OPREDELITE POJMA NEPREMIČNINA IN ZK DOVOLILO!

Nepremičnina je prostorsko omejen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami.

Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se
prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na
zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen.

POJEM PRITIKLINE IN ALI ZANJO VELJA NAČELO SUPERFICIES SOLO CEDIT?

Pritiklina je premičnina, ki je v skladu s splošnim prepričanjem namenjena gospodarski rabi ali
olepšanju glavne stvari. V dvomu pritiklina deli usodo glavne stvari, kar pomeni, da zanjo velja načelo
superficies solo cedit.

POJASNITE POJMA SESTAVINA IN PRITIKLINA!

Sestavina je vse, kar se v skladu s splošnim prepričanjem šteje za del druge stvari. Sestavina ne more
biti samostojen predmet stvarnih pravic, dokler se ne loči od glavne stvari.
Pritiklina je premičnina, ki je v skladu s splošnim prepričanjem namenjena gospodarski rabi ali
olepšanju glavne stvari. V dvomu pritiklina deli usodo glavne stvari, kar pomeni, da zanjo velja načelo
superficies solo cedit.

KAJ JE DOBROVERNA LASTNIŠKA POSEST? KJE JE OMENJENA?

Dobroverna lastniška posest je posest, pri kateri posestnik ve, da je upravičen do posesti stvari in je
tudi njen lastnik. Omenjena je v 26. in 64. členu SPZ.

PREKARIJ, POSEST, VAROVANJE!

Prekarij je pravno razmerje, pri katerem na prošnjo lastnik prepusti stvar v neodplačno rabo do
preklica. Prekarist se šteje za posestnika samo v razmerju do 3. oseb! Samo do tretjih oseb se mu
priznava posestno varstvo, ne pa tudi do precario dansa.

KAJ MORA UPOŠTEVATI SODIŠČE PRI POSESTNEM SPORU? ROKI?

Sodišče se ukvarja samo z dejanskim vprašanjem. Ugotavljanje in dokazovanje dejstev zadnjega
(mirnega) posestnega stanja in nastalega motenja. Izključeno je odločanje o pravici do posesti, o
pravni podlagi, poštenosti ali nepoštenosti posestnika ali o odškodninskih zahtevkih.
Subjektivni rok za vložitev posestne tožbe je 30 dni od dneva, ko je posestnik izvedel za motenje in
storilca. Objektivni rok je 1 leto od dneva, ko je motenje nastalo.

UGOVORI V POSESTNI PRAVDI!

V posestni pravdi je dopustno postaviti le ugovore, ki se nanašajo na dejansko stanje posesti in ne
tistih, ki so utemeljeni na pravici do posesti. To so:
ugovor, da ni aktivne legitimacije (tožnik ni posestnik),
ugovor, da ni pasivne legitimacije (toženec ni izvršil motnje),
ugovor, da ravnanje ni motnja,
ugovor, da ravnanje ni prepovedano, ugovor, da je tožba prekludirana (vložena po preteku
objektivnega ali subjektivnega roka),
ugovor, da je bila posest pridobljena na viciozen način (ob predpostavki, da se je toženec poslužil
dovoljene samopomoči).

POMEN PREPOVEDI RAZPOLAGANJA PRI POGODBI O DOSMRTNEM PREŽIVLJANJU!

Preživljanec se lahko v korist preživljalca odpove razpolaganju s premoženjem, ki je predmet
pogodbe o dosmrtnem preživljanju. Pogodba o dosmrtnem preživljanju je pogodba inter vivos.
Preživljalec se zaveže, da bo preživljal drugega pogodbenika ali k oga drugega do smrti, preživljanec
pa izjavi, da mu zapušča vse premoženje, ali del premoženja (premičnine in nepremičnine). Izročitev
premičnin oziroma nepremičnin je odložena za čas po smrti, zato predstavlja dodatno varstvo
preživljančeva odpoved razpolaganja s premoženjem, ki predstavlja predmet pogodbe o dosmrtnem
preživljanju.

DOPUSTNOST PREPOVEDI RAZPOLAGANJA!

Če se vpiše v ZK ima učinek erga omnes, če se ne vpiše v ZK pa inter partes. V ZK se lahko vpiše le v 2
primerih:
če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi v ZK po SPZ (določena med zakoncema ali
zunajzakonskima partnerjema, otroci in starši, posvojenci in posvojitelji),
če je nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju

POGODBENA IN ZAKONITA PREDKUPNA PRAVICA! RAZLIKE?

Pogodbena predkupna pravica je obligacijska pravica, ki nastane s pogodbo med lastnikom
nepremičnine in predkupnim upravičencem. Z njo se lastnik zaveže, da bo v primeru nameravane
prodaje najprej ponudil sklenitev prodajne pogodbe predkupnemu upravičencu. Vpis pogodbene
predkupne pravice v ZK je v interesu predkupnega upravičenca – publicitetni učinek. Vpisana pravica
ni ovira za izvedbo vpisov, katerih podlaga je razpolaganje z nepremičnino. Če se nepremičnina proda
na javni dražbi, je treba imetnika predkupne pravice povabiti na dražbo.
Zakonita predkupna pravica je ena najšibkejših oblik omejevanja LP na nepremičninah. V javnem
interesu se omejuje promet z nepremičninami. Pravica usmerja pravni promet na osebo, ki se gleda
na javni interes šteje za najprimernejšega lastnika nepremičnine. Predkupna pravica vpliva na
odločitev, komu bo lastnik nepremičnino prodal. Zakonite predkupne pravice so: predkupna pravica
solastnika nepremičnine, predkupna pravica pri prodaji posameznega dela stavbe, predkupna
pravica občine na poselitvenih območjih, predkupne pravice na kmetijskih zemljiščih in gozdovih.

POSESTNO VARSTVO SOPOSESTI!

