Instructivo de Valuación Catastral

ÍNDICE

Página

1.0 Definiciones 4
1.1 De Términos 4
1.2 De Procedimientos 6
1.2.1 Diagrama de Flujo del Procedimiento de Valuación Catastral 6
1.2.2 Determinación del Valor Catastral Unitario de Suelo por Tipo de Predio Urbano,
así como del Frente y Profundidad a Utilizar en la Valuación 7

2.0 Valuación de Terrenos Urbanos y Suburbanos 8

2.1 Clasificación Catastral de Predios Urbanos de acuerdo a su ubicación en la manzana 8
2.2 Deméritos e Incrementos aplicables a Predios Urbanos 9
2.2.1 Demérito por Frente 9
2.2.2 Demérito por Profundidad 10
2.2.3 Demérito por Topografía 11
2.2.4 Demérito por Excedente de Área 12
2.2.5 Demérito por Condición Física Imprevista 13
2.2.6 Mérito por Esquina 14
2.3 Valuación de Terrenos Mayores a 2,000 m2 15
2.3.1 Valores Unitarios Aplicables 15
2.3.2 Procedimiento para determinar el Valor Catastral del Terreno 15

3.0 Valuación Catastral de Predios Rurales 13

3.1 Diagrama de Flujo para el Cálculo del Valor Catastral de Predios Rurales 18
3.2 Valor Catastral 19
3.3 Clasificación por Tipo de Suelo 19

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Página
3.4 Clasificación por Topografía 20
3.5 Demérito por Topografía 20
3.6 Clasificación por Vías de Comunicación 20
3.7 Demérito por Vías de Comunicación 21
3.8 Clasificación por Infraestructura 21
3.9 Demérito por Infraestructura 21
3.10 Clasificación por Tierras de Agostadero 21
3.11 Demérito por Agostadero 21

4.0 Valuación Catastral de Construcciones 24

4.1 Valor Catastral 24
4.2 Identificación de los Tipos de Construcciones 24
4.3 Clasificación de Construcciones 26
4.3.1 Habitacional Antigua Económica 26
4.3.2 Habitacional Antigua Mediana 28
4.3.3 Habitacional Moderna Popular 31
4.3.4 Habitacional de Interés Social 33
4.3.5 Habitacional Moderna Económica 35
4.3.6 Habitacional Moderna Mediana 37
4.3.7 Habitacional Moderna Semilujo 39
4.3.8 Habitacional Moderna Lujo 42
4.3.9 Edificios Habitacionales de Interés Social 45
4.3.10 Edificios Habitacionales Económicos 47
4.3.11 Edificios Habitacionales Medianos 49
4.3.12 Edificios Habitacionales de Semilujo 51
4.3.13 Cobertizos 54
4.3.14 Industriales Comerciales Económicos 56
4.3.15 Industriales Comerciales Medianas 58
4.3.16 Industrial Comercial Especial 61
4.3.17 Plaza Comercial de Semilujo 64
4.3.18 Plaza Comercial de Lujo 66
4.3.19 Edificio Comercial Económico 69

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Página
4.3.20 Edificio Comercial Mediano 71
4.3.21 Edificio Comercial de Lujo 74
4.3.22 Edificio de Estacionamiento 78
4.3.23 Alberca Económica 80
4.3.24 Alberca Mediana 82
4.3.25 Alberca de Lujo 84
4.3.26 Pavimentos de Concreto Hidráulico Simple 86
4.4 Deméritos Aplicables a la Construcción 87

5.0 Valuación Catastral de Condominios 90

5.1 Definición 90
5.2 Características del Régimen de Condominio 90
5.3 Tipos de Condominio 91
5.4 Valor Catastral 91
5.4.1 Del Terreno 92
5.4.2 De la Construcción 93

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CLAVE: REVISIÓN: FECHA:

1.0 DEFINICIONES:

1.1 Definiciones de Términos

1.1.1. Valuación Catastral: Procedimiento por medio del cual se determina el valor de los bienes inmuebles
para efectos de su inscripción en el catastro. Consiste en aplicar por separado, a las superficies de
terreno y de la construcción, los valores catastrales unitarios de las Tablas de Valores vigentes o, en su
ausencia, los provisionales, con observancia de lo indicado en este Instructivo de Valuación.

