones gráficas, en distintas escalas, que documentan
21 densificación, dado que inicialmente la demanda real es menor. 21 gráficamente contenidos como:
22 22 • Marco urbanístico. Inserción/conexión a la trama urbana existente.
23 23 • Accesos, con jerarquización. Avenidas, calles, senderos y vías para diversos
24 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 24 tipos de movilidad: automóvil, bicicleta, peatón, transporte público,
25 25 transporte fluvial, etc. Además se pueden definir prioridades, como por
26 El Master Plan permite: 26 ejemplo: peatones, transporte público y bicisendas, entre otros. Desarrollo
27 • Visualizar un potencial para el desarrollo urbano integral. 27 de ejes troncales eficientes para el transporte público.
28 • Determinar los usos de suelo y las volumetrías constructivas de las áreas 28 • Usos “privados”. Vivienda, oficina, comercial, mixto, industrial, etc.;
29 consideradas. 29 Incluyendo volúmenes y alturas de las edificaciones.
30 • Cuantificar los parámetros de los distintos elementos urbanos propuestos 30 • Equipamiento urbano. Establecimientos educativos, deportivos, culturales,
1 de salud, centro de administración pública; teniendo en cuenta su 1 (C) Cálculos.

2 distribución y distancias razonables según sectores servidos. 2 Finalmente, los masterplan contienen cálculos que traducen la propuesta en
3 • Áreas verdes y espacio público. Zonas de recreación, plazas, plazoletas, 3 indicadores comparables, como por ejemplo:
4 plazas de juego, parques, cinturones verdes, etc. 4 • Parcelas. Superficies totales para cada uno de los usos.
5 • Usos acuáticos. Ríos, arroyos, canales, lagos, lagunas y mar, entre otros. 5 • Edificación. Superficies totales para cada uno de los usos.
6 • Ubicación y distribución territorial de los diversos usos, definición de 6 • Distribución porcentual según usos.
7 centros y sub-centros, con densidades y accesos adecuados. 7 • Superficies totales y porcentajes reservados para equipamiento público y
8 • Elementos y áreas patrimoniales. De tipo arquitectónico, cultural y natural, 8 espacios verdes.
9 entre otros. 9 • Superficies totales edificables por manzana.
10 • Parcelamiento. Lotes privados y públicos. 10 • Superficies a ceder al bien público (accesos, equipamiento urbano, espacios
11 • Definición de las distintas etapas de desarrollo. 11 públicos y verdes)
12 • Complementario a la documentación gráfica en forma de planos también 12
13 se utilizan videos y maquetas que ilustran la idea urbanística, especialmente 13 Con estos parámetros se puede evaluar si la propuesta cumple con las distintas
14 en los casos de proyectos de mayor importancia. 14 demandas desagregadas y los criterios establecidos.
15 15
16 (B) Memoria descriptiva 16 PROCEDIMIENTO
17 La memoria es el documento de texto que acompaña a los planos. En ella se 17
18 describen los objetivos (sociales, productivos, etc.), ideas, funciones y el espíritu 18 Es apropiado contar con Masterplan para aquellos sectores de la ciudad que son
19 de la propuesta. Se exponen las sinergias entre los distintos elementos que 19 de especial interés para el futuro desarrollo, incluyendo áreas preferenciales para la
20 componen dicha propuesta y la ciudad existente, que deberán generar un 20 extensión de la mancha urbana, o vacios/áreas a refuncionalizar/revitalizar. Se trata de
21 potencial de desarrollo que supere el valor que tiene cada elemento por separado. 21 prever el crecimiento aunque este no se produzca de manera inmediata.
22 Es común que los masterplan busquen respuestas a las cuestiones contemporáneas 22 Algunos instrumentos complementarios que facilitan el desarrollo de las ideas del
23 del desarrollo urbano, como por ejemplo adaptar las ciudades al cambio climático, 23 Masterplan con más definición podrán ser: Planes parciales y/o de detalle.
24 reducción del impacto ambiental de la actividad humana, uso de energías 24 Dependiendo de la cultura de planeamiento local, los recursos y tiempos disponibles,
25 renovables, edificios inteligentes, producción de vivienda accesible, calidad del 25 un Masterplan puede ser abordado de distintas maneras:
26 espacio público y calidad del transporte público, entre otras. 26 • Por el área municipal de planeamiento y/o desarrollo urbano (o afín)
27 Además de establecer los lineamientos urbanos generales, un adecuado 27 • A través de la contratación de urbanistas y/o consultores externos expertos en
28 Masterplan contiene recomendaciones para la gestión de su implementación, ya 28 la materia.
29 que la misma será un proceso a largo plazo y en muchos casos demandará de 29 • Por concurso abierto o limitado (invitación especial a estudios de urbanismo)
30 décadas para su total desarrollo. 30
1 En todos los casos la metodología para la elaboración del mismo contemplará los 1 concertado de terrenos de 13 manzanas de la traza de la no realizada Autopista 3
2 procesos de participación necesarios que incluyan a los diversos actores que inciden 2 en el barrio Parque Donado-Holmberg (Ley 3396/2009). El Masterplan elaborado
3 directa e indirectamente en el área a intervenir (Urbanistas, municipio, ciudadanía, 3 prevé múltiples unidades de vivienda, entre ellas vivienda accesible (de interés
4 desarrolladores inmobiliarios y propietarios, entre otros.) 4 social), plazas públicas conectadas como corredor, equipamiento urbano (escuela
5 Es importante que durante el proceso de elaboración del Masterplan se generen una 5 pública, polideportivo) y obras de infraestructura (túneles bajo ferrocarril).
6 multiplicidad de ideas, de las que se puedan identificar y seleccionar las propuestas 6 Los terrenos se encontraron y parcialmente todavía se encuentran en propiedad
7 que sean más convenientes y más sinérgicas, de modo que se integren de manera 7 pública. Su subasta financia las inversiones en infraestructura, equipamiento
8 óptima a las condiciones locales. 8 urbano, espacios públicos y verdes, como también las viviendas accesibles que
9 Previo a la elaboración de un Masterplan es conveniente que el Área Municipal 9 se encuentran distribuidas sobre el barrio para no generar sectores diferenciados
10 de Planeamiento (o afín) elabore (en cooperación con terceros) una guía de 10 por nivel social.
11 requerimientos que deberá cumplir la propuesta a desarrollar. Esta guía puede ser 11 Con este proyecto se está convirtiendo una zona degradada en un barrio con
12 más o menos detallada, sobre todo definirá algunos objetivos del desarrollo urbano 12 nuevas calidades urbanas.
13 que oriente a los planificadores. De este modo, las ideas y propuestas urbanas podrán 13
14 dar una respuesta directa a determinadas problemáticas y demandas, obteniendo 14
15 resultados más satisfactorios del proceso de planificación. 15 CONCLUSIONES.
16 16
17 Para cumplir sus funciones, el Masterplan puede ser aprobado por el Honorable 17 Muchas veces en nuestro país, la producción de ciudad se da a través de las
18 Concejo Deliberante (no siendo esta una condición sine qua non), dicha 18 propuestas de urbanización, como resultado de los emprendimientos iniciados por
19 aprobación podrá generar mayor legitimidad, transparencia y confianza ante los 19 desarrolladores y propietarios de fracciones de suelo. Los proyectos “urbanísticos”
20 diversos actores, a la vez que dará mayor difusión al plan. Este estatus legal, puede 20 de estos actores, comúnmente llamados “loteos”, están generalmente orientados
21 ser conveniente o no, siendo que en muchos casos los Masterplan precisan de 21 a incrementar los valores de venta del suelo comerciable (lotes para vivienda,
22 cierta flexibilidad para poder adaptarse a distintos escenarios imprevistos en el 22 comercio u otros), buscando maximizar la rentabilidad de los promotores y no el
23 diseño inicial. Sin embargo, el Masterplan define de algún modo las bases para la 23 bien común. A diferencia del Masterplan, estos proyectos o “loteos” mayormente
24 actualización del “Código de Ordenamiento Urbano” y “Plan de Uso de Suelo” 24 no disponen de una visión integral, ya que no contemplan la producción de ciudad
25 (o afines), instrumentos normativos que sí precisan de la sanción del HCD local. 25 con sus múltiples usos y funciones implícitas. Es por ello que el Masterplan se
26 26 presenta como una herramienta valiosa que debe contemplar todos los elementos
27 27 urbanos a producir en la suficiente cantidad y calidad para asegurar una inserción
28 EJEMPLO. 28 adecuada de la propuesta en la ciudad.
29 29
30 La Ciudad de Buenos Aires retomó y definió en el año 2009 el desarrollo urbano 30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-CS Página 43 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 La ciudad está conformada no solo por propiedades en lotes privados,
4 elementos comerciables en el mercado inmobiliario, sino que el espacio urbano
5 también requiere de elementos urbanos complementarios, de soporte, como
6 vías que permitan la accesibilidad, infraestructura de servicios, equipamiento
7 urbano, espacios verdes, acuáticos, espacio público y otros elementos que
8 aseguren el normal funcionamiento de las áreas urbanas.
9 Sin la disponibilidad de estos elementos urbanos complementarios, no puede
10 existir ciudad. A diferencia de los lotes comerciables (en los que se pueden
11 construir edificios de vivienda, oficina, comercio y otros), las superficies
12 necesarias para albergar los elementos urbanos de soporte no producen
13 una rentabilidad económica, ya que son un bien social esencial para el buen
14 funcionamiento de la ciudad. Por esta condición se deben ceder al Municipio
15 los terrenos necesarios para los usos “públicos” en el transcurso del proceso
16 de producción de suelo urbano sin ningún costo, para incorporarlos como
17 bien público.
18 La ubicación y el tamaño de los terrenos a ceder se encontrarán definidos
19 en el “Masterplan”, “Plan Parcial” (u otros documentos afines), asignando
20 determinados usos a determinadas superficies.
21
22 DEFINICIONES.
23
24 Por Accesos se entiende:
25 • Vías, calles, caminos, autopistas
26 • Trochas de ferrocarril o tranvía inclusive estaciones y paradas
27 • Puentes, pasajes, pasarelas, túneles,
IU-CS 28 • Puertos, muelles, aeropuertos, pistas de aterrizaje (Accesos especiales)
29 • Otros elementos
CESIONES DE SUELO 30
IU-CS Página 44 2014 IU-CS Página 45 2014
1 Por Infraestructura de Servicios Urbanos se entiende: 1

2 • Red de agua potable con todas las instalaciones técnicas relacionadas. 2 Por Superficies Acuáticas se entiende:
3 • Red de gas con todas las instalaciones técnicas relacionadas. 3 • Arroyos, riachos, ríos, canales
4 • Red eléctrica con todas las instalaciones técnicas relacionadas. 4 • Lagos, lagunas
5 • Redes de telecomunicaciones con todas las instalaciones técnicas 5 • Mar
6 relacionadas. 6 • Otros
7 • Alumbrado público con todas las instalaciones técnicas relacionadas. 7
8 • Todos los elementos e instalaciones relacionados a las redes de transporte 8
9 público. 9 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
10 • Todos los elementos e instalaciones relacionados a la recolección de 10
11 basura. 11 Mediante las cesiones de suelo se proveen las superficies necesarias para la
12 • Otros elementos. 12 localización de los elementos urbanos de soporte y accesos, en la cantidad
13 13 suficiente para cubrir la demanda y en la localización optima de mayor
14 Por Equipamiento Urbano se entiende: 14 accesibilidad para la comunidad.
15 • Establecimientos educativos 15
16 • Culturales 16
17 • Deportivos 17 IMPLEMENTACIÓN.
18 • De salud 18
19 • De administración pública 19 (A) CESIONES DE SUELO Y DEMÁS APORTES EN CASOS DE NUEVAS
20 • Elementos e instalaciones técnicos de las infraestructuras de servicios 20 URBANIZACIONES
21 urbanos 21 (Crecimiento Urbano Horizontal - Conversión de Suelo Rural a Suelo Urbano)
22 • Otros elementos 22
23 23 El/los propietario/s de un(os) terreno(s) a urbanizar deberá/n ceder sin costo
24 Por Áreas Verdes se entiende: 24 alguno a beneficio de la propiedad pública/municipal, para su incorporación
25 • Áreas naturales protegidas 25 al bien público:
26 • Plazas, plazoletas 26
27 • Parques Regionales 27 Accesos: Todas las superficies para accesos terrestres por caminos/calles/
28 • Cinturones verdes 28 ferrocarril/trocha y otros. Estos accesos viales suman aproximadamente el 30%
29 • Diversos espacios para recreación 29 del total de la superficie en caso de urbanizarlo por completo y serán clasificados
30 • Otros espacios públicos 30 como “Accesos” (o afín) en el “Plan de Uso de Suelo” (o documento afín).
1 Equipamiento Urbano: Todas las superficies para equipamiento urbano 1 En los casos de crecimiento urbano horizontal (extensión de la mancha urbana),
2 necesario hoy y en el futuro (por lo menos el 10% del terreno a urbanizar, útil y 2 un predio que originalmente fuera rural puede llegar a generar una superficie
3 apto para su función). Estas superficies serán clasificados como “Equipamiento 3 de lotes comerciables igual o inferior al 50% de la superficie original. La
4 Urbano” (o afín) en el “Plan de Uso de Suelo” (o documento afín) y no serán 4 superficie restante es la necesaria para las funciones comunes y los elementos
5 disponibles para otros usos que los indicados. Los municipios establecen los 5 urbanos de soporte que garantizaran el funcionamiento del barrio, dotando a
6 criterios en detalle. 6 la población de espacios verdes u otros espacios de recreación y asegurando
7 7 también la accesibilidad del barrio por medio de la infraestructura vial.
8 Verde: Todas las superficies para espacios verdes (por lo menos el 10% del 8 Aquellos proyectos que proponen superficies mayores de lotes comerciables,
9 terreno a urbanizar). En caso de que la municipalidad o la sociedad observen 9 deberán razonar y argumentar de qué manera aseguran todas las funciones
10 un déficit de espacios verdes en la localidad o que se requieran terrenos 10 urbanas públicas necesarias, en la actualidad y en el futuro.
11 considerablemente más grandes para la formación, extensión o protección de 11
12 reservas naturales (Cinturones verdes, parques urbanos, etc.), la municipalidad 12 Funcionalidad
13 puede establecer la cesión de superficies mucho más extensas según su 13 No siempre en la historia de una ciudad se ha previsto una suficiente reserva
14 caracterización geográfica. Todas las superficies cedidas en este concepto 14 de terrenos para áreas verdes, la instalación de equipamiento urbano,
15 no conllevan ninguna posibilidad de edificabilidad y serán marcadas como 15 infraestructura técnica y de transporte que acompañe el crecimiento
16 categoría “Verde/Áreas Verdes” en el “Plan de Uso de Suelo” (o documento 16 poblacional, la densificación urbana, la aparición de nuevas tecnologías, o
17 afín). 17 nuevas demandas de parte de la sociedad.
18 18 Una ciudad es un organismo que se debe renovar constantemente para poder
19 Agua: Las superficies acuáticas e inundables (Ríos, arroyos, lagos, lagunas, 19 cumplir con las funciones contemporáneas de cada época. Los nuevos predios
20 mar, etc.) incluyendo una franja de afectación de borde con un ancho que 20 a urbanizar deberán dar lugar a las demandas que el casco urbano establecido
21 asegure el desborde natural u ocasional según régimen de crecida. Además se 21 no puede cumplir.
22 deberá respetar el llamado “camino de sirga” según corresponda. En caso de 22
23 existir derechos privados históricos o circunstancias especiales, los municipios 23 Valor
24 pueden establecer criterios que difieren de esta norma, siempre dentro del 24 La cesión de terrenos, en los conceptos mencionados, no disminuye el valor de
25 marco legal provincial y local. Estas superficies serán marcadas como “Agua” 25 la propiedad original. Por el contrario, a través de los indicadores urbanísticos
26 (o similar) en el “Plan de Uso de Suelo” (o documento afín) y “Verde” o “Zona 26 que se establecen en el “Código Urbano”, “Plan de Uso de suelo” (o
27 protegida” cuando se trata de las franjas que rodean una superficie acuática. 27 documentos afines) y las funciones que se emplazan en las superficies cedidas,
28 Eventualmente se pueden utilizar categorías especiales como “Playa”, 28 se aseguran valores de suelo mayores, sobre todo con la definición del uso y
29 “Dunas”, etc. Esta categoría de uso no incluye edificabilidad. 29 los indicadores de densidad (FOT, altura, etc.)
30 30 Si en un caso particular disminuye el valor de suelo de una o varias propiedades
1 afectadas por la conversión de suelo rural en suelo urbano, habría que extender 1 de espacio público e infraestructura urbana cuando estas áreas consolidadas
2 el territorio a considerar e incluir en el proyecto las fracciones de suelo de 2 se densifican y tienen que responder en la misma superficie a las demandas de
3 varios propietarios de una determinada área delimitada. 3 una cantidad de personas mucho mayor y con funciones mucho más complejas
4 Del mismo modo, si un terreno a urbanizar por alguna razón no alcanza a 4 que en épocas anteriores. Sin embargo, igual se deben generar estos espacios
5 ceder las superficies mínimas para usos complementarios, se deberá tener en 5 e infraestructuras adicionales.
6 cuenta un radio más extenso u otras localizaciones cercanas donde se puedan 6 Las intervenciones urbanísticas con estos fines afectan a una trama urbana
7 compensar las cesiones. 7 compleja, producen impactos físicos, sociales y económicos, y son a su vez la
8 8 consecuencia de mayores demandas generadas por cada uno de los proyectos
9 Implementación de proyectos con objetivos de cohesión social 9 privados realizados en las parcelas del espacio urbano en transformación. Los
10 Los Municipios deben promover la formación de barrios socialmente 10 parámetros de densidad que permiten un mayor uso del espacio se deberán
11 integrados y evitar la segregación social territorial entre zonas de distintos 11 definir previamente en los procesos de planificación urbana, incluso aquellos
12 niveles socioeconómicos y pueden fijar medidas que fomenten la producción 12 mecanismos que permitan financiar un mayor abastecimiento de elementos
13 de este tipo de ciudad socialmente mixturada, como por ejemplo: 13 urbanos de soporte en las áreas a densificar.
14 • Cesión de entre 10% y 20% de los lotes comerciables con destino 14
15 “Vivienda Accesible” para población con menores recursos. 15 Las situaciones territoriales en las que se debe intervenir son, en la mayoría
16 • Oferta (venta/alquiler) de entre el 10% y 20% del proyecto a desarrollar 16 de los casos, muy especiales, por lo tanto no se pautan estándares generales
17 por “Precios Accesibles” para población con menores recursos. 17 respecto a la cesión de terrenos y demás aportes a contribuir por los
18 • Otras medidas localmente deseadas. 18 desarrolladores en esos casos.
19 19 Una base razonable para estimar la futura demanda adicional de elementos
20 Para generar barrios socialmente heterogéneos se deberá considerar la 20 urbanos de soporte es el “Masterplan” (o documento afín).
21 integración de “Lotes Accesibles” de manera razonable en la propuesta de 21
22 urbanización del Masterplan, evitando la conglomeración de los mismos. 22 Los detalles sobre los aportes y demás responsabilidades se regulan en cada
23 Aquellos proyectos que incluyan objetivos de cohesión social deberán contar 23 caso mediante el “Convenio Urbanístico” que será negociado y acordado entre
24 con especial apoyo por parte de las políticas públicas locales, a través de 24 el desarrollador y el municipio. Las exigencias, para cada una de las partes,
25 diversos incentivos. 25 deberán ser razonables, objetivas y orientarse en un supuesto equilibrio entre
26 26 cargas y beneficios para cada uno de los actores.
27 (B) CESIONES DE SUELO Y DEMÁS APORTES EN CASOS DE CRECIMIENTO 27
28 VERTICAL, DENSIFICACIÓN Y CAMBIOS DE USO. 28 Formas de Aportes
29 29 • Cesión de superficie de terrenos afectados, por el valor negociado
30 Es común que los cascos urbanos históricos no puedan abastecer la demanda 30 correspondiente.
1 • Transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado 1 valor de suelo es diferente para terrenos en los que se permite la construcción
2 por el proyecto. 2 de edificios de dos, ocho o veinte pisos. Parte de este valor es generado por:
3 • Aportes en forma de dinero al “Fondo Municipal de Desarrollo Urbano” 3 • El desarrollador, su idea de proyecto e inversión
4 (u otro fondo especial para inversiones urbanísticas en la zona en 4 • La disponibilidad de elementos urbanos de soporte (infraestructura
5 transformación). 5 instalada, equipamiento y espacios públicos y verdes disponibles, etc.)
6 • Ejecución de “obras públicas” por parte del desarrollador privado según 6 • La asignación de usos de suelo que posibilitan rentabilidades diferentes
7 las indicaciones municipales acordadas. 7 (en general el uso comercial es más rentable que el uso de oficinas y de
8 • Una combinación de las cuatro opciones anteriores. 8 viviendas) y
9 • Otra forma de aportes a acordar. 9 • La asignación de mayores índices de edificabilidad (FOT, alturas máximas,
10 10 etc.) en el Código Urbano, Plan de Uso de Suelo (o documento afín).
11 Destino de los Aportes 11
12 Los aportes del desarrollador serán invertidos según necesidad y prioridad en: 12 Las acciones de ambas partes, públicas y privadas, influyen en los valores de
13 • La mejora de los espacios públicos y verdes. 13 suelo. En consecuencia, la municipalidad deberá participar en la valorización
14 • La infraestructura técnica. 14 del suelo generado por acción pública aunque ella misma no sea propietaria
15 • El equipamiento urbano. 15 de los lotes afectados. Para efectuar esta participación en los casos de
16 16 densificación y cambios de usos se recomienda aplicar el “Principio de Tres
17 Localización 17 Tercios” a través de “Convenios Urbanísticos”.
18 Los aportes acordados se invierten principalmente en la zona urbana afectada 18
19 por la inversión del desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta 19 PRINCIPIO DE TRES TERCIOS (MODELO DE DISTRIBUCIÓN DE VALORES)
20 de elementos urbanos de soporte a las demandas generadas por la totalidad 20
21 de los proyectos que transforman el barrio. En otros casos se transfiere ese 21 Es importante distinguir entre la producción de valor genuina que resulta de
22 “plusvalor” con una cesión localizada en otros barrios según la necesidad 22 la acción de cada uno de los actores, ya que el principio de tres tercios se
23 imperante, las estrategias locales y sobre todo, en caso de existir suficiente 23 aplica únicamente sobre los valores generados por acción pública, no sobre los
24 oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada por un proyecto 24 valores generados por el proyecto del desarrollador.
25 de densificación, se podrán redistribuir los fondos aportados sobre el territorio 25 • Un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general
26 urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con déficits 26 valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice
27 respecto a su dotación con elementos urbanos de soporte. 27 e incentive la rentabilidad de su proyecto.
28 28 • Un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general valor
29 Generación de Valor 29 del suelo) pertenece al municipio para que asegure las funciones públicas
30 La densificación urbana está acompañada de mayores valores de suelo. El 30 del barrio a través de la (re-)inversión y adecuación de la infraestructura
1 urbana, el equipamiento público, el espacio público y verde, mediante 1 “reserva de uso público” (equipamiento), no más del 4%.
2 aportes de parte del desarrollador. 2
3 • El tercer tercio representa la “masa negociable” entre las partes. 3 Conociendo las ciudades de la Provincia de Buenos Aires se sabe que estos
4 4 números en general no proveen espacios urbanos públicos generosos.
5 La asignación del “tercer tercio” requiere de un sólido análisis y dependerá de 5 Sin embargo, la normativa rige para todas las ciudades de esta provincia,
6 factores casuísticos: Por ejemplo puede ser que el desarrollador tenga mayores 6 quitándoles la flexibilidad en caso de que unas de ellas quieran implementar
7 costos para la puesta en valor/refacción de elementos patrimoniales en su 7 un modelo de ciudad diferente, con más espacios públicos y verdes o mayores
8 proyecto, conforme a los intereses públicos, y por lo tanto el municipio le 8 superficies para diversos equipamientos urbanos.
9 permite mayor aprovechamiento del tercio negociable. 9
10 También el municipio puede argumentar tener mayores cargas para la 10 La ley se contradice a si misma requiriendo en su artículo 13 “un mínimo de
11 reinversión en infraestructura u objetivos de redistribución de beneficios sobre 11 diez metros cuadrados (10 m2) de área verde o libre por habitante” para
12 el territorio municipal etc. 12 “la población potencial tope establecida por el Plan de Ordenamiento”
13 13 y estableciendo en el artículo 56, “en ampliaciones de áreas urbanas”, la
14 Un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar. El municipio podría 14 cesión de entre 3,5-6 m2 de “área verde o libre por habitante” y entre 1-3 m2
15 exigir mayores estándares de calidad de los proyectos a cambio de participar 15 en concepto de “reserva para uso público” (equipamiento).
16 con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable, incentivando así 16
17 activamente la calidad de proyecto. 17
18 Todos los argumentos, los del desarrollador y los del municipio, se debaten en 18 CONCLUSIONES.
19 el proceso de negociación para encontrar un equilibrio óptimo entre cargas y 19
20 beneficios de los actores, así como también para lograr sinergias. Para ambos, 20 La cesión de suelo (o valor) es una operación que se fundamenta siempre en
21 la máxima participación en la valorización del suelo por acción pública son dos 21 la funcionalidad del espacio urbano, sobre todo de su dotación con elementos
22 tercios, un tercio es garantizado para cada parte. 22 urbanos de soporte que aseguren el buen funcionamiento de la ciudad. Por esta
23 23 razón, siendo una condición sine qua non para la generación de funcionalidad
24 24 y rentabilidad de los emprendimientos privados, se justifica la transferencia
25 EJEMPLO. 25 de suelo al bien público sin costo alguno en los casos de crecimiento urbano
26 26 horizontal y los diversos aportes en los casos de densificación urbana/
27 El Artículo 56 del Decreto-Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de 27 crecimiento vertical.
28 la Provincia de Buenos Aires (conocida como “Ley 8912/77”) define que “Al 28
29 crear o ampliar núcleos urbanos, áreas y zonas” las cesiones en concepto de 29 Si no se aplican los conceptos de “Cesiones de Suelo”, esta práctica tiene como
30 áreas verdes no superen el 10% de la superficie a subdividir y, en concepto de 30 consecuencia la producción de espacios urbanos con funcionalidad limitada
IU-CS Página 54 2014
1 y la sobrecarga del presupuesto público para generar a posteriori todos los