Posestnik uživa poleg posestnega varstva nasproti tretjim tudi posestno varstvo v medsebojnem
razmerju, ko je oblikovana soposest. Če več posestnikov poseduje isto stvar, gre za soposest. Pri delni
posesti lahko izvršuje dejansko oblast izključno delni posestnik, pri soposesti pa vsi soposestniki. Za
potrebe posestnega varstva je treba ugotoviti, da ga uživajo tako soposestniki kot tudi delni
posestniki.

RAZPOLAGANJE IMETNIKA PREDZNAMOVANE PRAVICE. KAKO UČINKUJE PRENOS LP, ČE KUPEC KUPI
NEPREMIČNINO OD PRODAJALCA, KI IMA PREDZNAMOVANO PRAVICO?
Imetnik predznamovane LP lahko že v času visečnosti predznambe razpolaga s svojo pričakovano LP
in proda nepremičnino. Kupec lahko takoj vpiše svojo pridobitev LP v ZK, vendar se bo štel za
pravnega naslednika imetnika predznamovane LP.

PLOMBA!
Je pomožen vpis v ZK. Z njenim vpisom se objavi dejstvo, da glede določene nepremičnine teče ZK
postopek, v katerem ZK sodišče o vpisu še ni odločilo. ZK postopek se začne, ko ZK sodišče prejme
predlog za vpis v ZK oz. listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti. ZK sodišče
plombo vpiše po uradni dolžnosti potem, ko se je začel ZK postopek. Pri plombi se vpišejo podatki:
Opravilna številka, pod katero se vodi ZK postopek, Trenutek (dan, ura, minuta) začetka ZK postopka,
Datum vpisa plombe v ZK, Vrsta vpisa, ki se z ZK predlogom zahteva oz. o katerem ZK sodišče odloča
po uradni dolžnosti, Oznaka, da gre za plombo. Plomba se izbriše iz ZK skupaj z odločitvijo glede
vpisa, ki je predmet ZK postopka.

IZBRISNA TOŽBA – PRAVNA NARAVA, ROK, RAZLOGI, VARSTVO VRSTNEGA REDA!

Z izbrisno tožbo je mogoče vložiti oz. zahtevati izbris vknjižene pravice, če ta pravica nima podlage v
materialnopravnem razmerju oz. je ta podlaga kasneje odpadla.
Po svoji naravi je stvarnopravna tožba, s katero se varujejo knjižne pravice na nepremičnini pred
omejevanjem ali oškodovanjem, ki ga povzroči materialnopravno neveljavna vknjižba pravice nekoga
drugega, ki je bila povod, da je varovana pravica prenehala, se spremenila ali omejila.
V polni meri jo lahko prejšnji lastnik uveljavlja samo proti pravemu pravnemu nasledniku, ni pa
mogoče zahtevati izbrisa pravice, ki jo je pridobila dobroverna tretja oseba. Z izbrisno tožbo se
uveljavlja zahteva po ugotovitvi neveljavnosti vknjižbe in vzpostavitev prejšnjega ZK stanja. S tožbo se
lahko zahteva le izbris vknjižbe, ne pa tudi drugih vpisov v ZK.
Rok za vložitev izbrisne tožbe ni omejen.

NEPRAVILNI MATERIALNO-PRAVNI VPISI IN IZBRISNA TOŽBA!

Če vpis v ZK nima pravne podlage oz. je ta podlaga kasneje odpadla. Glede na to, da ZK sodišče v
postopku odločanja o vpisu preverja le formalne pogoje in ne materialnopravnih, se lahko zgodi, da
se vpisi opravijo na podlagi ničnega ali izpodbojnega PP. Odpravi materialnopravnih nepravilnih
vpisov je namenjen institut IZBRISNE TOŽBE.

NADOMESTNA (FIKTIVNA) IZROČITEV!

Gre za prenos posesti s sporazumom, brez dejanske izročitve. SPZ predvideva: izročitev na
kratko roko, izročitev na dolgo roko in posestni konstitut.

KDAJ SE PRIDOBI LP PRI IZROČITVI NA KRATKO ROKO, ČE IMA ODSVOJITELJ RAZPOLAGALNO

SPOSOBNOT; ČE JE NIMA IN PRIDOBITELJ TEGA NE VE; ČE JE NIMA IN PRIDOBITELJ TO VE?
Če ima odsvojitelj razpolagalno sposobnost se pridobi LP z dogovorom med strankama, brez realnega
dejanja. Če odsvojitelj nima razpolagalne sposobnosti in pridobitelj tega ne ve, pridobi LP takoj z
dogovorom. Če pa pridobitelj ve, da odsvojitelj nima razpolagalne pravice, LP ne pridobi.

PRIDOBITEV LP NA PREMIČNINI NOVE STVARI!

Kdor iz svojega materiala izdela ali si da izdelati novo premičnino, pridobi na njej LP. Če si nekdo iz
tujega materiala izdela ali da izdelati novo premičnino, pridobi na njej LP, če vrednost n i bistveno
nižja od vrednosti materiala. Če je material pripadal različnim lastnikom, se smiselno uporabijo
določila glede pomešanja in spojitve.

RETENCIJSKA PRAVICA!
Dobroverni lastniški posestnik ima pravico pridržati stvar, dokler mu niso povrnjeni potrebni in
koristni stroški, ki jih je imel v zvezi z njenim vzdrževanjem.

POJEM PREPOVEDANIH IMISIJ!

Prepovedane imisije so tiste, ki: glede na naravo in namen nepremičnine presegajo krajevno običajno
mero ali tiste, ki povzročajo znatnejšo škodo.
Direktne imisije so vedno prepovedane. Primeri direktnih imisij: žoge za tenis, ki padajo na
nepremičnino lastnika, sprožanje snežnega plazu s pomočjo razstreljevanja.

GRADNJA ČEZ MEJO NEPREMIČNIN!

