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‘omo se mencion6 en los capitulos anteriores, existen varias formas de construir el ‘i flujo de caja de un proyecto, dependiendo de la informacién que se desee obtener: ‘ medir la rentabilidad del proyecto, la rentabilidad de los recursos propios invertidos en ola capacidad de pago de un eventual préstamo para financiar la inversidn. Por ello, estructura que deberd asumir el flujo de caja dependerd del objetivo perseguido con la evaluacion. Un factor de mucha relevancia en la confeccién correcta de un flujo de caja es la determi- tecién del horizonte de evaluacidin que, en una situacién ideal, debiera ser igual a la vida ttil real del proyecto, del activo o del sistema que origina el estudio. De esta forma, la estructura de costos y beneficios futuros de la proyeccién estarfa directamente asociada con la ocurrencia ‘eaperada de los ingresos y egresos de caja en el total del periodo involucrado, Sin embargo, lamayorfa de las veces esto no es posible, ya que el ciclo de vida real puede ser tan largo que hace imposible confiar en las proyecciones més alla de cierto plazo 0 porque la comparacién de alternativas de vidas tiles muy distintas hace conveniente optat por los criterios que s¢ adecuersa cada situacién; por ejemplo, el periodo de produccién requerido si existe contrato de por medio, la vida Gil de la alternativa de vida mas corta si hay una clara tendencia a la ; iat polices intense deta cnipresa. ~Laimportancia del ciclo de vida de los proyectos se manifiesta también en que determinaré el procedimiento que se deberé seguir para su evaluaci6n. En ese sentido, se puede identi- -ficar la existencia de alternativas con igual vida dtil, con vidas utiles distintas donde existe ee repetibilidad perpetua mediante reinversiones en iguales tecnologlas o vidas ti distintas, en la que al menos una de las opciones no coincide con el perfodo de evalt cin. El primez caso coresponde, por ejemplo, a la seleccién del vehiculo que see plearé en el trasporee de los trabajadores hacia la planta, donde es posible encont vebiculos de distinta marca que tengan una vida Gtil muy parecida, El segundo c: ‘se da, por ejemplo, cuando una empresa minera est4 evaluando optar por une plat generadora de energia a cathén o a petréleo, donde la decisién que se tome tic fescasa posibilidad de revertisse. El tercet caso es freeuentte en proyectos que evall tuna sustituci6n de un active al que le queda poca vida atil por otro nuevo cuya du ‘cién puede ser sustancialmente mayor. Estructura general de un flujo de caja Un flujo de caja se estructira en varias columnas que representan los momeniat que se generan los costos y heneficios de un proyecto. Cada momento refleja dos co los movimientos de caja ocurtidos durante un periodo, generalmente de un afio, y desembolsos que deben estar realizados para que los eventos del periodo siguie puedan ocurrir. Si el proyecto se evaluara en un horizonte de tiempo de dies afios, por ejemple deberd construir un flujo de cada con once columnas, una para cada arto de fun namiento y otra para reflejar todos los desembolsos previos a la puesta en man Esta tiltima va antes que las demds, se conoce como momento eexo ¢ incluye lo qu denomina calendario de mvezsiones. El calendario de inversiones corresponde a los presupuestos de todas las inversi que se efectian antes del inicio de la operaci6n que se espera realizar con la im mentacién del proyecto. ‘Una forma de ordenar los distintos ftems que componen el flujo de caja de un yecto considera los cinco pasos basicos que se muestran en Ja figura 7.1, que fin con su construcci6n. Los ingresos' egresos afectos a impuesto incluyen todos aquellos movimientos de que, por su naturaleza, puedan alterar el estado de pérdidas y ganancias (o estad resultados) de la empresa y, por lo tanto, la cuantia de los impuestos sobre last dades que se podrén generar por la implementacién del proyecto. Por ejemplo, ¢ este tipo de ingresos se pueden identificar Ias mayores ventas que podran espe: + de una ampliacidn, los ahortos de costo por cambio de tecnologia ola venta de a activo sise hace un ouisoencing 0 un abandona de alguna érea de actividad dela emp asimismo, entre los egresos, estén las remuneraciones, insummos, alquileresy cual desembolso real que signifique ademés un gasto contable para la empresa. dreears Sopenpasla ovens tipo a Los gastos no desembolsable cortesponden a gastos que, sin ser salidas de caja, son posibles de agregera los costos de la empresa con fines contables, permitiendo reducir In utiilad sob la cual se deherdcalcular el monto de los impuestos a pagar. Por ejemplo, constituyen cuentas de gastos contables, sin ser egresos de cafa, la depreciacién de los activos fos, fa amortizaciin de los activos intangibles y el valor contable o valor libro de-los activos que se venden. Como resultado de las sumas y restas de ingresos y gastos, tanto efectivos como no desembolsabes, se obtiene la utildad antes de impuesto, En la tereera etapa, la del cileulo del impuesto, corresponde aplicar la tasa tribuaria porcentwal sobre las ttic lidedes para determinar el monto impositivo, que sf es un egreso efectivo necesario de incorporar en la construccién del flujo de caja. Después de calculado y restado el mpuesto, se obtiene ln uta neta En algunos casos se sumard un ahorro tibutari, tal como se expuso en el capitulo anterior, al vender un activo con pérdidas coneables. Por ejemplo, cuando la evaluae cién de altemnativas se hace sélo por consideraciones de costo, en la utilidad antes de impuesto se reflejard cuinto hace disminuir cada una de ellas a la utilidad total de la empresa y, en consecuencia, el impuesto tendrd signo positivo por corresponder a un. ahorro o menor gasto tributario atribuible a cada opcién. Esta materia se analiza con ids detalle en este misma capitulo. Dado que los gastos no desembosables no constituyen una salida de caja y ueron, restados s6lo para calcular Ia cuantia de los eributos, después de calcular el impuesto se deberdin efvetuar los ajustes por gastos no desembalsables. Aqui, todos los gastos que ‘no-constituyen egresos se volverdn a sumar para anular su efecto directo en el flujo de caja, peto defando incorporado su efecto tibutario. En un proyecto de abandono o de outsourcing es muy posible que se produzca la elimi- nacién de algunos activos, lo que implicurd una reduccin en ef monto de la depreciacion anual. Este menor gasto, 0 “ahorro” contable, se deberd anotar con signo positive en los gastos no desembolsables-y negativo em los ajustes por gastos no desembolsables, para anular su efecto, Como toda reduceién de gastos, esto aumentaré la utlidad antes de ‘mpuesto y, en consecuencia, se vera incrementado el monto de los impuestos. En los costs Deneficos no afectas a impuesto se deberd incloir aquellos movimientos de caja que no modifican la riqueza contable de la empresa