2 elementos urbanos de soporte necesarios, sea infraestructura, equipamiento
3 urbano, espacios verdes y públicos.
4
5 El crecimiento urbano, sea por extensión horizontal o vertical, es un proceso
6 que requiere de la aplicación de políticas a largo plazo. No hay otra modalidad
7 para desarrollar ciudades económicamente prósperas, socialmente justas y
8 ambientalmente sanas.
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-RP Página 57 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 Para que un lote sea edificable, es necesario que disponga de la infraestructura
4 correspondiente (calle pavimentada, agua potable, cloaca, energía
5 eléctrica, gas, etc. pero también de equipamiento urbano que asegure el
6 “funcionamiento social” del barrio), además de una superficie y dimensiones
7 que permitan una edificación razonable. En muchos casos, los lotes no poseen
8 las características óptimas para ser edificados de la forma más conveniente.
9 La unificación y subdivisión de parcelas, el reajuste de parcelas, es un método
10 que rediseña y optimiza la estructura parcelaria de manera que se le pueda
11 otorgar a los lotes los usos deseados definidos en el Plan de Uso del Suelo
12 (o documento afín), optimizando la provisión de infraestructura técnica, el
13 equipamiento urbano, así como el espacio público y áreas verdes adecuadas
14 para cumplir las funciones esenciales de acceso y abastecimiento.
15
16 La base de un proyecto de reajuste (unificación y subdivisión) de parcelas será
17 un Masterplan (u otro plan funcional afín) del área afectada que defina la
18 futura estructura del sector y su división parcelaria. El plan base puede ser de
19 elaboración pública y/o privada.
20
21
22 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
23
24 El reajuste de parcelas se implementa por diversos motivos:
25 • En los casos en los que las dimensiones de las parcelas y/o su estructura
26 dominial u otras razones no permitan la edificación económicamente
27 razonable de los lotes establecida en el Código;
IU-RP 28 • En aquellos casos de revitalización de barrios en áreas que se vean
29 afectadas a cambios de uso;
REAJUSTE DE PARCELAS 30 • Por razones ambientales de sustentabilidad;
IU-RP Página 58 2014 IU-RP Página 59 2014
1 • Planes de manejo de sector; 1 absorbidas proporcionalmente por toda la comunidad de propietarios

