INFORME TECNICO DE VALOR PARA BIEN INMUEBLE

OFICINA

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

C.I.15.606.980 C.I.V.192.595. SOITAVE. XXXX.XXX

VALENCIA 25 DE JULIO DE 2012

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS 27 de julio de 2012

CERTIFICACION DE AVALUO

Yo, Kimberley Simonns, Venezolana, Mayor de edad, de profesión Arquitecto, portadora de la C.I.
15.606.980, inscrita en el colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 192.595, miembro de la
sociedad de ingeniería de tasación de Venezuela (SOITAVE) bajo el N°_______________
domiciliada en la ciudad de Valencia, por medio de la presente hago constar:

 Que no me une lazo familiar alguno, amistoso o de cualquier otra índole diferentes a las
razones profesionales por las cuales he sido contratado.
 Que para la elaboración del presente informe, he actuado totalmente libre de presiones y
con total independencia de criterios.
 Que los datos utilizados corresponden a investigaciones realizadas en registros reportes
inmobiliarios y ofertas publicas y son confiables hasta donde llega mi conocimiento.

En consecuencia, la opinión de valor aquí expresada responde a criterios, métodos y convenciones

general y universalmente aceptadas en el campo valuatorio.

Cabe señalar el carácter temporal de los resultados obtenidos por lo que esta valoración tiene
vigencia para el momento en el tiempo y contexto económico general dentro del cual se realiza.
Por lo mismo su utilización como instrumento de referencia mas alla de periodos razonablemente
largos, requiere de una revisión y actualización general Por consiguiente debe tomarse como fecha
de vigencia de este informe el 27 de Julio de 2012.

Quedamos a disposición para cualquier aclaratoria o información adicional al respecto.

______________________________

Arq. Kimberley Simonns

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo

Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: arquitectisima@gmail.com twitter@ksimonns
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INDICE

1.- DATOS DEL SOLICITANTE……………………………………………………………………………………….. 1

2.-OBJETIVO ……………………………………………………………………………………………………………….. 1

3.-PROPIETARIO …………………………………………………………………………………………………………. 1

4.-UBICACIÓN……………………………………………………………………………………………………………… 1

5.-IDENTIFICACION DEL INMUEBLE ……………………………………………………………………………. 2

6.-DESCRIPCION DEL INMUEBLE ………………………………………………………………………………… 3

7.-CALCULOS DE OBTENCION DEL VALOR ………………………………………………………………….. 4

8.-CONCLUSIONES ……………………………………………………………………………………………………… 6

ANEXOS

1.-FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE

2.-PLANO DE UBICACIÓN

3.-DOCUMENTO DE PROPIEDAD

4.-CUADROS TABLAS Y CALCULOS

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1.- DATOS DEL SOLICITANTE:

PRESENTADO A:

NOMBRE: EVELYN JOSEPHINE DEL C. SIMONNS

C.I.: V-3.574.174

DIRECCION DE HABITACION: Urb. Valles de Camoruco Av. 121 casa # 121-11

TELEFONOS DE CONTACTO: 0241-8251785 (vivienda principal) 0241-8241246 (oficina)

2.- OBJETIVO:

* Determinar el valor de mercado con la finalidad de solicitar a la Institución bancaria MERCANTIL

la aprobación de crédito hipotecario bajo la modalidad de garantía hipotecaria.

* Proporcionar una herramienta financiera de Inversión al solicitante como guía de valor actual y
rentabilidad de la inversión realizada.

3.- PROPIETARIO:

Debido a que el propietario es el mismo solicitante puedo dar fe de que según documento de
propiedad registrado la propietaria actual del inmueble es la Sra. EVELYN JOSEPHINE DEL C.
SIMONNS, Según consta en el registro publico del primer circuito del municipio valencia del estado
Carabobo bajo el N° 2012.1520 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N°
312.7.9.6.7770 el libro del folio real del 2012

No se prejuzga sobre la propiedad del bien arriba mencionado, ni se hace juicio de la titularidad
del mismo, por no ser ello objetivo del presente trabajo.

4.- UBICACIÓN

El inmueble a ser valorado esta situado en la avenida 119, sector 1 en paseo el Parral, ubicado en
la urbanización el Parral en la jurisdicción de la Parroquia San Jose, Municipio Valencia Estado
Carabobo.

Se Anexa plano de ubicación del inmueble.

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EL INMUEBLE A VALORAR ES EL
C.C. PIAZZA
MULTICENTRO PASEO
EL PARRAL MARCADO EN LA ESQUINA
SUPERIOR DERECHA Y DEMARCADO
CIRCULACION
INTERNA
CON SU NOMBRE.
Acera Acera

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Acera Acera

U.E. ANDRES BELLO

ZONA RESIDENCIAL
R-1

5.-IDENTIFICACION DEL INMUEBLE.

