BOLILLA X.

A) PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: Publicidad formal y material.

La publicidad, en sentido lato, es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situación o una relación jurídica, y
agregábamos, refiriéndonos específicamente a los derechos reales, que es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación
jurídica real, y persigue como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad del tráfico. En algunos sistemas, a los
efectos mencionados, se le suma la constitutividad, es decir, que el negocio jurídico se integra con el registro publicitario,
produciéndose por esa vía la transmisión de la titularidad.

Es la cognoscibilidad permanente y general de hechos jurídicos en base a la declaración señalativa de un órgano competente,
puesta a disposición del público por los medios previstos por la ley.

 Cognoscibilidad permanente y general: es una característica que ellos representan, una circunstancia que vuelve posible
conocerlos. Publicidad no es un conocimiento, sino posibilidad de conocer: el conocimiento es puesto a disposición del
público. Es permanente, porque supone que el dato está allí, para ser extraído en cualquier momento y es general,
precisamente porque está destinada al público (al público como entidad abstracta, no significa que cualquiera de entre el
público pueda escarbarlos).

 De los hechos jurídicos: es un concepto general que abarca también a los actos. Hecho es el acontecimiento que produce
consecuencias jurídicas. Conforme al art. 257 CCC hecho jurídico es el acontecimiento que, conforme al ordenamiento
jurídico, produce el nacimiento, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas.

 En base a una declaración señalativa: es un acto que pone el conocimiento de otro hecho ante el público, es una
declaración de conocimiento, no es una declaración de voluntad. Refleja la información que contiene otro documento (el
que ingresa para su publicidad). Esa declaración donde hay un acto señalante y el hecho señalado, puede ser en realidad
de diversos grados, porque puede ser señalativa de primer grado y señalativa de segundo grado (o de un ulterior grado), es
declarativa de segundo cuando señala otra declaración señalativa que es la de primer grado. Ej.: cuando el Registro emite
un informe, el informe es una declaración señalativa del asiento (que es de segundo grado), y entonces, el informe es
señalativo en tercer grado.

 Del órgano competente: no es el mismo actor el que publica, sale de la esfera de lo privado, donde puede hablarse de la
llamada autonomía de la voluntad y se llega a la heteronomía de la voluntad, a la esfera del Estado, a una publicidad hecho
por órganos públicos.

 Puesta a disposición por los medios previsto por la ley: la puesta a disposición del público puede ser de diversas maneras.
Una de ellas es la directa exhibición de los asientas ante el que va al Registro y consulta directamente el dato; otra, es la
visualización a través de los informes que da el Registro, o a través de las copias fotográficas que puede proporcionar, o a
través de un modo específico de publicidad constituidos por los certificados.

La publicidad registral es una especie dentro del género "publicidad". Es publicidad jurídica, es decir, con efectos jurídicos. La
publicidad registral reposa en asientos que son instrumentos públicos.

En la publicidad encontramos dos elementos unidos de manera inescindible: por un lado, la publicidad produce ciertos efectos
sustantivos, entre ellos, la constitutividad, oponibilidad a terceros, seguridad del tráfico, etc. la que se denomina publicidad
material; por otro lado, el legislador para lograr esos fines, organiza un sistema en el que se emplean ciertos instrumentos o
herramientas publicitarias que reciben el nombre de publicidad formal.

 Publicidad directa “por exhibición de libros”: Consiste en permitir a los interesados que efectúen personalmente sus
indagaciones sobre los documentos archivados.
Tiene como inconveniente, que contribuye al deterioro, sustracción, destrucción o adulteración de los asientos.
El art. 21 de la Ley 17.801 dispone al respecto: “Las disposiciones locales determinaran la forma en que la documentación
podrá ser consultada, sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro”.
En la práctica ya no se utiliza.
Lo que se hace ahora a fin de dar cumplimento a esa publicidad directa es la entrega de una simple fotocopia a la que se le
coloca la inscripción de sin valor notarial. No es instrumento público

 Informes: Da a conocer la situación jurídica de un bien, que puede ser la situación actual o la histórica.
Sólo nos da cognoscibilidad. Se solicita a través de martillero, escribano, abogado.
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 Cumplen solamente la función de publicidad.
Gozan de fe pública pero no garantiza inmutabilidad y no tienen plazo de vigencia.
Carece de reserva de prioridad y bloqueo registral.
No se deja constancia en el folio real de su expedición.

 Certificados: Es un instrumento público.