Če nekdo zgradi zgradbo deloma na svojem, deloma na sosednjem zemljišču, postane del zgradbe na
sosednjem zemljišču sestavina sosednjega zemljišča in pride v last lastnika tega zemljišča – načelo
superficies solo cedit, akcesijsko pravilo.
(1) Če nekdo zgradi zgradbo, katere del sega na, nad ali pod tujo nepremičnino (graditelj), lahko
lastnik nepremičnine ali graditelj predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku odloči o ureditvi
medsebojnih razmerij.
(2) Sodišče lahko graditelju naloži, da poruši zgradbo in na nepremičnini vzpostavi prvotno stanje.
(3) Če bi bile posledice vzpostavitve prvotnega stanja v očitnem nesorazmerju s škodo, ki jo je zaradi
gradnje utrpel lastnik nepremičnine, lahko sodišče določi lastniku nepremičnine primerno
odškodnino in s sklepom določi novo mejo med sosednjima nepremičninama.
(4) Pri odločitvi iz prejšnjega odstavka sodišče upošteva vse okoliščine, zlasti pa upravičene interese
udeležencev, vprašanje dobre vere graditelja in obnašanje lastnika nepremičnine, potem ko je izvedel
za gradnjo.

NAČELO EKSTENZIVNOSTI HIPOTEKE.

Sestavine vedno delijo usodo glavne stvari, zato se zastavna pravica nujno razteza na vse sestavine
zastavljene stvari. To velja tudi za sestavine, ki so ta status pridobile po ustanovitvi ZP. Prav tako se
zastavna pravica razteza na vse plodove zastavljene stvari ali pravice, ki še niso ločeni od glavne stvari
oz. pravice, ki še niso bile uveljavljene. Ker se sestavine lahko spreminjajo, je pomembno v katerem
trenutku se določi, za katere sestavine velja ZP. ZP bremeni vse tiste sestavine (vključno s plodovi)
objekta, ki imajo ta status v začetku uveljavitve ZP, to je v trenutku popisa in cenitve predmeta ZP v
cenilnem zapisniku.
Pritikline v dvomu delijo pravno usodo glavne stvari. ZP na glavni stvari se torej načeloma razteza tudi
na vse njene pritikline. To velja tako za pritikline, ki so v lasti zastavitelja, kot za pritikline, ki so v lasti
tretje osebe. Vendar so pritikline kot predmet ZP praktično pomembne zgolj pri hipoteki, pri čemer
SPZ izrecno določa, da hipoteka sega le na tiste pritikline, ki so v lasti zastavitelja. Gre za odmik od
načela specialnosti, ker je lahko predmet stvarnih pravic le individualno določena stvar, v
tem primeru pa to ni.

MAKSIMALNA HIPOTEKA IN NAČELO AKCESORNOSTI!

Maksimalna hipoteka je hipoteka, namenjena zavarovanju terjatev, ki nastanejo iz nekega upniško-
dolžniškega razmerja in katerih višina in zapadlost v trenutku njene ustanovitve praviloma še nista
znani. V ZK se vpiše z maksimalnim zneskom, ki pomeni zgornjo mejo, do katere še jamči
obremenjena nepremičnina.
Maksimalna hipoteka ni akcesorna zavarovanim terjatvam, ampak zavarovanemu upniško-
dolžniškemu razmerju. Lahko se ustanovi tudi, če še ne obstaja nobena terjatev, ki bo z njo
zavarovana. Dovolj je opredeljeno upniško-dolžniško razmerje.

(1) Hipoteka se lahko ustanovi tudi tako, da se določi najvišji znesek, do katerega za zavarovane
terjatve jamči nepremičnina (maksimalna hipoteka).
(2) Z maksimalno hipoteko se lahko zavaruje posamezna terjatev ali terjatve, ki izvirajo iz določenega
pravnega razmerja, katerih višina v trenutku ustanovitve hipoteke ni določena.
(3) Z maksimalno hipoteko so do najvišjega zneska zavarovane tudi vse obresti in stroški zavarovanih
terjatev.
(4) V primeru odstopa terjatve, zavarovane z maksimalno hipoteko, je prenos hipoteke izključen.

KAJ JE SKUPNEGA ZEMLJIŠKEMU DOLGU IN MAKSIMALNI HIPOTEKI?

Nista akcesorna.

KAKO HIPOTEKARNI UPNIK PRIDOBI ISTI VRSTNI RED NA VEČ NEPREMIČNINAH? ZA KAJ GRE? KAKO JE
Z ZAVAROVANJEM?

POJASNITE POJMA SKUPNA IN MAKSIMALNA HIPOTEKA!

Skupna hipoteka je ena hipoteka, ki se za zavarovanje iste terjatve ustanovi na več nepremičninah.
Obremenjene nepremičnine jamčijo za celotno zavarovano terjatev. Ni treba, da so vse nepremičnine
v lasti zastavitelja. Glavno nepremičnino določi predlagatelj vpisa skupne hipoteke v ZK, navadno
hipotekarni upnik. Pri izbiri glavne nepremičnine je popolnoma prost, tako da na primer ni dolžan
izbrati tiste, ki ima največjo vrednost. Se ne zahteva, da pripada dolžniku zavarovane terjatve. Druge
nepremičnine se lahko obremenijo sočasno z ustanovitvijo skupne hipoteke, lahko pa se že obstoječo
hipoteko razširi na novo nepremičnino. Skupna hipoteka se pri glavni nepremičnini vpiše v ZK z
vknjižbo, pri drugih nepremičninah pa z zaznambo.
Maksimalna hipoteka je hipoteka, namenjena zavarovanju terjatev, ki nastanejo iz nekega upniško-
dolžniškega razmerja in katerih višina in zapadlost v trenutku njene ustanovitve praviloma še nista
znani. V ZK se vpiše z maksimalnim zneskom, ki pomeni zgornjo mejo, do katere še jamči
obremenjena nepremičnina.
Maksimalna hipoteka ni akcesorna zavarovanim terjatvam, ampak zavarovanemu upniško-
dolžniškemu razmerju. Lahko se ustanovi tudi, če še ne obstaja nobena terjatev, ki bo z njo
zavarovana. Dovolj je opredeljeno upniško-dolžniško razmerje.

