ITC

WSTITUTO TEONOtOGICO
ofLAamsrmcam

AVALÚO DEL INMUEBLE ATÍPICO ESCUELA

CUAUHTEMOC, EN LA CIUDAD DE MEXICALI, B. C ,
PARA REAPRECIAR SU VALOR Y COADYUVAR A SU
PRESERVACIÓN.

Tesis
Queparaobtenereltítulode:

Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial

Presenta:

Arq. ArnulfoCamacho Hernández

Estudios c o n r e c o n o c i m i e n t o de validez o f i c i a l por la Secretaria de Educación

Pública, c o n f o r m e al acuerdo R.V.O.E. SEP No. 2004324, de fecha 11 de
Aqosto 2004
 AGRADECIMIENTOS

Al Instituto Tecnológico de la construcción por la oportunidad brindada, de

incrementar mi patrimonio cultural.

A mi amigo el Arquitecto Jesús Antonio Ley Guing, por su paciencia y apoyo para
la realización de este documento.

A mi maestro Jaime Francisco GómezVega.

A la Arquitecta Carmen A. Espinoza, Titular del Instituto de Cultura

California porsuapoyo paralarecuperacióndedocumentos yfotos delinmueble.

DEDICATORIAS

A mi esposa ehijos por eltiempo que sustraje desu atención para dedicarlo aeste
noblefin.
RESUMEN

El presente documento tiene como finalidad principal el realizar un ejercicio aplicativo

con un enfoque real, en el que se demuestren los conocimientos adquiridos en el
programa de maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial Ofertados por el Instituto
Tecnológico de laConstrucción.

En el presentamos de manera profesional todos los aspectos necesarios para la

valorización de un bien inmueble, en este caso, el edificio denominado "Escuela
Cuauhtemoc", actualmente utilizado comoCasade laCultura Municipal

Uno de los pocos edificios con consideraciones muy relevantes para lajoven ciudad de
Mexicali.

En el Capítulo I, denominado antecedentes históricos dimos cuenta de los aspectos

relativos alafundación deMexicali.

En el capitulo II, abordamos la teoría del valor, así mismo tratamos sobre los
antecedentes históricos de la valuación,también versamos sobre los fundamentos de la
valuación ysusobjetivos comodisciplina otécnica.

En el capítulo III, correspondiente al marco teórico valuatorio iniciamos con la

descripción del vocablo bien inmueble, cuales son sus acepciones y significado y los
diferentes criterios utilizados la práctica profesional delavaluación.

En el capítulo IV, versamos sobre los aspectos relevantes de la valuación de atípicos,

dejando aun ladoelvalor artísticoque puedetener una pieza maestra de arquitectura

En el capítulo V, se desarrollo el formato para el avalúo y la realización del ejercicio

aplicativo correspondiente al inmueble objeto de estudio, finalmente realizamos una
revisión comparativa de los diferentes valores resultantes y ponderamos cuales
elementos seconsideran másimportantes encada unodeellos.
 2

ABSTRACT

This document is primarily intended to perform an exercise the application with a real
focus, which demonstrate the knowledge acquired in the Maestría en Valuación
Inmobiliaria e Industrial Offered bythe InstitutoTecnológico de laConstrucción.

The professionally presented all the necessary aspects for the recovery of immovable
property, in this case, the building known as "Escuela Cuauhtemoc", currently used as
Municipal Culture House

Oneofthefew buildingswithvery relevant considerations fortheyoung city ofMexicali.

InChapter I,called realized historical aspectsofthefounding ofMexicali.

In Chapter II, we discuss the theory of value, likewise we discussed the historical
background of the valuation, also focused on the fundamentals of valuation and its
objectives asadiscipline ortechnique.

In Chapter III,the theoretical framework for valuating beginwith a description ofthe term
real estate,what are the meanings and significance and the different criteria used inthe
professional practiceofvaluation.

InChapter IV,focused on relevant aspects ofthevaluation ofatypical,even leaving aside

theartistic valuethat can beamasterpiece of architecture

In Chapter V, is developing the format for the appraisal and exercise performance
applications in the property under consideration, finally conducted a comparative review
ofdifferent resulting values andconsiderwhat elements areconsidered most important in
eachoneofthem.
 /

ÍNDICE.

RESUMEN 1
ABSTRACT 2
INTRODUCCIÓN 5
1. ANTECEDENTES 7
1.1 Elorigen de laCiudad de Mexicali 7
1.2 Los edificios históricos en Mexicali 9
1.3 El inmueble en cuestión 10
2. LA TEORÍA DELVALOR 12
2.1 Valor 12
2.2 Significado de la palabra "Valuación" 16
2.3 Factores que crean elvalor de los bienes 19
2.4 Deberes y obligaciones delvaluador 21
2.5 Obligaciones delvaluador hacia su cliente y para los otros valuadores.
22
2.6 Lavaluación hoy día 24
2.7 Valuación: Técnica o Disciplina 26
3. MARCOTEÓRICOVALUATORIO 30
3.1 Los bienes muebles einmuebles 30
3.2 Método comparativo de mercado: 33
3.3 Método de capitalización de rentas: 34
3.4 Método físico: 34
3.5 Elementos para determinar los indicadores autilizar en lavaluación de
inmuebles atípicos 35
3.6 Resultados 49
4. ASPECTOS RELEVANTES DELAVALUACIÓN DEATÍPICOS 50
4.1 Comentarios al análisis de bienes raíces atípicas 50
4.2 Las características de los atípicos 51
4.3 Fragmentación del mercado atípico 55
4.4 Valorjusto 58
4.5 Enfoques y metodologías devaluación 60
4.6 Consideraciones devanguardia sobre los indicadores a considerar
partiendo del valor cultural 71
 4

5. PROPUESTA PARA ELAVALÚO DELINMUEBLEATÍPICO EN ESTUDIO

EDIFICIO DELAESCUELA CUAUHTEMOC 85
CONCLUSIONES 95
BIBLIOGRAFÍA 96
ANEXO 98
 5

INTRODUCCIÓN

El presente documento tiene como finalidad principal el realizar un ejercicio aplicativo

con un enfoque real, en el que se demuestren los conocimientos recibidos en el
programa de maestría en valuación inmobiliaria e industrial, ofertados por el Instituto
Tecnológico de laConstrucción.

En él presentamos de manera profesional, todos los aspectos necesarios para la

valoración de un bien inmueble, en este caso, el edificio denominado "Escuela
Cuauhtemoc", actualmente utilizado como Casa de la Cultura Municipal. Uno de los
pocos edificios con consideraciones muy relevantes para la historia de lajoven ciudad
deMexicali.

Este Bien Inmueble, inserto en elbarrio antiguo de la ciudad,nos permitió versar sobre
la consideración de algunos aspectos intangibles que pudieron conducirnos a
determinar su valor, no sólo en términos económicos, sino en lo correspondiente a su
tiempo devida y relación social con suentorno.

Para la realización de este trabajo dividimos la estructura del mismo en cinco

capítulos:

En el Capitulo I denominado antecedentes históricos, dimos cuenta de los aspectos

relativos a la fundación de la ciudad de Mexicali, describiendo aspectos relacionados
con la historia de lazona yel inmueble.

En el capitulo II, abordamos la teoría del valor, así mismo tratamos sobre los
antecedentes históricos de la valorización, en la que conceptos como costo, valor,
precio y sus derivados serán analizados. También versamos sobre los fundamentos
teóricos de la valuación y sus objetivos como disciplina o técnica, así como también
sobre las responsabilidades yobligaciones de los profesionales de lavaluación.

En el Capitulo III correspondiente al Marco teórico valuatoho iniciamos con la

descripción del vocablo Bien Inmueble, cuales son sus acepciones y su significado, el
concepto del valor y los diferentes criterios utilizados en la práctica profesional de la
valuación ,específicamente los de la valorización para inmuebles y en especial los de
esta categoría. En el, se trataran de manera particularizada los enfoques que
 6

tradicionalmente se utilizan por los profesionales de la valuación para definir el valor

económico de un bien inmueble, el método del valor de reposición, el análisis de
comparativos yel estudio de capitalización de rentas.

Capítulo IV, en el versamos sobre los aspectos relevantes de la valuación de atípicos,

dejandoa un ladoelvalor artístico que pueda tener una pieza maestra de arquitectura,
un inmueble atípico no posee más sustancia que elflujo de ingresos que le produce al
propietario. Bajo este concepto, elvalor de una propiedad es tan solo el valor presente
del flujo futuro de efectivo que genera. Para el arquitecto esto podría parecer una
visión muyacartonada del mundo, sin embargo, estetipo de planteamiento esel único
recurso que tiene el inversionista, el valuador y el analista parajuzgar el valor de una
propiedad inmobiliaria. Adicionalmente se incorporan algunos enfoques de vanguardia
en loquese resalta elvalor del inmueble bajolavisióndesuvalorcultural.

ElCapitulo V corresponde aldesarrollo delformato para el avalúo, el análisis de cada

uno de los componentes del mismo y la realización del ejercicio aplicativo
correspondiente al inmueble objeto de estudio, finalmente realizaremos una revisión
comparativa de los diferentes valores resultantes yponderaremos cuales elementos se
consideran más importantes en cada uno de ellos a fin de concluir con la
determinación delvalordel bien inmueble.

Este trabajo se ha desarrollado con lafinalidad de encontrar una metodología que nos
permitiera hacer una valuación de los inmuebles atípicos, de tal manera que la
estimación del valor, al ser relevante permita la justificación de los mantenimientos
requeridos y la factibilidad de la canalización de inversiones municipales, este tipo de
inmuebles en ciudades jóvenes como lo es Mexicali, son iconos que representan una
relevanciafundamental dado que enellosesustentan su historia.

Hipótesis: Si se aplican metodologías de vanguardia para la valuación de inmuebles

atípicos se obtienen valuaciones lógicas yconfiables.

Variable independiente: aplicación de Metodologías deVanguardia.

Variable dependiente: Valuaciones lógicas yconfiables.

 7

1. ANTECEDENTES

1.1 El origen de la Ciudad de Mexicali.

La ciudad de Mexicali,capital del estado de Baja California se encuentra localizada en

lafrontera con los Estados Unidos de Norteamérica, colinda con la ciudad de Caléxico,
Cal., con la que comparte actividades comerciales, culturales e históricas de vida, su
vecindad ha sido determinante eneldesarrollo de lamisma.

Mexicali, más que una población establecida a partir de lo que propiamente se pueda
definir como un acta de nacimiento, sea através de una cédula real, como en el caso
de las primeras ciudades localizadas en el centro del país o de una proclama de
propiedad o del emplazamiento de un asentamiento humano, se establece más como
la oportunidad inmobiliaria, de venta de una porción de terreno ante la inminente
llegada de personas en busca de trabajo por las labores de introducción de canales y
de lavíadelferrocarril.

Lo anterior se desprende debido a que no hay una fecha precisa que determine la
fundación de la ciudad de Mexicali, tan solo se cuentan con datos aislados y
transcripciones de acontecimientos esporádicos de la época, no es hasta 1968 que de
acuerdo a unsimposio organizado por elvayuntamiento de Mexicali,que sedefine de
forma inducida la fecha de nacimiento de la ciudad el día 14 de marzo de 1903, todo
elloconelsoporte documental presentado porlos historiadores deesetiempo.

Para tal efecto se estableció, el lugar donde de acuerdo al historiador Pedro F. Pérez,
se inicio Mexicali,erigiéndose en la zona septentrional del callejón zorrilla, un obelisco
y placa conmemorativa del acontecimiento.

El documento que establece la primera lotificación existente en Mexicali,fue realizado

por el Ing. Charles Rockwood de la compañía Southern Pacific. Este primer esquema
obedece a un sistema utilizado por los ingenieros norteamericanos, en concordancia
con un planteamiento de traza reticular establecido para todo el oeste de los estados
unidos, prácticamente Mexicali se conformo como una extensión de la traza de
Caléxico. Con su misma orientación, siguiendo un eje norte sur, este - oeste. Ambas
poblaciones se encontraban separadas por unafranja de amortiguamiento ubicada en
territorio nacional denominado enelplano conel nombre de"plaza".
 8

Este primer trazo concuerda conlasección poniente delactual centro históricoy

comercial, dehecho algunas calles conservan su nombre original como lascalles
MorelosyEscobedoylasavenidas,Juárez,Lerdo,Hidalgo.

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Lamayorpartedeloshabitantesdela incipiente poblaciónseubicaronalolargode la

avenida Ramón Corral, eneltramo comprendido entre lavíadelferrocarril (actual
barrancodelríonuevoylacalleCelsoVega(actualmentecalleAltamírano).
 9

Los límites de este trazo prácticamente coinciden con elcentro histórico actual,la línea
internacional al "norte", al "poniente" por el barranco del río nuevo, al "sur", sur
oriente", con el dren 134 (río blanco) y al éste" con la calle oriente. (Hoy Pedro F.
Pérezy Ramírez).

(Documento dejustificación del ámbito urbano que ha de enmarcar dentro del centro
histórico, la declaratoria de patrimonio cultural del estado de Baja California)

1.2 Losedificios históricos en Mexicali.

Difícilmente ala antes llamada primera sección puede establecérsele unvalor histórico
por sus edificaciones, esto se debe a que las primeras construcciones se levantaron
con materiales muy precarios y fueron destruidos por la fuerza de las aguas del rió
nuevo,los incendios ytemblores.

En la época de 1920-1930 con laaparición de los casinos a lo largo de la frontera,se

consolidan como apoyo a estas actividades diversas edificaciones comerciales y se
empiezan adescentralizar los edificios delgobierno municipal yestatal.

Es en 1921 cuando se establece bajo decreto en periódico oficial la llamada segunda

sección, la cual por su corta distancia complemento las actividades del centro original.
Aspecto muy importante lo constituyen las trazas de las calles que en su multifunción
primordial permite elencuentro de los habitantes

Entre 1930 y 1950 se consolida como el actual centro histórico hasta llegar a
considerarse como el principal conglomerado a nivel regional, y de acuerdo a las
actividades se dividió en 3 sectores : "norte", donde se alojo la actividad comercial y
de servicios, "sur" para el comercio de abasto y zona de tolerancia, "oriente" ,
principalmente habitacional,del lugar.

Sin embargo de las edificaciones existentes de la época podemos localizar algunas

que en su tiempo fueron parte importante de la actividad social y económica de la
ciudad y particularmente ha de destacarse el edificio de la Escuela Cuauhtemoc, (hoy
casa de la cultura municipal), localizado en la confluencia de la av. madero y la calle
Altamirano.
 10

1.3 El inmueble encuestión.

1.3.1 Ubicación ydescripción arquitectónica

En 1915el primer ayuntamiento de Mexicali presidido por don Francisco L. Montejano,

implantó un impuesto especial para la educación de tres pesos trimestrales para cada
vecinovarón mayor de 18años. (Celso Aguirre)

Esta disposición permitió crear unfondo que ayudaría al municipio yal distrito afundar
varias escuelas en la ciudad yelvalle,como la Leonardo Bravo de lacolonia Castro,la
Cecilio Garza en Bataquez, en Hechicera, en la Col. San Isidro, en la colonia Rivera,
en Los Algodones, col. Sonora, la Escuela Rural de Pueblo Nuevo, cucapá, y la mas
grande y hermosa del distrito La Modelo, bautizada posteriormente por eljefe político
como Escuela Mixta Elemental y Superior Cuauhtemoc1.

El edificio se construyó en la manzana "F" de la primera sección, entre las calles

Porfirio Díaz (Madero), Carbó (Altamirano) y Colón (Internacional), según el antiguo
planode la nomenclatura deMexicali.

Elterreno de 5,247 metros cuadrados donde seasentaría el edificio era el ideal por su
ubicación y tamaño. Según el plano del ingeniero Trujillo, la escuela se asentó en un
área de aproximadamente 2,500 metros cuadrados, incluyendo un salón de actos y
conferencias, gimnasio y alberca; posteriormente tuvo una cancha de basketball de
600 metros cuadrados,yel restofueron patios ycorredores.

Se trata de un inmueble que muestra tanto en plantas como en alzados un partido

arquitectónico simétrico.
»

En términos formales se aprecia un diseño de características sobrias, severas y

sólidas, propias del neoclásico.

El movimiento neoclásico empezó en los 1750 en Europa como una reacción a los
excesos del barrocotardío yel rococó.

Elneoclásico cobro ungran auge en México enel sigloXVIII debido en gran parte ala
riqueza quetrajo laexplotación de laminería.

1
Rodríguez,Alvaro,2006, p. 115
 11

Composición:

Del análisis de la fachada principal encontramos un cuerpo rectangular donde

predomina la horizontalidad, con sus elementos perfectamente simétricos y definiendo
conclaridad la planta bajayalta. Loselementos predominantes son:

Ventanería: consiste en vanos rectangulares en los que predomina la verticalidad, de

doce luces,marcos ytopes de madera,mecanismo tipo guillotina para abrir.

Balaustrada: barandales a base de balaustres y pasamanos limitando las terrazas de

la segunda planta sobre los accesos principal ylateral.

Cornisas: rodean totalmente el edificio como remate de los muros de la planta alta. En
su parte inferior se aprecian los cabdales o polines a separación regular. Este
elemento se proyecta más de ladistancia normal haciafuera.

Esquinas: decoradas a base de bloques rectangulares de apariencia rugosa

alternados en tamaño desde la base del inmueble hasta la cornisa. Este elemento se
repite como cenefa en ladivisión entre plantaaltaybaja.

1.3.2 Situación actual.

El 15de marzo de 1974 se celebró en la ciudad de México un convenio tripartita entre

el Gobierno del Estado, el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura y el H.
Ayuntamiento de Mexicali. En ese trascendental evento se reglamentaba el
funcionamiento y la instalación de la Casa de la Cultura de Mexicali, el edificio elegido
para la nueva instituciónfue la abandonada Escuela Cuauhtemoc.

A partir de 1997, la casa de la cultura es trasferida para su administración al 15

Ayuntamiento de Mexicali, bajo la administración de desarrollo social de Mexicali, el
día 29 de septiembre del mismo año, se lleva a cabo la ceremonia oficial en la que se
leotorga el reconocimiento al mérito histórico aledificio de laescuela Cuauhtemoc.

El inmueble en cuestión se encuentra en operación y en excelente estado de

conservación, en planta baja se ubican 2 galerías para exposiciones, y un salón de
usos múltiples, laadministración delcentroyelarchivo histórico de Mexicali
 12

2. LA TEORÍA DEL VALOR

2.1 Valor.

Es unconcepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y
servicios disponibles para compra yaquellos que loscompranyvenden.

Losfundamentos teóricos del valor han sido resultado de profundos razonamientos de

varios filósofos a lo largo de la historia de la humanidad. El concepto nace cuando el
Hombre comienza a obtener excedentes en su producción y desea cambiarlos por
otros bienes que necesita yque noproduce.

Así surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados como valor
de uso y valor de cambio, mismos que serán expuestos más adelante en el presente
documento.

Aristóteles, en la edad de oro de los griegos, enuncia su teoría del valor subjetivo y
dice que el valor de los objetos creados por el hombre no está en el objeto, sino en la
mente humana,estableciendo así uncarácter subjetivo aeste concepto.

En el siglo XVI surge en Inglaterra el grupo llamado "los mercantilistas", integrado por
hombres de negocios que sostenían que el bienestar económico individual sólo era
posible en unestado económicamente fuerte y políticamente estable, lo cual exigía un
control absoluto de las fuentes productivas de la tierra y de los medios de transporte.
Conestafilosofía capitalista,seaplicaronvaloresa latierra,aunque ésta notuviese un
costo de producción; y es en esta época cuando comienza a hablarse de la ley no
escrita de la oferta y lademanda.

Enel siglo XVIII, John Stuart, primer ministro de Jorge III (1761-1763), aborda el tema
del valor de la tierra desde el punto de vista político económico, y recomienda a su
gobierno que proceda a valuaciones periódicas de todas las propiedades agrícolas y
urbanas a efecto de cobrar impuestos sobre dichas valoraciones. Sin embargo, por su
autoritarismo, soloduró2 años enelcargo.

A finales del siglo XVIII, Adam Smith, fundador de la economía política como ciencia
independiente, defensor de la libertad de comercio y adversario de los monopolios y
 13

privilegios, en su "teoría sobre el costo" reconoce al valor de usoy al valor de cambio,

e introduce, como parte de ese valor, la importancia del trabajo y del uso del capital.
Concibe al valor de uso como la utilidad de cualquier bien concreto, y al valor de
cambio como poder proporcionado por la posesión de los bienes; sin embargo, al no
existir relación entre ambos conceptos, prescinde del primero, dedicándose a estudiar
únicamente el segundo, dada su creencia de que el cambio es el fundamento esencial
del sistema económico y sus leyes la base de laciencia económica.

Adam Smith consideró la producción de riqueza o actividad determinada por la

conjunción de dos factores: el trabajo (principio activo) y la tierra (principio pasivo).
Sostuvo que el trabajo es la fuente productora de riqueza, así como la medida realde
valor de cambio de todos los bienes, ya que el valor de un bien viene definido por la
cantidad de trabajo que dicho bien proporciona a cambio, lo cual se trata del concepto
de Labour Commanded.Además consideró la posibilidad de medir elvalor através del
trabajo incorporado o cantidad de trabajo que ha sido necesario emplear en su
producción, pero lo consideró únicamente válido en el estadio de la sociedad que
precede a la acumulación de capital, en el que los bienes pueden ser considerados
como embodiments detrabajo.