Hace conocer la situación jurídica del inmueble y garantizan que dicha situación jurídica por ellos publicitada se mantendrá
inmutable durante el plazo establecido en la Ley registral en su art. 24 (15, 25 o 30 días dependiendo a distancia entre el
domicilio del funcionario interviniente y el registro), reservando prioridad para un negocio que se encuentra en gestación.
Produce los efectos materiales de la reserva de prioridad y el bloqueo registral. De su expedición se deja constancia en el
folio

 Nota de inscripción: Contemplada en el art. 28 Ley 17.801, la que dispone que “en todo documento que se presente para
que en su consecuencia de practique una inscripción o anotación, inmediatamente después el registro le pondrá una nota
que exprese: Fecha, especie y numero de orden de la registración practicada”.
Es un instrumento público administrativo: El registro da fe de que el documento está inscripto.

Publicidad formal y material:

Tanto la publicidad formal como la material son dos aspectos de un mismo fenómeno. Todo hecho publicitario en cuanto tal,
presenta aspectos formales y aspectos materiales. La exhibición de los libros del Registro, los informes y los certificados, son
herramientas de la publicidad, que integran la llamada PUBLICIDAD FORMAL; y en cuanto producen un efecto sustantivo, como por
ej.: la prioridad u oponibilidad, son parte de la PUBLICIDAD MATERIAL; por lo que en un caso, se ocupa de los fines jurídicos que se
persiguen con la publicidad y en el otro, de las herramientas o medios que se emplean para lograr eso fines.

 PUBLICIDAD FORMAL: Apunta a quién y cómo se accede a la publicidad registral. Los registros tienen por finalidad dar
publicidad sobre la situación jurídica de ciertos bienes; pero no sería lógico ni conveniente que esa información estuviera disponible
a cualquiera que por simple curiosidad desee conocerla, sino que dicha información debe estar disponible para quienes acrediten
un interés legítimo. Está regulada en las normas de carácter adjetivo contenidas en el reglamento general de los Registros públicos.

Hace referencia a la forma por la cual sale esa publicidad del Registro: "el examen directo de los libros que haga el interesado; por
medio de nota simple que da el Registrador; o por una certificación que expide el mismo del contenido de los Libros de Registro". Es
la referida a los certificados o informes que expide y brinda el Registro. Puede ser directa, por ejemplo una copia del folio real; o
indirecta, como puede ser el caso de los informes o certificados registrales.

LEY 17.801

Artículo. 21.- El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser
considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.

LEY 5771

Artículo 31.- Se considera que tienen interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes y de las personas los funcionarios,
profesionales o particulares que se enuncian a continuación:

a) El Titular Registral o quien justifique representarlo.

b) Quienes ejerzan las profesiones de Abogados, Escribanos, Procurador, Martillero, Ingeniero o Agrimensor.
c) Los representantes de instituciones crediticias Oficiales, los Poderes Públicos y sus organismos.
d) Los terceros interesados que justifique a criterio de la Dirección el interés relacionado con la consulta.

En cada caso el consultante deberá exhibir la documentación que acredite el carácter que invoque o justifique el interés relacionado
con la consulta.

RES 4/2015

Publicidad directa - Publicidad directa Web

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26.1. Al expedirse el servicio de publicidad directa se dejará constancia cuando el folio o matrícula en cuestión hubiere sido solicitado
más de cinco (5) veces en los últimos noventa días corridos.

26.2. Sólo revestirán legitimación para formular las peticiones de publicidad directa las personas que invoquen y acrediten interés
legítimo, conforme lo prescripto por el artículo 31 de la Ley N° 5.771.

A criterio de la Dirección del Registro General de la Provincia de Córdoba justifican interés relacionado con la consulta los terceros
interesados particulares respecto de sus bienes y sus sucesores universales, siempre que estos últimos acrediten su calidad de tales,
como así también los administradores de edificios, los corredores inmobiliarios, los contadores, los técnicos-constructores, y los
constructores universitarios. Asimismo, los sujetos legitimados para solicitar la prestación de servicios registrales (artículos 4, 31 y
concordantes de la Ley N° 5.771) podrán actuar a través de terceros (gestores o tramitadores), autorizados a tales efectos mediante
autorización específica (para cada documento) o genérica (por ejemplo, respecto de todos los documentos de un determinado
profesional) concedida al efecto.

26.3. Las peticiones de publicidad directa procesadas y colocadas a disposición del usuario, serán conservadas desde esta última
fecha y por el plazo de treinta días corridos, luego de lo cual se procederá a su archivo.

26.4. La prestación del servicio de “Publicidad Directa” se realizará mediante la reproducción de los asientos registrales bajo la
modalidad de reproducción por sistema informático o computarizado, sea F.R.E. o asiento cronológico causal o folio real digitalizado.

26.5. Los profesionales legitimados para formular peticiones de publicidad directa en los términos del artículo 31 -inciso b)- de la Ley
N° 5.771 y el artículo 26.2 de la presente, deberán requerir el servicio vía internet, conforme los términos y condiciones que se fijan en
el “Reglamento de Prestación de Servicios Vía Internet” vigente. Excepcionalmente, podrán requerir de modo presencial la publicidad
de aquellos asientos registrales que no se encuentren disponibles a través de internet, circunstancia que será puesta en conocimiento
de los usuarios por ese mismo medio.