y que, por lo tana, no estén, sujetos a impuestos. Por ejemplo, en los egresos se incluirén las inversiones, por cuanto al adquirit un activo no disminuye la riqueza de la empresa, sino que s6lo esté cambiando un. activo corriente (caja, por ejemplo) por un activo fjo (maquinas) o aumentando el valor de los activos y los pasivas, simulincamente, si su adquisicin fue financiaca con deuda. La pétdida para Ja empresa se produciré posteriommente cuando enmte en uso el activo. Como se mencion6 antes, osto se reflejaré en una pérdida anual de una parte desu valon, Jo que se registraré contablemente en la depreciacidn. En los beneficios no afectos a impuestos se incluira la valoracién del remanente de la inversion realizada y ocupada, la que se expresaré en el valor de desecho del prayecto, el que incluso puede tener un valor superior al de la inversin inicial y se anotaré al final del dltimo periodo de evaluacién Cada. uno de los cinco pasos ordenaré la informacién que corresponda a cacla cuenta, registrindola en la columna © momento respective. For ejemplo, en la columna ‘momento 0 se registrarsin todas ls invarsiones que deben estar efectuadas para que el proyecto pueda iniciar ou operacién a partir del primer periodo.. Previo a la puesta en marcha del proyecto, [as inversiones se realizan en distintos momentosde tlempo aunque se presentan,porlo general, como ui solo mont en el mements cero, Esto hace nevesatio construir un ealendatio de inversiones que posibilite agregar costo def capital inmovilizado durante la etapa de constructiSn y puesta en marcha. Comuinmente, este calendaria se huee en petiodos mensuales, correspondiendo el dlimo al momento cero del proyecto. Es deci el desembolso realizado en el dhimo mes n0 ‘ocasiona castos de capital! “Game so vor Wiss Aldana, cata 63 asi porquo a mayen de os sofware dp eomnpulcion ylas calausdoras Gentes Gupemenoee vendor cut ort nel dist crate in, Ch in ett neon Soles ooucen weak er Pe een ee ae Semantees En el calerdario de inversfones se deben incluir todos los egresos derivados de la eventual puesta en marcha del proyecto, sean califfcados bajo la denominacién ce inversicn © de gasto, Por ejemplo, entre estos iltimos estan aquellos en que se incurre por concepto de seguros de las maquinarias, sueldos, alquileres, impuesto terticorial Oenergla, entre otros, durante Ia etapa de construccién o anverst6n. Bn empresas en rarcha estos egrecas ron enrgados freeventemente camo gastos del perfodo para fines contables y tributarios, mientras que los de inversiGn propiamente dicha se activan pata posteriormente depreciarias. Por otra parte, uni eolumna del flujo, como la 4, por ejemplo, anocard los ingresos ¥ egresos proyectados para el cuarto aio, mis aquellas inversiones que debersn estar ealizadas para enfrentar un ereeimiento en la operacién en el quinto afo. Si el proyecto se evalda en un horizonte de diez aiios y uno de los actives tiene cexactamente-una vida dil de 10 afos, se deherd inclu, en el momento 10, la reposicidn de exe activo: cuando el valor de desecho se calcule por el método econéimieo, aun cuando sea al final del perfodo de evaluacién, por cuanto fa empresa tiene un horizonte de vida superior al plazo de evaluacion. Para que el proyecto tenga la capacidad de seguir generando beneficios a futuro, los que se considerarén para calcolar el valor del dosecho del proyecto, se requerité toda su capacidad productiva instalada disponible. Es posible obtener un resultado de la evaluacién més certero si, en vez de anotar la suma de los fhujas durante un affo, estos se capitalizan, por ejernplo mensualmente, agregindoles el costo del capital utilizado denero de un afio. Lo anterior se usa cexcasumente y sélo cuando existen variaciones estacionales significativas durante un afi. ‘Obviamente, la capitalizacién de un flujo anual expresado mensualmente deberd hacerse ala tasa de costo de capital mensual! En Ja eran mayorfa de fos casos, sin embargo, no se caleulan flujas capitalizados en forma mensval, por cuanto se considera que Ia variacién en el monto caleulado de -rentabiidad para el proyecto, generalmente, cambia en forma poco significativa y porque parte del efecto estacional puede ser corregido por un capital de trabajo determinado sobre consideraciones estacionales, tal como se explicd en el capitulo 5. El horizon de evaluaccin (0 plazo en que se evaluaré la inversién) depende mucho de las caractersticas de cada proyecto. Si es uno al que se le augura una vida dtl real de 5,8.6 15 aflos, por ejemplo, fo mejor sera construis un flujo de caja a ese nuimero de afios. Peto siel proyecto pretende mantenerse en el tiempo, hay una convencién ro escrita que hace que la mayoria de los evaluaclores usen un perfodo de evaluacién de 10 ais, ——— 2 del décimo afto se reflejarén en el valor Los beneficios que se pueden esperar después: ‘un beneficio no afecto a impuesto en de desecho del proyecto, el cual se anotaré.como €l Gltimo momento del flujo. Otra opeién se da cuando el proyec en algunos equipos cuya vide itil es di inversion’ coftesponde a un activo que tiene un: esque se fije el horizonte de evaluacion en 13 afios. to tiene concentrada gran parte de las inversiones iferente de 10 aftos. Por ejemplo, si el 80% de las a vida dtil de 13 afes, lo mas probable © od: QS ee cia de crear una nueva empresa se dispone Suponga que para evaluar la convenien de los siguientes antecedentes: onsideta un precio de introducci6n de § 100 para os a. _ laestrategia comercial tres primeros afos y de $110 a partir del cuarto; ble proyeccién de la demanala supone vender 1,000 unidades el primet aio, 96 el terceno y crecet aumentar én un 20% las ventas el segundo affo, en un 5 an forma vegetativa en el equivalente al crecimiento de ka poblacion, quese estima en un 2% anual; j e.__lasinversionesen actives jos correspondena $80.000 en terrenos, $200.00 || nconstrucciones que se deprecian contablement en 40 afiosy $100.000en ecian en 10 afios, aunque tienen uma vida tire maquinarias que se deps ai ilo seis anos, Al final de su vida ti, podrian venderse en et 50% dele que costaron; d. _ elcosto variable es de $: de $20,000 anuales; la tasa de impuesto a las utilidades es de 179%; leaplal de abajo equiva a ses meses de costos de operacion cesenbotses | ‘el valor de desecho se calcula per el método contable. 30 pata cualquier nivel de actividad y los costos fis | El flujo de caja que mide la rentabilidad del proyecto, es decir, de toda lainversiin, 4 se muestra en la tabla 7-1. 