Professional Documents
Culture Documents
El derecho real es un derecho absoluto, siendo así erga omnes quedando para la sociedad un
deber de abstención para no turbar ese Derecho. La sociedad para no perturbar estos derechos necesita
estar informada de sobre que persona y en que cosas caen en estos derechos reales.
Su forma de enterarse es por medio de la publicidad que se formaliza con la inscripción. Esta
publicidad a la época de la sanción del Código Civil era la tradición, pero con el crecimiento de la
sociedad de tubo que mejorar la forma de publicidad comenzando así el registro.
Concepto:
Los Derechos Reales al ser de carácter fundamentalmente absoluto deben ser respetados por
todos. Es preciso que sean conocidos, lográndose esto a través de la publicidad. Es fundamental para la
seguridad en el comercio jurídico para conocer el estado patrimonial de las personas.
El acreedor puede conocer los bienes que forman el patrimonio del deudor, si el deudor no
cumple con sus Obligaciones le podrá embargar un bien.
Nota Art. 577. L. 46, tít. 28, part. 3ª. L. 50, tít. 5, part. 5ª. Instit. L. 2, tít. 1, § 40. Según el Cód. francés, arts. 711 y 1138, la propiedad
se transmite por sólo el contrato, sin ser necesaria la tradición; y desde entonces todos los peligros de la cosa son de cuenta del acreedor.
TOULLIER, entre otros, t. 4, núm. 54, expone los fundamentos que para tal resolución tuvieron los autores del Código de Napoleón.
Pueden verse también en la Colección de discursos, discurso 70.
FREITAS, sosteniendo el principio de la tradición para la adquisición de la propiedad, dice: “Por la naturaleza de las cosas, por una
simple operación lógica, por un sentimiento espontáneo de justicia, por el interés de la seguridad de las relaciones privadas a que se liga
la prosperidad general, se comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros
signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto sea posible. No se concibe
que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce”.
Esta es la razón filosófica del gran principio de la tradición que la sabiduría de los romanos estableció, y que las legislaciones
posteriores reconocieron.
Establecido el derecho personal de donde tiene que resultar la transmisión de la propiedad, muchos jurisperitos no quisieron ver
nada más, y dieron luego la propiedad como transmitida y adquirida sólo por el simple poder del concurso de las voluntades en un
momento dado. Tomóse la propiedad en su elemento individual solamente, y no se atendió a su elemento social. Contóse con la buena fe
de las convenciones, como si la mala fe no fuese posible.
Las cosas que se conviene transmitir es posible que no sean transmitidas, y la misma cosa puede ser vendida a dos personas diferentes.
Si el contrato es suficiente, independiente de cualquier manifestación exterior de la transferencia del dominio, el segundo comprador
podría de buena fe, transmitir también la cosa, que así irá sucesivamente pasando a otros. Tenemos entonces un “choque de derechos”, una
colisión donde por un lado se presenta el interés de uno solo, y por el otro los intereses de muchos. ¿Se puede y debe ser indiferente a la
constante incertidumbre del derecho de propiedad, al fundamento de todas las relaciones civiles? Si este mal no puede ser evitado del
todo ¿no convendrá evitarlo lo más que sea posible? Según la teoría del Cód. francés sobre la transmisión de la propiedad, como
efecto inmediato de los contratos, no hay intervalo entre la perfección de los contratos, la transmisión y su adquisición realizada.
La tradición y la posesión nada valen. El derecho personal, y el derecho real son una misma cosa. El contrato es el propio
dominio; y el dominio es el contrato. No hay diferencia alguna entre el título para adquirir y el modo de adquirir, entre la idea y el
hecho, entre la causa y el efecto.
La innovación del Código civil de Francia fue tan inesperada, tan peligrosa, tan opuesta a la buena razón, que por mucho tiempo se
dudó que ella hubiese derogado el régimen de las leyes anteriores. TROPLONG, MARTOU y otros muchos jurisconsultos no dejaron de
confesar que esta innovación tan grave fue subrepticiante introducida, sin la discusión especial y profunda que ella reclamaba. Aun así, el
nuevo principio no tuvo aplicación respecto a los bienes muebles, según el Art. 2279, y en cuanto a los inmuebles fue aplicado con
restricciones según los Arts. 939 y 1069. En vano el legislador francés proclamó su principio de la transmisión de la propiedad sólo
por efecto de las convenciones, pues que la fuerza de las cosas lo obligó a violarlo en relación a los muebles y a no mantenerlo respecto a
los inmuebles, sino por medio de disposiciones contradictorias e incompletas, que expusieron la propiedad territorial y la garantía
hipotecaria a incertidumbres y peligros tales, que la segunda generación sintió la necesidad de reformar radicalmente la legislación en esta
parte.