En Smith resulta evidente la existencia de un "trabajo productivo" como aquel que da

lugar a un aumento de valor, cuando el producto en que se plasma es tal que puede
poner enfuncionamiento una cantidad detrabajo mayor que la del trabajo empleado,y
elde"trabajo improductivo", cuando nosedan estas características.

Definitivamente, el criterio de Labour Commanded de Smith puede concretarse del

modo siguiente: el valor de un producto no se calcula con referencia al trabajo
mediante elcual hasido producido,sino coneltrabajo que pondrá en funcionamiento.

Enel mismo sigloXVIII, David Richard aporta suteoría sobre la renta económica, enla
cual establece que, el valor de un bien es determinado por su escasez y por la
cantidad de trabajo necesario para su producción. Bajo esta conceptualización, la
renta de la tierra es un pago diferencial obtenido en función de su capacidad
productiva. Acepta la idea smithiana de que es el trabajo el determinante de los
valores,peroabandona el concepto de Labour Commanded yamplía laconcepción de
Smithde"trabajo incorporado".
 14

Al analizar la unidad de medida del valor de cambio, David Richard toma como unidad
la cantidad de trabajo empleado y no el valor de éste, considerado en este caso como
valorde cambio de la mercancía ala"fuerza detrabajo"(en suacepción marxista).
Elcriterio de la cantidad de trabajo incorporado enfrenta a Richard con laexistencia de
la tierra ydel capital para la determinación del valor; desposee a la tierra de influencia
en la determinación del valor y considera el capital como cristalización del trabajo
anteriormente realizado, suponiendo que eltrabajo anterior y el actual se combinan en
lasdistintas producciones en proporciones idénticas.

La teoría de la renta marginal de Thomas R. Malthus vino después a incorporar

conceptos de valor de uso, renta y cambio, relacionándolos con lademanda de bienes
en el mercado. Aceptó en principio el Labour Commanded de Smith, pero define el
valor real de cambio como poder de disposición de las cosas necesarias y útiles de la
vida, incluyendo el trabajo, en contraposición con poder de disposición de metales
preciosos; no obstante, distingue claramente el trabajo como factor productivo
originario de la mercancía fuerza de trabajo; hecha esta distinción, consideró que
Smith se refirió al trabajo y no a la mercancía fuerza de trabajo, mientras que para
Malthus el criterio del Labour Commanded se refiere claramente a la mercancía
fuerza-trabajo y nosolamente altrabajo.

En contraposición a David Richard, para quien el examen de las variaciones del valor
se remite en última instancia alexamen a largo plazo de las modificaciones enel costo
de producción del trabajo, él, por el contrario, fundamentó la teoría de valor en el
razonamiento de que el examen de las variaciones del valor lleva necesariamente al
análisis de las alteraciones en los precios de mercado; por esta causa, en Malthus la
demanda adquiere una importancia fundamental.

K. Marx parte en su teoría del valor del concepto de trabajo incorporado de David
Richard, desarrollándolo e intentando hacer rigurosa al máximo la teoría ricardiana.
Define la fuerza de trabajo como una mercancía constituida por la suma de cualidades
que hacen al hombre capaz de producir trabajo; al valor de la fuerza de trabajo como
el trabajo necesario para mantener y desarrollar la capacidad de trabajo de los
hombres;yeltrabajo como la actualización de lafuerza de trabajo.

Marx se planteó frontalmente un problema no resuelto en Richard, el del beneficio del

capitalista, plusvalía generada por el hecho de que la cantidad de trabajo que el
trabajador efectúa es superior a la cantidad de trabajo precisa para la producción de
 15

sus medios de subsistencia, siendo la diferencia entre el valor producido y el

consumido la plusvalía.

Otro problema que resuelve Marx, es laeliminación del supuesto restrictivo de Richard
cuando éste considera que elcapital yeltrabajo se combinan siempre en proporciones
idénticas, mediante la introducción del concepto de composición orgánica del capital,
definiendo el concepto de capital variable como el costo de la mercancía, fuerza de
trabajo yelde capital constante como costo de los instrumentos productivos distintos a
la fuerza de trabajo. El valor, entonces, vendrá definido por la suma de capital
constante, de capital variable y de plusvalía, con lo que composiciones orgánicas
distintas producen elmismo valor, perodistinto tipode beneficios.

Sin embargo, J. B. Say fue el primero que consideró el valor de cambio de un bien
definido por la demanda y la oferta, la demanda determinada por la utilidad del bien y
la oferta fijada por la suma de remuneración de los factores productivos o costo de
producción.

Marshall,fundador de la escuela neoclásica, partió de una concepción muy precisa: el

precio término es el valor expresado en dinero, y el valor expresa la relación entre los
bienes; el valor de cambio de un bien en términos de otro es la cantidad de este
segundo bien que en ciertas circunstancias puede ser obtenida a cambio del primero.
Consideró el contenido de la teoría del valor fijado en dos puntos: formación de los
precios y examen de las fuerzas que están detrás de la demanda y la oferta,
concebidas entérminos psicológicos.

Entre los años 1825 y 1850, Johann H. Thunen, economista alemán que desarrolló la
teoría de la renta de la tierra en su país, hace una clara distinción entre el valor del
suelo y las contribuciones al capital y el trabajo, y reconoce que la localización de la
tierra influye en su propio valor, idea que persiste hasta nuestros días.

En esa misma época, el francés Claude F. Bastiat, influenciado por la abundancia de

tierras vírgenes en América, sostenía que el valor de la tierra era función de su
localización,de su productividad yde sus mejoramientos.
 16

2.2 Significado de la palabra "Valuación"

Valuación es un sustantivo femenino que significa, acción y efecto de valuar y cuyos

sinónimos son valoración o evaluación; a su vez, valuar, es un verbo transitivo que
significa valorar (señalar el precio)2. En valuación, la palabra valuar, es el proceso de
estimar la cuantía económica de intercambio de una cosa, a través de procedimientos
sistemáticos que influyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia
análisis técnicos detallados; proviene del latín tardío valoris, que significa grado de
utilidadoaptitudde las cosas para satisfacer necesidades odar bienestar.

Valor, desde el punto de vista económico, se refiere al precio que se establece entre
los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran yvenden;
valor significa: grado de utilidad de las cosas, cualidad de las cosas que las hace
objeto de aprecio. A partir de este concepto,tenemos las palabras avaluó, valuación y
valoración comoderivadas del mismo.

Normalmente, por avaluó se conoce al documento, emitido por un experto en la

materia (valuador profesional), donde se describen las características de un bien y
dentro del cual se aplican los métodos necesarios, que cumplen con la normatividad,
dado el efecto de estimar unvalorjusto de negociación,determinando la medida de su
poder de cambio, en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo,
un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien, a partir de sus
características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de
mercado.

Respecto al valor de un inmueble, diremos que este puede ser apreciado bajo dos
esquemas básicos:

• Valor de Uso,y
• Valor de Cambio.

El valor de uso, es el que tienen los inmuebles, debido a la satisfacción que es capaz
de proporcionar. Es un valor subjetivo, ya que cada individuo se lo asignará, de
acuerdo al grado de utilidad que reciba de aquel; por lo tanto, será distinto de una
persona a otra y su expresión puede ser que se establezca en términos distintos a los
monetarios.
2
Diccionario de la RealAcademia de la Lengua Española,Vigésima Segunda edición,
 17

Asuvez, elvalor de cambio de los bienes,es elque adquieren estos en los mercados,
al momento de su intercambio,yse identifica através del equilibrio de lasfunciones de
oferta ydemanda.

Es importante señalar que, el concepto de valor, deba ser diferenciado de aquellos de

costo y precio; por costo entendemos que es la cuantía monetaria, que debe pagar el
productor de un inmueble y/o servicio, para producirlo y ponerlo a su disposición en el
mercado. Por otro lado, cuando hablamos de precio, nos referimos a la cuantía,
también monetaria, que pretende recibir dicho productor del inmueble y/o servicio, por
suventa,esdecir, por su intercambio.

De lo anterior, podemos señalar que el precio es igual al costo, mas una cuantía
monetaria adicional que, en términos contables, se conoce como "utilidad", pero que
también puede entenderse como "plusvalía", la cual se origina en ciertos factores que
hacen atractivo eladquirir una cosa.

Esto quiere decir que las cuantías de valor, de costo y de precio, son iguales,
únicamente al llevar acabo este intercambio del bieny/o servicio,entre eloferenteyel
demandante del mismo. Desde el momento en que una persona paga por adquirir el
inmueble y/o servicio, queda establecido el valor de este en un instante dado; en
seguida, por distintas circunstancias (inflación,cambio en las condiciones de mercado,
oferta y demanda, etc.), dicho valor puede cambiar, aunque el hecho histórico
contable,se conserva manteniendo el monto del precio ydel costo, paraelvendedor y
elcomprador, respectivamente.

No obstante, en momentos de recesión económicas, el precio puede llegar a ser igual

o menor que el costo, debido a que se tiene urgencia y premura por vender la
propiedad, llevando esta situación asuremate.

Con base en lo anterior, se definirá el valor como la cuantía económica, expresada en

nuestra época, en términos monetarios, dispuesta a ser cambiada por la posesión de
una cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los intercambios de bienes y/o
servicios, entre los ofertantes de los mismos y sus demandantes, en mercados
específicos.
 18

Por su capacidad de conservar elvalor, algunos bienes son mercancías acumuladoras

de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de incrementarlo en el tiempo
en términos reales. Esta clase de bienes toma la forma de capital, destinado a la
producción ocomo capital financiero.

Es importante considerar que el valor de los bienes, es una manifestación estadística

de un componente intrínseco de la propiedad, que es expresado por el productor o
productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que, el valor, es
función de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un bien, en
determinado mercado y momento.

Si se entiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predictibilidad

aproximada de estos, se basa en 5 principios fundamentales que dan atal pronóstico,
un fundamento científico; dichos principios son: permanencia, coherencia,
equivalencia, proporcionalidad y normalidad. Tales principios configuran un modelo,
que explica con aproximación satisfactoria, larealidad.

El principio de permanencia, nos dice que hay un periodo durante el cual los precios
se mantienen. Esto admite la variabilidad de los precios, aunque siempre habrá un
intervalo, durante el cual, el precio pronosticado tenga vigencia; el principio de
coherencia, refiere las diversas manifestaciones del precio de un inmueble, las cuales
guardan una relación lógica entre si; el principio de equivalencia, sostiene que dos
propiedades equivalentes, en mercados equivalentes, tendrán el mismo precio; el
principio de proporcionalidad, afirma que dos bienes semejantes, en mercados
semejantes y que, la diferencia de precios, es proporcional a las diferencias entre sus
características (de bienes de mercado);finalmente, el principio de normalidad, asegura
que los pronósticos obtenidos para un mismo bien, en un mismo mercado, tienen
todos la misma distribución estadística llamada "distribución normal".

Los primeros cuatro principios, inducen a la comparación como técnica para el

pronostico de los precios, en virtud de que el precio no se calcula, sino que se mide y
toda medición, implica comparación.

Es importante señalar que, todos los principios y técnicas, son aplicados por un ente
físico, a la cual denominamos valuador, persona que tiene deberes y obligaciones que
cumplir.
 19

Instruir a los usuarios de los servicios de valuadores profesionales en relación a lo

que, en opinión de la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores
de la República Mexicana, A.C. (FECISVAL), constituye el ejercicio competente yético
de lavaluación.

Lo anterior contribuye al logro de los propósitos de la federación, entre los que se

incluyen promover y alentar la educación continúa en materia de valuación; mejorar y
desarrollar las técnicas valuatorias; promover la conducta, ejercicio profesional y
practica ética,entre sus asociados.

Promover medios, para examinar candidatos a ingresar a las "Agrupaciones

Integrantes", con el propósito dejuzgar su destreza, competencia y entendimiento de
los principios deética.

Alentar la práctica valuatoria y de ejercicio profesional, que la experiencia ha

encontrado y demostrado, que protegen de manera efectiva, al público contra la
explotación.

2.3 Factores que crean elvalor de losbienes.

En la búsqueda del valor de un inmueble, es necesario identificar las fuerzas o

factores que lo crean y/o lo modifican. Citaremos, en primer término, losfactores que
crean valor.

•Utilidad: Es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o un

deseo. Lamedida delvalor nodepende necesariamente de lautilidad.

•Escasez: Es la oferta limitada de una mercancía.Algo puede ser útil pero noescaso.

•Demanda: Esta dada por los productos o servicios que los consumidores están
dispuestos aadquirir. Algo puede ser útilyescaso, pero nadie loquiere.

•PoderAdquisitivo: Es la capacidad del adquirente para comprar una mercancía.

2.1.1.- Factores que modifican el valor.

Losfactores que afectan o modifican elvalor de uninmueble son de cuatrotipos:

 20

Físicos: Aquellos inherentes a la propiedad. También se conocen como factores

internos.Para mayor claridad,losdividiremos endos grupos:

a) De los inmuebles urbanos o suburbanos:

•Forma ydimensiones delterreno.

•Superficie.
•Topografía oconfiguración.
•Subsuelo.
•Uso odestinoactual.
•Proyecto de las edificaciones.
•Calidad de los materiales empleados.
•Edad de las construcciones yvida probable remanente.
•Servicios públicos.
•Productividad.

b) Delos predios rústicos:

•Forma ydimensiones delterreno.

•Superficie.
•Topografía oconfiguración.
•Clasificación del suelo.
•Uso odestinoactual.
•Vías decomunicación.
•Clima y precipitación pluvial.
•Productividad.
•Otros.

Económicos:

•Recursos naturales.
•Fuentes detrabajo.
•Recursos monetarios. Liquidezycrédito.
•Modificación de latasa de interés.
•Aumento odisminución de lapoblación.
 21

•Paridad cambiaría.

Sociales:

•Crecimiento de la población.
•Vecindades o entornos.
•Clasificación de lazona.

Políticos o legislativos:

•Urbanísticos. Planes de Desarrollo Urbano. Usodel suelo.

•Forma de propiedad.
•Política habitacional.
•Política impositiva. Impuestos.
•Leyes sobre usoo productividad de los inmuebles. Control de rentas.

2.4 Deberes yobligaciones del valuador.

Es obligación del valuador, determinar, describir y definir, la expresión de valor

adecuada (toda vez que existen diferentes metodologías aplicables, cada una de las
cuales, tiene validez en la conclusión final, dependiendo del trabajo de valuación
solicitado). Esdecir, que el deber del valuador, es establecer cual de las metodologías
es la adecuada al caso particular; el procedimiento y método, para determinar el valor
requerido, es una elección, que le valuador mismo, debe realizar. Es por esto, que no
se podría hacer responsable, del resultado, a menos que el tuviera la libertad de
seleccionar el proceso a través del cual, se obtenga éste (el resultado). Además de
elegir el método adecuado para el propósito, la práctica correcta de la valuación,
requiere que se consideren todos losfactores que influyen en el valor ytambién que el
reporte sea presentado enforma clara ylógica.

Al cumplir con lo anterior, el valuador puede considerar las instrucciones de su cliente

o puede buscar asesoría legal o profesional, para la selección de la expresión correcta
de valor de responsabilidad única del valuador. Es también su obligación explicar y
describir claramente, el significado de la expresión de valor específico, que él a
determinado, con el propósito de obviar un mal entendido y así, evitar la aplicación
equívoca,incorrecta omala,ya sea deforma deliberada ono deliberada.
 22

De lo anterior, se desprende la obligación de determinar los resultados numéricos

adecuados y aplicables, con el grado de exactitud que exige el propósito mismo de la
valuación,evitando expresar einformar unresultado numéricofalso.

Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente en su
campo de ejercicio; tal competencia se logrará mediante el estudio, la práctica y la
experiencia. También debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los
principios deética,que son parte esencial delauténtico ejercicio y práctica profesional.

Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos específicos

que no posee cualquiera. El conocimiento es de carácter general y específico, por
tanto requiere un alto grado de capacitación, así como una inversión considerable de
tiempo y esfuerzo, para adquirirse y poderse aplicar. El cliente, debido a que no tiene
el conocimiento especializado necesario, deposita toda su confianza en el valuador y
confía que éste, aplique sus conocimientos y habilidades profesionales, hasta el punto
que sea necesario, para lograr los objetivos del trabajo. Los valuadores deben
reconocer esta responsabilidad hacia el cliente y para lasociedad.

Frecuentemente, unavaluación pasa de manos del cliente aterceras personas para su

uso, mismas que pueden o no conocer al valuador, pero independientemente de ello,
tienen derecho a confiar en su validez y objetividad de las conclusiones del valuador,
como lo hace el cliente, por lo que, los valuadores deben reconocer también que
tienen una responsabilidad ante estas personas que,además de su cliente, utilizan los
resultados obtenidos de lavaluación.

2.5 Obligaciones delvaluador hacia su clienteypara los otros valuadores.

La principal obligación del valuador hacia su cliente, es entregar un trabajo completo,

sin error yoportunamente, con resultados independientes de los deseos o anhelos del
cliente,deotras personas odeorganismos oinstituciones públicas o privadas.

El hecho que un valuador sea contratado para hacer una valuación, constituye un
asunto confidencial, ya que el cliente, sea un ciudadano particular o una entidad
determinada, preferirá, por razones válidas,mantener elencargo ensecreto.
 23

El conocimiento por terceras personas, de que un valuador hay sido contratado para
llevar a cabo un trabajo específico, puede dificultar la operación y consecuentemente,
noes apropiado de parte del valuador, revelar su asignación a menos que el cliente lo
apruebe oque elvaluador sevea obligado, pordiligencias previstas por la ley.

En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de valuación es

propiedad del cliente y éticamente no puede ser publicado, en ninguna forma
identificable, sin suaprobación.

Es incorrecto que un valuador acepte un trabajo que involucre la valuación de un

tangible o intangible, para cuya valuación no está calificado; a menos que se asocie o
consulte con otro valuador que este debidamente calificado, para valuar tal tipo de
bienes, debiendo informar esta situación al cliente con antelación. En otras palabras,
es contrario a la ética que un valuador pretenda poseer o manifieste que posee,
conocimientos profesionales que notenga.

Por otro lado, cuando un valuador es contratado por una de las partes en un litigio de
orden judicial, se considera práctica contraria a la ética que el valuador, en su
dictamen, suprima uoculte cualquier hecho,dato uopinión que sea adverso ala causa
de su cliente; o que destaque o haga resaltar cualesquiera hechos, datos u opiniones
que sean desfavorables a la posición de su cliente; o que, en cualquier otra forma,
asuma actitud parcial. En ese sentido, el valuador tiene la obligación de presentar los
datos, el análisis y el valor, sin importar el efecto que dicha presentación tenga sobre
lacausa desucliente.

Si fuera el caso, que más de un cliente busque los servicios de un mismo valuador,
con respecto a la misma propiedad o con respecto a la misma causa legal, dicho
valuador no puede servir apropiadamente a más de uno, excepto en el caso en que
todas las partes esténenteradas ydeacuerdo.

Es buena práctica llegar a un contrato escrito o al menos a un acuerdo verbal claro,

entre el valuador y el cliente, especificando los objetivos y el propósito del trabajo, el
tiempo enque se entregará el informe yel monto de los honorarios. Loanterior es muy
importante de lo contrario se corre el riesgo de no cobrar el importe del avalúo
realizado.
 24

El valuador tiene la obligación de proteger la reputación profesional de todos los

valuadores. Es contrario a la ética, el que unvaluador perjudique o trate de perjudicar,
a través de declaraciones falsas o tendenciosas o por insinuaciones, la reputación
profesional de cualquier valuador.

Si fuera el caso que un valuador disminuyera los honorarios que ha cotizado a un

cliente, para un servicio específico de valuación, con el propósito de desplazar a otro
valuador, cuando el que se ha enterado de la cotización del mismo, se considerará a
ésta como una acción contraria alaética.

De ninguna manera será ética, la conducta del valuador que intenta desplazar a otro,
después que éste ha sido contratado (verbal o formalmente) para un servicio
específico devaluación.

2.6 Lavaluación hoydía.

La valuación es, hoy en día, un procedimiento técnico y metodológico que, investiga

las características físicas, económicas, políticas y sociales de un bien y con base de
ellas, podemos determinar las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el
valor de este (el inmueble), es decir que nos permite estimar, en su justa medida
económica, la necesidad de poseer bienesespecíficos parafines determinados.

De acuerdo con algunos autores, valuación es la capacidad de reconocer, estimar y

apreciar el valor de alguien o algo. Desde los años cuarenta, debido al auge de
expansión industrial, economistas, ingenieros y gente inclusive de otros tribunales, se
encontraron con la gran necesidad de aplicar métodos sistemáticos relacionados con
la valoración de propiedades con fines de venta, administración financiera y para la
fijación de costos o precios de sus servicios. Alrededor del mundo existen situaciones
en las cuales siempre hay valuación sin darse cuenta de ello.Al momento de cambiar
de propietario alguna propiedad, o al momento de realizar transacción de bienes, se
requiere de una apreciación de valores para proporcionar un valor justo. Como
consecuencia, se han desarrollado, con el paso del tiempo, formulas específicas a fin
de desarrollar unmétodo racional ycuantitativo dentro del arte de valuar.