0 4 2 3 a 5 6 7 a 8 10 EB z SAGES STE TASS ALIS aT HS TES SOS ASSIS ae nee 0000 Bou ‘enooo agn00 37600 G8s66 G9827 40114 —aaare 41704 azs69 49420 aks Sonos 20000 20000 20000 29000 @00% 20000 20500 20p00 2000 ion smd 5000 S000. «5000, s000 scm 5000 S000 S00 S000 recat ‘jecg 10600-10000 10000 -rdo00 19000 10.000 19000 19000-10000 v0 40000 7 = un wwe Sao eres esdve 81870 74AH Teeo1 7eST7 BOTeE = ‘Smo SG) sued 1150041500 _tabas saben 12670 18348 18704 | Sas Stsa aOE7OwA1SH SeORT 87504 RanG GISIT gee 55169 os gon S00 S000 «SoU Scu) Som S00) SEO So) S00 tsar joes ‘0000 10000 foG09 10000 tou 10009 19.000 TaG00 _tano0 ‘ito 40000 a 20900 om 200000 gee 100.000 400.600 | ery aaleescree gee eee] eee mc ec pee eal eee shesto 290.000 eno a S770 SET7e ORNS 7AGOT 22684 76.101 77904 Fares 403.764 EE TT TT ‘ Tabla 7.7 Camo puede observarse, en fa fila Capital de wabup se anot6 con signo positive la genein cima de las inversiones anteriores, debido a que el calculo del valor de desecho se hizo por Meerer alinétodo contable y considers s6lo el valor libro de los actives fijos. Altemnativamente, tudo sumarse al valor de desecho de los actives fijosy calcularse como wn solo valor de desecho total. OO Para determinar cual es la rentabilidad que obtendria el inversionista pot Jos recursos propios aportados para la materializacidn del proyecto, se debe efectuar una cottec- cin al flujo de caja que mide la rentabilidad del total de Ta inversion, mediante’ Ia ‘incorporacién del efecto del financiamiento externo en Ta proyeccin de caja efectuada onteriormente, ya sea por la obtenciGn de un préstamo 0 por la -contratacién de un : leasing. Fryectos de everstin’ Formalason y BeBL050 La forma de tratar estas dos situaciones es distinta cuando se trata de meuir la rentabilidad del inversionista, principalmente por las consideraciones de tipo tributario que se deben tener en cuenta al construir el flujo de caja Alrecurrir a un préstamo bancario para financiar el proyecto, la empresa debe asu- mir el costo financiero que esté asociado a todo proceso de otorgamiento de créditos, el cual, como se explicé anteriormente, tiene un efecto negativo sobre las utilidades y porlo tanto, positivo sobre el impuesto. Es decir, genera un ahorro triburario al reducit las utilidades contables sobre las cuales se calcula el impuesto. Por otra parte, incorporar el préstamo como un ingteso en el flujo de caja del in- versionista en el momento cero, hace que fa inversién se reduzca de manera tal, que el valor resultante corresponde al monto de la inversin que debe ser financtada con recursos propios. La rentabilidad del inversionista se calcularé eomparando la inversion que debert lfinanciar con el remanente del flujo de caja que queda después de servic el crédito; es decir, después de pagar los intereses y de amortizar la deuda. Con el fin de ejemplificar las diferencias en la construceién de los flujos de caja para medir la rentabilidad del proyecto con la del inversionista cuando financia parte de las inversiones con deuda bancaria, se usaré el mismo caso del ejemplo 7.1, con los siguientes supuestos adicionales: a. 1 60% de la inversin fija se financia con un préstamo a ocho ais plaaoy tuna tasa de interés del 9% anual; el capital de trabajo, las inversiones de reposicién y el 40 % de las inversiones fijas se financian con aportes de los inversionistas. Para incorporar el efecto del financiamiento debe calcularse, primero, el monto de lacuota que se deberd servir al banco anualmente y diferenciar de ella los componentes de interés y de amortizacion de la deuda, El monto de la cuota se puede calcular por la siguiente expresién: Donde G es el valor de la cuota, P el monto del préstama, i Ia tasa de interés y nel rndimero de cuotas en que se serviré el erédito. Reemplazando con los antecedentes del ejemplo, se tiene: y 0,08 (140,09) © (0.08) Delo que resulta una cuota de $41.194, Enuna planillaelecirénica, como Excel por ejemplo, la cuota se clea directamente usando a opcisn Funcidn del mend Insertar, e selecciona Financieras en la Categoria de fancién y se elige Pago en el Nombre de la funcién. En el cusdro de dislogo Pago, se eseribe 9% en la casilla correspondiente a Tasa, 8 en la casilla Nper y -228.000 en VA. Marcando la opcién Aceptar, se abtiene el valor de la cuota. Para diferenciar la parte de la cuota que corresponde a los intereses del préstamo (que se encuentran afectos a impuesto), de su amortizacién (que no esté afecta a impuesto), se clabora una tabla de pagos que exprese, en Ia primera columma, el saldo de la deuda al inicio de cada aio; en la segunda, ef monto total de cada cuota; en la : tercera, el interés del periodo yen la cuarta, el monto que amortizaré la deuda dnicial, calculada como la diferencia entre Ia cuota y el interés a pagar. Esto se muestra en ln tabla 7.2: an coe eet eee : ! soiacscpecsineen ¢ > e8n00 an194 eose0 | 20874 3 207226 S “e686 | 22504 Seo “(Base jageeeo | paza a 538086 | gonea 4 eS 91809. 7ea64 a77ee “Tobia capa ‘preranctn Para meilic la tentabilidad de los recursos propies, se debe incluir el efecto del fi Jamiento en ol flujo de eaja original, ineorporando los intereses antes de ti s de impnestos y la amorti- a puesto wn signa negativo, el préstamo con signo positive desps cn del prestamo con signo negarivo, también de3 El tlujo de caja resultante se muestra en la tabla 7.3. 5 de impuesto. ‘Como se puede observar en Ja tabla anterior, cuando se incorpora el préstamo con signo positivo, el fluje de caja en ef momento cero se reduce autométicamente & los $177,000 correspondicntes a fa cuantta de reemses que debe aportar el inversionista por financiar la parre de by inversion que no cubre ef préstamo. ee Financiamiento del proyecto con /easing Una fuente opcional de financiamiento de las inyersiones de un proyecto esta Ponstituida por ef leasing, instrumento medianee ef cual Ia empresa puede disponer de determinados activos con anterioridad a su pago. E _Eleasing o alquiler de ac tivos, permite su uso por un perfodlo determinado a cambio tna serie de pages. Al término del periodo de alquiler, el locatatio puede ejercer guna opcién para comprar 0 devolver cl bien,8 para renovar ef contrato. Hay dos tipos Foperaciones de leasing: financiero y opef’ipo. ‘Un leasing financiero irivolucra plazos generglmente largos y pagos que deben ser sumplidos en su toralidad, Una caracteristica impeitante de este tipo de leasing es que Ben el conrratodebe estar explicita cualquiera de las signientes cuatro condiciones: =a Ia transferencia de la propiedad del bien al locatarie 0 inquilino, al rérmino del coneatn; el monto de la opcion de compra es inferior al valor comercial esperado para elbien en es2 momento; el valor actual de fas cuotas correspond a una proporcién sige ; vallor de adquisicién al inicio del contrato; 4. eleontrato aburca parte importante de fa vida dil. iva del El leasing financiero se contabilica en forma similar a fa compra de un activo fijo. Es adi, se activa, bojo la denominaciin de “actives en leasing”, el valor actual de los cuotas y ‘opeién de compra; o, si elcontrato lo establece, el precio al coritado del bien objeco Bde alquiler. El valor nominal del contrato se contabilizard como pasivo exigible. La di- j Ferencia entre el valor nominal del contrato y el valor actual de sus pagos