2 • Gestión de riesgo; o cualquier otra intervención urbana que implique 2 y distribuidas de manera equitativa. Dicha distribución de superficies
3 modificaciones en determinados sectores, siempre cuando sea necesario 3 cedidas se realiza en proporción al valor de las propiedades inicialmente
4 “ajustar” las dimensiones parcelarias. 4 aportadas por cada propietario, y una vez cedidas, pasaran a formar
5 5 parte del dominio Municipal (Banco de tierras, etc.)
6 6 • La misma proporción de valores inicialmente aportados conforma una
7 IMPLEMENTACIÓN. 7 base para la distribución y asignación de los nuevos lotes generados en el
8 8 proceso de reajuste. Alternativamente a la asignación de determinados
9 DISPOSICIONES GENERALES. 9 lotes se puede acordar también la participación proporcional que resulte
10 10 de la venta de la totalidad de nuevos lotes.
11 • El reajuste de parcelas es un procedimiento de modificación parcelaria 11 • Los propietarios afectados del proceso de reajuste forman una
12 que garantiza valores proporcionales a los actores afectados. 12 Comunidad de intereses, por ejemplo en forma de consorcio o
13 • El mecanismo es implementado preferentemente bajo participación 13 fideicomiso, que a través del mecanismo logra una (re-)valorización de
14 voluntaria de los propietarios afectados. Las autoridades municipales, 14 las propiedades aportadas.
15 acorde con las leyes y normativas vigentes, también podrán declarar 15 • Los deberes y otras regulaciones definidas en las normativas urbanas
16 el reajuste de parcelas obligatorio, si el desarrollo urbano deseado 16 locales, como ser la obligación de provisión de infraestructura técnica
17 lo requiere y existiera un Masterplan que defina los detalles de la 17 por los desarrolladores de loteos, no son afectados por el mecanismo de
18 urbanización deseada para el área afectada. 18 reajuste y quedan vigentes en todos los casos.
19 • Los indicadores normativos regulados a través del Código Urbano o 19
20 afín (uso del suelo, FOT, FOS, alturas máximas etc.) se otorgan una vez 20 PROCEDIMIENTO.
21 que el proceso de reajuste haya terminado, cuando la configuración de 21
22 las nuevas parcelas esté definida y las superficies públicas cedidas. Se 22 En el proceso de reajuste de parcelas se tasan los “Valores Iniciales” de todas las
23 tendrán en cuenta aquellos usos propuestos por el Masterplan que 23 superficies aportadas en su situación previa al Masterplan y se define el “Volumen
24 originó la propuesta (o un plan más detallado como Plan de Sector/Plan 24 Parcelario Total”. De este volumen total de superficies se ceden las superficies
25 Parcial, etc.) 25 para accesos (calles etc.), equipamiento urbano, espacio público y áreas verdes.
26 • Serán cedidas directamente en el proceso de reajuste de parcelas las 26 Las superficies resultantes forman el “Volumen Parcelario Distribuible” del cual
27 superficies necesarias para accesos, equipamiento urbano, espacio 27 se asignan lotes edificables a los propietarios afectados según la proporción de
28 público y áreas verdes, definidas en el Masterplan, Plan de Parcial o 28 valor aportado. En este proceso, cada propietario deberá recibir lotes con el valor
29 plan afín. 29 proporcional aportado y, dependiendo de las posibilidades, ubicados en la zona
30 • Las cesiones de terrenos que resulten del reajuste parcelario, son 30 de las superficies originalmente aportadas o una zona con valor equivalente.
1 Uno de los objetivos principales del reajuste de parcelas es que el valor total de 1 En el Plano Parcelario Final (de reajuste):
2 todos los lotes generados no sea menor al valor de las propiedades aportadas. 2 • Lotes de cada propietario con las dimensiones definitivas.
3 En caso de generación de “Valores Finales” que superen el 20% de los valores 3 • Superficies a ceder (calles, espacio público, áreas verdes, etc.).
4 iniciales aportados (que es común en caso de asignar mejores indicadores de 4 • Parcelas para equipamiento público a ceder.
5 uso del suelo, FOT, FOS; alturas máximas, etc.), se pueden acordar cesiones de 5 • Parcelas a ceder (en el Convenio Urbanístico adjunto) y/o definición de valores
6 terrenos adicionales (lotes comerciables) u otras formas de aportes a beneficio del 6 a transferir al municipio en concepto de equilibrar el aumento de valores.
7 bien público, mediante “Convenio Urbanístico” u otros acuerdos, especialmente 7
8 si la producción de valor se genera por acción pública (asignación de normativa). 8 De este modo, el Plan de Reajuste de Parcelas tiene los 3 componentes: Plano
9 9 Parcelario Inicial, Plano Parcelario Final y Convenio Urbanístico adjunto.
10 El proceso de reajuste respeta y consensua los objetivos personales de los 10
11 propietarios afectados con las definiciones del Masterplan. 11 El Plan de Reajuste de Parcelas debe ser firmado por:
12 12 • Los propietarios de las parcelas iniciales.
13 El interés público (de generar una situación económica, ambiental y socialmente 13 • Las entidades municipales afectadas y competentes en la materia
14 sustentable en el largo plazo) y el bienestar común son otros aspectos a 14 (Planeamiento, Catastro, Hacienda, etc.).
15 considerar en el proceso de negociación. 15 • Los miembros de una comisión municipal que (eventualmente) sea creada a
16 Las conversaciones entre los actores afectados aseguran la efectividad del 16 tal fin en la que se representen las partes técnico-legales, como mencionado
17 proceso, así como también la transparencia y la coordinación entre sectores. Se 17 en el punto anterior, y terceros (ver más adelante Comisión de Reajuste de
18 requiere de articulación público-privada y concertación político-técnica. 18 Parcelas).
19 19 • El representante del Gobierno Local.
20 Plan de reajuste de parcelas 20
21 Al final del proceso se realiza un reajuste catastral a base de dos planos: el 21 Luego, el Plan de Reajuste debe ser ratificado por el HCD para entrar en vigencia,
22 “Plano Parcelario Inicial” con la estructura parcelaria antes del reajuste y el 22 recién en este momento, el documento será la base para las modificaciones en
23 “Plano Parcelario Final” resultante del proceso. Estos contienen la siguiente 23 el catastro.
24 información: 24
25 25 El Plan de Reajuste en sí mismo no define el uso del suelo, únicamente define
26 En ambos planos: 26 la estructura parcelaria catastral, las propiedades y los propietarios. Sin embargo,
27 • Delimitación del área afectada (igual en los dos planos) e identificación da 27 posteriormente se deberá adecuar la normativa vigente (Código Urbano, Plan
28 cada parcela/s con su/s propietario/s 28 de Uso de Suelo o afín) con las modificaciones que se hubieran propuesto en el
29 • Plancheta/s parcelaria/s privadas y públicas, con los datos catastrales 29 Masterplan.
30 identificados. 30
1 De las negociaciones (público-privadas) relacionadas al proceso de reajuste 1 será conveniente que la misma Comisión o el mismo Consejo (por ejemplo
2 de parcelas, en conjunto con otras actividades y procesos de la planificación 2 “Comisión/Consejo de Planificación Urbana” etc.) trate diversos proyectos del
3 urbana, resulta en general un Plan Parcial (o Plan de Sector) que define con 3 desarrollo urbano.
4 más precisión el modelo urbano deseado, siendo partes integrales del Plan de 4
5 Uso del Suelo. 5
6 6 EJEMPLOS.
7 También algunas modalidades del eventual Convenio Urbanístico, que 7
8 acompaña y condiciona el proceso de reajuste de parcelas, tendrán como 8 A continuación se ilustran dos ejemplos genéricos de “Planos Parcelarios
9 consecuencia la modificación del Código Urbano (o afín) si incluye y precisa 9 Iniciales” y “Planos Parcelarios Finales”. Uno de los ejemplos trata de
10 acuerdos sobre la zonificación y los respectivos indicadores urbanísticos. 10 ordenar una estructura parcelaria (urbana) que no permite el uso razonable de
11 11 los terrenos. El otro ejemplo demuestra la conversión de suelo rural en suelo
12 Comisión de reajuste de parcelas 12 urbano a base de un Masterplan de urbanización que afecta a 5 propiedades
13 En ciudades que aplicaran reajustes de parcelas varias veces al año, puede 13 rurales. En ambos casos el Reajuste de Parcelas permite la producción de
14 ser conveniente llevar adelante estos proyectos a través de una comisión 14 terrenos para espacios públicos, verdes, accesos y equipamiento según las
15 local representativa, independiente en sus competencias de decisión. Su 15 exigencias de la planificación urbana, mientras el valor de suelo de los lotes
16 conformación será precisada por el HCD y el Gobierno Local. 16 comerciables obtenidos resulta mayor que en la situación previa al reajuste.
17 17
18 Sería principalmente una Comisión Municipal conformada por al menos 18
19 cinco miembros con conocimiento específico (normas respectivas, tasación de 19
20 terrenos, entre otros) y competentes al respecto. El Municipio designará sus 20
21 representantes, invitando eventualmente a otras instituciones competentes a 21
22 participar (representantes de colegios profesionales, universidades, etc.). 22
23 El Director de la comisión será elegido por mayoría simple. Asimismo, la 23
24 comisión puede ser constituida para un proyecto de reajuste ó por un período 24
25 de tiempo a detallar, para llevar adelante todos los proyectos de reajuste que 25
26 surjan durante este período. 26
27 27
28 Para evitar de crear una multiplicidad de comisiones con competencias 28
29 específicas, la misma comisión puede tener facultades que superen la 29
30 aplicación del instrumento descripto. Especialmente en comunas pequeñas 30 Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes urbanos).
1 1 CONCLUSIONES.
2 2
3 3 A través de un reajuste de parcelas se obtienen lotes cuya utilidad respecto a
4 4 su potencial de desarrollo es mayor que en el estado original. El mismo proceso
5 5 también permite, sin afectar negativamente el valor de las propiedades que
6 6 resulten del proceso parcelario, producir terrenos para elementos urbanos
7 7 de soporte que aseguran que el espacio urbano tenga todas las funciones
8 8 requeridas y que no falten algunos elementos esenciales.
9 9
10 10 Es la tarea de las Áreas Municipales de Planeamiento (o afines), detectar los
11 11 potenciales y promover los procesos necesarios para desarrollarlos.
12 12
13 13
14 14
15 15
16 16
17 17
18 18
19 19
20 20
21 21
22 22
23 23
24 24
25 Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes rurales). 25
26 26
27 27
28 28
29 29
30 30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-BTM Página 67 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 El Banco de Tierras Municipal administra los bienes inmuebles públicos,
4 conformando una unidad de servicio útil para la aplicación de otros
5 instrumentos de gestión urbanística.
6 Un Banco de Tierras incorpora al patrimonio municipal sobre todo suelo,
7 posibilitando la disponibilidad de terrenos públicos para la implementación
8 de estrategias municipales de desarrollo urbano, económico y social. De
9 esta manera, el municipio cuenta con recursos genuinos para satisfacer las
10 demandas que surjan del propio crecimiento y desarrollo de la localidad.
11
12 Los municipios que disponen de un Banco de Tierras pueden reducir los efectos
13 negativos producidos por la dependencia sobre los precios del mercado de
14 suelo local y la limitada disponibilidad de acceso al suelo ó edificios para el
15 desarrollo urbano.
16 Algunos municipios combinan este tipo de administración de bienes públicos
17 con la gestión del “Fondo de Desarrollo Urbano” (o instrumentos afines).
18
19
21
22 • Gestionar activamente el patrimonio de suelo municipal y las propiedades
23 de terceros.
24 • Destinar cada una de las parcelas a un uso productivo (aunque el mismo
25 sea temporario) para evitar su abandono y/o ocupación irregular.
26 • Valorizar los terrenos municipales (lo que tendrá efectos a las propiedades
27 linderas).
IU-BTM 28 • Participar en la valorización del suelo generado por la zonificación que
29 indica el Código de Ordenamiento Urbano / Plan de Uso del Suelo y sus
BANCO DE TIERRAS MUNICIPAL 30 respectivos indicadores de densidad (especialmente FOT).
IU-BTM Página 68 2014 IU-BTM Página 69 2014
1 • Generar una reserva de suelo para intervenciones estratégicas futuras. 1 • Edificios o lotes en propiedad de terceros pero administrados por un ente
2 • Frenar la especulación inmobiliaria. 2 municipal.
3 3 • Lotes reservados o cedidos para infraestructura, equipamiento urbano,
4 4 espacios públicos o verdes.
5 IMPLEMENTACIÓN. 5 • Reservas de suelo para la extensión de la ciudad.
6 6
7 El Banco de Tierras Municipal adquiere lotes, parcelas y propiedades, entre otros, 7 ADQUISICIÓN DE TERRENOS.
8 para que el municipio pueda cumplir funciones estratégicas definidas como: 8
9 • Ordenamiento de futuras extensiones del ejido urbano que puedan absorber 9 • Por cesión (en casos de convertir suelo rural en suelo urbano) para la
10 el crecimiento poblacional y orientarlo hacia las áreas priorizadas por los 10 instalación de infraestructura, equipamiento, espacio público y áreas verdes
11 planes respectivos (Plan de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial, Uso 11 (los últimos pueden ser administrados luego por las áreas municipales a
12 del Suelo, etc.) 12 cargo), para lotes de acceso social (por captación de “plusvalías” o “renta
13 • Provisión de suelo para la instalación de nueva infraestructura. 13 urbana diferencial”)
14 • Provisión de lotes para la instalación de polos productivos que generen 14 • Por cesión o captación de “plusvalías” (o “renta urbana diferencial”) en
15 empleo. 15 casos de aumentar FOT y otorgar mayor capacidad constructiva (se justifica
16 • Provisión de lotes para la construcción de vivienda accesible y vivienda social. 16 por la producción de valor a partir de la decisión pública de aumentar el
17 • Provisión de lotes para la localización de equipamiento público, como medida 17 FOT que implica mayor demanda por infraestructura técnica y social y/o
18 esencial para garantizar la gestión urbana sostenible (establecimientos 18 anchos de calles etc. en casos densificación urbana)
19 educativos, sanitarios, usos deportivos y culturales, edificios de administración 19 • Por compra anti-cíclica, en tiempos de disminución de precios del suelo y
20 pública, etc.). 20 previo a la provisión de indicadores del Código Urbano.
21 • Provisión de espacio público y zonas verdes (plazas, plazoletas, parques, 21 • Ejecución de un derecho de preferencia de adquisición de un determinado
22 bosques, anillos o ejes verdes, etc.). 22 predio.
23 • Influenciar el mercado inmobiliario y sus precios. 23 • Por canje de deudas a contribuyentes propietarios de lotes.
24 • Generación de reservas de suelo para otros fines. 24 • Administración forzosa de terrenos abandonados, que no se encuentren
25 25 en propiedad municipal pero sean administrados por el mismo ente.
26 CONFORMACIÓN. 26 • Expropiaciones.
27 27 • Donaciones.
28 El Banco de Tierras Municipal puede reunir un conjunto de propiedades de 28 • Traspasos de terceros, Provincia ó Nación.
29 diversos tipos: 29 • Subastas de tierras.
30 • Edificios o lotes comerciables de propiedad municipal. 30
IU-BTM Página 70 2014 IU-BTM Página 71 2014
1 ADMINISTRACIÓN 1 EJEMPLO
2 2
3 En general estará administrado por una entidad municipal, por ejemplo 3 El Municipio de San José, Entre Ríos, ha implementado sistemáticamente en los
4 una dirección municipal o un ente descentralizado. Puede ser conveniente 4 últimos años instrumentos urbanísticos a su gestión. Entre ellos, bajo Ordenanza
5 que dicha entidad posea personería jurídica propia ya que como tal podría 5 Nº 27/2012 el Banco de Tierras Municipal, con funciones interdependientes
6 disponer de varias ventajas, permitiéndole participar como un actor relevante 6 de la aplicación de otros mecanismos, como un fondo de desarrollo creado
7 en el mercado inmobiliario local. 7 a los fines de administrar los fondos generados por acciones urbanísticas,
8 8 y recientemente la articulación con Convenios Urbanísticos, autorizando a
9 El Banco de Tierras puede generar beneficios para diversas áreas Municipales: 9 “recibir inmuebles en dación en pago por obras de infraestructuras realizadas
10 10 en loteos dentro de la Ciudad de San José”. Dichos pagos pasarán a formar
11 Información. 11 parte del patrimonio del Banco de Tierras, dinamizando el rol de la institución
12 • Incorporación de un sistema de información geográfica. 12 en el mercado.
13 • Base de datos/Registro: Contar con un sistema de información catastral 13
14 de las propiedades municipales (más las administradas) con información 14 Con la participación activa en el mercado se está complementando las
15 actualizada periódicamente. 15 regulaciones vigentes.
16 • Registro de lotes vacantes (baldíos), incluyendo las propiedades de 16
17 terceros, con información sobre la disponibilidad de infraestructura. 17
18 18 CONCLUSIONES.
19 Gestión. 19
20 • Asegurar la administración de los bienes (lotes o propiedades) que formen 20 La gestión de la institución Banco de Tierras Municipal es similar a la forma
21 parte del Banco de Tierras, ejerciendo todas las competencias necesarias. 21 de gestión de una empresa inmobiliaria, en el sentido de tratar de mantener y
22 • Procurar la valorización y rentabilidad del patrimonio. 22 aumentar el valor de su patrimonio. Sin embargo, el Banco de Tierras Municipal
23 • Procurar la consolidación y la acumulación de propiedades que conforman 23 se diferencia fundamentalmente de una empresa común por la incorporación
24 el Banco de Tierras. Interacción permanente con las áreas municipales 24 de funciones sociales y la orientación en el bienestar público a largo plazo, así
25 afectadas. 25 acompañando los objetivos del Municipio.
26 26
27 27
28 28
29 29
30 30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-GID Página 73 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 Los Inmuebles en Desuso (baldíos y edificaciones) son aquellas propiedades
4 que, habiendo sido producidas en su momento para un uso especifico, se
5 encuentran actualmente en estado de abandono y/o desuso. Dicha situación
6 de improductividad, además de impactar negativamente en el entorno
7 urbano barrial, ocasiona una subutilización de elementos urbanos de soporte
8 (infraestructura y equipamiento) lo que justifica mayor carga impositiva sobre
9 dichos inmuebles.
10
11 Aumentando el costo de posesión del bien, a través de un aumento significativo
12 en la contribución Municipal, se intenta trasmitir al propietario una señal
13 económica de que su bien inmueble le resultará más costoso si lo mantiene en
14 desuso que si lo utiliza o vende/alquila.
15
16 EVIDENCIAS ESTADÍSTICAS
17
18 En las ciudades argentinas con más de 20.000 habitantes, el 23,4% de las
19 superficies en las zonas urbanas parceladas son baldíos (2011)1. Diferenciando
20 entre zonas urbanas con diferentes características se distingue el siguiente
21 panorama:
22 • 15% baldíos en zonas urbanas con infraestructura completa (definido
23 como disponibilidad de electricidad, red de agua potable, red cloacal y
24 pavimento), en general las zonas más centrales
25 • 36% baldíos en zonas urbanas equipadas con infraestructura incompleta
26 (le falta uno o más de los cuatro elementos, electricidad, red de agua
27 potable, red cloacal y pavimento)
IU-GID 28
29
GRAVÁMENES PARA INMUEBLES EN DESUSO 30
1
Regulación del Uso del Suelo UTDT/SAM 2012
IU-GID Página 74 2014 IU-GID Página 75 2014
1 1 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
2 2
3 3 Los objetivos para aplicar gravámenes especiales sobre inmuebles en desuso
4 4 son:
5 5 • Estimular el uso de la infraestructura y equipamiento existente (ahora
6 6 subutilizados)
7 7 • Evitar inversiones adicionales para la extensión de estos servicios básicos
8 8 en zonas periféricas
9 9 • Incentivar la renovación y densificación urbana;
10 10 • Frenar la especulación inmobiliaria;
11 11 • entre otros
12 12
13 13 En ciudades muy densamente pobladas, los objetivos del desarrollo urbano
14 14 respecto a los baldíos pueden variar. Dependiendo de la situación local, estos
15 Suelo Vacante (Baldios) en las ciudades Argentinas con más de 20.000 habitantes 15 inmuebles eventualmente representan un gran potencial para generar espacios
16 16 verdes, públicos y/o equipamiento urbano. En aquellas situaciones barriales
17 La distribución de estos inmuebles en el territorio urbano es generalmente 17 específicas, la utilización de los terrenos para fines públicos sería prioritaria
18 dispersa, con cierto nivel de agrupamiento en determinadas zonas. Además 18 a la edificación. En dichos casos, las áreas Municipales de Planeamiento lo
19 es común que la presencia de inmuebles en desuso genere problemas en la 19 evaluarán y decidirán.
20 estructura barrial principalmente por la falta de gestión y mantenimiento de 20
21 los mismos, causando la degradación de las propiedades linderas en uso. 21 Los fines más comunes de los inmuebles en desuso, sobre los cuales se
22 22 interviene, son:
23 Aquellos inmuebles que se encuentran en las zonas urbanas con infraestructura 23 (A) Reservas de suelo para la extensión de algún uso específico (ampliación
24 completa representan usualmente un potencial para el desarrollo urbano que 24 de una fábrica, escuela, universidad, hospital, etc.)
25 permitiría aumentar la oferta en el mercado de vivienda u otros usos, sin tener 25 (B) Medio para almacenamiento de valor.
26 que extender las redes de servicios o aumentar la oferta de otros elementos 26 (C) Bien de inversión especulativa.
27 urbanos de soporte, porque ya existen. 27 (D) Abandono / ociosidad (libre de funciones).
28 28
29 Por lo tanto existen varias razones por las que la política urbana deberá estar 29 Si bien ninguno de estos usos/desusos resulta ser productivo, los más
30 interesada en que estos inmuebles tengan un uso productivo. 30 problemáticos son los descriptos en B, C y D porque no destinan el terreno a
1 una finalidad para la cual la parcela fue producida en su momento, retirando 1 BASES IMPONIBLES
2 del mercado cierta cantidad de parcelas y restringiendo la oferta de las mismas 2
3 . 3 • Según la cantidad y capacidad de los servicios subutilizados: Se debería
4 4 gravar con mayor carga aquellos inmuebles en desuso que posean una
5 IMPLEMENTACIÓN. 5 muy buena dotación de infraestructura y equipamiento (áreas centrales),
6 6 a diferencia de aquellos que presentan carencias de infraestructura y
7 FORMAS DE APLICACIÓN 7 equipamiento (zonas periféricas).
8 8
9 • Impuesto: son gravámenes dispuestos por el derecho público que no 9 • Según indicadores urbanísticos del código vigente: Dependiendo de
10 demandan contraprestaciones. 10 la ubicación del terreno se permite mayor o menor edificabilidad (FOT).
11 11 Al tener inmuebles en desuso con diferentes potenciales respecto a la
12 • Multa: es un pago con el que se pretende compensar a una infracción 12 edificabilidad (distinto FOT), los gravámenes deberán diferenciarse según
13 o una falta. Por lo tanto, la multa a aplicar debe basarse en una norma 13 dicha capacidad. A modo de ejemplo diremos que si una zona presenta
14 que no se cumple, en el caso de los inmuebles en desuso refiriéndose 14 un índice de FOT alto, se sostiene que la provisión de infraestructura
15 al código urbano vigente o a una ordenanza específica al respecto. Sin 15 y equipamiento es adecuada para la densidad que propone y en
16 ser claro el concepto de infracción o falta, el gravamen no podrá ser 16 consecuencia el potencial de subutilización de los servicios será mayor.
17 aplicado en forma de multa. 17
18 18 • Superficie del terreno subutilizado: Se deberá establecer una
19 • Tasa, tasa diferencial o “sobretasa”: es un tributo que se abona 19 diferencia entre terrenos de mayor superficie subutilizados con alto
20 en concepto de la utilización de diversos servicios, aprovechamiento 20 potencial y terrenos de menor superficie con poco potencial de desarrollo
21 del bien público u otros beneficios o afectaciones. La tasa financia total 21 urbano.
22 o parcialmente los costos del servicio prestado. En este sentido, una 22
23 tasa especial para inmuebles en desuso deberá hacer referencia a la 23 • Según propiedades acumuladas: Se podrá tener en cuenta la cantidad
24 “subutilización” de la infraestructura instalada, que genera a la sociedad 24 de propiedades y/o metros cuadrados en situación de subutilización que
25 diversos costos adicionales para la provisión de infraestructura adicional por 25 posee un mismo propietario, como condición para la aplicación de este
26 la falta de aprovechamiento de la capacidad instalada. La tasa se deberá 26 instrumento.
27 relacionar a la cantidad y capacidad de aquellos servicios disponibles que 27
28 se subutilice en un inmueble específico y los costos adicionales generados. 28 ELEMENTOS CLAVE PARA LA APLICACIÓN
29 Aquellas ciudades que presenten un crecimiento urbano negativo no 29
30 podrán aplicar un gravamen para baldíos en concepto de “subutilización”. 30 • Progresividad: Hay que darle un plazo al propietario para adecuarse y
1 modificar el uso del bien en cuestión. Cuando dicho impuesto aumenta 1 • Cobrabilidad: La administración pública debe ser capaz de ejecutar el
2 progresivamente, y en la medida que el inmueble no siga siendo 2 pago.
3 destinado al uso conforme, el bien inmueble (baldío o edificación) 3
4 comenzará paulatinamente a generar mayores costos al propietario. 4 IMPACTO EN ZONAS PERIFÉRICAS INCLUIDAS EN EL CÓDIGO URBANO.
5 5
6 • Previsibilidad: Es necesario anticipar al mercado cuáles serán las 6 Existen grandes superficies periféricas a los núcleos urbanos, con una
7 políticas clave en los próximos años, y de este modo permitirle a los 7 zonificación urbana (Usos residenciales u otros) establecida por el Código
8 actores considerar dichas políticas en la planificación de sus inversiones. 8 Urbano, que posiblemente serán afectadas por el gravamen especial.
9 9 Por ejemplo existen zonas periféricas cuyos propietarios obtuvieron una
10 • Continuidad: Si las políticas no presentan una continuidad en el tiempo 10 zonificación que permite la futura edificación, lo que aumenta el valor del
11 (por diversos factores), los resultados, en la aplicación del instrumento 11 suelo del bien del que posee el propietario actual (valorización especulativa).
12 serán insatisfactorios. 12 Ahora bien, en caso de que aquellos propietarios afectados quisieran evitar
13 13 la mayor carga por el gravamen para inmuebles urbanos en desuso, estas
14 • Comunicación: Hay que comunicar y argumentar la aplicación del 14 superficies pueden volver a denominarse como de uso rural u otra zonificación
15 gravamen con claridad para que los actores de mercado entiendan las 15 que no permita edificaciones, debiendo iniciarse para este caso el proceso
16 razones de las medidas y puedan adecuar su comportamiento al respecto. 16 previsto para cambiar la zonificación en el Código Urbano.
17 17 De este modo, el gravamen impactaría como elemento de freno a la
18 • Sensibilidad: El monto a gravar debe ser relevante. Si el monto a 18 especulación sobre el suelo, ya que la conversión de suelo rural en suelo urbano
19 pagar anualmente es insignificante, no tendrá efecto. Por ejemplo, si el 19 sin darle un uso real según la normativa aumentaría el costo de posesión de
20 monto a pagar representa el 0,3% sobre el actual valor de mercado del 20 ese bien. En este sentido, el gravamen tendría un papel ordenador respecto
21 inmueble, mientras ese valor aumenta a un ritmo de alrededor de 10% 21 al desarrollo urbano periférico dado que “penalizaría” loteos con desarrollo
22 anual en términos reales, la ganancia del propietario pasivo será del 9,7% 22 disperso.
23 anual. Es claro que bajo estas circunstancias no le conviene adecuarse a las 23
24 nuevas condiciones. 24 DEBILIDADES DEL INSTRUMENTO
25 25
26 • Sectorización: Deberán definirse áreas de aplicación, con extensión 26 • Existe cierto riesgo en su aplicación, principalmente en tiempos de dinámica
27 paulatina, para priorizar las acciones en zonas con mayor subutilización 27 retroactiva del mercado inmobiliario, ya que el gravamen puede acelerar
28 o zonas de renovación urbana prioritaria. También para generar un 28 la caída de precios de los lotes y, a través de los precios inmobiliarios en
29 acostumbramiento y adaptación a la norma por parte de la comunidad. 29 caída, desestabilizar la economía aún más en aquellos momentos cuando
30 30 se debería estabilizarla.
1 1 EJEMPLO.
2 • En muchos casos, la administración pública trabaja con valores fiscales y 2
3 no con valores de mercado. Para la efectividad del concepto es necesario 3 Las acciones públicas con el objetivo de que se utilicen los inmuebles en
4 considerar los precios de mercado. La aplicación del gravamen requiere 4 desuso para un fin productivo no se pueden limitar en acciones que aumenten
5 monitorear los precios inmobiliarios para poder reaccionar con celeridad 5 la presión tributaria.
6 y flexibilidad a la situación actual de mercado. (ver “Modelos de Tasación 6
7 de Valores Inmuebles”) 7 Los gravámenes son esenciales para asignarle un costo mayor a un fenómeno
8 8 que provoca impactos negativos como la degradación de barrios, que dificulta
9 • Si no se comunican bien las intenciones y razones de la aplicación del 9 el completamiento de las redes de infraestructura, genera percepciones de
10 instrumento, este gravamen puede ser interpretado como un impuesto 10 inseguridad y causa mayores costos públicos, entre otros.
11 adicional. Para ello es mejor combinarlo con un beneficio (combinación 11 En este sentido, un bien que genera múltiples impactos no deseados y que no
12 de políticas de premio-castigo). 12 se utiliza de manera prevista deberá generar mayores costos a su propietario
13 13 mientras un bien que impacta de manera positiva al desarrollo urbano debería
14 COMBINACIÓN DE POLÍTICAS DE PREMIO Y CASTIGO 14 tener una buena rentabilidad. Los municipios tienen la potestad de intervenir
15 15 en estas cuestiones con diversos instrumentos regulatorios, no únicamente
16 Aumentar las cargas impositivas para disuadir fenómenos no deseados no 16 con gravámenes.
17 necesariamente resuelve los problemas de fondo y son difíciles de implementar 17 Los gravámenes tienen importancia respecto a darle al mercado una señal
18 si los afectados no visualizan las alternativas. 18 económica a largo plazo que influencia la rentabilidad de ciertos bienes de
19 19 manera positiva o negativa.
20 Para que terrenos baldíos aparezcan en el mercado de suelo, conviene combinar 20
21 la política de castigo con una de premios que beneficien al propietario del bien, 21 Las intervenciones en la práctica se realizan más fácilmente analizando
22 en caso de reconvertir esa situación de terreno baldío o propiedad ociosa. 22 diversas formas de incumplimiento, como cuando no se encuentren en
23 23 orden las obligaciones de posesión de inmuebles, existan terrenos que
24 Esta política combinada ofrece a los propietarios afectados determinadas 24 pertenecen a loteos no completados con deudas en forma tributaria u obras
25 alternativas que les permitirían elegir entre el castigo (aumento de costo de 25 de infraestructura no ejecutadas, “Vacancia por Abandono Calificado” (ver
26 posesión del bien) o el beneficio (un incentivo para la edificación del bien por 26 Ordenanza 939/01 Moreno, Buenos Aires), deudas de tasas municipales que
27 ejemplo con viviendas) facilitando y acelerando el alcance de los objetivos. 27 se pueden compensar con terrenos, administración pública forzosa de terrenos
28 28 baldíos, entre otras.
29 29
30 30
IU-GID Página 82 2014
1 CONCLUSIONES.
2
3 Un gravamen especial para baldíos no impacta como un aumento del impuesto
4 inmobiliario a un bien en uso, porque no es trasladable del propietario al
5 usuario del inmueble. Por lo tanto, el gravamen afecta de manera directa la
6 rentabilidad del bien y con ella, a mediano plazo, el precio del suelo.
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19 Hay que recordar que todas las medidas deberían tener como fin incentivar
20 la edificación y el aumento de la producción de vivienda. La posesión de un
21 bien improductivo debería tener un costo más alto que la posesión de un bien
22 social como la vivienda única familiar.
23
24
25
26
27
28
29
30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-CM Página 85 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 Gran parte de las inversiones realizadas en infraestructura, equipamiento
4 urbano y espacios verdes tienen un costo que es asumido y financiado por el
5 presupuesto público. La Contribución por Mejoras es un instrumento que
6 permite recuperar, de manera posterior a la inversión, al menos una parte del
7 costo de la obra pública cobrando a los beneficiarios de las mismas, siempre y
8 cuando sea factible su identificación, una contribución proporcional.
9
10 En la práctica, la Contribución por Mejoras, viene a solventar una carencia en
11 la regulación y/o falta de inversión en elementos urbanos de soporte durante
12 el proceso de producción inicial de diversos barrios, resultando en que un
13 instrumento inicialmente pensado para la mejora urbana en su proceso de
14 consolidación, se utiliza para solventar falencias de la gestión de la planificación
15 en el pasado, que produjeron ciudad semi-funcional.
16
17
19
20 • Recuperación total o parcial de las inversiones públicas.
21 • Captación parcial de subas en el valor del suelo.
22 • Redistribución de fondos para inversiones en barrios con menor desarrollo.
23
24
25 IMPLEMENTACIÓN.
26
27 Las inversiones públicas en donde más comúnmente se aplica este instrumento
IU-CM 28 son:
29 • Mejoras en la infraestructura: redes de agua, cloaca, gas, conductos pluviales,
CONTRIBUCIÓN POR MEJORAS 30 cordón cuneta, pavimento y repavimentación, alumbrado público, etc.
IU-CM Página 86 2014 IU-CM Página 87 2014
1 • Mejoras en el sistema de transporte (público): prolongación de líneas de 1 REQUISITOS CLAVE PARA LA APLICACIÓN
2 transporte (subte, tren, bus), nuevas paradas, bicisenda, etc. 2
3 • Mejoras en el espacio público y equipamiento urbano: recuperación de bordes 3 • Identificación y cuantificación del beneficio (mayor valor del suelo, mayor
4 costeros urbanos, calles peatonales, recuperación y mejora de aceras, etc. 4 utilidad), debe ser justificado y necesita argumentación.
5 5 • Delimitación del área de impacto del beneficio.
6 Algunas de las inversiones mencionadas tienen impacto directo en el valor del 6 • Identificación de los beneficiarios: Existen “beneficiarios directos”,
7 suelo, sobre todo las mejoras en la infraestructura, y justifican traspasar la mayor 7 “beneficiarios indirectos”, “beneficiarios de uso”, “beneficiarios de
8 parte del costo generado o su total a los propietarios beneficiados. Por el contrario, 8 valorización”, como también “beneficiarios potenciales” y “beneficiarios
9 en el caso de las inversiones para las cuales es menos evidente el impacto directo 9 eventuales“, entre otras posibles clasificaciones.
10 al valor de las propiedades, se aplica la misma contribución con rigor reducido. 10 • Razonabilidad del monto a contribuir, relación entre beneficio y
11 11 contribución.
12 La aplicación del instrumento también es factible en casos de mejora de la base 12 • Limitación del tiempo de aplicación (relacionado al costo de la obra, la
13 normativa (usos de suelo e indicadores). Especialmente el primer otorgamiento o el 13 duración de impacto, el monto a contribuir). No se trata de un nuevo
14 aumento de FOT resultan en un aumento del valor del suelo, cuyo efecto se puede 14 impuesto, sino de una contribución temporaria para recuperar una
15 captar parcialmente con la aplicación del instrumento, independientemente si el 15 inversión específica. Hay mejoras que se pagan con anterioridad mediante
16 beneficiario realmente realiza la mayor renta potencial que le permite la mayor 16 un plan de pagos, previo consenso con los beneficiarios de las obras.
17 capacidad constructiva o no. El caso especial descrito se denomina comúnmente 17 • Plan de pagos o plan de cuotas, adicional al pago de servicios y tasas
18 Contribución por Valorización. En este caso, la contribución del beneficiario puede 18 regulares.
19 consistir en la transferencia de dinero o la cesión de suelo (adicional a la cesión de 19 • Legitimación: La ordenanza que declare de “utilidad pública” la
20 suelo en concepto de accesos, equipamiento urbano, espacios públicos y verdes). 20 obra sujeta a la aplicación de este instrumento, deberá contener la
21 21 información pertinente respecto a las inversiones a realizar, los modos de
22 CONTRIBUYENTES 22 financiamiento, y la base para el cómputo de prorrateo. De este modo
23 23 se comunica de manera transparente las inversiones, los beneficios y las
24 Se pretende identificar a los beneficiarios de una mejora específica, que según el 24 contribuciones.
25 caso podrán ser: frentistas, propietarios a determinada distancia (radio a definir) 25
26 del elemento mejorado o beneficiarios directos por conexión a servicio, entre 26 Se deberá considerar que la aplicación del instrumento se realiza solo en los
27 otros. 27 casos de mejoras reales que no son cuestionables. Por ejemplo, si se pone rejas
28 28 alrededor de los parques públicos, este hecho no representa ninguna mejora
29 29 real para los vecinos pero sí una limitación para el uso del espacio verde.
30 30
IU-CM Página 88 2014 IU-CM Página 89 2014
1 DESTINO DE LOS FONDOS RECAUDADOS: 1 EJEMPLO.

