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MADRID
Dicho precepto legal delimita los derechos de cada propietario en cuanto a las obras y
modificaciones que podrá hacer en los elementos de su propiedad, en tanto no se
menoscaben o alteren determinadas circunstancias del edificio y/o fachada (seguridad,
configuración), o perjudique los derechos de otro propietario; prohibiendo la realización de
alteración alguna en el resto del inmueble, es decir, en los elementos comunes.
Excepciones a la norma
Pero esta prohibición de acometer obras en elementos comunes tiene dos excepciones:
Pero, ¿ante la posible negativa de la junta en virtud del derecho que le otorgan las actuales
mayorías reguladas en el art. 17 de la LPH, y el derecho del propietario de uso y/o
accesibilidad a su propiedad privada, cuál de ellos adquiere primacía? En ningún lugar de la
LPH se contempla que la negativa de la Junta de Propietarios tenga que estar argumentada ni
tenga que ser fundada, por lo que tiene libertad de decisión en ese sentido.
Dando por supuesto que la obra pretendida por el propietario interesado no afecta a la
seguridad del edificio, ni a su estructura, como pueda ser la instalación de un tubo de
extracción de humos en fachada, necesaria para la explotación del local del que es dueño, o la
apertura de un hueco en pared del portal para acceso a una zona segregada de su vivienda o
local, estando la segregación expresamente permitida por los estatutos, la negativa de los
copropietarios a la realización de dichas modificaciones ha de considerarse un abuso de
derecho, sobre todo si en la comunidad de la que forma parte el edificio se han realizado
otras obras de iguales o similares características.
Corriente jurisprudencial
A partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1990, hay una corriente
jurisprudencial cuasi-unánime de la totalidad de las Audiencias Provinciales, que considera
varias cuestiones para la aplicación del abuso de derecho mencionado, primando de esta
manera el derecho individual del propietario que precisa hacer la obra o modificación
sobre la facultad de decisión de la Junta de Propietarios sobre los elementos comunes:
El Tribunal Supremo ha considerado que hay abuso de derecho cuando hay una oposición
injustificada de uno o varios copropietarios a las modificaciones solicitadas, con la
simple invocación a las reglas de las mayorías, cuando dichas modificaciones no son
perjudiciales para la comunidad. Abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo,
regulado en nuestro Código Civil, que dará lugar a las indemnizaciones correspondientes a
favor del propietario a quien indebidamente se le negó la ejecución de la necesaria obra o
modificación.
L. Tabanya dice:
Y entonces el derecho del que tiene el bar y necesita poner chimeneas y las pone en el patio
común ¿está por encima del derecho de los propietarios de los pisos interiores que, como
todas sus ventanas dan a ese patio común, se deprecian enormemente por la instalación?
¿quien tiene mas derecho?
Responder
Si los estatutos prevén expresamente que el local puede tener como destino, entre otros,
el de bar con cocina, será solamente necesaria la autorización administrativa
correspondiente, debiendo de estar y pasar la comunidad por lo establecido en los
Estatutos que son ley para la misma, permitiendo realizar las obras necesarias para el fin
establecido.
Como esto no suele ocurrir (la determinación concreta del uso de los locales), en este
supuesto concreto, al tener que realizarse obras en elementos comunes que además
precisan de licencia administrativa (la salida de humos), hay que tener en cuenta que la
autorización o denegación de dicha licencia no vincula a la comunidad; por lo que será
necesario para su instalación la aprobación por la mayoría prevista en el artículo 10.3 b) de
las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, al producirse una alteración
de la configuración y el estado exterior del edificio.
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