convenidos # contabilizaré como “intereses diferidos por leasmg”. Al vencimiento de cada cuota se Fraspasaran a gastos contables los intereses difetidos por leasing devengados. * Si el proyecto va a ser financindo mediante tn leasing operative en vez de | endletudamiento, la forma de caleular el flujo del inversionista difiere del procedimiereo ‘explicado para el financiamiento banicatio, por cuanto el total de la cuota det leasing es eonsiderada como gasto deduicible de impuesto, similar a cualquier alguiler de un bien inmuchle, por ejemplo Como se busca medir la rentabilidad de los recursos propios, en la columna cero se F colecard el roral de la inversién menos el valor de los activos que se financiarén con el Teasing. Nétese que, en este caso, la inversiOn neta que aparecerd en e! momento cero F Corresponderd a los recursos que tendra que aportar el inversionista -_ Sise incorpora Ia opcién de financiamiento por leasing para financiar ef 60% de la “Inversign del cemplo anterior, y surontendo que ello conlleva a pagar una cuot anual B de $45.000, también en ocho afios se tendria un flujo de caja para, el inversionista _Shmo el que muestra la tabla 7.4. En este caso, en l momento cero se anota solo aque- "lla parte de la inversiGn que comtesponde financiar antes del inicio de ta operacién, [Por cuanto el pogo por la cormpra de los actives. se hace diferido en ocho afies. cr a ‘Venta acto Costas vane Comes os Lessing Bop. constnuoeén, ‘op. mequinare {Vator boro | Uaidad impuesta sided nats Dap conerrusesn ep. maguinaria Vale Libro Terreno Consiruccion Maquinaria CCaptalde wobais ‘Valor de desecho Fue © Tabia74 Fup se co dt inversoniaa con kasingh SSG racnoT aR wON TaTa Ta aa Te raves enaaS TeannS TaES He ef 50.000 S000. 96000-57600 G9S88 s9927 ao,tia angie 41700 ap569 20000 20000-20000 20006 20000 “2a000 -en.000 20000 20000 45000-45000 45.000 45000 45000 ~aseeg 45.000 45000 $000 5000 5000-5000 5000 smo 5000 S00 5000 § sioo00-ig000° 19000 40000 “10900 -10N0g -to000 “1ocon -ann00 “4c "40,000 spooo. 49008200 22eIG e4a72 -sessa 29108 a1eee 7a517 470 80 ~AS84 “Seva dees 6205 4s1a S20 -13308 8500 3560 S505 18837 B060s 9004 24100 Ba572 ES1E9 Seco S000 som S009 sono S000 s00g sc00 soo] = 40.000 10000 10060 1a000 10000 10600 oo0a 10Gd0 1000 tC 5 4oq00 “381000 “50.008 = son00 #5000 8000 son s7g Sas a 417 ae8 at a "77000 S058 70783. a0: Notese que se desembolsa tia inversién inicial de slo $177.000 en circunstanc en que el proyecto utiliza activos valorados en $405,000. Esto se debe a que el 60% de la inversi6n fija es financiada porla via de un arrendamiento. Como se puede observas, la depreciaciGn también disminuye en este caso, por cuanto-el ahorco tributario del leasing se obtiene sobre el total de la cuota y s6lo el monto no financiaclo con leasing se deprecia para aprovechar el descuento triburario restante Cuando el 60% de la inversion se financia con deuda, se aprovecha el ahorro tributario slo de los interesés del préstamo (no sobre todo el servicio de la deuda que incluye, ademds, las amortizaciones de esa deuda) y de la depreciacién de los activas com- prados con dicho préstamo. Con el leasing se asume que, en este ejemplo, 60% de los activos fijos es alquilado, abteniéndose un ahorro tributario sobre el monto total de la cuota. De acuerdo con lo anterior, la inclusiéin de los efectos tanto de la deuda como del leasing, permiten medir la rentabilidad de los recursos propios invertidos y no la ren tabilidad del proyecto. Por otra parte, cuando un proyecto es evaluado desde la perspectiva dle la instita- cin financiera que tiene que decidir si entrega los recursos solicitados en présta | se hace necesario considerar si el proyecto es eapaz de generar los recursos suficientes para amoetizar la deuda y para pagar los intereses que devengue, en los plazos y con las condiciones que se le definan. Un proyecto puede ser rentable pera no tener capacidad de pago. Par ejemplo, cuando el valor de desecho, que no significa ingresos ni constituye liquide para el negocio, es de una cuantia significativa, puede determinar una alta rentabilicad para el proyecto. Sin embargo, como el valar de desecho valora los activos que tendré el proyecto al final de su periodo de evaluacién o mide el valor del negocio, su monto no es un recurso disponible para enfrentar el pago del crédito recibido. Cuando se evalia un proyecto, para calcular tanto la rentabilidad de la inversin ‘como la del inversionista, se deberén incluir todos los beneficias. Cuando se mide la capacicad de pago se deberdn excluir aquellos beneficios que no constituyan ingresos: cel valor de desecho y la recuperaciGn del capital de trabajo, cuando corresponda. Si se acepta dar crédito a un proyeeto que es rentable cuando se evalia con todos sus heneficios, pero que no lo es cuando no se considera su valor de desecho, ello sig- niffcarfa que la fniea forma de que se pague el crédito es con la venta del negocio. Di- ficiiiente un banco otorgerd un erédito para financiar un activo sila dnica forma de responder al crédito es vendiendo el activo, a menos que se demuestre la capacidad de pago recurriendo a otras fuentes de recursos distintas de las generadas Gnicamente por el proyecto, ae uacion base frente a situacién | | son proyectos 9 andlisis incremental La estructura general de construccién de cualquier flujo'de caja es la misma, cual- aquiera sea el objeto de la inversion o la finalidad del estudio. Sin embargo, cuando el proyecto se evaléa para una empresa en marcha se pueden presentar distintas situa- ciones que deben ser claramente comprendidlas para poder emplear en forma correcta Jos crterios que incorporen las particularidades de cada una de esas situaciones. Cuarito se comparan proyectos ¢on distintas vidas dees, dos procedimientos des- tacan sobre el resto: evaluar todos los proyectos al plazo de términa del que tiene la menor vida Gtil 0 calcular-el costo anual equivalente de las opciones. En el primer ‘aso, se sume que si el maximo tiempo que puede mantenerse una situaci6n esté dada por la opcicn de menor vida til, fa evaluacién consideraré la conveniencia de mantener ‘esa opcién por todo el resto de su vida dil o sustituila hoy por otra, Es decir, sila ‘empress tuviera un equipo usado cuya vida dtil es de cinco afios més y su alternativa enel mercado tuviera una vida itl de ocho afios, la evaluaci6n supone que las opciones son cambiar hoy el equipo usado o hacerlo al cabo de cinco aitos, al término de su perfodo experado de uso”. El valor de desecho de la altemativa de mayor duracién reflejars los beneficios adicionales que podefan esperanse de su mayor vida del. En el segundo caso se supone que las opciones de distinca vida Gril son reperible env el largo plazo, pot lo que calcular un flujo promedio arwal en que se considerens los costos de inveesiSn, operacion y capital, asf como los beneficios de operacign y rema- nentes de la inversi6n, es