2 2
3 Los fondos recaudados por el concepto serán destinados al “Fondo de 3 La Ciudad de Trenque Lauquen, Provincia de Buenos Aires, demuestra un
4 Desarrollo Urbano” (o afín) para luego ser reinvertido en otras obras que 4 paulatino crecimiento poblacional. Este crecimiento genera una demanda de
5 mejoran la calidad de vida urbana. No pasarán a ser parte del presupuesto de 5 tierras para la expansión geográfica de la Ciudad y a su vez, aumentos de
6 gasto corriente de los Municipios. 6 los valores de suelo que se convierten inaccesibles para los sectores medios y
7 7 bajos.
8 MODO DE APLICACIÓN 8 En este escenario, el municipio aplica una política de tierras que permite
9 9 producir suelo urbano y al mismo tiempo influenciar el valor de lotes en el
10 Se aplica por propiedad, metros cuadrados de terreno o construidos. Requiere 10 mercado.
11 un análisis detallado de los contribuyentes sobre los cuales se aplica el concepto 11
12 (por ejemplo: edificio con 30 departamentos de propiedad horizontal, terreno 12 La contribución por mejoras, se aplica sobre los nuevos loteos que fueran
13 con vivienda familiar, predio comercial) 13 incorporados al área urbana de la ciudad.
14 14 Se establece (a través de una ordenanza) que los propietarios deben contribuir
15 DIFICULTADES DEL CONCEPTO 15 al municipio el 12 % del total de la tierra loteada (aparte de las cesiones de
16 16 suelo en concepto de accesos, espacios públicos, verdes y equipamiento). La
17 • Solo contribuyen los habitantes o propietarios de los inmuebles cercanos, 17 mejora consiste en la mayor utilidad económica de los terrenos generada por
18 no todos los demás usuarios que no son identificables. 18 el cambio de normativa provisto por parte de la Municipalidad (Conversión de
19 • Existen diversos tipos de beneficiarios, de uso y de valorización, entre otros. 19 suelo rural en urbano).
20 Los propietarios posiblemente trasladen la contribución a los inquilinos (si 20
21 hay), apropiándose de esta manera del total de los beneficios sin haber 21 Los lotes contribuidos se destinan a la construcción de viviendas, permitiendo
22 invertido y aportado. 22 a los nuevos propietarios adquirir terrenos a precios accesibles.
23 • La contribución por mejoras por sí misma no toma en cuenta diferencias 23 La contribución por mejoras es aplicada en Trenque Lauquen como parte de
24 sociales entre vecinos/propietarios/instituciones/empresas y su diferente 24 un sistema complejo de instrumentos urbanísticos que intervienen en distintos
25 capacidad de pago, siendo que además las posibilidades de capitalización 25 aspectos del desarrollo urbano de la ciudad.
26 de los beneficios por parte de los diversos grupos tampoco son iguales 26
27 27
28 28 CONCLUSIONES.
29 29
30 30 Gran parte de los municipios reciben aportes del estado Nacional y de las
IU-CM Página 90 2014
1 Provincias para la realización de obras de infraestructura. Estas obras,

2 generalmente, valorizan el suelo en forma de mayor valor de mercado de los
3 lotes afectados, y también son pasibles de ser abordadas por este instrumento
4 municipal aunque otro actor público realice las inversiones.
5
6 Aquellos municipios que no aplican este instrumento para la recuperación
7 de inversiones públicas o alternativamente otro instrumento que permite
8 la captación de plusvalías, están realizando una transferencia indirecta de
9 los impuestos públicos recaudados de todos los contribuyentes hacia los
10 propietarios de los terrenos beneficiados por las obras realizadas. La práctica
11 de generar con inversiones públicas un aumento en el valor de las propiedades
12 afectadas, sin contraprestación alguna por parte de los beneficiarios, es
13 cuestionable; a excepción de los casos en donde la población favorecida sea
14 de muy bajos recursos.
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-FDU Página 93 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 El Fondo de Desarrollo Urbano es una cuenta de capital específica que
4 sirve para financiar las inversiones en bienes públicos con fines de desarrollo
5 urbano local.
6
7 Se alimenta sobre todo de los aportes que resultan de los recursos generados
8 a través de la aplicación de instrumentos urbanísticos y otros:
9 • Convenios Urbanísticos
10 • Gravámenes para Inmuebles en Desuso
11 • Contribución por Mejoras
12 • Contribución por Valorización del Suelo
13 • Reajuste de Parcelas
14 • Compensación de Deudas
15 • Donaciones
16 • Multas
17
18 Los fondos deben ser utilizados estrictamente en concepto de inversión en
19 el desarrollo urbano de la localidad. Por lo general se destinan a obras de
20 infraestructura, equipamiento, espacio público y espacios verdes, lo que se
21 denomina “producción de bienes públicos”. No se pueden destinar al pago
22 de sueldos, ni a financiar la elaboración de planes u otras actividades
23 de planificación.
24 La estricta orientación del fondo a los fines de inversión en bienes públicos se
25 debe a las características del origen de los fondos.
26 Los aportes generados por la aplicación de diversos instrumentos urbanísticos
27 representan ingresos eventuales para el Fondo, no permanentes, por lo tanto,
IU-FDU 28 estos deberán ser reinvertidos en el desarrollo urbano para generar efectos
29 que permitan retroalimentar el fondo por la paulatina mejora del entorno
FONDO DESARROLLO URBANO 30 urbano.
IU-FDU Página 94 2014 IU-FDU Página 95 2014
1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 EJEMPLO.

2 2
3 • Generación de fondos específicos para inversiones públicas de 3 El Municipio de Moreno, Provincia de Buenos Aires, creó 1994 (Ordenanza
4 desarrollo urbano. 4 Nº. 3837/94) un fondo permanente para el desarrollo urbano, ambiental
5 5 y regional, denominado “Fondo Municipal de Tierras y Viviendas”. Este
6 6 fondo es el instrumento fundamental del IDUAR-Instituto de Desarrollo
7 IMPLEMENTACIÓN. 7 Urbano, Ambiental y Regional (creado por Ordenanza Nº 553/00).
8 8
9 Es un fondo de gestión conjunta. En primer lugar, el Área Municipal de 9 El fondo obtiene sus aportes en forma de inmuebles y contribuciones. Los
10 Planeamiento (o afín) define el destino de los fondos según las prioridades 10 terrenos son adquiridos generalmente por resoluciones particulares de
11 establecidas en el proceso de planificación urbana, mientras que por su 11 terrenos en estado de abandono, baldíos con deudas con el municipio,
12 parte la administración financiera se realizara a través de la autoridad 12 donaciones y otros. Una parte de aquellos lotes se venden en el mercado,
13 tributaria del municipio (Hacienda). 13 otra parte se utilizan para la instalación de espacios públicos, verdes,
14 14 equipamiento y otros elementos urbanos de soporte. Aparte, el fondo
15 La comunicación sobre el uso de los fondos se hará a través de la rendición 15 recibe contribuciones monetarias a través de la cobranza de adjudicaciones
16 de cuentas municipal, para asegurar la transparencia de los mismos. Dicha 16 sociales y planes oficiales, la percepción de cánones locativos y otros
17 rendición debería especificar: 17 conceptos.
18 • Ingresos/aportes según concepto 18
19 • Inversiones desagregadas por subunidades territoriales locales 19 Los ingresos del fondo financian en Moreno múltiples inversiones con fines
20 (especificando los montos que se destinan a los distintos barrios, 20 de desarrollo urbano. Su carácter permanente permite realizar proyectos
21 aclarando si se priorizan barrios habitados mayoritariamente por 21 con horizontes a medianos y largos plazos, y dotar a los barrios de
22 personas con menores recursos) 22 equipamiento.
23 • Inversiones desagregadas por diversos elementos urbanos de soporte 23
24 (se especifica los montos que se destinan en pavimento, cloaca, planta 24
25 de tratamiento, defensas contra inundaciones, plazas, etc.) 25 CONCLUSIONES.
26 26
27 Se debe tener en cuenta que esta rendición genera una base de información 27 La gestión de bienes públicos puede incluir una gestión conjunta de “Banco
28 estadística respecto a las inversiones realizadas por el Municipio que 28 de Tierras” y del “Fondo de Desarrollo Urbano”, unificando la gestión de
29 permite aumentar la eficiencia de las inversiones municipales a mediano 29 los bienes tanto de capital como inmuebles, de un Municipio.
30 plazo. 30 Para fomentar la voluntad de pago por parte de los contribuyentes locales
IU-FDU Página 96 2014
1 cabe aclarar que toda la sociedad debería percibir cierto impacto positivo
2 en el desarrollo urbano aunque se prioricen determinados barrios, o
3 elementos urbanos de soporte específicos, por sobre otros. La consciente e
4 inteligente redistribución de beneficios generará a largo plazo condiciones
5 de vida más equitativas.
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-FSE Página 99 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 El Fondo Solidario Específico es una cuenta de capital especial y temporaria
4 que se inicia para el financiamiento de inversiones en un bien público
5 determinado.
6 Es un instrumento que permite nivelar las condiciones de vida en la localidad
7 a través de un mecanismo solidario entre las personas que disfrutan de un
8 determinado servicio y las personas que no disponen de él.
9
10 Requiere de una entidad para la gestión de los fondos, ingresos, inversiones
11 y facturación. Dicha entidad podrá ser pública o prestar sus servicios sin fines
12 de lucro. En caso de que sea pública, podrá ser en articulación con el Área
13 Municipal de Hacienda.
14
15 Rige el principio de solidaridad, el cual se ejerce de forma obligatoria
16 (no voluntaria) para garantizar un equilibrio entre los actores, las cargas y
17 los beneficios. Además de los aportes que definen la cuota obligatoria, los
18 contribuyentes o terceros están libres de contribuir al fondo voluntariamente.
19
20
22
23 El objetivo es lograr la distribución equitativa de un aspecto urbano específico
24 (servicios, infraestructura u otros).
25
26
27 IMPLEMENTACIÓN.
IU-FSE 28
29 Cuando se diseñan los mecanismos del Fondo Solidario Específico y su
FONDO SOLIDARIO ESPECÍFICO 30 redistribución en el territorio, se deben considerar varios factores. Como la
IU-FSE Página 100 2014 IU-FSE Página 101 2014
1 inversión en bienes públicos tiene por lo general efectos sobre el valor del 1 En la situación descripta, la aplicación del mecanismo obligatorio se justifica
2 suelo, se debe analizar cuál es la afectación de cargas y beneficios entre los 2 por las ventajas/desventajas socio-económicas de la disponibilidad/ausencia
3 distintos tipos de actores, ya que contribuyentes, beneficiarios y propietarios 3 de pavimento. El acceso por calles de ripio supone en principio mayores
4 no serán los mismos. 4 costos de mantenimiento en los vehículos, mayores problemas en días de
5 5 lluvia e imposibilidad de acceso del transporte público. Estos mayores costos
6 Es recomendable coordinar las inversiones del fondo con otras actividades 6 los absorben en su totalidad los usuarios de dichas vías. Por lo tanto, ellos
7 de desarrollo urbano. (Por ejemplo, no pavimentar una calle antes de la 7 sufren de una doble discriminación: Mayores costos y menores estándares.
8 instalación de los tendidos de redes). El área responsable de la coordinación 8 Entonces, la aplicación del instrumento aportaría en gran medida a equilibrar
9 será la autoridad competente en la materia, en general el Área Municipal de 9 la condición de las vías de acceso y los costos de movilidad.
10 Planeamiento (o afín). 10 El mismo fenómeno se observa con el servicio de red de gas, ya que no
11 11 disponer del mismo representa mayores dificultades y costos por la adquisición
12 Es importante que los contribuyentes conozcan el fin de los aportes, así como 12 de garrafas cuyo precio por m3 es considerablemente más alto que el de un
13 también los tiempos (hasta ejecutar los proyectos por completo), la finalización 13 servicio de red.
14 de las contribuciones y el cierre del fondo. Estos detalles se deberán especificar 14
15 en un plan operativo. En este sentido, la gestión de los fondos debe ser 15 Siguiendo con el ejemplo, si supongamos que el costo de pavimentación de
16 transparente, y debe traducirse en una rendición de cuentas periódica que 16 una cuadra es 200.000 Pesos, pavimentar las 40 cuadras tendrá un costo total
17 debería especificar: 17 de 8 millones de Pesos. Si cada uno de los 5.000 propietarios que cuentan
18 • Ingresos/aportes 18 con pavimento aportaría 45 Pesos durante 36 meses (1.620 Pesos totales por
19 • Inversiones desagregadas por subunidades territoriales locales 19 contribuyente), se podrían pavimentar todas las cuadras del municipio que
20 20 actualmente no cuentan con esta infraestructura en un plazo de 3 años.
21 21
22 EJEMPLO. 22
23 23
24 En un municipio existen 100 cuadras pavimentadas y 40 sin pavimentar. Cada 24
25 cuadra cuenta con un promedio de 50 propietarios de viviendas (de casas y 25
26 propiedades horizontales), por lo tanto se estima que aproximadamente 5.000 26
27 propietarios cuentan con accesos pavimentados y 2.000 no. La idea es que 27
28 el beneficio que ya se les otorgó a unos redunde en el de otros que aun no 28
29 cuentan con ello. 29
30 30
IU-FSE Página 102 2014
1 En caso de que se incluyan otras instituciones en el “sistema solidario”,