Hasta estos días, el arte de valuación ha experimentado cambios en busca de una

perfección en sus fases para dar mejores resultados. Cada día, el proceso de
 25

valuación se realiza de manera muy empírica, intuitiva y en ocasiones hasta inexacta.

Por consiguiente, los resultados pueden variar o no coincidir, después de un análisis,
de acuerdo al criterio y objetividad e imparcialidad del valuador quien cumplirá con la
obligación de mantener uncriterio amplioyacorde ala situación presentada.

La valuación ha sido considerada como una profesión antes de los ochenta. En

distintas naciones se encontraron similitudes en la aplicación de metodologías en el
área de valuación, así como, aspectos relacionados con la personalidad de los
valuadores. Organismos profesionales en materia, otorgaban reconocimiento a
aquellos que cumplían con requerimientos específicos como experiencia profesional,
grado universitario apropiado, honorabilidad yobjetividad comprobadas y por supuesto
unentrenamiento especializado.

Durante los últimos años, un incremento en el desarrollo financiero internacional y la

creciente globalización de los mercados, exigían una necesidad patentada de normas
internacionales de valuación. El conjunto de normas establecidas, simplifican la
confusión de errores del mismo proceso de valuación, así como, evitar malos
entendidos no intencionados entre las personas involucradas. Por otro lado, cambios
de laeconomía yen los negocios dentro yfuera de la nación,daban como resultado la
importancia de valuación profesional de activos. Hasta este punto, se demandaban
valuaciones competentes, objetivas y fundamentadas en el profesionalismo de los
valuadores.

Dentro de las ventajas que ofrecen los avalúos profesionales, se fundó el Comité
Internacional de Valuación (IVSC por sus siglas en Ingles). Su principal objetivo es la
elaboración de normas que sirvan de orientación en proceso de valuación de activos
fijos para su uso de venta, administración financiera y para la fijación de costos o
precios de sus servicios, inclusive la promoción de aceptación mundial. Un segundo
objetivo es la buena correspondencia entre las normatividades de los estados en el
mundo y detectar las diferencias en dichas normas y en su aplicación. La meta
fundamental de este organismo es que las valuaciones sean reconocidas en las
declaraciones internacionales de la contabilidad y de las expectativas mismas de los
valuadores bajo otras disciplinas.
 26

2.7 Valuación:Técnica o Disciplina.

Definitivamente no existe un sólo método apto para el progreso de cualquiera de las

ramas del conocimiento humano, se emplean varios métodos, sustentados
principalmente en el método científico, del cual se puede decir, sin lugar a dudas, que
es una herramienta consistente y sumamente útil para identificar si se está hablando
de una técnica o de una disciplina del conocimiento. El método científico, en términos
generales, puede decirse que se integra con la unión de cuatro pasos esenciales para
su desarrollo: la observación, la formulación de hipótesis, la experimentación y,
finalmente, el pronunciamiento de una leyoun principio.

La observación es la etapa que consiste en la realización de un diagnóstico y el

establecimiento de una visión sobre un fenómeno específico, con lo cual se formulará
el problema por resolver, base sustantiva para establecer un punto de partida para
entender el objeto en estudio. Un diagnóstico será entendido como la descripción del
estado actual del fenómeno en estudio, mientras que una visión será una descripción
de lo deseado sobre el mismo; y, a través de estas dos descripciones, puede
establecerse una diferencia en términos cuantitativos, misma que representará el
planteamiento de unproblema propiamentedicho.

Seguidamente, con base en la experiencia acumulada por el conocimiento formal, o

bien, en la experiencia empírica, se establecen las teorías con las que, posiblemente,
se puede dar una solución adecuada al problema planteado, es decir, un mecanismo
teórico o práctico para reducir la diferencia entre el estado real del fenómeno y el
estado que se desea alcanzar; con este segundo paso se enuncia una hipótesis,
misma que en términos "a priori" puede establecer una solución al problema
formulado. La hipótesis propondrá, además, la estructura metodológica o serie de
pasos que se deben satisfacer.

Para validar el postulado o postulados que sostenga la hipótesis, se procederá a

repetir, de manera controlada, los aspectos del fenómeno sobre los que existe
cuestionamiento e integran el planteamiento del problema por resolver, comparando
los resultados obtenidos con lo sostenido por la hipótesis, de manera que si la
comparación es positiva, es decir, si se cumple, la hipótesis tendrá carácter de tesis,
en caso contrario, se habrá obtenido una antítesis.
 27

Cuando un proceso de investigación,que necesaria yevidentemente debe sustentarse

en un método científico, logra integrar sistemáticamente y de manera suficiente los
postulados convertidos en tesis y antítesis en un proceso de "síntesis", establece, por
una parte, las condiciones y lineamientos bajo los cuales es posible repetir y explicar
un determinado fenómeno, y por otra, formula los mecanismos con los cuales es
posible resolver problemas específicos. En ese momento, se dice que se ha
conformado una disciplina, misma que tendrá fronteras definidas respecto del
conocimiento materia de suestudio.

Esta aplicación recursiva del proceso de investigación establece la perspectiva

inductiva del método científico, ya que a través del estudio sistémico de
particularidades es posible enunciar la generalidad, no obstante que, una vez
integrada lageneralidad,es posible dar respuesta y resolver aspectos particulares.

Con base en lo anteriormente sustentado, cuando se hable de valuación, se debe

pensar en ésta como una técnica multidisciplinaria, ya que de ninguna manera
establece postulados objetivamente mesurables como lo hace una ciencia o disciplina,
tampoco desarrolla metodologías propias para la asignación de los valores a bienes
específicos, sino que recurre al conocimiento desarrollado en otras ramas del
conocimiento para lograr su fin; en otras palabras, no genera ni enriquece
conocimiento; sin embargo, esta no debe ser razón para desmeritar la actividad
valuatoria, por el contrario, su fortaleza radica en el hecho de que se adjunta al
quehacer humano como herramienta fundamental para la toma de decisiones en
materia de valor.

Decimos que la valuación es una técnica porque aporta una base metodológica para
asignar unvalor económico a un bien específico, aunque también decimos que es una
técnica multidisciplinaria porque utiliza y combina los conocimientos formulados por
otras disciplinas ociencias. Por su naturaleza socialyeconómica, podríamos decir que
la valuación es una técnica ética profesional, con normas y metodologías definidas y
adaptables, encargada de indagar, analizar y seleccionar las variables objetivas y
subjetivas que influyen en ladeterminación del valor.

De hecho, puede decirse también que la valuación es una de las ramas y técnicas que
emplea la Investigación de Operaciones, ya que utiliza de manera combinada, pero
ordenada, conceptos de probabilidad, de estadística, de matemática financiera, de
simulación, de teoría de decisiones, de evaluación de proyectos, de la economía, de
 28

normasjurídicas y de la ética primordialmente. Estos aspectos son los que le dan a la

valuación sucarácter multidisciplinario.

Habiendo citado en el párrafo anterior a la "Investigación de Operaciones" será

necesario explicar que ésta en una ciencia multidisciplinaria que tiene sus orígenes
durante la segunda Guerra Mundial, cuando un grupo de científicos fueron
comisionados por el gobierno inglés para idear recomendaciones que mejoraran las
estrategias militares (inteligencia, administración, servicios de operación, cuerpos de
señales,transportes,logística,etc.).

Esta actividad fue denominada por los británicos "Investigación de Operaciones",

debido a que los primeros estudios fueron dedicados a operar el radar y estudiar sus
posibles aplicaciones, sustentados enaplicaciones detipo matemático.

Después de la guerra, algunas compañías experimentaron con este tipo de

investigación y encontraron su aplicabilidad a problemas de administración de
negocios; desde entonces se ha logrado una base de acción dentro del campo
industrial. Sin embargo, ha surgido mucha confusión al tratar de identificar el nombre
"Investigación de Operaciones" con técnicas especiales, oal hacer distinciones rígidas
entre la Investigación de Operaciones yotras actividades al servicio del ejecutivo como
la contabilidad, la estadística y la ingeniería, aunque con esta última las diferencias
son más sutiles.

El primer punto en consideración es que la Investigación de Operaciones es

exactamente lo que su nombre indica, una investigación en las operaciones; sin
embargo, representa un punto de vista particular en las mismas y, más importante, un
tipo particular de investigación.

Las operaciones se consideran como un sistema, donde el objetivo del estudio no es

analizar el equipo utilizado, ni la moral de los participantes, ni las propiedades físicas
del producto; sino la combinación de todas esas características como un proceso
económico.

A través de los años se han desarrollado técnicas experimentales y análisis

matemáticos para utilizarlos como herramientas en el desarrollo de este tipo de
actividad. La aplicación de esta posición científica y de las técnicas asociadas al
estudio de las operaciones, ya sean de negocios, gubernamentales, o militares, es lo
 29

que se conoce con el nombre de Investigación de Operaciones, la cual resulta ser, al

final de cuentas, una ciencia multidisciplinaria dirigida hacia la investigación orientada.

Como es sabido, algunas veces las decisiones se basan en análisis y razonamientos

sencillos, pero muchas otras dependen de una combinación de experiencia general,
juicio, especulación e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una
decisión tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome
posteriormente. Por esta razón, los tomadores de decisiones buscan herramientas que
ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y más eficientes, para aquellos problemas que
seconsideran de rutina y repetitivos.

En ese sentido, la Investigación de Operaciones ha ayudado a resolver problemas

variables a través de sus diversas ramas, como dirigir a vendedores adecuadamente
hacia los compradores en el momento preciso, distribuir el presupuesto de publicidad
de la manera más efectiva, establecer sistemas justos de comisiones, mejorar las
políticas de abastecimiento y control de inventarios, planear la producción a un costo
mínimo,definir las relaciones de trabajo y capital necesario para una nueva operación,
determinar la capacidad óptima de unidades productivas, establecer planes para el
desarrollo urbano de las ciudades, implantar estrategias de precios en situaciones de
gran competencia, a evaluar proyectos de inversión directa, a analizar portafolios de
inversión y, por supuesto, a asignar valores con fines de toma de decisiones a
derechos y a bienes muebles e inmuebles, entre otras aplicaciones más, sujetándose
siempre al análisis lógico y a la metodología que ha caracterizado el trabajo de
investigación yque es loque seconoce como "método científico".
 30

3. MARCO TEÓRICO VALUATORIO

3.1 Los bienes muebles e inmuebles

El Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República en
materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los artículos 750 al
763 de su Título Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha clasificación se
establece la descripción de aquellos bienes que son considerados inmuebles y de
aquellos que son muebles.

Según elCódigo Civil, son bienes inmuebles:

1. Elsuelo y lasconstrucciones adheridas aél.

2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos

pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean separados de
ellos por cosechas ocortes regulares;

3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda
separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido; Las
estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en
edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el
Propósito de unirlos de unmodo permanente alfundo;

4. Los palomares, colmenas, estanques de peces ocriaderos análogos,cuando el

propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y
formando parte de ella de unmodo permanente;

5. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de

lafinca, directa o exclusivamente, a la industria o explotación de la misma; Los
abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde
hayan de utilizarse,y las semillas necesarias para elcultivo de lafinca;

6. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el

dueño de éstos,salvo convenio encontrario.
 31

7. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los

acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los
líquidos ogases a unafinca o para extraerlos deella.

8. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total
o parcialmente al ramo de ganadería, así como las bestias de trabajo
indispensables para el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese
objeto.

9. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén destinados
por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o
costa.

10.Los derechos reales sobre inmuebles.

11.Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones radiotelegráficas

fijas.

En términos jurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser de

trestipos:

a) Patrimonio nacional,
b) Propiedad privada y,
c) Propiedadsocial.

Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles

Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar
a otro,ya sea que se muevan por sí mismos o por efecto de unafuerza exterior. Estos
bienes son muebles como tales por:

a) su naturaleza;o
b) pordisposición de la ley.

Son bienes muebles por determinación de la ley, las obligaciones y los derechos o
acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exígibles en virtud de
acción personal. Ende, serán muebles las acciones que cada socio tiene en las
 32

asociaciones o sociedades, aún cuando a éstas pertenezcan algunos bienes

inmuebles.

En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los demás no considerados
por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las embarcaciones de todo género,
los materiales procedentes de la demolición de un edificio y los que se hubieren
acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, los derechos de autor, las
colecciones científicas y artísticas, el acervo informativo y bibliográfico junto con sus
estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, los
granos,mercancías ydemás cosas similares.

Cabe aclarar que los bienes muebles por su naturaleza, que se hayan considerado
como inmuebles, recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo dueño los
separe del inmueble, salvo elcaso deque enelvalor de éste se haya computado elde
aquellos, para constituir algún derecho real afavor de untercero.

Así mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los bienes
muebles einmuebles podrán ser sujetos de la práctica de unavaluación.

Una valuación es un dictamen que se practica con base en criterios técnicos y

requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual será
estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta,
coincidentemente conelprincipio contablede "negocioen marcha".

Tomaremos en cuenta lo establecido en el Reglamento INDAABIN para realizar

avalúos refiriéndonos al Manual del Perito Valuador, que forma parte del marco
normativo que el INDAABIN ha establecido para la realización de avalúos y
justipreciaciones de renta que la solicitan las dependencias y entidades de la
Administración Pública Federal, de la conformidad con lo que señala el Artículo 37,
fracción XXIII de la Ley Orgánica de la Administración Pública y Federal y el Artículo
26 del Reglamento de el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales,
los trabajos valúatorios que soliciten las dependencias y entidades, son asignados a
peritos valuadores que integran un patrón nacional.

Los peritos valuadores que prestan sus servicios profesionales al INDAABIN formarán
sus informes y avalúos basados en los criterios técnicos, procedimientos y
 33

metodologías a través de los cuales se determinan de la manera más precisa posible

elvalorde los bienes inmuebles objetosdelavalúo.

Para leelaboración detrabajos valuatorios, los peritos:

Deberán apoyarse invariablemente en los criterios técnicos y metodologías que

determinen la SHF y la propia Comisión siendo de su entera responsabilidad tanto los
informes y avalúos que formulen, como los proyectos de dictamen que presenten en
cada servicio contratado.

Han de ajustarse a las técnicas que, en la práctica, se consideren aceptables en

materia devaluación.

Deberán proporcionar la información adicional que la propia Comisión solicite en

relación aalgún avalúo en particular.

Deberán de estar registrados y aprobados por el INDAABIN, habiendo cumplido todos

losrequisitos señalados ensu reglamento interno.

Elaborar los proyectos de dictamen apegándose a los formatos tipo que les
proporcionará esta Comisión y contener todos los elementos que en los mismos se
indique. Los formatos podrán ser modificados por el INDAABIN cuando se considere
conveniente.

El INDAABIN decidirá el empleo de un método de valuación específico de acuerdo a

cada casoafinde que garantice unconveniente grado deconfiabilidad.

Dentro de la Normatividad que se establece en el INDAABIN para obtener un valor

estimado de un inmueble, es decir realizar un avalúo, los métodos se describen a
continuación.

3.2 Método comparativo de mercado:

Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes
comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la
demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de
 34

renta oalquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al
valuador estimar unvalor de mercado.

Elsupuesto quejustifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no

pagará más por una propiedad que loqueestaría dispuesto a pagar por una propiedad
similar de utilidad comparable disponible en el mercado. También se conoce como
Enfoque Comparativo deVentas.

3.3 Método de capitalización de rentas:

Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método
considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por
medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede
considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o
todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar
tasas de rendimiento o de descuento (que reflejen medidas de retorno sobre la
inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que
se llama capitalización de flujo de efectivo. Elenfoque de ingreso refleja el principio de
anticipación.

3.4 Métodofísico:

Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con
bienes de las mismas características; este método considera el principio de
sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien,
que la cantidad de dinero necesaria para construir ofabricar uno nuevo en igualdad de
condiciones alque seestudia.

La estimación del valor de un inmueble por este método se basa en el costo de

reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación
total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un
estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.

Al observar estos métodos nos podemos dar cuenta que el primero no se puede
emplear porque no existe un mercado en donde exista oferta y demanda de los
inmuebles atípicos.
 35

El segundo método tampoco se puede emplear porque los inmuebles atípicos,

propiedad de la nación o de particulares, no son homologables por lo que
emplearemos el último método y en donde aplicaremos los conocimientos adquiridos,
principalmente los que hemos definido en el Marco Histórico, Marco Legal y Marco
Arquitectónico.

Dentro de este Método, tenemos que utilizar lo que comúnmente se denomina como
ensambles, que no es otra cosa que el análisis de elementos constructivos que
mantienen características similares a un sistema constructivo y que ya han sido
analizados por expertos en la materia. Enestos ensambles podemos hacer los ajustes
necesarios y pertinentes para que el costo por metro cuadrado en un edificio atípico,
sea lo más cercano a la realidad, entre más elementos descritos y analizados
tengamos, más verídico será elvalor estimativo al que lleguemos.

Este mismo criterio lo utilizaremos para unvalor estimado de un inmueble destinado al

culto religioso en caso de que nos soliciten un avalúo para asegurar dicho inmueble,
hay que mencionar que el avalúo únicamente se referirá al inmueble, teniendo en
cuenta todo loque ael pertenezca.

Si nos solicitan el avalúo de los distintos objetos que se utilizan en la adoración de la

deidad y que son propiedad de la asociación religiosa a la cual está destinada la
custodia del templo, como son los cuadros, esculturas, imágenes, copones, etc., es
necesario el apoyo de expertos en estas áreas, por lo que se sugiere que indiquemos
y especifiquemos muy claramente dentro de nuestro avalúo, lo que estamos
contemplando para llegar al valor estimado del inmueble, además de que estos
objetos son considerados como bienes muebles.

Dentro del rubro de avalúo de bienes inmuebles está contemplado los métodos a
utilizar para poder estimar el valor de un inmueble, como ya hemos explicado el
método a utilizar es elValor Físico.

3.5 Elementos para determinar los indicadores autilizar en lavaluación de

inmuebles atípicos.

Es indispensable en primer término saber el uso actual del inmueble atípico que
vamos a analizar.
 36

Posteriormente investigaremos las características principales, sin olvidar que impacto

provoca el inmueble atípico en elentorno.

Tenemos que conocer en que época fue diseñando y construido el inmueble atípico en
referencia para poder establecer cuales eran los materiales y los sistemas
constructivos que se emplearon enese entonces.

Es indispensable tener conocimientos de arquitectura para determinar el estilo

arquitectónico de la edificación, dependiendo de sus características, porque así
podemos identificar algunos elementos deconstrucción.

Hay que indagar si este inmueble está catalogado o inscrito en el Instituto Nacional de
Antropología o es considerado como monumento histórico en el Instituto Nacional de
Bellas Artes, ya que si es el caso, podemos acudir a estas instituciones para obtener
mayor información sobre el edificio en cuestión y así llegar a establecer un valor
estimadojusto del inmueble atípico.

Es necesario llevar aacabo un levantamiento físico exhaustivo ydetallado detodos los

elementos que estén integrados a la construcción, por ejemplo, portones, vitrales,
estancias, recamaras, salas de estar, etc. No estamos incluyendo elementos que se
pueden mover, porejemplo, estatuas, pinturas,etc.

Después de realizar el levantamiento físico y platicar con el propietario, o las personas

encargadas del mantenimiento y limpieza del inmueble,es preciso establecer todos los
elementos constructivos empleados, haciendo una descripción de cada uno de ellos y
lacuantificación de los mismos.

Teniendo el catálogo de conceptos de todos los elementos constructivos es preciso

generar los precios unitarios actuales que se asemejen más a lo que en su momento
seempleó.

Como todos sabemos para establecer precios unitarios es necesario conocer de

materiales, de rendimientos, de salarios por especialidades, y si no los conocemos o
no están establecidos, podemos solicitar presupuestos de algunos trabajos
especializados como por ejemplo: vitrales, puertas de madera, hechura de columnas
de cantera,adornos enyeso, candelabros, herrería,etc.
 37

Con estos elementos y dependiendo de la conservación de la construcción podemos

establecer un estimado del inmueble, en este caso no podemos homologar al
inmueble por edad, ya que en muchas ocasiones la edad efectiva ya rebasó a la vida
útilque seestablece en las normas para realizar avalúos.

No hay que olvidar que requerimos del apoyo de instituciones especializadas en

materia de inmuebles que están catalogados como artísticos, ya que ellos nos pueden
ayudar a establecer un criterio para dar un factor por antigüedad, por artístico, por
histórico, etc. Ya que estos conceptos son intangibles y es necesario de la ayuda de
expertos en esta materia.

Sobre el valor del terreno, tenemos que analizarlo como cualquier otro avalúo,
haciendo la investigación pertinente para saber como está el mercado inmobiliario en
materia de terrenos en la zona, pero si no existe el mercado inmobiliario suficiente,
podemos auxiliarnos de lastablas delvalor delsuelo quese localizan en el"Manual de
Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, así como de
Autorización y Registro de Personas para Practicar Avalúos, Gobierno de la Ciudad de
México,Secretaría de Finanzas"yque cada año seactualizan.