En esta ley reglamentaria se contempla la posibilidad de que ciertos profesionales accedan por el solo hecho de acreditar la calidad
de tales a la información existente en los registros. Podría darse la situación que en el caso concreto uno de estos profesionales no
tenga interés legitimo en conocerlo, pero por una cuestión funcional se presume que por su actividad estos gozan del mismo.

LEY 17.801

Artículo 27. - Aparte de la certificación a que se refiere el artículo 23, el Registro expedirá copia autenticada de la documentación
registral y los informes que se soliciten de conformidad con la reglamentación local.

LEY 5771

Artículo 34º - El estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas, podrá acreditarse con relación a
terceros para la autorización de los demás documentos, actos y circunstancias necesarias, con los informes y copias expedidos por el
Registro General de conformidad a lo dispuesto por el Artículo 27 del Decreto Ley N° 17.801/68, a requerimiento de los Notarios,
Tribunales o autoridades administrativas de la Nación o de las Provincias, o a petición de quien tenga interés legítimo según lo
establecido por el Artículo 31 de esta Ley. Esos informes y copias se expedirán sin dejar constancia en el folio de esos actos
registrales.

Los informes registrales para las transmisiones forzosas de derechos reales, se expedirán practicando anotaciones preventivas en el
folio respectivo del acto jurídico dispuesto por la autoridad competente.

En caso de subasta la anotación preventiva caducará de pleno derecho a los ciento cincuenta (150) días, corridos salvo que antes de
ese plazo el Tribunal comunique al Registro la celebración del remate. Si el acto de subasta fuera observado, el Tribunal deb erá
comunicar al Registro de la resolución definitiva que recaiga en la incidencia.

Los requerimientos de los Tribunales de la Nación o de las otras Provincias y las peticiones de Notarios o autoridades administrativas
de otra jurisdicción, se formularán con intervención del profesional o del funcionario competente en la Provincia, según la naturaleza
del requerimiento o petición.

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Existen autores que entienden que la publicidad formal se da cuando la información existente en las constancias del registro sale de
él; Moisset de Espanés considera que el concepto de publicidad formal es más amplio que éste, considerando que todos los actos
destinados a dar forma al registro, incluso los que se dan al momento de ingresar la información al registro, constituyen publicidad
formal. Para él, todos los medios destinados a la toma de razón de lo acontecido fuera del registro son aspectos de la publicidad
formal.

 PUBLICIDAD MATERIAL: Para López de Zavalía la publicidad es material en la medida que la inscripción influya sobre la
relación jurídica. Para Moisset de Espanés se refiere a los efectos sustantivos que produce la publicidad y dependen de cada
sistema registral.

La publicidad material encuentra asiento en la fe pública de que gozan los Registros, base fundamental sin la cual carecería de razón
de ser un sistema publicitario.

Cada sistema registral determina sus propios efectos, es decir el alcance que tendrá la publicidad en ese régimen especial. En
nuestro sistema, la publicidad material se manifiesta así con los efectos materiales que la registración provoca y son:
Cognoscibilidad, Oponibilidad, Fe pública, Convalidación y Constitutividad.

B) PRESUNCION DE EXACTITUD

El Registro se presume exacto, López de Zavalia dice que un Registro es exacto cuando los asientos reflejan la realidad material,
entendiendo por realidad material la verdad jurídica definitiva inter partes que deben pronunciar los jueces en caso de plantearse un
conflicto. El Registro es exacto cuando sus asientos coinciden con la realidad material.

La persona que figura como titular del derecho inscripto tiene a su favor una presunción de que la anotación es correcta, pero la
presunción es sólo iuris tantum. Se produce entonces una inversión de la prueba y quien desee atacar esa titularidad deberá cargar
con la demostración de la inexactitud de los datos que figuran inscriptos.

A pesar de la presunción de exactitud pueden haberse deslizado errores en el registro, por ello es que la ley se encarga definir qué
debe entenderse por inexactitud, y establece el procedimiento para corregir las discordancias que pueden presentarse entre la
realidad y los datos que se han inscripto. Procura de esta forma cumplir con una de las finalidades principales del Registro, que es la
de reflejar la realidad de los hechos a los que da publicidad.

Ley 17.801

Artículo 34. - Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción,
exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.

Artículo 35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el documento, se
rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución
judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto.

Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede, se procederá a su rectificación
teniendo a la vista el instrumento que la originó.

Debe coincidir la realidad registral con la realidad extrarregistral, por lo que ante una inexactitud, el registro no convalida. Pueda
darse por una mala publicidad (el título es exacto, pero hay un error en el vuelco del asiento) el mismo documento ingresa y se
subsana el defecto, en cambio, si el defecto está en el documento, deberá otorgarse otro. Siempre por defecto, se tiene la vía
judicial.