equivalence a evaluar ambas cn el muy largo plaza, Cuando un proyecto mide la conveniencia de un Teemplazo de activos, zeneralmente serd irrelevance el cambio en los niveles de capital de trabajo para financiar la opera- én del negocio. Pero cada vez que se evalde y sea una ampliacién de la capacidad ‘como fa internalizaciin de algin proceso de la empresa 0 el abandono wu oxtsourcing de alguna actividad realizada internamente, se deberd inclui, segtin. comesponda, el incremento o disminucién de la inversién mantenida en capital de trabajo, ‘Una primera forma de determinar la conveniencia de una inversién que genere ut cambio respecto de una situacién existente es la que se tealiza mediante la proyeccin de dos flujos de caja cuyos resultados deben ser comparados: uno para lo que se deniomina la sieuacién buse, 0 sin proyecto, y otro para la situacién con proyecto. [En ambos casos se dcberdestimar el comportamiento del flujo de caja que efectivamente se espera que pueda ocurtit si se optara por seguir uno w otro curso de accidn. Por cjemplo, si el proyecto evalia Ia conveniencia de realizar un reemplazo de alguna rmaguinaria se deberé anotan en el momento cero (hoy) dela situaci6n con proyectos, el beneficio dado por la posibilidad de la venta del equipo en uso y la inversién por la compra del sustituto. Por este concepto, sin embargo, no s¢ deberé anotar ningin valor en la situacién base, por cuanto ni se venderd el equipo actual ni se compraré uno nuevo. Cuando las dos situaciones tienen variables eomunes, éstas podrin obviarse por set jnrelevantes para la deeisidn. Por ejemplo, si los ingresos son idénticos al elegir el site- ra de transportes para la emptesa, este item podra omitirse en la sitwacién base yen fa siruacidn con proyecto y efectuar la comparacién por el criterio de miniino costo Una alrernativa al erterio de comparar la situacién base con la sitvacién con proyece toes efectuar un andliss increniemal el que, correetamente aplicado, debe conducit al mismo resultado, Por ejemplo, si con el criterio anteriar correspondiera anotar en el flujo de caja de la situacién base un costo de $1.000 por consumo de encegfla yen situacin con proyecto este ftem baja a $800, en la construccién del flujo incremental T [pmesssiniana Galo, qn w exoone an as egrts Caps, 26 ues para cetera momenta Goi assiucen, 4 Exe putes analas on mds dalton d cpt ‘Caine consvarles fuck de ial preete se deberd anotar un beneficio de $200 por el ahorro de costos en el consumo de ener- fa, sies que se ejecuta el proyecto. De acuerdo con exto, el resultado de ambas alternativas debe no solo conducira la misma decisisn, sino también mostrar exactamente la magnitud monetaria de fa dife- rencia de los resultados. Por ejemplo, sil resultado de la primera alternativa muestra ‘un beneficio nets para fa empresa de $10.000 em la situnciém base y de $13.00 para la situacién con proyecto, en el anslisis incremental el resultado tendrfa que mostrar un beneficio neto de $3.000, que reflejara en cumnto mejora la situacién de la empresa (0 éempeora) sis ejecuta el proyecto. Con este criterio, sel resultado inerementel fuese negativo en $4,000, no debe interpretarse como una pérdida atribuible a sise hace el proyecto, sino a-una baja comparativa de los beneficios por este monto. El siguiente ejemplo muestra la forma de construir el flujo de caja mediante los des procedimientos altemativos: a) comparandb la sittin base respecto de la situacién con proyectos y b) mediante un anzlisis incremental. @5 ‘Suponga que una empresa est estudiando la posibilidad de cambiar el vehiculo que actualmente usa por otro nuevo que posibilitarfa la reduecién de sus altos eostos de mantenimiento y repuestos, Ambos vehiculos prestan el mismo servicio, por lo que se considera que los beneficios directos no son relevantes para la decisign, Elvehiculo actual se compré hace tres affos en $1.000. Eloy tiene un valor de mereaddo «de $500 y una vida Geil de cinco-afios mAs, al cabo de los cuales tendré un valor dle mercado de $60, El costo de funcionamiento anual se estima constante en $400. El nuevo vehiculo diene un valor de $1.200 pero permite reducir los castos de fancionamiento a s6lo $300. ‘Ambos vehculos se deprecian linealmente en un total de cinco aftos. El vehieu- lp actual se ha revalorizado contablemente en el pasado, registrando un valor libro actual de $440 y estindole dos afios por depreciar La tasa de impuesto alas uilidades esdel 15%, En consideracién a que'el vehiculo actual tiene una vida ttl maxima de otros cinco aos, se comparard la conveniencia de queedarse por ese perfodo con el vehiculo actual o el nuevo. Si el activo nuevo tuviese una vida dtl estimada de siete afios, se debe caleular su valor de desecho al final del perfodo de evaluacién, ya.que no se proyecta vvenderfo al final del quinto afio. Para ello, suponga que se espera un valor de mercado de $320 si euviese cinco afios de uso. En primer lugas, se construird el flujo de caja de la situacién base, siguiendo los cinco pasos siguientes: Proveclos de imereién. Farnulacémy evateacen | | “ | © Toba 78 Phpaocaie cemcnbaco a. ingresos 9 egresos afectos a impuestos: se incluye el ingreso por In vente del equipo actual al final de su vida ttil y el egreso asociado al costo de funcionamientos b. gastos no desembolsables: debido a que el vehicula actual todavia viene dos aflos par depreciary su valor libro actual es $440, deberé contarse una depre- ciucién de $220 para eada uno de los dos primeros afios; equivalente al 50% del valor libro revalorizada.. Como all final del quinto afo el vehiculo esti totalmente deprectado, su valor libro al momento de venderse seri cero; c. —edlculo de-impuestos: en este caso la utilidad det proyecto base artoja. un resultaclo negative por no haberse incluido los ingresos de la empresa que como se mencioné, son iguales para ambos vehiculos y, por lo tanto, relevance: para la decisin, Por esto, no se considera el impuesto como cero, sino que se mide el ahorro tributaria con que contribuye esta opcidn hacia el total de Ja empresa, al bajar la utilidad total de ella; d.