POGOJI ZAKONVERZIJO HIPOTEKE V ZEMLJIŠKI DOLG!

Razlog za spremembo je ponavadi ta, da je zemljiški dolg zaradi neakcesornosti precej bolj fleksibilen
od hipoteke. Obstoječa hipoteka se lahko z enostranskim PP hipotekarnega upnika spremeni v
zemljiški dolg. PP mora biti sestavljen v obliki notarskega zapisa. Zahtevana je navedba podatkov o
hipoteki, ki konvertira v zemljiški dolg. Pri konverziji je treba paziti, da znesek zemljiškega dolga (oz.
skupni znesek vseh zemljiških dolgov) ne preseže skupne obremenitve iz naslova hipoteka. Notarski
zapis mora vsebovati ZK dovolilo, ki ga v tem primeru izda hipotekarni upnik, čigar hipoteka
konvertira v zemljiški dolg. Zahteva se še listina o soglasju morebitnega nadhipotekarnega upnika. Če
se hipoteka spremeni v zemljiški dolg, postane hipotekarni upnik prvi imetnik zemljiškega pisma in s
tem tudi zemljiškega dolga.
Na podlagi notarskega zapisa se z ZK predlogom zahtevata vpis ZK dolga v ZK in izstavitev zemljiškega
pisma. Zemljiški dolg ne nastane z vpisom, ampak z izstavitvijo pisma, potem, ko je opravljena
vknjižba samega dolga. Prenaša se zgolj s prenašanjem zemljiškega pisma.

ZEMLJIŠKO PISMO!
Lastniški zemljiški dolg je ustanovljen z izstavitvijo zemljiškega pisma lastniku nepremičnine. V
primeru konverzije hipoteke v zemljiški dolg se zemljiško pismo izstavi neposredno hipotekarnemu
upniku, ki postane prvi imetnik zemljiškega pisma in s tem zemljiškega dolga. Zemljiško pismo je
stvarnopravni vrednostni papir po odredbi, ki se prenaša z indosamentom.
Zemljiško pismo mora vsebovati: navedbo ZK sodišča, ki ga izstavlja, vse podatke, ki se zahtevajo za
enostranski PP o ustanovitvi zemljiškega dolga (ime ustanovitelja zemlj. dolga, ZK označbo
obremenjene nepremičnine, višino in pogoje zapadlosti zneska zemlj. dolga), ter čas izdaje in žig
sodišča.
Zemljiško pismo se izstavi potem, ko je izvršena vknjižba zemljiškega dolga, vendar se to zgodi šele po
pravnomočnosti sklepa o dovolitvi vknjižbe zemljiškega dolga v ZK.

ZAKAJ SE PRAVI, DA JE ZEMLJIŠKO PISMO STVARNOPRAVNI VREDNOSTNI PAPIR? KAKO SE PRENAŠA?

KDO GA IZDA?
Zemljiško pismo je stvarnopravni vrednostni papir po odredbi, ki se prenaša z indosamentom. Izda ga
ZK sodišče.

NAČINI PRENEHANJA ZEMLJIŠKEGA DOLGA!

Zemljiški dolg preneha z izbrisom iz ZK. Ker je neakcesorne narave, plačilo zavarovane terjatve nima
nobenega neposrednega vpliva nanj. Izbris je mogoče zahtevati le ob predložitvi zemljiškega pisma.
Dolg preneha tudi v primeru izvršbe na nepremičnino z dnem, ko postane sklep o njeni izročitvi kupcu
pravnomočen.

VRSTE PRAVNIH RAZMERIJ PRI PRIDRŽKU LP S KLAVZULO O PREDELAVI!

S klavzulo o predelavi se dobavitelj zavaruje pred izgubo zavarovanja, ker v primeru, da so
predmet pridržka surovinske zaloge, pridržek s predelavo ugasne. Dobavitelj in kupec se
dogovorita, da si bosta na novi stvari delila solastninsko pravico v razmerju vrednosti
stroškov in surovin. Klavzulo o predelavi je treba razumet kot dogovor o anticipiranem
fiduciarnem prenosu solastniškega deleža na novi stvari na dobavitelja. Solastninska pravica
traja dokler ni plačana celotna kupnina.

PRAVNO RAZMERJE, PODALJŠAN PRIDRŽEK LP!

''Vse izdano ali poslano blago ostane do končnega plačila v lasti prodajalca. Kupec je
upravičen samostojno razpolagati s prejetim blagom, vendar je v primeru neizpolnitve
finančnih ali drugih obveznosti odgovoren za vse utemeljene zahtevke prodajalca. V primeru
zamude pri plačilu je kupec dolžan na zahtevo prodajalca vrniti vse dobavljeno in neplačano
blago. Če kupec pred poplačilom vseh obveznosti iz te pogodbe proda blago ali ga kako
drugače uporabi, odstopa prodajalcu vse terjatve, ki jih pridobi do teh tretjih oseb iz naslova
prodajnih pogodb. O nastanku teh terjatev bo kupec nemudoma obvestil prodajalca.''
Pridržek LP je oblika neposestnega zavarovanja terjatev, ki ima za svoj predmet premične stvari.
Pridržek LP si izgovori prodajalec (to je trgovec), ki da svojemu kupcu kredit, v zvezi s plačilom
kupnine, neposestna zastavna pravica pa je zavarovalni instrument, ki ga uporabljajo banke. Glavni
problem pridržka LP je kot pri navadni neposestni zastavni pravici in fiduciarni lastnini, neobstoj
publicitete.

PRENOS LP V ZAVAROVANJE IN LEX COMMISORIA!