Lo que desde luego no se había conocido por la fascinación de un bello principio en apariencia, que realzaba el poder de la voluntad
humana, vínose a conocer después por las exigencias económicas de un buen régimen hipotecario. Y en verdad, el sistema
hipotecario del Código civil francés quedó profundamente viciado desde que confundió los derechos personales con los
derechos reales. Era una anomalía y una providencia inútil manifestarse al público el derecho real de la hipoteca, cuando el primer
derecho real, “la propiedad”, fuente de todos los otros, no tenía la misma publicidad en los casos más frecuentes.
En la actualidad, felizmente, la teoría del Código francés se halla reducida en todo su valor a un mero aparato de palabras que no
tiene significación práctica alguna, desde que el propietario no es propietario respecto de terceros, si no hace transcribir sus títulos en un
registro especial y público, establecido para este efecto. Teniéndose así reconocida la necesidad de un hecho externo, como indicador legal
de la transmisión de la propiedad, no descubrimos razón alguna por la cual, en relación a las partes contratantes, se deba seguir el
principio opuesto de la transferencia del dominio, sólo por efecto de consentimiento. ¿Y cómo se concibe que un derecho real sólo
pueda existir respecto de un individuo? El dominio es por esencia un derecho absoluto, y sus correspondientes obligaciones
comprenden a todos los individuos; y cuando se le niega este carácter no existe el dominio. Si el vendedor, desde el momento del
contrato, tiene perdido el dominio de la cosa vendida, no se concibe cómo pueda venderla válidamente por segunda vez, a otra persona,
sólo porque el primer comprador no fue diligente en hacer transcribir su título en los registros hipotecarios, pues desde entonces no puede
ejercer su dominio, adquirido por el contrato, contra un tercero —el segundo comprador.
Por la nueva ley hipotecaria de 23 de marzo de 1855, el registro público de la transmisión y constitución de los derechos reales
ha sustituido la tradición de la cosa. Esta alteración radical del Código civil de Francia, había sido ya hecha antes en Bélgica y en
todos los países que, por fuerza de circunstancias especiales, se vieron en la necesidad de adoptar aquel Código. Así, la falsa idea de la
identificación del contrato con el dominio, no fue más que una aberración local, ridícula: pertenece a lo pasado, y tiene hoy simplemente
valor histórico.
a.-Sistemas no registrales:
La publicidad se cumple no a través de la inscripción sino por otros medios (tradición), Vélez
adopto la tradición como un medio de publicidad y que se manifiesta con la realización de actos
materiales sobre la cosa.
La publicidad se cumple no por la inscripción en registros, sino por otros medios. Así,
en el sistema francés originario del CC el derecho real se transmitía por la sola fuerza del
contrato, y la celebración de éste, en consecuencia, constituía publicidad. Fracasó, y se
debió recurrir a registros. Vélez adopta la tradición como medio de publicidad para poder
salvar de alguna manera este sistema.
- Registros personales:
Se anotan los títulos cronológicamente y luego se hace una lista en orden alfabético con el
nombre de los titulares. Es decir que con el nombre del titular se puede conocer los Derechos
Reales que figuran a su favor.
En algunos sistemas los títulos se asientan por orden cronológico, confeccionándose
luego índices alfabéticos con el nombre de las partes. Luego la búsqueda se realiza por el
nombre de las personas titulares (registros personales), para conocer los derechos reales
inscriptos a su favor.
-Registros Reales:
Se tendrá en cuenta la cosa y no la persona del titular, cada inmueble está matriculado por un
número de orden en una hoja especial (folio real) y allí se asienta toda la vida jurídica del bien
(constitución, tradición y extinción), es nuestro sistema actual en materia de inmuebles es de
inscripción, declarativo, es real, no convalida.
El del registro del automotor es constitutivo, es de inscripción, real, no convalida.
En el sistema real con los datos del inmueble se puede obtener un informe sobre el estado
jurídico del inmueble. En ciertos sistemas la inscripción subsana los vicios que pudiera tener el titulo
estos validan, en nuestro régimen nacional los registros de la propiedad inmueble con la inscripción
no convalida ni subsana los defectos de que adolecen según las leyes.