3.5.1 Indicadores a emplear.

De acuerdo a lo expuesto, los indicadores que se deben de considerar para la

realización de un avalúo de un inmueble atípico son los siguientes:

Ubicacióndel inmueble.
Aque región pertenece.
Época deconstrucción.
Estilo arquitectónico.
Sistemas constructivos deeseestiloydeesaépoca.
Levantamiento físico del inmueble.
Características artísticas del inmueble.
Eventos históricos del lugar.
Características delsuelo.
Fechas y trabajos realizados por remodelación a elementos de relevancia y de
importancia, principalmente en laestructura del inmueble.
 38

Estos indicadores son enunciativos, más no limitativos y de los cuales se pueden

incrementar dependiendo de las características del objeto, del tiempo que se tenga
destinado para el avalúo, de la información fehaciente y de fácil acceso, de si el
inmueble está en uso o en abandono, si el mantenimiento es constante y adecuado,
etc.

En este caso estamos contemplando únicamente los indicadores más representativos,

pero no hay que olvidar que para realizar un avalúo, se requieren de elementos que
son indispensables y que todo valuador conoce y están contemplados en los métodos
que se utilizan para realizar dicho trabajo.

Estos indicadores sedescribirán con más detalle más adelante.

3.5.2 Ordenjerárquico.

Considerando ellistado anterior se propone el siguiente ordenjerárquico,deacuerdoa

su importancia y de cómo podemos tener una secuencia para realizar el avalúo, así
como el de establecer los criterios y las especialidades a las cuales podemos
acercarnos para profundizar y conocer más sobre cada uno de los elementos que
intervienen en el inmueble que estamos valuando, sin olvidar a las dependencias que
tienen injerencia enesa edificación.

Ubicación del inmueble.

•A que región pertenece.
•Eventos históricos del lugar.
•Características artísticas del inmueble.
•Época de construcción.
•Estilo arquitectónico.
•Sistemas constructivos de eseestiloyde esaépoca.
•Levantamiento físico del inmueble.
•Características del suelo.
•Fechas y trabajos realizados por remodelación a elementos de relevancia y de
importancia, principalmente en laestructura del inmueble.

Este orden jerárquico se establece a partir de una secuencia lógica de cómo analizar
los conceptos que intervienen en la ejecución de un avalúo, además de la información
 39

que debe de contener el reporte que se presenta en la obtención del valor estimado
del inmueble, loque comúnmente llamamos avalúo.

3.5.3 Composición de los indicadores.

Los indicadores estarán compuestos de la siguiente manera:

1. Ubicación del inmueble.

Dependiendo del lugar en donde se ubique el inmueble se establecerán

criterios para la estimación del valor, ya que no es lo mismo un inmueble que
se localice enel centro de una ciudad endonde están las vías de comunicación
principales contiguas a la edificación, a un inmueble que se localiza en un
callejón, oestá en loalto de uncerro en donde únicamente podemos llegar ael
caminando.

Actualmente muchos de los sitios donde se levantaron inmuebles atípicos

están en las ciudades, lo que ha ocasionado que en estos lugares se pierda
parte del inmueble, por ejemplo los patios, o accesos principales, en especial
las edificaciones, cercanas a las vialidades corren más riesgo de que sean
deterioradas por algún incidente automovilístico, o por el paso de la gente que
no cuida las edificaciones y las empieza a dañar, además de que están
expuestas a que se les peguen un sin número de propagandas que con el
tiempo el pegamento utilizado daña a los acabados y recubrimientos del
inmueble.

Si nos ubicamos en el ámbito de la nación, es conveniente saber la ubicación

del inmueble, porque podemos establecer los materiales que existen en la
región y que posiblemente se emplearon en la edificación del inmueble atípico,
aunque por la magnitud e importancia del inmueble, en muchas ocasiones los
materiales fueron traídos de otros lugares que nada tienen que ver con la
región.

Otro aspecto que interviene en la localización del inmueble es saber que tipo
de suelo existe en ese lugar, sobre este punto hablaremos más a fondo en el
indicador 9,elcual se refiereaCaracterísticas del Suelo.
 40

2. A que región pertenece.

Estamos analizando los inmuebles atípicos antiguos como los edificios

gubernamentales, o educativos, entre otras actividades de esta índole, pero no
estamos exentos de encontrarnos con inmuebles que se dediquen a otro tipo
de uso, por lo que en ese caso debemos de adentrarnos en los usos y
costumbres y en general conocer ampliamente sobre la región a la cual
pertenece el inmueble atípico encuestión.

3. Eventos históricos del lugar

No hay que olvidar que durante toda la historia que ha tenido nuestro país,
muchos de estos edificios como elque nos ocupa, han sido testigos de eventos
de carácter social, o cultural que habrá de valorar en sus particulares
características en cada uno de los distintos atípicos, que pretendemos valuar y
si fuera el caso es necesario el apoyo del INAH y del INBA ya que estos
institutos tienen catalogados muchos de estos inmuebles, ya sea como sitios
históricos o monumentos arqueológicos, en ambos casos se tienen fichas
técnicas del inmueble, en donde nos describen las características principales,
sus antecedentes, época en que fue construida, elementos representativos,
etc.

Si es como monumento artístico, sabemos que es por alguno de los elementos

arquitectónicos o el conjunto de ellos lo que lo caracteriza y por eso esta
catalogado.

El poder establecer un factor para inmuebles catalogados, como ya sea

históricamente o artísticamente, es muy difícil y es un valor intangible que
tenemos que agregar, para poder aplicar dicho factor es necesario el apoyo de
los Institutos alos cuales ya se ha hecho mención.

4. Características artísticas del inmueble

Este indicador es complemento del indicador anterior y de los posteriores, y

para poder integrarlo en la valuación de un inmueble es necesaria la ayuda de
expertos en lamateria.
 41

Se ha mencionado que existen elementos constructivos que tienen ciertas

características en donde está involucrado este indicador, por hacer mención
enunciativa, más no limitativa tenemos por ejemplo: las cornisas, ventanearía,
puertas y balaustras, incluso los sistemas constructivos que se utilizaron en la
edificación del inmueble, etc. en fin son todos aquellos elementos en donde
encontramos adornos o elementos que tienen dentro de su elaboración cosas
artísticas.

Como podemos observar no se puede establecer un factor específico por este

indicador, ya que son muchos y muyvariados los aspectos que intervienen, por
lo que se recomienda el apoyo de estos expertos además de los Institutos ya
mencionados para establecer un valor, que al igual que en el caso anterior, es
unvalor intangible.

5. Época de construcción.

Este indicador está muy relacionado con los indicadores de "Estilo

Arquitectónico" y "Sistemas Constructivos" porque dependiendo de la época
van evolucionando o se crean distintos estilos arquitectónicos y se actualizan
los distintos sistemas constructivos, además de que, en un determinado
momento, podemos saber si es que en sus cimientos se localizan restos de las
culturas antiguas, ositienen quever con algún hecho histórico de lanación.

Es importante identificar no únicamente la época de construcción,sino también

el lapso de tiempo en que tardó en construirse el edificio, ya que esto nos
ayuda a establecer los distintos estilos arquitectónicos y diferentes sistemas
constructivos, aunque es difícil establecerlo directamente, podemos darnos una
idea, pero es necesario analizar cada uno de los elementos que lo integran y
que lo identifican con suestilo arquitectónico.

Este indicador puede ser cuantificado, o se le puede dar un valor si se realiza

un estudio de los inmuebles atípicos que se construyeron en distintas épocas,
pudiendo dar algún factor, dependiendo de la época de edificación y del grado
de mantenimiento con que se cuenta, además de poder clasificarlos por medio
de periodos históricos, en nuestro caso por periodos cortos debido a lo reciente
de laciudad.
 42

Es necesario mencionar que la vida útil de este tipo de inmuebles se puede

estimar, ya que en el "Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de
Valuación Inmobiliaria, así como de Autorización y Registro de Personas para
Practicar Avalúos, Gobierno de la Cuidad de México, Secretaria de Finazas, de
Mayo 2005" establece como máximo una vida probable de 80 años para poder
aplicar el Factor de Edad, pero existen inmuebles atípicos que tienen una
antigüedad mayor aeste dato, por loque se recomienda que cuando se realice
un avaluó con estas características se haga mención de que el manual señala
cierta edad, pero por el mantenimiento, los sistemas constructivos y por lo
observado se puede estimar unavida probable mayor.

6. Estilo arquitectónico.

Cuando se habla de inmuebles que se han construido en un periodo muy

grande, los estilos arquitectónicos que prevalecen en ellos son muy variados,
incluso, como se menciono en el indicador anterior, algunos inmuebles
tardaron muchos años en edificarse y durante ese lapso de tiempo se fueron
creando nuevos estilos arquitectónicos, por lo que se debe de identificar cada
uno de sus elementos como son:Arcos, dinteles, cúpulas, pilastras, columnas,
capiteles, ábsides, contrafuertes, tipos de ventanas, adornos en fachadas,
altares,etc.

Es importante realizar estas observaciones ya que algún elemento puede tener

características diferentes a todo lo demás o bien, cada elemento puede ser
distinto, por lo que se recomienda identificar cada uno de los elementos
característicos con los siguientes estilos arquitectónicos, los cuales son
enunciativos según correspondan al inmueble en cuestión, mencionamos
algunos estilos arquitectónicos más usuales: Renacentista, Barroco,
Churrigueresco, Neoclasicista, del estilo conocido como de Hierro, ya sea en
suestilo purooencombinación entreellos.

En este indicador se puede dar un factor si es que existe algún elemento que
predomine sobre toda la edificación, podemos mencionar por ejemplo que un
determinado inmueble atípico, es de estilo gótico porque su fachada, la
ventanearía, los arcos para formar las bóvedas cumplen con las características
de este estilo.
 43

7. Sistemas Constructivos.

Estos inmuebles, por sus características y usos a los cuales son destinados
son atípicos, debemos de conocer ampliamente como se edificaron, no hay
que olvidar que para poder obtener un estimado del valor del inmueble
tendremos que realizar ensambles o incluso hasta podemos llegar a crear un
presupuesto de lo que costaría edificar un inmueble en estos tiempos pero con
las técnicas y materiales que se utilizaron en la edificación del inmueble, si es
que los hubiere, si ya no existen, se deben de considerar los materiales y
sistemas constructivos lo más semejante a lo que se utilizó en ese tiempo.
Para saber que materiales y sistemas constructivos existían en el periodo de
edificación del atípico, es necesario contar con antecedentes como es la
ubicación del inmueble, época, y tiempo de construcción. Teniendo estos
elementos debemos de platicar con las personas más antiguas de la región e
investigar sobre como se construyo el inmueble, si observamos que en la
región en donde se localiza el inmueble no existe algún material con que
cuenta la edificación preguntar como fue que se consiguió, o de donde lo
trajeron y porque medios.

8. Levantamiento Físico del Inmueble

Sobre este indicador debemos de ser muy cuidadosos, ya que es eneste punto
endonde recae el mayor peso delvalor estimado del inmueble, nodebemos de
olvidar que es muy importante la inspección física del inmueble, y la
descripción de todos y cada uno de los elementos relevantes de la edificación
para poder hacer los ensambles y precios unitarios de ellos, sin olvidar que
existen elementos que no son muy comunes y que debemos establecer la
construcción de los mismos lo mas apegado a ellos, porque el estimado del
valor que obtengamos será el resultado de estos análisis, considerando
materiales, equipos de construcción, mano de obra dedicada a estos trabajos,
estableciendo su precio unitario y que después de la cuantificación de cada
unode ellos y multiplicado por su precio unitario obtendremos elvalor estimado
de todo el inmueble, sin olvidar agregar el valor del terreno. Cabe hacer
mención que en este punto debemos de considerar un tiempo razonable y que
ya depende de la pericia de cada uno de los peritos para determinar cuanto
tiempo se requiere para recabar toda lainformación.
 44

Actualmente la tecnología nos puede facilitar esta inspección, ya que existen

herramientas como distanciometros, cámaras digitales, la misma computadora
con sus distintos programas, en donde podemos cuantificar más rápida y con
mayor veracidad que antes.

Se recomienda que al efectuar un avalúo de estas características se haga

mención que se requiere de un tiempo mayor que el usual para cualquier
avalúo, ya que es indispensable recabar mucha información, que aunque
puede ser accesible, es tratada y se tiene que seleccionar, además de
contactar con especialistas para poder establecer precios de trabajos que no
son muy comunes de ejecutar, por ejemplo los vitrales, el adorno de retablos y
muros, la aplicación de algunos recubrimientos como mosaico veneciano o
laminilla de oro, pintores y muralistas, así como el de tener contacto y recabar
la información que setenga enel INAHy BellasArtes.

Es importante tomar la mayor cantidad defotografías del inmueble, ya que esto

nos ayudará a que la descripción del mismo sea más ilustrativa, además de
que nos ayuda a solicitar presupuestos de ciertos elementos.
En algunos casos ya se cuenta con planos de estos inmuebles, pero tenemos
que realizar cuantificaciones de cada elemento que tengamos que analizar
para poder establecer su precio unitario.

Dentro de la inspección física que se realice debemos de identificar

plenamente cual es la unidad de cada elemento, esta puede ser por lote o por
pieza, siempre y cuando se describa con detalle y adecuadamente. Aunque en
el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación
Inmobiliaria, así como de Autorización y Registro de Personas para Practicar
Avalúos, Gobierno de la Ciudad de México, Secretaria de Finanzas, de Mayo
2005, establece clases de construcción por sus elementos estructurales,
acabados y usos, dando unos valores de referencia de la construcción por uso,
rango de niveles y clase, es necesario anexar todos y cada uno de los análisis
para establecer el precio de cada elemento, así como de los ensambles y de
las cuantificaciones que estamos utilizando para llegar alvalor estimado.

Por las características propias de estos inmuebles, sabemos que no llegan a

demeritar su valor si es que se encuentra contiguas a edificaciones con
características diferentes, por lo que es necesario que en el levantamiento
 45

realizado identifiquemos y describamos las colindancias con que cuenta

nuestro inmueble, esto es importante por que nos ayuda con el siguiente
identificador que es"Características delSuelo".

Durante la inspección física también es indispensable identificar si es que ha

existido remodelación de elementos representativos o si es que el inmueble
corre algún peligro por daños en la estructura a través de humedades,
desplomes, hundimientos, etc., ya que esto hace que el valor de dicho
inmueble tengamos que castigarlo, este concepto se describe más
ampliamente en identificador 10, "Fecha de Trabajos Realizados por
Remodelación".

9. Características del Suelo.

Hay que recordar que en la Cd. Existen zonas de relleno o que gran parte de
esta ciudad seencuentra sobre antiguos de cultivo ,que pueden haber afectado
a nuestro edificio, no únicamente a los atípicos por su edad sino en general a
muchos y principalmente a aquellos que se encuentran muy cercanos y dentro
de loque seconoce como centro histórico.

Otro aspecto que afecta a los inmuebles es el salitre producido por la humedad
que sube por los muros y que se da con mayor facilidad si es que no se utilizó
algún impermeabilizante para evitar este efecto. En lo que respecta a nuestros
inmuebles, seguramente muchos de ellos no tuvieron el cuidado, no existía la
técnica, o los materiales necesarios para evitar que la humedad afectara los
muros dañando elementos artísticos que pueden llegar aser irremplazables.

Este punto se debe tomar en cuenta, por que si necesitamos atacar la

humedad, tendremos que descontar el costo de los trabajos correspondientes
para evitar que siga dañando los muros, otechumbres y que posteriormente el
mantenimiento tenga que sercorrectivo en lugar de preventivo.

Es indispensable conocer el tipo de suelo en donde se localiza nuestro

inmueble y tener mucho cuidado con edificaciones que se hayan realizado
posteriormente, ya que hay que recordar que muchos de estos inmuebles no
tenían las técnicas ni los conocimientos adecuados para realizar cierto tipo de
cimentaciones como son los pilotes,que nos ayudan a soportar una edificación
 46

con un peso muy grande y que la capa resistente se encuentra a mucha

profundidad.

Si es el caso en el que el inmueble haya sufrido algún deterioro por causa de

algún agente externo como puede ser: desplomes por hundimientos
discontinuos en la edificación, agrietamientos por movimientos sísmicos o por
repercusiones de edificaciones contiguas, y que hayan dañado a la
construcción principalmente en la estructura del mismo, es necesario que se
describan estas afectaciones y cuales han sido los trabajos representativos en
el inmueble, este aspecto sedetalla más enel siguiente identificador.

10.Fechas yTrabajos Realizados por Remodelación.

Como se mencionó, pueden existir desplomes, agrietamientos, hundimientos o

humedades en el inmueble, lo que ha hecho de que existan remodelaciones
muy importantes en estos edificios.

Por citar un ejemplo tenemos lo sucedido durante los sismos que han afectado
al Distrito Federal, posterior a estos casos se han realizado trabajos de
remodelación, entre la primeras medidas incrementadas para el rescate de los
inmuebles, se integro un Comité de Atención al Patrimonio Dañado, en el cual
participaron las Secretarias de Educación Publica (SEP), a través de
CONACULTA y el INAH, las de Gobernación (SEGOB), Desarrollo Social
(SEDESOL), Hacienda y Crédito Público (SHyCP), la Secretaria de la Función
Pública (SEFUPU), yde la Defensa Nacional (SEDEÑA).

En 1996 el Gobierno Federal creó el FONDEN como mecanismo financiero de

apoyo a las afecciones que provocan los desastres naturales. Con los motivo
de los sismos de junio y septiembre de 1999, operó por vez primera para la
rehabilitación de los bienes inmuebles considerados monumentos
arqueológicos, artísticos ehistóricos por leyo declaratoria.

Los edificios recibieron atención de acuerdo a la gravedad de los daños: en las

afecciones menores se consolidaron muros, es decir, se les arreglaron las
grietas para que las paredes recuperaran su capacidad original de carga; se
consolidaron las cubiertas (techos) con el mismo criterio y se
impermeabilizaron.
 47

Los monumentos con problemas profundos recibieron consolidaciones

estructurales más a fondo, tales como reestructuraciones que dieron mayor
capacidad de carga a los elementos arquitectónicos, con el objetivo de dejarlos
dentro de los máximos márgenes de seguridad para la población. En casos
extraordinarios, se reconstruyeron los elementos rotos: las bóvedas caídas, las
torres y campanarios que secolapsaron.

Para mayor información sobre los trabajos realizados en cada uno de los
inmuebles, tendremos que recurrir a las dependencias citadas para saber cual
de ellas es la que recabo la información y así poder integrarla a nuestro
expediente.

Es necesario hacer este trabajo ya que como toda joya, al ser retocada para
que siga conservándose, si no se ha modificado la esencia del objeto, sigue
conservando su valor, pero si afecta las características originales, ya pierde su
autenticidad y por consiguiente elvalor sedemerita.

En este indicador podemos dar un factor primeramente si es que al inmueble

se le han hecho remodelaciones importantes, posteriormente podemos
incrementar o disminuir si los trabajos afectaron a la estructura o únicamente
parte de ella, si al realizar las remodelaciones se tuvieron que cambiar
acabados, otrataron de conservarse.

Además de los indicadores descritos se recomienda que en cada avaluó de

estosinmuebles sepongan las siguientes leyendas:

El inmueble no se encuentra tipificado por el manual de procedimientos y

lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria publicado en la gaceta oficial
del Gobierno del Distrito Federal ni por los prontuarios de costos paramétricos,
sin embargo, para efectos del presenta, se considera de acuerdo a las
anotadas en el futuro siguiente: "Q" (Uso especifico) RU (Rango Único) Clase
(Dependiendo de los acabados y mantenimiento).

Por sus características constructivas, se estima para este inmueble atípico una
vida útil remanente dexaños.
 48

Para efectos del avaluó sólo consideramos el Valor físico o V. N. R., ya que el
inmueble, por sunaturaleza, noes homologable.

Se desecha también laaplicación del enfoque de mercado,ya que noexiste un

mercado activo para estetipode inmuebles.

Elvalor con que se concluye es estimativo de acuerdo al costo de reproducción

y es susceptible a ser modificado de acuerdo a la profundización de
investigaciones históricas y arquitectónicas que pudieran incorporar elementos
a los ensambles.

Fecha, de elaboración del avalúo. 31 de octubre de 2007 expediente CAT19,

emitido por el subjefe del Departamento de Bienes Nacionales dependiente de
la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, se comunica que la comisión de
monumentos y bellezas naturales, acuerda declarar al inmueble "ESCUELA
CUAUHTEMOC", como"MONUMENTO NACIONAL".

En los ensambles se estima el costo de reproducción y al estimar la vida útil

remanente, la depreciación o pérdida de valor por condiciones físicas queda
nulificada, así mismo, no puede ser medida una obsolescencia económica o
tecnológica, ya que se trata de un inmueble con características únicas,
artísticas y confines de lucro.

Tomando como base cada uno de loexpuesto en cada uno de los indicadores,
se pueden llegar a tener factores para cada uno de ellos, pero eso seria tema
de tesis de cada indicador, en donde se tiene que profundizar, clasificar,
identificar, establecer, acotar, etc., cada una de las características para
formular losalineamientos principales deestosfactores.

Incluso, estos indicadores pueden aplicarse no únicamente a edificios atípicos,

sino que también se puede emplear en inmuebles que estén catalogados como
históricos o que contengan elementos artísticos, pero ya dependerá de cada
valuador para aplicar estos conceptos enlostrabajos futuros.

Como se indicó en un principio, estos indicadores son enunciativos más no

limitativos, en cada uno de los indicadores se establecen los criterios
necesarios y suficientes para poder llegar a tener factores que pueden ayudar
 49

en la ejecución de los avalúos referentes a estos inmuebles o bien que tengan

quever con estos criterios.