C) Efectos materiales de la registración: cognoscibilidad, oponibilidad, constitutividad y convalidación.

 CONSTITUTIVIDAD: Se trata tal vez del máximo exponente de los efectos que puede producir la publicidad registral. El

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efecto de constitutividad de la publicidad registral significa que existen casos en los que la ley la establece como requisito necesario
para el nacimiento de un derecho real, es decir que la inscripción es constitutiva cuando el derecho nace con ella. En nuestro
.sistema, el registro de automotores es constitutivo.' El art. 1° del decr. Ley 6582/58 dice que "la transmisión del dominio de los
automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a
terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro de Propiedad del Automotor". (Casanegra dijo en clase, que el Régimen de la
ley 27.571 que es el de Palomas mensajeras no sería más un ejemplo de registro constitutivo)

No todos los Registros son puramente declarativos o constitutivos, si no que es mayormente uno u otro, no se excluyen. En registros
declarativos puede haber inscripciones constitutivas, por ej. En el Registro Inmobiliario el régimen de vivienda (bien de familia).

 COGNOSCIBILIDAD: El registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer la situación jurídica en que se encuentran
las relaciones publicitadas, esta posibilidad de conocer actúa de manera que quien adquiera un derecho se lo considerara como
que lo hizo conociendo la situación jurídica del derecho que adquirió, aunque realmente no los hubiera consultado. Es decir, la
mera posibilidad de conocer los asientos registrales hace considerarlo como suficiente, genera sus efectos, aun en los casos en que
éstos no hayan sido efectivamente consultados por los adquirentes, por lo tanto, no podrán ampararse en una mera ignorancia de
las cosas, sino que se le exige una buena fe diligente.

 OPONIBILIDAD: Este efecto se relaciona con el de cognoscibilidad, es decir con la posibilidad de dar conocer a ciertos
terceros la situación jurídica de un bien. Nuestra publicidad registral, en materia de inmuebles, tiene efecto o eficacia declarativa, lo
que va a significar, es que si yo no inscribo, no voy a tener oponibilidad, por eso es declarativo, no quiere decir que el derecho no
exista, sino que la registración lo que me da es oponibilidad, es decir, poder oponer ese derecho a terceros. En algunos casos, no
será necesaria la registración para ser oponible a ciertos terceros, así, el art. 20 de la ley registral 17.801 establece que no podrán
prevalecerse de la falta de registración de un documento del cual éstos hubieran participado, para los cuales el mismo se
considerara como registrado, aun cuando no lo estuviera.

CCyC

Artículo 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de
este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del
derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la
existencia del título del derecho real.

LEY 17.801

Artículo 2.- De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad
a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Artículo 20. - Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante
y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará
registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.

 CONVALIDACIÓN: Aquí la inscripción es un factor de saneamiento de los títulos. La inscripción en el registro produce el
saneamiento de los vicios de los que pudiere adolecer el título que ingresó al documento. El derecho real inscripto tiene plena
eficacia respecto de los 3ª de buena fe, aun cuando conozcan los vicios de que adolecía el acto. Nuestra legislación adopta el sistema
de no convalidación. Es decir que la inscripción no va a purgar los vicios que pueda tener el documento inscripto o en acto

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contenido. Los vicios subsisten con prescindencia de la inscripción. Para Bono: "No son buenos los títulos porque estén inscriptos,
sino que están inscriptos porque son buenos" No acredita la eficacia real de ese derecho que logra inscribir.

Ley 17.801

Artículo 4. - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.

D) FE PÚBLICA REGISTRAL

LA FE PÚBLICA EN EL SISTEMA ALEMÁN: Por el § 891, el Código Civil alemán (Burgerliches Gesetzbuch) consagra dos presunciones:
una es que quien aparece como titular inscripto, sea del dominio o de otro derecho, es realmente el titular; y la otra es que cuando
un derecho está cancelado en el registro se presume que ya no existe.
En ambos casos se admite la prueba en contrario, salvo frente a ciertos terceros.
Según Hedemann, es para aquellos terceros que han puesto su confianza en las figuras jurídico reales inscriptas en el registro, por
lo que se excluyen a toda clase de referencias a circunstancias de hecho (p.ej., si es apta o no para cultivo) y a los datos relativos a
las personas, salvo por supuesto su identidad. Se extiende a la adquisición de la propiedad derivada del no propietario, a la
adquisición de hipotecas y a la adquisición como libre de cargas de un inmueble, cuando tales cargas no aparecen en el registro.
Quien resulta perjudicado por un asiento inexacto puede pedir, antes de que un tercero de buena fe se apoye en ella y quede
protegido con la fe pública registral, la rectificación del asiento inexacto, por intermedio de la llamada pretensión de rectificación.
Ésta que se dirige contra el registro y, desde su promoción, se puede pedir que en el folio se practique un asiento llamado de
contradicción, que produce los efectos de excluir de la buena fe a todo tercero que, se apoye en la información inexacta.
El tercero de buena fe, si es a título oneroso, queda totalmente protegido en virtud de la fe pública registral; en cambio, si es
adquirente a título gratuito, su adquisición queda firme, pero está sujeto a una acción personal por el perjudicado, tendiente a que
se le repare el perjuicio.