Como el sistema anterior no permite obtener un informe rápido y claro del estado
jurídico de cada inmueble, se ah ideado otro que se lleva tomando como base, no la persona
del titular, sino la cosa sobre la que recaen los derechos, de allí su nombre de registros
reales. Por este sistema cada inmueble está matriculado con su correspondiente número de
orden, asignándosele una hoja especial llamada folio real donde se asientan su constitución,
transmisión o extinción de derechos reales (sistema actual).
- Registros Declarativos:
El Derecho Real ya existe y la inscripción se exige para que tenga efectos frente a terceros,
para que los terceros los conozcan y sepan que existe un Derecho Real, este es nuestro sistema para
bienes inmuebles.
La inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros, es
decir, que sirve para declarar a éstos un derecho real ya existente entre las partes (el
nuestro actual para inmuebles).
- Registros Constitutivos:
En este sistema la inscripción es exigida para el nacimiento del Derecho, tanto entre las partes
como frente a terceros. Es nuestro sistema para los automotores, el derecho nace en el registro cuando
se inscribe. Ej.: automotores 0 Km.
La inscripción es una condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe, ni
entre las partes si no media la pertinente inscripción (Registro de la Propiedad del
Automotor)
- Registros convalidantes:
La inscripción purifica a los títulos de los vicios de los que pudieran estar afectados
(régimen germánico).
- Registros no convalidantes:
régimen nacional de Registros de la Propiedad Inmueble.
Vélez al redactar el Código Civil adopto la tradición como medio de publicidad, salvo para el
caso de las hipotecas que se debían inscribir porque esta clase de Derecho Real el bien queda en
manos del deudor, por lo tanto no hay aquí tradición de la cosa. Vélez critica a los registros en la nota
al Art. 577.
Al momento de la sanción del Código la tradición como medio de publicidad, daba a conocer
los Derechos Reales y fue útil en pueblos de pocos habitantes, pero se torno ineficaz a medida que
los lugares se fueron poblando y es así que fue necesario dar a conocer los Derechos Reales por
medio de los registros. Se fue dando en algunas provincias, creando leyes que proponían algunos
registros provinciales, pero esos registros fueron atacados de inconstitucionales por exigir la
inscripción que todavía no estaba contemplada en nuestro Código, siendo esta norma sin validación por
no seguir la jerarquía legal.
Este conflicto se subsana con la Ley 17.711 del 1968 que reforma el Art. 2505 incorporando al
registro como requisito para la adquisición o trasmisión de Derechos Reales sobre inmuebles y
para ser oponibles a terceros.
La tradición es el modo junto con el titulo suficiente son eficaces para constituir el
Derecho Real, pero se requiere la inscripción para que ese Derecho Real sea conocido por todos y
sea oponible a terceros. Sin la inscripción el Derecho Real es valido solo entre las partes y para los
terceros que intervienen en el acto, pero no con respecto a toda la sociedad, esto se cumple con la
inscripción en el registro.
La publicidad en Roma: los modos de adquirir el derecho de propiedad se cumplían a
través de la realización de determinadas formalidades (mancipatio - 5 testigos y libripens-) o
por la posesión durante un tiempo establecido (usucapio), o como consecuencia de la
partición de cosas comunes (adjudicatio) o por la entrega efectiva de la cosa (traditio). La
publicidad era realizada a través de estas formalidades. Posteriormente, se tomó la costumbre
de transcribir las transmisiones en los registros públicos (insinuatio).
La publicidad en el Derecho Germánico: sigue el sistema del folio real y deben inscribirse
los inmuebles que no tengan naturaleza jurídico- pública. Deben anotarse en dicho folio
todos los derechos reales constituidos sobre el fundo, quedando excluidos los personales
y la inscripción reviste carecer constitutivo. El Registro sólo actúa en relación a las
mutaciones registrales, a pedido de parte interesada (principio de la instancia ), y sólo puede
solicitar tal mutación quien figura inscripto como titular del derecho (principio del tracto
sucesivo). Cuando una persona tiene un derecho inscripto a su favor en el Registro se
presume que él le corresponde, así como si existe anotada su cancelación, se presume que
el derecho no existe (presunción de exactitud del Registro). Esto nos lleva de la mano al
“principio de la fe pública registral”, según el cual las inscripciones del registro se reputan
verdaderas y sin admitirse prueba en contrario, para todo aquel que de buena fe y por acto
voluntario, aunque sea a título gratuito, adquiera derechos reales sobre determinado
inmueble, poniéndolo a cubierto de acciones reivindicatorias.