3.6 Resultados.

Con la realización de este trabajo se establecen y se describen los indicadores más

relevantes paraestimular elvalorde uninmueble atípico por medio de unavalúo.

Los indicadores señalados son los más representativos, pero no limitativos, y en los
cuales se tiene que ahondar más que en cada uno de ellos, dependiendo de cada
caso.

Los indicadores son los siguientes:

•Ubicación del inmueble.

•A que region pertenece.
•Eventos históricos enel lugar.
•Características artísticas del inmueble.
•Época de construcción.
•Estilo arquitectónico.
•Sistemas constructivos.
•Levantamiento físicodel inmueble.
•Características del suelo.
•Fechas ytrabajos realizados por remodelación.

Dentro de la información deeste documento seencuentra deforma muy concreta pero

representativa, los distintos estilos arquitectónicos y algunas de sus características
que han surgido durante la evolución de la construcción en los templos dedicados al
culto religioso, se requiere de investigar más en cada uno de los estilos y sistemas
constructivos dependiendo de cada caso.

Con este documento se establecen los indicadores que se deben de seguir para
contemplar todos y cada unode loselementos que intervienen para estimar elvalorde
uninmueble de carácter histórico, siguiendo los criterios que setienen enel Manual de
Procedimientos y Lineamientos Técnicos, el cual la mayoría de los valuadores, si no
esquetodos utilizamos como base para realizar nuestrotrabajo.
 50

4. ASPECTOS RELEVANTES DE LAVALUACIÓN DEATÍPICOS.

4.1 Comentariosalanálisisdebienesraícesatípicas.

Dejando a un lado el valor artístico que pueda tener una pieza maestra de
arquitectura,uninmuebleatípiconoposeemássustancia queelflujodeingresosque
leproducealpropietario.

Bajo este concepto, el valor de una propiedad es tan solo el valor presente delflujo
futuro deefectivo que genera. Paraelarquitecto, esto podría parecer unavisiónmuy
acartonada del mundo, sin embargo, este tipo de planteamiento es el único recurso
que tiene el inversionista, el valuador y el analista para juzgar el valor de una
propiedadinmobiliaria.

Enconsecuencia laformageneraldedescribiraestetipodeinversionesserepresenta
enlafigura4.

El diagrama, aunque sencillo, resume el problema al que se enfrenta el analista una

vez que todos los detalles, particularidades ycircunstancias de un proyecto hansido
analizados. De estos elementos se deriva el conjunto de flechitas que describen los
rasgos más sobresalientes de un proyecto financiero: el enganche (o pago inicial)en
efectivo, los flujos de efectivo después de impuestos y después de deuda y la
estimacióndelasutilidades netasaobteneralmomentodelaenajenación.

FLUJOSDEEFECTIVO i It

. i , i t .

I
FLUJOSDEEFECTIVOANUALES ENAJENACIÓN

PAGOINICIAL

Figura4.
 51

4.2 Lascaracterísticas de losatípicos.

Losatípicos tienen ciertas características especiales, las cuales es necesario enfatizar

si queremos comprender el comportamiento de los mercados en donde estos
inmuebles atípicos son producidos, consumidos,ytransferidos.

Estas particularidades son:

(1) la importancia de su localización,

(2) eltamaño relativamente grande de lainversión.
(3) ladurabilidad delatípico.

4.2.1 Localización.

Por su misma naturaleza, los activos de bienes raíces son inamovibles (de aquí que
también se les defina como bienes inmuebles); no es posible mover una casa, un
centro comercial ounafabrica, nitampoco es posible modificar loque les rodea.

Una propiedad es enteramente dependiente de su ambiente y esta situación hace que

las dependencias entre unidades similares sean imposibles si el impacto que tiene la
localización no es tomada en cuenta; por ejemplo, no tiene sentido alguno comparar
dos centros comerciales si no tenemos información sobre los sistemas de transporte
aledaños,osi noconocemos el mercado general del área.

Tomando una situación extrema, es posible que propiedades contiguas, cuyo diseño,
tamaño y estado físico son idénticos, tengan precios muy diferentes; como seria el
caso de dos casas colindantes muy similares, una de ellas con vista al mar y la otra
(por algún error en el diseño arquitectónico) con lafachada en dirección a un basurero
municipal.

Usando lajerga de los economistas diríamos que los activos de bienes raíces atípicos
son heterogéneos (cada uno es diferente a los demás) y que están sujetos a
externalidades del mercado: su usoysuvalor seve influenciado porfactores externos.

Dichas externalidades pueden ser positivas: una nueva estación del Metro
hace maravillas alvalorde las propiedades comerciales aledañas, unaampliay
 52

moderna avenida impulsa el valor de los centros comerciales y la construcción

de residencias de lujoeleva el precio de las unidades vecinas.

Las externalidades también pueden ser negativas: la proximidad de una

fabrica mal oliente, un viaducto ruidoso o la presencia cotidiana de mercados
ambulantes deprimirán elvalor de las propiedades residenciales enelárea.

E inclusive, complicando las cosas, algunos factores podrían tener efectos

positivos en ciertas propiedades y negativos en otras; por ejemplo, un amplio
estacionamiento es bueno para un centro comercial pero no para una zona
residencial.

La especificidad espacial de los activos de bienes raíces debe ser también vista en un
contexto mas amplio. Cada barrio, ciudad, provincia y país tiene sus propias
características de mercado y sus estructuras de precio no son comparables.
Claramente los precios de las bienes raíces en Puebla son diferentes a los que
prevalecen en la Ciudad de México, pero la diferencia es aun mas pronunciada entre
los precios deToronto, Hong-Kong y Guadalajara.

El muy gastado cliché acerca de los tres principales determinantes de valor

(localización, localización, localización) encuentra un sentido renovado siampliamos la
definición de la palabra "localización".

La localización espacial (geográfica o física) de una propiedad que recién discutimos,

explica gran parte de su valor y de su comerciabilidad. De alguna forma, cada unidad
posee un monopolio espacial; si la localización es favorable, este monopolio será
explotado por el dueño quien cobrara rentas elevadas asegurando con ello unvalor de
reventa más alto.

La localización temporal de una propiedad no es otra cosa que su timing, un proyecto

inmobiliario con buen timing (cuando la demanda es elevada y la oferta reducida) le
confiere a la propiedad un monopolio temporal y, de nueva cuenta, esto conduce a
rentas elevadas y a valores más altos. Por supuesto que esta "localización" ventajosa
puede desaparecer muy rápido, sin embargo, el tiempo ganado por un proyecto bien
programado puede ser suficiente para generar un rendimiento elevado en la inversión
de largo plazo.
 53

La localization "de nicho" es un concepto menos familiar importado del vocabulario de

la mercadotecnia, indica la "localization"(el posicionamiento) de unproducto dentrode
lagama de productos existentes.

Un nichofavorable, unavez más,confiere unaforma de monopolio y porende produce

rendimientos elevados hasta el momento en que alguien logra imitar el producto. Los
centros comerciales de los años cincuenta y los condominios de los setenta son
ejemplos de nichos que abrierontoda unaveta de inversiones inmobiliarias.

También es importante enfatizar la relatividad de las localizaciones favorables y

desfavorables; ya sea que tratemos con localization espacial, temporal, o de nicho,
debemos recordar que los tiempos y eventos relativizan considerablemente el
significado del cliché. Los bienes raíces atípicos tienen una muy larga historia de
florecimientos y de debacles, que han abarcado comunidades, villas y ciudades
enteras.

En un rango de tiempo más corto, resulta apropiado recordar algunos eventos

recientes: la caída yel renacimiento de Manhattan (unefecto de localization espacial),
la montaña rusa de los precios de condominios en la Florida (un efecto de localization
temporal) y los deambulares de los proyectos de propiedad en tiempo compartido (un
efecto de localization de nicho).

4.2.2 Ladurabilidad del atípico.

Las edificaciones atípicas no sólo son grandes, sino también bastante durables. Esto,
combinado con el gran tamaño contribuye a unafalta deflexibilidad en la producción y
enel consumo de las propiedades con estas características.

Los atípicos y en general los inmuebles están hechos de un componente permanente

representado por el terreno y un componente temporal representado por la
construcción cuya vida es por lo general mucho mayor de cien años, o quizás más si
se le cuida y restaura. Para nuestros propósitos, las propiedades en bienes raíces
atípicas pueden sertratadas como activos eternos.

Dejando a un lado la durabilidad física, lo que realmente importa es la longevidad de

una inversión: su capacidad para producir un flujo adecuado de ingresos. Una
propiedad alcanza el término de su vida económica cuando los rendimientos que
 54

genera caen por debajo de los rendimientos que se podrían obtener por medio de una
inversión alternativa; en la mayoría de los casos esta vida económica es más corta
que lavidafísica.

De hecho, la utilidad económica de una propiedad puede ser muy corta para algunos
usos comerciales (restaurantes, hoteles, etc.). Al final de la vida productiva de una
propiedad, cuando se le han dado todos los giros posibles, la construcción se debe
demoler yreedificar bajo una configuración distinta.

Entodo objetivo de inversión debe ser el de dar el mejor uso posible a su propiedad y
este uso óptimo bien puede involucrar la transformación o demolición de la propiedad
atípica.

Porejemplo algunos edificios antiguos que se usan actualmente como oficinas aunque
estén muy bien cuidados conviene demolerlos; las casas antiguas pueden ser
transformadas en pequeños centros comerciales, los almacenes decrépitos se
pueden convertir encondominios delujo.

Hasta ahora hemos descrito a los atípicos como:

Heterogéneos: no existen dos propiedades exactamente iguales; no sólo

difieren en su localización física sino también en su naturaleza y sus funciones
(apartamentos, fábricas, centros comerciales, haciendas, edificios de oficinas,
parques dediversiones, hoteles,cementerios,etc.).

Indivisibles: siendo grandes y durables, las propiedades atípicas no se

pueden ofrecer o consumir de manera fragmentada; esta indivisibilidad
conduce a los problemas de ajuste de estas propiedades yexplican por qué las
inversiones en bienes atípicos noson un medio ideal para diversificar la cartera
de la mayoría de los individuos.

Es así que los activos de bienes atípicos carecen de dos de los atributos normalmente
empleados paradefinir elfuncionamiento deunmercado competitivo.
 55

4.3 Fragmentación del mercado atípico.

No debemos emplear la palabra "Mercado" de bienes atípleos en su forma singular,

puesto que en realidad setrata de unacomplejajerarquía de sub-mercados.

El mercado debe por lo menos dividirse entre las burdas categorías de mercados
residenciales atípicos, comerciales atípicos e industriales atípicos (y todos sus sub-
mercados).

En cada país, en cada ciudad e inclusive en cada colonia dentro de una ciudad existe
un conjunto de sub mercados. Cada mercado tiene su propia estructura de precios y
sigue diferentes tendencias dedemanda.

Porsupuesto que los numerosos mercados nacionales o regionales están fuertemente

interrelacionados, pero existen diferencias en precios que deben ser tomados en
cuenta por los inversionistas yanalistas.

4.3.1 Opacidad del mercado atípico.

Las transacciones de bienes raíces atípicas no tienen la misma visibilidad que las
transacciones en los mercados de inmuebles actuales; lastransacciones de propiedad
atípicas son menos frecuentes, menos visibles y a menudo toman lugar a puerta
cerrada. Además, aunque algunas de estas transacciones sean visibles, esto no es
suficiente para hacer una lectura precisa de los diferentes sub-mercados ya que el
mercadode inmuebles atípicos es muyfragmentado.

De hecho, la opacidad del mercado es la razón de la existencia de muchos

profesionistas inmobiliarios; corredores, valuadores y abogados que prosperan por el
hecho de que los consumidores e inversionistas no tienen acceso directo a precios y
cantidades. Inclusive en muchos países desarrollados no se han organizado bancos
dedatos nisistemas de información sobre propiedades inmobiliarias atípicas.

4.3.2 Financiamiento inmobiliario.

Los inversionistas en bienes raíces dependen en sumo grado del crédito. Cualquier
proyecto inmobiliario, desde sus inicios hasta su culminación, crece y se alimenta de
los fondos hipotecarios. Dado el tamaño y la naturaleza perenne de la mayoría de los
 56

proyectos de inversión, el financiamiento inmobiliario depende enormemente de los

instrumentos dedeuda de largo plazo;préstamos y bonos hipotecarios.

La forma más común de financiar bienes raíces es por medio de contratos

hipotecarios, en donde el valor de la propiedad es considerado como garantía del
préstamo. La estrecha vinculación que existe entre el valor, el activo y la cantidad de
financiamiento explica por que las decisiones definanciamiento están tan íntimamente
relacionadas a las decisiones de inversión y porqué, en contraste con el tratamiento
usual de lasfinanzas corporativas, nuestro modelo de decisión fundamental (el modelo
de capital) toma explícitamente encuenta elcosto del financiamiento.

Loselementos y herramientas del mercado hipotecario son muy complejos yvariados,

sin mencionar el uso de lajerga y los tecnicismos que tienden a obscurecer aún más
las cosas. Aquí nos centraremos en los elementos básicos para establecer un
esquema de financiamiento y para hacer posible, de la manera más sencilla, de la
evaluación de hipotecas. Lo cual creemos que es muy conveniente ya que, no
obstante lo elemental de las técnicas, un número considerable de profesionistas del
ramotiene unmuy pobre entendimiento de las mismas.

Por ejemplo, es muy común encontrar interpretaciones erróneas y por

ende, cálculos equivocados del ajuste de los intereses y de los pagos, de los
saldos insolutos y, obviamente de los costos verdaderos de un contrato
hipotecario.

Además, no queda muy claro como el financiamiento y el refinanciamiento

afectan alvalor de las propiedades.

Finalmente los sistemas de financiamiento en México y el marco legal que

afecta a las transacciones inmobiliarias son muy distintos a los existentes en
los Estado Unidos, por lo que el recurrir a libros de texto diseñados para ser
aplicados en un contexto distinto al mexicano conduce generalmente aexcavar
laconfusión.

4.3.3 Categorías de Crédito.

El crédito inmobiliario en México se clasifica, por lo general; atendiendo a las

características delsolicitante,altipode bien inmueble ydestino que se leda alcrédito.
 57

a) Según las características delsolicitante.

Crédito individual: otorgado a personas físicas y morales que cumplan con

los requisitos jurídicos, económicos y morales correspondientes para hipotecar
un bien inmueble; se encuentra más relacionado con la capacidad de pago yel
valor de lagarantía.

Crédito conjunto: otorgado a promotores o constructores sean personas

físicas o morales para la construcción y venta, en forma múltiple, de casas
unifamiliares, departamentos oficinas o locales comerciales en condominio; se
encuentra más relacionado con el éxito del proyecto de inversión (ventas):

b) Según eldestino delcrédito:

Crédito para adquisición de bienes inmuebles.

Crédito para construcción oremodelación de bienes inmuebles.

Crédito para sustitución de deuda (o pago de pasivos): otorgado al

adquiriente de un inmueble hipotecado a favor del banco, en el que el
comprador reconoce adeudar el saldo insoluto y el plazo que reste de la
operación
Crédito adicional: otorgado, como parte de la operación interna del banco,
con el fin de disponer de sumas adicionales al importe de crédito original; se
utiliza para completar el pago de los intereses que no se alcancen a cubrir con
los pagos mensuales realizados por el adquiriente de la hipoteca y crédito para
cubrir faltantes de liquidez ysindestino especifico.

c) Según sea eltipo del bien inmueble:

Vivienda de interés social.

Vivienda detipo medio.

Vivienda de tipo residencial.

 58

Inmuebles comerciales atípicos y especializados. Ej. Oficinas, locales

comerciales,hospitales,haciendas,escuelas,cines,etc.

4.4 Valorjusto.

Sedefinecomoelmontoquecompensará demanerajusta alpropietario deunactivo

que ha sido privado de manera involuntaria de algún beneficio derivado de su
propiedad, en donde no existe comprador ni vendedor interesado. En la práctica de
valuaciónesteconceptoesdeterminadoyutilizadoparacuestionesdetipolegal.

Porejemplo,elvalorjustoseestablece legalmentecomoladefinición devaloraser

aplicadaenejerciciosdevaluación,enloscualesestádepormedio unadisputaentre
accionistas de alguna empresa. Es necesario contar con asesoría legal para
desarrollaruntrabajodevaluaciónsobreestasbases.

Elsiguiente cuadro unomuestraalgunosejemplos deladefinición devalor utilizada

de acuerdo con el propósito de lavaluación,así como su efecto en el desarrollo del
ejerciciodevaluación:

Propósitodela
Definicióndevalor Posibleefectodelavaluación
valuación

Para definir un valor final de la

adquisiciónoventa

Adquisicióndetipo ValorJustodeMercado
Énfasis en análisis de flujos de
estratégica ValordeInversión
efectivo y consideración de
sinergiasdelposiblecompradoro
inversionista

Se debe analizar cada caso en

particular.

Disputaentre
ValorJusto Generalmente, los efectos se
accionistas
reflejan en los ajustes por
liquidez y mayoría y minoría de
lasacciones.
 59

Consideración de diferentes
Propósitosdetipo métodosconbaseeninformación
UsualmenteseutilizaValor
regulatorio de mercado (ejemplo: márgenes
JustodeMercado
(fiscalocontable) de operación, crecimiento en
ventas,etcétera,
M ' i • - •• - •.•.• » I.M .111 • — — — —•-•

Cuadro 1 (ApuntesdeClase).
4.4.1 Premisas de valor.

Las premisas de valor constituyen un conjunto de supuestos bajo los cuales se

desarrollará elejercicio devaluación.Elvaluador basadoensuexperiencia yjuicioes
normalmente el responsable de tomar la decisión sobre la premisa de valor a ser
aplicada,asícomoelresultadodelanálisisdelascircunstanciasespecíficas.

Las principales circunstancias que pueden ser utilizadas como premisas devalorson
lassiguientes:

Valorcomonegocioenmarcha.

Valor en uso continuo, considerado al inmueble en cuestión como un conjunto de

activos tangibles e intangibles integrados y que interactúan entre sí produciendo
beneficios económicos. Ésta es la premisa de valor comúnmente utilizada en la
práctica devaluación y dentro de la actividad defusiones y adquisiciones. Bajoesta
premisadevalorseasumequeelinmuebleencuestióncontinuaraenoperacionesen
elfuturo.

Valorcomopartedeun conjuntodeactivos.

Valor que surge de considerar el activo en cuestión como parte de un conjunto de

activos,peroquenogeneranbeneficioeconómico.

Valordeliquidación.

Algunos autores hacen referencia a este concepto como un método a ser aplicado a
unenfoquedevaluación(porejemplo:enfoquedecostos)másqueunapremisaesun
valor.
 60

El concepto de valor de liquidación de un inmueble contempla que éste terminará sus

operaciones en el futuro y en un plazo relativamente corto y que sus activos en
conjunto o por separado podrán ser vendidos o se dispondrá de ellos de alguna otra
forma.

Elvalor de liquidación sedetermina bajocualquiera de las siguientes premisas:

• Liquidación ordenada. Vender o disponer de los activos en conjunto o por

separado bajo un periodo razonable de tiempo que permita obtener el máximo
valor posible por cada uno deellos.

• Liquidación forzada. Vender o disponer de los activos en conjunto o por

separado de la manera más rápida posible bajo un periodo detiempo menor de
lo normal sin importar niconsiderar elvalor resultante.

Los ejercicios de valuación de un inmueble en particular pueden realizarse bajo

cualquiera de las premisas de valor anteriores y los resultados obtenidos podrán ser
diferentes entresí.

En ocasiones, será necesario realizar ejercicios de valuación de un inmueble en

particular bajo diferentes premisas de valor. Por ejemplo, al valuar un inmueble en
circunstancias de baja rentabilidad, o bien con otro tipo de problemas o contingencias
podría ser necesario realizar ejercicios devaluación bajo diferentes premisas de valor:

a. Bajo la premisa devalor como negocio enmarcha,o.

b. Bajo la premisa de valor de liquidación ordenada. Esto con el objeto de

asegurar que elvalor resultante bajo la premisa de liquidación ordenada
no resulte ser superior alvalor obtenido bajo la aplicación de la premisa
como negocio en marcha.

4.5 Enfoques ymetodologías devaluación.

La práctica y la teoría general de valuación se ha desarrollado históricamente

alrededor de tres diferentes enfoques devaluación:elenfoque de mercado, el enfoque
de ingresos y el enfoque de costos. Como se menciono en el capitulo Tres, Marco
técnico valuatorio.
 61

4.5.1 Consideraciones básicas.

• Propósito y uso de la valuación. El propósito de la valuación determina la

definición de valor por utilizar, y a su vez afectara la selección de métodos y
procedimientos por aplicar. El resultado de una valuación preparada para un
propósito específico puede ser diferente de las conclusiones obtenidas para
otro propósito diferente. Es necesario dejar claro el propósito para el cual fue
desarrollado el ejercicio devaluación.

• Definición de valor a ser utilizada. Se debe establecer la definición de valor a

ser utilizada (valor justo de mercado, valor de inversión, valor intrínseco, valor
físico,entre otros).