—ajuste por gastos no desembolsables: se anota con signo positivo la depreckt ci6n restada para calcular Ia utilidad contable e impuesto, como una form de anular su efecto por no constitiiir movimiento de caja, Siel vebfeulo hubies tenido valor libro al momento de venderse, también deberia sumarse par: eliminar su efecto sobre el flujo; ingresos y egresos no afectos a impuestos: en este ejemplo, la situacion base nc requiete hacer nuevas inversiones, Tampoco existe valor de desecho del vehicula por cuanto se considerd su venta al final de periodo de evaluacisi informa de cambios en fa inversién en capital de trabajo. BI flujo de caja resultante para la situacidn hase se muestra en la tabla 7.5 Sin proyecto 0 4 a c 4 8 Venta activo a Costa funcionamiento 4004004004000 Deprecacién 220-220 Valor libro a Ubliloa 400 620 0A HO |_lmpuesta 93 3 60 60 S12! Utlidad neta soy a7 SAO AO 8D | Depresiacion 220-220 Valor bro Fao 307 an la situacién con proyecto se observan los siguientes componentes del flujo de caja. a. ingresos y egresos afectos a impicesto: si se hace el reemplazo, se podrd ve el vehfculo actual en $500. No se anota la venta del active nuevo dentro de -0 afios, debido a que lo més probable es que en esa oportunidad no se venda, por lo que se debe registrar como valor de desecho. El nuevo costo de funcionamiento baja, en esta altemativa, a $300 anuales; ‘Bb. gastos no desembolsables: incluye la depreciacién anual del activo en cinco afios y el valor libro del vehculo que se vende, el que corresponde alo que le falta hoy por depreciar; & —cilculo de impuesio: el cileulo es similar al de la situaci6n base, aunque en el momento cero se observa un efecto teibutario negative por el aumento de las utilidades contables generado po: la venta del vehiculo; 4. agjuste por gastos no desembolsables: se sigue el mismo prace: situaciéon base; e_ingresos y egresos mo afectos a impwestas: incluye el valor de Ta inversién de reposicién en el momento cero y el valor de desecho, o valor remanente de Ia inversion, que se calculé por método comercial de la siguiente forma: siento de la En este easono es conveniente aplicar el método contable, ya que la vida atl contable de los vehiculos diflere mucho de Ia vida itil veal, distorsiondnndose los resultados. En este ejemplo, ambos vehiculos tienen un valor libro de cero al final del quinto afio; sin embargo, mientras el vehiculo actual no tendri uso alternativo al cabo de ese period al vehiculo nuevo le restarin todavia dos afios més de vida. Obviamente, en ese momento, ambos activos no pueden tener el mismo valor G Tabla7.6 ] Fup 6 cio | con proc | | ELmétodo del valor de desecho econdmieo tampoco se puede aplicas, ya que al exclir los ingresos, por consideratlos irrelevantes para la decision, se trabaja con flujos negatives que hacen imposible valorar el remanente dela inversi6n actualizando costos. El flujo resultante para la situaci6n con proyecto se expone en la tabla 7.6. ‘Con proyecto ° 1 2 3 4 5 Venta active 800 Coste funcionamiento goo 3003003000 Depreciacion 40-240 a0 Ba Ban Valor bro 440 Usiidas 6 40 S40 s40 540 540 impuesto 8 61 at a1 ia 81 Ubiidad neta 51-48 a AS aA Depreciacion 240 eaD 240 B40 Bao “Valor libro ado 5 toversian “1200 Valor desecha 27a Fhijo 7s 2.1 28 210 210 Ex} ‘Nétese que si en vez de anotar un valor de desecho de $272 se hubiese incluido en el flujo un valor de venta del activo de $320 antes de impuesto en el momento 5, el resultado seguirfa siendo de $53. Sin embargo, debe anotarse como valor de desecho porque no constituird parte de los ingresos que permiten medir la capacidad de pago. De la medicién de la rentabilidad de ambas opciones, de acuerdo con el critetio del valor actual de costos que se describe en el siguiente capitulo, se concluirg cust es la mis -conveniente. En este caso, se optari por la menos negativa de las dos, ‘Una forma alternativa de llegar a la misma informacién de apoyo a la decisiGn es la de onstruir ditectamente un flujo de caja'incremental. Para ello se debe incluir la variacién ocasionada en cada item presupuestado en el flujo por la eventual aprobacién del proyecto de suistitucién, siguiendo también los cinco ‘pasos anteriores, a. ingresos y egresos afectados a impuestos: se debe incluir con signo positivo el mayor ingreso por la venta del vehiculo actual en el momento cero y el menor ingreso presupuestado al final del quinto afto por dejar de venderse el activo ese aio, Seagrega.con signo positivo el ahoro 0 reduccicn de los costos de funcionamiento que permite trabajar con un vehiculo nuevo; b. gastos no desembolsables: incluyen la. variacién esperada en la depreciacién y valor libro, Respecto de la depreciacicin, el nuevo vehiculo permite ala empresa inerementar este gasto-en $20 cada uno-de los dos primeros afios y er $240 del tereero al quinto. El valor libro va con signo negativo en el momento cero ¥, si hubiese side distinto a cero, con signo positive en el momento cinco, Esto debe set asf porque, al igual como se anoté Io gue se deja de percibir por la venta del vehiculo, se debe incorporar el efecto tributario que se deja de ahorrar por no rebajar el valor libro de las utilidades contables presupuestadas para la empresa; c._cailido del impuesto: se procede de igual manera que en los casos anteriores; d.—ajuste por gastos no desembalsables: se reversan los “gastos no desembolsables”” por no constituir movimientos de caja, Nétese que si el vehicnlo actual se hubiese reemplazado par otro més pequefio y de menor valor, la depreciacién: anual podrfa haber disminuido, Si asf fuese, habria que considerar un “ahorro de depreciacién” con signo positivo antes de impuesto y, por fo tanto, tendlfa signo negativo en la etapa de ajuste por gastos no desembolsables. El valor libro también se-anula cambiando su signo después de impuesto. En este caso, va con signo positive en ef momento cero y con signo negativo en:el momento cinco si hubiese tenido um valor distinto de cero; ingresos y egresos no afectos @ impuesto: incluyen la inversion inicial que deter ‘mina la opcién de hacer el reemplazo y su valor remanente al final del perfodo de evaluacién. El resultado del flujo incremental se muestra en la tabla 7.7. ra ac aomernrieeeniisies estan amma cree sSGisaaiiiol Venta activo 500 60. ore 400° 40g 000 i ceri ee ee oe 2a ot aes ee aa oe Seen eee Tae a Se ee Depreciacon Sth a) 20 240 240 aa0 Valor are ~ 440 og ieee fe f Velor desecho. 272 E Fujo 2 © Tabla 77 Fujascse Como se puede observar en la tabla 7.8, la diferencia entre les flajos de caja de la sitvacién base y la situaci6n con proyecto coincide con el flujo de caja del anslisis increméntal, Como se vera mis adelante, la rentabilidad de la inversién incremental corresponde a la diferencia de ls rentabilidades de las opciones analizadas. 