LA FE PÚBLICA EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA: Al igual que la legislación alemana, la española establece la presunción acerca de
"que los derechos reales inscriptos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo" (art. 38, ley hipotecaria española). Este artículo recepta el principio de legitimación, pero como una presunción iuris
tantum.
La protección de los terceros resulta por un lado de la inoponibilidad de todo aquello que no esté inscripto (art. 32, ley hipotecaria
española). Pero los terceros están básicamente protegidos por el art. 34, que consagra el principio de la fe pública registral al
disponer que "el tercero de buena fe que adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscripto su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre
que no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral de
la que tuviese su causante o transmitente".
A diferencia del sistema alemán, que extiende la fe pública al adquirente a título gratuito, sin perjuicio de la acción personal del
perjudicado contra él por daños y perjuicios, en el sistema español sólo son protegidos por la fe pública regisral los adquirentes a
título oneroso. La parte última del art. 34 se refiere al caso de un adquirente a título gratuito de alguien que, por ser a su vez
adquirente a título oneroso, está protegido con la fe pública registral.

El principio de la fe pública registral protege a todos aquellos terceros que hubieren contratado confiados en las constancias del
registro y como principio general, son mantenidos en su adquisición, aun cuando tales constancias no concuerden con la realidad
extrarregistral, por lo que es una forma de protección a ciertos terceros por las inexactitudes del registro.

Es el efecto jurídico por el cual la realidad extrarregistral se acomoda a la realidad registral a los fines de evitar daños a terceros
de buena fe y a titulo oneroso. ej.: permite que si A le vende a B y el registro me expide un certificado diciendo que A es el titular y
B compra en razón de ello, por más que luego se declare la nulidad en razón de que C era el titular real, si B es tercero adquirente de
buena fe y a titulo oneroso, el derecho lo ampara.

Se presume que los derechos reales existen como aparecen en el registro, es decir se establece la presunción de exactitud. El
principio de fe pública registral implica que esa presunción frente a ciertos terceros es IURE ET DE IURE. Este principio no ha sido
acogido por la ley 17801, al Registro se lo presume exacto e íntegro, pero es una presunción IURIS TANTUM.
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Lo que existiría en nuestro derecho es una FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO NEGATIVO porque funciona para los casos en que el
registro omite informar. Es decir, el Registro me asegura que lo que no me informa es así, pero no me asegura que lo que me
informa es así. En otras palabras, en nuestro derecho la fe pública registral funciona sólo en los casos de FUGA REGISTRAL. Esto se
llama EFICACIA NEGATIVA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

La fe pública registral deriva de la ley hipotecaria española, del art. 34°, que protege al adquirente de buena fe y a título oneroso. En
España, a diferencia de lo que pasa en Argentina, el registro responde por lo que informa, da fe del derecho que se titulariza, en
cambio en nuestro país, como esta presunción es iuris tantum, el registro informa que el derecho está titularizado por
determinada persona, pero eso no significa que ese derecho sea realmente válido, ya que el registro no convalida, la inscripc ión
no convalida, y por eso es que la presunción es iuris tantum. En Argentina, tiene eficacia negativa, porque el registro va a
responder por lo que no me informa. Porque si el sistema se organiza en base a lo que no se publicita no es oponible, luego si el
registro no me publicita algo que si estaba registrado, no me lo va a poder oponer. Y en esto también se protege la seguridad del
tráfico jurídico, ya que por ejemplo si adquiero un inmueble, libre de gravámenes, porque el registro omitió publicitarme una
medida cautelar, que estaba inscripta y que tenía colocación registral, cede la seguridad estática frente a la dinámica. Entonces la
norma, prefiere o protege a este adquirente, frente al acreedor embargante, que aún teniendo colocación registral, no va a poder
hacer oponible su derecho, en pos de la eficacia negativa que tiene la fe pública registral.

La fe pública registral no es lo mismo que el principio de fe pública registral. La fe pública registral, es una emanación de la fe
pública administrativa pero tiene connotaciones particulares. Es la fe pública de los asientos ya que son instrumentos públicos por
lo que gozan de la presunción de autenticidad, pero sólo desde el punto de vista formal. La presunción sólo se extiende a
considerarlos reflejo del contenido del documento presentado para su inscripción, pero no acreditan la existencia o validez del
derecho. Los asientos hacen plena fe sólo de que se presentó al registrador un instrumento público registrable cuyo contenido real
se extractó y se plasmó en el folio real correspondiente al inmueble involucrado. Nada dice sobre la existencia del derecho, de los
vicios ocultos del título que escapan a la calificación, del cumplimiento de la tradición, etc.