• Fecha de valuación. Generalmente el ejercicio de valuación se refiere a una

fecha de valuación. Este concepto es crítico, ya que el valor determinado
puede ser muy diferente si se lleva a cabo en dos fechas distintas. La
información por usar para el análisis debe corresponder a lafecha de valuación
o ensu caso, a unafecha lomás cercana posible.

4.5.2 Los bienes raícesyelderecho depropiedad.

La rama del derecho privado que tiene mayor incidencia en lo relacionado a los
bienes raíces es la del Derecho Civil ya que, entre otros aspectos, se encarga del
estudio del régimen de los bienes yde los contratos de naturaleza civil.

Enel Derecho Civil los bienes raíces seclasifican como bienes inmuebles, endonde el
término bienes se emplea para referir a aquellas cosas cuya propiedad puede ser
adquirida por alguien; en tanto que el adjetivo de inmuebles se refiere a aquellos
objetos que la ley considera como tal y que por lo general son objetos que no pueden
trasladarse (por si mismos o por una fuerza externa) de un lugar a otro sin sufrir
deterioro. De esta forma, los terrenos y todas las construcciones adheridas a los
mismos, como lo son las casas y edificios, se definen como bienes inmuebles. Dentro
del Derecho Civil, el derecho de la propiedad resulta ser de particular interés para el
estudio de los bienes raíces. Por derecho de la propiedad se entiende a lafacultad que
la ley otorga a una persona para usar, disfrutar y disponer de una cosa, con las
limitantes que la misma ley establece. Así en el caso de una casa, el titular de un
 62

derecho de propiedad podrá habitarla (usar), podrá rentarla (disfrutar) o podrá

venderla (disponer).

El derecho de la propiedad bajo la concepción occidental tuvo en sus orígenes una

serie de transformaciones en cuanto a su filosofía; por un lado el espectro, se
encuentra elenfoque altamente individualista de la propiedad durante la Edad Mediay
por otro lado, se encuentra el Código Napoleónico, en donde la propiedad tenía ante
todo una función social. Las mismas transformaciones se aprecian en los Códigos
Civiles del México independiente.

En tanto que los Códigos de 1870 y 1884 se limitaban a definir la propiedad como "el
derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las que fijan las
leyes", la Constitución de 1917 tiene, en cuanto a la propiedad, una clara orientación
social3

La socialización del concepto del derecho de la propiedad se debe en parte al déficit

en materia de vivienda que ha existido por muchos años en nuestro país. De esta
deficiencia han surgido modificaciones a los regímenes de propiedad,en la actualidad
se clasificanen:

a) Propiedad individual: cuando una persona -propietario- adquiere los derechos

de propiedad.

b) Copropiedad: cuando dos o más personas adquieren los derechos de

propiedad, siendo cada uno de los copropietarios dueños de la totalidad el bien
y node una parte del mismo.

c) Condominio: cuando el inmueble aunque pertenece a distintos propietarios y

tiene elementos o partes comunes de carácter indivisible es susceptible de ser
aprovechado independientemente. Es decir, el condominio tiene elementos
tanto de (a) como de (b).

La propiedad de los bienes inmuebles se adquiere en alguna de las siguientes

formas3:

Gerardo Guzmán Araujo,el Condominio su Constitución, Compraventa yAdministración,TRILLAS,3ra.

Edición, 1990 pp. 15-19
 63

a) Accesión: al adquirir todo lo que se incorpore a una propiedad, mediante

remodelaciones efectuadas en un inmueble, en donde el que efectúa las
mejoras recibe un pago de indemnización siempre que haya habido buena fe
de por medio.

b) Cesión y enajenación: al transmitirse el derecho de la propiedad mediante

cesión, compraventa, permuta odación.

c) Prescripción positiva: para lo cual se adquiere la intención de poseerla en

calidad de dueño, de hacerlo sin violencia, en forma continua, no
clandestinamente yque transcurra eltiempo marcado por la ley.

En el Registro Público de la Propiedad se deben inscribir entre otras cosas4: Los

documentos que acreditan la propiedad de los bienes inmuebles, los contratos de
arrendamiento de bienes inmuebles pactados por mas de seis años, aquellos en que
la renta se haya anticipado por más de tres años, las hipotecas, los litigios en los que
seencuentra el inmueble y los avisos preventivos que mandan los notarios públicos.

De esta forma, el Registro Público estará dando fe pública de lo inscrito, además de

que dicha oficina tiene obligación de proporcionar cualquier dato que se le solicite a
este respecto

Se mencionan a continuación algunos artículos que se refieren a la propiedad de la

nación enla Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos:

Sobre las Garantías Individuales, Articulo 27.- La propiedad de las tierras y aguas
comprendidas dentro de los limites del territorio nacional, corresponde originariamente
a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los
particulares, constituyendo la propiedad privada.

Articulo 132.- Los fuertes, los cuarteles, almacenes de deposito y demás bienes
inmuebles destinados por el gobierno de la unión al servicio del público o al uso
común, estarán sujetos a la jurisdicción de los poderes federales en los términos que
establezca la ley que expedirá el congreso de la unión, más para que lo estén
igualmente los que en lo sucesivo adquieran dentro del territorio de algún estado, será
necesario el consentimiento de la legislatura respectiva.

4
Alejandro RamírezValenzuela,ElementosdeDerecho Civil, LIMUSA,México,1986,pp.131-134
 64

Dentro de la Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la

Federación del 20de Mayo de 2004,se hacemenciónde:

4.5.2.1.- Los bienes raíces y los contratos

Los contratos5 son convenios escritos y voluntarios que tienen por objeto crear,
transferir, modificar o extinguir obligaciones y derechos, siempre y cuando la materia
de los mismos tenga un objetivo lícito. En caso de conflicto eljuez es el encargado de
interpretar el texto del contrato. Dicha interpretación se hace de acuerdo a los
siguientes criterios:

a) Subjetivos: La intención común de las partes como se establece de acuerdo a

las palabras ycláusulas empleadas enelcontrato.
b) Objetivos: Se eliminan las ambigüedades que surgen de las palabras o
cláusulas elcontrato.

c) Integradores: Se completan las omisiones en el contrato mediante las normas

supletorias establecidas porel legislador.

Al firmarse un contrato se crea un vínculo jurídico entre las partes, por lo que este
tiene carácter de obligatorio, el cual no puede modificarse ni alterarse de manera
unilateral.

Pudiéndose recurrir a las autoridades para establecer una demanda entre las partes
en caso de algún incumplimiento. Les otorga a los firmantes, seguridad sobre lo
estipulado y puede ser utilizado comodefensa ante agravios de untercero.

4.5.3 Prestación de servicios profesionales.

Contrato mediante el cual una persona -profesional- se compromete a prestar

personalmente determinados servicios a otra persona -cliente- a cambio de un cierto
pago de honorarios.

El profesional se ve obligado a responder en caso de impericia, negligencia y dolo así

como amantener ladiscreción encuanto alos intereses del cliente.

Ramírez (1986) op.Cit, presenta una lista mas detallada, pp.181-182.

 65

En el caso de mediación en la compraventa de inmuebles los contratos de prestación

de servicios tienen por logeneral lassiguientes características:

a) El contrato se hace por lo general por escrito, aunque la ley no lo requiera,

paraevitar riesgos innecesarios para ambas partes.

b) El profesional determina la conclusión del avalúo así como toda la

documentación que soporta sudeterminación eneldocumento queemite.

c) El cliente autoriza al profesional libre acceso al inmueble en estudio para

levantar la información necesaria para el trabajo. El cliente también se
compromete a entregar una copia del título de propiedad, la documentación
sobre el uso de suelo, boleta predialydelagua.

d) El pago de honorarios se establece como un porcentaje sobre el valor

concluido del avalúo, cubriéndose el50% por ciento al momento defirmarse el
contrato de prestación de servicios profesionales y liquidándose al momento de
entregar el avalúo.

e) Se establece el periodo de entrega del avalúo en días hábiles a partir de la

entrega del anticipo en una cláusula del contrato, que habitualmente fluctúa
entre 19y 12días.

4.5.4 Identificación del régimen de propiedad.

Tomando en cuenta las diversas disposiciones del marcojurídico vigente, relacionado

con la actividad valuatoria, conviene establecer una clasificación de las diversas
formas de propiedad:como se indica en elesquema 1.

1.- El instituto de investigaciones inmobiliarias de la Cd. de México cuenta con una

serie deformas de contrato aprobadas por la Procuraduría Federal del consumidor.
 66

Esquema 1.

Dominio
Públicodela
Federación.

PATRIMONIO
NACIONAL

Dominio
Privadodela
Federación. Privativa.

Individual Condominio

RÉGIMEN DE Común.
PROPIEDAD PROPIEDAD
PRIVADA Colectiva. Copropiedad

Certificados de
participación
Inmobiliaria. (2)

Certificados de
vivienda. (2)

PROPIEDAD
Ejido
SOCIAL

Propiedad
Comunal.
 67

4.5.5 Objeto ydestino o Propósito delavaluó:

Esde particular importancia para el valuador profesional, identificar con precisión "que
será la materia de la valuación (objeto del avaluó)" y "para que efectos ha sido
solicitado elservicio (destino o propósito delavaluó)".

Respecto a esto último, es decir, al uso que se pretenda dar al dictamen, no se trata
de conocer la razón por lo cual es requerido el estudio para "orientar" la decisión del
valuador.

La profesión de valuador, es altamente calificada y en ella se deben observar las

normas de ética más elevadas, sosteniendo un criterio libre e imparcial y
fundamentado ensu capacidad técnica.

Ello nos obliga a reconocer si el problema planteado es de nuestra especialidad; si

tenemos los conocimientos yexperiencia para resolverlo;si contamos con los registros
requeridos para el caso; en suma, si el trabajo a desarrollar, está dentro de nuestro
ámbito de competencia.A ello nos referiremos enel capítulo 2, ElValor y laValuación.

Usos y Destinos Autorizados: En la actualidad, es factor decisivo en la determinación

del valor de un inmueble, tomar en cuenta el uso del suelo autorizado, de acuerdo al
Plan de Desarrollo Urbano y a las Cartas de Usos y Destinos de una localidad, que
permitirán observar la potencialidad de una zona, las restricciones o limitantes de uso,
las posibilidades de aprovechamiento de unpredio yotros.

En los estudios residuales, esta información es determinante, pero desde luego, su

aplicación dependerá de ladisponibilidad de la normatividad en el lugar.

Algunos conceptos sobre este temason:

Densidad Habitacional: Es el número de viviendas que podrán construirse en un

predio,dependiendo desusuperficie.

Intensidad de Construcción: Es el número de metros cuadrados de construcción

habitacional que puede edificarse en un predio,dependiendo desu superficie.

Clasificación y Análisis de Datos: La expresión escrita de un avalúo, es un informe

técnico que contiene los datos a que nos hemos referido en los incisos anteriores,
como son: antecedentes y características urbanas, descripción general del inmueble,
 68

medidas y colindancias del terreno o de las áreas privativas de un condominio,

elementos de la construcción,etc.

Esta información se ha venido consignando en formatos impresos, en ocasiones

insuficientes en espacio y carentes de algunos conceptos que las técnicas actuales de
valuación requieren.

Deahí que los avalúos escritos enforma abierta, permitan una descripción más amplia
y a la vez específica al caso en estudio, siguiendo los rubros contenidos en un
formato: guía, que incorpore toda la información que justifica y fundamenta criterios y
valores aplicados.

El auxilio de procesadores de texto para este fin, agiliza la operación y contribuye a

una mayor eficiencia enel usode losarchivos del valuador.

4.5.6 Objeto ydestino de lavaluación inmobiliaria.

En el desarrollo de un estudio valuatorio, la identificación del problema a resolver es

uno de los aspectos más importantes de este trabajo, pues el profesional de la
valuación no debe restringir sus conocimientos estrictamente al campo técnico, sino
que debe contar con herramientas relacionadas con la economía, administración,
finanzas, legislación impositiva o inherente a la valuación. En síntesis, del conjunto de
materias que intervienen en las operaciones inmobiliarias, de tal manera que le
proporcionen un panorama general de las mismas y le permitan considerar todo
aquello que,de unaforma uotraforma,influya enel Proceso deValuación.

Esobjeto de lavaluación, estimar elvalorde:

• Bienestangibles e intangibles.

• Derechos reales sobre los mismos.

• Bienes muebles e inmuebles.

• Cultivos yespecies maderables.

• Productos por arrendamientos.

• Dañosy perjuicios.

• Otros.
 69

Es destino de la valuación el uso que se pretende dar a un dictamen valuatorio para

efectosde:

• Conocer elvalorcomercial parafines particulares.

• Adquisiciones, enajenaciones o hipoteca del inmueble

- Compraventa.

- Donación.

- Sucesión testamentaria.

- Prescripción positiva.

- Cesión de derechos.

- Permuta.

- Daciónen pago.

• Seguros yfianzas.

• Créditos hipotecarios.

• Créditos con garantía de bienes muebles.

• Reevaluación de activosfijos. Reexpresión de estados financieros.

• Indemnización porexpropiación.

• Afectaciones por causas de utilidad pública.

• Justipreciación de los productos que la Federación deba cobrar cuando

concesiones inmuebles federales.

• Embargos y remates.

• Liquidación desociedades.Aumentos decapital.Escisiones.

• Controversias deordenjudicial (penalycivil).

• Estudios técnicos. Valuación de obras de urbanización y Pago de derechos de

regularización deobra.

• Justipreciación de arrendamientos.
 70

4.5.7 Limitantes de un avalúo.

Las limitantes de unavalúo son conceptos que establecen las condiciones enque esta
basado el dictamen del perito valuador, los alcances del trabajo, las elementos
tomados en cuenta para su desarrollo, como son lasfacilidades para la inspección, las
fuentes de consulta utilizadas, los procedimientos empleados, y otros aspectos de
carácter personal respecto a lasconclusiones delestudio.

Expresamos algunas deestas limitantes:

• La vigencia del presente dictamen no podrá exceder de seis meses, contado a

partir de lafecha de suemisión.

• Los valores unitarios de terreno son los que se detectaron en la zona, para predios
de características similares, tomando como base de análisis un lote tipo, propuesto
por el valuador.

• La superficie del terreno corresponde a la indicada en la escritura presentada y se

aprecia muysimilar alaobservada enel lugar.

• La superficie de construcción, medida en forma directa el día de la inspección al

inmueble, difiere de la que se indica en la boleta predial. Para efectos del presente
trabajo,setomará en cuenta la superficie medida.

• Los valores unitarios de los tipos constructivos empleados en el presente dictamen,

son los que se obtuvieron para construcciones nuevas de características similares,
tomando como base las publicaciones especializadas de la localidad y los análisis
de costos realizados porel propio valuador.

• Los valores unitarios de renta para los tipos constructivos apreciados, son los que
se obtuvieron para unidades rentables de características similares, con base en la
investigación de mercado en la zona. Las diferencias observadas con respecto al
inmueble en estudio se homologaron.

• El procedimiento empleado para la obtención del Valor Neto de Reposición de las

construcciones, consiste en partir de Valor de Reposición Nuevo de cada tipo
apreciado y afectarlo por deméritos correspondientes a edad y estado de
conservación.

• La tasa de capitalización aplicable al caso, según la ubicación, edad, estado de

conservación, funcionalidad del proyecto y oferta y demanda de rentas en la zona,
será laque puedajustificar el valuador.
 71

• En los valores unitarios de construcción, elementos accesorios, equipos e

instalaciones, nose deben tomar en cuenta descuentos especiales.

• Es importante precisar que el Valuador no tiene interés presente ni futuro sobre la

propiedad analizada.
• Si bien es cierto que es necesario expresar las limitantes de un avalúo, condicionar
enexceso undictamen,también condiciona el resultado.

4.6 Consideraciones de vanguardia sobre los indicadores a considerar

partiendo delvalor cultural.

4.6.1 Tasación de bienes patrimoniales con valor cultural.Como valorar la riqueza

de un estado

Partiendo de la premisa de considerar que, a los Bienes Patrimoniales Con Valor

Cultural, no se los puede enajenar y que en la mayoría de los casos no se les puede
dar un valor económico, se hace este estudio con el fin de iniciar un aporte en este
tema ya que, en varias ocasiones, es preciso poder definir un número por motivos
expropiatorios, de seguros, o simplemente para conocimiento del Estado Nacional o
Provincial.

Para poder comprender mejor el motivo y la importancia de la Tasación de los Bienes

Patrimoniales Culturales se hará una breve referencia aunartículo publicado por el Dr.
Camilo Herrera* en julio de 2002 en el I Congreso Internacional de Valoración y
Tasación celebrado en Valencia, España, referido a la importancia que tiene la
valoración de la cultura,en el desarrollo económico de los pueblos considerándola una
parte muyimportante de la riqueza de unanación.

Dice C.H. que: " en los últimos años entran en vigencia otro tipo de mediciones en el
mundo académico de la economía, que tienen que ver con las condiciones y
capacidades de las personas y las señala como condiciones intangibles, dando lugara
la denominación de capital intangible (C.l.) que explica desde el punto de vista
sociológico, un importante aspecto del desarrollo económico de los pueblos,
refiriéndose concretamente a la influencia que elValor Patrimonial Cultural tiene sobre
dicho desarrollo. Este C.l. está relacionado directamente con la cultura de los pueblos
y representa, las expresiones colectivas de la sociedad y abarca todas las actividades
humanas, reflejando las diferencias entre los pueblos. La cultura, es la expresión que
 72

da respuesta a las necesidades comunes de los habitantes de un pueblo. La cultura

es pues, parte activa yfundamental del desarrollo económico, siendo entonces el C.l.
la expresión del sentimiento mismo de los pueblos y su relación es directa con la
cultura ysu conservación.

El C.l. aumenta en la medida que los pueblos conservan su memoria, siendo en este
caso particular de vital importancia todo bien patrimonial cultural que sirva de custodio
del pasado, de instructor del presente y de cimiento para el futuro, tal como museos,
por lo que contienen, obras de arquitectura, por lo que representan, y construcciones
cuyafunción sea la muestra deactividades culturales, pues como dice Camilo Herrera,
"sin cultura no hay desarrollo", por lo tanto conocer el CAPITAL CULTURAL
TANGIBLE E INTANGIBLE es de fundamental importancia para la economía de una
nación. Estos dos grandes grupos no deben separarse ya que uno es causal del otro.
El CAPITAL CULTURAL TANGIBLE se manifiesta en:la Industria Cultural,el Turismo
Cultural, ylos Servicios Culturales (destacando algunos como :la industria editorial,la
industria fonográfica, el video, la T.V., la radio, el teatro, las artes visuales, la
publicidad, la prensa, lasartesanías, etc.).

En cambio el CAPITAL CULTURAL INTANGIBLE se manifiesta en los Valores

Comunitarios como los niveles de Confianza, Bienestar y Orgullo Nacional,todos ellos
estrechamente ligados a la relación ingreso -bienestar -cultura.

C.H. también hace referencia a los notables avances de las metodologías de

valoración de inmuebles de patrimonio cultural y de obras de arte donde se incluyen
Variables Intangibles, como adicionales en la determinación del precio, destacando
que,todo ello conducirá a lacreación de unsistema universal devaloracióncultural."

Elobjetivo entonces de nuestro trabajo estará referido a la búsqueda deesas variables

TANGIBLES E INTANGIBLES que nos ayudarán a valorar un Bien Patrimonial Con
ValorCultural.

*CAMILO HERRERA: es Director del Centro de Estudios Culturales de Colombia y

Representante para Colombia delWorldValue Survey

4.6.2 Valores Técnicos para uso contable, de bienes patrimoniales con Valor
Cultural
 73

Introducción

El objetivo general que persigue el TRIBUNAL de TASACIONES DE LA PROVINCIA

DE SAN JUAN es conocer la valuación técnica con fines contables, de los bienes de
dominio públicoy privado, pertenecientes alESTADO.

Considerando que el patrimonio del Estado, es todo lo que éste posee, haremos la
salvedad de que, este análisis, estará referido a los bienes que, además de su valor
técnico, tienen importancia cultural, y al resultado final, se lo denominará: "VALOR
PATRIMONIAL CULTURAL", y estará representado por un coeficiente que expresará
la importancia histórica, arquitectónica, social-artística y temático-científica, que el
inmueble de referencia posee y lo que representa para el estado económico,
considerando además que los bienes patrimoniales con valor cultural, por sus
características son BIENES ESPECIALIZADOS. Esta situación, los convierte en
únicos eirreemplazables enel mercadocomún.

Engeneral cuando se tasa un biendel Estado conel propósito dedar un"valor técnico
para uso contable" se consideran dos tipos de valores según el inmueble que se
analiza,estosson:

1-EI Valor Neto De Realización : o sea el monto neto si se vendiera en un mercado

libre, vigente a la fecha de valuación. Este valor se aplica en los BIENES NO
ESPECIALIZADOS.

2-EIValor De Utilización Económica :que es el máximo valor que se le puede asignar

a un bien,(también definido como valor instrumental o valor de uso), ya que deriva de
la utilidad que cada individuo le otorga a su propiedad, y en función de su costo de
reemplazo, que puede diferirtotalmente de loqueotro considera, puede llegaraserun
valor muy superior al valor neto de realización o no. A este grupo pertenecen los
BIENES ESPECIALIZADOS.