1.1.2. Predio: Espacio geográfico, formado por un lote unitario, con o sin construcciones, cuyos linderos FRENTE
forman un polígono. De acuerdo con su ubicación en el territorio y disponibilidad de servicios se CALLE

clasifican en: $ 670.00

13.50
1.1.2.1 Urbano: El que se ubica en zonas que cuentan total o parcialmente con equipamiento y servicios
públicos y su destino es habitacional, industrial o de servicios; A1
1.1.2.2 Suburbano: El contiguo a la zona urbana que carece total o parcialmente de equipamiento y
servicios públicos, con factibilidad para uso habitacional, industrial o de servicios;
1.1.2.3 Rural: El que se ubica fuera de la zona urbana y suburbana y se destina para uso agrícola,
ganadero, minero, pesquero, forestal o de preservación ecológica, entre otros.

PROFUNDIDAD
1.1.3. Lote Catastral Tipo: Superficie de terreno de 13.5 m de frente por 47.25 m de profundidad, empleado

COLINDANCIA
COLINDANCIA
en la valuación catastral como referencia para identificar y cuantificar los méritos y deméritos que

47.25
47.25
afectan el valor del terreno (Figura 1). 3

1.1.4 Lote Regular: Aquél cuyos lados forman un paralelogramo.

638
1.1.5 Lote Irregular: Aquél cuyos lados describen un polígono de formas variadas.

1.1.6 Frente: Medida del terreno correspondiente al lado que colinda con la calle.
B1
1.1.7 Profundidad: Medida de la línea de mayor longitud que va del frente al fondo del terreno. 13.50

COLINDANCIA
1.1.8 Valor Catastral Unitario: Valor por unidad de superficie para terrenos y construcciones que proponen
los Ayuntamientos y se publican, previa aprobación del Congreso, en la Gaceta Oficial. También puede
referirse a los valores provisionales determinados en los términos de la Ley de Catastro.
Fig. 1 Lote Catastral
2
1.1.9 Área: Superficie del predio en m .

1.1.10 Manzana: Espacio geográfico constituido por un conjunto de predios que conforman un perímetro,
generalmente delimitado por calles, andadores, brechas, veredas, cercas y arroyos o límites de parcelas.

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DEFINICIONES

1.1.11 Valor Catastral: El valor catastral de un predio será igual a la suma del valor catastral del terreno, más el valor catastral de la construcción, definidos
como se indica a continuación:

V =V +V
cat t c

V = (A ) (V ) [(dt ) (dt )… (dt )]

t t ut 1 2 n

V = V + V +… V
c c1 c2 cn

V = (A ) (V ) [(dc ) (dc )…(dc )]

ci ci uci 1 2 n

Donde:

Vcat = Valor catastral total del predio.

Vt = Valor catastral de terreno.
At = Área del terreno.
Vut = Valor catastral unitario de terreno.
(dt1) (dt2)…(dtn) = Producto de los factores de demérito (dt1…dtn) aplicables al terreno.
Vc = Valor catastral de las construcciones.
Vci = Valor catastral del bloque de construcción “i”.
Aci = Área construida del bloque de construcción “i”.
Vuci = Valor unitario de construcción para el bloque de construcción “i”.
(dc1) (dc2)…(dcn) = Producto de los factores de demérito aplicables a cada bloque de construcción.