Sistema Torrens (ideado por Robert Torrens para Australia del Sur):
El registro que sigue el sistema del folio real es obligatorio para los inmuebles de
propiedad del Estado y facultativo para los particulares. Una vez practicada la matriculación,
sólo la inscripción confiere validez a las relaciones reales sobre el inmueble. A fin de
procederse a la anotación, el propietario acompaña la solicitud de matriculación, con un plano
confeccionado por agrimensor autorizado, y detalles sobre las circunstancias del inmueble, la
filiación de su derecho, con todos los títulos en que se origina y la prueba fehaciente de
éste. Se realiza luego un doble examen de legalidad: estudio topográfico y estudio de los
antecedentes jurídicos. De dicha inscripción se otorga un certificado de título, en dos
ejemplares, uno de los cuales queda archivado y el otro se entrega al solicitante. Este
certificado es transmisible por simple endoso, con la única formalidad de que esta
transmisión debe inscribirse en el Registro. La inscripción es constitutiva y juega también el
principio de la instancia y del tracto sucesivo.
(2505) Texto según la ley 17.711. Texto anterior: "Los derechos reales se adquieren y se pierden, según las disposiciones
de este Código, relativas a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace la adquisición, o se causa la pérdida
de ellos”.
Nota al Art. 2505. Muchos escritores han pretendido establecer reglas generales sobre la adquisición y pérdida de los derechos
reales. MAYNZ en el § 163 ha demostrado la inutilidad de este empeño, porque los diversos modos de adquirir o perder la propiedad,
o el derecho real constituido en ella, varían según la naturaleza de los hechos, por los cuales se hace la adquisición o se causa la
pérdida. Mejor será que al tratar de cada uno de los derechos reales, se disponga sobre el modo de adquirirlos, y las causas porque
se pierden.
El derecho real se constituye por título y modo (tradición) y así será válido como tal entre
las partes y el limitado círculo de personas enumerado en los Arts. 3135/6, pero para resultar
oponible a terceros deberá inscribirse en el respectivo registro. Casi enseguida de su sanción
se dictó la Ley 17.801 sobre “régimen a quedan sujetos los registros de la propiedad inmueble
existentes en la Capital Federal y provincias”.
Esta ley trata sobre el régimen al que deberán sujetarse los registros de la propiedad
inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra
del Fuego, Antártica e Islas del Atlántico Sur (art. 1)
Principio de la inscripción: el Art. 2 dice cuales son los documentos que deberán inscribirse
para su publicidad y para que sea oponible a terceros y el Art. 3 enuncia los requisitos que
deben reunir esos documentos. Se vincula con la necesidad de la inscripción (que es
obligatoria) y sus efectos (declarativos en nuestro régimen, constitutivos en
otros). En el Art. 2 y 3 aparece este principio, y detallan los documentos que deberán
inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros.
Art. 2º.— De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código
Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
Art. 3º.— Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos
o anotados deberán reunir los siguientes requisitos:
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por
quien esté facultado para hacerlo;
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano
público, juez de paz o funcionario competente.
Se suprimen algunos asientos y se los remplaza con una sola inscripción y hay cuatro supuestos
de tracto abreviado que están señalados en el Art. 16. Dentro de este principio se deben
cumplir en todos los registros con el tracto sucesivo, el tracto abreviado es una excepción a
la inscripción previa, no es excepción al tracto sucesivo.
tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales, de modo
tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen
registrados como si derivaran unos de otros, sin solución de continuidad: “cada nueva
inscripción se apoya en otra anterior, que resulta ser su antecedente legítimo”.
Art. 16.— No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante
o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios
inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.
Principio de legalidad: los Arts. 8 y 9 establecen que el registro tiene la facultad de rechazar
en forma provisoria o definitiva el titulo, que se puede inscribir luego de examinar y controlar a
través de la “calificación registral”. se verá que los documentos reúnan los requisitos de forma
pedidos por la ley. consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el título cuya
toma de razón se solicita, para verificar si reúne los requisitos exigidos para poder ser
inscripto, y que se efectivizan a través de la llamada “calificación registral”, que puede
aceptar el título o rechazarlo, y en este último caso, provisional o definitivamente. El
principio de legalidad impone que los títulos que pretendan su inscripción sean
sometidos previamente a un examen, verificación o calificación a fin de que, como
principio, sólo tengan acceso los que fueran válidos y perfectos. Se hace efectivo a
través de la función calificadora que se asigna al registrador. (Arts. 8 y 9).