219 63 Bai Bea e148 219 318218 _ 307307340 Sin proyecto _ Diferenoa Un caso particular de evaluacion en empresa en marcha lo constieuyen los proyectos de desinversién que consisten, como su nombre la indica, en medit la conveniencia de liquidar parte de las inversiones, ya sea porque se estima que ¢3 un nial negocio (abati- dono) 9 porque existe otra opcién mas rentable (outsourcing) para mantener el nivel de operacién, pero bajo otta estructura de costos, La construccidn de flujo de caja para esta situactin confide con frecuencia a quienes evalian una opcién de desinversién elaborando directamente un flujo incremental, debido a que los costos aparecen como beneficios (menor produccién con ahortos de castos), los ingresos con signo negativo (menares ventas), lis depreciaciones con signo positivo y el valor de desecho como negativo, entre otros. El siguiente ejemplo explica estas situaciones y cémo se debe proceder correctamente. Ejemplo 7.4 Suponga que una empresa adquirié hace dos aflos una maquinaria capaz de produ- cir 10.000 unidades anuales de un producto, para enfrentar una proyeccisn original de ventas de 9.200 unidades. Sin embargo, no ha logrado posicionarse en el mercado, lo ‘que se ha tradueido en que ha aleanzado niveles de ventas que se han eonsolidado en ‘s6lo 4.600 unidades por afio, con un precio unitario de $54. Los diferentes estudios de mercado indican que serd muy dificil superar este nivel en el futuo. iiatiaataal Por esta raxén y porque es imposible utilizar la capacidad ociosa de la maquinaria en otro uso altemativo, se ha deetdido evaluat la conveniencia de vender este activo ysustituirl por otro de menor capacidad y con una vida til de slo 5 afts, plazo en que la empresa reevaluard continuat con este producto en el mercado. Los proveedores de maquinaria oftecen un equipo alternativa que permite prodacir 4.500 unédades por ao, lo que obligarta a reducir las ventas en 100 unidades er caso de aceptarse la sustitucién. El equipo. actual se comprd en $120.00. Hoy tiene un valor de mercado, como activo usado de $80.000. Su vida dil restante se estima en ocho ais y se proyecta un precio de venta, en cinco afios més, de séla $15.00. En estos dos afios no ha sido revalorizado contablemente, El costo de operacién observado histGricamente est constituido por: ipo nuevo tiene un valor de $70.000 y se caleula que sial final de su vida dil podrd ser vendido en $18,000. Se estima, asimismo, que esta maquina podré trabajarcon costosfijos de fabricacion de sélo $18.600 anuales, debido al menor gasto en seguros, mantenimiento y ottos. No se esperan cambios en los costos variables de produccién, ya que se estima que'no habré economias ni deseconomfas de escala. ‘Tampoco se considera que podtd impactar otros costos del resto de la empresa, como los de administracicn 0 ventas, ya que este producto es marginal dentro de toda la gama que se elabora actualmente. Ambos equipos se pueden deprecfar contablemente en diez afios, independientemente dal tiempo que I empresa desee quedarse con ellos. Los impuestos a las utilidades ascienden a un 15%. La empresa mantiene una inversiGn en capital de trabajo equivalente a cuatro meses de costos variables, y exige aplicar este estindart a todos los proyectos que se evalian enella, De acuerdo con esta informacién, el flujo de caja ineremental toma la forma que muestra la tabla 7.9. EEE a 4 2 3 4 5 Ingreso. ‘S400 5400-8400 S400 5.400 # 7 Venta de activas ‘80.000 48.000 ‘Ahorro costos variables: 18304880 1230 1290 1.230 ‘horra costos fins Bago 22002200 az00 2200 "Valor libro 96.000 35.000 Depreciacion 5000 50005000 5000 6.000. 7 Ustidad vipo00 8080 3030-8030 3050-13970 Impuesto 2400 495 455455. 8S 2.095 — Uusimaa “is00 e576 2576 e576 2876 11875 Depreciecion $000 S000 6000 5000 5.000 Veloriibro 98000 ‘35.000 Inversion fia "70.000 Capital de trabajo 410. #10 Valor de desecho 48.150 Fhio qania 2405 2028 2405 6405 435 Los ingresos de $5.40 neyativos durante los eineo aiios se explican por la menor venta de 100 unidades anuales, ocasionada por la ineapacidad de la nueva méquina para mantener las ventas actuales. Sise hace la susticucién, la empresa podrfa vender hoy el equipo viejo en $80,000 el nuevo, al final de su vida itil real de cinco aitos en $18,000. Como el primeto costd $120.000 yse deprecia en 10 anos, su valor ibro corresponde a los ocho afios que falta por depreciar, es decir, ocho veces $12.000, lo que da $96.000. Por otra parte, el equipo nuevo se venderfa justo en la mitad de su pesdodo de depreciacidn por lo que su valor libro corresponderia al 50% de los $70.000 de su precio de compra, o sea $35,000. ‘Aldisminuir a produccién en 100 unidades, la empresa deja de gastar $123 de costo variable por unidad (§1.230 anuales) y ahorra $2,200 de costo fijo. Ambos ahorros se consideran como beneficios y van con signo positive en el flujo. La depreciacién aparece en este caso con signo positive antes de impuesto, por cuanto al liberar la empresa un activo de mayor valor y sustituirlo por otro de menor precio, se reduce el monto de la depreciacién anual en $5.00. La depreciaciGn actual esde $12.00 y Ta del nuevo equipo s6lo de $7.000. El impuesto con signo positivo en el momento cero se explica porque la venta de la ‘maquina actual con pérdidas contables hard disminuir fa utilidad total de la empresa en $16,000, permitiéndole bajar el impuesto @ pagar en $2.400 (ef 15% de los $16.000). Lo mismo sucederd con el equipo nuevo cuando se venda en cinco afios ‘Como la depreciaci6n s¢ sum6 antes de impuesto-y no consttuye Ingres, se esta} para climinar su impacto en el calculo del flujo de caja. Al reducir su nivel de actividad, fa empresa va a requerit menos capital de trabajo, por lo que se puede recuperar anticipadamente $410, que se determinan como 4/12 ‘Glen conetak es mpd ako proraca de ladisminucidn de los eostos variables. Notese que en el momento 5 aparece el mis- 1no valor con signo negativo, indicando, de esta manera, que al hacer el proyecto. se redlucrfa la vecuperacion del capital de trabajo pronosticado para el final del horizonte de evaluacis Por tltimo, el valor de desecho también aparece con signo negative y corresponde al menor valor futuro que tendra el remanente de la inversin, Si no se hace el proyecto, activo actual seguitfa en fa empresa al término del perfodo de evaluacién y atin le quedarian tres aftos por depreciar. Si se estima un precio de venta de $15.00 y su talot libro es de $36.000 (3 afios por la depreciaciOn anual de $12.00), el equipo se podria vender con una pérdida ‘contable de $21.000, lo que posibilitarfa reducir las thilidades globales de la empresa en ese monto y bajar fos impuestos en fa propor ciGn del 1% correspondiente. Es deci, habria un ingresa de $15.000 que pagaria et comprador;31 que debe sumarse el ahorro tributario que obtendrfa la empresa ($3.150), Jo que permitriaestimar que, si no se hace el proyecto, el valor de desecho esperatla alcancaria a $18.150. Como al hacer el proyecto se incluye el ingreso por su venta-en. el momento ceto, para ser consistente en el analisis, se debe considerar Ia reduccion. enel valor de desecho ocasionado porla yenta anticipada de un activo que fa empresa deja de tener por esa razén. Sobre el flujo resultante se deberd hacer la evaluacién, aplicando los modelos que ce exponen en el capitulo siguiente, para determinar la conveniencia de efectuar la desinversidn. 