Prenos LP v zavarovanje nastane pri fiduciji. Če zavarovana terjatev ob zapadlosti ni plačana, mora
prenosnik izročiti premičnino v neposredno posest fiduciarja. Fiduciarju je omogočena izvensodna
prodaja stvari, na katerih je bilo ustanovljeno zavarovanje. Da bi lahko dosegel poplačilo, mora na
stvareh najprej pridobiti neposredno posest. Fiduciar lahko za primerno ceno stvar tudi obdrži.
Komisorni dogovor ni dovoljen. Zastavni upnik in zastavitelj se lahko z zastavno pogodbo dogovorita,
da se zastavljena premičnina lahko proda izvensodno. Dogovor mora biti sklenjen v pisni obliki. SPZ
postavlja domnevo o obstoju sporazuma o izvensodni prodaji stvari, kar velja tako za gospodarske kot
tudi za negospodarske pogodbe.

ANTICIPIRANI POSESTNI KONSTITUT!

Anticipiran posestni konstitut se uporablja takrat, ko se želi vnaprej zagotoviti veljavne pravne
podlage za kasnejše stvarnopravno učinkovanje. Različne oblike anticipiranih (vnaprej sklenjenih)
oblik zavarovanja se razvijejo zaradi tega, ker ni mogoče oblikovati oz. ustanoviti stvarnih pravic na
bodočih stvareh.
Ko nastane nova stvar, stare pravice na prejšnji stvari ugasnejo. Rešitev je anticipiran posestni
konstitut.
Stvarnopravni sporazum in izročitveni surogat (posestni konstitut) je možno skleniti vnaprej, še pred
tem, ko bo odsvojitelj postal lastnik in posestnik stvari. Stvarnopravni sporazum in posestni konstitut
sta izjavi, ki ju je možno anticipirati. Takšni izjavi volje ne bosta prinesli stvarnopravnih učinkov v
trenutku, temveč kasneje, ko bo odsvojitelj pridobil razpolagalno sposobnost. Ob sklenitvi
sporazuma in konstituta morata biti ob njuni sklenitvi tako določena, da ni dvoma katere stvari
zajemata. Izpolnjena morata biti dva pogoja: 1. določenost objekta zavarovanja, 2. pridobitev
razpolagalne sposobnosti fiducianta.

PRIČAKOVALNA PRAVICA KOT PREDSTOPNJA LP!

Za pričakovalno pravico gre, ko je pridobitev določene pravice že na taki stopnji, da predstavlja
zavarovan pridobitni položaj. Pridobitev lastnine je odvisna le še od nastopa pogoja. Je predstopnja
pričakovane pravice.
Pričakovalna pravic ima velik praktični pomen zaradi njene prenosljivosti. Je lahko samostojen objekt
fiduciarnega zavarovanja. Pričakovalna pravica, ki predstavlja predstopnjo lastninske pravice, se
prenaša analogno, kot se prenašajo stvarne pravice – s stvarnopravnim sporazumom in izročitvijo
stvari (ne s cesijo, kot bi se lahko zdelo).

NAČIN POPLAČILA IZ PREMIČNIN PRI FIDUCIARNEM PRENOSU LP V ZAVAROVANJE!

Če zavarovana terjatev ob zapadlosti ni plačana, mora prenosnik izočiti premičnino v neposredno
posest fiducarja. SPZ ne dopušča komisornega dogovora. Fiducar v primeru neplačila njegove terjatve
ne bo mogel zadržati stvari, ki bo vredna več kot zavarovana terjatev. Morebitni presežek od prodaje
bo moral fiducar izročiti fiducantu.
RAZLIKA MED STVARNIMI IN OSEBNIMI SLUŽNOSTMI?
Stvarna služnost je stvarna pravica na tuji stvari, ki izhaja iz odnosa dveh nepremičnin tako, da
učinkuje v korist vsakokratnega lastnika ene nepremičnine proti vsakokratnemu lastniku druge
nepremičnine. Stvarna služnost vselej bremeni služečo nepremičnino kot celoto. Se ne prenaša kot
samostojna pravica, ampak prehaja skupaj z LP na gospodujoči nepremičnini. Osebne služnosti se od
stvarnih ločijo predvsem v tem, da tukaj obstaja samo služna stvar in da je upravičenec določena
oseba, bodisi fizična, bodisi pravna. Prav tako je vsebina osebnih služnosti zmeraj uporaba oziroma
uživanje tuje stvari ali izkoriščanje pravice do zakonsko predvidene stopnje. V nasprotju s stvarnimi
služnostmi niso tako trajne v svojem obstoju. Če so ustanovljene v korist fizične osebe, prenehajo
najkasneje z njeno smrtjo, če pa v korist pravne osebe, čas trajanja ne sme biti daljši od 30 let. V
nasprotju s stvarnimi služnostmi je število osebnih omejeno. Obstajajo samo tri prave osebne
služnosti (užitek, raba in služnost stanovanja). Lahko nastanejo le na podlagi PP, izjemoma na podlagi
sodne odločbe.

PRIDOBITEV IN PRENEHANJE PRAVE STVARNE SLUŽNOSTI!

Lahko nastane z zakonom, na podlagi PP ali z odločbo državnega organa. Če služnost nastane brez
soglasja lastnika služeče nepremičnine, gre za izviren način njenega nastanka. Če nastane s soglasjem,
je to izveden nastanek.

Nastanek stvarne služnosti na podlagi pravnega posla: ''AA (osebni podatki lastnika služeče
nepremičnine) izrecno in brezpogojno dovoljujem, da se pri nepremičnini (ZK oznaka služeče
nepremičnine) v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine (ZK oznaka gospodujoče nepremičnine)
vpiše stvarna služnost pešpoti in vožnje, pri čemer je izvrševanje služnosti omejeno na kolovoz, ki seka
parcelo po sredini, v smeri od severa proti jugu.''

Prenehanje stvarne služnosti lahko temelji na PP, zakonu ali odločbi pristojnega organa. Poleg tega
lahko zakon ureja tudi usodo obstoječe služnosti, če pride do spremembe v dejanskih lastnostih
gospodujoče in služeče nepremičnine s spremembo p oteka meja oziroma parcelacijo.
Prenehanje s potekom časa ni posebej urejeno. Pravica preneha, ko poteče čas, za katerega je bila
ustanovljena. Stvarna služnost pa je ZK pravica, zato preneha šele z izbrisom iz ZK.