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DEFINICIONES

1.2 Definiciones de Procedimientos

1.2.1 Diagrama de Flujo del Procedimiento de Valuación Catastral
INICIO CLASIFIQUE EL PREDIO

URBANO
SUBURBANO
O RURAL

URBANO IDENTIFIQUE BLOQUES DE

O CONSTRUCCIÓN RURAL
Sección 3.2
SUBURBANO

IDENTIFIQUE EL TIPO DE PREDIO Y

CLASIFIQUE LAS CLASIFIQUE ÁREAS POR TIPO DE
CLASIFIQUE EL PREDIO POR SU SUELO
CONSTRUCCIONES POR TIPOS
UBICACIÓN EN LA MANZANA Sección 3.3 Sección 4.2
Sección 2.2

IDENTIFIQUE DEMÉRITOS PARA IDENTIFIQUE LOS DEMÉRITOS

IDENTIFIQUE MÉRITOS Y
CADA TIPO DE CONSTRUCCIÓN PARA EL TERRENO
DEMÉRITOS PARA EL TERRENO
Sección 2.4 Seción 3.4

EXCEDENTE COND. FÍSICA MÉRITO POR ESTADO DE TERMINACIÓN VÍA DE INFRAESTRUCT AGOSTADERO
FRENTE PROFUNDIDAD TOPOGRAFÍA DE ÁREA IMPREVISTA ESQUINA CONSERVACIÓN DE OBRA ANTIGÜEDAD TOPOGRAFÍA COMUNICACIÓN URA
Sección 2.4.1 Sección 2.4.2 Sección 2.4.3 Sección 2.4.4 Sección 2.4.5 Sección 2.4.6 Sección 3.4.1 Sección 3.4.2 Sección 3.4.3 SECCIÓN 4.4 Sección 4.6 Sección 4.8 Sección 4.10

TABLA DE
INVESTIGACIÓN VALORES TABLA DE VALORES DECLARACIÓN DE VALOR POR HECTÁREA
PREDIAL CATASTRALES INVESTIGACIÓN CATASTRALES
UNITARIOS PARA LA SUPERFICIE Y ÁREAS APROBADO PARA
(ÁREA DE (VALOR UNITARIO PREDIAL
CONSTRUCCIÓN DE USO
TERRENO) DE SUELO) (ÁREA DE LAS
CONSTRUCCINES)

CALCULE EL VALOR
CATASTRAL DEL CALCULE EL VALOR
CALCULE EL VALOR
TERRENO CATASTRAL DE LA(S)
CATASTRAL DEL
Sección 1 CONSTRUCCIÓN(ES)
TERRENO
Sección 1
Sección 1

CALCULE EL VALOR CATASTRAL TOTAL

6

DEFINICIONES
1.2.2 Determinación del valor catastral unitario de suelo urbano o suburbano, de acuerdo a la ubicación de un predio en la manzana
TIPO DE PREDIO
Cabecera de manzana.
Intermedio.
Interior con acceso propio.
Interior sin acceso propio.
Intermedio con dos frentes
a distintas calles.
Intermedio con tres frentes
a distintas calles.
En esquina.
Manzanero.
Instructivo de Valuación Catastral
VALOR UNITARIO DE
TERRENO
Promedio de los valores unitarios
con relación a sus tres frentes.
Valor unitario de acuerdo a su
acceso.
Valor unitario de acuerdo a su
acceso.
Valor unitario al 100% de acuerdo
a su acceso.
Promedio de los valores unitarios
con relación a sus frentes.
Promedio de los valores unitarios
con relación a sus frentes.
Promedio de los valores unitarios
con relación a sus frentes.
Promedio de los valores unitarios
con relación a sus frentes.
FRENTE / PROFUNDIDAD
Cota mayor de cualquiera de los dos frentes
opuestos / Cota perpendicular al frente base, al
50%.
Cota del frente único / Cota perpendicular al
frente base.
Cota del frente / Cota perpendicular al frente
base.
Cota de 1.75 m / Cota perpendicular al frente
base por el que se tenga acceso al predio.
Cota mayor de alguno de los dos frentes / Cota
perpendicular al frente base al 50%.
Cota mayor de alguno de los tres frentes / Cota
perpendicular al frente base.
Cota mayor de alguno de los dos frentes / Cota
perpendicular al frente base.
Cota mayor de los dos frentes menores opuestos
/ Cota perpendicular al frente base, al 50%.