2, COtras situaciones tipicas de desinversiém se dan cuando la empresa evala vender el edificio donde fumeionan la oficinas para optar por alquilarlas, comprar insumos cen ver de fabeiearlo 0, como ya se menciond, externalizar algtin servicio que realiza internamente. La decisiém de comprar o alquilar las instalaciones de la empresa est& asociada a consideracione’s muy distintas en Ta construccién del flujo de caja del proyecto. Mientras Ja primera-cbliga a un desembolso inicial fuerte, a menores egresos posterdores, a un efecto tributario hasado en la depreciaciGn furura del activo comprado y a incluir el valor de desecho al térinino del periodo de evaluacién, la segunda se asocia bésicamente con el egteso del canon de alquiler y su efecto tributario. Existen, sin embargo, situaciones donde las opciones de compra 0 alquiler no coresponden # activos comparables, con lo que se ven afectados los ingresos generados porla mayor menor actividad vinculada a cada opcién, ya sea por sus tamafios 0 por Ta locafizacidn de las alternativas En otros casos, la decisién se verd afectada por la disponibilidad de recursos, su uso alternative o la busqueda de una situacién que permita flexibilizar la decision cambian las condiciones a futuro. Desde un punto de vista estrictamente econémico, la evaluacién se puede hacer determinando en cuanto mejora 0 empeora la situacién del proyecto si decide comprar en yer de-alquilar sus instalaciones eC Una empresa que busca extender su cadena de discotecas a la principal ciudad de la costa del pais debe resolver entre alquilar un local que funcionaba como restaurante 0 comprar las instalaciones de una antigua discoteca. Su proyecto es slo a cine pues estima que la juventud cambia sus preferencias a locales de moda cada cierto tiempo. Por ello, al cabo de cinco afios se considera como escenario més probable el de la venta de la propiedad. El local susceptible de ser alquilado esti valorado en $16.000, tiene un-derecho de llave de $1,500 y el monto de alquiler asciende a $270 mensuales. El conerato se deberd firmar por cinco afios. El duetio informé que los gastos generales del local, como agua, luz y teléfono, entre otros, alcanzan a $20 mensuales, que los gastos de mantenimiento son de aproximadamente $15 mensuales, y que el seguro contratado tiene una prima anual de $850, Este local tiene un estacionamiento que se incluye en el valor del alquiler Si se opta por este local, se deberd considerar un monto de §1.800 para efectuiar un conjunto de remodelaciones que demorarfan dos meses, el que ser cancelado contra avance de la obra a los contratistas en pagos idénticos. Se convino con el duefio del local que la remodelacién correria por cuenta de él, peto al alquiler aumentarfa en $15 mensuales. El contrato comenzarfa a regir una ve: finalizadas las obras de remodelacién, Asimismo, el contrato de alquiler obligaria al locatario a pagar las contribuciones del mismo, mientras dure el contrato. Por otta parte, el local que se podria comprar tiene dimensiones y ubicacién al anterior, por lo que Ia operatoria del negocio no deberta suftir mayores modificaciones no existifan efectos sobre la demanda o los ingresas. Su precio es de $19.000, que deben ser cancelados al inicio de las obras de remodelaci6n, que demorarfan también dos meses ¢ implicarian dos pagos contra estado de avance de $1.000 ead uno. El valor de salvamento de este loeal se estima equivalente a su valor eontable al final del horizonce de evaluacién definido en cinco afos, producto de la imposibilidad de pronosticar algo distinto en este tespecto. El seguro que se deberfa contratar tiene una prima de $600 al afio, mientras que los gastos generales se estiman en $25 mensuales y los de mantenimiento en $15, también mensuales. Este local no posee estacionamientos, pero se tendtia Ja posibilidad de alquilar a una universidad colindante sus estacionamicntos durante las noches, por $250 al aio. milares, Envambos cass, el valor fiscal sobre el cual se pagan fas contsbuciones (impuesto rertorial ) impuesto pattimonial, si corresponden) al Estado por el bien inmucble es equivalente ivalor de mezcado cel bien, estimsndose un incremento de este valor en un 2% anual. “a contribuciones alcanzan al 2% del valor fiscal yse pagan una ver al aio. La awtorided “hutaria fj la deprecinciGn de activos en 10 afos, la amortzaciGn de los actives nominales ‘intangibles (erecho de lave) en tres aftos y los impuestosa las utilidades er un 15%. Latabla 7.10 muestra el resultado del flujo incremental si se opta por compraren ver de Alguilaz. Nétese que, en este caso, se asumen todas los costes y beneficios de comprar se =vitan todos los vinculalos con alguller, lo que es similar a eonstruir y comparat los flujos ela caja de a oped de comprar con lade alquilar. © Table 7.10 Pein ci 0 amnion aio 81708170 3170 Mayores gastos generaies 6 60 60 60 Ahora en seguro Ee ee eer Myores contrbuciones e081 2 et Mayor por depracatn 210° 2400" 2109 200 Menor emortizacien 300 S00 600 0 Vea del aca z 10500 ‘Valor bro eal lacal 410500 ied 7700 ieee mes—=«NS 195 Impuesta 15% ee ee ee ay hidades nates Teas add 14a Ot? ler rola : 40500 | use depreciaien aida 21002400 «e100 2.100 = Aluste emortizacen 600 600-600 ee = Compra local 43.000 ss Z emadelacion 200 s E Gocins finencesos “a ' barre derechaide lave 4.500 Fup de caja “7700 304530443043 aii7 13676 sen Se rE anno Elahorro de costos de alquiler se calcula por la diferencia entre pagar 12 veces $285 al afto por el alquiler y el mantenimiento 0 una ver $250 por los estacionamientos. ‘Los gastos generales aumentan de $20 2 $25 mensuales, lo que significa al afio un mayor costo de $60 si se opta por comprar: Los seguros disminuyen de $850 a $600, con fo que se obtendria un ahorro anual de $250. Las contribuciones aumentan de un 2% de Jos $16.000 que por contrato se obliga a pagar el arrendatario, a-un 2% de los $29.000 de la conupra de la propiedad, En los afios siguientes se consider6 un incremento del 296 teal en el valor de las propiedades. Si se compra la propiedad, la empresa podré aptovechar el Beneficio.tiburario de la depreciaci6n, la que se calcula dividiendo el total de las inversiones ($21.000) en los diez afios de depreciacién. Al comprar, Ia empresa deja de aprovechar el gasto contable que permiciria el derecho de lave, por o.que aparece con signo positive su menor amortizacion, In que se calcula dividiendo centres aitos los $1.500, el que se habrfa tenido que pagar por él si se algutla el local i se compra la propiedad, al final del quinto afio tendra un valor de venta equivalencea su Valot libro, $10.500, que corresponde al saldo por depreciar (50% cle a inversién) Sieuiendo los procedimientos ya explicados, se calcula la utilidad antes de impuesto, el impuesto y la usilidad neta, Posteriormente, s¢ anula el efecto de los gastos que no constiruyen movimientos de caja sumando el valor libro y la depreciacién, y restando el derecho de llave. ‘Como tiltimo paso, se anotan Los costes y beneficios que no estn afectos a impues- tos: la compra del local en $19,000, y el mayor gasto por remodelacidn, que asciende a $200. Como la compra evita pagar $1.500 de derecho de llave, esta cifra se anota con signo positivo para expresar el ahorro que se logra en este item. ae

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