Prenehanje stvarne služnosti na podlagi pravnega posla: ''AA (osebni podatki lastnika gospodujoče
nepremičnine) izrecno in brezpogojno dovoljujem, da se pri nepremičnini (ZK oznaka služeče
nepremičnine) izbriše stvarna služnost pešpoti in vožnje v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine
(ZK oznaka gospodujoče nepremičnine), pri čemer je izvrševanje služnosti omejeno na kolovoz, ki seka
parcelo po sredini, v smeri severa proti jugu.''

Stvarna služnost preneha tudi z uničenjem gospodujoče ali služeče nepremičnine.

RAZLIKA MED PRAVO IN NEPRAVO STVARNO SLUŽNOSTJO?

Prava stvarna služnost je stvarna pravica na tuji stvari, ki izhaja iz odnosa dveh nepremičnin tako, da
učinkuje v korist vsakokratnega lastnika ene nepremičnine proti vsakokratnemu lastniku druge
nepremičnine. Stvarna služnost vselej bremeni služečo nepremičnino kot celoto. Se ne prenaša kot
samostojna pravica, ampak prehaja skupaj z LP na gospodujoči nepremičnini.
Neprava stvarna služnost je služnost, ki ima elemente stvarne in osebne služnosti. Po vsebini je
podobna stvarni služnosti. Lahko pomeni rabo služeče nepremičnine ali opuščanje ravnanj na služeči
nepremičnini, ki bi bila lastniku služeče nepremičnine drugače dovoljena. Njena vsebina ne zahteva
aktivnega ravnanja lastnika služeče nepremičnine. Stična točka med osebno in nepravo stvarno
služnostjo je v tem, da se neprava stvarna služnost ustanavlja v korist določene osebe, in ne v korist
vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča.

OPREDELITEV INSTITUTA NEPRAVE STVARNE SLUŽNOSTI TER PREDIALNEGA STVARNEGA BREMENA!

Neprava stvarna služnost je služnost, ki ima elemente stvarne in osebne služnosti. Po vsebini je
podobna stvarni služnosti. Lahko pomeni rabo služeče nepremičnine ali opuščanje ravnanj na služeči
nepremičnini, ki bi bila lastniku služeče nepremičnine drugače dovoljena. Njena vsebina ne zahteva
aktivnega ravnanja lastnika služeče nepremičnine. Stična točka med osebno in nepravo stvarno
služnostjo je v tem, da se neprava stvarna služnost ustanavlja v korist določene osebe, in ne v korist
vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča.

Predialno stvarno breme je stvarno breme ustanovljeno v korist vsakokratnega lastnika

določene nepremičnine.

PRENEHANJE NEPRAVE STVARNE SLUŽNOSTI (ISTO KOT OSEBNE)?

Za nepravo stvarno služnost veljajo tudi pravila o prenehanju osebne služnosti. To pomeni, da je
neprava stvarna služnost omejena stvarna pravica. Če so ustanovljene v korist fizične osebe,
prenehajo najkasneje z njeno smrtjo, če pa v korist pravne osebe, čas trajanja ne sme biti daljši od 30
let.

PRENEHANJE POZITIVNIH IN NEGATIVNIH STVARNIH SLUŽNOSTI?

Prenehanje stvarne služnosti lahko temelji na PP, zakonu ali odločbi pristojnega organa. Poleg tega
lahko zakon ureja tudi usodo obstoječe služnosti, če pride do spremembe v dejanskih lastnostih
gospodujoče in služeče nepremičnine s spremembo p oteka meja oziroma parcelacijo.
Prenehanje s potekom časa ni posebej urejeno. Pravica preneha, ko poteče čas, za katerega je bila
ustanovljena. Stvarna služnost pa je ZK pravica, zato preneha šele z izbrisom iz ZK.

Prenehanje stvarne služnosti na podlagi pravnega posla: ''AA (osebni podatki lastnika gospodujoče
nepremičnine) izrecno in brezpogojno dovoljujem, da se pri nepremičnini (ZK oznaka služeče
nepremičnine) izbriše stvarna služnost pešpoti in vožnje v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine
(ZK oznaka gospodujoče nepremičnine), pri čemer je izvrševanje služnosti omejeno na kolovoz, ki seka
parcelo po sredini, v smeri severa proti jugu.''

Stvarna služnost preneha tudi z uničenjem gospodujoče ali služeče nepremičnine.

RAZLIKA MED UŽITKOM IN RABO?

Užitek je stvarna pravic, katere vsebina je bila raba in uživanje tuje stvari brez vsake omejitve, toda
tako, da se ohrani substanca. Užitkar ima pravico uporabljati tujo stvar in pobirati plodove, ne da bi
posegel v substanco. Užitkar je neposredni posestnik stvari. Izvrševanje užitka se lahko prenese na
tretjega. Predmet užitka so lahko stvari (premičnine in nepremičnine) in premoženjske pravice, ki so
prenosljive in ki jih je mogoče izkoriščati.

Raba daje upravičencu le pravico rabiti tujo stvar, in to za potrebe upravičenca ter članov njegove
družine. Uživanje ne pride v poštev! Ni možen prenos izvrševanja rabe na tretjega.
Nastanek užitka na podlagi pravnega posla na nepremičnini: ''Lastnik nepremičnine (ime in priimek,
EMŠO, stalno prebivališče) izrecno dovoljuje, da se pri nepremičnini (identifikacijska oznaka
nepremičnine) vpiše pravica užitka v korist in na ime: užitkarja (ime in priimek, EMŠO, stalno
prebivališče), do celote.''

NAČINI PRENEHANJA OSEBNIH SLUŽNOSTI?