2 eventualmente con mayor capacidad de pago que un hogar familiar, se
3 ampliaría el número de base de contribuyentes y bajaría el monto de la cuota
4 mensual para todos.
5
6
7 CONCLUSIONES.
8
9 El precio de los lotes que cuentan con accesos por vías pavimentadas es
10 generalmente mayor que aquellos que no cuentan con dicha infraestructura.
11 Por lo tanto es probable que el valor del lote beneficiado por la infraestructura
12 aumente su valor. Ese beneficio generado por la aplicación de un mecanismo
13 solidario debería ser captado (al menos parcialmente), a través del instrumento
14 “Contribución por Mejoras” u otro similar, cuyos recursos se destinen al
15 “Fondo Municipal de Desarrollo Urbano”. De este modo, el instrumento
16 “Fondo Solidario Específico” forma parte de un sistema de aplicación de
17 instrumentos urbanísticos coordinado y complementario.
18
19 Es muy importante tener en cuenta que en caso de no captar una parte de
20 la valorización del suelo, dará lugar a una situación de inequidad ante los
21 contribuyentes del Fondo Solidario ya que los mismos están generando con
22 sus aportes una valorización sobre la propiedad de otros.
23
24
25
26
27
28
29
30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-CU Página 105 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 Los Convenios Urbanísticos son acuerdos, entre la autoridad competente en
4 materia de desarrollo urbano (Municipio) y otros actores, respecto a la realización
5 de diversos tipos de proyectos o intervenciones urbanas que generen beneficios
6 mutuos, procurando que estos tengan efectos positivos especialmente en el
7 desarrollo del equipamiento y de la infraestructura urbana.
8 Dichos convenios constituyen una forma de Asociación Público-Privada (APP)
9 que puede tener fines muy diversos, cuya base es la búsqueda de un equilibrio
10 de cargas y beneficios entre las partes, definidas a partir de un proceso de
11 negociación. En cierto sentido, los convenios urbanísticos tratan de generar
12 una contraprestación, colaboración, cooperación, contribución y/o aportes por
13 parte de los beneficiados de la actividad estatal municipal, en general inversores
14 inmobiliarios.
15
16
17 FUNCIONES Y OBJETIVOS
18
19 Cada actor relevante presente en la ciudad debería contribuir a la producción
20 de una mejor calidad de vida para la comunidad, especialmente si se trata de
21 proyectos grandes y medianos. Por lo tanto, se busca sinergias entre los sectores
22 público y privado mediante la cooperación en la producción de ciudad.
23 El convenio define con precisión los compromisos de cada parte: objetivos,
24 metas, plazos, formas de control periódico y determinadas penalizaciones en el
25 caso de no cumplir con los compromisos contraídos.
26
27
IU-CU 28
29
CONVENIO URBANÍSTICO 30
IU-CU Página 106 2014 IU-CU Página 107 2014
1 IMPLEMENTACIÓN. 1 Cabe aclarar que estos elementos mencionados son los que producen e influyen
2 2 altamente en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. Por lo tanto, los
3 OBJETO DE NEGOCIACIÓN. 3 convenios urbanísticos tratan de movilizar recursos, negociando y captando
4 4 parte de los valores generados, a favor del bien público.
5 En el proceso de producción de ciudad, el municipio genera valor a través de una 5 Por ejemplo, se trata de captar un porcentaje del valor que generan los elementos
6 serie de acciones que se traducen en “productos” provistos por el Municipio. 6 normativos (i-ii), a cambio de determinadas contraprestaciones por parte de
7 Estos “productos” factibles de traducirse en objetos de negociación son: 7 los inversores inmobiliarios, o aportes en forma de dinero en caso de que los
8 8 elementos urbanos de soporte (iii), como la infraestructura y el equipamiento,
9 Recategorización de Uso del Suelo. 9 sean producidos por el Municipio u otros actores públicos.
10 • Industrial (Sector productivo) 10 La captación de valores generados por normativa es adicional a las obligaciones
11 • Residencial (Vivienda con usos complementarios) 11 de cesión de suelo en concepto de elementos urbanos de soporte (accesos,
12 • Mixto o Comercial (Comercio, oficina, vivienda y otros usos 12 calles, espacios verdes y equipamiento urbano), como también independiente
13 complementarios), esta es la categoría más rentable, por lo tanto la que 13 de las obligaciones de proveer infraestructura técnica a costo de los propietarios
14 genera más valor. 14 de los terrenos afectados, según lo establecen las normas locales.
15 15 Son principalmente las categorías de Uso de Suelo y FOT los bienes que otorga
16 Parámetros e Indicadores Urbanísticos. 16 el Poder ejecutivo Municipal, por lo general luego convalidado por el HCD, a
17 • Aumento del FOT (Factor de Ocupación Total), el aumento de este 17 cambio de una contraprestación a acordar.
18 indicador es el que produce más valor, contribuyendo a la rentabilidad de 18
19 los proyectos inmobiliarios. 19 MOMENTOS DE NEGOCIACIÓN.
20 • FOS (Factor de Ocupación del Suelo) 20
21 • Alturas Máximas, etc. 21 Cada proyecto urbanístico requiere:
22 22 • Normativa (Categoría de Uso de Suelo y FOT) a definir en el “Código de
23 Estos dos “productos” normativos se definen en el Código de Ordenamiento 23 Ordenamiento Urbano” o documento afín.
24 Urbano, Plan de Uso del Suelo o documentos afines. 24 • Permiso de Construcción.
25 25
26 Infraestructura, Equipamiento y Espacio Público. 26 Definido en el Convenio Urbanístico, la entrega de estos “bienes” deberá ser
27 • Provisión o reinversión en infraestructura técnica. 27 condicionada al compromiso de los beneficiarios respecto la justa distribución
28 • Provisión de espacios públicos y verdes. 28 de cargas y beneficios entre los actores participantes en el proceso de
29 • Provisión de equipamiento urbano (establecimientos educativos, 29 producción de ciudad.
30 deportivos, de salud, culturales, etc.). 30
1 Estudio de Impacto Ambiental. 1 IDENTIFICACIÓN DE LOS BENEFICIARIOS

2 Muchas veces, las normativas locales obligan a proyectos urbanísticos con 2
3 determinadas características a realizar un Estudio de Impacto Ambiental 3 Previo a las negociaciones de Convenios Urbanísticos hay que identificar los
4 (por ejemplo: industrias con emisiones nocivas, volumen construible mayor a 4 actores afectados, especialmente los que serán beneficiados por las acciones
5 5.000m2, etc.). Dicho estudio se lleva a cabo a costo del inversor, y sirve para 5 municipales:
6 evaluar cuales serán los impactos que el proyecto genere en diversos aspectos, 6 • Propietarios de suelo/terrenos/lotes.
7 sean positivos y/o negativos. La realización del mismo es previa a la aprobación 7 • Desarrolladores, “Loteadores”.
8 del proyecto, y se analizan los efectos de los impactos de la propuesta a nivel 8 • Usuarios de los elementos urbanos de soporte.
9 socioeconómico y medioambiental, entre otros. 9 • Otros.
10 Cabe aclarar que son poco confiables aquellos estudios que son realizados por 10
11 orden de los inversores inmobiliarios sin la participación del Municipio en la 11 La captación de valor será proporcional al beneficio que cada actor relevante
12 determinación de los objetos a analizar, así como también aquellos en los que 12 obtiene. En general, los cambios de norma y/o inversiones en infraestructura
13 únicamente se enlistan beneficios. Puede ser conveniente llevar adelante una 13 y equipamiento se trasladan al precio del suelo, así que sobre todo son los
14 contratación del estudio por parte de la Municipalidad (Área de Planeamiento o 14 propietarios de los terrenos afectados los que deberán aportar determinados
15 Consejo de Desarrollo Urbano) a costo del inversor. En todos los casos se deben 15 bienes a cambio. Esto se define en el Convenio Urbanístico.
16 estudiar en detalle los impactos, como también una mitigación y compensación 16
17 acorde. 17 BENEFICIOS Y VALORES
18 De ninguna manera los Estudios de Impacto Ambiental pueden ser decisorios 18
19 sobre el qué y el cómo de los proyectos (sobre todo en cuanto a Uso del Suelo e 19 Hay que enlistar y cuantificar el valor de los beneficios a generar, teniendo en
20 indicadores máximos), que deberán ser de igual manera estudiados y convenidos 20 cuenta las actividades, inversiones y costos de cada parte.
21 con el Municipio. Asimismo, la realización de dichos estudios no servirá como 21 La valorización del suelo se mide a través de distintos métodos de cálculo de
22 aprobación de los proyectos presentados. 22 valores (ver “Modelos de Tasación de Valores Inmuebles”).
23 En caso de que se estimen muy pocos impactos negativos, la obligación de la 23 La suma de todos los aportes a contribuir por la contraparte debe tener una
24 realización de dicho estudio puede ser absuelta a cambio de una compensación 24 relación proporcional a los beneficios que la contraparte goza por la/s actividades
25 por parte de los inversores, a favor del bien público. 25 públicas. Para ello se recomienda la aplicación del “Principio de Tres Tercios” (ver
26 26 al final).
27 Otras situaciones que podrían requerir de negociaciones son: 27
28 • Situaciones de faltas. 28 FORMAS DE APORTES
29 • Incumplimiento de normativas. 29
30 • Deudas de parte de contribuyentes. 30 Los aportes o contraprestaciones, a cambio de los servicios y la generación de
1 valor, tienen las siguientes formas: 1 respecto a su dotación con elementos urbanos de soporte.
2 • Aportes en forma de dinero al “Fondo Municipal de Desarrollo Urbano” (u 2 La Municipalidad determinará el destino de los fondos según sus prioridades,
3 otro fondo especial para inversiones urbanísticas) 3 que deberán orientarse en la disminución de los “déficits urbanos” locales y la
4 • Ejecución de “obras públicas” por parte del desarrollador privado según 4 mejora de la calidad de vida de la comunidad.
5 las indicaciones acordadas con el Municipio. 5 Cabe aclarar que los fondos generados por la implementación de instrumentos
6 • Cesión de suelo en concepto de lotes comerciables y/o superficies 6 urbanísticos no pasan a incrementar el presupuesto municipal, sino que son
7 adicionales a las que hay que ceder en concepto de equipamiento urbano 7 parte de una cadena de producción de valor, donde el origen y destino de los
8 y/o espacio verde/público 8 fondos es el mismo, la revalorización de la ciudad para la mejora en la calidad
9 • Oferta de determinada cantidad de lotes a precios accesibles para 9 de vida.
10 beneficiarios con menores recursos 10
11 • Transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado 11 Los principales destinos de los aportes son:
12 por el proyecto. 12 • La mejora de los espacios públicos y verdes.
13 • Una combinación de las opciones anteriores. 13 • Infraestructura.
14 • Otra forma de aportes a acordar. 14 • Equipamiento urbano.
15 15
16 DESTINO DE LOS APORTES, LOCALIZACIÓN Y DISTRIBUCIÓN 16 TIPOS DE CONVENIOS.
17 17
18 Los fondos generados por la aplicación de instrumentos urbanísticos deberán 18 Los Convenios Urbanísticos pueden ser contraídos para proyectos que se
19 ser destinados (reinvertidos), con fines de desarrollo urbano que redunden en 19 encuentren:
20 beneficios para la comunidad y con criterios redistributivos para fomentar la 20
21 cohesión social local. 21 (A). Dentro del marco normativo local: aquellas propuestas que no afectan
22 Se localizarán principalmente en la zona urbana afectada por la inversión del 22 lo determinado en la legislación urbanística vigente.
23 desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta de elementos urbanos 23 (B). Fuera del marco normativo local, con modificaciones al Código de
24 de soporte a las demandas generadas por la totalidad de los proyectos que 24 Ordenamiento Urbano vigente (o afín) aprobadas como “Excepciones”:
25 transforman el barrio. 25 aquellos proyectos que implican modificaciones en la legislación
26 En otros casos se “transfieren” esos valores a otra localización en otros barrios 26 urbanística.
27 según la necesidad imperante, las estrategias locales y sobre todo en caso de 27 (C). Dentro de marcos normativos que permiten cierta flexibilidad respecto
28 existir suficiente oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada 28 al otorgamiento de indicadores urbanísticos (categorías de Uso del Suelo
29 por un proyecto, se podrán redistribuir los fondos aportados sobre el territorio 29 “Urbanización Futura”, “Reserva para Expansión Urbana”, premio de FOT
30 urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con déficits 30 en caso de determinados aportes al bien público, etc.)
1 En el caso “c” la normativa local ya prevé un proceso de negociación entre las 1 APORTES.
2 partes que resultará finalmente en un convenio. 2
3 El caso “b” requiere, sin excepción, de la negociación de convenios con 3 Mayor al 2% del valor de venta del proyecto en el mercado inmobiliario
4 regulaciones más exigentes que en el primer caso (a), dado que pone en duda 4 (incluyendo edificios y terrenos). Puede llegar a más del 5%, según los
5 las regulaciones y los procesos establecidos de la planificación urbana local y 5 indicadores otorgados y la producción de valor relacionada. Cuanto mayor o
6 por lo tanto deberán ser tratados con precaución, aunque puede ser que en 6 más rentable sea el proyecto, mayor será el aporte a captar.
7 algunos casos especiales se trate de proyectos de inversión innovadores no 7 En este sentido, los mayores aportes los deberán realizar:
8 previstos y muy beneficiosos para el desarrollo urbano. Asimismo en todos los 8 • Proyectos comerciales: por ejemplo “centros comerciales” y similares.
9 casos se deberán respetar los procesos establecidos para cambios en el Código 9 • Proyectos con mayor altura y/o mayores superficies a construir
10 de Ordenamiento Urbano (o afín) y realizar Audiencias Públicas no vinculantes, 10 • “Loteos” (Conversión de suelo rural en suelo urbano)
11 sobre todo si se trata de Grandes Proyectos Urbanos. 11
12 Por último, en el caso “a”, el margen de negociación es reducido si se trata 12 ARGUMENTO CENTRAL.
13 de proyectos que cumplen con todas las normativas vigentes. Si las entidades 13
14 responsables de la planificación urbana, la sociedad local y los inversores 14 Es la generación de valor por parte de la normativa que provee el municipio,
15 inmobiliarios toman en serio la responsabilidad social de los proyectos de 15 en forma de categoría de Uso de Suelo e indicadores urbanísticos como FOT
16 inversión, se pueden convenir algunos aportes sobre todo si ellos tendrán un 16 o altura y/o la provisión de infraestructura, equipamiento, espacios públicos y
17 impacto positivo en el barrio afectado. 17 verdes.
18 Algunos criterios para la aplicación (o no) de Convenios Urbanísticos pueden 18
19 ser la ubicación del proyecto, la cantidad de superficie de suelo y/o superficie 19 MODELO DE DISTRIBUCIÓN DE VALORES: PRINCIPIO DE TRES TERCIOS.
20 construida (metros cuadrados), entre otros. 20
21 21 El principio de tres tercios se aplica únicamente sobre los valores generados por
22 Ejemplos de casos que precisan la implementación de Convenios Urbanísticos: 22 acción pública, no sobre los valores generados por el proyecto del desarrollador.
23 • Construcción de edificios con usos diferentes a “residencial”. 23 Es importante distinguir la producción de valor genuina que resulta de la acción
24 • Proyectos que incluyen la construcción de varios edificios y/o viviendas. 24 de cada uno de los actores.
25 • Cambios de normativa en la categoría de uso de suelo y FOT. 25
26 • Proyectos que requieren de inversiones en nueva infraestructura. 26 • Un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general
27 • Proyectos que superen determinada altura con impacto visual a distancia. 27 valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice
28 • Proyectos (obra y terreno) que presentan grandes volúmenes de inversión 28 e incentive la rentabilidad de su proyecto.
29 total. 29 • Un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general
30 30 valor del suelo) pertenece a la municipalidad para que ella asegure
1 las funciones públicas a través de la (re-)inversión y adecuación de la 1 EJEMPLO