Art. 8º.— El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos
cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no
estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la
decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si
antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el
recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se
mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse
los recursos.
Principio de prioridad: la prioridad de los Derechos Reales se establecen por el orden que
leva su inscripción, fecha o número (ius preferendi, primero en el tiempo, primero en
el Derecho). Hay que tener en cuenta el Art. 5 , si se inscribe en tiempo dentro de los 45 días
de otorgada la escritura el efecto es retroactivo (ex tunc). Si lo inscribió fuera de ese periodo
tendrá efecto desde el día que se efectuó el acto jurídico (ex nunc).
Art. 5º.— (Texto según ley 20.089, art. 2º) Las escrituras públicas que se presenten dentro
del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a
la fecha de su instrumentación.
Los Art. 23 a 25 hablan de reserva de prioridad indirecta, el escribano debe tener a la vista
antes de realizar un acto de transmisión, constitución, modificación o sesión de Derechos
Reales. Tiene que tener a la vista los certificados donde consta toda la historia jurídica del
inmueble. El certificado se solicita al registro de la propiedad y en el folio correspondiente al
inmueble, se deja nota de la expedición del certificado.
Art. 23.— Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por
dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las
constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación.
Art. 24.— El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero
hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con
domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera
del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Art. 25.— Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el
Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro
del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial
acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Esta anotación preventiva da a conocer a terceros que se está gestando un negocio que se
podrá concretar dentro de los plazos de valides de este certificado y que lo mas probable es que
se inscriba dentro del plazo que cita el Art. 5 (dentro de los 45 días). En este caso esa
inscripción tendrá efecto retroactivo (ex tunc). Y si se pide otro certificado dentro de los mismos
plazos sobre el mismo inmueble este se expedirá advirtiendo que se despacharon otros
certificados, es por esto que se dice que la expedición produce un efecto de cierre o bloqueo
registral a favor del que solicito el certificado y a ese le garantiza que si se otorga la escritura
durante ese plazo de 15 días se tiene la prioridad o la garantía que no entraran embargos.
Podrán solicitar estos certificados todos aquellos que tengan un interés legítimo en
tenerlos. Se presume que tienen este interés legítimo aparte de los titulares, los organismos del
Estado, los organismos judiciales, los abogados, escribanos, procuradores, los martilleros
públicos, los gestores reconocidos y las personas autorizadas para ello. Estos pueden consultar
los asientos y pedir informes.
la prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción, tiene
prioridad el derecho que primero se inscribe (Arts. 17, 18 y 19).
Art. 17.— Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior
fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y
Art. 18.— No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar
por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:
Art. 19.— La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en
el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de
actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las
partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
Anotaciones provisorias.
El registro procede a solicitud o instancia de partes interesadas (de allí que se
llame también “de la instancia”). La intervención del Registro es siempre rogada,
peticionada, ya sea para lograr el asiento inicial o cambios en la titularidad registral.
Existen algunas excepciones como la inscripción de la hipoteca que caduca de pleno
derecho, las anotaciones de embargos, inhibiciones y otras providencias cautelares,
las anotaciones sobre expedición de certificados, etc. (Arts. 6 y 7).
Art. 6º.— La situación registral sólo variará a petición de:
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.
Art. 7º.— La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentación local.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación.
Art. 25.— Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el
Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble
dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la
advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere
despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera,
en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Artículo 1º.— Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble
existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego,
Antártida e Islas del Atlántico Sur
Los requisitos que deben reunir para poder acceder al Registro son, conforme el Art. 3:
En cuanto a los instrumentos privados, no pueden ser registrados, salvo los casos que
establezcan las leyes, como el Art. 12 del dec. Ley 19.274, sobre el régimen de la
“prehorizontalidad”.
Art. 2º.— De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil,
para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros
se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
La inscripción, ¿salva los defectos del título?: no, debido al principio de la fe pública
registral.
Art. 5º.— (Texto según ley 20.089, art. 2º) Las escrituras públicas que se presenten dentro del
plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de
su instrumentación.
No está vedada la inscripción posterior a este plazo, pero ella carecerá de retroactividad y
producirá efectos recién desde que se efectúe.
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no
estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la
decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si
antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el
recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se
mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse
los recursos.
Art.10.— Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que
se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicación.
Exceptúanse los inmuebles del dominio público.