Če so ustanovljene v korist fizične osebe, prenehajo najkasneje z njeno smrtjo, če pa v korist pravne
osebe, čas trajanja ne sme biti daljši od 30 let.
S smrtjo oziroma s prenehanjem pravne osebe, z odpovedjo užitka s strani užitkarja, zaradi poteka
časa, zaradi uničenja predmeta užitka.
Preneha tudi zaradi kršitve užitkarja, konsolidacije (užitkar postane tudi lastnik stvari), pol volji strank
(sporazum), nastopi razvezni pogoj, zaradi neizvrševanja, razlastitve, zemljiške operacije, zaradi
spremembe užitka v doživljenjsko rento.

STAVBNA PRAVICA (ZAČETEK, KONEC)?

Stavbna pravica je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino. Stavbna
pravica ne sme trajati več kot devetindevetdeset let.
Stavbna pravica je prenosljiva. Za prenos stavbne pravice se smiselno uporabljajo določila, ki veljajo
za prenos lastninske pravice na nepremičninah.
Stavbna pravica nastane samo na podlagi pravnega posla, ter na podlagi zakona s knjižnim
priposestvovanjem oziroma ob upoštevanju zaupanja v ZK. Preneha s potekom časa. Potreben je
izbris iz ZK.

ALI JE MOŽNO NA STAVBNI PRAVICI USTANOVITI HIPOTEKO? KAKŠEN POLOŽAJ PRIDOBI

HIPOTEKARNI UPNIK, KO STAVBNA PRAVICA PRENEHA?
Zastavna pravica na stavbni pravici lahko nastane kot pogodbena ali notarska hipoteka. Na stavbni
pravici se lahko ustanovi hipoteka, hipotekarni upnik pridobi zavarovanje na nadomestilu, ki ga je
dolžan po pravični ceni plačati lastnik nepremičnine služnostnemu upravičencu stavbne pravice, v
kolikor razmerje med njima preneha. Ko razmerje preneha, postane stavbna pravica sestavina
prvotne nepremičnine, zato je lastnik nepremičnine dolžan plačati bivšemu služnostnemu
upravičencu nadomestilo.
NAČINI PRENEHANJA STAVBNE PRAVICE!
Stavbna pravica preneha z izbrisom iz zemljiške knjige. Izbris stavbne pravice se lahko zahteva po
poteku časa,za katerega je bila stavbna pravica ustanovljena. Predčasno prenehanje stavbne pravice
na podlagi pravnega posla. Predčasno prenehanje stavbne pravice zaradi kršitve.

PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE S SPORAZUMOM (POGOJI, PRAVNE POSLEDICE)?

Lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice se lahko sporazumeta o prenehanju s
pogodbo. Gre za zavezovalni pravni posel. Imetnik stavbne pravice se zavezuje, da bo izdal
ZK dovolilo, s katerim bo lastnik nepremičnine dosegel izbris stavbne pravice iz ZK. Pravica
preneha z izbrisom. Stranki se morata dogovoriti o višini nadomestila. Sporazum ne sme
poseči v pravice tretjih. Pogoj za veljavnost pogodbe o prenehanju pa je pisna izjava
zastavnega upnika, da soglaša s prenehanjem. Posledica soglasja je, da se zastavna pravica
prenese na terjatev imetnika stavbne pravice na plačilo nadomestila zaradi njenega
prenehanja.

PRAVNE POSLEDICE PRENEHANJA STAVBNE PRAVICE (PO ČASU; S PRAVNIM POSLOM;

PRISILNO)!
Posledica prenehanja stavbne pravice s pravnim poslom je, da se zastavna pravica prenese
na terjatev imetnika stavbne pravice na plačilo nadomestila zaradi njenega prenehanja.
Posledica prenehanja stavbne pravice po času je, da postane zgradba sestavina nepremičnine.
Lastnik nepremičnine mora imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati dogovorjeno
nadomestilo, ki ne sme biti manjše od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine.
Posledica prisilnega prenehanja stavbne pravice je plačilo primernega denarnega nadomestila, ki ga
določi sodišče in ki ga mora plačati lastnik nepremičnine imetniku stavbne pravice.

VERZIJSKI ZAHTEVEK BIVŠEGA IMETNIKA STAVBNE PRAVICE!

Posledica prenehanja stavbne pravice, ki jo določa zakon, je obveznost lastnika nepremičnine, da
imetniku stavbne pravice plača dogovorjeno nadomestilo, ki ne sme biti manjše od polovice
povečanja tržne vrednosti nepremičnine. Osnovna posledica prenehanja stavbne pravice je prirast
zgradbe zemljišču, s tem pa se poveča vrednost zemljišča. Povečanje vrednosti zemljišča pomeni
obogatitev in za takšno obogatitev je treba plačati primerno nadomestilo.

POVEČANJE VREDNOSTI TUJE NEPREMIČNINE!

Vse izboljšave v skladu z načelom povezanosti zemljišča in objekta prirastejo k nepremičnini. LP na
nepremičnini se samodejno razširi na vse izboljšave (premične stvari), ki so s spojitvijo (vgradnjo in
podobno) postale sestavine nepremičnine. Negativni premoženjskopravni učinki za graditelja se
kompenzirajo na obligacijskopravnem področju in sicer v skladu z načeli neupravičene obogatitve.
Graditelj torej ne glede na vrednost svojega vlaganja ne pridobi solastninske ali LP na nepremičnine,
temveč zgolj obligacijskopravni, obogatitveni (verzijski) zahtevek na povrnitev vrednosti vlaganja.
Pridobitev solastninskega deleža je mogoča zgolj na pravnoposlovni podlagi.

VERTIKALNA AKCESIJA IN POVEČANJE VREDNOSTI TUJE NEPREMIČNINE!