2 infraestructura urbana, el equipamiento público, el espacio público y 2
3 verde, mediante aportes de parte del desarrollador. 3 El Municipio de Morón, en la Región Metropolitana de Buenos Aires, decidió
4 • El tercer tercio representa la “masa negociable” entre las partes. 4 trasladar su estadio de futbol “Deportivo Morón” hacia una localización
5 5 cercana, en propiedad privada. Con este fin se realizó un concurso de ideas del
6 Este modelo requiere de un sólido análisis para la asignación del “tercer tercio” 6 cual resultó un proyecto ganador elegido por las partes involucradas, que incluía
7 ya que este dependerá de factores casuísticos. Por ejemplo, el desarrollador 7 el edificio del nuevo Estadio, y además una propuesta de reurbanización para el
8 puede asumir mayores costos para la puesta en valor/refacción de elementos 8 sector que ocupaba el Club en ese momento.
9 patrimoniales en su proyecto, conforme a los intereses públicos, y por lo tanto la 9 Por medio de un Convenio Urbanístico se acordaron las condiciones por las
10 municipalidad le permite mayor aprovechamiento del tercio negociable. En otros 10 cuales los “desarrolladores” se hacen cargo del traslado y la realización del
11 casos se podrán presentar costos más altos en la demolición o el saneamiento 11 nuevo estadio, mientras el Municipio otorgara la normativa necesaria para
12 de suelo contaminado. Asimismo, la municipalidad también puede argumentar 12 desarrollar el emprendimiento urbanístico en las parcelas que ocupaba el Club,
13 tener mayores cargas para la reinversión en infraestructura u objetivos de 13 con las cesiones correspondientes y la construcción de espacio público por parte
14 redistribución de beneficios sobre el territorio municipal, entre otros. 14 de los desarrolladores.
15 15 Dicho Convenio “…establece que EL MUNICIPIO acceda a compensaciones
16 Un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar, en estos casos. 16 económicas, entendiendo que las plusvalías generadas por la acción estatal
17 El municipio podrá exigir mayores estándares de calidad en los proyectos a 17 deben ser compartidas con toda la comunidad.” (Ordenanza 13165/2010)
18 cambio de participar con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable, 18
19 incentivando activamente la calidad de proyecto. 19
20 Todos los argumentos, tanto los del desarrollador como los del municipio, se 20 CONCLUSIONES.
21 deberán debatir en el proceso de negociación para encontrar un equilibrio óptimo 21
22 entre cargas y beneficios de los actores, así como también para lograr sinergias 22 La óptima implementación del Convenio Urbanístico dependerá de la
23 de mutuo beneficio. Para ambos, la máxima participación en la valorización del 23 elaboración de acuerdos claros entre los actores afectados, sobre todo en cuanto
24 suelo por acción pública son dos tercios, un tercio es garantizado para cada 24 al cumplimiento de los compromisos asumidos. A tal fin deben ser convenidos
25 parte. 25 los plazos, etapas, aportes y beneficios de cada parte, así como también las
26 Otros principios de distribución de valores a aplicar según conveniencia local son 26 penalizaciones, para los casos de no cumplimiento de los compromisos
27 50/50 (menor complejidad de negociación), entre otros mecanismos. 27 adquiridos.
28 28
29 29
30 30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-FI Página 117 2014
1 INTRODUCCIÓN
2
3 Una de las claves del desarrollo económico y social de las ciudades es dotarlas
4 con diversos tipos de infraestructura. Los barrios que carecen de la provisión
5 con redes de infraestructura básica, no poseen de las mismas oportunidades
6 que aquellos con los mejores servicios. Por lo tanto, la infraestructura disponible
7 determina el potencial y las expectativas para el desarrollo del territorio y su
8 población.
9 Se consideran redes de infraestructura básica, aunque no haya definiciones
10 inequívocas:
11 • Red de agua potable, incluye planta depuradora
12 • Red cloacal, incluye planta de tratamiento
13 • Sistema de desagües pluviales, incluye cisternas de retención, defensas y/u
14 otros sistemas de ingeniería hidráulica
15 • Red eléctrica
16 • Red de gas
17 • Red vial/Espacio público: calles pavimentadas, zonas peatonales, bicisen-
18 das, arbolado, etc.
19 • Red de transporte público: carriles exclusivos, refugios (paradas), etc.
20
21 La construcción, mantenimiento y modernización de estas redes de
22 infraestructura básica es fundamental en el proceso de (re)producción de la
23 ciudad. Los altos costos de inversión para cumplir con la demanda de estos
24 elementos, se deben financiar trasladando los costos a los causantes y demás
25 beneficiarios de la infraestructura instalada.
IU-FI 26
27
FINANCIAMIENTO DE 28 FUNCIONES Y OBJETIVOS
29
REDES DE INFRAESTRUCTURA 30 Independientemente de su mecanismo de gestión o forma de propiedad,
IU-FI Página 118 2014 IU-FI Página 119 2014
1 las redes de infraestructura suelen denominarse bienes públicos. Se trata de 1 IMPLEMENTACIÓN

2 elementos urbanos de soporte, que garantizan el buen funcionamiento de 2
3 la ciudad y se producen debido a las demandas de diversos actores y grupos 3 Se considera aquí el modo de financiamiento de inversiones iniciales
4 sociales. 4 y reinversiones/ ampliaciones/ modernizaciones de las instalaciones de
5 5 infraestructura, pero no el mantenimiento cotidiano de las redes que debe ser
6 PRINCIPIOS 6 financiado a través de las tarifas de consumo u otras opciones.
7 7 El modo de financiamiento de infraestructura, debe asegurar que los costos
8 El objetivo de la aplicación de instrumentos de financiamiento es la justa 8 de inversión se carguen a los causantes/ demandantes y demás beneficiarios
9 distribución del costo de producción de la infraestructura. Esto implica que, en 9 específicos que disponen y disfrutan de una red de infraestructura específica.
10 cada situación, se identifiquen y se hagan cargo del costo de inversión: 10 Los instrumentos concretos de financiamiento se eligen según el análisis
11 11 que identifica los grupos, individuos o instituciones causantes y los demás
12 1. En primer lugar, los causantes de la demanda; 12 beneficiarios.
13 2. En segundo lugar, los beneficiarios restantes; 13
14 3. En tercer lugar, el presupuesto público. 14 IDENTIFICACIÓN DE CAUSANTES Y DEMÁS BENEFICIARIOS DE LA (RE)
15 15 INVERSIÓN
16 Los casos que no respetan el Principio de Responsabilidad sobre los Costos 16
17 (causantes, beneficiarios restantes, presupuesto público, en ese orden) generan 17 La identificación de causantes y demás beneficiarios influye en la elección del
18 diversas formas de aprovechamiento o especulación, dado que permiten a 18 modo de financiamiento.
19 algunos actores externalizar costos y trasladarlos a otros actores, en general 19 Las inversiones en infraestructura se realizan siempre en un territorio
20 públicos, mientras se privatizan los beneficios y las ganancias resultantes. 20 determinado. Los causantes de la inversión se pueden encontrar dentro
21 21 de este territorio delimitado, o no. Las inversiones para la urbanización de
22 Complementario al Principio de Responsabilidad sobre los Costos se aplica 22 terrenos rurales, por ejemplo, se realizan para servir a los lotes a parcelar. Los
23 el Principio de Solidaridad en aquellos casos en los que la situación social 23 demandantes, propietarios de los lotes, se identifican fácilmente. Del mismo
24 individual de los demandantes y/o beneficiarios de inversiones en infraestructura 24 modo, la densificación urbana de un delimitado territorio requiere, a mediano
25 evidencie una reducida capacidad de pago. En estas circunstancias individuales 25 o largo plazo, modificaciones y reinversiones en la infraestructura de la zona.
26 se complementa el principio económico con un principio social. 26 Aquí también se identifican fácilmente los demandantes, en forma de los
27 Sin embargo, la implementación y ejecución de dichos principios es una cuestión 27 propietarios y/o desarrolladores, que modifican el uso, o la intensidad de uso,
28 política. 28 de determinados inmuebles.
29 29
30 30 Una inversión en infraestructura no siempre está determinada por la demanda
1 en un territorio delimitado. En los casos en los que el territorio de inversión 1 de las inversiones en infraestructura a los propietarios, considerando que poseen
2 y el territorio donde se origina la demanda no son los mismos, resulta más 2 dichos beneficios económicos.
3 dificultoso identificar a los causantes del costo de inversión. Por ejemplo, la 3 Algunas inversiones en infraestructura tienen posibles impactos negativos al
4 ampliación de las redes de desagües pluviales en una determinada zona río 4 valor de los inmuebles linderos, como por ejemplo la construcción de autopistas,
5 abajo, causada por la extensión urbana y la subsiguiente impermeabilización 5 que aumenta la contaminación del aire y sonora. En estos casos, los causantes
6 de suelo por la construcción de edificios y pavimentación de las calles río arriba. 6 y beneficiarios de la inversión se encuentran mayoritariamente fuera de la zona
7 Es importante diferenciar a los causantes, de los demás beneficiarios de la 7 afectada por la inversión y no se justifica un traslado del costo a los propietarios
8 inversión, dado que la responsabilidad para hacerse cargo de los costos es 8 de inmuebles linderos aunque su accesibilidad mejore.
9 mayor si se trata de causantes. Con los demás beneficiarios identificables que 9
10 pueden (y deberían) aportar al financiamiento de infraestructura, se amplía la 10 INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO
11 base de contribuyentes. No obstante, en muchos casos los últimos no se pueden 11
12 identificar con facilidad: por ejemplo, aquellos usuarios ajenos al barrio que 12 Principalmente, se pueden distinguir dos tipos de beneficiarios: los usuarios de
13 transitan una calle recién pavimentada. 13 la infraestructura y los propietarios de los lotes afectados por las dichas obras.
14 14 Cabe aclarar que, en algunos casos, el territorio donde se realiza la inversión,
15 Las inversiones en infraestructura que proveen servicios y mejoran la accesibilidad 15 y el territorio dónde se encuentran los beneficiarios, no son los mismos. Por lo
16 a un inmueble tienen, generalmente, un impacto económico positivo a su valor. 16 tanto, para poder trasladar el costo de inversión para la instalación de diversos
17 Aquellas con mejores servicios y accesibilidad, tienden alcanzar un valor más 17 tipos de infraestructura, sea total o parcialmente, es importante identificar los
18 alto que inmuebles que carecen de algunos servicios. En este sentido, son los 18 beneficiarios directos.
19 propietarios de los inmuebles los que pueden captar y realizar el beneficio. 19
20 Causante y beneficiario principal se identifican con un mismo actor: el 20 La siguiente planilla pretende orientar el análisis a realizar, define los instrumentos
21 propietario. 21 de financiamiento a aplicar en cada caso, y destaca la distribución costo-beneficio
22 22 en los actores involucrados.
23 Identificación de los beneficios y otros impactos de la inversión en 23
24 infraestructura 24
25 Los beneficios de inversiones en infraestructura se plasman en dos aspectos 25
26 que se encuentran relacionados: el valor del inmueble y su utilidad. Mientras 26
27 un propietario goza de ambos beneficios, un inquilino goza únicamente de 27
28 la utilidad del inmueble. Como el propietario, el inquilino es usuario, pero no 28
29 puede capitalizar el valor de uso, al contrario, en general paga la mayor utilidad 29
30 a través del alquiler. Esta circunstancia explica la prioridad para trasladar el costo 30
1 Beneficiarios (y Quiénes absorben el Instrumentos de Distribución costo-beneficio 1 Los diferentes instrumentos de financiamiento pueden ser combinados en
sus beneficios) costo financiamiento
2 2 distintas formas.
(P1) Tasa de
3 conexión 3
Costo y beneficio absorbe el
4 (P2) Contribución mismo actor, salvo en algunos 4 Tasa de Conexión.
� Propietario del PROPIETARIOS de los por mejoras casos especiales.
5 terreno/inmue lotes 5 Esta tasa se aplica en los casos en los que la producción de nueva infraestructura
ble (Beneficios: (Pago total o en
6 valor del cuotas) 6 no es directamente realizada por los causantes (por ejemplo, desarrolladores).
suelo/lote,
7 utilidad) (C1) Tarifa base de 7 Se exhibe para (re)financiar la conexión de un inmueble (lote) a un determinado
conexión al servicio
8 (Pago total o en 8 tipo de infraestructura. En general, está pagada por el propietarios del inmueble
cuotas)
� Posible transferencia de
9 Usuarios/
beneficios (valor) desde usuarios
9 beneficiado. La tasa está relacionada con el costo de instalación de la infraestructura
consumidores (C2) El costo de
Los hacia los propietarios del
10 de la
CONSUMIDORES
instalación es 10 específica, que se la traslada proporcionalmente a los beneficiaros identificados.
infraestructura traslado a las inmueble (p.e. a través de
, identificables reales del servicio/ mayores alquileres).
11 de la infraestructura
unidades de 11
y no servicio
12 identificables consumidas (Peaje, 12 Base imponible: La tasa se calcula en base a la superficie de un lote, eventualmente
(Beneficio: kWh, m3, etc.)
13 utilidad) 13 tomando en cuenta su mayor o menor edificabilidad (FOT) o los m2 edificados en

14 14 el lote.
(U1) Una tarifa
15 plana facturada a 15
USUARIOS
todos los usuarios
16 Todos los
financia las nuevas
16 Monto: El monto total a recaudar se orienta en el costo real de inversión
instalaciones
USUARIOS
17 conectados a la red (U2) El costo de
Transferencia de beneficios desde 17 (incluyendo costos de construcción, administración, financiamiento y otros) de
de infraestructura el grupo de clientes/usuarios del
instalación es
18 servicio hacia los usuarios y 18 una obra concreta, o costos típicos estandarizados para la instalación del tipo de
traslado a las
unidades de propietarios recién conectados.
19 Los beneficiarios aportan 19 infraestructura correspondiente. Dado que, en muchos casos, el costo es alto, se
servicio
consumidas (kWh, relativamente poco.
20 20 divide la tasa en cuotas mensuales a efectuar en períodos que pueden llegar hasta
m3, etc.)
21
Usuarios conectados (S1) Fondo
21 5 años.
a la infraestructura Solidario
22 22
contribuyen a Específico
beneficio de futuros
23 23 Fecha de pago: Siempre cercana a la inversión realizada. La dotación con
usuarios
24 actualmente no 24 infraestructura representa una parte del costo de producción del bien (lote). Por lo
conectados
25
(C1) Presupuesto Transferencia de beneficios desde
25 tanto, se debe trasladar el costo en el momento cuando el bien disponga de las
26 Todos los
público (Estado) a todos los contribuyentes hacia los 26 nuevas características que generan mayores utilidades. De todos modos, puede
través de impuestos usuarios y propietarios. Los
CONTRIBUYENTES que
27
pagan impuestos
y otros ingresos beneficiarios externalizan 27 haber diversas facilidades de pago (por ejemplo cuotas).
(socializan) el costo de su
28 beneficio individual. En estos 28
casos se deben aplicar
29 instrumentos complementarios 29 Contribución por Mejoras: (ver el capítulo específico de esta Guía)
de redistribución.
30 30 Fondo Solidario Específico: (ver el capítulo específico de esta Guía)
1 Facilidades de pago 1 ECONOMÍAS DE ESCALA

2 Los costos de inversión en infraestructura suelen ser altos, y en pocos casos 2
3 pueden ser traslados a los contribuyentes con un único pago. Por esta razón, se 3 El alto costo de producción de infraestructura requiere de la búsqueda de
4 debe trabajar con planes de pago razonables, con plazos y períodos definidos 4 economías de escala para optimizar la rentabilidad de la inversión. Esta, se
5 que no superen la capacidad de pago de los contribuyentes. 5 logra a través de procesos de planificación que orienten el desarrollo urbano
6 Muchas obras requieren de (pre-)financiamiento (crédito, fideicomiso, etc.), con 6 hacia algunas zonas prioritarias, y definen densidades urbanas apropiadas que
7 posterior programación de cobro retroactivo. 7 garantizan un mayor número de contribuyentes para la infraestructura a instalar,
8 8 así como actividades coordinadas y concertadas.
9 Función social 9
10 Aunque se hace hincapié en los costos de infraestructura y su distribución, no 10 COSTOS MAYORES POR DEFICIENTE PLANIFICACIÓN URBANA
11 hay que olvidar que la infraestructura siempre tiene una función social, y el 11
12 acceso indiscriminado debe estar asegurado. 12 El desarrollo urbano disperso causa mayores costos de instalación de
13 En el caso de situaciones sociales individuales que no permiten el pago de aportes 13 infraestructura, dado que la relación entre costo y beneficio puede ser negativa.
14 totales o parciales, se deberán encontrar soluciones flexibles para garantizar la 14 Esta circunstancia implica en casi todos los casos el reclamo por financiamiento
15 cohesión social de la comunidad. 15 de estas inversiones no rentables por el presupuesto público.
16 16 Por lo tanto, es altamente importante que las instituciones de Planificación
17 Moratorias 17 Urbana local, las Áreas Municipales de Planeamiento, entre otros, cumplan su
18 Las moratorias de pago que, en la práctica, apremian a los contribuyentes 18 rol de coordinadores en todos los aspectos de desarrollo urbano. Planes de Uso
19 morosos a través de diversos tipos de descuentos, influyen de manera negativa 19 de Suelo, Códigos de Planeamiento y otros documentos y procesos deben ser
20 en el comportamiento de los contribuyentes, y en su voluntad de pago. En 20 optimizados para garantizar la funcionalidad de todos los espacios urbanos, y la
21 el largo plazo, también afectan la cohesión social de la comunidad por el 21 capacidad de financiamiento de las instalaciones necesarias.
22 desequilibrio que se genera entre los actores con buen y mal comportamiento. 22 El rol de coordinación por parte de las Áreas Municipales de Planeamiento (o
23 Así, este tipo de medida beneficia comportamientos contrarios al de un “buen 23 afines), entonces, tiene una función fundamental para la economía local porque
24 contribuyente”, y provoca que se especule por la obtención de mayores 24 permite (o no) optimizar las inversiones públicas y privadas a beneficio (o costo)
25 beneficios incumpliendo sus obligaciones. 25 de toda la comunidad.
26 Al contrario, se deberán implementar incentivos para los buenos contribuyentes 26 En este sentido, Planes de Uso de Suelo (o afines) que permiten un desarrollo
27 a fin de fomentar el comportamiento responsable y fortalecer la cohesión social 27 urbano disperso sin garantizar al mismo tiempo el financiamiento de este tipo de
28 de la comunidad. 28 desarrollo urbano, son disfuncionales en sentido económico y social.
29 29
30 30
IU-IFI Página 126 2014 IU-FI Página 127 2014
1 EJEMPLO 1 individuos de participar en la vida urbana bajo diferentes condiciones de calidad