14). Los asientos mencionados se llevarán por orden cronológico que impida intercalaciones.
El Art. 13 contempla el caso de un inmueble que se dividiera y el de varios inmuebles que se
anexaran o unificaran.
Art. 11.— La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento que servirá para designarlo.
Art. 12.— El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará
sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas,
superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización.
Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de
mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten.
Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para
las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o
razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el
monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario
autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación.
Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.
Art. 13.— Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes
resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula de las
anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas con los
planos de mensura correspondientes.
CAPÍTULO IV
Art. 14.— Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán:
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el
dominio;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos
22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que
impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto
fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los
respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba.
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante
o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de
los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro,
circunstancia que se consignará en el folio respectivo.
Los actos que se presenten para ser inscriptos dentro de los 45 días de su
otorgamiento, se los considera registrados a la fecha de la instrumentación.
Reserva de prioridad: por el término de validez del certificado al que se refieren los
Arts. 23 y 25
Las partes pueden acordar introducir variaciones en el orden de preferencia de los
apartados anteriores (Art. 3135 CC).
Art. 19.— La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que
se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma
simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante
declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que
antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida.
Art. 20.— Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento,
como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción,
y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán
sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.
Art. 23.— Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título
inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de
la certificación.
Art. 25.— Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro
tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su
vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Certificados:
Estos certificados son verdaderos instrumentos públicos que tiene el mismo valor
que el asiento original, siendo responsable quien los expide, en caso de inexactitud. La
información omitida en el certificado no resulta oponible a terceros de buena fe que hubieran
escriturado con base a esa certificación. Expedido un certificado debe tomarse nota de la
expedición. Los certificados producen reserva de prioridad y garantizan la inmutabilidad de los
datos que hacen conocer.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de
la certificación.
Art. 24.— El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero hora del
día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento
del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de la provincia, territorio o
Capital Federal.
Anotación preventiva y publicidad del negocio jurídico en gestión ( art. 25): con la
anotación de la expedición de la certificación y su objeto en el folio correspondiente al
inmueble, se lleva a conocimiento de los terceros que un negocio jurídico determinado se
está gestando, en relación a dicho inmueble; negocio que podría concretarse en el plazo de
validez del certificado. Así es como se publicita el negocio jurídico en gestión. El despacho
de un certificado produce un cierre o bloqueo registral, que favorece a quien solicitó el
certificado, que se garantiza que la situación registral no variará.
Art. 25.— Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro
tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su
vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Art. 29.— El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo
originara en los casos a que se refiere el artículo 1011 del Código Civil.
1 - Si hubiere fallecido el acusado antes de ser juzgada la acción criminal, en cuyo caso la
acción civil puede ser intentada o continuada contra los respectivos herederos;
2 - En caso de ausencia del acusado, en que la acción criminal no puede ser intentada o
continuada.
Organización de los registros: se deja librada a las leyes y reglamentos locales y establece
que no podrán restringirse o limitarse la inmediata inscripción de los títulos en el registro
mediante normas de carácter administrativo o tributario.
Es el censo o padrón de los inmuebles, nos referimos a fincas urbanas o rusticas de todo el
país. Es la registración, delimitación y reunión de toda la información ordenada relativa a los
inmuebles. El censo o padrón tiene fines tributarios, estadísticos y jurídicos, hay una estrecha
relación entre los Registros y Catastros. Los Registros dependen de la exactitud de los datos físicos
que surgen de Catastro.
La Ley 14.159/52, en el Art. 1 legisla sobre la organización del Catastro de Capital Federal y
territorios nacionales.
La Ley 20.440/73 detalla la finalidad de este censo que es la correcta ubicación, los límites, etc.
de los inmuebles. Establecen el estado parcelario y desarrollo, como así también conocer la riqueza
territorial y su distribución.
Catastro y registros: la eficacia de los registros está relacionada con la exactitud de los datos
físicos que surjan del catastro.
El Art. 15 establece que la comparación ente el catastro físico y el jurídico servirá para
establecer las diferencias existentes y sanear los títulos de propiedad.
Según el art. 1, la información relativa a los inmuebles que registren y ordenen los catastros
de cada jurisdicción, tendrán como finalidad: la correcta ubicación y delimitación de los
inmuebles y el establecimiento del estado parcelario de éstos, en función del conocimiento de
la riqueza territorial y su distribución y la elaboración de datos que sirvan de base a la
legislación tributaria y a la acción de los poderes públicos nacionales y locales.