Pero en estos dos grandes grupos no se pueden incluir los bienes que además tienen
Valor Patrimonial Cultural, por este motivo se hanagregado para estos inmuebles, dos
tipos devalores que completarían laclasificación anterior, yque llamaremos:
 74

3- Valor De Reconstrucción: que está referido al tipo de intervención que el Estado

debería realizar en un Inmueble deteriorado, para su total recuperación, teniendo en
cuenta todos sus detalles, Inclusive mano de obra artesanal y materiales especiales.
Este valor es eminentemente técnico y en general se usa para que el edificio pueda
ser asegurado contra incendios, o para reconstruirlo por haber sufrido actos
vandálicos, acontecimientos telúricos o simplemente el deterioro por el paso del
tiempo ylafalta de conservación.

4- Valor Patrimonial Cultural: al que nos referiremos detalladamente con el fin de

poder agregar al valor técnico, un nuevo coeficiente al que llamaremos COEFICIENTE
CULTURAL que surgirá de un análisis donde se tendrán en cuenta algunas pautas no
necesarias para otro tipo devaluación.

4.6.3 Valor técnico para los bienes delestado:

Información general

ORGANISMO:se refiere al nombre delorganismo delEstadoque solícita la tasación.

DEPENDENCIA Ó JURISDICCIÓN: mencionar el nombre de la jurisdicción a la cual

pertenece.

RESPONSABLE DE LA INFORMACIÓN: nombre y apellido

TELÉFONO: FAX:MAIL:

CÓDIGO POSTAL:

EL LOTE

DESIGNACIÓN CATASTRAL: Nomenclatura Catastral N°

PLANO DE MENSURA: N°

INSCRIPCIÓN DOMINIAL: N°
 75

SUPERFICIE DEL LOTE: este ítem deberá ser documentado con la correspondiente
mensura actualizada.

SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE: se analiza con el fin de poder regularizar la

situación dominial de algunos inmuebles ya que envarias ocasiones se han detectado
errores en lostítulos.

EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE Y DESCRIPCIÓN DE LA ZONA:

Seadjuntarán planos para indicarsu ubicacióny larelación conelentorno,
distancias acentros importantes, accesos desdedistintos puntos de la
provincia sifuera necesario. Sedetallará la infraestructura, equipamiento yservicios.

VALOR DEL TERRENO: al completar el análisis de todos los ítems, ayudados con el
Método Comparativo, yteniendo encuenta que elterreno, enalgunos casos, puede no
conservar construcciones relevantes, pero sí un valor histórico destacado, se lo
considerará con especial atención, para incrementar o no, su mejor valor de
mercado,araízdelValor Patrimonial Cultural considerado.

RELACIÓN LOTE- MEJORA

SITUACIÓN FUNCIONAL:

Terminado elanálisis del loteyantes de comenzar elanálisis de las mejoras

ubicaremos la situación particular del inmueble de acuerdo a una clasificación

sugerida por el T.T.N. ya que ésta ayudará a completar el estudio jurídico antes
mencionado.
El T.T.N. denominó UNIDAD ECONÓMICA al inmueble mas la mejora y consideró
ocho situaciones particulares a saber:

CAS01 Unedificio sobre variosterrenos.

CAS02 Varios edificios sobre unterreno.

CAS03 Varios edificios sobre vahos terrenos.

CASO 4 Undepartamento en unedificio que noes del Estado Provincial.

 76

CASO 5Un campo con instalaciones.

CASO 6Edificios sobre Terreno y/ oTerrenos ubicados endistintos lugares.

CASO 7 Inmuebles en construcción.

CASO 8 Incorporación de mejoras al inmueble.

LA MEJORA

NOMBRE DEL INMUEBLE:

UBICACIÓN:domicilio del bien atasar

DESTINO: referido a la actividad que se desarrolla en el inmueble, objeto del estudio,

enelmomento de latasación,(biblioteca,teatro,museo,etc.).

SUPERFICIE CUBIERTA:
Se adjuntará la documentación gráfica (planos aprobados) y fotográfica, de todas las
mejoras existentes, aún las de escaso valor si las hubiere, ya que las mismas, en
algunos casos, pueden hasta restarle valor al inmueble tratado.

AÑO DECONSTRUCCIÓN:
Si no se consiguiera exactamente habrá que hacer una estimación, investigando
publicaciones ya sean de tipo literario, periodístico, testimonios orales, etc. yaque este
datoesde particular importancia para latasación.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: tratándose de bienes comunes se aplicará la tabla de

Ross Heideck. Pero considerando que en este caso se trata de bienes con Valor
Cultural el estado de conservación se analizará de acuerdo a lo expuesto en el último
punto deestetrabajo.

TIPO DE BIEN: los bienes pueden ser especializados, (se refiere a aquellos bienes
que por sus características tienen un mercado muy limitado o inexistente), y los no
especializados (para los cuales existe un mercado transparente de bienes
comparables).Los bienes con VALOR PATRIMONIAL CULTURAL se considerarán
Bienes Especializados.
 77

TIPO DETASACIÓN: Deacuerdo al punto anterior los Bienes Patrimoniales ConValor

Cultural son Bienes Especializados (ya que no existe mercado para ellos) no
obstante,se analizarán ambos valores, (elde realización económica yel de uso)y,se
utilizará elque obtenga mayor valor, para luego aplicarle el COEFICIENTE DE VALOR
CULTURAL obtenido delanálisis realizado para cada caso particular.

Engeneral yde acuerdo alodestacado enelTEMA 2-al comienzo de este trabajo,al

hacer una tasación de los Bienes del Estado podemos considerar cuatro valores
según eltipo de bien:

a)Valor de utilización económica (especializado).

b)Valor netode realización (no especializado)
c) Valor de reconstrucción (especializado o no especializado), según sea el bien
tratado Ej. Situaciones de catástrofe, actos vandálicos, inclusive deterioro natural,
etc.).
d)Valor patrimonial cultural (especializado) que surgirá del mayor valor obtenido entre
"a" y "b",resultado éste que luego se afectará por el Coeficiente Cultural
oportunamente calculado.

COEFICIENTE CULTURAL: valoresa ponderar para su obtención

VALOR HISTÓRICO

Al iniciar unatasación de estetipo sehará una reseña histórica para la que se tuvieron
encuenta tres items principales a saber:

1) magnitud del acontecimiento

2) trascendencia
3) impacto social

Con los que se podrá definir si el inmueble en estudio es único representante de la

época o integra un grupo o conjunto de bienes con similares características, si
podemos considerarlo testimonio del momento histórico al que se hace referencia, y
cual es su trascendencia a nivel local, regional, nacional, e internacional. Esto nos
dará la posibilidad de informar valores intangibles, tales como valor histórico-
simbólico, significado, trayectoria y proyección e influencia en las distintas
 78

comunidades, si resulta ser un testimonio viviente de una evolución, y un cambio a

nivelcultural,socialy económico).

Este Valor Histórico actúa de modo independiente del objeto mismo ya que todas las
alteraciones que se operen sobre él no le hacen perder dicho valor; se trata de un
valor netamente intrínseco y endógeno cuya importancia se valora por el hecho en sí
mismo.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR ARQUITECTÓNICO:

Para el análisis arquitectónico consideraremos tres items queson:

1) calidad del diseño

2) características constructivas
3) concepto poblacional

Se investigará la participación de proyectistas, constructores, escultores, pintores y/o

artesanos, que por su trayectoria aporten a la obra elementos irrepetibles que
ponderen la CALIDAD DEL DISEÑO yque por su sola participación aumenten el valor
de laobra.

En cuanto a las CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS se analizarán detalles que

muestren sistemas constructivos de la época, el estilo y la situación actual ya que en
este aspecto se considerarán las intervenciones que el Estado haya realizado, para
conservarlo o construyendo obras nuevas que hayan podido aumentar o disminuir su
valor intrínseco. Por último se analizará el CONCEPTO POBLACIONAL que se tiene
de la obra desde el punto de vista arquitectónico, su carácter, identidad, jerarquía y
registro anivel local,regional,nacional einternacional.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR SOCIAL - CULTURAL

Dentro de este ítem seanalizará:

 79

1) atracción turística
2) concepto poblacional

estos conceptos reflejarán la consideración que la población tiene ante el inmueble

tratado,el significado que el bien tiene a nivel turístico, el efecto de atracción debido a
su uso: internacional, nacional o provincial, el precio que los ciudadanos están
dispuestos a pagar por su simple existencia (se hacen encuestas para conocer loque
piensa la gente, que responderá según: nivel cultural, edad, situación económica,
distancia al bien a tasar) y otras situaciones que puedan considerarse, ya que
deberíamos comprender que un edificio más allá de su apariencia física,da cuenta de
todo lo referido a la vida de sus creadores yde quienes lo habitaron,los avances de la
época, costumbres, conductas etc., Este valor está referido como vimos en los
conceptos de Camilo Herrera al Capital Intangible relacionado directamente con el
nivel cultural yeconómico de lapoblación.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR TEMÁTICO-CIENTÍFICO

1) magnitud del descubrimiento

2) elgrado de exclusividad
3) interés que despierta

Se considerará que un inmueble tiene valor científico, cuando tratándose de

construcciones, éstas tengan uso y destino científico; y tratándose de terrenos, en él
se realicen descubrimientos arqueológicos, paleontológicos, o de cualquier otra
especie que puedan contribuir de alguna manera al desarrollo de la ciencia en
cualquiera de sus ramas.

Su determinación es empírica, dependiendo ello del nivel científico que se desarrolla

en el lugar, la MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO, EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD
yel INTERÉS QUE DESPIERTA anivellocal,regional, nacional einternacional.

Ejemplos.Valle De La Luna
Estación DeAltura El Leoncito
Observatorio Félix Aguilar
 80

Instituto Sismológico Etc.

PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

CÁLCULO DEL COEFICIENTE CULTURAL

En este punto, luego del análisis realizado se podrá determinar si estamos ante la
presencia de un bien patrimonial cuyo valor cultural, está referido a su arquitectura, su
historia, su actividad artístico-social, su valor temático-científico, la combinación de
alguno de ellos, o los cuatro al mismo tiempo, teniendo en cuenta que cada una de
estas características le agregará al valor un plus, que quedará reflejado por el
COEFICIENTE CULTURAL que surja delanálisis realizado.

Este coeficiente puede representar varias veces el valor de utilización, o el valor neto
de realización, según sea la influencia que, sobre el valor técnico usado, tengan las
ponderaciones realizadas en cada uno de los ítems considerados (arquitectónico,
social-cultural,históricoy temático-científico.)

De esta manera se elaboró una planilla (que se adjunta en hoja aparte) y que se
completará en base a los datos y consideraciones basadas en los conceptos
anteriormente señalados.

Con losvalores obtenidos de la planilla se completan latabla y lafórmula siguiente:

TABLA

ITEM PONDERACIÓN PONDERACIÓN COEFICIENTE

MÁXIMA OBTENIDA MULTIPLICADOR
Histórico 10
Arquitectónico 10
Social-Cultural 10 5
Temático- Científico 10
Totales M.M.= 40 P.O. CM.

PONDERACIÓN MÁXIMA: eselmáximo valorquese adoptapara cadaitem.

 81

PONDERACIÓN OBTENIDA: es la suma de los promedios que surgen de las

ponderaciones realizadas enlaplanilla adjunta,luego delanálisis por comparacióndel
item considerado. Valoresque estáncomprendidos enelrango de 1a 10.

COEFICIENTE MULTIPLICADOR: es una estimación empírica, netamente subjetiva

que surge de considerar que cuando la obra obtiene el máximo puntaje , la
ponderación elevará el valor demercado, tantas vecescomo cada Estado lo considere
oportuno, en base a las características intrínsecas y extrínsecas, su estado de
conservación, el uso,laimportancia anivelinternacional,nacional,etc.
Este tribunal consideró que "cinco"era el valoroportuno de este coeficiente dadas las
características analizadas para nuestra región, (este cinco está en discusión
permanente)

PONDERACIÓN OBTENIDAx COEFICIENTE MULTIPLICADOR

COEFICIENTE CULTURAL =
PONDERACIÓN MÁXIMA

EJEMPLO
Por lo tanto si estimamos que un edificio puede obtener un coeficiente multiplicador
máximo de5vecesmás,y unpuntaje máximo de22elresultado finalsería:

ITEM PONDERACIÓN PONDERACIÓN COEFICIENTE

MÁXIMA OBTENIDA MULTIPLICADOR
Histórico 10 8
Arquitectónico 10 6
Social- Cultural 10 6 5
Temático- Científico 10 2
Totales M.M.= 40 P.O.=22 CM.

Aplicando la fórmula:

PONDERACIÓN OBTENIDAx COEFICIENTE MULTIPLICADOR

COEFICIENTECULTURAL=
PONDERACIÓN MÁXIMA
 82

22x5
C.C. = = 2.75
40

NIVELESDE CONSERVACIÓN:

Se analizará el nivel de deterioro, considerando, para este caso 2 tipos: el deterioro

natural producido por el paso del tiempo y que se muestra como testigo fiel de la
antigüedad del bien, y el deterioro provocado por la falta de conservación, al que
indefectiblemente hayque darle intervención para su recuperación.

Delanálisis realizado surgirá ladecisión de aplicar los NIVELES DE PROTECCIÓN en

función de la importancia patrimonial cultural asignada en la tasación, ya que de
acuerdo a ésta, podremos determinar si la misma merece ser tratada como
construcción existente con todos los atributos considerados para declararla como
BIEN PATRIMONIAL CULTURAL, o si solamente se le asigna un valor al terreno
desde el punto de vista inmobiliario con un adicional que tenga que ver con el valor
histórico de referencia.A saber:

1) Alto: del análisis realizado, la obra ha obtenido una alta ponderación y merece un
alto grado de conservación y protección para que no pierda ninguno de los atributos
destacados, conservándola ensuintegridad.

2) Medio: problemas que han afectado parcialmente la integridad del bien, y se

destaca en ella una ponderación media, por lo tanto su valor reside principalmente en
la conservación de lasfachadas exteriores y/ oalgunos detalles interiores.

3) Bajo: comprende obras de escaso valor intrínseco y sólo interesa conservar

algunos rasgos característicos; en su mayoría son obras que han sufrido
intervenciones a lo largo del tiempo, que han restado valor, (a mayor grado de
modificación en sus atributos originales, menor será la valorización económica y
cultural quedeellas se haga).
En estos casos puede darse la situación de considerar que, a pesar del deterioro, la
obra o el lugar, mantienen el valor patrimonial cultural destacado, debido a la
ponderación histórica.

"A mayor valor cultural, mayor niveldeprotección."

 83

PLANILLA PARABIENESPATRIMONIALES CONVALORCULTURAL

VALOR HISTÓRICO
Local Regional Nacional Internacional
MAGNITUD DEL
ACONTECIMIENTO
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
Local Regional Nacional Internacional
IMPACTO SOCIAL
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
Local Regional Nacional Internacional
TRASCENDENCIA
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
PROMEDIO
VALOR ARQUITECTÓNICO
Considerar sielsistema constructivo muestra elementos,
detalles, características engeneral,ensus estructuras y/o
CARACTERÍSTICAS
construcción que reflejen una época, unestilo,que pueda ser
CONSTRUCTIVAS
testimonio del momento histórico enque fuera construido.
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
Considerar si laobra incluye trabajos irrepetibles realizados
CALIDAD DEL por artistas,artesanos,ysise puede conocer elautor del
DISEÑO proyecto ysu trayectoria
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10

Registro que setiene de laobra, desde el punto de vista

CONCEPTO
arquitectónico, a nivel local,regional, nacional e internacional.
POBLACIONAL
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
PRO MEDIO
VALOR SOCIAL-CULTURAL
Se analizará la importancia que la población leda al
CONCEPTO monumento yelconcepto quedeél setiene a nivellocal,
POBLACIONAL regional, nacional e internacional
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
 84

ATRACCIÓN Local Regional Nacional Internacional

TURÍSTICA
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
PROMEDIO
VALORTEMÁTICO- CIENTÍFICO
Interés Interés
Escasovalor Interés
MAGNITUD DEL científico científico
científico científicolocal
DESCUBRIMIENTO nacional internacional
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
Descubrimien-
Descubrimien- Descubrimien- Descubrimien
GRADO DE tos poco
tos comunes tos ocasionales -tos únicos
EXCLUSIVIDAD frecuentes
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
ATRACCIÓNE
Local Regional Nacional Internacional
INTERÉS QUE
DESPIERTA 1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
PROMEDIO
 85

5. PROPUESTA PARA ELAVALÚO DELINMUEBLEATÍPICOENESTUDIO

EDIFICIODELA ESCUELA CUAUHTEMOC

5.1 Valuacióntradicional.

Como se mencionó el inmueble aevaluar data de inicios del siglo pasado, elcualha
sido empleado como escuela yahoracomocasa decultura, las siguientes imágenes
muestranunacomparativadelantesyelhoydeledificio.

Vistadelinmuebleyestacionamientodesdeelsureste
 86

Saladevocalización

Con baseen los levantamientos hechos y la recopilación de información se realizael

siguienteavalúo.

VALUACIÓN
MéxicoD.F.,a31 deoctubrede2007.

L-ANTECEDENTES.

SECUENCIAL: A-6140-12-1.
PROGRESIVO: 4949.
SOLICITANTE DELAVALÚO: Dirección de Administración Urbana del
Municipio de Mexicali B.C., a través delArq.
Ricardo Magaña G., Director deEdificios.
DOMICILIO DEL SOLICITANTE: Av. Pioneros 1200,Centro Cívico, MexicaliB.C.
VALUADOR: M.enV.I.I. Pedro Hernández Castro.
VALUADOR ADJUNTO: Arq.Arnulfo Camacho Hernández.
AE-011932
Valuación Inmobiliaria
FECHA DE VISITA AL 20deoctubrede 2007.
INMUEBLE:

FECHA DE INDAGACIÓN
DEMERCADO:
FECHA DELAVALÚO:
INMUEBLE OBJETO DE LA
VALUACIÓN:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
RÉGIMEN DE PROPIEDAD:
N°. DECUENTA PREDIAL:
N°. DECUENTA DE AGUA:
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
DOMICILIO DEL PROPIETARIO:
PROPÓSITO DELAVALÚO:
//.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
CLASIFICACIÓN DE LAZONA:
TIPO DECONSTRUCCIÓN DOMINANTE
ENLAZONA:
ÍNDICE DESATURACIÓN DE LAZONA: 100%
POBLACIÓN DE LAZONA:
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
NIVEL SOCIOECONÓMICO DE LAZONA:Medio
USO DEL SUELO:
COEFICIENTE DE OCUPACIÓN
DELSUELO (COS):
COEFICIENTE DE USO
DEL SUELO (CUS):
VÍAS DEACCESO DE IMPORTANCIA: Av. Altamirano al Poniente y Av. Madero al
SERVICIOS PÚBLICOS Y
EQUIPAMIENTO URBANO:
87
20de octubrede2007.
31de octubre de2007.
Terreno y edificación utilizados como Escuela
Mixta Elemental y Superior Cuauhtemoc,
integrándose la edificación con un nivel y planta
baja.
Manzana "F"de la primera sección,entre las
calles Porfirio Díaz (Madero), Carbó (Altamirano)
y Colón (Internacional), según elantiguo plano
de lanomenclatura de Mexicali.Ubicación y
descripción:
El edificio delaescuelaCuauhtemoc estáubicado
enav.Madero yAltamirano s/nenlazonacentro
delaciudaddeMexicali, situadaenellote4 F.O,
manzanaF,reconocidaconlaclavecatastral
PS_906_004,consuperficie de3,040.644m2.
Dominio Privado.
027-011-04-000-6.
No proporcionado.
Municipio de Mexicali.
Conocido, Municipio de Mexicali Baja California.
Estimación delvalor para enajenación
Comercial y Habitacional de segundo orden
con pequeños comercios.
Zona Comercial y Casas habitación
unifamiliares de hasta dos niveles, edificios de
hasta 9 niveles de departamentos de tipo
semimoderno ymoderno.
Densa yflotante.
La normal de la zona metropolitana, en
frecuentes ocasiones elevada por tránsito
constante vehículos.
H6/35/90
65%
3.9v.a.t.
Sur.
Completos de nivel medio: Agua potable con
tomas domiciliarias, drenaje en red,
alcantarillado de red pluvial, postería de
concreto, luminarias de vapor de mercurio,
yodo y sodio, red de electrificación aérea,
banquetas con ancho de 3.5 m de concreto
 88

hidráulico, guarniciones de concreto

hidráulico, calles y avenidas conunanchode
10 a 30 mcony sin camellones, pavimentos
de concreto asfáltico, nomenclaturas de
calles, televisión con cable, red telefónica
pública, red telefónica privada suficiente,
recoleccióndedeshechos sólidos, transportes
urbanos, parques, escuelas y templos de
culto religioso.

///.- DEL TERRENO:

TRAMO DECALLE, CALLES
TRANSVERSALES LIMÍTROFES
YORIENTACIÓN: Sobre la Av. Madero y la acera Sur. Entre las
callesAltamirano yla Calle Colón.
MEDIDASYCOLINDANCIAS: Suscolindancias son alnortecon 56.451 con
laav. Cristóbal colon, al surcon 63.220m, con
laav.Francisco imadero, al este con 50.876m
con ellote 4F.E. yaloeste con 51.036 con
lote catastral ps-905-001
(Tomado del decreto donde sedeclara
patrimonio cultural del estado de baja
california, publicado en elperiódico oficial del
11deagosto de2006.
Ladescripción arquitectónica del inmueble es
delaArq.Diana Guerrero
ÁREA TOTAL DEL TERRENO: 3,040.644 m2.
TOPOGRAFÍA YCONFIGURACIÓN: Terreno intermedio conunfrente, plano yde
forma rectangular.
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Normal delazona, frente a zona urbanacon
casasyedificios habitacionales.
USODELSUELO: H6/35/90
COEFICIENTE DEOCUPACIÓN
DELSUELO (COS): 65%
COEFICIENTE DE USO
DEL SUELO (CUS): 3.9 v.a.t.
SERVIDUMBRES Y/ORESTRICCIONES: Laspropias aplicables para elusodesuelo

señalado.