2 2 de vida, como también de apropiarse (o no) de los beneficios que genera la
3 En Villa Maria/Provincia de Córdoba, las normativas que regulan los nuevos 3 ciudad. Estos aspectos de “ciudad justa” y “ciudad accesible”, influyen en la
4 loteos, exigen para su aprobación la provisión de infraestructura de agua, cloacas, 4 prosperidad de la comunidad y tienen, sobre todo, influencia a la estructura
5 energía eléctrica, alumbrado público, arbolado público y cordón cuneta. Con lo 5 urbana, fragmentación territorial y segregación social.
6 que toda la inversión está trasladado directamente al causante/ demandante, el 6 El significado de “justa distribución de costos y beneficios” puede ser
7 desarrollador/ loteador que dona aquellos elementos al dominio público para su 7 interpretado de diversas maneras, ya que depende de los contextos sociales y
8 explotación. Dicha inversión se prorratea en el costo de la totalidad de los lotes. 8 territoriales. No es “justa” la modalidad de financiamiento si se socializan los
9 En caso de inversiones posteriores a la producción de lotes, se aplica la 9 costos, al tiempo que se privatizan los beneficios.
10 Contribución por Mejoras que se paga con anterioridad (gas, cordón cuneta, 10
11 pavimento), mediante un plan de pago establecido por consenso con los 11
12 vecinos. Cuando el capital acumulado lo permite se empieza a ejecutar la obra. 12
13 En la práctica, la Contribución por Mejoras se traduce a una mayor tasa de 13
14 servicios a la propiedad durante el período establecido. 14
15 15
16 16
17 CONCLUSIONES 17
18 18
19 Cuando la instalación de infraestructura da como resultado beneficios concretos, 19
20 sea en forma de mayor utilidad o valor, como es común, se deben trasladar 20
21 los costos de inversión, en primer lugar, a los causantes y, luego, a los demás 21
22 beneficiarios identificados, antes de que se busque que el presupuesto público 22
23 haga mayores aportes para poder realizar la inversión. 23
24 Solo en casos particulares, cuando es necesario y justificado, se aplican 24
25 mecanismos de financiamiento solidarios: como por ejemplo, si no se pueden 25
26 identificar claramente a los causantes y/o beneficiarios, o si las situaciones 26
27 sociales individuales así lo requieren. 27
28 La “justa” distribución de costos y beneficios en el proceso de producción de 28
29 ciudad, especialmente respecto de la instalación de infraestructura, es clave 29
30 para el desarrollo urbano, ya que determina las oportunidades de diversos 30
MODELOS DE CÁLCULO
MODELOS DE CÁLCULO IU-MTI Página 131 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 El valor inmobiliario de una propiedad está compuesto básicamente por dos
4 componentes: el valor del suelo, y el valor del hecho construido y/u otros objetos
5 que se encuentren en la parcela. Para estimar dichos valores, es necesario
6 diferenciar entre el valor del suelo y, si existieran, el valor de los edificios u
7 otros objetos de una propiedad determinada. El valor del suelo depende en gran
8 medida del uso del suelo real que se le da a un terreno, del uso permitido por
9 normativa, y de los indicadores de volúmenes edificables (FOT, FOS, etc.).
10 Para el municipio, el valor del suelo es el de mayor relevancia dado que este
11 valor se encuentra altamente influenciado por su propia actividad.
12
13 Los Modelos de Tasación de Valores son:
14
15 (A) Modelo de Valores Comparativos.
16 (B) Modelo de Rentabilidad
17 (C) Modelo de Sustitución.
18 (D) Distinción entre los Valores de Suelo y los demás Objetos
19
20 Todos los modelos se aplican sobre valores de mercado.
21
22
24
25 Los Modelos de Tasación de Valores permiten calcular valores inmobiliarios a base
IU-MTI 26 de distintos conceptos y se los utiliza en relación a la aplicación de diferentes
27 instrumentos urbanísticos como:
MODELOS DE TASACIÓN 28 • Determinación de valores de suelo rural (en caso de adquirir terrenos para
29 la expansión urbana, antes de la conversión en suelo urbano).
DE VALORES INMUEBLES 30 • Expropiaciones.
IU-MTI Página 132 2014 IU-MTI Página 133 2014
1 • Tasas especiales para inmuebles ociosos. 1 (A) MODELO DE VALORES COMPARATIVOS

2 • Unificación y subdivisión de parcelas. 2
3 • Compensación de deudas. 3 El modelo de valores comparativos es el método de tasación más común en
4 • Convenios Urbanísticos. 4 nuestro país. Este método calcula el valor de un determinado inmueble en base
5 • Otros. 5 a los valores de otros inmuebles con similares características como ubicación,
6 6 tipo de uso, dimensión, antigüedad y calidad de la edificación, entre otras.
7 Según el modelo de cálculo aplicado se obtienen diferentes valores para el 7
8 mismo inmueble analizado. Si la diferencia de valores resultantes es alta indica la 8 Si no se encuentran precios de referencia dentro de la misma zona, se puede
9 eventual existencia de distorsiones en el mercado inmobiliario. Aquellos casos se 9 ampliar el área considerado siempre y cuando se mantengan las características
10 deberán analizar luego con mayor detalle para transparentar las posibles causas. 10 necesarias para la identificación de valores comparables.
11 11
12 12 También se pueden utilizar valores de compra-venta de otros períodos (años
13 METODOLOGÍA. 13 anteriores) y actualizarlos según los valores inmobiliarios actuales. Dicha
14 14 actualización se realiza mediante un índice de evolución de precios inmobiliarios
15 Cada modelo de tasación permite analizar el valor de un bien desde un punto 15 en el período correspondiente.
16 de vista económico distinto. Mientras el modelo de valores comparativos (A) 16
17 refleja lo que los actores de mercado están actualmente dispuestos a pagar por 17 Este método se puede aplicar tanto en terrenos edificados como en no
18 determinado bien, el modelo de rentabilidad (B) permite identificar eventuales 18 edificados, requiriendo del monitoreo de los mercados inmobiliarios y sus
19 “burbujas” en los precios de mercado y/o situaciones de especulación inmobiliaria, 19 precios. La información necesaria se obtiene de distintas fuentes como:
20 principalmente cuando el valor comparativo está desvinculado de la rentabilidad 20 • Escrituraciones y/o boletos de compra-venta realizadas en el período.
21 real que el mismo bien inmobiliario permite obtener. 21 • Información de la cámara inmobiliaria.
22 22 • Información de negocios inmobiliarios.
23 Para determinar el valor inmueble de una parcela con todos sus componentes (suelo 23 • Anuncios públicos de venta de inmuebles (periódicos, web, otros)
24 y objetos), se aplican ambos modelos, el de valores comparativos y el de rentabilidad, 24 • Otras fuentes
25 obteniendo dos valores distintos. A cada modelo se otorga una ponderación (entre 25
26 0% y 100%) que influye la determinación final del valor. La ponderación utilizada 26 Cuanto mayor sea la cantidad de valores de referencia disponibles para un caso
27 depende del caso específico y su argumentación debe ser transparente. 27 determinado, se podrá estimar con mayor precisión el valor del inmueble según
28 28 este modelo.
29 El modelo de sustitución (C) se aplica únicamente sobre bienes sustituibles 29
30 (objetos), mientras el suelo no representa un bien con tal característica. 30 Algunos lotes pueden tener características catastrales especiales conforme
1 a determinados derechos o cargas (servidumbres, otros). Estas características 1 En algunos casos, sobre todo los de actividades con ingresos temporarios,
2 especiales influyen en el valor del inmueble y también deben ser tasadas en este 2 volátiles y/o cíclicos es conveniente que se realice un cálculo que incorpore
3 modelo. 3 los ingresos y egresos de varios ciclos para obtener valores de ingresos netos
4 4 promedios.
5 (B) MODELO DE RENTABILIDAD. 5
6 6 Teniendo el Ingreso Neto Anual (INA) que genera el bien, la Rentabilidad Común
7 Este modelo supone que cada propiedad, consistiendo de suelo y objeto(s), 7 (RC, medida en %) permite calcular el valor inmobiliario del bien. A su vez, esta
8 representa un capital que genera determinada rentabilidad anual a través de 8 rentabilidad común dependerá del tipo de actividad y las rentabilidades exigidas
9 las actividades que se realizan dentro de sus límites. Su cálculo se basa en las 9 en el sector. La rentabilidad exigida varía según el contexto y año, dependiendo
10 rentabilidades reales y comunes para determinados usos específicos en el contexto 10 de las rentabilidades alternativas para inversiones de capital.
11 normal del mercado. 11 La Rentabilidad Común (RC) corresponde en la práctica a un promedio que
12 12 resulta de las Tasas Internas de Retorno (TIR) de actividades similares.
13 Se trata de determinar el valor de la propiedad a través de la rentabilidad real de 13
14 esta. Para tal fin se suman todos los ingresos (I) que genera el bien (alquiler, venta de 14
15 toneladas de materia agrícola producida, otros) y se descuentan todos los costos (E) 15
16 producto del funcionamiento de las actividades llevadas adelante (administración, 16 Valor Inmueble = INA x 100% / RC

17 amortizaciones, mantenimiento, mano de obra, pago de servicios, insumos, 17 (Valor Inmueble = Ingreso Neto Anual x 100% / Rentabilidad Común)
18 impuestos, períodos de vacancia, etc.): De este modo se obtiene el Ingreso Neto 18

19 Anual (INA) que genera el bien. 19
20 20 Rentabilidades “comunes” o “normales” son aquellas que se encuentran en
21 21 el rango de entre 5 y 10% anuales en términos reales (excluyendo los efectos
22 INA = I – E 22 de la inflación). Generalmente, se consideran “extraordinarias” aquellas
23 23 rentabilidades que superan el 20% en términos reales.
(Ingreso Neto Anual = Ingresos – Egresos)
24 24

25 25 Entonces, si suponemos que la rentabilidad común en el sector de vivienda
26 Si no se pueden conocer los ingresos y egresos correspondientes de un determinado 26 fuese del 10% anual, el valor del inmueble, incluyendo terreno y edificio, sería
27 bien, se deberán aplicar para el cálculo los valores promedios del sector. Para el 27 diez veces el ingreso neto anual (INA x 100% / 10%). Del mismo modo si la
28 caso de los inmuebles de uso no comercial (vivienda única, otros), en donde no se 28 rentabilidad común fuese del 5% anual, el valor del inmueble tendría veinte
29 generan ingresos, se computa el ingreso anual que generaría dicho inmueble en 29 veces el ingreso neto anual que genera el bien (INA x 100% / 5%).
30 caso de ser rentado a terceros (manteniendo el mismo tipo de uso). 30
1 Baldíos y otros inmuebles en desuso con rentabilidad negativa son casos especiales. 1 (D) DISTINCIÓN ENTRE LOS VALORES DE SUELO Y LOS DEMÁS OBJETOS
2 Este tipo de inmuebles no genera ingresos pero tiene generalmente ciertos costos 2
3 de mantenimiento y por lo tanto su rentabilidad puede ser negativa, lo que se verá 3 Si se quiere determinar y distinguir los valores del suelo y de los objetos de un
4 reflejado en el valor resultado obtenido por la aplicación del modelo de rentabilidad. 4 inmueble (una parcela edificada, etc.), se aplica:
5 Para estos inmuebles se deben analizar las razones por las cuales se encuentran 5
6 en desuso. Inmuebles que no poseen de actividades con rentabilidad positiva, ni 6 1. Los modelos de valores comparados y rentabilidad para determinar el
7 otra utilidad razonable en amplio sentido (Como reserva de suelo para la extensión 7 valor total del inmueble (con la ponderación correspondiente con la que cada
8 de una fábrica, de una casa, etc.) tienen probablemente fines especulativos con 8 uno de los modelos influye el valor resultado).
9 impacto negativo al desarrollo urbano ya que no se utilizan los inmuebles para el 9
10 destino para el cual fueron previstos. 10 2. El modelo de sustitución para determinar el valor de los objetos construidos
11 11 u otro tipo de objetos.
12 (C) MODELO DE SUSTITUCIÓN 12
13 13
14 El modelo de sustitución computa el monto de dinero necesario para sustituir todos 14
Valor Suelo = Valor Inmueble -‐ Valor Objetos
15 los bienes construidos y demás elementos que se encuentran dentro de los límites 15

16 de una determinada parcela. 16
17 17
18 Este modelo se puede aplicar únicamente para bienes sustituibles, por lo tanto no 18 De este modo, se podrá determinar el valor de suelo de un inmueble y distinguirlo
19 se lo utiliza para bienes que consisten exclusivamente en suelo. 19 del valor de los objetos que se encuentran dentro de los límites de una (o varias)
20 20 parcela(s).
21 El valor se determina en base a los costos de producción de los elementos 21
22 identificados, descontando la amortización (disminución de valor por antigüedad). 22
23 En caso de no contar con información precisa se utilizan valores promedio del sector 23 EJEMPLO.
24 y valores empíricos de casos similares. Son útiles los índices respectivos que publican 24
25 periódicamente las cámaras del sector de construcción u otras entidades sectoriales. 25 Un Municipio localizado en la Pampa Húmeda tiene la intención de extender
26 26 su mancha urbana. Para lo cual se debe convertir suelo rural en suelo urbano,
27 Algunos objetos poseen características especiales que le infieren un valor mayor 27 otorgando una normativa que permite construir (Tipo de Uso de Suelo, FOT,
28 que el correspondiente a la sustitución de los elementos materiales del objeto (valor 28 FOS, etc.), producir los elementos urbanos de soporte y lotes para su posterior
29 patrimonial, natural, etc.). Para determinar estos “valores simbólicos” se deberá 29 edificación.
30 aplicar el modelo de valores comparativos. 30 El proyecto requiere de unos lotes rurales en cercanía al casco urbano. Como
1 los lotes rurales que cumplen con los requisitos para tal fin son escasos, se 1 CONCLUSIÓN.
2 genera un escenario de especulación sobre aquellos terrenos y el precio que los 2
3 propietarios quieren obtener aumenta paulatinamente. 3 La decisión sobre el modelo a aplicar para la determinación del valor de un bien
4 4 inmobiliario depende del caso específico y de la justificación que se encuentre
5 Por el Modelo de Valores Comparativos se determina un valor de alrededor 5 para argumentar su aplicación. También es posible utilizar varios modelos a la
6 de 100.000 US$ por hectárea para los terrenos muy cercanos al casco urbano 6 vez, ponderar con determinados porcentajes la influencia de cada uno de los
7 y actualmente usados para fines agrícolas-ganaderas (no urbanizados, 7 modelos de cálculo aplicado, y definir de esta manera un valor resultado que
8 sin infraestructura, sin terrenos definidos para espacios verdes, públicos y 8 se encuentre dentro de la franja de valores obtenidos por los diferentes cálculos.
9 equipamiento). 9 En general se decide por un monto más cercano al valor que resulta del modelo
10 10 que se considere más válido para el caso específico.
11 Por el Modelo de Rentabilidad que traduce el ingreso generado por la actividad 11
12 económica actual del terreno, agricultura, en un valor del bien, resulta un valor 12 Es importante definir y comunicar a todos los involucrados los modelos de
13 de alrededor de 20.000 US$ por hectárea. Este valor se encuentra dentro de la 13 tasación elegidos y los valores que han arrojados a los fines de transparentar las
14 franja de valores estimados de parte del INTA respecto a los valores para campos 14 decisiones tomadas. Para la aplicación de instrumentos urbanísticos se deben
15 en la zona. 15 utilizar valores reales y actuales y no referirse simplemente a valores fiscales
16 16 desactualizados.
17 La brecha entre los valores obtenidos por las tasaciones a través de dos modelos 17
18 diferentes, ilustra el efecto de la especulación con terrenos en las zonas 18
19 periféricas de las ciudades, con potencial para una futura urbanización. Para 19
20 urbanizar es necesario la obtención de los permisos correspondientes por parte 20
21 de la Municipalidad. 21
22 22
23 El valor de compra de los terrenos, sea por parte del Municipio u otro 23
24 desarrollador, afecta la rentabilidad del proyecto de urbanización, el precio 24
25 de los lotes y la calidad urbana (infraestructura, espacios públicos, verdes y 25
26 equipamiento) a producir. Por lo tanto, la Municipalidad está tratando de 26
27 negociar un valor de compra más cercano a la tasación que resulta del Modelo 27
28 de Rentabilidad, pudiendo de esta manera producir lotes accesibles y fomentar 28
29 la producción de vivienda. 29
30 30
MODELOS DE CÁLCULO IU-DV Página 141 2014
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 La Constitución Nacional en su artículo 14 bis hace mención respecto al derecho
4 a la vivienda digna: “(…) El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social,
5 que tendrá carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá
6 (…) el acceso a una vivienda digna.”
7
8 En función de ello, los organismos del estado competentes en todos los
9 niveles, deberán desarrollar las herramientas de gestión necesarias que les
10 permitan cumplir con lo establecido por la Constitución Nacional y promover las
11 condiciones para que se produzcan y se pongan a disposición de la población
12 una cantidad determinada de viviendas, con la calidad suficiente como para ser
13 considerada “una vivienda digna”.
14
15 Es importante conocer la brecha entre la demanda calculada y la producción real
16 de vivienda nueva, para poder identificar el volumen de producción adicional
17 que habrá que estimular con los diversos instrumentos urbanísticos adecuados
18 para cubrir el déficit.
19
20 Por lo tanto, a nivel municipal, especialmente en las Áreas Municipales de
21 Planeamiento (o afines), es necesario conocer y calcular la demanda de vivienda,
22 compararla con la oferta actualmente existente a nivel local y, conjuntamente
23 con otros actores, tomar de manera activa las medidas adecuadas para fomentar
24 la producción de vivienda, en caso de faltantes, o intervenir con instrumentos
25 que eviten la degradación de los barrios en caso de que exista una sobre oferta.
26
27
IU-DV 28 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
29
DEMANDA DE VIVIENDA 30 Calcular la demanda habitacional a nivel local, su origen y proyección.
IU-DV Página 142 2014 IU-DV Página 143 2014
1 METODOLOGÍA. 1 Estos últimos criterios se deberán analizar según fuentes de información

2 2 local. En caso de no existir datos específicos se focaliza en los tres
3 DELIMITACIÓN DEL ÁREA A ANALIZAR. 3 criterios cuantitativos generales basados en los censos nacionales y/o
4 4 provinciales que proveen los datos a nivel municipal (o departamental).
5 El territorio a considerar para los cálculos abarca en general la jurisdicción 5
6 municipal o intermunicipal en los casos de las áreas metropolitanas y demás 6 Tanto los datos actuales como históricos son relevantes. Los datos
7 aglomeraciones de municipios. 7 históricos demuestran la evolución de los indicadores y permiten realizar
8 8 una proyección de la demanda cuantitativa, correspondiendo a las
9 FACTORES DETERMINANTES DEL CÁLCULO DE DEMANDA. 9 tendencias relevadas y los escenarios supuestos.
10 10
11 Para poder realizar los cálculos hay que tomar en cuenta los siguientes factores 11 En nuestro país observamos las siguientes tendencias:
12 que principalmente determinan la demanda de vivienda: 12 • La población total crece a un ritmo del 1% anual. Este crecimiento se
13 13 da de manera heterogénea sobre el territorio, siendo las ciudades del
14 (A). Crecimiento (o decrecimiento) poblacional 14 sur las que crecen a un ritmo más acelerado en un promedio del 2%
15 (B). Evolución de la cantidad de ocupantes por hogar 15 anual, mientras que las del norte tienen un nivel de crecimiento similar
16 (C). Déficit habitacional acumulado 16 o menor a la media del país.
17 17 • El crecimiento (o decrecimiento) es generado principalmente por los
18 Dado que la demanda de vivienda es muy heterogénea y depende de las 18 movimientos poblacionales migratorios y en menor medida por el cre-
19 circunstancias personales de los demandantes, estos criterios cuantitativos generales 19 cimiento natural o vegetativo (diferencia entre nacimientos y defun-
20 pueden ser especificados luego con criterios adicionales, cualitativos y cuantitativos 20 ciones).
21 específicos como: 21 • En las regiones metropolitanas, el crecimiento poblacional de las
22 • Tamaño (cantidad de m2/ambientes) 22 aglomeraciones se genera principalmente en la periferia y en menor
23 • Tipos de hogar (familias nucleares, mono-parentales, extensas; parejas solas; 23 medida en las áreas centrales, implicando mayor demanda de vivienda
24 personas solas –jóvenes, ancianos-) 24 en los municipios periféricos cuando el crecimiento es generado por la
25 • Nivel socio-económico de los hogares (niveles de ingresos, tipo de demandas.) 25 oferta laboral en el municipio central.
26 • Tipología (edificios, casas, etc.) 26 • Los hogares tienden paulatinamente a estar conformados por una
27 • Ubicación (demanda desagregada por barrio/zona) 27 menor cantidad de integrantes (Familias con menos cantidad de hijos,
28 • Otros criterios como consumo de energía, ambiente adicional para guardado 28 parejas sin hijos, personas viviendo solas, entre otros).
29 de vehiculo, espacios descubiertos (patio, balcón, terraza), niveles de accesi- 29
30 bilidad (transporte), etc. 30
1 Estas tendencias generales pueden variar en las localidades. Por eso es nec- 1 DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA POR CRECIMIENTO POBLACIONAL. ARGENTINA.
2 esario calcular la demanda con los respectivos indicadores locales. 2