Povečanje vrednosti nepremičnine(vertikalna akcesija) – če nekdo s soglasjem lastnika
nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske
pravice, lahko pa od lastnika zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. To pomeni, da vsaka
prirast pripade lastniku nepremičnine, medtem ko gre graditelju t.i. verzijski zahtevek.
Lastnik in graditelj pa se lahko dogovorita, da na nepremičnini nastane solastnina. V takem
primeru lahko graditelj na podlagi dogovora zahteva od lastnika nepremičnine izstavitev
listine za vpis solastnine v zemljiško knjigo. Zahtevek za izstavitev listine za vpis v zemljiško
knjigo zastara v 10 letih.
Gradnja čez mejo nepremičnine (horizontalna akcesija) – če nekdo zgradi zgradbo, katere
del sega na, nad ali pod tujo nepremičnino, lahko lastnik nepremičnine ali graditelj predlaga,
da sodišče v nepravdnem postopku odloči o ureditvi medsebojnih razmerij. Sodišče lahko
graditelju naloži, da poruši zgradbo in na nepremičnini vzpostavi prvotno stanje. Če bi bile
posledice vzpostavitve prvotnega stanja v očitnem nesorazmerju s škodo, ki jo je zaradi
gradnje utrpel lastnik nepremičnine, lahko sodišče določi lastniku nepremičnine primerno
odškodnino in s sklepom določi novo mejo med sosednjima nepremičninama. Pri odločitvi iz
prejšnjega odstavka sodišče upošteva vse okoliščine, zlasti pa upravičene interese
udeležencev, vprašanje dobre vere graditelja in obnašanje lastnika nepremičnine, potem, ko
je izvedel za gradnjo.

KATERIH STVARNIH PRAVIC SE NE DA PRIPOSESTVOVATI?

Na stvari izven pravnega prometa, na javnem dobru, negativnih služnosti, stvarnih služnosti,
če je lastnik gospodujoče stvari zlorabljal zaupanje lastnika ali neposrednega posestnika
služeče stvari, če je služnost izvrševal s silo ali zvijačo ali če je bila služnost dovoljena do
preklica. Ravno tako ni mogoče izvenknjižno priposestvovanje za primer, ko ta način
pridobitve lastninske pravice na nepremičnini pride v konflikt z načelom zaupanja v zemljiško
knjigo.
RAZLIKA MED STVARNIMI IN OBLIGACIJSKIMI PRAVICAMI?
Stvarne pravice učinkujejo erga omnes, so absolutne, obligacijske pravice pa učinkujejo inter
partes, so relativne.

NEAKCESORNA ZAVAROVANJA PO SPZ! KRATKO POJASNI!

Prenos lastninske pravice v zavarovanje odlikujeta predvsem neposestnost in neakcesornost. Zaradi
neposestnosti ima mnogo večjo praktično vrednost kot klasična premičninska zastava, kar krepi
dolžnikovo ekonomsko moč. Predmet zavarovanja ostaja v neposredni posesti dolžnika, ki prenese na
upnika samo »golo« lastninsko pravico. Pri klasični premičninski zastavi ni možna ustanovitev
zastavne pravice s posestnim konstitutom. Neposestna zastavna pravica pa je akcesorna, kar pogosto
ne ustreza poslovni praksi. Tudi poplačilo iz objekta fiduciarnega prenosa je mogoče opraviti brez
posredovanja sodišča, kar zagotavlja hitrejšo realizacijo za upnika.
Odstop terjatve v zavarovanje oziroma fiduciarna cesija terjatve. Pri fiduciarni cesiji dolžnik za
zavarovanje svojega dolga cedira na upnika neko svojo terjatev, ki jo ima do svojega dolžnika. Upnik
pa se zaveže (če fiduciarna cesija ni opravljena pod razveznim pogojem) opraviti povratno cesijo, če
bo dolg plačan.

Na področju zavarovanj terjatev z nepremičninami je v našem stvarnem pravu na novo

urejen zemljiški dolg. Največ pozornosti je posvečene zemljiškemu pismu, ki je stvarnopravni
(ordrski) vrednostni papir in omogoča upniku »direktno« izvršbo za poplačilo na njem
navedenega denarnega zneska. Ker gre za neakcesorno obliko zavarovanja, je izjemno
primerna za zavarovanje trajnejših kreditnih razmerij.

RAZLIKA UŽITEK: ZAKUP?

Užitek je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati in uživati tujo stvar ali pravico tako, da se
ohranja njena substanca. Predmet užitka je lahko potrošna ali nepotrošna stvar ali pravica, iz katere
izvirajo obresti ali druge koristi. Užitkar svoje pravice ne more prenesti, lahko pa prenese njeno
izvrševanje.
Zakupna oziroma najemna pravica je pravica obligacijskega prava, katere predmet je lahko
nepremičnina in ki nastane s pogodbo med zakupodajalcem (najemodajalcem) in zakupnikom
(najemnikom). Zakupna pravica se lahko ustanovi za določen ali nedoločen čas trajanja. Vpisuje se v
evidenčni list C1 zemljiškoknjižnega vložka.

KATERE OD STVARNIH PRAVIC JE MOGOČE PRIPOSESTVOVATI?

Lastninsko pravico (razen izjem) in služnosti (razen negativnih).

ZAZNAMBA!
Je glavni vpis namenjen vpisu dejstev: pravna dejstva, ki se nanašajo na imetnika pravice, pravna
dejstva, ki se nanašajo na lastnosti vpisane nepremičnine.
Vsem zaznamkom je skupen publiciteten učinek vpisa. Zaznamba ne vsebuje domneve točnosti in
nanjo se ne razteza načelo zaupanja v ZK. Ustvarja domnevo poznavanja, ki jo je mogoče ovreči.
Zaznamba se izbriše, ko zaznamovano dejstvo preneha obstajati.
Nekaj pomembnejših zaznamb:
1. Zaznamba osebnega stanja (zaznamba odvzema poslovne sposobnosti, zaznamba podaljšanja
roditeljske pravice)
2. Zaznamba vrstnega reda (za pridobitev LP, hipoteke, izbris hipoteke; za pridobitev etažne lastnine
in stavbne pravice)
3. Zaznamba izvršbe
4. Zaznamba izrednega pravnega sredstva
5. Zaznamba spora.
Zaznambe varujejo vrstni red pridobitve pravic (LP, hipoteke, stavbne pravice in etažne
lastnine), pri hipoteki pa tudi prenos in prenehanje hipoteke.