Concepto de tercero Registral

CC de VELEZ

Artículo 2505.- La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la
inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.

CCyC

Artículo 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de
este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del
derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la
existencia del título del derecho real.

Ley 17.801

Artículo 20.- Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se
considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder.

Debemos averiguar quiénes son aquellos especiales terceros a quienes el derecho real no inscripto no le es oponible. Hay un
concepto amplio de tercero, que lo identifica con todo aquel que no es parte.

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El término parte puede verse en tres sentidos: formal, sustancial y acumulativo. Esta distinción entre formal y sustancial sólo
interesa cuando dichas calidades están disociadas y es el caso de los negocios jurídicos concluidos por representantes facultados a
ello. En los negocios concluidos en nombre propio, tenemos a la parte en sentido acumulativo. A los fines de determinar el sentido
de la palabra tercero, para quienes es necesaria la inscripción del derecho para su oponibilidad, son terceros quienes no son partes
en sentido sustancial.

Existen diferentes nociones de tercero:

a) Para una primera opinión son terceros los que no son parte en sentido sustancial, sostienen éstos que a tenor de lo dispuesto por
los arts. 2505CC (art. 1893 CCyC) y el art. 20 de la ley 17.801 sólo para ciertos terceros sustanciales hace falta la registración, porque
hay terceros para los cuales el derecho deberá considerarse registrado sin necesidad de que la misma sea efectivizada. Éste es el
caso de las partes (en sentido sustancial), sus herederos y los que han intervenido en la formulación del documento como el
funcionario autorizante y los testigos que intervinieran en el acto, los cuales no podrán prevalerse de la falta de registración del
derecho.

b) Adrogué habla de tercero registral. Para este autor, la noción de parte es ajena al derecho registral y propia del derecho de las
obligaciones. Se pueden distinguir dos tipos de terceros regístrales: uno individualizado por la falta de inscripción del título (falta de
integridad del registro) y otro, determinado por la inscripción de un título inexacto o inválido (falta de exactitud del registro).

 El tercero latino se da en una situación que presupone un defecto registral por omisión; existe un título válido que no
ha accedido al registro.
 En cambio, el tercero germánico presupone un defecto por comisión, pues existe un título inválido que ha accedido al
registro.

Tercero germánico es, entonces, quien adquirió a título oneroso y de buena fe de quien habiendo tenido inscripto su título había
adquirido inválidamente, no obstante lo cual opone su título al causante del enajenante, pero requiere que su adquirente haya
inscripto su título respectivo. El tercero latino, en cambio, es quien obtuvo emplazamiento registral de buena fe de una situación
jurídica real sobre un inmueble válidamente adquirido, no obstante lo cual opone su título al sucesor de éste.

El conflicto del tercero germánico se da entre un subadquirente de buena fe y a título oneroso, y el causante del enajenante. El
conflicto del tercero latino se da entre el adquirente de un derecho real no inscripto, y quien de buena fe logró emplazamiento
registral de una situación jurídico real.

Agrega que, en nuestro sistema de inscripción declarativa, los terceros a los cuales no resulta oponible un derecho real adquirido
que no se ha registrado, son sólo aquellos que han consolidado una prerrogativa en el registro desconociendo que éste no era
íntegro. No se requiere título oneroso, pero sí buena fe.

En síntesis, para Adrogué, los terceros a quienes se refiere el art. 2505 (art. 1893 CCyC) son aquellos que él llama terceros latinos,
que sobre la base de la presunción de integridad que resulta del citado precepto, por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen
prevalecer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, siempre que hayan obtenido emplazamiento registral, y ser terceros
frente a los no inscriptos y de buena fe

Cierta doctrina judicial, concordantemente ha dicho que "el tercero registral a que se refiere el art. 2505 CC (art. 1893 CCyC) es el
que ha tenido emplazamiento registral de buena fe de un derecho real que se transmitió de conformidad a las disposiciones legales
en vigor"

c) Alterini sostiene que los terceros a los que se refiere el CCyC son los llamados terceros interesados. Esta noción se opone a la de
tercero desinteresado, o sea, aquellos terceros para quienes la inscripción les resulta indiferente, pues no los beneficia ni los
perjudica. (Bono coincide con esta postura: no debe considerarse solamente terceros a quienes no sean parte y estén comprendidos
en el art. 20 de la Ley 17.801.)

Es una noción más amplia que la que da Adrogué, pues no resulta necesario que el tercero haya tenido emplazamiento registral. Sí
debe ser de buena fe, esto es, debe desconocer la inexactitud del registro derivado de la falta de inscripción del documento. Esta
buena fe se presume en tanto no se demuestre que conoció o debió conocer la inexactitud registral.