El inmueble se encuentra ubicado dentro de una de las zonas de expansión de la ciudad que
estuvo conformado principalmente por áreas residenciales de media y baja densidad hasta los
años 80 pero a partir de ese momento se realiza una reforma de la ordenanza permitiendo un
crecimiento mas denso y modificando sectores de la misma para permitir áreas comerciales, de
oficina y residenciales de media y alta densidad, para la cual la vialidad del sector que fue
previamente diseñada para conectarse con los grandes corredores viales de la ciudad quedo sub
utilizada permitiendo un flujo vehicular ligero a toda hora del día, aunque la densificación del
sector urbano ha influido negativamente en las áreas de estacionamientos públicos abiertos no
afecta directamente al inmueble objeto a valorar ya que cuenta con la disponibilidad de áreas de
estacionamiento interno, y también externos para el publico en general.

6.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE

El Inmueble a valorar consta simplemente de una oficina en excelente estado de conservación, y

sin modificaciones constructivas que alteren el estado original del mismo, mas alla de las labores
necesarias de mantenimiento general como acabados de pintura, mantenimiento de cielos razos y
luminarias, y limpieza, por lo que se detallan a continuación las siguientes características:

Area: 41.47 m2

Edad del Inmueble: 18 años

Estado de conservación: excelente

Linderos:

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Norte: Fachada del edificio.

Sur: Con el pasillo de circulación y Escaleras de emergencia.

Este: Con escaleras de emergencia y Oficina 3-5E

Oeste: Con la Oficina 3-9C

Puestos de Estacionamiento: 1 (uno)

Porcentaje de Condominio: 0.00433%

7.- OBTENCION DEL VALOR:

Se selecciono el método de valor de comparación de valor de mercado, utilizando una data de

referenciales obtenidos a través de CINPRONET y verificado en registro.

GRAFICO DE TENDENCIA DE PRECIOS EN EL TIEMPO.

Al graficar la tendencia de los precios en el tiempo se observa un incremento significativo para la

data de muestra por lo que se decide realizar un ajuste por tiempo a la data, actualizando los
precios en el tiempo para la fecha del 27 de julio de 2012, y calculando la tasa de interés propia
del mercado observamos que la variación de la misma a la fecha del avalúo es del 58.44%
demostrando estar muy por encima de la tasa de interés bancaria.

Debido a que el inmueble se encuentra ubicado dentro de una torre de oficinas su zonificación y
uso están previamente aprobados por los entes estadales y municipales competentes, por lo que
solo se tomara en consideración para hallar el valor, sus modificaciones internas, acabados
arquitectónicos, y área.

El método seleccionado para el calculo del valor, será el método de comparación directa de
mercado utilizando solo el ajuste por tiempo, debido a que los referenciales obtenidos datan
desde el 2011 hasta la fecha actual.

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Precio Bs/m2 y = 8.5071x - 339286

12000

10000

8000

6000 Precio Bs/m2

Linear (Precio Bs/m2)
4000

2000

0
2/26/2011 6/6/2011 9/14/2011 12/23/2011 4/1/2012 7/10/2012

DATA DE REFERENCIALES REGISTRADOS AJUSTE POR TIEMPO

AJUSTE BS/M2
N° Area Fecha POR ACTUALIZADO
PEstac Precio Bs/m2 Construc Registro (1+R)^N R TIEMPO
1 1 5855,00362 41,47 10/06/2011 1,67 0,87186594 1,87186594 10959,7819
2 1 6400 46,14 15/07/2011 1,52 0,87300872 1,87300872 11987,2558
3 1 9411,25164 45,86 18/10/2011 1,04 0,87046184 1,87046184 17603,387
4 1 9943,30571 45,86 16/04/2012 0,98 0,50957306 1,50957306 15010,1464
5 1 9752,93 46,14 15/06/2012 1,00 0 1 9752,93

TASA PROMEDIO DE INTERES=58,44%

Y X1 X2

N° BS/M2 Al Area Fecha

PEstac 27/07/2012 Construc Registro
1 1 10959,7819 41,47 10/06/2011
2 1 11987,2558 46,14 15/07/2011
3 1 17603,387 45,86 18/10/2011
4 1 15010,1464 45,86 16/04/2012
5 1 9752,93 46,14 15/06/2012
promedio
bs/m2 13062,7002

AREA OBJETO P. ESTAC. FECHA AVL. P.U.M2 VALOR INMUEBLE

41,47 1 27/07/2012 13062,7002 541.710,18

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8.- CONCLUSIONES:

Es opinión del valuador que el valor de la propiedad, basado en los valores predominantes de
mercado inmobiliario para la fecha del 27 de Julio de 2012, del inmueble conformado por la
oficina 3-7E propiedad de la Sra. Evelyn Josephine del C. Simonns, situado en la torre Multicentro
Paseo el Parral es de 541.710,18 Bs.

Valencia, 27 de Julio de 20012

_____________________________

Kimberley Danielle Simonns Simonns.

C.I.15.606.980

C.I.V192.595

C.A.V. 7.500

SOITAVE:______________

DATA FOTOGRAFICA DEL INMUEBLE

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TORRE DE OFICINAS MULTICENTRO PASEO EL PARRAL. UBICACIÓN DEL INMUEBLE

ÁREAS COMUNES Y DE ACCESO PRINCIPAL. ASCENSORES

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CONDICIONES ACTUALES DE LOS ACABADOS DEL INMUEBLE

DETALLES DE ACABADOS DE PISO, TECHO E ILUMINACION NATURAL Y ARTIFICIAL.

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ANEXOS

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