IV- DESCRIPCIÓN GENERAL DELINMUEBLE SUJETO DELA VALUACIÓN:

USOACTUAL DEL INMUEBLE:
SUPERFICIE DECONSTRUCCIÓNQUE
SEVALÚA:
TIPOS DECONSTRUCCIÓN:
CALIDADYCLASIFICACIÓN DE LA
CONSTRUCCIÓN:
NÚMERO DENIVELES:
EDADAPROXIMADA DELA
CONSTRUCCIÓN:
Casadecultura
2,500 m2deobra terminada.
Uno,detipo neoclásico.
Tipo neoclásico debuena calidad.
Dos
90años.
 89

VIDA ÚTIL REMANENTE: 100años.

ESTADO DECONSERVACIÓN: Muy Bueno.
CALIDAD DEL PROYECTO: Adaptado yadecuado para suuso.
UNIDADES RENTABLES O
SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, laquesevalúa
CROQUIS DE UBICACIÓN:

V.-ELEMENTOS DELA CONSTRUCCIÓN.

a) OBRANEGRA OGRUESA.
CIMIENTOS: Probablemente se trate de zapatas corridas
construidas con manipostería y trabes de liga
de concreto reforzado.
ESTRUCTURA: Columnas ytrabes de concreto armado.
MUROS: Exteriores:Tabique rojo recocido
Divisorios: Tabique rojo recocido.
LOSAS DE ENTREPISO: Maciza de 20 cm de espesor
aproximadamente de concreto reforzado.
CLAROS EN ENTREPISOS: Variables de hasta 14menauditorio.
LOSAS DE TECHUMBRE: Maciza de 20 cm de espesor
aproximadamente.
AZOTEA: Impermeabilizada, ladrillada y con pretiles.
BARDAS: De colindancias y linderos, con tabique o
verja, de 3mdealtura.
b)REVESTIMIENTOS YACABADOS
INTERIORES.
APLANADOS: En muros, de yeso a regla y plomo de

acabadofino.

PLAFONES: Falsos conyeso.

LAMBRINES: Azulejo de 10 x 10 cm de color blanco,
ubicados en baños, con calidad regular,
colocado con pegazulejo.
PISOS: Duelademadera.
ESCALERAS: Principal de concreto y sin descansos,
internas de concreto revestidas con duela de
madera con descansos, pasamanos y
recubierta con mosaicode pasta.
PINTURA: Esmalteyvinílica de colores claros.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Conyesoentecho deentrada.
c)CARPINTERÍA.
PUERTAS: De madera maciza de pino con barniz, marco
de madera de pino en medio cajón,de 0.90 m
x2.10 my7cmde espesor.
GUARDARROPAS: De madera Maciza.
LAMBRINES: Notiene.
PISOS: Demadera.
VENTANAS: Notiene.
d)INSTALACIONES HIDRÁULICAS
SANITARIAS.
MUEBLES DEBAÑO: Blancos de calidad económica, con ramaleos
deagua potable de cobre yfierro galvanizado,
ramaleos de aguas grises, negras y pluviales
 90

de fierro fundido, bajadas de agua pluvial de

fierrofundido, lavabos sencillos.
MUEBLES DE COCINA: Notiene
CALENTADORES: Notiene.
LAVADERO: Notiene
TINACO: De polivinilo de carbono color negro.

e)INSTALACIONES ELÉCTRICAS.
SALIDAS,APAGADORES YCONTACTOS: Entubadas, con salidas normales en
muros, placas apagadores y contactos de
buena calidad.
f)CERRAJERÍA.
CHAPAS: Decalidad mediana.
g)REVESTIMIENTOS YACABADOS
EXTERIORES.
PUERTAS: Herrería tradicional.
VENTANERÍA: Herrería tradicional.
VIDRIERÍA: Sencillosy mediodoble.
FACHADAS: Piezas de cantera y aplanado con mezcla de
calyarena.
BARDAS: Aplanado conmezcla decalyarena.
h)INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOSACCESORIOS YOBRAS
COMPLEMENTARIAS.
INSTALACIONES ESPECIALES: Canchas de basquetbol, Cisterna y 3 tinacos

de 1,100 Icada uno.

ELEMENTOSACCESORIOS: Notiene.
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Tubería degas.

VI.-CONSIDERACIONES PREVIASA LA VALUACIÓN:

INDAGACIÓN DE MERCADO: Con el fin de contar con todos los datos
básicos para la elaboración del trabajo
valuatorio, se procedió a efectuar un estudio
respecto de las condiciones económicas del
mercado inmobiliario próximo y mediato al
bien en cuestión; circunscribiéndose dicha
indagación al polígono geográfico del
inmueble. Es sumamente importante destacar
que el tipo de inmuebles presentes en la
comercialización de mercado de la zona es
primordialmente para el uso comercial y de
oficinas, no habiéndose detectado inmuebles
plenamente comparables al sujeto en estudio;
sin embargo, esta indagación proporcionará
valores unitarios de terreno, factores de
comercialización que podrán adecuarse para
determinar la que corresponda a este
inmueble.

COSTO NETO DE REPOSICIÓN: Para determinar la cuantía monetaria de

esta primicia se adicionarán tres cantidades: el valor de cambio del terreno del
 91

inmueble (obtenido del análisis residual hecho sobre la indagación de mercado y

que se expone en anexo técnico del presente estudio), el costo neto de reposición
de las construcciones y el costo neto de reposición de las instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias. El valor unitario de tierra resultó
ser de $6,500.00/m2t, y en lo que respecta al rubro de las construcciones, se aplicó
el costo unitario de construcción nueva para edificación del tipo común publicado
por la compañía de investigaciones de mercado BIMSA CMDG S.A. DE C.V. en el
mes de octubre de 2007 (No. 39, p. 37), el cual es equivalente a $5,850.00/m2c,
mismo que se afectó con el factor por demérito debido a su edad, conservación y
obsolescencia; finalmente, se determinó el costo de reposición nuevo de las
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias
(conformados como lotes),ydel mismo modo que las construcciones, seafectó con
elfactor pordemérito respectivo.

VIL-COSTONETO DE REPOSICIÓN.

a)DEL TERRENO
PRECIO UNITARIO DE MERCADO $6,500.00
FACTOIR DE NEGOCIACIÓN 0.90
VALOR UNITARIO DE MERCADO $5,850.00
FACTOR PORZONA (F.Zo.) 1.00
FACTOR DE UBICACIÓN (F.Ub.) 1.00
FACTOR POR FRENTE (F.Fr.) 1.00
FACTOR POR FORMA (F. Fo.) 1.00
FACTOR RESULTANTE (F.Re.) 1.00
. t
FRACCIÓN SUPERFICIE F. Re. V.
3,040.644 m2. $ $ 17,787,744.00
ÚNICA 1.00
5,850.00
Subtotal (1) $ 17,787,744.00

b)DE LAS CONSTRUCCIONES

COSTO DEREPOSICIÓN NUEVO 10,500.00

CIMENTACIÓN 7.00%
SUBESTRUCTURA 10.00%
SUPERESTRUCTURA 15.00%
CUBIERTA EXTERIOR 12.00%
TECHO 10.00%
ACABADOS 21.00%
SISTEMAS MECÁNICOS 8.00%
SISTEMAS ELÉCTRICOS 7.00%
CONDICIONES GENERALES 10.00%
FACTOR POR EDAD 1
FACTOR POR CONSERVACIÓN 1
FACTOR POR OBSOLECENCIA 1
FACTOR RESULTANTE 1
 92

2500 10,500.00 1.00 10,500.00 26,250,000.00

Subtotal (2) 26,250,000.00

c) DE LASINSTALACIONES ESPECIALES,OBRAS
COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS.

FACTOR DE EDAD 1-(Ed./V.U.T.)

CISTERNA YTINACOS 50
VIDA ÚTIL TOTAL
AÑOS
EDAD CISTERNA YTINACOS 10
AÑOS
VIDA ÚTIL TOTAL TUBERÍA DE GAS 15AÑOS
EDAD TUBERÍA DEGAS5AÑOS
VIDA ÚTIL TOTAL CANCHAS 15AÑOS
EDAD CANCHAS 15AÑOS
VIDA ÚTIL TOTAL AUDITORIO 70AÑOS
EDAD AUDITORIO 30AÑOS

PARTIDA V.U.R.N. F.Ed. V.U.N.R. PARCIAL

Cisterna/tinacos $60,000.00 0.80 $48,000.00 $48,000.00
Tuberíadegas $15,000.00 0.67 $10,000.00 $10,000.00
Canchas $45,000.00 0.67 $30,000.00 $30,000.00
Auditorio $1,630,000.00 0.57 $931,428.57 $931,428.57
Subtotal (3) $1,019,428.57

VALOR FÍSICOO DIRECTO (1)+(2)+(3)= $45,057,172.57

VIII.-RESUMEN.

a) COSTONETO DEREPOSICIÓN DELINMUEBLE ENN.R.: $45,057,172.57

5.2 Aplicación de la metodología propuesta

Aplicando la metodología expuesta enelcapítulo anterior sobre laestimación devalor

sobre losinmuebles catalogados.

VALOR HISTÓRICO
MAGNITUD DEL Local Regional Nacional Internacional
ACONTECIMIENTO 1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
Local Regional Nacional Internacional
IMPACTO SOCIAL
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
 93

Local Regional Nacional Internacional

TRASCENDENCIA
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
PROMEDIO 5
VALOR ARQUITECTÓNICO
Considerar siel sistema constructivo muestra elementos,
detalles, características engeneral,ensus estructuras y/o
CARACTERÍSTICAS
construcción que reflejen una época, unestilo, que pueda ser
CONSTRUCTIVAS
testimonio del momento histórico enquefuera construido.
1-2 3-4-5 9-10
Considerar si la obra incluye trabajos irrepetibles realizados
CALIDAD DEL por artistas,artesanos, ysi se puede conocer el autor del
DISEÑO proyecto ysu trayectoria
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10

Registroque setiene de laobra,desde el puntodevista

CONCEPTO
arquitectónico, a nivel local,regional,nacional einternacional.
POBLACIONAL
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
PROM EDIO 7
VALOR SOCIAL-CULTURAL
Se analizará la importancia que la población leda al
CONCEPTO monumento yel concepto que deélsetiene a nivellocal,
POBLACIONAL regional, nacional e internacional
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10

ATRACCIÓN Local Regional Nacional Internacional

TURÍSTICA
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
PROMEDIO 6
VALOR TEMÁTICO- CIENTÍFICO
Interés Interés
Escaso valor Interés
MAGNITUD DEL científico científico
científico científico local
DESCUBRIMIENTO nacional internacional
1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
Descubrimien-
GRADO DE Descubrimien- Descubrimien- Descubrimíen
tos poco
EXCLUSIVIDAD tos comunes tos ocasionales -tos únicos
frecuentes
 94

1-2 3-4-5 6-7-8 9-10

ATRACCIÓN E
Local Regional Nacional Internacional
INTERÉS QUE
DESPIERTA 1-2 3-4-5 6-7-8 9-10
PROMEDIO 4

Eneste casosetoma unCoeficiente multiplicador convalor de6,con base en las

características arquitectónicas ysu importancia en la región

ITEM PONDERACIÓN PONDERACIÓN COEFICIENTE

MÁXIMA OBTENIDA MULTIPLICADOR
Histórico 10 5
Arquitectónico 10 7
Social- Cultural 10 6 6
Temático- Científico 10 4
Totales M.M.=40 P.O. =22 CM.

C.C. = (22x6)/40 =3.3

Aplicando estefactor alvalor Neto de Reposición setiene:

Valor del Inmueble Catalogado = $45,057,172.57 x 3.3

= $ 148'688,669.48
(Ciento cuarentay ochomillonesseiscientos ochentay ochomil seiscientos
sesenta ynuevepesos 48/100M.N.)
 95

CONCLUSIONES

1. Se propone que dado el carácter histórico del inmueble el avaluó se haga

principalmente por elvalor de reposición que en nuestro caso arrojó
$45,057,172.57.

2. Elmunicipio pudiera, si lo requiere, conseguir uncrédito tomando como baseel

inmueble, dado que el valor obtenido con la metodología empleada es de
$148'688,669.28 (Ciento cuarenta y ocho millones seiscientos ochenta y
ochomilseiscientos sesentay nuevepesos 48/100 M.N.).

3. Por todo lo analizado el ESTADO no puede desconocer la importancia de su

intervención con profesionales especializados en el tema "CONSERVACIÓN
DE PATRIMONIO", ya que la ausencia de especialistas, inclusive en la
elaboración de proyectos y pliegos para su recuperación, trae aparejada una
intervención negativa que, lejos queda de la buena intención primitiva, cual
fuera la de conservar los "Bienes Patrimoniales" en su totalidad, sobre todo
aquellos que mantienen la memoria activa,yaque "memoria es información"y
deberíamos comprender que: "responsabilidad y memoria son condiciones
básicas para vivir en paz" frase destacada en un artículo del diario La Nación
titulado: A CINCO AÑOS DEL HORROR, y que comienza con una frase de
nuestro destacado escritor Jorge Luis Borges.
 96

BIBLIOGRAFÍA.

-Achour Dominique y Castañeda Gonzalo: Inversión en BienesRaíces,Ed. Limusa,

México,D.F1992.
AguirreBernal, Celso, Compendio Histórico-Biográfíco.

BERNAL, Cesar Augusto. Metodología de la investigación para administración

yeconomía, Prentice Hall, Santa Fede Bogotá, D.C., Colombia 2002. p.139

Normasdel LA. T.

-Samperio Pacheco Alejandra: Tesis"Integración de Empresasde Servicios enel

SectorRural".Universidad NacionalAutónomadeHonduras,Octubre,2004.

-Santandreu Martínez, Eliseo: Manualpractico devaloración deempresas, Ed.Eada

gestión,año2000.

-Universidad Nacional Autónoma de México: Valuación de Empresas y Creación de

Valor, Ed.PriceWaterhouse Coopers,México, 2002.

VENTÓLO Jr. William L. y WILLIAMS Martha R., Técnicas del Avalúo

Inmobiliario, Chicago, Real Estate Education Company, 1997, 1pp
WaltherMeade,Adalberto, Cantú, Esteban,Toledo Eloga, Jaime
Historia delaEscuela Cuauhtemoc. Versión Mecanográfica de i.i.h.Prof.Pabloy
Martínez

Artículosperiodísticos

Trabajopresentadoporeling. Ángel Martínen elIXCongresoArgentino de

Valuación. Mendoza 2000

TrabajopresentadoporelIng. ÁngelSaravia enelIXCongresoArgentino de

Valuación. Mendoza 2000

Centrode Documentación deArquitectura Latinoamericana.

 97

Jurisprudencias.

Valoracióndela Cultura. CamiloHerrera

 98

ANEXO

GLOSARIO DE TÉRMINOS.

A
AVALÚO.-Según el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación
Inmobiliaria y de Autorización de Sociedades y Registro de Peritos Valuadores,
Artículo 2, FracciónVI:

Avalúo: el dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada

ante la autoridad fiscal,que permite determinar el valor comercial de un inmueble, con
base en su uso, ubicación, y características físicas y urbanas, así como en la
investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario, y que plasmada en un
documento que reúna los requisitos de forma y contenido establecidos en el presente
Manual,sirve como base para determinar alguna de lascontribuciones establecidas en
el Código; cuando la contribución que se determine con base a dicho avaluó sea el
Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, deberá acompañarse del anexo de la
declaración para el pago de dicho impuesto.

B
BIEN INMUEBLE.- Todos aquellos bienes tangibles, compuestos por terrenos y/o
construcciones tales como: casas habitación, condominios, edificios, naves
industriales,terrenos baldíos,etc.

Todos aquellos bienes que no se pueden mover de su lugar.

BIEN MUEBLE.- Son mercancías cuya vida útil es mayor a un año y son susceptibles
de ser trasladadas de un lugar a otro sin alterar ni su forma ni su esencia. Se
consideran como bienes muebles, la maquinaria, mobiliario, equipo de oficina,
automóviles,equipo, bienes de desecho,etc.

C
CLASE DE CONSTRUCCIÓN.- Es el grupo a que pertenece una construcción de
acuerdo con las características propias de sus espacio, servicios, estructura e
instalaciones básicas así como de los acabados típicos que le corresponden, la cual
tiene asignado unvalor de construcción. Sedivide en habitacional y nohabitacional.
 99

COSTO.- Son todos los gastos en que se incurre para poder producir en bien, dentro
de unsistema de producción.

El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que

inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y
comercialización de un bien.

El costo es un concepto relativo a la producción, y no es aplicable al proceso de

intercambio.

E
EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES.- Eseltiempo estimado quetienen los inmuebles
de haberse construido.

ENFOQUE DE MERCADO.- Este enfoque supone que un comprador bien informado

no pagara por un bien más del precio de compra de otro bien similar. Se identificaran
cuando menos tres bienes que presenten características y condiciones iguales o
parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicación del inmueble o en una zona
igual o similar y se especificaran claramente los factores de homologación que en su
caso sevayan a utilizar tanto para terreno como para construcciones. Su utilización se
deberá justificar y el método se describirá dentro del avalúo. (Circular 1462 apartado
B) Inmuebles Inciso4.1 Comisión Bancaria ydeValores 14de Febrero de2000).

M
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (ENFOQUE DE INGRESOS).- Este
enfoque estima valores con relación al valor presente de los beneficios futuros
derivado del bien y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel
específico de ingresos. Se deberán considerar debidamente fundamentados y
soportados, la tasa de capitalización utilizada así como entre otros: renta real, renta
estimada,deducción porvacíos,impuestos,servicios, gastos generales. La estimación
de la renta deberá hacerse enforma unitaria para cada tipo de construcción apreciada
o, en su caso por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigación de
mercado de rentas de bienes comparables. (Circular 1462 apartado B) Inmuebles
Inciso4.1Comisión Bancaria ydeValores 14de Febrero de 2000).

MÉTODO FÍSICO O DIRECTO (ENFOQUE DE COSTOS).- Este enfoque establece

que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o de reposición de un
 100

nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante aquel que se

valúa. Se deberá tomar en consideración lo siguiente. Terreno, Construcciones,
Equipos, Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias,
finalmente Deméritos. (Circular 1462 apartado B) Inmuebles Inciso 4.1 Comisión
Bancaria ydeValores 14de Febrerode2000).

R
RANGO DE NIVELES DE UNA CONSTRUCCIÓN.- Según el Código Financiero,
Artículos Transitorios 2005, publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal,
Articulo Segundo del Decreto, Fracción IV, inciso b): Rango de Niveles: Corresponde
al número de plantas cubiertas y descubiertas de la construcción a partir del primer
nivel utilizable oedificado enel predio enque seubique.

RANGO ÚNICO.- Construcciones de más de 15 metros de altura o que no tienen una

clara distinción de niveles.

T
TEMPLO.-Edificio dedicado a una o más divinidades. La palabra templo se deriva del
latín"templum",lugar sagrado oespacio ceremonial.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN.- Corresponde a la clasificación de las construcciones,

considerando el usoal que se lesdedica yel rango de niveles de construcción.

U
USO DE LA CONSTRUCCION.-Corresponde al aprovechamiento genérico que tiene
el inmueble y se clasifica en Habitacional y No Habitacional. "Q": Cultura; se refiere a
las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades culturales,
tales como: salas de lectura, hemerotecas y archivos, galerías de arte, museos,
centros deexposición, planetarios,observatorios, teatros, pintura ysimilares.

Edificaciones destinadas a la enseñanza básica, media, superior, especial, de

investigación, guarderías, jardines de niños, escuelas primarias, secundarias en
general, escuelas técnicas u de capacitación, preparatorias, institutos politécnicos,
tecnológicos, universidades, escuelas normales, centros de estudio de postgrado,
centros ylaboratorios de investigación,de computo ysimilares.
 101

V
VIDA APARENTE.- Es la edad de un bien enfunción de sus condiciones física y útiles
encontraste con laedad cronológica.

VIDA REMANENTE.- Es la vida que resta al inmueble en condiciones normales de

eficiencia operativa y mantenimiento constante.

VIDA ÚTIL TOTAL OVIDA PROBABLE TOTAL- Es lavida estimada que se propone
a uninmueble,enfunción de la solución estructural y constructiva.

VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN DE ACUERDO CON EL MANUAL.- La

fracción Idel artículo 26 del Manual, señala que los valores unitarios de construcción
se definen como el valor expresado en pesos por metro cuadrado, de acuerdo al uso,
rango de niveles yclase.

VALUACIÓN.- "Es el procedimiento técnico y metodológico que mediante la

investigación física, económica, normativa y social, permite conocer las variables
cuantitativas ycualitativas que inciden enelvalor de los bienes".