En tal sentido se tiene dicho que la enumeración contenida en el art. 20 de la ley 17.801 no es taxativa, por lo que una correcta
interpretación de esta norma lleva a la conclusión de que tampoco podrá prevalerse de la falta de publicidad cualquier persona que
tenga conocimiento efectivo del acto.

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Son casos típicos de terceros interesados los sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales, la masa del concurso, los
acreedores privilegiados, los retentores, los simples quirografarios, o sea, en general, los titulares de derechos subjetivos ".

d) López de Zavalía considera que la regla en esta materia está dada por el art. 2505 del Código Velezano, que a los efectos de la
oponibilidad a terceros exige la inscripción registral de las mutaciones jurídicas reales sobre inmuebles, la excepción la introduce el
art. 20 de la lay 17,801 que establece que se considerara registrado el derecho para todos los que hubieran intervenido. Considera
que si la voluntad del legislador hubiere sido la de excluir del concepto de tercero no sólo a los intervinientes, sino a cualquiera que
por cualquier medio lo hubiere conocido, así lo hubiere hecho.

E) El art 1051 del Código de Vélez, actual art. 392 CCyC.

CC de Vélez

Art. 1.051.- “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser
propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los
derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”.

Conforme lo establecido por el Código Civil, aun después de la reforma introducida por la ley 17.711 que prevé la registración de los
derechos reales, este requisito se contempló sólo a los efectos de la oponibilidad a terceros, por lo que las mutaciones jurídicas
reales sobre inmuebles se producen a través de mecanismos extraregistrales, con absoluta independencia de la inscripción.

La reforma al Código Civil del año 1968 introducida por la ley 17.711 habría receptado la teoría de la propiedad aparente al agregar
al Art. 1051 en su parte final la expresión “salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto
nulo o anulable”.

Esta redacción del art. 1051 pareciera sentar un principio que se contradice con el del “Nemo plus iuris” establecido en el art. 3270
del viejo CC, pero ello no es correcto ya que ambos principios tienen campos de actuación propios. Así el art 3270 del CC mantiene
su plena vigencia, aun cuando existan excepciones al mismo.

El art. 1051 tiende a proteger la denominada seguridad dinámica en el tráfico inmobiliario, en contraposición con la llamada
seguridad estática. Respecto a la naturaleza jurídica del principio de la propiedad aparente receptada luego de la reforma por el art.
1051 del código Civil, compartimos la opinión de Andorno en cuanto sostiene que estamos en presencia de un régimen de
adquisición de la propiedad por la ley, similar al establecido por el art. 2412 para las cosas muebles.

Este principio funciona cuando un tercero subadquirente contrata con quien aparece como verdadero propietario, sin serlo,
haciéndolo caer a éste en un error que sería común a otros terceros, invencible, brindando protección a esa adquisición, dand o
con esto certeza y estabilidad a los negocios jurídicos. Dicho dispositivo expresa que quedan a salvo los derechos de terceros
adquirentes de buena fe, a título oneroso sea el acto nulo o anulable. Por ello no consideramos correcto hacer un distingo ente
actos nulos y anulables, ya que la misma previsión legal no lo hace.

Contraria a esta opinión encontramos la de Llambias quien considera que con dicho agregado el legislador cometió un exceso,
habiendo bastado no introducir la frase final “sea el acto nulo o anulable”, y así sólo se consolidarían los actos de terceros que
derivaren de actos anulables, ya que ellos son los únicos con título a su favor. Respecto al requisito de buena fe, ésta debe recaer
en cabeza del tercer adquirente, no importando la buena o mala fe del enajenante. Quien juzgue una adquisición que pretenda
ampararse en este principio sólo deberá analizar el título en su apariencia. La buena fe requerida por el tercero para ampararse en
la previsión de este artículo, no se satisface con la denominada “buena fe creencia”, sino que será necesario además que dich a
creencia vaya acompañada de de un obrar diligente, prudente, cuidadoso y previsor, teniendo en cuenta que se trata de un bien
costoso como es un inmueble. El error en que este tercero debe incurrir, debe ser un error común, en el sentido de que otras
personas en iguales circunstancias hubieren podido caer razonablemente en el mismo. Dicho error debe ser además invencible, esto
es que habiendo obrado con cuidado y diligencia, fue imposible o muy difícil no equivocarse, debiendo tener en cuenta para ello las
circunstancias de caso. Compartimos la opinión doctrinaria de quienes entienden que para que funcione la teoría de la apariencia
jurídica el subadquirente de buena fe y a título oneroso debe haber adquirido el inmueble de quien careciendo de las facultades
necesarias para enajenarlo, haya tenido su derecho inscripto en el registro correspondiente. La nueva redacción del art 1051 del

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Código Civil niega la acción reipersecutoria contra el tercer adquirente de buena fe y a título oneroso, legitimando la situación de
dicho subadquirente.