3 3
Crecimiento Poblacional Anual proyectado 2010-‐2020 400.000 Hab.
4 CÁLCULO DE LA DEMANDA DE VIVIENDA. 4
5 5 Integrantes por Hogar (promedio) 3,2 Hab/Hg
6 En lo siguiente se realizan cálculos para determinar la demanda anual de 6 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 125.000
7 vivienda para toda la Argentina, y a continuación un ejemplo para un municipio. 7 Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010,

8 8
9 (A) Crecimiento (o decrecimiento) poblacional 9 Como se mencionó anteriormente, el crecimiento poblacional del país es muy
10 El último periodo inter-censal (2001-2010) indicó un aumento poblacional anual 10 heterogéneo, por lo que se debería calcular el crecimiento por cada una de las
11 de 400 mil habitantes (1%). Si seguimos esa tendencia podemos considerar que 11 localidades, considerando sus datos específicos respectivos. Estos datos se pueden
12 entre los años 2010 y 2020 el país habrá 4 millones de habitantes más. 12 obtener de los censos nacionales y/o provinciales, o de datos elaborados por cada
13 13 uno de los Municipios. (Ver abajo)
14 CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PERIODO INTER-CENSAL. ARGENTINA. 14
15 15 (B) Evolución de la cantidad de ocupantes por hogar
2001 2010 2020
16 16 Durante los últimos periodos inter-censales observamos una tendencia de
Habitantes 36.260.130 40.117.096 44.128.806
17 17 disminución de la cantidad de personas que conforman un hogar, relacionada
18 Hogares 10.073.625 12.171.675 14.709.602 18 principalmente a factores como la composición de las familias (con menos cantidad
19 19 de hijos), parejas sin hijos o personas que viven solas (jóvenes, ancianos, etc.)
Personas/Hogar 3,60 3,30 3,00
20 20 Si tomamos los datos de los censos 2001 y 2010, vemos que la cantidad de
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010,
21 21 personas por hogar disminuyó en ese período de 3,60 a 3,30 (ver cuadro). Si
22 22 proyectamos esta tendencia hacia el año 2020, suponiendo que el padrón sigue
23 Si estimamos que cada nuevo hogar necesita una vivienda para un promedio 23 siendo igual, tendremos alrededor de 3 integrantes por hogar.
24 de entre 3,15 y 3,2 integrantes se deberían producir entre el año 2010 y 2020 24
PROYECCIÓN 2010-2020. CANTIDAD DE MIEMBROS POR HOGAR. ARGENTINA
25 unas 1,25 millones de unidades de vivienda nueva para aquellos 4 millones 25
26 de habitantes adicionales. Corresponde a una producción anual promedio de 26 2001 2010 2020
27 alrededor de 125.000 unidades, para satisfacer la demanda generada por el 27 Habitantes 36.260.130 40.117.096 +10,6% 44.128.806 +10,0%
28 crecimiento poblacional. 28
Hogares 10.073.625 12.171.675 +20,8% 14.709.602 +20,9%
29 29
30 30 Personas/Hogar 3,60 3,30 -‐8,4% 3,00 -‐9,0%
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010

1 Entonces, si para el año 2010, los 40 millones de habitantes conformaban 1 PROMEDIO DE INTEGRANTES POR HOGAR Y VIVIENDA. PROYECCIÓN 2020. ARGENTINA.
2 un total de 12,17 millones de hogares, proyectamos que la misma población 2

3 formará en el año 2020 ya 13,33 millones de hogares, unos 1,2 millones de 3
4 hogares adicionales. Por lo tanto, este factor generará hasta el año 2020 una 4
5 demanda anual de alrededor de 120.000 viviendas nuevas sobre la misma 5
6 cantidad de población de 40 millones de habitantes del año 2010. 6
7 7
8 8
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR DISMINUCIÓN DE INTEGRANTES POR HOGAR.
9 9
ARGENTINA.
10 10
11 11
Población 2010 40.117.096
12 12
Disminución Integrantes por Hogar 2010-‐2020 3,3 a 3,0
13 13
14 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 120.000 14
15 Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010 15

16 16 (C) Déficit habitacional acumulado
17 17 El déficit habitacional acumulado se puede calcular en base de 2 factores:
18 Este fenómeno del continuo descenso de la cantidad de personas que 18 • Cantidad de hogares que comparten vivienda con otros hogares (Hogares
19 conforman los hogares se observa en la mayoría de los países del mundo y se 19 sin vivienda propia)
20 explica a través de los cambios socio-culturales y de mayores niveles de consumo 20 • Cantidad de unidades de vivienda irrecuperables (en muy mal estado)
21 en cuanto a superficie de vivienda, entre otros. En algunos países europeos se 21
DÉFICIT HABITACIONAL ACUMULADO POR CANTIDAD DE HOGARES Y VIVIENDAS
22 alcanzan niveles de un promedio de 2 integrantes por hogar, estimándose que 22
IRRECUPERABLES. ARGENTINA.
23 esta tendencia seguirá estando vigente en nuestro país en las próximas décadas, 23
24 aunque de manera muy heterogénea según los niveles de desarrollo regional. 24 2001 2010
25 25 Diferencia Hogares-Viviendas 360.964 854.168
26 26
Cantidad Viviendas
27 27 Irrecuperables 553.625 463.651
28 28
Suma Déficit Habitacional
29 29 Acumulado 914.589 1.317.819
30 30 Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010

1 Según datos del último censo (2010), nuestro país presenta un déficit de 1 EJEMPLO.
2 vivienda acumulado de aproximadamente 1,3 millones de unidades de vivienda. 2
3 Para disminuir este déficit acumulado a cero, dentro de un periodo de 10 años, 3 Para tomar un ejemplo de cálculo de demanda habitacional a nivel local,
4 se deberían producir casi 132.000 unidades de vivienda por año. 4 analizaremos los datos censales del Municipio de Centenario, en la Provincia
5 5 de Neuquén.
6 6 En los últimos dos períodos inter-censales observamos un Crecimiento de la
DEMANDA ANUAL DE UNIDADES DE VIVIENDA POR DÉFICIT ACUMULADO. ARGENTINA.
7 7 Población (Factor 1) de 25.000 habitantes (1991) a 29.000 habitantes (2001) y
8 8 34.400 habitantes (2010). La tasa de crecimiento fue de 15,4% (400 habitantes
Déficit de Vivienda 2010 1.317.819
9 9 por año) en el período entre 1991-2001 y 18,9% (600 habitantes por año) en
Período de Tiempo para erradicar el Déficit 10 años
10 10 el período entre 2001-2010.
11 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 131.781 11
12
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010 12 Realizando una proyección hasta el 2020, suponiendo un crecimiento del 20%
13 13 en 10 años, esta localidad tendrá 6.900 habitantes adicionales. Considerando
14 14 un promedio de 3,2 integrantes por hogar, se deberían producir entre los años
15 DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA NUEVA EN ARGENTINA 15 2010 y 2020 unas 2.150 unidades de vivienda nuevas, un promedio anual de
16 16 215 unidades para la población adicional.
17 En base de los cálculos de los tres ítems se puede calcular la demanda anual total 17
18 de vivienda. Según estos cálculos se deberían producir en nuestro país entre 18 CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PERIODO INTER-CENSAL. CENTENARIO / NEUQUEN.
19 los años 2010 y 2020, en función de satisfacer la demanda, más de 376.000 19
Centenario 1991 2001 2010 2020
20 unidades de vivienda cada año. 20
Habitantes 25.094 28.956 +15,4% 34.421 +18,9% 41.305 +20,0%
21 21
Hogares 7.611 10.328 +35,7% 13.768 +33,3%
22 DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA NUEVA. ARGENTINA. 2010-2020 22
Personas/Hogar 3,80 3,33 -‐12,4% 3,00 -‐10,0%
23 23

24 Crecimiento Poblacional (1) 125.000 24 Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
25 Descenso Integrantes por Hogar (2) 120.000 25

26 26
Déficit de Vivienda Acumulado; Erradicación en 10 Años (3) 131.781
27 27
28 Demanda Unidades de Vivienda Nueva Total Anual 376.781 28
29 29
30 30
1 DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA POR CRECIMIENTO POBLACIONAL. CENTENARIO. 1 Por otra parte, el municipio de Centenario tuvo en el año 2010 un Déficit
2 2 Habitacional Acumulado (Factor 3) de 1.240 unidades de vivienda. Por lo tanto,
Centenario/Neuquén
3 3 para revertir dicho índice dentro de un período de 10 años, habría que producir
4 Crecimiento Poblacional Anual esperado 2010-‐2020 690 Hab. 4 cada año 124 unidades de vivienda nuevas.
5 Integrantes por Hogar (promedio) 3,2 Hab/Hg 5
6 6
Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 215 DÉFICIT HABITACIONAL ACUMULADO POR CANTIDAD DE HOGARES Y VIVIENDAS
7 7
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010 IRRECUPERABLES. ARGENTINA. CENTENARIO, 2010.
8 8
9 9 Diferencia Hogares-Viviendas 787
10 Siendo estos cálculos principalmente datos estadísticos, se deben considerar 10
Cantidad Viviendas
11 también otros factores de gran influencia en el crecimiento poblacional, como 11 Irrecuperables 453
12 por ejemplo los desplazamientos migratorios por cuestiones laborales. En 12
Suma Déficit Habitacional
13 el caso de Centenario, habrá que considerar el incremento poblacional por 13
Acumulado 1.240
14 la explotación del yacimiento “Vaca Muerta”, que atraerá gran cantidad de 14

15 migrantes, por el rol que cumple este Municipio en la región del Valle de la 15
16 Confluencia. 16
17 17
DEMANDA ANUAL DE UNIDADES DE VIVIENDA POR DÉFICIT ACUMULADO. CENTENARIO.
18 Respecto a la Evolución de la Cantidad de Ocupantes por Hogar (Factor 2), habrá 18
19 que albergar la misma población de 34.400 habitantes del 2010 en el año 2020 19 Déficit de Vivienda 2010 1.240
20 en unas 1.150 unidades de vivienda adicionales, suponiendo que la ocupación 20
Período de Tiempo para erradicar el Déficit 10 años
21 desciende en ese período de 3,33 personas/hogar a 3,0 personas/hogar. 21
22 22 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 124
23 23
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR DISMINUCIÓN DE INTEGRANTES POR HOGAR.
24 CENTENARIO. 24
25 25
26 Población 2010 34.421 26
27 27
Integrantes por Hogar (promedio) 3,0
28 28
29 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 115 29

1 Para finalizar, se calcula la Demanda Anual Total de Vivienda para el Municipio 1 CONCLUSIONES.
2 de Centenario sumando los tres factores considerados. 2
3 3 Hay que comparar los datos calculados para la demanda de vivienda con los
4 DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA. CENTENARIO. 4 datos de producción, para detectar y cuantificar la brecha entre demanda y
5 5 oferta, así como intervenir adecuadamente con estímulos que incentiven la
Crecimiento Poblacional (1) 215
6 6 producción.
7 Descenso Integrantes por Hogar (2) 115 7
8 8 Los datos de producción para los períodos pasados se pueden estimar en base
Déficit de Vivienda Acumulado. Erradicación en 10 Años (3) 124
9 9 a los datos de los últimos censos que indican la cantidad de viviendas existentes
Demanda Unidades de Vivienda Nueva Total Anual 454
10 10 en las fechas respectivas. No son datos de producción en sí pero permiten
11 11 acercarse a los números producidos en épocas pasadas.
12 12
13 Para satisfacer la demanda de vivienda en el período entre 2010 y 2020, se 13 Con una breve investigación también es posible conseguir datos locales actuales.
14 deberían producir en Centenario anualmente alrededor de 454 unidades de 14 Se requieren datos sobre:
15 vivienda nuevas. 15 • La cantidad de unidades de vivienda producidas
16 16 • m2 de vivienda producidos
17 DEFICIT ACUMULADO & DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA 2010-2020. CENTENARIO/ 17 • Por períodos definidos (mensuales y anuales)
18 NEUQUÉN. 18
19 19 Aproximaciones a estos datos investigados se podrían obtener a través de los
20 20 siguientes registros en diversas instituciones locales y/o regionales:
21 21 • “Permisos de Construcción” (En expedientes locales; el INDEC publica
22 22 semestralmente la cantidad y los m2 permitidos en los 42 municipios ar-
23 23 gentinos más grandes)
24 24 • “Inicios de Obra”, “Finales de Obra”, “Inspecciones” (en general con el
25 25 mismo número de expediente que el permiso de construcción)
26 26 • “Planos de Hecho Consumado” registrados en la municipalidad
27 27 • Registros nuevos en catastro
28 28 • Registros de nuevas conexiones a los servicios urbanos (Clientes nuevos en
29 29 direcciones nuevas, principalmente para la red eléctrica)
DEFICIT DE VIVIENDA ACUMULADO. ARGENTINA 2001 & 2010.

1 Las Áreas Municipales de Planeamiento (o afines) de cada localidad sabrán cuales
2 de estos datos son los más confiables y útiles. Las instituciones responsables en
3 esta materia generalmente elaboran estadísticas y se las puede solicitar, sobre
4 todo cuando se trata de datos relacionados a un derecho constitucional.
5
6 Sin reducir el déficit habitacional acumulado de Argentina (1,3 millones de
7 unidades en 2010), la demanda anual de vivienda nueva del país se encuentra
8 actualmente en alrededor de 245.000 unidades (125.000 por el crecimiento
9 poblacional y 120.000 por del descenso de integrantes por hogar), mientras
10 se han producido (o “aparecieron” en el mercado) anualmente solo alrededor
11 de 200.000 unidades de vivienda, de ellos casi 71.000 unidades por diversos
12 programas del estado y los restantes 129.000 por los otros actores del mercado.
13
14 El déficit habitacional fue aumentando cada año alrededor de 45.000 unidades
15 (403.000 en 9 años).
16
17 Las razones para la insuficiente producción de vivienda son múltiples. Una razón
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA. ARGENTINA 2010 - 2020.
18 clave se estima en los altos precios de suelo y la poca regulación de los mismos,
19 lo que encarece de manera sustancial la realización de proyectos de vivienda.
20
21 Ya que la constitución define el derecho a una vivienda digna como un objetivo
22 fundamental, es importante encontrar caminos que permitan aumentar la
23 producción de vivienda, para satisfacer la demanda y equilibrar el mercado. De
24 esta manera se reducirían fenómenos como el hacinamiento, la ocupación de
25 tierras y viviendas, el crecimiento de villas miserias, entre otros.
26
27
28
29
30
y datos hábitat del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios.

Guia Instrumentos Urbanisticos

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Guia Instrumentos Urbanisticos

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

GUÍA PRÁCTICA

Elaborado conjuntamente entre el Área

FECHA DE ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN

Ministro del Interior y Transporte de la Nación

Secretario de Asuntos Municipales de la Nación

Subsecretario de Gestión Municipal

Director Nacional de Capacitación Municipal

(54 - 11) 4346 – 1765/1792

Por su participación y colaboración en el proyecto, agradecemos a las Áreas

PROVINCIA BUENOS AIRES: Bahía Blanca, Balcarce, Berazategui, Campana,

Conforme comienza a reconstituirse el tejido productivo nacional y, lentamente,

En este marco, proveer de servicios de calidad a todos los habitantes se presenta

El país tiene un horizonte de desafíos en el mediano plazo extremadamente

Es en este contexto que la Secretaria de Asuntos Municipales pone a disposición

Lic. Ignacio Lamothe

Es frecuente encontrar en los procesos de producción de ciudad

Cada uno de los instrumentos urbanísticos que presenta esta guía se

Teniendo en cuenta las diversas acciones de modernización respecto a la

IU-MTI Modelos de Tasación de Valores Inmuebles ................. página 130

De este modo, las instituciones competentes en materia de urbanismo, tanto 2.

La participación requiere del registro de los datos de la institución interesada

1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 (C) Memoria con Objetivos

1 beneficiario al desarrollo urbano de la ciudad (por ejemplo a través de un 1 Participación.

1 de salud, centro de administración pública; teniendo en cuenta su 1 (C) Cálculos.

1 Por Infraestructura de Servicios Urbanos se entiende: 1

1 y la sobrecarga del presupuesto público para generar a posteriori todos los

1 • Planes de manejo de sector; 1 absorbidas proporcionalmente por toda la comunidad de propietarios

1 DESTINO DE LOS FONDOS RECAUDADOS: 1 EJEMPLO.

1 Provincias para la realización de obras de infraestructura. Estas obras,

1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 EJEMPLO.

1 En caso de que se incluyan otras instituciones en el “sistema solidario”,

1 Estudio de Impacto Ambiental. 1 IDENTIFICACIÓN DE LOS BENEFICIARIOS

1 las funciones públicas a través de la (re-)inversión y adecuación de la 1 EJEMPLO

1 las redes de infraestructura suelen denominarse bienes públicos. Se trata de 1 IMPLEMENTACIÓN

todos los usuarios

1 Facilidades de pago 1 ECONOMÍAS DE ESCALA

1 EJEMPLO 1 individuos de participar en la vida urbana bajo diferentes condiciones de calidad

1 • Tasas especiales para inmuebles ociosos. 1 (A) MODELO DE VALORES COMPARATIVOS

18 impuestos, períodos de vacancia, etc.): De este modo se obtiene el Ingreso Neto 18

1 METODOLOGÍA. 1 Estos últimos criterios se deberán analizar según fuentes de información

2 esario calcular la demanda con los respectivos indicadores locales. 2

2 un total de 12,17 millones de hogares, proyectamos que la misma población 2

25 Descenso Integrantes por Hogar (2) 120.000 25

DEFICIT DE VIVIENDA ACUMULADO. ARGENTINA 2001 & 2010.

y datos hábitat del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios.

You might also like