LÍMITE A LA TEORÍA DE LA PROPIEDAD APARENTE La Teoría de la Apariencia, receptada en el agregado al art. 1051 del Código Civil
por la reforma de la ley 17.711 tiene sus límites. De este modo, no podría aplicarse a hipótesis de extremas, como en el caso de
transmisiones a non domino, sobre a base de instrumentos falsos o adulterados, en los que no haya intervenido el verdadero
propietario, ya que en dichos casos, el bien continua siendo de propiedad del verdadero propietario, y de lo contrario se
vulneraria el art. 17 de la Constitución Nacional, que garantiza el derecho de propiedad.

CCyC

Artículo 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre
un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y
pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a
título oneroso.

Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del
derecho.

El efecto principal de la nulidad es volver las cosas al estado anterior al acto declarado nulo y, en consecuencia, las partes habrán de
restituirse lo que mutuamente se entregaron en miras al acto viciado. En este punto el CCyC no innova con relación al CC que, por
conducto de la ley 17.711, introdujo la teoría de la apariencia del acto, aunque se amplía su ámbito de aplicación. Por tanto,
quedan exceptuados de la obligación de restituir y a resguardo de la acción de reivindicación, los terceros subadquirentes de buena
fe y a título oneroso de bienes inmuebles o de muebles registrables. La referida excepción no se aplica a los actos a título gratuito,
con prescindencia de la buena o mala fe del subadquirente ni a los actos realizados sin la intervención del titular del derecho. Este
último supuesto es el que se conoce tradicionalmente como ENAJENACIÓN A NON DOMINO.

La disposición transcripta establece, en primer lugar, cuál es el principio general al que cabe atenerse cuando un acto es nulo y las
partes se han entregado cosas, bienes o precios. Sigue al respecto el principio general de la restitución que establece el art. 390
CCyC, aunque establece una importante salvedad, con fundamento en la protección de los terceros titulares de derechos adquiridos
de buena fe y a título oneroso.

Es lo que la doctrina denomina “buena fe sublegitimante”, o protección de la apariencia jurídica.

Por cierto, la parte final de la norma contempla una norma especial que funciona en un supuesto particular: excluye la posibilidad
de invocar la buena fe sublegitimante en aquellos supuestos en que el acto se ha realizado sin intervención del titular.

Durante la vigencia del Código Civil, un sector de la doctrina afirmaba que la venta por parte de quien no es el propietario de la cosa
(por ej. por sustitución de identidad del verdadero propietario, falsificación de firma o de documentos, entre otros supuestos) era
inexistente y, por tanto, sustraía el supuesto de la aplicación del art. 1051 CC. En tales condiciones, el propietario original tenía a su
disposición la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble, aún frente a terceros de buena fe y a título oneroso. Para otros
autores, se trataba de un acto inoponible para el titular del bien. Solo un sector minoritario sostenía que las enajenaciones a non
domino se encontraban alcanzadas por la segunda parte del art. 1051 CC.

El CCyC no adopta la inexistencia como categoría de ineficacia distinta de la nulidad, pero establece un principio importante al
excluir a las ventas a non domino de la aplicación de la doctrina de la apariencia. De este modo se suministra una solución
armónica con el resto del articulado. La protección del artículo no se concede a la otra parte del acto, quien siempre está obligada a
restituir, sino a terceros de buena fe y a título oneroso.

La buena fe del tercer adquirente puede ser entendida de distintas maneras:

 Un sector de opinión puede considerar que es suficiente con que el adquirente haya confiado en las constancias de los
registros para ser considerado como adquirente de buena fe. Este criterio se enuncia como “BUENA FE REGISTRAL”.
 Para otros, en cambio, no basta con las constancias registrales sino que es preciso que el tercero adquirente haya tomado
los recaudos para asegurarse que la realidad extra registral coincide con la registrada. Por tal razón, en materia de
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 adquisición de inmuebles, solamente se considera que el subadquirente es de buena fe si realizó un estudio de títulos que
no reflejaba ninguna anomalía en la cadena de dominio (BUENA FE DILIGENCIA). Deberá estarse a las circunstancias del
caso para ver que es “diligencia”.

La norma no precisa si el principio de la apariencia se aplica exclusivamente a los casos de nulidad relativa o si también le cabe a los
de nulidad absoluta. Queda en pie la discusión de la doctrina sobre el punto. En tanto el texto legal no hace ninguna excepción
—como ocurre, expresamente, en el caso de venta por quien no es el titular de la cosa (art. 392 in fine, CCyC) —, cabe entender que
la protección del adquirente de buena fe y a título oneroso es tan intensa que no lo priva de tutela cuando el acto antecedente es de
nulidad absoluta.

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